===== SIDA 1 ===== Halvårsrapport januari–juni 2024 Fastigheter för framtiden. ===== SIDA 2 ===== COREM – HALVÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 20242 Corem Property Group (publ) Corem är ett kommersiellt fastighetsbolag med fokus på hållbart ägande, förvaltning och förädling av fastigheter. Fastigheterna förvaltas lokalt i egen regi – med närhet till hyresgästen, långsiktighet och engagemang. Fastighetsbeståndet är väl samlat geografiskt, beläget i storstads- områden och tillväxtorter. New York S tockholm M a l m ö K öp e n h a m n H a l m s t a d Nyköping V äs t e r ås G öt e b o r g Uppsala Norrköping Linköping Kalmar B o r ås Fastighetsvärde >7 mdkr Fastighetsvärde 1–7 mdkr Fastighetsvärde 0–1 mdkr Örebro New York S tockholm M a l m ö Copenhagen H a l m s t a d Nyköping V äs t e r ås B o r åsGothenburg Uppsala Norrköping Linköping Kalmar Fastighetsvärde >7 mdkr Fastighetsvärde 1–7 mdkr Fastighetsvärde 0–1 mdkr Örebro 0 10 20 30 40 50 60 70 2423222120191817 Q2 BELÅNINGSGRAD, % SUBSTANSVÄRDE (NAV) PER STAMAKTIE AV SERIE A OCH B, KR 0 5 10 15 20 25 30 35 2423222120191817 Q2 FÖRVALTNINGSRESULTAT, MKR 0 300 600 900 1 200 1 500 1 800 2423222120191817 1Rullande 12 månader Q2 1 FASTIGHETSVÄRDE, MKR Stockholm Göteborg* New York NorrköpingLinköping Köpenhamn Nyköping Kalmar Halmstad 0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 * inkl. Borås ** inkl. Örebro Västerås** MalmöUppsala 40% Stockholm 11% New York 11% Göteborg* UTHYRNINGSBAR AREA PER TYP , % Kontor 51% Lager/Logistik 23% Handel 10% Övrigt 16% 56 101 Förvaltningsfastigheter, verkligt värde, mkr 295 Förvaltningsfastigheter 2 317 Uthyrningsbar area, tkvm ===== SIDA 3 ===== COREM – HALVÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 3 Januari–juni 2024 2024 3 mån apr–jun 2023 3 mån apr–jun 2024 6 mån jan–jun 2023 6 mån jan–jun 2023/2024 Rullande 12 mån jul–jun 2023 12 mån jan–dec Intäkter, mkr 942 1 049 1 882 2 221 3 905 4 244 Driftsöverskott, mkr 645 754 1 223 1 543 2 562 2 882 Förvaltningsresultat, mkr 302 354 517 710 1 046 1 239 Periodens resultat, mkr 164 –1 818 6 –2 729 –5 264 –7 999 Resultat per stamaktie av serie A och B, kr 0,02 –1,81 –0,25 –2,75 –5,38 –7,88 Substansvärde (NAV) per stamaktie av serie A och B, kr 17,28 22,95 17,28 22,95 17,28 17,57 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 86 89 86 89 86 87 Överskottsgrad, % 68 72 65 69 66 68 Justerad soliditet, % 42 40 42 40 42 41 Räntetäckningsgrad, ggr 2,1 2,0 1,9 2,0 1,8 1,9 Belåningsgrad, % 55 55 55 55 55 55 För definitioner av nyckeltal, se sidan 23 samt corem.se. 4 342 Hyresvärde, mkr 517 Förvaltningsresultat, mkr 87 Nettouthyrning, mkr 17,28 Substansvärde per stamaktie av serie A och B, kr • Intäkterna uppgick till 1 882 mkr (2 221) • Driftsöverskottet uppgick till 1 223 mkr (1 543) • Finansnettot uppgick till –622 mkr (–741) • Förvaltningsresultatet uppgick till 517 mkr (710) • Värdeförändringar på fastigheter uppgick till –1 mkr (–1 406) under kvartalet och –485 mkr (–2 911) under perioden • Värdeförändringar på derivat uppgick till –72 mkr (–95) • Periodens resultat uppgick till 6 mkr (–2 729) • Nettouthyrningen uppgick till 87 mkr • Värdet på förvaltningsfastigheterna uppgick till 56 101 mkr (58 033) • Substansvärdet (NAV) per stamaktie av serie A och B uppgick per 30 juni till 17,28 kr (17,57) HÄNDELSER UNDER DET ANDRA KVARTALET • Under kvartalet frånträddes 20 fastigheter till ett sammanlagt underliggande fastighetsvärde om 800 mkr. • Under kvartalet tecknades ett flertal hyresavtal, bland annat fem hyresavtal i fastigheterna 28&7 och 1245 Broadway i New York och två hyresavtal i fastigheten Majorna 219:7 i Göteborg. • Obligationer med utestående belopp om 2 261 mkr löstes vid förfall. • Obligationer om totalt 1 036 mkr återköptes, bland annat 716 mkr i obligation med förfall oktober 2024 och 253 mkr i obligation med förfall februari 2025. • Seniora icke säkerställda gröna obligationer om 500 mkr emitterades under ett ramverk om 2 000 mkr, med en löptid om 2,75 år, en rörlig ränta om 3 månaders Stibor plus 375 baspunkter och slutligt förfall 19 januari 2027. Under samma ramverk emitterades under kvartalet ytterligare obligationslån om totalt 550 miljoner kronor. • En utökning om 150 mkr gjordes i obligation med förfall i maj 2026. ===== SIDA 4 ===== COREM – HALVÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 20244 VD-ORD Positiv nettouthyrning och fortsatt fokus på en långsiktigt stark balansräkning När vi summerar årets första halva kan vi stolt konstatera att vår kärnverksamhet inom uthyrning och förvaltning är fortsatt stark med en positiv nettouthyrning om 87 miljoner kronor. Vi har fortsatt arbetet med att stärka vår balansräkning, hittills i år har vi frånträtt eller avtalat om att avyttra totalt 33 fastigheter och vi kommer att fortsätta minska fastighetportföljen ytterligare under året. Vi ser en tilltagande likvidi- tet i kapitalmarknaden och i maj tog vi med lättnad emot beskedet om den första räntesänkningen. I flera år har vi verkat på en marknad som har påverkats av såväl effekter av en pandemi, ett utmanande geopolitiskt klimat och ett finansiellt läge med höjda räntor och en stigande inflation. Lägg därtill en obligationsmarknad som under en period var mer eller mindre helt stängd så kan man snabbt slå fast att affärsklimatet varit i högsta grad utmanande. Alla fastighetsbolag har kämpat med nedpressade värden och ökade finansiella kostnader och de som varit tungt exponerade mot obligationsmarknaden har behövt sälja delar av bestånden för att hantera sina förfall, så också vi. Nya Corem Corem har manövrerat genom de här åren på ett klarsynt sätt och därför är vi ett mindre bolag idag. Vi har krympt vår tillgångs massa och våra projektåtaganden avsevärt. Vi prioriterar hyresgästanpass- ningar framför större investeringar och även om det i våra större pågående projekt återstår cirka 500 miljoner kronor att investera så bidrar de samtidigt med 322 miljoner kronor i årligt hyresvärde. Vi har under två och ett halvt år sålt över 220 fastigheter och vi har därigenom nästintill halverat vår obligationsskuldsättning. Under det första halvåret 2024 frånträddes eller avtalades om avyttring av totalt 33 fastigheter till ett underliggande fastighetsvärde om 2,7 miljarder kronor. Bland annat frånträdde vi hela vårt bestånd i Jönköping. Arbetet fortsätter i högsta grad men det är väldigt skönt att känna att det nog inte längre kommer bli värre innan det blir bättre. Nu ser vi åter en inflation av mer kontrollerad karaktär, ett på sikt mer gynnsamt ränteläge och en obligationsmarknad som öppnat upp igen. Även avkastningskraven har nu sannolikt nått sin peaknivå och transaktionsmarknaden, som i Sverige aldrig blev helt inaktiv, har stabiliserats. Detta sammantaget är såklart otroligt positivt och vi kan fullt ut fokusera på vårt nya, något mindre Corem och att i den kostymen ta oss an framtiden. Trygg kärnaffär Hyresmarknaden generellt visar på en fortsatt relativt god efterfrå- gan. Farhågan efter pandemin, att kontorens storhetstid skulle vara över kan vi lägga till handlingarna. Närvaron på kontoren ökar även om förväntningar på möjlighet till hybridarbete består. Att vi har passerat räntetoppen påverkar såklart även våra hyresgäster positivt och det återspeglas i dialogen med såväl nya som befintliga kunder samt i antalet lokalförfrågningar. Förhandlingsprocesserna är fort- satt relativt långa men hyresmarknaden är aktiv och det visar sig också i våra uthyrningssiffror. Nettouthyrningen uppgick till 37 miljo- ner kronor i kvartalet och till 87 miljoner kronor för det första halvåret. Hittills i år har Corem tecknat över 400 hyresavtal till ett värde av cirka 300 miljoner kronor. Särskilt glädjande är att vi under det gångna kvartalet hyrt ut cirka 3 500 kvadratmeter till Kustbevakning- en och cirka 1 500 kvadratmeter till Freemelt i fastigheten Majorna 219:7, i Fiskhamnsområdet i Göteborg. I området pågår en spännan- de omdaning från industri- och hamnverksamhet till citynära modernt kontorsområde. Vi har också tecknat fem nya hyresavtal i New York under kvartalet motsvarande totalt cirka 2 350 kvadratme- ter, bland annat restaurangytan i 1245 Broadway till JKS Restau - rants och häromveckan ytterligare ett avtal om 380 kvadratmeter i 28&7 till Garden Intelligence. Driftsöverskottet har totalt sett minskat i och med den förändrade sammansättningen av beståndet men i jämförbart bestånd ökade driftsöverskottet med 1 procent och intäkterna med 4 procent. Förvaltningsresultatet uppgick till 517 miljoner kronor för det första halvåret. Det hålls tillbaka jämfört med föregående år till följd av för- säljningar och högre marknadsräntor. Periodens resultat, det vill säga resultatet efter till exempel värdeförändringar och skatt, var återigen positivt efter cirka två år av betydande negativa värdeförändringar och uppgick för det första halvåret 2024 till 6 miljoner kronor. Våra nyckeltal för såväl överskottsgrad som ekonomisk uthyr- ningsgrad har efter försäljningarna successivt kommit ner något. Men med tanke på den starka nettouthyrning vi uppvisat hittills i år och under föregående år är vi trygga med att motsatt effekt succes- sivt kommer att få genomslag i nyckeltalen även om en del uthyr - ningar får effekt först under 2025 och 2026. Uthyrningsgraden i det andra kvartalet uppgick, likt föregående kvartal, till 86 procent och överskottsgraden uppgick till 65 procent för det första halvåret. Fokus på stärkt balansräkning Som nämnts ovan har Corem under en längre tid haft stort fokus på att minska skuldsättningen och därmed stärka balansräkningen. Det gör vi genom såväl amortering av bankskulder som lösen av obliga- tioner. Vi har hanterat två stora obligationsförfall om totalt 2,3 miljarder kronor under kvartalet som lösts i sin helhet och vi har därtill gjort återköp om närmare 1 miljard kronor i obligationer som förfaller i oktober 2024 respektive februari 2025. ===== SIDA 5 ===== COREM – HALVÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 5 Corem tecknade under kvartalet ett 15-årigt hyreskontrakt i projektfastigheten 1245 Broadway i New York med JKS Restaurants. JKS kommer att bidra till den höga servicenivå som erbjuds hyresgästerna i 1245 Broadway. Sedan årsskiftet har vi sett en tilltagande likviditet i kapitalmark - naden vilket också medfört krympande kreditmarginaler. Det har därmed återigen funnits förutsättningar för att ta upp nya lån i obli- gationsmarknaden varför vi också emitterat nya gröna obligationer under det första halvåret om totalt 2,3 miljarder kronor. Vi kommer fortsatt lägga stort fokus på vår finansiering och på att långsiktigt sänka vår belåningsgrad. Den räntebärande skulden uppgick vid det andra kvartalets utgång till 32,2 miljarder kronor. En optimerad verksamhet Vi ser med tillförsikt fram emot ett förbättrat affärsklimat i vilket vi kan fortsätta att optimera vår verksamhet och att, efter våra stora försäljningar, fokusera på att återigen höja uthyrningsgrad och över- skottsgrad. Med det fortsatta arbetet att stärka balansräkningen är vi också väl riggade för rådande marknadsförutsättningar och för snabba omställningar i marknaden. Jag vill önska såväl medarbetare som investerare och hyresgäs- ter en mycket trevlig sommar! Rutger Arnhult Verkställande direktör Stockholm 12 juli 2024 ===== SIDA 6 ===== COREM – HALVÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 20246 Resultatposter jämförs med motsvarande period föregående år. Balansposter avser ställningen vid periodens utgång och jämförs med närmast föregående årsskifte. Kvartalet avser april-juni och perioden avser januari–juni. INTÄKTER Intäkterna uppgick till 942 mkr (1 049) under andra kvartalet och 1 882 mkr (2 221) under perioden januari-juni. Intäkterna påverkades positivt av indexreglering och negativt av avyttringar. I jämförbart bestånd ökade intäkterna med 4 procent under perioden. KOSTNADER Fastighetskostnaderna uppgick till 297 mkr (295) under kvartalet och 659 mkr (678) under perioden, där minskat bestånd på grund av avyttringar gav lägre kostnader. I jämförbart bestånd ökade fast- ighetskostnaderna med 9 procent. Centrala administrationskostna- der uppgick till 41 mkr (46) under kvartalet och 84 mkr (92) under perioden. FINANSNETTO Finansnettot uppgick till –302 mkr (–354) under kvartalet och –622 mkr (–741) under perioden. De finansiella intäkterna för perio- den uppgick till 4 mkr (8) och de finansiella kostnaderna uppgick till 626 mkr (749). Minskade räntebärande skulder har bidragit till ett förbättrat finansnetto trots en högre genomsnittlig marknadsränta än motsvarande period föregående år. Vid periodens slut uppgick koncernens genomsnittliga ränta till 4,7 procent (4,4 vid årsskiftet). Tomträttsavgälder och markhyra ingår i finansiella kostnader med 38 mkr (38). För ytterligare information se sidan 13. RESULTAT Driftsöverskottet uppgick till 645 mkr (754) under kvartalet och 1 223 mkr (1 543) under perioden. Överskottsgraden uppgick till 68 procent (72) under kvartalet och 65 procent (69) under perioden. I jämförbart bestånd ökade driftsöverskottet med 1 procent under perioden. Förvaltningsresultatet uppgick till 302 mkr (354) under kvartalet och 517 mkr (710) under perioden. Intäkter, kostnader och resultat VÄRDEFÖRÄNDRINGAR Fastigheter Värdeförändringar för Corems förvaltningsfastigheter uppgick till –1 mkr (–1 406) under kvartalet och –485 mkr (–2 911) under perio- den. Orealiserade värdeförändringar uppgick under kvartalet till 1 mkr (–1 389) och realiserade värdeförändringar till –2 mkr (–17). För ytterligare information se sidan 7. FINANSIELLA TILLGÅNGAR Värdeförändringar på finansiella tillgångar värderade till verkligt värde uppgick till 107 mkr (63) under perioden och är huvudsakligen hänförd till innehavet i bostadsbolaget Klövern. För ytterligare infor- mation se sidan 14. Derivat Värdeförändringar på derivat uppgick till –72 mkr (–95) under perioden. Värdet på derivaten påverkas av förändringar i marknads- räntorna. GOODWILL Under perioden uppgick nedskrivning av goodwill till –151 mkr (–204). Nedskrivning avser goodwill hänförlig till uppskjuten skatt där nedskrivning sker på grund av negativ orealiserad värdeföränd- ring och avyttring av fastigheter. SKATT Under perioden uppgick aktuell skatt till –27 mkr (–33). Uppskjuten skatt uppgick till 118 mkr (816), i huvudsak hänförlig till upplöst uppskjuten skatt i samband med avyttring av fastigheter samt nega- tiva värdeförändringar i fastighetsbeståndet. ÖVRIGT TOTALRESULTAT Övrigt totalresultat uppgick under perioden till 211 mkr (373) och avser valutaomräkningsdifferenser avseende utlandsverksamheten. 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 24Q22023202220212020201920182017 INTÄKTER, MKR 1Rullande 12 månader 1 0 300 600 900 1 200 1 500 1 800 24Q22023202220212020201920182017 FÖRVALTNINGSRESULTAT, MKR 1Rullande 12 månader 1 ===== SIDA 7 ===== 7 COREM – HALVÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 FASTIGHETERNAS VÄRDE Corems fastighetsbestånd bestod per den 30 juni 2024 av 295 för- valtningsfastigheter med en total uthyrningsbar area om 2 317 tkvm och ett marknadsvärde om 56 101 mkr. VÄRDEFÖRÄNDRINGAR Värdeförändringar på förvaltningsfastigheter uppgick under perioden till –485 mkr (–2 911), motsvarande –1 procent. Orealiserade värdeför- ändringar utgjorde –494 mkr och realiserade värdeförändringar 9 mkr. Värdena på förvaltningsfastigheterna påverkades under det andra kvartalet negativt av något högre avkastningskrav och positivt av nettouthyrning. Av värdeförändringarna under perioden avser 91 procent beståndet i Sverige och 9 procent beståndet i Utland. Per den 30 juni 2024 värderades fastighetsbeståndet med ett genomsnittligt bedömt direktavkastningskrav om 5,9 procent (5,8 vid årsskiftet). Sedan andra kvartalet 2023 har fastighetsbeståndet värderats ned med 9 procent. Totalt har värdet på fastighetsbestån- det justerats ned 15 procent sedan värderingarna var som högst första kvartalet 2022. Corem värderar samtliga fastigheter varje kvar- tal, varav normalt 20 till 30 procent värderas av externa värderare. Som grundregel externvärderas varje fastighet minst en gång per år, där undantag kan göras för enstaka fastigheter. Under kvartalet anli- tades Cushman & Wakefield, Newsec och Savills som värderingsinsti- tut. Som stöd för den interna värderingen inhämtar Corem kontinuer- ligt marknadsinformation från externa värderingsinstitut. För känslighetsanalys och beskrivning av värderingsprinciper, se Corems årsredovisning 2023. FASTIGHETSTRANSAKTIONER Under perioden januari-juni frånträddes 31 fastigheter till ett underlig- gande fastighetsvärde om 2,5 mdkr. Resultateffekten inklusive upplöst skatt samt nedskrivning av goodwill hänförlig till uppskjuten skatt uppgick till 174 mkr under perioden. Redovisad realiserad värdeför- ändring uppgick till 9 mkr och inkluderar transaktionskostnader och i affärerna överenskommet avdrag för uppskjuten skatt. Under kvartalet frånträddes 20 fastigheter. Bland annat frånträd- des hela beståndet om 16 fastigheter i Jönköping varpå Corem lämnar Jönköping. Se samtliga frånträden på sidan 8. Fastighetsbeståndet Transaktioner efter periodens utgång Avtal om försäljning med frånträden efter periodens utgång har teck- nats avseende två fastigheter, en lager- och logistikfastighet i Göte- borg och en kontorsfastighet i Västerås, till ett sammanlagt underlig- gande fastighetsvärde om 158 mkr. HYRESGÄSTER OCH AVTALSPORTFÖLJ Den 30 juni 2024 hade Corem cirka 3 100 hyresgäster med cirka 5 500 hyreskontrakt. Det årliga kontraktsvärdet uppgick till 3 713 mkr (3 740), hyresvärdet uppgick till 4 342 mkr (4 322) och den ekonomis- ka uthyrningsgraden uppgick till 86 procent (87). Den genomsnittliga återstående kontraktstiden uppgick till 3,3 år (3,4). Av kontrakterad hyra förfaller 45 procent år 2027 eller senare. Nettouthyrning Nettouthyrningen uppgick till 37 mkr (17) under kvartalet och 87 mkr (50) under perioden. Av dessa härrör 35 mkr från nyproduktionspro- jekt och 52 mkr från förvaltningsverksamheten. Totalt uppgick uthyr- ningar och omförhandlingar till 300 mkr under perioden, där 61 pro- cent avsåg nya kunder och resterade del avsåg uthyrning till befintliga kunder. Uthyrningar i urval Under årets andra kvartal tecknades ett flertal hyreskontrakt. I projektfastigheten 1245 Broadway i New York tecknades ett 15-årigt avtal med JKS Restaurants om 734 kvm med planerad inflytt- ning 2025. I projektfastigheten 28&7 i New York tecknades fyra sepa- rata hyresavtal, bland annat tecknades ett femårigt avtal med Ellipsis Labs om 807 kvm med inflyttning under första kvartalet 2025 och ett treårigt avtal med Garden Intelligence om 380 kvm med inflyttning under tredje kvartalet 2024. I fastigheten Majorna 219:7 i Göteborg tecknades ett femårigt avtal med Freemelt om cirka 1 500 kvm med planerad inflyttning under fjärde kvartalet 2024, och ett sexårigt avtal med Kustbevak- ningen om cirka 3 500 kvm med inflyttning under andra kvartalet 2026. I fastigheten Idétävlingen 4 i Linköping tecknades ett sexårigt avtal med Polismyndigheten om cirka 4 600 kvm med inflyttning under tredje kvartalet 2024. Fastighetsbeståndet 2028-2027202620252024 KONTRAKTSFÖRFALL, MKR 0 200 400 600 800 1 200 1 000 -50 -25 0 25 50 75 100 125 150 -50 -25 0 25 50 75 100 125 150 Q4 Q1 Q2 Q3Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 2020 2021 2022 2023 2024 Q4 Q1 Q2 NETTOUTHYRNING, MKR Kvartal Rullande 12 mån ===== SIDA 8 ===== 8 COREM – HALVÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 FASTIGHETSTRANSAKTIONER, TILLTRÄDE/FRÅNTRÄDE JAN–JUN 2024 Uthyrningsbar area, kvm Kvartal Fastighet Stad Kommun Fastighetskategori Förvärv Avyttring Q1 Orgelpipan 4 Stockholm Stockholm Kontor — 4 244 Q1 Pottegården 2 Göteborg Mölndal Lager/Logistik — 1 800 Q1 Pottegården 4 Göteborg Mölndal Kontor — 4 930 Q1 Smörbollen 12 Malmö Malmö Lager/Logistik — 3 757 Q1 Backa 25:1 Göteborg Göteborg Kontor — 4 042 Q1 Nackremmen 1 Malmö Malmö Lager/Logistik — 1 743 Q1 Nackremmen 2 Malmö Malmö Lager/Logistik — 2 413 Q1 Nosgrimman 1 Malmö Malmö Lager/Logistik — 1 828 Q1 26er, 26fg, 26fi Frederiksberg Köpenhamn Köpenhamn Utbildning/vård/övrigt — 19 300 Q1 Stensborg 2 Västerås Västerås Kontor — 872 Q1 Bogserbåten 1 Västerås Västerås Tomtmark — — Q2 Ellipsen 5 Stockholm Stockholm Kontor — 2 820 Q2 Budkaveln 18 Huskvarna Jönköping Lager/Logistik — 8 381 Q2 Öskaret 16 Jönköping Jönköping Lager/Logistik — 8 545 Q2 Flahult 21:36 Jönköping Jönköping Lager/Logistik — 12 878 Q2 Ädelmetallen 14 Jönköping Jönköping Kontor — 2 558 Q2 Ädelmetallen 4 Jönköping Jönköping Lager/Logistik — 4 394 Q2 Ädelkorallen 1 Jönköping Jönköping Lager/Logistik — 1 350 Q2 Ädelkorallen 10 Jönköping Jönköping Lager/Logistik — 435 Q2 Ädelkorallen 17 Jönköping Jönköping Kontor — 2 144 Q2 Ädelmetallen 12 Jönköping Jönköping Lager/Logistik — 2 004 Q2 Ädelmetallen 5 Jönköping Jönköping Lager/Logistik — 5 167 Q2 Äreporten 3 Jönköping Jönköping Kontor — 1 302 Q2 Öronlappen 7 Jönköping Jönköping Handel — 3 248 Q2 Öronlappen 8 Jönköping Jönköping Utbildning/vård/övrigt — 2 234 Q2 Öronskyddet 9 Jönköping Jönköping Lager/Logistik — 1 683 Q2 Överlappen 15 Jönköping Jönköping Lager/Logistik — 1 954 Q2 Överlappen 8 Jönköping Jönköping Lager/Logistik — 1 726 Q2 Magneten 2 Linköping Linköping Lager/Logistik — 2 857 Q2 Megafonen 4 Linköping Linköping Lager/Logistik — 3 372 Q2 Matrosen 1 Kalmar Kalmar Kontor — 2 259 Totalt — 116 240 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER: ANTAL, UTHYRNINGSBAR AREA, VERKLIGT VÄRDE Jan-jun 2024 2023 Antal Kvm Mkr Mkr Totalt årets början 326 2 428 426 58 033 78 387 Förvärv — — — — Investeringar i ny-, till- och ombyggnation — 4 840 645 1 993 Avyttringar –31 –116 240 –2 417 –14 010 Värdeförändringar, orealiserade — — –494 –8 306 Valutakursomräkning — — 334 –31 Totalt periodens utgång 295 2 317 026 56 101 58 033 ===== SIDA 9 ===== 9COREM – HALVÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 Globen Shopping har fått flera nya butiker. Normal och Lekia öppnade under andra kvartalet och Zooett öppnar under tredje kvartalet. Samti- digt har smyckesbutiken Guldfynd utökat sin butikslokal. ===== SIDA 10 ===== 10 COREM – HALVÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 COREMS STÖRSTA PÅGÅENDE KOMMERSIELLA PROJEKT Stad Fastighet Beskrivning Uthyrd yta, kvm Projektyta, kvm Beräknad investering, mkr Återstående investering, mkr Hyres- värde, mkr Färdig- ställande, år/kvartal New York 1245 Broadway1 Nybyggnation kontorslokaler 9 945 17 575 1 933 341 218 25Q1 New York 28&71 Nybyggnation kontorslokaler 5 957 9 291 1 005 139 96 25Q1 Nyköping Furan 2 Uppbyggnad skola 2 735 2 735 77 25 8 24Q4 TOTALT 18 637 29 601 3 015 505 322 1) Beräknad och återstående investering avseende projekt i New York är baserad på SEK/USD-kursen per 30 juni 2024. PROJEKTVERKSAMHET Corems projektutveckling sker främst i samband med nyuthyrningar och för att anpassa och modernisera lokaler och fastigheter i syfte att öka hyresvärdet. Under perioden investerades 645 mkr (1 094) i fastighetsbestån- det avseende ny, till och ombyggnationer. Per den 30 juni 2024 uppgick den återstående investeringsvolymen till 954 mkr (1 341). Vid samma tidpunkt pågick totalt tre projekt med en beräknad investe- ring överstigande 50 mkr vardera. Den totala ytmässiga uthyrnings- graden i projekten uppgår till 63 procent. Projekten omfattar 29 601 kvm och har en återstående investering om 505 mkr. Bostadsprojektet K1 Nacka Strand färdigställdes vid årsskiftet. Projektet, som avslutades och överlämnades till BRF under kvartalet, omfattade nyproduktion av totalt 60 lägenheter med en total BOA om 3 700 kvm, där 56 lägenheter var sålda vid kvartalets utgång. Kommersiella projekt i Sverige I Örebro slutfördes under kvartalet etapp 2, den sista etappen, av Örebro Entré som avser om- och påbyggnad om totalt cirka 10 200 kvm av en före detta postterminal. Här flyttade bland annat Trafikver- ket in 2023 och Länsstyrelsen flyttade in under andra kvartalet 2024. I Nyköping uppförs en skola för AcadeMedia. Skolan byggs nära centrum, på samma plats där den tidigare skolan brann ner. Inflyttning beräknas ske under fjärde kvartalet 2024. Kommersiella projekt i New York Corem äger tre projektfastigheter på Manhattan i New York: 28&7, 1245 Broadway och 417 Park Avenue. Projekten 28&7 och 1245 Broadway som avser nyproduktion av två högkvalitativa kontorsbyggnader närmar sig färdigställande. Båda är färdigställda exteriört och interiört pågår hyresgästanpassningar i takt med uthyrning. Per den 30 juni 2024 var 20 hyresavtal tecknade, vilket motsvarar en ytmässig uthyrningsgrad om 64 procent i 28&7 och 57 procent i 1245 Broadway avseende tecknade hyreskontrakt. Kontraktsvärdet för tecknade hyresavtal i New York uppgick per den 30 juni 2024 till 17,0 miljoner USD motsvarande cirka 180 mkr, vilket motsvarar cirka 11 000 kr per kvm. Till fastigheten 1245 Broadway finns markhyresavtal där nyttjan- derättstillgång och leasingskuld redovisas i balansräkningen. Projektfastigheten 417 Park Avenue har en byggrätt för nybyggna- tion av kontor om cirka 33 000 kvm. Förprojektering pågår och bygg- start är planerad till tidigast 2025. Nattskiftet 12 och 14, Stockholm Under året färdigställdes Nattskiftet 12, ett nytt parkeringshus med fyra våningar, samt Nattskiftet 14, där byggnad och installationer samt kontorslokaler moderniserats. ===== SIDA 11 ===== 11COREM – HALVÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 Örebro Entré Vid centralstationen i Örebro har Corem uppfört projektet Örebro Entré i två etapper om totalt cirka 19 000 kvm. Projektets sista etapp färdig- ställdes under andra kvartalet 2024. 28&7, New York Corems näst största pågående projekt är en 12 våningar hög kontorsbyggnad vid 28th Street och 7th Avenue på Manhattan. 1245 Broadway, New York Corems största pågående projekt är en 23 våningar hög kontorsbygg- nad på 1245 Broadway. ===== SIDA 12 ===== 12 COREM – HALVÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 FASTIGHETSBESTÅNDETS INDELNING Corems fastighetsbestånd delas in i Stockholm, Väst, Öst och Utland. Stockholm innefattar Stockholm, Uppsala och Västerås. Väst inne- fattar Göteborg, Malmö och Halmstad. Öst innefattar Linköping, Norr- köping, Nyköping, Kalmar och Jönköping. Under andra kvartalet från- RESULTATRÄKNINGSPOSTER OCH INVESTERINGAR Intäkter, mkr Fastighetskostnader, mkr Driftsöverskott, mkr Överskottsgrad, % Investeringar, mkr 2024 jan–jun 2023 jan–jun 2024 jan–jun 2023 jan–jun 2024 jan–jun 2023 jan–jun 2024 jan–jun 2023 jan–jun 2024 jan–jun 2023 jan–jun Stockholm 1 018 1 166 –380 –391 638 775 63 66 182 423 Öst 358 404 –119 –127 239 277 67 69 69 110 Väst 402 438 –120 –134 282 304 70 69 55 117 Utland – Köpenhamn 46 162 –11 –16 35 146 76 90 23 13 Utland – New York 58 51 –29 –10 29 41 50 80 316 431 Totalt 1 882 2 221 –659 –678 1 223 1 543 65 69 645 1 094 Förvaltningsbestånd 1 721 2 082 –573 –616 1 148 1 466 67 70 194 446 Förädlingsbestånd 161 139 –86 –62 75 77 47 55 451 648 Totalt 1 882 2 221 –659 –678 1 223 1 543 65 69 645 1 094 NYCKELTAL FÖR BESTÅNDET Antal fastigheter, st Verkligt värde, mkr Hyresvärde, mkr Ekonomisk uthyrningsgrad, % Uthyrningsbar area, tkvm 2024 30 jun 2023 30 jun 2024 30 jun 2023 30 jun 2024 30 jun 2023 30 jun 2024 30 jun 2023 30 jun 2024 30 jun 2023 30 jun Stockholm 126 154 30 633 34 603 2 460 2 518 84 86 1 153 1 240 Öst 69 96 7 946 9 596 754 839 88 92 512 627 Väst 93 104 10 094 10 543 901 888 88 88 600 633 Utland – Köpenhamn 4 8 1 316 8 007 73 300 64 93 38 141 Utland – New York1) 3 4 6 112 7 157 154 117 91 100 14 10 Totalt 295 366 56 101 69 906 4 342 4 662 86 89 2 317 2 651 Förvaltningsbestånd 266 333 47 339 58 532 3 975 4 274 86 90 2 158 2 458 Förädlingsbestånd 29 33 8 762 11 374 367 388 80 77 159 193 Totalt 295 366 56 101 69 906 4 342 4 662 86 89 2 317 2 651 1) Hyresvärde, Ekonomisk uthyrningsgrad och Uthyrningsbar area avser aktiva hyresavtal samt färdigställda ytor i uthyrningsbart skick. träddes samtliga fastigheter i Jönköping. Verksamheten i utlandet är indelad i Köpenhamn och New York. Föregående år har i tabellen nedan justerats efter omklassificering av fastigheter. HYRESVÄRDE, KR/KVM 0 400 800 1 200 1 600 2 000 2423222120191817 Q2 FASTIGHETSVÄRDE, KR/KVM OCH UTHYRNINGSBAR AREA, TKVM 0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 2423222120191817 Kr/Kvm Tkvm Fastighetsvärde/kvm Uthyrningsbar area Q2 0 600 1 200 1 800 2 400 3 000 3 600 4 200 FASTIGHETSVÄRDE PER FASTIGHETSTYP , % Kontor 69% Lager/logistik 13% Handel 5% Övrigt 13% ===== SIDA 13 ===== 13 COREM – HALVÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 RÄNTEBÄRANDE SKULDER Den 30 juni 2024 uppgick de räntebärande skulderna till 32 162 mkr (33 593). Periodiserade låneomkostnader uppgick till 245 mkr (258), vilket ger räntebärande skulder i balansräkningen om 31 917 mkr (33 335). Corems räntebärande skulder är huvudsakligen säkerställda med pantbrev och/eller aktier i dotterbolag. Icke-säkerställda räntebärande skulder består av företagscertifikat och icke-säkerställda obligationer, vilka uppgick till 285 mkr (50) respektive 6 381 mkr (8 228) vid kvarta- lets slut. Corems certifikatprogram har en ram uppgående till 5 000 mkr. Utestående företagscertifikat har backup-faciliteter i form av odragna kreditfaciliteter i nordiska banker. Den genomsnittliga kapitalbindningen uppgick till 1,9 år (2,2) och belåningsgraden uppgick till 55 procent (55). RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD mkr 2024 30 jun 2023 31 dec Räntebärande skulder 31 917 33 335 Justering periodiserade låneomkostnader 245 258 Räntebärande tillgångar –48 –48 Aktieinnehav –11 –10 Likvida medel –389 –429 Räntebärande nettoskuld 31 714 33 106 Obligationslån Vid kvartalets utgång fanns i koncernen 6 381 mkr i utestående note- rade obligationslån med förfall 2024 till 2027. Det fanns ett icke-säker- ställt Medium Term Note-program (MTN) med en ram uppgående till 10 000 mkr, varav 2 447 mkr var utestående. Under kvartalet återköpte Corem obligationer om totalt 1 036 mkr och emitterade nya obligationer om 1 200 mkr med förfall i maj 2026 respektive januari 2027. Finansiering BELÅNINGSGRAD, % 0 10 20 30 40 50 60 70 24Q22023202220212020201920182017 SOLIDITET, JUSTERAD, % Soliditet, justerad 0 10 20 30 40 50 60 24Q22023202220212020201920182017 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 24Q22023202220212020201920182017 RÄNTETÄCKNINGSGRAD, GGR 1Rullande 12 månader 1 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 4,5 5,0 5,5 6,0 GENOMSNITTLIG RÄNTA, % 2023 24Q2202220212020201920182017 RÄNTEFÖRFALLOSTRUKTUR Den 30 juni 2024 uppgick den genomsnittliga räntan i låneportföljen till 4,7 procent (4,4). För att begränsa ränterisken används ränteswappar och räntetak. Vid periodens utgång hade Corem ränteswappar till ett nominellt värde om 20 012 mkr (21 012), och räntetak för 1 791 mkr (1 682) vilket tillsammans motsvarade 68 procent av de räntebärande skulderna. Sammantaget med de lån som löper med fast ränta var 69 procent av de räntebärande skulderna räntesäkrade vid periodens utgång. Swap- parnas räntenivåer låg i intervallet –0,4–3,7 procent medan takens räntenivåer låg i intervallet 2,5–4,5 procent. Den 30 juni 2024 uppgick marknadsvärdet i räntederivatportföljen netto till 231 mkr (303). Värdeförändring på derivat uppgick under kvartalet till –207 mkr (136). Den genomsnittliga räntebindningen uppgick vid kvartalets utgång till 2,3 år (2,6) med beaktande av derivat. Räntetäcknings- graden uppgick till 1,9 ggr (2,0) under perioden och till 1,8 ggr (2,1) under de senaste fyra kvartalen. LIKVIDA MEDEL Den 30 juni 2024 uppgick likvida medel till 389 mkr (429). I likvida medel ingår spärrade medel om 133 mkr i enlighet med IFRS IC:s förtydligande om medel som endast får användas för ett visst ända- mål enligt avtal med tredje part. Därutöver fanns outnyttjade kreditramar, inklusive backup- faciliteter för utestående företagscertifikat, om totalt 2 295 mkr varav 2 191 mkr var möjliga att omedelbart utnyttja med befintliga säkerheter. Resterande utrymme kan användas om säkerheter tillförs samt till viss del även till att finansiera pågående projekt. Den räntebärande nettoskulden uppgick till 31 714 mkr (33 106). ===== SIDA 14 ===== 14 COREM – HALVÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 RATING Corem Property Group har en rating hos Scope enligt kreditbetyget BBB- med negativa utsikter. EGET KAPITAL Koncernens eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare, uppgick vid kvartalets utgång till 21 643 mkr (22 003) varav 1 300 mkr avser hybridobligation. Eget kapital uppgick till 13,24 kr (13,58) per stamaktie av serie A och B, 289,59 kr (289,59) per stamaktie av serie D och 312,72 kr (312,72) per preferensaktie. Substansvärdet (NAV) per stamaktie av serie A och B uppgick till 17,28 kr (17,57). För ytterligare information om förändringar i eget kapital, se sidan 19. Hybridobligation Corem har via dotterbolaget Corem Kelly en evig hybridobligation om 1 300 mkr som löper med en rörlig ränta om 3 månaders Stibor plus 8 procentenheters marginal. RÄNTE OCH KAPITALBINDNING Räntebindning Kapitalbindning Förfalloår Lånevolym, mkr Avtalsvolym, mkr Utnyttjat, mkr Varav utestående obligationer, mkr Outnyttjat, mkr Rörligt1 11 648 — — — — 2024 3 000 4 431 4 281 1 634 150 2025 4 490 18 180 17 256 2 447 924 2026 — 6 056 4 835 1 250 1 221 2027 2 076 1 894 1 894 1 050 — 2028 1 574 711 711 — — Senare 9 374 3 185 3 185 — — Totalt 32 162 34 457 32 162 6 381 2 295 1) Av här redovisad rörlig volym täcks 1 791 mkr av räntetak. OBLIGATIONSÖVERSIKT 2024-06-30 1 Typ Emissions- tidpunkt Förfall Emittent Utestående Volym, mkr Ränta, % Grön Icke-säkerställd jan-22 okt-24 Corem 1 634 3m Stibor + 2,75 Grön Icke-säkerställd MTN 202 feb-21 feb-25 Kelly 2 247 3m Stibor + 3,25 Icke-säkerställd MTN 204 mar-21 sep-25 Kelly 200 3m Stibor + 3,50 Grön Icke-säkerställd feb-24 maj-26 Corem 1 250 3m Stibor + 3,75 Grön Icke-säkerställd apr-24 jan-27 Corem 1 050 3m Stibor + 3,75 Totalt 6 381 1) Avser obligationer emitterade av Corem Property Group AB ("Corem") och dotterbolaget Corem Kelly AB. Soliditet Vid kvartalets utgång uppgick den justerade soliditeten till 42 procent (41) och soliditeten till 35 procent (34). KASSAFLÖDE Koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten, före föränd- ring i rörelsekapital, uppgick under kvartalet till 310 mkr (359). Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till 407 mkr (4 476) och kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till –961 mkr (–4 546). AKTIEINNEHAV Corems innehav i Klövern Innehavet i Klövern värderades till 1 433 mkr (1 340) vid periodens slut. Innehavet klassificeras som Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde. ===== SIDA 15 ===== 15 COREM – HALVÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 Aktier och ägare AKTIEFAKTA, 30 JUN 2024 Börsvärde 14,5 mdkr Marknadsplats Nasdaq Stockholm, Large Cap LEI nr 213800CHXQQD7TSS1T59 Antal aktieägare 44 992 Stamaktie serie A Antal aktier 93 730 797 Stängningskurs 8,68 kr ISIN SE0010714279 Stamaktie serie B Antal aktier 1 023 591 380 Stängningskurs 8,75 kr ISIN SE0010714287 Stamaktie serie D Antal aktier 7 545 809 Stängningskurs 234,50 kr ISIN SE0015961594 Preferensaktie Antal aktier 12 415 295 Stängningskurs 235,00 kr ISIN SE0010714311 SUBSTANSVÄRDE (NAV) PER STAMAKTIE AV SERIE A OCH B, KR 0 5 10 15 20 25 30 35 2423222120191817 Q2 UTDELNING PER STAMAKTIE AV SERIE A OCH B, KR 0 0,10 0,20 0,30 0,40 0,50 0,60 0,70 23222120191817 Corem Property Group är noterat på Nasdaq Stockholm Large Cap med fyra aktieslag: stamaktier av serie A, stamaktier av serie B, stamaktier av serie D och preferensaktier. Den 30 juni 2024 hade Corem totalt 1 137 283 281 aktier, varav 93 730 797 stamaktier av serie A, 1 023 591 380 stamaktier av serie B, 7 545 809 stamaktier av serie D och 12 415 295 preferensaktier. Varje stamaktie av serie A berättigar till en röst, medan en stamaktie av serie B, en stamaktie av serie D och en preferensaktie berättigar till en tiondels röst vardera. ÅTERKÖP AV EGNA AKTIER Corem återköpte inga egna aktier under det andra kvartalet. Per den 30 juni 2024 innehade Corem 2 913 825 återköpta stamaktier av serie A, 35 691 000 återköpta stamaktier av serie B och 42 000 återköpta stamaktier av serie D. Det totala marknadsvärdet uppgick vid samma tidpunkt till 347 mkr. Aktierna är återköpta till en genomsnittlig kurs om 8,80 kr per stamaktie av serie A, 19,06 kr per stamaktie av serie B och 297,85 kr per stamaktie av serie D. OMVANDLING AV STAMAKTIER AV SERIE A Under februari och augusti månad varje år har ägare till stamaktier av serie A rätt att begära att aktien omvandlas till stamaktie av serie B. Ingen begäran gällande omvandling av aktier inkom under första omvandlingsperioden 2024. I fastigheten Majorna 219:7 i Göteborg tecknades under kvartalet ett femårigt avtal med Freemelt om cirka 1 500 kvm med planerad inflyttning under fjärde kvartalet 2024, samt ett sexårigt avtal med Kustbevakningen om cirka 3 500 kvm med inflyttning under andra kvartalet 2026. ===== SIDA 16 ===== 16 COREM – HALVÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 REDOVISNINGSPRINCIPER Denna delårsrapport är för koncernen upprättad i enlighet med Årsre- dovisningslagen och IAS 34 Delårsrapportering och för moderbolaget i enlighet med Årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juri- diska personer. I koncernen är fastigheterna värderade enligt nivå 3 i IFRS värde- ringshierarki. Verkligt värde för finansiella instrument i koncernen redovisade till upplupet anskaffningsvärde överensstämmer i allt väsentligt med redovisade värden. Detsamma gäller för moderbolaget. Inga förändringar i kategoriseringen av finansiella instrument har skett under perioden. Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde, som är noterade på en marknadsplats, värderas i enlighet med nivå 1 i verkligt värdehierarkin medan innehavet i Klövern AB, som inte är noterat, värderas i enlighet med nivå 3 i värdehierarkin. Innehavet i Klövern AB värderas enligt diskonterade kassaflöden. Derivat värde- ras i enlighet med nivå 2 i verkligt värdehierarkin. Inga nya eller ändrade standarder eller tolkningar från IASB har haft någon väsentlig påverkan på delårsrapporten och de redovis- ningsprinciper som tillämpas är de som beskrivs i not 1 i Corems Årsredovisning för 2023. Avrundningsdifferenser kan förekomma i rapporten. DEFINITIONER I delårsrapporten presenteras ett antal finansiella nyckeltal och mått som inte är definierade enligt IFRS. Corem anser att dessa nyckeltal och mått ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning för analys av bolagets verksamhet. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella nyckeltal och mått på samma sätt är dessa inte alltid jämförbara. På bolagets webbplats presenteras defi- nitionerna av valda nyckeltal och mått, samt en kompletterande beräkningsbilaga för de nyckeltal som inte är direkt identifierbara från de finansiella rapporterna. HÅLLBARHET Hållbarhetsarbetet är en viktig del av Corems verksamhet och inte- grerat i den löpande verksamheten. Arbetet omfattar social, ekologisk och ekonomisk hållbarhet och fokuseras inom områdena God affärs- partner och långsiktig värdeutveckling, Attraktiv arbetsgivare, Minskad klimatpåverkan samt Hållbar och levande stad. Hållbarhetsdata rapporteras på helårsbasis. MEDARBETARE Lokal förvaltning och drift i egen regi, för närhet till kund och god marknadskännedom, är en del av Corems strategi. Corem har sitt säte i Stockholm där även huvudkontoret ligger. Genomsnittligt antal anställda i koncernen under perioden var 285 (309). Av de anställda var 47 procent (47) kvinnor. RISKER Corem har en kontinuerlig process för att identifiera väsentliga risker som kan påverka bolagets finansiella ställning och resultat. Huvudsakliga risker ligger inom värdeförändring på fastigheter, konjunktur och marknadsförutsättningar, projektverksamhet, fastig- hetstransaktioner, ändrade lagar och regelverk, hållbarhet, finansie- ring, noterade innehav, medarbetare, affärsetik samt IT-säkerhet. För mer information om identifierade risker, se Corems års- och hållbarhetsredovisning för 2023. Övrig information COREMS STÖRSTA AKTIEÄGARE PER 30 JUNI 2024 Aktieägare Stamaktier av serie A, tusental Stamaktier av serie B, tusental Stamaktier av serie D, tusental Preferens- aktier, tusental Andel kapital, % Andel röster, % Rutger Arnhult via bolag1 43 979 465 373 3 282 — 45,08 47,41 Gårdarike1 31 519 31 158 55 19 5,52 18,08 Handelsbanken fonder — 85 979 121 — 7,57 4,49 Länsförsäkringar fondförvaltning — 38 738 — — 3,41 2,02 State Street Bank & Trust Co — 37 820 34 126 3,34 1,98 JP Morgan Chase Bank N.A. — 23 289 — 244 2,07 1,23 Swedbank Robur fonder 1 593 4 745 — — 0,56 1,08 Fredrik Rapp privat och via bolag 750 9 500 — — 0,90 0,89 Avanza Pension 270 10 153 298 1 780 1,10 0,78 SEB Life International 1 106 2 599 35 19 0,33 0,72 AMF Tjänstepension AB — 13 502 — — 1,19 0,70 Prior & Nilsson — 13 331 — — 1,17 0,70 CBNY Norges Bank — 13 190 53 — 1,16 0,69 Livförsäkringsbolaget Skandia, Ömsesidigt 665 5 303 — 0 0,52 0,62 Patrik Tillman privat och via bolag 571 5 723 77 — 0,56 0,60 Övriga aktieägare 10 363 227 498 3 548 10 227 22,13 18,00 TOTALT ANTAL UTESTÅENDE AKTIER, TUSENTAL 90 817 987 900 7 504 12 415 96,60 100,00 Återköpta aktier² 2 914 35 691 42 — 3,40 TOTALT ANTAL AKTIER, TUSENTAL 93 731 1 023 591 7 546 12 415 100,00 100,00 1) Till följd av rutiner hos Ålandsbanken, Banque Internationale à Luxembourg och Union Bancaire Privée har bankerna registrerats i Euroclears aktiebok som ägare till en del av sina kunders Coremaktier. Detta har justerats för i syfte att ge en rättvisande bild av bolagets största ägare. 2) Återköpta egna aktier saknar rösträtt och erhåller heller ingen utdelning. ===== SIDA 17 ===== 17 COREM – HALVÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 TVISTER Corem har inga pågående tvister som kan ge väsentlig resultat- påverkan. TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE Tjänster mellan koncernföretag och närstående debiteras enligt marknadsprissättning på affärsmässiga villkor. Koncerninterna tjänster består av förvaltningstjänster och debitering av koncernräntor. Transaktioner med Wästbygg uppgick under perioden till 20 mkr (35). Wästbygg utgör intressebolag till M2-Gruppen, som kontrolleras av Rutger Arnhult. Därutöver har Corem-koncernen under perioden köpt juridiska tjänster från Walthon Advokater, i vilken styrelsens ordförande Patrik Essehorn är delägare, till ett belopp om 5 mkr (8). Patrik Essehorn Styrelseordförande Christina Tillman Styrelseledamot Katarina Klingspor Styrelseledamot Magnus Uggla Styrelseledamot Fredrik Rapp Styrelseledamot Christian Roos Styrelseledamot Rutger Arnhult VD och styrelseledamot Denna rapport har ej varit föremål för granskning av bolagets revisorer. Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av moder- bolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de bolag som ingår i koncernen står inför. Stockholm den 12 juli 2024 Corem Property Group AB (publ) MODERBOLAGET Moderbolagets verksamhet består av försäljning av förvaltningstjänster åt koncernens dotterbolag samt strategisk ledning och administration för bolagets notering på Nasdaq Stockholm. Nettoomsättningen uppgick till 256 mkr (272). Periodens resultat uppgick till 11 mkr (112). Räntebärande skulder uppgick till 7 104 mkr (5 943) vilka till stor del lånas vidare till andra koncernbolag. UTDELNING Under det första respektive andra kvartalet har utdelning om 0,10 kronor per stamaktie av serie A och B, samt 5,00 kronor per stamaktie av serie D och preferensaktie, totalt 415 mkr, utbetalats. HÄNDELSER EFTER PERIODENS UTGÅNG Inga väsentliga händelser har inträffat efter periodens utgång. ===== SIDA 18 ===== 18 COREM – HALVÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 Koncernens resultaträkning i sammandrag Mkr 2024 3 mån apr–jun 2023 3 mån apr–jun 2024 6 mån jan–jun 2023 6 mån jan–jun 2023/2024 Rullande 12 mån jul–jun 2023 12 mån jan–dec Intäkter 942 1 049 1 882 2 221 3 905 4 244 Fastighetskostnader –297 –295 –659 –678 –1 343 –1 362 Driftsöverskott 645 754 1 223 1 543 2 562 2 882 Central administration –41 –46 –84 –92 –171 –179 Finansnetto –302 –354 –622 –741 –1 345 –1 464 Förvaltningsresultat 302 354 517 710 1 046 1 239 Resultat bostadsutveckling –1 — –1 — –1 — Resultatandelar i intresseföretag 0 –1 178 0 –1 075 –1 –1 076 Värdeförändringar fastigheter –1 –1 406 –485 –2 911 –6 050 –8 476 Värdeförändringar finansiella tillgångar 106 –30 107 63 131 87 Värdeförändringar derivat –207 136 –72 –95 –977 –1 000 Nedskrivning goodwill –30 –116 –151 –204 –536 –589 Resultat före skatt 169 –2 240 –85 –3 512 –6 388 –9 815 Skatt –5 422 91 783 1 124 1 816 Periodens resultat 164 –1 818 6 –2 729 –5 264 –7 999 Periodens resultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare 165 –1 817 6 –2 713 –5 251 –7 970 Innehav utan bestämmande inflytande –1 –1 0 –16 –13 –29 Periodens resultat 164 –1 818 6 –2 729 –5 264 –7 999 Resultat per aktie Resultat per stamaktie av serie A och B, kr 0,02 –1,81 –0,25 –2,75 –5,38 –7,88 Genomsnittligt antal stamaktier A och B, tusental 1 078 717 1 078 717 1 078 717 1 078 717 1 078 717 1 078 717 Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) förekommer. Koncernens rapport över totalresultat i sammandrag Mkr 2024 3 mån apr–jun 2023 3 mån apr–jun 2024 6 mån jan–jun 2023 6 mån jan–jun 2023/2024 Rullande 12 mån jul–jun 2023 12 mån jan–dec Periodens resultat 164 –1 818 6 –2 729 –5 264 –7 999 Poster som senare kan omklassificeras till resultaträkningen Valutaomräkningsdifferenser avseende utlandsverksamhet –31 372 211 373 –490 –328 Övrigt totalresultat efter skatt –31 372 211 373 –490 –328 Periodens totalresultat 133 –1 446 217 –2 356 –5 754 –8 327 Periodens totalresultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare 134 –1 445 217 –2 340 –5 740 –8 297 Innehav utan bestämmande inflytande –1 –1 0 –16 –13 –29 Periodens totalresultat 133 –1 446 217 –2 356 –5 754 –8 327 ===== SIDA 19 ===== 19COREM – HALVÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 Koncernens balansräkning i sammandrag Mkr 2024 30 jun 2023 30 jun 2023 31 dec TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Goodwill 1 633 2 170 1 785 Förvaltningsfastigheter 56 101 69 906 58 033 Nyttjanderättstillgångar 1 228 1 604 1 375 Andelar i intresseföretag — 2 311 0 Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 1 444 6 1 351 Derivat 354 1 218 562 Övriga anläggningstillgångar 129 160 144 Summa anläggningstillgångar 60 889 77 375 63 250 Omsättningstillgångar Omsättningsfastigheter 0 257 290 Övriga omsättningstillgångar 996 1 258 881 Likvida medel 389 555 429 Summa omsättningstillgångar 1 385 2 070 1 600 SUMMA TILLGÅNGAR 62 274 79 445 64 850 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 21 643 28 039 22 003 Eget kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 0 27 14 Summa eget kapital 21 643 28 066 22 017 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 15 170 25 957 19 505 Leasingskulder 1 228 1 604 1 375 Uppskjuten skatteskuld 5 534 6 755 5 709 Derivat 123 22 259 Övriga skulder 40 41 41 Summa långfristiga skulder 22 095 34 379 26 889 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 16 747 14 511 13 830 Övriga skulder 1 789 2 489 2 114 Summa kortfristiga skulder 18 536 17 000 15 944 Summa skulder 40 631 51 379 42 833 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 62 274 79 445 64 850 Koncernens förändring av eget kapital i sammandrag Mkr Moderbolagets aktieägare Innehav utan bestämmande inflytande Totalt Ingående eget kapital 2024-01-01 22 003 14 22 017 Periodens totalresultat 83 1 84 Hybridobligation –40 — –40 Förändring innehav utan bestämmande inflytande 11 –15 –4 Eget kapital 2024-03-31 22 057 0 22 057 Periodens totalresultat 133 — 133 Utdelning –506 — –506 Hybridobligation –41 — –41 Eget kapital 2024-06-30 21 643 0 21 643 ===== SIDA 20 ===== 20 COREM – HALVÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag Mkr 2024 3 mån apr–jun 2023 3 mån apr–jun 2024 6 mån jan–jun 2023 6 mån jan–jun 2023/2024 Rullande 12 mån jul–jun 2023 12 mån jan–dec Den löpande verksamheten Driftsöverskott 645 754 1 223 1 543 2 562 2 882 Central administration –41 –46 –84 –92 –171 –179 Avskrivningar mm 5 6 11 12 22 23 Erhållen ränta, utdelningar mm 2 5 3 8 29 34 Erlagd ränta mm –281 –333 –590 –680 –1 261 –1 351 Räntekostnad leasingavtal hänförligt till tomträttsavtal –19 –20 –38 –38 –78 –78 Betald inkomstskatt –1 –7 –1 –9 –5 –13 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital 310 359 524 744 1 098 1 318 Förändring omsättningsfastigheter 0 –23 –2 –50 –36 –84 Förändring av kortfristiga fordringar –38 –1 –200 –113 177 264 Förändring av kortfristiga skulder –75 –305 –51 –670 –161 –780 Kassaflöde från den löpande verksamheten 197 30 271 –89 1 078 718 Investeringsverksamheten Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer –365 –542 –645 –1 094 –1 544 –1 993 Avyttring av förvaltningsfastigheter 749 4 995 2 405 7 355 8 298 13 248 Avyttring av aktieinnehav — — 0 1 190 0 1 190 Förändring av andelar i intressebolag 0 — 0 — 1 383 1 383 Förvärv innehav utan bestämmande inflytande — — –4 — –4 — Förändring övriga anläggningstillgångar 23 23 21 30 –5 4 Kassaflöde från investeringsverksamheten 407 4 476 1 777 7 481 8 128 13 832 Finansieringsverksamheten Utbetald utdelning till moderbolagets ägare –208 –208 –415 –415 –830 –830 Hybridobligation, ränta –41 –31 –81 –59 –160 –138 Upptagna lån 3 749 3 314 5 893 4 772 11 782 10 661 Amorterade lån –4 461 –7 621 –7 494 –12 122 –20 161 –24 789 Kassaflöde från finansieringsverksamheten –961 –4 546 –2 097 –7 824 –9 369 –15 096 Periodens kassaflöde –357 –40 –49 –432 –163 –546 Likvida medel vid periodens början 744 587 429 979 555 979 Kursdifferens i likvida medel 2 8 9 8 –3 –4 Likvida medel vid periodens slut 389 555 389 555 389 429 ===== SIDA 21 ===== 21 COREM – HALVÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 Moderbolagets resultaträkning i sammandrag Mkr 2024 6 mån jan–jun 2023 6 mån jan–jun 2023 12 mån jan–dec Nettoomsättning 256 272 537 Kostnad sålda tjänster –172 –182 –358 Bruttoresultat 84 90 179 Central administration –84 –90 –179 Rörelseresultat 0 0 0 Resultat från andelar i koncernföretag 164 247 –69 Ränteintäkter och liknande resultatposter 200 100 292 Räntekostnader och liknande resultatposter –353 –270 –497 Resultat efter finansiella poster 11 77 –274 Koncernbidrag, erhållna — — –2 Resultat före skatt 11 77 –276 Skatt — 35 — Periodens resultat 11 112 –276 Moderbolagets balansräkning i sammandrag Mkr 2024 30 jun 2023 30 jun 2023 31 dec TILLGÅNGAR Övriga immateriella anläggningstillgångar 6 5 6 Maskiner och inventarier 4 7 5 Andelar i koncernföretag 21 456 22 686 21 456 Fordringar på koncernföretag 8 079 6 672 7 192 Uppskjuten skattefordran — 35 — Övriga kortfristiga fordringar 18 29 31 Kassa och bank 117 111 134 SUMMA TILLGÅNGAR 29 680 29 545 28 824 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 21 364 22 247 21 859 Räntebärande skulder 7 104 6 295 5 943 Skulder till koncernföretag 537 — 393 Ej räntebärande skulder 675 1 003 629 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 29 680 29 545 28 824 ===== SIDA 22 ===== 22 COREM – HALVÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 Nyckeltal 2024 3 mån apr–jun 2023 3 mån apr–jun 2024 6 mån jan–jun 2023 6 mån jan–jun 2023 12 mån jan–dec Fastighetsrelaterade Förvaltningsfastigheternas verkliga värde, mkr 56 101 69 906 56 101 69 906 58 033 Direktavkastningskrav värdering, % 5,9 5,4 5,9 5,4 5,8 Hyresvärde, mkr 4 342 4 662 4 342 4 662 4 322 Uthyrningsbar area, kvm 2 317 026 2 650 578 2 317 026 2 650 578 2 428 426 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 86 89 86 89 87 Ytmässig uthyrningsgrad, % 77 81 77 81 78 Överskottsgrad, % 68 72 65 69 68 Antal förvaltningsfastigheter, st 295 366 295 366 326 Genomsnittlig återstående kontraktstid, år 3,3 3,7 3,3 3,7 3,4 Finansiella Avkastning på eget kapital, % 3,0 –24,9 0,1 –18,3 –29,9 Justerad soliditet, % 42 40 42 40 41 Soliditet, % 35 35 35 35 34 Räntebärande nettoskuld, mkr 31 714 40 034 31 714 40 034 33 106 Belåningsgrad, % 55 55 55 55 55 Belåningsgrad fastigheter, % 45 44 45 44 43 Räntetäckningsgrad, ggr 2,1 2,0 1,9 2,0 1,9 Genomsnittlig ränta, % 4,7 4,3 4,7 4,3 4,4 Genomsnittlig räntebindning, år 2,3 2,4 2,3 2,4 2,6 Genomsnittlig kapitalbindning, år 1,9 3,3 1,9 3,3 2,2 Aktierelaterade Förvaltningsresultat per stamaktie A och B, kr 0,15 0,21 0,22 0,42 0,65 Resultat per stamaktie A och B, kr 0,02 –1,81 –0,25 –2,75 –7,88 Substansvärde (NAV) per stamaktie A och B, kr 17,28 22,95 17,28 22,95 17,57 Eget kapital per stamaktie A och B, kr 13,24 19,17 13,24 19,17 13,58 Eget kapital per stamaktie D, kr 289,59 289,59 289,59 289,59 289,59 Eget kapital per preferensaktie, kr 312,72 312,72 312,72 312,72 312,72 Utdelning per stamaktie A och B, kr — — — — 0,10 Utdelning per stamaktie D, kr — — — — 20,00 Utdelning per preferensaktie, kr — — — — 20,00 Aktiekurs per stamaktie A, kr 8,68 6,06 8,68 6,06 10,65 Aktiekurs per stamaktie B, kr 8,75 5,07 8,75 5,07 10,62 Aktiekurs per stamaktie D, kr 234,50 121,00 234,50 121,00 182,00 Aktiekurs per preferensaktie, kr 235,00 155,00 235,00 155,00 200,50 Antal aktier, tusental Antal utestående stamaktier A och B 1 078 717 1 078 717 1 078 717 1 078 717 1 078 717 Genomsnittligt antal utestående stamaktier A och B 1 078 717 1 078 717 1 078 717 1 078 717 1 078 717 Antal utestående stamaktier D 7 504 7 504 7 504 7 504 7 504 Antal utestående preferensaktier 12 415 12 415 12 415 12 415 12 415 ===== SIDA 23 ===== 23 COREM – HALVÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 Definitioner I halvårsrapporten presenteras ett antal finansiella nyckeltal och mått som inte är definierade enligt IFRS. Corem anser att dessa nyckeltal och mått ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning för analys av bolagets verksamhet. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella nyckeltal och mått på samma sätt är dessa inte alltid jämförbara. Nedan presenteras definitionerna av valda nyckeltal och mått. Definitionerna visas även på Corems webbplats (https://www.corem.se/investor-relations/definitioner/). För de nyckeltal som inte är direkt identifierbara från de finansiella rapporterna finns en kompletterande beräkningsbilaga på webbplatsen. Avkastning på eget kapital Resultat efter skatt på årsbasis dividerat med genomsnittet av ingående och utgående eget kapital2. Belåningsgrad Räntebärande skulder efter avdrag för marknads- värde på noterade aktieinnehav, räntebärande tillgångar samt likvida medel i relation till fastig- heternas verkliga värde, innehavet i Klövern och andelar i intresse företag. Belåningsgrad fastigheter Räntebärande skulder med säkerhet i fastigheter i relation till fastigheternas verkliga värde. Central administration Centrala administrationskostnader avser kostna- der för koncernledning och koncerngemensamma funktioner. Direktavkastningskrav Avkastningskravet på restvärdet i fastighets- värderingarna. Driftsöverskott Intäkter minus fastighetskostnader (exempelvis drifts- och underhållskostnader samt fastighets- skatt). Eget kapital per stamaktie av serie A och B Eget kapital2, efter avdrag för eget kapital hän- förligt till preferensaktier och stamaktier av serie D samt hybridobligationer, i relation till antal ute- stående stamaktier av serie A och B. Eget kapital per stamaktie av serie D Stamaktien av serie D:s genomsnittliga emissionskurs. Eget kapital per preferensaktie Preferensaktiens genomsnittliga emissionskurs. Ekonomisk uthyrningsgrad Årligt kontraktsvärde dividerat med hyresvärde Förvaltningsbestånd Fastigheter i löpande och aktiv förvaltning. Förvaltningsfastigheter Begreppet förvaltningsfastigheter i balansräk- ningen innefattar både förvaltningsbeståndet och förädlingsbeståndet. Förvaltningsresultat Driftsöverskott, central administration samt finansnetto. Förvaltningsresultat per stamaktie A och B Förvaltningsresultat efter avdrag för utdelning på preferensaktier och stamaktier av serie D samt ränta på hybridobligationer i förhållande till genom- snittligt antal utestående stamaktier av serie A och B. Förädlingsbestånd Fastigheter med pågående eller planerade om- eller tillbyggnadsprojekt, vilka innebär en högre standard eller ändrad användning av lokalerna. Genomsnittlig kapitalbindning Genomsnittlig återstående löptid för räntebärande skulder. Genomsnittlig ränta Genomsnittlig upplåningsränta för räntebärande skulder och derivat. Genomsnittlig räntebindning Genomsnittlig återstående löptid avseende ränte bindningen på räntebärande skulder och derivat. Hyresvärde Årligt kontraktsvärde med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Justerad soliditet Eget kapital2 justerat för värdet på derivat inklu- sive skatt, återköpta aktier (baserat på aktie- kursen vid respektive tidsperiods slut), bokförd uppskjuten skatt fastigheter, med avdrag för goodwill hänförlig till uppskjuten skatt samt be- lastning uppskjuten skatt om 5 procent hänförlig till skillnaden mellan fastigheternas verkliga värde och skattemässigt restvärde, i procent av balans- omslutningen justerat för goodwill hänförlig till uppskjuten skatt och nyttjanderättstillgångar. Jämförbart bestånd De fastigheter, exkl. projektfastigheter, som ingått i beståndet under hela rapporteringsperioden samt under hela jämförelseperioden. Intäkter och kostnader av engångskaraktär exkluderas från jämförbart resultat, t ex försäkringsersättningar och större vidarefaktureringar till hyresgäster. Nettouthyrning Årshyror för under perioden tecknade hyresavtal, reducerat för under perioden uppsagda hyres- avtal och konkurser. Omsättningsfastigheter Fastigheter med pågående bostadsrättsproduk- tion alternativt som är avsedda för framtida bostadsrättsproduktion. Orealiserade värdeförändringar, fastigheter Förändring av verkligt värde exklusive förvärv, avyttringar, investeringar och valutakursom- räkning. Realiserade värdeförändringar, fastigheter Realiserade fastighetsförsäljningar efter avdrag för fastigheternas senast redovisade verkliga värde och omkostnader vid försäljning. Resultat per stamaktie av serie A och B Resultat efter skatt efter avdrag för utdelning på preferensaktier och stamaktier av serie D samt ränta på hybridobligationer i förhållande till genomsnittligt antal utestående stamaktier av serie A och B. Räntebärande nettoskuld Räntebärande skulder minus räntebärande till- gångar, noterade aktieinnehav och likvida medel. Räntebärande skulder Kort- och långfristiga skulder, där ränta utgår på lånat kapital, samt periodiserade låneom- kostnader. Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat plus andel av intresseföre- tags förvaltningsresultat exklusive finansiella kostnader1 dividerat med finansiella kostnader1. Soliditet Eget kapital2 i procent av balansomslutningen. Substansvärde (NAV) per stamaktie av serie A och B Eget kapital2, efter avdrag för eget kapital hän- förligt till preferensaktier och stamaktier av serie D, hybridobligationer samt goodwill hänförlig till uppskjuten skatteskuld, med återläggning av derivat och uppskjuten skatteskuld, i relation till antal utestående stamaktier av serie A och B. Totalt antal aktier Registrerade aktier inklusive egna återköpta aktier. Utestående aktier Registrerade aktier med avdrag för egna återköpta aktier. Uthyrningsbar area Total area som är tillgänglig för uthyrning. Ytmässig uthyrningsgrad Uthyrd area i relation till totalt uthyrningsbar area. Årligt kontraktsvärde Hyra inklusive tillägg och index på årsbasis. Överskottsgrad Driftsöverskott i procent av intäkter. 1 Exklusive tomträttsavgäld och valutakurs­ differenser. 2 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktie ägare. ===== SIDA 24 ===== 24 COREM – HALVÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 Kalendarium FINANSIELLA RAPPORTER Delårsrapport januari–september 2024 24 oktober 2024 Bokslutskommuniké 2024 13 februari 2025 UTDELNING: AVSTÄMNINGSDAGAR OCH FÖRVÄNTADE UTBETALNINGSDAGAR Avstämningsdag för utdelning till ägare av stamaktier av serie A, B, D och preferensaktier 30 september 2024 Förväntad dag för utdelning till ägare av stamaktier av serie A, B, D och preferensaktier 3 oktober 2024 Avstämningsdag för utdelning till ägare av stamaktier av serie A, B, D och preferensaktier 30 december 2024 Förväntad dag för utdelning till ägare av stamaktier av serie A, B, D och preferensaktier 7 januari 2025 Avstämningsdag för utdelning till ägare av stamaktier av serie A, B, D och preferensaktier 31 mars 2025 Förväntad dag för utdelning till ägare av stamaktier av serie A, B, D och preferensaktier 3 april 2025 KONTAKTPERSONER: Rutger Arnhult, vd, 070-458 24 70, rutger.arnhult@corem.se Eva Landén, vice vd, 010-482 76 50, eva.landen@corem.se Denna information är sådan information som Corem Property Group AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande den 12 juli 2024 klockan 08:00 CEST. Corem Property Group AB (publ), Box 56085, 102 17 Stockholm Besök: Riddargatan 13 C. Telefon: 010-482 70 00 Organisationsnummer: 556463-9440, Styrelsens säte: Stockholm Email: info@corem.se, webbplats: www.corem.se Fastigheter för framtiden.