===== SIDA 1 ===== Bokslutskommuniké januari–december 2023 Fastigheter för framtiden. ===== SIDA 2 ===== COREM – BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 20232 Corem Property Group (publ) Corem är ett kommersiellt fastighetsbolag med fokus på hållbart ägande, förvaltning och förädling av fastigheter. Fastigheterna förvaltas lokalt i egen regi – med närhet till hyresgästen, långsiktighet och engagemang. Fastighets beståndet är väl samlat geografiskt, beläget i storstads­ områden och tillväxtorter. New York S tockholm M a l m ö K öp e n h a m n H a l m s t a d J ön k öp i n g Nyköping V äs t e r ås G öt e b o r g Uppsala Norrköping Linköping Kalmar B o r ås Fastighetsvärde >10 mdkr Fastighetsvärde 2–10 mdkr Fastighetsvärde 1–2 mdkr Fastighetsvärde 0–1 mdkr Örebro New York S tockholm M a l m ö K öp e n h a m n H a l m s t a d J ön k öp i n g Nyköping V äs t e r ås G öt e b o r g Uppsala Norrköping Linköping Kalmar B o r ås Fastighetsvärde >10 mdkr Fastighetsvärde 2–10 mdkr Fastighetsvärde 1–2 mdkr Fastighetsvärde 0–1 mdkr Örebro 0 10 20 30 40 50 60 70 2322212019181716 BELÅNINGSGRAD, % SUBSTANSVÄRDE (NAV) PER STAMAKTIE AV SERIE A OCH B, KR 0 5 10 15 20 25 30 35 2322212019181716 FÖRVALTNINGSRESULTAT, MKR 0 300 600 900 1 200 1 500 1 800 2322212019181716 FASTIGHETSVÄRDE, MKR Stockholm Göteborg* New York Norrköping Västerås Köpenhamn Nyköping Jönköping*** 0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 * inkl. Borås och Halmstad ** inkl. Örebro *** inkl. Kalmar Linköping** MalmöUppsala 40% Stockholm 10% New York 12% Göteborg* UTHYRNINGSBAR AREA PER TYP , % Kontor 49% Lager/Logistik 25% Handel 10% Övrigt 16% 58 033 Förvaltningsfastigheter, verkligt värde, mkr 326 Förvaltningsfastigheter 2 428 Uthyrningsbar area, tkvm ===== SIDA 3 ===== COREM – BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 2023 3 Januari–december 2023 2023 3 mån okt–dec 2022 3 mån okt–dec 2023 12 mån jan–dec 2022 12 mån jan–dec Intäkter, mkr 1 016 1 185 4 244 4 491 Driftsöverskott, mkr 632 700 2 882 2 933 Förvaltningsresultat, mkr 223 329 1 239 1 675 Periodens resultat, mkr –3 065 –3 543 –7 999 –1 938 Resultat per stamaktie av serie A och B, kr –2,97 –3,37 –7,88 –2,25 Substansvärde (NAV) per stamaktie av serie A och B, kr 17,57 26,42 17,57 26,42 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 87 89 87 89 Överskottsgrad, % 62 59 68 65 Justerad soliditet, % 41 39 41 39 Räntetäckningsgrad, ggr 1,7 2,0 1,9 2,5 Belåningsgrad, % 55 57 55 57 För definitioner av nyckeltal, se sidan 23 samt corem.se. 4 322 Hyresvärde, mkr 1 239 Förvaltningsresultat, mkr 83 Nettouthyrning, mkr 17,57 Substansvärde per stamaktie av serie A och B, kr • Intäkterna uppgick till 4 244 mkr (4 491) • Driftsöverskottet uppgick till 2 882 mkr (2 933) • Finansnettot uppgick till –1 464 mkr (–1 071) • Förvaltningsresultatet uppgick till 1 239 mkr (1 675) • Värdeförändringar på fastigheter uppgick till –8 476 mkr (–2 934) • Värdeförändringar på derivat uppgick till –1 000 mkr (1 375) • Resultatandelar i intresseföretag uppgick till –1 076 mkr (–862) • Nettouthyrningen var positiv, och uppgick till 83 mkr för året • Periodens resultat uppgick till –7 999 mkr (–1 938), motsvarande –7,88 kr (–2,25) per stamaktie av serie A och B • Värdet på förvaltningsfastigheterna uppgick till 58 033 mkr (78 387) • Substansvärdet (NAV) per stamaktie av serie A och B uppgick per till 17,57 kr (26,42) • Under året frånträddes 132 fastigheter till ett underliggande fastighetsvärde om totalt 14,6 mdkr. • Styrelsen föreslår en utdelning om 0,10 kr (0,40) per stamaktie av serie A och B, att utbetalas vid fyra tillfällen om vardera 0,025 kr (0,10) kr. • Styrelsen föreslår en utdelning om 20,00 kr (20,00) per stamaktie av serie D och preferensaktie, att utbetalas vid fyra tillfällen om vardera 5,00 (5,00) kr. VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER DET FJÄRDE KVARTALET • Under kvartalet frånträddes 35 fastigheter till ett sammanlagt underliggande fastighetsvärde om 5,4 mdkr. • Under kvartalet återbetalades ett obligationslån om 796 mkr. Utöver det återköpte bolaget under kvartalet obligationer i andra löptider om totalt 107 mkr. • Under kvartalet minskade räntebärande skulder med 5,4 mdkr. • Under december erhöll Corem en uppdaterad kreditbedömning från Scope Ratings som bekräftar kreditbetyget BBB- med negativa utsikter. • Under kvartalet tecknades ett hyresavtal i fastigheten 28&7 i New York. VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER PERIODENS UTGÅNG • Corem emitterade icke säkerställda gröna obligationer om 1 mdkr i januari 2024 och om 0,1 mdkr i februari 2024. Obligationerna emitterades under ett ramverk om 2 mdkr, har en löptid om 2,25 år och löper med en rörlig ränta om 3 månaders Stibor plus 375 baspunkter och slutligt förfall 7 maj 2026. • Efter periodens utgång har obligationer till ett värde av 849 mkr återköpts. • Avtal om försäljning med frånträden efter periodens utgång har tecknats avseende sex fastigheter till ett sammanlagt underliggande fastighetsvärde om 1,6 mdkr. • I februari tecknades ytterligare ett hyresavtal i fastigheten 28&7 i New York. ===== SIDA 4 ===== COREM – BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 20234 VD-ORD Ett transaktionsintensivt år med fokus på de finansiella nyckeltalen Genom vårt proaktiva transaktionsarbete kunde vi under årets sista kvartal fortsätta stärka balansräkningen genom att successivt minska skuldsättningen. Samtidigt är vår kärnaffär, med fokus på uthyrning och förvaltning, stark och stabil. Det visas bland annat av ett antal fina nyuthyrningar såväl i det sista kvartalet som under året. Efter årsskiftet kunde vi också kommunicera att vi emitterat en obligation om en miljard kronor. Det känns positivt. Arbetet med att optimera vår finansiella struktur fortsätter, och som en del i det ser vi att det vore fördelaktigt att under en tid kraftigt reducera utdelningarna i syfte att prioritera förstärkning av de finansiella nyckeltalen. Ett transaktionsintensivt år Det fjärde kvartalet var, likt resten av året, mycket transaktionsinten- sivt för oss. Genom 27 separata affärer frånträdde vi hela 132 fastig- heter under året och detta till en total transaktionsvolym om nära 15 miljarder kronor. Detta har möjliggjort att vi kunnat minska den rän- tebärande skulden med hela 14 miljarder kronor under året samtidigt som vi också investerat nära 2 miljarder kronor i pågående projekt och hyresgästanpassningar för att utveckla beståndet långsiktigt. Under fjärde kvartalet gjordes bland annat två större affärer där vi avyttrade 24 fastigheter till Blackstone och två kontorsfastigheter i Köpenhamn till AP Pension. Dessa två affärer uppgick tillsammans till ett fastighetsvärde om drygt 5 miljarder kronor. Vår strategi för att långsiktigt stärka balansräkningen innefattar även att reducera den framtida projektvolymen, varför vi prioriterar slutförandet av pågående projekt framför nya projektstarter. Under fjärde kvartalet valde vi där- för att avyttra ett av våra planerade projekt i USA. Fastigheten på 118 10th Avenue i New York med en byggrätt om drygt 13 000 kvadrat- meter såldes till en lokal projektutvecklare som nu kommer att driva detta projekt vidare. Transaktionsmarknaden är inte lika djup och stark som för ett par år sedan men påvisar trots ränteläget en stabilitet och en skapligt hög aktivitet. Vi är därför trygga med att vi även fortsättningsvis kommer kunna genomföra attraktiva affärer som ett verktyg i att stärka vår balansräkning. Nöjda kunder och värdeskapande förvaltning Corems kärnaffär ligger i uthyrning, förvaltning och förädling av våra fastigheter. Nettouthyrningen för 2023 var positiv och landade på 83 miljoner kronor. Under fjärde kvartalet tecknade vi ett antal fina uthyrningar, både i Sverige och i USA, till exempel med Tieto Evry i Örebro och med investmentbolaget 1 Round Table i New York. I Köpenhamn har vi tecknat avtal om uthyrning till SOS International på närmare 5 200 kvadratmeter i tre våningsplan. Sammanlagt tecknade vi cirka 950 hyresavtal under året, till ett värde av närmare 470 miljoner kronor. Förlängda samarbeten är extra glädjande, där hyresgäster som känner oss väljer att förlänga sina kontrakt och utvecklas i vårt bestånd. Genom fortsatt gott arbete i vår lokalt baserade förvaltningsorganisation får vi nöjda kunder och kunder som stannar. Driftsöverskottet i jämförbart bestånd ökade med 10 procent under året, även om driftsöverskottet i reella tal minskat i takt med avyttringarna. Förvaltningsresultatet hålls tillbaka av de ökade finan- siella kostnaderna till följd av höga marknadsräntor, liksom det i volym mindre beståndet, och uppgick till 1 239 miljoner kronor för helåret. Vi har under flertalet år kunnat uppvisa fina resultat på energi- sidan, där vi minskat energiförbrukningen successivt. Under 2023 landade vi på en genomsnittlig energiförbrukning på strax över 78 kWh per kvadratmeter. Det är bra, och en bit bättre än målet om 80 kWh per kvadratmeter. Inom projektutveckling fortsatte vi att färdigställa pågående projekt vilket bidrar positivt till driftnettot. Under fjärde kvartalet färdigställdes Orgelpipan 4 på Klarabergsgatan i centrala Stockholm, och var då fullt uthyrd till Riksbanken och Restaurang AMI. Fastig- heten såldes under första kvartalet 2024. Pressad värdeutveckling Likt flera andra fastighetsbolag har vi justerat ned värdena på våra fastigheter vilket speglar de rådande marknadsförutsättningarna. To- talt har fastighetsvärdet justerats ned med 11 procent under året och med 14 procent sedan värderingarna var som högst under våren 2022. Värdeförändringarna är främst drivna av förändrade avkastningskrav kopplat till dyrare finansiering. Det genomsnittliga avkastningskravet ökade under såväl 2022 som 2023 och uppgick vid årets slut till 5,8 procent. Motsvarande siffra var 4,9 procent i Q1 2022. Värdeförändringar i fastighetportföljen och det högre ränteläget går hand i hand och påverkar oss i dubbel bemärkelse. Effekten av de senaste årens räntehöjningar har därav drivit upp de finansiella kost- naderna samtidigt som det drivit ner fastighetsvärdena vilket säger en hel del om hur de senaste årens räntehöjningar påverkat oss och många andra fastighetsbolag. Om Riksbankens prognostiserade räntekurva för de kommande åren blir verklighet påverkar det oss på motsatt sätt positivt vad gäller utvecklingen av såväl finansnetto som fastigheternas värden. Under fjärde kvartalet har även valutakursdifferenser påverkat fastighetsvärdet negativt med 530 miljoner kronor som förklaras av förändringar i dollarkursen och danska kronan. Ljusning på obligationsmarknaden Med de transaktioner vi landade under 2023 har vi kunnat fortsätta att stärka balansräkningen genom amortering av bankskulder och lösen av obligationer. Vi löste under 2023 samtliga obligationer med förfall under året och minskade den räntebärande skulden från 47,6 miljarder kronor vid ingången av 2023 till 33,6 miljarder kronor vid utgången av året. Efter årsskiftet har det sett ljusare ut på obligationsmarknaden och i januari 2024 kunde vi kommunicera att vi framgångsrikt emitte- rat nya gröna obligationer om 1 miljard kronor. De emitterades under ett ramverk om 2 miljarder kronor med en löptid om 2,25 år och med ===== SIDA 5 ===== COREM – BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 2023 5 en rörlig ränta om 3 månaders Stibor plus 375 baspunkter. Emissio- nen övertecknades och kunde utökas med ytterligare 100 miljoner kronor veckan efter. Vi såg ett stort intresse från såväl institutionella investerare som privatpersoner, vilket kan tolkas som en signal om att kapitalmarknaden börjar fungera igen. Det är förstås bra för oss, även om räntorna fortfarande är på en hög nivå. Vi kommer fortsatt lägga stort fokus på vår finansiering och på att sänka vår belåningsgrad långsiktigt. Arbetet framåt Styrelsen föreslår att årsstämman beslutar om en begränsad utdel- ning för verksamhetsåret om 0,10 kr per stamaktie av serie A och B och 20,00 kronor per stamaktie av serie D och preferensaktie. Effek- terna av det rådande ränteläget lämnar mindre kapital kvar i bolaget än vad vi historiskt varit vana vid och genom att behålla en större del av medlen i bolaget kan vi förbättra såväl resultat som kassaflöde samtidigt som vi fortsätter arbetet med att effektivisera vår kapital- struktur. Därtill vill vi även fortsatt kunna fokusera på lönsamma inves- teringar tillsammans med nuvarande och framtida hyresgäster och på så vis förädla beståndet vidare. Mot bakgrund av detta bedömer styrelsen att det här utdelningsförslaget är det bästa för bolaget och därmed också för dess aktieägare. Vårt fulla fokus nu och framåt ligger på att trimma och optimera verksamheten för att därigenom förbättra såväl uthyrningsgrad som överskottsgrad i fastighetsportföljen. Vi kommer att vara återhållsamma med nyproduktionsprojekt och istället lägga fokus på löpande hyresgästanpassningar. Vi fortsätter att optimera vår finansiella struktur efter de nya förut- sättningar som råder. De snabba förändringar vi sett på den finansiella spelplanen har varit ogynnsamma och vi ska vara bättre riggade för den typen av snabba omställningar framåt. Tillsammans med alla medarbetare fortsätter vi arbetet med att stärka vår lönsamhet och optimera verksamheten efter rådande förutsättningar. Vi har en stabil fastighetsportfölj som håller långsik- tigt och ett bestånd som är attraktivt för våra hyresgäster, nu och i framtiden. Rutger Arnhult Verkställande direktör Stockholm 21 februari 2024 Fastigheten Orgelpipan 4, på Klarabergsgatan i Stockholm, färdigställdes under fjärde kvartalet efter ombyggnation och modernisering. Orgelpipan 4, som är fullt uthyrd, har sålts och frånträddes under februari 2024. ===== SIDA 6 ===== COREM – BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 20236 Resultatposter jämförs med motsvarande period föregående år. Balansposter avser ställningen vid periodens utgång och jämförs med närmast föregående årsskifte. Kvartalet avser oktober–decem - ber, perioden och året avser januari–december. INTÄKTER Intäkterna uppgick till 1 016 mkr (1 185) under det fjärde kvartalet och 4 244 mkr (4 491) under året. Intäkterna påverkades positivt av index- reglering och negativt av avyttringar. I jämförbart bestånd ökade in- täkterna med 8 procent under året. KOSTNADER Fastighetskostnaderna uppgick till 384 mkr (485) under kvartalet och till 1 362 mkr (1 558) under året, där minskat bestånd på grund av av- yttringar gav lägre kostnader. I jämförbart bestånd ökade fastighets- kostnaderna med 5 procent under året, främst beroende på ökade driftskostnader. Centrala administrationskostnader uppgick till 43 mkr (47) under kvartalet och 179 mkr (187) under året. FINANSNETTO Finansnettot uppgick till –366 mkr (–324) under kvartalet och –1 464 mkr (–1 071) under året. De finansiella kostnaderna uppgick under året till 1 488 mkr (1 169). Högre genomsnittlig marknadsränta bidrog till ökade finansiella kostnader. Samtidigt bidrog en minskning av den räntebärande skulden till att hålla tillbaka ökningen. Vid årets slut uppgick koncernens genomsnittliga ränta till 4,4 procent (3,6). Tom- trättsavgälder och markhyra ingår i finansiella kostnader med 78 mkr (63) för året. För ytterligare information se sidan 13. RESULTAT Driftsöverskottet uppgick till 632 mkr (700) under kvartalet och 2 882 mkr (2 933) under året. Överskottsgraden uppgick till 62 procent (59) under kvartalet och 68 procent (65) under året. I jämförbart bestånd ökade driftsöverskottet med 10 procent under året. Förvaltningsresultatet uppgick till 223 mkr (329) under kvartalet och 1 239 mkr (1 675) under året. Intäkter, kostnader och resultat RESULTATANDELAR I INTRESSEFÖRETAG Resultatandelar i intresseföretag uppgick under året till –1 076 mkr (–862). Under tredje kvartalet frånträdde Corem, tillsammans med ALM Equity och Broskeppet Bostad, 51 procent av aktierna i Klövern till Nrep till ett totalt värde om cirka 2,5 mdkr. I samband med frånträdet omklassificerades kvarvarande innehav i Klövern till Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde. VÄRDEFÖRÄNDRINGAR Fastigheter Värdeförändringar för Corems förvaltningsfastigheter uppgick under kvartalet till –2 653 mkr (–3 110) och under året till –8 476 mkr (–2 934). Orealiserade värdeförändringar under året uppgick till –8 306 mkr och realiserade värdeförändringar till –170 mkr. För ytterli- gare information se sidan 7. Finansiella tillgångar Värdeförändringar på finansiella tillgångar värderade till verkligt värde uppgick till 87 mkr (–1 105) under året. För ytterligare information se sidan 14. Derivat Värdeförändringar på derivat uppgick till –919 mkr (–83) under kvarta- let och –1 000 mkr (1 375) under året. Värdet på derivaten påverkas av förändringar i marknadsräntorna. GOODWILL Under året uppgick nedskrivning av goodwill till –589 mkr (–635). Nedskrivning avser goodwill hänförlig till uppskjuten skatt där ned- skrivning sker på grund av negativ orealiserad värdeförändring och avyttring av fastigheter. SKATT Under året uppgick aktuell skatt till –49 mkr (–49). Uppskjuten skatt uppgick till 490 mkr (319) under kvartalet och 1 865 mkr (597) under året. Uppskjuten skatt är i huvudsak hänförlig till upplöst uppskjuten skatt i samband med avyttring av fastigheter samt negativa värde- förändringar i fastighetsbeståndet. ÖVRIGT TOTALRESULTAT Övrigt totalresultat uppgick under året till –328 mkr (942) och avser valutaomräkningsdifferenser. 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 20232022202120202019201820172016 INTÄKTER, MKR 0 300 600 900 1 200 1 500 1 800 20232022202120202019201820172016 FÖRVALTNINGSRESULTAT, MKR ===== SIDA 7 ===== 7 COREM – BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 2023 FASTIGHETERNAS VÄRDE Corems fastighetsbestånd bestod per den 31 december 2023 av 326 förvaltningsfastigheter, med en total uthyrningsbar area om 2 428 tkvm och ett marknadsvärde om 58 033 mkr. Utöver det finns ett BRF-projekt som klassificeras som omsättningsfastighet. VÄRDEFÖRÄNDRINGAR Värdeförändringar på förvaltningsfastigheter uppgick under året till –8 476 mkr (–2 934), motsvarande –11 procent. Orealiserade värde för- ändringar utgjorde –8 306 mkr och realiserade värdeförändringar –170 mkr. Värdet på förvaltningsfastigheterna justerades ned under det fjär- de kvartalet hänförligt till högre avkastningskrav. Av värdeförändring- arna under perioden avser 57 procent beståndet i Sverige och 43 pro- cent beståndet i Utland. Per den 31 december 2023 värderades fastighetsbeståndet med ett genomsnittligt bedömt direktavkastningskrav om 5,8 procent (5,2). Sedan årsskiftet 2022/2023 har fastighetsbeståndet värderats ned med 11 procent. Totalt har värdet på fastighetsbeståndet justerats ned 14 procent sedan värderingarna var som högst i slutet av Q1 2022. Corem värderar samtliga fastigheter varje kvartal, varav normalt 20 till 30 procent värderas av externa värderare. Som grundregel extern- värderas varje fastighet minst en gång per år, men undantag kan göras för enstaka fastigheter. Under 2023 anlitades Cushman & Wakefield, Savills, Newsec, CBRE (Danmark) och Newmark (USA) som värde- ringsinstitut. Corem inhämtar kontinuerligt marknadsinformation från externa värderingsinstitut som stöd för den interna värderingen. För känslighetsanalys och beskrivning av värderingsprinciper, se Corems årsredovisning. FASTIGHETSTRANSAKTIONER Under året frånträddes 132 fastigheter till ett underliggande fastig- hetsvärde om 14,6 mdkr. Resultateffekten inklusive upplöst skatt upp- gick till 626 mkr. Redovisad realiserad värdeförändring uppgick till –170 mkr och inkluderar transaktionskostnader och i affärerna över- enskommet avdrag för uppskjuten skatt. Transaktioner under kvartalet i urval Under kvartalet frånträddes 35 fastigheter till ett underliggande fastig hetsvärde om 5,4 mdkr. Bland annat frånträddes en portfölj om 24 lager- och logistikfast- igheter belägna i Stockholm, Jönköping, Malmö och Norrköping. I se- parata affärer frånträddes även Kalmar stadsbibliotek, två kontors- fastigheter i Köpenhamn, tre logistikfastigheter i Sigtuna samt en obebyggd tomträtt i New York. Se samtliga frånträden under kvartalet på sid 9–10. Fastighetsbeståndet Transaktioner efter periodens utgång . Avtal om försäljning med frånträden efter periodens utgång har teck- nats avseende sex fastigheter till ett sammanlagt underliggande fast- ighetsvärde om 1,6 mdkr. Bland annat frånträddes i februari fastighe- ten Orgelpipan 4 (tomträtt) i Stockholm till ett underliggande fastighetsvärde om 570 mkr. I februari förvärvade Corem 30 procent av Åby Arena, med mässa och hotell, från Åby travsällskap till ett underliggande fastighetsvärde om 505 mkr. Åby Arena (fastigheterna Travbanan 2 och Travbanan 3) är därefter helägd av Corem. HYRESGÄSTER OCH AVTALSPORTFÖLJ Den 31 december 2023 hade Corem cirka 3 200 hyresgäster med cir- ka 5 800 hyreskontrakt. Det årliga kontraktsvärdet uppgick till 3 740 mkr (4 417), hyresvärdet uppgick till 4 322 mkr (4 940) och den ekono- miska uthyrningsgraden uppgick till 87 procent (89). Av kontrakterad hyra förfaller 38 procent år 2027 eller senare. Den genomsnittliga åter- stående kontraktstiden uppgick till 3,4 år (3,9). Nettouthyrning Nettouthyrningen uppgick till –7 mkr (4) under kvartalet och 83 mkr (–26) under året. Totalt uppgick uthyrningar och omförhandlingar till 101 mkr under kvartalet, där 54 procent avsåg nya kunder och restera- de del avsåg uthyrning till befintliga kunder. För året uppgick uthyrningar och omförhandlingar till 469 mkr, där 58 procent avser nya kunder. Större uthyrningar Under årets fjärde kvartal tecknades ett flertal stora hyresavtal. I Örebro tecknades ett 5-årigt avtal med Tietoevry avseende cirka 1 200 kvm i nyuppförda Örebro Entré, fastigheten Olaus Petri 3:234. Inflyttning är planerad till det andra kvartalet 2024. I New York tecknades ett 15-årigt hyresavtal med AC Hospitality avseende 353 kvm i projektfastigheten 28&7. Inflyttning är planerad till det tredje kvartalet 2024. I Stockholm tecknades ett 5-årigt avtal med Normal avseende 600 kvm i gallerian Globen Shopping, fastigheten Arenan 2. Inflytt- ning är planerad till det andra kvartalet 2024. I Köpenhamn tecknades ett 10-årigt avtal med SOS International avseende 5 160 kvm i Fairway House. Inflyttning är planerad till tredje kvartalet 2024. Fastighetsbeståndet 2027–202620252024 KONTRAKTSFÖRFALL, MKR 0 400 800 1 200 1 600 2 000 -50 -25 0 25 50 75 100 125 150 -50 -25 0 25 50 75 100 125 150 Q4 Q1 Q2 Q3Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 2019 2020 2021 2022 2023 Q4 NETTOUTHYRNING, MKR Kvartal Rullande 12 mån ===== SIDA 8 ===== 8 COREM – BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 2024 FASTIGHETSTRANSAKTIONER, TILLTRÄDE/FRÅNTRÄDE JAN–DEC 2023 Uthyrningsbar area, kvm Kvartal Fastighet Stad Kommun Fastighetskategori Förvärv Avyttring Q1 Åldermannen 25 Kalmar Kalmar Handel — 8 548 Q1 Kabeln 1 Norrköping Norrköping Lager/Logistik — 4 887 Q1 Jordbromalm 6:18 Stockholm Haninge Lager/Logistik — 11 158 Q1 Jordbromalm 5:2 & 5:3 Stockholm Haninge Lager/Logistik — 6 659 Q1 Ångmaskinen 5 Huddinge Huddinge Lager/Logistik — 2 622 Q1 Kärra 91:1 Göteborg Göteborg Lager/Logistik — 12 992 Q1 Kullen 5 Malmö Malmö Övrigt — 5 089 Q1 Sadelgjorden 1 Malmö Malmö Lager/Logistik — 9 095 Q1 Brandholmen 1:9 Nyköping Nyköping Lager/Logistik — 7 812 Q1 Lansen 13 Nyköping Nyköping Kontor — 6 370 Q1 Skölden 2 Nyköping Nyköping Kontor — 2 000 Q1 Gripen 1 Nyköping Nyköping Handel — 1 166 Q1 Skyttbrink 30 Stockholm Botkyrka Lager/Logistik — 2 896 Q1 Magasinet 6 Stockholm Älvsjö Lager/Logistik — 8 039 Q1 Magasinet 7 Stockholm Älvsjö Lager/Logistik — 6 437 Q1 Slipskivan 9 Stockholm Huddinge Kontor — 912 Q1 Törnby 2:2 Stockholm Upplands-Väsby Lager/Logistik — 18 807 Q1 Linjalen 65 Stockholm Täby Lager/Logistik — 1 398 Q1 Linjalen 66 Stockholm Täby Lager/Logistik — 3 923 Q1 Linjalen 7 Stockholm Täby Lager/Logistik — 800 Q1 Linjalen 8 Stockholm Täby Lager/Logistik — 600 Q1 Linjalen 61 Stockholm Täby Lager/Logistik — 778 Q1 Smygvinkeln 9 Stockholm Täby Lager/Logistik — 960 Q1 Smygvinkeln 10 Stockholm Täby Kontor — 930 Q1 Smygvinkeln 12 Stockholm Täby Lager/Logistik — 1 864 Q1 Lodet 2 Stockholm Täby Lager/Logistik — 8 518 Q1 Mätstången 2 Stockholm Täby Kontor — 3 847 Q1 Mallen 3 Stockholm Täby Lager/Logistik — 1 488 Q1 Tumstocken 8 Stockholm Täby Handel — 2 413 Q1 Induktorn 37 Stockholm Stockholm Lager/Logistik — 6 685 Q1 Rosersberg 11:151 Sigtuna Sigtuna Mark — — Q1 Veddesta 2:43 Stockholm Järfälla Lager/Logistik — 19 271 Q1 1kh Rudegård Ny Holte Köpenhamn Rudersdal Kontor — 5 341 Q2 Veddesta 2:79 Stockholm Järfälla Lager/Logistik — 36 342 Q2 Bråta 2:136 Göteborg Härryda Lager/Logistik — 20 212 Q2 Veddesta 2:90 Stockholm Järfälla Lager/Logistik — 19 581 Q2 Måseskär 5 Malmö Malmö Lager/Logistik — 19 255 Q2 Märsta 15:7 Märsta Sigtuna Lager/Logistik — 17 575 Q2 Bråta 2:150 Göteborg Härryda Lager/Logistik — 17 930 Q2 Turbinen 1 Västerås Västerås Lager/Logistik — 17 757 Q2 Brämön 4 Malmö Malmö Lager/Logistik — 14 262 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER: ANTAL, UTHYRNINGSBAR AREA, VERKLIGT VÄRDE 2023 2022 Antal Kvm Mkr Mkr Totalt årets början 458 3 194 535 78 387 83 084 Förvärv — — — 80 Investeringar i ny-, till- och ombyggnation — 15 0191 1 993 2 903 Avyttringar –132 –781 128 –14 010 –2 329 Avyttring till Intressebolag Klövern AB — — — –4 374 Värdeförändringar, orealiserade — — –8 306 –2 565 Valutakursomräkning — — –31 1 588 Totalt vid årets slut 326 2 428 426 58 033 78 387 1) Exkl. sålda fastigheter. ===== SIDA 9 ===== 9COREM – BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 2023 Uthyrningsbar area, kvm Kvartal Fastighet Stad Kommun Fastighetskategori Förvärv Avyttring Q2 Backa 30:4 Göteborg Göteborg Lager/Logistik — 10 375 Q2 Jordbromalm 6:89 Stockholm Haninge Lager/Logistik — 9 986 Q2 Håltsås 1:17 Göteborg Härryda Lager/Logistik — 9 278 Q2 Backa 22:17 Göteborg Göteborg Lager/Logistik — 8 803 Q2 Stridsyxan 4 Malmö Malmö Lager/Logistik — 8 522 Q2 Högsbo 16:16 Göteborg Göteborg Lager/Logistik — 8 336 Q2 Anoden 2 & 5 Stockholm Huddinge Lager/Logistik — 8 336 Q2 Solsten 1:117 Göteborg Härryda Lager/Logistik — 7 015 Q2 Stridsyxan 5 Malmö Malmö Lager/Logistik — 6 171 Q2 Stiglädret 11 Malmö Malmö Lager/Logistik — 5 993 Q2 Kobbegården 155:2 Göteborg Göteborg Lager/Logistik — 5 943 Q2 Högsbo 38:3 Göteborg Göteborg Lager/Logistik — 5 246 Q2 Kallhäll 9:36 Stockholm Järfälla Lager/Logistik — 5 150 Q2 Veddesta 2:63 Stockholm Järfälla Lager/Logistik — 4 896 Q2 Veddesta 2:31 Stockholm Järfälla Lager/Logistik — 4 836 Q2 Stångbettet 15 Malmö Malmö Lager/Logistik — 3 943 Q2 Skälby 3:1321 Stockholm Järfälla Lager/Logistik — 3 656 Q2 Flahult 21:14 Jönköping Jönköping Lager/Logistik — 3 526 Q2 Backa 25:6 Göteborg Göteborg Lager/Logistik — 3 360 Q2 Skälby 3:674 Stockholm Järfälla Lager/Logistik — 3 271 Q2 Skälby 3:1431 Stockholm Järfälla Lager/Logistik — 2 665 Q2 Skälby 3:1452 Stockholm Järfälla Lager/Logistik — 2 417 Q2 Viby 19:54 Stockholm Upplands-Bro Lager/Logistik — 2 038 Q2 Viby 19:53 Stockholm Upplands-Bro Lager/Logistik — 2 022 Q2 Skälby 3:676 Stockholm Järfälla Kontor — 1 924 Q2 Skälby 3:1446 Stockholm Järfälla Kontor — 1 844 Q2 Koborg 2 Stockholm Botkyrka Lager/Logistik — 1 548 Q2 Fabrikören 6 Stockholm Stockholm Lager/Logistik — 1 440 Q2 Skälby 3:1418 Stockholm Järfälla Kontor — 1 343 Q2 Viby 19:32 Stockholm Upplands-Bro Lager/Logistik — 1 189 Q2 Skyttbrink 36 Stockholm Botkyrka Lager/Logistik — 860 Q2 Fabrikatet 1 Nyköping Nyköping Lager/Logistik — — Q2 Fabrikatet 4 Nyköping Nyköping Lager/Logistik — — Q2 Fabrikatet 5 Nyköping Nyköping Lager/Logistik — — Q2 Förbygeln 1 Malmö Malmö Lager/Logistik — 5 146 Q2 Gumsen 31 Kalmar Kalmar Lager/Logistik — 25 192 Q2 Koljan 24 Kalmar Kalmar Utbildning/vård/övrigt — 5 781 Q2 Fredriksdal 1 Kalmar Kalmar Utbildning/vård/övrigt — 3 498 Q2 Apotekaren 20 Kalmar Kalmar Handel — 1 871 Q2 Tenngjutaren 1 Kalmar Kalmar Kontor — 1 588 Q2 Mästaren 28 Kalmar Kalmar Handel — 1 348 Q2 Lärlingen 5 Kalmar Kalmar Kontor — 4 574 Q2 Gumsen 41 Kalmar Kalmar Kontor — 2 042 Q2 Timotejen 1 Kalmar Kalmar Handel — 1 552 Q2 Rybsen 1 Kalmar Kalmar Kontor — 1 112 Q2 Sävenäs 169:1 Göteborg Partille Lager/Logistik — 7 653 Q2 Ugglum 7:117 Göteborg Partille Lager/Logistik — 3 320 Q2 Greve Köpenhamn Greve Lager/Logistik — 13 412 Q2 Märsta 24:8 Märsta Sigtuna Kontor — 1 141 Q3 Sicklaön 356:1 Stockholm Nacka Handel — 11 348 Q3 Kungsängen 24:3 Uppsala Uppsala Handel — 6 361 Q3 Brevduvan 20 Linköping Linköping Kontor — 4 211 Q3 Dahlian 18 Linköping Linköping Handel — 4 686 Q3 Kumlehusvej 1A Köpenhamn Roskilde Lager/Logistik — 23 711 Q4 Guldfisken 2 Kalmar Kalmar Utbildning/vård/övrigt — 3 848 Q4 Paletten 1 Linköping Linköping Kontor — 6 048 ===== SIDA 10 ===== 10 COREM – BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 2023 PROJEKTVERKSAMHET Corems projektutveckling sker främst i samband med nyuthyrningar och för att anpassa och modernisera lokaler och fastigheter i syfte att öka hyresvärdet. Under 2023 investerades 1 993 mkr (2 903) i fastighetsbeståndet avseende ny, till och ombyggnationer. Per den 31 december 2023 upp- gick den återstående investeringsvolymen till 1 001 mkr (1 544). Vid samma tidpunkt pågick totalt fem projekt med en beräknad investe- ring överstigande 50 mkr vardera. Den totala ytmässiga uthyrnings- graden i projekten uppgår till 62 procent. Projekten omfattar 47 497 kvm och har en återstående investering om 677 mkr. Inflyttning i bostadsprojektet K1 Nacka Strand påbörjades under det fjärde kvartalet 2023. Projektet, som omfattar 60 lägenheter med en total BOA om 3 700 kvm, närmar sig slutskedet. K1 Nacka Strand har varit uppdelat i säljetapper, där 50 av de 60 lägenheterna var sålda per sista december. Ytterligare en lägenhet har sålts efter årets utgång, resterande lägenheter är till försäljning och tillträden sker löpande. Kommersiella projekt i Sverige I centrala Stockholm har fastigheten Orgelpipan 4 på Klarabergs- gatan renoverats och moderniserats. Fastigheten färdigställdes under det fjärde kvartalet och är fullt uthyrd till Sveriges Riksbank samt res- taurangen AMI. Fastigheten avyttrades under 2023 och frånträddes i februari. I Västberga i södra Stockholm pågår projekt i fastigheterna Natt- skiftet 12 och 14. Ett nytt parkeringshus med fyra våningar i Nattskiftet 12 är färdigställd, och i Nattskiftet 14 pågår renovering av kontorsloka- ler. I Örebro pågår andra etappen av byggnationen av Örebro Entré, som avser om och påbyggnad om totalt cirka 10 200 kvm av en före detta postterminal. Här flyttade Trafikverket in under fjärde kvartalet och Länsstyrelsen Örebro flyttar in under andra kvartalet 2024. I Nyköping uppförs en skola för AcadeMedia. Skolan byggs på samma plats nära centrum, där den tidigare skolan brann ner. Inflytt- ning beräknas ske under fjärde kvartalet 2024. Uthyrningsbar area, kvm Kvartal Fastighet Stad Kommun Fastighetskategori Förvärv Avyttring Q4 Märsta 11:11 Märsta Sigtuna Lager/Logistik — 2 129 Q4 Märsta 11:14 Märsta Sigtuna Lager/Logistik — 3 261 Q4 Märsta 21:46 Märsta Sigtuna Lager/Logistik — 3 181 Q4 Bävern 2 Linköping Linköping Utbildning/vård/övrigt — 1 170 Q4 Bredskär 1 Malmö Malmö Lager/Logistik — 2 127 Q4 Stålet 3 Norrköping Norrköping Lager/Logistik — 10 407 Q4 Älgskytten 4 Jönköping Jönköping Lager/Logistik — 6 608 Q4 Kalvsvik 16:20 Stockholm Haninge Lager/Logistik — 6 224 Q4 Ättehögen 9 Jönköping Jönköping Lager/Logistik — 4 410 Q4 Båtyxan 1 Malmö Malmö Lager/Logistik — 2 435 Q4 Krukskärvan 8 Malmö Malmö Lager/Logistik — 5 152 Q4 Sadelknappen 3 Malmö Malmö Lager/Logistik — 1 475 Q4 Ringpärmen 2 Stockholm Sollentuna Lager/Logistik — 7 388 Q4 Ringpärmen 1 Stockholm Sollentuna Lager/Logistik — 6 198 Q4 Revisorn 1 Stockholm Sollentuna Kontor — 2 944 Q4 Revisorn 2 Stockholm Sollentuna Lager/Logistik — 4 491 Q4 Revisorn 3 Stockholm Sollentuna Kontor — 1 116 Q4 Rotorn 1 Stockholm Sollentuna Handel — 1 290 Q4 Rotorn 2 Stockholm Sollentuna Lager/Logistik — 1 565 Q4 Åby 1:197 Stockholm Haninge Lager/Logistik — 3 372 Q4 Jordbromalm 6:11 Stockholm Haninge Lager/Logistik — 4 133 Q4 Jordbromalm 6:59 Stockholm Haninge Lager/Logistik — 3 272 Q4 Jordbromalm 6:62 Stockholm Haninge Lager/Logistik — 2 548 Q4 Jordbromalm 6:68 Stockholm Haninge Lager/Logistik — 995 Q4 Jordbromalm 6:64 Stockholm Haninge Kontor — 996 Q4 Jordbromalm 6:65 Stockholm Haninge Kontor — 1 010 Q4 Jordbromalm 6:66 Stockholm Haninge Handel — 1 512 Q4 Jordbromalm 6:67 Stockholm Haninge Kontor — 986 Q4 Jordbromalm 4:5 Stockholm Haninge Lager/Logistik — 925 Q4 Finnslätten 2 Västerås Västerås Kontor — 5 945 Q4 Gammel Kongevej 60 (Codanhuset) Köpenhamn Köpenhamn Kontor — 30 471 Q4 Kalvebod Brygge 32 Köpenhamn Köpenhamn Kontor — 28 798 Q4 118 10th Avenue New York New York Mark — 0 TOTALT KVM — 781 128 ===== SIDA 11 ===== 11COREM – BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 2023 COREMS STÖRSTA PÅGÅENDE KOMMERSIELLA PROJEKT Stad Fastighet Beskrivning Uthyrd yta, kvm Projektyta, kvm Beräknad investering, mkr Återstående investering, mkr Hyres- värde, mkr Färdig- ställande, år/kvartal New York 1245 Broadway1 Nybyggnation kontorslokaler 9 711 17 115 1 829 376 207 24Q4 New York 28&71 Nybyggnation kontorslokaler 3 208 9 279 951 192 94 24Q4 Stockholm Nattskiftet 12&14 Nybyggnation garage samt ombyggnation kontorslokaler 7 425 8 168 149 16 62 24Q1 Örebro Olaus Petri 3:234 Om- och påbyggnation för Trafikverket och Länsstyrelsen. Etapp 2 6 508 10 200 198 30 17 24Q2 Nyköping Furan 2 Uppbyggnad skola 2 735 2 735 77 62 8 24Q4 TOTALT 29 587 47 497 3 204 677 332 1) Beräknad och återstående investering avseende projekt i New York är baserad på SEK/USD-kursen per 31 december 2023. 2) Projektytan innefattar viss nybyggnation samt anpassning av befintliga ytor och tekniskt lyft. Hyresvärdet avser endast tillskapade ytor. Örebro Entré Ett 5-årigt avtal tecknades under kvartalet med Tietoevry avseende cirka 1 200 kvm i nyuppförda Örebro Entré. Inflyttning och färdig- ställande beräknas till det andra kvartalet 2024. 28&7, New York Ett 15-årigt avtal tecknades under kvartalet med AC Hospitality avse- ende 353 kvm. Inflyttning är planerad till det tredje kvartalet 2024. Nattskiftet 12&14 Nybyggnation av parkeringshus och ombyggnation av kontorslokaler i Västberga i södra Stockholm. Projektet beräknas färdigställas under det första kvartalet 2024. Kommersiella projekt i New York Corem äger tre projektfastigheter på Manhattan i New York: 1245 Broadway, 28&7 och 417 Park Avenue. Projekten 1245 Broadway och 28&7 närmar sig färdigställande och avser nyproduktion av två högkvalitativa kontorsbyggnader. Båda pro- jekten är färdigställda exteriört och interiört pågår hyresgästanpass- ningar i takt med uthyrning. Per den 31 december var elva hyresavtal tecknade, vilket motsvarar en ytmässig uthyrningsgrad om 57 procent i 1245 Broadway och 35 procent i 28&7. Kontraktsvärdet för tecknade hyresavtal i New York uppgick per den 31 december 2023 till 14 miljo- ner USD motsvarande cirka 140 mkr, vilket motsvarar cirka 11 000 kr/ kvm. Till fastigheten 1245 Broadway finns markhyresavtal där nyttjan- derättstillgång och leasingskuld redovisas i balansräkningen Projektfastigheten 417 Park Avenue har en byggrätt för nybyggna- tion av kontor om cirka 33 000 kvm. Förprojektering pågår och bygg- start är planerad till tidigast 2025. Under det fjärde kvartalet 2023 avyttrades tomträtten till projekt- fastigheten 118 10th Avenue i Meatpackingområdet. Fastigheten har en byggrätt för kontor om cirka 13 000 kvm. ===== SIDA 12 ===== 12 COREM – BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 2023 FÖRDELNING PER REGION Corems fastighetsbestånd och operativa verksamhet är indelad i regioner: Region Stockholm, Region Stockholm Logistik, Region Väst och Region Öst. Region Stockholm innefattar Stockholm, Uppsala och Västerås. Region Stockholm Logistik innefattar logistikfastigheter i Storstock- RESULTATRÄKNINGSPOSTER OCH INVESTERINGAR PER REGION Intäkter, mkr Fastighetskostnader, mkr Driftsöverskott, mkr Överskottsgrad, % Investeringar, mkr 2023 jan–dec 2022 jan–dec 2023 jan–dec 2022 jan–dec 2023 jan–dec 2022 jan–dec 2023 jan–dec 2022 jan–dec 2023 jan–dec 2022 jan–dec Region Stockholm 1 805 1 752 –660 –731 1 145 1 021 63 58 503 947 Region Stockholm Logistik 417 633 –116 –187 301 446 72 70 146 372 Region Öst 852 896 –258 –302 594 594 70 66 297 477 Region Väst 774 855 –257 –288 517 567 67 66 178 394 Utland – Köpenhamn 287 298 –36 –24 251 274 87 92 28 23 Utland – New York 109 57 –35 –26 74 31 68 54 841 690 Totalt 4 244 4 491 –1 362 –1 558 2 882 2 933 68 65 1 993 2 903 Förvaltningsbestånd 3 967 4 264 –1 223 –1 420 2 744 2 844 69 67 791 1 587 Förädlingsbestånd 277 227 –139 –138 138 89 50 39 1 202 1 316 Totalt 4 244 4 491 –1 362 –1 558 2 882 2 933 68 65 1 993 2 903 NYCKELTAL PER REGION Antal fastigheter, st Verkligt värde, mkr Hyresvärde, mkr Ekonomisk uthyrningsgrad, % Uthyrningsbar area, tkvm 2023 31 dec 2022 31 dec 2023 31 dec 2022 31 dec 2023 31 dec 2022 31 dec 2023 31 dec 2022 31 dec 2023 31 dec 2022 31 dec Region Stockholm 95 108 27 414 30 333 2 110 2 034 83 86 959 1 010 Region Stockholm Logistik 34 93 3 380 8 944 279 656 91 96 180 473 Region Öst 90 118 10 128 11 931 865 929 91 91 650 767 Region Väst 99 125 9 440 12 150 820 948 88 89 571 780 Utland – Köpenhamn 5 10 2 138 7 942 118 301 82 95 56 158 Utland – New York1) 3 4 5 533 7 087 130 72 100 100 12 7 Totalt 326 458 58 033 78 387 4 322 4 940 87 89 2 428 3 195 Förvaltningsbestånd 294 419 48 939 66 732 3 923 4 595 87 91 2 234 2 985 Förädlingsbestånd 32 39 9 094 11 655 399 345 81 70 194 210 Totalt 326 458 58 033 78 387 4 322 4 940 87 89 2 428 3 195 1) Hyresvärde, Ekonomisk uthyrningsgrad och Uthyrningsbar area avser aktiva hyresavtal. holmsområdet. Region Väst innefattar Göteborg, Malmö, Halmstad och Borås. Region Öst innefattar Linköping, Norrköping, Nyköping, Jönköping, Kalmar och Örebro. Verksamheten i utlandet är indelad i Köpenhamn och New York. Föregående år, i tabellen nedan, har justerats efter omklassifice- ring av fastigheter mellan regionerna. HYRESVÄRDE, KR/KVM 0 300 600 900 1 200 1 500 1 800 2322212019181716 FASTIGHETSVÄRDE, KR/KVM OCH UTHYRNINGSBAR AREA, TKVM 0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 2322212019181716 Kr/Kvm Tkvm Fastighetsvärde/kvm Uthyrningsbar area 0 750 1 500 2 250 3 000 3 750 4 500 FASTIGHETSVÄRDE PER FASTIGHETSTYP , % Kontor 68% Lager/logistik 14% Handel 5% Övrigt 13% ===== SIDA 13 ===== 13 COREM – BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 2023 RÄNTEBÄRANDE SKULDER Den 31 december 2023 uppgick de räntebärande skulderna till 33 593 mkr (47 644). Periodiserade låneomkostnader uppgick till 258 mkr (171), vilket ger räntebärande skulder i balansräkningen om 33 335 mkr (47 473). Corems räntebärande skulder är huvudsakligen säkerställda med pantbrev och/eller aktier i dotterbolag. Icke-säkerställda räntebärande skulder består av företagscertifikat och icke-säkerställda obligationer, vilka uppgick till 50 mkr (350) respektive 8 228 mkr (11 418) vid årets slut. Corems certifikatprogram har en ram uppgående till 5 000 mkr. Utestående företagscertifikat har backup-faciliteter i form av odragna kreditfaciliteter i nordiska banker. Den genomsnittliga kapitalbindningen uppgick till 2,2 år (3,3) och belåningsgraden uppgick till 55 procent (57). RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD mkr 2023 31 dec 2022 31 dec Räntebärande skulder 33 335 47 473 Justering periodiserade låneomkostnader 258 171 Räntebärande tillgångar –48 –122 Aktieinnehav –10 –1 104 Likvida medel –429 –979 Räntebärande nettoskuld 33 106 45 439 Obligationslån Vid årets utgång fanns i koncernen 8 228 mkr i utestående noterade obligationslån med förfall 2024 till 2025. Det fanns ett icke-säker ställt Medium Term Note-program (MTN) med en ram uppgående till 10 000 mkr, varav 4 535 mkr var utestående. Under kvartalet återbetalades ett obligationslån om 796 mkr. Utö- ver det återköpte bolaget under kvartalet obligationer i andra löptider om totalt 107 mkr. Finansiering BELÅNINGSGRAD, % 0 10 20 30 40 50 60 70 20232022202120202019201820172016 SOLIDITET, JUSTERAD, % Soliditet, justerad 0 10 20 30 40 50 60 20232022202120202019201820172016 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 20232022202120202019201820172016 RÄNTETÄCKNINGSGRAD, GGR 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 4,5 5,0 5,5 6,0 GENOMSNITTLIG RÄNTA, % 2022 2023202120202019201820172016 RÄNTEFÖRFALLOSTRUKTUR Den 31 december 2023 uppgick den genomsnittliga räntan i låne- portföljen till 4,4 procent (3,6). För att begränsa ränterisken används ränteswappar och räntetak. Vid periodens utgång hade Corem ränteswappar till ett nominellt vär- de om 21 012 mkr (17 790), och räntetak för 1 682 mkr (9 679) vilket tillsammans motsvarade 68 procent av de räntebärande skulderna. Sammantaget med de lån som löper med fast ränta innebar det att 69 procent av de räntebärande skulderna var räntesäkrade. Swappar- na har räntenivåer i intervallet –0,4–3,7 procent medan taken har rän- tenivåer i intervallet 2,5–4,5 procent. Den 31 december 2023 uppgick marknadsvärdet i räntederivatportföljen netto till 303 mkr (1 290). Värdeförändring på derivat uppgick under kvartalet till –919 mkr (–83) och under året till –1 000 mkr (1 375). Den genomsnittliga räntebindningen uppgick vid årets slut till 2,6 år (1,9) med beaktande av derivat. Räntetäckningsgraden uppgick under året till 1,9 ggr (2,5). LIKVIDA MEDEL Den 31 december 2023 uppgick likvida medel till 429 mkr (979). I lik- vida medel ingår spärrade medel om 133 mkr i enlighet med IFRS IC:s förtydligande om medel som endast får användas för ett visst ända- mål enligt avtal med tredje part. Därutöver fanns outnyttjade kreditramar, inklusive backup-facilite- ter för utestående företagscertifikat, om totalt 3 525 mkr varav 3 031 mkr var möjliga att omedelbart utnyttja med befintliga säker- heter. Resterande utrymme kan användas om säkerheter tillförs samt till viss del även till att finansiera pågående projekt. Den räntebärande nettoskulden uppgick till 33 106 mkr (45 439). ===== SIDA 14 ===== 14 COREM – BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 2023 RATING Corem Property Group har en rating hos Scope enligt kreditbetyget BBB- med negativa utsikter. Detta kreditbetyg bekräftades av Scope under kvartalet. EGET KAPITAL Koncernens eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare, uppgick vid årets utgång till 22 003 mkr (31 268) varav 1 300 mkr av- ser hybridobligation. Eget kapital uppgick till 13,58 kr (22,17) per sta- maktie av serie A och B, 289,59 kr (289,59) per stam aktie av serie D och 312,72 kr (312,72) per preferensaktie. Substansvärdet (NAV) per stamaktie av serie A och B uppgick till 17,57 kr (26,42). För ytterligare information om förändringar i eget kapital, se sidan 19. Hybridobligation Corem har via dotterbolaget Corem Kelly en evig hybridobligation om 1 300 mkr som löper med en rörlig ränta om 3 månaders Stibor +8 procentenheters marginal. Soliditet Vid årets utgång uppgick den justerade soliditeten till 41 procent (39) och soliditeten till 34 procent (34). KASSAFLÖDE Koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten, före föränd- ring i rörelsekapital, uppgick under året till 1 318 mkr (1 698). Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till 13 832 mkr (–1 294) under året och kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till –15 096 mkr (–583). RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING Räntebindning Kapitalbindning Förfalloår Lånevolym, mkr Avtalsvolym, mkr Utnyttjat, mkr Varav utestående obligationer, mkr Ej utnyttjat, mkr Rörligt1 11 999 — — — — 2024 4 582 14 597 13 522 5 528 1 075 2025 4 490 12 996 12 496 2 700 500 2026 — 4 544 2 594 — 1 950 2027 1 574 341 341 — — 2028 1 574 716 716 — — Senare 9 374 3 924 3 924 — — Totalt 33 593 37 118 33 593 8 228 3 525 1) Av här redovisad rörlig volym täcks 1 682 mkr av räntetak. OBLIGATIONSÖVERSIKT 2023-12-31 1 Typ Emissions- tidpunkt Förfall Emittent Utestående volym, mkr Emissionsspread över 3m Stibor, % Grön Icke-säkerställd MTN 201² okt-20 apr-24 Kelly 1 835 3,25 Grön Icke-säkerställd³ okt-20 apr-24 Corem 1 343 3,50 Grön Icke-säkerställd jan-22 okt-24 Corem 2 350 2,75 Grön Icke-säkerställd MTN 202 feb-21 feb-25 Kelly 2 500 3,25 Icke-säkerställd MTN 204 mars-21 sep-25 Kelly 200 3,50 Totalt 8 228 1) Avser obligationer emitterade av Corem Property Group AB ("Corem") och dotterbolaget Corem Kelly AB. 2) 576 mkr har återköpts efter årets utgång. 3) 273 mkr har återköpts efter årets utgång. AKTIEINNEHAV Corems innehav i Klövern Innehavet i Klövern uppgick till 1 340 mkr vid årets slut och klassificeras som Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde. Innehavet har under året omklassificerats från Andelar i intressebolag. I augusti sålde Corem, tillsammans med ALM Equity och Broskep- pet Bostad, 51 procent av aktierna i Klövern till Nrep till ett totalt värde om cirka 2,5 mdkr. Försäljningen innebar för Corem en positiv likvidi- tetseffekt om 1,4 mdkr, som erhölls under tredje kvartalet, och en negativ resultateffekt om cirka 1 mdkr, som redovisades under andra kvartalet. Affären innebar att Nrep åtar sig över tid att investera genom riktade nyemissioner vilket tillsammans med sedvanlig extern finan- siering möjliggör färdigställande av Klöverns projektportfölj om cirka 18 000 bostäder. Nreps ägande i Klövern kommer att uppgå till 65 procent efter genomförd transaktion och emission om 1 mdkr. Corems ägarandel kommer efter det att uppgå till 17 procent. Ägarna kommer därefter att erbjudas möjlighet att behålla sin ägarandel genom att delta i framtida emissioner. Övriga innehav I januari 2023 sålde Corem sitt innehav i Castellum till ett värde av 1 190 mkr. Försäljningen innebar en positiv resultateffekt i första kvartalet med 90 mkr. ===== SIDA 15 ===== 15 COREM – BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 2023 Aktier och ägare AKTIEFAKTA, 31 DEC 2023 Börsvärde 15,7 mdkr Marknadsplats Nasdaq Stockholm, Large Cap LEI nr 213800CHXQQD7TSS1T59 Antal aktieägare 45 632 Stamaktie serie A Antal aktier 93 730 797 Stängningskurs 10,65 kr ISIN SE0010714279 Stamaktie serie B Antal aktier 1 023 591 380 Stängningskurs 10,62 kr ISIN SE0010714287 Stamaktie serie D Antal aktier 7 545 809 Stängningskurs 182,00 kr ISIN SE0015961594 Preferensaktie Antal aktier 12 415 295 Stängningskurs 200,50 kr ISIN SE0010714311 SUBSTANSVÄRDE (NAV) PER STAMAKTIE AV SERIE A OCH B, KR 0 5 10 15 20 25 30 35 2322212019181716 UTDELNING PER STAMAKTIE AV SERIE A OCH B, KR 1Föreslagen utdelning 0,00 0,10 0,20 0,30 0,40 0,50 0,60 0,70 23222120191817 1 Corem Property Group är noterat på Nasdaq Stockholm Large Cap med fyra aktieslag: stamaktier av serie A, stamaktier av serie B, stam- aktier av serie D och preferensaktier. Den 31 december 2023 hade Corem totalt 1 137 283 281 aktier, varav 93 730 797 stamaktier av serie A, 1 023 591 380 stamaktier av serie B, 7 545 809 stamaktier av serie D och 12 415 295 preferens- aktier. Varje stamaktie av serie A berättigar till en röst, medan en stam aktie av serie B, en stamaktie av serie D och en preferensaktie berättigar till en tiondels röst vardera. ÅTERKÖP AV EGNA AKTIER Corem återköpte inga egna aktier under det fjärde kvartalet. Per den 31 december 2023 innehade Corem 2 913 825 återköpta stamaktier av serie A, 35 691 000 återköpta stamaktier av serie B och 42 000 återköpta stamaktier av serie D. Det totala marknadsvärdet uppgick vid samma tidpunkt till 418 mkr. Aktierna är återköpta till en genom- snittlig kurs om 8,80 kr per stamaktie av serie A, 19,06 kr per stamak- tie av serie B och 297,85 kr per stamaktie av serie D. OMVANDLING AV STAMAKTIER AV SERIE A Under februari och augusti månad varje år har ägare till stamaktier av serie A rätt att begära att aktien omvandlas till stamaktie av serie B. Ingen begäran gällande omvandling av aktier inkom varken under första eller andra omvandlingsperioden 2023. Corem tecknade under slutet av året ett tioårigt hyresavtal med SOS International avseende 5 160 kvm kontor i Fairway House i Kö- penhamn. Inflyttning planeras till tredje kvartalet 2024. ===== SIDA 16 ===== 16 COREM – BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 2023 REDOVISNINGSPRINCIPER Denna delårsrapport är för koncernen upprättad i enlighet med Års re- dovisningslagen och IAS 34 Delårsrapportering och för moderbolaget i enlighet med Årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juri- diska personer. I koncernen är fastigheterna värderade enligt nivå 3 i IFRS värde- ringshierarki. Verkligt värde för finansiella instrument i koncernen redovisade till upplupet anskaffningsvärde överensstämmer i allt väsentligt med redovisade värden. Detsamma gäller för moderbolaget. Inga förändringar i kategoriseringen av finansiella instrument har skett under perioden. Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde, som är noterade på en marknadsplats, värderas i enlighet med nivå 1 i verkligt värdehierarkin medan innehavet i Klövern AB, som inte är noterat, värderas i enlighet med nivå 3 i värdehierarkin. Innehavet i Klövern AB värderas enligt diskonterade kassaflöden. Derivat värderas i enlighet med nivå 2 i verkligt värdehierarkin. Inga nya eller ändrade standarder eller tolkningar från IASB har haft någon väsentlig påverkan på delårsrapporten och de redovis- ningsprinciper som tillämpas är de som beskrivs i not 1 i Corems Års- redovisning för 2022. Avrundningsdifferenser kan förekomma i rapporten. DEFINITIONER I delårsrapporten presenteras ett antal finansiella nyckeltal och mått som inte är definierade enligt IFRS. Corem anser att dessa nyckeltal och mått ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning för analys av bolagets verksamhet. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella nyckeltal och mått på samma sätt är dessa inte alltid jämförbara. På bolagets webbplats presenteras definitionerna av valda nyckeltal och mått, samt en kompletterande beräkningsbilaga för de nyckeltal som inte är direkt identifierbara från de finansiella rapporterna. HÅLLBARHET Hållbarhetsarbetet är en viktig del av Corems verksamhet och inte- grerat i den löpande verksamheten. Arbetet omfattar social, ekologisk och ekonomisk hållbarhet och fokuseras inom områdena God affärs- partner och långsiktig värdeutveckling, Attraktiv arbetsgivare, Mins- kad klimatpåverkan samt Hållbar och levande stad. Hållbarhetsdata rapporteras på helårsbasis. MEDARBETARE Lokal förvaltning och drift i egen regi, för närhet till kund och god marknadskännedom, är en del av Corems strategi. Corem har sitt säte i Stockholm där även huvudkontoret ligger. Genomsnittligt antal anställda i koncernen under året var 309 (336). Av de anställda var 47 procent (46) kvinnor. RISKER Corem har en kontinuerlig process för att identifiera väsentliga risker som kan påverka bolagets finansiella ställning och resultat. Huvudsakliga risker ligger inom värdeförändring på fastigheter, konjunktur och marknadsförutsättningar, projektverksamhet, fastig- hetstransaktioner, ändrade lagar och regelverk, finansiering, noterade innehav, medarbetare, affärsetik samt IT-säkerhet. För mer information om identifierade risker, se Corems års- och hållbarhetsredovisning för 2022. Övrig information COREMS STÖRSTA AKTIEÄGARE PER 31 DECEMBER 2023 Aktieägare Stamaktier av serie A, tusental Stamaktier av serie B, tusental Stamaktier av serie D, tusental Preferens- aktier, tusental Andel kapital, % Andel röster, % Rutger Arnhult via bolag1 43 899 460 126 3 274 0 44,61 47,10 Gårdarike1 31 313 29 694 25 26 5,37 17,90 Handelsbanken fonder — 78 204 104 — 6,89 4,09 Länsförsäkringar fondförvaltning — 42 876 — — 3,77 2,24 State Street Bank & Trust Co — 40 197 20 102 3,55 2,10 JP Morgan Chase Bank N.A. — 26 096 — 227 2,31 1,37 Swedbank Robur fonder 1 593 9 750 — — 1,00 1,34 Fredrik Rapp privat och via bolag 750 9 500 — — 0,90 0,89 CBNY Norges Bank — 16 528 — — 1,45 0,86 Avanza Pension 229 11 873 321 1 785 1,25 0,85 AMF TJÄNSTEPENSION AB — 15 500 — — 1,36 0,81 Prior & Nilsson — 14 426 — — 1,27 0,75 Livförsäkringsbolaget Skandia, Ömsesidigt 665 5 303 — 0 0,52 0,62 SEB Life International 1 110 498 36 22 0,15 0,61 Patrik Tillman privat och via bolag 571 5 723 77 — 0,56 0,60 Övriga aktieägare 10 687 221 607 3 646 10 253 21,65 17,87 TOTALT ANTAL UTESTÅENDE AKTIER 90 817 987 900 7 504 12 415 96,60 100,00 Återköpta aktier² 2 914 35 691 42 — 3,40 TOTALT ANTAL AKTIER, TUSENTAL 93 731 1 023 591 7 546 12 415 100,00 100,00 1) Till följd av rutiner hos Ålandsbanken, Banque Internationale à Luxembourg och Union Bancaire Privée har bankerna registrerats i Euroclears aktiebok som ägare till en del av sina kunders Coremaktier. Detta har justerats för i syfte att ge en rättvisande bild av bolagets största ägare. 2) Återköpta egna aktier saknar rösträtt och erhåller heller ingen utdelning. ===== SIDA 17 ===== 17 COREM – BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 2023 TVISTER Corem har inga pågående tvister som kan ge väsentlig resultat- påverkan. TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE Tjänster mellan koncernföretag och närstående debiteras enligt marknadsprissättning på affärsmässiga villkor. Koncerninterna tjäns- ter består av förvaltningstjänster och debitering av koncernräntor. Transaktioner med Wästbygg uppgick under året till 44 mkr (57). Wästbygg utgör intressebolag till M2-Gruppen, som kontrolleras av Rutger Arnhult. Corem har vidare ett avtal om förhyrning av M2-Grup- pen, med ett årligt kontraktsvärde om 1 mkr t o m 2023. Därutöver har Corem-koncernen köpt juridiska tjänster från Walthon Advokater, i vil- ken styrelsens ordförande Patrik Essehorn är delägare, till ett belopp om 17 mkr (13) under året. MODERBOLAGET Moderbolagets verksamhet består av försäljning av förvaltningstjäns- ter åt koncernens dotterbolag samt strategisk ledning och adminis- tration för bolagets notering på Nasdaq Stockholm. Nettoomsättning- en uppgick till 537 mkr (559). Periodens resultat uppgick till –276 mkr (200). Under året har moderbolaget erhållit utdelningar från koncern- bolag motsvarande 1 161 mkr och gjort nedskrivning av andelar i koncernbolag med 1 230 mkr på grund av negativa värdeförändringar i förvaltningsfastigheter i underkoncerner. Räntebärande skulder uppgick till 5 943 mkr (7 981) vilka till stor del lånas vidare till andra koncernbolag. ÅRSSTÄMMA 2024 Årsstämma i Corem Property Group AB (publ) kommer att hållas den 23 april 2024. UTDELNING Styrelsen föreslår en utdelning om 0,10 kr (0,40) per stamaktie av serie A och B, samt 20,00 kr (20,00) per stamaktie av serie D och preferens- aktie. Utdelningen avseende stamaktie av serie A och B föreslås utbe- talas vid fyra tillfällen om vardera 0,025 kr (0,10) medan utdelningen avseende stamaktie av serie D och preferensaktie föreslås utbetalas vid fyra tillfällen om vardera 5,00 kr (5,00). Avstämningsdagar för utdelning till ägare av stamaktier av serie A, B, D och preferensaktier föreslås vara sista bankdagen i respektive kalenderkvartal med för- väntad utbetalning tre bankdagar därefter. HÄNDELSER EFTER PERIODENS UTGÅNG Corem emitterade icke säkerställda gröna obligationer om 1 mdkr i ja- nuari 2024 och om 0,1 mdkr i februari 2024. Obligationerna emittera- des under ett ramverk om 2 mdkr, har en löptid om 2,25 år och löper med en rörlig ränta om 3 månaders Stibor plus 375 baspunkter och slutligt förfall 7 maj 2026. Efter periodens utgång har obligationer till ett värde av 849 mkr återköpts. Avtal om försäljning med frånträden efter periodens utgång har tecknats avseende sex fastigheter till ett sammanlagt underliggande fastighetsvärde om 1,6 mkr. I februari tecknades ytterligare ett hyresavtal i fastigheten 28&7 i New York. Stockholm den 21 februari 2024 Styrelsen i Corem Property Group AB (publ) Denna bokslutskommuniké har ej varit föremål för granskning av Corems revisorer. Under fjärde kvartalet tecknade Corem ett femårigt hyreskontrakt med butikskedjan Normal i gallerian Globen Shopping, fastigheten Arenan 2, i Stockholm. ===== SIDA 18 ===== 18 COREM – BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 2023 Koncernens resultaträkning i sammandrag Mkr 2023 3 mån okt–dec 2022 3 mån okt–dec 2023 12 mån jan–dec 2022 12 mån jan–dec Intäkter 1 016 1 185 4 244 4 491 Fastighetskostnader –384 –485 –1 362 –1 558 Driftsöverskott 632 700 2 882 2 933 Central administration –43 –47 –179 –187 Finansnetto –366 –324 –1 464 –1 071 Förvaltningsresultat 223 329 1 239 1 675 Resultatandelar i intresseföretag 0 –723 –1 076 –862 Värdeförändringar fastigheter –2 653 –3 110 –8 476 –2 934 Värdeförändringar finansiella tillgångar –6 –14 87 –1 105 Värdeförändringar derivat –919 –83 –1 000 1 375 Nedskrivning goodwill –197 –247 –589 –635 Resultat före skatt –3 552 –3 848 –9 815 –2 486 Skatt 487 305 1 816 548 Periodens resultat –3 065 –3 543 –7 999 –1 938 Periodens resultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare –3 068 –3 513 –7 970 –1 948 Innehav utan bestämmande inflytande 3 –30 –29 10 –3 065 –3 543 –7 999 –1 938 Koncernens rapport över totalresultat i sammandrag Mkr 2023 3 mån okt–dec 2022 3 mån okt–dec 2023 12 mån jan–dec 2022 12 mån jan–dec Periodens resultat –3 065 –3 543 –7 999 –1 938 Övrigt totalresultat Valutaomräkningsdifferenser avseende utlandsverksamhet –555 –275 –328 942 Övrigt totalresultat efter skatt –555 –275 –328 942 PERIODENS TOTALRESULTAT –3 620 –3 818 –8 327 –996 Periodens totalresultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare –3 623 –3 788 –8 298 –1 016 Innehav utan bestämmande inflytande 3 –30 –29 20 –3 620 –3 818 –8 327 –996 Resultat per aktie Resultat per stamaktie av serie A och B, kr –2,97 –3,37 –7,88 –2,25 Antal utestående aktier, tusental Stamaktier A och B, vid periodens utgång 1 078 717 1 078 717 1 078 717 1 078 717 Stamaktier A och B, genomsnittligt antal 1 078 717 1 078 717 1 078 717 1 081 271 Stamaktier D, vid periodens utgång 7 504 7 504 7 504 7 504 Preferensaktier, vid periodens utgång 12 415 12 415 12 415 12 415 Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) förekommer. ===== SIDA 19 ===== 19COREM – BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 2023 Koncernens balansräkning i sammandrag Mkr 2023 31 dec 2022 31 dec TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Goodwill 1 785 2 374 Förvaltningsfastigheter 58 033 78 387 Nyttjanderättstillgångar 1 375 1 623 Andelar i intresseföretag 0 3 415 Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 1 351 5 Derivat 562 1 312 Övriga anläggningstillgångar 144 232 Summa anläggningstillgångar 63 250 87 348 Omsättningstillgångar Omsättningsfastigheter 290 206 Kortfristiga placeringar — 1 099 Övriga omsättningstillgångar 881 1 230 Likvida medel 429 979 Summa omsättningstillgångar 1 600 3 514 SUMMA TILLGÅNGAR 64 850 90 862 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 22 003 31 268 Eget kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 14 43 Summa eget kapital 22 017 31 311 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 19 505 32 745 Leasingskulder 1 375 1 623 Uppskjuten skatteskuld 5 709 7 562 Derivat 259 22 Övriga skulder 41 43 Summa långfristiga skulder 26 889 41 995 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 13 830 14 728 Övriga skulder 2 114 2 828 Summa kortfristiga skulder 15 944 17 556 Summa skulder 42 833 59 551 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 64 850 90 862 Koncernens förändring av eget kapital i sammandrag Mkr Moderbolagets aktieägare Innehav utan bestämmande inflytande Totalt Ingående eget kapital 2023-01-01 31 268 43 31 311 Periodens totalresultat –4 675 –32 –4 707 Utdelning –830 — –830 Hybridobligation –98 — –98 Eget kapital 2023-09-30 25 666 11 25 677 Periodens totalresultat –3 623 3 –3 620 Hybridobligation –40 — –40 Eget kapital 2023-12-31 22 003 14 22 017 ===== SIDA 20 ===== 20 COREM – BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 2023 Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag Mkr 2023 3 mån okt–dec 2022 3 mån okt–dec 2023 12 mån jan–dec 2022 12 mån jan–dec Den löpande verksamheten Driftsöverskott 632 700 2 882 2 933 Central administration –43 –47 –179 –187 Avskrivningar mm 5 6 23 26 Erhållen ränta, utdelningar mm 14 20 34 59 Erlagd ränta mm –339 –289 –1 351 –1 057 Räntekostnad leasingavtal hänförligt till tomträttsavtal –21 –16 –78 –63 Betald inkomstskatt –5 –3 –13 –13 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital 243 371 1 318 1 698 Förändring omsättningsfastigheter –21 –52 –84 –143 Förändring av kortfristiga fordringar 148 70 264 138 Förändring av kortfristiga skulder 1 702 –780 539 Kassaflöde från den löpande verksamheten 371 1 091 718 2 232 Investeringsverksamheten Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer –383 –944 –1 993 –2 903 Förvärv av förvaltningsfastigheter — — — –80 Avyttring av förvaltningsfastigheter 5 203 587 13 248 2 273 Avyttring av aktieinnehav — 22 1 190 22 Förändring av andelar i intressebolag 0 — 1 383 0 Erhållna likvida medel, delavyttring koncernbolag — — — 8 Förvärv innehav utan bestämmande inflytande — — — –575 Förändring övriga anläggningstillgångar 3 –11 4 –39 Kassaflöde från investeringsverksamheten 4 823 –346 13 832 –1 294 Finansieringsverksamheten Utbetald utdelning till moderbolagets ägare –208 –208 –830 –627 Hybridobligation, ränta –40 –25 –138 –87 Återköp egna aktier — — — –121 Upptagna lån 2 385 757 10 661 14 077 Amorterade lån –7 540 –664 –24 789 –13 825 Kassaflöde från finansieringsverksamheten –5 403 –140 –15 096 –583 Periodens kassaflöde –209 605 –546 355 Likvida medel vid periodens början 644 374 979 571 Kursdifferens i likvida medel –6 0 –4 53 Likvida medel vid periodens slut 429 979 429 979 ===== SIDA 21 ===== 21 COREM – BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 2023 Moderbolagets resultaträkning i sammandrag Mkr 2023 12 mån jan–dec 2022 12 mån jan–dec Nettoomsättning 537 559 Kostnad sålda tjänster –358 –372 Bruttoresultat 179 187 Central administration –179 –187 Rörelseresultat 0 0 Resultat från andelar i koncernföretag –69 781 Resultat från andelar i kortfristiga placeringar — –426 Ränteintäkter och liknande resultatposter 292 200 Räntekostnader och liknande resultatposter –497 –466 Resultat efter finansiella poster –274 89 Koncernbidrag, erhållna –2 117 Resultat före skatt –276 206 Skatt — –6 Periodens resultat –276 200 Moderbolagets balansräkning i sammandrag Mkr 2023 31 dec 2022 31 dec TILLGÅNGAR Övriga immateriella anläggningstillgångar 6 4 Maskiner och inventarier 5 8 Andelar i koncernföretag 21 456 22 686 Fordringar på koncernföretag 7 192 7 554 Kortfristiga placeringar — 1 190 Övriga kortfristiga fordringar 31 47 Kassa och bank 134 54 SUMMA TILLGÅNGAR 28 824 31 543 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 21 859 22 965 Räntebärande skulder 5 943 7 981 Skulder till koncernföretag 393 — Ej räntebärande skulder 629 597 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 28 824 31 543 ===== SIDA 22 ===== 22 COREM – BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 2023 Nyckeltal 2023 3 mån okt–dec 2022 3 mån okt–dec 2023 12 mån jan–dec 2022 12 mån jan–dec 2021 12 mån jan–dec Fastighetsrelaterade Förvaltningsfastigheternas verkliga värde, mkr 58 033 78 387 58 033 78 387 83 084 Direktavkastningskrav värdering, % 5,8 5,2 5,8 5,2 5,1 Hyresvärde, mkr 4 322 4 940 4 322 4 940 4 957 Uthyrningsbar area, kvm 2 428 426 3 194 535 2 428 426 3 194 535 3 478 659 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 87 89 87 89 89 Ytmässig uthyrningsgrad, % 78 83 78 83 83 Överskottsgrad, % 62 59 68 65 68 Antal förvaltningsfastigheter, st 326 458 326 458 518 Genomsnittlig återstående kontraktstid, år 3,4 3,9 3,4 3,9 3,7 Finansiella Avkastning på eget kapital, % –51,5 –42,4 –29,9 –6,0 21,7 Justerad soliditet, % 41 39 41 39 43 Soliditet, % 34 34 34 34 36 Räntebärande nettoskuld, mkr 33 106 45 439 33 106 45 439 43 818 Belåningsgrad, % 55 57 55 57 53 Belåningsgrad fastigheter, % 43 45 43 45 38 Räntetäckningsgrad, ggr 1,7 2,0 1,9 2,5 2,7 Genomsnittlig ränta, % 4,4 3,6 4,4 3,6 2,4 Genomsnittlig räntebindning, år 2,6 1,9 2,6 1,9 2,6 Genomsnittlig kapitalbindning, år 2,2 3,3 2,2 3,3 3,8 Aktierelaterade Förvaltningsresultat per stamaktie A och B, kr 0,08 0,19 0,65 1,10 1,16 Resultat per stamaktie A och B, kr –2,97 –3,37 –7,88 –2,25 5,52 Substansvärde (NAV) per stamaktie A och B, kr 17,57 26,42 17,57 26,42 29,60 Eget kapital per stamaktie A och B, kr 13,58 22,17 13,58 22,17 23,94 Eget kapital per stamaktie D, kr 289,59 289,59 289,59 289,59 289,59 Eget kapital per preferensaktie, kr 312,72 312,72 312,72 312,72 312,72 Utdelning per stamaktie A och B, kr — — 0,10¹ 0,40 0,40 Utdelning per stamaktie D, kr — — 20,00¹ 20,00 20,00 Utdelning per preferensaktie, kr — — 20,00¹ 20,00 20,00 Aktiekurs per stamaktie A, kr 10,65 10,45 10,65 10,45 32,60 Aktiekurs per stamaktie B, kr 10,62 8,39 10,62 8,39 32,65 Aktiekurs per stamaktie D, kr 182,00 170,60 182,00 170,60 316,00 Aktiekurs per preferensaktie, kr 200,50 211,50 200,50 211,50 324,00 Antal aktier, tusental Antal utestående stamaktier A och B 1 078 717 1 078 717 1 078 717 1 078 717 1 084 778 Genomsnittligt antal utestående stamaktier A och B 1 078 717 1 078 717 1 078 717 1 081 271 740 815 Antal utestående stamaktier D 7 504 7 504 7 504 7 504 7 546 Antal utestående preferensaktier 12 415 12 415 12 415 12 415 12 415 1) Föreslagen utdelning ===== SIDA 23 ===== 23 COREM – BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 2023 Definitioner I delårsrapporten presenteras ett antal finansiella nyckeltal och mått som inte är definierade enligt IFRS. Corem anser att dessa nyckeltal och mått ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning för analys av bolagets verksamhet. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella nyckeltal och mått på samma sätt är dessa inte alltid jämförbara. Nedan presenteras definitionerna av valda nyckeltal och mått. Definitionerna visas även på Corems webbplats (https://www.corem.se/investor-relations/definitioner/). För de nyckeltal som inte är direkt identifierbara från de finansiella rapporterna finns en kompletterande beräkningsbilaga på webbplatsen. Avkastning på eget kapital Resultat efter skatt på årsbasis dividerat med genomsnittet av ingående och utgående eget kapital2. Belåningsgrad Räntebärande skulder efter avdrag för marknads- värde på noterade aktieinnehav, räntebärande tillgångar samt likvida medel i relation till fastig- heternas verkliga värde, innehavet i Klövern och andelar i intresse företag. Belåningsgrad fastigheter Räntebärande skulder med säkerhet i fastigheter i relation till fastigheternas verkliga värde. Central administration Centrala administrationskostnader avser kostna- der för koncernledning och koncerngemensamma funktioner. Direktavkastningskrav Avkastningskravet på restvärdet i fastighets- värderingarna. Driftsöverskott Intäkter minus fastighetskostnader (exempelvis drifts- och underhållskostnader samt fastighets- skatt). Eget kapital per stamaktie av serie A och B Eget kapital2, efter avdrag för eget kapital hän- förligt till preferensaktier och stamaktier av serie D samt hybridobligationer, i relation till antal ute- stående stamaktier av serie A och B. Eget kapital per stamaktie av serie D Stamaktien av serie D:s genomsnittliga emissionskurs. Eget kapital per preferensaktie Preferensaktiens genomsnittliga emissionskurs. Ekonomisk uthyrningsgrad Årligt kontraktsvärde dividerat med hyresvärde Förvaltningsbestånd Fastigheter i löpande och aktiv förvaltning. Förvaltningsfastigheter Begreppet förvaltningsfastigheter i balansräk- ningen innefattar både förvaltningsbeståndet och förädlingsbeståndet. Förvaltningsresultat Driftsöverskott, central administration samt finansnetto. Förvaltningsresultat per stamaktie A och B Förvaltningsresultat efter avdrag för utdelning på preferensaktier och stamaktier av serie D samt ränta på hybridobligationer i förhållande till genom- snittligt antal utestående stamaktier av serie A och B. Förädlingsbestånd Fastigheter med pågående eller planerade om- eller tillbyggnadsprojekt, vilka innebär en högre standard eller ändrad användning av lokalerna. Genomsnittlig kapitalbindning Genomsnittlig återstående löptid för räntebärande skulder. Genomsnittlig ränta Genomsnittlig upplåningsränta för räntebärande skulder och derivat. Genomsnittlig räntebindning Genomsnittlig återstående löptid avseende ränte bindningen på räntebärande skulder och derivat. Hyresvärde Årligt kontraktsvärde med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Justerad soliditet Eget kapital2 justerat för värdet på derivat inklu- sive skatt, återköpta aktier (baserat på aktie- kursen vid respektive tidsperiods slut), bokförd uppskjuten skatt fastigheter, med avdrag för goodwill hänförlig till uppskjuten skatt samt be- lastning uppskjuten skatt om 5 procent hänförlig till skillnaden mellan fastigheternas verkliga värde och skattemässigt restvärde, i procent av balans- omslutningen justerat för goodwill hänförlig till uppskjuten skatt och nyttjanderättstillgångar. Jämförbart bestånd De fastigheter som ingått i beståndet under hela rapporteringsperioden samt under hela jämförelse- perioden samt justerat för intäkter och kostnader av engångskaraktär, t ex förtida lösen av hyres- avtal, försäkringsersättning och kundförluster. Nettouthyrning Årshyror för under perioden tecknade hyresavtal, reducerat för under perioden uppsagda hyres- avtal och konkurser. Omsättningsfastigheter Fastigheter med pågående bostadsrättsproduk- tion alternativt som är avsedda för framtida bostadsrättsproduktion. Orealiserade värdeförändringar, fastigheter Förändring av verkligt värde exklusive förvärv, avyttringar, investeringar och valutakursom- räkning. Realiserade värdeförändringar, fastigheter Realiserade fastighetsförsäljningar efter avdrag för fastigheternas senast redovisade verkliga värde och omkostnader vid försäljning. Resultat per stamaktie av serie A och B Resultat efter skatt efter avdrag för utdelning på preferensaktier och stamaktier av serie D samt ränta på hybridobligationer i förhållande till genomsnittligt antal utestående stamaktier av serie A och B. Räntebärande nettoskuld Räntebärande skulder minus räntebärande till- gångar, noterade aktieinnehav och likvida medel. Räntebärande skulder Kort- och långfristiga skulder, där ränta utgår på lånat kapital, samt periodiserade låneomkostna- der. Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat plus andel av intresseföre- tags förvaltningsresultat exklusive finansiella kostnader1 dividerat med finansiella kostnader1. Soliditet Eget kapital2 i procent av balansomslutningen. Substansvärde (NAV) per stamaktie av serie A och B Eget kapital2, efter avdrag för eget kapital hän- förligt till preferensaktier och stamaktier av serie D, hybridobligationer samt goodwill hänförlig till uppskjuten skatteskuld, med återläggning av derivat och uppskjuten skatteskuld, i relation till antal utestående stamaktier av serie A och B. Totalt antal aktier Registrerade aktier inklusive egna återköpta aktier. Utestående aktier Registrerade aktier med avdrag för egna återköpta aktier. Uthyrningsbar area Total area som är tillgänglig för uthyrning. Ytmässig uthyrningsgrad Uthyrd area i relation till totalt uthyrningsbar area. Årligt kontraktsvärde Hyra inklusive tillägg och index på årsbasis. Överskottsgrad Driftsöverskott i procent av intäkter. 1 Exklusive tomträttsavgäld och valutakurs­ differenser. 2 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktie ägare. ===== SIDA 24 ===== 24 COREM – BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 2023 Kalendarium FINANSIELLA RAPPORTER Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Vecka 13 2024 Delårsrapport januari–mars 2024 23 april 2024 Årsstämma 2024 23 april 2024 Delårsrapport januari–juni 2024 12 juli 2024 Delårsrapport januari–september 2024 24 oktober 2024 UTDELNING: AVSTÄMNINGSDAGAR OCH FÖRVÄNTADE UTBETALNINGSDAGAR Avstämningsdag för utdelning till ägare av stamaktier av serie A, B, D och preferensaktier 28 mars 2024 Förväntad dag för utdelning till ägare av stamaktier av serie A, B, D och preferensaktier 4 april 2024 KONTAKTPERSONER: Rutger Arnhult, vd, 070-458 24 70, rutger.arnhult@corem.se Eva Landén, vice vd, 010-482 76 50, eva.landen@corem.se Denna information är sådan information som Corem Property Group AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande den 21 februari 2024 klockan 08:00 CET. Corem Property Group AB (publ), Box 56085, 102 17 Stockholm Besök: Riddargatan 13 C. Telefon: 010-482 70 00 Organisationsnummer: 556463-9440, Styrelsens säte: Stockholm Email: info@corem.se, webbplats: www.corem.se Fastigheter för framtiden.