===== SIDA 1 ===== Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 ===== SIDA 2 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 2 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Introduktion Corem Property Group 4 2025 i korthet 5 Vd-ord 8 Affärsmodell, mål och strategi Vision, affärsidé och affärsmodell 10 Mål och utfall 12 Medarbetare 18 Fastighetsrörelsen Förvaltning 22 Projektverksamheten 30 Transaktioner 35 Fastighetsvärdering 37 Finans Finansiering 41 Aktier 45 Risker och möjligheter Risker och möjligheter 49 Bolagsstyrning Bolagsstyrningsrapport 56 Styrelse 66 Bolagsledning 67 Finansiella rapporter Koncernen 70 Moderbolaget 74 Noter 77 Vinstdisposition och vinstutdelning 100 Revisionsberättelse 102 Hållbarhetsrapport Information om hållbarhetsredovisningen 109 Hållbarhetsnoter inkl. GRI-index 114 Revisors granskningsrapport hållbarhet 132 Fastighetsförteckning och översikter Fastighetsförteckning 135 Historisk översikt och nyckeltal 149 Definitioner 151 Innehåll Förvaltningsberättelsen består av sidorna 21–68 samt sidan 100. HÅLLBARHETSRAPPORT ENLIGT ÅRSREDOVISNINGSLAGEN Corems hållbarhetsarbete för verksamhets- och redovisningsåret 2025 beskrivs i enlighet med lagkravet om hållbarhetsrapportering. Sidorna 10–16, 18–19, 21, 26, 34, 39, 52–53 samt 108–131 utgör koncernens hållbarhetsrapport enligt årsredovisnings lagen, (den äldre lydelsen som gällde före den 1 juli 2024). Omslag: Interiör från fastigheten Aprikosen 2, Solna Gate, i Stockholm Time Building, fastigheten Borgarfjord 4, i Kista, Stockholm. ===== SIDA 3 ===== Genom förvaltning i egen regi, ett starkt hållbarhetsfokus och strategisk fastighetsutveckling skapar Corem värdeskapande miljöer. Genom lokaler som ger kunder möjligheter att utvecklas skapar vi fastigheter för framtiden. ===== SIDA 4 ===== Corem Property Group Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Corem är ett kommersiellt fastighetsbolag med gedigen erfarenhet av att förvalta och förädla kommersiella lokaler – men framför allt av att skapa lokaler där kunder trivs och har rätt förutsättningar för att utveckla sin verksamhet över tid. Fastigheterna är belägna i attraktiva lägen inom storstadsområden och på tillväxtorter där de förvaltas av kunnig och närvarande personal. Kundnära förvaltning och drift i egen regi är Corems kärna. Kombinerat med ett gediget hållbarhetsarbete och långsiktig fastighetsförädling, skapar Corem fastigheter för framtiden. Stockholm Göteborg New York Linköping Västerås Uppsala Malmö Lund Norrköping Köpenhamn Nyköping Stockholm Göteborg New York Linköping Västerås Uppsala Malmö Lund Norrköping Köpenhamn Nyköping 244 Förvaltningsfastigheter, antal 46 937 Förvaltningsfastigheternas värde, mkr 4 027 Hyresvärde, mkr 2 048 Uthyrningsbar area, tkvm 276 Anställda, antal 2 800 Hyresgäster, antal COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 4 ===== SIDA 5 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 5 2025 i korthet Stark hyresgästportfölj och positiv nettouthyrning Corems fastighetsportfölj består främst av lokaler för kontor, lager och handel men även vård och samhällsfunktioner. Vid utgången av 2025 hade Corem cirka 5 000 hyreskontrakt med cirka 2 800 hyresgäster verksamma inom olika branscher. Genomsnittlig återstående kontraktslängd uppgick till 3,3 år. Nettouthyrningen för helåret var positiv och uppgick för året till 7 mkr. Bland nya avtal som tecknades under året fanns bland annat Trafikverket i Göteborg, Circle K i Globen området i Stockholm och Handelsbanken i Malmö. Omförhandlingar och förlängningar gjordes bland annat med Tele2 och Ericsson i Kista, Saab i Linköping och Västerås kommun. Totalt tecknades och omförhandlades 678 hyresavtal under året, vilka tillsammans motsvarande ett kontraktsvärde om 557 mkr. Transaktionsverksamhet som verktyg i att stärka nyckeltal Transaktionstakten under 2025 var fortsatt hög. Totalt avyttrades 46 fastigheter till ett underlig- gande fastighetsvärde om 5,2 mdkr. Bland annat frånträddes hela beståndet om 13 fastigheter i Halmstad, samt en fastighet i Örebro varpå Corem lämnade både Halmstad och Örebro. Därutöver avyttrades projektfastigheten 28&7 i New York och en kontorsfastighet i Köpenhamn. Efter att Corem de senaste åren till stor del nyttjat transaktionsverksamheten som ett medel att frigöra kapital och stärka balans- räkningen, kunde fokus åter skiftas över till att nyttja transaktionsverksamheten som ett verk- tyg att stärka nyckeltal. Under slutet av 2025 togs ytterligare ett steg i att reducera expone- ringen i USA då en avsikts förklaring om att avyttra projektfastigheten på 417 Park Avenue i New York tecknades. Under inledningen av 2026 tecknades ett köpeavtal, frånträde är beräknat till andra kvartalet 2026. Läs mer om transaktioner på sidorna 35–36. Solna Gate, fastigheten Aprikosen 2 i Solna. Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt UTHYRNINGSBAR AREA PER TYP, % Kontor 52% Lager/logistik 22% Handel 9% Övrigt 17% Stockholm 1) 0 5 000 10 000 15 000 20 000 Göteborg 2) Linköping 3) New York Västerås Malmö Uppsala Norrköping Nyköping Köpenhamn FASTIGHETSVÄRDE PER STAD, mkr 1) Stockholms andel om 42% fördelas enligt: Södra Stockholm (Globenområdet, Sätra, Västberga) 19%, norra Stockholm (Kista, Arlandastad) 15%, mellersta Stockholm (Solna, Vinsta, Täby) 8%. 2) Inklusive Borås 3) Inklusive Kalmar FÖRVALTNINGSRESULTAT, mkr 0 300 600 900 1 200 1 500 1 800 20252024202320222021 ===== SIDA 6 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 6 Fokus på hyresgästanpassningar Projektverksamheten under året fokuserades främst till hyresgästanpassningar och energi- effektivisering. Bland större projekt som färdig- ställdes kan nämnas Helgafjäll 5 i Kista för Mycronic, och bland större projekt som pågick under året som kommer att färdigställas under 2026, finns Helgafjäll 2 i Kista för Smartoptics och Majorna 219:7 i Göteborg. Den senare konverteras från single-tenant till multi-tenant, med bland annat Freemelt och Kustbevakningen som hyresgäster. Projektvolymen i USA har minskat mot föregående år till följd av att ny produktionsprojektet 1245 Broadway är färdigställd exteriört, nu pågår interiör färdig - ställning i takt med uthyrning. Ett flertal större energiprojekt har genom- förts, bland annat i fastigheten Mats 5, gallerian Punkt i Västerås, där energianvändningen minskade med 34 procent och i fastigheten Aprikosen 2, Solna Gate i Stockholm där energi- användningen minskade med 42 procent. Vid årets utgång pågick totalt 420 projekt av varierande storlek inom projektverksamheten, med en sammanlagd investeringsvolym om 1 497 mkr (1 343). Läs mer om projektverksam- heten på sidorna 30–34. Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Nyemission och genomförd lösen av hybridobligation Under året genomfördes en riktad nyemission i två steg, i syfte att göra det möjligt att återbetala den utestående hybridobligationen. Totalt emit- terades 192 miljoner stamaktier av serie B, vilket tillförde Corem 939 mkr. Under september åter- betalades hybridobligationen i sin helhet, om totalt 1 132 mkr. Läs mer om nyemissionen på sidan 45. Minskad skuld och sänkt snittränta för en stärkt balansräkning Den räntebärande skulden minskade från 31,4 mdkr vid utgången av 2024 till 28,8 mdkr vid utgången av 2025, ett resultat av amortering av bankskulder, omförhandling av lån och lösen av obligationer. Även genomsnittlig ränta minskade under samma period och uppgick vid årsskiftet till 4,4 procent. Samtliga obligationslån med förfall under 2025 löstes vid förfall, och därutöver gjordes även återköp i obligationer med förfall längre fram. Under året har Corem även emitterat nya gröna obligationer till ett värde av 1,7 miljarder kronor, med förfall under 2028. Läs mer om finansieringsverksamheten under året på sidorna 41–44. FÖRDELNING GRÖNA TILLGÅNGAR, % INVESTERINGAR, % Andel av värde 33% RÄNTEBÄRANDE SKULD, mkr 0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000 20252024202320222021 BELÅNINGSGRAD, % 0 10 20 30 40 50 60 20252024202320222021 SUBSTANSVÄRDE (NAV) PER STAMAKTIE AV SERIE A/B, kr 0 5 10 15 20 25 30 20252024202320222021 Fastigheten Majorna 219:7 i Göteborg. Hyresgästanpassning 55% Utland 30% Underhållsprojekt 11% Energioptimering 4% ===== SIDA 7 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 7 Lånsiktigt fokus på energianvändning ger starkt förbättrad prestanda Corems långsiktiga energistrategi har under året lett till fina resultat på flera fronter. Året visar en mycket stark förbättring i energieffektivtet och når ett snitt om låga 74,2 kWh/kvm. Under de senaste åren har ett flertal större energiprojekt genomförts vilket tydligt avspeglas i Corems minskade energianvändning. Sedan basåret 2021 har energi prestandan förbättrats med 14 procent. Utfallet innebär även att det delmål om 75 kWh/kvm som satts för 2025 överträffas. Läs mer om energianvändning på sidorna 26 och 119. Engagerade medarbetare skapar en framgångsrik affär För att fånga upp medarbetares feedback, utvecklas som arbetsgivare och kontinuerligt förbättra arbetsmiljön genomförs årligen medarbetar undersökningar. Resultaten från 2025 års medarbetarundersökning visar att Engagemangsindex (EI) landar på 88, vilket är en ökning med 3 enheter från föregående år, och totalt 6 enheter jämfört med två år tillbaka. Resultatet ligger över benchmark och visar att Corems medarbetare känner sig engagerade och motiverade i sitt arbete. Läs mer om engagerade medarbetare på sidorna 18, 19, och 126–129. Dragörkajen, fastigheten Dragör 1 i Malmö. ENERGIEFFEKTIVITET, kWh/kvm 0 20 40 60 80 100 120 20252024202320222021 74,2 Energieffektivitet, kWh/kvm Mål Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt ===== SIDA 8 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 8 Ett år av betydande strategiska åtgärder, för en minskad risk och stärkt kärnaffär Corem har under året fortsatt att genomföra strategiska vägval för att skapa ökad finansiell flexibilitet och minska riskexponeringen, bland annat genom reducerad USA-närvaro. Vi levererar ett stabilt förvaltningsresultat för året, mycket drivet av ett ihärdigt energieffektiviserings- arbete och därtill positiv nettouthyrning. Detta under ett år som har präglats av fortsatt geopolitisk osäkerhet och en dämpad konjunktur. Omvärld och marknadsutveckling Den makroekonomiska utvecklingen under 2025 styrdes av låg tillväxt, osäker inflations- utveckling och ett turbulent geopolitiskt klimat. Under slutet av året och inledningen av 2026 har det geopolitiska läget därtill försämrats ytter- ligare runt om i världen vilket har bidragit till en än mer komplex omvärldsbild. Detta påverkar mark- nadens riskbedömningar och leder till en delvis avvaktande hållning hos många aktörer. Under 2025 såg vi förvisso inledande räntesänkningar i Sverige men konjunkturen har mot bakgrund av det stökiga omvärldsläget haft svårt att ta fart. Vi ser därför en fortsatt försiktighet hos både investerare och hyres gäster vilket för fastighets- sektorn primärt innebär längre beslutsprocesser i såväl uthyrningar som i transaktioner. Fortsatt renodling och minskad risk i fastighetsportföljen Genom åtgärder under tidigare år, där transak- tioner utgjort ett verktyg i att frigöra kapital och reducera skuldsättning, är vi idag i ett läge där vi kan vara mer selektiva. Transaktioner kommer fortsatt vara ett viktigt verktyg för oss, men fokuseras till att sälja fastigheter som inte längre ligger inom vår långsiktiga strategi, snarare än att frigöra kapital. Ett av årets mest betydelse- fulla strategiska steg för Corem var vår fortsatta reducering av exponeringen i USA. Under det fjärde kvartalet genomfördes försäljningen av projektfastigheten 28&7 i New York, och därtill tecknades en avsiktsförklaring om att avyttra projektfastigheten på 417 Park Avenue. Under januari 2026 låstes affären in genom ett bindande köpeavtal och sedan dess har Corem även uppfyllt samtliga utestående villkor kopp- lade till transaktionen. Frånträde är planerat till april 2026. Även om de två avyttringarna i USA medför negativa resultateffekter i närtid är det nu rätt tid att kliva av dessa investeringar. Försälj- ningarna ligger helt i linje med vår långsiktiga inriktning att fokusera verksamheten till våra utvalda kärnmarknader i Sverige och därmed skapa bättre förutsättningar för stabilitet och värdeskapande över tid. Genom att avveckla dessa innehav i USA minskar vi våra framtida investerings åtaganden kraftigt, reducerar risk- exponeringen mot en mer volatil marknad och frigör kapital som kan användas där lönsamhets- potentialen idag är starkare. Nu återstår en av de amerikanska fastig- heterna, 1245 Broadway, som är uthyrd till 96 procent och har uppnått ett stabilt och fint kassaflöde. Den ger ett positivt bidrag till verksamheten och kommer avyttras när marknads förutsättningarna är som bäst. Positiv nettouthyrning, trots utmanande marknad Den svenska hyresmarknaden fortsatte under året att präglas av försiktighet. Vi ser längre uthyrningsprocesser och hyresgäster som är väl införstådda med sin förhandlingsposition. Trots detta utmanande uthyrningsklimat redovisar Corem en positiv nettouthyrning om 7 miljoner kronor för 2025. Det känns otroligt bra att stänga året och konstatera att vi hämtat in den negativa nettouthyrning vi fick med oss från inledningen av året, detta är ett tydligt kvitto på en styrka i En positiv nettouthyrning är ett styrkebesked och ett kvitto på vår attraktiva portfölj Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt ===== SIDA 9 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 9 kärnaffären samt att nära kundrelationer och målmedvetenhet är avgörande framgångs- faktorer. Bland de större uthyrningarna under året ses bland annat uthyrningar till Norrköpings Kommun om cirka 3 300 kvadratmeter, till Plesner och Elgiganten om vardera drygt 3 500 kvadratmeter i Köpenhamn samt till Smartoptics om drygt 4 000 kvadratmeter i Kista. Under året omförhandlades även hyres avtalet avseende Ericssons huvudkontor om cirka 39 000 kvadratmeter i Kista och A24 utökade sin förhyrning i 1245 Broadway i New York med ytterligare drygt 1 400 kvadratmeter. Trots en lång rad fina uthyrningar konstateras att vår ekonomiska uthyrningsgrad sjönk något under året vilket är en följd av de avyttringar som gjorts. Stabilt resultat genom kostnadsdisciplin och effektivisering Driftnettot i Corems bestånd minskade jämfört med föregående år vilket främst är drivet av genomförda avyttringar. I jämförbart bestånd var däremot driftnettot oförändrat samtidigt som intäkterna minskade med 1 procent. Intäkts- sidan påverkas av ett par kända avflyttar samt omförhandlingar vilket speglar den utmanande hyresmarknad vi verkar i men som samtidigt primärt förklaras av ett par större hyres objekt och därmed är koncentrerat till ett fåtal fastig- heter. Vi har under året intensifierat vårt arbete med kostnadsbesparingar samt fortsatt det ständigt pågående arbetet med driftoptimering. Detta har, tillsammans med flertalet genomförda energiprojekt samt milda vinter månader under 2025, bidragit till att kostnaderna minskat med 3 procent i jämförbart bestånd jämfört med föregående år. Corems styrelse har, likt föregående år, till årsstämman föreslagit en utdelning avseende räkenskapsåret 2025 om 0,10 kronor per stam- aktie av serie A och B, samt 20,00 kronor per stamaktie serie D och preferensaktie. Fokus på förfallostruktur och finansiell handlingskraft Såväl bank- som kapitalmarknaden har under 2025 fungerat väl och successivt präglats av förbättrad likviditet och sjunkande marginaler. I denna miljö har vårt fokus varit att arbeta strukturerat med skuldportföljen, förfalloprofilen och diversifieringen av våra finansieringskällor. Ett viktigt steg i detta arbete var inlösen av hybrid obligationen under det tredje kvartalet – en strategisk åtgärd som förenklade kapitalstruktu- ren. Tillsammans med minskad USA-exponering och vår aktiva portföljstyrning har detta ytter- ligare ökat vår långsiktiga motståndskraft. Under sommaren genomfördes även en ny emission vilket stärkte balansräkningen och förbättrade bolagets finansiella handlings- utrymme ytterligare. Vid sidan av detta har vi under inledningen av 2026 genomfört strategiska placeringar i likvida och högavkastande noterade nordiska bankaktier som ett led i att uppnå en mer värde- skapande kapitalförvaltning. Parallellt har Corem sedan december löpande genomfört återköp av egna aktier, för att därigenom skapa ökat värde för bolagets aktieägare samt stärka kassaflödet över tid. Kombinationen av dessa åtgärder bygger oss finansiellt och syftar till att på ett kostnadseffektivt sätt optimera kapitalstruktu- ren, skapa värde för aktieägarna och säkerställa fortsatt flexibilitet och finansiell handlingskraft. Återköpen stärker kassaflödet över tid, vilket vi prioriterar högt, medan placeringarna ger oss en avkastande likviditetsbuffert som kan omsättas i kapital vid behov. Energieffektiva lokaler och förbättrad klimatprestanda Hållbarhetsarbetet är en högst prioriterad och integrerad del i Corems strategi. Hyresgästernas krav på energieffektiva, hållbara och moderna lokaler fortsätter att öka, och våra investeringar i tekniska uppgraderingar kombinerat med vårt systematiska arbete med hållbarhetsfrågorna är viktiga både i att stärka kunderbjudandet och sänka klimatpåverkan. Genom investeringar i energieffektiviserande åtgärder och genom gående arbete med opti- mering kan vi i år redovisa en mycket fin sänk- ning. Vår genomsnittliga energianvändning uppgår till 74,2 kWh/kvm, vilket innebär att vi överträffar vårt ambitiöst uppsatta mål om 75 kWh/kvm för 2025. Parallellt har vi under året genomfört fortsatta miljöcertifieringar. Det stärker våra fastigheters konkurrenskraft samtidigt som det ger oss ett kvitto på våra byggnaders höga kvalitet och bidrar till stabila driftkostnader. Ett mer fokuserat och finansiellt starkare Corem inför 2026 Sammanfattningsvis lämnar vi 2025 som ett mer fokuserat och finansiellt robust bolag än vid årets början. Genom betydande strategiska beslut, riktade kapitalåtgärder, renodling av portföljen och en fortsatt stark kärnaffär går vi in i det nya året med ökad handlingsfrihet. Efter arbetet med fokusering av beståndet står vi väl rustade och lägger vårt fokus på fortsatt effekti- visering och ökad lönsamhet, samtidigt som vi ser fram emot en tydligare vändning uppåt i konjunkturen. Stockholm 25 mars 2026 Rutger Arnhult, verkställande direktör Under året har vi sänkt energianvändningen och överträffat vårt ambitiöst uppsatta mål Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt ===== SIDA 10 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 10 Vision, affärsmodell och grundläggande strategier Förvaltning i egen regi är verksamhetens kärna. Genom kundnära förvaltning och att erbjuda lokaler som stärker våra kunders affär utvecklas vi tillsammans. Förvaltningen kompletteras av ett metodiskt hållbarhetsarbete och strategisk förädling av portföljen som bidrar till värdeutveckling och säkrar framtida konkurrenskraft. VISION Corems vision är fastigheter för framtiden. Det är en vision som tar avstamp i kundernas utveck- ling. Med gedigen erfarenhet av att förvalta och utveckla kommersiella lokaler och platser bidrar Corem till sina kunders affär och ömsesidig utveckling. Tillsammans med kunder skapas ett fastighetsbestånd som är attraktivt över tid, hållbart och fyllt av verksamheter som har rätt förutsättningar att utvecklas. EN AFFÄRSIDÉ OCH AFFÄRSMODELL FÖR LÅNGSIKTIGT ÄGANDE OCH UTVECKLING Corem ska skapa god värdetillväxt i fastighets- beståndet, långsiktigt hållbar lönsamhet och avkastning till aktieägare. Affärsidén har sin grund i att Corem erbjuder hållbara, inspire- rande och effektiva platser att utveckla verk- samheter och människor på. Affärsmodellen är utformad för att kunna skapa lönsamhet och god värdetillväxt i beståndet över tid på ett lång- siktigt och hållbart sätt. Modellen bygger på tre huvudsakliga byggstenar där den kundnära förvaltningen ligger i grunden och kompletteras av strategiska fastighetstransaktioner samt förädling och utveckling av fastigheter. Tillsam- mans säkerställer de att fastighetsbeståndet bibehåller sin attraktivitet över tid. GRUNDLÄGGANDE STRATEGIER OCH FRAMGÅNGSFAKTORER Ett koncentrerat fastighetsbestånd samlat i strategiskt utvalda geografier Corems fokus är fastigheter för kommersiellt bruk. Geografiskt ska beståndet begränsas till attraktiva lägen inom storstadsområden och tillväxtorter. Hög geografisk koncentration där beståndet fokuseras till fåtalet orter medför stärkta konkurrensförutsättningar över tid, bland annat genom att flertalet fastigheter i samma närområde ger större rådighet i områdets utveckling. Det skapar ökad möjlighet att stärka platsens attraktivitet och skapa ytterligare värden på sikt. Den geografiska koncentrationen är även nödvändig i att möjliggöra lokal förvalt- ning och nå skalfördelar i drift och förvaltning. Lokal förvaltning och drift i egen regi Lokalt baserade förvaltningskontor utgör en framgångs faktor ur flertalet aspekter. Det ger god kännedom om lokala förutsättningar och bidrar till proaktiva och långa hyresgästrelatio- ner där Corem kan tillhanda hålla lokaler som adderar värde för kunders verksamheter. Med egen personal som har kompetens inom verk- samhetens samtliga kärndiscipliner säkerställs helhets perspektiv, hög kvalitet och långsiktig- het samtidigt som kunskapen bevaras inom bolaget. Det bidrar i förlängningen till värdeska- pande möjligheter, proaktivitet och effektivitet. Genomgående fokus på förädling Byggnader har en livslängd som långt överstiger individuella konjunkturcykler eller marknads- förutsättningar. Anpassning och kontinuerlig modernisering är därför en nödvändighet för säkerställa attraktivitet och konkurrenskraft över tid, och för att optimera deras effektivitet. Genom investeringar kan Corem såväl förädla och optimera befintliga fastigheter som bidra till utveckling av närområden vilket bygger ökad attraktivitet. Huvuddelen av investeringar i befintliga fastigheter sker i samband med uthyrning. Förädling och anpassning av befintliga byggnader bidrar även till en hållbar livscykel, genom att ge byggnader förnyad användning och förlängt liv. Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt FÖRÄDLING TRANSAKTIONER FÖRVAL TNING Affärsmodellen bygger på långsiktig och kundnära förvaltning, kontinuerlig förädling av beståndet tillsammans med strategiska fastighetstransaktioner och värdeutveckling. Corem skapar goda affärer och utvecklar fastighetsbeståndet på ett hållbart och kundnära sätt. ===== SIDA 11 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 11 Ett långsiktigt förhållningssätt En viktig grund i verksamheten är långsiktighet. Att verka för att skapa värden, inte bara för idag utan över lång tid. Det innebär att investeringar och lösningar väljs med hänsyn till funktion över hela sin livscykel. Det ger positiva effekter av flera slag, både i miljöhänsyn, effektivitet i underhåll och kostnadsoptimering. En engagerad och kunnig organisation Varje individuell medarbetare inom Corem är viktig i att skapa en framgångsrik verksamhet. Corem som arbetsplats ska vara kompetens- baserad och främja samarbete, ansvarstagande och affärsmässighet. Förvaltning, drift och förädling i egen regi ger ingående kunskap om beståndet, dess utmaningar och möjligheter. Som komplement ska Corem ha egen kompe- tens inom viktiga specialiserade funktioner som fastighetsutveckling, teknik och transaktion, för att möjliggöra en helhet där affär och bestånd utvecklas på bästa sätt. Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Medarbetarnas affärsmässighet, kundfokus, och viljan att utvecklas tillsammans driver bolagets affär framåt mot visionen ”fastigheter för framtiden”. Genom att tänka långsiktigt skapar vi attraktiva och hållbara platser och fastigheter som bidrar till framtidens företag, individer och samhälle. ===== SIDA 12 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 12 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Mål och utfall Corems målområden fokuserar på olika aspekter av verksamheten och samverkar i att nå verksamhetens övergripande mål; att på ett långsiktigt och hållbart sätt skapa lönsamhet och värdetillväxt, med god avkastning till aktieägare. Corems fyra målområden är portföljutveckling, förvaltning, organisation och finans. Målområdet portfölj utveckling ser till fastighetsbeståndets sammansättning och långsiktiga konkurrens- kraft, medan förvaltning fokuserar på kärnaffären av uthyrning, förvaltning och drift. Målområden för finans respektive organisation ser till kapital- anskaffning samt till hur Corem fungerar som bolag och arbetsgivare. Hållbarhetsaspekter är integrerade i alla delar av verksamheten och relaterade hållbarhetsaspekter är därför del av respektive målområde. Med utgångspunkt i den strategiska inrikt- ningen sätts långsiktiga mål inom varje område. De syftar till att visa utveckling över tid och bryts sedan ner till årliga mål vilka följs upp löpande. Närmare beskrivning av Corems fyra mål områden, samt dess respektive mål och utfall återfinns på följande sidorna 13–16. Med gedigen erfarenhet av att förvalta och utveckla kommersiella lokaler och platser bidrar Corem till sina kunders affär och ömsesidig utveckling. Fastigheten Isaford 8 i Kista Stockholm är certifierad enligt Miljöbyggnad Silver. ===== SIDA 13 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 13 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt PORTFÖLJUTVECKLING Värdeskapande förädling, transaktioner och utveckling av fastighetsportföljen Strategisk och hållbar utveckling gör Corem till en konkurrenskraftig aktör på lång sikt. Det innefattar såväl att anpassa fastighets- portföljens sammansättning som proaktiva investeringar och ökad hållbarhetsprestanda. Fastighetsportföljen utvecklas och förädlas kontinuerligt för att på bästa sätt tillvarata de individuella fastigheternas potential. Kart- läggning av utvecklingsmöjligheter i befintligt bestånd sker löpande, och identifierar värde- skapande förädlings- och utvecklingsprojekt. Strategiska transaktioner utgör komple- ment, genom att vara ett verktyg i att förändra portföljens sammansättning. Transaktioner ska bidra till stärkt marknadsposition, ökad geogra- fisk renodling och effektiv förvaltning. Corem verkar för ett fastighetsbestånd med nettonollutsläpp från verksamheten och dess värdekedja. Det framtidssäkrar affären genom att bidra till ett konkurrenskraftigt kunderbju- dande, minimera risk och genom att fastighets- beståndets hållbarhetsprestanda kontinuerligt höjs. Förädling och strategiska transaktioner skapar tillsammans hållbar konkurrenskraft och värdeutveckling över tid. UTVALDA LÅNGSIKTIGA MÅL ■ Projektinvesteringar ska ge avkastning på eget kapital om minst 15 procent. ■ År 2030 ska byggnader med ett värde motsvarande 50 procent av Corems fastighetsvärde vara miljöcertifierade. ■ År 2030 ska gröna tillgångar enligt Corems ramverk utgöra minst hälften av fastighetsvärdet. ■ År 2035 ska Corems växthusgasutsläpp vara nettonoll. MÅL OCH UTFALL 2025 Långsiktig värdeökning Fastighetsbeståndets relativa värdeutveckling sett till effektivitet i förvaltning och attraktivitet mäts genom att följa hyresvärde per kvm samt fastighets värde per kvm. 2025 visar en ökning om 3 procent per kvm avseende hyresvärde och en minskning om 6 procent i fastighetsvärde per kvm. Fastighets värde, kr per kvm Hyresvärde, kr per kvm 0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 20252024202320222021 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 Projektverksamhet som utvecklar beståndet Investeringar görs löpande för att behålla och öka fastighetsbeståndets konkurrenskraft samt som ett led i uthyrning. Totalt investerades 1 497 mkr (1 343), fokuserat till färdigställande av pågående nybyggnationer, hyresgästanpassningar och energirelaterade projekt. 1 497 Fastighetsinvesteringar, mkr Miljöcertifierade byggnader Miljöcertifiering ger ett kvitto på hög miljö- prestanda kombinerat med ett strukturerat arbetssätt. Det utgör även ett verktyg för att kontinuerligt förbättra beståndet ur ett hållbarhets perspektiv. Vid utgången av 2025 var 51 av Corems byggnader miljöcertifierade, motsvarande 22 procent av beståndets totala area. Miljöcertifierade, antal 0 10 20 30 40 50 60 20252024202320222021 Gröna tillgångar Gröna tillgångar definieras i Corems ramverk, och har sin bas i byggnaders energieffektivitet. Corems mål är att minst hälften av det totala fastighets värdet ska utgöras av gröna tillgångar till år 2030. Vid utgången av 2025 utgjordes 33 procent av fastighetsbeståndet av gröna tillgångar enligt Corems gröna ramverk, en ökning med 2 procentenheter sedan 2024. Andel gröna tillgångar, % 0 10 20 30 40 202520242023 Fastigheten Nejlikebuketten 4, Malmö ===== SIDA 14 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 14 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt MÅL OCH UTFALL 2025 Nettouthyrning Nettouthyrning visar hyresavtal som tecknats under perioden reducerat med under perioden uppsagda hyresavtal och konkurser. Det utgör därmed ett mått avseende framtida intjäning. Netto uthyrning för 2025 uppgick till 7 mkr (61). Kvartal, mkr Rullande 12 mån, mkr –100 –50 0 50 100 150 20252024202320222021 Energieffektivitet Hög energieffektivitet och kontinuerlig energi- optimering är centralt för att minska verksamhetens klimatavtryck. Corems långsiktiga mål är att den genomsnittliga energianvändningen ska uppgå till högst 65 kWh/kvm senast år 2030. Energi- användningen för 2025 uppgick till 74,2 kWh/kvm. Det positiva resultatet är främst en följd av ett flertal större energiprojekt som färdigställts under 2025. Sett till perioden 2021–2025 har energianvändningen per kvm minskat med 14 procent. kWh/kvm atemp Mål 0 20 40 60 80 100 120 20252024202320222021 Ekonomisk uthyrningsgrad Den ekonomiska uthyrningsgraden ska långsiktigt uppgå till minst 90 procent. Vid slutet av 2025 uppgick den till 84 procent. Ekonomisk uthyrningsgrad, % Mål 0 20 40 60 80 100 20252024202320222021 NKI Nöjda kunder är viktigt för att Corem ska nå målet om att vara kundernas förstahandsval. NKI mäts vartannat år. Senaste mätningen 2024 visade ett resultat om 75, en ökning om 3 enheter jämfört närmast föregående mätning och tangerar det långsiktiga målet. 75 Nöjd-kund-index FÖRVALTNING Proaktiv och kundfokuserad förvaltning Corem ska vara kundernas naturliga första- handsval vad gäller kommersiella lokaler. Kombinerat med proaktiv och resurseffektiv förvaltning och drift ger det lönsamhet i kärn- affären och skapar därigenom värden över tid. Proaktiv, kompetent och närvarande förvaltning i nära samarbete med kunder skapar nytta och långsiktiga värden för Corem och ger fördelar för hyresgästerna. Förvaltning och uthyrning i egen regi och med lokal förank- ring är grundläggande delar i Corems strategier och bidrar till effektiv förvaltning. Det bidrar samtidigt till kundnöjdhet och insikt i hyres- gästernas behov, vilket stärker intjäning och därmed affär. Parallellt arbetar Corem strukturerat för att kontinuerligt bli effektivare och öka byggnader- nas hållbarhetsprestanda. Det är nödvändigt för att framtidssäkra affären och bibehålla ett långsiktigt attraktivt bestånd, sett till såväl kunderbjudande som tillgång. UTVALDA LÅNGSIKTIGA MÅL ■ Corem ska ha nöjda kunder och långa hyres- gästsamarbeten, med ett Nöjd-kund-index NKI som långsiktigt uppgår till minst 75. ■ Den ekonomiska uthyrningsgraden ska uppgå till minst 90 procent. ■ Nettouthyrningen ska över tid uppgå till minst 1 procent av hyresvärdet. ■ Gröna intäkter ska utgöra så stor andel som möjligt. ■ År 2030 ska genomsnittlig energianvändning vara högst 65 kWh/kvm. Kista Gate, fastigheten Helgafjäll 4, Stockholm, är certifierad enligt BREEAM In-Use Very good. ===== SIDA 15 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 15 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt ORGANISATION Attraktiv arbetsplats och ansvarstagande affärspartner Corem ska vara en attraktiv affärspartner och värderingsstyrd arbetsgivare med kompetenta, affärsmässiga och engagerade medarbetare. Genom hög affärsetik, och med ansvar och förtroende, ges medarbetare förutsättningar att trivas och utvecklas, och bidrar aktivt till att driva Corem framåt mot bolagets mål och vision. Kunnande, kundservice, utveckling, effektivitet och innovation kommer från företagets med arbetare. Corem ska vara ansvarstagande i sina affärsrelationer och erbjuda en arbetsplats där alla behandlas lika, med en sund och säker arbetsmiljö och förutsättningar för ett hållbart arbetsliv. En hållbar och framgångsrik verksamhet byggs av människorna inom den. Medarbetarnas affärsmässighet, kundfokus, med viljan att utvecklas och arbeta tillsammans är det som driver bolagets affär framåt. Corem ska erbjuda en sund, säker och hälsosam arbetsmiljö där ingen medarbetare, hyresgäst eller leverantör diskrimineras eller utsätts för kränkande sär behandling. Trivsel, goda arbetsvillkor samt lika rättigheter och möjligheter utgör grunden för vår verksamhet. Rekrytering genomförs enligt framtagen process och syftar till att säker- ställa fokus på kompetens och lämplighet. Möjlighet ska ges till interna karriärvägar. Kompetensutveckling genomförs kontinuerligt i syfte att bolaget och dess medarbetare ska utvecklas mot att uppfylla bolagets högt satta ambitioner och säkerställa lagefterlevnad. Corem ska ha säkra, effektiva processer och digitala arbetssätt som stödjer affären. Corem ska löpande effektivisera organisationen till nya förutsättningar med affären i fokus genom nära samarbete och moderna lösningar. UTVALDA LÅNGSIKTIGA MÅL ■ Engagemangsindex (EI), Index för organi- satorisk och social arbetsmiljö (OSI) och Ledarskapsindex (LI) ska årligen ha en positiv utveckling och långsiktigt uppgå till lägst i nivå med benchmark. ■ Corems leverantörer arbetar i enlighet med Corems uppförandekod för leverantörer och granskas avseende hållbarhetsfaktorer. MÅL OCH UTFALL 2025 Engagerade medarbetare Kompetenta och engagerade medarbetare bidrar till att driva Corem framåt mot bolagets vision. Tillsammans med en hälsosam arbetsmiljö med lika rättigheter och möjligheter utgör det grunden för verksamheten. Engagemangsindex (EI) ska långsiktigt uppgå till minst benchmark. Utfallet för 2025 var 88, en förbättring jämfört med 2024, då engagemangsindex var 85 och över benchmark som 2025 uppgick till 82. Engagemangsindex Mål * Undersökningen reviderades 2025 för att inkludera index för psykologisk trygghet och minska överlappande frågor. 0 20 40 60 80 100 202520242023 Ledarskapsindex (LI) Ett ledarskapsindex är en indikator på en organisations ledarskap, dess styrkor och dess möjligheter. Utfallet av ledarskapsindex, LI, under 2025 var 85 (88) vilket ska jämföras med benchmark på 80. Ledarskapsindex Mål 0 20 40 60 80 100 2025202420232022 Index för organisatorisk och social arbetsmiljö (OSI) Den organisatoriska och sociala arbetsmiljön handlar om hur arbetet är organiserat och hur vi samspelar med varandra på jobbet. Utfallet av Index för organisatorisk och social arbetsmiljö, OSI, i 2025 års medarbetar - undersökning var 83 (83) vilket ska jämföras med benchmark på 72. OSI Mål 0 20 40 60 80 100 2025202420232022 Leverantörer Alla leverantörer ska arbeta i enlighet med Corems uppförandekod för leverantörer. Leverantörer verksamma inom branscher bedömda som hög risk ska även genomgå en hållbarhetsgranskning. Under 2024–2025 granskades 133 leverantörer. 133 Hållbarhetsgranskade leverantörer, antal En av Corems fastighetstekniker på väg för att serva hyresgästerna. ===== SIDA 16 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 16 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt FINANS Finansiell stabilitet och god avkastning Stabila och långsiktigt hållbara finanser säker- ställer god avkastning till aktieägare samt god tillgång till kapital. Corem verkar inom en kapitalintensiv bransch, vilket innebär att god tillgång till kapital vid rätt tid och till rätt kostnad krävs för att driva och vidareutveckla verksamheten. Corem ska verka för att skapa gott aktie ägarvärde till kontrollerad risk genom långsiktiga, stabila finanser. Det uppnås genom att aktivt tillse att bolaget har goda relationer med banker och andra finansinstitut samt att bolaget har tillgång till olika kapitalkällor. Corem ska även verka för en god likviditet i den egna aktien. Genom god, aktiv och professionell marknadskommunikation ska Corem vara en trovärdig och intressant aktör på marknaden. UTVALDA LÅNGSIKTIGA MÅL ■ Corem ska långsiktigt uppvisa en genom- snittlig avkastning på eget kapital om minst 10 procent. ■ Räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,0. ■ Belåningsgraden ska uppgå till en nivå som möjliggör Investment Grade-rating från något av de tre stora ratinginstituten. ■ Corem ska nå Investment Grade hos något av de tre stora ratinginstituten. ■ Utdelningen till ägare av stamaktier av serie A och B ska långsiktigt uppgå till minst 35 procent av förvaltningsresultatet efter avdrag för utdelning hänförlig till stamaktier av serie D och preferensaktier. ■ Grön finansiering ska utgöra så stor andel som möjligt. MÅL OCH UTFALL 2025 Belåningsgrad Belåningsgraden ska uppgå till en nivå som möjlig- gör Investment Grade-rating från något av de tre stora ratinginstituten. Corem har sedan 2021 en rating hos Scope. Vid slutet av 2025 uppgick belåningsgraden till 56 procent. Belåningsgrad, % 0 10 20 30 40 50 60 20252024202320222021 Avkastning på eget kapital Corem ska långsiktigt uppvisa en genomsnittlig avkastning på eget kapital om minst 10 procent. Genomsnittlig avkastning över de senaste fem åren var –7,3 procent. Genomsnittlig avkastning över de senaste fem åren har uppgått till –7%. Mål –10 0 10 20 30 20252024202320222021 Räntetäckningsgrad Räntekostnader är Corems enskilt största kostnads- post. Räntetäckningsgraden visar förmågan att täcka de finansiella kostnaderna och utgör ett av Corems finansiella mål. Räntetäckningsgraden ska långsiktigt uppgå till minst 2,0. Under 2025 uppgick räntetäckningsgraden till 1,8. Räntetäckningsgrad, ggr Mål 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 20252024202320222021 Utdelning Utdelningen till ägare av stamaktier av serie A och B ska långsiktigt uppgå till minst 35 procent av förvaltningsresultatet efter avdrag för utdelning hänförlig till stamaktier av serie D och preferens- aktier. För 2025 uppgår den föreslagna utdelningen till 0,10 kr per stamaktie A och B vilket motsvarar 30 procent (23) av förvaltningsresultatet efter ovan nämnda avdrag. Utdelning stam A/B i förhållande till förvaltningsresultatet efter avdrag för utdelning hänförligt till stam D och pref Mål 0 10 20 30 40 50 60 70 20252024202320222021 Fastigheten Gamlestaden 39:13 i Göteborg, certifierad enligt BREEAM In-Use Very good. ===== SIDA 17 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 17 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Fastigheten Isafjord 4, Stockholm. ===== SIDA 18 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 18 Engagerade och kompetenta medarbetare driver affären framåt Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt En framgångsrik och långsiktigt hållbar verksamhet byggs av människorna inom den. Medarbetarnas engagemang och affärsmässighet är viktiga byggstenar för att driva Corems utveckling framåt. Corem ska vara en attraktiv och värderingsstyrd arbetsgivare, där medarbetarna känner stolthet, engagemang och ser möjligheter. Medarbetar- nas affärsmässighet, kundfokus, och viljan att utvecklas tillsammans driver bolagets affär framåt mot visionen ”fastigheter för framtiden”. Samtidigt stärker det Corems verksamhet och varumärke. Engagemang, arbetsmiljö och ledarskap En god arbetsmiljö skapar förutsättningar för givande och effektiva samarbeten, ökat engage- mang och ambassadörskap. Grunden är att erbjuda en sund och säker arbetsmiljö. Corem värdesätter mångfald och inkludering, och arbetar aktivt för att skapa en arbetsplats där alla känner sig välkomna och respekterade. För nya medarbetare finns introduktions- program, som också inkluderar gemensamma introduktionsdagar. Dessa dagar syftar till att ge nyanställda en grundlig förståelse för Corems företagskultur, värderingar och arbetsprocesser. Corems chefer spelar en nyckelroll i att inspirera, stötta och utveckla sina team. För att fånga upp medarbetares feedback, utvecklas som arbetsgivare och kontinuerligt förbättra arbetsmiljön genomförs regelbundna medarbetarundersökningar. Resultaten från 2025 års medarbetarundersökning visar ett positivt resultat totalt. Corems leverantör av medarbetarundersökningen har under 2025 genomfört en revidering för att inkludera ett index för psykologisk trygghet, undvika över- lappande frågor samt förkorta både index och undersökningen. Med anledning av dessa juste- ringar är inte årets resultat fullt ut jämförbart med resultat från tidigare år. Engagemangsindex landar på 88, vilket är en ökning med 3 enheter från föregående år. Ledningsindex ligger fortsatt högt och över benchmark. Det nya indexet för Psykologisk trygghet mättes upp till 89, att jämföras med benchmark på 85. Resultatet för frågor kopplade till arbetsmiljö är på en stabil hög nivå och visar att Corems medarbetare känner sig engagerade och motiverade i sitt arbete. 88 Engagemangsindex Corem ska vara en attraktiv och värderingsstyrd arbetsgivare med kompetenta, affärsmässiga och engagerade medarbetare. ===== SIDA 19 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 19 Corems funktion för kompetensutveckling och lärande, Corem Academy, arbetar för att: ■ Ge en gemensam grund för samtliga medarbetare. ■ Säkerställa rätt kompetens och kompetensutveckling, och ett ramverk för lärande inom Corem ■ Skapa forum för nätverkande och lärande mellan regioner/affärsområden och inom roller och grupperingar ■ Säkerställa process för långsiktig kompetens försörjning ■ Utveckla Corems medarbetar- och ledarkultur. Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Rätt kompetens i alla led Kompetensutveckling är ett led i Corems lång- siktiga affärs- och verksamhetsutveckling, med målet att organisationen och medarbetarna ska utvecklas kontinuerligt. För att säkerställa att Corems medarbetare har den kompetens som krävs erbjuds olika former av utbildning, där vissa utbildningssatsningar är företags- övergripande och obligatoriska medan andra är anpassade till roll eller öppna för deltagande. Framtida kompetens Corem erbjuder årligen ett antal studenter praktik platser för att ge dem värdefull inblick i fastighetsbranschen och praktisk erfarenhet av yrkeslivet. Vi har sedan en tid tillbaka ett etable- rat samarbete med John Ericsson Institutet, som bedriver yrkeshögskole- och diplomutbildningar i Stockholm, Göteborg och Malmö. Genom detta samarbete tar vi regelbundet emot praktikanter som får möjlighet att utveckla sina kunskaper i en verklig arbetsmiljö. Praktikplatserna är samtidigt ett sätt att stärka Corems position som attraktiv arbetsgivare och skapa långsiktiga relationer med framtida talanger. Interna karriärvägar ger utvecklingsmöjligheter Medarbetare som vill vidareutvecklas och väljer att göra det inom bolaget är en stor tillgång för Corem. Interna karriärer uppmuntras aktivt och lediga tjänster görs som regel tillgängliga för interna sökande först. Genom regelbundna medarbetarsamtal och individuella karriär- möjligheter främjar Corem sina medarbetares ambitioner och möjlighet till vidareutveckling. Hälsa och friskvård Corem har starkt fokus på hälsa och friskvård. Under 2025 togs en rad initiativ för att främja medarbetares möjligheter till en hälsosam livs- stil och skapa en arbetsmiljö som stödjer både fysisk och mental hälsa. Utöver friskvårdsbidrag, fri friskvårdstimme under arbetstid i perioder, och regelbundna hälsoundersökningar, stöttar Corem regelbundet externa aktiviteter för ökad hälsa, bland annat är Corem med och stöttar initiativet Rädda liv på arbetstid där medarbetare kan ge blod under arbetstid. Nytt för i år var att Corem genomförde ett event i samband med World Day for Safety and Health at work. Under våren fokuserades extra på hälsa och friskvård genom att erbjuda föreläsningar, införa en hälsoapp samt en bolagsgemensam hälso- tävling. Liksom tidigare år deltog under 2025 ett antal medarbetare från Corem i loppet Spring för Livet där hälsa och engagemang inom fastighets- branschen kombineras med insamling till förmån för Unicefs arbete i Malawi. Corem är en av spon- sorerna av Lidingöloppet och sponsrar även tävlingsavgiften för medarbetare som vill delta. LÄS MER OM Corems arbetsgivarmål och utfall, hållbarhets- not 7–8 på sidan 126–129. Medarbetarnas engagemang och affärsmässighet är viktiga byggstenar för att driva Corems utveckling framåt. Medarbetare uppmuntras till en hälsosam livsstil och arbetsmiljö som stöder både fysisk och mental hälsa. ===== SIDA 20 ===== Fastighetsrörelsen ===== SIDA 21 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 21 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Fastighetsportfölj med levande platser och hållbara närområden Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Corems fastighetsbestånd är samlat i geografiska kluster, där de förvaltas lokalt. Det ger värdefulla möjligheter att påverka och bidra till en kontinuerlig utveckling av hela området. Som en aktiv del i områdets utveckling skapar vi levande och hållbara områden med ökande attraktivitet över tid. Platser som ger värde och bidrar till stadens utveckling Stark lokal närvaro kombinerat med flertalet fastigheter i samma område ger värdefulla möjligheter. Kunskap om platsens förutsätt- ningar innebär möjlighet att fånga upp potential för stads- och områdesutveckling. Detta omfattar allt från att möta förändrade behov och efter- frågan på service till att löpande göra närmiljöer mer tillgängliga och attraktiva. Corems fokus på förädling och utveckling av platser och fastigheter har hållbarhet som utgångspunkt. Platsutveckling bidrar till stadens utveckling och skapar förutsättningar att till godose förändrad efterfrågan. Förädling ger byggnader förlängt liv och all utvecklings- verksamhet utgår från ett livscykelperspektiv, ansvarsfulla materialval och skapandet av långsiktigt flexibla lösningar. HÅLLBARHETSPROGRAM I större stads- och områdesutvecklings projekt arbetar Corem med hållbarhetsprogram, som ger ett ramverk i utvecklingsarbetet. Program- met tydliggör och specificerar krav kopplat till exempel vis miljöcertifiering, fysiska kilmatrisker, materialval, utformning av utemiljöer samt sociala faktorer. I samverkan med andra aktörer planeras för effektiva trafiklösningar som bidrar till ökad tillgänglighet. Genom att främja kollektivtrafik, gång- och cykelvägar samt smart mobilitet skapas förutsättningar för optimerade trafik- flöden, ett mer hållbart resande och en förbättrad stadsmiljö. Gröna ytor och hållbara landskap är en viktig del av hållbarhetsprogrammet. Vi skapar ute miljöer som gynnar ekosystemtjänster, stärker biologisk mångfald och erbjuder attraktiva platser för människor att vistas i – för hälsa, trivsel och social samvaro. All projektverksamhet inom Corem har sin grund i livscykelperspektiv. Lösningar som innebär att byggnader kan bevaras är tillsammans med återbruk och medvetna materialval nycklar i att minimera klimatpåverkan. Detta hänger i förlängningen även ihop med att minimera fysiska klimatrisker. Klimatförändringar medför ökade risker som översvämningar, värmeböljor och extremväder. Programmet inkluderar riskanalyser och robusta lösningar för att säker- ställa motståndskraft och funktionalitet över tid. Genom att systematiskt integrera dessa delar i våra områden tar vi ett aktivt ansvar för klimatet, människor och företags arbetsmiljö. Miljöcertifiering Miljöcertifiering ger ett tydligt kvitto på bygg- nadens miljöprestanda och hög kvalitet på både byggnad och förvaltning. Under 2025 miljöcertifi erades ytterligare 12 byggnader i beståndet och totalt uppgår antalet certifierade byggnader till 51. Corem arbetar främst med BREEAM, Miljöbyggnad och LEED. Kopparhusen i Norrköping är certiferad enligt BREEAM In-Use Very Good. Fastigheten Arenan 6 i Globenområdet, Stockholm, är certifierad enligt BREEAM In-Use Very Good. MILJÖCERTIFIERADE BYGGNADER, antal 0 10 20 30 40 50 60 20252024202320222021 ===== SIDA 22 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 22 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Förvaltning Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Corem har cirka 2 800 hyresgäster och ett hyresvärde på 4 027 mkr. Nettouthyrningen var positiv och uppgick till 7 mkr per sista december 2025. Genom kundnära förvalt- ning skapas långsiktiga hyresrelationer där Corem och hyresgästerna utvecklas och växer tillsammans, och lokalerna kan anpassas efter förändrade behov. Proaktiv förvaltning med hyresgästfokus Corems fastighetsbestånd består av kommer- siella fastigheter i storstadsområden och tillväxt orter, med växande näringsliv och ökande befolkningsmängd. Fastigheterna förvaltas av lokalt baserad personal, något som bidrar till förståelse för hyresgästens aktuella och förändrade behov, ger god marknadskontakt och möjliggör proaktivitet i förvaltningsarbetet. Corem har kontor med egen personal i Sverige och Köpenhamn, samt lokala samarbetspartners i New York. Genom geografiskt samlade förvalt- ningsenheter uppnås skalfördelar i förvaltningen samtidigt som möjligheten att tillgodose hyres- gästernas behov ökar. Fastighetsbeståndet består till största del av kontors- och logistikfastigheter. Stockholm är den största delmarknaden sett till fastighets- värde per stad. Stockholm Göteborg New York Linköping Västerås Uppsala Malmö Lund Norrköping Köpenhamn Nyköping Stockholm Göteborg New York Linköping Västerås Uppsala Malmö Lund Norrköping Köpenhamn Nyköping FASTIGHETSVÄRDE PER ORT, % Uppsala 6% Västerås 7% Malmö, Lund 7% Göteborg, Borås 12% Linköping, Norrköping, Nyköping, Kalmar 17% Stockholm1) 42% New York 7% Köpenhamn 2% Fastigheten Isafjord 4 i Kista, Stockholm, är certifierad enligt LEED Platinum. 1) Södra Stockholm (Globenområdet, Sätra, Västberga) 19%, norra Stockholm (Kista, Arlandastad) 15%, mellersta Stockholm (Solna, Vinsta, Täby) 8% av totala fastighetsvärdet. ===== SIDA 23 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 23 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt 0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 0 200 400 600 800 1 000 StockholmStockholm Göteborg Linköping New York Västerås Malmö Uppsala Norrköping Nyköping Köpenhamn Borås Kalmar mkr tkvm HYRESVÄRDE PER LOKALTYP, % Kontor 60% Lager/logistik 13% Handel 8% Övrigt 19% HYRESVÄRDE, mkr 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 20252024202320222021 FASTIGHETSVÄRDE SAMT UTHYRNINGSBAR AREA PER STAD En av Corems medarbetare utanför Solna Gate, Stockholm. Lokalt baserade förvaltningskontor utgör en framgångsfaktor Fastighetsvärde, mkr Uthyrningsbar area, tkvm 2 800 Hyresgäster, antal ===== SIDA 24 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 24 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Fastighetsbeståndet Corem ägde vid utgången av 2025 totalt 244 förvaltningsfastigheter (289). De 244 förvalt- ningsfastigheterna är belägna i 25 svenska kommuner (27) samt i Köpenhamn och New York. Den uthyrningsbara ytan var 2 048 tkvm (2 268). Hyresvärdet uppgick till 4 027 mkr (4 345). Förvaltningsfastigheternas värde uppgick till 46 937 mkr (55 205). Förändringen av förvalt- ningsfastigheternas värde under 2025 uppgick till –8 268 mkr (–2 828). Minskningen i värde är hänförlig till avyttringar om –5 049 mkr (–3 011), investeringar om 1 497 mkr (1 343), orealiserade värdeförändringar om –3 758 mkr (–1 712) och valutakursomräkning om –958 mkr (552). Orealiserade värdeförändringar kan huvud- sakligen härledas till om att avyttra fastigheten 417 Park Avenue i New York som innebär en negativ resultateffekt om cirka 1,5 mdkr, samt till något högre avkastningskrav och högre vakansantaganden för fastigheter i Sverige. I genomsnitt har Corems fastigheter, per den 31 december 2025, värderats till ett direkt- avkastningskrav om 6,1 procent (6,0). INTÄKTER OCH GENOMSNITTLIG HYRA Intäkterna uppgick till 3 465 mkr (3 695) under 2025. I jämförbart bestånd, det vill säga fastighe- ter som ägts under hela 2024 och 2025, minskade intäkterna med 1 procent till 3 041 mkr (3 080). Den genomsnittliga hyran för förvaltnings- fastigheter beräknas utifrån kontraktsvärde och uthyrd yta och uppgick till 2 118 kr per kvm (2 052) per sista december, en höjning med 3 procent. Genomsnittshyran varierar mellan olika regioner beroende på typ av fastigheter, fastigheternas läge samt den lokala hyresmark- naden. Inflationstakten, mätt som KPI, uppgick i oktober 2024 till 1,6 procent och påverkade därmed kontraktsvärdet positivt 2025. FASTIGHETSKOSTNADER Fastighetskostnaderna uppgick till 1 240 mkr (1 333), där minskat bestånd på grund av avytt- ringar gav lägre kostnader. För jämförbart bestånd minskade fastighets- kostnaderna med 3 procent och uppgick till 1 048 mkr (1 077), främst beroende på lägre kostnader för värme och snöröjning. Corems reserverade och konstaterade kundförluster uppgick till 14 mkr (24) under året, motsvarande 0 procent (0) av intäkterna. FÖRDELNING PER GEOGRAFISKT OMRÅDE Corems fastighetsbestånd delas in i segmenten Stockholm Norr, Stockholm Syd, Väst, Öst och Utland. Det tidigare segmentet Stockholm har delats i två, med Uppsala, Västerås och Örebro ingående i Stockholm Norr. Väst innefattar Göteborg, Borås, Malmö och Halmstad. Öst innefattar Linköping, Norrköping, Nyköping och Kalmar. Verksamheten i utlandet avser Köpenhamn och New York. Under första kvartalet frånträddes samtliga fastigheter i Halmstad och under andra kvartalet frånträddes Corems enda fastighet i Örebro Indelningen överensstämmer med den interna uppföljningsmodellen till vd och styrelse. I tabellen på nästa sida har jämförelse talen justerats efter ny indelning av fastigheter mellan regionerna. UTHYRNINGSGRAD Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 84 procent (86) vid utgången av 2025. För förvaltningsbeståndet uppgick den ekonomiska uthyrnings graden till 85 procent och för föräd- lingsbeståndet till 71 procent. Uthyrningsgrad mätt som yta uppgick totalt till 74 procent (77). För förvaltnings beståndet uppgick den ytmäs- siga uthyrningsgraden till 76 procent och för förädlingsbeståndet uppgick den till 46 procent. JÄMFÖRBART BESTÅND 1) 2025 2024 Förändring Uthyrningsbar yta, kvm 1 947 1 943 0,2% Uthyrd yta, tkvm 1 480 1 512 –2,1% Verkligt värde, mkr 41 672 42 384 –1,7% Avkastningskrav, % 6,1 6,0 0,1%-enheter Ekonomisk uthyrningsgrad, % 85 86 –0,8%-enheter Ytmässig uthyrningsgrad, % 76 78 –1,8%-enheter Intäkter, kr/kvm 2 055 2 036 0,9% mkr 2025 2024 Förändring Intäkter 3 041 3 080 –1,3% Fastighetskostnader –1 048 –1 077 –2,8% Driftsöverskott 1 993 2 002 –0,4% 1) Avser fastigheter som ägts under hela 2024 och 2025, engångsposter har exkluderats. Tre kontorsbyggnader på fastigheten Hilton 3, i Frösunda, Solna, certifierad enligt BREEAM In-Use Very Good. ===== SIDA 25 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 25 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt RESULTATRÄKNINGSPOSTER OCH INVESTERINGAR Intäkter, mkr Fastighetskostnader, mkr Driftsöverskott, mkr Överskottsgrad, % Investeringar, mkr 2025 jan–dec 2024 jan–dec 2025 jan–dec 2024 jan–dec 2025 jan–dec 2024 jan–dec 2025 jan–dec 2024 jan–dec 2025 jan–dec 2024 jan–dec Stockholm Norr 1 014 1 076 –398 –439 616 637 61 59 290 236 Stockholm Syd 867 945 –294 –324 573 621 66 66 231 126 Öst 673 684 –218 –226 455 458 68 67 190 162 Väst 690 791 –225 –254 465 537 67 68 199 146 Utland – Köpenhamn 59 66 –18 –23 41 43 69 65 10 39 Utland – New York 162 133 –87 –67 75 66 46 50 577 634 Totalt 3 465 3 695 –1 240 –1 333 2 225 2 362 64 64 1 497 1 343 Förvaltningsbestånd 3 234 3 496 –1 108 –1 216 2 126 2 280 66 65 738 501 Förädlingsbestånd 231 199 –132 –117 99 82 43 41 759 842 Totalt 3 465 3 695 –1 240 –1 333 2 225 2 362 64 64 1 497 1 343 NYCKELTAL FÖR BESTÅNDET Antal fastigheter, st Verkligt värde, mkr Hyresvärde, mkr Ekonomisk uthyrningsgrad, % Uthyrningsbar area, tkvm 2025 31 dec 2024 31 dec 2025 31 dec 2024 31 dec 2025 31 dec 2024 31 dec 2025 31 dec 2024 31 dec 2025 31 dec 2024 31 dec Region Stockholm Norr 49 57 12 953 15 404 1 272 1 362 80 82 598 657 Region Stockholm Syd 53 64 13 126 13 962 1 038 1 078 83 85 445 477 Region Öst 64 69 7 651 8 082 747 764 87 88 485 515 Region Väst 73 92 8 688 9 992 751 874 85 87 473 564 Utland – Köpenhamn 3 4 1 128 1 507 56 75 75 79 31 38 Utland – New York1) 2 3 3 391 6 258 163 192 94 100 16 17 Totalt 244 289 46 937 55 205 4 027 4 345 84 86 2 048 2 268 Förvaltningsbestånd 218 259 40 859 46 240 3 677 3 992 85 86 1 910 2 130 Förädlingsbestånd 26 30 6 078 8 965 350 353 71 76 138 138 Totalt 244 289 46 937 55 205 4 027 4 345 84 86 2 048 2 268 1) Hyresvärde, ekonomisk uthyrningsgrad och uthyrningsbar area avser aktiva hyresavtal. FÖRVALTNINGSFASTIGHETER, YTA OCH GENOMSNITTLIG HYRA PER LOKALTYP Kontor Industri/lager Butik Utbildning/vård/övrigt1) Totalt Uthyrd yta, tkvm Snitthyra2), kr/kvm Uthyrd yta, tkvm Snitthyra2), kr/kvm Uthyrd yta, tkvm Snitthyra2), kr/kvm Uthyrd yta, tkvm Snitthyra2), kr/kvm Uthyrd yta, tkvm Snitthyra2), kr/kvm Totalt 746 2 618 347 1 258 156 1 759 270 2 052 1 521 2 118 1) Består av utbildning, vård, motion, bostäder samt övriga ytor såsom laboratorium, mässa, post och teknikutrymmen. 2) Beräknad på det samlade kontraktsvärdet för lokalslagen kontor, lager/logistik, handel samt övrigt och den uthyrda ytan. ===== SIDA 26 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 26 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Systematik i drift och förvaltning skapar positiv effekt Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Efterfrågan på energieffektiva, hållbara och moderna lokaler fortsätter öka. Det gör investeringar i ny fastighetsteknik kombinerat med ett metodiskt arbetssätt till en viktig framgångsfaktor, både i syfte att sänka klimatpåverkan samt reducera kostnad och för ett stärkt kunderbjudande. Genom att arbeta förebyggande, metodiskt och med en hög intern kompetens, skapar Corems förvaltning verklig effekt. Bland prioriteringar finns förnybar energi, samarbete med kunder för att ytterligare stärka resurseffektivitet och ett strukturerat arbete för att hantera klimatrisker. Ökad resurseffektivitet och minskat klimatavtryck Energieffektivisering har sedan länge varit ett av Corems fokusområden, där strategiskt genom- förda energiprojekt, kontinuerlig optimering och samverkan med kund har inneburit en stadig energi effektivisering. För 2025 nås en genomsnittlig energian- vändning om låga 74,2 kWh/kvm. Det motsvarar en sänkning med 8 procent jämfört med före- gående år och innebär att det uppsatta delmålet för 2025, en genom snittlig energi användning om högst 75 kWh/kvm, överträffas. Sammanlagt har energi användningen per kvadratmeter minskat med 14 procent under den senaste femårsperioden. Corems långsiktiga mål är en genomsnittlig energi användning om högst 65 kWh/kvm år 2030. ETABLERAD ENERGISTRATEGI LYFTER PORTFÖLJENS PRESTANDA Corems energi strategi är etablerad i verksam- heten och bygger på samarbete mellan lokal drift och central specialistkompetens. Utöver effektivisering av den egna fastighets energin inkluderar den även samverkan med kund, något som gör det möjligt att parallellt effektivisera verksamhetsenergi utan att kompromissa med funktionalitet eller inomhusklimat. Strategin har lett till fina resultat där hela fastighets beståndet lyfts. Under de senaste åren har ett flertal större energiprojekt genomförts vilket tydligt avspeglas i Corems minskade energi användning. Exempel på projekt med betydande minskningar är: ■ Mats 5, –34 procent ■ Hilton 3, –33 procent ■ Aprikosen 2, –42 procent I arbetet tillämpas en rad olika verktyg, däribland smart styrning av ventilation och annan teknisk utrustning, systematisk kartläggning av lokal- ernas nyttjande samt ett energiuppföljnings- system som möjliggör uppföljning i realtid. FOSSILFRIHET OCH TILLSKAPANDE AV FÖRNYBAR ENERGI I fastighetsverksamheten väljs alltid förnybar eller fossilfri energi, där det är möjligt. Under 2025 utgjorde förnybar energi 96 procent av Corems totala användning av fastighetsenergi. Målsättningen är att all fastighetsenergi som används i verksamheten ska vara helt förnybar eller fossilfri senast 2030. Corem tillskapar även förnybar el och värme genom egna solcells- anläggningar och bergvärmeinstallationer. För ökad mobilitet installerar Corem kontinuerligt laddinfrastruktur på lämpliga platser. Vid årets slut fanns 976 (891) laddpunkter för elfordon i Corems bestånd. Klimatriskanalyser för en proaktiv förvaltning Ökad sannolikhet för extremväder har medfört ökat behov av att kartlägga och säkra beståndet sett till klimatrisker. Corem arbetar med klimat- screenings på områdesnivå där analyserna används som underlag till handlingsplaner och prioriterade åtgärder. Energieffektivisering har sedan länge varit ett av Corems fokusområden. EGENPRODUCERAD EL FRÅN SOLCELLSANLÄGGNINGAR, MWh 0 500 1000 1500 2000 2500 20252024202320222021 96 Andel fossilfri energi, % 74,2 Energieffektivitet, kWh/kvm ===== SIDA 27 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 27 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Hyresgäster Corems hyresgäster utgörs av större företag, organisationer och myndigheter, liksom mindre familjeföretag, som verkar i ett brett spektrum av branscher och områden. NKI – NÖJD-KUND-INDEX Nöjda kunder är en förutsättning för långsiktiga hyresrelationer och i förlängningen god lönsam- het. Genom att mäta NKI, Nöjd-kund-index, fås en bild av hur nöjda kunderna är. NKI genomförs vart- annat år, och genomfördes senast 2024. Senaste NKI-mätning gav ett utfall på 75 (72) på en skala från 0 till 100, en ökning med 3 enheter. Därmed uppnåddes Corems långsiktiga mål om ett NKI som uppgår till minst 75. Resul tatet visar en ökning inom samtliga fem olika frågeområden: Kunddialog, Kundvård & personlig service, Skötsel & underhåll, Felanmälan/serviceanmälan samt Samarbete kring miljö och energi. NETTOUTHYRNING Nettouthyrningen uppgick under året till 7 mkr (61). Uthyrningar och omförhandlingar uppgick till 557 mkr, där 59 procent avsåg nya kunder och resterande del avsåg uthyrning till befintliga kunder. Avtalade uthyrningar påverkar kontraktsvärdet och hyresintäkterna först när hyres gästerna flyttar in. Bland större avtal som tecknades under 2025 men inte var inflyttade vid årets slut, ingår ett tioårigt avtal med Norrköpings kommun, ett femårigt avtal med Region Uppsala och ett tioårigt avtal med Elgiganten i Köpenhamn. KONTRAKTSVÄRDE Corem strävar efter att öka kontraktsvärde och uthyrningsgrad genom nyuthyrningar. Samtidigt prioriteras långa kundrelationer som leder till begränsad omsättning av hyresgäster. Genom strukturerade kundmöten med hyresgästerna kan förändrade behov förutses i tid. Totalt hade Corem cirka 5 000 hyres kontrakt (5 600) med cirka 2 800 hyresgäster (3 100) vid utgången av 2025. Den genomsnittliga kontrakts- tiden uppgick till 3,3 år (3,3). Totalt uppgick kontraktsvärdet till 3 372 mkr (3 717). En stor del av kontraktsvärdet i Sverige är indexerat mot oktober månads konsumentprisindex (KPI), som uppgick till 0,9 procent i oktober 2025. De tio största kundernas andel av Corems kontraktsvärde uppgick vid årsskiftet till 20 procent och den genomsnittliga kontrakts- tiden för dessa var 4,2 år. COREMS TIO STÖRSTA HYRESGÄSTER Hyresgäst Kontrakts­ värde, mkr Andel av totalt kontrakts­ värde, % Återstående genomsnittlig kontraktstid, år Antal kontrakt Yta, tkvm Ericsson 262 7,8 2,5 25 121 Tele2 65 1,9 9,9 24 20 A24 Films 63 1,9 12,4 1 6 WSP 54 1,6 0,5 6 16 Arbetsförmedlingen 43 1,3 1,4 17 14 Region Östergötland 37 1,1 5,2 13 20 Polismyndigheten 37 1,1 1,4 13 17 Aimo Park Sweden 33 1,0 2,4 12 0 ECDC 33 1,0 7,2 1 9 Lejonfastigheter 33 1,0 0,7 18 17 Totalt tio största 661 19,6 4,2 130 240 Övriga hyresgäster 2 711 80,4 3,0 4 934 1 281 Totalt 3 372 100 3,3 5 064 1 521 VÄRDEINDELADE HYRESKONTRAKT, antal 3 942 < 0,5 mkr 432 0,5–1 mkr 432 1–3 mkr 244 >3 mkr Kvartal, mkr Rullande 12 mån, mkr Verksamhet inom juridik, ekonomi, vetenskap och teknik 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 Jordbruk, skogsbruk och fiske Vattenförsörjning; avloppsrening, avfallshantering och sanering Försörjning av el, gas, värme och kyla Kultur, idrott och fritid Annan serviceverksamhet Byggverksamhet Offentlig förvaltning och försvar; obligatorisk socialförsäkring Finansiell verksamhet och försäkringsverksamhet Fastighetsverksamhet Utbildning Transport och magasinering Hotell- och restaurangverksamhet Uthyrning, fastighetsservice, resetjänster och annan stödverksamhet Tillverkning Telekommunikation, dataprogrammering, datakonsultverksamhet, datainfrastruktur och annan informationsverksamhet Förlagsverksamhet, Radio- och TV-sändning samt produktion och distribution av medieinnehåll Vård och omsorg; social verksamhet Handel KONTRAKTSVÄRDE PER KUNDKATEGORI 1), % 1) Baserat på SNI-koder och ett urval motsvarande 99 procent av det totala kontraktsvärdet. Hyresgäster i Danmark inkluderas med svensk SNI-kod. NETTOUTHYRNING, mkr –100 –50 0 50 100 150 20252024202320222021 ===== SIDA 28 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 28 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Tjänster som stärker lokalerbjudandet och förenklar hyresgästens vardag Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Corems lokalerbjudande består av rätt läge, funktion och service som samverkar för att skapa en helhetslösning. Den lokala förvaltningsorganisationen finns alltid nära till hands och garanterar hög kvalitet i förvaltning och lokaler som ger en trygg och smidig vardag. Corems kunder verkar inom ett stort antal olika branscher och har alla unika behov avseende lokaler. För att stödja deras verksamhet på bästa sätt finns inom fastighetsbeståndet allt från byggnader för exklusiv användning av en enda hyresgäst till fullservicefastigheter där flertalet mindre kontor kan nyttja ett brett utbud av service i huset. Flexibiliteten gör att Corem kan växa tillsammans med hyresgäster, genom att erbjuda både större och mindre lokaler samt anpassa servicenivå efter behov. FULLSERVICEFASTIGHETER Corems fullservicefastigheter erbjuder affärs- stödjande tjänster som underlättar hyres- gästens verksamhet såsom reception och konferensfaciliteter, loungeytor, café, restaurang och catering. Även för de som har sin arbetsplats i huset finns tjänster som underlättar i att få ihop arbetsdagen och vardagen. Vanliga tjänster inkluderar gym, cykelgarage, omklädningsrum, kemtvätt, och i vissa fall även pool. Corems full- servicefastigheter finns i Kista, Mölndal, Solna och Uppsala. COREM PARKERING Corem Parkering finns i Stockholmsområdet och hanterar bilplatsavtal via ett digitalt parkerings- system. Corem Parkering erbjuder bilplatser med laddningsmöjlighet, ett erbjudande som såväl hyresgäster, boende och besökare inom området kan ta del av. FIRST OFFICE FirstOffice är Corems koncept för kontorshotell och ett värdefullt komplement till det ordinarie lokalerbjudandet. FirstOffice erbjuder flexibla kontorslösningar med korta uppsägningstider, en värdefull lösning för företag som önskar flexi- bilitet och en konkurrensfördel för kunder som snabbt behöver anpassa sig till nya förutsätt- ningar som kräver större eller mindre kontorsyta. FirstOffice har 36 kontorshotell i åtta städer i Sverige och erbjuder fullt utrustade kontor och mötesrum med tillhörande service och modern teknik. FirstOffice hanterar allt som rör kontoret och ger företag möjligheten att verka i en välfungerande och inspirerande miljö. Kontorshotellen är främst belägna i utkanten av city, där människor bor och verkar, men på flera orter erbjuds även kontorshotell i city- kärnan. FirstOffice erbjuder privata kontorsrum, Coworking samt BigOffice – nyckelfärdiga kontor för det större företaget som önskar flexibilitet. Det breda erbjudandet gör det möjligt att skapa rätt lösning för varje individuell kund, där lokalen stöttar verksamheten på bästa sätt Trevliga lunchrestauranger finns i flera fastigheter. I Solna Gate finns möjlighet att ta ett sim- eller gympass. ===== SIDA 29 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 29 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt I fullservicefastigheterna ges tillgång till tjänster som förenklar arbetsdagen och skapar balans i vardagen ===== SIDA 30 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 30 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Projektverksamhet Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Corem arbetar kontinuerligt med att utveckla fastighetsbeståndet – allt från hyresgästanpassningar, att höja teknisk standard och energieffektivisera lokaler, till större stadsutvecklingsprojekt som sträcker sig över flera år. Fokus under 2025 låg på hyresgästanpassningar och slut- förande av ett antal större byggprojekt. Projektverksamheten gör det möjligt att möta hyresgästers förändrade lokalbehov samt att utveckla och skapa mervärden inom fastighets- beståndet. Investeringar sker ofta i samband med nyuthyrningar för att anpassa och moder- nisera lokaler, och därigenom öka hyresvärdet. Totalt investerades 1 497 mkr (1 343) i projekt- verksamheten under 2025. Den totala beräknade investeringen för de 420 projekt som pågick vid årets utgång, inräk- nat redan investerat och kommande investe- ringar, uppgick till 3 433 mkr (4 774), med en kvarvarande investering om 570 mkr (1 075). Vid utgången av 2025 pågick totalt fyra projekt med en beräknad investering över- stigande 50 mkr vardera. Den totala ytmässiga uthyrningsgraden i projekten uppgick vid årets slut till 98 procent. Projekten omfattar 30 984 kvm och har en återstående investering om 170 mkr. COREMS STÖRSTA PÅGÅENDE KOMMERSIELLA PROJEKT (ENDAST BYGGSTARTADE) 31 DECEMBER 2025 Stad Fastighet Beskrivning Uthyrd yta, kvm Projekt yta, kvm Beräknad inves tering, mkr Kvarvarande investering, mkr Hyresvärde, mkr Färdigställande, år/kvartal New York 1245 Broadway1) Nybyggnation kontorslokaler 16 811 17 575 1 638 54 189 26Q2 Stockholm Helgafjäll 2, Hus 3 Hyresgästanpassning 4 178 4 178 66 46 11 26Q2 Stockholm Nattskiftet 12 och 14 Hyresgästanpassning 5 826 5 826 65 47 17 26Q4 Göteborg Majorna 219:7 Hyresgästanpassning 3 405 3 405 56 23 10 26Q2 Totalt 30 220 30 984 1 825 170 227 1) Beräknad och återstående investering avseende projekt i New York är baserad på SEK/USD-kursen per 31 dec 2025. ===== SIDA 31 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 31 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Stockholm, Helgafjäll 2 Hus 3 PÅGÅENDE PROJEKT I Kista, fastigheten Helgafjäll 2 Hus 3, pågår ombyggnation och hyresgästanpassning för Smartoptics med planerad inflyttning under andra kvartalet 2026. Fastigheten är certifierad enligt BREEAM In-Use Very Good. Göteborg, Majorna 219:7 PÅGÅENDE PROJEKT I Göteborg, fastigheten Majorna 219:7, pågår hyresgästanpassning för Kustbevakningen. Lokalerna kommer att inrymma Kustbevakning- ens Göteborgskontor med arbetsplatser för cirka 90 anställda. Inflyttning planeras till andra kvartalet 2026. Fastigheten planeras att certifie- ras enligt BREEAM In-Use Very good. Globenområdet STADSUTVECKLING Söderstaden är ett av Stockholm Stads största utvecklingsområden där södra Stockholms starkaste arbetsplatsnav växer fram sida vid sida med bostäder, service, kultur, idrott och handel. Söderstaden består av Globenområdet, Slakthusområdet och Gullmarsplan där samtliga områden kommer att genomgå stora och spän- nande förändringar med den gemensamma visionen att år 2035 ha utvecklat en blandstad med citypuls. En bärande del är utvecklingen av gallerian Globen Shopping, en aktiv stadsgata längs Arenavägen och ett stråk längs Arena- torget. De redan goda kommunikationerna planeras att förstärkas med ny tunnelbane- uppgång vid Slakthusområdet till Söderstaden. New York, 1245 Broadway PÅGÅENDE PROJEKT 1245 Broadway är Corems största pågående projekt och är beläget längs Broadway i höjd med 31st Street. Projektet görs i samarbete med den lokalt baserade fastighetsutvecklaren GDSNY. Byggnationen avser en 23 våningar hög kontorsbyggnad med höga fönsterpartier från golv till tak och med en uthyrningsbar yta om cirka 17 600 kvm. Användningen av naturligt ljus, modern inredning samt minimalistiska former skapar en tydlig känsla av nordisk design, och byggnaden är miljöcertifierad enligt LEED Gold. Under 2025 signerades sex nya hyreskontrakt, motsvarande totalt cirka 6 030 kvm, varvid 96 procent av den uthyrningsbara ytan var uthyrd vid årets slut. Byggnaden är färdigställd exteriört men hyresgästanpassningar pågår fortsatt i takt med uthyrning och inflyttning. ===== SIDA 32 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 32 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Kista STADSUTVECKLING Kista är en prioriterad stadsdel där Corem är den största fastighetsägaren. Fastigheterna är nära både tunnelbana, pendeltåg och den nya tvär- banan som är under byggnation. Corem driver idag tillsammans med Castellum, Vasakronan och Akademiska Hus det gemensamma utvecklingsbolaget Kista Limitless. Bolaget arbetar i nära samverkan med staden och näringslivet för att stärka Kistas position som Sveriges ledande tech-hub. Kista ska omvandlas till en mer levande och attraktiv blandstad, där nya kommersiella ytor, bostäder, hotell, restauranger, nationellt fotbollscenter och kaféer planeras. Västerås STADSUTVECKLING Corem planerar att bygga i Sigurdskvarteret, nära spårområdet i Västerås, som ett delprojekt i det stora stadsutvecklingsprojektet Mälarporten. Projektet innefattar att utveckla kontor, hotell, handel och bostäder. Med flera olika aktörer, bland annat Corem, vill Västerås växa med cirka 7 000 nya bostäder och cirka 10 000 arbetsplatser. Det nya planerade resecentrumet, med väl utvecklade kommunikationer, inklusive tåg- och busstrafik samt cykelstråk blir en ny nod i Västerås, vilket skapar nya flöden till Corems citygallerior i stadskärnan. Stockholm, Helgafjäll 5 FÄRDIGSTÄLLT PROJEKT I Kista, fastigheten Helgafjäll 5, färdigställdes ombyggnation under 2025, och Mycronic kunde flytta in efter hyresgästanpassning. ===== SIDA 33 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 33 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Byggrätter Corems utveckling på egen mark, i form av byggrätter inom befintligt fastighetsbestånd, skapas genom ett aktivt detaljplanearbete till- sammans med kommunen. Detta görs genom utveckling av befintliga byggrätter och skapande av nya byggrätter. Corem har detaljplanelagda och/eller bedömda byggrätter på samtliga prioriterade orter i Sverige. Med bedömda byggrätter avses byggrätter som rimligtvis kan skapas inom en aktuell fastighet utifrån vad som anges i över- siktsplaner och detaljplaner. Det pågår fyra större detaljplaneärenden inom beståndet. Detta arbete sker i nära samarbete med kommunerna. Detaljplanelagda och bedömda byggrätter, både avseende kommersiella fastigheter och bostäder, uppgick per den 31 december 2025 till totalt 1 114 tkvm BTA (bruttoarea). Av dessa var 316 tkvm BTA detaljplanelagda byggrätter. Corem kan framgent komma att bedriva enstaka egna projekt inom bostadsutveckling. Detta kommer i så fall att ske i begränsad omfattning och främst vara kopplat till stadsutvecklings- projekt, exempelvis i Västerås och Söderstaden, där bostäder utgör en del av stadsbyggandet. Aktieinnehav i Klövern Corem var en av aktörerna, som genom en sammanslagning av dess byggrättsportföljer, gemensamt skapade bolaget Klövern 2022. Klövern är ett onoterat bostadsutvecklings- bolag som utvecklar bostäder för försäljning och egen förvaltning. Vid utgången av 2025 uppgick Corems innehav i Klövern till 741 mkr (1 469) vilket motsvarar en ägarandel på cirka 8 procent (17). BYGGRÄTTER 31 DECEMBER 2025 Stad Total byggrätt, tkvm BTA1) Detaljplanelagd byggrätt, tkvm BTA1) Bedömd byggrätt, tkvm BTA1) Varav bostäder av total byggrätt, tkvm BTA1) Verkligt värde, total byggrätt, mkr Verkligt värde, total byggrätt, kr/BTA1) Göteborg 110 30 80 0 62 560 Kalmar 1 0 1 0 0 0 Linköping 169 40 129 25 25 148 Malmö 7 4 4 0 0 0 Norrköping 15 10 6 0 13 857 Nyköping 34 20 14 34 24 707 Stockholm 238 94 144 63 220 924 Uppsala 408 43 365 0 666 1 633 Västerås 133 79 54 34 225 1 700 Totalt 1 114 316 797 155 1 234 1 108 1) Med bruttoarea, BTA, avses area av mätvärda delar av ett eller flera våningsplan begränsande av omslutande byggnadsdelars utsida. DETALJPLANELAGDA BYGGRÄTTER KVM, % Kontor 57% Industri/lager 21% Bostäder 13% Övrigt 9% ===== SIDA 34 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 34 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Projektverksamhet med klimathänsyn Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Bygg- och projektverksamheten står för en betydande del av Corems klimatavtryck, liksom inom fastighetsbranschen i stort. För att främja resurseffektivitet och reducera avfallsmängder har cirkularitet integrerats till en central del av Corems projektverksamhet. Genom tydliga metoder, samarbeten och krav på leverantörer skapas miljö- och affärsnytta. Återbrukskontor har visat vägen Sedan 2021 har omställning av Corems egna lokalkontor genomförts med ambitionen om en så hög andel återbruk som möjligt i alla delar, inklusive inredning och möbler. Återbrukskonto- ren har bidragit till förståelse för vad som driver klimat påverkan i byggnation och de fina resulta- ten har lagt grunden till en mer komplett metodik för återbruk i samband med lokalanpassningar. Metod för cirkulär lokalanpassning Corems metodik för cirkulär lokalanpassning innehåller en verktygslåda som stöttar organisa- tionen i att fatta medvetna beslut genom hela projektprocessen och uppnå bästa möjliga klimathänsyn i varje individuellt projekt. Metodens utgångspunkt är avfallshierarkin och att i första hand förebygga uppkomsten av avfall. Redan i uthyrningsprocessen skapas, till- sammans med kund, arkitekt och övriga aktörer, samsyn kring vilka områden som har störst påverkan. Det möjliggör förebyggande åtgärder som exempelvis att bibehålla planlösning och rumsfunktioner. SAMARBETEN DRIVER ÖKAT ÅTERBRUK Vid både nybyggnation och ombyggnation försöker Corem bevara och återbruka så mycket material som möjligt. En lokal förvaltning spelar en viktig roll, där närhet till fastigheterna gör det möjligt att skapa samarbeten med entreprenörer, återbrukshubbar och kunder. I första hand återbrukas material i projektet, eller andra projekt inom organisationen. I de fall det inte är möjligt finns samarbete med externa återbrukshubbar och leverantörer med egna åter- tagningssystem och återtillverkning. Dessa samarbeten bidrar till utveckling och mer stor- skalig återbruksmarknad, vilket på sikt möjliggör ett ökat återbruk även i den egna verksamheten. KLIMATBERÄKNING GER VÄRDEFULL KUNSKAP OM FAKTISK PÅVERKAN Klimatberäkningar genomförs i majoriteten av Corems lokalanpassningar och ger ett tydligt underlag för att bedöma effekten av olika åtgär- der. Att beräkna och följa upp klimatpåverkan på projektnivå ger detaljerad förståelse av den påverkan enskilda materialval har samt hur möjligheten att bevara eller återbruka material kan bidra till ett minskat klimatavtryck. Ett av Corems kontor i fastigheten Arenan 2 i Globenområdet i Stockholm består i huvudsak av återbrukat byggmaterial och möbler. Cirkularitet skapar hållbara fastigheter för framtiden UTSLÄPPSINTENSITET BYGGPROJEKT, NYPRODUKTION OCH RENOVERING, kgCO2e/kvm 0 40 80 120 160 200 20252024202320222021 INFLYTTVISNING FÖ REBYG G A FÖ LJA U PP Cirkulär lokalanpassning G EN O M FÖ RA Å teranvända Å tervinna N ytt m aterial ===== SIDA 35 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 35 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Transaktioner Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt 2025 var ett transaktionsintensivt år där Corem fortsatte att avyttra fastigheter i högre takt än under 2024, men i betydligt mindre omfattning än 2023. Under året frånträddes 46 fastigheter till ett värde om 5,2 mdkr med en uthyrningsbar area om 103 tkvm. Fastighetstransaktioner Transaktioner är en viktig del av Corems verk- samhet. Under 2025 genomfördes avyttringar av fastigheter för att frigöra kapital för nya affärs- möjligheter, stärka den finansiella ställningen och anpassa portföljen, bland annat geografiskt för att uppnå skalfördelar i förvaltningen. Beståndet minskade under 2025 från 289 fastig- heter till 244 fastigheter. Under året frånträddes 46 fastigheter till ett underliggande fastighetsvärde om 5,2 mdkr. Köpare var flera olika typer av fastighets- investerare – från fastighetsfonder, börsnoterade- och onoterade fastighetsbolag, till lokala fastighets ägare. De avyttrade fastig- heterna är främst belägna i Sverige. Bland annat frånträddes Corems samtliga 13 fastigheter i Halmstad och den enda fastigheten i Örebro, samt en portfölj med sex kontorsfastigheter i Täby och en portfölj om 14 fastigheter i Göteborg, Huddinge, Norrköping och Västerås. Under slutet av året frånträddes även en fastighet i Köpenhamn och den fullt uthyrda projektfastigheten 28&7 i New York. Därutöver tecknades en avsikts förklaring om avyttring av 417 Park Avenue i New York, en obebyggd tomt på Manhattan, för vilken ett bindande köpeavtal tecknades efter årsskiftet. Frånträde är beräknat till andra kvartalet 2026. Uppsala Gate, fastigheterna Kungsängen 10:1 och 10:2 avyttrades under året. ===== SIDA 36 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 36 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt FASTIGHETSTRANSAKTIONER, FRÅNTRÄDE 2025 Uthyrningsbar area, kvm Kvartal Fastighet Stad Kommun Fastighetskategori Förvärv Avyttring Q1 Eketånga 5:417 Halmstad Halmstad Lager/Logistik – 3 552 Q1 Eketånga 24:37 Halmstad Halmstad Lager/Logistik – 1 718 Q1 Eketånga 24:49 Halmstad Halmstad Lager/Logistik – 5 324 Q1 Fregatten 7 Halmstad Halmstad Kontor – 1 517 Q1 Slåttern 2 Halmstad Halmstad Handel – 3 616 Q1 Halmstad 2:25 Halmstad Halmstad Tomtmark – – Q1 Halmstad 2:28 Halmstad Halmstad Lager/Logistik – 18 631 Q1 Ostkupan 3 Halmstad Halmstad Lager/Logistik – 12 775 Q1 Dahlian 5 Stockholm Täby Handel – 1 237 Q1 Järnvägen 3 Halmstad Halmstad Kontor – 5 504 Q1 Halmstad 2:49 Halmstad Halmstad Kontor – 3 035 Q1 Orkanen 1 Halmstad Halmstad Lager/Logistik – 1 406 Q1 Orkanen 2 Halmstad Halmstad Lager/Logistik – 1 300 Q1 Fotbollen 17 Halmstad Halmstad Kontor – 480 Q2 Hammarby-Smedby 1:435 Stockholm Upplands Väsby Lager/Logistik – 1 056 Q2 Smygvinkeln 11 Stockholm Täby Lager/Logistik – 2 392 Q2 Malmen 8 Norrköping Norrköping Utbildning/vård/övrigt – – Q2 Linjalen 60 Stockholm Täby Kontor – 3 901 Q2 Kungsängen 10:1, 10:2 Uppsala Uppsala Utbildning/vård/övrigt – 19 316 Q2 Brevduvan 17 Linköping Linköping Kontor – 7 912 Q2 Olaus Petri 3:234, 3:250 Örebro Örebro Kontor – 18 830 Q3 Röros 1 Stockholm Stockholm Kontor – 3 292 Q4 Kryptongasen 8 Göteborg Mölndal Lager/Logistik – 10 204 Q4 Neongasen 2 Göteborg Mölndal Lager/Logistik – 2 221 Q4 Tynnered 1:15 Göteborg Göteborg Lager/Logistik – 2 600 Q4 Tuve 86:2 Göteborg Göteborg Lager/Logistik – 5 301 Q4 Hårddisken 3 Göteborg Mölndal Kontor – 3 274 Q4 Gastuben 3 Göteborg Mölndal Kontor – 5 990 Q4 Kopparn 10 Norrköping Norrköping Kontor – 7 206 Q4 Bronsen 2 Norrköping Norrköping Lager/Logistik – 10 525 Q4 Platinan 1 Norrköping Norrköping Handel – 4 375 Q4 Rektangeln 3 Stockholm Huddinge Utbildning/vård/övrigt – 3 131 Q4 Traversföraren 3 Västerås Västerås Handel – 2 560 Q4 Sjöhagen 12 Västerås Västerås Lager/Logistik – 7 232 Q4 Kranlinan 1 Västerås Västerås Lager/Logistik – 5 003 Q4 Traversföraren 1 Västerås Västerås Handel – 2 500 Q4 Kannringen 1 Stockholm Täby Kontor – 4 101 Q4 Svänghjulet 2 Stockholm Täby Kontor – 2 995 Q4 Kannringen 2 Stockholm Täby Kontor – 2 006 Q4 Svänghjulet 1 Stockholm Täby Utbildning/vård/övrigt – 4 362 Q4 Svänghjulet 3 Stockholm Täby Kontor – 4 908 Q4 Ventilen 1 Stockholm Täby Kontor – 2 956 Q4 322–326 7th Avenue New York New York Kontor – 9 300 Q4 3269b Vanløse Köpenhamn Köpenhamn Kontor – 6 946 TOTALT – 226 490 ===== SIDA 37 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 37 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Fastighetsvärdering Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Corem värderar hela beståndet på kvartals basis. Värdering görs av interna och externa värderare. Varje fastighet värderas minst en gång per år av en extern part, men undantag kan göras för enstaka fastigheter. Marknadsvärdet för Corems förvaltningsfastigheter uppgick vid utgången av 2025 till 46 937 mkr. Marknadsvärdet för Corems förvaltnings- fastigheter uppgick per 31 december 2025 till 46 937 mkr (55 205). Värdeförändringar uppgick under året till –3 906 mkr (–1 717), där orealise- rade värdeförändringar uppgick till –3 758 mkr och realiserade värdeförändringar uppgick till –148 mkr. Orealiserade värdeförändringar kan huvudsakligen härledas till avsiktsförklaring om att avyttra fastigheten 417 Park Avenue i New York som innebär en negativ resultateffekt om cirka 1,5 mdkr, samt till något högre bedömda avkastningskrav och högre vakans- antaganden för fastigheter i Sverige. Det genomsnittliga avkastningskravet vid årets utgång uppgick till 6,1 procent (6,0). Året har präglats av en dämpad konjunktur men ändå försiktiga tecken på återhämtning. Inflationen har stabiliserats och motiverat en lägre och mer förutsägbar räntenivå. Den kommersiella fastighetsmarknaden i Sverige visar i likhet med konjunkturen försiktiga tecken på återhämtning, även om kontorsmarknaden är fortsatt avvaktande. Värdena på fastigheter i bra lägen och med hög uthyrningsgrad har stått sig väl, medan fastigheter i mer utmanade marknader har generellt värderats ned. Sedan årsskiftet 2024/2025 har fastighetsbeståndet värderats ned med 6,8 procent. VÄRDERING AV FASTIGHETER Corem värderar samtliga fastigheter varje kvar- tal, varav normalt 20 till 30 procent värderas av externa värderare. Som grundregel extern- värderas varje fastighet minst en gång per år, men undantag kan göras för enstaka fastigheter. Externa värderingar utfördes 2025 av Bryggan, Cushman & Wakefield, Newsec och Savills som värderingsinstitut i Sverige. I Köpenhamn anlita- des Newsec och i New York anlitades Newmark. Corem inhämtar kontinuerligt marknads- information från externa värderings institut som stöd för den interna värderings processen. Värdebedömningarna grundas på kassa- flödesanalyser, där den enskilda fastighetens avkastningsförmåga bedöms. Metoden innebär att fastighetens värde baseras på nuvärdet av prognostiserade kassaflöden jämte restvärdet. I normalfallet har en tioårig kalkylperiod använts. De värdepåverkande parametrar som används i värderingen motsvarar värderingsinstitutens tolkning av hur investerare och andra aktörer på marknaden resonerar och verkar. Det i värderingarna vägda genomsnittliga direktavkastningskravet vid kalkylperiodens slut var 6,1 procent per 31 december 2025, att jämföra med 6,0 procent vid årets ingång. För ytterligare beskrivning av värdering och värde- ringsmetod, se not 11. Fastigheten Boländerna 33:2 i Uppsala, certifierad enligt BREEAM In-Use Very Good. ===== SIDA 38 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 38 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt FASTIGHETSINNEHAV OCH VÄRDERING VERKLIGT VÄRDE Segment Verkligt värde, mkr Antal fastigheter Hyresvärde, mkr Ekonomisk uthyrningsgrad, % Uthyrningsbar yta, tkvm Kalkylränta, % Direkt avkastnings­ krav, % Direktavkast nings­ krav, snitt % Stockholm Norr 12 953 49 1 272 80 598 7,5–9,5 5,5–7,5 6,5 Stockholm Syd 13 126 53 1 038 83 445 6,8–9,8 4,9–7,9 5,6 Öst 7 651 64 747 87 485 7,4–10,5 5,4–8,5 6,6 Väst 8 688 73 751 85 473 6,1–9,7 4,1–7,6 6,2 Utland – Köpenhamn 1 128 3 56 75 31 6,5–9,0 4,5–7,0 4,9 Utland – New York 3 391 2 1631) 941) 161) –2) –2) –2) Totalt 46 937 244 4 027 84 2 048 6,1–10,5 4,1–8,5 6,1 varav Förvaltningsbestånd 40 859 218 3 677 85 1 910 6,1–10,3 4,1–8,3 6,1 Förädlingsbestånd 6 078 26 350 71 138 6,5–10,5 4,5–8,5 5,8 Totalt 46 937 244 4 027 84 2 048 6,1–10,5 4,1–8,5 6,1 1) Hyresvärde, Ekonomisk uthyrningsgrad och Uthyrningsbar area avser aktiva hyresavtal. 2) Avser två eller färre fastigheter. FASTIGHETER: VERKLIGT VÄRDE, MKR Koncernen 2025 2024 Totalt årets början 55 205 58 033 Förvärv – – Investeringar i ny-, till- och ombyggnation 1 497 1 343 Avyttringar –5 049 –3 011 Värdeförändringar, orealiserade –3 758 –1 712 Valutakursomräkning –958 552 Totalt 46 937 55 205 KÄNSLIGHETSANALYS, FASTIGHETSVÄRDERING Förändring +/– Resultateffekt fastighets­ värderingar, mkr Resultateffekt fastighets­ värderingar, % Direktavkastningskrav 0,5 procentenheter –3 469/+4 090 –7,4/+8,7 Hyresintäkt 50 kr/kvm +/–1 682 +/–3,6 Driftkostnader 25 kr/kvm –/+841 –/+1,8 Vakansgrad 1,0 procentenhet –/+662 –/+1,4 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER: VERKLIGT VÄRDE OCH YTA FÖRVALTNINGSFASTIGHETER: VERKLIGT VÄRDE OCH HYRESVÄRDE PER KVM 0 30 000 60 000 90 000 20252024202320222021 mkr tkvm 0 2 000 4 000 6 000 0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 20252024202320222021 kr/kvm kr/kvm 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 Verkligt värde, mkr Uthyrningsbar yta, tkvm Verkligt värde, kr/kvm, vänster y-axel Hyresvärde, kr/kvm, höger y-axel SAMMANFATTNING Värdetidpunkt 31 december 2025 Verkligt värde 46 937 mkr Kalkylperiod Normalt 10 år Direktavkastningkrav Mellan 4,1–8,5 procent Kalkyl/diskonteringsränta Mellan 6,1–10,5 procent Långsiktig vakans Normalt mellan 5–10 procent Inflationsantagande 2026 1,5 procent Inflationsantagande 2027 och framåt 2,0 procent ===== SIDA 39 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 39FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Bred samverkan ger en hållbar och konkurrenskraftig affär Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt En hållbar framtid är inget en enskild aktör kan skapa på egen hand. För fastighetsbolag finns många viktiga aspekter utanför den egna verksamheten. Samverkan är nödvändig för att leverera hållbara produkter och tjänster. Även med minimal resursförbrukning innebär produktion av varor och tjänster negativ miljö- påverkan. På samma sätt har aspekter som arbetsmiljö, arbetsvillkor och affärsetik en betydande påverkan och skapar en helhet genom alla aktörer inom kedjan. Delad fastighetsexpertis som stöd till kunder Corems kunder är verksamma inom många olika branscher. För att bidra till positiv utveckling och samtidigt skapa en långsiktigt konkurrenskraftig affär arbetar Corem i kund ledet bland annat med: ■ Gröna hyresavtal i syfte att skapa gemen- samma förbättringar ■ Utformning av lokaler som ger möjlighet till flexibilitet vid ändrade behov ■ Säkerställa att anpassningar görs med ansvarsfulla materialval och tar hänsyn till byggnadens livscykel ■ Involvera kunder i möjligheter till cirkularitet och återbruk vid lokalanpassningar ■ Dela med sig av driftanalyser, expertis och hitta samarbeten för energioptimering och effektiviseringsprojekt Engagemang i att driva branschen framåt Samverkan inom branschen och i specifika frågor bidrar till utveckling och framdrift. Corem är bland annat medlem i: ■ UN Global Compact Sverige ■ SBTi, Science Based Target initiative ■ SGBC, Sweden Green Building Council ■ Belok, nätverk för energieffektivisering ■ FIHL, Fastighetsbranschens Initiativ för Hållbara Leverantörsled ■ CCBuild ■ Klimatarena Stockholm Ett hållbart och kvalitativt leverantörsled Corem bedriver en stor del av sin verksamhet i egen regi men som komplement köps både varor och specialist tjänster in. Leverantörsledet utgör därmed en viktig del av Corems erbjudande. För att säkerställa att leverantörsledet arbetar i enlighet med Corems riktlinjer genomförs en övergripande leverantörsgranskning innan avtal tecknas. Corem tillämpar även en uppförande- kod för leverantörer samt håller regelbundna leverantörsmöten i syfte att upprätthålla ett nära samarbete och tydliggöra vad kraven innebär. För leverantörer i riskbranscher genomförs även fördjupad hållbarhetsgranskning och utökade krav utgör del i entreprenader och upphandlingar. Uppförandekoden för leverantörer täcker bland annat: ■ Lagefterlevnad ■ Affärsetik, inklusive främjande av fri konkurrens och riktlinjer för r epresentation ■ Säker informationshantering ■ Miljöhänsyn, exempelvis i materialval och avfallshantering ■ Mänskliga rättigheter, föreningsfrihet och sunda arbetsvillkor ■ God arbetsmiljö och säkerhet ===== SIDA 40 ===== Finans ===== SIDA 41 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 41 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Finansiering Under 2025 har både inflation och räntor fortsatt sjunka, men marknaden präglas ändå av viss osäkerhet. Tillväxten i Sverige har varit lägre än förväntat under året, och det säkerhetspolitiska läget i omvärlden är fortsatt svårt. Kapitalmarknaden har trots rådande osäkerheter varit relativt stark under delar av året. Corem ser regelbundet över och anpassar kapital- och ränteförfallostruktur till rådande marknadsläge, och för en kontinuerlig och nära dialog med kreditgivare. Corems låneportfölj uppgick på balansdagen till 28 768 mkr. Under året minskade räntebärande skulder med 2 608 mkr. Riksbanken sänkte under 2025 styrräntan vid flera tillfällen och den uppgick vid årets slut till 1,75 procent. Hur ränteläget kommer att utveck- las framåt är svårbedömt, då det geo politiska läget i omvärlden skapar osäkerhet. Corems finansfunktion Corem verkar inom en kapitalintensiv bransch. För vidareutveckling av fastighetsbeståndet och verksamheten krävs tillgång till kapital på både kort och lång sikt till en väl avvägd kostnad och risk. En väldiversifierad kapitalstruktur, flera kapitalkällor och en risk avvägd ränte- och kapitalbindning säkerställer en fortsatt finan - siellt sund och framgångsrik utveckling av Corem, samt möjliggör långsiktig avkastning på eget kapital enligt uppsatta mål. Finansfunktionen är en integrerad del av bolagets kärnverksamhet. Funktionen har till uppgift att förvalta befintlig skuld, ombesörja nyupplåning för investeringar och förvärv, Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING Räntebindning Kapitalbindning Förfalloår Lånevolym, mkr Avtals volym, mkr Utnyttjat, mkr Varav utestående obliga tioner, mkr Outnyttjat, mkr Rörligt1) 5 980 – – – – 2026 6 500 11 605 11 035 974 570 2027 4 036 3 589 3 589 2 292 – 2028 3 418 10 822 9 922 1 604 900 2029 7 034 2 426 2 426 – – 2030 1 300 1 250 1 250 – – Senare 500 546 546 – – TOTALT 28 768 30 238 28 768 4 870 1 470 1) Av här redovisad rörlig volym täcks 727 mkr av räntetak. effektivisera cash management och begränsa de finansiella riskerna. Likviditetsprognoser upprättas kontinuerligt för en effektiv finans- förvaltning och för att säkerställa att Corem vid var tid kan fullgöra sina betalningsförpliktelser. Finans frågor, för beslut och information, är en stående punkt på styrelseagendan. För att sprida risken analyserar och utvärderar Corem kontinuerligt sin finansieringsbas och antalet finansieringskällor. Arbetet regleras och styrs av den finans- policy som fastställs av styrelsen årligen. Finans- frågor av strategisk betydelse behandlas av Corems styrelse. Kreditrating Corem har en rating hos Scope Ratings, som under året reviderade kreditbedömningen, inne- bärande en sänkning till BB+ med stabila utsikter från tidigare BBB- med negativa utsikter. Kapitalanskaffning Corems tillgångar, som till största delen utgörs av värdet på fastigheterna, finansieras med eget kapital och skulder. Fördelningen mellan de två delarna beror på olika faktorer så som kostnaden för de olika finansieringsformerna, fastighetsportföljens inriktning, samt aktieägarnas och kreditgivarnas riskaversion. För ett företag av Corems karaktär är det egna kapitalet normalt sett den dyraste finansieringsformen. Fastigheten Stapelbädden 4 i Malmö, certifierad enligt BREEAM In-Use Very Good. ===== SIDA 42 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 42 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE FÖRDELNING AV RÄNTEBÄRANDE SKULDER, mkr Bankkrediter 22 693 mkr Icke-säkerställda obligationer 4 870 mkr Certifikat 1 205 mkr LÅNEUTRYMME, mkr Rörliga lån som omfattas av räntetak 727 mkr Rörliga lån utan räntetak eller ränteswappar 5 253 mkr Rörliga lån som omfattas av ränteswappar samt fasträntelån 22 788 mkr Lyftningsbara outnyttjade krediter 1 470 mkr LÅNGIVARE, % Swedbank 21% Obligation 16% Nykredit 15% Nordea 15% SEB 10% Certifikat 4% Övrigt 19% Corems aktier är noterade på Nasdaq Stockholm och tillhör segmentet Large Cap. Läs mer om Corems aktier på sidorna 45–47. SKULDER Den 31 december 2025 uppgick de totala skul- derna i balansräkningen till 36 637 mkr (40 274). Räntebärande skulder utgjorde 28 768 mkr (31 376). Periodiserade låneomkostnader uppgick till 128 mkr, vilket innebär att de redo visade räntebärande skulderna i balans- räkningen uppgick till 28 640 mkr (31 146). Av de räntebärande skulderna var 96 procent i svenska kronor, 2 procent i US-dollar (USD) och 2 procent i danska kronor (DKK). Räntebärande nettoskuld, dvs räntebärande skuld med avdrag för räntebärande tillgångar, kortfristiga och långfristiga aktieinnehav och likvida medel, uppgick till 26 823 mkr (30 742). Måttet ränte- bärande nettoskuld används för att belysa bolagets finansiella risk. I och med att räntebärande skulder normalt är en billigare finansieringsform än eget kapital finns det incitament att ha en relativt hög andel ränte- bärande skulder, inom givna riskmandat. De ränte- bärande skulderna utgjorde vid årets utgång 54 procent (51) av Corems totala finansiering. Belåningsgraden, mätt som räntebärande skulder efter avdrag för marknadsvärde på note- rade aktieinnehav, räntebärande tillgångar samt likvida medel i relation till fastigheternas verk- liga värde, innehavet i Klövern och andelar i intresseföretag, uppgick till 56 procent (54). Belåningsgrad fastigheter, dvs räntebärande skulder med säkerhet i fastigheter i relation till fastigheternas verkliga värde vid periodens utgång, uppgick till 48 procent (44). Ränte- bärande skulder som inte har säkerhet i fastig- heter utgörs huvudsakligen av icke-säkerställda obligationer samt certifikat. I stort sett samtliga skulder löper med rörlig Stiborränta som bas, vilket i regel ger en möjlig- het att förändra kapitalstrukturen utan att behöva betala ränteskillnadsersättning. I syfte att begränsa ränterisken har Corem räntesäkrat, med hjälp av ränteswappar, 77 procent (80) av de räntebärande skulderna, 22 286 mkr (25 012), mot fast ränta. Vanliga fasträntelån uppgår till 2 procent (2), eller 502 mkr (502). Rörliga lån utgör 21 procent (18), eller 5 980 mkr (5 862). Under året upptogs lån med 18 628 mkr och amorterades med –21 096 mkr. Övriga skulder utgjordes i huvudsak av uppskjuten skatteskuld, leverantörsskulder, skulder avseende leasingskulder, förutbetalda intäkter, derivat och upplupna kostnader. De övriga skulderna uppgick vid årets slut till 7 997 mkr (9 128) och utgjorde 15 procent (15) av Corems totala finansiering. Den uppskjutna skatteskulden uppgick till 4 894 mkr (5 472) och består främst av skatt på skill naden mellan fastigheternas och derivatens verkliga värde och skattemässiga värde. Skatte- skulden realiseras när, och om, derivaten stängs och fastigheterna säljs som styckefastigheter. Säljs däremot bolag, med fastigheter som inkråm, utlöses ingen skatteeffekt. I Corems fall säljs i stort sett samtliga fastig- heter i bolagsform vilket, givet rådande skatte- lagstiftning, med stor sannolikhet innebär att endast en mindre del av den totala uppskjutna skatteskulden kommer att betalas. Skillnaden mellan det skattemässiga värdet och det verk- liga värdet på förvaltningsfastigheterna uppgick till 25 904 mkr (27 859) vid årets utgång. KAPITALANSKAFFNING, mkr Räntebärande skulder 28 768 mkr1) Eget kapital (hänförligt till moderbolagets aktieägare) 16 490 mkr Övriga skulder 7 997 mkr 1) Periodiserade låneomkostnader uppgår till 128 mkr, vilket innebär att räntebärande skulder i balans- räkningen uppgår till 28 640 mkr. Corems tillgångar uppgick vid årets utgång till 53 127 mkr (61 785), varav förvaltnings- fastigheter utgjorde 46 937 mkr (55 205) eller 88 procent (89). EGET KAPITAL Den 31 december 2025 uppgick Corems eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare, till 16 490 mkr (21 511). Soliditeten var 31 procent (35). Om det egna kapitalet justeras för bland annat värdet på derivat, återköpta aktier, uppskjuten skatt fastigheter, uppskjuten skatt goodwill samt belastning uppskjuten skatt om 5 procent hänförlig till skillnaden mellan fastig heternas verkliga värde och skattemässigt restvärde, i procent av balansomslutningen justerat för uppskjuten skatt goodwill och nyttjanderättstillgångar, uppgick soliditeten, benämnd justerad soliditet, till 39 procent (42). Corems mål är att långsiktigt uppvisa en genomsnittlig avkastning på eget kapital om minst 10 procent. Över de senaste 5 åren har den genomsnittliga avkastningen på eget kapital uppgått till –7 procent. Då resultatet efter skatt inte bara påverkas av rörelsens resultat utan också av värdeförändringar på fastigheter, valutor och derivat, varierar avkastningsnivån mellan olika år. Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt ===== SIDA 43 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 43 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Banker Vid årets utgång uppgick krediter i bank till 22 693 mkr (24 397), motsvarande 79 procent av de räntebärande skulderna. Låneportföljen är fördelad på ett flertal kreditinstitut, av vilka de största är Swedbank, Nykredit, Nordea och SEB. Skulder i bank säkerställs i huvudsak med säker- het i form av pantbrev samt pantsättning av aktier. Utöver befintliga banklån hade Corem outnyttjade kreditramar och checkkrediter om 1 470 mkr (3 071), varav 1 470 mkr (2 945) var möjliga att omedelbart utnyttja med befintliga säkerheter. Outnyttjat låneutrymme är fördelat mellan två olika kreditgivare och förfaller till omförhandling 2026–2028. FÖRÄNDRING AV RÄNTEBÄRANDE SKULDER Mkr Räntebärande skulder 31 december 2024 31 376 Refinansiering lån i bank och kreditinstitut 12 898 Nyupptagna lån i bank och kreditinstitut 5 730 Certifikat (netto) –51 Obligationslån (netto) –853 Amorteringar –20 070 Valutakursförändringar –262 Räntebärande skulder 31 december 2025 28 768 Periodiserade upplåningskostnader –128 Redovisade räntebärande skulder 31 december 2025 28 640 RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD Mkr 2025 31 dec 2024 31 dec Räntebärande skulder i balans- räkningen 28 640 31 146 Justering periodiserade låne- omkostnader 128 230 Räntebärande tillgångar –142 –48 Likvida medel –1 804 –586 Räntebärande nettoskuld 26 823 30 742 Kapitalmarknad och alternativa finansieringsformer För att optimera bolagets kapitalstruktur finns ett behov av att kontinuerligt söka alternativa finansieringsformer, såsom obligationer och certifikat. Fördelen med dessa är att de förenklar och möjliggör projekt och förvärv. OBLIGATIONER OCH GRÖNT RAMVERK Utestående obligationslån uppgick per 31 december 2025 till 4 870 mkr (5 723). Samtliga Corems utestående obligationer har en kupong som baseras på en bestämd marginal över 3-månaders Stibor. Under 2025 emitterades obligationslån om 1 650 mkr, samtliga gröna icke-säkerställda. Obligationslån om 2 503 mkr återbetalades under året. Av Corems utgivna obligationslån per 31 december 2025 var samtliga noterade på Företagsobligationslistan vid Nasdaq Stockholm. Handel i respektive obligationslån sker dock inte över börsen utan via svenska banker och fondkommissionärer. Somliga av dessa marknadsaktörer ställer på frivillig basis indikativa priser i respektive obligationslån. Ett stort antal institutioner investerar i Corems obligationer. En betydande del har även placerats via bankernas olika Private Banking- verksamheter. Bland placerarna märks banker, pensionsfonder, fackföreningar, fastighetsbolag, privata företag och enskilda investerare. Corem har ett grönt ramverk med omdömet ”medium green” och ”good” från en second opinion-granskning av analysföretaget Cicero/ Shades of Green. Vid utgången av 2025 var samtliga utestående obligationer, 4 870 mkr, emitterade i linje med Corems gröna ramverk. Under 2025 emitterades fastighets - obligationer till ett värde av cirka 108 miljarder kronor på den svenska marknaden. Majoriteten av den emitterade obligationsvolymen från fastighets bolagen under 2025 utgjordes av icke-säkerställda obligationer. Säkerställda obliga tioner emitterades till ett belopp om endast 0,3 miljarder kronor. Den totala emitterade voly- men om 108 miljarder kronor är något högre än den totala emitterade volymen föregående år. CERTIFIKAT Corems program för företagscertifikat har ett rambelopp om 5 000 mkr. På balansdagen var utestående volym 1 205 mkr (1 256). Arrangör av Corems företagscertifikatprogram är Swedbank och emissionsinstitut är Swedbank och Nordea. Certifikatprogram fungerar på samma sätt som obligationer med skillnaden att löptiden är begränsad till max 364 dagar. Den korta löptiden gör att andelen korta låneförfall ökar i låne- portföljen vilket kompenseras av outnyttjade kreditramar och checkkrediter. Fastigheten Gullfoss 3 i Kista, Stockholm. Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt 0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000 20252024202320222021 RÄNTEBÄRANDE SKULDER, MKR ===== SIDA 44 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 44 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HYBRIDOBLIGATIONER Corem har, via dotterbolaget Corem Kelly, under året helt löst in en hybridobligation om 1 132 mkr som löpte med en rörlig ränta om 3 månaders Stibor plus 9 procent enheters marginal. Covenanter och risktagande Corems finansiella risktagande och ställning kan utläsas av bland annat nyckeltalen soliditet, räntetäckningsgrad och belåningsgrad. I kredit- och obligationsavtal med banker och kredit- institut finns det ibland fastlagda gränsvärden, så kallade covenanter, för just de tre nyckeltalen. Covenanterna i Corems låneavtal bedöms som marknadsmässiga i enlighet med praxis på svensk lånemarknad och kan finnas på koncern- nivå, i underkoncern eller i respektive bolag. Majoriteten av låneavtalen har finansiella cove- nanter för soliditet och för räntetäckningsgrad på koncernnivå, där kraven för soliditet vanligt- vis är på 20–25 procent och för räntetäcknings- grad på 1,25–1,50. Belåningsgrad mäts normalt på portföljnivå, men kan i vissa fall även mätas på fastighetsnivå. Covenanterna rapporteras vanligen kvartalsvis. Per den 31 december 2025 uppfyllde Corem covenanterna och bedömer att så kommer att vara fallet även under 2026. Som säkerhet för merparten av de ränte- bärande skulderna har fastighetsinteckningar om 27 512 mkr (28 911) lämnats. Därutöver har Corem lämnat säkerheter i form av aktier i dotterbolag, internreverser, samt löften om att upprätthålla sina covenanter. Corem bedömer att dessa är i enlighet med marknadspraxis. Av Corems lån har 79 procent pantbrev i fastig heter och/eller aktier i dotterbolag som säkerhet. Genomsnittlig ränta och räntetäckningsgrad Vid årets slut uppgick Corems genomsnittliga ränta till 4,4 procent (4,6). Exkluderas effekten för derivat i form av ränteswappar samt kostna- der för kreditfaciliteter och checkkrediter, uppgick Corems genomsnittliga upplånings- ränta till 4,1 procent (5,1). Räntetäcknings graden uppgick under året till 1,8 ggr (1,7). Ränte- och kapitalbindning Den genomsnittliga räntebindningstiden vid årets utgång, med beaktande av räntederivaten, var 2,1 år (2,6). Den genomsnittliga kapital- bindningen uppgick till 2,1 år (1,7). Merparten av avtalsvolymens förfall finns i nordiska banker med vilka Corem har långsiktiga relationer. Derivat Corem använder derivat i syfte att minska ränte- risken och uppnå önskad räntebindning. Deri- vatens totala volym var 23 013 mkr (26 337) vid årets utgång, vilket motsvarade 80 procent (84) av de räntebärande skulderna. Tillsammans med fasträntelån om 502 mkr innebär det att andelen räntesäkrad kreditvolym uppgick till 82 procent. Corem använder normalt en kombination av två typer av derivat: ränteswappar och räntetak. Ränteswap innebär ett avtal mellan två parter om att byta räntebetalningar med varandra. Corem har i samtliga sina swapavtal valt att byta rörlig ränta mot fast ränta. För swapparna erhålls rörlig Stiborränta, företrädesvis med tre månaders löptid, och betalas med fast ränta som varierar mellan 1,2–3,7 procent beroende på löptid. Vid 2025 års slut uppgick ränte- swapparnas volym till 22 286 mkr (25 012). Ingen premie betalas för ränteswapparna. Motparter för swapparna är Nordea, SEB och Swedbank. Innehavet av räntetak uppgick vid årets utgång till 727 mkr (1 325). Räntetaken skyddar mot stigande rörliga räntor genom att ge en ränteintäkt när förvald rörlig marknadsränta i form av Stibor med viss löptid passerar avtalad (strike) nivå. För räntetak betalas en premie till banken som kostnadsförs under takets löptid och höjer Corems genomsnittliga upplånings- ränta. Motpart för räntetaken är Chatham. VÄRDERING AV DERIVAT Värdet på räntetak och swappar förändras vid förändringar i marknadsräntor samt när åter- stående löptid minskar. Vid löptidens slut är värdet alltid noll. Under 2025 uppgick värde- förändringen för derivat till –142 mkr (–219) vilket även har påverkats av en omstrukturering av ränteswappar. Värdet för derivaten uppgick vid årets slut till 22 mkr (84). Samtliga värdeförändringar avseende derivat har redovisats i resultaträkningen. Säkringsredovisning har ej tillämpats. Likvida medel och övriga aktieinnehav Den 31 december 2025 uppgick likvida medel till 1 804 mkr (586) varav 3 mkr (133) var spärrade medel som endast får användas för ett visst ändamål enligt avtal med tredje part. Efter årets utgång har Corem förvärvat likvida och högavkastande noterade nordiska bankaktier till ett marknadsvärde om cirka 3 mdkr vilka innehas i syfte att vara en avkastande likviditetsbuffert och uppnå en mer värdeskapande kapitalförvaltning. OBLIGATIONSÖVERSIKT 2025-12-31 1) Typ Emissions tidpunkt Förfall Emittent Utestående volym, mkr Emissionsspread över 3m Stibor, % Grön Icke-säkerställd Feb 2024 Maj 2026 Corem 974 3,75 Grön Icke-säkerställd Apr 2024 Jan 2027 Corem 992 3,75 Grön Icke-säkerställd Sep 2024 Sep 2027 Corem 1 300 2,95 Grön Icke-säkerställd Jan 2025 Apr 2028 Corem 954 4,25 Grön Icke-säkerställd Sep 2025 Sep 2028 Corem 650 2,75 Totalt 4 870 1) Avser obligationer emitterade av Corem Property Group AB (“Corem”) Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt ===== SIDA 45 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 45 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Aktier Corems aktier är noterade på Nasdaq Stockholm och ingår där i Large Cap- segmentet. Den 31 december 2025 hade Corem totalt 44 183 aktieägare, och ett samlat börsvärde på Corems stamaktier A, B och D samt preferensaktier som uppgick till 11,0 mdkr. Aktier och aktiekapital Corem Property Group är noterat på Nasdaq Stockholm med fyra olika aktieslag: stamaktier av serie A, stamaktier av serie B, stamaktier av serie D och preferensaktier. Den 31 december 2025 uppgick det totala antalet registrerade aktier till 1 435 489 446, varav 93 124 265 stamaktier av serie A, 1 322 404 077 stamaktier av serie B, 7 545 809 stamaktier av serie D och 12 415 295 preferens- aktier. Varje stamaktie av serie A berättigar till en röst, medan en stamaktie av serie B, en stam- aktie av serie D och en preferensaktie berättigar till en tiondels röst vardera. Aktiekapitalet uppgick per den 31 december 2025 till 2,9 mdkr. Det totala börs värdet uppgick vid samma tidpunkt till 11,0 mdkr. Nyemission av stamaktier Under året genomfördes en riktad nyemission om sammanlagt 192 000 000 stamaktier av serie B. Den riktade nyemissionen genomfördes enligt två separata emissionsbeslut. Dels som riktade nyemissioner av 110 032 787 stamaktier av serie B till svenska och internationella institutionella investerare, dels som en riktad nyemission av 81 967 213 stamaktier av serie B till M2 Asset Management AB (publ). Det senare emissions- beslutet godkändes vid en extra bolagsstämma. Omvandling av stamaktier av serie A I Corems bolagsordning finns ett omvandlings- förbehåll vilket innebär att under februari och augusti varje år har ägare till stamaktier av serie A rätt att begära att aktien omvandlas till stam- aktie av serie B. Under februari 2025, den första omvandlingsperioden, inkom begäran gällande omvandling av 606 532 aktier från serie A till serie B. Ingen begäran gällande omvandling av aktier inkom under andra omvandlingsperioden. Utdelning Corems utdelningspolicy säger att utdelningen till ägare av stamaktier av serie A och B lång- siktigt ska uppgå till minst 35 procent av förvaltnings resultatet efter avdrag för utdelning hänförlig till stamaktier av serie D och preferens- aktier. Styrelsens förslag till årsstämman innebär en utdelning, avseende räkenskapsåret 2025, om 0,10 kr per stamaktie av serie A och B, 20,00 kr per stamaktie av serie D och 20,00 kr per preferensaktie. Den föreslagna utdelningen motsvarar en direktavkastning om 2,2 procent för stamaktier av serie A och 2,3 procent för stamaktier av serie B. Direkt avkastningen för stamaktier av serie D uppgår till 8,3 procent och 8,2 procent för preferens aktier, baserat på stängningskurser den 31 december 2025. Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt AKTIEFAKTA 31 DECEMBER 2025 Börsvärde 11,0 mdkr Marknadsplats Nasdaq Stockholm, Large Cap LEI nr 213800CHXQQD7TSS1T59 Antal aktieägare 44 183 Stamaktier serie A Antal aktier 93 124 265 Stängningskurs 4,49 kr ISIN SE0010714279 Stamaktier serie B Antal aktier 1 322 404 077 Stängningskurs 4,35 kr ISIN SE0010714287 Stamaktier serie D Antal aktier 7 545 809 Stängningskurs 240,50 kr ISIN SE0015961594 Preferensaktier Antal aktier 12 415 295 Stängningskurs 244,50 kr ISIN SE0010714311 ===== SIDA 46 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 46 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Återköp och överlåtelse av aktier Corems styrelse har bemyndigande från årsstämman att återköpa egna aktier upp till högst 10 procent av totalt antal registrerade aktier. Syftet är bland annat att fortlöpande kunna anpassa bolagets kapitalbehov och därmed kunna bidra till ökat aktieägarvärde. Under 2025 återköpte Corem 558 240 stam- aktier av serie B, 1 800 stamaktier av serie D och 1 126 preferensaktier. Per den 31 december 2025 innehade Corem 2 913 825 återköpta stamaktier av serie A, 36 249 240 återköpta stamaktier av serie B, 43 800 återköpta stamaktier av serie D och 1 126 återköpta preferensaktier, motsvarande 2,73 procent av totalt antal registrerade aktier. Aktierna är återköpta till en genomsnittlig kurs om 8,80 kr per stamaktie av serie A, 18,83 kr per stamaktie av serie B, 295,52 kr per stamaktie av serie D och 243,00 kr per preferensaktie. Efter årets slut har ytterligare aktier återköpts. Per den 19 mars 2026 innehade Corem 2 913 825 återköpta stamaktier av serie A, 63 540 354 återköpta stamaktier av serie B, 78 869 återköpta stamaktier av serie D och 40 654 återköpta preferensaktier. NYCKELTAL, AKTIE 2025 2024 Förvaltningsresultat per stamaktie A och B, kr 0,29 0,32 Resultat per stamaktie A och B, kr –2,96 –1,43 Substansvärde (NAV) per stamaktie A och B, kr 10,70 15,97 Eget kapital per stamaktie A och B, kr 7,58 12,09 Eget kapital per stamaktie D, kr 289,59 289,59 Eget kapital per preferensaktie, kr 312,72 312,72 Börskurs stamaktie A vid periodens utgång, kr 4,49 6,58 Börskurs stamaktie B vid periodens utgång, kr 4,35 6,69 Börskurs stamaktie D vid periodens utgång, kr 240,50 244,50 Börskurs preferensaktie vid periodens utgång, kr 244,50 258,00 Utdelning per stamaktie A och B, kr 0,101) 0,10 Utdelning per stamaktie D, kr 20,00) 20,00 Utdelning per preferensaktie, kr 20,001) 20,00 Utdelning stamaktier A och B i förhållande till förvaltnings- resultat efter avdrag för utdelning hänförlig till stamaktier av serie D och preferensaktier, % 301) 23 Direktavkastning stamaktie A, % 2,21) 1,5 Direktavkastning stamaktie B, % 2,31) 1,5 Direktavkastning stamaktie D, % 8,31) 8,2 Direktavkastning preferensaktie, % 8,21) 7,8 1) Föreslagen utdelning Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt SUBSTANSVÄRDE (NAV) PER STAMAKTIE A OCH B , kr 0 5 10 15 20 25 30 20252024202320222021 0,0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 2025 1)2024202320222021 UTDELNING PER STAMAKTIE A OCH B, kr 1) Föreslagen utdelning 0 25 50 75 100 2025 1)2024202320222021 Utdelning stam A/B i förhållande till förvaltnings- resultatet efter avdrag för utdelning hänförligt till stam D och pref, % Mål 1) Baserad på föreslagen utdelning UTDELNING STAM A/B, % STAMAKTIER AV SERIE A OCH SERIE B Corem stamaktier av serie A Corem stamaktier av serie B OMX Stockholm PI OMX Stockholm Real Estate PI 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 20252024202320222021 STAMAKTIER AV SERIE D OCH PREFERENSAKTIER Preferensaktie Corem stamaktie av serie D 100 150 200 250 300 350 400 450 20252024202320222021 ===== SIDA 47 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 47 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE COREMS STÖRSTA AKTIEÄGARE PER 31 DECEMBER 2025 Aktieägare Stamaktier av serie A, tusental Stamaktier av serie B, tusental Stamaktier av serie D, tusental Preferensaktier, t usental Andel kapital, % Andel röster, % Rutger Arnhult privat och via bolag1) 44 111 596 387 3 371 27 44,85 47,13 Gårdarike1) 31 545 33 811 55 19 4,56 15,82 Handelsbanken fonder – 108 680 114 – 7,58 4,93 State Street Bank & Trust Co – 52 523 13 142 3,67 2,39 AMF Fonder & Pension – 48 500 – – 3,38 2,20 Avanza Pension 268 22 292 334 1 783 1,72 1,23 Länsförsäkringar fondförvaltning – 24 640 – – 1,72 1,12 JP Morgan Chase Bank N.A. – 24 324 – 251 1,71 1,11 Carnegie Fonder – 20 155 – – 1,40 0,91 Swedbank Robur Fonder 1 593 4 000 – – 0,39 0,90 Nordnet Pensionsförsäkring AB 126 17 604 110 389 1,27 0,88 Prior & Nilsson – 18 863 – 16 1,32 0,85 Fredrik Rapp privat och via bolag 750 9 500 – – 0,71 0,77 SEB Life International 1 101 3 114 31 26 0,30 0,64 Livförsäkringsbolaget Skandia, Ömsesidigt 665 5 303 – 0 0,42 0,54 Övriga aktieägare 10 051 296 460 3 473 9 761 22,29 18,58 Totalt antal utestående aktier, tusental 90 210 1 286 155 7 502 12 414 97,27 100,00 Återköpta aktier2) 2 914 36 249 44 1 2,73 Totalt antal aktier, tusental 93 124 1 322 404 7 546 12 415 100,00 100,00 1) Till följd av rutiner hos Ålandsbanken, Banque Internationale à Luxembourg och Union Bancaire Privée har bankerna registrerats i Euroclears aktiebok som ägare till en del av sina kunders Coremaktier. Detta har justerats i syfte att ge en rättvisande bild av bolagets största ägare. 2) Återköpta egna aktier saknar rösträtt och erhåller heller ingen utdelning. Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Aktieägare Den 31 december 2025 uppgick antalet aktie- ägare i Corem till 44 183 (44 611). De 15 största ägarna representerade tillsammans 75 procent av det totala antalet registrerade aktier. Investor Relations Corems IR-verksamhet ska genom tydlig infor- mationsgivning, lyhördhet och hög tillgänglighet verka för goda relationer med kapitalmarknadens aktörer, skapa förtroende för bolaget och därmed bidra till kostnadseffektiv finansiering i form av att bolaget får en rättvisande värdering av marknaden. IR-verksamheten och därmed tillhörande informationsgivning ska ske i enlighet med gällande lagstiftning, EU:s marknadsmissbruksförordning (MAR), Nasdaqs regelverk, Finansinspektionens vägledning för börsbolag, Svensk kod för bolagsstyrning och Corems informationspolicy. Pressmeddelanden, delårsrapporter och års- och hållbarhetsredovisningar publiceras och kan laddas ned på Corems webbplats. Där finns även möjlighet att prenumerera på pressmedde- landen och rapporter. ===== SIDA 48 ===== Risker och möjligheter ===== SIDA 49 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 49 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Risker och möjligheter Affärs verksamhet är förenad med såväl risker som möjligheter. Risker kan påverka verksamhet, resultat och finansiell ställning, samtidigt som god riskhantering kan bidra till styrning och att identifiera och tillvarata möjlig heter. Corems process för riskhantering syftar till att skapa en proaktiv och balanserad hantering av risker och möjligheter. Risker identifieras minst årligen eller vid behov. Interna riktlinjer, processer och rutiner bidrar till att minimera risk men tillåta god affärstakt. Risker relaterade till Corems verksamhet, dess bedömda sannolikhet och potentiella konse- kvens, visas nedan tillsammans med respektive hantering och relaterade möjligheter. S = Sannolikhet, där grön är låg, gul är medel och röd är hög sannolikhet. K = Konsekvens, där grön är låg, gul är medel och röd är stor konsekvens. MARKNADSRISKER Riskområde S | K Beskrivning Hantering / relaterade möjligheter KONJUNKTUR OCH MAKRO - EKONOMISKA FAKTORER Nationella eller generella konjunkturförändringar som samtidigt påverkar flera av Corems marknader kan medföra minskad efterfrågan på lokaler eller sänkta hyresnivåer. Konjunkturförändringar kan även ha påverkan på finans- marknaden, tillgång till kapital samt aktiemarknaden. Mer lokala eller segmentsunika förändringar av marknadsförutsättningar bedöms ha låg påverkan. Fastigheter med lägen och egenskaper som gör dem attraktiva för flertalet kundsegment minskar risken i det fall marknaden förändras. Bredd avseende lokaltyp, geografi och hyresgäster bidrar ytterligare till riskspridning. Hyres- kontrakt löper över flera år och en god spridning i förfallotider ger minskad risk under enskilda år. Lokal närvaro bidrar till fördjupad kunskap om marknads- förutsättningarna på de orter där Corem verkar. Förvaltning i egen regi bidrar till att bibehålla nära kontakt med hyresgäster och stärker affärsrelationen samt gör att eventuella betalningssvårigheter hos kunder kan fångas upp tidigt. GEOPOLITISK INSTABILITET ELLER SÄRSKILD HÄNDELSE Geopolitisk instabilitet eller större särskilda händelser såsom en pandemi kan inträffa hastigt och har potential att innebära betydande påverkan på marknads förutsättningar och finansiella marknaderna. Beroende på typ av händelse har det potential att orsaka ökade priser, försvåra leveranser av eller förorsaka brist på varor till verksamheten, eller påverka hyresgäster och deras betalningsförmåga. Större händelser kan även skapa generell osäkerhet på finans- och aktiemarknaden, påverka tillgång till kapital och finansieringsvillkor Goda samarbeten med leverantörer samt väl avvägda avtalslängder bidrar till stabilitet, liksom att kontinuerligt verka för god finansiell stabilitet i bolaget. En förvaltningsorganisation i egen regi, nära hyresgäster och leverantörer, är en viktig parameter i att upprätthålla verksamhet och minska riskerna i den opera- tiva verksamheten under särskilda händelser. Goda relationer med banker och finansieringsinstitut samt spridning över flera kapitalkällor minskar risken på finansmarknaden. En god finansiell ställning bidrar till att kunna hantera even- tuella nedgångar i aktiekurser avseende aktieinnehav. Solna Gate, fastigheten Aprikosen 2 i Stockholm. ===== SIDA 50 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 50 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AFFÄRSRISKER Riskområde S | K Beskrivning Hantering / relaterade möjligheter VÄRDEFÖRÄNDRING FASTIGHETER Corem redovisar fastighetsinnehavet till verkligt värde, vilket innebär en direkt påverkan på resultaträkning och finansiell ställning. Fastigheternas värde påverkas av hur väl bolaget lyckas förädla och utveckla fastigheterna, av förvaltnings- och uthyrningsarbetet i form av avtals- och hyresgäststruktur samt av yttre faktorer som konjunkturen och den lokala utbuds- och efter- frågebalansen. Avkastningskravet styrs i hög grad av den riskfria räntan samt av fastig- hetens läge och unika risk. Fastigheterna i beståndet värderas varje kvartal. För god kontroll har Corem intern värderingskompetens i form av auktoriserade värderare. Som grundregel externvärderas varje fastighet minst årligen, men undantag kan göras för enstaka fastigheter. Genom aktiv marknadsbevakning har Corem god lokal- kännedom och kunskap om marknaden på de orter där Corem verkar. Detta kompletteras med kontinuerliga analyser av portföljens sammansättning avseende fastighetstyp och geografi, förädlingspotential och utvecklingsbehov. KÄNSLIGHETSANALYS – PÅVERKAN PÅ VERKLIGT VÄRDE FASTIGHETER Driftöverskott –5% +/–0 +5% +0,5 –12% –7% –3% Direktavkastningskrav % +/–0 –5% 0 5% –0,5 3% 9% 14% KÄNSLIGHETSANALYS – PÅVERKAN AV VÄRDEFÖRÄNDRINGAR FASTIGHETER –10% –5% 0% 5% 10% Resultatförändring före skatt, mkr –4 694 –2 347 0 2 347 4 694 Soliditet, % 26 29 31 33 35 Belåningsgrad, % 62 59 56 54 51 VÄRDEFÖRÄNDRING AV AKTIEINNEHAV Corem har ett innehav i Klövern AB samt aktieinnehav i noterade nordiska bankaktier, vilka i balansräkningen är värderade till aktuellt marknadsvärde. En större förändring i börskurs för de noterade aktierna påverkar Corems resultaträkning och finansiella ställning, samt har potential att förändra aktiernas likviditet. Innehaven är högavkastande aktier i etablerade nordiska banker vilka innehas i syfte att generera hög avkastning i kapitalförvaltningen till kontrollerad risk, samt skapa flexibilitet i finansiering. En god finansiell ställning bidrar till att eventuella negativa värdeförändringar inte ska behöva realiseras. Innehaven utgör ej poster av betydande storlek, är noterade och har hög likviditet. TRANSAKTION Fastighetstransaktioner, både förvärv och avyttringar, är ett viktigt verktyg i att anpassa portföljens sammansättning. Samtliga transaktioner innebär en viss risk i det fall ingångna åtaganden ej kan uppfyllas. Vid förvärv finns risk att teknisk standard är sämre än bedömt, att dolda miljörisker finns eller att fastigheternas uthyrningsgrad ej utvecklas enligt gjord bedömning. Vid bolagsförvärv finns även risk för juridiska åtaganden inom det förvärvade bolaget samt en skattemässig risk. God marknadskännedom och bevakning av transaktionsmarknaden genom intern transaktionskompetens prioriteras för att ge goda förvärvs- och avytt- ringsmöjligheter, i linje med aktuella strategiska behov. Risker avseende teknisk prestanda, uthyrningsmarknad, miljörisker och dylikt hanteras genom att vid varje förvärv genomföra sedvanlig ekonomisk och teknisk due diligence, och med stöd i intern specialistskunskap. PROJEKTVERKSAMHET Projekt för förädling av fastigheter är en nödvändig del i att behålla fastig- heternas konkurrenskraft, möjliggöra uthyrning, öka dess effektivitet och portföljens värde. Projektverksamhet är förknippad med ett flertal risker i samtliga faser, risker som ökar i takt med projektens komplexitet. Det gäller såväl olika slag av risker i projektgenomförande liksom leverantörsrisker, arbetsplatsolyckor och risken för att uthyrning av lokaler inte går som planerat. För att identifiera och tillvarata potential samt kontrollera risker i projektverk- samheten som bedrivs har Corem en intern projektorganisation med hög kompetens och upparbetad erfarenhet. På den amerikanska marknaden säker- ställs riskhanteringen genom extern projektledning av Corems samarbetspart- ner. Därutöver finns tydliga interna regelverk och processer för kvalitetssäkring, uppförandekod för leverantörer samt ett systematiskt arbetsmiljöarbete vilka tillsammans syftar till att minimera risk i genomförande, leverantörsrisk och risk för arbetsplatsolyckor. Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt ===== SIDA 51 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 51 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AFFÄRSRISKER, forts . Riskområde S | K Beskrivning Hantering / relaterade möjligheter HYRESINTÄKTER Corems resultat och likviditet påverkas av portföljens ekonomiska uthyrnings- grad samt av eventuellt bortfall av hyresintäkter. Corem är beroende av att hyres gäster betalar sina avtalade hyror i tid. Risk finns även för att vissa hyresgäster kan ställa in sina betalningar eller i övrigt inte kan fullgöra sina förpliktelser. KÄNSLIGHETSANALYS – PÅVERKAN PÅ RESULTAT FÖRE SKATT Förändring +/– Årlig resultateffekt, mkr Ekonomisk uthyrningsgrad 1 procentenhet +/–40 Hyresintäkter1) 1 procent +/–34 Corems genomsnittliga ränta 1 procentenhet –/+288 1) Baseras på kontraktsvärde. En diversifierad kontraktsbas, med ett stort antal hyresgäster från flertalet olika branscher, liksom en god spridning i hyresavtalens förfallotidpunkter, minskar risken för större påverkan på hyresintäkter till följd av yttre marknads- faktorer. Hyreskontrakt löper över flera år vilket innebär minskad risk under enskilda år. Proaktiv dialog med hyresgästerna kombinerat med fastigheter i geografiskt samlade kluster skapar möjlighet att erbjuda alternativa lokal- lösningar och är ytterligare verktyg för att möta förändrade förutsättningar hos kunder. Känslighetsanalysens beräkningar baseras på koncernens resultaträkning 2025 och balansräkning per 31 december 2025. Känslighetsanalysen visar effekterna på koncernens resultat före skatt efter fullt genomslag av var och en av variablerna i tabellen ovan. Räntebärande skulder och hyreskontrakt löper över flera år vilket innebär att nivåförändringar inte får fullt genomslag under ett enskilt år utan först i ett längre perspektiv. DRIFT- OCH UNDERHÅLLS KOSTNADER, TEKNISK STANDARD PÅ FASTIGHETER Större kostnadsposter inom fastighetsförvaltning utgörs av taxebundna avgifter, fastighetsskatt och löpande fastighetsskötsel. I den mån kostnads- höjningar inte kompenseras genom reglering i hyres avtal kan de påverka Corems resultat negativt. Även avvikelser i väder mot vad som kan anses normalt kan påverka utfallet. Fastigheter är även förknippade med tekniska risker såsom risk för konstruktionsfel eller skador, vilka kan medföra ökade kostnader och därmed påverka bolagets resultat negativt. Ett strukturerat drifts- och underhållsarbete minmerar risken för plötsliga eller omfattande reparationsbehov, samt bibehåller fastigheterna i gott tekniskt skick. Energioptimering och effektivisering bedrivs systematiskt vilket ger god kontroll på energiprestanda och taxebundna kostnader. Hyresavtal innehåller till största möjliga del indexreglering, vilket bidrar till kostnadstäckning. Corems centrala teknikfunktion agerar stöd till förvaltning och drift både avseende utredningar, optimerings- och energibesparingsfrågor och genom central upphandling. Samtliga Corems fastigheter är fullvärdesförsäkrade. FINANSIELLA RISKER Riskområde S | K Beskrivning Hantering / relaterade möjligheter FINANSIERING, REFINANSIERING OCH LIKVIDITET Med finansieringsrisk avses risk för att nödvändig upplåning ej finns tillgäng- lig, eller att den endast kan genomföras till ofördelaktiga villkor. Förändringar på kreditmarknaden gör att förutsättningar för, och tillgång till, krediter snabbt kan skifta. Med likviditetsrisk avses risken att inte kunna fullfölja betalningsåtagan- den. I det fall Corem inte kan förlänga eller ta upp nya lån, eller om villkoren är oförmånliga, begränsas möjligheterna såväl att kunna fullfölja befintliga åtaganden som att genomföra framåtsyftande affärer. Corem har en finanspolicy beslutad av styrelsen med mål för bland annat kapital bindning och låneförfall. Genom att vara aktiv på kreditmarknaden, ha flertalet olika kapitalkällor och flera kreditgivare minskas risken för att inte ha tillgång till nödvändig finansiering. Tillgång till outnyttjade kreditramar innebär att risken begränsas ytterligare. Likviditetsprognoser på kort och lång sikt upprättas löpande och avrapporteras i styrelsen. Syftet med likviditetsprognosen är att verifiera behovet av kapital och arbeta framåtriktat. Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt ===== SIDA 52 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 52 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE FINANSIELLA RISKER, forts . Riskområde S | K Beskrivning Hantering / relaterade möjligheter RÄNTOR Räntekostnader är Corems största individuella kostnadspost och därför väsentlig för bolagets resultat och kassaflöde. Förutsättningarna på ränte- marknaden, och i sin tur ränteläget, kan snabbt förändras, vilket påverkar Corems finansieringskostnad. Riksbankens penningpolitik, förväntningar om ekonomisk utveckling såväl internationellt som nationellt, liksom större oväntade händelser påverkar marknadsräntorna. Corems finanspolicy anger mål för ränteriskhantering som beslutas av styrelsen. För att undvika kraftigt stigande räntor i befintliga låneavtal hanteras risken genom balanserad räntebindning inklusive med derivat. För att minska ränterisk i nyupplåning har bolaget flera olika kapitalkällor och med flera olika motparter. Bolaget arbetar aktivt med att sänka finansieringskostnader och reducera risken avseende stigande räntekostnader. VALUTA Corems ägande och närvaro på fastighetsmarknaden i Danmark och USA medför en valutarisk, då valutakursförändringar kan medföra såväl positiva som negativa effekter för Corems intjäningsförmåga och finansiella ställning. Corem reducerar valutarisken i utländska fastighetsinnehav genom finansiering i lokal valuta. FINANSIELLA ÅTAGANDEN OCH GARANTIER Finansiering sker främst via bank- och obligationslån där kreditavtalen innehåller finansiella nyckeltalsbestämmelser, såsom för soliditet och ränte - täckningsgrad, samt i vissa fall kontrollägar bestämmelser (change of control). Om koncernen bryter mot finansiella covenanter eller om det bestämmande inflytandet över bolaget ändras, kan det leda till att lånen förfaller, vilket kan leda till krav på omedelbar åter betalning eller att borge- närer framställer anspråk på pantsatta tillgångar. Corems finanspolicy reglerar finansiell risk. Covenanter följs upp kvartalsvis för att säkerställa att inga av dem bryts eller närmar sig brytpunkter. Corem bedömer att bolagets covenanter är enligt marknadspraxis. OPERATIVA RISKER INKLUSIVE HÅLLBARHETSRISKER Riskområde S | K Beskrivning Hantering / relaterade möjligheter POLITISKA BESLUT, LAGAR OCH REGELVERK Corems verksamhet påverkas av för verksamheten relevanta politiska beslut, lagar och regelverk. Förändringar kan innebära ändrade förutsättningar för verksamheten liksom effekter i form av ökade kostnader, behov av resurser, påverkan på finansiering eller framtida investeringsmöjligheter. Omvärldsbevakning fångar tidigt upp politiska beslut och föreslagna ändringar i regelverk och lagar. Som stöd till interna specialistfunktioner nyttjas extern expertis inom relevanta områden, för god bevakning inom samtliga regelverk. SKATT Förutsättningarna för Corems verksamhet påverkas av förändringar i bolags- och fastighetsskatt, liksom övriga statliga avgifter. En förändring av skatte- lagstiftning eller praxis innebärande exempelvis förändrade möjligheter till skattemässiga avskrivningar, utnyttjande av underskottsavdrag eller avdragsrätt för räntekostnader, kan medföra att Corems framtida skatte- situation förändras och därigenom även påverka resultatet. Corem följer löpande politiska beslut i form av förändringar avseende nivån på företagsbeskattning, fastighetsskatt, skattelagstiftningen eller dess tolkning och försöker anpassa sig därefter i syfte att skapa en effektiv skattesituation. Corem anlitar extern skatteexpertis från flera olika firmor. I flertalet av Corems hyreskontrakt betalar hyresgästen fastighetsskatt. MEDARBETARES KOMPETENS OCH NYCKELFUNKTIONER Kompetenta och engagerade medarbetare är avgörande för att långsiktigt kunna konkurrera på ett framgångsrikt sätt. I det fall kompetenta medarbetare lämnar bolaget och Corem inte lyckas attrahera och rekrytera ny kompetens i god tid kan detta medföra minskad affärstakt eller ökade kostnader. Etablerade processer säkerställer långsiktig kompetensförsörjning, inklusive successionsplanering för nyckelpersoner. Relevanta utvecklingsmöjligheter erbjuds och internrekryteringar är frekventa, i syfte att främja utveckling. Frekventa medarbetarmätningar med åtgärdsplaner för att säkerställa god trivsel och högt engagemang bland medarbetare, samt gott ledarskap. FYSISK OCH PSYKOSOCIAL ARBETSMILJÖ Fysiska arbetsmiljörisker finns främst inom ensamarbete i förvaltning och drift samt inom projektverksamheten. Den psykosociala miljön har även stor påverkan, såväl trivsel, engagemang och medarbetares prestation påverkas om bolaget inte säkerställer en sund och hälsosam arbetsmiljö. Policyer, riktlinjer och rutiner för systematiskt arbetsmiljöarbete skapar styrning, tillsammans med skyddskommitté och skyddsombud, centralt och lokalt. Säkerhetskultur och värderingar som skapar en trygg arbetsplats samt hälso- främjande åtgärder bidrar ytterligare till att minmera risk. Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt ===== SIDA 53 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 53 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE OPERATIVA RISKER INKLUSIVE HÅLLBARHETSRISKER, forts. Riskområde S | K Beskrivning Hantering / relaterade möjligheter AFFÄRSETIK, ANSEENDE OCH VARUMÄRKE Med ett stort antal medarbetare och samarbetspartners finns risk för före- komst av osunda affärsmetoder, korruption eller aktiviteter som strider mot Corems värderingar eller mänskliga rättigheter. Sådan förekomst kan inne- bära skada på Corems anseende och varumärke, minska förtroendet för Corem, eller medföra ekonomisk skada. Löpande arbete med företagskulturen för att säkerställa ansvarskänsla, hög affärsetik och stolthet hos medarbetare. Interna policies och riktlinjer samt intern uppförandekod och dokumenterad fördelning av ansvar och befogenheter ger tydligt ramverk. Introduktionsprogram för nyanställda inkluderar utbildning i policyer, rikt linjer och uppförandekod, med regelbunden uppföljande utbildning av samtliga medarbetare. Extern visselblåsarfunktion för rapportering av eventuella missförhållanden säkerställer objektiv hantering. LEVERANTÖRER Corem har en omfattande leverantörsbas där ett stort antal avtal tecknas årligen. Leverantörs led är utmanande att kontrollera i detalj vilket medför risk att osunda affärsmetoder, arbetsförhållanden, eller aktiviteter som strider mot Corems målsättningar och värderingar kan förekomma. I det fall sådana beteenden eller aktiviteter skulle förekomma i leverantörsledet kan det medföra skadat förtroende även för Corem. För att begränsa risken i leverantörsledet har Corem verktyg för att genomföra grundläggande granskning av leverantörer innan avtal tecknas, samt en upp förandekod för leverantörer som bifogas i leverantörsavtal. Fördjupad granskning av leverantörer inom branscher som bedöms ha hög risk. Vid beställning av entreprenader görs riskhantering i dialog med entreprenörer. IT OCH INFORMATIONS - SÄKERHET Corem är beroende av ett stort antal IT-system, såväl för driften av fastig- heterna som för bolagets administration. Avbrott som driftstopp, virus- attacker eller andra störningar kan inträffa och ha negativ inverkan på bolagets verksamhet eller hyresgäster. Ytterligare risker är förlust av affärskritisk och/eller konfidentiell information. Corem arbetar proaktivt kring både fysiskt och operationell IT-säkerhet, vilket bland annat inkluderar frekvent utbildning av samtliga medarbetare, rutiner angående lagring av information, intrångsskydd samt rutiner för redundans med leverantörer. Förändrade behov och krav från intressenter, såsom informa- tionsbehov från kunder eller externa rapporteringskrav, analyseras i samband med affärsplanearbetet tillsammans med löpande effektiviseringspotential. KRIS ELLER STÖRRE HÄNDELSE Större händelser av olika slag kan inträffa hastigt och ha påverkan på bolaget. Händelser kan vara av fysisk natur, som exempelvis brand, men även avse inträffade olyckor eller annan personskada, informationsskada, eller händelse som riskerar medföra varumärkesskada. Intern krishanteringsorganisation ger beredskap att hantera eventuella kriser. Processen täcker såväl centralt som lokalt, för att effektivt hantera olika typer av händelser. Interna policyer, rutiner och regelverk syftar till att minska risken för uppkomst av händelser relaterade till Corems egen verksamhet. Fullvärdiga försäkringsskydd kompletterar med säkring mot ekonomisk risk. EFFEKT AV KLIMATFÖRÄNDRINGAR Fastigheter kan påverkas av ett förändrat klimat till följd av exempelvis före- komst av extrema temperaturer, väderförhållanden eller översvämningar. Sådana förändringar kan innebära ökade eller oförutsedda kostnader eller behov av investeringar i syfte att förebygga skada eller säkerställa funktion. Riskinventering av förvaltningsbeståndet med klimatscenarios, kompletterat av åtgärdsplaner på områdes- och fastighetsnivå, med uppföljningar. Riskanalyser genomförs vid nyproduktion och förvärv. MILJÖFÖRORENING Fastighetsägare kan enligt miljöbalken bli skyldig att bekosta åtgärder på grund av föroreningsskada eller miljöskada, i det fall den hyresgäst som bedrivit en verksamhet som bidragit till föroreningen själv inte kan utföra eller bekosta efterbehandlingen. Vid förvärv genomför Corem sedvanliga miljöundersökningar för att identifiera eventuella miljörisker. Där oklarheter kvarstår begränsar Corem sin exponering genom att motparten får lämna marknadsmässiga garantier. Corem kartlägger kontinuerligt förekomsten av eventuella miljöföroreningar i fastighetsbeståndet. FASTIGHETERNAS MILJÖPRESTANDA OCH MILJÖPÅVERKAN Fastigheter med hög energianvändning eller annan hög negativ miljöpåver- kan bedöms få successivt minskad efterfrågan från kunder, samt bli svårare att refinansiera. Otillräcklig miljöprestanda kan på sikt innebära fallande intäkter, ökade driftskostnader, ökade finansierings kostnader och sjunkande fastighetsvärde. Ett aktivt arbete med förbättring av fastigheternas miljö- prestanda ger motsvarande positiva möjligheter. Miljö- och klimatarbetet helt integrerat i verksamheten och affärsstrategin med långsiktiga klimatmål för portföljen som helhet. Tydlig energistrategi och uppföljning och transparent redovisning av energi- och miljödata säkerställer att rätt åtgärder genomförs och att optimering kan göras. Miljökrav i upphand- ling av entreprenader, material och tjänster reducerar risk i byggnation och miljöcertifiering av byggnader bidrar med tydligt kvitto på god prestanda. Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt ===== SIDA 54 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 54 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Fastigheten Morellen 1 i Linköping. Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt ===== SIDA 55 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 55 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Bolagsstyrning ===== SIDA 56 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 56 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Bolagsstyrningsrapport Corem Property Group AB (publ) (”Corem”) är ett svenskt publikt fastighets­ bolag noterat på Nasdaq Stockholm Large Cap. Genom bolagsstämman och styrelsen styr ägarna bolaget och säkerställer att vd och operativ ledning arbetar för att skapa värde samt att risker i verksamheten hanteras. Bolagsstyrningsrapporten lämnas som en särskild rapport i årsredovisningen, i enlighet med årsredovisningslagen (1995:1554 6 kap. 6 §) och den svenska koden för bolagsstyrning. Rapporten har granskats av Corems revisor i enlighet med årsredovisningslagen och en särskild rapport från revisor bifogas detta dokument. Det yttre ramverket för bolagsstyrningen är aktiebolagslagen, bolagsordningen, Nasdaqs regler för emittenter och Svensk kod för bolags­ styrning (”Koden”). Därtill kommer interna regel­ verk utfärdade av styrelsen där de viktigaste är styrelsens arbetsordning, instruktioner för vd samt policyer, som utgör ramverk för den dagliga operativa verksamheten, inklusive riskhantering samt uppförandekod. Koden, som förvaltas av Kollegiet för svensk bolagsstyrning, www.bolagsstyrning.se, bygger på självreglering och principen att följa eller förklara. Syftet är att skapa bra förutsättningar för ett aktivt och ansvarsfullt ägande. Corem har under 2025 följt Koden och anser att inga avvikelser finns att rapportera. Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Fastigheten Sigurd 7, även kallad S7, i Västerås är certifierad enligt BREEAM In-UseVery Good. ===== SIDA 57 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 57 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Aktieägare och aktier Corem är noterat på Nasdaq Stockholm Large Cap med fyra aktieslag, stamaktier av serie A, stamaktier av serie B, stamaktier av serie D samt preferensaktier. Stamaktier av serie A har en röst per aktie medan stam­ aktier av serie B, stamaktier av serie D och preferensaktier har en tiondels röst vardera. BOLAGSORDNING Bolagsordningen föreskriver i huvudsak följande. Bolagets företagsnamn är Corem Property Group AB och bolaget är ett svenskt publikt (publ) bolag med sitt registrerade säte i Stockholm. Huvudkontoret är beläget i Stockholm. Corems verksamhet är att direkt eller indirekt genom dotterbolag förvärva, äga, förvalta och utveckla fastigheter, samt bedriva därmed förenlig verksamhet. Aktier kan utges i stamaktier av serie A, stamaktier av serie B, stamaktier av serie D och preferensaktier. Ett omvandlingsförbehåll finns, där stamaktier av serie A under två perioder per år kan omvandlas till stamaktier av serie B. Räkenskapsåret omfattar kalenderår. Ändringar i Corems bolagsordning sker enligt föreskrifterna i aktiebolagslagen. Bolagsordningen, som i övrigt innehåller uppgifter om bland annat aktiekapital, inlösenförbehåll för preferensaktier, vinstutdelning, antal styrelseledamöter och revisorer samt bestämmelser om kallelse och dagordning för årsstämman, finns i sin helhet på bolagets webbplats corem.se. ÄGARE Vid årets slut hade Corem 44 183 aktieägare (44 611). De fyra största ägarna var Rutger Arnhult via bolag med 44,85 procent (43,75) av kapitalet och 47,13 procent (46,53) av de utestående rösterna, Gårdarike AB med 4,56 procent (5,26) av kapitalet och 15,82 procent (17,27) av de utestående rösterna, Handelsbanken fonder med 7,58 procent (8,38) av kapitalet och 4,93 procent (5,15) av de utestående rösterna och State Street Bank & Trust Co med 3,67 procent (3,51) av kapi­ talet och 2,39 procent (2,16) av de u testående rösterna. AKTIER Under februari och augusti månad varje år har ägare till stamaktier av serie A rätt att begära att aktien omvandlas till stamaktie av serie B. Begä­ ran om omvandling inkom under första omvand­ lingsperioden 2025 om 606 532 aktier, men inga aktier under den andra omvandlingsperioden. Under året genomfördes en riktad nyemis­ sion av Corems stamaktier serie B enligt två separata emissionsbeslut. Dels som en riktad nyemission av 110 032 787 stamaktier av serie B till svenska och internationella institutionella investerare, dels som en riktad nyemission av 81 967 213 stamaktier av serie B. Den senare, efter godkännande vid en extra bolagsstämma, till M2 Asset Management AB (publ). Den 31 december 2025 uppgick det totala antalet aktier i Corem totalt till 1 435 489 446 aktier, varav 93 124 265 stamaktier av serie A, 1 322 404 077 stamaktier av serie B, 7 545 809 stamaktier av serie D och 12 415 295 preferens­ aktier. Kvotvärdet är 2,00 kr för samtliga aktier. Stängningskursen var per balansdagen 4,49 kr (6,58) per stamaktie av serie A, 4,35 kr (6,69) per stamaktie av serie B, 240,50 kr (244,50) per stamaktie av serie D och 244,50 kr (258,00) per preferensaktie, vilket motsvarar ett totalt börs­ värde om 11,0 mdkr (13,2). Corem återköpte under det fjärde kvartalet 558 240 stamaktier av serie B, 1 800 stam­ aktier av serie D och 1 126 preferensaktier. Per den 31 december 2025 ägde Corem 2 913 825 återköpta stamaktier av serie A, 36 249 240 återköpta stamaktier av serie B, 43 800 åter­ köpta stamaktier av serie D och 1 126 återköpta preferensaktier. Det totala marknadsvärdet uppgick vid samma tidpunkt till 181 mkr. Aktierna är återköpta till en genomsnittlig kurs om 8,80 kr per stamaktie av serie A, 18,83 kr per stamaktie av serie B, 295,52 kr per stamaktie av serie D och 243,00 kr per preferensaktie. Det finns inte några teckningsoptioner eller motsvarande värdepapper som kan leda till ytterligare aktier i bolaget. För ytterligare information om aktieslag, aktieägare och aktie­ utveckling över tid se sidorna 45–47 samt Corems webbplats, corem.se. Del av Corems fastighetsbestånd i Globenområdet i Stockholm. ===== SIDA 58 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 58 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Bolagsstämma ÅRSSTÄMMA Corems ordinarie årsstämma 2025 ägde rum den 23 april 2025 i Stockholm. Stämman genomför­ des genom en kombination av poströstning och fysiskt deltagande. Deltagarna representerade 80,4 procent (80,0) av de utestående rösterna. Till stämmans ordförande valdes Patrik Essehorn. Vid stämman omvaldes styrelseordförande Patrik Essehorn samt styrelseledamöterna Rutger Arnhult, Christina Tillman, Fredrik Rapp, Katarina Klingspor samt nyval av Hanna Andreen. Christian Roos och Magnus Uggla avböjde omval. Till bolagets revisor omvaldes KPMG AB, med Mattias Johansson som huvudansvarig revisor. BESLUT PÅ ÅRSSTÄMMA Protokollet från årsstämman återfinns på Corems webbplats corem.se. Utöver obligato­ riska ärenden enligt bolagsordningen beslutade stämman i huvudsak även följande: ■ Utdelning av 0,10 kr per stamaktie av serie A respektive serie B, samt utdelning om 20,00 kr per stamaktie av serie D och 20,00 kr per preferensaktie ■ Fastställande av arvode till styrelse och revisor ■ Fastställande av ersättningsrapport ■ Beslut om förnyat bemyndigande för styrelsen att besluta om nyemission av aktier ■ Beslut om förnyat bemyndigande för styrelsen att förvärva och överlåta bolagets egna aktier EXTRA BOLAGSSTÄMMA En extra bolagsstämma ägde rum den 21 juli 2025 i Stockholm. Stämman genomfördes genom en kombination av poströstning och fysiskt deltagande. Deltagarna representerade 78,6 procent av de utestående rösterna. Den extra stämman fattade beslut om att godkänna den riktade nyemissionen till M2 Asset Management AB (publ). Valberedning Valberedningen består av fem ledamöter, varav en ledamot ska vara styrelsens ordförande. Styrelsens ordförande ska kontakta de fyra till röstetalet största aktieägarna i bolaget per den sista dagen för handel i augusti månad, året före årsstämman. I det fall en tillfrågad aktieägare ej önskar utse en ledamot till valberedningen ska den nästföljande största aktieägaren tillfrågas till dess att valberedningen består av fyra l edamöter. Valberedningen ska inom sig utse ord förande, som inte får vara ledamot av bolagets styrelse. VALBEREDNINGENS UPPGIFTER Valberedningen ska till årsstämman lämna förslag avseende: ■ Stämmoordförande ■ Styrelseordförande ■ Styrelsesammansättning, inkluderande val av styrelseledamöter, antal ledamöter, samt arvode ■ Ersättning för utskottsarbete ■ Förfarande vid utbyte av ledamot i valbered­ ningen innan dess arbete slutförts ■ Ta del av revisionsutskottets rekommenda­ tion kring val av revisor och arvodering av denne, samt därefter lämna förslag till årsstämman om revisorsval ■ Föreslå regler för valberedningens sammansättning till stämma AKTIEÄGARE TRANSAKTION, VÄRDERING KOMMUNIKATION HR EKONOMI/FINANS VALBEREDNING ERSÄTTNINGS/hyphen.cap OCH REVISIONSUTSKOTT REVISORSTYRELSE BOLAGSSTÄMMA VD AFFÄRS/hyphen.cap OCH PROJEKTUTVECKLING, HÅLLBARHET FÖRVALTNING UTLAND ===== SIDA 59 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 59 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt VALBEREDNING INFÖR ÅRSSTÄMMA 2026 Valberedningen inför årsstämma 2025 består av Mia Arnhult (M2 Asset Management koncernen), Jakob Mörndal (Gårdarike), Frank Larsson (Handelsbanken Fonder), Patricia Hedelius (AMF Tjänstepension) samt styrelsens ord förande Patrik Essehorn. Valberedningens ledamöter har övervägt och konstaterat att det inte föreligger någon intressekonflikt att acceptera uppdraget som ledamot i Corems valberedning. Valberedning­ ens sammansättning offentliggjordes på Corems webbplats den 24 oktober 2025. Valberedningen representerar 70,1 procent av utestående röster per den 31 december 2025. Ingen ersättning utgår till valberedningens ledamöter. Mia Arnhult är valberedningens ordförande. Valberedningens arbete har bestått av att ta del av den genomförda styrelseutvärderingen samt analysera vilka behov av erfarenheter och kompetenser som föreligger för att säkerställa ett effektivt styrelsearbete utifrån bolagets stra­ tegi, ställning och omvärld. Inför årsstämman 2026 har valberedningen haft tre protokollförda möten och därutöver haft kontakt per telefon och e­ post. De största ägarnas riktlinjer för urva­ let till nominering är att föreslagna personer ska ha kunskaper och erfarenheter som är relevanta för Corem och bolagets framtida utveckling. Valberedningen har vidare beaktat att mångfald och en jämn könsfördelning ska råda i styrelsen. Vid utgången av 2025 var tre styrelse­ ledamöter kvinnor och tre män. De regler som gäller för oberoende styrelseledamöter enligt Koden har iakttagits. Valberedningen har också tagit del av och beaktat revisionsutskottets rekommendation till val av revisor. Revisorer Revisorerna ska granska bolagets årsredovisning och bokföring samt styrelsens och vd:s förvaltning. Revisorerna ska efter varje räkenskapsår lämna en revisionsberättelse till årsstämman. Reviso­ rerna utses av årsstämman för en mandattid om normalt ett år. Under 2025 har revisor varit närva­ rande vid styrelsemöten i Corem vid 3 tillfällen. I samband med årsstämman 2025 besluta­ des att antalet revisorer i bolaget fortsatt ska uppgå till en. Det registrerade revisionsbolaget KPMG valdes som bolagets revisor, med Mattias Johansson som huvudansvarig revisor. För information om ersättning till revisorer, se not 5. Solna Gate, fastigheten Aprikosen 2, Stockholm, är certifierad enligt BREEAM In-Use Very Good. ===== SIDA 60 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 60 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Styrelse STYRELSENS SAMMANSÄTTNING Corems styrelse består av sex ledamöter som valdes vid årsstämman 2025. Enligt bolags­ ordningen ska styrelsen bestå av lägst fem och högst åtta ledamöter utan suppleanter. Uppdraget för samtliga ledamöter löper till slutet av kommande årsstämma. Styrelsen har följande sammansättning: Patrik Essehorn (ordförande), Rutger Arnhult, Hanna Andreen (nyval), Katarina Klingspor, Fredrik Rapp och Christina Tillman. Övrig information om styrelsens ledamöter finns på sidan 66. MÅNGFALDSPOLICY FÖR STYRELSENS SAMMANSÄTTNING Styrelsen i Corem ska ha en ändamålsenlig samlad kompetens för den verksamhet som bedrivs samt kunna identifiera och förstå de risker som verksamheten medför. Målsättningen är att styrelsen ska bestå av ledamöter i varie­ rande ålder, med varierande kön och geografiskt ursprung, samt med en varierande utbildnings­ och yrkesbakgrund som sammantaget bidrar till ett oberoende och ifrågasättande i styrelsen. Denna policy verkar för mångfald och för att skapa ett bra och öppet arbetsklimat. STYRELSENS OBEROENDE Enligt Nasdaq Stockholms regelverk och Koden ska majoriteten av de stämmovalda ledamöterna vara oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen samt minst två även vara oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare. Med oberoende i förhållande till bolaget och till dess huvudägare åsyftas att omfattande affärsförbindelser med bolaget inte finns samt att styrelsemedlemmarna enskilt representerar mindre än 10 procent av det högsta av aktierna eller rösterna i Corem. Styrelsens bedömning, som delas av valbe­ redningen, rörande ledamöternas beroende­ ställning är att Corem uppfyller dessa krav. Respektive ledamots bedömda beroende­ ställning i förhållande till bolaget och aktie­ ägarna framgår av nedanstående tabell ” Styrelsens samman sättning”. Sammanlagt uppgick ledamöternas innehav per 31 december 2025 till 660 736 410 aktier, varav 45 444 278 stamaktier av serie A, 611 816 207 stamaktier av serie B, 3 448 618 stamaktier av serie D samt 27 307 preferens aktier. Innehaven motsvarar 46,02 procent (45,12) av kapitalet och 48,44 procent (47,97) av rösterna, beräknat på totalt antal aktier. STYRELSENS ARBETE Styrelsen utses av bolagsstämman och förvaltar Corem för ägarnas räkning genom att fastställa affärsplan, mål och strategi, utvärdera den operativa ledningen samt säkerställa rutiner och system för uppföljning av de fastslagna målen. Detta innebär bland annat att styrelsen fort­ löpande ska bedöma bolagets ekonomiska situation samt att bolagets ekonomiska förhål­ landen kontrolleras på ett betryggande sätt. Corems hållbarhetsmål är integrerade med övriga affärs ­ och verksamhetsmål vilket inne­ bär att de utgör del i det årliga arbetet med affärs planering, riskanalys och strategi. Enligt aktiebolagslagen svarar styrelsen för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Styrelsen ska även utse vd, granska att vd fullgör sina åtaganden, samt fast­ ställa lön och annan ersättning till denne och övriga ledande befattningshavare. Det är vidare styrelsens ansvar att säkerställa att rätt informa­ tion ges till Corems intressenter, att Corem följer lagar och regler samt att bolaget tar fram och implementerar interna policyer och riktlinjer. Styrelsen i Corem har för sitt arbete fast ställt en arbetsordning samt en instruktion för vd där styrelsens respektive vd:s åtaganden samt arbetsfördelning mellan dem regleras. Instruktio­ nen för vd uppställer bland annat begränsningar avseende vilka avtal som vd kan ingå. ERSÄTTNINGSUTSKOTT OCH REVISIONSUTSKOTT Enligt beslut fattat av Corems styrelse utför styrelsen själv de uppgifter som i annat fall skulle ankomma på ett ersättningsutskott respektive ett revisionsutskott. En av följderna av detta beslut blir att styrelsen har till uppgift att genomföra analyser av för Corem viktiga redovisningsfrågor, kvalitetssäkra bolagets finansiella rapportering samt även arbetet med att följa upp resultatet av de externa revisorenas granskning. Styrelsen träffar fortlöpande bolagets revisor för att infor­ meras om revisionens inriktning och omfattning samt diskutera synen på bolagets risker. Styrel­ sen fastställer riktlinjer för vilka andra tjänster än revision som bolaget får upphandla av bolagets revisor. Styrelsen utvärderar revisionsinsatsen och informerar bolagets valberedning om resul­ tatet av utvärde ringen samt biträder valbered­ ningen vid framtagandet av förslag till revisor och arvodering av revisorsinsatsen. Ersättningsutskottets uppgift är att bereda frågor kring ersättningar och andra anställnings­ villkor till vd och ledande befattningshavare för beslut av styrelsen, samt utvärdera tilllämpningen av de riktlinjer som årsstämman fattat beslut om. STYRELSENS SAMMANSÄTTNING Ledamot Invald Befattning Född Nationalitet Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen Oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare Totalt antal möten Närvaro Patrik Essehorn 2008 Ordförande 1967 Svensk Nej Nej 38 36 Rutger Arnhult 2023 Ledamot 1967 Svensk Nej Nej 38 36 Hanna Andreen1) 2025 Ledamot 1989 Svensk Ja Ja 25 25 Katarina Klingspor 2020 Ledamot 1963 Svensk Ja Ja 38 38 Fredrik Rapp 2018 Ledamot 1972 Svensk Ja Ja 38 38 Christina Tillman 2010 Ledamot 1968 Svensk Ja Ja 38 38 Magnus Uggla2) 2020 Ledamot 1952 Svensk Ja Ja 13 13 Christian Roos2) 2022 Ledamot 1972 Svensk Ja Ja 13 13 1) Ledamot fr. o. m. den 23 april 2025 2) Ledamot t.o.m. 23 april 2025 ===== SIDA 61 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 61 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt STYRELSENS ORDFÖRANDE Styrelsens ordförande utses av årsstämman och har ett särskilt ansvar för att styrelsens arbete är väl organiserat och bedrivs effektivt. Ordförande ska särskilt: ■ Hålla fortlöpande kontakt med och fungera som diskussionspartner och stöd för vd samt samråda med vd i strategiska frågor ■ Tillse att styrelsen erhåller tillfredsställande information och beslutsunderlag för sitt arbete ■ Tillse att styrelsens ledamöter genom vd:s försorg fortlöpande får den information som behövs för att kunna följa bolagets ställning och utveckling ■ Vara ordförande på styrelsemötena, samråda med vd om dagordning samt tillse att kallelse sker ■ Organisera och leda styrelsens arbete, uppmuntra en öppen och konstruktiv diskus­ sion i styrelsen, för att skapa bästa möjliga förutsättningar för styrelsens arbete ■ Tillse att handläggning av ärenden inte sker i strid med bestämmelserna i aktiebolagslagen och bolagsordningen ■ Tillse att styrelsemedlemmarna är insatta i insiderlagstiftningen och bolagets insider­ policy ■ Ansvara för att ny styrelseledamot genomgår erforderlig introduktionsutbildning samt den utbildning i övrigt som styrelseordföranden och ledamoten gemensamt finner lämplig ■ Ansvara för att styrelsen kontinuerligt upp daterar och fördjupar sina kunskaper om Corem ■ Ta ansvar för kontakter med ägarna i ägar­ frågor och förmedla synpunkter från ägarna till styrelsen ■ Följa upp att styrelsens beslut verkställs på ett effektivt och korrekt sätt ■ Ansvara för att styrelsens arbete årligen utvärderas STYRELSENS ARBETE UNDER ÅRET Styrelsen hade under året sammanträden vid 38 tillfällen (30), varav 1 var konstituerande (1). Vid varje ordinarie styrelsemöte behandlas marknadsläget, fastighetstransaktioner och större investeringar, strategiska initiativ, ekono­ misk uppföljning, hållbarhet och det finansiella läget. Vidare ges rapport av större händelser och frågor i förvaltnings ­ och projektverksam heten, uthyrning, samt utvecklingen på kredit­ och finansmarknaden. Frågor avseende arbetsmiljö och eventuella incidenter samt avvikelser mot satta policyer behandlas löpande. Uppföljning mot satta affärsmål görs kvartalsvis. Vid varje styrelse­ möte hålls en session utan företagsledningens närvaro. Årsbokslut och frågor inför årsstämma, inklusive förslag till vinstdisposition, behandlas i februari, medan delårsbokslut behandlas i april, juli och oktober. Bland de ärenden som behandlades under året kan nämnas fastighetstransaktioner som genomförts och avtalats under året, analys avseende aktuellt och förväntat finansierings­ läge, nyemission, pågående och planerade fastighetsprojekt, organisation och resursbehov, samt uppföljning av beslutade affärsmål. Styrelsens arbete utvärderas kontinuerligt och en årlig systematisk och strukturerad utvär­ dering genomförs skriftligen vilken har samman­ ställts och presenterats till valberedningen. Utfallet 2025 visar på en fungerande beslutsprocess med gott och konstruktivt styrelseklimat. Efterföljande styrelsediskussion tjänar som underlag för en fortlöpande utveckling av styrelsens arbetssätt. JanuariDecember FebruariNovember MarsOktober AprilSeptember MajA ugusti JuniJuli Mars – Årsr edo visning April – Delårsr appor t kv ar tal 1 – Uppf öljning av år ets affärsmål – Årsstämma och k onstituer ande styr elsemöte Maj – Styr elsens årliga genomgång av policy er och styr ande dok ument – R evisionsplan S T Y R E LSEN S ARBET E Oktober – Delårsr appor t kv ar tal 3 – Uppf öljning av år ets affärsmål September – Str ategimöte med styr else samt bolagsledning – Pr ognos innev ar ande år Juli – Delårsr appor t kv ar tal 2 Februari – Bok slutsk ommunik é – Är enden inf ör årsstämma samt f örslag till vinstdisposition – Utfall affärsmål för egående år December – Budget inf ör k ommande år – Affärsplan samt mål f ör k ommande år , baser ad på beslutad str ategi – Styr elseutv är dering Vid v arje styr elsemöte behandlas äv en marknadsläge/ omv ärld, tr ansaktioner och pr o jekt, finansiell ställning, f ör etagsk ultur och or ganisation samt uppdatering av str ategisk a initiativ . Vid varje styrelsemöte behandlas även marknadsläge/omvärld, transaktioner och projekt, hållbarhet, ekonomisk uppföljning och finansiell ställning. ===== SIDA 62 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 62 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt STYRELSENS ANSVAR FÖR DEN FINANSIELLA RAPPORTERINGEN Styrelsen säkerställer kvaliteten i den finansiella rapporteringen genom instruktion för vd, instruktion för ekonomisk rapportering till styrelsen och genom informationspolicyn, samt genom att behandla rapport från revisions­ utskottet i form av upprättade protokoll samt observationer, rekommendationer och förslag till beslut och åtgärder. Styrelsen säkerställer vidare kvaliteten i den finansiella rapporteringen genom att ingående behandla delårsrapporter, bokslutskommuniké och årsredovisning. De finansiella mål som styrelsen fastställt följs löpande upp i samband med fastställande av budget och kvartalsrapporter. Styrelsen har delegerat till bolagsledningen att säkerställa kvaliteten i pressmeddelanden med finansiellt innehåll samt presentations­ material i samband med möten med media, ägare och finansiella institutioner. Bolagsledning Vd, tillika koncernchef, leder verksamheten enligt den svenska aktiebolagslagen, andra lagar och förordningar, gällande regler för aktiemarknadsbolag inklusive Koden, bolags­ ordningen samt inom de ramar styrelsen lagt fast bland annat i instruktion för vd. Vd tar i samråd med styrelsens ordförande fram nödvändig information och dokumentation som underlag för styrelsens arbete och för att styrelsen ska kunna fatta väl underbyggda beslut, föredra ärenden och motivera förslag till beslut, samt rapportera till styrelsen om bola gets utveckling. Vd leder koncernledningens arbete och fattar beslut i samråd med övriga i ledningen. Koncernledningen bestod per den 31 december 2025 av sex anställda personer inklusive vd: ■ Vd, Rutger Arnhult ■ Vice vd, Eva Landén ■ Affärsutvecklingschef, Håkan Engstam ■ Tf finanschef, Anders Karlsson ■ Transaktionschef, Peeter Kinnunen ■ Fastighetschef, Anna Lidhagen Ohlsén Corems bolagsledningsmöten följer en förbe­ stämd agenda över punkter som ska behandlas på varje möte och berör frågor av både strate­ gisk och operativ karaktär såsom transaktions­ , uthyrnings ­, organisations­ och hållbarhetsfrågor samt uppföljning av ekonomi och finansiering. Till stöd för ledningens beslutsfattande finns utskott som inkluderar specialister från olika delar i bolaget, som exem pelvis investerings­ kommitté och hållbarhetsråd. Ytterligare infor­ mation om bolagsledningen finns på sidan 67. Koncernen ORGANISATION Corem hade per den 31 december 2025 totalt 276 anställda inom koncernen (281). Av de anställda var 46 procent kvinnor (46). LEGAL STRUKTUR Koncernen bestod per den 31 december 2025 av 268 aktie­ , kommandit ­ och handelsbolag (312), där Corem Property Group AB (publ) är moder bolag. Samtliga fastigheter ägs genom dotter bolagen. Ersättningar ERSÄTTNING TILL LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE Styrelsen ansvarar för att bolaget har en formali­ serad och transparent process för att fastställa principer, ersättningar och andra anställnings­ villkor för ledande befattningshavare. Nedanstå­ ende principer för ersättning till ledande befatt­ ningshavare i Corem fastställdes vid årsstämma 2023 att gälla som längst intill årsstämma 2027. Styrelsen och vd har under räkenskapsåret 2025 följt de riktlinjer för ersättningar till ledande befattningshavare som fastställts. Corems principer och riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare är att bolaget ska erbjuda marknadsmässiga villkor som gör att bolaget kan rekrytera, utveckla och behålla ledande befattningshavare. Corem inhämtar och utvärderar kontinuerligt information om mark­ nadsmässiga ersättningsnivåer för relevanta branscher och marknader. Ersättning består av fast kontantlön, even­ tuell rörlig kontantersättning, pensionsförmåner och övriga förmåner. Samtliga ledande befattningshavare har en fast kontantlön som ska grundas på marknads­ mässiga förutsättningar och fastställas med hänsyn tagen till arbetsuppgifternas betydelse och befattningshavarens erfarenhet, kompe­ tens, ansvarsområde och prestation. Fast kontantlön revideras som huvudregel årligen. Ledande befattningshavare erhåller inte arvode för styrelseuppdrag i bolaget eller dess dotter­ bolag. De rörliga kontanta ersättningarna ska vara kopplade till förutbestämda mätbara krite­ rier, som ska vara utformade så att de främjar bolagets affärsstrategi och långsiktiga intres­ sen, inklusive hållbarhet, vilka fastställs årligen av ersättningsutskottet. Styrelsen ska i enlighet med vad som följer av 8 kap. 53 § Aktiebolags­ lagen ha rätt att frångå riktlinjerna, om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det. Ersättning och förmåner till övriga ledande befattningsha­ vare i koncernledningen beslutas, efter principer fastställda av Corems årsstämma, av styrelsen. Ersättning, förmåner samt övriga anställ­ ningsvillkor till Corems vd och koncernledning framgår i not 4. Ersättningsrapport avläggs årligen, vilken presenteras på stämman och granskas av bolagets revisorer. ERSÄTTNING TILL STYRELSE Styrelsearvode ska utgå enligt beslut fattat på årsstämma. För 2025 uppgick arvodet till 590 000 kr (575 000) till styrelsens ordförande och 325 000 kr (315 000) till de övriga leda­ möterna. Det finns inga avtal mellan medlemmar av Corems styrelse och Corem, eller något av Corems dotterföretag, enligt vilka styrelse ord­ föranden eller övriga styrelseledamöter erhåller förmåner efter det att uppdraget har avslutats. Konsultarvoden till styrelseledamöter har ej utgått. Corem har under året köpt juridiska tjänster från Walthon Advokater AB i vilken styrelsens ordförande Patrik Essehorn är delägare. ERSÄTTNING TILL VD Under året har vd uppburit fast och rörlig lön. Vd har rätt till tjänstebil och sjukvårdsför säkring samt del i Corems vinstandelsstiftelse. Vd har rätt till pensionsförmåner och avsättning sker med 25 procent av kontant utbetald bruttolön. Pensionsåldern för vd är 65 år. Vd har med bolaget en ömsesidig uppsägningstid om sex månader och ett avgångs vederlag om sex månader. ===== SIDA 63 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 63 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt ERSÄTTNING TILL ÖVRIGA LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE Principen för ersättning till övriga ledande befattningshavare bygger på fast och rörlig lön. Den maximala årliga bonusen kan uppgå till ett belopp motsvarande maximalt tre månaders grundlöner. Rörlig kontantersättning utbetalas i form av kontant ej pensionsgrundande lön. Ersättningsutskottet ansvarar för att bereda frågan om utfall av rörlig kontantersättning för styrelsens därpå följande beslut. Ytterligare kontant rörlig ersättning kan utgå vid extraordinära omständigheter, förutsatt att sådana extraordinära arrangemang är tids­ begränsade och endast görs på individnivå antingen i syfte att rekrytera eller behålla befattnings havare, eller som ersättning för extraordi nära arbetsinsatser utöver personens ordinarie arbetsuppgifter. Sådan ersättning får inte över stiga ett belopp motsvarande tre ordi­ narie månadslöner samt ej utges mer än en gång per år per individ. Beslut om sådan ersättning ska fattas av styrelsen efter beredning av ersättnings utskottet. Ledande befattningshavare ska erhålla pensionsförmåner i form av ålderspension och premiebefrielse, som ska vara premiebestämda, samt sjukförsäkring, som ska vara förmåns­ bestämd. Ledande befattningshavares pensionsförmåner får inte överstiga 35 procent av den fasta årliga kontantlönen, inklusive semesterersättning. Pensionsåldern är 65 år respektive 67 år. Övriga förmåner för ledande befattnings­ havare, får bland annat innefatta sjukvårds­ försäkring och bilförmån. Premier och andra kostnader i anledning av sådana förmåner får sammanlagt inte överstiga tio procent av den totala fasta årliga kontantlönen. Uppsägningstiden ska, vid uppsägning från bolagets sida, inte överstiga femton månader. Vid uppsägning från bolagets sida får fast kontantlön under uppsägningstiden och avgångsvederlag sammantaget inte överstiga ett belopp motsvarande den fasta kontanta lönen för två år. Vid uppsägning från den ledande befattningshavarens sida ska upp ­ sägningstiden vara högst nio månader, utan rätt till avgångsvederlag. Ersättningar i form av aktierelaterade ersätt­ ningsprogram, optioner eller andra finansiella instrument finns ej. VINSTANDELSSTIFTELSE I syfte att stärka samtlig personals delaktighet i bolagets verksamhet och resultatutveckling har Corem i enlighet med årsstämmans beslut 2011 inrättat en vinstandelsstiftelse som omfattar samtliga anställda. Avsättning kan göras med maximalt ett prisbasbelopp per anställd och får ej överstiga 1 procent av föreslagen utdelning till stamaktie­ ägarna. Avsatt belopp för 2025 uppgick till 0 mkr (0). Intern kontroll STYRELSENS RAPPORT OM INTERN KONTROLL Corem hanterar löpande risker som kan påverka verksamheten och förmågan att nå uppsatta mål. För att begränsa riskernas påverkan krävs proaktivitet, god intern styrning och kontroll. Styrelsens ansvar för intern kontroll regleras i den svenska aktiebolagslagen och i Koden. Den följande beskrivningen har upprättats i enlighet med Koden och utgör styrelsens rapport om intern kontroll avseende den finansiella rappor­ teringen. Corem har definierat intern kontroll som en process, vilken påverkas av styrelsen, revisions­ utskottet, ersättningsutskottet, vd, koncern­ ledningen och övriga medarbetare. Processen har utformats för att ge en rimlig försäkran om att Corems mål vad gäller ändamåls enlig och effektiv verksamhet, tillförlitlig rapportering och efterlevnad av tillämpliga lagar och förordningar uppnås. Styrelsen ska se till att bolaget har god intern kontroll och fortlöpande hålla sig informe­ rad om och utvärdera att systemen för intern kontroll fungerar. KONTROLLMILJÖ Processen för intern kontroll baseras på kontrollmiljö och kontrollåtgärder, som skapar disciplin och struktur för de övriga komponen­ terna i processen: riskbedömning, kontroll­ aktiviteter, information och kommunikation samt uppföljning. Kontrollmiljön säkerställer effektivi­ teten i bolaget och utgör basen för den interna kontrollen. Den formella beslutsordningen utgår ifrån ansvarsfördelning mellan styrelse och vd och omfattar arbetsordning samt vd ­instruktion. Väsentliga processer utöver den finansiella rapporteringen, som exempelvis redovisnings­ instruktioner, hållbarhetsfaktorer, projekt ­ och hyresadministration, utvärderas och utvecklas löpande utefter ändringar i lagar, rekommenda­ tioner, risker och rutiner. POLICYDOKUMENT Revidering av policyer görs löpande och fast­ ställs av styrelsen en gång per år. Bolagets styrelse har under året antagit följande policyer: finanspolicy, utdelningspolicy, närståendepolicy, policy för godkännande av icke revisionstjäns ter, krishanteringspolicy, arbetsmiljöpolicy, policy för personuppgiftsbehandling, informations­ policy, insiderpolicy och hållbarhetspolicy inklu­ sive uppförandekod, vilken summerar värderingar och hur verksamheten ska bedrivas. Viktiga instrument för att säkerställa god intern kontroll är attestinstruktion, ekonomihand­ bok med rutinbeskrivningar, personalhandbok och liknande samt interna riktlinjer som beslutas på vd ­nivå. Styrelsen för en fortlöpande dialog med bolagets revisorer och ledning för att försäkra sig om att systemen för intern kontroll fungerar. RISKBEDÖMNING Riskhantering finns inbyggd i bolagets proces­ ser och olika metoder används för att identifiera, värdera och begränsa risker samt för att säker­ ställa att de risker som Corem är utsatta för hanteras proaktivt och i enlighet med fastställda policyer och riktlinjer. Risker relaterade till Corems verksamhet identifieras i en strukture­ rad process, årligen eller vid behov, av koncern­ ledningen. Riskerna utvärderas avseende bedömd sannolikhet och konsekvens samt hantering, och informeras och diskuteras sedan i Corems styrelse. Identifierade risker finns inom områdena marknadsrisker, affärsrisker, finansiella risker, operativa risker och hållbarhetsrisker. Utförlig information om Corems riskbedömning, expone­ ring och hantering finns i avsnittet Risker och möjligheter på sidorna 49–53. Klimatrelaterade risker beskrivs även i TCFD­ rapporten på sidan 118. Bolaget investerar i fastigheter vilka upp ­ fyller koncernens krav på god avkastning och balanserad risk. Varje investering prövas separat vid varje enskilt beslutstillfälle. I enlighet med arbetsordningen gör styrel­ sen en gång om året en genomgång av intern kontroll tillsammans med bolagets revisorer. Identifiering görs av de risker som bedöms finnas och åtgärder fastställs för att reducera dessa risker. Genom bolagets affärsplanearbete identifieras såväl affärs som hållbarhetsrisker löpande och åtgärder föreslås samt utförs. ===== SIDA 64 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 64 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE INFORMATIONSGIVNING Bolagets informations­ och kommunikations­ vägar syftar till att säkerställa effektiv och korrekt information till alla delar av verksam­ heten, marknaden, och relevanta myndigheter. Policyer och riktlinjer görs tillgängliga och kända för berörd personal. Information om händelser, utveckling och status i verksamhetens olika delar återkopplas till Corems styrelse, revisions­ utskott, vd och koncernledning som underlag för att kunna fatta välgrundade beslut. Extern information består till exempel av lagstadgad rapportering till myndigheter och rapportering av finansiell information. Bolaget ska leverera snabb, korrekt, relevant och tillför­ litlig information till befintliga och potentiella aktieägare samt andra intressenter. Bolaget lämnar delårsrapporter över verksamheten kvar­ talsvis samt bokslutskommuniké och årsredo­ visning för hela verksamhetsår. Väsentliga händelser offentliggörs löpande genom press­ meddelanden. För att säkerställa att den externa informationsgivningen blir korrekt och fullstän­ dig finns en informationspolicy vilken beskriver hur såväl extern som intern informationsgivning ska ske. Intern information förmedlas genom regel­ bundna möten, bolagskonferens samt via bola­ gets intranät. Intranätets huvudsakliga syfte är att fungera som en plattform genom vilken aktuell och relevant information görs tillgänglig för medarbetare. Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt POLICY SYFTE Finanspolicy Specificerar övergripande finansiella mål samt riktlinjer för hur den finansiella verksamheten ska bedrivas, så att långsiktiga och stabila finanser liksom god avkastning till aktieägare säkerställs. Policyn innehåller även fördelning av ansvar. Utdelningspolicy Definierar hur stor andel av årets förvaltningsresultat, efter avdrag för utdelning hänförlig till stamaktier av serie D och preferensaktier, som ska delas ut till bolagets ägare av stamaktier av serie A och B. Närståendepolicy Med närstående bolag avses bolag där ett närstående ägande finns. Policyn innehåller riktlinjer avseende upphandling och tillhandahållande av tjänster till och från närstående bolag, för att säkerställa att affärer med närstående bolag alltid görs till marknadsmässiga villkor. Krishanteringspolicy Innehåller riktlinjer för hur bolaget ska agera och kommunicera vid en eventuell kris. Arbetsmiljöpolicy Beskriver övergripande ramar och metoder för Corems systematiska arbetsmiljöarbete, liksom ansvars­ områden avseende arbetsmiljö. Policy för personuppgiftsbehandling Beskriver hur personuppgifter hanteras och lagras i enlighet med gällande lagar och regelverk. Informa­ tion finns även tillgänglig på Corems webbplats, corem.se. Grundregel inom Corem är att endast spara sådana personuppgifter som är väsentliga för att uppfylla verksamhetens åtaganden eller uppfylla andra lagkrav. Informationspolicy Innehåller riktlinjer och kommunikationsvägar avseende såväl extern som intern kommunikation. Policyn säkerställer att snabb, korrekt och relevant information om bolaget tillhandahålls bolagets intressenter. Transparens och tillförlitlighet ska prägla Corems informationsgivning. Insiderpolicy Regler rörande sekretess och handel med värdepapper för personer med insiderinformation. Policyn säkerställer korrekt och etisk hantering gentemot aktie­ och kapitalmarknaden. Hållbarhetspolicy Beskriver hur verksamheten ska bedrivas med avseende på social, miljömässig och ekonomisk hållbarhet liksom jämställdhet och antikorruption. Hållbarhetspolicyn innefattar personalpolicy, miljöpolicy samt etiska regler. Policy för godkännande av icke-revisionstjänster Innehåller riktlinjer avseende upphandling av så kallade icke revisionstjänster för att säkerställa att oberoende, opartiskhet och självständighet hos Corems externa revisorer vidhålls. Uppförandekod Corems uppförandekod sammanfattar hur verksamheten ska bedrivas med hänsyn till gällande policyer och Corems värderingar. Verksamheten ska präglas av ansvarsfullhet, god etik och hög professionalism i alla samarbeten. Diskriminering eller kränkande särbehandling får ej förekomma, och Corem ska vara en sund, säker och attraktiv arbetsplats. Corem ska vidare ha ett aktivt miljöarbete som minimerar negativ miljö påverkan från verksamheten. ===== SIDA 65 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 65 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE KONTROLLAKTIVITETER Interna kontrollaktiviteter avseende den finan­ siella rappor teringen syftar till att ge rimlig säkerhet avseende tillförlitligheten i den externa finan siella rapporteringen, vilken görs i form av delårsrapporter, årsredovisningar och boksluts­ kommunikéer. Kontrollmiljön och dess kontroll­ aktiviterer syftar även till att säkerställa att den externa finansiella rapporteringen är upprättad i överensstämmelse med lag, tillämp liga redovis­ ningsstandarder och övriga krav på noterade bolag. Risker som identifierats avseende den finansiella rapporteringen hante ras via bolagets kontrollstrukturer och leder till ett antal kontrollaktiviteter. Kontrollaktiviteterna syftar till att förebygga, upptäcka och korrigera fel och avvikelser. Aktiviteterna omfattar till exempel kontoavstämningar, godkännande och redovisning av affärstransaktioner, firma ­ tecknare, uppföljning och avstämning av styrelsebeslut och av styrelsen fastställda policyer. Kontrollmiljön innefattar bland annat fullmakts ­ och behörighets strukturer, koncerngemensamma definitioner, mallar, rapporteringsverktyg samt etablerade redovisnings ­ och värderingsprinciper. Löpande uppföljning av resultatutfall sker på flera nivåer i koncernen, såväl på fastighetsnivå som på segments­ och koncernnivå. Uppföljning och analys av utfall sker mot budget, prognos samt mot föregående år. Fastig­ hetsförvaltare har ett tydligt resultatansvar för de fastigheter de är ansvariga för och deras regel­ bundna analys av fastigheternas finansiella rapportering är tillsammans med den analys som görs på segments­ och koncernnivå viktig del av den interna kontrollen. Styrelsen har det över­ gripande ansvaret för den interna kontrollen avseende den finansiella rapporteringen. BEHOV AV INTERNREVISION Corems styrelse har gjort bedömningen att ingen separat funktion för internrevision behöver inrättas. Det arbetssätt som Corem tillämpar för uppföljning och kontroll bedöms som tillräckligt. Corem har en decentraliserad och trans­ parent organisation. Finansverksamheten, ekonomi och hyresadministration samt extern och intern information utgår från huvudkontoret och rapporterar till vice vd. Uppföljning av resul­ tat och balansräkningar görs kvartalsvis av såväl de olika funktionerna som av ansvariga för Corems regioner, bolagsledning och styrelse. Vice vd har under året deltagit i styrelse­ möten, liksom övriga tjänstemän i koncernen som regel bundet deltar i styrelsemöten såsom föredra gande av särskilda frågor. Tydlig dokumentation via policyer och instruktioner, tillsammans med återkommande uppföljning och regelbundna diskussioner med revisor, säkerställer processernas korrekthet. Hantering och rapportering granskas formellt av bolagets revisor och avrapporteras till styrelsen. VISSELBLÅSARFUNKTION Corem har en visselblåsarfunktion för att säker­ ställa den korrekta tillämpningen av uppförande­ koden. Visselblåsarfunktionen är till för alla anställda, inhyrd personal och konsulter. För att säkerställa anonymitet och korrekt hantering av informationen administreras funktionen av en extern part. Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Fastigheten Malten 1 i Sollentuna, Stockholm, certifierad enligt BREEAM In-Use Very Good. ===== SIDA 66 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 66 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Styrelse Patrik Essehorn Ledamot sedan 2008, ordförande sedan 2010 Född 1967 Utbildning: Jur kand. Övriga styrelseuppdrag: Styrelse­ ledamot i Klövern AB och M2 Asset Management AB (publ). Delägare och vd i Walthon Advokater AB. Vd och styrelseledamot i Essehorn­ Norrman Advokat AB. Styrelseledamot i Patrik Essehorn Advokat AB. Beroende i förhållande till Bolaget och bolagsledningen. Beroende i förhål­ lande till Bolagets större aktieägare. Aktieinnehav* i Corem: Stamaktie A: 11 500, stamaktie B: 118 500 Rutger Arnhult Ledamot sedan 2023 Född 1967 Utbildning: Civilekonom Övriga styrelseuppdrag: Styrelse­ ordförande i M2 Asset Management AB (publ). Beroende i förhållande till Bolaget och bolagsledningen. Beroende i förhål­ lande till Bolagets större aktieägare. Aktieinnehav* i Corem: Stamaktie A: 44 111 338, stamaktie B: 596 386 509, stamaktie D: 3 370 875, preferensaktie: 27 007 Hanna Andreen Ledamot sedan 2025 Född 1989 Utbildning: Examen i finans och ekonomi Övriga styrelseuppdrag: Inga. Tidigare styrelseledamot i Defensor Group AB, Svenska Nyttobostäder AB (publ) och Klövern AB (publ). Oberoende i förhållande till bolaget och bolags ledningen. Oberoende i förhållande till bolagets större aktie ägare. Aktieinnehav* i Corem: Stamaktie B: 22 000 Katarina Klingspor Ledamot sedan 2020 Född 1963 Utbildning: Master of BA, studier i ekonomi och juridik Övriga styrelseuppdrag: Styrelse­ ordförande i ReOcean AB samt styrelseledamot i Läns försäkringar Stockholm, Freedom Topco AB och Biby Förvaltnings AB. Oberoende i förhållande till Bolaget och bolagsledningen. Oberoende i förhållande till Bolagets större aktie ägare. Aktieinnehav* i Corem: Stamaktie B: 30 000, preferensaktie: 150 Fredrik Rapp Ledamot sedan 2018 Född 1972 Utbildning: Civilekonom Övriga styrelseuppdrag: Styrelse­ ordförande i Xano Industri AB samt Svenska Handboll förbundet. Styrelse­ ledamot i Itab Shop Concept AB (publ), Ages Industri AB (publ), Pomona gruppen AB inklusive dotter/intressebolag, Segulah AB samt i Sveriges Olympiska kommitté. Vd för Pomona gruppen AB. Oberoende i förhållande till Bolaget och bolagsledningen. Oberoende i förhållande till Bolagets större aktie ägare. Aktieinnehav* i Corem: Stamaktie A: 749 999, stamaktie B: 9 499 990 Christina Tillman Ledamot sedan 2010 Född 1968 Utbildning: Civilekonom Övriga styrelseuppdrag: Styrelse­ ledamot i Volati AB (publ), Salix Group AB och Grimaldi Industri AB. Suppleant i styrelsen för Stocksund Financial Services AB. Tf vd för Hunter Sales i Stockholm AB. Oberoende i förhållande till Bolaget och bolagsledningen. Oberoende i förhållande till Bolagets större aktie ägare. Aktieinnehav* i Corem: Stamaktie A: 571 441, stamaktie B: 5 759 208, stam­ aktie D: 77 743, preferensaktie: 150 * Aktieinnehav per 2025­12­31. Avser eget, närståendes samt eget och närståendes bolags innehav. ===== SIDA 67 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 67 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Rutger Arnhult Vd sedan 2023 Född 1967 Anställd sedan 2023 Utbildning: Civilekonom Tidigare anställning: Vd och styrelse­ ordförande i Castellum Aktiebolag (publ) 2021–2022, vd och styrelse­ ledamot i Klövern AB (publ) (idag Corem Kelly AB) 2012–2021. Styrelse­ ordförande i M2 Asset Management AB (publ). Aktieinnehav* i Corem: Stamaktie A: 44 111 338, stamaktie B: 596 386 509, stamaktie D: 3 370 875, preferensaktie: 27 007 Eva Landén Vice vd sedan 2023 Född 1965 Anställd sedan 2008 Utbildning: Civilekonom Tidigare anställning: Vd på Corem 2012–2023, CFO och vice vd på Corem 2008–2011, CFO på Bonnier Cityfastig­ heter 2000–2008. Auktoriserad revisor hos PwC 1988–2000. Styrelseuppdrag: Inga externa Aktieinnehav* i Corem: Stamaktie A: 6 120, stamaktie B: 73 070, stamaktie D: 279 Håkan Engstam Affärsutvecklingschef Född 1963 Anställd sedan 2022 Utbildning: Civilingenjör Tidigare anställning: Vd på Tilia Fastig­ heter AB 2019–2022, transaktionschef och vice vd på Corem 2007–2019, projektledare på Lundberg & Partners (idag Colliers) 2001–2007, analytiker och fondförvaltare på Swedbank Robur Kapitalförvaltning 1998–2001, WASA Kapitalförvaltning 1991–1998 . Styrelseuppdrag: Inga externa Aktieinnehav* i Corem: Stamaktie A: 9 272, stamaktie B: 69 115, preferensaktie: 756 Anders Karlsson Tf finanschef Född 1978 Anställd sedan 2021 Utbildning: Universitetsstudier industriell ekonomi Tidigare anställning: Finansansvarig på Corem 2022, bitr. finanschef på Klövern AB (publ) (idag Corem Kelly AB) 2020– 2021, finanscontroller på Klövern AB (publ) (idag Corem Kelly AB) 2006– 2020 . Styrelseuppdrag: Inga externa Aktieinnehav* i Corem: Inget innehav Peeter Kinnunen Transaktionschef Född 1973 Anställd sedan 2021 Utbildning: Civilingenjör Tidigare anställning: Transaktionschef på Klövern AB (publ) (idag Corem Kelly AB) 2012–2021, COO Vanir Asset Management AB 2010–2012, chef Transaktion & Analys Kungsleden AB (publ) 2007–2010. Styrelseuppdrag: Inga externa Aktieinnehav* i Corem: Stamaktie A: 6 279, stamaktie B: 221 594, stamaktie D: 2 727 Anna Lidhagen Ohlsén Fastighetschef Född 1973 Anställd sedan 2016 Utbildning: Civilingenjör Tidigare anställning: Marknads­ områdeschef Östra City på Hufvud staden 2015–2016, förvaltnings­ chef för Region Stockholm på Corem 2013–2015. Styrelse uppdrag: Inga externa Aktieinnehav* i Corem: Stamaktie B: 15 514 Bolagsledning * Aktieinnehav per 2025­12­31. Avser eget, närståendes samt eget och närståendes bolags innehav. ===== SIDA 68 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 68 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Fastigheten Fors 11 i Nyköping. Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt ===== SIDA 69 ===== Finansiella rapporter ===== SIDA 70 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 70 Koncernens resultaträkning Mkr Noter 2025 2024 Intäkter 2 3 465 3 695 Fastighetskostnader 4, 6 –1 240 –1 333 Driftsöverskott 3 2 225 2 362 Central administration 4, 5, 6 –137 –160 Finansnetto 7 –1 225 –1 288 Förvaltningsresultat 3 863 914 Resultat bostadsutveckling – –1 Värdeförändringar fastigheter 11 –3 906 –1 717 Värdeförändringar finansiella tillgångar 12 –289 125 Värdeförändringar derivat 8 –142 –219 Nedskrivning goodwill 10 –394 –307 Resultat före skatt 3 –3 868 –1 205 Skatt 9 557 147 ÅRETS RESULTAT –3 311 –1 058 Årets resultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare –3 311 –1 059 Innehav utan bestämmande inflytande 0 1 Årets resultat –3 311 –1 058 Resultat per aktie Resultat per stamaktie A och B före och efter utspädning, kr1) 19 –2,96 –1,43 Genomsnittligt antal utestående stamaktier A och B, st 1 282 722 841 1 124 774 144 1) Resultatmått per aktie är framräknat med genomsnittligt antal aktier som bas och med hänsyn taget till stamaktierna av serie D:s och preferensaktiernas rätt till utdelning. Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (till e xempel konver- tibler) förekommer. Koncernens rapport över totalresultat Mkr Noter 2025 2024 Årets resultat –3 311 –1 058 Övrigt totalresultat Omräkningsdifferens avseende utlandsverksamhet –805 403 Omräkningsdifferens omförd till resultaträkningen –72 –21 Övrigt totalresultat efter skatt –877 382 ÅRETS TOTALRESULTAT –4 188 –676 Årets totalresultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare –4 188 –677 Innehav utan bestämmande inflytande 0 1 ÅRETS TOTALRESULTAT –4 188 –676 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt ===== SIDA 71 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 71 Koncernens balansräkning Mkr Not 2025-12-31 2024-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Goodwill 10 1 084 1 478 Förvaltningsfastigheter 3, 11 46 937 55 205 Nyttjanderättstillgångar 24 1 505 1 827 Maskiner och inventarier 13 29 44 Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 12, 20 741 1 469 Derivat 20, 21 102 231 Övriga anläggningstillgångar 14 182 89 Summa anläggningstillgångar 50 580 60 343 Omsättningstillgångar Kundfordringar 15, 20 51 47 Övriga fordringar 16, 20 340 342 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 17, 20 352 467 Likvida medel 20, 21 1 804 586 Summa omsättningstillgångar 2 547 1 442 SUMMA TILLGÅNGAR 53 127 61 785 Mkr Not 2025-12-31 2024-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Aktiekapital 18 2 871 2 487 Övrigt tillskjutet kapital 21 955 21 411 Omräkningsreserver 403 1 280 Hybridobligation – 1 132 Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat –8 739 –4 799 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 16 490 21 511 Innehav utan bestämmande inflytande 0 0 Summa eget kapital 16 490 21 511 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 20, 21 17 504 14 238 Leasingskulder 24 1 505 1 827 Uppskjuten skatteskuld 9 4 894 5 472 Derivat 20, 21 80 147 Övriga skulder 20 27 60 Summa långfristiga skulder 24 010 21 744 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 20, 21 11 136 16 908 Leverantörsskulder 20 175 143 Övriga skulder 20, 22 359 370 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 20, 23 957 1 109 Summa kortfristiga skulder 12 627 18 530 Summa skulder 36 637 40 274 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 53 127 61 785 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt ===== SIDA 72 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 72 Koncernens kassaflödesanalys Mkr Not 2025 2024 Den löpande verksamheten Driftsöverskott 2 225 2 362 Central administration –137 –160 Avskrivningar mm 18 22 Erhållen ränta mm 7 13 Erlagd ränta mm –1 077 –1 111 Räntekostnad leasingavtal hänförligt till tomträttsavtal –82 –77 Betald inkomstskatt –1 –9 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital 29 953 1 040 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring av omsättningsfastigheter – –2 Förändring av kortfristiga fordringar –149 –68 Förändring av kortfristiga skulder 8 –50 Kassaflöde från den löpande verksamheten 812 920 Investeringsverksamheten Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer –1 497 –1 343 Avyttring av förvaltningsfastigheter 4 790 2 983 Förvärv innehav utan bestämmande inflytande 0 –4 Förändring övriga anläggningstillgångar 436 32 Kassaflöde från investeringsverksamheten 3 729 1 668 Finansieringsverksamheten 30 Utbetald utdelning till moderbolagets ägare –523 –659 Nyemission inkl emissionskostnader 925 1 007 Återköp av egna aktier –3 – Hybridobligation, ränta och återköp –1 224 –318 Upptagna lån 18 628 11 716 Amorterade lån –21 096 –14 191 Kassaflöde från finansieringsverksamhet –3 293 –2 445 Årets kassaflöde 1 248 143 Likvida medel vid årets början 586 429 Kursdifferens i likvida medel –30 14 Likvida medel vid årets slut 1 804 586 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt ===== SIDA 73 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 73 Koncernens förändringar i eget kapital Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Mkr Not Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Omräknings- reserv Hybrid- obligation Balanserade vinstmedel inkl årets reultat Summa Innehav utan bestämmande inflytande Totalt eget kapital Ingående eget kapital 1 januari 2024 2 275 20 616 898 1 300 –3 086 22 003 14 22 017 Årets resultat – – – – –1 059 –1 059 1 –1 058 Årets övrigt totalresultat – – 382 – – 382 – 382 Summa totalresultat – – 382 – –1 059 –677 1 –676 Förändring innehav utan bestämmande inflytande – – – – 11 11 -15 -4 Transaktioner med aktieägare Nyemission 212 808 – – – 1 020 – 1 020 Emissionskostnader – –13 – – – –13 – –13 Hybridobligation, återköp – – – –168 – –168 – –168 Hybridobligation, ränta – – – – –150 –150 – –150 Utdelning, stamaktie A och B 18 – – – – –117 –117 – –117 Utdelning, stamaktie D 18 – – – – –150 –150 – –150 Utdelning, preferensaktie 18 – – – – –248 –248 – –248 Summa transaktioner med aktieägare 212 795 – –168 –665 174 0 174 Utgående eget kapital 31 december 2024 2 487 21 411 1 280 1 132 –4 799 21 511 0 21 511 Ingående eget kapital 1 januari 2025 2 487 21 411 1 280 1 132 –4 799 21 511 0 21 511 Årets resultat – – – – –3 311 –3 311 – –3 311 Årets övrigt totalresultat – – –877 – – –877 – –877 Summa totalresultat – – –877 – –3 311 –4 188 0 –4 188 Förändring innehav utan bestämmande inflytande – – – – 0 0 0 0 Transaktioner med aktieägare Nyemission 384 555 – – – 939 – 939 Emissionskostnader – –11 – – – –11 – –11 Hybridobligation, återköp – – – –1 132 – –1 132 – –1 132 Hybridobligation, ränta – – – – –92 –92 – –92 Återköp av egna aktier – – – – –3 –3 – –3 Utdelning, stamaktie A och B 18 – – – – –136 –136 – –136 Utdelning, stamaktie D 18 – – – – –150 –150 – –150 Utdelning, preferensaktie 18 – – – – –248 –248 – –248 Summa transaktioner med aktieägare 384 544 – –1 132 –629 –833 0 –833 Utgående eget kapital 31 december 2025 2 871 21 955 403 – –8 739 16 490 0 16 490 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt ===== SIDA 74 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 74 Moderbolagets rapport över totalresultat Mkr Not 2025 2024 Årets resultat –4 447 –293 Övrigt totalresultat – – Årets totalresultat –4 447 –293 Moderbolagets resultaträkning Mkr Not 2025 2024 Nettoomsättning 2, 26 474 500 Kostnad sålda tjänster 26 –336 –340 Bruttoresultat 138 160 Central administration 4, 5, 6 –138 –160 Rörelseresultat 0 0 Resultat från andelar i koncernföretag 27 –4 471 –85 Värdeförändring derivat –5 –10 Ränteintäkter och liknande resultatposter 7 906 402 Räntekostnader och liknande resultatposter 7 –872 –619 Resultat efter finansiella poster –4 442 –312 Koncernbidrag, lämnade/erhållna 1 1 Resultat före skatt –4 441 –311 Skatt 9 –6 18 Årets resultat –4 447 –293 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt ===== SIDA 75 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 75 Moderbolagets balansräkning Mkr Not 2025-12-31 2024-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar Övriga immateriella anläggningstillgångar 3 5 Summa immateriella anläggningstillgångar 3 5 Materiella anläggningstillgångar Maskiner och inventarier 13 2 4 Summa materiella anläggningstillgångar 2 4 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 27 14 592 20 492 Fordringar på koncernföretag 26, 28 19 360 12 793 Uppskjuten skattefordran 9 15 18 Summa finansiella anläggningstillgångar 33 967 33 303 Summa anläggningstillgångar 33 972 33 312 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Fordringar på koncernföretag 26 130 143 Övriga fordringar 16 13 7 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 17 22 27 Summa kortfristiga fordringar 165 177 Kassa och bank 1 068 110 Summa omsättningstillgångar 1 233 287 SUMMA TILLGÅNGAR 35 205 33 599 Mkr Not 2025-12-31 2024-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Bundet eget kapital Aktiekapital 18 2 871 2 487 Summa bundet eget kapital 2 871 2 487 Fritt eget kapital Överkursfond 21 963 21 419 Balanserat resultat –2 385 –1 554 Årets resultat –4 447 –293 Summa fritt eget kapital 15 131 19 572 Summa eget kapital 18 002 22 059 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 21 9 689 7 797 Skulder till koncernföretag 26 251 902 Derivat 16 11 Summa långfristiga skulder 9 956 8 710 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 21 6 739 2 410 Skulder till koncernföretag 26 71 0 Leverantörsskulder 10 11 Övriga skulder 22 316 306 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 23 111 103 Summa kortfristiga skulder 7 247 2 830 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 35 205 33 599 För information om ställda säkerheter och eventualförpliktelser se not 25. Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt ===== SIDA 76 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 76 Moderbolagets förändringar i eget kapital Mkr Aktie- kapital Överkurs - fond Balanserade vinstmedel inkl årets resultat Totalt eget kapital Ingående eget kapital 1 januari 2024 2 275 20 624 –1 040 21 859 Årets totalresultat – – –293 –293 Summa totalresultat – – –293 –293 Transaktioner med aktieägare Nyemission 212 808 – 1 020 Emissionskostnader – –13 – –13 Utdelning, stamaktie A och B – – –117 –117 Utdelning, stamaktie D – – –150 –150 Utdelning, preferensaktie – – –248 –248 Summa transaktioner med bolagets ägare 212 795 –514 493 Utgående eget kapital 31 december 2024 2 487 21 419 –1 847 22 059 Ingående eget kapital 1 januari 2025 2 487 21 419 –1 847 22 059 Årets totalresultat – – –4 447 –4 447 Summa totalresultat – – –4 447 –4 447 Transaktioner med aktieägare Nyemission 384 555 – 939 Emissionskostnader – –11 – –11 Återköp av egna aktier – – –3 –3 Utdelning, stamaktie A och B – – –136 –136 Utdelning, stamaktie D – – –150 –150 Utdelning, preferensaktie – – –248 –248 Summa transaktioner med bolagets ägare 384 544 –537 391 Utgående eget kapital 31 december 2025 2 871 21 963 –6 832 18 002 Moderbolagets kassaflödesanalys Mkr Not 2025 2024 Den löpande verksamheten Resultat före skatt 29 –4 441 –311 Justering för poster som inte ingår i kassaflöde 29 5 930 1 091 Betald skatt – – Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 1 489 780 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring av rörelsefordringar –2 –1 Förändring av rörelseskulder 5 –194 Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 492 585 Investeringsverksamheten Förvärv av övriga anläggningstillgångar 0 0 Kassaflöde från investeringsverksamheten 0 0 Finansieringsverksamheten 30 Förändring lån koncernföretag –7 135 –5 234 Utbetald utdelning till moderbolagets aktieägare –523 –515 Nyemission inkl emissionskostnader 925 1 007 Återköp av egna aktier –3 – Upptagna lån 15 464 11 352 Amorterade lån –9 262 –7 219 Kassaflöde från finansieringsverksamheten –534 –609 Årets kassaflöde 958 –24 Likvida medel vid årets början 110 134 Likvida medel vid årets slut 1 068 110 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt ===== SIDA 77 ===== Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 77 Not 1 Redovisningsprinciper och noter 78 Not 2 Intäkternas fördelning 81 Not 3 Segment 81 Not 4 Anställda och personalkostnader 82 Not 5 Arvode och kostnadsersättning till revisorer 83 Not 6 Rörelsens kostnader fördelade på kostnadsslag 83 Not 7 Finansnetto 83 Not 8 Värdeförändringar, derivat 83 Not 9 Skatt 84 Not 10 Goodwill 84 Not 11 Förvaltningsfastigheter 85 Not 12 Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 88 Not 13 Maskiner och inventarier 88 Not 14 Övriga anläggningstillgångar 88 Not 15 Kundfordringar 88 Not 16 Övriga fordringar 88 Not 17 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 88 Not 18 Eget kapital 89 Not 19 Resultat per aktie 90 Not 20 Finansiella instrument per kategori 91 Not 21 Finansiella risker och finanspolicy 92 Not 22 Övriga kortfristiga skulder 93 Not 23 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 93 Not 24 Nyttjanderättstillgångar/ leasingskulder 94 Not 25 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser 94 Not 26 Närstående 94 Not 27 Andelar i koncernföretag 95 Not 28 Långfristiga fordringar på koncernföretag 99 Not 29 Kassaflödesanalys 99 Not 30 Avstämning av skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 99 Not 31 Händelser efter balansdagen 99 Not 32 Förslag till vinstdisposition 99 Noter Fastigheten Isafjord 4 i Kista, Stockholm. ===== SIDA 78 ===== Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 78 Belopp i mkr om inte annat anges. Not 1 Redovisningsprinciper och noter Corem Property Group AB (publ), organisationsnummer 556463-9440, är ett svenskregistrerat publikt aktiebolag med säte i Stockholm, Sverige, som äger, utvecklar och förvaltar fastigheter. Affärsidén grundas i att skapa affä- rer samt utveckla lokaler och stadsmiljöer på ett hållbart och kundnära sätt. Moderbolagets aktier är sedan den 24 juni 2009 noterade på Nasdaq Stockholm. Adressen till huvudkontoret är Riddargatan 13C, 114 51 Stockholm. Koncernredovisningen består av moderbolaget och dess dotter- och intresseföretag, tillsammans benämnd Koncernen. Räkenskaps- året 2025 innefattar 1 januari 2025 till 31 december 2025. Årsredovisningen och koncernredovisningen har godkänts för utfärdande av styrelsen den 25 mars 2026. Koncernens resultat och balansräkning och moderbolagets resultat- och balansräkning kommer att framläggas för beslut om fast- ställelse på årsstämman den 24 april 2026. KONCERNREDOVISNINGS UPPRÄTTANDE Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med IFRS Redovisnings- standarder utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) och uttalanden från IFRS Interpretation Committee sådana de antagits av EU samt Årsredovisningslagen och Rådet för hållbarhets- och finansiell rapporterings rekommendation RFR 1, Kompletterande redovisningsregler för koncerner. Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen utom i de fall som anges nedan under avsnittet ”Moderbolagets redovisningsprinciper”. De avvikelser som förekommer mellan moder- bolagets och koncernens principer föranleds av begränsningar i möjlig- heterna att tillämpa IFRS i moderbolaget till följd av årsredovisningslagen samt i vissa fall på grund av gällande skatteregler. Avrundningsdifferenser kan förekomma i årsredovisningen. Förutsättningar vid upprättande av finansiella rapporter Den funktionella valutan är svenska kronor och utgör presentationsvaluta i koncernen samt redovisningsvaluta i moderbolaget. Samtliga belopp, om inte annat anges, är avrundade till närmaste miljontal. Dotterföretag Dotterföretag är företag som står under ett bestämmande inflytande från moderbolaget Corem Property Group AB (publ). Koncernens dotterföretag konsolideras enligt förvärvsmetoden. Dotterföretags finansiella rapporter tas in i koncernredovisningen från och med förvärvstidpunkten till det datum då det bestämmande inflytandet upphör. Utländsk valuta Koncernens utlandsverksamheters balansräkningar omräknas från dess funktionella valuta till svenska kronor baserat på balansdagens valutakurs. Intäkts- och kostnadsposter omräknas till periodens genomsnittskurs. Omräkningsdifferenser som redovisas i övrigt totalresultat inom Rapport över totalresultat och de ackumulerade differenserna redovisas i omräk- ningsreserven i eget kapital. Koncernen har räntebärande lån i utländsk valuta som vid första redovis- ningstillfället redovisas till transaktionsdagens valutakurs och omräknas på balansdagen till balansdagskurs. I det fall där lån i utländsk valuta har använts till investeringar i utlandet redovisas orealiserad valutaeffekt i övrigt totalresultatet. I samband med avyttring av utlandsverksamhet omförs ackumulerade omräkningsdifferenser och redovisas som del av realisationsresultatet. Resultaträkningens uppställningsform I koncernen tillämpas den uppställningsform som är praxis för ett större antal företag inom fastighetsbranschen. Detta innebär att resultaträk- ningen utvisar resultat för driftsöverskott, förvaltningsresultat och resultat före skatt. I förvaltningsresultatet ingår driftöverskott, central administra- tion och finansnetto. Värdeförändringar på förvaltningsfastigheter och deri- vat samt övriga värdeförändringar redovisas efter förvaltningsresultatet. I moderbolaget används Rapportformen för funktionsindelning med bruttoresultat och rörelseresultat. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen har upprättats enligt indirekt metod. Kassaflödes- analysen ska utvisa företagets in- och utbetalningar under perioden där betalningarna hänförs till löpande verksamhet, investeringsverksamhet eller finansieringsverksamhet. NYA OCH ÄNDRADE STANDARDER OCH TOLKNINGAR Nya ändrade eller omarbetade standarder utgivna av IASB och uttalande från IFRS IC som trätt i kraft 2025 Under 2025 har inga nya standarder eller ändringar i standarder trätt i kraft som kommer att ha någon väsentlig påverkan på koncernens finansiella rapporter. Vidare har IASB godkänt under 2025 flera så kallade Agenda- beslut från IFRS Interpretations Committee. Corem gör bedömningen att dessa inte kommer att ha någon väsentlig påverkan på koncernens finansiella rapporter. Standarder, ändringar och tolkningar som ännu inte trätt i kraft och som inte har tillämpats i förtid av koncernen IFRS 18 Presentation and Disclosure in Financial Statements (standarden är inte antagen av EU och beräknas att tillämpas från räkenskapsår som börjar den 1 januari 2027 eller senare). IFRS 18 kommer att ersätta IAS 1. Det är de finansiella rapporterna och främst resultaträkningen som kommer att ändras. Resultaträkningen kommer att delas upp i kategorierna rörelsen, investeringar, finansiering och skatt samt att det införs ett antal obligato- riska summeringsrader. Vidare kommer finansiella intäkter och finansiella kostnader i finansnettot att delas upp mellan investeringar och finansiering samt att värdeförändringar fördelas mellan rörelsen, investeringar och finansiering. Utöver det tillkommer också upplysningar kring av ledningen definierade resultatmått. Ändringarna kommer inte att påverka redo- visningen eller värderingen av poster i de finansiella rapporterna. Av EU övriga godkända nya och ändrade standarder samt tolknings- uttalanden från IFRS IC bedöms för närvarande inte påverka Corems resultat eller finansiella ställning i väsentlig omfattning. VÄSENTLIGA BEDÖMNINGAR Bedömningar och antaganden baseras på historisk erfarenhet och faktorer som bedöms vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar om andra antaganden görs eller andra förutsättningar föreligger. Förvaltningsfastigheter Vid värdering av förvaltningsfastigheter görs antaganden och bedömningar av bland annat framtida kassaflöden och fastställelse av diskonterings- faktor (avkastningskrav). För att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och bedömningar anges vanligtvis vid fastighetsvärdering ett osäkerhetsintervall om +/–5–10 procent. För vidare information om antagan den, bedömningar och känslighetsanalys framgår av not 11. Goodwill Goodwill som hänför sig till förväntade synergier vid rörelseförvärv värderas genom beräkning av nyttjandevärdet med diskonterade kassaflöden. I samband med denna värdering gör Corem bedömningar av framtida kassa- flöden och avkastningskrav. För vidare information om antaganden, bedöm- ningar och känslighetsanalys framgår av not 10. Värdering av innehavet i Klövern AB Innehavet i Klövern AB värderas till verkligt värde enligt diskonterade kassa- flöden. I samband med värderingen gör Corem bedömningar av framtida kassaflöden, avkastningskrav och värdeutveckling av byggrätter. För vidare information om antaganden, bedömningar och känslighetsanalys framgår av not 12. Redovisning av preferensaktier De utestående preferensaktierna klassificeras som eget kapital i enlighet med IAS 32. Ingen avtalsmässig förpliktelse att betala utdelningar eller att återbetala insatt kapital föreligger mellan Corem och innehavarna av preferens aktier. En utbetalning av utdelning och/eller återbetalning av insatt kapital är ytterst beroende av ett beslut av bolagsstämman. Redovisning av hybridobligation Vid första redovisningstillfället har bedömningen gjorts att hybridobligatio- nen ska klassificeras som ett eget kapital och inte som en skuld. Ränta på hybridobligationen redovisas direkt mot eget kapital. Under 2025 har hela hybridobligationen lösts in. Uppskjuten skatt Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att kunna utnyttjas. Bedömningen är att Corem kan utnyttja underskott inom en relativ närtid. ===== SIDA 79 ===== Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 79 VÄSENTLIGA UPPSKATTNINGAR MED RISK FÖR JUSTERING Tillgångar där det kan kan finnas risk för en justering av värdet. – Värdering av fastigheter innehåller ett antal uppskattningar om avkastnings krav och framtida kassaflöden. Detta kan innebära både positiva och negativa värdeförändringar. Se not 11. – Värdering av goodwill innehåller uppskattningar kring framtida kassa- flöden och avkastningskrav. Se not 10. Även om dessa uppskattningar anses rimliga vid värderingstillfället, före- ligger det osäkerhet kring gjorda uppskattningar som i sin tur kan påverka redovisade värdeförändringar och nedskrivningar i resultaträkningen. INTÄKTER OCH KOSTNADER Hyresintäkter Corem i egenskap som ägare av förvaltningsfastigheter är leasegivare i förhållande till hyresgästerna. Hyresavtal där i allt väsentligt alla risker och förmåner förknippade med ägandet faller på leasegivaren, klassificeras samtliga hyresavtal som operationella leasingavtal. Hyresintäkter från förvaltningsfastigheter redovisas i resultatet linjärt över hyresperioden. I de fall hyreskontrakt under viss tid medger en reduce- rad hyra som motsvaras av en vid annan tidpunkt högre hyra, periodiseras mellanskillnaden linjärt. Ersättningar för de åtaganden som Corem åtar sig i hyresavtalen såsom att förse lokalerna med till exempel värme, kyla, snöskottning och sophämtning är en integrerad del av hyran eftersom hyresgästerna inte kan påverka valet av leverantör, frekvens eller ha annan påverkan på utförande och redovisas därför som leasing. Intäkter från fastighetsförsäljning Intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas normalt på frånträdesdagen. Under året har samtliga försäljningar redovisats på frånträdesdagen. Finansiella intäkter och kostnader Finansiella kostnader består av räntekostnader, periodiserade emissions- och transaktionskostnader vid upptagning av lån samt kostnader för räntederivat. Värdeförändringar på finansiella instrument som värderas till verkligt värde ingår inte i finansiella intäkter eller kostnader utan särredovisas i egen post. Ränteintäkter och räntekostnader på fordringar respektive skulder beräknas genom tillämpning av effektivräntemetoden. Utdelnings- intäkter redovisas när utdelningen blivit fastställd och när rätten att erhålla betalning bedömts som säker. Aktivering av lånekostnader Lånekostnader som är direkt hänförliga till inköp, konstruktion eller produktion av större ny-, till- eller ombyggnader aktiveras under produktions tiden. Skatter Inkomstskatter utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Inkomstskatter redovisas i resultatet utom då underliggande transaktion redovisas i övrigt totalresultat eller direkt mot eget kapital varvid tillhörande skatteeffekt redovisas i övrigt totalresultat respektive i eget kapital. I aktuell skatt ingår även kapitalskatt beräknat på eget kapital i de amerikanska dotterbolagen. Uppskjuten skatt beräknas på temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Vid ett tillgångsförvärv redovisas tillgången till ett anskaffningsvärde motsvarande tillgångens verk- liga värde efter avdrag för erhållen rabatt för uppskjuten skatt. Efter förvärvs- tidpunkten redovisas uppskjuten skatt endast på förändring av redovisat värde och skattemässigt värde som uppkommer efter förvärvs tidpunkten. Uppskjuten skatt beräknas med tillämpning av nominella skatte satser och skatteregler som är beslutade eller i praktiken beslutade på balansdagen. Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillna- der och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att kunna utnyttjas. Värdet på uppskjutna skattefordringar reduceras när det inte längre bedöms sannolikt att de kan utnyttjas. Se mer information i not 9. REDOVISNING AV SEGMENT Koncernen är organiserad i och styrs utifrån geografiska områden enligt not 3. Hyresintäkter och fastighetskostnader är direkt hänförliga till fastig- heter i respektive segment. Övriga intäkts- och kostnadsposter har ej förde- lats på segmenten. Segmenten redovisas enligt samma värderingsprinciper som i koncernredovisningen. Högsta verkställande beslutsfattare (HVB) är vd. Det sker ingen löpande försäljning mellan segmenten och eventuella enstaka transaktioner sker till marknadsmässiga villkor. TILLGÅNGAR OCH SKULDER Förvaltningsfastigheter Corem klassificerar samtliga fastigheter som förvaltningsfastigheter och värderas till verkligt värde i balansräkningen enligt IFRS värdehierarki nivå 3. Det har inte förekommit någon förflyttning av fastigheter mellan olika värde- ringsnivåer. Initialt redovisas förvaltningsfastigheter till anskaffningskostnad, vilket inkluderar direkt hänförbara utgifter. Förvaltningsfastigheter innefattar byggnader, mark, markanläggningar och byggnadsinventarier. Även fastig- heter under uppförande och ombyggnation som avses att användas som förvaltningsfastighet när arbetena är färdigställda klassificeras som förvalt- ningsfastigheter. Se mer information om värderingsmetod i not 11. Byggrätter redovisas vid planbesked. Byggrätter värderas genom tillämpning av ortsprismetoden, vilket innebär att bedömningen av värdet sker utifrån jämförelser av priser för likartade byggrätter. Värdeförändringar på fastigheterna, såväl orealiserade som realiserade redovisas i resultaträkningen. Tillkommande utgifter läggs till det redovisade värdet endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kommer att komma företaget till del. Reparationer och underhålls åtgärder kostnadsförs i samband med att utgiften uppkommer. I större projekt aktiveras räntekostnaden under produktionstiden. Goodwill Koncernens goodwill uppstod i samband med tidigare rörelseförvärv och bestod av uppskjuten skatt för skillnaden mellan nominell skatt och beräknad uppskjuten skatt som tillämpades i förvärvet samt förväntade synergier. Nedskrivning av goodwill som är hänförd till uppskjuten skatt skrivs ned i samband med försäljningar av fastigheter som ingick i det ursprungliga förvärvet och vid orealiserade väreförändringar. Goodwill hänförd till syner- gier nedskrivningsprövas genom beräkning av nyttjandevärden med diskonterade kassaflöden. Nyttjanderättstillgång och leasingskuld Redovisad nyttjanderättstillgång och leasingskuld i balansräkningen består av tomträttsavtal. Tomträtter betraktas som eviga hyresavtal och redovisas till verkligt värde och kommer därför inte att skrivas av utan värdet på nytt- janderättstillgången kvarstår till nästa omförhandling av respektive tomt- rättsavgäld. Leasingskuld som är hänförda till tomträtter redovisas motsvarande värdet på nyttjanderättstillgången. Leasingskulden amorteras inte utan värdet är oförändrat fram till omförhandling av respektive tomträttsavgäld. Arrenden, lokaler, fordon och kontorsutrustning uppgår till mindre värde och redovisas linjärt i driftnetto och i central administration. Finansiella instrument Finansiella instrument omfattar finansiella tillgångar värderade till verkligt värde, kundfordringar, räntebärande skulder, derivat, leverantörsskulder och övriga fordringar och skulder som innebär framtida kassaflöde. Klassificering och värdering av finansiella instrument Klassificering av skuldinstrument baseras på koncernens affärsmodell för förvaltning av tillgången och karaktären på tillgångens avtalsenliga kassa- flöden. Instrumenten klassificeras till: • upplupet anskaffningsvärde • verkligt värde via övrigt totalresultat, eller • verkligt värde via resultatet. Not 1 forts. ===== SIDA 80 ===== Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 80 Finansiella tillgångar Finansiella tillgångar redovisas till upplupet anskaffningsvärde med undantag av finansiella placeringar och derivat. Finansiella tillgångar klassi- ficerade till upplupet anskaffningsvärde innehas enligt affärsmodellen för att inkassera avtalsenliga kassaflöden som endast är betalningar av kapital- belopp och ränta på det utestående kapitalbeloppet. Finansiella tillgångar klassificerade till upplupet anskaffningsvärde värderas initialt till verkligt värde med tillägg av transaktionskostnader. Egetkapitalinstrument som innehas för handel och egetkapitalinstru- ment där koncernen valt att inte redovisa verkliga värdeförändringar via övrigt totalresultat klassificeras som finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen. I denna kategori ingår koncernens finansiella placeringar. En vinst eller förlust på en finansiell tillgång som redovisas till verkligt värde via resultaträkningen redovisas netto i resultat- räkningen per likviddagen i den period vinsten eller förlusten uppkommer. Kundfordringarna är upptagna initialt till nominellt belopp, vilket motsvarar verkligt värde vid den tidpunkten och redovisas med hänsyn tagen till konstaterade och befarade kundförluster. Hyra faktureras i förskott, vilket innebär att redovisade hyresfordringar har förfallit till betalning. Vid uthyrning görs alltid en kreditbedömning av hyresgästen. Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde består av noterade och onoterade innehav. Noterade innehav värderas till aktuell börskurs enligt IFRS värdehierarki nivå 1. Onoterade innehav, såsom innehavet i Klövern AB värderas till verkligt värde på balansdagen enligt IFRS värdehierarki nivå 3. Verkligt värde bestäms huvudsakligen genom beräkning av nyttjandevärdet med diskonterade kassaflöden som kompletteras med en analys av substansvärdet och ett antal nyckeltal för liknande bolag. Finansiella skulder Finansiella skulder, med undantag för derivat, redovisas till upplupet anskaffningsvärde och värderas initialt till verkligt värde inklusive transaktions kostnader. Efter det första redovisningstillfället värderas de till upplupet anskaffningsvärde enligt effektivräntemetoden. Derivat I syfte att uppnå en önskad struktur avseende ränteförfall använder Corem räntederivat från tid till annan. Det teoretiska över- eller undervärde som kan uppstå då den avtalade räntan avviker från marknadsräntan redovisas över resultatet för de finansiella instrument vars värdeförändringar redovi- sas över resultatet. Koncernen tillämpar ej säkringsredovisning. Verkligt värde fastställs enligt IFRS värdehierarki nivå 2, se även not 20. Nedskrivning av finansiella tillgångar Koncernens finansiella tillgångar, förutom de som klassificeras till verkligt värde via resultatet omfattas av nedskrivning för förväntade kreditförluster. Vid varje kvartal utvärderar koncernen om det finns objektiva indikatio- ner på att en finansiell tillgång eller grupp av finansiella tillgångar är i behov av nedskrivning. Vinster och förluster från borttagande ur balansräkning samt nedskrivning redovisas i resultatet. Corem utvärderar sina kundfordringar varje kvartal och gör individuella bedömningar av samtliga kundfordringar överstigande 30 dagar. För kund- fordringar, avtalstillgångar och hyresfordringar tillämpas den förenklade modellen. Modellen baseras på historiska kundförluster kombinerat med framåtblickande faktorer och där en förlustreserv redovisas för fordrans eller tillgångens förväntade återstående löptid. För osäkra kundfordringar görs reserveringar och vid konkurser eller andra konstaterade kundförluster bokas fordran som kundförlust. Fordran skrivs bort när det inte längre finns någon förväntan på att erhålla betalning och aktiva åtgärder för att erhålla betalning har avslutats. Övriga fordringar och tillgångar skrivs ned enligt en ratingbaserad metod genom extern kreditrating. Det beaktar också eventuella säkerheter och andra kreditförstärkningar i form av garantier. De finansiella tillgångarna redovisas i balansräkningen till upplupet anskaffningsvärde, det vill säga netto av bruttovärde och förlustreserv. Förändringar av förlustreserven redovisas i resultaträkningen. ÖVRIGA REDOVISNINGSPRINCIPER Övriga anläggningstillgångar Avskrivningstider för maskiner och inventarier uppgår till beräknade nyttjande perioder om 3–10 år och 5 år för immateriella tillgångar. Likvida medel Likvida medel består av kassamedel samt omedelbart tillgängliga tillgodo- havanden hos banker och motsvarande institut samt kortfristiga likvida placeringar med en löptid från anskaffningstidpunkten understigande tre månader. Tillgodohavanden som är spärrade på bankkonto, på grund av att avtal ingåtts med tredje part om att inte använda insatta medel annat än för visst ändamål, anses utgöra likvida medel. Likvida medel omfattas av kraven på förlustreservering för förväntade kreditförluster. Lämnade utdelningar Utdelningar redovisas som skuld efter det att årsstämman/extra bolags- stämman godkänt utdelningen. MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredovisningslagen (1995:1554) och Rådet för hållbarhets- och finansiell rapporterings rekom- mendation RFR 2 Redovisning för juridiska personer. De nedan angivna redo- visningsprinciperna för moderbolaget har tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenterats i moderbolagets finansiella rapporter. Uppställ- ningsformen för Resultat- och Balansräkning följer årsredovisningslagen. Finansiella instrument Med anledning av sambandet mellan redovisning och beskattning tillämpas inte reglerna om finansiella instrument enligt IFRS 9 i moderföretaget som juridisk person, utan moderföretaget tillämpar i enlighet med ÅRL anskaff- ningsvärdemetoden. I moderföretaget värderas därmed finansiella anlägg- ningstillgångar till anskaffningsvärde och finansiella omsättningstillgångar enligt lägsta värdets princip, med tillämpning av nedskrivning för förväntade kreditförluster enligt IFRS 9 avseende tillgångar som är skuldinstrument. För övriga finansiella tillgångar baseras nedskrivning på marknadsvärden. Moderföretagets fordringar på dotterföretag är efterställda externa lån givares fordringar. Moderföretaget tillämpar den generella metoden på de koncerninterna fordringarna. Moderföretagets förväntade förlust vid fallissemang beaktar dotterföretagens genomsnittliga belåningsgrad samt förväntat marknadsvärde på dotterföretagens fastigheter vid en påtvingad försäljning. Baserat på moderföretagets bedömningar enligt ovanstående metod med beaktande av övrig känd information och framåtblickade faktorer bedöms förväntade kreditförluster inte vara väsentliga och ingen reservering har därför redovisats. Moderföretaget tillämpar undantaget att inte värdera finansiella garanti- avtal till förmån för dotter- och intresseföretag samt joint ventures i enlighet med reglerna i IFRS 9 utan tillämpar istället principerna för värdering enligt IAS 37 Avsättningar, eventualförpliktelser och eventualtillgångar. Dotterföretag Andelar i dotterföretag värderas i moderbolaget enligt anskaffningsvärde- metoden. I anskaffningsvärdet inkluderas förvärvsrelaterade transaktions- kostnader. Erhållna utdelningar redovisas som intäkt oavsett om dessa härrör från vinstmedel som intjänats före eller efter förvärvet. I händelse av utdelningar som härrör från vinstmedel som intjänats före förvärvet görs en nedskrivningsprövning av andelarna. Vid bedömning av nettoförsäljningsvärdet av dotterföretagsaktierna beaktas substansvärdet efter beaktande av verkligt värde på tillgångar och skulder med avdrag för bedömda försäljningskostnader för aktieinnehavet. Vid substansvärdebedömningen har också beaktats värde av skatte- mässiga underskottsavdrag i koncernen vilka på rimliga och konsekventa grunder har kunnat allokeras till dotterföretagsaktierna. Vid beräkningen av det verkliga värdet på fastigheterna i dotterföretagen har bedömda marknads mässiga avkastningskrav tillämpats i enlighet med metoder och antaganden beskrivna i not 11. Aktieägartillskott Aktieägartillskott bokförs i eget kapital hos mottagaren och som aktier och andelar hos givaren, i den mån nedskrivning ej erfordras. Koncernbidrag Koncernbidrag redovisas som bokslutsdisposition både hos givare och mottagare, oavsett om koncernbidraget är lämnat eller erhållet. Leasing Moderbolaget har valt att tillämpa undantaget för leasetagare i RFR 2 och leasebetalningar kostnadsförs linjärt över leasingperioden. Eventualförpliktelser En eventualförpliktelse redovisas när det finns ett möjligt åtagande men det föreligger osäkerhet om händelsen inträffar och när i framtiden den inträffar samt att den inte är redovisad i balansräkningen som en skuld eller avsättning. Not 1 forts. ===== SIDA 81 ===== Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 81 Not 2 Intäkternas fördelning Koncernen Moderbolaget Mkr 2025 2024 2025 2024 Hyresintäkter uthyrning av lokaler 3 453 3 670 – – Övriga intäkter 12 25 – – Koncerninterna tjänster – – 474 500 Summa 3 465 3 695 474 500 Löptider för Corems hyresavtal per 31 december 2025 framgår av not 24. Koncernens segmentredovisning Januari–december Stockholm Norr Stockholm Syd Öst Väst Utland – Köpenhamn Utland – New York Övrigt Koncern Mkr 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 Intäkter 1 014 1 076 867 945 673 684 690 791 59 66 162 133 3 465 3 695 Fastighetskostnader –398 –439 –294 –324 –218 –226 –225 –254 –18 –23 –87 –67 –1 240 –1 333 Driftsöverskott 616 637 573 621 455 458 465 537 41 43 75 66 2 225 2 362 Överskottsgrad, % 61 59 66 66 68 67 67 68 69 65 46 50 64 64 Central administration –137 –160 –137 –160 Finansnetto –1 225 –1 288 –1 225 –1 288 Förvaltningsresultat 616 637 573 621 455 458 465 537 41 43 75 66 –1 362 –1 448 863 914 Resultat bostadsutveckling – –1 – –1 Värdeförändringar fastigheter –3 906 –1 717 –3 906 –1 717 Värdeförändringar finansiella tillgångar –289 125 –289 125 Värdeförändringar derivat –142 –219 –142 –219 Nedskrivning goodwill –394 –307 –394 –307 Resultat före skatt 616 637 573 621 455 458 465 537 41 43 75 66 –6 093 –3 567 –3 868 –1 205 Marknadsvärde fastigheter, mkr 12 953 15 404 13 126 13 962 7 651 8 082 8 688 9 992 1 128 1 507 3 391 6 258 46 937 55 205 Investeringar, mkr 290 236 231 126 190 162 199 146 10 39 577 634 1 497 1 343 Antal fastigheter, st 49 57 53 64 64 69 73 92 3 4 2 3 244 289 Uthyrningsbar area, tkvm 598 657 445 477 485 515 473 564 31 38 16 17 2 048 2 268 Hyresvärde, mkr 1 272 1 362 1 038 1 078 747 764 751 874 56 75 163 192 4 027 4 345 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 80 82 83 85 87 88 85 87 75 79 94 100 84 86 Not 3 Segment Med syfte att säkerställa att rapporteringen stämmer överens med hur den presenteras internt har Corem identifierat vd som högsta verkställande beslutsfattaren (HVB). Funktionen HVB fördelar resurser och utvärderar resultatet. Corems fastighetsbestånd och operativa verksamhet är indelad i geografiska regioner: Region Stockholm Norr, Stockholm Syd, Region Öst, Region Väst samt verksamheterna i utlandet som är indelad mellan Köpenhamn och New York. Det tidigare segmentet Stockholm har delats i två segment med Uppsala, Västerås och Örebro ingående i Stockholm Norr. Väst innefattar Göteborg, Borås, Malmö och Halmstad. Öst innefattar Linköping, Norrköping, Nyköping och Kalmar. Regionindelningen överens- stämmer med den interna uppföljningsmodellen till vd och styrelse. Segmenten redovisas enligt samma värderingsprinciper som i koncernredovisningen. Driftsöverskottet är centralt styrnings– och rapporterings begrepp. Det sker ingen löpande försäljning mellan segmenten och eventuella enstaka trans aktioner sker på marknadsmässiga villkor. För ytterligare information se not 11. Corem har ingen enskild hyresgäst som uppgår till mer än 10 procent av totalt kontraktsvärde. ===== SIDA 82 ===== Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 82 Not 4 Anställda och personalkostnader Medeltalet anställda 2025 Andel män, % 2024 Andel män, % Moderbolaget – Sverige 276 53 278 53 Summa moderbolaget 276 53 278 53 Dotterföretag – Sverige 1 100 2 100 Dotterföretag – Danmark 3 67 3 67 Summa dotterföretag 4 80 5 80 Summa koncernen 280 53 283 53 Löner, andra ersättningar och sociala kostnader 2025 2024 Mkr Löner och ersätt- ningar Sociala kostnader Löner och ersätt- ningar Sociala kostnader Moderbolaget 195 94 193 94 varav pensionskostnad¹ – 23 – 23 Dotterföretag 1 0 1 0 varav pensionskostnad¹ – 0 – 0 Utlandet 3 0 3 0 varav pensionskostnad¹ – 0 – 0 Summa koncernen 199 94 197 94 varav pensionskostnad¹ – 23 – 24 1) Av moderbolagets pensionskostnader avser 1,0 mkr (1,0) vd. Några utestående pensionsförpliktelser finns ej. Könsfördelningen bland ledande befattningshavare 2025 varav kvinnor 2024 varav kvinnor Styrelseledamöter 6 3 7 2 Vd och ledande befattningshavare 6 2 6 2 Löner och andra ersättningar, fördelade mellan styrelseledamöter, vd och övriga anställda 2025 2024 Mkr Styrelse, vd och vice vd Övriga anställda Styrelse, vd och vice vd Övriga anställda Moderbolaget 10 187 10 185 varav tantiem o.d¹ 1 1 1 1 Dotterföretag – 1 – 1 varav tantiem o.d¹ – – – – Utlandet – 3 – 3 varav tantiem o.d¹ – – – – Summa koncernen 10 191 10 189 varav tantiem o.d¹ 1 1 1 1 1) Av de totala kostnaderna för tantiem om 1,8 mkr (1,7) avser 0,9 mkr (0,8) bolagets vd och vice vd. LÖNER, ARVODEN OCH FÖRMÅNER Styrelse Till styrelsens ordförande och ledamöter utgår arvode enligt årsstämmans beslut. Vid årsstämman den 23 april 2025 beslutades att styrelsearvode ska utgå med 590 000 kr till styrelsens ordförande och 325 000 kr vardera till de övriga ledamöterna. Vd Ersättning och förmåner till vd beslutas av bolagets styrelse efter principer fastställda av stämman. Ersättningen ska vara marknadsmässig och konkurrens kraftig samt utgå i form av fast och rörlig lön. Maximal årlig bonus kan uppgå till ett belopp motsvarande maximalt tre ordinarie månadslöner. Vd har rätt till tjänstebil och sjukvårdsförsäkring samt del i Corems vinstandels stiftelse. Vd har rätt till pensionsförmåner och avsättning sker med 25 procent av kontant utbetald bruttolön. Pensionsåldern för vd är 65 år. Vd har med bolaget en ömsesidig uppsägningstid om sex månader och ett avgångsvederlag om sex månader. Andra ledande befattningshavare Ersättning och förmåner till andra ledande befattningshavare beslutas, efter principer fastställda av stämman, av bolagets styrelse. För andra ledande befattningshavare gäller marknadsmässiga och konkurrenskraftiga löner. Maximal årlig bonus kan uppgå till ett belopp motsvarande maximalt tre månaders grundlöner. Bonusen är inte pensions grundande. Pensions­ förmåner får ej överstiga 35 procent av den fasta årliga kontantlönen, inklusive semesterersättning. Pensionsåldern för andra ledande befattnings havare är 65 år respektive 67 år. Det finns inga avtal mellan medlemmar av Corems styrelse och Corem, eller något av Corems dotter företag, enligt vilka styrelseordföranden, övriga styrelseledamöter, vd, andra ledande befattningshavare eller andra anställda erhåller förmåner efter det att uppdraget avslutats. Ersättning i form av aktierelaterade ersättningsprogram, optioner eller andra finansiella instrument finns ej. Ersättningar och förmåner följer de principer som beslu­ tades av årsstämman 2025. Vinstandelsstiftelse Corem har i enlighet med beslut på årsstämman i maj 2011 inrättat en vinstandelsstiftelse som omfattar alla anställda som har minst halvtids­ anställning och som är närvarande till mer än 25 procent av tjänstgörings­ tiden under året. Avsättning kan göras med maximalt ett prisbasbelopp per anställd och år och får ej överstiga 1 procent av föreslagen utdelning till stam aktieägarna. För 2025 utgick en avsättning om 0 mkr (0). ===== SIDA 83 ===== Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 83 Not 5 Arvode och kostnadsersättning till revisorer Koncernen Moderbolaget Mkr 2025 2024 2025 2024 KPMG AB Revisionsuppdrag 5,7 5,9 0,7 0,7 Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget 0,8 – – – Summa 6,5 5,9 0,7 0,7 Ernst & Young AB Revisionsuppdrag – 0,2 – – Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget – 0,4 – – Summa – 0,6 – – Summa arvode och kostnads ersättning till revisorer 6,5 6,5 0,7 0,7 Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bok föringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning, samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförande av sådana övriga uppgifter. Med revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget avses olika typer av kvalitetssäkringstjänster som ska utmynna i en rapport, intyg eller liknande. Här ingår exempelvis granskning av delårsrapport och fusioner. Not 6 Rörelsens kostnader fördelade på kostnadsslag Koncernen Mkr 2025 2024 Fastighetskostnader¹ Driftskostnader 694 766 Reparationer och underhåll 74 96 Fastighetsskatt 233 215 Personalkostnader 192 209 Avskrivningar 18 22 Övriga fastighetskostnader 29 25 Summa fastighetskostnader 1 240 1 333 Central administration² 137 160 1) Fastighetskostnaderna avser kostnader för koncernens fastigheter som genererar intäkter. 2) Central administration består av kostnader för moderbolagets administration och kostnader för bolagets notering på Nasdaq Stockholm. Därutöver ingår kostnader för revision, upprättande av årsredovisning, koncernledning, IT med mera. Not 4, forts. Styrelse och ledande befattningshavares förmåner Tkr 2025 2024 Löner, arvoden och förmåner Pensions- kostnad Sociala kostnader inkl löneskatt Summa Löner, arvoden och förmåner Pensions- kostnad Sociala kostnader inkl löneskatt Summa Styrelsens ordförande, Patrik Essehorn 585 – 184 769 570 – 179 749 Rutger Arnhult – – – – – – – – Christina Tillman 322 – 101 423 312 – 98 410 Fredrik Rapp 322 – 101 423 312 – 98 410 Magnus Uggla¹ 105 – 11 116 312 – 32 344 Katarina Klingspor 322 – 101 423 312 – 98 410 Christian Roos¹ 105 – 33 138 312 – 98 410 Hanna Andreen² 216 – 68 284 – – – – Vd Rutger Arnhult 4 376 986 1 614 6 976 4 183 956 1 546 6 685 Vice vd Eva Landén 3 682 839 1 360 5 881 3 600 808 1 327 5 735 Andra ledande befattningshavare (4 (5)), varav rörlig ersättning utgör 0,9 mkr (0,9) 9 217 2 613 3 530 15 360 10 159 2 321 3 755 16 235 Summa 19 252 4 438 7 103 30 793 20 071 4 085 7 231 31 387 1) Styrelseledamot avgick vid stämma april 2025 2) Invald som styrelseledamot vid stämma april 2025 Not 7 Finansnetto Tillgångar och skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Koncernen Moderbolaget Mkr 2025 2024 2025 2024 Finansiella intäkter² Ränteintäkter 7 13 1 – Ränteintäkter koncernföretag – – 905 402 Summa 7 13 906 402 Finansiella kostnader² Räntekostnader lån¹ –1 149 –1 224 –664 –457 Valutakursdifferenser, finansiella poster –1 0 32 –69 Räntekostnader koncernföretag – – –240 –93 Summa –1 150 –1 224 –872 –619 Räntekostnader leasingskuld –82 –77 – – Summa –1 232 –1 301 –872 –619 Summa finansnetto –1 225 –1 288 34 –217 1) Under året har 262 mkr (405) i ränteutgifter aktiverats som investeringar i fastighets­ portföljen. Räntor som härör från derivat värderade till verkligt värde i resultatet uppgick till 53 mkr (531). För derivat värderade till verkligt värde, se not 8. 2) Enligt effektivräntemetoden. Not 8 Värdeförändringar, derivat Koncernen Mkr 2025 2024 Derivatinstrument: Värdeförändringar på räntederivat –142 –219 Summa –142 –219 ===== SIDA 84 ===== Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 84 Not 9 Skatt Uppskjuten skatt Uppskjuten skatteskuld redovisas på skattepliktig temporär skillnad mellan fastigheternas verkliga värde och skattemässiga värde. Fastig heternas skattemässiga värde uppgick till 21,0 mdkr (27,3) och den temporära skillna­ den uppgick till 25,9 mdkr (27,9). Med reducering av förvärvade temporära skillnader uppgick skattepliktig temporär skillnad till 24,9 mdkr (26,8). Corem har ackumulerade skattemässiga underskott om 597 mkr (525). Dessa förluster är inte tidsbegränsade och kan nyttjas genom att kvittas mot framtida skattemässiga vinster. Uppskjuten skattefordran för under­ skotten uppgick till 123 mkr (108) i koncernens balansräkning och till 11 mkr (16) i moderbolagets balansräkning. Corem har skattemässiga kapital­ förluster om cirka 5,2 mdkr (5,2) som omfattas av den så kallade aktiefållan (48 kap. 26 § inkomstskattelagen). Uppskjuten skattefordran redovisas inte på dessa förlustavdrag. Genom möjligheten att göra skattemässiga avskrivningar och avdrag för vissa ombyggnationer av fastigheter samt utnyttja underskottsavdrag uppstår i princip ingen betald skattekostnad. Betald skatt uppkommer dock i ett fåtal dotterbolag från vilka skattemässiga koncernbidrags möjligheter inte finns. Redovisad i resultatet Koncernen Moderbolaget Mkr 2025 2024 2025 2024 Aktuell skatt Periodens skattekostnad –36 –28 – – Summa aktuell skatt –36 –28 – – Uppskjuten skatt Under året utnyttjat/aktiverat skattevärde i underskottsavdrag – – –7 16 Värdeförändringar finansiella placeringar och derivat 9 43 1 2 Löpande förvaltningsresultat 32 –23 – – Värdeförändringar och temporära skillnader fastigheter 945 426 – – Ökad temporär skillnad fastigheter hänförlig till skattemässiga avskrivningar och direktavdrag –393 –271 – – Summa uppskjuten skatt 593 175 –6 18 Summa redovisad skatt 557 147 –6 18 Avstämning av effektiv skatt Koncernen Mkr 2025 2024 Resultat före skatt –3 868 –1 205 Skatt enligt svensk gällande skattesats, 20,6% 797 248 Utländska skattesatser 1 –2 Skatt i utländska bolag –21 –26 Ej avdragsgilla kostnader/ej skattepliktiga intäkter –255 –250 Omvärdering underskottsvdrag 0 18 Värdeförändringar fastigheter 90 119 Resultat från finansiella tillgångar värderade till verkligt värde –62 26 Övriga justeringar 7 14 Redovisad effektiv skatt 557 147 Skattesats enligt resultaträkningen, % 14,4 12,2 Moderbolaget Mkr 2025 2024 Resultat före skatt –4 441 –311 Skatt enligt svensk gällande skattesats, 20,6% 915 64 Ej skattepliktiga utdelningar 294 181 Ej avdragsgilla nedskrivningar mm – 1 215 –199 Ej avdragsgilla kostnader/ej skattepliktiga intäkter 0 –28 Redovisad effektiv skatt –6 18 Redovisad i balansräkningen uppskjutna skattefordringar /skatteskulder Koncernen Mkr 2025 2024 Underskottsavdrag 123 108 Finansiella tillgångar 0 0 Skattefordringar 123 108 Skillnad mellan bokfört och skattemässigt värde avseende fastigheter –5 010 –5 579 Derivat –5 –17 Periodiseringsfonder etc –2 16 Skatteskulder –5 017 –5 580 Netto, uppskjuten skatteskuld/fordran i balansräkningen –4 894 –5 472 Moderbolaget Mkr 2025 2024 Derivat 3 2 Underskottsavdrag 12 16 Uppskjuten skattefordran 15 18 Not 10 Goodwill Koncernen Mkr 2025 2024 Ingående balans 1 478 1 785 Nedskrivning –394 –307 Utgående balans 1 084 1 478 Redovisad goodwill hänför sig till förvärvet av Corem Kelly AB (tidigare det börsnoterade bolaget Klövern AB) som slutfördes 2021. Goodwill består av uppskjuten skatt och förväntade synergier kopplade till samgåendet. Den del av goodwill som är hänförlig till uppskjuten skatt är relaterad till skillna­ den mellan nominell skatt och beräknad uppskjuten skatt som tillämpades i förvärvet. Av den utgående balansen består 582 mkr (791) av goodwill kopplad till uppskjuten skatt och 502 mkr (687) av goodwill kopplad till synergier. Under 2025 har nedskrivning av goodwill skett med 394 mkr (307). Nedskrivningen avser goodwill som är hänförlig till uppskjuten skatt där nedskrivning sker på grund av negativa orealiserade värdeförändringar och avyttringar av fastigheter samt nedskrivning av goodwill hänförd till synerigier. Nedskrivningsprövning Goodwill avseende synergier nedskrivningsprövas genom beräkning av nyttjandevärdet och metoden som används är diskonterade kassaflöden. Beräkningen för 2025 har föranlett nedskrivning med 184 mkr (–) och baseras på: • Prognos av kassaflöden under period av 5 år varav första året består av budget och resterande år med en bedömd framtida utvecklingstakt av kassaflöden. • En sammanvägd diskonteringsränta före skatt för eget kapital och lånat kapital motsvarande 6,3 procent (6,4). • Förväntad långsiktig inflation om 2,0 procent (2,0). Känslighetsanalys Avseende goodwill hänförd till synergier innebär en ökning av diskonterings räntan före skatt med 0,1 procentenhet eller en minskning av de årliga prognostiserade kassaflödena med –1 procentenhet, en nedskriv­ ning av goodwillposten. ===== SIDA 85 ===== Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 85 Not 11 Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde. Koncernen Mkr 2025 2024 Värde per 1 januari 55 205 58 033 Förvärv – – Ny­, till­ och ombyggnation 1 497 1 343 Avyttringar –5 049 –3 011 Värdeförändringar, orealiserade –3 758 –1 712 Valutaomräkning –958 552 Värde per 31 december 46 937 55 205 Per den 31 december 2025 uppgick det samlade marknadsvärdet för Corems förvaltningsfastigheter till 46 937 mkr (55 205). Värdeförändringen för förvaltningsfastigheterna uppgick till –3 906 mkr (–1 717), varav orealise­ rade värdeförändringar –3 758 mkr (–1 712) och realiserade värdeförändringar –148 mkr (–5). De negativa orealiserade värdeförändringarna är kopplade till avsiktsförklaringen om att avyttra fastigheten 417 Park Avenue i New York samt något högre avkastningskrav och högre vakansantaganden för fastig­ heter i Sverige. Väsentliga åtaganden Under december tecknades en avsiktsförklaring om att avyttra projekt­ fastigheten på 417 Park Avenue i New York. I januari 2026 tecknades ett bindande köpeavtal med beräknat frånträde i andra kvartalet 2026. Corem har även åtaganden om att färdigställa påbörjade projekt. Det rör sig om projekt med varierande storlek. Vid årsskiftet fanns totalt fyra projekt med en investering överstigande 50 mkr vardera. Projekten avser om­ och nybyggnation samt hyresgästanpassning, där den återstående investe­ ringen beräknas till 170 mkr (661). Kvarvarande totala investeringar för samtliga pågående projekt vid årets utgång uppgick till 570 mkr (1 075). Värderingsmetod Corems fastighetsbestånd värderas kvartalsvis av intern värderingskompe­ tens i form av auktoriserad värderare med lång erfarenhet. Till stöd för den interna värderingen inhämtar Corem kontinuerlig marknadsinformation från externa värderingsinstitut. Som grundregel externvärderas varje fastighet minst en gång per år, där undantag kan göras för enstaka fastigheter. Under 2025 externvärderades 96 procent av fastigheterna. Under året anlitades Bryggan, Cushman & Wakefield, Newmark, Newsec och Savills som värderingsinstitut. Som underlag har värderarna erhållit information om gällande och nytecknade hyreskontrakt, löpande drift­ och underhållskostnader samt bedömda investeringar och underhållsplaner. Värdebedömningarna grundas på kassaflödesanalyser, där den enskilda fastighetens avkastningsförmåga har uppskattats. Metoden innebär att fastighetens värde baseras på nuvärdet av prognostiserade kassaflöden jämte restvärdet. I normalfallet har en tioårig kalkylperiod använts, vid behov anpassad för fastigheter med längre hyresavtal. Antaganden avseende framtida kassaflöden görs utifrån analys av: Nuvarande och historiska hyror samt kostnader • Marknadens och närområdets framtida utveckling • Fastigheternas förutsättningar och position i respektive marknadssegment • Gällande hyreskontraktsvillkor • Marknadsmässiga hyresvillkor vid kontraktstidens slut • Drift­ och underhållskostnader för likartade fastigheter i jämförelse med de aktuella fastigheterna • Investerings­ och underhållsplaner I det bedömda avkastningskravet tas hänsyn till olika risker med värderings­ objektet. Kontroller görs med kommunen, Länsstyrelsens EBH­karta samt översvämningsportalen för att fånga upp eventuellt förhöjda risker. Vid besiktningstillfället ges även möjlighet att vidare undersöka förhållanden som till exempel kan innebära förhöjd risk för översvämning. Förändringar under perioden i indata som inte är observerbara på mark­ naden och som tillämpas vid värdebedömningarna analyseras vid varje bokslutstillfälle av företagsledningen mot internt tillgänglig information, information från genomförda och planerade transaktioner samt information från de externa värderarna. Projektfastigheter ingår i förvaltningsfastigheter och värderas på samma sätt men med avdrag för återstående investering. Detaljplanelagda och bedömda byggrätter värderas löpande utifrån ortsprismetoden med hänsyn till geografiskt läge och lokalslag. Det samlade värdet av byggrätter utgör cirka 2 procent av det totala marknadsvärdet för fastighetsbeståndet vid årsskiftet. De värdepåverkande parametrar som används i värderingen motsvarar värderingsinstitutens tolkning av hur investerare och andra aktörer på marknaden resonerar och verkar. Värderingarna har upprättats i enlighet med tillämpliga delar av Valuation Practice Statements (VPS) som ingår i ”Red Book” och utfärdats av RICS samt det ramverk som upprättats av International Valuation Standard Council (IVSC). Värderingsantaganden Värdetidpunkt 2025 2024 Inflationsantagande 2026 (2025), % 1,5 1,0 Inflationsantagande 2027 och framåt (2026 och framåt), % 2,0 2,0 Kalkylperiod, år Normalt 10 Normalt 10 Långsiktig vakans, % Normalt 5–10 Normalt 5–10 Viktad kalkylränta, % 8,0 7,9 Viktat direktavkastningskrav, % 6,1 6,0 Generellt har stigande räntor en negativ påverkan på avkastningskravet och vice versa. En ökad inflation har en positiv påverkan på hyresnivå då de flesta hyresavtalen är inflationskopplade. På sikt kan en högre hyresnivå påverka rörligheten hos hyresgäster och därmed ge en ökad vakansgrad vilket i sin tur kan leda till negativ värdeförändring. Kostnadsökningar som inte täcks av indexjusteringar i hyresavtalen påverkar driftöverskottet negativt. Framtida kassaflöde Fastigheternas förväntade framtida kassaflöde i värderingen består av hyresinbetalningar med avdrag för driftkostnader, underhållskostnader och investeringar. Hyresinbetalningar under kalkylperioden utgörs av hyran enligt gällande hyresavtal fram till avtalsperiodens slut. Efter avtalsperioden slut används en bedömd marknadshyra. En huvudsaklig majoritet av hyres avtalen är indexreglerade till konsumentprisindex och resterande del har en fast uppräkning eller separat överenskommelse för hyresuppräkning. Driftkostnaderna baseras på historiska utfall och budgetsiffror. Utvecklingen av driftkostnaderna räknas normalt upp i enlighet med inflations antaganden. Den långsiktiga vakansen ligger normalt på 5–10 procent av hyres­ värdena med vissa variationer för respektive fastighetskategori. Väsentlig indata för fastighetsvärdering Kontor Logistik Handel Övrigt Genomsnittlig hyra per kvm, kr 2 618 1 258 1 759 2 052 Driftkostnader per kvm, kr –651 –343 –507 –572 Långsiktig vakans, % 5–10 5–10 5–10 5–10 Kalkylränta och avkastningskrav Den bedömda kalkylräntan är ett nominellt avkastningskrav på totalt kapital och baseras på den nominella räntan för 5­åriga statsobligationer med tillägg för fastighetsrelaterad risk. Kalkylräntan är anpassad individuellt för varje fastighet och ligger i intervallet 6,1–10,5 procent med ett viktat genom­ snitt om 8,0 procent (7,9) per 31 december 2025. Bedömningen har påver­ kats av genomförda transaktioner på marknaden. Kalkylräntan används för diskontering av framtida driftnetton under kalkylperioden samt restvärdet vid kalkylperiodens slut. ===== SIDA 86 ===== Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 86 Kalkylränta Kontor Logistik Handel Övrigt Totalt Stad Intervall, % Vägt genom- snitt, % Intervall, % Vägt genom- snitt, % Intervall, % Vägt genom- snitt, % Intervall, % Vägt genom- snitt, % Intervall, % Vägt genom- snitt, % Stockholm 6,8–9,8 7,9 7,4–9,2 8,0 – ¹ – ¹ 7,7–9,8 8,5 6,8–9,8 7,9 Göteborg 6,1–9,2 8,3 7,7–9,3 8,4 – ¹ – ¹ 7,2–9,7 8,7 6,1–9,7 8,4 Västerås 7,8–9,0 8,3 – ¹ – ¹ 8,2–9,2 8,3 7,7–7,9 7,7 7,7–9,2 8,2 Linköping 7,9–9,1 8,4 8,4–10,5 8,8 – ¹ – ¹ – ¹ – ¹ 7,7–10,5 8,5 Malmö 7,0–9,4 7,7 8,0–8,6 8,2 7,4–8,2 7,8 – ¹ – ¹ 7,0–9,5 7,8 Övriga Sverige 7,9–9,9 8,4 8,2–9,8 8,8 8,2–9,5 8,9 6,8–10,0 8,3 6,8–10,0 8,5 Köpenhamn 6,5–9,0 7,8 – – – – – – 6,5–9,0 7,8 New York – ¹ – ¹ – – – – – – – ¹ – ¹ Summa 6,1–9,9 7,8 7,4–10,5 8,4 7,4–9,5 8,3 6,8–10,0 8,3 6,1–10,5 8,0 1) Avser två eller färre fastigheter Restvärdet räknas fram genom att det prognostiserade driftnettot för första året efter kalkylperiodens slut evighetskapitaliseras med ett för fastigheten individuellt direktavkastningskrav. Det vägda genomsnittliga direktavkastningskravet vid kalkylperiodens slut uppgick till 6,1 procent per 31 december 2025 (6,0). Direktavkastningskrav, % Kontor Logistik Handel Övrigt Totalt Stad Intervall, % Vägt genom- snitt, % Intervall, % Vägt genom- snitt, % Intervall, % Vägt genom- snitt, % Intervall, % Vägt genom- snitt, % Intervall, % Vägt genom- snitt, % Stockholm 4,9–7,9 5,9 5,4–7,2 6,1 – ¹ – ¹ 5,8–7,8 6,6 4,9–7,9 6,0 Göteborg 4,1–7,1 6,2 5,8–7,3 6,4 – ¹ – ¹ 5,2–7,5 6,6 4,1–7,5 6,3 Västerås 5,8–7,0 6,3 – ¹ – ¹ 6,4–7,2 6,4 5,7–6,0 5,8 5,7–7,2 6,2 Linköping 6,0–7,1 6,5 6,4–8,5 6,8 – ¹ – ¹ – ¹ – ¹ 5,8–8,5 6,5 Malmö 5,0–7,4 5,8 6,0–6,7 6,3 5,4–6,2 5,8 – ¹ – ¹ 5,0–7,6 5,9 Övriga Sverige 5,7–8,0 6,4 6,3–7,9 6,8 6,3–7,5 6,9 4,8–8,0 6,4 4,8–8,0 6,5 Köpenhamn 4,5–7,0 6,0 – – – – – – 4,5–7,0 6,0 New York – ¹ – ¹ – – – – – – – ¹ – ¹ Summa 4,1–8,0 6,0 5,4–8,5 6,4 5,4–7,5 6,3 4,8–8,0 6,3 4,1–8,5 6,1 1) Avser två eller färre fastigheter Direktavkastningskraven är den bedömda avkastningen som marknaden förväntar sig för fastigheter med bland annat liknande egenskaper, teknisk standard, geografiskt läge eller avtalssituation. Känslighetsanalys värdering Värdepåverkan vid förändrat driftnetto och/eller direktavkastningskrav, mkr. De olika parametrarna påverkas var för sig av olika antaganden och i normal fallet samverkar de inte i samma riktning. Känslighetsanalys, fastighetsvärdering Förändring +/– Resultateffekt fastighets värderingar, mkr Resultateffekt fastighets värderingar, % Direktavkastningskrav 0,5 procentenheter –3 469/+4 090 –7,4/+8,7 Hyresintäkt 50 kr/kvm +/–1 682 +/–3,6 Driftkostnader 25 kr/kvm –/+841 –/+1,8 Vakansgrad 1,0 procentenheter –/+662 –/+1,4 Not 11, forts. Skattemässigt restvärde Fastigheternas skattemässiga restvärde uppgick per 31 december 2025 till 21,0 mdkr (27,3). Taxeringsvärden¹ Koncernen Mkr 2025 2024 Taxeringsvärden byggnader 15 702 15 123 Taxeringsvärden mark 5 474 6 064 Summa taxeringsvärde 21 176 21 187 1) Avser enbart de svenska fastigheterna. ===== SIDA 87 ===== Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 87 Not 11, forts. Nyckeltal för beståndet Antal fastigheter, st Verkligt värde, mkr Hyresvärde, mkr Ekonomisk uthyrningsgrad, % Uthyrningsbar area, tkvm 2025 31 dec 2024 31 dec 2025 31 dec 2024 31 dec 2025 31 dec 2024 31 dec 2025 31 dec 2024 31 dec 2025 31 dec 2024 31 dec Stockholm Norr 49 57 12 953 15 404 1 272 1 362 80 82 598 657 Stockholm Syd 53 64 13 126 13 962 1 038 1 078 83 85 445 477 Öst 64 69 7 651 8 082 747 764 87 88 485 515 Väst 73 92 8 688 9 992 751 874 85 87 473 564 Utland – Köpenhamn 3 4 1 128 1 507 56 75 75 79 31 38 Utland – New York¹ 2 3 3 391 6 258 163 192 94 100 16 17 Summa 244 289 46 937 55 205 4 027 4 345 84 86 2 048 2 268 Förvaltningsbestånd 218 259 40 859 46 240 3 677 3 992 85 86 1 910 2 130 Förädlingsbestånd 26 30 6 078 8 965 350 353 71 76 138 138 Summa 244 289 46 937 55 205 4 027 4 345 84 86 2 048 2 268 1) Hyresvärde, Ekonomisk uthyrningsgrad och Uthyrningsbar area avser aktiva hyresavtal. ===== SIDA 88 ===== Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 88 Not 12 Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde Koncernen Mkr 2025 2024 Ingående balans 1 469 1 351 Avyttringar –677 –11 Värdeförändringar, orealiserade –51 129 Utgående balans 741 1 469 Varav: Innehav i onoterade bolag – Klövern AB 741 1 469 Summa 741 1 469 KONCERNEN Onoterade innehav Innehav i onoterade andelar består av Klövern AB och Corems ägarandel uppgick till 8 procent vid årsskiftet (17). Klövern är ett onoterat bostads­ utvecklingsbolag som utvecklar bostäder för försäljning och egen förvaltning. Årets orealiserade värdeförändringar uppgick till –51 mkr (129) och realiserade värdeförändringar uppgick till –238 mkr (–4) efter försäljning av delar av innehavet i Klövern AB. Värdering Klövern AB värderas till verkligt värde per balansdagen och per 31 december 2025 har innehavet externvärderats av Bergs Securities. Värderingen baseras huvudsakligen på beräkning av diskonterade kassaflöden som kompletteras med en analys av substansvärdet och ett antal nyckeltal för liknande bolag. Kassaflödesberäkningen baseras på: • Prognos av kassaflöden under period av 11 år baserat på bedömda fram­ tida utveckling av projekt­ och förvaltningsportföljen. Prognosen kommer från tredje part. • En diskonteringsränta för eget kapital motsvarande 9,5 procent (10,0). • Förväntad långsiktig inflation om 2 procent (2). Känslighetsanalys för innehavet i Klövern AB 2025 2024 Diskonteringsränta +/–1 procentenhet –82/+100 –188/+239 Långsiktig inflation +/1 procentenhet +38/–30 +106/–82 Not 13 Maskiner och inventarier Koncernen Moderbolaget Mkr 2025 2024 2025 2024 Anskaffningsvärde Ingående balans 192 195 16 16 Förvärv 8 1 0 0 Omklassificering –13 –3 – – Avyttringar och utrangeringar –16 –1 –6 – Utgående anskaffningsvärde 171 192 10 16 Avskrivningar Ingående balans –148 –127 –12 –11 Årets avskrivningar –18 –22 –2 –1 Omklassificering 13 – – – Avyttringar och utrangeringar 11 1 6 – Utgående avskrivningar –142 –148 –8 –12 Bokfört värde 29 44 2 4 Not 14 Övriga anläggningstillgångar Koncernen Mkr 2025 2024 Reverser hänförlig till tidigare fastighetsförsäljningar 142 48 Fordran fastighetsutveckling 16 16 Övriga poster 24 25 Summa 182 89 Not 15 Kundfordringar Den sedvanliga kredittiden för kundfordringar är 30 dagar. Hyror faktureras i förskott vilket innebär att hyresfordringar som är ej betalda vid ingången av hyrestiden är upptagna som kundfordran. Corem utvärderar sina kund­ fordringar varje kvartal och gör individuella bedömningar av samtliga kundfordringar överstigande 30 dagar. Vid uthyrning görs alltid en kredit­ bedömning av hyresgästen. Åldersfördelade kundfordringar Koncernen Dagar 2025 2024 0–29 30 27 30–89 5 9 90– 47 33 Förväntade kreditförluster –31 –22 Summa 51 47 Not 16 Övriga fordringar Koncernen Moderbolaget Mkr 2025 2024 2025 2024 Momsfordringar 13 47 – – Fordran sålda fastigheter 45 45 – – Depositioner 206 210 – – Övriga poster 76 40 13 7 Summa 340 342 13 7 Not 17 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Koncernen Moderbolaget Mkr 2025 2024 2025 2024 Periodiserade fastighets­ kostnader 138 115 – – Periodiserade hyresrabatter 162 228 – – Pågående fastighetsförvärv – 61 – – Upplupna intäkter 12 14 7 7 Förutbetalda försäkringar 3 4 – – Övriga poster 37 45 15 20 Summa 352 467 22 27 ===== SIDA 89 ===== Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 89 Not 18 Eget kapital Aktier Corem är noterat på Nasdaq Stockholm Large Cap med fyra aktieslag; stamaktier av serie A, serie B och serie D samt preferensaktier. Varje stam­ aktie av serie A berättigar till en röst, medan stamaktier av serie B, serie D och preferensaktier berättigar till en tiondels röst vardera. Utdelning ska ske enligt bolagsordningens bestämmelser. Återköp av egna aktier Årsstämman gav styrelsen bemyndigande att, under tiden till nästa årsstämma, besluta om förvärv av aktier i bolaget. Återköp av aktier ger ökad möjlighet att anpassa bolagets kapitalstruktur till kapitalbehovet från tid till annan, bland annat möjlighet att kunna överlåta aktier, exempelvis som likvid i samband med eventuella fastighetsinvesteringar. Under 2025 återköptes 558 240 stamaktier av serie B till en genomsnittlig kurs om 4,25 kr, 1 800 stamaktier av serie D till en genomsnittlig kurs om 241,11 kr samt 1 126 preferensaktier till en genomsnittlig kurs om 243,00 kr. Utdelning Styrelsen föreslår för räkenskapsåret 2025 aktieägarna på årsstämman den 24 april 2026 att besluta om utdelning med 0,10 kr (0,10) per stamaktie av serie A och stamaktie serie B samt 20,00 kr (20,00) per stamaktie av serie D och preferensaktie. Utdelningen avseende stamaktier av serie A och B före­ slås utbetalas vid fyra tillfällen, varav två utbetalningar om 0,02 kronor och två utbetalningar om 0,03 kronor, medan utdelningen avseende stamaktie av serie D och preferensaktie föreslås utbetalas vid fyra tillfällen om vardera 5,00 kronor. Avstämningsdagar för utdelning till ägare av stamaktier av serie A, B, D och preferensaktier föreslås vara sista bankdagen i respektive kalen­ derkvartal med förväntad utbetalning tre bankdagar därefter. Till årsstämmans förfogande står 15 131 063 388 kr. Styrelsens förslag innebär att vinstmedlen disponeras så att 247 492 820 kr utdelas till preferens aktieägare, motsvarande 20,00 kr per preferensaktie, 149 338 800 kr utdelas till stamaktieägare av serie D, samt 134 907 416 kr, motsvarande 0,10 kr per stamaktie av serie A och B, och 14 599 324 352 kr balanseras i ny räkning. Utdelning per aktie, kr Utdelning, mkr Aktie 2025 2024 2025 2024 Stamaktie A och B 0,10 0,10 136 117 Stamaktie D 20,00 20,00 150 150 Preferensaktie 20,00 20,00 248 248 Summa 534 515 Förändring av eget kapital Specifikation över förändring av eget kapital återfinns i Koncernens förändringar i eget kapital på sidan 73 respektive Moderbolagets föränd­ ringar i eget kapital på sidan 76. Antal Antal aktier År Stamaktier A Stamaktier B Stamaktier D Preferens- aktier Totalt antal aktier Kvot- värde, kr Aktie - kapital, kr Ingående värden 2007 2007 435 144 653 – – – 435 144 653 0,03 13 054 340 Nedsättning av aktiekapital 2007 – – – – 435 144 653 0,0015 652 717 Apport­, kvittnings­ och nyemissioner 2007 1 294 442 103 – – – 1 729 586 756 0,15 194 819 032 Sammanläggningar 2007 –1 703 610 885 – – – 25 975 871 7,5 194 819 032 Apportemission 2008 1 630 435 – – – 27 606 306 7,5 207 047 295 Apport­ och nyemission 2009 3 492 614 – – – 31 098 920 7,5 233 241 900 Fond­, apport­ och nyemissioner 2010 6 849 373 – – 3 193 208 41 141 501 7,5 308 561 258 Aktiesplit 2:1 2011 37 948 293 – – 3 193 208 82 283 002 3,75 308 561 258 Apport­ och nyemission 2013 – – – 224 903 82 507 905 3,75 309 404 644 Apport­ och nyemission 2016 – – – 588 681 83 096 586 3,75 311 612 197 Minskning aktiekapital och indragning av aktier 2017 –7 580 431 – – – 75 516 155 3,75 283 185 581 Fondemission, återställning aktiekapital 2017 – – – – 75 516 155 4,15 313 392 043 Riktad nyemission 2017 5 – – – 75 516 160 4,15 313 392 064 Minskning aktiekapital 2017 – – – – 75 516 160 1,00 75 516 160 Fondemission, B­aktie 2017 – 683 161 600 – – 758 677 760 1,00 758 677 760 Omvänd split 1:2 2018 –34 158 080 –341 580 800 – –3 600 000 379 338 880 2,00 758 677 760 Omstämpling A – B, 2018 2018 –519 078 519 078 – – 379 338 880 2,00 758 677 760 Omstämpling A – B, 2019 2019 –635 959 635 959 – – 379 338 880 2,00 758 677 760 Omstämpling A – B, 2020 2020 –492 819 492 819 – – 379 338 880 2,00 758 677 760 Apport­ och nyemissioner 2021 62 193 109 679 390 188 5 618 698 10 535 930 1 137 076 805 2,00 2 274 153 610 Kvittnings­ och nyemission 2021 – – 1 927 111 –1 720 635 1 137 283 281 2,00 2 274 566 562 Omvandling A – B, 2021 2021 –860 724 860 724 – – 1 137 283 281 2,00 2 274 566 562 Omvandling A – B, 2022 2022 –111 812 111 812 – – 1 137 283 281 2,00 2 274 566 562 Nyemission 2024 – 106 206 165 – – 1 243 489 446 2,00 2 486 978 892 Omvandling A – B, 2025 2025 –606 532 606 532 – – 1 243 489 446 2,00 2 486 978 892 Nyemission 2025 – 192 000 000 – – 1 435 489 446 2,00 2 870 978 892 Antal aktier vid årets slut 93 124 265 1 322 404 077 7 545 809 12 415 295 1 435 489 446 2,00 2 870 978 892 Antal återköpta egna aktier –2 913 825 –36 249 240 –43 800 –1 126 –39 207 991 Antal utestående aktier vid årets slut 90 210 440 1 286 154 837 7 502 009 12 414 169 1 396 281 455 ===== SIDA 90 ===== Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 90 Antal Specifikation återköp och avyttringar av egna aktier År Stamaktie A Stamaktie B Stamaktie D Preferens- aktier Totalt antal Återköp av egna aktier, efter split 2:1 2009 308 400 – – – 308 400 Fondemission, därav utgörande egna aktier, efter split 2:1 2010 – – – 30 840 339 240 Återköp av egna aktier¹ 2011 918 633 – – 16 313 1 274 186 Återköp av egna aktier¹ 2012 235 438 – – 9 300 1 518 924 Avyttring av egna aktier² 2012 –99 083 – – –56 453 1 363 388 Återköp av egna aktier¹ 2013 87 400 – – – 1 450 788 Avyttring av egna aktier² 2013 –1 387 388 – – – 63 400 Återköp av egna aktier¹ 2014 2 421 525 – – – 2 484 925 Återköp av egna aktier¹ 2015 20 200 – – – 2 505 125 Återköp av egna aktier¹ 2016 5 075 306 – – – 7 580 431 Indragning av återköpta aktier 2017 –7 580 431 – – – 0 Återköp av egna aktier¹ 2017 1 702 650 17 026 500 – – 18 729 150 Omvänd split 1:2 2018 –851 325 –8 513 250 – – 9 364 575 Återköp av egna aktier¹ 2018 2 062 500 42 300 – – 11 469 375 Återköp av egna aktier¹ 2020 – 21 075 000 – – 32 544 375 Återköp av egna aktier¹ 2022 – 6 060 450 42 000 – 38 646 825 Återköp av egna aktier¹ 2025 – 558 240 1 800 1 126 39 207 991 Antal återköpta egna aktier vid årets slut 2025 2 913 825 36 249 240 43 800 1 126 39 207 991 1) 2013 återköptes stamaktier till ett snittpris om 3,58 kr, 2014 till ett snittpris om 4,63 kr, 2015 stamaktier till ett snittpris om 5,28 kr, 2016 stamaktier till ett snittpris om 5,94 kr, 2017 till ett snittpris om 8,57 kr, 2018 till ett snittpris om 8,89 kr, 2020 till ett snittpris om 23,64 kr, 2022 stamaktier B till ett snittpris om 17,94 kr samt stamaktier D till ett snittpris om 297,85 kr och 2025 stamaktier B till ett snittpris om 4,25 kr, stamaktier D till ett snittpris om 241,11 kr samt preferensaktier till ett snittpris om 243,00 kr. Snittpriser har justerats för sammanläggning av aktier 1:2 som gjorts under januari 2018. 2) Samtliga avyttringar av egna aktier är relaterade till fastighetsförvärv. Not 18, forts. Not 19 Resultat per aktie Beräkningen av resultat per stamaktie A/B –2,96 kr (–1,43) har baserats på årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare –3 311 mkr (–1 059) med avdrag för utdelning till ägare av stamaktier av serie D och preferens aktier samt ränta hänförlig till hybridobligationer och på ett vägt genomsnittligt antal utestående stamaktier A/B uppgående till 1 282 722 841 under 2025 (1 124 774 144). Någon utspädningseffekt före­ ligger ej då inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) förekommer. ===== SIDA 91 ===== Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 91 Not 20 Finansiella instrument per kategori Kategorisering av finansiella instrument Koncernen Finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt värde via resultatet Finansiella tillgångar och skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Mkr 2025 2024 2025 2024 Finansiella tillgångar Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 741 1 469 – – Övriga anläggningstillgångar – – 142 48 Kundfordringar – – 51 47 Derivat 102 231 – – Övriga fordringar – – 389 462 Likvida medel – – 1 804 586 Summa 843 1 700 2 386 1 143 Finansiella skulder Räntebärande skulder – – 28 768 31 376 Derivat 80 147 – – Leverantörssskulder – – 175 143 Övriga skulder – – 386 430 Upplupna kostnader – – 294 320 Summa 80 147 29 623 32 269 Tillgångarnas maximala kreditrisk utgörs av nettobeloppen av de redovisade värdena i tabellen ovan. Koncernen har inte erhållit några ställda säkerheter för de finansiella nettotillgångarna. Värdering av finansiella instrument Värdering enligt nivå 1 Verkligt värde på finansiella instrument som handlas på en aktiv marknad baseras på noterade marknadspriser på balansdagen. Corem använder i förekommande fall den aktuella köpkursen. Dessa instrument återfinns i nivå 1. De investeringar som återfunnits i nivå 1 har framförallt utgjorts av aktier noterade på nordiska börser och som är klassificerade som Finan­ siella tillgångar värderade till verkligt värde. Värdering enligt nivå 2 Verkligt värde på finansiella instrument som inte handlas på en aktiv mark­ nad fastställs med hjälp av olika värderingstekniker. Härvid används i så stor utsträckning som möjligt marknadsinformation då denna finns tillgänglig medan företagsspecifik information används i så liten utsträckning som möjligt. Om samtliga väsentliga indata som krävs för verkligt värde värde­ ringen av ett instrument är observerbara, återfinns instrumentet i nivå 2. För Corems del utgörs detta av Corems innehav av derivat och ränte­ bärande skulder för vilka upplysning om verkligt värde har lämnats. Värdering enligt nivå 3 I de fall ett eller flera väsentliga indata inte baseras på observerbar marknads information klassificeras det berörda instrumentet i nivå 3. För Corems del utgörs detta av aktieinnehav i onoterade bolag. Corem har inte omfört några finansiella instrument mellan de olika nivåerna under perioden. Klassificering av finansiella instrument enligt värdehierarkin Koncernen Noterade priser på aktiva marknader, nivå 1 Andra observerbara indata, nivå 2 Ej observerbara indata, nivå 3 Mkr 2025 2024 2025 2024 2025 2024 Tillgångar värderade till verkligt värde: Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde – – – – 741 1 469 Derivat – – 102 231 – – Skulder värderade till verkligt värde: Derivat – – 80 147 – – Skulder för vilka upplysning om verkligt värde lämnas Skulder till kreditinstitut – – 22 827 24 363 – – Obligationslån – – 4 877 5 652 – – Företagscertifikat – – 1 202 1 256 – – ===== SIDA 92 ===== Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 92 Not 21 Finansiella risker och finanspolicy Koncernen 2025 2024 Mkr Redovisat värde Verkligt värde Redovisat värde Verkligt värde Skulder till kreditinstitut 22 565 22 827 24 167 24 363 Obligationer 4 870 4 877 5 723 5 652 Certifikat 1 205 1 202 1 256 1 256 Summa räntebärande skulder 28 640 28 906 31 146 31 271 Återköpta obligationer I beloppen för obligationer i tabellen ovan har återköpta obligationer kvittats med 805 mkr (1 003). Finanspolicy Koncernen är genom sin verksamhet exponerad för olika slags finansiella risker. Med finansiella risker avses finansieringsrisk, likviditetsrisk, ränterisk, valutarisk och kreditrisk. Corems finanspolicy, vilken är fastställd av styrelsen, anger riktlinjer och regler för de finansiella riskerna. Avsteg från koncernens finanspolicy kräver styrelsens godkännande. Ansvaret för koncernens finansiella transaktioner och risker hanteras centralt av moder bolagets ledning. Finansfrågor av strategisk betydelse behandlas i styrelsen. Corems riskexponering ska vara begränsad och så långt som möjligt kontrollerad vad avser val av placeringsobjekt, hyresgäster och avtalsvillkor, finansieringsvillkor samt affärspartners. Ytterligare information finns i avsnittet Finansiering på sidorna 41–44 samt i avsnittet Risker och möjlig­ heter på sidorna 49–53. Målen i finanspolicyn är att: • långsiktigt uppvisa en genomsnittlig avkastning på eget kapital om minst 10 procent. • räntetäckningsgraden långsiktigt ska vara minst 2,0. • belåningsgraden ska uppgå till en nivå som möjliggör Investment Grade. • räntebärande skulders genomsnittliga kapitalbindning ska uppgå till minst 1,5 år. • räntebärande skulders genomsnittliga räntebindning ska uppgå till minst 1,5 år. • räntebärande skulder ska till minst 50 procent vara räntesäkrade. • externfinansiering av fastigheter utomlands ska ske i lokal valuta. Finansiella mål Mål Utfall Genomsnittlig avkastning på eget kapital, % ≥10 –7,3¹ Räntetäckningsgrad ≥2,0 1,8 Kapitalbindning, år ≥1,5 2,1 Räntebindning, år ≥1,5 2,1² Räntesäkrade skulder, % ≥50 82 Externfinansiering i lokal valuta Ja Ja 1) Genomsnittlig avkastning över de senaste fem åren. 2) Räntebindningen är med beaktande av derivat. Styrelsen går minst årligen igenom finanspolicyn för att förbättra och anpassa den efter Corems vid tidpunkten gällande situation. Covenanter I kredit­ och obligationsavtal med banker och kreditinstitut förekommer det fastlagda gränsvärden för ett antal nyckeltal, så kallade covenanter. Covenanterna i Corems låneavtal bedöms som marknadsmässiga i enlighet med praxis på svensk lånemarknad och kan finnas på koncernnivå, i underkoncern eller i respektive bolag. Majoriteten av låneavtalen har finansiella covenanter för soliditet och för räntetäckningsgrad på koncern­ nivå, där kraven för soliditet vanligtvis är på 20–25 procent och för ränte­ täckningsgrad på 1,25–1,50. Belåningsgrad mäts normalt på portföljnivå, men kan i vissa fall även mätas på fastighetsnivå. Covenanterna rapporte­ ras vanligen kvartalsvis. I tabellen nedan presenteras covenanter som finns på koncernnivå. Utfall Koncernen Nycketal Covenant Andel skulder Skuldvolym (mkr) 2025 2024 Räntetäckningsgrad, ggr >1,25–1,50 93% 26 695 1,8 1,7 Soliditet, % >20–25% 83% 23 777 31 35 Finansierings- och refinansieringsrisk Med finansieringsrisk avses risken att finansiering inte alls kan erhållas, eller endast till ofördelaktiga villkor. Genom att ha tillgång till många kredit­ givare och kreditkällor begränsas finansierings­ och refinansieringsrisken. Refinansieringsrisken begränsas vidare genom att ha låneförfallen spridda över flera år och vid olika tillfällen under året, se tabell Ränte­ och kapital­ bindning på sidan 93. Genom tillgång till outnyttjade kreditramar begränsas risken ytterligare. Koncernens totala avtalsvolym uppgick den 31 december 2025 till 30 238 mkr (34 447), inklusive outnyttjade krediter om 1 470 mkr (3 071). Koncernens genomsnittliga kapitalbindning uppgick till 2,1 år (1,7). Likviditetsrisk Med likviditetsrisk avses risken att sakna tillräckligt med likvida medel för att kunna fullfölja koncernens betalningsåtaganden. Styrelsen kan oaktat lång siktigt mål besluta om tillfälligt ökad likviditet till exempel vid ökad beredskap och större affärer. Löpande upprättas interna likviditets­ prognoser för kommande 24 månader, där samtliga kassaflödes påverkande poster analyseras på koncernnivå. Syftet med likviditetsprognosen är att verifiera behovet av kapital. Corems likvida medel uppgick per den 31 december 2025 till 1 804 mkr (586). I likvida medel ingår spärrade medel om 3 mkr (133) i enlighet med IFRS IC:s förtydligande om medel som endast får användas för ett visst ändamål enligt avtal med tredje part. Ränterisk Ränterisk avser risk för att förändringar i ränteläget påverkar koncernens upplåningskostnad. En betydande faktor som påverkar ränterisken är ränte­ bindningstiden. Hanteringen av koncernens ränteexponering är centraliserad, vilket innebär att den centrala finansfunktionen ansvarar för att identifiera och hantera denna exponering. Corem använder sig av finansiella instrument i syfte att begränsa ränterisker samt för att på ett flexibelt sätt påverka låneportföljens genomsnittliga bindningstid. Corem innehar derivat i form av ränte swappar och räntetak. Vid årets utgång hade Corem 44 (45) swap avtal om 22 286 mkr (25 012), och 1 (5) räntetak om 727 mkr (1 325). Förfallen på derivaten är mellan 2026 och 2031. Per 31 december 2025 var 82 procent (86) av de räntebärande skulderna räntesäkrade. Bolagets genomsnittliga räntebindning uppgick till 2,1 år (2,6), med beaktande av derivat. Den genomsnittliga räntan per den 31 december 2025 var 4,4 procent (4,6). En ökning av marknadsräntor med en procentenhet vid årets slut skulle höja Corems genomsnittliga upplånings ränta med 0,2 procentenheter, vilket motsvarar cirka 59 mkr i årliga räntekostnader. Upplåning, förfallostruktur och räntor Vid årets utgång uppgick de räntebärande skulderna till 28 768 mkr (31 376). Ränte bärande nettoskuld, där avdrag görs för räntebärande till­ gångar, kortfristiga och långfristiga aktieinnehav och likvida medel uppgick till 26 823 mkr (30 742). Värdet på derivatportföljen uppgick till 22 mkr (84). Värde förändringar derivat i årets resultat uppgick till –142 mkr (–219). Ränteswapparna har värderats av Swedbank, Nordea och SEB genom att framtida kassaflöden diskonterats till nuvärde. Räntetaket har värderats av Chatham utifrån rådande räntekurva och volatilitet för respektive löptid. Derivatinstrument klassificeras som långfristiga skulder och tillgångar i balansräkningen och värderas löpande till verkligt värde. Värdeförändringar redovisas i resultatet på separat rad, Värdeförändringar derivat. Säkerhet för de räntebärande skulderna är reversfordringar på dotter­ företag med däri pantförskrivna pantbrev. Säkerheten har kompletterats med pant i vissa av dotterföretagens aktier. Säkerheten kompletteras med miniminivå för räntetäckningsgrad och soliditet samt maximinivå för belåningsgrad. Villkoren för utlåning angivna i låneavtalen är förenliga med Corems finansiella mål. Kreditavtalen innehåller sedvanliga uppsägningsvillkor. ===== SIDA 93 ===== Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 93 Förfallostrukturen för låneavtalen, som framgår av tabellen intill, visar när i tiden låneavtalen förfaller till omförhandling eller återbetalning. Ränte- och kapitalbindning per 31 december 2025 Räntebindning Kapitalbindning Förfall, år Mkr Snittränta, % Andel, % Mkr Andel, % Rörligt 5 980 4,6 21 – – 2026 6 500 4,1 23 11 605 38 2027 4 036 4,7 14 3 589 12 2028 3 418 4,0 12 10 822 36 2029 7 034 4,4 24 2 426 8 2030 1 300 4,5 4 1 250 4 >2030 500 5,8 2 546 2 Summa 28 768 4,4 100 30 238 100 Framtida likviditetsflöden Framtida likviditetsflöden hänförliga till krediter och derivat framgår av tabellen nedan. Vid beräkningen av likviditetsflöden för krediter samt för det rörliga benet i derivaten har Stiborräntan per senaste räntesättningsdagen använts. Med ovanstående antaganden uppgick totala betalningsansvaret för avtalade krediter och räntederivat till sammanlagt 31 268 mkr (33 640) över återstående löptider. Övriga finansiella skulder uppgick till 855 mkr (893) och förfaller under 2026 (2025). Likviditetsflöden per 31 december 2025 Krediter År IB Amor- tering UB Ränta krediter Ränta derivat Totalt 2026 28 768 –11 192 17 577 –970 –64 –12 226 2027 17 577 –3 724 13 852 –610 –50 –4 384 2028 13 852 –9 664 4 188 –392 –35 –10 091 2029 4 188 –2 415 1 773 –108 –24 –2 547 >2029 1 773 –1 773 – –228 –18 –2 020 Summa –28 768 –2 309 –192 –31 268 Likviditetsflöden per 31 december 2024 Krediter År IB Amor- tering UB Ränta krediter Ränta derivat Totalt 2025 31 376 –16 852 14 524 –1 138 124 –17 866 2026 14 524 –7 490 7 034 –600 73 –8 017 2027 7 034 –3 215 3 819 –244 39 –3 420 2028 3 819 –693 3 126 –150 35 –808 >2028 3 126 –3 126 – –433 30 –3 529 Summa –31 376 –2 565 301 –33 640 Valutarisk Med valutarisk avses risken för negativ påverkan på Corems resultat­ och balansräkning till följd av förändrade valutakurser. Valutarisken begränsas genom att utländska fastigheter finansieras i lokal valuta i så stor utsträck­ ning som möjligt. Av de räntebärande skulderna var 96 procent i svenska kronor, 2 procent i US­dollar (USD) och 2 procent i danska kronor (DKK). Kreditrisk Med kreditrisk avses risken för förlust om motparten inte fullföljer sina åtaganden. Kreditrisken begränsas genom att endast kreditvärdiga mot parter accepteras i finansiella transaktioner. Risken att koncernens hyresgäster inte uppfyller sina åtaganden, det vill säga att betalning ej erhålles för kundfordringar utgör en kundkredit risk. Koncernens hyres­ gäster kreditkontrolleras varvid information om deras finansiella ställning inhämtas från olika kreditupplysningsföretag. Koncernen har upprättat en kreditpolicy för hur kundkrediterna ska hanteras. En beräkning av kredit­ risken görs i samband med nyuthyrning och lokalanpassning för befintlig hyresgäst. Bankgarantier, depositioner av förtida hyror eller annan säkerhet krävs för kunder med låg kreditvärdighet eller otillräcklig kredithistorik. I syfte att följa hyresgästernas kreditvärdighetsutveckling sker en löpande kredit­ bevakning. På motsvarande sätt provas även kreditvärdigheten beträffande de reversfordringar som eventuellt uppstår i samband med avyttring av fastigheter och bolag. Räntebärande skulder Moderbolaget Mkr 2025 2024 Skulder till kreditinstitut 10 353 4 926 Obligationer 4 870 4 025 Certifikat 1 205 1 256 Summa 16 428 10 207 Not 22 Övriga kortfristiga skulder Koncernen Moderbolaget Mkr 2025 2024 2025 2024 Skuld till moderbolagets aktieägare 283 270 283 270 Personalens källskatt och sociala avgifter 16 22 16 22 Övriga skulder 60 78 17 14 Summa 359 370 316 306 Not 23 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Koncernen Moderbolaget Mkr 2025 2024 2025 2024 Förutbetalda hyror 663 748 – – Upplupna driftskostnader 71 113 – – Upplupna räntekostnader 124 152 48 46 Upplupna personalkostnader 42 40 42 39 Övriga poster 57 56 21 18 Summa 957 1 109 111 103 Not 21, forts. ===== SIDA 94 ===== Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 94 Not 24 Nyttjanderättstillgångar/leasingskulder Nyttjanderättstillgångar Mkr Tomträtts- avtal Arrende Fordon Hyres- avtal Total 2025 Ingående värde 1 588 220 16 3 1 827 Årets aktiveringar 11 – – – 11 Avslutade avtal³ – –220 –16 –3 –239 Valutaförändring –59 – – – –59 Avyttringar –35 – – – –35 Utgående värde 1 505 – – – 1 505 2024 Ingående värde 1 126 230 16 3 1 375 Årets aktiveringar 24 12 – – 36 Justerad implicit ränta² 586 – – – 586 Valutaförändring 32 – – – 32 Avyttringar –180 –22 – – –202 Utgående värde 1 588 220 16 3 1 827 Leasingskulder 2025 2024 Redovisat värde per 1 januari 1 827 1 375 Tillkommande avtal 11 36 Justerad implicit ränta² – 586 Avslutade avtal³ –239 – Avyttringar –35 –202 Valutaförändring –59 32 Redovisat värde per 31 december 1 505 1 827 Förfallostruktur leasingskulder¹ 2025 2024 Inom år 1 28 229 Mellan år 2 och 5 723 706 Senare än 5 år 754 892 Summa 1 505 1 827 1) Avseende tomträtter avser förfallotidpunkten tidpunkt för omförhandling av tomträttsavtalen. 2) Räntan är justerad enligt gällande tomträttsavgäldsränta och påverkar inte tomträtts­ avgälden utan endast värdet på nyttjandetillgången och leasingskulden. 3) Parkeringsavtal har under 2025 övergått till avtal med kortare avtaltider. Leasingavtal där koncernen är leasegivare Koncernen hyr ut sina förvaltningsfastigheter enligt operationella leasing­ avtal. Tabell nedan visar framtida odiskonterade hyresintäkter avseende befintliga hyreskontrakt: Löptider för Corems hyresavtal per 31 december Mkr, 2025 2024 År 1 2 911 3 355 År 2 2 215 2 420 År 3 1 627 1 745 År 4 1 087 1 114 År 5 eller senare 3 188 3 571 Not 25 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser Koncernen Moderbolaget Mkr 2025 2024 2025 2024 Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar 27 512 28 911 – – Summa ställda säkerheter 27 512 28 911 – – Eventualförpliktelser Borgensförbindelser till förmån för dotterföretag – – 12 111 18 032 Övriga eventualförpliktelser 18 18 – – Summa eventualförpliktelser 18 18 12 111 18 032 Corem har under senare år genomfört ett antal förvärv och försäljningar av fastigheter och bolag. I vissa fall har försäljningarna skett efter interna omstruktureringar i syfte att skapa en av köparna efterfrågad förvärvs­ struktur. I samband med transaktioner kan transaktionsrisker i form av garantier och skatter med mera uppkomma. Koncernens exponering mot sådana risker uppgår till betydande belopp. Den sannolika risken för fram­ tida utbetalningar av betydande belopp bedöms vara lägre. Koncernen kan dock inte utesluta att någon sådan anledning till framtida utbetalning kan komma att uppstå. Som ett led i koncernens verksamhet är koncernbolagen inblandade i mindre tvister. Ingen av dessa bedöms vara väsentliga för koncernen. Moderbolaget har ingått avtal om proprieborgen till förmån för dotter­ företag. Därutöver har Corem lämnat säkerhet gentemot långivare i form av aktier i dotterbolag. Not 26 Närstående Närstående relationer Koncernen Koncernen står under inflytande från Rutger Arnhult genom bolag som innehar 44,85 procent (43,75) av kapitalet och 47,13 procent (46,53) av de utestående rösterna i moder bolaget Corem Property Group AB (publ). Näst största aktieägare per 31 december 2025 är Gårdarike AB med 4,56 procent (5,26) av kapitalet och 15,82 procent (17,27) av de utestående rösterna, vilket innebär visst enskilt väsentligt inflytande på Corem. Moderbolaget Utöver de närståenderelationer som anges för koncernen har moder bolaget bestämmande inflytande över dotterföretagen, se not 27. Sammanställning över närståendetransaktioner Koncernen Tjänster mellan koncernföretag och närstående debiteras enligt marknads­ prissättning och på affärsmässiga villkor. Koncerninterna tjänster består av förvaltningstjänster och debitering av koncernräntor. Under året genomfördes en riktad nyemission om 81 967 213 stamaktier av serie B till M2 Asset Management AB (publ), som kontrolleras av Rutger Arnhult. Då M2 Asset Management AB (publ) klassas som närstående föregicks och godkändes genomförandet av nyemissionen av en extra bolagsstämma den 21 juli 2025. Transaktioner med Wästbygg uppgick under perioden till 0 mkr (21). Vidare har Wästbygg tecknat avtal om förhyrning av lokal hos Corem med ett årligt kontraktsvärde om mindre än 1 mkr. Inflyttning sker under 2026 och hyresgästanpassning görs av Wästbygg. Wästbygg utgör intressebolag till M2­Gruppen, som kontrolleras av Rutger Arnhult. Därutöver har Corem­ koncernen under året köpt juridiska tjänster från Walthon Advokater i vilken styrelsens ordförande Patrik Essehorn är del ägare, till ett belopp om 12 mkr (10). Moderbolaget Fordringar mot dotterföretag, netto, uppgick per 31 december 2025 till 19 168 mkr (12 034). Fakturering till dotterbolag uppgick till 473 mkr (499) och hyreskostnader, aviserade från dotterbolag, uppgick till 21 mkr (24). Transaktioner med nyckelpersoner i ledande ställning Företagets styrelseledamöter samt bolag ägda av dessa kontrollerar 46,02 procent (45,12) av kapitalet och 48,44 procent (47,97) av rösterna i företaget, beräknat på totalt antal aktier. Beträffande styrelsen, vd och övriga befattningshavares löner och andra ersättningar, kostnader och avtal som avser pensioner och liknande förmåner samt avtal angående avgångsvederlag, se not 4. ===== SIDA 95 ===== Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 95 Not 27 Andelar i koncernföretag Andelar i koncernföretag Moderbolaget Mkr 2025 2024 Ackumulerade anskaffningsvärden vid årets början 20 492 21 456 Nedskrivningar –5 900 –964 Summa 14 592 20 492 Resultat från andelar i koncernföretag Moderbolaget Mkr 2025 2024 Utdelningar från dotterföretag 1 429 879 Nedskrivning av andelar i dotterföretag –5 900 –964 Summa –4 471 –85 I koncernen finns det 267 dotterföretag (311) varav 228 (266) svenska aktiebolag, 22 (28) svenska kommandit­ och handelsbolag och 17 (17) utländska bolag. Dessa fördelas på moderbolagets direktägda dotterföretag och indirekt ägda dotterföretag enligt nedan. Moderbolagets innehav av aktier och andelar i koncernföretag Bokfört värde, mkr Direktägda dotterföretag Organisations- nummer Säte Antal andelar Kapital- andel i % 2025 2024 Corem AB 556731­4231 Stockholm 1 000 100 532 532 Meroc Kapitalförvaltning AB 556855­7598 Stockholm 100 000 100 0 0 Corem Kelly AB (publ) 556482­5833 Stockholm 1 138 697 289 100 14 060 19 960 Summa 14 592 20 492 Indirektägda dotterföretag Organisations- nummer Säte Antal andelar Kapital- andel i % 1241 Broadway LLC 82­4082652 New York – 100 Big Pink AB 556177­1295 Nyköping 1 000 100 BRA Göteborgsvägen 18 AB 556964­6697 Mölndal 40 000 80 Clover Park Development LLC 83­4691578 New York – 100 Clover Park Holdco LLC 84­4402539 New York – 100 Clover Park JV LLC 88­0935606 New York – 100 Clover Park LLC 84­4368854 New York – 100 Clover Park Mezz LLC 88­1086726 New York – 100 Clover Park Sub LLC 84­4383095 New York – 100 Clover US LLC 82­4082454 New York – 100 Corem Adam AB 556594­9699 Nyköping 1 000 100 Corem Agora AB 559004­3641 Stockholm 31 146 713 100 Corem Agora Ett AB 559013­4978 Stockholm 50 000 100 Corem Agora Fem AB 556722­3564 Stockholm 100 000 100 Corem Agora Fyra AB 559013­5058 Stockholm 50 000 100 Corem Agora Sweden AB 559032­9495 Stockholm 50 000 100 Corem Agora Två AB 559013­4986 Stockholm 50 000 100 Indirektägda dotterföretag Organisations- nummer Säte Antal andelar Kapital- andel i % Corem Alfred AB 556922­4255 Nyköping 50 000 100 Corem Amerika Plads K/S 44609150 Frederiksberg 100 100 Corem Arenan AB 556645­6272 Nyköping 1 000 100 Corem Armaturen AB 559097­5297 Nyköping 500 100 Corem Backa KB 916624­2165 Stockholm – 100 Corem Belone KB 916563­3273 Nyköping – 100 Corem Betongen AB 559073­2862 Nyköping 50 000 100 Corem Birgitta KB 969708­7212 Nyköping – 100 Corem Blåfjäll AB 556730­3200 Nyköping 1 000 100 Corem Blåkobbe AB 559096­6205 Nyköping 50 000 100 Corem Bobby AB 556594­9780 Nyköping 1 000 100 Corem Bodil KB 969704­6440 Nyköping – 100 Corem Borg AB 556740­2853 Nyköping 1 000 000 100 Corem Borgfyra AB 556633­0147 Nyköping 1 000 100 Corem Bredden AB 556699­5550 Stockholm 1 000 100 Corem Bukettnejlikan AB 556876­6918 Nyköping 500 100 Corem Bulltofta AB 556633­3265 Nyköping 1 000 100 Corem Clemens AB 556794­6107 Nyköping 1 000 100 Corem Cleo AB 556761­8979 Nyköping 1 000 100 Corem CPH AB 559042­7562 Nyköping 50 000 100 Corem Dagberget AB 556628­6893 Stockholm 1 000 100 Corem Dagny AB 556632­8950 Nyköping 1 000 100 Corem Dante AB 556594­9830 Nyköping 1 000 100 Corem Denmark ApS 36464763 Frederiksberg 52 000 100 Corem Derbyvägen AB 556813­3473 Nyköping 500 100 Corem Diket KB 969708­7196 Nyköping – 100 Corem Disa AB 556708­7340 Nyköping 1 000 100 Corem Edvin AB 556832­3579 Nyköping 50 000 100 Corem Eenora AB 556708­7209 Nyköping 1 000 100 Corem Efraim AB 556594­9855 Nyköping 1 000 100 Corem Elektra 27 AB 556660­3139 Stockholm 1 000 100 Corem Elly AB 556043­1180 Nyköping 5 250 100 Corem Emil AB 556524­4265 Nyköping 4 000 100 Corem Erik AB 556064­8841 Nyköping 160 400 100 Corem Ett AB 556610­3106 Nyköping 1 000 100 Corem Evelina AB 556589­0380 Nyköping 1 000 100 Corem Expo HB 916839­2489 Nyköping – 100 Corem Fairway K/S 35521399 Frederiksberg 125 000 100 Corem Fastigheter AB 556736­1687 Stockholm 100 000 100 Corem Flygbron AB 556247­1119 Stockholm 30 000 100 Corem Flygledaren AB 559073­2888 Nyköping 50 000 100 Corem Flygstaben AB 556703­0522 Nyköping 1 000 100 Corem Fornminnet AB 556822­4991 Stockholm 500 100 Corem Freja AB 559252­1396 Stockholm 50 000 100 Corem Fryshuset AB 556761­8730 Nyköping 1 000 100 Corem Fullersta AB 556642­7380 Nyköping 20 000 100 Corem Fässberg AB 556982­0672 Nyköping 500 100 ===== SIDA 96 ===== Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 96 Indirektägda dotterföretag Organisations- nummer Säte Antal andelar Kapital- andel i % Corem Lastkajen AB 556704­2931 Stockholm 1 000 100 Corem Laura AB 556727­7685 Nyköping 1 000 100 Corem Leif AB 556706­9769 Nyköping 100 000 100 Corem Leopold AB 556923­4239 Nyköping 50 000 100 Corem Lillsätra AB 556812­4183 Stockholm 50 000 100 Corem Linda AB 556727­7628 Nyköping 1 000 100 Corem Linus AB 556896­7409 Nyköping 50 000 100 Corem Lisbeth AB 556728­6520 Nyköping 1 000 100 Corem Livia AB 556791­0343 Nyköping 20 000 100 Corem Love 2 AB 556797­0651 Nyköping 100 000 100 Corem Love 8 AB 556832­7927 Nyköping 50 000 100 Corem Love Holding AB 556797­0602 Nyköping 100 000 100 Corem Lovisa AB 559068­5334 Nyköping 50 000 100 Corem Ludvig AB 556706­8670 Nyköping 50 000 000 100 Corem Luftbron AB 556269­2367 Stockholm 500 000 100 Corem Lydia AB 556748­5262 Nyköping 100 000 100 Corem Magasinet AB 556737­6198 Nyköping 1 000 100 Corem Majorna 220:4 AB 556109­3567 Nyköping 10 000 100 Corem Malmö AB 556699­9172 Stockholm 1 000 100 Corem Mari AB 556944­2196 Nyköping 50 000 100 Corem Matilda AB 559208­5392 Nyköping 50 000 100 Corem Meeting AB 559208­5426 Nyköping 50 000 100 Corem Mellbyvägen AB 556755­4281 Nyköping 1 000 100 Corem Mjärdevi AB 556950­8558 Nyköping 50 000 100 Corem Motorspinnaren AB 556764­3332 Stockholm 1 000 100 Corem Murman 11 AB 559018­0872 Nyköping 50 000 100 Corem Murman 7 AB 559018­0856 Nyköping 50 000 100 Corem Murman 8 AB 559018­0906 Nyköping 50 000 100 Corem Mälardalen Holding AB 556736­6876 Stockholm 100 000 100 Corem Märsta AB 556498­1545 Stockholm 31 000 100 Corem Mölndal AB 556755­8308 Nyköping 100 000 100 Corem Mölndal Violen AB 556944­7658 Nyköping 500 100 Corem Neptunus AB 556708­7399 Nyköping 1 000 100 Corem New York AB 559101­2090 Nyköping 50 000 100 Corem Niklas AB 556531­5206 Nyköping 11 000 100 Corem Nord AB 556072­3024 Nyköping 250 000 100 Corem Nordstaden AB 556748­5213 Nyköping 100 000 100 Corem Nyckeln AB 556876­2305 Nyköping 1 000 100 Corem Olle AB 556686­0440 Nyköping 10 000 100 Corem Parkering AB 559208­5442 Nyköping 50 000 100 Corem Partille AB 556878­2477 Nyköping 500 100 Corem Paula AB 556554­8988 Nyköping 100 100 Corem Penny AB 556705­0371 Nyköping 1 000 100 Corem Polly AB 556353­5631 Nyköping 1 000 100 Corem Pontus AB 556703­5539 Nyköping 1 000 100 Corem Projekt 20 AB 559446­9230 Nyköping 50 000 100 Corem Projekt 21 AB 559446­9255 Nyköping 50 000 100 Indirektägda dotterföretag Organisations- nummer Säte Antal andelar Kapital- andel i % Corem Gabriella AB 556983­7544 Nyköping 50 000 100 Corem Gamlestaden AB 556674­5674 Nyköping 1 000 100 Corem Gammel Kongevej ApS 38106139 Frederiksberg 100 000 100 Corem Gerhard AB 556634­5723 Nyköping 1 000 100 Corem Glen AB 556046­1203 Nyköping 1 000 100 Corem Glädjen KB 916616­7347 Stockholm – 100 Corem Gonda AB 556738­8813 Nyköping 1 000 100 Corem Grankotten KB 916837­7472 Nyköping – 100 Corem Grävstekeln AB 559226­2587 Nyköping 50 000 100 Corem Gånggriften AB 556709­9139 Stockholm 1 000 100 Corem Göteborg Holding AB 556736­6819 Stockholm 100 000 100 Corem Hanna AB 559003­2453 Nyköping 50 000 100 Corem Harven AB 559291­0904 Nyköping 25 000 100 Corem Helmut AB 556634­5731 Nyköping 1 000 100 Corem Hilma AB 559300­0523 Nyköping 50 000 100 Corem Holger AB 556230­7404 Nyköping 1 000 100 Corem Hubert AB 559369­8870 Nyköping 50 000 100 Corem Hällsätra AB 556660­6058 Stockholm 1 000 100 Corem Industrilokaler AB 556446­0193 Stockholm 3 000 100 Corem Ingmar AB 556634­6598 Nyköping 100 000 100 Corem Isabella KB 969695­0196 Nyköping – 100 Corem Isak AB 559342­0515 Nyköping 50 000 100 Corem Jakob AB 559073­2813 Nyköping 50 000 100 Corem Jesper AB 559101­2165 Nyköping 50 000 100 Corem Johan AB 559101­2116 Nyköping 50 000 100 Corem Jonas AB 556944­2204 Nyköping 50 000 100 Corem Jonna AB 559101­2108 Nyköping 50 000 100 Corem Julia AB 556943­5034 Nyköping 50 000 100 Corem Kabingatan AB 559073­2805 Nyköping 50 000 100 Corem Kalmarsund AB 556966­2462 Nyköping 500 100 Corem Karin KB 916523­3348 Nyköping – 100 Corem Karita AB 556708­3893 Nyköping 1 000 100 Corem Karl AB 556708­7985 Nyköping 1 000 100 Corem Kindbo KB 916845­4594 Stockholm – 100 Corem Kirseberg AB 559073­2896 Nyköping 50 000 100 Corem Knarrarnäs 3 KB 916635­8912 Nyköping – 100 Corem Knarrarnäsgatan AB 556761­8912 Nyköping 1 000 100 Corem Komp Bobby AB 556678­9938 Nyköping 100 000 100 Corem Komp Ett AB 556613­4085 Nyköping 1 000 100 Corem Komp Ström AB 556688­5256 Nyköping 1 000 100 Corem Komplementar ApS 39452707 Frederiksberg 50 000 100 Corem Koncept AB 556738­5512 Nyköping 1 000 100 Corem Kristina AB 556708­7373 Nyköping 1 000 100 Corem Kungsbackavägen KB 916444­0654 Nyköping – 100 Corem Kungshörnet AB 556967­6108 Nyköping 500 100 Corem Kungsängen 29:1 AB 556928­7567 Nyköping 500 100 Corem Lars AB 556727­7636 Nyköping 1 000 100 ===== SIDA 97 ===== Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 97 Indirektägda dotterföretag Organisations- nummer Säte Antal andelar Kapital- andel i % Corem Stockholm Holding AB 556736­6264 Stockholm 100 000 100 Corem Storsätra AB 556699­8620 Stockholm 1 000 100 Corem Strand AB 556442­0098 Nyköping 80 000 100 Corem Ström AB 556603­1067 Nyköping 104 000 100 Corem Svea Holding AB 556754­1098 Stockholm 1 000 100 Corem Svävaren KB 969698­7552 Stockholm – 100 Corem Sväven 4 AB 559504­3430 Nyköping 50 000 100 Corem Sävenäs AB 556987­7052 Nyköping 500 100 Corem Tage AB 559171­8761 Nyköping 50 000 100 Corem Timmer AB 556706­9652 Nyköping 1 000 100 Corem Torp KB 916560­5222 Nyköping – 100 Corem Torpavallsgatan AB 559003­9441 Nyköping 10 000 100 Corem Traktorn AB 556877­6172 Nyköping 50 000 100 Corem Trollflöjten KB 969611­7762 Nyköping – 100 Corem Truckvägen KB 916622­6416 Stockholm – 100 Corem Tränsbettet AB 556518­1103 Nyköping 2 041 100 Corem Törnrosa AB 556833­7306 Stockholm 110 000 100 Corem Urbis AB 556252­6904 Nyköping 564 200 100 Corem Utlängan AB 556766­3835 Stockholm 1 000 100 Corem Valdemar AB 559003­2446 Nyköping 50 000 100 Corem Vallgraven AB 556632­7481 Nyköping 1 000 100 Corem Vera AB 556855­6731 Nyköping 500 100 Corem Verner AB 556896­7474 Nyköping 50 000 100 Corem Viggo AB 556855­6749 Nyköping 500 100 Corem Vilde AB 559096­7732 Nyköping 500 100 Corem Vilma AB 559068­5391 Nyköping 50 000 100 Corem Visby AB 556891­8808 Nyköping 500 100 Corem Vårbuketten AB 559073­2847 Nyköping 50 000 100 Corem Välten 4 AB 559073­2839 Nyköping 50 000 100 Corem Välten 5 AB 559073­2821 Nyköping 50 000 100 Corem Årdret AB 559073­2920 Nyköping 50 000 100 Corem Älvsborg Holding KB 969666­8871 Stockholm – 100 Corem Älvsborg KB 969670­2902 Stockholm – 100 Corem Öresund Holding AB 556736­6751 Stockholm 100 000 100 Dagon AB 556431­0067 Nyköping 23 580 999 100 Dagon Sverige AB 556473­1213 Nyköping 3 265 000 100 AB Dragörkajen 556853­8366 Nyköping 500 100 Fastighets AB Akvarium 556745­4748 Stockholm 1 000 100 Fastighets AB Carolus 32 556704­3715 Stockholm 1 000 100 Fastighets AB Lennart 556783­9955 Stockholm 100 000 100 Fastighets AB Mats 5 556833­0996 Stockholm 50 000 100 Fastighets AB Västeråsgallerian 556833­2232 Stockholm 50 000 100 First Office AB 556835­9870 Nyköping 1 000 100 Garage & Parkering i centrala Sundbyberg AB 559028­7875 Stockholm 500 100 KB Vampyren 9 969704­6820 Nyköping – 100 Kista och Åby Padel AB 559477­0546 Nyköping 250 100 Indirektägda dotterföretag Organisations- nummer Säte Antal andelar Kapital- andel i % Corem Projekt 22 AB 559446­9263 Nyköping 50 000 100 Corem Projekt 23 AB 559446­9271 Nyköping 50 000 100 Corem Projekt 30 AB 559497­6069 Nyköping 50 000 100 Corem Projekt 32 AB 559497­6085 Nyköping 50 000 100 Corem Projekt 33 AB 559497­6093 Nyköping 50 000 100 Corem Projekt 34 AB 559497­6101 Nyköping 50 000 100 Corem Projekt 40 AB 559550­8556 Nyköping 50 000 100 Corem Projekt 41 AB 559550­8564 Nyköping 50 000 100 Corem Projekt 42 AB 559550­8572 Nyköping 50 000 100 Corem Projekt 43 AB 559550­8580 Nyköping 50 000 100 Corem Projekt 44 AB 559550­8598 Nyköping 50 000 100 Corem Projekt 45 AB 559550­8606 Nyköping 50 000 100 Corem Projekt 46 AB 559550­8614 Nyköping 50 000 100 Corem Projekt 47 AB 559550­8622 Nyköping 50 000 100 Corem Projekt 48 AB 559550­8648 Nyköping 50 000 100 Corem Projekt 49 AB 559550­8655 Nyköping 50 000 100 Corem Projektutveckling AB 556636­3411 Nyköping 1 000 100 Corem Property Danmark A/S 12504993 Köpenhamn 500 100 Corem Proptech Ventures AB 559148­3283 Nyköping 50 000 100 Corem Pylades AB 556789­2913 Stockholm 1 000 100 Corem Rakel AB 559370­1203 Nyköping 50 000 100 Corem Ralf AB 559370­1153 Nyköping 50 000 100 Corem Regulatorn 8 AB 559446­9198 Nyköping 50 000 100 Corem Roland AB 559003­2479 Nyköping 50 000 100 Corem Rose AB 556609­2143 Nyköping 21 000 100 Corem Rosita AB 559370­1195 Nyköping 50 000 100 Corem Roskildevej K/S 35056637 Frederiksberg 71 300 100 Corem Rosmarinen HB 969652­5121 Nyköping – 100 Corem Roy AB 559042­7554 Nyköping 50 000 100 Corem Rune AB 556394­2746 Nyköping 50 000 100 Corem Sandhagen 8 AB 559277­7592 Nyköping 25 000 100 Corem Segevång AB 559018­0922 Nyköping 50 000 100 Corem Signe AB 559171­8779 Nyköping 50 000 100 Corem Silvermalten AB 556909­5937 Nyköping 50 000 100 Corem Singeln AB 556980­2035 Stockholm 500 100 Corem Skevrodret AB 559073­2797 Nyköping 50 000 100 Corem Skärgårdsgatan AB 559062­6239 Nyköping 50 000 100 Corem Slänten 1 AB 559354­2557 Stockholm 25 000 100 Corem Småland Holding AB 556736­6892 Stockholm 100 000 100 Corem Sofia AB 556807­0493 Nyköping 500 100 Corem Solna Gate AB 556691­9287 Nyköping 1 000 100 Corem Stadion AB 556643­3545 Nyköping 1 000 100 Corem Stapelbädden AB 556655­4266 Nyköping 1 000 100 Corem Stella AB 559370­1187 Nyköping 50 000 100 Corem Stenbärsgatan AB 559073­2789 Nyköping 50 000 100 Corem Stensätra 17 AB 556701­5184 Stockholm 1 000 100 Corem Stjärnan HB 916693­3474 Nyköping – 100 ===== SIDA 98 ===== Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 98 Indirektägda dotterföretag Organisations- nummer Säte Antal andelar Kapital- andel i % Menigasker AB 559000­0336 Stockholm 50 000 100 Meroc Asset Management AB 593200­1745 Stockholm 13 113 130 100 Meroc Resecenter AB 559436­1163 Stockholm 25 000 100 SBG Gravensteiner AB 556772­1476 Stockholm 1 828 670 100 SCI Klovern Rene 84308370000016 Cannes 20 100 Sundbyberg Sprängaren 9 Fast AB 559117­7240 Stockholm 500 100 Tobin P . Projektutveckling AB 556971­7399 Stockholm 50 000 100 Tobin Properties Bygg AB 559223­1590 Stockholm 50 000 100 Vestalen Fastighets AB 559205­5528 Nyköping 50 000 100 W28th Development LLC 61­1874286 New York – 100 Åby Arena AB 559105­2203 Mölndal 500 100 Åby Arena Hotell AB 559105­2237 Mölndal 500 100 Åby Arena Mässa AB 559105­2229 Mölndal 500 100 ===== SIDA 99 ===== Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 99 Not 28 Långfristiga fordringar på koncernföretag Moderbolaget Mkr 2025 2024 Ingående balans 12 793 7 059 Tillkommande/avgående fordringar 6 567 5 734 Summa 19 360 12 793 Not 29 Kassaflödesanalys Räntor Koncernen Moderbolaget 2025 2024 2025 2024 Erhållen ränta 7 13 907 399 Erlagd ränta –1 077 –1 111 –851 –504 Summa –1 070 –1 098 56 –105 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet Moderbolaget Mkr 2025 2024 Av­ och nedskrivning på materiella och immateriella anläggningstillgångar 5 903 968 Valutaeffekt lån –32 69 Värdeförändring derivat 5 11 Justering för ej betalda räntor 54 43 Summa 5 930 1 091 Not 30 Avstämning av skulder hänförliga till finansieringsverksamheten Ej kassaflödespåverkande förändringar Koncernen 2024-12-31 Kassaflöde Förvärv Effekt ändrad valutakurs Periodisering låneomkostnader 2025-12-31 Långfristiga räntebärande skulder 14 238 3 306 – –262 222 17 504 Kortfristiga räntebärande skulder 16 908 –5 774 – – 2 11 136 Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 31 146 –2 468 – –262 224 28 640 Ej kassaflödespåverkande förändringar Koncernen 2023-12-31 Kassaflöde Förvärv Effekt ändrad valutakurs Periodisering låneomkostnader 2024-12-31 Långfristiga räntebärande skulder 19 505 –5 551 – 213 71 14 238 Kortfristiga räntebärande skulder 13 830 3 076 – – 2 16 908 Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 33 335 –2 475 – 213 73 31 146 Ej kassaflödespåverkande förändringar Moderbolag 2024-12-31 Kassaflöde Förvärv Effekt ändrad valutakurs Periodisering låneomkostnader 2025-12-31 Långfristiga räntebärande skulder till kreditinstitut 7 797 1 873 – –32 51 9 689 Kortfristiga räntebärande skulder till kreditinstitut 2 410 4 329 – – – 6 739 Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 10 207 6 202 – –32 51 16 428 Ej kassaflödespåverkande förändringar Moderbolag 2023-12-31 Kassaflöde Förvärv Effekt ändrad valutakurs Periodisering låneomkostnader 2024-12-31 Långfristiga räntebärande skulder till kreditinstitut 2 223 5 460 – 53 61 7 797 Kortfristiga räntebärande skulder till kreditinstitut 3 720 –1 326 – 16 – 2 410 Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 5 943 4 134 – 69 61 10 207 Koncernens samt moderbolagets räntederivat är ej kassaflödespåverkande. Not 31 Händelser efter balansdagen • Under december 2025 tecknades en avsiktsförklaring om att avyttra fastigheten 417 Park Avenue i New York, en obebyggd tomt på Manhattan, för vilken ett bindande köpeavtal tecknades efter årsskiftet. Frånträde är beräknat till andra kvartalet 2026. • Efter årets utgång har Corem återköpt ytterligare egna aktier under ett återköpsprogram som påbörjades december 2025. Per den 19 mars 2026 innehade Corem 2 913 825 återköpta stamaktier av serie A, 63 540 354 återköpta stamaktier av serie B, 78 869 återköpta stamaktier av serie D och 40 654 återköpta preferensaktier. • Den 19 mars 2026 initierade Corem ytterligare ett återköpsprogram avseende egna aktier, som påbörjades den 20 mars 2026 och pågår till och med den 23 april 2026. • Sebastian Schlasberg utsågs under mars 2026 till vd för Corems fastighets verksamhet, och förväntas att tillträda under det andra kvartalet 2026. Rollen kommer att ingå i Corems koncernledning. Not 32 Förslag till vinstdisposition kr Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel: Överkursfond 21 962 883 554 Balanserat resultat –2 384 753 314 Årets resultat –4 447 066 852 Summa 15 131 063 388 Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande: Till aktieägarna utdelas 0,10 kr per stamaktie A och B, totalt 134 907 416 20,00 kr per stamaktie D, totalt 149 338 800 20,00 kr per preferensaktie, totalt 247 492 820 i ny räkning balanseras 14 599 324 352 Summa 15 131 063 388 ===== SIDA 100 ===== Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 100 Utdelning Corems utdelningspolicy är att utdelningen till ägare av stamaktier av serie A och B långsiktigt ska uppgå till minst 35 procent av förvaltnings- resultatet efter avdrag för utdelning hänförlig till stamaktier av serie D och preferensaktier. Styrelsen föreslår årsstämman en utdelning avseende räkenskapsåret 2025 om 0,10 kronor (0,10) per stamaktie av serie A och B, samt 20,00 kronor (20,00) per stamaktie serie D och prefe- rensaktie. Utdelningen avseende stamaktier av serie A och B föreslås utbetalas vid fyra tillfällen, varav två utbetalningar om 0,02 kronor och två utbetalningar om 0,03 kronor, medan utdel- ningen avseende stamaktie av serie D och prefe- rensaktie föreslås utbetalas vid fyra tillfällen om vardera 5,00 kronor. Avstämnings dagar för utdelning till ägare av stamaktier av serie A, B, D och preferensaktier föreslås vara sista bank- dagen i respektive kalenderkvartal med förvän- tad utbetalning tre bankdagar därefter. Den föreslagna utdelningen på stam aktier av serie A och B motsvarar 30 procent (23) av förvaltnings- resultatet efter avdrag för utdelning hänförlig till stamaktier av serie D och preferensaktier. Direktavkastning Corems föreslagna utdelning om 0,10 kronor (0,10) per stamaktie av serie A och B, samt 20,00 kronor (20,00) per stamaktie av serie D och preferens aktie motsvarar, om årsstämman bifal- ler förslaget, en direktavkastning om 2,2 procent (1,5) för stamaktie serie A, 2,3 procent (1,5) för stamaktie serie B, 8,3 procent (8,2) för stamaktie serie D samt 8,2 procent (7,8) för preferensaktien baserat på aktiekurser per den 31 december 2025. Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande står 15 131 063 388 kr enligt nedanstående förteckning: Kronor Överkursfond 21 962 883 554 Balanserat resultat –2 384 753 314 Årets resultat –4 447 066 852 Summa till årsstämmans disposition 15 131 063 388 Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande: Till aktieägarna utdelas 0,10 kr per stamaktie A och B, totalt 134 907 416 20,00 kr per stamaktie D, totalt 149 338 800 20,00 kr per preferensaktie, totalt 247 492 820 i ny räkning balanseras 14 599 324 352 Summa 15 131 063 388 Utdelningsbeloppet är beräknat på antalet utestående aktier per den 19 mars 2026 det vill säga 90 210 440 stamaktier av serie A, 1 258 863 723 stamaktier av serie B, 7 466 940 stamaktier av serie D samt 12 374 641 preferensaktier. Det totala antalet utestående aktier kan komma att förändras beroende på återköp av egna aktier, frivillig omvandling av stamaktier av serie A eller apport emissioner. Vad beträffar koncernens och moderbolagets resultat och ställning i övrigt hänvisas till resultat- och balansräkningar med tillhörande boksluts- kommentarer. Styrelsens yttrande avseende föreslagen vinstutdelning Med hänvisning till vad som angetts finner styrelsen att föreslagen vinstutdelning är försvarlig med hänsyn till de bedömnings- kriterier som anges i 17 kap. 3§ andra och tredje styckena i Aktiebolagslagen (verksamhetens art, omfattning och risker samt konsoliderings- behov, likviditet och ställning i övrigt). Styrelsen bedömer att bolagets och koncernens egna kapital efter den föreslagna vinstutdelningen kommer att vara tillräckligt stort i relation till verksamhetens art, omfattning och risker. Styrelsens bedömning av moderbolaget och koncernens ekonomiska ställning innebär att utdelningen är försvarlig i förhållande till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital samt moderbolagets och koncernens konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Föreslagen utdelning på stamaktier av serie A och B utgör 0,8 procent (0,5), utdelning på stamaktier av serie D utgör 0,8 procent (0,7) och utdelning på preferensaktier utgör 1,4 procent (1,1) av moderbolagets eget kapital och 0,8 procent (0,6), 0,9 procent (0,7) respektive 1,5 procent (1,2) av koncernens eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare per den 31 december 2025. Mot denna bakgrund anser styrelsen att bolaget och koncernen har goda förutsättningar att tillvarata framtida affärsmöjligheter och även tåla eventuella förluster. Planerade investeringar har beaktats vid bestämmande av den före- slagna vinstutdelningen. Den föreslagna vinst- utdelningen kommer inte att påverka bolagets och koncernens förmåga att i rätt tid infria sina betalningsförpliktelser. Styrelsen har övervägt alla övriga kända förhållanden som kan ha betydelse för bolagets och koncernens ekonomiska ställning och som inte beaktats inom ramen för det ovan anförda. Därvid har ingen omständighet framkommit som gör att den föreslagna utdelningen inte framstår som försvarlig. Vinstdisposition och vinstutdelning FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 101 ===== Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 101 Undertecknade försäkrar att koncern- och årsredovisningen har upprättats i enlighet med internatio- nella redovisningsstandarder IFRS, sådana de antagits av EU, respektive god redovisningssed och ger en rättvisande bild av koncernens och företagets ställning och resultat, samt att förvaltnings- berättelsen för koncernen respektive moderbolaget ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och företagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför. Årsredovisningen innehåller också koncernens och moderbolagets hållbarhetsrapportering enligt ÅRL 6 kap 11§, (den äldre lydelsen som gällde före den 1 juli 2024), se sidorna 10–16, 18–19, 21, 26, 34, 39, 52–53 samt 108–131. För hållbarhetsredovisning enligt Global Reporting Initiative, GRI, se GRI-index sidorna 130–131. Årsredovisningen beslutades av styrelsen och daterades den 25 mars 2026. Stockholm den 25 mars 2026 Styrelsen i Corem Property Group AB (publ), org.nr 556463-9440 Patrik Essehorn Ordförande Rutger Arnhult Ledamot och verkställande direktör Hanna Andreen Ledamot Katarina Klingspor Ledamot Fredrik Rapp Ledamot Christina Tillman Ledamot Vår revisionsberättelse har avgivits den 26 mars 2026 KPMG AB Mattias Johansson Auktoriserad revisor ===== SIDA 102 ===== Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 102 Till bolagsstämman i Corem Property Group AB (publ), org nr 556463-9440 Rapport om årsredovisningen och koncern redovisningen UTTALANDEN Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Corem Property Group AB (publ) för år 2025 med undantag för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 56–68. Bolagets årsredovisning och koncernredovis- ning ingår på sidorna 21–101 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2025 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt års redovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisnings- lagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2025 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt IFRS Redovisningsstandarder som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Våra uttalan- den omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 56–68. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncern- redovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fast- ställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredovis- ningen och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets revisions utskott i enlighet med revisorsförord- ningens (537/2014) artikel 11. GRUND FÖR UTTALANDEN Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisions- sed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standar- der beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moder- bolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i revisors- förordningens (537/2014) artikel 5.1 har till- handahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. SÄRSKILT BETYDELSEFULLA OMRÅDEN Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncern- redovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisio- nen av, och i vårt ställningstagande till, årsre- dovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden. Värdering av förvaltningsfastigheter Se not 1 Redovisningsprinciper och not 11 Förvaltningsfastigheter på sidorna 78 och 85–87 i årsredovisningen och koncernredovisningen för detaljerade upplysningar och beskrivning av området. Beskrivning av området Förvaltningsfastigheter redovisas i koncern- redovisningen till verkligt värde. Det redovisade värdet uppgår till 46 937 MSEK per den 31 december 2025. Fastigheternas verkliga värde har fastställts baserat på värderingar utförda av både oberoende externa värderare och interna värderingar, med undantag för de fastigheter där undertecknat försäljningsavtal finns. I dessa fall har det överenskomna fastig- hetsvärdet använts. Förvaltningsfastigheter är belopps mässigt den mest väsentliga posten i koncernens balansräkning. Värdering till verkligt värde är till sin natur behäftat med subjektiva bedömningar där en liten förändring i gjorda antaganden som ligger till grund för värderingarna kan få väsentlig effekt i redovisade värden. Värde- ringarna är baserade på dels avkastning enligt kassaflödesmodellen, dels på ortsprismetoden för byggrätter. Kassaflödesmodellen innebär att framtida kassaflöden prognostiseras. Fastigheternas direktavkastningskrav bedöms utifrån varje fastighets unika risk samt gjorda transaktioner på marknaden. Med anledning av de många antaganden och bedömningar som sker i samband med värderingen av förvalt- ningsfastigheter anser vi att detta område är att betrakta som ett särskilt betydelsefullt område i vår revision. Hur området har beaktats i revisionen Vi har övervägt om den tillämpade värderings- metodiken är rimlig genom att jämföra den med vår erfarenhet av metoder som andra fastighets bolag och värderare tillämpar och vilka antaganden som är normala vid värdering av jämförbara objekt. Vi har bedömt kompetensen och oberoendet hos de externa värderarna och tagit del av värderarnas uppdragsavtal i syfte att bedöma huruvida det finns avtalsvillkor som kan påverka omfattningen eller inriktningen av de externa värderingarna. Vi har diskuterat viktiga antagan- den och bedömningar med bolagets värderings- ansvariga och företagsledning. Vi har gjort jämförelser mot känd marknads- information. Genomförda försäljningar har jämförts med tidigare gjorda värderingar för att utvärdera tillförlitligheten i processen för fastighets värdering. Vi har med stöd av värderingsspecialist inom revisionsteamet på stickprovsbasis testat ett urval av de upprättade fastighetsvärderingarna. Härvid har vi använt marknadsdata från externa källor, särskilt antaganden om direktavkast- ningskrav, diskonteringsräntor, hyresnivåer och vakanser. Vi har beaktat den makroekonomiska situationen och dess påverkan på de upprättade fastighetsvärderingarna. Revisionsberättelse ===== SIDA 103 ===== Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 103 Vi har kontrollerat riktigheten i de upplysningar om förvaltningsfastigheterna som koncernen lämnar i not 1 och 11 i årsredovisningen och koncernredovisningen, särskilt vad avser inslag av bedömningar samt tillämpade nyckel- antaganden. ANNAN INFORMATION ÄN ÅRSREDOVISNINGEN OCH KONCERNREDOVISNINGEN Detta dokument innehåller även annan informa- tion än årsredovisningen och koncernredo- visningen och återfinns på sidorna 1–20, 107–131 samt 134–152. Den andra informationen består också av ersättningsrapporten som vi inhäm- tade före datumet för denna revisionsberättelse. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovis- ningen och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genom- gång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet. STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖRENS ANSVAR Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS Redovisningsstandarder som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en års redovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda anta- gandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verk- ställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finansiella rapportering. REVISORNS ANSVAR Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen och koncern- redovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalan- den. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i års redovisningen och koncernredovisningen. Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom: • identifierar och bedömer vi riskerna för väsent- liga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar och utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll. • skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma gransknings- åtgärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen. • utvärderar vi lämpligheten i de redovisnings- principer som används och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhörande upplysningar. • drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrel- sen och verkställande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovis- ningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om huruvida det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verk- samheten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen och koncernredovisningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplys- ningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredovisningen och koncernredovisningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisions- berättelsen. Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag och en koncern inte längre kan fortsätta verksamheten. • utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen, däribland upplys- ningarna, och om årsredovisningen och koncernredovisningen återger de under- liggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild. • planerar och utför vi koncernrevisionen för att inhämta tillräckliga och ändamålsenliga revi- sionsbevis avseende den finansiella informa- tionen för företag eller affärsenheter inom koncernen som grund för att göra ett uttalande avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och genomgång av det revisionsarbete som utförts för koncern- revisionens syfte. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden. Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade omfattning och inrikt- ning samt tidpunkten för den. Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi identifierat. ===== SIDA 104 ===== Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 104 Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att eliminera hoten eller motåtgärder som har vidtagits. Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i revisionsberättel- sen såvida inte lagar eller andra författningar förhindrar upplysning om frågan. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar REVISORNS GRANSKNING AV FÖRVALTNING OCH FÖRSLAG TILL DISPOSITION AV BOLAGETS VINST ELLER FÖRLUST UTTALANDEN Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revi- sion av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Corem Property Group AB (publ) för år 2025 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltnings- berättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. GRUND FÖR UTTALANDEN Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖRENS ANSVAR Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medels- förvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bok föring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. REVISORNS ANSVAR Vårt mål beträffande revisionen av förvalt- ningen, och därmed vårt uttalande om ansvars- frihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende: • företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller • på något annat sätt handlat i strid med aktie- bolagslagen, årsredovisningslagen eller bolags ordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. Som en del av en revision enligt god revisions sed i Sverige använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkom- mande granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångs- punkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, besluts- underlag, vidtagna åtgärder och andra förhållan- den som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrel- sens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktie bolagslagen. Revisorns granskning av Esef-rapporten UTTALANDE Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett format som möjlig- gör enhetlig elektronisk rapportering (Esef- rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för Corem Property Group AB (publ) för år 2025. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering. GRUND FÖR UTTALANDE Vi har utfört granskningen enligt FARs rekom- mendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekom- mendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Corem Property Group AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är till- räckliga och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande. STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖRENS ANSVAR Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrel- sen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. ===== SIDA 105 ===== Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 105 REVISORNS ANSVAR Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra granskningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller till- sammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef-rapporten. Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality Management 1, som kräver att företaget utformar, implementerar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklu- sive riktlinjer eller rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkes- utövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi väljer vilka åtgär- der som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegent- ligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar vi de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma gransknings- åtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsak- ligen validering av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den granskade årsredovisningen och koncern- redovisningen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar, kassaflödes- analys samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen. REVISORNS GRANSKNING AV BOLAGSSTYRNINGSRAPPORTEN Det är styrelsen som har ansvaret för bolags- styrningsrapporten på sidorna 56–68 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisnings lagen. Vår granskning har skett enligt FARs rekom- mendation RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfatt- ning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden. En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2-6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningens och koncernredovisning- ens övriga delar samt är i överensstämmelse med årsredovisningslagen. KPMG AB, Box 382, 101 27, Stockholm, utsågs till Corem Property Group AB (publ) revisor av bolagsstämman den 23 april 2025. KPMG AB eller revisorer verksamma vid KPMG AB har varit bolagets revisor sedan 23 april 2024. Stockholm den 26 mars 2026 KPMG AB Mattias Johansson Auktoriserad revisor ===== SIDA 106 ===== Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 106 Fairway House, Köpenhamn. ===== SIDA 107 ===== Hållbarhetsrapport ===== SIDA 108 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 108 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Innehåll Corems hållbarhetsrapportering enligt årsredovisningslagen (den äldre lydelsen som gällde före den 1 juli 2024) Corems hållbarhetsarbete för verksamhets- och redovisningsåret 2025 beskrivs i enlighet med lag kravet om hållbarhetsrapportering. Information om hållbarhets arbetet kan även hittas på corem. se. Hållbarhetsredovisningen har översiktligt granskats av KPMG. Ett yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten har lämnats på sidorna 132–133. Område Upplysning Sida Över gripande Affärsmodell, strategi och mål 10–16 Styrning 56–65 Miljö och klimat Styrning 117–118 Risker och risk hantering 53, 118 Mål och resultat relaterat till området 117–125 Medarbetare och sociala förhållanden Styrning 126–128 Risker och risk hantering 52–53, 126–128 Mål och resultat relaterat till området 15, 126–128 Respekt för mänskliga rättigheter Styrning 115, 126, 128 Risker och risk hantering 52–53, 126–129 Mål och resultat relaterat till området 116, 126–129 Motverkande av korruption Styrning 115 Risker och risk hantering 53, 115–116 Mål och resultat relaterat till området 115–116 RAPPORTERING ENLIGT TCFD Corems klimatrelaterade finansiella risker och möjligheter rapporteras i enlighet med rekommendationerna från Task Force on Climate-related Financial Disclosures (TCFD) på sidan 118. Hållbarhetsredovisning Corems samlade hållbarhetsarbete, mål och utfall beskrivs i hållbarhets redovisningen för 2025 som består av följande avsnitt och sidor: Corems affärsmodell, mål och strategier 10–16 Hållbarhet i verksamheten 18–19, 21, 26, 34, 39 Hållbarhetsrisker 52–53 Information om hållbarhetsredovisningen 109 Ledning och styrning av hållbarhetsarbetet 109 Hållbarhetsarbetes inriktning, strategiska områden och mål 110 Hållbarhetsnoter Ekonomiskt ansvar Not 1 Ekonomisk utveckling 114 Not 2 Kundnöjdhet 115 Not 3 Affärsetik och antikorruption 115 Miljöansvar Not 4 Energianvändning 119 Not 5 Klimatbokslut 120 Not 6 Miljöcertifierade byggnader och gröna tillgångar 125 Socialt ansvar Not 7 Hälsa och säkerhet 126 Not 8 Arbetsvillkor och sammansättning av bolaget 128 GRI-index 130 Revisionsrapport hållbarhetsredovisning 132–133 ===== SIDA 109 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 109 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Information om hållbarhetsredovisningen Hållbarhetsredovisningen avser Corem- koncernen som helhet och inkluderar samtliga dotterbolag. Verksamheten bedrivs i Sverige, Danmark och USA. Fastigheter eller verksam- heter som avyttrats eller förvärvats under året ingår i redovisningen under den tid de utgjort del av koncernen. Corem publicerar hållbarhetsredovisning årligen. Senast föregående hållbarhetsrapport publicerades 27 mars 2025. Årets rapport har upprättats i enlighet med GRI Standards 2021 och gäller perioden 1 januari 2025 till och med 31 december 2025, vilket överensstämmer med den finansiella rapporteringen. GRI-index med upplysningar för väsentliga hållbarhetsindika- torer, samt de tilläggsupplysningar Corem valt att presentera, redovisas på sidorna 130–131. Den information som ligger till grund för redovisningen har samlats in genom redovis- ningssystem, energiledningssystem, enkäter samt interna rapporteringsprocesser. Relevanta insamlingssystem, redovisningsprinciper och avgränsningar för respektive indikator beskrivs under dess hållbarhetsnot, se sidorna 114–129. CSRD OCH TAXONOMIFÖRORNINGEN Corem omfattas inte av CSRD/ESRS och EU:s taxonomiförordning för verksamhetsåret 2025. EU-kommissionens Omnibus-förslag som publi- cerades i början av 2025 kommer att påverka Corems framtida rapporteringskrav och Corem följer utvecklingen av kommande beslut. Corems gröna ramverk linjerar med de gräns- värden gällande energiprestanda som finns i taxonomiförordningen. I hållbarhetsnot 6, sidan 125, lämnas upplysningar om hur stor andel av Corems fastighetsbestånd som bedöms möta kriterierna. VÄSENTLIGA FÖRÄNDRINGAR I HÅLLBARHETSREDOVISNINGEN Hållbarhetsrapporten för 2025 innehåller inga väsentliga förändringar gentemot 2024 avseende omfattning eller indikatorer som innefattas. I de fall uppföljningsmetoder eller redovisnings principer uppdaterats, beskrivs detta under rubrik Redovisningsprinciper för respektive not. Corem avyttrade under 2025 fastigheter med en uthyrningsbar area om cirka 226 tkvm, en förändring som är synbar i flertalet rapporterade volymer. Se sidorna 35–36 för detaljerad information om avyttringar 2025. Ledning och styrning av hållbarhetsarbetet Corems hållbarhetsmål utgör en integrerad del av bolagets affärs- och verksamhetsmål. Det innebär att hållbarhet är del i det årliga arbetet med strategi, affärsplanering och uppföljning. Corems styrelse beslutar om samtliga övergri- pande policyer, inklusive hållbarhetspolicy och uppförandekod samt godkänner hållbarhets- redovisningen. Styrelsen, i samarbete med ledningsgruppen, arbetar fram och beslutar om strategier och affärsplanemål, varefter lednings- gruppen ansvarar för operativt genomförande. Utfall av arbetet avrapporteras regelbundet till styrelse. Det strategiska och operativa hållbarhets- arbetet leds av hållbarhetschef och styrs inom hållbarhetsrådet, ett utskott till ledningen i vilket fastighetschef, affärsutvecklingschef, HR-chef, teknisk chef samt hållbarhetschef deltar. I rådet bereds och koordineras arbetet över koncernens olika kompetens- och verksamhetsområden. Hållbarhetsfrågor som är del i beslutad inrikt- ning drivs som del i den löpande verksamheten medan frågor av prioriterings- eller inriktnings- karaktär bereds i rådet och därefter beslutas i ledningen eller styrelsen. Hållbarhetschefen ansvarar för att koordinera arbetet i hållbarhetsrådet och är föredragande i ledning och styrelse. Frågor relaterade till arbetsmiljö, hälsa och säkerhet behandlas därutöver i skyddskommittén och forum för skyddsombud. Corems verksamhet är miljödiplomerad enligt Svensk Miljöbas. Frågor relaterade till vissa miljöfaktorer berörs även i samband med revi- sioner kopplade till miljöledningssystemet. POLICYER OCH STYRDOKUMENT Till grund för hållbarhetsarbetet ligger tillämp- liga lagar och regelverk samt interna policyer, riktlinjer, rutiner och mål. Hållbarhetspolicyn och uppförande koden beskriver Corems ställnings- taganden och värderingar utifrån ekonomiskt, socialt och miljömässigt ansvarstagande. Utgångspunkten är försiktighetsprincipen, samt FN:s Global Compact tio principer för mänskliga rättigheter, arbetsrättsliga frågor, miljö och korruption, samt FN:s Sustainable Development Goals. Därtill finns ytterligare policyer och riktlinjer som relaterar till hållbarhetsområdet, såsom upp förandekod för leverantörer, arbets- miljöpolicy, informationspolicy och närstående- policy. För mer information avseende bolagets policyer, styrningsstruktur och interna kontroll- miljö, se Bolagsstyrningsrapport på sidan 56. HANTERING AV HÅLLBARHETSRISKER Hållbarhetsrisker hanteras på samma sätt och i samma verksamhetsprocesser som övriga affärs- och verksamhetsrisker, se riskavsnitt sidorna 49–53. Utöver riskavsnittet rapporteras även specifika klimatrelaterade finansiella risker och möjligheter i linje med TCFD:s rekommenda- tioner, se sidan 118. RESPEKT FÖR LAGAR OCH REGLER Corem har under året inte dömts eller ålagts några böter på grund av brott mot social eller ekonomisk lagstiftning. Vissa försenings- sanktioner avseende köldmedierapportering har förekommit. Sammantaget utgör dessa inga signifikanta belopp. UTDRAG UR HÅLLBARHETSPOLICY OCH UPPFÖRANDEKOD Hållbar utveckling är grundläggande och vägledande för all verksamhet inom Corem. Corems hållbarhetspolicy och uppförande- kod ligger till grund för hållbarhetsarbetet och beskriver hur Corem ska agera för att leva upp till sina ställningstaganden och värderingar, både internt och externt. De sammanfattar Corems förhållningssätt till kunder, med arbetare, ägare, leverantörer och övriga intressenter i samhället där Corem verkar, och gäller alla som arbetar inom företaget, från styrelse och ledning till enskilda med arbetare. De viktigaste åtagandena inom hållbarhets- området sammanfattas i fyra huvudområden: ■ Affärsetik ■ Mänskliga rättigheter ■ Arbetsrätt ■ Miljö Hållbarhetspolicyn, uppförandekod samt uppförandekod för leverantörer finns på corem.se ===== SIDA 110 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 110 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Väsentlighetsanalys och inriktning för hållbarhetsarbetet En central del av hållbarhetsarbetet är att säker- ställa att insatser riktas till de områden där Corem kan åstadkomma störst värdeskapande påverkan, är av betydelse för intressenter och motsvarar förväntningar och krav. Kontinuerlig dialog med intressenter, aktiv omvärldsbevakning och uppdaterade väsentlig- hetsbedömningar utgör grunden för arbetet och säkerställer att Corems hållbarhetsstrategi och mål är relevanta, affärsorienterade och framtids- inriktade. COREMS VÄRDEKEDJA Fastigheter är resursintensiva genom hela sin livscykel, vilket innebär att en betydande del av Corems totala påverkan uppstår redan i de led som föregår den egna verksamheten, uppströms i värdekedjan, exempelvis vid råvaruutvinning, materialtillverkning och energiproduktion. Den egna verksamheten bedrivs till över- vägande del i egen regi, med lokalt baserad personal för såväl drift och förvaltning som projektledning vid förädlingsprojekt och i administrativa funktioner. Det kompletteras av inköpta varor och tjänster, som tillsammans skapar en del i Corems erbjudande till kunder. Inköpta tjänster avser vanligen entreprenörer inom bygg och installation, fastighetsrelaterade specialisttjänster eller system, samt relaterade konsulttjänster. Corems hyresgäster består av företag från ett brett spektrum av branscher, liksom olika organisationer, myndigheter och andra verk- samheter. Deras nyttjande av lokaler som Corem tillhandahåller, energianvändning och avfall utgör exempel på påverkan nedströms i värdekedjan. Corems inflytande på aktiviteter i värde kedjan varierar, från en hög grad i den egna verksam- heten till en mer begränsad för leverantörer och hyresgäster. COREMS INTRESSENTER Corems verksamhet både påverkar och påver- kas av ett flertal olika intressentgrupper. De intressenter som bedömts vara av särskild betydelse utgörs av hyresgäster, medarbetare, ägare, kreditgivare och investerare. Dessa grup- per anses ha den mest omfattande påverkan på verksamheten och är samtidigt de som i störst utsträckning påverkas av Corems beslut och resultat. Därutöver utgör även samhällsaktörer som kommuner och myndigheter samt Corems leve- rantörer viktiga intressentgrupper, eftersom deras agerande har direkt påverkan på Corems verksamhet. Corems värdekedja sträcker sig från uppströms råvaruutvinning och tillverkning av material, genom den egna verksamheten och till kunders nyttjande av lokaler. Corems inflytande på aktiviteter i värde­ kedjan varierar, från en hög grad i den egna verksamheten till en mer begränsad för leverantörer och hyresgäster. UPPSTRÖMS EGEN VERKSAMHET NEDSTRÖMS Resursutvinning Råvaruutvinning /råmaterial Energiproduktion Materialtillverkning Tjänster Transporter Förvaltning Energianvändning Energiproduktion Transporter Transaktion Förädling och utveckling Nybyggnation Renovering och underhåll Energianvändning Nyttjande av lokal Avfall Resor ===== SIDA 111 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 111 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Intressentdialog För att fånga upp förväntningar och krav samt säkerställa att relevanta frågor adresseras förs regelbundna dialoger med intressenter. Detta sker både som del i det operativa arbetet och vid samlade tillfällen, genom exempelvis kund- enkäter, investerarmöten, nätverksträffar och liknande forum. Huvudsakliga dialogformer för respektive intressent grupp är: ■ Hyresgäster; Kundmöten, Löpande dialog, Kundundersökning ■ Ägare/kreditgivare; Löpande avstämningar, Finansiella rapporter, Investerarmöten, Kapital marknadsdagar, Bolagsstämma ■ Samhällsaktörer; Löpande kontakt, Samverkans forum i nätverk, Bevakning av relevant media ■ Leverantörer; Leveranstörsmöten, Löpande dialog, Upphandlingsförfaranden, Leverantörs granskningar och uppföljningar ■ Medarbetare; Löpande dialog, Medarbetar- samtal, Medarbetarundersökning Den löpande dialogen gör det möjligt för Corem att identifiera förändrade prioriteringar i ett tidigt skede och fungerar samtidigt som en kanal för att kommunicera bolagets hållbarhetsarbete. Det är också det sammanhang där potentiella områden för samarbeten kring hållbarhetsfrågor vanligen identifieras. Under 2025 genomfördes en fördjupad dialog med intressenter. Resultatet visade att den dubbla väsentlighetsanalysen, liksom de fastställda hållbarhetsmålen, i allt väsentligt ligger i linje med intressenternas förväntningar. Den återkoppling som erhölls integreras i det fortsatta arbetet med att vidareutveckla den dubbla väsentlighetsanalysen och Corems hållbarhetsmål. VÄSENTLIGHETSANALYS Den dubbla väsentlighetsanalysen syftar till att kombinera perspektivet av Corems påverkan på människor och miljö, med risker och möjligheter kopplat till hållbarhetsfrågor och den påverkan de har på Corem ur ett ekonomiskt perspektiv. De hållbarhetsfrågor som bedömts som mest väsentliga utgör grunden för Corems hållbar- hetsstrategi, hållbarhetsmål och hållbarhets- rapportering. Väsentlighetsanalyser genomförs i samband med det årliga strategiarbetet eller vid behov. Sedan 2024 inspireras väsentlighetsanalysen utifrån ämnen och metoder för bedömningar i European Sustainability Reporting Standards, ESRS. Analysen sammanställs av Corems hållbarhets- funktion och hållbarhetsråd samt i samarbete med ledning och styrelse. DEN DUBBLA VÄSENTLIGHETSANALYSENS EFFEKT PÅ HÅLLBARHETSSTRATEGI OCH HÅLLBARHETSRAPPORTERING Samtliga områden som bedömts som väsentliga utgör del av Corems rapportering för 2025. Områdena bedöms årligen och väsentlig- heten justeras vid behov. Resultatet används som underlag i utvärderingen av de fastställda hållbarhetsmålen. Arbetet fortgår med att förankra väsentlig- hetsanalysen med ytterligare intressentgrupper, säkerställa data och systemstöd för tillhörande rapporteringspunkter samt verifiera dokumenta- tionen av relaterade rutiner. Corems påverkan / konsekventiell påverkan Påverkan på Corem / finansiell påverkan ÖVERSIKT VÄSENTLIGHETSANALYS Vattenförbrukning Resurseffektivitet och materialval Förorening av luft Förorening av vatten Farliga ämnen Biologisk mångfald och ekosystem Samhällspåverkan och politiskt engagemang Marina resurser Klimatrelaterade risker Reduktion av utsläpp Energieffektivitet Avfall Medarbetare Affärsetik och antikorruption Miljöcertifiering av byggnader Gröna tillgångar Kundnöjdhet Hållbara leverantörsled Företagskultur Förorening av mark ===== SIDA 112 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 112 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt SUSTAINABLE DEVELOPMENT GOALS Corem har bland FN:s 17 övergripande mål för hållbar utveckling, Sustainable Development Goals, identifierat nio mål där bolaget har störst möjlighet att bidra. Dessa är: 3 – God hälsa och välbefinnande 6 – Rent vatten och sanitet för alla 7 – Hållbar energi för alla 8 – Anständiga arbetsvillkor och ekonomisk tillväxt 10 – Minskad ojämlikhet 11 – Hållbara städer och samhällen 12 – Hållbar konsumtion och produktion 13 – Bekämpa klimatförändringarna 16 – Fredliga och inkluderande samhällen DUBBEL VÄSENTLIGHETSANALYS Corems väsentliga hållbarhetsfrågor¹) Bedömd samlad väsentlighet ESRS²) Ämne Ämnesområde Värdekedja3) SDG:er E Klimatrelaterade risker Hög ESRS E1 Klimatförändringar Anpassning till klimatförändringar 13 Reduktion av utsläpp Hög Begränsning av klimatförändringar 7, 12 och 13 Energieffektivitet Hög Energi 7 Vattenförbrukning Medel ESRS E3 Vattenresurser och marina resurser Vatten 6 Resurseffektivitet och materialval Medel ESRS E5 Resursanvändning och cirkulär ekonomi Resursinflöden, inklusive resursanvändning 12 Avfall Hög Avfall 12 och 13 S Medarbetare Hög ESRS S1 Den egna arbetskraften Arbetsvillkor 3, 8 och 10 Hållbara leverantörsled Medel ESRS S2 Arbetstagare i värdekedjan Arbetsvillkor 8, 12 och 16 G Affärsetik och antikorruption Medel ESRS G1 Ansvarsfullt företagande Företagskultur 16 Medel Skydd av visselblåsare 16 Hög Korruption och mutor 16 C Miljöcertifierade byggnader Hög Företagsspecifik 7, 11, 12 och 13 Gröna tillgångar Hög Företagsspecifik 7 och 13 Kundnöjdhet Hög Företagsspecifik 3, 8, 11 och 16 1) E – Ekologisk/miljömässig hållbarhet, S – Social hållbarhet, G – Governance/bolagsstyrning, C – Corems faktorer för konkurrenskraft. 2) Väsentlighetsanalysen har inspirerats av ESRS och följer ESRS ämnen och struktur. Corem omfattas inte av CSRD och rapporterar inte enligt ESRS-standarder. 3) Uppströms aktiviteter, Corems verksamhet, Nedströms aktiviteter. ===== SIDA 113 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 113 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Strategiska områden för hållbarhetsarbetet Corems hållbarhetsarbete är indelat i fyra strategiska hållbarhetsområden. ■ God affärspartner och långsiktig värdeutveckling ■ Minskad klimat- och miljöpåverkan ■ Attraktiv arbetsplats ■ Hållbar och levande stad NEDBRUTNA MÅL OCH RAPPORTERING AV UTFALL Corems strategiska hållbarhetsområden samlar mål som syftar till såväl ekonomiskt som socialt och miljömässigt ansvar. Mål finns nedbrutna på lång och kort sikt inom respektive område. Beslutade mål och utfall av arbetet beskrivs i hållbarhetsnoterna på sidorna 114–129, tillsammans med hur Corems arbete bidrar till FN:s mål för hållbar utveckling. 2–28 MEDLEMSKAP I ORGANISATIONER OCH INITIATIV ■ UN Global Compact Sverige ■ SBTi, Science Based Target initiative ■ SGBC, Sweden Green Building Council ■ Belok, nätverk för energieffektivisering ■ FIHL, Fastighetsbranschens Initiativ för Hållbara Leverantörsled ■ CCBuild ■ Klimatarena Stockholm Hållbar och levande stad A ttraktiv arbetsplats Minsk ad miljö- och klimatpåverkan God och långsiktig affärspartner Hållbar utveckling ===== SIDA 114 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 114 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Corems övergripande uppdrag är att skapa långsiktigt hållbar lönsamhet, god värdetillväxt i fastighetsbeståndet och avkastning till aktie- ägare. Ett strategiskt och proaktivt hållbarhets- arbete säkerställer långsiktig konkurrenskraft och beståndets attraktivitet över tid samt optimerar avkastning. Corem bidrar till samhällsutveckling genom lokalt engagemang, aktiv dialog med intressenter och ett tydligt ansvarstagande i leverantörs- kedjan. Av samma anledning deltar Corem i olika branschsamarbeten inom fastighetsbranschen. En lokalt förankrad och kundnära förvaltning skapar förutsättningar för långa hyresgästrela- tioner och god affärstakt. Genom ett långsiktigt och ansvarsfullt förhållningssätt i verksamheten bidrar Corem till en hållbar utveckling. FOKUSOMRÅDEN OCH LÅNGSIKTIGA MÅL ■ Corem ska ha nöjda kunder och långa hyres- gästsamarbeten, se not 2. ■ Corem ska ha god lönsamhet och verka med proaktivitet avseende hantering av risker och möjligheter, se not 1 och sidorna 49–53. ■ Andelen grön och hållbarhetsrelaterad finans iering ska utgöra så stor andel som möjligt, se sidan 13, 43–44 och not 6. ■ Gröna intäkter ska långsiktigt utgöra så stor andel som möjligt, se sidorna 14, 117. ■ Verksamheten, inkluderat Corems leveran- törer, ska bedrivas i enlighet med Corems uppförandekod, se not 3. Hållbarhetsnot 1 Ekonomisk utveckling 201-1 SKAPAT OCH LEVERERAT DIREKT EKONOMISKT VÄRDE God lönsamhet utgör en grundläggande förut- sättning för att bedriva och över tid utveckla verksamheten och dess tillgångar över tid. Corem verkar inom en kapitalintensiv bransch, vilket innebär att tillgång till finansiering med riskavvägd ränte- och kapitalbindning är väsent- liga i att säkerställa en fortsatt finansiellt sund och framgångsrik utveckling. Då finansiering av verksamheten är relaterad till Corems tillgångar, utgör fastigheternas hållbarhetsprestanda del i att skapa fördelaktiga finansiella förutsättningar. STYRNING Finansverksamheten styrs av en finanspolicy som årligen beslutas av styrelsen. ANSVAR OCH UPPFÖLJNING Corems vd och ledning har det övergripande ansvaret för styrning mot de finansiella målen. Den ekonomiska utvecklingen följs upp och rapporteras externt varje kvartal genom delårs- rapporter. AVGRÄNSNING Rapporteringen omfattar det ekonomiska värde som skapas inom Corem. MÅL OCH UTFALL Corems mål är en genomsnittlig avkastning på eget kapital om minst 10 procent. Övriga finansiella mål omfattar räntetäckningsgrad och belåningsgrad. Information om Corems finansiella mål och utfall finns på sidorna 12–16. God affärspartner och långsiktig värdeutveckling SKAPAT OCH DISTRIBUERAT EKONOMISKT VÄRDE Mkr 2025 2024 2023 Intäkter 3 465 3 695 4 244 Resultatandelar i intresse företag 0 0 –1 076 Skapat ekonomiskt värde 3 465 3 695 3 168 Fastighets- och administrationskostnader, leverantörer –1 123 –1 229 –1 273 Löner, medarbetare –293 –291 –301 Skatt, samhället –36 –28 –49 Kreditgivare –1 225 –1 288 –1 464 Utdelning, ägare –534 –515 –830 Distribuerat ekonomiskt värde –3 211 –3 351 –3 917 Behållet ekonomiskt värde 254 344 –749 ===== SIDA 115 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 115 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Hållbarhetsnot 2 Kundnöjdhet Goda kundrelationer är avgörande för en lång- siktigt hållbar affär med god lönsamhet – både för att förbli förstahands valet för befintliga kunder och därmed skapa förutsättningar för förlängda hyresförhållanden, och för att förbättra möjligheter till nyuthyrning. STYRNING Kundnöjdhet är en viktig del i Corems strategi om kundnära, effektiv och hållbar förvaltning, och ett fastighetsbestånd med kvaliteter som skapar värde för kunderna. Corems lång siktiga mål är ett NKI om 75. Kundnöjdheten mäts i Nöjd-kund-index (NKI) genom en kundundersökningsenkät som genomförs minst vartannat år. Enkätens data- insamling och övergripande analys genomförs av extern part, och följs upp med interna analy- ser och åtgärdsplaner på enhetsnivå. MÅL OCH UTFALL Senaste fullständiga mätning genomfördes 2024. Mätningen besvarades av drygt 900 hyres- gäster. Resultatet visade en ökning av NKI inom samtliga regioner och frågeområden, och ett totalt NKI om 75 (72) på en skala 1–100, vilket tangerar Corems långsiktiga mål. Nästa kundundersökning kommer att genomföras under våren 2026. Hållbarhetsnot 3 Affärsetik och antikorruption 205-3 ANTAL FALL AV KORRUPTION OCH VIDTAGNA ÅTGÄRDER, 2-6 BESKRIVNING AV BOLAGETS LEVERANTÖRSKEDJA STYRNING Corems arbete med affärsetik och antikorrup- tion utgår från bolagets policyer, inklusive håll- barhetspolicyn med dess affärsetiska riktlinjer. Policyer är sammanfattade, tillsammans med bolagets värderingar, i bolagets uppförandekod i syfte att agera stöd och vägledning i den dagliga verksamheten. Samtliga medarbetare, ledning och styrelse utbildas i affärsetik och Corems uppförandekod. Samtliga policyer, uppförandekod och affärs- etiska riktlinjer finns också tillgängliga på Corems intranät tillsammans med mer detaljerade rikt- linjer kring inköps- och upphandlingsrutiner. Kravställningen på leverantörer sker genom Corems uppförandekod för leverantörer, vilken biläggs avtal och som leverantörer ska signera och följa. Uppförandekoden finns även på Corems hemsida. Uppförande koden specificerar bland annat att affärer görs på affärsmässiga grunder och med transparens och konkurrens- frihet i affärsrelationer, att tjänster och produkter väljs med miljöhänsyn, samt att leverantörsledet inte kränker arbets tagares rättigheter eller mänskliga rättigheter. ANSVAR OCH UPPFÖLJNING Arbetet mot korruption och mutor leds av Corems bolagsledning, med juridik, hållbarhet, risk och HR som drivande stödfunktioner i olika delar. Syftet är att säkerställa att alla medarbe- tare har god kunskap om Corems krav och förväntningar på hur representanter för bolaget ska agera och att motsvarande krav ställs på Corems affärspartners. Samtliga medarbetare genomgår ett introduktions program där utbildning av affärs- etiska riktlinjer och gällande policyer utgör en del. Medarbetare förväntas därefter genomgå regelbunden utbildning i affärsetik med en frekvens om vartannat år, och har medarbetar- ansvar avseende policyer och uppförandekod. Närmaste chef ansvarar för att medarbetare genomför beslutad utbildning. Genomförande följs upp av HR-funktionen. Eventuella misstankar om korruption eller andra oegentligheter kan rapporteras genom Corems visselblåsarfunktion. Alla som berörs av bolagets verksamhet; såsom anställda, leveran- törer och kunder har möjlighet att rapportera missförhållanden anonymt genom funktionen vilken finns på www.corem.slalarm.se. Funktio- nen är extern, och inkomna rapporter mottas av extern part där det först verifieras att de berör Corems verksamhet, och därefter utreds. AVGRÄNSNING Rapporteringen omfattar Corems egna verksam- het. Arbetet mot korruption och andra oegent- ligheter omfattar även Corems leverantörsled. REDOVISNINGSPRINCIP Eventuella rapporter i visselblåsarfunktionen sammanställs av extern part och mottas av compliance officer-funktionen. Utfall av intern utbildning i affärsetik sammanställs av HR. Hållbarhetsgranskning av leverantörskedjan görs genom verktyget FIHL och följs upp av håll- barhetsfunktionen genom skrivbordsrevision. MÅL OCH UTFALL Det övergripande målet är att korruption, oetiskt agerande eller brott mot mänskliga rättigheter inte ska förekomma, och att oegentligheter i förekommande fall rapporteras så att det kan hanteras och förbättrande åtgärder genomföras. Målet för en ansvarsfull verksamhet innefattar såväl den egna verksam heten som leverantörer. Den egna verksamheten Corems mål är att samtliga medarbetare genom- går utbildning i affärsetik som del i introduktion vid nyanställning och därefter vartannat år. Vid utgången av 2025 hade 98% procent av med arbetarna utfört utbildningen inom den specificerade frekvensen. Inga visselblåsningar eller rapporter avseende misstänkt korruption, brott mot mänskliga rättigheter eller andra oegentligheter inkom under året. 2025 2024 2023 Utbildning i antikorruption och uppförandekod, % 98 96 100 Rapport om misstänkt korruption 0 2 0 ===== SIDA 116 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 116 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Leverantörsledet Det långsiktiga målet är en leverantörsbas där samtliga nya leverantörer genomgår en leverantörs bedömning innan avtalstecknande, att tecknade leverantörsavtal innefattar Corems uppförandekod för leverantörer, samt att leve- rantörer inom branscher klassade som hög risk därutöver genomgår en fördjupad hållbarhets- granskning. Hållbarhetsfunktionen ansvarar för att genomföra fördjupade hållbarhetsgranskningar samt uppföljningar gentemot leverantörer. Granskningen sker via ett webbaserat verktyg för självskattning och leverantörsbedömning, FIHL, vilket har utvecklats tillsammans med andra fastighetsbolag i syfte att skapa en branschgemensam metod för uppföljning av hållbarhetsaspekter i leverantörskedjan. För 2024 och 2025 genomfördes en gransk- ning av leverantörer verksamma inom segmenten drift, förvaltning, material och entreprenad- arbeten, vilka är branscher som klassats som hög risk. Bedömningen utfördes genom själv- skattningsformulär. Enkäten omfattar leverantö- rernas arbete gällande områdena affärsetik och styrning, arbetsmiljö och villkor samt miljö. Leverantörsgranskning FIHL 2024–2025¹) Leverantörer med hållbarhetspolicy, % 70 Leverantörer med antikorruptionspolicy, % 64 Leverantörer som har uppförande- kod för sina leverantörer, % 59 Leverantörer med certifiering för arbetsmiljö eller arbetsmiljöpolicy, % 95 Leverantörer med certifiering för miljö eller miljöpolicy, % 95 1) Andelen är baserad på genomförd leverantörsgranskning för 2024 och 2025. Granskningen omfattade leverantörer verksamma inom branscher bedömda som hög risk. En leverantörsgranskning är giltig i tre år. Enkätsvaren följs upp på en övergripande nivå. Eventuella avvikelser från angivna krav i Corems uppförandekod för leverantörer analyseras i detalj. Bedöms avvikelsen vara betydande kontaktas leverantören för vidare dialog kring åtgärdsplaner. I det närmaste samtliga respondenter inom de valda branscherna uppger att de idag arbetar systematiskt med såväl arbetsmiljö som miljö. Utfallet visar också att en majoritet av leveran- törerna själva använder uppförandekoder i sina inköp av tjänster, vilket är en viktig del i att skapa en hållbar leverantörskedja. BIDRAG TILL FN:S GLOBALA HÅLLBARHETSMÅL Genom att arbeta för en hållbar ekonomisk tillväxt med marknadsmässiga villkor för anställda och krav på efterlevnad av Corems uppförandekod för leverantörer bidrar Corem till mål nummer 8, Anständiga arbetsvillkor och ekonomisk tillväxt, mål 12, Hållbar konsumtion och produktion, samt mål 16, Fredliga och inkluderande samhällen. ===== SIDA 117 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 117 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Fastighetsbranschen står för en stor del av de utsläpp som genereras och i förlängningen påverkar klimatet. För att bidra till en minskad klimatpåverkan ska Corems fastigheter förvaltas ansvarsfullt, resurseffektivt och med en genom- gående miljöhänsyn. FOKUSOMRÅDEN OCH LÅNGSIKTIGA MÅL ■ Verksamheten ska ha nettonoll utsläpp i hela värdekedjan 2035, se not 5. ■ Energianvändningen ska kontinuerligt effekti- viseras och till 2030 högst vara 65 kWh/kvm. ■ Energi som används i Corems verksamhet ska vara förnybar eller fossilfri, se not 4. ■ Resurseffektiviteten ska öka i såväl drift som förvaltning och projektverksamhet. Utsläppen ska successivt minska i alla led, se not 5. COREMS KLIMATSTRATEGI Corems klimatstrategi inne fattar att: ■ Förädla och förvalta fastigheterna i syfte att begränsa framtida rivning och nybyggnation. ■ Systematiskt arbeta med återbruk, material- val och avfallshantering inom byggprojekt. ■ Fokusera på energieffektivisering över hela fastighetsbeståndet. ■ Endast använda fossilfri fastighetsenergi. ■ Tillskapa energi i egen produktion där det finns förutsättningar. ■ Miljöcertifiera byggnader. ■ Använda hållbara produkter och material. FÄRDPLAN FÖR KLIMATET Corems långsiktiga klimatmål är att nå nettonoll utsläpp till år 2035 och därefter fortsätta arbetet för att till år 2040 ha reducerat utsläppen med totalt 90 procent. Målet har brutits ner i en färdplan som utgör verksamhetens plan för att arbeta metodiskt och successivt minska utsläpp, samt tydliggöra vilka områden som har störst klimatpåverkan. Klimatfärd planen är nedbruten i målsatta aktiviteter för verksamhetens olika delar. Relevanta bolagsövergripande mål är inkluderade i affärsplanen. För att säkerställa att arbetet för ett minskat klimatavtryck är i linje med klimatforskningen förband sig Corem 2023 till Science Based Target initiative (SBTi) för små- och medelstora företag. Corem avser framöver att ansluta sig till SBTi:s nya standard för bygg- och fastighets- branschen. Corem rapporterar växthusgasutsläpp enligt Green House Gas Protocol scope 1, 2 och 3. Den största utmaningen finns i scope 3, indirekta utsläpp uppströms, då det dels endast kan påverkas indirekt och dels kräver förfinad mätning. Corem arbetar med olika verktyg och arbetssätt för att kartlägga, öka träffsäkerhet i mätning, och begränsa dessa utsläpp. Vid nybyggnation används livscykel analys som ett viktigt verktyg för att förstå och påverka klimatbelastningen. Vid renoveringar och lokalanpassningar i befint- liga byggnader arbetar Corem enligt en bolags- gemensam metodik för ökad klimat hänsyn i projektverksamheten. Klimatrelaterade faktorer beaktas i investeringsbeslut i syfte att säker- ställa att miljö- och klimatrelaterade faktorer vägs in redan i beslutsskedet. Fastighets- beståndets prestanda ur klimathänseende följs upp och bedöms kontinuerligt. Genom att kombinera specialistkompetens i förvaltningen med att övergripande följa utvecklingen inom hållbarhets området och de områden som har särskilt stor inverkan på Corems klimatpåverkan, såsom energieffektivitet, avfall, resurseffektivitet, hållbara materialval och produkter samt klimat- relaterade risker och möjligheter, skapas ett långsiktigt helhetsstänk som utgör grunden för Corems klimatarbete. BIDRAG TILL FN:S GLOBALA HÅLLBARHETSMÅL Genom att följa klimatstrategin och färdplanen mot nettonoll utsläpp av växthusgaser bidrar Corem till mål nummer 6, Rent vatten och sanitet för alla 7, Hållbar energi för alla, mål 12, Hållbar konsumtion och produktion, och mål 13, Bekämpa klimatförändringar. Minskad klimat- och miljöpåverkan COREMS KLIMATMÅL OCH FÄRDPLAN MOT NETTONOLL UTSLÄPP 2035 Långsiktigt mål¹) Utfall 2025 Mål 2025 Mål 2030 Mål 2035 Mål 2040 Successivt sänka den genomsnittliga energi användningen, kWh/kvm 74 75 65 65 60 Endast använda fossilfri fastighetsenergi, % 96 100 100 100 100 Öka andelen gröna intäkter²), % 20 25 50 75 90 Reducera klimatutsläpp från byggnation, per kvm, % 53 20 50 80 90 Reducera klimatutsläpp från avfall inom förvaltning och projekt³), % – – 50 75 90 Reducera klimatpåverkan från inköpta varor och tjänster, % 48 – 50 80 80 1) Mäts mot basår 2021. 2) Intäkter från hyresavtal med grön bilaga. 3) Utsläpp från avfall mäts mot basår 2025. ===== SIDA 118 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 118 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Klimatrapport enligt TCFD Corem rapporterar klimatrelaterade risker och möjligheter enligt rekommendationerna i Task Force on Climate-related Financial Disclosures (TCFD:s) ramverk. Ambitionen är att följa rekom- mendationerna i största möjliga utsträckning och utveckla rapporteringen löpande. Rappor- ten kompletterar årsredovisningens Riskavsnitt på sidorna 49–53. STYRNING OCH STRATEGI Styrning och hantering av klimatrelaterade risker är inte grerad i bolagets övergripande styrning och processer, vilka beskrivs i Bolags styrnings rapport sidorna 56–67. Klimatrisk processen omfattar direkt verksamhet, uppströms och nedströms, med kort, medellång och lång tidshorisont. SCENARIOANALYS I enlighet med TCFD:s rekommendationer delas klimatrelaterade risker in i två huvudkategorier: omställningsrisker och fysiska risker. Fysiska risker kan vidare vara akuta eller bestående. Riskerna har identifierats och analyserats med hjälp av olika klimatscenarier. Klimatscenarioanalys illustrerar den framtida påverkan ett förändrat klimat kan ha på verksam- heten. Analys och identifiering av relevanta klimatrelaterade risker och möjligheter baseras på data från FN:s klimatpanel IPCC:s (Intergovern mental Panel on Climate Change) scenarion Representative Concentration Pathways (RCP) RCP2.6 och RCP8.5, vilka är accepterade och de vanligast använda scenari- erna för syftet. Det är två väldigt olika, eventuellt extrema, scenarier, båda med tidshorisonten år 2050. RCP 2.6 (<2°C) representerar ett scenario i linje med Paris avtalet och RCP 8.5 (>4 °C) representerar ett scenario i linje med business-as-usual/extremscenario. I ett scenario där samhället bestämmer sig för att kraftigt styra mot minskade koldioxidutsläpp där temperatur- höjning kan motverkas, är förändrade styrmedel och regelverk de största faktorerna. I ett scenario av fortsatt höga utsläpp och temperaturhöjning som följd, väntas istället fysiska risker få störst påverkan på verksamheten. FYSISKA RISKER OCH RISKHANTERING Corem genomför klimatrisk- och sårbarhets- analys på fastighetsnivå i enlighet med kriteri- erna i EU:s taxonomiförordning. Analysen utgår från information om historiska vädermönster och framtida klimatscenarier, lokala sårbarhets- data och klimatpåverkan. Sårbarhetsbedöm- ningen utgår från byggnadens tekniska förut- sättningar att klara riskscenarios. Övergripande analyser av fastighetsbeståndet görs löpande sett till områden och individuella fastigheter, som del i det årliga riskarbetet inom förvaltning, som faktor i fastighetsvärdering samt i samband med miljöcertifiering av befintliga fastigheter. OMSTÄLLNINGSRISKER OCH RISKHANTERING Hanteringen av omställningsrisker är en del av affärsstrategin och i syfte att arbeta proaktivt har en klimatfärdplan arbetats fram, vars lång- siktiga mål pekar ut riktningen och styr arbetet med att minska riskerna. MÖJLIGHETER En omställning till ett samhälle med låga utsläpp av växthusgaser innebär framförallt möjligheter. Åtgärder såsom övergång till förnybar energi, miljöcertifiering av byggnader samt fortsatt arbete med energieffektivisering och minskad klimatpåverkan vid ombyggnationer bedöms ha en positiv effekt både på driftskostnader och på de utsläpp av växthusgaser som verksamheten genererar. Med ökad andel energieffektiva och klimatanpassade byggnader i portföljen ökar också förtroendet för Corems verksamhet och möjligheten att attrahera investerare. TCFD-TABELL ÖVER KLIMATRISKER, -MÖJLIGHETER OCH PÅVERKAN OMSTÄLLNINGSRISK Klimatscenario RCP 2.6 (<2 °C) Exempel på påverkan och möjligheter Regulatoriska risker Skärpta regulatoriska krav samt ökade kostnader och skatter avseende energi, utsläpp och byggnadstekniska normer. Förändrade regelverk kan medföra ökade resurs- och omställningskostnader. Höjda skatter eller avgifter kopplat till energi eller koldioxidutsläpp skulle direkt påverka Corems driftkostnad. Förändrad lagstiftning kan även främja investeringar i klimatomställning, ökad andel egenproducerad energi och ökad användning av förnybar energi. vilket kan resultera i lägre energianvändning och reducerade koldioxidutsläpp. Marknadsrisker Ökade kostnader för energi och råvaror vid konjuktur svängningar, världs händelser, ränte- förändringar och tillgång på råvaror och kapital. Höjda råvarupriser och minskat utbud av hållbara produkter. Minskad efterfrågan och begränsad tillgång på kapital för fastigheter med låg energi- och klimatprestanda. Fastigheternas marknadsvärde och vakansgrad kan påverkas både positivt och negativt beroende på byggnadens prestanda. FYSISKA RISKER Klimatscenario RCP 8.5 (>4 °C) Exempel på påverkan och möjligheter Akut risk Skador på fastigheter till följd av extrema väder förhållanden såsom skyfall, översväm- ningar, marksättningar och erosion. Återkommande kostnader för reparation av skador på fastigheter. Proaktiv förvaltning och klimatanpassning av fastigheter kan reducera risken för påverkan av extremväder. Systematisk risk Ökat energibehov, i första hand kyla till följd av långvariga högre temperaturer. Långvariga perioder med högre temperatur eller stora växlingar i utetemperatur ställer högre krav på ett väl fungerande inneklimat. Fastigheter blir permanent påverkade till följd av stigande vattennivåer i hav och vattendrag. Detta kan, i särskilt utsatta områden, påverka fastigheternas marknadsvärde och finns med som en parameter vid värdering av tillgångar. ===== SIDA 119 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 119 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Hållbarhetsnot 4 Energianvändning 302-1 ENERGIANVÄNDNING INOM VERKSAMHETEN CRE1 ENERGIINTENSITET I BYGGNADER CRE2 VATTENINTENSITET I BYGGNADER STYRNING Corems styrning i energifrågor utgår från hållbarhetspolicyn, hållbarhetsmål och energi- strategin. Energistrategin är en långsiktig plan med valda verktyg för att minska energianvänd- ningen samt använda de mest hållbara energi- slagen. Krav vid nyproduktion av byggnader är att energianvändningen ska motsvara energi- klass B eller bättre. El som köps in kommer från förnybara eller fossilfria källor (sol, vind- och vattenkraft), och Corem ställer krav på energi-leverantörerna om förnybar eller klimat- kompenserad fjärrvärme, fjärrkyla och gas. ANSVAR OCH UPPFÖLJNING Corems lokala affärsenheter ansvarar för driften av fastigheterna, vilket inkluderar energi- och vattenanvändning, energiuppföljning samt att nå uppsatta mål. Det är driftcheferna för respektive affärsenhet som ansvarar för det operativa arbetet. Till stöd finns en central teknikorganisation med teknisk chef, specialister och system ansvariga för energi- och driftsystem. Teknikorganisationen ansvarar även för strategisk planering av energiförsörj- ning och teknik i fastighetsbeståndet som helhet, underlag för större energiprojekt och projekteringsanvisningar. I projektfastigheter ansvarar projektchefer och förvaltare för energi användning och uppföljning. Energi- och vattenanvändningen följs upp månadsvis på fastighetsnivå. Mätvärden samlas in, bearbetas och analyseras i Corems energiuppföljningssystem. AVGRÄNSNING Energianvändningen i en byggnad består av fastighetsenergi, vilket avser den energi som relaterar till en byggnads behov, samt hyres- gästernas energianvändning för sin egen verk- samhet. Fastighetsenergin kan fastighetsägaren påverka genom val av teknik, styrning av energi- användningen och genom byggnadens klimatskal. Verksamhetsenergin kan hyres- gästen påverka, beroende på verksamhetens art, hur de agerar och exempelvis inneklimat. Rapporteringen av faktisk använd energi omfattar fastighetsenergin i hela beståndet, förutom de fastigheter som är klassade som projektfastigheter eller där hyresgästen själv råder över fastighetsenergin. Corem avyttrade under 2025 fastigheter med uthyrbar area om cirka 226 tkvm. Avyttrade fastigheter inkluderas i rapporteringen under den tid av året de ägts. Hyresgästernas användning av energi för den egna verksamheten ingår heller inte i beräk- ningen av Corems energiprestanda, då den inte är en del av fastighetsenergin. Information om hyresgästernas energianvändning inkluderas dock i beräkning av indirekt klimatpåverkan i scope 3. Rapportering av vattenförbrukning och vattenintensitet innefattar det vatten som används i driften av byggnader. REDOVISNINGSPRINCIP Energianvändning redovisas som faktiskt använd energi medan energiprestandan baseras på normalårskorrigerade värden. Energi prestandan anges i kWh per kvm Atemp. Vattenanvändningen är faktiskt avlästa värden och vattenintensiteten baseras på lokal yta Atemp. MÅL OCH UTFALL Corems långsiktiga energimål innebär att all inköpt energi ska vara förnybar eller fossilfri och att den genomsnittliga energianvändningen ska understiga 65 kWh per kvm år 2030 (energi- prestanda uttryckt i faktisk energianvändning, ej primärenergital). Utfallet för 2025 visar en minskning av den totala energianvändningen med 11 procent till 171,9 GWh (193,2). Energiprestandan förbättra- des också avsevärt och uppgick till för året en genomsnittlig energi användning om 74,2 kWh per kvm Atemp (80,6). Utfallet är framförallt en följd av strategiska investeringar i energiprojekt som färdigställts under 2025. Under 2024 implementerades ett nytt energi- uppföljningssystem. Systembytet har medfört att mätning har utvecklats och ökat i detaljgrad. Corem har fortsatt stort fokus på energioptime- ring och effektivisering. Hyresgästerna visar ett stort intresse för att spara energi och den ökade hyresgästdialogen har lett till gemensamt juste- rade driftstider som bättre stämmer överens med användandet av lokalerna. Trenden är stabil vad gäller andelen total förnybar energi, inköpt och egenproducerad, som uppgick till 96 procent (96). Mängden egen- producerad el i solcellsanläggningar uppgick till 2 229 MWh (2 247). INKÖPT OCH PRODUCERAD ENERGI SAMT VATTENFÖRBRUKNING I VERKSAMHETEN EXKL. PROJEKTFASTIGHETER 1) 2025 2024 2023 2022 2021 Energi uppvärmning (fjärrvärme, olja, gas), GWh 110,5 121,4 133,3 145,1 198,1 El, GWh 52,0 59,8 64,9 79,2 82,8 Fjärrkyla, GWh 9,4 11,9 11,5 13,1 19,0 Energianvändning totalt, GWh 171,9 193,2 209,7 237,4 299,9 Andel förnybar energi av total inköpt energi, % 96 96 93 93 92 Energiprestanda kWh/kvm Atemp 74,2 80,6 78,7 77,7 86,5 Egenproducerad el, solcellsanläggningar, MWh 2 229 2 247 2 292 2 036 1 246 Vattenanvändning i byggnader, m3 497 453 522 563 511 330 421 360 674 313 Vattenintensitet, m3/ kvm Atemp 0,21 0,22 0,17 0,12 0,25 1) Förändringen mellan åren förklaras av försäljning/förvärv av fastigheter, genomförda energieffektiviseringar, väder, samt ökad noggrannhet avseende uppmätt verksamhetsenergi. ENERGIKLASS, ANTAL BYGGNADER Energiklass 2024-12-31 Energiklass 2025-12-31 0 20 40 60 80 100 GFEDCBA ===== SIDA 120 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 120 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Hållbarhetsnot 5 Klimatbokslut 305-1 – 305-3 DIREKTA, INDIREKTA OCH ÖVRIGA INDIREKTA UTSLÄPP AV VÄXTHUSGASER CRE3 UTSLÄPPSINTENSITET I BYGGNADER STYRNING Corems styrning för att minska klimatpåverkan utgår från bolagets hållbarhetsmål och klimatfärd plan. Färdplanen utgör Corems över- gripande strategi för att minska utsläppen och nå det långsiktiga målet, med mål på kort och medellång sikt. ANSVAR OCH UPPFÖLJNING Alla organisatoriska delar av verksamheten ansvarar för att minska sina utsläpp. Ansvar för arbetet att minska utsläpp från energianvänd- ning, scope 2, ligger lokalt på affärsenheterna genom driftorganisationen. Utsläpp kopplat till scope 3 har kartlagts sedan 2021. Uppföljning av utsläpp sker årligen i samband med hållbarhetsredovisningen. Hållbarhetsfunk- tionen ansvarar för uppföljning och framtagande av klimatbokslut tillsammans med nyckelperso- ner inom verksamheten. AVGRÄNSNING Corem redovisar utsläppen enligt Green House Gas protocol scope 1, 2 och 3. Rapporteringen omfattar samtliga utsläppskategorier inom organisationen samt de utsläppskategorier utom organisationen som är mest väsentliga utifrån storlek och möjlighet att påverka. Corem följer den rekommendation som organisationen Fastighetsägarna har tagit fram för redovisning av scope 3 för fastighetsbranschen. REDOVISNINGSPRINCIP Corem redovisar utsläppen enligt Green House Gas protocol scope 1, 2 och 3. För utsläppsberäkningar har finansiell kontroll använts. Corem använder ett uppfölj- ningssystem från systemleverantören Position Green för beräkningar av klimatdata. Utsläppen i scope 1 och 2, samt utsläpp som rör tjänste- resor och hyresgästavfall i scope 3, beräknas baserat på faktisk data, varefter utsläppen beräknas med de emissionsfaktorer som systemleverantören Position Green tillhanda - håller, se emissionsfaktorer sidorna 122–124. I de fall det är tillämpbart redovisas utsläpp med både så kallad market based och location based metod. Även utsläpp i scope 3 har beräknats i Position Green för kategorierna inom energi, avfall och resor. Övriga kategorier i scope 3 beräknas separat. Utsläpp i scope 3 som relaterar till nyproduktions projekt är beräknade enligt lagen om klimatdeklaration. Klimatpåverkan från bygg projekt och lokalanpassningar beräknas i första hand utifrån faktisk data. När sådan saknas används schablonvärden baserade på projektets yta alternativt spendbaserat i de fall projektyta saknar relevans. Övriga investerings- projekt såsom underhålls- och energiprojekt är baserade på investerad krona. Utsläpp från byggprojekt redovisas i sin helhet det år projekt slutförs. Gentemot referensåret 2021 har metod och schabloner som används för att beräkna utsläpp relaterade till byggprojekt uppdaterats, för att bättre spegla verklig påverkan i de mindre projekten. Ändringen har baserats på faktiska klimatberäkningar som genomförts inom projektkategorin. Utsläppsberäkningar som relaterar till löpande underhållsprojekt och övriga inköp baseras på spenddata och schabloner från Upphandlingsmyndigheten. Pendlingsresor schablonberäknas baserat på enkät. Verksamhetsel beräknas utifrån faktisk användning i de fall Corem köper in el till hyres- gästens verksamhet. Övrig hyresgästel beräk- nas utifrån schabloner baserade på lokaltyp och yta. Dessa schabloner är framtagna av Energi- myndigheten. Verksamhetselens ursprung är beräknat med emissions faktorn för nordisk residualmix utom i de fall hyresgästerna tecknat ett grönt hyres- avtal eller köper el via Corem och ett förnybart ursprung därmed kan säkerställas. Målsättning för kommande års klimatbokslut är att förfina indata även i scope 3 och minska användandet av generella schabloner till förmån för faktisk data. MÅL OCH UTFALL Corems övergripande klimatmål är att nå netto- noll utsläpp i värdekedjan år 2035. För att nå dit har mål på kort och medellång sikt satts. Sedan det övergripande målet fastställdes har den totala utsläppsintensiteten i scope 1, 2 och 3 minskat till 9,5 kg CO2e per uthyrbar kvadrat- meter år 2025. Klimatpåverkan inom den egna organisatio- nen, scope 1, är liten i förhållande till helheten då uppvärmning med egen värmepanna endast förekommer i enstaka fall, och antalet service- fordon är begränsat. Corem påverkar de indirekta utsläppen till följd av energianvändning i scope 2 genom energi effektivisering och ökad andel förnybar eller fossilfri energi. Ett målinriktat arbete i kombination med den mindre fastighets- portföljen har medfört en minskning av utsläpp i scope 2. I de fall Corems energileverantörer inte kan erbjuda fjärrvärme baserat på förnybara bränslen köps klimat kompenserad fjärrvärme. Den största mängden utsläpp är hänförlig till verksamheten som sker i scope 3. I scope 3 uppströms återfinns byggprojekt och inköp av varor och tjänster, men även utsläpp inom den egna organisationen kopplat till resor. I scope 3 nedströms redovisas de utsläpp som uppstår när hyresgäster använder Corems lokaler, såsom hyresgästernas verksamhetsel och avfall. 2025 uppdaterade Energimyndigheten schablonen för elanvändning i kontorslokaler. Detta har medfört en kraftig sänkning av utsläppen i scope 3, kategori 13. Under de senaste åren har utsläpp från bygg- projekt haft en minskande trend. Det beror dels på minskad investeringsvolym, dels på en förbättring av indata med en övergång till beräk- ning baserat på faktisk data. För 2025 har redovisade utsläpp från bygg- projekt minskat med 53 procent sedan 2021. Ett nyproduktionsprojekt avslutades under året. Corem arbetar metodiskt för ökad klimathänsyn i projekt där klimatberäkning är en del av det arbetet. Den relativa minskningen av utsläppen mäts främst genom nyckeltalen Utsläppsintensi- tet byggprojekt per kvm och Utsläppsintensitet byggprojekt per investerad krona. Utsläppen från byggnationer förväntas även framgent att minska succesivt i takt med att indata förfinas ytterligare och att beräkningsmetoderna utvecklas. Utfallet påverkas också positivt genom faktiska utsläppsminskningar i projekt- verksamheten till följd av ett mer cirkulärt material flöde i form av materialkrav, återbruk och effektiv avfallshantering. ===== SIDA 121 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 121 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt GRI 305-1 – 305-3 DIREKTA OCH INDIREKTA UTSLÄPP Ton CO2-ekvivalent 2025 2024 2023 SCOPE 1 300 171 473 Uppvärmning 0¹) 0 7 Egna driftbilar 64 76 95 Köldmedier 236 94 371 SCOPE 2, Market based 3 113 3 435 4 081 SCOPE 2, Location based 5 312 5 966 10 790 Uppvärmning (Market based) 3 112 3 434 4 081 Uppvärmning (Location based) 5 039 5 565 9 771 Fjärrkyla (Market based) 0 0 0 Fjärrkyla (Location based) 0 0 0 El (Market based) 0 0 0 El (Location based) 273 401 1 019 El från driftbilar 1 1 0 SCOPE 3, Uppströms 14 482 21 956 34 211 Kategori 1: Inköpta varor och tjänster Löpande underhåll 1 091 1 008 1 424 Kategori 2: Kapitalvaror Byggprojekt nyproduktion 484 766 6 905 Byggprojekt renovering, hyresgästanpassning 5 919 13 234 17 293 Energi- och installationsprojekt 980 792 1 397 Övriga inköp 4 342 4 245 5 585 Kategori 3 : Produktion och distribution av bränslen (i scope 1 och 2) 1 290 1 501 1 139 Kategori 6: Tjänsteresor (inkl. förmånsbilar) 126 150 135 Kategori 7: Pendlingsresor 250 260 334 SCOPE 3, Nedströms 2 617 25 619 28 511 Kategori 13: Nedströms leasade tillgångar Hyresgästernas energianvändning 2 5802) 25 457 26 502 Avfall från hyresgäster 37 162 2 009 Summa totala utsläpp (scope 1, 2 och 3), Market based 20 513 51 180 67 276 Summa totala utsläpp (scope 1, 2 och 3), Location based 22 712 53 711 73 975 Energileverantörers klimatkompensation –1 935 –2 361 –5 690 1) Ingår från 2024 i Scope 2, Uppvärmning 2) Schablon från Energimyndigheten avseende användning av verksamhetsel i kontorsytor har uppdaterats 2025. CRE3 Växthusgasutsläppsintensitet i byggnader 2025 2024 2023 Utsläppsintensitet scope 1 och 2, kg CO2e per uthyrbar kvm 1,6 1,6 1,9 Utsläppsintensitet scope 1, 2 och 3, kg CO2e per uthyrbar kvm 9,5 22,6 27,7 Utsläppsintensitet byggprojekt, nyproduktion och renovering, per kvm, kg CO2e per kvm 84,1 108,5 128,3 Utsläppsintensitet byggprojekt, nyproduktion och renovering, per investerad kr, kg CO2e per kr 0,011 0,010 0,019 UTSLÄPPSINTENSITET SCOPE 1, 2 OCH 3, kg CO2e/kvm 0 10 20 30 40 50 20252024202320222021 UTSLÄPPSPOSTER GRUPPERAT PER AKTIVITET, ton CO2e Byggnation 7 383 ton CO2e Övriga inköp 4 342 ton CO2e Energi (el, värme, kyla) 4 403 ton CO2e Hyresgästel 2 617 ton CO2e Drift och löpande underhåll 1 391 ton CO2e Resor 376 ton CO2e UTSLÄPPSINTENSITET BYGGPROJEKT, NYPRODUKTION OCH RENOVERING, kg CO2e/kvm 0 40 80 120 160 200 20252024202320222021 ===== SIDA 122 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 122 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt FÖRKLARING UTSLÄPPSNOTER Scope Aktivitet/Kategori Datakälla/systemstöd Emissionsfaktor Källa SCOPE 1 Förbrukning av olja/gas i fastigheter Mestro Olja: 285 g CO2e/kWh Biogas: 23 g CO2e/kWh DEFRA (2025) DEFRA (2025) Egna driftbilar Uppgift om inköpt fordonsbränsle, Autoplan Bensin standard: 2 069 g CO2e/l Diesel standard: 2 571 g CO2e/l Biogas: 2,02 g CO2e/l Etanol E85: 470 g CO2e/l Diesel medelstor bil: 172 g CO2e/km El genomsnittlig skåpbil: 0 g CO2e/km DEFRA (2025) DEFRA (2025) DEFRA (2025) Drivkraft Sverige Beräkningsfaktorer (2025) & Energimyndigheten Drivmedel (2025) DEFRA (2025) DEFRA (2025) Köldmedia Utsläpp av köldmedia hämtas från respektive fastighets köldmediarapport, GreenView R134a: 1 430 kg CO2e/kg R407C: 1 774 kg CO2e/kg R410A: 2 088 kg CO2e/kg R404A: 3 922 kg CO2e/kg Naturvårdsverket (2022) Naturvårdsverket (2022) Naturvårdsverket (2022) Naturvårdsverket (2022) SCOPE 2 El från service- och driftbilar El, market based: 85.5 g CO2e/kWh El, location based: 5.05 g CO2e/kWh IEA (2025) IEA (2025) Elanvändning avseende samtliga fastigheters drift Faktisk förbrukning, Mestro El, market based Sverige: 85,5 g CO2e/kWh, för den el som inte omfattas av Energiattributcertifikat (EAC) El, market based Danmark: 422 g CO2e/kWh El, location based Sverige: 5,05 g CO2e/kWh El, location based Danmark: 51,2 g CO2e/kWh AIB (2025) AIB (2025) AIB (2025) AIB (2025) Användning av fjärrvärme Faktisk förbrukning, Mestro Fjärrvärme, market based Sverige, för respektive fjärrvärmenät se www.energiforetagen.se Fjärrvärme, location based Sverige: 49,6 g CO2e/kWh Fjärrvärme, location based Danmark: 40 g CO2e/kWh Energiföretagen (2025), Fjärrvärmens lokala miljövärden Energiföretagen (2025) CTR, HOFOR and VEKS (2025) Användning av fjärrkyla Faktisk förbrukning, Mestro Fjärrkyla, location based Sverige: 0 g CO2e/kWh Fjärrkyla, location based Danmark: 0 g CO2e/kWh Energiföretagen (2025) DEFRA (2025) SCOPE 3, uppströms Byggprojekt För nybyggnation, ombyggnation, renovering, hyresgäst anpassning, energi- och installationsprojekt har tre tillvägagångssätt tillämpats för beräkning: • Klimatberäkning, faktisk mängd och material • Beräkning baserad på byggd kvadratmeter (BTA alt.LOA • Beräkning baserad på kostnad Nybyggnation (Referensvärde för utökad systemgräns för byggskedet 2027): 383 kg CO2e/kvm BTA Renovering, hyresgästanpassningar – stomkomplettering, installationer, interiörer: 107 kg CO2e/kvm BTA Byggentreprenader: 7,17 g CO2e/SEK Markentreprenader: 12,81 g CO2eSEK Energiprojekt och tekniska installationer: 4,57 g CO2e/ SEK (hantverk, snickeri och byggnadsinstallationer) Solcellsmoduler: 107,88 g CO2e/SEK Arkitekter, tekniska- samt natur- och miljökonsulter, 6,28 g CO2e/SEK Boverket, v.3 2023. Referensvärden för klimatpåverkan vid uppförande av kontorsbyggnader. Boverket, v.3 2023. Referensvärden för klimatpåverkan vid uppförande av byggnader. Kontor byggdel 6, 7, 8. Upphandlingsmyndigheten, Miljöspendanalys (2024) Upphandlingsmyndigheten, Miljöspendanalys (2024) Upphandlingsmyndigheten, Miljöspendanalys (2024) Upphandlingsmyndigheten, Miljöspendanalys (2022) Upphandlingsmyndigheten, Miljöspendanalys (2024) ===== SIDA 123 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 123 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Scope Aktivitet/Kategori Datakälla/systemstöd Emissionsfaktor Källa SCOPE 3, uppströms Löpande underhåll Baseras på Corems kostnad för olika aktiviteter och åtgärder inom löpande underhåll, Rillion. Olika spendfaktorer (kg CO2e/mkr) används för beräkning av klimat påverkan. Entreprenader & Tekniska konsulter: 7,17 g CO2e/SEK Installation av elledningar och armatur: 4,57 g CO2e/SEK Fönster och dörrar: 4,57 g CO2e/SEK Hisservice: 4,57 g CO2e/SEK Markarbeten och geoteknik: 2,95 g CO2e/SEK Målning: 4,57 g CO2e/SEK Reparationer, underhåll och service: 6,58 g CO2e/SEK Rivning: 5,99 g CO2e/SEK Takläggningsarbete: 4,57 g CO2e/SEK Värme- och kylpumpar och värmeväxlare: 6,9 g CO2e/SEK Upphandlingsmyndigheten, Miljöspendanalys (2024) Upphandlingsmyndigheten, Miljöspendanalys (2024) Upphandlingsmyndigheten, Miljöspendanalys (2024) Upphandlingsmyndigheten, Miljöspendanalys (2024) Upphandlingsmyndigheten, Miljöspendanalys (2024) Upphandlingsmyndigheten, Miljöspendanalys (2024) Upphandlingsmyndigheten, Miljöspendanalys (2022) Upphandlingsmyndigheten, Miljöspendanalys (2022) Upphandlingsmyndigheten, Miljöspendanalys (2024) Upphandlingsmyndigheten, Miljöspendanalys (2024) Produktion och distribution av fordons- och energibränslen i scope 1 och 2 Faktisk förbrukning, Mestro Diesel standard: 611 g CO2e/liter Bensin standard: 580,94 g CO2e/liter Biogas: 0,34 g CO2e/liter Etanol E85: 606 g CO2e/liter Diesel medelstor bil: 41,03 g CO2e/km El skåpbil: 24,21 g CO2e/km Elbil: 14 g CO2e/kWh El Sverige: 14 g CO2e/kWh El Danmark: 33,7 g CO2e/kWh Fjärrvärme Sverige: 5,7 g CO2e/kWh Fjärrvärme Danmark: 35,2 g CO2/kWh Fjärrkyla Sverige: 5,7 g CO2e/kWh Fjärrkyla Danmark: 35,17 g CO2e/kWh DEFRA (2025) DEFRA (2025) DEFRA (2025) Drivkraft Sverige Beräkningsfaktorer (2025) & Energimyndigheten Drivmedel (2025) DEFRA (2025) DEFRA (2025) IEA (2025) IEA (2025) IEA (2025) Energiföretagen (2025) DEFRA (2025) Energiföretagen (2025) DEFRA (2025) Tjänsteresor (tåg, flyg, hotell, tjänstebilar och privata bilar i tjänst) Miljörapport från SJ, körjournaler och reserapporter från BCD Travel samt BRA Okänt bränsle, genomsnittlig personbil: 167 g CO2e/km Bensin standard: 2 069 g CO2e/km Diesel standard: 2 571 g CO2e/km Etanol E85: 470 g g CO2e/km Elbil: 0,85 g CO2e/km Flyg: 76 g CO2e/km Tåg: 0,27 g CO2e/km Hotellnätter i Sverige 14,8 kg CO2e/rum/natt DEFRA (2025) DEFRA (2025) DEFRA (2025) Drivkraft Sverige Beräkningsfaktorer (2025) & Energimyndigheten Drivmedel (2025) AIB (2025) & Trafikverket Vägtrafikens utsläpp (2025) DEFRA (2025) Förberäknade utsläppsdata SJ Hotel Footprinting Tool (2024) Pendlingsresor Medarbetarenkäter pendlings resor Bensin personbil: 145 g CO2e/p.km Diesel personbil: 114 g CO2e/p.km Elbil genomsnittlig: 32,4 g CO2e/p.km Laddhybrid personbil 91,5 g CO2e/p.km Buss 86,6 g CO2e/p.km Båt 750 g CO2e/p.km Elcykel 0,04 g CO2/p.km Elsparkcykel 0,06 g CO2/km Pendeltåg 7,33 g CO2e/p.km Motorcykel 114 g CO2e/p.km Spårvagn 6,55 g CO2e/p.km Tunnelbana 6,02 g CO2e/p.km Tåg 4,51 g CO2e/p.km NTMCalc.Advanced 4.0 NTMCalc.Advanced 4.0 DEFRA (2025) DEFRA (2025) NTMCalc.Advanced 4.0 Naturvårdverket (2021) AIB (2025), Bosch eBike system (2023) AIB (2025), LCA of the TIER Mobility VI e-Scooter (2022) NTMCalc.Advanced 4.0 DEFRA (2025) NTMCalc.Advanced 4.0 NTMCalc.Advanced 4.0 NTMCalc.Advanced 4.0 ===== SIDA 124 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 124 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Scope Aktivitet/Kategori Datakälla/systemstöd Emissionsfaktor Källa Övriga inköp Baseras på Corems kostnad för olika inköp av varor och tjänster (som ej omfattas av övriga poster), Rillion. Olika spend faktorer (kg CO2e/mkr) används för beräkning av klimat påverkan. Upphandlingsmyndigheten. Miljöspendanalys, 2022 Upphandlingsmyndigheten. Miljöspendanalys, 2024 SCOPE 3, nedströms Energianvändning avseende hyresgäst Faktisk förbrukning, Mestro Uppskattad verksamhetsel där ytschablon använts i de fall faktisk förbrukning saknas, Energimyndigheten Ursprungsgarantier (UG): 0 g CO2e/kWh El, location based Sverige: 5,05 g CO2e/kWh El, location based Danmark: 51,2 g CO2e/kWh Fjärrvärme, genomsnitt Sverige: 49,6 g CO2e/kWh Fjärrvärme, genomsnitt Danmark: 40 g CO2e/kWh Fjärrkyla, location based Sverige: 0 g CO2e/kWh Fjärrkyla, location based Danmark: 0 g CO2e/kWh Miljöpåverkan ursprungsgarantier (UG) Vind och Vatten AIB (2025) AIB (2025) Energiföretagen (2025) CTR, HOFOR and VEKS (2025) Energiföretagen (2025) DEFRA (2025) Avfall avseende hyres gäster Faktisk mängd, statistik från avfallsentreprenörer Plastförpackningar: 0,004686 kg CO2e/kg Glas: 0,004686 kg CO2e/kg Wellpapp, pappersförpackningar: 0,004686 kg CO2e/kg Returpapper: 0,004686 kg CO2e/kg Matavfall: 0,008983 kg CO2e/kg Metall: 0,001008 kg CO2e/kg Trä: 0,004686 kg CO2e/kg Övriga förpackningar: 0,004686 kg CO2e/kg Sekretessavfall: 0,004686 kg CO2e/kg Batterier: 0,004686 kg CO2e/kg Ljuskällor: 0,004686 kg CO2e/kg Elektronik: 0,004686 kg CO2e/kg Vitvaror: 0,004686 kg CO2e/kg Toner: 0,004686 kg CO2e/kg Farligt avfall: 0,004686 kg CO2e/kg Restavfall: 0,004686 kg CO2e/kg Blandat avfall: 0,004686 kg CO2e/kg Brännbart avfall: 0,004686 kg CO2e/kg DEFRA (2025) DEFRA (2025) DEFRA (2025) DEFRA (2025) DEFRA (2025) DEFRA (2025) DEFRA (2025) DEFRA (2025) DEFRA (2025) DEFRA (2025) DEFRA (2025) DEFRA (2025) DEFRA (2025) DEFRA (2025) DEFRA (2025) DEFRA (2025) DEFRA (2025) DEFRA (2025) ===== SIDA 125 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 125 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Corem ska utveckla attraktiva, hållbara och levande byggnader och områden. Tjänster och produkter ska vara hållbara, uppvisa hög miljö- prestanda och ge kunderna bästa möjliga förut- sättningar att bedriva och utveckla sina verk- samheter på ett miljömässigt ansvarsfullt och långsiktigt hållbart sätt. Det inkluderar att aktivt verka för trygga utemiljöer, ökad tillgänglighet och mobilitet likväl som att främja biologisk mångfald i samband med fastighetsutveckling. Arbetet innefattar även att analysera och säkra verksamheten avseende klimatförändringar. FOKUSOMRÅDEN OCH LÅNGSIKTIGA MÅL ■ Corem ska utveckla hållbara fastigheter och levande områden, se not 6. ■ Corem ska miljöcertifiera byggnader och erbjuda hållbara tjänster till kunderna, se not 6. ■ Corem ska verka för att bevara och utveckla ekosystemtjänster i samband med fastighets- utveckling, se not 6. ■ Genomföra klimatrisk- och sårbarhetsanalyser. Hållbarhetsnot 6 Miljöcertifierade byggnader och gröna tillgångar CRE 8 ANDEL MILJÖCERTIFIERADE RESP ENERGIEFFEKTIVA BYGGNADER STYRNING Corems styrning av miljöcertifiering och energi- effektivitet utgår från beslutade hållbarhetsmål, Corems ramverk för grön finansiering samt taxonomi förordningen. Vilka byggnader som ska certifieras beslutas i hållbarhets rådet samt i Green Finance Committee. Corems gröna ramverk linjerar med EU:s taxonomiförordnings gränsvärden gällande energiprestanda. Gällande byggnader uppförda före den 31 december 2020 innebär kraven i taxonomins tekniska granskningskriterierna att: ■ byggnaden har klass A enligt energideklarations systemet, eller ■ byggnaden ligger inom de bästa 15 procenten av det nationella eller regionala byggnads- beståndet uttryckt som primärenergi vid drift Utöver energieffektivitet omfattar Corems gröna ramverk alla byggnader som har en miljöcertifie- ring eller preliminär certifiering enligt lägst Miljö- byggnad silver, BREEAM och BREEAM In-Use Very good samt LEED Gold, i kombination med lägst energiklass C. ANSVAR OCH UPPFÖLJNING Corems teknikenhet har ansvar för att driva arbe- tet med miljöcertifiering av befintliga byggnader. Ansvaret för miljöcertifiering av byggnader vid nyproduktion och ombyggnation ligger i projekt- utvecklingsorganisationen. Ansvaret för att driva arbetet med energi effektiva byggnader följer samma ansvars fördelning och uppföljning som det generella energieffektiviseringsarbetet. AVGRÄNSNING Endast de fastigheter som ägs vid årets utgång inkluderas i årets utfall. REDOVISNINGSPRINCIP Andelen energieffektiva och miljöcertifierade bygg nader redovisas i förhållande till Corems totala uthyrningsbara yta och fastighetsvärde. Energieffektiva byggnader definierats i denna rapport i enlighet med taxonomins kriterier, dvs byggnader med energi klass A eller vars primär- energital bedöms vara under gränsvärdet för de bästa 15 procenten inom respektive byggnads- kategori. MÅL OCH UTFALL Corems mål är att minst hälften av det totala fastighetsvärdet ska utgöras av gröna tillgångar enligt Corems ramverk år 2030. För att nå dit arbetar Corem brett med energiprojekt, styrning och optimering av energi samt med miljöcertifie- ringar. Miljöcertifiering bedöms värdefullt även ur hyresgästperspektiv, därför finns ett separat mål avseende certifiering. Vid utgången av 2025 var 51 (46) byggnader miljöcertifierade vilket motsvarade 30 procent av det totala fastighetsvärdet och 22 procent av ytan i det totala beståndet. Energieffektiva byggnader motsvarade 24 procent av totala fastighetsvärdet och 24 procent av ytan. Gröna tillgångar enligt Corems gröna ramverk utgör 33 procent av fastighetsvärdet. BIDRAG TILL FN:S GLOBALA HÅLLBARHETSMÅL Genom att arbeta för att öka antalet miljö- certifierade byggnader, där bland annat energi- effektivitet, hållbara materialval, klimat- anpassningsåtgärder, energins ursprung och sociala indikatorer som hållbar utveckling av närområden och utemiljöer utvärderas, bidrar Corem till mål nummer 7, Hållbar energi till alla, mål 13, Bekämpa klimatförändringarna, mål 11, Hållbara städer och samhällen, och mål 12, Hållbar produktion och konsumtion. GRÖNA TILLGÅNGAR OCH MILJÖCERTIFIERADE BYGGNADER Andel värde av fastighetsbeståndet, % Andel yta av fastighetsbeståndet, % Tillgångsslag 2025 2024 2023 2025 2024 2023 Energieffektiva byggnader¹) 24 19 11 24 22 14 Miljöcertifierade byggnader2) 30 44 34 22 36 26 Andel gröna tillgångar enl Corems ramverk 33 31 21 29 28 22 Antal miljöcertifierade byggnader 2025 2024 2023 2022 2021 Miljöcertifierade byggnader2), antal 51 46 34 30 27 1) Före 2025 ingick samtliga byggnader med energiklass B 2) BREEAM In Use, LEED och Miljöbyggnad Hållbar och levande stad ===== SIDA 126 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 126 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Corem ska vara en attraktiv och värderingsstyrd arbetsgivare, där medarbetarna känner stolthet, engagemang och delaktighet. Medarbetarnas affärsmässighet, kundfokus och viljan att utvecklas tillsammans, driver bolagets affär framåt mot visionen ”fastigheter för framtiden”. Corem ska erbjuda en kompetensbaserad arbetsplats där alla behandlas lika och som präglas av god trivsel och mångfald. Det råder nolltolerans mot all form av diskrimi- nering, kränkande särbehandling eller andra trakasserier. Kompetensutveckling är en central del av Corems långsiktiga affärs- och verksamhetsutveckling, med målet att både organisationen och dess medarbetare ska utvecklas kontinuerligt. Arbetsmiljön ska vara sund och säker, med ett proaktivt arbetsmiljöarbete. Fokus är att förebygga skador, främja god hälsa och ett hållbart arbetsliv. FOKUSOMRÅDEN OCH LÅNGSIKTIGA MÅL ■ Corem ska erbjuda en arbetsplats där alla behandlas lika och som präglas av god trivsel och mångfald, se not 8 . ■ Corem ska ha en sund och säker arbetsmiljö med fokus på friska medarbetare och ett hållbart arbetsliv, se not 7. ■ Corem ska vara ett värderingsstyrt bolag med affärsdrivna och engagerade medarbetare, se not 7. Hållbarhetsnot 7 Hälsa och säkerhet 403-1– 403-6 HÄLSA OCH SÄKERHET, 403-9 OLYCKOR OCH TILLBUD STYRNING Corems arbetsmiljöarbete utgår ifrån lagstift- ning och myndighetsföreskrifter och beskrivs övergripande i Corems hållbarhetspolicy och uppförandekod. Policyn tillsammans med rikt- linjer och rutiner styr hur Corem arbetar med arbetsmiljön. Nya eller uppdaterade lagkrav identifieras löpande och rutiner och arbetssätt uppdateras vid behov. Stor vikt läggs vid förebyggande arbetsmiljö- arbete, vilket sker i nära samarbete mellan ledning, skyddskommitté, skyddsombud och medarbetare, med stöd av företagshälsovård. Rutiner, handlingsplaner och riktlinjer beskrivs detaljerat i Corems säkerhetshandbok, HELP24. Rutiner finns för hur entreprenörsarbeten ska hanteras utifrån arbetsmiljöperspektiv. De omfattar krav i avtal, utförande och uppföljning. Specifika rutiner finns för förvaltningsprojekt, projektutveckling samt drift. Information om, och erfarenhetsutbyte från arbetsmiljöarbetet sker kontinuerligt i skydds- kommitté och skyddsombudsforum samt på årlig skyddskonferens. Därutöver är arbetsmiljö en stående punkt vid möten såsom driftmöten, byggmöten och arbetsplatsträffar. Cheferna ansvarar för att informera om arbetsmiljö- arbetet i sina respektive organisationer. Medar- betarna kommer till tals genom medarbetar- undersökningar, medarbetardialoger, årliga arbetsmiljö inventeringar samt arbetsplats- möten och kontakt med skyddsombud. På Corems intranät, i HELP24 och i HR-portalen, finns alla styrande dokument och arbetsmiljö- relaterade beskrivningar samt hälsobefrämjande förmåner samlade. Corems medarbetare genomgår en obligato- risk utbildning i arbetsmiljö, vilken är anpassad efter roll och arbetsuppgifter. Corem arbetar förebyggande med hälso- främjande åtgärder. På de flesta enheter finns tjänstecyklar att använda för kortare tjänste- besök. Samtliga medarbetare erbjuds friskvårds- timmar, friskvårdsbidrag, privat sjukvårdsförsäk- ring och hälsoundersökning. ANSVAR OCH UPPFÖLJNING Ansvar och fördelning av uppgifter inom arbets- miljö sker enligt en fastställd delegerings- ordning. Syftet är att arbetet ska utföras på den nivå inom organisationen där det blir mest verkningsfullt. Delegerade chefer samordnar och driver det löpande arbetsmiljöarbetet och skapar en god och säker arbetsmiljö med medverkan från alla medarbetare. Skydds- ombuden bevakar att arbetsmiljöarbetet genomförs samt agerar som ett viktigt stöd till organisationen. Alla medarbetare har ett ansvar att följa upprättade rutiner för arbetsmiljö, vilka finns samlade i Corems säkerhetshandbok, HELP24. För att motverka förekomsten av olyckor och tillbud finns en skyddskommitté, bestående av representanter för arbetsgivaren och arbets- tagarna, som utvärderar och följer upp arbets- miljöarbetet och relaterade risker fortlöpande. Den träffas minst fyra gånger per år, och behandlar frågor relaterade till arbetsmiljö, jämställdhet, arbetsvillkor och säkerhet. I kommittén ingår HR-chef, fastighetschef, regionchefer samt representanter för drift- och projektchefer i förvaltning och projektutveck- ling, huvudskyddsombud, samt regionskydds- ombud. Uppföljning sker även löpande i olika forum såsom skyddsombudsmöten, driftchefs- möten och byggmöten. Analys av lärdomar, risker och möjliga förändringar i arbetsmiljö- arbetet eller i policyer görs regelbundet. Olyckor och tillbud rapporteras enligt särskilda rutiner. Rapporterade händelser utreds av ansvarig chef och sammanställningar med tillhörande analyser av riskområden görs på central nivå. Sammanställning och analys kommuniceras till chefer och skyddsombud genom skyddskommittén och på driftchefs- möten. Vid särskilt allvarliga händelser skickas en så kallad ”säkerhetsnotis” till berörda delar av organisationen. I byggentreprenader avtalar Corem om att arbetsmiljö- och samordningsansvaret ligger hos entreprenören som även leder arbetet. Vid tillbud eller olycka inom en entreprenad rappor- teras detta vidare till Corem genom rutiner inom projektverksamheten. HR-organisationen säkerställer tillgång till hälsofrämjande åtgärder och möjlighet till rehabilitering vid sjukdom. Uppföljning av sjuk- frånvaro och långtidssjukfrånvaro sker kvartalsvis årsvis eller efter behov. Respektive chef ansvarar för att följa upp medarbetarens arbetssituation genom medarbetarundersökningar, med arbetarsamtal, arbetsmiljöinventering samt fortlöpande dialog i det dagliga arbetet. Attraktiv arbetsplats ===== SIDA 127 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 127 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt AVGRÄNSNING Det är arbetsgivarens ansvar att arbetsmiljön är god och att risken för skador eller sjukdom kopplat till arbetet minimeras. Arbetet med att säkerställa en god arbetsmiljö för Corems medarbetare är ett arbetsgivaransvar och sker inom den egna organisationen. Corem har även ett ansvar att påverka arbetsmiljön utanför den egna organisationen, exempelvis inom upphand- lade bygg- och entreprenadtjänster. I rollen som beställare kan Corem påverka arbetsmiljön och minska riskerna genom förebyggande arbete och god dialog med entreprenörerna. Rapporteringen omfattar sjukfrånvaro samt olyckor och tillbud avseende personer med anställning i Corem. Entreprenörer som utför arbete i Corems fastigheter omfattas i den mån Corem fått kännedom om dessa. Arbete pågår löpande för att öka graden av inrapportering från entreprenörsledet. Uppdelning görs inte per region, personal- kategori eller kön på grund av organisationens begränsade storlek. REDOVISNINGSPRINCIP Rapportering mot det övergripande målet om en sund och säker arbetsmiljö sker via medarbetar- undersökningens index för organisatorisk och social arbetsmiljö. Målet för arbetsmiljöinvente- ringen följs upp genom att alla enheter har skickat inventering och handlingsplan till HR-funktionen för sammanställning och uppfölj- ning. Utfallet rörande genomförda skyddsronder sammanställs av huvudskyddsombud och rapporteras till Skyddskommitté för vidare hantering. Rapportering av olyckor och tillbud görs via en app i telefonen eller via en länk på Help24. Inkomna tillbuds- och olycksrapporter samman- ställs kvartalsvis och långsiktiga åtgärder tas fram för att minska riskerna. Tillbud eller olycka inom en entreprenad rapporteras vidare till Corem genom rutiner inom projektverksam- heten och en sammanställning lämnas till Corem i samband med färdigställandet. Sjukfrånvaro rapporteras via personalsystemen. MÅL OCH UTFALL Det övergripande målet är att skapa en arbets- plats som är sund och säker med fokus på friska medarbetare och ett hållbart arbetsliv. År 2025 var tre specifika mål uppsatta med syfte att främja möjligheterna att nå det övergripande målet. 1. Alla enheter inom organisationen skulle genomföra en arbetsmiljöinventering, AMI, med tillhörande handlingsplan för att säker- ställa ett systematiskt arbete med att förbättra den fysiska och psykosociala arbetsmiljön 2. 100 procent av skyddsronderna skulle genomföras på fastigheter, bilar och enhetskontor 3. Det totala antalet inrapporterade tillbud och olyckor skulle uppgå till minst 56 och antalet tillbud vara minst dubbelt mot antalet in rapporterade olyckor Utfallet av Index för organisatorisk och social arbetsmiljö, OSI, i 2025 års medarbetarunder- sökning var 83 (83) vilket ska jämföras med benchmark på 72. Under 2025 har Corems leverantör av medarbetarundersökningen gjort en uppdatering och innehåller ett nytt index för Psykologisk Trygghet, PTI. Det nya indexet uppmätte 89 (benchmark 85). Tillsammans visar detta att Corems arbete för en sund och säker arbetsmiljö uppfattas hålla en god nivå av medarbetarna. Total sjukfrånvaro uppgick till 2,3 procent (2,2) under 2025. Corems långsiktiga mål är att långtidssjuk- frånvaron årligen ska minska. Ingen uppdelning görs på organisatoriska enheter på grund av personalstyrkans storlek i respektive enhet. Under 2025 rapporterades 34 (45) tillbud och 24 (26) olycksfall. De mest frekventa olyckorna har varit relaterade till halka, kläm- och skärskador och trafik. Majoriteten av olycksfallen har inte resulterat i frånvaro. Rapporteringen möjliggör en fortsatt utveck- ling av Corems systematiska arbetsmiljöarbete och vikten av att rapportera tillbud och olyckor är därför högt prioriterat. Av 2025 års antal rapporterade tillbud och olyckor konstateras att budskapet om att rapportera in tillbud och olycksfall fortsatt efterlevs. Arbete med arbets- miljöinventeringar, AMI, syftar till att säkerställa att arbetsmiljöarbetet prioriterar rätt frågor kortsiktigt samtidigt som det stärker det syste- matiska och långsiktiga arbets miljöarbetet. Målen kopplat till genomförda AMI:er och skyddsronder uppnåddes under 2025. Olyckor och tillbud 2025 2024 2023 2022 2021 Tillbud inom Corem, antal 34 45 33 38 27 Olyckor inom Corem, antal 24 26 17 24 20 Sjukfrånvaro 2025 2024 2023 2022 2121 Sjukfrånvaro total, % 2,3 2,2 2,2 2,8 2,1 varav långtidssjukvaro % 0,9 1,0 0,9 0,7 1,0 ===== SIDA 128 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 128 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Hållbarhetsnot 8 Arbetsvillkor och sammansättning av bolaget 2-7 ANSTÄLLNINGSFORM, ANSTÄLLNINGS- VILLKOR OCH KÖN 405-1 SAMMANSÄTTNING AV STYRELSE, LEDNING OCH ÖVRIGA MEDARBETARE UTIFRÅN ÅLDER OCH KÖN STYRNING Corems hållbarhetspolicy och uppförandekod beskriver Corems syn på mänskliga rättigheter, mångfald och lika möjligheter. Policyn slår fast att det råder nolltolerans mot all form av diskri- minering, kränkande särbehandling eller andra trakasserier. Därutöver beskrivs arbetet mot diskriminering och kränkande särbehandling i särskild rutin till stöd för verksamheten. Corems värderingar beskriver förväntningarna på medarbetarna i deras yrkesutövande. Corems uppförandekod för leverantörer beskriver de krav Corem ställer på leverantörer. ANSVAR OCH UPPFÖLJNING Arbetet för att säkerställa mångfald och lika- behandling leds av HR-chefen, men varje chef är ansvarig för att skapa en sammansättning av grupper som präglas av mångfald, och att arbeta för att ingen medarbetare diskrimineras. Alla medarbetare har också ett ansvar vad gäller att bidra till att förebygga, förhindra och agera om man upplever någon form av diskriminering eller särbehandling på arbetsplatsen. Eventuella fall av diskriminering fångas upp via årlig medarbetar undersökning, närmaste chef, HR-organisationen eller Corems externa visselblåsarfunktion. Corems arbetsmiljöpolicy slår fast att med arbetare på ett naturligt och obehindrat sätt ska kunna vända sig till chefer och arbetsledare för att uppmärksamma bolaget i händelse av uppfattad obalans mellan krav och resurser. Det finns också skyddsombud inom samtliga affärs- enheter. AVGRÄNSNING Rapporteringen omfattar enbart personer med anställning i Corem Property Group AB inklusive dotterbolag och inte individer som utför arbete under anställningslika villkor. REDOVISNINGSPRINCIP Rapportering mot de övergripande målen sker via medarbetarundersökningen. Uppgifter som rör medarbetarna hämtas från Corems HR-system. Corem registrerar inte medarbetares minoritetsgrupptillhörighet eller etnicitet. Uppgiften om andel medarbetare med utländsk bakgrund hämtas från SCB. Enligt SCB definie- ras utländsk bakgrund som personer som är utrikes födda alternativt personer som är inrikes födda med två utrikes födda personer. Andel medarbetare som upplever att arbetsplatsen är fri från diskriminering hämtas från medarbetar- undersökningen eller anmälningar som har inkommit till compliance-funktionen via kana- lerna för rapportering av oegentligheter såsom närmaste chef, HR-chef eller visselblåsartjänst. MÅL OCH UTFALL Corems övergripande mål är att erbjuda en arbetsplats där alla behandlas lika, medarbetare trivs och som präglas av mångfald. Corem ska vara en attraktiv och värderingsstyrd arbets- givare med kompetenta och engagerade ledare och med medarbetare som trivs med sitt arbete och bidrar till att driva Corem framåt mot dess vision. Corem har nolltolerans mot diskrimine- ring och kränkande särbehandling. Vid utgången av 2025 var antalet anställda i Corem, inklusive dotterbolag, 278 (284), varav 276 (281) tillsvidareanställda och resterande visstidsanställda. Antalet anställda som omfat- tas av kollektivavtal var 43 (43). Resterande medarbetare var tjänstemän vilka omfattas av anställningsavtal som följer samma nivåer som branschens tecknade kollektivavtal. Sammansättningen av styrelse, ledning och övriga medarbetare utifrån kön och ålder omfat- tar Corem inklusive dotterbolag vid årets slut. Inom Corem har 15 (15) procent av medarbetarna utländsk bakgrund enligt SCB:s definition. Under 2025 genomfördes en medarbetar- undersökning där medarbetarnas upplevda situation mättes genom ett antal index såsom Engagemangsindex (EI), Ledarskapsindex (LI) samt Index för organisatorisk och social arbets- miljö (OSI). Corems långsiktiga mål är att respektive index ska uppvisa en positiv trend och vara lägst i nivå med extern benchmark. Utfallet för år 2025 redovisas i tabellen nedan. FÖRDELNING KVINNOR OCH MÄN PER 31 DECEMBER 2025 SAMTLIGA MEDARBETARE LEDNINGSGRUPP STYRELSE ÅLDERSFÖRDELNING Kvinnor 47% (46) Män 53% (54) Kvinnor 33% (33) Män 67% (67) Kvinnor 50% (29) Män 50% (71) –29 år 8% (7) 30–49 år 48% (49) 50–år 45% (44) ===== SIDA 129 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 129 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt MEDARBETARUNDERSÖKNING Index 2025 2024 2023 2022 Engagemangsindex (EI) 88 85 82 79 Index för organisatorisk och social arbetsmiljö (OSI) 83 83 79 75 Ledarskapsindex (LI) 85 88 81 77 Psykologisk Trygghet (PTI)¹) 89 1) Nytt index fr o m 2025 ANSTÄLLNINGSFORM OCH KÖN PER 31 DECEMBER 2025 Kvinnor Män Totalt Tillsvidareanställda, antal 128 148 276 Visstidsanställda, antal 2 0 2 Inhyrda resurser, antal 11 25 36 Heltidsanställda, antal 128 145 273 Deltidsanställda, antal 2 3 5 SAMTLIGA ANSTÄLLDA PER 31 DECEMBER 2025 2025 2024 2023 Tillsvidareanställda, antal 276 281 290 varav kollektivanställda, antal 43 43 46 Visstidsanställda, antal 2 3 1 Andel anställda med utländsk bakgrund, % 15 15 16 BIDRAG TILL FN:S GLOBALA HÅLLBARHETSMÅL Genom att erbjuda en arbetsplats där alla behandlas lika och som präglas av god trivsel och mångfald, förbyggande arbete med hälsa och säkerhet för medarbetare samt marknads- mässiga arbetsvillkor, bidrar Corem till mål nummer 3, God hälsa och välbefinnande, mål 8, Anständiga arbetsvillkor, och mål 10, Minskad ojämlikhet. ===== SIDA 130 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 130 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt GRI-index Uttalande om användning Corem Property Group AB har rapporterat i enlighet med GRI Standards för perioden 1 januari till 31 december 2025 Använt GRI 1 GRI 1: grundval 2021 Tillämplig GRI-sektorstandard (Ingen sektorstandard tillgänglig ännu) Allmänna standardupplysningar GRI-upplysning Beskrivning Sida Kommentar GENERELLA GRI-UPPLYSNINGAR 2-1 Upplysningar om organisationen 4, 57 2-2 Bolag som omfattas av redovisningen 109 2-3 Redovisningsperiod, redovisningscykel och kontaktperson för redovisningen 109, 153 2-4 Väsentliga förändringar under redovisningsperioden 5–7, 109 2-5 Granskning av hållbarhetsrapporten 108, 132, 133 2-6 Sektorer bolaget är verksamt inom, värdekedja och andra väsentliga affärsrelationer 10–11, 39, 110–111, 115–116 2-7 Total personalstyrka, uppdelad på organisatorisk indelning, anställningsform, anställningsvillkor och kön 128–129 Hållbarhetsnot 8 2-8 Arbetskraft som inte är anställda 128–129 Hållbarhetsnot 8 2-9 Redogörelse för bolagets styrning och styrelsens sammanstättning 56–67 2-10 Redogörelse för val av styrelse 58–60 2-11 Styrelsens ordförande 61 Styrelsen ordförande är inte ledande befattningshavare i Corem 2-12 Redogörelse för styrning av hållbarhetsarbetet 109, 114–129 Hållbarhetsnot 1–8 2-13 Redogörelse för ansvarsfördelning inom bolaget för hållbarhetsarbetet 109 2-14 Styrelsens ansvar för hållbarhetsrapporteringen 109 2-15 Intressekonflikter 60 2-16 Kommunikation av kritiska angelägenheter 64–65 Ingen väsentlig angelägenhet har kommunicerats under året 2-17 Styrelsens sammansättning och samlade kompetens 60, 66 2-18 Granskning av styrelsens förvaltning av bolaget 63 2-19 Ersättningspolicy 63 2-20 Process för att fastställa ersättningar 62–63 2-21 Ersättning till ledande befattningshavare 62, 82–83 Avsteg från GRI – Löner och ersättningar fördelade mellan styrelse ledamöter, VD och övriga anställda redovisas i stället för medianlön, not 4. 2-22 Uttalande om verksamhetens hållbarhetsarbete 8–9 Vd-ord 2-23 Policyer och riktlinjer 64, 109 2-24 Förankring av policyåtaganden 63–64, 109, 114–129 Bolagsstyrning och hållbarhetsnoter GRI-index ===== SIDA 131 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 131 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt GRI-upplysning Beskrivning Sida Kommentar 2-25 Processer för att begränsa negativ påverkan 49–53, 63–65, 115–116, 128 2-26 Hantering av information om oegentligheter 65 2-27 Lagefterlevnad 109 2-28 Medlemskap i organisationer 113 2-29 Intressentdialog 111 2-30 Kollektivavtal 128–129 Hållbarhetsnot 8 Väsentliga frågor Upplysning Beskrivning Sida Kommentar 3-1 Väsentlighetsanalys 110–112 3-2 Lista över väsentliga aspekter 111–112 3-3 Styrning av väsentliga områden 111 God affärspartner och långsiktig värdeutveckling Hållbarhetsstyrning 3-3 Styrning och uppföljning av väsentlig aspekt 110–111, 114–116 Hållbarhetsnot 1–3 Långsiktigt ekonomiskt resultat 201-1 Skapat och levererat direkt ekonomiskt värde 70, 72, 82–83, 114 Hållbarhetsnot 1 Kundnöjdhet Kundundersökning 14, 27, 115 Hållbarhetsnot 2 Antikorruption 205-3 Affärsetik, motverkande av korruption och respekt för mänskliga rättigheter 115–116 Hållbarhetsnot 3 Rapportering av oegentligheter Antal fall av korruption och oegentligheter samt vidtagna åtgärder 115–116 Hållbarhetsnot 3 Miljöansvar Hållbarhetsstyrning 3-3 Styrning och uppföljning av väsentlig aspekt 109–113, 117–125 Hållbarhetsnot 4–6 Energiförbrukning 302-1 CRE1 Energianvändning inom verksamheten Energiintensitet i byggnader 119 Hållbarhetsnot 4 Vattenanvändning CRE2 Vattenintensitet i byggnader 119 Hållbarhetsnot 4 Klimatpåverkan 305-1 305-2 305-3 CRE3 Direkta utsläpp av växthusgaser Indirekta utsläpp av växthusgaser Övriga indirekta utsläpp av växthusgaser Växthusgasintensitet i byggnader 120–124 Hållbarhetsnot 5 Produktmärkning CRE8 Energieffektiva och miljöcertifierade byggnader 125 Hållbarhetsnot 6 Socialt ansvar Hållbarhetsstyrning 3-3 Styrning och uppföljning av väsentlig aspekt 15, 115–116, 126–129 Hållbarhetsnot 7–8 Hälsa och säkerhet 403-1 403-2 403-3 403-4 403-5 403-6 403-9 Ledningssystem för hälsa och säkerhet Identifiering av skador, risker och händelseutredning Hälsovård Medarbetares deltagande Utbildning för medarbetare Främjande av medarbetares hälsa Olyckor och tillbud 126–127 126–127 19, 126–127 15, 18, 126–127 15, 19, 126–127 19, 126–127 126–127 Hållbarhetsnot 7 Hållbarhetsnot 7 Hållbarhetsnot 7 Hållbarhetsnot 7 Hållbarhetsnot 7 Hållbarhetsnot 7 Avsteg från GRI – Antalet olyckor redovisas i hållbarhetsnot 7 men beräkning av olycksfallsfrekvens saknas. Medarbetare och mångfald 405-1 Mångfald hos styrelse, ledning och medarbetare 15, 66–67, 128–129 Hållbarhetsnot 8 ===== SIDA 132 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 132 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Revisors rapport från granskning med begränsad säkerhet av Corem Property Group ABs (publ) hållbarhetsredovisning Till Corem Property Group AB, org.nr 556463­9440 SLUTSATS Vi har fått i uppdrag av styrelsen och verkstäl- lande direktören för Corem Property Group AB (publ) att granska hållbarhetsredovisningen för Corem Property Group AB (publ) för räkenskaps året 2025. Hållbarhetsredovisningen ingår på sidorna 10–16, 18–19, 21, 26, 34, 39, 52–53 samt 108–131 i detta dokument. Grundat på vår granskning som beskrivs i avsnittet Revisorns ansvar har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anled- ning att anse att hållbarhetsredovisningen inte, i allt väsentligt är upprättad i enlighet med ramverket för hållbarhetsredovisning utgivet av GRI (Global Reporting Initiative) som är tillämp- liga för hållbarhetsredovisningen, samt Corem Property Group AB (publ) egna framtagna redovisnings- och beräkningsprinciper. GRUND FÖR SLUTSATS Vi har utfört granskningen enligt ISAE 3000 (omarbetad) Andra bestyrkandeuppdrag än revi- sioner och översiktliga granskningar av historisk finansiell information. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för vår slutsats. STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖRENS ANSVAR Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att hållbarhetsredovis- ningen har upprättats i enlighet med tillämpliga kriterier, vilka framgår på sidorna 130–131 i håll- barhetsredovisningen, och utgörs av ramverket för hållbarhetsredovisning utgivet av GRI (Global Reporting Initiative) som är tillämpliga för hållbarhetsredovisningen, samt av Corem Property Group AB (publ) egna framtagna redovisnings- och beräkningsprinciper. Detta ansvar innefattar även att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer nödvändig för att upprätta en hållbarhetsredovisning utan väsentliga fel aktigheter, vare sig dessa beror på oegentlig- heter eller misstag. REVISORNS ANSVAR Vårt ansvar är att uttala en slutsats om hållbar- hetsredovisningen på grundval av vår gransk- ning. Granskningen har utförts enligt ISAE 3000 (omarbetad) Andra bestyrkandeuppdrag än revi- sioner och översiktliga granskningar av historisk finansiell information. Denna rekommendation kräver att vi planerar och utför våra gransknings- åtgärder för att uppnå begränsad säkerhet att hållbarhetsredovisningen är upprättad i enlighet med de under avsnittet ”Styrelsens och verkstäl- lande direktörens ansvar” angivna kriterierna. De granskningsåtgärder som har utförts för att inhämta bevis är mer begränsade än för ett uppdrag där uttalandet görs med rimlig säkerhet och den säkerhet som har uppnåtts är därför lägre än för ett uppdrag där uttalandet görs med rimlig säkerhet. Det innebär att det inte är möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständig- heter som skulle kunna ha blivit identifierade om ett uppdrag där uttalandet görs med rimlig säkerhet utförts. Revisionsföretaget tillämpar ISQM 1 ( International Standard on Quality Management), som kräver att företaget utformar, implemente- rar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller rutiner avseende efterlev- nad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesut- övningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Vi är oberoende i förhållande till Corem Property Group AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta underlag till hållbarhets- redovisningen. Revisorn väljer vilka åtgär- der som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i hållbarhetsredovisningen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören upprät- tar hållbarhetsredovisningen i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att uttala en slutsats om effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för upprättandet av hållbarhetsr edovisningen, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen: ■ Erhållit en allmän förståelse för företagets rapporteringsprocesser som är relevanta i upprättandet av hållbarhetsrapporten genom att erhålla en förståelse för företagets interna kontrollmiljö, rapporteringsprocesserna, och informationssystemen som är relevanta för upprättandet av informationen i hållbarhets- rapporten; ■ Utvärderat om den information som erhållits från våra åtgärder om den process som imple- menterats av företaget överensstämmer med beskrivningen av processen i hållbarhetsrap- porten; ■ Utfört substansgranskningsåtgärder baserat på ett stickprov på utvalda upplysningar i hållbarhetsrapporten; ■ Där tillämpbart, jämfört upplysningar i hållbarhetsrapporten med motsvarande upplysningar i de finansiella rapporterna. Stockholm den 26 mars 2026 KPMG AB Mattias Johansson Torbjörn Westman Auktoriserad revisor Specialistmedlem i FAR ===== SIDA 133 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 133 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Revisorns yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten Till bolagsstämman i Corem Property Group AB, org.nr 556463­9440 UPPDRAG OCH ANSVARSFÖRDELNING Det är styrelsen som har ansvaret för hållbar- hetsrapporten för räkenskapsåret 2025-01-01– 2025-12-31 på sidorna 10–16, 18–19, 21, 26, 34, 39, 52–53 samt 108–131 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen i enlighet med den äldre lydelsen som gällde före den 1 juli 2024. GRANSKNINGENS INRIKTNING OCH OMFATTNING Vår granskning har skett enligt FAR:s rekom- mendation RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten. Detta innebär att vår granskning av hållbarhetsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för vårt uttalande. UTTALANDE En hållbarhetsrapport har upprättats: Stockholm den 26 mars 2026 KPMG AB Mattias Johansson Auktoriserad revisor ===== SIDA 134 ===== Fastighetsförteckning och översikt ===== SIDA 135 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 135 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Fastighetsförteckning Yta, kvm Nr Fastighet Adress Tomt ­ rätt Byggår/ värdeår Fastighetstyp Kontor Lager/ logistik Handel Övrigt* Totalt Hyres ­ värde, mkr Taxerings­ värde, mkr 1 Skruven 3 Sandlidsg. 1–3, Borås – –/– Lager/Logistik 7 615 23 158 – 819 31 592 37,5 127,6 2 Backa 96:2 Exportg. 23, Göteborg – 2020/– Handel – – 22 419 – 22 419 31,1 212,0 3 Gamlestaden 39:13 Lilla Waterloogatan 8,10, Göteborg – 1963/1963 Kontor 7 418 5 811 – 602 13 831 26,5 87,4 4 Gamlestaden 39:14 Lilla Waterloogatan 15, Göteborg – 1905/1952 Lager/Logistik – 880 – – 880 2,8 4,1 5 Inom Vallgraven 15:2 Drottningg. 28, Södra Hamng. 27, Göteborg – 2003/2003 Kontor 4 123 – – 217 4 340 21,1 177,0 6 Kallebäck 17:1 Solhusg. 11, Göteborg – 1992/2000 Kontor 20 053 117 – 200 20 370 32,3 177,6 7 Kobbegården 6:141 Datav. 6, 8, 10, Göteborg – 1983/1983 Kontor 10 152 2 013 1 097 391 13 653 21,2 119,4 8 Majorna 219:7 Fiskhamnsg. 6A–C, –Skärgårdsg. 1, Göteborg T 2002/2002 Kontor 12 378 1 234 1 897 191 15 700 21,3 146,4 9 Majorna 220:4 Fiskhamnsg. 2, Göteborg – 1986/1986 Kontor 5 219 33 – 444 5 696 12,1 64,0 10 Majorna 220:5 Skärgårdsg. 4, Göteborg – 1990/1990 Utbildning/ vård/övrigt 579 16 – 3 815 4 410 9,7 – 11 Majorna 223:5 Fiskhamnen 11, Göteborg T 1994/1987 Kontor 1 745 – – – 1 745 2,6 11,7 12 Nordstaden 18:3 Kronhusg. 7, Torgg. 17, Göteborg – 1985/1985 Kontor 1 911 6 354 – 2 271 6,6 53,6 13 Nordstaden 18:4 Torgg. 19, Göteborg – 1985/1985 Kontor – – – – – – – 14 Sävenäs 170:12 von Utfallsg. 18, 20, Göteborg – 1990/1990 Lager/Logistik 410 3 639 – – 4 049 4,1 20,2 15 Sävenäs 170:13 von Utfallsg. 16, 16A, Göteborg – 1979/1979 Kontor 1 624 465 – – 2 089 2,8 14,7 16 Sävenäs 170:14 von utfallsg. 16B–C, Göteborg – 1991/1991 Kontor 4 700 759 – – 5 459 7,3 34,4 17 Sävenäs 170:17 von Utfallsg. 18, 20, Göteborg – 1990/1990 Lager/Logistik – – – – – – 3,2 18 Sävenäs 67:4 Torpavallsg. 11, 13, Göteborg – 1982/1991 Kontor 2 296 40 – – 2 336 3,5 16,8 19 Kindbogården 1:107 Metallv. 8, Härryda – 1983/– Lager/Logistik – 2 470 – – 2 470 3,4 17,1 20 Mejramen 1 Lunnagårdsg. 4, Mölndal – 1999/1999 Kontor 10 529 3 745 – 843 15 117 30,9 191,4 21 Spinnaren 1 Göteborgsv. 92, Mölndal – 2011/2011 Lager/Logistik – 13 437 – – 13 437 14,2 109,2 22 Spinnaren 5 Göteborgsv. 44, Mölndal – 1973/1973 Lager/Logistik – – – – – – 2,9 23 Stockrosen 2 Norra Åg. 40, Mölndal – 1988/1988 Kontor 1 141 4 898 1 007 3 050 4,5 14,7 24 Stockrosen 7 Norra Åg. 32, Mölndal – 1947/1997 Kontor 3 680 1 012 97 – 4 789 9,8 54,4 25 Travbanan 2 Åby Arenav. 8, Mölndal – 2018/2018 Utbildning/ vård/övrigt 3 090 – – 10 248 13 338 43,1 236,4 26 Travbanan 3 Åby Arenav. 10, Mölndal – 2018/2018 Utbildning/ vård/övrigt – – – 12 418 12 418 10,9 – 27 Törnrosen 2 Flöjelbergsg. 12, Mölndal – 1964/1964 Kontor 3 680 2 643 225 – 6 548 8,6 23,4 28 Törnrosen 4 Flöjelbergsg. 14C, Mölndal – 1989/1989 Kontor 2 683 773 – – 3 456 6,1 18,7 29 Törnrosen 5 Flöjelbergsg. 14A, Mölndal – Mark/– Utbildning/ vård/övrigt – – – – – 0,3 4,0 30 Violen 1 Göteborgsv. 40, Mölndal – 1958/1980 Utbildning/ vård/övrigt – – – 956 956 0,8 5,4 31 Väskan 2 Gamla Kungbackav. 15, Mölndal – 1961/1671 Kontor 1 184 95 1 005 – 2 284 3,8 9,7 32 Ängsviolen 1 Flöjelbergsg. 18, Mölndal – 1960/1960 Lager/Logistik 2 579 2 789 – 180 5 548 6,3 26,2 33 Mellby 3:198 Mellbyv. 21, 23, Partille – 1967/1983 Utbildning/ vård/övrigt – – – 2 576 2 576 3,9 – 34 Mellby 5:120 Ögärdesv. 19, Partille – 1990/1990 Kontor 3 469 1 623 – – 5 092 8,5 31,0 Göteborg inkl. Borås Största fastighetsägarna, tkvm 1. Castellum 2. Platzer 3. Balder 4. Wallenstam 5. Vasakronan 9. Corem 0 300 600 900 1200 Kontor, handel, hotell Lager/logistik Special Borås Största fastighetsägarna, tkvm 1. Castellum 2. Logicenters/NREP 3. Nyfosa 4. Vatne Real Estate 5. Axa IM 13. Corem 0 50 100 150 200 250 Kontor, handel, hotell Lager/logistik Special 1 Torslanda Göteborg Partille Mölnlycke Landvetter Mölndal 34 33 3735 3839 18 16 15 17 14 4 3 2 36 12 13 5119108 19622 32 24 21 23 31 30 27 28 29 25 26 7 20 ===== SIDA 136 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 136 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Yta, kvm Nr Fastighet Adress Tomt ­ rätt Byggår/ värdeår Fastighetstyp Kontor Lager/ logistik Handel Övrigt* Totalt Hyres ­ värde, mkr Taxerings­ värde, mkr 35 Ugglum 1:76 Göteborgsv.88, Tillfällav. 27–29, Partille – 1988/1988 Handel 1 776 275 1 931 501 4 483 7,8 35,0 36 Ugglum 8:37 Tillfällav. 23–25 / Göteborgsv. 78–84, Partille – 1937/1975 Kontor 2 040 114 988 615 3 757 5,9 32,7 37 Ugglum 8:92 Tillfällav. 17–21 / Göteborgsv. 74–76, Partille – 1992/1992 Kontor 4 011 430 497 968 5 906 14,5 63,4 38 Ugglum 9:242 Industriv. 2, 4, 6, 51, 53, 55, 57, 59, Partille – 1989/1989 Kontor 9 780 5 338 – 1 034 16 152 21,6 84,8 39 Ugglum 9:243 Industriv. 6, Partille – Tomt Utbildning/ vård/övrigt – – – – – – 6,4 TOTALT 129 865 72 919 31 408 38 025 272 217 447 2 237 * Består av utbildning, vård, motion, bostäder, mark samt övriga ytor såsom laboratorium, mässa, post och teknikutrymmen. En fastighet kan bestå av ett flertal samreglerade fastigheter alternativt ett flertal större byggnader. GÖTEBORG INKL. BORÅS, FORTS. 3 9 25 ===== SIDA 137 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 137 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Yta, kvm Nr Fastighet Adress Tomt ­ rätt Byggår/ värdeår Fastighetstyp Kontor Lager/ logistik Handel Övrigt* Totalt Hyres ­ värde, mkr Taxerings­ värde, mkr 1 Elefanten 3 Torsåsg. 9, Kalmar – 1970/1971 Kontor 3 184 2 558 2 386 405 8 533 8,7 30,9 2 Korpen 18 Fabriksg. 31, Kalmar – 1976/1976 Kontor 3 117 694 – – 3 811 6,2 27,6 3 Korpen 20 Fabriksg. 29, Nyg. 30, Kalmar – 1979/1979 Utbildning/ vård/övrigt 2 771 300 – 3 218 6 289 6,9 27,6 TOTALT 9 072 3 552 2 386 3 623 18 633 22 86 * Består av utbildning, vård, motion, bostäder, mark samt övriga ytor såsom laboratorium, mässa, post och teknikutrymmen. En fastighet kan bestå av ett flertal samreglerade fastigheter alternativt ett flertal större byggnader. Kalmar Största fastighetsägarna, tkvm 1. LW Fastigheter 2. Rikshem 3. Nordfjord 4. Public Property 5. Alecta 11. Corem 0 50 100 150 200 Kontor, handel, hotell Lager/logistik Special Sandås Johannesborg Tegelviken Hagbygärde Oxhagen Getingen ÄngöNorrgårdsgärdet Djurängen Malmen Gamla Stan Barlast- Holmen Kvarnholmen Berga 1 3 2 Yta, kvm Nr Fastighet Adress Tomt ­ rätt Byggår/ värdeår Fastighetstyp Kontor Lager/ logistik Handel Övrigt* Totalt Hyres ­ värde, mkr Taxerings­ värde, mkr 1 12p Vridslöselille By Roskildevej 157, Albertslund – 1982/2000 Kontor 8 630 – – – 8 630 10,4 – 2 383 Eksercerpladsen Arne Jacobsens Allé 7, Köpenhamn – 2012/2012 Kontor 13 321 1 301 – 2 178 16 800 31,7 – 3 984 Østervold Kvarter Amerika Plads 38, Köpenhamn – 2008/2008 Kontor 6 034 – – – 6 034 14,1 – TOTALT 27 985 1 301 – 2 178 31 464 56 – * Består av utbildning, vård, motion, bostäder, mark samt övriga ytor såsom laboratorium, mässa, post och teknikutrymmen. En fastighet kan bestå av ett flertal samreglerade fastigheter alternativt ett flertal större byggnader. Köpenhamn SOLRØD STRAND Ishøj Dragør Roskilde Taastrup Ballerup Herlev Væløse Farum Birkerød Stenløse Fredrikssund Lillerød Glostrup1 2 3 ===== SIDA 138 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 138 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Yta, kvm Nr Fastighet Adress Tomt ­ rätt Byggår/ värdeår Fastighetstyp Kontor Lager/ logistik Handel Övrigt* Totalt Hyres värde, mkr Taxerings­ värde, mkr 1 Amor 1 Platensg. 26, Linköping – 1929/1990 Kontor 3 292 – – – 3 292 5,6 43,6 2 Beridaren 12 Platensg. 29, Hertig Karlsg. 5A–D, Linköping – 1929/1959 Kontor 3 992 365 – 112 4 469 9,6 50,8 3 Brevduvan 21 Klosterg. 19, Åg. 33–37, Linköping – 1991/1991 Kontor 8 661 68 – 859 9 588 16,1 133,0 4 Bromsaren 4 Stureg. 1, S:t Larsg. 1–3, Linköping – 1958/1992 Kontor 5 234 201 160 4 880 10 475 18,6 111,0 5 Bävern 13 Hertig Karlsg. 2 A–C, 4 A–B, Linköping – 1981/1981 Kontor 5 662 403 – 55 6 120 11,2 62,4 6 Elefanten 17 Barnhemsg. 2, Storg. 80, 82, Linköping – 1978/1985 Kontor 6 310 – – – 6 310 12,6 62,0 7 Galgen 3 Gillbergag. 23, 25, Linköping – 1975/1975 Handel 715 942 1 622 625 3 904 3,3 22,5 8 Ganymeden 7 Roxeng. 9, 11, Linköping – 1963/1973 Lager/Logistik 4 355 8 636 – 2 468 15 459 12,1 57,4 9 Garvaren 9 Florag. 10, Norra Oskarsg. 27A–D, Roxeng. 18, Linköping – 1946/1960 Kontor 3 620 730 – – 4 350 4,9 26,8 10 Glasberget 1 Attorpsg. 7–23, Linköping – 1989/1992 Kontor 7 072 700 – 1 855 9 627 14,4 79,8 11 Glasbiten 1 Attorpsg. 2, Linköping – 1977/1977 Lager/Logistik – 4 382 – – 4 382 6,1 27,9 12 Glasbiten 7 Roxtorpsg. 9, Linköping – 1973/1989 Lager/Logistik 1 085 10 302 – – 11 387 17,6 67,4 13–14 Glasblåsaren 7 Tornbyv. 1, Linköping – 1929/1929 Kontor 5 009 997 2 697 1 279 9 982 14,3 92,3 15 Guvernören 13 N Oskarsg. 18, Linköping – 1968/1971 Lager/Logistik 680 2 309 – 300 3 289 2,6 15,6 16 Gymnasten 2 Roxeng. 7, Linköping – 1977/1977 Kontor 1 802 – – 310 2 112 3,2 14,2 17 Gården 1 Gottorpsg. 1, Linköping – 1987/1987 Kontor 1 140 332 – – 1 472 2,1 10,6 18 Idégivaren 1 Teknikringen 4, Linköping – 1989/1989 Kontor 4 130 – – – 4 130 6,9 45,2 19–21 Idéläran 1 Teknikringen 2, Teknikringen 6, Diskettg. 11, Linköping – 1986/1999 Kontor 12 376 1 803 – 3 388 17 567 39,4 149,4 22 Idéskaparen 2 Datalinjen 4, Linköping – 1999/2002 Kontor 23 650 – – 128 23 778 39,9 241,2 23 Idéskissen 1 Teknikringen 3, Linköping – 1984/1984 Utbildning/ vård/övrigt – – – 4 726 4 726 9,1 – 24–25 Idétävlingen 4 Wallenbergsg. 4, Teknikringen 8, Linköping – 1990/2001 Kontor 20 848 114 – 1 597 22 559 43,8 256,8 26 Kvarnen 4 Stationsg. 14, 16, 18, Linköping – 1935/1955 Handel 1 934 1 017 2 154 – 5 105 5,9 31,2 27 Magasinet 1 Hagalundsv. 3A, Linköping – 1929/1929 Lager/Logistik – 635 – – 635 0,2 6,5 28 Mekanikern 18 Gelbgjutareg., Linköping – Tomt Utbildning/ vård/övrigt – – – – – 0,2 2,3 29 Mekanikern 22 G Tanneforsv. 17A, Vimarkg. 1, 3, 5, 7, 9, Linköping – 1947/1998 Lager/Logistik 1 387 14 608 312 4 649 20 956 19,0 76,1 30 Morellen 1 Gelbgjutareg. 2, Linköping – 1929/1949 Lager/Logistik 6 411 9 622 – 2 674 18 707 30,2 118,7 31 Tannefors 1:89 Hagalundsv. 3B, Linköping – 1986/1986 Lager/Logistik – 1 071 – – 1 071 0,4 7,2 32 Tannefors 1:90 Hagalundsv. 3B, Linköping – Tomt Utbildning/ vård/övrigt – – – – – – – TOTALT 129 365 59 237 6 945 29 905 225 452 349 1 812 * Består av utbildning, vård, motion, bostäder, mark samt övriga ytor såsom laboratorium, mässa, post och teknikutrymmen. En fastighet kan bestå av ett flertal samreglerade fastigheter alternativt ett flertal större byggnader. Linköping Största fastighetsägarna, tkvm 1. Akademiska Hus 2. Corem 3. Castellum 4. Centria 5. Botrygg 0 75 150 225 300 Kontor, handel, hotell Lager/logistik Special 2 Valla Vimanshäll Tannefors Johannelund Vidingsjö Hackefors Hjulsbro Lambohov Universitetet Ryd Tornby Tallboda Vasastaden 1 19 17 16 18 15 5 4 2 3 13 14 6 12 1011 9 21 22 7 29 31 28 30 32 8 24 23 25 26 27 20 ===== SIDA 139 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 139 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt O XIE Fosie Jägersro Virentofta Hyllie Bunkeflostrand Limhamn Bellevue Dragörkajen Rosengård KirsebergCentrum Hamnen Segevång Riseberga SUNNANÅ Arlöv Åkarp Slottsstaden Möllevångs- torget Heleneholm Katrinelund Lindeborg 20 18 17 19 16 14 15 1311 12 10 22 23 8 28 30 27 29 31 9 26 2425 21 38 3736 33 34 35 32 Yta, kvm Nr Fastighet Adress Tomt ­ rätt Byggår/ värdeår Fastighetstyp Kontor Lager/ logistik Handel Övrigt* Totalt Hyres ­ värde, mkr Taxerings­ värde, mkr 1 Harven 2 Traktorv. 14, Lund – 1998/1998 Kontor 3 200 – – – 3 200 5,7 27,1 2 Sankt Clemens 8 Kattesund 6A, Lund – 1976/1976 Utbildning/ vård/övrigt 432 274 400 2 622 3 728 11,7 101,0 3–4 Traktorn 4 Traktorv. 13, Lund – 1983/1983 Kontor 6 641 1 306 5 569 485 14 001 13,4 109,0 5 Välten 4 Traktorv. 8, Lund – 2004/2004 Lager/Logistik – 3 100 – – 3 100 4,2 17,8 6 Välten 5 Traktorv. 10, Lund – 1974/1987 Lager/Logistik – 3 645 – – 3 645 4,4 13,9 7 Årdret 12 Höstbruksv. 14, Lund – 1991/1991 Lager/Logistik – 2 009 – – 2 009 2,4 8,8 8 Betongen 11 Krang. 4, Malmö T 1992/1992 Kontor 4 704 205 – – 4 909 5,5 43,2 9 Carolus 32 Österg. 12, Malmö – 1971/1999 Handel 1 318 1 060 10 027 3 380 15 785 38,9 242,0 10 Dragör 1 Övägen 8, Malmö – 2014/2014 Kontor 1 421 42 101 792 2 356 6,6 46,6 11 Flygbasen 2 Höjdroderg. 21, Malmö – 1995/1995 Kontor 1 657 – – – 1 657 2,8 11,4 12–13 Flygfyren 1 Höjdroderg. 29, Flygfältsv. 1, Malmö – 1955– 2004/1955– 2004 Lager/Logistik 755 9 563 1 830 – 12 148 14,1 54,8 14 Flygfyren 3 Höjdroderg. 25, Malmö – 1990/1990 Kontor 3 120 1 252 – 865 5 237 6,8 36,0 15 Flygledaren 3 Höjdroderg. 18, Malmö T 1990– 2000/1990– 2000 Lager/Logistik 745 852 – – 1 597 2,8 9,3 16 Flygvärdinnan 4 Vattenverksv. 47, Höjdroderg. 30–34, Malmö T 1940– 2001/1978– 2001 Kontor 5 663 3 261 – 260 9 184 18,5 83,3 17 Fornminnet 6 Stenåldersg. 27, Malmö – 1989/1995 Lager/Logistik – 4 710 – – 4 710 5,0 32,8 18 Gånggriften 3 Djurhageg. 14, Malmö – 2007/2007 Handel – – 6 486 – 6 486 9,0 80,6 19 Höjdrodret 3 Kabing. 11, Malmö – 1990/1990 Kontor 1 182 104 – 32 1 318 1,8 11,0 20 Innerstaden 1:152 Österg. 12, Malmö – 1971/1999 Utbildning/ vård/övrigt – – – 900 900 0,1 5,0 21 Murman 11 Murmansg. 118–120, Kruseg. 21, Malmö T 1960/1960 Lager/Logistik 2 653 4 903 – 887 8 443 6,8 22,3 22 Murman 7 Murmansg. 124 A–C, Kruseg. 25, Malmö T 1959/1959 Lager/Logistik 2 214 4 196 – 128 6 538 5,9 21,3 23 Murman 8 Murmansg. 126, Kruseg. 27, Malmö – 1960/1968 Kontor 6 423 760 – – 7 183 10,1 26,5 24 Nejlikebuketten 4 Derbyv. 6, Malmö – 1991/1991 Kontor 5 920 – – 617 6 537 11,1 57,1 25 Nejlikebuketten 6 Derbyv. 4, Malmö – 1987/1987 Kontor 1 729 – – – 1 729 2,6 14,7 26 Skevrodret 1 Kabing. 9, Malmö – 1978/1978 Kontor 1 982 – – – 1 982 4,3 9,8 27 Stapelbädden 2 Östra Varvsg. 2, Malmö – 2005/2005 Kontor 4 145 24 – 340 4 509 15,0 124,0 28 Stapelbädden 4 Östra Varvsg. 4, Malmö – 2008/2008 Kontor 7 699 27 133 176 8 035 21,9 186,9 29 Stillman 40 Kruseg.34, Malmö – 1961/1975 Lager/Logistik 458 1 274 – – 1 732 2,3 6,9 30 Svedjenävan 3 Stenbärsg. 4–6, Malmö – 1991/1991 Kontor 4 296 9 – 614 4 919 9,4 40,7 31 Tränsbettet 2 Travbaneg. 4, Malmö – 1989/1989 Lager/Logistik 265 3 373 – – 3 638 2,4 20,0 32 Utlängan 1 Tärnög. 6, Malmö – 1972/1986 Lager/Logistik – 9 980 – – 9 980 6,8 32,2 33 Vårbuketten 3 Husiev. 21, Malmö – 1992/1997 Kontor 3 317 – – – 3 317 2,2 19,3 34–35 Västerbotten 11 Estlandsg. 2, 4, 6, Fosiev. 4, 6, 8, Malmö – 1971/1971 Utbildning/ vård/övrigt 1 841 4 479 886 6 555 13 761 18,4 19,0 36–37 Västerbotten 9 Ystadsv. 15, 17, 19, Fosiev. 2, Malmö – 1929/1929 Handel 5 249 2 547 8 255 4 422 20 473 25,8 67,7 38 Grävstekeln 1 Stekelng. 4B, Malmö – – Kontor 1 923 – – – 1 923 4,7 24,2 TOTALT 80 952 62 955 33 687 23 075 200 669 304 1 626 * Består av utbildning, vård, motion, bostäder, mark samt övriga ytor såsom laboratorium, mässa, post och teknikutrymmen. En fastighet kan bestå av ett flertal samreglerade fastigheter alternativt ett flertal större byggnader. Malmö inkl. Lund Största fastighetsägarna, tkvm 1. Wihlborgs 2. Castellum 3. Vasakronan 4. Nyfosa 5. Corem 0 200 400 600 800 Kontor, handel, hotell Lager/logistik Special Största fastighetsägarna, tkvm 1. Akademiska Hus 2. Wihlborgs 3. Castellum 4. Clarendon 5. Hemsö 9. Corem 0 100 200 300 400 Kontor, handel, hotell Lager/logistik Special LUND Klostergården Nilstorp Stora råby Linero Vipelyckan Mårtens fälad Östra torn Brunnshög Olshög Tuna Smörlyckan Lilla råby Klosterhusen Plantage- lyckan Möllevången Norra fäladenNöbbelöv Gunnesbo Värpinge Papegoje- Lyckan Pilelyckan LUND 1 3 6 5 2 4 7 ===== SIDA 140 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 140 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Yta, kvm Nr Fastighet Adress Tomt ­ rätt Byggår/ värdeår Fastighetstyp Kontor Lager/ logistik Handel Övrigt* Totalt Hyres ­ värde, mkr Taxerings­ värde, mkr 1 1241–1251 Broadway 1241–1251 Broadway, New York T – Kontor 14 814 – – 734 15 548 163,4 – 2 417 Park Avenue 417 Park Avenue, New York – – Kontor – – – – – – – TOTALT 14 814 – – 734 15 548 163 – * Består av utbildning, vård, motion, bostäder, mark samt övriga ytor såsom laboratorium, mässa, post och teknikutrymmen. En fastighet kan bestå av ett flertal samreglerade fastigheter alternativt ett flertal större byggnader. New York 1 Chelsea Midtown Central Park Plaza District Upper West Side Upper East Side East Village Lower Manhattan Meatpacking District Hells Kitchen 1 2 ===== SIDA 141 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 141 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Yta, kvm Nr Fastighet Adress Tomt ­ rätt Byggår/ värdeår Fastighetstyp Kontor Lager/ logistik Handel Övrigt* Totalt Hyres ­ värde, mkr Taxerings­ värde, mkr 1 Basfiolen 9 Moa Martinsons g. 10b, Norrköping T 1983/1983 Kontor 1 223 – – 36 1 259 2,2 6,6 2 Diket 10 Drottningg. 66, Nyg. 93, Norrköping – 1968/1968 Kontor 2 834 172 1 276 649 4 931 11,4 70,2 3 Kondensatorn 1 Ståthögav. 48, Norrköping – 1960/1993 Lager/Logistik 7 288 12 468 2 878 9 211 31 845 38,6 130,4 4–8 Kopparhammaren 2 Norra Grytsg, St. Persg., Norrköping – 1929/1999 Kontor 30 637 1 281 – 11 415 43 333 82,1 485,2 9 Kopparhammaren 7 Kungsg. 56, N Grytsg. 2,4,6, Norrköping – 1929/1929 Kontor 3 382 106 – 990 4 478 11,0 – 10 Kvarnholmen 4 Dalsg. 7, Norrköping – 1993/1993 Kontor 8 498 – – 1 267 9 765 19,0 118,6 11–13 Omformaren 7 Hagag. 4–10, Norrköping – 1951/1968 Lager/Logistik – 4 960 4 178 3 065 12 203 10,3 42,7 14 Regulatorn 3 Kabelv. 15, Norrköping – 1996/1996 Lager/Logistik 1 551 2 599 580 60 4 790 5,5 22,4 15 Ritsaren 10 Industrig. 7–9, Masking. 23, Norrköping – 1964/1986 Lager/Logistik – 5 698 – – 5 698 3,5 21,1 16 Rotfjärilen 1 Svärmareg. 1, 3, Norrköping – 1992/1993 Kontor 3 883 2 932 – 619 7 434 10,0 46,2 17 Statorn 10 Malmg. 4, Norrköping – 1938/1978 Lager/Logistik 1 536 2 174 1 085 19 4 814 7,1 31,3 18 Stjärnan 15 Slottsg. 114, 116, Norrköping – 1958/1958 Kontor 7 674 497 – 4 615 12 786 23,5 116,8 19 Stjärnan 16 Slottsg. 114, 116, Norrköping – 1958/1958 Kontor – – – – – – – 20 Svärdet 8 Hospitalsg. 17 m fl, Norrköping – 1967/1976 Kontor 7 638 24 – 366 8 028 13,7 78,9 TOTALT 76 144 32 911 9 997 32 312 151 364 238 1 170 * Består av utbildning, vård, motion, bostäder, mark samt övriga ytor såsom laboratorium, mässa, post och teknikutrymmen. En fastighet kan bestå av ett flertal samreglerade fastigheter alternativt ett flertal större byggnader. Norrköping Största fastighetsägarna, tkvm 1. Corem 2. Lundbergs 3. FastPartner 4. Swedish Logistics 5. Castellum 0 50 100 150 200 Kontor, handel, hotell Lager/logistik Special 4 7 Klockaretorpet Vilbergen Ektorp Vrinnevi Smedby Ljura RisängenCentrum Butängen Karlshov Ingelsta Händelö Lindö 1 16 14 15 13 2 54 3 11 12 6 109 18 19 7 8 20 17 ===== SIDA 142 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 142 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Yta, kvm Nr Fastighet Adress Tomt ­ rätt Byggår/ värdeår Fastighetstyp Kontor Lager/ logistik Handel Övrigt* Totalt Hyres­ värde, mkr Taxerings­ värde, mkr 1–3 Ana 11 Gästabudsv. 2 m fl, Spelhagsv. 3 mfl, Nyköping – 1940/1978 Kontor 11 914 5 363 – 6 300 23 577 35,0 146,9 4 Ana 12 Spelhagsvägen 1, Nyköping – 1984/1984 Lager/Logistik – 2 710 520 10 3 240 4,2 12,8 5 Ana 13 Nyckelv. 14, Nyköping – Tomt Utbildning/ vård/övrigt – – – – – – 1,0 6 Bagaren 20 Ö Storg. 5, S:t Anneg. 6, Nyköping – 1962/1962 Utbildning/ vård/övrigt 400 – 363 1 120 1 883 2,7 21,2 7 Biografen 19 V Storg. 18, 20, Brunnsg. 29, Nyköping – 1929/1987 Handel 551 75 1 112 856 2 594 5,1 40,8 8–9 Fors 11 Repslagareg. 43, Nyköping – 1929/1987 Kontor 8 684 2 018 270 635 11 607 21,2 78,2 10 Furan 2 Domänv. 11, Nyköping – 2001/2001 Utbildning/ vård/övrigt – – – 3 685 3 685 8,2 – 11 Glödlampan 16 Bagareg. 2, 4, Hamnv. 6, Nyköping – 1929/1929 Kontor 783 16 – – 799 1,2 5,2 12 Glödlampan 17 Bagareg. 2, 4, Hamnv. 6, Nyköping – 1929/1929 Kontor 535 – – – 535 1,3 4,9 13 Jarlen 1 Nyckelv. 14, Nyköping – 1899/2003 Kontor 680 – – – 680 1,2 8,0 14 Klädeshandlaren 15 Brunnsg. 36, 38, 40. V. Storg. 24, 26, 28. V. Trädgårdsg. 39, 41, Nyköping – 1962/1972 Handel 3 616 459 6 274 2 317 12 666 15,3 103,2 15 Kungshagen 1:6 Ö Skeppsbron 1, Ö Längdg 4, 6, Nyköping – 1929/1989 Kontor 1 143 – – 450 1 593 2,9 15,4 16–17 Mjölkflaskan 8 Bagareg. 3 A–C, Fruängsg. 4, Kungsg. 16, Nyköping – 1929/1940 Utbildning/ vård/övrigt 3 466 334 157 4 241 8 198 14,1 – 18 Nyköpings Bruk 1 V Kvarng. 64, Nyköping – 1929/1983 Kontor 1 864 10 – 270 2 144 3,6 18,3 19 Nyköpings Bruk 7 V Kvarng. 62, Nyköping – 1910/1991 Kontor 1 744 215 – – 1 959 2,9 15,5 20 Spånten 7 Spelhagsv. 4, 6, 8, Nyköping – 2009/2009 Handel – – 1 280 – 1 280 1,7 14,0 21 Standard 17 V Storg. 2–6, 8, 10, Bagareg. 29, Fruängsg. 28, 30, Nyköping – 1969/1993 Kontor 3 607 56 2 467 554 6 684 10,9 67,9 22 Stensötan 5 Idbäcksv. 8 B, Nyköping – 1971/1985 Handel 279 1 485 3 285 – 5 049 4,6 18,2 23 Säven 4 Norrköpingsv. 9, Nyköping – 1987/1987 Utbildning/ vård/övrigt – – – 1 853 1 853 2,6 – TOTALT 39 266 12 741 15 728 22 291 90 026 139 571 * Består av utbildning, vård, motion, bostäder, mark samt övriga ytor såsom laboratorium, mässa, post och teknikutrymmen. En fastighet kan bestå av ett flertal samreglerade fastigheter alternativt ett flertal större byggnader. Nyköping Största fastighetsägarna, tkvm 1. Corem 2. Swedish Logistics 3. Public Property 4. Logistea 5. Trophy 0 30 60 90 120 Kontor, handel, hotell Lager/logistik Special 49 BrandholmenKungshagen Fågelbo Isaksdal Högbrunn Idbäcken 1 20 18 17 19 16 3 6 5 2 4 14 15 7 13 11 12 10 22 23 8 9 21 ===== SIDA 143 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 143 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Norra Stockholm Yta, kvm Nr Fastighet Adress Tomt ­ rätt Byggår/ värdeår Fastighetstyp Kontor Lager/ logistik Handel Övrigt* Totalt Hyres ­ värde, mkr Taxerings­ värde, mkr 1 Timmerhuggaren 2 Vendev. 90, Danderyd – 1969/1969 Kontor 6 146 2 453 – 2 131 10 730 20,3 102,0 2 Johannelund 7 Krossg. 10, 12, 14, 16, 18, Sorterarg. 23, Stockholm T 1969/1969 Kontor 11 408 5 699 3 565 1 462 22 134 30,0 95,4 3 Singeln 13 Krossg. 26–28, Stockholm T 1966/1966 Lager/Logistik 1 772 2 328 – – 4 100 4,1 18,5 4 Stenen 1 Krossg. 15, 17, Sorterarg. 31, 33, 35, Stockholm T 1970/1970 Kontor 8 471 2 882 – – 11 353 10,7 35,6 5 Stenmjölet 1 Siktg. 1, 3, Stockholm T 1960/1960 Utbildning/ vård/övrigt 1 802 525 975 2 110 5 412 7,5 37,8 6 Stenmjölet 2 Siktg. 3A–3B, Stockholm T 1960/1960 Lager/Logistik – 4 125 700 – 4 825 6,1 16,6 7 Kardborren 13 Kanalv. 15, 17 Täby – 1981/1981 Kontor 11 872 356 – 2 383 14 611 28,6 126,7 8 Roslags-Näsby 24:44 Stockholmsv. 100, 102 Täby – 1965/1965 Handel – – – – – – 12,5 9 Roslags-Näsby 24:45 Stockholmsv. 100, 102 Täby – 1965/1965 Handel – – – – – – – 10 Roslags-Näsby 25:7 Stockholmsv. 100, 102 Täby – 1965/1965 Handel – 450 2 181 – 2 631 4,1 – 11 Roslags-Näsby 25:8 Stockholmsv. 100, 102 Täby – 1965/1965 Handel – – – – – – – 12–13 Tryckaren 3 Reprov. 6, Viggbyholmsv. 81 Täby – 1945/1992 Lager/Logistik 1 258 2 260 – – 3 518 4,9 20,9 14 Växellådan 1 Enhagsv. 7 Täby – 1978/1983 Kontor 2 558 482 – – 3 039 4,5 21,1 15 Växellådan 3 Enhagsv. 9 Täby – 1978/1978 Kontor 1 149 414 313 – 1 876 2,4 13,2 16 Åkerby 10 Kemistv. 6 Täby – 1975/1989 Kontor 1 177 12 – – 1 189 1,8 10,2 17 Märsta 21:22 Masking. 17, Sigtuna – 1981/1981 Lager/Logistik – 3 372 – – 3 372 5,7 23,6 18 Märsta 21:34 Söderbyv. 1, Sigtuna T 1988/1988 Kontor 2 777 1 347 2 336 549 7 009 10,7 51,4 19 Märsta 21:42 Söderbyv. 3, Sigtuna – 1989/1995 Kontor 5 161 2 230 – – 7 391 11,1 53,6 20 Märsta 21:50 Masking. 29, Sigtuna – 1991/1991 Lager/Logistik 1 043 3 599 – – 4 642 5,0 32,3 21 Märsta 21:53 Kabelg. 8, Sigtuna – 1992/1992 Kontor 460 – – – 460 0,6 3,4 22 Märsta 24:10 Söderbyv. 8, Sigtuna T 1983/1983 Lager/Logistik – 872 – – 872 1,1 5,5 23 Märsta 24:11 Söderbyv. 12, Pionjärv. 25, Sigtuna T 1987/– Handel 559 – 768 – 1 327 2,0 11,0 24 Märsta 24:12 Söderbyv. 14, Sigtuna T 1986/1986 Lager/Logistik 417 609 – – 1 026 1,6 7,3 25 Norslunda 1:10 Lindberghs g. 9, Sigtuna – 2003/2003 Kontor 2 181 762 – – 2 943 3,9 25,8 26 Malten 1 Vetenskapsv. 10, 12, 14, Sollentuna – 2005/2005 Kontor 12 271 578 – 943 13 792 29,8 201,0 27 Ringpärmen 6 Bergkällav. 36 Sollentuna – 1986/1990 Lager/Logistik 2 148 5 608 280 – 8 036 13,1 60,0 28 Aprikosen 2 Hemvärnsg. 5, 7, 9, Solna – 1975/1992 Kontor 26 263 3 467 – 4 893 34 623 99,7 672,0 29–31 Hilton 3 Gustav III:s Boulevard 40–46, Solna – 2003/2003 Kontor 18 326 682 65 900 19 973 74,7 533,0 32 Alptanäs 2 Torshamnsg. 7, 7A, 9, Haukadalsg. 1, Kista T 1981/1981 Kontor 2 783 247 – – 3 030 4,8 22,3 33 Alptanäs 3 Torshamnsg. 1, 3, 5, Kista T Tomt Kontor – – – – – – 5,4 34 Blåfjäll 1 Kistav. 21–25, Kista – 2002/2002 Kontor 18 720 – – 6 18 726 30,2 276,1 35 Borg 1 Torshamnsg. 16, Kista T 1977/1977 Kontor 1 411 – – – 1 411 2,0 11,7 36 Borg 2 Strömög. 3, Kista T 1981/1981 Lager/Logistik – 4 655 – – 4 655 6,8 30,3 37 Borg 3 Strömög. 5, Kista T 1978/1978 Lager/Logistik – 1 837 – – 1 837 2,8 13,5 38 Borg 4 Vågög. 6, Kista T 1979/1979 Kontor 1 004 927 – – 1 931 3,8 15,9 39 Borg 6 Strömög. 7, Vågög. 8, Kista T 1980/1980 Lager/Logistik 1 496 4 921 – – 6 417 9,9 45,4 40 Borgarfjord 4 Kistagången 12, Torshamnsg. 31–33, Kista T 1983/1983 Kontor 12 598 228 – 1 138 13 964 35,5 200,0 41 Geysir 1 Österög. 4, Kista T 1979/1979 Lager/Logistik – 5 110 – – 5 110 7,4 39,6 42 Geysir 2 Österög. 2, Kista T 1980/1980 Lager/Logistik 1 862 4 792 – 165 6 819 8,5 50,5 43 Gullfoss 3 Österög. 1, 3, Kista T 1979/1983 Kontor 4 830 1 098 – 1 587 7 514 11,9 59,2 44 Gullfoss 5 Viderög. 6, Kista T 1979/1983 Kontor 3 508 – – – 3 508 9,3 42,4 45 Helgafjäll 1 Torshamnsg. 22, 24 A–D, 26 A–B, Kista T 1979/1979 Kontor 9 164 1 592 – – 10 756 26,4 149,4 46–47 Helgafjäll 2 Torshamnsg. 28 A–B, 30 A–E, 32 A–D, 34 A–B, Kista T 1981/1981 Kontor 15 251 4 685 – 7 560 27 496 55,5 333,0 48 Helgafjäll 3 Torshamnsg. 36, 38, 40, Kista T 1980/1990 Lager/Logistik 3 965 10 502 – – 14 467 22,7 106,6 49–50 Helgafjäll 4 Torshamnsg. 42, 44, 46, Kista T 1998/1998 Kontor 11 758 307 – 1 848 13 913 25,3 192,6 51 Helgafjäll 5 Kistagången 2, 4, Torshamnsg. 20, Kista T 1978/1988 Kontor 14 256 534 – 1 564 16 354 37,3 201,8 52 Helgafjäll 7 Torshamnsg. 48, 50, 52, 54, Kista – 2001/2002 Kontor 17 532 1 932 – 3 127 22 591 53,2 376,0 Kista 59 58 61 60 52 50 49 48 47 46 45 51 40 53 54 55 34 56 57 37 39 44 43 41 42 32 33 38 35 Lidingö Djursholm Solna Järfälla Täby VALLENTUNA Upplands- Väsby ÅKERSBERGA VAXHOLM Nacka HUDDINGE BOTKYRKA TUMBA RÖNNINGE SÖDERTÄLJE HANDEN VÄSTERHANINGE Brunna Bro Sollentuna Sundbyberg Danderyd Corems huvudkontor STOCKHOLM 1 11 5 4 2 3 9 10 6 8 7 13 1514 16 12 29 30 3165 64 63 28 27 26 62 Arlanda Stad Märsta Brista 25 24 20 18 21 23 22 17 19 36 ===== SIDA 144 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 144 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Yta, kvm Nr Fastighet Adress Tomt ­ rätt Byggår/ värdeår Fastighetstyp Kontor Lager/ logistik Handel Övrigt* Totalt Hyres ­ värde, mkr Taxerings­ värde, mkr 53 Isafjord 4 Torshamnsg. 21, 23, Torshamnsgränd 2, 4, 6, Grönlandsg. 10, Kista – 1976/2008 Kontor 62 231 20 – 9 807 72 058 193,2 1 157,0 54 Isafjord 5 Grönlandsg. 8, Kista – Tomt Utbildning/ vård/övrigt – – – – – – – 55 Isafjord 6 Grönlandsg. 6, Torshamnsgränd 9, Kista – 1976/2008 Utbildning/ vård/övrigt – – – 3 222 3 222 5,2 – 56 Isafjord 7 Hans Werthéns Gata 19, Kista – Tomt Utbildning/ vård/övrigt – – – – – 1,1 – 57 Isafjord 8 Torshamnsg. 17, Hans Werthéns Gata 19, Torshamnsgränd 3, Skaftåg. 14, 16 , Kista – 2016/2016 Kontor 23 666 303 – 1 230 25 199 77,2 623,0 58 Knarrarnäs 3 Färög. 5,7, Kista T 1985/1985 Kontor 4 935 234 – 1 986 7 155 13,8 88,5 59 Knarrarnäs 4 Färög. 3, Isafjordsg. 19, 21, Kista T 1985/1985 Utbildning/ vård/övrigt 898 194 – 7 012 8 104 16,4 128,5 60 Knarrarnäs 6 Isafjordsg. 3, 5, Kista T 1987/1987 Kontor 4 342 333 – – 4 675 10,3 67,4 61 Knarrarnäs 9 Knarrarnäsg. 15, Kista T 1984/1986 Kontor 4 738 172 – 3 4 913 11,4 67,8 62 Lidarände 1 Torshamnsg. 18, Kista – 1979/2008 Utbildning/ vård/övrigt 3 007 126 375 16 438 19 946 38,7 198,1 63 Glädjen 1:51 Truckv. 14, Upplands Väsby – 1982/1982 Kontor 3 038 224 – – 3 262 4,4 24,0 64 Glädjen 1:52 Truckv. 16, Upplands Väsby – 1982/1987 Kontor 708 559 – – 1 267 2,0 13,0 65 Sprängaren 9 Ekenbergsv. 128, Sundbyberg – 2019 Kontor 1 000 – 118 756 1 874 6,6 50,8 – S:ta Maria 37 Ryska gränd 22, Gotland – 1909/1960 Utbildning/ vård/övrigt – – – – – – 6,9 TOTALT 347 919 90 643 11 676 72 820 523 058 1 118 6 787 * Består av utbildning, vård, motion, bostäder, mark samt övriga ytor såsom laboratorium, mässa, post och teknikutrymmen. En fastighet kan bestå av ett flertal samreglerade fastigheter alternativt ett flertal större byggnader. NORRA STOCKHOLM, FORTS 0 400 800 1200 1600 Största fastighetsägarna, tkvm Stockholm Rankingen avser Stockholms län. Kontor, handel, hotell Lager/logistik Special 1. Vasakronan 2. Fabege 3. Akademiska Hus 4. Castellum 5. Sagax 7. Corem 5940 ===== SIDA 145 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 145 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Södra Stockholm Yta, kvm Nr Fastighet Adress Tomt ­ rätt Byggår/ värdeår Fastighetstyp Kontor Lager/ logistik Handel Övrigt* Totalt Hyres­ värde, mkr Taxerings­ värde, mkr 1 Förstugan 1 Fullersta Torg 18, 20, Huddinge – 1989/1989 Kontor 1 600 – – – 1 600 4,2 25,8 2 Valen 2 Kommunalv. 1, 3, 5, Huddinge – 1987/1987 Kontor 4 196 232 – – 4 428 10,8 64,4 3 Dagskiftet 2 Elektrav. 20, 22, Hägersten T 1956/1968 Lager/Logistik 4 321 7 176 455 – 11 952 20,2 73,2 4 Damskon 2 Elsa Brändströms g. 50, 52 Hägersten T 1977/1977 Lager/Logistik 1 082 3 740 – – 4 822 8,1 25,4 5 Elektra 20 Elektrav. 53 Hägersten T 2016/2016 Lager/Logistik 1 791 3 934 – – 5 725 11,1 80,4 6 Elektra 23 Elektrav. 25, Västberga Allé Hägersten T 1949/1969 Kontor 3 248 2 681 1 176 – 7 105 12,8 40,0 7 Elektra 27 Västberga allé 32 Hägersten T 1962/1962 Kontor 2 820 2 735 – – 5 555 9,6 58,6 8 Nattskiftet 12, 14 Drivhjulsv. 36, Hägersten T 1986, 1955/1986, 1955 Lager/Logistik 2 814 6 899 1 441 215 11 369 16,2 80,1 9–12 Arenan 2 Arenaslingan 1–3, Arenav. 49, 55–63, Johanneshov – 1989/1989 Kontor 31 585 4 767 14 797 4 781 55 930 199,6 1 473,0 13–14 Arenan 3 Arenav. 39–47, Johanneshov – 1989/1989 Kontor 13 754 1 011 – 1 799 16 564 66,2 512,0 15–18 Arenan 6 Arenav. 17, 21–35, Johanneshov – 1991/1993 Kontor 18 129 2 932 1 430 8 521 31 012 113,1 439,6 19 Arenan 8 Arenav. 7–13, Johanneshov – 2001/2001 Kontor 14 150 – – – 14 150 49,2 395,0 20 Sandhagen 8 Rökerig. 21, Johanneshov T 1984/1984 Utbildning/ vård/övrigt – 31 759 810 1 600 1,3 11,2 21 Hällsätra 3 Stensätrav. 5, Skärholmen T 1976/1976 Lager/Logistik 591 7 829 1 835 – 10 255 16,8 59,2 22 Lastkajen 3 Upplagsv. 34, 38, Stockholm T 1966/1972 Lager/Logistik 206 12 231 – – 12 437 15,2 76,8 23 Lillsätra 1 Storsätragränd 5, Skärholmen T 1993/1993 Kontor 4 935 2 014 – – 6 949 11,4 71,8 24 Lillsätra 3 Storsätragränd 3, Skärholmen T 2008/2008 Lager/Logistik – 8 570 – – 8 570 14,4 82,0 25 Stensätra 17 Strömsätrav. 18, Skärholmen T 1976/1976 Lager/Logistik 206 4 717 – – 4 923 7,1 29,5 26 Storsätra 1 Storsätragränd 4–26, Skärholmen T 1972/1972 Kontor 12 279 8 604 4 615 6 451 31 949 53,7 192,9 27 Slänten 1 Bollmorav. 135, Tyresö – 1929/1983 Lager/Logistik – 830 – – 830 0,9 6,7 TOTALT 117 707 80 933 26 508 22 577 247 725 642 3 798 TOTALT STOCKHOLM 465 626 171 576 38 184 95 397 770 783 1 759 10 585 * Består av utbildning, vård, motion, bostäder, mark samt övriga ytor såsom laboratorium, mässa, post och teknikutrymmen. En fastighet kan bestå av ett flertal samreglerade fastigheter alternativt ett flertal större byggnader. 24 LIDINGÖ DJURSHOLM DANDERYD SUNDBYBERG SOLNA SOLLENTUNAJÄRFÄLLA TÄBY ÅKERSBERGA VAXHOLM Nacka Huddinge Botkyrka Tumba Rönninge SÖDERTÄLJE Haninge Tyresö Hägersten Skärholmen Corems huvudkontor STOCKHOLM 4 3 1 2 5 821 6 7 27 23 22 24 25 26 ENSKEDE GÅRD HAMMARBY- HÖJDEN SANDSBORG Johanneshov 18 16 15 17 14 12 13 11 9 10 20 19 1413 ===== SIDA 146 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 146 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Uppsala Yta, kvm Nr Fastighet Adress Tomt ­ rätt Byggår/ värdeår Fastighetstyp Kontor Lager/ logistik Handel Övrigt* Totalt Hyres­ värde, mkr Taxerings­ värde, mkr 1–4 Boländerna 33:2 Kungsängsv. 19–31 – 1991/1991 Kontor 16 608 395 – 1 644 18 647 38,9 250,7 5–13 Fyrislund 6:6 Rapsg. 7 – 1921/2003 Utbildning/ vård/övrigt 22 870 7 873 – 31 644 62 387 150,3 780,4 14 Kungsängen 29:1 Kungsg. 70A–E – 1985/1985 Kontor 2 406 705 1 366 – 4 477 6,4 42,4 15 Kungsängen 37:13 Kungs. 107–115, Kungsgatan 107B–115B – 1989/1989 Kontor 8 477 546 5 349 859 15 231 35,3 214,0 TOTALT 50 361 9 519 6 715 34 147 100 742 231 1 288 * Består av utbildning, vård, motion, bostäder, mark samt övriga ytor såsom laboratorium, mässa, post och teknikutrymmen. En fastighet kan bestå av ett flertal samreglerade fastigheter alternativt ett flertal större byggnader. Största fastighetsägarna, tkvm 1. Akademiska Hus 2. Vasakronan 3. Castellum 4. Uppsala Akademiförvaltning 5. Corem 0 150 300 450 600 Kontor, handel, hotell Lager/logistik Special 13–5 4–1 Boländerna Fyrislund Fålhagen Årsta Sala Backe Luthagen Kungsgärdet Eriksberg Stenhagen Svartbäcken Löten Kungsängen 1 15 14 32 4 5 6 9 7 10 8 12 1311 ===== SIDA 147 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 147 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Västerås Största fastighetsägarna, tkvm 0 175 350 525 700 1. Castellum 2. Corem 3. Hemsö 4. Nyfosa 5. Blackstone Kontor, handel, hotell Lager/logistik Special 14 10 Erikslund Jakobsberg Bäckby Sjöhagen Hamre Skiljebo Bjurhovda Haga Södra Gryta Skallberget Vallby 14 15 2 4 1 3 136 12 10 11 97 8 16 5 Yta, kvm Nr Fastighet Adress Tomt ­ rätt Byggår/ värdeår Fastighetstyp Kontor Lager/ logistik Handel Övrigt* Totalt Hyres­ värde, mkr Taxerings­ värde, mkr 1 Gastuben 5 Björnöv. 8, Västerås – 1943/1943 Handel – – 2 442 – 2 442 3,1 13,7 2 Gustavsvik 13 Sjöhagsv. 3, 5, 7, Stensborgsg. 2, Västerås – 1957/1962 Lager/Logistik 6 904 12 972 – 10 066 29 942 28,6 106,0 3 Icander 1 Stensborgsg. 1, Västerås – 1987/1987 Utbildning/ vård/övrigt – – – 2 517 2 517 6,2 – 4 Klas 8 Smedjeg. 13, Västerås – 1956/1956 Utbildning/ vård/övrigt 1 309 196 1 566 2 404 5 475 10,6 57,8 5­8 Leif 19 Hantverkarg. 2, Västerås – 1929/1964 Utbildning/ vård/övrigt 5 121 1 081 6 579 8 288 21 069 42,9 253,1 9 Lennart 17 Vasag. 12, Västerås – 1965/1994 Handel 3 286 434 6 556 2 977 13 253 23,2 172,0 10 Livia 16 Skomakarg. 2, Västerås – 1992/1992 Kontor 4 178 378 – 1 318 5 874 19,0 105,4 11 Loke 24 Kopparbergsv., Västerås – 1962/1983 Kontor 7 186 2 069 6 896 5 633 21 784 37,9 241,1 12 Mats 5 Stora g. 21, Västerås – 1968/1983 Handel 501 1 868 9 025 7 757 19 151 52,6 334,6 13 Sigurd 3 Sigurdsg. 27, 29, 31, 33, 35, 37, Västerås – 1932/1989 Lager/Logistik 2 275 3 436 1 928 2 481 10 120 11,4 39,7 14 Sigurd 7 Sigurdsg. 23, Västerås – 1929/1929 Utbildning/ vård/övrigt 2 201 1 223 – 5 364 8 788 24,8 150,2 15 Stensborg 4 Sjöhagsv. 4, Västerås – 1989/1989 Utbildning/ vård/övrigt – – – 2 143 2 143 7,7 – 16 Västerås 2:5 Stensborgsg. 4, Västerås – 1982/1989 Kontor 1 346 – – 104 1 450 3,0 14,6 – Vampyren 9 Kungsg. 25, Eskilstuna – 1937/1975 Utbildning/ vård/övrigt 3 883 837 4 965 7 028 16 713 24,7 – – Vestalen 10 Kungsg. 24, Eskilstuna – 1966/1966 Handel 258 400 6 863 3 197 10 717 20,7 156,2 – Vestalen 8 Rademacherg. 29, Eskilstuna – Tomt Utbildning/ vård/övrigt – – – – – 0,5 0,6 TOTALT 38 448 24 893 46 820 61 277 171 438 317 1 645 * Består av utbildning, vård, motion, bostäder, mark samt övriga ytor såsom laboratorium, mässa, post och teknikutrymmen. En fastighet kan bestå av ett flertal samreglerade fastigheter alternativt ett flertal större byggnader. ===== SIDA 148 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 148 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Fastigheten Sigurd 7, även känd som S7, i Västerås. ===== SIDA 149 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 149 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Historisk översikt och nyckeltal RESULTATRÄKNING Mkr 2025 2024 2023 2022 2021 Intäkter 3 465 3 695 4 244 4 491 2 805 Fastighetskostnader –1 240 –1 333 –1 362 –1 558 –911 Driftsöverskott 2 225 2 362 2 882 2 933 1 894 Central administration –137 –160 –179 –187 –116 Förvärvskostnader – – – – –21 Finansnetto –1 225 –1 288 –1 464 –1 071 –579 Förvaltningsresultat 863 914 1 239 1 675 1 178 Resultat bostadsutveckling – –1 – – –36 Resultatandelar i intresseföretag – 0 –1 076 –862 3 Värdeförändringar fastigheter –3 906 –1 717 –8 476 –2 934 3 432 Värdeförändring finansiella placeringar –289 125 87 –1 105 870 Värdeförändringar derivat –142 –219 –1 000 1 375 256 Nedskrivning goodwill –394 –307 –589 –635 –21 Resultat före skatt –3 868 –1 205 –9 815 –2 486 5 682 Skatt 557 147 1 816 548 –1 187 Årets resultat –3 311 –1 058 –7 999 –1 938 4 495 Omräkningsdifferenser m.m. –887 382 –328 942 295 Årets totalresultat –4 188 –676 –8 327 –996 4 790 BALANSRÄKNING Mkr 2025 2024 2023 2022 2021 Goodwill 1 084 1 478 1 785 2 374 3 059 Förvaltningsfastigheter 46 937 55 205 58 033 78 387 83 084 Nyttjanderättstillgångar 1 505 1 827 1 375 1 623 1 000 Andelar i intresseföretag – – 0 3 415 472 Finansiella tillgångar värderat till verkligt värde 741 1 469 1 351 5 2 263 Derivat 102 231 562 1 312 251 Övriga anläggningstillgångar 211 133 144 232 153 Omsättningsfastigheter – – 290 206 63 Övriga omsättningstillgångar 743 856 881 1 230 1 320 Kortfristiga placeringar – – – 1 099 – Likvida medel 1 804 586 429 979 571 Summa tillgångar 53 127 61 785 64 850 90 862 92 236 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 16 490 21 511 22 003 31 268 33 342 Eget kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 0 0 14 43 596 Räntebärande långfristiga skulder 17 504 14 238 19 505 32 745 32 016 Långfristiga leasingskulder 1 505 1 827 1 375 1 623 1 000 Uppskjuten skatteskuld 4 894 5 472 5 709 7 562 8 127 Derivat 80 147 259 22 337 Övriga långfristiga skulder 27 60 41 43 67 Räntebärande kortfristiga skulder 11 136 16 908 13 830 14 728 14 548 Övriga kortfristiga skulder 1 491 1 622 2 114 2 828 2 203 Summa eget kapital och skulder 53 127 61 785 64 850 90 862 92 236 ===== SIDA 150 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 150 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Fastighetsrelaterade nyckeltal 2025 2024 2023 2022 2021 Förvaltningsfastigheternas verkliga värde, mkr 46 937 55 205 58 033 78 387 83 084 Direktavkastningskrav värdering, % 6,1 6,0 5,8 5,2 5,1 Hyresvärde, mkr 4 027 4 345 4 322 4 940 4 957 Uthyrningsbar area, kvm 2 048 335 2 268 357 2 428 426 3 194 535 3 478 659 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 84 86 87 89 89 Ytmässig uthyrningsgrad % 74 77 78 83 83 Överskottsgrad, % 64 64 68 65 68 Antal förvaltningsfastigheter, st 244 289 326 458 518 Genomsnittlig återstående kontraktstid, år 3,3 3,3 3,4 3,9 3,7 Finansiella nyckeltal 2025 2024 2023 2022 2021 Avkastning på eget kapital, % –17,4 –4,9 –29,9 –6,0 21,7 Justerad soliditet, % 39 42 41 39 43 Soliditet, % 31 35 34 34 36 Räntebärande nettoskuld, mkr 26 823 30 742 33 106 45 439 43 818 Belåningsgrad, % 56 54 55 57 53 Belåningsgrad fastigheter, % 48 44 43 45 38 Räntetäckningsgrad 1,8 1,7 1,9 2,5 2,7 Genomsnittlig ränta, % 4,4 4,6 4,4 3,6 2,4 Genomsnittlig räntebindning, år 2,1 2,6 2,6 1,9 2,6 Genomsnittlig kapitalbindning, år 2,1 1,7 2,2 3,3 3,8 Aktierelaterade nyckeltal 2025 2024 2023 2022 2021 Förvaltningsresultat per stamaktie A och B, kr 0,29 0,32 0,65 1,10 1,16 Resultat per stamaktie A och B, kr –2,96 –1,43 –7,88 –2,25 5,52 Substansvärde (NAV) per stamaktie A och B, kr 10,70 15,97 17,57 26,42 29,60 Eget kapital per stamaktie A och B, kr 7,58 12,09 13,58 22,17 23,94 Eget kapital per stamaktie D, kr 289,59 289,59 289,59 289,59 289,59 Eget kapital per preferensaktie, kr 312,72 312,72 312,72 312,72 312,72 Utdelning per stamaktie A och B, kr 0,101) 0,10 0,10 0,40 0,40 Utdelning per stamaktie D, kr 20,001) 20,00 20,00 20,00 20,00 Utdelning per preferensaktie, kr 20,001) 20,00 20,00 20,00 20,00 Aktiekurs per stamaktie A, kr 4,49 6,58 10,65 10,45 32,60 Aktiekurs per stamaktie B, kr 4,35 6,69 10,62 8,39 32,65 Aktiekurs per stamaktie D, kr 240,50 244,50 182,00 170,60 316,00 Aktiekurs per preferensaktie, kr 244,50 258,00 200,50 211,50 324,00 Börsvärde, mdkr 11,0 13,2 15,7 13,5 42,9 Antal aktier, tusental 2025 2024 2023 2022 2021 Antal registrerade stamaktier A och B vid periodens utgång, tusental 1 415 528 1 223 528 1 117 322 1 117 322 1 117 322 Antal utestående stamaktier A och B vid periodens utgång, tusental 1 376 365 1 184 924 1 078 717 1 078 717 1 084 778 Genomsnittligt antal utestående stamaktier A och B, tusental 1 282 723 1 124 774 1 078 717 1 081 271 740 815 Antal registrerade stamaktier D vid periodens utgång, tusental 7 546 7 546 7 546 7 546 7 546 Antal utestående stamaktier D vid periodens utgång, tusental 7 502 7 504 7 504 7 504 7 546 Genomsnittligt antal utestående stamaktier D, tusental 7 504 7 504 7 504 7 512 4 046 Antal registrerade preferensaktier vid periodens utgång, tusental 12 415 12 415 12 415 12 415 12 415 Antal utestående preferensaktier vid periodens utgång, tusental 12 414 12 415 12 415 12 415 12 415 Genomsnittligt antal utestående preferensaktier, tusental 12 415 12 415 12 415 12 415 8 306 1) Föreslagen utdelning. ===== SIDA 151 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 151 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Definitioner Fastighetsrelaterade nyckeltal I årsredovisningen presenteras ett antal finan- siella nyckeltal och mått som inte är definierade enligt IFRS. Corem anser att dessa nyckeltal och mått ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning för analys av bolagets verksamhet. Eftersom inte alla före- tag beräknar finansiella nyckeltal och mått på samma sätt är dessa inte alltid jämförbara. Nedan presenteras definitionerna av valda nyckeltal och mått. Definitionerna visas även på Corems webbplats (www.corem.se/investor- relations/definitioner). För de nyckeltal som inte är direkt identifierbara från de finansiella rappor- terna finns en kompletterande beräkningsbilaga på webbplatsen. DIREKTAVKASTNINGSKRAV Avkastningskravet på restvärdet i fastighets- värderingarna. EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD Årligt kontraktsvärde dividerat med hyresvärde. FÖRVALTNINGSBESTÅND Fastigheter i löpande och aktiv förvaltning. FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Begreppet förvaltningsfastigheter i balans- räkningen innefattar både förvaltnings- beståndet och förädlingsbeståndet. FÖRÄDLINGSBESTÅND Fastigheter med pågående eller planerade om- eller tillbyggnadsprojekt, vilka innebär en högre standard eller ändrad användning av lokalerna. HYRESVÄRDE Årligt kontraktsvärde med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. JÄMFÖRBART BESTÅND De fastigheter, exkl. projektfastigheter, som ingått i beståndet under hela rapporterings- perioden samt under hela jämförelseperioden. Intäkter och kostnader av engångskaraktär exkluderas från jämförbart resultat, t ex försäkrings ersättningar och större vidare- faktureringar till hyresgäster. NETTOUTHYRNING Årshyror för under perioden tecknade hyres- avtal, reducerat för under perioden uppsagda hyresavtal och konkurser. OMSÄTTNINGSFASTIGHETER Fastigheter med pågående bostadsrätts- produktion alternativt som är avsedda för framtida bostadsrättsproduktion. UTHYRNINGSBAR AREA Total area som är tillgänglig för uthyrning. YTMÄSSIG UTHYRNINGSGRAD Uthyrd area i relation till totalt uthyrningsbar area. ÅRLIGT KONTRAKTSVÄRDE Hyra inklusive tillägg och index på årsbasis. ÖVERSKOTTSGRAD Driftsöverskott i procent av intäkter. Finansiella nyckeltal AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL Resultat efter skatt på årsbasis dividerat med genomsnittet av ingående och utgående eget kapital1). Nyckeltalet visar förmåga att ge avkastning på insatt kapital från ägarna. BELÅNINGSGRAD Räntebärande skulder efter avdrag för marknads värde på noterade aktieinnehav, ränte- bärande tillgångar samt likvida medel i relation till fastigheternas verkliga värde, innehavet i Klövern och andelar i intresseföretag. Nyckeltalet belyser finansiell risk. BELÅNINGSGRAD FASTIGHETER Räntebärande skulder med säkerhet i fastigheter i relation till fastigheternas verkliga värde. Nyckeltalet belyser finansiell risk. CENTRAL ADMINISTRATION Centrala administrationskostnader avser kostnader för koncernledning och koncern- gemensamma funktioner. DRIFTSÖVERSKOTT Intäkter minus fastighetskostnader (exempelvis drifts och underhållskostnader samt fastighets- skatt). Nyckeltalet belyser förvaltnings- fastigheternas avkastning. FÖRVALTNINGSRESULTAT Driftsöverskott, central administration samt finansnetto. Nyckeltalet belyser verksamhetens resultat inklusive finansiella kostnader men oaktat värdeförändringar. GENOMSNITTLIG KAPITALBINDNING Genomsnittlig återstående löptid för ränte- bärande skulder. Nyckeltalet belyser finansiell risk. GENOMSNITTLIG RÄNTA Genomsnittlig upplåningsränta för räntebärande skulder och derivat. Nyckeltalet belyser gällande räntenivå för de externa räntebärande skulderna på balansdagen. GENOMSNITTLIG RÄNTEBINDNING Genomsnittlig återstående löptid avseende räntebindningen på räntebärande skulder och derivat. Nyckeltalet belyser finansiell risk. OREALISERADE VÄRDEFÖRÄNDRINGAR, FASTIGHETER Förändring av verkligt värde exklusive förvärv, avyttringar, investeringar och valutakurs- omräkning. REALISERADE VÄRDEFÖRÄNDRINGAR, FASTIGHETER Realiserade fastighetsförsäljningar efter avdrag för fastigheternas senast redovisade verkliga värde och omkostnader vid försäljning. ===== SIDA 152 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 152 RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD Räntebärande skulder minus räntebärande tillgångar, noterade aktieinnehav och likvida medel. RÄNTEBÄRANDE SKULDER Kort- och långfristiga skulder, där ränta utgår på lånat kapital, samt periodiserade låne- omkostnader. RÄNTETÄCKNINGSGRAD Förvaltningsresultat plus andel av intresse- företags förvaltningsresultat exklusive finansiella kostnader2) dividerat med finansiella kostnader2). Nyckeltalet belyser resultatets känslighet för ränteförändringar och för att bedöma den finansiella risken. SOLIDITET Eget kapital1) i procent av balansomslutningen. Nyckeltalet belyser finansiell stabilitet. SOLIDITET JUSTERAD Eget kapital1) justerat för värdet på derivat inklusive skatt, återköpta aktier (baserat på aktiekursen vid respektive tidsperiods slut), bokförd uppskjuten skatt fastigheter, med avdrag för goodwill hänförlig till uppskjuten skatt samt belastning uppskjuten skatt om 5 procent hänförlig till skillnaden mellan fastig- heternas verkliga värde och skattemässigt rest- värde, i procent av balansomslutningen justerat för goodwill hänförlig till uppskjuten skatt och nyttjanderättstillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell stabilitet. Aktierelaterade nyckeltal EGET KAPITAL PER STAMAKTIE AV SERIE A OCH B Eget kapital1), efter avdrag för eget kapital hänförligt till preferensaktier och stamaktier av serie D samt hybridobligationer, i relation till antal utestående stamaktier av serie A och B. Nyckeltalet belyser ägarnas (stamaktie av A och B) andel av koncernens totala tillgångar. EGET KAPITAL PER STAMAKTIE AV SERIE D Stamaktien av serie D:s genomsnittliga emissionskurs. Nyckeltalet belyser ägarnas (stamaktie D) andel av koncernens totala tillgångar. EGET KAPITAL PER PREFERENSAKTIE Preferensaktiens genomsnittliga emissionskurs. Nyckeltalet belyser ägarnas (preferensaktie) andel av koncernens totala tillgångar. FÖRVALTNINGSRESULTAT PER STAMAKTIE A OCH B Förvaltningsresultat efter avdrag för utdelning på preferensaktier och stamaktier av serie D samt ränta på hybridobligationer i förhållande till genomsnittligt antal utestående stamaktier av serie A och B. Nyckeltalet belyser ägarnas (stamaktie av A och B) andel av periodens förvaltningsresultat. RESULTAT PER STAMAKTIE AV SERIE A OCH B Resultat efter skatt efter avdrag för utdelning på preferensaktier och stamaktier av serie D samt ränta på hybridobligationer i förhållande till genomsnittligt antal utestående stamaktier av serie A och B. SUBSTANSVÄRDE (NAV) PER STAMAKTIE AV SERIE A OCH B Eget kapital1), efter avdrag för eget kapital hänförligt till preferensaktier och stamaktier av serie D, hybridobligationer samt goodwill hänförlig till uppskjuten skatteskuld, med åter- läggning av derivat och uppskjuten skatteskuld, i relation till antal utestående stamaktier av serie A och B. Nyckeltalet belyser ägarnas (stamaktie av A och B) andel av ett beräknat substansvärde (Net Asset Value). TOTALT ANTAL AKTIER Registrerade aktier inklusive egna återköpta aktier. UTESTÅENDE AKTIER Registrerade aktier med avdrag för egna återköpta aktier. 1) Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare. 2) Exklusive tomträttsavgäld och valutakursdifferenser. Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt ===== SIDA 153 ===== Årsstämma 2026 Corems årsstämma kommer att hållas den 24 april 2026. Kallelse, föreslagen utdelning samt upplysning om anmälan finns på www.corem.se. RAPPORTDATUM Delårsrapport januari–mars 2026 22 april 2026 Delårsrapport januari–juni 2026 10 juli 2026 Delårsrapport januari–september 2026 21 oktober 2026 COREM PROPERTY GROUP AB Box 56085, 102 17 Stockholm Besöksadress: Riddargatan 13C Tel: 010-482 70 00 info@corem.se, www.corem.se Organisationsnummer: 556463-9440 KONTAKTPERSONER Rutger Arnhult, vd, 070-458 24 70, rutger.arnhult@corem.se Corems årsredovisning har producerats av Corem i samarbete med Multiply. Bilderna har i huvudsak tagits av Per-Erik Adamsson och Henrik Folkesson. ===== SIDA 154 ===== corem.se