===== SIDA 1 ===== Delårsrapport januari–september 2023 Fastigheter för framtiden. » Intäkterna uppgick till 3 228 mkr (3 306) » Driftsöverskottet ökade till 2 250 mkr (2 233) » Finansnettot uppgick till –1 098 mkr (–747) » Förvaltningsresultatet uppgick till 1 016 mkr (1 346) » Värdeförändringar på fastigheter uppgick till –5 823 mkr (176) » Värdeförändringar på derivat uppgick till –81 mkr (1 458) » Resultatandelar i intresseföretag uppgick till –1 076 mkr (–139) » Periodens resultat uppgick till –4 934 mkr (1 605), motsvarande –4,91 kr (1,11) per stam­ aktie av serie A och B » Nettouthyrningen var positiv, och uppgick till 90 mkr för perioden » Värdet på förvaltningsfastigheterna uppgick till 66 242 mkr (78 387) » Substansvärdet (NAV) per stamaktie av serie A och B uppgick per till 20,37 kr (26,42) ===== SIDA 2 ===== COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 20232 Corem Property Group (publ) Corem är ett kommersiellt fastighetsbolag med fokus på storstads områden och tillväxtorter. Corem äger 361 förvaltningsfastigheter med 2 602 tkvm uthyrningsbar area och ett värde om 66 242 mkr. Beståndet är väl samlat geografiskt, med lokalt baserad förvaltning i egen regi. Corem har ett brett kunderbjudande och fokus på långsiktigt hållbart ägande, förvaltning, förädling och stadsutveckling. New York S tockholm M a l m ö K öp e n h a m n H a l m s t a d J ön k öp i n g Nyköping V äs t e r ås G öt e b o r g Uppsala Norrköping Linköping Kalmar B o r ås Fastighetsvärde >10 mdkr Fastighetsvärde 2–10 mdkr Fastighetsvärde 1–2 mdkr Fastighetsvärde 0–1 mdkr Örebro New York S tockholm M a l m ö K öp e n h a m n H a l m s t a d J ön k öp i n g Nyköping V äs t e r ås G öt e b o r g Uppsala Norrköping Linköping Kalmar B o r ås Fastighetsvärde >10 mdkr Fastighetsvärde 2–10 mdkr Fastighetsvärde 1–2 mdkr Fastighetsvärde 0–1 mdkr Örebro 0 10 20 30 40 50 60 70 23 Q3 22212019181716 BELÅNINGSGRAD, % 0 5 10 15 20 25 30 35 23 Q3 22212019181716 SUBSTANSVÄRDE (NAV) PER STAMAKTIE AV SERIE A OCH B, KRFÖRVALTNINGSRESULTAT, MKR 0 300 600 900 1 200 1 500 1 800 23 Q3 22212019181716 1Rullande 12 månader 1 FASTIGHETSVÄRDE, MKR Stockholm New York Göteborg* Malmö Linköping** Norrköping Nyköping Jönköping*** 0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 * inkl. Borås och Halmstad ** inkl. Örebro *** inkl. Kalmar Köpenhamn UppsalaVästerås 38% Stockholm 11% Göteborg* 11% New York UTHYRNINGSBAR AREA PER TYP , % Kontor 49% Lager/Logistik 26% Handel 9% Övrigt 16% ===== SIDA 3 ===== COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 3 Januari–september 2023 2023 3 mån jul–sep 2022 3 mån jul–sep 2023 9 mån jan–sep 2022 9 mån jan–sep 2022/2023 Rullande 12 mån okt–sep 2022 12 mån jan–dec Intäkter, mkr 1 007 1 114 3 228 3 306 4 413 4 491 Driftsöverskott, mkr 707 751 2 250 2 233 2 950 2 933 Förvaltningsresultat, mkr 306 446 1 016 1 346 1 345 1 675 Periodens resultat, mkr –2 205 –218 –4 934 1 605 –8 477 –1 938 Resultat per stamaktie av serie A och B, kr –2,16 –0,32 –4,91 1,11 –8,28 –2,25 Substansvärde (NAV) per stamaktie av serie A och B, kr 20,37 29,93 20,37 29,93 20,37 26,42 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 89 89 89 89 89 89 Överskottsgrad, % 70 67 70 68 67 65 Justerad soliditet, % 39 42 39 42 39 39 Räntetäckningsgrad, ggr 1,9 2,6 2,0 2,7 2,0 2,5 Belåningsgrad, % 56 54 56 54 56 57 För definitioner av nyckeltal, se sidan 23 samt corem.se. 4 617 Hyresvärde, mkr 66 242 Förvaltningsfastigheter, verkligt värde, mkr 1 016 Förvaltningsresultat, mkr 90 Nettouthyrning, mkr 20,37 Substansvärde per stamaktie av serie A och B, kr VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER DET TREDJE KVARTALET • Under kvartalet frånträddes totalt fem fastigheter till ett underliggande fastighetsvärde om 1 105 mkr. Under niomånadersperioden har samman- lagt 97 fastigheter frånträtts, till ett underliggande fastighetsvärde om totalt 9 190 mkr. Resultateffekt inklusive upplöst uppskjuten skatt upp- går till cirka 572 mkr. • I augusti frånträdde Corem delar av sitt innehav i Klövern till Nrep och erhöll en likvid om 1,4 mdkr. Innehavet har, i och med delavyttringen i kvartalet, klassats om från Andelar i intresseföretag till Finansiella till- gångar värderade till verkligt värde. • I september återbetalade Corem en utestående obligation om 739 mkr vid förfall. VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER PERIODENS UTGÅNG • I oktober förtidsinlöste Corem ett obligationslån om 900 mkr varav 796 mkr var utestående. • I oktober kommunicerades att Corem har fyra avsiktsförklaringar om avyttring av fastigheter till totalt underliggande fastighetsvärden om drygt 12 mdkr. Avsiktsförklaringarna har beaktats i rapporten. • I oktober tecknades avtal avseende en av de fyra avsiktsförklaringarna, avseende avyttring av 24 fastigheter i Stockholm, Jönköping, Malmö och Norrköping, till ett underliggande fastighetsvärde om 1 160 mkr. ===== SIDA 4 ===== COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 20234 VD-ORD Stark kärnaffär och hög transaktionsaktivitet med fokus på stärkta finanser Vi fortsätter stärka våra finanser genom att minska skuldsättning, något som främst sker genom proaktiva fastighetstransaktioner. Samtidigt levererar vår kärnaffär mycket fina resultat och vi kan bland annat rapportera en positiv netto uthyrning om hela 40 miljoner kronor för kvartalet. Corems år så här långt har präglas av proaktivt arbete med att för- bättra vår framtida finansiella position, kombinerat med en mycket bra framdrift i förvaltning och färdigställandet av projekt. Vi kan därför summera ett gott kvartal, trots den oro om utvecklingen inom mark- naden som finns omkring oss. Stark kärnaffär Vår kärnaffär står stark, med ett antal fina uthyrningar under kvartalet. Bland annat etablerar sig Bahnhof hos oss i Kista, något som fort- sätter bygga på områdets profil som teknikkluster. Vi har också kun- nat kommunicera uthyrningar i Västberga med sitt starka logistikläge, och i Västerås har avtal tecknats med Aspia och Knightec. Förutom nyuthyrningar är det också generellt så att de allra flesta hyresgäster- na väljer att förlänga sina hyresavtal när de löper ut. Även i New York fortsätter vi att fylla på med nya hyresgäster, nu senast med 1 Round- Table Partners i fastigheten 28&7. Sammantaget visar vi en stark nettouthyrning, om 90 miljoner kronor sedan årsskiftet och hela 40 miljoner kronor under det senaste kvartalet. Bakom den fina nettosiffran finns över 700 tecknade avtal med en bredd av hyresgäster, och ett sammanlagt årsvärde för de kontrakt som tecknats under året som uppgår till 368 miljoner kronor. Även inom vår projektutveckling är aktiviteten fortsatt hög även om volymerna i år kommer att vara betydligt lägre än under fjolåret. För att nämna några har vi färdigställt nya lokaler för bland annat Coop, Systembolaget och Apoteket, och vi arbetar med att färdigstäl- la lokaler för bland annat Riksbanken, Länsstyrelsen, Trafikverket, Academedia och Statens Service Center. Driftsöverskottet i jämförbart bestånd ökar i perioden med 9 pro- cent, även om driftsöverskottet på total nivå av naturliga skäl minskat i volym, till följd av genomförda avyttringar. Förvaltningsresultatet hålls tillbaka av de ökade finansiella kostnaderna, på grund av stigan- de marknadsräntor, och uppgick för perioden till 1 016 miljoner kronor. Transaktioner som stärker oss Vårt transaktionsarbete har varit ett viktigt verktyg i syfte att frigöra kapital. Sammantaget har vi sedan årsskiftet avyttrat eller avtalat om Citygalleriorna Punkt och Gallerian i Västerås färdigställdes under det tredje kvartalet efter renoveringar och moderniseringar. I Punkt har hyresgästanpassningar gjorts för bland annat Coop och Systembolaget, och i Gallerian har bland annat en vårdcentral och Apoteket flyttat in i nya lokaler. Under tredje kvartalet tecknades två nya hyresavtal med Aspia och Knightec gällande kontorslokaler i Gallerian. ===== SIDA 5 ===== COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 5 avyttring av tillgångar med sammanlagda underliggande marknads- värden om drygt 13 miljarder kronor, inkluderat transaktioner fram tills idag. Dessa består i huvudsak av fastigheter, som står för cirka 10,5 miljarder och då inkluderar den avyttring om 24 fastigheter som slut- fördes igår, men även avyttring av vårt innehav i Castellum och en del av vårt innehav i Klövern. Under tredje kvartalet frånträdde vi fastigheter med ett underliggande fastighetsvärde på 1,1 miljarder kronor, och vi har till dags dato avtal om försäljningar tecknade med frånträde efter periodens utgång om ytterligare 1,5 miljarder kronor. Vi ser en fortsatt fungerande marknad för transaktioner. Förutom avtalade avyttringar har vi även nyligen kunnat kommunicera ytterli- gare några avsiktsförklaringar med seriösa parter. Inkluderat både avtalade affärer och de avsiktsförklaringar som nu finns har vi hittills under året tecknat mer än 25 olika affärer, med ett brett spektrum av köpare och fastighetstyper. Sammanlagt stärker dessa avyttringar vår förmåga att hantera ränteläget och att lösa de obligationer vi har med förfall under 2024. Minskat ägande i Klövern Under kvartalet slutfördes affären där vi avyttrade en större del av vårt innehav i bostadsutvecklingsbolaget Klövern till Nrep. Det är po- sitivt på många sätt. Affären säkerställer Klöverns framtida utveckling, vilket även är positivt för Corem då vi förblir en stor ägare. Samtidigt har vi genom affären frigjort likviditet uppgående till 1,4 miljarder. Ränteläget påverkar värderingar Liksom andra fastighetsbolag ser vi en fortsatt negativ trend i vär- deutvecklingen på våra fastigheter, där värdena skrivits ned med 7 procent sedan årsskiftet. Totalt har vi sedan värderingarna var som högst under våren 2022 skrivit ned värdet på vårt bestånd med 12 procent. Värdeförändringen är främst driven av förändrade avkast- ningskrav kopplat till dyrare finansiering, men en positiv nettouthyr- ning och en stark driftsöverskottsutveckling bromsar den negativa värdeförändringen något. Det genomsnittliga avkastningskravet har sedan årsskiftet ökat och uppgick vid kvartalets slut till 5,5 procent, vilket är 0,6 procentenheter högre än när värderingarna var som högst i slutet av Q1 2022. Finansiell position och blick framåt Vi fortsätter att stärka vår balansräkning genom amortering av bankskulder och lösen av obligationer. Genom de avyttringar vi gjort sedan årsskiftet har vi kunnat lösa samtliga obligationslån med förfall under 2023. Vi har i och med det kunnat minska den räntebärande skulden från 47,6 miljarder kronor vid årsskiftet till 39 miljarder kronor vid periodens utgång, bland annat genom att lösa in eller återköpa obligationer för 2,3 miljarder kronor. Om vi ser fram till idag är den siff- ran 3,1 miljarder kronor. Succesivt ökar vi andelen bankfinansiering och vi har stort fokus på att begränsa såväl ränterisk som likviditets- risk. Att sänka vår belåningsgrad kommer att ha fortsatt hög prioritet. Vi kommer att fortsätta minska portföljen till dess vi når en volym som ger oss bra stabilitet både i det rådande marknadsläget och sett framåt. Med en något mindre men fortsatt väl diversifierad och attrak- tiv portfölj både vad gäller bestånd och hyresgäster, en stark organi- sation med kompetenta och drivna medarbetare, står vi starka även i utmanande tider. Rutger Arnhult, VD Stockholm 26 oktober 2023 Fastigheten Orgelpipan 4 på Klarabergsgatan 33–35 i Stockholm håller på att färdigställas efter ombyggnation och modernisering. Fastig heten är fullt uthyrd, under fjärde kvartalet kommer Riksbanken och restaurangen AMI att flytta in i lokalerna. ===== SIDA 6 ===== COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 20236 Resultatposter jämförs med motsvarande tidsperiod föregående år. Balansposter avser ställningen vid periodens utgång och jämförs med närmast föregående årsskifte. Kvartalet avser juli–september och perioden avser januari–september. INTÄKTER Intäkterna uppgick till 1 007 mkr (1 114) under det tredje kvartalet och 3 228 mkr (3 306) under perioden januari-september. Intäkterna på- verkades positivt av indexreglering och nettoinflyttning, men minska- de hänförligt till avyttringar. I jämförbart bestånd ökade intäkterna med 10 procent under perioden. KOSTNADER Fastighetskostnaderna uppgick till 300 mkr (363) under kvartalet och 978 mkr (1 073) under perioden, där minskat bestånd på grund av av- yttringar gav lägre kostnader. I jämförbart bestånd ökade fastighets- kostnaderna med 10 procent under perioden, främst beroende på ökade driftskostnader. Centrala administrationskostnader uppgick till 44 mkr (46) under kvartalet och 136 mkr (140) under perioden. FINANSNETTO Finansnettot uppgick till –357 mkr (–259) under kvartalet. För perio- den uppgick finansnettot till –1 098 mkr (–747) varav de finansiella kostnaderna uppgick till 1 114 mkr (827). De högre finansiella kostna- derna beror på en högre genomsnittlig marknadsränta. Vid periodens slut uppgick koncernens genomsnittliga ränta till 4,6 procent (3,6). Tomträttsavgälder och markhyra ingår i finansnettot med 57 mkr (47) för perioden. För ytterligare information se sidan 13. RESULTAT Driftsöverskottet uppgick till 707 mkr (751) under kvartalet och 2 250 mkr (2 233) under perioden. Överskottsgraden uppgick till 70 procent (67) under kvartalet och 70 procent (68) under perioden. I jämförbart bestånd ökade driftsöverskottet med 9 procent under perioden. Förvaltningsresultatet uppgick till 306 mkr (446) under kvartalet och 1 016 mkr (1 346) under perioden. RESULTATANDELAR I INTRESSEFÖRETAG Resultatandelar i intresseföretag uppgick till –1 mkr (–109) under kvartalet och –1 076 mkr (–139) under perioden. I augusti frånträdde Corem, tillsammans med ALM Equity och Broskeppet Bostad, 51 pro- Intäkter, kostnader och resultat cent av aktierna i Klövern till Nrep till ett totalt värde om cirka 2,5 mdkr. Affären innebar för Corem en positiv likviditetseffekt om 1,4 mdkr, som erhölls under tredje kvartalet och en negativ resultateffekt om cirka 1 mdkr som redovisades under andra kvartalet. I samband med frånträdet har kvarvarande innehav i Klövern omklassificerats till Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde. VÄRDEFÖRÄNDRINGAR Fastigheter Värdeförändringar för Corems förvaltningsfastigheter uppgick under perioden till –5 823 mkr (176), varav orealiserade värdeförändringar uppgick till –5 751 mkr och realiserade värdeförändringar till –72 mkr. För ytterligare information se sidan 7. Finansiella tillgångar Värdeförändringar på finansiella tillgångar värderade till verkligt värde uppgick till 93 mkr (–1 091) under perioden. För ytterligare information se sidan 14. Derivat Värdeförändringar på derivat uppgick till –81 mkr (1 458). Värdet på derivaten påverkas av förändringar i marknadsräntorna. GOODWILL Under perioden uppgick nedskrivning av goodwill till –392 mkr (–388). Nedskrivning avser goodwill hänförlig till uppskjuten skatt där nedskrivning sker på grund av negativ orealiserad värdeförändring och avyttring av fastigheter. SKATT Under perioden uppgick aktuell skatt till –46 mkr (–35). Uppskjuten skatt uppgick till 1 375 mkr (278), i huvudsak hänförlig till upplöst uppskjuten skatt i samband med avyttring av fastigheter samt negati- va värdeförändringar i fastighetsbeståndet. ÖVRIGT TOTALRESULTAT Övrigt totalresultat uppgick under perioden till 227 mkr (1 217) och avser valutaomräkningsdifferenser. 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 23 Q3 2022202120202019201820172016 INTÄKTER, MKR 1Rullande 12 månader 1 0 300 600 900 1 200 1 500 1 800 23 Q3 2022202120202019201820172016 FÖRVALTNINGSRESULTAT, MKR 1Rullande 12 månader 1 ===== SIDA 7 ===== 7 COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 FASTIGHETERNAS VÄRDE Corems fastighetsbestånd bestod per den 30 september 2023 av 361 förvaltningsfastigheter, med en total uthyrningsbar area om 2 602 tkvm och ett marknadsvärde om 66 242 mkr. Utöver det finns en fast- ighet (BRF-projekt) som klassificeras som omsättningsfastighet. VÄRDEFÖRÄNDRINGAR Värdeförändringar på förvaltningsfastigheter uppgick under perioden till –5 823 mkr (176), motsvarande –7 procent. Orealiserade värdeför- ändringar utgjorde –5 751 mkr och realiserade värdeförändringar –72 mkr. Värdet på förvaltningsfastigheterna har under det tredje kvartalet justerats ned hänförligt till högre avkastningskrav, samtidigt har positiv nettouthyrning gett en positiv påverkan. Av värdeförändringarna under perioden avser 66 procent beståndet i Sverige och 34 procent bestån- det i Utland. Per den 30 september 2023 är fastighetsbeståndet värderat med ett genomsnittligt bedömt direktavkastningskrav om 5,5 procent jäm- fört med 5,2 vid årsskiftet. Det är en ökning med 0,1 procentenheter under kvartalet och 0,3 procentenheter sedan årsskiftet. Sedan års- skiftet har fastighetsbeståndet värderats ned 7 procent. Totalt har vär- det på fastighetsbeståndet skrivits ned 12 procent sedan värderingar- na var som högst i slutet av Q1 2022. Corem värderar samtliga fastigheter varje kvartal, varav 20 till 30 procent värderas av externa värderare. Varje fastighet externvärderas minst en gång per år. Under kvartalet har Cushman & Wakefield och Savills anlitats som värderingsinstitut. Corem inhämtar kontinuerligt marknadsinformation från externa värderingsinstitut som stöd för den interna värderingen. För känslighetsanalys och beskrivning av värde- ringsprinciper, se Corems årsredovisning 2022. FASTIGHETSTRANSAKTIONER Under perioden frånträddes 97 fastigheter med ett underliggande fastighetsvärde om 9 190 mkr. Resultateffekten inklusive upplöst skatt uppgår till cirka 572 mkr. Redovisad realiserad värdeförändring upp- går till –72 mkr och inkluderar transaktionskostnader och i affärerna överenskommet avdrag för uppskjuten skatt. Transaktioner under kvartalet Under kvartalet frånträddes fem fastigheter. I juli frånträddes fastigheten Kumlehusvej 1A utanför Köpenhamn till ett underliggande fastighetsvärde motsvarande 290 mkr. Fastighetsbeståndet I september frånträddes fastigheterna Brevduvan 20 och Dahlian 18 i Linköping till ett underliggande fastighetsvärde om 240 mkr. I augusti frånträddes fastigheten Sicklaön 356:1 i Nacka och fast- igheten Kungsängen 24:3 i Uppsala till ett underliggande fastighets- värde om 575 mkr. Transaktioner efter periodens utgång Avtal om försäljning har tecknats avseende totalt 31 fastigheter med underliggande fastighetsvärde om cirka 1,6 mdkr. Transaktionerna av- ser sex separata affärer, vilka samtliga har planerat frånträde under det fjärde kvartalet 2023. HYRESGÄSTER OCH AVTALSPORTFÖLJ Den 30 september 2023 hade Corem cirka 3 400 hyresgäster med cir- ka 6 000 hyreskontrakt. Det årliga kontraktsvärdet uppgick till 4 090 mkr (4 417), hyresvärdet till 4 617 mkr (4 940) och den ekonomiska uthyrningsgra den till 89 procent (89). Av kontrakterad hyra förfaller 36 procent år 2027 eller senare. Den genomsnittliga återstående kontraktstiden uppgick till 3,6 år (3,9). Nettouthyrning Nettouthyrningen var positiv och uppgick till 40 mkr (–42) under kvar- talet och 90 mkr (–30) under perioden. Totalt uppgick uthyrningar och omförhandlingar till 108 mkr under kvartalet, där 44 procent avsåg nya kunder och resterade del avsåg uthyrning till befintliga kunder. För perioden uppgick uthyrningar och omförhandlingar till 368 mkr, där 59 procent avser nya kunder. Större uthyrningar Under årets tredje kvartal tecknades ett flertal stora hyresavtal. I New York har ett 5-årigt avtal tecknats med investmentbolaget 1 RoundTable Partners avseende 380 kvm i fastigheten 28&7 i New York. Inflyttning är planerad till det andra kvartalet 2024. I Kista har ett 10-årigt hyresavtal tecknats med Bahnhof avseende 1 565 kvm i fastigheten Gullfoss 3. Inflyttning är planerad till det första kvartalet 2024. I Västerås har ett 5-årigt avtal tecknats med Aspia avseende 659 kvm samt ett 7-årigt avtal tecknats med Knightec avseende 948 kvm, båda med inflyttning i Gallerian. Aspia flyttade in under tredje kvartalet 2023 och Knightec kommer att flytta in under det fjärde kvar- talet 2023. Fastighetsbeståndet FÖRVALTNINGSFASTIGHETER: ANTAL, UTHYRNINGSBAR AREA, VERKLIGT VÄRDE Jan–sep 2023 2022 Antal Kvm Mkr Mkr Totalt årets början 458 3 194 535 78 387 83 084 Förvärv — — — 80 Investeringar i ny-, till- och ombyggnation — 20 421 1 610 2 903 Avyttringar –97 –612 698 –8 504 –2 329 Avyttring till Intressebolag Klövern AB — — — –4 374 Värdeförändringar, orealiserade — — –5 751 –2 565 Valutakursomräkning — — 500 1 588 Totalt periodens utgång 361 2 602 258 66 242 78 387 ===== SIDA 8 ===== 8 COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 FASTIGHETSTRANSAKTIONER, TILLTRÄDE/FRÅNTRÄDE JAN–SEP 2023 Uthyrningsbar area, kvm Kvartal Fastighet Stad Kommun Fastighetskategori Förvärv Avyttring Q1 Åldermannen 25 Kalmar Kalmar Handel — 8 548 Q1 Kabeln 1 Norrköping Norrköping Lager/Logistik — 4 887 Q1 Jordbromalm 6:18 Stockholm Haninge Lager/Logistik — 11 158 Q1 Jordbromalm 5:2 & 5:3 Stockholm Haninge Lager/Logistik — 6 659 Q1 Ångmaskinen 5 Huddinge Huddinge Lager/Logistik — 2 622 Q1 Kärra 91:1 Göteborg Göteborg Lager/Logistik — 12 992 Q1 Kullen 5 Malmö Malmö Övrigt — 5 089 Q1 Sadelgjorden 1 Malmö Malmö Lager/Logistik — 9 095 Q1 Brandholmen 1:9 Nyköping Nyköping Lager/Logistik — 7 812 Q1 Lansen 13 Nyköping Nyköping Kontor — 6 370 Q1 Skölden 2 Nyköping Nyköping Kontor — 2 000 Q1 Gripen 1 Nyköping Nyköping Handel — 1 166 Q1 Skyttbrink 30 Stockholm Botkyrka Lager/Logistik — 2 896 Q1 Magasinet 6 Stockholm Älvsjö Lager/Logistik — 8 039 Q1 Magasinet 7 Stockholm Älvsjö Lager/Logistik — 6 437 Q1 Slipskivan 9 Stockholm Huddinge Kontor — 912 Q1 Törnby 2:2 Stockholm Upplands-Väsby Lager/Logistik — 18 807 Q1 Linjalen 65 Stockholm Täby Lager/Logistik — 1 398 Q1 Linjalen 66 Stockholm Täby Lager/Logistik — 3 923 Q1 Linjalen 7 Stockholm Täby Lager/Logistik — 800 Q1 Linjalen 8 Stockholm Täby Lager/Logistik — 600 Q1 Linjalen 61 Stockholm Täby Lager/Logistik — 778 Q1 Smygvinkeln 9 Stockholm Täby Lager/Logistik — 960 Q1 Smygvinkeln 10 Stockholm Täby Kontor — 930 Q1 Smygvinkeln 12 Stockholm Täby Lager/Logistik — 1 864 Q1 Lodet 2 Stockholm Täby Lager/Logistik — 8 518 Q1 Mätstången 2 Stockholm Täby Kontor — 3 847 Q1 Mallen 3 Stockholm Täby Lager/Logistik — 1 488 Q1 Tumstocken 8 Stockholm Täby Handel — 2 413 Q1 Induktorn 37 Stockholm Stockholm Lager/Logistik — 6 685 Q1 Rosersberg 11:151 Sigtuna Sigtuna Mark — — Q1 Veddesta 2:43 Stockholm Järfälla Lager/Logistik — 19 271 Q1 1kh Rudegård Ny Holte Köpenhamn Rudersdal Kontor — 5 341 Q2 Veddesta 2:79 Stockholm Järfälla Lager/Logistik — 36 342 Q2 Bråta 2:136 Göteborg Härryda Lager/Logistik — 20 212 Q2 Veddesta 2:90 Stockholm Järfälla Lager/Logistik — 19 581 Q2 Måseskär 5 Malmö Malmö Lager/Logistik — 19 255 Q2 Märsta 15:7 Märsta Sigtuna Lager/Logistik — 17 575 Q2 Bråta 2:150 Göteborg Härryda Lager/Logistik — 17 930 Q2 Turbinen 1 Västerås Västerås Lager/Logistik — 17 757 Q2 Brämön 4 Malmö Malmö Lager/Logistik — 14 262 Q2 Backa 30:4 Göteborg Göteborg Lager/Logistik — 10 375 Q2 Jordbromalm 6:89 Stockholm Haninge Lager/Logistik — 9 986 Q2 Håltsås 1:17 Göteborg Härryda Lager/Logistik — 9 278 Q2 Backa 22:17 Göteborg Göteborg Lager/Logistik — 8 803 Q2 Stridsyxan 4 Malmö Malmö Lager/Logistik — 8 522 Q2 Högsbo 16:16 Göteborg Göteborg Lager/Logistik — 8 336 Q2 Anoden 2 & 5 Stockholm Huddinge Lager/Logistik — 8 336 Q2 Solsten 1:117 Göteborg Härryda Lager/Logistik — 7 015 Q2 Stridsyxan 5 Malmö Malmö Lager/Logistik — 6 171 Q2 Stiglädret 11 Malmö Malmö Lager/Logistik — 5 993 Q2 Kobbegården 155:2 Göteborg Göteborg Lager/Logistik — 5 943 Q2 Högsbo 38:3 Göteborg Göteborg Lager/Logistik — 5 246 Q2 Kallhäll 9:36 Stockholm Järfälla Lager/Logistik — 5 150 Q2 Veddesta 2:63 Stockholm Järfälla Lager/Logistik — 4 896 ===== SIDA 9 ===== 9COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 2027–2026202520242023 KONTRAKTSFÖRFALL, MKR 0 400 800 1 200 1 600 2 000 -50 -25 0 25 50 75 100 125 150 -50 -25 0 25 50 75 100 125 150 Q4 Q1 Q2 Q3Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 2019 2020 2021 2022 2023 NETTOUTHYRNING, MKR Kvartal Rullande 12 mån Uthyrningsbar area, kvm Kvartal Fastighet Stad Kommun Fastighetskategori Förvärv Avyttring Q2 Veddesta 2:31 Stockholm Järfälla Lager/Logistik — 4 836 Q2 Stångbettet 15 Malmö Malmö Lager/Logistik — 3 943 Q2 Skälby 3:1321 Stockholm Järfälla Lager/Logistik — 3 656 Q2 Flahult 21:14 Jönköping Jönköping Lager/Logistik — 3 526 Q2 Backa 25:6 Göteborg Göteborg Lager/Logistik — 3 360 Q2 Skälby 3:674 Stockholm Järfälla Lager/Logistik — 3 271 Q2 Skälby 3:1431 Stockholm Järfälla Lager/Logistik — 2 665 Q2 Skälby 3:1452 Stockholm Järfälla Lager/Logistik — 2 417 Q2 Viby 19:54 Stockholm Upplands-Bro Lager/Logistik — 2 038 Q2 Viby 19:53 Stockholm Upplands-Bro Lager/Logistik — 2 022 Q2 Skälby 3:676 Stockholm Järfälla Kontor — 1 924 Q2 Skälby 3:1446 Stockholm Järfälla Kontor — 1 844 Q2 Koborg 2 Stockholm Botkyrka Lager/Logistik — 1 548 Q2 Fabrikören 6 Stockholm Stockholm Lager/Logistik — 1 440 Q2 Skälby 3:1418 Stockholm Järfälla Kontor — 1 343 Q2 Viby 19:32 Stockholm Upplands-Bro Lager/Logistik — 1 189 Q2 Skyttbrink 36 Stockholm Botkyrka Lager/Logistik — 860 Q2 Fabrikatet 1 Nyköping Nyköping Lager/Logistik — — Q2 Fabrikatet 4 Nyköping Nyköping Lager/Logistik — — Q2 Fabrikatet 5 Nyköping Nyköping Lager/Logistik — — Q2 Förbygeln 1 Malmö Malmö Lager/Logistik — 5 146 Q2 Gumsen 31 Kalmar Kalmar Lager/Logistik — 25 192 Q2 Koljan 24 Kalmar Kalmar Utbildning/vård/övrigt — 5 781 Q2 Fredriksdal 1 Kalmar Kalmar Utbildning/vård/övrigt — 3 498 Q2 Apotekaren 20 Kalmar Kalmar Handel — 1 871 Q2 Tenngjutaren 1 Kalmar Kalmar Kontor — 1 588 Q2 Mästaren 28 Kalmar Kalmar Handel — 1 348 Q2 Lärlingen 5 Kalmar Kalmar Kontor — 4 574 Q2 Gumsen 41 Kalmar Kalmar Kontor — 2 042 Q2 Timotejen 1 Kalmar Kalmar Handel — 1 552 Q2 Rybsen 1 Kalmar Kalmar Kontor — 1 112 Q2 Sävenäs 169:1 Göteborg Partille Lager/Logistik — 7 653 Q2 Ugglum 7:117 Göteborg Partille Lager/Logistik — 3 320 Q2 Greve Köpenhamn Greve Lager/Logistik — 13 412 Q2 Märsta 24:8 Märsta Sigtuna Kontor — 1 141 Q3 Sicklaön 356:1 Stockholm Nacka Handel — 11 348 Q3 Kungsängen 24:3 Uppsala Uppsala Handel — 6 361 Q3 Brevduvan 20 Linköping Linköping Kontor — 4 211 Q3 Dahlian 18 Linköping Linköping Handel — 4 686 Q3 Kumlehusvej 1A Köpenhamn Roskilde Lager/Logistik — 23 711 TOTALT KVM — 612 698 ===== SIDA 10 ===== 10 COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 COREMS STÖRSTA PÅGÅENDE KOMMERSIELLA PROJEKT Stad Fastighet Beskrivning Uthyrd yta, kvm Projektyta, kvm Beräknad investering, mkr Återstående investering, mkr Hyres- värde, mkr Färdig- ställande, år/kvartal New York 1245 Broadway 1 Nybyggnation kontorslokaler 9 711 17 115 1 936 408 224 24Q2 New York 28&7 1 Nybyggnation kontorslokaler 2 792 9 003 960 150 102 24Q2 Stockholm Orgelpipan 4 Ombyggnation kontorslokaler 4 240 4 240 344 45 34 23Q4 Stockholm Nattskiftet 12 & 14 Nybyggnation garage samt ombyggnation kontorslokaler 7 425 8 168 153 25 6 24Q2 Örebro Olaus Petri 3:234 Om- och påbyggnation för Trafikverket och Länsstyrelsen. Etapp 2 6 508 10 200 198 58 17 24Q2 Nyköping Furan 2 Uppbyggnad skola 2 735 2 735 77 69 8 24Q4 TOTALT 33 411 51 461 3 668 755 391 1) Beräknad och återstående investering avseende projekt i New York är baserad på SEK/USD-kursen per 30 september 2023. COREMS PÅGÅENDE BOSTADSPROJEKT Stad Plats Projektnamn Antal bostäder Sålda bostäder Andel sålda, % BTA, kvm BOA, kvm Projekt- start, år Beräknat färdigt, år Stockholm Nacka K1 Nacka Strand 60 50 83 5 000 3 700 2021 2023 TOTALT 60 50 83 5 000 3 700 PROJEKTUTVECKLING Corems projektutveckling sker främst i samband med nyuthyrningar och för att anpassa och modernisera lokaler och fastigheter i syfte att öka hyresvärdet. När det gäller större projekt som nybyggnation och större ombyggnationer prioriterar Corem i det rådande marknadsläget slutförande av byggstartade projekt. Under perioden investerades 1 610 mkr (1 959) i fastighets- beståndet avseende ny , till och ombyggnationer. Per den 30 septem- ber 2023 uppgick den återstående investeringsvolymen till 1 193 mkr (2 389). Per 30 september pågick totalt sex projekt med en beräknad investering överstigande 50 mkr vardera. Den totala ytmässiga uthyr- ningsgraden i projekten uppgår till 65 procent. Projekten omfattar 51 461 kvm och har en återstående investering om 755 mkr. Corem har ett pågående bostadsprojekt, K1 Nacka Strand, som omfattar 60 lägenheter och har en total BOA om 3 700 kvm. Projektet är uppdelat i säljetapper, där 50 av de 54 lägenheter som erbjudits marknaden är sålda. Resterande 6 lägenheter av de totalt 60 har inte säljstartats. Inflyttning beräknas påbörjas under det fjärde kvartalet 2023. Kommersiella projekt i Sverige I Västerås har ombyggnation av två citygallerior färdigställts under det tredje kvartalet. I gallerian Punkt har hyresgästanpassningar gjorts för bland annat Coop och Systembolaget som flyttade in under kvartalet. I Gallerian har en vårdcentral och Apoteket tillträtt sina nya lokaler. Två nya hyres avtal tecknades under kvartalet med Aspia och Knigh- tec gällande kontorslokaler i Gallerian. I Uppsala Business Park har ett nytt avancerat labbhus uppförts under namnet Research Hub, som vänder sig till små och medelstora forskningsbolag. Projektet färdigställdes under det tredje kvartalet. I centrala Stockholm pågår hyresgästanpassning av fastigheten Orgelpipan 4 på Klarabergsgatan, vilken är fullt uthyrd. Sveriges Riks- bank samt restaurangen AMI flyttar in under fjärde kvartalet 2023. I Västberga i södra Stockholm pågår projekt i fastigheterna Natt- skiftet 12 och 14. Ett nytt parkeringshus med fyra våningar i Nattskiftet 12 färdigställs, och i Nattskiftet 14 renoveras kontorslokaler. I Örebro pågår andra etappen av byggnationen av Örebro Entré, som avser om och påbyggnad om totalt cirka 10 200 kvm av en före detta postterminal. Här finns hyresavtal med Trafikverket och Läns- styrelsen Örebro. I Nyköping uppförs en skola för AcadeMedia. Skolan byggs på samma plats nära centrum, där den tidigare skolan brann ner. Inflytt- ning beräknas ske under fjärde kvartalet 2024. Kommersiella projekt i New York Corem äger fyra projektfastigheter på Manhattan i New York. Projek- ten 1245 Broadway och 28&7 närmar sig färdigställande och avser nyproduktion av två högkvalitativa kontorsbyggnader. Båda projekten är färdigställda exteriört och interiört pågår hyresgästanpassningar i takt med uthyrning. Per den 30 september var tolv hyresavtal tecknade, vilket motsva- rar en ytmässig uthyrningsgrad om 57 procent i 1245 Broadway och 31 procent i 28&7. Kontraktsvärdet för tecknade hyresavtal i New York uppgick per den 30 september 2023 till 13,6 miljoner USD motsvaran- de cirka 150 mkr, vilket motsvarar cirka 12 000 kr/kvm. Projektportföljen innefattar även två planerade projekt i New York avseende nybyggnation av kontor på 417 Park Avenue och 118 10th Avenue, om 33 000 kvm respektive 13 200 kvm. Förprojektering pågår och byggstart är planerad till tidigast 2024. Till fastigheterna 1245 Broadway och 118 10th Avenue finns mark- hyresavtal där nyttjanderättstillgång och leasingskuld redovisas i balansräkningen. ===== SIDA 11 ===== 11COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 Gullfoss 3, Kista Uthyrning. I Kista har ett 10-årigt avtal tecknats med Bahnhof avseen- de cirka 1 600 kvm. Inflyttning är planerad till det första kvartalet 2024. Storsätra 1, Stockholm Uthyrning. I Sätra, Stockholm, har ett 5-årigt avtal tecknats med Secub om cirka 900 kvm med inflyttning under det tredje kvartalet. Orgelpipan 4, Stockholm Pågående projekt. Klarabergsgatan 33–35. Riksbanken och restau- rang AMI flyttar in under fjärde kvartalet 2023. Örebro Entré, Örebro Pågående projekt. Andra och sista etappen beräknas färdigställas under andra kvartalet 2024. 1245 Broadway, New York Pågående projekt. Exteriört färdigställt, inflyttning påbörjad parallellt med pågående hyresgästanpassningar. 28&7, New York Uthyrning i pågående projekt. Under tredje kvartalet har ett 5-årigt avtal tecknats med 1 RoundTable Partners avseende 380 kvm. Inflytt- ning är planerad till det andra kvartalet 2024. Furan 2, Nyköping Pågående projekt. Återuppbyggnad av en skola som beräknas färdig- ställas under fjärde kvartalet 2024. ===== SIDA 12 ===== 12 COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 FÖRDELNING PER GEOGRAFISKT OMRÅDE Corems fastighetsbestånd och operativa verksamhet är indelad i geografiska regioner: Region Stockholm, Region Stockholm Logistik, Region Väst och Region Öst. Region Stockholm Logistik och Region Stockholm tillsammans innefattar verksamheten i Stockholm, samt Uppsala och Västerås. RESULTATRÄKNINGSPOSTER OCH INVESTERINGAR PER GEOGRAFISKT OMRÅDE Intäkter, mkr Fastighetskostnader, mkr Driftsöverskott, mkr Överskottsgrad, % Investeringar, mkr 2023 jan–sep 2022 jan–sep 2023 jan–sep 2022 jan–sep 2023 jan–sep 2022 jan–sep 2023 jan–sep 2022 jan–sep 2023 jan–sep 2022 jan–sep Region Stockholm 1 372 1 304 –473 –502 899 802 66 62 422 615 Region Stockholm Logistik 317 472 –93 –137 224 335 71 71 123 221 Region Öst 648 644 –191 –203 457 441 71 69 227 342 Region Väst 582 638 –180 –208 402 430 69 67 138 281 Utland – Köpenhamn 232 215 –24 –11 208 204 90 95 28 15 Utland – New York 77 33 –17 –12 60 21 78 64 672 485 Totalt 3 228 3 306 –978 –1 073 2 250 2 233 70 68 1 610 1 959 Förvaltningsbestånd 3 027 3 142 –886 –964 2 141 2 178 71 69 592 1 102 Förädlingsbestånd 201 164 –92 –109 109 55 54 34 1 018 857 Totalt 3 228 3 306 –978 –1 073 2 250 2 233 70 68 1 610 1 959 NYCKELTAL PER GEOGRAFISKT OMRÅDE Antal fastigheter, st Verkligt värde, mkr Hyresvärde, mkr Ekonomisk uthyrningsgrad, % Uthyrningsbar area, tkvm 2023 30 sep 2022 30 sep 2023 30 sep 2022 30 sep 2023 30 sep 2022 30 sep 2023 30 sep 2022 30 sep 2023 30 sep 2022 30 sep Region Stockholm 96 108 28 107 30 990 2 117 2 025 86 85 966 1 010 Region Stockholm Logistik 55 94 4 324 9 555 357 661 94 95 239 483 Region Öst 96 123 10 576 11 858 894 931 92 89 687 788 Region Väst 103 133 9 613 13 058 838 963 87 89 582 812 Utland – Köpenhamn 7 10 6 430 8 145 290 292 90 95 117 159 Utland – New York1) 4 5 7 192 7 877 121 62 100 100 11 6 Totalt 361 473 66 242 81 483 4 617 4 934 89 89 2 602 3 258 Förvaltningsbestånd 327 433 54 979 68 876 4 230 4 617 89 90 2 405 3 063 Förädlingsbestånd 34 40 11 263 12 607 388 317 80 74 198 195 Totalt 361 473 66 242 81 483 4 617 4 934 89 89 2 602 3 258 1) Hyresvärde, Ekonomisk uthyrningsgrad och Uthyrningsbar area avser aktiva hyresavtal. Region Väst består av städerna Göteborg, Malmö, Halmstad och Borås. Region Öst innefattar Nyköping, Norrköping, Linköping, Kalmar och Jönköping. Verksamheten i utlandet är indelad i Köpenhamn och New York. HYRESVÄRDE, KR/KVM 0 300 600 900 1 200 1 500 1 800 23 Q3 22212019181716 FASTIGHETSVÄRDE, KR/KVM OCH UTHYRNINGSBAR AREA, TKVM 0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 23 Q3 22212019181716 Kr/Kvm Tkvm Fastighetsvärde/kvm Uthyrningsbar area 0 750 1 500 2 250 3 000 3 750 4 500 FASTIGHETSVÄRDE PER FASTIGHETSTYP , % Kontor 70% Lager/logistik 14% Handel 4% Övrigt 12% ===== SIDA 13 ===== 13 COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 RÄNTEBÄRANDE SKULDER Den 30 september 2023 uppgick de räntebärande skulderna till 39 034 mkr (47 644). Periodiserade låneomkostnader uppgick till 285 mkr (171), vilket innebär räntebärande skulder i balansräkningen om 38 749 mkr (47 473). Corems räntebärande skulder är huvudsakligen säkerställda med pantbrev och/eller aktier i dotterbolag. Icke-säkerställda räntebärande skulder består av företagscertifikat och icke-säkerställda obligationer, vilka uppgick till 50 mkr (350) respektive 9 131 mkr (11 418) vid kvar- talets slut. Corems certifikatprogram har en ram uppgående till 5 000 mkr. Utestående företagscertifikat har backup-faciliteter i form av odragna kreditfaciliteter i nordiska banker. Den genomsnittliga kapitalbindningen uppgick till 3,3 år (3,3). Belåningsgraden uppgick till 56 procent (57). RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD mkr 2023 30 sep 2022 31 dec Räntebärande skulder 38 749 47 473 Justering periodiserade låneomkostnader 285 171 Räntebärande tillgångar –48 –122 Aktieinnehav –14 –1 104 Likvida medel –644 –979 Räntebärande nettoskuld 38 328 45 439 Obligationslån Vid periodens utgång fanns i koncernen 9 131 mkr i utestående note- rade obligationslån med förfall 2023 till 2025. Det finns ett icke- säkerställt Medium Term Note-program (MTN) med en ram uppgåen- de till 10 000 mkr, varav 4 600 mkr är utestående. Under kvartalet har ett obligationslån om 739 mkr återbetalats. Utöver det har bolaget under kvartalet återköpt obligationer i andra löptider om totalt 99 mkr. Finansiering BELÅNINGSGRAD, % 0 10 20 30 40 50 60 70 23Q32022202120202019201820172016 SOLIDITET, JUSTERAD, % Soliditet, justerad 0 10 20 30 40 50 60 23Q32022202120202019201820172016 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 23Q32022202120202019201820172016 RÄNTETÄCKNINGSGRAD, GGR 1Rullande 12 månader 1 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 4,5 5,0 5,5 6,0 GENOMSNITTLIG RÄNTA, % 2022 23 Q3 202120202019201820172016 RÄNTEFÖRFALLOSTRUKTUR Den 30 september 2023 uppgick den genomsnittliga räntan i låne- portföljen till 4,6 procent (3,6). För att begränsa ränterisken används ränteswappar och räntetak. Vid periodens slut hade Corem ränteswappar till ett nominellt värde om 20 202 mkr (17 790), och räntetak för 1 693 mkr (9 679) vilket till- sammans motsvarar 56 procent av de räntebärande skulderna. Sam- mantaget med de lån som löper med fast ränta innebär det att 58 procent av de räntebärande skulderna var räntesäkrade. Swappar- na har räntenivåer i intervallet –0,4–3,7 procent medan taken har rän- tenivåer i intervallet 1,5–4,5 procent. Den 30 september 2023 uppgick marknadsvärdet i räntederivatportföljen netto till 1 222 mkr (1 290). Värdeförändring på derivat uppgick under kvartalet till 14 mkr (123) och under perioden –81 mkr (1 458). Den genomsnittliga räntebindningen uppgick vid periodens slut till 2,3 år (1,9) med beaktande av derivat. Räntetäckningsgraden uppgick under perioden till 2,0 ggr (2,7) och till 2,0 ggr under de senaste fyra kvartalen. LIKVIDA MEDEL Den 30 september 2023 uppgick likvida medel till 644 mkr (979). I lik- vida medel ingår spärrade medel om 133 mkr i enlighet med IFRS IC förtydligande om medel som endast får användas för ett visst ända- mål enligt avtal med tredje part. Därutöver fanns outnyttjade kreditramar, inklusive backup-facilite- ter för utestående företagscertifikat, om totalt 2 966 mkr varav 2 658 mkr var möjliga att omedelbart utnyttja med befintliga säkerhe- ter. Resterande utrymme kan användas om säkerheter tillförs samt till viss del även finansiera pågående projekt. Den räntebärande netto- skulden uppgick till 38 328 mkr (45 439). ===== SIDA 14 ===== 14 COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 RATING Corem Property Group har en rating hos Scope enligt kreditbetyget BBB- med negativa utsikter. Utöver det har även dotterbolaget Corem Kelly en rating enligt kreditbetyget BBB- med stabila utsikter. EGET KAPITAL Koncernens eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare, uppgick vid kvartalets utgång till 25 666 mkr (31 268) varav 1 300 mkr avser hybridobligation. Eget kapital uppgick till 16,97 kr (22,17) per stamaktie av serie A och B, 289,59 kr (289,59) per stam aktie av serie D och 312,72 kr (312,72) per preferensaktie. Substansvärdet (NAV) per stamaktie av serie A och B uppgick till 20,37 kr (26,42). Hybridobligation Corem har via dotterbolaget Corem Kelly en evig hybridobligation om 1 300 mkr som löper med en rörlig ränta om 3 månaders Stibor +8 procentenheters marginal. Soliditet Vid periodens utgång uppgick den justerade soliditeten till 39 pro- cent (39) och soliditeten till 34 procent (34). För ytterligare information om förändringar i eget kapital, se sidan 20. KASSAFLÖDE Koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten, före föränd- ring i rörelsekapital, uppgick under kvartalet till 331 mkr (459) och 1 075 mkr (1 327) under perioden. Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till 1 528 mkr (–680) under kvartalet och 9 009 mkr (–948) under perioden. Kassaflö- det från finansieringsverksamheten uppgick till –1 869 mkr (–20) under kvartalet och –9 693 mkr (–443) under perioden. RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING Räntebindning Kapitalbindning Förfalloår Lånevolym, mkr Avtalsvolym, mkr Utnyttjat, mkr Varav utestående obligationer, mkr Ej utnyttjat, mkr Rörligt1 18 247 — — — — 20232 — 3 335 2 953 796 382 2024 4 585 13 805 12 921 5 635 884 2025 4 490 13 321 12 821 2 700 500 2026 — 3 719 2 519 — 1 200 2027 1 304 341 341 — — Senare 10 408 7 479 7 479 — — Totalt 39 034 42 000 39 034 9 131 2 966 1) Av här redovisad rörlig volym täcks 1 693 mkr av räntetak. 2) Krediter motsvarande ett belopp om 3 015 mkr har efter kvartalets utgång refinansierats eller återbetalats. OBLIGATIONSÖVERSIKT 2023-09-30 1 Typ Emissions- tidpunkt Förfall Emittent Utestående Volym, mkr Emissionsspread över 3m Stibor, % Grön Icke-säkerställd 2 maj-21 nov-23 Corem 796 2,50 Grön Icke-säkerställd MTN 201 okt-20 apr-24 Kelly 1 900 3,25 Grön Icke-säkerställd okt-20 apr-24 Corem 1 385 3,50 Grön Icke-säkerställd jan-22 okt-24 Corem 2 350 2,75 Grön Icke-säkerställd MTN 202 feb-21 feb-25 Kelly 2 500 3,25 Icke-säkerställd MTN 204 mar-21 sep-25 Kelly 200 3,50 1) Avser obligationer emitterade av Corem Property Group AB ("Corem") och dotterbolaget Corem Kelly AB. 2) Obligationslån med förfall i november 2023 förtidsinlöstes om hela utestående belopp om 796 mkr i början på oktober 2023. AKTIEINNEHAV Corems innehav i Klövern Innehavet i Klövern uppgick till 1 340 mkr vid periodens slut och klassi- ficeras som Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde. Innehavet har under kvartalet omklassificerats från Andelar i intressebolag. I augusti sålde Corem, tillsammans med ALM Equity och Broskep- pet Bostad, 51 procent av aktierna i Klövern till Nrep till ett totalt värde om cirka 2,5 mdkr. Försäljningen innebar för Corem en positiv likvidi- tetseffekt om 1,4 mdkr, som erhölls under tredje kvartalet och en ne- gativ resultateffekt om cirka 1 mdkr, som redovisades under andra kvartalet. Affären innebär att Nrep åtar sig över tid att investera genom rik- tade nyemissioner vilket tillsammans med sedvanlig extern finansie- ring möjliggör färdigställande av Klöverns projektportfölj om cirka 18 000 bostäder. Nreps ägande i Klövern kommer att uppgå till 65 procent efter genomförd transaktion och första emission om 1 mdkr. Corems ägarandel kommer efter det att uppgå till 17 procent. Ägarna kommer därefter att erbjudas möjlighet att behålla sin ägaran- del genom att delta i framtida emissioner. Övriga innehav I januari sålde Corem sitt innehav i Castellum till ett värde av 1 190 mkr. Försäljningen innebar en positiv resultateffekt i perioden med 90 mkr. ===== SIDA 15 ===== 15 COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 Aktien och ägare AKTIEFAKTA, 30 SEP 2023 Börsvärde 10,2 mdkr Marknadsplats Nasdaq Stockholm, Large Cap LEI nr 213800CHXQQD7TSS1T59 Antal aktieägare 47 091 Stamaktie serie A Antal aktier 93 730 797 Stängningskurs 6,68 kr ISIN SE0010714279 Stamaktie serie B Antal aktier 1 023 591 380 Stängningskurs 6,06 kr ISIN SE0010714287 Stamaktie serie D Antal aktier 7 545 809 Stängningskurs 157,40 kr ISIN SE0015961594 Preferensaktie Antal aktier 12 415 295 Stängningskurs 178,00 kr ISIN SE0010714311 0 5 10 15 20 25 30 35 23 Q3 22212019181716 SUBSTANSVÄRDE (NAV) PER STAMAKTIE AV SERIE A OCH B, KR 0,00 0,10 0,20 0,30 0,40 0,50 0,60 0,70 22212019181716 UTDELNING PER STAMAKTIE AV SERIE A OCH B, KR Corem Property Group är noterat på Nasdaq Stockholm Large Cap med fyra aktieslag: stamaktier av serie A, stamaktier av serie B, stam- aktier av serie D och preferensaktier. Den 30 september 2023 hade Corem totalt 1 137 283 281 aktier, varav 93 730 797 stamaktier av serie A, 1 023 591 380 stamaktier av serie B, 7 545 809 stamaktier av serie D och 12 415 295 preferensakti- er. Varje stamaktie av serie A berättigar till en röst, medan en stamak- tie av serie B, en stamaktie av serie D och en preferensaktie berättigar till en tiondels röst vardera. ÅTERKÖP AV EGNA AKTIER Corem återköpte inga egna aktier under det tredje kvartalet. Per den 30 september 2023 innehade Corem 2 913 825 återköpta stamaktier av serie A, 35 691 000 återköpta stamaktier av serie B och 42 000 återköpta stamaktier av serie D. Det totala marknadsvärdet uppgick vid samma tidpunkt till 242 mkr. Aktierna är återköpta till en genom- snittlig kurs om 8,80 kr per stamaktie av serie A, 19,06 kr per stam- aktie av serie B och 297,85 kr per stamaktie av serie D. OMVANDLING AV STAMAKTIER AV SERIE A Under februari och augusti månad varje år har ägare till stamaktier av serie A rätt att begära att aktien omvandlas till stamaktie av serie B. Ingen begäran gällande omvandling av aktier inkom varken under första eller andra omvandlingsperioden 2023. Fastigheten Helgafjäll 2 i Kista, Stockholm. ===== SIDA 16 ===== 16 COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 REDOVISNINGSPRINCIPER Denna delårsrapport är för koncernen upprättad i enlighet med Årsre- dovisningslagen och IAS 34 Delårsrapportering och för moderbolaget i enlighet med Årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juri- diska personer. I koncernen är fastigheterna värderade enligt nivå 3 i IFRS värde- ringshierarki. Verkligt värde för finansiella instrument i koncernen redovisade till upplupet anskaffningsvärde överensstämmer i allt väsentligt med redovisade värden. Detsamma gäller för moderbolaget. Inga förändringar i kategoriseringen av finansiella instrument har skett under perioden. Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde, som är noterade på en marknadsplats, värderas i enlighet med nivå 1 i verkligt värdehierarkin medan innehavet i Klövern AB, som inte är noterat, värderas i enlighet med nivå 3 i värdehierarkin. Innehavet i Klövern AB värderas enligt diskonterade kassaflöden. Derivat värderas i enlighet med nivå 2 i verkligt värdehierarkin. Inga nya eller ändrade standarder eller tolkningar från IASB har haft någon väsentlig påverkan på delårsrapporten och de redovis- ningsprinciper som tillämpas är de som beskrivs i not 1 i Corems Års- redovisning för 2022. Avrundningsdifferenser kan förekomma i rapporten. DEFINITIONER I delårsrapporten presenteras ett antal finansiella nyckeltal och mått som inte är definierade enligt IFRS. Corem anser att dessa nyckeltal och mått ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning för analys av bolagets verksamhet. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella nyckeltal och mått på samma sätt är dessa inte alltid jämförbara. På bolagets webbplats presenteras defi- nitionerna av valda nyckeltal och mått, samt en kompletterande beräkningsbilaga för de nyckeltal som inte är direkt identifierbara från de finansiella rapporterna. HÅLLBARHET Hållbarhetsarbetet är en viktig del av Corems verksamhet och inte- grerat i den löpande verksamheten. Arbetet omfattar social, ekologisk och ekonomisk hållbarhet och fokuseras inom områdena God affärs- partner och långsiktig värdeutveckling, Attraktiv arbetsgivare, Mins- kad klimatpåverkan samt Hållbar och levande stad. Hållbarhetsdata rapporteras på helårsbasis. MEDARBETARE Lokal förvaltning och drift i egen regi, för närhet till kund och god marknadskännedom, är en del av Corems strategi. Vid periodens utgång fanns i koncernen 315 anställda. Av de anställda var 47 procent kvinnor. Corem har sitt säte i Stockholm där även huvudkontoret ligger. RISKER Corem har en kontinuerlig process för att identifiera väsentliga risker som kan påverka bolagets finansiella ställning och resultat. Huvudsakliga risker ligger inom värdeförändring på fastigheter, konjunktur och marknadsförutsättningar, projektverksamhet, fastig- hetstransaktioner, ändrade lagar och regelverk, finansiering, noterade innehav, medarbetare, affärsetik samt IT-säkerhet. För mer information om identifierade risker, se Corems års- och hållbarhetsredovisning för 2022. Övrig information COREMS STÖRSTA AKTIEÄGARE PER 30 SEPTEMBER 2023 Aktieägare Stamaktier av serie A, tusental Stamaktier av serie B, tusental Stamaktier av serie D, tusental Preferens- aktier, tusental Andel kapital, % Andel röster, % Rutger Arnhult via bolag 1 35 799 388 987 3 274 0 37,64 39,16 Gårdarike1 39 393 100 763 62 19 12,33 25,82 Handelsbanken fonder 0 77 219 97 0 6,80 4,04 Länsförsäkringar fondförvaltning 0 42 395 0 0 3,73 2,21 State Street Bank & Trust Co 0 40 340 14 102 3,56 2,11 Swedbank Robur fonder 1 593 9 750 0 0 1,00 1,34 JP Morgan Chase Bank N.A. 0 25 378 0 227 2,25 1,34 Avanza Pension 233 14 942 319 1 677 1,51 1,01 CBNY Norges Bank 0 18 100 0 0 1,59 0,94 Fredrik Rapp privat och via bolag 750 9 500 0 0 0,90 0,89 AMF TJÄNSTEPENSION AB 0 15 930 0 0 1,40 0,83 Prior & Nilsson 0 14 900 0 0 1,31 0,78 Livförsäkringsbolaget Skandia, Ömsesidigt 665 5 303 0 0 0,52 0,62 SEB Life International 1 110 507 35 10 0,15 0,61 Patrik Tillman privat och via bolag 571 5 723 77 0 0,56 0,60 Övriga aktieägare 10 703 218 163 3 625 10 380 21,36 17,70 TOTALT ANTAL UTESTÅENDE AKTIER 90 817 987 900 7 504 12 415 96,60 100,00 Återköpta aktier 2 2 914 35 691 42 0 3,40 TOTALT ANTAL REGISTRERADE AKTIER 93 731 1 023 591 7 546 12 415 100,00 100,00 1) Till följd av rutiner hos Ålandsbanken, Banque Internationale à Luxembourg och Union Bancaire Privée har bankerna registrerats i Euroclears aktiebok som ägare till en del av sina kunders Coremaktier, vilket justeras för med syfte att ge en rättvisande bild av bolagets största ägare. 2) Återköpta egna aktier saknar rösträtt och erhåller heller ingen utdelning. ===== SIDA 17 ===== 17 COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 TVISTER Corem har inga pågående tvister som kan ge väsentlig resultat- påverkan. TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE Tjänster mellan koncernföretag och närstående debiteras enligt marknadsprissättning på affärsmässiga villkor. Koncerninterna tjäns- ter består av förvaltningstjänster och debitering av koncernräntor. Transaktioner med Wästbygg uppgick under perioden till 43 mkr (21). Wästbygg utgör intressebolag till M2-Gruppen, som kontrolleras av Rutger Arnhult. Corem har vidare ett avtal om förhyrning av M2-Gruppen, med ett årligt kontraktsvärde om 1 mkr. Därutöver har Corem-koncernen köpt juridiska tjänster från Walthon Advokater, i vilken styrelsens ordförande Patrik Essehorn är delägare, till ett belopp om 13 mkr (9) under perioden. MODERBOLAGET Moderbolagets verksamhet består av försäljning av förvaltningstjäns- ter åt koncernens dotterbolag samt strategisk ledning och adminis- tration för bolagets notering på Nasdaq Stockholm. Nettoomsättning- en uppgick till 402 mkr (413). Periodens resultat uppgick till 107 mkr (133). Räntebärande skulder uppgick till 7 743 mkr (7 981) vilka till stor del lånas vidare till andra koncernbolag. UTDELNING Under det första, andra och tredje kvartalet har utdelning om 0,10 kro- nor per stamaktie av serie A och B, samt 5,00 kronor per stamaktie av serie D och preferensaktie, totalt 622 mkr, utbetalats. HÄNDELSER EFTER PERIODENS UTGÅNG I oktober förtidsinlöste Corem ett obligationslån om 900 mkr varav 796 mkr var utestående. I oktober tecknade Corem fyra separata avsiktsförklaringar om avyttring av fastigheter, till underliggande fastighetsvärden om sammanlagt drygt 12 mdkr. Fastigheterna är belägna i Sverige och Danmark, och utgörs till största del av kontor. Vid överenskomna för- säljningar beräknas det första frånträdet ske i slutet av november medan det sista beräknas till under april 2024. I oktober tecknades avtal avseende en av de fyra avsiktsförkla- ringarna, avseende avyttring av 24 fastigheter i Stockholm, Jönkö- ping, Malmö och Norrköping, till ett underliggande fastighetsvärde om 1 160 mkr. Stockholm den 26 oktober 2023 Styrelsen i Corem Property Group AB (publ) Denna delårsrapport har varit föremål för en översiktlig granskning av Corems revisor. REVISORS GRANSKNINGSRAPPORT Corem Property Group AB (publ) org.nr 556463-9440 INLEDNING Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinfor- mationen i sammandrag (delårsrapporten) för Corem Property Group AB per 30 september 2023 och den niomånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i en- lighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning. DEN ÖVERSIKTLIGA GRANSKNINGENS INRIKTNING OCH OMFATTNING Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisnings- frågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inrikt- ning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en utta- lad slutsats grundad på en revision har. SLUTSATS Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårs- rapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlig- het med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen. Stockholm den 26 oktober 2023 Ernst & Young AB Katrine Söderberg Auktoriserad revisor ===== SIDA 18 ===== 18 COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 Koncernens resultaträkning i sammandrag Mkr 2023 3 mån jul–sep 2022 3 mån jul–sep 2023 9 mån jan–sep 2022 9 mån jan–sep 2022/2023 Rullande 12 mån okt–sep 2022 12 mån jan–dec Intäkter 1 007 1 114 3 228 3 306 4 413 4 491 Fastighetskostnader –300 –363 –978 –1 073 –1 463 –1 558 Driftsöverskott 707 751 2 250 2 233 2 950 2 933 Central administration –44 –46 –136 –140 –183 –187 Finansnetto –357 –259 –1 098 –747 –1 422 –1 071 Förvaltningsresultat 306 446 1 016 1 346 1 345 1 675 Resultatandelar i intresseföretag –1 –109 –1 076 –139 –1 799 –862 Värdeförändringar fastigheter –2 912 –565 –5 823 176 –8 933 –2 934 Värdeförändringar finansiella tillgångar 30 –77 93 –1 091 79 –1 105 Värdeförändringar derivat 14 123 –81 1 458 –164 1 375 Nedskrivning goodwill –188 –78 –392 –388 –639 –635 Resultat före skatt –2 751 –260 –6 263 1 362 –10 111 –2 486 Skatt 546 42 1 329 243 1 634 548 Periodens resultat –2 205 –218 –4 934 1 605 –8 477 –1 938 Periodens resultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare –2 189 –219 –4 902 1 565 –8 415 –1 948 Innehav utan bestämmande inflytande –16 1 –32 40 –62 10 –2 205 –218 –4 934 1 605 –8 477 –1 938 Koncernens rapport över totalresultat i sammandrag Mkr 2023 3 mån jul–sep 2022 3 mån jul–sep 2023 9 mån jan–sep 2022 9 mån jan–sep 2022/2023 Rullande 12 mån okt–sep 2022 12 mån jan–dec Periodens resultat –2 205 –218 –4 934 1 605 –8 477 –1 938 Övrigt totalresultat Valutaomräkningsdifferenser avseende utlandsverksamhet –146 518 227 1 217 –48 942 Övrigt totalresultat efter skatt –146 518 227 1 217 –48 942 PERIODENS TOTALRESULTAT –2 351 300 –4 707 2 822 –8 525 –996 Periodens totalresultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare –2 335 299 –4 675 2 772 –8 463 –1 016 Innehav utan bestämmande inflytande –16 1 –32 50 –62 20 –2 351 300 –4 707 2 822 –8 525 –996 Resultat per aktie Resultat per stamaktie av serie A och B, kr –2,16 –0,32 –4,91 1,11 –8,28 –2,25 Antal utestående aktier, tusental Stamaktier A och B, vid periodens utgång 1 078 717 1 078 717 1 078 717 1 078 717 1 078 717 1 078 717 Stamaktier A och B, genomsnittligt antal 1 078 717 1 079 738 1 078 717 1 082 132 1 078 717 1 081 271 Stamaktier D, vid periodens utgång 7 504 7 504 7 504 7 504 7 504 7 504 Preferensaktier, vid periodens utgång 12 415 12 415 12 415 12 415 12 415 12 415 Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) förekommer. ===== SIDA 19 ===== 19COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 Koncernens balansräkning i sammandrag Mkr 2023 30 sep 2022 30 sep 2022 31 dec TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Goodwill 1 982 2 620 2 374 Förvaltningsfastigheter 66 242 81 483 78 387 Nyttjanderättstillgångar 1 604 995 1 623 Andelar i intresseföretag 0 4 143 3 415 Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 1 354 1 177 5 Derivat 1 232 1 396 1 312 Övriga anläggningstillgångar 152 175 232 Summa anläggningstillgångar 72 566 91 989 87 348 Omsättningstillgångar Omsättningsfastigheter 269 155 206 Kortfristiga placeringar — — 1 099 Övriga omsättningstillgångar 1 072 1 282 1 230 Likvida medel 644 374 979 Summa omsättningstillgångar 1 985 1 811 3 514 SUMMA TILLGÅNGAR 74 551 93 800 90 862 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 25 666 35 081 31 268 Eget kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 11 73 43 Summa eget kapital 25 677 35 154 31 311 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 24 933 35 841 32 745 Leasingskulder 1 604 995 1 623 Uppskjuten skatteskuld 6 183 7 866 7 562 Derivat 10 23 22 Övriga skulder 41 44 43 Summa långfristiga skulder 32 771 44 769 41 995 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 13 816 11 612 14 728 Övriga skulder 2 287 2 265 2 828 Summa kortfristiga skulder 16 103 13 877 17 556 Summa skulder 48 874 58 646 59 551 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 74 551 93 800 90 862 ===== SIDA 20 ===== 20 COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag Mkr 2023 3 mån jul–sep 2022 3 mån jul–sep 2023 9 mån jan–sep 2022 9 mån jan–sep 2022/2023 Rullande 12 mån okt–sep 2022 12 mån jan–dec Den löpande verksamheten Driftsöverskott 707 751 2 250 2 233 2 950 2 933 Central administration –44 –46 –136 –140 –183 –187 Avskrivningar mm 6 8 18 20 24 26 Erhållen ränta, utdelningar mm 12 19 20 39 40 59 Erlagd ränta mm –332 –254 –1 012 –768 –1 301 –1 057 Räntekostnad leasingavtal hänförligt till tomträttsavtal –19 –16 –57 –47 –73 –63 Betald inkomstskatt 1 –3 –8 –10 –11 –13 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital 331 459 1 075 1 327 1 446 1 698 Förändring omsättningsfastigheter –13 –20 –63 –91 –115 –143 Förändring av kortfristiga fordringar 229 110 116 67 187 138 Förändring av kortfristiga skulder –111 26 –781 –162 –80 539 Kassaflöde från den löpande verksamheten 436 575 347 1 141 1 438 2 232 Investeringsverksamheten Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer –516 –749 –1 610 –1 959 –2 554 –2 903 Förvärv av förvaltningsfastigheter — — — –80 — –80 Avyttring av förvaltningsfastigheter 690 526 8 045 1 686 8 632 2 273 Avyttring av aktieinnehav — — 1 190 — 1 212 22 Förändring av andelar i intressebolag 1 353 — 1 383 — 1 383 — Erhållna likvida medel, delavyttring koncernbolag — — — 8 — 8 Förvärv innehav utan bestämmande inflytande — –456 — –575 — –575 Förändring övriga anläggningstillgångar 1 –1 1 –28 –10 –39 Kassaflöde från investeringsverksamheten 1 528 –680 9 009 –948 8 663 –1 294 Finansieringsverksamheten Utbetald utdelning till moderbolagets ägare –207 –211 –622 –419 –830 –627 Hybridobligation, ränta –39 –23 –98 –62 –123 –87 Återköp egna aktier — –28 — –121 — –121 Upptagna lån 3 504 1 282 8 276 13 320 9 033 14 077 Amorterade lån –5 127 –1 040 –17 249 –13 161 –17 913 –13 825 Kassaflöde från finansieringsverksamheten –1 869 –20 –9 693 –443 –9 833 –583 Periodens kassaflöde 95 –125 –337 –250 268 355 Likvida medel vid periodens början 555 484 979 571 374 571 Kursdifferens i likvida medel –6 15 2 53 2 53 Likvida medel vid periodens slut 644 374 644 374 644 979 Koncernens förändring av eget kapital i sammandrag Mkr Moderbolagets aktieägare Innehav utan bestämmande inflytande Totalt Ingående eget kapital 2023-01-01 31 268 43 31 311 Periodens totalresultat –2 340 –16 –2 356 Utdelning –830 — –830 Hybridobligation –59 — –59 Eget kapital 2023-06-30 28 039 27 28 066 Periodens totalresultat –2 335 –16 –2 351 Hybridobligation –39 — –39 Eget kapital 2023-09-30 25 666 11 25 677 ===== SIDA 21 ===== 21 COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 Moderbolagets resultaträkning i sammandrag Mkr 2023 9 mån jan–sep 2022 9 mån jan–sep 2022 12 mån jan–dec Nettoomsättning 402 413 559 Kostnad sålda tjänster –268 –274 –372 Bruttoresultat 134 139 187 Central administration –134 –140 –187 Rörelseresultat 0 –1 0 Resultat från andelar i koncernföretag 329 369 781 Resultat från andelar i kortfristiga placeringar — 50 –426 Ränteintäkter och liknande resultatposter 169 133 200 Räntekostnader och liknande resultatposter –391 –464 –466 Resultat efter finansiella poster 107 88 89 Koncernbidrag, erhållna — — 117 Resultat före skatt 107 88 206 Skatt 0 45 –6 Periodens resultat 107 133 200 Moderbolagets balansräkning i sammandrag Mkr 2023 30 sep 2022 30 sep 2022 31 dec TILLGÅNGAR Övriga immateriella anläggningstillgångar 6 2 4 Maskiner och inventarier 6 9 8 Andelar i koncernföretag 22 686 22 686 22 686 Övriga finansiella anläggningstillgångar — 1 706 — Fordringar på koncernföretag 7 913 7 624 7 554 Uppskjuten skattefordran 0 51 — Kortfristiga placeringar — — 1 190 Övriga kortfristiga fordringar 25 50 47 Kassa och bank 156 7 54 SUMMA TILLGÅNGAR 30 792 32 135 31 543 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 22 242 22 898 22 965 Räntebärande skulder 7 743 8 447 7 981 Ej räntebärande skulder 807 790 597 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 30 792 32 135 31 543 ===== SIDA 22 ===== 22 COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 Nyckeltal 2023 3 mån jul–sep 2022 3 mån jul–sep 2023 9 mån jan–sep 2022 9 mån jan–sep 2022 12 mån jan–dec Fastighetsrelaterade Förvaltningsfastigheternas verkliga värde, mkr 66 242 81 483 66 242 81 483 78 387 Direktavkastningskrav värdering, % 5,5 5,0 5,5 5,0 5,2 Hyresvärde, mkr 4 617 4 934 4 617 4 934 4 940 Uthyrningsbar area, kvm 2 602 258 3 257 990 2 602 258 3 257 990 3 194 535 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 89 89 89 89 89 Ytmässig uthyrningsgrad, % 80 83 80 83 83 Överskottsgrad, % 70 67 70 68 65 Antal förvaltningsfastigheter, st 361 473 361 473 458 Genomsnittlig återstående kontraktstid, år 3,6 3,9 3,6 3,9 3,9 Finansiella Avkastning på eget kapital, % –31,3 –2,5 –23,0 6,1 –6,0 Justerad soliditet, % 39 42 39 42 39 Soliditet, % 34 37 34 37 34 Räntebärande nettoskuld, mkr 38 328 45 956 38 328 45 956 45 439 Belåningsgrad, % 56 54 56 54 57 Belåningsgrad fastigheter, % 45 42 45 42 45 Räntetäckningsgrad, ggr 1,9 2,6 2,0 2,7 2,5 Genomsnittlig ränta, % 4,6 3,2 4,6 3,2 3,6 Genomsnittlig räntebindning, år 2,3 2,2 2,3 2,2 1,9 Genomsnittlig kapitalbindning, år 3,3 3,5 3,3 3,5 3,3 Aktierelaterade Förvaltningsresultat per stamaktie A och B, kr 0,16 0,30 0,57 0,91 1,10 Resultat per stamaktie A och B, kr –2,16 –0,32 –4,91 1,11 –2,25 Substansvärde (NAV) per stamaktie A och B, kr 20,37 29,93 20,37 29,93 26,42 Eget kapital per stamaktie A och B, kr 16,97 25,70 16,97 25,70 22,17 Eget kapital per stamaktie D, kr 289,59 289,59 289,59 289,59 289,59 Eget kapital per preferensaktie, kr 312,72 312,72 312,72 312,72 312,72 Utdelning per stamaktie A och B, kr — — — — 0,40 Utdelning per stamaktie D, kr — — — — 20,00 Utdelning per preferensaktie, kr — — — — 20,00 Aktiekurs per stamaktie A, kr 6,68 10,40 6,68 10,40 10,45 Aktiekurs per stamaktie B, kr 6,06 8,38 6,06 8,38 8,39 Aktiekurs per stamaktie D, kr 157,40 196,40 157,40 196,40 170,60 Aktiekurs per preferensaktie, kr 178,00 214,00 178,00 214,00 211,50 Antal aktier, tusental Antal utestående stamaktier A och B 1 078 717 1 078 717 1 078 717 1 078 717 1 078 717 Genomsnittligt antal utestående stamaktier A och B 1 078 717 1 079 738 1 078 717 1 082 132 1 081 271 Antal utestående stamaktier D 7 504 7 504 7 504 7 504 7 504 Antal utestående preferensaktier 12 415 12 415 12 415 12 415 12 415 ===== SIDA 23 ===== 23 COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 Definitioner I delårsrapporten presenteras ett antal finansiella nyckeltal och mått som inte är definierade enligt IFRS. Corem anser att dessa nyckeltal och mått ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning för analys av bolagets verksamhet. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella nyckeltal och mått på samma sätt är dessa inte alltid jämförbara. Nedan presenteras definitionerna av valda nyckeltal och mått. Definitionerna visas även på Corems webbplats (https://www.corem.se/investor-relations/definitioner/). För de nyckeltal som inte är direkt identifierbara från de finansiella rapporterna finns en kompletterande beräkningsbilaga på webbplatsen. Avkastning på eget kapital Resultat efter skatt på årsbasis dividerat med genomsnittet av ingående och utgående eget kapital2. Belåningsgrad Räntebärande skulder efter avdrag för marknads- värde på noterade aktieinnehav, räntebärande tillgångar samt likvida medel i relation till fastig- heternas verkliga värde, innehavet i Klövern och andelar i intresse företag. Belåningsgrad fastigheter Räntebärande skulder med säkerhet i fastigheter i relation till fastigheternas verkliga värde. Central administration Centrala administrationskostnader avser kostna- der för koncernledning och koncerngemensamma funktioner. Direktavkastningskrav Avkastningskravet på restvärdet i fastighets- värderingarna. Driftsöverskott Intäkter minus fastighetskostnader (exempelvis drifts- och underhållskostnader samt fastighets- skatt). Eget kapital per stamaktie av serie A och B Eget kapital2, efter avdrag för eget kapital hän- förligt till preferensaktier och stamaktier av serie D samt hybridobligationer, i relation till antal ute- stående stamaktier av serie A och B. Eget kapital per stamaktie av serie D Stamaktien av serie D:s genomsnittliga emissionskurs. Eget kapital per preferensaktie Preferensaktiens genomsnittliga emissionskurs. Ekonomisk uthyrningsgrad Årligt kontraktsvärde dividerat med hyresvärde Förvaltningsbestånd Fastigheter i löpande och aktiv förvaltning. Förvaltningsfastigheter Begreppet förvaltningsfastigheter i balansräk- ningen innefattar både förvaltningsbeståndet och förädlingsbeståndet. Förvaltningsresultat Driftsöverskott, central administration samt finansnetto. Förvaltningsresultat per stamaktie A och B Förvaltningsresultat efter avdrag för utdelning på preferensaktier och stamaktier av serie D samt ränta på hybridobligationer i förhållande till genom- snittligt antal utestående stamaktier av serie A och B. Förädlingsbestånd Fastigheter med pågående eller planerade om- eller tillbyggnadsprojekt, vilka innebär en högre standard eller ändrad användning av lokalerna. Genomsnittlig kapitalbindning Genomsnittlig återstående löptid för räntebärande skulder. Genomsnittlig ränta Genomsnittlig upplåningsränta för räntebärande skulder och derivat. Genomsnittlig räntebindning Genomsnittlig återstående löptid avseende ränte bindningen på räntebärande skulder och derivat. Hyresvärde Årligt kontraktsvärde med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Justerad soliditet Eget kapital2 justerat för värdet på derivat inklu- sive skatt, återköpta aktier (baserat på aktie- kursen vid respektive tidsperiods slut), bokförd uppskjuten skatt fastigheter, med avdrag för goodwill hänförlig till uppskjuten skatt samt be- lastning uppskjuten skatt om 5 procent hänförlig till skillnaden mellan fastigheternas verkliga värde och skattemässigt restvärde, i procent av balans- omslutningen justerat för goodwill hänförlig till uppskjuten skatt och nyttjanderättstillgångar. Jämförbart bestånd De fastigheter som ingått i beståndet under hela rapporteringsperioden samt under hela jämförelse- perioden samt justerat för intäkter och kostnader av engångskaraktär, t ex förtida lösen av hyres- avtal, försäkringsersättning och kundförluster. Nettouthyrning Årshyror för under perioden tecknade hyresavtal, reducerat för under perioden uppsagda hyres- avtal och konkurser. Omsättningsfastigheter Fastigheter med pågående bostadsrättsproduk- tion alternativt som är avsedda för framtida bostadsrättsproduktion. Orealiserade värdeförändringar, fastigheter Förändring av verkligt värde exklusive förvärv, avyttringar, investeringar och valutakursom- räkning. Realiserade värdeförändringar, fastigheter Realiserade fastighetsförsäljningar efter avdrag för fastigheternas senast redovisade verkliga värde och omkostnader vid försäljning. Resultat per stamaktie av serie A och B Resultat efter skatt efter avdrag för utdelning på preferensaktier och stamaktier av serie D samt ränta på hybridobligationer i förhållande till genomsnittligt antal utestående stamaktier av serie A och B. Räntebärande nettoskuld Räntebärande skulder minus räntebärande till- gångar, kortfristiga och långfristiga aktieinnehav och likvida medel. Räntebärande skulder Kort- och långfristiga skulder, där ränta utgår på lånat kapital, samt periodiserade låneomkostna- der. Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat plus andel av intresseföre- tags förvaltningsresultat exklusive finansiella kostnader1 dividerat med finansiella kostnader1. Soliditet Eget kapital2 i procent av balansomslutningen. Substansvärde (NAV) per stamaktie av serie A och B Eget kapital2, efter avdrag för eget kapital hän- förligt till preferensaktier och stamaktier av serie D, hybridobligationer samt goodwill hänförlig till uppskjuten skatteskuld, med återläggning av derivat och uppskjuten skatteskuld, i relation till antal utestående stamaktier av serie A och B. Totalt antal aktier Registrerade aktier inklusive egna återköpta aktier. Utestående aktier Registrerade aktier med avdrag för egna återköpta aktier. Uthyrningsbar area Total area som är tillgänglig för uthyrning. Ytmässig uthyrningsgrad Uthyrd area i relation till totalt uthyrningsbar area. Årligt kontraktsvärde Hyra inklusive tillägg och index på årsbasis. Överskottsgrad Driftsöverskott i procent av intäkter. 1 Exklusive tomträttsavgäld 2 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktie ägare. ===== SIDA 24 ===== 24 COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 Kalendarium FINANSIELLA RAPPORTER Bokslutskommuniké 2023 21 februari 2024 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Vecka 13 2024 Delårsrapport januari–mars 2024 23 april 2024 Årsstämma 2024 23 april 2024 Delårsrapport januari–juni 2024 12 juli 2024 Delårsrapport januari–september 2024 24 oktober 2024 UTDELNING: AVSTÄMNINGSDAGAR OCH FÖRVÄNTADE UTBETALNINGSDAGAR Avstämningsdag för utdelning till ägare av stamaktier av serie A, B, D och preferensaktier 29 december 2023 Förväntad dag för utdelning till ägare av stamaktier av serie A, B, D och preferensaktier 4 januari 2024 Avstämningsdag för utdelning till ägare av stamaktier av serie A, B, D och preferensaktier 28 mars 2024 Förväntad dag för utdelning till ägare av stamaktier av serie A, B, D och preferensaktier 4 april 2024 KONTAKTPERSONER: Rutger Arnhult, VD, 070-458 24 70, rutger.arnhult@corem.se Eva Landén, vice VD, 010-482 76 50, eva.landen@corem.se Denna information är sådan information som Corem Property Group AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande den 26 oktober 2023 klockan 08:00 CEST. Corem Property Group AB (publ), Box 56085, 102 17 Stockholm Besök: Riddargatan 13 C. Telefon: 010-482 70 00 Organisationsnummer: 556463-9440, Styrelsens säte: Stockholm Email: info@corem.se, webbplats: www.corem.se Fastigheter för framtiden.