===== SIDA 1 ===== Årsredovisning och Hållbarhetsredovisning 2023 ===== SIDA 2 ===== COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 3 ===== COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Årsredovisning och Hållbarhetsredovisning 2023 ===== SIDA 4 ===== Innehåll Corem Property Group 5 2 023 i korthet 6 Vd -ord 8 AFFÄRSMODELL, MÅL OCH STRATEGI 1 1 Vision, affärsidé och affärsmodell 1 2 Verksamhetens mål 14 F ASTIGHETSRÖRELSEN 19 F örvaltning 2 0 Koncept och tjänsteerbjudanden 28 T ransaktioner 31 P rojektverksamhet 35 F astighetsvärdering 41 F INANS 47 F inansiering 48 Ak tier 54 R ISKER OCH MÖJLIGHETER 58 BO LAGSSTYRNING 65 B olagsstyrningsrapport 66 S tyrelse 76 Bolagsledning 77 FI NANSIELLA RAPPORTER 79 K oncernens resultaträkning 80 K oncernens rapport över totalresultat 80 K oncernens balansräkning 81 K oncernens kassaflödesanalys 82 K oncernens förändringar i eget kapital 83 M oderbolagets resultaträkning 84 Moderbolagets rapport över totalresultat 84 M oderbolagets balansräkning 85 M oderbolagets kassaflödesanalys 86 M oderbolagets förändringar i eget kapital 87 N oter 88 V instdisposition och vinstutdelning 117 R evisionsberättelse 119 HÅLLBARHETSRAPPORT 123 H ållbarhetsnoter inkl. GRI-index 128 Gr anskningsrapport hållbarhet 144 F ASTIGHETSFÖRTECKNING OCH ÖVERSIKT 145 F astighetsförteckning 146 H istorisk översikt och nyckeltal 170 D efinitioner 172 New York St ockholm Malmö Köpenhamn Halmstad Jönköping N yköping Västerås BoråsGöteborg Uppsala Nor rkö ping Li nköping Kalmar F ast ighet svär de > 10 mdkr F ast ighet svär de 2-10 mdkr F ast ighet svär de 1-2 mdkr F ast ighet svär de 0-1 mdkr Örebro Förvaltningsberättelsen består av sidorna 19–78 samt sidan 117. HÅLLBARHETSRAPPORT ENLIGT ÅRSREDOVISNINGSLAGEN Corems hållbarhetsarbete för verksamhets- och redovisnings- året 2023 beskrivs i enlighet med lagkravet om hållbarhetsrappor- tering. Sidorna 11–17, 26–27, 30, 40, 44–45, 61–63 samt 123–143 utgör koncernens hållbarhetsrapport enligt årsredovisningslagen. INNEHÅLL ===== SIDA 5 ===== New York St ockholm Malmö Köpenhamn Halmstad Jönköping N yköping Västerås BoråsGöteborg Uppsala Nor rkö ping Li nköping Kalmar F ast ighet svär de > 10 mdkr F ast ighet svär de 2-10 mdkr F ast ighet svär de 1-2 mdkr F ast ighet svär de 0-1 mdkr Örebro Corem Property Group Corem är ett kommersiellt fastighetsbolag med fokus på hållbart ägande, förvalt- ning och förädling av fastigheter. Beståndet består av 326 förvaltningsfastigheter med 2 428 tkvm uthyrningsbar area och ett värde om 58 033 mkr. Fastigheterna förvaltas lokalt i egen regi – med närhet till hyresgästen, långsiktig- het och engagemang. Fastighetsbeståndet är väl samlat geografiskt, beläget i storstadsområden och tillväxtorter. FASTIGHETSVÄRDE PER STAD, mkr 0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 Stockholm Göteborg* New York Linköping** Västerås Uppsala Malmö Norrköping Köpenhamn Nyköping Jönköping*** *inkl. Borås och Halmstad **inkl. Örebro ***inkl. Kalmar 326 Förvaltnings- fastigheter, ant al 58,0 Förvaltnings- fastigheternas värde, mdkr 4,3 Hyresvärde, mdkr 55 Belåningsgrad, % 83 Nettouthyrning, mkr 40% Stockholm DETTA ÄR COREM 0 300 600 900 1 200 1 500 1 800 23 22 21 20 19 FÖRVALTNINGSRESULTAT, mkr 0 10 20 30 40 50 60 23 22 21 20 19 BELÅNINGSGRAD, % SUBSTANSVÄRDE (NAV) PER STAMAKTIE AV SERIE A/B, kr 0 5 10 15 20 25 30 23 22 21 20 19 UTHYRNINGSBAR AREA PER TYP , % Kontor 49 Logistik 25 Handel 10 Övrigt 16 10% New York 12% Göteborg ===== SIDA 6 ===== 6 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 2023 i korthet 2023 I KORTHET Ett transaktionsintensivt år 2023 var ett transaktionsintensivt år, där avyttringar använ- des som verktyg i att stärka Corems långsiktiga finansiella kapacitet. Det var ett ur fastighetsmarknadsperspektiv utmanande år, men trots det har det funnits en fungerande transaktionsmarknad för fastigheter i attraktiva lägen. Totalt frånträdde Corem 132 fastigheter till ett underligg- ande fastighetsvärde om 14,6 mdkr under året. Läs mer om fastighetstransaktioner på sidorna 31–34. Stärkta finanser i centrum Corem fortsatte att stärka balansräkningen genom amorte- ring av bankskulder och lösen av obligationer. Den räntebä- rande skulden minskade från 47,6 miljarder vid utgången av 2022 till 33,6 miljarder kronor vid utgången av 2023. Samtliga obligationslån med förfall under 2023 löstes istället för att refinansieras då obligationsmarknaden var svag under året. Corem arbetar fortsatt proaktivt med att säkra en stabil, långsiktig finansiering och att begränsa ränterisken genom ränteswappar och räntetak. Läs mer om finansiering på sidorna 47–52. Projekt som utvecklat beståndet Inom projektverksamheten prioriterades att slutföra redan byggstartade projekt, samt att utföra hyresgästanpassning- ar. Under året färdigställdes bland annat renovering av city- galleriorna Punkt och Gallerian i Västerås. Ett annat exempel är ombyggnation och slutförandet av kontorsfastigheten Orgelpipan 4 på Klarabergsgatan 33–35 i centrala Stock- holm. Totalt investerades 1 993 mkr (2 903) under året inom projektverksamheten. Läs mer om projektutveckling på sidorna 35–40. Fortsatt hög energieffektivitet Under året lades stor vikt på att fortsätta arbetet med att minska energiförbrukning. Grund i arbetet är kontinuerligt och aktivt arbete med energioptimering samt genom priori- terade investeringar. För året summeras en genomsnittlig eneriganvändning om 78,7 kWh/kvm, ett starkt resultat. Corem arbetar även målmedvetet med energioptimering till- sammans med hyresgäster för att för att nå det långsiktiga målet om en förbrukning på 65 kWh/kvm år 2030. Läs mer om energieffektivitet och klimathänsyn på sidorna 130–137. Punkt och Gallerian i Västerås. First Office kontorshotell i Malmö. ===== SIDA 7 ===== 7COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 För en hållbar utveckling Corems hållbarhetsarbete bedrivs inom fyra övergripande områden: God affärspartner och långsiktig värdeutveckling, Minskad klimatpåverkan, Attraktiv arbetsgivare samt Hållbar och levande stad. Tillsammans skapar de förutsättningar att kombinera en ekonomiskt hållbar affärsverksamhet med hög affärsetik, socialt ansvarstagande och bred miljöhän- syn. Corem deltar aktivt i samarbeten med andra aktörer samt med kunder, med målet att verka för en hållbar bygg- och fastighetsbransch och ha en bredare positiv påverkan. Corem är bland annat aktiva inom Klimatarena Stockholm samt som del av FIHL, Fastighetsbranschens Initiativ för Hållbara Leverantörsled, vars syfte är att genom branschge- mensamma metoder främja hållbarhet och uppföljning av le- verantörsledet. Läs mer om hållbarhetsarbetet på sidorna 12–17, 26–27, 30, 40, 44–45, 63 samt 123–143. 2023 I KORTHET Positiv nettouthyrning Uthyrning och förvaltning står stark och med god efterfrågan på hyresmarknaden under 2023. Nettouthyrningen uppgick till 83 mkr under året. Totalt tecknade och omförhandlade Corem 944 hyresavtal motsvarande ett kontraktsvärde om 469 mkr, där 42 procent avsåg befintliga hyresgäster och 58 procent avsåg nya hyresgäster. Vid utgången av året hade Corem cirka 5 800 hyreskon- trakt med cirka 3 200 hyresgäster verksamma inom olika branscher. Nya avtal tecknades under året med bland annat Bahnhof och Samhall, med Rädda Barnen i Köpenhamn och med Shinrai Management i New York. Omförhandlingar där hyresavtal har förlängts gjordes bland annat med HMS Indu- strial Networks, Santander Bank och Ica. Läs mer om förvaltningen på sidorna 20–27. Punkt och Gallerian i Västerås. Solpaneler på taket på Uppsala Gate, Kungsängen 10:1 och 10:2. ===== SIDA 8 ===== 8 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VD-ORD Ett transaktionsintensivt år med fokus på de finansiella nyckeltalen Arbetet med att optimera vår finansiella struktur fortsätter. Genom vårt proaktiva transaktionsarbete kunde vi under 2023 fortsätta stärka balansräkningen genom att successivt minska skuldsättningen. Samtidigt är vår kärnaffär, med fokus på uthyrning och förvaltning, stark och stabil. Det visas bland annat genom alla fina nyuthyrningar under året. ETT TRANSAKTIONSINTENSIVT ÅR Vi ser tillbaka på ett mycket transaktionsintensivt år. Genom 27 separata affärer frånträdde vi hela 132 fastigheter under 2023, till en total transaktionsvolym om nära 15 miljarder kronor. Det möjliggjorde att vi kunde minska den räntebä- rande skulden med hela 14 miljarder kronor under året sam- tidigt som vi också investerade nära 2 miljarder kronor i på- gående projekt och hyresgästanpassningar för att utveckla beståndet långsiktigt. Bland annat gjordes två större affärer där vi avyttrade 24 fastigheter till Blackstone och två kontorsfastigheter i Köpenhamn till AP Pension. Dessa två affärer uppgick till- sammans till ett fastighetsvärde om drygt 5 miljarder kronor. Vår strategi för att långsiktigt stärka balansräkningen inne- fattar även att reducera den framtida projektvolymen, varför vi prioriterar slutförandet av pågående projekt framför nya projektstarter. Under fjärde kvartalet valde vi därför att av- yttra ett av våra planerade projekt i USA. Fastigheten på 118 10th Avenue i New York med en byggrätt om drygt 13 000 kvadratmeter såldes till en lokal projektutvecklare som nu kommer att driva detta projekt vidare. Transaktionsmarknaden är inte lika djup och stark som för ett par år sedan men påvisar trots ränteläget en stabilitet och en skapligt hög aktivitet. Vi är därför trygga med att vi även fortsättningsvis kommer kunna genomföra attraktiva affärer som ett verktyg för att stärka vår balansräkning. NÖJDA KUNDER OCH VÄRDESKAPANDE FÖRVALTNING Corems kärnaffär ligger i uthyrning, förvaltning och förädling av våra fastigheter. Nettouthyrningen för 2023 var positiv och landade på 83 miljoner kronor. Under året gjordes ett antal fina uthyrningar, både i Sverige och i USA, till exempel till Sveriges Riksbank i Stockholm och AcadeMedia i Nykö- ping. I Köpenhamn tecknades avtal med bland annat Rädda ===== SIDA 9 ===== 9COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VD-ORD Barnen och SOS International, och i nyproduktionsprojekten i USA tecknades flertalet kontrakt, bland annat med Shinrai Management och Peachy. Sammanlagt tecknade vi cirka 950 hyresavtal under året, till ett värde av närmare 470 miljoner kronor. Förlängda sam- arbeten är extra glädjande, där hyresgäster som känner oss väljer att förlänga sina kontrakt och utvecklas i vårt bestånd. Genom fortsatt gott arbete i vår lokalt baserade förvaltnings- organisation får vi nöjda kunder och kunder som stannar. Driftsöverskottet i jämförbart bestånd ökade med 10 procent under året, även om driftsöverskottet i reella tal minskat i takt med avyttringarna. Förvaltningsresultatet hålls tillbaka av de ökade finansiella kostnaderna till följd av höga marknadsräntor, liksom det i volym mindre beståndet, och uppgick till 1 239 miljoner kronor för helåret. Vi har under flertalet år kunnat uppvisa fina resultat på energisidan, där vi minskat energiförbrukningen successivt. Under 2023 landade vi på en genomsnittlig energiförbruk- ning på under 79 kWh per kvadratmeter. Det är bra, och visar att vårt kontinuerliga arbete för att minska energiförbruk- ningen ger resultat. Inom projektutveckling färdigställde vi ett antal projekt, vilket bidrog positivt till driftnettot. Under året färdigställdes Orgelpipan 4 på Klarabergsgatan i centrala Stockholm, som då var fullt uthyrd till Riksbanken och Restaurang AMI. Fast- igheten såldes under första kvartalet 2024. PRESSAD VÄRDEUTVECKLING Likt flera andra fastighetsbolag har vi justerat ned värdena på våra fastigheter vilket speglar de rådande marknadsför- utsättningarna. Totalt har fastighetsvärdet justerats ned med 11 procent under 2023 och med 14 procent sedan värderingarna var som högst under våren 2022. Värdeför- ändringarna är främst drivna av förändrade avkastningskrav kopplat till dyrare finansiering. Det genomsnittliga avkast- ningskravet ökade under såväl 2022 som 2023 och uppgick vid utgången av 2023 till 5,8 procent. Motsvarande siffra var 4,9 procent i Q1 2022. Värdeförändringar i fastighetportföljen och det högre ränteläget går hand i hand och påverkar oss i dubbel bemär- kelse. Effekten av de senaste årens räntehöjningar har därav drivit upp de finansiella kostnaderna samtidigt som det drivit ner fastighetsvärdena vilket säger en hel del om hur de se- naste årens räntehöjningar påverkat oss och många andra fastighetsbolag. Om Riksbankens prognostiserade räntekurva för de kom- mande åren blir verklighet påverkar det oss på motsatt sätt positivt vad gäller utvecklingen av såväl finansnetto som fastigheternas värden. LJUSNING PÅ OBLIGATIONSMARKNADEN Med de transaktioner vi landade under 2023 har vi kunnat fortsätta att stärka balansräkningen genom amortering av bankskulder och lösen av obligationer. Vi löste under 2023 samtliga obligationer med förfall under året och minskade den räntebärande skulden från 47,6 miljarder kronor vid in- gången av 2023 till 33,6 miljarder kronor vid utgången av året. Efter årsskiftet har det sett ljusare ut på obligationsmark- naden och i januari 2024 kunde vi kommunicera att vi emit- terat nya gröna obligationer om 1 miljard kronor. De emitte- rades under ett ramverk om 2 miljarder kronor med en löptid om 2,25 år och med en rörlig ränta om 3 månaders Stibor plus 375 baspunkter. Vi såg ett stort intresse från såväl in- stitutionella investerare som privatpersoner, vilket kan tolkas som en signal om att kapitalmarknaden börjar fungera igen. Det är förstås bra för oss, även om räntorna fortfarande är på en hög nivå. Vi kommer fortsatt lägga stort fokus på vår finansiering och på att sänka vår belåningsgrad långsiktigt. ARBETET FRAMÅT Styrelsen föreslår att årsstämman beslutar om en utdelning för verksamhetsåret om 0,10 kr per stamaktie av serie A och B och 20,00 kronor per stamaktie av serie D och preferensaktie. Vårt fulla fokus nu och framåt ligger på att trimma och optimera verksamheten för att därigenom förbättra såväl uthyrningsgrad som överskottsgrad i fastighetsportföljen. Vi fortsätter också att optimera vår finansiella struktur efter de nya förutsättningar som råder. Tillsammans med alla medarbetare fortsätter vi arbetet med att stärka vår lönsamhet och att optimera verksam- heten efter rådande förutsättningar. Vi har en stabil fastig- hetsportfölj som håller långsiktigt och ett bestånd som är attraktivt för våra hyresgäster, nu och i framtiden. Stockholm 26 mars 2024 Rutger Arnhult, verkställande direktör ===== SIDA 10 ===== 10 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Ordförandeord Fastigheter för framtiden Tele2:s huvudkontor, fastigheten Isafjord 8 i Kista, Stockholm. Fastigheten är certifierad enligt Miljöbyggnad Silver. ===== SIDA 11 ===== KAPITEL Avsnitt 11COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Affärsmodell, mål och strategi ===== SIDA 12 ===== 12 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 AFFÄRSMODELL, MÅL OCH STRATEGI Vision, affärsidé och affärsmodell Affärsidé, mål och strategi Globenområdet i Stockholm. VISION: Fastigheter för framtiden Visionen tar avstamp i kundernas utveckling, där deras lokaler är en framgångsfaktor. Fastigheter för framtiden innebär att kontinuerligt arbeta för attraktiva och hållbara fastigheter och miljöer, för framtidens företag, individer och samhälle. Det innefattar också att finnas nära hyresgästerna, att med engagemang och affärsmässighet bidra till ömsesidig utveckling. AFFÄRSIDÉ: Corem skapar affärer samt utvecklar lokaler och stadsmiljöer på ett hållbart och kundnära sätt Affärsidén har sin grund i att Corem skapar värde för kunderna genom hållbara, inspirerande och effektiva platser att utveckla verksamheter och människor på. ===== SIDA 13 ===== 13COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 AFFÄRSMODELL, MÅL OCH STRATEGI Corems affärsmodell syftar till att på ett långsiktigt och håll- bart sätt skapa lönsamhet och god värdetillväxt. Vägen för att nå dit består av hållbar förvaltning med hyresgästen i fokus, där värden skapas genom såväl strategiska fastig- hetsinvesteringar som förädling av befintliga fastigheter. Affärsmodellen bygger på långsiktig och kundnära för- valtning. Kontinuerlig förädling av beståndet tillsammans med strategiska fastighetstransaktioner, utveckling av be- ståndet och värdeutveckling. Grunden för Corems verksamhet är långsiktighet. Alla delar av verksamheten verkar för att skapa värden, inte bara för idag utan över lång tid. En hållbar utgångspunkt finns därför naturligt integrerat i såväl strategier, affärsmodell och målsättningar. Det bidrar till att stärka samtliga delar och samtidigt spegla att ett hållbart förhållningssätt är affärskri- tiskt. För Corem innebär det att kombinera en ekonomiskt hållbar och lönsam affärsverksamhet med hög affärsetik, socialt ansvarstagande och ett miljöarbete som bidrar till den nödvändiga klimatomställningen. PROAKTIV FÖRVALTNING MED HYRE SGÄSTFOKUS Förvaltning med lokalt baserad personal, där kunden står i fokus, är grunden i Corems affärsmodell. I syfte att säkerställa proaktivitet, miljöhänsyn och långsiktighet samt skapa möjlig- het att bygga långsiktiga kundrelationer är en grundläggande del av strategin att verksamheten bedrivs med egen personal. Lokalt baserad förvaltning ger god kännedom om lokala marknadsförutsättningar och bidrar till god förståelse för hyresgästens aktuella och förändrade behov, vilket är värde- fullt i förvaltningsarbetet. Genom att fastigheterna är geografiskt samlade i förvalt- ningsenheter uppnås skalfördelar i drift och förvaltning samtidigt som möjligheten att tillgodose kundernas behov av lokaler ökar. Det bidrar ytterligare till att möjliggöra långa samarbeten. VÄRDESKAPANDE PROJEKTVERKSAMHET Genom långsiktigt hållbara investeringar förädlar och ut- vecklar Corem fastigheter och närområden. Projekt- och fastighetsutveckling gör det möjligt att möta kunders skif- tande lokalbehov samt att anpassa och vidareutveckla fast- ighetsbeståndet. Investeringarna omfattar allt från långsik- tigt detaljplanearbete, förädling i form av ny-, om- och tillbyggnader till energibesparingsåtgärder och tillskapande av förnybar energi. Investeringar i befintliga fastigheter sker ofta i samband med nyuthyrning och i syfte att anpassa och modernisera lokaler. Genom att byggnaderna moderniseras och beståndet kontinuerligt anpassas till förändrade marknadsförutsätt- ningar underlättas uthyrningen och avkastningen optimeras. Eftersom samtliga investeringar görs i syfte att skapa värden som varar över tid, är hållbarhetsaspekter högt prioriterade i investeringsverksamheten. STRATEGISKA TRANSAKTIONER Fastighetstransaktioner, i form av köp och försäljningar, utgör ett verktyg i att förändra och anpassa fastighetsbe- ståndet. Transaktioner möjliggör fokusering av beståndet, liksom förändring av sammansättningen sett till fastighets- typ, volym eller geografi. Corems fastighetsbestånd består av fastigheter för kom- mersiellt bruk, i huvudsak kontor, logistik och handel. Geogra- fiskt fokus är storstadsområden och tillväxtorter, med ett växande näringsliv och en ökande befolkningsmängd. Projektutveckling Transaktioner Förvaltning AFFÄRSMODELL: En affärsmodell för långsiktigt hållbar utveckling, värdetillväxt och lönsamhet ===== SIDA 14 ===== 14 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGI LÅNGSIKTIGA MÅL Corems långsiktiga mål är indelade i fyra övergripande målområden, vilka speglar verksamhetens grundläggande strategiska områden. Hållbarhet är integrerat i alla delar av verksamheten och relaterade hållbarhetsaspekter är därför integrerade i res- pektive målområde. Verksamhetens mål STRATEGISKT OMRÅDE MÅL FÖRÄDLING OCH KONTINUERLIG UTVECKLING Corem utvecklar fastigheter i hållbar och innovativ riktning för att skapa attraktiva fastigheter och levande stadsdelar med långsiktigt god vär- deutveckling. Genom förädling, strategiska transaktioner och värdeska- pande projektverksamhet skapas kontinuerlig och långsiktig värdeökning. Corem verkar för ett hållbart fastighetsbestånd med nettonoll-utsläpp från verksamheten och dess värdekedja. yProjektinvesteringar ska ge en avkastning på eget kapital om minst 15 procent. yÅr 2030 ska genomsnittlig energianvändning vara högst 65 kWh/kvm. yÅr 2030 ska all energi som används i Corems verksamhet vara fossilfri. yÅr 2035 ska Corems verksamhet vara klimatneutral i hela värdekedjan. yGröna tillgångar enligt Corems ramverk ska utgöra minst hälften av fastighetsvärdet 2025. PROAKTIV, HÅLLBAR OCH KUNDFOKUSERAD FÖRVALTNING Corem ska vara det naturliga förstahandsvalet för kommersiella lokaler och ses som en värdefull långsiktig affärspartner. Proaktiv och effektiv förvalt- ning i nära samarbete med kunder skapar nytta och långsiktiga värden för såväl Corem som för dess hyresgäster. Det säkerställs genom egen perso- nal inom såväl förvaltning och drift som projektutveckling. yNettouthyrning ska över tid uppgå till minst 1 procent av hyresvärdet. yDen ekonomiska uthyrningsgraden ska uppgå till minst 90 procent. yCorem ska ha nöjda kunder och långa hyresgästsamarbeten. Nöjd-kund-index NKI ska långsiktigt uppgå till minst 75. yCorems leverantörer arbetar i enlighet med Corems uppförandekod för leverantörer. ATTRAKTIV ARBETSGIVARE Corem ska vara en attraktiv arbetsgivare med kompetent och engage- rad personal som bidrar till att driva Corem mot dess vision. Kunnande, kundservice, utveckling, effektivitet och innovation kommer från företa- gets medarbetare. Corem ska erbjuda en arbetsplats där alla behandlas lika och som pr äglas av sund arbetsmiljö, möjlighet till utveckling, god trivsel och mångfald. yCorem ska ha en sund och säker arbetsmiljö med fokus på friska medarbetar e och ett hållbart arbetsliv. yEngagemangsindex (EI), Index för organisatorisk och social arbetsmiljö (OSI) och Ledarskapsindex (LI) ska årligen ha en positiv utveckling och långsiktigt uppgå till lägst i nivå med benchmark. FINANSIELL STABILITET OCH STYRKA Corem verkar inom en kapitalintensiv bransch. För att vidareutveckla före- taget krävs god tillgång till kapital vid rätt tid och till rätt kostnad. Corem ska ha långsiktiga, stabila finanser och ge god avkastning till aktieägarna. yCorem ska långsiktigt uppvisa en genomsnittlig avkastning på eget k apital om minst 10 procent. yRäntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,0. yBelåningsgraden ska uppgå till en nivå som möjliggör Investment Gr ade-rating från något av de tre stora ratinginstituten. yCorem ska nå Investment Grade hos något av de tre stora ratinginstituten. yUtdelningen till ägare av stamaktier av serie A och B ska långsiktigt uppgå till minst 35 procent av förvaltningsresultatet efter avdrag för utdelning hänförlig till stamaktier av serie D och preferensaktier. yGrön finansiering samt gröna intäkter ska utgöra så stor andel som möjligt. Corems övergripande mål är att på ett långsiktigt och hållbart sätt skapa lönsamhet och god värdetillväxt. Långsiktiga mål sätts med utgångspunkt i den strategiska inriktningen och ser till utveckling över tid. De långsiktiga målen bryts ner till årliga mål för bolaget och verksamheten. ===== SIDA 15 ===== 15COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGI Mål och utfall 2023 LÅNGSIKTIG VÄRDEÖKNING Fastigheterna i Corems bestånd utvecklas genom effektiv förvaltning och förädling av fastigheterna. Den relativa värdeutvecklingen mäts genom att följa fastighetsvärde per kvm samt hyresvärde per kvm. Den senaste femårsperioden summerar till 89 procents ökning av fastig- hetsvärde per kvm samt 87 procent sett till hyresvärde. Året visar en ne- gativ utveckling om -3 procent per kvm avseende fastighetsvärde och en positiv utveckling om 15 procent per kvm avseende hyresvärde. PROJEKT UTVECKLAR BESTÅNDET Investeringar i form av ny- och tillbyggnation drivs inom den egna projekt- verksamheten. Totalt investerades 1 993 mkr (2 903) under 2023. På grund av rådande marknadsläge har aktiviteten i projektverksamheten varit kra- tigt reducerad under 2023, en prioritering som kommer att fortsätta även under 2024. MILJÖCERTIFIERADE FASTIGHETER Miljöcertifiering av byggnader är prioriterat av flera anledningar. De ger ett kvitto på fastigheternas höga prestanda och ett strukturerat arbetssätt, samt utgör ett verktyg för att kontinuerligt förbättra beståndet ur hållbar- hetsperspektiv, vilket ökar dess attraktivitet. Vid utgången av 2023 var 50 av Corems byggnader miljö- eller Green Buil- dingcertifierade, motsvarande 26 procent av beståndets totala area. 1) Miljöb yggnad i drift: lägst nivå silv er, BREEAM In Use: lägst nivå Very Good, LEED: lägst nivå guld Fastighetsvärde, kr per kvm Hyresvärde, kr per kvm0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 23 22 21 20 190 500 1 000 1 500 2 000 2 500 1 993 Fastighetsinvesteringar, mkr ÅRETS MÅL OCH UTFALL För att arbeta mot Corems övergripande och strategiska målområden sätts ett antal mål, uppdelade inom Corems fyra målområden, som mäts och följs upp årligen. FÖRÄDLING OCH KONTINUERLIG UTVECKLING Certifierade1, antal 0 10 20 30 40 50 60 23 22 21 20 19 Fastigheten Glasblåsaren 7, Linköping. ===== SIDA 16 ===== 16 AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGI COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Mål och utfall 2023 EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD Den ekonomiska uthyrningsgraden ska uppgå till minst 90 procent. Vid slutet av 2023 uppgick den till 87 procent. NETTOUTHYRNING Nettouthyrning visar hyresavtal som tecknats under perioden reducerat med under perioden uppsagda hyresavtal och konkurser. Det utgör där- med ett mått avseende framtida intjäning. Nettouthyrningen uppgick till 83 mkr (–26) under 2023. ENERGIEFFEKTIVITET Hög energieffektivitet och kontinuerlig energieffektivisering är centralt för att minska verksamhetens klimatavtryck. Det långsiktiga målet sträcker sig till 2030, då energianvändningen ska uppgå till högst 65 kWh/kvm. Årets energianvändning uppgick till 78,7 kWh/kvm. Det är ett starkt resul- tat som visar på fortsatt god energieffektivisering, trots att genomsnittet är något högre än föregående år på grund av påverkan från genomförda avyttringar. Sett till perioden 2018–2023 har energiförbrukning per kvm minskat med 27 procent. NKI Nöjda kunder är en förutsättning för långsiktiga hyresrelationer. Genom kundnära förvaltning ska Corem vara kundens förstahandsval och ses som en värdefull affärspartner. Kundnöjdhet mäts genom Nöjd-kund-index, NKI, som långsiktigt ska uppgå till minst 75. Utfallet för året var 72, en för- bättring från 71 jämfört med senaste mätningen och positiv utveckling inom flertalet områden. 0 20 40 60 80 100 23 22 21 20 19 Ekonomisk uthyrningsgrad, % Mål Kvartal, mkr Rullande 12 mån, mkr -50 0 50 100 150 19 20 21 22 23 kWh/kvm atemp Långsiktigt mål 0 20 40 60 80 100 120 23 22 21 20 19 72 Nöjd-kund-index PROAKTIV, KUNDFOKUSERAD OCH HÅLLBAR FÖRVALTNING Mål och utfall 2023 ENGAGERADE MEDARBETARE Kompetenta och engagerade medarbetare bidrar till att driva Corem framåt mot bolagets vision. Tillsammans med en hälsosam arbetsmiljö med lika rättigheter och möjligheter utgör det grunden för verksamheten. Genom kontinuerlig kompetensutveckling säkerställs anpassning till en föränderlig omvärld, skapas delaktighet och utveckling framåt tillsam- mans. Engagemangsindex (EI) ska långsiktigt uppgå till minst benchmark. Utfallet för EI 2023 var 82, en förbättring från 79 jämfört med 2022, samt över benchmark som uppgick till 81. 82 Engagemangsindex ATTRAKTIV ARBETSGIVARE ===== SIDA 17 ===== 17 AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGI Mål och Utfall 2023 AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL Corem ska långsiktigt uppvisa en genomsnittlig avkastning på eget kapi- tal om minst 10 procent. Genomsnittlig avkastning över de senaste fem åren har uppgått till 6 procent. RÄNTETÄCKNINGSGRAD Räntekostnader är Corems enskilt största kostnadspost. Räntetäcknings- graden syftar till att visa att intjäningsförmågan täcker räntekostnadsnivån med god marginal och är därför en av Corems finansiella målsättningar. Räntetäckningsgraden ska långsiktigt uppgå till minst 2,0. Under 2023 uppgick räntetäckningsgraden till 1,9. BELÅNINGSGRAD Belåningsgraden ska uppgå till en nivå som möjliggör Investment Grade-rating från något av de tre stora ratinginstituten. Corem har sedan 2021 en rating hos Scope, vilken bekräftades under 2023. Någon ytterligare rating har ej erhållits under året. Vid slutet av 2023 uppgick belåningsgraden till 55 procent. UTDELNING Utdelningen till ägare av stamaktier av serie A och B ska långsiktigt uppgå till minst 35 procent av förvaltningsresultatet efter avdrag för utdelning hänförlig till stamaktier av serie D och preferensaktier. För 2023 uppgår den föreslagna utdelningen till 0,10 kr per stamaktie A och B vilket motsvarar 13 procent (34) av förvaltningsresultatet efter ovan nämnda avdrag. GRÖNA TILLGÅNGAR Corems ambition är att byggnader motsvarande minst hälften av det to- tala fastighetsvärdet ska utgöra gröna tillgångar år 2025. Gröna tillgångar definieras av Corems gröna ramverk, som uppdaterades under 2023 för att linjera med krav på energieffektivitet i EU:s taxonomi för hållbara investeringar. Vid utgången av 2023 utgjordes 21 procent av fastighets- beståndet av gröna tillgångar, i enlighet med det nya ramverket. Genomsnittlig avkastning på eget kapital under de senaste fem åren, % Mål 0 10 20 30 40 23 22 21 20 19 Belåningsgrad, %0 10 20 30 40 50 60 23 22 21 20 19 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 23 22 21 20 19 Räntetäckningsgrad, ggr Mål 21 Andel gröna tillgångar, % 0 10 20 30 40 50 60 70 23 22 21 20 19 Utdelning stam A/B i förhållande till förvaltningsresultatet efter avdrag för utdelning hänförligt till stam D och pref, % Mål COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 FINANSIELL STABILITET OCH STYRKA ===== SIDA 18 ===== 18 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGI Hyresgäster i Solna Gate, fastigheten Aprikosen 2. Här erbjuder Corem konceptet Corem Meetings med konferensrum och kringtjänster. Solna Gate är även certifierad enligt BREEAM In-Use, nivå Very Good. ===== SIDA 19 ===== FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 19COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Fastighetsrörelsen ===== SIDA 20 ===== FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 20 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 FASTIGHETSRÖRELSEN Förvaltning Förvaltning Under 2023 har fastighetsförvaltningen levererat goda flöden med en utveckling i jämförbart bestånd som ökade driftsöverskottet med 10 procent. Genom proaktiv kundnära förvaltning skapas långsiktiga hyresrelationer där Corem kan möta hyres- gästernas behov. Corem har cirka 3 200 hyresgäster och ett hyresvärde på 4 322 mkr. Under 2023 uppgick nettouthyrningen till 83 mkr. New York S tockholm Malmö Köpenhamn Halmstad Jönköping Nyköping Västerås BoråsGöteborg Uppsala Norrköping Linköping Kalmar Fastighetsvärde > 10 mdkr Fastighetsvärde 2-10 mdkr Fastighetsvärde 1-2 mdkr Fastighetsvärde 0-1 mdkr Örebro New York S tockholm Malmö Köpenhamn Halmstad Jönköping Nyköping Västerås BoråsGöteborg Uppsala Norrköping Linköping Kalmar Fastighetsvärde > 10 mdkr Fastighetsvärde 2-10 mdkr Fastighetsvärde 1-2 mdkr Fastighetsvärde 0-1 mdkr Örebro PROAKTIV FÖRVALTNING MED HYRESGÄSTFOKUS Corems fastighetsbestånd består av kommersiella fastighe- ter med tyngdpunkt på kontor. Det är geografiskt fokuserat i storstadsområden och tillväxtorter med växande näringsliv och en ökande befolkningsmängd. Fastigheterna förvaltas av lokalt baserad personal, där kunden står i centrum. Corem har kontor med egen personal i Sverige och Köpenhamn, samt lokala samarbetspartners i New York. Lokal närvaro bidrar till god förståelse för hyresgästens aktuella och för- ändrade behov, ger god marknadskontakt och möjliggör proaktivitet i förvaltningsarbetet. Genom geografiskt samlade förvaltningsenheter uppnås skalfördelar i förvaltningen samti- digt som möjligheten att tillgodose kundernas behov ökar. Fastighetsbeståndet består till största del av kontor och logistikfastigheter. Stockholm är den största delmarknaden beräknat på fastighetsvärde per stad. ===== SIDA 21 ===== FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 21COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 FASTIGHETSRÖRELSEN Förvaltning Förvaltning HYRESVÄRDE, mkr 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 23 22 21 20 19 HYRESVÄRDE PER LOKALTYP , % Kontor 64 Lager/Logistik 16 Handel 6 Övrigt 14 FASTIGHETSVÄRDE PER FASTIGHETSTYP , % Kontor 68 Logistik 14 Handel 5 Övrigt 13 FASTIGHETSVÄRDE PER STAD, mkr 0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 Stockholm New York Göteborg Linköping Västerås Uppsala Malmö Norrköping Köpenhamn Nyköping Borås Halmstad Jönköping Örebro Kalmar Corem skapar långsiktiga hyresgästrelationer genom en proaktiv egen förvaltning med lokal närvaro. För nästan tio år sedan flyttade Benum in i Corems lokaler på 700 kvadratmeter i Västberga Allé i Stockholm. Sedan dess har Benum utökat sin yta med nära 800 kvadratmeter, och hyr sammanlagt 1 500 kvadratmeter. I dag består lokalerna av lagerytor, öppet kontorslandskap, kontors- och konferensrum samt utbildningssal. UTHYRNINGSBAR AREA PER STAD, tkvm 0 200 400 600 800 1 000 Stockholm Göteborg Linköping Malmö Västerås Norrköping Uppsala Nyköping Jönköping Halmstad Köpenhamn Borås Kalmar Örebro New York ”Det är väldigt kort väg till att få prata med någon på Corem, oavsett vad vi behöver. Corem har dessutom de bästa fastighetsskötarna jag någonsin stött på. Otroligt bra att ha att göra med.” Peter Engström, CEO på Benum. ===== SIDA 22 ===== FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 22 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 FASTIGHETSRÖRELSEN Förvaltning Fastighetsbeståndet Corem ägde vid utgången av 2023 totalt 326 förvaltnings- fastigheter (458), samt ett BRF-projekt som klassificeras som omsättningsfastighet. De 326 förvaltningsfastigheterna är belägna i 28 svenska kommuner (33) samt i Köpenhamn och New York. Den uthyrningsbara ytan var 2 428 tkvm (3 195). Hyresvärdet uppgick till 4 322 mkr (4 940). Förvaltningsfastigheternas värde uppgick till 58 033 mkr (78 387). Förändringen av förvaltningsfastigheternas värde under 2023 uppgick till –20 354 mkr (–4 697). Minskningen i värde är hänförlig till förvärv om 0 mkr (80), avyttringar om –14 010 mkr (–2 329), investeringar om 1 993 mkr (2 903), orealiserade värdeförändringar om –8 306 mkr (–2 565) och valutakursomräkning om –31 mkr (1 588). Orealiserade vär- deförändringar förklaras främst av höjda bedömda avkast- ningskrav. I genomsnitt har Corems fastigheter, per den 31 december 2023, värderats till ett direktavkastningskrav om 5,8 procent (5,2). INTÄKTER OCH GENOMSNITTLIG HYRA Intäkterna uppgick till 4 244 mkr (4 491) under 2023. I jämför- bart bestånd, det vill säga fastigheter som ägts under hela 2022 och 2023, ökade intäkterna med 8 procent till 3 524 mkr (3 258). Den genomsnittliga hyran för förvaltningsfastigheter be- räknas utifrån kontraktsvärde och uthyrd yta och uppgick till 1 898 kr per kvm (1 604) per sista december, en höjning med 18 procent. Genomsnittshyran varierar mellan olika regioner beroende på typ av fastigheter, fastigheternas läge samt den lokala hyresmarknaden. Inflationstakten, mätt som KPI, uppgick i oktober 2022 till 10,9 procent och påverkade där- med kontraktsvärdet positivt 2023. FASTIGHETSKOSTNADER Fastighetskostnaderna uppgick till 1 362 mkr (1 558), där minskat bestånd på grund av avyttringar gav lägre kostnader. För jämförbart bestånd ökade fastighetskostnaderna med 5 procent och uppgick till 1 132 mkr (1 076), främst beroende på ökade förvaltnings- och driftskostnader. Corems reserverade och konstaterade kundförluster upp- gick till 13 mkr (1), motsvarande 0 procent (0) av intäkterna. FÖRDELNING PER GEOGRAFISKT OMRÅDE Corems fastighetsbestånd och operativa verksamhet är indelad i geografiska regioner. Sverige är indelad i Region Stockholm, Region Stockholm Logistik, Region Väst och Region Öst. Region Stockholm innefattar fastigheter i Stockholm, Uppsala och Västerås. Region Stockholm Logistik innefattar logistikfastigheter i Storstockholmsområdet. Region Väst innefattar fastigheter i Göteborg, Malmö och Halmstad. Region Öst innefattar fastigheter i Linköping, Norrköping, Nyköping, Jönköping, Borås, Kalmar och Örebro. Verksam- heten i utlandet är indelad i Köpenhamn och New York. Regionindelningen överensstämmer med den interna uppföljningsmodellen till vd och styrelse. I tabellen på nästa sida har föregående år justerats efter omklassificering av fastigheter mellan regionerna. JÄMFÖRBART BESTÅND 1 2023-12-31 2022-12-31 Förändring Uthyrningsbar yta, kvm 2 313 2 302 0,5% Uthyrd yta, tkvm 1 832 1 897 –3,4% Verkligt värde, mkr 49 813 53 275 –6,5% Avkastningskrav, % 5,9 5,3 0,6 %-enheter Ekonomisk uthyrningsgrad, % 86 89 –2,4 %-enheter Ytmässig uthyrningsgrad, % 79 82 –3,2 %-enheter Intäkter, kr/kvm 1 924 1 718 12,0% mkr 2023 2022 Förändring Intäkter 3 524 3 258 8,1% Fastighetskostnader –1 132 –1 076 5,2% Driftsöverskott 2 392 2 183 9,6% 1) A vser fastigheter som ägts under hela 2022 och 2023, engångsposter har exkluderats. Fastigheten Hilton 3 i Solna, med Europeiska hälsomyndigheten ECDC som hyresgäst. Fastigheten består av tre byggnader varav en är certifierad enligt BREEAM-SE, nivå Very Good. De andra två byggnaderna planeras att certifieras enligt BREEAM In-Use, nivå Very Good. ===== SIDA 23 ===== FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 23COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 FASTIGHETSRÖRELSEN Förvaltning FÖRVALTNINGSFASTIGHETER, YTA OCH GENOMSNITTLIG HYRA PER LOKALTYP Kontor Industri/lager Butik Utbildning/vård/övrigt 1 Totalt Uthyrd yta, tkvm Snitthyra 2, kr/kvm Uthyrd yta, tkvm Snitthyra 2, kr/kvm Uthyrd yta, tkvm Snitthyra 2, kr/kvm Uthyrd yta, tkvm Snitthyra 2, kr/kvm Uthyrd yta, tkvm Snitthyra 2, kr/kvm TOTALT 867 2 392 486 1 147 204 1 557 339 1916 1 896 1 898 1) Består av utbildning, vård, motion, bostäder samt övriga ytor såsom laboratorium, mässa, post och teknikutrymmen 2) Ber äknad på det samlade kontraktsvärdet för lokalslagen kontor, lager/logistik, handel samt övrigt och den uthyrda ytan RESULTATRÄKNINGSPOSTER OCH INVESTERINGAR PER GEOGRAFISKT OMRÅDE Intäkter, mkr Fastighetskostnader, mkr Driftsöverskott, mkr Överskottsgrad, % Investeringar, mkr 2023 jan–dec 2022 jan–dec 2023 jan–dec 2022 jan–dec 2023 jan–dec 2022 jan–dec 2023 jan–dec 2022 jan–dec 2023 jan–dec 2022 jan–dec Region Stockholm 1 805 1 752 –660 –731 1 145 1 021 63 58 503 947 Region Stockholm Logistik 417 633 –116 –187 301 446 72 70 146 372 Region Öst 852 896 –258 –302 594 594 70 66 297 477 Region Väst 774 855 –257 –288 517 567 67 66 178 394 Utland - Köpenhamn 287 298 –36 –24 251 274 87 92 28 23 Utland - New York 109 57 –35 –26 74 31 68 54 841 690 TOTALT 4 244 4 491 –1 362 –1 558 2 882 2 933 68 65 1 993 2 903 Förvaltningsbestånd 3 967 4 264 –1 223 –1 420 2 744 2 844 69 67 791 1 587 Förädlingsbestånd 277 227 –139 –138 138 89 50 39 1 202 1 316 TOTALT 4 244 4 491 –1 362 –1 558 2 882 2 933 68 65 1 993 2 903 NYCKELTAL PER GEOGRAFISKT OMRÅDE Antal fastigheter, st Verkligt värde, mkr Hyresvärde, mkr Ekonomisk uthyrningsgrad, % Uthyrningsbar area, tkvm 2023 31 dec 2022 31 dec 2023 31 dec 2022 31 dec 2023 31 dec 2022 31 dec 2023 31 dec 2022 31 dec 2023 31 dec 2022 31 dec Region Stockholm 95 108 27 414 30 333 2 110 2 034 83 86 959 1 010 Region Stockholm Logistik 34 93 3 380 8 944 279 656 91 96 180 473 Region Öst 90 118 10 128 11 931 865 929 91 91 650 767 Region Väst 99 125 9 440 12 150 820 948 88 89 571 780 Utland – Köpenhamn 5 10 2 138 7 942 118 301 82 95 56 158 Utland – New York1 3 4 5 533 7 087 130 72 100 100 12 7 Totalt 326 458 58 033 78 387 4 322 4 940 87 89 2 428 3 195 Förvaltningsbestånd 294 419 48 939 66 732 3 923 4 595 87 91 2 234 2 985 Förädlingsbestånd 32 39 9 094 11 655 399 345 81 70 194 210 Totalt 326 458 58 033 78 387 4 322 4 940 87 89 2 428 3 195 1) Hyresvärde, ekonomisk uthyrningsgrad och uthyrningsbar area avser aktiva hyresavtal UTHYRNINGSGRAD Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 87 procent (89) vid utgången av 2023. För förvaltningsbeståndet upp- gick den ekonomiska uthyrningsgraden till 87 procent och för förädlingsbeståndet till 81 procent. Uthyrningsgrad mätt som yta uppgick totalt till 78 procent (83). För förvaltnings- beståndet uppgick den ytmässiga uthyrningsgraden till 81 procent och för förädlingsbeståndet uppgick den till 50 procent. ===== SIDA 24 ===== FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 24 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 FASTIGHETSRÖRELSEN Förvaltning Hyresgäster Corem har många olika typer av hyresgäster som verkar i många branscher - från större företag, organisationer och myndigheter till mindre familjeföretag. NETTOUTHYRNING Nettouthyrningen uppgick under året till 83 mkr (–26). Uthyr- ningar och omförhandlingar uppgick till 469 mkr, där 58 pro- cent avsåg nya kunder och resterande del avsåg uthyrning till befintliga kunder. Genomförda uthyrningar påverkar kon- traktsvärdet och hyresintäkterna först när hyresgästerna flyttar in. Bland större avtal som är tecknade under året, men ännu inte inflyttade ingår ett tioårigt avtal med Statens servi- cecenter i Stockholm och Malmö, ett sexårigt avtal med Vitt- raskolorna i Nyköping och ett tioårigt avtal med SOS Interna- tional i Köpenhamn. Fastigheten Isafjord 4 i Kista, här ligger Ericssons huvudkontor. En del av fastigheten är certifierad enligt LEED OM Platinum och en annan del planeras att certifieras enligt BREEAM In-Use, målet är Very good. COREMS TIO STÖRSTA HYRESGÄSTER Hyresgäst Kontraktsvärde, mkr Andel av totalt kontraktsvärde, % Återstående genomsnittlig kontraktstid, år Antal kontrakt Yta, tkvm Ericsson 257 6,8 2,5 25 127 Tele2 Sverige 77 2,1 4,5 29 24 WSP Sverige 53 1,4 1,6 10 18 Aimo Park Sweden 53 1,4 1,5 12 0 A24 Films 53 1,4 14,4 1 5 Copenhagen Business School CBS 45 1,2 3,9 1 19 Arbetsförmedlingen 40 1,1 2,4 17 14 Region Östergötland 35 0,9 6,3 14 20 Sveriges Riksbank 31 0,8 5,9 1 4 Lejonfastigheter 31 0,8 2,3 19 17 TOTALT TIO STÖRSTA 675 18,0 3,9 129 248 Övriga hyresgäster 3 066 82,0 3,3 5 624 1 648 TOTALT 3 740 100,0 3,4 5 753 1 896 NKI – NÖJD-KUND-INDEX Nöjda kunder är en förutsättning för långsiktiga hyresrela- tioner. Nöjd-kund-index , NKI, är hyresgästens totalbetyg på Corem som hyresvärd. Den senaste mätningen av NKI gjordes under 2023 och gav ett utfall på 72 (71) på en skala från 0 till 100. Corems långsiktiga mål är ett NKI om minst 75. Corems totala NKI baseras på resultatet inom fyra olika områden. Inom områdena Kunddialog, Kundvård & personlig service samt Skötsel & underhåll ökade helhetsbetyget, medan betyget sänktes gällande Felanmälan/serviceanmälan. Kvartal Rullande 12 mån NETTOUTHYRNING mkr -50 0 50 100 150 19 20 21 22 23 ===== SIDA 25 ===== FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 25COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 FASTIGHETSRÖRELSEN Förvaltning KONTRAKTSVÄRDE Corem strävar efter att öka kontraktsvärde och uthyrnings- grad genom nyuthyrningar, men prioriterar samtidigt långa kundrelationer som leder till begränsad omsättning av hy- resgäster. Genom strukturerade kundmöten med hyresgäs- terna kan förändrade behov förutses i tid. Totalt hade Corem cirka 5 800 hyreskontrakt (7 000) med cirka 3 200 hyresgäster (4 000) vid utgången av året. Den genomsnittliga kontraktstiden uppgick till 3,4 år (3,9). Totalt uppgick kontraktsvärdet till 3 740 mkr (4 417). En stor del av kontraktsvärdet i Sverige är indexerat mot oktober månads konsumentprisindex (KPI), som uppgick till 6,5 procent i ok- tober 2023. De 10 största kundernas andel av Corems kontraktsvärde uppgick vid årsskiftet till 18 procent och den genomsnittliga kontraktstiden för dessa var 3,9 år. VÄRDEINDELADE HYRESKONTRAKT Antal 4 476 < 0,5 mkr 502 0,5–1 mkr 511 1–3 mkr 264 >3 mkr 1) Baserat på SNI-koder och ett urval motsvarande 99 procent av det totala kontraktsvärdet. Hyresgäster i Danmark inkluderas med svensk SNI-kod. 2) Handel KONTRAKTSVÄRDE PER KUNDKATEGORI 1 % 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 Informations- och kommunikationsverksamhet Verksamhet inom juridik, ekonomi, vetenskap och teknik Parti- och provisionshandel 2 Tillverkning Vård och omsorg; sociala tjänster Utbildning Uthyrning, fastighetsservice, resetjänster och andra stödtjänster Hotell- och restaurangverksamhet Transport och magasinering Detaljhandel 2 Finans- och försäkringsverksamhet Fastighetsverksamhet Byggverksamhet Fordon 2 Offentlig förvaltning och försvar; obligatorisk socialförsäkring Livsmedel 2 Läkemedel 2 Annan serviceverksamhet Kultur, nöje och fritid Vattenförsörjning; avloppsrening, avfallshantering och sanering Försörjning av el, gas, värme och kyla Jordbruk, skogsbruk och fiske Handel; reparation av motorfordon och motorcyklar 2 I Uppsala Business Park finns en communityverksamhet med drygt 3 500 medlemmar vars huvudsyfte är att hjälpa hyresgästerna att skapa nätverk samt inspirera till utveckling och tillväxt. Detta lockar även intressenter och samarbetspartners till Corems lokaler. ===== SIDA 26 ===== FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 26 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 KAPITEL Avsnitt FASTIGHETSRÖRELSEN Hållbar förvaltning FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 26 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 STRATEGI FÖR HÅLLBAR ENERGIANVÄNDNING Corem har en lång historia av att arbeta strukturerat med energieffektivisering. Man arbetar aktivt för att minska ener- gikonsumtionen i verksamheten och erbjuder hyresgästerna stöd i engergi- besparingsarbete. Corems energistrategi bygger på att optimera, effektivisera och att välja hållbar energi: Optimera – att optimera driften av fastighetens tekniska installationer för att minimera energiförbrukningen utan att göra avkall på funktioner eller inomhusklimat. Effektivisera – att genomföra energiprojekt där all teknik byts ut till effektivare för att få så hög verk- ningsgrad som möjligt på den till- förda energin. Hållbar energi – att öka andelen förnybara energikällor och använda rätt energi till rätt syfte – el till belysing och fjärrvärrme till uppvärming exem- pelvis – samt utifrån lokala förutsätt- ningar välja de bästa energislagen ur ett hållbarhetsperspektiv. Hållbar förvaltning Corems hyresgäster efterfrågar i allt högre utsträckning hållbara och energieffektiva lokaler. Att öka andelen hållbara och energieffektiva lokaler i beståndet är ett led i Corems arbete för att nå klimatneutralitet. Corem arbetar också aktivt för att öka andelen miljöcertifierade byggnader och för att underlätta hyresgästers gröna omställning genom att erbjuda hållbara tjänster, som till exempel gröna hyresavtal, möjlighet till klimatsmart resande och avfallshantering. Corems modell med en central teknikorganisation och lokal driftpersonal skapar förutsätt- ningar för både ett strategiskt arbete och effektivitet i den dagliga driften. Corems hållbarhetsarbete för 2023 beskrivs i enlighet med lag- kravet om hållbarhetsrapporte- ring. Se sidhänvisningar på sidan 124. ===== SIDA 27 ===== FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE KAPITEL Avsnitt 27COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 FASTIGHETSRÖRELSEN Hållbar förvaltning FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 27COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 31 solcells- anläggningar 50 miljöcertifierade byggnader 722 laddpunkter för elfordon 15 %, intäkter från gröna hyresavtal Att främja biologisk mångfald och ekosystemtjänster i anslutning till fastigheterna är en del av arbetet för ett klimatanpassat Corem. Det bidrar till att skapa attraktiva närmiljöer för Corems hyresgäster som vistas i och omkring fastigheterna. Exempel på åtgärder är att ta bort hårdgjorda ytor till förmån för grönytor, som kan ta upp stora mängder dagvatten, och att plantera träd som tar bort värme. För att underlätta främjande av biologisk mångfald i fastighetsbeståndet har Corem tagit fram en guide för ekosystemtjänster i förvaltning och vid miljöcertifiering. MINSKAD KLIMATPÅVERKAN GENOM FÖRNYBARHET OCH RESURSEFFEKTIVITET I ALLA LED I Corems färdplan för att nå klimatneu- tralitet år 2035, har delmål definierats. Översiktligt ska Corems fastighetsför- valtning, med avseende på fastighets- energi, bilar och köldmedia, vara kli- matneutral år 2025, och Corems totala utsläpp ska ha halverats år 2030 i jäm- förelse med basåret 2021. Ett av de långsiktiga målen är att den genomsnittliga energianvändning- en ska vara högst 65 kWh/kvm år 2030. Sedan 2019 har energianvänd- ning per kvadratmeter minskat med 15 procent, från 92,3 kWh/kvm 2019 till 78,7 kWh/kvm 2023. Det återspeg- lar ett långsiktigt arbete för ökad ener- gieffektivitet, med kontinuerliga inves- teringar och driftoptimering. All energi som används i Corems verksamhet ska senast år 2030 även vara helt fossilfri. 2023 var 93 procent av den enerigi Corem använde fosilfri. Corems modell med en central tekni- korganisation och lokal driftpersonal skapar förutsättningar för både ett strategiskt arbete och effektivitet i den dagliga driften. Under 2023 lades stort fokus på kompetensutveckling och att säkerställa kunskap, resurser och gemensamma arbetssätt inom hela företaget. ===== SIDA 28 ===== 28 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEFASTIGHETSRÖRELSEN Koncept och tjänsteerbjudanden Koncept och tjänsteerbjudanden Corem har affärsstödjande tjänster och erbjudanden som kompletterar förvaltningsverksamheten och ökar kundnöjdheten. FIRST OFFICE FirstOffice är Corems koncept för kontorshotell. FirstOffice erbjuder flexibla kontorslösningar med korta uppsägningsti- der, en konkurrensfördel då kunder snabbt kan anpassa sig till nya förutsättningar som kräver större eller mindre kon- torsyta. FirstOffice har närmre 50 kontorshotell i nio städer i Sve- rige och erbjuder fullt utrustade kontor och mötesrum med tillhörande service och modern teknik. FirstOffice hanterar allt som rör kontoret och ger företag möjligheten att verka i en välfungerande och inspirerande miljö. Kontorshotellen är främst belägna i utkanten av city, där människor bor och verkar, men på flera orter erbjuds även kontorshotell i ci- tykärnan. FirstOffice erbjuder privata kontorsrum, Cowor- king samt BigOffice – nyckelfärdiga kontor för det större företaget som önskar flexibilitet. COREM MEETINGS Corem Meetings är ett koncept i några av Corems fastighe- ter, där Corem erbjuder hyresgästerna full konferensservice i moderna konferensrum för stora och små möten. Corem Me- etings finns i fastigheter i Kista, Mölndal, Solna och Uppsala. FirstOffice, kontorshotell i Malmö. Corem Meetings i Kista Gate. ===== SIDA 29 ===== FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 29COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 FASTIGHETSRÖRELSEN Koncept och tjänsteerbjudanden Corem Parkering sköter parkeringarna i anslutning till Corems fastigheter i Kista. COREM PARKERING Corem Parkering finns i Stockholmsområdet och hanterar bilplatsavtal via ett digitalt parkeringssystem. Corem Parke- ring erbjuder bilplatser för både hyresgäster, boende och besökare inom områden där Corem har samlade fastighets- bestånd. Möjlighet att ladda elbilar erbjuds också. ===== SIDA 30 ===== FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 30 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 KAPITEL Avsnitt FASTIGHETSRÖRELSEN Hållbar värdekedja Corem arbetar med en mängd leverantörer, från byggentreprenader till inköp i olika storlekar. Corems kunder utgörs främst av hyregäster i en mängd branscher. En hållbar värdekedja Tillsammans med leverantörer och hyresgäster arbetar Corem för en hållbar värde- kedja. Tillsammans med branschkollegor verkar Corem för en hållbar bransch. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 30 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 För Corem och andra fastighetsbolag finns betydande hållbarhetsaspekter utanför den egna kärnverksamheten, både i leverantörsledet och i kundle- det. Corem bedriver en stor del av sin verksamhet i egen regi, men köper även in varor och tjänster från entre- prenörer och andra leverantörer vilka utgör en del i de produkter och tjäns- ter som Corem skapar och erbjuder kunder. Sammantaget ger det en vär- dekedja där Corem liksom dess leve- rantörer har en aktiv roll i värdeska- pandet hos såväl kunder som leverantörer. Många hållbarhetsaspekter finns i le- verantörsledet. Att ta ett socialt och miljömässigt ansvar i affärsrelationen med leverantörer är därför viktigt för att säkerställa en hållbar verksamhet. Corem är medlem av FIHL, Fastighets- branschens Initiativ för Hållbara Leve- rantörsled, som utvecklat en samord- nad hållbarhetsuppföljning av leverantörer till fastighetssektorn. Corem har en uppförandekod för leverantörer, vilken leverantörer ska signera och följa. Uppförandekoden innefattar områden som affärsetik, miljöpåverkan, mänskliga rättigheter och säker arbetsmiljö. Alla leverantörer förväntas signera och följa uppfö- randekodens föreskrifter. I kundledet arbetar Corem aktivt med att stärka hyresgästers hållbar- hetsarbete. Det görs bland annat ge- nom gröna avtal, att samverka med hyresgäster i frågor om energioptime- ring och minskad energiförbrukning samt att erbjuda Corems metod för återbruk vid hyresgästanpassningar. Detta, tillsammans med krav på mins- kad klimatpåverkan i leverantörsledet utgör centrala delar för att nå det långsiktiga målet om klimatneutralitet. Brukat/tillverkat uppströms (köpt material eller tjänst) Verksamhet som bedrivs med egen personal Användning nedströms (brukat i nästa led) ===== SIDA 31 ===== 31COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE FASTIGHETSRÖRELSEN Transaktioner Transaktioner Transaktioner 2023 var ett transaktionsintensivt år där Corem avyttrade fastigheter för 14,6 mdkr. Under året frånträddes 132 fastigheter med en uthyrningsbar area om 781 tkvm. FASTIGHETSTRANSAKTIONER Transaktioner är en viktig del av Corems verksamhet. Under 2023 genomfördes avyttringar av fastigheter för att stärka den finansiella ställningen och anpassa portföljen till rådan- de marknadsförutsättningar. Beståndet minskade under 2023 från 458 fastigheter till 326 fastigheter. Under året frånträddes 132 fastigheter till ett underlig- gande fastighetsvärde om 14,6 mdkr. Köpare var flera olika typer av fastighetsinvesterare - bland annat institutionella investerare, fastighetsfonder, lokala fastighetsägare och egenanvändare. De avyttrade fastigheterna är belägna främst i Sverige. Bland annat frånträddes en portfölj om 47 fastigheter med ett underliggande fastighetsvärde om 5 350 mkr samt ytterligare en portfölj om 24 fastigheter med ett underliggande fastighetsvärde om 1 160 mkr till Blackstone. Vidare frånträddes fem fastigheter i Köpenhamn och en tomträtt i New York. BOSTADSBOLAGET KLÖVERN Bostadsbolaget Klövern bildades under 2022 av Corem till- sammans med ALM Equity och Broskeppet Bostad. Under 2023 sålde Corem 51 procent av sitt innehav i Klövern till fastighetsfonden Nrep för cirka 2,5 mdkr. Affären innebar att Nrep åtar sig att över tid att investera genom riktade ny- emissioner vilket tillsammans med sedvanlig extern finan- siering möjliggör färdigställande av Klöverns projektportfölj om cirka 18 000 bostäder. Nreps ägande i Klövern kommer att uppgå till 65 procent efter genomförd transaktion och emission om 1 mdkr. Corems ägarandel kommer efter det att uppgå till 17 procent. Fastigheten Lidarände 1 i Kista, Stockholm. ===== SIDA 32 ===== FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 32 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 FASTIGHETSRÖRELSEN Transaktioner FASTIGHETSTRANSAKTIONER, FRÅNTRÄDE 2023 Uthyrningsbar area, kvm Kvartal Fastighet Stad Kommun Fastighetskategori Förvärv Avyttring Q1 Åldermannen 25 K almar Kalmar Handel – 8 548 Q1 Kabeln 1 N orrköping Norrköping Lager/Logistik – 4 887 Q1 Jordbromalm 6:18 Stockholm H aninge Lager/Logistik – 11 158 Q1 Jordbromalm 5:2 & 5:3 S tockholm H aninge Lager/Logistik – 6 6 59 Q1 Ångmaskinen 5 H uddinge Huddinge Lager/Logistik – 2 622 Q1 Kärra 91:1 G öteborg G öteborg L ager/Logistik – 12 992 Q1 Kullen 5 M almö Malmö Övrigt – 5 0 89 Q1 Sadelgjorden 1 M almö Malmö Lager/Logistik – 9 0 95 Q1 Brandholmen 1:9 N yköping Nyköping Lager/Logistik – 7 812 Q1 Lansen 13 N yköping Nyköping Kontor – 6 370 Q1 Skölden 2 N yköping Nyköping Kontor – 2 000 Q1 Gripen 1 N yköping Nyköping Handel – 1 166 Q1 Skyttbrink 30 S tockholm B otkyrka L ager/Logistik – 2 8 96 Q1 Magasinet 6 Stockholm Älvsjö L ager/logistik – 8 039 Q1 Magasinet 7 S tockholm Älvsjö Lager/logistik – 6 437 Q1 Slipskivan 9 S tockholm Huddinge Kontor – 91 2 Q1 Törnby 2:2 S tockholm Upplands-Väsby Lager/logistik – 18 807 Q1 Linjalen 65 S tockholm Tä by Lager/logistik – 1 398 Q1 Linjalen 66 S tockholm Tä by Lager/logistik – 3 923 Q1 Linjalen 7 S tockholm Tä by Lager/logistik – 800 Q1 Linjalen 8 S tockholm Tä by Lager/logistik – 600 Q1 Linjalen 61 S tockholm Tä by Lager/logistik – 778 Q1 Smygvinkeln 9 S tockholm Tä by Lager/Logistik – 9 60 Q1 Smygvinkeln 10 S tockholm Täby Kontor – 930 Q1 Smygvinkeln 12 S tockholm Täby Lager/Logistik – 1 864 Q1 Lodet 2 S tockholm Täby Lager/Logistik – 8 518 Q1 Mätstången 2 S tockholm Täby Kontor – 3 847 Q1 Mallen 3 S tockholm Täby Lager/Logistik – 1 4 88 Q1 Tumstocken 8 S tockholm Täby H andel – 2 413 Q1 Induktorn 37 S tockholm Stockholm L ager/Logistik – 6 6 85 Q1 Rosersberg 11:151 S igtuna S igtuna Mark – – Q1 V eddesta 2:43 S tockholm J ärfälla L ager/logistik – 19 271 Q1 1kh Rudegård Ny Holte K öpenhamn Rudersdal Ko ntor – 5 341 Q2 Veddesta 2:79 S tockholm J ärfälla L ager/Logistik – 36 342 Q2 Bråta 2:136 G öteborg Härryda Lager/logistik – 20 212 Q2 Veddesta 2:90 S tockholm Järfälla Lager/logistik – 19 581 Q2 Måseskär 5 M almö M almö L ager/logistik – 19 255 Q2 Märsta 15:7 M ärsta Sigtuna Lager/logistik – 17 575 Q2 Bråta 2:150 G öteborg Härryda Lager/logistik – 17 930 Q2 Turbinen 1 V ästerås Västerås Lager/logistik – 17 757 Q2 Brämön 4 M almö M almö L ager/logistik – 14 262 Q2 Backa 30:4 G öteborg Göteborg Lager/logistik – 10 375 Q2 Jordbromalm 6:89 Stockholm Haninge Lager/logistik – 9 986 Q2 Håltsås 1:17 Göteborg Härryda Lager/logistik – 9 278 Q2 Backa 22:17 Göteborg Göteborg Lager/logistik – 8 803 Q2 Stridsyxan 4 M almö Malmö Lager/logistik – 8 522 Q2 Högsbo 16:16 G öteborg Göteborg Lager/logistik – 8 336 Q2 Anoden 2 & 5 S tockholm Huddinge L ager/logistik – 8 336 Q2 Solsten 1:117 G öteborg Härryda Lager/logistik – 7 015 Q2 Stridsyxan 5 M almö Malmö Lager/logistik – 6 171 Q2 Stiglädret 11 Malmö Malmö Lager/logistik – 5 993 Q2 Kobbegården 155:2 Göteborg Göteborg Lager/logistik – 5 943 Q2 Högsbo 38:3 G öteborg Göteborg Lager/logistik – 5 246 ===== SIDA 33 ===== FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 33COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 FASTIGHETSTRANSAKTIONER, FRÅNTRÄDE 2023 Uthyrningsbar area, kvm Kvartal Fastighet Stad Kommun Fastighetskategori Förvärv Avyttring Q1 Åldermannen 25 Kalmar Kalmar Handel – 8 548 Q1 Kabeln 1 Norrköping Norrköping Lager/Logistik – 4 887 Q1 Jordbromalm 6:18 Stockholm Haninge Lager/Logistik – 11 158 Q1 Jordbromalm 5:2 & 5:3 Stockholm Haninge Lager/Logistik – 6 659 Q1 Ångmaskinen 5 Huddinge Huddinge Lager/Logistik – 2 622 Q1 Kärra 91:1 Göteborg Göteborg Lager/Logistik – 12 992 Q1 Kullen 5 Malmö Malmö Övrigt – 5 089 Q1 Sadelgjorden 1 Malmö Malmö Lager/Logistik – 9 095 Q1 Brandholmen 1:9 Nyköping Nyköping Lager/Logistik – 7 812 Q1 Lansen 13 Nyköping Nyköping Kontor – 6 370 Q1 Skölden 2 Nyköping Nyköping Kontor – 2 000 Q1 Gripen 1 Nyköping Nyköping Handel – 1 166 Q1 Skyttbrink 30 Stockholm Botkyrka Lager/Logistik – 2 896 Q1 Magasinet 6 Stockholm Älvsjö Lager/logistik – 8 039 Q1 Magasinet 7 Stockholm Älvsjö Lager/logistik – 6 437 Q1 Slipskivan 9 Stockholm Huddinge Kontor – 912 Q1 Törnby 2:2 Stockholm Upplands-Väsby Lager/logistik – 18 807 Q1 Linjalen 65 Stockholm Täby Lager/logistik – 1 398 Q1 Linjalen 66 Stockholm Täby Lager/logistik – 3 923 Q1 Linjalen 7 Stockholm Täby Lager/logistik – 800 Q1 Linjalen 8 Stockholm Täby Lager/logistik – 600 Q1 Linjalen 61 Stockholm Täby Lager/logistik – 778 Q1 Smygvinkeln 9 Stockholm Täby Lager/Logistik – 960 Q1 Smygvinkeln 10 Stockholm Täby Kontor – 930 Q1 Smygvinkeln 12 Stockholm Täby Lager/Logistik – 1 864 Q1 Lodet 2 Stockholm Täby Lager/Logistik – 8 518 Q1 Mätstången 2 Stockholm Täby Kontor – 3 847 Q1 Mallen 3 Stockholm Täby Lager/Logistik – 1 488 Q1 Tumstocken 8 Stockholm Täby Handel – 2 413 Q1 Induktorn 37 Stockholm Stockholm Lager/Logistik – 6 685 Q1 Rosersberg 11:151 Sigtuna Sigtuna Mark – – Q1 Veddesta 2:43 Stockholm Järfälla Lager/logistik – 19 271 Q1 1kh Rudegård Ny Holte Köpenhamn Rudersdal Kontor – 5 341 Q2 Veddesta 2:79 Stockholm Järfälla Lager/Logistik – 36 342 Q2 Bråta 2:136 Göteborg Härryda Lager/logistik – 20 212 Q2 Veddesta 2:90 Stockholm Järfälla Lager/logistik – 19 581 Q2 Måseskär 5 Malmö Malmö Lager/logistik – 19 255 Q2 Märsta 15:7 Märsta Sigtuna Lager/logistik – 17 575 Q2 Bråta 2:150 Göteborg Härryda Lager/logistik – 17 930 Q2 Turbinen 1 Västerås Västerås Lager/logistik – 17 757 Q2 Brämön 4 Malmö Malmö Lager/logistik – 14 262 Q2 Backa 30:4 Göteborg Göteborg Lager/logistik – 10 375 Q2 Jordbromalm 6:89 Stockholm Haninge Lager/logistik – 9 986 Q2 Håltsås 1:17 Göteborg Härryda Lager/logistik – 9 278 Q2 Backa 22:17 Göteborg Göteborg Lager/logistik – 8 803 Q2 Stridsyxan 4 Malmö Malmö Lager/logistik – 8 522 Q2 Högsbo 16:16 Göteborg Göteborg Lager/logistik – 8 336 Q2 Anoden 2 & 5 Stockholm Huddinge Lager/logistik – 8 336 Q2 Solsten 1:117 Göteborg Härryda Lager/logistik – 7 015 Q2 Stridsyxan 5 Malmö Malmö Lager/logistik – 6 171 Q2 Stiglädret 11 Malmö Malmö Lager/logistik – 5 993 Q2 Kobbegården 155:2 Göteborg Göteborg Lager/logistik – 5 943 Q2 Högsbo 38:3 Göteborg Göteborg Lager/logistik – 5 246 Uthyrningsbar area, kvm Kvartal Fastighet Stad Kommun Fastighetskategori Förvärv Avyttring Q2 Kallhäll 9:36 S tockholm Järfälla L ager/logistik – 5 150 Q2 Veddesta 2:63 S tockholm Järfälla Lager/logistik – 4 896 Q2 Veddesta 2:31 S tockholm Järfälla Lager/Logistik – 4 836 Q2 Stångbettet 15 M almö Malmö Lager/Logistik – 3 943 Q2 Skälby 3:1321 S tockholm J ärfälla Lager/Logistik – 3 656 Q2 Flahult 21:14 J önköping J önköping L ager/Logistik – 3 52 6 Q2 Backa 25:6 G öteborg Göteborg Lager/Logistik – 3 360 Q2 Skälby 3:674 S tockholm J ärfälla L ager/Logistik – 3 271 Q2 Skälby 3:1431 S tockholm Järfälla Lager/Logistik – 2 6 65 Q2 Skälby 3:1452 S tockholm Järfälla Lager/Logistik – 2 417 Q2 Viby 19:54 S tockholm Upplands-Bro Lager/Logistik – 2 038 Q2 Viby 19:53 S tockholm Upplands-Bro Lager/Logistik – 2 022 Q2 Skälby 3:676 S tockholm Järfälla Kontor – 1 924 Q2 Skälby 3:1446 S tockholm Järfälla Kontor – 1 844 Q2 Koborg 2 S tockholm B otkyrka L ager/Logistik – 1 548 Q2 Fabrikören 6 S tockholm Stockholm L ager/logistik – 1 440 Q2 Skälby 3:1418 S tockholm Järfälla Kontor – 1 343 Q2 Viby 19:32 S tockholm Upplands-Bro Lager/logistik – 1 189 Q2 Skyttbrink 36 S tockholm Botkyrka Lager/logistik – 860 Q2 Fabrikatet 1 N yköping N yköping Lager/logistik – – Q2 Fabrikatet 4 N yköping N yköping Lager/logistik – – Q2 Fabrikatet 5 N yköping N yköping Lager/logistik – – Q2 Förbygeln 1 M almö Malmö Lager/logistik – 5 146 Q2 Gumsen 31 K almar K almar Lager/logistik – 25 192 Q2 Koljan 24 K almar K almar Utbildning/vård/övrigt – 5 781 Q2 Fredriksdal 1 K almar Kalmar Utbildning/vård/övrigt – 3 498 Q2 Apotekaren 20 K almar Kalmar Handel – 1 871 Q2 Tenngjutaren 1 K almar Kalmar Kontor – 1 588 Q2 Mästaren 28 K almar Kalmar Handel – 1 348 Q2 Lärlingen 5 K almar Kalmar Kontor – 4 574 Q2 Gumsen 41 K almar Kalmar Kontor – 2 042 Q2 Timotejen 1 K almar Kalmar Handel – 1 552 Q2 Rybsen 1 K almar Kalmar Kontor – 1 112 Q2 Sävenäs 169:1 G öteborg Partille Lager/logistik – 7 653 Q2 Ugglum 7:117 G öteborg Partille L ager/logistik – 3 320 Q2 Greve K öpenhamn Greve L ager/Logistik – 13 412 Q2 Märsta 24:8 M ärsta Sigtuna Kontor – 1 141 Q3 Sicklaön 356:1 S tockholm Nacka Handel – 11 348 Q3 Kungsängen 24:3 Up psala Uppsala Handel – 6 361 Q3 Brevduvan 20 L inköping Linköping Kontor – 4 211 Q3 Dahlian 18 L inköping Linköping Handel – 4 686 Q3 Kumlehusvej 1A K öpenhamn Roskilde Lager/logistik – 23 711 Q4 Guldfisken 2 Kalmar mar Kalmar Utbildning/vård/övrigt – – 3 848 Q4 Paletten 1 L inköping Linköping Kontor – 6 048 Q4 Märsta 11:11 M ärsta Sigtuna Lager/logistik – 2 129 Q4 Märsta 11:14 M ärsta Sigtuna Lager/logistik – 3 261 Q4 Märsta 21:46 M ärsta Sigtuna L ager/logistik – 3 181 Q4 Bävern 2 L inköping Linköping Utbildning/vård/övrigt – 1 170 Q4 Bredskär 1 M almö Malmö Lager/logistik – 2 127 Q4 Stålet 3 Norrköping Norrköping Lager/logistik – 10 407 Q4 Älgskytten 4 Jönköping Jönköping Lager/logistik – 6 608 Q4 Kalvsvik 16:20 S tockholm Haninge Lager/logistik – 6 224 Q4 Ättehögen 9 Jönköping Jönköping L ager/logistik – 4 410 FASTIGHETSRÖRELSEN Transaktioner ===== SIDA 34 ===== 34 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEFASTIGHETSRÖRELSEN Transaktioner Projektutveckling Fastigheten Kalvebod Brygge 32 i Köpenhamn avyttrades i slutet av 2023. Uthyrningsbar area, kvm Kvartal Fastighet Stad Kommun Fastighetskategori Förvärv Avyttring Q4 Båtyxan 1 Malmö Malmö Lager/logistik – 2 435 Q4 Krukskärvan 8 M almö Malmö Lager/Logistik – 5 152 Q4 Sadelknappen 3 M almö Malmö Lager/Logistik – 1 475 Q4 Ringpärmen 2 S tockholm S ollentuna Lager/Logistik – 7 388 Q4 Ringpärmen 1 S tockholm S ollentuna L ager/Logistik – 6 198 Q4 Revisorn 1 S tockholm Sollentuna Kontor – 2 944 Q4 Revisorn 2 S tockholm S ollentuna L ager/Logistik – 4 491 Q4 Revisorn 3 S tockholm Sollentuna Kontor – 1 116 Q4 Rotorn 1 S tockholm Sollentuna Handel – 1 290 Q4 Rotorn 2 S tockholm Sollentuna Lager/Logistik – 1 565 Q4 Åby 1:197 S tockholm Haninge Lager/Logistik – 3 372 Q4 Jordbromalm 6:11 S tockholm Haninge Lager/Logistik – 4 133 Q4 Jordbromalm 6:59 S tockholm Haninge Lager/Logistik – 3 272 Q4 Jordbromalm 6:62 S tockholm H aninge L ager/Logistik – 2 548 Q4 Jordbromalm 6:68 S tockholm Haninge L ager/logistik – 995 Q4 Jordbromalm 6:64 S tockholm Haninge Kontor – 996 Q4 Jordbromalm 6:65 S tockholm Haninge Kontor – 1 010 Q4 Jordbromalm 6:66 S tockholm Haninge Handel – 1 512 Q4 Jordbromalm 6:67 S tockholm Haninge Kontor – 986 Q4 Jordbromalm 4:5 S tockholm Haninge Lager/logistik – 925 Q4 Finnslätten 2 V ästerås Västerås Kontor – 5 945 Q4 Gammel Kongevej 60 (Codanhuset) Köpenhamn Köpenhamn Kontor – 30 471 Q4 Kalvebod Brygge 32 K öpenhamn Köpenhamn Kontor – 28 798 Q4 118 10th Avenue N ew York New York Mark – – TOTAL KVM – 781 128 ===== SIDA 35 ===== FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 35COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 FASTIGHETSRÖRELSEN Projektverksamhet Projektverksamhet Corem arbetar brett inom projektutveckling – allt från hyresgästanpassningar, att höja teknisk standard och energieffektivisera lokaler, till större stadsutvecklings- projekt som sträcker sig över flera år. Under 2023 var projektintensiteten sparsam, till följd av rådande marknadsförhållanden. Fokus låg på slutförande av redan byggstartade projekt. Investeringar sker ofta i samband med nyuthyrningar i syfte att anpassa och modernisera lokaler, och därigenom öka hyresvärdet. Projektverksamheten gör det möjligt att möta hyresgästers förändrade lokalbehov samt att utveckla och skapa mervärden inom fastighetsbeståndet. Totalt investe- rades 1 993 mkr (2 903) i projektutveckling under 2023. Den totala beräknade inv esteringen för de 297 projekt som pågick vid årets utgång, inräknat redan investerat och kom- mande investeringar, uppgick till 4 653 mkr (6 877), med en kvarvarande investering om 1 001 mkr (1 544). Vid utgången av 2023 pågick totalt fem projekt med en beräknad investe- ring överstigande 50 mkr vardera. Den totala ytmässiga ut- hyrningsgraden i projekten uppgick vid årsskiftet till 62 pro- cent. Projekten omfattar 47 497 kvm och har en återstående investering om 677 mkr. COREMS STÖRSTA PÅGÅENDE KOMMERSIELLA PROJEKT (ENDAST BYGGSTARTADE) 31 DECEMBER 2023 Stad Fastighet Beskrivning Uthyrd yta, kvm Projekt yta, kvm Beräknad inves tering, mkr Kvarvarande investering, mkr Hyres- värde, mkr Färdig- ställande, år/kvartal New York 1245 Broadway 1 Nybyggnation kontorslokaler 9 711 17 115 1 829 376 207 24Q4 New York 28&7 1 Nybyggnation kontorslokaler 3 208 9 279 951 192 94 24Q4 Stockholm Nattskiftet 12 & 14 Nybyggnation garage samt ombygg- nation kontorslokaler 7 425 8 168 149 16 62 24Q1 Örebro Olaus Petri 3:234 Om- och påbyggnation för Trafikverket och Länsstyrelsen (etapp 2) 6 508 10 200 198 30 17 24Q2 Nyköping Furan 2 Uppbyggnad skola 2 735 2 735 77 62 8 24Q4 TOTALT 29 587 47 497 3 204 677 332 1) Beräknad och återstående investering avseende projekt i New York är baserad på SEK/USD-kursen per 31 dec 2023. 2) Projektytan innefattar viss nybyggnation samt anpassning av befintliga ytor och tekniskt lyft. Hyresvärdet avser endast tillskapade ytor. Projektutveckling Nattskiftet 12 och 14. Nybyggnation av parkeringshus och ombygg- nation av kontorslokaler i Västberga i södra Stockholm. ===== SIDA 36 ===== 36 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Örebro, Örebro Entré Pågående projekt. Vid Centralstationen i Örebro uppför Corem pr ojektet Örebro Entré om totalt cirka 19 000 kvm. Första etappen av projektet, en nyproduktion om 14 våningar, är färdigställd och hyrs av Scandic Örebro Central. I samma hus flyttade konsultbolaget WSP in under början av 2024 och TietoEvro har tecknat hyreskontrakt med inflytt under andra kvartalet 2024. Den andra etappen, om cirka 10 300 kvm kontor och övriga lokaler, är en ombyggnad av en före detta postterminal. Tra- fikverket flyttade in under fjärde kvartalet 2023 och Läns - styr elsen har tecknat avtal om hyra från andra kvartalet 2024. Byggnaderna planeras att certifieras enligt Miljöbyggnad Silver. Globenområdet Stadsutveckling. Söderstaden är ett av Stockholm Stads största utvecklingsområden där södra Stockholms starkaste arbetsplatsnav växer fram sida vid sida med bostäder, servi- ce, kultur, idrott och handel. Söderstaden består av Globenområdet, Slakthusområdet och Gullmarsplan där samtliga områden kommer att genom- gå stora och spännande förändringar med den gemensamma visionen att år 2035 ha utvecklat en blandstad med citypuls. En bärande del är utvecklingen av Globen Shopping, en aktiv stadsgata längs Arenavägen och ett stråk längs Arenatorget. Det redan goda kommunikationsnavet planeras att förstärkas med nya tunnelbaneuppgångar till Söderstaden. Stockholm, Klarabergsgatan 33–35 Färdigställt projekt. Orgelpipan 4 är belägen på Klara- bergsgatan 33-35 mellan Stockholms central och Sergels torg. Under slutet av 2023, efter ombyggnation och moder- nisering, flyttade Riksbanken och restaurang AMI in. Tomt- rätten till fastigheten har sålts och frånträddes under första kvartalet 2024. Byggnaden har ett kulturhistoriskt värde och e xteriören renoverades varsamt för att bibehålla tidstypiska arkitekto - nisk a drag och material, samtidigt som lokalerna om cirka 4 200 kvm och tekniska installationer moderniserades. Bygg- naden är miljöcertifierad enligt BREEAM, nivå Very Good. FASTIGHETSRÖRELSEN Projektutveckling FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 37 ===== 37COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Kista Stadsutveckling. Corem har tillsammans med flera andra kommersiella fastighetsbolag i Kista skapat det gemensamma aktiebolaget Kista Limitless, och även konceptet The Kloud. The Kloud är ett brett initiativ, där förutom Corem, även Castellum, Revelop och Vasakronan tillsammans med Ericsson, KTH, Stockholms universitet, Stockholms stad, Region Stock- holm och Kista Science City aktiverar och utvecklar stadsde- len. The Kloud är ett initiativ för framtidens Kista där människor, företag, konst och vetenskap kan växa sida vid sida. FASTIGHETSRÖRELSEN Projektutveckling New York, 28&7 Pågående projekt. 28&7 är Corems näst största pågående projekt och avser en 12 våningar hög kontorsbyggnad med adressen 322–326 7th Avenue, vid 28th Street på Manhattan. Projektet är beläget i närheten av Penn Station, granne med Fashion Institute of Technology och stora hyresgäster i området inkluderar exempelvis både Facebook och Amazon. Den uthyrningsbara ytan uppgår till drygt 9 000 kvm och byggnaden är klassad enligt miljöcertifieringen LEED Gold. Byggnaden är färdigställd exteriört och hyresgästanpass- ningar pågår interiört. Uthyrningsarbetet pågår och per den 31 december 2023 hade hyresavtal tecknats på motsvaran- de 35 procent av den uthyrningsbara ytan. New York, 1245 Broadway Pågående projekt. 1245 Broad- way är Corems största pågående pr ojekt och är beläget längs Br oadway i höjd med 31st Street. Projektet görs i samarbete med den lokalt baserade fastighets - utv ecklaren GDSNY. Byggnatio- nen avser en 23 våningar hög kontorsbyggnad med höga föns- terpartier från golv till tak och med en uthyrningsbar yta om cirk a 17 000 kvm. Användningen av naturligt ljus, modern inredning samt minimalistiska former skapar en tydlig känsla av nordisk design, och byggnaden är miljöcertifierad enligt LEED Gold. Byggnaden är färdigställd exteriört men hyres- gästanpassningar pågår fortsatt. Hit tills har sju hyresavtal avseen- de elva våningsplan tecknats. Per den 31 december 2023 hade hy- resavtal tecknats på motsvarande 57 procent av den uthyrningsbara ytan. ===== SIDA 38 ===== 38 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Nyköping, Furan 2 Pågående projekt. I Nyköping uppförs en skola för Acade- Media. Skolan byggs nära centrum, på samma plats där den tidigare skolan brann ner. Inflyttning beräknas ske under fjärde kvartalet 2024. K1 Nacka Strand, Stockholm Bostadsprojekt. I Nacka Strand påbörjades inflyttning un- der slutet av 2023 i Corems bostadsprojekt med närhet till både hav och natur. Här har genomtänkt design stått i fokus för att skapa bostäder som är hållbara över tid. 50 av 60 bo- städer var sålda vid utgången av 2023. Västerås Färdigställt projekt och pågående stadsutveckling. Om- byggnad och modernisering av Citygalleriorna Punkt och Gallerian i Västerås färdigställdes under 2023. I Punkt har hyresgästanpassningar gjorts för bland annat Coop och Systembolaget, och i Gallerian har bland annat en vårdcen- tral, Apoteket och Aspia flyttat in. Citygalleriorna är belägna i det nav som Västerås stadskärna och det planerade nya resecentrum utgör, med väl utveckla- de publika kommunikationer, tåg- och busstrafik samt cykel- stråk. Detaljplanen för ett nytt resecentrum antogs av kom- munfullmäktige under 2023 och vann i mars 2024 laga kraft. FASTIGHETSRÖRELSEN Projektutveckling FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 39 ===== 39COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 BYGGRÄTTER 31 DECEMBER 2023 Total byggrätt, tkvm BTA1 Detaljplanelagd byggrätt, tkvm BTA1 Bedömd byggrätt, tkvm BTA1 Varav bostäder av total byggrätt, tkvm BTA1 Verkligt värde, total byggrätt, mkr Verkligt värde, total byggrätt, kr/BTA1 Stockholm Norra 194 89 105 91 118 607 Stockholm Södra 42 15 27 0 101 2 415 Uppsala 408 43 365 0 257 629 Västerås 154 11 143 69 220 1 433 Region Stockholm 797 157 640 160 695 872 Linköping 122 43 79 25 26 217 Norrköping 29 17 12 0 17 583 Nyköping 34 20 14 34 24 707 Kalmar 11 0 11 0 0 0 Jönköping 15 0 15 15 0 0 Region Öst 210 79 131 74 67 319 Göteborg 113 40 73 5 71 634 Malmö 7 4 4 0 1 143 Halmstad 12 12 0 0 0 0 Region Väst 132 56 76 5 72 549 Stockholm Logistik 7 2 6 0 2 306 Region Stockholm Logistik 7 2 6 0 2 306 TOTALT 1 146 293 853 238 837 730 1) Med bruttoarea, BTA, avses area av mätvärda delar av ett eller flera våningsplan begränsande av omslutande byggnadsdelars utsida. BYGGRÄTTER Utveckling på egen mark i form av byggrätter inom befintligt fastighetsbestånd skapas genom ett aktivt detaljplanearbe- te tillsammans med kommunen. Detta görs genom förädling av befintliga byggrätter och skapande av nya byggrätter. Corem har detaljplanelagda och/eller bedömda byggrät- ter på samtliga prioriterade orter i Sverige. Med bedömda byggrätter avses byggrätter som rimligtvis kan skapas inom en aktuell fastighet utifrån vad som anges i översiktsplaner och detaljplaner. Det pågår nio större detaljplaneärenden inom beståndet. Detta arbete sker i nära samarbete med kommunerna. Detaljplanelagda och bedömda byggrätter, både avseen- de kommersiella fastigheter och bostäder, uppgick per den 31 december 2023 till totalt 1 146 tkvm BTA. Av dessa var 293 tkvm BTA detaljplanelagda byggrätter. BOSTADSPROJEKT Inflyttning i bostadsprojektet K1 Nacka Strand påbörjades under det fjärde kvartalet 2023. Projektet har varit uppdelat i säljetapper, där 50 av de 60 lägenheterna var sålda vid årets utgång. Resterande lägenheter är till försäljning och tillträden sker löpande. Corem kan framgent komma att bedriva enstaka egna projekt inom bostadsutveckling. Detta kommer i så fall att ske i begränsad omfattning och främst vara kopplat till stadsut- vecklingsprojekt, exempelvis i Västerås och Söderstaden, där bostäder utgör en del av stadsbyggandet. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE FASTIGHETSRÖRELSEN Projektutveckling DETALJPLANELAGDA BYGGRÄTTER KVM, % Kontor 47 Industri/lager 38 Bostäder 3 Övrigt 12 ===== SIDA 40 ===== FASTIGHETSRÖRELSEN Hållbar projetverksamhet CIRKULARITET OCH ÅTERBRUK FÖR MINSKAD KLIMATPÅVERKAN Renoveringar och lokalanpassningar står för en stor del av ett kontors kli- matpåverkan. De allra mest hållbara projekten är de där ombyggnation kan undvikas, men även i de fall en lokal behöver genomgå mer omfattande för- ändring gör medvetna val stor skillnad. Corem har sedan 2019 arbetat ak- tivt med att öka återbruk i projektverk- samhet. Återbruksprojekt under 2023 inkluderar renovering av Corems kon- tor i Globen där återbruk stod i cen- trum, genom återbruk av såväl lös in- redning, köksinredning och vitvaror. Under 2023 arbetades med att vidare- utveckla och implementera modellen för återbruk i projektverksamhet i Corems samtliga regioner. Hyresgäst- anpassningar utgör en stor del av Corems projektverksamhet. Arbetet har därför fokus på hyresgästanpass- ningar, med målet att vara ett stöd även till kunder i att minska total kli- matpåverkan av lokalerna. På sikt ska- par det förutsättningar för Corem att nå målet om nettonoll-utsläpp år 2035. Fokus under 2023 har varit att ta fram en metod för klimatberäkning och en återbruksmodell för tillämpning inte bara inom den egna verksamheten utan även i samarbete med kund. Corem arbetar kontinuerligt med att vidareutveckla sin återbruksmodell och öka cirkularitet i projektverksam- heten. Resursbesparing, materialval och hantering av avfall är grundläg- gande delar i att minska klimatpåver- kan. Corem arbetar med återbruks- hubbar på lokal nivå, men även genom samarbeten med specialicerade aktörer. BRANSCHSAMVERKAN Corem är medlem i CCBuild, Centrum för Cirkulärt Byggande, ett branschö- verskridande nätverk med en digital marknadsplats som stödjer återbruk. Bygg- och projektverksamheten utgör en stor del av det totala klimatavtrycket, för Corem, och för branschen som helhet. Corems mål är att till år 2025 minska klimatutsläppen från byggnation med 20 procent jämfört med basåret 2021. Under 2023 togs ytterligare steg mot målet. Fortsatt implementering av återbruks- metodik, samarbete med kunder och cirkulära materialflöden är några komponenter. Hållbar projektverksamhet Corems nya kontor i Globen i Stockholm. Ombyggnation gav ett lägre klimatavtrycket genom att större delen av interiörer är återbrukat. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 40 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 41 ===== FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 41COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Fastighetsvärdering Corem värderar hela beståndet på kvartalsbasis. Värdering görs av interna och externa värderare. Varje fastighet värderas minst en gång per år av en extern part, men undantag kan göras för enstaka fastigheter. Marknadsvärdet för Corems för- valtningsfastigheter uppgick vid utgången av året till 58 033 mkr. Marknadsvärdet för Corems förvaltningsfastigheter uppgick per 31 december 2023 till 58 033 mkr (78 387). Värdeföränd- ringar uppgick under året till –8 476 mkr (–2 934), där oreali- serade värdeförändringar uppgick till –8 306 mkr och realise- rade värdeförändringar uppgick till –170 mkr. Orealiserade värdeförändringar förklaras främst av höjda bedömda avkastningskrav. Det genomsnittliga avkastningskravet vid årsskiftet uppgick till 5,8 procent (5,2). De senaste årens inflationsökning har tydligt präglat fast- ighetsmarknaden genom högre finansieringskostnader och stigande direktavkastningskrav, vilket resulterat i fallande fastighetsvärden. Indexuppräkning av hyror och en fortsatt god efterfrågan på lokaler har dock dämpat fallet. Sedan årsskiftet 2022/2023 har fastighetsbeståndet värderats ned med 11 procent. Värdet på fastighetsbeståndet har justerats ned 14 procent sedan värderingarna var som högst i slutet av första kvartalet 2022. VÄRDERING AV FASTIGHETER Corem värderar samtliga fastigheter varje kvartal, varav normalt 20 till 30 procent externt. Som grundregel extern- värderas varje fastighet minst en gång per år, men undantag kan göras för enstaka fastigheter. Externa värderingar har utförts av Cushman & Wakefield, Savills, Newsec, CBRE (Danmark) och Newmark (USA). Corem inhämtar kontinuer- ligt marknadsinformation från externa värderingsinstitut som stöd för den interna värderingsprocessen. Fastigheternas värde FASTIGHETSRÖRELSEN Fastighetsvärdering Corems fastighetsbestånd på Arenavägen i Globenområdet, Stockholm. ===== SIDA 42 ===== FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 42 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER: VERKLIGT VÄRDE OCH YTA mkr Verkligt värde, mkr Uthyrningsbar yta, tkvm 0 30 000 60 000 90 000 2322212019 tkvm 0 2 000 4 000 6 000 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER: VERKLIGT VÄRDE OCH HYRESVÄRDE PER KVM kr/kvm Verkligt värde, kr/kvm, vänster y-axel Hyresvärde, kr/kvm, höger y-axel 0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 2322212019 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 kr/kvm FASTIGHETSRÖRELSEN Fastighetsvärdering Fastigheten S7 (Sigurd 7) i Västerås med Västerås central som närmsta granne och Mälarens strand i blickfånget. Certifiering pågår med må- let BREEAM In-Use, Very good. Värdebedömningarna grundas på kassaflödesanalyser, där den enskilda fastighetens avkastningsförmåga bedöms. Me- toden innebär att fastighetens värde baseras på nuvärdet av prognostiserade kassaflöden jämte restvärdet. I normalfallet har en tioårig kalkylperiod använts. De värdepåverkande pa- rametrar som används i värderingen motsvarar värderingsin- stitutens tolkning av hur investerare och andra aktörer på marknaden resonerar och verkar. Det i värderingarna vägda genomsnittliga direktavkast- ningskravet vid kalkylperiodens slut var 5,8 procent per 31 december 2023, att jämföra med 5,2 procent vid årets ingång. För ytterligare beskrivning av värdering och värde- ringsmetod, se not 11. ===== SIDA 43 ===== FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 43COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 FASTIGHETSRÖRELSEN Fastighetsvärdering SAMMANFATTNING Värdetidpunkt 31 december 2023 Verkligt värde 58 033 mkr Kalkylperiod Normalt 10 år Direktavkasningkrav Mellan 4,1–10 procent Kalkyl/diskonteringsränta Mellan 6,1–12,3 procent Långsiktig vakans Normalt mellan 5 till 10 procent Inflationsantagande 2024 2 procent KÄNSLIGHETSANALYS, FASTIGHETSVÄRDERING Förändring +/– Resultateffekt fastighets värderingar, mkr Resultateffekt fastighets värderingar, % Direktavkastningskrav 0,5 procentenheter –4 534/+5 389 –7,8/9,3 Hyresintäkt 50 kr/kvm +/–2 091 +/–3,6 Driftkostnader 25 kr/kvm –/+1 045 –/+1,8 Vakansgrad 1,0 procentenhet –/+74 4 –/+1,3 FASTIGHETER: VERKLIGT VÄRDE, MKR Koncernen 2023 2022 Totalt årets början 78 387 83 084 Förvärv – 80 Investeringar i ny-, till- och ombyggnation 1 993 2 903 Avyttringar –14 010 –2 329 Avyttring till intressebolaget Klövern AB – –4 374 Värdeförändringar, orealiserade –8 306 –2 565 Valutakursomräkning –31 1 588 TOTALT 58 033 78 387 FASTIGHETSINNEHAV OCH VÄRDERING VERKLIGT VÄRDE Segment Verkligt värde, mkr Antal fastigheter Hyresvärde, mkr1) Ekonomisk uthyrningsgrad, % Uthyrnings- bar yta, tkvm Kalkyl- ränta, % Direkt avkast- nings krav, % Direktavkast - nings kr av, snitt % Region Stockholm 27 414 95 2 110 83 959 6,1–11,0 4,1–9,0 5,6 Region Stockholm Logistik 3 380 34 279 91 180 7,5–9,1 5,4–7,1 6,1 Region Öst 10 128 90 865 91 650 7,4–10,5 5,4–8,5 6,4 Region Väst 9 440 99 820 88 571 6,2–12,3 4,1–10,0 6,4 Utland – Köpenhamn 2 138 5 118 82 56 6,5–8,8 4,5–6,8 4,8 Utland – New York1) 5 533 3 130 100 12 7,0–7,0 5,0–5,5 5,2 Totalt 58 033 326 4 322 87 2 428 varav Förvaltningsbestånd 48 939 294 3 923 87 2 234 6,1–10,5 4,1–8,5 5,9 Förädlingsbestånd 9 094 32 399 81 194 7,0–12,3 5,0–10,0 5,5 TOTALT 58 033 326 4 322 87 2 428 6,1–12,3 4,1–10,0 5,8 1) Hyresvärde, Ekonomisk uthyrningsgrad och Uthyrningsbar area avser aktiva hyresavtal. ===== SIDA 44 ===== FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEKAPITEL Avsnitt 44 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 FASTIGHETSRÖRELSEN Medarbetare Corem ska vara en attraktiv och värde- ringsstyrd arbetsgivare, där medarbe- tarna känner stolthet, engagemang och ser möjligheter som bidrar till att driva Corem framåt mot dess vision. Medarbetarnas affärsmässighet, kund- fokus, och viljan att utvecklas tillsam- mans är det som driver bolagets affär framåt. Det stärker Corems verksam- het och varumärke. Grunden är att erbjuda en sund och säker arbetsplats där alla har lika möj- ligheter. Arbetet följs upp utifrån Corems långsiktiga arbetsgivarmål. ENGAGERADE MEDARBETARE Under 2023 fick alla medarbetare möj- lighet att delta i arbetet med att ta fram innehåll till bolagets värderingar och ett nytt medarbetarlöfte. Genom att involvera hela organisationen ska- pas engagemang och förutsättningar för alla medarbetare att engagera sig i och bidra till bolagets kultur. Corems värderingar - Framåt tillsammans med närhet, engagemang och affärsmäs- sighet - fylldes med innehåll, och det nya medarbetarlöftet röstades fram av organisationen. Corem arbetar aktivt för att säker- ställa en sund och säker arbetsmiljö, där alla medarbetare ges möjlighet att verka i en hållbar vardag. En god arbetsmiljö skapar förutsättningar för givande och effektiva samarbeten, ökat engagemang och ambassadör- skap. För att mäta och följa upp arbetsmiljön och upptäcka brister som kan leda till ohälsa har Corem i sin medarbetarundersökning ett index för organisatorisk och social arbetsmiljö. Undersökningen, som genomfördes under andra halvan av 2023, visar att Corem har en positiv trend och ligger över extern benchmark på frågor kopplade till arbetsmiljö. För mer infor- mation om Corems arbetsmiljöarbete, se hållbarhetsnot 7 på sidan 138. INTERNA KARRIÄRVÄGAR Medarbetare som vill vidareutvecklas och väljer att göra det inom företaget är en stor tillgång för Corem, och är något som uppmuntras. Under 2023, när Corems fastighetsbestånd minska- de, arbetade man aktivt med att både omplacera och erbjuda interna karriär- vägar till medarbetare i syfte att behål- la värdefull kompetens inom bolaget. Ett tjugotal medarbetare tog möjlighe- ten att gå vidare i nya roller internt under 2023. En framgångsrik och långsiktigt hållbar verksamhet byggs av människorna inom den. Engagerade och affärsdrivna medarbetare är Corems främsta tillgång i det arbetet. Medarbetare 44 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Medarbetare på Corem vid Kopparhusen i Norrköping. Certifiering av Kopparhusen pågår med målet BREEAM In-Use, Very good. ===== SIDA 45 ===== FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE KAPITEL Avsnitt 45COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 HÄLSA OCH FRISKVÅRD För att främja friska och engagerade medarbetare söker Corem skapa goda förutsättningar i vardagen. Utöver friskvårdsbidrag och fri friskvårdstim- me under arbetstid i perioder, stöttar Corem regelbundet externa aktiviteter för ökad hälsa. Under 2023 deltog ett antal Coremmedarbetare i loppet Spring för Livet där hälsa och engage- mang inom fastighetsbranschen kom- bineras med insamling till förmån för Unicefs arbete i Malawi. Corem är en av sponsorerna av Lidingöloppet och sponsrar även tävlingsavgiften för medarbetare som vill delta. Corems funktion för kompetens- utveckling och lärande, Corem Academy, arbetar för att: ysäkerställa en gemensam kompetensutveckling och ett ramverk för lärande inom Corem yskapa forum för nätverkande och lärande mellan regioner/ affärsområden och inom roller och grupperingar ysäkerställa process för lång- siktig kompetensförsörjning yutveckla Corems medarbetar- och ledarkultur. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE FASTIGHETSRÖRELSEN Medarbetare 45COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 FOKUS AFFÄRSETIK Kompetensutveckling är ett led i Corems långsiktiga affärs- och verk- samhetsutveckling, med målet att or- ganisationen, och medarbetarna, ska utvecklas för att nå uppsatta mål. För att säkerställa att Corems medarbetare utvecklas och har den kompetens som krävs erbjuds olika former av utbild- ning, där vissa utbildningssatsningar är företagsövergripande. Medarbetarna förväntas ta ansvar för sin kompetensutveckling, men är också skyldiga att delta i utbildningar som är nödvändiga för arbetet eller som krävs enligt lagar och förordningar. Dessa utbildningar är prioriterade framför andra. Affärsetik, som faller inom hållbarhetsområdet "god affärspartner" var fokus för den före- tagsövergripande kompetensutvecklingen under 2023. Utbildningen, som är obligatorisk, förtydligar Corems värderingar och förhållningssätt som medarbetare, arbetsgivare och samhällsaktör. ===== SIDA 46 ===== FASTIGHETSRÖRELSEN 46 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Corem arbetar aktivt för att säkra en sund och säker arbetsmiljö, där alla medarbetare ges möjlighet att verka i en hälsosam vardag. ===== SIDA 47 ===== FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE KAPITEL Avsnitt 47COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Finans Finans ===== SIDA 48 ===== FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 48 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Riksbanken höjde styrräntan vid flera tillfällen under 2023, från 2,50 procent vid årets början till 4,00 procent vid årets slut. Osäkert ekonomiskt konjunkturläge och skiftande infla- tionsförväntningar över tid gör den framtida ränteutveck- lingen svårbedömd, även om räntetoppen tycks vara nådd. Obligationsmarknaden kännetecknades av låg aktivitet under året. COREMS FINANSFUNKTION Corem verkar inom en kapitalintensiv bransch. För vidare - utv eckling och utökning av fastighetsbeståndet och verk- samheten krävs tillgång till kapital på både kort och lång sikt och till en väl avvägd kostnad och risk. En väldiversifie- rad kapitalstruktur, flera kapitalkällor och en riskavvägd r änte- och kapitalbindning säkerställer en fortsatt finansiellt sund och framgångsrik utveckling av Corem, samt möjliggör långsiktig avkastning på eget kapital enligt uppsatta mål. Finansfunktionen är en integrerad del av bolagets kärn- verksamhet. Funktionen har till uppgift att förvalta befintlig skuld, ombesörja nyupplåning för investeringar och förvärv, effektivisera cash management och begränsa de finansiella riskerna. Likviditetsprognoser upprättas kontinuerligt för en effektiv finansförvaltning och för att säkerställa att Corem vid var tid kan fullgöra sina betalningsförpliktelser. Finans- frågor, för beslut och information, är en stående punkt på styrelseagendan. För att sprida risken analyserar och utvär- derar Cor em kontinuerligt sin finansieringsbas och antalet finansieringskällor. Arbetet regleras och styrs av den finanspolicy som fast- ställs av styrelsen årligen. Finansfrågor av strategisk bety- delse behandlas av Corems styrelse. KREDITRATING Corem har en investment grade-rating hos Scope Ratings, som under året bekräftade kreditbetyget BBB- med en revi- dering av utsikterna från tidigare stabila utsikter till negativa utsikter, på grund av de rådande marknadsförutsättningarna. KAPITALANSKAFFNING Att driva fastighetsbolag är kapitalintensivt. Tillgångarna, som till största delen utgörs av värdet på fastigheterna, finansier as med eget kapital och skulder. Fördelningen mellan de två delarna beror på olika faktorer så som kostnaden för de olika finansieringsformerna, fastig- hetsportföljens inriktning, samt aktieägarnas och kreditgivar- nas riskaversion. För ett företag av Corems karaktär är det egna kapitalet normalt sett den dyraste finansieringsformen. Corems tillgångar uppgick vid årsskiftet till 64 850 mkr (90 862), varav förvaltningsfastigheter utgjorde 58 033 mkr (78 387) eller 89 procent (86). Eget kapital Den 31 december 2023 uppgick Corems eget kapital, hän- förligt till moderbolagets aktieägare, till 22 003 mkr (31 268). Soliditeten var 34 procent (34). Om det egna kapitalet juste- ras för bland annat värdet på derivat, återköpta aktier, upp- skjuten skatt fastigheter, uppskjuten skatt goodwill samt belastning uppskjuten skatt om 5 procent hänförlig till FINANS Finansiering Finansiering Året kännetecknades av geopolitiska förändringar i omvärlden, hög inflation och fortsatt stigande räntor. Corem ser regelbundet över och anpassar kapital- och ränte f örfallostruktur till rådande marknadsläge samt för en kontinuerlig och nära dialog med kr editgivare. Corems låneportfölj uppgick på balansdagen till 33 593 mkr. Under året minskade räntebärande skulder med 14 051 mkr. Finansiering RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING Räntebindning Kapitalbindning Förfalloår Lånevolym, mkr Avtals - v olym, mkr Utnyttjat, mkr Varav utestående obliga- t ioner, mkr Ej utnyttjat, mkr Rörligt1 11 999 – – – – 2024 4 582 14 597 13 522 5 528 1 075 2025 4 490 12 996 12 496 2 700 500 2026 – 4 544 2 594 – 1 950 2027 1 574 341 341 – – 2028 1 574 716 716 – – Senare 9 374 3 924 3 924 – – TOTALT 33 593 37 118 33 593 8 228 3 525 1) A v här redovisad rörlig volym täcks 1 682 mkr av räntetak. ===== SIDA 49 ===== FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 49COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 FINANS Finansiering skillnaden mellan fastigheternas verkliga värde och skatte- mässigt restvärde, i procent av balansomslutningen justerat för uppskjuten skatt goodwill och nyttjanderättstillgångar, uppgick soliditeten, benämnd justerad soliditet, till 41 procent (39). Se utförlig definition på sidan 172. Corems mål är att långsiktigt uppvisa en genomsnittlig avkastning på eget kapital om minst 10 procent. Över de senaste fem åren har den genomsnittliga avkastningen uppgått till 6 procent. Då resultatet efter skatt inte bara påverkas av r örelsens resultat utan också av värdeföränd- ringar på fastigheter, valutor och derivat, varierar avkast- ningsnivån mellan olika år. Corems aktier är noterade på Nasdaq Stockholm och tillhör segmentet Large Cap, mer om Corems aktier finns på sidorna 54–57. Skulder Vid årsskiftet uppgick de totala skulderna i balansräkningen till 42 833 mkr (59 551). Räntebärande skulder utgjorde 33 593 mkr. Periodiserade låneomkostnader uppgick till 258 mkr, vilket innebär att de redovisade räntebärande skul- derna i balansräkningen uppgick till 33 335 mkr (47 473). Av de räntebärande skulderna var 91 procent i svenska kronor, 3 procent i danska kronor (DKK) och 6 procent i US-dollar (USD). Räntebärande nettoskuld, räntebärande skuld med avdrag för räntebärande tillgångar, kortfristiga och långfristiga aktieinnehav och likvida medel uppgick till 33 106 mkr (45 439). Måttet räntebärande nettoskuld används för att belysa bolagets finansiella risk. I och med att räntebärande skulder normalt är en billigare finansieringsform än eget kapital finns det incitament till att ha en relativt hög andel räntebärande skulder, inom givna riskmandat. De räntebärande skulderna utgjorde vid års - skiftet 52 procent (52) av den totala finansieringen. Belånings gr aden, mätt som räntebärande skulder efter avdrag för marknadsvärde på noterade aktieinnehav, ränte- bärande tillgångar samt likvida medel i relation till fastighe- ternas verkliga värde, innehavet i Klövern och andelar i intresseföretag uppgick till 55 procent (57). Belåningsgrad fastigheter, dvs ränte bär ande skulder med säkerhet i fastig- heter i relation till fastig heternas verkliga värde vid perio- dens utgång, uppgick till 43 procent (45). Räntebärande skulder som inte har säkerhet i fastig heter utgörs huvudsak- ligen av icke-säkerställda obligationer samt certifikat. I stort sett samtliga skulder löper med rörlig Stiborränta som bas, vilket i regel ger en möjlighet att förändra kapital- strukturen utan att behöva betala ränteskillnadsersättning. I syfte att begränsa ränterisken har Corem räntesäkrat, med hjälp av ränteswappar, 63 procent (37) av de räntebärande skulderna, 21 012 mkr (17 790), mot fast ränta. Vanliga fasträn- telån uppgår till 1 procent (2), eller 582 mkr (825). Rörliga lån utgör 36 procent (61), eller 11 999 mkr (29 028), av dessa omfattas 1 682 mkr (9 679) av räntetak. Under året har lån upptagits med 10 661 mkr och amorte- rats med –24 789 mkr. Övriga skulder utgjordes i huvudsak av uppskjuten skatte - sk uld, leverantörsskulder, skulder avseende leasingskulder, förutbetalda intäkter, derivat och upplupna kostnader. De övriga skulderna uppgick vid årets slut till 9 498 mkr (12 078) och utgjorde 14 procent (13) av Corems totala finansiering. Den uppskjutna skatteskulden uppgick till 5 709 mkr (7 562) och inkluderar främst skillnaden mellan fastigheter- nas och derivatens verkliga värde, och skattemässiga värde. Skatte sk ulden realiseras när, och om, derivaten stängs och fastig heterna säljs som styckefastigheter. Säljs däremot bo- lag, med fastigheter som inkråm, utlöses ingen skatteeffekt. KAPITALANSKAFFNING mkr Räntebärande skulder 33 593/uni00B9 Övriga skulder 9 498 Eget kapital (hänförligt till moderbolagets aktieägare) 22 003 Eget kapital (hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande) 14 1) Periodiserade låneomkostnader uppgår till 258 mkr, vilket innebär att räntebärande skulder i balansräkningen uppgår till 33 335 mkr. LÅNEUTRYMME mkr Rörliga lån som omfattas av räntetak 1 682 Rörliga lån utan räntetak eller ränteswappar 10 317 Rörliga lån som omfattas av ränteswappar samt fasträntelån 21 594 Lyftningsbara outnyttjade krediter 3 031 Outnyttjade krediter övrigt 494 LÅNGIVARE % Obligation 22 Swedbank 20 Nordea 17 Nykredit 15 SBAB 4 Danske Bank 4 Niam Credit 4 Private Placement 4 SEB 3 PBB 3 Övrigt 4 FÖRDELNING AV RÄNTEBÄRANDE SKULDER mkr Bankkrediter 25 315 Icke-säkerställda obligationer 8 228 Certifikat 50 ===== SIDA 50 ===== FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 50 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 FINANS Finansiering I Corems fall säljs i stort sett samtliga fastigheter i bolags- form vilket, giv et nuvarande skattelagstiftning, med stor sanno likhet innebär att endast en mindre del av den totala uppskjutna skatteskulden kommer att betalas. Skillnaden mellan det skattemässiga värdet och det verkliga värdet på förvaltningsfastigheterna uppgick till 29 316 mkr (40 681) vid årsskiftet. FÖRÄNDRING AV RÄNTEBÄRANDE SKULDER Mkr Räntebärande skulder 31 december 2022 47 644 Refinansiering lån i bank och kreditinstitut 10 138 Nyupptagna lån i bank och kreditinstitut 659 Certifikat (netto) –300 Obligationslån (netto) –3 190 Amorteringar –21 299 Valutakursförändringar -59 Räntebärande skulder 31 december 2023 33 593 Periodiserade upplåningskostnader –258 Redovisade räntebärande skulder 31 december 2023 33 335 RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD Mkr 2023 31 dec 2022 31 dec Räntebärande skulder 33 335 47 473 Justering periodiserade låneomkostnader 258 171 Räntebärande tillgångar –48 –122 Långfristiga aktieinnehav –10 –1 104 Likvida medel –429 –979 Räntebärande nettoskuld 33 106 45 439 BANKER Vid årsskiftet uppgick krediter i bank till 25 315 mkr, mot- svarande 75 procent av de räntebärande skulderna. Låne - por tföljen är fördelad på ett flertal kreditinstitut, av vilk a de största är Swedbank, Nordea, Nykredit, SBAB, Danske Bank och Niam Credit. Skulder i bank säkerställs i huvud sak med säkerhet i form av pantbrev samt pantsättning av aktier. Utöver befintliga banklån hade Corem outnyttjade kredit - r amar och checkkrediter om 3 525 mkr (2 877), varav 3 031 mkr (1 616) var möjliga att omedelbart utnyttja med befintliga säkerheter. Resterande utrymme kan användas om säkerheter tillförs samt till viss del även till att finansiera på- gående projekt. Outnyttjat låneutrymme är fördelat mellan tre olik a kreditgivare och förfaller till omförhandling 2024–2026. KAPITALMARKNAD OCH ALTERNATIVA FINANSIERINGSFORMER För att optimera bolagets kapitalstruktur finns ett behov av att kontinuerligt söka alternativa finansieringsformer, såsom obligationer och certifikat. Fördelen med dessa är att de f örenklar och möjliggör projekt och förvärv. Obligationer och grönt ramverk Utestående obligationslån uppgick 31 december 2023 till 8 228 mkr. Alla Corems utestående obligationer har en kupong som baseras på en bestämd marginal över 3-månaders Stibor. Under 2023 har obligationslån om 3 190 mkr återbetalats. Via dotterbolaget Corem Kelly AB upprättades 2020 ett icke-säkerställt Medium Term Note-program (MTN) med en ram uppgående till 10 miljarder kronor, inom vilken 4 535 mkr har emitterats. Utöver obligationer emitterade i MTN-pro- grammet fanns utestående icke-säkerställda obligationer om ytterligare 3 693 mkr. Av Corems utgivna obligationslån per 31 december 2023 var samtliga noterade på Företagsobligationslistan vid Nasdaq Stockholm. Handel i respektive obligationslån sker dock inte över börsen utan via svenska banker och fond - k ommissionärer. Somliga av dessa marknadsaktörer ställer på frivillig basis indikativa priser i respektive obligationslån. Ett stort antal institutioner investerar i Corems olika obli- gationer. En betydande del har även placerats via bankernas olika Private Banking-verksamheter. Bland placerarna märks banker, pensionsfonder, fackföreningar, fastighets bolag, priv ata företag såväl som enskilda investerare. Corem publicerade under 2023 ett nytt grönt ramverk som ersätter de tidigare gröna ramverken. Det nya gröna ramverket har fått omdömet "medium green" och "good" i en second opinion-granskning av analysföretaget Cicero/ Shades of Green. Vid utgången av 2023 var 8 028 mkr emitterade i linje med Corems gröna ramverk. Under 2023 emitterades fastighetsobligationer till ett v ärde av cirka 40 miljarder kronor på den svenska marknaden. Majoriteten av den emitterade obligationsvolymen från fastig- hetsbolagen under 2023 utgjordes av icke-säkerställda obli- gationer. Säkerställda obligationer emitterades till ett belopp om endast 0,5 miljarder kronor. Den totala emitterade voly- men om 40 miljarder kronor var i linje med föregående år, men avsevärt lägre än tidigare år. Certifikat Corems program för företags cer tifikat har ett rambelopp om 5 000 mkr. På balansdagen var utestående volym 50 mkr (350). Arrangör av Corems företags cer tifikat-program är Swedbank och emissionsinstitut är Swedbank, Danske Bank och Nordea. ===== SIDA 51 ===== FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 51COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 FINANS Finansiering Certifikatprogram fungerar på samma sätt som obligationer med den skillnaden att löptiden är begränsad till max 364 dagar. Den korta löptiden gör att andelen korta låneförfall ökar i låneportföljen vilket kompenseras av outnyttjade kredit r amar och checkkrediter. Institutionell finansiering Nordiska institutionella investerare har via icke noterade säk erställda obligationer möjliggjort bilateral finansiering om 130 miljoner USD. Instrumenten löper med en bestämd marginal över den rörliga referensräntan SOFR. Institutionell finansiering bygger på långsiktiga relationer och redovisas således som traditionella banklån. Hybridobligationer Den 31 december 2023 uppgick den totala volymen ute- stående hybridobligationer till 1 300 mkr. Hybridobligations- lånet har en evig löptid och redovisas som eget kapital i balans r äkningen. Efter en step-up med 2 procentenheter i juni 2023 löper hybridobligationerna med en rörlig ränta om 3 månaders Stibor +8 procentenheters marginal. COVENANTS OCH RISKTAGANDE Corems finansiella risktagande och ställning kan utläsas av bland annat nyckeltalen soliditet, räntetäckningsgrad och belåningsgrad. I kredit- och obligationsavtal med banker och kreditinstitut finns det ibland fastlagda gränsvärden, så kallade covenanter, för just de tre nyckeltalen. Covenanterna i Corems låneavtal bedöms som marknadsmässiga i enlighet med praxis på svensk lånemarknad. Majoriteten av låneavta- len har finansiella covenanter för soliditet och för räntetäck- ningsgrad. Kraven för soliditet är vanligtvis på 20–25 pro- cent och för räntetäckningsgrad på 1,25–1,50. Per den 31 december 2023 uppfyllde Corem covenanterna och bedömer att så kommer att vara fallet även under 2024. Som säkerhet för merparten av de räntebärande skulderna har fastighetsinteckningar om 30 622 mkr (38 188) lämnats. Därutöver har Corem lämnat säkerheter i form av aktier i dotter bolag, internreverser, samt löften om att upprätthålla sina covenanter. Corem bedömer att dessa är i enlighet med marknadspraxis. Av Corems lån har 75 procent pantbrev i fastigheter och/eller aktier i dotterbolag som säkerhet. GENOMSNITTLIG RÄNTA OCH RÄNTETÄCKNINGSGRAD Vid årets slut uppgick Corems genomsnittliga ränta till 4,4 procent (3,6). Exkluderas effekten för derivat i form av ränte sw appar och räntetak samt kostnader för kreditfacilite- ter och checkkrediter, uppgick Corems genomsnittliga upp- låningsränta till 6,5 procent (4,4). Räntetäckningsgraden uppgick under året till 1,9 ggr (2,5). OBLIGATIONSÖVERSIKT 2023-12-31 1 Typ Emissionstidpunkt Förfall Emittent Utestående volym, mkr Emissionsspread över 3m Stibor, % Grön Icke-säkerställd MTN 201 2 Okt 2020 April 2024 Kelly 1 835 3,25 Grön Icke-säkerställd 3 Okt 2020 April 2024 Corem 1 343 3,50 Grön Icke-säkerställd Jan 2022 Okt 2024 Corem 2 350 2,75 Grön Icke-säkerställd MTN 202 Feb 2021 Feb 2025 Kelly 2 500 3,25 Icke-säkerställd MTN 204 Mars 2021 Sep 2025 Kelly 200 3,50 TOTALT 8 228 1) Avser obligationer emitterade av Corem Property Group AB ("Corem") och dotterbolaget Corem Kelly AB 2) 576 mkr har återköpts efter årets utgång 3) 273 mkr har återköpts efter årets utgång ===== SIDA 52 ===== FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 52 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 FINANS Finansiering RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING Den genomsnittliga räntebindningstiden vid årsskiftet med beaktande av räntederivaten var 2,6 år (1,9). Vid årsskiftet uppgick den genomsnittliga kapitalbindningen till 2,2 år (3,3). Merparten av avtalsvolymens förfall finns i nordiska banker med vilka Corem har långsiktiga relationer. DERIVAT Corem använder sig av derivat i syfte att minska ränterisken och uppnå önskad räntebindning. Derivatens totala volym var 22 694 mkr (27 469) vid årets utgång, vilket motsvarade 68 procent (58) av de räntebärande skulderna. Tillsammans med fasträntelån på 582 mkr innebär det att andelen ränte- säkrad kreditvolym uppgick till 69 procent. Corem anv änder normalt en kombination av två typer av derivat: ränte sw appar och räntetak. Ränteswap innebär ett avtal mellan två parter om att byta räntebetalningar med varandra. Corem har i samtliga sina swapavtal valt att byta rörlig ränta mot fast ränta. För swap- parna erhålls rörlig Stiborränta, företrädesvis med tre måna- ders löptid, och betalas med fast ränta som varierar mellan –0,4–3,7 procent beroende på löptid. Vid 2023 års slut upp- gick ränteswapparnas volym till 21 012 mkr (17 790). Ingen premie betalas för ränteswapparna. Motparter för swapparna är Danske Bank, Nordea och Swedbank. Innehavet av räntetak uppgick vid årsskiftet till 1 682 mkr (9 679). Räntetaken skyddar mot stigande rörliga räntor genom at t ge en ränteintäkt när förvald rörlig marknadsränta i form av Stibor med viss löptid passerar avtalad (strike) nivå. För räntetak betalas en premie till banken som kostnadsförs under takets löptid och höjer Corems genomsnittliga upp - låningsr änta. Motparter för räntetaken är Nordea, Swedbank och Chatham. Värdering av derivat Värdet på räntetak och swappar förändras vid förändringar i marknadsräntor samt när återstående löptid minskar. Vid löptidens slut är värdet alltid noll. Under 2023 uppgick värde f örändringen för derivat till –1 000 mkr (1 375), varav realiserat 0 mkr (0). Värdet för derivaten uppgick vid årets slut till 303 mkr (1 290). Samtliga värdeförändringar avseende derivat har redovi- sats i resultaträkningen. Säkringsredovisning har ej tillämpats. Obligationer och certifikat Fastigheten Glödlampan 16, 17 i Nyköping. Nordlo, som erbjuder IT- och digitaliseringstjänster, är hyresgäster här. ===== SIDA 53 ===== FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 53COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 FINANS Finansiering Fastigheten Stapelbädden 4 i Malmö, miljöcertifierad enligt BREEAM In-Use nivå Very Good. ===== SIDA 54 ===== FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 54 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Aktier Corems aktier är noterade på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Den 31 december 2023 uppgick det totala börsvärdet på Corems stamaktier A, B och D samt preferensaktier till 15,7 mdkr. Antalet aktieägare uppgick till 45 632. AKTIER OCH AKTIEKAPITAL Corem Property Group är noterat på Nasdaq Stockholm med fyra olika aktieslag: stamaktier av serie A, stamaktier av serie B, stamaktier av serie D och preferensaktier. Den 31 december 2023 uppgick det totala antalet r egistrerade aktier till 1 137 283 281, varav 93 730 797 stam aktier av serie A, 1 023 591 380 stamaktier av serie B, 7 545 809 stamaktier av serie D och 12 415 295 preferens - aktier . Varje stamaktie av serie A berättigar till en röst, medan en stamaktie av serie B, en stamaktie av serie D och en pre- ferensaktie berättigar till en tiondels röst vardera. Aktiekapi- talet uppgick per den 31 december 2023 till 2,3 mdkr. Det totala börsvärdet uppgick vid samma tidpunkt till 15,7 mdkr. OMVANDLING AV STAMAKTIER AV SERIE A I Corems bolagsordning finns ett omvandlingsförbehåll vil- ket innebär att under februari och augusti v arje år har ägare till stamaktier av serie A rätt att begära att aktien omvandlas till stamaktie av serie B. Ingen begäran gällande omvandling av aktier inkom var- ken under första eller andra omvandlingsperioden 2023. UTDELNING Corems utdelningspolicy säger att utdelningen till ägare av stam aktier av serie A och B långsiktigt ska uppgå till minst 35 procent av förvaltningsresultatet efter avdrag för utdel- ning hänförlig till stamaktier av serie D och preferensaktier. Styrelsen förslag till årsstämman innebär en utdelning, avse- ende r äkenskapsåret 2023, om 0,10 kr per stamaktie av serie A och B, 20,00 kr per stamaktie av serie D och 20,00 kr per preferensaktie. Den föreslagna utdelningen motsvarar en direktavkastning om 0,9 procent för stamaktier av serie A och 0,9 procent för stamaktier av serie B. Direktavkastningen för stam aktier av serie D uppgår till 11,0 procent och 10,0 procent för preferens- aktier, baserat på stängningskurser den 31 december 2023. AKTIEÄGARE Den 31 december 2023 uppgick antalet aktieägare i Corem till 45 632 (47 935). De 15 största ägarna representerade till- sammans 75 procent av det totala antalet registrerade aktier. ÅTERKÖP OCH ÖVERLÅTELSE AV AKTIER Corems styrelse har bemyndigande från årsstämman att återköpa egna aktier upp till högst 10 procent av totalt antal registrerade aktier. Syftet är bland annat att fortlöpande kunna anpassa bolagets kapitalbehov och därmed kunna bidra till ökat aktieägarvärde. Under 2023 återköpte Corem inga aktier. Den 31 decem- ber 2023 uppgick innehavet av egna aktier till 2 913 825 stam aktier av serie A, 35 691 000 stamaktier av serie B samt 42 000 stamaktier av serie D, motsvarande 3,40 procent av totalt antal registrerade aktier. Aktierna är återköpta till en genomsnittlig kurs om 8,80 kr per stamaktie av serie A, 19,06 kr per stamaktie av serie B och 297,85 kr per stamaktie av serie D. Aktier FINANS Aktier ===== SIDA 55 ===== FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 55COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 STAMAKTIER AV SERIE A OCH SERIE B kr Corem stamaktier av serie A Corem stamaktier av serie B OMX Stockholm PI OMX Stockholm Real Estate PI 40 35 30 25 15 20 5 10 0 20 21 22 2319 20 21 22 2319 STAMAKTIER AV SERIE D OCH PREFERENSAKTIER kr Preferensaktie 150 200 250 300 350 400 Corem stamaktie av serie D NYCKELTAL, AKTIE 2023 2022 2021 2020 2019 Förvaltningsresultat per stamaktie A och B, kr 0,65 1,10 1,16 1,01 0,90 Resultat per stamaktie A och B, kr –7,88 –2,25 5,52 –0,52 8,35 Substansvärde (NAV) per stamaktie A och B, kr 17,57 26,42 29,60 22,22 22,74 Eget kapital per stamaktie A och B, kr 13,58 22,17 23,94 18,56 19,95 Eget kapital per stamaktie D, kr 289,59 289,59 289,59 – – Eget kapital per preferensaktie, kr 312,72 312,72 312,72 251,67 251,67 Börskurs stamaktie A vid periodens utgång, kr 10,65 10,45 32,60 18,80 27,00 Börskurs stamaktie B vid periodens utgång, kr 10,62 8,39 32,65 18,80 27,00 Börskurs stamaktie D vid periodens utgång, kr 182,00 170,60 316,00 – – Börskurs preferensaktie vid periodens utgång, kr 200,50 211,50 324,00 320,00 392,00 Börsvärde, mdkr 15,7 13,5 42,9 8,2 11,6 Antal registrerade stamaktier A och B vid periodens utgång, tusental 1 117 322 1 117 322 1 117 322 375 739 375 739 Antal utestående stamaktier A och B vid periodens utgång, tusental 1 078 717 1 078 717 1 084 778 343 195 364 270 Genomsnittligt antal utestående stamaktier A och B, tusental 1 078 717 1 081 271 740 815 343 429 364 270 Antal registrerade stamaktier D vid periodens utgång, tusental 7 546 7 546 7 546 – – Antal utestående stamaktier D vid periodens utgång, tusental 7 504 7 504 7 546 – – Genomsnittligt antal utestående stamaktier D, tusental 7 504 7 512 4 046 – – Antal registrerade preferensaktier vid periodens utgång, tusental 12 415 12 415 12 415 3 600 3 600 Antal utestående preferensaktier vid periodens utgång, tusental 12 415 12 415 12 415 3 600 3 600 Genomsnittligt antal utestående preferensaktier, tusental 12 415 12 415 8 306 3 600 3 600 Utdelning per stamaktie A och B, kr 0,101 0,40 0,40 0,65 0,60 Utdelning per stamaktie D, kr 20,001 20,00 20,00 20,00 – Utdelning per preferensaktie, kr 20,001 20,00 20,00 20,00 20,00 Utdelning stamaktier A och B i förhållande till förvaltningsresultat efter avdrag för utdelning hänförlig till stamaktier av serie D och preferensaktier, % 131 34 56 64 58 Direktavkastning stamaktie A, % 0,91 3,8 1,2 3,5 2,2 Direktavkastning stamaktie B, % 0,91 4,8 1,2 3,5 2,2 Direktavkastning stamaktie D, % 11,01 11,7 6,3 – – Direktavkastning preferensaktie, % 10,01 9,5 6,2 6,3 5,1 1) Föreslagen utdelning FINANS Aktier ===== SIDA 56 ===== FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 56 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 FINANS Aktier UTDELNING STAM A/B % Utdelning stam A/B i förhållande till förvaltningsresultatet efter avdrag för utdelning hänförligt till stam D och pref, % Mål 1) Baserad på föreslagen utdelning 0 25 50 75 100 23 122 21 20 19 SUBSTANSVÄRDE (NAV) PER STAMAKTIE A OCH B kr 0 5 10 15 20 25 30 23 22 21 20 19 UTDELNING PER STAMAKTIE A OCH B kr 0,0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 23122 21 20 19 1) Föreslagen utdelning AKTIEFAKTA 31 DECEMBER 2023 Börsvärde 15,7 mdkr Marknadsplats Nasdaq Stockholm, Large Cap LEI nr 213800CHXQQD7TSS1T59 Antal aktieägare 45 632 Stamaktier serie A Antal aktier 93 730 797 Stängningskurs 10,65 kr ISIN SE0010714279 Stamaktier serie B Antal aktier 1 023 591 380 Stängningskurs 10,62 kr ISIN SE0010714287 Stamaktier serie D Antal aktier 7 545 809 Stängningskurs 182,00 kr ISIN SE0015961594 Preferensaktier Antal aktier 12 415 295 Stängningskurs 200,50 kr ISIN SE0010714311 Fastigheten Fairway House i Köpenhamn. ===== SIDA 57 ===== FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 57COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 FINANS Aktier COREMS STÖRSTA AKTIEÄGARE PER 31 DECEMBER 2023 Aktieägare Stamaktier av serie A, tusental Stamaktier av serie B, tusental Stamaktier av serie D, tusental Preferensaktier, tusental Andel kapital, % Andel röster, % Rutger Arnhult via bolag1 43 899 460 126 3 274 0 44,61 47,10 Gårdarike1 31 313 29 694 25 26 5,37 17,90 Handelsbanken fonder – 78 204 104 – 6,89 4,09 Länsförsäkringar fondförvaltning – 42 876 – – 3,77 2,24 State Street Bank & Trust Co – 40 197 20 102 3,55 2,10 JP Morgan Chase Bank N.A. – 26 096 – 227 2,31 1,37 Swedbank Robur fonder 1 593 9 750 – – 1,00 1,34 Fredrik Rapp privat och via bolag 750 9 500 – – 0,90 0,89 CBNY Norges Bank – 16 528 – – 1,45 0,86 Avanza Pension 229 11 873 321 1 785 1,25 0,85 AMF TJÄNSTEPENSION AB – 15 500 – – 1,36 0,81 Prior & Nilsson – 14 426 – – 1,27 0,75 Livförsäkringsbolaget Skandia, ömsesidigt 665 5 303 – 0 0,52 0,62 SEB Life International 1 110 498 36 22 0,15 0,61 Patrik Tillman privat och via bolag 571 5 723 77 – 0,56 0,60 Övriga aktieägare 10 687 221 607 3 646 10 253 21,65 17,87 TOTALT ANTAL UTESTÅENDE AKTIER, TUSENTAL 90 817 987 900 7 504 12 415 96,60 100,00 Återköpta aktier 2 2 914 35 691 42 – 3,40 TOTALT ANTAL AKTIER, TUSENTAL 93 731 1 023 591 7 546 12 415 100,00 100,00 1) Till följd av rutiner hos Ålandsbanken, Banque Internationale à Luxembourg och Union Bancaire Privée har bankerna registrerats i Euroclears aktiebok som ägare till en del av sina kunders Coremaktier. Corem bedömer att ovanstående tabell ger en korrekt bild av bolagets 15 största ägare. 2) Å terköpta egna aktier saknar rösträtt och erhåller heller ingen utdelning. INVESTOR RELATIONS Corems IR-verksamhet ska genom tydlig informationsgiv- ning, lyhördhet och hög tillgänglighet verka för goda relatio- ner med kapitalmarknadens aktörer, skapa förtroende för bolaget och därmed bidra till kostnadseffektiv finansiering i form av att bolaget får en rättvisande värdering av markna- den. IR-verksamheten och därmed tillhörande informations- givning ska ske i enlighet med gällande lagstiftning, EUs Marknadsmissbruksförordning (MAR), Nasdaqs regelverk, Finansinspektionens vägledning för börsbolag, Svensk kod för bolagsstyrning och Corems informationspolicy. Pressmeddelanden, delårsrapporter och års- och hållbar- hetsredovisningar publiceras och kan laddas ned på Corems webbplats. Där finns även möjlighet att prenumerera på pressmeddelanden och rapporter. ===== SIDA 58 ===== FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 58 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Risker och möjligheter Corems övergripande mål är att över tid ge en hög och stabil avkastning på eget kapital och långsiktigt skapa aktieägar- värde. All affärsverksamhet är förenad med ett visst mått av risktagande, risker vilka kan påverka såväl verksamhet och finansiell ställning som resultat. En god riskhantering kan samtidigt skapa möjligheter. Corems process för risk- hantering syftar till att skapa en proaktiv och balanserad hantering av risker och möjligheter. Risker relaterade till Corems verksamhet, liksom bedömd sannolikhet och hantering, identifieras minst årligen i en strukturerad process. Inom bolaget finns riktlinjer, processer och rutiner som syftar till att minimera risker men ändå tillåta god affärstakt. Identifierade risker är av typen marknadsris- ker, affärsrisker, finansiella risker och hållbarhetsrisker. Deras bedömda sannolikhet samt aktuell bevakning och hantering visas nedan. MARKNADSRISKER Riskområde S | K Beskrivning Hantering KONJUNKTUR OCH MAKROEKONOMISKA FAKTORER En generell konjunkturnedgång kan medföra minskad efterfrågan på loka - ler, ökade kostnader och sänkta hyres - nivåer i bolagets samtliga marknader. Det har även påverkan på finansmark- naden, tillgången på kapital samt aktiemarknaden. Mer lokala eller segmentsunika för - ändringar av marknadsförutsättningar bedöms ha låg påverkan. ❯ En fastighetsportfölj med bredd avseende lokaltyp, geografi och hyresgäster bidrar till riskspridning. Fastigheter med lägen och egenskaper som gör dem attraktiva för flertalet kundsegment minskar risken ytterligare i det fall marknaden förändras. Lokal närvaro ger fördjupad kunskap om marknadsförutsättningarna på de orter där Corem verkar. Lokal förvaltning i egen regi prioriteras för att bibehålla nära kontakt med och kunskap om marknaden och hyresgästers situation. Närheten gör att eventuella betalningssvårigheter hos kunder kan fångas upp tidigt. GEOPOLITISK INSTABILITET Geopolitisk instabilitet kan ha bety - dande påverkan på de finansiella mark - naderna. Förutom osäkerhet kan det ge ökade priser, försvåra leveranser av eller förorsaka brist på insatsvaror till verksamheten. ❯ Risken hanteras bland annat genom att verka för god finan- siell stabilitet i bolaget, goda samarbeten med leverantörer samt väl avvägda avtalslängder. Genom flera olika kapitalkäl- lor, goda relationer med banker och finansieringsinstitut och minskad belåningsgrad minskas risken på finansmarknaden. SÄRSKILD HÄNDELSE Pandemier eller andra särskilda hän - delser kan inträffa hastigt och ha påverkan på samtliga marknader där Corem verkar. Det kan vara till följd av osäkerhet eller mer direkta faktorer. Pandemier kan påverka hyresgäster och deras betalningsförmåga, finans - marknaden, tillgången på kapital samt aktiemarknaden och därmed aktie - innehaven. ❯ En egen förvaltningsorganisation som är nära hyresgästerna är en viktig parameter för att minska riskerna under pande - min. Närheten gör att eventuella betalningssvårigheter hos kunder kan fångas upp tidigt. Att ha goda relationer med banker och finansieringsinstitut och ha tillgång till flera kapitalkällor minskar risken på finansmarknaden. En god finansiell ställning gör att bolaget kan hantera eventuella nedgångar i aktiekurser avseende aktieinnehav. Globen Shopping, fastigheten Arenan 2, Stockholm S = Sannolikhet, där grön är låg, gul är medel och röd är hög sannolikhet. K = Konsekvens, där grön är låg, gul är medel och röd är stor konsekvens. Risker och möjligheter ===== SIDA 59 ===== FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 59COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Risker och möjligheter AFFÄRSRISKER Riskområde S | K Beskrivning Hantering VÄRDEFÖRÄNDRING FASTIGHETER Corem redovisar fastighetsinnehavet till verkligt värde, vilket ger en direkt påverkan på resultaträkning och finan - siell ställning. Fastigheternas värde påverkas av hur väl bolaget lyckas för- ädla och utveckla fastigheterna, av för - valtnings- och uthyrningsarbetet i form av avtals- och hyresgäststruktur samt av yttre faktorer som konjunkturen och den lokala utbuds- och efterfrågeba - lansen. Avkastningskravet styrs i hög grad av den riskfria räntan och av fastighetens läge och unika risk. ❯ Fastigheterna i beståndet värderas varje kvartal. Normalt externvärderas 20–30 procent av fastigheterna per kvartal. Som grundregel externvärderas varje fastighet minst årligen, men undantag kan göras för enstaka fastigheter. För intern värdering har bolaget värderingskompetens i form av aukto - riserade värderare. Genom att vara aktiv på transaktionsmarknaden har Corem god lokalkännedom och kunskap om marknaden på de orter där Corem verkar. Detta kompletteras med kontinuerliga analyser av portföljens sammansättning med avseende på fastig h etstyp och geografi. Projekt för drifts - förbättring och förädling bedrivs kontinuerligt. KÄNSLIGHETSANALYS – PÅVERKAN PÅ VERKLIGT VÄRDE FASTIGHETER Driftöverskott –5% +/–0 + 5% +0,5 –12% –8% –3% Direktavkastningskrav % +/–0 –5% 0 +5% –0,5 +4% +9% +15% KÄNSLIGHETSANALYS – PÅVERKAN AV VÄRDEFÖRÄNDRINGAR FASTIGHETER –10% –5% 0% 5% 10% Resultatförändring före skatt, mkr –5 832 –2 916 0 2 916 5 832 Soliditet, % 29 32 34 36 38 Belåningsgrad, % 62 58 55 53 51 HYRESINTÄKTER Corems resultat påverkas av uthyr- ningar, ekonomisk uthyrningsgrad samt av eventuellt bortfall av hyre - sintäkter. Corem är beroende av att hyresgäster betalar sina avtalade hyror i tid. Risk finns även för att hyresgäster ställer in sina betalningar eller i övrigt inte kan fullgöra sina förpliktelser. ❯ En diversifierad kontraktsbas, med många hyresgäster från flertalet olika branscher, liksom hyresavtal med olika löptider, minskar risken för större påverkan till följd av yttre marknadsfaktorer. Proaktiv dialog med hyresgästerna kombinerat med fastigheter i geografiskt samlade kluster skapar möjlighet att erbjuda alternativa lokallösningar och är ytterligare verktyg att möta förändrade förutsättningar hos kunder. KÄNSLIGHETSANALYS – PÅVERKAN PÅ RESULTAT FÖRE SKATT Förändring +/– Årlig resultateffekt, mkr Ekonomisk uthyrningsgrad 1 procentenhet +/–43 Hyresintäkter 1) 1 procent +/–37 Corems genomsnittliga ränta 1 procentenhet –/+336 1) Baseras på kontraktsvärde. Känslighetsanalysens beräkningar baseras på koncernens resultaträkning 2023 och balansräkning per 31 december 2023. Känslighetsanalysen visar effekterna på koncernens resultat före skatt efter fullt genomslag av var och en av variablerna i tabellen nedan. Räntebärande skulder och hyreskontrakt löper över flera år vilket innebär att nivåförändringar inte får fullt genomslag under ett enskilt år utan först i ett längre perspektiv. Risker och möjligheter ===== SIDA 60 ===== FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 60 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Riskområde S | K Beskrivning Hantering DRIFT- OCH UNDER - HÅLLSKOSTNADER , TEKNISK STANDARD PÅ FASTIGHETER Större kostnadsposter inom fastig- hetsförvaltning utgörs av taxebundna avgifter för framför allt el, vatten och värme samt kostnader för fastighets- skatt och löpande fastighetsskötsel. I den mån kostnadshöjningar inte kompenseras genom reglering i hyres- avtal kan de påverka Corems resultat negativt. Även avvikelser i vädret mot vad som kan anses normalt kan påverka utfallet. Fastigheter är förknippade med tekniska risker såsom risk för konstruk- tionsfel, skador eller föroreningar, vilka kan medföra ökade kostnader och där- med påverka bolagets resultat negativt. ❯ Corem har genom en egen och aktiv förvaltning god kun - skap om fastigheterna. Ett strukturerat underhållsarbete inom förvaltningen syftar till att bibehålla och förbättra fastigheternas skick, samt minska risken för plötsliga eller omfattande reparationsbehov. Stort fokus läggs på energibesparingsåtgärder för att ha god kontroll på och minimera taxebundna kostnader samt som en del i hållbarhetsarbetet. Corems centrala teknikfunk - tion agerar stöd till förvaltningen både avseende behov av utredningar, optimerings- och energibesparingsfrågor och kan genom central upphandling även bidra till att minimera kostnader för taxebundet. Samtliga Corems fastigheter är fullvärdesförsäkrade. PROJEKTVERKSAMHET Utvecklings- och nybyggnations - projekt är förknippade med risker i samtliga faser, och riskerna ökar i takt med projektens komplexitet. Det gäller såväl projektgenomförande som leve - rantörsrisker (inklusive inflation och förseningar), arbetsplatsolyckor och risken för att uthyrning av lokaler inte går som planerat. ❯ Riskhanteringen sker bland annat genom att Corem har en egen projektorganisation med hög kompetens och upparbe - tad erfarenhet. Det kombineras med en systematisk projekt - styrning och uppföljning. På den amerikanska marknaden säkerställs riskhanteringen genom extern projektledning av Corems samarbetspartner. Därutöver finns tydliga interna regelverk och processer för kvalitetssäkring, en väl genomarbetad uppförandekod för leverantörer samt ett systematiskt arbetsmiljöarbete, vilka syftar till att minimera risk i genomförande, leverantörs - risk och risk för arbetsplatsolyckor. För att minimera ekonomisk risk startas större ombygg - nadsprojekt normalt först då det finns en hyresgäst. TRANSAKTION Fastighetstransaktioner är en viktig del i Corems affärsmodell och verk- samhet, både avseende förvärv och avyttringar. Vid förvärv finns risk att den tekniska standarden är sämre än bedömt, att dolda miljörisker finns eller att fastigheternas uthyrningsgrad ej utvecklas enligt gjord bedömning. Vid bolagsförvärv finns även risk för juri - diska åtaganden inom det förvärvade bolaget samt en skattemässig risk. ❯ God kontakt med marknaden och hög marknadskännedom prioriteras för att ge goda förvärvs- och avyttringsmöjlig - heter. Risker vid transaktioner hanteras genom att ha bred och specialiserad kunskap inom fastighetsverksamhet och att vid varje förvärv genomföra sedvanlig ekonomisk och teknisk due diligence. FINANSIELLA RISKER Riskområde S | K Beskrivning Hantering FINANSIERING, REFINANSIERING OCH LIKVIDITET Med finansieringsrisk avses risk för att nödvändig upplåning ej finns tillgäng - lig, eller att den endast kan genomföras till ofördelaktiga villkor. Förändringar på kreditmarknaden gör att förutsätt - ningar för, och tillgång till, krediter snabbt kan skifta. Med likviditetsrisk avses risken att inte kunna fullfölja betalnings - å taganden. I det fall Corem inte kan förlänga eller ta upp nya lån, eller om villkoren är oförmånliga, begränsas möjligheterna såväl att kunna fullfölja befintliga åtaganden som att genom - föra framåtsyftande affärer. ❯ Corem har en finanspolicy beslutad av styrelsen med mål för bland annat kapitalbindning och låneförfall. Genom att vara aktiv på kreditmarknaden, ha flera kapitalkällor och flera kreditgivare minskas risken för att inte ha tillgång till nödvändig finansiering. På grund av en ökad volatilitet på obligationsmarknaden, har den exponeringen minskats under 2023. Tillgång till outnyttjade kreditramar innebär att risken begränsas ytterligare. Likviditetsprognoser på kort och lång sikt upprättas löpande och avrapporteras i styrelsen. Syftet med likviditetsprognosen är att verifiera behovet av kapital och arbeta framåtriktat. AFFÄRSRISKER, forts. Risker och möjligheter ===== SIDA 61 ===== FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 61COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 FINANSIELLA RISKER, forts. Riskområde S | K Beskrivning Hantering RÄNTOR Räntekostnader är Corems största kostnadspost och därför väsentlig för bolagets resultat och kassaflöde. Förutsättningarna på räntemarknaden, och i sin tur ränteläget, kan snabbt förändras, vilket påverkar Corems finansieringskostnad. Riksbankens penningpolitik, förväntningar om eko - nomisk utveckling såväl internationellt som nationellt, liksom oväntade hän - delser påverkar marknadsräntorna. ❯ Corems finanspolicy anger mål för ränteriskhantering som beslutas av styrelsen. För att undvika kraftigt stigande rän - tor i befintliga låneavtal hanteras risken genom balanserad räntebindning inklusive med derivat. För att minska ränterisk i nyupplåning har bolaget flera olika kapitalkällor och med flera olika motparter. Bolaget arbetar aktivt med att sänka finansieringskostnader och reducera risken avseende sti - gande räntekostnader. VALUTA Corems ägande och närvaro på fastig - h etsmarknaden i D anmark och USA medför en valutarisk. Valutakursför - ändringar kan medföra såväl positiva som negativa effekter för Corems intjä - ningsförmåga och finansiella ställning. ❯ Corem reducerar valutarisken i utländska fastighets i nnehav genom finansiering i lokal valuta. FINANSIELLA ÅTAGANDEN OCH GARANTIER Finansiering sker främst via bank- och obligationslån där kreditavtalen innehåller finansiella nyckeltals - bestämmelser, såsom för soliditet och räntetäckningsgrad. En del av koncernens kreditavtal innehåller kontrollägarbestämmelser (s.k. change of control). Om koncernen bryter mot finansiella covenanter eller om det bestämmande inflytandet över bolaget ändras, kan det leda till att lånen förfal- ler, vilket kan leda till krav på omedel- bar återbetalning eller att borgenärer framställer anspråk på pantsatta tillgångar. ❯ Corems finanspolicy reglerar finansiell risk. Covenanter följs upp kvartalsvis för att säkerställa att inga av dem bryts eller närmar sig brytpunkter. Corem bedömer att bolagets cove - nanter är enligt marknadspraxis. OPERATIVA RISKER Riskområde S | K Beskrivning Hantering POLITISKA BESLUT, LAGAR OCH REGELVERK Corems verksamhet påverkas av politiska beslut, lagar och regelverk. Förändringar kan innebära ändrade förutsättningar för verksamheten lik - som effekter såsom ökade kostnader, ökade behov av resurser, minskade intäkter, påverkan på finansiering eller framtida investeringsmöjligheter. ❯ Omvärldsbevakning som tidigt fångar upp politiska beslut och föreslagna ändringar i regelverk och lagar är viktigt. Som stöd till interna specialistfunktioner tas extern expertis in för bevakning inom respektive relevant område, för att ha god bevakning inom samtliga regelverk. SKATT Förutsättningarna för Corems verk- samhet påverkas av förändringar i bolags- och fastighetsskatt, liksom övriga statliga avgifter. Det kan inte uteslutas att skattesatser förändras i framtiden eller att andra ändringar sker i det statliga systemet som påverkar fastighetsägandet. En förändring av skattelagstiftning eller praxis innebä- rande exempelvis förändrade möjlig- heter till skattemässiga avskrivningar, utnyttjande av underskottsavdrag eller avdragsrätt för räntekostnader, kan medföra att Corems framtida skattesi- tuation förändras och därigenom även påverka resultatet. ❯ Corem följer löpande politiska beslut i form av förändringar avseende nivån på företagsbeskattning, fastighetsskatt, skatte l agstiftningen eller dess tolkning och försöker anpassa sig därefter i syfte att skapa en effektiv skattesituation. Corem anlitar extern skatteexpertis från flera olika firmor. I flertalet av Corems hyreskontrakt betalar hyresgästen fastighetsskatt. MILJÖ Enligt miljöbalken kan fastighetsägaren bli skyldig att bekosta åtgärder på grund av föroreningsskada eller miljöskada. Det kan inträffa i det fall den hyresgäst som bedrivit en verksamhet som bidra- git till föroreningen själv inte kan utföra eller bekosta efterbehandlingen. ❯ Vid förvärv genomför Corem sedvanliga miljöundersök - ningar för att identifiera eventuella miljörisker. Där oklar - heter kvarstår begränsar Corem sin exponering genom att motparten får lämna marknadsmässiga garantier. Corem kartlägger kontinuerligt förekomsten av eventuella miljöför - oreningar i fastighetsbeståndet. För närvarande finns inga identifierade miljökrav mot Corem. Risker och möjligheter ===== SIDA 62 ===== FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 62 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Riskområde S | K Beskrivning Hantering MEDARBETARE Engagerade medarbetare med rätt kompetens är avgörande för om Corem ska kunna konkurrera på ett framgångs- rikt sätt inom fastighetsbranschen. Det finns alltid en risk att kompetenta med- arbetare lämnar bolaget och att Corem inte lyckas attrahera och rekrytera ny kompetens. ❯ Corem har etablerade processer som säkerställer långsiktig kompetensförsörjning, inklusive successionsplanering för nyckelpersoner, ett gott ledarskap och en öppenhet för intern- rekrytering när nya tjänster ska tillsättas. Bolaget arbetar aktivt med att erbjuda relevanta utvecklingsmöjligheter och att vårda varumärket som attraktiv arbetsgivare. KRIS ELLER ANNAN SÄRSKILD HÄNDELSE Kris eller annan särskild händelse kan inträffa hastigt och ha påverkan på bolaget. ❯ Corems krishanteringsorganisation utgör basen i att han - tera eventuella kriser som kan uppstå, tillsammans med att tillse att fullvärdiga försäkringsskydd finns. Corems krishan - teringsprocess täcker såväl centralt som lokalt, för att effek - tivt hantera olika typer av händelser. Interna policyer, rutiner och regelverk syftar till att minska risken för uppkomst av händelser relaterade till Corems egen verksamhet. AFFÄRSETIK, ANSEENDE OCH VARUMÄRKE Förekomst av osunda affärsmetoder eller aktiviteter som strider mot Corems värderingar riskerar att allvarligt skada Corems anseende och varumärke. Ris- ken finns i alla delar av verksamheten och är till stor del kopplade till individu- ella medarbetares agerande. ❯ För att begränsa risken finns uppförandekod samt interna poli- cies och riktlinjer som täcker relevanta områden. Utbildning av nyanställda genomförs vad gäller policies och gemensam uppförandekod och utbildning i affärsetik och uppförandekod genomförs regelbundet med samtliga medarbetare. Löpande arbete med att ha en gemensam företagskultur är en annan viktig faktor i att minimera risken. En extern visselblåsarfunk- tion finns, för att säkerställa att rapportering av eventuella missförhållanden kan göras. LEVERANTÖRER Ett stort antal avtal tecknas årligen inom Corems verksamhet. Långa leve - rantörsled kan vara svåra att kontroll- era i detalj, och innebär att risk för att osunda affärsmetoder eller aktiviteter som strider mot Corems värderingar kan förekomma inom verksamheten. I det fall sådana beteenden skulle förekomma kan dessutom förtroendet för Corem skadas, vilket har en påver- kan på Corems framtida utveckling. ❯ Corems uppförandekod för leverantörer bifogas i leveran - törsavtal, i syfte att tillse att leverantörerna arbetar på ett sätt som är i linje med Corems. För att begränsa risken finns uppförandekod samt interna policies och riktlinjer som täcker relevanta områden. Utbildning av nyanställda genomförs vad gäller policies och gemensam uppförandekod och utbildning i affärsetik och uppförandekod genomförs regelbundet med samtliga medarbetare. IT OCH INFORMATIONS- SÄKERHET Bolaget är beroende av IT-system både för driften av fastigheterna och för bolagets administration. Avbrott som driftstopp, virusattacker eller andra störningar kan inträffa och ha negativ inverkan på bolagets verksamhet, dess medarbetare eller hyresgäster. Ytterli - gare risker är förlust av hemlig informa- tion eller att digitalisering, omställning av arbetssätt eller utveckling av verk- samhetens system inte kan göras i den takt som krävs för att möta krav. ❯ Bolaget har ett proaktivt arbete kring IT-säkerhet inklusive utbildning av medarbetare, rutiner för back-up, molntjäns - ter och leverantörer. All datautrustning är modern och har aktuella virusskydd, brandväggar etc. Bolaget har intern och extern kompetens inom IT. Specifika rutiner finns angående lagring av information, lösenordsskydd samt intrångsskydd. Informationsbehovet från intressenter, såsom informa - tionsbehov från kunder och rapporteringskrav från andra externa intressenter, analyseras i samband med affärspla - nearbetet. OPERATIVA RISKER, forts. Risker och möjligheter ===== SIDA 63 ===== 63COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHETSRISKER Riskområde S | K Beskrivning Hantering KLIMATFÖRÄNDRINGAR Fastigheter påverkas av ett förändrat klimat i fall av höjda temperaturer, extrema väderförhållanden och över - svämningar. Investeringar beaktar därför möjliga konsekvenser av kli - matförändringar. Ett förändrat klimat ställer krav på ett proaktivt arbetssätt för att minimera oförutsedda kostnader och investeringar vilka kan bli följd av ett förändrat klimat. ❯ yLångsiktiga klimatmål och handlingsplaner. y Riskinventering av bestånd med klimatscenarios och åtgärdsplaner. yRiskanalyser vid nyproduktion och förvärv. y Uppföljning och transparent redovisning av miljödata. NEGATIV MILJÖPÅVERKAN Miljöpåverkan uppstår till följd av ökad energiförbrukning, användning av far- liga material och kemikalier, samt ökad konsumtion. Fastigheter med stor miljöpåverkan bedöms få successivt minskad efter - fråga från kunder liksom bli svårare att refinansiera. Långsiktiga risker är där - med fallande intäkter, ökade driftskost - nader, ökade finansieringskostnader och sjunkande fastighetsvärde. Ett aktivt och ambitiöst miljöarbete bedöms leda till minskade operativa kostnader och förbättra förutsätt - ningar avseende framtida finansiering. ❯ För att säkerställa framdrift är miljö- och klimatarbe - tet helt integrerat i verksamheten och affärsstrategin. y Hållbarhetspolicy och miljömål. y Långsiktig energistrategi. y Miljökrav i upphandling av entreprenader, material och tjänster. y Uppförandekod för leverantörer med miljökrav. y Miljöcertifiering av byggnader. yInvesteringar i egenproduktion av förnybar energi. KORRUPTION OCH BROTT MOT MÄNSKLIGA RÄTTIGHETER Corem är ett fastighetsbolag med stort externt intresse och ett högt antal sam- arbetspartners och kunder. Risk finns för för brott mot mänskliga rättigheter, korruption eller annat oetiskt agerande internt, hos medarbetare, eller externt, från associerade leverantörer och samarbetspartners, vilket kan skada förtroendet för Corem och därmed innebära ekonomisk skada och skadat varumärke. ❯ För att motverka riskerna ställs höga krav på att medarbetare och leverantörer ska uppfylla uppfö - randekoden. y Styrande dokument med tydlig fördelning av ansvar och befogenheter. y Uppförandekod för medarbetare och leverantörer. y Utbildning och kompetenshöjande aktiviteter som involverar samtliga medarbetare. y Granskning och revisioner av leverantörer. y Visselblåsarfunktion FYSISK OCH PSYKOSOCIAL ARBETSMILJÖ Engagerade och kompetenta medar- betare är avgörande för att långsiktigt kunna konkurrera på ett framgångsrikt sätt. Byggarbetsplatser och ensamarbete i förvaltningen är särskilt förknippade med arbetsmiljörisker. Det finns även en riskv för att med- arbetares engagemang och prestation påverkas om bolaget inte säkerställer en sund och hälsosam arbetsmiljö. ❯ y Arbetssätt och processer som säkerställer kompetens- f örsörjning och utveckling av personalen. y Policyer, riktlinjer och rutiner för kvalitetssäkring och systematiskt arbetsmiljöarbete. y Organisation med skyddskommitté och skyddsombud. y Säkerhetskultur och värderingar som skapar en trygg arbetsplats. y Hälsofrämjande åtgärder. y Visselblåsarfunktion. yVid beställning av entreprenader kravställa arbetsmiljö och riskhantering i dialog med entreprenörer. Risker och möjligheter ===== SIDA 64 ===== FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 64 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Investor Relations Fastigheten Fors 11 i Nyköping. Här finns FirstOffice, Corems koncept för kontorshotell. ===== SIDA 65 ===== FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE KAPITEL Avsnitt 65COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Bolagsstyrning Bolagsstyrning ===== SIDA 66 ===== 66 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEBOLAGSSTYRNING Bolagsstyrningsrapport Bolagsstyrningsrapport Corem Property Group AB (publ) (”Corem”) är ett svenskt publikt fastighetsbolag noterat på Nasdaq Stockholm Large Cap. Genom bolagsstämman och styrelsen styr ägarna bolaget och säkerställer att vd och operativ ledning arbetar för att sk apa värde samt att risker i verksamheten hanteras. Bolagsstyrningsrapporten lämnas som en särskild rapport i tillägg till årsredovisningen, i enlighet med årsredovis- ningslagen (1995:1554 6 kap. 6 §) och den svenska koden för bolagsstyrning. Rapporten har granskats av Corems r evisor i enlighet med årsredovisningslagen och en särskild rapport från revisor bifogas detta dokument. Det yttre ramverket för bolagsstyrningen är aktiebolags - lagen, bolagsordningen, Nasdaqs regler för emittenter och Svensk kod för bolagsstyrning (”Koden”). Därtill kommer interna regelverk utfärdade av styrelsen där de viktigaste är styrelsens arbetsordning, instruktioner för vd samt policyer, som utgör ramverk för den dagliga operativa verksamheten, inklusive riskhantering samt uppförandekod. Koden, som förvaltas av Kollegiet för svensk bolagsstyr- ning, www.bolagsstyrning.se, bygger på självreglering och principen att följa eller förklara. Syftet är att skapa bra förut- sättningar för ett aktivt och ansvarsfullt ägande. Corem har under 2023 följt Koden och anser att inga avvikelser finns att rapportera. Bolagsstyrningsrapport Aktieägare Transaktion, analys, värdering Kommunikation och hållbarhet HR Ekonomi/Finans/Stab Valberedning Ersättnings- och revisionsutskott RevisorStyrelse Bolagsstämma Vd Affärs- och projektutveckling Förvaltning Utland ===== SIDA 67 ===== 67COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE BOLAGSSTYRNING Bolagsstyrningsrapport AKTIEÄGARE OCH AKTIER Corem är noterat på Nasdaq Stockholm Large Cap med fyra aktieslag, stamaktier av serie A, stamaktier av serie B, stam - aktier av serie D samt preferensaktier. Stamaktier av serie A har en röst per aktie medan stamaktier av serie B, stamaktier av serie D och preferensaktier har en tiondels röst vardera. Bolagsordning Bolagsordningen föreskriver i huvudsak följande. Bolagets företagsnamn är Corem Property Group AB och bolaget är ett svenskt publikt (publ) bolag med sitt registrerade säte i Stockholm. Huvudkontoret är beläget i Stockholm. Corems verksamhet är att direkt eller indirekt genom dotterbolag förvärva, äga, förvalta och utveckla fastigheter, samt bedriva därmed förenlig verksamhet. Aktier kan utges i stamaktier av serie A, stamaktier av serie B, stamaktier av serie D och preferensaktier. Ett omvandlings f örbehåll finns, där stamaktier av serie A under två perioder per år kan omvandlas till stamaktier av serie B. Räkenskapsåret omfattar kalenderår. Ändringar i Corems bolagsordning sker enligt föreskrifterna i aktiebolagslagen. Bolagsordningen, som i övrigt innehåller uppgifter om bland annat aktiekapital, inlösenförbehåll för preferensaktier, vinstutdelning, antal styrelseledamöter och revisorer samt bestämmelser om kallelse och dagordning för årsstämman, finns i sin helhet på bolagets webbplats www.corem.se. Ägare Vid årets slut hade Corem 45 632 aktieägare (47 935). De fyra största ägarna var Rutger Arnhult via bolag med 44,61 pro- cent (36,96) av kapitalet och 47,10 procent (38,71) av de ute- stående rösterna, Gårdarike AB med 5,37 procent (12,84) av kapitalet och 17,90 procent (26,17) av de utestående rösterna, Handelsbanken fonder med 6,89 procent (5,08) av kapitalet och 4,09 procent (3,01) av de utestående rösterna och Läns- försäkringar fondförvaltning med 3,77 procent (4,20) av kapi- talet och 2,24 procent (2,50) av de utestående rösterna. Aktier Under februari och augusti månad varje år har ägare till stam aktier av serie A rätt att begära att aktien omvandlas till stamaktie av serie B. Ingen begäran gällande omvandling av aktier inkom varken under första eller andra omvandlingspe- rioden 2023. Den 31 december 2023 uppgick det totala antalet aktier i Corem totalt till 1 137 283 281 aktier, varav 93 730 797 stam aktier av serie A, 1 023 591 380 stamaktier av serie B, 7 545 809 stamaktier av serie D och 12 415 295 preferens - aktier . Kvotvärdet är 2,00 kr för samtliga aktier. Stängnings- kursen var per balansdagen 10,65 kr (10,45) per stamaktie av serie A, 10,62 kr (8,39) per stamaktie av serie B, 182,00 kr (170,60) per stamaktie av serie D och 200,50 kr (211,50) per preferensaktie, vilket motsvarar ett totalt börs v ärde om 15,7 mdkr (13,5). Corem återköpte inga egna aktier under året. Per 31 de- cember 2023 ägde Corem 2 913 825 stamaktier av serie A, 35 691 000 stamaktier av serie B samt 42 000 åter k öpta sta- maktier av serie D. Aktierna var återköpta till en genom - snit tlig kurs om 8,80 kr per stam aktie av serie A, 19,06 kr per stamaktie av serie B och 297,85 kr per stamaktie av serie D. Det finns inte några teckningsoptioner eller motsvarande värdepapper som kan leda till ytterligare aktier i bolaget. För ytterligare information om aktieslag, aktieägare och aktie - utv eckling över tid se sidorna 54–57 samt Corems webb- plats, www.corem.se. ÄGARKATEGORIER andel kapital, % Privat ägande 64 Finansiella företag 35 Övrigt 1 Interiör från Kista Gate, Stockholm. ===== SIDA 68 ===== 68 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 BOLAGSSTÄMMA Årsstämma Corems ordinarie årsstämma 2023 ägde rum den 28 april 2023 i Stockholm. Stämman genomfördes genom en kombi- nation av poströstning och fysiskt deltagande. Deltagarna representerade 65,5 procent (68,6) av de utestå ende röster- na. Till stämmans ordförande valdes Patrik Essehorn. Vid stämman omvaldes styrelseordförande Patrik Esse- horn samt styrelseledamöterna Christian Roos, Christina Tillman, Fredrik Rapp, Katarina Klingspor och Magnus Uggla, samt nyval av Rutger Arnhult. Bolagets revisor Ernst & Young AB omvaldes, med Katrine Söderberg som huvud - ansv arig revisor. Beslut på årsstämma Protokollet från årsstämman återfinns på Corems webbplats www.corem.se. Utöver obligatoriska ärenden enligt bolags- ordningen beslutade stämman i huvudsak även följande: yUtdelning av 0,40 kr per stamaktie av serie A respektive serie B, samt utdelning om 20,00 kr per stamaktie av serie D och 20,00 kr per preferensaktie yAntalet styrelseledamöter utökas från sex till sju leda- möter yFastställande av arvode till styrelse och revisor. yFastställande av ersättningsrapport yBeslut om förnyat bemyndigande för styrelsen att besluta om nyemission av aktier yBeslut om förnyat bemyndigande för styrelsen att f örvärva och överlåta bolagets egna aktier VALBEREDNING Valberedningen består av fem ledamöter, varav en ledamot ska vara styrelsens ordförande. Styrelsens ordförande ska kontakta de fyra till röstetalet största aktieägarna i bolaget per den sista dagen för handel i augusti månad, året före årsstämman. I det fall en tillfrågad aktieägare ej önskar utse en ledamot till valberedningen ska den nästföljande största aktieägaren tillfrågas till dess att valberedningen består av fyra ledamöter. Valberedningen ska inom sig utse ordföran- de, som inte får vara ledamot av bolagets styrelse. Valberedningens uppgifter Valberedningen ska till årsstämman lämna förslag avseende: yStämmoordförande yStyrelseordförande yStyrelsesammansättning, inkluderande val av styrelse- ledamöter , antal ledamöter, samt arvode yErsättning för utskottsarbete yFörfarande vid utbyte av ledamot i valberedningen innan dess arbete slutförts yTa del av revisionsutskottets rekommendation kring val av revisor och arvodering av denne, samt därefter lämna förslag till årsstämman om revisorsval yFöreslå regler för valberedningens sammansättning till stämma Det är även valberedningens uppgift att i sitt arbete beakta de frågor som framgår av Koden. I sitt arbete ska valbered- ningen beakta att mångfald och en jämn könsfördelning ska råda i styrelsen i enlighet med rekommendationer från K oden samt i enlighet med Corems hållbarhetspolicy och dess avsnitt om mångfald i styrelsen. Time Building, fastigheten Borgarfjord 4 i Kista, erbjuder moderna kontor, inspirerande loungeyta och restaurang med uteservering. Fastigheten är certifierad enligt BREEAM In-Use, nivå Very good. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEBOLAGSSTYRNING Bolagsstyrningsrapport ===== SIDA 69 ===== 69COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Valberedning inför årsstämma 2024 Valberedningen inför årsstämma 2024 består av Mia Arnhult (M2 Asset Management-koncernen), Jakob Mörndal (Går- darike), Frank Larsson (Handelsbanken Fonder), Johannes Wingborg (Länsförsäkringar fondförvaltning) samt styrel- sens ordförande Patrik Essehorn. Valberedningens ledamöter har övervägt och konstaterat att det inte föreligger någon intressekonflikt att acceptera uppdraget som ledamot i Corems valberedning. Valbered- ningens sammansättning offentliggjordes på Corems webb- plats den 12 oktober 2023. Valberedningen representerar 71,2 procent av utestående röster per den 31 december 2023. Ingen ersättning utgår till valberedningens ledamöter. Mia Arnhult är valberedningens ordförande. Valberedningens arbete har bestått av att ta del av den genomförda styrelseutvärderingen samt analysera vilka beho v av erfarenheter och kompetenser som föreligger för att säkerställa ett effektivt styrelsearbete utifrån bolagets strategi, ställning och omvärld. Inför årsstämman 2024 har valberedningen haft tre protokollförda möten och därutöver haft kontakter per telefon och e-post. De största ägarnas riktlinjer för urvalet till nominering är att föreslagna personer ska ha kunskaper och erfarenheter som är relevanta för Cor em och bolagets framtida utveckling. Valberedningen har vidare beaktat att mångfald och en jämn könsfördelning ska råda i styrelsen. Vid utgången av 2023 var två styrelse - ledamöter kvinnor och fem män. De regler som gäller för oberoende styrelseledamöter enligt Koden har iakttagits. Valberedningen har också tagit del av och beaktat revisions- utskottets rekommendation till val av revisor. REVISORER Revisorerna ska granska bolagets årsredovisning och bok - f öring samt styrelsens och vd:s förvaltning. Revisorerna ska efter varje räkenskapsår lämna en revisionsberättelse till årsstämman. Revisorerna utses av årsstämman för en man- dattid om normalt ett år. I samband med årsstämman 2023 beslutades att antalet revisorer i bolaget fortsatt ska uppgå till en. Det registrerade revisionsbolaget Ernst & Young AB omvaldes som bolagets revisorer, och meddelade Katrine Söderberg som huvud - ansv arig revisor. Revisor har under perioden mellan årsstäm- morna 2023 och 2024 varit närvarande vid styrelsemöten i Corem vid tre tillfällen. För information om ersättning till revisorer, se not 5. JanuariDecember FebruariNovember MarsOktober AprilSeptember MajAugusti JuniJuli Mars – Årsredovisning April – Delårsrapport kvartal 1. – Uppföljning av årets affärsmål. – Årsstämma och konstituerande styrelsemöte Maj – Styrelsens årliga genomgång av policyer och styrande dokument. – Revisionsplan STYRE LSEN S ARBETE Oktober – Delårsrapport kvartal 3 – Uppföljning av årets affärsmål September – Strategimöte med styrelse samt bolagsledning – Prognos innevarande år Juli – Delårsrapport kvartal 2 Februari – Bokslutskommuniké – Ärenden inför årsstämma samt förslag till vinstdisposition. – Utfall affärsmål föregående år December – Budget inför kommande år. – Affärsplan samt mål för kommande år, baserad på beslutad strategi – Styrelseutvärdering Vid varje styrelsemöte behandlas även marknadsläge/omvärld, transaktioner och projekt, finansiell ställning, företagskultur och organisation samt uppdatering av strategiska initiativ. Vid varje styrelsemöte behandlas även marknadsläge/omvärld, transaktioner och projekt, hållbarhet, ekonomisk uppföljning och finansiell ställning. BOLAGSSTYRNING Bolagsstyrningsrapport FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 70 ===== 70 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 STYRELSE Styrelsens sammansättning Corems styrelse består av sju ledamöter som valdes vid års- stämman 2023. Enligt bolagsordningen ska styrelsen bestå av lägst fem och högst åtta ledamöter utan suppleanter. Uppdraget för samtliga ledamöter löper till slutet av kom- mande årsstämma. Styrelsen har följande sammansättning: Patrik Essehorn (ordförande), Rutger Arnhult, Katarina Klingspor, Fredrik Rapp, Christian Roos, Christina Tillman och Magnus Uggla. Övrig information om styrelsens ledamö- ter finns på sidan 76. Mångfaldspolicy för styrelsens sammansättning Styrelsen i Corem ska ha en ändamålsenlig samlad kompe- tens för den verksamhet som bedrivs samt kunna identifiera och förstå de risker som verksamheten medför. Målsättning- en är att styrelsen ska bestå av ledamöter i varierande ålder, med varierande kön och geografiskt ursprung, samt med en varierande utbildnings- och yrkesbakgrund som sammanta- get bidrar till ett oberoende och ifrågasättande i styrelsen. Denna policy verkar för mångfald och för att skapa ett bra och öppet arbetsklimat. Styrelsens oberoende Enligt Nasdaq Stockholms regelverk och Koden ska majori- teten av de stämmovalda ledamöterna vara oberoende i f örhållande till bolaget och bolagsledningen samt minst två även vara oberoende i förhållande till bolagets större aktie - ägar e. Med oberoende i förhållande till bolaget och till dess huvudägare åsyftas att omfattande affärsförbindelser med bolaget inte finns samt att styrelsemedlemmarna enskilt re- presenterar mindre än 10 procent av det högsta av aktierna eller rösterna i Corem. Styrelsens bedömning, som delas av valberedningen, r örande ledamöternas beroendeställning är att Corem upp- fyller dessa krav. Respektive ledamots bedömda beroende- ställning i förhållande till bolaget och aktieägarna framgår av nedanstående tabell ”Styrelsens sammansättning”. Sam- manlagt uppgick ledamöternas innehav per 31 december 2023 till 524 308 609 aktier, varav 45 231 802 stamaktier av serie A, 475 724 639 stamaktier av serie B, 3 351 868 stam - aktier av serie D samt 300 preferensaktier. Innehaven mot- svarar 46,10 procent (1,32) av kapitalet och 48,61 procent (1,37) av rösterna, beräknat på totalt antal aktier. Styrelsens arbete Styrelsen utses av bolagsstämman och förvaltar Corem för ägarnas räkning genom att fastställa affärsplan, mål och strategi, utvärdera den operativa ledningen samt säkerställa rutiner och system för uppföljning av de fastslagna målen. Detta innebär bland annat att styrelsen fortlöpande ska bedöma bolagets ekonomiska situation samt att bolagets ekonomiska förhållanden kontrolleras på ett betryggande sätt. Corems hållbarhetsmål är integrerade med övriga affärs- och verksamhetsmål vilket innebär att de utgör del i det årliga arbetet med affärsplanering, riskanalys och strate- gi. Enligt aktiebolagslagen svarar styrelsen för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Styrelsen ska även utse vd, granska att vd fullgör sina åtag- anden, samt fastställa lön och annan ersättning till denne och ö vriga ledande befattningshavare. Det är vidare styrelsens ansvar att säkerställa att rätt information ges till Corems intr essenter, att Corem följer lagar och regler samt att bolaget tar fram och implementerar interna policyer och riktlinjer. Styrelsen i Corem har för sitt arbete fastställt en arbets- ordning samt en instruktion för vd där styrelsens respektive vd:s åtaganden samt arbetsfördelning mellan dem regleras. Instruktionen för vd uppställer bland annat begr änsningar avseende vilka avtal som vd kan ingå. Ersättningsutskott och revisionsutskott Enligt beslut fattat av Corems styrelse utför styrelsen själv de uppgifter som i annat fall skulle ankomma på ett ersätt- ningsutskott respektive ett revisionsutskott. En av följderna av detta beslut blir att styrelsen har till uppgift att genom - f öra analyser av för Corem viktiga redovisningsfrågor, kvalitets säkr a bolagets finansiella rapportering samt även arbetet med att följa upp resultatet av de externa revisorer- FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEBOLAGSSTYRNING Bolagsstyrningsrapport STYRELSENS SAMMANSÄTTNING Ledamot Invald Befattning Född Nationalitet Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen Oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare Totalt antal möten Närvaro Patrik Essehorn 2008 Ordförande 1967 Svensk Nej Nej 40 40 Rutger Arnhult1) 2023 Ledamot 1967 Svensk Nej Nej 24 24 Katarina Klingspor 2020 Ledamot 1963 Svensk Ja Ja 40 40 Fredrik Rapp 2018 Ledamot 1972 Svensk Ja Ja 40 39 Christina Tillman 2010 Ledamot 1968 Svensk Ja Nej 40 40 Magnus Uggla 2020 Ledamot 1952 Svensk Ja Ja 40 40 Christian Roos 2022 Ledamot 1972 Svensk Ja Ja 40 40 Revisorer 3 1) Ledamot sedan 28 april 2023 ===== SIDA 71 ===== 71COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 nas granskning. Styrelsen träffar fortlöpande bolagets revi- sor för att informeras om revisionens inriktning och omfatt- ning samt diskutera synen på bolagets risker. Styrelsen fastställer riktlinjer för vilka andra tjänster än revision som bolaget får upphandla av bolagets revisor. Styrelsen utvär- derar revisionsinsatsen och informerar bolagets valbered- ning om resultatet av utvärderingen samt biträder valbered- ningen vid framtagandet av förslag till revisor och arvodering av revisorsinsatsen. Ersättningsutskottets uppgift är att bereda frågor kring ersättningar och andra anställningsvillkor till vd och ledande befattningshavare för beslut av styrelsen, samt utvärdera til l - lämpningen av de riktlinjer som årsstämman fattat beslut om. Styrelsens ordförande Styrelsens ordförande utses av årsstämman och har ett sär- skilt ansvar för att styrelsens arbete är väl organiserat och bedrivs effektivt. Ordförande ska särskilt: yHålla fortlöpande kontakt med och fungera som diskus- sionspartner och stöd för vd samt samråda med vd i stra- tegiska frågor yTillse att styrelsen erhåller tillfredsställande information och beslutsunderlag för sitt arbete yTillse att styrelsens ledamöter genom vd:s försorg fortlö- pande får den information som behövs för att kunna följa bolagets ställning och utveckling yVara ordförande på styrelsemötena, samråda med v d om dagordning samt tillse att kallelse sker yOrganisera och leda styrelsens arbete, uppmuntra en öppen och konstruktiv diskussion i styrelsen, för att sk apa bästa möjliga förutsättningar för styrelsens arbete yTillse att handläggning av ärenden inte sker i strid med bestämmelserna i aktiebolagslagen och bolags or dningen yTillse att styrelsemedlemmarna är insatta i insiderlag- stiftningen och bolagets insiderpolicy yAnsvara för att ny styrelseledamot genomgår erforderlig introduktionsutbildning samt den utbildning i övrigt som styrelseordföranden och ledamoten gemensamt finner lämplig yAnsvara för att styrelsen kontinuerligt uppdaterar och fördjupar sina kunskaper om Corem yTa ansvar för kontakter med ägarna i ägarfrågor och f örmedla synpunkter från ägarna till styrelsen yFölja upp att styrelsens beslut verkställs på ett effektivt och korrekt sätt yAnsvara för att styrelsens arbete årligen utvärderas Styrelsens arbete under året Styrelsen har under året haft sammanträden vid 40 tillfällen (38), varav 1 var konstituerande (1). Vid varje styrelsemöte be- handlas marknadsläget, fastighetstransaktioner och större in- vesteringar, strategiska initiativ, ekonomisk uppföljning, håll- barhet och det finansiella läget. Vidare ges rapport av större händelser och frågor i förvaltnings- och projektverksamheten, uthyrningsläge samt läget på kredit- och finansmarknaden. Frågor avseende arbetsmiljö och eventuella incidenter samt avvikelser mot satta policyer behandlas löpande. Uppföljning mot satta affärsmål görs kvartalsvis. Vid varje styrelsemöte hålls en session utan företagsledningens närvaro. Årsbokslut och frågor inför årsstämma, inklusive förslag till vinstdisposition, behandlas i februari, medan delårsbok- slut behandlas i april, juli och oktober. Uppsala Gate, fastigheterna Kungsängen 10:1 och 10:2. Här finns moderna kontor och hotell alldeles invid Resecentrum i Uppsala. Fastigheterna är certifierade enligt Miljöbyggnad Silver respektive Miljöbyggnad Guld. BOLAGSSTYRNING Bolagsstyrningsrapport FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 72 ===== 72 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Bland de ärenden som behandlats under året kan nämnas avyttring av delar i innehavet i bostadsbolaget Klövern, fastighetstransaktioner som genomförts och avtalats under året, analys avseende aktuellt och förväntat finansierings - läge, pågående och planerade fastighetsprojekt, organisa- tion och resursbehov, finansiella placeringar i noterade fastig hetsbolag, samt uppföljning av beslutade affärsmål. Styrelsens arbete utvärderas kontinuerligt och en årlig systematisk och strukturerad utvärdering genomförs skrift - ligen vilk en har sammanställts och presenterats till valbe- redningen. Utfallet 2023 visar på en fungerande besluts - pr ocess med gott och konstruktivt styrelseklimat. Efterföljande styr elsediskussion tjänar som underlag för en fortlöpande utveckling av styrelsens arbetssätt. Styrelsens ansvar för den finansiella rapporteringen Styrelsen säkerställer kvaliteten i den finansiella rapporte- ringen genom instruktion för vd, instruktion för ekonomisk rapportering till styrelsen och genom informationspolicyn, samt genom att behandla rapport från revisionsutskottet i form av upprättade protokoll samt observationer, rekommen- dationer och förslag till beslut och åtgärder. Styrelsen säker- ställer vidare kvaliteten i den finansiella rapporteringen ge- nom att ingående behandla delårsrapporter, bokslutsrapport och årsredovisning. De finansiella mål som styrelsen fast- ställt följs löpande upp i samband med fastställande av budget och kvartalsrapporter. Styrelsen har delegerat till bolagsledningen att säker - ställa kvaliteten i pressmeddelanden med finansiellt innehåll samt presentationsmaterial i samband med möten med media, ägare och finansiella institutioner. BOLAGSLEDNING Vd, tillika koncernchef, leder verksamheten enligt den svens- ka aktiebolagslagen, andra lagar och förordningar, gällande regler för aktiemarknadsbolag inklusive Koden, bolags - or dningen samt inom de ramar styrelsen lagt fast bland annat i instruktion för vd. Vd tar i samråd med styrelsens ordförande fram nödvän- dig information och dokumentation som underlag för styrel- sens arbete och för att styrelsen ska kunna fatta väl under- byggda beslut, föredra ärenden och motivera förslag till beslut, samt rapportera till styrelsen om bolagets utveckling. Vd leder koncernledningens arbete och fattar beslut i sam- råd med övriga i ledningen. Koncernledningen bestod per den 31 december 2023 av sju anställda personer inklusiv e vd: yVd, Rutger Arnhult yVice vd, Eva Landén yAffärsutvecklingschef, Håkan Engstam yCFO, Anna-Karin Hag (t o m mars 2024) yTf finanschef, Anders Karlsson yTransaktionschef, Peeter Kinnunen yFastighetschef, Anna Lidhagen Ohlsén Corems bolagsledningsmöten följer en förbestämd agenda över punkter som ska behandlas på varje bolagslednings- möte och berör frågor av både strategisk och operativ karaktär såsom transaktions-, uthyrnings-, organisations- och hållbarhetsfrågor samt uppföljning av finansiering och ekonomi. Till stöd för ledningens beslutsfattande finns ut- skott som inkluderar specialister från olika delar i bolaget, som exempelvis investeringskommitté och hållbarhetsråd. Ytterligare information om bolagsledningen finns på sidan 77. KONCERNEN Organisation Corem hade per den 31 december 2023 totalt 290 anställda inom koncernen (333). Av de anställda var 48 procent kvinnor (46). Legal struktur Koncernen bestod per den 31 december 2023 av 321 aktie-, kommandit- och handelsbolag (403), där Corem Property Group AB (publ) är moderbolag. Samtliga fastigheter ägs genom dotterbolagen. ERSÄTTNINGAR Ersättning till ledande befattningshavare Styrelsen ansvarar för att bolaget har en formaliserad och transparent process för att fastställa principer, ersättningar och andra anställningsvillkor för ledande befattningshavare. Nedanstående principer för ersättning till ledande befatt- ningshavare i Corem fastställdes vid årsstämma 2023 att gälla som längst intill årsstämma 2027. Styrelsen och vd har under räkenskapsåret 2023 följt de riktlinjer för ersättningar till ledande befattningshavare som fastställts. Corems principer och riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare är att bolaget ska erbjuda marknads - mässiga villkor som gör att bolaget kan rekrytera, utveckla och behålla ledande befattningshavare. Corem inhämtar och utvärderar kontinuerligt information om marknadsmässiga ersättningsnivåer för relevanta branscher och marknader. Ersättning består av fast kontantlön, eventuell rörlig kon- tantersättning, pensionsförmåner och övriga förmåner. Samtliga ledande befattningshavare har en fast kontantlön som ska grundas på marknadsmässiga förutsättningar och fastställas med hänsyn tagen till arbetsuppgifternas bety- delse och befattningshavarens erfarenhet, kompetens, an- svarsområde och prestation. Fast kontantlön revideras som huvudregel årligen. Ledande befattningshavare erhåller inte arvode för styrelseuppdrag i bolaget eller dess dotterbolag. De rörliga kontanta ersättningarna ska vara kopplade till för- utbestämda mätbara kriterier, som ska vara utformade så att de främjar bolagets affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive hållbarhet, vilka fastställs årligen av ersättnings- utskottet. Styrelsen ska i enlighet med vad som följer av 8 kap. 53 § Aktiebolagslagen ha rätt att frångå riktlinjerna, om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det. Ersättning och förmåner till övriga ledande befattningshavare i koncern- FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEBOLAGSSTYRNING Bolagsstyrningsrapport ===== SIDA 73 ===== 73COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ledningen beslutas, efter principer fastställda av Corems års- stämma, av styrelsen. Ersättning, förmåner samt övriga anställningsvillkor till Corems vd och koncernledning framgår i not 4. Ersättnings- rapport avläggs årligen, vilken presenteras på stämman och granskas av bolagets revisorer. Ersättning till styrelse Styrelsearvode ska utgå enligt beslut fattat på årsstämma. För 2023 uppgick arvodet till 560 000 kr (550 000) till styr elsens ordförande och 305 000 kr (300 000) till de övriga ledamöter- na. Det finns inga avtal mellan medlemmar av Corems styrelse och Corem, eller något av Corems dotter f öretag, enligt vilka styrelseordföranden eller övriga styrelseledamöter erhåller för- måner efter det att uppdraget har avslutats. Konsultarvoden till styrelseledamöter har ej utgått. Corem har under året köpt juridiska tjänster från Walthon Advokater AB i vilken styrelsens ordförande Patrik Essehorn är delägare. Ersättning till vd Under året har vd och vice vd uppburit fast och rörlig lön. Eva Landén var vd till och med 15 juni 2023 och Rutger Arn- hult var vd från och med 16 juni 2023. Eva Landén var vice vd från och med 16 juni 2023, vilket var en nyinrättad tjänst. Vd har ett pensionsavtal med pensions ålder från 65 år. Vd har rätt till pensionsförmåner och avsättning sker med 25 procent av kontant utbetald bruttolön, sjukförsäk- ring, tjänstebil samt del i Corems vinstandelsstiftelse. Vd har med bolaget en ömsesidig uppsägningstid om sex månader och ett avgångsvederlag om sex månader. Ersättning till övriga ledande befattningshavare Principen för ersättning till övriga ledande befattnings- hav are bygger på fast och rörlig lön. Den maximala årliga bonusen kan uppgå till ett belopp motsvarande maximalt tre månaders grundlöner. Rörlig kontantersättning utbetalas i form av kontant ej pensionsgrundande lön. Ersättnings- utskottet ansvarar för att bereda frågan om utfall av rörlig kontantersättning för styrelsens därpå följande beslut. Ytterligare kontant rörlig ersättning kan utgå vid extraor- dinära omständigheter, förutsatt att sådana extraordinära arrangemang är tidsbegränsade och endast görs på individ- nivå antingen i syfte att rekrytera eller behålla befattnings- havare, eller som ersättning för extraordinära arbetsinsatser utöver personens ordinarie arbetsuppgifter. Sådan ersätt- ning får inte överstiga ett belopp motsvarande tre ordinarie månadslöner samt ej utges mer än en gång per år per indi- vid. Beslut om sådan ersättning ska fattas av styrelsen efter beredning av ersättningsutskottet. Ledande befattningshavare ska erhålla pensionsförmåner i form av ålderspension och premiebefrielse, som ska vara pre- miebestämda, samt sjukförsäkring, som ska vara förmånsbe- stämd. Ledande befattningshavares pensionsförmåner får inte överstiga 35 procent av den fasta årliga kontantlönen, inklusive semesterersättning. Pensionsåldern är 65 år respektive 67 år. Övriga förmåner för ledande befattningshavare, får bland annat innefatta sjukvårdsförsäkring och bilförmån. Premier och andra kostnader i anledning av sådana förmåner får sammanlagt inte överstiga tio procent av den totala fasta år- liga kontantlönen. Uppsägningstiden ska, vid uppsägning från bolagets sida, inte överstiga femton månader. Vid uppsägning från bolagets sida får fast kontantlön under uppsägningstiden och avgångsvederlag sammantaget inte överstiga ett be- lopp motsvarande den fasta kontanta lönen för två år. Vid uppsägning från den ledande befattningshavarens sida ska uppsägningstiden vara högst nio månader, utan rätt till av- gångsvederlag. Ersättningar i form av aktierelaterade ersättningspro- gram, optioner eller andra finansiella instrument finns ej. Er- sättningar och förmåner följer de principer som beslutades av årsstämman 2023. Vinstandelsstiftelse I syfte att stärka samtlig personals delaktighet i bolagets verksamhet och resultatutveckling har Corem i enlighet med årsstämmans beslut 2011 inrättat en vinstandelsstiftelse som omfattar samtliga anställda. Avsättning kan göras med maximalt ett prisbasbelopp per anställd och får ej överstiga 1 procent av föreslagen utdelning till stamaktieägarna. Avsatt belopp för 2023 upp- gick till 0 mkr (0). INTERN KONTROLL Styrelsens rapport om intern kontroll Corem hanterar löpande risker som kan påverka verksam- heten och förmågan att nå uppsatta mål. För att begränsa riskernas påverkan krävs proaktivitet, god intern styrning och kontroll. Styrelsens ansvar för intern kontroll regleras i den svenska aktiebolagslagen och i Koden. Den följande beskrivningen har upprättats i enlighet med Koden och utgör styrelsens rapport om intern kontroll avseende den finansiella rapporteringen. Corem har definierat intern kontroll som en process, vilk en påverkas av styrelsen, revisionsutskottet, ersättnings- utskottet, vd, koncernledningen och övriga medarbetare. Processen har utformats för att ge en rimlig försäkran om att Corems mål vad gäller ändamålsenlig och effektiv verk- samhet, tillförlitlig rapportering och efterlevnad av tillämp - liga lagar och förordningar uppnås. Styrelsen ska se till att bolaget har god intern kontroll och fortlöpande hålla sig informerad om och utvärdera att systemen för intern kontroll fungerar. Kontrollmiljö Processen för intern kontroll baseras på kontrollmiljö och kontrollåtgärder, som skapar disciplin och struktur för de ö vriga komponenterna i processen; riskbedömning, kontroll - aktiviteter , information och kommunikation samt uppfölj- ning. Kontrollmiljön säkerställer effektiviteten i bolaget och BOLAGSSTYRNING Bolagsstyrningsrapport FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 74 ===== 74 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 utgör basen för den interna kontrollen. Den formella besluts- ordningen utgår ifrån ansvarsfördelning mellan styrelse och vd och omfattar arbetsordning samt vd-instruktion. Väsentliga processer utöver den finansiella rapporteringen, som exempelvis redovisningsinstruktioner, hållbarhetsfakto- rer, projekt- och hyresadministration, utvärderas och utveck- las löpande ut efter ändringar i lagar, rekommendationer, risker och rutiner. Policydokument Revidering av policyer görs löpande och fastställs av styrel- sen en gång per år. Bolagets styrelse har under året antagit följande policyer: Finanspolicy, Utdelningspolicy, Närståen- depolicy, Policy för godkännande av icke- r evisionstjänster, Krishanteringspolicy, Arbetsmiljöpolicy, Policy för person- uppgiftsbehandling, Informationspolicy, Insiderpolicy och Hållbarhetspolicy inklusive Uppförandekod, vilken summerar värderingar och hur verksamheten ska bedrivas. Viktiga instrument för att säkerställa god intern kontroll är attestinstruktion, ekonomihandbok med rutinbeskrivning- ar, personalhandbok och liknande samt interna riktlinjer som beslutas på vd-nivå. Styrelsen för en fortlöpande dialog med bolagets revisorer och ledning för att försäkra sig om att systemen för intern kontroll fungerar. Riskbedömning Riskhantering finns inbyggd i bolagets processer och olika metoder används för att identifiera, värdera och begränsa risker samt för att säkerställa att de risker som Corem är utsat ta för hanteras proaktivt och i enlighet med fastställda policy er och riktlinjer. Risker relaterade till Corems verksam- het identifieras i en strukturerad process, årligen eller vid behov, av koncernledningen. Riskerna utvärderas avseende bedömd sannolikhet och konsekvens samt hantering, och informeras och diskuteras sedan i Corems styrelse. Identifierade risker finns inom områdena marknadsrisker, affärsrisker, finansiella risker, operativa risker och hållbar- hetsrisker. Utförlig information om Corems riskbedömning, exponering och hantering finns i avsnittet Risker och möjlig- heter på sidorna 58–63. Klimatrelaterade risker beskrivs även i TCFD-rapporten på sidan 131. Bolaget investerar i fastigheter vilka uppfyller koncernens krav på god avkastning och balanserad risk. Varje investe- ring prövas separat vid varje enskilt beslutstillfälle. I enlighet med arbetsordningen gör styrelsen en gång om året en genomgång av intern kontroll tillsammans med bola- gets revisorer. Identifiering görs av de risker som bedöms fin- nas och åtgärder fastställs för att reducera dessa risker. Ge- nom bolagets affärsplanearbete identifieras såväl affärs- som hållbarhetsrisker löpande och åtgärder föreslås samt utförs. POLICY SYFTE Finanspolicy Specificerar övergripande finansiella mål samt riktlinjer för hur den finansiella verksamheten ska bedrivas, så att långsiktiga och stabila finanser liksom god avkastning till aktieägare säkerställs. Policyn innehåller även fördelning av ansvar. Utdelningspolicy Definierar hur stor andel av årets förvaltningsresultat, efter avdrag för utdelning hänförlig till stamaktier av serie D och preferensaktier, som ska delas ut till bolagets ägare av stamaktier av serie A och B. Närståendepolicy Med närstående bolag avses bolag där ett närstående ägande finns. Policyn innehåller rikt - l injer avseende upphandling och tillhandahållande av tjänster till och från närstående bolag, för att säkerställa att affärer med närstående bolag alltid görs till marknadsmässiga villkor. Krishanteringspolicy Innehåller riktlinjer för hur bolaget ska agera och kommunicera vid en eventuell kris. Arbetsmiljöpolicy Beskriver övergripande ramar och metoder för Corems systematiska arbetsmiljöarbete, l iksom ansvarsområden avseende arbetsmiljö. Policy för personuppgiftsbehandling Beskriver hur personuppgifter hanteras och lagras i enlighet med gällande lagar och regel - verk. Information finns även tillgänglig på Corems webbplats, www.corem.se. Grundregel inom Corem är att endast spara sådana personuppgifter som är väsentliga för att uppfylla verksamhetens åtaganden eller uppfylla andra lagkrav. Informationspolicy Innehåller riktlinjer och kommunikationsvägar avseende såväl extern som intern kommunika - tion. Policyn säkerställer att snabb, korrekt och relevant information om bolaget tillhandahålls bolagets intressenter. Transparens och tillförlitlighet ska prägla Corems informationsgivning. Insiderpolicy Regler rörande sekretess och handel med värdepapper för personer med insiderinformation. Policyn säkerställer korrekt och etisk hantering gentemot aktie- och kapitalmarknaden. Hållbarhetspolicy och uppförandekod Beskriver hur verksamheten ska bedrivas med avseende på social, ekologisk och ekonomisk hållbarhet liksom jämställdhet och antikorruption. Hållbarhetspolicyn innefattar personal - p olicy, miljöpolicy samt etiska regler. Verksamheten ska präglas av ansvarsfullhet, god etik och hög professionalism i alla samarbeten. Diskriminering eller kränkande särbehandling får ej förekomma, och Corem ska vara en sund, säker och attraktiv arbetsplats. Corem ska vidare ha ett aktivt miljöarbete som minimerar negativ miljöpåverkan från verksamheten. Policy för godkännande av icke-revisionstjänster Innehåller riktlinjer avseende upphandling av så kallade icke-revisionstjänster för att säker - ställa att oberoende, opartiskhet och självständighet hos Corems externa revisorer vidhålls. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEBOLAGSSTYRNING Bolagsstyrningsrapport ===== SIDA 75 ===== 75COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Informationsgivning Bolagets informations- och kommunikationsvägar syftar till att säkerställa effektiv och korrekt information till alla delar av verksamheten, marknaden, och relevanta myndigheter. Policyer och riktlinjer görs tillgängliga och kända för berörd personal, medan information om händelser, utveckling och status i verksamhetens olika delar återkopplas till Corems styrelse, revisionsutskott, vd och koncernledning som underlag för att kunna fatta väl grundade beslut. Extern information består till exempel av lagstadgad r apportering till myndigheter och rapportering av finansiell information. Bolaget ska leverera snabb, korrekt, relevant och tillförlitlig information till befintliga och potentiella aktie- ägare samt andra intressenter. Bolaget lämnar delårsrappor- ter över verksamheten kvartalsvis samt bokslutsrapport och årsredovisning för hela verksamhetsår. Corem använder webbplatsen www.corem.se för att snabbt kunna leverera information till aktiemarknaden. Väsentliga händelser offent- liggörs löpande genom pressmeddelanden. För att säker- ställa att den externa informationsgivningen blir korrekt och fullständig finns en informationspolicy vilken beskriver hur såväl extern som intern informationsgivning ska ske. Intern information förmedlas genom regelbundna möten, bolagskonferens samt via bolagets intranät. Intranätets huvud sakliga syfte är att fungera som en plattform genom vilken aktuell och relevant information görs tillgänglig för medarbetare. Kontrollaktiviteter Intern kontroll avseende den finansiella rapporteringen syftar till att ge rimlig säkerhet avseende tillförlitligheten i den externa finansiella rapporteringen i form av delårsrap- porter, årsredovisningar och bokslutskommunikéer och att den externa finansiella rapporteringen är upprättad i över- ensstämmelse med lag, tillämpliga redovisningsstandarder och övriga krav på noterade bolag. De risker som identifie- rats avseende den finansiella rapporteringen hanteras via bolagets kontrollstrukturer och leder till ett antal kontroll - aktiviteter . Kontrollaktiviteterna syftar till att förebygga, upp- täcka och korrigera fel och avvikelser. De omfattar till exem- pel kontoavstämningar, uppföljning och avstämning av styrelsebeslut och av styrelsen fastställda policyer, godkän- nande och redovisning av affärstransaktioner, fullmakts- och behörighetsstrukturer, firmatecknare, koncerngemen- samma definitioner, mallar, rapporteringsverktyg samt redovisnings- och värderingsprinciper. Löpande uppföljning av resultatutfall sker på flera nivåer i koncernen, såväl på fastighetsnivå som på koncernnivå. Uppföljning och analys av utfall sker mot budget, prog- nos och föregående år. Fastighetsförvaltarna har ett tydligt resultatansvar för de fastigheter de är ansvariga för. Deras regelbundna analys av fastigheternas finansiella rapporte- ring är tillsammans med den analys som görs på koncern - niv å en viktig del av den interna kontrollen. Revisorerna ska rapportera sina iakttagelser från granskningen och sin bedömning av den interna kontrollen. Rapporteringen från revisorerna ska ske minst två gånger per år. Styrelsen har det övergripande ansvaret för den interna kontrollen avseende den finansiella rapporteringen. Behov av internrevision Corems styrelse har gjort bedömningen att ingen separat funktion för internrevision behöver inrättas. Det arbetssätt som Corem tillämpar för uppföljning och kontroll bedöms som tillräckligt. Corem har en decentraliserad och transparent organisa- tion. Finansverksamheten, ekonomi- och hyresadministra- tion samt extern och intern information utgår från huvud- kontoret. Uppföljning av resultat och balansräkningar görs kvartalsvis av såväl de olika funktionerna som av ansvariga för Corems regioner, bolagsledning och styrelse. CFO har under året deltagit i styrelsemöten, liksom övriga tjänstemän i koncernen som regelbundet deltar i styrelsemöten såsom föredragande av särskilda frågor. Tydlig dokumentation via policyer och instruktioner, till- sammans med återkommande uppföljning och regelbundna diskussioner med revisor, säkerställer processernas korrekt- het. Hantering och rapportering granskas formellt av bola- gets revisor och avrapporteras till styrelsen. Visselblåsarfunktion Corem har en visselblåsarfunktion för att säkerställa den korrekta tillämpningen av Uppförandekoden. Visselblåsar- funktionen är till för alla anställda, inhyrd personal och kon- sulter. För att säkerställa anonymitet och korrekt hantering av informationen administreras funktionen av en extern part. BOLAGSSTYRNING Bolagsstyrningsrapport FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 76 ===== 76 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 BOLAGSSTYRNING Styrelse Styrelse FREDRIK RAPP Ledamot sedan 2018 Född 1972 Utbildning: Civilekonom Övriga styrelseuppdrag: Vd för Pomona-gruppen AB. Styrelseordfö- rande i Xano Industri AB, Argynnis industri- er AB samt Svenska Handbollförbundet. Styrelseledamot i Itab Shop Concept AB, Ages Industri AB, Pomona gruppen AB in- klusive dotter/intressebolag, Segulah AB samt i Sveriges Olympiska kommitté. Oberoende i förhållande till Bolaget, bolags ledningen. Oberoende i förhållande till Bolagets större aktieägare. Aktieinnehav* i Corem: Stamaktie A: 749 999, stamaktie B: 9 499 990 CHRISTINA TILLMAN Ledamot sedan 2010 Född 1968 Utbildning: Civilekonom Övriga styrelseuppdrag: Styrelseordförande för NF11 Holding AB. Styrelseledamot i Volati AB (publ), Grimaldi Industri AB, Cycleurope AB, MBRS Group AB (publ) och Footway Group AB (publ). Suppleant i styrelsen för Kattvik Financial Services AB, Stocksund Financial Manage- ment AB och Stocksund Financial Ser vices AB. Tf vd för Hunter Sales i Stockholm AB. Oberoende i förhållande till Bolaget, bo- lagsledningen. Beroende i förhållande till Bolagets större aktieägare. Aktieinnehav* i Corem: Stamaktie A: 571 441, stamaktie B: 5 749 208, stamaktie D: 77 743, preferensaktie: 150 CHRISTIAN ROOS Styrelseledamot sedan 2022 Född 1972 Utbildning: Magisterexamen ekonomi Övriga styrelseuppdrag: Brompton Point Partner AB Oberoende i förhållande till bolaget och bo- lagsledningen. Oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare. Aktieinnehav* i Corem: Inget innehav MAGNUS UGGLA Ledamot sedan 2020 Född 1952 Utbildning: Civilingenjör, Civilekonom Övriga styrelseuppdrag: Styrelseordförande för Junibacken. Styrel- seledamot i Resolutionsdelegationen vid Riksgäldskontoret samt ledamot i Advisory Board för Ashoka Sverige Oberoende i förhållande till Bolaget, bo- lagsledningen. Oberoende i förhållande till Bolagets större aktieägare. Aktieinnehav* i Corem: Stamaktie A: 132, Stamaktie B: 201 320 Styrelse *Aktieinnehav per 2023-12-31. PATRIK ESSEHORN Ledamot sedan 2008, ordförande sedan 2010 Född 1967 Utbildning: Jur kand. Övriga styrelseuppdrag: Styrelseledamot i Klövern AB. Del ägar e, v d och styrelseordförande i Walthon Ad- vokater AB. Vd och styrelse ledamot i Es- sehornNorrman Advokat AB. Styrelsele- damot i Patrik Essehorn Advokat AB. Beroende i förhållande till Bolaget. Bero- ende i förhållande till Bolagets större ak- tieägare. Aktieinnehav*i Corem: Stamaktie A: 11 500, stamaktie B: 118 500 KATARINA KLINGSPOR Ledamot sedan 2020 Född 1963 Utbildning: Master of BA, studier i natio- nalekonomi och juridik Övriga styrelseuppdrag: Styrelseordförande i ReOcean AB och Svenska Viltmatakademin samt styrelse- ledamot i Biby Förvaltnings AB. Oberoende i förhållande till Bolaget, bolags ledningen. Oberoende i förhållan- de till Bolagets större aktieägare. Aktieinnehav* i Corem: Stamaktie B: 30 000, preferensaktie: 150. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE RUTGER ARNHULT Ledamot sedan 2023 Född 1967 Utbildning: Civilekonom Övriga styrelseuppdrag: Styrelseordförande i M2 Asset Manage- ment AB (publ) samt styrelseledamot i Kamelia Samhällsfastigheter AB. Beroende i förhållande till Bolaget. Bero- ende i förhållande till Bolagets större ak- tieägare. Aktieinnehav* i Corem: Stamaktie A: 43 898 730, stamaktie B: 460 125 621, stamaktie D: 3 274 125 ===== SIDA 77 ===== FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 77COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 BOLAGSSTYRNING Bolagsledning PEETER KINNUNEN Transaktionschef Född 1973 Anställd sedan 2021 Utbildning: Civilingenjör Tidigare anställning: Transaktionschef på Klövern AB (publ) 2012–2021, COO Vanir Asset Manage- ment AB 2010–2012, chef Transaktion & Analys Kungsleden AB 2007–2010. Styrelseuppdrag: Styrelseordförande i Kista Limitless AB Aktieinnehav* i Corem: Stamaktie A: 6 279, stamaktie B: 221 594, stamaktie D: 2 727 EVA LANDÉN Vice vd sedan 2023 Född 1965 Anställd sedan 2008 Utbildning: Civilekonom Tidigare anställning: Vd på Corem 2012-2023, CFO och vice vd på Corem 2008–2011, CFO på Bonnier Cityfastigheter 2000–2008. Auktoriserad revisor hos PwC 1988–2000. Styrelseuppdrag: Styrelseordförande i Specialfastigheter Sverige AB (publ) Aktieinnehav* i Corem: Stamaktie A: 6 120, stamaktie B: 73 070, stamaktie D: 279 ANNA LIDHAGEN OHLSÉN Fastighetschef Född 1973 Anställd sedan 2016 Utbildning: Civilingenjör Tidigare anställning: Marknadsområdeschef Östra City på Hufvudstaden 2015–2016, förvaltnings- chef för Region Stockholm på Cor em 2013–2015. Styrelseuppdrag: Inga externa Aktieinnehav* i Corem: Stamaktie B: 15 514 Bolagsledning Anna-Karin Hag, CFO, tillhörde bolagsledningen t o m mars 2024. *Aktieinnehav per 2023-12-31. HÅKAN ENGSTAM Affärsutvecklingschef Född 1963 Anställd sedan 2022 Utbildning: Civilingenjör Tidigare anställning: Vd på Tilia Fastigheter AB 2019–2022, transaktionschef och vice vd på Corem 2007–2019, projektledare på Lundberg & Partners (idag Colliers) 2001–2007, ana- lytiker och fondförvaltare på Swedbank Robur Kapitalförvaltning 1998–2001, WASA Kapitalförvaltning 1991–1998. Styrelseuppdrag: Inga externa Aktieinnehav* i Corem: Stamaktie A: 9 272, stamaktie B: 74 527, preferensaktie: 650 ANDERS KARLSSON Tf finanschef Född 1978 Anställd sedan 2021 Utbildning: Universitetsstudier industriell ekonomi Tidigare anställning: Finansansvarig på Corem 2022, bitr. finanschef på Klövern AB (publ) 2020–2021, finanscontroller på Klövern AB (publ) 2006–2020. Styrelseuppdrag: Inga externa Aktieinnehav* i Corem: Inget innehav RUTGER ARNHULT Vd sedan 2023 Född 1967 Anställd sedan 2023 Utbildning: Civilekonom Tidigare anställning: Vd och styrelseordförande i Castellum Aktie bolag (publ) 2021–2022, vd och styrelseledamot i Klövern AB (publ) 2012–2021. Styrelseuppdrag: Styrelseordförande i M2 Asset Manage- ment AB (publ) samt styrelseledamot i Kamelia Samhällsfastigheter AB. Beroende i förhållande till Bolaget. Bero- ende i förhållande till Bolagets större ak- tieägare. Aktieinnehav* i Corem: Stamaktie A: 43 898 730, stamaktie B: 460 125 621, stamaktie D: 3 274 125 ===== SIDA 78 ===== FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 78 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 BOLAGSSTYRNING Fastigheten Gamlestaden 39:13 i Slakthusområdet, Göteborg. Fastigheten planeras att certifieras enligt BREEAM In-Use, nivå Very good. ===== SIDA 79 ===== KAPITEL Avsnitt 79COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 FINANSIELLA RAPPORTER Finansiella rapporter ===== SIDA 80 ===== 80 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Koncernens resultaträkning Mkr Not 2023 2022 Intäkter 2, 3 4 244 4 491 Fastighetskostnader 3, 4, 6 –1 362 –1 558 Driftsöverskott 2 882 2 933 Central administration 4, 5, 6 –179 –187 Finansnetto 7 –1 464 –1 071 Förvaltningsresultat 1 239 1 675 Resultatandelar i intresseföretag 12 –1 076 –862 Värdeförändringar fastigheter 11 –8 476 –2 934 Värdeförändringar finansiella tillgångar 13 87 –1 105 Värdeförändringar derivat 8 –1 000 1 375 Nedskrivning goodwill 10 –589 –635 Resultat före skatt –9 815 –2 486 Skatt 9 1 816 548 ÅRETS RESULTAT –7 999 –1 938 Årets resultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare –7 970 –1 948 Innehav utan bestämmande inflytande –29 10 Årets resultat –7 999 –1 938 Koncernens rapport över totalresultat Mkr Not 2023 2022 Årets resultat –7 999 –1 938 Övrigt totalresultat Omräkningsdifferens avseende utlandsverksamhet –60 942 Omräkningsdifferens omklassificerade till resultaträkningen –268 – Övrigt totalresultat efter skatt –328 942 ÅRETS TOTALRESULTAT –8 327 –996 Årets totalresultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare –8 297 –1 016 Innehav utan bestämmande inflytande –29 20 Årets totalresultat –8 327 –996 Data per aktie (före och efter utspädning) Genomsnittligt antal utestående stamaktier A och B, st 1 078 717 352 1 081 271 443 Resultat per stamaktie A och B före och efter utspädning, kr 1) 21 –7, 88 –2,25 Utdelning per stamaktie A och B, för 2023 föreslagen utdelning och för 2022 beslutad utdelning, kr 0,10 0,40 Utdelning per stamaktie D och preferensaktie, för 2023 föreslagen utdelning och för 2022 beslutad utdelning, kr 20,00 20,00 1) Resultatmått per aktie är framräknat med genomsnittligt antal aktier som bas och med hänsyn taget till stamaktierna av serie D:s och preferensaktiernas rätt till utdelning. Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) förekommer. FINANSIELLA RAPPORTER Koncernen ===== SIDA 81 ===== 81COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Koncernens balansräkning Mkr Not 2023-12-31 2022-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Goodwill 10 1 785 2 374 Förvaltningsfastigheter 11 58 033 78 387 Nyttjanderättstillgångar 26 1 375 1 623 Maskiner och inventarier 14 68 82 Andelar i intresseföretag 12 0 3 415 Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 13,22 1 351 5 Derivat 22,23 562 1 312 Övriga anläggningstillgångar 15 76 150 Summa anläggningstillgångar 63 250 87 348 Omsättningstillgångar Omsättningsfastigheter 16 290 206 Kortfristiga placeringar 13 – 1 099 Kundfordringar 17,22 47 103 Övriga fordringar 18,22 299 513 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 19,22 535 614 Likvida medel 22,23 429 979 Summa omsättningstillgångar 1 600 3 514 SUMMA TILLGÅNGAR 64 850 90 862 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Aktiekapital 20 2 275 2 275 Övrigt tillskjutet kapital 20 616 20 616 Omräkningsreserver mm 898 1 226 Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat –1 786 7 151 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 22 003 31 268 Innehav utan bestämmande inflytande 14 43 Summa eget kapital 22 017 31 311 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 22,23 19 505 32 745 Leasingskulder 26 1 375 1 623 Uppskjuten skatteskuld 9 5 709 7 562 Derivat 22,23 259 22 Övriga skulder 22 41 43 Summa långfristiga skulder 26 889 41 995 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 22,23 13 830 14 728 Leverantörsskulder 22 174 328 Aktuella skatteskulder 22 – 6 Övriga skulder 22,24 506 1 041 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 22,25 1 434 1 453 Summa kortfristiga skulder 15 944 17 556 Summa skulder 42 833 59 551 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 64 850 90 862 För information om koncernens ställda säkerheter och eventualförpliktelser se not 27. FINANSIELLA RAPPORTER Koncernen ===== SIDA 82 ===== 82 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Koncernens kassaflödesanalys Mkr Not 2023 2022 Den löpande verksamheten Driftsöverskott 2 882 2 933 Central administration –179 –187 Avskrivningar mm 23 26 Erhållen ränta, utdelningar mm 34 59 Erlagd ränta mm –1 351 –1 057 Räntekostnad leasingavtal hänförligt till tomträttsavtal –78 –63 Betald inkomstskatt –13 –13 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital 31 1 318 1 698 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring av omsättningsfastigheter –84 –143 Förändring av kortfristiga fordringar 264 138 Förändring av kortfristiga skulder –780 539 Kassaflöde från den löpande verksamheten 718 2 232 Investeringsverksamheten Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer –1 993 –2 903 Förvärv av förvaltningsfastigheter – –80 Avyttring av förvaltningsfastigheter 13 248 2 273 Avyttring av aktieinnehav 1 190 22 Förändring av andelar i intressebolag 1 383 0 Erhållna likvida medel, delavyttring koncernbolag – 8 Förvärv innehav utan bestämmande inflytande – –575 Förändring övriga anläggningstillgångar 4 –39 Kassaflöde från investeringsverksamheten 13 832 –1 294 Finansieringsverksamheten 32 Utbetald utdelning till moderbolagets ägare –830 –627 Hybridobligation, ränta –138 –87 Återköp egna aktier – –121 Upptagna lån 10 661 14 077 Amorterade lån –24 789 –13 825 Kassaflöde från finansieringsverksamhet –15 096 –583 Årets kassaflöde –546 355 Likvida medel vid årets början 979 571 Kursdifferens i likvida medel –4 53 Likvida medel vid årets slut 429 979 FINANSIELLA RAPPORTER Koncernen Rapport över förändring i koncernens eget kapital ===== SIDA 83 ===== 83COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 FINANSIELLA RAPPORTER Koncernen Koncernens kassaflödesanalys Koncernens förändringar i eget kapital Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Mkr Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Omräknings- reserver mm Balanserade vinstmedel inkl årets resultat Summa Innehav utan bestämmande inflytande Totalt eget kapital Ingående eget kapital 1 januari 2022 2 275 20 616 284 10 167 33 342 596 33 938 Totalresultat januari–december 2022 – – 942 –1 958 –1 016 20 –996 Summa totalresultat – – 942 –1 958 –1 016 20 –996 Transaktioner med aktieägare Förändring innehav utan bestämmande inflytande – – – –16 –16 –573 –589 Hybridobligation – – – –87 –87 – –87 Återköp av egna aktier – – – –121 –121 – –121 Utdelning till stamaktieägare, stam A och stam B, 0,40 kr per aktie – – – –432 –432 – –432 Utdelning till stamaktieägare, stam D, 20,00 kr per aktie – – – –150 –150 – –150 Utdelning till preferensaktieägare, 20,00 kr per aktie – – – –252 –252 – –252 Summa transaktioner med aktieägare – – – –1 058 –1 058 –573 –1 631 Utgående eget kapital 31 december 2022 2 275 20 616 1 226 7 151 31 268 43 31 311 Ingående eget kapital 1 januari 2023 2 275 20 616 1 226 7 151 31 268 43 31 311 Totalresultat januari–december 2023 – – –328 –7 969 –8 297 –29 –8 327 Summa totalresultat – – –328 –7 969 –8 297 –29 –8 327 Transaktioner med aktieägare Förändring innehav utan bestämmande inflytande – – – 0 0 0 0 Hybridobligation – – – –138 –138 – –138 Utdelning till stamaktieägare, stam A och stam B, 0,40 kr per aktie – – – –432 –432 – –432 Utdelning till stamaktieägare, stam D, 20,00 kr per aktie – – – –150 –150 – –150 Utdelning till preferensaktieägare, 20,00 kr per aktie – – – –248 –248 – –248 Summa transaktioner med aktieägare – – – –968 –968 0 –968 Utgående eget kapital 31 december 2023 2 275 20 616 898 –1 786 22 003 14 22 017 ===== SIDA 84 ===== 84 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Moderbolagets resultaträkning Mkr Not 2023 2022 Nettoomsättning 2, 28 537 559 Kostnad sålda tjänster 28 –358 –372 Bruttoresultat 179 187 Central administration 4,5,6 –179 –187 Rörelseresultat 0 0 Resultat från andelar i koncernföretag 29 –69 781 Resultat från andelar i kortfristiga placeringar 7 0 –426 Ränteintäkter och liknande resultatposter 7 292 200 Räntekostnader och liknande resultatposter 7 –497 –466 Resultat efter finansiella poster –274 89 Koncernbidrag, lämnade/erhållna –2 117 Resultat före skatt –276 206 Skatt 9 – –6 ÅRETS RESULTAT –276 200 Moderbolagets rapport över totalresultat Mkr Not 2023 2022 Årets resultat –276 200 Övrigt totalresultat – – ÅRETS TOTALRESULTAT –276 200 FINANSIELLA RAPPORTER Moderbolaget Moderbolagets resultaträkning Moderbolagets rapport över totalresultat ===== SIDA 85 ===== 85COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Moderbolagets balansräkning Mkr Not 2023-12-31 2022-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar Övriga immateriella anläggningstillgångar 6 4 Summa Immateriella anläggningstillgångar 6 4 Materiella anläggningstillgångar Maskiner och inventarier 14 5 8 Summa materiella anläggningstillgångar 5 8 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 29 21 456 22 686 Fordringar på koncernföretag 28, 30 7 059 7 554 Summa finansiella anläggningstillgångar 28 515 30 240 Summa anläggningstillgångar 28 526 30 252 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kortfristiga placeringar 13 – 1 190 Fordringar på koncernföretag 28 133 – Övriga fordringar 18 10 5 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 19 21 42 Summa kortfristiga fordringar 164 1 237 Kassa och bank 134 54 Summa omsättningstillgångar 298 1 291 SUMMA TILLGÅNGAR 28 824 31 543 EGET KAPITAL OCH SKULDER Bundet eget kapital Aktiekapital 20 2 275 2 275 Summa bundet eget kapital 2 275 2 275 Fritt eget kapital Överkursfond 20 624 20 624 Balanserat resultat –764 –134 Årets resultat –276 200 Summa fritt eget kapital 19 584 20 690 Summa eget kapital 21 859 22 965 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 23 2 223 4 070 Skulder till koncernföretag 28 391 – Summa långfristiga skulder 2 614 4 070 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 23 3 720 3 911 Skulder till koncernföretag 28 2 – Leverantörsskulder 17 21 Övriga skulder 24 456 453 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 25 156 123 Summa kortfristiga skulder 4 351 4 508 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 28 824 31 543 För information om ställda säkerheter och eventualförpliktelser se not 27. FINANSIELLA RAPPORTER Moderbolaget Moderbolagets balansräkning ===== SIDA 86 ===== 86 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 FINANSIELLA RAPPORTER Moderbolaget Moderbolagets kassaflödesanalys Moderbolagets kassaflödesanalys Mkr Not 2023 2022 Den löpande verksamheten Resultat före skatt 31 –276 206 Justering för poster som inte ingår i kassaflöde 31 1 249 703 Betald skatt – – Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 973 909 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring av rörelsefordringar 16 –35 Förändring av rörelseskulder 27 94 Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 016 968 Investeringsverksamheten Förvärv av övriga anläggningstillgångar –2 –6 Investeringar i dotterföretag – –505 Förvärv av finansiella anläggningstillgångar 1 190 – Kassaflöde från investeringsverksamheten 1 188 –511 Finansieringsverksamheten 32 Förändring lån koncernföretag 755 –3 648 Utbetald utdelning till moderbolagets aktieägare –830 –615 Återköp av egna aktier – –121 Kortfristiga placeringar – 22 Upptagna lån 2 024 4 397 Amorterade lån –4 073 –467 Kassaflöde från finansieringsverksamheten –2 124 –431 Årets kassaflöde 80 26 Likvida medel vid årets början 54 28 Likvida medel vid årets slut 134 54 ===== SIDA 87 ===== 87COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Moderbolagets förändringar i eget kapital Mkr Aktiekapital Överkursfond Balanserade vinstmedel inkl årets resultat Totalt eget kapital Ingående eget kapital 1 januari 2022 2 275 20 624 818 23 717 Årets totalresultat – – 200 200 Summa totalresultat – – 200 200 Transaktioner med aktieägare Återköp av egna aktier – – –121 –121 Utdelning till stamaktieägare A och B – – –432 –432 Utdelning till stamaktieägare D – – –150 –150 Utdelning till preferensaktieägare – – –248 –248 Summa transaktioner med bolagets ägare – – –951 –951 Utgående eget kapital 31 december 2022 2 275 20 624 66 22 965 Ingående eget kapital 1 januari 2023 2 275 20 624 818 23 717 Årets totalresultat – – –276 –276 Summa totalresultat – – –276 –276 Transaktioner med aktieägare Utdelning till stamaktieägare A och B – – –432 –432 Utdelning till stamaktieägare D – – –150 –150 Utdelning till preferensaktieägare – – –248 –248 Summa transaktioner med bolagets ägare – – –830 –830 Utgående eget kapital 31 december 2023 2 275 20 624 –1 040 21 859 FINANSIELLA RAPPORTER Moderbolaget Förändring av moderbolagets eget kapital ===== SIDA 88 ===== 88 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 FINANSIELLA RAPPORTER Noter Belopp i mkr om inte annat anges. NOT 1 R EDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER Corem Property Group AB (publ), organisationsnummer 556463-9440, är ett svenskregistrerat publikt aktiebolag med säte i Stockholm, Sve - rige, som äger, utvecklar och förvaltar fastigheter. Affärsidén grundas i att skapa affärer samt utveckla lokaler och stadsmiljöer på ett hållbart och kundnära sätt. Moderbolagets aktier är sedan den 24 juni 2009 noterade på Nasdaq Stockholm. Adressen till huvudkontoret är Riddar - gatan 13C, 114 51 Stockholm. Koncernredovisningen består av moderbo - laget och dess dotter- och intresseföretag, tillsammans benämnd Koncernen. Räkenskapsåret 2023 innefattar 1 januari 2023 till 31 decem - ber 2023. Årsredovisningen och koncernredovisningen har godkänts för utfärdande av styrelsen den 26 mars 2024. Koncernens resultat och balansräkning och moderbolagets resultat- och balansräkning kommer att framläggas för beslut om fastställelse på årsstämman den 23 april 2024. KONCERNREDOVISNINGS UPPRÄTTANDE Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med International Finan- cial Reporting Standards (IFRS) utgivna av International Accounting Stan- dards Board (IASB) och uttalanden från IFRS Interpretation Committee sådana de antagits av EU samt Årsredovisningslagen och Rådet för finan- siell rapporterings rekommendation RFR 1, Kompletterande redovisnings- regler för koncerner. Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen utom i de fall som anges nedan under avsnittet ”Moderbo- lagets redovisningsprinciper”. De avvikelser som förekommer mellan moderbolagets och koncernens principer föranleds av begränsningar i möjligheterna att tillämpa IFRS i moderbolaget till följd av årsredovis- ningslagen samt i vissa fall på grund av gällande skatteregler. Avrundnings- differenser kan förekomma i årsredovisningen.. Förutsättningar vid upprättande av finansiella rapporter Den funktionella valutan är svenska kronor och utgör presentationsva - luta i koncernen samt redovisningsvaluta i moderbolaget. Samtliga belopp, om inte annat anges, är avrundade till närmaste miljontal. Dotterföretag Dotterföretag är företag som står under ett bestämmande inflytande från moderbolaget Corem Property Group AB (publ). Koncernens dotterföre - tag konsolideras enligt förvärvsmetoden. Dotterföretags finansiella rap - porter tas in i koncernredovisningen från och med förvärvstidpunkten till det datum då det bestämmande inflytandet upphör. Utländsk valuta Koncernens utlandsverksamheters balansräkningar omräknas från dess funktionella valuta till svenska kronor baserat på balansdagens valuta - kurs. Intäkts- och kostnadsposter omräknas till periodens genomsnitt - skurs. Omräkningsdifferenser som redovisas i övrigt totalresultat inom Rapport över totalresultat och de ackumulerade differenserna redovisas i omräkningsreserven i eget kapital. Koncernen har räntebärande lån i utländsk valuta som vid första redo- visningstillfället redovisas till transaktionsdagens valutakurs och omräk - nas på balansdagen till balansdagskurs. I det fall där lån i utländsk valuta har använts till investeringar i utlandet redovisas orealiserad valutaeffekt i övrigt totalresultatet. I samband med avyttring av utlandsverksamhet omförs ackumulerade omräkningsdifferenser och redovisas som del av realisationsresultatet. Resultaträkningens uppställningsform I koncernen tillämpas den uppställningsform som är praxis för ett större antal företag inom fastighetsbranschen. Detta innebär att resultaträk - ningen utvisar resultat för driftsöverskott, förvaltningsresultat och resul - tat före skatt. I förvaltningsresultatet ingår finansnetto inklusive realiserade värdeförändringar avseende derivat. Orealiserade värdeför - ändringar på derivat samt övriga värdeförändringar redovisas efter för - valtningsresultatet. I moderbolaget används Rapportformen för funktionsindelning med bruttoresultat och rörelseresultat. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen har upprättats enligt indirekt metod. Kassaflödes - analysen ska utvisa företagets in- och utbetalningar under perioden där betalningarna hänförs till löpande verksamhet, investeringsverksamhet eller finansieringsverksamhet. NYA OCH ÄNDRADE STANDARDER OCH TOLKNINGAR Nya ändrade eller omarbetade standarder utgivna av IASB och uttalande från IFRS IC som trätt i kraft 2023 Ändring i IAS 1 Upplysning om väsentliga redovisningsprinciper tilläm - pas från och med den 1 januari 2023. Ändringarna har inneburit mins - kade upplysningskrav avseende koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper med ett större fokus på avvikande principer och förklaringar av mer komplex redovisning. Under 2023 har IASB godkänt flera så kallade Agendabeslut från IFRS Interpretations Committee (IFRS IC). För övriga agendabeslut från IFRS IC gör Corem bedömningen att dessa inte kommer att ha någon väsentlig påverkan på koncernens finansiella rapporter. Standarder, ändringar och tolkningar som ännu inte trätt i kraft och som inte har tillämpats i förtid av koncernen Uppdatering av IAS 1 avseende klassificering av skulder mellan lång - fristiga respektive kortsiktiga. Ändringen förtydligar att endast kovenanter som är uppfyllda före eller på balansdagen ska påverka klassificeringen av en skuld om den är kort- eller långfristig. Det införs även upplysningskrav avseende långfristigt låneavtal som klassificeras kortfristigt. Uppdateringen träder i kraft 1 januari 2024. Av EU övriga godkända nya och ändrade standarder samt tolkningsut- talanden från IFRS IC bedöms inga för närvarande inte påverka Corems resultat eller finansiella ställning i väsentlig omfattning. VIKTIGA UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR Bedömningar och antaganden baseras på historisk erfarenhet och fak - torer som bedöms vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar om andra antaganden görs eller andra förutsättningar föreligger. Förvaltningsfastigheter Vid värdering av förvaltningsfastigheter görs antaganden och bedöm - ningar av bland annat framtida kassaflöden och fastställelse av diskon- teringsfaktor (avkastningskrav). Osäkerhet i dessa uppskattningar och bedömningar kan innebära en justering av det redovisade värdet på förvaltningsfastigheterna justeras under nästkommande räkenskapsår. För att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och be- dömningar anges vanligtvis vid fastighetsvärdering ett osäkerhetsinter - vall om +/-5–10 procent. För vidare information om antaganden, bedöm - ningar och känslighetsanalys framgår av not 11. Goodwill Goodwill som hänför sig till förväntade synergier vid rörelseförvärv vär - deras genom beräkning av nyttjandevärdet med diskonterade kassaflö - den. I samband med denna värdering gör Corem bedömningar av framtida kassaflöden och avkastningskrav. För vidare information om antaganden, bedömningar och känslighetsanalys framgår av not 10. Värdering av innehavet i Klövern AB Innehavet i Klövern AB värderas till verkligt värde enligt diskonterade kassaflöden. I samband med värderingen gör Corem bedömningar av framtida kassaflöden, avkastningskrav och värdeutveckling av byggrät - ter. För vidare information om antaganden, bedömningar och känslig - hetsanalys framgår av not 13. Klassificering av förvärv Corem förvärvar i huvudsak fastigheter, antingen direkt via fastighetsför- värv eller indirekt via aktier i bolag. Vid bolagsförvärv görs en individuell bedömning om det är ett tillgångsförvärv eller ett rörelseförvärv enligt IFRS 3. I de fall bolagsförvärvet i huvudsak endast omfattar fastigheter och inte innefattar väsentliga processer, klassificeras förvärvet som till - gångsförvärv. Corems förvärv år 2021 av Corem Kelly AB (namnändrat från Klövern AB) har klassificerats som ett rörelseförvärv. Noter Noter ===== SIDA 89 ===== 89COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 FINANSIELLA RAPPORTER Noter Redovisning av preferensaktier De utestående preferensaktierna klassificeras som eget kapital i enlighet med IAS 32. Ingen avtalsmässig förpliktelse att betala utdelningar eller att återbetala insatt kapital föreligger mellan Corem och innehavarna av preferensaktier. En utbetalning av utdelning och/eller återbetalning av insatt kapital är ytterst beroende av ett beslut av bolagsstämman. Redovisning av hybridobligation Vid första redovisningstillfället har bedömningen gjorts att hybridobliga - tionen ska klassificeras som ett eget kapital och inte som en skuld. Ränta på hybridobligationen redovisas direkt mot eget kapital. Uppskjuten skatt Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att kunna utnyttjas. Bedömningen är att Corem kan utnyttja underskott inom en relativ närtid. INTÄKTER OCH KOSTNADER Hyresintäkter Corem i egenskap som ägare av förvaltningsfastigheter är leasegivare i förhållande till hyresgästerna. Hyresavtal där i allt väsentligt alla risker och förmåner förknippade med ägandet faller på leasegivaren, klassifi - ceras hyresavtalen som operationella leasingavtal. H yresintäkter från förvaltningsfastigheter redovisas i resultatet linjärt över hyresperioden. I de fall hyreskontrakt under viss tid medger en redu- cerad hyra som motsvaras av en vid annan tidpunkt högre hyra, periodi- seras mellanskillnaden linjärt. Ersättningar för de åtaganden som Corem åtar sig i hyresavtalen såsom att förse lokalerna med till exempel värme, kyla, snöskottning och sophämtning är en integrerad del av hyran efter- som hyresgästerna inte kan påverka valet av leverantör, frekvens eller ha annan påverkan på utförande och redovisas därför som leasing. Intäkter från fastighetsförsäljning Intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas normalt på frånträdesda- gen. Under året har samtliga försäljningar redovisats på frånträdesda - gen. Koncernen har ett pågående bostadsutvecklingsprojekt som redovisas som omsättningstillgång och kommer att realiseras enligt färdigställandemetoden. Finansiella intäkter och kostnader Finansiella kostnader består av räntekostnader, periodiserade emissions- och transaktionskostnader vid upptagning av lån samt kostnader för rän- tederivat. Värdeförändringar på finansiella instrument som värderas till verkligt värde ingår inte i finansiella intäkter eller kostnader utan särredo- visas i egen post och särredovisas mellan realiserad och orealiserad i not. Ränteintäkter och räntekostnader på fordringar respektive skulder beräk- nas genom tillämpning av effektivräntemetoden. Utdelningsintäkter redo- visas när utdelningen blivit fastställd och när rätten att erhålla betalning bedömts som säker. Aktivering av lånekostnader Lånekostnader som är direkt hänförliga till inköp, konstruktion eller pro - duktion av större ny-, till- eller ombyggnader aktiveras under produk - tionstiden. Skatter Inkomstskatter utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Inkomst - skatter redovisas i resultatet utom då underliggande transaktion redovi - sas i övrigt totalresultat eller direkt mot eget kapital varvid tillhörande skatteeffekt redovisas i övrigt totalresultat respektive i eget kapital. I aktuell skatt ingår även kapitalskatt beräknat på eget kapital i de ameri - kanska dotterbolagen. Uppskjuten skatt beräknas på temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Temporära skillnader som har uppkommit vid första redovisningen av tillgångar och skulder vid ett tillgångsförvärv och som vid tidpunkten för transaktionen varken påverkar redovisat resultat eller skattemässiga resultat beaktas inte. Vär - deringen av uppskjuten skatt baserar sig på hur redovisade värden på till- gångar eller skulder förväntas bli realiserade eller reglerade. Uppskjuten skatt beräknas med tillämpning av nominella skattesatser och skattereg - ler som är beslutade eller i praktiken beslutade på balansdagen. Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att kunna utnyttjas. Värdet på uppskjutna skatteford - ringar reduceras när det inte längre bedöms sannolikt att de kan utnytt - jas. Se mer information i not 9. REDOVISNING AV SEGMENT Koncernen är organiserad i och styrs utifrån geografiska områden enligt not 3. Hyresintäkter och fastighetskostnader är direkt hänförliga till fast - igheter i respektive segment. Övriga intäkts- och kostnadsposter har ej fördelats på segmenten. Segmenten redovisas enligt samma värderings - principer som i koncernredovisningen. Högsta verkställande beslutsfat - tare (HVB) är vd. Det sker ingen löpande försäljning mellan segmenten och eventuella enstaka transaktioner sker till marknadsmässiga villkor. TILLGÅNGAR OCH SKULDER Förvaltningsfastigheter Corem klassificerar samtliga fastigheter som förvaltningsfastigheter och värderas till verkligt värde i balansräkningen enligt IFRS värdehierarki nivå 3. Initialt redovisas förvaltningsfastigheter till anskaffningskostnad, vilket inkluderar direkt hänförbara utgifter. Förvaltningsfastigheter inne - fattar byggnader, mark, markanläggningar och byggnadsinventarier. Även fastigheter under uppförande och ombyggnation som avses att användas som förvaltningsfastighet när arbetena är färdigställda klassi - ficeras som förvaltningsfastigheter. Se mer information om värderings - metod i not 11. Byggrätter redovisas vid planbesked. Byggrätter värderas genom til l- l ämpning av ortsprismetoden, vilket innebär att bedömningen av värdet sker utifrån jämförelser av priser för likartade byggrätter. Värdeförändringar på fastigheterna, såväl orealiserade som realiserade redovisas i resultaträkningen. Tillkommande utgifter läggs till det redovisade värdet endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kommer att komma företaget till del. Reparationer och under- hållsåtgärder kostnadsförs i samband med att utgiften uppkommer. I större projekt aktiveras räntekostnaden under produktionstiden. Omsättningsfastigheter Omsättningsfastigheter redovisas i enlighet med IAS 2 varulager, vilket innebär en värdering till det lägsta av anskaffningsvärdet och nettoför - säljningsvärdet. Goodwill Koncernens goodwill uppstod i samband med tidigare rörelseförvärv och bestod av uppskjuten skatt för skillnaden mellan nominell skatt och beräknad kalkylmässig skatt som tillämpades i förvärvet samt förvän - tade synergier. Nedskrivning av goodwill som är hänförd till uppskjuten skatt skrivs ned i samband med försäljningar av fastigheter som ingick i det ursprungliga förvärvet och vid orealiserade väreförändringar. Goodwill hänförd till syn- ergier nedskrivningsprövas genom beräkning av nyttjandevärden med diskonterade kassaflöden. Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde består av noterade och onoterade innehav. Noterade innehav värderas till aktuell börskurs enligt IFRS värdehierarki nivå 1. Onoterade innehav, såsom innehavet i Klövern AB värderas till verkligt värde på balansdagen enligt IFRS värdehierarki nivå 3. Verkligt värde bestäms genom beräkning av nyttjandevärdet med diskonterade kassaflöden. Nyttjanderättstillgång och leasingskuld Redovisad nyttjanderättstillgång och leasingskuld i balansräkningen är huvudsakligen hänförlig till tomträtter. Tomträtter betraktas som eviga hyresavtal och redovisas till verkligt värde och kommer därför inte att skrivas av utan värdet på nyttjanderättstillgången kvarstår till nästa omförhandling av respektive tomträttsavgäld. Leasingskuld som är hänförda till tomträtter redovisas motsvarande värdet på nyttjanderättstillgången. Leasingskulden amorteras inte utan värdet är oförändrat fram till omförhandling av respektive tomträttsav- gäld. F örutom tomträtter ingår arrenden, lokaler, fordon och kontorsutrust- ning i mindre omfattning i nyttjandetillgången respektive leasingskulden. NOT 1 F ORTS. ===== SIDA 90 ===== 90 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 FINANSIELLA RAPPORTER Noter Finansiella instrument Finansiella instrument omfattar finansiella tillgångar värderade till verk - ligt värde, kundfordringar, räntebärande skulder, derivat, leverantörs- skulder och övriga fordringar och skulder som innebär framtida kassaflöde. Klassificering och värdering av finansiella instrument Klassificering av skuldinstrument baseras på koncernens affärsmodell för förvaltning av tillgången och karaktären på tillgångens avtalsenliga kassaflöden. Instrumenten klassificeras till: yupplupet anskaffningsvärde yverkligt värde via övrigt totalresultat, eller yverkligt värde via resultatet. Finansiella tillgångar Finansiella tillgångar redovisas till upplupet anskaffningsvärde med undantag av finansiella placeringar och derivat. Finansiella tillgångar klassificerade till upplupet anskaffningsvärde innehas enligt affärsmo - dellen för att inkassera avtalsenliga kassaflöden som endast är betal - ningar av kapitalbelopp och ränta på det utestående kapitalbeloppet. Finansiella tillgångar klassificerade till upplupet anskaffningsvärde vär - deras initialt till verkligt värde med tillägg av transaktionskostnader. E getkapitalinstrument som innehas för handel och egetkapitalinstru - ment där koncernen valt att inte redovisa verkliga värdeförändringar via övrigt totalresultat klassificeras som finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen. I denna kategori ingår koncernens finansiella placeringar. En vinst eller förlust på en finansiell tillgång som redovisas till verkligt värde via resultaträkningen redovisas netto i resul - taträkningen per likviddagen i den period vinsten eller förlusten upp - kommer. Ku ndfordringarna är upptagna initialt till nominellt belopp, vilket mot- svarar verkligt värde vid den tidpunkten och redovisas med hänsyn tagen till konstaterade och befarade kundförluster. Hyra faktureras i förskott, vilket innebär att redovisade hyresfordringar har förfallit till betalning. Vid uthyrning görs alltid en kreditbedömning av hyresgästen. Finansiella skulder Finansiella skulder, med undantag för derivat, redovisas till upplupet anskaffningsvärde och värderas initialt till verkligt värde inklusive trans - aktionskostnader. Efter det första redovisningstillfället värderas de till upplupet anskaffningsvärde enligt effektivräntemetoden. Derivat I syfte att uppnå en önskad struktur avseende ränteförfall använder Corem räntederivat från tid till annan. Det teoretiska över- eller u ndervärde som kan uppstå då den avtalade räntan avviker från ma rknadsräntan redovisas över resultatet för de finansiella instrument vars värdeförändringar redovisas över resultatet. Koncernen tillämpar ej säkringsredovisning. Verkligt värde fastställs enligt IFRS värdehierarki nivå 2, se även not 22. Nedskrivning av finansiella tillgångar Koncernens finansiella tillgångar, förutom de som klassificeras till verk - ligt värde via resultatet omfattas av nedskrivning för förväntade kredit - förluster. Vid varje kvartal utvärderar koncernen om det finns objektiva indikationer på att en finansiell tillgång eller grupp av finansiella tillgångar är i behov av nedskrivning. Vinster och förluster från borttagande ur balansräkning samt nedskrivning redovisas i resultatet. Corem utvärderar sina kundfordringar varje kvartal och gör individuella bedömningar av samtliga kundfordringar överstigande 30 dagar. För kundfordringar, avtalstillgångar och hyresfordringar tillämpas den för - enklade modellen. Modellen baseras på historiska kundförluster kombi - nerat med framåtblickande faktorer och där en förlustreserv redovisas för fordrans eller tillgångens förväntade återstående löptid. För osäkra kund - fordringar görs reserveringar och vid konkurser eller andra konstaterade kundförluster bokas fordran som kundförlust. Fordran skrivs bort när det inte längre finns någon förväntan på att erhålla betalning och aktiva åtgärder för att erhålla betalning har avslutats. Övriga fordringar och tillgångar skrivs ned enligt en ratingbaserad metod genom extern kreditrating. Det beaktar också eventuella säkerhe - ter och andra kreditförstärkningar i form av garantier. De finansiella tillgångarna redovisas i balansräkningen till upplupet anskaffningsvärde, det vill säga netto av bruttovärde och förlustreserv. Förändringar av förlustreserven redovisas i resultaträkningen. ÖVRIGA REDOVISNINGSPRINCIPER Övriga anläggningstillgångar Avskrivningstider för maskiner och inventarier uppgår till beräknade nyttjande perioder om 3–10 år och 5 år för immateriella tillgångar. Likvida medel Likvida medel består av kassamedel samt omedelbart tillgängliga tillgo - dohavanden hos banker och motsvarande institut samt kortfristiga lik - vida placeringar med en löptid från anskaffningstidpunkten understigande tre månader. Tillgodohavanden som är spärrade på bank - konto, på grund av att avtal ingåtts med tredje part om att inte använda insatta medel annat än för visst ändamål, anses utgöra likvida medel. Likvida medel omfattas av kraven på förlustreservering för förväntade kreditförluster. Lämnade utdelningar Utdelningar redovisas som skuld efter det att årsstämman/extra bolags - stämma godkänt utdelning. MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredovisningsla - gen (1995:1554) och Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 Redovisning för juridiska personer. De nedan angivna redovis - ningsprinciperna för moderbolaget har tillämpats konsekvent på samt - liga perioder som presenterats i moderbolagets finansiella rapporter. Uppställningsformen för Resultat- och Balansräkning följer årsredovis - ningslagen. Finansiella instrument Med anledning av sambandet mellan redovisning och beskattning tilläm - pas inte reglerna om finansiella instrument enligt IFRS 9 i moderföreta - get som juridisk person, utan moderföretaget tillämpar i enlighet med ÅRL anskaffningsvärdemetoden. I moderföretaget värderas därmed finansiella anläggningstillgångar till anskaffningsvärde och finansiella omsättningstillgångar enligt lägsta värdets princip, med tillämpning av nedskrivning för förväntade kreditförluster enligt IFRS 9 avseende till - gångar som är skuldinstrument. För övriga finansiella tillgångar baseras nedskrivning på marknadsvärden. M oderföretagets fordringar på dotterföretag är efterställda externa långivares fordringar. Moderföretaget tillämpar den generella metoden på de koncerninterna fordringarna. Moderföretagets förväntade förlust vid fallissemang beaktar dotterföretagens genomsnittliga belånings - grad samt förväntat marknadsvärde på dotterföretagens fastigheter vid en påtvingad försäljning. Baserat på moderföretagets bedömningar enligt ovanstående metod med beaktande av övrig känd information och framåtblickade faktorer bedöms förväntade kreditförluster inte vara väsentliga och ingen reservering har därför redovisats. Moderföretaget tillämpar undantaget att inte värdera finansiella garantiavtal till förmån för dotter- och intresseföretag samt joint ventures i enlighet med reglerna i IFRS 9 utan tillämpar istället principerna för vär- dering enligt IAS 37 Avsättningar, eventualförpliktelser och eventualtill - gångar. Dotterföretag Andelar i dotterföretag värderas i moderbolaget enligt anskaffningsvär - demetoden. I anskaffningsvärdet inkluderas förvärvsrelaterade transak - tionskostnader. Erhållna utdelningar redovisas som intäkt oavsett om dessa härrör från vinstmedel som intjänats före eller efter förvärvet. I händelse av utdelningar som härrör från vinstmedel som intjänats före förvärvet görs en nedskrivningsprövning av andelarna. Vid bedömning av nettoförsäljningsvärdet av dotterföretagsaktierna beaktas substansvärdet efter beaktande av verkligt värde på tillgångar och skulder med avdrag för bedömda försäljningskostnader för aktie- innehavet. Vid substansvärdebedömningen har också beaktats värde av skattemässiga underskottsavdrag i koncernen vilka på rimliga och kon- sekventa grunder har kunnat allokeras till dotterföretagsaktierna. Vid beräkningen av det verkliga värdet på fastigheterna i dotterföretagen har bedömda marknadsmässiga avkastningskrav tillämpats i enlighet med metoder och antaganden beskrivna i not 11. NOT 1 F ORTS. ===== SIDA 91 ===== 91COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 FINANSIELLA RAPPORTER Noter Aktieägartillskott Aktieägartillskott bokförs i eget kapital hos mottagaren och som aktier och andelar hos givaren, i den mån nedskrivning ej erfordras. Koncernbidrag Koncernbidrag redovisas som bokslutsdisposition både hos givare och mottagare, oavsett om koncernbidraget är lämnat eller erhållet. Leasing Moderbolaget har valt att tillämpa undantaget för leasetagare i RFR 2 och leasebetalningar kostnadsförs linjärt över leasingperioden. Eventualförpliktelser En eventualförpliktelse redovisas när det finns ett möjligt åtagande men det föreligger osäkerhet om händelsen inträffar och när i framtiden den inträffar samt att den inte är redovisad i balansräkningen som en skuld eller avsättning. NOT 1 F ORTS. NOT 2 INTÄKTERNAS FÖRDELNING Koncernen Moderbolaget Mkr 2023 2022 2023 2022 Hyresintäkter uthyrning av lokaler 4 204 4 442 – – Övriga intäkter 40 49 – – Koncerninterna tjänster – – 537 559 Summa 4 244 4 491 537 559 Löptider för Corems hyresavtal per 31 december 2023 framgår av not 26. ===== SIDA 92 ===== 92 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 FINANSIELLA RAPPORTER Noter NOT 3 SEGMENT Med syfte att säkerställa att rapporteringen stämmer överens med hur den presenteras internt har Corem identifierat vd som högsta verkstäl- lande beslutsfattaren (HVB). Funktionen HVB fördelar resurser och utvär- derar resultatet. Corems fastighetsbestånd och operativa verksamhet är indelad i geografiska regioner: Region Stockholm, Region Stockholm Logistik, Region Öst, Region Väst samt verksamheterna i utlandet som är indelad mellan Köpenhamn och New York. Därutöver visas aggregerade siffror där fastighetsportföljen även är uppdelad mellan förvaltningsbestånd respektive förädlingsbestånd. Regionindelningen överensstämmer med den interna uppföljnings- modellen till vd och styrelse. Segmenten redovisas enligt samma värderingsprinciper som i koncernredovisningen. Driftsöverskottet är centralt styrnings– och rapporterings b egrepp. Det sker ingen löpande försäljning mellan segment och därför framgår i tabellen nedan ingen försäljning mellan seg- menten. Eventuella övriga trans a ktioner sker på marknadsmässiga villkor. Föregående år, i tabellen nedan, har justerats efter omklassificering av fastigheter mellan regionerna. För ytterligare information se not 11. Resultaträkningsposter och investeringar per geografiskt område Intäkter, mkr Fastighetskostnader, mkr Driftsöverskott, mkr Överskottsgrad, % Investeringar, mkr 2023 jan–dec 2022 jan–dec 2023 jan–dec 2022 jan–dec 2023 jan–dec 2022 jan–dec 2023 jan–dec 2022 jan–dec 2023 jan–dec 2022 jan–dec Region Stockholm 1 805 1 752 –660 –731 1 145 1 021 63 58 503 947 Region Stockholm Logistik 417 633 –116 –187 301 446 72 70 146 372 Region Öst 852 896 –258 –302 594 594 70 66 297 477 Region Väst 774 855 –257 –288 517 567 67 66 178 394 Utland – Köpenhamn 287 298 –36 –24 251 274 87 92 28 23 Utland – New York 109 57 –35 –26 74 31 68 54 841 690 Summa 4 244 4 491 –1 362 –1 558 2 882 2 933 68 65 1 993 2 903 Förvaltningsbestånd 3 967 4 264 –1 223 –1 420 2 744 2 844 69 67 791 1 587 Förädlingsbestånd 277 227 –139 –138 138 89 50 39 1 202 1 316 Summa 4 244 4 491 –1 362 –1 558 2 882 2 933 68 65 1 993 2 903 Nyckeltal per geografiskt område Antal fastigheter, st Verkligt värde, mkr Hyresvärde, mkr Ekonomisk uthyrningsgrad, % Uthyrningsbar area, tkvm 2023 31 dec 2022 31 dec 2023 31 dec 2022 31 dec 2023 31 dec 2022 31 dec 2023 31 dec 2022 31 dec 2023 31 dec 2022 31 dec Region Stockholm 95 108 27 414 30 333 2 110 2 034 83 86 959 1 010 Region Stockholm Logistik 34 93 3 380 8 944 279 656 91 96 180 473 Region Öst 90 118 10 128 11 931 865 929 91 91 650 767 Region Väst 99 125 9 440 12 150 820 948 88 89 571 780 Utland – Köpenhamn 5 10 2 138 7 942 118 301 82 95 56 158 Utland – New York¹ 3 4 5 533 7 087 130 72 100 100 12 7 Summa 326 458 58 033 78 387 4 322 4 940 87 89 2 428 3 195 Förvaltningsbestånd 294 419 48 939 66 732 3 923 4 595 87 91 2 234 2 985 Förädlingsbestånd 32 39 9 094 11 655 399 345 81 70 194 210 Summa 326 458 58 033 78 387 4 322 4 940 87 89 2 428 3 195 1) Hyresvärde, Ekonomisk uthyrningsgrad och Uthyrningsbar area avser aktiva hyresavtal. ===== SIDA 93 ===== 93COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 FINANSIELLA RAPPORTER Noter NOT 4 AN STÄLLDA OCH PERSONALKOSTNADER Medeltalet anställda 2023 Andel män, % 2022 Andel män, % Moderbolaget – Sverige 305 53 341 54 Summa moderbolaget 305 53 341 54 Dotterföretag – Sverige – – 11 45 Dotterföretag – Danmark 4 75 4 75 Summa dotterföretag 4 75 15 53 Summa koncernen 309 53 356 54 Löner, andra ersättningar och sociala kostnader 2023 2022 Mkr Löner och ersättningar Sociala kostnader Löner och ersättningar Sociala kostnader Moderbolaget 196 100 219 104 varav pensionskostnad¹ – 25 – 26 Dotterföretag – – 7 3 varav pensionskostnad¹ – – – 0 Utlandet 4 1 4 1 varav pensionskostnad¹ – 0 – 0 Summa koncernen 200 101 230 107 varav pensionskostnad¹ – 25 – 27 1) A v moderbolagets pensionskostnader avser 1,0 mkr (1,1) vd. Några utestående pensionsförpliktelser finns ej. Könsfördelningen bland ledande befattningshavare 2023 varav kvinnor 2022 varav kvinnor Styrelseledamöter 7 2 6 2 Vd och ledande befattningshavare 7 3 6 3 Löner och andra ersättningar, fördelade mellan styrelseledamöter, vd och övriga anställda 2023 2022 Mkr Styrelse, vd och vice vd Övriga anställda Styrelse och vd Övriga anställda Moderbolaget 8 189 6 213 varav tantiem o.d¹ 1 2 0 0 Dotterföretag – – – 7 varav tantiem o.d¹ – – – – Utlandet – 4 – 4 varav tantiem o.d¹ – – – – Summa koncernen 8 193 6 224 varav tantiem o.d¹ 1 2 0 0 1) A v de totala kostnaderna för tantiem om 2,4 mkr (0,5) avser 0,7 mkr (0,2) bolagets vd och vice vd. LÖNER, ARVODEN OCH FÖRMÅNER Styrelse Till styrelsens ordförande och ledamöter utgår arvode enligt årsstäm - mans beslut. Vid årsstämman den 28 april 2023 beslutades att styrelse - arvode ska utgå med 560 000 kr till styrelsens ordförande och 305 000 kr vardera till de övriga ledamöterna. Vd Ersättning och förmåner till vd beslutas av bolagets styrelse efter principer fastställda av stämman. Ersättningen ska vara marknadsmässig och konkurrens k raftig samt utgå i form av fast och rörlig lön. Maximal årlig bonus kan uppgå till ett belopp motsvarande maximalt tre ordinarie månadslöner. Vd har rätt till tjänstebil och sjukvårdsförsäkring samt del i Corems vinstandels s tiftelse. Vd har rätt till pensionsförmåner och avsättning sker med 25 procent av kontant utbetald bruttolön. Pensionsåldern för vd är 65 år. Vd har med bolaget en ömsesidig uppsägningstid om sex månader och ett avgångsvederlag om sex månader. Andra ledande befattningshavare Ersättning och förmåner till andra ledande befattningshavare beslutas, efter principer fastställda av stämman, av bolagets styrelse. För andra ledande befattningshavare gäller marknadsmässiga och konkurrens - kraftiga löner. Maximal årlig bonus kan uppgå till ett belopp motsvarande maximalt tre månaders grundlöner. Bonusen är inte pensions g rundande. Pensionsförmåner får ej överstiga 35 procent av den fasta årliga kontant- lönen, inklusive semesterersättning. Pensionsåldern för andra ledande befattningshavare är 65 år respektive 67 år. ===== SIDA 94 ===== 94 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 NOT 5 ARVODE OCH KOSTNADSERSÄTTNING TILL REVISORER Koncernen Moderbolaget Mkr 2023 2022 2023 2022 Ernst & Young AB Revisionsuppdrag 6,0 6,5 1,4 1,4 Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget 0,4 0,5 0,4 0,5 Summa 6,4 7,0 1,8 1,9 Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bok - f öringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning, samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförande av sådana övriga uppgifter. Med revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget avses olika typer av kvalitetssäkringstjänster som ska utmynna i en rapport, intyg eller lik- nande. Här ingår exempelvis granskning av delårsrapport och fusioner. Det finns inga avtal mellan medlemmar av Corems styrelse och Corem, eller något av Corems dotter f öretag, enligt vilka styrelseordföranden, övriga styrelseledamöter, vd, andra ledande befattningshavare eller andra anställda erhåller förmåner efter det att uppdraget avslutats. Ersättning i form av aktierelaterade ersättningsprogram, optioner eller andra finansiella instrument finns ej. Ersättningar och förmåner följer de principer som beslutades av årsstämman 2023. Vinstandelsstiftelse Corem har i enlighet med beslut på årsstämman i maj 2011 inrättat en vinstandelsstiftelse som omfattar alla anställda som har minst halvtids- anställning och som är närvarande till mer än 25 procent av tjänstgörings- tiden under året. Avsättning kan göras med maximalt ett prisbasbelopp per anställd och får ej överstiga 1 procent av föreslagen utdelning till sta- maktieägarna. För 2023 utgick en avsättning om 0 mkr (0). Styrelse och ledande befattningshavares förmåner Tkr 2023 2022 Löner, arvoden och förmåner Pensions- kostnad Sociala kostnader inkl löneskatt Summa Löner, arvoden och förmåner Pensions- kostnad Sociala kostnader inkl löneskatt Summa Styrelsens ordförande, Patrik Essehorn 557 – 175 732 473 – 148 621 Rutger Arnhult¹ 38 – 12 50 – – – – Christina Tillman 303 – 95 398 260 – 82 342 Fredrik Rapp 303 – 95 398 260 – 82 342 Magnus Uggla 303 – 31 334 260 – 26 286 Katarina Klingspor 303 – 95 398 260 – 82 342 Christian Roos 303 – 95 398 200 – 63 263 Vice vd/vd Eva Landén² 4 450 861 1 607 6 918 3 979 1 058 1 507 6 544 Vd Rutger Arnhult 1 989 573 764 3 326 – – – – Andra ledande befattningshavare (5 (5)), varav rörlig ersättning utgör 1,7 mkr (0,3) 11 068 2 624 4 114 17 806 8 044 1 995 3 011 13 050 Summa 19 617 4 058 7 083 30 758 13 736 3 053 5 001 21 790 1) Styrelsearvode till och med 15 juni 2023 2) Vd till och med 15 juni 2023 NOT 6 R ÖRELSENS KOSTNADER FÖRDELADE PÅ KOSTNADSSLAG Koncernen Mkr 2023 2022 Fastighetskostnader¹ Driftskostnader 795 909 Reparationer och underhåll 113 173 Fastighetsskatt 213 220 Personalkostnader 219 234 Övriga fastighetskostnader 22 22 Summa fastighetskostnader 1 362 1 558 Central administration ² 179 187 1) Fastighetsk ostnaderna avser kostnader för koncernens fastigheter som genererar intäkter. 2) Centr al administration består av kostnader för moderbolagets administration och kostnader för bolagets notering på Nasdaq Stockholm. Därutöver ingår kostnader för revision, upprättande av årsredovisning, koncernledning, IT med mera. NOT 4 F ORTS. FINANSIELLA RAPPORTER Noter ===== SIDA 95 ===== 95COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 NOT 9 S KATT Uppskjuten skatt Uppskjuten skatteskuld redovisas på skattepliktig temporär skillnad mellan fastigheternas verkliga värde och skattemässiga värde. Fastig - h eternas skattemässiga värde uppgår till 29,0 mdkr (37,9) och den tem - porära skillnaden uppgår till 29,3 mdkr (40,7). Med reducering av förvärvade temporära skillnader uppgår skattepliktig temporär s killnad till 28,0 mdkr (36,8). Corem har ackumulerade skattemässiga underskott om 740 mkr (1 540). Dessa förluster är inte tidsbegränsade och kan nyttjas genom att kvittas mot framtida skattemässiga vinster. Uppskjuten skattefordran för underskotten uppgår till 152 mkr (317) i koncernens balansräkning och till 0 mkr (0) i moderbolagets balansräkning. Corem har skattemässiga kapi- talförluster om cirka 5,2 mdkr som omfattas av den sk aktiefållan (48 kap. 26 § inkomstskattelagen). Uppskjuten skattefordran redovisas inte på dessa förlustavdrag. Corem påverkas av de ränteavdragsbegränsningsregler som trädde i kraft den 1 januari 2019 och som i korthet innebär begränsning i avdrags- rätt för negativa räntenetton överstigande 30 procent av skattemässigt EBITDA. Med anledning av att koncernen inte medges fullt avdrag för ränteutgifter förbrukas koncernens underskottsavdrag i snabbare takt än tidigare. Genom möjligheten att göra skattemässiga avskrivningar och avdrag för vissa ombyggnationer av fastigheter samt utnyttja underskottsavdrag uppstår i princip ingen betald skattekostnad. Betald skatt uppkommer dock i ett fåtal dotterbolag från vilka skattemässiga koncernbidrags - m öjligheter inte finns. NOT 7 FINANSNETTO Tillgångar och skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Koncernen Moderbolaget Mkr 2023 2022 2023 2022 Finansiella intäkter² Ränteintäkter 24 7 – – Valutakursdifferenser, finansiella poster – 25 – – Utdelningar noterade aktier – 67 – – Ränteintäkter koncernföretag – – 292 200 Summa 24 99 292 200 Finansiella kostnader² Räntekostnader lån¹ –1 399 –1 108 –472 –313 Valutakursdifferenser, finansiella poster –11 – 14 –153 Räntekostnader koncernföretag – – –39 – Summa –1 410 –1 108 –497 –466 Räntekostnader leasingskuld –78 –62 – – Summa –1 488 –1 170 –497 –466 Summa finansnetto –1 464 –1 071 –205 –266 1) Under året har 484 mkr (291) i ränteutgifter aktiverats som investeringar i fastig- hetsportföljen. Räntor som härör från derivat värderade till verkligt värde i resultatet uppgick till 577 mkr (28). För derivat värderade till verkligt värde, se not 8. 2) Enligt effektivräntemetoden. Resultat från andelar i kortfristiga placeringar Moderbolaget Mkr 2023 2022 Utdelningar noterade aktier – 67 Realiserat resultat från försäljning av noterade aktier 0 –11 Nedskrivning av innehav i noterade aktier – –482 Summa 0 –426 NOT 8 V ÄRDEFÖRÄNDRINGAR, DERIVAT Koncernen Mkr 2023 2022 Derivatinstrument: Orealiserade värdeförändringar på räntederivat –1 000 1 375 Summa –1 000 1 375 FINANSIELLA RAPPORTER Noter ===== SIDA 96 ===== 96 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Redovisad i resultatet Koncernen Moderbolaget Mkr 2023 2022 2023 2022 Aktuell skatt Periodens skattekostnad –49 –49 – – Summa aktuell skatt –49 –49 – – Uppskjuten skatt Under året utnyttjat/ aktiverat skattevärde i underskottsavdrag – – 0 –6 Värdeförändringar finansiella placeringar och derivat 207 –177 – – Löpande förvaltningsresultat –126 –34 – – Värdeförändringar och temporära skillnader fastigheter 2 064 1 209 – – Ökad temporär skillnad fastigheter hänförlig till skattemässiga avskrivningar och direktavdrag –280 –356 – – Omvärdering underskottsavdrag mm 0 –45 – – Summa uppskjuten skatt 1 865 597 0 –6 Summa redovisad skatt 1 816 548 0 –6 Avstämning av effektiv skatt Koncernen Mkr 2023 2022 Resultat före skatt –9 815 –2 486 Skatt enligt svensk gällande skattesats, 20,6% 2 022 512 Utländska skattesatser 17 –2 Skatt i utländska bolag –22 –25 Ej avdragsgilla kostnader/ej skattepliktiga intäkter –66 –53 Resultatandelar i intresseföretag –222 –178 Omvärdering underskottsvdrag –26 –32 Värdeförändringar fastigheter 85 443 Resultat från finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 19 –122 Övriga justeringar 9 5 Redovisad effektiv skatt 1 816 548 Skattesats enligt resultaträkningen, % 18,5 22,0 Moderbolaget Mkr 2023 2022 Resultat före skatt –276 206 Skatt enligt svensk gällande skattesats 57 –42 Ej skattepliktiga utdelningar 239 161 Ej avdragsgilla nedskrivningar mm –253 –102 Ej avdragsgilla kostnader/ej skattepliktiga intäkter –43 –23 Redovisad effektiv skatt 0 –6 NOT 9 F ORTS. Redovisad i balansräkningen uppskjutna skattefordringar /skatteskulder Koncernen Mkr 2023 2022 Underskottsavdrag 152 317 Finansiella tillgångar 4 6 Skattefordringar 156 323 Skillnad mellan bokfört och skattemässigt värde avseende fastigheter –5 770 –7 615 Derivat –62 –266 Periodiseringsfonder etc –33 –4 Skatteskulder –5 865 –7 885 Netto, uppskjuten skatteskuld/fordran i balansräkningen –5 709 –7 562 Moderbolaget Mkr 2023 2022 Underskottsavdrag – – Skattefordringar 0 6 NOT 10 GO ODWILL Koncernen Mkr 2023 2022 Ingående balans 2 374 3 059 Avyttring av varumärke – –50 Nedskrivning –589 –635 Utgående balans 1 785 2 374 Redovisad goodwill hänför sig till förvärvet av Corem Kelly AB (tidigare det börsnoterade bolaget Klövern AB) som slutfördes 2021. Goodwill består av uppskjuten skatt och förväntade synergier kopplade till sam - gåendet. Den del av goodwill som är hänförlig till uppskjuten skatt är relaterad till skillnaden mellan nominell skatt och beräknad kalkylmässig skatt som tillämpades i förvärvet. Av den utgående balansen består 1 098 mkr av goodwill kopplad till uppskjuten skatt och 687 mkr av good- will kopplad till synergier. U nder 2023 har nedskrivning av goodwill skett med 589 mkr (635). Nedskrivningen avser goodwill som är hänförlig till uppskjuten skatt där nedskrivning sker på grund av negativa orealiserade värdeförändringar och avyttringar av fastigheter. Nedskrivningsprövning Goodwill avseende synergier nedskrivningsprövas genom beräkning av nyttjandevärdet och metoden som används är diskonterade kassaflöden. Beräkningen för 2023 har inte föranlett någon nedskrivning och baseras på: - Prognos av kassaflöden under period av 10 år varav första året består av budget och resterande år med en bedömd framtida utvecklingstakt av kassaflöden. - En sammanvägd diskonteringsränta före skatt för eget kapital och lånat kapital motsvarande 6,9 procent. - Förväntad långsiktig inflation. Känslighetsanalys Om tillväxtökningen av framtida kassaföden blir 1 procentenhet lägre påverkar det nyttjandevärdet negativt med 65 procent men inte lägre än redovisat värde av goodwill och därmed inget nedskrivningsbehov. Om den sammanvägda diskonteringsräntan ökar med 0,5 procentenheter påverkar det nyttjandevärdet negativt med 84 procent men inte lägre än redovisat värde av goodwill och därmed inget nedskrivningsbehov. FINANSIELLA RAPPORTER Noter ===== SIDA 97 ===== 97COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 NOT 11 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde. Koncernen Mkr 2023 2022 Värde per 1 januari 78 387 83 084 Förvärv – 80 Ny-, till- och ombyggnation 1 993 2 903 Avyttringar –14 010 –2 329 Avyttring till intressebolag Klövern AB – –4 374 Värdeförändringar, orealiserade –8 306 –2 565 Valutaomräkning –31 1 588 Värde per 31 december 58 033 78 387 Per den 31 december 2023 uppgick det samlade marknadsvärdet för Corems förvaltningsfastigheter till 58 033 mkr (78 387). Värdeföränd - ringen för förvaltningsfastigheterna uppgick till –8 476 mkr (–2 934), varav orealiserade värdeförändringar –8 306 mkr (–2 565) och realise - rade värdeförändringar –170 mkr (–369). De orealiserade värdeföränd - ringarna förklaras främst av förändrade bedömda avkastningskrav. Väsentliga åtaganden Corem har följande väsentliga åtaganden gällande förvärv och avyttring av förvaltningsfastigheter: Den 21 decemeber 2023 tecknade Corem avtal om avyttring av fastigheten Orgelpipan 4 i Stockholm. Frånträde skedde under början av 2024. Corem har även åtaganden om att färdigställa påbörjade projekt. Det rör sig om projekt med varierande storlek. Vid årsskiftet fanns totalt fem projekt med en investering överstigande 50 mkr vardera. Projekten avser om- och nybyggnation samt hyresgästanpassning, där den återstående investeringen beräknas till 677 mkr. Kvarvarande totala investeringar för samtliga pågående projekt vid årets utgång uppgick till 1 001 mkr (1 544). Värderingsmetod Corems fastighetsbestånd värderas kvartalsvis av intern värderings - kompetens i form av auktoriserad värderare med lång erfarenhet. Till stöd för den interna värderingen inhämtar Corem kontinuerlig mark - nadsinformation från externa värderingsinstitut. Som grundregel externvärderas varje fastighet minst en gång per år, men undantag kan göras för enstaka fastigheter. Under 2023 har fastighe- ter motsvarande 86 procent av det samlade värdet externvärderats. Externa värderingar har under 2023 utförts av Cushman & Wakefield, Savills, Newsec, CBRE (Danmark) och Newmark (USA). Som underlag har värderarna erhållit information om gällande och nytecknade hyreskontrakt, löpande drift- och underhållskostnader samt bedömda investeringar och underhållsplaner. Värdebedömningarna grundas på kassaflödesanalyser, där den enskilda fastighetens avkastningsförmåga har uppskattats. Metoden innebär att fastighetens värde baseras på nuvärdet av prognostiserade kassaflöden jämte restvärdet. I normalfallet har en tioårig kalkylperiod använts, vid behov anpassad för fastigheter med längre hyresavtal. Antaganden avseende framtida kassaflöden görs utifrån analys av: yNuvarande och historiska hyror samt kostnader yMarknadens och närområdets framtida utveckling yFastigheternas förutsättningar och position i respektive marknadssegment yGällande hyreskontraktsvillkor yMarknadsmässiga hyresvillkor vid kontraktstidens slut yDrift- och underhållskostnader för likartade fastigheter i jämförelse med de aktuella fastigheterna yInvesterings- och underhållsplaner I det bedömda avkastningskravet tas hänsyn till olika risker med värde - ringsobjektet. Kontroller görs med kommunen, Länsstyrelsens EBH- karta samt översvämningsportalen för att fånga upp eventuellt förhöjda risker. Vid besiktningstillfället ges även möjlighet att vidare undersöka för- hållanden som till exempel kan innebära förhöjd risk för översvämning. Förändringar under perioden i indata som inte är observerbara på mark - naden och som tillämpas vid värdebedömningarna analyseras vid varje bokslutstillfälle av företagsledningen mot internt tillgänglig information, information från genomförda och planerade transaktioner samt informa - tion från de externa värderarna. Detaljplanelagda och bedömda byggrätter värderas löpande utifrån ortsprismetoden med hänsyn till geografiskt läge och lokalslag. Det sam - lade värdet av byggrätter utgör cirka 1 procent av det totala marknadsvär- det för fastighetsbeståndet vid årsskiftet. Corems samtliga förvaltningsfastigheter har värderats enligt värde - ringsnivå 3. Det har inte förekommit någon förflyttning av fastigheter mel- lan olika värderingsnivåer. Värderingen har beaktat bästa och maximala användning av fastigheterna. De värdepåverkande parametrar som används i värderingen motsvarar värderingsinstitutens tolkning av hur investerare och andra aktörer på marknaden resonerar och verkar. Värderingarna har upprättats i enlighet med tillämpliga delar av Valuation Practice Statements (VPS) som ingår i ”Red Book” och utfärdats av RICS samt det ramverk som upprättats av International Valuation Standard Council (IVSC). Värderingsantaganden Värdetidpunkt 2023 2022 Inflationsantagande 2024 (2023), % 2,0 4,0 Inflationsantagande 2025 och framåt (2024 och framåt), % 2,0 2,0 Kalkylperiod, år Normalt 10 Normalt 10 Långsiktig vakans, % Normalt 5–10 Normalt 5–10 Viktad kalkylränta, % 7,8 7,4 Viktat direktavkastningskrav, % 5,8 5,2 Generellt har stigande räntor en negativ påverkan på avkastningskravet och vice versa. En ökad inflation har en positiv påverkan på hyresnivå då de flesta hyresavtalen är inflationskopplade. På sikt kan en högre hyres - nivå påverka rörligheten hos hyresgäster och därmed ge en ökad vakansgrad vilket i sin tur kan leda till negativ värdeförändring. Kost - nadsökningar som inte täcks av indexjusteringar i hyresavtalen påverkar det driftöverskottet negativt. Framtida kassaflöde Fastigheternas förväntade framtida kassaflöde i värderingen består av hyresinbetalningar med avdrag för driftkostnader, underhållskostnader och investeringar. H yresinbetalningar under kalkylperioden utgörs av hyran enligt g ällande hyresavtal fram till avtalsperiodens slut. Efter avtalsperioden slut används en bedömd marknadshyra. En huvudsaklig majoritet av hyresavtalen är indexreglerade till konsumentprisindex och resterande del har en fast uppräkning eller separat överenskommelse för hyresupp - räkning. Driftkostnaderna baseras på historiska utfall och budgetsiffror. Utvecklingen av driftkostnaderna räknas normalt upp i enlighet med inflationsantaganden. Den långsiktiga vakansen ligger normalt på 5–10 procent av hyres - v ärdena med vissa variationer för respektive fastighetskategori. FINANSIELLA RAPPORTER Noter ===== SIDA 98 ===== 98 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 NOT 11 F ORTS. Kalkylränta och avkastningskrav Den bedömda kalkylräntan är ett nominellt avkastningskrav på totalt kapital och baseras på den nominella räntan för 5-åriga statsobligatio - ner med tillägg för fastighetsrelaterad risk. Kalkylräntan är anpassad individuellt för varje fastighet och ligger i intervallet 6,1–12,3 procent med ett viktat genomsnitt om 7,8 procent per 31 december 2023. Bedömningen har påverkats av att Corem har gjort flertalet försälj - ningstransaktioner under året. Kalkylräntan används för diskontering av framtida driftnetton under kalkylperioden samt restvärdet vid kalkylperi - odens slut. Väsentlig indata för fastighetsvärdering Kontor Logistik Handel Övrigt Genomsnittlig hyra per kvm, kr 2 392 1 147 1 557 1 916 Driftkostnader per kvm, kr –596 –315 –461 –554 Långsiktig vakans, % 5–10 5–10 5–10 5–10 Kalkylränta Kontor Logistik Handel Övrigt Totalt Stad Intervall, % Vägt genom- snitt, % Intervall, % Vägt genom- snitt, % Intervall, % Vägt genom- snitt, % Intervall, % Vägt genom- snitt, % Intervall, % Vägt genom- snitt, % Stockholm 6,1–10,2 7,4 7,5–11,0 8,1 8,3–8,5 8,4 7,0–11,0 8,2 6,1–11,0 7,5 Göteborg 6,2–9,1 8,3 8,1–9,7 8,5 – ¹ – ¹ 7,1–12,3 9,0 6,2–12,3 8,4 Västerås 7,7–10,0 8,5 8,5–9,3 9,0 8,2–9,2 8,3 7,7–11,0 7,8 7,7–11,0 8,3 Linköping 7,5–9,0 8,3 8,4–10,5 8,9 – ¹ – ¹ – ¹ – ¹ 7,5–10,5 8,4 Malmö 7,9–10,2 8,7 8,1–9,3 8,7 8,1–8,9 8,7 – ¹ – ¹ 7,9–10,2 8,7 Övriga Sverige 7,6–10,2 8,4 8,1–11,6 8,8 8,1–9,8 9,1 7,4–10,0 8,0 7,4–11,6 8,4 Köpenhamn 6,5–8,8 6,8 – – – – – – 6,5–8,8 6,8 New York 7,0–7,0 7,0 – – – – – – 7,0–7,0 7,0 Summa 6,1–10,2 7,6 7,5–11,6 8,6 8,1–9,8 8,6 7,0–12,3 8,1 6,1–12,3 7,8 1) Avser två eller färre fastigheter Restvärdet räknas fram genom att det prognostiserade driftnettot för första året efter kalkylperiodens slut evighetskapitaliseras med ett för fastigheten individuellt direktavkastningskrav. Det vägda genomsnittliga direktavkastningskravet vid kalkylperiodens slut uppgick till 5,8 procent per 31 december 2023 (5,2). Direktavkastningskrav, % Kontor Logistik Handel Övrigt Totalt Stad Intervall, % Vägt genom- snitt, % Intervall, % Vägt genom- snitt, % Intervall, % Vägt genom- snitt, % Intervall, % Vägt genom- snitt, % Intervall, % Vägt genom- snitt, % Stockholm 4,1–8,2 5,3 5,4–8,5 6,1 6,3–6,5 6,4 5,0–8,5 6,2 4,1–8,5 5,5 Göteborg 4,1–7,0 6,2 5,9–7,3 6,3 – ¹ – ¹ 5,0–10,0 6,9 4,1–10,0 6,3 Västerås 5,7–8,0 6,4 5,5–7,3 6,6 6,2–7,2 6,3 5,7–9,0 5,8 5,5–9,0 6,2 Linköping 5,5–7,0 6,3 6,4–8,5 6,9 – ¹ – ¹ – ¹ – ¹ 5,5–8,5 6,4 Malmö 5,8–8,0 6,6 5,9–7,2 6,6 6,0–6,7 6,4 – ¹ – ¹ 5,8–8,0 6,6 Övriga Sverige 5,4–8,0 6,3 5,8–9,0 6,5 6,1–7,8 6,9 5,1–7,8 6,0 5,1–9,0 6,3 Köpenhamn 4,5–6,8 4,8 – – – – – – 4,5–6,8 4,8 New York 5,0–5,5 5,2 – – – – – – 5,0–5,5 5,2 Summa 4,1–8,2 5,6 5,4–9,0 6,4 6,0–7,8 6,4 5,0–10,0 6,1 4,1–10,0 5,8 1) Avser två eller färre fastigheter Direktavkastningskraven är den bedömda avkastningen som marknaden förväntar sig för fastigheter med bland annat liknande egenskaper, teknisk standard, geografiskt läge eller avtalssituation. FINANSIELLA RAPPORTER Noter ===== SIDA 99 ===== 99COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Känslighetsanalys värdering Värdepåverkan vid förändrat driftnetto och/eller direktavkastningskrav, mkr. De olika parametrarna påverkas var för sig av olika antaganden och i normalfallet samverkar de inte i samma riktning. Känslighetsanalys, fastighetsvärdering Förändring +/– Resultateffekt fastighets värderingar, mkr Resultateffekt fastighets värderingar, % Direktavkastningskrav 0,5 procentenheter –4 534/+5 389 –7,8/+9,3 Hyresintäkt 50 kr/kvm +/–2 091 +/–3,6 Driftkostnader 25 kr/kvm –/+1 045 –/+1,8 Vakansgrad 1,0 procentenheter –/+74 4 –/+1,3 NOT 11 F ORTS. Förvaltningsfastigheter – påverkan på årets resultat Koncernen Mkr 2023 2022 Intäkter 4 244 4 491 Direkta kostnader för förvaltningsfastigheter som genererat hyresintäkter under perioden –1 362 –1 558 Direkta kostnader för förvaltningsfastigheter som ej genererat hyresintäkter under perioden 0 0 Värdeförändringar fastigheter –8 476 –2 934 Skattemässigt restvärde Fastigheternas skattemässiga restvärde uppgick per 31 december 2023 till 29,0 mdkr (37,9). Taxeringsvärden¹ Koncernen Mkr 2023 2022 Taxeringsvärden byggnader 15 565 18 053 Taxeringsvärden mark 6 419 7 571 Summa taxeringsvärde 21 984 25 624 1) A vser enbart de svenska fastigheterna. Nyckeltal per geografiskt område Antal fastigheter, st Verkligt värde, mkr Hyresvärde, mkr Ekonomisk uthyrningsgrad, % Uthyrningsbar area, tkvm 2023 31 dec 2022 31 dec 2023 31 dec 2022 31 dec 2023 31 dec 2022 31 dec 2023 31 dec 2022 31 dec 2023 31 dec 2022 31 dec Region Stockholm 95 108 27 414 30 333 2 110 2 034 83 86 959 1 010 Region Stockholm Logistik 34 93 3 380 8 944 279 656 91 96 180 473 Region Öst 90 118 10 128 11 931 865 929 91 91 650 767 Region Väst 99 125 9 440 12 150 820 948 88 89 571 780 Utland – Köpenhamn 5 10 2 138 7 942 118 301 82 95 56 158 Utland – New York¹ 3 4 5 533 7 087 130 72 100 100 12 7 Summa 326 458 58 033 78 387 4 322 4 940 87 89 2 428 3 195 Förvaltningsbestånd 294 419 48 939 66 732 3 923 4 595 87 91 2 234 2 985 Förädlingsbestånd 32 39 9 094 11 655 399 345 81 70 194 210 Summa 326 458 58 033 78 387 4 322 4 940 87 89 2 428 3 195 1) Hyresvärde, Ekonomisk uthyrningsgrad och Uthyrningsbar area avser aktiva hyresavtal. FINANSIELLA RAPPORTER Noter ===== SIDA 100 ===== 100 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 NOT 12 A NDELAR I INTRESSEBOLAG Koncernen Mkr 2023 2022 Värde vid årets början 3 415 472 Förvärv – 4 248 Avyttring –1 262 –442 Utdelning –121 –1 Omklassificering ¹ –957 – Resultatandel –1 076 –862 Värde vid årets utgång 0 3 415 1) I nnehav et i Klövern AB har under året omklassificerats till Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde Nedanstående företag ägs i sådan omfattning att de utgör intresseföretag och redovisas därmed enligt kapitalandelsmetoden. Företag, orgn och säte Ägarandel,% Redovisat värde 2023 Redovisat värde 2022 Gladan Holding II AB, 559064-9918. Stockholm 25,0 0 0 Klövern AB, 556733-4379, Stockholm – – 3 385 Servistore AB, 556621-9688, Linköping – – 24 Fagerö Holding AB, 559042-7521, Stockholm – – 7 0 3 415 Intresseföretagens resultat- och balansräkning i sammandrag (100 procent) 2023 Gladan Holding II AB Nettoomsättning – Resultat (överensstämmer med totalresultat) (100%) 0 Summa totalresultat 0 Omsättningstillgångar 0 Anläggningstillgångar 0 Kortfristiga skulder 0 Långfristiga skulder – Nettotillgångar 0 2022 Gladan Holding II AB Servistore AB Fagerö Holding AB Klövern AB Summa Nettoomsättning – 30 – 120 150 Resultat (överensstämmer med totalresultat) (100%) 0 1 0 –1 735 –1 735 Summa totalresultat 0 1 0 –1 735 –1 735 Omsättningstillgångar 0 6 10 208 225 Anläggningstillgångar 0 13 – 9 337 9 349 Kortfristiga skulder 0 –8 0 –848 –856 Långfristiga skulder – –5 – –881 –886 Nettotillgångar 1 6 10 7 816 7 831 FINANSIELLA RAPPORTER Noter ===== SIDA 101 ===== 101COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 NOT 13 F INANSIELLA TILLGÅNGAR VÄRDERADE TILL VERKLIGT VÄRDE OCH KORTFRISTIGA PLACERINGAR Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde Koncernen Mkr 2023 2022 Onoterade innehav 1 340 – Noterade innehav 11 5 Summa 1 351 5 Kortfristiga placeringar Koncernen Mkr 2023 2022 Innehav i noterade bolag – Castellum – 1 099 Summa – 1 099 KONCERNEN Onoterade innehav Innehav i onoterade andelar består av Klövern AB. Under året har Corem delavyttrat innehavet i Klövern AB till Nrep. Efter genomförd transaktion och nyemission från Nrep om 1 mdkr kommer Corems ägarandel att uppgå till 17 procent. Innehavet har omklassificerats från andelar i intres - sebolag till finansiella tillgångar värderade till verkligt värde. Värdering Innehavet i Klövern AB värderas till verkligt värde per balansdagen. Värderingen görs genom beräkning av diskonterade kassaflöden. Beräkningen baseras på: - Prognos av kassaflöden under period av 12 år baserat på bedömda fram- tida utveckling av projektportföljen och finansieringskostnader. - En diskonteringsränta för eget kapital motsvarande 10 procent. - Förväntad långsiktig inflation. Känslighetsanalys Om diskonteringsräntan ökar med 1 procentenhet skulle nyttjandevärdet minska med 201 mkr. Om diskonteringsräntan minskar med 1 procenten - het skulle nyttjandevärdet öka med 268 mkr. Noterade innehav Corem äger 639 425 aktier i Everysport Media Group som är noterat på Spotlight Stock Market. Den 31 december 2023 uppgick marknadsvärdet till 11 mkr (5). I januari 2023 sålde Corem sitt innehav i Castellum till ett värde om 1 190 mkr. Försäljningen innebar en positiv resultateffekt med 90 mkr. MODERBOLAGET Under året avyttrades innehavet i Castellum till ett värde om 1 190 mkr. NOT 14 M ASKINER OCH INVENTARIER Koncernen Moderbolaget Mkr 2023 2022 2023 2022 Anskaffningsvärde Ingående balans 187 149 17 6 Förvärv 8 34 2 11 Avyttringar, utrangeringar och övriga justeringar – 4 –3 – Utgående anskaffningsvärde 195 187 16 17 Avskrivningar Ingående balans –105 –81 –9 –6 Årets avskrivningar –22 –24 –3 –3 Avyttringar, utrangeringar och övriga justeringar – – 1 – Utgående avskrivningar –127 –105 –11 –9 Bokfört värde 68 82 5 8 NOT 16 O MSÄTTNINGSFASTIGHETER Koncernen Mkr 2023 2022 Vid årets början 206 63 Årets investeringar 84 143 Värde vid årets utgång 290 206 NOT 15 Ö VRIGA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Koncernen Mkr 2023 2022 Revers hänförlig till tidigare fastighetsförsäljningar 36 45 Fordran fastighetsutveckling 16 16 Aktier, onoterade innehav 0 60 Övriga poster 24 29 Summa 76 150 FINANSIELLA RAPPORTER Noter ===== SIDA 102 ===== 102 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 NOT 17 K UNDFORDRINGAR Den sedvanliga kredittiden för kundfordringar är 30 dagar. Hyror fakture - ras i förskott vilket innebär att hyresfordringar som är ej betalda vid ingången av hyrestiden är upptagna som kundfordran. Corem utvärderar sina kundfordringar varje kvartal och gör individuella bedömningar av samtliga kundfordringar överstigande 30 dagar. Vid uthyrning görs alltid en kreditbedömning av hyresgästen. Åldersfördelade kundfordringar Koncernen Dagar 2023 2022 0–29 33 61 30–89 8 11 90– 19 53 Förväntade kreditförluster –13 –22 Summa 47 103 NOT 18 ÖVRIGA FORDRINGAR Koncernen Moderbolaget Mkr 2023 2022 2023 2022 Momsfordringar 15 80 – – Fordran sålda fastigheter 58 122 3 – Depositioner 153 131 – – Spärrade medel – 48 – – Övriga poster 73 132 7 5 Summa 299 513 10 5 NOT 19 F ÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER Koncernen Moderbolaget Mkr 2023 2022 2023 2022 Periodiserade fastighets- kostnader 99 121 – – Periodiserade projekt- kostnader 12 3 – – Periodiserade hyresrabatter 220 221 – – Pågående fastighetsförvärv 60 101 – – Upplupna intäkter 42 85 4 21 Fordran hyresgäster 19 37 – – Förutbetalda försäkringar 55 1 – – Övriga poster 28 45 17 21 Summa 535 614 21 42 NOT 20 EGET KAPITAL Aktier Corem är noterat på Nasdaq Stockholm Large Cap med fyra aktieslag; stamaktier av serie A, serie B och serie D samt preferensaktier. Varje sta - maktie av serie A berättigar till en röst, medan stamaktier av serie B, serie D och preferensaktier berättigar till en tiondels röst vardera. Återköp av egna aktier Årsstämman gav styrelsen bemyndigande att, under tiden till nästa års - stämma, besluta om förvärv av aktier i bolaget. Återköp av aktier ger ökad möjlighet att anpassa bolagets kapitalstruktur till kapitalbehovet från tid till annan, bland annat möjlighet att kunna överlåta aktier, exem - pelvis som likvid i samband med eventuella fastighetsinvesteringar. Under 2023 har inga aktier återköpts. Utdelning Styrelsen föreslår för räkenskapsåret 2023 aktieägarna på årsstämman den 23 april 2024 att besluta om utdelning med 0,10 kr (0,40) per sta- maktie av serie A och stamaktie serie B samt 20,00 kr (20,00) per sta - maktie av serie D och preferensaktie. Utdelningen avseende stamaktier av serie A och B föreslås utbetalas vid fyra tillfällen, varav två utbetal - ningar om 0,02 kronor och två utbetalningar om 0,03 kronor, medan utdelningen avseende stamaktie av serie D och preferensaktie föreslås utbetalas vid fyra tillfällen om vardera 5,00 kronor. Avstämningsdagar för utdelning till ägare av stamaktier av serie A, B, D och preferensaktier föreslås vara sista bankdagen i respektive kalenderkvartal med förvän - tad utbetalning tre bankdagar därefter. Till årsstämmans förfogande står 19 585 018 340 kr. Styrelsens förslag innebär att vinstmedlen disponeras så att 248 305 900 kr utdelas till prefe- rensaktieägare, motsvarande 20,00 kr per preferensaktie, 150 076 180 kr utdelas till stamaktieägare av serie D, samt 107 871 735 kr, motsvarande 0,10 kr per stamaktie av serie A och B, och 19 078 764 525 kr balanseras i ny räkning. Förändring av eget kapital Specifikation över förändring av eget kapital återfinns i Koncernens f örändringar i eget kapital på sidan 83 respektive Moderbolagets för - ändringar i eget kapital på sidan 87. FINANSIELLA RAPPORTER Noter ===== SIDA 103 ===== 103COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 NOT 20 F ORTS. Antal Antal aktier År Stamaktier A Stamaktier B Stamaktier D Preferens- aktier Totalt antal aktier Kvot- värde, kr Aktie - kapital, kr Vid årets början 2007 435 144 653 – – – 435 144 653 0,03 13 054 340 Nedsättning av aktiekapital 2007 – – – – 435 144 653 0,0015 652 717 Apport-, kvittnings- och nyemissioner 2007 1 294 442 103 – – – 1 729 586 756 0,15 194 819 032 Sammanläggningar 2007 –1 703 610 885 – – – 25 975 871 7,5 194 819 032 Apportemission 2008 1 630 435 – – – 27 606 306 7,5 207 047 295 Apport- och nyemission 2009 3 492 614 – – – 31 098 920 7,5 233 241 900 Fond-, apport- och nyemissioner 2010 6 849 373 – – 3 193 208 41 141 501 7,5 308 561 258 Aktiesplit 2:1 2011 37 948 293 – – 3 193 208 82 283 002 3,75 308 561 258 Apport- och nyemission 2013 – – – 224 903 82 507 905 3,75 309 404 644 Apport- och nyemission 2016 – – – 588 681 83 096 586 3,75 311 612 197 Minskning aktiekapital och indragning av aktier 2017 –7 580 431 – – – 75 516 155 3,75 283 185 581 Fondemission, återställning aktiekapital 2017 – – – – 75 516 155 4,15 313 392 043 Riktad nyemission 2017 5 – – – 75 516 160 4,15 313 392 064 Minskning aktiekapital 2017 – – – – 75 516 160 1,00 75 516 160 Fondemission, B-aktie 2017 – 683 161 600 – – 758 677 760 1,00 758 677 760 Omvänd split 1:2 2018 –34 158 080 –341 580 800 – –3 600 000 379 338 880 2,00 758 677 760 Omstämpling A – B, 2018 2018 –519 078 519 078 – – 379 338 880 2,00 758 677 760 Omstämpling A – B, 2019 2019 –635 959 635 959 – – 379 338 880 2,00 758 677 760 Omstämpling A – B, 2020 2020 –492 819 492 819 – – 379 338 880 2,00 758 677 760 Apport- och nyemissioner 2021 62 193 109 679 390 188 5 618 698 10 535 930 1 137 076 805 2,00 2 274 153 610 Kvittnings- och nyemission 2021 – – 1 927 111 –1 720 635 1 137 283 281 2,00 2 274 566 562 Omvandling A – B, 2021 2021 –860 724 860 724 – – 1 137 283 281 2,00 2 274 566 562 Omvandling A – B, 2022 2022 –111 812 111 812 – – 1 137 283 281 2,00 2 274 566 562 Vid årets slut 2023 93 730 797 1 023 591 380 7 545 809 12 415 295 1 137 283 281 2,00 2 274 566 562 Antal Återköp och avyttringar av egna aktier År Stamaktier A Stamaktier B Stamaktier D Preferensaktier Totalt antal Återköp av egna aktier, efter split 2:1 2009 308 400 – – – 308 400 Fondemission, därav utgörande egna aktier, efter split 2:1 2010 – – – 30 840 339 240 Återköp av egna aktier¹ 2011 918 633 – – 16 313 1 274 186 Återköp av egna aktier¹ 2012 235 438 – – 9 300 1 518 924 Avyttring av egna aktier² 2012 –99 083 – – –56 453 1 363 388 Återköp av egna aktier¹ 2013 87 400 – – – 1 450 788 Avyttring av egna aktier² 2013 –1 387 388 – – – 63 400 Återköp av egna aktier¹ 2014 2 421 525 – – – 2 484 925 Återköp av egna aktier¹ 2015 20 200 – – – 2 505 125 Återköp av egna aktier¹ 2016 5 075 306 – – – 7 580 431 Indragning av återköpta aktier 2017 –7 580 431 – – – 0 Återköp av egna aktier¹ 2017 1 702 650 17 026 500 – – 18 729 150 Omvänd split 1:2 2018 –851 325 –8 513 250 – – 9 364 575 Återköp av egna aktier¹ 2018 2 062 500 42 300 – – 11 469 375 Återköp av egna aktier¹ 2020 – 21 075 000 – – 32 544 375 Återköp av egna aktier¹ 2022 – 6 060 450 42 000 – 38 646 825 Antal återköpta egna aktier vid årets slut 2023 2 913 825 35 691 000 42 000 – 38 646 825 Summa antal utestående aktier vid årets slut 2023 90 816 972 987 900 380 7 503 809 12 415 295 1 098 636 456 1) 2013 återköptes stamaktier till ett snittpris om 3,58 kr, 2014 till ett snittpris om 4,63 kr, 2015 stamaktier till ett snittpris om 5,28 kr, 2016 stamaktier till ett snittpris om 5,94 kr, 2017 till ett snittpris om 8,57 kr, 2018 till ett snittpris om 8,89 kr, 2020 till ett snittpris om 23,64 kr och 2022 stamaktier B till ett snittpris om 17,94 kr samt stamaktier D till ett snittpris om 297,85 kr. Snittpriser har justerats för sammanläggning av aktier 1:2 som gjorts under januari 2018. 2) Samtliga avyttringar av egna aktier är relaterade till fastighetsförvärv. FINANSIELLA RAPPORTER Noter ===== SIDA 104 ===== 104 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 NOT 21 R ESULTAT PER AKTIE Beräkningen av resultat per stamaktie A/B –7,88 kr (–2,25) har baserats på årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare –7 970 mkr (–1 948) med avdrag för utdelning till ägare av stamaktier av serie D och preferens a ktier samt ränta hänförlig till hybridobligationer och på ett vägt genomsnittligt antal utestående stamaktier A/B uppgående till NOT 22 F INANSIELLA INSTRUMENT PER KATEGORI Kategorisering av finansiella instrument Koncernen Finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt värde via resultatet Finansiella tillgångar och skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Mkr 2023 2022 2023 2022 Finansiella tillgångar Finansiella tillgångar värde - rade till verkligt värde 1 351 5 – – Övriga anläggningstillgångar – 60 36 45 Kundfordringar – – 47 103 Derivat 562 1 312 – – Kortfristiga placeringar – 1 099 – – Övriga fordringar – – 448 959 Likvida medel – – 429 979 Summa 1 913 2 476 960 2 086 Finansiella skulder Räntebärande skulder – – 33 593 47 644 Derivat 259 22 – – Leverantörssskulder – – 174 328 Övriga skulder – – 547 1 090 Upplupna kostnader – – 425 461 Summa 259 22 34 739 49 523 Tillgångarnas maximala kreditrisk utgörs av nettobeloppen av de redovi - sade värdena i tabellen ovan. Koncernen har inte erhållit några ställda säkerheter för de finansiella nettotillgångarna. Värdering av finansiella instrument Värdering enligt nivå 1 Verkligt värde på finansiella instrument som handlas på en aktiv mark - nad baseras på noterade marknadspriser på balansdagen. Corem använder i förekommande fall den aktuella köpkursen. Dessa instrument återfinns i nivå 1. De investeringar som återfunnits i nivå 1 har framförallt utgjorts av aktier noterade på nordiska börser och som är klassificerade som Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde samt i Kortfristiga placeringar. Värdering enligt nivå 2 Verkligt värde på finansiella instrument som inte handlas på en aktiv marknad fastställs med hjälp av olika värderingstekniker. Härvid används i så stor utsträckning som möjligt marknadsinformation då denna finns tillgänglig medan företagsspecifik information används i så liten utsträckning som möjligt. Om samtliga väsentliga indata som krävs för verkligt värde värderingen av ett instrument är observerbara, återfinns instrumentet i nivå 2. För Corems del utgörs detta av Corems innehav av derivat och räntebärande skulder för vilka upplysning om verkligt värde har lämnats. Värdering enligt nivå 3 I de fall ett eller flera väsentliga indata inte baseras på observerbar mark - nadsinformation klassificeras det berörda instrumentet i nivå 3. För Corems del utgörs detta av aktieinnehav i onoterade bolag. Corem har inte omfört några finansiella instrument mellan de olika nivåerna under perioden. Klassificering av finansiella instrument enligt värdehierarkin Koncernen Noterade priser på aktiva marknader, nivå 1 A ndra observerbara indata, nivå 2 E j observerbara indata, nivå 3 M kr 2023 2022 2023 2022 2023 2022 Tillgångar värderade till verkligt värde: Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 11 5 – – 1 340 – Övriga anläggningstillgångar – – – – – 60 Derivat – – 562 1 312 – – Kortfristiga placeringar – 1 099 – – – – Skulder värderade till verkligt värde: Derivat – – 259 22 – – Skulder för vilka upplysning om verkligt värde lämnas Skulder till kreditinstitut – – 24 780 36 352 – – Obligationslån – – 8 214 11 148 – – Företagscertifikat – – 50 350 – – 1 078 717 352 under 2023 (1 081 271 443). Någon utspädningseffekt före - ligger ej då inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) förekommer. FINANSIELLA RAPPORTER Noter ===== SIDA 105 ===== 105COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 NOT 23 F INANSIELLA RISKER OCH FINANSPOLICY Koncernen 2023 2022 Mkr Redovisat värde Verkligt värde Redovisat värde Verkligt värde Skulder till kreditinstitut 25 057 24 780 35 705 36 352 Obligationer 8 228 8 214 11 418 11 148 Certifikat 50 50 350 350 Summa räntebärande skulder 33 335 33 044 47 473 47 850 Återköpta obligationer I beloppen för obligationer i tabellen ovan har återköpta obligationer kvittats med 473 mkr (983). Finanspolicy Koncernen är genom sin verksamhet exponerad för olika slags finan - siella risker. Med finansiella risker avses finansieringsrisk, likviditetsrisk, ränterisk, valutarisk och kreditrisk. Corems finanspolicy, vilken är fastställd av styrelsen, anger riktlinjer och regler för de finansiella riskerna. Avsteg från koncernens finanspolicy kräver styrelsens godkännande. Ansvaret för koncernens finansiella transaktioner och risker hanteras centralt av moder b olagets ledning. Finansfrågor av strategisk betydelse behandlas i styrelsen. Corems riskexponering ska vara begränsad och så långt som möjligt kontrollerad vad avser val av placeringsobjekt, hyresgäster och avtalsvill - kor, finansieringsvillkor samt affärspartners. Ytterligare information finns i avsnittet Finansiering på sidorna 47–53 samt i avsnittet Risker och möj- ligheter på sidorna 58–64. Målen i finanspolicyn är att: y långsiktigt uppvisa en genomsnittlig avkastning på eget kapital om minst 10 procent. y r äntetäckningsgraden långsiktigt ska vara minst 2,0. ybelåningsgraden ska uppgå till en nivå som möjliggör Investment Grade. y r äntebärande skulders genomsnittliga kreditbindning ska uppgå till minst 1,5 år. y r äntebärande skulders genomsnittliga räntebindning ska uppgå till minst 1,5 år. y r äntebärande skulder ska till minst 50 procent vara räntesäkrade. y e xternfinansiering av fastigheter utomlands ska ske i lokal valuta. Finansiella mål Mål Utfall Genomsnittlig avkastning på eget kapital, % ≥10 6¹ Räntetäckningsgrad ≥2,0 1,9 Kapitalbindning, år ≥1,5 2,2 Räntebindning, år ≥1,5 2,6 Räntesäkrade skulder, % ≥50 69 Externfinansiering i lokal valuta Ja Ja 1) Genomsnittlig avkastning över de senaste fem åren. Styrelsen går minst årligen igenom finanspolicyn för att förbättra och anpassa den efter Corems vid tidpunkten gällande situation. Finansierings- och refinansieringsrisk Med finansieringsrisk avses risken att finansiering inte alls kan erhållas, eller endast till ofördelaktiga villkor. Genom att ha tillgång till många kredit g ivare och kreditkällor begränsas finansierings- och refinansie - ringsrisken. Refinansieringsrisken begränsas vidare genom att ha låne- förfallen spridda över flera år och vid olika tillfällen under året, se Ränte- och kapitalbindningstabell på s. 48. Genom tillgång till outnyttjade kre - ditramar begränsas risken ytterligare. Koncernens totala avtalsvolym uppgick den 31 december 2023 till 37 118 mkr (50 521), inklusive outnytt- jade krediter om 3 525 mkr (2 877). Koncernens genomsnittliga kapital - bindning uppgick till 2,2 år (3,3). Likviditetsrisk Med likviditetsrisk avses risken att sakna tillräckligt med likvida medel för att kunna fullfölja koncernens betalningsåtaganden. Styrelsen kan oaktat lång s iktigt mål besluta om tillfälligt ökad likviditet till exempel vid ökad beredskap och större affärer. Löpande upprättas interna l ikviditets- prognoser för kommande 24 månader, där samtliga kassaflödes - p åverkande poster analyseras på koncernnivå. Syftet med likviditets - prognosen är att verifiera behovet av kapital. Corems likvida medel uppgick per den 31 december 2023 till 429 mkr (979). I likvida medel ingår spärrade medel om 133 mkr i enlighet med IFRS IC:s förtydligande om medel som endast får användas för ett visst ändamål enligt avtal med tredje part. Ränterisk Ränterisk avser risk för att förändringar i ränteläget påverkar koncernens upplåningskostnad. Ränterisk kan dels bestå av förändring i fastigheter - nas verkliga värde, dvs en prisrisk, dels förändringar i kassaflöde, det vill säga en kassa f lödesrisk. En betydande faktor som påverkar ränterisken är räntebindningstiden. Långa räntebindningstider påverkar främst kas - saflödesrisken medan kortare räntebindningstider påverkar prisrisken. Hanteringen av koncernens ränteexponering är centraliserad, vilket innebär att den centrala finansfunktionen ansvarar för att identifiera och hantera denna exponering. Corem använder sig av finansiella instrument i syfte att begränsa ränterisker samt för att på ett flexibelt sätt påverka låneportföljens genomsnittliga bindningstid. Corem innehar derivat i form av ränte s wappar och räntetak. Vid årsskiftet hade Corem 28 (15) swapavtal om 21 012 mkr (17 790), och 6 (9) räntetak om 1 682 mkr (9 679). Förfallen på derivaten är mellan 2024 och 2031. Per 31 december 2023 var 69 procent (59) av de räntebärande skul- derna räntesäkrade. Bolagets genomsnittliga räntebindning uppgick till 2,6 år (1,9), med beaktande av derivat. Den genomsnittliga räntan per den 31 december 2023 var 4,4 procent (3,6). En ökning av marknadsräntor med en procentenhet vid årsskiftet skulle höja Corems genomsnittliga upplåningsränta med 0,3 procentenheter, vilket motsvarar cirka 104 mkr i årliga räntekostnader. Upplåning, förfallostruktur och räntor Vid årets utgång uppgick de räntebärande skulderna till 33 593 mkr (47 644). Ränte b ärande nettoskuld, där avdrag görs för räntebärande tillgångar, kortfristiga och långfristiga aktieinnehav och likvida medel uppgick till 33 106 mkr (45 439). Värdet på derivatportföljen uppgick till 303 mkr (1 290). Värde f örändringar derivat i årets resultat uppgick till –1 000 mkr (1 375). Ränteswapparna har värderats av Swedbank, Nordea och Danske Bank genom att framtida kassaflöden diskonterats till nuvärde. Ytterligare information om swapavtal finns i avsnittet Finansie - ring på sidorna 47–53. Räntetaken har värderats av Swedbank, Nordea och Chatham utifrån rådande räntekurva och volatilitet för respektive löptid. Derivatinstrument klassificeras som långfristiga skulder och tillgångar i balansräkningen och värderas, liksom tidigare år, enligt IAS 39 löpande till verkligt värde. Värdeförändringar redovisas i resultatet på separat rad, Värdeförändringar derivat. Säkerhet för de räntebärande skulderna är reversfordringar på dotter- företag med däri pantförskrivna pantbrev. Säkerheten har kompletterats med pant i vissa av dotterföretagens aktier. Säkerheten kompletteras med miniminivå för räntetäckningsgrad och soliditet samt maximinivå för belåningsgrad. Villkoren för utlåning angivna i låneavtalen är förenliga med Corems finansiella mål. Kreditavtalen innehåller sedvanliga uppsägningsvillkor. Förfallostrukturen för låneavtalen, som framgår av tabellen intill, visar när i tiden låneavtalen förfaller till omförhandling eller återbetalning. FINANSIELLA RAPPORTER Noter ===== SIDA 106 ===== 106 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Ränte- och kapitalbindning per 31 december 2023 Räntebindning Kapitalbindning Förfall, år Mkr Snittränta, % Andel, % Mkr Andel, % Rörligt 11 999 6,6 36 – – 2024 4 582 2,2 13 14 597 39 2025 4 490 3,0 13 12 996 35 2026 – – – 4 544 12 2027 1 574 4,7 5 341 1 2028 1 574 4,6 5 716 2 >2028 9 374 3,5 28 3 924 11 Summa 33 593 4,4 100 37 118 100 Framtida likviditetsflöden Framtida likviditetsflöden hänförliga till krediter och derivat framgår av tabellen nedan. Vid beräkningen av likviditetsflöden för krediter samt för det rörliga benet i derivaten har Stiborräntan per senaste räntesätt - ningsdagen använts. Med ovanstående antaganden uppgick totala betalningsansvaret för avtalade krediter och räntederivat till samman - lagt 36 115 mkr (51 639) över återstående löptider. Likviditetsflöden per 31 december 2023 Krediter År IB Amor- tering UB Ränta krediter Ränta derivat Totalt 2024 33 593 –13 713 19 880 –1 664 558 –14 819 2025 19 880 –12 419 7 461 –767 284 –12 902 2026 7 461 –2 549 4 912 –361 199 –2 711 2027 4 912 –364 4 548 –253 192 –425 >2027 4 548 –4 548 – –1 032 322 –5 258 Summa –33 593 –4 077 1 555 –36 115 Likviditetsflöden per 31 december 2022 Krediter År IB Amor- tering UB Ränta krediter Ränta derivat Totalt 2023 47 644 –17 114 30 530 –1 726 552 –18 288 2024 30 530 –11 543 18 987 –1 004 486 –12 061 2025 18 987 –9 908 9 079 –498 158 –10 248 2026 9 079 –1 428 7 651 –267 73 –1 622 >2026 7 651 –7 651 – –1 962 193 –9 420 Summa –47 644 –5 457 1 462 –51 639 Valutarisk Med valutarisk avses risken för negativ påverkan på Corems resultat- och balansräkning till följd av förändrade valutakurser. Valutarisken begränsas genom att utländska fastigheter finansieras i lokal valuta i så stor utsträckning som möjligt. Kreditrisk Med kreditrisk avses risken för förlust om motparten inte fullföljer sina å taganden. Kreditrisken begränsas genom att endast kreditvärdiga mot - parter accepteras i finansiella transaktioner. Risken att koncernens hyresgäster inte uppfyller sina åtaganden, det vill säga att betalning ej NOT 23 F ORTS. NOT 24 ÖV RIGA KORTFRISTIGA SKULDER Koncernen Moderbolaget Mkr 2023 2022 2023 2022 Skuld till ägare av stamaktier serie D och preferensaktier 415 415 415 415 Deposition i samband med fastighetstransaktion – 535 – – Skuld till tidigare fastighets - ägare – 32 – – Personalens källskatt och sociala avgifter 10 13 10 17 Övriga skulder 81 46 31 21 Summa 506 1 041 456 453 NOT 25 U PPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER Koncernen Moderbolaget Mkr 2023 2022 2023 2022 Förutbetalda hyror 872 992 – – Förutbetalda intäkter 137 – – – Upplupna driftskostnader 160 213 – – Upplupna räntekostnader 207 191 100 57 Upplupna personalkostnader 40 46 39 44 Övriga poster 18 11 16 22 Summa 1 434 1 453 155 123 NOT 26 NY TTJANDERÄTTSTILLGÅNGAR / LEASINGSKULDER Nyttjanderättstillgångar Mkr Tomt- rätts- avtal Arrende Fordon Hyres- avtal Total 2023 Ingående värde 1 385 219 16 3 1 623 Tillkommande aktiveringar 88 11 – – 99 Valutaförändring –24 – – – –24 Avyttringar –323 – – – –323 Utgående värde 1 126 230 16 3 1 375 erhålles för kundfordringar utgör en kundkredit r isk. Koncernens hyres - gäster kreditkontrolleras varvid information om deras finansiella ställ - ning inhämtas från olika kreditupplysningsföretag. Koncernen har upprättat en kreditpolicy för hur kundkrediterna ska hanteras. En beräk- ning av kreditrisken görs i samband med nyuthyrning och lokalanpassning för befintlig hyresgäst. Bankgarantier, depositioner av förtida hyror eller annan säkerhet krävs för kunder med låg kreditvärdighet eller otillräcklig kredithistorik. I syfte att följa hyresgästernas kreditvärdighetsutveckling sker en löpande kre - ditbevakning. På motsvarande sätt provas även kreditvärdigheten beträf- fande de reversfordringar som eventuellt uppstår i samband med avyttring av fastigheter och bolag. FINANSIELLA RAPPORTER Noter ===== SIDA 107 ===== 107COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 NOT 29 A NDELAR I KONCERNFÖRETAG Andelar i koncernföretag Moderbolaget Mkr 2023 2022 Ackumulerade anskaffningsvärden vid årets början 22 686 22 188 Förvärv – 498 Nedskrivningar –1 230 – Summa 21 456 22 686 Nyttjanderättstillgångar Mkr Tomt- rätts- avtal Arrende Fordon Hyres- avtal Total 2022 Ingående värde 761 226 10 3 1 000 Tillkommande aktiveringar 646 10 6 – 662 Avyttringar –22 –17 – – –39 Utgående värde 1 385 219 16 3 1 623 Leasingskulder 2023 2022 Redovisat värde per 1 januari 1 623 1 000 Tillkommande avtal 99 662 Avslutade avtal –323 –39 Valutaförändring –24 – Redovisat värde per 31 december 1 375 1 623 Förfallostruktur leasingskulder¹ 2023 2022 Inom år 1 218 279 Mellan år 2 och 5 397 440 Senare än 5 år 760 904 Summa 1 375 1 623 1) A vseende tomträtter avser förfallotidpunkten tidpunkt för omförhandling av tomträttsavtalen. Leasingavtal där koncernen är leasegivare Koncernen hyr ut sina förvaltningsfastigheter enligt operationella lea - singavtal. Tabell nedan visar framtida hyresintäkter avseende befintliga hyreskontrakt: Löptider för Corems hyresavtal per 31 december Mkr 2023 2022 Förfaller inom ett år 782 947 Förfaller mellan ett och fem år 5 916 6 080 Förfaller senare än fem år 6 712 10 631 NOT 26 F ORTS. NOT 27 F ORTS. NOT 27 S TÄLLDA SÄKERHETER OCH EVENTUALFÖRPLIKTELSER Koncernen Moderbolaget Mkr 2023 2022 2023 2022 Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar 30 622 38 188 – – Pantsatta aktier i noterade företag – 1 099 – 1 190 Summa ställda säkerheter 30 622 39 287 – 1 190 Eventualförpliktelser Borgensförbindelser till förmån för dotterföretag – – 19 810 19 411 Övriga eventualförpliktelser 60 18 – – Summa eventualförpliktelser 60 18 19 810 19 411 NOT 28 NÄRSTÅENDE Närstående relationer Koncernen Koncernen står under inflytande från Rutger Arnhult genom bolag som innehar 44,61 procent (36,96) av kapitalet och 47,10 procent (38,71) av de utestående rösterna i moder b olaget Corem Property Group AB (publ). Näst största aktieägare per 31 december 2023 är Gårdarike AB med 5,37 procent av kapitalet och 17,90 procent av de utestående rösterna, vilket innebär visst enskilt väsentligt inflytande på Corem. Moderbolaget Utöver de närståenderelationer som anges för koncernen har moder - b olaget bestämmande inflytande över dotterföretagen, se not 29. Sammanställning över närståendetransaktioner Koncernen Tjänster mellan koncernföretag och närstående debiteras enligt mark - nadsprissättning och på affärsmässiga villkor. Koncerninterna tjänster består av förvaltningstjänster och debitering av koncernräntor. Transaktioner med Wästbygg uppgick under perioden till 44 mkr (57). Wästbygg utgör intressebolag till M2-Gruppen, som kontrolleras av Rut- ger Arnhult. Corem har vidare ett avtal om förhyrning av M2-Gruppen, med ett årligt kontraktsvärde om 1 mkr t o m 2023. Därutöver har Coremkoncernen under året köpt juridiska tjänster från Walthon Advokater i vilken styrelsens ordförande Patrik Essehorn är del- ägare, till ett belopp om 17 mkr (13). Moderbolaget Fordringar mot dotterföretag, netto, uppgick per 31 december 2023 till 6 799 mkr (7 554). Fakturering till dotterbolag uppgick till 533 mkr (556) och hyreskostnader, aviserade från dotterbolag, uppgick till 26 mkr (25). Transaktioner med nyckelpersoner i ledande ställning Företagets styrelseledamöter samt bolag ägda av dessa kontrollerar 46,10 procent (1,32) av kapitalet och 48,61 procent (1,37) av rösterna i företaget, beräknat på totalt antal aktier. För ytterligare information se sidorna 76–77. Beträffande styrelsen, vd och övriga befattningshavares löner och andra ersättningar, kostnader och avtal som avser pensioner och liknande förmåner samt avtal angå- ende avgångsvederlag, se not 4. Corem har under senare år genomfört ett antal förvärv och försäljningar av fastigheter och bolag. I vissa fall har försäljningarna skett efter interna omstruktureringar i syfte att skapa en av köparna efterfrågad förvärvs - struktur. I samband med transaktioner kan transaktionsrisker i form av garantier och skatter med mera uppkomma. Koncernens exponering mot sådana risker uppgår till betydande belopp. Den sannolika risken för framtida utbetalningar av betydande belopp bedöms vara lägre. Koncer - nen kan dock inte utesluta att någon sådan anledning till framtida utbe - talning kan komma att uppstå. Som ett led i koncernens verksamhet är koncernbolagen inblandade i m indre tvister. Ingen av dessa bedöms vara väsentliga för koncernen. Moderbolaget har ingått avtal om proprieborgen till förmån för dotter - företag. FINANSIELLA RAPPORTER Noter ===== SIDA 108 ===== 108 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Indirektägda dotterföretag Organisations- nummer S äte Antal andelar K apital- andel i % 1241 Broadway LLC 82-4082652 New York – 100 24-Padel AB 559208-5400 Nyköping 50 000 100 Big Pink AB 556177-1295 Nyköping 1 000 100 BRA Göteborgsvägen 18 AB 556964-6697 Mölndal 40 000 80 Carolus Retail AB 556966-1985 Stockholm 50 000 100 Clover Park Development LLC 83-4691578 New York – 100 Clover Park Holdco LLC 84-4402539 New York – 100 Clover Park JV LLC 88-0935606 New York – 100 Clover Park LLC 84-4368854 New York – 100 Clover Park Mezz LLC 88-1086726 New York – 100 Clover Park Sub LLC 84-4383095 New York – 100 Clover US LLC 82-4082454 New York – 100 Corem Adam AB 556594-9699 Nyköping 1 000 100 Corem Agora AB 559004-3641 Stockholm 31 146 713 100 Corem Agora Ett AB 559013-4978 Stockholm 50 000 100 Corem Agora Fem AB 556722-3564 Stockholm 100 000 100 Corem Agora Fyra AB 559013-5058 Stockholm 50 000 100 Corem Agora Sweden AB 559031-9495 Stockholm 50 000 100 Corem Agora Tre AB 559013-4994 Stockholm 50 000 100 Corem Agora Två AB 559013-4986 Stockholm 50 000 100 Corem Alfons AB 559370-1146 Nyköping 50 000 100 Corem Alfred AB 556922-4255 Nyköping 50 000 100 Corem Arenan AB 556645-6272 Nyköping 1 000 100 Corem Armaturen AB 559097-5297 Nyköping 500 100 NOT 29 F ORTS. Resultat från andelar i koncernföretag Moderbolaget Mkr 2023 2022 Utdelningar från dotterföretag 1 161 781 Nedskrivning av andelar i dotterföretag –1 230 – Summa –69 781 I koncernen finns det 321 dotterföretag (403) varav 276 (344) svenska aktiebolag, 28 (38) svenska kommandit- och handelsbolag och 17 (21) utländska bolag. Dessa fördelas på moderbolagets direktägda dotterföretag och indirektägda dotterföretag enligt nedan. Moderbolagets innehav av aktier och andelar i koncernföretag Bokfört värde, mkr Direktägda dotterföretag Organisations- nummer Säte Antal andelar Kapital- andel i % 2023-12-31 2022-12-31 Corem AB 556731-4231 Stockholm 1 000 100 532 532 Meroc Kapitalförvaltning AB 556855-7598 Stockholm 100 000 100 0 0 Corem Kelly AB (publ) 556482-5833 Stockholm 1 138 697 289 100 20 924 22 154 Corem Projekt 1 AB¹ 559352-7590 Stockholm 25 000 100 – 0 Summa 21 456 22 686 1) Corem Projekt 1 AB är per 2023-12-31 ett indirektägt dotterbolag FINANSIELLA RAPPORTER Noter ===== SIDA 109 ===== 109COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Indirektägda dotterföretag Organisations- nummer S äte Antal andelar K apital- andel i % Corem Backa Holding AB 556802-4268 Stockholm 100 000 100 Corem Backa KB 916624-2165 Stockholm – 100 Corem Backadal AB 556708-9585 Stockholm 1 000 100 Corem Barkenlund AB 556554-8772 Nyköping 1 000 100 Corem Belone KB 916563-3273 Nyköping – 100 Corem Betongen AB 559073-2862 Nyköping 50 000 100 Corem Birgitta KB 969708-7212 Nyköping – 100 Corem Blåfjäll AB 556730-3200 Nyköping 1 000 100 Corem Blåkobbe AB 559096-6205 Nyköping 50 000 100 Corem Bobby AB 556594-9780 Nyköping 1 000 100 Corem Bodil KB 969704-6440 Nyköping – 100 Corem Bolero AB 556180-4419 Nyköping 1 000 100 Corem Borg AB 556740-2853 Nyköping 1 000 000 100 Corem Borgfyra AB 556633-0147 Nyköping 1 000 100 Corem Bredden AB 556699-5550 Stockholm 1 000 100 Corem Budkaveln AB 556723-7770 Stockholm 1 000 100 Corem Bukettnejlikan AB 556876-6918 Nyköping 500 100 Corem Bulltofta AB 556633-3265 Nyköping 1 000 100 Corem Candy AB 556482-7854 Stockholm 6 000 100 Corem Clemens AB 556794-6107 Nyköping 1 000 100 Corem Cleo AB 556761-8979 Nyköping 1 000 100 Corem CPH AB 559042-7562 Nyköping 50 000 100 Corem Dagberget AB 556628-6893 Stockholm 1 000 100 Corem Dagny AB 556632-8950 Nyköping 1 000 100 Corem Dagskiftet AB 556650-5466 Stockholm 1 000 100 Corem Dahlian AB 556119-2476 Stockholm 10 000 100 Corem Dante AB 556594-9830 Nyköping 1 000 100 Corem Delmon AB 559101-2124 Nyköping 50 000 100 Corem Denmark ApS 36464763 Frederiksberg 52 000 100 Corem Derbyvägen AB 556813-3473 Nyköping 500 100 Corem Diket KB 969708-7196 Nyköping – 100 Corem Disa AB 556708-7340 Nyköping 1 000 100 Corem Donovan AB 559124-8892 Nyköping 50 000 100 Corem Dragon AB 556712-9829 Nyköping 100 000 100 Corem Edvin AB 556832-3579 Nyköping 50 000 100 Corem Eenora AB 556708-7209 Nyköping 1 000 100 Corem Efraim AB 556594-9855 Nyköping 1 000 100 Corem Elektra 27 AB 556660-3139 Stockholm 1 000 100 Corem Elin AB 556242-0942 Nyköping 320 500 100 Corem Ella AB 556708-4776 Nyköping 1 000 100 Corem Ellipsvägen AB 556690-9510 Nyköping 1 000 100 Corem Elly AB 556043-1180 Nyköping 5 250 100 Corem Emil AB 556524-4265 Nyköping 4 000 100 Corem Erik AB 556064-8841 Nyköping 160 400 100 Corem Erikslund AB 556786-1413 Nyköping 1 000 100 FINANSIELLA RAPPORTER Noter ===== SIDA 110 ===== 110 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Indirektägda dotterföretag Organisations- nummer S äte Antal andelar K apital- andel i % Corem Ett AB 556610-3106 Nyköping 1 000 100 Corem Evelina AB 556589-0380 Nyköping 1 000 100 Corem Expo HB 916839-2489 Nyköping – 100 Corem Fairway K/S 35521399 Frederiksberg 125 000 100 Corem Fastigheter AB 556736-1687 Stockholm 100 000 100 Corem Flygbron AB 556247-1119 Stockholm 30 000 100 Corem Flygledaren AB 559073-2888 Nyköping 50 000 100 Corem Flygstaben AB 556703-0522 Nyköping 1 000 100 Corem Fornminnet AB 556822-4991 Stockholm 500 100 Corem Freja AB 559252-1396 Stockholm 50 000 100 Corem Frippe AB 556634-5657 Nyköping 1 000 100 Corem Fryshuset AB 556761-8730 Nyköping 1 000 100 Corem Fullersta AB 556642-7380 Nyköping 20 000 100 Corem Fässberg AB 556982-0672 Nyköping 500 100 Corem Gabriella AB 556983-7544 Nyköping 50 000 100 Corem Gamlestaden AB 556674-5674 Nyköping 1 000 100 Corem Gammel Kongevej ApS 38106139 Frederiksberg 100 000 100 Corem Gerhard AB 556634-5723 Nyköping 1 000 100 Corem Glen AB 556046-1203 Nyköping 1 000 100 Corem Glädjen KB 916616-7347 Stockholm – 100 Corem Gonda AB 556738-8813 Nyköping 1 000 100 Corem Grankotten KB 916837-7472 Nyköping – 100 Corem Grävstekeln AB 559226-2587 Nyköping 50 000 100 Corem Gånggriften AB 556709-9139 Stockholm 1 000 100 Corem Göteborg Holding AB 556736-6819 Stockholm 100 000 100 Corem Halmstad AB 556674-9668 Nyköping 1 000 100 Corem Hammarby-Smedby AB 556690-4370 Stockholm 1 000 100 Corem Hamnen AB 556796-2815 Stockholm 100 000 100 Corem Hanna AB 559003-2453 Nyköping 50 000 100 Corem Harven AB 559291-0904 Nyköping 25 000 100 Corem Helmut AB 556634-5731 Nyköping 1 000 100 Corem Helsingborg KB 969700-5859 Stockholm – 100 Corem Herman AB 559171-8787 Nyköping 50 000 100 Corem Hilma AB 559300-0523 Nyköping 50 000 100 Corem Holding 1 AB 556878-0240 Stockholm 500 100 Corem Holding 2 AB 556985-9035 Stockholm 500 100 Corem Holger AB 556230-7404 Nyköping 1 000 100 Corem Hortensia KB 969674-6370 Nyköping – 100 Corem Hubert AB 559369-8870 Nyköping 50 000 100 Corem Humle AB 556707-0759 Nyköping 100 000 100 Corem Hårddisken AB 556853-3870 Nyköping 50 000 100 Corem Hällsätra AB 556660-6058 Stockholm 1 000 100 Corem Industrilokaler AB 556446-0193 Stockholm 3 000 100 Corem Ingmar AB 556634-6598 Nyköping 100 000 100 Corem Isabella KB 969695-0196 Nyköping – 100 FINANSIELLA RAPPORTER Noter ===== SIDA 111 ===== 111COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Indirektägda dotterföretag Organisations- nummer S äte Antal andelar K apital- andel i % Corem Isak AB 559342-0515 Nyköping 50 000 100 Corem Jakob AB 559073-2813 Nyköping 50 000 100 Corem Jesper AB 559101-2165 Nyköping 50 000 100 Corem Johan AB 559101-2116 Nyköping 50 000 100 Corem Jonas AB 556944-2204 Nyköping 50 000 100 Corem Jonna AB 559101-2108 Nyköping 50 000 100 Corem Jordbro Holding AB 559164-0841 Stockholm 50 000 100 Corem Julia AB 556943-5034 Nyköping 50 000 100 Corem Järnvägen AB 556941-6372 Nyköping 1 000 100 Corem Kabingatan AB 559073-2805 Nyköping 50 000 100 Corem Kalmarsund AB 556966-2462 Nyköping 500 100 Corem Karin KB 916523-3348 Nyköping – 100 Corem Karita AB 556708-3893 Nyköping 1 000 100 Corem Karl AB 556708-7985 Nyköping 1 000 100 Corem Kindbo KB 916845-4594 Stockholm – 100 Corem Kirseberg AB 559073-2896 Nyköping 50 000 100 Corem Knarrarnäs 3 KB 916635-8912 Nyköping – 100 Corem Knarrarnäsgatan AB 556761-8912 Nyköping 1 000 100 Corem Komp Adam AB 556643-6647 Nyköping 1 000 100 Corem Komp Bobby AB 556678-9938 Nyköping 100 000 100 Corem Komp Ett AB 556613-4085 Nyköping 1 000 100 Corem Komp Ström AB 556688-5256 Nyköping 1 000 100 Corem Komplementar ApS 39452707 Frederiksberg 50 000 100 Corem Koncept AB 556738-5512 Nyköping 1 000 100 Corem Kranlinan AB 556786-1421 Nyköping 1 000 100 Corem Kristina AB 556708-7373 Nyköping 1 000 100 Corem Kryptongasen KB 916832-6529 Stockholm – 100 Corem Kungsbackavägen KB 916444-0654 Nyköping – 100 Corem Kungshörnet AB 556967-6108 Nyköping 500 100 Corem Kungsängen 29:1 AB 556928-7567 Nyköping 500 100 Corem Lars AB 556727-7636 Nyköping 1 000 100 Corem Lastkajen AB 556704-2931 Stockholm 1 000 100 Corem Laura AB 556727-7685 Nyköping 1 000 100 Corem Leif AB 556706-9769 Nyköping 100 000 100 Corem Leopold AB 556923-4239 Nyköping 50 000 100 Corem Lillsätra AB 556812-4183 Stockholm 50 000 100 Corem Linda AB 556727-7628 Nyköping 1 000 100 Corem Linn AB 556730-1584 Nyköping 1 000 100 Corem Linus AB 556896-7409 Nyköping 50 000 100 Corem Lisbeth AB 556728-6520 Nyköping 1 000 100 Corem Livia AB 556791-0343 Nyköping 20 000 100 Corem Ljungarum AB 556796-2807 Stockholm 100 000 100 Corem Logistic Holding AB 556789-7110 Stockholm 5 000 100 Corem Love 2 AB 556797-0651 Nyköping 100 000 100 Corem Love 8 AB 556832-7927 Nyköping 50 000 100 FINANSIELLA RAPPORTER Noter ===== SIDA 112 ===== 112 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Indirektägda dotterföretag Organisations- nummer S äte Antal andelar K apital- andel i % Corem Love Holding AB 556797-0602 Nyköping 100 000 100 Corem Lovisa AB 559068-5334 Nyköping 50 000 100 Corem Ludvig AB 556706-8670 Nyköping 50 000 000 100 Corem Luftbron AB 556269-2367 Stockholm 500 000 100 Corem Lydia AB 556748-5262 Nyköping 100 000 100 Corem Magasinet AB 556737-6198 Nyköping 1 000 100 Corem Majorna 220:4 AB 556109-3567 Nyköping 10 000 100 Corem Malmö AB 556699-9172 Stockholm 1 000 100 Corem Mari AB 556944-2196 Nyköping 50 000 100 Corem Matilda AB 559208-5392 Nyköping 50 000 100 Corem Meeting AB 559208-5426 Nyköping 50 000 100 Corem Mellbyvägen AB 556755-4281 Nyköping 1 000 100 Corem Mjärdevi AB 556950-8558 Nyköping 50 000 100 Corem Morgan AB 556438-3452 Nyköping 1 000 100 Corem Motorspinnaren AB 556764-3332 Stockholm 1 000 100 Corem Murman 11 AB 559018-0872 Nyköping 50 000 100 Corem Murman 7 AB 559018-0856 Nyköping 50 000 100 Corem Murman 8 AB 559018-0906 Nyköping 50 000 100 Corem Mälardalen Holding AB 556736-6876 Stockholm 100 000 100 Corem Märsta AB 556498-1545 Stockholm 31 000 100 Corem Mölndal AB 556755-8308 Nyköping 100 000 100 Corem Mölndal Violen AB 556944-7658 Nyköping 500 100 Corem Mölnlycke Holding AB 559088-4325 Stockholm 50 000 100 Corem Neongasen AB 556230-1514 Stockholm 1 000 100 Corem Neptunus AB 556708-7399 Nyköping 1 000 100 Corem New York AB 559101-2090 Nyköping 50 000 100 Corem Niklas AB 556531-5206 Nyköping 11 000 100 Corem Nord AB 556072-3024 Nyköping 250 000 100 Corem Nordstaden AB 556748-5213 Nyköping 100 000 100 Corem Norr AB 556609-3281 Stockholm 100 000 100 Corem Norr Holding AB 556619-6761 Stockholm 74 594 100 Corem Nyckeln AB 556876-2305 Nyköping 1 000 100 Corem Olle AB 556686-0440 Nyköping 10 000 100 Corem Oscar AB 556645-7627 Nyköping 1 000 100 Corem Parkering AB 559208-5442 Nyköping 50 000 100 Corem Partille AB 556878-2477 Nyköping 500 100 Corem Paula AB 556554-8988 Nyköping 100 100 Corem Penny AB 556705-0371 Nyköping 1 000 100 Corem Polly AB 556353-5631 Nyköping 1 000 100 Corem Pontus AB 556703-5539 Nyköping 1 000 100 Corem Porcelænshaven ApS 32344593 Frederiksberg 1 000 100 Corem Posthornet KB 969677-2582 Nyköping – 100 Corem Pottegården AB 559096-7 740 Nyköping 500 100 Corem Projekt 1 AB 559352-7590 Stockholm 25 000 100 FINANSIELLA RAPPORTER Noter ===== SIDA 113 ===== 113COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Indirektägda dotterföretag Organisations- nummer S äte Antal andelar K apital- andel i % Corem Projekt 3 AB 559354-2557 Stockholm 25 000 100 Corem Projekt 4 AB 559446-9362 Stockholm 25 000 100 Corem Projekt 12 AB 559354-2565 Stockholm 25 000 100 Corem Projekt 13 AB 559446-9370 Stockholm 25 000 100 Corem Projekt 14 AB 559446-9370 Stockholm 25 000 100 Corem Projekt 15 AB 559446-9180 Nyköping 50 000 100 Corem Projekt 16 AB 559446-9198 Nyköping 50 000 100 Corem Projekt 17 AB 559446-9206 Nyköping 50 000 100 Corem Projekt 18 AB 559446-9214 Nyköping 50 000 100 Corem Projekt 19 AB 559446-9222 Nyköping 50 000 100 Corem Projekt 20 AB 559446-9230 Nyköping 50 000 100 Corem Projekt 21 AB 559446-9255 Nyköping 50 000 100 Corem Projekt 22 AB 559446-9263 Nyköping 50 000 100 Corem Projekt 23 AB 559446-9271 Nyköping 50 000 100 Corem Projekt 24 AB 559446-9289 Nyköping 50 000 100 Corem Projektutveckling AB 556636-3411 Nyköping 1 000 100 Corem Property Danmark A/S 12504993 Köpenhamn 500 100 Corem Proptech Ventures AB 559148-3283 Nyköping 50 000 100 Corem Pylades AB 556789-2913 Stockholm 1 000 100 Corem Pyramid AB 556690-9551 Nyköping 1 000 100 Corem Rakel AB 559370-1203 Nyköping 50 000 100 Corem Ralf AB 559370-1153 Nyköping 50 000 100 Corem Roland AB 559003-2479 Nyköping 50 000 100 Corem Rose AB 556609-2143 Nyköping 21 000 100 Corem Rosita AB 559370-1195 Nyköping 50 000 100 Corem Roskildevej K/S 35056637 Frederiksberg 71 300 100 Corem Rosmarinen HB 969652-5121 Nyköping – 100 Corem Roy AB 559042-7554 Nyköping 50 000 100 Corem Rune AB 556394-2746 Nyköping 50 000 100 Corem Rönn AB 556835-9888 Nyköping 1 000 100 Corem Sandhagen 8 AB 559277-7592 Nyköping 25 000 100 Corem Segevång AB 559018-0922 Nyköping 50 000 100 Corem Signe AB 559171-8779 Nyköping 50 000 100 Corem Silvermalten AB 556909-5937 Nyköping 50 000 100 Corem Singeln AB 556980-2035 Stockholm 500 100 Corem Skevrodret AB 559073-2797 Nyköping 50 000 100 Corem Skärgårdsgatan AB 559062-6239 Nyköping 50 000 100 Corem Småland Holding AB 556736-6892 Stockholm 100 000 100 Corem Sofia AB 556807-0493 Nyköping 500 100 Corem Solna Gate AB 556691-9287 Nyköping 1 000 100 Corem Stadion AB 556643-3545 Nyköping 1 000 100 Corem Stapelbädden AB 556655-4266 Nyköping 1 000 100 Corem Stella AB 559370-1187 Nyköping 50 000 100 Corem Stenbärsgatan AB 559073-2789 Nyköping 50 000 100 FINANSIELLA RAPPORTER Noter ===== SIDA 114 ===== 114 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Indirektägda dotterföretag Organisations- nummer S äte Antal andelar K apital- andel i % Corem Stensätra 17 AB 556701-5184 Stockholm 1 000 100 Corem Stjärnan HB 916693-3474 Nyköping – 100 Corem Stockholm City AB 556806-1435 Nyköping 50 000 100 Corem Stockholm Holding AB 556736-6264 Stockholm 100 000 100 Corem Storsätra AB 556699-8620 Stockholm 1 000 100 Corem Strand AB 556442-0098 Nyköping 80 000 100 Corem Ström AB 556603-1067 Nyköping 104 000 100 Corem Stålet AB 556796-2823 Nyköping 100 000 100 Corem Svea Holding AB 556754-1098 Stockholm 1 000 100 Corem Svedjenävan 4 AB 556822-1005 Nyköping 500 100 Corem Svävaren KB 969698-7552 Stockholm – 100 Corem Sävenäs AB 556987-7052 Nyköping 500 100 Corem Tage AB 559171-8761 Nyköping 50 000 100 Corem Timmer AB 556706-9652 Nyköping 1 000 100 Corem Tore AB 559370-1138 Nyköping 50 000 100 Corem Torp KB 916560-5222 Nyköping – 100 Corem Torpavallsgatan AB 559003-9441 Nyköping 10 000 100 Corem Traktorn AB 556877-6172 Nyköping 50 000 100 Corem Trollflöjten KB 969611-7762 Nyköping – 100 Corem Trollhättan KB 969724-7683 Stockholm – 100 Corem Truckvägen KB 916622-6416 Stockholm – 100 Corem Tränsbettet AB 556518-1103 Nyköping 2 041 100 Corem Tynner KB 969695-3836 Nyköping – 100 Corem Törnrosa AB 556833-7306 Stockholm 110 000 100 Corem Urbis AB 556252-6904 Nyköping 564 200 100 Corem Utlängan AB 556766-3835 Stockholm 1 000 100 Corem Valdemar AB 559003-2446 Nyköping 50 000 100 Corem Vallgraven AB 556632-7481 Nyköping 1 000 100 Corem Vera AB 556855-6731 Nyköping 500 100 Corem Verner AB 556896-7474 Nyköping 50 000 100 Corem Viggo AB 556855-6749 Nyköping 500 100 Corem Vilde AB 559096-7 732 Nyköping 500 100 Corem Vilma AB 559068-5391 Nyköping 50 000 100 Corem Visby AB 556891-8808 Nyköping 500 100 Corem Vårbuketten AB 559073-2847 Nyköping 50 000 100 Corem Välten 4 AB 559073-2839 Nyköping 50 000 100 Corem Välten 5 AB 559073-2821 Nyköping 50 000 100 Corem Åbro AB 556958-6596 Nyköping 500 100 Corem Årdret AB 559073-2920 Nyköping 50 000 100 Corem Ädelmetallen 14 AB 556823-5211 Stockholm 500 100 Corem Ädelmetallen 4 AB 556758-9154 Stockholm 1 000 100 Corem Älvsborg Holding KB 969666-8871 Stockholm – 100 Corem Älvsborg KB 969670-2902 Stockholm – 100 Corem Öresund Holding AB 556736-6751 Stockholm 100 000 100 Corem Öskaret AB 556702-9524 Stockholm 1 000 100 FINANSIELLA RAPPORTER Noter ===== SIDA 115 ===== 115COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Indirektägda dotterföretag Organisations- nummer S äte Antal andelar K apital- andel i % Dagon AB 556431-0067 Nyköping 23 580 999 100 Dagon Sverige AB 556473-1213 Nyköping 3 265 000 100 AB Dragörkajen 556853-8366 Nyköping 500 100 Fastighets AB Akvarium 556745-4748 Stockholm 1 000 100 Fastighets AB Carolus 32 556704-3715 Stockholm 1 000 100 Fastighets AB Lennart 556783-9955 Stockholm 100 000 100 Fastighets AB Mats 5 556833-0996 Stockholm 50 000 100 Fastighets AB Västeråsgallerian 556833-2232 Stockholm 50 000 100 First Office AB 556835-9870 Nyköping 1 000 100 Garage & Parkering i centrala Sundbyberg AB559028-7875 Stockholm 500 100 KB Vampyren 9 969704-6820 Nyköping – 100 Kolkajan Fastighets AB 559229-6700 Stockholm 50 000 100 Menigasker AB 559000-0336 Stockholm 50 000 100 Meroc Asset Management AB 593200-1745 Stockholm 13 113 130 100 Meroc Resecenter AB 559436-1163 Stockholm 25 000 100 SBG Gravensteiner AB 556772-1476 Stockholm 1 828 670 100 SCI Klovern Rene 84308370000016 Cannes 20 100 Sundbyberg Sprängaren 9 Fast AB 559117-7240 Stockholm 500 100 Tobin 1 Holding AB 559120-5355 Stockholm 500 100 Tobin P. Projektutveckling AB 556971-7399 Stockholm 50 000 100 Tobin Properties Bygg AB 559223-1590 Stockholm 50 000 100 Vestalen Fastighets AB 559205-5528 Nyköping 50 000 100 W28th Development LLC 61-1874286 New York – 100 Åby Arena AB 559105-2203 Mölndal 350 70 Åby Arena Hotell AB 559105-2237 Mölndal 500 100 Åby Arena Mässa AB 559105-2229 Mölndal 500 100 FINANSIELLA RAPPORTER Noter NOT 30 L ÅNGFRISTIGA FORDRINGAR PÅ KONCERNFÖRETAG Moderbolaget Mkr 2023 2022 Ingående balans 7 554 3 906 Tillkommande/avgående fordringar –495 –216 Tillkommande reversfordringar – 3 864 Summa 7 059 7 554 NOT 31 K ASSAFLÖDESANALYS Räntor Koncernen Moderbolaget 2023 2022 2023 2022 Erhållen ränta 24 9 292 200 Erlagd ränta –1 351 –1 057 –481 –259 Summa –1 327 –1 048 –189 –59 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet Moderbolaget Mkr 2023 2022 Av- och nedskrivning på materiella och immateriella anläggningstillgångar 1 233 486 Valutaeffekt lån –13 152 Justering för resultat avyttring aktier – 11 Justering för ej betalda räntor 29 54 Summa 1 249 703 ===== SIDA 116 ===== 116 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 NOT 32 A VSTÄMNING AV SKULDER HÄNFÖRLIGA TILL FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Ej kassaflödespåverkande förändringar Koncernen 2022-12-31 Kassaflöde Förvärv Effekt ändrad valutakurs Periodisering låneomkostnader 2023-12-31 Långfristiga räntebärande skulder 32 745 –13 229 – –59 48 19 505 Kortfristiga räntebärande skulder 14 727 –899 – – 2 13 830 Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 47 472 –14 128 – –59 50 33 335 Ej kassaflödespåverkande förändringar Koncernen 2021-12-31 Kassaflöde Förvärv Effekt ändrad valutakurs Periodisering låneomkostnader 2022-12-31 Långfristiga räntebärande skulder 32 016 74 – 630 25 32 745 Kortfristiga räntebärande skulder 14 548 177 – – 2 14 727 Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 46 564 251 – 630 27 47 472 Ej kassaflödespåverkande förändringar Moderbolag 2022-12-31 Kassaflöde Förvärv Effekt ändrad valutakurs Periodisering låneomkostnader 2023-12-31 Långfristiga räntebärande skulder till kreditinstitut 4 070 –1 856 – –13 22 2 223 Kortfristiga räntebärande skulder till kreditinstitut 3 911 –193 – – 2 3 720 Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 7 981 –2 049 – –13 24 5 943 Ej kassaflödespåverkande förändringar Moderbolag 2021-12-31 Kassaflöde Förvärv Effekt ändrad valutakurs Periodisering låneomkostnader 2022-12-31 Långfristiga räntebärande skulder till kreditinstitut 2 951 952 – 152 15 4 070 Kortfristiga räntebärande skulder till kreditinstitut 931 2 978 – – 2 3 911 Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 3 882 3 930 – 152 17 7 981 Koncernens samt moderbolagets räntederivat är ej kassaflödespåverkande. NOT 33 H ÄNDELSER EFTER BALANSDAGEN yI februari tecknades avtal om försäljning av två fastigheter i Mölndal till ett underliggande fastighetsvärde om 90 mkr. Fastigheterna frånträddes den 15 februari 2024. yI februari tecknades avtal om försäljning av två fastigheter i Göteborg och Malmö till ett sammanlagt underliggande fastighetsvärde om 101 mkr. Fastigheterna frånträddes under mars 2024. yI februari tecknades avtal om försäljning av en fastighet i Frederiksberg, Köpenhamn till ett underliggande fastighetsvärde om cirka 890 mkr. Fastigheten frånträddes under mars 2024. yI februari tecknades ett hyresavtal med The Visualize Group avseende 807 kvm i fastigheten 28&7, New York. Inflyttning planeras till det fjärde kvartalet 2024 och hyrestiden är fem år. yI mars tecknades ett hyresavtal med OHB Sweden avseende 4 778 kvm i fastigheten Helgafjäll 1 i Kista, Stockholm. Inflyttning planeras till det för- sta kvartalet 2025 och hyrestiden är tio år. NOT 34 F ÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION kr Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel: Balanserat resultat 19 861 263 032 Årets resultat –276 244 692 Summa 19 585 018 340 Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande: Till aktieägarna utdelas 0,10 kr per stamaktie A och B, totalt 107 871 735 20,00 kr per stamaktie D, totalt 150 076 180 20,00 kr per preferensaktie, totalt 248 305 900 i ny räkning balanseras 19 078 764 525 Summa 19 585 018 340 FINANSIELLA RAPPORTER Noter ===== SIDA 117 ===== 117COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 FINANSIELLA RAPPORTER Vinstdisposition och vinstutdelning Vinstdisposition och vinstutdelning UTDELNING Corems utdelningspolicy är att utdelningen till ägare av stam aktier av serie A och B långsiktigt ska uppgå till minst 35 procent av förvaltningsresultatet efter avdrag för utdel- ning hänförlig till stamaktier av serie D och preferensaktier. Styrelsen föreslår årsstämman en utdelning avseende r äkenskapsåret 2023 om 0,10 kronor (0,40) per stamaktie av serie A och B, samt 20,00 kronor per stamaktie serie D och preferensaktie. Utdelningen avseende stamaktier av serie A och B föreslås utbetalas vid fyra tillfällen, varav två utbetal- ningar om 0,02 kronor och två utbetalningar om 0,03 kronor, medan utdelningen avseende stamaktie av serie D och pre- ferensaktie föreslås utbetalas vid fyra tillfällen om vardera 5,00 kronor. Avstämningsdagar för utdelning till ägare av stamaktier av serie A, B, D och preferensaktier föreslås vara sista bankdagen i respektive kalenderkvartal med förväntad utbetalning tre bankdagar därefter. Den föreslagna utdel- ningen på stamaktier av serie A och B motsvarar 13 procent (34) av förvaltningsresultatet efter avdrag för utdelning hän- förlig till stamaktier av serie D och preferensaktier. DIREKTAVKASTNING Corems föreslagna utdelning om 0,10 kronor (0,40) per sta- maktie av serie A och B, samt 20,00 kronor per stamaktie av serie D och preferensaktie motsvarar, om årsstämman bifal- ler förslaget, en direktavkastning om 0,9 procent (3,8) för stamaktie serie A, 0,9 procent (4,8) för stamaktie serie B, 11,0 procent (11,7) för stamaktie serie D samt 10,0 procent (9,5) för preferensaktien baserat på aktiekurser per den 31 december 2023. FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Till årsstämmans förfogande står 19 585 018 340 kr enligt nedanstående förteckning: Kronor Balanserat resultat 19 861 263 032 Årets resultat –276 244 692 Summa till årsstämmans disposition 19 585 018 340 Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande: Till aktieägarna utdelas 0,10 kr per stamaktie A och B, totalt 107 871 735 20,00 kr per stamaktie D, totalt 150 076 180 20,00 kr per preferensaktie, totalt 248 305 900 i ny räkning balanseras 19 078 764 525 Summa 19 585 018 340 Utdelningsbeloppet är beräknat på antalet utestående aktier per den 22 mars 2024 det vill säga 90 816 972 stamaktier av serie A, 987 900 380 stamaktier av serie B, 7 503 809 stamaktier av serie D samt 12 415 295 preferens- aktier. Det totala antalet utestående aktier kan komma att förändras beroende på återköp av egna aktier, frivillig om- vandling av stamaktier av serie A eller apportemissioner. Vad beträffar koncernens och moderbolagets resultat och ställ- ning i övrigt hänvisas till resultat- och balansräkningar med till hörande bokslutskommentarer. STYRELSENS YTTRANDE AVSEENDE FÖRESLAGEN VINSTUTDELNING Med hänvisning till vad som angetts finner styrelsen att före- slagen vinstutdelning är försvarlig med hänsyn till de bedöm- ningskriterier som anges i 17 kap. 3§ andra och tredje sty ckena i Aktiebolagslagen (verksamhetens art, omfattning och risker samt konsolideringsbehov, likviditet och ställning i ö vrigt). Styrelsen bedömer att bolagets och koncernens egna kapital efter den föreslagna vinstutdelningen kommer att vara tillräckligt stort i relation till verksamhetens art, om- fattning och risker. Styrelsens bedömning av moderbolaget och koncernens ekonomiska ställning innebär att utdelning- en är försvarlig i förhållande till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av moderbola- gets och koncernens egna kapital samt moderbolagets och koncernens konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Föreslagen utdelning på stamaktier av serie A och B utgör 0,5 procent (1,9), utdelning på stamaktier av serie D utgör 0,7 procent (0,7) och utdelning på preferensaktier utgör 1,1 procent (1,1) av moderbolagets eget kapital och 0,5 procent (1,4), 0,7 procent (0,5) respektive 1,1 procent (0,8) av koncernens eget kapital hänförligt till moderbolagets aktie- ägare per den 31 december 2023. Mot denna bakgrund anser styrelsen att bolaget och k oncernen har goda förutsättningar att tillvarata framtida affärsmö jligheter och även tåla eventuella förluster. Planera- de investeringar har beaktats vid bestämmande av den före- slagna vinstutdelningen. Den föreslagna vinstutdelningen kommer inte att påverka bolagets och koncernens förmåga att i rätt tid infria sina betalningsförpliktelser. Styrelsen har övervägt alla övriga kända förhållanden som kan ha betydelse för bolagets och koncernens ekono- miska ställning och som inte beaktats inom ramen för det ovan anförda. Därvid har ingen omständighet framkommit som gör att den föreslagna utdelningen inte framstår som försvarlig. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 118 ===== 118 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 FINANSIELLA RAPPORTER Vinstdisposition och vinstutdelning Vinstdisposition Vinstutdelning Undertecknade försäkrar att koncern- och årsredovisningen har upprättats i enlighet med internationella redovisnings- standar der IFRS, sådana de antagits av EU, respektive god redovisningssed och ger en rättvisande bild av koncernens och f öretagets ställning och resultat, samt att förvaltningsberättelsen för koncernen respektive moderbolaget ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och företagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför. Årsredovisningen innehåller också koncernens och moderbolagets hållbarhetsrapportering enligt ÅRL 6 kap 11§, se sidorna 1–17, 26–27, 30, 40, 44–45, 63 samt 123–143. För hållbarhetsredovisning enligt Global Reporting Initiative, GRI, se GRI-index sidorna 142–143. Stockholm den 26 mars 2024 Styrelsen i Corem Property Group AB (publ), org.nr 556463-9440 Patrik Essehorn Ordförande Rutger Arnhult Ledamot och verkställande direktör Katarina Klingspor Ledamot Fredrik Rapp Ledamot Christian Roos Ledamot Christina Tillman Ledamot Magnus Uggla Ledamot Vår revisionsberättelse har avgivits den 27 mars 2024 Ernst & Young AB Katrine Söderberg Auktoriserad revisor ===== SIDA 119 ===== 119COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Revisionsberättelse Till bolagsstämman i Corem Property Group AB (publ), org nr 556463-9440 Rapport om årsredovisningen och koncern r edovisningen Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Corem Property Group AB (publ) för år 2023 med undantag för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 65–78. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 19–118 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2023 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovis- ningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsre - dovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2023 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt International Finan - cial Reporting Standards (IFRS), så som de antagits av EU, och årsredo- visningslagen. Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 65–78. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovis - ningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernre- dovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets revisionsutskott i enlighet med Revisorsförordningens (537/2014) artikel 11. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhål - lande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga för - bjudna tjänster som avses i Revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ända- målsenliga som grund för våra uttalanden. Särskilt betydelsefulla områden Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perio - den. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden. Beskrivningen nedan av hur revisionen genomfördes inom dessa områ - den ska läsas i detta sammanhang. Vi har fullgjort de skyldigheter som beskrivs i avsnittet Revisorns ansvar i vår rapport om årsredovisningen också inom dessa områden. Därmed genomfördes revisionsåtgärder som utformats för att beakta vår bedöm - ning av risk för väsentliga fel i årsredovisningen och koncernredovis - ningen. Utfallet av vår granskning och de granskningsåtgärder som genomförts för att behandla de områden som framgår nedan utgör grun - den för vår revisionsberättelse. Värdering av förvaltningsfastigheter Beskrivning av området Hur detta område beaktades i revisionen Det verkliga värdet för koncernens förvaltningsfastigheter, redovisade i Koncernens balansräkning, uppgick den 31 december 2023 till 58 033 Mkr. Värdeförändringar under året, redovisade i Koncernens resultaträk - ning, uppgick till –8 476 Mkr. Fastighetsvärderingarna är avkastningsbaserade enligt kassaflödes - modellen, vilket innebär att framtida kassaflöden prognostiseras. Samt - liga fastigheter värderas varje kvartal. Fastigheternas direktavkastningskrav bedöms utifrån varje fastighets unika risk samt gjorda transaktioner på marknaden för objekt av liknande karaktär. Värdering till verkligt värde är till sin natur behäftat med subjektiva bedömningar där en till synes mindre förändring i gjorda antaganden som ligger till grund för värderingarna kan få väsentlig effekt i redovisade vär- den. Med anledning av den höga graden av antaganden och bedöm- ningar som sker i samband med fastighetsvärderingen, tillsammans med det faktum att beloppen är betydande, anser vi att värdering av förvalt- ningsfastigheter är ett särskilt betydelsefullt område i vår revision. Beskrivning av värdering av förvaltningsfastigheterna, tillsammans med redovisningsprinciper, betydelsefulla redovisningsbedömningar, uppskattningar och antaganden, framgår av årsredovisningen i avsnitt Förvaltningsberättelse under rubriken Fastighetsvärdering på sidan 41–43, i not 1 på sidorna 88–89 samt i not 11 på sidorna 97–99. I vår revision har vi utvärderat bolagets process för fastighetsvärdering. Vi har utvärderat värderingsmetod, modell, och antaganden i de externt och internt upprättade värderingarna. Vi har under året inhämtat och granskat ett urval av upprättade interna värderingar för att utvärdera efterlevnad av bolagets värderingspolicy och värderingsmodell. Vi har utvärderat de interna och de externa värderarnas kompetens och de externa värderarnas objektivitet. Vi har med stöd av EY:s interna värderingsexpertis granskat använd modell för fastighetsvärdering och granskat rimligheten i gjorda antagan- den såsom hyresintäkter, driftkostnader, direktavkastningskrav, fastig - hetsinvesteringar och vakansgrad och gjort jämförelser mot känd marknadsinformation. Urval har gjorts utifrån riskbaserade kriterier. Vi har diskuterat viktiga antaganden och bedömningar med bolagets värde - ringsansvariga och företagsledningen. Vi har för ett urval av fastigheterna testat indata i värderingsmodellen avseende bland annat hyresintäkter, kontraktslängd och fastighetsinves - teringar mot redovisningen och kontrollberäknat värderingarna. Vi har granskat lämnade upplysningar i årsredovisningen FINANSIELLA RAPPORTER Revisionsberättelse ===== SIDA 120 ===== 120 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1–18, 65–78, 123–143 och 145–176. Den andra informationen består även av ersättningsrap - porten som vi inhämtade före datumet för denna revisionsberättelse. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrk - ande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovis - ningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktig - heter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna informa - tion, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att den ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncern - redovisningen, enligt IFRS så som de antagits av EU. Styrelsen och verk - ställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncern - redovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är til l- l ämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verk - samheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktö - ren avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finansiella rapportering. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om att årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revi- sion som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovis - ningen och koncernredovisningen. Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom: yidentifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i årsre- dovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar och utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra utta- landen. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller åsido- sättande av intern kontroll. yskaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen. yutvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhörande upplysningar. ydrar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande di- rektören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om det finns någon vä- sentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållan- den som kan leda till betydande tvivel om bolagets förmåga att fort- sätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksam- heten på upplysningarna i årsredovisningen om den väsentliga osäker- hetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera ut- talandet om årsredovisningen och koncernredovisningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida händelser eller förhållan- den göra att ett bolag inte längre kan fortsätta verksamheten. yutvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och inne- hållet i årsredovisningen och koncernredovisningen, däribland upplys- ningarna, och om årsredovisningen och koncernredovisningen återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild. yinhämtar vi tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis avseende den finansiella informationen för enheterna eller affärsaktiviteterna inom koncernen för att göra ett uttalande avseende koncernredovis- ningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och utförande av kon- cernrevisionen. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden. Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också infor - mera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi identifierat. Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt rele - vanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att eliminera hoten eller motåtgärder som har vidtagits. Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av årsre- dovisningen och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de för revi- sionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författningar förhindrar upplysning om frågan. FINANSIELLA RAPPORTER Revisionsberättelse ===== SIDA 121 ===== 121COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Rapport om andra krav enligt lagar och andra f örfattningar Revisorns granskning av förvaltning och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning av Corem Property Group AB (publ) för år 2023 samt av förslaget till dispositioner beträf - fande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkstäl - lande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i för- hållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ända - målsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträf - fande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncer - nens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvalt - ningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska full - göras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende: yföretagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller ypå något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovis- ningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättnings- skyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revi- sionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vid - tagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. FINANSIELLA RAPPORTER Revisionsberättelse ===== SIDA 122 ===== 122 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Revisorns granskning av Esef-rapporten Uttalande Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för Corem Property Group AB (publ) för år 2023. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering. Grund för uttalande Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Corem Property Group AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer nöd - vändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra granskningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sve - rige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef-rapporten. Revisionsföretaget tillämpar ISQM 1 Kvalitetsstyrning för revisionsfö - retag som utför revision och översiktlig granskning av finansiella rappor - ter samt andra bestyrkandeuppdrag och näraliggande tjänster som kräver att företaget utformar, implementerar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer och rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om att Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och koncernredovisning. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektivite - ten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärde - ring av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den granskade årsredovis - ningen och koncernredovisningen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida kon - cernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar, kassaflödesanalys samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen. Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på sid - orna 65–78 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovis- ningslagen. Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16 Revi - sorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revi - sionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden. En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2-6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar samt i överensstämmelse med årsredovisningslagen. Ernst & Young AB, Box 7850, 103 99 Stockholm, utsågs till Corem Property Group ABs revisor av bolagsstämman den 28 april 2023 och har varit bolagets revisor sedan år 2012. Stockholm den 27 mars 2024 Ernst & Young AB Katrine Söderberg Auktoriserad revisor FINANSIELLA RAPPORTER Revisionsberättelse ===== SIDA 123 ===== KAPITEL Avsnitt 123COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Hållbarhetsrapport ===== SIDA 124 ===== 124 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 HÅLLBARHETSRAPPORT Information om hållbarhetsredovisningen INFORMATION OM HÅLLBARHETSREDOVISNINGEN Hållbarhetsredovisningen avser Coremkoncernen som helhet och inklu - derar samtliga dotterbolag i Corem Property Group-koncernen. Fastig - hetsverksamheten bedrivs i Sverige, Danmark och USA. Fastigheter som avyttrats under året ingår i redovisningen fram till och med den månad de frånträtts. Motsvarande är giltigt vid förvärv av fastigheter eller verk - samheter, de inkluderas under den tid de utgjort del av koncernen. Corem publicerar hållbarhetsredovisningen årligen. Årets rapport har upprättats i enlighet med GRI Standards 2021 och gäller perioden 1 januari 2023 till och med 31 december 2023 vilket överensstämmer med den finansiella rapporteringen. Hållbarhetsredovisningen har samma omfattning som den finansiella rapporteringen, koncernen som helhet. Denna hållbarhetsrapport publicerades den 27 mars 2024. GRI-index med upplysningar för väsentliga hållbarhetsindikatorer, samt de tilläggsupplysningar Corem valt att presentera, redovisas på sidorna 142–143. Den information som ligger till grund för redovisningen har samlats in genom redovisningssystem, energiledningssystem, kund- och medarbe - tarenkäter samt interna rapporteringsprocesser. Relevanta redovis - ningsprinciper och avgränsningar avseende rapporteringen av en indikator framgår för respektive hållbarhetsnot på sidorna 128–140. Hållbarhetsrapport enligt Årsredovisningslagen Corems hållbarhetsarbete för verksamhets- och redovisningsåret 2023 beskrivs i enlighet med lagkravet om hållbarhetsrapportering. Sidorna 12–17, 26–27, 30, 40, 44–45 samt 123–143 utgör koncernens hållbar- hetsrapport enligt årsredovisningslagen. Information om hållbarhets- arbetet kan även hittas på www.corem.se. Hållbarhetsredovisningen har översiktligt granskats av revisorer på Ernst & Young AB, EY. Ett yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten har lämnats på sidan 144. SAMMANSTÄLLNING ÖVER COREMS UPPFYLLANDE AV KRAVEN PÅ HÅLLBARHETSRAPPORTERING ENLIGT ÅRSREDOVISNINGSLAGEN Område Upplysning Sida Övergripande Affärsmodell, strategi och mål 13–17 Styrning 65–75 Miljö och klimat Styrning 130–131 Risker och riskhantering 63, 131 Mål och resultat relaterat till området 130–131 Medarbetare och sociala förhållanden Styrning 138, 139 Risker och riskhantering 63, 138–140 Mål och resultat relaterat till området 14, 17, 138–140 Respekt för mänskliga rättigheter Styrning 129, 138, 139 Risker och riskhantering 63, 128–129, 138, 139 Mål och resultat relaterat till området 129, 138, 139 Motverkande av korruption Styrning 128 Risker och riskhantering 128–129 Mål och resultat relaterat till området 129 Hållbarhetsrapport INNEHÅLL Information om hållbarhetsredovisningen Ledning och styrning av hållbarhetsarbetet Intressentdialog och väsentlighetsanalys Strategiska områden för hållbarhetsarbetet Fokusområden och långsiktiga mål Hållbarhetsnoter Ekonomiskt ansvar Not 1 Ekonomisk utveckling Not 2 Kundnöjdhet Not 3 Affärsetik och antikorruption Miljöansvar Not 4 Energiförbrukning Not 5 Klimatbokslut Not 6 Miljöcertifierade byggnader och gröna tillgångar Socialt ansvar Not 7 Hälsa och säkerhet Not 8 Arbetsvillkor och sammansättning av bolaget GRI-index Revisionsrapport hållbarhetsredovisning HÅLLBARHETSREDOVISNINGENS INNEHÅLL Corems samlade hållbarhetsarbete, mål och utfall beskrivs i hållbarhetsredovisningen för 2023 som består av följande avsnitt: yAffärsmodell, mål och strategi, sidorna 11–17 yHållbarhet i verksamheten och medarbetare, sidorna 26–27, 30, 40 och 44–45 yHållbarhetsrisker, sidan 61–63 yHållbarhetsrapport, sidorna 123–143 ===== SIDA 125 ===== 125COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 HÅLLBARHETSRAPPORT Ledning och styrning av hållbarhetsarbetet LEDNING OCH STYRNING AV HÅLLBARHETSARBETET Corems hållbarhetsmål utgör en integrerad del av bolagets affärs- och verksamhetsmål. Det innebär att hållbarhet är en del i det årliga arbetet med affärsplanering, riskanalys, strategiarbete och uppföljning. Corems styrelse fastställer övergripande policyer, strategier och lång - siktiga mål medan ledningsgruppen beslutar om och ansvarar för de årliga, operativa målen och för att de genomförs och följs upp. Styrelsen beslutar om hållbarhetspolicy och uppförandekod samt godkänner håll - barhetsredovisningen. Det strategiska och operativa hållbarhetsarbetet leds av hållbarhets - chef och styrs av hållbarhetsrådet, ett utskott till ledningen i vilket fastig- hetschef, CFO, affärsutvecklingschef och teknisk chef deltar. I rådet bereds och koordineras arbetet över olika kompetens- och verksamhets- områden. Hållbarhetsfrågor som ligger under respektive chef beslutas i rådet. Frågor som berör Coremkoncernen bereds i rådet och beslutas i ledningen eller styrelsen. Hållbarhetschefen ansvarar för att koordinera arbetet i Hållbarhetrådet och är föredragande i ledning och styrelse. Frå- gor relaterade till arbetsmiljö, hälsa och säkerhet behandlas därutöver i det operativa arbetet, i skyddskommittén och forum för skyddsombud. Policyer och styrdokument Till grund för hållbarhetsarbetet ligger tillämpliga lagar och regelverk samt interna policyer, riktlinjer, rutiner och mål. Hållbarhetspolicyn och uppförandekoden beskriver Corems ställningstaganden och värderingar utifrån ekonomiskt, socialt och miljömässigt ansvarstagande. De sam - manfattas inom Corem av nio övergripande principer. Utgångspunkten är försiktighetsprincipen, samt FN:s Global Compact tio principer kring mänskliga rättigheter, arbetsrättsliga frågor, miljö och korruption, samt FN:s Sustainable Development Goals (SDG:s). Därtill finns ytterligare policyer och riktlinjer som relaterar till hållbarhetsfrågor, såsom uppfö - randekod för leverantörer, arbetsmiljöpolicy, informationspolicy och närståendepolicy. För mer information avseende bolagets policyer, se Bolagsstyrningsrapport på sidan 74. Hantering av hållbarhetsrisker Hållbarhetsrisker hanteras på samma sätt som övriga affärs- och verk - samhetsrisker, se riskavsnitt sidan 58–64. Utöver riskavsnittet rapporte - ras även specifika klimatrelaterade finansiella risker och möjligheter i linje med TCFD:s rekommendationer, se sida 131. Respekt för lagar och regler Corem dömdes inte, eller ålades några böter, på grund av brott mot social eller ekonomisk lagstiftning under 2023. Corem ålades inte heller några signifikanta böter eller icke-monetära sanktioner för brott mot miljölagstiftning. Rapportering enligt TCFD Corems klimatrelaterade finansiella risker och möjligheter rapporteras i enlighet med rekommendationerna från Task Force on Climate-related Financial Disclosures (TCFD) på sidan 131. Taxonomi Corem omfattas inte av taxonomiförordningen och dess tillhörande rapporteringskrav för verksamhetsåret 2023. Bedömningen är att hela verksamheten i framtiden kommer att omfattas av rapporteringskraven. I hållbarhetsnot 5, sidan 137, lämnas upplysningar om hur stor andel av Corems fastighetsbestånd som, baserat på yta och värde, bedöms möta kriterierna för en grön tillgång. Andelen utgår från Corems gröna ram - verk, vars gränsvärden avseende energieffektivitet uppdaterades under 2023 i syfte att linjera med taxonomins tekniska granskningskriterier för klimatförändringar. Väsentliga förändringar i hållbarhetsredovisningen Hållbarhetsrapporten för 2023 innehåller inga väsentliga förändringar gentemot 2023, avseende omfattning eller de indikatorer som rapporten innefattar. I det fall uppföljningsmetoder eller redovisningsprinciper för - finats, beskrivs detta under rubrik Redovisningsprinciper för respektive not. Corem har under 2023 avyttrat fastigheter med uthyrningsbar area om cirka 781 tkvm, en förändring i volym som är synbar i flertalet nyckel- tal. Se sidorna 31–34 för detaljerad information om avyttringar 2023. 2–28 Medlemskap i organisationer och initiativ yUN Global Compact Sverige, initiativ för hållbart företagande ySBTi, Science Based Target initiative, internationellt initiativ som driver agendan för klimatet genom att uppmuntra företag att sätta klimatmål i linje med vetenskapen. ySGBC, Sweden Green Building Council, Sveriges ledande medlems- organisation för hållbart samhällsbyggande. yBelok, nätverk för energieffektivisering. yFIHL, Fastighetsägarnas initiativ för hållbara leverantörsled yCCBuild, Samhällsbyggnadsbranschens gemensamma arena för cirkulärt byggande och förvaltning UTDRAG UR HÅLLBARHETSPOLICY OCH UPPFÖRANDEKOD Hållbar utveckling är grundläggande och vägledande för all verksam - het inom Corem. Corems hållbarhetspolicy och uppförandekod är grunden för hållbarhetsarbetet och beskriver hur Corem ska agera för att leva upp till sina ställningstaganden och värderingar internt och externt. Den sammanfattar Corems förhållningssätt till kunder, med - arbetare, ägare, leverantörer och övriga intressenter i samhället där Corem verkar och gäller alla som arbetar inom företaget, från styrelse och ledning till enskilda medarbetare. De viktigaste åtagandena inom hållbarhetsområdet sammanfattas i nio övergripande principer: yCorems ansvar yCorems uppdrag yAffärsetik yMänskliga rättigheter yLikabehandling yMångfald ySamhällsengagemang ySäker arbetsmiljö yMiljö Hållbarhetspolicyn, uppförandekoden samt uppförandekod för leverantörer finns på www.corem.se ===== SIDA 126 ===== 126 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 HÅLLBARHETSRAPPORT Intressentdialog och väsentlighetsanalys INTRESSENTDIALOG OCH VÄSENTLIGHETSANALYS Den huvudsakliga inriktningen i Corems hållbarhetsarbete utgår från en väsentlighetsanalys, en löpande dialog med de viktigaste intressent - grupperna och kombinerat med rådande omvärldsfaktorer. Genom löpande omvärldsbevakning håller sig Corem uppdaterat på förändrade krav och förväntningar. Tillsammans intressentdialoger och löpande analys säkerställaer det arbetet Corems hållbarhetsarbete har inriktning på det mest väsentliga och rätt prioritering över tid. Corems intressenter Ett stort antal olika intressentgrupper påverkar och påverkas av Corems verksamhet. De viktigaste intressenterna är hyresgäster, ägare och kreditgivare, leverantörer, medarbetare samt samhällsaktörer såsom kommuner och myndigheter. Corem arbetar löpande med omvärlds- bevakning, dialog med intressenter och analys av intressentgruppers prioriterade frågor. I dialog med intressenter fångas prioriteringar upp samtidigt som Corem informerar om bolagets ekonomiska, sociala och miljömässiga hållbarhet. Intressentdialoger har visat att frågor som har hög prioritet i leveran- törsledet främst är kopplat till antikorruption och affärsetik, arbetsvillkor och arbetsmiljö. Frågor som har högst prioritet bland hyresgäster är minskad klimatpåverkan, energieffektivitet, förnybar energi och certifie - rade fastigheter, och för finansiärerna är energieffektivitet tillsammans med långsiktigt arbete mot målet nettonoll-utsläpp prioriterat. Samtidigt har förväntningar på transparent rapportering kring risker och möjligheter kopplat till hållbarhetsaspekter och associerade finansiella risker ökat bland intressenterna. Väsentlighetsanalys Corems hållbarhetsarbete fokuseras till de områden som är av högsta vikt, sett till var arbetet kan ge störst effekt och därmed har möjlighet att väsentligt bidra till samhällets mål inom hållbar utveckling. Samtidigt ska verksamheten bedrivas på ett långsiktigt konkurrenskraftigt sätt. Väsentlighetsanalysen tar avstamp i resultatet av intressentdialoger i kombination med resultat av omvärldsbevakning vad gäller marknadsut- veckling och regleringar, verksamhetens möjlighet att påverka, identifie- rade risker och möjligheter samt Corems mål och strategier. Fastighetsbranschen är resursintensiv, och då främst sett till förvalt- nings- och byggverksamhet, inköpta varor och nyttjad energi. Därmed ligger stor del av påverkan i relaterade miljöfaktorer. Drift och förvaltning med egen personal medför även tydliga arbetsmiljöfaktorer. Vanligt är även inköp av kompletterande tjänster och varor vilket ger påverkan avse- ende exempelvis antikorruption liksom behov av att säkra leverantörsled. Översikt av aktuell väsentlighetsanalys illustreras nedan. Betydelse för Corems externa intressenter Betydelse för Corems interna intressenter Cirkularitet, återbruk och materialval Miljöcertifierade byggnader Kompetensutveckling Utveckling av stadsdelar Arbetsmiljö, hälsa och säkerhet Biologisk mångfald och ekosystemtjänster Jämställdhet Resursanvändning Samhällsengagemang Bidra till hållbara mobilitetslösningar Lönsamhet och finansiell stabilitet Kundnöjdhet Minskad klimatpåverkan Energieffektivitet Bolagsstyrning och affärsetik Antikorruption och sociala villkor såsom arbetsvillkor och arbetsmiljö hos leveran - törer och underleverantörer Transparent rapportering och hantering av hållbarhets - risker kopplat till finansiella risker VÄSENTLIGHETSANALYS HYRESGÄSTER Kundmöten och löpande dialog i förvaltning Kundundersökning Kravställning på fastighetsägaren ÄGARE OCH KREDITGIVARE Investerarträffar Löpande avstämningar med kreditgivare Dialoger kring fastighets- värdering Finansiella rapporter Bolagsstämma LEVERANTÖRER Centrala och lokala upphandlingar Leverantörsgranskning och uppföljning MEDARBETARE Arbetsplatsmöten Medarbetarsamtal Medarbetarundersökning Utbildningar Intranät (Corenet) SAMHÄLLSAKTÖRER Möten med kommuner och myndigheter Samverkansforum i nätverk INTRESSENTDIALOG INTRESSENTGRUPP Dialogform Corems värdekedja Corem bedriver en stor del av sin verksamhet i egen regi, med egen per- sonal för drift, förvaltning, projektledning och administrativa funktioner. Som en del i verksamheten köps även varor och tjänster in (uppströms i värdekedjan), från entreprenörer inom bygg och installation, liksom andra leverantörer av fastighetsrelaterade specialisttjänster eller varor, samt relaterade konsulttjänster. Dessa inköp utgör en del i de produkter och tjänster som Corem skapar och erbjuder sina kunder. Andra affärs - relationer såsom JV’s förekommer men i mindre omfattning sett till verk - samhetens omfattning. Andra delen av värdekedjan innefattar Corems kunder (nedströms i värdekedjan), det vill säga hyresgästerna. Corem har en bred kundbas som utgörs av företag, organisationer, myndigheter och andra. Mer om Corems värdekedja finns att läsa på sidan 30. ===== SIDA 127 ===== 127COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 FOKUSOMRÅDEN OCH LÅNGSIKTIGA MÅL STRATEGISKA OMRÅDEN FÖR HÅLLBARHETSARBETET Utifrån väsentlighetsanalysen har Corems mest väsentliga hållbarhets - frågor valts ut. Dessa har grupperats in i fyra fokusområden, vilka utgör Corems strategiska hållbarhetsområden. yGod affärspartner och långsiktig värdeutveckling yMinskad klimatpåverkan yAttraktiv arbetsgivare yHållbar och levande stad Nedbrutna mål och rapportering av utfall Corems strategiska hållbarhetsområden är integrerade i verksamheten och inom respektive område nedbrutna i mål på lång och kort sikt. Satta mål och rapportering av arbetet beskrivs i hållbarhetsnoterna, tillsam - mans med Corems arbete för att bidra till de globala målen. Avrapportering av utfallet av Corems hållbarhetsarbete finns i hållbar- hetsnoterna på sidorna 128–140. SDG:er Corem har bland FN:s 17 övergripande mål för hållbar utveckling, Sustainable Development Goals, SDG-målen, identifierat sju mål där bolaget har störst möjlighet att bidra. Dessa är: 3 - God hälsa och välbefinnande 7 - Hållbar energi för alla 8 - Anständiga arbetsvillkor och ekonomisk tillväxt 11 - Hållbara städer och samhällen 12 - Hållbar konsumtion och produktion 13 - Bekämpa klimatförändringarna 17 - Genomförande och partnerskap God affärspartner och långsiktig värdeutveckling Beskriver hur bolagets systematiska hållbarhetsarbete och bolags- styrning bidrar till ökad lönsamhet, konkurrenskraft och därmed ökat värde. yCorem ska ha nöjda kunder och långa hyresgästsamarbeten. yCorem ska ha god lönsamhet och verka med proaktivitet avseende hantering av risker och möjligheter. yAndelen grön och hållbarhetsrelaterad finansiering samt gröna intäkter ska långsiktigt utgöra så stor andel som möjligt. yVerksamheten, inkluderande Corems leverantörer, bedrivs i enlighet med Corems uppf örandekod. Attraktiv arbetsgivare Arbete avseende arbetsvillkor, arbetsmiljö och ett hållbart arbetsliv. yCorem ska erbjuda en arbetsplats där alla behandlas lika och som präglas av god trivsel och mångfald. yCorem ska ha en sund och säker arbetsmiljö med fokus på friska medarbetare och ett hållbart arbetsliv. yCorem är ett värderingsstyrt bolag med affärsdrivna och engagerade medarbetare. Hållbar och levande stad Beskriver hur Corem arbetar för att utveckla hållbara fastigheter och levande områden, som del i fastighetsförädling och projekt - verksamhet. yCorem ska utveckla hållbara fastigheter och levande områden. yCorem ska verka för att bevara och utveckla ekosystemtjänster i samband med fastighetsutveckling. Minskad klimatpåverkan Samlar insatser som syftar till att minska påverkan på klimatet och ekosystemen, liksom arbete med resurseffektiva lösningar som skapar klimat- och miljöfördelar för kunder och Corem. yVerksamheten ska vara klimatneutral i hela värdekedjan 2035. yKontinuerligt effektivisera energianvändning. Energi som används i Corems verksamhet ska vara förnybar. yÖkad resurseffektivitet i såväl drift, förvaltning och projekt- verksamhet . Minska utsläppen i alla scope. yCorem ska miljöcertifiera byggnader och erbjuda hållbara tjänster till kunderna. HÅLLBARHETSRAPPORT Ledning och styrning av hållbarhetsarbetet ===== SIDA 128 ===== 128 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 HÅLLBARHETSRAPPORT God affärspartner HÅLLBARHETSNOT 1 EKONOMISK UTVECKLING 201-1 SKAPAT OCH LEVERERAT DIREKT EKONOMISKT VÄRDE Sunda finanser och lönsamhet är förutsättningar för att bedriva och utveckla verksamheten över tid. Corem verkar inom en kapitalintensiv bransch, där en väldiversifierad kapitalstruktur och riskavvägd ränte- och kapitalbindning säkerställer fortsatt finansiellt sund och framgångs - rik utveckling. Att tillgångar har god hållbarhetsprestanda och verksamheten bedrivs med hög affärsetik har stor betydelse för en långsiktigt konkurrenskraftig verksamhet. Avgränsning Rapporteringen omfattar det ekonomiska värde som skapas inom Corem. Mer information om Corems finansiella mål och utfall finns på sidorna 14–17. Ansvar och uppföljning Corems vd och ledning har det övergripande ansvaret för styrning mot de finansiella målen. Den ekonomiska utvecklingen följs upp och rappor - teras externt varje kvartal genom delårsrapporter. Styrning Finansverksamheten styrs av en finanspolicy som årligen beslutas av styrelsen. Mål och utfall Corems mål är en genomsnittlig avkastning på eget kapital om minst 10 procent. Övriga finansiella mål omfattar räntetäckningsgrad och belåningsgrad. SKAPAT EKONOMISKT VÄRDE mkr 2023 2022 2021 Intäkter 4 244 4 491 2 805 Resultatandelar i intresseföretag –1 076 –862 3 Värdeförändringar fastigheter –8 476 –2 934 3 432 Värdeförändringar derivat och finansiella placeringar –913 270 1 126 –6 221 965 7 366 DISTRIBUERAT EKONOMISKT VÄRDE mkr 2023 2022 2021 Drift, leverantörer –1 240 –1 408 –800 Löner, medarbetare –301 –337 –227 Skatt, samhället 1 816 548 –1 187 Kreditgivare –1 464 –1 071 –579 Övriga resultatposter –589 –635 –78 Utdelning, ägare –830 –834 –618 Behållet ekonomiskt värde –7 999 –1 938 4 495 HÅLLBARHETSNOT 2 KUNDNÖJDHET För en långsiktigt hållbar affär är det väsentligt att Corem uppfattas som en god affärspartner och kundernas förstahandsval avseende lokaler. Det uppnås genom kundnära, effektiv och hållbar förvaltning och ett fastighetsbestånd med egenskaper som är värdefulla för kunder. Kundnöjdhet mäts i Nöjd-kund-index (NKI) genom en kundundersök - ningsenkät, vilken genomförst minst vartannat år. Den mätning som gjor - des under 2023 visade på en ökning av NKI till 72 (71) på skala 1–100 vilket fortsätter på en positiv trend. Det långsiktiga målet är att Corem ska ha ett NKI om 75. HÅLLBARHETSNOT 3 AFFÄRSETIK OCH ANTIKORRUPTION 205-3 ANTAL FALL AV KORRUPTION OCH VIDTAGNA ÅTGÄRDER 2-6 BESKRIVNING AV BOLAGETS LEVERANTÖRSKEDJA Avgränsning Rapporteringen omfattar Corems egna verksamhet. Arbetet mot korrup - tion och andra oegentligheter omfattar även leverantörers verksamhet. Ansvar och uppföljning Arbetet mot korruption och mutor leds av Corems compliance funktion som är ett samarbete mellan funktionerna juridik, hållbarhet och HR. Arbetet ska säkerställa att alla anställda har god kunskap om Corems krav och förväntningar på hur representanter för bolaget agerar i affärs - sammanhang. Det ska också säkerställa att motsvarande krav ställs på affärspartners. Samtliga medarbetare genomgår utbildning i affärsetik, samt har medarbetaransvar avseende policyer och uppförandekod. Närmaste chef ansvarar för att medarbetare utför beslutad utbildning. Genomförande följs upp av HR-funktionen. Hållbarhetsfunktionen ansvarar för att följa upp att leverantörer följer Corems uppförandekod för leverantörer. Uppföljning sker genom ett webbaserat verktyg för självskattning och leverantörsbedömning vilket även inkluderar möjligheter till analys. Arbetet görs i syfte att säkerställa en hållbar leverantörskedja. Verktyget, FIHL, har utvecklats av Corem till- sammans med andra fastighetsbolag för att ha en gemensam metod för uppföljning av hållbarhetsaspekter hos leverantörer. Syftet är att bidra till ökad effekt samt enkelhet och tydlighet för leverantörer. Eventuella misstankar om korruption eller andra oegentligheter kan rapporteras genom Corem visselblåsarfunktion. Alla som berörs av bola - gets verksamhet såsom anställda, leverantörer och kunder kan rappor- tera missförhållanden anonymt genom funktionen vilken finns på www. corem.slalarm.se. Funktionen är extern, och inkomna rapporter utreds av extern part innan de rapporteras till Corems Compliance Officer funktion. Styrning Alla medarbetare inom Corem förväntas ha god kunskap om, och följa, gällande policyer och uppförandekod. Utbildning och tillgång till policyer, uppförandekod och affärsetiska riktlinjer är verktyg i att motverka oegentligheter och korruption inom bolaget. Alla medarbetare, ledning och styrelse utbildas i affärsetik och Corems uppförandekod. Samtliga policyer, uppförandekod och affärsetiska riktlinjer finns också tillgängliga på Corems intranät. Kravställning på leverantörer sker genom Corems uppförandekod för leverantörer, vilken leverantörer ska signera och följa. Uppförandekoden specificerar bland annat att affärer görs på affärsmässiga grunder, att det råder transparens och öppenhet i affärsrelationer, samt att att leve- rantörsledet inte kränker arbetstagares eller mänskliga rättigheter. God affärspartner ===== SIDA 129 ===== 129COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 HÅLLBARHETSRAPPORT God affärspartner Mål och utfall Det övergripande målet är att korruption, oetiskt beteende eller brott mot mänskliga rättigheter inte ska förekomma. Under 2023 togs en ny webbaserad utbildning fram. Vidare uppdatera- des Corems affärsetiska riktlinjer baserat på Corems hållbarhetspolicy och uppförandekod. Den uppdaterade utbildningen slutfördes under året av samtliga medarbetare. Utbildningen ska genomföras av samtliga medarbetare, med en frekvens om vartannat år. Under 2023 inkom inga visselblåsningar eller rapporter avseende misstänkt korruption, brott mot mänskliga rättigheter eller andra oegentligheter. Rapport om korruption 2023 2022 2021 Rapport om misstänkt korruption 0 0 0 I leverantörsledet är det långsiktiga målet att alla leverantörer ska arbeta i enlighet med Corems uppförandekod för leverantörer. Ingen ny gransk - ning av leverantörer har genomförts under 2023 utan arbetet har fokuse - rats på att slå samman bolagets leverantörsbaser, styra inköp mot ökad andel ramavtal samt utveckla den interna processen för leverantörs - granskning och det branschgemensamma verktyget för granskning av leverantörskedjan, FIHL, vilket möjliggör samarbete och bedömning och granskning av leverantörer i samarbete med andra fastighetsaktörer. Dessa aktiviteter har prioriterats över genomförandet av egna gransk- ningar, eftersom kombinationen av en minskad leverantörsbas och tillgång till verktyget FIHL bedöms kunna ge bred effekt. Förnyad gransk- ning av Corems leverantörer kommer att genomföras under 2024. Leverantörer som arbetar i enlighet med Corems uppförandekod 20231 Leverantörer som har signerat uppförandekoden, % 74 Leverantörer med antikorruptionspolicy, % 87 1) Till följd av att arbetet med sammanslagning av leverantörsbas, ramavtal och ut- veckling av FIHL prioriterats har ingen förnyad granskning genomförts under 2023. En leverantörsgranskning är giltig i tre år och därför redovisas samma siffror som för 2021. Redovisningsprincip Compliance officer-funktionen sammanställer de anmälningar som eventuellt kommit in, till chefer, compliance officer-funktionen eller den externa visselblåsarfunktionen. HR sammanställer utfall för intern utbild - ning i affärsetik. Hållbarhetsgranskning av leverantörskedjan följs upp genom skrivbordsrevision. Bidrag till FN:s globala hållbarhetsmål Sunda finanser, god affärsetik och lönsamhet är grundläggande förut - sättningar för att driva verksamheten och ge anställda bra och trygga villkor. Genom att arbeta för en hållbar ekonomisk tillväxt bidrar Corem till mål nummer 8, Anständiga arbetsvillkor och ekonomisk tillväxt. ===== SIDA 130 ===== 130 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Corems klimatstrategi Fastighetsbranschen står för en stor del av de utsläpp som påverkar vårt klimat. Corems arbete för minskad klimatpåverkan görs genom att arbeta med resurseffektivitet ur flera aspekter som tillsammans leder till målet om för nettonoll koldioxidutsläpp i hela verksamheten. Corems arbete för en minskad klimatpåverkan innefattar att: yMinska klimatpåverkan från byggprojekt genom ökat fokus på åter- bruk, bra materialval och minskat avfall yVidta åtgärder för energieffektivisering yOptimera tekniska system och investera i ny teknik yStälla om till 100 procent fossilfri energi yInvestera i egen produktion av förnybar energi genom solceller yMiljöcertifiera byggnader yStötta hyresgästerna i sin omställning och erbjuda klimatsmarta kontor, hållbara produkter och tjänster yArbeta med ständiga förbättringar i förvaltningen yTransparent rapportera påverkan Färdplan för klimatet Corems långsiktiga mål är att vara klimatneutralt i hela värdekedjan år 2035, och därmed följa Parisöverenskommelsens mål om högst 1,5 gra - ders global temperaturökning. Målet har brutits ner i en färdplan som visar Corems planerade steg på vägen mot att nå klimatneutralitet. Färdplanen utgör Corems plan för att arbeta metodiskt och hålla takten i förbättringsarbetet och möjliggöra att målet kan nås. Klimatfärdplanen bryts vidare ned i målsatta aktiviteter inom drift och förvaltning, projektutveckling och bolagsöverskidande aktiviteter. Lång - siktiga mål samt mål och aktiviteter på kort sikt har inkluderats i bolagets affärsplan. Arbetet innefattar att analysera och säkra verksamheten avseende klimatförändringar. För att säkerställa att arbetet för att minska klimatpåverkan från verk- samheten är i linje med klimatforskningen ansökte Corem under 2023 om Science Based Target och förband sig till Science Based Target initiative (SBTi) för små- och medelstora företag. Detta medför att Corem under kommande år kommer att se över målen kopplade till den klimatneutrala färdplanen för att linjera dessa med SBTi. Corems klimatneutrala färdplan Delmål till 2025 Mål 2025 Utfall 2023 År 2035 ska Corems verksam- het vara klimatneutral i hela värdekedjan. Andel gröna intäkter 1 ska utgöra mer än 20 procent. 20% 15% År 2030 ska Corems totala utsläpp halverats i jämförelse med basår 2021. Klimatutsläpp per kvm från byggnation ska redu- ceras med 20 procent jämfört med 2021. –20% –28% All energi som används i Corems verksamhet ska vara fossilfri år 2030. All fastighets e nergi ska vara förnybar. 100% 93% År 2030 ska den genomsnitt- liga energianvändningen vara högst 65 kWh/kvm. Genomsnittlig energiför - brukning ska uppgå till max 75 kWh/kvm atemp. 75,0 78,7 År 2025 ska hälften av fastig- hetsvärdet utgöras av gröna tillgångar 3. Gröna tillgångar 3 ska utgöra 50 procent av fast- ighetsvärdet. 50% 21% 1) Hyresavtal med grön bilaga. 2) Avseende fastighetsenergi, bilar, köldmedia. 3) Gröna tillgångar enligt Corems gröna ramverk. HÅLLBARHETSRAPPORT Minskad klimatpåverkan Minskad klimatpåverkan Corem rapporterar växthusgasutsläpp enligt Green House Gas Protocol scope 1, 2 och 3. Den största utmaningen är att minska utsläppen i scope 3, indirekta utsläpp uppströms, då det dels kräver förfinad mätning dels endast kan påverkas indirekt. Corem arbetar med olika verktyg och arbetssätt för att kartlägga, öka träffsäkerhet i mätning, och begränsa dessa utsläpp. Vid nybyggnation är livscykelanalys ett viktigt verktyg för att förstå och påverka klimatbelastningen. För projekt som renoveringar och hyresgästanpassningar i befintliga byggnader startade Corem under 2023 ett koncernövergripande projekt med fokus på att begränsa klimatpåverkan. Detta omfattar till exempel återbruk av material och bevarande av planlösning och material vid hyres- gästanpassningar. Under året har klimatrelaterade faktorer arbetats in i investeringskalkyler och investeringsbeslutsunderlag, i syfte att säker - ställa att klimatrelaterade risker och möjligheter vägs in redan i besluts- skedet. Fastighetsbeståndet och dess prestanda ur klimathänseende följs upp och bedöms kontinuerligt. Genom att kombinera specialistkompetens i förvaltningen med att övergripande följa utvecklingen inom hållbarhets - området och de områden som har specifikt stor inverkan på Corems kli- matpåverkan, såsom energieffektivitet, avfall, resurseffektivitet, hållbara materialval och produkter samt klimatrelaterade risker och möjligheter skapas ett långsiktigt helhetsstänk som utgör grunden för Corems håll- barhetsarbete. Klimatrapport enligt TCFD Forskningen kopplar idag samman många typer av extremväder med kli - matförändringar. Redan idag har sannolikheten för värmeböljor, kraftig nederbörd, översvämningar och torka ökat. I ett framtida varmare klimat bedöms den här typen av förändringar fortsatt bli kraftigare, såväl glo - balt som i Sverige. Bedömda klimatförändringar kan påverka marknader och städer där Corem äger fastigheter, på medellång och lång sikt. Corem har stegvis börjat rapportera klimatrelaterade risker och möjligheter enligt rekommendationerna i Task Force on Climate-related Financial Disclosures (TCFD:s) ramverk. Ambitionen är att följa rekom- mendationerna i största möjliga utsträckning och förbättra rapporte - ringen löpande. Hanteringen av klimatrelaterade risker är integrerad i bolagets övergripande riskhanteringsprocess. Klimatriskprocessen omfattar direkt verksamhet, uppströms och nedströms, med kort, medel-lång och lång tidshorisont. Corem följer TCFD:s rekommendationer och delar in klimatrelaterade risker i två huvudkategorier: omställningsrisker och fysiska risker. Omställningsrisker avser politiska, regulatoriska och tekniska risker som en övergång till ett samhälle med lägre koldioxidutsläpp kan medföra. Fysiska risker kan vara akuta eller bestående och kan omfatta direkta skador på fastigheter eller indirekta skador, till exempel avbrott i energi- försörjning. Riskerna har identifierats och analyserats med hjälp av olika klimatscenarier. Scenarioanalys Klimatscenarioanalys hjälper till att förstå vilken påverkan ett förändrat klimat har på verksamheten i framtiden. Med ett scenario där samhället bestämmer sig för att kraftigt styra mot minskade koldioxidutsläpp för att minska den förväntande temperaturhöjningen, är förändrade styrme - del och regelverk de största klimatrelaterade finansiella riskerna för verksamheten. Ett sådant scenario medför även stora möjligheter genom en proaktiv strategi. Med ett scenario av fortsatt höga utsläpp och hög temperaturhöjning, väntas fysiska risker få störst påverkan på verksamheten. Analys och identifiering av relevanta klimatrelaterade risker och möj - ligheter baseras på data från FN:s klimatpanel IPCC:s (Intergovernmental Panel on Climate Change) scenarion RCP2.6 och RCP8.5, båda med tidshorisonten år 2050. Det är två väldigt olika, eventuellt extrema, scena- rier där det ena innefattar stora omställningsrisker och det andra stora ===== SIDA 131 ===== 131COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 HÅLLBARHETSRAPPORT Minskad klimatpåverkan fysiska risker. IPCC:s Representative Concentration Pathways (RCP) är accepterade och de vanligast använda scenarierna för syftet. RCP 2.6 (<2 °C) representerar ett scenario i linje med Parisavtalet och RCP 8.5 (>4 °C) representerar ett scenario i linje med business-as-usual/extremscenario. Fysiska risker och riskhantering Under 2023 tog Corem fram en metod för klimatrisk- och sårbarhetsana - lys på fastighetsnivå i enlighet med kriterierna i EU:s taxonomiförordning. Analysen utgår från information om historiska vädermönster och fram - tida klimatscenarier, lokala sårbarhetsdata och klimatpåverkan. Sårbar - hetsbedömningen utgår från byggnadens tekniska förutsättningar att klara riskscenarios. Analysen genomförs i samband med miljöcertifiering av befintliga fast- igheter, i första hand BREEAM In-Use. Dessa fastigheter bedöms också vara förenliga med EU:s taxonomiförordning för gröna tillgångar. Det innebär att när en fastighet miljöcertifieras för första gången eller omcer- tifieras genomförs en klimatrisk- och sårbarhetsanalys som integreras med certifieringen. På så sätt görs en löpande uppdatering av riskanaly- sen var tredje år, i samband med omcertifiering. Fastigheter som har en hög utsatthet för klimatrisker kommer att prioriteras avseende anpass - ningsåtgärder. Omställningsrisker och riskhantering Hanteringen av omställningsrisker är en del av affärsstrategin och de långsiktiga målen pekar ut riktningen för att minska riskerna. Corem har länge arbetat för att minska riskerna kopplat till exempelvis energian - vändning och koldioxidutsläpp i förvaltningsverksamheten. Genom arbetet för att nå målen i färdplanen hanteras även riskerna. Möjligheter Att ställa om till ett samhälle med låga utsläpp av växthusgaser innebär främst möjligheter. Genom att byta till förnybar energi, miljöcertifiera byggnader och fortsätta arbeta med åtgärder för energieffektivisering och för minskad klimatpåverkan vid ombyggnationer kommer Corems utsläpp av växthusgaser och driftskostnader att minska. Samtidigt ökar andelen energieffektiva och klimatanpassade byggnader i portföljen. Genom detta ökar också förtroendet för Corems verksamhet och möjlig - heten att attrahera investerare. TCFD-TABELL ÖVER KLIMATRISKER, -MÖJLIGHETER OCH PÅVERKAN Risk/möjlighet Påverkan och möjligheter OMSTÄLLNINGSRISK Regulatoriska risker Exempel på påverkan och möjligheter Högre energikostnad till följd av höjda skatter eller annan reglering. Högre energikostnader påverkar driftskostnaderna och därmed driftöverskottet. Högre kostnad till följd av höjda skatter eller annan reglering avseende koldioxidutsläpp. Skatt eller avgift på koldioxidutsläpp skulle direkt påverka driftskostnaden genom de energirelaterade utsläppen. Det skulle också påverka projektverksamheten genom ökade kostnader för avfall och koldioxidintensiva material i byggprojekt. Marknadsrisker Ökade kostnader för energi och råvaror vid konjuktursvängningar, världshändelser, ränteförändringar och tillgång på råvaror och kapital påverkas. Högre energikostnader påverkar kostnaderna Minskad och/eller begränsad tillgång på kapital för icke-gröna tillgångar. Kapitalet styrs om till investeringar som bedöms ha en minskad negativ inverkan på klimatet och andra miljöaspekter. FYSISKA RISKER Akut risk Skador på fastigheter av tillfälliga översvämningar till följd av akut händelse såsom ökad nederbörd eller skyfall. Direkta skador på en fastighet leder till kostnadsökningar när de inträffar och eventuellt högre riskpremier. Systematisk risk Ökat energibehov, i första hand kyla till följd av långvariga högre temperaturer. Långvariga perioder med högre temperatur eller stora växlingar i utetemperatur ställer högre krav på ett väl fungerande inneklimat. Fastigheter blir permanent påverkade till följd av stigande vattennivåer i hav och vattendrag. Detta kan, i särskilt utsatta områden, påverka fastigheternas marknadsvärde och finns med som en parameter vid värdering av tillgångar. ===== SIDA 132 ===== 132 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 HÅLLBARHETSRAPPORT Minskad klimatpåverkan HÅLLBARHETSNOT 4 ENERGIFÖRBRUKNING 302-1 ENERGIANVÄNDNING INOM VERKSAMHETEN, CRE1 ENERGIINTENSITET I BYGGNADER Avgränsning Energianvändningen i en byggnad består av fastighetsenergi, vilket avser den energi som relaterar till en byggnads behov, samt hyresgäster - nas elanvändning för den egna verksamheten. Fastighetsenergin kan fastighetsägaren påverka genom val av teknik, styrning av energian - vändningen och genom byggnadens klimatskal. Även hyresgästerna påverkar energianvändningen beroende på verksamhetens art, hur de agerar, och önskemål avseende exempelvis inneklimat. Rapporteringen omfattar fastighetsenergin i hela beståndet, förutom projektfastigheter samt byggnader där hyresgästen själv råder även över fastighetsenergin. Hyresgästernas användning av energi för den egna verksamheten ingår inte i beräkningen av Corems energiprestanda eftersom den inte är en del av fastighetsenergin. Information om hyresgästernas energian - vändning används för att beräkna indirekta klimatpåverkan i scope 3. Rapportering av vattenförbrukning och vattenintensitet innefattar det vatten som används i driften av byggnader. Projektfastigheter omfattas inte av redovisningen. Ansvar och uppföljning Corems lokala affärsenheter ansvarar för driften av fastigheterna, vilket inkluderar energi- och vattenanvändning, energiuppföljning samt att nå uppsatta mål. Det är driftcheferna för respektive affärsenhet som ansva - rar för det operativa arbetet. Till stöd finns en central teknikorganisation med teknisk chef, specialister och systemansvariga för energi- och drift - system. Utöver detta stöd ansvarar teknikorganisationen för strategisk planering av energiförsörjning och teknik i fastighetsbeståndet, under - lag för större energiprojekt och projekteringsanvisningar. I projektfastig - heter är det projektutvecklingsorganisationen genom projektchefer och förvaltare som ansvarar för energianvändning och uppföljning. Energi- och vattenanvändningen följs upp månadsvis på fastighets- nivå. Mätvärden samlas in och bearbetas i Corems energiuppföljnings - system. Mätning och uppföljning av projektfastigheter sker enligt separata anvisningar från teknikenheten. Styrning Corems styrning i energifrågor utgår från hållbarhetspolicyn, hållbar - hetsmål och energistrategin. Energistrategin är en långsiktig plan för att minska energianvändningen genom optimering och effektivisering samt att använda de mest hållbara energislagen. Vid nyproduktion av byggna - der är Corems krav att energianvändningen ska motsvara energiklass B eller bättre. Vidare köper Corem endast el från förnybara källor (sol, vind- och vattenkraft) och ställer krav på energileverantörerna om förnybar eller klimatkompenserad fjärrvärme, fjärrkyla och gas. Mål och utfall Corems långsiktiga energimål innebär att all inköpt energi ska vara fos - silfri och att den genomsnittliga energianvändningen ska minska till 65 kWh per kvm till 2030 (energiprestanda uttryckt i faktisk energianvänd - ning, ej primärenergital). Det långsiktiga energimålet bryts ner i delmål som för 2023 var en energiprestanda motsvarande högst 79 kWh per kvm atemp. Corem avyttrade under 2023 fastigheter med uthyrbar area om 781 000 kvadratmeter. Avyttringarna under året bestod till stor del av lager- och logistikfastigheter, vilka generellt har en lägre energiförbruk- ning än exempelvis kontorsfastigheter. Förändringen i beståndet är synlig i flertalet nyckeltal avseende energiförbrukning. Rapporteringen är för 2023 mer detaljerad, då för 2023 inkluderas även avyttrade fastigheter, under den tid av året de ägts. Under jämförelseåret innefattade siffran endast fastigheter som ingick i beståndet vid årets slut. Utfallet för 2023 visar trots den ökade omfattningen av rapporteringen en minskning av den totala energiförbrukningen med 12 procent till 209,7 (237,4) GWh. Energiprestandan ökade något och visade för året en genomsnittlig energiförbrukning om 78,7 (77,7) kWh per kvm atemp. Utfallet är en följd av fortsatt stort fokus på energioptimering och effekti- visering, något som medfört att förbrukningen minskat i en stor del av beståndet och därmed håller tillbaka den förändring som årets avytt- ringar i övrigt bidragit till. Hyresgästerna visar fortsatt stort intresse för att spara energi och den ökade hyresgästdialogen har lett till gemensamt justerade driftstider som bättre stämmer överens med användandet av lokalerna. Trenden är fortsatt positiv vad gäller andelen total förnybar energi, inköpt och egen - producerad, som uppgick till 93 procent (93). Mängden egenproducerad el i solcellsanläggningar ökade till 2 292 MWh (2 036). ENERGIFÖRBRUKNING I VERKSAMHETEN EXKL. PROJEKTFASTIGHETER 1 GWh 2023 2022 2021 Uppvärmning (fjärrvärme, olja, gas) 133,3 145,1 198,1 El 64,9 79,2 82,8 Fjärrkyla 11,5 13,1 19,0 Totalt 209,7 237,4 299,9 1) Förändringen mellan åren förklaras av försäljning/förvärv av fastigheter, genomför- da energieffektiviseringar, väder, samt ökad noggrannhet avseende uppmätt verk- samhetsenergi. Andel förnybar energi 2023 2022 2021 2020 2019 Andel av total inköpt energi, % 93 93 92 90 73 ENERGIPRESTANDA 2023 2022 2021 2020 2019 2018 Corem, kWh/kvm atemp 78,7 77,7 86,5 87,0 93,8 99,9 EGENPRODUCERAD EL FRÅN SOLCELLSANLÄGGNINGAR 2023 2022 2021 2020 2019 2018 Corem, MWh 2 292 2 036 1 246 810 580 338 VATTENANVÄNDNING I BYGGNADER 2023 Vattenförbrukning, m 3(1) 190 518 Vattenintensitet,m 3/kvm atemp¹ 0,06 1) Omfattar inte vattenförbrukning i projektfastigheter, se avsnitt Avgränsning. Redovisningsprincip Utfallet för energianvändningen bygger på faktiskt avlästa värden. Den totala energianvändningen redovisas som faktiskt använd energi, dvs inte normalårskorrigerad, medan energiprestanda baseras på norma - lårskorrigerade värden. Energiprestandan anges i kWh per kvm atemp. Historiska värden för år 2017–2021 är ett genomsnitt av Corems energi- förbrukning och förvärvade bolags energiförbrukning. I klimatbokslutets scope 3 redovisas hyresgästernas elanvändning och övrig energi som används av hyresgäst i processer och tillverkning. Hyresgästel baseras på faktiska värden i de fall el säljs vidare till hyres- gästen. Övrig hyresgästel beräknas utifrån schabloner baserat på fastig - hetstyp och verksamhet. Vattenanvändningen är faktiskt avlästa värden och vattenintensiteten baseras på lokalyta atemp. Den förbrukning som redovisas är sådant vatten som används för byggnadens drift och inte vatten som används av hyresgästerna i processer eller produktion. ===== SIDA 133 ===== 133COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 HÅLLBARHETSRAPPORT Minskad klimatpåverkan HÅLLBARHETSNOT 5 KLIMATBOKSLUT 305-1 – 305-3 DIREKTA, INDIREKTA OCH ÖVRIGA INDIREKTA UTSLÄPP AV VÄXTHUSGASER, CRE3 UTSLÄPPSINTENSITET BYGGNADER Avgränsning Corem redovisar utsläppen enligt Green House Gas protocol scope 1, 2 och 3. Rapporteringen omfattar samtliga utsläppskategorier inom orga - nisationen samt de utsläppskategorier utom organisationen som är mest väsentliga utifrån storlek och möjlighet att påverka. Corem följer den rekommendation som organisationen Fastighetsägarna har tagit fram för redovisning av scope 3 för fastighetsbranschen. Ansvar och uppföljning Alla delar av verksamheten inom Corem ansvarar för att minska sina utsläpp. Ansvar för arbetet för att minska utsläpp från energianvändning, scope 2, ligger lokalt på affärsenheterna genom driftorganisationen. Utsläpp kopplat till scope 3 har kartlagts sedan 2021. Uppföljning av utsläpp sker årligen i samband med hållbarhetsredovis- ningen. Hållbarhetsfunktionen ansvarar för uppföljning och framtagande av klimatbokslut tillsammans med nyckelpersoner inom verksamheten. Styrning Corems styrning för att minska klimatpåverkan utgår från hållbarhets - målen och färdplanen mot klimatneutralitet. Färdplanen utgör Corems plan för att minska utsläppen med mål på kort och medellång sikt och möjliggöra att nå det långsiktiga målet. Mål och utfall Corems övergripande klimatmål är att verksamheten ska vara klimatneu - tral i hela värdekedjan till 2035. För att nå dit har mål på kort och medel- lång sikt satts. Sedan det övergripande målet sattes har den totala utsläppsintensiteten i scope 1, 2 och 3 minskat med 28 procent, från 38,4 kg CO2e per uthyrbar kvm år 2021 till 27,7 kg CO2e per uthyrbar kvm år 2023. Klimatpåverkan inom den egna organisationen, scope 1, är liten i för- hållande till helheten då det i endast enstaka fall förekommer lokal upp- värmning med egen värmepanna och då antalet servicefordon är begränsat. Corem påverkar scope 2, de indirekta utsläppen till följd av energian- vändning, genom energieffektivisering och ökad andel förnybar energi. Detta arbete har bedrivits aktivt under året vilket i kombination med den mindre fastighetsportföljen medfört en tydlig minskning av utsläpp i scope 2. I de fall Corems energileverantörer inte kan erbjuda fjärrvärme baserat på förnybara bränslen köps klimatkompenserad fjärrvärme till delar av beståndet. Den största mängden utsläpp är hänförlig till verksamheten som sker i scope 3. I scope 3 uppströms återfinns byggprojekt och inköp av varor och tjänster, men även utsläpp inom den egna organisationen kopplat till resor. I scope 3 nedströms återfinns de utsläpp som uppstår när hyres- gäster använder Corems lokaler, såsom hyresgästernas verksamhetsel och avfall. Den största andelen utsläpp i scope 3 härrör från byggproduk- tion och från hyresgästernas verksamhetsel. Utsläpp från byggprojekt redovisas i sin helhet det år projekt slutförs, och beräknas till största del med hjälp av schabloner. Under de senaste åren har utsläppen haft en minskande trend. Det beror på minskad inves - teringsvolym, men också på en förbättring av indata med en övergång till ytschabloner istället för spendschabloner för utsläppsberäkningar av projekt. Att använda ytschabloner är ett mer noggrant beräkningsförfa - rande då emissionsfaktorerna är mer specifika. För 2023 har redovisade utsläpp från byggprojekt ökat, då flertalet påbörjade projekt slutförts och därmed redovisas för perioden. Corem bedriver ett aktivt arbete med metoder för ökad klimathänsyn i projekt. Den relativa minskningen av utsläppen mäts främst genom nyckeltalen Utsläppsintensitet byggprojekt per kvm och Utsläppsintensitet byggpro - jekt per investerad krona. Redovisade utsläpp i byggprojekt har minskat med 28 procent sedan 2021 och kommer även minska succesivt i takt med att indata förfinas ytterligare och att beräkningsmetoderna utveck - las samt genom faktiska utsläppsminskningar i projektverksamheten till följd av ökad kunskap kring klimatpåverkan. Utsläppen från hyresgästernas elanvändning beräknas med faktiska utfall där så är möjligt, och i övrigt med hjälp av schabloner baserade på lokaltyp och yta. Andelen schablonberäknad verksamhetsel är cirka 70 procent. Den schablonbaserade elens ursprung antas vara nordisk resi - dualmix och den höga emissionsfaktorn för nordisk residualmix medför att utsläppen i denna post blir höga. Redovisningsprincip Corem redovisar utsläppen enligt Green House Gas protocol scope 1–3. Utsläppsintensiteten, CO2e per kvm uthyrningsbar yta innefattar samt - liga växthusgaser och redovisas för åren 2021–2023. För utsläppsberäkningar har finansiell approach använts. Redovis - ningen omfattar CO2. Corem använder ett uppföljningssystem för hållbarhetsdata tillhanda - hållet av systemleverantören Position Green för beräkningar av klimat- data. Utsläppen i scope 1 och 2, samt utsläpp som rör tjänsteresor och hyresgästavfall i scope 3, beräknas baserat på faktisk data, varefter utsläppen beräknas med de emissionsfaktorer som systemleverantören Position Green tillhandahåller, se emissionsfaktorer sidorna 135–136. Även utsläpp i scope 3 beräknas i PositionGreen, för kategorierna som relaterar till energi, avfall och resor. I de fall det är tillämpbart redovisas utsläpp med både så kallad market based och location based metod. Övriga kategorier i scope 3 beräknas separat. Utsläpp i scope 3 som relaterar till nyproduktionsprojekt är beräknade enligt lagen om klimatde - klaration. Klimatpåverkan från byggprojekt och hyresgästanpassningar är baserade på schabloner utifrån projektyta, medan övriga investerings - projekt såsom energiprojekt är baserade på investerad krona. Utsläpp relaterade till byggprojekt omfattar projekt som avslutats under året. Gentemot referensåret 2021 har metod och schabloner som används för att beräkna utsläpp relaterade till byggprojekt uppdaterats, för att bättre spegla verklig påverkan i de mindre projekten. Ändringen har baserats på faktiska klimatberäkningar som genomförts inom projektkategorin. Utsläppsberäkningar som relaterar till löpande underhållsprojekt och övriga inköp baseras på spenddata och schabloner från Upphandlings- myndigheten. Utsläpp i scope 3 relaterade till hyresgästernas energianvändning är beräknad med emissionsfaktorn för nordisk residualmix utom i de fall hyresgästerna tecknat ett grönt hyresavtal eller köper el via Corem och ett förnybart ursprung därmed kan säkerställas. Denna utsläppspost är mycket hög och även mycket konservativt beräknad då många kunder i realiteten sannolikt köper förnybar el. Målsättning för kommande års klimatbokslut är att förfina indata även i scope 3 och minska användandet av generella schabloner till förmån för faktisk data. ===== SIDA 134 ===== 134 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 134 GRI 305-1 – 305-3 DIREKTA OCH INDIREKTA UTSLÄPP Ton CO2-ekvivalent 2023 2022 2021 Kommentar SCOPE 1 473 487 446 Uppvärmning 7 9 26 Lokal uppvärming i en fastighet Egna driftbilar 95 311 181 Köldmedier 371 167 239 SCOPE 2 4 081 7 618 6 707 Uppvärmning (Market based) 4 081 7 6151 6 705 Uppvärmning (Location based) 9 771 10 311 12 337 Fjärrkyla (Market based) 0 0 2 Fjärrkyla (Location based) 0 0 2 El (Market based) 0 0 0 El (Location based) 1 019 1 312 7 875 El från driftbilar 0 2 – Ny post 2022 SCOPE 3, Uppströms 34 211 38 475 80 323 Produktion och distribution av bränslen (i scope 1 och 2) 1 139 1 788 2 499 Byggprojekt nyproduktion 6 905 2 107 22 940 2023 avslutades 6 (2) nyproduktioner Byggprojekt renovering, hyresgästanpassning 17 293 14 909 32 518 Schablon utifrån projektyta Energi- och installationsprojekt 1 397 6 096 4 224 Schablon baserad på spenddata Löpande underhåll 1 424 3 275 9 409 Schablon baserad på spenddata Övriga inköp 5 585 9 750 8 428 Schablon baserad på spenddata Tjänsteresor (inkl förmånsbilar) 135 188 36 Pendlingsresor 334 363 269 Schablon enligt enkät SCOPE 3, Nedströms 28 511 37 647 49 586 Hyresgästernas energianvändning 26 502 37 513 49 523 Schablon efter lokaltyp Avfall från hyresgäster 2 009 134 63 Summa totala utsläpp (scope 1, 2 och 3) 67 276 84 227 137 062 Energileverantörens klimatkompensation –5 690 –2 696 –3 471 Klimatkompenserad fjärrvärme Utsläpp efter energileverantörernas klimatkompensation 61 586 81 531 133 591 1) 2022 års siffra har korrigerats CRE3 Växthusgasutsläppsintensitet i byggnader 2023 2022 2021 2020 2019 Utsläppsintensitet scope 1 och 2, kg CO2e per uthyrbar kvm 1,9 1,3 1,1 1,9 3,9 Utsläppsintensitet scope 1,2 och 3, kg CO2e per uthyrbar kvm 27,7 25,1 38,4 42,7 – Utsläppsintensitet byggprojekt, nyproduktion och renovering, per kvm, kg CO2e per kvm 128,3 116,9 179,5 – – Utsläppsintensitet byggprojekt, nyproduktion och renovering, per investerad kr, kg CO2e per kr 0,019 0,018 0,035 – – HÅLLBARHETSRAPPORT Minskad klimatpåverkan ===== SIDA 135 ===== 135COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 FÖRKLARING UTSLÄPPSNOTER Scope Aktivitet/Kategori Datakällor Emissionsfaktor Källa SCOPE 1 Förbrukning av olja/gas i fastigheter Statistik avseende förbrukning av olja och biogas. Olja: Scope 1, 268 g CO2e/kWh Biogas: Scope 1, 0,2 g CO2e/kWh DEFRA (2023) Företagsbilar Uppgift om inköpt fordonsbränsle. Bensin: 2 097 g CO2e/l Diesel: 2 512 g CO2e/l DEFRA (2023) DEFRA (2023) Köldmedia Utsläpp av köldmedia hämtas från respektive fastighets köldmediarapport inrapporterat i Green View R134a: 1 300 kg CO2e/kg R407C: 1 525 kg CO2e/kg R410a: 1 725 kg CO2e/kg R417A: 1 950 kg CO2e/kg IPCC, 2013 (AR5) Naturvårdsverket Naturvårdsverket Naturvårdsverket SCOPE 2 El från service- och driftbilar Beräknat på körd sträcka El: 1,3 CO2e/km AIB (2022) Elanvändning avseende samtliga fastigheters drift Faktisk förbrukning Ursprungsgarantier (UG) Vind och Vatten, EECS-UG: 0 g CO2e/kWh Market-based Sverige: 39 g CO2e/kWh Location-based Sverige: 7 g CO2e/kwh Market-based Danmark: 557 g CO2e/kWh Location-based Danmark: 163 g CO2e/kWh Miljöpåverkan ursprungs- garantier (UG) Vind och Vatten AIB (2022) AIB (2022) AIB (2022) AIB (2022) Användning av fjärrvärme Faktisk förbrukning Sverige - M/L based, för respektive fjärrvärmenät se www.energiforetagen.se Danmark - L based: 72 CO2e/kWh Energiföretagen (2022) Energistyrelsen (2022) Användning av fjärrkyla Faktisk förbrukning Sverige - M/L based: 0 g CO2e/kWh Danmark - M/L based: 0 g CO2e/kWh Energiföretagen (2022) Energistyrelsen (2022) SCOPE 3, uppströms Byggprojekt För nybyggnation, ombyggnation, renovering, hyresgästanpassning, energi- och installationsprojekt har tre tillvägagångssätt tillämpats för beräkning. • Nyproduktion, klimatberäkning • Beräkning baserad på byggd kvadratmeter (BTA). • Beräkning baserad på kostnad . Beräkningsmetod baseerat på yta BTA anses spegla verkligheten bättre och har därför tillämpats i samtliga fall där yta funnits tillgänglig, med undantag för vissa där beräkning per yta ej anses lämpligt. Nybyggnation (Referensvärde för utökad systemgräns för byggskedet 2027): 313 kg CO2e/kvm BTA Ytskikt och fast installationer: 20,4 kg CO2e/ kvm BTA Tekniska installationer: 43,4 kg CO2/kvm BTA Större renovering, hyresgästanpassningar, etc. - klimatskal, installationer, interiörer: 134 kg CO2e/kvm BTA. Mellan renovering, hyresgästanpassningar, etc. - installationer, interiörer: 115 kg CO2e/ kvm BTA. Mindre renovering, hyresgästanpassningar, etc. - installationer, interiörer retail resp kontor: 86 och 90 kg CO2e/kvm BTA. Byggentreprenader: 0,006 kg CO2e/kr Energiprojekt och installationer: 0,026 kg CO2e/SEK (hantverk, snickeri och byggnadsinstallationer. Solcellsmoduler: 0,108 kg CO2e/kr Arkitekter, tekniska- samt natur- och miljökonsulter, 0,0011 0,026 kg CO2e/kr Boverket, 2022. Referensvärden för klimatpåverkan vid uppförande av byggnader. Schablon från Carbon designer i OneClickLCA Schablon från Carbon designer i OneClickLCA Schablon från Carbon designer i OneClickLCA Upphandlingsmyndigheten. Miljöspendanalys, inköp och utbetalningar 2019 Löpande underhåll Baseras på Corems kostnad för olika aktiviteter och åtgärder inom löpande underhåll. Olika spendfaktorer (ton CO2e/mkr) används för beräkning av klimatpåverkan. Entreprenader & Tekniska konsulter: 1,1 g CO2e/kr Installation av elektriska ledningar och armatur: 0,10 g CO2e/kr Fönster och dörrar: 50,8 g CO2e/kr Hisservice: 2,7 g CO2e/kr Markarbeten och geoteknik:5,2 g CO2e/kr Målning: 1,3 g CO2e/kr Reparationer, underhåll och service: 6,6 g CO2e/SEK Rivning: 6,0 g CO2e/kr Takläggningsarbete: 25,0 g CO2e/kr Värme- och kylpumpar och värmeväxlare: 26,5 g CO2e/kr Upphandlingsmyndigheten. Miljöspendanalys, inköp och utbetalningar 2019 HÅLLBARHETSRAPPORT Minskad klimatpåverkan ===== SIDA 136 ===== 136 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 136 Scope Aktivitet/Kategori Datakällor Emissionsfaktor Källa SCOPE 3, uppströms Produktion och distribution av fordons- och energibränslen i scope 1 och 2 Faktisk förbrukning Diesel: 611 gCO2e/liter Bensin (personbil): 581 gCO2e/liter Olja: 59 g CO2e/kWh Biogas: 28 g CO2e/kWh El Sverige: 3 gCO2e/kWh El Danmark: 57 gCO2e/kWh Fjärrvärme (Sverige): för respektive fjärrvärmenät www.energiföretagen.se Fjärrvärme (Danmark): 32 gCO2/kWh Fjärrkyla (Sverige): 5,6 g CO2e/kWh Fjärrkyla (Danmark): 31,53 gCO2e/kWh DEFRA (2023) DEFRA (2023) DEFRA (2023) DEFRA (2023) IEA (2023) IEA (2023) Energiföretagen (2022) DEFRA (2022) Energiföretagen (2022) Energiföretagen (2022) Tjänsteresor (tåg, flyg, hotell, tjänstebilar och privata bilar i tjänst) Miljörapport från SJ, körjournaler och reserapporter från BCD Travel samt BRA Personbil, genomsnitt: 150 g CO2e/km Flyg: 135 g CO2e/km Tåg: 6 g CO2e/km Hotellnätter Sverige: 5 800 g CO2e/rum/natt Sveriges klimatrapportering 2021 DEFRA (2023) NTM (2018) Hotel Footprinting Tool (2023) Pendlingsresor Schablon på tidigare medarbetarenkäter pendlingsresor (bil, buss, tåg, tunnelbana, spårvagn, övrigt) Emissionsfaktorer enligt tidigare redovisade källor Enligt ovan Övriga inköp Baseras på Corems kostnad för olika inköp av varor och tjänster (som ej omfattas av övriga poster). Detta omfattar exempelvis IT-utrustning, kontorsmaterial, städ, konsulttjänster, repartion och undehåll av fordon. Olika spendfaktorer (ton CO2e/mkr) används för beräkning av klimatpåverkan. Emissionsfaktorer för samtliga utsläppskategorier se klimatbokslut www.corem.se Upphandlingsmyndigheten. Miljöspendanalys, inköp och utbetalningar 2019 SCOPE 3, nedströms Energianvändning avseende hyresgäst Baseras på delvis uppmätt verksamhetsel och delvis uppskattad verksamhetsel där ytschablon använts då statistik saknats. I de fall Corem köper in el till hyresgästs verksamhet, hyresgäst har tecknat ett grönt avtal eller har uppgett via enkät till Corem att inköpt el är förnybar el är utsläppen baserade på ursprungsmärkt el. All övrig el antas vara nordisk residualmix. I de fall Corem säljer vidare inköpt fjärrvärme eller fjärrkyla till hyresgästs verksamhet baseras emissionsberäkningen på faktisk förbrukning och tillhörande emissionsfaktorer i Scope 2. Ursprungsgarantier (UG): 0 g CO2e/kWh Nordisk residualmix: 468 g CO2e/kWh Fjärrvärme Sverige: M/L based, för respektive fjärrvärme- och fjärrkylanät se www. energiforetagen.se Miljöpåverkan ursprungsgarantier (UG) Vind och Vatten Energiföretagen (2022) Avfall avseende hyresgäster Metall (Återvinning/Sluten krets) Trä (Förbränning) Glas (Återvinning/Öppen krets) Restavfall hushåll (Förbränning) Organiskt avfall (Förbränning) Organiskt avfall (Anaerobic digestion) Kommersiellt och industriavfall (Förbränning) WEEE - mix (Återvinning/Öppen krets) WEEE - mix (Deponi) Batterier (Återvinning/Öppen krets) Batterier (Deponi) Plast vanlig plast (Återvinning/Öppen krets) Papper och kartong_mix (Återvinning/ Sluten krets) Papper (Återvinning/Sluten krets) 985 g CO2e/ton 21 281 g CO2e/ton 2 1 281 g CO2e/ton 21 281 g CO2e/ton 21 281 g CO2e/ton 8 912 g CO2e/ton 21 281 g CO2e/ton 21 281 g CO2e/ton 8 884 g CO2e/ton 21 281 g CO2e/ton 8 884 g CO2e/ton 21 281 g CO2e/ton 21 281 g CO2e/ton 21 281 g CO2e/ton DEFRA (2023) DEFRA (2023) DEFRA (2023) DEFRA (2023) DEFRA (2023) DEFRA (2023) DEFRA (2023) DEFRA (2023) DEFRA (2023) DEFRA (2023) DEFRA (2023) DEFRA (2023) DEFRA (2023) DEFRA (2023) DEFRA (2023) HÅLLBARHETSRAPPORT Minskad klimatpåverkan ===== SIDA 137 ===== 137COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 HÅLLBARHETSNOT 6 MILJÖCERTIFIERADE BYGGNADER OCH GRÖNA TILLGÅNGAR CRE 8 ANDEL MILJÖCERTIFIERADE BYGGNADER, ANDEL ENERGIEFFEKTIVA BYGGNADER Avgränsning Rapporteringen omfattar Corems energieffektiva och miljöcertifierade byggnader som bedöms möta kriterierna för en grön tillgång enligt Corems ramverk för grön finansiering. Corems gröna ramverk har upp - daterats under året för att linjera med taxonomiförordningens tekniska granskningskriterier. För att fastställa om en byggnad väsentligen bidrar till begränsningen av klimatförändringar gällande byggnader uppförda före den 31 decem- ber 2020 specificerar de tekniska granskningskriterierna att: ybyggnaden har klass A enligt energideklarationssystemet, eller ybyggnaden ligger inom de bästa 15 procenten av det nationella eller regionala byggnadsbeståndet uttryckt som primärenergi vid drift Gränsvärde för de bästa 15 procenten är av naturliga skäl ej definierat. Som stöd har Fastighetsägarna tagit fram en rapport vilken innefattar gränsvärde för primärenergital (kWh per kvm atemp, år) för att en bygg- nad ska tillhöra de femton respektive trettio procent bästa byggnaderna i Sverige, inom olika byggnadskategorier. Primärenergitalet är definierat enligt Boverkets byggregler (BBR 29). För tydlighet och med tanke på att Corem för år 2023 ej faller inom rapportering enligt taxonomin, har energieffektiva byggnader i denna rapport definierats som byggnader med en energideklaration med ener- giklass A eller B, vilket är något snävare än samtliga byggnader vars primärenergital bedöms vara under gränsvärdet för topp 15 procent för respektive byggnadskategori. Utöver energieffektivitet omfattar Corems gröna ramverk alla byggna- der som har en miljöcertifiering eller preliminär certifiering enligt lägst Miljöbyggnad silver, BREEAM och BREEAM In-Use Very good samt LEED Gold, i kombination med lägst energiklass C. Ansvar och uppföljning Corems teknikenhet tillsammans med förvaltningen har ansvar för att driva arbetet med miljöcertifieringar av befintliga byggnader. Ansvaret för miljöcertifiering av byggnader vid nyproduktion och ombyggnation ligger i projektutvecklingsorganisationen. Ansvaret för att driva arbetet med energieffektiva byggnader följer samma uppföljning och ansvars - fördelning som det generella energieffektiviseringsarbetet. Styrning Corems styrning av miljöcertifiering och energieffektivitet utgår från beslutade hållbarhetsmål, Corems ramverk för grön finansiering samt kommande taxonomiförordning. Vilka byggnader som ska certifieras beslutas i Hållbarhetsrådet tillsammans med finansavdelningen. Mål och utfall Corems ambition är att byggnader motsvarande minst hälften av det totala fastighetsvärdet ska utgöra gröna tillgångar enligt Corems ram - verk år 2025. För att nå målsättningen arbetar Corem brett med energi - projekt, styrning och optimering av energi samt miljöcertifieringar. Vid utgången av 2023 var 50 (50) byggnader miljöcertifierade eller certifierade enligt Green Building vilket motsvarade 34 procent av det totala fastighetsvärdet och 26 procent av ytan i det totala beståndet. Energieffektiva byggnader motsvarade 11 respektive 14 procent av totala fastighetsvärdet respektive ytan. 21 procent av fastighetsvärdet utgör gröna tillgångar enligt Corems gröna ramverk, vilket motsvarar målet om andel gröna tillgångar. Tillgångsslag Andel värde av fastighetsbeståndet, % Andel yta av fastighetsbeståndet, % Energieffektiva byggnader 11 14 Miljö- och Green Buil- dingcertifierade bygg - nader 34 26 Andel gröna tillgångar enl Corems ramverk 21 22 CERTIFIERADE BYGGNADER 2023 2022 2021 2020 2019 2018 Miljöcertifierade byggnader1, antal 34 30 27 19 15 12 Green Building certifie - rade byggnader, antal 162 202 22 19 19 19 1) Miljöb yggnad i drift: lägst nivå silver, BREEAM In Use: lägst nivå Very Good, LEED: lägst nivå guld 2) Minskningen är huvudsakligen hänförlig till avyttringar Redovisningsprincip Andelen energieffektiva och miljöcertifierade byggnader redovisas i för - hållande till Corems totala uthyrningsbara yta och fastighetsvärde. Bidrag till FN:s globala hållbarhetsmål Genom att arbeta för att minska energianvändningen och använda förny- bar energi, samt att redovisa alla utsläpp och lägga en långsiktig plan för nettonoll-utsläpp bidrar Corem till mål nummer 7 och 13, Hållbar energi till alla och Bekämpa klimatförändringarna. Miljöcertifierade byggnader är viktigt ur många aspekter utöver energieffektivitet. Miljöcertifierade byggnader tar hänsyn till hållbara materialval, klimatanpassningsåtgär - der, energins ursprung och brukarnas perspektiv. Detta medför att Corems arbete med att miljöcertifiera byggnader bidrar till att uppnå håll- barhetsmål 12 och 13, Hållbara städer och samhälle samt Hållbar produk- tion och konsumtion utöver målen om Hållbar energi och Bekämpa klimatförändringar. HÅLLBARHETSRAPPORT Minskad klimatpåverkan ===== SIDA 138 ===== 138 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 HÅLLBARHETSNOT 7 HÄLSA OCH SÄKERHET 403 HÄLSA OCH SÄKERHET, 403-9 OLYCKOR OCH TILLBUD Avgränsning Det är arbetsgivarens ansvar att arbetsmiljön är god och att risken för skador eller sjukdom kopplat till arbetet minimeras. Arbetet med att säkerställa en god arbetsmiljö för Corems medarbetare är ett arbetsgi - varansvar och sker inom den egna organisationen. Corem har även ett ansvar att påverka arbetsmiljön utanför den egna organisationen, exem - pelvis inom upphandlade bygg- och entreprenadtjänster. I rollen som beställare kan Corem påverka arbetsmiljön och minska riskerna genom förebyggande arbete och god dialog med entreprenörerna. Rapporteringen omfattar sjukfrånvaro samt olyckor och tillbud avse - ende personer med anställning i Corem. Entreprenörer som utför arbete i Corems fastigheter omfattas i den mån Corem fått kännedom om dessa. Arbete pågår löpande för att öka graden av inrapportering från entrepre - nörsledet. Uppdelning görs inte per region, personalkategori eller kön på grund av organisationens begränsade storlek. Ansvar och uppföljning Ansvar och fördelning av uppgifter inom arbetsmiljö sker enligt en fast - ställd delegeringsordning. Syftet är att arbetet ska utföras på den nivå inom organisationen där det blir mest verkningsfullt. Delegerade chefer samordnar och driver det löpande arbetsmiljöarbetet och skapar en god och säker arbetsmiljö genom medverkan från alla medarbetare. Skydds - ombuden bevakar att arbetsmiljöarbetet genomförs samt agerar som ett viktigt stöd till organisationen. Alla medarbetare har ett ansvar att följa upprättade rutiner för arbetsmiljö, vilka finns samlade i Corems säker - hetshandbok, HELP24. För att motverka förekomsten av olyckor och tillbud finns en skydds - kommitté, bestående av representanter för arbetsgivaren och arbetsta - garna, som utvärderar och följer upp arbetsmiljöarbetet fortlöpande. Den träffas minst 4 ggr per år, och behandlar frågor relaterade till arbets - miljö, jämställdhet, arbetsvillkor och säkerhet. I kommittén ingår HR-chef, fastighetschef, regionchefer samt representanter för drift- och projekt - chefer i förvaltning och projektutveckling, huvudskyddsombud, samt regionskyddsombud. Uppföljning sker även löpande i olika forum såsom skyddsombudsmöten, driftchefsmöten och byggmöten. Analys av lärdo - mar och möjliga förändringar i arbetsmiljöarbetet eller i policyer görs regelbundet. Olyckor och tillbud rapporteras enligt särskilda rutiner. Rapporterade händelser utreds av ansvarig chef och sammanställningar med tillhö - rande analyser av riskområden görs på central nivå. Sammanställning och analys kommuniceras till chefer och skyddsombud genom skydds - kommittén och på driftchefsmöten. Vid särskilt allvarliga händelser skickas en så kallad "säkerhetsnotis" till berörda delar av organisationen. I byggentreprenader avtalar Corem om att arbetsmiljö- och samord - ningsansvaret ligger hos entreprenören som även leder arbetet. Vid till - bud eller olycka inom en entreprenad rapporteras detta vidare till Corem genom rutiner inom projektverksamheten. HR-organisationen säkerställer tillgång till hälsofrämjande åtgärder och möjlighet till rehabilitering vid sjukdom. Uppföljning av sjukfrånvaro och långtidssjukfrånvaro sker årsvis eller efter behov. Respektive chef ansvarar för att följa upp medarbetarens arbetssituation genom medar - betarundersökningar, medarbetarsamtal samt fortlöpande dialog i det dagliga arbetet. Styrning Corems arbetsmiljöarbete utgår ifrån lagstiftning och myndighetsföre - skrifter och beskrivs övergripande i Corems hållbarhetspolicy och upp - förandekod. Policyn tillsammans med riktlinjer och rutiner styr hur Corem arbetar med arbetsmiljön. Nya eller uppdaterade lagkrav identi - fieras löpande och rutiner och arbetssätt uppdateras vid behov. Stor vikt läggs vid förebyggande arbetsmiljöarbete, vilket sker i nära samarbete mellan ledning, skyddskommitté, skyddsombud och medar - betare, med stöd av företagshälsovård. Rutiner, handlingsplaner och riktlinjer beskrivs detaljerat i Corems säkerhetshandbok, HELP24. Med - arbetare har eget ansvar för att följa uppsatta rutiner. Rutiner finns för hur entreprenörsarbeten ska hanteras utifrån arbetsmil - jöperspektiv. De omfattar krav i avtal, utförande och uppföljning. Speci - fika rutiner finns för förvaltningsprojekt, projektutveckling samt drift. Information om, och erfarenhetsutbyte från arbetsmiljöarbetet sker kontinuerligt i skyddskommitté och skyddsombudsforum samt på årlig skyddskonferens. Därutöver är arbetsmiljö en stående punkt vid möten såsom driftmöten, byggmöten och arbetsplatsträffar. Cheferna ansvarar för att informera om arbetsmiljöarbetet i sina respektive organisationer. Medarbetarna kommer till tals genom medarbetarundersökningar, med - arbetardialoger, årliga arbetsmiljöinventeringar samt arbetsplatsmöten och kontakt med skyddsombud. På Corems intranät, i HELP24 och i HR-portalen, finns alla styrande dokument och arbetsmiljörelaterade beskrivningar samt hälsobefrämjande förmåner samlade. Corems medarbetare genomgår en obligatorisk utbildning i arbets - miljö, vilken är anpassad efter roll och arbetsuppgifter. Corem arbetar förebyggande med hälsofrämjande åtgärder. På de flesta enheter finns tjänstecyklar att använda för kortare tjänstebesök. Samtliga medarbetare erbjuds friskvårdstimmar, friskvårdsbidrag, privat sjukvårdsförsäkring och hälsoundersökning. Mål och utfall Det övergripande målet är att skapa en arbetsplats som är sund och säker med fokus på friska medarbetare och ett hållbart arbetsliv. År 2023 var tre specifika mål beslutade med syfte att främja möjligheterna att nå det övergripande målet. 1. Al la enheter inom organisationen skulle genomföra en arbetsmiljöin - ventering, AMI, med tillhörande handlingsplan för att säkerställa ett systematiskt arbete med att förbättra den fysiska och psykosociala arbetsmiljön 2. 1 00 procent genomförda skyddsronder på fastigheter, bilar samt enhetskontor. 3. I nrapporterade tillbud skulle öka till minst 60 stycken och vara minst dubbelt till antalet mot inrapporterade olyckor. Utfallet av Index för organisatorisk och social arbetsmiljö, OSI, i 2023 års medarbetarundersökning var 79 (75) vilket ska jämföras med bench - mark på 74. Det visar att Corems arbete för en sund och säker arbets- miljö uppfattas hålla en god nivå av medarbetarna. Total sjukfrånvaro uppgick till 2,2 procent (2,8) under 2023. Corems långsiktiga mål är att den långsiktiga sjukfrånvaron årligen ska minska.Ingen uppdelning görs på organisatoriska enheter på grund av personalstyrkans storlek i res - pektive enhet. Under 2023 rapporterades 33 (38) tillbud och 17 (24) olycksfall. För- ändringen kan främst kopplas till minskat antal anställda inom koncer - nen. Tillbuden skedde både bland kontorsbaserad personal och driftspersonal medan olyckor främst skedde bland driftpersonal. Rap - porteringen möjliggör en fortsatt utveckling av Corems systematiska arbetsmiljöarbete och vikten av att rapportera tillbud och olyckor är där - för högt prioriterat. Arbete med arbetsmiljöinventeringar, AMI, syftar till att säkerställa att arbetsmiljöarbetet prioriterar rätt frågor kortsiktigt samtidigt som det stärker det systematiska och långsiktiga arbetsmiljö - arbetet. Målen kopplat till genomförda AMI:er och skyddsronder upp - nåddes. Olyckor och tillbud 2023 2022 2021 Tillbud inom Corem, antal 33 38 27 Olyckor inom Corem, antal 17 24 20 Attraktiv arbetsgivare HÅLLBARHETSRAPPORT Attraktiv arbetsgivare ===== SIDA 139 ===== 139COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Sammansättningen av styrelse, ledning och övriga medarbetare utifrån kön och ålder omfattar Corem inklusive dotterbolag vid årets slut. Inom Corem har 16 (15) procent av medarbetarna utländsk bakgrund enligt SCB:s definition. Under 2023 genomfördes en medarbetarundersökning där medarbe - tarnas upplevda situation mättes genom ett antal index såsom Engage- mangsindex (EI), Ledarskapsindex (LI) samt Index för organisatorisk och social arbetsmiljö (OSI). Corems långsiktiga mål är att respektive index ska uppvisa en positiv trend och vara lägst i nivå med extern benchmark. Utfallet för år 2023 redovisas i tabellen nedan. Bidrag till SDG:s, FN:s globala hållbarhetsmål Genom förbyggande arbete med hälsa och säkerhet för medarbetare bidrar Corem till mål nummer 3 och 8, God hälsa och välbefinnande samt Anständiga arbetsvillkor. HÅLLBARHETSNOT 8 ARBETSVILLKOR OCH SAMMANSÄTTNING AV BOLAGET 2-7 ANSTÄLLNINGSFORM, ANSTÄLLNINGSVILLKOR OCH KÖN 405-1 SAMMANSÄTTNING AV STYRELSE, LEDNING OCH ÖVRIGA MEDARBETARE UTIFRÅN ÅLDER OCH KÖN Avgränsning Rapporteringen omfattar enbart personer med anställning i Corem Pro - perty Group AB inklusive dotterbolag och inte individer som utför arbete under anställningslika villkor. Ansvar och uppföljning Arbetet för att säkerställa mångfald och likabehandling leds av HR-che- fen, men varje chef är ansvarig för att skapa en sammansättning av grup- per som präglas av mångfald och att arbeta för att ingen medarbetare diskrimineras. Alla medarbetare har också ett ansvar vad gäller att bidra till att förebygga, förhindra och agera om man upplever någon form av diskriminering eller särbehandling på arbetsplatsen. Eventuella fall av diskriminering fångas upp via årlig medarbetarundersökning, närmaste chef, HR-organisationen eller Corems externa visselblåsarfunktion. Corems arbetsmiljöpolicy slår fast att medarbetare på ett naturligt och obehindrat sätt ska kunna vända sig till chefer och arbetsledare för att uppmärksamma bolaget i händelse av uppfattad obalans mellan krav och resurser. Det finns också skyddsombud. Styrning Corems hållbarhetspolicy och uppförandekod beskriver Corems syn på mänskliga rättigheter, mångfald och lika möjligheter. Policyn slår fast att det råder nolltolerans mot all form av diskriminering, kränkande särbe- handling eller andra trakasserier. Därutöver beskrivs arbetet mot diskri- minering och kränkande särbehandling i särskild rutin till stöd för verk- samheten. Corems värderingar beskriver förväntningarna på medarbe - tarna i deras yrkesutövande. Corems uppförandekod för leverantörer beskriver de krav Corem ställer på leverantörer Mål och utfall Corems övergripande mål är att erbjuda en arbetsplats där alla behandlas lika, medarbetare trivs och som präglas av mångfald. Corem ska vara en attraktiv och värderingsstyrd arbetsgivare med kompetenta och engage- rade ledare och medarbetare som trivs med sitt arbete och bidrar till att driva Corem framåt mot dess vision. Corem har nolltolerans mot diskrimi- nering och kränkande särbehandling. Vid utgången av 2023 var antalet anställda i Corem, inklusive dotterbo- lag, 291 (338), varav 290 (333) tillsvidareanställda och resterande viss- tidsanställda. Antalet anställda som omfattas av kollektivavtal var 46 (66). Resterande medarbetare var tjänstemän vilka omfattas av anställningsav- tal som följer samma nivåer som branschens tecknade kollektivavtal. ÅLDERSFÖRDELNING –29 år 7% (6) 30–49 år 51% (56) 50–år 42% (38) Fördelning kvinnor och män vid årets slut SAMTLIGA MEDARBETARE Kvinnor 48% (46) Män 52% (54) LEDNINGSGRUPP Kvinnor 43% (50) Män 57% (50) STYRELSE Kvinnor 28% (33) Män 72% (67) FÖRDELNING KVINNOR OCH MÄN PER 31 DECEMBER 2023 MEDARBETARUNDERSÖKNING Index 2023 2022 Engagemangsindex (EI) 82 79 Index för organisatorisk och social arbetsmiljö (OSI) 79 75 Ledarskapsindex (LI) 81 77 HÅLLBARHETSRAPPORT Attraktiv arbetsgivare Sjukfrånvaro 2023 2022 2021 2020 2019 Sjukfrånvaro total, % 2,2 2,8 2,1 4,4 5,5 varav långtids- sjukvaro % 0,9 0,7 1,0 2,8 4,5 Redovisningsprincip Rapportering mot det övergripande målet om en sund och säker arbets - miljö sker via medarbetarundersökningens index för organisatorisk och social arbetsmiljö. Målet för arbetsmiljöinventeringen följs upp genom att alla enheter har skickat inventering och handlingsplan till HR-funktio - nen för sammanställning och uppföljning. Utfallet rörande genomförda skyddsronder sammanställs av huvudskyddsombud och rapporteras till Skyddskommitté för vidare hantering. Rapportering av olyckor och tillbud sker skriftligt på en särskild blan - kett som finns tillgänglig i HELP24. Inkomna tillbudsrapporter samman - ställs kvartalsvis och långsiktiga åtgärder tas fram för att minska riskerna. Tillbud eller olycka inom en entreprenad rapporteras vidare till Corem genom rutiner inom projektverksamheten och en sammanställ - ning lämnas till Corem i samband med färdigställandet. Sjukfrånvaro rapporteras via personalsystemen. ===== SIDA 140 ===== 140 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 HÅLLBARHETSRAPPORT SAMTLIGA ANSTÄLLDA PER 31 DECEMBER 2023 2023 2022 2021 Tillsvidareanställda, antal 290 333 368 varav kollektivanställda, antal 46 66 70 Visstidsanställda, antal 1 51 7 Andel anställda med utländsk bakgrund, % 16 15 13 1) Antal anställda anges per 31 december. Jämförelsetal har uppdaterats. ANSTÄLLNINGSFORM OCH KÖN PER 31 DECEMBER 2023 Kvinnor Män Totalt Tillsvidareanställda, antal 138 152 290 Visstidsanställda, antal 1 0 1 Inhyrda resurser, antal 23 24 47 Heltidsanställda, antal 134 148 282 Deltidsanställda, antal 4 4 8 ANSTÄLLNINGSFORM OCH ORGANISATORISK INDELNING PER 31 DECEMBER 2023 Ledning och stödfunk- tioner1 Region Stockholm Region Stockholm Logistik Region Öst Region Väst Projekt- utveckling Utland Totalt Antal tillsvidareanställda 93 96 14 32 43 8 4 290 Antal visstidsanställda 1 0 0 0 0 0 0 1 Antal inhyrda resurser utan garanterat antalt timmar 12 24 2 3 2 4 0 47 Antal heltidsanställda 90 94 13 32 41 8 4 282 Antal deltidsanställda 3 2 1 0 2 0 0 8 1) Vd, ledning, stödfunktion, ekonomi samt affärsutveckling ORGANISATORISK INDELNING SAMT FÖRDELNING KVINNOR OCH MÄN, PER 31 DECEMBER 2023 2023 Ledning och stödfunktioner 1, antal 93 kvinnor/män, % 68/32 Region Stockholm, antal 96 kvinnor/män, % 40/60 Region Stockholm logistik, antal 14 kvinnor/män, % 14/86 Region Öst, antal 32 kvinnor/män, % 47/53 Region Väst, antal 43 kvinnor/män, % 35/65 Projektutveckling, antal 8 kvinnor/män, % 50/50 Utland, antal 4 kvinnor/män, % 25/75 1) Vd, ledning, stödfunktion, ekonomi samt affärsutveckling Redovisningsprincip Rapportering mot de övergripande målen sker via medarbetarundersök - ningen. Uppgifter som rör medarbetarna hämtas från Corems HR-system. Corem registrerar inte medarbetares minoritetsgrupptillhörighet eller etnicitet. Uppgiften om andel medarbetare med utländsk bakgrund häm- tas från SCB. Enligt SCB definieras utländsk bakgrund som personer som är utrikes födda alternativt personer som är inrikes födda med två utrikes födda personer. Andel medarbetare som upplever att arbetsplatsen är fri från diskriminering hämtas från medarbetarundersökningen eller anmäl - ningar som har inkommit till compliance-funktionen via kanalerna för rap- portering av oegentligheter såsom närmaste chef, HR-chef eller visselblåsartjänst. ===== SIDA 141 ===== 141COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 HÅLLBARHETSRAPPORT Medarbetare på Corems kontor i Göteborg i fastigheten Gamlestaden 39:13, vilken planeras att certifieras enligt BREEAM In-Use, nivå Very good. ===== SIDA 142 ===== 142 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 HÅLLBARHETSRAPPORT GRI-index GRI-index GRI-index Uttalande om användning Corem Property Group AB har rapporterat i enlighet med GRI Standards för perioden 1 januari till 31 december 2023 Använt GRI 1 GRI 1: grundval 2021 Tillämplig GRI-sektorstandard (Ingen sektorstandard tillgänglig ännu) ALLMÄNNA STANDARDUPPLYSNINGAR GRI- upplysning Beskrivning Sida Kommentar GENERELLA GRI-UPPLYSNINGAR 2-1 Upplysningar om organisationen 5 2-2 Bolag som omfattas av redovisningen 124 2-3 Redovisningsperiod, redovisningscykel och kontaktperson för redovisningen 124, 174 2-4 Väsentliga förändringar under redovisningsperioden 6–7, 125 2-5 Granskning av hållbarhetsrapporten 124, 144 2-6 Sektorer bolaget är verksamt inom, värdekedja och andra väsentliga affärsrelationer 12–13, 30, 126, 128–129 2-7 Total personalstyrka, uppdelad på organisatorisk indelning, anställningsform, anställningsvillkor och kön 139–140 Hållbarhetsnot 8 2-8 Arbetskraft som inte är anställda 140 Hållbarhetsnot 8 2-9 Redogörelse för bolagets styrning och styrelsens sammanstättning 66–77 2-10 Redogörelse för val av styrelse 68–70 2-11 Styrelsens ordförande 71 Styrelsen ordförande är inte ledande befattnings- havare i Corem 2-12 Redogörelse för styrning av hållbarhetsarbetet 124, 128–139 Hållbarhetsnot 1–9 2-13 Redogörelse för ansvarsfördelning inom bolaget för hållbarhetsarbetet 125 2-14 Styrelsens ansvar för hållbarhetsrapporteringen 125 2-15 Intressekonflikter 70 2-16 Kommunikation av kritiska angelägenheter 73–74 Ingen väsentlig angelägenhet har kommunicerats under året 2-17 Styrelsens sammansättning och samlade kompetens 70, 76 2-18 Granskning av styrelsens förvaltning av bolaget 72 2-19 Ersättningspolicy 73 2-20 Process för att fastställa ersättningar 68–71 2-21 Ersättning till ledande befattningshavare 93–94 Avsteg från GRI – Löner och ersättningar fördelade mellan styrelseledamöter, VD och övriga anställda redovisas i stället för medianlön, not 4. 2-22 Uttalande om verksamhetens hållbarhetsarbete 8–9 Vd-ord 2-23 Policyer och riktlinjer 74, 125 2-24 Förankring av policyåtaganden 74, 125, 128–139 Bolagsstyrning och hållbarhetsnoter 2-25 Processer för att begränsa negativ påverkan 58–63, 73–75 128–129, 139 2-26 Hantering av information om oegentligheter 75 2-27 Lagefterlevnad 125 2-28 Medlemskap i organisationer 125 2-29 Intressentdialog 126 2-30 Kollektivavtal 139–140 Hållbarhetsnot 8 Hållbarhetsnoter inkl. GRI-index ===== SIDA 143 ===== 143COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 HÅLLBARHETSRAPPORT GRI-index Väsentliga frågor Upplysning Beskrivning Sida Kommentar 3-1 Väsentlighetsanalys 126 3-2 Lista över väsentliga aspekter 126 3-3 Styrning av väsentliga områden 125 GOD AFFÄRSPARTNER OCH LÅNGSIKTIG VÄRDEUTVECKLING Hållbarhetsstyrning 3-3 Styrning och uppföljning av väsentlig aspekt 125–126 Hållbarhetsnot 1–3 Långsiktigt ekonomiskt resultat 201-1 Skapat och levererat direkt ekonomiskt värde 82, 93-94, 128 Hållbarhetsnot 1 Kundnöjdhet Kundundersökning 16, 24, 128 Hållbarhetsnot 2 Antikorruption 205-3 Affärsetik, motverkande av korruption och respekt för mänskliga rättigheter 128–129 Hållbarhetsnot 3 Rapportering av oegentligheter Antal fall av korruption och oegentligheter samt vidtagna åtgärder 128–129 Hållbarhetsnot 3 MILJÖANSVAR Hållbarhetsstyrning 3-3 Styrning och uppföljning av väsentlig aspekt 126, 130–137 Hållbarhetsnot 4-6 Energiförbrukning 302-1 CRE1 Energianvändning inom verksamheten Energiintensitet i byggnader 132 Hållbarhetsnot 4 Vattenanvändning CRE2 Vattenintensitet i byggnader 132 Hållbarhetsnot 4 Klimatpåverkan 305-1 305-2 305-3 CRE3 Direkta utsläpp av växthusgaser Indirekta utsläpp av växthusgaser Övriga indirekta utsläpp av växthusgaser Växthusgasintensitet i byggnader 133–136 Hållbarhetsnot 5 Produktmärkning CRE8 Energieffektiva och miljöcertifierade byggnader 137 Hållbarhetsnot 6 SOCIALT ANSVAR Hållbarhetsstyrning 3-3 Styrning och uppföljning av väsentlig aspekt 62–63, 126, 138–140 Hållbarhetsnot 7-8 Hälsa och säkerhet 403-1 403-2 403-3 403-4 403-5 403-6 403-9 Ledningssystem för hälsa och säkerhet Identifiering av skador, risker och händelseutredning Hälsovård Medarbetares deltagande Utbildning för medarbetare Främjande av medarbetares hälsa Olyckor och tillbud 138–139 138–139 45, 138 44, 138 45, 138 45, 138 138 Hållbarhetsnot 7 Hållbarhetsnot 7 Hållbarhetsnot 7 Hållbarhetsnot 7 Hållbarhetsnot 7 Hållbarhetsnot 7 Avsteg från GRI – Antalet olyckor redovisas i hållbarhetsnot 7 men beräkning av olycksfallsfrekvens saknas. Medarbetare och mångfald 405-1 Mångfald hos styrelse, ledning och medarbetare 62–63, 139–140 Hållbarhetsnot 8 ===== SIDA 144 ===== 144 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 HÅLLBARHETSRAPPORT Granskning av hållbarhetsredovisning Till Corem Property Group AB (publ), org.nr 556463-9440 Inledning Vi har fått i uppdrag av styrelsen i Corem Property Group AB att översiktligt granska Corem Property Group AB:s hållbar- hetsredovisning för år 2023. Företaget har definierat hållbar- hetsredovisningens omfattning till de områden som hänvi- sas till i GRI index på sidorna 142–143 i detta dokument varav den lagstadgade hållbarhetsrapporten definieras på sidan 124. Styrelsens och företagsledningens ansvar Det är styrelsen och företagsledningen som har ansvaret för att upprätta hållbarhetsredovisningen inklusive den lagstad- gade hållbarhetsrapporten i enlighet med tillämpliga kriterier respektive årsredovisningslagen. Kriterierna framgår på sidan 124 i hållbarhetsredovisningen, och utgörs av de delar av ram- verket för hållbarhetsredovisning utgivet av GRI (Global Re- porting Initiative) som är tillämpliga för hållbarhetsredovis- ningen, samt av företagets egna framtagna redovisnings- och beräkningsprinciper. Detta ansvar innefattar även den interna kontroll som bedöms nödvändig för att upprätta en hållbar- hetsredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att uttala en slutsats om hållbarhetsredovis- ningen grundad på vår översiktliga granskning och lämna ett yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrappor- ten. Vårt uppdrag är begränsat till informationen i detta do- kument, och den historiska information som redovisas och omfattar således inte framtidsorienterade uppgifter. Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med ISAE 3000 (omarbetad) Andra bestyrkandeuppdrag än revi- sioner och översiktliga granskningar av historisk finansiell in- formation. En översiktlig granskning består av att göra för- frågningar, i första hand till personer som är ansvariga för upprättandet av hållbarhetsredovisningen, att utföra analy- tisk granskning och att vidta andra översiktliga gransknings- åtgärder. Vi har utfört vår granskning avseende den lagstad- gade hållbarhetsrapporten i enlighet med FARs rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande om den lag- stadgade hållbarhetsrapporten. En översiktlig granskning och en granskning enligt RevR 12 har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inrikt- ning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i övrigt har. Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Qua- lity Management 1, som kräver att företaget utformar, imple- menterar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklu- sive riktlinjer eller rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och til l - lämpliga krav i lagar och andra författningar. Vi är oberoende i förhållande till Corem Property Group AB enligt god revi- sorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning och granskning enligt RevR 12 gör det inte möj- ligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir med- vetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slut- satsen grundad på en översiktlig granskning och granskning enligt RevR 12 har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Vår granskning av hållbarhetsredovisningen utgår från de av styrelsen och företagsledningen valda kriterier, som defi- nieras ovan. Vi anser att dessa kriterier är lämpliga för upp- rättande av hållbarhetsredovisningen. Vi anser att de bevis som vi skaffat under vår granskning är tillräckliga och ändamålsenliga i syfte att ge oss grund för våra uttalanden nedan. Uttalanden Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att hållbarhetsredovisningen inte, i allt väsentligt, är upprät- tad i enlighet med de ovan av styrelsen och företagsledning- en angivna kriterierna. En lagstadgad hållbarhetsrapport har upprättats. Stockholm den 27 mars 2024 Ernst & Young AB Katrine Söderberg Malin Ekman Lor entzon Auktoriserad revisor A uktoriserad revisor Revisorns rapport över översiktlig granskning av Corem Property Group AB:s hållbarhetsredovisning samt yttrande avseende den lagstadgade hållbarhets- rapporten Revisorns rapport Hållbarhet ===== SIDA 145 ===== KAPITEL Avsnitt 145COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Fastighetsförteckning FASTIGHETSFÖRTECKNING ===== SIDA 146 ===== 146 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 TORSLANDA GÖTEBORG P ARTILLE MÖLNLYCKE LANDVETTER MÖLNDAL BORÅS FASTIGHETSFÖRTECKNING Göteborg inkl. Borås Göteborg inkl. Borås BORÅS STÖRSTA FASTIGHETSÄGARNA, tkvm 1. Castellum 2. Platzer 3. Balder 4. Wallenstam 5. Vasakronan 8. Corem 0 300 600 900 1200 Kontor, handel, hotell Lager/logistik Special STÖRSTA FASTIGHETSÄGARNA, tkvm 1. Castellum 2. Logicenters/NREP 3. Nyfosa 4. Vatne Real Estate 5. Axa IM 7. Corem 0 50 100 150 200 250 Kontor, handel, hotell Lager/logistik Special 42 44 45 46 47 49 48 38 3635 34 33 31 30 29 15 16 17 18 1921 22 24 25 27 14 1311 9 7 6 5 20 10 12 40 43 41 1 2 3 4 8 23 26 28 32 37 39 ===== SIDA 147 ===== 147COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 FASTIGHETSFÖRTECKNING Göteborg inkl. Borås GÖTEBORG INKL. BORÅS Nr Fastighet Adress Tomt- rä tt Byggår/ värdeår Fastighetstyp Yta, kvm Hyres- värde, mkr Ek. uthyr- nings– grad, % Taxerings- värde, mkrKontor Lager/ logistik Handel Övrigt* Totalt 1 Skruven 3 Sandlidsg. 1–3, Borås – –/– Lager/Logistik 7 615 23 158 18 676 1 066 50 515 61,0 95 249,3 2 Backa 21:8 Exportg. 19, Göteborg – 1960/1960 Lager/Logistik 1 134 15 961 – 672 17 767 8,2 1 67,2 3 Backa 25:1 Exportg. 30 A–C, Göteborg – 1981/1986 Kontor 3 917 375 – – 4 292 5,2 71 21,2 4 Backa 96:2 Exportg. 23, Göteborg – 2020/– Handel – – 22 419 – 22 419 28,0 95 128,4 5 Gamlestaden 39:13 Lilla Waterloogatan 8,10, Göteborg – 1963/1963 Kontor 7 418 5 811 – 602 13 831 25,7 95 72,3 6 Gamlestaden 39:14 Lilla Waterloogatan 15, Göteborg – 1905/1952 Lager/Logistik – 880 – – 880 2,5 100 3,0 7 Inom Vallgraven 15:2 Drottningg. 28, Södra Hamng. 27, Göteborg – 2003/2003 Kontor 4 123 – – 217 4 340 19,4 100 154,0 8 Kallebäck 17:1 Solhusg. 11, Göteborg – 1992/2000 Kontor 20 053 117 – 200 20 370 26,9 99 137,1 9 Kobbegården 6:141 Datav. 6, 8, 10, Göteborg – 1983/1983 Kontor 10 152 2 013 1 097 391 13 653 19,5 92 113,3 10 Majorna 219:7 Fiskhamnsg. 6A–C, Sk ärgårdsg. 1, Göteborg T 2002/2002 Kontor 11 679 1 933 1 897 201 15 710 19,9 25 126,9 11 Majorna 220:4 Fiskhamnsg. 2, Göteborg – 1986/1986 Kontor 5 219 33 – 444 5 696 12,9 83 62,4 12 Majorna 220:5 Skärgårdsg. 4, Göteborg – 1990/1990 Utbildning/ vård/övrigt 579 16 – 3 815 4 410 9,0 100 0,0 13 Majorna 223:5 Fiskhamnen 11, Göteborg T 1994/1987 Kontor 1 745 – – – 1 745 2,4 100 9,1 14 Nordstaden 18:3 Kronhusg. 7, Torgg. 17, Göteborg – 1985/1985 Kontor 1 911 6 354 – 2 271 6,3 85 57,0 15 Nordstaden 18:4 Torgg. 19, Göteborg – 1985/1985 Kontor – – – – – – – – 16 Sävenäs 170:12 von Utfallsg. 18, 20, Göteborg – 1990/1990 Lager/Logistik 894 3 155 – – 4 049 4,2 100 15,5 17 Sävenäs 170:13 von Utfallsg. 16, 16A, Göteborg – 1979/1979 Kontor 1 624 465 – – 2 089 2,6 100 10,5 18 Sävenäs 170:14 von utfallsg. 16B–C, Göteborg – 1991/1991 Kontor 4 700 759 – – 5 459 6,7 91 28,4 19 Sävenäs 170:17 von Utfallsg. 18, 20, Göteborg – 1990/1990 Lager/Logistik – – – – – – – 2,0 20 Sävenäs 67:4 Torpavallsg. 11, 13, Göteborg – 1982/1991 Kontor 2 296 40 – – 2 336 3,3 87 13,4 21 Tuve 86:2 Hildedalsg. 1, Göteborg T 2007/2007 Lager/Logistik – 5 301 – – 5 301 5,8 100 29,7 22 Tynnered 1:15 Femvägsskälet 4, Göteborg T 1979/1979 Lager/Logistik – 2 600 – – 2 600 3,1 100 16,7 23 Kindbogården 1:107 Metallv. 8, Härryda – 1983/– Lager/Logistik – 2 470 – – 2 470 3,1 100 13,6 24 Gastuben 3 Argong. 2D, Mölndal – 1991/1994 Kontor 5 990 – – – 5 990 9,6 93 59,6 25 Hårddisken 3 Alfag. 8, Mölndal – 2012/2012 Kontor 3 274 – – – 3 274 6,5 100 32,8 26 Kryptongasen 8 Kryptong. 2, Neong. 6–10, Mölndal – –/– Lager/Logistik 4 172 6 032 – – 10 204 13,6 98 72,4 27 Mejramen 1 Lunnagårdsg. 4, Mölndal – 1999/1999 Kontor 10 529 3 7 45 – 843 15 117 27,2 92 110,3 28 Neongasen 2 Neong. 7, Mölndal – 1977/1977 Lager/Logistik 200 2 021 – – 2 221 4,3 98 14,1 29 Pottegården 2 Taljegårdsg. 1, Mölndal – 1965/1965 Lager/Logistik 429 1 371 – – 1 800 1,8 89 11,2 30 Pottegården 4 Kråketorpsg. 20, Mölndal – 1991/1991 Kontor 3 110 1 841 – – 4 951 6,1 92 35,2 31 Spinnaren 1 Göteborgsv. 92, Mölndal – 2011/2011 Lager/Logistik – 13 437 – – 13 437 13,1 100 102,2 32 Spinnaren 5 Göteborgsv. 44, Mölndal – 1973/1973 Lager/Logistik – – – – – – – 1,9 33 Stockrosen 2 Norra Åg. 40, Mölndal – 1988/1988 Kontor 1 141 4 898 1 007 3 050 4,4 51 11,3 34 Stockrosen 7 Norra Åg. 32, Mölndal – 1947/1997 Kontor 3 680 1 012 97 – 4 789 8,7 100 41,6 35 Travbanan 2 Åby Arenav. 8, Mölndal – 2018/2018 Utbildning/ vård/övrigt 2 840 – – 10 367 13 207 38,0 94 180,4 36 Travbanan 3 Åby Arenav. 10, Mölndal – 2018/2018 Utbildning/ vård/övrigt – – – 15 646 15 646 25,1 86 0,0 37 Törnrosen 2 Flöjelbergsg. 12, Mölndal – 1964/1964 Kontor 3 680 2 379 225 – 6 284 7,1 90 18,8 38 Törnrosen 4 Flöjelbergsg. 14C, Mölndal – 1989/1989 Kontor 2 683 773 – – 3 456 5,2 63 14,2 39 Törnrosen 5 Flöjelbergsg. 14A, Mölndal – Mark/– Utbildning/ vård/övrigt – – – – – 0,2 100 1,6 40 Violen 1 Göteborgsv. 40, Mölndal – 1958/1980 Utbildning/ vård/övrigt – – – 956 956 0,8 100 5,1 41 Väskan 2 Gamla Kungbackav. 15, Mölndal – 1961/1671 Kontor 1 184 95 1 005 – 2 284 3,5 100 7,7 ===== SIDA 148 ===== 148 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 FASTIGHETSFÖRTECKNING Göteborg inkl. Borås Göteborg 7 8 GÖTEBORG INKL. BORÅS FORTS. 35 4 49 5 Nr Fastighet Adress Tomt- rä tt Byggår/ värdeår Fastighetstyp Yta, kvm Hyres- värde, mkr Ek. uthyr- nings– grad, % Taxerings- värde, mkrKontor Lager/ logistik Handel Övrigt* Totalt 42 Ängsviolen 1 Flöjelbergsg. 18, Mölndal – 1960/1960 Lager/Logistik 2 571 2 797 – 180 5 548 6,5 100 21,9 43 Mellby 3:198 Mellbyv. 21, 23, Partille – 1967/1983 Utbildning/ vård/övrigt – – – 2 576 2 576 3,6 100 0,0 44 Mellby 5:120 Ögärdesv. 19, Partille – 1990/1990 Kontor 3 292 1 623 – – 4 915 6,9 86 27,3 45 Ugglum 1:76 Göteborgsv.88, Tillfällav. 27–29, Partille – 1988/1988 Handel 1 860 270 1 931 421 4 482 7,1 98 31,2 46 Ugglum 8:37 Tillfällav. 23–25 / Göteborgsv. 78–84, Partille – 1937/1975 Kontor 2 040 114 987 615 3 756 5,5 87 31,4 47 Ugglum 8:92 Tillfällav. 17–21 / Göteborgsv. 74–76, Partille – 1992/1992 Kontor 3 981 350 497 1 030 5 858 12,8 92 46,0 48 Ugglum 9:242 Industriv. 2, 4, 6, 51, 53, 55, 57, 59, Partille – 1989/1989 Kontor 9 960 5 157 – 967 16 084 20,9 93 70,4 49 Ugglum 9:243 Industriv. 6, Partille – Tomt Utbildning/ vård/övrigt – – – – – – – 5,0 TOTALT 151 675 108 114 50 083 42 216 352 088 514 89 2 285 * Består av utbildning, vård, motion, bostäder, mark samt övriga ytor såsom laboratorium, mässa, post och teknikutrymmen. E n fastighet kan bestå av ett flertal samreglerade fastigheter alternativt ett flertal större byggnader. ===== SIDA 149 ===== 149COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 MICKEDALA ROTORP ALET OLOFSDAL KRISTINEBERG SÖNDRUM EKETÅNGAP ÅLSBO BÄCKAGÅRD STENHUGGERIET GRÖTVIK KARLSTORP SLOTTSJORDEN LARSFRID NYHEM NY ATORP FURET SANNARP LINEHED GUSTAVS- FÄ LT ANDERSBERG ÖSTRA STRANDEN SNÖSTORP VALLÅS FRENNARP NORRA UTMARKEN KÄRLEKEN FASTIGHETSFÖRTECKNING Halmstad Halmstad STÖRSTA FASTIGHETSÄGARNA, tkvm 0 50 100 150 200 1. Blackstone Group 2. Fastighetsstaden i Halmstad 3. Intea Fastigheter 4. Rikshem 5. Corem Kontor, handel, hotell Lager/logistik Special HALMSTAD Nr Fastighet Adress Tomt- rä tt Byggår/ värdeår Fastighetstyp Yta, kvm Hyres- värde, mkr Ek. uthyr- nings– grad, % Taxerings- värde, mkrKontor Lager/ logistik Handel Övrigt* Totalt 1 Eketånga 24:37 Kristinebergsv. 18–20, Halmstad – 1989/1990 Lager/Logistik 551 1 167 – – 1 718 1,3 100 7,0 2 Eketånga 24:49 Kristinebergsv. 22, Halmstad – 1989/1989 Lager/Logistik 2 265 3 020 – 344 5 629 3,2 68 18,6 3 Eketånga 5:417 Industriv. 1, Halmstad – 1962/1962 Lager/Logistik 277 3 275 – – 3 552 2,2 95 9,9 4 Fotbollen 17 Bolmeng 11, Halmstad – 1929/1929 Kontor 480 – – – 480 0,8 100 0,0 5 Fregatten 7 Svetsareg. 8, Halmstad – 1978/1978 Kontor 1 517 – – – 1 517 1,3 100 5,4 6 Halmstad 2:25 Stationsg. 37, Halmstad – Tomt Utbildning/ vård/övrigt – – – – – – – 0,0 7–9 Halmstad 2:28 Stationsg. 37, Halmstad – 1920/1929 Lager/Logistik 4 501 12 095 1 495 540 18 631 29,0 99 85,2 10 Halmstad 2:49 Strandg 1, 3, Halmstad – 1911/1953 Kontor 2 941 – – 94 3 035 7,1 97 30,9 11 Järnvägen 3 Gamletullsg. 12,14, Halmstad – 2017/2017 Kontor 4 175 – – 1 329 5 504 14,5 89 105,8 12 Orkanen 1 Stationsg. 52, Halmstad – 1930/1930 Lager/Logistik 211 939 – 256 1 406 0,6 65 1,0 13 Orkanen 2 Stationsg. 50, Halmstad – 1948/1948 Lager/Logistik – 1 300 – – 1 300 0,6 – 0,7 14 Ostkupan 3 Stålverksg. 1, Halmstad – 1950/1950 Lager/Logistik 4 698 7 912 – 10 12 620 7,0 87 30,8 15 Slåttern 2 Kundv. 15, Halmstad – 2008/2008 Handel – – 2 981 635 3 616 4,4 66 26,4 TOTALT 21 616 29 708 4 476 3 208 59 008 72 91 322 * Består av utbildning, vård, motion, bostäder, mark samt övriga ytor såsom laboratorium, mässa, post och teknikutrymmen. E n fastighet kan bestå av ett flertal samreglerade fastigheter alternativt ett flertal större byggnader. 11 12 13 14 15 10 9 87 5 4 3 2 1 6 ===== SIDA 150 ===== 150 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 HUSKVARNA TENHUL T TRÅNGHALLA BANKERYD BOTTNARYD KAXHOLMEN BARNARP TABERG HABO MULLSJÖ HOVSLÄTT ODENSJÖ FURUSJÖ MALMBÄCK FAGERHUL T ÖLMSTAD STENSJÖN ÖRSERUM GRÄNNA TRANÅS FASTIGHETSFÖRTECKNING Jönköping Halmstad Jönköping STÖRSTA FASTIGHETSÄGARNA, tkvm 1. Castellum 2. AXA IM 3. Nivika Fastigheter 4. Catena 5. Alecta 6. Corem Jönköping 0 75 150 225 300 Kontor, handel, hotell Lager/logistik Special JÖNKÖPING Nr Fastighet Adress Tomt- rä tt Byggår/ värdeår Fastighetstyp Yta, kvm Hyres- värde, mkr Ek. uthyr- nings– grad, Taxerings- värde, mkrKontor Lager/ logistik Handel Övrigt* Totalt 1 Budkaveln 18 Järnvägsg. 18, Huskvarna – 1943/1950 Lager/Logistik 169 8 167 – 45 8 381 4,8 28 18,4 2 Flahult 21:36 Betav. 4, Betav. 13, Jönköping – 2000/2001 Lager/Logistik – 12 878 – – 12 878 10,5 100 39,9 3 Ädelkorallen 1 Bultv. 2, Jönköping – 1976/1976 Lager/Logistik – 1 350 – – 1 350 1,2 100 6,5 4 Ädelkorallen 10 Bultv. 6 a, Jönköping – 1978/1978 Lager/Logistik – 435 – – 435 0,3 100 2,1 5 Ädelkorallen 17 Bultv. 4, Jönköping – 1986/1986 Kontor 1 117 1 027 – – 2 144 2,2 76 8,4 6 Ädelmetallen 12 Grossistg. 12, Jönköping – 1987/1987 Lager/Logistik 258 1 746 – – 2 004 1,9 99 10,3 7 Ädelmetallen 14 Grossistg. 5, 7, Jönköping – 1987/1987 Kontor 1 537 1 021 – – 2 558 2,6 80 11,0 8 Ädelmetallen 4 Kabelv. 14, Jönköping – 1975/– Lager/Logistik – 4 394 – – 4 394 5,9 100 0,0 9 Ädelmetallen 5 Kabelv. 2, Jönköping – 1978/1983 Lager/Logistik – 5 167 – – 5 167 4,9 100 21,6 10 Äreporten 3 Fridhemsv. 12, Jönköping – 1985/1985 Kontor 1 302 – – – 1 302 1,5 100 7,2 11 Öronlappen 7 Bangårdsg. 1, Jönköping – 1967/1974 Handel – 333 2 915 – 3 248 4,2 98 26,2 12 Öronlappen 8 Bangårdsg. 3, Jönköping – 1999/1999 Utbildning/ vård/övrigt 739 – 738 755 2 232 4,1 100 23,7 13 Öronskyddet 9 Gnejsv. 2, Jönköping – 1997/1997 Lager/Logistik 583 1 100 – – 1 683 2,3 100 11,9 14 Öskaret 16 Kindgrensg. 15, Jönköping – –/– Lager/Logistik 535 6 695 – 1 315 8 545 7,2 100 0,0 15 Överlappen 15 Granitv. 10, Jönköping – 2003/2003 Lager/Logistik 298 1 656 – – 1 954 1,9 44 11,8 16 Överlappen 8 Granitv. 8, Jönköping – 1974/1985 Lager/Logistik – 1 726 – – 1 726 1,5 100 8,4 TOTALT 6 538 47 695 3 653 2 115 60 001 57 90 207 * Består av utbildning, vård, motion, bostäder, mark samt övriga ytor såsom laboratorium, mässa, post och teknikutrymmen. E n fastighet kan bestå av ett flertal samreglerade fastigheter alternativt ett flertal större byggnader. JÖNKÖPING TORPA SÖDER HAGA GAMLA FLYGFÄLTET FRIDHEM JÖNKÖPING 3 4 5 6789 10 11 12 13 14 15 16 1 2 ===== SIDA 151 ===== 151COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 SANDÅS STENSÖ JOHANNESBORG TEGELVIKEN HAGBYGÄRDE OXHAGEN GETINGEN ÄNGÖNORRGÅRDSGÄRDET DJURÄNGEN MALMEN GAMLA STAN BARLAST- HOLMEN TJÄRHOVET KVARNHOLMEN BERGA Kalmar FASTIGHETSFÖRTECKNING Kalmar Kalmar STÖRSTA FASTIGHETSÄGARNA, tkvm 1. LW Fastigheter 2. Rikshem 3. SBB i Norden 4. Nordfjord 5. Alecta 9. Corem 0 50 100 150 200 Kontor, handel, hotell Lager/logistik Special KALMAR Nr Fastighet Adress Tomt- rä tt Byggår/ värdeår Fastighetstyp Yta, kvm Hyres- värde, mkr Ek. uthyr- nings– grad, % Taxerings- värde, mkrKontor Lager/ logistik Handel Övrigt* Totalt 1 Elefanten 3 Torsåsg. 9, Kalmar – 1970/1971 Kontor 3 293 2 348 2 538 354 8 533 7,3 77 28,5 2 Korpen 18 Fabriksg. 31, Kalmar – 1976/1976 Kontor 3 117 694 – – 3 811 5,8 99 25,7 3 Korpen 20 Fabriksg. 29, Nyg. 30, Kalmar – 1979/1979 Utbildning/ vård/övrigt 2 769 300 – 3 220 6 289 6,6 30 – 4 Matrosen 1 Tjärhovsg. 1, 3, 5, 7, Kalmar T 1995/1995 Kontor 1 253 – – 1 006 2 259 3,0 78 11,0 TOTALT 10 432 3 342 2 538 4 580 20 892 23 69 65 * Består av utbildning, vård, motion, bostäder, mark samt övriga ytor såsom laboratorium, mässa, post och teknikutrymmen. E n fastighet kan bestå av ett flertal samreglerade fastigheter alternativt ett flertal större byggnader. 23 4 1 ===== SIDA 152 ===== 152 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Köpenhamn FASTIGHETSFÖRTECKNING Köpenhamn Köpenhamn SOLRØD STRAND ISHØJ DRAGØR ROSKILDE TAASTRUP GLOSTRUP BALLERUP HERLEV VÆLØSE FARUM BIRKERØD STENLØSE FREDRIKSSUND LILLERØD KÖPENHAMN Nr Fastighet Adress Tomt- rä tt Byggår/ värdeår Fastighetstyp Yta, kvm Hyres- värde, mkr Ek. uthyr- nings– grad, % Taxerings- värde, mkrKontor Lager/ logistik Handel Övrigt* Totalt 1 12p Vridslöselille By Roskildevej 157, Albertslund – 1982/2000 Kontor 8 630 – – – 8 630 10,3 100 – 2 26er, 26fg, 26fi Frederiksberg Porcelænshaven 16A, 18A och 26, Frederiksberg – 1922/2005 Utbildning/ vård/övrigt – – – 19 300 19 300 45,2 100 – 3 3269b Vanløse Indertoften 10, Köpenhamn – 1964/1964 Kontor 6 444 271 – – 6 715 13,2 100 – 4 383 Eksercerpladsen Arne Jacobsens Allé 7, Köpenhamn – 2012/2012 Kontor 15 568 – – – 15 568 29,4 28 – 5 984 Østervold Kvarter Amerika Plads 38, Köpenhamn – 2008/2008 Kontor 6 034 – – – 6 034 19,9 100 – TOTALT 36 676 271 – 19 300 56 246 118 82 – * Består av utbildning, vård, motion, bostäder, mark samt övriga ytor såsom laboratorium, mässa, post och teknikutrymmen. E n fastighet kan bestå av ett flertal samreglerade fastigheter alternativt ett flertal större byggnader. 5 3 4 2 1 ===== SIDA 153 ===== 153COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VALLA VIMANSHÄLL TANNEFORS JOHANNELUND VIDINGSJÖ HACKEFORS HJULSBRO LAMBOHOV UNIVERSITETET RYD TORNBY TALLBODA VASASTADEN FASTIGHETSFÖRTECKNING Linköping och Örebro Linköping Linköping STÖRSTA FASTIGHETSÄGARNA, tkvm 1. Corem 2. Akademiska Hus 3. Castellum 4. Botrygg 5. Intea 0 75 150 225 300 Kontor, handel, hotell Lager/logistik Special LINKÖPING Nr Fastighet Adress Tomt- rä tt Byggår/ värdeår Fastighetstyp Yta, kvm Hyres- värde, mkr Ek. uthyr- nings– grad, % Taxerings- värde, mkrKontor Lager/ logistik Handel Övrigt* Totalt 1 Amor 1 Platensg. 26, Linköping – 1929/1990 Kontor 3 292 – – – 3 292 8,0 100 50,8 2 Beridaren 12 Platensg. 29, Hertig Karlsg. 5A–D, Linköping – 1929/1959 Kontor 3 996 361 – 112 4 469 8,6 97 45,1 3 Brevduvan 17 Kungsg. 20, S:t Larsg. 18, 20, Lin- köping – 1916/1978 Kontor 7 191 391 – 330 7 912 16,6 99 87,5 4 Brevduvan 21 Klosterg. 19, Åg. 33–37, Link öping – 1991/1991 Kontor 8 661 68 58 801 9 588 15,1 100 127,0 5 Bromsaren 4 Stureg. 1, S:t Larsg. 1–3, Link öping – 1958/1992 Kontor 5 532 201 – 4 742 10 475 18,7 87 – 6 Bävern 13 Hertig Karlsg. 2 A–C, 4 A–B, Linköping – 1981/1981 Kontor 5 662 395 – 55 6 112 10,3 98 61,2 22 23 24 25 26 27 28 29 30 32 34 35 31 33 21 2019 18 17 16 1514 13 12 3 4 5 6 7 8 9 10 11 21 ===== SIDA 154 ===== 154 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 FASTIGHETSFÖRTECKNING Linköping och Örebro LINKÖPING FORTS. Nr Fastighet Adress Tomt- rä tt Byggår/ värdeår Fastighetstyp Yta, kvm Hyres- värde, mkr Ek. uthyr- nings– grad, % Taxerings- värde, mkrKontor Lager/ logistik Handel Övrigt* Totalt 7 Elefanten 17 Barnhemsg. 2, Storg. 80, 82, Linköping – 1978/1985 Kontor 6 310 – – – 6 310 11,7 100 56,6 8 Galgen 3 Gillbergag. 23, 25, Linköping – 1975/1975 Handel 715 942 1 622 625 3 904 3,1 83 17,9 9 Ganymeden 7 Roxeng. 9, 11, Linköping – 1963/1973 Lager/Logistik 4 355 8 636 – 2 468 15 459 10,0 76 49,4 10 Garvaren 9 Florag. 10, Norra Oskarsg. 27A–D, Roxeng. 18, Linköping – 1946/1960 Kontor 3 620 730 – – 4 350 4,6 92 25,0 11 Glasberget 1 Attorpsg. 7–23, Linköping – 1989/1992 Kontor 7 072 580 – 1 975 9 627 12,8 90 60,8 12 Glasbiten 1 Attorpsg. 2, Linköping – 1977/1977 Lager/Logistik – 4 382 – – 4 382 5,5 90 20,2 13 Glasbiten 7 Roxtorpsg. 9, Linköping – 1973/1989 Lager/Logistik 1 085 10 302 – – 11 387 15,7 99 57,4 14–15 Glasblåsaren 7 Tornbyv. 1, Linköping – 1929/1929 Kontor 4 733 881 3 089 1 279 9 982 13,6 90 84,0 16 Guvernören 13 N Oskarsg. 18, Linköping – 1968/1971 Lager/Logistik 680 2 080 – 529 3 289 2,5 100 12,6 17 Gymnasten 2 Roxeng. 7, Linköping – 1977/1977 Kontor 1 802 – – 310 2 112 3,0 100 12,8 18 Gården 1 Gottorpsg. 1, Linköping – 1987/1987 Kontor 1 140 332 – – 1 472 1,4 54 12,8 19 Idégivaren 1 Teknikringen 4, Linköping – 1989/1989 Kontor 4 130 – – – 4 130 6,7 82 38,2 20–22 Idéläran 1 Teknikringen 2, Teknikringen 6, Diskettg. 11, Linköping – 1986/1999 Kontor 12 128 1 842 – 3 595 17 565 34,6 92 135,1 23 Idéskaparen 2 Datalinjen 4, Linköping – 1999/2002 Kontor 23 650 – – 128 23 778 29,5 100 191,6 24 Idéskissen 1 Teknikringen 3, Linköping – 1984/1984 Utbildning/ vård/övrigt – – – 4 726 4 726 8,4 100 – 25–26 Idétävlingen 4 Wallenbergsg. 1, Datalinjen 2, Linköping – 1990/2001 Kontor 21 342 80 – 1 303 22 725 40,0 95 202,0 27 Kvarnen 4 Stationsg. 14, 16, 18, Linköping – 1935/1955 Handel 1 934 1 017 2 154 – 5 105 5,9 76 26,4 28 Magasinet 1 Hagalundsv. 3A, Linköping – 1929/1929 Lager/Logistik – 635 – – 635 0,2 – 4,6 29 Magneten 2 Finnög. 12, Linköping T 1980/1980 Lager/Logistik 48 2 809 – – 2 857 5,0 89 28,1 30 Megafonen 4 Finnög. 10, Linköping T 1980/1980 Lager/Logistik – 3 372 – – 3 372 0,0 – – 31 Mekanikern 18 Gelbgjutareg., Linköping – Tomt Utbildning/ vård/övrigt – – – – – 0,2 100 1,8 32 Mekanikern 22 G Tanneforsv. 17A, Vimarkg. 1, 3, 5, 7, 9, Linköping – 1947/1998 Lager/Logistik 1 452 14 201 312 4 991 20 956 17,2 86 59,4 33 Morellen 1 Gelbgjutareg. 2, Linköping – 1929/1949 Lager/Logistik 6 324 9 709 – 2 674 18 707 28,3 99 106,7 34 Tannefors 1:89 Hagalundsv. 3B, Linköping – 1986/1986 Lager/Logistik – 1 071 – – 1 071 0,4 – 6,9 35 Tannefors 1:90 Hagalundsv. 3B, Linköping – Tomt Utbildning/ vård/övrigt – – – – – – – – – Olaus Petri 3:234 Ö Bang. 7, Örebro – 1979/1979 Kontor 10 639 174 – 7 545 18 358 18,4 100 150,2 TOT ALT 147 493 65 191 7 235 38 188 258 107 356 94 1 732 * Består av utbildning, vård, motion, bostäder, mark samt övriga ytor såsom laboratorium, mässa, post och teknikutrymmen. E n fastighet kan bestå av ett flertal samreglerade fastigheter alternativt ett flertal större byggnader. 33 14 – 15 ===== SIDA 155 ===== 155COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 OXIE FOSIE JÄGERSRO VIRENTOFTA HELENEHOLM LINDEBORG HYLLIE BUNKEFLOSTRAND LIMHAMN BELLEVUE SLOTTSSTADEN DRAGÖRKAJEN ROSENGÅRD KATRINELUND KIRSEBERG CENTRUM HAMNEN SEGEVÅNG RISEBERGA SUNNANÅ ARLÖV ÅKARP MÖLLEVÅNGS- TORGET KLOSTERGÅRDEN NILSTORP STORA RÅBY LINERO VIPELYCKAN MÅRTENS FÄLAD ÖSTRA TORN BRUNNSHÖG OLSHÖG TUNA SMÖRLYCKAN LILLA RÅBY KLOSTERHUSEN PLANTAGE- LYCKAN MÖLLEVÅNGEN NORRA FÄLADENNÖBBELÖV GUNNESBO VÄRPINGE PAPEGOJE- LYCKAN PILELYCKAN Malmö inkl. Lund FASTIGHETSFÖRTECKNING Malmö inkl. Lund Malmö STÖRSTA FASTIGHETSÄGARNA, tkvm 1. Wihlborgs 2. Castellum 3. Vasakronan 4. Nyfosa 5. Corem 0 200 400 600 800 Kontor, handel, hotell Lager/logistik Special STÖRSTA FASTIGHETSÄGARNA, tkvm 1. Akademiska Hus 2. Wihlborgs 3. Castellum 4. Hemsö 5. Clarendon 9. Corem 0 100 200 300 400 Kontor, handel, hotell Lager/logistik Special LUND LUND 22 31 32 34 35 37 38 40 39 41 920 10 12 1314 8 2321 27 29 19 7 6 54 3 2 11 15 16 1 17 18 24 28 30 33 36 25 42 26 ===== SIDA 156 ===== 156 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 FASTIGHETSFÖRTECKNING Malmö inkl. Lund MALMÖ Nr Fastighet Adress Tomt- rä tt Byggår/ värdeår Fastighetstyp Yta, kvm Hyres- värde, mkr Ek. uthyr- nings– grad, % Taxerings- värde, mkrKontor Lager/ logistik Handel Övrigt* Totalt 1 Harven 2 Traktorv. 14, Lund – 1998/1998 Kontor 3 200 – – – 3 200 5,1 100 20,3 2 Sankt Clemens 8 Kattesund 6A, Lund – 1976/1976 Utbildning/ vård/övrigt 432 274 400 2 622 3 728 11,5 98 96,8 3–4 Traktorn 4 Traktorv. 13, Lund – 1983/1983 Kontor 6 641 1 306 5 569 485 14 001 17,6 78 123,4 5 Välten 4 Traktorv. 8, Lund – 2004/2004 Lager/Logistik – 3 100 – – 3 100 4,1 100 20,2 6 Välten 5 Traktorv. 10, Lund – 1974/1987 Lager/Logistik – 3 645 – – 3 645 4,1 100 13,3 7 Årdret 12 Höstbruksv. 14, Lund – 1991/1991 Lager/Logistik 193 1 816 – – 2 009 2,3 96 8,8 8 Betongen 11 Krang. 4, Malmö T 1992/1992 Kontor 4 831 78 – – 4 909 8,3 84 40,8 9 Carolus 32 Österg. 12, Malmö – 1971/1999 Handel 1 108 269 11 195 3 359 15 931 29,6 80 210,0 10 Dragör 1 Övägen 8, Malmö – 2014/2014 Kontor 1 411 42 101 811 2 365 7,8 63 45,8 11 Flygbasen 2 Höjdroderg. 21, Malmö – 1995/1995 Kontor 1 657 – – – 1 657 3,0 89 13,0 12–13 Flygfyren 1 Höjdroderg. 29, Flygfältsv. 1, Malmö – 1955– 2004/1955– 2004 Lager/Logistik 360 9 958 1 830 – 12 148 12,6 74 51,5 14 Flygfyren 3 Höjdroderg. 25, Malmö – 1990/1990 Kontor 3 098 1 252 – 874 5 224 6,9 84 30,6 15 Flygledaren 3 Höjdroderg. 18, Malmö T 1990– 2000/1990– 2000 Lager/Logistik 745 852 – – 1 597 2,6 100 8,0 16 Flygvärdinnan 4 Vattenverksv. 47, Höjdroderg. 30–34, Malmö T 1940– 2001/1978– 2001 Kontor 5 844 2 837 – 260 8 941 15,0 86 74,5 17 Fornminnet 6 Stenåldersg. 27, Malmö – 1989/1995 Lager/Logistik – 4 710 – – 4 710 4,5 100 25,0 18 Gånggriften 3 Djurhageg. 14, Malmö – 2007/2007 Handel – – 6 486 – 6 486 8,3 100 61,2 19 Höjdrodret 3 Kabing. 11, Malmö – 1990/1990 Kontor 1 182 136 – – 1 318 2,0 81 9,2 20 Innerstaden 1:152 Österg. 12, Malmö – 1971/1999 Utbildning/ vård/övrigt – – – 900 900 0,1 – 5,5 21 Murman 11 Murmansg. 118–120, Kruseg. 21, Malmö T 1960/1960 Lager/Logistik 3 165 4 391 – 887 8 443 7,2 67 23,3 22 Murman 7 Murmansg. 124 A–C, Kruseg. 25, Malmö T 1959/1959 Lager/Logistik 2 214 4 196 – 128 6 538 5,8 90 18,9 23 Murman 8 Murmansg. 126, Kruseg. 27, Malmö – 1960/1968 Kontor 6 423 760 – –– 7 183 10,1 81 23,9 24 Nackremmen 1 Jägersrov. 211, Malmö T 1977/1977 Lager/Logistik – 1 034 709 – 1 743 1,6 100 7,9 25 Nackremmen 2 Jägersrov. 213, Malmö – 1979/1979 Lager/Logistik 385 1 871 – 157 2 413 1,3 21 10,9 26 Nejlikebuketten 4 Derbyv. 6, Malmö – 1991/1991 Kontor 5 926 – – 617 6 543 11,0 74 52,2 27 Nejlikebuketten 6 Derbyv. 4, Malmö – 1987/1987 Kontor 1 729 – – – 1 729 2,7 78 11,7 28 Nosgrimman 1 Jägersrov. 215, Malmö T 1982/1982 Lager/Logistik 200 1 628 – – 1 828 1,2 87 9,6 29 Sk evrodret 1 Kabing. 9, Malmö – 1978/1978 Kontor 1 982 – – – 1 982 4,2 100 8,6 30 Smörbollen 12 Cypressv. 12, Malmö – 1970/1970 Lager/Logistik – 3 757 – – 3 757 3,1 100 12,3 31 Stapelbädden 2 Östra Varvsg. 2, Malmö – 2005/2005 Kontor 4 157 24 – 331 4 512 15,4 87 98,0 32 Stapelbädden 4 Östra Varvsg. 4, Malmö – 2008/2008 Kontor 7 699 27 133 176 8 035 20,3 82 158,0 33 Stillman 40 Kruseg.34, Malmö – 1961/1975 Lager/Logistik 458 1 274 – – 1 732 2,2 100 6,9 34 Svedjenävan 3 Stenbärsg. 4–6, Malmö – 1991/1991 Kontor 4 299 – – 614 4 913 7,8 96 40,6 35 Tränsbettet 2 Travbaneg. 4, Malmö – 1989/1989 Lager/Logistik 265 3 373 – – 3 638 2,2 91 15,9 36 Utlängan 1 Tärnög. 6, Malmö – 1972/1986 Lager/Logistik – 9 980 – – 9 980 6,3 100 28,1 37 Vårbuketten 3 Husiev. 21, Malmö – 1992/1997 Kontor 3 317 – – – 3 317 1,7 71 17,3 38–39 Västerbotten 11 Estlandsg. 2, 4, 6, Fosiev. 4, 6, 8, Malmö – 1971/1971 Utbildning/ vård/övrigt 1 841 4 479 886 6 559 13 765 16,7 86 16,4 40–41 Västerbotten 9 Ystadsv. 15, 17, 19, Fosiev. 2, Malmö – 1929/1929 Handel 5 249 2 547 8 255 4 324 20 375 24,5 92 54,6 42 Grävstekeln 1 Stekelng. 4B, Malmö – – Kontor 1 923 – – – 1 923 4,1 100 20,8 TOTALT 81 934 69 616 35 564 23 104 210 218 295 86 1 494 * Består av utbildning, vård, motion, bostäder, mark samt övriga ytor såsom laboratorium, mässa, post och teknikutrymmen. E n fastighet kan bestå av ett flertal samreglerade fastigheter alternativt ett flertal större byggnader. ===== SIDA 157 ===== 157COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 FASTIGHETSFÖRTECKNING New York New York 21 NEW YORK Nr Fastighet Adress Tomt- rä tt Byggår/ värdeår Fastighets typ Yta, kvm Hyres- värde, mkr Ek. uthyr- nings– grad, % Taxerings- värde, mkrKontor** Lager/ logistik Handel Övrigt* Totalt 1 1241–1251 Broadway 1241–1251 Broadway, New York T – Kontor 9 711 – – – 9 711 106,6 100 – 2 322–326 7th Avenue 322–326 7th Avenue, New York – – Kontor 2 214 – – – 2 214 23,5 100 – 3 417 Park Avenue 417 Park Avenue, New York – – Kontor – – – – – – – – TOTALT 11 925 – – – 11 925 130 100 – * Består av utbildning, vård, motion, bostäder, mark samt övriga ytor såsom laboratorium, mässa, post och teknikutrymmen. E n fastighet kan bestå av ett flertal samreglerade fastigheter alternativt ett flertal större byggnader. ** Projektfastighet. CHELSEA MEATPACKING DISTRICT MIDTOWN HELLS KITCHEN CENTRAL PARK PLAZA DISTRICT UPPER WEST SIDE UPPER EAST SIDE EAST VILLAGE LOWER MANHATTAN 2 1 3 ===== SIDA 158 ===== 158 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 KLOCKARETORPET VILBERGEN EKTORP VRINNEVI SMEDBY LJURA RISÄNGENCENTRUM BUTÄNGEN KARLSHOV INGELSTA HÄNDELÖ LINDÖ FASTIGHETSFÖRTECKNING Norrköping New York Norrköping STÖRSTA FASTIGHETSÄGARNA, tkvm 1. Corem 2. Lundbergs 3. Castellum 4. FastPartner 5. Hemsö 0 50 100 150 200 Kontor, handel, hotell Lager/logistik Special 24 2322 21 11 12 13 17 18 19 20 4 3 2 1 14 15 16 9 87 65 10 ===== SIDA 159 ===== 159COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 FASTIGHETSFÖRTECKNING Norrköping Norrköping 5 8 NORRKÖPING Nr Fastighet Adress Tomt- rä tt Byggår/ värdeår Fastighetstyp Yta, kvm Hyres- värde, mkr Ek. uthyr- nings– grad, % Taxerings- värde, mkrKontor Lager/ logistik Handel Övrigt* Totalt 1 Basfiolen 9 Moa Martinsons g. 10b, Norrköping T 1983/1983 Kontor 1 223 – – 36 1 259 2,0 100 5,1 2 Bronsen 2 Tenng. 4, Norrköping – 1971/1971 Lager/Logistik 3 074 5 665 1 803 – 10 542 10,6 91 42,7 3 Diket 10 Drottningg. 66, Nyg. 93, Norrköping – 1968/1968 Kontor 2 605 172 1 270 874 4 921 10,5 83 64,9 4 Kondensatorn 1 Ståthögav. 48, Norrköping – 1960/1993 Lager/Logistik 7 333 12 769 2 878 8 865 31 845 36,3 91 101,7 5–9 Koppar hammaren 2 Norra Grytsg, St. Persg., Norrköping – 1929/1999 Kontor 30 473 1 313 – 11 502 43 288 75,6 85 365,8 10 Koppar hammaren 7 Kungsg. 56, N Grytsg. 2,4,6, Norr- köping – 1929/1929 Kontor 3 382 106 – 990 4 478 10,4 97 – 11 Kopparn 10 Kopparg. 11–15, Norrköping – 1980/1989 Kontor 4 071 2 520 – 599 7 190 7,0 89 43,2 12 Kvarnholmen 4 Dalsg. 7, Norrköping – 1993/1993 Kontor 8 498 – – 1 267 9 765 17,9 98 112,6 13 Malmen 8 Kopparg. 10, Norrköping – Tomt Utbildning/ vård/övrigt – – – – – 1,1 100 2,0 14–16 Omformaren 7 Hagag. 4–10, Norrköping – 1951/1968 Lager/Logistik – 4 960 4 178 3 065 12 203 9,4 91 35,6 17 Platinan 1 Platinag. 1, Norrköping – 1988/1988 Handel – – 4 375 – 4 375 5,2 100 15,9 18 Regulatorn 3 Kabelv. 15, Norrköping – 1996/1996 Lager/Logistik 1 551 2 599 580 60 4 790 4,0 75 18,3 19 Ritsaren 10 Industrig. 7–9, Masking. 23, Norr- köping – 1964/1986 Lager/Logistik – 5 002 – 696 5 698 3,4 36 21,7 20 Rotfjärilen 1 Svärmareg. 1, 3, Norrköping – 1992/1993 Kontor 5 012 1 798 – 619 7 429 10,1 85 44,4 21 Statorn 10 Malmg. 4, Norrköping – 1938/1978 Lager/Logistik 1 536 2 113 1 085 61 4 795 6,3 94 26,9 22 Stjärnan 15 Slottsg. 114, 116, Norrköping – 1958/1958 Kontor 7 805 638 – 4 298 12 741 22,0 90 108,0 23 Stjärnan 16 Slottsg. 114, 116, Norrköping – 1958/1958 Kontor – – – – – – – – 24 Svärdet 8 Hospitalsg. 17 m fl, Norrköping – 1967/1976 Kontor 7 638 24 – 366 8 028 13,5 74 80,4 TOTALT 84 201 39 679 16 169 33 298 173 347 245 88 1 089 * Består av utbildning, vård, motion, bostäder, mark samt övriga ytor såsom laboratorium, mässa, post och teknikutrymmen. E n fastighet kan bestå av ett flertal samreglerade fastigheter alternativt ett flertal större byggnader. ===== SIDA 160 ===== 160 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 BRANDHOLMENKUNGSHAGEN FÅGELBO ISAKSDAL HÖGBRUNN IDBÄCKEN FASTIGHETSFÖRTECKNING Nyköping Nyköping STÖRSTA FASTIGHETSÄGARNA, tkvm 1. Corem 2. GLL Real Estate Partners 3. Castellum 4. SBB i Norden 5. Björksund Holding 0 30 60 90 120 Kontor, handel, hotell Lager/logistik Special 98 23 22 21 20 19 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 8 7 6 5 4 3 2 1 ===== SIDA 161 ===== 161COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 FASTIGHETSFÖRTECKNING Nyköping Nyköping NYKÖPING Nr Fastighet Adress Tomt- rä tt Byggår/ värdeår Fastighetstyp Yta, kvm Hyres- värde, mkr Ek. uthyr- nings– grad, % Taxerings- värde, mkrKontor Lager/ logistik Handel Övrigt* Totalt 1–3 Ana 11 Gästabudsv. 2 m fl, Spelhagsv. 3 mfl, Nyköping – 1940/1978 Kontor 12 246 4 570 – 6 300 23 116 33,3 92 121,5 4 Ana 12 Spelhagsvägen 1, Nyköping – 1984/1984 Lager/Logistik – 2 710 520 10 3 240 4,0 99 11,5 5 Ana 13 Nyckelv. 14, Nyköping – Tomt Utbildning/ vård/övrigt – – – – – – – 1,0 6 Bagaren 20 Ö Storg. 5, S:t Anneg. 6, Nyk öping – 1962/1962 Utbildning/ vård/övrigt 400 – 363 1 120 1 883 2,7 95 20,4 7 Biografen 19 V Storg. 18, 20, Brunnsg. 29, Ny- köping – 1929/1987 Handel 551 75 1 112 856 2 594 5,0 97 36,7 8–9 Fors 11 Repslagareg. 43, Nyköping – 1929/1987 Kontor 8 608 2 018 270 635 11 531 16,1 79 55,6 10 Furan 2 Domänv. 11, Nyköping – 2001/2001 Utbildning/ vård/övrigt – – – 950 950 1,6 100 – 11 Glödlampan 16 Bagareg. 2, 4, Hamnv. 6, Nyköping – 1929/1929 Kontor 783 16 – – 799 1,2 100 4,7 12 Glödlampan 17 Bagareg. 2, 4, Hamnv. 6, Nyköping – 1929/1929 Kontor 535 – – – 535 1,3 100 4,3 13 Jarlen 1 Nyckelv. 14, Nyköping – 1899/2003 Kontor 680 – – – 680 1,3 100 5,7 14 Klädeshandlaren 15 Brunnsg. 36, 38, 40. V. Storg. 24, 26, 28. V. Trädgårdsg. 39, 41, Nyköping – 1962/1972 Handel 3 616 459 6 573 2 018 12 666 16,5 80 122,2 15 Kungshagen 1:6 Ö Skeppsbron 1, Ö Längdg 4, 6, Nyköping – 1929/1989 Kontor 1 143 – – 450 1 593 2,9 90 13,0 16–17 Mjölkflaskan 8 Bagareg. 3 A–C, Fruängsg. 4, Kungsg. 16, Nyköping – 1929/1940 Utbildning/ vård/övrigt 3 752 334 157 3 955 8 198 13,1 94 – 18 Nyköpings Bruk 1 V Kvarng. 64, Nyköping – 1929/1983 Kontor 1 864 10 – 270 2 144 3,5 86 15,6 19 Nyköpings Bruk 7 V Kvarng. 62, Nyköping – 1910/1991 Kontor 850 434 – 675 1 959 2,5 82 14,5 20 Spånten 7 Spelhagsv. 4, 6, 8, Nyköping – 2009/2009 Handel – – 1 280 – 1 280 1,6 100 13,3 21 Standard 17 V Storg. 2–6, 8, 10, Bagareg. 29, Fruängsg. 28, 30, Nyköping – 1969/1993 Kontor 3 057 44 2 577 994 6 672 9,2 95 72,4 22 Stensötan 5 Idbäcksv. 8 B, Nyköping – 1971/1985 Handel 279 1 354 3 285 – 4 918 4,4 89 15,8 23 Säven 4 Norrköpingsv. 9, Nyköping – 1987/1987 Utbildning/ vård/övrigt – – – 1 853 1 853 2,4 100 – TOTALT 38 364 12 024 16 137 20 086 86 611 123 90 528 * Består av utbildning, vård, motion, bostäder, mark samt övriga ytor såsom laboratorium, mässa, post och teknikutrymmen. E n fastighet kan bestå av ett flertal samreglerade fastigheter alternativt ett flertal större byggnader. 4 18 ===== SIDA 162 ===== 162 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 FASTIGHETSFÖRTECKNING Stockholm Stockholm, Norra LIDINGÖ DJURSHOLM DANDERYD SUNDBYBERG SOLNA SOLLENTUNAJÄRFÄLLA TÄBY VALLENTUNA UPPLANDS- VÄSBY ÅKERSBERGA VAXHOLM NACKA HUDDINGE BOTKYRKA TUMBA RÖNNINGE SÖDERTÄLJE HANDEN VÄSTERHANINGE BRUNNA BRO STOCKHOLM KISTA 8 6 5 47 3 2 4443 42 1 26 252423 22 21 201918 13 14 15 16 17 12 11 10 9 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 62 61 60 59 58 57 56 55 53 52 47 45 46 48 4950 51 77 76 75 74 39 Corems Huvudkontor 79 40 MÄRSTA BRISTA 27 29 28 33 34 30 38 32 36 35 37 ARLANDA STAD 78 80 41 81 54 31 ===== SIDA 163 ===== 163COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 FASTIGHETSFÖRTECKNING Stockholm Stockholm Norra 0 400 800 1200 1600 STÖRSTA FASTIGHETSÄGARNA, tkvm STOCKHOLM Rankingen avser Stockholms län. 1. Vasakronan 2. Fabege 3. Castellum 4. Akademiska Hus 5. Sagax 7. Corem Kontor, handel, hotell Lager/logistik Special STÖRSTA FASTIGHETSÄGARNA, tkvm KISTA 1. Corem 2. Vasakronan 3. Castellum 4. Kista Galleria 5. Atrium Ljungberg 0 100 200 300 400 Kontor, handel, hotell Lager/logistik Special STOCKHOLM, NORRA Nr Fastighet Adress Tomt- rä tt Byggår/ värdeår Fastighetstyp Yta, kvm Hyres- värde, mkr Ek. uthyr- nings– grad, % Taxerings- värde, mkrKontor Lager/ logistik Handel Övrigt* Totalt 1 Timmer huggaren 2 Vendev. 90, Danderyd – 1969/1969 Kontor 6 146 2 453 – 2 131 10 730 16,6 80 100,0 2 Johannelund 7 Krossg. 10, 12, 14, 16, 18, Sor terarg. 23, Stockholm T 1969/1969 Kontor 11 408 5 817 3 565 1 344 22 134 27,8 81 81,5 3 Orgelpipan 4 Klarabergsg. 33, 35, Stockholm T 1957/1957 Kontor 3 518 – – 726 4 244 33,1 100 234,0 4 Singeln 13 Krossg. 26–28, Stockholm T 1966/1966 Lager/Logistik 1 807 2 293 – – 4 100 4,0 29 17,1 5 Stenen 1 Krossg. 15, 17, Sorterarg. 31, 33, 35, Stockholm T 1970/1970 Kontor 7 781 3 572 – – 11 353 9,8 29 41,1 6 Stenmjölet 1 Siktg. 1, 3, Stockholm T 1960/1960 Utbildning/ vård/övrigt 2 023 304 975 2 110 5 412 6,7 47 32,0 7 Stenmjölet 2 Siktg. 3A–3B, Stockholm T 1960/1960 Lager/Logistik 1 018 2 730 1 076 – 4 824 5,5 80 16,0 8 Dahlian 5 Enhagsv. 5, Täby – 1998/1998 Handel – – 1 237 – 1 237 2,4 100 16,2 9 Kannringen 1 Enhagsslingan 2, 4 Täby – 1988/1988 Kontor 4 101 – – – 4 101 6,7 82 43,2 10 Kannringen 2 Enhagsslingan 6, 8 Täby – 1991/1991 Kontor 1 990 16 – – 2 006 3,2 70 20,1 11 Kardborren 13 Kanalv. 15, 17 Täby – 1981/1981 Kontor 11 855 356 – 2 371 14 582 26,2 73 128,0 12 Linjalen 60 Måttbandsv. 12 Täby – 1991/1991 Kontor 3 195 496 – 140 3 831 5,9 83 32,2 13 Roslags-Näsby 24:44 Stockholmsv. 100, 102 Täby – 1965/1965 Handel – – – – – – – 13,8 14 Roslags-Näsby 24:45 Stockholmsv. 100, 102 Täby – 1965/1965 Handel – – – – – – – – 15 Roslags-Näsby 25:7 Stockholmsv. 100, 102 Täby – 1965/1965 Handel – 450 2 181 – 2 631 3,9 100 – 16 Roslags-Näsby 25:8 Stockholmsv. 100, 102 Täby – 1965/1965 Handel – – – – – – – – 17 Smygvinkeln 11 Ritarslingan 18 Täby – 1991/1991 Lager/Logistik – 1 634 258 500 2 392 3,3 83 12,7 18 Svänghjulet 1 Enhagsslingan 23, 25 Täby – 1990/1990 Utbildning/ vård/övrigt – 424 – 3 938 4 362 8,0 98 – 19 Svänghjulet 2 Enhagsslingan 5, 7, 9, 11, 13 Täby – 1989/1989 Kontor 1 660 12 – 1 323 2 995 4,3 73 25,4 20 Svänghjulet 3 Enhagsslingan 15, 17, 19, 21 Täby – 1991/1991 Kontor 4 329 579 – – 4 908 7,9 88 46,4 21–22 Tryckaren 3 Reprov. 6, Viggbyholmsv. 81 Täby – 1945/1992 Lager/Logistik 1 258 2 240 – – 3 498 4,5 83 18,5 23 Ventilen 1 Enhagsslingan 1A–B Täby – 1987/1987 Kontor 1 981 678 – 297 2 956 3,9 84 26,0 24 Växellådan 1 Enhagsv. 7 Täby – 1978/1983 Kontor 2 007 390 – 394 2 790 5,0 47 24,8 25 Växellådan 3 Enhagsv. 9 Täby – 1978/1978 Kontor 1 149 414 313 – 1 876 2,4 66 12,8 26 Åkerby 10 Kemistv. 6 Täby – 1975/1989 Kontor 1 177 12 – – 1 189 1,7 78 7,9 27 Broby 11:6 Östra Bang. 18, Sigtuna – 1989/1989 Kontor 942 – – – 942 1,2 100 5,1 28 Broby 12:6 Östra Bang. 2 A, Sigtuna – 1978/1978 Lager/Logistik 368 632 – – 1 000 1,4 100 6,9 29 Br oby 12:9 Östra Bang. 2 B, Sigtuna – 1986/1986 Lager/Logistik – 1 545 – – 1 545 1,4 35 8,8 30 Märsta 21:22 Masking. 17, Sigtuna – 1981/1981 Lager/Logistik – 3 372 – – 3 372 5,2 100 17,7 31 Märsta 21:34 Söderbyv. 1, Sigtuna T 1988/1988 Kontor 2 822 1 077 2 549 549 6 997 10,0 78 52,9 32 Märsta 21:42 Söderbyv. 3, Sigtuna – 1989/1995 Kontor 5 161 2 230 – – 7 391 9,6 49 56,4 33 Märsta 21:50 Masking. 29, Sigtuna – 1991/1991 Lager/Logistik 1 043 3 599 – – 4 642 4,7 93 27,5 34 Märsta 21:53 Kabelg. 8, Sigtuna – 1992/1992 Kontor 460 – – – 460 0,5 100 2,3 35 Märsta 24:10 Söderbyv. 8, Sigtuna T 1983/1983 Lager/Logistik – 872 – – 872 1,1 100 4,8 36 Märsta 24:11 Söderbyv. 12, Pionjärv. 25, Sigtuna T 1987/– Handel 559 – 768 – 1 327 1,9 89 11,1 37 Märsta 24:12 Söderbyv. 14, Sigtuna T 1986/1986 Lager/Logistik 417 609 – – 1 026 1,4 100 6,3 38 Norslunda 1:10 Lindberghs g. 9, Sigtuna – 2003/2003 Kontor 2 181 762 – – 2 943 3,8 67 24,2 39 Malten 1 Vetenskapsv. 10, 12, 14, Sollentuna – 2005/2005 Kontor 12 358 578 – 943 13 879 28,1 66 220,0 40 Ringpärmen 6 Bergkällav. 36 Sollentuna – 1986/1990 Lager/Logistik 2 148 5 608 280 – 8 036 12,1 88 48,1 41 Aprikosen 2 Hemvärnsg. 5, 7, 9, Solna – 1975/1992 Kontor 26 279 3 453 – 4 887 34 619 96,5 90 598,0 42–44 Hilton 3 Gustav III:s Boulevard 40–46, Solna – 2003/2003 Kontor 18 623 682 65 603 19 973 68,1 95 513,0 ===== SIDA 164 ===== 164 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 FASTIGHETSFÖRTECKNING Stockholm STOCKHOLM, NORRA FORTS. Nr Fastighet Adress Tomt- rä tt Byggår/ värdeår Fastighetstyp Yta, kvm Hyres- värde, mkr Ek. uthyr- nings– grad, % Taxerings- värde, mkrKontor Lager/ logistik Handel Övrigt* Totalt 45 Alptanäs 2 Torshamnsg. 7, 7A, 9, Haukadalsg. 1, Kista T 1981/1981 Kontor 2 783 247 – – 3 030 4,1 56 23,8 46 Alptanäs 3 Torshamnsg. 1, 3, 5, Kista T Tomt Utbildning/ vård/övrigt – – – – – 1,6 100 5,3 47 Blåfjäll 1 Kistav. 21–25, Kista – 2002/2002 Kontor 18 720 – – 6 18 726 49,1 0 408,0 48 Borg 1 Torshamnsg. 16, Kista T 1977/1977 Kontor 1 411 – – – 1 411 2,0 80 12,0 49 Borg 2 Strömög. 3, Kista T 1981/1981 Lager/Logistik 0 4 655 – – 4 655 6,4 100 33,4 50 Borg 3 Strömög. 5, Kista T 1978/1978 Lager/Logistik 0 1 837 – – 1 837 2,6 100 13,7 51 Borg 4 Vågög. 6, Kista T 1979/1979 Kontor 1 004 927 – – 1 931 3,6 52 18,0 52 Borg 6 Strömög. 7, Vågög. 8, Kista T 1980/1980 Lager/Logistik 1 496 4 921 – – 6 417 9,1 96 50,2 53 Borgarfjord 4 Kistagången 12, Torshamnsg. 31–33, Kista T 1983/1983 Kontor 12 617 245 – 660 13 522 32,7 65 206,0 54 Domnarvet 11 Domnarvsg. 35, Kista T 1978/1978 Kontor 1 895 1 778 – – 3 673 5,4 100 31,6 55 Geysir 1 Österög. 4, Kista T 1979/1979 Lager/Logistik – 5 110 – – 5 110 6,9 100 40,4 56 Geysir 2 Österög. 2, Kista T 1980/1980 Lager/Logistik 1 862 4 792 – 165 6 819 9,9 86 53,2 57 Gullfoss 3 Österög. 1, 3, Kista T 1979/1983 Kontor 4 830 1 098 – 1 587 7 514 10,6 44 64,0 58 Gullfoss 5 Viderög. 6, Kista T 1979/1983 Kontor 3 508 – – – 3 508 6,9 100 30,3 59 Helgafjäll 1 Torshamnsg. 22, 24 A–D, 26 A–B, Kista T 1979/1979 Kontor 10 673 1 592 – – 12 265 23,7 19 165,0 60–61 Helgafjäll 2 Torshamnsg. 28 A–B, 30 A–E, 32 A–D, 34 A–B, Kista T 1981/1981 Kontor 14 894 4 818 – 7 560 27 272 57,2 84 328,0 62 Helgafjäll 3 Torshamnsg. 36, 38, 40, Kista T 1980/1990 Lager/Logistik 3 965 10 502 – – 14 467 20,6 77 115,8 63–64 Helgafjäll 4 Torshamnsg. 42, 44, 46, Kista T 1998/1998 Kontor 10 260 2 395 – 1 258 13 913 30,3 61 205,2 65 Helgafjäll 5 Kistagången 2, 4, Torshamnsg. 20, Kista T 1978/1988 Kontor 11 117 559 222 4 217 16 115 25,2 35 225,0 66 Helgafjäll 7 Torshamnsg. 48, 50, 52, 54, Kista – 2001/2002 Kontor 17 562 1 902 – 2 599 22 063 52,4 74 387,0 67 Isafjord 4 Torshamnsg. 21, 23, Torshamns- gränd 2, 4, 6, Grönlandsg. 10, Kista – 1976/2008 Kontor 62 231 20 – 9 807 72 058 180,6 100 1 069,0 68 Isafjord 5 Grönlandsg. 8, Kista – Tomt Utbildning/ vård/övrigt – – – – – – – – 69 Isafjord 6 Grönlandsg. 6, Torshamnsgränd 9, Kista – 1976/2008 Utbildning/ vård/övrigt – – – 3 222 3 222 4,4 100 – 70 Isafjord 7 Hans Werthéns Gata 19, Kista – Tomt Utbildning/ vård/övrigt – – – – – 1,1 100 – 71 Isafjord 8 Torshamnsg. 17, Hans Werthéns Gata 19, Torshamnsgränd 3, Skaf- tåg. 14, 16 , Kista – 2016/2016 Kontor 23 698 303 – 1 230 25 231 76,8 94 569,0 72 Knarrarnäs 3 Färög. 5,7, Kista T 1985/1985 Kontor 5 504 234 – 1 417 7 155 15,0 50 95,1 73 Knarrarnäs 4 Färög. 3, Isafjordsg. 19, 21, Kista T 1985/1985 Utbildning/ vård/övrigt 420 194 – 7 151 7 765 17,0 94 124,5 74 Knarrarnäs 6 Isafjordsg. 3, 5, Kista T 1987/1987 Kontor 4 342 333 – – 4 675 9,7 76 67,2 75 Knarrarnäs 9 Knarrarnäsg. 15, Kista T 1984/1986 Kontor 4 748 172 – 3 4 923 9,5 45 76,0 76 Lidarände 1 Torshamnsg. 18, Kista – 1979/2008 Utbildning/ vård/övrigt 3 007 126 375 16 438 19 946 36,8 88 204,4 77 Röros 1 Norgeg. 1, Kista T 1985/1985 Kontor 3 155 136 – 1 3 292 6,0 50 31,6 78 Glädjen 1:51 Truckv. 14, Upplands Väsby – 2019 Kontor 1 000 – 118 756 1 874 6,2 54 38,6 79 Glädjen 1:52 Truckv. 16, Upplands Väsby – 1982/1982 Kontor 2 913 224 – – 3 137 4,2 81 27,0 80 Hammarby-Smedby 1:435 Travg. 92, Upplands Väsby – 1982/1987 Kontor 708 559 – – 1 267 1,7 66 13,5 81 Sprängaren 9 Ekenbergsv. 128, Sundbyberg – 1989/1989 Kontor 1 056 – – – 1 056 1,7 100 11,1 TOTALT 373 143 99 568 13 982 80 333 567 024 1 171 78 7 295 * Består av utbildning, vård, motion, bostäder, mark samt övriga ytor såsom laboratorium, mässa, post och teknikutrymmen. En fastighet kan bestå av ett flertal samreglerade fastigheter alternativt ett flertal större byggnader. ===== SIDA 165 ===== 165COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 FASTIGHETSFÖRTECKNING Stockholm Stockholm, Södra LIDINGÖ DJURSHOLM DANDERYD SUNDBYBERG SOLNA SOLLENTUNAJÄRFÄLLA TÄBY ÅKERSBERGA VAXHOLM NACKA HUDDINGE BOTKYRKA TUMBA RÖNNINGE SÖDERTÄLJE HANINGE TYRESÖ HÄGERSTEN JOHANNESHOV SKÄRHOLMEN STOCKHOLM 4 3 2 1 ENSKEDE GÅRD JOHANNESHOV HAMMARBY- HÖJDEN SANDSBORG 17 18 19 20 21 16 15 14 13 12 11 22 5 24 29 STOCKHOLM, SÖDRA 8 9 10762327 28 26 25 Corems Huvudkontor Nr Fastighet Adress Tomt- rä tt Byggår/ värdeår Fastighetstyp Yta, kvm Hyres- värde, mkr Ek. uthyr- nings– grad, % Taxerings- värde, mkrKontor Lager/ logistik Handel Övrigt* Totalt 1 Ellipsen 5 Ellipsv. 17, Huddinge – 1997/1997 Kontor 2 820 – – – 2 820 4,9 100 19,5 2 Förstugan 1 Fullersta Torg 18, 20, Huddinge – 1989/1989 Kontor 1 600 – – – 1 600 3,8 100 24,0 3 Rektangeln 3 Pyramidb. 2, 4, Huddinge – 1986/1986 Utbildning/ vård/övrigt – 477 – 2 654 3 131 14,8 100 26,9 4 Valen 2 Kommunalv. 1, 3, 5, Huddinge – 1987/1987 Kontor 4 248 232 – – 4 480 10,2 94 64,2 5 Dagskiftet 2 Elektrav. 20, 22, Hägersten T 1956/1968 Lager/Logistik 4 321 7 176 455 – 11 952 19,1 100 68,2 6 Damskon 2 Elsa Brändströms g. 50, 52 Hä- gersten T 1977/1977 Lager/Logistik 1 082 3 740 – – 4 822 7,6 100 21,0 7 Elektra 20 Elektrav. 53 Hägersten T 2016/2016 Lager/Logistik 1 791 3 888 – – 5 679 10,4 100 64,6 8 Elektra 23 Elektrav. 25, Västberga Allé Hä- gersten T 1949/1969 Kontor 3 248 2 680 1 176 – 7 104 11,4 96 37,7 9 Elektra 27 Västberga allé 32 Hägersten T 1962/1962 Kontor 2 820 2 735 – – 5 555 9,0 84 53,6 ===== SIDA 166 ===== 166 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 FASTIGHETSFÖRTECKNING Stockholm STOCKHOLM, SÖDRA FORTS. 11 26 Nr Fastighet Adress Tomt- rä tt Byggår/ värdeår Fastighetstyp Yta, kvm Hyres- värde, mkr Ek. uthyr- nings– grad, % Taxerings- värde, mkrKontor Lager/ logistik Handel Övrigt* Totalt 10 Nattskiftet 12, 14 Drivhjulsv. 36, Hägersten T 1986, 1955/1986, 1955 Lager/Logistik 2 814 6 560 1 441 215 11 030 14,8 81 79,9 11–14 Arenan 2 Arenaslingan 1–3, Arenav. 49, 55–63, Johanneshov – 1989/1989 Kontor 32 191 4 401 14 724 4 771 56 087 187,9 89 1 398,0 15–16 Arenan 3 Arenav. 39–47, Johanneshov – 1989/1989 Kontor 13 754 1 011 – 1 799 16 564 63,2 99 455,0 17–20 Arenan 6 Arenav. 17, 21–35, Johanneshov – 1991/1993 Kontor 17 510 3 138 1 430 8 963 31 041 103,1 82 400,0 21 Arenan 8 Arenav. 7–13, Johanneshov – 2001/2001 Kontor 14 150 – – – 14 150 46,2 100 383,0 22 Sandhagen 8 Rökerig. 21, Johanneshov T 1984/1984 Utbildning/ vård/övrigt – 31 759 810 1 600 1,2 78 11,1 23 Hällsätra 3 Stensätrav. 5, Skärholmen T 1976/1976 Lager/Logistik 591 7 829 1 835 – 10 255 15,6 100 50,0 24 Lastkajen 3 Upplagsv. 34, 38, Stockholm T 1966/1972 Lager/Logistik 294 11 976 – – 12 270 14,0 100 75,8 25 Lillsätra 1 Storsätragränd 5, Skärholmen T 1993/1993 Kontor 4 930 2 014 – – 6 944 10,6 83 58,0 26 Lillsätra 3 Storsätragränd 3, Skärholmen T 2008/2008 Lager/Logistik – 8 570 – – 8 570 13,9 100 74,8 27 Stensätra 17 Strömsätrav. 18, Skärholmen T 1976/1976 Lager/Logistik 206 4 717 – – 4 923 7,0 100 21,3 28 Storsätra 1 Storsätragränd 4–26, Skärholmen T 1972/1972 Kontor 12 295 8 604 4 615 6 451 31 965 48,6 91 204,0 29 Slänten 1 Bollmorav. 123, Tyresö – 1929/1983 Lager/Logistik – 830 – – 830 0,8 100 6,2 TOTALT 120 665 80 609 26 435 25 663 253 372 618,2 92 3 597 TOTALT STOCKHOLM 493 798 180 177 40 417 105 996 820 396 1 798 83 10 897 * Består av utbildning, vård, motion, bostäder, mark samt övriga ytor såsom laboratorium, mässa, post och teknikutrymmen. En fastighet kan bestå av ett flertal samreglerade fastigheter alternativt ett flertal större byggnader. ===== SIDA 167 ===== 167COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Stockholm Södra FASTIGHETSFÖRTECKNING Uppsala Kommersiella Industri Special Uppsala BOLÄNDERNA FYRISLUND KUNGSÄNGEN FÅLHAGEN ÅRSTA SALA BACKE LUTHAGEN KUNGSGÄRDET ERIKSBERG STENHAGEN SVARTBÄCKEN LÖTEN UPPSALA Nr Fastighet Adress Tomt- rä tt Byggår/ värdeår Fastighetstyp Yta, kvm Hyres- värde, mkr Ek. uthyr- nings– grad, % Taxerings- värde, mkrKontor Lager/ logistik Handel Övrigt* Totalt 1–4 Boländerna 33:2 Kungsängsv. 15 mfl – 1991/1991 Kontor 16 610 409 – 1 628 18 647 39,0 65 244,0 5–13 Fyrislund 6:6 Rapsg. 7 – 1921/2003 Utbildning/ vård/övrigt 21 813 7 725 – 32 845 62 383 141,9 91 573,5 14 Kungsängen 10:1 Bävernsgränd 17, 19, 21, Kungsg. 48, 50 – 1966/1989 Utbildning/ vård/övrigt 9 047 137 – 10 132 19 316 59,4 99 216,0 15 Kungsängen 10:2 Suttungs gränd 4, 6 – 2017/2017 Utbildning/ vård/övrigt – – – – – – – 233,0 16 Kungsängen 29:1 Kungsg. 70A–E – 1985/1985 Kontor 2 596 515 1 366 – 4 477 6,4 92 48,4 17 Kungsängen 37:13 Kungs. 107–115, Stallängsg. 19–25 – 1989/1989 Kontor 7 889 590 5 560 1 192 15 231 32,9 91 192,0 TOTALT 57 955 9 376 6 926 45 797 120 054 279,5 89 1 507 * Består av utbildning, vård, motion, bostäder, mark samt övriga ytor såsom laboratorium, mässa, post och teknikutrymmen. E n fastighet kan bestå av ett flertal samreglerade fastigheter alternativt ett flertal större byggnader. 14 15 17 16 109 65 7 43 2 1 Kommersiella Industri Special 1. Kungsleden 2. Klövern 3. Castellum 4. Saltängen 5. Hemfosa STÖRSTA FASTIGHETSÄGARNA, tkvm 1. Akademiska Hus 2. Vasakronan 3. Castellum 4. Uppsala Akademiförvaltning 5. Corem 0 150 300 450 600 Kontor, handel, hotell Lager/logistik Special ===== SIDA 168 ===== 168 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Västerås 12 ERIKSLUND JAKOBSBERG BÄCKBY SJÖHAGEN HAMRE SKILJEBO BJURHOVDA HAGA STENBY SÖDRA GRYTA SKALLBERGET VALLBY 3 23 22 20 19 18 16 7 8 9 10 11 12 13 14 15 6 5 43 2 1 21 24 17 FASTIGHETSFÖRTECKNING Västerås Västerås STÖRSTA FASTIGHETSÄGARNA, tkvm 0 175 350 525 700 1. Castellum 2. Corem 3. Nyfosa 4. Hemsö 5. Genesta Kontor, handel, hotell Lager/logistik Special ===== SIDA 169 ===== 169COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VÄSTERÅS Nr Fastighet Adress Tomt- rä tt Byggår/ värdeår Fastighetstyp Yta, kvm Hyres- värde, mkr Ek. uthyr- nings– grad, % Taxerings- värde, mkrKontor Lager/ logistik Handel Övrigt* Totalt 1 Bogserbåten 1 Saltängsv. 22, Västerås – Tomt Utbildning/ vård/övrigt – – – – – – – 1,6 2 Gastuben 5 Björnöv. 8, Västerås – 1943/1943 Handel – – 2 442 – 2 442 2,6 94 12,9 3 Gustavsvik 13 Sjöhagsv. 3, 5, 7, Stensborgsg. 2, Västerås – 1957/1962 Lager/Logistik 6 929 13 222 – 9 791 29 942 27,1 81 85,6 4 Icander 1 Stensborgsg. 1, Västerås – 1987/1987 Utbildning/ vård/övrigt – – – 2 517 2 517 5,2 97 – 5 Klas 8 Smedjeg. 13, Västerås – 1956/1956 Utbildning/ vård/övrigt 1 309 196 1 566 2 404 5 475 10,5 75 60,5 6 Kranlinan 1 Traversg. 13, Västerås – 2009/2009 Lager/Logistik – 2 580 2 423 – 5 003 7,4 100 32,0 7–10 Leif 19 Hantverkarg. 2, Västerås – 1929/1964 Utbildning/ vård/övrigt 5 121 1 081 6 579 8 288 21 069 38,4 92 259,3 11 Lennart 17 Vasag. 12, Västerås – 1965/1994 Handel 3 286 283 6 772 2 895 13 236 24,3 80 190,0 12 Livia 16 Skomakarg. 2, Västerås – 1992/1992 Kontor 4 210 378 – 1 292 5 880 15,7 83 84,4 13 Loke 24 Kopparbergsv., Västerås – 1962/1983 Kontor 7 188 2 097 6 810 5 633 21 728 26,5 85 224,8 14 Mats 5 Stora g. 21, Västerås – 1968/1983 Handel 501 1 868 9 025 7 756 19 150 49,3 87 282,5 15–16 Omformaren 6 Betongg. 1, Wijkmansg. 7, Västerås – 1962/1985 Kontor 5 674 4 191 – – 9 865 9,9 94 45,2 17 Sigurd 3 Sigurdsg. 27, 29, 31, 33, 35, 37, Västerås – 1932/1989 Lager/Logistik 2 275 3 436 1 928 2 483 10 122 8,4 41 31,4 18 Sigurd 7 Sigurdsg. 23, Västerås – 1929/1929 Utbildning/ vård/övrigt 2 201 1 223 – 5 364 8 788 21,5 91 126,2 19 Sjöhagen 12 Sjöhagsv. 14, Västerås – 1952/1980 Lager/Logistik 618 6 614 – – 7 232 7,0 97 21,8 20 Stensborg 2 Sjöhagsv. 2, Västerås – 1957/1977 Kontor 412 340 – 252 1 004 1,0 60 4,2 21 Stensborg 4 Sjöhagsv. 4, Västerås – 1989/1989 Utbildning/ vård/övrigt – – – 2 143 2 143 7,3 100 0,0 22 Traversföraren 1 Traversg. 2, Västerås – 1988/1996 Handel – – 1 325 1 175 2 500 4,0 100 21,2 23 Traversföraren 3 Traversg. 4, Västerås – 1990/1990 Handel – – 2 560 – 2 560 4,4 100 28,8 24 Västerås 2:5 Stensborgsg. 4, Västerås – 1982/1989 Kontor 1 325 – – 125 1 450 2,8 100 11,2 – Vampyren 9 Kungsg. 25, Eskilstuna – 1937/1975 Utbildning/ vård/övrigt 3 883 837 4 965 7 028 16 713 22,6 88 175,4 – Vestalen 10 Kungsg. 24, Eskilstuna – 1966/1966 Handel 383 408 6 473 3 454 10 717 22,5 82 157,8 – Vestalen 8 Rademacherg. 29, Eskilstuna – Tomt Utbildning/ vård/övrigt – – – – – 0,5 100 0,5 TOTALT 45 315 38 753 52 867 62 600 199 536 318,9 86 1 857 * Består av utbildning, vård, motion, bostäder, mark samt övriga ytor såsom laboratorium, mässa, post och teknikutrymmen. En fastighet kan bestå av ett flertal samreglerade fastigheter alternativt ett flertal större byggnader. 18 18 FASTIGHETSFÖRTECKNING Västerås och Eskilstuna ===== SIDA 170 ===== 170 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ÖVERSIKT Historisk översikt och nyckeltal Historisk översikt och nyckeltal Mkr 2023 2022 2021 2020 2019 RESULTATRÄKNING Intäkter 4 244 4 491 2 805 894 961 Fastighetskostnader –1 362 –1 558 –911 –226 –260 Driftsöverskott 2 882 2 933 1 894 668 701 Central administration –179 –187 –116 –39 –39 Förvärvskostnader – – –21 – – Finansnetto –1 464 –1 071 –579 –209 –262 Förvaltningsresultat 1 239 1 675 1 178 420 400 Resultat bostadsutveckling – – –36 – – Resultatandelar i intresseföretag –1 076 –862 3 – 148 Värdeförändringar fastigheter –8 476 –2 934 3 432 759 1 695 Värdeförändring finansiella placeringar 87 –1 105 870 –1 042 1 089 Värdeförändringar derivat –1 000 1 375 256 –31 –17 Nedskrivning goodwill –589 –635 –21 – – Resultat före skatt –9 815 –2 486 5 682 106 3 315 Skatt 1 816 548 –1 187 –214 –201 Årets resultat –7 999 –1 938 4 495 –108 3 114 Omräkningsdifferenser m.m. –328 942 295 –11 –8 Årets totalresultat –8 327 –996 4 790 –119 3 106 Mkr 2023 2022 2021 2020 2019 BALANSRÄKNING Goodwill 1 785 2 374 3 059 – – Förvaltningsfastigheter 58 033 78 387 83 084 14 002 12 114 Nyttjanderättstillgångar 1 375 1 623 1 000 218 209 Andelar i intresseföretag 0 3 415 472 – – Finansiella tillgångar värderat till verkligt värde 1 351 5 2 263 4 347 3 191 Derivat 562 1 312 251 – – Övriga anläggningstillgångar 144 232 153 7 5 Omsättningsfastigheter 290 206 63 – – Övriga omsättningstillgångar 881 1 230 1 320 85 62 Kortfristiga placeringar – 1 099 – – 1 542 Likvida medel 429 979 571 15 8 Summa tillgångar 64 850 90 862 92 236 18 674 17 131 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 22 003 31 268 33 342 7 277 8 172 Eget kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 14 43 596 – – Räntebärande långfristiga skulder 19 505 32 745 32 016 5 510 5 264 Långfristiga leasingskulder 1 375 1 623 1 000 218 209 Uppskjuten skatteskuld 5 709 7 562 8 127 800 592 Derivat 259 22 337 455 424 Övriga långfristiga skulder 41 43 67 7 7 Räntebärande kortfristiga skulder 13 830 14 728 14 548 4 086 2 091 Övriga kortfristiga skulder 2 114 2 828 2 203 321 372 Summa eget kapital och skulder 64 850 90 862 92 236 18 674 17 131 Historisk översikt och nyckeltal ===== SIDA 171 ===== 171COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ÖVERSIKT Historisk översikt och nyckeltal 2023 2022 2021 2020 2019 Fastighetsrelaterade Förvaltningsfastigheternas verkliga värde, mkr 58 033 78 387 83 084 14 002 12 114 Direktavkastningskrav värdering, % 5,8 5,2 5,1 5,5 5,8 Hyresvärde, mkr 4 322 4 940 4 957 970 912 Uthyrningsbar area, kvm 2 428 426 3 194 535 3 478 659 985 887 959 495 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 87 89 89 93 91 Ytmässig uthyrningsgrad % 78 83 83 91 88 Överskottsgrad, % 68 65 68 75 73 Antal förvaltningsfastigheter, st 326 458 518 167 162 Genomsnittlig återstående kontraktstid, år 3,4 3,9 3,7 4,4 4,0 2023 2022 2021 2020 2019 Finansiella Avkastning på eget kapital, % –29,9 –6,0 21,7 –1,4 46,2 Justerad soliditet, % 41 39 43 48 55 Soliditet, % 34 34 36 39 48 Räntebärande nettoskuld, mkr 33 106 45 439 43 818 5 258 2 629 Belåningsgrad, % 55 57 53 38 22 Belåningsgrad fastigheter, % 43 45 38 46 46 Räntetäckningsgrad 1,9 2,5 2,7 2,5 2,8 Genomsnittlig ränta, % 4,4 3,6 2,4 2,7 3,4 Genomsnittlig räntebindning, år 2,6 1,9 2,6 2,7 3,4 Genomsnittlig kapitalbindning, år 2,2 3,3 3,8 1,9 2,2 2023 2022 2021 2020 2019 Aktierelaterade Förvaltningsresultat per stamaktie A och B, kr 0,65 1,10 1,16 1,01 0,90 Resultat per stamaktie A och B, kr –7,88 –2,25 5,52 –0,52 8,35 Substansvärde (NAV) per stamaktie A och B, kr 17,57 26,42 29,60 22,22 22,74 Eget kapital per stamaktie A och B, kr 13,58 22,17 23,94 18,56 19,95 Eget kapital per stamaktie D, kr 289,59 289,59 289,59 – – Eget kapital per preferensaktie, kr 312,72 312,72 312,72 251,67 251,67 Utdelning per stamaktie A och B, kr 0,10 1) 0,40 0,40 0,65 0,60 Utdelning per stamaktie D, kr 20,001) 20,00 20,00 20,00 – Utdelning per preferensaktie, kr 20,001) 20,00 20,00 20,00 20,00 Aktiekurs per stamaktie A, kr 10,65 10,45 32,60 18,80 27,00 Aktiekurs per stamaktie B, kr 10,62 8,39 32,65 18,80 27,00 Aktiekurs per stamaktie D, kr 182,00 170,60 316,00 – – Aktiekurs per preferensaktie, kr 200,50 211,50 324,00 320,00 392,00 Antal aktier, tusental Antal utestående stamaktier A och B 1 078 717 1 078 717 1 084 778 343 195 364 270 Genomsnittligt antal utestående stamaktier A och B 1 078 717 1 081 271 740 815 343 429 364 270 Antal utestående stamaktier D 7 504 7 504 7 546 – – Antal utestående preferensaktier 12 415 12 415 12 415 3 600 3 600 1) Föreslagen utdelning. ===== SIDA 172 ===== 172 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ÖVERSIKT Definitioner Definitioner AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL Resultat efter skatt på årsbasis dividerat med genomsnittet av ingående och utgående eget kapital2. BELÅNINGSGRAD Räntebärande skulder efter avdrag för marknadsvärde på noterade aktieinnehav, räntebärande tillgångar samt likvida medel i relation till fastigheternas verkliga värde, innehavet i Klövern och andelar i intresseföretag. BELÅNINGSGRAD FASTIGHETER Räntebärande skulder med säkerhet i fastigheter i relation till fastigheternas verkliga värde. CENTRAL ADMINISTRATION Centrala administrationskostnader avser kostnader för koncernledning och koncerngemensamma funktioner. DIREKTAVKASTNINGSKRAV Avkastningskravet på restvärdet i fastighetsvärderingarna. DRIFTSÖVERSKOTT Intäkter minus fastighetskostnader (exempelvis drifts- och underhållskostnader samt fastighetsskatt). EGET KAPITAL PER STAMAKTIE AV SERIE A OCH B Eget kapital 2, efter avdrag för eget kapital hänförligt till pr eferensaktier och stamaktier av serie D samt hybrid - obligationer , i relation till antal utestående stamaktier av serie A och B. EGET KAPITAL PER STAMAKTIE AV SERIE D Stamaktien av serie D:s genomsnittliga emissionskurs. EGET KAPITAL PER PREFERENSAKTIE Preferensaktiens genomsnittliga emissionskurs. EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD Årligt kontraktsvärde dividerat med hyresvärde FÖRVALTNINGSBESTÅND Fastigheter i löpande och aktiv förvaltning. FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Begreppet förvaltningsfastigheter i balansräkningen inne- fattar både förvaltningsbeståndet och förädlingsbeståndet. FÖRVALTNINGSRESULTAT Driftsöverskott, central administration samt finansnetto. FÖRVALTNINGSRESULTAT PER STAMAKTIE A OCH B Förvaltningsresultat efter avdrag för utdelning på preferens- aktier och stamaktier av serie D samt ränta på hybridobliga- tioner i förhållande till genomsnittligt antal utestående sta- maktier av serie A och B. FÖRÄDLINGSBESTÅND Fastigheter med pågående eller planerade om- eller tillbygg- nadsprojekt, vilka innebär en högre standard eller ändrad användning av lokalerna. GENOMSNITTLIG KAPITALBINDNING Genomsnittlig återstående löptid för räntebärande skulder. GENOMSNITTLIG RÄNTA Genomsnittlig upplåningsränta för räntebärande skulder och derivat. GENOMSNITTLIG RÄNTEBINDNING Genomsnittlig återstående löptid avseende räntebindningen på räntebärande skulder och derivat. HYRESVÄRDE Årligt kontraktsvärde med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. JUSTERAD SOLIDITET Eget kapital 2 justerat för värdet på derivat inklusive skatt, återköpta aktier (baserat på aktiekursen vid respektive tids- periods slut), bokförd uppskjuten skatt fastigheter, med av drag för goodwill hänförlig till uppskjuten skatt samt belastning uppskjuten skatt om 5 procent hänförlig till skillnaden mellan fastigheternas verkliga värde och skatte- mässigt restvärde, i procent av balansomslutningen justerat för goodwill hänförlig till uppskjuten skatt och nyttjande- rättstillgångar. Definitioner I årsredovisningen presenteras ett antal finansiella nyckeltal och mått som inte är definierade enligt IFRS. Corem anser att dessa nyckeltal och mått ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning för analys av bolagets verksamhet. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella nyckeltal och mått på samma sätt är dessa inte alltid jämförbara. Nedan presenteras definitionerna av valda nyckeltal och mått. Definitionerna visas även på Corems webbplats (www.corem.se/investor-relations/definitioner). För de nyckeltal som inte är direkt identifierbara från de finansiella rapporterna finns en kompletterande beräknings- bilaga på webbplatsen. ===== SIDA 173 ===== 173COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ÖVERSIKT Definitioner JÄMFÖRBART BESTÅND De fastigheter som ingått i beståndet under hela rapporte- ringsperioden samt under hela jämförelseperioden samt juster at för intäkter och kostnader av engångskaraktär, t ex förtida lösen av hyresavtal, försäkringsersättning och kund- förluster. NETTOUTHYRNING Årshyror för under perioden tecknade hyresavtal, reducerat för under perioden uppsagda hyresavtal och konkurser. OMSÄTTNINGSFASTIGHETER Fastigheter med pågående bostadsrättsproduk tion alterna - tivt som är avsedda för framtida bostadsrättsproduktion. OREALISERADE VÄRDEFÖRÄNDRINGAR, FASTIGHETER Förändring av verkligt värde exklusive förvärv, avyttringar, investeringar och valutakursomräkning. REALISERADE VÄRDEFÖRÄNDRINGAR, FASTIGHETER Realiserade fastighetsförsäljningar efter avdrag för fastighe- ternas senast redovisade verkliga värde och omkostnader vid försäljning. RESULTAT PER STAMAKTIE AV SERIE A OCH B Resultat efter skatt efter avdrag för utdelning på preferens- aktier och stamaktier av serie D samt ränta på hybridobliga- tioner i förhållande till genomsnittligt antal utestående stamaktier av serie A och B. RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD Räntebärande skulder minus räntebärande tillgångar, k ortfristiga och långfristiga aktieinnehav och likvida medel. RÄNTEBÄRANDE SKULDER Kort- och långfristiga skulder, där ränta utgår på lånat k apital, samt periodiserade låneomkostnader. RÄNTETÄCKNINGSGRAD Förvaltningsresultat plus andel av intresseföretags förvalt- ningsresultat exklusive finansiella kostnader 1 dividerat med finansiella kostnader1. SOLIDITET Eget kapital2 i procent av balansomslutningen. SUBSTANSVÄRDE (NAV) PER STAMAKTIE AV SERIE A OCH B Eget kapital2, efter avdrag för eget kapital hänförligt till pr eferensaktier och stamaktier av serie D, hybridobligationer samt goodwill hänförlig till uppskjuten skatteskuld, med återläggning av derivat och uppskjuten skatteskuld, i r elation till antal utestående stamaktier av serie A och B. TOTALT ANTAL AKTIER Registrerade aktier inklusive egna återköpta aktier. UTESTÅENDE AKTIER Registrerade aktier med avdrag för egna återköpta aktier. UTHYRNINGSBAR AREA Total area som är tillgänglig för uthyrning. YTMÄSSIG UTHYRNINGSGRAD Uthyrd area i relation till totalt uthyrningsbar area. ÅRLIGT KONTRAKTSVÄRDE Hyra inklusive tillägg och index på årsbasis. ÖVERSKOTTSGRAD Driftsöverskott i procent av intäkter. 1) Exklusiv e tomträttsavgäld och valutakursdifferenser 2) Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare ===== SIDA 174 ===== 174 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ÅRSSTÄMMA 2024 Corems årsstämma kommer att hållas den 23 april 2024. Kallelse, föresla- gen utdelning samt upplysning om anmälan finns på www.corem.se. RAPPORTDATUM Delårsrapport januari–mars 2024 23 april 2024 Delårsrapport januari–juni 2024 12 juli 2024 Delårsrapport januari–september 2024 24 oktober 2024 COREM PROPERTY GROUP AB Box 56085, 102 17 Stockholm Besöksadress: Riddargatan 13C Tel: 010-482 70 00 info@corem.se, www.corem.se Organisationsnummer: 556463-9440 KONTAKTPERSONER Rutger Arnhult, vd, 070-458 24 70, rutger.arnhult@corem.se Corems årsredovisning har producerats av Corem i samarbete med Martin Falgén. Bilderna har i huvudsak tagits av Per-Erik Adamsson. Historik ===== SIDA 175 ===== COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 176 ===== Fastigheter för framtiden. ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023