===== SIDA 1 ===== Delårsrapport januari–mars 2024 Fastigheter för framtiden. ===== SIDA 2 ===== COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 20242 Corem Property Group (publ) Corem är ett kommersiellt fastighetsbolag med fokus på hållbart ägande, förvaltning och förädling av fastigheter. Fastigheterna förvaltas lokalt i egen regi – med närhet till hyresgästen, långsiktighet och engagemang. Fastighets beståndet är väl samlat geografiskt, beläget i storstads­ områden och tillväxtorter. New York S tockholm M a l m ö K öp e n h a m n H a l m s t a d J ön k öp i n g Nyköping V äs t e r ås G öt e b o r g Uppsala Norrköping Linköping Kalmar B o r ås Fastighetsvärde >10 mdkr Fastighetsvärde 1–10 mdkr Fastighetsvärde 0–1 mdkr Örebro New York S tockholm M a l m ö K öp e n h a m n H a l m s t a d J ön k öp i n g Nyköping V äs t e r ås G öt e b o r g Uppsala Norrköping Linköping Kalmar B o r ås Fastighetsvärde >10 mdkr Fastighetsvärde 1–10 mdkr Fastighetsvärde 0–1 mdkr Örebro 0 10 20 30 40 50 60 70 24 Q1 23222120191817 BELÅNINGSGRAD, % SUBSTANSVÄRDE (NAV) PER STAMAKTIE AV SERIE A OCH B, KR 0 5 10 15 20 25 30 35 24 Q1 23222120191817 FÖRVALTNINGSRESULTAT, MKR 0 300 600 900 1 200 1 500 1 800 24 Q1 23222120191817 1Rullande 12 månader 1 FASTIGHETSVÄRDE, MKR Stockholm Göteborg* New York NorrköpingLinköping Köpenhamn Nyköping Halmstad Jönköping*** 0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 * inkl. Borås ** inkl. Örebro *** inkl. Kalmar Västerås** MalmöUppsala 40% Stockholm 11% New York 11% Göteborg* UTHYRNINGSBAR AREA PER TYP , % Kontor 49% Lager/Logistik 25% Handel 10% Övrigt 16% 56 533 Förvaltningsfastigheter, verkligt värde, mkr 315 Förvaltningsfastigheter 2 387 Uthyrningsbar area, tkvm ===== SIDA 3 ===== COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 3 Januari–mars 2024 2024 3 mån jan–mar 2023 3 mån jan–mar 2023/2024 Rullande 12 mån apr–mar 2023 12 mån jan–dec Intäkter, mkr 940 1 172 4 012 4 244 Driftsöverskott, mkr 578 789 2 671 2 882 Förvaltningsresultat, mkr 215 356 1 098 1 239 Periodens resultat, mkr –158 –911 –7 246 –7 999 Resultat per stamaktie av serie A och B, kr –0,28 –0,95 –7,21 –7,88 Substansvärde (NAV) per stamaktie av serie A och B, kr 17,46 25,52 17,46 17,57 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 86 89 86 87 Överskottsgrad, % 62 67 67 68 Justerad soliditet, % 41 41 41 41 Räntetäckningsgrad, ggr 1,7 2,0 1,8 1,9 Belåningsgrad, % 55 56 55 55 För definitioner av nyckeltal, se sidan 23 samt corem.se. 4 414 Hyresvärde, mkr 215 Förvaltningsresultat, mkr 49 Nettouthyrning, mkr 17,46 Substansvärde per stamaktie av serie A och B, kr • Intäkterna uppgick till 940 mkr (1 172) • Driftsöverskottet uppgick till 578 mkr (789) • Finansnettot uppgick till –320 mkr (–387) • Förvaltningsresultatet uppgick till 215 mkr (356) • Värdeförändringar på fastigheter uppgick till –484 mkr (–1 505) • Värdeförändringar på derivat uppgick till 135 mkr (–231) • Nettouthyrningen uppgick till 49 mkr • Periodens resultat uppgick till –158 mkr (–911), motsvarande –0,28 kr (–0,95) per stamaktie av serie A och B • Värdet på förvaltningsfastigheterna uppgick till 56 533 mkr (58 033) • Substansvärdet (NAV) per stamaktie av serie A och B uppgick per till 17,46 kr (17,57) VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER DET FÖRSTA KVARTALET • Under kvartalet frånträddes 11 fastigheter till ett sammanlagt underliggande fastighetsvärde om 1,7 mdkr. • Icke säkerställda gröna obligationer om 1 000 mkr emitterades i januari och om 100 mkr i februari. Obliga- tionerna emitterades under ett ramverk om 2 000 mkr, med en löptid om 2,25 år, en rörlig ränta om 3 månaders Stibor plus 375 baspunkter och slutligt förfall 7 maj 2026. • Under kvartalet tecknades tre separata hyresavtal i fastigheten 28&7 i New York. VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER PERIODENS UTGÅNG • Obligation med förfall 16 april 2024 med utestående belopp om 1 259 mkr löstes per förfallodatum. • Obligation med förfall 29 april 2024 kommer att lösas per förfallodatum. • Återköp om 333 mkr gjordes i obligation med förfall i oktober 2024. • Seniora icke säkerställda gröna obligationer om 500 mkr emitterades i april. Obligationerna emittera- des under ett ramverk om 2 000 mkr, med en löptid om 2,75 år, en rörlig ränta om 3 månaders Stibor plus 375 baspunkter och slutligt förfall 19 januari 2027. • En utökning om 150 mkr gjordes i obligation med förfall i maj 2026. ===== SIDA 4 ===== COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 20244 VD-ORD Stark nettouthyrning och fortsatt fokus på att optimera verksamheten utifrån nya förutsättningar Under det första kvartalet har vi fortsatt på inslagen bana med att stärka balans­ räkningen och att optimera verksamheten utifrån rådande marknadsförutsättningar. Vi har gjort ytterligare transaktioner och därmed frånträtt eller avtalat om att avyttra totalt 30 fastigheter under kvartalet. Vi har därtill sett små goda tecken i finans­ och kapitalmarknad som vittnar om att bättre tider kommer. Även om räntorna är fortsatt högre än tidigare känns det som att 2024 förhoppningsvis blir ett mindre omtumlan­ de år än 2023. Särskilt glädjande är att kunna meddela en positiv nettouthyrning under det första kvartalet om 49 mkr. Detta bekräftar att kärnaffären inom uthyrning och förvaltning är fortsatt stark och stabil samt att hyresmarknaden generellt visar på en fortsatt god efterfrågan. En verksamhet anpassad efter nya förutsättningar Inledningen av 2024 präglades fortsatt av såväl finansiella som geopolitiska utmaningar i vår omvärld. Hela 2020-talet har hittills varit exceptionellt för många fastighetsbolag, först i och med pandemin och dess följdeffekter för kontorsmarknaden och sedan genom höjda räntor och en stigande inflation som satt fastighets- bolagen under press med nedpressade värden och ökade finansiella kostnader som följd. Vi ser fortsatt justeringar i fastighetsvärden, som för Corems del inneburit totalt 15 procent sedan värderingarna var som högst under våren 2022. Det genomsnittliga avkastningskravet var per den sista mars 5,9 procent vilket kan jämföras med 4,9 procent i det första kvartalet 2022. Vi är trygga med att vi gjort en noggrann genomlys- ning av portföljen för att spegla nu rådande förutsättningar och förväntar oss att värdena får en successiv skjuts uppåt igen när räntorna förhoppningsvis kommer ner något fram över. På Corem lade vi tidigt om kursen från tidigare tillväxtstrategi och projektintensitet och har därför krympt vår tillgångsmassa och projektåtaganden avsevärt. Vi menar även att det är fördelaktigt att kraftigt reducera utdelningarna under en tid för att effektivisera vår kapitalstruktur. Allt detta gör vi för att möta nya marknadsförutsätt- ningar och för att stärka balansräkningen genom att minska skuld- bördan. Det kommer vi fortsätta med även under 2024 om än i makligare takt vad gäller fortsatta avyttringar och vi gläds åt att transaktionsmarknaden ändå visat och visar den stabilitet som den gjort. Vi är trygga med att vi även fortsättningsvis kommer kunna genomföra attraktiva affärer för att stärka vår balansräkning ytterli- gare. Under det första kvartalet frånträddes eller avtalades om avytt- ring av totalt 30 fastigheter till ett underliggande fastighetsvärde om 2,5 miljarder kronor. Bland annat gjordes ytterligare en stor avyttring i Köpenhamn och vi avtalade också om en större portföljförsäljning med frånträde i maj som innebär att vi lämnar Jönköping helt. Stabil kärnaffär inom förvaltning och uthyrning Nettouthyrningen var stark under det första kvartalet och landa - de på 49 miljoner kronor. Av dessa 49 härrör cirka 22 från ny pro- duktionsprojekt och hela 27 från den ordinarie verksamheten i förvaltningsbeståndet. Sett tillsammans med fjolårets starka nettouthyrning om 83 mkr avseende helåret kan konstateras att hyres marknaden fortsatt visar god efterfrågan. Sammanlagt tecknade vi över 200 hyresavtal under kvartalet, till ett värde av cirka 120 miljoner kronor. Särskilt glädjande är att vi hyrt ut totalt drygt 2 000 kvm fördelat över tre våningsplan i 28&7 i New York till The Visualize Group, Superstate och Chenel Capital. I Kista norr om Stockholm har vi tecknat avtal med OHB Sweden om nära 4 800 kvm. Det är en befintlig hyresgäst som utökar sin verksamhet vilket också är väldigt positivt. Driftsöverskottet har totalt sett minskat i och med de stora avytt- ringarna och den därmed nya sammansättningen av beståndet. Till- sammans med högre marknadsräntor har det hållit tillbaka förvalt- ningsresultatet som uppgick till 215 miljoner kronor för kvartalet. Nyckeltalen för såväl överskottsgrad som ekonomisk uthyrnings- grad har minskat under kvartalet. Detta till följd av försäljningar men också som en förväntad effekt av den negativa nettouthyrning vi hade under 2022 och som nu visar sig i våra nyckeltal. Med tanke på den starka nettouthyrning vi uppvisat i detta kvartal liksom under 2023 är vi trygga med att motsatt effekt successivt kommer få genomslag i nyckeltalen. Ljusning på obligationsmarknaden Vi har haft stora obligationsförfall att hantera under såväl 2023 som inledningen av 2024 och genom de transaktioner som gjorts har vi successivt minskat vår skuldsättning genom såväl amortering av bankskulder som lösen av obligationer. Efter årsskiftet har det återigen sett ljusare ut på obligations- marknaden och under det första kvartalet respektive april 2024 kunde vi kommunicera att vi framgångsrikt emitterat två nya gröna obligationer om totalt 1,75 miljarder kronor. Löptiderna är 2,25 respektive 2,75 år och med en rörlig ränta om 3 månaders Stibor plus 375 baspunkter. Vi ser åter ett stort intresse från såväl institu- tionella investerare som privatpersoner så det känns som att kapital- marknaden börjar fungera igen. Det är förstås bra för oss, även om räntorna som sagt fortfarande är på en högre nivå än tidigare. Under april månad infaller förfall av två obligationer om totalt 2,3 miljarder kronor som löses i sin helhet. Vi kommer fortsatt lägga stort fokus på vår finansiering och på att sänka vår belåningsgrad långsiktigt. Den räntebärande skulden uppgick vid det första kvartalets utgång till 32,9 miljarder kronor. ===== SIDA 5 ===== COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 5 Projektutveckling Vi fortsatte att strama åt projektverksamheten även under det första kvartalet genom att fokusera på att färdigställa pågående projekt framför att starta nya. Förvisso gör vi även fortsatt hyresgästanpass- ningar i samband med nyuthyrningar men vi kommer vara restriktiva med nyproduktionsprojekt och att investera i större stadsutveck- lingsprojekt en tid framöver. Fokus framåt Fokus ligger nu på att trimma och optimera verksamheten och däri- genom förbättra såväl uthyrningsgrad som överskottgrad i fastig- hetsportföljen. Vi fortsätter att optimera den finansiella strukturen och står nu bättre riggade för snabba omställningar i marknaden än vad som var fallet för 12–18 månader sedan. Tider som dessa kräver ett stort mått av flexibilitet i verksam- heten, och organisationen har på många sätt fått ställa om från projektintensitet och tillväxt till att primärt handla om fokus på den övriga kärnverksamheten, förvaltning och uthyrning. I och med flera av våra stora avyttringar har också organisationen krympt och slim- mats. Vi är nu drygt 50 medarbetare färre i bolaget jämfört med vid utgången av 2022. Jag vill rikta ett stort tack till alla medarbetare men också till investerare, hyresgäster och partners för alla gemen- samma insatser för ett starkare Corem. Rutger Arnhult Verkställande direktör Stockholm 23 april 2024 Corem tecknade under kvartalet ett 10-årigt hyresavtal med rymdföretaget OHB Sweden avseende cirka 4 800 kvm i fastigheten Helgafjäll 1 i Kista. Inflyttning planeras till det första kvartalet 2025. ===== SIDA 6 ===== COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 20246 Resultatposter jämförs med motsvarande period föregående år. Balansposter avser ställningen vid periodens utgång och jämförs med närmast föregående årsskifte. Kvartalet och perioden avser januari–mars. INTÄKTER Intäkterna uppgick till 940 mkr (1 172) under årets första kvartal. Intäkterna påverkades positivt av indexreglering och negativt av avyttringar. I jämförbart bestånd ökade intäkterna med 3 procent under kvartalet. KOSTNADER Fastighetskostnaderna uppgick till 362 mkr (383) där minskat bestånd på grund av avyttringar gav lägre kostnader. I jämförbart bestånd ökade fastighetskostnaderna med 11 procent, främst beroende på ökade kostnader gällande värme och snöröjning som tillsammans står för cirka 20 mkr av en total ökning om cirka 30 mkr. Centrala administrationskostnader uppgick till 43 mkr (46). FINANSNETTO Finansnettot uppgick till –320 mkr (–387) under kvartalet. De finan- siella intäkterna uppgick till 1 mkr (3) och de finansiella kostnaderna uppgick till 321 mkr (390). Lägre räntebärande skulder har bidragit till ett förbättrat finansnetto trots en högre genomsnittlig marknads- ränta. Vid kvartalets slut uppgick koncernens genomsnittliga ränta till 4,5 procent (4,4). Tomträttsavgälder och markhyra ingår i finan- siella kostnader med 19 mkr (18). För ytterligare information se sidan 13. RESULTAT Driftsöverskottet uppgick till 578 mkr (789) under kvartalet och överskottsgraden uppgick till 62 procent (67). I jämförbart bestånd minskade driftsöverskottet med 4 procent och överskottsgraden uppgick till 63 procent. Förvaltningsresultatet uppgick till 215 mkr (356). Intäkter, kostnader och resultat VÄRDEFÖRÄNDRINGAR Fastigheter Värdeförändringar för Corems förvaltningsfastigheter uppgick under kvartalet till –484 mkr (–1 505). Orealiserade värdeförändringar uppgick till –495 mkr (–1 458) och realiserade värdeförändringar till 11 mkr (–47). För ytterligare information se sidan 7. Finansiella tillgångar Värdeförändringar på finansiella tillgångar värderade till verkligt värde uppgick till 1 mkr (93) under kvartalet. För ytterligare informa- tion se sidan 14. Derivat Värdeförändringar på derivat uppgick till 135 mkr (–231). Värdet på derivaten påverkas av förändringar i marknadsräntorna. GOODWILL Under kvartalet uppgick nedskrivning av goodwill till –121 mkr (–88). Nedskrivning avser goodwill hänförlig till uppskjuten skatt där ned- skrivning sker på grund av negativ orealiserad värdeförändring och avyttring av fastigheter. SKATT Under det första kvartalet uppgick aktuell skatt till –11 mkr (–13). Uppskjuten skatt uppgick till 107 mkr (374), i huvudsak hänförlig till upplöst uppskjuten skatt i samband med avyttring av fastigheter samt negativa värdeförändringar i fastighetsbeståndet. ÖVRIGT TOTALRESULTAT Övrigt totalresultat uppgick under året till 242 mkr (1) och avser valutaomräkningsdifferenser avseende utlandsverksamheten. 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 24Q12023202220212020201920182017 INTÄKTER, MKR 1Rullande 12 månader 1 0 300 600 900 1 200 1 500 1 800 24Q12023202220212020201920182017 FÖRVALTNINGSRESULTAT, MKR 1Rullande 12 månader 1 ===== SIDA 7 ===== 7 COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 FASTIGHETERNAS VÄRDE Corems fastighetsbestånd bestod per den 31 mars 2024 av 315 förvaltningsfastigheter, med en total uthyrningsbar area om 2 387 tkvm och ett marknadsvärde om 56 533 mkr. Utöver det finns ett BRF- projekt som klassificeras som omsättningsfastighet. VÄRDEFÖRÄNDRINGAR Värdeförändringar på förvaltningsfastigheter uppgick under kvartalet till –484 mkr (–1 505), motsvarande –1 procent. Orealiserade värdeför- ändringar utgjorde –495 mkr och realiserade värdeförändringar 11 mkr. Värdena på förvaltningsfastigheterna påverkades under det första kvartalet negativt hänförligt till högre avkastningskrav och positivt av nettouthyrning. Av värdeförändringarna under kvartalet avser 91 procent beståndet i Sverige och 9 procent beståndet i Utland. Per den 31 mars 2024 värderades fastighetsbeståndet med ett genomsnittligt bedömt direktavkastningskrav om 5,9 procent (5,8 vid årsskiftet). Sedan Q1 2023 har fastighetsbeståndet värderats ned med 10 procent. Totalt har värdet på fastighetsbeståndet justerats ned 15 procent sedan värderingarna var som högst i slutet av Q1 2022. Corem värderar samtliga fastigheter varje kvartal, varav normalt 20 till 30 procent värderas av externa värderare. Som grundregel extern- värderas varje fastighet minst en gång per år, men undantag kan göras för enstaka fastigheter. Under kvartalet anlitades Cushman & Wakefield och Savills som värderingsinstitut. Corem inhämtar konti- nuerligt marknadsinformation från externa värderingsinstitut som stöd för den interna värderingen. För känslighetsanalys och beskrivning av värderingsprinciper, se Corems årsredovisning 2023. FASTIGHETSTRANSAKTIONER Transaktioner under kvartalet i urval Under kvartalet frånträddes 11 fastigheter till ett underliggande fastig- hetsvärde om 1,7 mdkr. Resultateffekten inklusive upplöst skatt samt nedskrivning av goodwill hänförlig till uppskjuten skatt uppgick till 92 mkr. Redovisad realiserad värdeförändring uppgick till 11 mkr och inkluderar transaktionskostnader och i affärerna överenskommet avdrag för uppskjuten skatt. Bland annat frånträddes fastigheten Orgelpipan 4 (tomträtt) i Stockholm, en utbildningsfastighet i Köpenhamn och fyra logistikfast- igheter i Malmö. Se samtliga frånträden under kvartalet på sidan 8. Under kvartalet förvärvade Corem 30 procent av Åby Arena, med mässa och hotell, från Åby travsällskap. Åby Arena (fastigheterna Travbanan 2 och Travbanan 3) är därefter helägd av Corem. Fastighetsbeståndet Transaktioner efter periodens utgång Avtal om försäljning med frånträden efter periodens utgång har teck- nats avseende 19 fastigheter till ett sammanlagt underliggande fastig- hetsvärde om 768 mkr. Bland annat avyttras samtliga 16 fastigheter i Jönköping. I och med denna försäljning lämnar Corem Jönköping. HYRESGÄSTER OCH AVTALSPORTFÖLJ Den 31 mars 2024 hade Corem cirka 3 100 hyresgäster med cirka 5 600 hyreskontrakt. Det årliga kontraktsvärdet uppgick till 3 775 mkr (3 740), hyresvärdet uppgick till 4 414 mkr (4 322) och den ekonomis- ka uthyrningsgraden uppgick till 86 procent (87). Av kontrakterad hyra förfaller 41 procent år 2027 eller senare. Den genomsnittliga åter- stående kontraktstiden uppgick till 3,4 år (3,4). Nettouthyrning Nettouthyrningen uppgick till 49 mkr (33) under det första kvartalet. Av dessa härrör 22 mkr från nyproduktionsprojekt och 27 mkr från förvaltningsverksamheten. Totalt uppgick uthyrningar och omför- handlingar till 122 mkr under kvartalet, där 65 procent avsåg nya kunder och resterade del avsåg uthyrning till befintliga kunder. Större uthyrningar I New York tecknades flera hyreskontrakt i projektfastigheten 28&7. Ett femårigt hyresavtal tecknades med The Visualize Group avseende 807 kvm där inflyttning är planerad till det fjärde kvartalet 2024. Ett femårigt hyresavtal tecknades med Chenel Capital avseende 807 kvm där inflyttning är planerad till det fjärde kvartalet 2024, och ett treårigt hyresavtal tecknades med Superstate avseende 427 kvm där hyres- gästen flyttade in under första kvartalet 2024. I Stockholm tecknades ett tioårigt avtal med OHB Sweden avse- ende cirka 4 800 kvm i fastigheten Helgafjäll 1 i Kista. Inflyttning är planerad till det första kvartalet 2025. I Göteborg tecknades ett sjuårigt avtal med IZI Solution avseende cirka 2 600 kvm i fastigheten Gamlestaden 39:13. Hyresgästen flytta- de in under första kvartalet 2024. Fastighetsbeståndet 2028-2027202620252024 KONTRAKTSFÖRFALL, MKR 0 400 800 1 200 1 600 2 000 –50 –25 0 25 50 75 100 125 150 –50 –25 0 25 50 75 100 125 150 Q4 Q1 Q2 Q3Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 2020 2021 2022 2023 2024 Q4 Q1 NETTOUTHYRNING, MKR Kvartal Rullande 12 mån ===== SIDA 8 ===== 8 COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 FASTIGHETSTRANSAKTIONER, TILLTRÄDE/FRÅNTRÄDE JAN–MAR 2024 Uthyrningsbar area, kvm Kvartal Fastighet Stad Kommun Fastighetskategori Förvärv Avyttring Q1 Orgelpipan 4 Stockholm Stockholm Kontor 4 244 Q1 Pottegården 2 Göteborg Mölndal Lager/Logistik 1 800 Q1 Pottegården 4 Göteborg Mölndal Kontor 4 930 Q1 Smörbollen 12 Malmö Malmö Lager/Logistik 3 757 Q1 Backa 25:1 Göteborg Göteborg Kontor 4 042 Q1 Nackremmen 1 Malmö Malmö Lager/Logistik 1 743 Q1 Nackremmen 2 Malmö Malmö Lager/Logistik 2 413 Q1 Nosgrimman 1 Malmö Malmö Lager/Logistik 1 828 Q1 26er, 26fg, 26fi Frederiksberg Köpenhamn Köpenhamn Utbildning/vård/övrigt 19 300 Q1 Stensborg 2 Västerås Västerås Kontor 872 Q1 Bogserbåten 1 Västerås Västerås Tomtmark — Totalt 44 929 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER: ANTAL, UTHYRNINGSBAR AREA, VERKLIGT VÄRDE Q1 2024 2023 Antal Kvm Mkr Mkr Totalt årets början 326 2 428 426 58 033 78 387 Förvärv — — — — Investeringar i ny-, till- och ombyggnation — 3 092 280 1 993 Avyttringar –11 –44 929 –1 665 –14 010 Värdeförändringar, orealiserade — — –495 –8 306 Valutakursomräkning — — 380 –31 Totalt periodens utgång 315 2 386 589 56 533 58 033 Under kvartalet tecknades ett sjuårigt avtal med IZI Solution avseende cirka 2 600 kvm i fastigheten Gamlestaden 39:13 i Göteborg. Hyresgästen flyttade in under första kvartalet 2024. ===== SIDA 9 ===== 9COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 Vy över New York från terrassen högst upp på projektfastigheten 28&7. Under kvartalet tecknades tre nya hyresavtal i 28&7. ===== SIDA 10 ===== 10 COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 COREMS STÖRSTA PÅGÅENDE KOMMERSIELLA PROJEKT Stad Fastighet Beskrivning Uthyrd yta, kvm Projektyta, kvm Beräknad investering, mkr Återstående investering, mkr Hyres- värde, mkr Färdig- ställande, år/kvartal New York 1245 Broadway1 Nybyggnation kontorslokaler 9 211 17 115 1 942 370 207 24Q4 New York 28&71 Nybyggnation kontorslokaler 4 442 9 279 1 010 175 94 24Q4 Örebro Olaus Petri 3:234 Om- och påbyggnation för Trafikverket och Länsstyrelsen. Etapp 2 6 508 10 200 204 24 17 24Q2 Nyköping Furan 2 Uppbyggnad skola 2 735 2 735 77 47 8 24Q4 TOTALT 22 896 39 329 3 233 616 326 1) Beräknad och återstående investering avseende projekt i New York är baserad på SEK/USD-kursen per 31 mars 2024. PROJEKTVERKSAMHET Corems projektutveckling sker främst i samband med nyuthyrningar och för att anpassa och modernisera lokaler och fastigheter i syfte att öka hyresvärdet. Under det första kvartalet investerades 280 mkr (552) i fastighets- beståndet avseende ny, till och ombyggnationer. Per den 31 mars 2024 uppgick den återstående investeringsvolymen till 1 000 mkr (1 473). Vid samma tidpunkt pågick totalt fyra projekt med en beräk- nad investering överstigande 50 mkr vardera. Den totala ytmässiga uthyrningsgraden i projekten uppgår till 58 procent. Projekten omfat- tar 39 329 kvm och har en återstående investering om 616 mkr. Tillträde av sålda lägenheter i bostadsprojektet K1 Nacka Strand har skett. Projektet omfattar 60 lägenheter med en total BOA om 3 700 kvm. K1 Nacka Strand har varit uppdelat i säljetapper, där 51 av de 60 lägenheterna var sålda per sista mars. Resterande lägenheter är till försäljning och tillträden sker löpande. Kommersiella projekt i Sverige I Västberga i södra Stockholm slutfördes projekten i fastigheterna Nattskiftet 12 och 14. Ett nytt parkeringshus med fyra våningar i Natt- skiftet 12 och kontorslokaler i Nattskiftet 14 har färdigställts. I Örebro pågår andra etappen av byggnationen av Örebro Entré, som avser om- och påbyggnad om totalt cirka 10 200 kvm av en före detta postterminal. Här flyttade Trafikverket in under fjärde kvartalet och Länsstyrelsen Örebro flyttar in under andra kvartalet 2024. I Nyköping uppförs en skola för AcadeMedia. Skolan byggs på samma plats nära centrum, där den tidigare skolan brann ner. Inflytt- ning beräknas ske under fjärde kvartalet 2024. Kommersiella projekt i New York Corem äger tre projektfastigheter på Manhattan i New York: 1245 Broadway, 28&7 och 417 Park Avenue. Projekten 1245 Broadway och 28&7 närmar sig färdigställande och avser nyproduktion av två högkvalitativa kontorsbyggnader. Båda projekten är färdigställda exteriört och interiört pågår hyresgästan- passningar i takt med uthyrning. Per den 31 mars 2024 var femton hyresavtal tecknade, vilket motsvarar en ytmässig uthyrningsgrad om 54 procent i 1245 Broadway och 48 procent i 28&7. Kontraktsvärdet för tecknade hyresavtal i New York uppgick per den 31 mars 2024 till 14,3 miljoner USD motsvarande cirka 150 mkr, vilket motsvarar cirka 11 000 kr/kvm. Till fastigheten 1245 Broadway finns markhyresavtal där nyttjan- derättstillgång och leasingskuld redovisas i balansräkningen. Projektfastigheten 417 Park Avenue har en byggrätt för nybyggna- tion av kontor om cirka 33 000 kvm. Förprojektering pågår och bygg- start är planerad till tidigast 2025. Furan 2, Nyköping I Nyköping uppförs en skola för AcadeMedia. Skolan byggs nära centrum, på samma plats där den tidigare skolan brann ner. Inflyttning beräk- nas ske under fjärde kvartalet 2024. ===== SIDA 11 ===== 11COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 Örebro Entré Vid Centralstationen i Örebro uppför Corem projektet Örebro Entré i två etapper om totalt cirka 19 000 kvm. Projektet andra etapp beräknas att färdigställas under andra kvartalet 2024. 28&7, New York Corems näst största pågående projekt är en 12 våningar hög kontorsbyggnad på Manhattan. 1245 Broadway, New York Corems största pågående projekt är en 23 våningar hög kontorsbygg- nad längs med Broadway. ===== SIDA 12 ===== 12 COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 FASTIGHETSBESTÅNDETS INDELNING Corems fastighetsbestånd delas in i Stockholm, Väst, Öst och Utland. Stockholm innefattar Stockholm, Uppsala, Västerås och Örebro. Väst innefattar Göteborg, Malmö och Halmstad. Öst innefattar Lin kö- RESULTATRÄKNINGSPOSTER OCH INVESTERINGAR Intäkter, mkr Fastighetskostnader, mkr Driftsöverskott, mkr Överskottsgrad, % Investeringar, mkr 2024 jan–mar 2023 jan–mar 2024 jan–mar 2023 jan–mar 2024 jan–mar 2023 jan–mar 2024 jan–mar 2023 jan–mar 2024 jan–mar 2023 jan–mar Stockholm 507 623 –208 –227 299 396 59 64 63 225 Öst 197 223 –70 –72 127 151 64 68 47 69 Väst 184 220 –62 –72 122 148 66 67 16 59 Utland – Köpenhamn 23 79 –7 –6 16 73 70 92 2 5 Utland – New York 29 27 –15 –6 14 21 48 78 152 194 Totalt 940 1 172 –362 –383 578 789 62 67 280 552 Förvaltningsbestånd 861 1 119 –316 –349 545 771 63 69 67 251 Förädlingsbestånd 79 53 –46 –34 33 18 42 34 213 301 Totalt 940 1 172 –362 –383 578 789 62 67 280 552 NYCKELTAL FÖR BESTÅNDET Antal fastigheter, st Verkligt värde, mkr Hyresvärde, mkr Ekonomisk uthyrningsgrad, % Uthyrningsbar area, tkvm 2024 31 mar 2023 31 mar 2024 31 mar 2023 31 mar 2024 31 mar 2023 31 mar 2024 31 mar 2023 31 mar 2024 31 mar 2023 31 mar Stockholm 127 178 30 444 37 421 2 470 2 715 84 87 1 155 1 389 Öst 89 111 9 374 10 995 884 966 89 93 632 730 Väst 92 122 9 425 11 739 842 1 003 88 88 550 753 Utland – Köpenhamn 4 9 1 314 7 906 74 313 65 98 37 155 Utland – New York1) 3 4 5 976 7 048 144 90 90 100 13 8 Totalt 315 424 56 533 75 109 4 414 5 087 86 89 2 387 3 035 Förvaltningsbestånd 286 387 47 940 64 281 4 070 4 491 86 91 2 229 2 837 Förädlingsbestånd 29 37 8 593 10 828 344 596 79 74 158 198 Totalt 315 424 56 533 75 109 4 414 5 087 86 89 2 387 3 035 1) Hyresvärde, Ekonomisk uthyrningsgrad och Uthyrningsbar area avser aktiva hyresavtal samt färdigställda ytor i uthyrningsbart skick. ping, Norrköping, Nyköping, Jönköping, Borås och Kalmar. Verksam- heten i utlandet är indelad i Köpenhamn och New York. Föregående år, i tabellen nedan, har justerats efter omklassifice- ring av fastigheter. HYRESVÄRDE, KR/KVM 0 300 600 900 1 200 1 500 1 800 24 Q1 23222120191817 FASTIGHETSVÄRDE, KR/KVM OCH UTHYRNINGSBAR AREA, TKVM 0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 24 Q1 23222120191817 Kr/Kvm Tkvm Fastighetsvärde/kvm Uthyrningsbar area 0 750 1 500 2 250 3 000 3 750 4 500 FASTIGHETSVÄRDE PER FASTIGHETSTYP , % Kontor 69% Lager/logistik 14% Handel 5% Övrigt 12% ===== SIDA 13 ===== 13 COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 RÄNTEBÄRANDE SKULDER Den 31 mars 2024 uppgick de räntebärande skulderna till 32 874 mkr (33 593). Periodiserade låneomkostnader uppgick till 250 mkr (258), vilket ger räntebärande skulder i balansräkningen om 32 624 mkr (33 335). Corems räntebärande skulder är huvudsakligen säkerställda med pantbrev och/eller aktier i dotterbolag. Icke-säkerställda räntebärande skulder består av företagscertifikat och icke-säkerställda obligationer, vilka uppgick till 550 mkr (50) respektive 8 479 mkr (8 228) vid kvar- talets slut. Corems certifikatprogram har en ram uppgående till 5 000 mkr. Utestående företagscertifikat har backup-faciliteter i form av odragna kreditfaciliteter i nordiska banker. Den genomsnittliga kapitalbindningen uppgick till 1,8 år (2,2) och belåningsgraden uppgick till 55 procent (55). RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD mkr 2024 31 mar 2023 31 dec Räntebärande skulder 32 624 33 335 Justering periodiserade låneomkostnader 250 258 Räntebärande tillgångar –48 –48 Aktieinnehav –12 –10 Likvida medel –744 –429 Räntebärande nettoskuld 32 070 33 106 Obligationslån Vid kvartalets utgång fanns i koncernen 8 479 mkr i utestående note- rade obligationslån med förfall 2024 till 2026. Det fanns ett icke-sä- kerställt Medium Term Note-program (MTN) med en ram uppgående till 10 000 mkr, varav 3 959 mkr var utestående. Under kvartalet återköpte bolaget obligationer om totalt 849 mkr, samtidigt emitterades nya obligationer om 1 100 mkr med förfall i maj 2026. Finansiering BELÅNINGSGRAD, % 0 10 20 30 40 50 60 70 24Q12023202220212020201920182017 SOLIDITET, JUSTERAD, % Soliditet, justerad 0 10 20 30 40 50 60 24Q12023202220212020201920182017 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 24Q12023202220212020201920182017 RÄNTETÄCKNINGSGRAD, GGR 1Rullande 12 månader 1 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 4,5 5,0 5,5 6,0 GENOMSNITTLIG RÄNTA, % 2023 24Q1202220212020201920182017 RÄNTEFÖRFALLOSTRUKTUR Den 31 mars 2024 uppgick den genomsnittliga räntan i låneportföljen till 4,5 procent (4,4). För att begränsa ränterisken används ränteswappar och räntetak. Vid periodens utgång hade Corem ränteswappar till ett nominellt värde om 21 012 mkr (21 012), och räntetak för 1 780 mkr (1 682) vilket tillsammans motsvarade 69 procent av de räntebärande skulderna. Sammantaget med de lån som löper med fast ränta innebar det att 71 procent av de räntebärande skulderna var räntesäkrade. Swappar- na har räntenivåer i intervallet –0,4–3,7 procent medan taken har ränte nivåer i intervallet 2,5–4,5 procent. Den 31 mars 2024 uppgick marknadsvärdet i räntederivatportföljen netto till 438 mkr (303). Värdeförändring på derivat uppgick under kvartalet till 135 mkr (–231). Den genomsnittliga räntebindningen uppgick vid kvartalets slut till 2,5 år (2,6) med beaktande av derivat. Räntetäckningsgraden uppgick under kvartalet till 1,7 ggr (2,0) och till 1,8 (2,3) under de senaste fyra kvartalen. LIKVIDA MEDEL Den 31 mars 2024 uppgick likvida medel till 744 mkr (429). I likvida medel ingår spärrade medel om 133 mkr i enlighet med IFRS IC:s förtydligande om medel som endast får användas för ett visst ända- mål enligt avtal med tredje part. Därutöver fanns outnyttjade kreditramar, inklusive backup-facilite- ter för utestående företagscertifikat, om totalt 4 008 mkr varav 3 999 mkr var möjliga att omedelbart utnyttja med befintliga säker- heter. Resterande utrymme kan användas om säkerheter tillförs samt till viss del även till att finansiera pågående projekt. Den räntebärande netto skulden uppgick till 32 070 mkr (33 106). ===== SIDA 14 ===== 14 COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 RATING Corem Property Group har en rating hos Scope enligt kreditbetyget BBB- med negativa utsikter. EGET KAPITAL Koncernens eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare, uppgick vid kvartalets utgång till 22 057 mkr (22 003) varav 1 300 mkr avser hybridobligation. Eget kapital uppgick till 13,63 kr (13,58) per stamaktie av serie A och B, 289,59 kr (289,59) per stamaktie av serie D och 312,72 kr (312,72) per preferensaktie. Substansvärdet (NAV) per stamaktie av serie A och B uppgick till 17,46 kr (17,57). För ytterligare information om förändringar i eget kapital, se sidan 19. Hybridobligation Corem har via dotterbolaget Corem Kelly en evig hybridobligation om 1 300 mkr som löper med en rörlig ränta om 3 månaders Stibor +8 procentenheters marginal. RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING Räntebindning Kapitalbindning Förfalloår Lånevolym, mkr Avtalsvolym, mkr Utnyttjat, mkr Varav utestående obligationer, mkr Ej utnyttjat, mkr Rörligt1 11 360 — — — — 2024 4 000 11 319 10 236 4 679 1 083 2025 4 490 14 687 14 187 2 700 500 2026 — 6 120 3 695 1 100 2 425 2027 2 076 844 844 — — 2028 1 574 714 714 — — Senare 9 374 3 198 3 198 — — Totalt 32 874 36 882 32 874 8 479 4 008 1) Av här redovisad rörlig volym täcks 1 780 mkr av räntetak. OBLIGATIONSÖVERSIKT 2024-03-31 1 Typ Emissions- tidpunkt Förfall Emittent Utestående volym 2024-03-31, mkr Utestående volym 2024-04-30, mkr Ränta, % Grön Icke-säkerställd MTN 201² okt-20 apr-24 Kelly 1 259 — 3m Stibor +3,25 Grön Icke-säkerställd³ okt-20 apr-24 Corem 1 070 — 3m Stibor +3,50 Grön Icke-säkerställd jan-22 okt-24 Corem 2 350 2 018 3m Stibor +2,75 Grön Icke-säkerställd MTN 202 feb-21 feb-25 Kelly 2 500 2 500 3m Stibor +3,25 Icke-säkerställd MTN 204 mar-21 sep-25 Kelly 200 200 3m Stibor +3,50 Grön Icke-säkerställd jan-24 maj-26 Corem 1 100 1 250 3m Stibor +3,75 Grön Icke-säkerställd apr-24 jan-27 Corem — 500 3m Stibor +3,75 Totalt 8 479 6 468 1) Avser obligationer emitterade av Corem Property Group AB ("Corem") och dotterbolaget Corem Kelly AB. 2) Inlöst 2024-04-16. 3) Inlöses 2024-04-29. Soliditet Vid kvartalets utgång uppgick den justerade soliditeten till 41 procent (41) och soliditeten till 35 procent (34). KASSAFLÖDE Koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten, före föränd- ring i rörelsekapital, uppgick under kvartalet till 214 mkr (385). Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till 1 370 mkr (3 005) och kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till –1 136 mkr (–3 278). AKTIEINNEHAV Corems innehav i Klövern Innehavet i Klövern uppgick till 1 340 mkr vid kvartalets slut och klassifi- ceras som Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde. ===== SIDA 15 ===== 15 COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 Aktier och ägare AKTIEFAKTA, 31 MAR 2024 Börsvärde 16,9 mdkr Marknadsplats Nasdaq Stockholm, Large Cap LEI nr 213800CHXQQD7TSS1T59 Antal aktieägare 45 239 Stamaktie serie A Antal aktier 93 730 797 Stängningskurs 11,00 kr ISIN SE0010714279 Stamaktie serie B Antal aktier 1 023 591 380 Stängningskurs 10,91 kr ISIN SE0010714287 Stamaktie serie D Antal aktier 7 545 809 Stängningskurs 232,00 kr ISIN SE0015961594 Preferensaktie Antal aktier 12 415 295 Stängningskurs 234,50 kr ISIN SE0010714311 SUBSTANSVÄRDE (NAV) PER STAMAKTIE AV SERIE A OCH B, KR 0 5 10 15 20 25 30 35 24 Q1 23222120191817 UTDELNING PER STAMAKTIE AV SERIE A OCH B, KR 1Föreslagen utdelning 0,00 0,10 0,20 0,30 0,40 0,50 0,60 0,70 23222120191817 1 Corem Property Group är noterat på Nasdaq Stockholm Large Cap med fyra aktieslag: stamaktier av serie A, stamaktier av serie B, stam- aktier av serie D och preferensaktier. Den 31 mars 2024 hade Corem totalt 1 137 283 281 aktier, varav 93 730 797 stamaktier av serie A, 1 023 591 380 stamaktier av serie B, 7 545 809 stamaktier av serie D och 12 415 295 preferensaktier. Varje stamaktie av serie A berättigar till en röst, medan en stam aktie av serie B, en stamaktie av serie D och en preferensaktie berättigar till en tiondels röst vardera. ÅTERKÖP AV EGNA AKTIER Corem återköpte inga egna aktier under det första kvartalet. Per den 31 mars 2024 innehade Corem 2 913 825 återköpta stamaktier av serie A, 35 691 000 återköpta stamaktier av serie B och 42 000 återköpta stamaktier av serie D. Det totala marknadsvärdet uppgick vid samma tidpunkt till 431 mkr. Aktierna är återköpta till en genom- snittlig kurs om 8,80 kr per stamaktie av serie A, 19,06 kr per stamaktie av serie B och 297,85 kr per stam aktie av serie D. OMVANDLING AV STAMAKTIER AV SERIE A Under februari och augusti månad varje år har ägare till stamaktier av serie A rätt att begära att aktien omvandlas till stamaktie av serie B. Ingen begäran gällande omvandling av aktier inkom under februari 2024. Under kvartalet förvärvade Corem 30 procent av Åby Arena, med mässa och hotell, från Åby travsällskap. Åby Arena (fastigheterna Travbanan 2 och Travbanan 3) är därefter helägd av Corem. ===== SIDA 16 ===== 16 COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 REDOVISNINGSPRINCIPER Denna delårsrapport är för koncernen upprättad i enlighet med Års re- dovisningslagen och IAS 34 Delårsrapportering och för moderbolaget i enlighet med Årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juri- diska personer. I koncernen är fastigheterna värderade enligt nivå 3 i IFRS värde- ringshierarki. Verkligt värde för finansiella instrument i koncernen redovisade till upplupet anskaffningsvärde överensstämmer i allt väsentligt med redovisade värden. Detsamma gäller för moderbolaget. Inga förändringar i kategoriseringen av finansiella instrument har skett under perioden. Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde, som är noterade på en marknadsplats, värderas i enlighet med nivå 1 i verkligt värdehierarkin medan innehavet i Klövern AB, som inte är noterat, värderas i enlighet med nivå 3 i värdehierarkin. Innehavet i Klövern AB värderas enligt diskonterade kassaflöden. Derivat värderas i enlighet med nivå 2 i verkligt värdehierarkin. Inga nya eller ändrade standarder eller tolkningar från IASB har haft någon väsentlig påverkan på delårsrapporten och de redovis- ningsprinciper som tillämpas är de som beskrivs i not 1 i Corems Års- redovisning för 2023. Avrundningsdifferenser kan förekomma i rapporten. DEFINITIONER I delårsrapporten presenteras ett antal finansiella nyckeltal och mått som inte är definierade enligt IFRS. Corem anser att dessa nyckeltal och mått ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning för analys av bolagets verksamhet. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella nyckeltal och mått på samma sätt är dessa inte alltid jämförbara. På bolagets webbplats presenteras defi- nitionerna av valda nyckeltal och mått, samt en kompletterande beräkningsbilaga för de nyckeltal som inte är direkt identifierbara från de finansiella rapporterna. HÅLLBARHET Hållbarhetsarbetet är en viktig del av Corems verksamhet och inte- grerat i den löpande verksamheten. Arbetet omfattar social, ekologisk och ekonomisk hållbarhet och fokuseras inom områdena God affärs- partner och långsiktig värdeutveckling, Attraktiv arbetsgivare, Mins- kad klimatpåverkan samt Hållbar och levande stad. Hållbarhetsdata rapporteras på helårsbasis. MEDARBETARE Lokal förvaltning och drift i egen regi, för närhet till kund och god marknadskännedom, är en del av Corems strategi. Corem har sitt säte i Stockholm där även huvudkontoret ligger. Genomsnittligt antal anställda i koncernen under kvartalet var 278 (309). Av de anställda var 48 procent (47) kvinnor. RISKER Corem har en kontinuerlig process för att identifiera väsentliga risker som kan påverka bolagets finansiella ställning och resultat. Huvudsakliga risker ligger inom värdeförändring på fastigheter, konjunktur och marknadsförutsättningar, projektverksamhet, fastig- hetstransaktioner, ändrade lagar och regelverk, hållbarhet, finansie- ring, noterade innehav, medarbetare, affärsetik samt IT-säkerhet. För mer information om identifierade risker, se Corems års- och hållbarhetsredovisning för 2023. Övrig information COREMS STÖRSTA AKTIEÄGARE PER 31 MARS 2024 Aktieägare Stamaktier av serie A, tusental Stamaktier av serie B, tusental Stamaktier av serie D, tusental Preferens- aktier, tusental Andel kapital, % Andel röster, % Rutger Arnhult via bolag1 43 947 464 253 3 282 — 44,97 47,34 Gårdarike1 31 519 31 106 55 19 5,51 18,08 Handelsbanken fonder — 75 619 104 — 6,66 3,95 Länsförsäkringar fondförvaltning — 41 970 — — 3,69 2,19 State Street Bank & Trust Co — 41 397 32 102 3,65 2,17 JP Morgan Chase Bank N.A. — 26 977 — 240 2,39 1,42 Swedbank Robur fonder 1 593 9 750 — — 1,00 1,34 Fredrik Rapp privat och via bolag 750 9 500 — — 0,90 0,89 CBNY Norges Bank — 16 805 52 — 1,48 0,88 AMF TJÄNSTEPENSION AB — 14 448 — — 1,27 0,75 Avanza Pension 239 9 394 320 1 775 1,03 0,72 SEB Life International 1 106 2 598 35 21 0,33 0,72 Prior & Nilsson — 13 248 — — 1,16 0,69 Livförsäkringsbolaget Skandia, Ömsesidigt 665 5 303 — 0 0,52 0,62 Patrik Tillman privat och via bolag 571 5 723 77 — 0,56 0,60 Övriga aktieägare 10 426 219 808 3 546 10 259 21,46 17,63 TOTALT ANTAL UTESTÅENDE AKTIER 90 817 987 900 7 504 12 415 96,60 100,00 Återköpta aktier² 2 914 35 691 42 — 3,40 TOTALT ANTAL AKTIER, TUSENTAL 93 731 1 023 591 7 546 12 415 100,00 100,00 1) Till följd av rutiner hos Ålandsbanken, Banque Internationale à Luxembourg och Union Bancaire Privée har bankerna registrerats i Euroclears aktiebok som ägare till en del av sina kunders Coremaktier. Detta har justerats för i syfte att ge en rättvisande bild av bolagets största ägare. 2) Återköpta egna aktier saknar rösträtt och erhåller heller ingen utdelning. ===== SIDA 17 ===== 17 COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 TVISTER Corem har inga pågående tvister som kan ge väsentlig resultatpåver- kan. TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE Tjänster mellan koncernföretag och närstående debiteras enligt marknadsprissättning på affärsmässiga villkor. Koncerninterna tjäns- ter består av förvaltningstjänster och debitering av koncernräntor. Transaktioner med Wästbygg uppgick under kvartalet till 1 mkr (25). Wästbygg utgör intressebolag till M2-Gruppen, som kontrolleras av Rutger Arnhult. Därutöver har Corem-koncernen köpt juridiska tjänster från Walthon Advokater, i vilken styrelsens ordförande Patrik Essehorn är delägare, till ett belopp om 2 mkr (5). MODERBOLAGET Moderbolagets verksamhet består av försäljning av förvaltningstjäns- ter åt koncernens dotterbolag samt strategisk ledning och adminis- tration för bolagets notering på Nasdaq Stockholm. Nettoomsättning- en uppgick till 129 mkr (139). Periodens resultat uppgick till –26 mkr (32). Räntebärande skulder uppgick till 6 746 mkr (5 943) vilka till stor del lånas vidare till andra koncernbolag. ÅRSSTÄMMA 2024 Årsstämma i Corem Property Group AB (publ) kommer att hållas den 23 april 2024. Corem tecknade under kvartalet ett treårigt hyresavtal med Saab avseende cirka 900 kvm i fastigheten Kallebäck 17:1 i Göteborg. Inflyttning planeras till andra kvartalet 2024. UTDELNING Styrelsen föreslår till årsstämman, för räkenskapsåret 2023, en utdel- ning om 0,10 kr (0,40) per stamaktie av serie A och B, samt 20,00 kr (20,00) per stamaktie av serie D och preferensaktie. Utdelningen avseende stamaktie av serie A och B föreslås utbetalas vid fyra tillfäl- len, varav två utbetalningar om 0,02 kr och två utbetalningar om 0,03 kr, medan utdelningen avseende stamaktie av serie D och preferens- aktie föreslås utbetalas vid fyra tillfällen om vardera 5,00 kr (5,00). Avstämningsdagar för utdelning till ägare av stamaktier av serie A, B, D och preferensaktier föreslås vara sista bankdagen i respektive kalenderkvartal med förväntad utbetalning tre bankdagar därefter. HÄNDELSER EFTER PERIODENS UTGÅNG Obligation med förfall 16 april 2024 med utestående belopp om 1 259 mkr löstes per förfallodatum. Obligation med förfall 29 april 2024 kommer att lösas per förfallo- datum. Återköp om 333 mkr gjordes i obligation med förfall i oktober 2024. Seniora icke säkerställda gröna obligationer om 500 mkr emittera- des i april. Obligationerna emitterades under ett ramverk om 2 000 mkr, med en löptid om 2,75 år, en rörlig ränta om 3 månaders Stibor plus 375 baspunkter och slutligt förfall 19 januari 2027. En utökning om 150 mkr gjordes i obligation med förfall i maj 2026. Stockholm den 23 april 2024 Styrelsen i Corem Property Group AB (publ) Denna rapport har ej varit föremål för granskning av Corems revisorer. ===== SIDA 18 ===== 18 COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 Koncernens resultaträkning i sammandrag Mkr 2024 3 mån jan–mar 2023 3 mån jan–mar 2023/2024 Rullande 12 mån apr–mar 2023 12 mån jan–dec Intäkter 940 1 172 4 012 4 244 Fastighetskostnader –362 –383 –1 341 –1 362 Driftsöverskott 578 789 2 671 2 882 Central administration –43 –46 –176 –179 Finansnetto –320 –387 –1 397 –1 464 Förvaltningsresultat 215 356 1 098 1 239 Resultatandelar i intresseföretag 0 103 –1 179 –1 076 Värdeförändringar fastigheter –484 –1 505 –7 455 –8 476 Värdeförändringar finansiella tillgångar 1 93 –5 87 Värdeförändringar derivat 135 –231 –634 –1 000 Nedskrivning goodwill –121 –88 –622 –589 Resultat före skatt –254 –1 272 –8 797 –9 815 Skatt 96 361 1 551 1 816 Periodens resultat –158 –911 –7 246 –7 999 Periodens resultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare –159 –896 –7 233 –7 970 Innehav utan bestämmande inflytande 1 –15 –13 –29 Periodens resultat –158 –911 –7 246 –7 999 Resultat per aktie Resultat per stamaktie av serie A och B, kr –0,28 –0,95 –7,21 –7,88 Genomsnittligt antal stamaktier A och B, tusental 1 078 717 1 078 717 1 078 717 1 078 717 Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) förekommer. Koncernens rapport över totalresultat i sammandrag Mkr 2024 3 mån jan–mar 2023 3 mån jan–mar 2023/2024 Rullande 12 mån apr–mar 2023 12 mån jan–dec Periodens resultat –158 –911 –7 246 –7 999 Poster som senare kan omklassificeras till resultaträkningen Valutaomräkningsdifferenser avseende utlandsverksamhet 242 1 –87 –328 Övrigt totalresultat efter skatt 242 1 –87 –328 Periodens totalresultat 84 –910 –7 333 –8 327 Periodens totalresultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare 83 –895 –7 320 –8 298 Innehav utan bestämmande inflytande 1 –15 –13 –29 Periodens totalresultat 84 –910 –7 333 –8 327 ===== SIDA 19 ===== 19COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 Koncernens balansräkning i sammandrag Mkr 2024 31 mar 2023 31 mar 2023 31 dec TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Goodwill 1 663 2 287 1 785 Förvaltningsfastigheter 56 533 75 109 58 033 Nyttjanderättstillgångar 1 233 1 592 1 375 Andelar i intresseföretag 0 3 494 0 Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 1 352 7 1 351 Derivat 537 1 091 562 Övriga anläggningstillgångar 140 243 144 Summa anläggningstillgångar 61 458 83 823 63 250 Omsättningstillgångar Omsättningsfastigheter 292 233 290 Övriga omsättningstillgångar 1 050 1 201 881 Likvida medel 744 587 429 Summa omsättningstillgångar 2 086 2 021 1 600 SUMMA TILLGÅNGAR 63 544 85 844 64 850 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 22 057 30 345 22 003 Eget kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 0 29 14 Summa eget kapital 22 057 30 374 22 017 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 17 032 31 057 19 505 Leasingskulder 1 233 1 592 1 375 Uppskjuten skatteskuld 5 545 7 197 5 709 Derivat 99 32 259 Övriga skulder 40 43 41 Summa långfristiga skulder 23 949 39 921 26 889 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 15 592 13 407 13 830 Övriga skulder 1 946 2 142 2 114 Summa kortfristiga skulder 17 538 15 549 15 944 Summa skulder 41 487 55 470 42 833 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 63 544 85 844 64 850 Koncernens förändring av eget kapital i sammandrag Mkr Moderbolagets aktieägare Innehav utan bestämmande inflytande Totalt Ingående eget kapital 2023-01-01 31 268 43 31 311 Periodens totalresultat –8 298 –29 –8 327 Utdelning –830 — –830 Hybridobligation –138 — –138 Eget kapital 2023-12-31 22 003 14 22 017 Periodens totalresultat 83 1 84 Hybridobligation –40 — –40 Förändring innehav utan bestämmande inflytande 11 –15 –4 Eget kapital 2024-03-31 22 057 0 22 057 ===== SIDA 20 ===== 20 COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag Mkr 2024 3 mån jan–mar 2023 3 mån jan–mar 2023/2024 Rullande 12 mån apr–mar 2023 12 mån jan–dec Den löpande verksamheten Driftsöverskott 578 789 2 671 2 882 Central administration –43 –46 –176 –179 Avskrivningar mm 6 6 23 23 Erhållen ränta, utdelningar mm 1 3 32 34 Erlagd ränta mm –309 –347 –1 313 –1 351 Räntekostnad leasingavtal hänförligt till tomträttsavtal –19 –18 –79 –78 Betald inkomstskatt 0 –2 –11 –13 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital 214 385 1 147 1 318 Förändring omsättningsfastigheter –2 –27 –59 –84 Förändring av kortfristiga fordringar –162 –112 214 264 Förändring av kortfristiga skulder 24 –365 –391 –780 Kassaflöde från den löpande verksamheten 74 –119 911 718 Investeringsverksamheten Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer –280 –552 –1 721 –1 993 Avyttring av förvaltningsfastigheter 1 656 2 360 12 544 13 248 Avyttring av aktieinnehav — 1 190 — 1 190 Förändring av andelar i intressebolag 0 — 1 383 1 383 Förvärv innehav utan bestämmande inflytande –4 — –4 — Förändring övriga anläggningstillgångar –2 7 –5 4 Kassaflöde från investeringsverksamheten 1 370 3 005 12 197 13 832 Finansieringsverksamheten Utbetald utdelning till moderbolagets ägare –207 –207 –830 –830 Hybridobligation, ränta –40 –28 –150 –138 Upptagna lån 2 144 1 458 11 347 10 661 Amorterade lån –3 033 –4 501 –23 321 –24 789 Kassaflöde från finansieringsverksamheten –1 136 –3 278 –12 954 –15 096 Periodens kassaflöde 308 –392 154 –546 Likvida medel vid periodens början 429 979 587 979 Kursdifferens i likvida medel 7 0 3 –4 Likvida medel vid periodens slut 744 587 744 429 ===== SIDA 21 ===== 21 COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 Moderbolagets resultaträkning i sammandrag Mkr 2024 3 mån jan–mar 2023 3 mån jan–mar 2023 12 mån jan–dec Nettoomsättning 129 139 537 Kostnad sålda tjänster –86 –94 –358 Bruttoresultat 43 45 179 Central administration –43 –45 –179 Rörelseresultat 0 0 0 Resultat från andelar i koncernföretag 82 82 –69 Ränteintäkter och liknande resultatposter 86 36 292 Räntekostnader och liknande resultatposter –194 –99 –497 Resultat efter finansiella poster –26 19 –274 Koncernbidrag, erhållna — — –2 Resultat före skatt –26 19 –276 Skatt — 13 — Periodens resultat –26 32 –276 Moderbolagets balansräkning i sammandrag Mkr 2024 31 mar 2023 31 mar 2023 31 dec TILLGÅNGAR Övriga immateriella anläggningstillgångar 6 5 6 Maskiner och inventarier 5 8 5 Andelar i koncernföretag 21 456 22 686 21 456 Fordringar på koncernföretag 7 641 6 672 7 192 Uppskjuten skattefordran — 13 — Övriga kortfristiga fordringar 69 30 31 Kassa och bank 140 358 134 SUMMA TILLGÅNGAR 29 317 29 772 28 824 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 21 833 22 998 21 859 Räntebärande skulder 6 746 6 401 5 943 Skulder till koncernföretag 361 — 393 Ej räntebärande skulder 377 373 629 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 29 317 29 772 28 824 ===== SIDA 22 ===== 22 COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 Nyckeltal 2024 3 mån jan–mar 2023 3 mån jan–mar 2023 12 mån jan–dec 2022 12 mån jan–dec Fastighetsrelaterade Förvaltningsfastigheternas verkliga värde, mkr 56 533 75 109 58 033 78 387 Direktavkastningskrav värdering, % 5,9 5,3 5,8 5,2 Hyresvärde, mkr 4 414 5 087 4 322 4 940 Uthyrningsbar area, kvm 2 386 589 3 035 153 2 428 426 3 194 535 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 86 89 87 89 Ytmässig uthyrningsgrad, % 77 82 78 83 Överskottsgrad, % 62 67 68 65 Antal förvaltningsfastigheter, st 315 424 326 458 Genomsnittlig återstående kontraktstid, år 3,4 3,8 3,4 3,9 Finansiella Avkastning på eget kapital, % –2,9 –11,6 –29,9 –6,0 Justerad soliditet, % 41 41 41 39 Soliditet, % 35 35 34 34 Räntebärande nettoskuld, mkr 32 070 43 975 33 106 45 439 Belåningsgrad, % 55 56 55 57 Belåningsgrad fastigheter, % 42 45 43 45 Räntetäckningsgrad, ggr 1,7 2,0 1,9 2,5 Genomsnittlig ränta, % 4,5 4,1 4,4 3,6 Genomsnittlig räntebindning, år 2,5 2,1 2,6 1,9 Genomsnittlig kapitalbindning, år 1,8 3,2 2,2 3,3 Aktierelaterade Förvaltningsresultat per stamaktie A och B, kr 0,07 0,21 0,65 1,10 Resultat per stamaktie A och B, kr –0,28 –0,95 –7,88 –2,25 Substansvärde (NAV) per stamaktie A och B, kr 17,46 25,52 17,57 26,42 Eget kapital per stamaktie A och B, kr 13,63 21,31 13,58 22,17 Eget kapital per stamaktie D, kr 289,59 289,59 289,59 289,59 Eget kapital per preferensaktie, kr 312,72 312,72 312,72 312,72 Utdelning per stamaktie A och B, kr — — 0,10¹ 0,40 Utdelning per stamaktie D, kr — — 20,00¹ 20,00 Utdelning per preferensaktie, kr — — 20,00¹ 20,00 Aktiekurs per stamaktie A, kr 11,00 7,80 10,65 10,45 Aktiekurs per stamaktie B, kr 10,91 7,24 10,62 8,39 Aktiekurs per stamaktie D, kr 232,00 161,80 182,00 170,60 Aktiekurs per preferensaktie, kr 234,50 216,00 200,50 211,50 Antal aktier, tusental Antal utestående stamaktier A och B 1 078 717 1 078 717 1 078 717 1 078 717 Genomsnittligt antal utestående stamaktier A och B 1 078 717 1 078 717 1 078 717 1 081 271 Antal utestående stamaktier D 7 504 7 504 7 504 7 504 Antal utestående preferensaktier 12 415 12 415 12 415 12 415 1) Föreslagen utdelning ===== SIDA 23 ===== 23 COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 Definitioner I delårsrapporten presenteras ett antal finansiella nyckeltal och mått som inte är definierade enligt IFRS. Corem anser att dessa nyckeltal och mått ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning för analys av bolagets verksamhet. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella nyckeltal och mått på samma sätt är dessa inte alltid jämförbara. Nedan presenteras definitionerna av valda nyckeltal och mått. Definitionerna visas även på Corems webbplats (https://www.corem.se/investor-relations/definitioner/). För de nyckeltal som inte är direkt identifierbara från de finansiella rapporterna finns en kompletterande beräkningsbilaga på webbplatsen. Avkastning på eget kapital Resultat efter skatt på årsbasis dividerat med genomsnittet av ingående och utgående eget kapital2. Belåningsgrad Räntebärande skulder efter avdrag för marknads- värde på noterade aktieinnehav, räntebärande tillgångar samt likvida medel i relation till fastig- heternas verkliga värde, innehavet i Klövern och andelar i intresse företag. Belåningsgrad fastigheter Räntebärande skulder med säkerhet i fastigheter i relation till fastigheternas verkliga värde. Central administration Centrala administrationskostnader avser kostna- der för koncernledning och koncerngemensamma funktioner. Direktavkastningskrav Avkastningskravet på restvärdet i fastighets- värderingarna. Driftsöverskott Intäkter minus fastighetskostnader (exempelvis drifts- och underhållskostnader samt fastighets- skatt). Eget kapital per stamaktie av serie A och B Eget kapital2, efter avdrag för eget kapital hän- förligt till preferensaktier och stamaktier av serie D samt hybridobligationer, i relation till antal ute- stående stamaktier av serie A och B. Eget kapital per stamaktie av serie D Stamaktien av serie D:s genomsnittliga emissionskurs. Eget kapital per preferensaktie Preferensaktiens genomsnittliga emissionskurs. Ekonomisk uthyrningsgrad Årligt kontraktsvärde dividerat med hyresvärde Förvaltningsbestånd Fastigheter i löpande och aktiv förvaltning. Förvaltningsfastigheter Begreppet förvaltningsfastigheter i balansräk- ningen innefattar både förvaltningsbeståndet och förädlingsbeståndet. Förvaltningsresultat Driftsöverskott, central administration samt finansnetto. Förvaltningsresultat per stamaktie A och B Förvaltningsresultat efter avdrag för utdelning på preferensaktier och stamaktier av serie D samt ränta på hybridobligationer i förhållande till genom- snittligt antal utestående stamaktier av serie A och B. Förädlingsbestånd Fastigheter med pågående eller planerade om- eller tillbyggnadsprojekt, vilka innebär en högre standard eller ändrad användning av lokalerna. Genomsnittlig kapitalbindning Genomsnittlig återstående löptid för räntebärande skulder. Genomsnittlig ränta Genomsnittlig upplåningsränta för räntebärande skulder och derivat. Genomsnittlig räntebindning Genomsnittlig återstående löptid avseende ränte bindningen på räntebärande skulder och derivat. Hyresvärde Årligt kontraktsvärde med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Justerad soliditet Eget kapital2 justerat för värdet på derivat inklu- sive skatt, återköpta aktier (baserat på aktie- kursen vid respektive tidsperiods slut), bokförd uppskjuten skatt fastigheter, med avdrag för goodwill hänförlig till uppskjuten skatt samt be- lastning uppskjuten skatt om 5 procent hänförlig till skillnaden mellan fastigheternas verkliga värde och skattemässigt restvärde, i procent av balans- omslutningen justerat för goodwill hänförlig till uppskjuten skatt och nyttjanderättstillgångar. Jämförbart bestånd De fastigheter som ingått i beståndet under hela rapporteringsperioden samt under hela jämförelse- perioden samt justerat för intäkter och kostnader av engångskaraktär, t ex förtida lösen av hyres- avtal, försäkringsersättning och kundförluster. Nettouthyrning Årshyror för under perioden tecknade hyresavtal, reducerat för under perioden uppsagda hyres- avtal och konkurser. Omsättningsfastigheter Fastigheter med pågående bostadsrättsproduk- tion alternativt som är avsedda för framtida bostadsrättsproduktion. Orealiserade värdeförändringar, fastigheter Förändring av verkligt värde exklusive förvärv, avyttringar, investeringar och valutakursom- räkning. Realiserade värdeförändringar, fastigheter Realiserade fastighetsförsäljningar efter avdrag för fastigheternas senast redovisade verkliga värde och omkostnader vid försäljning. Resultat per stamaktie av serie A och B Resultat efter skatt efter avdrag för utdelning på preferensaktier och stamaktier av serie D samt ränta på hybridobligationer i förhållande till genomsnittligt antal utestående stamaktier av serie A och B. Räntebärande nettoskuld Räntebärande skulder minus räntebärande till- gångar, noterade aktieinnehav och likvida medel. Räntebärande skulder Kort- och långfristiga skulder, där ränta utgår på lånat kapital, samt periodiserade låneomkostna- der. Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat plus andel av intresseföre- tags förvaltningsresultat exklusive finansiella kostnader1 dividerat med finansiella kostnader1. Soliditet Eget kapital2 i procent av balansomslutningen. Substansvärde (NAV) per stamaktie av serie A och B Eget kapital2, efter avdrag för eget kapital hän- förligt till preferensaktier och stamaktier av serie D, hybridobligationer samt goodwill hänförlig till uppskjuten skatteskuld, med återläggning av derivat och uppskjuten skatteskuld, i relation till antal utestående stamaktier av serie A och B. Totalt antal aktier Registrerade aktier inklusive egna återköpta aktier. Utestående aktier Registrerade aktier med avdrag för egna återköpta aktier. Uthyrningsbar area Total area som är tillgänglig för uthyrning. Ytmässig uthyrningsgrad Uthyrd area i relation till totalt uthyrningsbar area. Årligt kontraktsvärde Hyra inklusive tillägg och index på årsbasis. Överskottsgrad Driftsöverskott i procent av intäkter. 1 Exklusive tomträttsavgäld och valutakurs­ differenser. 2 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktie ägare. ===== SIDA 24 ===== 24 COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 Kalendarium FINANSIELLA RAPPORTER Årsstämma 2024 23 april 2024 Delårsrapport januari–juni 2024 12 juli 2024 Delårsrapport januari–september 2024 24 oktober 2024 UTDELNING: AVSTÄMNINGSDAGAR OCH FÖRVÄNTADE UTBETALNINGSDAGAR Avstämningsdag för utdelning till ägare av stamaktier av serie A, B, D och preferensaktier 28 juni 2024 Förväntad dag för utdelning till ägare av stamaktier av serie A, B, D och preferensaktier 3 juli 2024 Avstämningsdag för utdelning till ägare av stamaktier av serie A, B, D och preferensaktier 30 september 2024 Förväntad dag för utdelning till ägare av stamaktier av serie A, B, D och preferensaktier 3 oktober 2024 Avstämningsdag för utdelning till ägare av stamaktier av serie A, B, D och preferensaktier 31 december 2024 Förväntad dag för utdelning till ägare av stamaktier av serie A, B, D och preferensaktier 7 januari 2025 Avstämningsdag för utdelning till ägare av stamaktier av serie A, B, D och preferensaktier 31 mars 2025 Förväntad dag för utdelning till ägare av stamaktier av serie A, B, D och preferensaktier 3 april 2025 För det fall en avstämningsdag ovan inte är en bankdag som är tekniskt möjlig att utgöra avstämningsdag, ska sådan avstämningsdag vara närmast föregående bankdag vilken är tekniskt möjlig att utgöra avstämningsdag. KONTAKTPERSONER: Rutger Arnhult, vd, 070-458 24 70, rutger.arnhult@corem.se Eva Landén, vice vd, 010-482 76 50, eva.landen@corem.se Denna information är sådan information som Corem Property Group AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande den 23 april 2024 klockan 08:00 CEST. Corem Property Group AB (publ), Box 56085, 102 17 Stockholm Besök: Riddargatan 13 C. Telefon: 010-482 70 00 Organisationsnummer: 556463-9440, Styrelsens säte: Stockholm Email: info@corem.se, webbplats: www.corem.se Fastigheter för framtiden.