===== SIDA 1 ===== COREM – Delårsrapport januari–mars 2025 1 Delårsrapport januari–mars 2025 ===== SIDA 2 ===== COREM – Delårsrapport januari–mars 2025 2 Corem Property Group (publ) Corem är ett kommersiellt fastighetsbolag med fokus på hållbart ägande, förvaltning och förädling av fastigheter. Fastig heterna är samlade i storstadsområden och på tillväxtorter där de förvaltas av kunnig och närvarande personal. Den lokala förvaltningen borgar för engagemang och långa affärs relationer. Kombinerat med ett gediget hållbarhets arbete och långsiktig fastighets förädling, skapar Corem fastigheter för framtiden. Stockholm Göteborg New York Linköping Västerås Uppsala Malmö Lund Norrköping Köpenhamn Örebro Kalmar Borås Nyköping Stockholm Göteborg New York Linköping Västerås Uppsala Malmö Lund Norrköping Köpenhamn Örebro Kalmar Borås Nyköping 1) Södra Stockholm (Globenområdet, Sätra, Västberga) 17%, norra Stockholm (Kista, Arlandastad) 15%, mellersta Stockholm (Solna, Vinsta, Täby) 8%. 275 Förvaltningsfastigheter, antal 53 867 Förvaltningsfastigheternas värde, mkr 2 205 Uthyrningsbar area tkvm 4 273 Hyresvärde, mkr FASTIGHETSVÄRDE PER STAD, mkr Stockholm 1) 0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 Göteborg New York Linköping Uppsala Västerås Malmö inklusive Lund Norrköping Nyköping Köpenhamn Kalmar Borås Örebro ===== SIDA 3 ===== COREM – Delårsrapport januari–mars 2025 3 2025 3 mån jan–mar 2024 3 mån jan–mar 2024/2025 Rullande 12 mån apr–mar 2024 12 mån jan–dec Intäkter, mkr 896 940 3 651 3 695 Driftsöverskott, mkr 562 578 2 346 2 362 Förvaltningsresultat, mkr 222 215 921 914 Periodens resultat, mkr –81 –158 –981 –1 058 Resultat per stamaktie av serie A och B, kr –0,18 –0,28 –1,32 –1,43 Substansvärde (NAV) per stamaktie av serie A och B, kr 15,44 17,46 15,44 15,97 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 86 86 86 86 Överskottsgrad, % 63 62 64 64 Justerad soliditet, % 42 41 42 42 Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 1,7 1,8 1,7 Belåningsgrad, % 54 55 54 54 För definitioner av nyckeltal, se sidan 22 samt corem.se. Januari–mars 2025 ■ Intäkterna uppgick till 896 mkr (940) ■ Driftsöverskottet uppgick till 562 mkr (578) ■ Finansnettot uppgick till –305 mkr (–320) ■ Förvaltningsresultatet uppgick till 222 mkr (215) ■ Värdeförändringar på fastigheter uppgick till –263 mkr (–484) ■ Periodens resultat uppgick till –81 mkr (–158), motsvarande –0,18 kr (–0,28) per stamaktie av serie A och B ■ Nettouthyrningen uppgick till –37 mkr ■ Värdet på förvaltningsfastigheterna uppgick till 53 867 mkr (55 205) ■ Substansvärdet (NAV) per stamaktie av serie A och B uppgick till 15,44 kr (15,97) Händelser under det första kvartalet ■ Under kvartalet frånträddes 14 fastigheter till ett underliggande fastighetsvärde om 834 mkr. Resultateffekten inklusive upplöst skatt m.m. uppgick till 55 mkr. Bland annat frånträddes hela beståndet om 13 fastigheter i Halmstad varpå Corem lämnar Halmstad ■ Seniora icke säkerställda gröna obligationer om 1 miljard kronor emitterades under ett ramverk om 2 miljarder kronor, med en löptid om 3,25 år, en rörlig ränta om 3 månaders Stibor plus 425 baspunkter och slutligt förfall 28 april 2028 ■ Obligationer med utestående belopp om 1 403 mkr med förfall 10 februari 2025 löstes in per slutförfall UTHYRNINGSBAR AREA PER TYP , % Kontor 52% Lager/logistik 22% Handel 9% Övrigt 17% FÖRVALTNINGSRESULTAT, MKR 0 300 600 900 1 200 1 500 1 800 20252024202320222021202020192018 Q11) 1)Rullande 12 mån BELÅNINGSGRAD, % 0 10 20 30 40 50 60 20252024202320222021202020192018 Q1 SUBSTANSVÄRDE (NAV) PER STAMAKTIE AV SERIE A OCH B, KR 0 5 10 15 20 25 30 35 2524232221201918 Q1 ===== SIDA 4 ===== COREM – Delårsrapport januari–mars 2025 4 Stabil kärnaffär med positiva tecken, trots utmanande marknadsförhållanden och en orolig omvärld Under det första kvartalet 2025 visar Corem en stabil förvaltningsverksamhet med positiva tecken, trots ett utmanande och alltmer osäkert omvärldsläge. Utöver vårt primära fokus på uthyrning och att skapa goda affärer arbetar vi med såväl kostnadskontroll som portföljoptimering och ser positiva effekter av detta. Vi fort­ sätter parallellt att stärka vår balansräk­ ning genom att frigöra kapital. Under kvar­ talet har vi till exempel avyttrat beståndet i Halmstad, samtidigt som vi löst en obliga­ tion om över 1,4 miljarder kronor som förföll i februari. Oroliga marknadsförhållanden och konjunkturläge Ett fortsatt osäkert och oroligt omvärldsläge, som nu under den senaste tiden varit primärt kopplat till effekter av snabbt skiftande besked kring tullar till och från USA, men också av pågå­ ende geopolitiska spänningar, har under årets första kvartal givit stort avtryck även på markna­ derna i Europa och Sverige. Corem påverkas inte direkt av tullarna, även om en mindre del av Corems fastighetsbestånd finns i USA, men den globala ekonomiska turbulensen är påtaglig och påverkar alla sektorer och lär fortsätta göra så ett tag framöver. Över tid är fastigheter dock stabila tillgångar med uthyrningsgrader och kassaflöden som ofta förblir relativt oförändrade trots en stundtals stökig omvärld, något som ändå känns betryggande i tider som dessa. Stabil förvaltningsverksamhet och kostnadskontroll Corem har under kvartalet, trots konjunkturlä­ get, fortsatt att upprätthålla en stabil förvalt­ ningsverksamhet. Förvaltningsresultatet ökade, trots det mindre beståndet, med 3 procent till 222 miljoner kronor jämfört med föregående år tack vare lägre fastighetskostnader och central administration samt ett lägre finansnetto. Drift­ överskottet för det första kvartalet uppgick till 562 miljoner kronor. Givet förra årets avyttringar är driftöverskottet av förklarliga skäl lägre än föregående år men vi kan också konstatera att vi ser tydliga effekter av vårt ständiga fokus på kostnadskontroll och driftoptimering i siffrorna för det första kvartalet. Vi lägger stor vikt vid att maximera effektiviteten i vår drift och vi har i kvartalet dessutom varit hjälpta av ett mildare väder med mindre snöröjning och lägre värme­ kostnader som följd. I jämförbart bestånd mins­ kade kostnaderna med 5 procent jämfört med föregående år vilket tydligt visar effekterna av ett enträget arbete. Driftöverskottet i jämförbart bestånd ökade med 1 procent. Nettouthyrning och hyresmarknad Trots utmaningarna i ekonomin i stort ser vi fina resultat från uthyrningsverksamheten. Vi ser en fortsatt god efterfrågan inom segmenten logis­ tik och mindre kontorslokaler. Däremot är kontorsmarknaden i vissa delar av Stockholm generellt fortsatt avvaktande. Många företag utvärderar sina lokalbehov och gör justeringar av sina ytor. Även om marknaden är bitvis utma­ nande, är vi positiva till att efterfrågan på attrak­ tiva kontorslokaler i rätt lägen kommer bestå och vi har också sett god framdrift i kvartalet med flertalet affärer. Under kvartalet påverkades nettouthyr­ ningen negativt av en större uppsägning från WSP i Globenområdet i Stockholm, och summe­ rade till en nettouthyrning om totalt –37 miljoner kronor för kvartalet. Justerat för WSPs uppsäg­ Förvaltningsresultatet ökade i kvartalet, som ett resultat av såväl sänkta fastighetskostnader som av ett förbättrat finansnetto. ===== SIDA 5 ===== COREM – Delårsrapport januari–mars 2025 5 ning uppgick nettouthyrningen till +6 miljoner kronor i kvartalet. Den aktuella utflytten sker först runt nästa års halvårsskifte och vi ser fast­ igheten i fråga som mycket attraktiv, både för en annan kontorshyresgäst eller för potentiell omvandling till hotell. Det händer otroligt mycket i området, med nyetableringar i Globen Shop­ ping, utvecklingen kring Slakthusområdet och med Globen/Avicii Arena som nu är nyöppnad. Det får stora effekter på besökssiffrorna i områ­ det och även vad gäller efterfrågan på kontor. Under kvartalet tecknade vi till exempel hyres­ avtal avseende drygt 2 000 kvadratmeter med Circle K som flyttar sitt svenska huvudkontor hit. På uthyrningstemat vill jag också ta tillfället i akt att lyfta det faktum att en av våra projekt­ fastigheter i New York, 28&7, under kvartalet blev fullt uthyrd. Inom de närmaste månaderna kommer därmed alla ytor vara inflyttade. I huset finns nu en rad fina verksamheter inom till exem­ pel fintech, musik och AI och dessutom med skandinaviska inslag vilket är roligt. Nu fokuserar vi på att också hyra ut de sista återstående våningsplanen i vårt andra projekt, 1245 Broad­ way. Där tecknade vi under mars ytterligare ett hyresavtal om drygt 600 kvadratmeter och där återstår just nu fyra vakanta våningsplan att hyra ut. I Köpenhamn tecknades avtal med advokat­ byrån Plesner avseende cirka 3 500 kvadrat­ meter i vår fastighet vid Amerika Plads och därmed är den fastigheten fullt uthyrd. I Kista förlängde vi under kvartalet ett större avtal med Tele2. Som en av de största hyresgäs­ terna i Kista är denna förlängning ett bevis på vårt starka erbjudande och vår förmåga att behålla kvalitativa hyresgäster i attraktiva lägen. Portföljoptimering och strategiska försäljningar Under året kommer vi genom ett tydligt säljfokus fortsätta renodla vår fastighetsportfölj genom ytterligare avyttringar om minst 5 miljarder kronor för att skapa långsiktigt värde för bolaget och för våra aktieägare. Vi upplever att det idag återigen finns fler köpare än säljare på transak­ tionsmarknaden och med frigjort kapital från avyttringar möjliggörs återköp av såväl Corems hybridobligation och övriga obligationer som den egna aktien. Under kvartalet avyttrades, genom två separata affärer, till exempel hela vårt bestånd i Halmstad. Vi kommer vara fortsatt aktiva på säljsidan och ser fram emot att kunna kommunicera ytterligare affärer framöver. Givet att projekten i USA nu närmar sig sitt slut och att vi i det närmaste är i mål med uthyrningarna där arbetar vi nu för att eventuellt avyttra hela eller delar av USA­portföljen under året. Finansiering och kapitalstruktur Under februari löste vi framgångsrikt ett större obligationsförfall om över 1,4 miljard kronor. Vi har under kvartalet också emitterat en ny obliga­ tion om 1 miljard kronor med förfall i april 2028. Vi refinansierar löpande stora delar av portföljen och har under kvartalet också löst ett av lånen kopplat till den amerikanska verksamheten. Detta stärker vår likviditet och optimerar succes­ sivt balansräkningen. Som en följd av en rad refi­ nansieringar och lösen av lån, bland annat i USA, har bolagets snittränta sjunkit ytterligare under kvartalet, från 4,6 procent till 4,4 procent och räntetäckningsgraden ökade till 1,8. Framtidsutsikter och fokus framåt Trots den osäkra marknaden och de globala ekonomiska utmaningarna är vi fortsatt optimis­ tiska inför framtiden. Försäljningar, förlängda hyresavtal och nya uthyrningar ger oss en stark grund att stå på och i kombination med ett stra­ tegiskt hanterande av vår finansiella position har vi förutsättningarna för att fortsätta driva vår långsiktiga strategi framåt och för att skapa värde i verksamheten och för våra aktieägare. Rutger Arnhult, verkställande direktör Stockholm, 14 april 2025 Under året kommer vi genom tydligt säljfokus fortsätta renolda vår fastighetsportfölj för att skapa långsiktigt värde för bolaget och våra aktieägare. ===== SIDA 6 ===== COREM – Delårsrapport januari–mars 2025 6 Intäkter, kostnader och resultat Resultatposter jämförs med motsvarande period föregående år. Balansposter avser ställningen vid periodens utgång och jämförs med närmast föregående årsskifte. Kvartalet och perioden avser januari–mars. Intäkter Intäkterna uppgick till 896 mkr (940) under årets första kvartal. I jämförbart bestånd minskade intäkterna med 1 procent under året. Intäkterna påverkades positivt av indexreglering och nega­ tivt av avyttringar, tidigare avtalade avflyttar, ett fåtal konkurser samt avtalade rabatter. Kostnader Fastighetskostnaderna uppgick till 334 mkr (362) under kvartalet, där minskat bestånd på grund av avyttringar gav lägre kostnader. I jämförbart bestånd minskade fastighetskost­ naderna med 5 procent. Minskningen beror huvudsakligen på lägre kostnader för värme och snöröjning. Centrala administrationskostnader uppgick till 35 mkr (43). Finansnetto Finansnettot uppgick till –305 mkr (–320) under kvartalet. Minskade räntebärande skulder och en lägre marknadsränta har bidragit till ett förbättrat finansnetto. De finansiella intäkterna uppgick till 1 mkr (1) under kvartalet och de finansiella kostnaderna till 306 mkr (321). Tomträttsavgälder och markhyra ingår i finan­ siella kostnader med 21 mkr (19). Vid kvar talets slut uppgick koncernens genomsnittliga ränta till 4,4 procent (4,6). För ytterligare information se sidan 12. Resultat Driftsöverskottet uppgick till 562 mkr (578) under kvartalet och överskottsgraden uppgick till 63 procent (62). I jämförbart bestånd ökade driftsöverskottet med 1 procent och överskotts­ graden uppgick till 64 procent. Förvaltningsresultatet uppgick till 222 mkr (215). Värdeförändringar FASTIGHETER Värdeförändringar för förvaltningsfastigheterna uppgick under kvartalet till –263 mkr (–484). Orealiserade värdeförändringar uppgick till –245 mkr (–495) och realiserade värdeföränd­ ringar till –18 mkr (11). För ytterligare information se sidan 7. FINANSIELLA TILLGÅNGAR Värdeförändringar på finansiella tillgångar värderade till verkligt värde uppgick till –71 mkr (1) under kvartalet och är hänförd till innehavet i bostadsbolaget Klövern. För ytterligare infor­ mation se sidan 13. DERIVAT Värdeförändringar på derivat uppgick till 36 mkr (135). Värdet på derivaten påverkas av föränd­ ringar i marknadsräntorna. Goodwill Under året uppgick nedskrivning av goodwill till –15 mkr (–121). Nedskrivning avser goodwill hänförlig till uppskjuten skatt där nedskrivning sker på grund av negativ orealiserad värdeför­ ändring och avyttring av fastigheter. Skatt Under kvartalet uppgick aktuell skatt till –17 mkr (–11) och uppskjuten skatt till 27 mkr (107). Uppskjuten skatt är i huvudsak hänförlig till upplöst uppskjuten skatt i samband med avytt­ ring av fastigheter samt negativa värdeföränd­ ringar i fastighetsbeståndet. Övrigt totalresultat Övrigt totalresultat uppgick under året till –480 mkr (242) och avser valutaomräknings­ differenser avseende utlandsverksamheten. INTÄKTER, MKR 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 20252024202320222021202020192018 Q11) 1)Rullande 12 mån FÖRVALTNINGSRESULTAT, MKR 0 300 600 900 1 200 1 500 1 800 20252024202320222021202020192018 Q11) 1)Rullande 12 mån ===== SIDA 7 ===== COREM – Delårsrapport januari–mars 2025 7 Fastighetsbeståndet Fastigheternas värde Corems fastighetsbestånd bestod per den 31 mars 2025 av 275 (289) förvaltningsfastig­ heter med en total uthyrningsbar area om 2 205 tkvm (2 268) och ett marknadsvärde om 53 867 mkr (55 205). Värdeförändringar Värdeförändringar på förvaltningsfastigheter uppgick under kvartalet till –263 mkr (–484), motsvarande –0,5 procent. Orealiserade värdeför ändringar utgjorde –245 mkr och reali­ serade värdeförändringar –18 mkr. Värdena på majoriteten av förvaltningsfas­ tigheterna var i stort oförändrade under kvar­ talet. Förändringar kan i huvudsak härledas till avtalsförändringar i det svenska beståndet. Av värdeförändringarna under kvartalet avser 76 procent beståndet i Sverige och 24 procent beståndet i Utland. Utland stod för en negativ värdeförändring om cirka –59 mkr. Per den 31 mars 2025 värderades fastighets­ beståndet med ett genomsnittligt bedömt direktavkastningskrav om 6,0 procent (6,0). Corem värderar samtliga fastigheter varje kvar­ tal, varav normalt 20 till 30 procent värderas av externa värderare. Som grundregel externvärde­ ras varje fastighet minst en gång per år, där undantag kan göras för enstaka fastigheter. Under kvartalet anlitades Savills som värde­ ringsinstitut. Som stöd för den interna värde­ ringen inhämtar Corem kontinuerligt marknads­ information från externa värderingsinstitut. För känslighetsanalys och beskrivning av värde­ ringsprinciper, se Corems årsredovisning. Fastighetstransaktioner Under kvartalet frånträddes 14 fastigheter till ett underliggande fastighetsvärde om 834 mkr. Resultateffekten inklusive upplöst skatt samt nedskrivning av goodwill hänförlig till uppskju­ ten skatt uppgick till 55 mkr. Redovisad realise­ rad värdeförändring uppgick till –18 mkr och inkluderar transaktionskostnader och i affärerna överens kommet avdrag för uppskjuten skatt. Under kvartalet frånträddes hela fastighets­ beståndet i Halmstad varpå Corem lämnar Halmstad. Se samtliga frånträden under kvartalet på sidan 8. Hyresgäster och avtalsportfölj Den 31 mars 2025 hade Corem cirka 3 000 hyres­ gäster med cirka 5 400 hyreskontrakt. Det årliga kontraktsvärdet uppgick till 3 654 mkr (3 717), hyresvärdet uppgick till 4 273 mkr (4 345) och den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 86 procent (86). Den genomsnittliga återstående kontraktstiden uppgick till 3,4 år (3,3). Av kontrakterad hyra förfaller 38 procent år 2028 eller senare. Av det årliga kontrakts­ värdet för kontor avser 18 procent hyresintäkter från offentliga verk samheter såsom myndig­ heter, kommuner och regioner. NETTOUTHYRNING Nettouthyrningen uppgick till –37 mkr (49) under det första kvartalet. Av dessa härrör 13 mkr från nyproduktionsprojekt och –50 mkr från förvaltningsverksamheten. Kvartalets negativa nettouthyrning beror huvudsakligen på en större uppsägning från WSP i Globenområdet i Stock­ holm. Totalt uppgick uthyrningar och omförhand­ lingar till 142 mkr under kvartalet, där 52 procent avsåg nya kunder och resterade del avsåg uthyr­ ning till befintliga kunder. UTHYRNINGAR I URVAL Under årets första kvartal tecknades ett flertal hyreskontrakt. I projektfastigheten 28&7 i New York teckna­ des ett femårigt avtal med Angle Health om 427 kvm med planerad inflyttning under andra kvartalet 2025. I projektfastigheten 1245 Broadway i New York tecknades ett sjuårigt avtal med ett finans­ bolag om 605 kvm med planerad inflyttning under det fjärde kvartalet 2025. I fastigheten Isafjord 8 tecknades en förlängning av hyresavtalet med Tele2 i Kista, Stockholm och i fastigheten Arenan 2 i Stock­ holm tecknades ett nioårigt avtal med Circle K om cirka 2 000 kvm med planerad inflyttning under första kvartalet 2026. NETTOUTHYRNING, MKR Kvartal Rullande 12 mån -50 -25 0 25 50 75 100 125 150 Q1 Q2 Q3 Q4Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 2021 2022 2023 2024 2025 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 KONTRAKTSFÖRFALL, MKR 0 200 400 600 800 1 000 1 200 2029-2028202720262025 ===== SIDA 8 ===== COREM – Delårsrapport januari–mars 2025 8 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER: ANTAL, UTHYRNINGSBAR AREA, VERKLIGT VÄRDE Q1 2025 2024 Antal Kvm Mkr Mkr Totalt årets början 289 2 268 357 55 205 58 033 Förvärv — — — — Investeringar i ny­, till­ och ombyggnation — –2 924 313 1 343 Avyttringar –14 –60 095 –809 –3 011 Värdeförändringar, orealiserade — — –245 –1 712 Valutakursomräkning — — –597 552 Totalt periodens utgång 275 2 205 338 53 867 55 205 FASTIGHETSTRANSAKTIONER, TILLTRÄDE/FRÅNTRÄDE JAN–MAR 2025 Uthyrningsbar area, kvm Kvartal Fastighet Stad Kommun Fastighetskategori Förvärv Avyttring Q1 Eketånga 5:417 Halmstad Halmstad Lager/Logistik — 3 552 Q1 Eketånga 24:37 Halmstad Halmstad Lager/Logistik — 1 718 Q1 Eketånga 24:49 Halmstad Halmstad Lager/Logistik — 5 324 Q1 Fregatten 7 Halmstad Halmstad Kontor — 1 517 Q1 Slåttern 2 Halmstad Halmstad Handel — 3 616 Q1 Halmstad 2:25 Halmstad Halmstad Tomtmark — — Q1 Halmstad 2:28 Halmstad Halmstad Lager/Logistik — 18 631 Q1 Ostkupan 3 Halmstad Halmstad Lager/Logistik — 12 775 Q1 Dahlian 5 Stockholm Täby Handel — 1 237 Q1 Järnvägen 3 Halmstad Halmstad Kontor — 5 504 Q1 Halmstad 2:49 Halmstad Halmstad Kontor — 3 035 Q1 Orkanen 1 Halmstad Halmstad Lager/Logistik — 1 406 Q1 Orkanen 2 Halmstad Halmstad Lager/Logistik — 1 300 Q1 Fotbollen 17 Halmstad Halmstad Kontor — 480 Totalt 60 095 Medarbetarnas affärsmässighet, kundfokus, och viljan att utvecklas tillsammans driver bolagets affär framåt mot visionen ”fastigheter för framtiden”. ===== SIDA 9 ===== COREM – Delårsrapport januari–mars 2025 9 COREMS STÖRSTA PÅGÅENDE KOMMERSIELLA PROJEKT (ENDAST BYGGSTARTADE) 31 MARS 2025 Stad Fastighet Beskrivning Uthyrd yta, kvm Projekt yta, kvm Beräknad inves tering, mkr Kvarvarande investering, mkr Hyresvärde, mkr Färdigställande, år/kvartal New York 1245 Broadway1) Nybyggnation kontorslokaler 13 521 17 575 1 916 337 206 25Q4 New York 28&71) Nybyggnation kontorslokaler 9 291 9 291 1 003 73 92 25Q3 Stockholm Helgafjäll 5 Hyresgästanpassning för Mycronic 6 038 6 038 90 85 15 25Q3 Göteborg Majorna 219:7 Hyresgästanpassning för Kustbevakningen 3 405 3 405 56 52 10 26Q2 Totalt 32 255 36 309 3 065 547 323 1) Beräknad och återstående investering i projekt, samt hyresvärde, i New York är baserad på SEK/USD­kursen per 31 mars 2025. Projektverksamhet Corems projektutveckling sker främst i samband med uthyrningar och för att anpassa och moder­ nisera lokaler och fastigheter i syfte att öka hyresvärdet. Under det första kvartalet investerades 313 mkr (280) i fastighetsbeståndet avseende ny­, till­ och ombyggnationer. Per den 31 mars 2025 uppgick den återstående investeringsvoly­ men till 1 011 mkr (1 000). Vid samma tidpunkt pågick totalt fyra projekt med en beräknad investering överstigande 50 mkr vardera. Den totala ytmässiga uthyrningsgraden i dessa projekt uppgår till 89 procent. De omfattar 36 309 kvm och har en återstående investering om 547 mkr. STÖRRE PÅGÅENDE PROJEKT I SVERIGE I Göteborg, fastigheten Majorna 219:7, pågår hyresgästanpassning för Kustbevakningen. Lokalerna kommer att rymma Kustbevakningens Göteborgskontor med arbetsplatser för cirka 90 anställda. Inflyttning planeras till andra kvartalet 2026. I Kista, fastigheten Helgafjäll 5, pågår hyres­ gästanpassning för Mycronic. Fastigheten är belägen i centrala Kista vid torget intill Kista­ mässan. Inflyttning planeras till tredje kvartalet 2025. STÖRRE PÅGÅENDE PROJEKT I NEW YORK Corem äger tre projektfastigheter på Manhattan i New York: 28&7, 1245 Broadway och 417 Park Avenue. Projekten 28&7 och 1245 Broadway, som avser nyproduktion av två högkvalitativa kontorsbyggnader, närmar sig färdigställande. Båda är färdigställda exteriört och interiört pågår hyresgästanpassningar i takt med uthyr­ ning. Under det första kvartalet hyrdes de sista ytorna ut i 28&7 som därmed per den 31 mars är hundra procent uthyrd sett till tecknade avtal. Motsvarande siffra för 1245 Broadway var 77 procent. Kontraktsvärdet för tecknade hyres­ avtal i New York uppgick per den 31 mars 2025 till 23,6 miljoner USD motsvarande cirka 248 mkr, vilket motsvarar cirka 11 000 kr per kvm. Till fastigheten 1245 Broadway finns mark­ hyresavtal där nyttjan derättstillgång och leasingskuld redovisas i balansräkningen. Projektfastigheten 417 Park Avenue har en byggrätt för nybyggnation av kontor om cirka 33 000 kvm. ===== SIDA 10 ===== COREM – Delårsrapport januari–mars 2025 10 Stockholm, Borgarfjord 4 INFLYTTNING Under kvartalet flyttade Transcom in på drygt 1 000 kvm i fullservicefastigheten Time Building, i fastigheten Borgarfjord 4 i Kista, Stockholm. Göteborg, Majorna 219:7 PÅGÅENDE PROJEKT I Göteborg, fastigheten Majorna 219:7, pågår flera projekt, bland annat ett större projekt för Kustbevakningen med planerad inflyttning andra kvartalet 2026. New York, 28&7 PÅGÅENDE PROJEKT Corems näst största pågående projekt är en 12 våningar hög kontorsbyggnad vid 28th Street och 7th Avenue på Manhattan. Under årets första kvartal tecknades ytterligare ett hyres­ kontrakt, varpå fastigheten är fullt uthyrd. Nyköping, Ana 11 INFLYTTNING Under kvartalet flyttade Schneider Electric in på cirka 1 500 kvm i fastigheten Ana 11 i Nyköping. Fastigheten ligger intill Nyköpings småbåts­ och gästhamn. New York, 1245 Broadway PÅGÅENDE PROJEKT Corems största pågående projekt är en 23 våningar hög kontorsbyggnad på 1245 Broadway. Stockholm, Helgafjäll 5 PÅGÅENDE PROJEKT I Kista, fastigheten Helgafjäll 5, pågår ombygg­ nation och hyresgästanpassning för Mycronic med planerad inflyttning tredje kvartalet 2025. ===== SIDA 11 ===== COREM – Delårsrapport januari–mars 2025 11 Fastighetsbeståndets indelning Corems fastighetsbestånd delas in i Stockholm, Väst, Öst och Utland. Stockholm innefattar Stock­ holm, Uppsala, Västerås och Örebro. Väst innefattar Göteborg, Borås, Malmö, och Halmstad. Under första kvartalet frånträddes samtliga fastigheter i Halmstad. Öst innefattar Linköping, Norrköping, Nyköping och Kalmar. Verksamheten i utlandet är indelad i Köpenhamn och New York. RESULTATRÄKNINGSPOSTER OCH INVESTERINGAR Intäkter, mkr Fastighetskostnader, mkr Driftsöverskott, mkr Överskottsgrad, % Investeringar, mkr 2025 jan–mar 2024 jan–mar 2025 jan–mar 2024 jan–mar 2025 jan–mar 2024 jan–mar 2025 jan–mar 2024 jan–mar 2025 jan–mar 2024 jan–mar Stockholm 485 507 –186 –208 299 299 62 59 63 63 Öst 168 186 –61 –67 107 119 64 64 46 47 Väst 184 195 –62 –65 122 130 66 67 36 16 Utland – Köpenhamn 15 23 –5 –7 10 16 67 70 1 2 Utland – New York 44 29 –20 –15 24 14 55 48 167 152 Totalt 896 940 –334 –362 562 578 63 62 313 280 Förvaltningsbestånd 838 861 –305 –316 533 545 64 63 114 67 Förädlingsbestånd 58 79 –29 –46 29 33 50 42 199 213 Totalt 896 940 –334 –362 562 578 63 62 313 280 NYCKELTAL FÖR BESTÅNDET Antal fastigheter, st Verkligt värde, mkr Hyresvärde, mkr Ekonomisk uthyrningsgrad, % Uthyrningsbar area, tkvm 2025 jan–mar 2024 jan–mar 2025 jan–mar 2024 jan–mar 2025 jan–mar 2024 jan–mar 2025 jan–mar 2024 jan–mar 2025 jan–mar 2024 jan–mar Stockholm 120 127 29 288 30 444 2 446 2 470 83 84 1 132 1 155 Öst 69 88 8 122 8 578 773 820 88 89 515 581 Väst 79 93 9 180 10 221 785 906 87 88 502 601 Utland – Köpenhamn 4 4 1 367 1 314 69 74 77 65 38 37 Utland – New York1) 3 3 5 910 5 976 200 144 98 90 18 13 Totalt 275 315 53 867 56 533 4 273 4 414 86 86 2 205 2 387 Förvaltningsbestånd 247 286 45 201 47 940 3 910 4 070 86 86 2 062 2 229 Förädlingsbestånd 28 29 8 666 8 593 363 344 77 79 143 158 Totalt 275 315 53 867 56 533 4 273 4 414 86 86 2 205 2 387 1) Hyresvärde, ekonomisk uthyrningsgrad och uthyrningsbar area avser aktiva hyresavtal samt färdigställda ytor i uthyrningsbart skick. HYRESVÄRDE, KR/KVM 0 400 800 1 200 1 600 2 000 20252024202320222021202020192018 Q1 FASTIGHETSVÄRDE, KR/KVM OCH UTHYRNINGSBAR AREA, TKVM 0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 2524232221201918 Kr/Kvm Tkvm Fastighetsvärde/kvm Uthyrningsbar area Q1 0 600 1 200 1 800 2 400 3 000 3 600 4 200 UTHYRNINGSBAR AREA PER TYP , % Kontor 52% Lager/logistik 22% Handel 9% Övrigt 17% ===== SIDA 12 ===== COREM – Delårsrapport januari–mars 2025 12 Finansiering Räntebärande skulder Den 31 mars 2025 uppgick de räntebärande skulderna till 30 606 mkr (31 376). Periodiserade låneomkostnader uppgick till 221 mkr (230), vilket ger räntebärande skulder i balansräk- ningen om 30 385 mkr (31 146). Corems räntebärande skulder är huvudsakli- gen säkerställda med pantbrev och/eller aktier i dotterbolag. Icke-säkerställda räntebärande skulder består av företagscertifikat och icke- säkerställda obligationer, vilka uppgick till 550 mkr (1 256) respektive 5 225 mkr (5 723) vid kvartalets slut. Corems certifikatprogram har en ram uppgående till 5 000 mkr. Utestående före- tagscertifikat har backup-faciliteter i form av odragna kreditfaciliteter i nordiska banker. Den genomsnittliga kapitalbindningen uppgick till 1,9 år (1,7) och belåningsgraden uppgick till 54 procent (54). RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD Mkr 2025 31 mar 2024 31 dec Räntebärande skulder i balans- räkningen 30 385 31 146 Justering periodiserade låne- omkostnader 221 230 Räntebärande tillgångar –48 –48 Likvida medel –439 –586 Räntebärande nettoskuld 30 119 30 742 OBLIGATIONSLÅN Vid kvartalets utgång fanns i koncernen 5 225 mkr i utestående noterade obligationslån med förfall 2025 till 2028. Det fanns ett icke- säkerställt Medium Term Note-program (MTN) med en ram uppgående till 10 000 mkr, varav 200 mkr var utestående. Under kvartalet löste Corem in obligationer med utestående belopp om 1 403 mkr per slut- förfall och emitterade nya obligationer om 1 000 mkr med förfall i april 2028. Ränteförfallostruktur Den 31 mars 2025 uppgick den genomsnittliga räntan i låneportföljen till 4,4 procent (4,6). För att begränsa ränterisken används ränteswappar och räntetak. Vid kvartalets utgång hade Corem ränteswappar till ett nomi- nellt värde om 24 522 mkr (25 012), och räntetak för 336 mkr (1 325) vilket tillsammans motsva- rade 81 procent av de räntebärande skulderna. Sammantaget med de lån som löper med fast ränta var 83 procent av de räntebärande skulderna räntesäkrade vid kvartalets utgång. Swapparna löper med en genomsnittlig återstå- ende löptid om 2,8 år och en genomsnittlig fast ränta om 2,0 procent medan takens räntenivåer uppgick till 2,5 procent. Den 31 mars 2025 uppgick marknadsvärdet i räntederivatportföl- jen netto till 120 mkr (84). Värdeförändring på derivat uppgick under kvartalet till 36 mkr (135). RÄNTETÄCKNINGSGRAD, GGR 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 20252024202320222021202020192018 Q11) 1)Rullande 12 mån GENOMSNITTLIG RÄNTA, % 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 4,5 5,0 5,5 6,0 20252024202320222021202020192018 Q1 Den genomsnittliga räntebindningen uppgick vid kvartalets slut till 2,4 år (2,6) med beaktande av derivat. Räntetäckningsgraden uppgick under kvartalet till 1,8 ggr (1,7) och till 1,8 (1,8) under de senaste fyra kvartalen. Likvida medel Den 31 mars 2025 uppgick likvida medel till 439 mkr (586). I likvida medel ingår spärrade medel om 133 mkr i enlighet med IFRS IC:s förtydligande om medel som endast får användas för ett visst ändamål enligt avtal med tredje part. Därutöver fanns outnyttjade kreditramar, inklusive backup-faciliteter för utestående före- tagscertifikat, om totalt 1 320 mkr varav 1 264 mkr var möjliga att omedelbart utnyttja med befintliga säkerheter. Resterande utrymme kan användas om säkerheter tillförs samt till viss del även till att finansiera pågående projekt. Den räntebärande nettoskulden uppgick till 30 119 mkr (30 742). Rating Corem Property Group har en rating hos Scope enligt kreditbetyget BBB- med negativa utsikter. Eget kapital Koncernens eget kapital, hänförligt till moderbo- lagets aktieägare, uppgick vid kvartalets utgång till 20 921 mkr (21 511) varav 1 132 mkr (1 132) avser hybridobligation. Eget kapital uppgick till BELÅNINGSGRAD, % 0 10 20 30 40 50 60 20252024202320222021202020192018 Q1 SOLIDITET, JUSTERAD, % 0 10 20 30 40 50 60 20252024202320222021202020192018 Q1 ===== SIDA 13 ===== COREM – Delårsrapport januari–mars 2025 13 11,59 kr (12,09) per stamaktie av serie A och B, 289,59 kr (289,59) per stamaktie av serie D och 312,72 kr (312,72) per preferensaktie. Substans- värdet (NAV) per stamaktie av serie A och B uppgick till 15,44 kr (15,97). För ytterligare information om förändringar i eget kapital, se sidan 19. HYBRIDOBLIGATION Corem har via dotterbolaget Corem Kelly en evig hybridobligation om 1 132 mkr (1 132) som löper med en rörlig ränta om 3 månaders Stibor plus 8 procentenheters marginal. SOLIDITET Vid kvartalets utgång uppgick den justerade soliditeten till 42 procent (42) och soliditeten till 35 procent (35). RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING Räntebindning Kapitalbindning Förfalloår Lånevolym, mkr Avtals volym, mkr Utnyttjat, mkr Varav utestående obliga tioner, mkr Outnyttjat, mkr Rörligt1) 5 582 — — — — 2025 4 000 13 026 11 956 200 1 070 2026 5 500 9 713 9 463 1 675 250 2027 4 076 3 428 3 428 2 350 — 2028 2 074 2 956 2 956 1 000 — 2029 7 074 741 741 — — Senare 2 300 2 062 2 062 — — Totalt 30 606 31 926 30 606 5 225 1 320 1) Av här redovisad rörlig volym täcks 336 mkr av räntetak. OBLIGATIONSÖVERSIKT 2025-03-31 1) Typ Emissions- tidpunkt Förfall Emittent Utestående volym, mkr Ränta, % Icke-säkerställd MTN 204 Mar 2021 Sep 2025 Kelly 200 3m Stibor +3,50 Grön Icke-säkerställd Feb 2024 Maj 2026 Corem 1 675 3m Stibor +3,75 Grön Icke-säkerställd Apr 2024 Jan 2027 Corem 1 050 3m Stibor +3,75 Grön Icke-säkerställd Sep 2024 Sep 2027 Corem 1 300 3m Stibor +2,95 Grön Icke-säkerställd Jan 2025 Apr 2028 Corem 1 000 3m Stibor +4,25 Totalt 5 225 1) Avser obligationer emitterade av Corem Property Group AB (“Corem”) och dotterbolaget Corem Kelly AB. Kassaflöde Koncernens kassaflöde från den löpande verk- samheten, före förändring i rörelsekapital, uppgick under kvartalet till 223 mkr (214). Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick under kvartalet till 477 mkr (1 370) som delvis består av fastighetsavyttringar motsva- rande 792 mkr (1 656). Kassaflödet från finansie- ringsverksamheten uppgick till –773 mkr (–1 136) där merparten motsvarar amortering av lån. Innehav i Klövern Klövern är ett onoterat bostadsutvecklingsbolag som utvecklar bostäder för försäljning och egen förvaltning. Värdet av Corems andel uppgick till 1 399 mkr (1 469) vid periodens slut. Ägarande- len uppgick vid samma tidpunkt till cirka 16 procent (17). Minskningen beror på en genom- förd nyemission under kvartalet. Under kvartalet tecknades ett nioårigt avtal med Circle K om cirka 2 000 kvm i fastigheten Arenan 2 i Globenområdet, Stockholm, med planerad inflyttning under första kvartalet 2026. ===== SIDA 14 ===== COREM – Delårsrapport januari–mars 2025 14 Aktier och ägare Corem Property Group är noterat på Nasdaq Stockholm Large Cap med fyra aktieslag: stam- aktier av serie A, stamaktier av serie B, stam- aktier av serie D och preferensaktier. Den 31 mars 2025 hade Corem totalt 1 243 489 446 aktier, varav 93 124 265 stamak- tier av serie A, 1 130 404 077 stamaktier av serie B, 7 545 809 stamaktier av serie D och 12 415 295 preferensaktier. Varje stamaktie av serie A berät- tigar till en röst, medan en stamaktie av serie B, en stamaktie av serie D och en preferensaktie berättigar till en tiondels röst vardera. Återköp av egna aktier Corem återköpte inga egna aktier under kvar- talet. Per den 31 mars 2025 innehade Corem 2 913 825 återköpta stamaktier av serie A, 35 691 000 återköpta stamaktier av serie B och 42 000 återköpta stamaktier av serie D. Det totala marknadsvärdet uppgick vid samma tidpunkt till 189 mkr. Aktierna är återköpta till en genomsnittlig kurs om 8,80 kr per stamaktie av serie A, 19,06 kr per stamaktie av serie B och 297,85 kr per stamaktie av serie D. Omvandling av stamaktier av serie A Under februari och augusti månad varje år har ägare till stamaktier av serie A rätt att begära att aktien omvandlas till stamaktie av serie B. Under februari 2025 inkom begäran gällande omvand- ling av 606 532 aktier från serie A till serie B. AKTIEFAKTA 31 MARS 2025 Börsvärde 10,2 mdkr Marknadsplats Nasdaq Stockholm, Large Cap LEI nr 213800CHXQQD7TSS1T59 Antal aktieägare 44 136 Stamaktie serie A Antal aktier 93 124 265 Stängningskurs 4,76 kr ISIN SE0010714279 Stamaktie serie B Antal aktier 1 130 404 077 Stängningskurs 4,64 kr ISIN SE0010714287 Stamaktie serie D Antal aktier 7 545 809 Stängningskurs 219,00 kr ISIN SE0015961594 Preferensaktie Antal aktier 12 415 295 Stängningskurs 234,00 kr ISIN SE0010714311 UTDELNING PER STAMAKTIE AV SERIE A OCH B, KR 0,0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 24232221201918 1)Föreslagen utdelning 1) SUBSTANSVÄRDE (NAV) PER STAMAKTIE AV SERIE A OCH B, KR 0 5 10 15 20 25 30 35 2524232221201918 Q1 ===== SIDA 15 ===== COREM – Delårsrapport januari–mars 2025 15 COREMS STÖRSTA AKTIEÄGARE PER 31 MARS 2025 Aktieägare Stamaktier av serie A, tusental Stamaktier av serie B, tusental Stamaktier av serie D, tusental Preferens- aktier, t usental Andel kapital, % Andel röster, % Rutger Arnhult privat och via bolag1) 44 106 503 642 3 294 — 44,31 47,01 Gårdarike1) 31 541 33 811 55 19 5,26 17,32 Handelsbanken fonder — 98 335 123 — 7,92 4,88 Länsförsäkringar fondförvaltning — 39 849 — — 3,20 1,98 State Street Bank & Trust Co — 39 050 22 155 3,15 1,95 Avanza Pension 257 18 682 349 1 755 1,69 1,16 JP Morgan Chase Bank N.A. — 21 093 — 255 1,72 1,06 Swedbank Robur fonder 1 593 4 000 — — 0,45 0,99 AMF Tjänstepension AB — 19 500 — — 1,57 0,97 Prior & Nilsson — 17 934 — — 1,44 0,89 Fredrik Rapp privat och via bolag 750 9 500 — — 0,82 0,84 Carnegie Fonder — 16 066 — — 1,29 0,80 Nordnet Pensionsförsäkring AB 102 13 493 110 379 1,13 0,74 SEB Life International 1 101 3 201 31 25 0,35 0,71 Livförsäkringsbolaget Skandia, ömsesidigt 665 5 303 — 0 0,48 0,59 Övriga aktieägare 10 095 251 254 3 520 9 827 22,11 18,11 Totalt antal utestående aktier, tusental 90 210 1 094 713 7 504 12 415 96,89 100,00 Återköpta aktier2) 2 914 35 691 42 — 3,11 Totalt antal aktier, tusental 93 124 1 130 404 7 546 12 415 100,00 100,00 1) Till följd av rutiner hos Ålandsbanken, Banque Internationale à Luxembourg och Union Bancaire Privée har bankerna registrerats i Euroclears aktiebok som ägare till en del av sina kunders Coremaktier. Detta har justerats i syfte att ge en rättvisande bild av bolagets största ägare. 2) Återköpta egna aktier saknar rösträtt och erhåller heller ingen utdelning. Fastigheten S7 (Sigurd 7) i Västerås. ===== SIDA 16 ===== COREM – Delårsrapport januari–mars 2025 16 Övrig information Redovisningsprinciper Denna delårsrapport är för koncernen upprättad i enlighet med Årsredovisningslagen och IAS 34 Delårsrapportering och för moderbolaget i enlig- het med Årsredovisningslagen och RFR 2 Redo- visning för juridiska personer. Upplysningar enligt IAS 34 16A framkommer förutom i de finansiella rapporterna även i övriga delar av delårsrapporten. I koncernen är fastigheterna värderade enligt nivå 3 i IFRS värderingshierarki. Verkligt värde för finansiella instrument i koncernen redovisade till upplupet anskaffningsvärde över- ensstämmer i allt väsentligt med redovisade värden. Detsamma gäller för moderbolaget. Inga förändringar i kategoriseringen av finansiella instrument har skett under perioden. Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde, som är noterade på en marknadsplats, värderas i enlig- het med nivå 1 i verkligt värdehierarkin medan innehavet i Klövern AB, som inte är noterat, värderas i enlighet med nivå 3 i värdehierarkin. Innehavet i Klövern AB värderas enligt diskonte- rade kassaflöden. Derivat värderas i enlighet med nivå 2 i verkligt värdehierarkin. Inga nya eller ändrade standarder eller tolk- ningar från IASB har haft någon väsentlig påver- kan på delårsrapporten och de redovisnings- principer som tillämpas är de som beskrivs i not 1 i Corems Årsredovisning för 2024. Avrundningsdifferenser kan förekomma i rapporten. Definitioner I delårsrapporten presenteras ett antal finan- siella nyckeltal och mått som inte är definierade enligt IFRS. Corem anser att dessa nyckeltal och mått ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning för analys av bolagets verksamhet. Eftersom inte alla före- tag beräknar finansiella nyckeltal och mått på samma sätt är dessa inte alltid jämförbara. På bolagets webbplats presenteras definitionerna av valda nyckeltal och mått, samt en komplette- rande beräkningsbilaga för de nyckeltal som inte är direkt identifierbara från de finansiella rappor- terna. Hållbarhet Hållbarhetsarbetet är en viktig del av Corems verksamhet och integrerat i den löpande verk- samheten. Arbetet omfattar social, ekologisk och ekonomisk hållbarhet och fokuseras inom områdena God affärspartner och långsiktig värdeutveckling, Attraktiv arbetsgivare, Minskad klimatpåverkan samt Hållbar och levande stad. Hållbarhetsdata rapporteras på helårsbasis, se Corems Års- och hållbarhetsredovisning. Medarbetare Lokal förvaltning och drift i egen regi, för närhet till kund och god marknadskännedom, är en del av Corems strategi. Corem har sitt säte i Stock- holm där även huvudkontoret ligger. Genomsnittligt antal anställda i koncernen under kvartalet var 280 (283). Av de anställda var 47 procent (47) kvinnor. Risker Corem har en kontinuerlig process för att identi- fiera väsentliga risker som kan påverka bolagets finansiella ställning och resultat. För mer infor- mation om identifierade risker och dess hante- ring, se Corems års- och hållbarhetsredovisning. Inga väsentliga förändringar gällande bedöm- ning av risker har skett under innevarande år. Huvudsakliga risker ligger inom värdeför- ändring på fastigheter, konjunktur och mark- nadsförutsättningar, projektverksamhet, fastig- hetstransaktioner, ändrade lagar och regelverk, hållbarhet, finansiering, medarbetare, affärsetik samt IT-säkerhet. Tvister Corem har inga pågående tvister som kan ge väsentlig resultatpåverkan. Transaktioner med närstående Tjänster mellan koncernföretag och närstående debiteras enligt marknadsprissättning på affärs- mässiga villkor. Koncerninterna tjänster består av förvaltningstjänster och debitering av koncernräntor. Transaktioner med Wästbygg uppgick under kvartalet till 0 mkr (1). Wästbygg utgör intresse- bolag till M2-Gruppen, som kontrolleras av Rutger Arnhult. Därutöver har Corem-koncernen under året köpt juridiska tjänster från Walthon Advokater, i vilken styrelsens ordförande Patrik Essehorn är delägare, till ett belopp om 3 mkr (2). Moderbolaget Moderbolagets verksamhet består av försäljning av förvaltningstjänster åt koncernens dotterbo- lag samt strategisk ledning och administration för bolagets notering på Nasdaq Stockholm. Nettoomsättningen uppgick till 116 mkr (129). Periodens resultat uppgick till 104 mkr (–26). Räntebärande skulder uppgick till 12 115 mkr (10 207) vilka till stor del lånas vidare till andra koncernbolag. Årsstämma 2025 Årsstämma i Corem Property Group AB (publ) kommer att hållas den 23 april 2025. Utdelning Styrelsen föreslår till årsstämman, för räken- skapsåret 2024, en utdelning om 0,10 kr (0,10) per stamaktie av serie A och B, samt 20,00 kr (20,00) per stamaktie av serie D och preferens- aktie. Utdelningen avseende stamaktie av serie A och B föreslås utbetalas vid fyra tillfällen, varav två utbetalningar om 0,02 kr och två utbetal- ===== SIDA 17 ===== COREM – Delårsrapport januari–mars 2025 17 ningar om 0,03 kr, medan utdelningen avseende stamaktie av serie D och preferensaktie föreslås utbetalas vid fyra tillfällen om vardera 5,00 kr. Avstämningsdagar för utdelning till ägare av stamaktier av serie A, B, D och preferensaktier föreslås vara sista bankdagen i respektive kalen- derkvartal med förväntad utbetalning tre bank- dagar därefter. Väsentliga händelser efter kvartalets utgång Inga väsentliga händelser efter det första kvar- talets utgång finns att kommentera. Stockholm den 14 april 2025 Styrelsen i Corem Property Group AB (publ) Denna rapport har ej varit föremål för granskning av Corems revisorer. Under kvartalet tecknades en förlängning till år 2035 av hyresavtalet med Tele2 i fastigheten Isafjord 8 i Kista, Stockholm. ===== SIDA 18 ===== COREM – Delårsrapport januari–mars 2025 18 Koncernens resultaträkning i sammandrag Mkr 2025 3 mån jan–mar 2024 3 mån jan–mar 2024/2025 Rullande 12 mån apr–mar 2024 12 mån jan–dec Intäkter 896 940 3 651 3 695 Fastighetskostnader –334 –362 –1 305 –1 333 Driftsöverskott 562 578 2 346 2 362 Central administration –35 –43 –152 –160 Finansnetto –305 –320 –1 273 –1 288 Förvaltningsresultat 222 215 921 914 Resultat bostadsutveckling — — –1 –1 Resultatandelar i intresseföretag — 0 0 0 Värdeförändringar fastigheter –263 –484 –1 496 –1 717 Värdeförändringar finansiella tillgångar –71 1 53 125 Värdeförändringar derivat 36 135 –318 –219 Nedskrivning goodwill –15 –121 –201 –307 Resultat före skatt –91 –254 –1 042 –1 205 Skatt 10 96 61 147 Periodens resultat –81 –158 –981 –1 058 Periodens resultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare –81 –159 –981 –1 059 Innehav utan bestämmande inflytande 0 1 0 1 Periodens resultat –81 –158 –981 –1 058 Resultat per aktie Resultat per stamaktie av serie A och B, kr –0,18 –0,28 –1,32 –1,43 Antal utestående aktier, tusental Stamaktier A och B, vid periodens utgång 1 184 924 1 078 717 1 184 924 1 184 924 Stamaktier A och B, genomsnittligt antal 1 184 924 1 078 717 1 151 088 1 124 774 Stamaktier D, vid periodens utgång 7 504 7 504 7 504 7 504 Preferensaktier, vid periodens utgång 12 415 12 415 12 415 12 415 Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) förekommer. Koncernens rapport över totalresultat i sammandrag Mkr 2025 3 mån jan–mar 2024 3 mån jan–mar 2024/2025 Rullande 12 mån apr–mar 2024 12 mån jan–dec Periodens resultat –81 –158 –981 –1 058 Poster som senare kan omklassificeras till resultaträkningen Valutaomräkningsdifferenser avseende utlandsverksamhet –480 242 –340 382 Övrigt totalresultat efter skatt –480 242 –340 382 Periodens totalresultat –561 84 –1 321 –676 Periodens totalresultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare –561 83 –1 321 –677 Innehav utan bestämmande inflytande 0 1 0 1 Periodens totalresultat –561 84 –1 321 –676 ===== SIDA 19 ===== COREM – Delårsrapport januari–mars 2025 19 Koncernens balansräkning i sammandrag Mkr 2025 31 mar 2024 31 mar 2024 31 dec TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Goodwill 1 463 1 663 1 478 Förvaltningsfastigheter 53 867 56 533 55 205 Nyttjanderättstillgångar 1 795 1 233 1 827 Andelar i intresseföretag — 0 — Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 1 399 1 352 1 469 Derivat 239 537 231 Övriga anläggningstillgångar 128 140 133 Summa anläggningstillgångar 58 891 61 458 60 343 Omsättningstillgångar Omsättningsfastigheter — 292 — Övriga omsättningstillgångar 937 1 050 856 Likvida medel 439 744 586 Summa omsättningstillgångar 1 376 2 086 1 442 SUMMA TILLGÅNGAR 60 267 63 544 61 785 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 1) 20 921 22 057 21 511 Eget kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 0 0 0 Summa eget kapital 20 921 22 057 21 511 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 19 430 17 032 14 238 Leasingskulder 1 795 1 233 1 827 Uppskjuten skatteskuld 5 455 5 545 5 472 Derivat 119 99 147 Övriga skulder 64 40 60 Summa långfristiga skulder 26 863 23 949 21 744 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 10 955 15 592 16 908 Övriga skulder 1 528 1 946 1 622 Summa kortfristiga skulder 12 483 17 538 18 530 Summa skulder 39 346 41 487 40 274 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 60 267 63 544 61 785 1) Varav hybridobligation 1 132 mkr (per 2024-12-31, 1 132 mkr). Koncernens förändring av eget kapital i sammandrag Mkr Moderbolagets aktieägare 1) Innehav utan bestämmande inflytande Totalt Ingående eget kapital 2024-01-01 22 003 14 22 017 Periodens totalresultat 83 1 84 Hybridobligation, ränta –40 — –40 Förändring innehav utan bestämmande inflytande 11 –15 –4 Eget kapital 2024-03-31 22 057 0 22 057 Periodens totalresultat –760 — –760 Nyemission 1 007 — 1 007 Utdelning –515 — –515 Hybridobligation, ränta –110 — –110 Hybridobligation, återköp –168 — –168 Förändring innehav utan bestämmande inflytande — — — Eget kapital 2024-12-31 21 511 0 21 511 Periodens totalresultat –561 — –561 Hybridobligation, ränta –29 — –29 Förändring innehav utan bestämmande inflytande — — — Eget kapital 2025-03-31 20 921 0 20 921 1) Varav hybridobligation ingår med 1 132 mkr i utgående balans (per 2024-12-31, 1 132 mkr). ===== SIDA 20 ===== COREM – Delårsrapport januari–mars 2025 20 Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag Mkr 2025 3 mån jan–mar 2024 3 mån jan–mar 2024/2025 Rullande 12 mån apr–mar 2024 12 mån jan–dec Den löpande verksamheten Driftsöverskott 562 578 2 346 2 362 Central administration –35 –43 –152 –160 Avskrivningar mm 5 6 21 22 Erhållen ränta, utdelningar mm 2 1 14 13 Erlagd ränta mm –290 –309 –1 092 –1 111 Räntekostnad leasingavtal hänförligt till tomträttsavtal –21 –19 –79 –77 Betald inkomstskatt 0 0 –9 –9 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital 223 214 1 049 1 040 Förändring omsättningsfastigheter — –2 0 –2 Förändring av kortfristiga fordringar –137 –162 –43 –68 Förändring av kortfristiga skulder 74 24 0 –50 Kassaflöde från den löpande verksamheten 160 74 1 006 920 Investeringsverksamheten Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer –313 –280 –1 376 –1 343 Avyttring av förvaltningsfastigheter 792 1 656 2 119 2 983 Förändring av andelar i intressebolag — 0 — — Förvärv innehav utan bestämmande inflytande — –4 — –4 Förändring övriga anläggningstillgångar –2 –2 32 32 Kassaflöde från investeringsverksamheten 477 1 370 775 1 668 Finansieringsverksamheten Utbetald utdelning till moderbolagets ägare –135 –207 –587 –659 Nyemission inkl emissionskostnader — — 1 007 1 007 Hybridobligation, ränta och återköp –29 –40 –307 –318 Upptagna lån 5 019 2 144 14 591 11 716 Amorterade lån –5 628 –3 033 –16 786 –14 191 Kassaflöde från finansieringsverksamheten –773 –1 136 –2 082 –2 445 Periodens kassaflöde –136 308 –301 143 Likvida medel vid periodens början 586 429 744 429 Kursdifferens i likvida medel –11 7 –4 14 Likvida medel vid periodens slut 439 744 439 586 Moderbolagets resultaträkning i sammandrag Mkr 2025 3 mån jan–mar 2024 3 mån jan–mar 2024 12 mån jan–dec Nettoomsättning 116 129 500 Kostnad sålda tjänster –81 –86 –340 Bruttoresultat 35 43 160 Central administration –35 –43 –160 Rörelseresultat 0 0 0 Resultat från andelar i koncernföretag 82 82 –85 Värdeförändringar derivat 0 — –10 Ränteintäkter och liknande resultatposter 152 86 402 Räntekostnader och liknande resultatposter –130 –194 –619 Resultat efter finansiella poster 104 –26 –312 Koncernbidrag, lämnade/erhållna — — 1 Resultat före skatt 104 –26 –311 Skatt — — 18 Periodens resultat 104 –26 –293 Moderbolagets balansräkning i sammandrag Mkr 2025 31 mar 2024 31 mar 2024 31 dec TILLGÅNGAR Övriga immateriella anläggningstillgångar 4 6 5 Maskiner och inventarier 3 5 4 Andelar i koncernföretag 20 492 21 456 20 492 Fordringar på koncernföretag 14 697 7 641 12 793 Övriga fordringar 204 69 195 Kassa och bank 192 140 110 SUMMA TILLGÅNGAR 35 592 29 317 33 599 EGET KAPITAL OCH SKULDER Bundet eget kapital 2 487 2 275 2 487 Fritt eget kapital 19 676 19 558 19 572 Summa eget kapital 22 163 21 833 22 059 Räntebärande skulder 12 115 6 746 10 207 Skulder till koncernföretag 1 006 361 902 Ej räntebärande skulder 308 377 431 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 35 592 29 317 33 599 ===== SIDA 21 ===== COREM – Delårsrapport januari–mars 2025 21 Nyckeltal 2025 3 mån jan–mar 2024 3 mån jan–mar 2024 12 mån jan–dec 2023 12 mån jan–dec Fastighetsrelaterade Förvaltningsfastigheternas verkliga värde, mkr 53 867 56 533 55 205 58 033 Direktavkastningskrav värdering, % 6,0 5,9 6,0 5,8 Hyresvärde, mkr 4 273 4 414 4 345 4 322 Uthyrningsbar area, kvm 2 205 338 2 386 589 2 268 357 2 428 426 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 86 86 86 87 Ytmässig uthyrningsgrad, % 76 77 77 78 Överskottsgrad, % 63 62 64 68 Antal förvaltningsfastigheter, st 275 315 289 326 Genomsnittlig återstående kontraktstid, år 3,4 3,4 3,3 3,4 Finansiella Avkastning på eget kapital, % –1,5 –2,9 –4,9 –29,9 Justerad soliditet, % 42 41 42 41 Soliditet, % 35 35 35 34 Räntebärande nettoskuld, mkr 30 119 32 070 30 742 33 106 Belåningsgrad, % 54 55 54 55 Belåningsgrad fastigheter, % 46 42 44 43 Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 1,7 1,7 1,9 Genomsnittlig ränta, % 4,4 4,5 4,6 4,4 Genomsnittlig räntebindning, år 2,4 2,5 2,6 2,6 Genomsnittlig kapitalbindning, år 1,9 1,8 1,7 2,2 2025 3 mån jan–mar 2024 3 mån jan–mar 2024 12 mån jan–dec 2023 12 mån jan–dec Aktierelaterade Förvaltningsresultat per stamaktie A och B, kr 0,08 0,07 0,32 0,65 Resultat per stamaktie A och B, kr –0,18 –0,28 –1,43 –7,88 Substansvärde (NAV) per stamaktie A och B, kr 15,44 17,46 15,97 17,57 Eget kapital per stamaktie A och B, kr 11,59 13,63 12,09 13,58 Eget kapital per stamaktie D, kr 289,59 289,59 289,59 289,59 Eget kapital per preferensaktie, kr 312,72 312,72 312,72 312,72 Utdelning per stamaktie A och B, kr — — 0,101) 0,10 Utdelning per stamaktie D, kr — — 20,001) 20,00 Utdelning per preferensaktie, kr — — 20,001) 20,00 Aktiekurs per stamaktie A, kr 4,76 11,00 6,58 10,65 Aktiekurs per stamaktie B, kr 4,64 10,91 6,69 10,62 Aktiekurs per stamaktie D, kr 219,00 232,00 244,50 182,00 Aktiekurs per preferensaktie, kr 234,00 234,50 258,00 200,50 Antal aktier, tusental Antal utestående stamaktier A och B 1 184 924 1 078 717 1 184 924 1 078 717 Genomsnittligt antal utestående stamaktier A och B 1 184 924 1 078 717 1 124 774 1 078 717 Antal utestående stamaktier D 7 504 7 504 7 504 7 504 Antal utestående preferensaktier 12 415 12 415 12 415 12 415 1) Föreslagen utdelning ===== SIDA 22 ===== COREM – Delårsrapport januari–mars 2025 22 Definitioner I delårsrapporten presenteras ett antal finansiella nyckeltal och mått som inte är definierade enligt IFRS. Corem anser att dessa nyckeltal och mått ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning för analys av bolagets verksamhet. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella nyckeltal och mått på samma sätt är dessa inte alltid jämförbara. Nedan presenteras definitionerna av valda nyckeltal och mått. Definitionerna visas även på Corems webbplats (https://www.corem.se/investor-relations/definitioner/). För de nyckeltal som inte är direkt identifierbara från de finansiella rapporterna finns en kompletterande beräkningsbilaga på webbplatsen. Avkastning på eget kapital Resultat efter skatt på årsbasis dividerat med genom- snittet av ingående och utgående eget kapital1). Belåningsgrad Räntebärande skulder efter avdrag för marknadsvärde på noterade aktieinnehav, räntebärande tillgångar samt likvida medel i relation till fastigheternas verkliga värde, innehavet i Klövern och andelar i intresseföretag. Belåningsgrad fastigheter Räntebärande skulder med säkerhet i fastigheter i relation till fastigheternas verkliga värde. Central administration Centrala administrationskostnader avser kostnader för koncernledning och koncerngemensamma funktioner. Direktavkastningskrav Avkastningskravet på restvärdet i fastighetsvärdering- arna. Driftsöverskott Intäkter minus fastighetskostnader (exempelvis drifts och underhållskostnader samt fastighetsskatt). Eget kapital per stamaktie av serie A och B Eget kapital1), efter avdrag för eget kapital hänförligt till preferensaktier och stamaktier av serie D samt hybrid- obligationer, i relation till antal utestående stamaktier av serie A och B. Eget kapital per stamaktie av serie D Stamaktien av serie D:s genomsnittliga emissionskurs. Eget kapital per preferensaktie Preferensaktiens genomsnittliga emissionskurs. Ekonomisk uthyrningsgrad Årligt kontraktsvärde dividerat med hyresvärde Förvaltningsbestånd Fastigheter i löpande och aktiv förvaltning. Förvaltningsfastigheter Begreppet förvaltningsfastigheter i balansräkningen innefattar både förvaltningsbeståndet och förädlings- beståndet. Förvaltningsresultat Driftsöverskott, central administration samt finans- netto. Förvaltningsresultat per stamaktie A och B Förvaltningsresultat efter avdrag för utdelning på preferensaktier och stamaktier av serie D samt ränta på hybridobligationer i förhållande till genomsnittligt antal utestående stamaktier av serie A och B. Förädlingsbestånd Fastigheter med pågående eller planerade om- eller till- byggnadsprojekt, vilka innebär en högre standard eller ändrad användning av lokalerna. Genomsnittlig kapitalbindning Genomsnittlig återstående löptid för räntebärande skulder. Genomsnittlig ränta Genomsnittlig upplåningsränta för räntebärande skulder och derivat. Genomsnittlig räntebindning Genomsnittlig återstående löptid avseende räntebind- ningen på räntebärande skulder och derivat. Hyresvärde Årligt kontraktsvärde med tillägg för bedömd mark- nadshyra för vakanta lokaler. Justerad soliditet Eget kapital1) justerat för värdet på derivat inklusive skatt, återköpta aktier (baserat på aktiekursen vid respektive tidsperiods slut), bokförd uppskjuten skatt fastigheter, med avdrag för goodwill hänförlig till uppskjuten skatt samt belastning uppskjuten skatt om 5 procent hänförlig till skillnaden mellan fastigheternas verkliga värde och skattemässigt restvärde, i procent av balansomslutningen justerat för goodwill hänförlig till uppskjuten skatt och nyttjanderättstillgångar. Jämförbart bestånd De fastigheter, exkl. projektfastigheter, som ingått i beståndet under hela rapporteringsperioden samt under hela jämförelseperioden. Intäkter och kostnader av engångskaraktär exkluderas från jämförbart resultat, t ex försäkringsersättningar och större vidarefakture- ringar till hyresgäster. Nettouthyrning Årshyror för under perioden tecknade hyresavtal, reducerat för under perioden uppsagda hyresavtal och konkurser. Omsättningsfastigheter Fastigheter med pågående bostadsrättsproduktion alternativt som är avsedda för framtida bostadsrätts- produktion. Orealiserade värdeförändringar, fastigheter Förändring av verkligt värde exklusive förvärv, avytt- ringar, investeringar och valutakursomräkning. Realiserade värdeförändringar, fastigheter Realiserade fastighetsförsäljningar efter avdrag för fastigheternas senast redovisade verkliga värde och omkostnader vid försäljning. Resultat per stamaktie av serie A och B Resultat efter skatt efter avdrag för utdelning på prefe- rensaktier och stamaktier av serie D samt ränta på hybridobligationer i förhållande till genomsnittligt antal utestående stamaktier av serie A och B. Räntebärande nettoskuld Räntebärande skulder minus räntebärande tillgångar, noterade aktieinnehav och likvida medel. Räntebärande skulder Kort- och långfristiga skulder, där ränta utgår på lånat kapital, samt periodiserade låneomkostnader. Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat plus andel av intresseföretags förvaltningsresultat exklusive finansiella kostnader2) – dividerat med finansiella kostnader2). Soliditet Eget kapital1) i procent av balansomslutningen. Substansvärde (NAV) per stamaktie av serie A och B Eget kapital1), efter avdrag för eget kapital hänförligt till preferensaktier och stamaktier av serie D, hybridobliga- tioner samt goodwill hänförlig till uppskjuten skatte- skuld, med återläggning av derivat och uppskjuten skatteskuld, i relation till antal utestående stamaktier av serie A och B. Totalt antal aktier Registrerade aktier inklusive egna återköpta aktier. Utestående aktier Registrerade aktier med avdrag för egna återköpta aktier. Uthyrningsbar area Total area som är tillgänglig för uthyrning. Ytmässig uthyrningsgrad Uthyrd area i relation till totalt uthyrningsbar area. Årligt kontraktsvärde Hyra inklusive tillägg och index på årsbasis. Överskottsgrad Driftsöverskott i procent av intäkter. 1) Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare. 2) Exklusive tomträttsavgäld och valutakursdifferenser. ===== SIDA 23 ===== COREM – Delårsrapport januari–mars 2025 23 Fastigheten Gamlestaden 39:13 i Göteborg. ===== SIDA 24 ===== Kalendarium FINANSIELLA RAPPORTER Årsstämma 2025 23 april 2025 Delårsrapport januari–juni 2025 11 juli 2025 Delårsrapport januari–september 2025 22 oktober 2025 FÖRESLAGNA AVSTÄMNINGSDAGAR OCH FÖRVÄNTADE UTBETALNINGSDAGAR Avstämningsdag för utdelning till ägare av stamaktier av serie A, B, D och preferensaktier 30 juni 2025 Förväntad dag för utdelning till ägare av stamaktier av serie A, B, D och preferensaktier 3 juli 2025 Avstämningsdag för utdelning till ägare av stamaktier av serie A, B, D och preferensaktier 30 september 2025 Förväntad dag för utdelning till ägare av stamaktier av serie A, B, D och preferensaktier 3 oktober 2025 Avstämningsdag för utdelning till ägare av stamaktier av serie A, B, D och preferensaktier 30 december 2025 Förväntad dag för utdelning till ägare av stamaktier av serie A, B, D och preferensaktier 7 januari 2026 Avstämningsdag för utdelning till ägare av stamaktier av serie A, B, D och preferensaktier 31 mars 2026 Förväntad dag för utdelning till ägare av stamaktier av serie A, B, D och preferensaktier 7 april 2026 Kontaktpersoner Rutger Arnhult, vd, 070-458 24 70, rutger.arnhult@corem.se Eva Landén, vice vd, 010-482 76 50, eva.landen@corem.se Denna information är sådan information som Corem Property Group AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom ovan- stående kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 14 april 2025 klockan 08:00 CEST. Corem Property Group AB (publ), Box 56085, 102 17 Stockholm Besök: Riddargatan 13 C. Telefon: 010-482 70 00 Organisationsnummer: 556463-9440, Styrelsens säte: Stockholm Email: info@corem.se, webbplats: www.corem.se