===== SIDA 1 ===== Delårsrapport januari–juni 2023 Fastigheter för framtiden. ===== SIDA 2 ===== COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 20232 Corem Property Group (publ) Corem är ett kommersiellt fastighetsbolag med fokus på storstads områden och tillväxtorter. Corem äger 366 förvaltningsfastigheter med 2 651 tkvm uthyrningsbar area och ett värde om 69 906 mkr. Beståndet är väl samlat geografiskt, med lokalt baserad förvaltning i egen regi. Corem har ett brett kunderbjudande och fokus på långsiktigt hållbart ägande, förvaltning, förädling och stadsutveckling. New York S tockholm M a l m ö K öp e n h a m n H a l m s t a d J ön k öp i n g Nyköping V äs t e r ås G öt e b o r g Uppsala Norrköping Linköping Kalmar B o r ås Fastighetsvärde >10 mdkr Fastighetsvärde 2–10 mdkr Fastighetsvärde 1–2 mdkr Fastighetsvärde 0–1 mdkr New York S tockholm M a l m ö K öp e n h a m n H a l m s t a d J ön k öp i n g Nyköping V äs t e r ås G öt e b o r g Uppsala Norrköping Linköping Kalmar B o r ås Fastighetsvärde >10 mdkr Fastighetsvärde 2–10 mdkr Fastighetsvärde 1–2 mdkr Fastighetsvärde 0–1 mdkr 0 10 20 30 40 50 60 70 23 Q2 22212019181716 BELÅNINGSGRAD, % 0 5 10 15 20 25 30 35 23 Q2 22212019181716 SUBSTANSVÄRDE (NAV) PER STAMAKTIE AV SERIE A OCH B, KR FASTIGHETSVÄRDE PER FASTIGHETSTYP , % Kontor 68 Lager/logistik 14 Handel 5 Övrigt 13 FÖRVALTNINGSRESULTAT, MKR 0 300 600 900 1 200 1 500 1 800 23Q222212019181716 1Rullande 12 månader 1 FASTIGHETSVÄRDE, MKR Stockholm Köpenhamn New YorkGöteborg* MalmöUppsalaLinköping Västerås Norrköping Nyköping Jönköping** 0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 * inkl. Borås och Halmstad ** inkl. Kalmar 37% Stockholm 11% Köpenhamn 10% Göteborg* ===== SIDA 3 ===== COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023 3 Januari–juni 2023 2023 3 mån apr–jun 2022 3 mån apr–jun 2023 6 mån jan–jun 2022 6 mån jan–jun 2022/2023 Rullande 12 mån jul–jun 2022 12 mån jan–dec Intäkter, mkr 1 049 1 093 2 221 2 192 4 520 4 491 Driftsöverskott, mkr 754 755 1 543 1 482 2 994 2 933 Förvaltningsresultat, mkr 354 491 710 900 1 485 1 675 Periodens resultat, mkr –1 818 87 –2 729 1 823 –6 490 –1 938 Resultat per stamaktie av serie A och B, kr –1,81 –0,04 –2,75 1,43 –6,43 –2,25 Substansvärde (NAV) per stamaktie av serie A och B, kr 22,95 29,73 22,95 29,73 22,95 26,42 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 89 89 89 89 89 89 Överskottsgrad, % 72 69 69 68 66 65 Justerad soliditet, % 40 42 40 42 40 39 Räntetäckningsgrad, ggr 2,0 3,0 2,0 2,8 2,1 2,5 Belåningsgrad, % 55 53 55 53 55 57 För definitioner av nyckeltal, se sidan 23 samt corem.se. 69 906 Förvaltningsfastigheter, verkligt värde, mkr 4 662 Hyresvärde, mkr 710 Förvaltningsresultat, mkr 22,95 Substansvärde per stamaktie av serie A och B, kr • Intäkterna ökade till 2 221 mkr (2 192). • Driftsöverskottet ökade till 1 543 mkr (1 482). • Finansnettot uppgick till –741 mkr (–488). • Förvaltningsresultatet uppgick till 710 mkr (900). • Värdeförändringar på fastigheter uppgick till –2 911 mkr (741). • Värdeförändringar på derivat uppgick till –95 mkr (1 335). • Resultatandelar i intresseföretag uppgick till –1 075 mkr (–30). • Periodens resultat uppgick till –2 729 mkr (1 823), motsvarande –2,75 kr (1,43) per stamaktie av serie A och B. • Nettouthyrningen var positiv, och uppgick till 50 mkr för perioden. • Värdet på förvaltningsfastigheterna uppgick till 69 906 mkr (78 387). • Substansvärdet (NAV) per stamaktie av serie A och B uppgick till 22,95 kr (26,42). VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER DET ANDRA KVARTALET • Under kvartalet frånträddes totalt 58 fastigheter till ett underliggande fastighetsvärde om 5 597 mkr. Under halvårsperioden har sammanlagt 92 fastigheter avyttrats, till ett underliggande fastighetsvärde om totalt 8 085 mkr. Resultateffekten i perioden inklusive upplöst skatt uppgår till cirka 450 mkr. • Corem tecknade i juli, efter kvartalets utgång, tillsammans med ALM Equity och Broskeppet Bostad avtal med fastighetsinvesteraren Nrep om försäljning av 51 procent av aktierna i Klövern för cirka 2,5 mdkr. Affären innebär en positiv likviditetseffekt uppgående till 1,4 mdkr. Överlåtelsen är planerad till augusti 2023. Affären innebär en negativ resultateffekt om cirka 1 mdkr vilken redovisas i kvartalet. • I maj förtidsinlöste Corem, via dotterbolaget Corem Kelly, ett obligationslån om 700 mkr. • I juni erhöll Corem en uppdaterad kreditbedömning från Scope Ratings. Uppdateringen bekräftar kreditbetyget BBB-, med en revidering av utsikterna från tidigare stabila utsikter till negativa utsikter, med hänvisning till de rådande marknadsförutsättningarna. VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER PERIODENS UTGÅNG • Avtal har tecknats om avyttring av totalt sju fastigheter med frånträde efter periodens utgång. Fastigheterna har ett sammanlagt underliggande fastighetsvärde om 1 044 mkr. ===== SIDA 4 ===== COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 20234 VD-ORD Stärkta finanser genom intensiv transaktionsverksamhet och stark kärnaffär Under årets första halvår har vi genomfört en rad affärer, och står nu finansiellt stärkta. Avyttringarna som gjorts hittills i år omfattar tillgångar med sammanlagda underliggande marknadsvärden om närmare 12 mdkr. Samtidigt ser vi god framdrift i kärnaffären med flertalet fina uthyrningar och ett antal större projekt som närmar sig färdigställande. Med fyra veckor sedan jag återvände som VD på Corem är det gläd- jande att få rapportera av det intensiva kvartal vi just lagt bakom oss. Det första halvåret av 2023 har för Corem präglats av hög transaktions- intensitet, med slutförande av ett antal tidigare avtalade, större affärer, såväl som nytecknande av ytterligare ett antal. Anpassad kostym Sedan årsskiftet har vi genomfört eller avtalat om avyttring av tillgångar med sammanlagda underliggande marknadsvärden om 11,7 miljarder kronor, inkluderat transaktioner till idag. Dessa består i huvudsak av fastigheter, men även avyttring av vårt innehav i Castellum och av del av vårt innehav i Klövern. Under flera år med en generös obligationsmarknad har vi och andra fastighetsbolag vuxit snabbt. Framåt kommer vi att ha fokus på sänkt belåningsgrad, och vi har kommit en bit på väg mot att anpassa port- följen till där vi vill vara över tid. Med avyttringarna minskar vi vår skuld och anpassar vår kostym till marknadsläget. Vi kommer att fortsätta på den vägen, och planerar ytterligare avyttringar under resten av året i syfte att fortsätta minska skuldsättningen och säkra lösen av obliga- tioner. Klövern tar fart Affären där vi minskar vårt ägande i vårt intressebolag, bostadsut- vecklingsbolaget Klövern, till 17 procent är positiv på många sätt. För Klövern är det avgörande att nu ha finansiering för att byggstarta och om inte allt för lång tid kunna erbjuda bostäder på marknaden. Det är positivt på lång sikt för oss som fortsatt stora ägare. Affären innebär att köparen, fastighetsinvesteraren Nrep, totalt åtagit sig att investera 6,5 miljarder kronor över tid i Klövern, genom det initiala aktieförvärvet och genom kommande riktade nyemissioner. För Corem innebär affä- ren en väsentlig positiv likviditetseffekt, uppgående till 1,4 miljarder kronor under 2023. Fastighetsverksamheten Med den utmanande marknadssituation vi befinner oss i är det extra glädjande att se den höga aktiviteten i uthyrningsarbetet, med en po- sitiv nettouthyrning i kvartalet uppgående till 17 miljoner kronor, och 50 miljoner kronor för halvårsperioden. Kärnaffären är stark. Vi ser bra efterfrågan generellt och har landat ett flertal fina uthyrningar både i kvartalet och efter dess utgång. ===== SIDA 5 ===== COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023 5 Driftnettot har minskat i volym på grund av avyttringar men ökar i jämförbart bestånd med drygt 12 procent. Förvaltningsresultatet hålls tillbaka av de ökade finansiella kostnaderna och uppgår för perioden till 710 miljoner kronor. Vi ser en fortsatt svagt negativ trend i värdeutvecklingen på våra fastigheter. Under kvartalet var den närmare två procent, och sedan årsskiftet cirka fyra procent, vilket avspeglar omvärldsfaktorer som ränte läget och inflationen. Värdeförändringen är främst driven av för- ändrade avkastningskrav kopplat till dyrare finansiering, men en positiv netto uthyrning och en stark driftnettoutveckling bromsar den negativa värdeförändringen något. Genomsnittligt avkastningskrav har sedan årsskiftet ökat med 0,2 procentenheter och uppgår idag till 5,4 procent. Finansiell position Vi fortsätter att stärka vår balansräkning genom skuldamortering och att beta av våra obligationsförfall. Summerat har våra transaktionsak- tiviteter under det senaste året inneburit att vi kunnat säkra lösen av samtliga obligationsförfall under innevarande år. Vi arbetar vidare med att säkra samtliga förfall under 2024. Vi ökar successivt vår andel bank- finansiering och har stort fokus på vår låneportfölj och att begränsa såväl ränterisk som likviditetsrisk. God efterfrågan På uthyrningssidan är efterfrågan fortsatt god, och vi har under senare tid avtalat om ett antal fina uthyrningar bland annat i Globenområdet, i Malmö, i New York och i Kista/Stockholm Norra. Det är extra kul att vår senaste uthyrning i Kista ytterligare stärker området som en ”Tech hub”. Vi fortsätter också att leverera på den ökade efterfrågan på kli- matsmarta hållbara kontor, till exempel via hyresgästanpassningar med återbrukat material. Särskilt glädjande är det att uthyrningsgraden stadigt ökar i våra två kontorsfastigheter på Manhattan, vilket trotsar den allmänna bild- en av kontorssegmentet i USA. Det visar också tydligt de skillnader som råder i efterfrågan på moderna och högkvalitativa kontor i attrak- tiva lägen jämfört med den generella marknaden. När det gäller projektverksamheten prioriterar vi att slutföra på- började projekt och är återhållsamma med att starta upp nya. I takt med att våra pågående projekt når avslut kommer vi att se minskade investeringskostnader och i stället att hyresintäkter börjar ticka in. Det är verkligen stimulerande att vara tillbaka på Corem, bland ti- digare kollegor och nya. Det är utmanande tider, men vi hanterar det väl. Vi fortsätter fokusera på vår förvaltningsaffär och på att stärka fi- nanserna. Vi har en fortsatt väl diversifierad attraktiv portfölj och en stark organisation med ett stort engagemang. Det känns bra. Rutger Arnhult, VD Stockholm 14 juli 2023 En del av Corems fastighetsbestånd i Globenområdet i Stockholm. Ett 6-årigt hyresavtal tecknades i juli med Statens servicecenter, både i fastigheten Arenavägen 6 i Globenområdet och i fastigheten Carolus 32 i Malmö, avseende totalt 2 200 kvm. ===== SIDA 6 ===== COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 20236 Resultatposter jämförs med motsvarande tidsperiod föregående år. Balansposter avser ställningen vid periodens utgång och jämförs med närmast föregående årsskifte. Kvartalet avser april–juni och perioden avser januari–juni. INTÄKTER Intäkterna uppgick till 1 049 mkr (1 093) under det andra kvartalet och 2 221 mkr (2 192) under perioden januari-juni. Intäkterna påverkades positivt av indexreglering och nettouthyrning, och negativt av avytt- ringar. I jämförbart bestånd ökade intäkterna med 11 procent under perioden. KOSTNADER Fastighetskostnaderna uppgick till 295 mkr (338) under kvartalet och 678 mkr (710) under perioden, där bland annat el kostnader bidragit till ökade kostnader medan avyttringar bidragit till minskade kostnader. I jämförbart bestånd ökade fastighetskostnaderna med 9 procent. Centrala administrationskostnader uppgick till 46 mkr (47) under kvartalet och 92 mkr (94) under perioden. FINANSNETTO Finansnettot uppgick till –354 mkr (–217) under kvartalet och –741 mkr (–488) under perioden. De finansiella intäkterna för perioden uppgick till 8 mkr (49) och de finansiella kostnaderna uppgick till 749 mkr (537) varav tomträttsavgäld utgjorde 38 mkr (31). Vid periodens slut uppgick den genomsnittliga räntan till 4,3 pro- cent (3,6). För ytterligare information se sidan 13. RESULTAT Driftsöverskottet uppgick till 754 mkr (755) under kvartalet och 1 543 mkr (1 482) under perioden. Överskottsgraden uppgick till 72 procent (69) under kvartalet och 69 procent (68) under perioden. I jämförbart bestånd ökade driftsöverskottet med 12 procent under perioden. Förvaltningsresultatet uppgick till 354 mkr (491) under kvartalet och 710 mkr (900) under perioden. RESULTATANDELAR I INTRESSEFÖRETAG Resultatandelar i intresseföretag uppgick till –1 178 mkr (–33) under kvartalet vilket huvudsakligen är hänförligt till Corems innehav i bo- stadsbolaget Klövern. Per den 30 juni 2023 uppgick Corems ägande i bostadsutvecklingsbolaget Klövern till 49,4 procent. Intäkter, kostnader och resultat I juli, efter periodens utgång, tecknade Corem tillsammans med ALM Equity och Broskeppet Bostad avtal om försäljning av 51 procent av aktierna i Klövern till Nrep, till ett värde om cirka 2,5 mdkr. Överlåtel- sen är planerad till augusti 2023. Affären medför då en likviditetsef- fekt för Corem, uppgående till 1,4 mdkr. I samband med transaktio- nens genomförande kommer innehavet i Klövern omklassificeras från Andelar i intressebolag till Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde. Affären innebär en negativ resultateffekt om cirka 1 mdkr, vilken redovisas i kvartalet. VÄRDEFÖRÄNDRINGAR Fastigheter Värdeförändringar för Corems förvaltningsfastigheter uppgick under perioden till –2 911 mkr (741), varav orealiserade värdeförändringar uppgick till –2 847 mkr och realiserade värdeförändringar till –64 mkr. För ytterligare information se sidan 7. Finansiella placeringar Värdeförändringar på finansiella tillgångar uppgick till 63 mkr (–1 014) under perioden. För ytterligare information se sidan 14. Derivat Värdeförändringar på derivat uppgick till –95 mkr (1 335). Värdet på derivaten påverkas av förändringar i marknadsräntorna. GOODWILL Under perioden uppgick nedskrivning av goodwill till –204 mkr (–310). Nedskrivning avser goodwill hänförlig till uppskjuten skatt där ned- skrivning sker på grund av negativ orealiserad värdeförändring eller avyttring av fastigheter. SKATT Under perioden uppgick aktuell skatt till –33 mkr (–22). Uppskjuten skatt uppgick till 816 mkr (223), i huvudsak hänförlig till upplöst upp- skjuten skatt i samband med avyttring av fastigheter samt negativa värdeförändringar i fastighetsbeståndet. ÖVRIGT TOTALRESULTAT Övrigt totalresultat uppgick under perioden till 373 mkr (699) och av- ser främst omräkningsdifferenser. 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 23Q22022202120202019201820172016 INTÄKTER, MKR 1Rullande 12 månader 1 0 300 600 900 1 200 1 500 1 800 23Q22022202120202019201820172016 FÖRVALTNINGSRESULTAT, MKR 1Rullande 12 månader 1 ===== SIDA 7 ===== 7 COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023 FASTIGHETERNAS VÄRDE Corems fastighetsbestånd bestod per den 30 juni 2023 av 366 för­ valtningsfastigheter, med en total uthyrningsbar area om 2 651 tkvm och ett marknadsvärde om 69 906 mkr. Utöver det finns en fastighet som klassifi ceras som omsättningsfastighet. VÄRDEFÖRÄNDRINGAR Förvaltningsfastigheternas värdeförändringar uppgick under perioden till –2 911 mkr (741), motsvarande cirka –4 procent. Orealiserade värde­ förändringar utgjorde –2 847 mkr och realiserade värdeförändringar –64 mkr. Värdena på förvaltningsfastigheterna har under det andra kvarta­ let påverkats negativt av högre avkastningskrav och positivt av perio­ dens nettouthyrning och en stark driftnettoutveckling. Av värdeför­ ändringarna under perioden avser –629 mkr fastigheterna i USA, och är hänförliga till de två fastigheter där förprojektering pågår, 417 Park Avenue och 118 10th Avenue. Per den 30 juni 2023 är fastighetsbeståndet värderat med ett ge­ nomsnittligt bedömt direktavkastningskrav om 5,4 procent (5,2). Det är en ökning med 0,1 procentenheter under kvartalet och 0,2 procent­ enheter sedan årsskiftet. Projektutveckling bidrog med värdeföränd­ ringar på fastigheter om –88 mkr under kvartalet. Corem värderar samtliga fastigheter varje kvartal, varav 20 till 30 procent värderas av externa värderare. Varje fastighet externvärderas en gång per år. Under kvartalet har Cushman & Wakefield, Newsec, Savills, BBG Real Estate Service (USA) och Newmark (USA) anlitats som värderingsinstitut. Corem inhämtar kontinuerligt marknadsinfor­ mation från externa värderingsinstitut som stöd för den interna värde­ ringen. För känslighetsanalys och beskrivning av värderingsprinciper, se Corems årsredovisning 2022. FASTIGHETSTRANSAKTIONER Under perioden januari­juni frånträddes 92 fastigheter, där resultatef­ fekten i perioden inklusive upplöst skatt uppgår till cirka 450 mkr. Det underliggande fastighetsvärdet uppgick till 8 085 mkr. Efter avdrag för uppskjuten skatt och försäljningskostnader redovisas en realise­ rad värdeförändring –64 mkr före upplösen av avsatt skatt. Transaktioner under kvartalet Under kvartalet frånträddes 58 fastigheter. I april tecknades avtal om försäljning av tio fastigheter i Kalmar till ett sammanlagt underliggande fastighetsvärde om 425 mkr. Fastighe­ terna frånträddes i maj. I april frånträddes resterande 40 fastigheter i en affär om 47 fastig­ heter med ett underliggande fastighetsvärde om 5 350 mkr. I april frånträddes fastigheterna Fabrikatet 1, 4 och 5 i Nyköping med ett underliggande fastighetsvärde om 7 mkr. Fastighetsbeståndet I maj frånträddes fastigheten Malmö Förbygeln 1 med ett under­ liggande fastighetsvärde om 31 mkr. I maj tecknades avtal om försäljning av fastigheterna Göteborg Sävenäs 169:1 och Partille Ugglum 7:117 till ett underliggande fastig­ hetsvärde om 111 mkr. Fastigheterna frånträddes i juni. I juni frånträddes en fastighet utanför Köpenhamn med ett under­ liggande fastighetsvärde om 250 mkr. I juni frånträddes fastigheten Märsta 24:8 i Sigtuna med ett under­ liggande fastighetsvärde om 14 mkr. Transaktioner efter periodens utgång Avtal om försäljning med frånträde efter periodens slut har tecknats avseende sammanlagt sju fastigheter belägna i Köpenhamn, Nacka, Uppsala, Kalmar och Linköping, med ett underliggande fastighetsvär­ de om 1 044 mkr. HYRESGÄSTER OCH AVTALSPORTFÖLJ Den 30 juni 2023 hade Corem cirka 3 400 hyresgäster med cirka 6 100 hyreskontrakt. Det årliga kontrakts värdet uppgick till 4 132 mkr (4 417), hyresvärdet till 4 662 mkr (4 940) och den ekonomiska uthyrningsgra­ den till 89 procent (89). I förvaltningsbeståndet uppgick den ekono­ miska uthyrningsgraden till 90 procent. Av kontrakterad hyra förfaller 33 procent år 2027 eller senare. Totalt sett uppgick den genomsnittliga återstående kontraktstiden till 3,7 år (3,9). Nettouthyrning Nettouthyrningen var positiv och uppgick till 17 mkr (13) under kvarta­ let och 50 mkr (13) under perioden. Totalt sett uppgick uthyrningar och omförhandlingar till 149 mkr under kvartalet, där 57 procent avsåg nya kunder och resterade del avsåg uthyrning till befintliga kunder. För halvårsperioden uppgår motsvarande siffra till 259 mkr, där 65 procent avser nya kunder. Större uthyrningar Under årets andra kvartal tecknades ett flertal stora hyresavtal. I New York har ett 5 ­årigt avtal tecknats med hudvårdsföretaget Peachy avseende 605 kvm i fastígheten 1245 Broadway. I samma fast­ ighet har ytterligare ett 5­årigt avtal tecknats med ett finans­ och teknik företag avseende 605 kvm. I fastigheten 28&7 har ett 15­årigt avtal tecknats med bagerikedjan Patis Bakery avseende 190 kvm. Samtliga har planerad inflyttning under första kvartalet 2024. I Kista, Stockholm Norra, har ett 3­ årigt avtal tecknats med Accurate Nordic avseende cirka 1 300 kvm i fastigheten Helgafjäll 7 (Kista Gate). Inflyttning är planerad till tredje kvartalet 2023. I Köpenhamn har ett längre avtal tecknats med Rädda Barnen avseende cirka 4 800 kvm i Codanhuset. Inflyttning är planerad till det första kvartalet 2024. Fastighetsbeståndet FÖRVALTNINGSFASTIGHETER: ANTAL, UTHYRNINGSBAR AREA, VERKLIGT VÄRDE Jan–jun 2023 2022 Antal Kvm Mkr Mkr Totalt årets början 458 3 194 535 78 387 83 084 Förvärv — — — 80 Investeringar i ny-, till- och ombyggnation — 18 424 1 094 2 903 Avyttringar –92 –562 381 –7 439 –2 329 Avyttring till Intressebolag Klövern AB — — — –4 374 Värdeförändringar, orealiserade — — –2 847 –2 565 Valutakursomräkning — — 711 1 588 Totalt periodens utgång 366 2 650 578 69 906 78 387 ===== SIDA 8 ===== 8 COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023 FASTIGHETSTRANSAKTIONER, TILLTRÄDE/FRÅNTRÄDE JAN–JUN 2023 Uthyrningsbar area, kvm Kvartal Fastighet Stad Kommun Fastighetskategori Förvärv Avyttring Q1 Åldermannen 25 Kalmar Kalmar Handel — 8 548 Q1 Kabeln 1 Norrköping Norrköping Lager/Logistik — 4 887 Q1 Jordbromalm 6:18 Stockholm Haninge Lager/Logistik — 11 158 Q1 Jordbromalm 5:2 & 5:3 Stockholm Haninge Lager/Logistik — 6 659 Q1 Ångmaskinen 5 Huddinge Huddinge Lager/Logistik — 2 622 Q1 Kärra 91:1 Göteborg Göteborg Lager/Logistik — 12 992 Q1 Kullen 5 Malmö Malmö Övrigt — 5 089 Q1 Sadelgjorden 1 Malmö Malmö Lager/Logistik — 9 095 Q1 Brandholmen 1:9 Nyköping Nyköping Lager/Logistik — 7 812 Q1 Lansen 13 Nyköping Nyköping Kontor — 6 370 Q1 Skölden 2 Nyköping Nyköping Kontor — 2 000 Q1 Gripen 1 Nyköping Nyköping Handel — 1 166 Q1 Skyttbrink 30 Stockholm Botkyrka Lager/Logistik — 2 896 Q1 Magasinet 6 Stockholm Älvsjö Lager/Logistik — 8 039 Q1 Magasinet 7 Stockholm Älvsjö Lager/Logistik — 6 437 Q1 Slipskivan 9 Stockholm Huddinge Kontor — 912 Q1 Törnby 2:2 Stockholm Upplands-Väsby Lager/Logistik — 18 807 Q1 Linjalen 65 Stockholm Täby Lager/Logistik — 1 398 Q1 Linjalen 66 Stockholm Täby Lager/Logistik — 3 923 Q1 Linjalen 7 Stockholm Täby Lager/Logistik — 800 Q1 Linjalen 8 Stockholm Täby Lager/Logistik — 600 Q1 Linjalen 61 Stockholm Täby Lager/Logistik — 778 Q1 Smygvinkeln 9 Stockholm Täby Lager/Logistik — 960 Q1 Smygvinkeln 10 Stockholm Täby Kontor — 930 Q1 Smygvinkeln 12 Stockholm Täby Lager/Logistik — 1 864 Q1 Lodet 2 Stockholm Täby Lager/Logistik — 8 518 Q1 Mätstången 2 Stockholm Täby Kontor — 3 847 Q1 Mallen 3 Stockholm Täby Lager/Logistik — 1 488 Q1 Tumstocken 8 Stockholm Täby Handel — 2 413 Q1 Induktorn 37 Stockholm Stockholm Lager/Logistik — 6 685 Q1 Rosersberg 11:151 Sigtuna Sigtuna Mark — — Q1 Veddesta 2:43 Stockholm Järfälla Lager/Logistik — 19 271 Q1 1kh Rudegård Ny Holte Köpenhamn Rudersdal Kontor — 5 341 Q2 Veddesta 2:79 Stockholm Järfälla Lager/Logistik — 36 342 Q2 Bråta 2:136 Göteborg Härryda Lager/Logistik — 20 212 Q2 Veddesta 2:90 Stockholm Järfälla Lager/Logistik — 19 581 Q2 Måseskär 5 Malmö Malmö Lager/Logistik — 19 255 Q2 Märsta 15:7 Märsta Sigtuna Lager/Logistik — 17 575 Q2 Bråta 2:150 Göteborg Härryda Lager/Logistik — 17 930 Q2 Turbinen 1 Västerås Västerås Lager/Logistik — 17 757 Q2 Brämön 4 Malmö Malmö Lager/Logistik — 14 262 Q2 Backa 30:4 Göteborg Göteborg Lager/Logistik — 10 375 Q2 Jordbromalm 6:89 Stockholm Haninge Lager/Logistik — 9 986 Q2 Håltsås 1:17 Göteborg Härryda Lager/Logistik — 9 278 Q2 Backa 22:17 Göteborg Göteborg Lager/Logistik — 8 803 Q2 Stridsyxan 4 Malmö Malmö Lager/Logistik — 8 522 Q2 Högsbo 16:16 Göteborg Göteborg Lager/Logistik — 8 336 Q2 Anoden 2 & 5 Stockholm Huddinge Lager/Logistik — 8 336 Q2 Solsten 1:117 Göteborg Härryda Lager/Logistik — 7 015 Q2 Stridsyxan 5 Malmö Malmö Lager/Logistik — 6 171 Q2 Stiglädret 11 Malmö Malmö Lager/Logistik — 5 993 Q2 Kobbegården 155:2 Göteborg Göteborg Lager/Logistik — 5 943 Q2 Högsbo 38:3 Göteborg Göteborg Lager/Logistik — 5 246 Q2 Kallhäll 9:36 Stockholm Järfälla Lager/Logistik — 5 150 Q2 Veddesta 2:63 Stockholm Järfälla Lager/Logistik — 4 896 ===== SIDA 9 ===== 9COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023 2027–2026202520242023 KONTRAKTSFÖRFALL, MKR 0 400 800 1 200 1 600 2 000 -50 -30 -10 10 30 50 70 90 110 130 150 -50 -30 -10 10 30 50 70 90 110 130 150 Q4 Q1Q2 Q2Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 2019 2020 2021 2022 2023 NETTOUTHYRNING, MKR Kvartal Rullande 12 mån Uthyrningsbar area, kvm Kvartal Fastighet Stad Kommun Fastighetskategori Förvärv Avyttring Q2 Veddesta 2:31 Stockholm Järfälla Lager/Logistik — 4 836 Q2 Stångbettet 15 Malmö Malmö Lager/Logistik — 3 943 Q2 Skälby 3:1321 Stockholm Järfälla Lager/Logistik — 3 656 Q2 Flahult 21:14 Jönköping Jönköping Lager/Logistik — 3 526 Q2 Backa 25:6 Göteborg Göteborg Lager/Logistik — 3 360 Q2 Skälby 3:674 Stockholm Järfälla Lager/Logistik — 3 271 Q2 Skälby 3:1431 Stockholm Järfälla Lager/Logistik — 2 665 Q2 Skälby 3:1452 Stockholm Järfälla Lager/Logistik — 2 417 Q2 Viby 19:54 Stockholm Upplands-Bro Lager/Logistik — 2 038 Q2 Viby 19:53 Stockholm Upplands-Bro Lager/Logistik — 2 022 Q2 Skälby 3:676 Stockholm Järfälla Kontor — 1 924 Q2 Skälby 3:1446 Stockholm Järfälla Kontor — 1 844 Q2 Koborg 2 Stockholm Botkyrka Lager/Logistik — 1 548 Q2 Fabrikören 6 Stockholm Stockholm Lager/Logistik — 1 440 Q2 Skälby 3:1418 Stockholm Järfälla Kontor — 1 343 Q2 Viby 19:32 Stockholm Upplands-Bro Lager/Logistik — 1 189 Q2 Skyttbrink 36 Stockholm Botkyrka Lager/Logistik — 860 Q2 Fabrikatet 1 Nyköping Nyköping Lager/Logistik — — Q2 Fabrikatet 4 Nyköping Nyköping Lager/Logistik — — Q2 Fabrikatet 5 Nyköping Nyköping Lager/Logistik — — Q2 Förbygeln 1 Malmö Malmö Lager/Logistik — 5 146 Q2 Gumsen 31 Kalmar Kalmar Lager/Logistik — 25 192 Q2 Koljan 24 Kalmar Kalmar Utbildning/vård/övrigt — 5 781 Q2 Fredriksdal 1 Kalmar Kalmar Utbildning/vård/övrigt — 3 498 Q2 Apotekaren 20 Kalmar Kalmar Handel — 1 871 Q2 Tenngjutaren 1 Kalmar Kalmar Kontor — 1 588 Q2 Mästaren 28 Kalmar Kalmar Handel — 1 348 Q2 Lärlingen 5 Kalmar Kalmar Kontor — 4 574 Q2 Gumsen 41 Kalmar Kalmar Kontor — 2 042 Q2 Timotejen 1 Kalmar Kalmar Handel — 1 552 Q2 Rybsen 1 Kalmar Kalmar Kontor — 1 112 Q2 Sävenäs 169:1 Göteborg Partille Lager/Logistik — 7 653 Q2 Ugglum 7:117 Göteborg Partille Lager/Logistik — 3 320 Q2 Greve Köpenhamn Greve Lager/Logistik — 13 412 Q2 Märsta 24:8 Märsta Sigtuna Kontor — 1 141 TOTALT KVM — 562 381 ===== SIDA 10 ===== 10 COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023 COREMS STÖRSTA PÅGÅENDE KOMMERSIELLA PROJEKT Stad Fastighet Beskrivning Uthyrd yta, kvm Projektyta, kvm Beräknad investering, mkr Återstående investering, mkr Hyres- värde, mkr Färdig- ställande, år/kvartal New York1 1245 Broadway Nybyggnation kontorslokaler 9 216 17 582 1 917 468 224 24Q1 New York1 28&7 Nybyggnation kontorslokaler 2 580 9 183 939 139 104 24Q1 Stockholm Orgelpipan 4 Ombyggnation kontorslokaler 4 240 4 240 342 68 34 23Q4 Uppsala Fyrislund 6:6 Nybyggnation kontor och laboratorium 0 3 097 158 41 11 23Q4 Västerås Loke 24 Ombyggnation fastighet, hyresgästan - passning för vårdcentral 4 634 7 014 160 5 9 23Q3 Stockholm Nattskiftet 12&14 Nybyggnation garage samt ombyggnation kontorslokaler 7 425 8 168 152 28 6 24Q2 Stockholm Sicklaön 356:1 Ombyggnation för Bilia 10 942 10 942 147 48 11 24Q1 Örebro Olaus Petri 3:234 Om- och påbyggnation för Trafikverket och Länsstyrelsen. Etapp 2 6 508 10 200 196 87 17 24Q2 Västerås Mats 5 Ombyggnation fastighet 3 529 3 985 136 57 8 23Q3 Nyköping Furan 2 Uppbyggnad skola 2 735 2 735 77 74 8 24Q4 TOTALT 51 809 77 146 4 223 1 014 432 1) Beräknad och återstående investering avseende projekt i New York är baserad på SEK/USD­kursen per 30 juni 2023. COREMS PÅGÅENDE BOSTADSPROJEKT Stad Plats Projektnamn Antal bostäder Sålda bostäder Andel sålda, % BTA, kvm BOA, kvm Projekt- start, år Beräknat färdigt, år Stockholm Nacka K1 Nacka Strand 60 50 83 5 000 3 700 2021 2023 TOTALT 60 50 83 5 000 3 700 PROJEKTUTVECKLING Corems projektutveklingsverksamhet utvecklar och skapar mervär­ den i fastighetsbetåndet. Investeringar sker främst i samband med nyuthyr ningar och för att anpassa och modernisera lokaler och fastig­ heter i syfte att öka hy resvärdet. I det rådande marknadsläget priori­ terar Corem slutförande av byggstartade projekt. Under perioden investerades 1 094 mkr (1 210) i fastighetsbestån­ det avseende ny­ , till ­ och ombyggnationer. Per den 30 juni 2023 upp­ gick den återstående investeringsvolymen hänförlig till samtliga på­ gående projekt till 1 341 mkr (1 544). Vid samma tidpunkt pågick totalt 10 projekt med en beräknad investering överstigande 50 mkr vardera. Den totala ytmässiga uthyrningsgraden i dessa projekt, som omfattar 77 146 kvm och har en återstående investering om 1 014 mkr, uppgår till 67 procent. Projekt i Sverige I Västerås pågår större projekt i två av citygalleriorna. I gallerian Punkt utförs hyresgästanpassningar för bland annat Coop och Systembolaget vilka har tecknat långa hyresavtal med inflyttning 2023. I den närbe­ lägna Gallerian har under andra kvartalet Region Västmanlands störs­ ta vårdcentral Närvården City flyttat in och Apoteket tillträder sin nya lokal i Gallerian under tredje kvartalet 2023. I centrala Stockholm pågår hyresgästanpassning av fastigheten Orgelpipan 4 på Klarabergsgatan, vilken nu är fullt uthyrd. Sveriges Riksbank samt restauratören Niklas and Friends beräknas flytta in i slutet av 2023. I Uppsala Business Park uppförs ett nytt avancerat labbhus under namnet Research Hub, som vänder sig till små och medelstora forsk­ ningsbolag. I Nyköping uppförs en skola för AcadeMedia. Skolan byggs på samma plats nära centrum, där den tidigare skolan brann ner. Inflytt­ ning beräknas ske under fjärde kvartalet 2024. I Örebro pågår andra etappen av byggnationen av Örebro Entré, som avser om­ och påbyggnad om totalt cirka 10 200 kvm av en före detta postterminal. Här finns hyresavtal med Trafikverket och Länsstyrelsen Örebro. Corem har ett pågående bostadsprojekt, K1 Nacka Strand, som omfattar 60 lägenheter och har en total BOA om 3 700 kvm. Projektet är uppdelat i säljetapper, där 50 av de 54 lägenheter som erbjudits marknaden är sålda. Resterande 6 lägenheter har inte säljstartats. Inflyttning beräknas påbörjas under det fjärde kvartalet 2023. Projekt i New York Corem äger fyra projektfastigheter på Manhattan i New York. 1245 Broadway och 28&7 avser nyproduktion av två hög kvalitativa kontorsbyggnader vilka är under färdigställande. Byggnaderna är exteriört färdigställda. Inflyttning har påbörjats i de delar som är färdigställda, hyresgästanpassningar pågår i resterande delar. Per den 30 juni var tio hyresavtal tecknade, vilket motsvarar en ytmässig uthyrningsgrad om 52 procent i 1245 Broadway och 28 pro­ cent i 28&7. Den ekonomiska uthyrningsgraden avseende inflyttade avtal uppgår till 44 procent i 1245 Broadway och till 24 procent i 28&7. Kontraktsvärdet för tecknade hyresavtal i New York uppgick per den 30 juni 2023 till 13,1 miljoner USD motsvarande cirka 140 mkr, motsva­ rande drygt 12 000 kr/kvm. Projektportföljen innefattar även två planerade projekt i New York avseende nybyggnation av kontor på 417 Park Avenue och 118 10th Avenue, om 33 000 kvm respektive 13 200 kvm. Förprojektering pågår gällande dessa fastigheter och byggstart är planerad till tidigast 2024. Till fastigheterna 1245 Broadway och 118 10th Avenue finns mark­ hyresavtal där nyttjanderättstillgång och leasingskuld redovisas i balansräkningen. ===== SIDA 11 ===== 11COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023 1245 Broadway, New York Pågående projekt. Exteriört färdigställt, inflyttning påbörjad parallellt med pågående hyresgästanpassningar. 28&7, New York Pågående projekt. Exteriört färdigställt, inflyttning påbörjad parallellt med pågående hyresgästanpassningar. Gustavsvik 13, Västerås Projekt färdigställt under andra kvartalet 2023. Ombyggnation har ge­ nomförts för flera hyresgäster. Örebro Entré, Örebro Pågående projekt. Andra och sista etappen beräknas färdigställas under andra kvartalet 2024. Fyrislund 6:6, Uppsala Pågående projekt, under namnet Research Hub, i Uppsala Business Park. Beräknas färdigställas under fjärde kvartalet 2023. Orgelpipan 4, Stockholm Pågående projekt under namnet Klarabergsgatan. Beräknas färdig­ ställas under fjärde kvartalet 2023. Loke 24, Västerås Pågående projekt. Beräknas färdigställas under tredje kvartalet 2023. Furan 2, Nyköping Pågående projekt. Beräknas färdigställas under fjärde kvartalet 2024. ===== SIDA 12 ===== 12 COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023 FÖRDELNING PER GEOGRAFISKT OMRÅDE Corems fastighetsbestånd och operativa verksamhet är indelad i geografiska regioner: Region Stockholm, Region Stockholm Logistik, Region Väst och Region Öst. Region Stockholm Logistik och Region Stockholm tillsammans innefattar verksamheten i Stockholm, samt Uppsala och Västerås. RESULTATRÄKNINGSPOSTER OCH INVESTERINGAR PER GEOGRAFISKT OMRÅDE Intäkter, mkr Fastighetskostnader, mkr Driftöverskott, mkr Överskottsgrad, % Investeringar, mkr 2023 jan–jun 2022 jan–jun 2023 jan–jun 2022 jan–jun 2023 jan–jun 2022 jan–jun 2023 jan–jun 2022 jan–jun 2023 jan–jun 2022 jan–jun Region Stockholm 919 866 –314 –335 605 531 66 61 285 363 Region Stockholm Logistik 240 310 –76 –92 164 218 68 70 91 116 Region Öst 442 430 –135 –138 307 292 69 68 165 232 Region Väst 407 428 –127 –137 280 291 69 68 109 179 Utland – Köpenhamn 162 144 –16 –7 146 137 90 95 13 10 Utland – New York 51 14 –10 –1 41 13 80 93 431 310 Totalt 2 221 2 192 –678 –710 1 543 1 482 69 68 1 094 1 210 Förvaltningsbestånd 2 082 2 082 –616 –632 1 466 1 450 70 70 446 699 Förädlingsbestånd 139 110 –62 –78 77 32 55 29 648 511 Totalt 2 221 2 192 –678 –710 1 543 1 482 69 68 1 094 1 210 NYCKELTAL PER GEOGRAFISKT OMRÅDE Antal fastigheter, st Verkligt värde, mkr Hyresvärde, mkr Ekonomisk uthyrningsgrad, % Uthyrningsbar area, tkvm 2023 30 jun 2022 30 jun 2023 30 jun 2022 30 jun 2023 30 jun 2022 30 jun 2023 30 jun 2022 30 jun 2023 30 jun 2022 30 jun Region Stockholm 97 108 29 200 30 788 2 114 1 995 86 86 971 1 010 Region Stockholm Logistik 56 94 4 853 9 567 378 653 93 94 251 483 Region Öst 98 129 10 942 12 507 926 957 91 89 696 820 Region Väst 103 133 9 747 13 124 827 958 88 87 582 810 Utland – Köpenhamn 8 10 8 007 7 978 300 293 93 95 141 159 Utland – New York1) 4 5 7 157 7 124 117 60 100 100 10 6 Totalt 366 479 69 906 81 088 4 662 4 916 89 89 2 651 3 288 Förvaltningsbestånd 333 439 58 532 69 811 4 274 4 613 90 90 2 458 3 103 Förädlingsbestånd 33 40 11 374 11 277 388 303 77 75 193 185 Totalt 366 479 69 906 81 088 4 662 4 916 89 89 2 651 3 288 1) Hyresvärde, Ekonomisk uthyrningsgrad och Uthyrningsbar area avser aktiva hyresavtal. HYRESVÄRDE PER KVM 0 300 600 900 1 200 1 500 1 800 23 Q2 22212019181716 Kr/Kvm Förvaltningsresultat Förvaltningsresultat/kvm FASTIGHETSVÄRDE PER KVM OCH UTHYRNINGSBAR AREA 0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 23 Q2 22212019181716 Kr/Kvm Tkvm Fastighetsvärde/kvm Uthyrningsbar area 0 750 1 500 2 250 3 000 3 750 4 500 UTHYRNINGSBAR AREA PER TYP , % Kontor 48 Logistik 27 Handel 9 Övrigt 16 Region Väst består av städerna Göteborg, Malmö, Halmstad och Borås. Region Öst innefattar Nyköping, Norrköping, Linköping, Kalmar och Jönköping. Verksamheten i utlandet är indelad i Köpenhamn och New York. ===== SIDA 13 ===== 13 COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023 RÄNTEBÄRANDE SKULDER Den 30 juni 2023 uppgick de räntebärande skulderna till 40 712 mkr (47 644). Periodiserade låneomkostnader uppgick till 244 mkr (171), vilket innebär räntebärande skulder i balansräkningen om 40 468 mkr (47 473). Corems räntebärande skulder är huvudsakligen säkerställda med pantbrev och/eller aktier i dotterbolag. Icke-säkerställda räntebärande skulder består av företagscertifikat och icke-säkerställda obligationer, vilka uppgick till 50 mkr (350) respektive 9 969 mkr (11 418) vid kvar- talets slut. Corems certifikatprogram har en ram uppgående till 5 000 mkr. Utestående företagscertifikat har backup-faciliteter i form av odragna kreditfaciliteter i nordiska banker. Den genomsnittliga kapitalbindningen uppgick till 3,3 år (3,3). Belåningsgraden uppgick till 55 procent (57). RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD mkr 2023 30 jun 2022 31 dec Räntebärande skulder 40 468 47 473 Justering periodiserade låneomkostnader 244 171 Räntebärande tillgångar –117 –122 Aktieinnehav –6 –1 104 Likvida medel –555 –979 Räntebärande nettoskuld 40 034 45 439 Obligationslån Vid periodens utgång fanns i koncernen 9 969 mkr i utestående noterade obligationslån med förfall 2023 till 2025. Det finns ett icke- säkerställt Medium Term Note-program (MTN) med en ram upp- gående till 10 000 mkr, varav 5 389 mkr är utestående. Under perioden har två obligationslån om 484 respektive 700 mkr återbetalats. Utöver det har bolaget under perioden återköpt obliga- tioner i andra löptider om totalt 265 mkr. Finansiering 0 10 20 30 40 50 60 70 23Q22022202120202019201820172016 BELÅNINGSGRAD, % 0 10 20 30 40 50 60 23Q22022202120202019201820172016 SOLIDITET OCH JUSTERAD SOLIDITET, % Soliditet Justerad soliditet 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 23Q22022202120202019201820172016 RÄNTETÄCKNINGSGRAD 1Rullande 12 månader 1 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 4,5 5,0 5,5 6,0 GENOMSNITTLIG RÄNTA, % 2022 23Q2202120202019201820172016 RÄNTEFÖRFALLOSTRUKTUR Den 30 juni 2023 uppgick den genomsnittliga räntan i låneportföljen till 4,3 procent (3,6). För att begränsa ränterisken används ränteswappar och räntetak. Vid periodens slut hade Corem ränteswappar till ett nominellt värde om 20 202 mkr (17 790), och räntetak för 1 664 mkr (9 679) vilket till- sammans motsvarar 54 procent av de räntebärande skulderna. Sam- mantaget med de lån som löper med fast ränta innebär det att 56 procent av de räntebärande skulderna var räntesäkrade. Swapparna har räntenivåer i intervallet –0,4–3,7 procent medan taken har ränteni- våer i intervallet 1,5–2,5 procent. Den 30 juni 2023 uppgick marknads- värdet i räntederivatportföljen netto till 1 196 mkr (1 290). Värdeför- ändring på derivat uppgick under kvartalet till 136 mkr (615). Den genomsnittliga räntebindningen uppgick vid periodens slut till 2,4 år (1,9) med beaktande av derivat. Räntetäckningsgraden uppgick under perioden till 2,0 ggr (2,8) och till 2,1 ggr under de senaste fyra kvartalen. LIKVIDA MEDEL Den 30 juni 2023 uppgick likvida medel till 555 mkr (979). I likvida medel ingår spärrade medel om 133 mkr i enlighet med IFRS IC förtyd- ligande om medel som endast får användas för ett visst ändamål en- ligt avtal med tredje part. Därutöver fanns outnyttjade kreditramar, inklusive backup-facilite- ter för utestående företagscertifikat, om totalt 3 747 mkr varav 2 918 mkr var möjliga att omedelbart utnyttja med befintliga säkerheter. Resterande utrymme kan användas om säkerheter tillförs samt till viss del även finansiera pågående projekt. Den räntebärande netto skulden uppgick till 40 034 mkr (45 439). ===== SIDA 14 ===== 14 COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023 RATING Corem Property Group har en rating hos Scope som under juni upp- daterades till BBB- med negative outlook från stable outlook. Utöver det har även dotterbolaget Corem Kelly en rating som i juni bekräfta- des som BBB- med stable outlook. EGET KAPITAL Koncernens eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare, uppgick vid kvartalets utgång till 28 039 mkr (31 268) varav 1 300 mkr avser hybridobligation. Eget kapital uppgick till 19,17 kr (22,17) per stam- aktie av serie A och B, 289,59 kr (289,59) per stam aktie av serie D och 312,72 kr (312,72) per preferensaktie. Substansvärdet (NAV) per stam- aktie av serie A och B uppgick till 22,95 kr (26,42). Hybridobligation Corem har via dotterbolaget Corem Kelly en evig hybridobligation om 1 300 mkr som efter en step-up med 2 procentenheter i juni 2023 löper med en rörlig ränta om 3 månaders Stibor +8 procentenheters marginal. Soliditet Vid periodens utgång uppgick den justerade soliditeten till 40 procent (39) och soliditeten till 35 procent (34). För ytterligare information om förändringar i eget kapital, se sidan 20. AKTIEINNEHAV I januari sålde Corem sitt innehav i Castellum motsvarande 8,7 miljo- ner aktier till ett värde av 1 190 mkr. Försäljningen innebar en positiv resultateffekt i perioden med 90 mkr. Corem äger 639 425 aktier i Everysport Media Group som är note- rat på Spotlight Stock Market. Den 30 juni 2023 uppgick marknads- värdet till 6 mkr. Corems innehav i Klövern Corem har, efter periodens utgång, avtalat om försäljning av 51 pro- cent av aktierna i Klövern till Nrep. Affären möjliggör färdigställande av Klöverns projektportfölj om cirka 24 000 bostäder. Överlåtelsen är planerad till augusti 2023. I samband med transaktionens genom- RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING Räntebindning Kapitalbindning Förfalloår Lånevolym, mkr Avtalsvolym, mkr Utnyttjat, mkr Varav utestående obligationer, mkr Ej utnyttjat, mkr Rörligt* 19 703 — — — — 2023 105 9 470 7 505 1 535 1 965 2024 4 630 13 140 12 890 5 734 250 2025 4 490 10 985 10 485 2 700 500 2026 — 3 313 2 281 — 1 032 2027 1 304 341 341 — — Senare 10 480 7 210 7 210 — — Totalt 40 712 44 459 40 712 9 969 3 747 *Av här redovisad rörlig volym täcks 1 664 mkr av räntetak. OBLIGATIONSÖVERSIKT 2023-06-30* Typ Emissions- tidpunkt Förfall Emittent Utestående Volym, mkr Emissionsspread över 3m Stibor, % Icke-säkerställd MTN 203 Mar 2021 Sep 2023 Kelly 739 2,40 Grön Icke-säkerställd Maj 2021 Nov 2023 Corem 796 2,50 Grön Icke-säkerställd MTN 201 Okt 2020 Apr 2024 Kelly 1 950 3,25 Grön Icke-säkerställd Okt 2020 Apr 2024 Corem 1 434 3,50 Grön Icke-säkerställd Jan 2022 Okt 2024 Corem 2 350 2,75 Grön Icke-säkerställd MTN 202 Feb 2021 Feb 2025 Kelly 2 500 3,25 Icke-säkerställd MTN 204 Mar 2021 Sep 2025 Kelly 200 3,50 *Avser obligationer emitterade av Corem Property Group AB ("Corem") och dotterbolaget Corem Kelly AB. Under juni arrangerades en av Sveriges största grustävlingar i tennis för ungdomar, Båstad Corem Open, där Corem är titelsponsor. förande under tredje kvartalet kommer innehavet i Klövern omklassifi- ceras från Andelar i intressebolag till Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde. I samband med överlåtelsen genomför Klövern en riktad nyemission om 1 mdkr där Nrep tecknar sig för aktier i Klövern. Nrep kommer därefter upp i 65 procents ägande i Klövern. Corems ägarandel kommer efter genomförd transaktion och första emission att uppgå till 17 procent. Affären innebär en likviditetseffekt för Corem, uppgående till 1,4 mdkr under 2023. Nrep åtar sig över tid att investera ytterligare totalt cirka 4 mdkr i Klövern genom riktade nyemissioner, i vilka Corem kommer ha möjlighet att delta för att behålla sin ägarandel. KASSAFLÖDE Koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten, före förändring i rörelsekapital, uppgick under kvartalet till 359 mkr (459). Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till 4 476 mkr (–712) och kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till –4 546 mkr (–226). ===== SIDA 15 ===== 15 COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023 Aktien och ägare AKTIEFAKTA, 30 JUNI 2023 Börsvärde 8,6 mdkr Marknadsplats Nasdaq Stockholm, Large Cap LEI nr 213800CHXQQD7TSS1T59 Antal aktieägare 47 487 Stamaktie serie A Antal aktier 93 730 797 Stängningskurs 6,06 kr ISIN SE0010714279 Stamaktie serie B Antal aktier 1 023 591 380 Stängningskurs 5,07 kr ISIN SE0010714287 Stamaktie serie D Antal aktier 7 545 809 Stängningskurs 121,00 kr ISIN SE0015961594 Preferensaktie Antal aktier 12 415 295 Stängningskurs 155,00 kr ISIN SE0010714311 0 5 10 15 20 25 30 35 23 Q2 22212019181716 SUBSTANSVÄRDE (NAV) PER STAMAKTIE AV SERIE A OCH B, KR 0,00 0,10 0,20 0,30 0,40 0,50 0,60 0,70 22212019181716 UTDELNING PER STAMAKTIE AV SERIE A OCH B, KR Corem Property Group är noterat på Nasdaq Stockholm Large Cap med fyra aktieslag: stamaktier av serie A, stamaktier av serie B, stam- aktier av serie D och preferensaktier. Den 30 juni 2023 hade Corem totalt 1 137 283 281 aktier, varav 93 730 797 stamaktier av serie A, 1 023 591 380 stamaktier av serie B, 7 545 809 stamaktier av serie D och 12 415 295 preferensaktier. Varje stamaktie av serie A berättigar till en röst, medan en stamaktie av se- rie B, en stamaktie av serie D och en preferensaktie berättigar till en tiondels röst vardera. ÅTERKÖP AV EGNA AKTIER Corem återköpte inga egna aktier under det andra kvartalet. Per den 30 juni 2023 innehade Corem 2 913 825 återköpta stamaktier av serie A, 35 691 000 återköpta stamaktier av serie B och 42 000 återköpta stamaktier av serie D. Det totala marknadsvärdet uppgick vid samma tidpunkt till 204 mkr. Aktierna är återköpta till en genomsnittlig kurs om 8,80 kr per stamaktie av serie A, 19,06 kr per stamaktie av serie B och 297,85 kr per stamaktie av serie D. OMVANDLING AV STAMAKTIER AV SERIE A Under februari och augusti månad varje år har ägare till stamaktier av serie A rätt att begära att aktien omvandlas till stamaktie av serie B. Ingen begäran gällande omvandling av aktier inkom under första omvandlingsperioden 2023. 1245 Broadway, New York. ===== SIDA 16 ===== 16 COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023 REDOVISNINGSPRINCIPER Denna delårsrapport är för koncernen upprättad i enlighet med Årsre- dovisningslagen och IAS 34 Delårsrapportering och för moderbolaget i enlighet med Årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juri- diska personer. I koncernen är fastigheterna värderade enligt nivå 3 i IFRS värderingshierarki. Verkligt värde för finansiella instrument i koncernen redovisade till upplupet anskaffningsvärde överensstämmer i allt väsentligt med redovisade värden. Detsamma gäller för moderbolaget. Inga föränd- ringar i kategoriseringen av finansiella instrument har skett under perioden. Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde värderas i enlighet med nivå 1 i verkligt värdehierarkin. Derivat värderas i enlig- het med nivå 2 i verkligt värdehierarkin. Inga nya eller ändrade standarder eller tolkningar från IASB har haft någon väsentlig påverkan på delårsrapporten och de redovisnings- principer som tillämpas är de som beskrivs i not 1 i Corems Års- redovisning för 2022. Avrundningsdifferenser kan förekomma i rapporten. DEFINITIONER I delårsrapporten presenteras ett antal finansiella nyckeltal och mått som inte är definierade enligt IFRS. Corem anser att dessa nyckeltal och mått ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning för analys av bolagets verksamhet. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella nyckeltal och mått på samma sätt är dessa inte alltid jämförbara. På bolagets webbplats presenteras defi- nitionerna av valda nyckeltal och mått, samt en kompletterande beräkningsbilaga för de nyckeltal som inte är direkt identifierbara från de finansiella rapporterna. HÅLLBARHET Hållbarhetsarbetet är en viktig del av Corems verksamhet och inte- grerat i den löpande verksamheten. Arbetet omfattar social, ekologisk och ekonomisk hållbarhet och fokuseras inom områdena God affärs- partner och långsiktig värdeutveckling, Attraktiv arbetsgivare, Minskad klimatpåverkan samt Hållbar och levande stad. Corems långsiktiga hållbarhetsmål inkluderar bland annat att: • År 2030 ska all energi som används i Corems verksamhet vara fossilfri. • År 2035 ska Corems verksamhet vara klimatneutral i hela värde- kedjan. • Andelen grön och hållbarhetsrelaterad finansiering och gröna intäkter långsiktigt ska utgöra så stor andel som möjligt. • Den övergripande målsättningen är att säkerställa en attraktiv fast- ighetsportfölj som skapar långsiktigt uthålligt värde utan negativ inverkan på människa och miljö. MEDARBETARE Lokal förvaltning och drift i egen regi, för närhet till kund och god marknadskännedom, är en del av Corems strategi. Corems huvud- kontor finns i Stockholm. Den 30 juni 2023 fanns i koncernen 323 anställda. Av de anställda var 47 procent kvinnor. Övrig information COREMS STÖRSTA AKTIEÄGARE PER 30 JUNI 2023 Aktieägare Stamaktier av serie A, tusental Stamaktier av serie B, tusental Stamaktier av serie D, tusental Preferens- aktier, tusental Andel kapital, % Andel röster, % Rutger Arnhult via bolag¹ 35 709 381 359 3 242 — 36,96 38,71 Gårdarike¹ 39 490 106 463 57 26 12,84 26,17 Handelsbanken fonder — 69 112 99 — 6,09 3,61 Länsförsäkringar fondförvaltning — 42 395 — — 3,73 2,21 State Street Bank & Trust Co — 40 110 20 66 3,53 2,10 Swedbank Robur fonder 1 593 9 750 — — 1,00 1,34 JP Morgan Chase Bank N.A. — 24 645 — 227 2,19 1,30 Avanza Pension 236 14 399 311 1 649 1,46 0,98 CBNY Norges Bank — 17 700 — — 1,56 0,92 Fredrik Rapp privat och via bolag 750 9 500 — — 0,90 0,89 AMF Tjänstepension AB — 15 250 — — 1,34 0,80 Prior & Nilsson — 15 090 — — 1,33 0,79 Livförsäkringsbolaget Skandia, Ömsesidigt 665 5 303 — 0 0,52 0,62 SEB Life International 1 110 383 35 9 0,14 0,60 Patrik Tillman privat och via bolag 571 5 723 77 — 0,56 0,60 Övriga aktieägare 10 693 230 719 3 662 10 437 22,47 18,36 TOTALT ANTAL UTESTÅENDE AKTIER 90 817 987 900 7 504 12 415 96,60 100,00 Återköpta aktier 2 2 914 35 691 42 — 3,40 TOTALT ANTAL REGISTRERADE AKTIER 93 731 1 023 591 7 546 12 415 100,00 100,00 1) Till följd av rutiner hos Ålandsbanken, Banque Internationale à Luxembourg och Union Bancaire Privée har bankerna registrerats i Euroclears aktiebok som ägare till en del av sina kunders Coremaktier, vilket justeras för med syfte att ge en rättvisande bild av bolagets största ägare. 2) Återköpta egna aktier saknar rösträtt och erhåller heller ingen utdelning. ===== SIDA 17 ===== 17 COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023 RISKER Corem har en kontinuerlig process för att identifiera väsentliga risker som kan påverka bolagets finansiella ställning och resultat. Huvudsakliga risker ligger inom värdeförändring på fastigheter, kon- junktur och marknadsförutsättningar, projektverksamhet, fastighets- transaktioner, ändrade lagar och regelverk, finansiering, noterade innehav, medarbetare, affärsetik samt IT-säkerhet. För mer information om identifierade risker, se Corems års- och hållbarhetsredovisning för 2022. TVISTER Corem har inga pågående tvister som kan ge väsentlig resultat- påverkan. TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE Tjänster mellan koncernföretag och närstående debiteras enligt marknadsprissättning på affärsmässiga villkor. Koncerninterna tjäns- ter består av förvaltningstjänster och debitering av koncernräntor. Transaktioner med Wästbygg uppgick under perioden till 35 mkr (5). Wästbygg kontrolleras av huvudägaren Rutger Arnhult. Corem har ett avtal om förhyrning av M2-Gruppen, som kontrolleras av Rutger Arnhult, med ett årligt kontraktsvärde om 1 mkr. Därutöver har Corem-koncernen under perioden köpt juridiska tjänster från Walthon Advokater, i vilken styrelsens ordförande Patrik Essehorn är delägare, till ett belopp om 8 mkr (8). UTDELNING Under det första respektive andra kvartalet har utdelning om 0,10 kro- nor per stamaktie av serie A och B, samt 5,00 kronor per stamaktie av serie D och preferensaktie, totalt 415 mkr, utbetalats. HÄNDELSER EFTER PERIODENS UTGÅNG Corem tecknade i juli, efter kvartalets utgång, tillsammans med ALM Equity och Broskeppet Bostad avtal med fastighetsinvesteraren Nrep om försäljning av 51 procent av aktierna i Klövern för cirka 2,5 mdkr. Affären innebär en positiv likviditetseffekt uppgående till 1,4 mdkr. Överlåtelsen är planerad till augusti 2023. Affären innebär en negativ resultateffekt om cirka 1 mdkr vilken redovisas i kvartalet. Avtal har tecknats om avyttring av totalt sju fastigheter, vilka har frånträde efter periodens utgång. Fastigheterna har ett sammanlagt underliggande fastighetsvärde om 1 044 mkr. Patrik Essehorn Styrelseordförande Christina Tillman Styrelseledamot Katarina Klingspor Styrelseledamot Magnus Uggla Styrelseledamot Fredrik Rapp Styrelseledamot Christian Roos Styrelseledamot Rutger Arnhult VD och styrelseledamot Denna rapport har ej varit föremål för granskning av bolagets revisorer. Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de bolag som ingår i koncernen står inför. Stockholm den 14 juli 2023 Corem Property Group AB (publ) ===== SIDA 18 ===== 18 COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023 Koncernens resultaträkning i sammandrag Mkr 2023 3 mån apr–jun 2022 3 mån apr–jun 2023 6 mån jan–jun 2022 6 mån jan–jun 2022/2023 Rullande 12 mån jul–jun 2022 12 mån jan–dec Intäkter 1 049 1 093 2 221 2 192 4 520 4 491 Fastighetskostnader –295 –338 –678 –710 –1 526 –1 558 Driftsöverskott 754 755 1 543 1 482 2 994 2 933 Central administration –46 –47 –92 –94 –185 –187 Finansnetto –354 –217 –741 –488 –1 324 –1 071 Förvaltningsresultat 354 491 710 900 1 485 1 675 Resultatandelar i intresseföretag –1 178 –33 –1 075 –30 –1 907 –862 Värdeförändringar fastigheter –1 406 –341 –2 911 741 –6 586 –2 934 Värdeförändringar finansiella tillgångar –30 –913 63 –1 014 –28 –1 105 Värdeförändringar derivat 136 615 –95 1 335 –55 1 375 Nedskrivning goodwill –116 –255 –204 –310 –529 –635 Resultat före skatt –2 240 –436 –3 512 1 622 –7 620 –2 486 Skatt 422 523 783 201 1 130 548 Periodens resultat –1 818 87 –2 729 1 823 –6 490 –1 938 Periodens resultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare –1 817 75 –2 713 1 784 –6 445 –1 948 Innehav utan bestämmande inflytande –1 12 –16 39 –45 10 –1 818 87 –2 729 1 823 –6 490 –1 938 Koncernens rapport över totalresultat i sammandrag Mkr 2023 3 mån apr–jun 2022 3 mån apr–jun 2023 6 mån jan–jun 2022 6 mån jan–jun 2022/2023 Rullande 12 mån jul–jun 2022 12 mån jan–dec Periodens resultat –1 818 87 –2 729 1 823 –6 490 –1 938 Övrigt totalresultat Omräkningsdifferenser avseende utlandsverksamhet 372 575 373 699 616 942 Övrigt totalresultat efter skatt 372 575 373 699 616 942 PERIODENS TOTALRESULTAT –1 446 662 –2 356 2 522 –5 874 –996 Periodens totalresultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare –1 445 640 –2 340 2 473 –5 829 –1 016 Innehav utan bestämmande inflytande –1 22 –16 49 –45 20 –1 446 662 –2 356 2 522 –5 874 –996 Resultat per aktie Resultat per stamaktie av serie A och B, kr –1,81 –0,04 –2,75 1,43 –6,43 –2,25 Antal utestående aktier, tusental Stamaktier A och B, vid periodens utgång 1 078 717 1 080 917 1 078 717 1 080 917 1 078 717 1 078 717 Stamaktier A och B, genomsnittligt antal 1 078 717 1 082 211 1 078 717 1 083 349 1 078 975 1 081 271 Stamaktier D, vid periodens utgång 7 504 7 504 7 504 7 504 7 504 7 504 Preferensaktier, vid periodens utgång 12 415 12 415 12 415 12 415 12 415 12 415 Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) förekommer. ===== SIDA 19 ===== 19COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023 Koncernens balansräkning i sammandrag Mkr 2023 30 jun 2022 30 jun 2022 31 dec TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Goodwill 2 170 2 699 2 374 Förvaltningsfastigheter 69 906 81 088 78 387 Nyttjanderättstillgångar 1 604 996 1 623 Andelar i intresseföretag 2 311 4 257 3 415 Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 6 1 258 5 Derivat 1 218 1 292 1 312 Övriga anläggningstillgångar 160 215 232 Summa anläggningstillgångar 77 375 91 805 87 348 Omsättningstillgångar Omsättningsfastigheter 257 135 206 Kortfristiga placeringar — — 1 099 Övriga omsättningstillgångar 1 258 1 239 1 230 Likvida medel 555 484 979 Summa omsättningstillgångar 2 070 1 858 3 514 SUMMA TILLGÅNGAR 79 445 93 663 90 862 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 28 039 34 835 31 268 Eget kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 27 516 43 Summa eget kapital 28 066 35 351 31 311 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 25 957 36 896 32 745 Leasingskulder 1 604 996 1 623 Uppskjuten skatteskuld 6 755 7 915 7 562 Derivat 22 43 22 Övriga skulder 41 42 43 Summa långfristiga skulder 34 379 45 892 41 995 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 14 511 10 043 14 728 Övriga skulder 2 489 2 377 2 828 Summa kortfristiga skulder 17 000 12 420 17 556 Summa skulder 51 379 58 312 59 551 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 79 445 93 663 90 862 ===== SIDA 20 ===== 20 COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023 Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag Mkr 2023 3 mån apr–jun 2022 3 mån apr–jun 2023 6 mån jan–jun 2022 6 mån jan–jun 2022/2023 Rullande 12 mån jul–jun 2022 12 mån jan–dec Den löpande verksamheten Driftsöverskott 754 755 1 543 1 482 2 994 2 933 Central administration –46 –47 –92 –94 –185 –187 Avskrivningar mm 6 5 12 12 26 26 Erhållen ränta, utdelningar mm 5 18 8 20 47 59 Erlagd ränta mm –333 –255 –680 –514 –1 223 –1 057 Räntekostnad leasingavtal hänförligt till tomträttsavtal –20 –14 –38 –31 –70 –63 Betald inkomstskatt –7 –3 –9 –7 –15 –13 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital 359 459 744 868 1 574 1 698 Förändring omsättningsfastigheter –23 –54 –50 –71 –122 –143 Förändring av kortfristiga fordringar –1 –72 –113 –43 68 138 Förändring av kortfristiga skulder –305 57 –670 –188 57 539 Kassaflöde från den löpande verksamheten 30 390 –89 566 1 577 2 232 Investeringsverksamheten Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer –542 –768 –1 094 –1 210 –2 787 –2 903 Förvärv av förvaltningsfastigheter — –80 — –80 — –80 Avyttring av förvaltningsfastigheter 4 995 183 7 355 1 160 8 468 2 273 Avyttring av aktieinnehav — — 1 190 — 1 212 22 Erhållna likvida medel, delavyttring koncernbolag — 8 — 8 — 8 Förvärv innehav utan bestämmande inflytande — –33 — –119 –456 –575 Förändring övriga anläggningstillgångar 23 –22 30 –27 18 –39 Kassaflöde från investeringsverksamheten 4 476 –712 7 481 –268 6 455 –1 294 Finansieringsverksamheten Utbetald utdelning till moderbolagets ägare –208 –105 –415 –208 –834 –627 Hybridobligation, ränta –31 –20 –59 –39 –107 –87 Återköp egna aktier — –43 — –93 –28 –121 Upptagna lån 3 314 5 706 4 772 12 038 6 811 14 077 Amorterade lån –7 621 –5 764 –12 122 –12 121 –13 826 –13 825 Kassaflöde från finansieringsverksamheten –4 546 –226 –7 824 –423 –7 984 –583 Periodens kassaflöde –40 –548 –432 –125 48 355 Likvida medel vid periodens början 587 987 979 571 484 571 Kursdifferens i likvida medel 8 45 8 38 23 53 Likvida medel vid periodens slut 555 484 555 484 555 979 Koncernens förändring av eget kapital i sammandrag Mkr Moderbolagets aktieägare Innehav utan bestämmande inflytande Totalt Ingående eget kapital 2023-01-01 31 268 43 31 311 Periodens totalresultat –895 –15 –910 Hybridobligation –28 — –28 Eget kapital 2023-03-31 30 345 28 30 374 Periodens totalresultat –1 445 –1 –1 446 Utdelning –830 — –830 Hybridobligation –31 — –31 Eget kapital 2023-06-30 28 039 27 28 066 ===== SIDA 21 ===== 21 COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023 Moderbolagets resultaträkning i sammandrag Mkr 2023 6 mån jan–jun 2022 6 mån jan–jun 2022 12 mån jan–dec Nettoomsättning 272 272 559 Kostnad sålda tjänster –182 –179 –372 Bruttoresultat 90 93 187 Central administration –90 –94 –187 Rörelseresultat 0 –1 0 Resultat från andelar i koncernföretag 247 289 781 Resultat från andelar i kortfristiga placeringar — — –426 Ränteintäkter och liknande resultatposter 100 115 200 Räntekostnader och liknande resultatposter –270 –259 –466 Resultat efter finansiella poster 77 145 89 Koncernbidrag, erhållna — — 117 Resultat före skatt 77 145 206 Skatt 35 27 –6 Periodens resultat 112 172 200 Moderbolagets balansräkning i sammandrag Mkr 2023 30 jun 2022 30 jun 2022 31 dec TILLGÅNGAR Övriga immateriella anläggningstillgångar 5 2 4 Maskiner och inventarier 7 8 8 Andelar i koncernföretag 22 686 22 230 22 686 Övriga finansiella anläggningstillgångar — 1 706 — Fordringar på koncernföretag 6 672 8 750 7 554 Uppskjuten skattefordran 35 33 — Kortfristiga placeringar — — 1 190 Övriga kortfristiga fordringar 29 40 47 Kassa och bank 111 22 54 SUMMA TILLGÅNGAR 29 545 32 791 31 543 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 22 247 22 965 22 965 Räntebärande skulder 6 295 8 851 7 981 Ej räntebärande skulder 1 003 975 597 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 29 545 32 791 31 543 ===== SIDA 22 ===== 22 COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023 Nyckeltal 2023 3 mån apr–jun 2022 3 mån apr–jun 2023 6 mån jan–jun 2022 6 mån jan–jun 2022 12 mån jan–dec Fastighetsrelaterade Förvaltningsfastigheternas verkliga värde, mkr 69 906 81 088 69 906 81 088 78 387 Direktavkastningskrav värdering, % 5,4 5,0 5,4 5,0 5,2 Hyresvärde, mkr 4 662 4 916 4 662 4 916 4 940 Uthyrningsbar area, kvm 2 650 578 3 288 266 2 650 578 3 288 266 3 194 535 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 89 89 89 89 89 Ytmässig uthyrningsgrad, % 81 83 81 83 83 Överskottsgrad, % 72 69 69 68 65 Antal förvaltningsfastigheter, st 366 479 366 479 458 Genomsnittlig återstående kontraktstid, år 3,7 3,9 3,7 3,9 3,9 Finansiella Avkastning på eget kapital, % –24,9 0,9 –18,3 10,5 –6,0 Justerad soliditet, % 40 42 40 42 39 Soliditet, % 35 37 35 37 34 Räntebärande nettoskuld, mkr 40 034 45 118 40 034 45 118 45 439 Belåningsgrad, % 55 53 55 53 57 Belåningsgrad fastigheter, % 44 41 44 41 45 Räntetäckningsgrad 2,0 3,0 2,0 2,8 2,5 Genomsnittlig ränta, % 4,3 2,6 4,3 2,6 3,6 Genomsnittlig räntebindning, år 2,4 2,5 2,4 2,5 1,9 Genomsnittlig kapitalbindning, år 3,3 3,6 3,3 3,6 3,3 Aktierelaterade Förvaltningsresultat per stamaktie A och B, kr 0,21 0,34 0,42 0,61 1,10 Resultat per stamaktie A och B, kr –1,81 –0,04 –2,75 1,43 –2,25 Substansvärde (NAV) per stamaktie A och B, kr 22,95 29,73 22,95 29,73 26,42 Eget kapital per stamaktie A och B, kr 19,17 25,42 19,17 25,42 22,17 Eget kapital per stamaktie D, kr 289,59 289,59 289,59 289,59 289,59 Eget kapital per preferensaktie, kr 312,72 312,72 312,72 312,72 312,72 Utdelning per stamaktie A och B, kr — — — — 0,40 Utdelning per stamaktie D, kr — — — — 20,00 Utdelning per preferensaktie, kr — — — — 20,00 Aktiekurs per stamaktie A, kr 6,06 13,20 6,06 13,20 10,45 Aktiekurs per stamaktie B, kr 5,07 11,48 5,07 11,48 8,39 Aktiekurs per stamaktie D, kr 121,00 200,00 121,00 200,00 170,60 Aktiekurs per preferensaktie, kr 155,00 209,00 155,00 209,00 211,50 Antal aktier, tusental Antal utestående stamaktier A och B 1 078 717 1 080 917 1 078 717 1 080 917 1 078 717 Genomsnittligt antal utestående stamaktier A och B 1 078 717 1 082 211 1 078 717 1 083 349 1 081 271 Antal utestående stamaktier D 7 504 7 504 7 504 7 504 7 504 Antal utestående preferensaktier 12 415 12 415 12 415 12 415 12 415 ===== SIDA 23 ===== 23 COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023 Definitioner I delårsrapporten presenteras ett antal finansiella nyckeltal och mått som inte är definierade enligt IFRS. Corem anser att dessa nyckeltal och mått ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning för analys av bolagets verksamhet. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella nyckeltal och mått på samma sätt är dessa inte alltid jämförbara. Nedan presenteras definitionerna av valda nyckeltal och mått. Definitionerna visas även på Corems webbplats (https://www.corem.se/investor-relations/definitioner/). För de nyckeltal som inte är direkt identifierbara från de finansiella rapporterna finns en kompletterande beräkningsbilaga på webbplatsen. Avkastning på eget kapital Resultat efter skatt på årsbasis dividerat med genomsnittet av ingående och utgående eget kapital2. Belåningsgrad Räntebärande skulder efter avdrag för marknads- värde på noterade aktieinnehav, räntebärande tillgångar samt likvida medel i relation till fastig- heternas verkliga värde och andelar i intresse- företag. Belåningsgrad fastigheter Räntebärande skulder med säkerhet i fastigheter i relation till fastigheternas verkliga värde. Central administration Centrala administrationskostnader avser kostna- der för koncernledning och koncerngemensamma funktioner. Direktavkastningskrav Avkastningskravet på restvärdet i fastighets- värderingarna. Driftsöverskott Intäkter minus fastighetskostnader (exempelvis drifts- och underhållskostnader samt fastighets- skatt). Eget kapital per stamaktie av serie A och B Eget kapital2, efter avdrag för eget kapital hän- förligt till preferensaktier och stamaktier av serie D samt hybridobligationer, i relation till antal ute- stående stamaktier av serie A och B. Eget kapital per stamaktie av serie D Stamaktien av serie D:s genomsnittliga emissionskurs. Eget kapital per preferensaktie Preferensaktiens genomsnittliga emissionskurs. Ekonomisk uthyrningsgrad Årligt kontraktsvärde dividerat med hyresvärde Förvaltningsbestånd Fastigheter i löpande och aktiv förvaltning. Förvaltningsfastigheter Begreppet förvaltningsfastigheter i balansräk- ningen innefattar både förvaltningsbeståndet och förädlingsbeståndet. Förvaltningsresultat Driftsöverskott, central administration samt finansnetto. Förvaltningsresultat per stamaktie A och B Förvaltningsresultat efter avdrag för utdelning på preferensaktier och stamaktier av serie D samt ränta på hybridobligationer i förhållande till genom- snittligt antal utestående stamaktier av serie A och B. Förädlingsbestånd Fastigheter med pågående eller planerade om- eller tillbyggnadsprojekt, vilka innebär en högre standard eller ändrad användning av lokalerna. Genomsnittlig kapitalbindning Genomsnittlig återstående löptid för räntebärande skulder. Genomsnittlig ränta Genomsnittlig upplåningsränta för räntebärande skulder och derivat. Genomsnittlig räntebindning Genomsnittlig återstående löptid avseende ränte bindningen på räntebärande skulder och derivat. Hyresvärde Årligt kontraktsvärde med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Justerad soliditet Eget kapital2 justerat för värdet på derivat inklu- sive skatt, återköpta aktier (baserat på aktie- kursen vid respektive tidsperiods slut), bokförd uppskjuten skatt fastigheter, med avdrag för goodwill hänförlig till uppskjuten skatt samt be- lastning uppskjuten skatt om 5 procent hänförlig till skillnaden mellan fastigheternas verkliga värde och skattemässigt restvärde, i procent av balans- omslutningen justerat för goodwill hänförlig till uppskjuten skatt och nyttjanderättstillgångar. Jämförbart bestånd De fastigheter som ingått i beståndet under hela rapporteringsperioden samt under hela jämförelse- perioden samt justerat för intäkter och kostnader av engångskaraktär, t ex förtida lösen av hyres- avtal, försäkringsersättning och kundförluster. Nettouthyrning Årshyror för under perioden tecknade hyresavtal, reducerat för under perioden uppsagda hyres- avtal och konkurser. Omsättningsfastigheter Fastigheter med pågående bostadsrättsproduk- tion alternativt som är avsedda för framtida bostadsrättsproduktion. Orealiserade värdeförändringar, fastigheter Förändring av verkligt värde exklusive förvärv, avyttringar, investeringar och valutakursom- räkning. Realiserade värdeförändringar, fastigheter Realiserade fastighetsförsäljningar efter avdrag för fastigheternas senast redovisade verkliga värde och omkostnader vid försäljning. Resultat per stamaktie av serie A och B Resultat efter skatt efter avdrag för utdelning på preferensaktier och stamaktier av serie D samt ränta på hybridobligationer i förhållande till genomsnittligt antal utestående stamaktier av serie A och B. Räntebärande nettoskuld Räntebärande skulder minus räntebärande till- gångar, kortfristiga och långfristiga aktieinnehav och likvida medel. Räntebärande skulder Kort- och långfristiga skulder, där ränta utgår på lånat kapital, samt periodiserade låneomkostna- der. Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat plus andel av intresseföre- tags förvaltningsresultat exklusive finansiella kostnader1 dividerat med finansiella kostnader1. Soliditet Eget kapital2 i procent av balansomslutningen. Substansvärde (NAV) per stamaktie av serie A och B Eget kapital2, efter avdrag för eget kapital hän- förligt till preferensaktier och stamaktier av serie D, hybridobligationer samt goodwill hänförlig till uppskjuten skatteskuld, med återläggning av derivat och uppskjuten skatteskuld, i relation till antal utestående stamaktier av serie A och B. Totalt antal aktier Registrerade aktier inklusive egna återköpta aktier. Utestående aktier Registrerade aktier med avdrag för egna återköpta aktier. Uthyrningsbar area Total area som är tillgänglig för uthyrning. Ytmässig uthyrningsgrad Uthyrd area i relation till totalt uthyrningsbar area. Årligt kontraktsvärde Hyra inklusive tillägg och index på årsbasis. Överskottsgrad Driftsöverskott i procent av intäkter. 1 Exklusive tomträttsavgäld 2 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktie ägare. ===== SIDA 24 ===== 24 COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023 Kalendarium FINANSIELLA RAPPORTER Delårsrapport januari–september 2023 26 oktober 2023 Bokslutskommuniké 2023 Februari 2024 UTDELNING: AVSTÄMNINGSDAGAR OCH FÖRVÄNTADE UTBETALNINGSDAGAR Avstämningsdag för utdelning till ägare av stamaktier av serie A, B, D och preferensaktier 29 september 2023 Förväntad dag för utdelning till ägare av stamaktier av serie A, B, D och preferensaktier 4 oktober 2023 Avstämningsdag för utdelning till ägare av stamaktier av serie A, B, D och preferensaktier 29 december 2023 Förväntad dag för utdelning till ägare av stamaktier av serie A, B, D och preferensaktier 4 januari 2024 Avstämningsdag för utdelning till ägare av stamaktier av serie A, B, D och preferensaktier 28 mars 2024 Förväntad dag för utdelning till ägare av stamaktier av serie A, B, D och preferensaktier 4 april 2024 KONTAKTPERSONER: Rutger Arnhult, VD, 070-458 24 70, rutger.arnhult@corem.se Eva Landén, vice VD, 010-482 76 50, eva.landen@corem.se Denna information är sådan information som Corem Property Group AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande den 14 juli 2023 klockan 08:00 CEST. Corem Property Group AB (publ), Box 56085, 102 17 Stockholm Besök: Riddargatan 13 C. Telefon: 010-482 70 00 Organisationsnummer: 556463-9440, Styrelsens säte: Stockholm Email: info@corem.se, webbplats: www.corem.se Fastigheter för framtiden.