===== SIDA 1 ===== Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 ===== SIDA 2 ===== Fastigheter för framtiden ===== SIDA 3 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 3 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Introduktion Corem Property Group 4 2024 i korthet 6 Vd-ord 8 Affärsmodell, mål och strategi Vision, affärsidé och affärsmodell 10 Mål och utfall 13 Medarbetare 16 Fastighetsrörelsen Förvaltning 21 Projektverksamhet 30 Transaktioner 36 Fastighetsvärdering 38 Finans Finansiering 42 Aktier 46 Risker och möjligheter Risker och möjligheter 50 Bolagsstyrning Bolagsstyrningsrapport 58 Styrelse 68 Bolagsledning 69 Finansiella rapporter Koncernens resultaträkning 72 Koncernens rapport över totalresultat 72 Koncernens balansräkning 73 Koncernens kassaflödesanalys 74 Koncernens förändringar i eget kapital 75 Moderbolagets resultaträkning 76 Moderbolagets rapport över totalresultat 76 Moderbolagets balansräkning 77 Moderbolagets kassaflödesanalys 78 Moderbolagets förändringar i eget kapital 78 Noter 79 Vinstdisposition och vinstutdelning 101 Revisionsberättelse 103 Hållbarhetsrapport Hållbarhetsnoter inkl. GRI-index 108 Revisorns granskningsrapport hållbarhet 130 Fastighetsförteckning och översikt Fastighetsförteckning 132 Historisk översikt och nyckeltal 146 Definitioner 148 Innehåll Förvaltningsberättelsen består av sidorna 20–70 samt sidan 101. HÅLLBARHETSRAPPORT ENLIGT ÅRSREDOVISNINGSLAGEN Corems hållbarhetsarbete för verksamhets- och redovisningsåret 2024 beskrivs i enlighet med lagkravet om hållbarhetsrapportering. Sidorna 10–15, 16–17, 20, 25, 35, 40, 53–55 samt 108–129 utgör koncernens hållbarhetsrapport enligt årsredovisningslagen. Omslag: Utsikt från terrassen högst upp i fastigheten S7 (Sigurd 7) i Västerås. S7 är certifierad enligt BREEAM In-Use Very good. Corems lokalkontor i Göteborg i fastigheten Gamlestaden 39:13, certifierad enligt BREEAM In-Use Very good. ===== SIDA 4 ===== Corem Property Group – fastigheter för framtiden Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Corem är ett kommersiellt fastighetsbolag med fokus på hållbart ägande, förvaltning och förädling av fastigheter. Fastigheterna är samlade i storstadsområden och på tillväxt orter där de förvaltas av kunnig och närvarande personal. Den lokala förvaltningen borgar för engagemang och långa affärs relationer. Kombinerat med ett gediget hållbarhets arbete och långsiktig fastighets förädling, skapar Corem fastigheter för framtiden. Stockholm Göteborg New York Linköping Västerås Uppsala Malmö Lund Norrköping Köpenhamn Örebro KalmarHalmstad Borås Nyköping Stockholm Göteborg New York Linköping Västerås Uppsala Malmö Lund Norrköping Köpenhamn Örebro KalmarHalmstad Borås Nyköping Corems fastigheter är samlade i attraktiva lägen i storstadsområden och på tillväxtorter där de förvaltas av kunnig och närvarande personal 289 Förvaltningsfastigheter, antal 55 205 Förvaltningsfastigheternas värde, mkr 4 345 Hyresvärde, mkr 2 268 Uthyrningsbar area, tkvm 281 Anställda, antal COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 4 ===== SIDA 5 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 5 FÖRVALTNINGSRESULTAT, mkr 0 300 600 900 1 200 1 500 1 800 20242023202220212020 BELÅNINGSGRAD, % 0 10 20 30 40 50 60 20242023202220212020 SUBSTANSVÄRDE (NAV) PER STAMAKTIE AV SERIE A/B, kr 0 5 10 15 20 25 30 20242023202220212020 CERTIFIERADE BYGGNADER , antal 0 10 20 30 40 50 60 70 20242023202220212020 Stockholm 1) 0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 Göteborg New York Linköping Uppsala Västerås Malmö Norrköping Köpenhamn Nyköping Borås Kalmar Örebro Halmstad FASTIGHETSVÄRDE PER STAD, mkr Corem förvaltar och utvecklar kommersiella lokaler – lokaler där kunder trivs och har rätt förutsättningar för att utveckla sin verksamhet UTHYRNINGSBAR AREA PER TYP, % GRÖNA TILLGÅNGAR, % Kontor 51% Lager/logistik 23% Handel 9% Övrigt 17% Andel av värde 31% 1) Södra Stockholm (Globenområdet, Sätra, Västberga) 16%, norra Stockholm (Kista, Arlandastad) 14%, mellersta Stockholm (Solna, Vinsta, Täby) 8% av totala fastighetsvärdet. Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt ===== SIDA 6 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 6 2024 i korthet Fortsatta transaktioner – men i minskad takt Transaktioner utgör ett strategiskt verktyg för att stärka Corems långsiktiga finansiella kapacitet, genom att frigöra kapital för prioriterade investeringar och fortsatt reducera skuldsättning. Transaktionstakten under 2024 var betydligt lägre än föregående två år. Totalt avyttrades 37 fastigheter till ett underliggande fastighets- värde om 3,1 mdkr. Bland annat avyttrades den centralt belägna kontorsfastigheten Orgel- pipan 4 i Stockholm, en portfölj om 18 fastig- heter, varav hela beståndet, i Jönköping samt en fastighet i Köpenhamn. Läs mer om transak- tioner på sidorna 36–37. Nyemission tillför kapital För att nå större finansiell flexibilitet och stärka Corems långsiktiga finansiella ställning gjordes i juli respektive augusti 2024 en riktad nyemission av Corems stamaktier av serie B enligt två sepa- rata emissionsbeslut. Dels som riktade nyemis- sioner av 77 560 333 stamaktier av serie B till svenska och internationella institutionella inves- terare, dels som en riktad nyemission av 28 645 832 stamaktier av serie B. Den senare, efter godkännande vid en extra bolagsstämma i augusti, riktade sig till M2 Asset Management AB (publ) och Gårdarike AB. Läs mer om nyemis- sionen på sidan 46. Reducerad skuldsättning och obligationsvolym Den räntebärande skulden minskade från 33,6 miljarder vid utgången av 2023 till 31,4 miljarder kronor vid utgången av 2024, genom amortering av bankskulder och lösen av obligationer. Samtliga obligationslån med förfall under 2024 löstes vid förfall, och därutöver gjordes återköp i obligation med förfall 2025. Den mer gynnsamma obligationsmarknaden gjorde att Corem kunde emittera nya gröna obligationer till ett värde av 4 miljarder kronor, med förfall fördelade över 2026 och 2027. Läs mer om finansieringsverksamheten under året på sidorna 42–45. Flertalet slutförda och inflyttade projekt Under 2024 färdigställdes merparten av Corems större pågående projekt. De två pågående projekten i New York, 28&7 och och 1245 Broadway, nådde under året uthyrnings- grader om 95 respektive 77 procent, där majori- teten av hyresgästerna flyttat in. Därutöver färdigställdes bland annat kontors- och hotellfastigheten Örebro Entré, skolfastigheten Furan 2 i Nyköping och fastigheterna Nattskiftet 12 och 14 med parkeringshus och kontors- byggnad. Totalt investerades 1 343 mkr (1 993) under året inom projektverksamheten. Projekt- starter under året var främst fokuserade till hyresgäst anpassningar samt energi relaterade projekt. Läs mer om projektverksamheten på sidorna 30–35. Fastighetsbeståndet ökar sin hållbarhetsprestanda Fastighetsportföljens hållbarhetsprestanda lyftes ytterligare under året, bland annat genom att öka antalet miljöcertifierade byggnader och andelen gröna tillgångar. Vid årets utgång utgjorde 44 procent av fastighetsvärdet certifie- rade byggnader. Andelen gröna tillgångar inom Corems ramverk ökade med 10 procent enheter och uppgick vid årets slut till 31 procent. Läs mer om certifieringar och gröna tillgångar på sidan 123. Hilton 3 i Solna, Stockholm. Örebro Entré färdigställdes under året. Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt ===== SIDA 7 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 7 Stark nettouthyrning trots en utmanade hyresmarknad Hyresmarknaden var något avvaktande under året, särskilt inom kontorssegmentet i Stockholm där utbudet ökat och hyresnivåerna avtagit när fler företag ser över sina lokalbehov i den konjunktur som råder. Trots det uppgick Corems nettouthyrning till 61 mkr för året, med totalt 859 tecknade och omförhandlade hyres- avtal motsvarande ett kontraktsvärde om 565 mkr. Vid utgången av 2024 hade Corem cirka 5 600 hyreskontrakt med cirka 3 100 hyresgäster verksamma inom olika branscher. Nya avtal teck- nades under året med bland annat Kust bevakningen i Göteborg, Mycronic i Stockholm Kista och Epidemic Sound i New York. Om förhandlingar och förlängningar gjordes bland annat med Ericsson i Linköping, Polis- myndigheten i Stockholm och Ica Sverige i Malmö. Nöjda kunder och engagerade medarbetare Engagerade medarbetare bidrog under året till nöjda kunder. Under 2024 visade såväl Corems Nöjd-kund-index, NKI, som Corems medarbetar- undersökning höga resultat där båda mätning- arna fortsatte en positiv trend. Corems NKI för 2024 landade på höga 75, vilket är i nivå med det långsiktiga målet, samtidigt som medarbetar- undersökningen landade över benchmark inom såväl engagemang och arbetsmiljö som ledar- skap. Läs mer om nöjda kunder och engagerade medarbetare på sidorna 16, 26, 113 och 126. Kista Gate, fastigheten Helgafjäll 4 i Kista, Stockholm, certifierad enligt BREEAM In-Use. Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt ===== SIDA 8 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 8 Positiv nettouthyrning och fortsatt fokus på finansiell stabilitet 2024 var ett händelserikt år i Corem. Vi tecknade en lång rad nya hyresavtal och även om vi upplever en något avvaktande efterfrågan inom kontorssegmentet levererade vi en nettouthyrning avseende helåret på hela 61 miljoner kronor. Samtidigt har vi genomfört viktiga strategiska åtgärder för att stärka Corems finansiella position genom till exempel nyemission och amortering av skuld. Konjunkturen är fortsatt avvaktande, men de ränte- sänkningar som gjorts hittills och inflation som stabiliserats på en lägre nivå får nu successivt genomslag i fastighetssektorn. Marknadsläge och konjunktur Konjunkturen stod under året och stampade och har ännu inte riktigt orkat vända uppåt igen. Inflationen har dock kommit ned och så även räntorna som nu är tillbaka runt 2022 års nivåer. Med tiden minskar därmed pressen på fastighets branschen som under flera år påver- kats av ökade finansiella kostnader kombinerat med värdenedgångar. Den allt bättre situatio- nen ger goda förutsättningar för branschen framåt, men även för att tillväxten i ekonomin generellt åter ska kunna ta fart. Dock ser vi att den geo politiska osäkerheten i omvärlden är fortsatt stor, särskilt med tanke på den utveck- ling vi sett under inledningen av 2025. Trots dessa utmaningar ser vi fortsatt positivt på 2025 och de möjligheter som ligger framför oss varför min förhoppning är att vi kommer minnas 2025 som året då den segdragna lågkonjunkturen äntligen vände uppåt. En stabil avslutning på året Driftsöverskottet för 2024 minskade jämfört med föregående år som en naturlig följd av försäljningar. I jämförbart bestånd ökade där emot intäkterna med 3 procent och drifts- överskottet med 1 procent. Förvaltningsresultatet uppgick till 914 miljoner kronor för helåret 2024. Värdeförändringarna uppgick till –1 717 miljoner kronor under året, vilket primärt förklaras av värdejusteringar kopplade till fram- tida avflyttningar samt höjda avkastningskrav i USA till följd av högre långräntor. Som en följd av räntesänkningar i kombina- tion med att vi genomfört en rad refinansieringar hade vår snittränta vid årets slut kommit ner till 4,6 procent efter att under året ha toppat på 5,0 procent. Positiv nettouthyrning trots marknadsutmaningar Inom logistiksegmentet råder en fortsatt god efterfrågan på välbelägna lager- och logistikfastigheter. Vi ser dock en något mer avvaktande kontorshyresmarknad, primärt i Stockholm där utbudet av vakanta kontor ökar och hyres ökningarna saktar in. En del företag ser över sina lokalbehov och i vissa fall minskar man också sina ytor. Dock är efterfrågan på attraktiva lokaler i rätt lägen fortfarande stark och även om vi på en del håll ser förändringar i hyresgästernas behov och prioriteringar lyckades vi uppnå en positiv nettouthyrning på 61 miljoner kronor för helåret 2024. Detta är ett verkligt styrkebesked i en till viss del utmanande marknad och något som vi är mycket stolta över. Vårt primära fokus är alltid att fylla vakanta ytor samt att kunna erbjuda flexibla och hållbara lösningar som möter marknadens förändrade behov, vilket möjliggörs genom aktiv förvaltning och en nära dialog med våra hyresgäster. I USA har vi genom en rad fina uthyrningar under året höjt uthyrningsgraden ordentligt i båda våra projektfastigheter. Under året Genom att avyttra fastigheter som inte längre passar in i vår långsiktiga strategi frigör vi kapital och stärker vår finansiella flexibilitet Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt ===== SIDA 9 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 9 tecknades 19 nya avtal varav sju stycken om totalt 4 700 kvadratmeter i det sista kvartalet. Detta innebär uthyrningsgrader om 95 procent respektive 77 procent i projekten 28&7 och 1245 Broadway. Sedan årsskiftet har även de sista ytorna hyrts ut i 28&7 som därmed är uthyrd i sin helhet, vilket såklart är mycket glädjande. Totalt sett i Corem tecknades hela 699 nya hyresavtal och 160 hyresavtal omförhandlades under 2024, en imponerande siffra som vittnar om vår duktiga organisations arbete och engage- mang. Bland de större uthyrningarna under året kan nämnas 3 500 kvadratmeter till Kustbevak- ningen i Göteborg samt tre större uthyrningar i Kista i Stockholm, till OHB Sweden, Mycronic och Transcom, som tillsammans uppgår till närmare 12 000 kvadratmeter. Fokus på finansiell stabilitet och optimering av balansräkningen Under 2024 fortsatte vi att prioritera finansiell stabilitet och att optimera vår balansräkning. En viktig del av detta arbete var den riktade nyemis- sion av aktier av serie B om drygt 1 miljard kronor som genomfördes under sommaren. Detta stärkte vår finansiella position och gav en större finansiell flexibilitet. Vi har även fortsatt att trimma balansräkningen genom selektiva försäljningar och amortering av skulder. Genom att avyttra fastigheter som inte längre passar in i vår långsiktiga strategi frigör vi kapital och stär- ker vår finansiella flexibilitet. Dessa åtgärder är avgörande för att säkerställa att vi står väl rustade inför framtiden och kan fortsätta att utveckla Corem på bästa sätt. Under 2024 hanterades tre stora obligations- förfall om totalt nära 5,5 miljarder kronor som lösts i sin helhet och under början av 2025 har vi även löst en obligation med förfall i februari om 1,5 miljarder kronor. Därtill har vi återköpt totalt 168 miljoner kronor i vår hybridobligation som därmed har en utestående volym om 1 132 miljoner kronor. Till följd av en tilltagande likviditet i kapital- marknaden emitterade vi också nya gröna obli- gationer under 2024 om totalt 4 miljarder kronor, och om ytterligare 1 miljard kronor under ingången av 2025. Strategiska prioriteringar framåt Corem är ett mindre bolag idag än för ett par år sedan. Vi har avyttrat betydande delar av vår fastighetsportfölj och kommer också fortsätta det arbetet för att skapa bästa möjliga förut- sättningar för verksamheten framåt. Bolagets fokus bygger som alltid primärt på ett ihärdigt uthyrningsarbete där vi erbjuder nya och befintliga hyresgäster attraktiva lokallösningar. Vi utvecklar och förädlar våra fastigheter för att säkerställa att vi har nöjda kunder och en modern och konkurrenskraftig portfölj som möter framtidens krav. En del i det är också att kontinuerligt lyfta vår fastighetsportfölj sett till miljöprestanda, och att vi som verksamhet är hållbar. Våra hållbarhetsmål är högt ställda, eftersom de är viktiga i att säkerställa vår långsiktiga konkurrens kraft liksom i att bidra till de nödvändiga klimatanpassningar vi som bransch behöver göra. Bland årets framsteg inom Corem finns bland annat en fin ökning i både miljöcertifierade byggnader och gröna fastigheter, och en ny, bolagsgemensam metodik för ökad klimathänsyn i projekt- verksamheten. Därtill fortsätter vi att optimera balansräkningen genom selektiva försäljningar, amortering av skulder och en disciplinerad kapitalallokering, allt för att skapa så stora värden som möjligt för våra aktieägare. Styrelsen har föreslagit att årsstämman beslutar om en oförändrad utdelning för verksamhets året jämfört med föregående år innebärande 0,10 kr per stamaktie av serie A och B och 20,00 kronor per stamaktie av serie D och preferensaktie. Framtidsutsikter Vi har inlett 2025 med en stärkt finansiell posi- tion och en tydlig strategi för att möta markna- dens utmaningar och möjligheter samt för att maximera värdet för våra aktieägare. Jag vill rikta ett stort tack till våra medarbetare, hyresgäster och aktieägare för ert engagemang och förtro- ende under året. Tillsammans fortsätter vi att utveckla Corem och skapa långsiktigt värde. Stockholm 26 mars 2025 Rutger Arnhult, verkställande direktör Vårt primära fokus är alltid att fylla vakanta ytor samt att kunna erbjuda flexibla och hållbara lösningar Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt ===== SIDA 10 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 10 Strategi för att skapa värden och möjligheter Corem ska skapa långsiktigt hållbar lönsamhet, god värdetillväxt i fastighets- beståndet och avkastning till aktieägare. Corem har en gedigen erfarenhet av att förvalta och utveckla kommersiella lokaler. Genom en kundnära förvaltning och att erbjuda lokaler med rätt förutsättningar för kunders verksam- het, utvecklas Corem tillsammans med sina kunder. Fastighetsportföljen är koncentrerad och består av kommersiella ytor. Hyresgästerna finns inom ett brett spektra av branscher. Förvaltning i egen regi är verksamhetens kärna, med den kontinuerliga förädlingen av portföljen som tillför värde. Ett långsiktigt och ansvarsfullt förhållnings- sätt i verksamheten är, tillsammans med ett högt engagemang och fokus på att skapa möjligheter, grunden i Corems sätt att verka. Visionen tar avstamp i kundernas utveckling och innefattar att finnas nära hyres gästerna, att med engage- mang och affärs mässighet bidra till ömsesidig utveckling. Affärsidén har sin grund i att Corem skapar värde för hyresgästerna genom hållbara, inspirerande och effektiva platser att utveckla verksamheter och människor på. Corems affärsmodell är utformad för att på ett lång siktigt och hållbart sätt skapa lönsamhet och god värde tillväxt i beståndet. Modellen bygger på tre huvudsakliga byggstenar där långsiktig och kundnära förvaltning ligger i grunden och kompletteras av värden genom såväl strategiska fastighets transaktioner som förädling av befintliga fastigheter i beståndet. LOKAL FÖRVALTNING I EGEN REGI Lokalt baserad förvaltning i egen regi är framgångs faktor ur flertalet aspekter och är grunden i Corems affärsmodell. Det ger god kännedom om lokala förutsättningar och utgör en avgörande faktor i goda, proaktiva och långa hyresgästrelationer där Corem kan tillhandahålla lokaler som adderar värde för kunders verksam- heter. Det säker ställer också hög kvalitet och långsiktighet i förvaltning och drift. ETT FASTIGHETSBESTÅND SAMLAT I NOGA UTVALDA GEOGRAFIER Corems fokus är fastigheter för kommersiellt bruk. Geografiskt ska beståndet begränsas till storstadsområden och tillväxtorter, platser med ett växande näringsliv och en ökande befolkningsmängd. För att möjliggöra lokal förvaltning ska beståndet på respektive plats vara tillräckligt stort, vilket även är en förut - sättning i att nå skalfördelar i drift och förvalt - ning samtidigt som det ökar möjligheten att tillgodose kundernas behov av lokaler. Fler - talet fastigheter i samma närområde ger även större rådighet i områdets utveckling vilket stärker platsens attraktivitet och skapar värden på sikt. Fastighetstransaktioner utgör ett viktigt strategiskt verktyg i att förändra och anpassa fastighetsbeståndets samman- sättning. Transaktioner möjliggör fokusering Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt FÖRÄDLING TRANSAKTIONER FÖRVAL TNING Affärsmodellen bygger på långsiktig och kundnära förvaltning, kontinuerlig förädling av beståndet tillsammans med strategiska fastighetstransaktioner och värdeutveckling. Vision Fastigheter för framtiden Affärsidé Corem skapar affärer samt utvecklar lokaler och stadsmiljöer på ett hållbart och kundnära sätt Affärsmodell Förvaltning och förädling i egen regi med lokal närvaro ger tillgång till värdeskapande möjligheter, proaktivitet och kostnadssynergier ===== SIDA 11 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 11 av beståndet, liksom förändring av samman - sättningen sett till fastighetstyp, volym eller geografi. FOKUS PÅ FÖRÄDLING Genom investeringar i beståndet förädlar och utvecklar Corem såväl fastigheter som när områden. Anpassning och modernisering gör det möjligt att möta skiftande marknads- förutsättningar, säkerställer konkurrenskraft och attraktivitet över tid samt optimerar avkastning. Förädling omfattar allt från långsiktiga detalj- planearbeten, ny-, om- och tillbyggnader till energi investeringar. Huvuddelen av investeringar i befintliga fastigheter sker i samband med uthyrning. Förädling skapar även långsiktiga värden och en hållbar livscykel för byggnaderna, som får förlängt liv. Hållbarhetsaspekter är natur- ligt högt prioriterade i all investeringsverksamhet. ETT LÅNGSIKTIGT FÖRHÅLLNINGSSÄTT Grunden för Corems verksamhet är långsiktig- het, ansvar och hållbarhet. Alla delar av verksam- heten verkar för att skapa värden, inte bara för idag utan över lång tid. Investeringar som görs och lösningar som väljs är inte kortsiktiga utan långsiktigt bra val, flexibla och hållbara lösningar. Det ger positiva effekter över tid, både ekonomiska, hållbara och sett till konkurrens- kraft över tid. Corems fastigheter ska finnas och vara konkurrenskraftiga över många år. En hållbar utgångspunkt finns därför naturligt integrerat i såväl strategier, affärsmodell och målsättningar. För Corem innebär det att kombinera en ekonomiskt hållbar och lönsam affärsverksamhet med hög affärsetik, socialt ansvarstagande och ett miljöarbete som bidrar till den nödvändiga klimatomställningen. EN ENGAGERAD OCH KUNNIG ORGANISATION Corems medarbetare är kritiska i att utveckla en framgångsrik verksamhet. Ett högt engagemang, fokus på kompetens och delaktighet är därför nyckelfaktorer i affärsmodellen. Förvaltning i egen regi innebär en ingående kunskap om förvaltningsfrågor, beståndet, dess utmaningar och möjligheter. Som komplement ska Corem ha egen kompetens inom viktiga specialiserade funktioner som fastighetsutveckling, teknik och transaktion, för att möjliggöra en helhet där affär och bestånd utvecklas på bästa sätt. Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Fastigheten Malten 1 i Sollentuna, Stockholm, certifierad enligt BREEAM In-Use Very good. Fastigheter för framtiden innebär att kontinuerligt arbeta för attraktiva och hållbara fastigheter och miljöer, för framtidens företag, individer och samhälle ===== SIDA 12 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 12 Interiör från ett av kontoren i Kista Gate, byggt och inrett med stort fokus på återbruk. Fastigheten Helgafjäll 4 är certifierad enligt BREEAM In-Use Very good. Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt ===== SIDA 13 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 13 Mål och utfall Corems övergripande mål är att på ett lång- siktigt och hållbart sätt skapa lönsamhet och god värdetillväxt. Långsiktiga mål sätts med utgångspunkt i den strategiska inriktningen och ser till utveckling över tid. De långsiktiga målen bryts ner till årliga mål för bolaget och verksamheten. Långsiktiga mål Corems långsiktiga mål är indelade i fyra övergripande målområden, vilka speglar verksamhetens grundläggande strategiska områden. Hållbarhet är integrerat i alla delar av verksamheten och relaterade hållbarhetsaspekter är därför integrerade i respektive målområde. Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt STRATEGISKT OMRÅDE UTVALDA LÅNGSIKTIGA MÅL En fastighetsportfölj i förädling och kontinuerlig utveckling Corems fastighetsbestånd utvecklas i hållbar och innovativ riktning för att skapa attraktiva fastigheter och levande stadsdelar med god värde utveckling. Förädling och strategiska transaktioner skapar hållbar konkurrenskraft och långsiktig värdeökning. Corem verkar för ett fastighetsbestånd med nettonoll - utsläpp från verksamheten och dess värdekedja. • Projektinvesteringar ska ge avkastning på eget kapital om minst 15 procent. • År 2030 ska genomsnittlig energianvändning vara högst 65 kWh/kvm. • År 2030 ska gröna tillgångar enligt Corems ramverk utgöra minst hälften av fastighetsvärdet. • År 2035 ska Corems växthusgasutsläpp vara netto noll. Proaktiv, hållbar och kundfokuserad förvaltning Corem ska vara det naturliga förstahandsvalet inom kommersiella lokaler. Hållbar, kompetent och närvarande förvaltning i nära samarbete med kunder skapar nytta och långsiktiga värden för Corem, för hyresgästerna och för omvärlden. • Nettouthyrning ska över tid uppgå till minst 1 procent av hyresvärdet. • Den ekonomiska uthyrningsgraden ska uppgå till minst 90 procent. • Corem ska ha nöjda kunder och långa hyresgästsamarbeten, med ett Nöjd-kund-index NKI som långsiktigt uppgår till minst 75. • Gröna intäkter ska utgöra så stor andel som möjligt. Attraktiv arbetsgivare och ansvarstagande affärspartner Corem ska vara en attraktiv arbetsgivare och ses som en värdefull långsiktig affärspartner. Kunnande, kund service, utveckling, effektivitet och innovation kommer från företagets medarbetare. Corem ska vara ansvarstagande i sina affärsrelationer och erbjuda en arbetsplats där alla behandlas lika, med en sund och säker arbetsmiljö och förutsättningar för ett hållbart arbetsliv. • Engagemangsindex (EI), Index för organisatorisk och social arbetsmiljö (OSI) och Ledarskapsindex (LI) ska årligen ha en positiv utveckling och långsiktigt uppgå till lägst i nivå med benchmark. • Corems leverantörer arbetar i enlighet med Corems uppförandekod för leverantörer och granskas avseende hållbarhetsfaktorer. Finansiell stabilitet och styrka Corem verkar inom en kapitalintensiv bransch vilket innebär att god tillgång till kapital vid rätt tid och till rätt kostnad krävs för att driva och vidareutveckla verksamheten. Corem ska verka för att skapa gott aktieägarvärde till kontrolle- rad risk genom långsiktiga, stabila finanser • Corem ska långsiktigt uppvisa en genomsnittlig avkastning på eget kapital om minst 10 procent. • Räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,0. • Belåningsgraden ska uppgå till en nivå som möjliggör Investment Grade-rating från något av de tre stora ratinginstituten. • Corem ska nå Investment Grade hos något av de tre stora rating instituten. • Utdelningen till ägare av stamaktier av serie A och B ska långsiktigt uppgå till minst 35 procent av förvaltningsresultatet efter avdrag för utdelning hänförlig till stamaktier av serie D och preferensaktier. • Grön finansiering ska utgöra så stor andel som möjligt. Fastigheten 1245 Broadway i New York. ===== SIDA 14 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 14 Mål och utfall Inom Corems övergripande och strategiska målområden sätts ett antal mål som mäts och följs upp årligen. Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt FÖRÄDLING OCH KONTINUERLIG UTVECKLING MÅL OCH UTFALL 2024 Långsiktig värdeökning Fastigheterna utvecklas genom effektiv förvaltning och förädling av fastigheterna. Den relativa värde- utvecklingen mäts genom att följa fastighetsvärde per kvm samt hyresvärde per kvm. 2024 visar en ökning om 2 procent i fastighets- värde per kvm och 8 procent per kvm avseende hyresvärde. Fastighets värde, kr per kvm Hyresvärde, kr per kvm 0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 20242023202220212020 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 Projekt utvecklar beståndet Investeringar i form av ny- och tillbyggnation är nödvändiga för att behålla och öka fastighets- beståndets konkurrenskraft och attraktivitet över tid. Totalt investerades 1 343 mkr (1 993) under 2024, fokuserat till färdigställande av pågående nybyggnationer, hyresgästanpassningar och energirelaterade projekt. 1 343 Fastighetsinvesteringar, mkr Certifierade byggnader Miljöcertifiering av byggnader ger ett kvitto på fastigheternas höga miljöprestanda kombinerat med ett strukturerat arbetssätt, samt utgör ett verktyg för att kontinuerligt förbättra beståndet ur hållbarhets perspektiv. Vid utgången av 2024 var 61 av Corems byggnader miljö- eller Green Building- certifierade, motsvarande 36 procent av beståndets totala area, en ökning med 10 procentenheter mot föregående år . Certifierade, antal 0 10 20 30 40 50 60 70 20242023202220212020 PROAKTIV, HÅLLBAR OCH KUNDFOKUSERAD FÖRVALTNING MÅL OCH UTFALL 2024 NKI Nöjda kunder är viktigt för att ska Corem ska nå målet om att vara kundernas förstahandsval. Kund- nöjdheten mäts genom Nöjd-kund-index, NKI, med mål om att långsiktigt uppgå till minst 75. Utfallet för 2024 var 75. Det motsvarar en förbättring om 3 enhe- ter jämfört med senaste mätningen och tangerar det långsiktiga målet. Nöjd-kund-index Mål 0 20 40 60 80 100 20242023202220212020 Ekonomisk uthyrningsgrad Den ekonomiska uthyrningsgraden ska uppgå till minst 90 procent. Vid slutet av 2024 uppgick den till 86 procent. Ekonomisk uthyrningsgrad, % Mål 0 20 40 60 80 100 20242023202220212020 Nettouthyrning Nettouthyrning visar hyresavtal som tecknats under perioden reducerat med under perioden uppsagda hyresavtal och konkurser. Det utgör därmed ett mått avseende framtida intjäning. Netto uthyrningen uppgick till 61 mkr (83) under 2024. Kvartal, mkr Rullande 12 mån, mkr –50 0 50 100 150 20242023202220212020 Energieffektivitet Hög energieffektivitet och kontinuerlig energi- effektivisering är centralt för att minska verksamhetens klimatavtryck. Det långsiktiga målet sträcker sig till 2030, då energianvändningen ska uppgå till högst 65 kWh/kvm. Energianvändningen uppgick 2024 till 80,6 kWh/kvm. Resultatet visar på positiva underlig- gande förändringar, trots att genomsnittet är något högre än föregående år på grund av påverkan från avyttringar. Sett till perioden 2020–2024 har energi- förbrukning per kvm minskat med 8 procent. kWh/kvm atemp Långsiktigt mål 0 20 40 60 80 100 120 20242023202220212020 ===== SIDA 15 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 15 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt ATTRAKTIV ARBETSGIVARE MÅL OCH UTFALL 2024 Engagerade medarbetare Kompetenta och engagerade medarbetare bidrar till att driva Corem framåt mot bolagets vision. Tillsammans med en hälsosam arbetsmiljö med lika rättigheter och möjligheter utgör det grunden för verksamheten. Engagemangsindex (EI) ska lång siktigt uppgå till minst benchmark. Utfallet för 2024 var 85, en förbättring från 82 jämfört med 2023, och över benchmark som uppgick till 81. Engagemangsindex 0 20 40 60 80 100 202420232022 FINANSIELL STABILITET OCH STYRKA MÅL OCH UTFALL 2024 Avkastning på eget kapital Corem ska långsiktigt uppvisa en genomsnittlig avkastning på eget kapital om minst 10 procent. Genomsnittlig avkastning över de senaste fem åren var –4,1 procent. Genomsnittlig avkastning på eget kapital under de senaste fem åren, % Mål 0 10 20 30 40 20242023202220212020 Räntetäckningsgrad Räntekostnader är Corems enskilt största kostnads post. Räntetäckningsgraden visar förmå- gan att täcka de finansiella kostnaderna och utgör ett av Corems finansiella mål. Räntetäcknings graden ska långsiktigt uppgå till minst 2,0. Under 2024 uppgick räntetäckningsgraden till 1,7. Räntetäckningsgrad, ggr Mål 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 20242023202220212020 FINANSIELL STABILITET OCH STYRKA, FORTS. MÅL OCH UTFALL 2024 Belåningsgrad Belåningsgraden ska uppgå till en nivå som möjliggör Investment Grade-rating från något av de tre stora ratinginstituten. Corem har sedan 2021 en rating hos Scope, vilken bekräftades under 2024. Någon ytterligare rating erhölls inte under året. Vid slutet av 2024 uppgick belånings- graden till 54 procent. Belåningsgrad, % 0 10 20 30 40 50 60 20242023202220212020 Utdelning Utdelningen till ägare av stamaktier av serie A och B ska långsiktigt uppgå till minst 35 procent av förvaltningsresultatet efter avdrag för utdelning hänförlig till stamaktier av serie D och preferens- aktier. För 2024 uppgår den föreslagna utdelningen till 0,10 kr per stamaktie A och B vilket motsvarar 23 procent (13) av förvaltningsresultatet efter ovan nämnda avdrag. Utdelning stam A/B i förhållande till förvaltningsresultatet efter avdrag för utdelning hänförligt till stam D och pref Mål 0 10 20 30 40 50 60 70 20242023202220212020 Gröna tillgångar Gröna tillgångar definieras av Corems gröna ramverk, som linjerar med EU:s taxonomi för hållbara investeringar sett till energieffektivitet. Corems mål är att minst hälften av det totala fastighets värdet ska utgöras av gröna tillgångar till år 2030. Vid utgången av 2024 utgjordes 31 procent av fastighetsbestånd av gröna tillgångar enligt Corems gröna ramverk, en ökning med 10 procentenheter sedan 2023. Andel gröna tillgångar, % 0 10 20 30 40 202420232022 ===== SIDA 16 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 16 Engagerade medarbetare skapar värde Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt En framgångsrik och långsiktigt hållbar verksamhet byggs av människorna inom den. Medarbetarnas engagemang och affärs mässighet är viktiga byggstenar för att driva Corems utveckling framåt. Corem ska vara en attraktiv och värderingsstyrd arbetsgivare, där medarbetarna känner stolthet och engagemang, och ser möjligheter. Medarbe- tarnas affärsmässighet, kundfokus, och viljan att utvecklas tillsammans driver bolagets affär framåt mot visionen ”fastigheter för framtiden”. Samtidigt stärker det Corems verksamhet och varumärke. Engagemang, arbetsmiljö och ledarskap En god arbetsmiljö skapar förutsättningar för givande och effektiva samarbeten, ökat engage- mang och ambassadörskap. Grunden är att erbjuda en sund och säker arbetsmiljö. Corem värdesätter mångfald och inkludering, och arbe- tar aktivt för att skapa en arbetsplats där alla känner sig välkomna och respekterade. För nya medarbetare finns introduktions- program, som också inkluderar gemensamma introduktionsdagar. Dessa dagar syftar till att ge nyanställda en grundlig förståelse för Corems företagskultur, värderingar och arbetsprocesser. Corems chefer spelar en nyckelroll i att inspirera, stötta och utveckla sina team. För att skapa engagemang och ytterligare stärka ledarskapet inom organisationen arrangeras chefsträffar. Fokus under 2024 års chefsträff var att utveckla ledarskapskompetenser och främja en kultur av öppenhet och samarbete. För att fånga upp medarbetares feedback, utvecklas som arbetsgivare och kontinuerligt förbättra arbetsmiljön genomförs regelbundna medarbetar undersökningar. Resultaten från 2024 års medarbetarundersökning visar ett positivt resultat totalt. Engagemangsindex landar på 85, vilket är en ökning med 3 enheter från föregående år. Resultatet på frågor kopplade till arbetsmiljö ligger över benchmark och visar att Corems medarbetare känner sig engagerade och motiverade i sitt arbete. Rätt kompetens i alla led Kompetensutveckling är ett led i Corems lång- siktiga affärs- och verksamhetsutveckling, med målet att organisationen, och medarbetarna, ska utvecklas kontinuerligt. För att säkerställa att Corems medarbetare har den kompetens som 85 Engagemangsindex ===== SIDA 17 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 17 Corems funktion för kompetensutveckling och lärande, Corem Academy, arbetar för att: ■ Ge en gemensam grund för samtliga medarbetare. ■ Säkerställa rätt kompetens och kompetensutveckling, och ett ramverk för lärande inom Corem ■ Skapa forum för nätverkande och lärande mellan regioner/affärsområden och inom roller och grupperingar ■ Säkerställa process för långsiktig kompetens försörjning ■ Utveckla Corems medarbetar- och ledarkultur. Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt krävs erbjuds olika former av utbildning, där vissa utbildningssatsningar är företags- övergripande och obligatoriska medan andra är anpassade till roll eller öppna för deltagande. Interna karriärvägar ger utvecklingsmöjligheter Medarbetare som vill vidareutvecklas och väljer att göra det inom bolaget är en stor tillgång för Corem. Interna karriärer uppmuntras aktivt och lediga tjänster görs som regel tillgängliga för interna sökande först. Genom regelbundna medarbetar samtal och individuella karriär- möjligheter främjar Corem sina medarbetares ambitioner och möjlighet till vidareutveckling. Hälsa och friskvård Corem har starkt fokus på hälsa och friskvård. Under 2024 togs en rad initiativ för att främja medarbetares möjligheter till en hälsosam livsstil och skapa en arbetsmiljö som stödjer både fysisk och mental hälsa. Utöver friskvårdsbidrag, fri friskvårdstimme under arbetstid i perioder, och regelbundna hälsoundersökningar, stöttar Corem regelbundet externa aktiviteter för ökad hälsa. Liksom tidigare år deltog under 2024 ett stort antal medarbetare från Corem i loppet Spring för Livet där hälsa och engagemang inom fastighets branschen kombineras med insamling till förmån för Unicefs arbete i Malawi. Corem är en av sponsorerna av Lidingöloppet och spons- rar även tävlingsavgiften för medarbetare som vill delta. LÄS MER OM Corems arbetsgivarmål och utfall, hållbarhets- not 7–8 på sidan 124–127. Corem vill tillsammans med sina medarbetare skapa en positiv företagskultur att känna stolthet över. Medarbetares proaktiva engagemang, affärsmannaskap och nära kontakt med hyresgäster skapar förutsättningar att möta förändrade behov. ===== SIDA 18 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 18 Fastigheten 1245 Broadway i New York Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt ===== SIDA 19 ===== Fastighetsrörelsen ===== SIDA 20 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 20 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Attraktiva platser och levande närområden Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Corems fastigheter är geografiskt koncentrerade till utvalda städer, platser och områden. Det ger värdefulla möjlig heter att påverka och utveckla hela området, stärka beståndets konkurrenskraft och säkerställa dess attraktivitet över tid. Stark lokal närvaro med flertalet fastigheter i samma område ger värdefulla möjligheter i den långsiktiga utvecklingen av både fastigheter och platser. Kunskap om platsens förutsättningar innebär möjlighet att fånga upp potential för stads- och områdesutveckling, från att anpassa byggnader för att möta marknadens efterfrågan och tillförande av service, till att lyfta närmiljöer i syfte att skapa mer attraktiva platser. Utveckling av områden och platser görs i samarbete med andra aktörer i området, i syfte att stärka effek- ten och skapa de bästa förutsättningarna för platsen. Corems arbete med förädling och utveckling av platser och fastigheter har hållbarhet som utgångspunkt. Förädling ger fastigheterna förlängt liv och all utvecklingsverksamhet har livscykelperspektiv och skapandet av lång- siktigt flexibla möjligheter i grunden. För större stads- och områdesutvecklingsprojekt arbetar Corem med hållbarhetsprogram, som inklude - rar exempelvis trygghetsanalys och trafik- flöden, där vissa delar kan göras på egen hand och andra kräver samarbeten med andra aktörer och myndigheter. Corems hållbarhetsprogram i stads- och områdes utveckling innehåller exempelvis: ■ Miljöcertifiering ■ Energieffektivitet ■ Livscykelanalys, cirkularitet och materialval ■ Minimera fysiska klimatrisker ■ Utemiljöer ■ Biologisk mångfald ■ Trafikflöden och hållbart resande ■ Markanvändning Fastigheten Arenan 3 i Globenområdet, Stockholm. Växter, träd och ombonad utemiljö skapar trivsel. ===== SIDA 21 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 21 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Förvaltning Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Corem har cirka 3 100 hyresgäster och ett hyresvärde på 4 345 mkr. Under 2024 uppgick nettouthyrningen till 61 mkr. Under året levererade fastighets- förvaltningen flöden med en utveckling i jämförbart bestånd som ökade drifts- överskottet med 1 procent. Genom kundnära förvaltning skapas långsiktiga hyres relationer där Corem och dess hyres- gäster utvecklas tillsammans. Proaktiv förvaltning med hyresgästfokus Corems fastighetsbestånd består av kommersiella fastigheter i storstadsområden och tillväxt orter, med växande näringsliv och ökande befolkningsmängd. Fastigheterna förvaltas av lokalt baserad personal, något som bidrar till förståelse för hyresgästens aktuella och förändrade behov, ger god marknads- kontakt och möjliggör proaktivitet i förvaltnings- arbetet. Corem har kontor med egen personal i Sverige och Köpenhamn, samt lokala samarbets partners i New York. Genom geogra- fiskt samlade förvaltningsenheter uppnås skal- fördelar i förvaltningen samtidigt som möjlig- heten att tillgodose hyresgästernas behov ökar. Fastighetsbeståndet består till största del av kontors- och logistikfastigheter. Stockholm är den största delmarknaden sett till fastighets- värde per stad. Stockholm Göteborg New York Linköping Västerås Uppsala Malmö Lund Norrköping Köpenhamn Örebro KalmarHalmstad Borås Nyköping Stockholm Göteborg New York Linköping Västerås Uppsala Malmö Lund Norrköping Köpenhamn Örebro KalmarHalmstad Borås Nyköping FASTIGHETSVÄRDE PER ORT, % Uppsala 7% Västerås, Örebro 8% Malmö, Lund, Halmstad 7% Göteborg, Borås 11% Linköping, Norrköping, Nyköping, Kalmar 15% Stockholm1) 38% New York 11% Köpenhamn 3% Medarbetare på Corem i fastigheten Mejramen 1, Göteborg. Fastigheten är certifierad enligt Miljöbyggnad Silver. 1) Södra Stockholm (Globenområdet, Sätra, Västberga) 16%, norra Stockholm (Kista, Arlandastad) 14%, mellersta Stockholm (Solna, Vinsta, Täby) 8% av totala fastighetsvärdet. ===== SIDA 22 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 22 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt 0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 0 200 400 600 800 1 000 Stockholm GöteborgNew York Linköping VästeråsUppsala Malmö Norrköping Köpenhamn Nyköping Örebro Kalmar Halmstad Borås mkr tkvm HYRESVÄRDE PER LOKALTYP, % Kontor 66% Lager/logistik 14% Handel 6% Övrigt 13% HYRESVÄRDE, mkr 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 20242023202220212020 FASTIGHETSVÄRDE SAMT UTHYRNINGSBAR AREA PER STAD Fastigheten Blåfjäll 1 i Kista, Stockholm, certifierad enligt BREEAM In-Use Very good. 75 Nöjd-kund-index Med närhet och engagemang skapar vi långa affärsrelationer Fastighetsvärde, mkr Uthyrningsbar area, tkvm ===== SIDA 23 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 23 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Fastighetsbeståndet Corem ägde vid utgången av 2024 totalt 289 förvaltningsfastigheter (326). De 289 förvaltningsfastigheterna är belägna i 27 svenska kommuner (28) samt i Köpenhamn och New York. Den uthyrningsbara ytan var 2 268 tkvm (2 428). Hyresvärdet uppgick till 4 345 mkr (4 322). Förvaltningsfastigheternas värde uppgick till 55 205 mkr (58 033). Förändringen av förvaltnings fastigheternas värde under 2024 uppgick till –2 828 mkr (–20 354). Minskningen i värde är hänförlig till avyttringar om –3 011 mkr (–14 010), investeringar om 1 343 mkr (1 993), orealiserade värde förändringar om –1 712 mkr (–8 306) och valutakursomräkning om 552 mkr (–31). Orealiserade värdeförändringar förklaras främst av höjda bedömda avkastningskrav. I genomsnitt har Corems fastigheter, per den 31 december 2024, värderats till ett direkt- avkastningskrav om 6,0 procent (5,8). INTÄKTER OCH GENOMSNITTLIG HYRA Intäkterna uppgick till 3 695 mkr (4 244) under 2024. I jämförbart bestånd, det vill säga fastig- heter som ägts under hela 2023 och 2024, ökade intäkterna med 3 procent till 3 426 mkr (3 338). Den genomsnittliga hyran för förvaltnings- fastigheter beräknas utifrån kontraktsvärde och uthyrd yta och uppgick till 2 052 kr per kvm (1 898) per sista december, en höjning med 8 procent. Genomsnittshyran varierar mellan olika regioner beroende på typ av fastigheter, fastigheternas läge samt den lokala hyres- marknaden. Inflationstakten, mätt som KPI, uppgick i oktober 2023 till 6,5 procent och påverkade därmed kontraktsvärdet positivt 2024. FASTIGHETSKOSTNADER Fastighetskostnaderna uppgick till 1 333 mkr (1 362), där minskat bestånd på grund av avytt- ringar gav lägre kostnader. För jämförbart bestånd ökade fastighets- kostnaderna med 6 procent och uppgick till 1 167 mkr (1 102), främst beroende på ökade förvaltnings- och driftskostnader. Corems reserverade och konstaterade kundförluster uppgick till 24 mkr (13) under året, motsvarande 0 procent (0) av intäkterna. FÖRDELNING PER GEOGRAFISKT OMRÅDE Corems fastighetsbestånd och operativa verk- samhet är indelad i Stockholm, Väst, Öst och Utland. Stockholm innefattar fastighetsbeståndet i Stockholm, Uppsala, Västerås och Örebro. Väst innefattar fastighetsbeståndet i Göteborg, Borås, Malmö och Halmstad. Öst innefattar fastighets beståndet i Linköping, Norrköping, Nyköping och Kalmar. Verksamheten i utlandet är indelad i Köpenhamn och New York. Indelningen överensstämmer med den interna uppföljningsmodellen till vd och styrelse. I tabellen på nästa sida har jämförelsetalen justerats efter omklassificering av fastigheter mellan regionerna. JÄMFÖRBART BESTÅND 1) 2024 2023 Förändring Uthyrningsbar yta, kvm 2 169 2 167 0,1% Uthyrd yta, tkvm 1 706 1 735 –1,7% Verkligt värde, mkr 46 958 47 639 –1,4% Avkastningskrav, % 6,1 5,9 0,2 %-enheter Ekonomisk uthyrningsgrad, % 86 88 –2,2 %-enheter Ytmässig uthyrningsgrad, % 79 81 –1,5 %-enheter Intäkter, kr/kvm 2 009 1 923 4,4% mkr 2024 2023 Förändring Intäkter 3 426 3 338 2,7% Fastighetskostnader –1 167 –1 102 6,0% Driftsöverskott 2 259 2 236 1,0% 1) Avser fastigheter som ägts under hela 2023 och 2024, engångsposter har exkluderats. I slakthusområdet i Göteborg i kulturhistorisk miljö finns en blandning av kontor, olika verksamheter och restauranger. Här ligger Corems fastigheter Gamlestaden 39:13, certifierad enligt BREEAM In-Use Very good, och Gamlestaden 39:14. ===== SIDA 24 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 24 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt RESULTATRÄKNINGSPOSTER OCH INVESTERINGAR PER GEOGRAFISKT OMRÅDE Intäkter, mkr Fastighetskostnader, mkr Driftsöverskott, mkr Överskottsgrad, % Investeringar, mkr 2024 jan–dec 2023 jan–dec 2024 jan–dec 2023 jan–dec 2024 jan–dec 2023 jan–dec 2024 jan–dec 2023 jan–dec 2024 jan–dec 2023 jan–dec Stockholm 2 021 2 237 –763 –781 1 258 1 456 62 65 362 781 Öst 684 774 –226 –238 458 536 67 69 162 155 Väst 791 837 –254 –272 537 565 68 68 146 188 Utland – Köpenhamn 66 287 –23 –36 43 251 65 87 39 28 Utland – New York 133 109 –67 –35 66 74 50 68 634 841 Totalt 3 695 4 244 –1 333 –1 362 2 362 2 882 64 68 1 343 1 993 Förvaltningsbestånd 3 496 3 967 –1 216 –1 223 2 280 2 744 65 69 501 791 Förädlingsbestånd 199 277 –117 –139 82 138 41 50 842 1 202 Totalt 3 695 4 244 –1 333 –1 362 2 362 2 882 64 68 1 343 1 993 NYCKELTAL PER GEOGRAFISKT OMRÅDE Antal fastigheter, st Verkligt värde, mkr Hyresvärde, mkr Ekonomisk uthyrningsgrad, % Uthyrningsbar area, tkvm 2024 31 dec 2023 31 dec 2024 31 dec 2023 31 dec 2024 31 dec 2023 31 dec 2024 31 dec 2023 31 dec 2024 31 dec 2023 31 dec Stockholm 121 130 29 366 31 444 2 440 2 407 83 84 1 134 1 157 Öst 69 88 8 082 8 682 764 786 88 90 515 581 Väst 92 100 9 992 10 236 874 881 87 88 564 622 Utland – Köpenhamn 4 5 1 507 2 138 75 118 79 82 38 56 Utland – New York1) 3 3 6 258 5 533 192 130 100 100 17 12 Totalt 289 326 55 205 58 033 4 345 4 322 86 87 2 268 2 428 Förvaltningsbestånd 259 294 46 240 48 939 3 992 3 923 86 87 2 130 2 234 Förädlingsbestånd 30 32 8 965 9 094 353 399 76 81 138 194 Totalt 289 326 55 205 58 033 4 345 4 322 86 87 2 268 2 428 1) Hyresvärde, ekonomisk uthyrningsgrad och uthyrningsbar area avser aktiva hyresavtal. FÖRVALTNINGSFASTIGHETER, YTA OCH GENOMSNITTLIG HYRA PER LOKALTYP Kontor Industri/lager Butik Utbildning/vård/övrigt1) Totalt Uthyrd yta, tkvm Snitthyra2), kr/kvm Uthyrd yta, tkvm Snitthyra2), kr/kvm Uthyrd yta, tkvm Snitthyra2), kr/kvm Uthyrd yta, tkvm Snitthyra2), kr/kvm Uthyrd yta, tkvm Snitthyra2), kr/kvm Totalt 831 2 564 419 1 238 179 1 659 313 2 006 1 742 2 052 1) Består av utbildning, vård, motion, bostäder samt övriga ytor såsom laboratorium, mässa, post och teknikutrymmen. 2) Beräknad på det samlade kontraktsvärdet för lokalslagen kontor, lager/logistik, handel samt övrigt och den uthyrda ytan. UTHYRNINGSGRAD Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 86 procent (87) vid utgången av 2024. För förvaltningsbeståndet uppgick den ekonomiska uthyrnings- graden till 86 procent och för förädlingsbeståndet till 76 procent. Uthyrningsgrad mätt som yta uppgick totalt till 77 procent (78). För förvaltnings- beståndet uppgick den ytmässiga uthyrningsgraden till 79 procent och för förädlingsbeståndet uppgick den till 41 procent. ===== SIDA 25 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 25 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Förvaltning med fokus på energi Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Hållbara, energi- och resurseffektiva lokaler är grundläggande i Corems arbete för miljö och klimathänsyn. Andra prioriterade områden är fossilfri energi, miljöcertifiering av byggnader och ett strukturerat arbete för att motverka klimatrisker. Miljöcertifiering av byggnader Miljöcertifiering av byggnader i kombination med hög energieffektivitet ger ett kvitto på att byggnaderna har en låg miljöpåverkan, håller hög kvalitet och kan erbjuda hållbara tjänster. Därför arbetar Corem aktivt med certifiering av byggnader och med att öka energieffektiviteten. Under 2024 ökade antalet miljöcertifierade byggnader i beståndet med 22 procent, till 61. De certifieringsystem Corem arbetar med är främst BREEAM, Miljöbyggnad och LEED. En energistrategi för effekt i alla led Corem arbetar sedan länge med energi- effektivisering och har en etablerad energi- strategi. Strategin innefattar både minskad konsumtion av den egna fastighetsenergin och samverkan med hyresgäster för att möjligöra effektivisering av verksamhetsenergi. De tre grunderna i Corems energistrategi är att: Optimera – minimera energiförbrukningen, utan att göra avkall på funktioner eller inomhus- klimat, med hjälp av bland annat styrsystem och AI-funktioner, närvarostyrd belysning, kartlägg- ning av tider för nyttjande och antal nyttjare. Effektivisera – använda effektivare teknik för att få så hög verkningsgrad som möjligt, exempelvis genom att byta ut äldre teknik mot ny med högre verkningsgrad. Välja hållbar energi – använda fossilfri energi, tillskapa förnybar energi och använda rätt energi till rätt syfte, såsom el till ventilation, kylmaskiner och belysning, och fjärrvärme till uppvärmning. Utifrån lokala förutsättningar välja de bästa energislagen ur ett hållbarhets- perspektiv. Stadig förbättring av resurseffektivitet Corems långsiktiga mål för energieffektivitet är att den genomsnittliga energianvändningen år 2030 ska vara högst 65 kWh/kvm. Sedan 2019 har energi användning per kvadratmeter minskat med 14 procent, från 93,8 kWh/kvm 2019 till 80,6 kWh/kvm 2024. Det visar resultatet av ett långsiktigt arbete för ökad energi effektivitet, med kontinuerliga investeringar och driftoptime- ring. Under 2024 implementerades ett nytt energi uppföljningssystem som ger både Corem och hyresgästerna bättre möjlighet att följa upp sin energianvändning. Fossilfrihet och tillskapande av förnybar energi All energi som används i Corems verksamhet ska senast år 2030 vara helt fossilfri. Under 2024 var 96 procent av den energi Corem använde fossilfri. Corem tillskapar även el och värme genom egna solcellsanläggningar och bergvärme installationer. Vid årets slut fanns 891 laddpunkter för elfordon i Corems bestånd. Corems modell med en central teknikorganisation och lokal driftpersonal skapar förutsättningar för både ett strategiskt arbete och effektivitet i den dagliga driften. Corem har 29 solcellanläggningar, som här på taket på fastigheten Kopparhammaren 2 i Norrköping. CERTIFIERADE BYGGNADER, antal ANDEL FOSSILFRI ENERGI, % EGENPRODUCERAD EL FRÅN SOLCELLSANLÄGGNINGAR, MWh 0 10 20 30 40 50 60 70 20242023202220212020 0 25 50 75 100 20242023202220212020 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 20242023202220212020 ===== SIDA 26 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 26 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Hyresgäster Corems hyresgäster utgörs av större företag, organisationer och myndigheter, liksom mindre familjeföretag, som verkar i ett brett spektrum av branscher och områden. NKI – NÖJD-KUND-INDEX Nöjda kunder är en förutsättning för långsiktiga hyresrelationer och i förlängningen god lönsam- het. Genom att mäta NKI, Nöjd-kund-index, fås en bild av hur nöjda kunderna är. 2024 års NKI- mätning gav ett utfall på 75 (72) på en skala från 0 till 100, en ökning med 3 enheter. Därmed uppnåddes Corems långsiktiga mål om ett NKI som uppgår till minst 75. Resultatet visar en ökning inom samtliga fem olika fråge områden: Kunddialog, Kundvård & personlig service, Skötsel & underhåll, Felanmälan/serviceanmälan samt Samarbete kring miljö och energi. NETTOUTHYRNING Nettouthyrningen uppgick under året till 61 mkr (83). Uthyrningar och omförhandlingar uppgick till 565 mkr, där 66 procent avsåg nya kunder och resterande del avsåg uthyrning till befintliga kunder. Avtalade uthyrningar påverkar kontrakts- värdet och hyresintäkterna först när hyres gästerna flyttar in. Bland större avtal som tecknades under 2024 men inte var inflyttade vid årets slut, ingår ett treårigt avtal med Symphony Communication Services i New York, ett tioårigt avtal med Intressanta Hus i Västerås och ett femårigt avtal med Swisslog Technology i Linköping. KONTRAKTSVÄRDE Corem strävar efter att öka kontraktsvärde och uthyrningsgrad genom nyuthyrningar. Samtidigt prioriteras långa kundrelationer som leder till begränsad omsättning av hyresgäster. Genom strukturerade kundmöten med hyresgästerna kan förändrade behov förutses i tid. Totalt hade Corem cirka 5 600 hyres kontrakt (5 800) med cirka 3 100 hyresgäster (3 200) vid utgången av 2024. Den genomsnittliga kontrakts- tiden uppgick till 3,3 år (3,4). Totalt uppgick kontraktsvärdet till 3 717 mkr (3 740). En stor del av kontraktsvärdet i Sverige är indexerat mot oktober månads konsumentprisindex (KPI), som uppgick till 1,6 procent i oktober 2024. De tio största kundernas andel av Corems kontraktsvärde uppgick vid årsskiftet till 18 procent och den genomsnittliga kontrakts- tiden för dessa var 3,8 år. COREMS TIO STÖRSTA HYRESGÄSTER Hyresgäst Kontrakts­ värde, mkr Andel av totalt kontrakts­ värde, % Återstående genomsnittlig kontraktstid, år Antal kontrakt Yta, tkvm Ericsson 258 6,9 2,1 25 121 Tele2 Sverige 78 2,1 3,8 27 23 A24 Films 58 1,6 13,4 1 5 Aimo Park Sweden 55 1,5 1,2 12 0 WSP Sverige 54 1,5 3,5 11 18 Arbetsförmedlingen 42 1,1 2,3 17 14 Polismyndigheten 37 1,0 2,1 11 17 Region Östergötland 36 1,0 6,5 13 20 ECDC 33 0,9 8,2 1 9 Lejonfastigheter 32 0,9 1,7 18 17 Totalt tio största 683 18,0 3,8 136 243 Övriga hyresgäster 3 034 82,0 3,2 5 424 1 499 Totalt 3 717 100,0 3,3 5 560 1 742 VÄRDEINDELADE HYRESKONTRAKT, antal 4 326 < 0,5 mkr 483 0,5–1 mkr 474 1–3 mkr 277 >3 mkr Informations- och kommunikationsverksamhet 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 Reparation av motorfordon och motorcyklar 2) Jordbruk, skogsbruk och fiske Försörjning av el, gas, värme och kyla Vattenförsörjning; avloppsrening, avfallshantering och sanering Kultur, nöje och fritid Annan serviceverksamhet Läkemedel 2) Livsmedel 2) Offentlig förvaltning och försvar; obligatorisk socialförsäkring Fordon 2) Byggverksamhet Fastighetsverksamhet Finans- och försäkringsverksamhet Detaljhandel 2) Transport och magasinering Hotell- och restaurangverksamhet Uthyrning, fastighetsservice, resetjänster och andra stödtjänster Utbildning Vård och omsorg; sociala tjänster Tillverkning Parti- och provisionshandel 2) Verksamhet inom juridik, ekonomi, vetenskap och teknik KONTRAKTSVÄRDE PER KUNDKATEGORI 1), % Kvartal, mkr Rullande 12 mån, mkr 1) Baserat på SNI-koder och ett urval motsvarande 99 procent av det totala kontraktsvärdet. Hyresgäster i Danmark inkluderas med svensk SNI-kod. 2) Handel NETTOUTHYRNING, mkr –50 0 50 100 150 20242023202220212020 ===== SIDA 27 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 27 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt FIRST OFFICE FirstOffice är Corems koncept för kontorshotell. FirstOffice erbjuder flexibla kontorslösningar med korta uppsägningstider, en konkurrens- fördel då kunder snabbt kan anpassa sig till nya förutsättningar som kräver större eller mindre kontorsyta. FirstOffice har 44 kontorshotell i nio städer i Sverige och erbjuder fullt utrustade kontor och mötesrum med tillhörande service och modern teknik. FirstOffice hanterar allt som rör kontoret och ger företag möjligheten att verka i en välfungerande och inspirerande miljö. Kontors- hotellen är främst belägna i utkanten av city, där människor bor och verkar, men på flera orter erbjuds även kontorshotell i citykärnan. FirstOffice erbjuder privata kontorsrum, Coworking samt BigOffice – nyckelfärdiga kontor för det större företaget som önskar flexibilitet. COREM PARKERING Corem Parkering finns i Stockholmsområdet och hanterar bilplatsavtal via ett digitalt parkerings- system. Corem Parkering erbjuder bilplatser för både hyresgäster, boende och besökare inom områden där Corem har samlade fastighets- bestånd. Här finns även möjlighet att ladda elbilar. Öresundsbron i blickfånget. Utsikt från FirstOffice kontorshotell Dragörkajen i Malmö. Lokaler i attraktiva lägen som ger rätt förutsättningar ===== SIDA 28 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 28 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Service med hyresgästen i fokus Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Corem erbjuder ett brett spektra av kommersiella lokaler, där läget, lokalen och tillhörande service bildar en helhet. Mottot är att erbjuda rätt lokal med rätt servicenivå till rätt hyresgäst. Corems hyresgäster finns inom olika verksam- heter och storlek, och har stor variation av lokalbehov för bästa stöd till sin verksamhet. Inom Corems bestånd finns allt från byggnader för exklusiv användning av en enda hyresgäst, så kallad single tenant, till byggnader med ett antal mindre kontor med ett utbud av service- tjänster tillgängliga i huset. Det gör att Corem kan utvecklas tillsammans med hyresgästerna och inom beståndet erbjuda större eller mindre lokaler, liksom fler eller färre servicefunktioner. Corems engagerade lokala förvaltnings- organisation borgar alltid för en hög nivå av förvaltning och teknisk support. FULLSERVICEFASTIGHETER Corems fullservicefastigheter erbjuder affärs- stödjande tjänster som underlättar hyres- gästens verksamhet såsom reception och konferens faciliteter, loungeytor, café, restaurang och catering. För dem som har sin arbetsplats i huset finns även tjänster som förenklar att få ihop arbetsdagen och vardagen. Vanliga tjänster inkluderar gym, cykelgarage, omklädningsrum, kemtvätt, och i vissa fall även pool. Corems fullservice fastigheter finns i Kista, Mölndal, Solna och Uppsala. Tillgång till gym finns i Corems fullservicefastigheter. Corems fullservice- fastigheter erbjuder affärsstödjande tjänster som underlättar hyresgästens verksamhet Solna Gate, fastigheten Aprikosen 2, är en av Corems fullservicefastigheter, som förutom café och restaurang bland annat även erbjuder gym, pool och spa. ===== SIDA 29 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 29 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Fullservicefastigheterna erbjuder tjänster som förenklar att få ihop arbetsdagen och vardagen ===== SIDA 30 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 30 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Projektverksamhet Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Corem arbetar kontinuerligt med att utveckla fastighetsbeståndet – allt från hyresgästanpassningar, att höja teknisk standard och energieffektivisera lokaler, till större stadsutvecklingsprojekt som sträcker sig över flera år. Fokus under 2024 låg på hyresgästanpassningar och slut förande av ett antal större byggprojekt. Projektverksamheten gör det möjligt att möta hyresgästers förändrade lokalbehov samt att utveckla och skapa mervärden inom fastighets- beståndet. Investeringar sker ofta i samband med nyuthyrningar för att anpassa och moderni- sera lokaler, och därigenom öka hyresvärdet. Totalt investerades 1 343 mkr (1 993) i projekt- verksamheten under 2024. Den totala beräknade investeringen för de 398 projekt som pågick vid årets utgång, inräknat redan investerat och kommande inves- teringar, uppgick till 4 774 mkr (4 653), med en kvarvarande investering om 1 075 mkr (1 001). Vid utgången av 2024 pågick totalt fyra projekt med en beräknad investering översti- gande 50 mkr vardera. Den totala ytmässiga uthyrningsgraden i projekten uppgick vid årets slut till 88 procent. Projekten omfattar 36 309 kvm och har en återstående investering om 661 mkr. COREMS STÖRSTA PÅGÅENDE KOMMERSIELLA PROJEKT (ENDAST BYGGSTARTADE) 31 DECEMBER 2024 Stad Fastighet Beskrivning Uthyrd yta, kvm Projekt yta, kvm Beräknad inves tering, mkr Kvarvarande investering, mkr Hyresvärde, mkr Färdigställande, år/kvartal New York 1245 Broadway1) Nybyggnation kontorslokaler 13 521 17 575 2 101 406 226 25Q3 New York 28&71) Nybyggnation kontorslokaler 8 857 9 291 1 100 117 101 25Q2 Stockholm Helgafjäll 5 Hyresgästanpassning 6 038 6 038 84 82 15 25Q3 Göteborg Majorna 219:7 Hyresgästanpassning 3 405 3 405 56 56 10 26Q2 Totalt 31 821 36 309 3 341 661 352 1) Beräknad och återstående investering avseende projekt i New York är baserad på SEK/USD-kursen per 31 dec 2024. Stockholm, Nattskiftet 12 och 14 FÄRDIGSTÄLLT PROJEKT I Västberga i södra Stockholm färdigställdes under 2024 projektfastigheterna Nattskiftet 12 och 14. I Nattskiftet 12 färdigställdes ett nytt parkeringshus med fyra våningar och i Nattskiftet 14 renoverades kontorslokaler. ===== SIDA 31 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 31 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Örebro, Örebro Entré FÄRDIGSTÄLLT PROJEKT Vid Centralstationen i Örebro har Corem uppfört projektet Örebro Entré om totalt cirka 19 000 kvm. Första etappen av projektet, en nyproduktion om 14 våningar, hyrs av Scandic Örebro Central. I samma hus flyttade konsult- bolaget WSP och Tietoevro in under 2024. Den andra etappen, om cirka 10 300 kvm kontor och övriga lokaler, är en ombyggnation av en före detta postterminal. Här är Trafikverket, Länsstyrelsen och gymkedjan Member 24 hyres- gäster. Byggnaderna planeras att certifieras enligt Miljöbyggnad Silver. Göteborg, Majorna 219:7 PÅGÅENDE PROJEKT I Göteborg, fastigheten Majorna 219:7, pågår hyresgästanpassning för Kustbevakningen. Lokalerna kommer att inrymma Kustbevakning- ens Göteborgskontor med arbetsplatser för cirka 90 anställda. Inflyttning planeras till andra kvartalet 2026. Fastigheten planeras att certifie- ras enligt BREEAM In-Use Very good. Globenområdet STADSUTVECKLING Söderstaden är ett av Stockholm Stads största utvecklingsområden där södra Stockholms star- kaste arbetsplatsnav växer fram sida vid sida med bostäder, service, kultur, idrott och handel. Söderstaden består av Globenområdet, Slakthusområdet och Gullmarsplan där samtliga områden kommer att genomgå stora och spän- nande förändringar med den gemensamma visionen att år 2035 ha utvecklat en blandstad med citypuls. En bärande del är utvecklingen av gallerian Globen Shopping, en aktiv stadsgata längs Arenavägen och ett stråk längs Arenatorget. De redan goda kommunikationerna planeras att förstärkas med ny tunnelbaneuppgång vid Slakthusområdet till Söderstaden. New York, 1245 Broadway PÅGÅENDE PROJEKT 1245 Broadway är Corems största pågående projekt och är beläget längs Broadway i höjd med 31st Street. Projektet görs i samarbete med den lokalt baserade fastighetsutvecklaren GDSNY. Byggnationen avser en 23 våningar hög kontorsbyggnad med höga fönsterpartier från golv till tak och med en uthyrningsbar yta om cirka 17 600 kvm. Användningen av naturligt ljus, modern inredning samt minimalistiska former skapar en tydlig känsla av nordisk design, och byggnaden är miljöcertifierad enligt LEED Gold. Under 2024 signerades fem nya hyreskontrakt, motsvarande totalt cirka 3 700 kvm, varvid 77 procent av den uthyrnings bara ytan var uthyrd vid årets slut. Byggnaden är färdigställd exteriört men hyresgäst anpassningar pågår fortsatt i takt med uthyrning och inflyttning. ===== SIDA 32 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 32 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt New York, 28&7 PÅGÅENDE PROJEKT 28&7 är Corems näst största pågående projekt och avser en 12 våningar hög kontorsbyggnad med adressen 322–326 7th Avenue, vid 28th Street på Manhattan. Projektet är beläget i närheten av Penn Station, granne med Fashion Institute of Technology, och med stora hyresgäster som Facebook och Amazon i området. Den uthyrningsbara ytan uppgår till drygt 9 300 kvm och byggnaden är klassad enligt miljöcertifieringen LEED Gold. Under 2024 signerades 12 nya hyreskontrakt i fastigheten motsvarande cirka 6 700 kvm, varvid 95 procent av den uthyrningsbara ytan var uthyrd vid årsskiftet. Byggnaden är färdigställd exteriört och hyresgästanpassningar pågår interiört i takt med uthyrning och inflyttning. Kista STADSUTVECKLING Corem är den största fastighetsägaren i Kista och har fastigheter med närhet både till tunnel- bana, pendeltåg och den nya tvärbanan som är under byggnation. Corem har tillsammans med flera andra kommersiella fastighetsbolag i Kista skapat det gemensamma aktiebolaget Kista Limitless, för en gemensam satsning av området, i dialog med staden, regionen och andra som verkar i Kista. Planer finns att utveckla nya byggnader och funktioner, till exempel etableringen av nya kommersiella ytor, bostäder, hotell, restauranger och kaféer, samt förskolor. Man vill även ge bättre förutsättningar för det lokala idrotts- och föreningslivet. ===== SIDA 33 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 33 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Västerås STADSUTVECKLING Corem planerar att bygga i Sigurdskvarteret, nära spårområdet i Västerås, som ett delprojekt i det stora stadsutvecklingsprojektet Mälar porten, Västerås nya stadsdel. Projektet innefattar att utveckla kontor, hotell, handel och bostäder. Detaljplanen för ett nytt resecentrum vann under 2024 laga kraft. Med flera olika aktörer, bland annat Corem, vill Västerås växa med cirka 7 000 nya bostäder och cirka 10 000 arbetsplatser. Corems citygallerior är belägna i det nav som Västerås stadskärna och det planerade nya resecentrum utgör, med väl utvecklade kommu- nikationer, inklusive tåg- och busstrafik samt cykelstråk. Nyköping, Furan 2 FÄRDIGSTÄLLT PROJEKT I Nyköping färdigställdes under året en skola för AcadeMedia. Skolan ligger nära centrum, på samma plats där den tidigare skolan brann ner. Elever och lärare kunde flytta in i de nya lokalerna vid vårterminens början 2025. Fastigheten plane- ras att certifieras enligt Miljöbyggnad Silver. K1 Nacka Strand, Stockholm FÄRDIGSTÄLLT BOSTADSPROJEKT I Stockholm slutfördes försäljningen under 2024 av alla 60 bostäder i Corems bostadsprojekt K1 Nacka Strand. Bostäderna byggdes med fokus på hållbarhet och design i ett naturnära område. ===== SIDA 34 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 34 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt DETALJPLANELAGDA BYGGRÄTTER KVM, % Kontor 51 Industri/lager 33 Bostäder 3 Övrigt 13 Byggrätter Corems utveckling på egen mark, i form av byggrätter inom befintligt fastighetsbestånd, skapas genom ett aktivt detaljplanearbete till- sammans med kommunen. Detta görs genom förädling av befintliga byggrätter och skapande av nya byggrätter. Corem har detaljplanelagda och/eller bedömda byggrätter på samtliga prioriterade orter i Sverige. Med bedömda byggrätter avses byggrätter som rimligtvis kan skapas inom en aktuell fastighet utifrån vad som anges i översikts planer och detaljplaner. Det pågår fyra större detaljplaneärenden inom beståndet. Detta arbete sker i nära samarbete med kommunerna. Detaljplanelagda och bedömda byggrätter, både avseende kommersiella fastigheter och bostäder, uppgick per den 31 december 2024 till totalt 1 088 tkvm BTA (bruttoarea). Av dessa var 267 tkvm BTA detaljplanelagda byggrätter. Bostadsprojekt Corems bostadsprojekt K1 Nacka Strand färdig- ställdes och samtliga lägenheter var vid utgången av 2024 sålda. Projektet omfattade nyproduktion av totalt 60 lägenheter med en total boarea om 3 700 kvm. Corem kan framgent komma att bedriva enstaka egna projekt inom bostadsutveckling. Detta kommer i så fall att ske i begränsad omfattning och främst vara kopplat till stads- utvecklingsprojekt, exempelvis i Västerås och Söderstaden, där bostäder utgör en del av stadsbyggandet. BYGGRÄTTER 31 DECEMBER 2024 Stad Total byggrätt, tkvm BTA1) Detaljplanelagd byggrätt, tkvm BTA1) Bedömd byggrätt, tkvm BTA1) Varav bostäder av total byggrätt, tkvm BTA1) Verkligt värde, total byggrätt, mkr Verkligt värde, total byggrätt, kr/BTA1) Stockholm 228 90 138 91 201 883 Uppsala 408 43 365 0 482 1 180 Västerås 138 10 128 68 225 1 632 Linköping 122 43 79 25 25 205 Norrköping 29 17 12 0 17 583 Nyköping 34 20 14 34 24 707 Kalmar 1 0 1 0 0 0 Göteborg 110 29 80 0 60 548 Malmö 7 4 4 0 0 0 Halmstad 12 12 0 0 0 0 Totalt 1 088 267 821 217 1 034 950 1) Med bruttoarea, BTA, avses area av mätvärda delar av ett eller flera våningsplan begränsande av omslutande byggnadsdelars utsida. ===== SIDA 35 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 35 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Ökad cirkularitet i projektverksamheten Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Utsläpp av växthusgaser från bygg- och projektverksamhet utgör en stor del av Corems klimatavtryck, liksom för fastighets- branschen i stort. Genom cirkularitet, samarbeten för ökat återbruk och sunda materialval minskas avtrycket successivt. Corem har som mål att halvera utsläpp från byggnationer till år 2030. Som en del i arbetet för att uppnå målet vägs bland annat hållbarhets- faktorer in vid investeringsbeslut, klimat- beräkning utförs vid större lokalanpassningar och ett miljöprogram tillämpas för tydligare kravställning vid entreprenad upphandling. Under 2024 inleddes arbete med en metod för ökad cirkularitet i samband med lokal- anpassningar och en strategisk inriktning för återbruk sattes. Fokusområden för minskad klimatpåverkan från byggprojekt: Styrning: Corem tar hänsyn till hållbarhets- faktorer vid investerings beslut i syfte att säker- ställa att klimatrelaterade risker och möjligheter vägs in redan i beslutsskedet. För styrning av miljömässig hållbarhet i samband med projektgenomförande har Corem tagit fram ”Miljö program i bygg projekt”, vilket inkluderar krav på resurs- och avfalls hantering, material och kemiska produkter samt miljörisker. Cirkularitet: Genom ökad återanvändning, minskade mängder bygg- och rivningsavfall, och klimatrelaterade krav vid entreprenad- upphandlingar bidrar projektverksamheten till ett minskat resursuttag och ökad cirkularitet. Klimatberäkningar: Vid större lokal- anpassningsprojekt utförs klimatberäkningar för att ge en bild av projektets faktiska klimat- påverkan och för att tydliggöra effekten av hållbara material val och återbruk. Cirkularitet och återbruk för minskad klimatpåverkan Ombyggnationer och hyresgästanpassningar står för en stor del av ett kontors klimatpåverkan. Under 2024 togs metoder fram för att effektivt minska Corems klimatpåverkan i samband med lokalanpassning, vilka samlas i styrdokumentet ”Cirkulär lokalanpassning”. Där beskrivs hur Corem genom styrning av, och i samverkan med, hyresgäster, konsulter och entreprenörer bidrar till ökad cirkularitet. Utgångspunkten är att följa EU:s avfalls- hierarki och i första hand minimera uppkomsten av avfall. Det görs genom att exempelvis bevara befintliga planlösningar och delar som genererar hög klimatpåverkan såsom WC-grupper, pentryn och tekniska installationer. När en ombyggnation behövs utförs den på ett så resurseffektivt sätt som möjligt genom fokus på demontering och återbruk, återvinning av det avfall som uppstår och hållbara materialval vid nyinköp. Vid en ombyggnation återbrukas material i första hand inom projektet. I andra hand genom utbyte med andra projekt inom Corem. Därefter är Corems strategi att samar- beta med lokala återbruksaktörer. Samarbetet bidrar till utveckling och en mer storskalig återbruks marknad, vilket på sikt möjliggör ett ökat återbruk även i den egna verksamheten. Samverkans avtal har tecknats avseende återbruk i Linköping och Göteborg. Ett av Corems återbrukskontor, Kista Gate, fastigheten Helgafjäll 4 i Stockholm. Mål: Att till år 2030 ha minskat Corems klimatpåverkan från byggnation med 50 procent jämfört med år 2021 ===== SIDA 36 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 36 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Transaktioner Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt 2024 var ett transaktionsintensivt år där Corem fortsatte att avyttra fastigheter, om än inte i samma takt som under 2023. Under året frånträddes 37 fastigheter till ett värde om 3,1 mdkr med en uthyrnings- bar area om 170 tkvm. Fastighetstransaktioner Transaktioner är en viktig del av Corems verksam- het. Under 2024 genomfördes avyttringar av fast- igheter för att stärka den finansiella ställningen och anpassa portföljen till rådande marknads- förutsättningar. Beståndet minskade under 2024 från 326 fastigheter till 289 fastigheter. Under året frånträddes 37 fastigheter till ett underliggande fastighetsvärde om 3,1 mdkr. Köpare var flera olika typer av fastighets- investerare – från börsnoterade och onoterade fastighetsbolag, institutionella investerare och fastighetsfonder till lokala fastighets ägare. De avyttrade fastigheterna är belägna främst i Sverige. Bland annat frånträddes den centralt belägna kontorsfastigheten Orgelpipan 4 i Stockholm samt en portfölj om 18 fastigheter, varav hela beståndet i Jönköping, med ett underliggande fastighetsvärde om 713 mkr. Vidare frånträddes bland annat en fastighet i Köpenhamn. Tomträtten till fastigheten Orgelpipan 4 i centrala Stockholm frånträddes under 2024. ===== SIDA 37 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 37 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt FASTIGHETSTRANSAKTIONER, FRÅNTRÄDE 2024 Uthyrningsbar area, kvm Kvartal Fastighet Stad Kommun Fastighetskategori Förvärv Avyttring Q1 Orgelpipan 4 Stockholm Stockholm Kontor – 4 244 Q1 Pottegården 2 Göteborg Mölndal Lager/logistik – 1 800 Q1 Pottegården 4 Göteborg Mölndal Kontor – 4 930 Q1 Smörbollen 12 Malmö Malmö Lager/logistik – 3 757 Q1 Backa 25:1 Göteborg Göteborg Kontor – 4 042 Q1 Nackremmen 1 Malmö Malmö Lager/logistik – 1 743 Q1 Nackremmen 2 Malmö Malmö Lager/logistik – 2 413 Q1 Nosgrimman 1 Malmö Malmö Lager/logistik – 1 828 Q1 26er, 26fg, 26fi Frederiksberg Köpenhamn Köpenhamn Utbildning/vård/övrigt – 19 300 Q1 Stensborg 2 Västerås Västerås Kontor – 872 Q1 Bogserbåten 1 Västerås Västerås Tomtmark – – Q2 Ellipsen 5 Stockholm Stockholm Kontor – 2 820 Q2 Budkaveln 18 Jönköping Jönköping Lager/logistik – 8 381 Q2 Öskaret 16 Jönköping Jönköping Lager/logistik – 8 545 Q2 Flahult 21:36 Jönköping Jönköping Lager/logistik – 12 878 Q2 Ädelmetallen 14 Jönköping Jönköping Kontor – 2 558 Q2 Ädelmetallen 4 Jönköping Jönköping Lager/logistik – 4 394 Q2 Ädelkorallen 1 Jönköping Jönköping Lager/logistik – 1 350 Q2 Ädelkorallen 10 Jönköping Jönköping Lager/logistik – 435 Q2 Ädelkorallen 17 Jönköping Jönköping Kontor – 2 144 Q2 Ädelmetallen 12 Jönköping Jönköping Lager/logistik – 2 004 Q2 Ädelmetallen 5 Jönköping Jönköping Lager/logistik – 5 167 Q2 Äreporten 3 Jönköping Jönköping Kontor – 1 302 Q2 Öronlappen 7 Jönköping Jönköping Handel – 3 248 Q2 Öronlappen 8 Jönköping Jönköping Utbildning/vård/övrigt – 2 234 Q2 Öronskyddet 9 Jönköping Jönköping Lager/logistik – 1 683 Q2 Överlappen 15 Jönköping Jönköping Lager/logistik – 1 954 Q2 Överlappen 8 Jönköping Jönköping Lager/logistik – 1 726 Q2 Magneten 2 Linköping Linköping Lager/logistik – 2 857 Q2 Megafonen 4 Linköping Linköping Lager/logistik – 3 372 Q2 Matrosen 1 Kalmar Kalmar Kontor – 2 259 Q3 Backa 21:8 Göteborg Göteborg Lager/logistik – 17 767 Q4 Omformaren 6 Västerås Västerås Kontor – 9 865 Q4 Broby 11:6 Stockholm Sigtuna Kontor – 942 Q4 Broby 12:6 Stockholm Sigtuna Lager/logistik – 1 000 Q4 Broby 12:9 Stockholm Sigtuna Lager/logistik – 1 545 Q4 Domnarvet 11 Stockholm Stockholm Kontor – 3 673 Q4 Del av Skruven 3 Borås Borås Handel – 18 923 TOTAL KVM – 169 955 ===== SIDA 38 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 38 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Fastighetsvärdering Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Corem värderar hela beståndet på kvartals basis. Värdering görs av interna och externa värderare. Varje fastighet värderas minst en gång per år av en extern part, men undantag kan göras för enstaka fastigheter. Marknadsvärdet för Corems förvaltningsfastigheter uppgick vid utgången av 2024 till 55 205 mkr. Marknadsvärdet för Corems förvaltnings- fastigheter uppgick per 31 december 2024 till 55 205 mkr (58 033). Värdeförändringar uppgick under året till –1 717 mkr (–8 476), där orealise- rade värdeförändringar uppgick till –1 712 mkr och realiserade värdeförändringar uppgick till –5 mkr. Orealiserade värdeförändringar förklaras främst av höjda bedömda avkastningskrav. Det genomsnittliga avkastningskravet vid årets utgång uppgick till 6,0 procent (5,8). De senaste årens inflationsökning har tydligt präglat fastighetsmarknaden genom högre finansieringskostnader och stigande direkt- avkastningskrav. I takt med ett lägre inflations- tryck och sjunkande marknadsräntor den senare halvan av året, ökade omsättningen igen på den svenska fastighetsmarknaden 2024 och bedöm- ningen är att avkastningskraven har stabiliserats och värdeminskningen generellt har stannat av. Hyresmarknaden på kontorssidan har generellt varit lite avvaktande medan efterfrågan på välbelägna lager- och logistikfastigheter är fort- satt god. Sedan årsskiftet 2023/2024 har fastig- hetsbeståndet värderats ned med 3 procent. VÄRDERING AV FASTIGHETER Corem värderar samtliga fastigheter varje kvar- tal, varav normalt 20 till 30 procent värderas av externa värderare. Som grundregel extern- värderas varje fastighet minst en gång per år, men undantag kan göras för enstaka fastigheter. Externa värderingar utfördes 2024 av Bryggan, Cushman & Wakefield, Newmark, Newsec och Savills. Corem inhämtar kontinuerligt marknads- information från externa värderingsinstitut som stöd för den interna värderingsprocessen. Värdebedömningarna grundas på kassa- flödesanalyser, där den enskilda fastighetens avkastningsförmåga bedöms. Metoden innebär att fastighetens värde baseras på nuvärdet av prognostiserade kassaflöden jämte restvärdet. I normalfallet har en tioårig kalkylperiod använts. De värdepåverkande parametrar som används i värderingen motsvarar värderingsinstitutens tolkning av hur investerare och andra aktörer på marknaden resonerar och verkar. Det i värderingarna vägda genomsnittliga direktavkastningskravet vid kalkylperiodens slut var 6,0 procent per 31 december 2024, att jämföra med 5,8 procent vid årets ingång. För ytterligare beskrivning av värdering och värderings metod, se not 11. Uppsala Gate, fastigheterna Kungsängen 10:1 och 10:2, certifierade enligt Miljöbyggnad Silver och Miljöbyggnad Guld. ===== SIDA 39 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 39 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt FASTIGHETSINNEHAV OCH VÄRDERING VERKLIGT VÄRDE Segment Verkligt värde, mkr Antal fastigheter Hyresvärde, mkr Ekonomisk uthyrningsgrad, % Uthyrningsbar yta, tkvm Kalkylränta, % Direkt avkastnings­ krav, % Direktavkast nings­ krav, snitt % Stockholm 29 366 121 2 440 83 1 134 6,7–11,0 4,7–9,0 5,9 Öst 8 082 69 764 88 515 7,4–10,4 5,5–8,5 6,6 Väst 9 992 92 874 87 564 6,0–11,5 4,1–9,5 6,2 Utland – Köpenhamn 1 507 4 75 79 38 6,4–8,5 4,4–6,5 4,8 Utland – New York1) 6 258 3 192 100 17 6,8–7,3 5,3–5,8 5,5 Totalt 55 205 289 4 345 86 2 268 6,0–11,5 4,1–9,5 6,0 varav Förvaltningsbestånd 46 240 259 3 992 86 2 130 6,0–10,4 4,1–8,3 6,1 Förädlingsbestånd 8 965 30 353 76 138 6,5–11,5 4,5–9,5 5,6 Totalt 55 205 289 4 345 86 2 268 6,0–11,5 4,1–9,5 6,0 1) Hyresvärde, Ekonomisk uthyrningsgrad och Uthyrningsbar area avser aktiva hyresavtal. FASTIGHETER: VERKLIGT VÄRDE, MKR Koncernen 2024 2023 Totalt årets början 58 033 78 387 Förvärv – – Investeringar i ny-, till- och ombyggnation 1 343 1 993 Avyttringar –3 011 –14 010 Värdeförändringar, orealiserade –1 712 –8 306 Valutakursomräkning 552 –31 Totalt 55 205 58 033 KÄNSLIGHETSANALYS, FASTIGHETSVÄRDERING Förändring +/– Resultateffekt fastighets­ värderingar, mkr Resultateffekt fastighets­ värderingar, % Direktavkastningskrav 0,5 procentenheter –4 175/+4 936 –7,6/+8,9 Hyresintäkt 50 kr/kvm +/–1 894 +/–3,4 Driftkostnader 25 kr/kvm –/+947 –/+1,7 Vakansgrad 1,0 procentenhet –/+726 –/+1,3 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER: VERKLIGT VÄRDE OCH YTA FÖRVALTNINGSFASTIGHETER: VERKLIGT VÄRDE OCH HYRESVÄRDE PER KVM 0 30 000 60 000 90 000 20242023202220212020 mkr tkvm 0 2 000 4 000 6 000 0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 20242023202220212020 kr/kvm kr/kvm 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 Verkligt värde, mkr Uthyrningsbar yta, tkvm Verkligt värde, kr/kvm, vänster y-axel Hyresvärde, kr/kvm, höger y-axel SAMMANFATTNING Värdetidpunkt 31 december 2024 Verkligt värde 55 205 mkr Kalkylperiod Normalt 10 år Direktavkasningkrav Mellan 4,1–9,5 procent Kalkyl/diskonteringsränta Mellan 6,0–11,5 procent Långsiktig vakans Normalt mellan 5 till 10 procent Inflationsantagande 2025 1 procent Inflationsantagande 2026 och framåt 2 procent ===== SIDA 40 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 40 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Ansvarstagande i hela värdekedjan Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt För ett fastighetsbolag finns många viktiga hållbarhetsaspekter utanför den egna verksamheten. Samarbetet med leverantörer, kunder och branschkollegor är därför väsentliga för Corem, i att vara ansvarstagande, med bred positiv påverkan och utveckla hållbara fastigheter. Corem bedriver en stor del av sin verksamhet i egen regi, men köper även in varor och tjänster från entreprenörer och andra leverantörer som blir en del i de värden som Corem kan skapa hos kunder. Att skapa en hållbar framtid är inget någon aktör kan göra på egen hand. Corems målsätt- ning att till 2035 nå netto noll klimatpåverkan från sin värdekedja bygger på att samtliga aspekter är del i arbetet, för att tillsammans nå målet. Därför samarbetar Corem med leveran- törer, kunder och är aktiva i branschsamarbeten inom fastighets branschen. Leverantörer Inköpta tjänster avser vanligen tjänster inom bygg och installation, fastighetsrelaterade specialisttjänster eller konsulttjänster. Leveran- törer är en viktig del av Corems verksamhet och alla inköp ska därför kännetecknas av affärs- mässighet, transparens och ansvarsfullhet. Som del i Corems erbjudande till kund är det viktigt att leverantörer följer samma krav på miljö- hänsyn, socialt ansvar och affärsetik som Corem ställer på sin egen verksamhet. Viktiga verktyg i det arbetet är: ■ Uppförandekod ■ Relevanta krav i inköp och upphandlingar ■ Hållbarhetsgranskning av leverantörer i riskbranscher Branschsamarbeten I den egna verksamheten arbetar Corem för minskad klimatpåverkan, för hållbara närmiljöer, och för att erbjuda en attraktiv och hållbar arbetsmiljö. I vissa branschgemensamma hållbarhets- frågor blir effekten högre genom ett enhetligt förhållningssätt, därför samarbetar Corem med andra fastighetsaktörer och organisationer kring exempelvis energifrågor, hållbara leverantörsled och återbruk. Hyresgäster Corems kunder utgörs främst av kommersiella hyresgäster inom ett brett spektra av branscher, organisationer, myndigheter och andra. I kund- ledet arbetar Corem bland annat med: ■ Gröna hyresavtal i syfte att skapa gemensamma förbättringar ■ Expertis och samarbeten i energioptimering och effektiviseringsprojekt ■ Metodik för ökad cirkularitet och återbruk vid behov av lokalanpassningar –50% 2030 ska utsläpp från bygg- nation sett till nyproduktion och hyresgästanpassningar ha reducerats med hälften jämfört med basåret. –50% 2030 ska utsläpp från avfall från förvaltning och projekt och från inköp av varor och tjänster ha reducerats med hälften jämfört med basåret. 100% 2025 ska all fastighets energi och alla drivmedel vara 100 procent fossilfria. 65 kWh/kvm 2030 ska den genomsnittliga energi förbrukningen i fastighets beståndet understiga 65 kWh/kvm. 50% 2030 ska andelen gröna hyres- avtal uppgå till 50 procent av intäkterna, med samverkan kring energifrågor och därmed minskad användning av verk- samhetsenergi som effekt. –80% 2035 ska utsläpp i scope 1–3 ha r educerats med sammanlagt 80 procent genom energi- åtgärder, reducerad resurs- användning och ökat återbruk. ===== SIDA 41 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 41 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Finans ===== SIDA 42 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 42 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Finansiering Under 2024 skedde ett skifte i den makro- ekonomiska miljön, där både inflation och räntor sjönk, vilket skapade en mer välfungerande kapitalmarknad. Corem ser regelbundet över och anpassar kapital- och ränteförfallostruktur till rådande marknads läge, och för en kontinuerlig och nära dialog med kreditgivare. Corems låneportfölj uppgick på balans dagen till 31 376 mkr. Under året minskade ränte- bärande skulder med 2 217 mkr. Riksbanken sänkte under 2024 styrräntan vid flera tillfällen, från 4,00 procent vid årets början till 2,50 procent vid årets sista möte. Hur ränte- läget kommer att utvecklas framåt är svår- bedömt, då det geopolitiska läget i omvärlden skapar viss osäkerhet. Corems finansfunktion Corem verkar inom en kapitalintensiv bransch. För vidareutveckling och utökning av fastighets- beståndet och verksamheten krävs tillgång till kapital på både kort och lång sikt till en väl avvägd kostnad och risk. En väldiversifierad kapitalstruktur, flera kapitalkällor och en risk- avvägd ränte- och kapitalbindning säkerställer en fortsatt finansiellt sund och framgångsrik utveckling av Corem, samt möjliggör långsiktig avkastning på eget kapital enligt uppsatta mål. Finansfunktionen är en integrerad del av bolagets kärnverksamhet. Funktionen har till uppgift att förvalta befintlig skuld, ombesörja nyupplåning för investeringar och förvärv, effekti- visera cash management och begränsa de finan- siella riskerna. Likviditetsprognoser upprättas kontinuerligt för en effektiv finansförvaltning och för att säkerställa att Corem vid var tid kan Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING Räntebindning Kapitalbindning Förfalloår Lånevolym, mkr Avtals volym, mkr Utnyttjat, mkr Varav utestående obliga tioner, mkr Ej utnyttjat, mkr Rörligt1) 5 862 – – – – 2025 4 490 17 939 16 718 1 698 1 221 2026 5 500 9 431 7 581 1 675 1 850 2027 4 076 3 194 3 194 2 350 – 2028 2 074 707 707 – – 2029 7 074 917 917 – – Senare 2 300 2 259 2 259 – – TOTALT 31 376 34 447 31 376 5 723 3 071 1) Av här redovisad rörlig volym täcks 1 325 mkr av räntetak. fullgöra sina betalningsförpliktelser. Finans frågor, för beslut och information, är en stående punkt på styrelseagendan. För att sprida risken analy- serar och utvärderar Corem kontinuerligt sin finansieringsbas och antalet finansieringskällor. Arbetet regleras och styrs av den finans- policy som fastställs av styrelsen årligen. Finansfrågor av strategisk betydelse behandlas av Corems styrelse. Kreditrating Corem har en investment grade-rating hos Scope Ratings, som under året bekräftade kreditbetyget BBB- med negativa utsikter. Kapitalanskaffning Att driva fastighetsbolag är kapitalintensivt. Till- gångarna, som till största delen utgörs av värdet på fastigheterna, finansieras med eget kapital och skulder. Fördelningen mellan de två delarna beror på olika faktorer så som kostnaden för de olika finansieringsformerna, fastighetsportföljens inriktning, samt aktieägarnas och kreditgivarnas riskaversion. För ett företag av Corems karaktär är det egna kapitalet normalt sett den dyraste finansieringsformen. Corems tillgångar uppgick vid årets utgång till 61 785 mkr (64 850), varav förvaltnings- fastigheter utgjorde 55 205 mkr (58 033) eller 89 procent (89). Fastigheten Glasblåsaren 7 i Linköping. ===== SIDA 43 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 43 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE FÖRDELNING AV RÄNTEBÄRANDE SKULDER, mkr Bankkrediter 24 397 mkr Icke-säkerställda obligationer 5 723 mkr Certifikat 1 256 mkr LÅNEUTRYMME, mkr Rörliga lån som omfattas av räntetak 1 325 mkr Rörliga lån utan räntetak eller ränteswappar 4 537 mkr Rörliga lån som omfattas av ränteswappar samt fasträntelån 25 514 mkr Lyftningsbara outnyttjade krediter 2 945 mkr Outnyttjade krediter övrigt 126 mkr LÅNGIVARE, % Swedbank 22% Nordea 18% Obligation 17% Nykredit 16% SBAB 4% PBB 4% Danske Bank 4% Certifikat 4% Niam 3% SEB 3% Övrigt 5% också av värdeförändringar på fastigheter, valutor och derivat, varierar avkastningsnivån mellan olika år. Corems aktier är noterade på Nasdaq Stockholm och tillhör segmentet Large Cap. Läs mer om Corems aktier på sidorna 46–48. SKULDER Den 31 december 2024 uppgick de totala skul- derna i balansräkningen till 40 274 mkr (42 833). Räntebärande skulder utgjorde 31 376 mkr (33 593). Periodiserade låneomkostnader uppgick till 230 mkr, vilket innebär att de redovi- sade räntebärande skulderna i balansräkningen uppgick till 31 146 mkr (33 335). Av de räntebärande skulderna var 92 procent i svenska kronor, 6 procent i US-dollar (USD) och 2 procent i danska kronor (DKK). Räntebärande nettoskuld, dvs ränte- bärande skuld med avdrag för räntebärande tillgångar, kortfristiga och långfristiga aktie- innehav och likvida medel, uppgick till 30 742 mkr (33 106). Måttet räntebärande nettoskuld används för att belysa bolagets finansiella risk. I och med att räntebärande skulder normalt är en billigare finansieringsform än eget kapital finns det incitament att ha en relativt hög andel räntebärande skulder, inom givna riskmandat. De räntebärande skulderna utgjorde vid årets utgång 51 procent (52) av Corems totala finansiering. Belåningsgraden, mätt som räntebärande skulder efter avdrag för marknadsvärde på noterade aktieinnehav, räntebärande tillgångar samt likvida medel i relation till fastigheternas verkliga värde, innehavet i Klövern och andelar i intresseföretag, uppgick till 54 procent (55). Belåningsgrad fastigheter, dvs räntebärande skulder med säkerhet i fastigheter i relation till fastigheternas verkliga värde vid periodens utgång, uppgick till 44 procent (43). Ränte bärande skulder som inte har säkerhet i fastigheter utgörs huvudsakligen av icke- säkerställda obligationer samt certifikat. I stort sett samtliga skulder löper med rörlig Stiborränta som bas, vilket i regel ger en möjlig- het att förändra kapitalstrukturen utan att behöva betala ränteskillnadsersättning. I syfte att begränsa ränterisken har Corem räntesäkrat, med hjälp av ränteswappar, 80 procent (63) av de räntebärande skulderna, 25 012 mkr (21 012), mot fast ränta. Vanliga fasträntelån uppgår till 2 procent (1), eller 502 mkr (582). Rörliga lån utgör 18 procent (36), eller 5 862 mkr (11 999), av dessa omfattas 1 325 mkr (1 682) av räntetak. Under året upptogs lån med 11 716 mkr och amorterats med –14 191 mkr. Övriga skulder utgjordes i huvudsak av uppskjuten skatteskuld, leverantörsskulder, skulder avseende leasingskulder, förutbetalda intäkter, derivat och upplupna kostnader. De övriga skulderna uppgick vid årets slut till 9 128 mkr (9 498) och utgjorde 15 procent (14) av Corems totala finansiering. Den uppskjutna skatteskulden uppgick till 5 472 mkr (5 709) och inkluderar främst skillna- den mellan fastigheternas och derivatens verk- liga värde, och skattemässiga värde. Skatte- skulden realiseras när, och om, derivaten stängs och fastigheterna säljs som styckefastigheter. Säljs däremot bolag, med fastigheter som inkråm, utlöses ingen skatteeffekt. I Corems fall säljs i stort sett samtliga fastig- heter i bolagsform vilket, givet rådande skatte- lagstiftning, med stor sannolikhet innebär att endast en mindre del av den totala uppskjutna skatteskulden kommer att betalas. Skillnaden mellan det skattemässiga värdet och det verkliga värdet på förvaltningsfastigheterna uppgick till 27 859 mkr (29 316) vid årets utgång. KAPITALANSKAFFNING, mkr Räntebärande skulder 31 376 mkr1) Eget kapital (hänförligt till moderbolagets aktieägare) 21 511 mkr Övriga skulder 9 128 mkr Eget kapital (hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande) 0 mkr 1) Periodiserade låneomkostnader uppgick till 230 mkr, vilket innebär att räntebärande skulder i balans- räkningen uppgick till 31 146 mkr. EGET KAPITAL Den 31 december 2024 uppgick Corems eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare, till 21 511 mkr (22 003). Soliditeten var 35 procent (34). Om det egna kapitalet justeras för bland annat värdet på derivat, återköpta aktier, uppskjuten skatt fastigheter, uppskjuten skatt goodwill samt belastning uppskjuten skatt om 5 procent hänförlig till skillnaden mellan fastig- heternas verkliga värde och skattemässigt restvärde, i procent av balansomslutningen justerat för uppskjuten skatt goodwill och nyttjande rättstillgångar, uppgick soliditeten, benämnd justerad soliditet, till 42 procent (41). Corems mål är att långsiktigt uppvisa en genomsnittlig avkastning på eget kapital om minst 10 procent. Över de senaste 5 åren har den genomsnittliga avkastningen på eget kapital uppgått till –4 procent. Då resultatet efter skatt inte bara påverkas av rörelsens resultat utan Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt ===== SIDA 44 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 44 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Banker Vid årets utgång uppgick krediter i bank till 24 397 mkr (25 315), motsvarande 78 procent av de ränte bärande skulderna. Låneportföljen är fördelad på ett flertal kreditinstitut, av vilka de största är Swedbank, Nordea, Nykredit, SBAB och PBB. Skulder i bank säkerställs i huvudsak med säkerhet i form av pantbrev samt pantsätt- ning av aktier. Utöver befintliga banklån hade Corem outnyttjade kreditramar och checkkrediter om 3 071 mkr (3 525), varav 2 945 mkr (3 031) var möjliga att omedelbart utnyttja med befintliga säkerheter. Resterande utrymme kan användas om säkerheter tillförs samt till viss del även till att finansiera pågående projekt. Outnyttjat låne- utrymme är fördelat mellan tre olika kredit givare och förfaller till omförhandling 2025–2026. FÖRÄNDRING AV RÄNTEBÄRANDE SKULDER Mkr Räntebärande skulder 31 december 2023 33 593 Refinansiering lån i bank och kreditinstitut 9 906 Nyupptagna lån i bank och kreditinstitut 650 Certifikat (netto) 1 206 Obligationslån (netto) –2 505 Amorteringar –11 687 Valutakursförändringar 213 Räntebärande skulder 31 december 2024 31 376 Periodiserade upplåningskostnader –230 Redovisade räntebärande skulder 31 december 2024 31 146 RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD Mkr 2024 31 dec 2023 31 dec Räntebärande skulder i balans- räkningen 31 146 33 335 Justering periodiserade låne- omkostnader 230 258 Räntebärande tillgångar –48 –48 Långfristiga aktieinnehav – –10 Likvida medel –586 –429 Räntebärande nettoskuld 30 742 33 106 Kapitalmarknad och alternativa finansieringsformer För att optimera bolagets kapitalstruktur finns ett behov av att kontinuerligt söka alternativa finansieringsformer, såsom obligationer och certifikat. Fördelen med dessa är att de förenklar och möjliggör projekt och förvärv. OBLIGATIONER OCH GRÖNT RAMVERK Utestående obligationslån uppgick per 31 december 2024 till 5 723 mkr (8 228). Samt- liga Corems utestående obligationer har en kupong som baseras på en bestämd marginal över 3-månaders Stibor. Under 2024 emitterades obligationslån om 4 025 mkr, samtliga gröna icke-säkerställda. Obligationslån om 5 528 mkr återbetalades under året. Via dotterbolaget Corem Kelly AB upprätta- des 2020 ett icke-säkerställt Medium Term Note-program (MTN) med en ram uppgående till 10 miljarder kronor, inom vilken 1 698 mkr var utestående vid årets utgång. Utöver obligationer emitterade i MTN-programmet fanns utestående icke-säkerställda obligationer om ytterligare 4 025 mkr. Av Corems utgivna obligationslån per 31 december 2024 var samtliga noterade på Företagsobligationslistan vid Nasdaq Stockholm. Handel i respektive obligationslån sker dock inte över börsen utan via svenska banker och fondkommissionärer. Somliga av dessa marknadsaktörer ställer på frivillig basis indikativa priser i respektive obligationslån. Ett stort antal institutioner investerar i Corems obligationer. En betydande del har även placerats via bankernas olika Private Banking- verksamheter. Bland placerarna märks banker, pensionsfonder, fackföreningar, fastighetsbolag, privata företag och enskilda investerare. Corem har ett grönt ramverk med omdömet ”medium green” och ”good” från en second opinion-granskning av analysföretaget Cicero/ Shades of Green. Vid utgången av 2024 var 5 523 mkr emitterade i linje med Corems gröna ramverk. Under 2024 emitterades fastighets- obligationer till ett värde av cirka 94 miljarder kronor på den svenska marknaden. Majoriteten av den emitterade obligationsvolymen från fastighets bolagen under 2024 utgjordes av icke-säkerställda obligationer. Säkerställda obli- gationer emitterades till ett belopp om endast 1,1 miljarder kronor. Den totala emitterade voly- men om 94 miljarder kronor är mer än en fördubb- ling mot föregående års emitterade volym. CERTIFIKAT Corems program för företagscertifikat har ett rambelopp om 5 000 mkr. På balansdagen var utestående volym 1 256 mkr (50). Arrangör av Corems företagscertifikatprogram är Swedbank Projektet 28&7 i New York är klassad enligt miljöcertifieringen LEED Gold. Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt ===== SIDA 45 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 45 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE och emissionsinstitut är Swedbank, Danske Bank och Nordea. Certifikatprogram fungerar på samma sätt som obligationer med skillnaden att löptiden är begränsad till max 364 dagar. Den korta löptiden gör att andelen korta låneförfall ökar i låneportföljen vilket kompenseras av outnyttjade kreditramar och checkkrediter. INSTITUTIONELL FINANSIERING Nordiska institutionella investerare har via icke noterade säkerställda obligationer möjliggjort bilateral finansiering om 90 miljoner USD. Instru- menten löper med en bestämd marginal över den rörliga referensräntan SOFR. Institutionell finansiering bygger på långsiktiga relationer och redovisas således som traditionella banklån. HYBRIDOBLIGATIONER Den 31 december 2024 uppgick den totala voly- men utestående hybridobligationer till 1 132 mkr (1 300). Hybridobligationer om 168 mkr åter- köptes under året. Hybridobligations lånet har en evig löptid och redovisas som eget kapital i balansräkningen. Hybridobligationerna löper med en rörlig ränta om 3 månaders Stibor +8 procentenheters marginal. Covenanter och risktagande Corems finansiella risktagande och ställning kan utläsas av bland annat nyckeltalen soliditet, räntetäckningsgrad och belåningsgrad. I kredit- och obligationsavtal med banker och kreditinsti- tut finns det ibland fastlagda gränsvärden, så kallade covenanter, för just de tre nyckeltalen. Covenanterna i Corems låneavtal bedöms som marknadsmässiga i enlighet med praxis på svensk lånemarknad och kan finnas på koncern- nivå, i underkoncern eller i respektive bolag. Majoriteten av låneavtalen har finansiella cove- nanter för soliditet och för räntetäckningsgrad på koncernnivå, där kraven för soliditet vanligt- vis är på 20–25 procent och för räntetäcknings- grad på 1,25–1,50. Belåningsgrad mäts normalt på portföljnivå, men kan i vissa fall även mätas på fastighetsnivå. Covenanterna rapporteras vanligen kvartalsvis. Per den 31 december 2024 uppfyllde Corem covenanterna och bedömer att så kommer att vara fallet även under 2025. Som säkerhet för merparten av de ränte- bärande skulderna har fastighetsinteckningar om 28 911 mkr (30 622) lämnats. Därutöver har Corem lämnat säkerheter i form av aktier i dotterbolag, internreverser, samt löften om att upprätthålla sina covenanter. Corem bedömer att dessa är i enlighet med marknadspraxis. Av Corems lån har 78 procent pantbrev i fastigheter och/eller aktier i dotterbolag som säkerhet. Genomsnittlig ränta och räntetäckningsgrad Vid årets slut uppgick Corems genomsnittliga ränta till 4,6 procent (4,4). Exkluderas effekten för derivat i form av ränteswappar och räntetak samt kostnader för kreditfaciliteter och check- krediter, uppgick Corems genomsnittliga upp - låningsränta till 5,1 procent (6,5). Räntetäck- ningsgraden uppgick under året till 1,7 ggr (1,9). Ränte- och kapitalbindning Den genomsnittliga räntebindningstiden vid årets utgång, med beaktande av räntederivaten, var 2,6 år (2,6). Den genomsnittliga kapitalbind- ningen uppgick till 1,7 år (2,2). Merparten av avtalsvolymens förfall finns i nordiska banker med vilka Corem har långsiktiga relationer. Derivat Corem använder derivat i syfte att minska ränte- risken och uppnå önskad räntebindning. Deri- vatens totala volym var 26 337 mkr (22 694) vid årets utgång, vilket motsvarade 84 procent (68) av de räntebärande skulderna. Tillsammans med fasträntelån på 502 mkr innebär det att andelen räntesäkrad kreditvolym uppgick till 86 procent. Corem använder normalt en kombination av två typer av derivat: ränteswappar och räntetak. Ränteswap innebär ett avtal mellan två parter om att byta räntebetalningar med varand ra. Corem har i samtliga sina swapavtal valt att byta rörlig ränta mot fast ränta. För swapparna erhålls rörlig Stiborränta, företrädesvis med tre månaders löptid, och betalas med fast ränta som varierar mellan 0,1–3,7 procent beroende på löptid. Vid 2024 års slut uppgick ränteswappar- nas volym till 25 012 mkr (21 012). Ingen premie betalas för ränteswapparna. Motparter för swap- parna är Danske Bank, Nordea och Swedbank. Innehavet av räntetak uppgick vid årets utgång till 1 325 mkr (1 682). Räntetaken skyddar mot stigande rörliga räntor genom att ge en ränte intäkt när förvald rörlig marknadsränta i form av Stibor med viss löptid passerar avtalad (strike) nivå. För räntetak betalas en premie till banken som kostnadsförs under takets löptid och höjer Corems genomsnittliga upplånings- ränta. Motparter för räntetaken är Nordea och Chatham. VÄRDERING AV DERIVAT Värdet på räntetak och swappar förändras vid förändringar i marknadsräntor samt när återstå- ende löptid minskar. Vid löptidens slut är värdet alltid noll. Under 2024 uppgick värdeföränd- ringen för derivat till –219 mkr (–1 000). Värdet för derivaten uppgick vid årets slut till 84 mkr (303). Samtliga värdeförändringar avseende derivat har redovisats i resultaträkningen. Säkringsredovisning har ej tillämpats. OBLIGATIONSÖVERSIKT 2024-12-31 1) Typ Emissions­ tidpunkt Förfall Emittent Utestående volym, mkr Emissions­ spread över 3m Stibor, % Grön Icke-säkerställd MTN 2022) Feb 2021 Feb 2025 Kelly 1 498 3,25 Icke-säkerställd MTN 204 Mar 2021 Sep 2025 Kelly 200 3,50 Grön Icke-säkerställd Feb 2024 Maj 2026 Corem 1 675 3,75 Grön Icke-säkerställd Apr 2024 Jan 2027 Corem 1 050 3,75 Grön Icke-säkerställd Sep 2024 Sep 2027 Corem 1 300 2,95 Totalt 5 723 1) Avser obligationer emitterade av Corem Property Group AB (“Corem”) och dotterbolaget Corem Kelly AB 2) Inlöst per slutförfall, 2025-02-10. Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt ===== SIDA 46 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 46 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Aktier Corems aktier är noterade på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Den 31 december 2024 uppgick det totala börsvärdet på Corems stamaktier A, B och D samt preferensaktier till 13,2 mdkr. Antalet aktie ägare uppgick till 44 611. Aktier och aktiekapital Corem Property Group är noterat på Nasdaq Stockholm med fyra olika aktieslag: stamaktier av serie A, stamaktier av serie B, stamaktier av serie D och preferensaktier. Den 31 december 2024 uppgick det totala antalet registrerade aktier till 1 243 489 446, varav 93 730 797 stamaktier av serie A, 1 129 797 545 stamaktier av serie B, 7 545 809 stamaktier av serie D och 12 415 295 preferens- aktier. Varje stamaktie av serie A berättigar till en röst, medan en stamaktie av serie B, en stam- aktie av serie D och en preferensaktie berättigar till en tiondels röst vardera. Aktie kapitalet uppgick per den 31 december 2024 till 2,5 mdkr. Det totala börsvärdet uppgick vid samma tidpunkt till 13,2 mdkr. Nyemission av stamaktier Under året genomfördes en riktad nyemission. Sammanlagt emitterades 106 206 165 stamaktier av serie B. Den riktade nyemissionen genom- fördes enligt två separata emissionsbeslut. Dels som riktade nyemissioner av 77 560 333 stam- aktier av serie B till svenska och internationella institutionella investerare, dels som en riktad nyemission av 28 645 832 stamaktier av serie B till M2 Asset Management AB (publ) och Gårdarike AB. Det senare emissionsbeslutet godkändes vid en extra bolagsstämma i Corem. Omvandling av stamaktier av serie a I Corems bolagsordning finns ett omvandlings- förbehåll vilket innebär att under februari och augusti varje år har ägare till stamaktier av serie A rätt att begära att aktien omvandlas till stam- aktie av serie B. Ingen begäran gällande omvandling av aktier inkom varken under första eller andra omvandlingsperioden 2024. Utdelning Corems utdelningspolicy säger att utdelningen till ägare av stamaktier av serie A och B lång- siktigt ska uppgå till minst 35 procent av förvalt- ningsresultatet efter avdrag för utdelning hänförlig till stamaktier av serie D och preferens- aktier. Styrelsens förslag till årsstämman innebär en utdelning, avseende räkenskapsåret 2024, om 0,10 kr per stamaktie av serie A och B, 20,00 kr per stamaktie av serie D och 20,00 kr per preferensaktie. Den föreslagna utdelningen motsvarar en direktavkastning om 1,5 procent för stamaktier av serie A och 1,5 procent för stamaktier av serie B. Direktavkastningen för stamaktier av serie D uppgår till 8,2 procent och 7,8 procent för preferens aktier, baserat på stängningskurser den 31 december 2024. Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt AKTIEFAKTA 31 DECEMBER 2024 Börsvärde 13,2 mdkr Marknadsplats Nasdaq Stockholm, Large Cap LEI nr 213800CHXQQD7TSS1T59 Antal aktieägare 44 611 Stamaktier serie A Antal aktier 93 730 797 Stängningskurs 6,58 kr ISIN SE0010714279 Stamaktier serie B Antal aktier 1 129 797 545 Stängningskurs 6,69 kr ISIN SE0010714287 Stamaktier serie D Antal aktier 7 545 809 Stängningskurs 244,50 kr ISIN SE0015961594 Preferensaktier Antal aktier 12 415 295 Stängningskurs 258,00 kr ISIN SE0010714311 ===== SIDA 47 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 47 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Återköp och överlåtelse av aktier Corems styrelse har bemyndigande från årsstämman att återköpa egna aktier upp till högst 10 procent av totalt antal registrerade aktier. Syftet är bland annat att fortlöpande kunna anpassa bolagets kapitalbehov och därmed kunna bidra till ökat aktieägarvärde. Under 2024 återköpte Corem inga aktier. Den 31 december 2024 uppgick innehavet av egna aktier till 2 913 825 stamaktier av serie A, 35 691 000 stamaktier av serie B samt 42 000 stamaktier av serie D, motsvarande 3,11 procent av totalt antal registrerade aktier. Aktierna är återköpta till en genomsnittlig kurs om 8,80 kr per stamaktie av serie A, 19,06 kr per stamaktie av serie B och 297,85 kr per stamaktie av serie D. NYCKELTAL, AKTIE 2024 2023 Förvaltningsresultat per stamaktie A och B, kr 0,32 0,65 Resultat per stamaktie A och B, kr –1,43 –7,88 Substansvärde (NAV) per stamaktie A och B, kr 15,97 17,57 Eget kapital per stamaktie A och B, kr 12,09 13,58 Eget kapital per stamaktie D, kr 289,59 289,59 Eget kapital per preferensaktie, kr 312,72 312,72 Börskurs stamaktie A vid periodens utgång, kr 6,58 10,65 Börskurs stamaktie B vid periodens utgång, kr 6,69 10,62 Börskurs stamaktie D vid periodens utgång, kr 244,50 182,00 Börskurs preferensaktie vid periodens utgång, kr 258,00 200,50 Utdelning per stamaktie A och B, kr 0,101) 0,10 Utdelning per stamaktie D, kr 20,001) 20,00 Utdelning per preferensaktie, kr 20,001) 20,00 Utdelning stamaktier A och B i förhållande till förvaltnings- resultat efter avdrag för utdelning hänförlig till stamaktier av serie D och preferensaktier, % 231) 13 Direktavkastning stamaktie A, % 1,51) 0,9 Direktavkastning stamaktie B, % 1,51) 0,9 Direktavkastning stamaktie D, % 8,21) 11,0 Direktavkastning preferensaktie, % 7,81) 10,0 1) Föreslagen utdelning Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt SUBSTANSVÄRDE (NAV) PER STAMAKTIE A OCH B , kr 0 5 10 15 20 25 30 20242023202220212020 0,0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 2024 1)2023202220212020 UTDELNING PER STAMAKTIE A OCH B, kr 1) Föreslagen utdelning 0 25 50 75 100 2024 1)2023202220212020 Utdelning stam A/B i förhållande till förvaltnings- resultatet efter avdrag för utdelning hänförligt till stam D och pref, % Mål 1) Baserad på föreslagen utdelning UTDELNING STAM A/B, % STAMAKTIER AV SERIE A OCH SERIE B Corem stamaktier av serie A Corem stamaktier av serie B OMX Stockholm PI OMX Stockholm Real Estate PI 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 20242023202220212020 STAMAKTIER AV SERIE D OCH PREFERENSAKTIER Preferensaktie Corem stamaktie av serie D 100 150 200 250 300 350 400 450 20242023202220212020 ===== SIDA 48 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 48 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE COREMS STÖRSTA AKTIEÄGARE PER 31 DECEMBER 2024 Aktieägare Stamaktier av serie A, tusental Stamaktier av serie B, tusental Stamaktier av serie D, tusental Preferensaktier, t usental Andel kapital, % Andel röster, % Rutger Arnhult via bolag1) 44 106 496 642 3 283 – 43,75 46,53 Gårdarike1) 31 537 33 811 55 19 5,26 17,27 Handelsbanken fonder – 104 076 123 – 8,38 5,15 Länsförsäkringar fondförvaltning – 47 369 – – 3,81 2,34 State Street Bank & Trust Co – 43 483 31 132 3,51 2,16 JP Morgan Chase Bank N.A. – 23 090 – 255 1,88 1,15 Avanza Pension 257 16 037 336 1 766 1,48 1,02 Swedbank Robur fonder 1 593 4 000 – – 0,45 0,99 Prior & Nilsson – 18 226 – – 1,47 0,90 Fredrik Rapp privat och via bolag 750 9 500 – – 0,82 0,84 AMF Tjänstepension AB – 15 000 – – 1,21 0,74 SEB Life International 1 101 2 776 31 26 0,32 0,68 Carnegie Fonder – 13 606 – – 1,09 0,67 Livförsäkringsbolaget Skandia, ömsesidigt 665 5 303 – 0 0,48 0,59 CBNY Norges Bank – 11 693 53 – 0,94 0,58 Övriga aktieägare 10 809 249 494 3 591 10 217 22,04 18,37 Totalt antal utestående aktier, tusental 90 817 1 094 107 7 504 12 415 96,89 100,00 Återköpta aktier2) 2 914 35 691 42 – 3,11 Totalt antal aktier, tusental 93 731 1 129 798 7 546 12 415 100,00 100,00 1) Till följd av rutiner hos Ålandsbanken, Banque Internationale à Luxembourg och Union Bancaire Privée har bankerna registrerats i Euroclears aktiebok som ägare till en del av sina kunders Coremaktier. Detta har justerats i syfte att ge en rättvisande bild av bolagets största ägare. 2) Återköpta egna aktier saknar rösträtt och erhåller heller ingen utdelning. Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Aktieägare Den 31 december 2024 uppgick antalet aktie- ägare i Corem till 44 611 (45 632). De 15 största ägarna representerade tillsammans 75 procent av det totala antalet registrerade aktier. Investor Relations Corems IR-verksamhet ska genom tydlig informationsgivning, lyhördhet och hög tillgänglighet verka för goda relationer med kapital marknadens aktörer, skapa förtroende för bolaget och därmed bidra till kostnads- effektiv finansiering i form av att bolaget får en rättvisande värdering av marknaden. IR-verksamheten och därmed tillhörande informations givning ska ske i enlighet med gällande lagstiftning, EU:s marknadsmiss - bruksförordning (MAR), Nasdaqs regelverk, Finans inspektionens vägledning för börsbolag, Svensk kod för bolagsstyrning och Corems informations policy. Pressmeddelanden, delårsrapporter och års- och hållbarhetsredovisningar publiceras och kan laddas ned på Corems webbplats. Där finns även möjlighet att prenumerera på pressmedde- landen och rapporter. ===== SIDA 49 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 49 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Risker och möjligheter ===== SIDA 50 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 50 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Risker och möjligheter Corems övergripande mål är att över tid ge en hög och stabil avkastning på eget kapital och långsiktigt skapa aktieägarvärde. All affärs- verksamhet är förenad med ett visst mått av risktagande, risker vilka kan påverka såväl verk- samhet och finansiell ställning som resultat. En god riskhantering kan samtidigt skapa möjlig- heter. Corems process för riskhantering syftar till att skapa en proaktiv och balanserad hante- ring av risker och möjligheter. Risker relaterade till Corems verksamhet, liksom bedömd sannolikhet och hantering, identifieras minst årligen i en strukturerad process. Inom bolaget finns riktlinjer, processer och rutiner som syftar till att minimera risker men ändå tillåta god affärstakt. Identifierade risker är av typen marknadsrisker, affärsrisker, finansiella risker och hållbarhetsrisker. Deras bedömda sannolikhet samt aktuell bevakning och hantering visas nedan. S = Sannolikhet, där grön är låg, gul är medel och röd är hög sannolikhet. K = Konsekvens, där grön är låg, gul är medel och röd är stor konsekvens. MARKNADSRISKER Riskområde S | K Beskrivning Hantering KONJUNKTUR OCH MAKRO - EKONOMISKA FAKTORER En generell konjunkturnedgång kan medföra minskad efterfrågan på lokaler, ökade kostnader och sänkta hyresnivåer i bolagets samtliga marknader. Det har även påverkan på finansmarknaden, tillgången på kapital samt aktie- marknaden. Mer lokala eller segmentsunika förändringar av marknadsförutsättningar bedöms ha låg påverkan. En fastighetsportfölj med bredd avseende lokaltyp, geografi och hyresgäster bidrar till riskspridning. Fastigheter med lägen och egenskaper som gör dem attraktiva för flertalet kundsegment minskar risken ytterligare i det fall marknaden förändras. Lokal närvaro ger fördjupad kunskap om marknads- förutsättningarna på de orter där Corem verkar. Lokal förvaltning i egen regi prioriteras för att bibehålla nära kontakt med och kunskap om marknaden och hyresgästers situation. Närheten gör att eventuella betalningssvårigheter hos kunder kan fångas upp tidigt. GEOPOLITISK INSTABILITET Geopolitisk instabilitet kan ha betydande påverkan på de finansiella mark- naderna. Förutom osäkerhet kan det ge ökade priser, försvåra leveranser av eller förorsaka brist på insatsvaror till verksamheten. Risken hanteras bland annat genom att verka för god finansiell stabilitet i bola- get, goda samarbeten med leverantörer samt väl avvägda avtalslängder. Genom flera olika kapitalkällor, goda relationer med banker och finansieringsinstitut och minskad belåningsgrad minskas risken på finansmarknaden. SÄRSKILD HÄNDELSE Särskilda händelser, såsom pandemin i början av 2020-talet, kan inträffa hastigt och ha påverkan på samtliga marknader där Corem verkar. Det kan vara till följd av osäkerhet eller mer direkta faktorer. Särskilda händelser kan påverka hyresgäster och deras betalningsförmåga, finansmarknaden, tillgången på kapital samt aktiemarknaden och därmed aktieinnehaven. En egen förvaltningsorganisation som är nära hyresgästerna är en viktig parameter för att minska riskerna under särskilda händelser. Närheten gör att eventuella betalningssvårigheter hos kunder kan fångas upp tidigt. Att ha goda relationer med banker och finansieringsinstitut och ha tillgång till flera kapital- källor minskar risken på finansmarknaden. En god finansiell ställning gör att bolaget kan hantera eventuella nedgångar i aktiekurser avseende aktieinnehav. Solna Gate, fastigheten Aprikosen 2 i Stockholm, certifierad enligt BREEAM In-Use Very good. ===== SIDA 51 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 51 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AFFÄRSRISKER Riskområde S | K Beskrivning Hantering VÄRDEFÖRÄNDRING FASTIGHETER Corem redovisar fastighetsinnehavet till verkligt värde, vilket ger en direkt påverkan på resultaträkning och finansiell ställning. Fastigheternas värde påverkas av hur väl bolaget lyckas förädla och utveckla fastigheterna, av förvaltnings- och uthyrningsarbetet i form av avtals- och hyresgäststruktur samt av yttre faktorer som konjunkturen och den lokala utbuds- och efter- frågebalansen. Avkastningskravet styrs i hög grad av den riskfria räntan och av fastig- hetens läge och unika risk. ❯ Fastigheterna i beståndet värderas varje kvartal. Normalt externvärderas 20–30 procent av fastigheterna per kvartal. Som grundregel externvärderas varje fastighet minst årligen, men undantag kan göras för enstaka fastigheter. För intern värdering har bolaget värderingskompetens i form av auktoriserade värderare. Genom att vara aktiv på transaktionsmarknaden har Corem god lokalkänne- dom och kunskap om marknaden på de orter där Corem verkar. Detta komplet- teras med kontinuerliga analyser av portföljens sammansättning med avseende på fastighetstyp och geografi. Projekt för driftsförbättring och förädling bedrivs kontinuerligt. KÄNSLIGHETSANALYS – PÅVERKAN PÅ VERKLIGT VÄRDE FASTIGHETER Driftöverskott –5% +/–0 +5% +0,5 –12% –8% –3% Direktavkastningskrav % +/–0 –5% 0 +5% –0,5 +4% +9% +14% KÄNSLIGHETSANALYS – PÅVERKAN AV VÄRDEFÖRÄNDRINGAR FASTIGHETER –10% –5% 0% 5% 10% Resultatförändring före skatt, mkr –5 521 –2 760 0 2 760 5 521 Soliditet, % 30 33 35 37 38 Belåningsgrad, % 60 57 54 52 49 HYRESINTÄKTER Corems resultat påverkas av uthyrningar, ekonomisk uthyrningsgrad samt av eventuellt bortfall av hyresintäkter. Corem är beroende av att hyres- gäster betalar sina avtalade hyror i tid. Risk finns även för att hyresgäster ställer in sina betalningar eller i övrigt inte kan fullgöra sina förpliktelser. ❯ En diversifierad kontraktsbas, med många hyresgäster från flertalet olika branscher, liksom hyresavtal med olika löptider, minskar risken för större påverkan till följd av yttre marknadsfaktorer. Proaktiv dialog med hyresgästerna kombinerat med fastigheter i geografiskt samlade kluster skapar möjlighet att erbjuda alternativa lokallösningar och är ytterligare verktyg för att möta förändrade förutsättningar hos kunder. KÄNSLIGHETSANALYS – PÅVERKAN PÅ RESULTAT FÖRE SKATT Förändring +/– Årlig resultateffekt, mkr Ekonomisk uthyrningsgrad 1 procentenhet +/–43 Hyresintäkter1) 1 procent +/–37 Corems genomsnittliga ränta 1 procentenhet –/+314 1) Baseras på kontraktsvärde. Känslighetsanalysens beräkningar baseras på koncernens resultaträkning 2024 och balansräkning per 31 december 2024. Känslighetsanalysen visar effekterna på koncernens resultat före skatt efter fullt genomslag av var och en av variablerna i tabellen nedan. Räntebärande skulder och hyreskontrakt löper över flera år vilket innebär att nivåförändringar inte får fullt genomslag under ett enskilt år utan först i ett längre perspektiv. Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt ===== SIDA 52 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 52 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AFFÄRSRISKER, forts . Riskområde S | K Beskrivning Hantering DRIFT- OCH UNDERHÅLLS - KOSTNADER, TEKNISK STANDARD PÅ FASTIGHETER Större kostnadsposter inom fastighetsförvaltning utgörs av taxebundna avgifter för framför allt el, vatten och värme samt kostnader för fastighets- skatt och löpande fastighetsskötsel. I den mån kostnadshöjningar inte kompenseras genom reglering i hyres- avtal kan de påverka Corems resultat negativt. Även avvikelser i vädret mot vad som kan anses normalt kan påverka utfallet. Fastigheter är förknippade med tekniska risker såsom risk för konstruktionsfel, skador eller föroreningar, vilka kan medföra ökade kostnader och därmed påverka bolagets resultat negativt. Corem har genom en egen och aktiv förvaltning god kunskap om fastigheterna. Ett strukturerat underhållsarbete inom förvaltningen syftar till att bibehålla och förbättra fastigheternas skick, samt minska risken för plötsliga eller omfattande reparationsbehov. Stort fokus läggs på energibesparingsåtgärder för att ha god kontroll på och minimera taxebundna kostnader samt som en del i hållbarhetsarbetet. Corems centrala teknikfunktion agerar stöd till förvaltningen både avseende behov av utredningar, optimerings- och energibesparingsfrågor och kan genom central upphandling även bidra till att minimera kostnader för taxebundet. Samtliga Corems fastigheter är fullvärdesförsäkrade. PROJEKTVERKSAMHET Utvecklings- och nybyggnationsprojekt är förknippade med risker i samt- liga faser, och riskerna ökar i takt med projektens komplexitet. Det gäller såväl projektgenomförande som leverantörsrisker (inklusive inflation och förseningar), arbetsplatsolyckor och risken för att uthyrning av lokaler inte går som planerat. Riskhanteringen sker bland annat genom att Corem har en egen projektorgani- sation med hög kompetens och upparbetad erfarenhet. Det kombineras med en systematisk projektstyrning och uppföljning. På den amerikanska marknaden säkerställs riskhanteringen genom extern projektledning av Corems samarbets- partner. Därutöver finns tydliga interna regelverk och processer för kvalitetssäkring, en väl genomarbetad uppförandekod för leverantörer samt ett systematiskt arbetsmiljöarbete, vilka syftar till att minimera risk i genomförande, leverantörs- risk och risk för arbetsplatsolyckor. TRANSAKTION Fastighetstransaktioner är en viktig del i Corems affärsmodell och verksam- het, både avseende förvärv och avyttringar. Samtliga transaktioner innebär en viss risk i det fall ingångna åtaganden ej kan uppfyllas. Vid förvärv finns risk att den tekniska standarden är sämre än bedömt, att dolda miljörisker finns eller att fastigheternas uthyrningsgrad ej utvecklas enligt gjord bedöm- ning. Vid bolagsförvärv finns även risk för juridiska åtaganden inom det förvärvade bolaget samt en skattemässig risk. God kontakt med marknaden och hög marknadskännedom prioriteras för att ge goda förvärvs- och avyttringsmöjligheter. Risker vid transaktioner hanteras genom att ha bred och specialiserad kunskap inom fastighetsverksamhet och att vid varje förvärv genomföra sedvanlig ekonomisk och teknisk due diligence. FINANSIELLA RISKER Riskområde S | K Beskrivning Hantering FINANSIERING, REFINANSIERING OCH LIKVIDITET Med finansieringsrisk avses risk för att nödvändig upplåning ej finns tillgäng- lig, eller att den endast kan genomföras till ofördelaktiga villkor. Förändringar på kreditmarknaden gör att förutsättningar för, och tillgång till, krediter snabbt kan skifta. Med likviditetsrisk avses risken att inte kunna fullfölja betalningsåtagan- den. I det fall Corem inte kan förlänga eller ta upp nya lån, eller om villkoren är oförmånliga, begränsas möjligheterna såväl att kunna fullfölja befintliga åtaganden som att genomföra framåtsyftande affärer. Corem har en finanspolicy beslutad av styrelsen med mål för bland annat kapital bindning och låneförfall. Genom att vara aktiv på kreditmarknaden, ha flera kapitalkällor och flera kreditgivare minskas risken för att inte ha tillgång till nödvändig finansiering. Tillgång till outnyttjade kreditramar innebär att risken begränsas ytterligare. Likviditetsprognoser på kort och lång sikt upprättas löpande och avrapporteras i styrelsen. Syftet med likviditetsprognosen är att verifiera behovet av kapital och arbeta framåtriktat. Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt ===== SIDA 53 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 53 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE FINANSIELLA RISKER, forts . Riskområde S | K Beskrivning Hantering RÄNTOR Räntekostnader är Corems största kostnadspost och därför väsentlig för bolagets resultat och kassaflöde. Förutsättningarna på räntemarknaden, och i sin tur ränteläget, kan snabbt förändras, vilket påverkar Corems finansieringskostnad. Riksbankens penningpolitik, förväntningar om ekonomisk utveckling såväl internationellt som nationellt, liksom oväntade händelser påverkar marknadsräntorna. Corems finanspolicy anger mål för ränteriskhantering som beslutas av styrelsen. För att undvika kraftigt stigande räntor i befintliga låneavtal hanteras risken genom balanserad räntebindning inklusive med derivat. För att minska ränterisk i nyupplåning har bolaget flera olika kapitalkällor och med flera olika motparter. Bolaget arbetar aktivt med att sänka finansieringskostnader och reducera risken avseende stigande räntekostnader. VALUTA Corems ägande och närvaro på fastighetsmarknaden i Danmark och USA medför en valutarisk. Valutakursförändringar kan medföra såväl positiva som negativa effekter för Corems intjäningsförmåga och finansiella ställning. Corem reducerar valutarisken i utländska fastighetsinnehav genom finansiering i lokal valuta. FINANSIELLA ÅTAGANDEN OCH GARANTIER Finansiering sker främst via bank- och obligationslån där kreditavtalen innehåller finansiella nyckeltalsbestämmelser, såsom för soliditet och ränte - täckningsgrad. En del av koncernens kreditavtal innehåller kontrollägar - bestämmelser (change of control). Om koncernen bryter mot finansiella covenanter eller om det bestämmande inflytandet över bolaget ändras, kan det leda till att lånen förfaller, vilket kan leda till krav på omedelbar åter- betalning eller att borgenärer framställer anspråk på pantsatta tillgångar. Corems finanspolicy reglerar finansiell risk. Covenanter följs upp kvartalsvis för att säkerställa att inga av dem bryts eller närmar sig brytpunkter. Corem bedö- mer att bolagets covenanter är enligt marknadspraxis. OPERATIVA RISKER Riskområde S | K Beskrivning Hantering POLITISKA BESLUT, LAGAR OCH REGELVERK Corems verksamhet påverkas av politiska beslut, lagar och regelverk. Föränd- ringar kan innebära ändrade förutsättningar för verksamheten liksom effekter såsom ökade kostnader, ökade behov av resurser, minskade intäkter, påver- kan på finansiering eller framtida investeringsmöjligheter. Omvärldsbevakning som tidigt fångar upp politiska beslut och föreslagna ändringar i regelverk och lagar är viktigt. Som stöd till interna specialistfunktio- ner tas extern expertis in för bevakning inom respektive relevant område, för att ha god bevakning inom samtliga regelverk. SKATT Förutsättningarna för Corems verksamhet påverkas av förändringar i bolags- och fastighetsskatt, liksom övriga statliga avgifter. Det kan inte uteslutas att skattesatser förändras i framtiden eller att andra ändringar sker i det statliga systemet som påverkar fastighetsägandet. En förändring av skattelagstift- ning eller praxis innebärande exempelvis förändrade möjligheter till skatte- mässiga avskrivningar, utnyttjande av underskottsavdrag eller avdragsrätt för räntekostnader, kan medföra att Corems framtida skattesituation föränd- ras och därigenom även påverka resultatet. Corem följer löpande politiska beslut i form av förändringar avseende nivån på företagsbeskattning, fastighetsskatt, skattelagstiftningen eller dess tolkning och försöker anpassa sig därefter i syfte att skapa en effektiv skattesituation. Corem anlitar extern skatteexpertis från flera olika firmor. I flertalet av Corems hyreskontrakt betalar hyresgästen fastighetsskatt. MILJÖ Enligt miljöbalken kan fastighetsägaren bli skyldig att bekosta åtgärder på grund av föroreningsskada eller miljöskada. Det kan inträffa i det fall den hyresgäst som bedrivit en verksamhet som bidragit till föroreningen själv inte kan utföra eller bekosta efterbehandlingen. Vid förvärv genomför Corem sedvanliga miljöundersökningar för att identifiera eventuella miljörisker. Där oklarheter kvarstår begränsar Corem sin exponering genom att motparten får lämna marknadsmässiga garantier. Corem kartlägger kontinuerligt förekomsten av eventuella miljöföroreningar i fastighetsbeståndet. Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt ===== SIDA 54 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 54 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE OPERATIVA RISKER, forts. Riskområde S | K Beskrivning Hantering MEDARBETARE Engagerade medarbetare med rätt kompetens är avgörande att kunna konkurrera framgångsrikt inom fastighetsbranschen. En risk är att kompe- tenta medarbetare lämnar bolaget och att Corem inte lyckas attrahera och rekrytera ny kompetens. Corem har etablerade processer som säkerställer långsiktig kompetensförsörj- ning, inklusive successionsplanering för nyckelpersoner, ett gott ledarskap och en öppenhet för internrekrytering när nya tjänster ska tillsättas. Ett aktivt arbete finns för att erbjuda relevanta utvecklingsmöjligheter och för att vårda varumärket som attraktiv arbetsgivare. KRIS ELLER ANNAN SÄRSKILD HÄNDELSE Kris eller annan särskild händelse kan inträffa hastigt och ha påverkan på bolaget. Corems krishanteringsorganisation utgör basen i att hantera eventuella kriser som kan uppstå, tillsammans med att tillse att fullvärdiga försäkringsskydd finns. Corems krishanteringsprocess täcker såväl centralt som lokalt, för att effektivt hantera olika typer av händelser. Interna policyer, rutiner och regelverk syftar till att minska risken för uppkomst av händelser relaterade till Corems egen verksamhet. AFFÄRSETIK, ANSEENDE OCH VARUMÄRKE Förekomst av osunda affärsmetoder eller aktiviteter som strider mot Corems värderingar riskerar att allvarligt skada Corems anseende och varumärke. Risken finns i alla delar av verksamheten och är till stor del kopplade till individuella medarbetares agerande. För att begränsa risken finns uppförandekod samt interna policies och riktlinjer som täcker relevanta områden. Utbildning av nyanställda genomförs vad gäller policies och gemensam uppförandekod och utbildning i affärsetik och upp förandekod genomförs regelbundet med samtliga medarbetare. Löpande arbete med att ha en gemensam företagskultur är en annan viktig faktor i att minimera risken. En extern visselblåsarfunktion finns, för att säkerställa att rapportering av eventuella missförhållanden kan göras. LEVERANTÖRER Ett stort antal avtal tecknas årligen inom Corems verksamhet. Långa leverantörs led kan vara svåra att kontrollera i detalj, och innebär att risk för att osunda affärsmetoder eller aktiviteter som strider mot Corems värde- ringar kan förekomma inom verksamheten. I det fall sådant skulle förekomma kan förtroendet för Corem skadas, vilket har en påverkan på Corems framtida utveckling. För att begränsa risken har Corem en uppförandekod för leverantörer samt interna policyer och riktlinjer som täcker dessa områden. Corems upp förandekod för leverantörer bifogas i leverantörsavtal för att tillse att leverantörernas arbetssätt är i linje med koden. Nyanställda medarbetare genomgår utbildning kring Corems policyer, rikt linjer och uppförandekoden vid anställningens början, och samtliga medarbetare genomgår regelbundet uppföljande utbildning i dessa områden. IT OCH INFORMATIONS - SÄKERHET Corem är beroende av IT-system både för driften av fastigheterna och för bolagets administration. Avbrott som driftstopp, virusattacker eller andra störningar kan inträffa och ha negativ inverkan på bolagets verksamhet, dess medarbetare eller hyresgäster. Ytterligare risker är förlust av affärskritisk och/ eller konfidentiell information eller att digitalisering, omställning av arbets- sätt eller utveckling av verksamhetens system inte kan göras i den takt som krävs för att möta krav. Corem arbetar proaktivt kring IT-säkerhet inklusive utbildning av medarbetare, rutiner för back-up, molntjänster och leverantörer. All datautrustning är modern och har aktuella virusskydd, brandväggar med mera. Bolaget har intern och extern kompetens inom IT. Specifika rutiner finns angående lagring av informa- tion, lösenordsskydd samt intrångsskydd. Behov och krav från intressenter, såsom informationsbehov från kunder och rapporteringskrav från andra externa intressenter, analyseras i samband med affärsplanearbetet. Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt ===== SIDA 55 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 55 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHETSRISKER Riskområde S | K Beskrivning Hantering KLIMATFÖRÄNDRINGAR Fastigheter påverkas av ett förändrat klimat i fall av höjda temperaturer, extrema väderförhållanden och översvämningar. I investeringsbeslut beaktas därför möjliga konsekvenser av klimatförändringar. Ett förändrat klimat ställer krav på ett proaktivt arbetssätt för att minimera oförutsedda kostnader och investeringar vilka kan bli följden av ett förändrat klimat. • Långsiktiga klimatmål och handlingsplaner • Riskinventering av bestånd med klimatscenarios och åtgärdsplaner • Riskanalyser vid nyproduktion och förvärv • Uppföljning och transparent redovisning av miljödata NEGATIV MILJÖPÅVERKAN Miljöpåverkan uppstår till följd av ökad energiförbrukning, användning av farliga material och kemikalier, samt ökad konsumtion. Fastigheter med stor miljöpåverkan bedöms få successivt minskad efter- fråga från kunder liksom bli svårare att refinansiera. Långsiktiga risker är därmed fallande intäkter, ökade driftskostnader, ökade finansierings- kostnader och sjunkande fastighetsvärde. Ett aktivt och ambitiöst miljöarbete bedöms leda till minskade operativa kostnader och förbättra förutsättningar avseende framtida finansiering. • Miljö- och klimatarbetet är helt integrerat i verksamheten och affärsstrategin • Hållbarhetspolicy och miljömål • Långsiktig energistrategi • Miljökrav i upphandling av entreprenader, material och tjänster • Uppförandekod för leverantörer med miljökrav • Miljöcertifiering av byggnader • Investeringar i egenproduktion av förnybar energi KORRUPTION OCH BROTT MOT MÄNSKLIGA RÄTTIGHETER Corem är ett fastighetsbolag med stort externt intresse och ett högt antal samarbetspartners och kunder. Risk finns för för brott mot mänskliga rättig- heter, korruption eller annat oetiskt agerande internt, hos medarbetare, eller externt, från associerade leverantörer och samarbetspartners, vilket kan skada förtroendet för Corem och därmed innebära ekonomisk skada och skadat varumärke. • Höga krav ställs på att medarbetare och leverantörer ska uppfylla uppförandekoden • Styrande dokument med tydlig fördelning av ansvar och befogenheter • Uppförandekod för medarbetare och leverantörer • Utbildning och kompetenshöjande aktiviteter som involverar samtliga medarbetare. • Granskning och revisioner av leverantörer • Visselblåsarfunktion FYSISK OCH PSYKOSOCIAL ARBETSMILJÖ Engagerade och kompetenta medarbetare är avgörande för att långsiktigt kunna konkurrera på ett framgångsrikt sätt. Byggarbetsplatser och ensamarbete i förvaltningen är särskilt förknippade med arbetsmiljörisker. Det finns även en risk för att medarbetares engage- mang och prestation påverkas om bolaget inte säkerställer en sund och hälsosam arbetsmiljö. • Arbetssätt och processer som säkerställer kompetensförsörjning och utveckling av personalen • Policyer, riktlinjer och rutiner för kvalitetssäkring och systematiskt arbetsmiljöarbete • Organisation med skyddskommitté och skyddsombud • Säkerhetskultur och värderingar som skapar en trygg arbetsplats • Hälsofrämjande åtgärder • Visselblåsarfunktion • Vid beställning av entreprenader kravställa arbetsmiljö och riskhantering i dialog med entreprenörer Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt ===== SIDA 56 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 56 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Kopparhusen i Norrköping Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt ===== SIDA 57 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 57 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Bolagsstyrning ===== SIDA 58 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 58 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Bolagsstyrningsrapport Corem Property Group AB (publ) (”Corem”) är ett svenskt publikt fastighets­ bolag noterat på Nasdaq Stockholm Large Cap. Genom bolagsstämman och styrelsen styr ägarna bolaget och säkerställer att vd och operativ ledning arbetar för att skapa värde samt att risker i verksamheten hanteras. Bolagsstyrningsrapporten lämnas som en särskild rapport i årsredovisningen, i enlighet med årsredovisningslagen (1995:1554 6 kap. 6 §) och den svenska koden för bolagsstyrning. Rapporten har granskats av Corems revisor i enlighet med årsredovisningslagen och en särskild rapport från revisor bifogas detta dokument. Det yttre ramverket för bolagsstyrningen är aktiebolagslagen, bolagsordningen, Nasdaqs regler för emittenter och Svensk kod för bolags­ styrning (”Koden”). Därtill kommer interna regel­ verk utfärdade av styrelsen där de viktigaste är styrelsens arbetsordning, instruktioner för vd samt policyer, som utgör ramverk för den dagliga operativa verksamheten, inklusive riskhantering samt uppförandekod. Koden, som förvaltas av Kollegiet för svensk bolagsstyrning, www.bolagsstyrning.se, bygger på självreglering och principen att följa eller förklara. Syftet är att skapa bra förutsättningar för ett aktivt och ansvarsfullt ägande. Corem har under 2024 följt Koden och anser att inga avvikelser finns att rapportera. Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt AKTIEÄGARE TRANSAKTION, ANALYS, VÄRDERING KOMMUNIKATION OCH HÅLLBARHET HR EKONOMI/FINANS/STAB VALBEREDNING ERSÄTTNINGS/hyphen.cap OCH REVISIONSUTSKOTT REVISORSTYRELSE BOLAGSSTÄMMA VD AFFÄRS/hyphen.cap OCH PROJEKTUTVECKLING FÖRVALTNING UTLAND ===== SIDA 59 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 59 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Aktieägare och aktier Corem är noterat på Nasdaq Stockholm Large Cap med fyra aktieslag, stamaktier av serie A, stamaktier av serie B, stamaktier av serie D samt preferensaktier. Stamaktier av serie A har en röst per aktie medan stamaktier av serie B, stam aktier av serie D och preferensaktier har en tiondels röst vardera. BOLAGSORDNING Bolagsordningen föreskriver i huvudsak följande. Bolagets företagsnamn är Corem Property Group AB och bolaget är ett svenskt publikt (publ) bolag med sitt registrerade säte i Stockholm. Huvudkontoret är beläget i Stockholm. Corems verksamhet är att direkt eller indirekt genom dotterbolag förvärva, äga, förvalta och utveckla fastigheter, samt bedriva därmed förenlig verksamhet. Aktier kan utges i stamaktier av serie A, stamaktier av serie B, stamaktier av serie D och preferensaktier. Ett omvandlingsförbehåll finns, där stamaktier av serie A under två perioder per år kan omvandlas till stamaktier av serie B. Räkenskapsåret omfattar kalenderår. Ändringar i Corems bolagsordning sker enligt föreskrifterna i aktiebolagslagen. Bolagsordningen, som i övrigt innehåller uppgifter om bland annat aktiekapital, inlösenförbehåll för preferensaktier, vinstutdelning, antal styrelseledamöter och revisorer samt bestämmelser om kallelse och dagordning för årsstämman, finns i sin helhet på bolagets webbplats corem.se. ÄGARE Vid årets slut hade Corem 44 611 aktieägare (45 632). De fyra största ägarna var Rutger Arnhult via bolag med 43,75 procent (44,61) av kapitalet och 46,53 procent (47,10) av de utestående rösterna, Gårdarike AB med 5,26 procent (5,37) av kapitalet och 17,27 procent (17,90) av de utestående rösterna, Handels banken fonder med 8,38 procent (6,89) av kapitalet och 5,15 procent (4,09) av de ute stående rösterna och Länsförsäkringar fondförvaltning med 3,81 procent (3,77) av kapitalet och 2,34 procent (2,24) av de utestående rösterna. AKTIER Under februari och augusti månad varje år har ägare till stamaktier av serie A rätt att begära att aktien omvandlas till stamaktie av serie B. Ingen begäran gällande omvandling av aktier inkom varken under första eller andra omvandlings­ perioden 2024. Under året genomfördes en riktad nyemis­ sion av Corems stamaktier serie B enligt två separata emissionsbeslut. Dels som riktade nyemissioner av 77 560 333 stamaktier av serie B till svenska och internationella institutionella investerare, dels som en riktad nyemission av 28 645 832 stamaktier av serie B. Den senare, efter godkännande vid en extra bolagsstämma, till M2 Asset Management AB (publ) och Gårdarike AB. Den 31 december 2024 uppgick det totala antalet aktier i Corem totalt till 1 243 489 446 aktier, varav 93 730 797 stam aktier av serie A, 1 129 797 545 stamaktier av serie B, 7 545 809 stamaktier av serie D och 12 415 295 preferensaktier. Kvotvärdet är 2,00 kr för samtliga aktier. Stängningskursen var per balans dagen 6,58 kr (10,65) per stamaktie av serie A, 6,69 kr (10,62) per stamaktie av serie B, 244,50 kr (182,00) per stamaktie av serie D och 258,00 kr (200,50) per preferensaktie, vilket motsvarar ett totalt börsvärde om 13,2 mdkr (15,7). Corem återköpte inga egna aktier under året. Per 31 december 2024 ägde Corem 2 913 825 stamaktier av serie A, 35 691 000 stamaktier av serie B samt 42 000 återköpta stamaktier av serie D. Aktierna var återköpta till en genomsnittlig kurs om 8,80 kr per stamaktie av serie A, 19,06 kr per stamaktie av serie B och 297,85 kr per stam­ aktie av serie D. Det finns inte några teckningsoptioner eller motsvarande värdepapper som kan leda till ytterligare aktier i bolaget. För ytterligare information om aktieslag, aktieägare och aktie­ utveckling över tid se sidorna 46–48 samt Corems webbplats, corem.se. ÄGARKATEGORIER, % Privat ägande 64% Finansiella företag 35% Övrigt 1% Corems årsstämma genomfördes i Kista Gate, Stockholm. ===== SIDA 60 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 60 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Bolagsstämma ÅRSSTÄMMA Corems ordinarie årsstämma 2024 ägde rum den 23 april 2024 i Stockholm. Stämman genom­ fördes genom en kombination av poströstning och fysiskt deltagande. Deltagarna represente­ rade 80,0 procent (65,5) av de utestående rösterna. Till stämmans ordförande valdes Patrik Essehorn. Vid stämman omvaldes styrelseordförande Patrik Essehorn samt styrelseledamöterna Rutger Arnhult, Christian Roos, Christina Tillman, Fredrik Rapp, Katarina Klingspor och Magnus Uggla. Till bolagets nya revisor valdes KPMG AB, med Mattias Johansson som huvudansvarig revisor. BESLUT PÅ ÅRSSTÄMMA Protokollet från årsstämman återfinns på Corems webbplats corem.se. Utöver obligatoriska ärenden enligt bolagsordningen beslutade stämman i huvudsak även följande: ■ Utdelning av 0,10 kr per stamaktie av serie A respektive serie B, samt utdelning om 20,00 kr per stamaktie av serie D och 20,00 kr per preferensaktie ■ Fastställande av arvode till styrelse och revisor ■ Fastställande av ersättningsrapport ■ Beslut om förnyat bemyndigande för styrelsen att besluta om nyemission av aktier ■ Beslut om förnyat bemyndigande för styrelsen att förvärva och överlåta bolagets egna aktier ■ Ändring av bolagsordningen som innebar att utbetalning av utdelning avseende stamaktier ska göras i fyra i görligaste mån lika stora delbetalningar. Bakgrunden till justeringen är att det har visat sig inte vara tekniskt möjligt att utbetala utdelningsbelopp om annat än hela ören EXTRA BOLAGSSTÄMMA En extra bolagsstämma ägde rum den 14 augusti 2024 i Stockholm. Stämman genomfördes genom en kombination av poströstning och fysiskt deltagande. Deltagarna representerade 80,0 procent av de utestående rösterna. Den extra stämman fattade beslut om att godkänna den riktade nyemissionen till M2 Asset Management AB (publ) och Gårdarike AB. Valberedning Valberedningen består av fem ledamöter, varav en ledamot ska vara styrelsens ordförande. Styrelsens ordförande ska kontakta de fyra till röstetalet största aktieägarna i bolaget per den sista dagen för handel i augusti månad, året före årsstämman. I det fall en tillfrågad aktieägare ej önskar utse en ledamot till valberedningen ska den nästföljande största aktieägaren tillfrågas till dess att valberedningen består av fyra ledamöter. Valberedningen ska inom sig utse ordförande, som inte får vara ledamot av bolagets styrelse. VALBEREDNINGENS UPPGIFTER Valberedningen ska till årsstämman lämna förslag avseende: ■ Stämmoordförande ■ Styrelseordförande ■ Styrelsesammansättning, inkluderande val av styrelseledamöter, antal ledamöter, samt arvode ■ Ersättning för utskottsarbete ■ Förfarande vid utbyte av ledamot i valberedningen innan dess arbete slutförts ■ Ta del av revisionsutskottets rekommenda­ tion kring val av revisor och arvodering av denne, samt därefter lämna förslag till årsstämman om revisorsval ■ Föreslå regler för valberedningens sammansättning till stämma Time Building, fastigheten Borgarfjord 4 i Kista, Stockholm, certifierad enligt BREEAM In-Use Very good. ===== SIDA 61 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 61 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt JanuariDecember FebruariNovember MarsOktober AprilSeptember MajA ugusti JuniJuli Mars – Årsr edo visning April – Delårsr appor t kv ar tal 1. – Uppf öljning av år ets affärsmål. – Årsstämma och k onstituer ande styr elsemöte Maj – Styr elsens årliga genomgång av policy er och styr ande dok ument. – R evisionsplan S T Y R E LSEN S ARBET E Oktober – Delårsr appor t kv ar tal 3 – Uppf öljning av år ets affärsmål September – Str ategimöte med styr else samt bolagsledning – Pr ognos innev ar ande år Juli – Delårsr appor t kv ar tal 2 Februari – Bok slutsk ommunik é – Är enden inf ör årsstämma samt f örslag till vinstdisposition. – Utfall affärsmål för egående år December – Budget inf ör k ommande år . – Affärsplan samt mål f ör k ommande år , baser ad på beslutad str ategi – Styr elseutv är dering Vid v arje styr elsemöte behandlas äv en marknadsläge/ omv ärld, tr ansaktioner och pr o jekt, finansiell ställning, f ör etagsk ultur och or ganisation samt uppdatering av str ategisk a initiativ . Vid varje styrelsemöte behandlas även marknadsläge/omvärld, transaktioner och projekt, hållbarhet, ekonomisk uppföljning och finansiell ställning. VALBEREDNING INFÖR ÅRSSTÄMMA 2025 Valberedningen inför årsstämma 2025 består av Mia Arnhult (M2 Asset Management­koncernen), Jakob Mörndal (Gårdarike), Frank Larsson (Handelsbanken Fonder), Johannes Wingborg (Länsförsäkringar fondförvaltning) samt styrelsens ordförande Patrik Essehorn. Valberedningens ledamöter har övervägt och konstaterat att det inte föreligger någon intressekonflikt att acceptera uppdraget som ledamot i Corems valberedning. Valberedning­ ens sammansättning offentliggjordes på Corems webbplats den 15 oktober 2024. Valberedningen representerar 71,3 procent av utestående röster per den 31 december 2024. Ingen ersättning utgår till valberedningens ledamöter. Mia Arnhult är valberedningens ordförande. Valberedningens arbete har bestått av att ta del av den genomförda styrelseutvärderingen samt analysera vilka behov av erfarenheter och kompetenser som föreligger för att säkerställa ett effektivt styrelsearbete utifrån bolagets strategi, ställning och omvärld. Inför årsstämman 2025 har valberedningen haft tre protokollförda möten och därutöver haft kontakt per telefon och e­post. De största ägarnas riktlinjer för urva­ let till nominering är att föreslagna personer ska ha kunskaper och erfarenheter som är relevanta för Corem och bolagets framtida utveckling. Valberedningen har vidare beaktat att mångfald och en jämn könsfördelning ska råda i styrelsen. Vid utgången av 2024 var två styrelseledamöter kvinnor och fem män. De regler som gäller för oberoende styrelseledamöter enligt Koden har iakttagits. Valberedningen har också tagit del av och beaktat revisionsutskottets rekommendation till val av revisor. Revisorer Revisorerna ska granska bolagets årsredovis­ ning och bokföring samt styrelsens och vd:s förvaltning. Revisorerna ska efter varje räken­ skapsår lämna en revisionsberättelse till årsstämman. Revisorerna utses av årsstämman för en mandattid om normalt ett år. Under 2024 har revisor varit närvarande vid styrelsemöten i Corem vid tre tillfällen. I samband med årsstämman 2024 beslutades att antalet revisorer i bolaget fortsatt ska uppgå till en. Det registrerade revisionsbolaget KPMG valdes som bolagets nya revisor, med Mattias Johansson som huvudansvarig revisor. För information om ersättning till revisorer, se not 5. ===== SIDA 62 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 62 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Styrelse STYRELSENS SAMMANSÄTTNING Corems styrelse består av sju ledamöter som valdes vid årsstämman 2024. Enligt bolags­ ordningen ska styrelsen bestå av lägst fem och högst åtta ledamöter utan suppleanter. Uppdraget för samtliga ledamöter löper till slutet av kommande årsstämma. Styrelsen har följande sammansättning: Patrik Essehorn (ordförande), Rutger Arnhult, Katarina Klingspor, Fredrik Rapp, Christian Roos, Christina Tillman och Magnus Uggla. Övrig information om styrel­ sens ledamöter finns på sidan 68. MÅNGFALDSPOLICY FÖR STYRELSENS SAMMANSÄTTNING Styrelsen i Corem ska ha en ändamålsenlig samlad kompetens för den verksamhet som bedrivs samt kunna identifiera och förstå de risker som verksamheten medför. Målsättningen är att styrelsen ska bestå av ledamöter i varie­ rande ålder, med varierande kön och geografiskt ursprung, samt med en varierande utbildnings­ och yrkesbakgrund som sammantaget bidrar till ett oberoende och ifrågasättande i styrelsen. Denna policy verkar för mångfald och för att skapa ett bra och öppet arbetsklimat. STYRELSENS OBEROENDE Enligt Nasdaq Stockholms regelverk och Koden ska majoriteten av de stämmovalda ledamöterna vara oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen samt minst två även vara oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare. Med oberoende i förhållande till bolaget och till dess huvudägare åsyftas att omfattande affärsförbindelser med bolaget inte finns samt att styrelsemedlemmarna enskilt representerar mindre än 10 procent av det högsta av aktierna eller rösterna i Corem. Styrelsens bedömning, som delas av valbe­ redningen, rörande ledamöternas beroendeställ­ ning är att Corem uppfyller dessa krav. Respek­ tive ledamots bedömda beroendeställning i förhållande till bolaget och aktieägarna framgår av nedanstående tabell ”Styrelsens samman­ sättning”. Sammanlagt uppgick ledamöternas innehav per 31 december 2024 till 561 041 450 aktier, varav 45 438 756 stamaktier av serie A, 512 241 395 stamaktier av serie B, 3 360 999 stamaktier av serie D samt 300 preferensaktier. Innehaven motsvarar 45,12 procent (46,10) av kapitalet och 47,97 procent (48,61) av rösterna, beräknat på totalt antal aktier. STYRELSENS ARBETE Styrelsen utses av bolagsstämman och förvaltar Corem för ägarnas räkning genom att fastställa affärsplan, mål och strategi, utvärdera den operativa ledningen samt säkerställa rutiner och system för uppföljning av de fastslagna målen. Detta innebär bland annat att styrelsen fort­ löpande ska bedöma bolagets ekonomiska situation samt att bolagets ekonomiska förhål­ landen kontrolleras på ett betryggande sätt. Corems hållbarhetsmål är integrerade med övriga affärs­ och verksamhetsmål vilket innebär att de utgör del i det årliga arbetet med affärs­ planering, riskanalys och strategi. Enligt aktie­ bolagslagen svarar styrelsen för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets ange lägenheter. Styrelsen ska även utse vd, granska att vd fullgör sina åtaganden, samt fast­ ställa lön och annan ersättning till denne och övriga ledande befattningshavare. Det är vidare styrelsens ansvar att säkerställa att rätt informa­ tion ges till Corems intressenter, att Corem följer lagar och regler samt att bolaget tar fram och implementerar interna policyer och riktlinjer. Styrelsen i Corem har för sitt arbete fast­ ställt en arbetsordning samt en instruktion för vd där styrelsens respektive vd:s åtaganden samt arbetsfördelning mellan dem regleras. Instruktionen för vd uppställer bland annat begränsningar avseende vilka avtal som vd kan ingå. ERSÄTTNINGSUTSKOTT OCH REVISIONSUTSKOTT Enligt beslut fattat av Corems styrelse utför styrelsen själv de uppgifter som i annat fall skulle ankomma på ett ersättningsutskott respektive ett revisionsutskott. En av följderna av detta beslut blir att styrelsen har till uppgift att genomföra analyser av för Corem viktiga redovisningsfrågor, kvalitetssäkra bolagets finansiella rapportering samt även arbetet med att följa upp resultatet av de externa revisorenas granskning. Styrelsen träffar fortlöpande bola­ gets revisor för att informeras om revisionens inriktning och omfattning samt diskutera synen på bolagets risker. Styrelsen fastställer riktlinjer för vilka andra tjänster än revision som bolaget får upphandla av bolagets revisor. Styrelsen utvärderar revisionsinsatsen och informerar bolagets valberedning om resultatet av utvärde­ ringen samt biträder valberedningen vid fram­ tagandet av förslag till revisor och arvodering av revisorsinsatsen. Ersättningsutskottets uppgift är att bereda frågor kring ersättningar och andra anställnings­ villkor till vd och ledande befattningshavare för beslut av styrelsen, samt utvärdera tilllämp­ ningen av de riktlinjer som årsstämman fattat beslut om. STYRELSENS SAMMANSÄTTNING Ledamot Invald Befattning Född Nationalitet Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen Oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare Totalt antal möten Närvaro Patrik Essehorn 2008 Ordförande 1967 Svensk Nej Nej 30 30 Rutger Arnhult 2023 Ledamot 1967 Svensk Nej Nej 30 29 Katarina Klingspor 2020 Ledamot 1963 Svensk Ja Ja 30 30 Fredrik Rapp 2018 Ledamot 1972 Svensk Ja Ja 30 30 Christina Tillman 2010 Ledamot 1968 Svensk Ja Ja 30 30 Magnus Uggla 2020 Ledamot 1952 Svensk Ja Ja 30 30 Christian Roos 2022 Ledamot 1972 Svensk Ja Ja 30 30 Revisorer EY 1 Revisorer KPMG 2 ===== SIDA 63 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 63 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt STYRELSENS ORDFÖRANDE Styrelsens ordförande utses av årsstämman och har ett särskilt ansvar för att styrelsens arbete är väl organiserat och bedrivs effektivt. Ordförande ska särskilt: ■ Hålla fortlöpande kontakt med och fungera som diskussionspartner och stöd för vd samt samråda med vd i strategiska frågor ■ Tillse att styrelsen erhåller tillfredsställande information och beslutsunderlag för sitt arbete ■ Tillse att styrelsens ledamöter genom vd:s försorg fortlöpande får den information som behövs för att kunna följa bolagets ställning och utveckling ■ Vara ordförande på styrelsemötena, samråda med vd om dagordning samt tillse att kallelse sker ■ Organisera och leda styrelsens arbete, uppmuntra en öppen och konstruktiv diskus­ sion i styrelsen, för att skapa bästa möjliga förutsättningar för styrelsens arbete ■ Tillse att handläggning av ärenden inte sker i strid med bestämmelserna i aktiebolagslagen och bolagsordningen ■ Tillse att styrelsemedlemmarna är insatta i insiderlagstiftningen och bolagets insider­ policy ■ Ansvara för att ny styrelseledamot genomgår erforderlig introduktionsutbildning samt den utbildning i övrigt som styrelseordföranden och ledamoten gemensamt finner lämplig ■ Ansvara för att styrelsen kontinuerligt uppda­ terar och fördjupar sina kunskaper om Corem ■ Ta ansvar för kontakter med ägarna i ägar­ frågor och förmedla synpunkter från ägarna till styrelsen ■ Följa upp att styrelsens beslut verkställs på ett effektivt och korrekt sätt ■ Ansvara för att styrelsens arbete årligen utvärderas STYRELSENS ARBETE UNDER ÅRET Styrelsen hade under året sammanträden vid 30 tillfällen (40), varav 1 var konstituerande (1). Vid varje ordinarie styrelsemöte behandlas marknads läget, fastighetstransaktioner och större investeringar, strategiska initiativ, ekono­ misk uppföljning, hållbarhet och det finansiella läget. Vidare ges rapport av större händelser och frågor i förvaltnings­ och projektverksamheten, uthyrning, samt utvecklingen på kredit­ och finansmarknaden. Frågor avseende arbetsmiljö och eventuella incidenter samt avvikelser mot satta policyer behandlas löpande. Uppföljning mot satta affärsmål görs kvartalsvis. Vid varje styrelse­ möte hålls en session utan företagsledningens närvaro. Årsbokslut och frågor inför årsstämma, inklusive förslag till vinstdisposition, behandlas i februari, medan delårsbokslut behandlas i april, juli och oktober. Bland de ärenden som behandlades under året kan nämnas fastighetstransaktioner som genomförts och avtalats under året, analys avseende aktuellt och förväntat finansierings­ läge, nyemission, pågående och planerade fastig hetsprojekt, organisation och resursbehov, samt uppföljning av beslutade affärsmål. Under 2024 genomgick styrelsen en utbildning inom hållbarhet inriktad mot CSRD. Styrelsens arbete utvärderas kontinuerligt och en årlig systematisk och strukturerad utvär­ dering genomförs skriftligen vilken har samman­ ställts och presenterats till valberedningen. Utfallet 2024 visar på en fungerande beslutspro­ cess med gott och konstruktivt styrelseklimat. Efterföljande styrelsediskussion tjänar som underlag för en fortlöpande utveckling av styrel­ sens arbetssätt. Fastigheten Isafjord 8 i Kista, Tele2:s huvudkontor, certifierad enligt Miljöbyggnad Silver. ===== SIDA 64 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 64 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt STYRELSENS ANSVAR FÖR DEN FINANSIELLA RAPPORTERINGEN Styrelsen säkerställer kvaliteten i den finansiella rapporteringen genom instruktion för vd, instruktion för ekonomisk rapportering till styrelsen och genom informationspolicyn, samt genom att behandla rapport från revisions­ utskottet i form av upprättade protokoll samt observationer, rekommendationer och förslag till beslut och åtgärder. Styrelsen säkerställer vidare kvaliteten i den finansiella rapporteringen genom att ingående behandla delårsrapporter, bokslutsrapport och årsredovisning. De finan­ siella mål som styrelsen fastställt följs löpande upp i samband med fastställande av budget och kvartalsrapporter. Styrelsen har delegerat till bolagsledningen att säkerställa kvaliteten i pressmeddelanden med finansiellt innehåll samt presentations­ material i samband med möten med media, ägare och finansiella institutioner. Bolagsledning Vd, tillika koncernchef, leder verksamheten enligt den svenska aktiebolagslagen, andra lagar och förordningar, gällande regler för aktie­ marknadsbolag inklusive Koden, bolagsord­ ningen samt inom de ramar styrelsen lagt fast bland annat i instruktion för vd. Vd tar i samråd med styrelsens ordförande fram nödvändig information och dokumentation som underlag för styrelsens arbete och för att styrelsen ska kunna fatta väl underbyggda beslut, föredra ärenden och motivera förslag till beslut, samt rapportera till styrelsen om bola­ gets utveckling. Vd leder koncernledningens arbete och fattar beslut i samråd med övriga i ledningen. Koncernledningen bestod per den 31 december 2024 av sex anställda personer inklusive vd: ■ Vd, Rutger Arnhult ■ Vice vd, Eva Landén ■ Affärsutvecklingschef, Håkan Engstam ■ Tf finanschef, Anders Karlsson ■ Transaktionschef, Peeter Kinnunen ■ Fastighetschef, Anna Lidhagen Ohlsén Corems bolagsledningsmöten följer en förbe­ stämd agenda över punkter som ska behandlas på varje bolagsledningsmöte och berör frågor av både strategisk och operativ karaktär såsom transaktions­, uthyrnings­, organisations­ och hållbarhetsfrågor samt uppföljning av finansie­ ring och ekonomi. Till stöd för ledningens beslutsfattande finns utskott som inkluderar specialister från olika delar i bolaget, som exem­ pelvis investeringskommitté och hållbarhetsråd. Ytterligare information om bolagsledningen finns på sidan 69. Koncernen ORGANISATION Corem hade per den 31 december 2024 totalt 281 anställda inom koncernen (290). Av de anställda var 46 procent kvinnor (48). LEGAL STRUKTUR Koncernen bestod per den 31 december 2024 av 312 aktie­, kommandit­ och handelsbolag (321), där Corem Property Group AB (publ) är moder­ bolag. Samtliga fastigheter ägs genom dotter­ bolagen. Ersättningar ERSÄTTNING TILL LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE Styrelsen ansvarar för att bolaget har en formali­ serad och transparent process för att fastställa principer, ersättningar och andra anställnings­ villkor för ledande befattningshavare. Nedanstå­ ende principer för ersättning till ledande befatt­ ningshavare i Corem fastställdes vid årsstämma 2023 att gälla som längst intill årsstämma 2027. Styrelsen och vd har under räkenskapsåret 2024 följt de riktlinjer för ersättningar till ledande befattningshavare som fastställts. Corems principer och riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare är att bolaget ska erbjuda marknadsmässiga villkor som gör att bolaget kan rekrytera, utveckla och behålla ledande befattningshavare. Corem inhämtar och utvärderar kontinuerligt information om mark­ nadsmässiga ersättningsnivåer för relevanta branscher och marknader. Ersättning består av fast kontantlön, even­ tuell rörlig kontantersättning, pensionsförmåner och övriga förmåner. Samtliga ledande befattningshavare har en fast kontantlön som ska grundas på marknads­ mässiga förutsättningar och fastställas med hänsyn tagen till arbetsuppgifternas betydelse och befattningshavarens erfarenhet, kompe­ tens, ansvarsområde och prestation. Fast kontantlön revideras som huvudregel årligen. Ledande befattningshavare erhåller inte arvode för styrelseuppdrag i bolaget eller dess dotter­ bolag. De rörliga kontanta ersättningarna ska vara kopplade till förutbestämda mätbara krite­ rier, som ska vara utformade så att de främjar bolagets affärsstrategi och långsiktiga intres­ sen, inklusive hållbarhet, vilka fastställs årligen av ersättningsutskottet. Styrelsen ska i enlighet med vad som följer av 8 kap. 53 § Aktiebolags­ lagen ha rätt att frångå riktlinjerna, om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det. Ersättning och förmåner till övriga ledande befattningsha­ vare i koncernledningen beslutas, efter principer fastställda av Corems årsstämma, av styrelsen. Ersättning, förmåner samt övriga anställ­ ningsvillkor till Corems vd och koncernledning framgår i not 4. Ersättningsrapport avläggs årligen, vilken presenteras på stämman och granskas av bolagets revisorer. ERSÄTTNING TILL STYRELSE Styrelsearvode ska utgå enligt beslut fattat på årsstämma. För 2024 uppgick arvodet till 575 000 kr (560 000) till styrelsens ordförande och 315 000 kr (305 000) till de övriga ledamö­ terna. Det finns inga avtal mellan medlemmar av Corems styrelse och Corem, eller något av Corems dotterföretag, enligt vilka styrelse­ ordföranden eller övriga styrelseledamöter erhåller förmåner efter det att uppdraget har avslutats. Konsultarvoden till styrelseledamöter har ej utgått. Corem har under året köpt juridiska tjänster från Walthon Advokater AB i vilken styrelsens ordförande Patrik Essehorn är delägare. ERSÄTTNING TILL VD Under året har vd uppburit fast och rörlig lön. Vd har rätt till tjänstebil och sjukvårdsför­ säkring samt del i Corems vinstandelsstiftelse. Vd har rätt till pensionsförmåner och avsättning sker med 25 procent av kontant utbetald brutto lön. Pensionsåldern för vd är 65 år. Vd har med bolaget en ömsesidig uppsägningstid om sex månader och ett avgångsvederlag om sex månader. ===== SIDA 65 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 65 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt ERSÄTTNING TILL ÖVRIGA LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE Principen för ersättning till övriga ledande befattningshavare bygger på fast och rörlig lön. Den maximala årliga bonusen kan uppgå till ett belopp motsvarande maximalt tre månaders grundlöner. Rörlig kontantersättning utbetalas i form av kontant ej pensionsgrundande lön. Ersättningsutskottet ansvarar för att bereda frågan om utfall av rörlig kontantersättning för styrelsens därpå följande beslut. Ytterligare kontant rörlig ersättning kan utgå vid extraordinära omständigheter, förutsatt att sådana extraordinära arrangemang är tids­ begränsade och endast görs på individnivå antingen i syfte att rekrytera eller behålla befatt­ ningshavare, eller som ersättning för extraordi­ nära arbetsinsatser utöver personens ordinarie arbetsuppgifter. Sådan ersättning får inte över­ stiga ett belopp motsvarande tre ordinarie månadslöner samt ej utges mer än en gång per år per individ. Beslut om sådan ersättning ska fattas av styrelsen efter beredning av ersätt­ ningsutskottet. Ledande befattningshavare ska erhålla pensionsförmåner i form av ålderspension och premiebefrielse, som ska vara premiebestämda, samt sjukförsäkring, som ska vara förmåns­ bestämd. Ledande befattningshavares pensionsförmåner får inte överstiga 35 procent av den fasta årliga kontantlönen, inklusive semester ersättning. Pensionsåldern är 65 år respektive 67 år. Övriga förmåner för ledande befattnings­ havare, får bland annat innefatta sjukvårds­ försäkring och bilförmån. Premier och andra kostnader i anledning av sådana förmåner får sammanlagt inte överstiga tio procent av den totala fasta årliga kontantlönen. Uppsägningstiden ska, vid uppsägning från bolagets sida, inte överstiga femton månader. Vid uppsägning från bolagets sida får fast kontantlön under uppsägningstiden och avgångsvederlag sammantaget inte överstiga ett belopp motsvarande den fasta kontanta lönen för två år. Vid uppsägning från den ledande befattningshavarens sida ska uppsäg­ ningstiden vara högst nio månader, utan rätt till avgångsvederlag. Ersättningar i form av aktierelaterade ersätt­ ningsprogram, optioner eller andra finansiella instrument finns ej. VINSTANDELSSTIFTELSE I syfte att stärka samtlig personals delaktighet i bolagets verksamhet och resultatutveckling har Corem i enlighet med årsstämmans beslut 2011 inrättat en vinstandelsstiftelse som omfattar samtliga anställda. Avsättning kan göras med maximalt ett prisbasbelopp per anställd och får ej överstiga 1 procent av föreslagen utdelning till stamaktie­ ägarna. Avsatt belopp för 2024 uppgick till 0 mkr (0). Intern kontroll STYRELSENS RAPPORT OM INTERN KONTROLL Corem hanterar löpande risker som kan påverka verksamheten och förmågan att nå uppsatta mål. För att begränsa riskernas påverkan krävs proaktivitet, god intern styrning och kontroll. Styrelsens ansvar för intern kontroll regleras i den svenska aktiebolagslagen och i Koden. Den följande beskrivningen har upprättats i enlighet med Koden och utgör styrelsens rapport om intern kontroll avseende den finansiella rappor­ teringen. Corem har definierat intern kontroll som en process, vilken påverkas av styrelsen, revisions­ utskottet, ersättningsutskottet, vd, koncern­ ledningen och övriga medarbetare. Processen har utformats för att ge en rimlig försäkran om att Corems mål vad gäller ända­ målsenlig och effektiv verksamhet, tillförlitlig rapportering och efterlevnad av tillämpliga lagar och förordningar uppnås. Styrelsen ska se till att bolaget har god intern kontroll och fortlöpande hålla sig informe­ rad om och utvärdera att systemen för intern kontroll fungerar. KONTROLLMILJÖ Processen för intern kontroll baseras på kontrollmiljö och kontrollåtgärder, som skapar disciplin och struktur för de övriga komponen­ terna i processen: riskbedömning, kontrollaktivi­ teter, information och kommunikation samt uppföljning. Kontrollmiljön säkerställer effektivi­ teten i bolaget och utgör basen för den interna kontrollen. Den formella beslutsordningen utgår ifrån ansvarsfördelning mellan styrelse och vd och omfattar arbetsordning samt vd­instruktion. Väsentliga processer utöver den finansiella rapporteringen, som exempelvis redovisnings­ instruktioner, hållbarhetsfaktorer, projekt­ och hyresadministration, utvärderas och utvecklas löpande utefter ändringar i lagar, rekommenda­ tioner, risker och rutiner. POLICYDOKUMENT Revidering av policyer görs löpande och fast­ ställs av styrelsen en gång per år. Bolagets styrelse har under året antagit följande policyer: finanspolicy, utdelningspolicy, närståendepolicy, policy för godkännande av icke­revisionstjäns­ ter, krishanteringspolicy, arbetsmiljöpolicy, policy för personuppgiftsbehandling, informa­ tionspolicy, insiderpolicy och hållbarhetspolicy inklusive uppförandekod, vilken summerar värderingar och hur verksamheten ska bedrivas. Viktiga instrument för att säkerställa god intern kontroll är attestinstruktion, ekonomihand­ bok med rutinbeskrivningar, personalhandbok och liknande samt interna riktlinjer som beslutas på vd­nivå. Styrelsen för en fortlöpande dialog med bolagets revisorer och ledning för att försäkra sig om att systemen för intern kontroll fungerar. RISKBEDÖMNING Riskhantering finns inbyggd i bolagets proces­ ser och olika metoder används för att identifiera, värdera och begränsa risker samt för att säker­ ställa att de risker som Corem är utsatta för hanteras proaktivt och i enlighet med fastställda policyer och riktlinjer. Risker relaterade till Corems verksamhet identifieras i en strukture­ rad process, årligen eller vid behov, av koncern­ ledningen. Riskerna utvärderas avseende bedömd sannolikhet och konsekvens samt hantering, och informeras och diskuteras sedan i Corems styrelse. Identifierade risker finns inom områdena marknadsrisker, affärsrisker, finansiella risker, operativa risker och hållbarhetsrisker. Utförlig information om Corems riskbedömning, expone­ ring och hantering finns i avsnittet Risker och möjligheter på sidorna 50–55. Klimatrelaterade risker beskrivs även i TCFD­rapporten på sidan 116. Bolaget investerar i fastigheter vilka upp fyller koncernens krav på god avkastning och balanserad risk. Varje investering prövas separat vid varje enskilt beslutstillfälle. I enlighet med arbetsordningen gör styrel­ sen en gång om året en genomgång av intern kontroll tillsammans med bolagets revisorer. Identifiering görs av de risker som bedöms finnas och åtgärder fastställs för att reducera dessa risker. Genom bolagets affärsplanearbete identifieras såväl affärs­ som hållbarhetsrisker löpande och åtgärder föreslås samt utförs. ===== SIDA 66 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 66 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE INFORMATIONSGIVNING Bolagets informations­ och kommunikations­ vägar syftar till att säkerställa effektiv och korrekt information till alla delar av verksam­ heten, marknaden, och relevanta myndigheter. Policyer och riktlinjer görs tillgängliga och kända för berörd personal. Information om händelser, utveckling och status i verksamhetens olika delar återkopplas till Corems styrelse, revisions­ utskott, vd och koncernledning som underlag för att kunna fatta väl grundade beslut. Extern information består till exempel av lagstadgad rapportering till myndigheter och rapportering av finansiell information. Bolaget ska leverera snabb, korrekt, relevant och tillför­ litlig information till befintliga och potentiella aktieägare samt andra intressenter. Bolaget lämnar delårsrapporter över verksamheten kvartalsvis samt bokslutsrapport och årsredo­ visning för hela verksamhetsår. Väsentliga händelser offentliggörs löpande genom press­ meddelanden. För att säkerställa att den externa informationsgivningen blir korrekt och fullstän­ dig finns en informationspolicy vilken beskriver hur såväl extern som intern informationsgivning ska ske. Intern information förmedlas genom regel­ bundna möten, bolagskonferens samt via bola­ gets intranät. Intranätets huvudsakliga syfte är att fungera som en plattform genom vilken aktuell och relevant information görs tillgänglig för medarbetare. Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt POLICY SYFTE Finanspolicy Specificerar övergripande finansiella mål samt riktlinjer för hur den finansiella verksamheten ska bedrivas, så att långsiktiga och stabila finanser liksom god avkastning till aktieägare säkerställs. Policyn innehåller även fördelning av ansvar. Utdelningspolicy Definierar hur stor andel av årets förvaltningsresultat, efter avdrag för utdelning hänförlig till stamaktier av serie D och preferensaktier, som ska delas ut till bolagets ägare av stamaktier av serie A och B. Närståendepolicy Med närstående bolag avses bolag där ett närstående ägande finns. Policyn innehåller riktlinjer avseende upphandling och tillhandahållande av tjänster till och från närstående bolag, för att säkerställa att affärer med närstående bolag alltid görs till marknadsmässiga villkor. Krishanteringspolicy Innehåller riktlinjer för hur bolaget ska agera och kommunicera vid en eventuell kris. Arbetsmiljöpolicy Beskriver övergripande ramar och metoder för Corems systematiska arbetsmiljöarbete, liksom ansvars­ områden avseende arbetsmiljö. Policy för personuppgiftsbehandling Beskriver hur personuppgifter hanteras och lagras i enlighet med gällande lagar och regelverk. Informa­ tion finns även tillgänglig på Corems webbplats, corem.se. Grundregel inom Corem är att endast spara sådana personuppgifter som är väsentliga för att uppfylla verksamhetens åtaganden eller uppfylla andra lagkrav. Informationspolicy Innehåller riktlinjer och kommunikationsvägar avseende såväl extern som intern kommunikation. Policyn säkerställer att snabb, korrekt och relevant information om bolaget tillhandahålls bolagets intressenter. Transparens och tillförlitlighet ska prägla Corems informationsgivning. Insiderpolicy Regler rörande sekretess och handel med värdepapper för personer med insiderinformation. Policyn säkerställer korrekt och etisk hantering gentemot aktie­ och kapitalmarknaden. Hållbarhetspolicy och uppförandekod Beskriver hur verksamheten ska bedrivas med avseende på social, miljömässig och ekonomisk hållbarhet liksom jämställdhet och antikorruption. Hållbarhetspolicyn innefattar personalpolicy, miljöpolicy samt etiska regler. Verksamheten ska präglas av ansvarsfullhet, god etik och hög professionalism i alla samarbeten. Diskriminering eller kränkande särbehandling får ej förekomma, och Corem ska vara en sund, säker och attraktiv arbetsplats. Corem ska vidare ha ett aktivt miljöarbete som minimerar negativ miljö­ påverkan från verksamheten. Policy för godkännande av icke-revisionstjänster Innehåller riktlinjer avseende upphandling av så kallade icke­revisionstjänster för att säkerställa att oberoende, opartiskhet och självständighet hos Corems externa revisorer vidhålls. ===== SIDA 67 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 67 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE KONTROLLAKTIVITETER Intern kontroll avseende den finansiella rappor­ teringen syftar till att ge rimlig säkerhet avseende tillförlitligheten i den externa finan­ siella rapporteringen i form av delårsrapporter, årsredovisningar och bokslutskommunikéer och att den externa finansiella rapporteringen är upprättad i överensstämmelse med lag, tillämp­ liga redovisningsstandarder och övriga krav på noterade bolag. De risker som identifierats avseende den finansiella rapporteringen hante­ ras via bolagets kontrollstrukturer och leder till ett antal kontrollaktiviteter. Kontrollaktiviteterna syftar till att förebygga, upptäcka och korrigera fel och avvikelser. De omfattar till exempel kontoavstämningar, uppföljning och avstämning av styrelsebeslut och av styrelsen fastställda policyer, godkännande och redovisning av affärstransaktioner, fullmakts­ och behörighets­ strukturer, firmatecknare, koncerngemensamma definitioner, mallar, rapporteringsverktyg samt redovisnings­ och värderingsprinciper. Löpande uppföljning av resultatutfall sker på flera nivåer i koncernen, såväl på fastighetsnivå som på koncernnivå. Uppföljning och analys av utfall sker mot budget, prognos och föregående år. Fastighets­ förvaltarna har ett tydligt resultatansvar för de fastigheter de är ansvariga för. Deras regel­ bundna analys av fastigheternas finansiella rapportering är tillsammans med den analys som görs på koncernnivå en viktig del av den interna kontrollen. Revisorerna ska rapportera sina iakttagelser från granskningen och sin bedöm­ ning av den interna kontrollen. Rapporteringen från revisorerna ska ske minst två gånger per år. Styrelsen har det övergripande ansvaret för den interna kontrollen avseende den finansiella rapporteringen. BEHOV AV INTERNREVISION Corems styrelse har gjort bedömningen att ingen separat funktion för internrevision behöver inrättas. Det arbetssätt som Corem tillämpar för uppföljning och kontroll bedöms som tillräckligt. Corem har en decentraliserad och trans­ parent organisation. Finansverksamheten, ekonomi­ och hyresadministration samt extern och intern information utgår från huvudkontoret och rapporterar till vice vd. Uppföljning av resul­ tat och balansräkningar görs kvartalsvis av såväl de olika funktionerna som av ansvariga för Corems regioner, bolagsledning och styrelse. Vice vd har under året deltagit i styrelsemöten, liksom övriga tjänstemän i koncernen som regel­ bundet deltar i styrelse möten såsom föredra­ gande av särskilda frågor. Tydlig dokumentation via policyer och instruktioner, tillsammans med återkommande uppföljning och regelbundna diskussioner med revisor, säkerställer processernas korrekthet. Hantering och rapportering granskas formellt av bolagets revisor och avrapporteras till styrelsen. VISSELBLÅSARFUNKTION Corem har en visselblåsarfunktion för att säker­ ställa den korrekta tillämpningen av uppförande­ koden. Visselblåsarfunktionen är till för alla anställda, inhyrd personal och konsulter. För att säkerställa anonymitet och korrekt hantering av informationen administreras funktionen av en extern part. Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Citygalleriorna Punkt och Gallerian i Västerås. ===== SIDA 68 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 68 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Styrelse Patrik Essehorn Ledamot sedan 2008, ordförande sedan 2010 Född 1967 Utbildning: Jur kand. Övriga styrelseuppdrag: Styrelseledamot i Klövern AB och M2 Asset Management AB (publ). Delägare och vd i Walthon Advokater AB. Vd och styrelseledamot i EssehornNorrman Advokat AB. Styrelse­ ledamot i Patrik Essehorn Advokat AB. Beroende i förhållande till Bolaget och bolagsledningen. Beroende i förhållande till Bolagets större aktieägare. Aktieinnehav* i Corem: Stamaktie A: 11 500, stamaktie B: 118 500 Rutger Arnhult Ledamot sedan 2023 Född 1967 Utbildning: Civilekonom Övriga styrelseuppdrag: Styrelseordförande i M2 Asset Management AB (publ) samt styrelseleda­ mot i Kamelia Samhälls­ fastigheter AB. Beroende i förhållande till Bolaget och bolagsledningen. Beroende i förhållande till Bolagets större aktie ägare. Aktieinnehav* i Corem: Stamaktie A: 44 105 684, stamaktie B: 496 642 377, stam aktie D: 3 283 256 Katarina Klingspor Ledamot sedan 2020 Född 1963 Utbildning: Master of BA, studier i ekonomi och juridik Övriga styrelseuppdrag: Styrelseordförande i ReOcean AB samt styrelse ledamot i Läns­ försäkringar Stockholm, Freedom Topco AB och Biby Förvaltnings AB. Oberoende i förhållande till Bolaget och bolagsledningen. Oberoende i förhållande till Bolagets större aktieägare. Aktieinnehav* i Corem: Stamaktie B: 30 000, preferensaktie: 150. Fredrik Rapp Ledamot sedan 2018 Född 1972 Utbildning: Civilekonom Övriga styrelseuppdrag: Vd för Pomona­gruppen AB. Styrelseordförande i Xano Industri AB samt Svenska Handboll­ förbundet. Styrelseledamot i Itab Shop Concept AB (publ), Ages Industri AB (publ), Pomonagruppen AB inklusive dotter/intressebolag, Segulah AB samt i Sveriges Olympiska kommitté. Oberoende i förhållande till Bolaget och bolagsledningen. Oberoende i förhållande till Bolagets större aktieägare. Aktieinnehav* i Corem: Stamaktie A: 749 999, stamaktie B: 9 499 990 Christian Roos Ledamot sedan 2022 Född 1972 Utbildning: Magiste r­ examen ekonomi Övriga styrelseuppdrag: Styrelseledamot i Bromp­ ton Point Partner AB. Oberoende i förhållande till bolaget och bolags ledningen. Oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare. Aktieinnehav* i Corem: Inget innehav Magnus Uggla Ledamot sedan 2020 Född 1952 Utbildning: Civilingenjör, Civilekonom Övriga styrelseuppdrag: Styrelseordförande för Junibacken. Styrelse­ ledamot i Advisory Board för Ashoka Sverige. Oberoende i förhållande till Bolaget och bolagsledningen. Oberoende i förhållande till Bolagets större aktieägare. Aktieinnehav* i Corem: Stamaktie A: 132, stamaktie B: 201 320 Christina Tillman Ledamot sedan 2010 Född 1968 Utbildning: Civilekonom Övriga styrelseuppdrag: Styrelseordförande för NF11 Holding AB. Styrelse­ ledamot i Volati AB (publ), Grimaldi Industri AB och eCom Teams Sweden AB (tidigare Footway Group AB) (publ). Suppleant i styrelsen för Stocksund Financial Services AB. Tf vd för Hunter Sales i Stockholm AB. Oberoende i förhållande till Bolaget och bolagsledningen. Oberoende i förhållande till Bolagets större aktieägare. Aktieinnehav* i Corem: Stamaktie A: 571 441, stamaktie B: 5 749 208, stamaktie D: 77 743, preferensaktie: 150 *Aktieinnehav per 2024­12­31. Avser eget, närståendes samt eget och närståendes bolags innehav. Christian Roos och Magnus Uggla har avböjt omval inför Corems årsstämma 2025. ===== SIDA 69 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 69 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Rutger Arnhult Vd sedan 2023 Född 1967 Anställd sedan 2023 Utbildning: Civilekonom Tidigare anställning: Vd och styrelseordförande i Castellum Aktiebolag (publ) 2021–2022, vd och styrelseledamot i Klövern AB (publ) (idag Corem Kelly AB) 2012–2021. Styrelseordförande i M2 Asset Management AB (publ) samt styrelseledamot i Kamelia Samhällsfastigheter AB. Aktieinnehav* i Corem: Stamaktie A: 44 105 684, stamaktie B: 496 642 377, stamaktie D: 3 283 256 Eva Landén Vice vd sedan 2023 Född 1965 Anställd sedan 2008 Utbildning: Civilekonom Tidigare anställning: Vd på Corem 2012–2023, CFO och vice vd på Corem 2008–2011, CFO på Bonnier City­ fastigheter 2000–2008. Auktoriserad revisor hos PwC 1988–2000. Styrelseuppdrag: Styrelseordförande i Specialfastigheter Sverige AB. Aktieinnehav* i Corem: Stamaktie A: 6 120, stamaktie B: 73 070, stamaktie D: 279 Håkan Engstam Affärsutvecklingschef Född 1963 Anställd sedan 2022 Utbildning: Civilingenjör Tidigare anställning: Vd på Tilia Fastigheter AB 2019–2022, transaktions­ chef och vice vd på Corem 2007–2019, projektledare på Lundberg & Partners (idag Colliers) 2001–2007, analytiker och fondförvaltare på Swedbank Robur Kapitalförvaltning 1998–2001, WASA Kapitalförvaltning 1991–1998. Styrelseuppdrag: Inga externa Aktieinnehav* i Corem: Stamaktie A: 9 272, stamaktie B: 69 115, preferensaktie: 756 Anders Karlsson Tf finanschef Född 1978 Anställd sedan 2021 Utbildning: Universitets­ studier industriell ekonomi Tidigare anställning: Finansansvarig på Corem 2022, bitr. finanschef på Klövern AB (publ) (idag Corem Kelly AB) 2020– 2021, finanscontroller på Klövern AB (publ) (idag Corem Kelly AB) 2006–2020 . Styrelseuppdrag: Inga externa Aktieinnehav* i Corem: Inget innehav Peeter Kinnunen Transaktionschef Född 1973 Anställd sedan 2021 Utbildning: Civilingenjör Tidigare anställning: Transaktionschef på Klövern AB (publ) (idag Corem Kelly AB) 2012– 2021, COO Vanir Asset Management AB 2010– 2012, chef Transaktion & Analys Kungsleden AB (publ) 2007–2010. Styrelseuppdrag: Styrelseledamot i Kista Limitless AB Aktieinnehav* i Corem: Stamaktie A: 6 279, stamaktie B: 221 594, stamaktie D: 2 727 Anna Lidhagen Ohlsén Fastighetschef Född 1973 Anställd sedan 2016 Utbildning: Civilingenjör Tidigare anställning: Marknadsområdeschef Östra City på Hufvud­ staden 2015–2016, förvaltningschef för Region Stockholm på Corem 2013–2015. Styrelseuppdrag: Inga externa Aktieinnehav* i Corem: Stamaktie B: 15 514 Bolagsledning *Aktieinnehav per 2024­12­31. Avser eget, närståendes samt eget och närståendes bolags innehav. ===== SIDA 70 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 70 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Interiör från Kista Gate, fastigheten Helgafjäll 4, i Stockholm. Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt ===== SIDA 71 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 71 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Finansiella rapporter ===== SIDA 72 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 72 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Finansiella rapporter Koncernens resultaträkning Mkr Noter 2024 2023 Intäkter 2 3 695 4 244 Fastighetskostnader 4, 6 –1 333 –1 362 Driftsöverskott 3 2 362 2 882 Central administration 4, 5, 6 –160 –179 Finansnetto 7 –1 288 –1 464 Förvaltningsresultat 3 914 1 239 Resultat bostadsutveckling –1 – Resultatandelar i intresseföretag 12 – –1 076 Värdeförändringar fastigheter 11 –1 717 –8 476 Värdeförändringar finansiella tillgångar 13 125 87 Värdeförändringar derivat 8 –219 –1 000 Nedskrivning goodwill 10 –307 –589 Resultat före skatt 3 –1 205 –9 815 Skatt 9 147 1 816 ÅRETS RESULTAT –1 058 –7 999 Årets resultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare –1 059 –7 970 Innehav utan bestämmande inflytande 1 –29 Årets resultat –1 058 –7 999 Resultat per aktie Resultat per stamaktie A och B före och efter utspädning, kr1) 21 –1,43 –7,88 Genomsnittligt antal utestående stamaktier A och B, st 1 124 774 144 1 078 717 352 1) Resultatmått per aktie är framräknat med genomsnittligt antal aktier som bas och med hänsyn taget till stamaktierna av serie D:s och preferensaktiernas rätt till utdelning. Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (till e xempel konver- tibler) förekommer. Koncernens rapport över totalresultat Mkr Noter 2024 2023 Årets resultat –1 058 –7 999 Övrigt totalresultat Omräkningsdifferens avseende utlandsverksamhet 403 –60 Omräkningsdifferens omförd till resultaträkningen –21 –268 Övrigt totalresultat efter skatt 382 –328 ÅRETS TOTALRESULTAT –676 –8 327 Årets totalresultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare –677 –8 297 Innehav utan bestämmande inflytande 1 –29 ÅRETS TOTALRESULTAT –676 –8 327 ===== SIDA 73 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 73 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Koncernens balansräkning Mkr Not 2024-12-31 2023-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Goodwill 10 1 478 1 785 Förvaltningsfastigheter 11 55 205 58 033 Nyttjanderättstillgångar 26 1 827 1 375 Maskiner och inventarier 14 44 68 Andelar i intresseföretag 12 – 0 Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 13,22 1 469 1 351 Derivat 22,23 231 562 Övriga anläggningstillgångar 15 89 76 Summa anläggningstillgångar 60 343 63 250 Omsättningstillgångar Omsättningsfastigheter 16 – 290 Kundfordringar 17,22 47 47 Övriga fordringar 18,22 342 299 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 19,22 467 535 Likvida medel 22,23 586 429 Summa omsättningstillgångar 1 442 1 600 SUMMA TILLGÅNGAR 61 785 64 850 Mkr Not 2024-12-31 2023-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Aktiekapital 20 2 487 2 275 Övrigt tillskjutet kapital 21 411 20 616 Omräkningsreserver 1 280 898 Hybridobligation 1 132 1 300 Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat –4 799 –3 086 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 21 511 22 003 Innehav utan bestämmande inflytande 0 14 Summa eget kapital 21 511 22 017 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 22,23 14 238 19 505 Leasingskulder 26 1 827 1 375 Uppskjuten skatteskuld 9 5 472 5 709 Derivat 22,23 147 259 Övriga skulder 22 60 41 Summa långfristiga skulder 21 744 26 889 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 22,23 16 908 13 830 Leverantörsskulder 22 143 174 Övriga skulder 22,24 370 506 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 22,25 1 109 1 434 Summa kortfristiga skulder 18 530 15 944 Summa skulder 40 274 42 833 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 61 785 64 850 ===== SIDA 74 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 74 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Koncernens kassaflödesanalys Mkr Not 2024 2023 Den löpande verksamheten Driftsöverskott 2 362 2 882 Central administration –160 –179 Avskrivningar mm 22 23 Erhållen ränta mm 13 34 Erlagd ränta mm –1 111 –1 351 Räntekostnad leasingavtal hänförligt till tomträttsavtal –77 –78 Betald inkomstskatt –9 –13 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital 31 1 040 1 318 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring av omsättningsfastigheter –2 –84 Förändring av kortfristiga fordringar –68 264 Förändring av kortfristiga skulder –50 –780 Kassaflöde från den löpande verksamheten 920 718 Investeringsverksamheten Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer –1 343 –1 993 Förvärv av förvaltningsfastigheter – – Avyttring av förvaltningsfastigheter 2 983 13 248 Avyttring av aktieinnehav – 1 190 Förändring av andelar i intressebolag – 1 383 Förvärv innehav utan bestämmande inflytande –4 – Förändring övriga anläggningstillgångar 32 4 Kassaflöde från investeringsverksamheten 1 668 13 832 Finansieringsverksamheten 32 Utbetald utdelning till moderbolagets ägare –659 –830 Hybridobligation, ränta och återköp –318 –138 Nyemission inkl kostnader 1 007 – Upptagna lån 11 716 10 661 Amorterade lån –14 191 –24 789 Kassaflöde från finansieringsverksamhet –2 445 –15 096 Årets kassaflöde 143 –546 Likvida medel vid årets början 429 979 Kursdifferens i likvida medel 14 –4 Likvida medel vid årets slut 586 429 ===== SIDA 75 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 75 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Koncernens förändringar i eget kapital Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Mkr Not Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Omräkning- reserv Hybrid- obligation Balanserade vinstmedel inkl årets reultat Summa Innehav utan bestämmande inflytande Totalt eget kapital Ingående eget kapital 1 januari 2023 2 275 20 616 1 226 1 300 5 851 31 268 43 31 311 Årets resultat – – – – –7 970 –7 970 –29 –7 999 Årets övrigt totalresultat – – –328 – – –328 – –328 Summa totalresultat – – –328 – –7 970 –8 297 –29 –8 327 Förändring innehav utan bestämmande inflytande – – – – 0 0 0 0 Transaktioner med aktieägare Hybridobligation, ränta – – – – –138 –138 – –138 Utdelning, stamaktie A och B 20 – – – – –432 –432 – –432 Utdelning, stamaktie D 20 – – – – –150 –150 – –150 Utdelning, preferensaktie 20 – – – – –248 –248 – –248 Summa transaktioner med aktieägare – – – – –968 –968 0 –968 Utgående eget kapital 31 december 2023 2 275 20 616 898 1 300 –3 086 22 003 14 22 017 Ingående eget kapital 1 januari 2024 2 275 20 616 898 1 300 –3 086 22 003 14 22 017 Årets resultat – – – – –1 059 –1 059 1 –1 058 Årets övrigt totalresultat – – 382 – – 382 – 382 Summa totalresultat – – 382 – –1 059 –677 1 –676 Förändring innehav utan bestämmande inflytande – – – – 11 11 –15 –4 Transaktioner med aktieägare Nyemission 212 808 – – – 1 020 – 1 020 Emissionskostnader – –13 – – – –13 – –13 Hybridobligation, återköp – – – –168 – –168 – –168 Hybridobligation, ränta – – – – –150 –150 – –150 Utdelning, stamaktie A och B 20 – – – – –117 –117 – –117 Utdelning, stamaktie D 20 – – – – –150 –150 – –150 Utdelning, preferensaktie 20 – – – – –248 –248 – –248 Summa transaktioner med aktieägare 212 795 0 –168 –665 174 0 174 Utgående eget kapital 31 december 2024 2 487 21 411 1 280 1 132 –4 799 21 511 0 21 511 ===== SIDA 76 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 76 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Moderbolagets rapport över totalresultat Mkr Not 2024 2023 Årets resultat –293 –276 Övrigt totalresultat – – Årets totalresultat –293 –276 Moderbolagets resultaträkning Mkr Not 2024 2023 Nettoomsättning 2, 28 500 537 Kostnad sålda tjänster 28 –340 –358 Bruttoresultat 160 179 Central administration 4,5,6 –160 –179 Rörelseresultat 0 0 Resultat från andelar i koncernföretag 29 –85 –69 Värdeförändring derivat –10 – Ränteintäkter och liknande resultatposter 7 402 292 Räntekostnader och liknande resultatposter 7 –619 –497 Resultat efter finansiella poster –312 –274 Koncernbidrag, lämnade/erhållna 1 –2 Resultat före skatt –311 –276 Skatt 9 18 – Årets resultat –293 –276 ===== SIDA 77 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 77 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Moderbolagets balansräkning Mkr Not 2024-12-31 2023-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar Övriga immateriella anläggningstillgångar 5 6 Summa immateriella anläggningstillgångar 5 6 Materiella anläggningstillgångar Maskiner och inventarier 14 4 5 Summa materiella anläggningstillgångar 4 5 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 29 20 492 21 456 Fordringar på koncernföretag 28, 30 12 793 7 059 Uppskjuten skattefordran 9 18 – Summa finansiella anläggningstillgångar 33 303 28 515 Summa anläggningstillgångar 33 312 28 526 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Fordringar på koncernföretag 28 143 133 Övriga fordringar 18 7 10 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 19 27 21 Summa kortfristiga fordringar 177 164 Kassa och bank 110 134 Summa omsättningstillgångar 287 298 SUMMA TILLGÅNGAR 33 599 28 824 Mkr Not 2024-12-31 2023-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Bundet eget kapital Aktiekapital 20 2 487 2 275 Summa bundet eget kapital 2 487 2 275 Fritt eget kapital Överkursfond 21 419 20 624 Balanserat resultat –1 554 –764 Årets resultat –293 –276 Summa fritt eget kapital 19 572 19 584 Summa eget kapital 22 059 21 859 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 23 7 797 2 223 Skulder till koncernföretag 28 902 391 Derivat 11 - Summa långfristiga skulder 8 710 2 614 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 23 2 410 3 720 Skulder till koncernföretag 28 0 2 Leverantörsskulder 11 17 Övriga skulder 24 306 456 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 25 103 156 Summa kortfristiga skulder 2 830 4 351 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 33 599 28 824 För information om ställda säkerheter och eventualförpliktelser se not 27. ===== SIDA 78 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 78 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Moderbolagets förändringar i eget kapital Mkr Aktie- kapital Överkurs - fond Balanserade vinstmedel inkl årets resultat Totalt eget kapital Ingående eget kapital 1 januari 2023 2 275 20 624 66 22 965 Årets totalresultat – – –276 –276 Summa totalresultat – – –276 –276 Transaktioner med aktieägare Utdelning, stamaktie A och B – – –432 –432 Utdelning, stamaktie D – – –150 –150 Utdelning, preferensaktie – – –248 –248 Summa transaktioner med bolagets ägare – – –830 –830 Utgående eget kapital 31 december 2023 2 275 20 624 –1 040 21 859 Ingående eget kapital 1 januari 2024 2 275 20 624 –1 040 21 859 Årets totalresultat – – –293 –293 Summa totalresultat – – –293 –293 Transaktioner med aktieägare Nyemission 212 808 – 1 020 Emissionskostnader –13 – –13 Utdelning, stamaktie A och B – – –117 –117 Utdelning, stamaktie D – – –150 –150 Utdelning, preferensaktie – – –248 –248 Summa transaktioner med bolagets ägare 212 795 –514 493 Utgående eget kapital 31 december 2024 2 487 21 419 –1 847 22 059 Moderbolagets kassaflödesanalys Mkr Not 2024 2023 Den löpande verksamheten Resultat före skatt 31 –311 –276 Justering för poster som inte ingår i kassaflöde 31 1 091 1 249 Betald skatt – – Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 780 973 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring av rörelsefordringar –1 16 Förändring av rörelseskulder –194 27 Kassaflöde från den löpande verksamheten 585 1 016 Investeringsverksamheten Förvärv av övriga anläggningstillgångar 0 –2 Förvärv av finansiella anläggningstillgångar – 1 190 Kassaflöde från investeringsverksamheten 0 1 188 Finansieringsverksamheten 32 Förändring lån koncernföretag –5 234 755 Utbetald utdelning till moderbolagets aktieägare –515 –830 Nyemission inkl kostnader 1 007 – Upptagna lån 11 352 2 024 Amorterade lån –7 219 –4 073 Kassaflöde från finansieringsverksamheten –609 –2 124 Årets kassaflöde –24 80 Likvida medel vid årets början 134 54 Likvida medel vid årets slut 110 134 ===== SIDA 79 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 79 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Belopp i mkr om inte annat anges. Not 1 Redovisningsprinciper och noter Corem Property Group AB (publ), organisationsnummer 556463-9440, är ett svenskregistrerat publikt aktiebolag med säte i Stockholm, Sverige, som äger, utvecklar och förvaltar fastigheter. Affärsidén grundas i att skapa affä- rer samt utveckla lokaler och stadsmiljöer på ett hållbart och kundnära sätt. Moderbolagets aktier är sedan den 24 juni 2009 noterade på Nasdaq Stockholm. Adressen till huvudkontoret är Riddargatan 13C, 114 51 Stockholm. Koncernredovisningen består av moderbolaget och dess dotter- och intresseföretag, tillsammans benämnd Koncernen. Räkenskaps- året 2024 innefattar 1 januari 2024 till 31 december 2024. Årsredovisningen och koncernredovisningen har godkänts för utfärdande av styrelsen den 26 mars 2025. Koncernens resultat och balansräkning och moderbolagets resultat- och balansräkning kommer att framläggas för beslut om fast- ställelse på årsstämman den 23 april 2025. KONCERNREDOVISNINGS UPPRÄTTANDE Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med IFRS Redovisnings- standarder utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) och uttalanden från IFRS Interpretation Committee sådana de antagits av EU samt Årsredovisningslagen och Rådet för hållbarhets- och finansiell rapporterings rekommendation RFR 1, Kompletterande redovisningsregler för koncerner. Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen utom i de fall som anges nedan under avsnittet ”Moderbolagets redovisningsprinciper”. De avvikelser som förekommer mellan moder- bolagets och koncernens principer föranleds av begränsningar i möjlighe- terna att tillämpa IFRS i moderbolaget till följd av årsredovisningslagen samt i vissa fall på grund av gällande skatteregler. Avrundningsdifferenser kan förekomma i årsredovisningen. Förutsättningar vid upprättande av finansiella rapporter Den funktionella valutan är svenska kronor och utgör presentationsvaluta i koncernen samt redovisningsvaluta i moderbolaget. Samtliga belopp, om inte annat anges, är avrundade till närmaste miljontal. Dotterföretag Dotterföretag är företag som står under ett bestämmande inflytande från moderbolaget Corem Property Group AB (publ). Koncernens dotterföretag konsolideras enligt förvärvsmetoden. Dotterföretags finansiella rapporter tas in i koncernredovisningen från och med förvärvstidpunkten till det datum då det bestämmande inflytandet upphör. Utländsk valuta Koncernens utlandsverksamheters balansräkningar omräknas från dess funktionella valuta till svenska kronor baserat på balansdagens valutakurs. Intäkts- och kostnadsposter omräknas till periodens genomsnittskurs. Omräkningsdifferenser som redovisas i övrigt totalresultat inom Rapport över totalresultat och de ackumulerade differenserna redovisas i omräk- ningsreserven i eget kapital. Koncernen har räntebärande lån i utländsk valuta som vid första redo- visningstillfället redovisas till transaktionsdagens valutakurs och omräknas på balansdagen till balansdagskurs. I det fall där lån i utländsk valuta har använts till investeringar i utlandet redovisas orealiserad valutaeffekt i övrigt totalresultatet. I samband med avyttring av utlandsverksamhet omförs ackumulerade omräkningsdifferenser och redovisas som del av realisationsresultatet. Resultaträkningens uppställningsform I koncernen tillämpas den uppställningsform som är praxis för ett större antal företag inom fastighetsbranschen. Detta innebär att resultaträk- ningen utvisar resultat för driftsöverskott, förvaltningsresultat och resultat före skatt. I förvaltningsresultatet ingår driftöverskott, central administra- tion och finansnetto. Värdeförändringar på förvaltningsfastigheter och deri- vat samt övriga värdeförändringar redovisas efter förvaltningsresultatet. I moderbolaget används Rapportformen för funktionsindelning med bruttoresultat och rörelseresultat. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen har upprättats enligt indirekt metod. Kassaflödes- analysen ska utvisa företagets in- och utbetalningar under perioden där betalningarna hänförs till löpande verksamhet, investeringsverksamhet eller finansieringsverksamhet. NYA OCH ÄNDRADE STANDARDER OCH TOLKNINGAR Nya ändrade eller omarbetade standarder utgivna av IASB och uttalande från IFRS IC som trätt i kraft 2024 Uppdatering av IAS 1 avseende klassificering av skulder mellan långfristiga respektive kortsiktiga. Ändringen förtydligar att covenanter som ska vara uppfyllda före eller på balansdagen ska påverka klassificeringen av skulden som antingen kort- eller långfristig. Ändringen har inte påverkat klassifice- ringen av skulderna men utökade upplysningar har lagts till i not. Under 2024 har IASB godkänt flera så kallade Agendabeslut från IFRS Interpretations Committee. Corem gör bedömningen att dessa inte kommer att ha någon väsentlig påverkan på koncernens finansiella rapporter. Standarder, ändringar och tolkningar som ännu inte trätt i kraft och som inte har tillämpats i förtid av koncernen IFRS 18 Presentation and Disclosure in Financial Statements (standarden är inte antagen av EU och beräknas att tillämpas från räkenskapsår som börjar den 1 januari 2027 eller senare). IFRS 18 kommer att ersätta IAS 1. Det är de finansiella rapporterna och främst resultaträkningen som kommer att ändras. Resultaträkningen delas upp i kategorierna rörelse-, investerings- och finansieringsverksamhet samt att det införs ett antal obligatoriska summeringsrader. Utöver det tillkommer också upplysningar kring av ledningen definierade resultatmått. Ändringarna kommer inte att påverka redovisningen eller värderingen av poster i de finansiella rapporterna. Av EU övriga godkända nya och ändrade standarder samt tolknings- uttalanden från IFRS IC bedöms inga för närvarande inte påverka Corems resultat eller finansiella ställning i väsentlig omfattning. VÄSENTLIGA BEDÖMNINGAR Bedömningar och antaganden baseras på historisk erfarenhet och faktorer som bedöms vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar om andra antaganden görs eller andra förutsättningar föreligger. Förvaltningsfastigheter Vid värdering av förvaltningsfastigheter görs antaganden och bedömningar av bland annat framtida kassaflöden och fastställelse av diskonterings- faktor (avkastningskrav). För att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och bedömningar anges vanligtvis vid fastighetsvärdering ett osäkerhetsintervall om +/–5–10 procent. För vidare information om anta- ganden, bedömningar och känslighetsanalys framgår av not 11. Goodwill Goodwill som hänför sig till förväntade synergier vid rörelseförvärv värderas genom beräkning av nyttjandevärdet med diskonterade kassaflöden. I samband med denna värdering gör Corem bedömningar av framtida kassa- flöden och avkastningskrav. För vidare information om antaganden, bedöm- ningar och känslighetsanalys framgår av not 10. Värdering av innehavet i Klövern AB Innehavet i Klövern AB värderas till verkligt värde enligt diskonterade kassa- flöden. I samband med värderingen gör Corem bedömningar av framtida kassaflöden, avkastningskrav och värdeutveckling av byggrätter. För vidare information om antaganden, bedömningar och känslighetsanalys framgår av not 13. Noter ===== SIDA 80 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 80 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Redovisning av preferensaktier De utestående preferensaktierna klassificeras som eget kapital i enlighet med IAS 32. Ingen avtalsmässig förpliktelse att betala utdelningar eller att återbetala insatt kapital föreligger mellan Corem och innehavarna av preferens aktier. En utbetalning av utdelning och/eller återbetalning av insatt kapital är ytterst beroende av ett beslut av bolagsstämman. Redovisning av hybridobligation Vid första redovisningstillfället har bedömningen gjorts att hybridobligatio- nen ska klassificeras som ett eget kapital och inte som en skuld. Ränta på hybridobligationen redovisas direkt mot eget kapital. Uppskjuten skatt Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att kunna utnyttjas. Bedömningen är att Corem kan utnyttja underskott inom en relativ närtid. VÄSENTLIGA UPPSKATTNINGAR MED RISK FÖR JUSTERING Tillgångar där det kan kan finnas risk för en justering av värdet. – Värdering av fastigheter innehåller ett antal uppskattningar om avkastnings krav och framtida kassaflöden. Detta kan innebära både positiva och negativa värdeförändringar. Se not 11. – Värdering av goodwill innehåller uppskattningar kring framtida kassa- flöden och avkastningskrav. Se not 10. Även om dessa uppskattningar anses rimliga vid värderingstillfället, förelig- ger det osäkerhet kring gjorda uppskattningar som i sin tur kan påverka redovisade värdeförändringar och nedskrivningar i resultaträkningen. INTÄKTER OCH KOSTNADER Hyresintäkter Corem i egenskap som ägare av förvaltningsfastigheter är leasegivare i förhållande till hyresgästerna. Hyresavtal där i allt väsentligt alla risker och förmåner förknippade med ägandet faller på leasegivaren, klassificeras samtliga hyresavtal som operationella leasingavtal. Hyresintäkter från förvaltningsfastigheter redovisas i resultatet linjärt över hyresperioden. I de fall hyreskontrakt under viss tid medger en reduce- rad hyra som motsvaras av en vid annan tidpunkt högre hyra, periodiseras mellanskillnaden linjärt. Ersättningar för de åtaganden som Corem åtar sig i hyresavtalen såsom att förse lokalerna med till exempel värme, kyla, snöskottning och sophämtning är en integrerad del av hyran eftersom hyresgästerna inte kan påverka valet av leverantör, frekvens eller ha annan påverkan på utförande och redovisas därför som leasing. Intäkter från fastighetsförsäljning Intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas normalt på frånträdesdagen. Under året har samtliga försäljningar redovisats på frånträdesdagen. Finansiella intäkter och kostnader Finansiella kostnader består av räntekostnader, periodiserade emissions- och transaktionskostnader vid upptagning av lån samt kostnader för ränte- derivat. Värdeförändringar på finansiella instrument som värderas till verk- ligt värde ingår inte i finansiella intäkter eller kostnader utan särredovisas i egen post och särredovisas mellan realiserad och orealiserad i not. Räntein- täkter och räntekostnader på fordringar respektive skulder beräknas genom tillämpning av effektivräntemetoden. Utdelningsintäkter redovisas när utdelningen blivit fastställd och när rätten att erhålla betalning bedömts som säker. Aktivering av lånekostnader Lånekostnader som är direkt hänförliga till inköp, konstruktion eller produktion av större ny-, till- eller ombyggnader aktiveras under produktions tiden. Skatter Inkomstskatter utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Inkomstskatter redovisas i resultatet utom då underliggande transaktion redovisas i övrigt totalresultat eller direkt mot eget kapital varvid tillhörande skatteeffekt redovisas i övrigt totalresultat respektive i eget kapital. I aktuell skatt ingår även kapitalskatt beräknat på eget kapital i de amerikanska dotterbolagen. Uppskjuten skatt beräknas på temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Vid ett tillgångsförvärv redovisas tillgången till ett anskaffningsvärde motsvarande tillgångens verkliga värde efter avdrag för erhållen rabatt för uppskjuten skatt. Efter förvärvstidpunkten redovisas uppskjuten skatt endast på förändring av redovisat värde och skattemässigt värde som uppkommer efter förvärvs- tidpunkten. Uppskjuten skatt beräknas med tillämpning av nominella skatte satser och skatteregler som är beslutade eller i praktiken beslutade på balansdagen. Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillna- der och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att kunna utnyttjas. Värdet på uppskjutna skattefordringar reduceras när det inte längre bedöms sannolikt att de kan utnyttjas. Se mer information i not 9. REDOVISNING AV SEGMENT Koncernen är organiserad i och styrs utifrån geografiska områden enligt not 3. Hyresintäkter och fastighetskostnader är direkt hänförliga till fastig- heter i respektive segment. Övriga intäkts- och kostnadsposter har ej förde- lats på segmenten. Segmenten redovisas enligt samma värderingsprinciper som i koncernredovisningen. Högsta verkställande beslutsfattare (HVB) är vd. Det sker ingen löpande försäljning mellan segmenten och eventuella enstaka transaktioner sker till marknadsmässiga villkor. TILLGÅNGAR OCH SKULDER Förvaltningsfastigheter Corem klassificerar samtliga fastigheter som förvaltningsfastigheter och värderas till verkligt värde i balansräkningen enligt IFRS värdehierarki nivå 3. Det har inte förekommit någon förflyttning av fastigheter mellan olika värde- ringsnivåer. Initialt redovisas förvaltningsfastigheter till anskaffningskostnad, vilket inkluderar direkt hänförbara utgifter. Förvaltningsfastigheter innefattar byggnader, mark, markanläggningar och byggnadsinventarier. Även fastig- heter under uppförande och ombyggnation som avses att användas som förvaltningsfastighet när arbetena är färdigställda klassificeras som förvalt- ningsfastigheter. Se mer information om värderingsmetod i not 11. Byggrätter redovisas vid planbesked. Byggrätter värderas genom tillämpning av ortsprismetoden, vilket innebär att bedömningen av värdet sker utifrån jämförelser av priser för likartade byggrätter. Värdeförändringar på fastigheterna, såväl orealiserade som realiserade redovisas i resultaträkningen. Tillkommande utgifter läggs till det redovisade värdet endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med till- gången kommer att komma företaget till del. Reparationer och underhållsåt- gärder kostnadsförs i samband med att utgiften uppkommer. I större projekt aktiveras räntekostnaden under produktionstiden. Omsättningsfastigheter Omsättningsfastigheter redovisas i enlighet med IAS 2 varulager, vilket innebär en värdering till det lägsta av anskaffningsvärdet och nettoförsälj- ningsvärdet. Goodwill Koncernens goodwill uppstod i samband med tidigare rörelseförvärv och bestod av uppskjuten skatt för skillnaden mellan nominell skatt och beräknad uppskjuten skatt som tillämpades i förvärvet samt förväntade synergier. Nedskrivning av goodwill som är hänförd till uppskjuten skatt skrivs ned i samband med försäljningar av fastigheter som ingick i det ursprungliga förvärvet och vid orealiserade väreförändringar. Goodwill hänförd till syner- gier nedskrivningsprövas genom beräkning av nyttjandevärden med diskonterade kassaflöden. Nyttjanderättstillgång och leasingskuld Redovisad nyttjanderättstillgång och leasingskuld i balansräkningen är huvudsakligen hänförlig till tomträtter. Tomträtter betraktas som eviga hyresavtal och redovisas till verkligt värde och kommer därför inte att skri- vas av utan värdet på nyttjanderättstillgången kvarstår till nästa omför- handling av respektive tomträttsavgäld. Leasingskuld som är hänförda till tomträtter redovisas motsvarande värdet på nyttjanderättstillgången. Leasingskulden amorteras inte utan värdet är oförändrat fram till omförhandling av respektive tomträttsavgäld. Förutom tomträtter ingår arrenden, lokaler, fordon och kontorsutrust- ning i mindre omfattning i nyttjandetillgången respektive leasingskulden. Not 1 forts. ===== SIDA 81 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 81 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Finansiella instrument Finansiella instrument omfattar finansiella tillgångar värderade till verkligt värde, kundfordringar, räntebärande skulder, derivat, leverantörsskulder och övriga fordringar och skulder som innebär framtida kassaflöde. Klassificering och värdering av finansiella instrument Klassificering av skuldinstrument baseras på koncernens affärsmodell för förvaltning av tillgången och karaktären på tillgångens avtalsenliga kassa- flöden. Instrumenten klassificeras till: • upplupet anskaffningsvärde • verkligt värde via övrigt totalresultat, eller • verkligt värde via resultatet. Finansiella tillgångar Finansiella tillgångar redovisas till upplupet anskaffningsvärde med undan- tag av finansiella placeringar och derivat. Finansiella tillgångar klassifice- rade till upplupet anskaffningsvärde innehas enligt affärsmodellen för att inkassera avtalsenliga kassaflöden som endast är betalningar av kapitalbe- lopp och ränta på det utestående kapitalbeloppet. Finansiella tillgångar klassificerade till upplupet anskaffningsvärde värderas initialt till verkligt värde med tillägg av transaktionskostnader. Egetkapitalinstrument som innehas för handel och egetkapitalinstru- ment där koncernen valt att inte redovisa verkliga värdeförändringar via övrigt totalresultat klassificeras som finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen. I denna kategori ingår koncernens finansiella placeringar. En vinst eller förlust på en finansiell tillgång som redovisas till verkligt värde via resultaträkningen redovisas netto i resultat- räkningen per likviddagen i den period vinsten eller förlusten uppkommer. Kundfordringarna är upptagna initialt till nominellt belopp, vilket motsvarar verkligt värde vid den tidpunkten och redovisas med hänsyn tagen till konstaterade och befarade kundförluster. Hyra faktureras i förskott, vilket innebär att redovisade hyresfordringar har förfallit till betal- ning. Vid uthyrning görs alltid en kreditbedömning av hyresgästen. Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde består av noterade och onoterade innehav. Noterade innehav värderas till aktuell börskurs enligt IFRS värdehierarki nivå 1. Onoterade innehav, såsom innehavet i Klövern AB värderas till verkligt värde på balansdagen enligt IFRS värdehierarki nivå 3. Verkligt värde bestäms genom beräkning av nyttjandevärdet med diskonte- rade kassaflöden. Finansiella skulder Finansiella skulder, med undantag för derivat, redovisas till upplupet anskaffningsvärde och värderas initialt till verkligt värde inklusive transak- tionskostnader. Efter det första redovisningstillfället värderas de till upplu- pet anskaffningsvärde enligt effektivräntemetoden. Derivat I syfte att uppnå en önskad struktur avseende ränteförfall använder Corem räntederivat från tid till annan. Det teoretiska över- eller -undervärde som kan uppstå då den avtalade räntan avviker från marknadsräntan redovisas över resultatet för de finansiella instrument vars värdeförändringar redovi- sas över resultatet. Koncernen tillämpar ej säkringsredovisning. Verkligt värde fastställs enligt IFRS värdehierarki nivå 2, se även not 22. Nedskrivning av finansiella tillgångar Koncernens finansiella tillgångar, förutom de som klassificeras till verkligt värde via resultatet omfattas av nedskrivning för förväntade kreditförluster. Vid varje kvartal utvärderar koncernen om det finns objektiva indikatio- ner på att en finansiell tillgång eller grupp av finansiella tillgångar är i behov av nedskrivning. Vinster och förluster från borttagande ur balansräkning samt nedskrivning redovisas i resultatet. Corem utvärderar sina kundfordringar varje kvartal och gör individuella bedömningar av samtliga kundfordringar överstigande 30 dagar. För kund- fordringar, avtalstillgångar och hyresfordringar tillämpas den förenklade modellen. Modellen baseras på historiska kundförluster kombinerat med framåtblickande faktorer och där en förlustreserv redovisas för fordrans eller tillgångens förväntade återstående löptid. För osäkra kundfordringar görs reserveringar och vid konkurser eller andra konstaterade kundförluster bokas fordran som kundförlust. Fordran skrivs bort när det inte längre finns någon förväntan på att erhålla betalning och aktiva åtgärder för att erhålla betalning har avslutats. Övriga fordringar och tillgångar skrivs ned enligt en ratingbaserad metod genom extern kreditrating. Det beaktar också eventuella säkerheter och andra kreditförstärkningar i form av garantier. De finansiella tillgångarna redovisas i balansräkningen till upplupet anskaffningsvärde, det vill säga netto av bruttovärde och förlustreserv. Förändringar av förlustreserven redovisas i resultaträkningen. ÖVRIGA REDOVISNINGSPRINCIPER Övriga anläggningstillgångar Avskrivningstider för maskiner och inventarier uppgår till beräknade nytt- jande perioder om 3–10 år och 5 år för immateriella tillgångar. Likvida medel Likvida medel består av kassamedel samt omedelbart tillgängliga tillgodo- havanden hos banker och motsvarande institut samt kortfristiga likvida placeringar med en löptid från anskaffningstidpunkten understigande tre månader. Tillgodohavanden som är spärrade på bankkonto, på grund av att avtal ingåtts med tredje part om att inte använda insatta medel annat än för visst ändamål, anses utgöra likvida medel. Likvida medel omfattas av kraven på förlustreservering för förväntade kreditförluster. Lämnade utdelningar Utdelningar redovisas som skuld efter det att årsstämman/extra bolags- stämma godkänt utdelning. MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredovisningslagen (1995:1554) och Rådet för hållbarhets- och finansiell rapporterings rekom- mendation RFR 2 Redovisning för juridiska personer. De nedan angivna redovisningsprinciperna för moderbolaget har tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenterats i moderbolagets finansiella rapporter. Uppställningsformen för Resultat- och Balansräkning följer årsredovis- ningslagen. Finansiella instrument Med anledning av sambandet mellan redovisning och beskattning tillämpas inte reglerna om finansiella instrument enligt IFRS 9 i moderföretaget som juridisk person, utan moderföretaget tillämpar i enlighet med ÅRL anskaff- ningsvärdemetoden. I moderföretaget värderas därmed finansiella anlägg- ningstillgångar till anskaffningsvärde och finansiella omsättningstillgångar enligt lägsta värdets princip, med tillämpning av nedskrivning för förväntade kreditförluster enligt IFRS 9 avseende tillgångar som är skuldinstrument. För övriga finansiella tillgångar baseras nedskrivning på marknadsvärden. Moderföretagets fordringar på dotterföretag är efterställda externa långivares fordringar. Moderföretaget tillämpar den generella metoden på de koncerninterna fordringarna. Moderföretagets förväntade förlust vid fallissemang beaktar dotterföretagens genomsnittliga belåningsgrad samt förväntat marknadsvärde på dotterföretagens fastigheter vid en påtvingad försäljning. Baserat på moderföretagets bedömningar enligt ovanstående metod med beaktande av övrig känd information och framåtblickade fakto- rer bedöms förväntade kreditförluster inte vara väsentliga och ingen reser- vering har därför redovisats. Moderföretaget tillämpar undantaget att inte värdera finansiella garanti- avtal till förmån för dotter- och intresseföretag samt joint ventures i enlighet med reglerna i IFRS 9 utan tillämpar istället principerna för värdering enligt IAS 37 Avsättningar, eventualförpliktelser och eventualtillgångar. Dotterföretag Andelar i dotterföretag värderas i moderbolaget enligt anskaffningsvärde- metoden. I anskaffningsvärdet inkluderas förvärvsrelaterade transaktions- kostnader. Erhållna utdelningar redovisas som intäkt oavsett om dessa härrör från vinstmedel som intjänats före eller efter förvärvet. I händelse av utdelningar som härrör från vinstmedel som intjänats före förvärvet görs en nedskrivningsprövning av andelarna. Vid bedömning av nettoförsäljningsvärdet av dotterföretagsaktierna beaktas substansvärdet efter beaktande av verkligt värde på tillgångar och skulder med avdrag för bedömda försäljningskostnader för aktieinnehavet. Vid substansvärdebedömningen har också beaktats värde av skatte- mässiga underskottsavdrag i koncernen vilka på rimliga och konsekventa grunder har kunnat allokeras till dotterföretagsaktierna. Vid beräkningen av det verkliga värdet på fastigheterna i dotterföretagen har bedömda marknads mässiga avkastningskrav tillämpats i enlighet med metoder och antaganden beskrivna i not 11. Aktieägartillskott Aktieägartillskott bokförs i eget kapital hos mottagaren och som aktier och andelar hos givaren, i den mån nedskrivning ej erfordras. Not 1 forts. ===== SIDA 82 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 82 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Koncernbidrag Koncernbidrag redovisas som bokslutsdisposition både hos givare och mottagare, oavsett om koncernbidraget är lämnat eller erhållet. Leasing Moderbolaget har valt att tillämpa undantaget för leasetagare i RFR 2 och leasebetalningar kostnadsförs linjärt över leasingperioden. Eventualförpliktelser En eventualförpliktelse redovisas när det finns ett möjligt åtagande men det föreligger osäkerhet om händelsen inträffar och när i framtiden den inträffar samt att den inte är redovisad i balansräkningen som en skuld eller avsättning. Not 2 Intäkternas fördelning Koncernen Moderbolaget Mkr 2024 2023 2024 2023 Hyresintäkter uthyrning av lokaler 3 670 4 204 – – Övriga intäkter 25 40 – – Koncerninterna tjänster – – 500 537 Summa 3 695 4 244 500 537 Löptider för Corems hyresavtal per 31 december 2024 framgår av not 26. Not 1 forts. Koncernens segmentredovisning Januari–december Stockholm Öst Väst Utland - Köpenhamn Utland - New York Övrigt Koncern Mkr 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 Intäkter 2 021 2 237 684 774 791 837 66 287 133 109 3 695 4 244 Fastighetskostnader –763 –781 –226 –238 –254 –272 –23 –36 –67 –35 –1 333 –1 362 Driftsöverskott 1 258 1 456 458 536 537 565 43 251 66 74 2 362 2 882 Överskottsgrad, % 62 65 67 69 68 68 65 87 50 68 64 68 Central administration –160 –179 –160 –179 Finansnetto –1 288 –1 464 –1 288 –1 464 Förvaltningsresultat 1 258 1 456 458 536 537 565 43 251 66 74 –1 448 –1 643 914 1 239 Resultat bostadsutveckling –1 – –1 – Resultatandelar i intresseföretag 0 –1 076 0 –1 076 Värdeförändringar fastigheter –1 717 –8 476 –1 717 –8 476 Värdeförändringar finansiella tillgångar 125 87 125 87 Värdeförändringar derivat –219 –1 000 –219 –1 000 Nedskrivning goodwill –307 –589 –307 –589 Resultat före skatt 1 258 1 456 458 536 537 565 43 251 66 74 –3 567 –12 697 –1 205 –9 815 Marknadsvärde fastigheter, mkr 29 366 31 444 8 082 8 682 9 992 10 236 1 507 2 138 6 258 5 533 55 205 58 033 Investeringar, mkr 362 781 162 155 146 188 39 28 634 841 1 343 1 993 Antal fastigheter, st 121 130 69 88 92 100 4 5 3 3 289 326 Uthyrningsbar area, tkvm 1 134 1 157 515 581 564 622 38 56 17 12 2 268 2 428 Hyresvärde, mkr 2 440 2 407 764 786 874 881 75 118 192 130 4 345 4 322 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 83 84 88 90 87 88 79 82 100 100 86 87 Not 3 Segment Med syfte att säkerställa att rapporteringen stämmer överens med hur den presenteras internt har Corem identifierat vd som högsta verkställande beslutsfattaren (HVB). Funktionen HVB fördelar resurser och utvärderar resultatet. Corems fastighetsbestånd och operativa verksamhet är indelad i geografiska regioner: Region Stockholm, Region Öst, Region Väst samt verksamheterna i utlandet som är indelad mellan Köpenhamn och New York. Regionindelningen överensstämmer med den interna uppföljnings- modellen till vd och styrelse. Segmenten redovisas enligt samma värderingsprinciper som i koncernredovisningen. Driftsöverskottet är centralt styrnings– och rapporterings begrepp. Det sker ingen löpande försäljning mellan segment och därför framgår i tabellen nedan ingen försäljning mellan segmenten. Eventuella övriga trans aktioner sker på marknadsmässiga villkor. Föregående år har i tabellen nedan justerats efter att Stockholm Logistik numera inkluderas i Stockholm samt att enstaka fastigheter har omklassificerats. För ytterligare information se not 11. ===== SIDA 83 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 83 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Not 4 Anställda och personalkostnader Medeltalet anställda 2024 Andel män, % 2023 Andel män, % Moderbolaget – Sverige 278 53 305 53 Summa moderbolaget 278 53 305 53 Dotterföretag – Sverige 2 100 – – Dotterföretag – Danmark 3 67 4 75 Summa dotterföretag 5 80 4 75 Summa koncernen 283 53 309 53 Löner, andra ersättningar och sociala kostnader 2024 2023 Mkr Löner och ersätt- ningar Sociala kostnader Löner och ersätt- ningar Sociala kostnader Moderbolaget 193 94 196 100 varav pensionskostnad¹ – 23 – 25 Dotterföretag 1 0 – – varav pensionskostnad¹ – 0 – – Utlandet 3 0 4 1 varav pensionskostnad¹ – 0 – 0 Summa koncernen 197 94 200 101 varav pensionskostnad¹ – 24 – 25 1) Av moderbolagets pensionskostnader avser 1,0 mkr (1,0) vd. Några utestående pensionsförpliktelser finns ej. Könsfördelningen bland ledande befattningshavare 2024 varav kvinnor 2023 varav kvinnor Styrelseledamöter 7 2 7 2 Vd och ledande befattningshavare 6 2 7 3 Löner och andra ersättningar, fördelade mellan styrelseledamöter, vd och övriga anställda 2024 2023 Mkr Styrelse, vd och vice vd Övriga anställda Styrelse, vd och vice vd Övriga anställda Moderbolaget 10 185 8 189 varav tantiem o.d¹ 1 1 1 2 Dotterföretag – 1 – – varav tantiem o.d¹ – – – – Utlandet – 3 – 4 varav tantiem o.d¹ – – – – Summa koncernen 10 189 8 193 varav tantiem o.d¹ 1 1 1 2 1) Av de totala kostnaderna för tantiem om 1,7 mkr (2,4) avser 0,8 mkr (0,7) bolagets vd och vice vd. LÖNER, ARVODEN OCH FÖRMÅNER Styrelse Till styrelsens ordförande och ledamöter utgår arvode enligt årsstämmans beslut. Vid årsstämman den 23 april 2024 beslutades att styrelsearvode ska utgå med 575 000 kr till styrelsens ordförande och 315 000 kr vardera till de övriga ledamöterna. Vd Ersättning och förmåner till vd beslutas av bolagets styrelse efter principer fastställda av stämman. Ersättningen ska vara marknadsmässig och konkurrens kraftig samt utgå i form av fast och rörlig lön. Maximal årlig bonus kan uppgå till ett belopp motsvarande maximalt tre ordinarie månadslöner. Vd har rätt till tjänstebil och sjukvårdsförsäkring samt del i Corems vinstandels stiftelse. Vd har rätt till pensionsförmåner och avsätt- ning sker med 25 procent av kontant utbetald bruttolön. Pensionsåldern för vd är 65 år. Vd har med bolaget en ömsesidig uppsägningstid om sex måna- der och ett avgångsvederlag om sex månader. Andra ledande befattningshavare Ersättning och förmåner till andra ledande befattningshavare beslutas, efter principer fastställda av stämman, av bolagets styrelse. För andra ledande befattningshavare gäller marknadsmässiga och konkurrenskraftiga löner. Maximal årlig bonus kan uppgå till ett belopp motsvarande maximalt tre månaders grundlöner. Bonusen är inte pensions grundande. Pensions- förmåner får ej överstiga 35 procent av den fasta årliga kontantlönen, inklusive semesterersättning. Pensionsåldern för andra ledande befattnings havare är 65 år respektive 67 år. Det finns inga avtal mellan medlemmar av Corems styrelse och Corem, eller något av Corems dotter företag, enligt vilka styrelseordföranden, övriga styrelseledamöter, vd, andra ledande befattningshavare eller andra anställda erhåller förmåner efter det att uppdraget avslutats. Ersättning i form av aktierelaterade ersättningsprogram, optioner eller andra finansiella instrument finns ej. Ersättningar och förmåner följer de principer som beslu- tades av årsstämman 2024. Vinstandelsstiftelse Corem har i enlighet med beslut på årsstämman i maj 2011 inrättat en vinstandelsstiftelse som omfattar alla anställda som har minst halvtids- anställning och som är närvarande till mer än 25 procent av tjänstgörings- tiden under året. Avsättning kan göras med maximalt ett prisbasbelopp per anställd och får ej överstiga 1 procent av föreslagen utdelning till stam- aktieägarna. För 2024 utgick en avsättning om 0 mkr (0). ===== SIDA 84 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 84 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Not 5 Arvode och kostnadsersättning till revisorer Koncernen Moderbolaget Mkr 2024 2023 2024 2023 KPMG AB Revisionsuppdrag 5,9 – 0,7 – Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget – – – – Summa 5,9 – 0,7 – Ernst & Young AB Revisionsuppdrag 0,2 6,0 – 1,4 Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget 0,4 0,4 – 0,4 Summa 0,6 6,4 – 1,8 Summa arvode och kostnads ersättning till revisorer 6,5 6,4 0,7 1,8 Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bok föringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning, samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförande av sådana övriga uppgifter. Med revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget avses olika typer av kvalitetssäkringstjänster som ska utmynna i en rapport, intyg eller liknande. Här ingår exempelvis granskning av delårsrapport och fusioner. Not 6 Rörelsens kostnader fördelade på kostnadsslag Koncernen Mkr 2024 2023 Fastighetskostnader¹ Driftskostnader 788 795 Reparationer och underhåll 96 113 Fastighetsskatt 215 213 Personalkostnader 209 219 Övriga fastighetskostnader 25 22 Summa fastighetskostnader 1 333 1 362 Central administration² 160 179 1) Fastighetskostnaderna avser kostnader för koncernens fastigheter som genererar intäkter. 2) Central administration består av kostnader för moderbolagets administration och kostnader för bolagets notering på Nasdaq Stockholm. Därutöver ingår kostnader för revision, upprättande av årsredovisning, koncernledning, IT med mera. Not 4, forts. Styrelse och ledande befattningshavares förmåner Tkr 2024 2023 Löner, arvoden och förmåner Pensions- kostnad Sociala kostnader inkl löneskatt Summa Löner, arvoden och förmåner Pensions- kostnad Sociala kostnader inkl löneskatt Summa Styrelsens ordförande, Patrik Essehorn 570 – 179 749 557 – 175 732 Rutger Arnhult¹ – – – – 38 – 12 50 Christina Tillman 312 – 98 410 303 – 95 398 Fredrik Rapp 312 – 98 410 303 – 95 398 Magnus Uggla 312 – 32 344 303 – 31 334 Katarina Klingspor 312 – 98 410 303 – 95 398 Christian Roos 312 – 98 410 303 – 95 398 Vice vd/vd Eva Landén² 3 600 808 1 327 5 735 4 450 861 1 607 6 918 Vd Rutger Arnhult 4 183 956 1 546 6 685 1 989 573 764 3 326 Andra ledande befattningshavare (4 (5)), varav rörlig ersättning utgör 0,9 mkr (1,7) 10 159 2 321 3 755 16 235 11 068 2 624 4 114 17 806 Summa 20 071 4 085 7 231 31 387 19 617 4 058 7 083 30 758 1) Styrelsearvode till och med 15 juni 2023 2) Vd till och med 15 juni 2023 Not 7 Finansnetto Tillgångar och skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Koncernen Moderbolaget Mkr 2024 2023 2024 2023 Finansiella intäkter² Ränteintäkter 13 24 – – Ränteintäkter koncernföretag – – 402 292 Summa 13 24 402 292 Finansiella kostnader² Räntekostnader lån¹ –1 224 –1 399 –457 –472 Valutakursdifferenser, finansiella poster 0 –11 –69 14 Räntekostnader koncernföretag – – –93 –39 Summa –1 224 –1 410 –619 –497 Räntekostnader leasingskuld –77 –78 – – Summa –1 301 –1 488 –619 –497 Summa finansnetto –1 288 –1 464 –217 –205 1) Under året har 405 mkr (484) i ränteutgifter aktiverats som investeringar i fastighets- portföljen. Räntor som härör från derivat värderade till verkligt värde i resultatet uppgick till 531 mkr (577). För derivat värderade till verkligt värde, se not 8. 2) Enligt effektivräntemetoden. Not 8 Värdeförändringar, derivat Koncernen Mkr 2024 2023 Derivatinstrument: Värdeförändringar på räntederivat –219 –1 000 Summa –219 –1 000 ===== SIDA 85 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 85 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Not 9 Skatt Uppskjuten skatt Uppskjuten skatteskuld redovisas på skattepliktig temporär skillnad mellan fastigheternas verkliga värde och skattemässiga värde. Fastig heternas skattemässiga värde uppgick till 27,3 mdkr (29,0) och den temporära skill- naden uppgick till 27,9 mdkr (29,3). Med reducering av förvärvade tempo- rära skillnader uppgick skattepliktig temporär skillnad till 26,8 mdkr (28,0). Corem har ackumulerade skattemässiga underskott om 525 mkr (740). Dessa förluster är inte tidsbegränsade och kan nyttjas genom att kvittas mot framtida skattemässiga vinster. Uppskjuten skattefordran för under- skotten uppgick till 108 mkr (152) i koncernens balansräkning och till 16 mkr (0) i moderbolagets balansräkning. Corem har skattemässiga kapitalförlus- ter om cirka 5,2 mdkr (5,2) som omfattas av den sk aktiefållan (48 kap. 26 § inkomstskattelagen). Uppskjuten skattefordran redovisas inte på dessa förlustavdrag. Corem påverkas av de ränteavdragsbegränsningsregler som trädde i kraft den 1 januari 2019 och som i korthet innebär begränsning i avdragsrätt för negativa räntenetton överstigande 30 procent av skattemässigt EBITDA. Med anledning av att koncernen inte medges fullt avdrag för ränteutgifter förbrukas koncernens underskottsavdrag i snabbare takt än tidigare. Genom möjligheten att göra skattemässiga avskrivningar och avdrag för vissa ombyggnationer av fastigheter samt utnyttja underskottsavdrag uppstår i princip ingen betald skattekostnad. Betald skatt uppkommer dock i ett fåtal dotterbolag från vilka skattemässiga koncernbidrags möjligheter inte finns. Redovisad i resultatet Koncernen Moderbolaget Mkr 2024 2023 2024 2023 Aktuell skatt Periodens skattekostnad –28 –49 – – Summa aktuell skatt –28 –49 – – Uppskjuten skatt Under året utnyttjat/aktiverat skattevärde i underskottsavdrag – – 16 0 Värdeförändringar finansiella placeringar och derivat 43 207 2 – Löpande förvaltningsresultat –23 –126 – – Värdeförändringar och temporära skillnader fastigheter 426 2 064 – – Ökad temporär skillnad fastigheter hänförlig till skattemässiga avskrivningar och direktavdrag –271 –280 – – Summa uppskjuten skatt 175 1 865 18 0 Summa redovisad skatt 147 1 816 18 0 Avstämning av effektiv skatt Koncernen Mkr 2024 2023 Resultat före skatt –1 205 –9 815 Skatt enligt svensk gällande skattesats, 20,6% 248 2 022 Utländska skattesatser –2 17 Skatt i utländska bolag –26 –22 Ej avdragsgilla kostnader/ej skattepliktiga intäkter –250 –66 Resultatandelar i intresseföretag – –222 Omvärdering underskottsvdrag 18 –26 Värdeförändringar fastigheter 119 85 Resultat från finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 26 19 Övriga justeringar 14 9 Redovisad effektiv skatt 147 1 816 Skattesats enligt resultaträkningen, % 12,2 18,5 Moderbolaget Mkr 2024 2023 Resultat före skatt –311 –276 Skatt enligt svensk gällande skattesats 64 57 Ej skattepliktiga utdelningar 181 239 Ej avdragsgilla nedskrivningar mm –199 –253 Ej avdragsgilla kostnader/ej skattepliktiga intäkter –46 –43 Redovisad effektiv skatt 0 0 Redovisad i balansräkningen uppskjutna skattefordringar /skatteskulder Koncernen Mkr 2024 2023 Underskottsavdrag 108 152 Finansiella tillgångar 0 4 Skattefordringar 108 156 Skillnad mellan bokfört och skattemässigt värde avseende fastigheter –5 579 –5 770 Derivat –17 –62 Periodiseringsfonder etc 16 –33 Skatteskulder –5 580 –5 865 Netto, uppskjuten skatteskuld/fordran i balansräkningen –5 472 –5 709 Moderbolaget Mkr 2024 2023 Derivat 2 – Underskottsavdrag 16 – Uppskjuten skattefordran 18 – Not 10 Goodwill Koncernen Mkr 2024 2023 Ingående balans 1 785 2 374 Nedskrivning –307 –589 Utgående balans 1 478 1 785 Redovisad goodwill hänför sig till förvärvet av Corem Kelly AB (tidigare det börsnoterade bolaget Klövern AB) som slutfördes 2021. Goodwill består av uppskjuten skatt och förväntade synergier kopplade till samgåendet. Den del av goodwill som är hänförlig till uppskjuten skatt är relaterad till skillna- den mellan nominell skatt och beräknad uppskjuten skatt som tillämpades i förvärvet. Av den utgående balansen består 791 mkr (1 098) av goodwill kopplad till uppskjuten skatt och 687 mkr (687) av goodwill kopplad till synergier. Under 2024 har nedskrivning av goodwill skett med 307 mkr (589). Nedskrivningen avser goodwill som är hänförlig till uppskjuten skatt där nedskrivning sker på grund av negativa orealiserade värdeförändringar och avyttringar av fastigheter. Nedskrivningsprövning Goodwill avseende synergier nedskrivningsprövas genom beräkning av nyttjandevärdet och metoden som används är diskonterade kassaflöden. Beräkningen för 2024 har inte föranlett någon nedskrivning och baseras på: • Prognos av kassaflöden under period av 5 år varav första året består av budget och resterande år med en bedömd framtida utvecklingstakt av kassaflöden. • En sammanvägd diskonteringsränta före skatt för eget kapital och lånat kapital motsvarande 6,4 procent (6,9). • Förväntad långsiktig inflation om 2,0 procent (2,0). Känslighetsanalys Återvinningsvärdet av goodwillen hänförd till synergier skulle vara lika stor som det redovisade värdet, om antagandet av diskonteringsräntan före skatt ändras från 6,4 procent till 6,6 procent, ytterligare ökning av diskonte- ringsräntan skulle föranleda nedskrivningsbehov. ===== SIDA 86 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 86 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Not 11 Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde. Koncernen Mkr 2024 2023 Värde per 1 januari 58 033 78 387 Förvärv – – Ny-, till- och ombyggnation 1 343 1 993 Avyttringar –3 011 –14 010 Värdeförändringar, orealiserade –1 712 –8 306 Valutaomräkning 552 –31 Värde per 31 december 55 205 58 033 Per den 31 december 2024 uppgick det samlade marknadsvärdet för Corems förvaltningsfastigheter till 55 205 mkr (58 033). Värdeförändringen för förvaltningsfastigheterna uppgick till –1 717 mkr (–8 476), varav orealise- rade värdeförändringar –1 712 mkr (–8 306) och realiserade värdeföränd- ringar –5 mkr (–170). De orealiserade värdeförändringarna förklaras främst av förändrade bedömda avkastningskrav. Väsentliga åtaganden Corem har inga väsentliga åtaganden gällande förvärv och avyttringar av förvaltningsfastigheter per den 31 december 2024. Corem har även åtaganden om att färdigställa påbörjade projekt. Det rör sig om projekt med varierande storlek. Vid årsskiftet fanns totalt fyra projekt med en investering överstigande 50 mkr vardera. Projekten avser om- och nybyggnation samt hyresgästanpassning, där den återstående investe- ringen beräknas till 661 mkr (677). Kvarvarande totala investeringar för samtliga pågående projekt vid årets utgång uppgick till 1 075 mkr (1 001). Värderingsmetod Corems fastighetsbestånd värderas kvartalsvis av intern värderingskompe- tens i form av auktoriserad värderare med lång erfarenhet. Till stöd för den interna värderingen inhämtar Corem kontinuerlig marknadsinformation från externa värderingsinstitut. Som grundregel externvärderas varje fastighet minst en gång per år, där undantag kan göras för enstaka fastigheter. Under 2024 externvärderades 99,6 procent av fastigheterna. Under året anlitades Bryggan, Cushman & Wakefield, Newmark, Newsec och Savills som värderingsinstitut. Som underlag har värderarna erhållit information om gällande och nytecknade hyreskontrakt, löpande drift- och underhållskostnader samt bedömda investeringar och underhållsplaner. Värdebedömningarna grundas på kassaflödesanalyser, där den enskilda fastighetens avkastningsförmåga har uppskattats. Metoden inne- bär att fastighetens värde baseras på nuvärdet av prognostiserade kassa- flöden jämte restvärdet. I normalfallet har en tioårig kalkylperiod använts, vid behov anpassad för fastigheter med längre hyresavtal. Antaganden avseende framtida kassaflöden görs utifrån analys av: Nuvarande och historiska hyror samt kostnader • Marknadens och närområdets framtida utveckling • Fastigheternas förutsättningar och position i respektive marknadssegment • Gällande hyreskontraktsvillkor • Marknadsmässiga hyresvillkor vid kontraktstidens slut • Drift- och underhållskostnader för likartade fastigheter i jämförelse med de aktuella fastigheterna • Investerings- och underhållsplaner I det bedömda avkastningskravet tas hänsyn till olika risker med värderings- objektet. Kontroller görs med kommunen, Länsstyrelsens EBH-karta samt översvämningsportalen för att fånga upp eventuellt förhöjda risker. Vid besiktningstillfället ges även möjlighet att vidare undersöka förhållanden som till exempel kan innebära förhöjd risk för översvämning. Förändringar under perioden i indata som inte är observerbara på mark- naden och som tillämpas vid värdebedömningarna analyseras vid varje bokslutstillfälle av företagsledningen mot internt tillgänglig information, information från genomförda och planerade transaktioner samt information från de externa värderarna. Projektfastigheter ingår i förvaltningsfastigheter och värderas på samma sätt men med avdrag för återstående investering. Detaljplanelagda och bedömda byggrätter värderas löpande utifrån ortsprismetoden med hänsyn till geografiskt läge och lokalslag. Det samlade värdet av byggrätter utgör cirka 2 procent av det totala marknadsvärdet för fastighetsbeståndet vid årsskiftet. De värdepåverkande parametrar som används i värderingen motsvarar värderingsinstitutens tolkning av hur investerare och andra aktörer på marknaden resonerar och verkar. Värderingarna har upprättats i enlighet med tillämpliga delar av Valuation Practice Statements (VPS) som ingår i ”Red Book” och utfärdats av RICS samt det ramverk som upprättats av International Valuation Standard Council (IVSC). Värderingsantaganden Värdetidpunkt 2024 2023 Inflationsantagande 2025 (2024), % 1,0 2,0 Inflationsantagande 2026 och framåt (2025 och framåt), % 2,0 2,0 Kalkylperiod, år Normalt 10 Normalt 10 Långsiktig vakans, % Normalt 5–10 Normalt 5–10 Viktad kalkylränta, % 7,9 7,8 Viktat direktavkastningskrav, % 6,0 5,8 Generellt har stigande räntor en negativ påverkan på avkastningskravet och vice versa. En ökad inflation har en positiv påverkan på hyresnivå då de flesta hyresavtalen är inflationskopplade. På sikt kan en högre hyresnivå påverka rörligheten hos hyresgäster och därmed ge en ökad vakansgrad vilket i sin tur kan leda till negativ värdeförändring. Kostnadsökningar som inte täcks av indexjusteringar i hyresavtalen påverkar det driftöverskottet negativt. Framtida kassaflöde Fastigheternas förväntade framtida kassaflöde i värderingen består av hyresinbetalningar med avdrag för driftkostnader, underhållskostnader och investeringar. Hyresinbetalningar under kalkylperioden utgörs av hyran enligt gällande hyresavtal fram till avtalsperiodens slut. Efter avtalsperioden slut används en bedömd marknadshyra. En huvudsaklig majoritet av hyres- avtalen är indexreglerade till konsumentprisindex och resterande del har en fast uppräkning eller separat överenskommelse för hyresuppräkning. Driftkostnaderna baseras på historiska utfall och budgetsiffror. Utveck- lingen av driftkostnaderna räknas normalt upp i enlighet med inflations- antaganden. Den långsiktiga vakansen ligger normalt på 5–10 procent av hyres- värdena med vissa variationer för respektive fastighetskategori. Väsentlig indata för fastighetsvärdering Kontor Logistik Handel Övrigt Genomsnittlig hyra per kvm, kr 2 564 1 238 1 659 2 006 Driftkostnader per kvm, kr –672 –365 –506 –604 Långsiktig vakans, % 5–10 5–10 5–10 5–10 Kalkylränta och avkastningskrav Den bedömda kalkylräntan är ett nominellt avkastningskrav på totalt kapital och baseras på den nominella räntan för 5-åriga statsobligationer med tillägg för fastighetsrelaterad risk. Kalkylräntan är anpassad individuellt för varje fastighet och ligger i intervallet 6,0–11,5 procent med ett viktat genom- snitt om 7,9 procent (7,8) per 31 december 2024. Bedömningen har påver- kats av att Corem har gjort flertalet försäljningstransaktioner under året. Kalkylräntan används för diskontering av framtida driftnetton under kalkyl- perioden samt restvärdet vid kalkylperiodens slut. ===== SIDA 87 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 87 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Kalkylränta Kontor Logistik Handel Övrigt Totalt Stad Intervall, % Vägt genom- snitt, % Intervall, % Vägt genom- snitt, % Intervall, % Vägt genom- snitt, % Intervall, % Vägt genom- snitt, % Intervall, % Vägt genom- snitt, % Stockholm 6,7–9,8 7,7 7,3–8,8 7,8 8,2–9,2 8,7 6,9–11,0 8,5 6,7–11,0 7,8 Göteborg 6,0–9,3 8,2 8,1–8,5 8,3 – ¹ – ¹ 7,1–10,4 8,8 6,0–10,4 8,4 Västerås 7,7–9,0 8,2 – ¹ – ¹ 8,1–9,1 8,4 7,6–9,1 7,4 7,6–9,1 8,2 Linköping 7,6–9,1 8,3 7,7–10,4 8,7 – ¹ – ¹ – ¹ – ¹ 7,6–10,4 8,4 Malmö 6,7–9,5 7,7 – ¹ – ¹ 7,3–8,1 7,7 8,1–9,5 8,5 6,7–9,5 7,7 Övriga Sverige 7,5–10,0 8,3 – ¹ – ¹ 8,3–9,5 9,0 6,5–11,5 8,3 6,5–11,5 8,3 Köpenhamn 6,4–8,5 6,8 – – – – – – 6,4–8,5 6,8 New York 6,8–7,3 7,0 – – – – – – 6,8–7,3 7,0 Summa 6,0–10,0 7,7 7,3–10,4 7,9 8,1–9,5 8,3 6,5–11,5 8,4 6,0–11,5 7,9 1) Avser två eller färre fastigheter Restvärdet räknas fram genom att det prognostiserade driftnettot för första året efter kalkylperiodens slut evighetskapitaliseras med ett för fastigheten individuellt direktavkastningskrav. Det vägda genomsnittliga direktavkastningskravet vid kalkylperiodens slut uppgick till 6,0 procent per 31 december 2024 (5,8). Direktavkastningskrav, % Kontor Logistik Handel Övrigt Totalt Stad Intervall, % Vägt genom- snitt, % Intervall, % Vägt genom- snitt, % Intervall, % Vägt genom- snitt, % Intervall, % Vägt genom- snitt, % Intervall, % Vägt genom- snitt, % Stockholm 4,7–7,9 5,8 5,4–6,8 5,9 6,3–7,2 6,8 5,4–9,0 6,6 4,7–9,0 5,8 Göteborg 4,1–7,1 6,3 6,3–6,5 6,4 – ¹ – ¹ 5,2–8,2 6,7 4,1–8,2 6,3 Västerås 5,8–7,1 6,3 – ¹ – ¹ 6,3–7,2 6,5 5,7–7,3 5,6 5,7–7,3 6,3 Linköping 5,7–7,1 6,3 5,8–8,5 6,7 – ¹ – ¹ – ¹ – ¹ 5,7–8,5 6,5 Malmö 4,8–7,6 5,6 – ¹ – ¹ 5,3–6,2 5,8 6,0–7,5 6,6 4,8–7,5 5,8 Övriga Sverige 5,5–8,0 6,4 – ¹ – ¹ 6,2–7,5 7,0 4,8–9,5 6,4 5,5–9,5 6,4 Köpenhamn 4,4–6,5 4,8 – – – – – – 4,4–6,5 4,8 New York 5,3–5,8 5,5 – – – – – – 5,3–5,8 5,5 Summa 4,1–8,0 5,8 5,4–9,0 6,0 6,2–7,5 6,4 4,8–9,5 6,4 4,1–9,5 6,0 1) Avser två eller färre fastigheter Direktavkastningskraven är den bedömda avkastningen som marknaden förväntar sig för fastigheter med bland annat liknande egenskaper, teknisk stan- dard, geografiskt läge eller avtalssituation. Känslighetsanalys värdering Värdepåverkan vid förändrat driftnetto och/eller direktavkastningskrav, mkr. De olika parametrarna påverkas var för sig av olika antaganden och i normal- fallet samverkar de inte i samma riktning. Känslighetsanalys, fastighetsvärdering Förändring +/– Resultateffekt fastighets värderingar, mkr Resultateffekt fastighets värderingar, % Direktavkastningskrav 0,5 procentenheter –4 175/+4 936 –7,6/+8,9 Hyresintäkt 50 kr/kvm +/–1 894 +/–3,4 Driftkostnader 25 kr/kvm –/+947 –/+1,7 Vakansgrad 1,0 procentenheter –/+726 –/+1,3 Not 11, forts. Skattemässigt restvärde Fastigheternas skattemässiga restvärde uppgick per 31 december 2024 till 27,3 mdkr (29,0). Taxeringsvärden¹ Koncernen Mkr 2024 2023 Taxeringsvärden byggnader 15 123 15 565 Taxeringsvärden mark 6 064 6 419 Summa taxeringsvärde 21 187 21 984 1) Avser enbart de svenska fastigheterna. ===== SIDA 88 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 88 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Not 12 Andelar i intressebolag Koncernen Mkr 2024 2023 Värde vid årets början 0 3 415 Avyttring –0 –1 262 Utdelning – –121 Omklassificering¹ – –957 Resultatandel – –1 076 Värde vid årets utgång – 0 1) Innehavet i Klövern AB har under 2023 omklassificerats till Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde Nedanstående företag ägs i sådan omfattning att de utgör intresseföretag och redovisas därmed enligt kapitalandelsmetoden. Företag, orgn och säte Ägarandel,% Redovisat värde 2024 Redovisat värde 2023 Gladan Holding II AB, 559064-9918, Stockholm –/25,0 – 0 – 0 Intresseföretagens resultat- och balansräkning i sammandrag (100 procent) Gladan Holding II AB 2024 2023 Nettoomsättning – – Resultat (överensstämmer med totalresultat) (100%) – 0 Summa totalresultat – 0 Omsättningstillgångar – 0 Anläggningstillgångar – 0 Kortfristiga skulder – 0 Långfristiga skulder – – Nettotillgångar – 0 Not 11, forts. Nyckeltal per geografiskt område Antal fastigheter, st Verkligt värde, mkr Hyresvärde, mkr Ekonomisk uthyrningsgrad, % Uthyrningsbar area, tkvm 2024 31 dec 2023 31 dec 2024 31 dec 2023 31 dec 2024 31 dec 2023 31 dec 2024 31 dec 2023 31 dec 2024 31 dec 2023 31 dec Stockholm 121 130 29 366 31 444 2 440 2 407 83 84 1 134 1 157 Öst 69 88 8 082 8 682 764 786 88 90 515 581 Väst 92 100 9 992 10 236 874 881 87 88 564 622 Utland – Köpenhamn 4 5 1 507 2 138 75 118 79 82 38 56 Utland – New York¹ 3 3 6 258 5 533 192 130 100 100 17 12 Summa 289 326 55 205 58 033 4 345 4 322 86 87 2 268 2 428 Förvaltningsbestånd 259 294 46 240 48 939 3 992 3 923 86 87 2 130 2 234 Förädlingsbestånd 30 32 8 965 9 094 353 399 76 81 138 194 Summa 289 326 55 205 58 033 4 345 4 322 86 87 2 268 2 428 1) Hyresvärde, Ekonomisk uthyrningsgrad och Uthyrningsbar area avser aktiva hyresavtal. ===== SIDA 89 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 89 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Not 13 Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde Koncernen Mkr 2024 2023 Ingående balans 1 351 5 Omklassificering - 1 323 Avyttringar –11 - Värdeförändringar 129 23 Utgående balans 1 469 1 351 Varav: Innehav i onoterade bolag – Klövern AB 1 469 1 340 Innehav i noterade bolag – Everysport Media Group - 11 Summa 1 469 1 351 KONCERNEN Onoterade innehav Innehav i onoterade andelar består av Klövern AB och Corems ägarandel uppgick till 17 procent vid årsskiftet. Klövern är ett fastighetsbolag som utvecklar och förvaltar bostäder till privatmarknaden. Värdering Innehavet i Klövern AB värderas till verkligt värde per balansdagen. Värderingen görs genom beräkning av diskonterade kassaflöden. Beräkningen baseras på: • Prognos av kassaflöden under period av 12 år baserat på bedömda fram- tida utveckling av projekt- och förvaltningsportföljen. Prognosen kommer till stor del från tredje part. • En diskonteringsränta för eget kapital motsvarande 10 procent (10). • Förväntad långsiktig inflation om 2 procent (2). Känslighetsanalys 2024 2023 Diskonteringsränta +/–1 procentenhet –188/+239 –201/+268 Långsiktig inflation +/1 procentenhet +106/–82 +113/–79 Noterade innehav Under året avyttrades innehavet i Everysport Media Group. Not 14 Maskiner och inventarier Koncernen Moderbolaget Mkr 2024 2023 2024 2023 Anskaffningsvärde Ingående balans 195 187 16 17 Förvärv 1 8 0 2 Omklassificering –3 – – – Avyttringar och utrangeringar –1 – – –3 Utgående anskaffningsvärde 192 195 16 16 Avskrivningar Ingående balans –127 –105 –11 –9 Årets avskrivningar –22 –22 –1 –3 Avyttringar och utrangeringar 1 – – 1 Utgående avskrivningar –148 –127 –12 –11 Bokfört värde 44 68 4 5 Not 15 Övriga anläggningstillgångar Koncernen Mkr 2024 2023 Revers hänförlig till tidigare fastighetsförsäljningar 48 36 Fordran fastighetsutveckling 16 16 Övriga poster 25 24 Summa 89 76 Not 16 Omsättningsfastigheter Koncernen Mkr 2024 2023 Vid årets början 290 206 Årets investeringar – 84 Årets avyttringar –290 – Värde vid årets utgång – 290 Not 17 Kundfordringar Den sedvanliga kredittiden för kundfordringar är 30 dagar. Hyror faktureras i förskott vilket innebär att hyresfordringar som är ej betalda vid ingången av hyrestiden är upptagna som kundfordran. Corem utvärderar sina kund- fordringar varje kvartal och gör individuella bedömningar av samtliga kundfordringar överstigande 30 dagar. Vid uthyrning görs alltid en kredit- bedömning av hyresgästen. Åldersfördelade kundfordringar Koncernen Dagar 2024 2023 0–29 27 33 30–89 9 8 90– 33 19 Förväntade kreditförluster –22 –13 Summa 47 47 Not 18 Övriga fordringar Koncernen Moderbolaget Mkr 2024 2023 2024 2023 Momsfordringar 47 15 – – Fordran sålda fastigheter 45 58 – 3 Depositioner 210 153 – – Övriga poster 40 73 7 7 Summa 342 299 7 10 Not 19 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Koncernen Moderbolaget Mkr 2024 2023 2024 2023 Periodiserade fastighets- kostnader 111 99 – – Periodiserade projekt- kostnader 4 12 – – Periodiserade hyresrabatter 228 220 – – Pågående fastighetsförvärv 61 60 – – Upplupna intäkter 14 42 7 4 Fordran hyresgäster 20 19 – – Förutbetalda försäkringar 4 55 – – Övriga poster 25 28 20 17 Summa 467 535 27 21 ===== SIDA 90 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 90 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Not 20 Eget kapital Aktier Corem är noterat på Nasdaq Stockholm Large Cap med fyra aktieslag; stamaktier av serie A, serie B och serie D samt preferensaktier. Varje stam- aktie av serie A berättigar till en röst, medan stamaktier av serie B, serie D och preferensaktier berättigar till en tiondels röst vardera. Återköp av egna aktier Årsstämman gav styrelsen bemyndigande att, under tiden till nästa årsstämma, besluta om förvärv av aktier i bolaget. Återköp av aktier ger ökad möjlighet att anpassa bolagets kapitalstruktur till kapitalbehovet från tid till annan, bland annat möjlighet att kunna överlåta aktier, exempelvis som likvid i samband med eventuella fastighetsinvesteringar. Under 2024 har inga aktier återköpts. Utdelning Styrelsen föreslår för räkenskapsåret 2024 aktieägarna på årsstämman den 23 april 2025 att besluta om utdelning med 0,10 kr (0,10) per stamaktie av serie A och stamaktie serie B samt 20,00 kr (20,00) per stamaktie av serie D och preferensaktie. Utdelningen avseende stamaktier av serie A och B före- slås utbetalas vid fyra tillfällen, varav två utbetalningar om 0,02 kronor och två utbetalningar om 0,03 kronor, medan utdelningen avseende stamaktie av serie D och preferensaktie föreslås utbetalas vid fyra tillfällen om vardera 5,00 kronor. Avstämningsdagar för utdelning till ägare av stamaktier av serie A, B, D och preferensaktier föreslås vara sista bankdagen i respektive kalen- derkvartal med förväntad utbetalning tre bankdagar därefter. Till årsstämmans förfogande står 19 571 744 743 kr. Styrelsens förslag innebär att vinstmedlen disponeras så att 248 305 900 kr utdelas till prefe- rensaktieägare, motsvarande 20,00 kr per preferensaktie, 150 076 180 kr utdelas till stamaktieägare av serie D, samt 118 492 352 kr, motsvarande 0,10 kr per stamaktie av serie A och B, och 19 054 870 311 kr balanseras i ny räkning. Utdelning per aktie, kr Utdelning, mkr Aktie 2024 2023 2024 2023 Stamaktie A och B 0,10 0,40 117 432 Stamaktie D 20,00 20,00 150 150 Preferensaktie 20,00 20,00 248 248 Summa 515 830 Förändring av eget kapital Specifikation över förändring av eget kapital återfinns i Koncernens förändringar i eget kapital på sidan 75 respektive Moderbolagets föränd- ringar i eget kapital på sidan 78. Antal Antal aktier År Stamaktier A Stamaktier B Stamaktier D Preferens- aktier Totalt antal aktier Kvot- värde, kr Aktie - kapital, kr Ingående värden 2007 2007 435 144 653 – – – 435 144 653 0,03 13 054 340 Nedsättning av aktiekapital 2007 – – – – 435 144 653 0,0015 652 717 Apport-, kvittnings- och nyemissioner 2007 1 294 442 103 – – – 1 729 586 756 0,15 194 819 032 Sammanläggningar 2007 –1 703 610 885 – – – 25 975 871 7,5 194 819 032 Apportemission 2008 1 630 435 – – – 27 606 306 7,5 207 047 295 Apport- och nyemission 2009 3 492 614 – – – 31 098 920 7,5 233 241 900 Fond-, apport- och nyemissioner 2010 6 849 373 – – 3 193 208 41 141 501 7,5 308 561 258 Aktiesplit 2:1 2011 37 948 293 – – 3 193 208 82 283 002 3,75 308 561 258 Apport- och nyemission 2013 – – – 224 903 82 507 905 3,75 309 404 644 Apport- och nyemission 2016 – – – 588 681 83 096 586 3,75 311 612 197 Minskning aktiekapital och indragning av aktier 2017 –7 580 431 – – – 75 516 155 3,75 283 185 581 Fondemission, återställning aktiekapital 2017 – – – – 75 516 155 4,15 313 392 043 Riktad nyemission 2017 5 – – – 75 516 160 4,15 313 392 064 Minskning aktiekapital 2017 – – – – 75 516 160 1,00 75 516 160 Fondemission, B-aktie 2017 – 683 161 600 – – 758 677 760 1,00 758 677 760 Omvänd split 1:2 2018 –34 158 080 –341 580 800 – –3 600 000 379 338 880 2,00 758 677 760 Omstämpling A – B, 2018 2018 –519 078 519 078 – – 379 338 880 2,00 758 677 760 Omstämpling A – B, 2019 2019 –635 959 635 959 – – 379 338 880 2,00 758 677 760 Omstämpling A – B, 2020 2020 –492 819 492 819 – – 379 338 880 2,00 758 677 760 Apport- och nyemissioner 2021 62 193 109 679 390 188 5 618 698 10 535 930 1 137 076 805 2,00 2 274 153 610 Kvittnings- och nyemission 2021 – – 1 927 111 –1 720 635 1 137 283 281 2,00 2 274 566 562 Omvandling A – B, 2021 2021 –860 724 860 724 – – 1 137 283 281 2,00 2 274 566 562 Omvandling A – B, 2022 2022 –111 812 111 812 – – 1 137 283 281 2,00 2 274 566 562 Nyemission 2024 – 106 206 165 – – 1 243 489 446 2,00 2 486 978 892 Antal aktier vid årets slut 93 730 797 1 129 797 545 7 545 809 12 415 295 1 243 489 446 2,00 2 486 978 892 Antal återköpta egna aktier –2 913 825 –35 691 000 –42 000 – –38 646 825 Antal utestående aktier vid årets slut 90 816 972 1 094 106 545 7 503 809 12 415 295 1 204 842 621 ===== SIDA 91 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 91 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Antal Specifikation återköp och avyttringar av egna aktier År Stamaktie A Stamaktie B Stamaktie D Preferens- aktier Totalt antal Återköp av egna aktier, efter split 2:1 2009 308 400 – – – 308 400 Fondemission, därav utgörande egna aktier, efter split 2:1 2010 – – – 30 840 339 240 Återköp av egna aktier1 2011 918 633 – – 16 313 1 274 186 Återköp av egna aktier¹ 2012 235 438 – – 9 300 1 518 924 Avyttring av egna aktier² 2012 –99 083 – – –56 453 1 363 388 Återköp av egna aktier¹ 2013 87 400 – – – 1 450 788 Avyttring av egna aktier² 2013 –1 387 388 – – – 63 400 Återköp av egna aktier¹ 2014 2 421 525 – – – 2 484 925 Återköp av egna aktier¹ 2015 20 200 – – – 2 505 125 Återköp av egna aktier¹ 2016 5 075 306 – – – 7 580 431 Indragning av återköpta aktier 2017 –7 580 431 – – – 0 Återköp av egna aktier¹ 2017 1 702 650 17 026 500 – – 18 729 150 Omvänd split 1:2 2018 –851 325 –8 513 250 – – 9 364 575 Återköp av egna aktier¹ 2018 2 062 500 42 300 – – 11 469 375 Återköp av egna aktier¹ 2020 – 21 075 000 – – 32 544 375 Återköp av egna aktier¹ 2022 – 6 060 450 42 000 – 38 646 825 Antal återköpta egna aktier vid årets slut 2024 2 913 825 35 691 000 42 000 – 38 646 825 1) 2013 återköptes stamaktier till ett snittpris om 3,58 kr, 2014 till ett snittpris om 4,63 kr, 2015 stamaktier till ett snittpris om 5,28 kr, 2016 stamaktier till ett snittpris om 5,94 kr, 2017 till ett snittpris om 8,57 kr, 2018 till ett snittpris om 8,89 kr, 2020 till ett snittpris om 23,64 kr och 2022 stamaktier B till ett snittpris om 17,94 kr samt stamaktier D till ett snittpris om 297,85 kr. Snittpriser har justerats för sammanläggning av aktier 1:2 som gjorts under januari 2018. 2) Samtliga avyttringar av egna aktier är relaterade till fastighetsförvärv. Not 20, forts. Not 21 Resultat per aktie Beräkningen av resultat per stamaktie A/B –1,43 kr (–7,88) har baserats på årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare –1 059 mkr (–7 970) med avdrag för utdelning till ägare av stamaktier av serie D och preferens aktier samt ränta hänförlig till hybridobligationer och på ett vägt genomsnittligt antal utestående stamaktier A/B uppgående till 1 124 774 144 under 2024 (1 078 717 352 ). Någon utspädningseffekt före- ligger ej då inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) förekommer. ===== SIDA 92 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 92 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Not 22 Finansiella instrument per kategori Kategorisering av finansiella instrument Koncernen Finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt värde via resultatet Finansiella tillgångar och skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Mkr 2024 2023 2024 2023 Finansiella tillgångar Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 1 469 1 351 – – Övriga anläggningstillgångar – – 48 36 Kundfordringar – – 47 47 Derivat 231 562 – – Övriga fordringar – – 462 448 Likvida medel – – 586 429 Summa 1 700 1 913 1 143 960 Finansiella skulder Räntebärande skulder – – 31 376 33 593 Derivat 147 259 – – Leverantörssskulder – – 143 174 Övriga skulder – – 430 547 Upplupna kostnader – – 320 425 Summa 147 259 32 269 34 739 Tillgångarnas maximala kreditrisk utgörs av nettobeloppen av de redovi- sade värdena i tabellen ovan. Koncernen har inte erhållit några ställda säker- heter för de finansiella nettotillgångarna. Värdering av finansiella instrument Värdering enligt nivå 1 Verkligt värde på finansiella instrument som handlas på en aktiv marknad baseras på noterade marknadspriser på balansdagen. Corem använder i förekommande fall den aktuella köpkursen. Dessa instrument återfinns i nivå 1. De investeringar som återfunnits i nivå 1 har framförallt utgjorts av aktier noterade på nordiska börser och som är klassificerade som Finan- siella tillgångar värderade till verkligt värde. Värdering enligt nivå 2 Verkligt värde på finansiella instrument som inte handlas på en aktiv mark- nad fastställs med hjälp av olika värderingstekniker. Härvid används i så stor utsträckning som möjligt marknadsinformation då denna finns tillgänglig medan företagsspecifik information används i så liten utsträckning som möjligt. Om samtliga väsentliga indata som krävs för verkligt värde värde- ringen av ett instrument är observerbara, återfinns instrumentet i nivå 2. För Corems del utgörs detta av Corems innehav av derivat och räntebä- rande skulder för vilka upplysning om verkligt värde har lämnats. Värdering enligt nivå 3 I de fall ett eller flera väsentliga indata inte baseras på observerbar marknads information klassificeras det berörda instrumentet i nivå 3. För Corems del utgörs detta av aktieinnehav i onoterade bolag. Corem har inte omfört några finansiella instrument mellan de olika nivåerna under perioden. Klassificering av finansiella instrument enligt värdehierarkin Koncernen Noterade priser på aktiva marknader, nivå 1 Andra observerbara indata, nivå 2 Ej observerbara indata, nivå 3 Mkr 2024 2023 2024 2023 2024 2023 Tillgångar värderade till verkligt värde: Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde – 11 – – 1 469 1 340 Derivat – – 231 562 – – Skulder värderade till verkligt värde: Derivat – – 147 259 – – Skulder för vilka upplysning om verkligt värde lämnas Skulder till kreditinstitut – – 24 363 24 780 – – Obligationslån – – 5 652 8 214 – – Företagscertifikat – – 1 256 50 – – ===== SIDA 93 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 93 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Not 23 Finansiella risker och finanspolicy Koncernen 2024 2023 Mkr Redovisat värde Verkligt värde Redovisat värde Verkligt värde Skulder till kreditinstitut 24 167 24 363 25 057 24 780 Obligationer 5 723 5 652 8 228 8 214 Certifikat 1 256 1 256 50 50 Summa räntebärande skulder 31 146 31 271 33 335 33 044 Återköpta obligationer I beloppen för obligationer i tabellen ovan har återköpta obligationer kvittats med 1 003 mkr (473). Finanspolicy Koncernen är genom sin verksamhet exponerad för olika slags finansiella risker. Med finansiella risker avses finansieringsrisk, likviditetsrisk, ränterisk, valutarisk och kreditrisk. Corems finanspolicy, vilken är fastställd av styrelsen, anger riktlinjer och regler för de finansiella riskerna. Avsteg från koncernens finanspolicy kräver styrelsens godkännande. Ansvaret för koncernens finansiella transaktioner och risker hanteras centralt av moder bolagets ledning. Finansfrågor av strategisk betydelse behandlas i styrelsen. Corems riskexponering ska vara begränsad och så långt som möjligt kontrollerad vad avser val av placeringsobjekt, hyresgäster och avtalsvillkor, finansieringsvillkor samt affärspartners. Ytterligare information finns i avsnittet Finansiering på sidorna 42–45 samt i avsnittet Risker och möjlig- heter på sidorna 50–56. Målen i finanspolicyn är att: • långsiktigt uppvisa en genomsnittlig avkastning på eget kapital om minst 10 procent. • räntetäckningsgraden långsiktigt ska vara minst 2,0. • belåningsgraden ska uppgå till en nivå som möjliggör Investment Grade. • räntebärande skulders genomsnittliga kapitalbindning ska uppgå till minst 1,5 år. • räntebärande skulders genomsnittliga räntebindning ska uppgå till minst 1,5 år. • räntebärande skulder ska till minst 50 procent vara räntesäkrade. • externfinansiering av fastigheter utomlands ska ske i lokal valuta. Finansiella mål Mål Utfall Genomsnittlig avkastning på eget kapital, % ≥10 –4,1¹ Räntetäckningsgrad ≥2,0 1,7 Kapitalbindning, år ≥1,5 1,7 Räntebindning, år ≥1,5 2,6² Räntesäkrade skulder, % ≥50 86 Externfinansiering i lokal valuta Ja Ja 1) Genomsnittlig avkastning över de senaste fem åren. 2) Räntebindningen är med beaktande av derivat. Styrelsen går minst årligen igenom finanspolicyn för att förbättra och anpassa den efter Corems vid tidpunkten gällande situation. Covenanter I kredit- och obligationsavtal med banker och kreditinstitut förekommer det fastlagda gränsvärden för ett antal nyckeltal, så kallade covenanter. Covenanterna i Corems låneavtal bedöms som marknadsmässiga i enlighet med praxis på svensk lånemarknad och kan finnas på koncernnivå, i underkoncern eller i respektive bolag. Majoriteten av låneavtalen har finansiella covenanter för soliditet och för räntetäckningsgrad på koncern- nivå, där kraven för soliditet vanligtvis är på 20–25 procent och för ränte- täckningsgrad på 1,25–1,50. Belåningsgrad mäts normalt på portföljnivå, men kan i vissa fall även mätas på fastighetsnivå. Covenanterna rapporte- ras vanligen kvartalsvis. I tabellen nedan presenteras covenanter som finns på koncernnivå. Koncernen Nycketal Covenant Andel skulder Skuldvolym (mkr) 2024 2023 Räntetäckningsgrad, ggr >1,25–1,50 71% 22 310 1,7 1,9 Soliditet, % >20–25% 64% 20 118 35 34 Soliditet, % >30% 3% 1 071 35 34 Finansierings- och refinansieringsrisk Med finansieringsrisk avses risken att finansiering inte alls kan erhållas, eller endast till ofördelaktiga villkor. Genom att ha tillgång till många kredit- givare och kreditkällor begränsas finansierings- och refinansieringsrisken. Refinansieringsrisken begränsas vidare genom att ha låneförfallen spridda över flera år och vid olika tillfällen under året, se tabell Ränte- och kapital- bindning på s. 94. Genom tillgång till outnyttjade kreditramar begränsas risken ytterligare. Koncernens totala avtalsvolym uppgick den 31 december 2024 till 34 447 mkr (37 118), inklusive outnyttjade krediter om 3 071 mkr (3 525). Koncernens genomsnittliga kapitalbindning uppgick till 1,7 år (2,2). Likviditetsrisk Med likviditetsrisk avses risken att sakna tillräckligt med likvida medel för att kunna fullfölja koncernens betalningsåtaganden. Styrelsen kan oaktat lång siktigt mål besluta om tillfälligt ökad likviditet till exempel vid ökad beredskap och större affärer. Löpande upprättas interna likviditets- prognoser för kommande 24 månader, där samtliga kassaflödes påverkande poster analyseras på koncernnivå. Syftet med likviditetsprognosen är att verifiera behovet av kapital. Corems likvida medel uppgick per den 31 december 2024 till 586 mkr (429). I likvida medel ingår spärrade medel om 133 mkr i enlighet med IFRS IC:s förtydligande om medel som endast får användas för ett visst ändamål enligt avtal med tredje part. Ränterisk Ränterisk avser risk för att förändringar i ränteläget påverkar koncernens upplåningskostnad. En betydande faktor som påverkar ränterisken är ränte- bindningstiden. Hanteringen av koncernens ränteexponering är centraliserad, vilket innebär att den centrala finansfunktionen ansvarar för att identifiera och hantera denna exponering. Corem använder sig av finansiella instrument i syfte att begränsa ränterisker samt för att på ett flexibelt sätt påverka låne- portföljens genomsnittliga bindningstid. Corem innehar derivat i form av ränte swappar och räntetak. Vid årets utgång hade Corem 45 (28) swapavtal om 25 012 mkr (21 012), och 5 (6) räntetak om 1 325 mkr (1 682). Förfallen på derivaten är mellan 2025 och 2031. Per 31 december 2024 var 86 procent (69) av de räntebärande skulderna räntesäkrade. Bolagets genomsnittliga räntebindning uppgick till 2,6 år (2,6), med beaktande av derivat. Den genomsnittliga räntan per den 31 december 2024 var 4,6 procent (4,4). En ökning av marknadsräntor med en procentenhet vid årets slut skulle höja Corems genomsnittliga upplå- ningsränta med 0,2 procentenheter, vilket motsvarar cirka 47 mkr i årliga räntekostnader. Upplåning, förfallostruktur och räntor Vid årets utgång uppgick de räntebärande skulderna till 31 376 mkr (33 593). Ränte bärande nettoskuld, där avdrag görs för räntebärande till- gångar, kortfristiga och långfristiga aktieinnehav och likvida medel uppgick till 30 742 mkr (33 106). Värdet på derivatportföljen uppgick till 84 mkr (303). Värde förändringar derivat i årets resultat uppgick till –219 mkr (–1 000). Ränteswapparna har värderats av Swedbank, Nordea och Danske Bank genom att framtida kassaflöden diskonterats till nuvärde. Räntetaken har värderats av Nordea och Chatham utifrån rådande räntekurva och volatilitet för respektive löptid. Derivatinstrument klassificeras som långfristiga skulder och tillgångar i balansräkningen och värderas löpande till verkligt värde. Värdeförändringar redovisas i resultatet på separat rad, Värdeförändringar derivat. Säkerhet för de räntebärande skulderna är reversfordringar på dotter- företag med däri pantförskrivna pantbrev. Säkerheten har kompletterats med pant i vissa av dotterföretagens aktier. Säkerheten kompletteras med miniminivå för räntetäckningsgrad och soliditet samt maximinivå för belåningsgrad. Villkoren för utlåning angivna i låneavtalen är förenliga med Corems finansiella mål. Kreditavtalen innehåller sedvanliga uppsägningsvillkor. ===== SIDA 94 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 94 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Förfallostrukturen för låneavtalen, som framgår av tabellen intill, visar när i tiden låneavtalen förfaller till omförhandling eller återbetalning. Ränte- och kapitalbindning per 31 december 2024 Räntebindning Kapitalbindning Förfall, år Mkr Snittränta, % Andel, % Mkr Andel, % Rörligt 5 862 6,1 19 – – 2025 4 490 2,8 14 17 939 52 2026 5 500 4,3 18 9 431 27 2027 4 076 4,9 13 3 194 9 2028 2 074 5,1 7 707 2 2029 7 074 4,7 22 917 3 >2029 2 300 4,5 7 2 259 7 Summa 31 376 4,6 100 34 447 100 Framtida likviditetsflöden Framtida likviditetsflöden hänförliga till krediter och derivat framgår av tabellen nedan. Vid beräkningen av likviditetsflöden för krediter samt för det rörliga benet i derivaten har Stiborräntan per senaste räntesättningsdagen använts. Med ovanstående antaganden uppgick totala betalningsansvaret för avtalade krediter och räntederivat till sammanlagt 33 640 mkr (36 115) över återstående löptider. Övriga finansiella skulder uppgick till 893 mkr (1 146) och förfaller under 2025 (2024). Likviditetsflöden per 31 december 2024 Krediter År IB Amor- tering UB Ränta krediter Ränta derivat Totalt 2025 31 376 –16 852 14 524 –1 138 124 –17 866 2026 14 524 –7 490 7 034 –600 73 –8 017 2027 7 034 –3 215 3 819 –244 39 –3 420 2028 3 819 –693 3 126 –150 35 –808 >2028 3 126 –3 126 – –433 30 –3 529 Summa –31 376 –2 565 301 –33 640 Likviditetsflöden per 31 december 2023 Krediter År IB Amor- tering UB Ränta krediter Ränta derivat Totalt 2024 33 593 –13 713 19 880 –1 664 558 –14 819 2025 19 880 –12 419 7 461 –767 284 –12 902 2026 7 461 –2 549 4 912 –361 199 –2 711 2027 4 912 –364 4 548 –253 192 –425 >2027 4 548 –4 548 – –1 032 322 –5 258 Summa –33 593 –4 077 1 555 –36 115 Valutarisk Med valutarisk avses risken för negativ påverkan på Corems resultat- och balansräkning till följd av förändrade valutakurser. Valutarisken begränsas genom att utländska fastigheter finansieras i lokal valuta i så stor utsträck- ning som möjligt. Av de räntebärande skulderna var 92 procent i svenska kronor, 6 procent i US-dollar (USD) och 2 procent i danska kronor (DKK). Kreditrisk Med kreditrisk avses risken för förlust om motparten inte fullföljer sina åtaganden. Kreditrisken begränsas genom att endast kreditvärdiga motpar- ter accepteras i finansiella transaktioner. Risken att koncernens hyresgäster inte uppfyller sina åtaganden, det vill säga att betalning ej erhålles för kund- fordringar utgör en kundkredit risk. Koncernens hyresgäster kreditkontrolle- ras varvid information om deras finansiella ställning inhämtas från olika kreditupplysningsföretag. Koncernen har upprättat en kreditpolicy för hur kundkrediterna ska hanteras. En beräkning av kreditrisken görs i samband med nyuthyrning och lokalanpassning för befintlig hyresgäst. Bankgarantier, depositioner av förtida hyror eller annan säkerhet krävs för kunder med låg kreditvärdighet eller otillräcklig kredithistorik. I syfte att följa hyresgästernas kreditvärdighetsutveckling sker en löpande kredit- bevakning. På motsvarande sätt provas även kreditvärdigheten beträffande de reversfordringar som eventuellt uppstår i samband med avyttring av fastigheter och bolag. Not 24 Övriga kortfristiga skulder Koncernen Moderbolaget Mkr 2024 2023 2024 2023 Skuld till ägare av stamaktier serie D och preferensaktier 270 415 270 415 Personalens källskatt och sociala avgifter 22 10 10 10 Övriga skulder 78 81 26 31 Summa 370 506 306 456 Not 25 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Koncernen Moderbolaget Mkr 2024 2023 2024 2023 Förutbetalda hyror 748 872 – – Förutbetalda intäkter 41 137 – – Upplupna driftskostnader 113 160 – – Upplupna räntekostnader 152 207 46 100 Upplupna personalkostnader 40 40 39 39 Övriga poster 15 18 18 16 Summa 1 109 1 434 103 155 Not 23, forts. ===== SIDA 95 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 95 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Not 26 Nyttjanderättstillgångar / leasingskulder Nyttjanderättstillgångar Mkr Tomträtts- avtal Arrende Fordon Hyres- avtal Total 2024 Ingående värde 1 126 230 16 3 1 375 Årets aktiveringar 24 12 – – 36 Justerad implicit ränta² 586 – – – 586 Valutaförändring 32 – – – 32 Avyttringar –180 –22 – – –202 Utgående värde 1 588 220 16 3 1 827 2023 Ingående värde 1 385 219 16 3 1 623 Årets aktiveringar 88 11 – – 99 Valutaförändring –24 – – – –24 Avyttringar –323 – – – –323 Utgående värde 1 126 230 16 3 1 375 Leasingskulder 2024 2023 Redovisat värde per 1 januari 1 375 1 623 Tillkommande avtal 36 99 Justerad implicit ränta² 586 – Avslutade avtal –202 –323 Valutaförändring 32 –24 Redovisat värde per 31 december 1 827 1 375 Förfallostruktur leasingskulder¹ 2024 2023 Inom år 1 229 218 Mellan år 2 och 5 706 397 Senare än 5 år 892 760 Summa 1 827 1 375 1) Avseende tomträtter avser förfallotidpunkten tidpunkt för omförhandling av tomträttsavtalen. 2) Räntan är justerad enligt gällande tomträttsavgäldsränta och påverkar inte tomträtts- avgälden utan endast värdet på nyttjandetillgången och leasingskulden. Leasingavtal där koncernen är leasegivare Koncernen hyr ut sina förvaltningsfastigheter enligt operationella leasing- avtal. Tabell nedan visar framtida odiskonterade hyresintäkter avseende befintliga hyreskontrakt: Löptider för Corems hyresavtal per 31 december Mkr, 2024 2023 År 1 3 355 3 355 År 2 2 420 2 653 År 3 1 745 1 785 År 4 1 114 1 182 År 5 eller senare 3 571 3 747 Not 27 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser Koncernen Moderbolaget Mkr 2024 2023 2024 2023 Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar 28 911 30 622 – – Summa ställda säkerheter 28 911 30 622 – – Eventualförpliktelser Borgensförbindelser till förmån för dotterföretag – – 18 032 19 810 Övriga eventualförpliktelser 18 60 – – Summa eventualförpliktelser 18 60 18 032 19 810 Corem har under senare år genomfört ett antal förvärv och försäljningar av fastigheter och bolag. I vissa fall har försäljningarna skett efter interna omstruktureringar i syfte att skapa en av köparna efterfrågad förvärvs- struktur. I samband med transaktioner kan transaktionsrisker i form av garantier och skatter med mera uppkomma. Koncernens exponering mot sådana risker uppgår till betydande belopp. Den sannolika risken för fram- tida utbetalningar av betydande belopp bedöms vara lägre. Koncernen kan dock inte utesluta att någon sådan anledning till framtida utbetalning kan komma att uppstå. Som ett led i koncernens verksamhet är koncernbolagen inblandade i mindre tvister. Ingen av dessa bedöms vara väsentliga för koncernen. Moderbolaget har ingått avtal om proprieborgen till förmån för dotter- företag. Not 28 Närstående Närstående relationer Koncernen Koncernen står under inflytande från Rutger Arnhult genom bolag som innehar 43,75 procent (44,61) av kapitalet och 46,53 procent (47,10) av de utestående rösterna i moder bolaget Corem Property Group AB (publ). Näst största aktieägare per 31 december 2024 är Gårdarike AB med 5,26 procent (5,37) av kapitalet och 17,27 procent (17,90) av de utestående rösterna, vilket innebär visst enskilt väsentligt inflytande på Corem. Moderbolaget Utöver de närståenderelationer som anges för koncernen har moder bolaget bestämmande inflytande över dotterföretagen, se not 29. Sammanställning över närståendetransaktioner Koncernen Tjänster mellan koncernföretag och närstående debiteras enligt marknads- prissättning och på affärsmässiga villkor. Koncerninterna tjänster består av förvaltningstjänster och debitering av koncernräntor. Transaktioner med Wästbygg uppgick under perioden till 21 mkr (44). Wästbygg utgör intressebolag till M2-Gruppen, som kontrolleras av Rutger Arnhult. Därutöver har Coremkoncernen under året köpt juridiska tjänster från Walthon Advokater i vilken styrelsens ordförande Patrik Essehorn är del ägare, till ett belopp om 10 mkr (17). Moderbolaget Fordringar mot dotterföretag, netto, uppgick per 31 december 2024 till 12 034 mkr (6 799). Fakturering till dotterbolag uppgick till 499 mkr (533) och hyreskostnader, aviserade från dotterbolag, uppgick till 24 mkr (26). Transaktioner med nyckelpersoner i ledande ställning Företagets styrelseledamöter samt bolag ägda av dessa kontrollerar 45,12 procent (46,10) av kapitalet och 47,97 procent (48,61) av rösterna i företaget, beräknat på totalt antal aktier. Beträffande styrelsen, vd och övriga befattningshavares löner och andra ersättningar, kostnader och avtal som avser pensioner och liknande förmå- ner samt avtal angående avgångsvederlag, se not 4. ===== SIDA 96 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 96 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Not 29 Andelar i koncernföretag Andelar i koncernföretag Moderbolaget Mkr 2024 2023 Ackumulerade anskaffningsvärden vid årets början 21 456 22 686 Nedskrivningar –964 –1 230 Summa 20 492 21 456 Resultat från andelar i koncernföretag Moderbolaget Mkr 2024 2023 Utdelningar från dotterföretag 879 1 161 Nedskrivning av andelar i dotterföretag –964 –1 230 Summa –85 –69 I koncernen finns det 311 dotterföretag (321) varav 266 (276) svenska aktiebolag, 28 (28) svenska kommandit- och handelsbolag och 17 (17) utländska bolag. Dessa fördelas på moderbolagets direktägda dotterföretag och indirekt ägda dotterföretag enligt nedan. Moderbolagets innehav av aktier och andelar i koncernföretag Bokfört värde, mkr Direktägda dotterföretag Organisations- nummer Säte Antal andelar Kapital- andel i % 2024-12-31 2023-12-31 Corem AB 556731-4231 Stockholm 1 000 100 532 532 Meroc Kapitalförvaltning AB 556855-7598 Stockholm 100 000 100 0 0 Corem Kelly AB (publ) 556482-5833 Stockholm 1 138 697 289 100 19 960 20 924 Summa 20 492 21 456 Indirektägda dotterföretag Organisations- nummer Säte Antal andelar Kapital- andel i % 1241 Broadway LLC 82-4082652 New York – 100 24-Padel AB 559208-5400 Nyköping 50 000 100 Big Pink AB 556177-1295 Nyköping 1 000 100 BRA Göteborgsvägen 18 AB 556964-6697 Mölndal 40 000 80 Carolus Retail AB 556966-1985 Stockholm 50 000 100 Clover Park Development LLC 83-4691578 New York – 100 Clover Park Holdco LLC 84-4402539 New York – 100 Clover Park JV LLC 88-0935606 New York – 100 Clover Park LLC 84-4368854 New York – 100 Clover Park Mezz LLC 88-1086726 New York – 100 Clover Park Sub LLC 84-4383095 New York – 100 Clover US LLC 82-4082454 New York – 100 Corem Adam AB 556594-9699 Nyköping 1 000 100 Corem Agora AB 559004-3641 Stockholm 31 146 713 100 Corem Agora Ett AB 559013-4978 Stockholm 50 000 100 Corem Agora Fem AB 556722-3564 Stockholm 100 000 100 Corem Agora Fyra AB 559013-5058 Stockholm 50 000 100 Indirektägda dotterföretag Organisations- nummer Säte Antal andelar Kapital- andel i % Corem Agora Sweden AB 559032-9495 Stockholm 50 000 100 Corem Agora Tre AB 559013-4994 Stockholm 50 000 100 Corem Agora Två AB 559013-4986 Stockholm 50 000 100 Corem Alfons AB 559370-1146 Nyköping 50 000 100 Corem Alfred AB 556922-4255 Nyköping 50 000 100 Corem Amerika Plads K/S 44609150 Frederiksberg 100 100 Corem Arenan AB 556645-6272 Nyköping 1 000 100 Corem Armaturen AB 559097-5297 Nyköping 500 100 Corem Backa Holding AB 556802-4268 Stockholm 100 000 100 Corem Backa KB 916624-2165 Stockholm – 100 Corem Barkenlund AB 556554-8772 Nyköping 1 000 100 Corem Belone KB 916563-3273 Nyköping – 100 Corem Betongen AB 559073-2862 Nyköping 50 000 100 Corem Birgitta KB 969708-7212 Nyköping – 100 Corem Blåfjäll AB 556730-3200 Nyköping 1 000 100 Corem Blåkobbe AB 559096-6205 Nyköping 50 000 100 Corem Bobby AB 556594-9780 Nyköping 1 000 100 Corem Bodil KB 969704-6440 Nyköping – 100 Corem Bolero AB 556180-4419 Nyköping 1 000 100 Corem Borg AB 556740-2853 Nyköping 1 000 000 100 Corem Borgfyra AB 556633-0147 Nyköping 1 000 100 Corem Bredden AB 556699-5550 Stockholm 1 000 100 Corem Bukettnejlikan AB 556876-6918 Nyköping 500 100 Corem Bulltofta AB 556633-3265 Nyköping 1 000 100 Corem Clemens AB 556794-6107 Nyköping 1 000 100 Corem Cleo AB 556761-8979 Nyköping 1 000 100 Corem CPH AB 559042-7562 Nyköping 50 000 100 Corem Dagberget AB 556628-6893 Stockholm 1 000 100 Corem Dagny AB 556632-8950 Nyköping 1 000 100 Corem Dagskiftet AB 556650-5466 Stockholm 1 000 100 Corem Dahlian AB 556119-2476 Stockholm 10 000 100 Corem Dante AB 556594-9830 Nyköping 1 000 100 Corem Delmon AB 559101-2124 Nyköping 50 000 100 Corem Denmark ApS 36464763 Frederiksberg 52 000 100 Corem Derbyvägen AB 556813-3473 Nyköping 500 100 Corem Diket KB 969708-7196 Nyköping – 100 Corem Disa AB 556708-7340 Nyköping 1 000 100 Corem Donovan AB 559124-8892 Nyköping 50 000 100 Corem Dragon AB 556712-9829 Nyköping 100 000 100 Corem Edvin AB 556832-3579 Nyköping 50 000 100 Corem Eenora AB 556708-7209 Nyköping 1 000 100 Corem Efraim AB 556594-9855 Nyköping 1 000 100 Corem Elektra 27 AB 556660-3139 Stockholm 1 000 100 Corem Elin AB 556242-0942 Nyköping 320 500 100 Corem Ella AB 556708-4776 Nyköping 1 000 100 Corem Elly AB 556043-1180 Nyköping 5 250 100 Corem Emil AB 556524-4265 Nyköping 4 000 100 ===== SIDA 97 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 97 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Indirektägda dotterföretag Organisations- nummer Säte Antal andelar Kapital- andel i % Corem Jakob AB 559073-2813 Nyköping 50 000 100 Corem Jesper AB 559101-2165 Nyköping 50 000 100 Corem Johan AB 559101-2116 Nyköping 50 000 100 Corem Jonas AB 556944-2204 Nyköping 50 000 100 Corem Jonna AB 559101-2108 Nyköping 50 000 100 Corem Jordbro Holding AB 559164-0841 Stockholm 50 000 100 Corem Julia AB 556943-5034 Nyköping 50 000 100 Corem Järnvägen AB 556941-6372 Nyköping 1 000 100 Corem Kabingatan AB 559073-2805 Nyköping 50 000 100 Corem Kalmarsund AB 556966-2462 Nyköping 500 100 Corem Karin KB 916523-3348 Nyköping – 100 Corem Karita AB 556708-3893 Nyköping 1 000 100 Corem Karl AB 556708-7985 Nyköping 1 000 100 Corem Kindbo KB 916845-4594 Stockholm – 100 Corem Kirseberg AB 559073-2896 Nyköping 50 000 100 Corem Knarrarnäs 3 KB 916635-8912 Nyköping – 100 Corem Knarrarnäsgatan AB 556761-8912 Nyköping 1 000 100 Corem Komp Adam AB 556643-6647 Nyköping 1 000 100 Corem Komp Bobby AB 556678-9938 Nyköping 100 000 100 Corem Komp Ett AB 556613-4085 Nyköping 1 000 100 Corem Komp Ström AB 556688-5256 Nyköping 1 000 100 Corem Komplementar ApS 39452707 Frederiksberg 50 000 100 Corem Koncept AB 556738-5512 Nyköping 1 000 100 Corem Kranlinan AB 556786-1421 Nyköping 1 000 100 Corem Kristina AB 556708-7373 Nyköping 1 000 100 Corem Kryptongasen KB 916832-6529 Stockholm – 100 Corem Kungsbackavägen KB 916444-0654 Nyköping – 100 Corem Kungshörnet AB 556967-6108 Nyköping 500 100 Corem Kungsängen 29:1 AB 556928-7567 Nyköping 500 100 Corem Lars AB 556727-7636 Nyköping 1 000 100 Corem Lastkajen AB 556704-2931 Stockholm 1 000 100 Corem Laura AB 556727-7685 Nyköping 1 000 100 Corem Leif AB 556706-9769 Nyköping 100 000 100 Corem Leopold AB 556923-4239 Nyköping 50 000 100 Corem Lillsätra AB 556812-4183 Stockholm 50 000 100 Corem Linda AB 556727-7628 Nyköping 1 000 100 Corem Linn AB 556730-1584 Nyköping 1 000 100 Corem Linus AB 556896-7409 Nyköping 50 000 100 Corem Lisbeth AB 556728-6520 Nyköping 1 000 100 Corem Livia AB 556791-0343 Nyköping 20 000 100 Corem Logistic Holding AB 556789-7110 Stockholm 5 000 100 Corem Love 2 AB 556797-0651 Nyköping 100 000 100 Corem Love 8 AB 556832-7927 Nyköping 50 000 100 Corem Love Holding AB 556797-0602 Nyköping 100 000 100 Corem Lovisa AB 559068-5334 Nyköping 50 000 100 Corem Ludvig AB 556706-8670 Nyköping 50 000 000 100 Corem Luftbron AB 556269-2367 Stockholm 500 000 100 Indirektägda dotterföretag Organisations- nummer Säte Antal andelar Kapital- andel i % Corem Erik AB 556064-8841 Nyköping 160 400 100 Corem Erikslund AB 556786-1413 Nyköping 1 000 100 Corem Ett AB 556610-3106 Nyköping 1 000 100 Corem Evelina AB 556589-0380 Nyköping 1 000 100 Corem Expo HB 916839-2489 Nyköping – 100 Corem Fairway K/S 35521399 Frederiksberg 125 000 100 Corem Fastigheter AB 556736-1687 Stockholm 100 000 100 Corem Flygbron AB 556247-1119 Stockholm 30 000 100 Corem Flygledaren AB 559073-2888 Nyköping 50 000 100 Corem Flygstaben AB 556703-0522 Nyköping 1 000 100 Corem Fornminnet AB 556822-4991 Stockholm 500 100 Corem Freja AB 559252-1396 Stockholm 50 000 100 Corem Frippe AB 556634-5657 Nyköping 1 000 100 Corem Fryshuset AB 556761-8730 Nyköping 1 000 100 Corem Fullersta AB 556642-7380 Nyköping 20 000 100 Corem Fässberg AB 556982-0672 Nyköping 500 100 Corem Gabriella AB 556983-7544 Nyköping 50 000 100 Corem Gamlestaden AB 556674-5674 Nyköping 1 000 100 Corem Gammel Kongevej ApS 38106139 Frederiksberg 100 000 100 Corem Gerhard AB 556634-5723 Nyköping 1 000 100 Corem Glen AB 556046-1203 Nyköping 1 000 100 Corem Glädjen KB 916616-7347 Stockholm – 100 Corem Gonda AB 556738-8813 Nyköping 1 000 100 Corem Grankotten KB 916837-7472 Nyköping – 100 Corem Grävstekeln AB 559226-2587 Nyköping 50 000 100 Corem Gånggriften AB 556709-9139 Stockholm 1 000 100 Corem Göteborg Holding AB 556736-6819 Stockholm 100 000 100 Corem Halmstad AB 556674-9668 Nyköping 1 000 100 Corem Hammarby-Smedby AB 556690-4370 Stockholm 1 000 100 Corem Hanna AB 559003-2453 Nyköping 50 000 100 Corem Harven AB 559291-0904 Nyköping 25 000 100 Corem Helmut AB 556634-5731 Nyköping 1 000 100 Corem Helsingborg KB 969700-5859 Stockholm – 100 Corem Herman AB 559171-8787 Nyköping 50 000 100 Corem Hilma AB 559300-0523 Nyköping 50 000 100 Corem Holding 1 AB 556878-0240 Stockholm 500 100 Corem Holding 2 AB 556985-9035 Stockholm 500 100 Corem Holger AB 556230-7404 Nyköping 1 000 100 Corem Hortensia KB 969674-6370 Nyköping – 100 Corem Hubert AB 559369-8870 Nyköping 50 000 100 Corem Humle AB 556707-0759 Nyköping 100 000 100 Corem Hårddisken AB 556853-3870 Nyköping 50 000 100 Corem Hällsätra AB 556660-6058 Stockholm 1 000 100 Corem Industrilokaler AB 556446-0193 Stockholm 3 000 100 Corem Ingmar AB 556634-6598 Nyköping 100 000 100 Corem Isabella KB 969695-0196 Nyköping – 100 Corem Isak AB 559342-0515 Nyköping 50 000 100 ===== SIDA 98 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 98 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Indirektägda dotterföretag Organisations- nummer Säte Antal andelar Kapital- andel i % Corem Projekt 33 AB 559497-6093 Nyköping 50 000 100 Corem Projekt 34 AB 559497-6101 Nyköping 50 000 100 Corem Projekt 35 AB 559504-3414 Nyköping 50 000 100 Corem Projekt 36 AB 559504-3422 Nyköping 50 000 100 Corem Projekt 37 AB 559504-3430 Nyköping 50 000 100 Corem Projekt 38 AB 559504-3448 Nyköping 50 000 100 Corem Projekt 39 AB 559504-3455 Nyköping 50 000 100 Corem Projektutveckling AB 556636-3411 Nyköping 1 000 100 Corem Property Danmark A/S 12504993 Köpenhamn 500 100 Corem Proptech Ventures AB 559148-3283 Nyköping 50 000 100 Corem Pylades AB 556789-2913 Stockholm 1 000 100 Corem Pyramid AB 556690-9551 Nyköping 1 000 100 Corem Rakel AB 559370-1203 Nyköping 50 000 100 Corem Ralf AB 559370-1153 Nyköping 50 000 100 Corem Roland AB 559003-2479 Nyköping 50 000 100 Corem Rose AB 556609-2143 Nyköping 21 000 100 Corem Rosita AB 559370-1195 Nyköping 50 000 100 Corem Roskildevej K/S 35056637 Frederiksberg 71 300 100 Corem Rosmarinen HB 969652-5121 Nyköping – 100 Corem Roy AB 559042-7554 Nyköping 50 000 100 Corem Rune AB 556394-2746 Nyköping 50 000 100 Corem Rönn AB 556835-9888 Nyköping 1 000 100 Corem Sandhagen 8 AB 559277-7592 Nyköping 25 000 100 Corem Segevång AB 559018-0922 Nyköping 50 000 100 Corem Signe AB 559171-8779 Nyköping 50 000 100 Corem Silvermalten AB 556909-5937 Nyköping 50 000 100 Corem Singeln AB 556980-2035 Stockholm 500 100 Corem Skevrodret AB 559073-2797 Nyköping 50 000 100 Corem Skärgårdsgatan AB 559062-6239 Nyköping 50 000 100 Corem Småland Holding AB 556736-6892 Stockholm 100 000 100 Corem Sofia AB 556807-0493 Nyköping 500 100 Corem Solna Gate AB 556691-9287 Nyköping 1 000 100 Corem Stadion AB 556643-3545 Nyköping 1 000 100 Corem Stapelbädden AB 556655-4266 Nyköping 1 000 100 Corem Stella AB 559370-1187 Nyköping 50 000 100 Corem Stenbärsgatan AB 559073-2789 Nyköping 50 000 100 Corem Stensätra 17 AB 556701-5184 Stockholm 1 000 100 Corem Stjärnan HB 916693-3474 Nyköping – 100 Corem Stockholm Holding AB 556736-6264 Stockholm 100 000 100 Corem Storsätra AB 556699-8620 Stockholm 1 000 100 Corem Strand AB 556442-0098 Nyköping 80 000 100 Corem Ström AB 556603-1067 Nyköping 104 000 100 Corem Stålet AB 556796-2823 Nyköping 100 000 100 Corem Svea Holding AB 556754-1098 Stockholm 1 000 100 Corem Svedjenävan 4 AB 556822-1005 Nyköping 500 100 Corem Svävaren KB 969698-7552 Stockholm – 100 Indirektägda dotterföretag Organisations- nummer Säte Antal andelar Kapital- andel i % Corem Lydia AB 556748-5262 Nyköping 100 000 100 Corem Magasinet AB 556737-6198 Nyköping 1 000 100 Corem Majorna 220:4 AB 556109-3567 Nyköping 10 000 100 Corem Malmö AB 556699-9172 Stockholm 1 000 100 Corem Mari AB 556944-2196 Nyköping 50 000 100 Corem Matilda AB 559208-5392 Nyköping 50 000 100 Corem Meeting AB 559208-5426 Nyköping 50 000 100 Corem Mellbyvägen AB 556755-4281 Nyköping 1 000 100 Corem Mjärdevi AB 556950-8558 Nyköping 50 000 100 Corem Morgan AB 556438-3452 Nyköping 1 000 100 Corem Motorspinnaren AB 556764-3332 Stockholm 1 000 100 Corem Murman 11 AB 559018-0872 Nyköping 50 000 100 Corem Murman 7 AB 559018-0856 Nyköping 50 000 100 Corem Murman 8 AB 559018-0906 Nyköping 50 000 100 Corem Mälardalen Holding AB 556736-6876 Stockholm 100 000 100 Corem Märsta AB 556498-1545 Stockholm 31 000 100 Corem Mölndal AB 556755-8308 Nyköping 100 000 100 Corem Mölndal Violen AB 556944-7658 Nyköping 500 100 Corem Mölnlycke Holding AB 559088-4325 Stockholm 50 000 100 Corem Neongasen AB 556230-1514 Stockholm 1 000 100 Corem Neptunus AB 556708-7399 Nyköping 1 000 100 Corem New York AB 559101-2090 Nyköping 50 000 100 Corem Niklas AB 556531-5206 Nyköping 11 000 100 Corem Nord AB 556072-3024 Nyköping 250 000 100 Corem Nordstaden AB 556748-5213 Nyköping 100 000 100 Corem Norr AB 556609-3281 Stockholm 100 000 100 Corem Norr Holding AB 556619-6761 Stockholm 74 594 100 Corem Nyckeln AB 556876-2305 Nyköping 1 000 100 Corem Olle AB 556686-0440 Nyköping 10 000 100 Corem Parkering AB 559208-5442 Nyköping 50 000 100 Corem Partille AB 556878-2477 Nyköping 500 100 Corem Paula AB 556554-8988 Nyköping 100 100 Corem Penny AB 556705-0371 Nyköping 1 000 100 Corem Polly AB 556353-5631 Nyköping 1 000 100 Corem Pontus AB 556703-5539 Nyköping 1 000 100 Corem Posthornet KB 969677-2582 Nyköping – 100 Corem Projekt 3 AB 559354-2557 Stockholm 25 000 100 Corem Projekt 15 AB 559446-9180 Nyköping 50 000 100 Corem Projekt 16 AB 559446-9198 Nyköping 50 000 100 Corem Projekt 20 AB 559446-9230 Nyköping 50 000 100 Corem Projekt 21 AB 559446-9255 Nyköping 50 000 100 Corem Projekt 22 AB 559446-9263 Nyköping 50 000 100 Corem Projekt 23 AB 559446-9271 Nyköping 50 000 100 Corem Projekt 24 AB 559446-9289 Nyköping 50 000 100 Corem Projekt 30 AB 559497-6069 Nyköping 50 000 100 Corem Projekt 31 AB 559497-6077 Nyköping 50 000 100 Corem Projekt 32 AB 559497-6085 Nyköping 50 000 100 ===== SIDA 99 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 99 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Indirektägda dotterföretag Organisations- nummer Säte Antal andelar Kapital- andel i % SBG Gravensteiner AB 556772-1476 Stockholm 1 828 670 100 SCI Klovern Rene 84308370000016 Cannes 20 100 Sundbyberg Sprängaren 9 Fast AB 559117-7240 Stockholm 500 100 Tobin 1 Holding AB 559120-5355 Stockholm 500 100 Tobin P . Projektutveckling AB 556971-7399 Stockholm 50 000 100 Tobin Properties Bygg AB 559223-1590 Stockholm 50 000 100 Vestalen Fastighets AB 559205-5528 Nyköping 50 000 100 W28th Development LLC 61-1874286 New York – 100 Åby Arena AB 559105-2203 Mölndal 500 100 Åby Arena Hotell AB 559105-2237 Mölndal 500 100 Åby Arena Mässa AB 559105-2229 Mölndal 500 100 Indirektägda dotterföretag Organisations- nummer Säte Antal andelar Kapital- andel i % Corem Sävenäs AB 556987-7052 Nyköping 500 100 Corem Tage AB 559171-8761 Nyköping 50 000 100 Corem Timmer AB 556706-9652 Nyköping 1 000 100 Corem Tore AB 559370-1138 Nyköping 50 000 100 Corem Torp KB 916560-5222 Nyköping – 100 Corem Torpavallsgatan AB 559003-9441 Nyköping 10 000 100 Corem Traktorn AB 556877-6172 Nyköping 50 000 100 Corem Trollflöjten KB 969611-7762 Nyköping – 100 Corem Trollhättan KB 969724-7683 Stockholm – 100 Corem Truckvägen KB 916622-6416 Stockholm – 100 Corem Tränsbettet AB 556518-1103 Nyköping 2 041 100 Corem Tynner KB 969695-3836 Nyköping – 100 Corem Törnrosa AB 556833-7306 Stockholm 110 000 100 Corem Urbis AB 556252-6904 Nyköping 564 200 100 Corem Utlängan AB 556766-3835 Stockholm 1 000 100 Corem Valdemar AB 559003-2446 Nyköping 50 000 100 Corem Vallgraven AB 556632-7481 Nyköping 1 000 100 Corem Vera AB 556855-6731 Nyköping 500 100 Corem Verner AB 556896-7474 Nyköping 50 000 100 Corem Viggo AB 556855-6749 Nyköping 500 100 Corem Vilde AB 559096-7732 Nyköping 500 100 Corem Vilma AB 559068-5391 Nyköping 50 000 100 Corem Visby AB 556891-8808 Nyköping 500 100 Corem Vårbuketten AB 559073-2847 Nyköping 50 000 100 Corem Välten 4 AB 559073-2839 Nyköping 50 000 100 Corem Välten 5 AB 559073-2821 Nyköping 50 000 100 Corem Åbro AB 556958-6596 Nyköping 500 100 Corem Årdret AB 559073-2920 Nyköping 50 000 100 Corem Älvsborg Holding KB 969666-8871 Stockholm – 100 Corem Älvsborg KB 969670-2902 Stockholm – 100 Corem Öresund Holding AB 556736-6751 Stockholm 100 000 100 Dagon AB 556431-0067 Nyköping 23 580 999 100 Dagon Sverige AB 556473-1213 Nyköping 3 265 000 100 AB Dragörkajen 556853-8366 Nyköping 500 100 Fastighets AB Akvarium 556745-4748 Stockholm 1 000 100 Fastighets AB Carolus 32 556704-3715 Stockholm 1 000 100 Fastighets AB Lennart 556783-9955 Stockholm 100 000 100 Fastighets AB Mats 5 556833-0996 Stockholm 50 000 100 Fastighets AB Västeråsgallerian 556833-2232 Stockholm 50 000 100 First Office AB 556835-9870 Nyköping 1 000 100 Garage & Parkering i centrala Sundbyberg AB 559028-7875 Stockholm 500 100 KB Vampyren 9 969704-6820 Nyköping – 100 Kista och Åby Padel AB 559477-0546 Nyköping 250 100 Menigasker AB 559000-0336 Stockholm 50 000 100 Meroc Asset Management AB 593200-1745 Stockholm 13 113 130 100 Meroc Resecenter AB 559436-1163 Stockholm 25 000 100 ===== SIDA 100 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 100 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Not 30 Långfristiga fordringar på koncernföretag Moderbolaget Mkr 2024 2023 Ingående balans 7 059 7 554 Tillkommande/avgående fordringar 5 734 –495 Summa 12 793 7 059 Not 31 Kassaflödesanalys Räntor Koncernen Moderbolaget 2024 2023 2024 2023 Erhållen ränta 13 24 399 292 Erlagd ränta –1 111 –1 351 –504 –481 Summa –1 098 –1 327 –105 –189 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet Moderbolaget Mkr 2024 2023 Av- och nedskrivning på materiella och immateriella anläggningstillgångar 968 1 233 Valutaeffekt lån 69 –13 Värdeförändring derivat 11 – Justering för ej betalda räntor 43 29 Summa 1 091 1 249 Not 32 Avstämning av skulder hänförliga till finansieringsverksamheten Ej kassaflödespåverkande förändringar Koncernen 2023-12-31 Kassaflöde Förvärv Effekt ändrad valutakurs Periodisering låneomkostnader 2024-12-31 Långfristiga räntebärande skulder 19 505 –5 551 – 213 71 14 238 Kortfristiga räntebärande skulder 13 830 3 076 – – 2 16 908 Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 33 335 –2 475 – 213 73 31 146 Ej kassaflödespåverkande förändringar Koncernen 2022-12-31 Kassaflöde Förvärv Effekt ändrad valutakurs Periodisering låneomkostnader 2023-12-31 Långfristiga räntebärande skulder 32 745 –13 229 – –59 48 19 505 Kortfristiga räntebärande skulder 14 727 –899 – – 2 13 830 Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 47 472 –14 128 – –59 50 33 335 Ej kassaflödespåverkande förändringar Moderbolag 2023-12-31 Kassaflöde Förvärv Effekt ändrad valutakurs Periodisering låneomkostnader 2024-12-31 Långfristiga räntebärande skulder till kreditinstitut 2 223 5 460 – 53 61 7 797 Kortfristiga räntebärande skulder till kreditinstitut 3 720 –1 326 – 16 – 2 410 Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 5 943 4 134 – 69 61 10 207 Ej kassaflödespåverkande förändringar Moderbolag 2022-12-31 Kassaflöde Förvärv Effekt ändrad valutakurs Periodisering låneomkostnader 2023-12-31 Långfristiga räntebärande skulder till kreditinstitut 4 070 –1 856 – –13 22 2 223 Kortfristiga räntebärande skulder till kreditinstitut 3 911 –193 – – 2 3 720 Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 7 981 –2 049 – –13 24 5 943 Koncernens samt moderbolagets räntederivat är ej kassaflödespåverkande. Not 33 Händelser efter balansdagen • Seniora icke säkerställda gröna obligationer om 1 000 mkr emitterades under ett ramverk om 2 000 mkr, med en löptid om 3,25 år, en rörlig ränta om 3 månaders Stibor plus 425 baspunkter och slutligt förfall 28 april 2028. • Obligationer, med förfall i februari 2025, löstes in per förfallodatum. Utestående belopp var då 1 403 mkr. • I februari tecknades avtal om att avyttra en portfölj om åtta fastigheter i Halmstad till ett sammanlagt underliggande fastighetsvärde om 520 mkr. • I mars tecknades avtal om att avyttra resterande fem fastigheter i Halmstad till ett sammanlagt underliggande fastighetsvärde om 290 mkr. Med denna försäljning lämnar Corem Halmstad som stad och affärsenhet. Not 34 Förslag till vinstdisposition kr Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel: Överkursfond 21 418 980 898 Balanserat resultat –1 554 343 399 Årets resultat –292 892 756 Summa 19 571 744 743 Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande: Till aktieägarna utdelas 0,10 kr per stamaktie A och B, totalt 118 492 352 20,00 kr per stamaktie D, totalt 150 076 180 20,00 kr per preferensaktie, totalt 248 305 900 i ny räkning balanseras 19 054 870 311 Summa 19 571 744 743 ===== SIDA 101 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 101 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Utdelning Corems utdelningspolicy är att utdelningen till ägare av stam aktier av serie A och B långsiktigt ska uppgå till minst 35 procent av förvaltnings- resultatet efter avdrag för utdelning hänförlig till stamaktier av serie D och preferensaktier. Styrelsen föreslår årsstämman en utdelning avseende räkenskapsåret 2024 om 0,10 kronor (0,10) per stamaktie av serie A och B, samt 20,00 kronor per stamaktie serie D och prefe- rensaktie. Utdelningen avseende stamaktier av serie A och B föreslås utbetalas vid fyra tillfällen, varav två utbetalningar om 0,02 kronor och två utbetalningar om 0,03 kronor, medan utdel- ningen avseende stamaktie av serie D och prefe- rensaktie föreslås utbetalas vid fyra tillfällen om vardera 5,00 kronor. Avstämningsdagar för utdelning till ägare av stamaktier av serie A, B, D och preferensaktier föreslås vara sista bank- dagen i respektive kalenderkvartal med förvän- tad utbetalning tre bankdagar därefter. Den föreslagna utdelningen på stamaktier av serie A och B motsvarar 23 procent (13) av förvaltnings- resultatet efter avdrag för utdelning hänförlig till stamaktier av serie D och preferensaktier. Direktavkastning Corems föreslagna utdelning om 0,10 kronor (0,10) per stamaktie av serie A och B, samt 20,00 kronor per stamaktie av serie D och preferens aktie motsvarar, om årsstämman bifaller förslaget, en direktavkastning om 1,5 procent (0,9) för stamaktie serie A, 1,5 procent (0,9) för stamaktie serie B, 8,2 procent (11,0) för stam aktie serie D samt 7,8 procent (10,0) för preferens aktien baserat på aktiekurser per den 31 december 2024. Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande står 19 571 744 743 kr enligt nedanstående förteckning: Kronor Överkursfond 21 418 980 898 Balanserat resultat –1 554 343 399 Årets resultat –292 892 756 Summa till årsstämmans disposition 19 571 744 743 Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande: Till aktieägarna utdelas 0,10 kr per stamaktie A och B, totalt 118 492 352 20,00 kr per stamaktie D, totalt 150 076 180 20,00 kr per preferensaktie, totalt 248 305 900 i ny räkning balanseras 19 054 870 311 Summa 19 571 744 743 Utdelningsbeloppet är beräknat på antalet utestående aktier per den 20 mars 2025 det vill säga 90 210 440 stamaktier av serie A, 1 094 713 077 stamaktier av serie B, 7 503 809 stamaktier av serie D samt 12 415 295 preferens- aktier. Det totala antalet utestående aktier kan komma att förändras beroende på återköp av egna aktier, frivillig omvandling av stamaktier av serie A eller apportemissioner. Vad beträffar koncernens och moderbolagets resultat och ställning i övrigt hänvisas till resultat- och balansräkningar med till hörande boksluts- kommentarer. Styrelsens yttrande avseende föreslagen vinstutdelning Med hänvisning till vad som angetts finner styrelsen att föreslagen vinstutdelning är försvarlig med hänsyn till de bedömnings- kriterier som anges i 17 kap. 3§ andra och tredje styckena i Aktiebolagslagen (verksamhetens art, omfattning och risker samt konsoliderings- behov, likviditet och ställning i övrigt). Styrelsen bedömer att bolagets och koncernens egna kapital efter den föreslagna vinstutdelningen kommer att vara tillräckligt stort i relation till verksamhetens art, omfattning och risker. Styrelsens bedömning av moderbolaget och koncernens ekonomiska ställning innebär att utdelningen är försvarlig i förhållande till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital samt moderbolagets och koncernens konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Föreslagen utdelning på stamaktier av serie A och B utgör 0,5 procent (0,5), utdelning på stamaktier av serie D utgör 0,7 procent (0,7) och utdelning på preferensaktier utgör 1,1 procent (1,1) av moderbolagets eget kapital och 0,6 procent (0,5), 0,7 procent (0,7) respektive 1,2 procent (1,1) av koncernens eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare per den 31 december 2024. Mot denna bakgrund anser styrelsen att bolaget och koncernen har goda förutsättningar att tillvarata framtida affärsmöjligheter och även tåla eventuella förluster. Planerade investeringar har beaktats vid bestämmande av den före- slagna vinstutdelningen. Den föreslagna vinst- utdelningen kommer inte att påverka bolagets och koncernens förmåga att i rätt tid infria sina betalningsförpliktelser. Styrelsen har övervägt alla övriga kända förhållanden som kan ha betydelse för bolagets och koncernens ekonomiska ställning och som inte beaktats inom ramen för det ovan anförda. Därvid har ingen omständighet framkommit som gör att den föreslagna utdelningen inte framstår som försvarlig. Vinstdisposition och vinstutdelning FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 102 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 102 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Undertecknade försäkrar att koncern- och årsredovisningen har upprättats i enlighet med internatio- nella redovisnings standarder IFRS, sådana de antagits av EU, respektive god redovisningssed och ger en rättvisande bild av koncernens och företagets ställning och resultat, samt att förvaltnings- berättelsen för koncernen respektive moderbolaget ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och företagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför. Årsredovisningen innehåller också koncernens och moderbolagets hållbarhetsrapportering enligt ÅRL 6 kap 11§, se sidorna 10–15, 16–17, 20, 25, 35, 40, 53–55 samt 108–129. För hållbarhetsredovisning enligt Global Reporting Initiative, GRI, se GRI-index sidorna 128–129. Stockholm den 26 mars 2025 Styrelsen i Corem Property Group AB (publ), org.nr 556463-9440 Patrik Essehorn Ordförande Rutger Arnhult Ledamot och verkställande direktör Katarina Klingspor Ledamot Fredrik Rapp Ledamot Christian Roos Ledamot Christina Tillman Ledamot Magnus Uggla Ledamot Vår revisionsberättelse har avgivits den 27 mars 2025 KPMG AB Mattias Johansson Auktoriserad revisor ===== SIDA 103 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 103 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Till bolagsstämman i Corem Property Group AB (publ), org nr 556463-9440 Rapport om årsredovisningen och koncern redovisningen UTTALANDEN Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Corem Property Group AB (publ) för år 2024 med undantag för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 58–70. Bolagets årsredovisning och koncernredovis- ning ingår på sidorna 19–102 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvi- sande bild av moderbolagets finansiella ställ- ning per den 31 december 2024 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningsla- gen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvi- sande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2024 och av dess finan- siella resultat och kassaflöde för året enligt IFRS Redovisningsstandarder som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 58–70. Förvaltningsberättelsen är fören- lig med årsredovisningens och koncernredovis- ningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fast- ställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredo- visningen och koncernredovisningen är fören- liga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets revisionsutskott i enlighet med revisorsförord- ningens (537/2014) artikel 11. GRUND FÖR UTTALANDEN Vi har utfört revisionen enligt International Stan- dards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade före- tag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. ÖVRIGA UPPLYSNINGAR Revisionen av årsredovisningen och koncernre- dovisningen för år 2023 har utförts av en annan revisor som lämnat en revisionsberättelse date- rad den 27 mars 2024 med omodifierade utta- landen i Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen. SÄRSKILT BETYDELSEFULLA OMRÅDEN Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revi- sionen av årsredovisningen och koncernredovis- ningen för den aktuella perioden. Dessa områ- den behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovis- ningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden. Värdering av förvaltningsfastigheter Se not 11 på sidorna 86–88 och redovisnings- principer på sidorna 79–80 i årsredovisningen och koncernredovisningen för detaljerade upplysningar och beskrivning av området. Beskrivning av området Förvaltningsfastigheter redovisas i koncern- redovisningen till verkligt värde. Det redovisade värdet uppgår till 55 205 mkr per den 31 december 2024. Fastigheternas verkliga värde har fastställts baserat på värderingar utförda av både oberoende externa värderare och interna värderingar, med undantag för de fastigheter där undertecknat försäljningsavtal finns. I dessa fall har det överenskomna fastighets värdet använts. Förvaltningsfastigheter är beloppsmässigt den mest väsentliga posten i koncernens balans- räkning. Värdering till verkligt värde är till sin natur behäftat med subjektiva bedömningar där en liten förändring i gjorda antaganden som ligger till grund för värderingarna kan få väsentlig effekt i redovisade värden. Värderingarna är baserade på dels avkastning enligt kassaflödesmodellen, dels på ortsprismetoden för byggrätter. Kassa- flödesmodellen innebär att framtida kassaflö- den prognostiseras. Fastigheternas direktav- kastningskrav bedöms utifrån varje fastighets unika risk samt gjorda transaktioner på markna- den. Med anledning av de många antaganden och bedömningar som sker i samband med värderingen av förvaltningsfastigheter anser vi att detta område är att betrakta som ett särskilt betydelsefullt område i vår revision. Hur området har beaktats i revisionen Vi har övervägt om den tillämpade värderings- metodiken är rimlig genom att jämföra den med vår erfarenhet av metoder som andra fastighets- bolag och värderare tillämpar och vilka antagan- den som är normala vid värdering av jämförbara objekt. Vi har bedömt kompetensen och oberoendet hos de externa värderarna och tagit del av värderarnas uppdragsavtal i syfte att bedöma huruvida det finns avtalsvillkor som kan påverka omfattningen eller inriktningen av de externa värderingarna. Diskuterat viktiga antaganden och bedömningar med bolagets värderingsan- svariga och företagsledning. Vi har gjort jämförelser mot känd marknads- information. Genomförda försäljningar har jämförts med tidigare gjorda värderingar för att utvärdera tillförlitligheten i processen för fastighets värdering. Vi har med stöd av värderingsspecialist inom revisionsteamet på stickprovsbasis testat ett Revisionsberättelse ===== SIDA 104 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 104 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt urval av de upprättade fastighetsvärderingarna. Härvid har vi använt marknadsdata från externa källor, särskilt antaganden om direktavkast- ningskrav, diskonteringsräntor, hyresnivåer och vakanser. Vi har beaktat den makroekonomiska situationen och dess påverkan på de upprättade fastighetsvärderingarna. Vi har kontrollerat riktigheten i de upplys- ningar om förvaltningsfastigheterna som koncernen lämnar i not 1 och 11 i årsredovis- ningen och koncernredovisningen, särskilt vad avser inslag av bedömningar samt tillämpade nyckelantaganden. ANNAN INFORMATION ÄN ÅRSREDOVISNINGEN OCH KONCERNREDOVISNINGEN Detta dokument innehåller även annan informa- tion än årsredovisningen och koncernredovis- ningen och återfinns på sidorna 1–18, 20, 25, 35, 40, 107–129 samt 131–152. Den andra informatio- nen består också av ersättningsrapporten som vi inhämtade före datumet för denna revisions- berättelse. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovis- ningen och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genom- gång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet. STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖRENS ANSVAR Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS Redovisningsstandarder som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsre- dovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda anta- gandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verk- ställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finansiella rapportering. REVISORNS ANSVAR Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen och koncernre- dovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalan- den. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktig- het om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsam- mans rimligen kan förväntas påverka de ekono- miska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme och har en professio- nellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom: • identifierar och bedömer vi riskerna för väsent- liga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar och utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnan- den, felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll. • skaffar vi oss en förståelse av den del av bola- gets interna kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till omständighe- terna, men inte för att uttala oss om effektivite- ten i den interna kontrollen. • utvärderar vi lämpligheten i de redovisnings- principer som används och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhö - rande upplysningar. • drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrel- sen och verkställande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovis- ningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om huruvida det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verk- samheten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revi- sionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen och koncernredovisningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplys- ningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredovisningen och koncernredovisningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisions- berättelsen. Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag och en koncern inte längre kan fortsätta verksamheten. • utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen, däribland upplys- ningarna, och om årsredovisningen och koncernredovisningen återger de underlig- gande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild. • planerar och utför vi koncernrevisionen för att inhämta tillräckliga och ändamålsenliga revi- sionsbevis avseende den finansiella informa- tionen för företag eller affärsenheter inom koncernen som grund för att göra ett uttalande avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och genomgång av det revisionsarbete som utförts för koncernre- visionens syfte. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden. ===== SIDA 105 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 105 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också infor- mera om betydelsefulla iakttagelser under revi- sionen, däribland de eventuella betydande bris- ter i den interna kontrollen som vi identifierat. Vi måste också förse styrelsen med ett utta- lande om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla rela- tioner och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att eliminera hoten eller motåtgärder som har vidtagits. Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i revisionsberättel- sen såvida inte lagar eller andra författningar förhindrar upplysning om frågan. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar REVISORNS GRANSKNING AV FÖRVALTNING OCH FÖRSLAG TILL DISPOSITION AV BOLAGETS VINST ELLER FÖRLUST UTTALANDEN Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revi- sion av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Corem Property Group AB (publ) för år 2024 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkstäl- lande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. GRUND FÖR UTTALANDEN Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖRENS ANSVAR Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvalt- ningen och bolagets ekonomiska angelägenhe- ter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgär- der som är nödvändiga för att bolagets bokfö- ring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. REVISORNS ANSVAR Vårt mål beträffande revisionen av förvalt- ningen, och därmed vårt uttalande om ansvars- frihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direk- tören i något väsentligt avseende: • företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersätt- ningsskyldighet mot bolaget, eller • på något annat sätt handlat i strid med aktie- bolagslagen, årsredovisningslagen eller bolags- ordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bola- get, eller att ett förslag till dispositioner av bola- gets vinst eller förlust inte är förenligt med aktie- bolagslagen. Som en del av en revision enligt god revi- sionssed i Sverige använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkom- mande granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångs- punkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situa- tion. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt utta- lande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktie- bolagslagen. Revisorns granskning av Esef-rapporten UTTALANDE Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett format som möjlig- gör enhetlig elektronisk rapportering (Esef- rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för Corem Property Group AB (publ) för år 2024. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering. GRUND FÖR UTTALANDE Vi har utfört granskningen enligt FARs rekom- mendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekom- mendation beskrivs närmare i avsnittet Revi- sorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Corem Property Group AB (publ) enligt god revi- sorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är till- räckliga och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande. ===== SIDA 106 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 106 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖRENS ANSVAR Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrel- sen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. REVISORNS ANSVAR Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra granskningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller till- sammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef-rapporten. Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality Management 1, som kräver att företaget utformar, implementerar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklu- sive riktlinjer eller rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutöv- ningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi väljer vilka åtgär- der som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegent- ligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar vi de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma gransk- ningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsak- ligen validering av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den granskade årsredovisningen och koncern- redovisningen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar, kassaflödes- analys samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef- förordningen. REVISORNS GRANSKNING AV BOLAGSSTYRNINGSRAPPORTEN Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyr- ningsrapporten på sidorna 58–70 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. Vår granskning har skett enligt FARs rekom- mendation RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden. En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningens och koncernre- dovisningens övriga delar samt är i överens- stämmelse med årsredovisningslagen. KPMG AB, Box 382, 101 27, Stockholm, utsågs till Corem Property Group AB (publ) revisor av bolagsstämman den 23 april 2024. KPMG AB eller revisorer verksamma vid KPMG AB har varit bolagets revisor sedan 23 april 2024. Stockholm den 27 mars 2025 KPMG AB Mattias Johansson Auktoriserad revisor ===== SIDA 107 ===== Hållbarhetsrapport ===== SIDA 108 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 108 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Innehåll Information om hållbarhetsredovisningen 108 Ledning och styrning av hållbarhetsarbetet 109 Intressenter, väsentlighetsanalys och inrikting för hållbarhetsarbetet 110 Strategiska områden för hållbarhetsarbetet 112 Fokusområden och långsiktiga mål 112 Hållbarhetsnoter 113 Ekonomiskt ansvar Not 1 Ekonomisk utveckling 113 Not 2 Kundnöjdhet 113 Not 3 Affärsetik och antikorruption 113 Miljöansvar Klimatstrategi 115 Klimatrapport enligt TCFD 116 Not 4 Energianvändning 117 Not 5 Klimatbokslut 118 Not 6 Miljöcertifierade byggnader och gröna tillgångar 123 Socialt ansvar Not 7 Hälsa och säkerhet 124 Not 8 Arbetsvillkor och sammansättning av bolaget 126 GRI-index 128 Revisionsrapport hållbarhetsredovisning 130 Information om hållbarhetsredovisningen Hållbarhetsredovisningen avser Coremkoncer- nen som helhet och inkluderar samtliga dotter- bolag. Fastig hetsverksamheten bedrivs i Sverige, Danmark och USA. Fastigheter eller verksamheter som avyttrats eller förvärvats under året ingår i redovisningen under den tid de utgjort del av koncernen. Corem publicerar hållbarhetsredovisning årligen. Senast föregående hållbarhetsrapport publicerades 27 mars 2024. Årets rapport har upprättats i enlighet med GRI Standards 2021 och gäller perioden 1 januari 2024 till och med 31 december 2024, vilket överensstämmer med den finansiella rapporteringen. GRI-index med upplysningar för väsentliga hållbarhetsindikato- rer, samt de tilläggsupplysningar Corem valt att presentera, redovisas på sidorna 128–129. Den information som ligger till grund för redo visningen har samlats in genom redovis- ningssystem, energiledningssystem, kund- och medarbetarenkäter samt interna rapporterings- processer. Relevanta insamlingssystem, redovisningsprinciper och avgränsningar fram- går för respektive indikator och hållbarhetsnot på sidorna 113–127. HÅLLBARHETSRAPPORT ENLIGT ÅRSREDOVISNINGSLAGEN Corems hållbarhetsarbete för verksamhets- och redovisningsåret 2024 beskrivs i enlighet med lagkravet om hållbarhetsrapportering. Sidorna 10–15, 16–17, 20, 25, 35, 40, 53–55 samt 107–129 utgör koncernens hållbarhets rapport enligt årsredovisningslagen. Information om hållbar- hetsarbetet kan även hittas på corem.se. Håll- barhetsredovisningen har översiktligt granskats av KPMG. Ett yttrande om den lagstadgade håll- barhetsrapporten har lämnats på sidan 130. Sammanställning av Corems hållbarhetsrapportering enligt årsredovisningslagen Område Upplysning Sida Över gripande Affärsmodell, strategi och mål 10–15 Styrning 58–67 Miljö och klimat Styrning 115–116 Risker och risk hantering 53, 55, 116 Mål och resultat relaterat till området 115–123 Medarbetare och sociala förhållanden Styrning 124–126 Risker och risk hantering 54, 124–127 Mål och resultat relaterat till området 13, 15, 124–127 Respekt för mänskliga rättigheter Styrning 113, 125, 126 Risker och risk hantering 54, 113–114, 125, 126 Mål och resultat relaterat till området 114, 125, 126 Motverkande av korruption Styrning 113 Risker och risk hantering 55, 113–114 Mål och resultat relaterat till området 114 RAPPORTERING ENLIGT TCFD Corems klimatrelaterade finansiella risker och möjligheter rapporteras i enlighet med rekommendationerna från Task Force on Climate- related Financial Disclosures (TCFD) på sidan 116. Hållbarhetsrapport HÅLLBARHETSREDOVISNINGENS INNEHÅLL Corems samlade hållbarhetsarbete, mål och utfall beskrivs i hållbarhets- redovisningen för 2024 som består av följande avsnitt: ■ Affärsmodell, mål och strategi, sidorna 10–15 ■ Hållbarhet i verksamheten och medarbetare, sidorna 16–17, 20, 25, 35 och 40 ■ Hållbarhetsrisker, sidorna 53–55 ■ Hållbarhetsrapport, sidorna 108–129 ===== SIDA 109 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 109 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt CSRD OCH TAXONOMIFÖRORNINGEN Corem omfattas inte av CSRD/ESRS och EU:s taxonomiförordning för verksamhetsåret 2024. EU kommissionens Omnibus-förslag som publi- cerades i början av 2025 kommer att påverka Corems framtida rapporteringskrav och Corem följer utvecklingen av kommande beslut. Corems gröna ramverk linjerar med gräns- värden gällande energiprestanda i taxonomi- förordningen. I hållbarhetsnot 6, sidan 123, lämnas upplysningar om hur stor andel av Corems fastighetsbestånd som, baserat på yta och värde, bedöms möta kriterierna för en grön tillgång i enlighet med Corems gröna ramverk. VÄSENTLIGA FÖRÄNDRINGAR I HÅLLBARHETSREDOVISNINGEN Hållbarhetsrapporten för 2024 innehåller inga väsentliga förändringar gentemot 2023 avseende omfattning eller indikatorer som inne- fattas. I de fall uppföljnings metoder eller redo- visningsprinciper uppdaterats, beskrivs detta under rubrik Redovisnings principer för respek- tive not. Vattenförbrukningen för 2023 har korrigerats då den, på grund av ett systemfel, rapporterades felaktigt i föregående års rapport. Corem avyttrade under 2024 fastigheter med en uthyrningsbar area om cirka 170 tkvm, en förändring i volym som är synbar i flertalet nyckel- tal. Se sidorna 36–37 för detaljerad information om avyttringar 2024. 2–28 MEDLEMSKAP I ORGANISATIONER OCH INITIATIV ■ UN Global Compact Sverige ■ SBTi, Science Based Target initiative ■ SGBC, Sweden Green Building Council ■ Belok, nätverk för energieffektivisering ■ FIHL ■ CCBuild ■ Klimatarena Stockholm Ledning och styrning av hållbarhetsarbetet Corems hållbarhetsmål utgör en integrerad del av bolagets affärs- och verksamhetsmål. Det innebär att hållbarhet är del i det årliga arbetet med strategi, riskanalys, affärs planering och uppföljning. Corems styrelse beslutar om samt- liga övergripande policyer, inklusive hållbarhets- policy och uppförandekod samt godkänner håll- barhetsredovisningen. Styrelsen, i samarbete med ledningsgruppen, arbetar fram och beslutar om strategier och affärsplanemål varefter ledningsgruppen ansvarar för operativt genom- förande. Utfall av arbetet avrapporteras regel- bundet till styrelse. Det strategiska och operativa hållbarhets- arbetet leds av hållbarhetschef. Det styrs inom hållbarhetsrådet, ett utskott till ledningen i vilket fastighetschef, affärsutvecklingschef, HR-chef och teknisk chef deltar. I rådet bereds och koordineras arbetet över koncernens olika kompetens- och verksamhetsområden. Hållbarhets frågor som är del i beslutad inrikt- ning och verksamhetsplan drivs av respektive chef medan frågor av prioriterings- eller inriktnings karaktär bereds i rådet och därefter beslutas i ledningen eller styrelsen. Hållbarhets- chefen ansvarar för att koordinera arbetet i hållbarhetrådet och är föredragande i ledning och styrelse. Frågor relaterade till arbetsmiljö, hälsa och säkerhet behandlas därutöver i det operativa arbetet, i skyddskommittén och forum för skyddsombud. Frågor relaterade till vissa miljöfaktorer berörs även i samband med revi- sioner relaterade till Corems miljödiplomering enligt Svensk Miljöbas. POLICYER OCH STYRDOKUMENT Till grund för hållbarhetsarbetet ligger tillämp- liga lagar och regelverk samt interna policyer, riktlinjer, rutiner och mål. Hållbarhetspolicyn och uppförandekoden beskriver Corems ställnings- taganden och värderingar utifrån ekonomiskt, socialt och miljömässigt ansvars tagande. De sammanfattas inom Corem av nio över gripande principer. Utgångspunkten är försiktighets- principen, samt FN:s Global Compact tio prin- ciper för mänskliga rättigheter, arbetsrättsliga frågor, miljö och korruption, samt FN:s Sustain- able Development Goals. Därtill finns ytterligare policyer och riktlinjer som relaterar till hållbar- hetsfrågor, såsom uppförande kod för leveran- törer, arbetsmiljöpolicy, informations policy och närståendepolicy. För mer information avseende bolagets policyer, se Bolags styrningsrapport på sidan 66. HANTERING AV HÅLLBARHETSRISKER Hållbarhetsrisker hanteras på samma sätt och i samma verksamhetsprocesser som övriga affärs- och verksamhetsrisker, se riskavsnitt sidorna 53–55. Utöver riskavsnittet rapporteras även specifika klimatrelaterade finansiella risker och möjligheter i linje med TCFD:s rekommenda- tioner, se sidan 116. RESPEKT FÖR LAGAR OCH REGLER Under året förekom vissa förseningssanktioner avseende köldmedierapportering samt en sanktions avgift avseende bygglov. Samman- taget utgör dessa inga signifikanta belopp. UTDRAG UR HÅLLBARHETSPOLICY OCH UPPFÖRANDEKOD Hållbar utveckling är grundläggande och väg ledande för all verksamhet inom Corem. Corems hållbarhets policy och uppförande- kod är grunden för hållbarhetsarbetet och beskriver hur Corem ska agera för att leva upp till sina ställningstaganden och värde- ringar internt och externt. Den samman- fattar Corems förhållningssätt till kunder, med arbetare, ägare, leverantörer och övriga intressenter i samhället där Corem verkar, och gäller alla som arbetar inom företaget, från styrelse och ledning till enskilda medarbetare. De viktigaste åtagandena inom hållbarhets- området sammanfattas i nio övergripande principer: ■ Corems ansvar ■ Corems uppdrag ■ Affärsetik ■ Mänskliga rättigheter ■ Likabehandling ■ Mångfald ■ Samhällsengagemang ■ Säker arbetsmiljö ■ Miljö Hållbarhetspolicyn, uppförandekoden samt uppförandekod för leverantörer finns på corem.se ===== SIDA 110 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 110 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Intressenter, väsentlighets- analys och inrikting för hållbarhetsarbetet En grundläggande del i hållbarhetsarbetet är att säkerställa att arbetet fokuseras till de områden där Corem kan skapa verklig effekt av de insat- ser som görs, har relevans för intressenter och ligger i linje med förväntningar och krav. Dialog med intressenter, bevakning av omvärldsfakto- rer och regelverk och löpande väsentlighetsbe- dömningar ligger till grund för det arbetet, som mynnar ut i Corems hållbarhetsstrategi och mål. COREMS INTRESSENTER Flertalet olika intressentgrupper påverkas av, eller har påverkan på, Corems verksamhet. De viktigaste intressentgrupperna har bedömts vara hyresgäster, medarbetare, ägare och inves- terare. Det är också de grupper som bedöms ha störst påverkan på, och påverkas mest av, verk- samheten. Utöver dem finns även samhälls- aktörer såsom kommuner och myndigheter och Corems leverantörer som viktiga intressent- grupper, på grund av sin påverkan på Corems verksamhet. För att att fånga upp förväntningar och krav, och säkerställa att relevanta frågor täcks, hålls regelbundna dialoger med viktiga intressenter. Det görs dels löpande som naturlig del i det operativa arbetet, dels samlade, exempelvis i form av kundenkäter, investerarmöten, nätverks- träffar och liknande. Den löpande dialogen gör att Corem kan fånga förändrade prioriteringar hos intressenterna, och är samtidigt en kanal för att informera om hållbarhetsarbetet. Det är också det sammanhang där potentiella områden för samarbeten kring hållbarhetsfrågor vanligen identifieras. En översikt av huvudsakliga dialog- former för respektive intressentgrupp visas till höger. COREMS VÄRDEKEDJA Corems värdekedja sträcker sig från de varor och tjänster som köps in till verksamheten, genom Corems egen verksamhet med drift, förvaltning och förädling av fastigheter, till hyresgästers brukande av de lokaler som Corem tillhandahåller. Den egna verksamheten bedrivs till över- vägande del i egen regi, med egen lokalt baserad personal för såväl drift och förvaltning som projektledning vid förädlingsprojekt och i admi - nistrativa funktioner. Det kompletteras av inköpta varor och tjänster, som tillsammans skapar en del i Corems erbjudande till kunder. Inköpta tjänster avser vanligen entreprenörer inom bygg och installation, fastighetsrelaterade specialisttjänster eller system, samt relaterade konsulttjänster. Andra affärsrelationer såsom joint ventures (samriskföretag) förekommer men i mindre omfattning sett till verksam- hetens omfattning. Corems hyresgäster utgörs av företag inom ett brett spektra av branscher, organisationer, myndigheter och andra. VÄSENTLIGHETSANALYS Corems hållbarhetsstrategi och dess hållbarhets- mål grundar sig på de områden som identifierats som mest väsentliga, sett till Corems möjligheter att påverka och de förutsättningar som finns för att bedriva verksamheten på ett långsiktigt konkurrenskraftigt sätt. Väsentlighetsanalyser genomförs i samband med det årliga strategiarbetet eller vid behov. Under 2024 har väsentlighetsanalysen genom- förts utifrån ämnen och metoder för bedöm- ningar i European Sustainability Reporting Standards, ESRS. Corems påverkan / konsekventiell påverkan Påverkan på Corem / finansiell påverkan VÄSENTLIGA HÅLLBARHETSFRÅGOR Hyresgäster Kundmöten Löpande dialog Kundundersökning Ägare/kreditgivare Löpande avstämningar Finansiella rapporter Investerarmöten Kapitalmarknadsdag Bolagsstämma Samhällsaktörer Löpande kontakt Samverkansforum i nätverk Bevakning av relevant media Leverantörer Leveranstörsmöten Löpande dialog Upphandlingsförfaranden Leverantörsgranskningar och uppföljningar Medarbetare Löpande dialog Medarbetarsamtal Medarbetarundersökning INTRESSENTDIALOGER Intressentgrupp Dialogform Miljöförorening av luft Farliga ämnen Vattenförbrukning Resursinflöden Marina resurser Levande organismer Djurskydd Ekosystem Samhällspåverkan och politiskt engagemang Anpassning till klimatförändringar Begränsa klimatförändringar Energi Avfall Egen arbetskraft Affärsetik och antikorruption Miljöcertifiering av byggnader Gröna tillgångar Kundnöjdhet Förorening av mark Arbetskraft i värdekedjan Personlig säkerhet för slutanvändare Företagskultur Klimatrisk ===== SIDA 111 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 111 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Den dubbla väsentlighetsanalysen syftar till att kombinera perspektivet av Corems påverkan på människor och miljö, med den påverkan frågorna har på Corem ur ett ekonomiskt perspektiv. Analysen har arbetats fram av Corems hållbar- hetsfunktion och hållbarhetsråd samt i sam arbete med ledning och styrelse. De hållbarhetsfrågor som har både finansiell och konsekventiell hög påverkan och utifrån ESRS bedömts mest väsentliga för Corem är: ■ Anpassning till klimatförändringar ■ Begränsning av klimatpåverkan ■ Energi ■ Avfall vid byggnation och från hyresgäster ■ Arbetsvillkor egen arbetskraft inklusive hälsa och säkerhet samt likabehandling ■ Affärsetik och antikorruption, inkluderande leverantörsledet Översikt av gjord väsentlighetsanalys illustreras på sida 110. DEN DUBBLA VÄSENTLIGHETSANALYSENS EFFEKT PÅ HÅLLBARHETSSTRATEGI OCH HÅLLBARHETSRAPPORTERING Samtliga områden som bedömts som väsentliga utgör del av Corems rapportering för 2024. Under 2025 kommer arbetet att fortgå med att förankra väsentlighetsanalysen med ytterligare intressent grupper, säkerställa data och system- stöd för tillhörande rapporteringspunkter samt verifiera dokumentationen av relaterade rutiner. Resultatet av väsentlighetsanalysen har utgjort del i den uppdatering av lång- och kortsiktiga hållbarhetsmål som gjordes under 2024. FÖRÄNDRING I HÅLLBARHETSMÅL Fastighetsbranschen är resursintensiv, och en övervägande del av Corems påverkan ligger i värdekedjans resursanvändning. Därmed ligger en stor del i att säkerställa anpassning till klimat förändringar och att begränsa klimat- påverkan där. Främst handlar det om resurser i förvaltnings- och byggverksamhet, inköpta varor och nyttjad energi. Corems färdplan för minskad klimatpåverkan och målet att nå netto noll utsläpp i värdekedjan uppdaterades under 2024, till fler och mer konkreta steg, med tydliga reduktionsmål inom respektive kategori i samtliga scope och i hela värdekedjan. De övergripande hållbarhetsmålen uppdate- rades avseende volym av gröna tillgångar, till följd av förändringar i fastighetsbeståndet under de två föregående åren. Vidare sattes ett separat certifieringsmål, och strategi och metod för arbetet med klimatrisk uppdaterades. För aktuella strategiska områden för hållbar- hetsarbetet och mål inom dem, se sidan 112. ===== SIDA 112 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 112 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Strategiska områden för hållbarhetsarbetet Corems hållbarhetsarbete är indelat i fyra strategiska hållbarhetsområden. ■ God affärspartner och långsiktig värdeutveckling ■ Minskad klimatpåverkan ■ Attraktiv arbetsgivare ■ Hållbar och levande stad NEDBRUTNA MÅL OCH RAPPORTERING AV UTFALL Corems strategiska hållbarhetsområden samlar mål som syftar till såväl ekonomiskt som socialt och miljömässigt ansvar. Mål finns nedbrutna på lång och kort sikt inom respektive område. Beslutade mål och utfall av arbetet beskrivs i hållbarhetsnoterna på sidorna 113–127, tillsam- mans med hur Corems arbete bidrar till FN:s mål för hållbar utveckling. SUSTAINABLE DEVELOPMENT GOALS Corem har bland FN:s 17 övergripande mål för hållbar utveckling, Sustainable Development Goals, identifierat åtta mål där bolaget har störst möjlighet att bidra. Dessa är: 3 – God hälsa och välbefinnande 7 – Hållbar energi för alla 8 – Anständiga arbetsvillkor och ekonomisk tillväxt 10 – Minskad ojämlikhet 11 – Hållbara städer och samhällen 12 – Hållbar konsumtion och produktion 13 – Bekämpa klimatförändringarna 16 – Fredliga och inkluderande samhällen Fokusområden och långsiktiga mål GOD AFFÄRSPARTNER OCH LÅNGSIKTIG VÄRDEUTVECKLING Beskriver hur bolagets systematiska hållbarhets arbete och bolagsstyrning bidrar till ökad lönsamhet, konkurrenskraft och därmed ökat värde. ■ Corem ska ha nöjda kunder och långa hyres- gästsamarbeten, se not 2. ■ Corem ska ha god lönsamhet och verka med proaktivitet avseende hantering av risker och möjligheter, se not 1 och sidorna 50–55. ■ Andelen grön och hållbarhetsrelaterad finansiering ska utgöra så stor andel som möjligt, se sidan 13, 44–45 och not 6. ■ Gröna intäkter ska lång siktigt utgöra så stor andel som möjligt, se sidorna 13, 115. ■ Verksamheten, inkluderat Corems leverantörer, ska bedrivas i enlighet med Corems uppförandekod, se not 3. HÅLLBAR OCH LEVANDE STAD Beskriver hur Corem arbetar för att utveckla hållbara fastigheter och levande områden, som del i fastighetsförädling och projekt verksamhet. ■ Corem ska utveckla hållbara fastigheter och levande områden, se not 6. ■ Corem ska miljöcertifiera byggnader och erbjuda hållbara tjänster till kunderna, se not 6. ■ Corem ska verka för att bevara och utveckla ekosystemtjänster i samband med fastighets- utveckling, se not 6. MINSKAD KLIMATPÅVERKAN Samlar insatser som syftar till att minska påver- kan på klimatet och ekosystemen, liksom arbete med resurseffektiva lösningar som bidrar till en hållbar utveckling. ■ Verksamheten ska ha netto noll utsläpp i hela värdekedjan 2035, se not 5. ■ Energi användningen ska kontinuerligt effekti- viseras. Energi som används i Corems verk- samhet ska vara fossilfri, se not 4. ■ Resurseffektiviteten ska öka i såväl drift som förvaltning och projektverksamhet. Utsläppen ska successivt minska i alla led, se not 5. ATTRAKTIV ARBETSGIVARE Arbete avseende arbetsvillkor, arbetsmiljö och ett hållbart arbetsliv. ■ Corem ska erbjuda en arbetsplats där alla behandlas lika och som präglas av god trivsel och mångfald, se not 8. ■ Corem ska ha en sund och säker arbetsmiljö med fokus på friska medarbetare och ett håll- bart arbetsliv, se not 7. ■ Corem ska vara ett värderingsstyrt bolag med affärsdrivna och engagerade medarbetare, se not 7. ===== SIDA 113 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 113 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Hållbarhetsnot 1 Ekonomisk utveckling 201-1 SKAPAT OCH LEVERERAT DIREKT EKONOMISKT VÄRDE God lönsamhet utgör en grundläggande förut- sättning för att bedriva verksamhet och för att utveckla verksamheten och dess tillgångar över tid. Corem verkar inom en kapitalintensiv bransch, där en väldiversifierad kapitalstruktur och riskavvägd ränte- och kapitalbindning är väsentliga delar för att säkerställa en fortsatt finansiellt sund och framgångsrik utveckling. Då finansiering av verksamheten är relaterad till Corems tillgångar, utgör fastigheternas hållbar- hetsprestanda del i att skapa fördelaktiga finansiella förutsättningar. AVGRÄNSNING Rapporteringen omfattar det ekonomiska värde som skapas inom Corem. Mer information om Corems finansiella mål och utfall finns på sidorna 14–15. STYRNING Finansverksamheten styrs av en finanspolicy som årligen beslutas av styrelsen. MÅL OCH UTFALL Corems mål är en genomsnittlig avkastning på eget kapital om minst 10 procent. Övriga finansiella mål omfattar räntetäckningsgrad och belåningsgrad. ANSVAR OCH UPPFÖLJNING Corems vd och ledning har det övergripande ansvaret för styrning mot de finansiella målen. Den ekonomiska utvecklingen följs upp och rapporteras externt varje kvartal genom delårs- rapporter. SKAPAT EKONOMISKT VÄRDE mkr 2024 2023 2022 Intäkter 3 695 4 244 4 491 Resultatandelar i intresse företag 0 –1 076 –862 Värdeförändringar fastigheter –1 717 –8 476 –2 934 Värdeförändringar derivat och finansiella placeringar –94 –913 270 1 884 –6 221 965 DISTRIBUERAT EKONOMISKT VÄRDE mkr 2024 2023 2022 Drift, leverantörer –1 202 –1 240 –1 408 Löner, medarbetare –291 –301 –337 Skatt, samhället 147 1 816 548 Kreditgivare –1 288 –1 464 –1 071 Övriga resultatposter –307 –589 –635 Utdelning, ägare –515 –830 –834 Behållet ekonomiskt värde –1 058 –7 999 –1 938 Hållbarhetsnot 2 Kundnöjdhet För en långsiktigt hållbar affär är goda kund- relationer av stor vikt, för att förbli befintliga kunders förstahandsval för lokaler, och för att öka möjligheter till nyuthyrning. Kundnöjdhet är därför en viktig del i Corems strategi om kund- nära, effektiv och hållbar förvaltning, och ett fastighets bestånd med egenskaper som är värdefulla för kunder. Kundnöjdhet mäts i Nöjd-kund-index (NKI) genom en kundundersökningsenkät, som genomförs minst vartannat år. Corems lång- siktiga mål är ett NKI om 75. Under 2024 genomfördes en mätning som besvarades av drygt 900 hyresgäster. Resultatet visar en ökning av NKI inom samtliga regioner och frågeområden, och ett totalt NKI om 75 (72) på en skala 1–100, vilket tangerar Corems lång- siktiga mål. Hållbarhetsnot 3 Affärsetik och antikorruption 205-3 ANTAL FALL AV KORRUPTION OCH VIDTAGNA ÅTGÄRDER, 2-6 BESKRIVNING AV BOLAGETS LEVERANTÖRSKEDJA AVGRÄNSNING Rapporteringen omfattar Corems egna verksam- het. Arbetet mot korruption och andra oegent- ligheter omfattar även Corems leverantörsled. STYRNING Alla Corems medarbetare har ansvar för att följa bolagets gällande policyer och riktlinjer, vilket innefattar bolagets uppförande kod och hållbar- hetspolicy med dess affärsetiska riktlinjer. Samt- liga policyer, uppförandekod och affärsetiska riktlinjer finns också tillgängliga på Corems intranät. Medarbetare, ledning och styrelse utbildas i affärsetik och Corems uppförandekod. Kravställning på leverantörer sker genom Corems uppförandekod för leverantörer, som leverantörer ska signera och följa. Uppförande- koden finns även på Corems hemsida. Uppfö- randekoden specificerar bland annat att affärer görs på affärsmässiga grunder, att det råder transparens och öppenhet i affärsrelationer, samt att leverantörsledet inte kränker arbets- tagares rättigheter eller mänskliga rättigheter. Ekonomiskt ansvar – god affärspartner och långsiktig värdeutveckling ===== SIDA 114 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 114 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt ANSVAR OCH UPPFÖLJNING Arbetet mot korruption och mutor leds av Corems bolagsledning, med juridik, hållbarhet, risk och HR som drivande stödfunktioner i olika delar. Syftet är att säkerställa att alla medarbe- tare har god kunskap om Corems krav och förväntningar på hur representanter för bolaget ska agera och att motsvarande krav ställs på Corems affärspartners. Samtliga medarbetare förväntas genomgå utbildning i affärs etik, och har medarbetar ansvar avseende policyer och uppförande kod. Närmaste chef ansvarar för att med arbetare genomför beslutad utbildning. Genomförande följs upp av HR- funktionen. Eventuella misstankar om korruption eller andra oegentligheter kan rapporteras genom Corems visselblåsarfunktion. Alla som berörs av bolagets verksamhet såsom anställda, leveran- törer och kunder kan rapportera missförhållan- den anonymt genom funktionen vilken finns på www.corem.slalarm.se. Funktionen är extern, och inkomna rapporter mottas av extern part där det först verifieras att de berör Corems verksam- het, och därefter utreds. REDOVISNINGSPRINCIP Eventuella rapporter i visselblåsarfunktionen sammanställs av extern part och mottas av compliance officer-funktionen. Utfall av intern utbildning i affärsetik samman ställs av HR. Hållbarhets granskning av leverantörskedjan görs genom verktyget FIHL och följs upp av håll- barhetsfunktionen genom skrivbordsrevision. MÅL OCH UTFALL Det övergripande målet är att korruption, oetiskt agerande eller brott mot mänskliga rättigheter inte ska förekomma, och i förekommande fall rapporteras så att det kan hanteras och förbätt- rande åtgärder genomföras. Mål för en ansvars- full verksamhet finns för såväl den egna verksam heten som för leverantörer. DEN EGNA VERKSAMHETEN Corems målsättning är att samtliga medarbetare genomgår utbildning i affärs etik som del i intro- duktion vid nyanställning och därefter vartannat år. Vid utgången av 2024 hade 96 procent av medarbetarna utfört utbildningen inom den specificerade frekvensen. Under 2024 inkom två visselblåsningar, rörande inköp respektive leverantörs samarbete. Ärendena har utretts av extern part och enligt beskriven rutin, och därefter avslutats. 2024 2023 2022 Utbildning i antikorruption och uppförandekod 96% 100%¹) N/A Rapport om misstänkt korruption 2 0 0 1) Redovisades tidigare i löptext LEVERANTÖRSLEDET Det långsiktiga målet är att alla leverantörer ska arbeta i enlighet med Corems upp förandekod för leverantörer, samt att leverantörer inom branscher klassade som hög risk även ska hållbarhets- granskas. Hållbarhetsfunktionen ansvarar för att genomföra hållbarhetsgranskningar samt följa upp att leverantörer följer uppförandekoden. Gransk- ningen sker via en webbaserad plattform för själv- skattning och leverantörs bedömning. Verk tyget, FIHL, har utvecklats tillsammans med andra fastighets bolag i syfte att skapa en bransch- gemensam metod för uppföljning av hållbarhets- aspekter i leverantörskedjan. Ett gemensamt verktyg underlättar även för leverantörerna vid rapportering, vilket möjliggör en ökad effekt. För 2024 genomfördes en granskning av leverantörer verksamma inom segmenten drift, förvaltning, material och entreprenadarbeten, vilka är branscher som klassats som hög risk. 132 leverantörer bedömdes genom själv- skattnings formulär. Enkäten omfattar leveran- törernas arbete gällande områdena affärsetik och styrning, arbetsmiljö och villkor samt miljö. Leverantörsgranskning 2024¹) Leverantörer med hållbarhetspolicy, % 70 Leverantörer med antikorruptionspolicy, % 64 Leverantörer som har uppförandekod för sina leverantörer, % 58 Leverantörer med certifiering för arbetsmijö eller arbetsmiljöpolicy, % 96 Leverantörer med certifiering för miljö eller miljöpolicy, % 95 1) Andelen är baserad på genomförd leverantörsgranskning för 2024. Granskningen omfattade leverantörer verksamma inom branscher bedömda som hög risk. En leverantörsgranskning är giltig i tre år. Enkätsvaren följs upp på en övergripande nivå. Eventuella avvikelser från angivna krav i Corems uppförandekod för leverantörer analyseras i detalj. Bedöms avvikelsen vara betydande kontaktas leverantören för vidare dialog kring åtgärdsplaner. Granskningen visade att hållbarhet är en prioriterad fråga för Corems leverantörer, och att i det närmaste samtliga respondenter inom de valda branscherna uppger att de idag arbetar systematiskt med såväl arbetsmiljö som miljö. Utfallet visar också att en majoritet av leveran- törerna själva använder uppförandekoder i sina inköp av tjänster, vilket är en viktig del i att skapa en hållbar leverantörskedja. BIDRAG TILL FN:S GLOBALA HÅLLBARHETSMÅL Genom att arbeta för en hållbar ekonomisk tillväxt med marknadsmässiga villkor för anställda och krav på efterlevnad av Corems uppförande kod för leverantörer bidrar Corem till mål nummer 8, Anständiga arbetsvillkor och ekonomisk tillväxt, mål 12, Hållbar konsumtion och produktion, samt mål 16, Fredliga och inkluderande samhällen. ===== SIDA 115 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 115 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt COREMS KLIMATSTRATEGI Fastighetsbranschen står för en stor del av de utsläpp som påverkar klimatet. För att reducera klimatavtrycket arbetar Corem med resurs- effektivitet på flera sätt, som tillsammans bidrar till målet om att nå netto noll utsläpp av växt- husgaser i hela värdekedjan. Corems klimatstrategi inne fattar att: ■ Förädla och förvalta fastigheterna i syfte att undvika framtida rivning och nybyggnation. ■ Systematiskt arbeta med återbruk, material- val och avfallshantering inom byggprojekt. ■ Fokusera på energieffektivisering över hela fastighetsbeståndet. ■ Endast använda fossilfri fastighetsenergi. ■ Tillskapa energi i egen produktion där det finns förutsättningar. ■ Miljöcertifiera byggnader för metodik och kvalitetsstämpel. ■ Genomföra klimatrisk- och sårbarhetsanalyser för ökad riskkontroll och anpassning mot klimatförändringar. ■ Verka för en hållbar leverantörskedja. ■ Samverka med hyresgäster och andra parter kring hållbarhetsfrågor och erbjuda hållbara produkter och tjänster. ■ Arbeta med ekosystemtjänster i utemiljöer för att bidra till ökad biologisk mångfald. ■ Transparent rapportera verksamhetens klimatpåverkan. FÄRDPLAN FÖR KLIMATET Corems långsiktiga klimatmål är att nå netto noll utsläpp i värdekedjan år 2035. Målet har brutits ner i en färdplan som utgör verksamhetens plan för att arbeta metodiskt med successiva förbättringar inom de områden som har störst klimatpåverkan. Klimatfärdplanen är nedbruten i målsatta aktiviteter inom drift och förvaltning, projekt utveckling och bolags- överskidande aktiviteter. Långsiktiga mål samt mål på kortare sikt är inkluderade i affärsplanen. Arbetet innefattar även att analysera och säkra verksamheten avseende klimat förändringar. För att säkerställa att arbetet för ett minskat klimatavtryck är i linje med klimatforskningen förband sig Corem 2023 till Science Based Target initiative (SBTi) för små- och medelstora företag. Färdplanen kompletterades 2024 med mer nedbrutna reduktionsmål och Corem kommer därför under 2025 verifiera att de till- kommande målen kopplade till klimatfärdplanen är linjerade med SBTi. Corem rapporterar växthusgasutsläpp enligt Green House Gas Protocol scope 1, 2 och 3. Den största utmaningen är att minska utsläppen i scope 3, indirekta utsläpp uppströms, då det dels kräver förfinad mätning, dels endast kan påverkas indirekt. Corem arbetar med olika verktyg och arbetssätt för att kartlägga, öka träff säkerhet i mätning, och begränsa dessa utsläpp. Vid nybyggnation används livscykel- analys som ett viktigt verktyg för att förstå och påverka klimatbelastningen. Vid renoveringar och lokal anpassningar i befintliga byggnader arbetar Corem enligt en bolagsgemensam metodik för ökad klimat- hänsyn i projektverksamheten. Detta omfattar exempelvis återbruk av material och bevarande av planlösning och installationer vid lokal- anpassningar. Klimatrelaterade faktorer beaktas i investeringskalkyler och investeringsbesluts- underlag i syfte att säkerställa att klimatrelate- rade risker och möjlig heter vägs in redan i beslutsskedet. Fastighetsbeståndet och dess prestanda ur klimathänseende följs upp och bedöms kontinu- erligt. Genom att kombinera specialist kompetens i förvaltningen med att övergripande följa utvecklingen inom hållbarhetsområdet och de områden som har särskilt stor inverkan på Corems klimatpåverkan, såsom energi- effektivitet, avfall, resurseffektivitet, hållbara materialval och produkter samt klimat relaterade risker och möjligheter skapas ett långsiktigt helhetsstänk som utgör grunden för Corems hållbarhets arbete. BIDRAG TILL FN:S GLOBALA HÅLLBARHETSMÅL Genom att följa klimatstrategin och färdplanen mot netto noll utsläpp av växthusgaser bidrar Corem till mål nummer 7, Hållbar energi för alla, mål 12, Hållbar konsumtion och produktion, och mål 13, Bekämpa klimatförändringar. Miljöansvar – minskad klimatpåverkan Corems klimatmål och färdplan mot netto noll utsläpp 2035 Långsiktigt mål¹) Mål 2035 Mål 2030 Mål 2025 Utfall 2024 Successivt sänka den genomsnittliga energi användningen, kWh/kvm 65 65 75 81 Endast använda fossilfri fastighetsenergi 100% 100% 100% 96% Öka andelen gröna intäkter²) 75% 50% 25% 16% Reducera klimatutsläpp från byggnation 80% 50% 20% 40% Reducera klimatutsläpp från avfall inom förvaltning och projekt³) 75% 50% – – Reducera klimatpåverkan från inköpta varor och tjänster 80% 50% – 50% 1) Mäts mot basår 2021. 2) Intäkter från hyresavtal med grön bilaga. 3) Utsläpp från avfall mäts mot basår 2025. ===== SIDA 116 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 116 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Klimatrapport enligt TCFD Forskning kopplar samman extremväder som värmeböljor, översvämningar och torka med klimatförändringar. I ett framtida varmare klimat bedöms den här typen av förändringar bli vanli- gare förekommande och troligen även kraftigare, såväl globalt som i Sverige. Bedömda klimatför- ändringar kan därför påverka marknader och städer där Corem äger fastigheter, på medellång och lång sikt. Corem rapporterar klimat relaterade risker och möjligheter enligt rekommendationerna i Task Force on Climate-related Financial Disclo- sures (TCFD:s) ramverk. Ambitionen är att följa rekommendationerna i största möjliga utsträck - ning och utveckla rapporteringen löpande. Hanteringen av klimatrelaterade risker är inte- grerad i bolagets över gripande riskhanterings - process. Klimatrisk processen omfattar direkt verksamhet, uppströms och ned ströms, med kort, medellång och lång tidshorisont. I enlighet med TCFD:s rekommendationer delar Corem in klimatrelaterade risker i två huvudkategorier: omställningsrisker och fysiska risker. Fysiska risker kan vidare vara akuta eller bestående. Riskerna har identifierats och analy- serats med hjälp av olika klimatscenarier. SCENARIOANALYS Genom klimatscenarioanalys illustreras den påverkan ett förändrat klimat har på verksam- heten i framtiden. I ett scenario där samhället bestämmer sig för att kraftigt styra mot mins- kade koldioxidutsläpp där temperaturhöjning kan motverkas, är förändrade styrmedel och regelverk de största relaterade finansiella riskerna för verksamheten. Ett sådant scenario medför dock även möjligheter, genom en proaktiv strategi. I ett scenario av fortsatt höga utsläpp och temperaturhöjning som följd, väntas istället fysiska risker få störst påverkan på verksam heten. Analys och identifiering av relevanta klimat- relaterade risker och möjligheter baseras på data från FN:s klimatpanel IPCC:s (Intergovern- mental Panel on Climate Change) scenarion RCP2.6 och RCP8.5, båda med tidshorisonten år 2050. Det är två väldigt olika, eventuellt extrema, scenarier där det ena innefattar stora omställ- ningsrisker och det andra stora fysiska risker. IPCC:s Representative Concentration Pathways (RCP) är accepterade och de vanligast använda scenarierna för syftet. RCP 2.6 (<2°C) represen- terar ett scenario i linje med Parisavtalet och RCP 8.5 (>4 °C) representerar ett scenario i linje med business-as-usual/extremscenario. FYSISKA RISKER OCH RISKHANTERING Corem genomför klimatrisk- och sårbarhetsana- lys på fastighetsnivå i enlighet med kriterierna i EU:s taxonomi förordning. Analysen utgår från information om historiska vädermönster och framtida klimatscenarier, lokala sårbarhetsdata och klimatpåverkan. Sårbarhetsbedömningen utgår från byggnadens tekniska förutsättningar att klara riskscenarios. Övergripande analyser av fastighetsbeståndet görs löpande sett till områ- den och individuella fastigheter, som del i det årliga riskarbetet inom förvaltning, samt finns med som faktor i fastighetsvärdering. Individu- ella analyser genomförs primärt i samband med miljöcertifiering av befintliga fastigheter. Fastig- heter som har en hög utsatthet för klimat risker prioriteras avseende anpassnings åtgärder. OMSTÄLLNINGSRISKER OCH RISKHANTERING Hanteringen av omställningsrisker är en del av affärsstrategin och de långsiktiga målen pekar ut riktningen för att minska riskerna. Corem har länge arbetat för att minska riskerna kopplat till exempelvis energianvändning och koldioxid- utsläpp i förvaltningsverksamheten. Genom arbetet för att nå målen i färdplanen hanteras även riskerna. MÖJLIGHETER En omställning till ett samhälle med låga utsläpp av växthusgaser innebär främst möjligheter. Att byta till förnybar energi, miljöcertifiera byggnader och fortsätta arbeta med åtgärder för energi- effektivisering och för minskad klimatpåverkan vid ombyggnationer bedöms ha en positiv effekt på Corems driftskostnader liksom på genererade utsläpp av växthusgaser. Med ökad andel energ- effektiva och klimatanpassade byggnader i portföljen ökar också förtroendet för Corems verksamhet och möjligheten att attrahera investerare. TCFD-TABELL ÖVER KLIMATRISKER, -MÖJLIGHETER OCH PÅVERKAN Risk/möjlighet Påverkan och möjligheter OMSTÄLLNINGSRISK Regulatoriska risker Exempel på påverkan och möjligheter Högre energikostnad till följd av höjda skatter eller annan reglering. Högre energikostnader påverkar driftskostnaderna och därmed driftöverskottet. Högre kostnad till följd av höjda skatter eller annan reglering avseende koldioxid utsläpp. Skatt eller avgift på koldioxidutsläpp skulle direkt påverka driftskostnaden genom de energirelaterade utsläppen. Det skulle också påverka projektverksamheten genom ökade kostnader för avfall och koldioxidintensiva material i byggprojekt. Marknadsrisker Ökade kostnader för energi och råvaror vid konjuktursvängningar, världs- händelser, ränteförändringar och tillgång på råvaror och kapital påverkas. Högre energikostnader påverkar kostnaderna Minskad och/eller begränsad tillgång på kapital för icke-gröna tillgångar. Kapitalet styrs om till investeringar som bedöms ha en minskad negativ inverkan på klimatet och andra miljöaspekter. FYSISKA RISKER Akut risk Skador på fastigheter av tillfälliga översvämningar till följd av akut händelse såsom ökad nederbörd eller skyfall. Direkta skador på en fastighet leder till kostnadsökningar när de inträffar och eventuellt högre riskpremier. Systematisk risk Ökat energibehov, i första hand kyla till följd av långvariga högre temperaturer. Långvariga perioder med högre temperatur eller stora växlingar i utetemperatur ställer högre krav på ett väl fungerande inneklimat. Fastigheter blir permanent påverkade till följd av stigande vattennivåer i hav och vattendrag. Detta kan, i särskilt utsatta områden, påverka fastigheternas marknadsvärde och finns med som en parameter vid värdering av tillgångar. ===== SIDA 117 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 117 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Hållbarhetsnot 4 Energianvändning 302-1 ENERGIANVÄNDNING INOM VERKSAMHETEN, CRE1 ENERGIINTENSITET I BYGGNADER AVGRÄNSNING Energianvändningen i en byggnad består av fastighetsenergi, vilket avser den energi som relaterar till en byggnads behov, samt hyres- gästernas energianvändning för sin egen verk- samhet. Fastighetsenergin kan fastighetsägaren påverka genom val av teknik, styrning av energi- användningen och genom byggnadens klimat- skal. Hyresgästernas energi användningen kan hyresgästen påverka. Den beror på verksamhe- tens art, hur de agerar, och önskemål avseende exempelvis inneklimat. Rapporteringen omfattar fastighetsenergin och omfattar hela beståndet, förutom projekt- fastigheter och byggnader där hyresgästen själv råder även över fastighets energin. Hyresgästernas användning av energi för den egna verksamheten ingår inte i beräkningen av Corems energi prestanda eftersom den inte är en del av fastighetsenergin. Information om hyres- gästernas energi användning används för att beräkna indirekta klimat påverkan i scope 3. Rapportering av vattenförbrukning och vatten intensitet innefattar det vatten som används i driften av byggnader. Projektfastig- heter omfattas inte av redovisningen. ANSVAR OCH UPPFÖLJNING Corems lokala affärsenheter ansvarar för driften av fastigheterna, vilket inkluderar energi- och vattenanvändning, energiuppföljning samt att nå uppsatta mål. Det är driftcheferna för respektive affärsenhet som ansvarar för det operativa arbetet. Till stöd finns en central teknikorganisation med teknisk chef, specialister och system ansvariga för energi- och driftsystem. Utöver detta stöd ansvarar teknik- organisationen för strategisk planering av ener- giförsörjning och teknik i fastighetsbeståndet, underlag för större energiprojekt och projekt- eringsanvisningar. I projektfastigheter är det projektutvecklings organisationen genom projektchefer och förvaltare som ansvarar för energianvändning och uppföljning. Energi- och vattenanvändningen följs upp månadsvis på fastighetsnivå. Mätvärden samlas in och bearbetas i Corems energiuppföljnings- system. Mätning och uppföljning av projekt- fastigheter sker enligt separata anvisningar från teknikorganisationen. STYRNING Corems styrning i energifrågor utgår från håll- barhetspolicyn, hållbarhetsmål och energi- strategin. Energi strategin är en långsiktig plan för att minska energi användningen genom optimering och effektivisering samt att använda de mest hållbara energislagen. Vid nyproduktion av byggnader är Corems krav att energianvänd- ningen ska motsvara energiklass B eller bättre. Vidare köper Corem endast el från förnybara eller fossilfria källor (sol, vind- och vattenkraft) och ställer krav på energileverantörerna om förnybar eller klimatkompenserad fjärrvärme, fjärrkyla och gas. MÅL OCH UTFALL Corems långsiktiga energimål innebär att all inköpt energi ska vara fossilfri och att den genomsnittliga energianvändningen ska minska till 65 kWh per kvm till 2030 (energiprestanda uttryckt i faktisk energianvändning, ej primär- energital). Corem avyttrade under 2024 fastigheter med uthyrbar area om cirka 170 tkvm. Avyttringarna under året bestod till stor del av lager- och logistikfastigheter, vilka generellt har en lägre energianvändning än exempelvis kontors- fastigheter. Förändringen i beståndet är synlig i flertalet nyckeltal avseende energi användning. Avyttrade fastigheter inkluderas i rapporte- ringen under den tid av året de ägts. Under 2024 implementerades även ett nytt energiuppföljningssystem. Systembytet har i vissa fall påverkat utfallet genom att mätning i samband med införandet har utvecklats och ökat i detaljgrad. Utfallet för 2024 visar en minskning av den totala energianvändningen med 7,9 procent till 193,2 (209,7) GWh. Energiprestandan ökade något och visade för året en genomsnittlig energi användning om 80,6 (78,7) kWh per kvm Atemp. Utfallet är framförallt en följd av de avytt- ringar som gjorts under 2024. Corem har fortsatt stort fokus på energioptimering och effektivise- ring, något som medfört att energianvändningen minskat i en stor del av beståndet och därmed håller tillbaka den förändring som årets avytt- ringar i övrigt bidragit till. Hyresgästerna visar fortsatt stort intresse för att spara energi och den ökade hyresgästdialogen har lett till gemen- samt justerade driftstider som bättre stämmer överens med användandet av lokalerna. Trenden är fortsatt positiv vad gäller andelen total förny- bar energi, inköpt och egenproducerad, som uppgick till 96 procent (93). Mängden egenpro- ducerad el i solcells anläggningar uppgick till 2 247 MWh (2 292). ENERGIANVÄNDNING I VERKSAMHETEN EXKL. PROJEKTFASTIGHETER 1) GWh 2024 2023 2022 Uppvärmning (fjärrvärme, olja, gas) 121,4 133,3 145,1 El 59,8 64,9 79,2 Fjärrkyla 11,9 11,5 13,1 Totalt 193,2 209,7 237,4 1) Förändringen mellan åren förklaras av försäljning/förvärv av fastigheter, genomförda energieffektiviseringar, väder, samt ökad noggrannhet avseende uppmätt verksamhetsenergi. Andel förnybar energi 2024 2023 2022 2021 2020 Andel av total inköpt energi, % 96 93 93 92 90 ENERGIPRESTANDA 2024 2023 2022 2021 2020 2019 kWh/kvm Atemp 80,6 78,7 77,7 86,5 87,0 93,8 EGENPRODUCERAD EL FRÅN SOLCELLSANLÄGGNINGAR 2024 2023 2022 2021 2020 2019 MWh 2 247 2 292 2 036 1 246 810 580 VATTENANVÄNDNING I BYGGNADER 2024 2023 2022 Vattenförbrukning, m3 1) 522 563 511 3302) 421 360 Vattenintensitet, m3/ kvm Atemp1) 0,22 0,17 0,12 1) Omfattar inte vattenförbrukning i projektfastigheter, se avsnitt Avgränsning. 2) Vattenförbrukningen 2023 har korrigerats. Tidigare redovisad volym 190 518 m3. Avvikelsen uppkom på grund av ett systemfel. REDOVISNINGSPRINCIP Energi användning redo visas som faktiskt använd energi medan energiprestanda baseras på normalårskorrigerade värden. Energiprestan- dan anges i kWh per kvm Atemp. Historiska värden för år 2019–2021 är ett genomsnitt av Corems energiförbrukning och förvärvade bolags energianvändning. I klimatbokslutets scope 3 redovisas hyres- gästernas elanvändning och övrig energi som används av hyresgäst i processer och tillverkning. Hyresgästel baseras på faktiska värden i de fall el säljs vidare till hyresgästen. Övrig hyresgästel beräknas utifrån schabloner baserat på fastig- hetstyp och verksamhet. Vattenanvändningen är faktiskt avlästa värden och vatten intensiteten baseras på lokalyta Atemp. Den förbrukning som redovisas är sådant vatten som används för byggnadens drift och inte vatten som används av hyresgästerna i processer eller produktion. ===== SIDA 118 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 118 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Hållbarhetsnot 5 Klimatbokslut 305-1 – 305-3 DIREKTA, INDIREKTA OCH ÖVRIGA INDIREKTA UTSLÄPP AV VÄXTHUSGASER CRE3 UTSLÄPPSINTENSITET BYGGNADER AVGRÄNSNING Corem redovisar utsläppen enligt Green House Gas protocol scope 1, 2 och 3. Rapporteringen omfattar samtliga utsläppskategorier inom organisationen samt de utsläppskategorier utom organisationen som är mest väsentliga utifrån storlek och möjlighet att påverka. Corem följer den rekommendation som organisationen Fastighetsägarna har tagit fram för redovisning av scope 3 för fastighetsbranschen. ANSVAR OCH UPPFÖLJNING Alla organisatoriska delar av verksamheten ansvarar för att minska sina utsläpp. Ansvar för arbetet att minska utsläpp från energianvänd- ning, scope 2, ligger lokalt på affärsenheterna genom driftorganisationen. Utsläpp kopplat till scope 3 har kartlagts sedan 2021. Uppföljning av utsläpp sker årligen i samband med hållbarhetsredovisningen. Hållbarhetsfunk- tionen ansvarar för uppföljning och framtagande av klimat bokslut tillsammans med nyckelperso- ner inom verksamheten. STYRNING Corems styrning för att minska klimatpåverkan utgår från hållbarhetsmålen och klimatfärd- planen. Färdplanen utgör Corems plan för att minska utsläppen, med mål på kort och medel- lång sikt, och möjliggöra att nå det lång siktiga målet. MÅL OCH UTFALL Corems övergripande klimatmål är att nå netto noll utsläpp i värdekedjan år 2035. För att nå dit har mål på kort och medellång sikt satts. Sedan det övergripande målet sattes har den totala utsläppsintensiteten i scope 1, 2 och 3 minskat med 41 procent, från 38,4 kg CO2e per uthyrbar kvm år 2021 till 22,6 kg CO2e per uthyrbar kvm år 2024. Klimatpåverkan inom den egna organisatio- nen, scope 1, är liten i förhållande till helheten då uppvärmning med egen värmepanna endast förekommer i enstaka fall, och antalet service- fordon är begränsat. Corem påverkar scope 2, de indirekta utsläp- pen till följd av energianvändning, genom energi effektivisering och ökad andel fossilfri energi. Ett målinriktat arbete i kombination med den mindre fastighetsportföljen har medfört en minskning av utsläpp i scope 2. I de fall Corems energileverantörer inte kan erbjuda fjärrvärme baserat på förnybara bränslen köps klimat- kompenserad fjärrvärme. Den största mängden utsläpp är hänförlig till verksamheten som sker i scope 3. I scope 3 uppströms återfinns byggprojekt och inköp av varor och tjänster, men även utsläpp inom den egna organisationen kopplat till resor. I scope 3 nedströms redovisas de utsläpp som uppstår när hyresgäster använder Corems lokaler, såsom hyresgästernas verksamhetsel och avfall. Utsläpp från byggprojekt redovisas i sin helhet det år projekt slutförs, och beräknas till största del med hjälp av schabloner. Under de senaste åren har utsläppen haft en minskande trend. Det beror dels på minskad investerings- volym, dels på en förbättring av indata med en övergång till ytschabloner istället för spend- schabloner för utsläppsberäkningar av projekt. Att använda ytschabloner är ett mer noggrant beräkningsförfarande då emissionsfaktorerna är mer specifika. För 2024 har redovisade utsläpp från byggpro- jekt minskat med 40 procent sedan 2021. Corem arbetar metodiskt för ökad klimathänsyn i projekt. Den relativa minskningen av utsläppen mäts främst genom nyckeltalen Utsläppsintensi- tet bygg projekt per kvm och Utsläppsintensitet byggprojekt per investerad krona. Utsläppen från byggnationer förväntas även framgent att minska succesivt i takt med att indata förfinas ytterligare och att beräknings metoderna utvecklas. Utfallet påverkas också positivt genom faktiska utsläppsminskningar i projekt- verksamheten till följd av ett mer cirkulärt mate- rialflöde i form av materialkrav, återbruk och effektiv avfallshantering. Utsläppen från hyresgästernas elanvändning beräknas med faktiska utfall där så är möjligt, och i övrigt med hjälp av schabloner baserade på lokaltyp och yta. Andelen schablonberäknad verksamhetsel är cirka 55 procent. Den schablon baserade elens ursprung antas vara nordisk residualmix och den höga emissions- faktorn för nordisk residualmix medför att utsläppen i denna post blir höga. REDOVISNINGSPRINCIP Corem redovisar utsläppen enligt Green House Gas protocol scope 1–3. Utsläppsintensiteten, CO2e per kvm uthyrningsbar yta innefattar samtliga växthus gaser och redovisas för åren 2022–2024. För utsläppsberäkningar har finansiell approach använts. Corem använder ett uppfölj- ningssystem från system leveran tören Position Green för beräkningar av klimatdata. Utsläppen i scope 1 och 2, samt utsläpp som rör tjänsteresor och hyresgästavfall i scope 3, beräknas baserat på faktisk data, varefter utsläppen beräknas med de emissionsfaktorer som systemleverantö- ren Position Green tillhandahåller, se emissions- faktorer sidorna 120–122. Även utsläpp i scope 3 har beräknats i Position Green för kategorierna inom energi, avfall och resor. I de fall det är tillämpbart redo visas utsläpp med både så kallad market based och location based metod. Övriga kategorier i scope 3 beräknas separat. Utsläpp i scope 3 som relaterar till nyproduktions projekt är beräknade enligt lagen om klimatdeklaration. Klimatpåverkan från byggprojekt och lokalanpassningar är baserade på schabloner utifrån projektyta, medan övriga investeringsprojekt såsom energiprojekt är baserade på investerad krona. Utsläpp relate- rade till byggprojekt omfattar projekt som avslu- tats under året. Gentemot referensåret 2021 har metod och schabloner som används för att beräkna utsläpp relaterade till byggprojekt uppdaterats, för att bättre spegla verklig påverkan i de mindre projek- ten. Ändringen har baserats på faktiska klimatbe- räkningar som genomförts inom projektkategorin. Utsläppsberäkningar som relaterar till löpande underhållsprojekt och övriga inköp baseras på spenddata och schabloner från Upphandlingsmyndigheten. Utsläpp i scope 3 relaterade till hyresgäster- nas energianvändning är beräknat med emissions faktorn för nordisk residualmix utom i de fall hyresgästerna tecknat ett grönt hyres- avtal eller köper el via Corem och ett fossilfritt ursprung därmed kan säkerställas. Denna utsläppspost är mycket hög och även konserva- tivt beräknad då många kunder i realiteten sannolikt köper förnybar el. Målsättning för kommande års klimatbokslut är att förfina indata även i scope 3 och minska användandet av generella schabloner till förmån för faktisk data. ===== SIDA 119 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 119 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt GRI 305-1 – 305-3 DIREKTA OCH INDIREKTA UTSLÄPP Ton CO2-ekvivalent 2024 2023 2022 Kommentar SCOPE 1 171 473 487 Uppvärmning 0 7 9 Ingår från 2024 i Scope 2, Uppvärmning Egna driftbilar 76 95 311 Köldmedier 94 371 167 SCOPE 2 7 593 4 081 7 618 Uppvärmning (Market based) 3 434 4 081 7 6151) Uppvärmning (Location based) 5 565 9 771 10 311 Fjärrkyla (Market based) 0 0 0 Fjärrkyla (Location based) 0 0 0 El (Market based) 4 158 0 0 Ny post 2024, tidigare nettoredovisad El (Location based) 401 1 019 1 312 El från driftbilar 1 0 2 Ny post 2022 SCOPE 3, Uppströms 21 956 34 211 38 475 Kategori 1: Inköpta varor och tjänster Löpande underhåll 1 008 1 424 3 275 Schablon baserad på spenddata Kategori 2: Kapitalvaror Byggprojekt nyproduktion 766 6 905 2 107 2024 avslutades 2 (6) nyproduktioner Byggprojekt renovering, hyresgästanpassning 13 234 17 293 14 909 Schablon utifrån projektyta Energi- och installationsprojekt 792 1 397 6 096 Schablon baserad på spenddata Övriga inköp 4 245 5 585 9 750 Schablon baserad på spenddata Kategori 3 : Produktion och distribution av bränslen (i scope 1 och 2) 1 501 1 139 1 788 Kategori 6: Tjänsteresor (inkl förmånsbilar) 150 135 188 Kategori 7: Pendlingsresor 260 334 363 Schablon enligt enkät SCOPE 3, Nedströms 25 619 28 511 37 647 Kategori 13: Nedströms leasade tillgångar Hyresgästernas energianvändning 25 457 26 502 37 513 Schablon efter lokaltyp, extern källa och egna beräkningar Avfall från hyresgäster 162 2 009 134 Summa totala utsläpp (scope 1, 2 och 3) 55 339 67 276 84 227 Energileverantörers klimatkompensation –8 908 –5 690 –2 696 Bra miljöval, allokerad fjärrvärme, EPD-märkt el (market based) Utsläpp efter energileverantörernas klimatkompensation 46 431 61 586 81 531 1) 2022 års siffra har korrigerats CRE3 Växthusgasutsläppsintensitet i byggnader 2024 2023 2022 2021 2020 Utsläppsintensitet scope 1 och 2, kg CO2e per uthyrbar kvm 1,6 1,9 1,3 1,1 1,9 Utsläppsintensitet scope 1,2 och 3, kg CO2e per uthyrbar kvm 22,6 27,7 25,1 38,4 42,7 Utsläppsintensitet byggprojekt, nyproduktion och renovering, per kvm, kg CO2e per kvm 108,5 128,3 116,9 179,5 – Utsläppsintensitet byggprojekt, nyproduktion och renovering, per investerad kr, kg CO2e per kr 0,010 0,019 0,018 0,035 – ===== SIDA 120 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 120 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt FÖRKLARING UTSLÄPPSNOTER Scope Aktivitet/Kategori Datakällor Emissionsfaktor Källa SCOPE 1 Förbrukning av olja/gas i fastigheter Statistik avseende förbrukning av olja och biogas. Olja: 285 g CO2e/kWh Biogas: 23 g CO2e/kWh DEFRA (2024) DEFRA (2024) Företagsbilar Uppgift om inköpt fordonsbränsle. Bensin: 2 084 g CO2e/l Diesel: 2 513 g CO2e/l Biogas: 2 g CO2e/l Etanol E85: 470 g CO2e/l Diesel: 168 g CO2e/l El skåpbil: 73 g CO2e/km DEFRA (2024) DEFRA (2024) DEFRA (2024) Drivkraft Sverige Beräkningsfaktorer (2024) & Energimyndigheten Drivmedel (2024) DEFRA (2024) DEFRA (2024) Köldmedia Utsläpp av köldmedia hämtas från respektive fastighets köldmediarapport inrapporterat i Green View R134a: 1 430 kg CO2e/kg R407C: 1 774 kg CO2e/kg R410A: 2 088 kg CO2e/kg R417A: 2 346 kg CO2e/kg Naturvårdsverket (2022) Naturvårdsverket (2022) Naturvårdsverket (2022) Naturvårdsverket (2022) SCOPE 2 El från service- och driftbilar El: 68 g CO2e/kWh IEA (2024) Elanvändning avseende samtliga fastigheters drift Faktisk förbrukning Market-based Sverige: 68 g CO2e/kWh Market-based Danmark: 583 g CO2e/kWh Location-based Sverige: 74 g CO2e/kWh Location-based Danmark: 7 g CO2e/kWh AIB (2024) AIB (2024) AIB (2024) AIB (2024) Användning av fjärrvärme Faktisk förbrukning Sverige – Market-based, för respektive fjärrvärmenät se www.energiforetagen.se Location-based Sverige: 48 g CO2e/kWh Location-based Danmark: 36 g CO2e/kWh Energiföretagen (2023) Energiföretagen (2023) CTR, HOFOR and VEKS (2024) Användning av fjärrkyla Faktisk förbrukning Location-based Sverige: 0 g CO2e/kWh Location-based Danmark: 0 g CO2e/kWh Energiföretagen (2023) DEFRA (2024) SCOPE 3, uppströms Byggprojekt För nybyggnation, ombyggnation, renovering, hyresgäst anpassning, energi- och installationsprojekt har tre tillvägagångssätt tillämpats för beräkning. • Klimatberäkning, faktisk mäng och material. • Beräkning baserad på byggd kvadratmeter (BTA alt. LOA). • Beräkning baserad på kostnad. Beräkningsmetod baseerat på yta (BTA alt. LOA) anses spegla verkligheten bättre och har därför tillämpats i samtliga fall där yta funnits tillgänglig, med undantag för vissa projekt där beräkning per yta ej anses lämpligt. Nybyggnation (Referensvärde för utökad systemgräns för byggskedet 2027): 383 kg CO2e/kvm BTA Renovering, hyresgästanpassningar – stomkomplettering, installationer, interiörer: 107 kg CO2e/kvm BTA. Byggentreprenader: 0,007 kg CO2e/SEK Markentreprenader: 0,013 kg CO2eSEK Energiprojekt och installationer: 0,046 kg CO2e/SEK (hantverk, snickeri och byggnadsinstallationer) Tekniska installationer: 0,005 kg CO2/SEK Solcellsmoduler: 0,108 kg CO2e/SEK Arkitekter, tekniska- samt natur- och miljökonsulter, 0,0006 kg CO2e/SEK Boverket, v.3 2023. Referensvärden för klimatpåverkan vid uppförande av byggnader. Boverket, v.3 2023. Referensvärden för klimatpåverkan vid uppförande av byggnader. Upphandlingsmyndigheten, Miljöspendanalys (2024) Upphandlingsmyndigheten, Miljöspendanalys (2024) Upphandlingsmyndigheten, Miljöspendanalys (2024) Upphandlingsmyndigheten, Miljöspendanalys (2024) Upphandlingsmyndigheten, Miljöspendanalys (2022) Upphandlingsmyndigheten, Miljöspendanalys (2024) ===== SIDA 121 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 121 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Scope Aktivitet/Kategori Datakällor Emissionsfaktor Källa Löpande underhåll Baseras på Corems kostnad för olika aktiviteter och åtgärder inom löpande underhåll. Olika spendfaktorer (ton CO2e/mkr) används för beräkning av klimat- påverkan. Entreprenader & Tekniska konsulter: 7,17 g CO2e/SEK Installation av elektriska ledningar och armatur: 4,56 g CO2e/SEK Fönster och dörrar: 4,56 g CO2e/SEK Hisservice: 4,56 g CO2e/SEK Markarbeten och geoteknik: 2,95 g CO2e/SEK Målning: 4,56 g CO2e/SEK Reparationer, underhåll och service: 6,58 g CO2e/SEK Rivning: 5,99 g CO2e/SEK Takläggningsarbete: 4,56 g CO2e/SEK Värme- och kylpumpar och värmeväxlare: 6,9 g CO2e/SEK Upphandlingsmyndigheten, Miljöspendanalys (2024) Upphandlingsmyndigheten, Miljöspendanalys (2024) Upphandlingsmyndigheten, Miljöspendanalys (2024) Upphandlingsmyndigheten, Miljöspendanalys (2024) Upphandlingsmyndigheten, Miljöspendanalys (2024) Upphandlingsmyndigheten, Miljöspendanalys (2024) Upphandlingsmyndigheten, Miljöspendanalys (2022) Upphandlingsmyndigheten, Miljöspendanalys (2022) Upphandlingsmyndigheten, Miljöspendanalys (2024) Upphandlingsmyndigheten, Miljöspendanalys (2024) SCOPE 3, uppströms Produktion och distribution av fordons- och energibränslen i scope 1 och 2 Faktisk förbrukning Diesel: 611 g CO2e/liter Bensin (personbil): 581 g CO2e/liter Biogas: 0 g CO2e/liter Etanol E85: 610 g CO2e/liter Diesel: 41 g CO2e/km El skåpbil: 24 g CO2e/km Elbil: 14 g CO2e/kWh El Sverige: 14 g CO2e/kWh El Danmark: 38 g CO2e/kWh Fjärrvärme Sverige: 5,8 g CO2e/kWh Fjärrvärme Danmark: 35 g CO2/kWh Fjärrkyla Sverige: 5,8 g CO2e/kWh Fjärrkyla (Danmark): 35 g CO2e/kWh DEFRA (2024) DEFRA (2024) DEFRA (2024) Drivkraft Sverige Beräkningsfaktorer (2024) & Energimyndigheten Drivmedel (2024) DEFRA (2024) DEFRA (2024) IEA (2024) IEA (2024) IEA (2024) Energiföretagen (2023) DEFRA (2024) Energiföretagen (2023) DEFRA (2024) Tjänsteresor (tåg, flyg, hotell, tjänstebilar och privata bilar i tjänst) Miljörapport från SJ, körjournaler och reserapporter från BCD Travel samt BRA Personbil bensin 50 g CO2e/km Personbil diesel 2 513 g CO2e/km Personbil etanol 470 g g CO2e/km Personbil el 6,5 g CO2e/km Flyg: 144 g CO2e/km Tåg: 0,3 g CO2e/km Hotellnätter i Sverige 38 782 g CO2e/rum/natt DEFRA (2024) DEFRA (2024) Energimyndigheten Drivmedel (2024) AIB (2024) DEFRA (2024) Förberäknade utsläppsdata SJ DEFRA (2024) Pendlingsresor Medarbetarenkäter pendlings resor Bil bensin 145 g CO2e/p.km Bil diesel 114 g CO2e/p.km Bil el 39 g CO2e/p.km Bil hybrid 95 g CO2e/p.km Buss 87 g CO2e/p.km Båt 750 g CO2e/p.km Elcykel 0,05 g CO2/p.km Elsparkcykel 0,08 g CO2/km Lokalt pendeltåg 7 g CO2e/p.km Motorcykel 114 g CO2e/p.km Spårvagn 7 g CO2e/p.km Tunnelbana 6 g CO2e/p.km Tåg 5 g CO2e/p.km NTMCalc.Advanced 4.0 NTMCalc.Advanced 4.0 DEFRA (2024) DEFRA (2024 NTMCalc.Advanced 4.0 Naturvårdverket (2021) AIB (2024), Bosch eBike system (2023) AIB (2024), LCA of the TIER Mobility VI e-Scooter (2022) NTMCalc.Advanced 4.0 DEFRA (2024) NTMCalc.Advanced 4.0 NTMCalc.Advanced 4.0 NTMCalc.Advanced 4.0 ===== SIDA 122 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 122 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Scope Aktivitet/Kategori Datakällor Emissionsfaktor Källa Övriga inköp Baseras på Corems kostnad för olika inköp av varor och tjänster (som ej omfattas av övriga poster). Detta omfattar exempelvis IT-utrustning, kontorsmaterial, städ, konsulttjänster, repartion och undehåll av fordon. Olika spend faktorer (ton CO2e/mkr) används för beräkning av klimat påverkan. Upphandlingsmyndigheten. Miljöspendanalys, 2022 Upphandlingsmyndigheten. Miljöspendanalys, 2024 SCOPE 3, nedströms Energianvändning avseende hyresgäst Baseras på delvis uppmätt verksamhetsel och delvis uppskattad verksamhetsel där ytschablon använts då statistik saknats. I de fall Corem köper in el till hyres- gästs verksamhet, hyresgäst har tecknat ett grönt avtal eller har uppgett via enkät till Corem att inköpt el är förnybar el är utsläppen baserade på ursprungsmärkt el. All övrig el antas vara nordisk residualmix. I de fall Corem säljer vidare inköpt fjärrvärme eller fjärrkyla till hyresgästs verksamhet baseras emissions- beräkningen på faktisk förbrukning och tillhörande emissionsfaktorer i Scope 2. Ursprungsgarantier (UG): 0 g CO2e/kWh El Location-based Sverige: 6,52 g CO2e/kWh El Location-based Danmark: 74 g CO2e/kWh Fjärrvärme Sverige genomsnitt: 48 g CO2e/kWh Fjärrvärme Danmark genomsnitt: 36 g CO2e/kWh Fjärrkyla Location-based Sverige: 0 g CO2e/kWh Fjärrkyla Location-based Danmark: 0 g CO2e/kWh Miljöpåverkan ursprungsgarantier (UG) Vind och Vatten AIB (2024) AIB (2024) Energiföretagen (2023) CTR, HOFOR and VEKS (2024) Energiföretagen (2023) DEFRA (2024) Avfall avseende hyres gäster Plast Glas Kartong, wellpapp och pappersförpackningar Returpapper Matavfall (rötning) Matavfall (förbränning) Metall Trä Övriga förpackningar (samma faktor som för plast) Sekretess Batterier (återvinning och enrgiåtervinning) Batterier (deponi) Ljuskällor (återvinning och energiåtervinning) Ljuskällor (deponi) Elektronik (återvinning och energiåtervinning) Elektronik (deponi) Vitvaror (återvinning och energiåtervinning) Vitvaror (deponi) Toner (återvinning och energiåtervinning) Toner (deponi) Övrigt farligt avfall (återvinning och enrgiåtervinning) Övrigt farligt avfall (deponi) Restavfall Blandat avfall Brännbart avfall 0.00641061 tonnes CO2etonne 0.00641061 tonnes CO2e/tonne 0.00641061 tonnes CO2e/tonne 0.00641061 tonnes CO2e/tonne 0.00888386 tonnes CO2e/tonne 0.00641061 tonnes CO2e/tonne 0.00098485 tonnes CO2e/tonne 0.00641061 tonnes CO2e/tonne 0.00641061 tonnes CO2e/tonne 0.00641061 tonnes CO2e/tonne 0.00641061 tonnes CO2e/tonne 0.00888386 tonnes CO2e/tonne 0.00641061 tonnes CO2e/tonne 0.00888386 tonnes CO2e/tonne 0.00641061 tonnes CO2e/tonne 0.00888386 tonnes CO2e/tonne 0.00641061 tonnes CO2e/tonne 0.00888386 tonnes CO2e/tonne 0.00641061 tonnes CO2e/tonne 0.00888386 tonnes CO2e/tonne 0.00641061 tonnes CO2e/tonne 0.00888386 tonnes CO2e/tonne 0.00641061 tonnes CO2e/tonne 0.00641061 tonnes CO2e/tonne 0.00641061 tonnes CO2e/tonne DEFRA (2024) DEFRA (2024) DEFRA (2024) DEFRA (2024) DEFRA (2024) DEFRA (2024) DEFRA (2024) DEFRA (2024) DEFRA (2024) DEFRA (2024) DEFRA (2024) DEFRA (2024) DEFRA (2024) DEFRA (2024) DEFRA (2024) DEFRA (2024) DEFRA (2024) DEFRA (2024) DEFRA (2024) DEFRA (2024) DEFRA (2024) DEFRA (2024) DEFRA (2024) DEFRA (2024) DEFRA (2024) ===== SIDA 123 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 123 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Hållbarhetsnot 6 Miljöcertifierade byggnader och gröna tillgångar CRE 8 ANDEL MILJÖCERTIFIERADE BYGGNADER, ANDEL ENERGIEFFEKTIVA BYGGNADER AVGRÄNSNING Rapporteringen omfattar Corems energi- effektiva och miljöcertifierade byggnader som bedöms möta kriterierna för en grön tillgång enligt Corems ramverk för grön finansiering. Corems gröna ramverk linjerar med EU:s taxonomi förordnings gränsvärden gällande energiprestanda. Gällande byggnader uppförda före den 31 december 2020 innebär kraven i taxonomins tekniska granskningskriterierna att: ■ byggnaden har klass A enligt energideklarations systemet, eller ■ byggnaden ligger inom de bästa 15 procenten av det nationella eller regionala byggnads- beståndet uttryckt som primärenergi vid drift Gränsvärde för de bästa 15 procenten är ej defi- nierat i taxonomin då den relaterar till respektive nationellt bestånd. Som stöd har Fastighets- ägarna tagit fram en rapport vilken innefattar gränsvärde för primärenergital (kWh per kvm Atemp, år) för att en byggnad ska tillhöra de femton respektive trettio procent bästa byggna- derna i Sverige, inom olika byggnadskategorier. Primärenergitalet är definierat enligt Boverkets byggregler (BBR 29). Energieffektiva byggnader har i denna rapport definierats som byggnader med en energidekla- ration med energi klass A eller B, eller vars primär- energital bedöms vara under gränsvärdet för topp 15 procent för respektive byggnads- kategori. Utöver energieffektivitet omfattar Corems gröna ramverk alla byggnader som har en miljö- certifiering eller preliminär certifiering enligt lägst Miljöbyggnad silver, BREEAM och BREEAM In-Use Very good samt LEED Gold, i kombination med lägst energiklass C. ANSVAR OCH UPPFÖLJNING Corems teknikenhet tillsammans med förvalt- ningen har ansvar för att driva arbetet med miljöcertifieringar av befintliga byggnader. Ansvaret för miljöcertifiering av byggnader vid nyproduktion och ombyggnation ligger i projekt- utvecklingsorganisationen. Ansvaret för att driva arbetet med energieffektiva byggnader följer samma uppföljning och ansvarsfördelning som det generella energieffektiviseringsarbetet. STYRNING Corems styrning av miljöcertifiering och energi- effektivitet utgår från beslutade hållbarhetsmål, Corems ramverk för grön finansiering samt taxonomi förordningen. Vilka byggnader som ska certifieras beslutas i hållbarhets rådet samt i Green Finance Committee. MÅL OCH UTFALL Corems ambition är att byggnader motsvarande minst hälften av det totala fastighetsvärdet ska utgöra gröna tillgångar enligt Corems ramverk år 2030. För att nå dit arbetar Corem brett med energiprojekt, styrning och optimering av energi samt med miljöcertifieringar. Miljöcertifieringar bedöms värdefullt även ur hyresgästperspektiv, därför finns ett separat mål avseende certifie- ring, utöver som del i att skapa gröna tillgångar. Vid utgången av 2024 var 61 (50) byggnader miljöcertifierade eller certifierade enligt Green Building vilket motsvarade 44 procent av det totala fastighetsvärdet och 36 procent av ytan i det totala beståndet. Energieffektiva byggnader motsvarade 19 respektive 22 procent av totala fastighetsvärdet respektive ytan. 31 procent av fastighetsvärdet utgör gröna till- gångar enligt Corems gröna ramverk, vilket är en ökning med hela 10 procentenheter från 2023. REDOVISNINGSPRINCIP Andelen energieffektiva och miljöcertifierade bygg nader redovisas i förhållande till Corems totala uthyrningsbara yta och fastighetsvärde. BIDRAG TILL FN:S GLOBALA HÅLLBARHETSMÅL Genom att arbeta för att öka antalet miljö- certifierade byggnader, där bland annat energi- effektivitet, hållbara materialval, klimat- anpassningsåtgärder, energins ursprung och sociala indikatorer som hållbar utveckling av närområden och utemiljöer utvärderas, bidrar Corem till mål nummer 7, Hållbar energi till alla, mål 13, Bekämpa klimatförändringarna, mål 11, Hållbara städer och samhällen, och mål 12, Hållbar produktion och konsumtion. Tillgångsslag Andel värde av fastighetsbeståndet, % Andel yta av fastighetsbeståndet, % 2024 2023 2024 2023 Energieffektiva byggnader 19 11 22 14 Miljö- och Green Building -certifierade byggnader 44 34 36 26 Andel gröna tillgångar enl Corems ramverk 31 21 28 22 CERTIFIERADE BYGGNADER 2024 2023 2022 2021 2020 2019 Miljöcertifierade byggnader¹), antal 46 34 30 27 19 15 Green Building-certifierade byggnader, antal 15 16²) 20²) 22 19 19 1) BREEAM In Use, LEED och Miljöbyggnad 2) Minskningen är huvudsakligen hänförlig till avyttringar Miljöansvar – hållbar och levande stad ===== SIDA 124 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 124 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Hållbarhetsnot 7 Hälsa och säkerhet 403 HÄLSA OCH SÄKERHET, 403-9 OLYCKOR OCH TILLBUD AVGRÄNSNING Det är arbetsgivarens ansvar att arbetsmiljön är god och att risken för skador eller sjukdom kopplat till arbetet minimeras. Arbetet med att säkerställa en god arbetsmiljö för Corems medarbetare är ett arbets givaransvar och sker inom den egna organisationen. Corem har även ett ansvar att påverka arbetsmiljön utanför den egna organisationen, exempelvis inom upphand- lade bygg- och entreprenadtjänster. I rollen som beställare kan Corem påverka arbetsmiljön och minska riskerna genom förebyggande arbete och god dialog med entreprenörerna. Rapporteringen omfattar sjukfrånvaro samt olyckor och tillbud avseende personer med anställning i Corem. Entreprenörer som utför arbete i Corems fastigheter omfattas i den mån Corem fått kännedom om dessa. Arbete pågår löpande för att öka graden av inrapportering från entreprenörsledet. Uppdelning görs inte per region, personal- kategori eller kön på grund av organisationens begränsade storlek. ANSVAR OCH UPPFÖLJNING Ansvar och fördelning av uppgifter inom arbets- miljö sker enligt en fastställd delegerings- ordning. Syftet är att arbetet ska utföras på den nivå inom organisationen där det blir mest verkningsfullt. Delegerade chefer samordnar och driver det löpande arbetsmiljöarbetet och skapar en god och säker arbetsmiljö med medverkan från alla medarbetare. Skyddsombu- den bevakar att arbetsmiljöarbetet genomförs samt agerar som ett viktigt stöd till organisatio- nen. Alla medarbetare har ett ansvar att följa upprättade rutiner för arbetsmiljö, vilka finns samlade i Corems säkerhetshandbok, HELP24. För att motverka förekomsten av olyckor och tillbud finns en skyddskommitté, bestående av representanter för arbetsgivaren och arbets- tagarna, som utvärderar och följer upp arbets- miljöarbetet och relaterade risker fortlöpande. Den träffas minst fyra gånger per år, och behandlar frågor relaterade till arbetsmiljö, jämställdhet, arbetsvillkor och säkerhet. I kommittén ingår HR-chef, fastighetschef, region chefer samt representanter för drift- och projektchefer i förvaltning och projektutveck- ling, huvudskyddsombud, samt regionskydds- ombud. Uppföljning sker även löpande i olika forum såsom skyddsombudsmöten, driftchefs- möten och bygg möten. Analys av lärdomar, risker och möjliga förändringar i arbetsmiljö- arbetet eller i policyer görs regel bundet. Olyckor och tillbud rapporteras enligt särskilda rutiner. Rapporterade händelser utreds av ansvarig chef och sammanställningar med tillhörande analyser av riskområden görs på central nivå. Sammanställning och analys kommuniceras till chefer och skyddsombud genom skyddskommittén och på driftchefs- möten. Vid särskilt allvarliga händelser skickas en så kallad ”säkerhetsnotis” till berörda delar av organisationen. I byggentreprenader avtalar Corem om att arbetsmiljö- och samordningsansvaret ligger hos entreprenören som även leder arbetet. Vid tillbud eller olycka inom en entreprenad rappor- teras detta vidare till Corem genom rutiner inom projektverksamheten. HR-organisationen säkerställer tillgång till hälsofrämjande åtgärder och möjlighet till reha- bilitering vid sjukdom. Uppföljning av sjukfrån- varo och långtidssjukfrånvaro sker årsvis eller efter behov. Respektive chef ansvarar för att följa upp medarbetarens arbetssituation genom medarbetarundersökningar, medarbetarsamtal samt fortlöpande dialog i det dagliga arbetet. STYRNING Corems arbetsmiljöarbete utgår ifrån lagstift- ning och myndighetsföreskrifter och beskrivs övergripande i Corems hållbarhetspolicy och uppförandekod. Policyn tillsammans med rikt- linjer och rutiner styr hur Corem arbetar med arbetsmiljön. Nya eller uppdaterade lagkrav identifieras löpande och rutiner och arbetssätt uppdateras vid behov. Stor vikt läggs vid förebyggande arbetsmiljö- arbete, vilket sker i nära samarbete mellan ledning, skydds kommitté, skyddsombud och medarbetare, med stöd av företagshälsovård. Rutiner, handlingsplaner och riktlinjer beskrivs detaljerat i Corems säkerhetshandbok, HELP24. Rutiner finns för hur entreprenörsarbeten ska hanteras utifrån arbetsmiljöperspektiv. De omfattar krav i avtal, utförande och uppföljning. Specifika rutiner finns för förvaltningsprojekt, projektutveckling samt drift. Information om, och erfarenhetsutbyte från arbetsmiljöarbetet sker kontinuerligt i skydds- kommitté och skyddsombudsforum samt på årlig skyddskonferens. Därutöver är arbetsmiljö en stående punkt vid möten såsom driftmöten, byggmöten och arbetsplatsträffar. Cheferna ansvarar för att informera om arbetsmiljö arbetet i sina respektive organisationer. Medarbetarna kommer till tals genom medarbetarundersök- ningar, medarbetardialoger, årliga arbetsmiljö- inventeringar samt arbetsplatsmöten och kontakt med skyddsombud. På Corems intranät, i HELP24 och i HR-portalen, finns alla styrande dokument och arbetsmiljörelaterade beskriv- ningar samt hälsobefrämjande förmåner samlade. Corems medarbetare genomgår en obligato- risk utbildning i arbetsmiljö, vilken är anpassad efter roll och arbetsuppgifter. Socialt ansvar – attraktiv arbetsgivare ===== SIDA 125 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 125 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Corem arbetar förebyggande med hälso- främjande åtgärder. På de flesta enheter finns tjänstecyklar att använda för kortare tjänste- besök. Samtliga medarbetare erbjuds friskvårds- timmar, friskvårdsbidrag, privat sjukvårdsförsäk- ring och hälsoundersökning. MÅL OCH UTFALL Det övergripande målet är att skapa en arbets- plats som är sund och säker med fokus på friska medarbetare och ett hållbart arbetsliv. År 2024 var tre specifika mål uppsatta med syfte att främja möjligheterna att nå det övergripande målet. 1. Alla enheter inom organisationen skulle genomföra en arbetsmiljöinventering, AMI, med tillhörande handlingsplan för att säker- ställa ett systematiskt arbete med att förbättra den fysiska och psykosociala arbetsmiljön 2. 100 procent av skyddsronderna skulle genomföras på fastigheter, bilar och enhets- kontor 3. Inrapporterade tillbud skulle öka till minst 60 stycken och vara minst dubbelt till antalet mot inrapporterade olyckor Utfallet av Index för organisatorisk och social arbetsmiljö, OSI, i 2024 års medarbetar- undersökning var 83 (79) vilket ska jämföras med benchmark på 76. Det visar att Corems arbete för en sund och säker arbetsmiljö uppfat- tas hålla en god nivå av medarbetarna. Total sjukfrånvaro uppgick till 2,2 procent (2,2) under 2024. Corems långsiktiga mål är att den långsik- tiga sjukfrån varon årligen ska minska. Ingen uppdelning görs på organisatoriska enheter på grund av personalstyrkans storlek i respektive enhet. Under 2024 rapporterades 45 (33) tillbud och 26 (17) olycksfall. De mest frekventa olyck- orna har varit relaterade till halka, fall och trafik. Majoriteten av olycksfallen har inte resulterat i frånvaro. Rapporteringen möjliggör en fortsatt utveckling av Corems systematiska arbetsmiljö- arbete och vikten av att rapportera tillbud och olyckor är därför högt prioriterat. Av 2024 års ökning av antal rapporterade tillbud och olyckor noteras att budskapet om att rapportera in till- bud och olycksfall har nått ut i organisationen. Arbete med arbetsmiljö inventeringar, AMI, syftar till att säkerställa att arbetsmiljöarbetet priorite- rar rätt frågor kort siktigt samtidigt som det stärker det systematiska och långsiktiga arbets- miljöarbetet. Målen kopplat till genomförda AMI:er och skydds ronder uppnåddes under 2024. Olyckor och tillbud 2024 2023 2022 Tillbud inom Corem, antal 45 33 38 Olyckor inom Corem, antal 26 17 24 Sjukfrånvaro 2024 2023 2022 Sjukfrånvaro total, % 2,2 2,2 2,8 varav långtidssjukvaro % 1,0 0,9 0,7 REDOVISNINGSPRINCIP Rapportering mot det övergripande målet om en sund och säker arbetsmiljö sker via medarbetar- undersökningens index för organisatorisk och social arbetsmiljö. Målet för arbetsmiljöinvente- ringen följs upp genom att alla enheter har skickat inventering och handlingsplan till HR-funktionen för sammanställning och upp följning. Utfallet rörande genomförda skyddsronder sammanställs av huvudskydds- ombud och rapporteras till Skyddskommitté för vidare hantering. Rapportering av olyckor och tillbud görs via en app i telefonen eller via en länk på Help24. Inkomna tillbuds- och olycksrapporter samman- ställs kvartalsvis och långsiktiga åtgärder tas fram för att minska riskerna. Tillbud eller olycka inom en entreprenad rapporteras vidare till Corem genom rutiner inom projektverksam- heten och en sammanställning lämnas till Corem i samband med färdigställandet. Sjukfrånvaro rapporteras via personalsystemen. ===== SIDA 126 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 126 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Hållbarhetsnot 8 Arbetsvillkor och sammansättning av bolaget 2-7 ANSTÄLLNINGSFORM, ANSTÄLLNINGS- VILLKOR OCH KÖN 405-1 SAMMANSÄTTNING AV STYRELSE, LEDNING OCH ÖVRIGA MEDARBETARE UTIFRÅN ÅLDER OCH KÖN AVGRÄNSNING Rapporteringen omfattar enbart personer med anställning i Corem Property Group AB inklusive dotterbolag och inte individer som utför arbete under anställningslika villkor. ANSVAR OCH UPPFÖLJNING Arbetet för att säkerställa mångfald och lika- behandling leds av HR-chefen, men varje chef är ansvarig för att skapa en sammansättning av grupper som präglas av mångfald, och att arbeta för att ingen medarbetare diskrimineras. Alla medarbetare har också ett ansvar vad gäller att bidra till att förebygga, förhindra och agera om man upplever någon form av diskriminering eller särbehandling på arbetsplatsen. Eventuella fall av diskriminering fångas upp via årlig medarbetar undersökning, närmaste chef, HR-organisationen eller Corems externa visselblåsar funktion. Corems arbetsmiljöpolicy slår fast att med arbetare på ett naturligt och obehindrat sätt ska kunna vända sig till chefer och arbetsledare för att uppmärksamma bolaget i händelse av uppfattad obalans mellan krav och resurser. Det finns också skyddsombud inom samtliga affärs- enheter. STYRNING Corems hållbarhetspolicy och uppförandekod beskriver Corems syn på mänskliga rättigheter, mångfald och lika möjligheter. Policyn slår fast att det råder nolltolerans mot all form av diskri- minering, kränkande särbehandling eller andra trakasserier. Därutöver beskrivs arbetet mot diskriminering och kränkande särbehandling i särskild rutin till stöd för verksamheten. Corems värderingar beskriver förväntningarna på medarbetarna i deras yrkesutövande. Corems uppförandekod för leverantörer beskriver de krav Corem ställer på leverantörer MÅL OCH UTFALL Corems övergripande mål är att erbjuda en arbetsplats där alla behandlas lika, medarbetare trivs och som präglas av mångfald. Corem ska vara en attraktiv och värderingsstyrd arbets- givare med kompetenta och engagerade ledare och med medarbetare som trivs med sitt arbete och bidrar till att driva Corem framåt mot dess vision. Corem har nolltolerans mot diskrimine- ring och kränkande särbehandling. Vid utgången av 2024 var antalet anställda i Corem, inklusive dotterbolag, 284 (291), varav 281 (290) tillsvidare anställda och resterande visstidsanställda. Antalet anställda som omfat- tas av kollektivavtal var 43 (46). Resterande medarbetare var tjänstemän vilka omfattas av anställningsavtal som följer samma nivåer som branschens tecknade kollektivavtal. Sammansättningen av styrelse, ledning och övriga medarbetare utifrån kön och ålder omfat- tar Corem inklusive dotterbolag vid årets slut. Inom Corem har 15 (16) procent av medarbe- tarna utländsk bakgrund enligt SCB:s definition. Under 2024 genomfördes en medarbetar- undersökning där medarbetarnas upplevda situation mättes genom ett antal index såsom Engagemangsindex (EI), Ledarskapsindex (LI) samt Index för organisatorisk och social arbets- miljö (OSI). Corems långsiktiga mål är att respektive index ska uppvisa en positiv trend och vara lägst i nivå med extern benchmark. Utfallet för år 2024 redovisas i tabellen nedan. BIDRAG TILL FN:S GLOBALA HÅLLBARHETSMÅL Genom att erbjuda en arbetsplats där alla behandlas lika och som präglas av god trivsel och mångfald, förbyggande arbete med hälsa och säkerhet för medarbetare samt marknads- mässiga arbetsvillkor, bidrar Corem till mål nummer 3, God hälsa och välbefinnande, mål 8, Anständiga arbetsvillkor, och mål 10, Minskad ojämlikhet. FÖRDELNING KVINNOR OCH MÄN PER 31 DECEMBER 2024 MEDARBETARUNDERSÖKNING Index 2024 2023 Engagemangsindex (EI) 85 82 Index för organisatorisk och social arbetsmiljö (OSI) 83 79 Ledarskapsindex (LI) 88 81 ÅLDERSFÖRDELNING –29 år 7% (7) 30–49 år 49% (51) 50–år 44% (42) SAMTLIGA MEDARBETARE Kvinnor 46% (48) Män 54% (52) LEDNINGSGRUPP Kvinnor 33% (43) Män 67% (57) STYRELSE Kvinnor 29% (28) Män 71% (72) ===== SIDA 127 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 127 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt ANSTÄLLNINGSFORM OCH KÖN PER 31 DECEMBER 2024 Kvinnor Män Totalt Tillsvidareanställda, antal 130 151 281 Visstidsanställda, antal 2 1 3 Inhyrda resurser, antal 13 21 34 Heltidsanställda, antal 128 149 277 Deltidsanställda, antal 4 3 7 SAMTLIGA ANSTÄLLDA PER 31 DECEMBER 2024 2024 2023 2022 Tillsvidareanställda, antal 281 290 333 varav kollektivanställda, antal 43 46 66 Visstidsanställda, antal 3 1 5¹) Andel anställda med utländsk bakgrund, % 15 16 15 1) Antal anställda anges per 31 december. Jämförelsetal har uppdaterats. ANSTÄLLNINGSFORM OCH ORGANISATORISK INDELNING PER 31 DECEMBER 2024 Ledning och stödfunktioner¹) Stockholm Öst Väst Fastighets- utveckling First Office Utland Totalt Antal tillsvidareanställda 72 112 32 39 7 16 3 281 Antal visstidsanställda 0 1 0 1 0 1 0 3 Antal inhyrda resurser utan garanterat antal timmar 10 20 2 2 0 0 0 34 Antal heltidsanställda 69 111 32 38 7 17 3 277 Antal deltidsanställda 3 2 0 2 0 0 0 7 1) Vd, ledning, stödfunktion, ekonomi samt affärsutveckling ORGANISATORISK INDELNING SAMT FÖRDELNING KVINNOR OCH MÄN, PER 31 DECEMBER 2024 2024 Ledning och stödfunktioner¹), antal 72 kvinnor/män, % 43/29 Stockholm, antal 113 kvinnor/män, % 42/71 Öst, antal 32 kvinnor/män, % 14/18 Väst, antal 40 kvinnor/män, % 13/27 Fastighetsutveckling, antal 7 kvinnor/män, % 3/4 First Office, antal 17 kvinnor/män, % 16/1 Utland, antal 3 kvinnor/män, % 1/2 1) Vd, ledning, stödfunktion, ekonomi samt affärsutveckling REDOVISNINGSPRINCIP Rapportering mot de övergripande målen sker via medarbetarundersökningen. Uppgifter som rör medarbetarna hämtas från Corems HR-system. Corem registrerar inte medarbetares minoritetsgrupptillhörighet eller etnicitet. Uppgiften om andel medarbetare med utländsk bakgrund hämtas från SCB. Enligt SCB definie- ras utländsk bakgrund som personer som är utrikes födda alternativt personer som är inrikes födda med två utrikes födda personer. Andel medarbetare som upplever att arbetsplatsen är fri från diskriminering hämtas från medarbetar- undersökningen eller anmälningar som har inkommit till compliance-funktionen via kana- lerna för rapportering av oegentligheter såsom närmaste chef, HR-chef eller visselblåsartjänst. ===== SIDA 128 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 128 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt GRI-index Uttalande om användning Corem Property Group AB har rapporterat i enlighet med GRI Standards för perioden 1 januari till 31 december 2024 Använt GRI 1 GRI 1: grundval 2021 Tillämplig GRI-sektorstandard (Ingen sektorstandard tillgänglig ännu) Allmänna standardupplysningar GRI-upplysning Beskrivning Sida Kommentar GENERELLA GRI-UPPLYSNINGAR 2-1 Upplysningar om organisationen 4–5, 59 2-2 Bolag som omfattas av redovisningen 108 2-3 Redovisningsperiod, redovisningscykel och kontaktperson för redovisningen 108, 150 2-4 Väsentliga förändringar under redovisningsperioden 6–7, 109 2-5 Granskning av hållbarhetsrapporten 108, 130 2-6 Sektorer bolaget är verksamt inom, värdekedja och andra väsentliga affärsrelationer 10–11, 40, 109, 110, 113–114 2-7 Total personalstyrka, uppdelad på organisatorisk indelning, anställningsform, anställningsvillkor och kön 126–127 Hållbarhetsnot 8 2-8 Arbetskraft som inte är anställda 127 Hållbarhetsnot 8 2-9 Redogörelse för bolagets styrning och styrelsens sammanstättning 58–69 2-10 Redogörelse för val av styrelse 60–62 2-11 Styrelsens ordförande 63 Styrelsen ordförande är inte ledande befattningshavare i Corem 2-12 Redogörelse för styrning av hållbarhetsarbetet 109, 113–126 Hållbarhetsnot 1–9 2-13 Redogörelse för ansvarsfördelning inom bolaget för hållbarhetsarbetet 109 2-14 Styrelsens ansvar för hållbarhetsrapporteringen 109 2-15 Intressekonflikter 62 2-16 Kommunikation av kritiska angelägenheter 67 Ingen väsentlig angelägenhet har kommunicerats under året 2-17 Styrelsens sammansättning och samlade kompetens 62, 68 2-18 Granskning av styrelsens förvaltning av bolaget 65 2-19 Ersättningspolicy 65 2-20 Process för att fastställa ersättningar 64–65 2-21 Ersättning till ledande befattningshavare 83–84 Avsteg från GRI – Löner och ersättningar fördelade mellan styrelseledamöter, VD och övriga anställda redovisas i stället för medianlön, not 4. 2-22 Uttalande om verksamhetens hållbarhetsarbete 8–9 Vd-ord GRI-index ===== SIDA 129 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 129 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt GRI-upplysning Beskrivning Sida Kommentar 2-23 Policyer och riktlinjer 66, 109 2-24 Förankring av policyåtaganden 66, 109, 113–126 Bolagsstyrning och hållbarhetsnoter 2-25 Processer för att begränsa negativ påverkan 50–55, 65–67, 113–114, 126 2-26 Hantering av information om oegentligheter 67 2-27 Lagefterlevnad 109 2-28 Medlemskap i organisationer 109 2-29 Intressentdialog 110 2-30 Kollektivavtal 126–127 Hållbarhetsnot 8 Väsentliga frågor Upplysning Beskrivning Sida Kommentar 3-1 Väsentlighetsanalys 110–111 3-2 Lista över väsentliga aspekter 110 3-3 Styrning av väsentliga områden 110–111 God affärspartner och långsiktig värdeutveckling Hållbarhetsstyrning 3-3 Styrning och uppföljning av väsentlig aspekt 110–111 Hållbarhetsnot 1–3 Långsiktigt ekonomiskt resultat 201-1 Skapat och levererat direkt ekonomiskt värde 74, 83–84, 113 Hållbarhetsnot 1 Kundnöjdhet Kundundersökning 14, 26, 113 Hållbarhetsnot 2 Antikorruption 205-3 Affärsetik, motverkande av korruption och respekt för mänskliga rättigheter 113–114 Hållbarhetsnot 3 Rapportering av oegentligheter Antal fall av korruption och oegentligheter samt vidtagna åtgärder 113–114 Hållbarhetsnot 3 Miljöansvar Hållbarhetsstyrning 3-3 Styrning och uppföljning av väsentlig aspekt 109–112, 113–114, 115–123 Hållbarhetsnot 4–6 Energiförbrukning 302-1 CRE1 Energianvändning inom verksamheten Energiintensitet i byggnader 117 Hållbarhetsnot 4 Vattenanvändning CRE2 Vattenintensitet i byggnader 117 Hållbarhetsnot 4 Klimatpåverkan 305-1 305-2 305-3 CRE3 Direkta utsläpp av växthusgaser Indirekta utsläpp av växthusgaser Övriga indirekta utsläpp av växthusgaser Växthusgasintensitet i byggnader 118–122 Hållbarhetsnot 5 Produktmärkning CRE8 Energieffektiva och miljöcertifierade byggnader 123 Hållbarhetsnot 6 Socialt ansvar Hållbarhetsstyrning 3-3 Styrning och uppföljning av väsentlig aspekt 15, 113–114, 124–127 Hållbarhetsnot 7–8 Hälsa och säkerhet 403-1 403-2 403-3 403-4 403-5 403-6 403-9 Ledningssystem för hälsa och säkerhet Identifiering av skador, risker och händelseutredning Hälsovård Medarbetares deltagande Utbildning för medarbetare Främjande av medarbetares hälsa Olyckor och tillbud 124–125 124–125 17, 124–125 16, 124–125 16, 124–125 17, 124–125 124–125 Hållbarhetsnot 7 Hållbarhetsnot 7 Hållbarhetsnot 7 Hållbarhetsnot 7 Hållbarhetsnot 7 Hållbarhetsnot 7 Avsteg från GRI – Antalet olyckor redovisas i hållbarhetsnot 7 men beräkning av olycksfallsfrekvens saknas. Medarbetare och mångfald 405-1 Mångfald hos styrelse, ledning och medarbetare 15, 68–69, 126–127 Hållbarhetsnot 8 ===== SIDA 130 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 130 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Revisors rapport över översiktlig granskning av Corem Property Group ABs hållbarhets redovisning samt yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten Till Corem Property Group AB, org.nr 556463-9440 INLEDNING Vi har fått i uppdrag av styrelsen i Corem Property Group AB att översiktligt granska Corem Property Group ABs hållbarhets- redovisning för år 2024. Företaget har definierat hållbarhets redovisningens omfattning på sidan 108 i detta dokument varav den lagstadgade hållbarhetsrapporten omfattar sidorna 10–17, 20, 25, 35, 40,53–55, samt 107–129. STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖRENS ANSVAR Det är styrelsen och verkställande direktörens som har ansvaret för att upprätta hållbarhets- redovisningen inklusive den lagstadgade hållbarhets rapporten i enlighet med tillämpliga kriterier respektive årsredovisningslagen enligt den äldre lydelsen som gällde före den 1 juli 2024. Kriterierna framgår på sidorna 128–129 i hållbarhetsredovisningen, och utgörs av de delar av ramverket för hållbarhetsredovisning utgivet av GRI (Global Reporting Initiative) som är tillämpliga för hållbarhetsredovisningen, samt av företagets egna framtagna redovisnings- och beräkningsprinciper. Detta ansvar innefattar även den interna kontroll som bedöms nödvän- dig för att upprätta en hållbarhetsredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. REVISORNS ANSVAR Vårt ansvar är att uttala en slutsats om hållbarhets redovisningen grundad på vår över- siktliga granskning och lämna ett yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrappor- ten. Vårt uppdrag är begränsat till den historiska information som redovisas och omfattar således inte framtidsorienterade uppgifter. Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med ISAE 3000 (omarbetad) Andra bestyrkandeuppdrag än revisioner och översikt- liga granskningar av historisk finansiell informa- tion. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för upprättandet av hållbarhets- redovisningen, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga gransknings- åtgärder. Vi har utfört vår granskning avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten i enlighet med FARs rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhets- rapporten. En översiktlig granskning och en granskning enligt RevR 12 har en annan inrikt- ning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revi- sion enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i övrigt har. Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality Management 1, som kräver att företaget utformar, implementerar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklu- sive riktlinjer eller rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkes- utövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Vi är oberoende i förhållande till Corem Property Group AB enligt god revisors- sed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkes- etiska ansvar enligt dessa krav. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning och granskning enligt RevR 12 gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning och granskning enligt RevR 12 har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Vår granskning av hållbarhetsredovisningen utgår från de av styrelsen och verkställande direktörens valda kriterier, som definieras ovan. Vi anser att dessa kriterier är lämpliga för upprättande av hållbarhetsredovisningen. Vi anser att de bevis som vi skaffat under vår granskning är tillräckliga och ändamålsenliga i syfte att ge oss grund för våra uttalanden nedan. UTTALANDEN Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att hållbarhetsredovis- ningen inte, i allt väsentligt, är upprättad i enlig- het med de ovan av styrelsen och verkställande direktörens angivna kriterier. En lagstadgad hållbarhetsrapport har upprättats. Stockholm den 27 mars 2025 KPMG AB Mattias Johansson Torbjörn Westman Auktoriserad revisor Specialistmedlem i FAR ===== SIDA 131 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 131 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Fastighetsförteckning och översikt ===== SIDA 132 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 132 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Torslanda Göteborg Partille Mölnlycke Landvetter Mölndal 40 39 4341 4445 18 16 15 17 14 19 4 3 2 42 12 13 5119108 20 21628 38 30 27 29 37 36 33 34 35 31 32 7 22 24 23 25 26 Fastighetsförteckning Yta, kvm Nr Fastighet Adress Tomt ­ rätt Byggår/ värdeår Fastighetstyp Kontor Lager/ logistik Handel Övrigt* Totalt Hyres ­ värde, mkr Taxerings­ värde, mkr 1 Skruven 3 Sandlidsg. 1–3, Borås – –/– Lager/Logistik 7 615 23 158 – 819 31 592 37,4 137 2 Backa 96:2 Exportg. 23, Göteborg – 2020/– Handel – – 22 419 – 22 419 29,7 128,4 3 Gamlestaden 39:13 Lilla Waterloogatan 8,10, Göteborg – 1963/1963 Kontor 7 418 5 811 – 602 13 831 26,1 72,3 4 Gamlestaden 39:14 Lilla Waterloogatan 15, Göteborg – 1905/1952 Lager/Logistik – 880 – – 880 2,7 3 5 Inom Vallgraven 15:2 Drottningg. 28, Södra Hamng. 27, Göteborg – 2003/2003 Kontor 4 123 – – 217 4 340 20,5 154 6 Kallebäck 17:1 Solhusg. 11, Göteborg – 1992/2000 Kontor 20 053 117 – 200 20 370 32,2 137,1 7 Kobbegården 6:141 Datav. 6, 8, 10, Göteborg – 1983/1983 Kontor 10 152 2 013 1 097 391 13 653 20,4 113,3 8 Majorna 219:7 Fiskhamnsg. 6A–C, -Skärgårdsg. 1, Göteborg T 2002/2002 Kontor 11 973 1 639 1 897 201 15 710 17,9 126,9 9 Majorna 220:4 Fiskhamnsg. 2, Göteborg – 1986/1986 Kontor 5 219 33 – 444 5 696 11,6 62,4 10 Majorna 220:5 Skärgårdsg. 4, Göteborg – 1990/1990 Utbildning/ vård/övrigt 579 16 – 3 815 4 410 9,7 0 11 Majorna 223:5 Fiskhamnen 11, Göteborg T 1994/1987 Kontor 1 745 – – – 1 745 2,5 9,1 12 Nordstaden 18:3 Kronhusg. 7, Torgg. 17, Göteborg – 1985/1985 Kontor 1 911 6 354 – 2 271 6,6 57 13 Nordstaden 18:4 Torgg. 19, Göteborg – 1985/1985 Kontor – – – – – – – 14 Sävenäs 170:12 von Utfallsg. 18, 20, Göteborg – 1990/1990 Lager/Logistik 894 3 155 – – 4 049 4,3 15,5 15 Sävenäs 170:13 von Utfallsg. 16, 16A, Göteborg – 1979/1979 Kontor 1 624 465 – – 2 089 2,7 10,5 16 Sävenäs 170:14 von utfallsg. 16B–C, Göteborg – 1991/1991 Kontor 4 700 759 – – 5 459 7,2 28,4 17 Sävenäs 170:17 von Utfallsg. 18, 20, Göteborg – 1990/1990 Lager/Logistik – – – – – – 2 18 Sävenäs 67:4 Torpavallsg. 11, 13, Göteborg – 1982/1991 Kontor 2 296 40 – – 2 336 3,5 13,4 19 Tuve 86:2 Hildedalsg. 1, Göteborg T 2007/2007 Lager/Logistik – 5 301 – – 5 301 6,2 29,7 20 Tynnered 1:15 Femvägsskälet 4, Göteborg T 1979/1979 Lager/Logistik – 2 600 – – 2 600 3,3 16,7 21 Kindbogården 1:107 Metallv. 8, Härryda – 1983/– Lager/Logistik – 2 470 – – 2 470 3,3 13,6 22 Gastuben 3 Argong. 2D, Mölndal – 1991/1994 Kontor 5 990 – – – 5 990 10 59,6 23 Hårddisken 3 Alfag. 8, Mölndal – 2012/2012 Kontor 3 274 – – – 3 274 6,8 32,8 24 Kryptongasen 8 Kryptong. 2, Neong. 6–10, Mölndal – –/– Lager/Logistik 4 172 6 032 – – 10 204 14,5 72,4 25 Mejramen 1 Lunnagårdsg. 4, Mölndal – 1999/1999 Kontor 10 529 3 745 – 843 15 117 29,7 110,3 26 Neongasen 2 Neong. 7, Mölndal – 1977/1977 Lager/Logistik 200 2 021 – – 2 221 4,3 14,1 27 Spinnaren 1 Göteborgsv. 92, Mölndal – 2011/2011 Lager/Logistik – 13 437 – – 13 437 13,9 102,2 28 Spinnaren 5 Göteborgsv. 44, Mölndal – 1973/1973 Lager/Logistik – – – – – – 1,9 29 Stockrosen 2 Norra Åg. 40, Mölndal – 1988/1988 Kontor 1 141 4 898 1 007 3 050 4,5 11,3 30 Stockrosen 7 Norra Åg. 32, Mölndal – 1947/1997 Kontor 3 680 1 012 97 – 4 789 9,2 41,6 31 Travbanan 2 Åby Arenav. 8, Mölndal – 2018/2018 Utbildning/ vård/övrigt 2 840 – – 10 367 13 207 39,8 180,4 32 Travbanan 3 Åby Arenav. 10, Mölndal – 2018/2018 Utbildning/ vård/övrigt – – – 15 646 15 646 23,8 0 33 Törnrosen 2 Flöjelbergsg. 12, Mölndal – 1964/1964 Kontor 3 680 2 379 225 – 6 284 7,5 18,8 34 Törnrosen 4 Flöjelbergsg. 14C, Mölndal – 1989/1989 Kontor 2 683 773 – – 3 456 6 14,2 35 Törnrosen 5 Flöjelbergsg. 14A, Mölndal – Mark/– Utbildning/ vård/övrigt – – – – – 0,3 1,6 36 Violen 1 Göteborgsv. 40, Mölndal – 1958/1980 Utbildning/ vård/övrigt – – – 956 956 0,8 5,1 37 Väskan 2 Gamla Kungbackav. 15, Mölndal – 1961/1671 Kontor 1 184 95 1 005 – 2 284 3,7 7,7 38 Ängsviolen 1 Flöjelbergsg. 18, Mölndal – 1960/1960 Lager/Logistik 2 571 2 797 – 180 5 548 6,5 21,9 39 Mellby 3:198 Mellbyv. 21, 23, Partille – 1967/1983 Utbildning/ vård/övrigt – – – 2 576 2 576 3,8 – 40 Mellby 5:120 Ögärdesv. 19, Partille – 1990/1990 Kontor 3 469 1 623 – – 5 092 8,3 27,3 Göteborg inkl. Borås Största fastighetsägarna, tkvm 1. Castellum 2. Platzer 3. Balder 4. Wallenstam 5. Vasakronan 9. Corem 0 300 600 900 1 200 Kontor, handel, hotell Lager/logistik Special Borås Största fastighetsägarna, tkvm 1. Castellum 2. Logicenters/NREP 3. Nyfosa 4. Vatne Real Estate 5. Axa IM 13. Corem 0 50 100 150 200 250 Kontor, handel, hotell Lager/logistik Special 1 ===== SIDA 133 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 133 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Yta, kvm Nr Fastighet Adress Tomt ­ rätt Byggår/ värdeår Fastighetstyp Kontor Lager/ logistik Handel Övrigt* Totalt Hyres ­ värde, mkr Taxerings­ värde, mkr 41 Ugglum 1:76 Göteborgsv.88, Tillfällav. 27–29, Partille – 1988/1988 Handel 1 776 275 1 931 501 4 483 7,5 31,2 42 Ugglum 8:37 Tillfällav. 23–25 / Göteborgsv. 78–84, Partille – 1937/1975 Kontor 2 040 114 988 615 3 757 5,7 31,4 43 Ugglum 8:92 Tillfällav. 17–21 / Göteborgsv. 74–76, Partille – 1992/1992 Kontor 3 981 398 497 1 030 5 906 13,8 46 44 Ugglum 9:242 Industriv. 2, 4, 6, 51, 53, 55, 57, 59, Partille – 1989/1989 Kontor 9 788 5 330 – 1 034 16 152 21,6 70,4 45 Ugglum 9:243 Industriv. 6, Partille – Tomt Utbildning/ vård/övrigt – – – – – – 5 TOTALT 143 300 88 498 31 408 41 444 304 650 490 90 * Består av utbildning, vård, motion, bostäder, mark samt övriga ytor såsom laboratorium, mässa, post och teknikutrymmen. En fastighet kan bestå av ett flertal samreglerade fastigheter alternativt ett flertal större byggnader. GÖTEBORG INKL. BORÅS, FORTS. 45 3 9 31 ===== SIDA 134 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 134 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Yta, kvm Nr Fastighet Adress Tomt ­ rätt Byggår/ värdeår Fastighetstyp Kontor Lager/ logistik Handel Övrigt* Totalt Hyres­ värde, mkr Taxerings­ värde, mkr 1 Eketånga 24:37 Kristinebergsv. 18–20, Halmstad – 1989/1990 Lager/Logistik 551 1 167 – – 1 718 1,3 7 2 Eketånga 24:49 Kristinebergsv. 22, Halmstad – 1989/1989 Lager/Logistik 2 132 3 020 – 172 5 324 3,3 18,6 3 Eketånga 5:417 Industriv. 1, Halmstad – 1962/1962 Lager/Logistik 277 3 275 – – 3 552 2,4 9,9 4 Fotbollen 17 Bolmeng 11, Halmstad – 1929/1929 Kontor 480 – – – 480 0,8 – 5 Fregatten 7 Svetsareg. 8, Halmstad – 1978/1978 Kontor 1 517 – – – 1 517 1,4 5,4 6 Halmstad 2:25 Stationsg. 37, Halmstad – Tomt Utbildning/ vård/övrigt – – – – – – – 7–9 Halmstad 2:28 Stationsg. 37, Halmstad – 1920/1929 Lager/Logistik 4 501 12 095 1 495 540 18 631 33 134 10 Halmstad 2:49 Strandg 1, 3, Halmstad – 1911/1953 Kontor 3 035 – – – 3 035 7,4 30,9 11 Järnvägen 3 Gamletullsg. 12,14, Halmstad – 2017/2017 Kontor 4 175 – – 1 329 5 504 15,1 105,8 12 Orkanen 1 Stationsg. 52, Halmstad – 1930/1930 Lager/Logistik 211 939 – 256 1 406 0,6 1 13 Orkanen 2 Stationsg. 50, Halmstad – 1948/1948 Lager/Logistik – 1 300 – – 1 300 0,6 0,7 14 Ostkupan 3 Stålverksg. 1, Halmstad – 1950/1950 Lager/Logistik 4 579 8 091 – 105 12 775 7,6 30,8 15 Slåttern 2 Kundv. 15, Halmstad – 2008/2008 Handel – – 2 981 635 3 616 4,2 26,4 TOTALT 21 458 29 887 4 476 3 037 58 858 78 370 * Består av utbildning, vård, motion, bostäder, mark samt övriga ytor såsom laboratorium, mässa, post och teknikutrymmen. En fastighet kan bestå av ett flertal samreglerade fastigheter alternativt ett flertal större byggnader. Halmstad Största fastighetsägarna, tkvm 0 50 100 150 200 1. Blackstone Group 2. Fastighetsstaden i Halmstad 3. Intea Fastigheter 4. Rikshem 5. Corem Kontor, handel, hotell Lager/logistik Special Mickedala Rotorp Olofsdal Kristineberg Söndrum EketångaPålsbo BÄCKAGÅRD STENHUGGERIET GRÖTVIK KARLSTORP Slottsjorden Larsfrid Nyhem Nyatorp Furet SANNARP Linehed GUSTAVS- FÄ LT ANDERSBERG ÖSTRA STRANDEN SNÖSTORP VALLÅS FRENNARP NORRA UTMARKEN KÄRLEKEN 1 3 6 5 2 4 14 15 7 13 11 12 10 8 9 ===== SIDA 135 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 135 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Yta, kvm Nr Fastighet Adress Tomt ­ rätt Byggår/ värdeår Fastighetstyp Kontor Lager/ logistik Handel Övrigt* Totalt Hyres ­ värde, mkr Taxerings­ värde, mkr 1 Elefanten 3 Torsåsg. 9, Kalmar – 1970/1971 Kontor 3 184 2 406 2 538 405 8 533 7,8 28,5 2 Korpen 18 Fabriksg. 31, Kalmar – 1976/1976 Kontor 3 117 694 – – 3 811 6,1 25,7 3 Korpen 20 Fabriksg. 29, Nyg. 30, Kalmar – 1979/1979 Utbildning/ vård/övrigt 2 769 300 – 3 220 6 289 6,8 – TOTALT 9 070 3 400 2 538 3 625 18 633 21 54 * Består av utbildning, vård, motion, bostäder, mark samt övriga ytor såsom laboratorium, mässa, post och teknikutrymmen. En fastighet kan bestå av ett flertal samreglerade fastigheter alternativt ett flertal större byggnader. Kalmar Största fastighetsägarna, tkvm 1. LW Fastigheter 2. Rikshem 3. Nordfjord 4. SBB i Norden 5. Alecta 10. Corem 0 50 100 150 200 Kontor, handel, hotell Lager/logistik Special Sandås Johannesborg Tegelviken Hagbygärde Oxhagen Getingen ÄngöNorrgårdsgärdet Djurängen Malmen Gamla Stan Barlast- Holmen Kvarnholmen Berga 1 3 2 Yta, kvm Nr Fastighet Adress Tomt ­ rätt Byggår/ värdeår Fastighetstyp Kontor Lager/ logistik Handel Övrigt* Totalt Hyres ­ värde, mkr Taxerings­ värde, mkr 1 12p Vridslöselille By Roskildevej 157, Albertslund – 1982/2000 Kontor 6 715 – – – 6 715 13,7 – 2 3269b Vanløse Indertoften 10, Köpenhamn – 1964/1964 Kontor 8 630 – – – 8 630 10,6 – 3 383 Eksercerpladsen Arne Jacobsens Allé 7, Köpenhamn – 2012/2012 Kontor 13 321 1 301 – 2 178 16 800 31,3 – 4 984 Østervold Kvarter Amerika Plads 38, Köpenhamn – 2008/2008 Kontor 6 034 – – – 6 034 20 – TOTALT 34 700 1 301 – 2 178 38 179 76 – * Består av utbildning, vård, motion, bostäder, mark samt övriga ytor såsom laboratorium, mässa, post och teknikutrymmen. En fastighet kan bestå av ett flertal samreglerade fastigheter alternativt ett flertal större byggnader. Köpenhamn SOLRØD STRAND Ishøj Dragør Roskilde Taastrup Ballerup Herlev Væløse Farum Birkerød Stenløse Fredrikssund Lillerød Glostrup1 2 3 4 ===== SIDA 136 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 136 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Yta, kvm Nr Fastighet Adress Tomt ­ rätt Byggår/ värdeår Fastighetstyp Kontor Lager/ logistik Handel Övrigt* Totalt Hyres värde, mkr Taxerings­ värde, mkr 1 Amor 1 Platensg. 26, Linköping – 1929/1990 Kontor 3 292 – – – 3 292 5,6 50,8 2 Beridaren 12 Platensg. 29, Hertig Karlsg. 5A–D, Linköping – 1929/1959 Kontor 3 992 365 – 112 4 469 9,3 45,1 3 Brevduvan 17 Kungsg. 20, S:t Larsg. 18, 20, Linköping – 1916/1978 Kontor 7 191 391 – 330 7 912 17,4 87,5 4 Brevduvan 21 Klosterg. 19, Åg. 33–37, Linköping – 1991/1991 Kontor 8 661 68 58 801 9 588 15,8 127 5 Bromsaren 4 Stureg. 1, S:t Larsg. 1–3, Linköping – 1958/1992 Kontor 5 532 201 – 4 742 10 475 17 – 6 Bävern 13 Hertig Karlsg. 2 A–C, 4 A–B, Linköping – 1981/1981 Kontor 5 662 403 – 55 6 120 11 61,2 7 Elefanten 17 Barnhemsg. 2, Storg. 80, 82, Linköping –1978/1985 Kontor 6 310 – – – 6 310 12,4 56,6 8 Galgen 3 Gillbergag. 23, 25, Linköping – 1975/1975 Handel 715 942 1 622 625 3 904 3,2 17,9 9 Ganymeden 7 Roxeng. 9, 11, Linköping – 1963/1973 Lager/Logistik 4 355 8 636 – 2 468 15 459 11,7 49,4 10 Garvaren 9 Florag. 10, Norra Oskarsg. 27A–D, Roxeng. 18, Linköping – 1946/1960 Kontor 3 620 730 – – 4 350 4,8 25 11 Glasberget 1 Attorpsg. 7–23, Linköping – 1989/1992 Kontor 7 072 580 – 1 975 9 627 13,5 60,8 12 Glasbiten 1 Attorpsg. 2, Linköping – 1977/1977 Lager/Logistik – 4 382 – – 4 382 5,9 20,2 13 Glasbiten 7 Roxtorpsg. 9, Linköping – 1973/1989 Lager/Logistik 1 085 10 302 – – 11 387 17 57,4 14–15 Glasblåsaren 7 Tornbyv. 1, Linköping – 1929/1929 Kontor 4 733 881 3 089 1 279 9 982 13,9 84 16 Guvernören 13 N Oskarsg. 18, Linköping – 1968/1971 Lager/Logistik 680 2 080 – 529 3 289 2,6 12,6 17 Gymnasten 2 Roxeng. 7, Linköping – 1977/1977 Kontor 1 802 – – 310 2 112 3,1 12,8 18 Gården 1 Gottorpsg. 1, Linköping – 1987/1987 Kontor 1 140 332 – – 1 472 2,1 12,8 19 Idégivaren 1 Teknikringen 4, Linköping – 1989/1989 Kontor 4 130 – – – 4 130 7 38,2 20–22 Idéläran 1 Teknikringen 2, Teknikringen 6, Diskettg. 11, Linköping – 1986/1999 Kontor 12 128 1 842 – 3 597 17 567 37 141 23 Idéskaparen 2 Datalinjen 4, Linköping – 1999/2002 Kontor 23 650 – – 128 23 778 36,4 191,6 24 Idéskissen 1 Teknikringen 3, Linköping – 1984/1984 Utbildning/ vård/övrigt – – – 4 726 4 726 8,9 – 25–26 Idétävlingen 4 Wallenbergsg. 4, Teknikringen 8, Linköping – 1990/2001 Kontor 20 864 105 – 1 590 22 559 45 202 27 Kvarnen 4 Stationsg. 14, 16, 18, Linköping – 1935/1955 Handel 1 934 1 017 2 154 – 5 105 6,1 26,4 28 Magasinet 1 Hagalundsv. 3A, Linköping – 1929/1929 Lager/Logistik – 635 – – 635 0,2 4,6 29 Mekanikern 18 Gelbgjutareg., Linköping – Tomt Utbildning/ vård/övrigt – – – – – 0,2 1,8 30 Mekanikern 22 G Tanneforsv. 17A, Vimarkg. 1, 3, 5, 7, 9, Linköping – 1947/1998 Lager/Logistik 1 452 14 201 312 4 991 20 956 17,9 59,4 31 Morellen 1 Gelbgjutareg. 2, Linköping – 1929/1949 Lager/Logistik 6 324 9 709 – 2 674 18 707 27,8 106,7 32 Tannefors 1:89 Hagalundsv. 3B, Linköping – 1986/1986 Lager/Logistik – 1 071 – – 1 071 0,4 6,9 33 Tannefors 1:90 Hagalundsv. 3B, Linköping – Tomt Utbildning/ vård/övrigt – – – – – – – TOTALT 136 324 58 873 7 235 30 932 233 364 353 1 560 * Består av utbildning, vård, motion, bostäder, mark samt övriga ytor såsom laboratorium, mässa, post och teknikutrymmen. En fastighet kan bestå av ett flertal samreglerade fastigheter alternativt ett flertal större byggnader. Linköping Största fastighetsägarna, tkvm 1. Akademiska Hus 2. Corem 3. Castellum 4. Botrygg 5. Intea 0 75 150 225 300 Kontor, handel, hotell Lager/logistik Special 15 22–31 214 20 Valla Vimanshäll Tannefors Johannelund Vidingsjö Hackefors Hjulsbro Lambohov Universitetet Ryd Tornby Tallboda Vasastaden 1 20 18 17 19 16 3 6 5 2 4 14 15 7 13 1112 10 22 23 8 30 32 29 31 33 9 25 24 26 27 28 21 ===== SIDA 137 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 137 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Yta, kvm Nr Fastighet Adress Tomt ­ rätt Byggår/ värdeår Fastighetstyp Kontor Lager/ logistik Handel Övrigt* Totalt Hyres ­ värde, mkr Taxerings­ värde, mkr 1 Harven 2 Traktorv. 14, Lund – 1998/1998 Kontor 3 200 – – – 3 200 5,6 20,3 2 Sankt Clemens 8 Kattesund 6A, Lund – 1976/1976 Utbildning/ vård/övrigt 432 274 400 2 622 3 728 11,6 96,8 3–4 Traktorn 4 Traktorv. 13, Lund – 1983/1983 Kontor 6 641 1 306 5 569 485 14 001 18,3 123,4 5 Välten 4 Traktorv. 8, Lund – 2004/2004 Lager/Logistik – 3 100 – – 3 100 4,1 20,2 6 Välten 5 Traktorv. 10, Lund – 1974/1987 Lager/Logistik – 3 645 – – 3 645 4,3 13,3 7 Årdret 12 Höstbruksv. 14, Lund – 1991/1991 Lager/Logistik 193 1 816 – – 2 009 2,4 8,8 8 Betongen 11 Krang. 4, Malmö T 1992/1992 Kontor 4 704 205 – – 4 909 8,5 40,8 9 Carolus 32 Österg. 12, Malmö – 1971/1999 Handel 1 108 292 11 509 2 876 15 785 33,7 210 10 Dragör 1 Övägen 8, Malmö – 2014/2014 Kontor 1 415 42 101 800 2 358 7,3 45,8 11 Flygbasen 2 Höjdroderg. 21, Malmö – 1995/1995 Kontor 1 657 – – – 1 657 2,5 13 12–13 Flygfyren 1 Höjdroderg. 29, Flygfältsv. 1, Malmö – 1955– 2004/1955– 2004 Lager/Logistik 360 9 958 1 830 – 12 148 14,1 51,5 14 Flygfyren 3 Höjdroderg. 25, Malmö – 1990/1990 Kontor 3 098 1 252 – 864 5 214 7,1 30,6 15 Flygledaren 3 Höjdroderg. 18, Malmö T 1990– 2000/1990– 2000 Lager/Logistik 745 852 – – 1 597 2,7 8 16 Flygvärdinnan 4 Vattenverksv. 47, Höjdroderg. 30–34, Malmö T 1940– 2001/1978– 2001 Kontor 5 737 2 944 – 260 8 941 18,2 74,5 17 Fornminnet 6 Stenåldersg. 27, Malmö – 1989/1995 Lager/Logistik – 4 710 – – 4 710 4,8 25 18 Gånggriften 3 Djurhageg. 14, Malmö – 2007/2007 Handel – – 6 486 – 6 486 8,8 61,2 19 Höjdrodret 3 Kabing. 11, Malmö – 1990/1990 Kontor 1 182 104 – 32 1 318 1,8 9,2 20 Innerstaden 1:152 Österg. 12, Malmö – 1971/1999 Utbildning/ vård/övrigt – – – 900 900 0,1 5,5 21 Murman 11 Murmansg. 118–120, Kruseg. 21, Malmö T 1960/1960 Lager/Logistik 3 165 4 391 – 887 8 443 7 23,3 22 Murman 7 Murmansg. 124 A–C, Kruseg. 25, Malmö T 1959/1959 Lager/Logistik 2 214 4 196 – 128 6 538 5,9 18,9 23 Murman 8 Murmansg. 126, Kruseg. 27, Malmö – 1960/1968 Kontor 6 423 760 – – 7 183 10,4 23,9 24 Nejlikebuketten 4 Derbyv. 6, Malmö – 1991/1991 Kontor 5 926 – – 617 6 543 11,3 52,2 25 Nejlikebuketten 6 Derbyv. 4, Malmö – 1987/1987 Kontor 1 729 – – – 1 729 2,7 11,7 26 Skevrodret 1 Kabing. 9, Malmö – 1978/1978 Kontor 1 982 – – – 1 982 4,2 8,6 27 Stapelbädden 2 Östra Varvsg. 2, Malmö – 2005/2005 Kontor 4 153 24 – 332 4 509 16,2 98 28 Stapelbädden 4 Östra Varvsg. 4, Malmö – 2008/2008 Kontor 7 699 27 133 176 8 035 21,2 158 29 Stillman 40 Kruseg.34, Malmö – 1961/1975 Lager/Logistik 458 1 274 – – 1 732 2,4 6,9 30 Svedjenävan 3 Stenbärsg. 4–6, Malmö – 1991/1991 Kontor 4 296 – – 614 4 910 9,4 40,6 31 Tränsbettet 2 Travbaneg. 4, Malmö – 1989/1989 Lager/Logistik 265 3 373 – – 3 638 2,4 15,9 32 Utlängan 1 Tärnög. 6, Malmö – 1972/1986 Lager/Logistik – 9 980 – – 9 980 6,7 28,1 33 Vårbuketten 3 Husiev. 21, Malmö – 1992/1997 Kontor 3 317 – – – 3 317 2,9 17,3 34–35 Västerbotten 11 Estlandsg. 2, 4, 6, Fosiev. 4, 6, 8, Malmö – 1971/1971 Utbildning/ vård/övrigt 1 841 4 479 886 6 555 13 761 18,1 16,4 36–37 Västerbotten 9 Ystadsv. 15, 17, 19, Fosiev. 2, Malmö – 1929/1929 Handel 5 249 2 547 8 255 4 422 20 473 25,3 54,6 38 Grävstekeln 1 Stekelng. 4B, Malmö – – Kontor 1 923 – – – 1 923 4,4 20,8 TOTALT 81 112 61 551 35 169 22 570 200 402 306 1 453 * Består av utbildning, vård, motion, bostäder, mark samt övriga ytor såsom laboratorium, mässa, post och teknikutrymmen. En fastighet kan bestå av ett flertal samreglerade fastigheter alternativt ett flertal större byggnader. Malmö inkl. Lund O XIE Fosie Jägersro Virentofta Hyllie Bunkeflostrand Limhamn Bellevue Dragörkajen Rosengård KirsebergCentrum Hamnen Segevång Riseberga SUNNANÅ Arlöv Åkarp Slottsstaden Möllevångs- torget Heleneholm Katrinelund Lindeborg 20 18 17 19 16 14 15 1311 12 10 22 23 8 28 30 27 29 31 9 26 2425 21 38 3736 33 34 35 32 Största fastighetsägarna, tkvm 1. Wihlborgs 2. Castellum 3. Vasakronan 4. Nyfosa 5. Corem 0 200 400 600 800 Kontor, handel, hotell Lager/logistik Special Största fastighetsägarna, tkvm 1. Akademiska Hus 2. Wihlborgs 3. Castellum 4. Clarendon 5. Hemsö 9. Corem 0 100 200 300 400 Kontor, handel, hotell Lager/logistik Special Klostergården Nilstorp Stora råby Linero Vipelyckan Mårtens fälad Östra torn Brunnshög Olshög Tuna Smörlyckan Lilla råby Klosterhusen Plantage- lyckan Möllevången Norra fäladenNöbbelöv Gunnesbo Värpinge Papegoje- Lyckan Pilelyckan LUND 1 3 6 5 2 4 7 ===== SIDA 138 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 138 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Yta, kvm Nr Fastighet Adress Tomt ­ rätt Byggår/ värdeår Fastighetstyp Kontor Lager/ logistik Handel Övrigt* Totalt Hyres ­ värde, mkr Taxerings­ värde, mkr 1 1241–1251 Broadway 1241–1251 Broadway, New York T 2022 Kontor 10 921 – – 734 11 655 139,9 – 2 322–326 7th Avenue 322–326 7th Avenue, New York – 2022 Kontor 5 442 – – 200 5 642 51,6 – 3 417 Park Avenue 417 Park Avenue, New York – – Kontor – – – – – – – TOTALT 16 363 – – 934 17 297 192 – * Består av utbildning, vård, motion, bostäder, mark samt övriga ytor såsom laboratorium, mässa, post och teknikutrymmen. En fastighet kan bestå av ett flertal samreglerade fastigheter alternativt ett flertal större byggnader. New York 1 Chelsea Midtown Central Park Plaza District Upper West Side Upper East Side East Village Lower Manhattan Meatpacking District Hells Kitchen 1 3 2 2 ===== SIDA 139 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 139 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Yta, kvm Nr Fastighet Adress Tomt ­ rätt Byggår/ värdeår Fastighetstyp Kontor Lager/ logistik Handel Övrigt* Totalt Hyres ­ värde, mkr Taxerings­ värde, mkr 1 Basfiolen 9 Moa Martinsons g. 10b, Norrköping T 1983/1983 Kontor 1 223 – – 36 1 259 2,1 5,1 2 Bronsen 2 Tenng. 4, Norrköping – 1971/1971 Lager/Logistik 3 074 5 648 1 803 – 10 525 12,2 42,7 3 Diket 10 Drottningg. 66, Nyg. 93, Norrköping – 1968/1968 Kontor 2 834 172 1 276 649 4 931 11,3 64,9 4 Kondensatorn 1 Ståthögav. 48, Norrköping – 1960/1993 Lager/Logistik 7 332 12 769 2 878 8 866 31 845 36,8 101,7 5–9 Kopparhammaren 2 Norra Grytsg, St. Persg., Norrköping – 1929/1999 Kontor 30 433 1 281 – 11 619 43 333 80,6 365,8 10 Kopparhammaren 7 Kungsg. 56, N Grytsg. 2,4,6, Norrköping – 1929/1929 Kontor 3 382 106 – 990 4 478 10,9 – 11 Kopparn 10 Kopparg. 11–15, Norrköping – 1980/1989 Kontor 3 891 2 700 – 599 7 190 7 43,2 12 Kvarnholmen 4 Dalsg. 7, Norrköping – 1993/1993 Kontor 8 498 – – 1 267 9 765 18,7 112,6 13 Malmen 8 Kopparg. 10, Norrköping – Tomt Utbildning/ vård/övrigt – – – – – 1,1 2 14–16 Omformaren 7 Hagag. 4–10, Norrköping – 1951/1968 Lager/Logistik – 4 960 4 178 3 065 12 203 10 35,6 17 Platinan 1 Platinag. 1, Norrköping – 1988/1988 Handel – – 4 375 – 4 375 5,5 15,9 18 Regulatorn 3 Kabelv. 15, Norrköping – 1996/1996 Lager/Logistik 1 551 2 599 580 60 4 790 3,9 18,3 19 Ritsaren 10 Industrig. 7–9, Masking. 23, Norrköping – 1964/1986 Lager/Logistik – 5 002 – 696 5 698 3,4 21,7 20 Rotfjärilen 1 Svärmareg. 1, 3, Norrköping – 1992/1993 Kontor 4 873 1 942 – 619 7 434 10,1 44,4 21 Statorn 10 Malmg. 4, Norrköping – 1938/1978 Lager/Logistik 1 536 2 174 1 085 19 4 814 7 26,9 22 Stjärnan 15 Slottsg. 114, 116, Norrköping – 1958/1958 Kontor 7 874 258 – 4 615 12 747 23 108 23 Stjärnan 16 Slottsg. 114, 116, Norrköping – 1958/1958 Kontor – – – – – – – 24 Svärdet 8 Hospitalsg. 17 m fl, Norrköping – 1967/1976 Kontor 7 638 24 – 366 8 028 13,7 80,4 TOTALT 84 201 39 679 16 169 33 298 173 347 245 1 089 * Består av utbildning, vård, motion, bostäder, mark samt övriga ytor såsom laboratorium, mässa, post och teknikutrymmen. En fastighet kan bestå av ett flertal samreglerade fastigheter alternativt ett flertal större byggnader. Norrköping Största fastighetsägarna, tkvm 1. Corem 2. Lundbergs 3. FastPartner 4. Castellum 5. Barings 0 50 100 150 200 Kontor, handel, hotell Lager/logistik Special 53 8 Klockaretorpet Vilbergen Ektorp Vrinnevi Smedby Ljura RisängenCentrum Butängen Karlshov Ingelsta Händelö Lindö 1 20 18 17 19 16 3 65 2 4 14 15 7 13 11 1210 22 23 8 9 24 21 ===== SIDA 140 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 140 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt BrandholmenKungshagen Fågelbo Isaksdal Högbrunn Idbäcken 1 20 18 17 19 16 3 6 5 2 4 14 15 7 13 11 12 10 22 23 8 9 21 Yta, kvm Nr Fastighet Adress Tomt ­ rätt Byggår/ värdeår Fastighetstyp Kontor Lager/ logistik Handel Övrigt* Totalt Hyres­ värde, mkr Taxerings­ värde, mkr 1–3 Ana 11 Gästabudsv. 2 m fl, Spelhagsv. 3 mfl, Nyköping – 1940/1978 Kontor 12 177 4 635 – 6 300 23 112 34,1 121,5 4 Ana 12 Spelhagsvägen 1, Nyköping – 1984/1984 Lager/Logistik – 2 710 520 10 3 240 4,1 11,5 5 Ana 13 Nyckelv. 14, Nyköping – Tomt Utbildning/ vård/övrigt – – – – – – – 6 Bagaren 20 Ö Storg. 5, S:t Anneg. 6, Nyköping – 1962/1962 Utbildning/ vård/övrigt 400 – 363 1 120 1 883 2,7 20,4 7 Biografen 19 V Storg. 18, 20, Brunnsg. 29, Nyköping – 1929/1987 Handel 551 75 1 112 856 2 594 4,9 36,7 8–9 Fors 11 Repslagareg. 43, Nyköping – 1929/1987 Kontor 8 608 2 018 270 635 11 531 16,8 55,6 10 Furan 2 Domänv. 11, Nyköping – 2001/2001 Utbildning/ vård/övrigt – – – 3 685 3 685 7,9 – 11 Glödlampan 16 Bagareg. 2, 4, Hamnv. 6, Nyköping – 1929/1929 Kontor 783 16 – – 799 1,2 4,7 12 Glödlampan 17 Bagareg. 2, 4, Hamnv. 6, Nyköping – 1929/1929 Kontor 535 – – – 535 1,3 4,3 13 Jarlen 1 Nyckelv. 14, Nyköping – 1899/2003 Kontor 680 – – – 680 1,4 5,7 14 Klädeshandlaren 15 Brunnsg. 36, 38, 40. V. Storg. 24, 26, 28. V. Trädgårdsg. 39, 41, Nyköping – 1962/1972 Handel 3 616 459 6 573 2 018 12 666 15,7 122,2 15 Kungshagen 1:6 Ö Skeppsbron 1, Ö Längdg 4, 6, Nyköping – 1929/1989 Kontor 1 143 – – 450 1 593 3 13 16–17 Mjölkflaskan 8 Bagareg. 3 A–C, Fruängsg. 4, Kungsg. 16, Nyköping – 1929/1940 Utbildning/ vård/övrigt 3 466 334 157 4 241 8 198 14 – 18 Nyköpings Bruk 1 V Kvarng. 64, Nyköping – 1929/1983 Kontor 1 864 10 – 270 2 144 3,7 15,6 19 Nyköpings Bruk 7 V Kvarng. 62, Nyköping – 1910/1991 Kontor 1 744 215 – – 1 959 2,8 14,5 20 Spånten 7 Spelhagsv. 4, 6, 8, Nyköping – 2009/2009 Handel – – 1 280 – 1 280 1,7 13,3 21 Standard 17 V Storg. 2–6, 8, 10, Bagareg. 29, Fruängsg. 28, 30, Nyköping – 1969/1993 Kontor 3 607 44 2 467 554 6 672 9,8 72,4 22 Stensötan 5 Idbäcksv. 8 B, Nyköping – 1971/1985 Handel 279 1 354 3 285 – 4 918 4,4 15,8 23 Säven 4 Norrköpingsv. 9, Nyköping – 1987/1987 Utbildning/ vård/övrigt – – – 1 853 1 853 2,6 0 TOTALT 39 453 11 870 16 027 21 992 89 342 132 528 * Består av utbildning, vård, motion, bostäder, mark samt övriga ytor såsom laboratorium, mässa, post och teknikutrymmen. En fastighet kan bestå av ett flertal samreglerade fastigheter alternativt ett flertal större byggnader. Nyköping Största fastighetsägarna, tkvm 1. Corem 2. Swedish Logistics 3. SBB i Norden 4. GLL Real Estate Partners 5. Trophy 0 30 60 90 120 Kontor, handel, hotell Lager/logistik Special 1849 ===== SIDA 141 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 141 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Kista 72 68 67 70 69 61 59 58 57 56 55 54 60 49 62 63 64 43 65 66 46 5048 53 52 50 51 41 42 47 44 Lidingö Djursholm Solna Järfälla Täby VALLENTUNA Upplands- Väsby ÅKERSBERGA VAXHOLM Nacka HUDDINGE BOTKYRKA TUMBA RÖNNINGE SÖDERTÄLJE HANDEN VÄSTERHANINGE Brunna Bro Sollentuna Sundbyberg Danderyd Corems huvudkontor STOCKHOLM 1 19 17 16 18 15 5 4 2 3 13 14 6 12 10 11 9 21 22 7 8 2423 25 20 38 39 4076 75 74 73 37 36 35 71 Stockholm, Norra Yta, kvm Nr Fastighet Adress Tomt ­ rätt Byggår/ värdeår Fastighetstyp Kontor Lager/ logistik Handel Övrigt* Totalt Hyres ­ värde, mkr Taxerings­ värde, mkr 1 Timmerhuggaren 2 Vendev. 90, Danderyd – 1969/1969 Kontor 6 146 2 453 – 2 131 10 730 19,6 100 2 Johannelund 7 Krossg. 10, 12, 14, 16, 18, Sorterarg. 23, Stockholm T 1969/1969 Kontor 11 408 5 817 3 565 1 344 22 134 29,7 81,5 3 Singeln 13 Krossg. 26–28, Stockholm T 1966/1966 Lager/Logistik 1 807 2 293 – – 4 100 4,1 17,1 4 Stenen 1 Krossg. 15, 17, Sorterarg. 31, 33, 35, Stockholm T 1970/1970 Kontor 8 471 2 882 – – 11 353 10,6 41,1 5 Stenmjölet 1 Siktg. 1, 3, Stockholm T 1960/1960 Utbildning/ vård/övrigt 1 802 525 975 2 110 5 412 7,3 32 6 Stenmjölet 2 Siktg. 3A–3B, Stockholm T 1960/1960 Lager/Logistik – 4 125 700 – 4 825 6,5 16 7 Dahlian 5 Enhagsv. 5, Täby – 1998/1998 Handel – – 1 237 – 1 237 2,1 16,2 8 Kannringen 1 Enhagsslingan 2, 4 Täby – 1988/1988 Kontor 4 101 – – – 4 101 6 43,2 9 Kannringen 2 Enhagsslingan 6, 8 Täby – 1991/1991 Kontor 1 990 16 – – 2 006 3,2 20,1 10 Kardborren 13 Kanalv. 15, 17 Täby – 1981/1981 Kontor 11 855 356 – 2 371 14 582 27,3 128 11 Linjalen 60 Måttbandsv. 12 Täby – 1991/1991 Kontor 3 195 496 – 210 3 901 5,8 32,2 12 Roslags-Näsby 24:44 Stockholmsv. 100, 102 Täby – 1965/1965 Handel – – – – – – 13,8 13 Roslags-Näsby 24:45 Stockholmsv. 100, 102 Täby – 1965/1965 Handel – – – – – – – 14 Roslags-Näsby 25:7 Stockholmsv. 100, 102 Täby – 1965/1965 Handel – 450 2 181 – 2 631 4 – 15 Roslags-Näsby 25:8 Stockholmsv. 100, 102 Täby – 1965/1965 Handel – – – – – – – 16 Smygvinkeln 11 Ritarslingan 18 Täby – 1991/1991 Lager/Logistik – 1 634 258 500 2 392 3,4 12,7 17 Svänghjulet 1 Enhagsslingan 23, 25 Täby – 1990/1990 Utbildning/ vård/övrigt – 424 – 3 938 4 362 8,5 0 18 Svänghjulet 2 Enhagsslingan 5, 7, 9, 11, 13 Täby – 1989/1989 Kontor 1 660 12 – 1 323 2 995 4,4 25,4 19 Svänghjulet 3 Enhagsslingan 15, 17, 19, 21 Täby – 1991/1991 Kontor 4 329 579 – – 4 908 7,8 46,4 20–21 Tryckaren 3 Reprov. 6, Viggbyholmsv. 81 Täby – 1945/1992 Lager/Logistik 1 258 2 240 – – 3 498 4,7 18,5 22 Ventilen 1 Enhagsslingan 1A–B Täby – 1987/1987 Kontor 1 981 678 – 297 2 956 4,8 26 23 Växellådan 1 Enhagsv. 7 Täby – 1978/1983 Kontor 1 248 482 – – 1 729 2,4 24,8 24 Växellådan 3 Enhagsv. 9 Täby – 1978/1978 Kontor 1 149 414 313 – 1 876 2,4 12,8 25 Åkerby 10 Kemistv. 6 Täby – 1975/1989 Kontor 1 177 12 – – 1 189 1,8 7,9 26 Märsta 21:22 Masking. 17, Sigtuna – 1981/1981 Lager/Logistik – 3 372 – – 3 372 5,6 17,7 27 Märsta 21:34 Söderbyv. 1, Sigtuna T 1988/1988 Kontor 2 745 1 370 2 336 549 7 000 9,9 52,9 28 Märsta 21:42 Söderbyv. 3, Sigtuna – 1989/1995 Kontor 5 161 2 230 – – 7 391 10,9 56,4 29 Märsta 21:50 Masking. 29, Sigtuna – 1991/1991 Lager/Logistik 1 043 3 599 – – 4 642 5 27,5 30 Märsta 21:53 Kabelg. 8, Sigtuna – 1992/1992 Kontor 460 – – – 460 0,5 2,3 31 Märsta 24:10 Söderbyv. 8, Sigtuna T 1983/1983 Lager/Logistik – 872 – – 872 1,1 4,8 32 Märsta 24:11 Söderbyv. 12, Pionjärv. 25, Sigtuna T 1987/– Handel 559 – 768 – 1 327 1,9 11,1 33 Märsta 24:12 Söderbyv. 14, Sigtuna T 1986/1986 Lager/Logistik 417 609 – – 1 026 1,5 6,3 34 Norslunda 1:10 Lindberghs g. 9, Sigtuna – 2003/2003 Kontor 2 181 762 – – 2 943 3,8 24,2 35 Malten 1 Vetenskapsv. 10, 12, 14, Sollentuna – 2005/2005 Kontor 12 271 578 – 943 13 792 29,7 220 36 Ringpärmen 6 Bergkällav. 36 Sollentuna – 1986/1990 Lager/Logistik 2 148 5 608 280 – 8 036 12,7 48,1 37 Aprikosen 2 Hemvärnsg. 5, 7, 9, Solna – 1975/1992 Kontor 26 263 3 453 – 4 893 34 609 100,6 598 38–40 Hilton 3 Gustav III:s Boulevard 40–46, Solna – 2003/2003 Kontor 18 334 682 65 892 19 973 74,5 513 41 Alptanäs 2 Torshamnsg. 7, 7A, 9, Haukadalsg. 1, Kista T 1981/1981 Kontor 2 783 247 – – 3 030 5,2 23,8 42 Alptanäs 3 Torshamnsg. 1, 3, 5, Kista T Tomt Utbildning/ vård/övrigt – – – – – – 5,3 43 Blåfjäll 1 Kistav. 21–25, Kista – 2002/2002 Kontor 18 720 – – 6 18 726 31,1 408 44 Borg 1 Torshamnsg. 16, Kista T 1977/1977 Kontor 1 411 – – – 1 411 2 12 45 Borg 2 Strömög. 3, Kista T 1981/1981 Lager/Logistik – 4 655 – – 4 655 6,8 33,4 46 Borg 3 Strömög. 5, Kista T 1978/1978 Lager/Logistik – 1 837 – – 1 837 2,8 13,7 47 Borg 4 Vågög. 6, Kista T 1979/1979 Kontor 1 004 927 – – 1 931 3,7 18 48 Borg 6 Strömög. 7, Vågög. 8, Kista T 1980/1980 Lager/Logistik 1 496 4 921 – – 6 417 9,6 50,2 49 Borgarfjord 4 Kistagången 12, Torshamnsg. 31–33, Kista T 1983/1983 Kontor 11 476 1 371 – 660 13 507 34,5 206 50 Geysir 1 Österög. 4, Kista T 1979/1979 Lager/Logistik – 5 110 – – 5 110 7,1 40,4 51 Geysir 2 Österög. 2, Kista T 1980/1980 Lager/Logistik 1 862 4 792 – 165 6 819 10,1 53,2 52 Gullfoss 3 Österög. 1, 3, Kista T 1979/1983 Kontor 4 830 1 098 – 1 587 7 514 12,2 64 53 Gullfoss 5 Viderög. 6, Kista T 1979/1983 Kontor 3 508 – – – 3 508 7,2 30,3 Arlanda Stad Märsta Brista 34 33 29 27 30 32 31 26 28 ===== SIDA 142 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 142 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Yta, kvm Nr Fastighet Adress Tomt ­ rätt Byggår/ värdeår Fastighetstyp Kontor Lager/ logistik Handel Övrigt* Totalt Hyres ­ värde, mkr Taxerings­ värde, mkr 54 Helgafjäll 1 Torshamnsg. 22, 24 A–D, 26 A–B, Kista T 1979/1979 Kontor 10 673 1 592 – – 12 265 5 165 55–56 Helgafjäll 2 Torshamnsg. 28 A–B, 30 A–E, 32 A–D, 34 A–B, Kista T 1981/1981 Kontor 15 251 4 685 – 7 560 27 496 58,2 328 57 Helgafjäll 3 Torshamnsg. 36, 38, 40, Kista T 1980/1990 Lager/Logistik 3 965 10 502 – – 14 467 22,9 115,8 58–59 Helgafjäll 4 Torshamnsg. 42, 44, 46, Kista T 1998/1998 Kontor 10 254 2 395 – 1 264 13 913 29,3 205,2 60 Helgafjäll 5 Kistagången 2, 4, Torshamnsg. 20, Kista T 1978/1988 Kontor 11 320 534 249 4 217 16 320 27,9 225 61 Helgafjäll 7 Torshamnsg. 48, 50, 52, 54, Kista – 2001/2002 Kontor 17 532 1 932 – 2 599 22 063 54,2 387 62 Isafjord 4 Torshamnsg. 21, 23, Torshamns- gränd 2, 4, 6, Grönlandsg. 10, Kista – 1976/2008 Kontor 62 231 20 – 9 807 72 058 190,4 1 069,00 63 Isafjord 5 Grönlandsg. 8, Kista – Tomt Utbildning/ vård/övrigt – – – – – – – 64 Isafjord 6 Grönlandsg. 6, Torshamnsgränd 9, Kista – 1976/2008 Utbildning/ vård/övrigt – – – 3 222 3 222 3,8 – 65 Isafjord 7 Hans Werthéns Gata 19, Kista – Tomt Utbildning/ vård/övrigt – – – – – 1,1 – 66 Isafjord 8 Torshamnsg. 17, Hans Werthéns Gata 19, Torshamnsgränd 3, Skaf- tåg. 14, 16 , Kista – 2016/2016 Kontor 23 666 303 – 1 230 25 199 80,4 569 67 Knarrarnäs 3 Färög. 5,7, Kista T 1985/1985 Kontor 4 935 234 – 1 986 7 155 15,1 97,4 68 Knarrarnäs 4 Färög. 3, Isafjordsg. 19, 21, Kista T 1985/1985 Utbildning/ vård/övrigt 421 194 – 7 489 8 104 18,1 120,2 69 Knarrarnäs 6 Isafjordsg. 3, 5, Kista T 1987/1987 Kontor 4 342 333 – – 4 675 10,2 67,2 70 Knarrarnäs 9 Knarrarnäsg. 15, Kista T 1984/1986 Kontor 4 748 172 – 3 4 923 9,9 78 71 Lidarände 1 Torshamnsg. 18, Kista – 1979/2008 Utbildning/ vård/övrigt 3 007 126 375 16 438 19 946 38,6 204,4 72 Röros 1 Norgeg. 1, Kista T 1985/1985 Kontor 3 155 136 – 1 3 292 6 31,6 73 Glädjen 1:51 Truckv. 14, Upplands Väsby – 1982/1982 Kontor 2 913 224 – – 3 137 4,4 27 74 Glädjen 1:52 Truckv. 16, Upplands Väsby – 1982/1987 Kontor 708 559 – – 1 267 1,8 13,5 75 Hammarby–Smedby 1:435 Travg. 92, Upplands Väsby – 1989/1989 Kontor 1 056 – – – 1 056 1,6 7,2 76 Sprängaren 9 Ekenbergsv. 128, Sundbyberg – 2019 Kontor 1 000 – 118 756 1 874 6,3 38,6 – S:ta Maria 37 Ryska gränd 22, Gotland – 1909/1960 Utbildning/ vård/övrigt – – – 115 115 – 6,9 TOTALT 363 425 97 921 13 420 80 606 555 372 1 142 7 012 * Består av utbildning, vård, motion, bostäder, mark samt övriga ytor såsom laboratorium, mässa, post och teknikutrymmen. En fastighet kan bestå av ett flertal samreglerade fastigheter alternativt ett flertal större byggnader. STOCKHOLM, NORRA, FORTS 0 400 800 1 200 1 600 Största fastighetsägarna, tkvm Stockholm Rankingen avser Stockholms län. 1. Vasakronan 2. Fabege 3. Akademiska Hus 4. Castellum 5. Sagax 7. Corem Kontor, handel, hotell Lager/logistik Special Största fastighetsägarna, tkvm Kista 1. Corem 2. Vasakronan 3. Castellum 4. Citycon 5. Atrium Ljungberg 0 100 200 300 400 Kontor, handel, hotell Lager/logistik Special 684937 ===== SIDA 143 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 143 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Stockholm, Södra Yta, kvm Nr Fastighet Adress Tomt ­ rätt Byggår/ värdeår Fastighetstyp Kontor Lager/ logistik Handel Övrigt* Totalt Hyres­ värde, mkr Taxerings­ värde, mkr 1 Förstugan 1 Fullersta Torg 18, 20, Huddinge – 1989/1989 Kontor 1 600 – – – 1 600 4,1 24 2 Rektangeln 3 Pyramidb. 2, 4, Huddinge – 1986/1986 Utbildning/ vård/övrigt – 477 – 2 654 3 131 14,4 26,9 3 Valen 2 Kommunalv. 1, 3, 5, Huddinge – 1987/1987 Kontor 4 248 232 – – 4 480 10,7 64,2 4 Dagskiftet 2 Elektrav. 20, 22, Hägersten T 1956/1968 Lager/Logistik 4 321 7 176 455 – 11 952 20,1 68,2 5 Damskon 2 Elsa Brändströms g. 50, 52 Hägersten T 1977/1977 Lager/Logistik 1 082 3 740 – – 4 822 8,1 21 6 Elektra 20 Elektrav. 53 Hägersten T 2016/2016 Lager/Logistik 1 791 3 888 – – 5 679 10,9 64,6 7 Elektra 23 Elektrav. 25, Västberga Allé Hägersten T 1949/1969 Kontor 3 248 2 681 1 176 – 7 105 12,2 37,7 8 Elektra 27 Västberga allé 32 Hägersten T 1962/1962 Kontor 2 820 2 735 – – 5 555 9,5 53,6 9 Nattskiftet 12, 14 Drivhjulsv. 36, Hägersten T 1986, 1955/1986, 1955 Lager/Logistik 2 814 6 899 1 441 215 11 369 16 82,7 10–13 Arenan 2 Arenaslingan 1–3, Arenav. 49, 55–63, Johanneshov – 1989/1989 Kontor 32 191 4 698 14 829 4 564 56 282 192,6 1 398,00 14–15 Arenan 3 Arenav. 39–47, Johanneshov – 1989/1989 Kontor 13 754 1 011 – 1 799 16 564 66,7 455 16–19 Arenan 6 Arenav. 17, 21–35, Johanneshov – 1991/1993 Kontor 18 141 2 932 1 430 8 505 31 008 112,4 400 20 Arenan 8 Arenav. 7–13, Johanneshov – 2001/2001 Kontor 14 150 – – – 14 150 44,1 383 21 Sandhagen 8 Rökerig. 21, Johanneshov T 1984/1984 Utbildning/ vård/övrigt – 31 759 810 1 600 1,2 11,1 22 Hällsätra 3 Stensätrav. 5, Skärholmen T 1976/1976 Lager/Logistik 591 7 829 1 835 – 10 255 16,2 50 23 Lastkajen 3 Upplagsv. 34, 38, Stockholm T 1966/1972 Lager/Logistik 294 11 976 – – 12 270 14,8 75,8 24 Lillsätra 1 Storsätragränd 5, Skärholmen T 1993/1993 Kontor 4 935 2 014 – – 6 949 11,3 58 25 Lillsätra 3 Storsätragränd 3, Skärholmen T 2008/2008 Lager/Logistik – 8 570 – – 8 570 14,1 74,8 26 Stensätra 17 Strömsätrav. 18, Skärholmen T 1976/1976 Lager/Logistik 206 4 717 – – 4 923 7,4 21,3 27 Storsätra 1 Storsätragränd 4–26, Skärholmen T 1972/1972 Kontor 12 295 8 604 4 615 6 451 31 965 51,6 204 28 Slänten 1 Bollmorav. 123, Tyresö – 1929/1983 Lager/Logistik – 830 – – 830 0,9 6,2 TOTALT 118 481 81 040 26 540 24 998 251 059 640 3 580 TOTALT STOCKHOLM 481 906 178 961 39 960 105 604 806 431 1 781 10 592 * Består av utbildning, vård, motion, bostäder, mark samt övriga ytor såsom laboratorium, mässa, post och teknikutrymmen. En fastighet kan bestå av ett flertal samreglerade fastigheter alternativt ett flertal större byggnader. 11 25 LIDINGÖ DJURSHOLM DANDERYD SUNDBYBERG SOLNA SOLLENTUNAJÄRFÄLLA TÄBY ÅKERSBERGA VAXHOLM Nacka Huddinge Botkyrka Tumba Rönninge SÖDERTÄLJE Haninge Tyresö Hägersten Skärholmen Corems huvudkontor STOCKHOLM 2 5 4 1 3 6 922 7 8 28 24 23 25 26 27 ENSKEDE GÅRD HAMMARBY- HÖJDEN SANDSBORG Johanneshov 19 17 16 18 15 13 14 12 10 11 21 20 ===== SIDA 144 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 144 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Uppsala Yta, kvm Nr Fastighet Adress Tomt ­ rätt Byggår/ värdeår Fastighetstyp Kontor Lager/ logistik Handel Övrigt* Totalt Hyres­ värde, mkr Taxerings­ värde, mkr 1–4 Boländerna 33:2 Kungsängsv. 19–31 – 1991/1991 Kontor 16 602 409 – 1 636 18 647 38,9 244 5–13 Fyrislund 6:6 Rapsg. 7 – 1921/2003 Utbildning/ vård/övrigt 21 931 7 790 – 32 850 62 571 146,1 573,5 14 Kungsängen 10:1 Bävernsgränd 17, 19, 21, Sidenvävargatan 1,3,5 – 1966/1989 Utbildning/ vård/övrigt 9 047 137 – 10 132 19 316 63 216 15 Kungsängen 10:2 Suttungs gränd 2, 4, 6 – 2017/2017 Utbildning/ vård/övrigt – – – – – – 233 16 Kungsängen 29:1 Kungsg. 70A–E – 1985/1985 Kontor 2 406 705 1 366 – 4 477 6,4 48,4 17 Kungsängen 37:13 Kungs. 107–115, Kungsgatan 107B–115B – 1989/1989 Kontor 7 889 736 5 866 740 15 231 32,7 192 TOTALT 57 875 9 777 7 232 45 358 120 242 287 1 507 * Består av utbildning, vård, motion, bostäder, mark samt övriga ytor såsom laboratorium, mässa, post och teknikutrymmen. En fastighet kan bestå av ett flertal samreglerade fastigheter alternativt ett flertal större byggnader. Största fastighetsägarna, tkvm 1. Akademiska Hus 2. Vasakronan 3. Castellum 4. Uppsala Akademiförvaltning 5. Corem 0 150 300 450 600 Kontor, handel, hotell Lager/logistik Special Boländerna Fyrislund Fålhagen Årsta Sala Backe Luthagen Kungsgärdet Eriksberg Stenhagen Svartbäcken Löten Kungsängen 1 17 16 32 4 14 15 11 12 109 86 5 7 13 1513–4– 1451 ===== SIDA 145 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 145 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Erikslund Jakobsberg Bäckby Sjöhagen Hamre Skiljebo Bjurhovda Haga Södra Gryta Skallberget Vallby 15 14 16 2 5 4 1 3 136 12 10 11 9 18 19 7 8 20 17 Västerås Yta, kvm Nr Fastighet Adress Tomt ­ rätt Byggår/ värdeår Fastighetstyp Kontor Lager/ logistik Handel Övrigt* Totalt Hyres­ värde, mkr Taxerings­ värde, mkr 1 Gastuben 5 Björnöv. 8, Västerås – 1943/1943 Handel – – 2 442 – 2 442 3,4 12,9 2 Gustavsvik 13 Sjöhagsv. 3, 5, 7, Stensborgsg. 2, Västerås – 1957/1962 Lager/Logistik 6 929 13 072 – 9 941 29 942 27,6 85,6 3 Icander 1 Stensborgsg. 1, Västerås – 1987/1987 Utbildning/ vård/övrigt – – – 2 517 2 517 5,5 – 4 Klas 8 Smedjeg. 13, Västerås – 1956/1956 Utbildning/ vård/övrigt 1 309 196 1 566 2 404 5 475 10,9 60,5 5 Kranlinan 1 Traversg. 13, Västerås – 2009/2009 Lager/Logistik – 2 580 2 423 – 5 003 7,5 32 6–9 Leif 19 Hantverkarg. 2, Västerås – 1929/1964 Utbildning/ vård/övrigt 5 121 1 081 6 579 8 288 21 069 38,3 259,3 10 Lennart 17 Vasag. 12, Västerås – 1965/1994 Handel 3 286 218 6 772 2 960 13 236 25 190 11 Livia 16 Skomakarg. 2, Västerås – 1992/1992 Kontor 4 206 378 – 1 290 5 874 17 84,4 12 Loke 24 Kopparbergsv., Västerås – 1962/1983 Kontor 7 186 2 069 6 896 5 633 21 784 37,5 224,8 13 Mats 5 Stora g. 21, Västerås – 1968/1983 Handel 501 1 868 9 025 7 756 19 150 52 282,5 14 Sigurd 3 Sigurdsg. 27, 29, 31, 33, 35, 37, Västerås – 1932/1989 Lager/Logistik 2 275 3 436 1 928 2 481 10 120 8,6 31,4 15 Sigurd 7 Sigurdsg. 23, Västerås – 1929/1929 Utbildning/ vård/övrigt 2 201 1 223 – 5 364 8 788 23,6 126,2 16 Sjöhagen 12 Sjöhagsv. 14, Västerås – 1952/1980 Lager/Logistik 618 6 614 – – 7 232 7,4 21,8 17 Stensborg 4 Sjöhagsv. 4, Västerås – 1989/1989 Utbildning/ vård/övrigt – – – 2 143 2 143 7,6 – 18 Traversföraren 1 Traversg. 2, Västerås – 1988/1996 Handel – – 1 325 1 175 2 500 4,1 21,2 19 Traversföraren 3 Traversg. 4, Västerås – 1990/1990 Handel – – 2 560 – 2 560 4,7 28,8 20 Västerås 2:5 Stensborgsg. 4, Västerås – 1982/1989 Kontor 1 325 – – 125 1 450 2,9 11,2 – Vampyren 9 Kungsg. 25, Eskilstuna – 1937/1975 Utbildning/ vård/övrigt 3 883 837 4 965 7 028 16 713 23,7 175,4 – Vestalen 10 Kungsg. 24, Eskilstuna – 1966/1966 Handel – 408 7 113 3 197 10 717 20,7 157,8 – Vestalen 8 Rademacherg. 29, Eskilstuna – Tomt Utbildning/ vård/övrigt – – – – – 0,5 0,5 – Olaus Petri 3:234 Ö Bang. 7, Örebro – 1979/1979 Kontor 11 748 313 – 6 769 18 830 41,8 188,6 TOTALT 45 315 38 753 52 867 62 600 199 536 319 1 857 * Består av utbildning, vård, motion, bostäder, mark samt övriga ytor såsom laboratorium, mässa, post och teknikutrymmen. En fastighet kan bestå av ett flertal samreglerade fastigheter alternativt ett flertal större byggnader. Största fastighetsägarna, tkvm 0 175 350 525 700 1. Castellum 2. Corem 3. Nyfosa 4. Hemsö 5. Blackstone Kontor, handel, hotell Lager/logistik Special 15152 11 ===== SIDA 146 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 146 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Historisk översikt och nyckeltal RESULTATRÄKNING Mkr 2024 2023 2022 2021 2020 Intäkter 3 695 4 244 4 491 2 805 894 Fastighetskostnader –1 333 –1 362 –1 558 –911 –226 Driftsöverskott 2 362 2 882 2 933 1 894 668 Central administration –160 –179 –187 –116 –39 Förvärvskostnader – – – –21 – Finansnetto –1 288 –1 464 –1 071 –579 –209 Förvaltningsresultat 914 1 239 1 675 1 178 420 Resultat bostadsutveckling –1 – – –36 – Resultatandelar i intresseföretag 0 –1 076 –862 3 – Värdeförändringar fastigheter –1 717 –8 476 –2 934 3 432 759 Värdeförändring finansiella placeringar 125 87 –1 105 870 –1 042 Värdeförändringar derivat –219 –1 000 1 375 256 –31 Nedskrivning goodwill –307 –589 –635 –21 – Resultat före skatt –1 205 –9 815 –2 486 5 682 106 Skatt 147 1 816 548 –1 187 –214 Årets resultat –1 058 –7 999 –1 938 4 495 –108 Omräkningsdifferenser m.m. 382 –328 942 295 –11 Årets totalresultat –676 –8 327 –996 4 790 –119 BALANSRÄKNING Mkr 2024 2023 2022 2021 2020 Goodwill 1 478 1 785 2 374 3 059 – Förvaltningsfastigheter 55 205 58 033 78 387 83 084 14 002 Nyttjanderättstillgångar 1 827 1 375 1 623 1 000 218 Andelar i intresseföretag – 0 3 415 472 – Finansiella tillgångar värderat till verkligt värde 1 469 1 351 5 2 263 4 347 Derivat 231 562 1 312 251 – Övriga anläggningstillgångar 133 144 232 153 7 Omsättningsfastigheter – 290 206 63 – Övriga omsättningstillgångar 856 881 1 230 1 320 85 Kortfristiga placeringar – – 1 099 – – Likvida medel 586 429 979 571 15 Summa tillgångar 61 785 64 850 90 862 92 236 18 674 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 21 511 22 003 31 268 33 342 7 277 Eget kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 0 14 43 596 – Räntebärande långfristiga skulder 14 238 19 505 32 745 32 016 5 510 Långfristiga leasingskulder 1 827 1 375 1 623 1 000 218 Uppskjuten skatteskuld 5 472 5 709 7 562 8 127 800 Derivat 147 259 22 337 455 Övriga långfristiga skulder 60 41 43 67 7 Räntebärande kortfristiga skulder 16 908 13 830 14 728 14 548 4 086 Övriga kortfristiga skulder 1 622 2 114 2 828 2 203 321 Summa eget kapital och skulder 61 785 64 850 90 862 92 236 18 674 ===== SIDA 147 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 147 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Fastighetsrelaterade nyckeltal 2024 2023 2022 2021 2020 Förvaltningsfastigheternas verkliga värde, mkr 55 205 58 033 78 387 83 084 14 002 Direktavkastningskrav värdering, % 6,0 5,8 5,2 5,1 5,5 Hyresvärde, mkr 4 345 4 322 4 940 4 957 970 Uthyrningsbar area, kvm 2 268 357 2 428 426 3 194 535 3 478 659 985 887 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 86 87 89 89 93 Ytmässig uthyrningsgrad % 77 78 83 83 91 Överskottsgrad, % 64 68 65 68 75 Antal förvaltningsfastigheter, st 289 326 458 518 167 Genomsnittlig återstående kontraktstid, år 3,3 3,4 3,9 3,7 4,4 Finansiella nyckeltal 2024 2023 2022 2021 2020 Avkastning på eget kapital, % –4,9 –29,9 –6,0 21,7 –1,4 Justerad soliditet, % 42 41 39 43 48 Soliditet, % 35 34 34 36 39 Räntebärande nettoskuld, mkr 30 742 33 106 45 439 43 818 5 258 Belåningsgrad, % 54 55 57 53 38 Belåningsgrad fastigheter, % 44 43 45 38 46 Räntetäckningsgrad 1,7 1,9 2,5 2,7 2,5 Genomsnittlig ränta, % 4,6 4,4 3,6 2,4 2,7 Genomsnittlig räntebindning, år 2,6 2,6 1,9 2,6 2,7 Genomsnittlig kapitalbindning, år 1,7 2,2 3,3 3,8 1,9 Aktierelaterade nyckeltal 2024 2023 2022 2021 2020 Förvaltningsresultat per stamaktie A och B, kr 0,32 0,65 1,10 1,16 1,01 Resultat per stamaktie A och B, kr –1,43 –7,88 –2,25 5,52 –0,52 Substansvärde (NAV) per stamaktie A och B, kr 15,97 17,57 26,42 29,60 22,22 Eget kapital per stamaktie A och B, kr 12,09 13,58 22,17 23,94 18,56 Eget kapital per stamaktie D, kr 289,59 289,59 289,59 289,59 – Eget kapital per preferensaktie, kr 312,72 312,72 312,72 312,72 251,67 Utdelning per stamaktie A och B, kr 0,101) 0,10 0,40 0,40 0,65 Utdelning per stamaktie D, kr 20,001) 20,00 20,00 20,00 20,00 Utdelning per preferensaktie, kr 20,001) 20,00 20,00 20,00 20,00 Aktiekurs per stamaktie A, kr 6,58 10,65 10,45 32,60 18,80 Aktiekurs per stamaktie B, kr 6,69 10,62 8,39 32,65 18,80 Aktiekurs per stamaktie D, kr 244,50 182,00 170,60 316,00 – Aktiekurs per preferensaktie, kr 258,00 200,50 211,50 324,00 320,00 Börsvärde, mdkr 13,2 15,7 13,5 42,9 8,2 Antal aktier, tusental 2024 2023 2022 2021 2020 Antal registrerade stamaktier A och B vid periodens utgång, tusental 1 223 528 1 117 322 1 117 322 1 117 322 375 739 Antal utestående stamaktier A och B vid periodens utgång, tusental 1 184 924 1 078 717 1 078 717 1 084 778 343 195 Genomsnittligt antal utestående stamaktier A och B, tusental 1 124 774 1 078 717 1 081 271 740 815 343 429 Antal registrerade stamaktier D vid periodens utgång, tusental 7 546 7 546 7 546 7 546 – Antal utestående stamaktier D vid periodens utgång, tusental 7 504 7 504 7 504 7 546 – Genomsnittligt antal utestående stamaktier D, tusental 7 504 7 504 7 512 4 046 – Antal registrerade preferensaktier vid periodens utgång, tusental 12 415 12 415 12 415 12 415 3 600 Antal utestående preferensaktier vid periodens utgång, tusental 12 415 12 415 12 415 12 415 3 600 Genomsnittligt antal utestående preferensaktier, tusental 12 415 12 415 12 415 8 306 3 600 1) Föreslagen utdelning. ===== SIDA 148 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 148 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Definitioner I årsredovisningen presenteras ett antal finansiella nyckeltal och mått som inte är definierade enligt IFRS. Corem anser att dessa nyckeltal och mått ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning för analys av bolagets verksamhet. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella nyckeltal och mått på samma sätt är dessa inte alltid jämförbara. Nedan presenteras definitionerna av valda nyckeltal och mått. Definitionerna visas även på Corems webbplats (www.corem. se/investor-relations/definitioner). För de nyckeltal som inte är direkt identifierbara från de finansiella rapporterna finns en kompletterande beräkningsbilaga på webbplatsen. AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL Resultat efter skatt på årsbasis dividerat med genomsnittet av ingående och utgående eget kapital²). BELÅNINGSGRAD Räntebärande skulder efter avdrag för mark- nadsvärde på noterade aktieinnehav, ränte- bärande tillgångar samt likvida medel i relation till fastigheternas verkliga värde, innehavet i Klövern och andelar i intresseföretag. BELÅNINGSGRAD FASTIGHETER Räntebärande skulder med säkerhet i fastig- heter i relation till fastigheternas verkliga värde. CENTRAL ADMINISTRATION Centrala administrationskostnader avser kostnader för koncernledning och koncern- gemensamma funktioner. DIREKTAVKASTNINGSKRAV Avkastningskravet på restvärdet i fastighets- värderingarna. DRIFTSÖVERSKOTT Intäkter minus fastighetskostnader (exempelvis drifts- och underhållskostnader samt fastighets- skatt). EGET KAPITAL PER STAMAKTIE AV SERIE A OCH B Eget kapital²), efter avdrag för eget kapital hänförligt till preferensaktier och stamaktier av serie D samt hybrid obligationer, i relation till antal utestående stamaktier av serie A och B. EGET KAPITAL PER STAMAKTIE AV SERIE D Stamaktien av serie D:s genomsnittliga emissionskurs. EGET KAPITAL PER PREFERENSAKTIE Preferensaktiens genomsnittliga emissionskurs. EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD Årligt kontraktsvärde dividerat med hyresvärde. FÖRVALTNINGSBESTÅND Fastigheter i löpande och aktiv förvaltning. FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Begreppet förvaltningsfastigheter i balans- räkningen innefattar både förvaltnings- beståndet och förädlingsbeståndet. FÖRVALTNINGSRESULTAT Driftsöverskott, central administration samt finansnetto. FÖRVALTNINGSRESULTAT PER STAMAKTIE A OCH B Förvaltningsresultat efter avdrag för utdelning på preferensaktier och stamaktier av serie D samt ränta på hybridobligationer i förhållande till genomsnittligt antal utestående stamaktier av serie A och B. FÖRÄDLINGSBESTÅND Fastigheter med pågående eller planerade om- eller tillbyggnadsprojekt, vilka innebär en högre standard eller ändrad användning av lokalerna. GENOMSNITTLIG KAPITALBINDNING Genomsnittlig återstående löptid för ränte- bärande skulder. GENOMSNITTLIG RÄNTA Genomsnittlig upplåningsränta för räntebärande skulder och derivat. GENOMSNITTLIG RÄNTEBINDNING Genomsnittlig återstående löptid avseende räntebindningen på räntebärande skulder och derivat. HYRESVÄRDE Årligt kontraktsvärde med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. JUSTERAD SOLIDITET Eget kapital²) justerat för värdet på derivat inklusive skatt, återköpta aktier (baserat på aktiekursen vid respektive tidsperiods slut), bokförd uppskjuten skatt fastigheter, med avdrag för goodwill hänförlig till uppskjuten skatt samt belastning uppskjuten skatt om 5 procent hänförlig till skillnaden mellan fastig- heternas verkliga värde och skattemässigt rest- värde, i procent av balansomslutningen justerat för goodwill hänförlig till uppskjuten skatt och nyttjanderättstillgångar. JÄMFÖRBART BESTÅND De fastigheter, exkl. projektfastigheter, som ingått i beståndet under hela rapporterings- perioden samt under hela jämförelse perioden. Intäkter och kostnader av engångskaraktär exkluderas från jämförbart resultat, t ex försäkrings ersättningar och större vidare- faktureringar till hyresgäster. NETTOUTHYRNING Årshyror för under perioden tecknade hyres- avtal, reducerat för under perioden uppsagda hyresavtal och konkurser. OMSÄTTNINGSFASTIGHETER Fastigheter med pågående bostadsrätts - produktion alternativt som är avsedda för framtida bostadsrättsproduktion. ===== SIDA 149 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 149 OREALISERADE VÄRDEFÖRÄNDRINGAR, FASTIGHETER Förändring av verkligt värde exklusive förvärv, avyttringar, investeringar och valutakurs- omräkning. REALISERADE VÄRDEFÖRÄNDRINGAR, FASTIGHETER Realiserade fastighetsförsäljningar efter avdrag för fastigheternas senast redovisade verkliga värde och omkostnader vid försäljning. RESULTAT PER STAMAKTIE AV SERIE A OCH B Resultat efter skatt efter avdrag för utdelning på preferensaktier och stamaktier av serie D samt ränta på hybridobligationer i förhållande till genomsnittligt antal utestående stamaktier av serie A och B. RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD Räntebärande skulder minus räntebärande tillgångar, noterade aktieinnehav och likvida medel. RÄNTEBÄRANDE SKULDER Kort- och långfristiga skulder, där ränta utgår på lånat kapital, samt periodiserade låne- omkostnader. RÄNTETÄCKNINGSGRAD Förvaltningsresultat plus andel av intresseföre- tags förvaltningsresultat exklusive finansiella kostnader¹) dividerat med finansiella kostnader¹). SOLIDITET Eget kapital²) i procent av balansomslutningen. SUBSTANSVÄRDE (NAV) PER STAMAKTIE AV SERIE A OCH B Eget kapital²), efter avdrag för eget kapital hänförligt till preferensaktier och stamaktier av serie D, hybridobligationer samt goodwill hänförlig till uppskjuten skatteskuld, med åter- läggning av derivat och uppskjuten skatteskuld, i relation till antal utestående stamaktier av serie A och B. TOTALT ANTAL AKTIER Registrerade aktier inklusive egna återköpta aktier. UTESTÅENDE AKTIER Registrerade aktier med avdrag för egna åter- köpta aktier. UTHYRNINGSBAR AREA Total area som är tillgänglig för uthyrning. YTMÄSSIG UTHYRNINGSGRAD Uthyrd area i relation till totalt uthyrningsbar area. ÅRLIGT KONTRAKTSVÄRDE Hyra inklusive tillägg och index på årsbasis. ÖVERSKOTTSGRAD Driftsöverskott i procent av intäkter. 1) Exklusive tomträttsavgäld och valutakursdifferenser 2) Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt ===== SIDA 150 ===== Årsstämma 2025 Corems årsstämma kommer att hållas den 23 april 2025. Kallelse, föreslagen utdelning samt upplysning om anmälan finns på www. corem.se. RAPPORTDATUM Delårsrapport januari–mars 2025 23 april 2025 Delårsrapport januari–juni 2025 11 juli 2025 Delårsrapport januari–september 2025 23 oktober 2025 COREM PROPERTY GROUP AB Box 56085, 102 17 Stockholm Besöksadress: Riddargatan 13C Tel: 010-482 70 00 info@corem.se, www.corem.se Organisationsnummer: 556463-9440 KONTAKTPERSONER Rutger Arnhult, vd, 070-458 24 70, rutger. arnhult@corem.se Corems årsredovisning har producerats av Corem i samarbete med Åtta45. Bilderna har i huvudsak tagits av Per-Erik Adamsson och Henrik Folkesson. ===== SIDA 151 ===== ===== SIDA 152 ===== corem.se