===== SIDA 1 ===== Delårsrapport januari–september 2024 Fastigheter för framtiden ===== SIDA 2 ===== COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 20242 Corem Property Group (publ) Corem är ett kommersiellt fastighetsbolag med fokus på hållbart ägande, förvaltning och förädling av fastigheter. Fastigheterna förvaltas lokalt i egen regi – med närhet till hyresgästen, långsiktighet och engagemang. Fastighetsbeståndet är väl samlat geografiskt, beläget i storstads- områden och tillväxtorter. New York S tockholm M a l m ö K öp e n h a m n H a l m s t a d Nyköping V äs t e r ås G öt e b o r g Uppsala Norrköping Linköping B o r ås Fastighetsvärde >7 mdkr Fastighetsvärde 1–7 mdkr Fastighetsvärde 0–1 mdkr Örebro New York S tockholm M a l m ö Copenhagen H a l m s t a d Nyköping V äs t e r ås B o r åsGothenburg Uppsala Norrköping Linköping Kalmar Fastighetsvärde >7 mdkr Fastighetsvärde 1–7 mdkr Fastighetsvärde 0–1 mdkr Örebro 0 10 20 30 40 50 60 70 2423222120191817 Q3 BELÅNINGSGRAD, % SUBSTANSVÄRDE (NAV) PER STAMAKTIE AV SERIE A OCH B, KR 0 5 10 15 20 25 30 35 2423222120191817 Q3 FÖRVALTNINGSRESULTAT, MKR 0 300 600 900 1 200 1 500 1 800 2423222120191817 1Rullande 12 månader Q3 1 FASTIGHETSVÄRDE, MKR Stockholm Göteborg* New York Norrköping Västerås Köpenhamn Nyköping ÖrebroHalmstad 0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 * inkl. Borås ** inkl. Kalmar Linköping** MalmöUppsala 40% Stockholm 11% New York 11% Göteborg* UTHYRNINGSBAR AREA PER TYP , % Kontor 50% Lager/logistik 23% Handel 10% Övrigt 17% 56 063 Förvaltningsfastigheter, verkligt värde, mkr 294 Förvaltningsfastigheter 2 304 Uthyrningsbar area, tkvm ===== SIDA 3 ===== COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 3 Januari–september 2024 2024 3 mån jul–sep 2023 3 mån jul–sep 2024 9 mån jan–sep 2023 9 mån jan–sep 2023/2024 Rullande 12 mån okt–sep 2023 12 mån jan–dec Intäkter, mkr 898 1 007 2 780 3 228 3 796 4 244 Driftsöverskott, mkr 585 707 1 808 2 250 2 440 2 882 Förvaltningsresultat, mkr 219 306 736 1 016 959 1 239 Periodens resultat, mkr –274 –2 205 –268 –4 934 –3 333 –7 999 Resultat per stamaktie av serie A och B, kr –0,36 –2,16 –0,62 –4,91 –3,54 –7,88 Substansvärde (NAV) per stamaktie av serie A och B, kr 16,56 20,37 16,56 20,37 16,56 17,57 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 86 89 86 89 86 87 Överskottsgrad, % 65 70 65 70 64 68 Justerad soliditet, % 43 39 43 39 43 41 Räntetäckningsgrad, ggr 1,7 1,9 1,8 2,0 1,8 1,9 Belåningsgrad, % 54 56 54 56 54 55 För definitioner av nyckeltal, se sidan 23 samt corem.se. 4 346 Hyresvärde, mkr 736 Förvaltningsresultat, mkr 99 Nettouthyrning, mkr 16,56 Substansvärde per stamaktie av serie A och B, kr • Intäkterna uppgick till 2 780 mkr (3 228) • Driftsöverskottet uppgick till 1 808 mkr (2 250) • Finansnettot uppgick till –950 mkr (–1 098) • Förvaltningsresultatet uppgick till 736 mkr (1 016) • Värdeförändringar på fastigheter uppgick till –473 mkr (–5 823) under perioden och 12 mkr (–2 912) under kvartalet • Periodens resultat uppgick till –268 mkr (–4 934), motsvarande –0,62 kr (–4,91) per stamaktie av serie A och B • Nettouthyrningen uppgick till 99 mkr under perioden (90) • Värdet på förvaltningsfastigheterna uppgick till 56 063 mkr (58 033) • Substansvärdet (NAV) per stamaktie av serie A och B uppgick per 30 september till 16,56 kr (17,57) HÄNDELSER UNDER DET TREDJE KVARTALET • Under kvartalet frånträddes en fastighet till ett underliggande fastighetsvärde om 83 mkr. Under niomånadersperioden har sammanlagt 32 fastigheter frånträtts, till ett underliggande fastighetsvärde om 2,6 mdkr • Under kvartalet tecknades ett flertal hyresavtal bland annat två avtal i fastigheten Helgafjäll 5 i Kista och två avtal i fastigheten 28&7 i New York • Under kvartalet genomfördes en riktad nyemission av Corems stamaktier serie B enligt två separata emissionsbeslut. Dels som en riktad nyemission av 77 560 333 stamaktier av serie B till svenska och internationella institutionella investerare, dels som en riktad nyemission av 28 645 832 stamaktier av serie B. Den senare, efter godkännande vid en extra bolagsstämma, till M2 Asset Management AB (publ) och Gårdarike AB. • Seniora icke säkerställda gröna obligationer om 1 300 miljoner kronor emitterades under ett ramverk om 2 miljarder kronor, med en löptid om 3 år, en rörlig ränta om 3 månaders Stibor plus 295 baspunk- ter och slutligt förfall 26 september 2027 • Obligationer om totalt 1 460 mkr återköptes, varav 1 024 mkr med förfall i oktober 2024 och 436 mkr med förfall i februari 2025 • Hybridobligationer om 148 mkr återköptes under kvartalet HÄNDELSER EFTER KVARTALETS UTGÅNG • Obligationer med utestående belopp om 610 mkr med förfall 21 oktober 2024, förtidsinlöstes den 11 oktober 2024 • Hybridobligationer om 20 mkr återköptes under oktober 2024 ===== SIDA 4 ===== COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 20244 VD-ORD Fortsatt stark nettouthyrning och fokus på finansiell flexibilitet Det tredje kvartalet har varit ett händelserikt kvartal för Corem. Vi ser en hög aktivitet i vår uthyrning och vi levererar idag ytterligare ett kvartal av positiv nettouthyrning tack vare en rad viktiga uthyrningar. Under kvartalet har vi lagt fortsatt stort fokus på att stärka vår finansiella flexibilitet, till exempel genom en riktad nyemission om drygt 1 miljard kronor och genom emitterandet av nya gröna obligationer om 1,3 miljarder kronor. Vi ser en tilltagande likviditet i kapitalmarkna- den, fallande långräntor och vi gläds åt att räntesänkningarna nu är i gång på allvar. En mer gynnsam makroekonomisk miljö Efter en turbulent inledning på 2020-talet och trots ett fortsatt allvarligt geopolitiskt klimat har vi nu sett ett skifte i den makroeko- nomiska miljön. Inflationen har kommit ner och så även räntorna varför fastighetsbranschen inte längre pressas av ökade finansiella kostnader och inte heller av ytterligare värdenedgångar. Sjunkande långräntor och förväntningar på ytterligare räntesänkningar gynnar hela branschen och får så sakteliga positivt genomslag på fastig- hetsmarknaden. Räntesänkningarna är också en förutsättning för att undvika ytterligare konjunkturnedgång. Fortsatt stark nettouthyrning Att vår kärnaffär är stabil och välfungerande återspeglas återigen tydligt i våra uthyrningssiffror. Nettouthyrningen under de tre första kvartalen uppgår till 99 miljoner kronor varav 13 miljoner kronor i det tredje kvartalet. Detta främst tack vare en rad fina uthyrningar i Stockholm och New York. Driftsöverskottet har till följd av försäljningar minskat jämfört med föregående år. I jämförbart bestånd ökade däremot intäkterna med 3 procent och driftsöverskottet med 1 procent. Förvaltnings- resultatet uppgick till 736 miljoner kronor för de första tre kvartalen. Affärsintensivt i beståndet Många vittnar nu om en något avvaktande kontorshyresmarknad. Utbudet av kontorslokaler ökar och hyresökningarna saktar in vilket höjer konkurrensen om varje vakant kvadratmeter. På Corem upple- ver vi dock en fortsatt hög efterfrågan och affärsintensitet på näst- intill alla orter vilket också återspeglas i våra uthyrningssiffror. En viss osäkerhet ser vi fortfarande på kontorshyresmarknaden kring hur man bäst parerar fortsatta möjligheter till hemarbete och hur det påverkar lokalbehoven men vi upplever detta som en isole- rad Stockholmsfråga. I resten av landet är man tillbaka på jobbet och även i Stockholm ökar kontorsnärvaron kontinuerligt. En tydlig följdeffekt kopplat till detta är att kontorens utformning blivit allt viktigare givet nya digitala arbetssätt och som social mötesplats. Kista – en av Sveriges mest innovativa platser och Corems starkaste uthyrningsenhet 2024 Stockholmsdelmarknaden Kista är ett av Corems prioriterade stads- utvecklingsområden där vi och övriga fastighetsägare idag utvecklar platsen till en levande blandstad med en mix av arbetsplatser, servi- ce och bostäder. I Kista sitter de stora etablerade bolagen sida vid sida med nya techbolag vilket gör det till en av Sveriges mest innovativa platser. Det goda kommunikationsläget med närhet till Stockholms city, Arlanda och med direktaccess till E4:an och E18 är unikt. Här finns toppmoderna kontor, men till skillnad från andra innerstadsalterna- tiv, kan de erbjudas till konkurrenskraftiga hyresnivåer vilket gör området perfekt för såväl stora som små bolag samt för myndigheter och offentliga verksamheter. Värt att notera är att Corems bestånd i Kista enskilt under det gångna kvartalet levererat en positiv nettouthyrning om 19 miljoner kronor vilket gör förvaltningsenheten där till den starkaste i Corem under kvartalet. Kista står också för 50 procent av Corems totala nettouthyrning i Sverige under året. Vi har bland annat hyrt ut cirka 6 000 kvadratmeter till Mycronic, som därmed flyttar delar av sin verksamhet från Täby till Kista, och cirka 1 100 kvadratmeter till Transcom. Detta vittnar om en väl fungerande kontorshyresmarknad och att vi på Corem erbjuder konkurrenskraftiga lokaler. Finansiell flexibilitet Vi har under en längre tid haft stort fokus på att minska skuldsätt- ningen och därmed stärka balansräkningen. Bara under 2024 har vi hanterat tre stora obligationsförfall om nära 5,5 miljarder kronor som lösts i sin helhet och vi har även gjort återköp om närmare 700 miljo- ner kronor i obligationer som förfaller i februari 2025. Därtill har vi per dagens datum återköpt totalt 168 miljoner kronor i vår hybrid- obligation. Sedan årsskiftet har vi sett en tilltagande likviditet i kapitalmark- naden vilket också medfört krympande kreditmarginaler varför vi också emitterat nya gröna obligationer under året om totalt 3,6 miljarder kronor, varav 1,3 miljarder kronor i det tredje kvartalet. Under sommaren genomfördes en riktad nyemission av stam- aktier av serie B om drygt 1 miljard kronor för att proaktivt stärka Corems finansiella ställning. Likviden används till att skapa förut- sättningar för Corem att ytterligare minska utestående hybridlån och obligationer för att fortsatt minska våra räntekostnader, vilket ger en större finansiell flexibilitet framåt. Renodling och hållbara projektåtaganden En av våra främsta prioriteringar är att effektivisera och kontinuerligt renodla fastighetsportföljen. Under de senaste åren har vi gjort de avyttringar som krävts för att hantera obligationsförfall under 2023 och 2024. Nu när kapitalmarknaden stabiliserats fokuserar vi primärt ===== SIDA 5 ===== COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 5 Corem tecknade under kvartalet ett femårigt hyresavtal med det svenska teknikföretaget Mycronic avseende cirka 6 000 kvm i fastigheten Helgafjäll 5 i Kista. Tillträde är planerat till tredje kvartalet 2025. på mindre men strategiska avyttringar för att renodla beståndet. Det stärker balansräkningen och syftar till att öka vårt fokus på utveck- ling av våra tillgångar i tillväxtområden. Under årets tre första kvartal har vi frånträtt 32 fastigheter till ett underliggande fastighetsvärde om 2,6 miljarder kronor. Vi fortsätter att investera i våra befintliga fastigheter men håller en lägre investeringstakt idag än för ett par år sedan. Vi slutför stör- re projekt och prioriterar hyresgästanpassningar för nya och befintli- ga kunder. Vi intensifierar dock vårt arbete med hållbarhetsprojekt. Vi ser ett ökat intresse för gröna hyresavtal och energieffektiva lösningar, vilket ligger i linje med våra hållbarhetsmål. Genom dessa initiativ kan vi både minska vår miljöpåverkan och skapa långsiktigt värde för såväl Corem som för våra hyresgäster. Givet de ytterligare räntesänkningar som förutspås komma ser vi positivt på utvecklingen framåt och på vår strategi; att genom lokal och hållbar förvaltning äga och utveckla fastigheter i storstads- områden och tillväxtorter. Jag vill tacka våra medarbetare för deras engagemang och våra hyresgäster för fortsatt förtroende. Vi ser fram emot att möta de kommande kvartalen med samma driv och fokus på långsiktigt värdeskapande. Rutger Arnhult Verkställande direktör Stockholm 24 oktober 2024 ===== SIDA 6 ===== COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 20246 Resultatposter jämförs med motsvarande period föregående år. Balansposter avser ställningen vid periodens utgång och jämförs med närmast föregående årsskifte. Kvartalet avser juli–september och perioden avser januari–september. INTÄKTER Intäkterna uppgick till 898 mkr (1 007) under tredje kvartalet och 2 780 mkr (3 228) under perioden januari-september. Intäkterna påverkades positivt av indexreglering och negativt av avyttringar. I jämförbart bestånd ökade intäkterna med 3 procent under perioden. KOSTNADER Fastighetskostnaderna uppgick till 313 mkr (300) under kvartalet och 972 mkr (978) under perioden, där minskat bestånd på grund av avyttringar gav lägre kostnader. I jämförbart bestånd ökade fast- ighetskostnaderna med 9 procent. Centrala administrationskostna- der uppgick till 38 mkr (44) under kvartalet och 122 mkr (136) under perioden. FINANSNETTO Finansnettot uppgick till –328 mkr (–357) under kvartalet och till –950 mkr (–1 098) under perioden. De finansiella intäkterna uppgick till 7 mkr (16) under perioden och de finansiella kostnaderna till 957 mkr (1 114). Minskade räntebärande skulder har bidragit till ett förbättrat finansnetto för perioden. Vid periodens slut uppgick koncernens genomsnittliga ränta till 5,0 procent (4,4 vid årsskiftet). Tomträttsavgälder och markhyra ingår i finansiella kostnader med 57 mkr (57). För ytterligare information se sidan 13. RESULTAT Driftsöverskottet uppgick till 585 mkr (707) under kvartalet och 1 808 mkr (2 250) under perioden. Överskottsgraden uppgick till 65 procent (70) under kvartalet och 65 procent (70) under perioden. Driftsöverskottet och överskottsgraden har till följd av försäljningar minskat jämfört med föregående år. I jämförbart bestånd ökade driftsöverskottet med 1 procent under perioden. Förvaltningsresultatet uppgick till 219 mkr (306) under kvar talet och 736 mkr (1 016) under perioden. Intäkter, kostnader och resultat VÄRDEFÖRÄNDRINGAR Fastigheter Värdeförändringar för förvaltningsfastigheterna uppgick till 12 mkr (–2 912) under kvartalet och –473 mkr (–5 823) under perioden. Orealiserade värdeförändringar uppgick under kvartalet till 21 mkr (–2 905) och realiserade värdeförändringar till –9 mkr (–7). För ytter- ligare information se sidan 7. Finansiella tillgångar Värdeförändringar på finansiella tillgångar värderade till verkligt värde uppgick till 132 mkr (93) under perioden och är huvudsakli- gen hänförd till innehavet i bostadsbolaget Klövern. För ytterligare information se sidan 14. Derivat Värdeförändringar på derivat uppgick till –512 mkr (–81) under perioden. Värdet på derivaten påverkas av förändringar i mark - nadsräntorna. GOODWILL Under perioden uppgick nedskrivning av goodwill till –165 mkr (–392). Nedskrivning avser goodwill hänförlig till uppskjuten skatt där nedskrivning sker på grund av negativ orealiserad värdeföränd- ring och avyttring av fastigheter. SKATT Under perioden uppgick aktuell skatt till –35 mkr (–46). Uppskjuten skatt uppgick till 50 mkr (1 375), i huvudsak hänförlig till upplöst uppskjuten skatt i samband med avyttring av fastigheter samt nega- tiva värdeförändringar i fastighetsbeståndet. ÖVRIGT TOTALRESULTAT Övrigt totalresultat uppgick under perioden till –24 mkr (227) och avser valutaomräkningsdifferenser avseende utlandsverksamheten. 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 24Q32023202220212020201920182017 INTÄKTER, MKR 1Rullande 12 månader 1 0 300 600 900 1 200 1 500 1 800 24Q32023202220212020201920182017 FÖRVALTNINGSRESULTAT, MKR 1Rullande 12 månader 1 ===== SIDA 7 ===== 7 COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 FASTIGHETERNAS VÄRDE Corems fastighetsbestånd bestod per den 30 september 2024 av 294 (326) förvaltningsfastigheter med en total uthyrningsbar area om 2 304 tkvm (2 428) och ett marknadsvärde om 56 063 mkr (58 033). VÄRDEFÖRÄNDRINGAR Värdeförändringar på förvaltningsfastigheter uppgick under perioden till –473 mkr (–5 823), motsvarande –1 procent. Orealiserade värdeför­ ändringar utgjorde –473 mkr och realiserade värdeförändringar 0 mkr. Värdena på förvaltningsfastigheterna är i stort sett oförändrade under kvartalet men har påverkats av mindre förändringar i avkast­ ningskrav och något positivt av nettouthyrning. Av värdeförändringarna under perioden avser 93 procent bestån­ det i Sverige och 7 procent beståndet i Utland. Per den 30 september 2024 värderades fastighetsbeståndet med ett genomsnittligt bedömt direktavkastningskrav om 5,9 procent (5,8 vid årsskiftet). Corem värderar samtliga fastigheter varje kvartal, varav normalt 20 till 30 procent värderas av externa värderare. Som grundregel externvärderas varje fastighet minst en gång per år, där undantag kan göras för enstaka fastigheter. Under kvartalet anlitades Cushman & Wakefield som värderingsinstitut. Som stöd för den interna värderingen inhämtar Corem kontinuerligt marknadsinfor­ mation från externa värderingsinstitut. För känslighetsanalys och beskrivning av värderingsprinciper, se Corems årsredovisning 2023. FASTIGHETSTRANSAKTIONER Under perioden januari–september frånträddes 32 fastigheter till ett underliggande fastighetsvärde om 2,6 mdkr. Resultateffekten inklusi­ ve upplöst skatt samt nedskrivning av goodwill hänförlig till uppskju­ ten skatt uppgick till 171 mkr under perioden. Redovisad realiserad värdeförändring uppgick till 0 mkr och inkluderar transaktionskostna­ der och i affärerna överenskommet avdrag för uppskjuten skatt. Under kvartalet frånträddes en fastighet, lager och logistikfastig­ heten Backa 21:8 i Göteborg. Se periodens samtliga frånträden på sidan 8. Fastighetsbeståndet HYRESGÄSTER OCH AVTALSPORTFÖLJ Den 30 september 2024 hade Corem cirka 3 100 hyresgäster med cirka 5 500 hyreskontrakt. Det årliga kontraktsvärdet uppgick till 3 728 mkr (3 740), hyresvärdet uppgick till 4 346 mkr (4 322) och den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 86 procent (87). Den genomsnittliga återstående kontraktstiden uppgick till 3,3 år (3,4). Av kontrakterad hyra förfaller 50 procent år 2027 eller senare. Av det årli­ ga kontraktsvärdet för kontor avser 18 procent hyresintäkter från offentliga verksamheter såsom myndigheter, kommuner och regioner. Nettouthyrning Nettouthyrningen uppgick till 13 mkr (40) under kvartalet och 99 mkr (90) under perioden. Av dessa härrör 45 mkr från nyproduktions­ projekt och 54 mkr från förvaltningsverksamheten. Totalt uppgick uthyrningar och omförhandlingar till 412 mkr under perioden, där 65 procent avsåg nya kunder och resterade del avsåg uthyrning till befintliga kunder. Uthyrningar i urval Under årets tredje kvartal tecknades ett flertal hyreskontrakt. I projektfastigheten 28&7 i New York tecknades ett femårigt avtal med Injective Labs om cirka 800 kvm med planerad inflyttning under andra kvartalet 2025, samt ett femårigt avtal med Epidemic Sound om cirka 800 kvm med planerad inflyttning under andra kvartalet 2025. I Time Building, fastigheten Borgarfjord 4 i Kista, tecknades ett treårigt avtal med Transcom om cirka 1 100 kvm med planerad inflytt­ ning under första kvartalet 2025. I fastigheten Helgafjäll 5 i Kista tecknades ett femårigt avtal med Mycronic om cirka 6 000 kvm med planerad inflyttning under tredje kvartalet 2025, samt ett tvåårigt avtal med Smartoptics om cirka 700 kvm med inflyttning under tredje kvartalet 2024. Fastighetsbeståndet 2028-2027202620252024 KONTRAKTSFÖRFALL, MKR 0 200 400 600 800 1 200 1 000 -50 -25 0 25 50 75 100 125 150 -50 -25 0 25 50 75 100 125 150 Q4 Q1 Q2 Q3Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 2020 2021 2022 2023 2024 Q4 Q1 Q2 Q3 NETTOUTHYRNING, MKR Kvartal Rullande 12 mån ===== SIDA 8 ===== 8 COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 FASTIGHETSTRANSAKTIONER, TILLTRÄDE/FRÅNTRÄDE JAN–SEP 2024 Uthyrningsbar area, kvm Kvartal Fastighet Stad Kommun Fastighetskategori Förvärv Avyttring Q1 Orgelpipan 4 Stockholm Stockholm Kontor — 4 244 Q1 Pottegården 2 Göteborg Mölndal Lager/logistik — 1 800 Q1 Pottegården 4 Göteborg Mölndal Kontor — 4 930 Q1 Smörbollen 12 Malmö Malmö Lager/logistik — 3 757 Q1 Backa 25:1 Göteborg Göteborg Kontor — 4 042 Q1 Nackremmen 1 Malmö Malmö Lager/logistik — 1 743 Q1 Nackremmen 2 Malmö Malmö Lager/logistik — 2 413 Q1 Nosgrimman 1 Malmö Malmö Lager/logistik — 1 828 Q1 26er, 26fg, 26fi Frederiksberg Köpenhamn Köpenhamn Utbildning/vård/övrigt — 19 300 Q1 Stensborg 2 Västerås Västerås Kontor — 872 Q1 Bogserbåten 1 Västerås Västerås Tomtmark — — Q2 Ellipsen 5 Stockholm Stockholm Kontor — 2 820 Q2 Budkaveln 18 Huskvarna Jönköping Lager/logistik — 8 381 Q2 Öskaret 16 Jönköping Jönköping Lager/logistik — 8 545 Q2 Flahult 21:36 Jönköping Jönköping Lager/logistik — 12 878 Q2 Ädelmetallen 14 Jönköping Jönköping Kontor — 2 558 Q2 Ädelmetallen 4 Jönköping Jönköping Lager/logistik — 4 394 Q2 Ädelkorallen 1 Jönköping Jönköping Lager/logistik — 1 350 Q2 Ädelkorallen 10 Jönköping Jönköping Lager/logistik — 435 Q2 Ädelkorallen 17 Jönköping Jönköping Kontor — 2 144 Q2 Ädelmetallen 12 Jönköping Jönköping Lager/logistik — 2 004 Q2 Ädelmetallen 5 Jönköping Jönköping Lager/logistik — 5 167 Q2 Äreporten 3 Jönköping Jönköping Kontor — 1 302 Q2 Öronlappen 7 Jönköping Jönköping Handel — 3 248 Q2 Öronlappen 8 Jönköping Jönköping Utbildning/vård/övrigt — 2 234 Q2 Öronskyddet 9 Jönköping Jönköping Lager/logistik — 1 683 Q2 Överlappen 15 Jönköping Jönköping Lager/logistik — 1 954 Q2 Överlappen 8 Jönköping Jönköping Lager/logistik — 1 726 Q2 Magneten 2 Linköping Linköping Lager/logistik — 2 857 Q2 Megafonen 4 Linköping Linköping Lager/logistik — 3 372 Q2 Matrosen 1 Kalmar Kalmar Kontor — 2 259 Q3 Backa 21:8 Göteborg Göteborg Lager/logistik — 17 767 Totalt — 134 007 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER: ANTAL, UTHYRNINGSBAR AREA, VERKLIGT VÄRDE Jan–sep 2024 2023 Antal Kvm Mkr Mkr Totalt årets början 326 2 428 426 58 033 78 387 Förvärv — — — — Investeringar i ny-, till- och ombyggnation — 9 377 967 1 993 Avyttringar –32 –134 007 –2 506 –14 010 Värdeförändringar, orealiserade — — –473 –8 306 Valutakursomräkning — — 42 –31 Totalt periodens utgång 294 2 303 796 56 063 58 033 ===== SIDA 9 ===== 9COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 Energin som används i Corems verksamhet ska senast år 2030 vara 100 procent fossilfri. 2023 var den siffran 93 procent. Egenproducerad fossilfri el kommer bland annat från solceller som dessa på taket av Kista Gate, fastigheten Helgafjäll 7. ===== SIDA 10 ===== 10 COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 COREMS STÖRSTA PÅGÅENDE KOMMERSIELLA PROJEKT Stad Fastighet Beskrivning Uthyrd yta, kvm Projektyta, kvm Beräknad investering, mkr Återstående investering, mkr Hyres- värde, mkr Färdig- ställande, år/kvartal New York 1245 Broadway1 Nybyggnation kontorslokaler 11 050 17 575 1 924 374 207 25Q2 New York 28&71 Nybyggnation kontorslokaler 6 864 9 291 1 009 145 92 25Q2 Nyköping Furan 2 Uppbyggnad skola 2 735 2 735 77 11 8 24Q4 Göteborg Majorna 219:7 Hyresgästanpassning 3 405 3 405 56 56 10 26Q2 TOTALT 24 054 33 006 3 066 586 317 1) Beräknad och återstående investering avseende projekt i New York är baserad på SEK/USD­kursen per 30 september 2024. PROJEKTVERKSAMHET Corems projektutveckling sker främst i samband med nyuthyrningar och för att anpassa och modernisera lokaler och fastigheter i syfte att öka hyresvärdet. Under perioden investerades 967 mkr (1 610) i fastighetsbestån­ det avseende ny, till och ombyggnationer. Per den 30 september 2024 uppgick den återstående investeringsvolymen till 1 040 mkr (1 001 vid årsskiftet). Vid samma tidpunkt pågick totalt fyra projekt med en beräknad investering överstigande 50 mkr vardera. Den totala ytmäs­ siga uthyrningsgraden i dessa projekt uppgår till 73 procent. De omfattar 33 006 kvm och har en återstående investering om 586 mkr. Bostadsprojektet K1 Nacka Strand färdigställdes vid årsskiftet. Projektet omfattade nyproduktion av totalt 60 lägenheter med en total BOA om 3 700 kvm, där 59 lägenheter var sålda vid kvartalets utgång. Den sista lägenheten avyttrades efter kvartalets utgång, därmed är alla lägenheter sålda. Kommersiella projekt i Sverige I Nyköping, fastigheten Furan 2, uppförs en skola för AcadeMedia. Skolan byggs nära centrum, på samma plats där den tidigare skolan brann ner. Inflyttning planeras till fjärde kvartalet 2024. I Göteborg, fastigheten Majorna 219:7, pågår hyresgästanpassning för Kustbevakningen. Lokalerna kommer att rymma Kustbevakningens Göteborgskontor med arbetsplatser för cirka 90 anställda. Inflyttning planeras till andra kvartalet 2026. Kommersiella projekt i New York Corem äger tre projektfastigheter på Manhattan i New York: 28&7, 1245 Broadway och 417 Park Avenue. Projekten 28&7 och 1245 Broadway som avser nyproduktion av två högkvalitativa kontorsbyggnader närmar sig färdigställande. Båda är färdigställda exteriört och interiört pågår hyresgästanpassningar i takt med uthyrning. Per den 30 september var 23 hyresavtal tecknade, vilket motsvarar en ytmässig uthyrningsgrad om 74 procent i 28&7 och 63 procent i 1245 Broadway, avseende tecknade hyreskontrakt. Kontraktsvärdet för tecknade hyresavtal i New York uppgick per den 30 september till 18,6 miljoner USD motsvarande cirka 188 mkr, vilket motsvarar cirka 10 500 kr per kvm. Till fastigheten 1245 Broadway finns markhyresavtal där nyttjan­ derättstillgång och leasingskuld redovisas i balansräkningen. Projektfastigheten 417 Park Avenue har en byggrätt för nybyggna­ tion av kontor om cirka 33 000 kvm. Förprojektering pågår och bygg­ start är planerad till tidigast 2025. Inom projektverksamheten prioriteras att slutföra redan byggstartade projekt samt att utföra hyresgästanpassningar. ===== SIDA 11 ===== 11COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 Stadsutveckling, Västerås Detaljplanen för Västerås nya resecentrum och Corems fastighet Sigurd 3 , i nära anslutning till Sigurd 7, vann laga kraft i mars 2024. 28&7, New York Corems näst största pågående projekt är en 12 våningar hög kontorsbyggnad vid 28th Street och 7th Avenue på Manhattan. 1245 Broadway, New York Corems största pågående projekt är en 23 våningar hög kontorsbygg­ nad på 1245 Broadway. ===== SIDA 12 ===== 12 COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 FASTIGHETSBESTÅNDETS INDELNING Corems fastighetsbestånd delas in i Stockholm, Väst, Öst och Utland. Stockholm innefattar Stockholm, Uppsala och Västerås. Väst innefatt­ ar Göteborg, Malmö och Halmstad. Öst innefattar Linköping, Norrkö­ ping, Nyköping och Kalmar. RESULTATRÄKNINGSPOSTER OCH INVESTERINGAR Intäkter, mkr Fastighetskostnader, mkr Driftsöverskott, mkr Överskottsgrad, % Investeringar, mkr 2024 jan–sep 2023 jan–sep 2024 jan–sep 2023 jan–sep 2024 jan–sep 2023 jan–sep 2024 jan–sep 2023 jan–sep 2024 jan–sep 2023 jan–sep Stockholm 1 528 1 699 –557 –569 970 1 130 64 67 265 630 Öst 519 591 –169 –177 349 414 67 70 96 132 Väst 591 629 –183 –191 408 438 69 70 89 148 Utland – Köpenhamn 50 232 –17 –24 33 208 66 90 38 28 Utland – New York 92 77 –45 –17 47 60 51 78 479 672 Totalt 2 780 3 228 –972 –978 1 808 2 250 65 70 967 1 610 Förvaltningsbestånd 2 557 3 027 –850 –886 1 707 2 141 67 71 306 592 Förädlingsbestånd 223 201 –122 –92 101 109 45 54 661 1 018 Totalt 2 780 3 228 –972 –978 1 808 2 250 65 70 967 1 610 NYCKELTAL FÖR BESTÅNDET Antal fastigheter, st Verkligt värde, mkr Hyresvärde, mkr Ekonomisk uthyrningsgrad, % Uthyrningsbar area, tkvm 2024 30 sep 2023 30 sep 2024 30 sep 2023 30 sep 2024 30 sep 2023 30 sep 2024 30 sep 2023 30 sep 2024 30 sep 2023 30 sep Stockholm 126 152 30 719 33 043 2 463 2 486 84 87 1 152 1 223 Öst 69 94 8 006 9 168 759 821 88 91 515 618 Väst 92 104 10 011 10 409 890 899 88 88 583 633 Utland – Köpenhamn 4 7 1 337 6 430 75 290 79 90 38 117 Utland – New York1) 3 4 5 990 7 192 160 121 98 100 16 11 Totalt 294 361 56 063 66 242 4 346 4 617 86 89 2 304 2 602 Förvaltningsbestånd 266 327 48 122 54 979 4 016 4 230 86 89 2 177 2 405 Förädlingsbestånd 28 34 7 941 11 263 330 388 84 80 127 198 Totalt 294 361 56 063 66 242 4 346 4 617 86 89 2 304 2 602 1) Hyresvärde, ekonomisk uthyrningsgrad och uthyrningsbar area avser aktiva hyresavtal samt färdigställda ytor i uthyrningsbart skick. Verksamheten i utlandet är indelad i Köpenhamn och New York. Föregående år har i tabellen nedan justerats efter att Stockholm Logistik numera ingår i Stockholm och att enstaka fastigheter har omklassificerats. HYRESVÄRDE, KR/KVM 0 400 800 1 200 1 600 2 000 2423222120191817 Q3 FASTIGHETSVÄRDE, KR/KVM OCH UTHYRNINGSBAR AREA, TKVM 0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 2423222120191817 Kr/Kvm Tkvm Fastighetsvärde/kvm Uthyrningsbar area Q3 0 600 1 200 1 800 2 400 3 000 3 600 4 200 FASTIGHETSVÄRDE PER FASTIGHETSTYP , % Kontor 69% Lager/logistik 13% Handel 5% Övrigt 13% ===== SIDA 13 ===== 13 COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 RÄNTEBÄRANDE SKULDER Den 30 september 2024 uppgick de räntebärande skulderna till 31 511 mkr (33 593). Periodiserade låneomkostnader uppgick till 239 mkr (258), vilket ger räntebärande skulder i balansräkningen om 31 272 mkr (33 335). Corems räntebärande skulder är huvudsakligen säkerställda med pantbrev och/eller aktier i dotterbolag. Icke-säkerställda räntebärande skulder består av företagscertifikat och icke-säkerställda obligationer, vilka uppgick till 1 171 mkr (50) respektive 6 221 mkr (8 228) vid kvar- talets slut. Corems certifikatprogram har en ram uppgående till 5 000 mkr. Utestående företagscertifikat har backup-faciliteter i form av odragna kreditfaciliteter i nordiska banker. Den genomsnittliga kapitalbindningen uppgick till 1,8 år (2,2) och belåningsgraden uppgick till 54 procent (55). RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD mkr 2024 30 sep 2023 31 dec Räntebärande skulder 31 272 33 335 Justering periodiserade låneomkostnader 239 258 Räntebärande tillgångar –48 –48 Aktieinnehav 0 –10 Likvida medel –575 –429 Räntebärande nettoskuld 30 888 33 106 Obligationslån Vid kvartalets utgång fanns i koncernen 6 221 mkr i utestående note- rade obligationslån med förfall 2024 till 2027. Det fanns ett icke- säkerställt Medium Term Note-program (MTN) med en ram uppgåen- de till 10 000 mkr, varav 2 011 mkr var utestående. Under kvartalet återköpte Corem obligationer om totalt 1 460 mkr och emitterade nya obligationer om 1 300 mkr med förfall i september 2027. Finansiering BELÅNINGSGRAD, % 0 10 20 30 40 50 60 70 24Q32023202220212020201920182017 SOLIDITET, JUSTERAD, % Soliditet, justerad 0 10 20 30 40 50 60 24Q32023202220212020201920182017 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 24Q32023202220212020201920182017 RÄNTETÄCKNINGSGRAD, GGR 1Rullande 12 månader 1 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 4,5 5,0 5,5 6,0 GENOMSNITTLIG RÄNTA, % 2023 24Q3202220212020201920182017 RÄNTEFÖRFALLOSTRUKTUR Den 30 september 2024 uppgick den genomsnittliga räntan i låne- portföljen till 5,0 procent (4,4). För att begränsa ränterisken används ränteswappar och räntetak. Vid periodens utgång hade Corem ränteswappar till ett nominellt värde om 20 512 mkr (21 012), och räntetak för 1 744 mkr (1 682) vilket tillsammans motsvarade 71 procent av de räntebärande skulderna. Sammantaget med de lån som löper med fast ränta var 72 procent av de räntebärande skulderna räntesäkrade vid periodens utgång. Swap- parnas räntenivåer låg i intervallet 0,1–3,7 procent medan takens räntenivåer låg i intervallet 2,5–4,5 procent. Den 30 september 2024 uppgick marknadsvärdet i räntederivatportföljen netto till –208 mkr (303). Värdeförändring på derivat uppgick under kvartalet till –440 mkr (14). Den genomsnittliga räntebindningen uppgick vid kvartalets utgång till 2,5 år (2,6) med beaktande av derivat. Räntetäcknings- graden uppgick till 1,8 ggr (2,0) under perioden och till 1,8 ggr (2,0) under de senaste fyra kvartalen. LIKVIDA MEDEL Den 30 september 2024 uppgick likvida medel till 575 mkr (429). I likvida medel ingår spärrade medel om 133 mkr i enlighet med IFRS IC:s förtydligande om medel som endast får användas för ett visst ändamål enligt avtal med tredje part. Därutöver fanns outnyttjade kreditramar, inklusive backup- faciliteter för utestående företagscertifikat, om totalt 3 320 mkr varav 3 216 mkr var möjliga att omedelbart utnyttja med befintliga säkerhe- ter. Resterande utrymme kan användas om säkerheter tillförs samt till viss del även till att finansiera pågående projekt. Den räntebärande nettoskulden uppgick till 30 888 mkr (33 106). ===== SIDA 14 ===== 14 COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 RATING Corem Property Group har hos kreditvärderingsbolaget Scope kredit- betyget BBB- med negativa utsikter. EGET KAPITAL Koncernens eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare, uppgick vid kvartalets utgång till 21 949 mkr (22 003) varav 1 152 mkr avser hybridobligation. Eget kapital uppgick till 12,44 kr (13,58) per stamaktie av serie A och B, 289,59 kr (289,59) per stamaktie av serie D och 312,72 kr (312,72) per preferensaktie. Substansvärdet (NAV) per stamaktie av serie A och B uppgick till 16,56 kr (17,57). För ytterligare information om förändringar i eget kapital, se sidan 19. Hybridobligation Corem har via dotterbolaget Corem Kelly en evig hybridobligation om 1 152 mkr som löper med en rörlig ränta om 3 månaders Stibor plus 8 procentenheters marginal. Hybridobligationer om 148 mkr återköptes under perioden. RÄNTE OCH KAPITALBINDNING Räntebindning Kapitalbindning Förfalloår Lånevolym, mkr Avtalsvolym, mkr Utnyttjat, mkr Varav utestående obligationer, mkr Outnyttjat, mkr Rörligt1 10 497 — — — — 2024 — 1 115 1 115 610 — 2025 4 490 20 596 19 376 2 011 1 220 2026 1 000 6 043 3 943 1 250 2 100 2027 4 076 3 194 3 194 2 350 — 2028 2 074 709 709 — — Senare 9 374 3 174 3 174 — — Totalt 31 511 34 831 31 511 6 221 3 320 1) Av här redovisad rörlig volym täcks 1 744 mkr av räntetak. OBLIGATIONSÖVERSIKT 2024-09-30 1 Typ Emissions- tidpunkt Förfall Emittent Utestående Volym, mkr Ränta, % Grön Icke-säkerställd2 jan-22 okt-24 Corem 610 3m Stibor +2,75 Grön Icke-säkerställd MTN 202 feb-21 feb-25 Kelly 1 811 3m Stibor +3,25 Icke-säkerställd MTN 204 mar-21 sep-25 Kelly 200 3m Stibor +3,50 Grön Icke-säkerställd feb-24 maj-26 Corem 1 250 3m Stibor +3,75 Grön Icke-säkerställd apr-24 jan-27 Corem 1 050 3m Stibor +3,75 Grön Icke-säkerställd sep-24 sep-27 Corem 1 300 3m Stibor +2,95 Totalt 6 221 1) Avser obligationer emitterade av Corem Property Group AB ("Corem") och dotterbolaget Corem Kelly AB. 2) Förtidsinlöst 2024-10-11. Soliditet Vid kvartalets utgång uppgick den justerade soliditeten till 43 procent (41) och soliditeten till 35 procent (34). KASSAFLÖDE Koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten, före föränd- ring i rörelsekapital, uppgick under kvartalet till 259 mkr (331). Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick under kvarta- let till –231 mkr (1 528) och kassaflödet från finansieringsverksam- heten uppgick till 123 mkr (–1 869). AKTIEINNEHAV Corems innehav i Klövern Innehavet i Klövern värderades till 1 475 mkr (1 340) vid periodens slut. Innehavet klassificeras som Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde. ===== SIDA 15 ===== 15 COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 Aktier och ägare AKTIEFAKTA, 30 SEP 2024 Börsvärde 18,4 mdkr Marknadsplats Nasdaq Stockholm, Large Cap LEI nr 213800CHXQQD7TSS1T59 Antal aktieägare 44 974 Stamaktie serie A Antal aktier 93 730 797 Stängningskurs 10,20 kr ISIN SE0010714279 Stamaktie serie B Antal aktier 1 129 797 545 Stängningskurs 10,37 kr ISIN SE0010714287 Stamaktie serie D Antal aktier 7 545 809 Stängningskurs 280,00 kr ISIN SE0015961594 Preferensaktie Antal aktier 12 415 295 Stängningskurs 288,50 kr ISIN SE0010714311 SUBSTANSVÄRDE (NAV) PER STAMAKTIE AV SERIE A OCH B, KR 0 5 10 15 20 25 30 35 2423222120191817 Q3 UTDELNING PER STAMAKTIE AV SERIE A OCH B, KR 0 0,10 0,20 0,30 0,40 0,50 0,60 0,70 23222120191817 Corem Property Group är noterat på Nasdaq Stockholm Large Cap med fyra aktieslag: stamaktier av serie A, stamaktier av serie B, stamaktier av serie D och preferensaktier. Den 30 september 2024 hade Corem totalt 1 243 489 446 aktier, varav 93 730 797 stamaktier av serie A, 1 129 797 545 stamaktier av serie B, 7 545 809 stamaktier av serie D och 12 415 295 preferens- aktier. Varje stamaktie av serie A berättigar till en röst, medan en stamaktie av serie B, en stamaktie av serie D och en preferensaktie berättigar till en tiondels röst vardera. NYEMISSION AV STAMAKTIER Under kvartalet genomfördes en riktad nyemission. Sammanlagt emit- terades 106 206 165 stamaktier av serie B. Den riktade nyemissionen genomfördes enligt två separata emissionsbeslut. Dels som en riktad nyemission av 77 560 333 stamaktier av serie B till svenska och inter- nationella institutionella investerare, dels som en riktad nyemission av 28 645 832 stamaktier av serie B till M2 Asset Management AB (publ) och Gårdarike AB. Det senare emissionsbeslutet godkändes vid en extra bolagsstämma i Corem. ÅTERKÖP AV EGNA AKTIER Corem återköpte inga egna aktier under det andra kvartalet. Per den 30 september 2024 innehade Corem 2 913 825 återköpta stamaktier av serie A, 35 691 000 återköpta stamaktier av serie B och 42 000 återköpta stamaktier av serie D. Det totala marknadsvärdet uppgick vid samma tidpunkt till 412 mkr. Aktierna är återköpta till en genom- snittlig kurs om 8,80 kr per stamaktie av serie A, 19,06 kr per stamaktie av serie B och 297,85 kr per stamaktie av serie D. OMVANDLING AV STAMAKTIER AV SERIE A Under februari och augusti månad varje år har ägare till stamaktier av serie A rätt att begära att aktien omvandlas till stamaktie av serie B. Ingen begäran gällande omvandling av aktier inkom varken under första eller andra omvandlingsperioden 2024. I Time Building, fastigheten Borgarfjord 4 i Kista, tecknades under kvartalet ett treårigt avtal med Transcom om cirka 1 100 kvm med planerad inflyttning under första kvartalet 2025. ===== SIDA 16 ===== 16 COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 REDOVISNINGSPRINCIPER Denna delårsrapport är för koncernen upprättad i enlighet med Årsre- dovisningslagen och IAS 34 Delårsrapportering och för moderbolaget i enlighet med Årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juri- diska personer. Upplysningar enligt IAS 34 16A framkommer förutom i de finansiella rapporterna även i övriga delar av delårsrapporten. I koncernen är fastigheterna värderade enligt nivå 3 i IFRS värde- ringshierarki. Verkligt värde för finansiella instrument i koncernen redovisade till upplupet anskaffningsvärde överensstämmer i allt väsentligt med redovisade värden. Detsamma gäller för moderbolaget. Inga förändringar i kategoriseringen av finansiella instrument har skett under perioden. Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde, som är noterade på en marknadsplats, värderas i enlighet med nivå 1 i verkligt värdehierarkin medan innehavet i Klövern AB, som inte är noterat, värderas i enlighet med nivå 3 i värdehierarkin. Innehavet i Klövern AB värderas enligt diskonterade kassaflöden. Derivat värderas i enlighet med nivå 2 i verkligt värdehierarkin. Inga nya eller ändrade standarder eller tolkningar från IASB har haft någon väsentlig påverkan på delårsrapporten och de redovis- ningsprinciper som tillämpas är de som beskrivs i not 1 i Corems Årsredovisning för 2023. Avrundningsdifferenser kan förekomma i rapporten. DEFINITIONER I delårsrapporten presenteras ett antal finansiella nyckeltal och mått som inte är definierade enligt IFRS. Corem anser att dessa nyckeltal och mått ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning för analys av bolagets verksamhet. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella nyckeltal och mått på samma sätt är dessa inte alltid jämförbara. På bolagets webbplats presenteras defi- nitionerna av valda nyckeltal och mått, samt en kompletterande beräkningsbilaga för de nyckeltal som inte är direkt identifierbara från de finansiella rapporterna. HÅLLBARHET Hållbarhetsarbetet är en viktig del av Corems verksamhet och inte- grerat i den löpande verksamheten. Arbetet omfattar social, ekologisk och ekonomisk hållbarhet och fokuseras inom områdena God affärs- partner och långsiktig värdeutveckling, Attraktiv arbetsgivare, Mins- kad klimatpåverkan samt Hållbar och levande stad. Hållbarhetsdata rapporteras på helårsbasis. MEDARBETARE Lokal förvaltning och drift i egen regi, för närhet till kund och god marknadskännedom, är en del av Corems strategi. Corem har sitt säte i Stockholm där även huvudkontoret ligger. Genomsnittligt antal anställda i koncernen under perioden var 284 (309). Av de anställda var 48 procent (47) kvinnor. RISKER Corem har en kontinuerlig process för att identifiera väsentliga risker som kan påverka bolagets finansiella ställning och resultat. För mer information om identifierade risker, se Corems års- och hållbarhetsre- dovisning för 2023. Inga förändringar gällande bedömning av risker har skett under innevarande år. Huvudsakliga risker ligger inom värdeförändring på fastigheter, konjunktur och marknadsförutsättningar, projektverksamhet, fastig- hetstransaktioner, ändrade lagar och regelverk, hållbarhet, finansie- ring, onoterade innehav, medarbetare, affärsetik samt IT-säkerhet. Övrig information COREMS STÖRSTA AKTIEÄGARE PER 30 SEPTEMBER 2024 Aktieägare Stamaktier av serie A, tusental Stamaktier av serie B, tusental Stamaktier av serie D, tusental Preferens- aktier, tusental Andel kapital, % Andel röster, % Rutger Arnhult via bolag1 44 020 495 053 3 282 — 43,62 46,41 Gårdarike1 31 521 33 776 55 19 5,26 17,26 Handelsbanken fonder — 96 838 123 — 7,80 4,79 State Street Bank & Trust Co — 46 339 32 125 3,74 2,30 Länsförsäkringar fondförvaltning — 46 200 — — 3,72 2,28 JP Morgan Chase Bank N.A. — 24 315 — 255 1,98 1,22 Swedbank Robur fonder 1 593 4 000 — — 0,45 0,99 Prior & Nilsson — 18 821 — — 1,51 0,93 CBNY Norges Bank — 18 500 53 — 1,49 0,92 Fredrik Rapp privat och via bolag 750 9 500 — — 0,82 0,84 Avanza Pension 249 10 561 315 1 761 1,04 0,75 AMF Tjänstepension AB — 15 000 — — 1,21 0,74 SEB Life International 1 101 2 773 32 19 0,32 0,68 Carnegie Fonder — 12 460 — — 1,00 0,62 Livförsäkringsbolaget Skandia, Ömsesidigt 665 5 303 — 0 0,48 0,59 Övriga aktieägare 10 919 254 667 3 611 10 236 22,47 18,68 TOTALT ANTAL UTESTÅENDE AKTIER, TUSENTAL 90 817 1 094 107 7 504 12 415 96,89 100,00 Återköpta aktier² 2 914 35 691 42 — 3,11 TOTALT ANTAL AKTIER, TUSENTAL 93 731 1 129 798 7 546 12 415 100,00 100,00 1) Till följd av rutiner hos Ålandsbanken, Banque Internationale à Luxembourg och Union Bancaire Privée har bankerna registrerats i Euroclears aktiebok som ägare till en del av sina kunders Coremaktier. Detta har justerats för i syfte att ge en rättvisande bild av bolagets största ägare. 2) Återköpta egna aktier saknar rösträtt och erhåller heller ingen utdelning. ===== SIDA 17 ===== 17 COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 TVISTER Corem har inga pågående tvister som kan ge väsentlig resultatpåver- kan. TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE Tjänster mellan koncernföretag och närstående debiteras enligt marknadsprissättning på affärsmässiga villkor. Koncerninterna tjäns- ter består av förvaltningstjänster och debitering av koncernräntor. Transaktioner med Wästbygg uppgick under perioden till 21 mkr (43). Wästbygg utgör intressebolag till M2-Gruppen, som kontrolleras av Rutger Arnhult. Under kvartalet genomfördes en riktad nyemission där bland annat M2 Asset Management deltog. Se mer på sidan 15. Därutöver har Corem-koncernen under perioden köpt juridiska tjänster från Walthon Advokater, i vilken styrelsens ordförande Patrik Essehorn är delägare, till ett belopp om 9 mkr (13). MODERBOLAGET Moderbolagets verksamhet består av försäljning av förvaltningstjänster åt koncernens dotterbolag samt strategisk ledning och administration för bolagets notering på Nasdaq Stockholm. Nettoomsättningen uppgick till 379 mkr (402). Periodens resultat uppgick till 93 mkr (107). Räntebärande skulder uppgick till 7 134 mkr (5 943) vilka till stor del lånas vidare till andra koncernbolag. UTDELNING Under niomånadersperioden har utdelning om totalt 536 mkr utbetalats till aktieägarna. HÄNDELSER EFTER PERIODENS UTGÅNG • Obligationer med utestående belopp om 610 mkr med förfall okto- ber 2024, förtidsinlöstes den 11 oktober 2024. • Hybridobligationer om 20 mkr återköptes under oktober 2024. Stockholm den 24 oktober 2024 Styrelsen i Corem Property Group AB (publ) Denna delårsrapport har varit föremål för en översiktlig granskning av Corems revisor. REVISORS GRANSKNINGSRAPPORT Corem Property Group AB (publ) org.nr 556463-9440 INLEDNING Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinfor- mationen i sammandrag (delårsrapporten) för Corem Property Group AB per 30 september 2024 och den niomånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning. DEN ÖVERSIKTLIGA GRANSKNINGENS INRIKTNING OCH OMFATTNING Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisnings- frågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inrikt- ning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en utta- lad slutsats grundad på en revision har. SLUTSATS Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrap- porten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen. Stockholm den 24 oktober 2024 KPMG AB Mattias Johansson Auktoriserad revisor ===== SIDA 18 ===== 18 COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 Koncernens resultaträkning i sammandrag Mkr 2024 3 mån jul–sep 2023 3 mån jul–sep 2024 9 mån jan–sep 2023 9 mån jan–sep 2023/2024 Rullande 12 mån okt–sep 2023 12 mån jan–dec Intäkter 898 1 007 2 780 3 228 3 796 4 244 Fastighetskostnader –313 –300 –972 –978 –1 356 –1 362 Driftsöverskott 585 707 1 808 2 250 2 440 2 882 Central administration –38 –44 –122 –136 –165 –179 Finansnetto –328 –357 –950 –1 098 –1 316 –1 464 Förvaltningsresultat 219 306 736 1 016 959 1 239 Resultat bostadsutveckling 0 — –1 — –1 — Resultatandelar i intresseföretag 0 –1 0 –1 076 0 –1 076 Värdeförändringar fastigheter 12 –2 912 –473 –5 823 –3 126 –8 476 Värdeförändringar finansiella tillgångar 25 30 132 93 126 87 Värdeförändringar derivat –440 14 –512 –81 –1 431 –1 000 Nedskrivning goodwill –14 –188 –165 –392 –362 –589 Resultat före skatt –198 –2 751 –283 –6 263 –3 835 –9 815 Skatt –76 546 15 1 329 502 1 816 Periodens resultat –274 –2 205 –268 –4 934 –3 333 –7 999 Periodens resultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare –275 –2 189 –269 –4 902 –3 337 –7 970 Innehav utan bestämmande inflytande 1 –16 1 –32 4 –29 Periodens resultat –274 –2 205 –268 –4 934 –3 333 –7 999 Resultat per aktie Resultat per stamaktie av serie A och B, kr –0,36 –2,16 –0,62 –4,91 –3,54 –7,88 Antal utestående aktier, tusental Stamaktier A och B, vid periodens utgång 1 184 924 1 078 717 1 184 924 1 078 717 1 184 924 1 078 717 Stamaktier A och B, genomsnittligt antal 1 155 737 1 078 717 1 104 578 1 078 717 1 098 078 1 078 717 Stamaktier D, vid periodens utgång 7 504 7 504 7 504 7 504 7 504 7 504 Preferensaktier, vid periodens utgång 12 415 12 415 12 415 12 415 12 415 12 415 Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) förekommer. Koncernens rapport över totalresultat i sammandrag Mkr 2024 3 mån jul–sep 2023 3 mån jul–sep 2024 9 mån jan–sep 2023 9 mån jan–sep 2023/2024 Rullande 12 mån okt–sep 2023 12 mån jan–dec Periodens resultat –274 –2 205 –268 –4 934 –3 333 –7 999 Poster som senare kan omklassificeras till resultaträkningen Valutaomräkningsdifferenser avseende utlandsverksamhet –235 –146 –24 227 –579 –328 Övrigt totalresultat efter skatt –235 –146 –24 227 –579 –328 Periodens totalresultat –509 –2 351 –292 –4 707 –3 912 –8 327 Periodens totalresultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare –509 –2 335 –292 –4 675 –3 914 –8 297 Innehav utan bestämmande inflytande 0 –16 0 –32 3 –29 Periodens totalresultat –509 –2 351 –292 –4 707 –3 912 –8 327 ===== SIDA 19 ===== 19COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 Koncernens balansräkning i sammandrag Mkr 2024 30 sep 2023 30 sep 2023 31 dec TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Goodwill 1 619 1 982 1 785 Förvaltningsfastigheter 56 063 66 242 58 033 Nyttjanderättstillgångar 1 211 1 604 1 375 Andelar i intresseföretag — 0 0 Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 1 475 1 354 1 351 Derivat 165 1 232 562 Övriga anläggningstillgångar 137 152 144 Summa anläggningstillgångar 60 670 72 566 63 250 Omsättningstillgångar Omsättningsfastigheter 0 269 290 Övriga omsättningstillgångar 906 1 072 881 Likvida medel 575 644 429 Summa omsättningstillgångar 1 481 1 985 1 600 SUMMA TILLGÅNGAR 62 151 74 551 64 850 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 21 949 25 666 22 003 Eget kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 0 11 14 Summa eget kapital 21 949 25 677 22 017 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 14 703 24 933 19 505 Leasingskulder 1 211 1 604 1 375 Uppskjuten skatteskuld 5 611 6 183 5 709 Derivat 373 10 259 Övriga skulder 40 41 41 Summa långfristiga skulder 21 938 32 771 26 889 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 16 569 13 816 13 830 Övriga skulder 1 695 2 287 2 114 Summa kortfristiga skulder 18 264 16 103 15 944 Summa skulder 40 202 48 874 42 833 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 62 151 74 551 64 850 ===== SIDA 20 ===== 20 COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 Koncernens kassaflödesanalys Mkr 2024 3 mån jul–sep 2023 3 mån jul–sep 2024 9 mån jan–sep 2023 9 mån jan–sep 2023/2024 Rullande 12 mån okt–sep 2023 12 mån jan–dec Den löpande verksamheten Driftsöverskott 585 707 1 808 2 250 2 440 2 882 Central administration –38 –44 –122 –136 –165 –179 Avskrivningar mm 5 6 16 18 21 23 Erhållen ränta, utdelningar mm 5 12 8 20 22 34 Erlagd ränta mm –279 –332 –869 –1 012 –1 208 –1 351 Räntekostnad leasingavtal hänförligt till tomträttsavtal –19 –19 –57 –57 –78 –78 Betald inkomstskatt 0 1 –1 –8 –6 –13 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital 259 331 783 1 075 1 026 1 318 Förändring omsättningsfastigheter 0 –13 –2 –63 –23 –84 Förändring av kortfristiga fordringar 80 229 –120 116 28 264 Förändring av kortfristiga skulder –40 –111 –91 –781 –90 –780 Kassaflöde från den löpande verksamheten 299 436 570 347 941 718 Investeringsverksamheten Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer –322 –516 –967 –1 610 –1 350 –1 993 Avyttring av förvaltningsfastigheter 78 690 2 483 8 045 7 686 13 248 Avyttring av aktieinnehav — — — 1 190 0 1 190 Förändring av andelar i intressebolag — 1 353 — 1 383 0 1 383 Förvärv innehav utan bestämmande inflytande — — –4 — –4 — Förändring övriga anläggningstillgångar 13 1 34 1 37 4 Kassaflöde från investeringsverksamheten –231 1 528 1 546 9 009 6 369 13 832 Finansieringsverksamheten Utbetald utdelning till moderbolagets ägare –121 –207 –536 –622 –744 –830 Nyemission 1 007 — 1 007 — 1 007 — Hybridobligation ränta och återköp –184 –39 –265 –98 –305 –138 Upptagna lån 2 548 3 504 8 441 8 276 10 826 10 661 Amorterade lån –3 127 –5 127 –10 621 –17 249 –18 161 –24 789 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 123 –1 869 –1 974 –9 693 –7 377 –15 096 Periodens kassaflöde 191 95 142 –337 –67 –546 Likvida medel vid periodens början 389 555 429 979 644 979 Kursdifferens i likvida medel –5 –6 4 2 –2 –4 Likvida medel vid periodens slut 575 644 575 644 575 429 Koncernens förändring av eget kapital i sammandrag Mkr Moderbolagets aktieägare Innehav utan bestämmande inflytande Totalt Ingående eget kapital 2023-01-01 31 268 43 31 311 Periodens totalresultat –4 675 –32 –4 707 Utdelning –830 — –830 Hybridobligation, ränta –98 — –98 Eget kapital 2023-09-30 25 666 11 25 677 Periodens totalresultat –3 623 3 –3 620 Hybridobligation, ränta –40 — –40 Förändring innehav utan bestämmande inflytande 0 0 0 Eget kapital 2023-12-31 22 003 14 22 017 Periodens totalresultat –292 0 –292 Nyemission 1 007 — 1 007 Utdelning –515 — –515 Hybridobligation, ränta och återköp –265 — –265 Förändring innehav utan bestämmande inflytande 11 –14 –3 Eget kapital 2024-09-30 21 949 0 21 949 ===== SIDA 21 ===== 21 COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 Moderbolagets resultaträkning i sammandrag Mkr 2024 3 mån jul–sep 2023 3 mån jul–sep 2024 9 mån jan–sep 2023 9 mån jan–sep 2023 12 mån jan–dec Nettoomsättning 123 130 379 402 537 Kostnad sålda tjänster –85 –86 –257 –268 –358 Bruttoresultat 38 44 122 134 179 Central administration –38 –44 –122 –134 –179 Rörelseresultat 0 0 0 0 0 Resultat från andelar i koncernföretag 82 82 246 329 –69 Ränteintäkter och liknande resultatposter 89 69 289 169 292 Räntekostnader och liknande resultatposter –89 –121 –442 –391 –497 Resultat efter finansiella poster 82 30 93 107 –274 Koncernbidrag, erhållna — — — — –2 Resultat före skatt 82 30 93 107 –276 Skatt — –35 — — — Periodens resultat 82 –5 93 107 –276 Moderbolagets balansräkning i sammandrag Mkr 2024 30 sep 2023 30 sep 2023 31 dec TILLGÅNGAR Övriga immateriella anläggningstillgångar 5 6 6 Maskiner och inventarier 4 6 5 Andelar i koncernföretag 21 456 22 686 21 456 Fordringar på koncernföretag 9 142 7 913 7 192 Övriga kortfristiga fordringar 57 25 31 Kassa och bank 105 156 134 SUMMA TILLGÅNGAR 30 769 30 792 28 824 EGET KAPITAL OCH SKULDER Bundet eget kapital 2 487 2 275 2 275 Fritt eget kapital 19 958 19 967 19 584 Summa eget kapital 22 445 22 242 21 859 Räntebärande skulder 7 134 7 743 5 943 Skulder till koncernföretag 627 — 393 Ej räntebärande skulder 563 807 629 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 30 769 30 792 28 824 ===== SIDA 22 ===== 22 COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 Nyckeltal 2024 3 mån jul–sep 2023 3 mån jul–sep 2024 9 mån jan–sep 2023 9 mån jan–sep 2023 12 mån jan–dec Fastighetsrelaterade Förvaltningsfastigheternas verkliga värde, mkr 56 063 66 242 56 063 66 242 58 033 Direktavkastningskrav värdering, % 5,9 5,5 5,9 5,5 5,8 Hyresvärde, mkr 4 346 4 617 4 346 4 617 4 322 Uthyrningsbar area, kvm 2 303 796 2 602 258 2 303 796 2 602 258 2 428 426 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 86 89 86 89 87 Ytmässig uthyrningsgrad, % 77 80 77 80 78 Överskottsgrad, % 65 70 65 70 68 Antal förvaltningsfastigheter, st 294 361 294 361 326 Genomsnittlig återstående kontraktstid, år 3,3 3,6 3,3 3,6 3,4 Finansiella Avkastning på eget kapital, % –5,0 –31,3 –1,6 –23,0 –29,9 Justerad soliditet, % 43 39 43 39 41 Soliditet, % 35 34 35 34 34 Räntebärande nettoskuld, mkr 30 888 38 328 30 888 38 328 33 106 Belåningsgrad, % 54 56 54 56 55 Belåningsgrad fastigheter, % 43 45 43 45 43 Räntetäckningsgrad, ggr 1,7 1,9 1,8 2,0 1,9 Genomsnittlig ränta, % 5,0 4,6 5,0 4,6 4,4 Genomsnittlig räntebindning, år 2,5 2,3 2,5 2,3 2,6 Genomsnittlig kapitalbindning, år 1,8 3,3 1,8 3,3 2,2 Aktierelaterade Förvaltningsresultat per stamaktie A och B, kr 0,07 0,16 0,29 0,57 0,65 Resultat per stamaktie A och B, kr –0,36 –2,16 –0,62 –4,91 –7,88 Substansvärde (NAV) per stamaktie A och B, kr 16,56 20,37 16,56 20,37 17,57 Eget kapital per stamaktie A och B, kr 12,44 16,97 12,44 16,97 13,58 Eget kapital per stamaktie D, kr 289,59 289,59 289,59 289,59 289,59 Eget kapital per preferensaktie, kr 312,72 312,72 312,72 312,72 312,72 Utdelning per stamaktie A och B, kr — — — — 0,10 Utdelning per stamaktie D, kr — — — — 20,00 Utdelning per preferensaktie, kr — — — — 20,00 Aktiekurs per stamaktie A, kr 10,20 6,68 10,20 6,68 10,65 Aktiekurs per stamaktie B, kr 10,37 6,06 10,37 6,06 10,62 Aktiekurs per stamaktie D, kr 280,00 157,40 280,00 157,40 182,00 Aktiekurs per preferensaktie, kr 288,50 178,00 288,50 178,00 200,50 Antal aktier, tusental Antal utestående stamaktier A och B 1 184 924 1 078 717 1 184 924 1 078 717 1 078 717 Genomsnittligt antal utestående stamaktier A och B 1 155 737 1 078 717 1 104 578 1 078 717 1 078 717 Antal utestående stamaktier D 7 504 7 504 7 504 7 504 7 504 Antal utestående preferensaktier 12 415 12 415 12 415 12 415 12 415 ===== SIDA 23 ===== 23 COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 Definitioner I delårsrapporten presenteras ett antal finansiella nyckeltal och mått som inte är definierade enligt IFRS. Corem anser att dessa nyckeltal och mått ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning för analys av bolagets verksamhet. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella nyckeltal och mått på samma sätt är dessa inte alltid jämförbara. Nedan presenteras definitionerna av valda nyckeltal och mått. Definitionerna visas även på Corems webbplats (https://www.corem.se/investor-relations/definitioner/). För de nyckeltal som inte är direkt identifierbara från de finansiella rapporterna finns en kompletterande beräkningsbilaga på webbplatsen. Avkastning på eget kapital Resultat efter skatt på årsbasis dividerat med genomsnittet av ingående och utgående eget kapital2. Belåningsgrad Räntebärande skulder efter avdrag för marknads- värde på noterade aktieinnehav, räntebärande tillgångar samt likvida medel i relation till fastig- heternas verkliga värde, innehavet i Klövern och andelar i intresse företag. Belåningsgrad fastigheter Räntebärande skulder med säkerhet i fastigheter i relation till fastigheternas verkliga värde. Central administration Centrala administrationskostnader avser kostna- der för koncernledning och koncerngemensamma funktioner. Direktavkastningskrav Avkastningskravet på restvärdet i fastighets- värderingarna. Driftsöverskott Intäkter minus fastighetskostnader (exempelvis drifts- och underhållskostnader samt fastighets- skatt). Eget kapital per stamaktie av serie A och B Eget kapital2, efter avdrag för eget kapital hän- förligt till preferensaktier och stamaktier av serie D samt hybridobligationer, i relation till antal ute- stående stamaktier av serie A och B. Eget kapital per stamaktie av serie D Stamaktien av serie D:s genomsnittliga emissionskurs. Eget kapital per preferensaktie Preferensaktiens genomsnittliga emissionskurs. Ekonomisk uthyrningsgrad Årligt kontraktsvärde dividerat med hyresvärde Förvaltningsbestånd Fastigheter i löpande och aktiv förvaltning. Förvaltningsfastigheter Begreppet förvaltningsfastigheter i balansräk- ningen innefattar både förvaltningsbeståndet och förädlingsbeståndet. Förvaltningsresultat Driftsöverskott, central administration samt finansnetto. Förvaltningsresultat per stamaktie A och B Förvaltningsresultat efter avdrag för utdelning på preferensaktier och stamaktier av serie D samt ränta på hybridobligationer i förhållande till genom- snittligt antal utestående stamaktier av serie A och B. Förädlingsbestånd Fastigheter med pågående eller planerade om- eller tillbyggnadsprojekt, vilka innebär en högre standard eller ändrad användning av lokalerna. Genomsnittlig kapitalbindning Genomsnittlig återstående löptid för räntebärande skulder. Genomsnittlig ränta Genomsnittlig upplåningsränta för räntebärande skulder och derivat. Genomsnittlig räntebindning Genomsnittlig återstående löptid avseende ränte bindningen på räntebärande skulder och derivat. Hyresvärde Årligt kontraktsvärde med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Justerad soliditet Eget kapital2 justerat för värdet på derivat inklu- sive skatt, återköpta aktier (baserat på aktie- kursen vid respektive tidsperiods slut), bokförd uppskjuten skatt fastigheter, med avdrag för goodwill hänförlig till uppskjuten skatt samt be- lastning uppskjuten skatt om 5 procent hänförlig till skillnaden mellan fastigheternas verkliga värde och skattemässigt restvärde, i procent av balans- omslutningen justerat för goodwill hänförlig till uppskjuten skatt och nyttjanderättstillgångar. Jämförbart bestånd De fastigheter, exkl. projektfastigheter, som ingått i beståndet under hela rapporteringsperioden samt under hela jämförelseperioden. Intäkter och kostnader av engångskaraktär exkluderas från jämförbart resultat, t ex försäkringsersättningar och större vidarefaktureringar till hyresgäster. Nettouthyrning Årshyror för under perioden tecknade hyresavtal, reducerat för under perioden uppsagda hyres- avtal och konkurser. Omsättningsfastigheter Fastigheter med pågående bostadsrättsproduk- tion alternativt som är avsedda för framtida bostadsrättsproduktion. Orealiserade värdeförändringar, fastigheter Förändring av verkligt värde exklusive förvärv, avyttringar, investeringar och valutakursom- räkning. Realiserade värdeförändringar, fastigheter Realiserade fastighetsförsäljningar efter avdrag för fastigheternas senast redovisade verkliga värde och omkostnader vid försäljning. Resultat per stamaktie av serie A och B Resultat efter skatt efter avdrag för utdelning på preferensaktier och stamaktier av serie D samt ränta på hybridobligationer i förhållande till genomsnittligt antal utestående stamaktier av serie A och B. Räntebärande nettoskuld Räntebärande skulder minus räntebärande till- gångar, noterade aktieinnehav och likvida medel. Räntebärande skulder Kort- och långfristiga skulder, där ränta utgår på lånat kapital, samt periodiserade låneom- kostnader. Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat plus andel av intresseföre- tags förvaltningsresultat exklusive finansiella kostnader1 dividerat med finansiella kostnader1. Soliditet Eget kapital2 i procent av balansomslutningen. Substansvärde (NAV) per stamaktie av serie A och B Eget kapital2, efter avdrag för eget kapital hän- förligt till preferensaktier och stamaktier av serie D, hybridobligationer samt goodwill hänförlig till uppskjuten skatteskuld, med återläggning av derivat och uppskjuten skatteskuld, i relation till antal utestående stamaktier av serie A och B. Totalt antal aktier Registrerade aktier inklusive egna återköpta aktier. Utestående aktier Registrerade aktier med avdrag för egna återköpta aktier. Uthyrningsbar area Total area som är tillgänglig för uthyrning. Ytmässig uthyrningsgrad Uthyrd area i relation till totalt uthyrningsbar area. Årligt kontraktsvärde Hyra inklusive tillägg och index på årsbasis. Överskottsgrad Driftsöverskott i procent av intäkter. 1 Exklusive tomträttsavgäld och valutakurs­ differenser. 2 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktie ägare. ===== SIDA 24 ===== 24 COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 Kalendarium FINANSIELLA RAPPORTER Bokslutskommuniké 2024 13 februari 2025 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Vecka 13 2025 Delårsrapport januari–mars 2025 23 april 2025 Årsstämma 2025 23 april 2025 UTDELNING: AVSTÄMNINGSDAGAR OCH FÖRVÄNTADE UTBETALNINGSDAGAR Avstämningsdag för utdelning till ägare av stamaktier av serie A, B, D och preferensaktier 30 december 2024 Förväntad dag för utdelning till ägare av stamaktier av serie A, B, D och preferensaktier 7 januari 2025 Avstämningsdag för utdelning till ägare av stamaktier av serie A, B, D och preferensaktier 31 mars 2025 Förväntad dag för utdelning till ägare av stamaktier av serie A, B, D och preferensaktier 3 april 2025 KONTAKTPERSONER: Rutger Arnhult, vd, 070-458 24 70, rutger.arnhult@corem.se Eva Landén, vice vd, 010-482 76 50, eva.landen@corem.se Denna information är sådan information som Corem Property Group AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s mark- nadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 24 oktober 2024 klockan 08:00 CEST. Corem Property Group AB (publ), Box 56085, 102 17 Stockholm Besök: Riddargatan 13 C. Telefon: 010-482 70 00 Organisationsnummer: 556463-9440, Styrelsens säte: Stockholm Email: info@corem.se, webbplats: www.corem.se Fastigheter för framtiden