===== SIDA 1 ===== 1 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal ”Några kloka ord ur vd-ordet blir till ett snyggt citat.” Knut Rost, vd 2023Diös Fastigheter Årsredovisning ”Våra affärsdrivna team, i kombination med en stark marknad, ger oss förutsättningar att ytterligare utveckla vår affär och ta tillvara vår tids största gröna tillväxtrevolution. Vi ser fram emot ett spännande 2024.” Knut Rost, vd ===== SIDA 2 ===== 2 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Hyresgästen Åre Destinations nyrenoverade kontor på Årevägen 55, Åre. Omslagsbild: Malin Jakobsson, ekonom, Lars-Göran Andersson Bång, energiingenjör, Adam Ekberg, ekonom, och Jonte Dahlberg, fastighetstekniker, på Diös huvudkontor i Östersund. ===== SIDA 3 ===== 3 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Introduktion ________________________________ 4 Det här är Diös ______________________________________ 4 Året som gått ________________________________________ 5 Mål och utfall ________________________________________ 6 Vd-ord _____________________________________________ 8 Marknadsutblick ____________________________________ 10 Marknad ___________________________________ 14 Våra tio städer & Diösstaden ________________________ 14-15 Strategi och affär ________________________ 16 Affärsmodell ________________________________________ 16 Prioriterade handlingar _______________________________ 17 Hållbar förflyttning mot framtiden _____________________ 18 Ta tillvara vår starka marknad _______________________ 20 Rätt hyresgäst på rätt plats __________________________ 21 Fokus på kontor ___________________________________ 22 Fastigheter med mixat innehåll _______________________ 26 Leva nära hyresgästen _____________________________ 28 Engagerade medarbetare ___________________________ 29 Finansiell riskhantering _____________________________ 30 Innehåll Diös legala finansiella rapporter återfinns på sidorna 45–52 och är reviderade av bolagets revisorer. Diös hållbarhetsredo visning har översiktligt granskats av bolagets revisorer. Vilka sidor redovisningen omfattar framgår av sidhänvisningen i GRI-index på sidorna 93–94. Ekonomisk redovisning _________________ 31 Förvaltningsberättelse ________________________________ 32 Risker och riskhantering ______________________________ 35 Bolagsstyrningsrapport _______________________________ 37 Styrelse ___________________________________________ 43 Koncernledning _____________________________________ 44 Finansiella rapporter ____________________ 45 Noter _____________________________________________ 53 Revisionsberättelse __________________________________ 72 Hållbarhetsrapport ______________________ 76 Miljö och klimat _____________________________________ 78 Människor _________________________________________ 80 Schyssta affärer_____________________________________ 81 Principer för hållbarhetsupplysningar ____________________ 83 Nyckeltal ____________________________________ 95 Definitioner _______________________________________ 101 Femårsöversikt ____________________________________ 102 Introduktion Innehåll Fokus kontor 22 14 17 10 76 Vd-ord Marknadsutblick Vår marknad Hållbarhetsrapport Prioriterade handlingar 8 I vår finansiella rapportering delar vi upp våra lokalslag i; kontor, butik, bostad, hotell/restaurang, vård/utbildning, industri/lager och övrigt. I vår kommunikation kopplad till erbjudandet och i beskrivningen av våra städer har vi valt att prata om kontor, lokaler för urban service och bostäder. Begreppet urban service inrymmer då lokal slagen butik, hotell/restaurang och vård/utbildning. ===== SIDA 4 ===== 4 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Det här är Diös Vi är fastighetsbolaget som satsar fullt ut på norra Sverige. Med en unik position i våra 10 tillväxtstäder skapar vi hållbar tillväxt genom kommersiell fastig- hetsutveckling för våra hyresgäster, för våra aktie - ägare och för oss som bolag. Vårt erbjudande är kommersiella lokaler – i rätt läge för rätt hyresgäst. En tredjedel av våra hyresintäkter kommer från skattefinansierad verksamhet och drygt hälften av de totala hyresintäkterna kommer från kontor. Mission Vi skapar Sveriges mest attraktiva platser med rätt innehåll där människor vill vara, bo, arbeta och mötas. Värdegrund Enkla. Vi är tydliga, öppna och ärliga. Nära. Vi är intresserade, lyssnar och är tillgängliga. Aktiva. Vi går från ord till handling, tar ansvar och vågar fatta beslut. Hyresgästlöfte Allt är möjligt! Vi vill att det ska gå bra för våra hyres- gäster och allt är möjligt. Hyresgästerna är vårt primära fokus – går det bra för dem så går det bra för oss. Vision Att skapa Sveriges mest inspirerande städer. Affärsidé Vi äger och utvecklar kommersiella fastigheter i växande städer i norra Sverige. Med rätt hyresgäst på rätt plats skapar vi attraktiva fastigheter och en långsiktigt hållbar affär. 31,2 mdr 99% 359 st1 49 st 41% 54% 1 621 tkvm 2,5 mdr fastighetsvärde fossilfri energi fastigheteranställda miljöcertifierade fastigheter grön finansiering uthyrningsbar area intäkter Det här är Diös Introduktion Annie Skoglund, HR-chef, och Annie Franzon, transaktionschef. ===== SIDA 5 ===== 5 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Året som gått -7 ,4% avkastning på eget kapital Vi lämnar ett händelserikt år bakom oss då vi har skapat många bra affärer, vilket visar sig i en positiv netto uthyrning, stigande hyresnivåer och minskade vakanser. Året har också inneburit nya finansiella förutsättningar till följd av stigande inflation, räntehöjningar samt en stökig och osäker omvärld. Det nya affärsklimatet till trots har aktiviteten i våra städer varit hög, med stark efterfrågan på kommersiella lokaler, attraktiva uthyrningar, slutförda projekt och strategiska transaktioner som stärkt vårt bestånd. Pågående projekt och uppstart av nya har också fortgått enligt plan. Vår marknad är fortsatt stark och positivt påverkad av den gröna omställningen. FASTIGHETSVÄRDE, MKR FÖRVALTNINGSRESULTAT, MKR 5 000 10 000 15 000 25 000 30 000 2014 2015 2021 2022 20232016 2017 2018 2019 2020 20 000 35 000 0 200 400 600 1 000 800 1 200 2014 2015 2021 2022 20232016 2017 2018 2019 2020 Levande städer Under året har vi sett ett ökat intresse från verksamheter inom urban service att etablera sig i våra städer och hos oss som fastig- hetsvärd. Bland annat flyttade Clas Ohlson tillbaka in i Sundsvalls centrum och IKEA öppnade nya citybutiker i både Skellefteå och Luleå. Läs mer på sidorna 26–27 om hur ett mixat innehåll i staden attraherar nya hyresgäster. Projekt Under året avslutades två nyproduktionsprojekt; Porsön i Luleå, där Pensionsmyndigheten är största hyresgäst, och nya Polishuset i Umeå. Större pågående projekt är Kvarteret Vale i Umeå där vi bygger kontor, lokaler för urban service och bostadsrätter, första etappen av Västra stranden i Luleå samt nya campus till Högskolan Dalarna i Borlänge. Se våra aktuella projekt på sidan 59. Kontorssatsningar Det råder ett fortsatt högt intresse för att etablera eller utveckla kontor i våra städer. Under året har bland annat Länsförsäkringar Västernorrland samlat alla sina verksamheter och flyttat in i moderna kontorslokaler i fastigheten Glädjen, Sundsvall. Andra spännande uthyrningar under året är de till Sigma Industry North i Umeå och Åklagarmyndigheten i Luleå. Läs mer om våra kontorssatsningar på sidorna 22–24. Refinansiering Under året har vi refinansierat obligationer om cirka 2 000 mkr, varav cirka 600 mkr säkerställda obligationer, samt banklån om cirka 2 000 mkr. Det visar på ett starkt förtroende för Diös både från banker och kapitalmarknaden. Andelen bankfinansiering av den totala finansieringen har ökat under året och uppgår till 81 procent. Läs mer om hur vi hanterar finansiella risker på sidan 30. Introduktion Året som gått -18% minskning av förvaltningsresultatet -6,01 kr resultat per aktie 92% uthyrningsgrad 16% ökning av driftöverskottet 70% överskottsgrad 19 mkr nettouthyrning -2, 1% energiförbrukning Fler viktiga händelser från året återfinns på sidan 34. ===== SIDA 6 ===== 6 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Goda relationer och fokus på att skapa värde för våra hyresgäster ger bättre och mer långsiktiga affärer. Utfall 2023 0 20 40 80 60 100 2021 2022 2023 0 10 20 30 40 50 2021 2022 2023 0 20 40 60 % 2021 2022 2023 REKOMMENDATIONS- VILJA, eNPS 47 eNPS 2023 >45 GRÖNA FASTIGHETER 25% GRÖNA FASTIGHETER 55% till 2026 Minskade utsläpp genom lägre förbrukning, tekniska lösningar och rätt materialval skapar förut- sättningar för långsiktig lönsam- het och ett attraktivt erbjudande. 0 2 000 2018 2022 2023 4 000 8 000 6 000 Scope 1 Scope 2 ton CO2-ekvivalenter -20%MINSKADE CO2e-UTSLÄPP -20% KUNDNÖJDHET, NKI 70 NKI 2023 >72 Gröna fastigheter ger ett effektivt och attraktivt bestånd, med lägre risk och bättre tillgång till kapital, samt bidrar till våra klimatmål. Engagerade medarbetare med rekommendationsvilja skapar goda affärsmöjligheter och driver utveckling i bolaget. SOLIDITET 34,6% SOLIDITET ≥35% AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL 1 2% i snitt MINSKADE CO2e-UTSLÄPP 50% till 2030 BELÅNINGSGRAD 54,4% BELÅNINGSGRAD <55% Tillväxtmålet leder mot en kontinuerlig förstärkning av verksamheten. Det möjliggör investeringar, utdelning och god avkastning till våra ägare. En sund kapitalstruktur minskar den finansiella risken i bolaget. Det ökar förtroendet för oss och förbättrar våra finansieringsvillkor. Belåningsgraden är en risk- be gränsande faktor. En sund belåning skapar möjligheter till affärer. Utfall 2023 Mål Mål -25 -15 -20 -10 -5 0 5 10 % 2021 2022 2023 -10 -5 0 5 10 15 20 25 2021 2022 2023 % 25 30 35 45 40 2021 2022 2023 % 45 50 55 60 2021 2022 2023 % AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL -7 ,4% TILLVÄXT I FÖRVALTNINGS- RESULTAT PER AKTIE -18% TILLVÄXT I FÖRVALTNINGS- RESULTAT PER AKTIE 10% i snitt Ett långsiktigt värdeskapande för våra ägare ger konkurrens- kraft, förenklar anskaffning av kapital och skapar ett större intresse kring bolaget. Mål och utfall Vi fokuserar på ett starkt kassaflöde och genomför affärer med balanserad finansiell risk. Vi investerar i en hållbar fastighetsportfölj som möjliggör grön finansiering och skapar förutsättningar för långsiktigt ökade fastighets- värden, attraktiv avkastning och hållbara städer. Övergripande mål 12% avkastning på eget kapital 50% minskade CO2e- utsläpp till 2030 Introduktion Mål och utfall Employee Net Promoter Score. Se definition av grön fastighet på sidan 101. Nöjd Kund Index. ===== SIDA 7 ===== 7 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Introduktion Susanna Johansson, kommersiell uthyrare, och André Westergren, teknisk förvaltare och säkerhetsskyddschef, Sundsvall. ===== SIDA 8 ===== 8 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Vd-ord På en stabil väg mot framtiden I en värld påverkad av inflation, nya finansiella för ut sättningar, krig och osäkerhet levererar vi vårt starkaste driftöverskott i Diös historia på motsvarande 1 71 1 mkr, en ökning med 16 procent jämfört med 2022. Överskottsgraden uppgår till 70 procent, intäkterna ökar på årsbasis med 13 procent och uthyrningsgraden uppgår till rekordhöga 93 procent vid årets utgång. Nettouthyrningen för året uppgår till 1 9 mkr. Våra affärsdrivna Diösteam i kombination med en stark marknad ger oss förutsättningar att ytterligare utveckla vår affär och ta tillvara vår tids största gröna tillväxtrevolution. Vi ser fram emot ett spännande 2024 där vi fortsätter att navigera i en stökig tid. Med mer erfarenhet och tydligare fokus på kommersiella fastigheter bygger vi en stabil väg mot framtiden. Resultat 2023 Året som gått har gett oss nya perspektiv på vår vardag och på omvärlden. Samtidigt som vi ser en befolkningstillväxt och historiskt mycket stora investeringar på vår marknad, norra Sverige, så lever vi under en ekonomisk och händelse mässig oförutsägbarhet som vi inte har upplevt tidigare. När det gäller marknadsutsikterna för norra Sverige ser vi en positiv fram- tid. I den senaste Regionala Utsikter-rapporten från Nordea, som släpptes i februari i år, konstaterar man att Norrlands- regionernas utveckling går från klarhet till klarhet. Övre Norrland har flyttat fram sin position som tillväxtmotor för Sverige och har sedan 2016 fördubblat sin tillväxttakt. Efterf rågan på arbetskraft är fortsatt hög och kompetensför- sörjningen är regionens främsta utmaning. De senaste åren har även Mellersta Norrland växlat upp och väntas placera sig på en andraplats i tillväxtligan efter Övre Norrland. Stock- holm väntas hamna på näst sista plats med 6,4 procent i tillväxt under hela perioden – att jämföra med 12,8 procent i Övre Norrland. Det är ingen tvekan om att vår handlingskraft och våra affärsdrivna lokala team har genererat ett operativt resultat för 2023 att vara stolta över. Vi har tagit tillvara nya affärsmöjlig- heter och förtydligat vår affärsmodell. Bolaget genomsyras av hållbara initiativ och vi har ytterligare stärkt vår position som en av de största fastighetsägarna på en växande marknad. Vi har levererat ett väldigt starkt driftnetto tack vare indexjusteringar, minskade vakanser och kostnadseffektivitet, vilket resulterat i att både vår uthyrningsgrad och överskottsgrad ligger på rekordhöga nivåer. Resultatet präglas också av ökade finansiella kostnader och negativa värdeförändringar på våra fastigheter och derivat. Vi har under fjärde kvartalet externvärderat 88 procent av vårt totala bestånd. Avkastningskravet på våra fastigheter justerades uppåt med motsvarande 37 räntepunk- ter, vilket medför en värdenedskrivning av våra fastigheter på 1 393 mkr. Förvaltningsresul tatet för året uppgår till 903 mkr och belåningsgraden är 54,4 procent. Då vi genom åren haft en kort räntebindning har vi redan påverkats av de ökade räntekostnaderna och den genomsnittliga betalda räntan idag motsvarar räntan för ny finansiering. När räntenivåerna sänks, vilket jag förväntar ska ske redan under första halvåret 2024, bidrar det till en direkt positiv effekt på vårt finansnetto. Vår marknad norra Sverige Den gröna omställningen som sker i norra Sverige inne- bär enorma investeringar på omkring 1 500 mdkr i svensk basnäring, som stål-, batteri- och vätgasproduktion samt skogsindustri. Gröna innovationsbolag som Northvolt och H2 Green Steel har nyligen säkerställt ny finansiering i mång- miljardklassen. Ett annat exempel är att Uniper och Jämtkraft i slutet av året kommunicerade sin gemensamma satsning på tillverkning av förnybart elektrobränsle genom NorthStarH2 i Östersund. Den höga investeringstakt och inflyttning som sker leder till en stark långsiktig ekonomisk tillväxt. Utbudet av service och andra möjligheter runt dessa etableringar är helt avgörande för framgång, och i dessa städer är vi en av de största fastighetsägarna. Vårt fokus är att tillgodose våra städer med attraktiva kontor, kommersiella lokaler för urban service och att bidra till att fler bostäder byggs. Detta gör vi med lägre klimatpåverkan bland annat genom effektiv energiop- timering, återbruk i våra hyresgästanpassningar och smartare materialval. Det leder både till ökad lönsamhet och tar oss när- mare vårt mål om 50 procent minskade CO2-utsläpp till 2030. Vi har under året både etablerat nya hyresgäster och utvecklat lokaler för befintliga. Några exempel på större uthyrningar och omförhandlingar under det gångna kvartalet är uthyrning till Metria i Umeå, Försäkringskassan i Västra Stranden i Luleå samt till long-stay företaget Forenom, också i Västra Stranden i Luleå. Alla med hyresnivåer närmare 3000 kr/kvm. Vi har även etablerat starka varumärken inom retail så som Åhléns i Mora samt butikskedjorna Normal och Clas Ohlson i Sundsvall för att nämna några. Finansiella förutsättningar med ökade värden Efter ett år präglat av en svag transaktionsmarknad upplever vi att den blivit mer aktiv igen. Vi offentliggjorde i slutet av året en avyttring av fyra fastigheter om 788 mkr i Skellefteå. I början av 2024 avyttrade vi 22 bostadsfastigheter för 385 mkr, vilket är i linje med vår strategi att avyttra fastigheter med låg avkastning och fokusera beståndet mer mot kommersiella fastigheter. Vi ser också ett ökat intresse från fler aktörer att kliva in eller öka sitt ägande i våra städer. Under året har fastighetsvärdena skrivits ner. De kommer sannolikt stabiliseras och skrivas upp under kommande år. Vi har under början av 2024 refinansierat banklån om drygt 4 mdr med förfall i januari respektive mars. Våra omförhand- lingar och refinansieringar visar på ett starkt förtroende från bankerna där vi är trygga även inför kommande skuldförfall. Vår finansiering består av 81 procent banklån. Räntetäcknings- graden stärktes till 2,2 gånger för fjärde kvartalet 2023. Belå- ningsgraden ser vi kommer stärkas då likvid från genomförda avyttringar i närtid kommer nyttjas till amortering av skuld. Vår ambition är att inom 12 månader ha en belåningsgrad på omkring 50 procent. Diös styrelse föreslår att ingen utdelning lämnas för räkenskapsåret 2023 med motivet att det i nuläget skapar de bästa förutsättningarna för bolaget och aktieägarna. En stärkt balansräkning ger mer fördelaktiga finansierings- villkor och därmed lägre kostnader. Styrelsen bedömer bola- gets möjlighet att återuppta utdelningen kommande år som mycket goda. Hållbart hyresgästerbjudande Vårt hållbarhetsarbete genomsyrar hela bolaget och är en central del av vår affär. Andelen gröna fastigheter i vårt bestånd motsvarar nu 25 procent jämfört med 11 procent föregående år. Att investera i en mer hållbar portfölj bidrar till en högre avkastning och skapar förutsättningar för lägre risker i för- valtningen, mer attraktiva hyresgästerbjudanden och ger en grund för grön finansiering. Vi minskade under året 2023 vår energianvändning med 2,1 procent och fortsätter att optimera Introduktion Vd-ord ===== SIDA 9 ===== 9 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Introduktion Vd-ord Diös som investering Unik position på en attraktiv marknad Vi är den marknadsledande fastighetsägaren i en geografi där det genomförs enorma investeringar inom grön basnäring och ny teknik. Drygt 1 500 miljarder förväntas investeras kommande 10 år vilket medför cirka 100 000 nya arbetstillfällen och uppemot 200 000 nya boende i vår region. Vi äger attraktiva fastigheter i våra städers centrala delar och ser en ökad efterfrågan från både nya och befintliga företag att etablera sig eller växa. Långsiktigt hållbar affärsmodell Vi är en långsiktig aktör som genom lokal närvaro tar tillvara nya affärsmöjligheter och tar ansvar för stadens utveckling och vår verksamhets påverkan på människa och miljö. Vår affärsmodell bygger på att löpande utveckla våra fastigheter samt möta efterfrågan på nyproduktion. Vi skapar därigenom attraktiva lokaler och hyresgästvärde samtidigt som vi framtids- säkrar våra fastigheter och genererar löpande tillväxt. Starka stabila kassaflöden Vi äger ett väldiversifierat bestånd sett till både segment och geografi på en marknad på en högavkastande marknad. Hyresgästerna består av privata och offentliga aktörer. Genom attraktiva och mestadels centrumnära lägen, med bra service och infrastruktur, säkerställs god efterfrågan genom trendskiften och konjunkturcykler. Knut Rost, vd våra fastigheter genom stärkt teknisk kompetens i bolaget. En annan viktig del i vårt arbete med att reducera vårt klimatav- tryck är den ökade takten i återbruk och hur vi anpassar lokaler tillsammans med våra hyresgäster genom aktiva dialoger kring vad som inte behöver ersättas med nya material. Framåt Jag ser positivt på framtiden, där ett stabilare finansiellt läge med en lägre räntenivå, ger framtidstro och en tryggare investerarmarknad för oss och andra i fastighetsbranschen. Vi har fortsatt vara affärsdrivna under året och skapat både nya uthyrningar och omförhandlat befintliga avtal i hög takt samtidigt som vi navigerat i ett kortsiktigt perspektiv och genomfört åtgärder för att minimera den ekonomiska påverkan med stigande räntor och osäkra finansiella förhållanden. Jag är övertygad om att det som pågår, med de enorma investeringar som görs på vår marknad, kommer att bygga Sveriges ekono- miska förutsättningar framåt. Vi är med och skapar förutsätt- ningar för detta genom att skapa attraktiva städer och ta tillvara de affärsmöjligheter som kommer med nya etableringar och befintliga hyresgäster som växer. Vi har en stark företagskultur och är rustade för framtiden. I februari annonserade jag att jag kommer att avsluta min anställning på Diös, då mitt anställningsavtal med Diös går ut i slutet av 2024 efter mer än 10 års engagemang i bolaget Jag finns kvar till dess att ny vd har rekryterats. Vår tillväxt- resa, med ett ökat fokus på kommersiella fastigheter på en stark marknad, ger en högre avkastning. Tillsammans med ett gynnsammare finansiellt läge kommer det medföra att Diös blir ett ännu starkare bolag. ===== SIDA 10 ===== 10 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Introduktion Marknadsutblick Norra Sverige är nyckeln till utvecklad svensk ekonomi Vår marknad består av växande städer i norra Sverige som präglas av god tillgänglighet, stark entreprenörs- anda, drivna kommunledningar och goda kommuni- kationer. Här finns universitet eller högskola och lättillgänglig natur runt hörnet. Marknaden stärks ytterligare i och med vår tids största investeringar i den gröna industritransformationen, nya företags- etableringar och städernas växande utbud. En av Diös största möjligheter att skapa och driva tillväxt är att dra nytta av vår starka marknad. Investeringar, befolkningstillväxt och nya etableringar Investeringar om minst 1 500 miljarder i svensk basnäring, som stål- och skogsindustri, kommer att äga rum och är redan i gång. För att sätta detta i ett sammanhang är det 100 år se- dan norra Sverige hade en sådan hög investeringstakt och in- flyttning som nu, vilket leder till en stark ekonomisk tillväxt. Samma basindustri som ledde tillväxten då – med malm, stål och skog – genomgår nu en omfattande grön omställning. Satsningarna på grön stålproduktion är enorma. Statligt ägda LKAB kommer att investera 400 miljarder kronor under de kommande åren. Företaget planerar att senast 2030 övergå från att producera pellets till att producera koldioxidfri järnsvamp i Malmberget. SSAB ska omstrukturera hela den nordiska produktions- kedjan och investera 6,2 miljarder kronor i en elektrisk ljus - bågs ugn. Övergången från den gamla masugnen kommer leda till att företaget, som ensamt står för 10 procent av Sveriges koldioxidutsläpp, minskar hela landets koldioxidavtryck med 3 procentenheter. Detta är viktigt för Sverige och vårt ekonomiska välstånd. Kopplat till den gröna omställningen ser vi även helt nya företag etablera sig och befintliga företag växa. Exempelvis har det absolut största start up-företaget i Sverige sedan andra världskriget, Northvolts batterifabrik, etablerat sig i Skellefteå. I januari annonserades att de tar in sin största finansiering hittills på drygt 50 miljarder kronor. Kapital- anskaffningen viks framför allt till North volt i Skellefteå och garanteras delvis av Riksgälden. Andra exempel är Northvolts batterifabrik i Borlänge, Eco systems cirkulära datacenter och Synsams fabriksproduktion i Östersund, Liquid Winds etableringar i Sundsvall och Umeå, och H2 Green Steels fossilfria ståltillverkning i Boden utanför Luleå, där det i september 2023 stod klart att företaget tagit in ytterligare 18 miljarder kronor. Grön energi, försvarssatsningar och infrastrukturinvesteringar En viktig parameter för den gröna omställningen är till- gången till energi. I vår region finns dessutom mycket goda förutsättningar för fossilfri energiproduktion. Gällande fram- tida expansion är det för närvarande flera stora industriföre- tag som tittar på att bygga ytterligare vindkraftverk i norra Sverige, vilket skulle stärka landets energitillgång ytterligare. Ännu ett perspektiv är kommande militära investeringar – en följd att vi snart är en del av NATO. Samtidigt pågår viktiga infrastruktursatsningar i mång- Östersund. ”Som ett av de största fastighetsbolagen på vår marknad är vi mycket väl positionerade att ta vara på affärsmöjligheter som finns i norra Sverige och i våra städer.” Johan Dernmar, IR-chef ===== SIDA 11 ===== 11 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal miljardklassen, så som utbyggnaden av järnvägsnätet med Ostkustbanan och Norrbotniabanan, utvecklingen av Luleå hamn och stora förbättringar och utbyggnationer av Svenska Kraftnäts elöverföring i norr. Andra exempel är Skellefteå kommun som bygger en helt ny kaj motsvarande 7 700 kvadratmeter i Skelleftehamn, som beräknas bli klar i slutet av 2027 och Schenker bygger en helt ny terminal i samma stad, som ska vara klar i maj 2025. Energifrågan i Sverige är högaktuell, inte minst i landets norra delar. Vi arbetar aktivt med frågan och har följande konkurrensfördelar i fokus: Stabil tillgång på energi. Vi ser stora fördelar med att vara i norra Sverige, med hög tillgång på energi och det relativt stadiga elpriset. Men vi ser också att dessa förutsätt- ningar kommer att förändras i och med de stora indu- striella investeringar som sker. Det kräver att vi – utöver vårt kontinuerliga effektiviseringsarbete – är aktiva när det kommer till nya samarbeten kring den lokala flex- marknaden, energi optimering, solcellsutbyggnad och valet av energikällor. Möjligheter med lokala flexmarknader. I och med samhällets elektrifiering, stora exploateringar och den ökade mängden förnybar energiproduktion ställs högre krav på elsystemet. Som elanvändare är det möjligt att via de lokala flexmarknadslösningarna skapa intäkter genom att erbjuda sin flexibilitet. Diös finns idag med i pilotpro- jekt för att fler sådana lösningar ska skapas. Kallt klimat. Vår geografi har ett kallt klimat, vilket innebär ett relativt lågt behov av tillförd kyla under stora delar av året. Under det svala sommarhalvåret är behovet av eldriven kyla lågt och under vinterhalvåret har vi goda möjligheter att nyttja ”gratis” kyla, så kallad frikyla, till verksamheter som behöver det. Vi och hyresgästen. Idag finns en gemensam ambition hos oss och våra hyresgäster att minska vårt klimatavtryck i drift och verksamhet samtidigt som vi har höga krav på komfort. Genom att säkerställa att vi har rätt arbetssätt och kompetens på plats, tillsammans med dagens effektiva styrsystem, finns alla möjligheter att nå både hög komfort och låg klimatpåverkan. Ny teknik- och energiorganisation. Från och med februari 2024 har vi en ny teknik- och energiorganisa- tion på Diös som på ett ännu bättre sätt ska möta hyres- gästernas förväntningar, ta tillvara tekniska möjligheter, integrera digitalisering i verksamheten och effektivisera våra processer. Energifokus Introduktion Marknadsutblick De historiskt stora investeringar som görs i norra Sverige, både inom basnäringen och via nyetableringar, sker såväl på malmfälten som i våra städer. De kommande åren ska minst 1 500 miljarder kronor investeras här och över 100 000 personer ska flytta in. Med den ökade inflyttningen av företag och människor följer en ökad efterfrågan på kommersiella lokaler, bostäder och ett attraktivt serviceutbud i våra städer. Kommentar till Marknadsutblicken: Så tar vi tillvara den starka tillväxten på vår marknad Regionala skillnader Det finns stora regionala skillnader gällande den ekonomiska utvecklingen inom Sverige. De stora industrisatsningarna i norra Sverige medför att sysselsättningstillväxten är starkast i landet och att arbetslösheten ligger långt under rikssnittet. Nya jobb fortsätter skapas varför utmaningarna i närtid ligger i att öka inflyttningen till norra Sverige för att möta efter- frågan på arbetskraft. Enligt Nordea förväntas norra Sverige fortsatt visa på starkare ekonomisk tillväxt 2024 än Sverige generellt och sysselsättningen ska fortsätta öka. Som en av de största fastighetsägarna i dessa städer tar vi tillvara den ökade efterfrågan genom ett starkt erbjudande av kommersiella lokaler i attraktiva lägen, med en mix av moderna kontor och urban service, samt som möjliggörare för att fler bostäder byggs. På så sätt skapar vi förutsättningar för befint- liga företag att växa och nya företag att etablera sig, vilket i sin tur ger förutsättningar för ökade hyresnivåer, högre avkastning och ökade kassaflöden. ===== SIDA 12 ===== 12 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Skellefteå Umeå Sundsvall Gävle Mora Borlänge Falun Östersund Åre Luleå 1500 miljarder till gröna investeringar i norr Luleå Groupo Fertiberia, ammoniak- och gödselframställning, 22 mdr Skellefteå Northvolt, batterifabrik, 90 mdr PEAB, kaj i Skelleftehamn, 1 mdr Umeå Liquid Winds, elektrobränsle, 2 mdr SCA, papper, 7,5 mdr Sundsvall PTL, anodematerial, 13 mdr Liquid Winds, elektrobränsle, 2 mdr SCA, termomekanisk massa, 1,5 mdr Östersund EcoDataCenter och WA3RM, cirkulärt datacenter, 18 mdr NorthStarH2, elektrobränsle, >2 mdr Infrastrukturinvesteringar Norrbotniabanan, järnväg, 30 mdr Luleå Hamn, utveckling av hamnen, 13 mdr Svenska kraftnät, elektricitetstransmission, 14 mdr Ostkustbanan, järnväg, 8 mdr Industriinvesteringar H2 Green Steel, koldioxidfri stålproduktion, 25 mdr LKAB, vätgasbaserad järnsvamp, 400 mdr Liquid Winds, elektrobränsle, 6 mdr Markbygden, vindkraftsanläggningar, 70 mdr Hybrit, koldioxidfri stålproduktion, 12 mdr Introduktion Marknadsutblick Läs om hur vi tar tillvara vår starka marknad på sidan 20. Borlänge Northvolt, batterifabrik, 2 mdr Falun Ecodatacenter, datacenter, 2 mdr Miljardinvesteringar Arbetstillfällen Ökad efterfrågan på kontor, mötesplatser och urban service Nya projekt- och investeringsmöjligheter Ökat behov av bostäder, skola, vårdomsorg och kommunikationer Inflyttning De kommande 10-15 åren investeras mångmiljardbelopp i norra Sverige, här är några av investeringarna som görs: ===== SIDA 13 ===== 13 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Introduktion Skellefteå. ===== SIDA 14 ===== 14 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal HYRESVÄRDE PER LOKALSLAG Kontor, 62% Handel, 19% Bostäder, 4% Hotell/Restaurang, 4% Vård/Utbildning, 4% Industri/lager, 1% Övrigt, 6% HYRESVÄRDE PER LOKALSLAG Kontor, 48% Handel, 23% Bostäder, 9% Hotell/Restaurang, 12% Vård/Utbildning, 3% Industri/lager, 2% Övrigt, 3% HYRESVÄRDE PER LOKALSLAG Kontor, 41% Handel, 13% Bostäder, 22% Hotell/Restaurang, 7% Vård/Utbildning, 7% Industri/lager, 6% Övrigt, 4% Luleå Skellefteå Östersund Uthyrningsbar area: 210 857 kvm Andel av totalt fastighetsvärde: 17% Uthyrningsbar area: 181 248 kvm Andel av totalt fastighetsvärde: 10% Uthyrningsbar area: 288 899 kvm Andel av totalt fastighetsvärde: 13% Antal fastigheter 34 Antal fastigheter 32 Antal fastigheter 87 Fastighetsvärde 5,0 mdr Fastighetsvärde 3,2 mdr Fastighetsvärde 4,2 mdr HYRESVÄRDE PER LOKALSLAG Kontor, 64% Handel, 11% Bostäder, 4% Hotell/Restaurang, 14% Vård/Utbildning, 1% Industri/lager, 3% Övrigt, 3% Umeå Uthyrningsbar area: 219 179 kvm Andel av totalt fastighetsvärde: 16% Antal fastigheter 41 Fastighetsvärde 4,8 mdr HYRESVÄRDE PER LOKALSLAG Kontor, 30% Handel, 41% Bostäder, 0% Hotell/Restaurang, 11% Vård/Utbildning, 8% Industri/lager, 2% Övrigt, 8% Åre Uthyrningsbar area: 31 359 kvm Andel av totalt fastighetsvärde: 2% Antal fastigheter 19 Fastighetsvärde 0,7 mdr Våra tio städer Vi finns i tio tillväxtstäder i norra Sverige, från Borlänge i söder till Luleå i norr. Vi har valt att satsa på städer som präglas av tillväxt, grön omställning, aktiva livsstilsval, god tillgänglighet och en stark entreprenörsanda. Diösstaden är en så kallad 15-minutersstad där arbete, skola, omsorg, butiker, fritidsaktiviteter och nöjen finns inom en tidsram på 15 minuter från bostaden. ”Som en direkt följd av den pågående utvecklingen i norra Sverige ser vi en ökad efterfrågan på kontor i attraktiva lägen i alla våra städer.” Läs mer om våra städer på dios.se. Marknad Våra tio städer Sofie Stark, fastighetschef Luleå Skellefteå Umeå Sundsvall Gävle Mora Borlänge Falun Östersund Åre 17 % 10% 16% 2% 13 % 15% 10% 8% 7% 2% Diagrammen i kartan anger städernas procentuella andel av vårt totala fastighetsvärde. ===== SIDA 15 ===== 15 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal HYRESVÄRDE PER LOKALSLAG Kontor, 48% Handel, 15% Bostäder, 5% Hotell/Restaurang, 8% Vård/Utbildning, 11% Industri/lager, 4% Övrigt, 9% HYRESVÄRDE PER LOKALSLAG Kontor, 39% Handel, 25% Bostäder, 7% Hotell/Restaurang, 4% Vård/Utbildning, 21% Industri/lager, 0% Övrigt, 4% HYRESVÄRDE PER LOKALSLAG Kontor, 80% Handel, 3% Bostäder, 3% Hotell/Restaurang, 5% Vård/Utbildning, 3% Industri/lager, 0% Övrigt, 6% HYRESVÄRDE PER LOKALSLAG Kontor, 38% Handel, 17% Bostäder, 17% Hotell/Restaurang, 5% Vård/Utbildning, 1% Industri/lager, 14% Övrigt, 8% Gävle Falun BorlängeMora Uthyrningsbar area: 173 807 kvm Andel av totalt fastighetsvärde: 10% Uthyrningsbar area: 126 480 kvm Andel av totalt fastighetsvärde: 7% Uthyrningsbar area: 106 780 kvm Andel av totalt fastighetsvärde: 8% Uthyrningsbar area: 64 848 kvm Andel av totalt fastighetsvärde: 2% Antal fastigheter 38 Antal fastigheter 26 Antal fastigheter 20 Antal fastigheter 14 Fastighetsvärde 3,2 mdr Fastighetsvärde 2,3 mdr Fastighetsvärde 2,6 mdr Fastighetsvärde 0,6 mdr HYRESVÄRDE PER LOKALSLAG Kontor, 57% Handel, 8% Bostäder, 8% Hotell/Restaurang, 15% Vård/Utbildning, 7% Industri/lager, 1% Övrigt, 4% Sundsvall Uthyrningsbar area: 217 945 kvm Andel av totalt fastighetsvärde: 15% Antal fastigheter 48 Fastighetsvärde 4,8 mdr Stad i Sverige som växer – med ökande befolkning, expansiva företag och hög efterfrågan på lokaler. 60 000-150 000 invånare som gärna gör aktiva livsstilsval samt har möjlighet att utvecklas i staden. Ett tydligt centrum och 15 minuter till all tänkbar service som enkelt nås till fots, med cykel eller kollektivtrafik. Diösstaden Universitet eller högskola berikar staden med ung- domar, kompetens och framtidstro. Leder till företagsetableringar som söker utbildad arbetskraft. Tillgänglighet skapas genom god infrastruktur och kommu- nikationslösningar för lokalt och regionalt resande. God tillgång till fossilfri energi gynnar etableringen av företag och accelererar den gröna omställningen. Marknad Diösstaden Starkt entreprenörskap och företags etableringar ger karriärmöjligheter, kvalificerade arbetstillfällen och stabilitet. En handels- och upplevelsestad med en levande stadskärna, attraktiva mötesplatser, kulturupplevelser och ett komplett serviceutbud – till exempel butiker, restauranger, skola och omsorg – som skapar flöden och tillväxt. Myndighetsetableringar som skapar många arbets- tillfällen och är stabila hyresgäster med god ekonomi. En engagerad och driven kommunledning som delar våra tillväxt ambitioner och är en viktig samarbetspartner i vår stadsutveckling. ===== SIDA 16 ===== 16 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Vår affärsmodell Vår affärsmodell tar avstamp i vår affärsidé och beskriver hur vi, genom att äga och utveckla kommer- siella fastigheter i växande städer i norra Sverige, skapar aktieägarvärde. Som en av de största fastig- hetsägarna i våra tio städer har vi stor möjlighet att påverka både tillväxt och utveckling. Med rätt hyres- gäst på rätt plats skapar vi attraktiva fastigheter och en lång siktigt hållbar affär. Tillgångar Våra engagerade medarbetare, starka lokala team, attraktiva fastigheter och stabila ägare är våra största tillgångar. Strategier Med fokus på långsiktiga och hållbara affärer ser vi till att ta tillvara vår starka marknad, lever nära våra hyresgäster och jobbar aktivt för en trygg finansiell ställning. Affär Vår affär bygger på uthyrning och förvaltning av kommer- siella fastigheter, där vi investerar i om- och nybyggnationer samt optimerar fastighetsbeståndet för en hållbar och attrak- tiv fastighetsportfölj. Uthyrning & förvaltning 12% avkastning på eget kapital 50% minskade CO 2 e- utsläpp till 2030 Investeringar Engagerade medarbetare Lokal närvaro Attraktivt belägna fastigheter Kapital Tillgångar Strategier Affär Mål Hållbarhetsstrategi Hållbarhet genomsyrar hela vårt bolag Portfölj- & affärsstrategi Ta tillvara vår starka marknad Hyresgäststrategi Leva nära hyresgästen Finansiell strategi Hantera finansiella risker Kontor Lokaler för urban service Bostäder Erbjudande Vårt erbjudande handlar om kommersiella lokaler, i första hand kontor, i mixade fastigheter där de olika segmenten kompletterar och stärker varandras attraktivitet. Våra fastig- heter, kvarter och stadsdelar innehåller en variation av hyres- gäster som skapar flöden av människor dygnet runt, vilket bidrar till ökad trygghet och tillväxt för våra hyresgäster. Mål Våra två övergripande mål är 12 procents avkastning på eget kapital och minskade koldioxidutsläpp med minst 50 procent till 2030. Med dessa mål bidrar vi till mer hållbara städer, säker ställer tillgången till kapital och skapar förutsättningar för långsiktigt ökade fastighetsvärden och en attraktiv avkast- ning i vår affär. Strategi och affär Vår affärsmodell Våra fyra strategier... ...har varit utgångspunkten då vi formulerat våra prio riterade handlingar. Handlingarna leder oss till väl underbyggda affärsbeslut och attraktiva tillgångar, vilket skapar värde för våra aktieägare och hyres- gäster samt gör att vi når våra långsiktiga mål. Läs vidare om våra prioriterade handlingar på nästa sida. ===== SIDA 17 ===== 17 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Prioriterade handlingar Ta tillvara vår starka marknad Vi satsar på utvalda städer i norra Sverige som har mycket goda tillväxtmöjligheter, ligger i framkant i den gröna om- ställningen och har god tillgång på fossilfri och förnyelsebar energi. Det ger förutsättningar för fortsatt lönsamma affärer. Hur? Vi förvärvar och investerar i högavkastande fastigheter, med fokus på kontor. Vi avyttrar lågavkastande fastigheter i alla geografier och segment. Med ett ökat driftnetto, via ökade intäkter, når vi bästa lönsamhet och tillväxt. Fokus på kontor Vi utvecklar vårt erbjudande utifrån hur marknaden bedöms komma att förändras och på förändringar i våra hyresgästers behov. Vi fokuserar vårt erbjudande och ägande där vi ser störst utveckling av vår affär, vilket är inom kontorssegmentet. Hur? Genom ett brett erbjudande, med allt från skräddarsydda till nyckelfärdiga kontor, gör vi det enkelt för våra hyres gäster. Vi delar aktivt med oss av vår kunskap och påverkar hur lokalerna kan användas mer hållbart och effektivt. Tillsammans med kontorshyresgästen jobbar vi för att öka arbetsplatsens attraktivitet. Fastigheter med mixat innehåll Vi kompletterar vårt starka kontorserbjudande med attraktiv urban service och möjliggör nya bostäder, vilket leder till ökade flöden av människor och en ökad trygghet dygnets alla timmar. Hur? Vi utvecklar främst fastigheter med urban service i gatuplan och kontor på våningarna över som kan kompletteras med bostäder högst upp. Vår bostadsaffär kommer i första hand att innefatta boende i våra mixade fastigheter samt skapande av attraktiva byggrätter. Hållbar förflyttning mot framtiden Vi arbetar aktivt med hållbarhet genom hela affären och skapar varje dag en förflyttning mot framtiden som innebär en grönare portfölj, lägre risker i förvaltningen och mer attraktiva erbjudanden. Hur? Genom engagerade medarbetare, utbildning, digital utveck- ling och mer hållbarhetsdata prioriterar vi våra insatser och tar bättre beslut. Vi optimerar användandet av energi, vatten och material, arbetar med återbruk, miljöcertifierar våra fastigheter och gör klimatriskanalyser. Rätt hyresgäst på rätt plats Vi utvecklar våra städer, stadsdelar och fastigheter genom att placera rätt hyresgäst på rätt plats. Därmed möjliggör vi tillväxt, ökade flöden av människor, ökad trygghet och ökad attraktivitet. Hur? Vi följer trender och beteendeförändringar och anpassar innehållet i våra fastigheter efter hyresgästernas och stads- invånarnas nya behov. Vi jobbar för att hitta rätt hyresgäs- ter, oavsett segment, som stärker platsens attraktivitet och som gynnas av varandras närhet. Leva nära hyresgästen Vi är långsiktiga relationsbyggare och lever nära våra hyresgäster för att förstå och tillsammans kunna utveckla deras affär. Hur? Vi agerar utifrån våra värdeord ENKLA, NÄRA, AKTIVA, med lokala team, hög kunskap och stort intresse i våra hyresgästers affär. Tillsammans arbetar vi mot en håll barare framtid, bland annat genom gröna hyresavtal där vi tillsam- mans med hyresgästen gör åtgärder som minskar klimat- avtrycket i lokalen och fastigheten. Engagerade medarbetare Våra medarbetare är en av våra viktigaste tillgångar. Vårt affärsfokus, viljan att utvecklas och vår starka företagskultur genomsyrar hela verksamheten och leder till ökade värden för oss själva, våra hyresgäster och aktieägare. Hur? Vi tror på att dela kompetens internt och utvecklar våra medarbetare och ledare via vår kompetensarena Diös Academy. Det bygger vår starka kultur. Vi arbetar strategiskt för jämställdhet och mångfald i organisationen, samt främjar våra medarbetares hälsa och välmående. Vi mäter och följer upp våra medarbetare mår via eNPS*. Finansiell riskhantering Genom finansiell förutsägbarhet skapar vi möjligheter för fler och bättre affärer. Vi är långsiktiga och handlingskraftiga, med fokus på ett starkt kassaflöde, vilket ger oss utrymme att agera i både bra och dåliga tider. Hur? Vi har minskat den finansiella risken genom längre ränte- och kapitalbindning samt genom att prioritera våra investe- ringar utifrån rådande finansiella förutsättningar. Genom att arbeta med hållbarhet genom hela affären skapar vi förut- sättningar för grön finansiering. Så skapar vi förutsättningar för hållbara och lönsamma affärer på kort och lång sikt: Strategi och affär Prioriterade handlingar *Employee Net Promoter Score (eNPS) är en metod som mäter hur villiga medarbetare är att rekommendera sin arbetsplats till andra. ===== SIDA 18 ===== 18 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Hållbar förflyttning mot framtiden Vårt hållbarhetsarbete är en central del av vår affär och ska genomsyra hela verksamheten. För att tydlig- göra vårt ansvar har vi tagit utgångspunkt i FN:s glo- bala utvecklingsmål och Parisavtalets 1 ,5-gradersmål. Vår verksamhet ska bidra till en positiv utveckling i norra Sverige. I en region med fokus på utvecklingen av hållbara industrier är det viktigt att vi kan tillhandahålla moderna erbjudanden som energieffektiva lokaler, inspirerande kontorsmiljöer och trygga stadsmiljöer. Som fastighetsägare behöver vi vara en del av lösningen för att klimatmålen ska nås, korruptionen ska minska och mänskliga rättigheter vara en självklarhet i såväl upphandling som på byggarbetsplatsen. Prioriterade frågor 2024: Utsläpp från investeringar Vi vet idag att både byggproduktion och byggnadsmaterial är källor till stor miljö- och klimatpåverkan, därför behöver vi effektivisera vårt byggande, göra klokare materialval, minska vår energiförbrukning samt vara experter på att utveckla lokaler och bostäder i befintlig bebyggelse för att minimera behovet av nyproduktion. Strategi och affär Hållbar förflyttning mot framtiden Energistrategi Vi tror att ökad komfort, hälsa och välmående samt ener- gieffektiv förvaltning och fossilfri energiproduktion går att kombinera med en välutvecklad energistrategi. Vi finns på en marknad där det fortfarande finns god tillgång till fossilfri energi, men där efterfrågan på den energin ökar kraftigt till följd av industriella investeringar. Det ställer större krav på oss som fastighetsägare att bli ännu bättre på att effektivisera, tillföra egen förnyelsebar produktion samt vara en flexibel kund på våra marknader. • Skriver nytt elavtal med Jämtkraft på 100% ursprungsmärkt el från förnyelsebara källor • Startar Diös IF för att främja med- arbetarnas hälsa och välmående • Startar Diös Academy för att främja en lärandekultur internt • Undertecknar FN:s Global Compact • Publicerar vår första hållbarhetsrapport enligt GRI • Tilldelas EPRA:s utmärkelse för största förbättring inom hållbarhetsrapportering • Tar fram Uppförandekod leverantörer Vi inviger vår första solcellsanläggning • Avslutar stort treårigt vattenspar projekt i alla våra bostäder • Beslutar att jobba med BREEAM In-Use i förvaltningen och BREEAM-SE i nyproduktion • 100% eldriven servicebilsflotta • eNPS 46 jämfört med index 10 • Ansluter till Science Based Target initiative, SBTi • Europas första taxonomilinjerade finansieringsramverk • Målsätter förflyttning av beståndet; 55% gröna fastigheter till 2026 • Publicerar vår första TCFD-rapport • Stärker upp bolaget med två nya roller inom hållbarhetsrap- portering och hållbart byggande • 52% av vårt bestånd ligger under 85 kWh/kvm Atemp • Har utfört klimtriskanalyser i 51% av vårt bestånd • Lanserar Diös Academys nya digitala plattform med bland annat utbildning inom anti- korruption för alla medarbetare • Hållbarhetslänkar majoriteten av våra lån med Handelsbanken Se ovan för prioriterade frågor 2024. Mål: 55% gröna fastigheter Mål: Halverade CO2-utsläpp från verksamheten (jämfört med 2018) Medvetenhet som möjliggörare Risker inom klimatpåverkan, klimatomställning, mänskliga rättigheter i värdekedjan och hälso- och säkerhetsaspekter i och runt våra fastigheter har stor påverkan på hur vi styr och driver vår verksamhet idag. Vi behöver ta ännu mer medvetna beslut som leder till faktiska handlingar; tryggare städer, schysstare arbetsvillkor, lägre utsläpp och ett mer robust fastighetsbestånd. Rapporterar för första gången enligt EPRA sBPR 2016 2 015 2 017 2019 2021 2023 2026 2018 2020 2022 2024 2030 ===== SIDA 19 ===== 19 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Genom att fokusera på att nyttja våra resurser ef- fektivt, etablera nya normer och öka förståelsen för hur vi påverkar vår omgivning skapar vi en hållbar fastighetsportfölj. Det finns ingen motsättning i att arbeta med återbruk och skapa moderna kontor – tvärtom. Definitionen av ett att- raktivt kontor är en arbetsmiljö som tillgodoser hyresgästens behov, med ett tilltalande uttryck i ett strategiskt läge. Återbruk får en ännu större affärsnytta när vi sänker klimatpåverkan samtidigt som vi värnar om byggnaders och lokalers karaktär, historia och charm. Den redan byggda arkitekturen är viktig för städernas gestaltade livsmiljö och att värna om den är ofta det bästa vi kan göra för klimatet. Det finns olika sätt att ta sig an återbruk i utveckling och förvaltning av fastigheter. Återbruk har alltid varit en naturlig del för ett förvaltande bolag och det som sker nu är att vi vill kunna mäta återbruket och visa på resultat. Inom Diös jobbar vi med återbruk på följande sätt: Vid renovering återbrukar vi så mycket befintligt material som möjligt. Vi flyttar material mellan befintliga lokaler. Återbruk – en möjlighet till bättre affärer och lägre klimatpåverkan Vi inventerar inför nedmontering och rivning för att sedan lagra och flytta tillbaka. Vi monterar ned material och tillhandahåller det till en andrahandsmarknad. Att göra en återbruksinventering är ett bra sätt att identifiera vilka byggvaror eller vilket material som fortfarande kan ha ett värde i ett nytt sammanhang, som en ny eller befintlig lokal. På så sätt kan vi göra medvetna val genom hela kedjan. Det är en metod som vi arbetat med i utvecklingen av Kvarteret Vale i Umeå, där det som inte kan användas i projektet tillvaratagits i andra anpassningar. Vi har ett ansvar i att säkerställa att det material vi själva inte kan återbruka hanteras rätt, antingen genom att de går till materialåtervinning eller får nytt liv via tex en andrahandsmarknad. Genom att inleda varje hyresgästanpassning med frågan ”Vad kan vi bevara?” gör vi medvetenhet till den nya normen och har hållbarhetsaspekterna nära till hands i förhandling. Det skapar förutsättningar för en affär som är lönsam ur både ett miljömässigt och ekonomiskt perspektiv, och gör oss konkurrenskraftiga i en föränderlig omvärld. Läs mer om ”Återbruk i samarbete med Diös” på dios.se Strategi och affär Fokus: Återbruk ”Genom att synliggöra återbruk av inredning och byggnadens befintliga material skapas en unik identitet som bidrar till att stärka vårt och hyresgästens varumärke.” Johannes Sjölander, projektledare Cristin Seger, kommersiell förvaltare, och Johannes Sjölander, projektledare, hos hyresgästen Klättermusen i Åre. ===== SIDA 20 ===== 20 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Ta tillvara vår starka marknad Våra utvalda städer ligger i norra Sverige, har goda tillväxtmöjligheter och är drivande i den gröna om- ställningen. Vi tar vara på vår starka marknad genom att erbjuda kommersiella lokaler samt utveckla vår gröna affär genom smarta och hållbara investeringar. Som en av de största fastighetsägarna i våra städer är vi mycket väl positionerade att påverka, skapa och ta tillvara affärsmöjligheter. Vi utvecklar vårt erbjudande utifrån hur marknaden bedöms komma att förändras, avyttrar lågavkas- tande fastigheter inom alla geografier och segment, samt fo- kuserar vårt erbjudande och ägande där vi ser störst potential. Tack vare de enorma investeringar som sker i både basnäring och nya företag ser vi en ökad takt i efterfrågan på kommer- siella lokaler, främst kontor. Vi lever nära både industrin och privata företag och tar tillvara etablerings- och expansionstak- ten genom att erbjuda rätt lokaler för rätt hyresgäster. Vid hyresgästanpassningar eftersträvar vi bästa möjliga avkastning. Vi stärker driftnetto via ökade intäkter genom nyuthyrning med rätt investering i befintligt bestånd, omför- handling av avtal och en effektiv fastighetsförvaltning. All vår nyproduktion miljöcertifieras och vi väljer miljö- ”I och med den gröna omställningen ser vi en ökad etableringsvilja av kontor i våra städer, vilket i sin tur leder till en ökad efterfrågan på urban service.” NETTOUTHYRNING HYRESVÄRDE PER LOKALSLAG KONTRAKTSVÄRDE PER KATEGORI 359 st fastigheter 1621 tkvm uthyrningsbar area 775 tkvm uthyrningsbar area kontor 30% offentliga hyresgäster certifiering utifrån vad som blir mest värdeskapande i res- pektive projekt. Vi samarbetar inom fastighetsbranschen och tillsammans med våra byggentreprenörer hittar vi arbetssätt och lösningar som både är långsiktiga, lönsamma och mer hållbara. En översikt över pågående projekt under 2023 finns på sidan 59. Genom att ta vara på vår starka marknad, utveckla vår gröna affär och investera med hög avkastning stärker vi vårt kassaflöde, bidrar positivt till vår lönsamhet och sätter aktie- ägarnas långsiktiga avkastning i fokus. Läs mer om vår kontorsaffär på sidorna 22-24. Strategi och affär Ta tillvara vår starka marknad Sandrina Zetterström, affärsutvecklare Kontor, 53% Butik, 15% Hotell/Restaurang, 9% Bostad, 8% Vård/utbildning, 7% Industri/Lager, 3% Övrigt, 5% Privata, 61% Offentliga, 30% Bostäder, 9% -100 -60 0 100 40 60 80 20 -20 -40 -80 Q1 Q2 Q3 Q4 2021 Q1 Q2 Q3 Q4 Q4Q3Q2Q1 2022 2023 Mkr Nytecknade avtal Uppsagda avtal NettouthyrningRullande 12 månader ===== SIDA 21 ===== 21 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Rätt hyresgäst på rätt plats Vi fyller våra fastigheter, kvarter, stadsdelar och stadsnära områden med ett inspirerande innehåll och höjer därigenom platsens attraktivitet. På så vis ökar vi också tillväxten, tryggheten och trivseln för stadens invånare och våra hyresgäster. Att stärka våra hyresgästers affär stärker även vår affär och skapar därmed värden för våra aktieägare. Med rätt hyresgäst på rätt plats ökar flödena av människor dygnet runt, vilket i sin tur bidrar till trygghet och tillväxt för våra hyresgäster. Fler människor som rör sig i våra fastigheter ger förutsättningar för att utveckla kvarter och stadsdelar till attraktiva områden som i sin tur ger underlag för ytterligare ökad efterfrågan och därmed ökade hyresnivåer samt på lång sikt ökade fastighetsvärden. Vi jobbar med utveckling av våra fastigheter, stadsdelar och städer genom att satsa på kommersiella lokaler med fokus på kontor. Dessa kompletteras med lokaler för urban service för ett rikt utbud i våra städer. Vi möjliggör även centrala bostäder, framför allt i våra mixfastigheter och genom utveck- ling av byggrätter. Ett A-läge ser olika ut för olika hyresgäster. Genom att leva nära våra hyresgästers affär och ha god kännedom om våra städer vet vi vilken lokal som är rätt för respektive hyresgäst. Strategi och affär Rätt hyresgäst på rätt plats Anna Dahlgren, affärschef, och Johan Nordin, kommersiell förvaltare, hos hyresgästen Länsförsäkringar Västernorrland vars nya kontor i Sundsvall färdigställdes under 2023. ===== SIDA 22 ===== 22 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Kontoret är navet i en levande stad Attraktiva arbetsplatser bidrar till levande stadskärnor och efterfrågan på centralt belägna, moderna och varumärkesstärkande kontor fortsätter att vara hög i våra städer. Det är också inom kontorssegmentet som vi ser den största utvecklingen av vår affär och där vi har bäst avkastning. Därför satsar vi på att ut- veckla moderna och tillgängliga mötesplatser genom investeringar, konverteringar, lokalanpassningar och nyproduktion. Kontorets roll På kontoret är vi en del av en gemenskap, vi delar kunskap, vi utbyter erfarenheter och vi utvecklar verksamheten. Kontors- miljön är viktig både för produktiviteten och för att vi ska trivas. Framtidens kontor är en förlängning av stadens puls och lägger stor vikt på sociala mötesplatser med utrymmen för spontana, dynamiska och energigivande dialoger. Här blir kaffemaskinen en central punkt och det finns både tekniska lösningar och inspirerande miljö som främjar kreativitet och effektivitet. Kontorets attraktivitet är viktig i jakten på framtida talanger. Våra kontorshyresgäster Våra hyresgäster vill ha moderna och varumärkesstärkande kontor som är en mötesplats för kultur, energi och affärer. En plats dit medarbetarna längtar. Vi är övertygade om att det är så man bygger ett starkt varumärke. Vårt kontorserbjudande är utformat med hyresgästens och vår egen tillväxt i fokus, samt med hållbarhet som en viktig parameter – när det gäller allt från social hållbarhet till återbruk och energibesparingar. Efterfrågan och framtid Allt fler bolag väljer att etablera sig i våra städer och det är inte ovanligt att framgångsrika nationella eller globala bolag med adresser som London, Los Angeles, Stockholm adderar till exempel Åre, Umeå eller Luleå på listan över satellitkon- tor. Vi ser också att lokala företagare väljer att utveckla och expandera sin verksamhet i våra städer. Med tydliga tillväxtmål, hög inflyttning och nyetable- ringstakt samt pågående investeringar i grön omställning i samtliga av våra städer, bedömer vi efterfrågan och affärsmöj- ligheterna inom kontorssegmentet fortsatt hög även framåt. Kontor är det viktigaste segmentet för att utveckla en stad och bygga en stark portfölj. Ett bra exempel från senaste tiden är vår fastig het Hjorten 5 i Skellefteå som tidigare huse- rade Skellefteå kommun. Nu är fastigheten fylld av moderna kontor, med hyresgäster som Sweco, ABB och Afry, till en fördubblad hyresnivå. Vi ser också att efterfrågan på moderna kontor ökar från offentliga hyresgäster. Strategi och affär Fokus på kontor AI-studie om kontorets roll Tillsammans med våra branschkollegor Wihlborgs och Fabege har vi tagit fram en AI-studie om kontorets roll i en hybrid arbetsmiljö. Syftet var att undersöka samtalen kring arbetssätt och kontor för att analysera vilken betydelse detta kan komma att få för kontorslokalers utformning i framtiden. Studien visar ett fortsatt starkt intresse för hybridarbete och befäster kontorets roll som viktigt nav för att främja samarbete, bygga kultur och driva verk- samheten framåt. Den visar också att kontoret i högre utsträckning behöver möta två andra grundbehov för att vara attraktivt: koncentration och återhämtning. 53% av hyresvärdet kommer från kontor Läs rapporten i sin helhet via dios.se Johan Dernmar, IR-chef. ===== SIDA 23 ===== 23 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Skräddarsytt Våra skräddarsydda kontor anpassas utifrån hyres- gästens egna önskemål. Tillsammans utformar vi den bäst lämpade lokalen utifrån behov och önskemål om utseende och funktion. Nyckelfärdigt Våra nyckelfärdiga kontor har slitstarka material med lägre miljöpåverkan och en modern genomtänkt planlösning där basen redan finns på plats. Mötes- rum, digitala mötesrum, sociala utrymmen, pentry, toaletter och lås är redan klart. Här är avtalstiderna mer flexibla, med snabb inflyttning, vilket ger våra hyresgäster en större möjlighet att växa fort. Kontorshotell I våra kontorshotell hyr hyresgästerna mindre egna kontorsrum och delar på gemensamhetsytor, pentry och mötesrum. Avtalstiden är flexibel. Coworking Vi samarbetar med etablerade lokala coworking- aktörer i våra städer och förmedlar gärna kontakt. På så vis kan hyresgästen enkelt växa vidare inom Diös när behovet av större kontor blir aktuellt. Strategi och affär Fokus på kontor Vårt kontorserbjudande: Hyresgästen Joel Söderström, Project Coordinator på Klättermusen, på deras skräddarsydda kontor på Årevägen 55 i Åre. ===== SIDA 24 ===== 24 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Aktivitetsbaserade ytor, cykelverkstad, vallabod, friluftsbank och en arbetsplats där hunden är lika väl- kommen som sin mänskliga kompis – den digitala pro- duktutvecklaren Bontouchs kontor i centrala Östersund lever verkligen upp till benämningen livsstilsstudio. I den drygt 520 kvadratmeter stora studion på Samuel Permans Gata tillvaratas våningens klassiska inslag och kombineras ”Livsstilsstudio där karriär och privat- liv samspelar.” med modern inredning. Hållbarhet har varit ett viktigt ledord i utvecklingen, bland annat genom dedikerade insatser för att få ner energiförbrukningen. Bontouch är övertygade om att privatliv och karriär kan samspela på ett sätt som ger medarbetarna ökad livskvalitet. Majoriteten av de anställda i Östersund och Åre har flyttat till regionen från storstäderna. Det är intressen som skidåkning, cykling och vandring som lockat, i kombination med de kvaliteter Östersund kan erbjuda som stad. Ett alternativ till storstadslivet och samtidigt få jobba med digital produktut- veckling för stora och välkända varumärken. Bontouch flyttade in i sitt nya kontor under hösten 2023. De menar att det nya kontoret förbättrar deras redan goda förutsättningar för fortsatt tillväxt. Läs mer om Bontouch och deras tillväxtresa på dios.se ”Vi fortsätter arbeta med vår profil för att bli en ännu mer utpräglad livsstilsstudio och där spelar det fysiska kontoret en viktig roll.” Staffan Kjellberg, studiochef Östersund/Åre, Bontouch Strategi och affär Hyresgästcase: Framtidens kontor Bilden: Emma Widegren och Robin Wallberg, kommersiella förvaltare, tillsammans med Lina Wiklund, Office Coordinator, hos Bontouch i Östersund. Bontouch satsar på det fysiska kontoret ===== SIDA 25 ===== 25 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Strategi och affär Nina Uibo, fastighetstekniker, och Robin Wallberg, kommersiell förvaltare, hos Bontouch i Östersund. ===== SIDA 26 ===== 26 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Diösfastigheten: ett mixat innehåll som ger synergier Vi har valt att satsa på centralt belägna fastigheter med ett mixat innehåll, där urban service finns i gatuplan och kontor på våningarna ovanför, med möjlighet att komplettera med bostäder högst upp. Våra hyresgäster gynnas av varandras närhet och stärker både varandras verksamhet och stadens utbud i stort. Kontor Det är i segmentet kontor och hos våra kontorshyresgäster vi ser den största utvecklingen av vår affär. Det är också dit vi allokerar flest resurser. Attraktiva arbetsplatser i våra städer bidrar till ökade flöden av människor och ger bra affärsförut- sättningar till hyresgäster inom urban service och vice versa. Strategi och affär Fastigheter med mixat innehåll Urban service Begreppet urban service inrymmer kommersiella lokaler utöver kontor så som butiker, gym, caféer och restauranger, paketombud och frisörer, samt samhälls nyttiga funktioner som förskolor, skolor, tandläkare och hälsocentraler. Genom att utveckla den urbana servicen ökar vi våra städers attrak- tionsvärde för invånare, besökare och företagare. Bostäder – en del av mixen Vi ser oss som möjliggörare till att fler bostäder byggs, vilket är av yttersta vikt för utvecklingen av våra städer. Vår bostadsaffär innefattar i första hand boende i våra mixade fastigheter samt skapande av attraktiva säljbara byggrätter. Therese Borssén, affärsutvecklare kontor. ”Vårt koncept med mixade fastigheter stärker ytterligare vårt kontorserbjudande.” Therese Borssén, affärsutvecklare Kontor ===== SIDA 27 ===== 27 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Strategi och affär Hyresgästcase: I mixfastigheten Shopping galleria i Luleå, skapad av arkitekten Erskine, är en fastighet som på många sätt alltid har varit före sin tid. På 50-talet som världens första inomhusgalleria och nu som en slags inkubator när stadens innehåll utvecklas för att möta nya beteende- och rörelsemönster. Här driver en mix av moderna kontor, cityanpassade servicekoncept och mötesplatser flöden till varandra. En aktör som har hittat sin plats i Shopping är coworkingaktören House Be. ”Mixfastigheten ger oss ett väldigt stort mervärde.” Ella Jonsson, Driftwind, Ulrika Boström, community manager på House Be, och Fredrik Stöckel, Tromb, i House Be:s kontorslokaler i centrala Luleå. Fastighetsägarnas kontorsrapport 2023 I Fastighetsägarnas kontorsrapport för 2023, Stadens motor och sociala hubb, står att framtidens kontor måste vara så pass intressanta att ingen vill missa att vara där. Det sociala sammanhanget, mötet med kollegor och med andra människor i staden är en viktig del i människors välbefinnande. Omvänt spelar kontors- arbetande en viktig roll i utvecklingen av stadens utbud och för ett myllrande stadsliv. Attraktiva kontor blir därför en motor för stadens tillväxt. Läs rapporten i sin helhet via dios.se House Be:s mål är att skapa en mötesplats för likasinnade inom olika kreativa näringar. Deras erbjudande har formats utifrån grundtanken om en balans mellan arbete och fritid, vilket gör att det omgivande utbudet är minst lika viktigt som högkvalitativa arbetsplatser. – Shopping är den optimala utgångspunkten för vår verksamhet. På ett sätt kan man säga att vi säljer mervärdet av att sitta i den här miljön mer än arbetsplatsen i sig. Våra medlemmar vill ha den sociala tillvaron och fördelarna som kommer med att ha nära till allt. Alla vi som sitter i fastigheten blir varandras katalysatorer och driver flöden till varandra, säger Olof Pergament, vd på House Be. 2022 utökade House Be sin yta i Shopping med cirka 400 kvadratmeter. Tillsammans med Diös utvecklade de en tidi- gare förbisedd butiksyta till en branschöverskridande hubb för kreativitet, affärer och kunskapsutbyte. – Vi har omvandlat de övre planens mindre attraktiva butiks- ytor till en ny hotspot. Kontorshyres gästerna blir kunder till butikerna och restaurangerna – som i sin tur bidrar till kontorets attraktionskraft, säger Johan Lång, affärschef Diös Luleå. House Be har hittat rätt i Shopping ===== SIDA 28 ===== 28 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Lokal närvaro ger konkurrens- fördelar Diös finns i tio städer uppdelade i sju affärsenheter. Med lokala team utvecklar vi vår affär efter varje stads unika egenskaper och bygger starka relationer med våra hyresgäster, för att tillsammans skapa Sveriges mest inspirerande städer. Med lokala team i alla våra städer lever vi nära våra hyresgäster, har stor kunskap om vår marknad, skapar viktiga kontakt- och säljytor samt bygger goda relationer med kommunen och andra aktörer på vår marknad. Det är en styrka och ger en tydlig konkurrensfördel när vi skapar nya affärer. Våra hyres gästers framgång är vår framgång. Socialt engagemang skapar brygga mellan skola och näringsliv Mitt i centrala Sundsvall, i hjärtat av kvarteret Penningen, finns en oslipad diamant – en 170 kvadratmeter stor terrass. Omsluten av stadens karaktäristiska stenfasader är terrassen dold för allmänheten och därför en härlig och avkopplande oas för rekreation. Med massor av outnyttjad potential och rätt förutsättningar att bli en självklar mötesplats för de som bor och arbetar i kvarteret började vi undersöka hur vi på bästa sätt skulle kunna utveckla terrassen. Allt fler hyresgäster väljer idag att teckna så kallade gröna hyresavtal*. Det gröna hyresavtalet blir ett sätt för hyres- gästen att bidra till en hållbar stadsutveckling, samtidigt som de stärker sitt eget varumärke. I avtalet sätter vi tillsammans med hyresgästen ramarna för gemensamma insatser som ska bidra till minskad miljöpåverkan och energianvändning. Under 2023 tecknade vi 64 procent av alla nya hyresavtal som gröna. Gröna hyresavtal sätter gemensamma mål ”Genom att eleverna får vara med och påverka utformningen av en central plats i staden vill vi väcka deras intresse för hur man utvecklar en stad. Jag är övertygad om att det bidrar till ett stärkt ambassadörskap för Sundsvall. Att inkludera framtidens stadsinvånare gör att vi på riktigt kan skapa en stad som har något för alla.” Helen Osseén, affärskoordinator, Diös Sundsvall Strategi och affär Leva nära hyresgästen Det blev startskottet till ett SSA-projekt, Samverkan Skola och Arbetsliv, med grundskolan S:t Olofskolan och dess elever i årskurs 5 och 8. Syftet med samarbetet är att skapa en brygga mellan skola och näringsliv. I utvecklingen av terrassen har eleverna fått konkretisera sina idéer, skissat upp ritningar och förberett underlag som vi behöver för att kunna skicka in en ansökan om bygglov. Planen är att realisera elev- ernas vision och utforma terrassen i linje med deras förslag. Helen Osseén, affärskoordinator, Sundsvall. * En grön bilaga framtagen av Fastighetsägarna. ===== SIDA 29 ===== 29 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Aktiva medarbetare och modiga ledare Hos oss på Diös står relationer i fokus och vi har modet och viljan att utveckla oss själva och vår affär. Genom vårt enkla, nära och aktiva agerande tar vi alla ansvar för att skapa hållbara affärer och långsiktig tillväxt. Våra engagerade medarbetare är en av våra viktigaste tillgångar. Vi vet att medarbetare som får möjlighet att utvecklas gör ett bättre jobb och stannar längre i bolaget. Därför erbjuder vi en spännande arbetsplats med möjlighet till personlig utveckling, bland annat genom utmanande arbetsuppgifter, möjlighet till interna karriärvägar och framförallt genom vår kompetensarena Diös Academy. Våra ledare har ett coachande och modigt förhållningssätt. Vi har stor tillit till våra medarbetares förmåga och skapar förutsättningar för dem att utvecklas i sina respektive roller. Med tydliga uppdrag och mål tar var och en av oss ansvar för och driver sin egen och vår gemensamma utveckling. Som ledare är vi närvarande i flexibla miljöer, handlingskraftiga och vågar ta beslut. Strategi och affär Engagerade medarbetare Läs mer om Diös Academy på dios.se Anna Dahlgren, affärschef i Sundsvall, Jörgen Johansson, kommersiell förvaltare i Umeå, Helen Rådström, kundservice, och Petra Olausson, kundservice. ”På Diös är vi måna om våra kollegors välmående, vi utvecklar varandra och uppmuntras att ta beslut.” Anna Dahlgren, affärschef, Sundsvall ===== SIDA 30 ===== 30 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Fokus på kassaflöde och säkerställda finansiella nyckeltal Vi har ett starkt och stabilt kassaflöde samt en diver - sifierad fastighetsportfölj. Tillgången till finansiering till konkurrenskraftiga villkor är en förutsättning för en attraktiv totalavkastning. Vi har under året minskat den finansiella risken genom längre ränte- och kapi- talbindning. Finansiella förutsättningar Den höga inflationstakten under 2023 medförde att Riks- banken under året höjde styrräntan med 1,5 procentenheter, för att vid årets slut nå 4,0 procent. Inflationstakten har dock minskat löpande och prognoserna pekar mot ett fortsatt minskat inflationstryck under 2024. Det innebär bättre förutsättningar för tillväxt och konsumtion för 2024. Minskar inflationen i den takt som prognoserna visar kommer även finanspolitiken kunna vara mer expansiv under 2025. Refinansiering och kassaflöde De snabbt stigande marknadsräntorna under 2023 har medfört ökade finansieringskostnader. Samtidigt har bank- och kapitalmarknaden varit generellt mer avvaktande. Vi har trots detta refinansierat obligationer om cirka 2 000 mkr, varav cirka 600 mkr säkerställda obligationer samt banklån om cirka 2 000 mkr, vilket visar på ett starkt förtroende för oss som bolag. Avseende våra låneförfall under första halvåret 2024 har vi refinansierat majoriteten av volymen. För att möta ökade ränte kostnader har vi prioriterat och anpassat våra investeringar utifrån rådande förutsättningar där målet varit att bibehålla en räntetäckningsgrad över 2,0 gånger. Minskade räntekostnader Vår strategi med en kort räntebindning har varit väldigt gynn- samt för resultat och kassaflöde under många år. Baksidan av denna strategi är att räntehöjningarna de senaste 18 månaderna nu medfört snabbt ökade finansiella kostnader. Vår bedöm- ning är att Riksbankens räntehöjningar nu nått sin topp och byts mot räntesänkningar under 2024 för att möta en lägre inflation och svagare konjunktur. Då de högre marknadsrän- torna redan påverkat våra finansiella kostnader kommer varje räntesänkning få en direkt positiv effekt på vårt resultat. Finansieringsstruktur och hantering Finansieringsverksamheten regleras i bolagets finanspolicy och ska tillgodose fastighetsverksamhetens kapitalbehov samt hantera koncernens finansiella risker. För att skapa en god balans eftersträvas en flexibel, väl avvägd och kostnadseffek- tiv finanseringstruktur där risker och kostnader ställs mot möjligheter och intäkter. Styrelsen ser årligen över finanspolicyn där riktlinjerna syftar till att trygga bolagets finansiella stabilitet. Den ope- rativa hanteringen av upplåning och riskhantering sköts av finansavdelningen. Därtill finns ett finansråd som bereder och ger råd till styrelsen gällande finansfrågor. Räntebärande skulder består av banklån, säkerställda och icke säkerställda obligationer samt certifikat. Säkerställda obligationer emitteras genom det samägda bolaget SFF medan de icke säkerställda obligationerna emitteras utifrån vårt MTN-program. Finansie- ringen sker främst direkt eller indirekt mot pant i fastigheter. Vi bedömer att nuvarande struktur ger en god diversifiering och en kostnadseffektiv finansiering. Vi ser löpande över olika finansieringsmöjligheter i takt med att behov, omvärldsfaktorer och bolagets storlek förändras. Hållbarhetslänkad och grön finansiering All vår finansiering ska vara hållbarhetslänkad eller grön senast 2026. Då finansieringen sker direkt eller indirekt mot fastighetstillgångar som säkerhet innebär det att fastigheterna måste uppfylla de krav vi har uppsatt i vårt gröna finansie- ringsramverk, eller i andra hållbara finansieringslösningar. Det blir således en naturlig koppling mellan våra mål, fastig- heterna och finansieringen. Vårt gröna ramverk, vilket icke säkerställda obligationer och certifikat kan kopplas till, är Europas första finansie- ringsramverk i enlighet med EU:s taxonomi och föreslagen European Green Bond Standard. Uppdatering av ramverket sker vid behov och följer således harmoniserade och fastställda kriterier inom Europa. Hållbarhetslänkade banklån knyter an bolagets hållbar- hetsmål och utfall till räntan på lånet. Nås inte målen ökar räntan på lånen, vilket skapar ytterligare incitament att driva utvecklingen i bolaget. Hållbarhetslänkad och grön finansiering ger oss bättre till- gång till kapital och ger generellt bättre finansieringsvillkor. För vår del är det självklart att hållbarhetsfrågorna kopplas ihop med finansieringsverksamheten och att vi sätter mål som leder mot att vi tar vårt ansvar inom verksamhetens alla delar. Kovenanter I avtalen med kreditgivare finns gränsvärden för olika finan- siella nyckeltal, kovenanter, i syfte att begränsa motparts- risken för bolagets kreditgivare. Finansiella nyckeltal med gränsvärden är soliditet, belåningsgrad och räntetäcknings- grad Miniminivån för soliditeten är 25 procent, belånings- graden får högst vara 65 procent och räntetäckningsgraden måste överstiga 1,8 gånger. ” Att bibehålla en stark balansräkning och ett starkt kassaflöde är viktigt i turbulenta tider.” Strategi och affär Finansiell riskhantering 5,0 10,0 Ggr 15,0 2012 2014 2016 2018 2020 20222013 2015 2017 2019 2021 2023 NETTOSKULD GENOM EBITDA RÄNTETÄCKNINGSGRAD BELÅNINGSGRAD (LTV) 0 1 6 7 2 3 4 5 Ggr 2012 2014 2016 2018 2020 20222013 2015 2017 2019 2021 2023 Räntetäckningsgrad Policy >1,8 ggr 0 10 60 70 20 30 40 50 % 2012 2014 2016 2018 2020 20222013 2015 2017 2019 2021 2023 Säkerställd LTV Icke-säkerställd LTV Policy 65% ===== SIDA 31 ===== 3131 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Ekonomisk redovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Malin Jakobsson, ekonom. ===== SIDA 32 ===== 3232 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Styrelsen och vd för Diös Fastigheter AB (publ), organisationsnummer 556501–1 771 , avger härmed årsredovisning för koncernen och moderbolaget för räkenskapsåret 2023. Allmänt om verksamheten Vi är norra Sveriges ledande privata fastighetsbolag med ett totalt fastighetsvärde om 31 215 mkr. Fastighetsbeståndet är beläget i tio städer och består av kommersiella lokaler och bostäder. Vi vill skapa Sveriges mest inspirerande städer. Det gör vi genom förvaltning, utveckling och nyproduktion av fastigheter på ett långsiktigt och hållbart sätt. Verksamheten var under 2023 organiserad i sju affärsenheter: Dalarna, Gävle, Sundsvall, Åre/Östersund, Skellefteå, Umeå och Luleå. Diös Fastigheter AB (publ) är moderbolag i Diöskoncernen. Bolagets aktie är noterad på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Affärsidé Vi äger och utvecklar kommersiella fastigheter i växande städer i norra Sverige. Med rätt hyresgäst på rätt plats skapar vi attraktiva fastigheter och en långsiktigt hållbar affär. Finansiella mål Soliditet om minst 35 procent. Belåningsgrad om maximalt 55 procent. Avkastning på eget kapital över 12 procent i snitt. Väsentliga händelser under räkenskapsåret Räkenskapsåret 2023 har inneburit nya finansiella förutsätt- ningar till följd av stigande inflation, räntehöjningar samt osäker omvärld. Styrelsen och företagsledningen har under året fokuserat på effekten av dess påverkan på vår verksamhet och löpande anpassat strategier och beslut kring bland annat investeringar, finansiering, räntesäkringar, löpande kostnader, orealiserade värdeförändringar och hyresökningar till följd av indexjusteringar. Resultat Aktiviteten i våra städer har, trots det nya affärsklimatet, varit hög. Intäkterna ökade med 13 procent jämfört med föregående räkenskapsår och uppgick till 2 504 mkr (2 209). Uthyrningsgraden för året uppgick till 92 procent. Driftö- verskottet ökade med 16 procent till 1 711 mkr (1 469). Förvaltningsresultatet tyngs för året med ökade finansierings- kostnader och minskar därför i jämförelse med föregående räkenskapsår med 18 procent och uppgick till 903 mkr (1 106). Orealiserade värdeförändringar på fastigheterna uppgick till -1 393 mkr (-175) och på derivaten till -481 mkr (104). Resultat efter skatt uppgick till -850 mkr (830). Det negativa 2019 2020 2021 2022 2023* Utdelning, kr per aktie (*Styrelsens förslag) kr per aktie % Utdelningsandel av kassaflödet, % Utdelningspolicy, % 1,00 3,00 2,00 4,00 0 25 50 75 Förvaltningsberättelse 0 5 000 35 000 30 000 Mkr Kr 15 000 20 000 25 000 10 000 0 200 400 600 1 000 800 1 400 1 200 2019 2020 2021 2023 Marknadsvärde fastigheter, mkr Förvaltningsresultat, mkr 2022 Mkr % 2019 2020 2021 20232022 40 50 45 55 60 80 70 65 0 200 400 600 800 1 000 1 200 1 800 1 400 1 600 Driftöverskott, mkr Överskottsgrad, % resultatet minskar det egna kapitalet med motsvarande belopp och soliditeten uppgick per den 31 december 2023 till 34,6 procent vilket är straxt under målet om minst 35 procent soliditet. Avkastning på eget kapital har under året uppgått till -7,0 procent (7). Nyckeltalet påverkas negativt av de orealiserade värdeförändringarna som belastat året. Belåningsgraden upp- gick per den 31 december 2023 till 54,4 vilket är i nivå med målet om maximalt 55 procent. Investeringar Vi har en pågående projektportfölj om totalt 3 615 mkr varav 2 699 mkr är upparbetat per 31 december. Under 2023 har investeringar i nyproduktion varit koncentrerade till Mimer 1 i Borlänge, Vale 17 i Umeå och Biet 4 och Porsön 1:446 i Luleå. Hyresavtal är tecknade för samtliga projekt. Utöver nyproduktion investerar vi löpande i befintligt bestånd genom om- och tillbyggnation samt i energibesparande åtgärder. Investeringarna ska leda till högre uthyrningsgrad, högre hyra, ökad kundnöjdhet, minskade kostnader och minskad miljöpåverkan. Transaktioner Fastighetstransaktioner genomförs för att optimera vårt be- stånd och stärka vårt hyresgästerbjudande i linje med vår stra- tegi. Under året har 4 fastigheter (10) till ett värde av 202 mkr (18) avyttrats och 0 fastigheter (28) till ett värde av 0 mkr (2 004) tillträtts. Utöver det har avtal tecknats om att avyttra 4 fastigheter för 788 mkr där frånträdet sker i januari 2024. Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning MARKNADSVÄRDE OCH FÖRVALTNINGSRESULTAT DRIFTÖVERSKOTT OCH ÖVERSKOTTSGRAD UTDELNING OCH UTDELNINGSPOLICY ===== SIDA 33 ===== 3333 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal FASTIGHETSBESTÅND PER AFFÄRSENHET Dalarna Gävle Sundsvall Östersund / Åre Umeå Skellefteå Luleå Koncernen Balansposter och nyckeltal Antal fastigheter 60 38 48 106 41 32 34 359 Uthyrningsbar area, tkvm 298 174 218 320 219 181 211 1 621 Investeringar, mkr 540 176 130 159 248 78 299 1 631 Verkligt värde, mkr 5 458 3 175 4 801 4 835 4 785 3 215 4 947 31 215 Hyresvärde, mkr 466 271 403 463 375 280 407 2 666 Hyresintäkter per kvm, kr 1 345 1 329 1 589 1 227 1 515 1 269 1 717 1 416 Överskottsgrad, % 71 72 71 63 71 67 72 70 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93 92 91 90 94 89 96 92 Avrundningar kan medföra att kolumner/rader inte summerar. Personal, riktlinjer och ersättning Verksamheten bedrivs nästan uteslutande med egen personal. Antalet tillsvidareanställda uppgick per den 31 december 2023 till 149 personer (157), varav 61 kvinnor (66). Merpar- ten av de anställda, 96 personer (102), arbetar med fastighets- förvaltning på våra affärsenheter. Resterande arbetar vid vårt huvudkontor i Östersund. För beslut om ersättning till ledande befattningshavare samt senaste beslutade riktlinjer se not 5 samt bolagsstyrningsrapporten. Samtliga anställda omfattas av vår vinstandelsstiftelse Grunden, där avsättning sker baserat på en kombination av årets resultat, avkastningskrav och utdelning till aktieägarna. Avsättning till vinstandelsstiftelsen är maximerad till 30 000 kr per år och anställd. För 2023 har avsättning skett med totalt 3 403 tkr (3 846). Vid årsskiftet ägde Diös vinstan- delsstiftelse 358 220 (321 395) Diös-aktier. För mer informa- tion se bolagsstyrningsrapporten på sidorna 37-42. Riktlinjer och ersättning till ledande befattningshavare. För riktlinjer för ersättning och anställningsvillkor, se bolags- styrningsrapporten på sidorna 37-42 samt not 5 för belopp avseende ersättningar 2023. Principerna för 2024 föreslås vara oförändrade. Hållbarhetsrapport Vårt ansvarsfulla företagande handlar om ett helhetsperspek- tiv på ekonomiska, sociala och miljömässiga aspekter. Vi arbetar aktivt för att förändra vårt eget beteende så att det bidrar till positiv påverkan, och i förlängningen inspirerar och motiverar våra intressenter att göra detsamma. Vårt håll- barhetsarbete är integrerat i verksamheten och en naturlig del av vårt värdeskapande. Vi har upprättat en hållbarhets- rapport i enlighet med årsredovisningslagen som omfattar Diös Fastigheter AB (publ) och dess samtliga dotterbolag där en mer omfattande revision genomförts än lagstadgad revi- sion. I enlighet med ÅRL 6 kap 11§ har en hållbarhets rapport upprättats. Hållbarhetsrapportens återfinns på sidorna 76- 94, på sidan 77 finns hänvisningar enligt ÅRL. Utöver den lagstadgade rapporten har en hållbarhetsredovisning upprät- tats enligt GRI. GRI-index återfinns på sidorna 93-94. Utdelning Utdelningen till aktieägarna ska enligt gällande utdelnings- policy uppgå till cirka 50 procent av resultatet efter skatt, exklusive orealiserade värdeförändringar och skatt om inte investeringar eller bolagets finansiella ställning i övrigt motive- rar en avvikelse. Styrelsen föreslår att ingen utdelning lämnas för räkenskapsåret 2023 med motivet att det skapar de bästa förutsättningar för bolaget och aktieägarna i nuläget. En stärkt balansräkning ger mer fördelaktiga finansieringsvillkor och därmed lägre kostnader. Vinstdisposition och vinstutdelning återfinns på sidan 70 samt i ersättningsrapporten. Förväntad framtida utveckling Verksamheten kommer under 2024 att bedrivas med samma inriktning som tidigare. Vi fortsätter att utveckla våra fastig- heter på ett hållbart sätt för att möjliggöra lönsam tillväxt. En viktig del i vår strategi och vår möjlighet att skapa tillväxt är investeringar som kommer att prägla vår verksamhet framåt samt transaktioner för att stärka vårt bestånd. Inför 2022 satte vi två nya huvudmål, avkastning på eget kapital med 12 procent på årsbasis samt ett nytt klimatmål för vår verksamhet. Klimatmålet innebär att vi till år 2030 ska halvera vårt koldioxidutsläpp från basåret 2018, för att nå nettonoll utsläpp till senast 2045. Målet är granskat och godkänt av SBTi. För mer information se sidan 84 samt hållbarhetsrapporten på sidan 76-94. Vi har under 2023 haft stort fokus på världsläget. Vi befinner oss i en omvärld med nya utmanande finansiella förutsättningar. Samtidigt kan vi konstatera att vi befinner oss på en stark marknad och att vi ser ljust på framtiden, både för vår marknad och för Diös. Styrelsen och koncernledningen tar löpande ställning till och reviderar strategier och beslut för att anpassa vår verksamhet till rådande omständigheter. Moderbolaget Verksamheten i moderbolaget utgörs av koncerngemensamma funktioner, såsom IT , ekonomi och finans, hr, hyresadministra- tion, kommunikation samt ägande och drift av koncernens dotterbolag. Intäkterna uppgick till 206 mkr (189) och resul- tatet efter skatt till -16 mkr (242). I resultatet efter skatt ingår utdelning från koncernföretag med 100 mkr (100), erhållna koncernbidrag med 201 mkr (81) och lämnade koncernbidrag med 162 mkr (57). Årets skattekostnad uppgår till 0 mkr (0). Intäkterna består i huvudsak av sålda tjänster till dotterbolag. Aktien och ägare Vår aktie är noterad på NASDAQ OMX Stockholm. Aktieka- pitalet uppgår till 283 569 699 kr (283 569 699) och antalet aktier till 141 785 165 st (141 785 165). En aktie motsvarar en röst på årsstämman. De största ägarna är AB Persson Invest med 15,6 procent av innehav och röster, Backahill Inter AB med 10,5 av innehav och röster samt Länsförsäkringar Fonder med 7,6 procent av innehav och röster. För mer information kring beslut på årsstämman se bolagsstyrningsrapporten på sidorna 37-42. Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning ===== SIDA 34 ===== 3434 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Väsentliga händelser under året Ekonomisk redovisning Q1 Diös hållbarhetslänkar sina lån med Handelsbanken, vilket skapar ännu starkare incitament för ett långsiktigt hållbarhetsarbete och stärker möjligheterna för lägre ränta. Nyproduktionsprojektet Polishuset i Umeå färdigställs med 15-årigt avtal och cirka 20 mkr i årlig hyresintäkt. Fastigheten Magne 5 miljöcertifieras enligt BREEAM-SE, very good. Q2 Obligationsfinansiering om 900 mkr genomfördes med löptider på två och tre år. En hotellfastighet i Borlänge avyttrades till ett försäljningspris om 200 mkr, vilket översteg det senaste bokförda värdet. Frånträde 1 juni 2023. Nyproduktionsprojektet av fastigheten Porsön 1:446, 5 452 kvm med Pensionsmyndigheten som största hyresgäst, färdigställdes. Väsentliga händelser under året Q3 Uthyrning om 1 300 kvm till Clas Ohlson som därmed återetablerar sig i centrala Sundsvall. Refinansiering av obligationslån om 475 mkr och av banklån om 1 700 mkr. Q4 Diös avyttrar fyra fastigheter i Skellefteå för 788 mkr. Frånträde sker i januari 2024. ===== SIDA 35 ===== 3535 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Vår förmåga att på ett effektivt sätt identifiera, förebygga och hantera risker är avgörande för vår möjlighet att skapa högsta möjliga värde för våra intressenter. Risker kan uppkomma i alla delar av verksamheten och kan komma från både interna och externa faktorer. Styrelsen är ytterst ansvarig för bolagets riskhantering. Vd och koncern- ledningen är ansvariga för att styrelsens direktiv verkställs i det operativa arbetet samt att rutiner och proces- ser finns på plats och följs. Våra risker är uppdelade i tre områden; strategiska, operativa och finansiella risker. Nedan följer de risker som bedöms ha störst påverkan på koncernen (till vänster) samt hur vi hanterar dessa (till höger). Strategiska risker Strategiska risker kan påverka vår möjlighet att utföra våra affärsstrategier, nå våra långsiktiga mål och skapa värde för våra intressenter. I de strategiska riskerna ingår både externa och interna faktorer. Dessa risker identifieras och hanteras av styrelse och koncernledning och behandlas vanligtvis på styrelsemöten. Omvärldsrisker Politiska, makroekonomiska och externa händelser kan få direkt eller indirekt effekt på vår marknad och på fastighetsbranschen. Globala trender kan ändra behov och beteenden hos hyresgäster. En decentraliserad organisation med lokal närvaro kan anpassa verksamheten efter nya förutsättningar på ett effektivt sätt. Ett starkt kassaflöde medför att kapital kan investeras där behov uppstår. Nära relationer med våra hyresgäster fångar snabbt nya beteenden och en förändrad efterfrågan. Konkurrens och erbjudande Vår marknad är utsatt för konkurrens. Att vårt erbjudande, sett till relation med hyresgästen, hyresnivå, kvalitet och innehåll, blir obsolet i förhållande till andra fastighetsägare/hyresvärdar utgör en risk. Ett centralt beläget bestånd där möjlighet till nyskapande av ytor är begränsad minskar risken för konkurrens från nyproduktion. Hög kvalitet i vårt bestånd, god lokalkännedom och hög investe- ringskapacitet bidrar till konkurrenskraft. Vår storlek och position medför att vi kan agera som helhetsleverantör vid etableringar i alla våra städer. Risker och riskhantering Hållbart företagande Affärsmodellen och vår strategi måste vara långsiktigt hållbar för att verksamheten ska bedrivas på ett ansvarsfullt sätt. Håll- barhetsaspekterna är viktiga för att skapa relevans och konkur- renskraft i vårt externa erbjudande, i rekryteringssammanhang samt ur ett finansieringsperspektiv. Affärsmodellen och affärsplanen följs löpande upp av styrelse och koncernledning. Genom ett aktivt hållbarhetsarbete inom priori- terade områden, som bland annat gröna fastigheter och socialt ansvarstagande, tar vi vårt ansvar för globala och nationella hållbarhetsmål. För mer information, se sidorna 77–94. Operativa risker I de operativa riskerna inkluderas risker som kan ha direkt negativ inverkan på resultat och finansiell ställning och på affären på både kort och lång sikt. Dessa risker identifieras löpande av ledning och respektive affärsenhet och rapporteras inför varje styrelsemöte. Fastighetsportföljens sammansättning Risker kan vara fastigheternas geografiska läge, fastighetsport- följens sammansättning av lokaltyper och fastigheternas teknis- ka status. Fastigheter i städer med begränsade framtidsutsikter kan innebära en exitrisk. I vår stadsutvecklingsstrategi är en del att koncentrera fastig- hetsportföljen till centrumnära lägen i tillväxtstäder. Resultatet är minskade värdefluktuationer och låg vakansgrad tack vare stabil efterfrågan. Fastigheter i attraktiva lägen möter högre efterfrågan vilket hanterar exitrisken. Förvärv och investeringar Felaktig förvärvs- och investeringsstrategi eller misslyckande att tillföra ett mervärde utöver köpeskillingen samt felaktiga bedömningar av mervärden, synergieffekter och den tekniska statusen utgör en risk. Investeringar som inte ger en ökad kvalitet i fastighetsbeståndet, energieffektiviseringar, en högre uthyrningsgrad och därmed förbättrade kassaflöden samt ett högre fastighetsvärde är en risk. Vid varje förvärv genomförs omfattande ekonomiska och juridiska genomgångar och fastighetsbesiktningar för att genom- lysa verksamheten och upptäcka dolda risker och möjligheter. Vi genomför löpande makro- och mikroanalyser. Kvalitetssäkring av anlitade entreprenörer skapar förutsägbarhet och trygghet i utfö- randet. All upphandling sker i konkurrens. Hyresavtal tecknade innan produktionsstart minskar risken för ej återvinningsbara kostnader. Risker och riskhantering Ekonomisk redovisning ===== SIDA 36 ===== 3636 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Miljö Fastighetsförvaltning och exploatering påverkar miljön och lämnar ekologiska avtryck. Enligt miljöbalken är det den som har bedrivit en verksamhet eller vidtagit en åtgärd som bidragit till en föroreningsskada eller allvarlig miljöskada som är skyldig att bekosta åtgärder. Direkta eller indirekta utsläpp och avfall kan påverka varumärket, närmiljön och klimatet. Innan förvärv och investeringar genomförs omfattande analyser för att upptäcka eventuella miljörisker. Försiktighetsprincipen tillämpas när risk för åverkan på miljö och omgivning finns. Eventuella negativa miljöpåverkningar hanteras enligt interna rutiner och extern kompetens tas in vid behov. I dagsläget har vi ingen kännedom om några omfattande miljökrav som kan komma att riktas mot bolaget. Humankapital Våra medarbetare är viktiga. Oförmåga att erbjuda sunda, jäm- ställda och ej diskriminerande anställningsvillkor samt en trygg och säker arbetsmiljö utgör en risk. Även våra underleverantö- rers och samarbetspartners arbetsvillkor kan utgöra en risk som kan påverka oss, både direkt och indirekt. Eventuella brister i vår förmåga att attrahera, utveckla och behålla rätt kompetens i syfte att bedriva verksamheten på ett långsiktigt hållbart och effektivt sätt utgör en risk. Obligatorisk utbildning gällande riktlinjer och policys bidrar till att tydliggöra den önskvärda företagskulturen och hantera arbetsvillkoren i hela värdekedjan. Årliga eNPS-undersökning- ar genomförs för att identifiera och hantera förbättrings- och utvecklingsområden. Löpande arbetsmiljöronder genomförs av en intern arbetsmiljögrupp. En tydlig vision och ett aktivt arbete för att skapa en värderingsstyrd företagskultur bidrar till ökad transparens och engagemang. Via Diös Academy erbjuds med- arbetarna kontinuerlig kompetensutveckling. Vinstandelsstiftel- sen syftar till att öka lojaliteten och skapa delaktighet i bolagets framgång. Vidare finns förmåner för att främja fysisk aktivitet och god hälsa. Klimatförändringar Klimatförändringar innebär risk för skador på egendom orsakad av förändrade väderförhållanden som fysiskt påverkar fastig- heterna. Detta kan komma att öka behov av investeringar för utsatta fastigheter eller områden. Med klimatförändringar och förståelse för dessa ökar risken för nya regler eller lagar som kan komma att påverka bolaget via oförutsedda kostnader, via skatter eller via krav på investering för att uppnå förhöjda krav. Aktivt miljöarbete med minskade utsläpp och förbrukning av resurser bidrar till lägre påverkan på miljö och klimat. Genom löpande riskbedömningar avseende fastigheternas status och läge kan proaktiva insatser genomföras för att minska skador. Läs mer i vår hållbarhetsnot 5 på sidan 86 (TCFD). Affärsetik Alla affärer och avtal ska ingås utan etiska tvivelaktigheter såsom hot, mutor eller andra orimliga eller osunda krav. Korrup- tion får inte förekomma. Även om tydliga riktlinjer och policys har fastställts och accepterats av anställda och leverantörer, finns risk att beslut fattas som strider mot dessa. Upphandlingar sker ofta i flera led vilket kan påverka möjligheten att överblicka alla aktiviteter hos underleverantörer. Genom tydliga villkor och kontinuerliga uppföljningar av hur våra riktlinjer och policys efterlevs hanterar vi risken för olämpligt agerande hos både medarbetare och leverantörer. Lagstiftning och administration Verksamheten är utsatt för förändringar av lagar och regler inom flera områden. Fel och brister i dokumentation och avtal utgör uppenbara risker. Otillräckliga eller icke ändamålsenliga rutiner, bristande rapportering eller kontroller, mänskliga fel och kompetensbrister liksom otydlig ansvarsfördelning utgör risker som kan hindra verksamheten från att bedrivas effektivt. Övervakning av förändrade och kommande lagstiftning och re- gelverk sker löpande. Vid otillräcklig intern kompetens tillfrågas extern expertis inom specifika områden. Tydliga rutiner, riktlinjer och processer upprättas för att motverka fel och brister. It-säkerhet och system Väl fungerande it-system är nödvändiga för den löpande verk- samheten, för att uppfylla regel- och lagkrav i form av rappor- tering samt i större utsträckning för drift och optimering av våra fastigheter. Risk finns för intrång, informations läckage, avbrott eller andra störningar vid felaktig hantering av kritiska it-system. Genom kontinuerlig utvärdering och uppdatering av it-policyn styrs och begränsas risker i it-strukturen. Bolaget använder endast standardiserade it-system levererade av stabila leveran- törer med gott renommé. Likaså utvecklas effektiva processer för att förebygga och hantera eventuella hot. Riskerna för direkt resultatpåverkande områden behandlas i noterna på sidorna 53-70. Finansiella risker Den finansiella riskhanteringen för ett fastighetsbolag är avgörande för långsiktigt värdeskapande och ekonomiskt resultat. De finansiella riskerna regleras av finanspolicyn och eventuella risker identifieras och hanteras av styrelsen, koncern ledningen och finansavdelningen. De väsentliga finansiella riskerna utgörs av likviditets- och refinansieringsrisk, ränterisk, kapitalstruktur och kreditrisk. De behandlas mer detaljerat i not på sidorna 66. Risker och riskhantering Ekonomisk redovisning ===== SIDA 37 ===== 3737 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Diös Fastigheter AB (publ), i texten benämnt Diös, är ett svenskt fastig hetsbolag som är noterat på Nasdaq OMX Stockholm Large Cap. Bolagsstyrningsrapporten beskriver strukturen och processerna för Diös styrning, ledning och kontroll under 2023. Svensk kod för bolagsstyrning Diös tillämpar Svensk kod för bolagsstyrning. Den behandlar bland annat former för till sättning av styrelse och reviso- rer, styrelsens sammansättning, finansiell rapportering och informationsgivning när det gäller bolags styrning och intern kontroll. Ansvaret för styrning, ledning och kontroll av Diös verk samhet fördelas mellan aktieägarna via årsstämman, styrelsen och verkställande direktören. Vissa bolagsstyrnings- frågor regleras i bolagsordningen. Bolagsstyrningen beskriver hur Diös ägare, direkt och indirekt, styr företaget samt hur riskerna hanteras. Styrningen grundar sig på externa och interna regelverk som är föremål för ständig utveckling och förbättring. Diös avviker från Koden på två punkter: Revisionsutskottet består av hela styrelsen. Styrelsen består av sex ledamöter av vilka samtliga fullgör revisionsutskot- tets upp gifter. Granskningsförfarandet av finansiella rap- porter samt den interna kontrollen hanteras således av hela styrelsen. Oberoende valberedning. Valberedningen företräds av de fyra största ägarna och ska bestå av minst tre ledamöter som utses av årsstämman. Majoriteten av ledamöterna ska vara i oberoende ställning till bolaget. Diös valberedning består av fyra ledamöter som representerar bolagets fyra största ägare. Utöver detta är styrelsens uppfattning att Diös i alla avse- enden följt Koden under 2023 och har inga avvikelser att rapportera. Externa regelverk Svensk aktiebolagslag NASDAQ OMX Stockholms regelverk för emittenter Svensk kod för bolagsstyrning Gällande redovisningslagstiftning Interna regelverk Bolagsordning Instruktioner och arbetsordning för styrelse respektive vd Interna riktlinjer, policys och handböcker Årsstämma Diös högsta beslutande organ är årsstämman som, tillsam- mans med eventuella extra bolagsstämmor, ger aktieägarna möjlighet till styrning via sin beslutanderätt. Årsstämman ut- ser styrelsen och styrelsens ordförande, samt slår fast principer för såväl valberedningens sammansättning som för ersättning till ledande befattningshavare. Stämman utser även revisorer för granskning av koncernens redovisning, liksom av styrel- sens och vd:s förvaltning. Styrelsen utser vd samt representan- ter till ersättningsutskott och revisionsutskott. Bolagsordning I enlighet med bolagsordningen är Diös ett publikt aktiebolag med säte i Östersund. Verksamheten utgår från att, direkt eller indirekt via dotterbolag, äga och förvalta fast egendom och bedriva därmed förenlig verksamhet. Styrelsen väljs årligen på ordinarie årsstämma och ska bestå av lägst tre och högst tio ledamöter med högst tio suppleanter. Aktiekapitalet ska uppgå till lägst 149 mkr och högst 596 mkr. Antal aktier får uppgå till lägst 74 000 000 och högst 296 000 000 aktier. Bolagsordningen i sin helhet finns tillgänglig på www.dios.se. Aktiekapital och aktieägare Vid årets slut hade Diös 17 636 aktieägare (19 057) som totalt ägde 141 785 165 aktier (141 785 165). Aktien har ett kvot värde om 2 kr (2). Andelen utländska aktieägare var 24,9 procent (21,1). Största enskilda ägare per den 31 december 2023 var AB Persson Invest med 15,6 procent (15,6) av röster och kapital, Backahill Inter AB med 10,5 procent (10,5), Länsförsäkringar Fonder 7,6 procent (5,6) och Pensionskassan SHB Försäkringsförening 5,7 procent (5,7). T otalt ägde bola- gets tio största ägare 55,1 procent (56,1) av röster och kapital. Diös aktiekapital ska uppgå till lägst 149 mkr och högst 596 mkr. Antalet aktier ska vara lägst 74 000 000 och högst 296 000 000. Varje aktie berättigar till en röst och avser en andel av Diös aktiekapital. Årsstämma 2023 Årsstämman 2023 ägde rum den 18 april i Östersund. Vid stämman registrerades 254 aktieägare (237) som deltog antingen personligen, via ombud eller poströstning. Antalet representerade aktier var 93 792 207 (84 361 326), mot- svarande cirka 66 procent (59) av det totala antalet aktier. Årsstämman fastställde koncernens balans- och resultaträk- ning för 2022 och gav styrelse och vd ansvarsfrihet för 2022 Aktieägare Revisionsutskott/ styrelsen i sin helhetStyrelseRevisorer ErsättningsutskottVd ValberedningÅrsstämma Bolagsstyrningsrapport års förvaltning. Årsstämman beslutade att: omvälja Bob Persson, Ragnhild Backman, Erika Olsén, Peter Strand, T obias Lönnevall samt nyvälja Per-Gunnar Persson som styrelse ledamöter. välja Bob Persson till styrelseordförande. fastställa utdelning till aktieägarna i enlighet med styrelsens för- slag om 2,00 kr per aktie. Avstämningsdag beslutades till den 25 april, 25 juli, 25 oktober 2023 och den 25 januari 2024. omvälja revisor och revisionsbolag i enlighet med valberedning- ens rekommendation. anta styrelsens förslag till principer för ersättning och andra anställningsvillkor för bolagets ledande befattningshavare. att oförändrade principer ska gälla för att utse valberedningen inför årsstämma 2024. bemyndiga styrelsen att, längst intill nästa årsstämma, förvärva och överlåta egna aktier enligt styrelsens förslag. bemyndiga styrelsen att, längst intill nästa årsstämma, besluta om nyemission av aktier i enlighet med styrelsens förslag. Bolagsstyrningsrapport Ekonomisk redovisning ===== SIDA 38 ===== 3838 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal "Hållbarhetsrelaterade frågor har varit högt upp på vår prioriteringslista och vi känner oss trygga i de mål vi har satt upp. För att fortsätta utveckla våra arbetssätt och skapa värde i framtiden är vi i styrelsen övertygade om att Diös är en positiv kraft på vår marknad och tillsammans med övrigt näringsliv kan säkra Sveriges konkurrenskraft." Bob Persson, styrelseordförande Bolagsstyrningsrapport Ekonomisk redovisning Knut Rost, vd, och Bob Persson, styrelseordförande. Valberedning Valberedningen har bildats i enlighet med beslut av årsstämman och dess sammansättning och arbete har haft utgångspunkt från den redogörelse som valberedningen lämnar. Enligt instruktion ska valberedningen utses årligen och bestå av styrelsens ordfö- rande samt en representant vardera för de fyra största aktieägarna. Leda möterna representerar tillsammans cirka 39 procent (40) av aktierna och rösterna i bolaget per den 31 december 2023. Valbe- redningens ordförande får inte vara ledamot av styrelsen. Om en ledamot i valberedningen lämnar uppdraget under på gående år, ska denna ersättas av en annan representant från samma aktieägare. En ledamot som inte längre tillhör en av de fyra största aktieägarna, ska ersättas av en nytillkommen ägare. Om gällande principer får till följd att valberedningens leda- möter blir färre än tre, ska en företrädare för Aktie spararna erbjudas plats i valberedningen. Valberedningens uppdrag Samtliga ledamöter i valberedningen har noga övervägt och konstaterat att det inte föreligger någon intressekonflikt att acceptera uppdraget som ledamot av valberedningen i Diös. Valberedningen har inför årsstämman 2024 hållit fem proto- kollförda möten där samtliga frågor som enligt svensk kod för bolagsstyrning har behandlats. Valberedningen har tillämpat regel 4.1 i Svensk kod för bolagsstyrning som mångfaldspolicy vid framtagandet av sitt förslag. Valberedningen har bland annat diskuterat och övervägt: i vilken grad den nuvarande styrelsen, som grupp och enskilt, uppfyller de krav som kommer att ställas på styrel- sen till följd av Diös verksamhet och utvecklingsskede, styrelsens storlek, vilka kompetensområden som är samt bör vara företrädda inom styrelsen, styrelsens sammansättning avseende erfarenhet, kön och bakgrund, arvodering av styrelseledamöter, förslag till val av revisorer, vilken modell för utseende av ny val beredning inför årsstämman 2024 som ska tillämpas. Valberedningen har även förberett ett förslag till val av revi- sorer till styrelsen och årsstämman enligt EU:s revisorsförord- ning nr 537/2014 samt frågor rörande arvode till revisorn. Valberedningens arbete utgår från intervjuer med samtliga styrelse ledamöter, som inte avböjt omval, och ledamöternas kunskaper och erfaren het. Valberedningen har ingående informerat sig om styrelsens arbete och de specifika krav som bolagets verksamhet ställer. Val beredningen har också tagit del av resultatet av den årligen utförda utvärderingen av enskilda ledamöters bidrag till styrelsearbetet, ordförandens arbete samt hur styrelsen fungerar som grupp. Vd:s före dragningar om bolagets verksamhet och strategiska inriktning utgör också viktiga underlag. I enlighet med valberedningens instruktion offentliggörs valberedningens ledamöter, samt de ägare som dessa företräder, senast sex månader före årsstämman. Valbe- redningens representanter baseras på det kända ägande per den 31 augusti 2023. Valberedningens sammansättning I enlighet med de principer som antogs vid årsstämman 2023 består Diös valberedning av representanter för bolagets fyra största aktieägare samt styrelsens ordförande: Björn Rentzhog, valberedningens ordförande (AB Persson Invest), Markus Wallentin, (Backahill Inter AB), Johannes Wingborg (Läns- försäkring Fondförvaltning AB), Mikael Hallåker (Pensions- kassan SHB Försäkringsförening) och Bob Persson (styrelsens ordförande). Aktieägare som önskar lämna förslag till valbe- redningen kan göra det via e-post till valberedningen@dios.se eller via brev till: Diös Fastigheter AB, Valberedningen, Box 188, 831 22 Östersund. ===== SIDA 39 ===== 3939 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Bolagsstyrningsrapport Ekonomisk redovisning Styrelsen Styrelsens och ordförandens ansvar Styrelsen består av sex ledamöter och en arbetstagarrepre- sentant, utan suppleanter. Ledamöterna väljs årligen av årsstämman för tiden intill nästa årsstämma. Styrelsen har det övergripande ansvaret för bolagets organisation och förvalt- ning och representerar alla aktieägare. Detta genom att säker- ställa att riktlinjerna för bolagets förvaltning är ändamålsenligt utformade. I ansvaret ligger att utveckla och följa upp bolagets strategier och mål, samt att fastslå affärsplan och årsbokslut. Beslut om förvärv och avyttring av verksamheter, större inves- teringar liksom tillsättningar och ersättningar till koncernled- ningen, är ytterligare ansvarsområden. I ordförandens ansvar ligger att säkerställa att styrelsen fullgör sitt uppdrag genom ett välorganiserat och effektivt arbete. Styrelsens arbete Underlaget för styrelsens arbete utgörs av ordförandens dialog med vd, samt av dokumenterade underlag till styrelseleda- möterna för diskussion och beslut. Styrelsens arbetsordning fastställs årligen vid det konstituerande styrelsesammanträdet och revideras vid behov. Arbetsordningen innehåller styrelsens ansvar och arbetsuppgifter, styrelseordförandens arbetsupp- gifter samt revisionsfrågor och instruktion till vd. Den anger även vilka rapporter och finansiell information som styrelsen ska få del av inför varje ordinarie styrelsemöte. Den senaste gällande arbetsordningen fastställdes vid det konstituerande styrelsemötet den 18 april 2022 (och finns på dios.se). Under 2023 genomfördes 13 protokollförda styrelsemöten inklusive ett konstituerande styrelsemöte samt ett styrelse möte per capsulam. Exempel på ordinarie ärenden som styrelsen har be- handlat under året är: företagsgemensamma policyer, övergri- pande strategiplan, arbetsordning för styrelsen, kapitalstruktur och finansieringsbehov, transaktioner, kapitalanskaffning via nyemission, hållbarhetsarbetet, verksamhetsmodell och organisationsfrågor samt process för närstående transaktioner. Framtidsinriktade frågeställningar om marknadsbedömningar, affärsverksamhetens inriktning, jämställdhetsfrågor och orga- nisationsfrågor diskuterades också. Exempelvis strategier kring finansiering, fastighetsvärdering och kredit reserveringar samt hantering av lämnade hyresrabatter och erhållna statliga stöd. Utvärdering av styrelsens arbete I enlighet med bolagets arbetsordning har ordföranden säkerställt att styrelsens arbete har utvärderats, samt att valberedningens ord förande har informerats om resultatet av utvärderingen inför valberedningens nomineringsarbete. Ut- värderingen består av ett antal fördefinierade och öppna frågor som respektive styrelse ledamot besvarar individuellt. Revisionsutskott Styrelsen har fattat beslut om att styrelsen i sin helhet ska utgöra revisionsutskott. Utskottsarbetet är fastställt i styrelsens arbetsordning. I revisionsutskottets ansvar ligger att kvali- tetssäkra bolagets finansiella rapportering samt effektiviteten i bolagets interna kontroll och riskhantering. I upp draget ingår även att hålla sig informerad om revisionen av årsre- dovisningen och koncernredovisningen. Revisionsutskottet säkerställer revisorns opartiskhet och självständighet, utvärderar revisionsinsatsen och informerar bolagets valberedning om resultatet av utvärderingen. Bolagets revisor har närvarat vid tre sammanträden under året för att rapportera sina iakttagelser vid granskning och bedömning av bolagets interna kontroll avseende den finansiella rapporteringen. Utöver detta biträder revisionsutskottet valberedningen vid framtagande av förslag till revisorer och ersättning till dem, varvid utskottet ska övervaka att revisorernas mandattid inte överskrider tillämpliga regler, upphandla revision och lämna en motiverad rekommendation i enlighet med vad som anges i artikel 16 i Revisorsförordningen. Ersättningsutskott Ersättningsutskottet består av två styrelserepresentanter, Bob Persson och Per-Gunnar Persson. I uppdraget ligger att, inom ramen för de riktlinjer som årsstämman 2023 fastställde, arbeta fram förslag angående ersättning till vd. Ersättnings- utskottet har under 2023 haft ett sammanträde, där översyn av riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare avhandlats. För mer information se avsnittet Prinicper för ersättning samt not 5 på sidan 57. Finansråd För att följa kreditmarknadens utveckling och bereda finansiella ärenden har Diös ett finansråd. Finansrådet lämnar löpande förslag till styrelsen, men har ingen beslutanderätt i finans- frågor. Rådet består av styrelserepresentanterna Bob Persson och T obias Lönnevall, vd Knut Rost, CFO Rolf Larsson samt finansansvarig Andreas Stattin Berg. Revisorer För granskning av bolagets årsredovisning, räkenskaperna samt styrelsens och vd:s förvaltning, utser årsstämman en eller två revisorer med högst två suppleanter. Vid årsstämman 2023 valdes Deloitte AB, med huvudansvarig revisor till Richard Peters för en period för tiden intill årsstämman 2024. Ersätt- ning till revisorer finns specificerat i not 6. Koncernledningen Koncernledningens och vd:s ansvar Koncernledningen vid utgången av 2023 består av vd Knut Rost, CFO Rolf Larsson, fastighetschef Sofie Stark, projekt- chef Mats Eriksson, IR-chef Johan Dernmar, transaktionschef Annie Franzon samt kommunikationschef Mia Forsgren. Arbetet leds av vd i enlighet med gällande instruktion. I uppdraget ligger att löpande presentera relevanta informations- och beslutsunderlag inför styrelsemöten och motivera förslag till beslut. Styrelseordförande har årligen utvärderingssamtal med vd i enlighet med instruktion och gällande kravspecifikation. Utvärderingssamtalet behandlas sedan av styrelsen årligen. Koncernledningen håller möten minst en gång per månad, där strategiska och operativa frågeställningar diskuteras. Dessutom arbetar koncernledningen årligen fram en affärsplan. Denna följs upp via månatliga rapporter där granskningen fokuserar på resultatutveckling, hållbarhet, förädling, nyinvesteringar och tillväxt. Principer för ersättning Årsstämman 2023 beslutade, i enlighet med styrelsens förslag, om följande riktlinjer för ersättning till ledande befattnings- havare i Diös. Riktlinjerna som beslutats av årsstämman ska tillämpas på ersättningar som avtalas samt förändringar som görs i redan avtalade ersättningar, efter det att riktlinjerna antagits av årsstämman 2023. Bolagsstämman kan därutöver besluta om andra ersättningar, till exempel aktiekursrelaterade ersättningar, oavsett vad dessa riktlinjer föreskriver, om särskilda skäl föreligger och det anses nödvändigt för att tillgodose bolagets långsiktiga intressen och hållbarhet eller för att säkerställa bolagets ekonomiska bärkraft. Ersättning och förmåner till verkställande direktör ska beslutas av bolagets styrelse. Ersättningar till övriga ledande befattningshavare beslutas av verkställande direktör i samråd med bolagets styrelse. Diös affärsstrategi, långsiktiga intressen och hållbarhet Diös affärsidé är äga och utveckla kommersiella fastigheter i växande städer i norra Sverige. Med rätt hyresgäst på rätt plats skapar vi attraktiva fastigheter och en långsiktig affär. Genom att vara aktiva, agera på möjligheter samt ta medvetna beslut med hänsyn till vår omvärld samt miljö och klimat skapar vi ===== SIDA 40 ===== 4040 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal STYRELSEN Deltagande av totalt antal möten Ålder Invald Beroende/oberoende Styrelsemöten Ersättningsutskott Revisionsutskott Arvode, tkr Bob Persson, ordförande 73 2007 Beroende gentemot ägare 13/13 1/1 3/3 400 Ragnhild Backman, ledamot 60 2012 Oberoende 13/13 - 3/3 200 Peter Strand, ledamot 52 2019 Oberoende 11/13 - 3/3 200 Tobias Lönnevall, ledamot 43 2020 Oberoende 13/13 - 3/3 200 Erika Olsén, ledamot 47 2022 Oberoende 13/13 - 3/3 200 Per-Gunnar Persson, ledamot 58 2023 Oberoende 8/8 1/1 2/2 133 Mathias Tallbom, arbetstagarrepresentant 49 2023 Beroende gentemot bolaget 8/8 - 2/2 - Anders Nelson, ledamot 54 2017 Beroende gentemot ägare 4/5 - 1/1 67 Jenny Svensson, arbetstagarrepresentant 39 2022 Beroende gentemot bolaget 1/1 - - - Per-Gunnar Persson och Mathias Tallbom invaldes i samband med årsstämman 2023-04-18. Samtidigt avtackades Anders Nelsson och Jenny Svensson. Bolagsstyrningsrapport Ekonomisk redovisning förutsättningar för bättre lönsamhet. Det är i segmentet kontor vi ser den största utvecklingen av våra affär. Attraktiva arbets- platser i våra städer bidrar till ökade flöden av människor och skapar förutsättningar för hyresgäster inom urban service. En framgångsrik implementering av affärsstrategin och tillvarata- gandet av bolagets långsiktiga intressen, förutsätter att bolaget kan rekrytera och behålla kvalificerade medarbetare. Ersättning till medarbetarna ska vara marknadsmässig och konkurrenskraftig samt stå i relation till ansvar och befogenhet. Beslutsprocessen för att fastställa, utvärdera och tillämpa riktlinjerna Styrelsens beslut angående förslag till riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare bereds av ersättningsutskottet. Ett förslag till nya riktlinjer ska upprättas av styrelsen åtmins- tone vart fjärde år. Förslaget läggs fram till beslut vid årsstäm- man. Riktlinjer antagna på årsstämman gäller till dess att nya riktlinjer godkänts av stämman. För det fall det uppkommer behov av väsentliga ändringar av rikt linjerna, ska styrelsen upprätta ett förslag till nya riktlinjer. Ersättningsutskottet har i uppdrag att vidare följa och utvär- dera under året pågående och avslutade program för rörliga ersättningar för bolagets ledning samt gällande ersättningsni- våer och ersättningsstrukturer i bolaget. Ersättningsutskottet ska även, inom ramen för av årsstämman beslutade riktlinjer, bereda förslag rörande ersättning till verkställande direktören och övriga ledande befattningshavare. Ledande befattnings- havare närvarar inte vid styrelsens behandling av, och beslut i, ersättningsrelaterade frågor, i den mån de själva berörs av frågorna. Fast lön och incitamentsprogram Utöver fast kontantlön kan incitamentsprogram med möjlig- het till rörlig kontantersättning förekomma för bolagets ledande befattningshavare. Fast kontantlön och rörlig ersättning från incitamentsprogrammet ska fastställas för varje verksamhetsår. Utfallet i incitamentsprogrammet ska bero av i vilken utsträckning i förväg uppställda mål uppfyllts inom ramen för bolagets verksamhet. De i förväg uppställda målen ska ha en tydlig koppling till affärsstrategin och Diös långsiktiga värde- skapande arbete inklusive dess hållbarhetsarbete. Den rörliga ersättningen för en ledande befattningshavare kan maximalt uppgå till fyra månads löner. Inga aktierelaterade ersättningar får förekomma. Diös har en vinstandelsstiftelse som omfattar samtliga anställda, inklusive ledande befattningshavare. Avsättning till vinstandelsstiftelsen baseras på en kombination av Diös resultat, avkastningskrav och utdelning till aktieägarna och är maximerad till 30 000 kronor per år och anställd. Pensions- och försäkringsförmåner Verkställande direktör har rätt till försäkrings- och pensions- förmåner enligt vid vald tidpunkt gällande ITP-plan under anställningstiden. Möjlighet ges till individuell placering. Endast kontant lön utgör underlag för försäkrings- och pen- sionspremier. Under anställningstiden hos bolaget har övriga ledande befattningshavare rätt till försäkrings- och pensions- premie enligt vid vald tidpunkt gällande ITP-plan. Möjlighet ges till individuell placering. Endast kontant lön utgör under- lag för försäkrings- och pensionspremier. Icke-monetära förmåner Verkställande direktör har rätt till tjänstebil och tjänstebostad. Övriga ledande befattningshavare har rätt till tjänstebil. Utö- ver bilförmån erhåller ledande befattningshavare, i likhet med bolagets övriga anställda, förmåner av mindre värde. Uppsägningstid och pensionsålder Mellan bolaget och verkställande direktör gäller från bolagets sida 12 månaders uppsägningstid och från verkställande di- rektörs sida fyra månaders uppsägningstid. För övriga ledande befattningshavare gäller en ömsesidig uppsägningstid mellan den anställde och bolaget om 3–6 månader. Ersättning under uppsäg- ningstiden avräknas från inkomster från annan arbetsgivare. Pensionsåldern för verkställande direktören och övriga ledande befattnings havare är 65 år. Beaktande av löner och anställnings villkor för bolagets anställda Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersättningsrikt- linjer har lön och anställningsvillkor för bolagets anställda beaktats genom att uppgifter om anställdas totalersättning, ersättningens komponenter samt ersättningens ökning och ökningstakt över tid utgjort en del av ersättningsutskottets och styrelsens beslutsunderlag vid utvärderingen av skälighe- ten av riktlinjerna och de begränsningar som följer av dessa. Översyn av riktlinjerna och hur aktieägarnas synpunkter har beaktats Med anledning av nya krav som gällde inför årsstämman 2020 har dessa riktlinjer förtydligats genom kopplingen till bolagets affärsstrategi och kriterier för rörlig ersättning. I sak gäller samma riktlinjer som tidigare för såväl fast som rörlig lön, övriga förmåner, avsättning till bolagets vinstandels- stiftelse, anställningsvillkor etc. Inga synpunkter angående riktlinjerna har från aktieägare delgivits bolaget. Ersättning för 2023 Vd erhöll fast ersättning om 4 681 tkr, övriga förmåner om 481 tkr, pensionsavsättning om 744 tkr samt övrig ersättning om 450 tkr. Övriga ledamöter i koncernledningen erhöll samman lagt fast ersättning om 9 425 tkr, övriga förmåner om 709 tkr, pensionsavsättningar om 2 269 tkr samt övrig ersätt- ning om 1 694 tkr. Gruppen övriga ledamöter i koncernled- ningen bestod av sex personer. För mer information, se not 5. Inför årsstämman 2024 Inför årsstämman 2024 kommer styrelsen föreslå viss justering av principen för ersättning till ledande befattningshavare. ===== SIDA 41 ===== 4141 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Styrelsens årsklocka Styrelsemöte februari Genomgång av helårsresultat Bokslutskommuniké Styrelsemöte januari Preliminärt resultat Preliminär utdelning Princip för närståendetransaktioner Styrelsemöte mars Fastställande av årsredovisning Börsregelverk Revisors avrapportering Styrelsemöte april Konstituerande styrelsemöte Styrelsens arbetsordning och firmateckning Vd-instruktion Fastställande av finans- och kreditpolicy Fastställande av delårsrapport Q1 Årsstämma april Styrelsemöte juni Strategier och mål Styrelsemöte juli Fastställande av delårsrapport Q2 Styrelsemöte augusti Struktur och fokusområden för Årsredovisning Styrelsemöte september Styrelsemöten och rapportdagar för kommande år Styrelsemöte oktober Fastställande av delårsrapport Q3 Revisors avrapportering Styrelsemöte november Fastställande av budget Revisors avrapportering Bolagsstyrningsrapport Ekonomisk redovisning Styrelsen om intern kontroll Styrelsen ansvarar för att Diös har en effektiv intern kontroll. Kvalitetssäkringen sker genom att styrelsen behandlar kritiska redovisningsfrågor, liksom de finansiella rapporter som bola- get lämnar. De frågor som behandlas är hur gällande lagar och regler följs, väsentliga osäkerheter i redovisade värden, even- tuella felaktigheter som inte är korrigerade, händelser efter balans dagen, ändringar i uppskattningar och bedömningar, eventuella konstaterade oegentligheter och andra förhållanden som påverkar de finansiella rapporternas kvalitet. Den interna kontrollen följer det etablerade ramverket Internal Control – Integrated Framework, COSO. Ramverket består av kompo- nenterna: kontrollmiljö, riskbedömning, kontrollaktiviteter, information och kommunikation samt uppföljning. Kontrollmiljö Ett effektivt styrelsearbete är grunden för god intern kontroll. Styrelsen har därför fastslagit en arbetsordning med tillhö- rande arbetsprocesser, i syfte att skapa tydliga riktlinjer för styrelsens arbete. I styrelsens ansvar ligger att utarbeta och godkänna ett antal grundläggande riktlinjer och ramverk, rela- terade till bolagets finansiella rapportering. Bolagets styrande dokument är vd-instruktionen, finanspolicyn och kreditpo- licyn. Instruktionerna följs upp och omarbetas löpande samt kommuniceras till samtliga medarbetare som är involverade i den finansiella rapporteringen. Allt i syfte att skapa en grund för god intern kontroll. Styrelsen utvärderar löpande verksam- hetens prestationer och resultat genom ett anpassat rapportpa- ket. Det innehåller resultatrapport och framarbetade nyckeltal samt annan väsentlig operationell och finansiell information. I rollen som revisionsutskott har styrelsen övervakat systemen för riskhantering och intern kontroll under året. Detta för att säkerställa att verksamheten är effektiv och bedrivs i enlighet med relevanta lagar och förordningar, samt att den ekono- miska rapporteringen är tillförlitlig. Styrelsen har tagit del ===== SIDA 42 ===== 4242 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Bolagsstyrningsrapport Ekonomisk redovisning av och utvärderat rutinerna för redovisning och ekonomisk rapportering samt följt upp och utvärderat de externa reviso- rernas arbete, kvalifikationer och oberoende. Under 2023 har styrelsen haft genomgång med, och fått en skriftlig rapport från, bolagets externa revisorer. Riskbedömning Diös arbetar fortlöpande och aktivt med riskbedömning och riskhantering. Detta för att säkerställa att identifierade risker hanteras på ett ändamålsenligt sätt inom fastslagna ramar. Diös koncernledning genomför årligen en analys där riskerna analyseras och bedöms utifrån en given gradering. I riskbe- dömningen beaktas rutinerna avseende exempelvis bolagets administrativa rutiner, avseende fakturering och avtalshante- ring. Även balans- och resultatposter, där risken för väsentliga fel skulle kunna uppstå, granskas kontinuerligt. Kontrollaktiviteter Inom alla delar av redovisnings- och rapporteringsprocessen genomförs löpande kontrollaktiviteter för att hantera de risker som styrelsen bedömer vara väsentliga för den interna kontrollen av den finansiella rapporteringen. Exempel på kontrollaktiviteter är rapportering av beslutsprocesser och beslutsordningar för väsentliga beslut om exempelvis nya stora hyresgäster, större investeringar, finansieringsavtal och lö- pande avtal. Granskning av presenterade finansiella rapporter är ytterligare en kontrollaktivitet. En organisation med tydlig ansvarsfördelning liksom tydliga rutiner och arbetsroller, utgör grunden för bolagets kontrollstruktur. Information och kommunikation Bolagets övergripande styrdokument, såsom riktlinjer och manualer, uppdateras löpande och finns tillgängliga på Diös intranät. Bolaget har utvecklat ett intranät i syfte att skapa större insyn och delaktighet genom bättre struktur, sökfunk- tion och funktioner för kommunikation. Bolagets externa kommunikation sker i enlighet med Diös kommunikations- policy, som anger riktlinjer för att säkerställa att Diös lever upp till rådande informationsskyldigheter. Långsiktigt värdeskapande Långsiktigt värdeskapande förutsätter att hållbarhet, så som socialt ansvarstagande, resurseffektivitet och klimatpåverkan finns som aspekter i alla delar av verksamheten. Att ständigt utveckla fastighetsbeståndet för minskad resursanvändning, effektiva energisystem och ökad motståndskraft är helt avgörande tillsammans med ett samhällsansvar för att bidra till utvecklingen i de städer där Diös är verksam. Arbetsmiljö och säkerhet är viktiga aspekter för att skapa förutsättningar för välmående medarbetare. Diös rapporterar idag enligt GRI Standards, se sidorna 93-94 för mer information, förbere- delser pågår för att kunna uppfylla de nya regelverken för hållbarhetsrapportering som kommer av CSRD. Hållbarhets- policy och uppförandekod är de övergripande styrdokument som styr hållbarhetsaspekter i verksamheten. Återrapportering sker regelbundet till Diös styrelse. Uppföljning Löpande uppföljning av den interna kontrollen sker på såväl fastighetsnivå som på dotterbolagsnivå och koncernnivå. Styrelsen stämmer av nuläget med bolagets revisor minst en gång per år. Detta utan närvaro av vd eller annan person från koncernledningen. Styrelsen ser även till att bolagets reviso- rer översiktligt granskar den finansiella rapporten för tredje kvartalet. En årlig utvärdering genomförs om behovet av att tillsätta en separat funktion för internrevision. Behovet har hittills bedömts vara litet. Diös finansverksamhet, liksom dess ekonomi- och hyresadministration, sköts från huvudkontoret vilket innebär att rutiner och processer blir enhetliga, men ger även förutsättningar för att olika delar av funktionerna kan granska varandras processer. Allt för att öka och förbättra den interna kontrollen. Uppföljning av resultat och balans görs kvartalsvis, av såväl tjänstemän som av koncernledning och styrelse. Styrelsen granskar delårsrapporter och årsredo- visning innan publicering. Styrelsen får också fortlöpande information om riskhantering, intern kontroll och finansiell rapportering från revisorerna. Utöver detta har vi även en visselblåsartjänst som nås via hemsidan. Visselblåsartjänsten är ett tidigt varningssystem som ger både medarbetare och externa intressenter möjlighet att anonymt rapportera eventu- ella avvikelser från Diös värderingar och affärsetiska riktlinjer. Tjänsten administreras av extern part för att säkerställa anony- mitet och professionalism. ===== SIDA 43 ===== 4343 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Bob Persson Styrelseordförande sedan 2011 och styrelseledamot sedan 2007, född 1950. Nuvarande funktion: Styrelseordförande och delägare i AB Persson Invest. Tidigare arbetslivserfarenhet: Koncernchef AB Persson Invest. Övriga styrelseuppdrag: Ledamot i RELOG AS, Engcon AB samt Persson Norge AS. Utbildning: Ekonomistudier, Umeå universitet. Aktieinnehav i Diös Fastigheter: 350 000 direktägda aktier. 22 074 488 aktier via delägande i bolaget AB Persson Invest. Ragnhild Backman Styrelseledamot sedan 2012, född 1963. Nuvarande funktion: Vd för Backmans Fastighetsutveckling AB. Tidigare arbetslivserfarenhet: Förvaltningschef Piren. Övriga styrelseuppdrag: Styrelseordförande Almi Företagspartner Mitt AB, samt ledamot i AB Övikshem, Willhem AB och Fastighetsägarna Sverige. Utbildning: Civilingenjör, KTH. Aktieinnehav i Diös Fastigheter: 55 000 direktägda aktier. Per-Gunnar Persson Styrelseledamot sedan 2023, född 1965. Nuvarande funktion: Vd för Safjället Fastigheter AB. Tidigare arbetslivserfarenhet: Vd för Platzer Fastigheter samt olika chefspositioner på Skanska och Coor Service Management. Övriga styrelseuppdrag: Styrelseordförande i John Mattson Fastighets- företagen AB samt styrelseledamot i Rikshem AB, Safjället Fastigheter AB, Svenska Sportpublikationer AB, AB Borudan Ett och Arise AB. Utbildning: Civilingenjör, Chalmers Tekniska Högskola. Aktieinnehav i Diös Fastigheter: - Peter Strand Styrelseledamot sedan 2019, född 1971. Nuvarande funktion: Transaktionsansvarig på Swedish Logistic Property AB. Tidigare arbetslivserfarenhet: Vd för fastighetsbolagen Victoria Park AB, Annehem Fastigheter AB och Tribona AB, vd för Swedish Logistic Property AB samt ledande befattningar inom fastighetsbolagen Drott och Akelius. Övriga styrleseuppdrag: Vice ordförande Swedish Logistic Property AB, samt ledamot i Doxa AB, Fridam AB, Fridam Invest AB, Fridam Fastigheter AB, BrainLit AB, Rikshem AB. Utbildning: Civilingenjör, Lunds tekniska högskola. Aktieinnehav i Diös Fastigheter: 10 000 direktägda aktier. Erika Olsén Styrelseledamot sedan 2022, född 1976. Nuvarande funktion: Partner, Areim AB Tidigare arbetslivserfarenhet: CIO Castellum, partner på Tenzing AB, JLL Cross Boarder Team i London och Newsec. Övriga styrelseuppdrag: Styrelsemedlem i Genova AB och Magnolia AB. Utbildning: M.Sc. i fastighetsekonomi, KTH. Aktieinnehav i Diös Fastigheter: - Tobias Lönnevall Styrelseledamot sedan 2020, född 1980. Nuvarande funktion: Investment Director på Nordstjernan AB med ansvar för flera noterade portföljinnehav. Tidigare arbetslivserfarenhet: Via Nordstjernans uppdrag styrelseordförande i KMT Precision Grinding AB och styrelseledamot i Ramirent Plc, tf vd NH Logistics, Finanschef Landic Property, Managementkonsult inom Accenture. Övriga styrelseuppdrag: Styrelseledamot i Attendo AB och Bonava AB. Utbildning: Civilekonom, Handelshögskolan Stockholm. Aktieinnehav i Diös Fastigheter: - Mathias Tallbom Styrelseledamot (arbetstagarrepresentant) sedan 2023, född 1974. Nuvarande funktion: Kommersiell förvaltare, Diös. Tidigare arbetslivserfarenhet: Verksam inom fastighetsbranschen sedan 2001. Tidigare arbetsgivare är bland andra Inmobiliaria Cielo Group i Los Boliches, Viva Estates i Marbella och Svensk Fastighetsförmedling i Östersund. Övriga styrelseuppdrag: Styrelseordförande Fastighetsbolaget Norkom. Utbildning: Fil kand, Ekonomi- och fastighetsteknikprogrammet med inriktning fastighetsförmedling, Högskolan i Gävle. Aktieinnehav i Diös Fastigheter: 1200 direktägda aktier. Styrelse Bob Persson, Ragnhild Backman, Per-Gunnar Persson, Peter Strand, Erika Olsén och Tobias Lönnevall. På bilden saknas Mathias Tallbom, arbetstagarrepresentant. Bolagsstyrningsrapport: styrelse Ekonomisk redovisning ===== SIDA 44 ===== 4444 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Koncernledning Knut Rost Vd sedan 2014, född 1959. Tidigare arbetslivserfarenhet: Olika befattningar inom ICA Fastigheter i Västerås och Castellum. Övriga uppdrag: Styrelseledamot i Biathlon Events i Sverige AB och Destination Östersund AB. Utbildning: Civilingenjör, KTH. Aktieinnehav i Diös: 18 650 Rolf Larsson CFO sedan 2005, född 1964. Tidigare arbetslivserfarenhet: Tillförordnad vd för Inlandsbanan AB, administrativ chef för Haninge Bostäder samt redovisningsansvarig för Haningehem. Utbildning: Civilekonom och executive MBA, Stockholms universitet. Aktieinnehav i Diös: 13 000 Annie Franzon Transaktionschef sedan 2020, född 1988. Tidigare arbetslivserfarenhet: Olika befattningar inom ekonomi, värdering och transaktion på Diös sedan 2014, dessförinnan ekonom på Akelius och Stena Recycling AB. Utbildning: Kandidatexamen i Ekonomisk fastighetsförvaltning – Real Estate Management Gävle högskola, urval av kurser på Santa Monica College, USA. Aktieinnehav i Diös: 480 Mats Eriksson Projektchef sedan 2016, född 1964. Tidigare arbetslivserfarenhet: Över 20 års erfarenhet av byggproduktion, affärsutveckling och fastighetsbranschen inom Skanska Sverige AB. Utbildning: Utbildning avseende byggproduktion, ekonomi, ledarskap och entreprenadjuridik. Aktieinnehav i Diös: 7 000 Mia Forsgren Kommunikationschef sedan 2016, född 1969. Tidigare arbetslivserfarenhet: 25 års erfarenhet av kommunikation och marknads föring. Marketing Director på Universal Music, vd för Tre Kronor Media, egen konsultbyrå inom PR och kommunikation samt vd för reklam- byrån Ogilvy Destination. Utbildning: Marketing, Institutet för Internationell Utbildning, Stockholms universitet. Aktieinnehav i Diös: 2 809 Sofie Stark Fastighetschef sedan 2020, född 1971. Tidigare arbetslivserfarenhet: Affärschef Diös i Sundsvall sedan 2016, affärsenhetschef Klövern, Verksamhetsutvecklare Tvättbjörnen förvaltning, Näringslivschef Sollefteå kommun, egen konsultbyrå inom fastighet och ekonomi. Utbildning: Ekonomiutbildning vid Umeå universitet. Aktieinnehav i Diös: 10 500 Johan Dernmar IR-chef sedan 2021, född 1984. Tidigare arbetslivserfarenhet: IR-ansvarig på Diös sedan 2015, 7 års erfarenhet från Treasury och Investor Relations på SBAB Bank. Utbildning: Civilekonom från Linköpings universitet. Aktieinnehav i Diös: 6 655 Rolf Larsson, Annie Franzon, Mats Eriksson, Sofie Stark, Knut Rost, Mia Forsgren och Johan Dernmar. Bolagsstyrningsrapport: koncernledning Ekonomisk redovisning ===== SIDA 45 ===== 4545 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Finansiella rapporter Finansiella rapporter Marcus Jansson, driftoptimerare, Sundsvall. ===== SIDA 46 ===== 4646 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal RESULTATRÄKNING, mkr Not 2023 2022 Hyresintäkter1 3 2 296 2 029 Serviceintäkter1 3 208 179 Övriga intäkter 3 - - Totala intäkter 2 504 2 209 Fastighetskostnader 4 -793 -740 Driftöverskott 1 711 1 469 Central administration 5,6 -89 -90 Finansiella intäkter 7 128 4 Finansiella kostnader2 8 -847 -277 Förvaltningsresultat 903 1 106 Värdeförändring fastigheter2 9 -1 385 -165 Värdeförändring derivatinstrument -481 104 Resultat före skatt -963 1 045 Aktuell skatt 10 -28 -16 Uppskjuten skatt 10 141 -199 Årets resultat -850 830 Resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare -850 830 Resultat hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande - - Summa -850 830 1 Jämförelseåret är omräknat med anledning av omklassificering mellan hyresintäkter och serviceintäkter. 2 Jämförelseåret är omräknat med anledning av aktiverade ränteutgifter. Resultaträkning koncernen I följande räkningar och noter kan avrundningsdifferenser förekomma. TOTALRESULTATRÄKNING, mkr 2023 2022 Årets resultat -850 830 Årets totalresultat -850 830 Totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare -850 830 Totalresultat hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande - - Summa -850 830 DATA PER AKTIE1 2023 2022 Årets resultat per aktie före och efter utspädning, kr 2 -6,01 5,87 Antal utestående aktier vid periodens utgång 141 430 947 141 430 947 Genomsnittligt antal aktier 141 430 947 141 427 602 Antal aktier i eget förvar vid periodens utgång 354 218 354 218 Genomsnittligt antal aktier i eget förvar 354 218 357 563 Utdelning per aktie, kr 0,003 2,00 1 Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) föreligger. 2 Nyckeltalet har beräknats utifrån årets totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare samt genomsnittligt antal aktier under året. 3 Styrelsens förslag. Resultaträkning koncernen Finansiella rapporter ===== SIDA 47 ===== 4747 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal TILLGÅNGAR, mkr Not 2023 2022 Anläggningstillgångar Materiella och immateriella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 9 31 215 31 136 Immateriella anläggningstillgångar 0 0 Nyttjanderättstillgång 11 82 59 Övriga materiella anläggningstillgångar 12 5 6 Summa materiella och immateriella anläggningstillgångar 31 302 31 201 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i intresseföretag och gemensam verksamhet 14 7 7 Andra långfristiga värdepappersinnehav 15 0 1 Reversfordringar 4 4 Summa finansiella anläggningstillgångar 12 12 Summa anläggningstillgångar 31 314 31 213 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar 16 34 31 Derivatinstrument 19 43 143 Övriga fordringar 115 217 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 111 41 Summa kortfristiga fordringar 302 432 Kassa och bank 98 88 Summa omsättningstillgångar 400 520 Summa tillgångar 31 714 31 733 EGET KAPITAL OCH SKULDER, mkr Not 2023 2022 Eget kapital 17 Aktiekapital 284 284 Tillskjutet kapital 4 292 4 292 Balanserad vinst 6 393 7 526 Summa hänförlig till moderbolagets aktieägare 10 968 12 102 Innehav utan bestämmande inflytande 17 - - Summa eget kapital 10 968 12 102 Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld 10 2 242 2 383 Övriga avsättningar 18 10 10 Skulder till kreditinstitut 19 10 510 10 781 Skuld leasing 11 74 52 Övriga långfristiga skulder 51 17 Summa långfristiga skulder 12 887 13 243 Kortfristiga skulder Kortfristig del av långfristiga skulder 19 6 573 5 478 Kortfristig del av skuld leasing 11 9 7 Checkräkningskredit 19 - - Leverantörsskulder 143 159 Derivatinstrument 19 381 0 Övriga skulder 92 145 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 20 661 599 Summa kortfristiga skulder 7 859 6 388 Summa eget kapital och skulder 31 714 31 733 Balansräkning koncernen Balansräkning koncernen Finansiella rapporter ===== SIDA 48 ===== 4848 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Hänförligt till moderbolagets aktieägare Mkr Antal utestående aktier, tusental Aktiekapital Tillskjutet kapital Balanserad vinst Innehav utan bestämmande inflytande Totalt eget kapital Eget kapital 31 december 2021 141 344 284 4 292 7 172 74 11 823 Årets totalresultat 830 830 Förvärv av minoritetsandel 8 -74 -65 Transaktioner med aktieägare Avyttring egna aktier 87 9 9 Kontantutdelning (3,52 kr per aktie) -496 -496 Eget kapital 31 december 2022 141 431 284 4 292 7 526 - 12 102 Årets totalresultat -850 -850 Transaktioner med aktieägare Kontantutdelning (2,00 kr per aktie) -283 -283 Eget kapital 31 december 2023 141 431 284 4 292 6 393 - 10 968 Mkr Not 2023 2022 Den löpande verksamheten Driftöverskott 1 711 1 469 Central administration -87 -90 Återläggning avskrivningar och nedskrivningar 7 - Erhållen ränta 9 4 Erlagd ränta -693 -277 Betald skatt -28 -16 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 919 1 090 Förändringar i rörelsekapital Minskning (+)/ökning (-) av fordringar 24 -106 Minskning (-)/ökning (+) av skulder 41 178 Summa förändring av rörelsekapital 65 72 Kassaflöde från den löpande verksamheten 984 1 162 Förändring av eget kapital och kassaflödesanalys koncernen KASSAFLÖDESANALYS KONCERNEN FÖRÄNDRING AV EGET KAPITAL KONCERNEN Investeringsverksamheten Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer -1 631 -1 332 Förvärv av fastigheter - -2 004 Avyttring av fastigheter 178 28 Kassaflöde från investeringsverksamheten -1 453 -3 308 Finansieringsverksamheten Utbetald utdelning -337 -371 Avyttring av egna aktier - 9 Nyemission efter avdrag för transaktionskostnader - - Förvärv av minoritetsandel - -65 Nyupplåning räntebärande skulder 965 1 599 Amortering och lösen av räntebärande skulder -149 -88 Förändring av checkräkningskredit - - Kassaflöde från finansieringsverksamheten 21 479 1 084 Årets kassaflöde 10 -1 062 Likvida medel vid årets början 1 88 1 150 Likvida medel vid årets slut 1 98 88 1 Likvida medel består av kassa och bank. Förändring av eget kapital och kassaflödesanalys koncernen Finansiella rapporter ===== SIDA 49 ===== 4949 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal RESULTATRÄKNING, mkr Not 2023 2022 Nettoomsättning 3 206 189 Bruttoresultat 206 189 Central administration 5,6 -248 -232 Rörelseresultat -42 -43 Finansiella intäkter 7 1 327 828 Finansiella kostnader 8 -1 414 -558 Återföring från periodiseringsfond 0 15 Erhållna och lämnade koncernbidrag 39 - Aktuell skatt 10 0 0 Uppskjuten skatt 10 74 0 Årets resultat efter skatt -16 242 TOTALRESULTATRÄKNING, mkr 2023 2022 Resultat efter skatt -16 242 Årets totalresultat -16 242 Resultaträkning moderbolaget Resultaträkning moderbolaget Finansiella rapporter ===== SIDA 50 ===== 5050 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal TILLGÅNGAR, mkr Not 2023 2022 Anläggningstillgångar Materiella och immateriella anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar 0 0 Övriga materiella anläggningstillgångar 12 0 0 Summa materiella och immateriella anläggningstillgångar 0 0 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 13 2 552 2 362 Fordringar hos koncernföretag 16 133 16 167 Uppskjuten skattefordran 10 74 - Summa finansiella anläggningstillgångar 18 759 18 529 Summa anläggningstillgångar 18 759 18 529 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Fordringar hos koncernföretag 2 976 2 750 Övriga fordringar 78 19 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 0 5 Summa kortfristiga fordringar 3 054 2 774 Kassa och bank 48 36 Summa omsättningstillgångar 3 102 2 810 Summa tillgångar 21 861 21 339 EGET KAPITAL OCH SKULDER, mkr Not 2023 2022 Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital 17 284 284 Reservfond 285 285 Summa bundet eget kapital 569 569 Fritt eget kapital Överskursfond 3 952 3 952 Balanserat resultat -1 576 -1 535 Årets resultat -16 242 Summa fritt eget kapital 2 360 2 659 Summa eget kapital 2 929 3 228 Obeskattade reserver Periodiseringsfond 1 1 Summa obeskattade reserver 1 1 Långfristiga skulder Skuld till koncernföretag 7 071 7 139 Skulder till kreditinstitut 19 3 128 4 138 Summa långfristiga skulder 10 199 11 277 Balansräkning moderbolaget Kortfristiga skulder Kortfristig del av långfristiga skulder 19 3 525 1 675 Skuld till koncernföretag 5 062 4 976 Leverantörsskulder 6 5 Övriga skulder 80 139 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 20 59 38 Summa kortfristiga skulder 8 732 6 833 Summa eget kapital och skulder 21 861 21 339 Balansräkning moderbolaget Finansiella rapporter ===== SIDA 51 ===== 5151 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Mkr Antal ute stående aktier, tusental Aktie- kapital Reserv- fond Överkurs- fond Balanserad vinst Totalt eget kapital Eget kapital 31 december 2021 141 344 284 285 3 952 -1 046 3 475 Årets totalresultat efter skatt 242 242 Transaktioner med aktieägare Avyttring egna aktier 87 9 9 Kontantutdelning (3,52 kr per aktie) -496 -496 Eget kapital 31 december 2022 141 431 284 285 3 952 -1 293 3 228 Årets totalresultat efter skatt -16 -16 Transaktioner med aktieägare Avyttring egna aktier 0 0 0 Kontantutdelning (2,00 kr per aktie) -283 -283 Eget kapital 31 december 2023 141 431 284 285 3 952 -1 592 2 929 Förändring av eget kapital och kassaflödesanalys moderbolaget Mkr Not 2023 2022 Den löpande verksamheten Rörelseresultat -42 -43 Återläggning av avskrivningar av immateriella och materiella anläggningstillgångar - - Erhållen ränta 1 227 619 Erlagd ränta -1 018 -472 Betald skatt 0 0 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 167 104 Förändringar i rörelsekapital Minskning (+)/ökning (-) av fordringar -140 -400 Minskning (-)/ökning (+) av skulder 88 522 Summa förändring av rörelsekapital -52 122 Kassaflöde från den löpande verksamheten 115 226 Investeringsverksamheten Förändring av långa fordringar -31 -1 924 Förvärv av finansiella anläggningstillgångar -125 -97 Kassaflöde från investeringsverksamheten -156 -2 021 Finansieringsverksamheten Utdelning -337 -371 Återköp av egna aktier - - Nyemission efter avdrag för transaktionskostnader - - Förändring av långa skulder koncernföretag -68 667 Nyupplåning räntebärande skulder 472 424 Amortering och lösen av räntebärande skulder -14 -17 Förändring av checkräkningskredit - - Kassaflöde från finansieringsverksamheten 21 53 702 Årets kassaflöde 12 -1 093 Likvida medel vid årets början1 36 1 129 Likvida medel vid årets slut1 48 36 1 Likvida medel består av kassa och bank. KASSAFLÖDESANALYS MODERBOLAGETFÖRÄNDRING AV EGET KAPITAL MODERBOLAGET Förändring av eget kapital och kassaflödesanalys moderbolaget Finansiella rapporter ===== SIDA 52 ===== 52 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Victoria Svande, bostadsuthyrare, och Nina Uibo, fastighetstekniker, Östersund. Samson Getu, redovisningsekonom. ===== SIDA 53 ===== 53 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Noter Diös har förnyat presentationen av sin finansiella rapporter för 2023 för att underlätta läsningen. I noterna finns text eller tabell som förklarar innehållet i posten samt vilken redovisningsprincip som tillämpats. Redovisningsprinciper Uppskattningar och bedömningar Risker Klimatrisker NOTER REDOVISNINGSPRINCIPER UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR RISKER KLIMATRISKER Grunder för redovisningen Allmän information Grunder för redovisningen Resultat- och balansräkning Not 2 - Segmentsrapportering Not 3 - Intäkter Not 4 - Fastighetskostnader Not 5 - Anställda, personalkostnader mm Not 6 - Central administration Not 7 - Finansiella intäkter Not 8 - Finansiella kostnader Not 9 - Förvaltningsfastigheter Not 10 - Aktuell skatt och uppskjuten skatt Not 11 - Leasing Not 12 - Övriga materiella anläggningstillgångar Not 13 - Andelar i koncernföretag Not 14 - Andelar i intresseföretag Not 15 - Andra långfristiga värdepappersinnehav Not 16 - Kundfordringar Not 17 - Eget kapital Not 18 - Övriga avsättningar Not 19 - Skulder till kreditinstitut Not 20 - Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Övriga noter Not 21 - Förändring skulder från finansieringsverksamhet Not 22 - Skuldförvaltning Not 23 - Ställda säkerheter Not 24 - Eventualförpliktelser Not 25 - Transaktioner med närstående Not 26 - Händelser efter räkenskapsårets utgång Not 27 - Vinstdisposition och vinstutdelning Noter Finansiella rapporter ===== SIDA 54 ===== 54 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Ändrade redovisningsprinciper Under räkenskapsåret 2023 har klassificeringen av hyresintäkter respektive serviceintäkter förändrats jämfört med föregående år. Ändringen innebär att en högre andel av företa- gets totala intäkter bedöms utgöra hyresintäkter. Jämförelsesåret i rapporten är omräknat enligt den nya klassificeringen. Under räkenskapsåret 2023 har ränteutgifter aktiverats på projektfastigheter enligt IAS 23 för att skapa en mer rättvisande bild av total investerings- kostnad. Ränteutgifterna har beräknats på upparbetad investering vid kvartalets utgång och räntesatsen är koncernens genomsnittliga ränta vid utgången av respektive kvartal. Förändringen är inte föranledd av tillämpning av nya IFRS. Jämförelsesåret är omräknat med anledning av detta. Nya och ändrade standarder samt tolkningar Koncernen Från och med räkenskapsåret 2023 tillämpar koncernen ett antal nya standarder och tolkningar. Ändringen i IAS 1 som rör redovisningsprinciper har påverkat redovisnings- principer och notupplysningar. Övriga nya eller ändrade standarder och nya tolkningar har inte haft någon väsentlig påverkan på koncernens finansiella rapporter 2023. Ändrade och nya IFRS-standarder som träder i kraft fr.o.m. 1 januari 2024 eller senare, bedöms inte få någon väsentlig påverkan på koncernens finansiella rapporter. Moderbolaget Förändringarna i RFR 2, som gäller från räkenskapsåret 2023, har inte haft någon väsent- lig påverkan på moderbolagets finansiella rapporter. De ändringar i RFR 2 Redovisning i juridiska personer som träder i kraft fr.o.m. 1 januari 2024 eller senare, förväntas inte få någon väsentlig påverkan när de tillämpas för första gången. Klimatförändring I den finansiella rapporten har hänsyn tagits till påverkan från klimatförändringar enligt TCFD-analysen, se hänvisningar på sidan 86. Diös klimatmål bedöms i viss utsträckning innebära kostnader och investeringar för att hantera den omställning som krävs. I dags - läget gör företagsledningen bedömningen att den klimatrelaterade omställningen av verk- sam heten inte innebär någon materiell påverkan i närtid på den finansiella rapporten. Hänsyn tas till klimatrelaterade parametrar även i värderingen. De antaganden och bedömningar som ligger till grund för gällande värdering beskrivs i not 9. Uppskattningar och bedömningar För att kunna upprätta redovisningen i enlighet med IFRS och god redovisningssed, krävs att koncernledningen gör uppskattningar och bedömningar som påverkar, i bokslutet NOT 1 REDOVISNINGSPRINCIPER Allmän information Årsredovisningen och koncernredovisningen har godkänts av styrelsen för publicering på www.dios.se 22 mars 2024. Koncernens och moderbolagets resultat- och balansräkningar blir föremål för fastställelse på årsstämman den 16 april 2024. Diös Fastigheter AB (publ), organisationsnummer 556501-1771, är ett svenskt aktiebolag med säte i Östersund som erbjuder centrumnära kommersiella lokaler och bostäder med stor variation avseende lokaltyp och yta i norra Sverige. Huvudkontorets postadress är Box 188, 831 22 Östersund och besöksadressen är Hamngatan 14 i Östersund. Verksamheten Den operativa verksamheten följs upp och sker inom ramen för koncernens sju geografiska affärsenheter: Dalarna, Gävle, Sundsvall, Åre/Östersund, Umeå, Skellefteå och Luleå. Varje affärsenhet har utgjort ett förvaltningsområde. Den centrala administrationen, som innefattar bolagsadministration och koncernövergripande aktiviteter, sköts från huvudkontoret i Östersund. Grunder för redovisningen Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de av EU godkända International Financial Reporting Standards (IFRS) samt tolkningar av International Financial Reporting Interpretations Committée (IFRIC). Vidare har koncernredovisningen upprättats i enlighet med svensk lag och genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommen- dation, RFR 1, Kompletterande redovisningsregler för koncerner. Tillgångar och skulder redovisas till anskaffningsvärde, förutom förvaltningsfastigheter och derivatinstrument som redovisas till verkligt värde. Moderbolagets årsredovisning är upprättad i enlighet med svensk lag och med till- lämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation, RFR 2, Redovisning för juridiska personer och årsredovisningslagen. Avvikelser mellan koncernens och moderbolagets reddovisningsprinciper Moderbolaget tillämpar inte IFRS 9 Finansiella Instrument. I moderbolaget tillämpas en me- tod med utgångspunkt i anskaffningsvärdet enligt årsredovisningslagen. Derivatinstrument värderas inte till verkligt värde i moderbolaget utan till lägsta värdets princip. Moderbo- laget tillämpar undantagen från IFRS 16 och redovisar leasingavgifter som operationella leasingavtal enligt undantag i RFR 2, det vill säga som kostnad linjärt över leasingperio- den. Aktieägartillskott redovisas hos givaren som ökning av aktier i dotterbolag och hos mottagaren som ökning av fritt eget kapital. redovisade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Dessa uppskattningar baseras på såväl historiska erfarenheter som andra faktorer som bedöms som rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa uppskattningar och bedömningar om andra antagande görs eller om andra förutsättningar föreligger. Ändringar av uppskatt- ningar redovisas i den period ändringen görs. Poster som innehåller väsentliga uppskatt- ningar är förvaltningsfasigheter, not 9, och aktuell och uppskjuten skatt, not 10. Koncernredovisning Koncernens finansiella rapporter inkluderar både moderbolag och de dotterbolag som mo- derbolaget har bestämmande inflytande över. Koncernen omfattar, utöver moderbolaget, de i not 13 angivna dotterbolagen med tillhörande underkoncerner. Bokslutet bygger på redovisningshandlingar upprättade för samtliga koncernbolag per balansdagen. Resultatet för ett dotterbolag som förvärvats under året, medräknas i koncernens resultat från och med förvärvstidpunkten. Resultatet från ett dotterbolag som säljs under året medräknas fram till avyttringstidpunkten. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen har upprättats enligt den indirekta metoden. Det innebär att nettore- sultatet justerats för transaktioner som inte medfört in- eller utbetalningar under perioden, samt för eventuella intäkter och kostnader som hänförs till investerings- eller finansierings- verksamhetens kassaflöden. NOT 2 SEGMENTSRAPPORTERING Identifiering av rapporterbara segment görs baserat på den interna rapporteringen till den högste verkställande beslutsfattaren, vd, tillika koncernchef. Koncernen styrs och rappor- teras i sju segment utifrån vår geografiska organisation. Diös verksamhet är organiserad i sju affärsenheter: Dalarna, Gävle, Sundsvall, Åre/Östersund, Skellefteå, Umeå och Luleå. Alla affärsenheter, segment, bedriver fastighetsförvaltning och uthyrning av kommersiella lokaler och bostäder. Operativt är koncernen organiserad i affärsenheter enligt en geografisk indelning. De interna rapporteringssystemen är uppbyggda med tanke på uppföljning av respektive affärsenhets genererade avkastning. Redovisningsprincip Geografisk indelning utgör huvudsaklig indelningsgrund. Därutöver följs verksamheten upp baserat på fastighetstyp. De redovisningsprinciper som tillämpas för segmentrapportering- en överensstämmer med de som koncernen tillämpar. Segmentsinformation lämnas endast för koncernen. Noter Finansiella rapporter ===== SIDA 55 ===== 55 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Dalarna Gävle Sundsvall Östersund/Åre Umeå Skellefteå Luleå Koncernen Indelat per affärsenhet, mkr 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 Hyresintäkter¹ 401 343 231 209 346 309 393 369 332 272 230 197 362 329 2 296 2 029 Serviceintäkter¹ Taxebundna delar 28 27 12 10 15 13 23 21 17 14 12 11 22 19 128 114 Fastighetsskötsel 17 7 14 10 11 11 7 10 8 6 9 9 14 12 80 65 Övriga intäkter - - - - - - - - - - - - - - - - Reparation och underhåll -15 -15 -7 -6 -11 -11 -13 -15 -10 -10 -6 -9 -10 -10 -72 -77 Taxebundna kostnader -51 -49 -22 -22 -34 -37 -52 -51 -29 -27 -32 -29 -33 -31 -253 -246 Fastighetsskatt -19 -14 -13 -13 -20 -19 -20 -20 -21 -20 -13 -12 -25 -24 -132 -123 Övriga fastighetskostnader -40 -32 -26 -24 -38 -33 -56 -49 -39 -30 -24 -18 -36 -33 -259 -220 Fastighetsadministration -13 -13 -8 -8 -9 -10 -17 -16 -10 -9 -7 -6 -12 -11 -77 -74 Driftöverskott 308 252 180 156 260 222 265 246 249 195 167 140 282 249 1 711 1 469 Ofördelade poster Central administration - - - - - - - - - - - - - - -89 -90 Finansnetto² - - - - - - - - - - - - - - -720 -273 Förvaltningsresultat² - - - - - - - - - - - - - - 903 1 106 Värdeförändringar Fastighet, realiserad 7 - - - 1 - - 1 - - - 9 - - 8 10 Fastighet, orealiserad² -240 75 -149 62 -301 8 -301 -60 -210 -113 -135 -25 -157 -123 -1 393 -175 Räntederivat - - - - - - - - - - - - - - -481 104 Resultat före skatt - - - - - - - - - - - - - - -963 1 045 Aktuell skatt - - - - - - - - - - - - - - -28 -16 Uppskjuten skatt - - - - - - - - - - - - - - 141 -199 Årets resultat -850 830 Uthyrningsbar area, kvm 298 098 318 939 173 805 159 565 217 688 218 127 320 194 315 099 219 173 220 835 181 248 179 033 210 845 211 009 1 621 051 1 622 607 Hyresvärde 466 408 271 246 403 365 463 427 375 320 280 240 407 370 2 666 2 376 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93 92 92 91 91 89 90 90 94 90 89 90 96 96 92 91 Överskottsgrad, % 71 68 72 69 71 69 63 65 71 68 67 66 72 71 70 68 Förändringar av fastighetsbeståndet Fastighetsbeståndet 1 januari 5 316 4 301 3 148 2 916 4 873 4 545 4 976 4 690 4 747 4 721 3 271 2 256 4 804 4 563 31 136 27 993 Förvärv - 545 - 68 - 172 - 154 - - - 948 - 118 - 2 004 Investeringar i ny-, till-, ombyggnad² 540 396 176 102 130 148 159 192 248 139 78 108 299 246 1 631 1 332 Försäljningar -160 - - - - - -1 -1 - - - -17 - - -160 -18 Orealiserade värdeförändringar² -239 75 -149 62 -201 8 -301 -60 -210 -113 -135 -25 -157 -123 -1 393 -175 Fastighetsbeståndet 31 december 5 458 5 316 3 175 3 148 4 801 4 873 4 835 4 976 4 785 4 747 3 215 3 271 4 947 4 804 31 215 31 136 Avrundningar kan medföra att kolumner/rader inte summerar. ¹ Jämförelseåret är omräknat med anledning av omklassificering mellan hyresintäkter och serviceintäkter. ² Jämförelseåret är omräknat med anledning av aktiverade ränteutgifter. NOT 2 SEGMENTSRAPPORTERING Noter Finansiella rapporter ===== SIDA 56 ===== 56 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal NOT 3 INTÄKTER Fastighetsbeståndets totala hyresvärde uppgick till 2 666 mkr (2 376) medan bedömt hyresvärde för vakanta lokaler uppgick till 184 mkr (204). Med hyresvärde avses erhållna intäkter plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor. I hyresvärdet ingår även tillägg som vidaredebiteras hyresgästen, exempelvis värme, fastighetsskatt och indextillägg. Intäkterna (hyres- och serviceintäkter) för koncernen uppgick till 2 504 mkr (2 209) mot- svarande en ekonomisk uthyrningsgrad om 92 procent (91). I jämförbart bestånd ökade kontrakterade hyresintäkter med 10,2% jämfört med förgående år. Intäkterna utgörs av hy- resvärdet med avdrag för värdet av under året vakanta ytor samt serviceintäkter. Servicein- täkterna uppgick till 208 mkr (179). Vi har ingen hyresgäst som står för mer än 10 procent av koncernens intäkter. Vakansen uppgick till 7 procent (9) för ekonomisk vakansgrad. Nettouthyrningen för året uppgick till 19 mkr (77). INTÄKTER, mkr 2023 Kr/kvm 2022 Kr/kvm KONCERNEN Jämförbart bestånd 2 275 2 064 Projektfastigheter 45 36 Färdigställda projekt 112 55 Förvärvade fastigheter 22 0 Sålda 6 10 Kontrakterade intäkter 2 460 1 517 2 165 1 260 Övriga förvaltningsintäkter 44 44 Summa 2 504 2 209 Koncerninterna intäkter i moderbolaget avser fakturerad förvaltning och management fees. Kontraktförfallostrukturen för fastighetsbeståndet framgår av tabellen till höger. INTÄKTER, mkr 2023 2022 MODERBOLAGET Koncerninterna intäkter 206 189 Övriga intäkter - - Summa 206 189 HYRESKONTRAKTENS LÖPTIDER PER DEN 31 DECEMBER 2023 För- fallo år Tecknade avtal Uthyrd area, kvm Kontrakts- värde, mkr Andel av värdet, % Lokalhyresavtal 2024 1 018 204 414 322 13 2025 815 285 617 473 19 2026 661 235 771 426 17 2027 434 183 115 304 12 2028+ 249 372 010 676 27 Summa 3 177 1 280 927 2 199 89 Bostadshyresavtal 2 305 152 100 204 8 Övriga hyresavtal 2 148 - 63 3 Summa 7 630 1 433 026 2 467 100 Redovisningsprincip Diös intäkter består i allt väsentligt av hyresintäkter i samband med uthyrning av lokaler, bostäder och övriga hyresavtal inklusive index samt vidaredebitering av investeringar och fastighetsskatt. Intäkter från hyresavtal redovisas och klassificeras som operationella leasingavtal i enlighet med IFRS 16. Hyresintäkterna periodiseras linjärt i en- lighet med hyresavtal, vilket medför att endast den del av intäkten som avser aktuell period redovisas. Det innebär att förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter. Ersätt- ningar i samband med uppsägning av hyresavtal i förtid intäktsförs direkt om inga förplik- telser kvarstår gentemot hyresgästen. Hyresrabatter periodiseras linjärt över hyreskontrak- tens löptid. Serviceintäkter består av tilläggsdebitering av taxebundna intäkter och intäkter avseende fastighetsskötsel. I fastighetsskötsel ingår teknisk förvaltning av fastigheterna såsom värme, kyla, sopor, vatten, snöröjning med mera. Intäktsredovisning i resultaträk- ningen sker när tjänsten är utförd. Vår bedömning är att vi i egenskap av fastighetsägare i allt väsentligt utgör huvudman och ej agent avseende serviceintäkter. Intäkterna redovisas till ett belopp som återspeglar den ersättning vi förväntas ha rätt till i utbyte mot dessa tjänster utifrån gällande avtal. Betalningsvillkor sker enligt gällande avtal där hyra betalas i förskott enligt avtalad periodicitet. Under räkenskapsåret 2023 har klassificeringen av hyresintäkter respektive serviceintäkter förändrats jämfört med föregående år. Ändringen innebär att en högre andel av företagets totala intäkter bedöms utgöra hyresintäkter. Jämförelsesåret är omräknat enligt den nya klassificeringen. Risk hyresintäkter Kontrakterade hyresintäkter är beroende av hyresgästernas betalningsförmåga. Bristande interna processer och engagemang kan resultera i missnöjda hyresgäster och ökade va- kanser. Omvärldens och stadens ekonomiska tillväxt, nyproduktion, övrig konkurrens och efterfrågan påverkar uthyrnings graden och därmed hyresintäkterna. En stor och diversifie- rad fastighetsportfölj med en välbalanserad hyresgäststruktur minskar risken för lägre hy- resintäkter om en enskild hyresgäst, bransch eller ort skulle möta ekonomiska motgångar. Merparten av alla hyreskontrakt omfattas av en indexkompensation. Betalningsinställelse hanteras i vissa fall av moderbolagsborgen eller bankgaranti. NOT 4 FASTIGHETSKOSTNADER Fastighetskostnaderna består främst av driftkostnader. I driftkostnaderna ingår kostnader för bland annat el, värme, vatten, fastighetsskötsel, försäkringar med mera. Delar av drift- kostnaderna vidaredebiteras till hyresgästerna i form av tillägg på hyran. Huvuddelen av fastighetsskatten vidaredebiteras också till hyresgästerna. Fastighetsadministration inne- fattar bland annat kostnader för personal som arbetar med uthyrningsverksamhet och hyresförhandlingar, förbrukningsmaterial och projektadministration. FASTIGHETSKOSTNADER, mkr 2023 kr/kvm 2022 kr/kvm KONCERNEN Driftkostnader 508 314 466 287 Reparations- och underhållskostnader 72 44 77 47 Fastighetsskatt 132 81 124 76 Fastighetsadministration 81 50 73 45 Summa 793 489 740 456 Risk fastighetskostnader Taxebundna kostnader som inte är reglerade i hyresavtal, liksom oförutsedda eller säsongs- relaterade reparations- och underhållskostnader, utgör uppenbara risker. Risk för ökade kostnader hanteras genom översyn av möjligheterna till vidarefakturering och/eller indexupp- räkning i hyresavtalen. En långsiktig strategi för elinköp ger förutsägbara kostnader för el i upp till fem år i förväg, vilket är gynsamt i tider av volatila elpriser. Vidare återfinns 74 procent av vårt fastighetsbestånd i elområde 1 och 2 där tillgången på fossilfri elproduktion är god. Vår lokala närvaro ger möjlighet till en proaktiv och kostnadseffektiv förvaltning. Fastigheterna följer fleråriga underhållsplaner och är försäkrade utifrån bedömt behov. Noter Finansiella rapporter ===== SIDA 57 ===== 57 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal NOT 5 ANSTÄLLDA, PERSONALKOSTNADER OCH ARVODE TILL STYRELSE MEDELANTAL ANSTÄLLDA 2023 2022 varav män varav män Moderbolaget 164 58% 156 58% Övriga bolag 3 0% 5 0% Koncernen 167 58% 161 57% SJUKFRÅNVARO, % 2023 2022 Sjukfrånvaro (AR) 3,2 4,2 Varav kvinnor 4,1 4,5 Varav män 2,7 3,9 2023 2022 LÖNER, ERSÄTTNINGAR OCH SOCIALA KOSTNADER, tkr Löner och ersättningar Sociala kostnader Löner och ersättningar Sociala kostnader Moderbolaget 108 992 35 222 99 702 32 001 varav pensionskostnader1 (11 567) (2 776) (11 846) (2 827) Övriga bolag 1 164 336 2 064 489 varav pensionskostnader (32) (6) (39) (7) Koncernen 110 156 35 558 101 766 32 490 varav pensionskostnader2 (11 598) (2 782) (11 885) (2 834) 1 Av moderbolagets pensionskostnader avser 744 tkr (1 084) vd. 2 Av koncernens pensionskostnader avser 744 tkr (1 084) vd. Vid utgången av 2023 bestod styrelsen i moderbolaget av 6 ledamöter (6) varav 2 kvinnor (2). Antal ledande befattningshavare i moderbolaget uppgick till 7 personer (6) varav 3 (3) var kvinnor. Övriga bolag avser vårt koncept Pick-Pack-Post. Diös har en vinstandelsstiftelse som omfattar samtliga anställda. Avsättning till vinstan- delsstiftelsen baseras på en kombination av Diös resultat, avkastningskrav och utdelning till aktieägarna och är maximerad till 30 000 kr per år och anställd. För 2023 har avsättning skett med totalt 3 403 tkr. LÖNER OCH ANDRA ERSÄTTNINGAR FÖRDELADE MELLAN STYRELSELEDAMÖTER, VD OCH ÖVRIGA ANSTÄLLDA, tkr 2023 2022 Styrelse och vd Övriga anställda Styrelse och vd Övriga anställda Moderbolaget 7 756 101 236 7 555 92 148 varav tantiem och dylikt - - - - Övriga bolag - 1 164 - 2 062 varav tantiem och dylikt - - - - Koncernen 7 871 102 284 7 555 94 209 varav tantiem och dylikt - - - - ERSÄTTNINGAR OCH ÖVRIGA FÖRMÅNER UNDER 2023, tkr Grundlön/ styrelse- arvode Övriga förmåner Pensions- kostnad Övrig ersätt- ning Summa Lagstadgade soc. avg. och löneskatt Styrelsens ordförande 400 - - - 400 41 Övrig styrelse 1 000 - - - 1 000 314 Verkställande direktören 4 681 481 744 450 6 356 1 944 Övriga ledande befattningshavare 9 425 709 2 269 1 694 14 098 3 607 Summa 15 506 1 190 3 014 2 144 21 854 5 906 Sociala avgifter och löneskatt till övriga anställda i moderbolaget uppgår till 29 747 tkr (26 493). ERSÄTTNINGAR ÖVRIGA FÖRMÅNER UNDER 2022, tkr Grundlön/ styrelse- arvode Övriga förmåner Pensions- kostnad Övrig ersätt- ning Summa Lagstadgade soc. avg. och löneskatt Styrelsens ordförande 377 - - - 377 38 Övrig styrelse 958 - - - 958 301 Verkställande direktören 4 370 464 1 084 300 6 218 1 885 Övriga ledande befattningshavare 8 246 514 2 744 1 350 12 855 3 283 Summa 13 951 978 3 829 1 650 20 408 5 508 ERSÄTTNINGAR TILL STYRELSE, tkr 2023 2022 Bob Persson 400 377 Ragnhild Backman 200 192 Anders Nelson 67 192 Peter Strand 200 192 Tobias Lönnevall 200 192 Erika Olsén 200 192 Per-Gunnar Persson 133 192 Summa 1 400 1335 Ersättning styrelse Till styrelsen utgår arvoden enligt beslut på årsstämman. Vid årsstämman 2023 beslutades om att det framtida styrelsearvodet ska vara 1 400 tkr. 400 tkr går till styrelsens ordföran- de. Övriga styrelseledamöter erhåller 200 tkr vardera. Inga andra arvoden eller förmåner utgår till styrelsen. Beloppen sträcker sig från 2023-05-01 till och med 2024-04-30. Ersättning koncernledning och vd Med koncernledningen avses verkställande direktören och övriga medlemmar av ledningsgruppen. Övriga ledande befattningshavare bestod av 6 personer. Ersättning samt förmåner till vd beslutas av bolagets styrelse och ersättningar till övriga ledande befattningshavare beslutas av vd i samråd med bolagets styrelse. Rörlig ersättning för vd och ledande befattningshavare kan maximalt uppgå till fyra månadslöner. Inga aktierela- terade ersättningar förekommer. Information om bolagets incitamentsprogrammet finns i Ersättningsrapporten för 2023. För 2023 utgår rörlig ersättning till bolagets vd om 591 tkr (300). Vd har rätt till tjänstebil, tjänstebostad samt rätt till försäkrings- och pensions- förmåner enligt vid tidpunkten gällande ITP-plan under sin anställningstid. Möjlighet ges till individuell placering. Endast kontant lön utgör underlag för försäkrings- och pensions- premier. Pensionsåldern för vd är 65 år. Mellan bolaget och vd gäller, från bolagets sida 12 månaders uppsägningstid, och från vd:s sida 4 månaders uppsägningstid. Ersättning under uppsägningstiden avräknas från inkomster från annan arbetsgivare. Övriga ledande befattningshavare har rätt till tjänstebil. Under anställningstiden hos bolaget har övriga befattningshavare rätt till försäkrings- och pensionspremie enligt vid tidpunkten gällande ITP-plan. Möjlighet ges till individuell placering. Endast kontant lön utgör underlag för för- säkrings- och pensionspremier. Pensionsåldern för övriga ledande befattningshavare är 65 år och uppsägningstiden är ömsesidigt 3-6 månader mellan bolaget och den anställde. Redovisningsprincip Ersättningar till anställda Kortfristiga ersättningar till anställda, såsom löner, betald semester och betald sjukfrånva- ro, samt därpå aktuella sociala kostnader, redovisas i takt med att de anställda har utfört tjänster i utbyte mot ersättning. Pensioner och andra ersättningar efter avslutad anställning kan klassificeras som antingen avgiftsbestämda eller förmånsbestämda pensionsplaner. Koncernen har endast avgiftsbestäm- da pensionsplaner. Det innebär att de rättsliga eller informella förpliktelserna begränsas till det belopp som bolaget har accepterat att bidra med. Storleken på den anställdes ersättningar efter Noter Finansiella rapporter ===== SIDA 58 ===== 58 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal avslutad anställning beror på de avgifter som koncernen betalar till planen eller till ett försäk- ringsbolag, jämte den kapitalavkastning som avgifterna ger. Sålunda är det den anställde som bär den aktuariella risken och investeringsrisken. Åtaganden för ålders- och tjänstepension för tjänstemän tryggas genom en försäkring i Alecta. Dessa ska enligt gällande regelverk klassifi- ceras som förmånsbestämda ITP-planer, vilka omfattas av flera arbetsgivare. Ett mindre antal personer har förmånsbestämda ITP-planer med fortlöpande betalningar till Alecta. Dessa redo- visas som avgiftsbestämd plan till följd av att Alecta inte levererar den information som krävs, varför brist råder på den information som erfordras för att redovisa planen som en förmånsbe- stämd plan. Det finns dock inget som indikerar några väsentliga åtaganden överstigande vad som är utbetalt till Alecta. Då det inte föreligger tillräcklig information för att redovisa dessa som förmånsbestämda, redovisas de som avgiftsbestämda planer. Förpliktelser, avseende avgifter till avgiftsbestämda planer, redovisas som kostnad i resultaträkningen när de uppstår. I samband med uppsägning av personal redovisas ersättningar som en skuld och en kostnad. Detta gäller endast om koncernen bevisligen är förpliktigad att antingen avsluta en anställning före den normala tidpunkten för anställningens upphörande, eller när ersätt- ning lämnas som ett erbjudande för att uppmuntra frivillig avgång. Vid erbjudande om frivil- lig avgång beräknas ersättningarna baserat på det antal anställda som förväntas acceptera erbjudandet. Detta innebär att ersättningen kostnadsförs utifrån arbetsplikt alternativt direkt om arbetsbefrielse föreligger. NOT 6 CENTRAL ADMINISTRATION Central administration omfattar kostnader för bolagsadministration och koncernövergri- pande aktiviteter. Moderbolagets kostnader för bland annat koncernledning, personaladmi- nistration, IT, marknadsaktiviteter, IR, revisionsarvoden och finansiella rapporter, liksom kostnader för upprätthållande av börsnotering, ingår i central administration. KONCERNEN MODERBOLAGET ARVODE OCH KOSTNADSERSÄTTNINGAR TILL REVISORER, tkr 2023 2022 2023 2022 Deloitte Revisionsuppdrag 2 420 2 033 2 420 2 033 Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget 260 270 260 270 Skatterådgivning 74 206 74 206 Andra uppdrag - 4 - 4 Summa 2 754 2 514 2 754 2 514 NOT 7 FINANSIELLA INTÄKTER FINANSIELLA INTÄKTER, mkr 2023 2022 KONCERNEN Ränteintäkter 121 4 Övriga finansiella intäkter 7 0 Summa 128 4 MODERBOLAGET Ränteintäkter från koncernföretag 1 112 619 Utdelning från koncernföretag 100 100 Koncernbidrag - 81 Ränteintäkter, övriga 115 28 Summa 1 327 828 Redovisningsprincip Finansiella intäkter består främst av ränteintäkter och redovisas i den period de avser. För moderbolaget redovisas i finansiella intäkter även erhållen och anteciperad utdelning Utdelning redovisas som intäkt när aktieägarens rätt att erhålla betalning har fastställts. I jämförelseåret 2022 ingår även erhållna koncernbidrag, under 2023 har de omklassific- erats till bokslutsdispositioner. Vid beräkning av finansiella intäkter tillämpas effektivränt- emetoden. Samtliga ränteintäkter avser finansiella instrument som redovisas till upplupet anskaffningsvärde. NOT 8 FINANSIELLA KOSTNADER FINANSIELLA KOSTNADER, mkr 2023 2022 KONCERNEN Räntekostnader1,2 815 249 Övriga finansiella kostnader 31 29 Summa 847 277 MODERBOLAGET Räntekostnader från koncernföretag1 694 372 Räntekostnader1 698 109 Övriga finansiella kostnader 22 20 Koncernbidrag - 57 Summa 1 414 558 1 Hänförligt till skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde. 2 Jämförelseåret är omräknat med anledning av aktiverade ränteutgifter. Redovisningsprincip Finansiella kostnader avser ränta och andra kostnader som uppkommer i samband med upptagande av lån. Kostnader för uttagande av pantbrev betraktas inte som en finansiell kostnad utan aktiveras i balansräkningen som förvaltningsfastigheter. Finansiella kostnader resultatförs i den period de avser. Finansiella kostnader inkluderar även kostnader för räntederivatavtal. Betalningsströmmar under dessa avtal resultatförs i den period de avser. Finansnettot påverkas ej av marknadsvärdering av ingångna räntederivatavtal, vilka istället redovisas som värdeförändringar under egen rubrik. Räntan beräknas utifrån genomsnittlig upplåningskostnad för koncernen. I jämförelseåret 2022 ingår även lämnade koncernbi- drag, under 2023 har de omklassificerats till bokslutsdispositioner. Under 2023 har ränteutgifter aktiverats på projektfastigheter för att skapa en mer rättvisande bild av total investeringskostnad. Ränteutgifterna har beräknats på upparbetad investering vid kvartalets utgång och räntesatsen är koncernens genomsnittliga ränta vid utgången av respektive kvartal. Jämförelsesåret i rapporten är omräknat med anledning av detta. Ränterisk En förändring av underliggande räntenivå utgör en risk då den kan påverka bolagets värde och/eller kassaflöde negativt. Genom att sträva efter en diversifierad förfallostruktur och ränte- bindning minskas risken för att enskilda ränteförändringar påverkar resultat och värde påtagligt. Se även motsvarande avsnitt i not 19. RÄNTEKOSTNAD 2023 INKL. VÄGD GENOMSNITTLIG RÄNTA, mkr Belopp Årskostnad Vägd genomsnittlig ränta,% KONCERNEN Räntebärande skuld1 16 686 845 5,1 Outnyttjat utrymme kreditfacilitet2 946 4 0,0 Finansiella instrument3 7 875 -113 -0,7 Summa 736 4,4 1 Räntebärande skuld exklusive eventuella förskottsbetalningar, så kallad upfront. 2 Kostnad för outnyttjat kreditutrymme påverkar den årliga snitträntan med 0,02 procentenheter. 3 Avser swapar. Noter Finansiella rapporter ===== SIDA 59 ===== 59 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal NOT 9 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER VÄRDEFÖRÄNDRING FASTIGHETER, mkr 2023 2022 KONCERNEN Realiserade värdeförändringar 8 10 Orealiserade värdeförändringar -1 393 -175 Summa -1 385 -165 KONCERNEN FÖRVALTNINGSFASTIGHETER, mkr 2023 2022 INGÅENDE BOKFÖRT VÄRDE 31 136 27 993 Förvärv - 2 004 Investeringar i befintliga fastigheter1 1 631 1 332 Försäljningar -160 -18 Värdeförändring, orealiserad1 -1 393 -175 Summa 31 215 31 136 1 Jämförelseåret är omräknat med anledning av aktiverade ränteutgifter. FASTIGHETSVÄRDE PER SEGMENT 2023-12-31, mkr Kontor Butik Bostäder Industri/ lager Övriga Summa Dalarna 3 134 617 649 25 1 033 5 458 Gävle 1 795 699 260 92 330 3 175 Sundsvall 2 801 721 406 0 873 4 801 Åre/Östersund 2 573 1 171 788 162 141 4 835 Skellefteå 2 055 652 163 93 253 3 215 Umeå 3 298 630 254 37 567 4 785 Luleå 3 392 1 247 189 0 119 4 947 Summa 19 048 5 736 2 707 407 3 315 31 215 FASTIGHETSVÄRDE PER SEGMENT 2022-12-31, mkr Kontor Butik Bostäder Industri/ lager Övriga Summa Dalarna 3 100 636 665 26 889 5 316 Gävle 1 724 710 274 92 348 3 148 Sundsvall 2 825 701 433 0 914 4 873 Åre/Östersund 2 631 1 177 878 151 139 4 976 Skellefteå 1 990 690 172 96 323 3 271 Umeå 3 276 672 210 38 551 4 747 Luleå 3 253 1 288 140 0 122 4 804 Summa 18 798 5 875 2 772 403 3 286 31 136 Under året har 4 fastigheter (10) avyttrats och inga fastigheter (28) har förvärvats. Den negativa orealiserade värdeförändringen förklaras främst av högre direktavkast- ningskrav för hela beståndet, vilket grundar sig i högre marknadsräntor och därmed gene- rellt högre finansieringskostnader. DIREKTAVKASTNINGSKRAV, % 2023 2022 Genomsnittligt direktavkastningskrav vid årets utgång 6,11 5,74 För information om pantsatta fastigheter, se not 23. Redovisningsprincip Vid varje bokslut värderas samtliga fastigheter i förvaltningsbeståndet till verkligt värde för att fastställa respektive fastighets individuella värde. Eventuella portföljeffekter beaktas således inte. Värdeförändringen redovisas i resultaträkningen i den period de uppkommer under posten värdeförändring fastighet. Värderingen har utförts enligt nivå 3 inom värde- ringshierarkin i IFRS 13. Projektfastigheter under uppförande värderas utifrån nedlagd kostnad, eventuellt ned- skrivningsbehov från nedlagd kostnad redovisas omgående. Färdigställda projektfastighe- ter värderas till verkligt värde. Vid fastighetstransaktioner görs en bedömning av riskövergång, vilken är vägledande för när transaktionen ska redovisas. Förvärv av fastigheter eller bolag bokförs normalt på tillträdesdagen eftersom kontrollen som följer av ägande vanligen övergår den dagen. Bolagsförvärv vars primära syfte är att förvärva bolagets fastighet och där bolagets eventu- ella förvaltningsorganisation och administration är av underordnad betydelse för förvärvet, klassificeras som tillgångsförvärv. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt hänförligt till fastighetsförvärvet, utan eventuell rabatt minskar i stället fastighetens anskaff- ningsvärde. Det innebär att värdeförändringarna kommer att påverkas av skatterabatten vid efterföljande värdering. Resultat från försäljning av fastighet redovisas som skillnaden mellan erhållet försäljningspris efter avdrag för försäljningsomkostnader och senast redovi- sat värde, med tillägg för gjorda investeringar efter senaste värderingstidpunkt. Under 2023 har ränteutgifter aktiverats på projektfastigheter enligt IAS 23 för att skapa en mer rättvisande bild av total investeringskostnad. Ränteutgifterna har beräknats på upparbetad investering vid kvartalets utgång och räntesatsen är koncernens genomsnittli- ga ränta vid utgången av respektive kvartal. Jämförelsesåret i rapporten är omräknat med anledning av detta. PÅGÅENDE STÖRRE INVESTERINGAR MED INITIAL INVESTERINGSVOLYM >10 MKR 2023-12-31 Segment Kategori Investering, mkr Investerat under 2023, mkr Kvar att investera, mkr Färdigställd Intagan 1 Dalarna Kontor 555 7 1 2024 Mimer 1 Dalarna Övrigt 484 339 65 2024 Biet 6 Luleå Övrigt 246 57 188 2025 Biet 4 Luleå Kontor 206 93 53 2024 Vale 17 Umeå Kontor 206 117 89 2024 Biet 7 Luleå Övrigt 200 4 196 2025 Porsön 1:423 Luleå Kontor 182 50 6 2024 Andersberg 14:58 Gävle Kontor 165 65 75 2024 Glädjen 4 Sundsvall Kontor 51 36 3 2024 Kansliet 20 Dalarna Kontor 27 3 3 2024 Borgmästaren 10 Sundsvall Kontor 27 25 1 2024 Vattenormen 8 Luleå Kontor 22 1 11 2024 Aeolus 5 Sundsvall Övrigt 20 20 0 2024 Rudan 4 Östersund/Åre Kontor 13 2 11 2024 Sigrid 10 Dalarna Kontor 11 12 0 2024 Gamen 21 Luleå Kontor 11 10 0 2024 Sirius 25 Skellefteå Övrigt 11 10 2 2024 Hattmakaren 16 Dalarna Övrigt 10 12 0 2024 Summa 864 ===== SIDA 60 ===== 60 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Noter Finansiella rapporter Värderingsmetod Värderingen är utförd enligt kassaflödesmetoden. Det är en avkastningsbaserad mark- nadssimulering där de betalningsströmmar som fastighetsbeståndet förväntas ge upphov till analyseras och diskonteras. Kalkylperioden är tio år. Diös tillämpar metoden därför att den syftar till att återspegla marknadens synsätt av olika parametrar, bland annat inflation, hyresutveckling, kostnadsutveckling, kalkylränta och direktavkastningskrav, liksom att den ger en god illustration av en fastighets likviditet. Metoden är densamma som föregående år. För varje fastighet görs en individuell bedömning av dels framtida intjäningsförmåga, dels marknadens avkastningskrav. Kassaflödesmodellen innebär att fastigheternas driftö- verskott för de kommande åren prognostiseras utifrån hyresavtal, information om vakanta objekt, faktiska och budgeterade drift- och underhållskostnader, fastighetsskatt och fastighetsadministration samt uppgifter om pågående och planerade investeringar. Resultat från kontinuerligt genomförda fastighetsbesiktningar avseende bland annat klimatrelatera- de risker, teknisk status och mikroläge på respektive stads fastighetsbestånd vägs in. Ett nuvärde av varje års driftöverskott, minskat med återstående investeringar på igångsatta projekt, samt nuvärdet av fastigheternas restvärde år tio utgör grunden för fastigheternas värde. Direktavkastningskravet för bedömning av restvärdet fastställs för respektive fastig- het beroende på bland annat fastighetens tekniska status, bedömd intjäning, fastighetstyp och geografisk marknad. Vid bedömning av en fastighets framtida intjäningsförmåga tas hänsyn till långsiktig inflation. Marknadens direktavkastningskrav fastställs genom en ana- lys av genomförda fastighetstransaktioner för fastigheter med liknande standard och läge. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde kr/kvm BTA för fastställda byggrätter. Byggrätter tas upp till värdering då en detaljplan beslutats och vunnit laga kraft. Hela portföljen genomgår extern värdering under året och det är värderingskonsulten CBRE som utför värderingarna. Dessutom genomför CBRE fysisk besiktning av samtliga fastigheter inom en treårsperiod samt löpande besiktning vid större förändringar. Värderingsparametrar De tyngst vägande värdedrivande faktorerna i värderingsmodellen för fastighetsbeståndets beräknade värde är bedömningen avseende direktavkastningskravet och den framtida intjäningen. Bedömningsunderlaget utgår från fastighetsspecifika data från förvaltningsor- ganisationen och marknadsrelaterad information från CBRE. Direktavkastningskravet är individuellt för varje fastighet och baseras på antaganden om realränta, inflation och riskpremie. Kostnad för lånat kapital utgår från marknadsräntan och kostnad för eget kapital utgår från riskfri ränta motsvarande lång statsobligations- ränta med tillägg för en riskpremie. Riskpremien är individuell för varje fastighet och kan delas upp i två delar, generell respektive individuell risk. Den generella risken är ett tillägg för att en fastighetsplacering inte är likvid i samma utsträckning som en obligation samt att tillgången är beroende av den allmänna ekonomiska utvecklingen. Den individuella risken är specifik för varje fastighet och utgör marknadens sammanvägda bedömning av fastighetens kategori, orten där fastigheten är belägen, fastighetens läge på orten med hänsyn till fastighetens kategori, om fastigheten är rätt utformad, ändamålsenlig och ytef- fektiv, dess tekniska standard såsom t.ex. materialval, kvalitet på allmänna installationer, inredning och utrustning i lokaler och lägenheter och kontraktssammansättningen. Hänsyn tas till kontraktens längd, storlek och antal. Vidare tas hänsyn till hur utsatt fastigheten är mot klimatrelaterade risker. Ingen individuell eller specifik värdejustering har gjorts utifrån klimatrelaterade risker. Direktavkastningskravet baseras i första hand på jämförbara trans - aktioner på fastighetsmarknaden, så kallat ortspris. Vid avsaknad av transaktioner på en viss ort eller för en viss typ av fastighet, hämtas jämförelseinformation från liknande ort eller liknande typ av fastighet. Vid avsaknad av transaktioner baseras uppfattningen på rådande makroekonomiska faktorer. GENOMSNITTLIGT DIREKTAVKASTNINGSKRAV PER FASTIGHETSKATEGORI, % 2023 2022 Kontor 6,1 5,8 Butik 6,5 6,1 Bostäder 4,9 4,4 Industri / lager 6,3 5,8 Övriga 6,1 5,8 GENOMSNITTLIGT DIREKTAVKASTNINGSKRAV PER SEGMENT, % 2023 2022 Dalarna 6,2 5,8 Gävle 6,2 5,8 Sundsvall 6,1 5,7 Östersund / Åre 6,2 5,8 Umeå 5,9 5,5 Skellefteå 6,0 5,6 Luleå 6,3 5,9 Vid bedömning av den framtida intjäningsförmågan beaktas kända indata från hyreskon- trakt, drift och underhåll, investeringar och vakanser. Utöver det har hyreskontraktens indexklausuler, som baserar sig på KPI-utfallet för oktober året innan, samt kostnadsök- ningar i linje med den allmänna inflationstakten antagits. Det långsiktiga KPI-antagandet är bedömt till 2 procent, vilket är i linje med Riksbankens mål för att bibehålla prisstabilitet. Det är även i linje med de externa värderarnas antagande. KPI-JUSTERINGAR, % 2023 2022 KPI oktober 6,5 10,9 Uppskattningar och bedömningar Vid värdering av förvaltningsfastigheter görs bedömningar som kan ge betydande påver- kan på koncernens resultat och finansiella ställning. Alla fastighetsvärderingar görs utifrån ett antal antaganden om framtiden och marknaden, vilket innebär ett mått av osäkerhet. En fastighets marknadsvärde kan endast fastställas då den säljs. Det värdeintervall som anges vid fastighetsvärderingar och som oftast ligger inom +/- 5–10 procent skall ses som mått på den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och beräkningar. CBRE anger ett osäkerhetsintervall om +/- 7,5 procent. Av avgörande betydelse för fastighetsbeståndets beräknade värde är direktavkastningskravet och antagandet om den framtida intjäningen. Dessa är de tyngst vägande värdedrivande faktorerna i värderingsmodellen. ===== SIDA 61 ===== 61 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal VÄRDERINGSANTAGANDEN Kontor Butik Bostäder Industri / lager Övriga 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 Hyresvärde, kr per kvm 1 827 1 745 1 933 1 868 1 464 1 422 805 789 1 569 1 502 Drift & underhåll, kr per kvm 386 368 512 477 479 459 243 237 353 345 Genomsnittligt direktavkastningskrav för bedömning av restvärde, % 6,1 5,8 6,5 6,1 4,9 4,4 6,3 5,8 6,1 5,8 Kalkylränta för diskontering till nuvärde, % 8,6 8,2 9,0 8,6 7,4 6,9 8,8 8,3 8,5 8,2 Långsiktig vakans, % 6,6 6,3 6,8 6,6 3,2 3,5 9,7 10,1 6,0 5,6 Värderingmodellen utgår i regel från en kalkylperiod om 10 år eller längre om faktiska avtal som löper längre än 10 år finns. Årsjämförelsen är inte i jämförbart bestånd. KÄNSLIGHETSANALYS FASTIGHETSKATEGORI, mkr Kontor Butik Bostäder Industri / lager Övriga Totalt Hyresvärde, +/- 50 kr per kvm 645 -645 304 -304 134 -134 60 -60 145 -145 1 288 -1 288 Drift & underhåll, +/- 25 kr per kvm -323 323 -144 144 -67 67 -30 30 -73 73 -636 636 Direktavkastning, +/- 0,5%-enheter -730 863 -283 331 -144 178 -30 37 -130 154 -1 317 1 562 Kalkylränta, +/- 0,5%-enheter -599 628 -253 265 -91 95 -29 31 -128 135 -1 099 1 154 Långsiktig vakansgrad, +/- 1%-enheter -210 210 -97 97 -19 19 -9 9 -36 33 -371 368 Med stöd av historisk utveckling bedöms förutsättningarna i känslighetsanalysen ovan i allt väsentligt vara rimliga för respektive fastighetskategori. Förändring fastighetsvärde, % KÄNSLIGHETSANALYS FASTIGHETSVÄRDE -7,5 0,0 7,5 Fastighetsvärde, mkr 28 874 31 215 33 556 Soliditet, % 29,4 34,6 39,1 Belåningsgrad, % 58,8 54,4 50,6 Risk fastighetsvärde Värdet på fastighetsbeståndet påverkas av såväl interna som externa faktorer. De interna faktorerna är kopplade till vår förmåga att förädla beståndet, öka fastigheternas attraktion och avkastning samt värdera fastigheterna. De externa faktorerna är kopplade till om- världskonjunkturen som styr hyresmarknadens utbud, efterfrågan och direktavkastnings- krav. För att minska bolagets risk för stora negativa värdeförändringar upprätthåller bolaget en väl diversifierad fastighetsportfölj som är koncentrerad till centrala lägen i tillväxtstä- der. Den väl balanserade hyreskontraktsstrukturen minskar risken för stora omedelbara vakanser och uteblivna hyresintäkter. Fastighetsvärderingarna görs enligt fastslagna och reviderade metoder. Klimatrelaterade risker Fastighetsbeståndet anpassas och underhålls löpande för att möta hyresgästkrav och säkerställa dess fysiska status och livslängd. Alla fastigheter har en utvecklings- och underhållsplan som uppdateras vid behov och vid större förändringar. Denna plan syftar till att säkerställa fastighetens långsiktiga värde och effektivt bidra till bolagets finansiella mål och hållbarhetsmål. Vår bedömning är att klimatförändringarnas påverkan på fastighets- beståndet hanteras löpande i respektive fastighets utvecklings- och underhållsplan och således inte föranleder ökade investeringsbehov. Den klimatriskanalys som genomförts samt de scenarioanalyser som finns för framtida klimateffekter ligger till grund för denna bedömning. Vidare bedöms inte klimatrelaterade risker negativt påverka fastigheternas långsiktiga värde, då bedömt investeringsbehov redan är diskonterat i senaste genomförda fastighetsvärdering. Vi bedömer vidare att inga fastigheter i dagsläget är extremt utsatta för klimatpåverkan som kan leda till stora negativa värdeförändringar eller kostnader. ===== SIDA 62 ===== 62 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Noter Finansiella rapporter NOT 10 AKTUELL SKATT OCH UPPSKJUTEN SKATT Den aktuella skatteskulden baseras på årets skattepliktiga resultat. Det skattepliktiga resul- tatet skiljer sig från det redovisningsmässiga resultatet då det är justerat för ej skatteplikt- iga och ej avdragsgilla poster. Uppskjuten skatt avser skatt på temporära skillnader som uppkommer mellan det redovisade värdet på tillgångar och det skattemässiga värdet som används vid beräkning av skattepliktigt resultat. KONCERNEN MODERBOLAGET SKATTEKOSTNAD, mkr 2023 2022 2023 2022 Aktuell skatt -28 -16 0 0 Uppskjuten skatt 141 -199 74 - Summa 113 -215 74 0 2023 2023 2022 2022 KONCERNEN, mkr Underlag aktuell skatt Underlag uppskju- ten skatt Underlag aktuell skatt Underlag uppskju- ten skatt Förvaltningsresultat 903 1 081 Ombyggnationer -119 119 -95 95 Skattemässiga avdragsgilla avskrivningar -348 348 -311 311 Ej avdragsgill ränta -407 - -20 - Övriga skattemässiga justeringar 110 227 -420 559 Skattepliktigt förvaltningsresultat 139 694 235 965 Försäljning fastigheter 0 -8 0 -9 Värdeförändring fastigheter 0 -1 376 0 -150 Skattepliktigt resultat före skattereduktion för inventarier 139 -690 235 806 Uppskjuten skatt hänförlig till skattereduktion för anskaffade inventarier 2021. 0 0 -156 156 Skattepliktigt resultat 139 -690 79 962 Skattepliktigt resultat 139 -690 79 962 Skatt 20,6% -28 141 -16 -199 Årets skatt enligt resultaträkningen -28 141 -16 -199 Diös redovisade skatt är lägre än nominell skatt. Den effektiva skatten på årets förvalt- ningsresultat uppgår till -13 procent (21). KONCERNEN MODERBOLAGET SKATTEKOSTNAD, mkr 2023 2022 2023 2022 Årets resultat före skatt -963 1 045 -90 242 Skatt enligt gällande skattesats, 20,6% 199 -215 19 -50 Skatt hänförlig ändrad taxering 0 0 - - Skatteeffekt justeringsposter: Skatt avseende skattereduktion inventarier 0 0 0 0 Försäljning fastigheter 0 2 0 0 Ej avdragsgill/skattepliktig ränta -84 -4 36 29 Övrigt -2 2 19 21 Skatt på årets resultat 113 -215 74 0 KONCERNEN MODERBOLAGET UPPSKJUTEN SKATTEFORDRAN / SKATTESKULD, mkr 2023 2022 2023 2022 Uppskjuten skatteskuld hänförlig till temporär skillnad fastigheter -2 208 -2 257 - - Uppskjuten skattefordran/skatteskuld hänförlig till övriga poster -34 -126 74 - Summa uppskjuten skattefordran/skatteskuld -2 242 -2 383 74 - Värdet av uppskjuten skattefordran/skuld kommer att prövas vid varje bokslutstillfälle och vid behov kommer omvärdering att ske. Redovisade temporära skillnader på fastigheter- uppgick till 10 718 mkr (10 956 ) med avdrag för den uppskjutna skatt som är hänförlig till tillgångsförvärv uppgående till 5 147 mkr (5 239). Övriga uppskjutna skatter beräknas till större delen på obeskattade reserver och derivat. I räkenskaperna har uppskjuten skatte- fordran kvittats mot uppskjuten skatteskuld. Uppskjuten skatt beräknas till 20,6 procent. Förändring av uppskjuten skatt har i sin helhet redovisats i koncernens resultaträkning. Redovisningsprincip Moderbolaget och koncernen tillämpar IAS 12, Inkomstskatter. Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Skatter redovisas i resultaträkningen förutom i de fall den är hänförlig till transaktioner som redovisas i övrigt totalresultat eller eget kapital, då även eventuell skatteeffekt redovisas direkt mot eget kapital. Aktuell skatt motsvarar den skatt bolaget är skyldig att betala utifrån årets skattepliktiga resultat, justerat för eventuell aktuell skatt avseende tidigare perioder. Moderbolaget och koncernen redovisar uppskjuten skatt enligt balansräkningsmeto- den. Det innebär att uppskjuten skatt redovisas på samtliga temporära skillnader, förutom till den del den uppskjutna skatten hänförs till den första redovisningen av goodwill eller en tillgång eller skuld som härrör från en transaktion som inte är ett bolagsförvärv och vid tidpunkten för förvärvet inte påverkar vare sig redovisat eller skattepliktigt resultat. Beloppen beräknas baserade på hur de temporära skillnaderna förväntas bli utjämnade och med tillämpning av de skattesatser och skatteregler som är beslutade, eller aviserade, per balansdagen. Uppskjutna skatter värderas utifrån de skattesatser och skatteregler som är beslutade, eller i praktiken beslutade, per balansdagen. Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att medföra lägre skatteutbetalningar i framtiden. Värdet på uppskjutna skattefordringar reduceras när det inte längre bedöms sannolikt att de kan utnyttjas. Uppskattningar och bedömningar Beräknad uppskjuten skatt i koncernen baseras främst på temporära skillnader på förvaltnings- fastigheter, den temporära skillnaden påverkas av värderingen av förvaltningsfastigheter. Vid värdering av förvaltningsfastigheter görs bedömningar som kan ge betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Alla fastighetsvärderingar görs utifrån ett antal antaganden om framtiden och marknaden, vilket innebär ett mått av osäkerhet, se not 9. ===== SIDA 63 ===== 63 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal N OT 11 LEASING De leasingåtaganden som återfinns avser i allt väsentligt leasing avseende tomträttsavgäl- der, arrendeavgifter och leasing avseende fordon. Tomträttsavgälder är fördelade över tid och omförhandlas oftast med 10 till 20 års intervall. Diös hade vid 2023 års utgång 16 (16) fastigheter upplåtna med tomträtt. Vidare har Diös åtaganden gällande leasing av fordon. Dessa avtal sträcker sig i genomsnitt 3 år och de redovisas till nyttjanderättens ingående värde med avdrag för avskrivningar samt en finansiell kostnad. Det totala kassautflödet hänförligt till leasingavtal under året uppgick till 11 mkr (4). BELOPP REDOVISADE I BALANSRÄKNINGEN, mkr Tomträtter Arrende- avgifter Bilar Övrigt Totalt KONCERNEN 1 januari 2023 37 - 22 0 59 Förvärv - 22 3 - 25 Omvärdering 5 - - - 5 Avskrivningar - -1 -5 - -7 Summa 42 21 19 0 82 LEASINGSKULD REDOVISAD I BALANSRÄKNINGEN, mkr 2023 2022 KONCERNEN Kortfristig skuld 9 7 Långfristig skuld 74 52 Summa 82 59 BELOPP REDOVISADE I RESULTATRÄKNINGEN, mkr 2023 2022 KONCERNEN Avskrivning på nyttjanderättstillgångar 7 4 Räntekostnader för leasingskulder 4 4 Kostnader hänförliga till korttidsleasingavtal - 0 Kostnader hänförliga till leasingavtal av lågt värde 1 1 Kostnader hänförliga till variabla leasingavgifter - 0 FRAMTIDA LEASINGBETALNINGAR, mkr 2023 2022 KONCERNEN År 1 11 4 År 2–5 43 16 Senare än 5 år 29 39 Summa 82 59 Redovisningsprincip Finansiella leasingkontrakt redovisas i balansräkningen värderade till nuvärdet av framtida leasinginbetalningar. Tomträtter redovisas som nyttjanderättstillgång och skrivs ej av då de ses som eviga hyresavtal och övriga mindre leasingkontrakt redovisas på raden för övriga materiella anläggningstillgångar. Samtliga leasingavtal ingår i leasingsskulden, som omvärderas vid förändring avseende bland annat leasingperiod, restvärdegarantier och förändringar i leasebetalningar. Kostnader för tomträttsavgälder redovisas som finansiell kostnad och övriga kostnader för leasingtillgångarna redovisas som avskrivningar och räntekostnader. Korta leasingkontrakt (12 månader eller kortare) och leasingavtal där un- derliggande tillgång uppgår till lågt värde redovisas i rörelseresultatet på samma sätt som tidigare operationella leasingavtal. Koncernen bedömer om avtalet är, eller innehåller, ett leasingavtal när avtalet ingås. Koncernen redovisar en nyttjanderätt med tillhörande leasingskuld för samtliga leasingavtal där koncernen är leasetagare, förutom vid leasingavtal av lågt värde. Leasingskulden värderas initialt till nuvärdet av de leasingavgifter som inte betalats vid inledningsdatumet, diskonterat med användning av leasingavtalets implicita ränta, om denna räntesats lätt kan fastställas. Om denna räntesats inte lätt kan fastställas ska kon- cernen använda leasetagarens marginella låneränta. Den marginella låneräntan definieras som den räntesats som en leasetagare skulle behöva betala för en finansiering genom lån under en motsvarande period och med motsvarande säkerhet. Leasingavgifter som inkluderas i värderingen av leasingsskulden omfattar fasta avgifter med avdrag för eventu- ella förmåner i samband med teckning av leasingavtal, variabla leasingavgifter som beror på ett index eller ett pris initialt värderat med hjälp av ett index eller pris som gällde vid avtalets tecknade. Leasingskulden redovisas i en separat post i koncernens rapport över finansiell ställning. Efter inledningsdatumet värderas leasingsskulden löpande. Koncernen omvärderar leasingsskulden om antingen leasingperioden förändras eller om bedömningen av en option att köpa den underliggande tillgången förändras eller om leasingavgifterna förändras till följd av ändringar i ett index eller ett pris eller om det sker en förändring i de belopp som förväntas betalas ut enligt en restvärdesgaranti. Nyttjanderätter omfattar summan av den initiala värderingen av motsvarande leasingsskuld. Därefter värderas de till anskaffningsvärdet efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och nedskrivningar. Avskrivningar påbörjas vid leasingavtalets inledningsdatum och redovisas under materiella anläggningstillgångar. Koncernen tillämpar IAS 36 för att fastställa om det föreligger ett nedskrivningsbehov av nyttjanderätten och redovisar eventuell identifierad nedskrivning. NOT 12 ÖVRIGA MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR KONCERNEN MODERBOLAGET ÖVRIGA MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR, mkr 2023 2022 2023 2022 Ingående anskaffningsvärde 53 47 7 7 Årets anskaffning 1 6 0 0 Försäljningar/utrangeringar - - - - Utgående anskaffningsvärde 54 53 7 7 Ingående avskrivningar -47 -46 -7 -7 Försäljningar/utrangeringar - - - - Årets avskrivningar -2 -1 0 0 Utgående ack. avskrivningar -49 -47 -7 -7 Summa 5 6 0 0 Redovisningsprincip Övriga materiella anläggningstillgångar redovisas som tillgång om det är sannolikt att framtida ekonomiska fördelar kommer att komma bolaget till del och om anskaffningsvärdet för tillgången kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Tillgångarna redovisas i balansräkningen till anskaffningsvärde, med avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuell nedskriv- ning. I anskaffningsvärdet ingår inköpspriset samt direkt hänförbara kostnader till tillgången för att bringa den på plats och i skick att utnyttjas i enlighet med syftet med anskaffningen. Tillkommande utgifter läggs till anskaffningsvärdet då den förbättrar tillgångens prestanda. Alla andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. Res- tvärde och nyttjandeperiod omprövas i slutet av varje räkenskapsår. Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden, i förekommande fall med beaktande av tillkommande värdehöjande utgifter samt upp- eller nedskrivningar. Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod. Starttidpunkt för avskrivningen är anskaff- ningstillfället. Följande avskrivningar tillämpas för moderbolag och koncernen: Inventarier och fordon 10–20% Kontorsinventarier 20% Datorer 33% Noter Finansiella rapporter ===== SIDA 64 ===== 64 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal NOT 14 ANDELAR I INTRESSEFÖRETAG OCH GEMENSAM VERKSAMHET KONCERNEN MODERBOLAGET ANDELAR I INTRESSEFÖRETAG OCH GEMENSAM VERKSAMHET, mkr 2023 2022 2023 2022 Ingående anskaffningsvärde 7 7 - - Förvärv - - - - Omklassificering - - - - Försäljningar - - - - Utgående anskaffningsvärde 7 7 - - Bokfört värde 7 7 - - Bolagsnamn, org.nr. Säte Kapital- andel i % Bokfört värde Fastighetsaktiebolaget Norkom, 556483-53371 Härjedalen 50,0 0,5 Idun Samfällighetsförening, 716415-43582 Skellefteå 25,0 6,5 Summa 7,0 1 Diös innehav i Fastighetsaktiebolaget Norkom ägs indirekt via Diös Norrland AB. 2 Diös innehav i Iduns samfällighetsförening ägs indirekt via Diös Skellefteå I AB och Diös Fastigheter Idun AB. INTRESSEFÖRETAGENS RESULTAT- OCH BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG (100%), mkr 2023 2022 KONCERNEN Resultaträkning Hyresintäkter 4 5 Driftöverskott 2 2 Årets resultat 1 1 Balansräkning Anläggningstillgångar 7 8 Omsättningstillgångar 11 10 Summa tillgångar 18 18 Eget kapital 15 14 Långfristiga skulder 1 2 Övriga skulder 2 2 Summa eget kapital och skulder 18 18 SAMMANDRAG AV VÅR ANDEL AV RESULTAT OCH STÄLLNING I GEMENSAM VERKSAMHET, mkr 2023 2022 Resultaträkning Rörelsekostnader -1 -1 Finansnetto 2 1 Skatt 0 0 Årets resultat 1 0 Balansräkning Anläggningstillgångar 635 267 Omsättningstillgångar 68 658 Summa tillgångar 703 925 Eget kapital 134 132 Långfristiga skulder 556 196 Övriga skulder 13 597 Summa eget kapital och skulder 703 925 Gemensam verksamhet Diös bedriver finansiell verksamhet genom Svensk FastighetsFinansiering AB, vilket är en gemensam verksamhet då bolaget ägs gemensamt av Catena AB, Diös Fastigheter AB, Fabege AB, Platzer Fastigheter Holding AB och Wihlborgs Fastigheter AB till 20 procent vardera. Avsikten är att bredda basen i bolagets finansiering. Diös innehav i Svensk FastighetsFinansiering AB ägs indirekt via Diös Obligation AB. Verksamheten består av att bedriva inlåningsverksamhet i form av upptagande av lån på kapitalmarknaden genom utgivande av obligationer (MTN-Medium Term Notes) samt utlåningsverksamhet genom utgivande av kontantlån. Under året har en obligation om 284 mkr förfallit. En ny obligation om 360 mkr har emit- terats via Svensk FastighetsFinansiering AB. Den effektiva räntan för alla utestående obligationer per 2023-12-31 var 4,76 procent. Redovisningsprincip Ett bolag redovisas som intresseföretag då vi innehar minst 20 procent av rösterna och max 50 procent eller på annat sätt har ett betydande inflytande över den driftsmässiga och finansiella styrningen. I koncernredovisningen redovisas innehaven i enlighet med kapi- talandelsmetoden. Andelar i intresseföretag redovisas i balansräkningen till anskaffnings- värde justerat för förändringar i koncernens andel i intresseföretagets nettotillgångar, med avdrag för eventuella värdeminskningar i verkligt värde på individuella andelar. NOT 13 ANDELAR I KONCERNFÖRETAG ANDELAR I KONCERNFÖRETAG, mkr 2023 2022 MODERBOLAGET Ingående anskaffningsvärden 2 362 2 265 Nedskrivning/nedsättning - - Inköp/avyttring 190 97 Summa 2 552 2 362 Specifikation av moderbolagets direktägda dotterbolag framgår nedan. Antalet dotterbolag uppgår till 11 st (11). Övriga koncernföretag återfinns i respektive dotterbolags årsredovis- ning. Principer för konsolidering av koncernbolag framgår av redovisningsprinciperna i not 1. DOTTERBOLAG Org.nr Säte Kapital- andel i % Bokfört värde, mkr Diös Fastigheter I AB 556544-4998 Östersund 100 16 Diös Fastigheter II AB 556610-9111 Östersund 100 160 Diös Fastigheter V AB 556571-9969 Östersund 100 35 Diös Fastigheter VI AB 556561-0861 Östersund 100 188 Diös Fastigheter Parkering AB 556589-8433 Östersund 100 2 Åre Centrum AB 556624-4678 Åre 100 155 Fastighets AB Uprum 556711-2619 Östersund 100 40 Diös Obligation Holding AB 556912-4471 Östersund 100 99 Plock Pack och Posttjänst i Sverige Holding AB 559000-9279 Östersund 100 3 Diös Gamla Bergsskolan AB 559041-8355 Östersund 100 934 Diös Struktur 1 AB 559067-1912 Östersund 100 920 Summa 2 552 Redovisningsprincip Aktier i dotterbolag redovisas enligt anskaffningsvärdemetoden, där det bokförda värdet fortlöpande prövas mot dotterbolagens koncernmässiga egna kapital. I de fall bokfört värde överstiger koncernmässiga värden, sker nedskrivning som belastar resultaträkningen. Om en tidigare nedskrivning inte längre är motiverad sker återföring av denna. Förvärvsrelate- rade utgifter för dotterbolag, ingår som en del i anskaffningsvärdet för andelar i dotterbolag. Noter Finansiella rapporter ===== SIDA 65 ===== 65 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Ett innehav i gemensam verksamhet är ett samarbetsarrangemang där två eller fler parter har gemensamt bestämmande inflytande. Samarbetsarrangemang klassificeras endera som ett joint venture eller som gemensam verksamhet. Diös har bedömt sina samarbetsar- rangemang och fastställt att innehavet i Svensk Fastighetsfinansiering AB utgör en gemen- sam verksamhet. För innehavet i en gemensam verksamhet redovisar Diös sina tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt sin andel av gemensamma tillgångar, skulder, intäkter och kostnader post för post i koncernens finansiella rapporter. Transaktioner och andra mellanhavanden med gemensam verksamhet har eliminerats i koncernredovisningen. NOT 15 ANDRA LÅNGFRISTIGA VÄRDEPAPPERSINNEHAV KONCERNEN MODERBOLAGET ANDRA LÅNGFRISTIGA VÄRDEPAPPERSINNEHAV, mkr 2023 2022 2023 2022 Ingående anskaffningsvärde 1 1 0 0 Förvärv - - - - Nedskrivningar - - - - Omklassificering -1 0 - - Försäljningar - - - - Utgående anskaffningsvärde 0 1 0 0 Bokfört värde 0 1 0 0 Bolagsnamn, org nr Säte Kapital- andel i, % Bokfört värde Destination Östersund AB, 556798-5592 Östersund 4,4 0 Offerdalsvind ekonomisk förening, 769606-0719 Krokom 16,2 0 Åre Destination AB, 556171-5961 Åre 2,4 0 Summa 0 NOT 16 KUNDFORDRINGAR KUNDFORDRINGAR, mkr 2023 2022 KONCERNEN Åldersfördelade kundfordringar Kundfordringar ej förfallna samt förfallna upp till 30 dagar 19 25 Kundfordringar förfallna mellan 31-60 dagar 8 2 Kundfordringar förfallna mellan 61-90 dagar -1 3 Kundfordringar förfallna över 91 dagar 38 25 Reserv -31 -23 Summa 34 31 Reserv Reserv vid årets början 23 22 Årets reserveringar 25 18 Återförda reserveringar -18 -16 Konstaterade kreditförluster - -1 Summa 31 23 Redovisningsprincip Kundfordringar redovisas till det belopp som förväntas inflyta efter avdrag för osäkra kund- fordringar. Osäkra kundfordringar bedöms individuellt. Kundfordringarnas förväntade löptid är kort, varför värdet redovisats till nominellt belopp utan diskontering. Nedskrivningar av kundfordringar redovisas i rörelsens kostnader. Noter Finansiella rapporter NOT 17 EGET KAPITAL Varje aktie har en röst. Några potentiella aktier (till exempel konvertibler) förekommer inte, ej heller någon företrädesrätt till ackumulativ utdelning (preferensaktier). Aktiekapitalets förändring visas i tabell nedan. Redovisningsprincip Vid återköp av egna aktier reduceras det egna kapitalet med den betalda köpeskillingen inklusive eventuella transaktionskostnader. Utdelningar redovisas som en minskning av eget kapital efter det att årsstämman fattat beslut. AKTIEKAPITALETS FÖRÄNDRING Tidpunkt Händelse Ökning av antalet aktier Totalt antal aktier Ökning av aktiekapitalet, kr Totalt aktiekapital, kr Kvotvärde, kr 2005-01-01 Vid periodens början - 10 000 - 100 000 10,00 2005-06-21 Split 990 000 1 000 000 - 100 000 0,10 2005-06-21 Nyemission 1 489 903 2 489 903 148 990 248 990 0,10 2005-09-14 Apportemission 1 503 760 3 993 663 150 376 399 366 0,10 2006-01-02 Fondemission - 3 993 663 39 537 264 39 936 630 10,00 2006-01-02 Split 15 974 652 19 968 315 - 39 936 630 2,00 2006-05-18 Nyemission 8 333 400 28 301 715 16 666 800 56 603 430 2,00 2006-07-11 Apportemission 5 000 000 33 301 715 10 000 000 66 603 430 2,00 2007-04-19 Apportemission 666 250 33 967 965 1 332 500 67 935 930 2,00 2010-10-29 Apportemission 99 729 34 067 694 199 458 68 135 388 2,00 2010-12-14 Nyemission 3 285 466 37 353 160 6 570 332 74 705 720 2,00 2010-12-17 Nyemission 11 407 37 364 567 22 814 74 728 534 2,00 2011-12-05 Nyemission 22 854 136 60 218 703 45 708 272 120 436 806 2,00 2011-12-14 Nyemission 14 510 431 74 729 134 29 020 862 149 457 668 2,00 2017-01-27 Nyemission 59 629 748 134 358 882 119 259 496 268 717 164 2,00 2017-01-31 Nyemission 153 556 134 512 438 307 112 269 024 276 2,00 2021-12-01 Nyemission 7 272 727 141 785 165 14 545 423 283 569 699 2,00 2023-12-31 141 785 165 283 569 699 2,00 ===== SIDA 66 ===== 66 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal NOT 18 ÖVRIGA AVSÄTTNINGAR Övriga avsättningar avser i sin helhet stämpelskatt som, om fastigheter säljs utanför kon- cernen, förfaller till betalning. NOT 19 SKULDER TILL KREDITINSTITUT Samtliga upptagna lån, exklusive obligationer utgivna av Diös, har säkerhet i form av pant- brev. Moderbolaget har reversfordringar på dotterbolagen med däri pantförskrivna pant- brev. Säkerheterna kompletteras med garanti om belåningsgrad, soliditet och räntetäck- ningsgrad. Oavsett typ av låneavtal innehåller de sedvanliga uppsägningsvillkor samt omförhandlingsvillkor vid förändrad verksamhetsinriktning om det för långivaren uppstår ett oacceptabelt enhandsengagemang. I avtalen med kreditgivare finns gränsvärden för olika finansiella nyckeltal, så kallade covenanter. Finansiella nyckeltal med gränsvärden är soli- ditet, belåningsgrad och räntetäckningsgrad. Miniminivån för soliditeten är 25 procent, belåningsgraden får högst vara 65 procent och räntetäckningsgraden måste överstiga 1,8 gånger. Vid årets utgång var alla gränsvärden uppnådda. RÄNTE- OCH LÅNEFÖRFALLOSTRUKTUR PER DEN 31 DECEMBER 2023 Ränte- och marginalförfall Låneförfall Förfall, år Lånebe- lopp, mkr Snittränta, % Kreditav- tal, mkr Utnyttjat, mkr 2024 9 286 5,3 6 723 6 573 2025 1 635 6,2 1 235 1 235 2026 5 102 5,9 4 325 3 684 2027 1 080 5,2 2 414 2 414 >2028 - - 3 196 3 196 Summa 17 102 5,6 17 893 17 102 KONCERNEN MODERBOLAGET RÄNTEBÄRANDE SKULDER, mkr 2023 2022 2023 2022 Förfallotidpunkt från balansdagen: < 1 år 6 573 4 003 3 525 1 675 1-2 år 1 235 6 450 875 3 353 2-3 år 3 684 795 1 884 795 3-4 år 2 414 1 848 - - > 4 år 3 196 3 174 - - Summa 17 102 16 270 6 283 5 823 KONCERNEN MODERBOLAGET CHECKRÄKNINGS KREDIT, mkr 2023 2022 2023 2022 Beviljad kreditlimit 600 600 600 600 Outnyttjad del 600 600 600 600 Utnyttjad del 0 0 0 0 2023-12-31 2022-12-31 DERIVAT, mkr Tillgång Skuld Netto Tillgång Skuld Netto KONCERNEN Räntederivat 43 381 338 143 - 143 Bruttovärde derivat 43 381 338 143 - 143 Omfattas av nettning - - - - - Nettovärde derivat 43 381 338 143 0 143 Principer för finansiering och finansiell riskhantering I egenskap av låntagare föreligger finansiella risker, framför allt ränterisk, finansierings- och likviditetsrisk samt kreditrisk. Finansiering och hantering av finansiella risker bedrivs i enlighet med den av styrelsen fastställda finanspolicyn. För en utförligare beskrivning finanspolicyn, se not 22. Ränterisk Ränterisk avser risken för att förändringar i ränteläget påverkar koncernens upplånings- kostnad och värdet på räntederivat. Räntekostnaden är en av de större kostnadsposterna, se not 8. Känslighetsanalysen i tabellen nedan baseras på förenklade antaganden och utgår från situationen per balansdagen. Det är inte orimligt att marknadsräntorna förändras med en procentenhet på årsbasis och marknadsprissättningen indikerar en förändring av styrräntan om cirka en procentenhet för det kommande året. Däremot stiger eller sjunker de i verkligheten inte vid en och samma tidpunkt. Räntekänsligheten förändras med tiden till förfall och med aktiv skuldhantering. Effekten av verkliga ränteförändringar kan därför avvika från analysen. Finansierings- och likviditetsrisk Med likviditets- och upplåningsrisker avses risken att tillräcklig likviditet inte är tillgänglig vid önskad tidpunkt, samt att refinansiering av förfallna lån blir kostsam eller försvårad. Finanspolicyn anger att likvida medel och outnyttjade kreditfaciliteter ska finnas för att garantera en god betalningsberedskap. Koncernens likvida medel hanteras via instrument som har god likviditet eller kort löptid. Beviljad kreditlimit på checkräkningskrediten uppgick till 600 mkr (600) och total likviditetsreserv med avdrag för utestående certifikat uppgår till 829 mkr (1 100), varav likvida medel uppgår till 98 mkr (88). Tillgången till likviditet bedöms vara tillräcklig för att hantera kommande 12 månaders likviditetsbehov. Framtida refinan- sieringsbehov hanteras i enlighet med aktuell finanspolicy. Kreditrisk Med kreditrisk avses risken för förlust om motparten inte fullföljer sina åtaganden. I syfte att sprida kreditriskerna begränsar finanspolicyn med vilka motparter, och för hur stor volym, ett avtal får ingås. Avtal ingås endast med välkända och väl genomlysta motparter där den externa kreditvärderingen är hög. Sedvanliga kreditprövningar ska genomföras innan ny hyresgäst accepteras. Den maximala kreditexponeringen avseende kundford- ringar och reversfordringar motsvaras av dess redovisade värde. Kreditrisken i finansiella motparter motsvaras av bokfört värde för kassa och bank. Vid årets utgång förekom inga koncentrationer avseende kundfordringar och övriga fordringar. Nedskrivning avseende kundfordringar uppgick till 10 mkr (4). De tio största kunderna stod för 18 procent (17) av omsättningen. Om marknadsräntan stiger med 1 procentenhet KÄNSLIGHETSANALYS LÅNEPORTFÖLJ PER DEN 31 DECEMBER 2023, mkr Ränte- bindning, år Kapital- bindning, år Årlig genom- snittränta, % Marknads- värde, mkr Förändring årlig snittränta, % Förändring årlig snittränte- kostnad, mkr Förändring marknads- värdet, mkr Låneportfölj exkl. derivat 0,3 2,3 5,61 17 091 0,9 154 Derivatportfölj 2,4 - -1,1 338 -0,3 -29 626 Låneportfölj inkl. derivat 2,7 2,3 4,5 17 429 0,6 125 626 1 Kostnad för outnyttjat kreditutrymme är inkluderat. ===== SIDA 67 ===== 67 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Noter Finansiella rapporter FINANSIELLA INSTRUMENT VÄRDERADE TILL VERKLIGT VÄRDE, mkr 2023-12-31 Nivå 2 KONCERNEN Derivatinstrument -338 -338 Summa -338 -338 Verkligt värde av en derivataffär kan beskrivas som det riskfria marknadsvärdet med justering för värdet av motpartsrisk. Värdet av motpartsrisken kan beräknas genom att estimera förvän- tad kreditexponering vid fallissemangstidpunkten, risken för fallissemang samt återvinnings- graden av exponerade krediter. Om en derivataffär avslutas i förtid, med anledning av motparts fallissemang, uppstår förluster för derivat med positiva marknadsvärden. För derivat med negativa marknadsvärden föreligger ingen förlust. För att begränsa motpartsrisken omfattas samtliga derivataffärer av ramavtal med nettningsklausuler. Detta möjliggör kvittning av positiva och negativa marknadsvärden så att fordran eller skulden till motparten utgörs av nettot av samtliga marknadsvärden på ute- stående derivataffärer parterna emellan. Mot bakgrund av nettoskulden bedöms motparts- risken på derivataffärerna som försumbar i förhållande till utestående marknadsvärden. Koncernen har anslutit sig till ISDA:s 2013 EMIR-protokoll som behandlar de riskbegräns- ningstekniker som föreskrivs i EMIR. Till höger framgår de olika kategorier av finansiella instrument som finns i koncernens balansräkning. Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde Finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultatet Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Icke finansiella instrument Mkr 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 KONCERNEN TILLGÅNGAR Hyresfordringar 34 31 - - - - - - Övriga fordringar 191 454 - - - - - - Kassa och bank 98 88 - - - - - Övrigt - - - - - 61 61 SKULDER - - - - Räntederivat - 338 -143 - - - - Räntebärande skulder - - - 18 804 18 152 - - Leverantörsskulder - - - 143 159 - - Övriga skulder - - - 88 709 - - Övrigt - - - - - 119 119 Summa 323 573 338 -143 19 034 19 020 180 180 Den totala kreditexponeringen motsvaras av de värden som anges i ovanstående tabeller. Finansiella instrument, såsom hyresfordringar, leverantörsskulder etc., redovisas till upplupet anskaffningsvärde med avdrag för eventuell nedskrivning. Det verkliga värdet bedöms därför överensstämma med redovisat värde. Långfristiga räntebärande skulder löper i huvudsak med kort räntebindning. Det innebär att upplupet anskaffningsvärde i huvudsak överensstämmer med verkligt värde. 2023 2022 LÖPTIDSANALYS AVSEENDE FINANSIELLA TILLGÅNGAR, mkr 0–1 månad 1–3 månader 3–12 månader 1–3 år 0–1 månad 1–3 månader 3–12 månader 1–3 år KONCERNEN Reversfordringar - 0 - - - 0 - - Kundfordringar - 34 - - - 31 - - Övriga fordringar - 20 52 - - 61 251 - Likvida medel - - - - - - - - Summa 0 54 52 0 0 92 251 0 2023 2022 LÖPTIDSANALYS AVSEENDE FINANSIELLA TILLGÅNGAR, mkr 0–1 månad 1–3 månader 3–12 månader 1–3 år 0–1 månad 1–3 månader 3–12 månader 1–3 år MODERBOLAGET Kundfordringar - 0 - - 0 - - Fordringar hos koncernföretag - 0 0 - - 0 0 - Övriga fordringar - 134 14 - - 240 12 - Likvida medel - - - - - - - - Summa 0 135 14 0 0 241 1 2 0 ===== SIDA 68 ===== 68 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Noter Finansiella rapporter 2023 2022 LÖPTIDSANALYS AVSEENDE FINANSIELLA SKULDER, mkr 0–1 månad 1–3 månader 3–12 månader 1–3 år 0–1 månad 1–3 månader 3–12 månader 1–3 år KONCERNEN Leverantörsskulder - 143 - - - 159 - - Amortering av skulder - 4 051 2 638 8 206 - 432 3 660 10 069 Räntekostnader - 193 578 1 541 - 131 393 1 049 Derivatinstrument - -47 -150 -374 - -24 -66 -84 Summa - 4 339 3 066 9 373 0 699 3 987 11 034 2022 2021 LÖPTIDSANALYS AVSEENDE FINANSIELLA SKULDER, mkr 0–1 månad 1–3 månader 3–12 månader 1–3 år 0–1 månad 1–3 månader 3–12 månader 1–3 år MODERBOLAGET Leverantörsskulder - 6 - 5 - - Amortering av skulder - 1 543 2 562 2 786 - 104 1 586 4 175 Räntekostnader - 91 274 732 - 55 165 439 Derivatinstrument - -47 -150 -374 - -24 -66 -84 Summa - 1 593 2 686 3 144 0 140 1 684 4 530 Redovisningsprincip Finansiella instrument, såsom till exempel räntebärande skulder, räntederivatinstrument och låneskulder, redovisas initialt till verkligt värde, motsvarande anskaffningsvärde, med tillägg för transaktionskostnader, med undantag för kategorin finansiella instrument som redovisas till verkligt värde via resultaträkningen där transaktionskostnader inte ingår. Efter- följande redovisning sker därefter beroende på hur klassificering skett enligt nedan. Finansiella transaktioner såsom in- och utbetalning av räntor och krediter bokförs på kontoförande banks likviddag, medan övriga in- och utbetalningar bokförs på kontoförande banks bokföringsdag. En finansiell skuld tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgjorts eller på annat sätt utsläckts. För samtliga finansiella skulder, om inte annat anges, anses det redovisade värdet vara en god approximation av det verkliga värdet. Finansiella skulder avser krediter och rörelseskulder såsom t.ex. leverantörsskulder och leasingskulder. Merparten av kreditavtalen är långfristiga. I de fall kortfristiga krediter upptas som täcks av outnyttjade långfristiga kreditavtal anses även dessa vara långfristiga. Krediterna redovisas i balansräkningen på likviddagen och upptas till upplupet anskaff- ningsvärde. Upplupna ej betalda räntor redovisas under posten upplupna kostnader. Skuld redovisas när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet att betala föreligger, även om faktura ännu inte mottagits. Räntederivat utgör en finansiell tillgång eller skuld som värderas till verkligt värde med värdeförändringar via resultaträkningen. För att hantera exponering mot fluktuationer i marknadsräntan i enlighet med beslutad finanspolicy har koncernen ingått räntederi- vatavtal. Vid användning av räntederivat uppstår värdeförändringar beroende på främst förändringar av marknadsräntan. Räntederivat redovisas initialt i balansräkningen till anskaffningsvärde på affärsdag och värderas därefter till verkligt värde med värdeföränd- ringar i resultaträkningen. Löpande betalningsströmmar under avtalen resultatförs i den period de avser. Samtliga finansiella instrument värderas enligt nivå 2, det vill säga huvudsakligen baserat på observerbara marknadsdata för tillgången eller skulden. Vid fastställande av verkligt värde för derivatinstrument sker diskontering av framtida kassaflöden med noterad marknadsränta för respektive löptid. De framtida kassaflödena i derivatportföljen beräk- nas som skillnaden mellan den fasta avtalade räntan enligt respektive derivatavtal och den implicita stiborräntan för respektive period. De kommande ränteflödena som därmed uppstår nuvärdesberäknas med den implicita stiborkurvan. För de stängningsbara swapar som finns i portföljen har optionsmomentet inte åsatts något värde, då stängning inte ger upphov till någon resultateffekt. Utgivaren beslutar om stängning skall ske. NOT 20 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER KONCERNEN MODERBOLAGET UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER, mkr 2023 2022 2023 2022 Förskottsbetalda hyror 440 405 - - Upplupna driftskostnader 31 30 - - Upplupna projektkostnader1 72 - - - Upplpna personalkostnader 18 25 18 25 Upplupna räntekostnader 50 9 28 6 Övriga poster 51 130 13 7 Summa 661 599 59 38 1 Under 2022 ingick upplupna projektkostnader bland övriga poster. ===== SIDA 69 ===== 69 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Noter Finansiella rapporter NOT 21 FÖRÄNDRING SKULDER FRÅN FINANSIERINGSVERKSAMHETEN FÖRÄNDRING SKULDER FRÅN FINANSIERINGSVERKSAMHETEN, mkr Bokfört värde Ej kassaflödespåverkande förändringar Bokfört värde 2022 Kassaflöde Orealiserade värdeförändringar Förvärv Omklassificering 2023 KONCERNEN Långfristiga skulder till kreditinstitut 10 781 965 - - -1 236 10 510 Kortfristig del av långfristiga skulder 5 478 -149 - - 1 244 6 573 Checkräkningskredit - - - - - - Summa 16 259 816 - - 8 17 083 FÖRÄNDRING SKULDER FRÅN FINANSIERINGSVERKSAMHETEN, mkr Bokfört värde Ej kassaflödespåverkande förändringar Bokfört värde 2022 Kassaflöde Orealiserade värdeförändringar Förvärv Omklassificering 2023 MODERBOLAGET Långfristiga skulder till koncernföretag 7 139 -68 - - - 7 071 Långfristiga skulder till kreditinstitut 4 138 472 - - -1 482 3 128 Kortfristig del av långfristiga skulder 1 675 -14 - - 1 864 3 525 Checkräkningskredit - - - - - - Summa 12 952 390 - - 382 13 724 NOT 22 SKULDFÖRVALTNING Målet för kapitalstrukturen är en soliditet om lägst 35 procent och en belåningsgrad om högst 55 procent. Diös har en covenant på finansiella avtal som medger en räntetäck- ningsgrad om lägst 1,8 gånger, en soliditet om lägst 25 procent och belåningsgrad om högst 65 procent. Värdet på tillgångarna uppgick per den 31 december 2023 till 31 714 mkr (31 733). Dessa finansierades dels genom eget kapital om 10 968 mkr (12 102), dels genom skulder om 20 746 mkr (19 631), varav 17 083 mkr (16 259) var räntebärande fastighetskrediter. Finansiering och hantering av finansiella risker bedrivs i enlighet med den av styrelsen fastställda finanspolicyn. Den finansiella verksamheten är centraliserad till moderbolaget. Finansfunktionen fungerar som koncernens internbank med ansvar för kon- cernens finansiering, hantering av finansiella risker samt cash management. I finanspolicyn anges mandat och limiter för hantering av de finansiella riskerna samt den övergripande ansvarsfördelningen. Den finansiella verksamheten skall bedrivas så att kostnaderna för fi- nansiell riskhantering minimeras. Det innebär att finansiella transaktioner genomförs utifrån bedömning av koncernens behov av finansiering, likviditet och önskad ränterisk. SKULDFÖRVALTNING Policy Utfall Belåningsgrad Ej över 65% 54,4% Räntetäckningsgrad Minst 1,8 ggr 2,2 ggr Valutarisk Inte tillåtet Ingen exponering Likviditetsrisk Likviditetsreserv för att kunna fullgöra betalningsförpliktelser 829 mkr i outnyttjat beviljat kreditutrymme Soliditet Minst 25% 34,6% Finanspolicyn är fristående från de finansiella målen varför vissa avvikelser förekommer. Koncernens covenanter är soliditet, belåningsgrad och räntetäckningsgrad. Miniminivån för soliditeten är 25 procent, belåningsgraden får högst vara 65 procent och räntetäckningsgraden måste överstiga 1,8 gånger. NOT 23 STÄLLDA SÄKERHETER KONCERNEN MODERBOLAGET STÄLLDA SÄKERHETER, mkr 2023 2022 2023 2022 Aktier i dotterbolag 7 707 8 411 2 296 2 106 Företagsinteckningar 239 239 - - Fastighetsinteckningar 16 335 15 523 - - Långfristiga fordringar i koncernföretag - - 4 732 4 176 Summa 24 280 24 173 7 028 6 282 NOT 24 EVENTUALFÖRPLIKTELSER KONCERNEN MODERBOLAGET EVENTUALFÖRPLIKTELSER, mkr 2023 2022 2023 2023 Borgensförbindelser till koncernföretag - - 10 819 10 447 Övriga eventualförpliktelser 2 2 2 2 Summa 2 2 10 821 10 449 När upplåning sker direkt mot fastighetsägande bolag ställer moderbolaget ut borgen. NOT 25 TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE Inga väsentliga transaktioner med närstående har skett under perioden. De transaktioner med närstående som förekommit, bedöms ha skett till marknadsmässiga villkor. Ingen sty- relseledamot, ledande befattningshavare eller revisor i Diös Fastigheter AB eller dess dot- terbolag har själv, via bolag eller närstående, haft någon delaktighet i affärstransaktioner som varit eller är ovanliga till sin karaktär eller villkor och som inträffat under 2023. Trans- aktioner med bolagets största ägare AB Persson Invest uppgick till 1 procent (1) av bola- gets inköpskostnader under året och avser leasing av personbilar. Dessa transaktioner skedde på marknadsmässiga villkor. Ersättningar till styrelsen och ledande befattningsha- vare framgår av not 5. ===== SIDA 70 ===== 70 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Noter Finansiella rapporter NOT 26 HÄNDELSER EFTER ÅRETS UTGÅNG Bolaget har meddelat att vd Knut Rost kommer sluta på Diös. Han arbetar kvar som vd i bolaget under 2024 eller tills ny vd har rekryterats. Diös avyttrar 22 bostadsfastigheter i Östersund och Gävle för 385 mkr. Frånträde sker under andra kvartalet 2024. NOT 27 VINSTDISPOSITION OCH VINSTUTDELNING Utdelningspolicy Utdelningen ska uppgå till cirka 50 procent av årets resultat efter skatt exklusive orealise- rade värdeförändringar och uppskjuten skatt, om inte investeringar eller bolagets finansiel- la ställning i övrigt motiverar en avvikelse. Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans för fogande i moderbolaget står: Balanserat resultat 2 376 907 558 kr Årets resultat -16 247 358 kr Summa 2 360 660 200 kr Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande: I ny räkning balanseras 2 360 660 200 kr Summa 2 360 660 200 kr Per den sista december 2023 uppgick antalet registrerade aktier i Diös till 141 785 165 aktier, varav 354 218 aktier i eget förvar. Förslag till utdelning Inför årsstämman 2024 föreslår styrelsen att ingen utdelning lämnas, med motivet att det skapar de bästa förutsättningarna för bolaget och aktieägarna i nuläget. Redovisningsprincip Utdelningar redovisas som en minskning av eget kapital efter det att årsstämman fattat beslut. Styrelsen och verkställande direktören i Diös Fastigheter AB (publ) intygar härmed att årsredovis ningen har upprättats enligt årsredovisningslagen och RFR 2. Årsredovisningen ger en rättvisande bild av bolagets ställning och resultat. Förvaltnings berättelsen ger en rätt visande översikt av bolagets utveckling, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som bolaget står inför. Knut Rost Verkställande direktör Vår revisionsberättelse har avgivits den 20 mars 2024 Deloitte AB Richard Peters Auktoriserad revisor Östersund den 20 mars 2024 Årsredovisningens undertecknande Bob Persson Ordförande Erika Olsén Ledamot Per-Gunnar Persson Ledamot Styrelsen och verkställande direktören intygar härmed att koncernredovisningen har upprättats enligt International Financial Reporting Standards (IFRS), såsom de antagits av EU. Koncernredovisningen ger en rättvisande bild av koncernens ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt av koncernens utveckling, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhets faktorer som koncernens bolag står inför. Ragnhild Backman Ledamot Peter Strand Ledamot T obias Lönnevall Ledamot Mathias Tallbom Arbetstagarrepresentant ===== SIDA 71 ===== 7171 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Krister Bergström, fastighetstekniker, och Roger Kennergren, teknisk Förvaltare, hos hyresgästen House Be i Åre. Finansiella rapporter ===== SIDA 72 ===== 7272 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Revisionsberättelse Till bolagsstämman i Diös Fastigheter AB (publ) organisationsnummer 556501-1 771 Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernre- dovisningen för Diös Fastigheter AB (publ) för räkenskapsåret 2023-01-01 – 2023-12-31 med undantag för bolagsstyr- ningsrapporten på sidorna 37-44. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 32-70 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsent- liga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2023 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredo- visningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2023 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt International Financial Reporting Standards (IFRS), så som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 37-44. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisning- ens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträk- ningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbola- gets styrelse i enlighet med Revisorsförordningens (537/2014/ EU) artikel 11. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i Revisorsförordningens (537/2014/EU) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Särskilt betydelsefulla områden Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydel- sefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovis- ningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden. Värdering av förvaltningsfastigheter Diös Fastigheter AB (publ) redovisar sina förvaltningsfastig- heter till verkligt värde och fastighetsbeståndet var per den 31 december 2023 upptaget till 31 215 mkr. 88 procent av fastigheterna har värderats externt per den 31 december 2023. Utgångspunkten för värderingen av varje fastighet utgörs av en individuell bedömning av framtida intjäningsförmåga och marknadens avkastningskrav. Värderingen bygger på väsentliga bedömningar och anta- ganden som kan ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. För ytterligare information hänvisas till avsnittet om risker och riskhantering på sidorna 35-36, koncernens redovisnings- principer på sidorna 53-54 och not 9 Förvaltningsfastigheter i årsredovisningen. Vår revision omfattade följande granskningsåtgärder men var inte begränsad till dessa: • Vi har kartlagt och utvärderat metoden och processen avseende värdering av förvaltningsfastigheter. • För att bedöma fullständighet och riktighet har vi för ett urval av fastigheter granskat indata för bl.a. intäkter samt de beräkningar som bolagets externa värderingsinstitut gjort i värderingsmodellen. • För ett urval av fastigheter har vi utvärderat och bedömt de väsentliga antaganden och bedömningar, däribland avkastningskrav, som använts i värderingsmodellen. • Vi har granskat att ändamålsenliga redovisningsprinci- per tillämpats och erforderliga upplysningar lämnats i relevanta noter till de finansiella rapporterna. Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för den andra information. Den andra informationen består av ersättningsrapporten samt sidorna 1-31, 76-102 i detta dokument men innefattar inte årsredovisningen, koncernredo- visningen och vår revisionsberättelse avseende dessa. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernre- dovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den informa- tion som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsent- liga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informa- tionen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS så som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansva- rar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvän- dig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredo- visningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksam- heten och att använda antagandet om fortsatt drift. Anta- gandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Revisionsberättelse Finansiella rapporter ===== SIDA 73 ===== 7373 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsbe- rättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som del av en revision enligt ISA använder vi professio- nellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom: • identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felak- tigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, utfor- mar och utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräck- liga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på misstag, efter som oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, för- falskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll. • skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll som har betydelse för vår revision för att ut- forma granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen. • utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och rimligheten i styrelsens och verkstäl- lande direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhörande upplysningar. • drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om huruvida det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplysningarna i årsredo- visningen och koncernredovisningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredovisningen och koncernredovisningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag och en koncern inte längre kan fortsätta verksamheten. • utvärderar vi den övergripande presentationen, struk- turen och innehållet i årsredovisningen och koncern- redovisningen, däribland upplysningarna, och om årsredovisningen och koncernredovisningen återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild. • inhämtar vi tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbe- vis avseende den finansiella informationen för enheterna eller affärsaktiviteterna inom koncernen för att göra ett uttalande avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och utförande av koncernrevi- sionen. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden. Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi identifierat. Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att eliminera hoten eller motåtgärder som har vidtagits. Av de områden som kommuniceras med styrelsen faststäl- ler vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen sär- skilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författningar förhindrar upplysning om frågan. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredo- visningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Diös Fastigheter AB (publ) för år 2023-01- 01 - 2023-12-31 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt för- slaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt full- gjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till disposi- tioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvalt- ningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Verkställande direktören ska sköta den löpande förvalt- ningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende • företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller Revisionsberättelse Finansiella rapporter ===== SIDA 74 ===== 7474 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal • på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummel- ser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenska- perna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar gransk- ningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Revisorns uttalande om Esef-rapporten Uttalande Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovis- ningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig elek- tronisk rapportering (Esef- rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för Diös Fastigheter AB (publ) för räkenskapsåret 2023-01-01 – 2023-12-31. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstad- gade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering. Grund för uttalandet Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Diös Fastigheter AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rap- porten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepap- persmarknaden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransk- ningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef-rapporten. Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality Management 1, som kräver att företaget utformar, implementerar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller rutiner avseende efterlevnad av yrkese- tiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om att Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisning och koncernredovisning. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentlig- heter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av ändamål- senligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den granskade årsredovisningen och koncernredovisningen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huru- vida koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar, kassaflödesanalys samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen. Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 37-44 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revi- sionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden. En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredo- visningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är för- enliga med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar samt är i överensstämmelse med årsredovisningslagen. Deloitte AB, utsågs till Diös Fastigheter AB (publ)s revisor av bolagsstämman 2023-04-18 och har varit bolagets revisor sedan 2005-05-30. Östersund den 20 mars 2024 Deloitte AB Richard Peters Auktoriserad revisor Revisionsberättelse Finansiella rapporter ===== SIDA 75 ===== 7575 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Revisorns utlåtande Revisorns rapport över översiktlig granskning av Diös Fastigheter ABs hållbarhetsredovisning samt yttrande avseende den lagstadgade hållbarhets- rapporten. Till Diös Fastigheter AB, org.nr 556501-1 771 Inledning Vi har fått i uppdrag av styrelsen i Diös Fastigheter AB att översiktligt granska Diös Fastigheter ABs hållbarhetsredovis- ning för år 2023. Företaget har definierat hållbarhetsredovis- ningens omfattning på sidorna 76-94 varav den lagstadgade hållbarhetsrapporten definieras på sidan 77. Styrelsens och företagsledningens ansvar Det är styrelsen och företagsledningen som har ansvaret för att upprätta hållbarhetsredovisningen inklusive den lagstad- gade hållbarhetsrapporten i enlighet med tillämpliga kriterier respektive årsredovisningslagen. Kriterierna framgår på sidorna 76-94 i hållbarhetsredovisningen, och utgörs av de delar av ramverket för hållbarhetsredovisning utgivet av GRI (Global Reporting Initiative) som är tillämpliga för hållbar- hetsredovisningen, samt av företagets egna framtagna redovis- nings- och beräkningsprinciper. Detta ansvar innefattar även den interna kontroll som bedöms nödvändig för att upprätta en hållbarhetsredovisning som inte innehåller väsentliga felak- tigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att uttala en slutsats om hållbarhetsredovisningen grundad på vår översiktliga granskning och lämna ett yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten. Vårt uppdrag är begränsat till den historiska information som redovisas och omfattar således inte framtidsorienterade uppgifter. Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med ISAE 3000 (omarbetad) Andra bestyrkandeuppdrag än revisioner och översiktliga granskningar av historisk finansiell information. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för upprättandet av hållbarhetsredovisningen, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgär- der. Vi har utfört vår granskning avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten i enlighet med FARs rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrap- porten. En översiktlig granskning och en granskning enligt RevR 12 har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i övrigt har. Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality Management 1, som kräver att företaget utformar, implementerar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller rutiner avseende efterlevnad av yrkese- tiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Vi är oberoende i förhållande till Diös Fastigheter AB enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning och granskning enligt RevR 12 gör det inte möj- ligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning och granskning enligt RevR 12 har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Vår granskning av hållbarhetsredovisningen utgår från de av styrelsen och företagsledningen valda kriterier, som definie- ras ovan. Vi anser att dessa kriterier är lämpliga för upprät- tande av hållbarhetsredovisningen. Vi anser att de bevis som vi skaffat under vår granskning är tillräckliga och ändamålsenliga i syfte att ge oss grund för våra uttalanden nedan. Uttalanden Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att hållbarhetsredovisningen inte, i allt väsentligt, är upprättad i enlighet med de ovan av styrelsen och företagsledningen angivna kriterierna. En lagstadgad hållbarhetsrapport har upprättats. Östersund den 20 mars 2024 Deloitte AB Richard Peters Auktoriserad revisor Revisorns utlåtande Finansiella rapporter ===== SIDA 76 ===== 76 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Hållbarhetsrapport Vårt hållbarhetsarbete är en central del av vår affär och genomsyrar hela verksamheten. Vi tror att långsiktiga investeringar, en effektiv förvaltning och moderna kontorserbjudanden bidrar till en positiv utveckling i norra Sverige. Genom hela vår verksamhet vill vi göra schyssta affärer som tar ansvar för miljö, klimat och människor. Idag är hållbarhetsrapporteringen omfattande och ställer höga krav på läsaren att vara insatt i både gene- rella och specifika hållbarhetsfrågor. Hållbarhetsrapporten utvecklas också varje år för att efterlikna den finansiella rapporten. För den ovane läsaren vill vi ge några tips: Sidorna 77-82 innehåller en övergripande beskrivning av bolagets hållbarhetsarbete, styrning, mål och prioriteringar. Sidorna 83-90 innehåller den mer omfattande rapporteringen av alla hållbarhetsrelaterade nyckel- tal inom både personal, miljö och klimat samt styrningsfrågor. Inledningen innehåller generella principer för hållbarhetsrapportering, till exempel vilka ramverk och standarder vi förhåller oss till. Till alla tabeller och diagram finns principer, uppskattningar och bedömningar kring specifika nyckeltal, antaganden och definitioner. Sidorna 91-92 innehåller rapportering enligt EU:s taxonomi. Sidan 93 innehåller hänvisningar till nyckeltal som återfinns och definieras av GRI och EPRA, som är två av de standarder som vi förhåller oss till. Hållbarhetsrapport Johanna Olofsson, hållbarhetschef. ===== SIDA 77 ===== 77 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Vårt hållbarhetsarbete Hållbara lösningar är en del av vår vardag. Vi har valt en strategi där långsiktiga beslut bygger ett attraktivt och motståndskraftigt fastighetsbestånd. Väsentlighet och påverkan Vår verksamhet ska bidra till en positiv samhällsutveckling där vi agerar på ett ansvarsfullt sätt för att skapa affärsmöj- ligheter med god kännedom om eventuell negativ påverkan. Löpande intressentdialoger och dagliga omvärldsbevakning ger oss förståelse för vår påverkan samt hur vi proaktivt skaffar oss hanteringsutrymme. Vi gör en väsentlighetsbedömning av hållbarhetsrelaterade frågor och dess relevans för oss som bolag. Väsentliga hållbarhetsfrågor utgör grunden för våra tre fokus- områden; miljö och klimat, människor och schyssta affärer. Vi har åtagit oss att följa FN Global Compacts tio vägle- dande principer om mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö samt affärsetik. För att bidra till FN:s globala utvecklingsmål har vi satt vetenskapligt baserade miljömål enligt Science Based Target initiative som linjerar med Parisavtalet. Vd är ytterst ansvariga för Diös hållbarhetsfrågor där håll- barhetschef har ett operativt ansvar att driva och utveckla hållbarhetsstrategin i bolaget. Miljö & klimat Vi ska halvera våra egna koldioxidutsläpp till 2030 för att senast 2045 nå nettonollutsläpp. Att optimera fastigheters energianvändning samt effektivisera arbetssätt minimerar vår påverkan från materialval och minskar vårt generella resurs- beroende. Genom miljöcertifieringar och klimatanpassningar bygger vi en attraktivare fastighetsportfölj med lägre risk. Väsentliga aspekter är energi- och vattenanvändning, avfall, koldioxidutsläpp och miljöcertifiering. Människor Medarbetarna är vår viktigaste tillgång. För att engagera och motivera våra medarbetare jobbar vi förebyggande med hälsa och välmående, säkerhet, kompetensutveckling och inklude- ring. Med vår People Plan lägger vi en grund till en lärande kultur och ett modigt ledarskap som skapar förutsättningar för en trygg miljö för samtliga medarbetare. Schyssta affärer Att stå upp för ett respektfullt och korrekt verksamhetsut- övande gör oss trygga i vår affär samtidigt som vi tar ansvar för vår påverkan i värdekedjan. Vi utgår ifrån vår uppförandekod och gällande affärspraxis för att driva ansvarsfulla affärer. De väsentliga aspekter som detta område fokuserar på är ekonomisk utveckling över tid och antikorruption. Vår långsiktiga affär Ökad förståelse utifrån risker och möjligheter Identifiering av hållbarhetsrisker är en förlängning av vårt ordinarie riskarbete där vi bedömer sannolikhet och konse- kvenspåverkan. Fysiska risker och omställningsrisker till följd av klimatförändringar kan innebär stora finansiella riskerna för fastighetsbolag. Dessa risker finns med i bolagets årliga riskrevisionsarbete. Vi ser redan idag att arbetet utifrån TCFD:s upplysnings- krav ger oss möjlighet att fatta informerade beslut, agera fram- åtlutat mot kommande regelverk samt bibehålla konkurrens- kraft i ett föränderligt samhälle. Regionala klimatriskanalyser ger oss möjlighet att arbeta vidare med att upprätta konkreta aktiviteter och rutiner för att underlätta omställningen till en robust, klimatanpassad verksamhet. Lokala karteringar ger förvaltningen bättre verktyg att arbeta vidare med invente- ringen av det totala beståndet på fastighetsnivå och skapa proaktiva förvaltningsrutiner. Ansvar och styrning Vi ska som bolag följa gällande lagar och direktiv samt linjera med rådande branschpraxis. Som bolag sätter vi stort värde i vår värdegrund där vi ska vara enkla, nära och aktiva. Processer och styrdokument För att säkerställa ett korrekt agerande mot människor och miljö har vi ett arbetssätt som stöttas av styrdokument och processer som stärker ett affärsetiskt agerande och vår affär. Styrdokument på policynivå är beslutade, godkända av styrelsen och publicerad på vår hemsida. Vår uppförandekod förmedlar etiska värderingar och affärsmässiga principer till medarbetare, leverantörer, affärspartner och ägare samt ger vägledning i det vardagliga arbetet. Uppförandekoden stöttar medarbetare och leverantörer som ska representera Diös genom att följa tillämpliga lagar, förordningar och internationella överenskommelser. agera affärsmässigt genom att ej ta emot eller överräcka otillåtna förmåner eller gåvor. undvika intressekonflikter, inklusive konkurrerande verksamhet, som kan skada bolaget. värna bolaget och andra medarbetares integritet samt skydda affärskänsliga uppgifter, data och tillgångar. Ansvar och delegering Styrelsen har det övergripande ansvaret för bolagets riskhan- tering. Uppföljning sker inför fastställande av årliga verksam- hetsmål för att säkerställa att arbetet med hållbarhetsrelaterade frågor fortgår enligt uppsatta mål och handlingsplaner. Styrel- Hållbarhetsrapport Vårt hållbarhetsarbete sens arbete beskrivs på sidan 39 i Bolagsstyrningsrapporten. Vd och koncernledning ansvarar för att styrelsens direktiv verkställs i det operativa arbetet. Vd ansvarar för att informera styrelsen om utvecklingen. Hållbarhetschefen har genom dele- gation det operativa ansvaret att driva hållbarhetsfrågor, föreslå mål, bevaka exempelvis klimatriskanalyser samt följa upp och rapportera utfall till koncernledningen. Genom att aktivt arbeta med hela bolaget och samlas kring våra hållbarhetsmål och skapa förståelse för våra egen påverkan ökar vi kunskapen internt för att etablera rutiner och arbetssätt som stärker vår affär och minimerar risken för oförutsedda eller potentiella risker. Affärsmodell 16-30, 78-81 Policy och resultat av policyn 78-81 Väsentliga risker och hur de hanteras 78-81 Resultatindikatorer 84-90 Upplysningar enligt ÅRL Sidhänvisning ===== SIDA 78 ===== 78 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Miljö och klimat Fastighetssektorn i Sverige står för cirka 20 procent av de nationella utsläppen där våra utmaningar främst ligger i byggproduktion och driftskede. Under året har vi haft stort fokus på att öka kunskapen och möj- liggöra klimatsmarta val inom våra byggprojekt för att minimera klimatpåverkan. Vårt fastighetsbestånd är övervägande centralt placerat och utvecklas främst genom om- och utbyggnad av befintliga fast- igheter eller genom förtätning av staden på redan hårdgjorda ytor. Vi strävar efter ett modernt och energieffektivt fastig- hetsbestånd där vi använder oss av fossilfri energi och vi vill se ett ökat samarbete framåt med våra energileverantörer för att nå gemensamma klimatmål. Genom miljöcertifieringar ställer vi krav på hur våra fastigheter ska byggas och förvaltas, material- och teknikkrav skruvas åt samt ökar fokus på åter- bruk där cirkularitet minskar vår negativa påverkan. Utsläpp Utsläpp från investeringar Mellan åren 2020–2021 genomförde vi en klimatkartlägg- ning för alla utsläpp inom bolaget. Den geografiska närheten till förnyelsebara och fossilfria energikällor ger vår marknad grundförutsättningar för låg klimatpåverkan. Tillgång till fossilfri energi på vår marknad har de senaste åren gett oss ett stabilt och relativt lågt elpris jämfört med södra Sverige. Det skapar förutsättningar för omställning i en tid med behov av ökad kapacitet på elnätet, en orolig elmarknad och stigande priser på ursprungsmärkningar. Utöver våra egna utsläpp, scope 1 och 2, är byggproduk- tionen den utsläppspost i scope 3 där vi har störst rådighet. Omvärldsfaktorer Agenda 2030 och FN:s globala utvecklingsmål EU:s klimatmål och taxonomi GHG-protokollet samt Science Based Target initiative, SBTi Nationell miljölagstiftning och klimatmål Risker & möjligheter Klimatanpassning av fastighetsbestånd Attraktivt erbjudande för hyresgäster och investerare Omställningsrisker kopplat till förändrade lagar och regler, skatter och andra avgifter Styrdokument Hållbarhetspolicy Miljöpolicy Policy för ansvarsfullt byggande Mål Halverade koldioxidutsläpp inom scope 1 och 2 senast 2030 jämfört med 2018 Årlig energieffektivisering om 3 procent 55 procent gröna fastigheter till 2026 Tillsammans med andra aktörer har vi anslutit oss till lokala återbruksprojekt där målet är att skapa synergier på regional nivå för att förflytta våra materialresurser i avfallshierarkin. Färdplan mot halverade utsläpp För att nå våra klimatmål både på medellång (3–5 år) och lång sikt (>5 år) har vi satt upp en färdplan som förtydligar och ger en översikt var vi ska arbeta för att sänka våra utsläpp inom varje område. Direkta utsläpp, scope 1 Proaktivt ersätta köldmediekyla med mer hållbara val såsom frikyla, fjärrkyla eller naturliga köldmedier. 100 procent eldriven servicebilflotta. Indirekta utsläpp från inköpt energi, scope 2 100 procent fossilfri energi (idag 99 procent). Dialog sker med våra energileverantörer för att säkra att exempelvis torv fasas ut enligt plan. Öka andelen förnyelsebar energi från solceller på våra fastigheter. Engagera oss i samverkansprojekt kring effekt- och energigemenskap. Indirekta utsläpp i värdekedjan, scope 3 Minska materialanvändningen och säkra cirkulära flöden från våra projekt och öka andelen interna återbruksprojekt. Partnerskap kring materialåterbruk i våra städer. Förbättra förutsättningar för våra hyresgästers avfalls- hantering och miljövänliga transporter. Gröna fastigheter Strategisk förflyttning av fastighetsportföljen Nationella byggregler och hållbarhetskrav från EU utveck- las i snabb takt och flyttar fram förväntningar samt krav på fastigheter ur ett klimat- och energiperspektiv. Gemensamma satsningar inom fastighetsbranschen skapar nya möjligheter för erfarenhetsutbyte och snabbare utveckling. För att förflytta befintligt bestånd har vi valt att arbeta med tre kriterier med tydlig koppling till vår förvaltning: Miljöcertifieringar, energiprestanda och lokala klimat- och sårbarhetsanalyser. Genom att målsätta och konkretisera den förflyttning vi vill göra har vi skapat engagemang bland med- arbetarna, ett attraktivare erbjudanden för hyresgäster och investerare samtidigt som vi effektiviserar förvaltningen. KLIMATMÅLSUPPFÖLJNING, STBI Hållbarhetsrapport Miljö och klimat 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 8 000 7 000 6 000 2018 2020 2022 2026 20282024 2030 ton CO2e Drivmedel Köldmedier El Fjärrvärme Fjärrkyla ===== SIDA 79 ===== 79 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal All nyproduktion miljöcertifieras och vi väljer miljöcerti- fieringssystem utifrån ett värdeskapandeperspektiv i respektive projekt och prioriterar ett förvaltningsarbete som sätter hyres- gästvärdet i fokus. EU:s taxonomi har de senaste året satt sin prägel i certifieringssystem och likriktar miljö- och klimatkrav vilket bidrar till förutsägbarhet och standardiseringar. Klimatanpassning Omställning för ökad motståndskraft Vårt fastighetsbestånd är till största delen befintliga fastig- heter byggda under olika årtionden. Klimatförändringarna innebär ökad förekomst av fysiska risker med skador på egen- dom till följd av förändrade klimatförhållanden. Det innebär att vi måste utveckla våra fastigheter utifrån nya förutsätt- ningar i förvaltning och genom investeringar. Vi har genomfört klimatriskanalyser för hela portföljen som bygger på regional och lokal kartering. De fysiska risker som identifierats och bedöms som betydande för vårt fastighetsbe- stånd är översvämningar och högre temperatur. Översväm- ningar riskerar inträffa huvudsakligen till följd av skyfall. Våra städers nordliga läge innebär att temperaturrelaterade risker är mindre väsentliga för oss som fastighetsbolag. Även om vi ser en något ökad efterfråga på kyla i kontorslokaler är det från låga nivåer och tros beror på ökade komfortkrav snarare än ett faktiskt kylbehov. Klimatriskanalysen pekar på regionala skill- nader där ett fåtal områden även berörs av risk och utsatthet för exempelvis ras och skred. I dagsläget är vår bedömning att översvämning till följd av skyfall är en den största och mest akuta risken vilket gör den prioriterad. Utifrån karteringarnas sannolikhetsbedömning har lokala sårbarhetsanalyser genomförts på fastighetsnivå. Detta arbete ger oss möjlighet att se över förvaltningens beredskap att förebygga skador till följd av till exempel skyfall. Arbetet att upp- rätta lokala adaptionsplaner och förvaltningsrutiner förankrar en riskmedvetenhet i hela organisationen. Fysiska klimatrisker är påtagliga för oss som fastighetsbo- lag, därutöver står vi som bolag inför risker och möjligheter kopplat till den gröna omställningen. Risker vi identifierat som väsentliga är höjda priser på utsläpp av växthusgaser, råvaror och klimatsmart teknologi, reglering av befintliga produkter och tjänster samt ökade kostnader för energi till följd av regionens industriella utvecklingstakt. Hållbarhetsrapport Miljö och klimat Lars-Göran Andersson Bång, energiingenjör. ===== SIDA 80 ===== 80 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Människor Vi vill utveckla fastigheter, kvarter och stadsdelar där människor känner sig trygga, vill arbeta och leva. För att förstå de parametrar som skapar trygghet, välmående och attraherar människor verkar vi nära vår marknad och bygger lokala relationer. För att vara en attraktiv arbetsgivare där medarbetare trivs och utvecklas arbetar vi med kompetenshöjande insatser och ett modigt ledarskap. Med fokus på hälsofrämjande satsningar bibehåller vi en låg sjukfrånvaro och hög rekom- mendationsvilja. Jämställdhet och mångfald är viktigt för oss som bolag och genom ett aktivt arbete har vi idag en jämn könsfördelning i våra chefsled. Medarbetare Aktiva medarbetare och modiga ledare Våra kontor är mötesplatsen för våra medarbetare. Det är på kontoren och i vår digitala samvaro vi bygger vidare på en god företagskultur. Genom vår kompetensarena Diös Academy erbjuder vi medarbetare att ta del av utbildnings- material på en digital plattform med både informativt och inspirerande innehåll. Vi kan fortsatt visa på ett högt rekomendationsvärde bland medarbetare i resultatet från våra eNPS-mätningar. För att verka hälsofrämjande adderar vi mervärden såsom sjukvårdsförsäkring, friskvårdsbidrag samt hälsoundersök- ningar till våra anställda. Under året har T ransaktionschef samt IR-chef har tagit plats i koncernledningen. Vi knyter ihop hållbarhetsteamet med ekonomiteamet under IR-chef för att skapa bättre förut- sättningar inför kommande rapporteringskrav. Omvärldsfaktorer Agenda 2030 och FN:s globala utvecklingsmål UN Global Compact Nationell arbetsmiljölagstiftning Trygghet och förutsägbarhet genom kollektivavtal Risker & möjligheter Engagerade medarbetare och effektiv organisation Hälsa och säkerhet i fokus på arbetsplatsen Ett attraktivt arbetsgivarvarumärke som representerar långsiktiga relationer Styrdokument Uppförandekod för medarbetare Hållbarhetspolicy Likabehandlingspolicy Arbetsmiljöpolicy Mål eNPS > 45 poäng Bibehållen låg sjukfrånvaro Nolltolerans mot diskriminering och trakasserier Inga olycksfall i arbetet Hälsa och säkerhet Trygga arbetsplatser Arbetsmiljö är en prioriterad fråga för Diös och vi värnar både medarbetares och leverantörers hälsa och säkerhet. Målsätt- ningen är att ingen medarbetare blir sjuk eller skadas på grund av sitt arbete på någon av våra arbetsplatser. Arbetet utvecklas och förbättras genom samverkansgrupper och skyddsronder. På den svenska marknaden är respekten för mänskliga rättigheter att betrakta som en självklarhet. Den svenska modellen skapar ett tydligt ramverk för oss som bolag att förhålla oss till och ger våra anställda en stark arbetsmiljölag- stiftning och medbestämmandelag. För oss är kollektivavtal och föreningsfrihet en självklarhet. De tio principerna i FN:s Global Compact är basen för vår uppförandekod som förstärker vikten av att agera för att stödja och respektera internationella bestämmelser. Utifrån vårt inflytande som arbetsgivare och affärspart vill vi säkerställa att vi inte är iblandad i överträdelser och föregå med gott exempel där vi tar ställning för att värna om alla människor i våra städer. Genom den leverantörsspecifika uppförandekoden ställs krav på att även våra samarbetsparter och leverantörer lever upp till Diös krav avseende arbetsmiljö. Våra hyresgäster Förutsättning för vår affär Nöjda hyresgäster är en förutsättning för att vi ska fortsätta utveckla och stärka vår affär. En viktig del är att förstå hur vi kan hjälpa våra hyresgäster att utvecklas i rätt lokaler och på rätt plats i våra städer. Det gör vi genom våra lokala affärsteam. Vi mäter hur nöjda våra hyresgäster är genom en årlig uppföljning av vårt nöjdkundindex, NKI. Resultatet för året visar en stabil hög nivå om 70 poäng (72). Män, 58% Kvinnor, 42% -29 år, 8% 30-49 år, 68% 50- år, 24% Män, 61% Kvinnor, 39% -29 år, 0% 30-49 år, 53% 50- år, 47% Samtliga medarbetare Chefer Män, 67% Kvinnor, 33% -29 år, 0% 30-49 år, 50% 50- år, 50% Koncernledningen Hållbarhetsrapport Människor FÖRDELNING KVINNOR, MÄN OCH ÅLDER ===== SIDA 81 ===== 81 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Schyssta affärer Att upprätthålla högt förtroende är en förutsättning för att bedriva verksamheten på ett effektivt och värde skapande sätt. Hela vår verksamhet och alla affärsrelationer präglas av ärlighet, oberoende, transparens och god affärssed. Ett etiskt förhållningssätt främjar affären Att följa gällande regelverk är en hygienfaktor för oss och våra affärsrelationer. Vi ser kontinuerligt över våra interna processer och inkluderar kunskapshöjande åtgärder genom hela vår värdekedja för att säkerställa en hög affärsetisk efterlevnad. Vår uppförandekod definierar kraven på hur vår verksam- het ska bedrivas med ansvar för människor, miljö och sam- hälle. Genom vår uppförandekod för leverantörer förlänger vi våra egna krav ut i värdekedjan. Vi investerar i utveckling av befintligt fastighetsbestånd och nyproduktion. Genom påbyggnad, utbyggnad och förtät- ning tar vi tillvara på de förutsättningar som finns i städerna och skapar mervärden som ökad trygghet och attraktiva mötesplatser. Grön finansiering Förutom våra hyresgästers krav på vårt erbjudande är det idag kapitalmarknaden som ställer de största kraven på vårt hållbarhetsarbete gällande lagefterlevnad, styrning och upp- följning. Vårt gröna finansieringsramverk, upprättat i enlighet med EU:s taxonomi samt European Green Bond-standard Risker & möjligheter Gröna fastigheter skapar fördelaktiga finansieringsmöjligheter Lag- och regelefterlevnad Prioriterad säkerhet och personlig integritet Långsiktigt förtroende för vår affär bygger ett varumärke med gott anseende Styrdokument Uppförandekod för medarbetare och leverantörer Antikorruptionspolicy Mål Nolltolerans mot korruption och mutor Högt förtroende i långsiktiga relationer och lanserat som ett av Europas första, har möjliggjort nya fi- nansieringslösningar av våra gröna fastigheter. Att linjera med EU:s taxonomikrav skapar förutsättningar för en mer jämför- bar och transparent rapportering med tydliga definitioner för vad som anses bidra till en långsiktigt hållbar utveckling. Arbetet med att skapa ytterligare utrymme för grön finansie- ring ger oss bättre tillgång till bank- och kapitalmarknaden med generellt bättre finansieringsvillkor. Integritet och konfidentiell information Hög integritet och säkerställd konfidentialitet är grundläg- gande för börsnoterade bolag. Att skydda känslig information är inte bara en skyldighet gentemot våra intressenter, utan en central del av det förtroende vi strävar efter att bygga och upprätthålla. Behandling av personuppgifter och skydd av personlig integritet omfattas av vår dataskyddspolicy som utgår ifrån allmänna dataskyddsförordningen, GDPR. Samhällsansvar Att bedriva en ansvarsfull affärsverksamhet handlar även om att bidra till det skattesystem som finansierar det svenska välfärdssystemet. Att följa gällande skatteregler och betala rätt skatt är självklart på samma sätt som vi har ett affärsmässigt ansvar att driva vår verksamhet utifrån aktieägarnas intresse. Där skattereglerna inte ger tydlig vägledning strävar vi efter försiktighet och transparens. Hållbarhetsrapport Schyssta affärer ===== SIDA 82 ===== 82 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Våra affärer ska präglas av hög affärsetik och uppförandekoden beskriver hur vår verksamhet ska bedrivas för att värna FN:s principer om mänskliga rättigheter, arbetsvillkor, miljö och antikor- ruption. Vår uppförandekod är upprättad i en medarbetarversion och en för våra leverantörer, fastställda av styrelsen med vd som ytterst ansvarig för att koden efterlevs. För oss är det en självklarhet att så långt vi kan ställa krav på våra leverantörers hantering av mänskliga rättigheter och minska risken för bristande lagefterlev- nad eller andra kränkningar i leverantörsled. Det gör vi genom vår uppförandekod och antikorruptionspolicy. Vi är övertygade om att främjande av en hög affärsetik börjar med ansvaret hos styrelse och koncernledning för att sträcka sig vidare ut i hela verkasmheten. Så här jobbar vi idag: Fånga upp avvikelser. Vår visselblåsartjänst samt processer för avvikelsehantering säkerställer trygg och affärsmässig verksamhet. Tjänsten möjliggör anonym rapportering av avvikelser och är tillgänglig på vår hemsida. Granskningsförfarande. Standardiserade kontroller utifrån leverantörskategori och inköpsvolym genomförs löpande. Ett vidareutvecklingsarbete pågår för att säkerställa policyefterlevnad hos större leverantörer. Fokus på utbildning. Kompetenshöjande insatser för att öka medvetenheten bland medarbetare kring risker och regelverk. Rutinmässig uppföljning. En effektiv internkontroll möjliggör rapportering av insatser och utfall. Värdet av en hållbar värdekedja Jonte Dahlberg, fastighetstekniker, Östersund. Hållbarhetsrapport Schyssta affärer ===== SIDA 83 ===== 83 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Principer för hållbarhetsupplysningar Allmän information Diös Fastigheter AB upprättar årligen en hållbarhetsrapport enligt Årsredovisningslagen, ÅRL, som sammanfattar resultat samt påverkan från bolagets verksamhet från innevaran- de år under perioden 1 januari till 31 december. Rapporten publiceras samtidigt som den finansiella redovisningen där hållbarhetsrelaterad information angående bolagets strategi, marknad och styrning presenteras. Nyckeltal för väsentliga hållbarhetsfrågor redovisas utifrån GRI Standarder 2021 och enligt EPRA Sustainability Best Practice Recommendations, sBPR. Upplysningar redovisas för hela bolaget utifrån genomförd väsentlighetsanalys. Hållbarhetsupplysningarna redogör bland annat för principer, antaganden och omvandlingsfaktorer. Utöver detta redovisas information samt kommentarer till avgränsningar i eller utelämnande för respektive not. På hemsidan publiceras bolagets EPRA-rapport. För kompletterande hållbarhetsrelate- rade upplysningar rapporterar Diös även till GRESB och UN Global Compact där bolagets ”Communication on Progress” är tillgänglig. Hållbarhetsrapporten är översiktligt granskad av extern part, se revisorsutlåtande på sidan 75. Övergripande principer Fastigheter som omfattas Rapporteringen är begränsad till de fastigheter där bolaget har kontroll (operational con- trol) enligt principerna i Greenhouse Gas Protocol, GHG-protokollet. Modellen har valts för att rättvist spegla statistik och data som bolaget direkt kan påverka. I fastigheter där hyres- gästen är ansvarig för exempelvis energi-, vatten- eller avfallsavtal äger Diös inte mätdata och saknar därmed möjlighet att redovisa tillhörande information varför dessa fastigheter exkluderas. Där det är relevant redovisas segmentsuppdelning utifrån affärsenheternas geografiska uppdelning samt hyresklassning. God tillgång till tillförlitliga data är en förutsättning för transparent rapportering. Diös arbetar aktivt för att förbättra tillgången till relevant fastighetsstatistik då korrekt underlag skapar förutsättningar för en effektiv teknisk förvaltning och optimering i våra fastigheter. Hur stor andel av fastigheterna som ingår i respektive indikator anges i anslutning till res- pektive nyckeltal. Datatäckning för avfall- och vattenförbrukning ligger lägre än datatäck- ning för energi vilket till stor del beror på manuell mätaravläsning. Övrig omfattning på upplysningar Utifrån en svensk lagstiftningskontext och med hänsyn till bolagets anställda väljer Diös att, utöver geografisk uppdelning per affärsenhet, rapportera medarbetarrelaterade nyck- eltal utifrån könsfördelning samt ålder. I de fall gruppens storlek riskerat innebära att en parameter pekar ut individer väljer bolaget att inte segmentsredovisa, vilket då framgår av den specifika noten. Uppskattningar och bedömningar Diös hållbarhetsupplysningar baseras på faktiskt utfall för rapportåret. Inga upplysningar är uppskattade eller prognostiserade om inte annat anges. Väsentliga förändringar Tidigare års beräknade nyckeltal räknas om i de fall metodik, principer eller data av bättre kvalitet tillgängliggörs. Upplysningar om detta redovisas i möjligaste mån i anslutning till respektive hållbarhetsnot. För 2023 är väsentliga ändringarna sammanställda i tabellen nedan. För övriga omräkningar, se respektive hållbarhetsnot. Mätetal Värde 2022 Nytt värde Anledning (not) Totala utsläpp scope 2, ton CO2e 5 298 5 351 Nya emissionsfaktorer fjärrvärme (H1) Utsläpp kategori 3.3, ton CO2e 748 691 Nya emissionsfaktorer fjärrvärme (H1) Hållbarhetsstyrning Ansvar, mandat och beslutsfattande Diös styrelse fastställer bolagets affärsmodell där hållbarhet är en integrerad del. I sam- band med delårsrapporterna följs utfallet för prioriterade hållbarhetsmål upp. Delårsrap- porter och årsredovisning, inklusive hållbarhetsrapport, godkänns av koncernledning och styrelse innan publicering. För att stärka styrelsens samlade kompetens med bäring på hållbarhetsfrågor inför kommande rapporteringskrav kommer utbildningsinsatser genomför- as under 2024. Vd är ytterst ansvarig gentemot styrelsen. Koncernledningen ansvarar för att ta fram bo- lagets strategiska inriktning för hållbarhet, inklusive väsentliga hållbarhetsområden, samt hantering av risker och möjligheter. I den löpande verksamheten finns ett antal operationella ansvarsområden som delege- rats av koncernledningen. Hållbarhetschef ansvarar för status för de övergripande målen, framtagning av hållbarhetsstrategin och samordning av hållbarhetsfrågor kopplat till bland annat riskhanteringsprocessen kopplat till klimatrisker. Hållbarhetsteamet har ett operatio- nellt ansvar för att adressera tvärfunktionella projekt och gemensamma resursbehov eller investeringsförslag. Samverkan i specifika frågor berör bland annat följande funktioner Tekniskt ansvarig ansvarar för energifrågor. CFO ansvarar för finansiella frågor och gröna investeringar vilket inkluderar riskhante- ringsprocess för klimatrisker. HR-avdelningen ansvarar för medarbetarnas kompetensförsörjning. Affärscheferna ansvarar för att driva hållbarhet och klimatarbete av förvaltningsfastig- heter i linje med bolagets affärsplaner och hållbarhetsstrategi vilket inkluderar frågor kopplat till avfall och cirkularitet samt miljöcertifieringar. I nyproduktion har projektchef operationellt ansvar för motsvarande frågor. Systematiskt arbetssätt, riskhantering och klagomål Diös verksamhet bedrivs utifrån ett systematiskt arbetssätt. Riskhanteringen är integrerad i den årliga strategiprocessen. Hållbarhetsrisker, inklusive klimatrelaterade risker, ingår i den samlade riskbedömningen och rapporteras årligen för styrelsen. Avvikelser kan rapporteras till närmsta chef, HR-avdelningen eller via den anonyma visselblåsarfunktionen. Avvikelse- rapporter följs upp och hanteras enligt gällande styrdokument och åtgärdsprocess. Utförlig information om ansvarsfördelning och regleringar finns i Bolagsstyrningsrappor- ten på sidorna 37–42. Hållbarhetsrapport Principer för hållbarhetsupplysningar ===== SIDA 84 ===== 84 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Intressentanalys och väsentlighet Bolagets väsentlighetsanalys är gjord utifrån Global Reporting Initiatives, GRI, tidigare ram- verkastandard Core. Vid större förändringar som påverkar affärsstrategiska beslut, verksam- het eller andra omvärldsfaktorer kan väsentlighetsanalysen kompletteras eller uppdateras. Intressentdialog Diös håller löpande dialoger med intressenter som på olika sätt påverkas av eller påverkar vår verksamhet. Medarbetare Möjlighet till kompetens- och karriärsutveckling Hälsofrämjande förmåner Välavvägd användning av resurser Säkra och trygga arbetsplatser Kompetensutveckling via Diös Academy. Mål- och utvecklings- samtal. Aktiviteter tillsammans med Diös IF Aktieägare Tillhandahålla stabil och långsiktig totalavkastning Smart användning av resurser Bidra till hållbart företagande Finansiella rapporter och presentationer. Energieffektivise- ringsprojekt. Stabil och långsiktig totalavkastning Hyresgäster Aktiv fastighetsförvaltning och energioptimeringar Klok och effektiv användning av resurser Bedriva en affärsetisk verksamhet Rondering och löpande översyn. Energi- och utvecklingsprojekt i fastigheterna. Gröna hyresavtal Långivare och investerare Säkra långsiktig och hållbar ekonomisk avkastning Bedriva verksamhet med finansiell stabilitet Grön finansiering. Hållbarhetslänkade KPI:er Samhälle Bidra till stadsutveckling Minimera miljö- och klimatpåverkan Tillhandahålla och bidra till samhällsmässig sysselsättning Omvandling av vakanta lokaler. Miljöcertifiering av fastigheter. Praktikplatser och samarbeten med skola och universitet Leverantörer Effektiv nyttjande av resurser Bedriva en affärsetisk verksamhet Upprörandekod. Leverantörs- dialog med fokus på teknisk förvaltning och projekt Under 2023 påbörjades ett översynsarbete för att säkerställa att bolagets identifierade områden är fortsatt relevanta samt eventuellt addera ytterligare perspektiv utifrån kommande lagstiftning och direktiv. Resultatet från den genomförda dubbla väsentlighetsanalysen planeras presenteras inför rapporteringsåret 2025. Miljö, klimat och resurser H1 KOLDIOXIDUTSLÄPP GRI 305 Målsättningar Halvera koldioxidutsläppen till senast 2030 på vägen mot nettonoll 2045. 2030-målet är granskat och godkänt av Science Based Target initiativ, SBTi, och gäller utsläpp i scope 1 och 2 i förhållande till basåret 2018. MARKNADSBASERADE UTSLÄPP OCH INTENSITET 2023 2022 2018 Direkta utsläpp i scope 1, ton CO2e 495 501 542 Indirekta energiutsläpp i scope 2, ton CO2e 5 118 4 850 6 480 Övriga indirekta utsläpp i scope 3, ton CO2e 800 744 844 Nettoutsläpp samtliga scope, ton CO2e 6 414 6 095 7 866 Utsläppsintensitet scope 1 och 2, per kvm Atemp 3,1 3,0 3,7 Utsläppsintensitet scope 1 och 2, per kvm uthyrningsbar yta 3,5 3,3 4,8 PLATSBASERADE UTSLÄPP, ton CO2e 2023 2022 2018 Direkta utsläpp i scope 1 495 501 542 Indirekta energiutsläpp i scope 2 12 791 12 594 14 357 Varav el 7 673 7 744 7 877 Övriga indirekta utsläpp i scope 3 800 744 844 Nettoutsläpp samtliga scope 14 086 13 839 15 743 Hållbarhetsrapport Principer för hållbarhetsupplysningar Under 2023 ökade de fjärrvärmerelaterade koldioxidutsläppen i absoluta tal jämfört med föregåede år till följd av den kalla vintern. Trots ökningen ligger den totala utvecklingen i linje med bolagets målsättning då utsläppen har minskat med 20 procent sedan basåret. För att fortsätta sänka utsläppen krävs ytterligare energioptimeringar och kontinuerlig dialog med energileverantörer för att säkerställa att de följer sin kommunicerade planering för utfasning av fossila energikällor. Princip Utsläppsberäkningar görs enligt GHG-protokollet utifrån Fastighetsägarnas rekommenda- tioner. Metod för beräkningarna är baserad på operationell kontroll och presenteras utifrån marknadsbaserade emissionsfaktorer för elanvändning. I separat tabell redovisas utsläpp enligt platsbaserad metodik. Uppmätt data från leverantörer klassas som verifierat dataunderlag, övrig information bygger på beräkningar alternativt estimat, vilket redovisas i tabell på nästa uppslag tillsam- mans med datakällor för emissionsfaktorer. Utsläppsintensitet för scope 1 och 2 beräknas med två olika nämnare; Atemp samt uthyr- ningsbar yta. Energi är bolagets största kända utsläppspost, därav är det relevant att beräkna intensitet utifrån Atemp. För att linjera med finansiell redovisningen finns även upplysning kopplat till uthyrningsbar yta. Uppskattningar och bedömningar Utsläpp inom scope 2 omfattar inte fastigheter där hyresgäster har egna energiavtal. Upp- mätt energidata kompletteras vid brister i datatäckning med schablonmässiga uppskattningar. Sammanställning över emissionsfaktorer för fjärrvärme publiceras av branschorgani- sationen Svensk fjärrvärme först under kommande år vilket innebär att korrekt rapporte- ===== SIDA 85 ===== 85 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Jan Fredriksson, teknisk förvaltare, och Markus Westman, kommersiell Förvaltare hos hyresgäst i Mora. Hållbarhetsrapport Principer för hållbarhetsupplysningar MARKNADSBASERADE UTSLÄPP, ton CO2e 2023 2022 2018 Metodik Emissionsfaktor Datakälla Kommentar Direkta utsläpp i scope 1 495 501 542 Köpta energibränslen 45 51 92 Uppmätt Leverantörsstatistik Drivmedel till tjänstefordon 44 48 - Uppmätt Körda mil i tjänsten x Emissionsfaktor Service- och poolbilar 1 3 - Uppmätt Samtlig bilar är eldrivna sedan 2020 Köldmedier 450 450 450 Beräknad Per kylmedietyp Leverantörsspecifik Beräknas utifrån en försiktighetsprincip om 4 procent av total fyllnadsmängd Indirekta energiutsläpp i scope 2 5 118 4 850 6 480 Inköpt el 0,25 0,26 0,26 Uppmätt 0,03 kg CO2e/kWh Jämtkraft Vid beräkning av platsgenerella utsläpp används emissionsfaktor för nordisk elmix 90,4 g CO2e/kWh Inköpt fjärrvärme 5 019 4 721 6 480 Uppmätt Per ort Svensk fjärrvärme 2022 Emissionsfaktorer för 2023 publiceras under andra halvan av 2024 Inköpt fjärrkyla 99 129 - Beräknad Per ort Svensk fjärrvärme 2022 Samma emissionsfaktor som fjärrvärme. Emissionsfaktorer för 2023 publiceras under andra halvan av 2024 Summa utsläpp scope 1 och 2 5 613 5 351 7 022 Övriga indirekta utsläpp i scope 3 800 744 844 3.1 Inköpta varor och tjänster - - - Fastighetsrelaterade utsläpp från skötsel och underhåll, reparation och ersättning, mindre renoveringar samt entreprenörer och tekniska konsulter 3.2 Kapitalvaror - - - Utsläpp från värdehöjande fastighetsutveckling såsom nyproduktion och ROT-projekt samt förvärv av nya fastigheter 3.3 Bränsle- och energirelaterade utsläpp 746 691 679 Uppmätt Per ort Svensk fjärrvärme 2022 Emissionsfaktorer för 2023 publiceras under andra halvan av 2024 3.4 Transport och distribution - - - Utsläpp från all typ av logistik. Låg relevans för fastighetsägare 3.5 Avfallshantering - - - Utsläpp relaterade till omhändertagande och behandling av avfall genererade i verksamheten 3.6 Tjänsteresor 55 53 147 Resor med tjänstebil redovisas i scope 1 Flyg 47 43 - Uppmätt Leverantörsstatistik Tåg 0,02 0,00 - Uppmätt Leverantörsstatistik Bil 6 9 - Beräknad 0,17 kg CO2e/km Energimyndigheten Körda mil x Emissionsfaktor. Data från milersättningslogg, bränsle antas vara bensin om bränsletyp är okänd Logi 1,3 1,0 - Beräknad 6,7 kg CO2e/natt DEFRA Antal nätter x Emissionsfaktor 3.7 Pendlingsresor - - - Utsläpp som uppstår när medarbetare reser till och från arbetet. Låg relevans för fastighetsägare 3.8 Uppströms hyrda tillgångar - - - Hyrda tillgångar som inte omfattas av scope 1 eller 2. Låg relevans för fastighetsägare 3.11 Användning av sålda produkter - - - Byggnader som säljs under verksamhetsåret och utsläpp relaterade till återstående livslängd 3.12 Avfallshantering av sålda produkter - - - Förväntade utsläpp relaterade till avfallshantering vid nyggnadens slutskede. Låg relevans för fastighetsägare 3.13 Uthyrda tillgångar - - - Utsläpp relaterade till hyresgästers energianvändning, avfall och resande 3.15 Investeringar - - - Indirekta investeringar eller ägande i samriskföretag. Låg relevans för fastighetsägare Bruttoutsläpp, samtliga scope 6 414 6 095 7 866 Klimatkompensation 0 0 0 Nettoutsläpp, samtliga scope 6 414 6 095 7 866 ===== SIDA 86 ===== 86 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal ring av utsläpp från fjärrvärme har en eftersläpning till andra kvartalet nästkommande år. För fjärrkyla används samma miljövärden som för fjärrvärme då andra värden inte finns tillgängliga. För de utsläppskategorier som helt saknar datatäckning eller estimat har en prioriterings- ordning satts upp baserad på Fastighetsägarnas väsentlighetsanalys där målet är att öka datatäckningen kommande år tillsammans med förvaltning och leverantörer. H2 ENERGIANVÄNDNING GRI 302 Energimixen är 99 procent fossilfri. All inköpt el är ursprungsmärkt från förnyelsebara källor. Målsättningar Årlig energieffektivisering om 3 procent i jämförbart bestånd. TOTAL ENERGIANVÄNDNING (Abs) 2023 2022 MWh Fossilfritt, % MWh Fossilfritt, % El 86 523 100 85 669 100 Fjärrvärme, ej normalårskorrigerad 146 614 97 119 211 96 Fjärrkyla 4 791 97 5 122 95 Egen elproduktion 1 934 100 2 045 100 Solenergi 1 379 1 466 Vindkraft 555 579 Total 239 862 99 212 047 98 ENERGIINTENSITET, kWh/Atemp (LfL) 2023 2022 El 43,5 44,7 Fjärrvärme, normalårskorrigerad 73,0 74,4 Fjärrkyla 12,7 15,7 Total 129,2 134,7 Arbetet med att identifiera långsiktiga energiprojekt för att effektivisera och optimera fastigheter- nas energiförbrukning fortlöper, ett arbete som skapar vinster för bolaget, hyresgäst och klimat. Under 2023 redovisas en energibesparing om -2,1 procent (-3,3). Princip Användning i absoluta tal är all energi som använts i de fastigheter som varit i Diös ägo någon gång under året. Data för jämförbart bestånd kommer från fastigheter som varit i bolagets ägo under hela föregående samt innevarande år. För jämförbart bestånd normalårskorrigeras fjärrvärmedata med graddagar från Degreedays för samtliga orter förutom Gävle där SMHI används. Areamått som används är tempererad area, Atemp, då den anses vara mest relevant för jämförelse av energidata. I definitionen för andel fossilfri fjärrvärmeproduktion ingår energi från förnyelsebara källor samt spillvärme från industrin. Uppskattningar och bedömningar Information kommer från energiuppföljningssystemet. Datatäckningen för fjärrkyla är bristfällig och ingår därför inte i det årliga energimålet men följs upp och redovisas i totalen. I dagsläget kan energi som vidaredebiteras till hyresgäst inte redovisa. H3 VATTENFÖRBRUKNING GRI 303-5 VATTENFÖRBRUKNING 2023 Vattenmängd, m³ 391 512 Vattenintensitet, m³/uthyrningsbar yta 0,24 Områden med vattenstress, % 0 Diös verksamhet använder enbart kommunalt vatten och fastighetsbeståndet ligger inte i områden med historisk vattenstress eller framtida betydande risk. Princip Varm- och kallvattenförbrukning i absoluta tal. Underlag kommer från energiuppföljnings- systemet. Hyresgästers vattenanvändning där de ingått eget avtal redovisas inte, inte heller vattenanvändning på byggarbetsplatser för nyproduktion. Uppskattningar och bedömningar Datatäckningen för fastigheternas vattenförbrukning är cirka 70 procent. Lösningar för att arbeta med automatiserade vattenmätare och strukturerat få tillgång till dataunderlag är fortsatt en viktig fråga för bolaget. H4 AVFALL OCH MATERIALANVÄNDNING GRI 302 Avfall från större projekt och nyproduktion rapporteras i EPRA-rapporten. Under 2023 var fyra projekt igång och genererade avfall på totalt 1 273 ton. Data samlas in från projektens entreprenörer. H5 KLIMATUPPLYSNINGAR ENLIGT TCFD Diös rapporterar rekommenderade upplysningar enligt Task Force on Climate-related Financial Disclosures, TCFD, rörande klimatrelaterade finansiella upplysningar, risker och möjligheter. Syftet är att främja tillförlitlig och konsekvent rapportering som stödjer navige- ringen och arbetet mot en koldioxidsnål ekonomi. 2022 genomfördes en översyn av fysiska risker samt omställningsrisker kopplade till ett förändrat klimat, relevanta för Diös som bolag och fastighetsbeståndet. Analysen utgick från klimatscenarierna RCP 4,5 samt 8,5. Bedömning av övergångsrisker utgår från det globala hållbarhetsnätverket Network for Greening the Financial System, NGFS. Hela fastighetsbeståndet har genomgått en klimatkartläggning och samtliga affärsen- heter har genomfört regionala klimatriskkarteringar. Resultatet är lokala riskanalyser som identifierar utsatta fastigheter i beståndet där nästa steg är att upprätta åtgärdsplaner. Arbetet har övergått till ett förvaltningsskede som stödjer verksamheten att navigera mot övergripande bolagsmål samt säkra ett långsiktigt robust fastighetsbestånd i varje stad. Omställningsrelaterade risker och möjligheter inom områdena policy, teknologi, marknad samt rykte har bedömts utifrån påverkansgrad och sannolikhet. Styrning  Sida Styrande organs tillsyn samt roll vid bedömning och hantering av klimatrelaterade risker och möjligheter 77, 83 Strategi  Risker och möjligheter som identifierats på kort, medellång och lång sikt samt dess effekter på verksamhet, strategi och ekonomiska planering. 77-79, 86-87 Motståndskraften i organisationens strategi med hänsyn till klimatrelaterade scenarier, inklusive ett 2°C eller lägre-scenario. 86 Riskhantering  Processer för att identifiera, bedöma samt hantera klimatrelaterade risker och hur processerna integreras i organisationens övergripande riskhantering. 77-79, 83-84 Mål och mätetal  Mätetal för att bedöma klimatrelaterade risker och möjligheter i linje med bolagets strategi och riskhanteringsprocess. 86-87 Redovisade utsläpp inom samtliga relevanta scope och relaterade risker. 78, 84-85 Mål för att hantera klimatrelaterade risker och möjligheter samt uppföljning. 84-87 Hållbarhetsrapport Principer för hållbarhetsupplysningar ===== SIDA 87 ===== 87 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Gröna fastigheter Diös kriterier för en grön fastighet är miljöcertifiering enligt BREEAM In-Use, very good eller motsvarande, ett PE-tal på ≤ 85 kWh/Atemp samt genomförd lokal klimatriskrelaterad sårbarhetsanalys. Målsättningar 55 procent gröna fastigheter 2026. GRÖNA FASTIGHETER, % av fastighetsvärde 2023 2022 Miljöcertifiering som uppfyller kraven i vårt gröna finansieringsramverk 33 22 Energiprestanda med PE-tal ≤ 85 kWh/Atemp 52 42 Klimat- och sårbarhetsanalys på lokal nivå 51 26 Total 25 11 Generella principer Fastigheter miljöcertifieras av extern part och följer respektive certifieringssystems krav och betygskriterier. En fastighets primärenergital, PE-tal, anges i energideklarationen. Saknas energideklaration kan ett beräknat PE-tal användas. Finns flera byggnader på fastigheten används ett vägt PE-tal. H6 MILJÖCERTIFIERINGAR CRE 8 2023 2022 MILJÖCERTIFIERINGAR Antal fastigheter, st Av total yta, % Antal fastigheter, st Av total yta, % BREEAM In-Use 67 31 49 21 Varav very good eller högre 52 25 27 13 BREEAM SE 2 2 2 2 Varav very good eller högre 2 2 2 2 Miljöbyggnad, silver 2 1 2 1 Svanen 1 0 1 0 Total 72 34 54 23 Vid årets slut var 72 fastigheter (54) miljöcertifierade enligt Miljöbyggnad, Svanen, BREEAM-SE eller BREEAM In-Use. Totalt är 41 procent (37) av fastighetsvärdet miljöcertifierat och 33 procent (22) uppfyller certifieringskravet för det gröna finansieringsramverk Green Finance Framework vilket innebär betygsnivå very good eller motsvarande. H7 KLIMAT- OCH SÅRBARHETSANALYSER Fysiska klimatrisker av akut eller kronisk karaktär som kan påverka enskilda fastigheter eller ett bestånd. REGIONAL KARTLÄGGNING Ökad temperatur Köldvåg Skogs- och markbrand Kraftig storm Snöstorm Översvämning Ras, skred och erosion Lavin Luleå Skellefteå Umeå Åre Östersund Sundsvall Falun, Mora, Borlänge Gävle Sannolikhet för klimatrelaterade risker: Högre Medel Lägre Ingen Principer För bedömning av fysiska klimatrisker utgår bolagets analys från de risker som listas i Appendix A i EU:s taxonomi gällande klimatanpassning, miljömål 2. Regional samt lokal kartering har genomförts av oberoende tredje part. Klimatkarteringarna ligger till grund för utökade, fastighetspecifika sårbarhetsanalyser som utförts tillsammans med förvaltningens fastighetstekniker för att säkerställa kunskap om fastigheten. Bedömningsnivåer som används för samtliga steg i riskbedömningen är: Ingen, Lägre, Medel och Högre. För att klara EU:s taxonomikrav ska en förvaltningsplan finnas på plats senast fem år efter genomförd sårbarhetsanalys om risken bedöms som hög. Under 2023 har lokala översvämningskarteringar och sårbarhetsanalyser genomförts i förvaltningen på fastighetsnivå i ytterligare tre städer. Alla affärsenheter har nu lokala sårbarhetsanalyser för delar av sitt fastighetsbestånd där 71 procent av fastigheterna har risknivå låg eller medel för skyfall och därmed god motståndskraft. Hållbarhetsrapport Principer för hållbarhetsupplysningar Medarbetare Generella principer Anställda eller icke-anställda i företagets egen värdekedja. Antal rapporteras för tillsvidare- och visstidsanställda per 31 december 2023. Upplysningar sammanställs och säkerställs av bolagets HR-avdelning. Skatteverkets bestämmelser kring juridiskt kön används gällande könsfördelning. Med- arbetares anställning i respektive affärsenhet ligger till grund för regional fördelning. Uppskattningar och bedömningar Svensk lagstiftning möjliggör inte för bolag att hålla register kring diskrimineringsgrundande tillhörighet. Fördelning utifrån kön och ålder redovisas i de fall informationen inte riskerar utelämna individer utifrån gruppens storlek. H8 MEDARBETARE GRI 2–7 & 2-8 2023 2022 ANSTÄLLDA Total, st Kvinnor, % Annat, % Total, st Kvinnor, % Tillsvidareanställning 151 41 - 157 42 Varav heltid 142 39 - 153 41 Varav deltid 4 100 - 4 100 Allmän visstidsanställning 3 67 - 8 63 Totalt antal anställda 154 42 - 165 43 PER AFFÄRSENHET Luleå 14 43 - 16 38 Skellefteå 10 30 - 10 50 Umeå 14 29 - 13 23 Sundsvall 8 50 - 9 56 Östersund/Åre 22 27 - 23 26 Dalarna 20 20 - 19 32 Varav deltid 1 100 - 1 100 Gävle 12 42 - 11 27 Huvudkontoret 54 59 - 56 57 Varav deltid 3 100 - 3 100 Arbetar samtliga vid en affärsenhet heltid redovisas inte andel deltidsanställda. ===== SIDA 88 ===== 88 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Det saknas underlag för att rapportera data över bolagets icke-anställda medarbetare. De roller som bemannas av motsvarande heltidsanställda är bland annat en position i koncernledning- en, HR-funktioner samt affärsutvecklare. Därutöver erbjuder Diös affärsenheter möjlighet för studenter att praktisera eller skriva examensarbeten för att erbjuda insikter i yrkesvardagen på ett fastighetsbolag. Bolaget erbjuder även plats för arbetsmarknadsinsatser. H9 NYANSTÄLLNINGAR OCH PERSONALOMSÄTTNING GRI 401-1 ORGANISATIONSFÖRÄNDRINGAR 2023 2022 Antal anställda per den 31 dec 154 165 Varav i den lokala förvaltningen 100 101 Antal som slutade under året 20 20 Varav pensionering 2 2 Antal nyanställda under året 16 36 Personalomsättning, % 12,9 11,8 H10 UTBILDNING OCH KOMPETENSUTVECKLING GRI 404-1 2023 2022 UTBILDNINGSTIMMAR, h/person Kvinnor Män Kvinnor Män Genomsnittlig utbildningstid 12,7 11,9 12,1 15,0 Tjänstemän 12,2 15,6 Kollektivanställda 12,0 10,1 Löpande individuell och bolagsgemensam kompetensutveckling erbjuds för att stärka en lärandekultur som bygger upp ny kunskap eller vidareutvecklar befintlig. Uppskattningar och bedömningar Utbildningstimmar per anställningskategori kan idag inte redovisas uppdelat på kön. H 11 UTVECKLINGSSAMTAL GRI 404-3 Utvecklingssamtal genomförs regelbundet för att behandla individuella mål och identifiera eventu- ella behov av kompetensutveckling. Alla anställda ska erbjudas mål- och uppföljningssamtal. 2023 har 81 procent (83) av de anställda haft utvecklingssamtal, varav 75 procent av alla kvinnor och 84 procent av männen. Av tjänstemännen hade 77 procent deltagit och bland kollektivanställda var det 94 procent som deltog i samtal. H 12 NÖJDA MEDARBETARE Employee Net Promoter Score, eNPS, är ett mått på hur villiga medarbetarna är att rekom- mendera sin arbetsplats till en vän eller en bekant. Målsättningar Uppnå minst 45 i snitt under årets eNPS-mätningar. För 2023 ligger eNPS på 47 (48) på en skala mellan -100 och 100, jämfört med index på 14 bland företag som använder sig av verktyget och ett branschindex på 21 (18). Fortsatt hög rekommendationsvilja visar stort bibehållet engagemang hos medarbetare. Principer Diös följer månatligen upp medarbetares mående, medarbetarnöjdhet och mäter ambassa- dörskap genom eNPS-undersökningar. Redovisat resultat är ett medel över årets mätningar. Mångfald och lika möjligheter Generella principer Upplysningar sammanställs och säkerställa av bolagets HR-avdelning för bolagets anställ- da per 31 december 2023 om annat inte anges. Skatteverkets bestämmelser kring juridiskt kön används till upplysningar gällande könsfördelning och ersättningsförhållanden. Anställningsform samt arbetsbeskrivning ligger till grund för uppdelning i yrkeskategori vilket bland annat innebär att chefer ska inneha ett medarbetaransvar för att räknas med i statistiken. I styrelsen är arbetsplatsrepresentant ej inräknad. Fast ersättning är grundlön, rörlig ersättning utgörs av skattepliktiga förmåner. Skattefria förmåner såsom friskvårdsbidrag är exkluderade då samltiga anställda har samma möjlig- het att nyttja dessa förmåner. Uppskattningar och bedömningar Svensk lagstiftning möjliggör inte för bolag att hålla register kring diskrimineringsgrundan- de tillhörighet. Hållbarhetsrapport Principer för hållbarhetsupplysningar H 13 SAMMANSÄTTNING AV BOLAGET GRI 405–1 2023 2022 BOLAGET Totalt, st Kvinnor, % Annat Totalt, st Kvinnor, % Styrelsen 6 33 - 6 33 Varav 30-50 år 2 50 - 2 50 Varav över 50 år 4 25 - 4 25 Koncernledningen 6 33 - - - Varav 30-50 år 3 67 - - - Varav över 50 år 3 0 - - - Chefer 17 41 - - - Varav 30-50 år 9 56 - - - Varav över 50 år 8 25 - - - Tjänstemän 99 52 - 125 50 Varav under 30 6 100 - 4 75 Varav 30-50 år 70 50 - 90 54 Varav över 50 år 23 43 - 31 32 Kollektivanställda 32 13 - 32 13 Varav under 30 5 60 - 5 40 Varav 30-50 år 19 5 - 20 10 Varav över 50 år 8 0 - 7 0 H 14 LÖNESKILLNADER MELLAN KÖNEN GRI 405–2 Koncernledning Chefer Tjänstemän Kollektivanställda KvinnorMän 0 0,4 0,2 1,0 Andel 0,8 0,6 ===== SIDA 89 ===== 89 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Principer Beräkningar utgår ifrån grundlön då respektive anställningskategori har likvärdig rörlig ersättning och förmåner. H 15 ÅRSERSÄTTNINGSFÖRHÅLLANDEN GRI 2–21 LÖNESKILLNAD HÖGST BETALD MOT MEDIAN 2023 Total årsersättning till högst betald inom bolaget, tkr 5 277 Total årsmedianersättninng övriga anställda, tkr 519 Förhållande mellan högst betald och median 10,2 Löneökning för vd, % 9,2 Löneökning för median, % 4,3 Förhållande mellan löneökning högst betald och median 2,1 Vd är den i bolaget med högst årsersättning, dennes totala årsersättning exkluderas för att beräkna mediananställds årsersättning. Utifrån likvärdiga förmåner och rörlig ersättning speglar ökningen av grundlönen även ökningen av den totala årsersättningen. Principer Total årsersättning motsvarar deklarerad årsinkomst inklusive rörlig ersättning samt övriga skat- tepliktiga förmåner. Vinstandelsstiftelsen Grunden samt friskvårdsbidrag är inte inkluderade. H16 KOLLEKTIVAVTAL OCH LÖNEFÖRMÅNER GRI 2–30 Samtliga anställda omfattas av kollektivavtal förutom vd. Konsulter med arbetsbeskrivning som motsvarar en tillsvidareanställning har likvärdiga möjligheter. Medarbetare som har anställning via arbetsmarknadsavtal har reglerade löneförmåner enligt individuella avtal. Svensk arbetsmarknadslagstiftning, kollektivavtal samt närliggande regelverk och socia- la skyddssystem säkerställer att såväl anställda som icke-anställda har möjlighet till betald sjukfrånvaro, föräldraledighet och pension samt arbetslöshetsersättning. Svensk lagstift- ning säkerställer därutöver levnadsmässig lönesättning. H 17 INCITAMENTSPROGRAM OCH ERSÄTTNING GRI 2–19 Beskrivning av ersättningspolicy återfinns i Bolagsstyrningsrapporten på sidorna 37–42. Samtliga anställda omfattas av vinstandelsstiftelsen Grunden som bidrar till en kultur där verksamhetsmål är en naturlig del av vardagen. Inga specifika hållbarhetsmål finns definie- rade i detta incitamentsprogram. Hälsa och säkerhet H18 SYSTEMATISKT ARBETSMILJÖARBETE OCH UPPFÖLJNING GRI 403 Bolagets systematiska arbetsmiljöarbete följer svensk arbetsmiljölagstiftning och föreskrif- ten AFS 2001:1. Enligt arbetsmiljölagen är arbetsgivare skyldig att planera, leda, kont- rollera och undersöka, riskbedöma, åtgärda samt följa upp verksamheten på ett sätt som främjar arbetsmiljön på arbetsplatsen. Respektive chef ansvarar för medarbetares arbetsmiljö där Diös arbetsmiljöpolicy och arbetsmiljöguide är vägledande. Som arbetsgivare sker samverkan med anställda genom bland annat bolagets arbetsmiljögrupp bestående av representanter från alla affärsenheter, huvudkontor samt HR. ARBETSRELATERADE SKADOR 2023 2022 Antal tillbud, st 2 1 Skadefrekvens tillbud 1,3 0,7 Antal olyckor, st 5 4 Skadefrekvens olyckor 3,2 2,7 Skador och tillbud har varit av lättare karaktär. Inga arbetsrelaterade skador rapporterades som ledde till dödsfall eller som ledde till större konsekvenser för den drabbade. Principer Upplysningar sammanställs och säkerställa av bolagets HR-avdelning för bolagets medar- betare per 31 december 2023. Skadefrekvens redovisas per 200 000 arbetade timmar. Hållbarhetsrapport Principer för hållbarhetsupplysningar Omfattning Samtliga medarbetare som arbetar för Diös räkning eller i bolagets verksamhet omfattas av det systematiska arbetsmiljöarbetet. Statistik över arbetsrelaterade ohälsa rapporteras inte. Upplysningar om sjukfrånvaro återfinns i den finansiella rapporten, not 5 sidan 57. Schyssta affärer H19 LEVERANTÖRER I VÄRDEKEDJAN GRI 2–6 Diös leverantörer och samarbetspartners förväntas leva upp till bolagets uppsatta krav och respektera ingångna avtal. Uppförandekoden för leverantörer bifogas leverantörsavtal för att tydliggöra etiska förväntningar. Förvaltningen har löpande avstämningar med leverantö- rer för att säkerställa tekniska anvisningar och kravställningar. Idag är antalet leverantörer cirka 1 400, varav byggtjänster och fastighetsförvaltning står för den största inköpsvolymen där majoriteten är lokala entreprenörer. Ett sätt att stärka inköpsprocessen är att minska antalet leverantörer och arbeta med ramavtal för att förenkla kvalitetssäkringen och minimera riskexponering mot ohederliga aktörer. Inga betydande förändringar i leverantörsled har rapporterats under 2023. H20 INKÖP OCH UPPHANDLING Att granska och följa upp leverantörer inför större inköp och upphandlingar enligt bolags- gemensamma krav möjliggör trygghet vid avtal och leverantörsuppföljning. Under 2023 påbörjades ett bolagsövergripande arbete att klassificera leverantören utifrån ett land- samt branschperspektiv på risker utöver de bakgrundskontroller som görs. Landrisker berör risker kopplade till brott mot mänskliga rättigheter, mutor och korruption i landet där leverantörer är baserade. Då vi främst arbetar med lokala leverantörer är dessa risker lägre och viktas därefter i riskanalysen. Som fastighetsägare gör bolaget inköp från utpekade riskbranscher såsom bygg- (främst rivning) och städtjänster. Vikten av nära relationer är avgörande för att bygga förtroende över tid och säkra trygga upphandlingar. Arbetet är pågående och kommer intensifieras under kommande år genom ett fördjupat internt samarbete mellan hållbarhetsavdelning, ekonomi, projekt och förvaltning. Inga avvikelser har identifierats under året och inga avtal med leverantörer har sagts upp till följd av avvikelser relaterat till uppförandekoden för leverantörer, hållbarhets- eller arbetsmiljökrav. ===== SIDA 90 ===== 90 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal H21 ANTIKORRUPTION GRI 205 Antikorruptionspolicyn gäller alla anställda och kommuniceras i samband med nyanställ- ning. Policyn är beslutad i koncernledning och presenterad för styrelsen. Uppförandekoden är upprättad i två versioner, en för medarbetare och en för leverantörer, och behandlar god affärssed, fri konkurrens, korruption, mutor samt penningtvätt. Alla medarbetare erbjöds en grund- och fortsättningskurs inom affärsetik och antikorrup- tion under hösten. 70 personer deltog vilket motsvarar 45 procent av de anställda. Under 2023 inrapportrerades 1 ärende (0) där inga oegentligheter påvisades efter ge- nomförd utredning. Vid misstanke om otillbörligt agerande av medarbetare eller annan part finns en extern visselblåsartjänst tillgänglig för alla intressenter via hemsidan. H22 DIREKT EKONOMISKT VÄRDE GRI 201 2023 2022 DIREKT EKONOMISKT VÄRDE mSEK % mSEK % Ekonomiskt skapat värde 2 686 2 237 Värdefördelning av intäkter 1 628 1 341 Löner och förmånder till anställda 144 5 132 6 Ränte- och kapitalkostnader till bolagets långivare 703 26 273 12 Skatter till samhället: aktuell skatt, fastighetsskatt och moms 256 10 168 8 Utdelning till aktieägare 0 0 283 13 Inköp från leverantörer 517 19 485 22 Bibehållet ekonomiskt värde till aktieägarna 1 058 39 896 40 Upplysningar enligt EU:s taxonomi Diös verksamhet omfattas av rapporteringskrav enligt EU:s taxonomi. Fastigheter som uppfyller samtliga granskningskriterier, inte riskerar skada andra målsättningar samt uppfyl- ler kraven för sociala minimigarantier och skyddsåtgärder utgör underlag för taxonomiför- enlig verksamhet. Bedömningen är att hela bolagets verksamhet omfattas av EU:s taxonomi där den primära ekonomiska aktiviteten utgör förvärv och ägande av fastigheter, aktivitet 7.7. För 2023 föll samtliga av Diös fastigheter in under aktivitet 7.7. Obebyggd eller ej projekterad mark omfat- tas ej och rapporteras under verksamheter som inte omfattas av taxonomin, avsnitt B. De ekonomiska verksamheterna är exponerade mot det fastställda miljömålet om att begränsa vår klimatpåverkan, miljömål 1. Som fastighetsägare kan bolaget bidra till klimat- omställningen i samhället genom att energieffektivisera fastigheter, ställa krav mot leveran- törer på förnybar energi samt verka för ett lågt klimatavtryck i samband med nyproduktion, om- och tillbyggnation. Diös följer Fastighetsägarnas rekommendationer och tolkningar gällande tekniska granskningskriterier, såsom gränsvärden för energiprestanda. Kriterier för att väsentligt bidra Fastigheter som bedöms vara förenliga med taxonomins kriterier för att väsentligt bidra till att begränsa bolagets klimatpåverkan har: Ett vägt PE-tal som tillhör topp 15 procent utifrån dess fastighetssegment. Fastighe- tens PE-tal stäms av mot gränsvärdena för respektive fastighetssegment. Löpande energioptimeringsarbete. Energioptimering och effektivisering är en prio- riterad fråga och samtliga fastigheter omfattas av det löpande energiarbetet. Varje affärsenhet ansvarar för att underhålla och optimera fastigheternas prestanda. Fastigheter som uppfyller kriterierna för att väsentligt bidra till miljömål 1 om att begränsa klimatpåverkan är förenliga med taxonomins tekniska granskningskriterier. Kriterier avseende att inte orsaka skada Fastigheter som klarar de tekniska granskningskriterierna för att väsentligt bidra klassas i nästa steg utifrån hur de möter upp mot kriterier avseende att inte orsaka väsentlig skada mot övriga fem miljö- och klimatmål. Regionala och lokala klimatrisker har karterats utifrån EU-taxonomins appendix A. Platsbesök har genomfört i samtliga städer där fastighetsspecifika sårbarhetsanalyser har identifierat risker för fastigheten samt satt upp åtgärds- och förvaltningsplaner. Fastigheter med riskklassificering lägre eller medel, alternativt att klimatrisken som så- dan är låg vid regional kartering, bedöms vara förenliga med taxonomins miljömål 2 gällan- de klimatanpassningar och orsakar därigenom ingen skada för övriga miljö- och klimatmål. Se hållbarhetsnot H5 samt H7 för ytterliggare upplysningar gällande riskscenarioanalyser utifrån TCFD samt bolagets arbete med klimat- och sårbarhetsanalyser på sidorna 86-87. Minimiskyddsåtgärder Fastighetsbranschen påverkar inte enbart miljö och klimat, taxonomin betonar även sociala frågor genom krav på sociala minimiskyddsåtgärder. Diös har ett arbetssätt stöttat av styrdokument kopplat till mänskliga rättigheter, antikorruption, beskattning samt god konkurrens där bolagets riskprocess säkerställer efterlevnad av interna såväl som externa krav.Fullständig redovisning av bolagsstyrningen finns att läsa på sidorna 37-42. Risk- och policyhänvisningar för hållbarhetsrelaterade frågor finns på sidorna 78 och 80-81. Under året har inga anmärkningar, anmälningar eller lagbrott kopplade till bolagets åtag- ande inom mänskliga rättigheter rapporterats. Bedömningen är därmed att bolaget uppfylla EU-taxonomins krav på minimiskyddsåtgärder i enlighet med FN:s vägledande principer för företag och mänskliga rättigheter samt OECD:s riktlinjer för multinationella företag. Finansiella nyckeltal Sifferunderlag för nyckeltalen härrör ifrån koncernens finansiella redovisning och taxono- miberäkningarna utgår ifrån samma redovisningsprinciper som övrig finansiell rapportering, se sidan 54 samt segmentsrapporteringen i not 2. Följande definitioner är satta för respektive nyckeltal. Omsättning: Hyresintäkter exklusive vidaredebiterad fastighetsskatt samt servicein- täkter som avser fastighetsskötsel. Investeringar: Aktiverade investeringar (capital expense, CapEx) som höjer fast- ighetens värd, såsom ombyggnation, nybyggnation och förvärv samt tillkommande nyttjanderätter under innevarande period. Driftutgifter: Löpande driftkostnader (operational expense, OpEx) som rör intern- och extern fastighetsskötsel samt reparation och underhåll, i syfte att bibehålla fastighe- tens värde. Hållbarhetsrapport Principer för hållbarhetsupplysningar ===== SIDA 91 ===== 91 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal I följande tabeller presenteras hur stor andel av respektive nyck- eltal som linjerar med taxonomins krav på miljömässigt hållbara ekonomiska verksamheter för respektive nyckeltal och miljömål. ANDEL AV OMSÄTTNING, % Taxonomi- förenlighet Mål som omfattas Begränsning av klimatförförändringar, CCM 25 100 Anpassning till klimatförändringar, CCA - - Vatten och marina resurser, WTR - - Cirkulär ekonomi, CE - - Föroreningar, PPC - - Biologisk mångfald och ekosystem, BIO - - ANDEL AV KAPITALUTGIFTER, % Taxonomi- förenlighet Mål som omfattas Begränsning av klimatförförändringar, CCM 10 100 Anpassning till klimatförändringar, CCA % 100 Vatten och marina resurser, WTR - - Cirkulär ekonomi, CE - - Föroreningar, PPC - - Biologisk mångfald och ekosystem, BIO - - ANDEL AV DRIFTUTGIFTER, % Taxonomi- förenlighet Mål som omfattas Begränsning av klimatförförändringar, CCM 25 100 Anpassning till klimatförändringar, CCA - - Vatten och marina resurser, WTR - - Cirkulär ekonomi, CE - - Föroreningar, PPC - - Biologisk mångfald och ekosystem, BIO - - Kriterier för väsentligt bidrag Kriterier avseende att inte orsaka betydande skada Ekonomiska aktiviteter Kod Omsättning 2023 Andel av omsättning 2023 Begränsning av klimatförändringar Anpassning till klimatförändringar Vatten Föroreningar Cirkulär ekonomi Biologisk mångfald Begränsning av klimatförändringar Anpassning till klimatförändringar Vatten Föroreningar Cirkulär ekonomi Biologisk mångfald Minimiskyddsåtgärder Andel förenlig eller omfattade av taxonomikrav 2022 kategori möjliggörande verksamhet Kategori omställningsverksamhet mkr % J, N, N/EL J, N, N/EL J, N, N/EL J, N, N/EL J, N, N/EL J, N, N/EL J, N, N/EL J/N J/N J/N J/N J/N J/N % E T A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN A.1. Miljömässigt hållbara verksamheter (taxonomiförenliga) Förvärv och ägande av fastigheter CCM 7.7 558 25 25 N/ EL N/ EL N/ EL N/ EL N/ EL - J - - - - J 12 - - Omsättning för de miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheterna (A.1) 558 25 J - - - - - - J - - - - J 12 Varav möjliggörande verksamheter 0 0% 0% - - - - - - J - - - - J 0% E Varav omställningsverksamheter 0 0% 0% - - - - - - - 0% T A.2 Verksamheter som omfattas av taxonomin men inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) EL, N/EL EL, N/EL EL, N/EL EL, N/EL EL, N/EL EL, N/EL Förvärv och ägande av fastigheter CCM 7.7 1 718 75 EL N/ EL N/ EL N/ EL N/ EL N/ EL 88 Omsättning för verksam- heter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) (A.1+A.2) 1 718 75 75 - - - - - 88 Omsättning för verksam- heter som omfattas av taxonomin (A.1 + A.2) 2 276 100 100 - - - - - 100 B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN Omsättningen från verksamhet som inte omfattas av taxonomin 0 0 Total (A + B) 2 276 100 H23 OMSÄTTNING Andel av bolagets omsättning från produkter eller tjänster förknippade med ekonomiska aktiviteter förenliga med taxonomikraven uppgick till 558 mkr 2023, vilket motsvarar 25 procent av verksamhetens omsättning. KÄRNKRAFT och FOSSILGAS Kärnenergirelaterade verksamheter Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot forskning, utveckling, demonstration och utbyggnad av innovativa elproduktionsanläggningar som producerar energi från kär- nenergiprocesser med minimalt avfall från bränslecykeln. NEJ Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppfö- rande och säker drift av nya kärntekniska anläggningar för produktion av el eller processvärme, inbegripet för fjärrvärme eller industriella processer, såsom vätgasproduktion, samt för säkerhetsuppgraderingar av dessa, med hjälp av bästa tillgängliga teknik. NEJ Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot säker drift av befintliga kärntekniska anläggningar som producerar el eller processvärme, inbegripet för fjärrvärme eller industriella processer, såsom vätgasproduktion från kärnenergi, samt säkerhetsuppgraderingar av dessa. NEJ Fossilgasrelaterade verksamheter Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppföran- de eller drift av elproduktionsanläggningar som producerar el med hjälp av fossila gasformiga bränslen. NEJ Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppfö- rande, renovering och drift av anläggningar för kombinerad produktion av värme/kyla och el med hjälp av fossila gasfor- miga bränslen. NEJ Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppföran- de, renovering och drift av värmeproduktionsanläggningar som producerar värme/kyla med hjälp av fossila gasformiga bränslen. NEJ Hållbarhetsrapport Principer för hållbarhetsupplysningar ===== SIDA 92 ===== 92 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Kriterier för väsentligt bidrag Kriterier avseende att inte orsaka betydande skada Ekonomiska aktiviteter Kod Kapitalutgifter 2023 Andel av kapitalutgifter 2023 Begränsning av klimatförändringar Anpassning till klimatförändringar Vatten Föroreningar Cirkulär ekonomi Biologisk mångfald Begränsning av klimatförändringar Anpassning till klimatförändringar Vatten Föroreningar Cirkulär ekonomi Biologisk mångfald Minimiskyddsåtgärder Andel förenlig eller omfattade av taxonomikrav 2022 Kategori möjliggörande verksamhet Kategori omställningsverksamhet mkr % J, N, N/EL J, N, N/EL J, N, N/EL J, N, N/EL J, N, N/EL J, N, N/EL J, N, N/EL J/N J/N J/N J/N J/N J/N % E T A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN A.1. Miljömässigt hållbara verksamheter (taxonomiförenliga) Förvärv och ägande av fastigheter CCM7.7 158 10 J N N/ EL N/ EL N/ EL N/ EL - J - - - - J 3 - - Kapitalutgifter för de miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheterna (A.1) 158 10 J N - - - - - J - - - - J 3 Varav möjliggörande verksamheter 0 0% 0% - - - - - - J - - - - J 0% E Varav omställningsverksamheter 0 0% 0% - - - - - - - 0% T A.2 Verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) EL, N/EL EL, N/EL EL, N/EL EL, N/EL EL, N/EL EL, N/EL Förvärv och ägande av fastigheter CCM 7.7 1 472 90 EL EL N/ EL N/ EL N/ EL N/ EL 97 Kapitalutgifter för verk- samhet som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) (A.2) 1 472 90 90 - - - - - 97 Kapitalutgifter för verk- samheter som omfattas av taxonomin (A.1 + A.2) 1 631 100 100 - - - - - 100 B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN Kapitalutgifter från verksamheter som inte omfattas av taxonomin 0 0 Totalt (A + B) 1 631 100 H24 KAPITALUTGIFTER Andel av bolagets investeringar från produkter eller tjänster förknippade med ekonomiska aktiviteter förenliga med taxonomikraven uppgick till 158 mkr 2023, vilket motsvarar 10 procent av verksamhetens kapitalutgifter. Hållbarhetsrapport Principer för hållbarhetsupplysningar Kriterier för väsentligt bidrag Kriterier avseende att inte orsaka betydande skada Ekonomiska aktiviteter Kod Driftutgifter 2023 Andel av driftutgifter 2023 Begränsning av klimatförändringar Anpassning till klimatförändringar Vatten Föroreningar Cirkulär ekonomi Biologisk mångfald Begränsning av klimatförändringar Anpassning till klimatförändringar Vatten Föroreningar Cirkulär ekonomi Biologisk mångfald Minimiskyddsåtgärder Andel förenlig eller omfattade av taxonomikrav 2022 Kategori möjliggörande verksamhet Kategori omställningsverksamhet mkr % J, N, N/EL J, N, N/EL J, N, N/EL J, N, N/EL J, N, N/EL J, N, N/EL J, N, N/EL J/N J/N J/N J/N J/N J/N % E T A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN A.1. Miljömässigt hållbara verksamheter (taxonomiförenliga) Förvärv och ägande av fastigheter CCM7.7 520 25 J N/ EL N/ EL N/ EL N/ EL N/ EL - J - - - - J 12 - - Driftutgifter för de miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheterna (A.1) 520 25 J - - - - - - J - - - - J 12 Varav möjliggörande verksamheter 0 0% 0% - - - - - - J - - - - J 0% E Varav omställningsverksamheter 0 0% 0% - - - - - - - 0% T A.2 Verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) EL, N/EL EL, N/EL EL, N/EL EL, N/EL EL, N/EL EL, N/EL Förvärv och ägande av fastigheter CCM 7.7 1 556 75 EL N/ EL N/ EL N/ EL N/ EL N/ EL 88 Driftutgifter från verk- samhet som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) (A.2) 1 556 75 75 - - - - - 88 Driftutgifter för verksam- heter som omfattas av taxonomin (A.1 + A.2) 2 076 100 100 - - - - - 100 B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN Driftutgifter från verksamheter som inte omfattas av taxonomin 0 0 Totatl (A + B) 2 076 100 H25 DRIFTUTGIFTER Andel av bolagets driftutgifter från produkter eller tjänster förknippade med ekonomiska aktiviteter förenliga med taxonomikraven uppgick till 520 mkr 2023, vilket motsvarar 25 procent av verksamhetens driftutgifter. ===== SIDA 93 ===== 93 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal GRI-index GRI 2: Allmänna upplysningar 2-1 Information om organisationen 32 2-2 Enheter som omfattas av hållbarhetsrapporten 83 2-3 Rapportperiod, frekvens och kontaktuppgifter 83 2-4 Förändringar i tidigare rapporterad information 83 2-5 Extern granskning 75 2-6 Verksamhet och värdekedja 10-12, 32-33, 81 2-7 Anställda medarbetare 87 2-8 Medarbetare som inte är anställda 87 Saknar datainsamlingsprocess 2-9 Sammansättning och struktur för styrning 37-40, 88 Med hänsyn till antalet anställda i bolaget samt frågans betydelse i ett svenskt kontext redovisas enbart fördelning utifrån kön och ålder. Gov-Board 2-10 Nominering och val av högst styrande organ 39 Gov-Selec 2-11 Ordförande för högst styrande organ 39-43 2-12 Högst styrande organs roll gällande översyn och hantering av påverkan 77, 83-84 2-13 Delegering av ansvar för att hantera påverkan 77, 83-84 2-14 Högst styande organs roll gällande hållbarhetsrap- portering 77, 83-84 2-15 Intressekonflikter 38, 41-42 Gov-Col 2-16 Kommunikation av kritiska frågeställningar 37-42 2-17 Samlad kunskap för hållbar utveckling hos högst styrande organ 37-42 2-18 Utvärdering av högst styrande organs arbete 37-42 2-19 Styrdokument för ersättningsbestämmelser 39-40 2-20 Process för att fastställa ersättning 39-40, 89 UPPLYSNING BESKRIVNING SIDA EV. AVSTEG OCH FÖRKLARING EPRA-HÄNVISNING UPPLYSNING BESKRIVNING SIDA EV. AVSTEG OCH FÖRKLARING EPRA-HÄNVISNING inklusive hänvisning till EPRA-koder Statement of use Diös Fastigheter AB (org. 556501-1771) har rapporterat enligt GRI Standards för rapportåret 2023 GRI-ramverk GRI 1: Foundation 2021 Applicerbar sektorstandard Ännu ej publicerad. Bolaget utgår från tidigare utgivna standarder från GRI kopplade till fastighetssektorn Hållbarhetsrapport GRI-index 2-21 Årsersättningsförhållanden 89 Diversity-Pay 2-22 Uttalande om strategi för hållbar utveckling 8-9 2-23 Värderingar, principer och styrande dokument 78, 80-81 2-24 Förankring av åtaganden i verksamhet och affärs- relationer 39-40 2-25 Processer för att åtgärda negativ påverkan 77-84, 89-90 2-26 Mekanismer för rådgivning och klagomålshantering 77, 81-84 2-27 Efterlevand av lagar och förordningar 77 2-28 Medlemskap i organisationer Hemsidan 2-29 Intressentdialog 77, 84 2-30 Kollektivavtal 89 GRI 3: Väsentliga frågor 3-1 Process för att fastställa väsentliga frågor 77, 84 3-2 Lista över väsentliga frågor 77-84 3-3 Styrning av väsentliga frågor Se respektive avsnitt GRI 201: Ekonomisk utveckling 2016 201- 1 Direkt ekonomiskt värde 90 GRI 205: Antikorruption 2016 205-2 Antikorruptionspolicy och processer 83-84, 90 205-3 Bekräftade korruptionsincidenter och vidtagna åtgärder 90 ===== SIDA 94 ===== 94 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Hållbarhetsrapport GRI-index GRI 302: Energi 2016 302-1 Energianvändning inom den egna organsationen 86 Gas används inte som energislag. Överskott av egenproducerad solel säljs till elleverantör. Elec-Abs, Elec-LfL, DH&C-Abs, DH&C- LfL, Fuels-Abs, Fuels-LfL 302-2 Energianvändning utanför den egna organisatio- nen 86 Kvalitativ, tillförlitlig data från hyresgäster saknas. 302-3 Energiintensitet 86 Energy-Int GRI 303: Vattenförbrukning 2018 303-5 Vattenförbrukning 86 Water-Abs, Water-LfL GRI 305: Utsläpp 2016 305-1 Direkta utsläpp av växthusgaser, scope 1 84-85 GHG-Dir-Abs 305-2 Indirekta utsläpp av växthusgaser från inköpt energi, scope 2 84-85 GHG-Indir-Abs 305-3 Övriga indirekta utsläpp av växthusgaser, scope 3 84-85 305-4 Utsläppsintensitet av växthusgaser 84-85 GHG-Int GRI 306: Avfall 2020 306-1 Avfallsgenerering och eventuellt betydande avfalls- relaterad påverkan 86, EPRA 306-2 Hantering av signifikant avfallsrelaterad påverkan 86, EPRA Waste-Abs, Waste-LfL GRI 401: Anställning 2016 401-1 Nyanställningar och personalomsättning 88 GRI 403: Arbetsrelaterad hälsa och säkerhet 2018 403-1 Systematiskt arbetsmiljöarbete 89 H&S-Emp 403-8 Medarbetare som omfattas av det systematiska arbetsmiljöarbetet 89 403-9 Arbetsrelaterade skador 89 H&S-Asset 403-10 Arbetsrelaterad ohälsa 57 Statistik för icke-anställda rapporteras inte då informationen inte anses vara väsentlig GRI 404: Kompetensutveckling och utbildning 2016 404-1 Utbildningstimmar 88 Emp-Training 404-2 Kompetensutveckling 88 404-3 Utvecklingssamtal 88 Emp-Dev GRI 405: Mångfald och lika möjligheter 2016 405-1 Mångfald i ledningsorgan och bland medarbetare 88-89 Data täckning saknas då rättslig grund för bolaget att hålla register över känsliga personuppgifter saknas. Diversity-Emp 405-2 Jämlik grundlön och ersättning 88-89 Diversity-Pay CRE-avsnitt CRE 2 Vattenförbrukning, intensitet 86, EPRA Water-Int CRE 8 Miljöcertifieringar 87 Cert-Tor UPPLYSNING BESKRIVNING SIDA EV. AVSTEG OCH FÖRKLARING EPRA-HÄNVISNING UPPLYSNING BESKRIVNING SIDA EV. AVSTEG OCH FÖRKLARING EPRA-HÄNVISNING GRI-index, fortsättning ===== SIDA 95 ===== 9595 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Nyckeltal Nyckeltal Anna-Carin Larsson, redovisningscontroller. ===== SIDA 96 ===== 9696 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Finansiella nyckeltal Bolaget presenterar vissa finansiella mått i årsredovisningen som inte definieras enligt IFRS. Vi anser att dessa mått ger värdefull kompletterande information till investerare, bedömare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av relevanta trender och VERKSAMHETENS RESULTAT Verksamheten styrs bland annat utifrån att skapa en värdetillväxt genom ökad överskottsgrad och som en följd av detta ett ökat kassaflöde från den löpande förvaltningen, d.v.s. ökat förvaltningsresultat. Vi redovisar även de alternativa nyckeltalen förvaltningsresultat och EPRA Earnings då dessa nyckeltal anses vara relevanta för en investerare och bedömare och ger en kompletterande bild av resultatet från verksamheten. Nyckeltalen ger en bild som exkluderar faktorer som delvis ligger utanför bolagets kontroll, såsom förändringar i fastighetsvärde och derivat. 2023 12 mån 2022 12 mån FÖRVALTNINGSRESULTAT jan-dec jan-dec Resultat före skatt -963 1 045 Återläggning Värdeförändring fastighet1 1 385 165 Värdeförändring derivat 481 -104 Förvaltningsresultat1 903 1 106 EPRA EARNINGS (FÖRVALTNINGSRESULTAT EFTER SKATT) Förvaltningsresultat1 903 1 106 Återläggning aktuell skatt förvaltningsresultat -28 -16 EPRA Earnings1 875 1 089 EPRA Earnings per aktie, kr1 6,19 7,70 1 Jämförelseåret är omräknat med anledning av aktiverade ränteutgifter. 2023 12 mån 2022 12 mån jan-dec jan-dec Antal utestående aktier vid årets utgång, tusen (balansräkningsrelaterade nyckeltal) 141 431 141 431 Genomsnittligt antal aktier, tusen (resultaträkningsrelaterade nyckeltal) 141 431 141 428 Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) föreligger. FINANSIELL RISK Vår strategi är stadsutveckling. Verksamheten ska bedrivas på ett hållbart sätt under stabilt finansiellt risktagande. Detta utrycks i att belåningsgraden varaktigt inte ska överstiga 55 procent och att soliditeten ska överstiga 35 procent. Nyckeltalen belåningsgrad och soliditet visar bolagets finansiella stabilitet medan räntetäckningsgraden visar bolagets förmåga att betala räntekostnader. Nettoskuld genom EBITDA visar vår förmåga att generera kassaflöde i förhållande till våra skulder. Dessa nyckeltal bedöms vara relevanta för investerare och bedömare utifrån ett finansiellt riskperspektiv. Belåningsgrad, soliditet och räntetäckningsgrad är även covenants från långivare samt att de är målsatta av styrelsen och används som styrmedel i verksamheten. 2023 12 mån 2022 12 mån BELÅNINGSGRAD jan-dec jan-dec Räntebärande skulder 17 083 16 259 Likvida medel -98 -88 Utnyttjad checkräkningskredit - - Nettoskuld 16 984 16 171 Förvaltningsfastigheter 31 215 31 136 Belåningsgrad, % 54,4 51,9 SÄKERSTÄLLD BELÅNINGSGRAD Nettoskuld 16 984 16 171 Ej säkerställd skuld -2 627 -2 470 Säkerställd skuld 14 357 13 701 Förvaltningsfastigheter 31 215 31 136 Säkerställd belåningsgrad, % 46,0 44,0 SOLIDITET Eget kapital 10 968 12 102 Totala tillgångar 31 714 31 733 Soliditet, % 34,6 38,1 Finansiella nyckeltal Nyckeltal NETTOSKULD GENOM EBITDA Räntebärande skulder enligt balansräkning 17 083 16 259 Likvida medel -98 -88 Checkräkningskredit - - Nettoskuld 16 984 16 171 Driftöverskott enligt resultaträkningen 1 711 1 469 Central administration enligt resultaträkning -89 -90 Återläggning Avskrivningar 10 4 EBITDA 1 631 1 383 Nettoskuld genom EBITDA 10,4 11,7 2023 12 mån 2022 12 mån RÄNTETÄCKNINGSGRAD jan-dec jan-dec Förvaltningsresultat1 903 1 106 Återläggning Finansiella kostnader1 734 277 Summa 1 637 1 382 Finansiella kostnader1 734 277 Räntetäckningsgrad, ggr1 2,2 5,0 1 Jämförelseåret är omräknat med anledning av aktiverade ränteutgifter. bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. I ned- anstående tabell presenteras mått som inte definieras enligt IFRS, om inte annat anges. Vidare återfinns definitionerna av dessa mått på sidan 101. Finansiella mål för 2023 fastslagna av styrelsen återfinns på sidan 6. Uppgifter i mkr om inget annat anges. ===== SIDA 97 ===== 9797 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal forts. finansiella nyckeltal SUBSTANSVÄRDE Substansvärde är det samlade kapital som företaget förvaltar åt sina ägare. Utifrån detta kapital vill vi skapa avkastning och tillväxt under lågt risktagande. EPRA NRV, EPRA NTA och EPRA NDV har syftet att visa företagets värde utifrån olika scenarios. Se vidare definitioner på sidan 101. Dessa nyckeltal kan jämföras med aktuell aktiekurs för att ge en bild av hur bolagets aktie värderas i förhållande till det egna kapitalet. 2023 12 mån 2022 12 mån EPRA NRV/NTA jan-dec jan-dec Eget kapital 10 968 12 102 Återläggning Verkligt värde av finansiella instrument 338 -143 Uppskjuten skatt på temporära skillnader 2 208 2 259 EPRA NRV 13 514 14 216 Genomsnittligt antal aktier, tusen 141 431 141 428 EPRA NRV per aktie 95,6 100,5 Avdrag: Verkligt värde av finansiella instrument -338 143 Bedömd verklig uppskjuten skatt på temporära skillnader, ca 4%1 -411 -421 EPRA NTA 12 765 13 938 Genomsnittligt antal aktier, tusen 141 431 141 428 EPRA NTA per aktie 90,3 98,6 EPRA NDV Eget kapital enligt balansräkning 10 968 12 102 EPRA NDV 10 968 12 102 Genomsnittligt antal aktier, tusen 141 431 141 428 EPRA NDV per aktie 77,6 85,6 1 Bedömd verklig uppskjuten skatt har beräknats till ca 4 procent baserat på en diskonteringsränta om 3 procent. Beräkningen baseras på att fastighetsbeståndet realiseras under 50 år och där 10 procent säljs direkt med en nominell skattesats om 20,6 procent och resterande 90 procent säljs indirekt via bolag där nominell skattesats uppgår till 6 procent. Finansiella nyckeltal Nyckeltal ÖVRIGA NYCKELTAL Övriga nyckeltal är ett antal avkastningsmått som används för att beskriva olika områden i rapporten kring bolagets finansiella ställning och för att ge investerare och bedömare ytterligare information kring verksamheten. Vi redovisar avkastning på eget kapital, eget kapital per aktie och kassaflöde per aktie då dessa nyckeltal visar på bolagets resultat och lönsamhet, hur det egna kapitalet är fördelat per aktie och bolagets förmåga att uppfylla sina åtaganden samt att genomföra utdelning till aktieägarna. Dessa alternativa nyckeltal kompletterar bilden av den finansiella utvecklingen och ger investerare och bedömare en bättre förståelse för avkastning och resultat. Direktavkastning visar på fastigheternas resultat i förhållande till dess marknadsvärde och ger en bild av fastigheternas lönsamhet och bedöms ge kompletterande information till investerare och bedömare av risken i fastighetsbeståndet. Skuldsättningsgraden redovisas för att komplettera bilden av den finansiella situationen och visar på förhållandet mellan räntebärande skulder och eget kapital. Måttet anses ge investerare och bedömare utökad möjlighet att bedöma bolagets finansiella stabilitet. 2023 12 mån 2022 12 mån jan-dec jan-dec Avkastning på eget kapital, % -7,4 7,0 Eget kapital per aktie, kr 77,6 85,6 Resultat per aktie, kr -6,01 5,87 KASSAFLÖDE PER AKTIE Resultat före skatt -963 1 045 Återläggning Fastigheter, orealiserad värdeförändring1 1 393 175 Derivat, orealiserad värdeförändring 481 -104 Avskrivningar 10 4 Aktuell skatt -28 -16 Summa1 894 1 103 Genomsnittligt antal aktier, tusen 141 431 141 428 Kassaflöde per aktie, kr1 6,32 7,80 NETTOUTHYRNING Nytecknade kontrakt 234 227 Uppsagda kontrakt -215 -150 Nettouthyrning 19 77 1 Jämförelseåret är omräknat med anledning av aktiverade ränteutgifter. ===== SIDA 98 ===== 9898 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal forts. finansiella nyckeltal Finansiella nyckeltal Nyckeltal ÖVRIG INFORMATION Vi redovisar även ekonomisk uthyrningsgrad, överskottsgrad, vakansgrad samt nettouthyrning för att dessa nyckeltal ger en fördjupad bild av den ekonomiska utvecklingen avseende intäkterna i fastighetsbestånden och därmed även i bolaget. Dessa nyckeltal är vanligt förekommande i branschen och ger investerare och bedömare en möjlighet att jämföra olika fastighetsbolag. 2023 12 mån 2022 12 mån EPRA VAKANSGRAD jan-dec jan-dec Bedömd marknadshyra för vakanta hyror 184 204 Hyresvärde, årsbasis, hela portföljen 2 632 2 391 EPRA Vakansgrad, % 7,0 8,5 EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD Kontrakterade hyresintäkter 2 459 2 164 Hyresvärde perioden 2 666 2 376 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92 91 ÖVERSKOTTSGRAD Driftöverskott 1 711 1 469 Kontrakterade hyresintäkter 2 459 2 164 Överskottsgrad, % 70 68 SKULDSÄTTNINGSGRAD Räntebärande skulder 17 083 16 259 Eget kapital 10 968 12 102 Skuldsättningsgrad, ggr 1,6 1,3 RÄNTEBÄRANDE SKULDER Bankfinansiering 13 908 13 003 Säkerställda obligationer 548 790 Certifikat 656 568 Icke säkerställda obligationer 1 971 1 898 Checkräkningskredit - - Räntebärande skulder 17 083 16 259 EPRA NYCKELTAL 2023 2022 EPRA Earnings, mkr1 875 1 089 EPRA Earnings per aktie, kr1 6,19 7,70 EPRA NRV 13 514 14 216 EPRA NRV per aktie 95,65 100,5 EPRA NTA 12 765 13 938 EPRA NTA per aktie 90,3 98,6 EPRA NDV 10 968 12 102 EPRA NDV per aktie 77,6 85,6 EPRA vakansgrad, % 7,0 8,5 Hyrestillväxt i jämförbart bestånd, % 10,2 6,9 EPRA-nyckeltal gällande hållbarhet återfinns på hemsidan, www.dios.se. ===== SIDA 99 ===== 9999 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Kursutveckling Aktiekursen stod vid årets utgång i 86,6 kr per aktie (75,5) vilket motsvarar en aktiekursutveckling om 14,8 procent (-36,5). Det kan jämföras med Nasdaq OMX Stockholm 30 som utvecklades med 17,3 procent (-15,6) och Stockholmsbör- sens fastighetsindex, uttryckt som Nasdaq OMX Real Estate PI, som ökade med 17,0 procent (-44,7). T otalavkastningen i aktien för året uppgick till 18,6 procent (-34,3). Volatiliteten i aktien de senaste 12 månaderna har varit 36,0 procent (37,9). Börsvärdet uppgick den 31 december till 12 279 mkr (10 968). Utdelning och utdelningspolicy Styrelsen föreslår en utdelning för räkenskapsåret 2023 om 0,00 kr per aktie (2,00). Det motsvarar en direktavkastning om 0,0 procent räknat mot aktiekursen per den 31 december. En- ligt utdelningspolicyn ska cirka 50 procent av årets resultat efter skatt, exklusive orealiserade värdeförändringar och uppskjuten skatt, överföras via utdelning till aktieägarna. Förslaget innebär en utdelning om 0,0 procent (26,3) och styrelsens motivering till att frångå utdelningspolicyn är att det skapar de bästa för- utsättningarna för bolaget och aktieägarna i nuläget. En stärkt balansräkning ger mer fördelaktiga finansieringsvillkor och därmed lägre kostnader. Styrelsen bedömer bolagets möjlighet att återuppta utdelningen kommande år som mycket goda. Beslutet om utdelning fattas av årsstämman den 16 april 2024. Aktier och aktiekapital Aktiekapitalet uppgick per 31 december till 283 569 699 (283 569 699) och antalet aktier till 141 785 165 (141 785 165). Kvotvärdet uppgick till 2 kr per aktie och samtliga aktier ger samma ägarandel och rösträtt. Aktien och ägarna Substansvärde och eget kapital I syfte att ge ett långsiktigt rättvisande värde av bolagets netto- tillgångar redovisar vi ett långsiktigt substansvärde uttryckt enligt EPRA NRV . EPRA NRV uppgick vid årsskiftet till 13 514 mkr (14 216) vilket motsvarar 95,6 kr per aktie (100,5) där aktiekursen per den 31 december utgjorde 91 procent (75) av EPRA NRV . Det egna kapitalet uppgick till 10 968 mkr (12 102) per den 31 december vilket ger 77,6 kr per aktie (85,6). Förvärv och överlåtelse av egna aktier Årsstämman 2023 beslutade att ge styrelsen mandat, gällande längst till nästa årsstämma, att förvärva och överlåta egna aktier motsvarande maximalt 10 procent av samtliga utestående aktier i bolaget. Återköp av egna aktier är en metod för att anpassa och effektivisera kapitalstrukturen. Under 2023 har inga egna aktier förvärvats eller överlåtits. Styrelsen kommer att föreslå års- stämman en förlängning av möjligheten till förvärv och överlåtelse av egna aktier. Flaggning Under andra kvartalet 2023 har Nordstjernan AB flaggat att aktieinnehavet understiger 5 procent. Transparens och tillgänglighet Vi värnar om att vara transparenta och tillgängliga för våra intressenter utan att äventyra externa och interna regelverk. All aktieägar information såsom finansiella rapporter och pressmeddelanden finns tillgängliga på vår hemsida. Diös Fastigheter OMX Stockholm 30 Index OMX Stockholm Real Estate PI Volym AKTIEKURS(SEK) VOLYM (TUSENTAL) 45 65 75 55 85 95 125 115 105 JAN FEB MAR APR MAJ JUN JUL AUG SEP OKT NOV DEC 0 2 000 14 000 12 000 10 000 4 000 6 000 8 000 Aktien och ägarna Nyckeltal ===== SIDA 100 ===== 100100 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal 2019 2020 2021 2022 2023 Aktiekurs / EPRA NRV Kursutveckling 0 -20 -40 -60 20 80 % 60 40 DATA PER AKTIE 2023 2022 2021 2020 2019 Börskurs 31 dec, kr 86,6 75,5 118,8 76,8 85,8 Börsvärde utestående aktier, mkr 12 279 10 698 16 844 10 331 11 541 Förvaltningsresultat per aktie, kr1 6,38 7,81 7,28 7,13 7,07 EPRA NRV per aktie, kr 95,6 100,5 97,7 79,7 73,4 Utdelning per aktie, kr 0,002 2,00 3,52 3,30 1,65 Utdelning i procent av resultat per aktie3, % 0,0 26,3 50,3 50,3 24,9 Direktavkastning aktie, % 0,0 2,6 3,0 4,3 3,8 Totalavkastning aktie, % 18,6 -34,3 60,6 -7,9 58,1 1 2022 är omräknat med anledning av aktiverade ränteutgifter. 2 Styrelsens förslag. 3 Resultat efter skatt, exklusive orealiserade värdeförändringar och uppskjuten skatt. STÖRSTA AKTIEÄGARE Antal aktier Innehav och röster, % Förändring 12 mån, %-enheter AB Persson Invest 22 074 488 15,6% Backahill Inter AB 14 857 452 10,5% Länsförsäkringar Fonder 10 969 665 7,6% 2,2% Pensionskassan SHB Försäkringsförening 8 096 827 5,7% Nordea Funds 6 347 915 4,5% 3,9% Vanguard 3 572 614 2,5% 0,1% Karl Hedin 3 562 547 2,5% Avanza Pension 3 452 999 2,4% 0,2% BlackRock 3 119 703 2,2% 0,1% Tredje AP-fonden 2 273 016 1,6% 0,6% Totalt 10 största ägare 78 327 226 55,2% 7,0% Aktier i eget förvar 354 218 0,2% 0,0% Övriga ägare 63 103 721 44,5% -7,0% Totalt 141 785 165 100,0% 0,0% Källa: Monitor av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetad data från bland annat Euroclear, Morningstar och Finansinspektionen. AKTIEÄGARSTRUKTUR AKTIEKURS I FÖRHÅLLANDE TILL EPRA NRV OCH AKTIEKURSUTVECKLING ÄGARE PER LAND ÄGARE PER TYP Aktieantal, aktieinnehav Antal aktieägare Antal aktier Innehav och röster, % Marknads- värde, mkr 1-500 12 525 1 639 652 1,2% 142 501-1 000 1 979 1 575 597 1,1% 136 1 001-5 000 2 402 5 362 890 3,8% 464 5 001-10 000 361 2 639 553 1,9% 229 10 001-20 000 168 2 416 555 1,7% 209 20 001-50 000 91 2 994 572 2,1% 259 50 001- 112 119 918 025 84,6% 10 385 Anonymt ägande 5 238 321 3,7% 454 Totalt 17 638 141 785 165 100,0% 12 279 2023 2022 Aktiens högsta pris, SEK 86,8 121,8 Aktiens lägsta pris, SEK 56,8 64,25 Totalt antal omsatta aktier 55 423 003 60 049 541 Genomsnitt per dag, antal omsatta aktier 220 809 237 350 Totalt antal avslut 170 266 272 370 Snittvärde per avslut, SEK 22 965 18 462 Daglig snittomsättning, SEK 15 577 992 19 875 271 Sverige, 74,6% USA, 9,8% Finland, 4,6% Norge, 3,1% Luxemburg, 1,6% Övriga, 6,3% Fondbolag, 34,5% Privatpersoner, 18,3% Pension & försäkring, 10,2% Anonymt ägande, 43,7% Stat, kommun & landsting, 1,4% Stiftelse, 0,6% Återköpta aktier, 0,2% Investment & kapitalförvaltning, 0,2% Övriga, 30,8% LIKVIDITET 1 JAN-31 DEC Aktien och ägarna Nyckeltal ===== SIDA 101 ===== 101101 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Definitioner Finansiella Antal aktier vid periodens utgång Faktiskt antal utestående aktier vid periodens utgång. Avkastning på eget kapital Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare i förhållande till genomsnitt- ligt eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare. Genomsnittligt eget kapital beräknas som summan av ingående och utgående balans dividerat med två. Avkastning på totalt kapital Resultat före skatt plus finansiella kostnader dividerat med genomsnittliga tillgångar. Genomsnittliga tillgångar beräknas som summan av ingående och utgående balans dividerat med två. Avkastning på sysselsatt kapital Resultat före skatt plus finansiella kostnader i relation till genomsnittligt sysselsatt kapital. Belåningsgrad fastigheter Nettoskuld dividerat med fastigheternas bokfördavärde vid periodens utgång. Säkerställd belåningsgrad Nettoskuld minus upplupet anskaffningsvärde på certfikaten samt nominellt belopp för ej säkerställda obligationer dividerat med fastigheternas bokförda värde vid periodens utgång. Nettoskuld Räntebärande skulder minus likvida medel plus utnyttjad checkräckning. Räntebärande skulder Bankfinansiering, säkerställda obligationer, certifikat, icke säkerställda obligationer och checkräkningskredit. Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat med återläggning av finansiella kostnader i förhållande till finan- siella kostnader under perioden. Serivceintäkter Intäkter avseende taxebunda delar och intäkter för fastighetskötsel. Skuldsättningsgrad Räntebärande skulder i förhållande till eget kapital vid periodens utgång. Soliditet Eget kapital dividerat med totala tillgångar vid periodens utgång. Sysselsatt kapital Totala tillgångar vid periodens utgång minus ej ränte bärande skulder och avsättningar. Genomsnittligt sysselsatt kapital beräknas som summan av ingående och utgående balans dividerat med två. Aktierelaterade Eget kapital per aktie Eget kapital vid periodens utgång dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång. EBITDA Driftsöverskott minus centraladministration med återläggning av planenliga avskriv- ningar. Beräkningen görs med 12 månaders rullande utfall, om inget annat anges. EPRA Earnings Förvaltningsresultat med avdrag för nominell skatt hänförligt till förvaltningsresultatet, dividerat med genomsnittligt antal aktier. Med skattepliktigt förvaltningsresultat avses förvaltningsresultat med avdrag för bland annat skattemässigt avdragsgilla avskriv- ningar och ombyggnationer. EPRA Net Reinstatement Value (NRV) Eget kapital vid periodens utgång enligt balansräkningen med återläggning av ränte- derivat, uppskjuten skatt hänförlig till temporära skillnader i fastigheter och innehav utan bestämmande inflytandes del av kapitalet. EPRA Net Tangible Asset (NTA) Eget kapital vid periodens utgång enligt balansräkningen justerat för verkligt värde på räntederivat och verklig uppskjuten skatt hänförlig till temporära skillnader i fastighe- ter och innehav utan bestämmande inflytandes del av kapitalet. EPRA Net Disposal Value (NDV) Eget kapital vid periodens utgång enligt balansräkningen justerat för innehav utan bestämmande inflytandes del av kapitalet. Genomsnittligt antal utestående aktier Antal utestående aktier vid periodens början, justerat med antalet aktier som emitterats eller återköpts under perioden, viktat med antalet dagar som aktierna varit utestående i förhållande till totalt antal dagar i perioden. Kassaflöde per aktie Resultat före skatt, justerat för orealiserade värdeförändringar, plus avskrivningar minus aktuell skatt dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier. Nettoskuld genom EBITDA Nettoskuld beräknas som räntebärande skulder minus likvida medel plus checkräk- ning. Nettoskulden delas sedan genom EBITDA. Resultat per aktie Periodens resultat efter skatt, hänförligt till innehavare av aktier, dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier. Utdelning per aktie Beslutad eller föreslagen utdelning dividerat med antal utestående aktier vid perio- dens utgång. Fastighetsrelaterade och övriga Direktavkastning Periodens driftöverskott dividerat med fastigheternas marknadsvärde vid periodens utgång. Driftkostnader Kostnader för el, uppvärmning, vatten, fastighetsskötsel, renhållning, försäkringar samt löpande underhåll. Driftöverskott Hyresintäkter minus drift- och underhålls kostnader, tomträtts avgäld, fastighetsskatt och fastighets administration. Ekonomisk uthyrningsgrad Periodens kontrakterade hyresintäkter dividerat med hyresvärdet vid periodens utgång. Ekonomisk vakansgrad Bedömd marknadshyra för outnyttjade lokaler dividerat med det totala hyresvärdet. EPRA vakansgrad Bedömd marknadshyra för vakanta ytor dividerat med hyresvärdet på årsbasis för hela fastighetsportföljen. Fastighetskategori Fastigheternas huvudsakliga användning baserat på areans fördelning. Den typ av lokalarea som svarar för den största andelen av fastighetens totala area avgör hur fastigheten definieras. Fastigheternas marknadsvärde Bedömt marknadsvärde enligt senast gjorda värdering. Förvaltningsresultat Intäkter minus fastighetskostnader, kostnader för central administration och finansnetto. Grön fastighet En fastighet som uppfyller följande tre krav: 1) miljöcertifiering enligt BREEAM In-Use, very good eller motsvarande, 2) ett PE-tal på ≤ 85 kWh/Atemp, 3) genomförd lokal klimatriskrelaterad sårbarhetsanalys. Grönt hyresavtal En grön bilaga, framtagen av Fastighetsägarna, som läggs till det ordinarier hyres- avtalet och som sätter ramarna för gemensamma insatser som bidrar till minskad miljöpåverkan och energianvändning. Koldioxidekvivalenter, CO2e Anger hur stor växthuseffekt ett utsläpp av en gas har i jämförelse med utsläpp av motsvarande mängd koldioxid (CO2). Kontrakterade hyresintäkter Periodens debiterade hyror minus hyres förluster och hyresrabatter inklusive serviceintäkter. Hyresvärde Debiterad hyra för perioden med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta ytor. Jämförbart bestånd Jämförbart bestånd avser de fastigheter som ägts under hela perioden och hela jämförelseperioden. Begreppet används för att belysa utvecklingen av hyresintäkter, exklusive engångseffekter för förtida avflyttningar och fastighets kostnader samt förvärvade och sålda fastigheter. Nettouthyrning Netto av årshyra, exklusive rabatter, för nytecknade, uppsagda och omförhandlade kontrakt. Ingen hänsyn tagen till kontraktstiden. Projektfastighet Nyproduktion eller förädlingsfastighet med en beslutad investering uppgående till minst 20 procent av intitala marknadsvärdet och en projekttid överstigande 12 månader. En projektfastighet återförs som förvaltningsfastighet 12 månader efter färdigställande. Nyproduktion - mark och fastigheter med pågående nyproduktion/totalombyggnad. Förädlingsfastighet - fastigheter med pågående eller planerad om- eller tillbyggnad som väsentligt påverkar fastighetens driftöverskott, standard och/eller ändrar använd- ningen av fastigheten. Hyresgästanpassning - fastigheter med pågående ombyggnad eller anpassning av lokaler som är av mindre karaktär. Överskottsgrad Periodens driftöverskott dividerat med periodens kontrakterade hyresintäkter. Definitioner Nyckeltal ===== SIDA 102 ===== 102102 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Femårsöversikt RESULTATRÄKNING Mkr 2023 2022 2021 2020 2019 Intäkter 2 504 2 209 1 967 1 878 1 854 Fastighetskostnader -793 -740 -678 -659 -667 Driftöverskott 1 711 1 469 1 289 1 219 1 187 Central administration -89 -90 -75 -76 -73 Resultat från finansiella poster1 -720 -273 -184 -185 -162 Förvaltningsresultat 903 1 106 1 030 958 952 Orealiserade värde förändringar räntederivat -481 104 36 0 0 Värdeförändring fastigheter, realiserad 8 10 16 -4 19 Värdeförändring fastigheter, orealiserad1 -1 393 -175 1 790 198 331 Resultat före skatt -963 1 045 2 872 1 152 1 302 Aktuell skatt -28 -16 -53 -75 -79 Uppskjuten skatt 141 -199 -495 -164 -173 Avgår resultat hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande - - 17 1 -9 Årets resultat hänförligt tIll moderbolagets aktieägare -850 830 2 306 914 1 041 12022 är omräknat med anledning av aktiverade ränteutgifter. KASSAFLÖDESANALYS Mkr 2023 2022 2021 2020 2019 Kassaflöde från den löpande verksamheten1 984 1 162 1 013 713 908 Kassaflöde från investeringsverksamheten1 -1 453 -3 308 -1 675 -1 415 -1 331 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 479 1 084 1 812 702 423 Årets kassaflöde 10 -1 062 1 150 0 0 Likvida medel vid årets slut 98 88 1 150 0 0 12022 är omräknat med anledning av aktiverade ränteutgifter. FINANSIELLA NYCKELTAL 2023 2022 2021 2020 2019 Avkastning på eget kapital, % -7,4 7,0 22,1 10,4 12,8 Avkastning på totalt kapital, %1 -0,7 4,3 11,3 5,6 6,7 Avkastning på sysselsatt kapital, % -0,8 4,5 11,5 5,8 6,9 Soliditet, % 34,6 38,1 40,2 36,8 36,6 Belåningsgrad fastigheter, % 54,4 51,9 48,6 54,3 54,0 Räntetäckningsgrad, ggr1 2,2 5,0 6,4 6,0 6,6 Skuldsättningsgrad, ggr 1,6 1,3 1,2 1,4 1,4 DATA PER AKTIE 2023 2022 2021 2020 2019 Resultat per aktie, kr -6,01 5,87 17,08 6,81 7,74 Eget kapital per aktie, kr 77,6 85,6 83,6 68,2 63,1 Kassaflöde per aktie, kr1 6,32 7,80 7,40 6,58 6,67 EPRA Earnings per aktie, kr1 6,19 7,70 7,21 6,93 6,43 EPRA NRV per aktie, kr 95,6 100,5 97,7 79,7 73,4 Genomsnittligt antal utestående aktier vid årets utgång, tusen 141 431 141 428 134 669 134 166 134 512 Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusen 141 431 141 431 141 344 134 071 134 512 Utdelning 0,002 2,00 3,52 3,30 1,65 1 2022 är omräknat med anledning av aktiverade ränteutgifter. 2 Styrelsens förslag. FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL VID ÅRETS SLUT 2023 2022 2021 2020 2019 Antal fastigheter 359 363 338 329 333 Uthyrningsbar yta, kvm 1 621 051 1 622 607 1 511 421 1 455 094 1 482 780 Marknadsvärde fastigheter, mkr 31 215 31 136 27 993 24 512 22 885 Hyresvärde, mkr 2 666 2 376 2 141 2 070 2 018 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92 91 89 89 90 Överskottsgrad, % 70 68 68 66 65 BALANSRÄKNING Mkr 2023 2022 2021 2020 2019 Förvaltningsfastigheter 31 215 31 136 27 993 24 512 22 885 Övriga anläggningstillgångar 99 77 71 74 81 Kortfristiga fordringar 302 432 223 304 221 Likvida medel 98 88 1 150 - - Tillgångar 31 714 31 733 29 437 24 890 23 187 Eget kapital 10 968 12 102 11 823 9 148 8 484 Uppskjuten skatteskuld 2 242 2 383 2 184 1 689 1 524 Övrig avsättning 10 10 10 10 9 Räntebärande skulder 17 083 16 259 14 748 13 247 12 145 Långfristig skuld leasing 74 52 54 55 53 Övriga långfristiga skulder 51 17 - - - Checkräkningskredit - - - 63 206 Kortfristiga skulder 1 286 910 618 678 766 Skulder och eget kapital 31 714 31 733 29 437 24 890 23 187 Femårsöversikt Nyckeltal ===== SIDA 103 ===== 103 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal För ytterligare information kontakta gärna: Knut Rost, vd, 010-470 95 01, knut.rost@dios.se Rolf Larsson, CFO, 010-470 95 03, rolf.larsson@dios.se Årsstämma 2024 Årsstämman för Diös Fastigheter AB (publ) äger rum tisdagen den 16 april 2024 i Östersund. Mer information och fullständiga förslag finns i kallelsen till årsstämman som skickades ut via pressmeddelande den 14 mars. Aktieägare som önskar delta i årsstämman ska: vara införd i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken måndagen den 8 april 2024. För mer information och anmälan om deltagande se Diös hemsida www.dios.se Inför årsstämman 2024 Styrelsen föreslår en utdelning om 0,00 kr per aktie. Valberedningens förslag i korthet: Valberedningen föreslår att styrelsen ska bestå av fem ledamöter. Valberedningen föreslår omvälja styrelseledamöterna Bob Persson, Ragnhild Backman, Peter Strand, Erika Olsén och Per-Gunnar Persson. Tobias Lönnevall har avböjt omval. Valberedningen föreslår att omvälja Bob Persson som styrelsens ordförande. Valberedningen föreslår Bob Persson som ordförande för stämman. Valberedningen föreslår att till revisor omvälja Deloitte AB. Deloitte har meddelat att Kent Åkerlund kommer att vara huvud ansvarig revisor. Diös årsredovisning har producerats av Diös Fastigheter i samarbete med Strand Kommunikation AB. Foto: Göran Strand, Daniel Holmgren, Jimmy Edlund, Jenny Rehnman, Henrik Bodin, Ulrika Eriksson. Tryck: Exakta AB, 2023 (i samarbete med Printson AB) Papper: G-Silk, svenskt papper från Grycksbo Trycksak 3041 0417 SVANENMÄRKT ===== SIDA 104 ===== 10 4 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Diös Fastigheter AB (publ) Besöksadress: Hamngatan 14, Östersund Postadress: Box 188, 831 22 Östersund Telefon: 0770-33 22 00 Organisationsnummer: 556501-1771 Bolagets säte: Östersund www.dios.se