===== SIDA 1 ===== 1 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025 Diös Fastigheter | Årsredovisning 2025 ”2025 var ett starkt år både vad gäller handling och resultat. En tydlig riktning gav effekt och skapar värde över tid.” David Carlsson, vd 2025 ===== SIDA 2 ===== 2 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025 Introduktion ______________________________________________________________________ 3 Det här är Diös __________________________________________________________________________________________ 3 Starka regionstäder – stabila kassaflöden _______________________________________________________________ 5 Diös som investering ____________________________________________________________________________________ 6 Vd-ord ___________________________________________________________________________________________________ 7 Ekonomisk redovisning _________________________________________________________ 10 Förvaltningsberättelse __________________________________________________________________________________ 11 Risker och riskhantering ________________________________________________________________________________ 15 Bolagsstyrningsrapport _________________________________________________________________________________ 19 Styrelse _________________________________________________________________________________________________ 26 Koncernledning _________________________________________________________________________________________ 27 Finansiella rapporter ____________________________________________________________ 28 Resultaträkning koncernen _____________________________________________________________________________ 29 Balansräkning koncernen _______________________________________________________________________________ 30 Förändring av eget kapital och kassaflödesanalys koncernen __________________________________________ 31 Resultaträkning moderbolaget _________________________________________________________________________ 32 Innehåll Diös legala finansiella rapporter återfinns på sidorna 10–55 och är reviderade av bolagets revisorer med undantag för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 19-27. Diös hållbarhetsredovisning har översiktligt granskats av bolagets revisorer. Balansräkning moderbolaget ___________________________________________________________________________ 33 Förändring av eget kapital och kassaflödesanalys moderbolaget ______________________________________ 34 Noter ___________________________________________________________________________________________________ 35 Årsredovisningens undertecknande ____________________________________________________________________ 55 Revisionsberättelse _____________________________________________________________________________________ 56 Hållbarhetsrapport ______________________________________________________________ 61 Vårt hållbarhetsarbete __________________________________________________________________________________ 62 Framtidssäkrade fastigheter ____________________________________________________________________________ 65 Trygga arbetsplatser ____________________________________________________________________________________ 69 Värdeskapande affärer __________________________________________________________________________________ 71 Hållbarhetsupplysningar ________________________________________________________________________________ 72 Nyckeltal _________________________________________________________________________ 77 Finansiella nyckeltal _____________________________________________________________________________________ 78 Aktien och ägarna ______________________________________________________________________________________ 82 Definitioner _____________________________________________________________________________________________ 84 Femårsöversikt __________________________________________________________________________________________ 85 Introduktion Det här är Diös Starka regionstäder – stabila kassaflöden Diös som investering Vd-ord Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Omslag: Joanna Lundstam, fastighetscontroller, på huvudkontoret i Östersund. ===== SIDA 3 ===== 3 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025 Östersund Sundsvall Umeå Skellefteå Luleå Gävle Borlänge Falun Mora Vi är fastighetsbolaget som satsar fullt ut på regionstäder. Med stark lokal närvaro och kraften från det stora bolagets samlade kompetens, finansieringsmöjligheter och investeringskapacitet skapar vi långsiktigt värde. Kombinationen av djup marknadskännedom och storskalighet ger oss unika konkurrensfördelar och gör oss till en handlingskraftig stadsutvecklingspartner, en uppskattad hyresvärd och en trygg investering. Enkla Vi är tydliga, öppna och ärliga. Vi är transparenta och stakar ut en klar riktning med konkreta mål. Med utgångs­ punkt i fastighetshantverket levererar vi i vardagen. Det är så vi bygger värde och resultat över tid. Nära Vi är intresserade, lyssnar och är tillgängliga. Vi agerar utifrån hyresgästens bästa samtidigt som vi lyfter blicken och ser till helheten i staden. Med lokal närvaro och kunskap kan vi snabbt bemöta hyresgästens behov och önskemål. Aktiva Vi går från ord till handling, tar ansvar och vågar fatta beslut. Vi gör klimatomställning till en del av vår utveckling och förflyttar våra fastigheter framåt i alla uthyrningar och investeringar. 32,5 2 927 3,4 5,4 1 582 52,5 315 62 98 Fastighetsvärde, mdr Kommersiella kontrakt, st Genomsnittlig kontraktstid för kommersiella kontrakt, år Energieffektivisering i jämförbart bestånd, % Uthyrningsbar yta, tkvm Belåningsgrad, % Fastigheter, st Miljöcertifierad yta, % Fossilfri energi, % Det här är Diös 3 Introduktion Det här är Diös Starka regionstäder – stabila kassaflöden Diös som investering Vd-ord Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal ===== SIDA 4 ===== 4 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025 Östersund Sundsvall Umeå Skellefteå Luleå Gävle Borlänge Falun Mora Vi verkar i svenska region­ städer med tillväxtpotential Våra städer präglas av framtidstro, god tillgång på fossilfri energi, aktiva livsstilsval, hög tillgänglighet och drivande kommunledningar som delar våra tillväxtambitioner. Här finns universitet och hög­ skolor som bygger kompetens och välutbildad arbetskraft. En stark entreprenörs anda och företagsetableringar ger karriärmöjligheter, kvalificerade jobb och stabilitet. Myndighetsetableringar skapar många arbetstillfällen samtidigt som de är stabila hyresgäster med stark ekonomi. 55 procent av våra hyresintäkter kommer från kontorssegmentet, där snitthyran har ökat med 50 procent sedan 2018. Vi har stor potential att förflytta hyresnivåerna genom aktiva omförhandlingar. För att möjliggöra detta fortsätter vi investera och höja kvaliteten i vårt bestånd och därmed etablera nya starka marknadshyror i bästa läge. Östersund Antal fastigheter: 72 Fastighetsvärde: 3 894 mkr Total uthyrningsbar yta: 245 tkvm Luleå Antal fastigheter: 34 Fastighetsvärde: 5 719 mkr Total uthyrningsbar yta: 227 tkvm Skellefteå Antal fastigheter: 28 Fastighetsvärde: 2 449 mkr Total uthyrningsbar yta: 139 tkvm Umeå Antal fastigheter: 37 Fastighetsvärde: 6 703 mkr Total uthyrningsbar yta: 255 tkvm Sundsvall Antal fastigheter: 49 Fastighetsvärde: 4 959 mkr Total uthyrningsbar yta: 216 tkvm Gävle Antal fastigheter: 39 Fastighetsvärde: 3 912 mkr Total uthyrningsbar yta: 206 tkvm Mora Antal fastigheter: 14 Fastighetsvärde: 553 mkr Total uthyrningsbar yta: 65 tkvm Falun Antal fastigheter: 22 Fastighetsvärde: 2 270 mkr Total uthyrningsbar yta: 117 tkvm Borlänge Antal fastigheter: 20 Fastighetsvärde: 2 087 mkr Total uthyrningsbar yta: 113 tkvm UTVECKLING SNITTHYRA KONTOR 900 2 500 kr/kvm 2 300 2 100 1 900 1 700 1 500 1 300 1 100 Sundsvall UmeåLuleå Gävle Dalarna Östersund 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 Skellefteå +50% Introduktion Det här är Diös Starka regionstäder – stabila kassaflöden Diös som investering Vd-ord Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal ===== SIDA 5 ===== 5 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025 Starka regionstäder – stabila kassaflöden Med visionen att skapa Sveriges mest inspirerande städer, utvecklar vi attraktiva platser där människor vill bo, arbeta och mötas. Med en långsiktig affärsmodell, rätt hyresgäst på rätt plats och attraktiva fastigheter skapar vi stabila kassaflöden, hög uthyrningsgrad och en uthållig intjäningsförmåga. Vårt centrala och kvalitativa bestånd, tillsammans med lokal närvaro och ett konsekvent relationsfokus, är kärnan i vårt erbjudande och en central del av vårt långsiktiga värdeskapande. Våra portföljvärden bekräftas fortlöpande av mark­ naden i våra transaktioner. Välpositionerade för strukturell tillväxt Vi verkar i en region där historiskt stora pågående och plane ­ rade investeringar formar framtiden, främst genom etablering av elintensiva verksamheter och ökade satsningar inom försvar och samhällsberedskap. Detta driver tillväxt som i sin tur driver efterfrågan på moderna, centralt belägna och effektiva lokaler och stärker våra städers attraktionskraft. Genom vår marknads ­ position är vi väl rustade att möta och utveckla denna efterfrågan. Omställning ger affärsmöjligheter Förståelsen för klimatrisker och vår påverkan gör omställning till en del av det dagliga arbetet. Förändrade förutsättningar präglar idag arbetet med stadsutveckling i de städer där vi finns. Ett systematiskt arbete med energioptimering, resurseffektivisering och miljöcertifiering framtidssäkrar vårt bestånd och sänker våra utsläpp. Det stärker vårt erbjudande och skapar långsiktiga och lönsamma affärer. Digitalisering, urbanisering och förändrade arbetsmönster fortsätter samtidigt att omforma behovet av lokaler. Kontorets roll som mötesplats och varumärkesbärare är tydligare än någonsin, och vi ser en fortsatt hög betalningsvilja för moderna, flexibla kontor och effektiv service i rätt lägen. Våra fastigheter i centrum Våra fastigheters blandade innehåll av kontor, service, utbildning, vård och bostäder driver de urbana flöden som formar framtidens stadskärnor. Vi arbetar nära våra hyresgäster, näringslivet och kommunledningarna i våra städer och utgör därmed en aktiv och långsiktig stadsutvecklingspartner, som både möjliggör och driver fram attraktiva miljöer där människor och verksamheter kan utvecklas. Vi har ett diversifierat bestånd med ungefär 3 000 kommersiella avtal, vilket skapar stabilitet i våra kassaflöden. Eftersom bostäder är en viktig komponent i levande stadskärnor äger och utvecklar vi även bostäder när det skapar värde och stärker helheten. Introduktion Det här är Diös Starka regionstäder – stabila kassaflöden Diös som investering Vd-ord Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal ===== SIDA 6 ===== 6 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025 Unik position på en attraktiv marknad Vi är den marknadsledande fastighetsägaren i utvalda regionstäder i norra Sverige. Vi har en lokal närvaro, ett centralt bestånd och stordriftsfördelar som ger ett starkt och attraktivt erbjudande. Stora investeringar i elintensiva verk­ samheter och satsningar kopplat till försvar och samhälls­ beredskap i vår region pågår och planeras fortgå kommande decennier, vilket ger goda strukturella tillväxtutsikter. Långsiktig affärsmodell Vi är en långsiktig aktör som kan dra nytta av nya affärsmöjligheter tack vare vår lokala närvaro och verk­ samhetens omfattning. Vi deltar aktivt i städernas tillväxt och tar ansvar för vår påverkan på människor och miljö. Vår affärsmodell bygger på att kontinuerligt utveckla våra fastigheter och möta efterfrågan på nyproduktion. På så sätt skapar vi värde för våra hyresgäster och framtidssäkrar våra fastigheter och vår affär. Starka stabila kassaflöden Vi äger ett väldiversifierat bestånd sett till både segment och geografi, på en marknad med hög avkastning. Våra hyresgäster finns inom både offentlig och privat sektor. Genom att erbjuda attraktiva, centralt belägna fastigheter, god service och infrastruktur samt lokal expertis, säkerställer vi en stabil efterfrågan oavsett konjunktur­ och marknadstrender. Diös som investering Diös erbjuder ett attraktivt, långsiktigt och stabilt värdeskapande baserat på en unik position i växande regionstäder, en skalbar och hållbar affärsmodell samt starka och stabila kassa flöden. Vår kombination av lokal närvaro, centrala lägen och stordriftsfördelar gör oss väl positionerade att fånga strukturella möjligheter och fortsätta leverera avkastning över tid. Introduktion Det här är Diös Starka regionstäder – stabila kassaflöden Diös som investering Vd-ord Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal ===== SIDA 7 ===== 7 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025 Tydlig riktning och leverans För ett år sedan kom jag som ny vd med stor respekt för det fina bolag som byggts upp under 20 års tid. För mig har det varit viktigt att nyttja det utifrånperspektiv som man bara har den första tiden, ett värdefullt verktyg för att analysera var bolaget är och vart vi ska. Diös har under lång tid haft en stark position i våra regionstäder – med engagerade medarbetare, ett centralt och attraktivt bestånd och en kultur präglad av närvaro och handlings­ kraft. Under 2025 har vi byggt vidare på den stabila grunden och fortsatt tydliggöra hur vår lokala närvaro, vårt fastighetshantverk med hyresgästen i fokus och vår diversifierade portfölj tillsammans skapar en robust, skalbar och långsiktigt lönsam affär som också bidrar till utvecklingen av våra städer. En marknad i förflyttning 2025 kännetecknades av ekonomisk osäkerhet och svag tillväxt. Fastighetssektorn som helhet påverkades av relativt låg transak­ tionsaktivitet och relativt hög omflyttningstakt hos hyresgästerna. Samtidigt fortsatte långsiktiga drivkrafter, som elektrifiering och samhällsinvesteringar, att stärka utvecklingen i Sveriges region­ städer. När vi stänger 2025 kan vi konstatera vilken motstånds­ kraftig marknad vi agerar på. Vd­ord ”Vi går in i 2026 med styrka. Marknaden efterfrågar moderna, centrala lokaler och regionstäderna fort sätter att växa.” David Carlsson, vd Introduktion Det här är Diös Starka regionstäder – stabila kassaflöden Diös som investering Vd-ord Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal ===== SIDA 8 ===== 8 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025 I den här miljön har centrala och moderna lokaler blivit ännu mer efterfrågade. Hyresgäster prioriterar god tillgänglighet, energi­ effektivitet och flexibilitet. Marknaden har blivit alltmer polariserad. Attraktiva centrala lägen fortsätter att stå starka, medan ytterlägen möter större utmaningar. Under slutet av året såg vi en stabilisering av marknadsräntor och fortsatt förbättrade finansieringsförutsättningar. Det skapar ett investeringsklimat där aktörer med starka balansräkningar och stark närvaro på sina marknader har större handlingsutrymme. För Diös innebär detta goda möjligheter för fortsatt lönsam tillväxt. Vår identitet är lokal – vår styrka är storskalig Det som utmärker oss är inte bara var vi finns geografiskt, utan hur vi arbetar. Vår affär bygger på lokal närvaro och aktiv förvalt­ ning av ett storskaligt centralt bestånd. I en marknad i rörelse blir den kombinationen ännu mer relevant. Vi har 95 procent av vårt bestånd i centrala lägen, cirka 3 000 kommersiella avtal och en bred mix av kontor, service, utbildning, handel, bostäder och sam­ hällsverksamhet. Vår närvaro i städerna gör att vi ser möjligheterna tidigt och våra stordriftsfördelar gör att vi kan agera när lägena uppstår. Regionstäderna fortsätter växa, efterfrågan på kvalitativa lokaler ökar och vi står väl positionerade att ta vara på de struktu­ rella möjligheter som växer fram. Fastighetshantverket i praktiken För mig är fastighetshantverk inget abstrakt begrepp. Det är summan av tusentals beslut, möten och handlingar som sker varje vecka ute i våra städer. Det handlar om att lyssna på hyresgästerna och förstå deras vardag, att genomföra en hyresgästanpassning som gör verksamheter mer effektiva, säkerställa lönsamhet, att förflytta hyror i takt med marknaden. Att förvärva mark, att utveckla en byggrätt, att genomföra projekt. Att finnas nära hyresgästerna, kommunerna, länsstyrelserna, näringslivet, entreprenörerna och konsulterna. Att bry sig. Att se detaljerna och helheten. Det är där värdeskapandet börjar, och det är där Diös är som bäst. Det handlar också om kostnadskontroll, varje dag, i det lilla och i det stora. Under året har vi arbetat strukturerat med att optimera driften och säkerställa att våra investeringar är lönsamma. Genom djup kunskap om våra fastigheter, tät uppföljning och ett kontinuerligt förbättringsarbete har vi sänkt kostnader, ökat effektiviteten och samtidigt förbättrat upplevelsen för våra hyresgäster. Den discipli­ nen kommer vara fortsatt avgörande när vi driver affären framåt. En hållbar affär är en lönsam affär Omställningen är en av vår tids största affärsmöjligheter. När våra städer växer, elektrifieras och moderniseras ökar kraven på energi­ effektivitet, service och attraktiva lägen. Det skapar ett affärsläge där hållbarhet och lönsamhet går hand i hand. Vi prioriterar mins­ kad klimatpåverkan, med fokus på utsläpp från investeringar och förvaltning, och fortsätter att driva energioptimering, miljöcertifie­ ring och gröna hyresavtal som en naturlig del av affären. Det är en del av vår långsiktiga strategi på vår väg mot målet om att minska våra utsläpp med 50 procent till 2030. På energiområdet har vi dessutom goda strukturella förutsätt­ ningar genom vår geografi, med god tillgång till fossilfri energi, och vår långsiktighet i arbetet med stabilitet och förutsägbarhet i energikostnader. Det är viktigt för både hyresgäster och vår egen kostnadskontroll. Ett år av aktivitet och resultat Under 2025 har vi visat tydlig handlingskraft. Förvaltningsresultatet ökade med 10 procent. Nettouthyrningen på helåret var positiv, driven av hög aktivitet i centrala lägen, som exempelvis uthyr­ ningarna av 1 200 kvm kontor till fintechbolaget Clear Street i Centrala Umeå och 1 500 kvm till Kronofogden i Gävle samt konverteringen av 1 200 kvm kontorsytor till 22 nya lägenheter i Luleå. Och många, många fler. Det är starkt och har på helåret skapat positiva värdeförändringar. Vi har fortsatt att genomföra lönsamma investeringar i både befintliga fastigheter och nyproduktion. Samtidigt har vi stärkt vår balansräkning med lägre snittränta och lägre belåningsgrad. Det är resultatet av en organisation som vet vart vi ska och leve ­ rerar därefter. Ekonomisk uthyrningsgrad Tillväxt förvaltningsresultat per aktie 10% snitt 3 år Tillväxt substansvärde per aktie 10% snitt 3 år Energianvändning Avkastning investeringar Överskottsgrad 92% -3% >10% 71% till 2028 Riskbegränsande mål: Belåningsgrad 45–55% räntetäckningsgrad >2 ggr och soliditet >35% snitt per år snitt per år till 2028 50% Minskade CO2e-utsläpp Till 2030 Introduktion Det här är Diös Starka regionstäder – stabila kassaflöden Diös som investering Vd-ord Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal ===== SIDA 9 ===== 9 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025 Försäljningar på bok vidimerar värdering Därtill fortsatte vi att göra transaktioner i syfte att koncentrera vårt ägande till centrala lägen och möjliggöra för lönsam tillväxt. T otalt förvärvade vi för 1,8 mdr och avyttrade för 1,6 mdr. Samtliga avytt­ ringar gjordes på bokfört värde eller över. Förvärvet av en portfölj av centralt belägna fastigheter i Umeå om totalt 73 tkvm, med attrak­ tiv direktavkastning och bra potential, är ett tydligt exempel på hur vi breddar vårt erbjudande i Umeå, nyttjar skalfördelar och stärker vår position på norra Sveriges snabbast växande marknad. Ödmjukhet, mod och beslutsamhet Att kliva in i rollen som vd för Diös är att bli en del av ett bolag med stark kultur, tydlig identitet och stolta, drivna och kompe­ tenta medarbetare. Det innebär också ett ansvar att utveckla både affären och våra städer på lång sikt. För mig är det viktigt att vara nära verksamheten. Det är ute i städerna som värde skapas och där de små besluten avgör hur vi utvecklas över tid. Det kräver mod att prioritera och en genomtänkt kapitalallokering, där projekt och satsningar bedöms med ett långsiktigt perspektiv. T ransparens och tydlighet är avgörande – både internt, externt och i våra relationer – liksom en konsekvent ambition att alltid sätta långsiktighet framför kortsiktighet. Vi utvecklar fastigheter, men i grunden utvecklar vi människors och företags vardag. Det kräver både ödmjukhet, mod och beslutsamhet. 2026 och framåt När vi tog fram våra nya finansiella mål gjorde vi det med stor framtidstro. Siktet är inställt på 10 procent årlig tillväxt i förvalt­ ningsresultat per aktie och i substansvärde (EPRA NRV) per aktie. Det uppnår vi genom minskade vakanser, lönsamma investeringar i fastigheter och energieffektivisering, samt god kostnadskontroll. Det är ambitiösa mål som speglar vår övertygelse om potentialen i vår marknad, våra fastigheter och vår affärsmodell. Vi går in i 2026 med styrka. Marknaden efterfrågar moderna, centrala lokaler och regionstäderna fortsätter växa. 2026 markerar också att Diös har varit börsnoterat i 20 år. Det är två decennier av långsiktighet, lönsamhet och värdeskapande, och en viktig del av vår historia. Jag är stolt över att leda detta fina bolag och stolt över det vi har åstadkommit under 2025. Jag är också förväntansfull över det vi står redo att göra framåt. Vår riktning för lönsam tillväxt är klar. Beslut i all ära, men det är handling och leverans som räknas. 2023 -16% 2022 0% 2021 7% 2024 -1% 2025 10% 202320222021 2024 2025 -5% -2% 29% 5% 4% 202320222018 Scope 1 Scope 2 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 7 000 8 000 2024 2025 -24% TILLVÄXT I FÖRVALTNINGSRESULTAT PER AKTIE TILLVÄXT I EPRA NRV PER AKTIE VÄXTHUSGASUTSLÄPP, TON CO 2E David Carlsson Introduktion Det här är Diös Starka regionstäder – stabila kassaflöden Diös som investering Vd-ord Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal ===== SIDA 10 ===== 10 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025 Ekonomisk redovisning Saga Zetterström, ekonomiassistent, och Anna-Carin Larsson, redovisningscontroller, på huvudkontoret i Östersund. Introduktion Ekonomisk redovisning Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Bolagsstyrningsrapport Styrelse Koncernledning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal ===== SIDA 11 ===== 11 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025 Förvaltningsberättelse Vi äger och utvecklar kommersiella fastigheter i svenska regionstäder med tillväxt potential. Med rätt hyresgäst på rätt plats skapar vi attraktiva fastigheter och en lång - siktigt lönsam affär. Vi är norra Sveriges ledande privata fastighetsbolag med ett totalt fastighetsvärde om 32 545 mkr. Vårt fastighetsbestånd är beläget i nio regionstäder och består av kommersiella lokaler och bostäder. Visionen är att skapa Sveriges mest inspirerande städer – platser där människor vill bo, arbeta och mötas. Det gör vi genom förvalt­ ning, utveckling och nyproduktion av fastigheter på ett ansvars­ fullt, långsiktigt och lönsamt sätt. Vårt erbjudande bygger på lokal närvaro, relationer och en strategisk förståelse för städernas utvecklingskraft. Det gör oss till en trygg investering, en aktiv stadsutvecklingspartner och en uppskattad hyresvärd. Verksamheten var under 2025 organiserad i sju affärsenheter: Dalarna, Gävle, Sundsvall, Östersund, Skellefteå, Umeå och Luleå. Diös Fastigheter AB (publ) är moderbolag i Diöskoncernen och bolagets aktier är noterade på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. Vi vill skapa stabila kassaflöden och en stark intjäningsförmåga över tid. Därför fokuserar vi verksamheten till regionstäder med tyd­ lig tillväxtkraft och strukturellt starka långsiktiga drivkrafter såsom urbanisering, grön industriell omställning och digitalisering. Våra städer präglas av hög tillgänglighet, aktiv livsstil, entreprenörsanda och en dynamisk utveckling av såväl företagsklimat som utbildning­ smiljöer. Med ett bestånd som till 95 procent finns i A­ och B­lägen i våra stadskärnor är vi väl positionerade att möta efterfrågan på moderna, centrala och effektiva lokaler. Aktiv fastighetsutveckling och utveckling av byggrätter skapar attraktiva miljöer för kontor, service, utbildning, handel, bostäder och samhällsverksamhet. Vi arbetar utifrån principen att rätt hyres­ gäst på rätt plats skapar långsiktigt värde – för oss, för hyresgästen och för staden. Hållbarhet är både ett ansvar och en strategisk förutsättning för vår affär. Vi arbetar systematiskt med energioptimering, resursef ­ fektivisering och miljöcertifiering, samt ställer krav för uppföljning i värdekedjan. Omställningen till ett klimatneutralt och resilient samhälle driver investeringsbehov och skapar betydande möjligheter i de regioner vi verkar i. Vår finansiering präglas av långsiktighet, kostnadseffektivitet och en balanserad riskprofil. Engagerade medarbetare Lokal närvaro Attraktivt belägna fastigheter Kapital Tillgångar Affär Attraktiva kontor Sveriges mest inspirerande städer Investeringar Centralt belägna bostäder Erbjudande Uthyrning & förvaltning Lokaler för handel, restauranger och annan samhällsservice Vision Vi äger och utvecklar kommersiella fastigheter i svenska regionstäder med tillväxtpotential. Med rätt hyresgäst på rätt plats skapar vi attraktiva fastigheter och en långsiktigt lönsam affär. Affärsidé Lönsam tillväxt Introduktion Ekonomisk redovisning Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Bolagsstyrningsrapport Styrelse Koncernledning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal ===== SIDA 12 ===== 12 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025 Väsentliga händelser under räkenskapsåret Räkenskapsåret 2025 präglades av en allmän ekonomisk lågkon­ junktur, lägre räntor från centralbankerna och geopolitisk osäkerhet. Under året fokuserade styrelsen och företagsledningen på hur detta påverkade vår verksamhet och anpassade kontinuerligt strategier och beslut gällande investeringar, transaktioner, finansiering, räntesäk­ ringar, löpande kostnader, orealiserade värdeförändringar och hyres­ ökningar som resultat av indexjusteringar. Läs mer på sidan 14. Resultat T rots affärsklimatet har aktiviteten i våra städer varit hög. Intäkterna ökade med 5 procent jämfört med föregående år och uppgick till 2 662 mkr (2 527). Intäktsökningen förklaras främst av indexjuste­ ringar och ett större fastighetsbestånd under året. Uthyrningsgraden för året var 90 procent (91). Den lägre uthyrningsgraden förklaras av fastighetsförsäljningar och något ökade vakanser. Driftöverskottet ökade med 6 procent till 1 828 mkr (1 728). Ökningen förklaras av att fastighetskostnaderna, relativt sett, inte ökat i samma omfattning som intäkterna. Överskottsgraden uppgick till 70 procent (69). Förvaltningsresultatet för året ökade med 10 procent jämfört med föregående år och uppgick till 981 mkr (892). Ökningen förklaras främst av det ökade driftöverskottet. Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till 11 mkr (59) och på derivaten till 67 mkr (68). Resultat efter skatt var 808 mkr (691). Soliditeten per den 31 december 2025 var 36,5 procent (36,2) och belåningsgraden uppgick till 52,5 procent (52,9). Avkastningen på eget kapital var 6,8 procent (6,1) under året. Investeringar Bedömd total investering för den pågående projektportföljen är 1 754 mkr, varav 1 087 mkr var upparbetat per den 31 december. Under 2025 har investeringarna i nyproduktion koncentrerats till Biet 6 och Biet 7 i Luleå och Vale 19 i Umeå. Hyresavtal har tecknats för samtliga projekt. Förutom nyproduktion investerar vi kontinuerligt i vårt befintliga bestånd genom om­ och tillbyggna­ tioner samt energibesparande åtgärder. Dessa investeringar görs för att driva högre uthyrningsgrad, högre hyror, ökad kundnöjdhet, lägre kostnader och en minskad miljöpåverkan. Transaktioner Diös fastighetstransaktioner syftar till att optimera vårt bestånd och stärka vårt hyresgästerbjudande i linje med vår strategi. Under året avyttrades 15 fastigheter (45) till ett värde av 1 630 mkr (1 892) och 6 fastigheter (9) till ett totalt värde av 1 811 mkr (1 101) tillträddes. Medarbetare, riktlinjer och ersättningar Verksamheten bedrivs nästan uteslutande med egen personal. Antalet tillsvidareanställda per den 31 december 2025 uppgick till 145 (150), varav 58 var kvinnor (59). Majoriteten av de anställda, 90 personer (91), arbetar med fastighetsförvaltning på våra affärs­ enheter. Resterande arbetar vid vårt huvudkontor i Östersund. För beslut om ersättning till ledande befattningshavare och de senaste godkända riktlinjerna, se not 5 samt bolagsstyrningsrapporten. Alla anställda omfattas av vår vinstandelsstiftelse Grunden, dit avsättning sker baserat på en kombination av årets resultat, avkast­ ningskrav och utdelning till aktieägarna. Avsättning till vinstandelss­ tiftelsen är maximerad till 30 000 kr per år och anställd. För 2025 har avsättning skett med totalt 4 000 tkr (2 800). Vid årsskiftet ägde Diös vinstandelsstiftelse 400 045 Diös­aktier (368 520). För mer information, se bolagsstyrningsrapporten. Riktlinjer och ersättningar till ledande befattningshavare För riktlinjer om ersättning och anställningsvillkor, se bolagsstyrn­ ingsrapporten samt not 5 för belopp avseende ersättningar 2025. Principerna för 2026 föreslås vara oförändrade. Hållbarhetsrapport Ansvarsfullt företagande handlar för oss om ett helhetsperspektiv på ekonomiska, sociala och miljömässiga aspekter. Det interna arbetet identifierar relevanta fokusområden, minskar exponerin­ gen mot hållbarhetsrelaterade risker och bidrar med en positiv påverkan samt inspirerar och uppmuntrar våra intressenter att följa vårt exempel. Hållbarhetsarbetet är integrerat i verksamheten och en naturlig del av vårt värdeskapande. Hållbarhetsrapporten är upprättad i enlighet med den tidigare lydelsen i årsredovisningslagens 6 kap, 11 § från innan 1 juli 2024. Den är översiktligt granskad i enlighet med RevR 12 och återfinns på sidorna 61­76. Utdelning Styrelsen har beslutat om en utdelningspolicy där utdelningen till aktieägarna ska motsvara cirka en tredjedel av koncernens årliga förvaltningsresultat, såvida inte investeringar eller koncernens finansiella ställning i övrigt motiverar annat. Styrelsen föreslår en utdelning om 2,40 kr per aktie (2,20) jämnt fördelat på fyra utdelningstillfällen, vilket motsvarar en utdelning om 34,7 procent (34,9) av förvaltningsresultatet. Vinstdisposition och vinstutdeln­ ing återfinns i not 27. Förväntad framtida utveckling Verksamheten kommer under 2026 att bedrivas med samma inrikt­ ning som tidigare. Vi fortsätter att utveckla våra fastigheter på ett sätt som möjliggör lönsam tillväxt över lång tid. En nyckel komponent i vår strategi och vår förmåga att skapa tillväxt är investeringar, som kommer att vara en framträdande del av vår verksamhet framöver, liksom transaktioner för att stärka vårt bestånd. Inför räkenskapsåret 2026 har vi satt nya finansiella huvudmål om 10 procent gen­ omsnittlig årlig tillväxt i förvaltningsresultat per aktie och i substans­ värde per aktie. Målen speglar vår övertygelse om potentialen i vår marknad, våra fastigheter och vår organisation. Målet att minska våra koldioxidutsläpp i scope 1 och 2 med minst 50 procent till 2030 kvarstår. Klimatmålet är granskat och godkänt av SBTi. Vi fortsätter att noggrannt bevaka och hantera världsläget. Styrelsen och ledningen granskar och reviderar kontinuerligt strategier och beslut för att anpassa vår verksamhet till rådande omständigheter. Introduktion Ekonomisk redovisning Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Bolagsstyrningsrapport Styrelse Koncernledning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal ===== SIDA 13 ===== 13 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025 MARKNADSVÄRDE OCH FÖRVALTNINGSRESULTAT DRIFTÖVERSKOTT OCH ÖVERSKOTTSGRAD UTDELNING OCH UTDELNINGSPOLICY 2021 2022 2023 2024 2025 Utdelning, kr per aktie kr per aktie % Utdelningspolicy, % 1,00 3,00 2,00 4,00 0 25 50 75 0 5 000 35 000 30 000 Mkr Mkr 15 000 20 000 25 000 10 000 0 200 400 600 1 000 800 1 400 1 200 2021 2022 2023 2025 Marknadsvärde fastigheter, mkr Förvaltningsresultat, mkr 2024 Mkr % 2021 2022 2023 20252024 40 50 45 55 60 80 70 65 0 200 400 600 800 1 000 1 200 2 000 1 800 1 400 1 600 Driftöverskott, mkr Överskottsgrad, % Moderbolaget Moderbolagets verksamhet utgörs av koncerngemensamma funk­ tioner såsom IT , ekonomi och finans, HR, hyresadministration, kommunikation samt ägande och drift av koncernens dotterbolag. Intäkterna uppgick till 217 mkr (205) och resultatet efter skatt var 205 mkr (276). Intäkterna består i huvudsak av sålda tjänster till dotterbolag. Resultatet efter skatt inkluderade 0 mkr (0) i utdelningar från koncernbolag, 184 mkr (162) i erhållna kon­ cernbidrag och ­139 mkr (­121) i lämnade koncernbidrag. Årets skattekostnad uppgår till ­1 mkr (0). Aktien och ägare Vår aktie är noterad på NASDAQ OMX Stockholm. Aktiekapitalet uppgår till 283 569 699 kr (283 569 699) och antalet aktier till 141 785 165 (141 785 165). Antal egna aktier vid årets ingång uppgick till 354 218 stycken. Samtliga egna aktier har under året överlåtis till en kurs om 67 kr per aktie. T ransaktionen skedde i samband med ett fastighetsförvärv i syfte att bistå säljaren att på ett effektivt sätt bli aktieägare i Diös. Vid årets utgång har bolaget 0 stycken egna aktier (354 218). En aktie motsvarar en röst vid årsstämman. De största aktieägarna är AB Persson Invest med 15,6 procent av innehav och röster, Backahill Inter AB med 10,5 procent och Länsförsäkringar Fonder med 7,4 procent. För mer information kring beslut på årsstämman, se bolagsstyrningsrapporten. Introduktion Ekonomisk redovisning Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Bolagsstyrningsrapport Styrelse Koncernledning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal ===== SIDA 14 ===== 14 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025 Q1 David Carlsson tillträder som Diös vd 1 januari. Uthyrning till Almi Invest AB och Almi AB om 1 500 kvm i centrala Östersund. Inflyttning september 2025. Q2 Tillträde av förvärv i Umeå med ett årligt hyresvärde om 134 mkr och ett överenskommet fastighetsvärde om 1,6 mdr. Säljare är Lerstenen. Avyttring och frånträde av den nyproducerade fastigheten Mimer 1 i Borlänge med Högskolan Dalarna som hyresgäst för 706 mkr. Köpare är Nordiqus. Uthyrning till AcadeMedia om 4 100 kvm i centrala Falun. Inflyttning beräknas ske under sommaren 2026. Beslut om att skapa 22 nya bostäder i centrala Luleå genom konver - tering av vakanta kontorsytor. Refinansiering av 5,2 mdr skuld till längre kapitalbindning och villkor som sänker portföljens genomsnittliga marginal med cirka 5 bps. Q3 Emission av 2- och 3-åriga icke-säkerställda obligationer om 850 mkr samt återköp av egna obligationer om 431 mkr med förfall i maj och oktober 2026. Q4 Frånträde av sex fastigheter i Åre för 660 mkr. Köpare är Tagehus Holding AB. Efter försäljningen äger Diös inga fastigheter i Åre. Färdigställande av konvertering från kontor till hotell i fastigheten Kraften 12 i Umeå. Hyresgästen Scandic tillträdde 1 december. Väsentliga händelser under året Under året förvärvade vi fastigheten Stadsliden 3:10, Umeå företagspark. Introduktion Ekonomisk redovisning Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Bolagsstyrningsrapport Styrelse Koncernledning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal ===== SIDA 15 ===== 15 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025 Att identifiera, förebygga och hantera risker är avgörande för vår förmåga att skapa värde för våra intressenter över tid. Risker kan uppkomma inom alla verksamhetsområden och bero på både interna och externa faktorer. Det yttersta ansvaret för bolagets riskhantering ligger hos styrelsen. Vd och koncernledningen ansvarar för att styrelsens riktlinjer efterlevs samt att processer och rutiner upprättats för riskhantering. Vi delar in våra risker i tre kategorier: strategiska, operativa och finansiella. Nedan presenteras de som bedöms ha störst påverkan på koncernen samt hur de hanteras. Risker och riskhantering Sannolikhet och påverkan Låg Medel Hög Trend (i förhållande till föregående år) Ökad risk Minskad risk Oförändrad risk Strategiska risker 1. Omvärldsrisker 2. Konkurrens och erbjudande Operativa risker 3. Fastigheternas värde 4. Förvärv och investeringar 5. Medarbetare 6. Miljö 7. Klimatförändringar 8. Affärsetik 9. Lagstiftning och administration 10. It-säkerhet och system Finansiella risker 11. Finansiering och likviditet 12. Rapportering 1 6 9 4 8 12 10 7 2 5 3 11 Låg Låg Medel Sannolikhet Påverkan Hög Medel Hög Introduktion Ekonomisk redovisning Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Bolagsstyrningsrapport Styrelse Koncernledning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal ===== SIDA 16 ===== 16 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025 Strategiska risker Strategiska risker kan påverka vår förmåga att genomföra affärsstrategier, uppnå långsiktiga mål och skapa värde för våra intressenter. Dessa risker identifieras och hanteras av styrelsen och koncernledningen och diskuteras regelbundet vid styrelsemöten. Typ av risk Beskrivning Hantering Sannolikhet Påverkan Trend 1. Omvärldsrisker Geopolitiska, makroekonomiska och externa händelser kan direkt eller indirekt påverka vår verksamhet, marknad och fastighetsbranschen. Globala trender kan leda till förändrade behov och beteenden hos hyresgäster. Vi styr verksamheten mot tydliga finansiella mål utformade för tillväxt och att stärka bolagets motståndskraft. Genom krav på god soliditet, stabila kassaflöden och en balanserad skuldsättning skapas han - dlingsutrymme även vid förändrade marknadsförutsättningar. 2. Konkurrens och erbjudande Vi verkar på en konkurrensutsatt marknad. Det finns en risk att vårt erbjudande, sett till hyresgäster, hyresnivåer, kvalitet och innehåll, blir mindre attraktivt i jämförelse med andra fastighetsägare. Vi har en decentraliserad organisation med lokal närvaro för att proaktivt kunna anpassa verksamheten till föränderliga förhållanden. Vi upprätthåller ett starkt kassaflöde för att kunna investera vid behov. Genom nära relationer med våra hyresgäster kan vi snabbt identifiera förändringar i efterfrågan. Operativa risker Operativa risker inkluderar risker som kan ha en direkt negativ inverkan på vårt resultat, finansiella ställning och verksamhet på kort och lång sikt. Dessa risker övervakas kontinuerligt av ledningen och rapporteras vid varje styrelsemöte. Typ av risk Beskrivning Hantering Sannolikhet Påverkan Trend 3. Fastigheternas värde Våra förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde och värdeföränd - ringarna redovisas i resultaträkningen. Värdet på fastigheterna beräknas utifrån ett antal faktorer och förändrade eller felaktiga antaganden i värderingsprocessen utgör en risk för att värdet på förvaltningsfastig - heterna inte motsvarar det faktiska marknadsvärdet. Fastighetsbeståndet externvärderas i sin helhet varje år genom att en del av portföljen värderas varje kvartal för att säkerställa en kontinuerlig bedömning av värdeutvecklingen. Bolaget arbetar kontinuerligt med att bibehålla eller öka marknadsvärdet på fastigheterna genom att hyra ut vakanta lokaler samt förädla och vidareutveckla befintliga fastigheter. Läs mer i not 9 Förvaltningsfastigheter. 4. Förvärv och investeringar En felaktig förvärvs- och investeringsstrategi eller misslyckande att skapa värde utöver köpeskillingen, samt felaktiga bedömningar av mervärde, synergier och fastigheters tekniska status utgör en risk. Investeringar som inte förbättrar fastighetsportföljens kvalitet, ökar energieffektiviteten eller höjer beläggningen, och därmed inte genererar högre kassaflöden och ökar portföljens värde, utgör en risk. Vi genomför omfattande finansiell, juridisk och fastighetsrelaterad due diligence inför varje förvärv för att identifiera och analysera dolda risker och möjligheter. Investeringsbeslut kalkyleras utifrån avkastningen i relation till investeringsbeloppet. För att säkra konkurrensmässighet över tid sker upphandling i konkurrens. Att teckna hyresavtal innan produktionsstart minskar risken för icke-återvinningsbara kostnader. Introduktion Ekonomisk redovisning Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Bolagsstyrningsrapport Styrelse Koncernledning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal ===== SIDA 17 ===== 17 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025 5. Medarbetare Oförmåga att erbjuda rimliga, jämlika och icke-diskriminerande an - ställningsvillkor liksom en trygg och säker arbetsmiljö leder till bristande förmåga att attrahera, utveckla och behålla rätt kompetens för att bedriva verksamheten, vilket är en risk. Arbetsvillkor hos leverantörer och samarbetspartners kan också utgöra en risk som påverkar oss direkt eller indirekt. Samtliga anställda förutom vd omfattas av kollektivavtal. Medarbetare erbjuds kontinuerlig kompetensutveckling och vinstandelsstiftels - en skapar delaktighet i bolagets framgång. Medarbetarna erbjuds förmåner för att främja fysisk aktivitet och god hälsa. Regelbundna arbetsmiljökontroller utförs av en intern arbetsmiljögrupp och månatliga medarbetar undersökningar identifierar nuläge och förbättringsområden. 6. Miljö Fastighetsförvaltning och exploatering lämnar ekologiska avtryck. Det kan ske genom direkta eller indirekta utsläpp, miljö- och vatten - föroreningar samt avfallshantering. Enligt miljöbalken är det aktören som orsakar allvarlig miljöskada som är skyldig bekosta återställnings - åt gärder. Därutöver innebär det en ryktesmässig risk. Försiktighetsprincipen tillämpas när det finns risk för skada på miljön eller det omgivande området. Eventuella negativa miljöeffekter hanteras enligt gällande regelverk och interna rutiner, extern expertis anlitas vid behov. 7. Klimatförändringar Förändrade väderförhållanden till följd av klimatförändringar utgör en risk för fysiska skador på våra fastigheter. Detta kan öka behovet av investeringar i utsatta fastigheter eller områden. Klimatförändringarnas omfattning innebär nya regleringar och lagar som kan påverka företaget genom oförutsedda kostnader, skatter eller krav på investeringar för att uppfylla reglerande krav. Vi arbetar aktivt för att begränsa vår klimatpåverkan genom energi - optimering samt minimera vårt resursutnyttjande för att begränsa våra utsläpp. Ett proaktivt klimatrisk- och sårbarhetsanalysarbete innebär att vi kan upprätta klimatanpassningsplaner och vidta åtgärder för att minska skador i eller på fastigheter. Läs mer om regional och lokal kartering i hållbarhetsrapporten på sidan 66. 8. Affärsetik Det finns en risk att verksamheten bedrivs i strid med lagar och regler samt interna styrdokument, såsom uppförandekoden. Olagligt eller oetiskt agerande kan skada förtroendet för företaget och medföra betydande finansiella konsekvenser. Vi hanterar risken för olämpligt beteende hos medarbetare genom tydliga ställningstaganden i styrdokument och samtliga anställda genomför en årlig uppförandekodsutbildning. Ingen form av korruption accepteras. Alla affärer och avtal ska ingås utan etiska tveksamheter, orimliga eller tvivelaktiga krav, samt fria från hot och mutor. 9. Lagstiftning och administration Vår verksamhet påverkas av förändringar i lagstiftning och regler inom flera olika områden. Fel och brister i dokumentation och avtal utgör tydliga risker. Otillräckliga eller icke ändamåls enliga rutiner, bristfällig rapportering eller kontroll, mänskliga misstag och kompetensbrister samt en otydlig ansvarsfördelning utgör risker som kan hindra en effektiv verksamhetsdrift. Övervakning av förändrade och kommande lagstiftning och regelverk sker löpande. Externa experter inom specifika områden konsulteras vid otillräcklig intern kompetens. Tydliga rutiner, riktlinjer och processer upprättas för att förhindra fel och brister. 10. It-säkerhet och system Ändamålsenliga it-system är avgörande för verksamheten. Det finns en risk för dataintrång, informationsläckage, driftstopp och andra störn - ingsrisker om it-system och information hanteras felaktigt. Vi arbetar med säkerhetsförebyggande åtgärder som brandväggar, virusskydd, intrångstester och systemuppdateringar för att minimera risker kopplat till it-säkerhet. Vi genomför löpande utbildningar i infor - mationssäkerhet. Typ av risk Beskrivning Hantering Sannolikhet Påverkan Trend Introduktion Ekonomisk redovisning Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Bolagsstyrningsrapport Styrelse Koncernledning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal ===== SIDA 18 ===== 18 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025 Finansiella risker För ett fastighetsbolag är hantering av finansiella risker avgörande för långsiktigt värdeskapande och finansiell stabilitet. Dessa risker hanteras i enlighet med koncernens finanspolicy. Typ av risk Beskrivning Hantering Sannolikhet Påverkan Trend 11. Finansiering och likviditet Våra väsentliga finansiella risker är likviditets- och refinansieringsrisk, ränterisk, kapitalstruktur och kreditrisk. Dessa kan påverka bolagets förmåga att uppfylla sina åtaganden eller ha en stor påverkan på det finansiella resultatet. För identifiering och hantering av de finansiella riskerna har bolaget tagit fram en finanspolicy och tillsatt ett internt finansråd. Ränterisken hanteras genom ett systematiskt arbetssätt med rörliga räntor samt fasta räntor genom räntederivat och fasträntelån. Vi arbetar med flera finansieringskällor och eftersträvar en jämn förfallostuktur för att be - gränsa refinansieringsrisken. Kreditrisken hanteras genom riskspridning där finanspolicyn reglerar motparter och hur stor volym som avtal får innehålla. Information om hyresgästers finansiella ställning inhämtas via kreditupplysningar och hyror förskottsfaktureras och betalas normalt i förskott. Likviditetsrisken hanteras genom efterlevnad av finanspolicyn som anger att likvida medel och outnyttjade kreditfaciliteter ska finnas för att garantera en god betalningsberedskap. Läs mer i not 19 Skulder till kreditinstitut. 12. Rapportering Rapporteringsrisker är risker som innebär att de finansiella rapporterna inte ger en rättvisande bild av företagets finansiella ställning och resultat. Rapporteringsprocessen detaljplaneras och har en riskkartläggning med kontrollaktiviteter som är utformade för att säkerställa ett korrekt rapporteringsflöde och minimera risken för att felaktigheter ska kunna uppstå. Styrelsen och ledningen granskar alla finansiella rapporter. Introduktion Ekonomisk redovisning Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Bolagsstyrningsrapport Styrelse Koncernledning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal ===== SIDA 19 ===== 19 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025 Diös Fastigheter AB (publ), i texten benämnt Diös, är ett svenskt fastighetsbolag som är noterat på Nasdaq OMX Stockholm Mid Cap. Bolagsstyrningsrapporten beskriver strukturen och processerna för bolagets styrning, ledning och kontroll under 2025. Svensk kod för bolagsstyrning Diös tillämpar Svensk kod för bolagsstyrning. Den behandlar for­ mer för tillsättning av styrelse och revisorer, styrelsens sammansät­ tning, finansiell rapportering och informationsgivning när det gäller bolagsstyrning och intern kontroll. Ansvaret för styrning, ledning och kontroll av Diös verksamhet fördelas mellan aktieägarna via årsstämman, styrelsen och verkställande direktören. Vissa bolagsstyrningsfrågor regleras i bolagsordningen. Bolagsstyrningen beskriver hur bolagets ägare, direkt och indirekt, styr företaget samt hur risker hanteras. Styrningen grundar sig på externa och interna regel verk som är föremål för ständig utveckling och förbättring. Diös avviker från koden på en punkt: Revisionsutskottet består av hela styrelsen. Styrelsen består av fem ledamöter av vilka samtliga fullgör revisionsutskottets uppgifter. Granskningsförfarandet av finansiella rapporter samt den interna kontrollen hanteras således av hela styrelsen. Utöver detta är styrelsens uppfattning att Diös i alla avseenden följt koden under 2025 och har inga ytterligare avvikelser att rapportera. Externa regelverk Svensk aktiebolagslag Nasdaq OMX Stockholms regelverk för emittenter Svensk kod för bolagsstyrning Gällande redovisningslagstiftning Interna regelverk Bolagsordning Instruktioner och arbetsordning för styrelse respektive vd Interna riktlinjer, policys och handböcker Årsstämma Diös högsta beslutande organ är årsstämman som, tillsammans med eventuella extra bolagsstämmor, ger aktieägarna möjlighet till styrning via sin beslutanderätt. Årsstämman utser styrelsen och styrelsens ordförande, samt slår fast principer för såväl valberedningens sammansättning som för ersättning till ledande befattningshavare. Stämman utser även revisorer för granskning av koncernens redovisning, liksom av styrelsens och vd:s förvaltning. Styrelsen utser vd samt representanter till ersättningsutskott och revisionsutskott. Bolagsordning I enlighet med bolagsordningen är Diös ett publikt aktiebolag med säte i Östersund. Verksamheten utgår från att, direkt eller indirekt via dotterbolag, äga och förvalta fast egendom och bedriva därmed förenlig verksamhet. Styrelsen väljs årligen på ordinarie årsstämma och ska bestå av lägst tre och högst tio ledamöter med högst tio suppleanter. Aktiekapitalet ska uppgå till lägst 149 mkr och högst 596 mkr. Antal aktier får uppgå till lägst 74 000 000 och högst 296 000 000 aktier. Bolagsordningen i sin helhet finns tillgänglig på dios.se. Aktiekapital och aktieägare Vid årets slut hade Diös 16 500 aktieägare (15 809) som totalt ägde 141 785 165 aktier (141 785 165). Aktien har ett kvotvärde om 2 kr (2). Andelen utländska aktieägare var 28,4 procent (28,3). Största enskilda ägare per den 31 december 2025 var AB Persson Invest med 15,6 procent (15,6) av röster och kapital, Backahill Inter AB med 10,5 procent (10,5), Länsförsäkringar Fonder 7,4 procent (8,0) och Vanguard 3,3 procent (2,7). T otalt ägde bolagets tio största ägare 51,7 procent (53,0) av röster och kapital. Årsstämma 2025 Årsstämman 2025 ägde rum den 7 april i Östersund. Vid stämman registrerades 280 aktieägare (278) som deltog antingen personligen, via ombud eller poströstning. Antalet representerade aktier var 87 771 698 (92 321 155), motsvarande cirka 62 procent (65) av det totala antalet aktier. Årsstämman fastställde koncernens balans­ och resultaträkning för 2024 och gav styrelse och vd ansvarsfrihet för 2024 års förvaltning. Aktieägare Revisionsutskott/ styrelsen i sin helhetStyrelseRevisorer ErsättningsutskottVd ValberedningÅrsstämma Bolagsstyrningsrapport BOLAGSSTYRNINGSSTRUKTUR Introduktion Ekonomisk redovisning Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Bolagsstyrningsrapport Styrelse Koncernledning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal ===== SIDA 20 ===== 20 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025 Årsstämman beslutade att: omvälja Ragnhild Backman, Erika Olsén, Peter Strand och Per­Gunnar Persson som styrelseledamöter. Bob Persson avböjde omval. nyvälja Björn Rentzhog till styrelseledamot. välja Per­Gunnar Persson till styrelseordförande. fastställa utdelning till aktieägarna i enlighet med styrelsens förslag om 2,20 kr per aktie. Avstämningsdag beslutades till 9 april, 9 juli, 9 oktober 2025 och den 9 januari 2026. omvälja revisionsbolag i enlighet med valberedningens rekommendation. anta styrelsens förslag till principer för ersättning och andra anställningsvillkor för bolagets ledande befattningshavare. att oförändrade principer ska gälla för att utse valberednin­ gen inför årsstämma 2026. bemyndiga styrelsen att, längst intill nästa årsstämma, förvärva och överlåta egna aktier enligt styrelsens förslag. bemyndiga styrelsen att, längst intill nästa årsstämma, besluta om nyemission av aktier i enlighet med styrelsens förslag. Valberedning Valberedningen har bildats i enlighet med beslut av årsstämman och dess sammansättning och arbete har haft utgångspunkt från den redogörelse som valberedningen lämnar. Enligt instruktion ska valberedningen utses årligen och bestå av styrelsens ordförande samt en representant vardera för de fyra största aktieägarna. Ledamöterna representerar tillsammans cirka 37 procent (37) av aktierna och rösterna i bolaget per den 31 december 2025. I det fall större aktieägare avstår att delta i valberedningsarbetet ska denne ersättas med representant för den i storleksordning nästkommande ägaren. Om en ledamot i valberedningen lämnar uppdraget under pågående år, ska denna ersättas av en annan rep­ resentant från samma aktieägare. En ledamot som inte längre till­ hör en av de fyra största aktieägarna, ska ersättas av en nytillkom­ men ägare. Om gällande principer får till följd att valberedningens ledamöter blir färre än tre, ska en företrädare för Aktie spararna erbjudas plats i valberedningen. Valberedningens uppdrag Samtliga ledamöter i valberedningen har noga övervägt och kon­ staterat att det inte föreligger någon intressekonflikt att acceptera uppdraget som ledamot av valberedningen i Diös. Valberedningen har inför årsstämman 2026 hållit sex protokollförda möten där samtliga frågor som framgår av svensk kod för bolagsstyrning har behandlats. Valberedningen har tillämpat regel 4.1 i Svensk kod för bolagsstyrning som mångfaldspolicy vid framtagandet av sitt förslag. Valberedningen har bland annat diskuterat och övervägt: i vilken grad den nuvarande styrelsen, som grupp och enskilt, uppfyller de krav som kommer att ställas på styrelsen till följd av Diös verksamhet och utvecklingsskede, styrelsens storlek, vilka kompetensområden som är samt bör vara företrädda inom styrelsen, styrelsens sammansättning avseende erfarenhet, kön och bakgrund, arvodering av styrelseledamöter, förslag till val av revisorer, vilken modell för utseende av ny valberedning inför årsstämman 2027 som ska tillämpas. Valberedningen har även förberett ett förslag till val av revisorer till styrelsen och årsstämman enligt EU:s revisorsförordning nr 537/2014 samt frågor rörande arvode till revisorn. Valberedningens arbete utgår från intervjuer med samtliga styrelseledamöter, som inte avböjt omval, och ledamöternas kun­ skaper och erfarenhet. Valberedningen har ingående informerat sig om styrelsens arbete och de specifika krav som bolagets verksam­ het ställer. Valberedningen har också tagit del av resultatet av den årligen utförda utvärderingen av enskilda ledamöters bidrag till styrelsearbetet, ordförandens arbete samt hur styrelsen fungerar som grupp. Vd:s föredragningar om bolagets verksamhet och strategiska inriktning utgör också viktiga underlag. I enlighet med valberedningens instruktion offentliggörs valberedningens ledamöter, samt de ägare som dessa företräder, senast sex månader före årsstämman. Valberedningens representanter baseras på det kända ägandet per den 31 augusti 2025. Valberedningens sammansättning I enlighet med de principer som antogs vid årsstämman 2025 har följande valberedning bildats: Bob Persson, AB Person Invest Markus Wallentin, Backahill Inter AB Johannes Wingborg, Länsförsäkringar Fondförvaltning AB Pontus Åhlund, AB Karl Hedin Per­Gunnar Persson, styrelsens ordförande Bob Persson har utsetts till valberedningens ordförande. Aktieägare som önskar lämna förslag till valberedningen kan göra det via e­post till valberedningen@dios.se eller via brev till: Diös Fastigheter AB, Valberedningen, Box 188, 831 22 Östersund. Styrelsen Styrelsens och ordförandens ansvar Styrelsen består av fem ledamöter och en arbetstagarrepresentant, utan suppleanter. Ledamöterna väljs årligen av årsstämman för tiden intill nästa årsstämma. Styrelsen har det övergripande ansvaret för bolagets organisation och förvaltning och representerar alla aktieägare. Detta genom att säkerställa att riktlinjerna för bolagets förvaltning är ändamålsenligt utformade. I ansvaret ligger att utveckla och följa upp bolagets strategier och mål, samt att fastslå affärsplan och årsbokslut. Beslut om förvärv och avyttring av fastigheter ochstörre investeringar är ytterligare ansvarsområden. I ordförandens ansvar ligger att säkerställa att styrelsen fullgör sitt uppdrag genom ett välorganiserat och effektivt arbete. Introduktion Ekonomisk redovisning Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Bolagsstyrningsrapport Styrelse Koncernledning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal ===== SIDA 21 ===== 21 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025 Styrelsens arbete Underlaget för styrelsens arbete utgörs av ordförandens dialog med vd, samt av dokumenterade underlag till styrelseledamöterna för diskussion och beslut. Styrelsens arbetsordning fastställs årligen vid det konstituerande styrelsesammanträdet och revideras vid behov. Arbetsordningen innehåller styrelsens ansvar och arbetsuppgifter, styrelseordförandens arbetsuppgifter samt revisionsfrågor och instruktion till vd. Den anger även vilka rapporter och finan­ siell information som styrelsen ska få del av inför varje ordinarie styrelsemöte. Den senaste gällande arbetsordningen fastställdes vid det konstituerande styrelsemötet den 7 april 2025 (och finns på dios.se). Under 2025 genomfördes 19 protokollförda styrelsemöten inklusive ett konstituerande styrelsemöte samt ett styrelsemöte per capsulam. Exempel på ordinarie ärenden som styrelsen har behand­ lat under året är: övergripande policyer, övergripande strategiplan, arbetsordning för styrelsen, kapitalstruktur och finansieringsbehov, transaktioner, kapitalanskaffning via nyemission, hållbarhetsarbe­ tet, verksamhetsmodell och organisationsfrågor samt process för närstående transaktioner. Framtidsinriktade frågeställningar om marknadsbedömningar, affärsverksamhetens inriktning, jämställd­ hetsfrågor och organisationsfrågor diskuterades också. Utvärdering av styrelsens arbete I enlighet med styrelsens arbetsordning har ordföranden säkerställt att styrelsens arbete har utvärderats, samt att valberedningens ordförande har informerats om resultatet av utvärderingen inför valberedningens nomineringsarbete. Utvärderingen består av ett antal fördefinierade och öppna frågor som respektive styrelseledamot besvarar individuellt. Revisionsutskott Styrelsen har fattat beslut om att styrelsen i sin helhet ska utgöra revisionsutskott. Utskottsarbetet är fastställt i styrelsens arbetsordning. I revisionsutskottets ansvar ligger att kvalitetssäkra bolagets finansiella rapportering samt effektiviteten i bolagets interna kontroll och riskhantering. I uppdraget ingår även att hålla sig informerad om revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen. Revisionsutskottet säkerställer revisorns opartiskhet och självständighet, utvärderar revisionsinsatsen och informerar bolagets valberedning om resultatet av utvärderingen. Bolagets revisor har närvarat vid tre sammanträden under året för att rapportera sina iakttagelser vid granskning och bedömning av bolagets interna kontroll avseende den finansiella rapporteringen. Utöver detta biträder revisionsutskottet valberedningen vid framtagande av förslag till revisorer och ersättning till dem, varvid utskottet ska övervaka att revisorernas mandattid inte överskrider tillämpliga regler, upphandla revision och lämna en motiverad rekommendation i enlighet med vad som anges i artikel 16 i Revisorsförordningen. Ersättningsutskott Ersättningsutskottet består av två styrelserepresentanter, Per­Gunnar Persson och Björn Rentzhog. I uppdraget ligger att, inom ramen för de riktlinjer som årsstämman 2025 fastställde, arbeta fram förslag angående ersättning till vd. Ersättningsutskottet har under 2025 haft ett sammanträde, där översyn av riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare avhandlats. För mer information se avsnittet Principer för ersättning samt not 5. Revisorer För granskning av bolagets årsredovisning, räkenskaperna samt styrelsens och vd:s förvaltning, utser årsstämman en eller två revisorer med högst två suppleanter. Vid årsstämman 2025 valdes Deloitte AB, med huvudansvarig revisor Kent Åkerlund för en period för tiden intill årsstämman 2026. Ersättning till revisorer finns specificerat i not 6. Koncernledningen Koncernledningens och vd:s ansvar Vid utgången av 2025 bestod koncernledningen av vd David Carls­ son, CFO Rolf Larsson, fastighetschef Sofie Stark, projektchef Mats Eriksson, IR­chef Johan Dernmar, transaktionschef Annie Franzon samt HR­chef Annie Skoglund. Arbetet leds av vd i enlighet med gällande instruktion. I uppdraget ligger att löpande presentera relevanta informations­ och beslutsunderlag inför styrelsemöten och motivera förslag till beslut. Styrelseordförande har årligen utvärderingssamtal med vd i enlighet med instruktion och gällande kravspecifikation. Utvärderingssamtalet behandlas sedan av styrelsen årligen. Koncernledningen håller möten minst en gång per månad, där strategiska och operativa frågeställningar diskuteras. Dessutom arbetar koncernledningen årligen fram en affärsplan. Denna följs upp via månatliga rapporter där granskningen fokuserar på resul­ tatutveckling, hållbarhet, förädling, nyinvesteringar och tillväxt. Principer för ersättning Årsstämman 2025 beslutade, i enlighet med styrelsens förslag, om nedan riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare i Diös. Riktlinjerna som beslutats av årsstämman ska tillämpas på ersättningar som avtalas samt förändringar som görs i redan avta­ lade ersättningar, efter det att riktlinjerna antagits av årsstämman 2025. Bolagsstämman kan därutöver besluta om andra ersättnin­ gar, till exempel aktiekursrelaterade ersättningar, oavsett vad dessa riktlinjer föreskriver, om särskilda skäl föreligger och det anses nödvändigt för att tillgodose bolagets långsiktiga intressen och hållbarhet eller för att säkerställa bolagets ekonomiska bärkraft. Ersättning och förmåner till verkställande direktör ska beslutas av bolagets styrelse. Ersättningar till övriga ledande befattningshavare beslutas av verkställande direktör i samråd med bolagets styrelse. Diös affärsstrategi, långsiktiga intressen och hållbarhet Diös affärsidé är att äga och utveckla kommersiella fastigheter i städer med tillväxtpotential i norra Sverige. Med rätt hyresgäst på Introduktion Ekonomisk redovisning Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Bolagsstyrningsrapport Styrelse Koncernledning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal ===== SIDA 22 ===== 22 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025 "Diös står starkt i en tid där vår marknad utvecklas snabbt och möjligheterna är stora. Som styrelse har vi fortsatt att prioritera långsiktighet, stabilitet och ett tydligt fokus på värdeskapande för våra hyresgäster, våra städer och våra aktieägare.” Per-Gunnar Persson, styrelseordförande Styrelseordförande Per-Gunnar Persson tillsammans med styrelsemedlemmarna Björn Rentzhog och Erika Olsén. Introduktion Ekonomisk redovisning Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Bolagsstyrningsrapport Styrelse Koncernledning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal ===== SIDA 23 ===== 23 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025 rätt plats skapar vi attraktiva fastigheter och en långsiktig affär. Genom att vara aktiva, agera på möjligheter samt ta medvetna beslut med hänsyn till vår omvärld samt miljö och klimat skapar vi förutsättningar för bättre lönsamhet. Det är i segmentet kontor vi ser den största utvecklingen av vår affär. Attraktiva arbetsplatser i våra städer bidrar till ökade flöden av människor som gynnar andra hyresgäster som finns i närheten. En framgångsrik implementering av affärsstrategin och tillvaratagandet av bolagets långsiktiga intressen, förutsätter att bolaget kan rekrytera och behålla kvalificerade medarbetare. Ersättning till medarbetarna ska vara marknadsmässig och konkurrenskraftig samt stå i relation till ansvar och befogenhet. Beslutsprocessen för att fastställa, utvärdera och tillämpa riktlinjerna Styrelsens beslut angående förslag till riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare bereds av ersättningsutskottet. Ett förslag till nya riktlinjer ska upprättas av styrelsen åtminstone vart fjärde år. Förslaget läggs fram till beslut vid årsstämman. Riktlinjer antagna på årsstämman gäller till dess att nya riktlinjer godkänts av stämman. För det fall det uppkommer behov av väsentliga ändringar av riktlinjerna, ska styrelsen upprätta ett förslag till nya riktlinjer. Ersättningsutskottet har i uppdrag att vidare följa och utvärdera under året pågående och avslutade program för rörliga ersättningar för bolagets ledning samt gällande ersättningsnivåer och ersättningsstrukturer i bolaget. Ersättningsutskottet ska även, inom ramen för av årsstämman beslutade riktlinjer, bereda förslag rörande ersättning till verkstäl­ lande direktören och övriga ledande befattningshavare. Ledande befattningshavare närvarar inte vid styrelsens behandling av, och beslut i, ersättningsrelaterade frågor, i den mån de själva berörs av frågorna. Fast lön och incitamentsprogram Utöver fast kontantlön kan incitamentsprogram med möjlighet till rörlig kontantersättning förekomma för bolagets ledande be­ fattningshavare. Fast kontantlön och rörlig ersättning från incita­ mentsprogrammet ska fastställas för varje verksamhetsår. Utfallet i incitamentsprogrammet ska bero av i vilken utsträckning i förväg uppställda mål uppfyllts inom ramen för bolagets verksam­ het. De i förväg uppställda målen ska ha en tydlig koppling till affärsstrategin och Diös långsiktiga värdeskapande arbete inklusive dess hållbarhetsarbete. Den rörliga ersättningen för en ledande befattningshavare kan maximalt uppgå till fyra månadslöner. Inga aktierelaterade ersättningar får förekomma. Diös har en vinstandelsstiftelse som omfattar samtliga anställda, inklusive ledande befattningshavare. Avsättning till vinstandelsstif­ telsen baseras på en kombination av bolagets resultat, avkastning­ skrav och utdelning till aktieägarna och är maximerad till 30 000 kronor per år och anställd. Pensions- och försäkringsförmåner Verkställande direktör har rätt till försäkrings­ och pensions­ förmåner under anställningstiden. Möjlighet ges till individuell placering. Endast kontant lön utgör underlag för försäkrings­ och pensionspremier. Under anställningstiden hos bolaget har övriga ledande befattningshavare rätt till försäkrings­ och pensionspre­ mie enligt vid vald tidpunkt gällande ITP­plan. Möjlighet ges till individuell placering. Endast kontant lön utgör underlag för försäkrings­ och pensionspremier. Icke-monetära förmåner Verkställande direktör har rätt till tjänstebil och tjänstebostad. Övriga ledande befattningshavare har rätt till tjänstebil. Utöver bilförmån erhåller ledande befattningshavare, i likhet med bolagets övriga anställda, förmåner av mindre värde. Uppsägningstid och pensionsålder Mellan bolaget och verkställande direktör gäller ömsesidig uppsägn­ ingstid om 4 månader. Ersättning under uppsägningstiden avräknas inte från inkomster från annan arbetsgivare. Avgångsvederlag som motsvarar en ersättning om maximalt 12 månadslöner utgår under förutsättning att ny anställning inte påbörjats. För övriga ledande befattningshavare gäller en ömsesidig uppsägningstid mellan den anställde och bolaget om 3–6 månader. Ersättning under uppsägn­ ingstiden avräknas från inkomster från annan arbetsgivare. Pensionsåldern för verkställande direktören är 65 år. Pensionsåldern för övriga ledande befattningshavare följer kollektivavtal. Beaktande av löner och anställningsvillkor för bolagets anställda Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersättningsriktlin­ jer har lön och anställningsvillkor för bolagets anställda beaktats genom att uppgifter om anställdas totalersättning, ersättningens komponenter samt ersättningens ökning och ökningstakt över tid utgjort en del av ersättningsutskottets och styrelsens beslut­ sunderlag vid utvärderingen av skäligheten av riktlinjerna och de begränsningar som följer av dessa. Ersättning för 2025 Vd erhöll fast ersättning om 4 584 tkr, övriga förmåner om 157 tkr samt pensionsavsättning om 1 311 tkr. Övriga ledande befattning­ shavare i koncernledningen erhöll sammanlagt fast ersättning om 10 303 tkr, övriga förmåner om 856 tkr, pensionsavsättningar om 3 255 tkr samt övrig ersättning om 1 745 tkr. Övriga ledande befattningshavare i koncernledningen bestod av sex personer. För mer information, se not 5. Inför årsstämman 2026 Inför årsstämman 2026 kommer styrelsen föreslå viss justering av ersättningsprogram till ledande befattningshavare. Styrelsen om intern kontroll Styrelsen ansvarar för att Diös har en effektiv intern kontroll. Kvalitetssäkringen sker genom att styrelsen behandlar kritiska redovisningsfrågor, liksom de finansiella rapporter som bola­ Introduktion Ekonomisk redovisning Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Bolagsstyrningsrapport Styrelse Koncernledning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal ===== SIDA 24 ===== 24 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025 get lämnar. De frågor som behandlas är hur gällande lagar och regler följs, väsentliga osäkerheter i redovisade värden, eventuella felaktigheter som inte är korrigerade, händelser efter balansdagen, ändringar i uppskattningar och bedömningar, eventuella konstat­ erade oegentligheter och andra förhållanden som påverkar de fi­ nansiella rapporternas kvalitet. Diös ramverk för intern kontroll av finansiell rapportering har uppdaterats under 2025. Det uppdat­ erade ramverket har implementerats och består av komponenterna riskbedömning, kontrollaktiviteter samt uppföljning. Kontrollmiljö Ett aktivt styrelsearbete är grunden för god intern kontroll. Styrelsen har därför fastslagit en arbetsordning med tillhörande arbetsprocesser, i syfte att skapa tydliga riktlinjer för styrelsens arbete. I styrelsens ansvar ligger att utarbeta och godkänna ett antal grundläggande riktlinjer och ramverk, relaterade till bolagets finansiella rapportering. Instruktionerna i riktlinjer och ramverk följs upp och omarbetas löpande samt kommuniceras till samtliga medarbetare som är involverade i den finansiella rapporteringen. Allt i syfte att skapa en grund för god intern kontroll. Styrelsen utvärderar löpande verksamhetens prestationer och resultat genom ett anpassat rapportpaket. Det innehåller resultatrapport och framarbetade nyckeltal samt annan väsentlig operationell och finansiell information. I rollen som revisionsutskott har styrelsen övervakat systemen för riskhantering och intern kontroll under året. Detta för att säkerställa att verksamheten är effektiv och bedrivs i enlighet med relevanta lagar och förordningar, samt att den ekonomiska rapporteringen är tillförlitlig. Styrelsen har tagit del av och utvärderat rutinerna för redovisning och ekonomisk rapportering samt följt upp och utvärderat de externa revisorernas arbete, kvalifikationer och oberoende. Under 2025 har styrelsen haft genomgång med, och fått en skriftlig rapport från, bolagets externa revisorer. Riskbedömning Diös arbetar fortlöpande med riskbedömning och riskhantering för att säkerställa att identifierade risker hanteras på ett ändamåls­ enligt sätt inom fastslagna ramar. Koncernledningen genomför årligen en analys där riskerna bedöms utifrån en given gradering. I bedömningen beaktas rutinerna avseende exempelvis bolagets administrativa rutiner, fakturering och avtalshantering. Även balans­ och resultatposter, där risk för väsentliga fel finns, granskas kontinuerligt. Kontrollaktiviteter Inom alla delar av redovisnings­ och rapporteringsprocessen genomförs löpande kontrollaktiviteter för att hantera de risker som styrelsen bedömer vara väsentliga för intern kontroll av den finan­ siella rapporteringen. Exempel på kontrollaktiviteter är rapporter­ ing av beslutsprocesser och beslutsordningar för väsentliga beslut om exempelvis nya stora hyresgäster, större investeringar, finansier­ ingsavtal och löpande avtal. Granskning av presenterade finansiella rapporter är ytterligare en kontrollaktivitet. En organisation med tydlig ansvarsfördelning liksom tydliga rutiner och arbetsroller, utgör grunden för bolagets kontrollstruktur. Information och kommunikation Bolagets övergripande styrdokument, såsom riktlinjer och man­ ualer, uppdateras löpande och finns tillgängliga på Diös intranät. Bolaget har utvecklat ett intranät i syfte att skapa större insyn och delaktighet genom bättre struktur, sökfunktion och funktioner för kommunikation. Bolagets externa kommunikation sker i enlighet med Diös kommunikationspolicy, som anger riktlinjer för att säk­ erställa att Diös lever upp till rådande informationsskyldigheter. Långsiktigt värdeskapande Långsiktigt värdeskapande förutsätter att vi tar ett socialt ansvar i de städer där vi verkar, att vi jobbar resurseffektivt och att vi tar hänsyn till klimatpåverkan i alla delar av verksamheten. Att ständigt utveckla fastighetsbeståndet skapar motståndskraft i både samhällsutveckling, klimatförändring och en föränderlig omvärld. Arbetsmiljö och säkerhet är viktigt för medarbetarnas välmående och engagemang. Diös rapporterar idag enligt GRI Standard 2021, se vår hemsida för mer information. Hållbarhetspolicy och uppförandekod är de övergripande styrdokument som ramar in hållbarhetsaspekterna i verksamheten. Uppföljning Löpande uppföljning av den interna kontrollen sker på såväl fastighetsnivå som på dotterbolagsnivå och koncernnivå. Styrelsen har avstämning med bolagets revisor minst en gång per år. Detta STYRELSEN Deltagande av totalt antal möten Ålder Invald Beroende/oberoende Styrelsemöten Ersättningsutskott Revisionsutskott Arvode, tkr P-G Persson, ordförande 60 2023 Oberoende 18/19 1/1 3/3 440 Ragnhild Backman, ledamot 62 2012 Oberoende 19/19 - 3/3 220 Peter Strand, ledamot 54 2019 Oberoende 15/19 - 2/3 220 Erika Olsén, ledamot 49 2022 Oberoende 19/19 - 3/3 220 Björn Rentzhog, ledamot 56 2025 Beroende gentemot ägare 13/13 1/1 2/2 220 Mathias Tallbom, arbetstagarrepresentant 51 2023 Beroende gentemot bolaget 19/19 - 3/3 - Bob Persson, ordförande 75 2011 Beroende gentemot ägare 6/6 - 1/1 - Bob Persson avgick ur styrelsen i samband med Årsstämman 2025-04-07. Introduktion Ekonomisk redovisning Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Bolagsstyrningsrapport Styrelse Koncernledning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal ===== SIDA 25 ===== 25 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025 utan närvaro av vd eller annan person från koncernledningen. En årlig utvärdering genomförs om behovet av att tillsätta en separat funktion för internrevision. Behovet har hittills inte bedömts vara väsentlig. Diös finansverksamhet, liksom dess ekonomi­ och hållbarhetsavdelning, sköts från huvudkontoret vilket innebär att rutiner och processer blir enhetliga, men ger även förutsättningar för att olika delar av funktionerna kan granska varandras processer. Allt för att öka och förbättra den interna kontrollen. Uppföljning av resultat och balans görs kvartalsvis, såväl av ekonomi­ och håll­ barhetsavdelningen som av koncernledning och styrelse. Styrelsen granskar delårsrapporter och årsredovisning innan publicering. Styrelsen får också fortlöpande information om riskhantering, intern kontroll och finansiell rapportering från revisorerna. Utöver detta har vi en visselblåsartjänst som nås via dios.se. Visselblåsart­ jänsten är ett tidigt varningssystem som ger både medarbetare och externa intressenter möjlighet att anonymt rapportera eventuella avvikelser från Diös värderingar och affärsetiska riktlinjer. Tjänsten administreras av extern part för att säkerställa anonymitet och professionalism. Styrelsens årshjul Styrelsemöte februari Genomgång av helårsresultat Fastställande av bokslutskommuniké Styrelsemöte januari Preliminärt resultat Preliminär utdelning Princip för närståendetransaktioner Årsstämma mars Styrelsemöten mars Fastställande av årsredovisning Börsregelverk Konstituerande styrelsemöte Revisors avrapportering Styrelsens arbetsordning och firmateckning Vd-instruktion Fastställande av finans- och kreditpolicy Konstituerande styrelsemöte Styrelsemöte april Fastställande av delårsrapport Q1 Styrelsemöte maj Strategier och mål Styrelsemöte juli Fastställande av delårsrapport Q2 Styrelsemöte september Styrelsemöten och rapportdagar för kommande år Struktur och fokusområden för Årsredovisning Styrelsemöte oktober Fastställande av delårsrapport Q3 Revisors avrapportering Styrelsemöte november Fastställande av budget Revisors avrapportering Introduktion Ekonomisk redovisning Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Bolagsstyrningsrapport Styrelse Koncernledning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal ===== SIDA 26 ===== 26 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025 Mathias Tallbom Styrelseledamot (arbetstagarrepresentant) sedan 2023, född 1974. Nuvarande funktion: Kommersiell förvaltare på Diös. Tidigare arbetslivserfarenhet: Verksam inom fastighetsbranschen sedan 2001. Tidigare arbetsgivare är bland andra Inmobiliaria Cielo Group i Los Boliches, Viva Estates i Marbella och Svensk Fastighetsförmedling i Östersund. Övriga styrelseuppdrag: Styrelseordförande i Fastighetsbolaget Norkom. Utbildning: Filosofie kandidatexamen från ekonomi- och fastighetsteknikprogrammet med inriktning fastighetsförmedling, Högskolan i Gävle. Aktieinnehav i Diös: 1 200 direktägda aktier. Styrelse Ragnhild Backman Styrelseledamot sedan 2012, född 1963. Nuvarande funktion: Vd för Backmans Fastighetsutveckling AB. Tidigare arbetslivserfarenhet: Förvaltningschef på Piren. Övriga styrelseuppdrag: Styrelseledamot i Majorna Invest AB, EcoDevelopment in Europe AB, AB Övikshem, Willhem AB, Norrländska Grannstaden AB, Malmegårds Fastigheter AB och Fastighetsägarna Sverige. Utbildning: Civilingenjör, KTH. Aktieinnehav i Diös: 70 000 via bolag. Björn Rentzhog Styrelseledamot sedan 2025, född 1969. Nuvarande funktion: Vd och koncernchef i AB Persson Invest sedan 2011. Tidigare arbetslivserfarenhet: Olika roller inom AB Persson Invest-koncernen, bland annat som vd för Wist Last & Buss. Övriga styrelseuppdrag: Styrelseordförande och ledamot i flertalet av AB Persson Invests dotterbolag samt styrelseledamot i Ziklo Bank AB. Utbildning: Civilekonom, Mittuniversitet. Aktieinnehav i Diös: 22 074 488 aktier via bolaget AB Persson Invest. Per­Gunnar Persson Styrelseledamot sedan 2023, född 1965. Nuvarande funktion : Vd för Safjället Fastigheter AB. Tidigare arbetslivserfarenhet: Vd för Platzer Fastigheter samt olika chefspositioner på Skanska och Coor Service Management. Övriga styrelseuppdrag: Styrelseordförande i John Mattson Fastighetsföretagen AB samt styrelseledamot i Safjället Fastigheter AB, Chalmersfastigheter AB, AB Borudan Ett och Anliem AB. Utbildning : Civilingenjör, Chalmers Tekniska Högskola. Aktieinnehav i Diös: 10 000 direktägda aktier. Peter Strand Styrelseledamot sedan 2019, född 1971. Nuvarande funktion: Transaktionsansvarig på Swedish Logistic Property AB. Tidigare arbetslivserfarenhet: Vd för fastighetsbolagen Victoria Park AB, Annehem Fastigheter AB och Tribona AB, vd för Swedish Logistic Property AB samt ledande befattningar inom fastighetsbolagen Drott och Akelius. Övriga styrleseuppdrag: Vice ordförande för Swedish Logistic Property AB samt ledamot i Rikshem AB, Fridam AB, Fridam Invest AB och Fridam Fastigheter AB. Utbildning: Civilingenjör, Lunds tekniska högskola. Aktieinnehav i Diös: 10 000 direktägda aktier. Erika Olsén Styrelseledamot sedan 2022, född 1976. Nuvarande funktion: Co-Managing Partner för Areim AB. Tidigare arbetslivserfarenhet: CIO för Castellum, partner på Tenzing AB, JLL Cross Boarder Team i London och Newsec. Övriga styrelseuppdrag: Styrelsemedlem i Genova AB och Magnolia AB. Utbildning: M.Sc. i fastighetsekonomi, KTH. Aktieinnehav i Diös: - Introduktion Ekonomisk redovisning Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Bolagsstyrningsrapport Styrelse Koncernledning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal ===== SIDA 27 ===== 27 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025 Koncernledning Mats Eriksson Projektchef sedan 2016, född 1964. Tidigare arbetslivserfarenhet: Över 20 års erfarenhet av byggproduktion, affärsutveckling och fastighetsbranschen inom Skanska Sverige AB. Utbildning: Utbildning avseende byggproduktion, ekonomi, ledarskap och entreprenadjuridik. Aktieinnehav i Diös: 9 000 direktägda aktier. David Carlsson Vd sedan 2025, född 1976. Tidigare arbetslivserfarenhet: Vd och koncernchef i det Umeåbaserade fastighetsbolaget Balticgruppen, vice vd för Balticgruppen, ledande befattningar inom Akademiska Hus, bland annat som regiondirektör för region Norr och Uppsala. Utbildning: Executive MBA-examen inom ekonomi från Stockholm Handelshögskola samt en MSc-examen från Umeå universitet. Aktieinnehav i Diös: 25 000 direktägda aktier. Rolf Larsson CFO sedan 2005, född 1964. Tidigare arbetslivserfarenhet: Tillförordnad vd för Inlandsbanan AB, administrativ chef för Haninge Bostäder samt redovisningsansvarig för Haningehem. Utbildning: Civilekonom och executive MBA från Stockholms universitet. Aktieinnehav i Diös: 17 000 direktägda aktier. Annie Skoglund HR-chef sedan 2023, född 1985. Tidigare arbetslivserfarenhet: Rekryterare och HR-koordinator på Hemfrid i Sverige AB och kommunikatör på Ung Företagsamhet Jämtland/Härjedalen. Utbildning: Filosofie kandidatexamen i sociologi med inriktning mot Human Resource Management från Mittuniversitetet. Aktieinnehav i Diös: 644 direktägda aktier. Johan Dernmar IR-chef sedan 2021, född 1984. Tidigare arbetslivserfarenhet: IR-ansvarig på Diös sedan 2015, sju års erfarenhet från Treasury och Investor Relations på SBAB Bank. Utbildning: Civilekonom från Linköpings universitet. Aktieinnehav i Diös: 11 000 direktägda aktier. Annie Franzon Transaktionschef sedan 2020, född 1988. Tidigare arbetslivserfarenhet: Olika befattningar inom ekonomi, värdering och transaktion på Diös sedan 2014, dessförinnan ekonom på Akelius och Stena Recycling AB. Utbildning: Kandidatexamen i ekonomisk fastighetsförvaltning – Real Estate Management från Gävle högskola, urval av kurser på Santa Monica College, USA. Aktieinnehav i Diös: 2 080 direktägda aktier. Sofie Stark Fastighetschef sedan 2020, född 1971. Tidigare arbetslivserfarenhet: Affärschef för Diös i Sundsvall sedan 2016, affärs - enhetschef på Klövern, verksamhetsutvecklare på Tvättbjörnen förvaltning, näringsliv - schef för Sollefteå kommun och egen konsultbyrå inom fastighet och ekonomi. Utbildning: Ekonomiutbildning vid Umeå universitet. Aktieinnehav i Diös: 12 100 direktägda aktier. Introduktion Ekonomisk redovisning Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Bolagsstyrningsrapport Styrelse Koncernledning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal ===== SIDA 28 ===== 28 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025 Finansiella rapporter Urban Carlsson, redovisningscontroller, Johannes Sjölander, projektledare, Viktoria Svande, kommersiell förvaltare, och Helena Engelbrecht, kommunikationsansvarig Corporate Communications, på huvudkontoret i Öster - sund. Introduktion Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Resultaträkning koncernen Balansräkning koncernen Förändring av eget kapital och kassaflödesanalys koncernen Resultaträkning moderbolaget Balansräkning moderbolaget Förändring av eget kapital och kassaflödesanalys moderbolaget Noter Revisionsberättelse Hållbarhetsrapport Nyckeltal ===== SIDA 29 ===== 29 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025 Resultaträkning koncernen I följande räkningar och noter kan avrundningsdifferenser förekomma. RESULTATRÄKNING, mkr Not 2025 2024 Hyresintäkter 3 2 662 2 527 Fastighetskostnader 4 -834 -799 Driftöverskott 1 828 1 728 Central administration 5,6 -90 -85 Finansiella intäkter 7 11 16 Finansiella kostnader 8 -768 -768 Förvaltningsresultat 981 892 Värdeförändring fastigheter 9 -21 -67 Värdeförändring derivatinstrument 67 68 Resultat före skatt 1 027 893 Aktuell skatt 10 -76 -75 Uppskjuten skatt 10 -143 -127 Årets resultat 808 691 Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 808 691 Koncernen har inga poster som redovisas i övrigt totalresultat, varför ingen sådan rapport lämnas. Årets resultat sammanfaller således med årets totalresultat. DATA PER AKTIE 1 2025 2024 Årets resultat per aktie före och efter utspädning, kr2 5,70 4,88 Antal utestående aktier vid periodens utgång 141 785 165 141 430 947 Genomsnittligt antal aktier 141 712 380 141 430 947 Antal aktier i eget förvar vid periodens utgång - 354 218 Genomsnittligt antal aktier i eget förvar 72 785 354 218 Utdelning per aktie, kr 2,403 2,20 1 Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) föreligger. 2 Nyckeltalet har beräknats utifrån årets totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare samt genomsnittligt antal aktier under året. 3 Styrelsens förslag. Introduktion Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Resultaträkning koncernen Balansräkning koncernen Förändring av eget kapital och kassaflödesanalys koncernen Resultaträkning moderbolaget Balansräkning moderbolaget Förändring av eget kapital och kassaflödesanalys moderbolaget Noter Revisionsberättelse Hållbarhetsrapport Nyckeltal ===== SIDA 30 ===== 30 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025 Balansräkning koncernen TILLGÅNGAR, mkr Not 2025 2024 ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Materiella och immateriella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 9 32 545 31 413 Immateriella anläggningstillgångar 0 0 Nyttjanderättstillgångar 11 92 73 Övriga materiella anläggningstillgångar 12 8 5 Summa materiella och immateriella anläggningstillgångar 32 645 31 491 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i intresseföretag och gemensam verksamhet 14 7 7 Andra långfristiga värdepappersinnehav 15 1 0 Reversfordringar 23 41 Derivatinstrument1 19 3 3 Övriga finansiella anläggningstillgångar 1 - Summa finansiella anläggningstillgångar 34 51 Summa anläggningstillgångar 32 679 31 542 OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Kortfristiga fordringar Kundfordringar 16 36 28 Övriga fordringar 249 160 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 78 92 Summa kortfristiga fordringar 364 279 Kassa och bank 321 405 Summa omsättningstillgångar 685 683 Summa tillgångar 33 364 32 225 1Jämförelseåret är justerat med anledning av omklassificering av derivat. Derivaten redovisades som omsättningstillgångar respektive kortfristiga skulder under jämförelseåret. Från och med 2025 klasificeras de som anläggningstillgångar respektive långfristiga skulder i de fall återstående löptid är längre än ett år. EGET KAPITAL OCH SKULDER, mkr Not 2025 2024 Eget kapital 17 Aktiekapital 284 284 Tillskjutet kapital 4 292 4 292 Balanserad vinst 7 603 7 084 Summa hänförlig till moderbolagets aktieägare 12 179 11 659 Summa eget kapital 12 179 11 659 Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld 10 2 511 2 363 Övriga avsättningar 18 11 10 Skulder till kreditinstitut 19 14 557 13 846 Leasingskuld 11 80 65 Derivatinstrument1 19 124 220 Övriga långfristiga skulder 35 35 Summa långfristiga skulder 17 318 16 539 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 19 2 840 3 168 Leasingskuld 11 11 8 Derivatinstrument1 19 65 36 Leverantörsskulder 57 57 Övriga skulder 143 21 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 20 751 737 Summa kortfristiga skulder 3 868 4 027 Summa eget kapital och skulder 33 364 32 225 Introduktion Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Resultaträkning koncernen Balansräkning koncernen Förändring av eget kapital och kassaflödesanalys koncernen Resultaträkning moderbolaget Balansräkning moderbolaget Förändring av eget kapital och kassaflödesanalys moderbolaget Noter Revisionsberättelse Hållbarhetsrapport Nyckeltal ===== SIDA 31 ===== 31 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025 Förändring av eget kapital och kassaflödesanalys koncernen KASSAFLÖDESANALYS KONCERNEN Hänförligt till moderbolagets aktieägare Mkr Antal utestående aktier, tusental Aktiekapital Tillskjutet kapital Balanserad vinst Totalt eget kapital Eget kapital 31 december 2023 141 431 284 4 292 6 393 10 968 Årets resultat 691 691 Eget kapital 31 december 2024 141 431 284 4 292 7 084 11 659 Transaktioner med aktieägare Avyttring egna aktier 354 24 24 Kontantutdelning (2,20 kr per aktie) -312 -312 Årets resultat 808 808 Eget kapital 31 december 2025 141 785 284 4 292 7 603 12 179 Koncernen har inga poster som redovisas i övrigt totalresultat, varför ingen sådan rapport lämnas. Årets resultat sammanfaller således med årets totalresultat. Mkr Not 2025 2024 Den löpande verksamheten Driftöverskott 1 828 1 728 Central administration -90 -85 Återläggning avskrivningar och nedskrivningar 7 7 Erhållen ränta 10 75 Erlagd ränta -796 -797 Betald skatt -86 -128 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelse- kapital 874 800 Förändringar i rörelsekapital Minskning (+)/ökning (-) av fordringar -18 19 Minskning (-)/ökning (+) av skulder 41 -70 Summa förändring av rörelsekapital 23 -51 Kassaflöde från den löpande verksamheten 897 749 Mkr Not 2025 2024 Investeringsverksamheten Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer -940 -929 Förvärv av fastigheter -1 779 -1 097 Avyttring av fastigheter 1 509 1 761 Förändring av övriga finansiella tillgångar 16 - Kassaflöde från investeringsverksamheten - 1 194 -266 Finansieringsverksamheten Utbetald utdelning -234 -71 Avyttring egna aktier 24 - Förändring av räntebärande skulder 3 904 3 432 Amortering av räntebärande skulder -3 480 -3 537 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 21 214 -176 Årets kassaflöde -84 307 Likvida medel vid årets början 1 405 98 Likvida medel vid årets slut 1 321 405 1 Likvida medel består av kassa och bank. FÖRÄNDRING AV EGET KAPITAL KONCERNEN Introduktion Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Resultaträkning koncernen Balansräkning koncernen Förändring av eget kapital och kassaflödesanalys koncernen Resultaträkning moderbolaget Balansräkning moderbolaget Förändring av eget kapital och kassaflödesanalys moderbolaget Noter Revisionsberättelse Hållbarhetsrapport Nyckeltal ===== SIDA 32 ===== 32 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025 Resultaträkning moderbolaget RESULTATRÄKNING, mkr Not 2025 2024 Nettoomsättning 3 217 205 Bruttoresultat 217 205 Central administration 5,6 -259 -243 Rörelseresultat -42 -37 Resultat från andelar i koncernföretag 158 - Värdeförändring räntederivat 67 108 Finansiella intäkter 7 879 1 157 Finansiella kostnader 8 -888 -970 Återföriing av periodiseringsfond - 0 Avsättning till periodiseringsfond -1 - Erhållna och lämnade koncernbidrag 45 41 Aktuell skatt 10 -1 0 Uppskjuten skatt 10 -12 -22 Årets resultat efter skatt 205 276 Moderbolaget har inga poster som redovisas i övrigt totalresultat, varför ingen sådan rapport lämnas. Årets resultat efter skatt sammanfaller således med årets totalresultat. Introduktion Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Resultaträkning koncernen Balansräkning koncernen Förändring av eget kapital och kassaflödesanalys koncernen Resultaträkning moderbolaget Balansräkning moderbolaget Förändring av eget kapital och kassaflödesanalys moderbolaget Noter Revisionsberättelse Hållbarhetsrapport Nyckeltal ===== SIDA 33 ===== 33 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025 Balansräkning moderbolaget TILLGÅNGAR, mkr Not 2025 2024 ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Materiella och immateriella anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar 0 0 Övriga materiella anläggningstillgångar 12 0 0 Summa materiella och immateriella anläggningstillgångar 0 0 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 13 2 787 2 392 Fordringar hos koncernföretag 16 275 16 673 Uppskjuten skattefordran 10 40 52 Övriga finansiella anläggningstillgångar 1 - Summa finansiella anläggningstillgångar 19 103 19 658 Summa anläggningstillgångar 19 103 19 658 OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Kortfristiga fordringar Fordringar hos koncernföretag 3 196 3 191 Övriga fordringar 34 17 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 31 46 Summa kortfristiga fordringar 3 261 3 254 Kassa och bank 227 365 Summa omsättningstillgångar 3 488 3 619 Summa tillgångar 22 591 23 277 1Jämförelseåret är justerat med anledning av omklassificering av derivat. Derivaten redovisades som omsättningstillgångar respektive kortfristiga skulder under jämförelseåret. Från och med 2025 klasificeras de som anläggningstillgångar respektive långfristiga skulder i de fall återstående löptid är längre än ett år. EGET KAPITAL OCH SKULDER, mkr Not 2025 2024 Bundet eget kapital Aktiekapital 17 284 284 Reservfond 285 285 Summa bundet eget kapital 569 569 Fritt eget kapital Överskursfond 3 952 3 952 Balanserat resultat -1 604 -1 592 Årets resultat 205 276 Summa fritt eget kapital 2 554 2 636 Summa eget kapital 3 123 3 205 Obeskattade reserver Periodiseringsfond 2 1 Summa obeskattade reserver 2 1 Avsättningar Avsättning pension 18 1 - Summa avsättningar 1 - Långfristiga skulder Skulder till koncernföretag 6 450 7 514 Skulder till kreditinstitut 19 4 877 4 718 Derivatinstrument 124 220 Summa långfristiga skulder 11 451 12 453 Kortfristiga skulder Skulder till koncernföretag 6 699 5 631 Skulder till kreditinstitut 19 1 094 1 869 Derivatinstrument 65 36 Leverantörsskulder 2 3 Övriga skulder 85 12 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 20 68 67 Summa kortfristiga skulder 8 014 7 618 Summa eget kapital och skulder 22 591 23 277 Introduktion Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Resultaträkning koncernen Balansräkning koncernen Förändring av eget kapital och kassaflödesanalys koncernen Resultaträkning moderbolaget Balansräkning moderbolaget Förändring av eget kapital och kassaflödesanalys moderbolaget Noter Revisionsberättelse Hållbarhetsrapport Nyckeltal ===== SIDA 34 ===== 34 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025 Förändring av eget kapital och kassaflödesanalys av moderbolaget KASSAFLÖDESANALYS MODERBOLAGETFÖRÄNDRING AV EGET KAPITAL MODERBOLAGET Mkr Antal ute- stående aktier, tusental Aktie- kapital Reserv- fond Överkurs- fond Balanserad vinst Totalt eget kapital Eget kapital 31 december 2023 141 431 284 285 3 952 -1 592 2 929 Årets resultat efter skatt 276 276 Eget kapital 31 december 2024 141 431 284 285 3 952 -1 316 3 205 Årets resultat efter skatt 205 205 Transaktioner med aktieägare Avyttring egna aktier 354 24 24 Kontantutdelning (2,20 kr per aktie) -312 -312 Eget kapital 31 december 2025 141 785 284 285 3 952 -1 398 3 123 Moderbolaget har inga poster som redovisas i övrigt totalresultat, varför ingen sådan rapport lämnas. Årets resultat efter skatt sammanfaller således med årets totalresultat. Mkr Not 2025 2024 Den löpande verksamheten Rörelseresultat -42 -37 Erhållen ränta 885 1 157 Erlagd ränta -899 -960 Betald skatt -1 0 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital -57 160 Förändringar i rörelsekapital Minskning (+)/ökning (-) av fordringar 28 -172 Minskning (-)/ökning (+) av skulder 868 566 Summa förändring av rörelsekapital 896 394 Kassaflöde från den löpande verksamheten 839 554 Investeringsverksamheten Förändring av långa fordringar 398 -840 Avyttring finansiella anläggningstillgångar 514 - Förvärv av finansiella anläggningstillgångar - -60 Kassaflöde från investeringsverksamheten 912 -900 Finansieringsverksamheten Utdelning -234 -71 Avyttring av egna aktier 24 - Förändring av långa skulder koncernföretag -1 064 443 Förändring räntebärande skulder 1 086 304 Amortering och lösen av räntebärande skulder -1 701 -13 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 21 -1 889 663 Årets kassaflöde -138 317 Likvida medel vid årets början1 365 48 Likvida medel vid årets slut1 227 365 1 Likvida medel består av kassa och bank. Introduktion Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Resultaträkning koncernen Balansräkning koncernen Förändring av eget kapital och kassaflödesanalys koncernen Resultaträkning moderbolaget Balansräkning moderbolaget Förändring av eget kapital och kassaflödesanalys moderbolaget Noter Revisionsberättelse Hållbarhetsrapport Nyckeltal ===== SIDA 35 ===== 35 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025 Noter I noterna finns text eller tabell som förklarar inne - hållet i posten samt vilken redovisningsprincip som tillämpats. Redovisningsprinciper Uppskattningar och bedömningar Risker Klimatrisker Noter Redovisnings- principer Uppskattningar och bedömningar Risker Klimatrisker Grunder för redovisningen Allmän information Grunder för redovisningen Resultat- och balansräkning Not 2 - Segmentsrapportering Not 3 - Intäkter Not 4 - Fastighetskostnader Not 5 - Anställda, personalkostnader mm Not 6 - Central administration Not 7 - Finansiella intäkter Not 8 - Finansiella kostnader Not 9 - Förvaltningsfastigheter Not 10 - Aktuell skatt och uppskjuten skatt Not 11 - Leasing Not 12 - Övriga materiella anläggningstillgångar Not 13 - Andelar i koncernföretag Not 14 - Andelar i intresseföretag Not 15 - Andra långfristiga värdepappersinnehav Not 16 - Kundfordringar Not 17 - Eget kapital Not 18 - Övriga avsättningar Not 19 - Skulder till kreditinstitut Not 20 - Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Övriga noter Not 21 - Förändring skulder från finansieringsverksamhet Not 22 - Skuldförvaltning Not 23 - Ställda säkerheter Not 24 - Eventualförpliktelser Not 25 - Transaktioner med närstående Not 26 - Händelser efter räkenskapsårets utgång Not 27 - Vinstdisposition och vinstutdelning Introduktion Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Resultaträkning koncernen Balansräkning koncernen Förändring av eget kapital och kassaflödesanalys koncernen Resultaträkning moderbolaget Balansräkning moderbolaget Förändring av eget kapital och kassaflödesanalys moderbolaget Noter Revisionsberättelse Hållbarhetsrapport Nyckeltal ===== SIDA 36 ===== 36 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025 Avvikelser mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper Moderbolaget tillämpar inte IFRS 9 Finansiella Instrument. I moderbola - get tillämpas en metod med utgångspunkt i anskaffningsvärdet enligt årsredovisningslagen. Derivatinstrument värderas inte till verkligt värde i moderbolaget utan till lägsta värdets princip. Moderbolaget tillämpar undantagen från IFRS 16 och redovisar leasingavgifter som opera - tionella leasingavtal enligt undantag i RFR 2, det vill säga som kostnad linjärt över leasingperioden. Aktieägartillskott redovisas hos givaren som ökning av aktier i dotterbolag och hos mottagaren som ökning av fritt eget kapital. Nya och ändrade standarder samt tolkningar Koncernen Nya eller ändrade standarder och nya tolkningar har inte haft någon väsentlig påverkan på koncernens finansiella rapporter 2025. Införandet av IFRS 18 som ersätter IAS 1 den 1 januari 2027 kommer att innebära förändringar i presentation och upplysningar i de finansiella rapporterna. Övriga ändrade och nya IFRS-standarder som träder i kraft fr.o.m. 1 januari 2026 eller senare, bedöms inte få någon väsentlig påverkan på koncernens finansiella rapporter. Moderbolaget Förändringarna i RFR 2, som gäller från räkenskapsåret 2025, har inte haft någon väsentlig påverkan på moderbolagets finansiella rapporter. De ändringar i RFR 2 Redovisning i juridiska personer som träder i kraft fr.o.m. 1 januari 2026 eller senare, förväntas inte få någon väsentlig påverkan när de tillämpas för första gången. Klimatförändring I den finansiella rapporten har hänsyn tagits till påverkan från kli - matförändringar. Diös klimatmål bedöms i viss utsträckning innebära kostnader och investeringar för att hantera den omställning som krävs. I dags läget gör företagsledningen bedömningen att den klimatrelaterade omställningen av verk sam heten inte innebär någon materiell påverkan NOT 1 REDOVISNINGSPRINCIPER Allmän information Årsredovisningen och koncernredovisningen har godkänts av styrelsen den 2 mars 2026. Koncernens och moderbolagets resultat- och balansräkningar blir föremål för fastställelse på årsstämman den 30 mars 2026. Diös Fastigheter AB (publ), organisationsnummer 556501- 1771, är ett svenskt aktiebolag med säte i Östersund som erbjuder centrumnära kommersiella lokaler och bostäder med stor variation avseende lokaltyp och yta. Huvudkontorets postadress är Box 188, 831 22 Östersund och besöksadressen är Zätagränd 11 i Östersund. Verksamheten Den operativa verksamheten följs upp och sker inom ramen för koncernens sju geografiska affärsenheter: Dalarna, Gävle, Sundsvall, Östersund, Umeå, Skellefteå och Luleå. Varje affärsenhet har utgjort ett förvaltningsområde. Den centrala administrationen, som innefattar bolagsadministration och koncernövergripande aktiviteter, sköts från huvudkontoret i Östersund. Grunder för redovisningen Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de av EU godkända International Financial Reporting Standards (IFRS) samt tolkningar av International Financial Reporting Interpretations Committée (IFRIC). Vidare har koncernredovisningen upprättats i enlighet med svensk lag och genom tillämpning av Rådet för hållbarhets- och finansiell rappor - terings rekommendation, RFR 1, Kompletterande redovisningsregler för koncerner. Tillgångar och skulder redovisas till anskaffningsvärde, förutom förvaltningsfastigheter och derivatinstrument som redovisas till verkligt värde. Moderbolagets årsredovisning är upprättad i enlighet med svensk lag och med tillämpning av Rådet förhållbarhets- och finansiell rapporter - ings rekommendation, RFR 2, Redovisning för juridiska personer och årsredovisningslagen. i närtid på den finansiella rapporten. Hänsyn tas till klimatrelaterade parametrar även i värderingen. De antaganden och bedömningar som ligger till grund för gällande värdering av förvaltningsfastigheter beskrivs i not 9. Uppskattningar och bedömningar För att kunna upprätta redovisningen i enlighet med IFRS och god redovisningssed, krävs att koncernledningen gör uppskattningar och bedömningar som påverkar, i bokslutet redovisade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Dessa uppskattningar baseras på såväl histor - iska erfarenheter som andra faktorer som bedöms som rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa uppskat- tningar och bedömningar om andra antagande görs eller om andra förutsättningar föreligger. Ändringar av uppskattningar redovisas i den period ändringen görs. Poster som innehåller väsentliga uppskattningar är förvaltningsfasigheter, not 9, och aktuell och uppskjuten skatt, not 10. Koncernredovisning Koncernens finansiella rapporter inkluderar både moderbolag och de dot- terbolag som moderbolaget har bestämmande inflytande över. Koncernen omfattar, utöver moderbolaget, de i not 13 angivna dotterbolagen med tillhörande underkoncerner. Bokslutet bygger på redovisningshandlingar upprättade för samtliga koncernbolag per balansdagen. Resultatet för ett dotterbolag som förvärvats under året, medräknas i koncernens resultat från och med förvärvstidpunkten. Resultatet från ett dotterbolag som säljs under året medräknas fram till avyttringstidpunkten. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen har upprättats enligt den indirekta metoden. Det innebär att nettoresultatet justerats för transaktioner som inte medfört in- eller utbetalningar under perioden, samt för eventuella intäkter och kostnader som hänförs till investerings- eller finansieringsverksamhetens kassaflöden. Introduktion Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Resultaträkning koncernen Balansräkning koncernen Förändring av eget kapital och kassaflödesanalys koncernen Resultaträkning moderbolaget Balansräkning moderbolaget Förändring av eget kapital och kassaflödesanalys moderbolaget Noter Revisionsberättelse Hållbarhetsrapport Nyckeltal ===== SIDA 37 ===== 37 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025 NOT 2 SEGMENTSRAPPORTERING Dalarna Gävle Sundsvall Åre/Östersund Umeå Skellefteå Luleå Koncernen Indelat per affärsenhet, mkr 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 Hyresintäkter 475 464 310 269 381 381 398 419 433 356 210 207 453 430 2 662 2 527 Reparation och underhåll -12 -17 -11 -9 -14 -14 -15 -16 -11 -7 -5 -5 -13 -9 -81 -77 Taxebundna kostnader -54 -51 -28 -23 -41 -41 -49 -54 -33 -31 -29 -27 -36 -38 -270 -266 Fastighetsskatt -19 -17 -16 -14 -22 -20 -22 -20 -25 -20 -13 -10 -30 -26 -146 -126 Övriga fastighetskostnader -40 -40 -29 -28 -38 -38 -48 -48 -41 -37 -17 -20 -40 -41 -252 -252 Fastighetsadministration -14 -14 -11 -9 -12 -11 -16 -16 -12 -10 -7 -6 -13 -11 -85 -77 Driftöverskott 338 325 215 187 254 259 250 264 312 251 138 138 321 305 1 828 1 728 Uthyrningsbar area, kvm 295 260 308 259 206 075 205 914 215 532 212 063 245 366 280 241 254 691 202 142 138 523 137 985 226 803 233 132 1 582 250 1 579 735 Hyresvärde perioden 508 493 348 297 425 418 451 462 459 382 231 228 485 446 2 907 2 726 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92 93 87 89 88 90 87 90 91 92 90 90 92 95 90 91 Överskottsgrad, % 72 71 71 71 68 69 63 64 75 71 66 67 72 72 70 69 Förändringar av fastighetsbeståndet Fastighetsbeståndet 1 januari 5 501 5 458 3 753 3 175 4 772 4 801 4 483 4 835 4 824 4 785 2 468 3 215 5 611 4 947 31 413 31 215 Förvärv - 149 1 551 247 - - - 1 562 - - - 1 401 1 811 1 101 Investeringar i ny-, till-, ombyggnad 121 189 111 55 70 62 133 98 269 177 69 35 167 313 940 929 Försäljningar -688 -178 - -47 -82 -101 -677 -444 -32 -217 - -784 -151 -122 -1 630 -1 892 Orealiserade värdeförändringar -25 -116 47 18 -49 10 -45 -7 80 79 -89 2 91 73 11 59 Fastighetsbeståndet 31 december 4 910 5 501 3 912 3 753 4 959 4 772 3 894 4 483 6 703 4 824 2 449 2 468 5 719 5 611 32 545 31 413 Avrundningar kan medföra att kolumner/rader inte summerar. Introduktion Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Resultaträkning koncernen Balansräkning koncernen Förändring av eget kapital och kassaflödesanalys koncernen Resultaträkning moderbolaget Balansräkning moderbolaget Förändring av eget kapital och kassaflödesanalys moderbolaget Noter Revisionsberättelse Hållbarhetsrapport Nyckeltal ===== SIDA 38 ===== 38 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025 FORTS. NOT 2 SEGMENTSRAPPORTERING Identifiering av rapporterbara segment görs baserat på den interna rapporteringen till den högste verkställande beslutsfattaren, vd, tillika koncernchef. Koncernen styrs och rapporteras i sju segment utifrån vår geografiska organisation. Diös verksamhet är organiserad i sju affärs- enheter: Dalarna, Gävle, Sundsvall, Åre/Östersund, Skellefteå, Umeå och Luleå. Alla affärsenheter, segment, bedriver fastighetsförvaltning och uthyrning av kommersiella lokaler och bostäder. Den 1 december 2025 avyttrades hela fastighetsbeståndet i Åre. Operativt är koncernen organiserad i affärsenheter enligt en geografisk indelning. De interna rapporteringssystemen är uppbyggda med tanke på uppföljning av respektive affärsenhets genererade avkastning. Redovisningsprincip Geografisk indelning utgör huvudsaklig indelningsgrund. Därutöver följs verksamheten upp baserat på fastighetstyp. De redovisningsprinciper som tillämpas för segmentrapporteringen överensstämmer med de som koncernen tillämpar. Segmentsinformation lämnas endast för koncernen. NOT 3 INTÄKTER Koncernens totala hyresvärde uppgick till 2 907 mkr (2 726) och bedömt hyresvärde för vakanta lokaler uppgick till 285 mkr (236). I hyresvär - det ingår tillägg som vidaredebiteras hyresgästen, exempelvis värme, fastighetsskatt och indextillägg. Hyresintäkterna för koncernen uppgick till 2 662 mkr (2 527), mots - varande en ekonomisk uthyrningsgrad om 90 procent (91). I jämförbart bestånd ökade kontrakterade hyresintäkter med 1,1 procent jämfört med förgående år. Hyresintäkterna utgörs av hyresvärdet med avdrag för värdet av under året vakanta ytor samt vidaredebitering, servi - ceintäkter och övriga intäkter. Vidaredebitering, serviceintäker och övriga intäkter uppgick till 214 mkr (188). Ingen hyresgäst står för mer än 10 procent av koncernens intäkter. Ekonomisk vakansgrad uppgick till 10 procent (9) och nettouthyrnin - gen för året uppgick till 3 mkr (32). INTÄKTER, mkr 2025 kr/kvm 2024 kr/kvm KONCERNEN Jämförbart bestånd 2 272 2 247 Projektfastigheter 66 64 Färdigställda projekt 1 0 Förvärvade fastigheter 177 18 Sålda fastigheter 99 162 Kontrakterade intäkter 2 615 1 653 2 492 1 578 Övriga förvaltningsintäkter 47 35 Summa 2 662 2 527 INTÄKTER, mkr 2025 2024 MODERBOLAGET Koncerninterna intäkter 215 204 Övriga intäkter 2 1 Summa 217 205 Koncerninterna intäkter i moderbolaget avser fakturerad förvaltning och management fees. Kontraktförfallostrukturen för fastighetsbeståndet framgår av tabellen nedan. HYRESKONTRAKTENS LÖPTIDER PER DEN 31 DECEMBER 2025 För- fallo år Antal avtal Uthyrd area, kvm Kontrakts- värde, mkr Andel av värdet, % Kommersiella hyresavtal 2026 967 188 319 336 13 2027 774 284 667 472 19 2028 594 242 252 501 20 2029 402 203 715 384 15 2030+ 190 292 901 577 23 Summa 2 927 1 211 855 2 269 90 Bostadshyresavtal 1 673 113 714 170 7 Övriga hyresavtal 2 289 - 62 3 Summa 6 889 1 325 569 2 501 100 Redovisningsprincip Koncernens intäkter består i allt väsentligt av hyresintäkter i samband med uthyrning av lokaler och bostäder samt övrig uthyrning inklusive index och vidaredebitering av investeringar och fastighetsskatt. Intäkter från hyres- avtal redovisas och klassificeras som operationella leasingavtal i enlighet med IFRS 16. Hyresintäkterna periodiseras linjärt i enlighet med hyre- savtalen, vilket medför att endast den del av intäkten som avser aktuell period redovisas. Det innebär att förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter. Ersättningar i samband med förtida uppsägning av hyresav- tal intäktsförs direkt om inga förpliktelser kvarstår gentemot hyresgästen. Hyresrabatter periodiseras linjärt över hyreskontraktens löptid. Servi- ceintäkter består av tilläggsdebitering av taxebundna intäkter och intäkter avseende fastighetsskötsel. I fastighetsskötsel ingår teknisk förvaltning av fastigheterna såsom värme, kyla, sopor, vatten, snöröjning med mera. Intäktsredovisning i resultaträkningen sker när tjänsten är utförd. Vår bedömning är att vi i egenskap av fastighetsägare i allt väsentligt utgör huvudman och ej agent avseende serviceintäkter. Intäkterna redovisas till ett belopp som återspeglar den ersättning vi förväntas ha rätt till i utbyte mot dessa tjänster utifrån gällande avtal. Risk hyresintäkter Kontrakterade hyresintäkter är beroende av hyresgästernas betalnings - förmåga. Bristande interna processer och engagemang kan resultera i missnöjda hyresgäster och ökade vakanser. Omvärldens och stadens ekonomiska tillväxt, nyproduktion, övrig konkurrens och efterfrågan påverkar uthyrnings graden och därmed hyresintäkterna. En stor och diversifierad fastighetsportfölj med en välbalanserad hyresgäststruk- tur minskar risken för lägre hyresintäkter om en enskild hyresgäst, bransch eller ort skulle möta ekonomiska motgångar. Merparten av alla hyreskontrakt omfattas av en indexkompensation. Betalningsinställelse hanteras i vissa fall av moderbolagsborgen eller bankgaranti. NOT 4 FASTIGHETSKOSTNADER Fastighetskostnaderna består främst av driftkostnader. I driftkostnaderna ingår kostnader för bland annat el, värme, vatten, fastighetsskötsel, försäk- ringar med mera. Delar av driftkostnaderna vidaredebiteras till hyresgäster- na i form av tillägg på hyran. Huvuddelen av fastighetsskatten vidaredeb- iteras också till hyresgästerna. Fastighetsadministration innefattar bland annat kostnader för personal som arbetar med uthyrningsverksamhet och hyresförhandlingar, förbrukningsmaterial och projektadministration. Introduktion Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Resultaträkning koncernen Balansräkning koncernen Förändring av eget kapital och kassaflödesanalys koncernen Resultaträkning moderbolaget Balansräkning moderbolaget Förändring av eget kapital och kassaflödesanalys moderbolaget Noter Revisionsberättelse Hållbarhetsrapport Nyckeltal ===== SIDA 39 ===== 39 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025 FASTIGHETSKOSTNADER, mkr 2025 kr/kvm 2024 kr/kvm KONCERNEN Driftkostnader 522 330 515 326 Reparations- och underhållskostnader 83 52 81 51 Fastighetsskatt 146 92 126 80 Fastighetsadministration 84 53 77 49 Summa 834 527 799 506 Risk fastighetskostnader Taxebundna kostnader som inte är reglerade i hyresavtal, liksom oförutsedda eller säsongsrelaterade reparations- och underhållskostnad- er, utgör uppenbara risker. Risk för ökade kostnader hanteras genom översyn av möjligheterna till vidarefakturering och/eller indexuppräkning i hyresavtalen. En långsiktig strategi för elinköp ger förutsägbara kostnader för el i upp till fem år i förväg, vilket är gynsamt i tider av volatila elpriser. Vidare återfinns 71 procent av vårt fastighetsbestånd i elområde 1 och 2 där tillgången på fossilfri elproduktion är god. Vår lokala närvaro ger mö- jlighet till en proaktiv och kostnadseffektiv förvaltning. Fastigheterna följer fleråriga underhållsplaner och är försäkrade utifrån bedömt behov. NOT 5 ANSTÄLLDA, PERSONALKOSTNADER OCH ARVODE TILL STYRELSE MEDELANTAL ANSTÄLLDA 2025 2024 varav män varav män Moderbolaget 159 58% 156 58% Koncernen 159 58% 156 58% LÖNER, ERSÄTTNINGAR OCH SOCIALA KOSTNADER, tkr 2025 2024 Lön och ersättning Sociala kostnader Lön och ersättning Sociala kostnader Moderbolaget 120 702 37 462 109 684 34 711 varav pensionskostnader1 13 745 4 257 11 514 2 780 Koncernen 120 702 37 462 109 684 34 711 varav pensionskostnader1 13 745 4 257 11 514 2 780 1 Av moderbolagets- och koncernens pensionskostnader avser 1 311 tkr (237) vd. Företagets andel av totala sparpremier för ITP 2 i Alecta 0,02462%. Företagets andel av totalt antal aktiva försäkrade i ITP 2 0,01514% Vid utgången av 2025 bestod styrelsen i moderbolaget av 5 ledamöter (6) varav 2 kvinnor (2). Antal ledande befattningshavare i moderbolaget uppgick till 7 personer (6) varav 3 (2) var kvinnor. Diös har en vinstandelsstiftelse som omfattar samtliga anställda. Avsät- tning till vinstandelsstiftelsen baseras på en kombination av Diös resultat, avkastningskrav och utdelning till aktieägarna och är maximerad till 30 000 kr per år och anställd. För 2025 har avsättning skett med totalt 4 000 tkr. LÖNER OCH ANDRA ERSÄTTNINGAR FÖRDELADE MELLAN STYRELSELEDAMÖTER, VD OCH ÖVRIGA ANSTÄLLDA, tkr 2025 2024 Styrelse och vd Övriga anställda Styrelse och vd Övriga anställda Moderbolaget 6 765 113 936 7 240 102 444 Koncernen 6 765 113 936 7 240 102 444 ERSÄTTNINGAR TILL STYRELSE, tkr 2025 2024 Per-Gunnar Persson 363 207 Bob Persson 140 413 Ragnhild Backman 217 207 Peter Strand 217 207 Erika Olsén 217 207 Björn Rentzhog 147 - Tobias Lönnevall - 67 Summa 1 300 1 307 Ersättning styrelse Till styrelsen utgår arvoden enligt beslut på årsstämman. Vid årsstäm- man 2025 beslutades om att det framtida styrelsearvodet ska vara 1 320 tkr (1260). 440 tkr (420) går till styrelsens ordförande. Övriga styrelse- ledamöter erhåller 220 tkr (210) vardera. Till arbetstagarrepresentant utgår inget styrelsearvode. Inga andra arvoden eller förmåner utgår till styrelsen. Beloppen sträcker sig från 2025-05-01 till och med 2026-04-30. Ersättning koncernledning och vd Med koncernledningen avses verkställande direktören och övriga medlem- mar av ledningsgruppen. Övriga ledande befattningshavare bestod av 6 personer (5). Ersättning till verkställande direktör avser 2025 ersättning till David Carlsson och för 2024 avser det ersättning till Knut Rost. Ersättning samt förmåner till vd beslutas av bolagets styrelse och ersättningar till övri- ga ledande befattningshavare beslutas av vd i samråd med bolagets sty- relse. Rörlig ersättning för vd och ledande befattningshavare kan maximalt uppgå till fyra månadslöner. Inga aktierelaterade ersättningar förekommer. Information om bolagets incitamentsprogram finns i Ersättningsrapporten för 2025. För 2025 utgår rörlig ersättning till bolagets vd om 0 tkr (0). Vd har rätt till tjänstebil, tjänstebostad samt rätt till försäkrings- och pensions- förmåner. Endast kontant lön utgör underlag för försäkrings- och pension- spremier. Pensionsåldern för vd är 65 år. Mellan bolaget och vd gäller en ömsesidig uppsägningstid om 4 månader. Ersättning under uppsägnings- tiden avräknas inte från inkomster från annan arbetsgivare. Avgångsveder- lag som motsvarar en ersättning om maximalt 12 månadslöner utgår under ERSÄTTNINGAR OCH ÖVRIGA FÖRMÅNER, tkr Grundlön/ styrelse arvode Övriga förmåner Pensions- kostnad Övrig ersättning1 Summa Lagstadgade soc. avg. och löneskatt 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 Styrelsens ordförande 363 413 - - - - - - 363 413 114 42 Övrig styrelse 937 893 - - - - - - 937 893 263 281 Verkställande direktören 4 584 5 264 157 433 1 311 237 - - 6 052 5 934 1 808 1 847 Övriga ledande befattningshavare 10 303 9 645 856 785 3 255 2 751 1 745 1 448 16 159 14 629 4 844 4 070 Summa 16 187 16 215 1 013 1 218 4 567 2 988 1 745 1 448 23 511 21 869 6 983 6 240 Sociala avgifter och löneskatt till övriga anställda i moderbolaget uppgår till 31 222 tkr (28 521). 1 Övrig ersättning består av bonus. Introduktion Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Resultaträkning koncernen Balansräkning koncernen Förändring av eget kapital och kassaflödesanalys koncernen Resultaträkning moderbolaget Balansräkning moderbolaget Förändring av eget kapital och kassaflödesanalys moderbolaget Noter Revisionsberättelse Hållbarhetsrapport Nyckeltal ===== SIDA 40 ===== 40 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025 förutsättning att ny anställning inte påbörjats. Övriga ledande befattningshavare har rätt till tjänstebil. Under anställningstiden hos bolaget har övriga befattningshavare rätt till försäkrings- och pensionspremie enligt vid tidpunkten gällande ITP- plan. Endast kontant lön utgör underlag för försäkrings- och pension - spremier. Pensionsåldern för övriga ledande befattningshavare följer kollektivavtal och uppsägningstiden är ömsesidigt 3-6 månader mellan bolaget och den anställde. Redovisningsprincip Ersättningar till anställda Kortfristiga ersättningar till anställda, såsom löner, betald semester och betald sjukfrånvaro, samt därpå aktuella sociala kostnader, redovisas i takt med att de anställda har utfört tjänster i utbyte mot ersättning. Pensioner och andra ersättningar Pensiosplaner kan klassificeras som antingen avgiftsbestämda eller förmånsbestämda pensionsplaner. Inom koncernen förekommer både avgift-och förmånsbestämda ITP pensionsplaner. Företagets förpliktelse avseende avgifter till avgiftsbestämda- och förmånsbestämda redovisas som en kostnad i årets resultat i den takt de intjänas genom att de anställda utfört tjänster åt företaget under en period. Kapitalförsäkringarna redovisas som finansiella anläggningstillgångar, och pensionsförpliktelserna redovisas som avsättningar till samma värde som kapitalförsäkringarnas redovisade värde. Kapitalförsäkringarna redovisas till verkligt värde i koncernen, orealiserade värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Åtaganden för ålders- och tjänstepension för tjänstemän tryggas genom en försäkring i Alecta. Dessa ska enligt gällande regelverk klassificeras som förmånsbestämda ITP-planer, vilka omfattas av flera arbetsgivare. Ett mindre antal personer har förmånsbestämda ITP-planer med fortlöpande betalningar till Alecta. Dessa redovisas som avgiftsbestämd plan till följd av att Alecta inte levererar den information som krävs, varför brist råder på den information som erfordras för att redovisa planen som en förmånsbestämd plan. Det finns dock inget som indikerar några väsentliga åtaganden överstigande vad som är utbetalt till Alecta. Förpliktelser, avseende avgifter till avgiftsbestämda planer, redovisas som kostnad i resultaträkningen när de uppstår. I samband med uppsägn- ing av personal redovisas ersättningar som en skuld och en kostnad. Detta gäller endast om koncernen bevisligen är förpliktigad att antingen avsluta en anställning före den normala tidpunkten för anställningens upphörande, eller när ersättning lämnas som ett erbjudande för att uppmuntra frivillig avgång. Vid erbjudande om frivillig avgång beräknas ersättningarna baserat på det antal anställda som förväntas acceptera erbjudandet. Detta innebär att ersät- tningen kostnadsförs utifrån arbetsplikt alternativt direkt om arbetsbefrielse föreligger. NOT 6 CENTRAL ADMINISTRATION Central administration omfattar kostnader för bolagsadministration och koncernövergripande aktiviteter. Moderbolagets kostnader för bland annat koncernledning, personaladministration, IT, marknadsaktiviteter, IR, revisionsarvoden och finansiella rapporter, liksom kostnader för upprätthållande av börsnotering, ingår i central administration. KONCERNEN MODERBOLAGET ARVODE OCH KOSTNADSERSÄT- TNINGAR TILL REVISORER, tkr 2025 2024 2025 2024 Deloitte Revisionsuppdrag 2 546 2 398 2 546 2 398 Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget 462 260 462 260 Skatterådgivning 23 80 23 80 Andra uppdrag 180 102 180 102 Summa 3 211 2 839 3 211 2 839 NOT 7 FINANSIELLA INTÄKTER FINANSIELLA INTÄKTER, mkr 2025 2024 KONCERNEN Ränteintäkter 7 11 Övriga finansiella intäkter 4 5 Summa 11 16 MODERBOLAGET Ränteintäkter från koncernföretag 877 1 152 Utdelning från koncernföretag - - Ränteintäkter, övriga 2 5 Summa 879 1 157 Redovisningsprincip Finansiella intäkter består främst av ränteintäkter och redovisas i den peri- od de avser. För moderbolaget redovisas i finansiella intäkter även erhållen och anteciperad utdelning. Utdelning redovisas som intäkt när aktieägarens rätt att erhålla betalning har fastställts. Vid beräkning av finansiella intäkter tillämpas effektivräntemetoden. Samtliga ränteintäkter avser finansiella instrument som redovisas till upplupet anskaffningsvärde. NOT 8 FINANSIELLA KOSTNADER FINANSIELLA KOSTNADER, mkr 2025 2024 KONCERNEN Räntekostnader1 703 720 Övriga finansiella kostnader 65 48 Summa 768 768 MODERBOLAGET Räntekostnader från koncernföretag1 553 724 Räntekostnader1 296 210 Övriga finansiella kostnader 40 36 Summa 888 970 1 Hänförligt till skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde. Redovisningsprincip Finansiella kostnader avser ränta och andra kostnader som uppkommer i samband med upptagande av lån. Kostnader för uttagande av pantbrev be- traktas inte som en finansiell kostnad utan aktiveras i balansräkningen som förvaltningsfastigheter. Finansiella kostnader resultatförs i den period de avs- er. Finansiella kostnader inkluderar även ränteeffekt från räntederivatavtal. Betalningsströmmar under dessa avtal resultatförs i den period de avser. Finansnettot påverkas ej av marknadsvärdering av ingångna räntederivata- vtal, vilka istället redovisas som värdeförändringar under egen rubrik. Räntan beräknas utifrån genomsnittlig upplåningskostnad för koncernen. Ränteutgifter har aktiverats på projektfastigheter för att skapa en mer rättvisande bild av total investeringskostnad. Ränteutgifterna har beräknats på upparbetad investering vid varje kvartals utgång och räntesatsen är koncernens genomsnittliga ränta vid utgången av respektive kvartal. Akti- verad ränta per 2025-12-31 uppgick till 22 mkr. Introduktion Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Resultaträkning koncernen Balansräkning koncernen Förändring av eget kapital och kassaflödesanalys koncernen Resultaträkning moderbolaget Balansräkning moderbolaget Förändring av eget kapital och kassaflödesanalys moderbolaget Noter Revisionsberättelse Hållbarhetsrapport Nyckeltal ===== SIDA 41 ===== 41 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025 Ränterisk En förändring av underliggande räntenivå utgör en risk då den kan påverka bolagets värde och/eller kassaflöde negativt. Genom att sträva efter en diversifierad förfallostruktur och räntebindning minskas risken för att enskilda ränteförändringar påverkar resultat och värde påtagligt. Se även motsvarande avsnitt i not 19. RÄNTEKOSTNAD 2025 INKL. VÄGD GENOMSNITTLIG RÄNTA, mkr Belopp Årskostnad Vägd genomsnittlig ränta,% KONCERNEN Räntebärande skuld1 17 225 704 4,1 Outnyttjat utrymme kreditfacilitet2 3 356 14 0,1 Finansiella instrument3 9 450 21 0,1 Summa 740 4,3 1 Räntebärande skuld exklusive eventuella låneomkostnader. 2 Kostnad för outnyttjat kreditutrymme påverkar den årliga snitträntan med 0,08 procentenheter. 3 Avser swapar. NOT 9 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER VÄRDEFÖRÄNDRING FASTIGHETER, mkr 2025 2024 KONCERNEN Realiserade värdeförändringar -32 -126 Orealiserade värdeförändringar 11 59 Summa -21 -67 KONCERNEN 2025 2024 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Mkr Antal Mkr Antal INGÅENDE VÄRDE 31 413 323 31 215 359 Förvärv 1 811 71 1 101 9 Investeringar i befintliga fastigheter 940 - 930 - Försäljningar -1 630 -15 -1 892 -45 Värdeförändring, orealiserad 11 - 59 - Summa 32 545 315 31 413 323 1 Fastighetsreglering har påverkat antalet fastigheter. FASTIGHETSBESTÅNDET, mkr 2025 2024 KONCERNEN Förvaltningsbestånd 30 770 29 281 Projektfastigheter 1 622 1 967 Byggrätter 152 166 Summa 32 545 31 413 Introduktion Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Resultaträkning koncernen Balansräkning koncernen Förändring av eget kapital och kassaflödesanalys koncernen Resultaträkning moderbolaget Balansräkning moderbolaget Förändring av eget kapital och kassaflödesanalys moderbolaget Noter Revisionsberättelse Hållbarhetsrapport Nyckeltal ===== SIDA 42 ===== 42 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025 FASTIGHETSVÄRDE PER SEGMENT 2025-12-31, mkr Kontor Butik Bostad Industri/lager Övrigt1 Summa Dalarna 3 305 766 426 26 387 4 910 Gävle 2 470 307 224 93 817 3 912 Sundsvall 3 380 805 425 0 350 4 959 Östersund 2 308 638 672 74 202 3 894 Skellefteå 1 750 354 197 77 70 2 449 Umeå 5 147 1 177 221 0 159 6 703 Luleå 4 320 1 119 105 0 174 5 719 Summa 22 680 5 166 2 269 270 2 160 32 545 1 Övrigt avser bland annat lokaler för vård, utbildning och motion. FASTIGHETSVÄRDE PER SEGMENT 2024-12-31, mkr Kontor Butik Bostad Industri/ lager Övrigt Summa Dalarna 3 217 630 541 24 1 089 5 501 Gävle 2 245 699 215 90 504 3 753 Sundsvall 2 723 750 409 0 891 4 772 Östersund / Åre 2 696 1 182 377 79 148 4 483 Skellefteå 1 814 239 172 97 148 2 468 Umeå 3 348 525 311 36 605 4 824 Luleå 3 972 1 267 238 0 133 5 611 Summa 20 015 5 291 2 263 326 3 518 31 413 PÅGÅENDE STÖRRE INVESTERINGAR1 2025-12-31 Segment Kategori Investering, mkr Investerat under 2025, mkr Kvar att investera, mkr Färdigställd Biet 7 Luleå Kontor 200 16 10 2026 Biet 6 Luleå Bostad 197 38 159 2027 Älvsbacka 9,10 Umeå Kontor 155 89 65 2026 Vale 19 Umeå Bostad 132 29 8 2026 Holmen 8 Dalarna Övrigt 102 29 73 2026 Södertull 33:1 Gävle Övrigt 30 7 23 2026 Strutsen 14 Luleå Bostad 30 27 3 2026 Saga 3 Umeå Kontor 28 1 27 2026 Södertull 13:8 Gävle Övrigt 24 0 24 2026 Norr 12:5 Gävle Kontor 20 10 11 2026 Glädjen 4 Sundsvall Bostad 20 0 20 2026 Häradshövdingen 7 Östersund Kontor 17 0 17 2026 Holmen 8 Dalarna Butik 15 12 3 2026 Glädjen 4 Sundsvall Kontor 13 2 11 2026 Magistern 2 Östersund Kontor 11 7 3 2026 Hunden 15 Luleå Butik 11 1 10 2026 Summa 268 1 Med initial investeringsvolym >10 mkr DIREKTAVKASTNINGSKRAV, % 2025 2024 Genomsnittligt direktavkastningskrav vid årets utgång 6,10 6,14 För information om pantsatta fastigheter, se not 23. Redovisningsprincip Vid varje bokslut värderas samtliga fastigheter i förvaltningsbeståndet till verkligt värde för att fastställa respektive fastighets individuella värde. Eventuella portföljeffekter beaktas således inte. Värdeförändringen redovisas i resultaträkningen i den period de uppkommer under posten värdeförändring fastighet. Värderingen har utförts enligt nivå 3 inom värderingshierarkin i IFRS 13. Projektfastigheter under uppförande värderas utifrån nedlagd ko- stnad, eventuellt nedskrivningsbehov från nedlagd kostnad redovisas omgående. Färdigställda projektfastigheter värderas till verkligt värde. Vid fastighetstransaktioner görs en bedömning av riskövergång, vilken är vägledande för när transaktionen ska redovisas. Förvärv av fastigheter eller bolag bokförs normalt på tillträdesdagen eftersom kontrollen som följer av ägande vanligen övergår den dagen. Bolagsförvärv vars primära syfte är att förvärva bolagets fastighet och där bolagets eventuella för- valtningsorganisation och administration är av underordnad betydelse för förvärvet, klassificeras som tillgångsförvärv. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt hänförligt till fastighetsförvärvet. Eventuell rabatt för latent skatt minskar fastighetens anskaffningsvärde. Det innebär att värdeförändringarna kommer att påverkas av skatterabatten vid efterföl- jande värdering. Resultat från försäljning av fastighet redovisas som skillnaden mellan erhållet försäljningspris efter avdrag för försäljningsom- kostnader och senast redovisat värde, med tillägg för gjorda investeringar efter senaste värderingstidpunkt. Ränteutgifter aktiverats på projektfastigheter enligt IAS 23 för att skapa en mer rättvisande bild av total investeringskostnad. Ränteutgifterna har beräknats på upparbetad investering vid kvartalets utgång och räntesatsen är koncernens genomsnittliga ränta vid utgången av respektive kvartal. Introduktion Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Resultaträkning koncernen Balansräkning koncernen Förändring av eget kapital och kassaflödesanalys koncernen Resultaträkning moderbolaget Balansräkning moderbolaget Förändring av eget kapital och kassaflödesanalys moderbolaget Noter Revisionsberättelse Hållbarhetsrapport Nyckeltal ===== SIDA 43 ===== 43 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025 Värderingsmetod Värderingen är utförd enligt kassaflödesmetoden. Det är en avkast - ningsbaserad marknadssimulering där de betalningsströmmar som fastighetsbeståndet förväntas ge upphov till analyseras och diskonteras. Kalkylperioden är tio år. Diös tillämpar metoden därför att den syftar till att återspegla marknadens synsätt av olika parametrar, bland annat inflation, hyresutveckling, kostnadsutveckling, kalkylränta och direk - tavkastningskrav, liksom att den ger en god illustration av en fastighets likviditet. Metoden är densamma som föregående år. För varje fastighet görs en individuell bedömning av dels framtida intjäningsförmåga, dels marknadens avkastningskrav. Kassaflödes- modellen innebär att fastigheternas driftöverskott för de kommande åren prognostiseras utifrån hyresavtal, information om vakanta objekt, faktiska och budgeterade drift- och underhållskostnader, fastighetsskatt och fastighetsadministration samt uppgifter om pågående och planerade investeringar. Resultat från kontinuerligt genomförda fastighetsbesikt- ningar avseende bland annat klimatrelaterade risker, teknisk status och mikroläge på respektive stads fastighetsbestånd vägs in. Ett nuvärde av varje års driftöverskott, minskat med återstående investeringar på igångsatta projekt, samt nuvärdet av fastigheternas restvärde år tio utgör grunden för fastigheternas värde. Direktavkastningskravet för bedömning av restvärdet fastställs för respektive fastighet beroende på bland annat fastighetens tekniska status, bedömd intjäning, fastighetstyp och geograf- isk marknad. Vid bedömning av en fastighets framtida intjäningsförmåga tas hänsyn till långsiktig inflation. Marknadens direktavkastningskrav fastställs genom en analys av genomförda fastighetstransaktioner för fastigheter med liknande standard och läge. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde kr/kvm BTA för fastställda byggrätter. Byggrätter tas upp till värdering då en detaljplan beslutats och vunnit laga kraft. Hela portföljen genomgår extern värdering under året och det är värderingskonsulten CBRE som utför värderingarna. Dessutom genomför CBRE fysisk besiktning av samtliga fastigheter inom en treårsperiod samt löpande besiktning vid större förändringar. Värderingsparametrar De tyngst vägande värdedrivande faktorerna i värderingsmodellen för fastighetsbeståndets beräknade värde är bedömningen avseende direk- tavkastningskravet och den framtida intjäningen. Bedömningsunderlaget utgår från fastighetsspecifika data från förvaltningsorganisationen och marknadsrelaterad information från CBRE. Direktavkastningskravet är individuellt för varje fastighet och baseras på antaganden om realränta, inflation och riskpremie. Kostnad för lånat kapital utgår från marknadsräntan och kostnad för eget kapital utgår från riskfri ränta motsvarande lång statsobligationsränta med tillägg för en riskpremie. Riskpremien är individuell för varje fastighet och kan delas upp i två delar, generell respektive individuell risk. Den generella risken är ett tillägg för att en fastighetsplacering inte är likvid i samma utsträckning som en obligation samt att tillgången är beroende av den allmänna ekonomis- ka utvecklingen. Den individuella risken är specifik för varje fastighet och utgör marknadens sammanvägda bedömning av fastighetens kategori, orten där fastigheten är belägen, fastighetens läge på orten med hänsyn till fastighetens kategori, om fastigheten är rätt utformad, ändamålsenlig och yteffektiv, dess tekniska standard såsom t.ex. materialval, kvalitet på allmänna installationer, inredning och utrustning i lokaler och lägenheter och kontraktssammansättningen. Hänsyn tas till kontraktens längd, storlek och antal. Vidare tas hänsyn till hur utsatt fastigheten är mot klimatrelat- erade risker. Ingen individuell eller specifik värdejustering har gjorts utifrån klimatrelaterade risker. Direktavkastningskravet baseras i första hand på jämförbara transaktioner på fastighetsmarknaden, så kallat ortspris. Vid avsaknad av transaktioner på en viss ort eller för en viss typ av fastighet, hämtas jämförelseinformation från liknande ort eller liknande typ av fas- tighet. Vid avsaknad av transaktioner baseras uppfattningen på rådande makroekonomiska faktorer. GENOMSNITTLIGT DIREKTAVKASTNINGSKRAV PER FASTIGHETSKATEGORI, % 2025 2024 Kontor 6,1 6,2 Butik 6,3 6,3 Bostad 5,1 5,1 Industri / lager 7,4 7,5 Övrigt 6,1 5,9 GENOMSNITTLIGT DIREKTAVKASTNINGSKRAV PER SEGMENT, % 2025 2024 Dalarna 6,3 6,2 Gävle 6,2 6,3 Sundsvall 6,0 6,1 Östersund 6,3 6,4 Umeå 5,8 5,8 Skellefteå 6,1 6,1 Luleå 6,0 6,2 Vid bedömning av den framtida intjäningsförmågan beaktas kända indata från hyreskontrakt, drift och underhåll, investeringar och vakanser. Utöver det har hyreskontraktens indexklausuler, som baserar sig på KPI-utfallet för oktober året innan, samt kostnadsökningar i linje med den allmänna inflationstakten antagits. Det långsiktiga KPI-antagandet är bedömt till 2 procent, vilket är i linje med Riksbankens mål för att bibehålla prisstabi- litet. Det är även i linje med de externa värderarnas antagande. KPI-JUSTERINGAR, % 2025 2024 KPI, oktober 0,9 1,6 Uppskattningar och bedömningar Vid värdering av förvaltningsfastigheter görs bedömningar som kan ge betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Alla fastighetsvärderingar görs utifrån ett antal antaganden om framtid - en och marknaden, vilket innebär ett mått av osäkerhet. En fastighets marknadsvärde kan endast med säkerhet fastställas då den säljs. Vid fastighetsvärderingar anges ofta ett osäkerhetsintervall om +/- 5–10 procent som ett mått på den osäkerhet som finns i gjorda antaganden. Avvikelser i enskilda fastigheter antas normalt uppväga varandra i det samlade fastighetsbeståndet, varför ett rimligt osäkerhetsintervall uppskattas till 7,5 procent. Av avgörande betydelse för fastighetsbestån - dets beräknade värde är direktavkastningskravet och antagandet om framtida intjäning. Dessa är de tyngst vägande värdedrivande faktorer - na i värderingsmodellen. Introduktion Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Resultaträkning koncernen Balansräkning koncernen Förändring av eget kapital och kassaflödesanalys koncernen Resultaträkning moderbolaget Balansräkning moderbolaget Förändring av eget kapital och kassaflödesanalys moderbolaget Noter Revisionsberättelse Hållbarhetsrapport Nyckeltal ===== SIDA 44 ===== 44 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025 VÄRDERINGSANTAGANDEN Effekt på värdering1 Kontor Butik Bostad Industri / lager Övrigt positiv negativ 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 Hyresvärde, kr per kvm 1 979 1 923 1 820 1 861 1 614 1 575 803 678 1 712 1 776 Drift & underhåll, kr per kvm 417 416 478 475 514 490 286 261 445 421 Genomsnittligt direktavkastningskrav för bedömning av restvärde, % 6,1 6,2 6,3 6,3 5,1 5,1 7,4 7,5 6,1 5,9 Kalkylränta för diskontering till nuvärde, % 8,6 8,6 8,8 8,8 7,5 7,5 9,9 10,0 8,6 8,4 Långsiktig vakans, % 6,4 6,6 6,1 6,2 3,6 3,8 11,7 14,0 5,9 5,4 Värderingmodellen utgår i regel från en kalkylperiod om 10 år eller längre om faktiska avtal som löper längre än 10 år finns. Årsjämförelsen är inte i jämförbart bestånd. 1 Pilarna illustrerar upp- och nedgång i respektive värderingsantagande och hur det påverkar fastighetsvärderingen. KÄNSLIGHETSANALYS FASTIGHETSKATEGORI, mkr Intervall Kontor Butik Bostad Industri / lager Övrigt Totalt Hyresvärde +/- 50 kr per kvm 830 -830 207 -207 93 -93 31 -31 91 -91 1 251 -1 251 Drift & underhåll +/- 25 kr per kvm -415 415 -103 103 -46 46 -15 15 -45 45 -625 625 Direktavkastning +/- 0,25%-enheter -526 572 -106 115 -55 61 -5 5 -46 50 -738 803 Kalkylränta +/- 0,25%-enheter -424 434 -93 95 -35 35 -5 5 -38 39 -595 609 Långsiktig vakansgrad +/- 1%-enheter -297 297 -63 58 -15 15 -5 5 -25 25 -406 401 Med stöd av historisk utveckling bedöms intervallerna i känslighetsanalysen ovan i allt väsentligt vara rimliga för respektive fastighetskategori för att beskriva rimlig/möjlig förändring under nästkommande räkenskapsår. Se genomsnittlig förändring för räkenskapsåren 2023, 2024 och 2025 i nedanstående tabeller. GENOMSNITTLIG FÖRÄNDRING PER FASTIGHETSKATEGORI Kontor Butik Bostäder Industri / lager Övriga Hyresvärde, kr per kvm 78 -16 64 5 70 Drift & underhåll, kr per kvm 16 0 18 16 33 Direktavkastning, %-enheter 0,2 0,1 0,2 0,5 0,1 Kalkylränta, %-enheter 0,1 0,1 0,2 0,5 0,1 Långsiktig vakansgrad, %-enheter 0,0 -0,2 0,0 0,5 0,1 Tabellen visar genomsnittlig förändring för räkenskapsåren 2023, 2024 och 2025. Genomsnittet är inte i jämförbart bestånd. GENOMSNITTLIG FÖRÄNDRING PER SEGMENT Luleå Skellefteå Umeå Östersund Sundsvall Gävle Dalarna Hyresvärde, kr per kvm 83 23 77 70 37 60 58 Drift & underhåll, kr per kvm 18 21 8 13 10 9 17 Direktavkastning, %-enheter 0,0 0,2 0,1 0,2 0,1 0,1 0,2 Kalkylränta, %-enheter 0,0 0,2 0,1 0,2 0,1 0,1 0,2 Långsiktig vakansgrad, %-enheter 0,0 0,0 -0,1 -0,1 0,2 0,1 0,1 Tabellen visar genomsnittlig förändring för räkenskapsåren 2023, 2024 och 2025. Genomsnittet är inte i jämförbart bestånd. Förändring fastighetsvärde, % KÄNSLIGHETSANALYS FASTIGHETSVÄRDE -7,5 0,0 7,5 Fastighetsvärde, mkr 30 104 32 545 34 986 Soliditet, % 31,5 36,5 40,8 Belåningsgrad, % 56,7 52,5 48,8 Risk fastighetsvärde Värdet på fastighetsbeståndet påverkas av såväl interna som externa faktorer. De interna faktorerna är kopplade till vår förmåga att förädla beståndet, öka fastigheternas attraktion och avkastning samt värdera fastigheterna. De externa faktorerna är kopplade till omvärldskonjunk- turen som styr hyresmarknadens utbud, efterfrågan och direktavkast- ningskrav. För att minska bolagets risk för stora negativa värdeförän- dringar upprätthåller bolaget en väl diversifierad fastighetsportfölj som är koncentrerad till centrala lägen i tillväxtstäder. Den väl balanserade hyreskontraktsstrukturen minskar risken för stora omedelbara vakanser och uteblivna hyresintäkter. Fastighetsvärderingarna görs enligt fastsla- gna och reviderade metoder. Klimatrelaterade risker Fastighetsbeståndet anpassas och underhålls löpande för att möta hyres- gästkrav och säkerställa dess fysiska status och livslängd. Alla fastigheter har en utvecklings- och underhållsplan som uppdateras vid behov och vid större förändringar. Denna plan syftar till att säkerställa fastighetens långsiktiga värde och effektivt bidra till bolagets finansiella mål och hållbarhetsmål. Vår bedömning är att klimatförändringarnas påverkan på fastighetsbeståndet hanteras löpande i respektive fastighets utvecklings- och underhållsplan och således inte föranleder ökade investeringsbehov. Den klimatriskanalys som genomförts samt de scenarioanalyser som finns för framtida klimateffekter ligger till grund för denna bedömning. Vidare bedöms inte klimatrelaterade risker negativt påverka fastigheter- nas långsiktiga värde, då bedömt investeringsbehov redan är diskonterat i senaste genomförda fastighetsvärdering. Vi bedömer vidare att inga fastigheter i dagsläget är extremt utsatta för klimatpåverkan som kan leda till stora negativa värdeförändringar eller kostnader. Introduktion Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Resultaträkning koncernen Balansräkning koncernen Förändring av eget kapital och kassaflödesanalys koncernen Resultaträkning moderbolaget Balansräkning moderbolaget Förändring av eget kapital och kassaflödesanalys moderbolaget Noter Revisionsberättelse Hållbarhetsrapport Nyckeltal ===== SIDA 45 ===== 45 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025 NOT 10 AKTUELL SKATT OCH UPPSKJUTEN SKATT Den aktuella skatteskulden baseras på årets skattepliktiga resultat. Det skattepliktiga resultatet skiljer sig från det redovisningsmässiga resul - tatet då det är justerat för ej skattepliktiga och ej avdragsgilla poster. Uppskjuten skatt avser skatt på temporära skillnader som uppkommer mellan det redovisade värdet på tillgångar och skulder och det skat - temässiga värdet som används vid beräkning av skattepliktigt resultat. KONCERNEN MODERBOLAGET SKATTEKOSTNAD, mkr 2025 2024 2025 2024 Aktuell skatt -76 -75 -1 0 Uppskjuten skatt -143 -127 -12 -22 Summa -219 -202 -13 -22 2025 2025 2024 2024 KONCERNEN, mkr Underlag aktuell skatt Underlag uppsk- juten skatt Underlag aktuell skatt Underlag uppsk- juten skatt Förvaltningsresultat 981 892 Ombyggnationer -68 68 -124 124 Skattemässigt avdragsgilla avskrivningar -864 864 -801 801 Ej avdragsgill ränta 327 - 367 - Övriga skattemässiga justeringar -44 105 -38 142 Skattepliktigt förvaltningsresultat 332 1 037 296 1 067 Försäljning fastigheter 36 -347 68 -512 Värdeförändring fastigheter 0 11 0 59 Skattepliktigt resultat 368 701 364 614 Skatt 20,6% -76 -143 -75 -127 Årets skatt enligt resultaträkningen -76 -143 -75 -127 Diös redovisade skatt är högre än nominell skatt. Den effektiva skatten på årets förvaltningsresultat uppgår till 22 procent (23). KONCERNEN MODERBOLAGET SKATTEKOSTNAD, mkr 2025 2024 2025 2024 Årets resultat före skatt 1 027 893 218 298 Skatt enligt gällande skattesats, 20,6% -211 -184 -45 -61 Skatt hänförlig ändrad taxering 0 -2 - - Skatteeffekt justeringsposter: Försäljning fastigheter 57 60 - 0 Försäljning andelar i dotterbolag - - 35 - Ej avdragsgill/skattepliktig ränta -67 -75 0 40 Övrigt 2 -1 -3 -1 Skatt på årets resultat -219 -202 -13 -22 KONCERNEN MODERBOLAGET UPPSKJUTEN SKATTEFORDRAN / SKATTESKULD, mkr 2025 2024 2025 2024 Uppskjuten skatteskuld hänförlig till temporär skillnad fastigheter -2 437 -2 316 - - Uppskjuten skattefordran/skatteskuld hänförlig till övriga poster -74 -47 40 52 Summa uppskjuten skattefordran/ skatteskuld -2 511 -2 363 40 52 Värdet av uppskjuten skattefordran/skuld kommer att prövas vid varje bokslutstillfälle och vid behov kommer omvärdering att ske. Redovisade temporära skillnader på fastigheter uppgick till 11 828 mkr (11 242) med avdrag för den uppskjutna skatt som är hänförlig till tillgångsförvärv uppgående till 6 051 mkr (5 052). Övriga uppskjutna skatter beräknas till större delen på obeskattade reserver och derivat. I räkenskaperna har uppskjuten skattefordran kvittats mot uppskjuten skatteskuld. Uppsk - juten skatt beräknas till 20,6 procent. Förändring av uppskjuten skatt har i sin helhet redovisats i koncernens resultaträkning. Redovisningsprincip Moderbolaget och koncernen tillämpar IAS 12, Inkomstskatter. Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Skatter redovisas i resultaträkningen förutom i de fall den är hänförlig till transaktioner som redovisas i övrigt totalresultat eller eget kapital, då även eventuell skatteeffekt redovisas direkt mot eget kapital. Aktuell skatt motsvarar den skatt bolaget är skyldig att betala utifrån årets skattepliktiga resultat, justerat för eventuell aktuell skatt avseende tidigare perioder. Moderbolaget och koncernen redovisar uppskjuten skatt enligt balans- räkningsmetoden. Det innebär att uppskjuten skatt redovisas på samtliga temporära skillnader, förutom till den del den uppskjutna skatten hänförs till den första redovisningen av goodwill eller en tillgång eller skuld som härrör från en transaktion som inte är ett bolagsförvärv och vid tidpunkten för förvärvet inte påverkar vare sig redovisat eller skattepliktigt resultat. Beloppen beräknas baserade på hur de temporära skillnaderna förväntas bli utjämnade och med tillämpning av de skattesatser och skatteregler som är beslutade, eller aviserade, per balansdagen. Uppskjutna skatter värderas utifrån de skattesatser och skatteregler som är beslutade, eller i praktiken beslutade, per balansdagen. Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag re- dovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att medföra lägre skatteutbetalningar i framtiden. Värdet på uppskjutna skattefordring- ar reduceras när det inte längre bedöms sannolikt att de kan utnyttjas. Uppskattningar och bedömningar Beräknad uppskjuten skatt i koncernen baseras främst på temporära skillnader på förvaltningsfastigheter, den temporära skillnaden påverkas av värderingen av förvaltningsfastigheter. Vid värdering av förvaltnings - fastigheter görs bedömningar som kan ge betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Alla fastighetsvärderingar görs utifrån ett antal antaganden om framtiden och marknaden, vilket innebär ett mått av osäkerhet, se not 9. NOT 11 LEASING De leasingåtaganden som återfinns avser i allt väsentligt leasing av - seende tomträtter, arrenden och bilar. Diös hade vid 2025 års utgång 13 fastigheter (19) upplåtna med tomträtt. Leasingavtal avseende tomträtter omförhandlas i de flesta fall med 10 till 20 års intervall. Leasingavtal avseende bilar löper i genomsnitt över 3 år. Det totala kassautflödet hänförligt till leasingavtal under året uppgick till 9 mkr (8). Introduktion Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Resultaträkning koncernen Balansräkning koncernen Förändring av eget kapital och kassaflödesanalys koncernen Resultaträkning moderbolaget Balansräkning moderbolaget Förändring av eget kapital och kassaflödesanalys moderbolaget Noter Revisionsberättelse Hållbarhetsrapport Nyckeltal ===== SIDA 46 ===== 46 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025 NYTTJANDERÄTT REDOVISAD I BALANSRÄKNINGEN, mkr Tomt- rätter Arrenden Bilar Totalt KONCERNEN 1 januari 2025 35 19 19 73 Nya avtal - 0 15 15 Avslutade avtal - - -4 -4 Omvärderingar 2 11 - 13 Avskrivningar - -2 -4 -6 Summa 37 29 26 92 LEASINGSKULD REDOVISAD I BALANSRÄKNINGEN, mkr 2025 2024 KONCERNEN Långfristig skuld 80 65 Kortfristig skuld 11 8 Summa 92 73 BELOPP REDOVISADE I RESULTATRÄKNINGEN, mkr 2025 2024 KONCERNEN Avskrivning på nyttjanderättstillgångar 6 5 Räntekostnader för leasingskulder 3 3 Kostnader hänförliga till leasingavtal av lågt värde 2 2 FRAMTIDA LEASINGBETALNINGAR, mkr 2025 2024 KONCERNEN År 1 9 8 År 2–5 37 34 Senare än 5 år 46 31 Summa 92 73 Redovisningsprincip Leasingavtal redovisas i balansräkningen som nyttjanderättstillgång och värderas till nuvärdet av framtida leasinginbetalningar. Samtliga leasingavtal ingår i leasingsskulden, vilken redovisas i separat post i koncernens balansräkning. Leasingskulden omvärderas vid förändring avseende bland annat leasingperiod, restvärdegarantier och förändrin - gar i leasingavgifter. Tomträttsavgälder redovisas som finansiell kostnad och övriga kost - nader för leasingtillgångar redovisas som avskrivningar och räntekost - nader. Tomträtter skrivs ej av då de bedöms vara eviga hyresavtal. Leasingavgiften för korta leasingavtal (12 månader eller kortare), samt för leasingavtal där underliggande tillgång uppgår till lågt värde, redovisas som kostnad i resultaträkningen linjärt över leasingperioden. NOT 12 ÖVRIGA MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR KONCERNEN MODERBOLAGET ÖVRIGA MATERIELLA ANLÄGGNING- STILLGÅNGAR, mkr 2025 2024 2025 2024 Ingående anskaffningsvärde 40 54 7 7 Årets anskaffning 10 1 0 0 Försäljningar/utrangeringar - -15 - - Utgående anskaffningsvärde 50 40 7 7 Ingående avskrivningar -35 -49 -7 -7 Årets anskaffnnigar -5 - - - Försäljningar/utrangeringar - 15 - - Årets avskrivningar -2 -1 0 0 Utgående ack. avskrivningar -42 -35 -7 -7 Summa 8 5 0 0 Redovisningsprincip Övriga materiella anläggningstillgångar redovisas i balansräkningen till anskaffningsvärde, med avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuell nedskrivning. I anskaffningsvärdet ingår inköpspriset samt direkt hänförbara kostnader till tillgången för att bringa den på plats och i skick att utnyttjas i enlighet med syftet med anskaffningen. Tillkom - mande utgifter läggs till anskaffningsvärdet då den förbättrar tillgångens prestanda. Alla andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungli - ga anskaffningsvärden, i förekommande fall med beaktande av tillkom - mande värdehöjande utgifter samt upp- eller nedskrivningar. Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod. Starttidpunkt för avskrivningen är anskaffningstillfället. Följande avskrivningar tillämpas för moderbolag och koncernen: Inventarier och fordon 10–20% Kontorsinventarier 20% Datorer 33% Introduktion Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Resultaträkning koncernen Balansräkning koncernen Förändring av eget kapital och kassaflödesanalys koncernen Resultaträkning moderbolaget Balansräkning moderbolaget Förändring av eget kapital och kassaflödesanalys moderbolaget Noter Revisionsberättelse Hållbarhetsrapport Nyckeltal ===== SIDA 47 ===== 47 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025 NOT 13 ANDELAR I KONCERNFÖRETAG ANDELAR I KONCERNFÖRETAG, mkr 2025 2024 MODERBOLAGET Ingående anskaffningsvärden 2 932 2 552 Nedskrivning/nedsättning - - Inköp/avyttring -145 380 Summa 2 787 2 932 Specifikation av moderbolagets samtliga dotterbolag framgår nedan. Samtliga bolag har säte inom Sverige. Principer för konsolidering av koncernbolag framgår av redovisningsprinciperna i not 1. DOTTERBOLAG Org.nr Ägar- andel Bokfört värde, mkr Diös Obligation Holding AB 556912-4471 100% 99 Diös Obligation AB 556992-0746 100% Diös Fastigheter I AB 556544-4998 100% 216 Diös Fastigheter Falun HB 969733-6247 100% Diös Fastigheter Falun III AB 556223-2446 100% Diös Fastigheter Falun IV AB 556781-1178 100% Diös Fastigheter GävleDala KB 969710-4504 100% Diös Falun 1 AB 556587-0978 100% Diös Falun II AB 559356-4379 100% Diös Fastigheter Mora 18 4 AB 559124-0097 100% Diös Fastigheter Norr 37:4 AB 556434-9578 100% Diös Fastigheter Stranden 19:5 AB 556606-2740 100% Diös Fastigheter Tenoren 1 AB 556636-8873 100% Diös Fastigheter Tyr 23 AB 556551-6530 100% Diös Fastigheter Väster HB 969711-1194 100% Diös G A 20:1 AB 556660-4707 100% Diös Gävle 14:58 AB 559208-4643 100% Diös Gävle Alderholmen 14:2 AB 556855-8638 100% Diös Gävle Andersberg 14:48 AB 559054-4226 100% Diös Gävle Norr 36:2 AB 559169-2743 100% Diös Näringen 18:11 AB 559129-1066 100% Diös Väntan 21 AB 559461-7333 100% Fastighets AB Sigrök 559161-7054 100% Fastighets AB Vallbacken 21:6 559163-0578 100% Fastighetsbolaget AB Hamntorget 556745-5455 100% Hemsta Ersand AB 556866-4139 100% Kasernhus Fastigheter Gävle AB 556662-2915 100% Vedkompaniet Förvaltning AB 559163-8464 100% Diös Fastigheter II AB 556610-9111 100% 161 Diös Djurläkaren 13 AB 559347-5410 100% Diös Fastigheter Staben 10 AB 559035-9039 100% Diös Fastigheter Östersund HB 969711-1343 100% Diös Fastigheter Östersund I AB 556431-9175 100% Diös Fastigheter Östersund II AB 556228-2011 100% Diös Frallan i Östersund AB 556734-6845 100% Diös Häradshövdingen AB 556001-7047 100% Diös Jordbrukaren AB 559344-9456 100% Diös Länstullaren AB 559321-5154 100% Diös Vallsundet HandelsFastigheter AB 556904-7417 100% Diös Vallsundet Mark AB 559089-1452 100% Fastighetsbolaget Tullarken KB 916590-0243 100% Fastighetsfirman Nordhem HB 916472-1269 100% Diös Fastigheter V AB 556571-9969 100% 95 Diös Biet Etapp 1 AB 559333-7545 100% Diös Biet Etapp 3 AB 559333-7560 100% Diös Fastigheter Sundsvall III AB 556172-3429 100% Diös Juno AB 559133-8115 100% Diös Norrmalm Fastighets AB 559060-6975 100% Diös Noten 10 AB 559315-5756 100% Diös Noten 3 AB 559126-1978 100% Diös Olympen 3 AB 559062-1693 100% Diös Patronen 1 AB 559232-4882 100% Diös Patronen 5 AB 559233-4105 100% Diös Sundsvall AB 556148-9971 100% Diös Vinsten Fastighets AB 559113-5909 100% Diös Fastigheter VI AB 556561-0861 100% 288 Aurorum Teknikbyrån AB 556469-0989 100% Diös Dyckerten Fastighets AB 559027-3750 100% Diös Fastigheter Gaffeln 1 AB 559217-1085 100% Diös Fastigheter Hjorten AB 559023-3515 100% Diös Fastigheter Idun AB 556883-5523 100% Diös Fastigheter Kajan 18 AB 556831-3679 100% Diös Fastigheter Sirius AB 559023-3549 100% Diös Fastigheter Skellefteå AB 556598-1627 100% Diös Fastigheter Skellefteå I AB 556550-0161 100% Diös Fastigheter Skellefteå II AB 559023-3507 100% Diös Fastigheter Skellefteå III AB 559023-3531 100% Diös Fastigheter Sleipner AB 559023-3499 100% Diös Gamen 7 & 21 AB 559044-0094 100% Diös Geten 7 AB 556788-3904 100% Diös Idun 9 AB 559347-6384 100% Diös Kontoret 2 AB 556753-3285 100% Diös Loke 8 AB 559347-6376 100% Diös Njord Fastighets AB 556689-8234 100% Diös Orion 4 AB 559153-0281 100% Diös Polaris Fastighets AB 559134-9328 100% Diös Porsön AB 559287-8333 100% Diös Posten XI AB 559430-4213 100% Diös Släggan Fastighets AB 556221-2927 100% Diös Staren 4 AB 556902-3228 100% Diös Umeå Tower AB 559026-2084 100% Diös Vale 18 i Umeå AB 559158-0377 100% Fastighetsbolaget Arken HB 916595-6609 100% Flottarbyn AB 556801-1711 100% Mimer 47 i Skellefteå AB 559212-7616 100% Väntan Fastigheter Skellefteå AB 559209-9955 100% Diös Fastigheter Parkering AB 556589-8433 100% 2 Fastighets AB Uprum 556711-2619 100% 40 BiessieBaenie AB 556619-5979 100% Brf kvarterat Vale 769641-4619 100% Diös Fastigheter Östersund V AB 556374-0256 100% Diös Invest AB 556626-0161 100% Diös Invest II AB 556673-1658 100% Diös Jämtland AB 556034-8657 100% Diös Lantbon & Masen AB 556783-5821 100% Diös Mitt AB 556065-5796 100% Diös Norrland AB 556230-8212 100% Diös Norrlandskusten AB 556539-5612 100% Diös Projektering AB 559015-7649 100% Diös Sigge 5 AB 559065-1922 100% Diös Skräddaren 2 AB 559070-4556 100% Diös Smedjan AB 556758-1565 100% Diös Väntan 11 AB 559304-1246 100% Diös Väntan 24 AB 559475-2577 100% Diös Väntan 25 AB 559475-1025 100% Diös Väntan 38 AB 559484-6924 100% Diös Väntan 39 AB 559465-8147 100% Diös Väntan 44 AB 559498-7728 100% Diös Väntan 48 AB 559525-2593 100% Fastighets KB Alderholmen 916625-2859 100% Fastighets KB Äland 916633-8096 100% Industrihuset Dubben AB 556432-3045 100% KB Buntmakaren 2 969687-5302 100% KB Diös Gästgivaren 3 969687-2762 100% KB Formen 2 969687-5484 100% KB Fryno 969630-5490 100% KB Luleå Pelikanen 6 969687-7951 100% KB Magistern 1 969687-3257 100% KB Månadsmötet 8 969687-2580 100% KB Ruet 969631-2769 100% KB Snyltbaggen 969630-7595 100% KB Sundsvall Arbetet 3 969687-3000 100% KB Sundsvall Glädjen 4 969687-5906 100% KB Sundsvall Lyckan 6 969687-5658 100% KB Sundsvall Penningen 9 969687-5641 100% KB Sundsvall Venus 3 969687-3943 100% KB Umeå Björnjägaren 1 969687-6201 100% KB Östersund Prästgatan 46 969687-3091 100% Semperi HB 916587-9355 100% Introduktion Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Resultaträkning koncernen Balansräkning koncernen Förändring av eget kapital och kassaflödesanalys koncernen Resultaträkning moderbolaget Balansräkning moderbolaget Förändring av eget kapital och kassaflödesanalys moderbolaget Noter Revisionsberättelse Hållbarhetsrapport Nyckeltal ===== SIDA 48 ===== 48 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025 Åkeriet 11 AB 559052-1901 100% Plock Pack och Post Holding AB 559000-9279 100% 3 Plock Pack och Posttjänst AB 559004-6313 100% Diös Gamla Bergsskolan AB 559041-8355 100% 934 BRF Västra Stranden i Luleå 769641-4734 100% Diös Badhuset Fastighets AB 556764-9990 100% Diös Biet Etapp 2 AB 559333-7552 100% Diös Biet Fastighets AB 559077-3007 100% Diös Fastigheter Mimer 2 & Mimer 3 AB 559242-6430 100% Diös Hermelinen Fastighets AB 559034-0211 100% Diös Järnvägsstationen Fastigheter AB 559034-0245 100% Diös Magne Fastighets AB 559034-0187 100% Diös Nävern Umeå AB 559091-9204 100% Diös Stadsliden 3:10 AB 556217-1081 100% Diös Umestan AB 556891-4872 100% Diös Östermalm Fastighets AB 556623-9744 100% Fastigheter Bäckström & Strömberg KB 994000-0343 100% HB Nävern Umeå 916511-6717 100% Kv Västra Strand ek förening 769641-4841 100% Diös Struktur 1 AB 559067-1912 100% 919 Diös Bryggeriet Fastighets AB 559079-5190 100% Diös Cupido Fastighets AB 559034-0237 100% Diös Esplanaden Fastighets AB 559079-5182 100% Diös Forellen Fastighets AB 559034-0229 100% Diös Kraften Fastighets AB 559079-5257 100% Diös Fastigheter VIII AB 559465-8121 100% 10 Diös Luleå HB 969687-0253 100% Diös Norrsken I AB 559465-8139 100% Diös Norrsken II AB 559465-8154 100% Diös Väntan V AB 559257-1672 100% 20 Diös Gävle Söder AB 556545-7024 100% Diös Gävle XII AB 556866-3776 100% Diös Norr 25:5 AB 559080-3234 100% Summa 2 787 Direktägda dotterbolag är markerade med fet stil. Redovisningsprincip Aktier i dotterbolag redovisas enligt anskaffningsvärdemetoden, där det bokförda värdet fortlöpande prövas mot dotterbolagens koncernmässiga egna kapital. I de fall bokfört värde överstiger koncernmässiga värden, sker nedskrivning som belastar resultaträkningen. Om en tidigare ned - skrivning inte längre är motiverad sker återföring av denna. Förvärvsre - laterade utgifter för dotterbolag, ingår som en del i anskaffningsvärdet för andelar i dotterbolag. NOT 14 ANDELAR I INTRESSEFÖRETAG OCH GEMENSAM VERKSAMHET KONCERNEN MODERBOLAGET ANDELAR I INTRESSEFÖRETAG OCH GEMENSAM VERKSAMHET, mkr 2025 2024 2025 2024 Ingående anskaffningsvärde 7 7 - - Förvärv - - - - Omklassificering - - - - Försäljningar - - - - Utgående anskaffningsvärde 7 7 - - Bokfört värde 7 7 - - Bolagsnamn, org.nr. Säte Kapital- andel i % Bokfört värde Fastighetsaktiebolaget Norkom, 556483-53371 Härjedalen 50,0 0,5 Idun Samfällighetsförening, 716415-43582 Skellefteå 25,0 6,5 Summa 7,0 1 Diös innehav i Fastighetsaktiebolaget Norkom ägs indirekt via Diös Norrland AB. 2 Diös innehav i Iduns samfällighetsförening ägs indirekt via Diös Skellefteå I AB och Diös Fastigheter Idun AB. INTRESSEFÖRETAGENS RESULTAT- OCH BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG (100%), mkr 2025 2024 KONCERNEN Resultaträkning Hyresintäkter 4 4 Driftöverskott -3 2 Årets resultat -4 1 Balansräkning Anläggningstillgångar 7 7 Omsättningstillgångar 6 11 Summa tillgångar 13 18 Eget kapital 10 15 Långfristiga skulder 0 1 Övriga skulder 3 2 Summa eget kapital och skulder 13 18 SAMMANDRAG AV VÅR ANDEL AV RESULTAT OCH STÄLLNING I GEMENSAM VERKSAMHET, mkr 2025 2024 Resultaträkning Rörelsekostnader -1 -2 Finansnetto 2 3 Skatt 0 0 Årets resultat 1 1 Balansräkning Anläggningstillgångar 1 185 886 Omsättningstillgångar 66 64 Summa tillgångar 1 251 950 Eget kapital 135 135 Långfristiga skulder 1 114 796 Övriga skulder 2 19 Summa eget kapital och skulder 1 251 950 Introduktion Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Resultaträkning koncernen Balansräkning koncernen Förändring av eget kapital och kassaflödesanalys koncernen Resultaträkning moderbolaget Balansräkning moderbolaget Förändring av eget kapital och kassaflödesanalys moderbolaget Noter Revisionsberättelse Hållbarhetsrapport Nyckeltal ===== SIDA 49 ===== 49 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025 Gemensam verksamhet Diös bedriver finansiell verksamhet genom Svensk FastighetsFinansier - ing AB, vilket är en gemensam verksamhet då bolaget ägs gemensamt av Catena AB, Diös Fastigheter AB, Fabege AB, Platzer Fastigheter Holding AB och Wihlborgs Fastigheter AB till 20 procent vardera. Avsikten är att bredda basen i bolagets finansiering. Diös innehav i Svensk FastighetsFinansiering AB ägs indirekt via Diös Obligation AB. Verksamheten består av att bedriva inlåningsverksamhet i form av upptagande av lån på kapitalmarknaden genom utgivande av obliga - tioner (MTN-Medium Term Notes) samt utlåningsverksamhet genom utgivande av kontantlån. Under året har två obligationer om totalt 514 mkr emitterats via Svensk FastighetsFinansiering AB. Total utestående volym uppgick 2025-12-31 till 1 310 mkr, effektiv ränta för alla utestående obligationer per 2025-12-31 uppgick till 3,11 procent. Redovisningsprincip Ett bolag redovisas som intresseföretag då vi innehar minst 20 procent av rösterna och max 50 procent eller på annat sätt har ett betydande in - flytande över den driftsmässiga och finansiella styrningen. I koncernre - dovisningen redovisas innehaven i enlighet med kapitalandelsmetoden. Andelar i intresseföretag redovisas i balansräkningen till anskaff - ningsvärde justerat för förändringar i koncernens andel i intresseföre - tagets nettotillgångar, med avdrag för eventuella värdeminskningar i verkligt värde på individuella andelar. Ett innehav i gemensam verksamhet är ett samarbetsarrangemang där två eller fler parter har gemensamt bestämmande inflytande. Samarbetsarrangemang klassificeras endera som ett joint venture eller som gemensam verksamhet. Diös har bedömt sina samarbetsar - rangemang och fastställt att innehavet i Svensk Fastighetsfinansiering AB utgör en gemensam verksamhet. För innehavet i en gemensam verksamhet redovisar Diös sina tillgångar, skulder, intäkter och kost - nader samt sin andel av gemensamma tillgångar, skulder, intäkter och kostnader post för post i koncernens finansiella rapporter. Transaktioner och andra mellanhavanden med gemensam verksamhet har eliminerats i koncernredovisningen. NOT 15 ANDRA LÅNGFRISTIGA VÄRDEPAPPERSINNEHAV KONCERNEN MODERBOLAGET ANDRA LÅNGFRISTIGA VÄRDEPAPPERSINNEHAV, mkr 2025 2024 2025 2024 Ingående anskaffningsvärde 0 0 0 0 Förvärv 0 - - - Nedskrivningar - - - - Omklassificering - - - - Försäljningar - - - - Bokfört värde 1 0 0 0 Bolagsnamn, org nr Säte Kapital- andel, % Bokfört värde Destination Östersund AB, 556798-5592 Östersund 4,2 0 Offerdalsvind ekonomisk förening, 769606-0719 Krokom 16,4 1 Åre Destination AB, 556171-5961 Åre 2,4 0 Samling Näringsliv, 769629-0340 Östersund 1,2 0 Summa 1 NOT 16 KUNDFORDRINGAR KUNDFORDRINGAR, mkr 2025 2024 KONCERNEN Åldersfördelade kundfordringar Kundfordringar ej förfallna samt förfallna upp till 30 dagar 29 22 Kundfordringar förfallna mellan 31-60 dagar 4 -1 Kundfordringar förfallna mellan 61-90 dagar 4 1 Kundfordringar förfallna över 91 dagar 24 37 Reserv -24 -30 Summa 36 28 Reserv Reserv vid årets början 30 31 Årets reserveringar 19 23 Återförda reserveringar -23 -25 Konstaterade kreditförluster -3 - Summa 24 30 Redovisningsprincip Kundfordringar redovisas till det belopp som förväntas inflyta efter avdrag för osäkra kundfordringar. Osäkra kundfordringar bedöms individuellt. Kundfordringarnas förväntade löptid är kort, varför värdet redovisats till nominellt belopp utan diskontering. Nedskrivningar av kundfordringar redovisas i rörelsens kostnader. NOT 17 EGET KAPITAL Varje aktie har en röst. Några potentiella aktier (till exempel konvertibler) förekommer inte, ej heller någon företrädesrätt till ackumulativ utdelning (preferensaktier). Aktiekapitalets förändring visas i tabell nedan. Vid årets utgång uppgick antal aktier i eget förvar till 0 (354 218). Redovisningsprincip Vid återköp av egna aktier reduceras det egna kapitalet med den betal - da köpeskillingen inklusive eventuella transaktionskostnader. Utdelning - ar redovisas som en minskning av eget kapital efter det att årsstämman fattat beslut. Introduktion Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Resultaträkning koncernen Balansräkning koncernen Förändring av eget kapital och kassaflödesanalys koncernen Resultaträkning moderbolaget Balansräkning moderbolaget Förändring av eget kapital och kassaflödesanalys moderbolaget Noter Revisionsberättelse Hållbarhetsrapport Nyckeltal ===== SIDA 50 ===== 50 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025 AKTIEKAPITALETS FÖRÄNDRING Tidpunkt Händelse Ökning av antalet aktier Totalt antal aktier Ökning av aktie- kapitalet, kr Totalt aktie- kapital, kr Kvotvärde, kr 2005-01-01 Vid periodens början - 10 000 - 100 000 10,00 2005-06-21 Split 990 000 1 000 000 - 100 000 0,10 2005-06-21 Nyemission 1 489 903 2 489 903 148 990 248 990 0,10 2005-09-14 Apportemission 1 503 760 3 993 663 150 376 399 366 0,10 2006-01-02 Fondemission - 3 993 663 39 537 264 39 936 630 10,00 2006-01-02 Split 15 974 652 19 968 315 - 39 936 630 2,00 2006-05-18 Nyemission 8 333 400 28 301 715 16 666 800 56 603 430 2,00 2006-07-11 Apportemission 5 000 000 33 301 715 10 000 000 66 603 430 2,00 2007-04-19 Apportemission 666 250 33 967 965 1 332 500 67 935 930 2,00 2010-10-29 Apportemission 99 729 34 067 694 199 458 68 135 388 2,00 2010-12-14 Nyemission 3 285 466 37 353 160 6 570 332 74 705 720 2,00 2010-12-17 Nyemission 11 407 37 364 567 22 814 74 728 534 2,00 2011-12-05 Nyemission 22 854 136 60 218 703 45 708 272 120 436 806 2,00 2011-12-14 Nyemission 14 510 431 74 729 134 29 020 862 149 457 668 2,00 2017-01-27 Nyemission 59 629 748 134 358 882 119 259 496 268 717 164 2,00 2017-01-31 Nyemission 153 556 134 512 438 307 112 269 024 276 2,00 2021-12-01 Nyemission 7 272 727 141 785 165 14 545 423 283 569 699 2,00 2025-12-31 141 785 165 283 569 699 2,00 NOT 18 ÖVRIGA AVSÄTTNINGAR Övriga avsättningar avser stämpelskatt som, om fastigheter säljs utan - för koncernen, förfaller till betalning samt avsättning för pensioner. KONCERNEN MODERBOLAGET AVSÄTTNINGAR, mkr 2025 2024 2025 2024 Stämpelskatt 10 10 - - Pensioner 1 - 1 - Summa 11 10 1 - NOT 19 SKULDER TILL KREDITINSTITUT Samtliga upptagna lån, exklusive obligationer utgivna av Diös, har säker- het i form av pantbrev. Moderbolaget har reversfordringar på dotterbola- gen med däri pantförskrivna pantbrev. Säkerheterna kompletteras med garanti om belåningsgrad, soliditet och räntetäckningsgrad. Oavsett typ av låneavtal innehåller de sedvanliga uppsägningsvillkor samt omförhan- dlingsvillkor vid förändrad verksamhetsinriktning om det för långivaren uppstår ett oacceptabelt enhandsengagemang. I avtalen med kreditgivare finns gränsvärden för olika finansiella nyckeltal, så kallade covenanter. Finansiella nyckeltal med gränsvärden är soliditet, belåningsgrad och räntetäckningsgrad. Miniminivån för soliditeten är 25 procent, belånings- graden får högst vara 65 procent och räntetäckningsgraden måste över- stiga 1,5 gånger. Vid årets utgång var alla gränsvärden uppnådda. RÄNTE- OCH LÅNEFÖRFALLOSTRUKTUR PER DEN 31 DECEMBER 2025 Ränte- och marginalförfall Låneförfall Förfall, år Lånebelopp, mkr Snittränta, % Kreditavtal, mkr Utnyttjat, mkr 2026 7 363 3,4 3 324 2 920 2027 5 109 3,8 8 570 5 510 2028 4 142 3,6 5 283 4 377 2029 514 4,0 514 514 >2029 269 3,3 4 076 4 076 Summa 17 397 3,5 21 767 17 397 KONCERNEN MODERBOLAGET RÄNTEBÄRANDE SKULDER, mkr 2025 2024 2025 2024 Förfallotidpunkt från balans- dagen: < 1 år 2 920 3 163 1 078 1 851 1-2 år 5 510 4 549 3 085 2 886 2-3 år 4 377 4 768 1 808 727 3-4 år 514 3 245 - 1 124 > 4 år 4 076 1 290 - - Summa 17 397 17 014 5 971 6 588 KONCERNEN MODERBOLAGET CHECKRÄKNINGS KREDIT, mkr 2025 2024 2025 2024 Beviljad kreditlimit 700 600 700 600 Outnyttjad del 700 600 700 600 Utnyttjad del 0 0 0 0 2025-12-31 2024-12-31 DERIVAT I BALANS- RÄKNINGEN, mkr Tillgång Skuld Netto Tillgång Skuld Netto KONCERNEN Räntederivat 3 -190 -187 3 -257 -254 Bruttovärde derivat 3 -190 -187 3 -257 -254 Omfattas av nettning -3 3 0 -3 3 0 Nettovärde derivat 0 -187 -187 0 -254 -254 Principer för finansiering och finansiell riskhantering I egenskap av låntagare föreligger finansiella risker, framför allt ränterisk, finansierings- och likviditetsrisk samt kreditrisk. Finansiering och hanter- ing av finansiella risker bedrivs i enlighet med den av styrelsen fastställda finanspolicyn. För en utförligare beskrivning finanspolicyn, se not 22. Ränterisk Ränterisk avser risken för att förändringar i ränteläget påverkar kon - cernens upplåningskostnad och värdet på räntederivat. Räntekostnaden är en av de större kostnadsposterna, se not 8. Känslighetsanalysen i tabellen nedan baseras på förenklade antaganden och utgår från Introduktion Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Resultaträkning koncernen Balansräkning koncernen Förändring av eget kapital och kassaflödesanalys koncernen Resultaträkning moderbolaget Balansräkning moderbolaget Förändring av eget kapital och kassaflödesanalys moderbolaget Noter Revisionsberättelse Hållbarhetsrapport Nyckeltal ===== SIDA 51 ===== 51 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025 Om marknadsräntan stiger med 1 procentenhet KÄNSLIGHETSANALYS LÅNEPORTFÖLJ PER DEN 31 DECEMBER 2025, mkr Ränte- bindning, år Kapital- bindning, år Årlig genom- snittränta, % Marknads- värde, mkr Förändring årlig snittränta, % Förändring årlig snittränte- kostnad, mkr Förändring marknadsvärde, mkr Låneportfölj exkl. derivat 0,4 2,6 3,61 17 397 0,6 112 Derivatportfölj 1,7 - 0,3 187 -0,5 -88 332 Låneportfölj inkl. derivat 2,1 2,6 3,9 17 584 0,1 24 332 1 Kostnad för outnyttjat kreditutrymme är inkluderat. FINANSIELLA INSTRUMENT VÄRDERADE TILL VERKLIGT VÄRDE, mkr 2025-12-31 Nivå 2 KONCERNEN Derivatinstrument -187 -187 Summa -187 -187 Verkligt värde av en derivataffär kan beskrivas som det riskfria marknads- värdet med justering för värdet av motpartsrisk. Värdet av motpartsris - ken kan beräknas genom att estimera förväntad kreditexponering vid fallis- semangstidpunkten, risken för fallissemang samt återvinningsgraden av exponerade krediter. Om en derivataffär avslutas i förtid, med anledning av motparts fallissemang, uppstår förluster för derivat med positiva marknads- värden. För derivat med negativa marknadsvärden föreligger ingen förlust. För att begränsa motpartsrisken omfattas samtliga derivataffärer av ramavtal med nettningsklausuler. Detta möjliggör kvittning av positiva och situationen per balansdagen. Det är inte orimligt att marknadsräntorna förändras med en procentenhet på årsbasis och marknadsprissättnin - gen indikerar en förändring av styrräntan om cirka en procentenhet för det kommande året. Däremot stiger eller sjunker de i verkligheten inte vid en och samma tidpunkt. Räntekänsligheten förändras med tiden till förfall och med aktiv skuldhantering. Effekten av verkliga ränteförändrin - gar kan därför avvika från analysen. Finansierings- och likviditetsrisk Med likviditets- och upplåningsrisker avses risken att tillräcklig likviditet inte är tillgänglig vid önskad tidpunkt, samt att refinansiering av förfallna lån blir kostsam eller försvårad. Finanspolicyn anger att likvida medel och outnyttjade kreditfaciliteter ska finnas för att garantera en god betalnings- beredskap. Koncernens likvida medel hanteras via instrument som har god likviditet eller kort löptid. Beviljad kreditlimit på checkräkningskred- iten uppgick till 700 mkr (600) och total likviditetsreserv med avdrag för utestående certifikat uppgår till 2 921 mkr (1 947), varav likvida medel uppgår till 321 mkr (405). Tillgången till likviditet bedöms vara tillräcklig för att hantera kommande 12 månaders likviditetsbehov. Framtida refinan- sieringsbehov hanteras i enlighet med aktuell finanspolicy. Kreditrisk Med kreditrisk avses risken för förlust om motparten inte fullföljer sina åta- ganden. I syfte att sprida kreditriskerna begränsar finanspolicyn med vilka motparter, och för hur stor volym, ett avtal får ingås. Avtal ingås endast med välkända och väl genomlysta motparter där den externa kreditvärderingen är hög. Sedvanliga kreditprövningar ska genomföras innan ny hyresgäst accepteras. Den maximala kreditexponeringen avseende kundfordringar och reversfordringar motsvaras av dess redovisade värde. Kreditrisken i finansiella motparter motsvaras av bokfört värde för kassa och bank. Vid årets utgång förekom inga koncentrationer avseende kundfordringar och övriga fordringar. Nedskrivning avseende kundfordringar uppgick till 10 mkr (9). De tio största kunderna stod för 20 procent (20) av omsättningen. negativa marknadsvärden så att fordran eller skulden till motparten utgörs av nettot av samtliga marknadsvärden på utestående derivataffärer parterna emellan. Mot bakgrund av nettoskulden bedöms motparts- risken på derivataffärerna som försumbar i förhållande till utestående marknadsvärden. Koncernen har anslutit sig till ISDA:s 2013 EMIR-pro- tokoll som behandlar de riskbegränsningstekniker som föreskrivs i EMIR. I tabellen nedan framgår de olika kategorier av finansiella instrument som finns i koncernens balansräkning. Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde Finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultatet Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Icke finansiella instrument Mkr 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 KONCERNEN TILLGÅNGAR Hyresfordringar 36 28 - - - - - - Övriga fordringar 196 138 - - - - - - Kassa och bank 321 405 - - - - - Övrigt - - - - - 134 116 SKULDER - - - - Räntederivat - 187 254 - - - - Räntebärande skulder - - - 18 289 18 075 - - Leverantörsskulder - - - 57 57 - - Övriga skulder - - - 138 16 - - Övrigt - - - - - 5 5 Summa 553 570 187 254 18 485 18 148 140 121 Introduktion Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Resultaträkning koncernen Balansräkning koncernen Förändring av eget kapital och kassaflödesanalys koncernen Resultaträkning moderbolaget Balansräkning moderbolaget Förändring av eget kapital och kassaflödesanalys moderbolaget Noter Revisionsberättelse Hållbarhetsrapport Nyckeltal ===== SIDA 52 ===== 52 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025 Den totala kreditexponeringen motsvaras av de värden som anges i ovanstående tabeller. Finansiella instrument, såsom hyresfordringar, leverantörsskulder etc., redovisas till upplupet anskaffningsvärde med avdrag för eventuell nedskrivning. Det verkliga värdet bedöms därför överensstämma med redovisat värde. Långfristiga räntebärande skulder löper i huvudsak med kort räntebindning. Det innebär att upplupet an - skaffningsvärde i huvudsak överensstämmer med verkligt värde. Redovisningsprincip Finansiella instrument, såsom till exempel räntebärande skulder, ränt - ederivatinstrument och låneskulder, redovisas initialt till verkligt värde, motsvarande anskaffningsvärde, med tillägg för transaktionskostnader, med undantag för kategorin finansiella instrument som redovisas till verkligt värde via resultaträkningen där transaktionskostnader inte ingår. Efterföljande redovisning sker därefter beroende på hur klassificering skett enligt nedan. Derivatinstrument klassificeras som omsättningstillgångar respektive kortfristiga skulder i de fall återstående löptid är ett år eller kortare, och som anläggningstillgångar respektive långfristiga skulder i de fall återstående löptid överstiger ett år. Finansiella transaktioner såsom in- och utbetalning av räntor och krediter bokförs på kontoförande banks likviddag, medan övriga in- och utbetalningar bokförs på kontoförande banks bokföringsdag. En finansiell skuld tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgjorts eller på annat sätt utsläckts. För samtliga finansiella skulder, om inte annat anges, anses det redovisade värdet vara en god approxi - mation av det verkliga värdet. Finansiella skulder avser krediter och rörelseskulder såsom t.ex. leverantörsskulder och leasingskulder. Merparten av kreditavtalen är långfristiga. I de fall kortfristiga krediter upptas som täcks av outnyttjade långfristiga kreditavtal anses även dessa vara långfristiga. Krediterna redovisas i balansräkningen på likviddagen och upptas till upplupet anskaffningsvärde. Upplupna ej betalda räntor redovisas under posten upplupna kostnader. Skuld redovisas när motparten har presterat och 2025 2024 LÖPTIDSANALYS AVSEENDE FINANSIELLA TILLGÅNGAR, mkr 0–1 månad 1–3 månader 3–12 månader 1–3 år Summa 0–1 månad 1–3 månader 3–12 månader 1–3 år Summa KONCERNEN Reversfordringar - 0 - - 0 - 0 - - 0 Kundfordringar - 36 - - 36 - 34 - - 34 Övriga fordringar - 56 66 - 122 - 58 52 - 110 Likvida medel - - - - - - - - - - Summa 0 92 66 0 158 0 91 52 0 143 2025 2024 LÖPTIDSANALYS AVSEENDE FINANSIELLA TILLGÅNGAR, mkr 0–1 månad 1–3 månader 3–12 månader 1–3 år Summa 0–1 månad 1–3 månader 3–12 månader 1–3 år Summa MODERBOLAGET Kundfordringar - 0 - - 0 - 0 - - 0 Fordringar hos koncernföretag 2 882 1 316 - 3 199 2 750 0 441 - 3 191 Övriga fordringar - 57 9 - 66 - 46 17 - 63 Likvida medel - - - - - - - - - - Summa 2 882 58 324 0 3 265 2 750 46 457 0 3 253 2025 2024 LÖPTIDSANALYS AVSEENDE FINANSIELLA SKULDER, mkr 0–1 månad 1–3 månader 3–12 månader 1–3 år Summa 0–1 månad 1–3 månader 3–12 månader 1–3 år Summa KONCERNEN Leverantörsskulder - 57 - - 57 - 57 - - 57 Amortering av skulder - 28 2 812 10 127 12 967 - 758 2 514 9 547 12 819 Räntekostnader - 158 474 1 263 1 895 - 184 552 1 472 2 208 Derivatinstrument - 13 38 64 115 - -3 -8 -29 -40 Summa - 256 3 323 11 455 15 034 0 996 3 058 10 989 15 043 2025 2024 LÖPTIDSANALYS AVSEENDE FINANSIELLA SKULDER, mkr 0–1 månad 1–3 månader 3–12 månader 1–3 år Summa 0–1 månad 1–3 månader 3–12 månader 1–3 år Summa MODERBOLAGET Skulder hos koncernbolag 6 699 - - - 6 699 5 631 - - - 5 631 Leverantörsskulder - 2 - - 2 - 3 - - 3 Amortering av skulder - 3 1 091 4 935 6 029 - 379 1 490 3 639 5 508 Räntekostnader - 55 166 444 665 - 76 229 611 916 Derivatinstrument - 13 38 64 115 - -3 -8 -29 -40 Summa 6 699 73 1 295 5 443 13 510 5 631 456 1 710 4 220 12 017 Introduktion Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Resultaträkning koncernen Balansräkning koncernen Förändring av eget kapital och kassaflödesanalys koncernen Resultaträkning moderbolaget Balansräkning moderbolaget Förändring av eget kapital och kassaflödesanalys moderbolaget Noter Revisionsberättelse Hållbarhetsrapport Nyckeltal ===== SIDA 53 ===== 53 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025 avtalsenlig skyldighet att betala föreligger, även om faktura ännu inte mottagits. Räntederivat utgör en finansiell tillgång eller skuld som värderas till verkligt värde med värdeförändringar via resultaträkningen. För att hantera exponering mot fluktuationer i marknadsräntan i enlighet med beslutad finanspolicy har koncernen ingått räntederivatavtal. Vid an - vändning av räntederivat uppstår värdeförändringar beroende på främst förändringar av marknadsräntan. Räntederivat redovisas initialt i bal - ansräkningen till anskaffningsvärde på affärsdag och värderas därefter till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträkningen. Löpande betalningsströmmar under avtalen resultatförs i den period de avser. Samtliga finansiella instrument värderas enligt nivå 2, det vill säga huvudsakligen baserat på observerbara marknadsdata för tillgången eller skulden. Vid fastställande av verkligt värde för derivatinstrument sker diskontering av framtida kassaflöden med noterad marknadsrän - ta för respektive löptid. De framtida kassaflödena i derivatportföljen beräknas som skillnaden mellan den fasta avtalade räntan enligt res - pektive derivatavtal och den implicita stiborräntan för respektive period. De kommande ränteflödena som därmed uppstår nuvärdesberäknas med den implicita stiborkurvan. NOT 20 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER KONCERNEN MODERBOLAGET UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER, mkr 2025 2024 2025 2024 Förskottsbetalda hyror 469 447 - - Upplupna driftskostnader 53 54 - - Upplupna projektkostnader 71 52 - - Upplpna personalkostnader 26 23 26 23 Upplupna räntekostnader 42 70 33 38 Övriga poster 90 91 9 5 Summa 751 737 68 67 Samson Getu, redovisningsekonom, på huvudkontoret i Östersund. Introduktion Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Resultaträkning koncernen Balansräkning koncernen Förändring av eget kapital och kassaflödesanalys koncernen Resultaträkning moderbolaget Balansräkning moderbolaget Förändring av eget kapital och kassaflödesanalys moderbolaget Noter Revisionsberättelse Hållbarhetsrapport Nyckeltal ===== SIDA 54 ===== 54 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025 NOT 21 FÖRÄNDRING SKULDER FRÅN FINANSIERINGSVERKSAMHETEN FÖRÄNDRING SKULDER FRÅN FINANSIERINGSVERKSAMHETEN, mkr Bokfört värde Ej kassaflödespåverkande förändringar Bokfört värde 2024 Kassaflöde Orealiserade värdeförändringar Anskaffning/ avyttring Omklassi- ficering 2025 KONCERNEN Långfristiga skulder till kreditinstitut 13 739 3 904 - -46 -3 040 14 557 Kortfristig del av långfristiga skulder 3 274 -3 474 - - 3 040 2 840 Derivatinstrument 256 - -67 - - 189 Leasing 65 -6 - 21 - 80 Summa 17 334 424 -67 -25 - 17 666 FÖRÄNDRING SKULDER FRÅN FINANSIERINGSVERKSAMHETEN, mkr Bokfört värde Ej kassaflödespåverkande förändringar Bokfört värde 2024 Kassaflöde Orealiserade värdeförändringar Anskaffning/ avyttring Omklassi- ficering 2025 MODERBOLAGET Långfristiga skulder till koncernföretag 7 514 -1 064 - - - 6 450 Långfristiga skulder till kreditinstitut 4 718 - - - 159 4 877 Kortfristig del av långfristiga skulder 1 869 -616 - - -159 1 094 Derivatinstrument 256 - -67 - - 189 Summa 14 357 -1 680 -67 - - 12 610 NOT 22 SKULDFÖRVALTNING Värdet på tillgångarna uppgick per den 31 december 2025 till 33 364 mkr (32 225). Dessa finansierades dels genom eget kapital om 12 179 mkr (11 659) och dels genom skulder om 21 186 mkr (20 566), varav 17 397 mkr (17 013) var räntebärande fastighetskrediter. Finansiering och hantering av finansiella risker görs i enlighet med, den av styrelsen fastställda, finanspolicyn. Riktlinjerna i koncernens finanspolicy överensstämmer med de covenanter som finns i våra finansiella avtal. Covenanterna medger en belåningsgrad om högst 65 procent, en räntetäckningsgrad om lägst 1,5 gånger och en soliditet om lägst 25 procent. I finanspolicyn anges även mandat och limiter för finansiell riskhanter - ing liksom övergripande ansvarsfördelning. Den finansiella verksamhet - en är centraliserad till moderbolaget och ska bedrivas så att en långsik - tigt stabil kapitalstruktur uppnås. Det innebär att finansiella transaktioner genomförs utifrån koncernens behov av finansiering, likviditet och önskad ränterisk. Finansfunktionen fungerar som koncernens intern - bank med ansvar för koncernens finansiering, finansiell riskhantering och cash management. SKULDFÖRVALTNING Finanspolicy Utfall Belåningsgrad Högst 65% 52,5% Räntetäckningsgrad Lägst 1,5 ggr 2,3 ggr Soliditet Lägst 25% 36,5% Valutarisk Inte tillåtet Ingen exponering Likviditetsrisk Likviditetsreserv för att kunna fullgöra betalningsförpliktelser 2 921 mkr i outnyttjat beviljat kreditutrymme NOT 23 STÄLLDA SÄKERHETER KONCERNEN MODERBOLAGET STÄLLDA SÄKERHETER, mkr 2025 2024 2025 2024 Aktier i dotterbolag 8 851 8 123 2 787 2 676 Företagsinteckningar 238 238 - - Fastighetsinteckningar 17 160 16 304 - - Långfristiga fordringar i koncernföretag - - 4 985 4 758 Summa 26 249 24 666 7 772 7 434 NOT 24 EVENTUALFÖRPLIKTELSER KONCERNEN MODERBOLAGET EVENTUALFÖRPLIKTELSER, mkr 2025 2024 2025 2024 Borgensförbindelser till koncernföretag - - 11 426 10 426 Övriga eventualförpliktelser 2 2 2 2 Summa 2 2 11 428 10 428 När upplåning sker direkt mot fastighetsägande bolag ställer moderbola - get ut borgen. NOT 25 TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE Inga väsentliga transaktioner med närstående har skett under perioden. De transaktioner med närstående som förekommit, bedöms ha skett till marknadsmässiga villkor. Ingen styrelseledamot, ledande befattningsha- vare eller revisor i Diös Fastigheter AB eller dess dotterbolag har själv, via bolag eller närstående, haft någon delaktighet i affärstransaktioner som varit eller är ovanliga till sin karaktär eller villkor och som inträffat under 2025. Transaktioner med bolagets största ägare AB Persson Invest uppgick till 1 procent (1) av bolagets inköpskostnader under året och avser leasing av personbilar. Dessa transaktioner skedde på marknadsmässiga villkor. Ersättningar till styrelsen och ledande befattningshavare framgår av not 5. NOT 26 HÄNDELSER EFTER ÅRETS UTGÅNG Styrelsen har beslutat att nyttja bemyndigandet från årsstämman 2025 att återköpa egna aktier. För upp till 200 mkr fram till årsstämman 2026. Introduktion Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Resultaträkning koncernen Balansräkning koncernen Förändring av eget kapital och kassaflödesanalys koncernen Resultaträkning moderbolaget Balansräkning moderbolaget Förändring av eget kapital och kassaflödesanalys moderbolaget Noter Revisionsberättelse Hållbarhetsrapport Nyckeltal ===== SIDA 55 ===== 55 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025 Styrelsen och verkställande direktören i Diös Fastigheter AB (publ) intygar härmed att årsredovis ningen har upprättats enligt årsre­ dovisningslagen och RFR 2. Årsredovisningen ger en rättvisande bild av bolagets ställning och resultat. Förvaltnings berättelsen ger en rätt visande översikt av bolagets utveckling, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som bolaget står inför. Styrelsen och verkställande direktören intygar härmed att koncernredovisningen har upprättats enligt International Financial Report­ ing Standards (IFRS), såsom de antagits av EU. Koncernredovisningen ger en rättvisande bild av koncernens ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt av koncernens utveckling, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhets faktorer som koncernens bolag står inför. Årsredovisningen och koncernredovisningen har godkänts av styrelsen den 2 mars 2026. David Carlsson Verkställande direktör Vår revisionsberättelse har avgivits den 6 mars 2026 Deloitte AB Kent Åkerlund Auktoriserad revisor Östersund den 6 mars 2026 Årsredovisningens undertecknande Per­Gunnar Persson Ordförande Erika Olsén Ledamot Björn Rentzhog Ledamot Ragnhild Backman Ledamot Peter Strand Ledamot Mathias Tallbom Arbetstagarrepresentant NOT 27 VINSTDISPOSITION OCH VINSTUTDELNING Utdelningspolicy Utdelningen ska uppgå till cirka en tredjedel av koncernens årliga förvaltningsresultat om inte investeringar eller koncernens finansiella ställning i övrigt motiverar en avvikelse. Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans för fogande i moderbolaget står: Balanserat resultat 2 348 752 654 Årets resultat 205 482 413 Summa 2 554 235 067 Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande: Utdelning 2,40 kr per aktie 340 284 396 I ny räkning balanseras 2 213 950 671 Summa 2 554 235 067 Utdelningsbeloppet är beräknat på antalet utestående aktier per 31 de - cember 2025. Per den sista december 2025 uppgick antalet registrerade aktier i Diös till 141 785 165 aktier, varav 0 aktier i eget förvar. Förslag till utdelning Inför årsstämman 2026 föreslår styrelsen en utdelning om 2,40 kr per aktie, uppdelat på fyra utbetalningstillfällen om vardera 0,60 kr. Det totala utdelningsbeloppet kan komma att förändras fram till och med avstämningstidpunkten beroende på återköp eller försäljning av egna aktier. Förslaget skulle innebära att 34,7 procent av årets förvaltningsresultat delas ut till aktieägarna. Redovisningsprincip Utdelningar redovisas som en minskning av eget kapital efter det att årsstämman fattat beslut. Introduktion Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Resultaträkning koncernen Balansräkning koncernen Förändring av eget kapital och kassaflödesanalys koncernen Resultaträkning moderbolaget Balansräkning moderbolaget Förändring av eget kapital och kassaflödesanalys moderbolaget Noter Revisionsberättelse Hållbarhetsrapport Nyckeltal ===== SIDA 56 ===== 56 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025 Revisions­ berättelse Till bolagsstämman i Diös Fastigheter AB (publ) organisationsnummer 556501-1771 Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovis­ ningen för Diös Fastigheter AB (publ) för räkenskapsåret 2025­01­01 ­ 2025­12­31 med undantag för bolagsstyrningsrap­ porten på sidorna 19­27. Bolagets årsredovisning och koncernre­ dovisning ingår på sidorna 11­55 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2025 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprät­ tats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2025 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt IFRS Redovisningsstandarder, så som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultat­ räkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den komplet­ terande rapport som har överlämnats till moderbolagets styrelse i enlighet med Revisorsförordningens (537/2014/EU) artikel 11. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa stand­ arder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revi­ sorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i Revisors­ förordningens (537/2014/EU) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Särskilt betydelsefulla områden Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden. Särskilt betydelsefullt område Diös Fastigheter AB (publ) redovisar sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde och fastighetsbeståndet var per den 31 december 2025 upptaget till 32 545 mkr. Ca 90 procent av fastighetsvärdet per den 31 december 2025 och 100% av fastighetsvärdet under räkenskapsåret har Diös låtit värderas av externt anlitade värder­ ingsspecialister. Utgångspunkten för värderingen av varje fastighet utgörs av en individuell bedömning av framtida intjäningsförmåga och marknadens avkastningskrav. Värderingen bygger på väsentliga bedömningar och antaganden som kan ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. För ytterligare information hänvisas till not 9, Förvaltningsfas­ tigheter i årsredovisningen. Vår revision omfattade följande granskningsåtgärder men var inte begränsad till dessa: Vi har kartlagt och utvärderat metoden och processen avseende värdering av förvaltningsfastigheter. För att bedöma fullständighet och riktighet har vi för ett urval av fastigheter granskat indata för bl.a. hyresintäkter samt de beräkningar som bolagets externa värderingsinstitut gjort i värderingsmodellen. För ett urval av fastigheter har vi utvärderat och bedömt de väsentliga antaganden och bedömningar, däribland avkast­ ningskrav, som använts i värderingsmodellen. Vi har granskat att ändamålsenliga redovisningsprinciper tillämpats och erforderliga upplysningar lämnats i relevanta noter till de finansiella rapporterna. Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen Detta dokument innehåller även annan information än årsre­ dovisningen och koncernredovisningen. Den andra informationen består av ersättningsrapporten och sidorna 1­10, 61­85. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncern­ redovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Introduktion Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Resultaträkning koncernen Balansräkning koncernen Förändring av eget kapital och kassaflödesanalys koncernen Resultaträkning moderbolaget Balansräkning moderbolaget Förändring av eget kapital och kassaflödesanalys moderbolaget Noter Revisionsberättelse Hållbarhetsrapport Nyckeltal ===== SIDA 57 ===== 57 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025 Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS Redovisningsstandarder så som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvän­ dig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisnin­ gen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömnin­ gen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksam­ heten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tilläm­ pas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovis­ ningen och koncernredovisningen. Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom: identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felak­ tigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar och utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll. skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kon­ troll som har betydelse för vår revision för att utforma gran­ skningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till omstän­ digheterna, men inte för att uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen. utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhörande upplysningar. drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verk­ ställande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovis­ ningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om huruvida det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhål­ landen som kan leda till betydande tvivel om bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplysnin­ garna i årsredovisningen och koncernredovisningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredovisningen och koncernredovisningen. Våra slutsatser baseras på de revisions­ bevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag och en koncern inte längre kan fortsätta verksamheten. utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen, däribland upplysningarna, och om årsredovisningen och koncernredovisningen återger de underliggande transaktion­ erna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild. planerar och utför vi koncernrevisionen för att inhämta tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis avseende den finansiella informationen för företag eller affärsenheter inom koncernen som grund för att göra ett uttalande avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning, övervak­ ning och genomgång av det revisionsarbete som utförts för koncernrevisionens syfte. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden. Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens plane­ rade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi identifierat. Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att eliminera hoten eller motåtgärder som har vidtagits. Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revi­ sionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive de Introduktion Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Resultaträkning koncernen Balansräkning koncernen Förändring av eget kapital och kassaflödesanalys koncernen Resultaträkning moderbolaget Balansräkning moderbolaget Förändring av eget kapital och kassaflödesanalys moderbolaget Noter Revisionsberättelse Hållbarhetsrapport Nyckeltal ===== SIDA 58 ===== 58 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025 viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författningar förhindrar upplysning om frågan. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direk­ törens förvaltning för Diös Fastigheter AB (publ) för år 2025­01­01 ­ 2025­12­31 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förs­ laget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncern­ ens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltnin­ gen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokförin­ gen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelse­ ledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande gransk­ ningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fat­ tade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Revisorns uttalande om Esef ­rapporten Uttalande Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovis­ ningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rappor­ tering (Esef­rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för Diös Fastigheter AB (publ) för räkenskapsåret 2025­01­01 ­ 2025­12­31. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef­rapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering. Grund för uttalandet Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef­rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Diös Fastigheter AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande. Introduktion Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Resultaträkning koncernen Balansräkning koncernen Förändring av eget kapital och kassaflödesanalys koncernen Resultaträkning moderbolaget Balansräkning moderbolaget Förändring av eget kapital och kassaflödesanalys moderbolaget Noter Revisionsberättelse Hållbarhetsrapport Nyckeltal ===== SIDA 59 ===== 59 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025 Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef­rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer nödvändig för att upprätta Esef­rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef­rappor­ ten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra granskningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef­ rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef­ rapporten. Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality Management 1, som kräver att företaget utformar, implementerar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om att Esef­rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisning och koncernredovisning. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att Esef­rapporten upprättats i ett giltigt XHTML­format och en avstämning av att Esef­rapporten överensstämmer med den granskade årsredovisningen och koncernredovisningen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida koncernens resultat­, balans­ och egetkapitalräkningar, kassaflödesanalys samt noter i Esef­rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef­förordningen. Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 19­27 och för att den är upprättad i enlighet med årsre­ dovisningslagen. Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt Inter­ national Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden. En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsre­ dovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar samt är i överensstämmelse med årsredovisningslagen. Deloitte AB, utsågs till Diös Fastigheter AB (publ)s revisor av bolagsstämman 2025­04­07 och har varit bolagets revisor sedan 2005­05­30. Stockholm den 6 mars 2026 Deloitte AB Kent Åkerlund Auktoriserad revisor Introduktion Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Resultaträkning koncernen Balansräkning koncernen Förändring av eget kapital och kassaflödesanalys koncernen Resultaträkning moderbolaget Balansräkning moderbolaget Förändring av eget kapital och kassaflödesanalys moderbolaget Noter Revisionsberättelse Hållbarhetsrapport Nyckeltal ===== SIDA 60 ===== 60 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025 Revisorns rapport Revisorns rapport över översiktlig granskning av Diös Fastigheter ABs hållbarhetsredovisning samt yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten. Till Diös Fastigheter AB, org.nr 556501-1771 Inledning Vi har fått i uppdrag av styrelsen i Diös Fastigheter AB att översiktligt granska Diös Fastigheter ABs hållbarhetsredovisning för år 2025. Företaget har definierat hållbarhetsredovisningens omfattning på sidorna 61­76 i detta dokument varav den lagstadgade hållbarhetsrapporten definieras på sidan 72. Styrelsens och företagsledningens ansvar Det är styrelsen och företagsledningen som har ansvaret för att upprätta hållbarhetsredovisningen inklusive den lagstadgade hållbarhetsrapporten i enlighet med tillämpliga kriterier respektive årsredovisningslagen enligt den äldre lydelsen som gällde före den 1 juli 2024. Kriterierna framgår på sidorna 61­76 i hållbarhetsredovisningen, och utgörs av de delar av ramverket för hållbarhetsredovisning utgivet av GRI (Global Reporting Initiative) som är tillämpliga för hållbarhetsredovisningen, samt av företagets egna framtagna redovisnings­ och beräkningsprinciper. Detta ansvar innefattar även den interna kontroll som bedöms nödvändig för att upprätta en hållbarhetsredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att uttala en slutsats om hållbarhetsredovisningen grundad på vår översiktliga granskning och lämna ett yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten. Vårt uppdrag är begränsat till den historiska information som redovisas och omfat­ tar således inte framtidsorienterade uppgifter. Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med ISAE 3000 (omarbetad) Andra bestyrkandeuppdrag än revisioner och översiktliga granskningar av historisk finansiell information. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för upprättandet av hållbarhetsredovisningen, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. Vi har utfört vår granskning avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten i enlighet med FARs rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten. En översiktlig granskning och en granskning enligt RevR 12 har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i övrigt har. Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality Management 1, som kräver att företaget utformar, implementerar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Vi är oberoende i förhållande till Diös Fastigheter AB enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning och granskning enligt RevR 12 gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning och granskning enligt RevR 12 har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Vår granskning av hållbarhetsredovisningen utgår från de av styrelsen och företagsledningen valda kriterier, som definieras ovan. Vi anser att dessa kriterier är lämpliga för upprättande av hållbarhetsredovisningen. Vi anser att de bevis som vi skaffat under vår granskning är tillräckliga och ändamålsenliga i syfte att ge oss grund för våra uttalanden nedan. Uttalanden Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att hållbarhetsredovisningen inte, i allt väsentligt, är upprättad i enlighet med de ovan av styrelsen och företagsledningen angivna kriterierna. En lagstadgad hållbarhetsrapport har upprättats. Stockholm den 6 mars 2026 Deloitte AB Kent Åkerlund Auktoriserad revisor Introduktion Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Resultaträkning koncernen Balansräkning koncernen Förändring av eget kapital och kassaflödesanalys koncernen Resultaträkning moderbolaget Balansräkning moderbolaget Förändring av eget kapital och kassaflödesanalys moderbolaget Noter Revisionsberättelse Hållbarhetsrapport Nyckeltal ===== SIDA 61 ===== 61 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025 Hållbarhetsrapport Affärsmodell Sid: 11 Policy och styrning Sid: 62-63 Risker och riskhantering Sid: 15-18, 64 Resultatindikatorer Sid: 72-76 Upplysningar enligt årsredovisningslagen Diös upprättar årligen en hållbarhetsrapport enligt årsredovisningslagens upplysningskrav för presentation av affärsmodell, styrning, riskhantering och resultatindikatorer utifrån lagstiftningens lydelse innan 1 juli 2024. Rapporten publiceras tillsammans med den finansiella redovisningen och redogör för bolagets verksamhet under perioden 1 januari till 31 december. Den är översiktligt granskad enligt revisorns rapport på sidan 60 och godkänd av styrelsen innan publicering. Nyckeltal redovisas utifrån GRI Standards 2021 och EPRA Sustainability Best Practice Recom - mendations (sBPR). GRI-index inklusive EPRA-hänvisningar återfinns på hemsidan. Bolagets ”Communication on Progress” är publicerad på UN Global Compacts hemsida. Introduktion Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Vårt hållbarhetsarbete Framtidssäkrade fastigheter Trygga arbetsplatser Värdeskapande affärer Hållbarhetsupplysningar Nyckeltal Innehåll i hållbarhetsrapporten Vårt hållbarhetsarbete Vår långsiktiga affär | Hållbarhetsstyrning | Strategi för omställning .................................................................62 Framtidssäkrade fastigheter Begränsa klimatpåverkan | Klimatanpassning | Energi | Materialval | EU:s taxonomi ..................................65 Trygga arbetsplatser Den egna arbetskraften | Våra hyresgäster ....................................................................................................................69 Värdeskapande affärer Bolagsstyrning | Leverantörsrelationer ....................................................................................................................... 71 Hållbarhetsupplysningar Övergripande principer | Hållbarhetsnoter ....................................................................................................................72 ===== SIDA 62 ===== 62 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025 Vårt hållbarhetsarbete Vår långsiktiga affär För oss handlar ansvarsfullt företagande om att ha ett helhetsper­ spektiv på ekonomiska, sociala och miljömässiga aspekter med utgångspunkt i Agenda 2030 och FN:s globala utvecklingsmål. Fokus ligger på en framtidssäkrad fastighetsportfölj som möjliggör värdeskapande och lönsam affär över tid. Genom att ställa om för framtiden skapar vi förutsättningar för ett attraktivt hyresgäst­ erbjudande, en resurseffektiv förvaltning och långsiktig lönsamhet. Relevanta och väsentliga områden Diös fastighetsbestånd består av centralt belägna fastigheter som utvecklas genom hyresgästanpassningar och ombyggnation. Nyproduktion sker på redan hårdgjorda ytor genom förtätning som lyfter fram områden för fortsatt stadsutveckling. Vi utgår ifrån den dubbla väsentlighetsanalysen för att förstå bolagets inverkan och identifiera hållbarhetsrisker som kan påverka hur verksamheten bedrivs idag och i framtiden. Utvärdering av relevanta hållbarhetsområden ger möjlighet att prioritera väsent­ liga frågeställningar och fatta välgrundade beslut som minimerar exponering samt åtgärdar risker. Löpande omvärldsbevakning tillsammans med intressentdialog bidrar med insikter och ger legiti­ mitet till affärsstrategins hållbarhetsrelaterade fokusområden. Sammanställning återfinns på sidan 64. Vid större verksamhets­ förändringar som påverkar affärsstrategiska beslut kan analysen kompletteras eller uppdateras. Strategisk förflyttning av fastighetsportföljen Nationella byggregler och internationella hållbarhetskrav flyttar fram förväntningar på cirkularitet, klimatpåverkan och energieffek­ tivitet. Arbetet med miljöcertifieringar stärker kvalitetskontrollen i både förvaltning och nyproduktion utifrån certifieringssyste­ mens krav på material, energiprestanda, resurseffektivitet och inomhusmiljö. Därutöver styrs investeringar mot materialval med lägre klimatpåverkan utifrån riktlinjer i både nyproduktion och ombyggnation för att sänka utsläppen. Samverkan inom fas­ tighetsbranschen skapar erfarenhetsutbyte som leder till snabbare anpassnings­ och omställningsåtgärder i vårt hållbarhetsarbete. Kapitalmarknadens krav på transparent rapportering gällande lagefterlevnad, styrning och måluppföljning innebär fortsatt linjer­ ing av fastighetsportföljen mot EU:s taxonomi. Vårt gröna finansier­ ingsramverk ger oss tillgång till fördelaktiga finansieringsvillkor från bank­ och kapitalmarknaden. För att förflytta befintligt bestånd arbetar vi utifrån kriterier med tydlig koppling till fastighetsförvaltningen: miljöcertifiering, energiprestanda och lokal klimat­ och sårbarhetsanalys. Konkreta mål är avgörande för att bibehålla engagemang för förflyttningen som leder till en effektivare förvaltning samtidigt som vi tillmötes­ går krav från hyresgäster och investerare. GRÖNA FASTIGHETER 0 10 20 30 40 50 60 70 Miljöcertifierade fastigheter 2022 2023 2024 2025 Klimatriskanalyserade fastigheter Energieffektiva fastigheter Mål gröna fastigheter Gröna fastigheter % av MV Hållbarhetsstyrning Hållbarhetsarbetet är integrerat i verksamheten genom strategier och målsättningar som bidrar till bolagets värdeskapande. Styrel­ sen fastställer bolagets affärsmodell och vd är ytterst ansvarig för direktivens verkställande. Vd föreslår tillsammans med koncern­ ledningen bolagets strategiska inriktning, inklusive väsentliga håll­ barhetsområden, hantering av relevanta risker samt tillvaratagande av affärsmöjligheter i det årliga strategiarbetet. I den löpande verksamheten finns ett antal operationella ans­ varsområden som delegerats av koncernledningen för att säker­ ställa genomförandet. Hållbarhetschef ansvarar för de övergripande hållbarhetsmålen, upprättande av färdplaner och samordning av hållbarhetsrelaterade frågor. Hållbarhetsteamet initierar tvärfunk­ tionella projekt, adresserar resursbehov och investeringsförslag. Samverkan i specifika frågor sker med följande funktioner: Fastighetschef och teknisk chef ansvarar för energifrågor, tekniska myndighetskrav och vattenförbrukning. CFO ansvarar för finansiella frågor och investeringar, inklu­ sive grön finansiering som omfattar riskhanteringsprocessen för fysiska klimat­ och omställningsrisker. HR­chef ansvarar för bolagets lönesättning, kompetens­ försörjning och medarbetarutveckling. Affärschefer förvaltar och utvecklar fastigheternas prestanda enligt bolagets affärsplan och hållbarhetsmål, vilket inklu erar frågor kopplat till avfall, cirkularitet samt miljö certifieringar. I nyproduktion har projektchef ansvar för motsvarande frågor. Introduktion Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Vårt hållbarhetsarbete Framtidssäkrade fastigheter Trygga arbetsplatser Värdeskapande affärer Hållbarhetsupplysningar Nyckeltal ===== SIDA 63 ===== 63 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025 Uppföljning görs inför fastställande av årliga verksamhetsmål för att säkerställa att arbetet fortgår enligt plan. I samband med delårs­ rapporterna följs utfallet för prioriterade hållbarhetsmål upp. Kunskapsutbyte för att stärka bolagets samlade kompetens med bäring på hållbarhetsfrågor sker löpande. Incitamentsprogram och ersättning Koncernledning och affärsenhetschefer inkluderas i bolagets in­ citamentsprogram, vilket innehåller två hållbarhetsmål kopplat till gröna bilagor i nya och omförhandlade avtal och fastighetsbestån­ dets energiprestanda. Beskrivning av ersättningspolicy återfinns i bolagsstyrningsrapporten. Strategi för omställning En framtidssäkrad fastighetsportfölj och ett ansvarsfullt ager ­ ande bidrar till en positiv inverkan på stadsbilden och skapar affärsmöjligheter. Etablerade rutiner och arbetssätt stärker verk ­ samheten och minskar utsattheten för potentiella och oförut ­ sedda risker. För att utveckla befintligt fastighetsbestånd görs investeringar i energi­ och resurseffektiva lösningar som stärker vårt hyresgästerbjudande. Investering i ny teknik som solceller och batterilager sänker klimatavtrycket och stärker vårt bidrag till samhällsomvandlingen. Medvetenhet kring risker och inverkan leder till välgrundade beslut med tydliga resultat: tryggare städer, rättvisa arbetsvillkor, lägre utsläpp och en ekonomiskt robust fastighetsportfölj. Kom­ pletterat med utbildningsinsatser inom digitalisering, säkerhet och hållbarhet stärker det engagemanget bland medarbetare. Framtidssäkrade fastigheter Optimerad energianvändning i fastighetsbeståndet, projektbeslut som reducerar resursberoendet och tekniklösningar som minskar miljöpåverkan är förutsättningar för en kostnadseffektiv förvalt­ ning. Arbetet med miljöcertifieringar sätter det styrande ramverket, klimatanpassningsåtgärder resulterar i en fastighetsportfölj med lägre risk och på bolagsnivå inkluderas fysiska och omställningsrelaterade klimatrisker och möjligheter i det löpande strategiarbetet. Trygga arbetsplatser Engagerade medarbetare är en viktig komponent för kontinu­ itet i det lokala hyresgästerbjudandet. Det förebyggande arbetet inom hälsa och säkerhet prioriteras för att bibehålla låga sjuk­ och olyckstal. Anställda erbjuds kompetensutveckling och deltagande i motionsaktiviteter för att skapa inkluderande arbetsplatser som stärker vårt arbetsgivarerbjudande. För att bygga en positiv bolagskultur har vi enats om värdegrunden att vara enkla, nära och aktiva. Värdeskapande affärer Ett respekt­ och ansvarsfullt verksamhetsut övande stärker våra affärsrelationer och möjliggör insikter för inverkan i värdekedjan. Hur vi agerar som beställare och följer upp våra leverantörsavtal är avgörande för att bidra till en sund konkurrens. I samhällskon­ traktet ingår även korrekt skatteredovisning. Uppförandekod och processer stöttas av styrdokument för att alla medarbetare ska känna trygghet i ett affärsetiskt agerande som värnar om människa och miljö och inspirerar till stadsutveckling över tid. Integrera hållbarhetsperspektivet i affären genom styrning och målsättning Identifiera relevanta och väsentliga hållbarhetsperspektiv i den egna verksamheten och i värdekedjan. att hållbarhetsrelaterade risker uppstår och vidta åtgärder för att hantera konsekvenserna. utfallet av befintliga arbetssätt, genomföra förbättringsåtgärder och åtgärda eventuella brister. Hyresgäster, befintliga & potentiella Branschföreträdare & konkurrenter Leverantörer Kommun & region Myndigheter & experter Forskning & akademi Aktieägare & investerare Långivare, inkl. banker & kreditinstitut Finansmarknaden Styrelse Koncernledning Medarbetare med intressenter för att fånga upp nya perspektiv och stärka utvecklingen av hållbarhetsarbetet. Förebygga Följa upp Marknad Samhälle Ägare & aktieintressenter BolagsinterntFöra dialog Intressentdialog Introduktion Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Vårt hållbarhetsarbete Framtidssäkrade fastigheter Trygga arbetsplatser Värdeskapande affärer Hållbarhetsupplysningar Nyckeltal ===== SIDA 64 ===== 64 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025 HÅLLBARHETSRELATERADE RISKER OCH MÖJLIGHETER Väsentlig för Inverkan Finansell Väsentliga ämnen Väsentlig inverkan, risk eller möjlighet Hantering och åtgärder Värdekedja Egen verksamhet Faktisk Potentiell Tidshorisont* Möjlighet Risk Begränsa klimatförändringar Ackumulering av växthusgaser från egen verksamhet och i värdekedjan Halvera utsläpp i scope 1 och 2. Kravställa mot leverantörer för att sänka påverkan i scope 3 Uppströms & nedströms √ Negativ √ Ökad prissättning på koldioxid Sänka utsläpp i egen verksamhet √ Negativ √ Klimatanpassningar Bristande klimatanpassning påverkar byggnaders funktion och livslängd Upprätta åtgärdsplaner utifrån fastighetsspecifik sårbarhetsanalys Nedströms √ Negativ √ Oförutsedda kostnader till följd av klimatriskrelaterade väderhändelser Investeringar enligt åtgärdsplaner för identifierade sårbarheter √ Negativ √ Förbättrade finansierings-, ränte- och försäkringspremievillkor på gröna fastigheter Utöka andelen gröna fastigheter och prioritera utifrån exempelvis marknadsvärde √ Positiv √ Energi Taxebundna kostnadshöjningar Energistrategi för ökad mot- ståndskraft vid förändrade marknadsförutsättningar Nedströms √ Negativ √ Materialval Oförmåga att välja klimatsmarta material i byggprojekt driver kost- nader för ökad resursanvändning i projektskede samt drift och driver klimatpåverkan Upprättar hållbarhetsrelaterade kravställningar i alla projektformer för löpande uppföljning Uppströms √ Negativ √ Den egna arbetskraften Otillräckliga och ojämlika arbetsvillkor Kollektivavtal, lönekartläggningar och facklig representation √ Negativ √ Bristande arbetsmiljöarbete orsakar skador och sjukfrånvaro Arbetsmiljörondering och skader- apportering √ Negativ √ Lägre effektivitet och minskad produktivitet till följd av utebliven kompetensutveckling Löpande kompetensinsatser på bolagsnivå samt individuella utbildningar √ Negativ √ Oförmåga att attrahera diversifierad kompetens och behålla lokal- kännedom Bred rekryteringsgrund till samtliga städers lokalkontor √ Negativ √ Otillräckliga arbetsvillkor i leverantörsled Kravställning och arbete för kval- itetsgranskning samt uppföljning i leverantörsled Uppströms Negativ √ Våra hyresgäster Resurseffektiva och energioptim- erade kontorskoncept i resilienta stadskvarter som hyresgästerbju- dande Förstärka den interna kompe- tensen för att skapa förståelse för hållbarhetsrelaterade aspekter av vårt erbjudande Nedströms √ Positiv √ Bolagsstyrning Bristande affärsetik och skadat förtroende för vår affärsmodell Antikorruptionsutbildningar Uppströms & nedströms √ Negativ √ Leverantörsrelationer Felaktiga utbetalningar, bristande leveranskvalitet eller arbetsmiljörisker Upprättar arbetsmetod för fullständig bakgrundskontroll och uppföljning av leverantörer Uppströms √ Negativ √ *Tidshorisont: På kort sikt, < 1 år På medellång sikt, 1-3 år På lång sikt, 3-5 år Introduktion Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Vårt hållbarhetsarbete Framtidssäkrade fastigheter Trygga arbetsplatser Värdeskapande affärer Hållbarhetsupplysningar Nyckeltal ===== SIDA 65 ===== 65 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025 Fastighetssektorn i Sverige står för cirka 20 procent av de nationella utsläppen. Hur vi förvaltar, utvecklar och anpassar fastighetsbeståndet har stor påverkan på klimat och miljö. Begränsa klimatpåverkan Färdplan för halverade utsläpp Energioptimering är en av de effektivaste metoderna för fastighets­ bolag att sänka växthusgasutsläpp som kommer från drift av fastig­ heterna. De senaste tio åren har Diös sänkt energianvändningen med i snitt 3 procent per år. Tillsammans med gynnsam tillgång på förnyelsebar och fossilfri energi ger det oss goda förutsättningar för låg klimatpåverkan. Utöver driftrelaterade utsläpp utgör bygg­ produktion en betydande källa till miljö­ och klimatpåverkan där vi har stor rådighet. Färdplanen förtydligar vilka utsläpp som ska prioriteras för att nå bolagets klimatmål både på kort och lång sikt. Målsättningen är att halvera de marknadsbaserade koldiox­ idutsläppen i scope 1 och 2 till 2030 från basåret 2018, ett mål granskat och godkänt av Science Based Target initiativ (SBTi) och ett steg mot att senast 2045 uppnå nettonollutsläpp. Scope 1 – direkta utsläpp Ersätta köldmedier med hög klimatpåverkan mot frikyla, fjärrkyla eller naturliga köldmedier. Övergång till eldrivna tjänstebilar. Pool­ och servicebilflottan är 100 procent eldriven sedan 2021. Scope 2 – indirekta utsläpp från inköpt energi Kontinuerlig driftoptimering för minskad energianvändning. Verka för 100 procent fossilfri energiförsörjning. Energilever­ antörsdialog för fortsatt utfasning av fossila energikällor. Öka andelen egenproducerad energi från solceller på våra fastigheter. Scope 3 – indirekta utsläpp i värdekedjan Ökad resurseffektivitet genom kravställningar på miljöcertifi­ ering och klimatberäkningar i stora byggprojekt. Utveckla arbetssättet för mindre ombyggnationer i befintliga fastigheter genom att göra det lätt att göra rätt. Ingå samarbeten med leverantörer, entreprenörer, konsulter och arkitekter för att hitta nya arbetssätt och måluppföljning. Bygga kompetens i organisationen för att etablera vårt erbjudande och agera rådgivande mot hyresgästerna kring klimatsmarta val. KLIMATUPPFÖLJNINGSMÅL, STBI Scope 2 CO2e Scope 1 Halveringsfärdplan 0 1 000 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 7 000 8 000 Styrdokument Hållbarhetspolicy Miljöpolicy Policy för ansvarsfullt byggande Mål & utfall Halvera de egna koldioxidutsläppen från basårsnivån till 2030 Utfall: -24 % Årlig energieffektivisering om minst 3 procent i jämförbart bestånd Utfall: -5,4 % 55 procent gröna fastigheter 2026 Utfall: 41 % 100 procent av inköpt energi är fossilfri Utfall: 98 % Relaterade noter H1, H2, H3 och H4 Framtidssäkrade fastigheter Introduktion Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Vårt hållbarhetsarbete Framtidssäkrade fastigheter Trygga arbetsplatser Värdeskapande affärer Hållbarhetsupplysningar Nyckeltal ===== SIDA 66 ===== 66 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025 Klimatanpassningar Handlingsplan för ökad motståndskraft Konsekvenserna av fysiska klimatrisker har blivit påtagliga för fastighetsägare till följd av de senaste årens stormar och skyfall. Klimatförändringarna medför finansiella risker samtidigt som den gröna omställningen också skapar affärsmöjligheter. I den årliga riskrevisionen följs klimatrisker och möjligheter upp för att utveckla vår affär. För att förstå de fysiska klimatrisker, akuta eller kroniska, som är relevanta för fastighetsbeståndet genomförs regionala klimat­ riskkarteringar. Översvämningar till följd av skyfall bedöms i nuläget vara den mest väsentliga risken. Utifrån karteringarnas sannolikhetsbedömning upprättas lokala sårbarhetsanalyser på fastighetsnivå av fastighetstekniker, vilka sedan bekräftas av oberoende tredje part. Arbetet säkerställer att kunskap om fastigheterna tillvaratas, ger förvaltningen möjlighet att investera i förebyggande beredskap och skapar handlingsu­ trymme i den dagliga verksamheten. Förvaltningsskedet stödjer navigeringen mot bolagsmål och säkrar ett robust fastighets­ bestånd i varje stad. För att minimera riskexponering upprättas fastighetsspecifika adaptionsplaner där risken bedöms hög och gemensamma för ­ valtningsrutiner förankrar en riskmedvetenhet i hela organisa ­ tionen. Målet är att en förvaltningsplan upprättas inom fem år från genomförd sårbarhetsanalys. Omställningsrelaterade risker och möjligheter inom områdena policy, teknologi, marknad och bolagsrykte bedöms utifrån påverkansgrad och sannolikhet. Väsentliga risker är höjda priser på utsläpp av växthusgaser, råvaror och klimatsmart teknologi. Därutöver ser vi att reglering av befintliga produkter och tjänster samt ökade energikostnader till följd av industriell och teknologisk utvecklingstakt kan påverka på lång sikt. Scenarioanalyser möjliggör agerande utifrån underbyggda beslutsunderlag och upprätthåller vår konkurrenskraft genom ett proaktivt arbete inför föränderliga omvärldsfaktorer och regelverk. REGIONAL KLIMATRISKKARTERING Ökad temperatur Köldvåg Skogs- och markbrand Kraftig storm Snöstorm Översvämning Ras, skred och erosion Luleå Skellefteå Umeå Östersund Sundsvall Falun, Mora, Borlänge Gävle Sannolikhet för klimatrelaterade risker: Högre Medel Lägre FASTIGHETSSPECIFIK SKYFALLSRISKNIVÅ Lägre, 46 st Medel, 33 st Högre, 31 st CERTIFIERAD YTA Excellent, 19 677 kvm Very good eller motsvarade, 940 367 kvm Övrig certifierad yta, 14 000 kvm Ocertifierad yta, 608 206 kvm Energi Driftoptimering och fossilfri region Den regionala energimarknaden erbjuder god tillgång till fossilfri energi och verksamhetens energimix är idag 98 procent fossilfri. All inköpt el är ursprungsmärkt från förnyelsebara källor, vi ökar andelen egenproducerad solel och engagerar oss i samverkansprojekt kring ef­ fekt­ och energigemenskap med batterilager. Installation av laddstol­ par sker löpande för att bidra till en klimatsmart mobilitet i städerna. Tillgången på fossilfri energi genererar idag ett stabilt och relativt lågt elpris på vår marknad. Elektrifieringen i samhället och inom industrin medför en förändrad efterfrågan på el samtidigt som ökade komfortkrav leder till ökad efterfrågan på kyla i kon­ torslokaler. Dessa förändringar ställer krav på en genomarbetad energistrategi som både fokuserar på optimering och effektiviser­ ing, samtidigt som den skapar investeringsutrymme för att utmana gamla beteendemönster och testa nya lösningar. Energianvändningen i våra byggnader monitoreras för att följa förflyttningen över tid, felsöka och identifiera lönsamma ener­ giprojekt. Utifrån miljöcertifieringarnas indikatorer standardiserar vi vårt sätt att kravställa hur fastigheter ska byggas och förvaltas, där energi är ett prioriterat område. SOLELPRODUKTION 2022 2023 2024 2025 Produktion Effekt 0 1 200 800 400 1 600 2 000 MWh kW 2 400 3 000 2 800 2 900 2 600 2 700 2 500 3 100 Introduktion Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Vårt hållbarhetsarbete Framtidssäkrade fastigheter Trygga arbetsplatser Värdeskapande affärer Hållbarhetsupplysningar Nyckeltal ===== SIDA 67 ===== 67 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025 Gemensamma åtaganden och klimatmål Gröna hyresavtal upprättas tillsammans med hyresgästen och sätter en ram för insatser som bidrar till minskad miljöpåverkan och energianvändning. De åtaganden som sätts upp är ett sätt för hyresgästen att bidra till klimatmål och stärka sitt varumärke i frågan. För våra hyresgäster är avtalstecknandet även en möjlighet att linjera med EU:s taxonomi i våra miljöcertifierade fastigheter. ENERGIDEKLARATION ENERGIKLASSER A B C D E F G Energiklass, per kvm Atemp 11 989 273 147 675 637 585 287 163 027 25 752 7 346 Energiklass, % av total Atemp 0,7 15,7 38,8 33,6 9,4 1,5 0,4 Materialval Medvetna materialval och krav på produktspecifika miljövar­ udeklarationer (EPD) är ett av de tydligaste sätten att påverka hur stora utsläpp som genereras i byggprojekt. För att bidra till den branschförflyttning som krävs för att ställa om till ett framt­ idssäkrat samhälle behöver normer och praxis utmanas utan att vi tummar på kvaliten. Det görs med hjälp av långsiktiga samar­ betspartners, fortbildning i leverantörsled och strikta krav i rätt sammanhang. Parallellt med framtagandet av tekniska kriterier stärker vi den interna kompetensen inom cirkulär materialanvändning. Det förbättrar förutsättningarna för att agera rådgivande och erbjuda långsiktiga lösningar till våra hyresgäster. Partnerskap kring materialåterbruk i bland annat Umeå, Sundsvall och Dalarna. Erfarenhetsutbyten nationellt och regionalt mellan bran­ schaktörer genom projekten ABC i Umeå samt Fossilfri konkurrenskraft Jämtland. Bostadsområdet Söderbo i Östersund. Introduktion Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Vårt hållbarhetsarbete Framtidssäkrade fastigheter Trygga arbetsplatser Värdeskapande affärer Hållbarhetsupplysningar Nyckeltal ===== SIDA 68 ===== 68 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025 Taxonomilinjerade fastigheter Linjering mot EU:s taxonomi är idag ett grundkrav från kapi­ talmarknaden gällande jämförbar och transparent rapportering. Definitionerna inom taxonomin styr kapital till investeringar som främjar långsiktigt hållbar samhällsutveckling. Hela bola­ get bedöms omfattas av upplysningsskrav enligt EU:s taxonomi utifrån den primära ekonomiska verksamheten förvärv och ägande av fastigheter (aktivitet 7.7) i befintligt bestånd, exponerade mot miljömål 1 om att begränsa klimatpåverkan. Obebyggd eller ej projekterad mark omfattas ej. I enlighet med de förenklade rapporteringskraven i den delegerade akten (EU 2026/73) har vi valt att tillämpa en väsentlighet på 10 procent per nyckeltal och rapportera enligt de uppdaterade tabellerna som återfinns på sidan 76. I övrigt har inga förändringar i tolkningen av regelverk gjorts under året. Beskrivning av relaterade nyckeltal TAXONOMIRAPPORTERING 2025 2024 Nyckeltal Fördelning per miljömål för taxonomiförenlig verksamhet Totaler Verksamheter som omfattas av taxonomikrav Taxonomiförenlig verksamhet Taxonomiförenlig verksamhet Begränsning av klimatförändringar Anpassning till klimatförändringar Vatten Föroreningar Cirkulär ekonomi Biologisk mångfald Andel möjliggörande verksamhet Andel omställn- ingsverksamhet Ej utvärderad verk - samhet, bedömd ej väsentlig Taxonomiförenlig verksamhet, föregående år Taxonomiförenlig verksamhet, föregående år mkr % mkr % % % % % % % % % % mkr % Omsättning 2 662 100 1 054 40 40 - - - - - 0 0 0 729 29 Kapitalutgifter 2 776 100 270 10 10 - - - - - 0 0 0 135 7 Driftutgifter 198 98 60 31 31 - - - - - 0 0 2 47 24 återfinns i definitionsavsnittet. Under året har fler fastigheter uppgrad­ erats för att linjera med taxonomikraven vilket ger ett positivt utfall jämfört med föregående år för nyckeltalens taxonomilinjerade andel. För taxonomilinjerad omsättning är utfallet 11 procent, kapitalutgift­ ernas andel ökar med 3 procent och driftutgifterna med 7 procent. Koncernens intäkter ökade med 5 procent jämfört med föregående år till följd av indexjusteringar och ett större fastighetsbestånd. En fastighet bedöms förenlig med taxonomins tekniska gransk­ ningskriterier och väsentligt bidra till miljömål 1 om den har: vägt PE­tal i det nationella segmentets topp 15 procent, och löpande energioptimeringsarbete. Därutöver ska fastigheten uppfylla krav om att inte orsaka väsen­ tlig skada mot övriga fem miljömål. Idag beaktas endast kriterier för miljömål 2 gällande klimatanpassningar utifrån taxonomins appendix A och klimatscenarierna RCP 4,5 samt 8,5. Det innebär: EU:s taxonomi lägre regional riskkarteringsnivå, sårbarhetsrisknivå lägre eller medel, alternativt fastighetsspecifik adaptionsplan upprättad inom fem år. Taxonomin betonar även krav på sociala minimiskyddsåtgärder i frågor rörande mänskliga rättigheter, antikorruption, beskattning samt god konkurrens. Utgångspunkt för bedömning är FN:s vägledande principer för företag och mänskliga rättigheter samt OECD:s riktlinjer för multinationella företag. Inga anmärkningar, anmälningar eller lagbrott kopplade till bolagets åtaganden inom dessa frågor har rapporterats under kalenderåret. Fastigheter som uppfyller de tekniska granskningskriterierna, inte riskerar skada andra miljömål samt uppfyller kraven för mini­ miskyddsåtgärder utgör underlag för taxonomiförenlig verksamhet. Introduktion Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Vårt hållbarhetsarbete Framtidssäkrade fastigheter Trygga arbetsplatser Värdeskapande affärer Hållbarhetsupplysningar Nyckeltal ===== SIDA 69 ===== 69 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025 Vi bedriver fastighetsförvaltning med lokal kompetens och närvaro där utvecklingen av våra fastigheter bidrar till trygga och attraktiva städer. Den egna arbetskraften Våra kontor ska vara attraktiva mötesplatser med en stark lärande­ kultur. Konceptet Diös Academy erbjuder kompetensutveckling för att våra medarbete ska fortsätta växa i sina yrkesroller. Kulturen är grundad i alla medarbetares rätt till lika behandling och möjlig­ heter med nolltolerans mot trakasserier och diskriminering. eNPS 2022 2023 2024 2025 eNPS Mål 0 30 20 10 40 50 60 Proaktivt arbetsmiljöarbete I Sverige är det arbetsmarknadens parter som tillsammans enas om avtalsenliga arbetsvillkor och lagstiftning som styr för ett system­ atiskt arbetsmiljöarbete. Arbetsmarknadslagstiftning, kollekti­ vavtal och sociala skyddssystem säkerställer att såväl anställda som icke­anställda har tillgång till betald sjukfrånvaro, föräldraledighet, pension och arbetslöshetsersättning. Lagstiftning och avtal säker­ ställer därutöver skälig lönesättning, föreningsfrihet och arbetsrep­ resentanter i styrelsen. Samtliga anställda förutom vd omfattas av kollektivavtal. Anställdas välmående främjas genom att erbjuda sjukvårds­ försäkring, friskvårdsbidrag och hälsokontroller. Konsulter med arbetsbeskrivning som motsvarar en tillsvidareanställning har likvär­ diga möjligheter. Medarbetare med anställning via arbetsmarknad­ savtal har reglerade löneförmåner enligt individuella avtal. Hälsa och säkerhet Hälsa och säkerhet är en prioriterad fråga och vi värnar både me­ darbetares och leverantörers arbetsmiljö. Ingen medarbetare ska bli sjuk på grund av sitt arbete eller skadas på sin arbetsplats. Samtliga medarbetare som arbetar för eller i bolagets verksam­ het omfattas av arbetsmiljöarbetet som följer svensk arbetsmil­ jölagstiftning och föreskriften AFS 2001:1 om att planera, leda, kontrollera och undersöka, riskbedöma, åtgärda samt följa upp verksamheten. Det förebyggande arbetet och uppföljning utvecklas genom skyddsronder som leds av bolagets HR­avdelning. Inför året valde vi att utveckla arbetsmiljöarbetet genom att planera för att ersätta arbetsmiljögruppen med behovsstyrda, fokusinriktade projektgrupper för att skapa engagemang. Skyddsombuden är de som under året blivit involverade i arbetsmiljöarbetet. Medarbetarnas arbetsmiljö är ett chefsansvar där arbetsmiljö­ policy och arbetsmiljöguiden är vägledande. Likabehandlings­ policyn är ett rättesnöre som förtydligar innebörden av lika möjlighet och upprättar förhållningsregler för chefer att applic ­ era i sina arbetsgrupper. Styrdokument Uppförandekod för medarbetare Hållbarhetspolicy Likabehandlingspolicy Arbetsmiljöpolicy Mål & utfall Årligt eNPS-snitt > 45 poäng Utfall: 31 poäng (50) Bibehållen låg sjukfrånvaro Utfall: 3,0 % av schemalagd tid (3,0) Inga allvarliga olycksfall i arbetet Utfall: 0 allvarliga olycksfall (0) Relaterade noter H7, H8 och H9 Trygga arbetsplatser Introduktion Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Vårt hållbarhetsarbete Framtidssäkrade fastigheter Trygga arbetsplatser Värdeskapande affärer Hållbarhetsupplysningar Nyckeltal ===== SIDA 70 ===== 70 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025 Våra hyresgäster Nöjda hyresgäster är en förutsättning för en långsiktig affär. Lokala affärsteam med förståelse för den regionala utvecklingen ger hyresgästerna förutsättningar för värdeskapande i rätt lokaler. Sedan 2022 har vårt Nöjd kund­index (NKI) ökat från 70 till 76 och inför 2025 höjdes målnivån från 72 till 75. Undersökningen visar att styrkan ligger i vår lokala närvaro med fastighetstekniker på plats ute i fastigheterna. NKI 2022 2023 2024 2025 Index Mål 0 30 20 10 40 60 50 70 80 Jenny Forssell, kommersiell förvaltare i Skellefteå. Introduktion Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Vårt hållbarhetsarbete Framtidssäkrade fastigheter Trygga arbetsplatser Värdeskapande affärer Hållbarhetsupplysningar Nyckeltal ===== SIDA 71 ===== 71 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025 Våra affärsrelationer ska präglas av god affärssed som stärker bolagets anseende och bygger ett bolag som bibehåller ett högt förtroende från våra hyresgäster. Bolagsstyrning Ansvarstagande företagskultur Vi värnar om hög integritet, konfidentialitet och säkerställer årli­ gen efterlevnad av bolagskoden för börsnoterade bolag. Ansvarsta­ gandet börjar hos styrelse och ledning och sträcker sig vidare ut i hela verksamheten. Uppförandekoden är upprättad utifrån de tio principerna i FN:s Global Compact och gäller alla medarbetare. Koden definierar kraven på hur verksamheten ska bedrivas med ansvar för människor, miljö och samhälle. Den guidar medarbetare och leverantörer att: Följa tillämpliga lagar, förordningar och styrdokument. Inte ta emot eller överräcka otillåtna förmåner eller gåvor. Avhålla intressekonflikter, inklusive konkurrerande verksamhet. Skydda affärskänsliga uppgifter, data och tillgångar. En grund­ och fortsättningskurs inom affärsetik och antikorruption ingår i bolagets kompetensfokus och antikorruptionsutbildningen genomförs årligen för att stärka förståelsen för både företags­ och medarbetaransvar. Policy samt uppförandekod ska revideras årligen och kommuniceras vid nyanställning samt vid större uppdateringar. Vid misstanke om oegentligheter finns en visselblåsartjänst till­ gänglig via hemsidan där avvikelser kan anmälas anonymt. Avvikel­ ser kan även rapporteras till närmsta chef eller till HR­avdelningen. Bolaget följer gällande skatteregler för att betala korrekt skatt. Där skattereglerna inte ger tydlig vägledning strävar vi efter försiktighet och transparens. Vi tar affärsmässigt ansvar att driva en värdeskapande verksamheten utifrån aktieägarnas intresse, bidra till affärsnytta i flera led och säkra intressenters rättigheter. Leverantörsrelationer Förtroende och långsiktighet Som arbetsgivare och affärspart ska vi upprätthålla ett affärsmäs­ sigt förhållningssätt, verka för fri konkurrens samt arbeta förebyg­ gande mot korruption, mutor och penningtvätt. För att minimera riskexponering mot ohederliga aktörer förstärks inköpsprocessen med kontrollmoment för att undvika skadliga situationer, bri­ stande kvalitet eller regelrätta lagöverträdelser. Målsättningen är att bygga upp och etablera ett arbetssätt där följande moment ingår: Granskningsförfarande. Effektiva bakgrundskontroller samt riskutvärdering utifrån branschkategori och inköpsvolym. Rutinmässig uppföljning. Riskbaserad uppföljning som möjliggör avvägda insatser i förhållande till ställda krav. Fortbildning. Kompetenshöjande insatser och dialog med brottsförebyggande myndigheter för att förstå marknadsut­ maningar och vidareutveckla motståndskraftiga processer. Övriga steg för att stärka inköpsprocessen är att minska antalet leverantörer genom att arbeta med bolagsgemensamma ramavtal. Antalet leverantörer är drygt 1 500 och byggtjänster och fastig­ hetsförvaltning står för den största inköpsvolymen där majoriteten är lokala entreprenörer. Nära samarbete och löpande dialog bygger förtroende över tid, säkrar stabila inköp och kvalitativa leveranser. Inga avvikelser har rapporterats under året och inget leverantör­ savtal har sagts upp till följd av avsteg från uppförandekoden för leverantörer eller avtalade hållbarhets­ eller arbetsmiljökrav. Styrdokument Uppförandekod för medarbetare och leverantörer Antikorruptionspolicy Mål & utfall Nolltolerans mot korruption och mutor Utfall: 3 bekräftade fall (0) NKI-resultat med ett index > 72 Utfall: 76 (75) Relaterade noter H10, H11 och H12 Värdeskapande affärer Leverantörer, 530; 12% Medarbetare, 150; 4% Ägare, 2 380; 56% Finansiärer, 703; 16% Samhället, 499; 12% VÄRDEFÖRDELNING AV INTÄKTER Introduktion Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Vårt hållbarhetsarbete Framtidssäkrade fastigheter Trygga arbetsplatser Värdeskapande affärer Hållbarhetsupplysningar Nyckeltal ===== SIDA 72 ===== 72 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025 Hållbarhetsupplysningar Övergripande principer Omfattning, uppskattningar och bedömningar Tillgång till tillförlitliga data är avgörande för transparent och relevant rapportering samt en förutsättning för underbyggda beslutsunderlag. Redovisad information baseras på faktiskt utfall för rapport året. I de fall data estimeras eller bygger på prognoser anges det i upplysningen. Uppmätt data från leverantörer klassas som verifierat dataunderlag, övrig information bygger på beräkningar. Fastighetsrelaterade upplysningar Rapporteringen är begränsad till fastigheter där bolaget har oper - ationell kontroll enligt principerna i Greenhouse Gas Protocol och Fastighetsägarnas rekommendationer. Metoden har valts för att korrekt återge information om frågor som bolaget direkt kan påverka. Då fastigheterna har liknande geografiska förutsättningar på den svenska marknaden görs ingen segmentsfördelning utifrån detta perspektiv. Energianvändning i absoluta tal är all energi som använts i fas - tigheter som varit i Diös ägo någon gång under året och jämförbart bestånd innebär att fastigheten varit i bolagets ägo under hela föregående samt innevarande år. För jämförbart bestånd normalårsko - rrigeras fjärrvärmedata med graddagar från Degreedays för samtliga orter utom Gävle där data från SMHI används. Statistik hämtas från energiuppföljningssystemet. I definitionen för andel fossilfri fjärrvärme - produktion ingår energi från förnyelsebara källor samt spillvärme från industrin. Datatäckningen för fjärrkyla är lägre (<90 procent) än övriga energis- lag och ingår därför inte i det årliga energimålet. Även datatäckning för avfallsmängder och vattenförbrukning är relativt låga. Lösningar för att upprätta rutiner för vattenavläsning och därigenom få tillgång till data- underlag är fortsatt en relevant fråga. Statistik för varm- och kallvattenför- brukning hämtas från energiuppföljningssystemet och anges i absoluta tal. I fastigheter där hyresgästen tecknat egna energi-, vatten- eller av - fallsavtal har bolaget begränsad möjlighet att påverka avtalsvillkor och saknar mätdata för att redovisa tillhörande information. I dagsläget kan energi som vidaredebiteras inte särredovisas. Energi från byggarbet - splatser för nyproduktion ingår ej i redovisningen . Klimatrelaterad information följer rekommendationer från tidigare Task Force on Climate-related Financial Disclosures (TCFD) för att främja tillförlitlig och konsekvent rapportering. Metod för att beräkna biogena utsläpp saknas. Medarbetarrelaterade upplysningar Upplysningar sammanställs och säkerställs av HR-avdelningen per 31 december. Statistik över arbetsrelaterad ohälsa rapporteras inte. Anställningsform ligger till grund för uppdelning i yrkeskategori och medarbetares anställning i respektive affärsenhet ligger till grund för regional fördelning. I styrelsen är arbetstagarrepresentant ej inräknad. I övrigt bedöms endast segmentering baserat på kön och ålder tillbörlig i en svensk lagstiftningskontext och presenteras när enskilda individer inte löper risk att pekas ut med hänsyn till gruppstorlek . Skatteverkets bestämmelser kring juridiskt kön används för upplysningar gällande könsfördelning. Dataunderlag för icke-anställda i bolagets egen verksamhet saknas. Konsultbemannade roller motsvarande en tillsvidareanställning är bland annat en HR-funktion, transaktionsansvarig och IT-ansvarig. Övriga icke-anställda är studenter som erbjuds möjlighet att delta i verksamheten under sin praktik eller genom examensarbeten samt en arbetsmarknadsinsats. Fast ersättning är grundlön medan rörlig ersättning utgörs av skattepliktiga förmåner. Beräkningar utgår från grundlön då respektive anställningskategori har likvärdig rörlig ersättning och förmåner. Total årsersättning motsvarar deklarerad årsinkomst inklusive rörlig ersätt ning samt övriga skattepliktiga förmåner. Avsättning till andelsstiftelsen Grunden samt skattefria förmåner såsom friskvårdsbidrag är exkluderade. Finansiella nyckeltal Underlag för nyckeltal härrör från koncernens finansiella redovisning och beräkningar görs utifrån givna redovisningsprinciper i not 1 samt segmentsrapporteringen i not 2. Väsentliga förändringar Nyckeltal räknas om när metodik förändras eller data av bättre kvalitet tillgängliggörs. Information om omräkningar redovisas i möjligaste mån i anslutning till respektive hållbarhetsnot. För året är följande väsentliga ändringar gjorda. Mätetal Värde 2024 Nytt värde Anledning Totala utsläpp scope 2, ton CO2e 4 638 5 840 Ny emissionsfaktor för fjärrvärme Utsläpp kategori 3.3, ton CO2e 657 779 Ny emissionsfaktor för fjärrvärme Inköpt fjärrkyla, ton CO2e 128 161 Emissionsfaktorer för fjär- rkyla har tillgängliggjorts Vattenmängd, m³ 383 610 319 859 Förändrat bestånd Vattenintensitet, m³/ uthyrningsbar yta 0,24 0,35 Ny mätmetod Introduktion Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Vårt hållbarhetsarbete Framtidssäkrade fastigheter Trygga arbetsplatser Värdeskapande affärer Hållbarhetsupplysningar Nyckeltal ===== SIDA 73 ===== 73 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025 Hållbarhetsnoter H1 VÄXTHUSGASUTSLÄPP GRI 305 | GHG-Dir-Abs, GHG-Indir-Abs, GHG-Int UTSLÄPP, ton CO 2e 2025 2024 2018 Köpta energibränslen 21 35 92 Köldmedier 450 450 450 Direkta utsläpp i scope 1 471 485 542 Inköpt el, marknadsbaserad 0,23 0.25 0.26 Inköpt el, platsbaserad 3 520 7 671 7 877 Inköpt fjärrvärme 4 772 5 679 6 480 Inköpt fjärrkyla 63 161 - Indirekta energiutsläpp i scope 2 4 836 5 841 6 480 Platsbaserade energiutsläpp 8 356 13 511 14 357 Summa utsläpp scope 1 och 2 5 306 6 326 7 022 Utsläppsintensitet, kg CO 2e/Atemp 2,4 3,5 3,7 Utsläppsintensitet, kg CO 2e/uthyrningsbar yta 3,1 3,9 4,8 3.1 Inköpta varor och tjänster 1 752 - - 3.2 Kapitalvaror 9 339 - - 3.3 Bränsle- och energirelaterade utsläpp 1 421 779 697 3.4 Transport och distribution 0,01 - - 3.5 Avfallshantering 112 - - 3.6 Tjänsteresor 53 50 147 3.7 Pendlingsresor 59 - - 3.8 Uppströms hyrda tillgångar - - - 3.11 Användning av sålda produkter - - - 3.12 Avfallshantering av sålda produkter - - - 3.13 Uthyrda tillgångar 1 0 - - Övriga indirekta utsläpp i scope 3 12 736 829 844 Bruttoutsläpp, samtliga scope 18 042 7 155 7 866 Klimatkompensation 0 0 0 Nettoutsläpp, samtliga scope 18 042 7 155 7 866 Platsbaserade nettoutsläpp 21 562 14 825 15 743 1 Hyresgästel särredovisas ej, rapporteras i scope 2. Underlag för jämförelsedata i samtliga scope 3-kategorier saknas. H2 ENERGI GRI 302 | Elec-Ab, Elec-LfL, DH&C-Abs, DH&C-LfL, Fuel-Abs, Fuel-LfL, Energy-Int 2025 2024 ENERGIANVÄNDNING (Abs) MWh Fossilfri, % MWh Fossilfri, % Elektricitet 76 526 100 84 853 100 Fjärrvärme 112 295 97 136 272 97 Fjärrkyla 5 112 97 5 270 97 Egen elproduktion 1 809 100 1 830 100 Solenergi 1 586 1 715 Vindkraft 223 115 Total 195 742 98 228 225 98 ENERGIINTENSITET (LfL), kWh/Atemp 2025 2024 Elektricitet 38,6 45,1 Fjärrvärme, normalårskorrigerad 64,4 74,0 Fjärrkyla 9,1 12,3 Total 112,3 131,5 Energibesparing, % -5,4 -3,2 Besparingen beräknas för energianvändning från el och normalårskor - rigerad fjärrvärme. H3 VATTENRESURSER GRI 303-5 | Water-Abs, Water-LfL VATTENFÖRBRUKNING 2025 2024 Vattenmängd, m³ 420 831 319 859 Vattenintensitet, m³/uthyrningsbar yta 0,62 0,35 Områden med vattenbrist, % 0 0 Datatäckning, % 57 63 Verksamheten använder enbart kommunalt vatten. Fastigheterna ligger inte i områden med historisk eller bedömd framtida risk för vattenbrist. H4 AVFALL OCH MATERIALANVÄNDNING GRI 306 | Waste-Abs, Waste-LfL 2025 2024 AVFALLSHANTERING ton Farligt avfall, % ton Farligt avfall, % Återvunnet material 439 1 59 0 Energiåtervinning 1 072 1 453 0 Deponi 289 1 56 0 Övrig hantering - smetod 305 0 297 0 Total avfallsmängd 2 104 1 865 0 Projekt, st 36 6 H5 GRÖNA FASTIGHETER CRE 8 | Cert-Tot GRÖNA FASTIGHETER, % av marknadsvärde 2025 2024 Miljöcertifiering enligt gröna finansieringsramverket 54 42 Taxonomilinjerad energiprestanda 58 48 Klimat- och sårbarhetsanalys på lokal nivå 63 60 Andel gröna fastigheter 41 31 2025 2024 MILJÖCERTIFIERINGAR st % av yta st % av yta BREEAM In-Use 103 57 83 40 Varav very good eller högre 100 56 68 34 BREEAM SE 5 3 5 3 Varav very good eller högre 5 3 5 3 Miljöbyggnad, silver 2 1 2 1 Svanen 1 0 1 0 Miljöcertifierade fastigheter 111 62 91 44 Introduktion Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Vårt hållbarhetsarbete Framtidssäkrade fastigheter Trygga arbetsplatser Värdeskapande affärer Hållbarhetsupplysningar Nyckeltal ===== SIDA 74 ===== 74 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025 VÄXTHUSGASUTSLÄPP Datakälla Emissionsfaktor, EF Kommentar Datakvalitet 1 Relevans Köpta energibränslen Leverantörsstatistik Per bränsletyp Uppmätt Medel Köldmedier Historisk leverantörsdata Per köldmedietyp Försiktighetsprincip om 4 procent av total fyllnadsmängd Uppskattad Medel Inköpt el, marknadsbaserad Energiuppföljningssystem 0,003 g CO2e/kWh, Jämtkraft Uppmätt Hög Inköpt el, platsbaserad Energiuppföljningssystem 46 g CO2e/kWh, IVL Emissionsfaktor för nordisk elmix, treårsmedel Uppmätt Hög Inköpt fjärrvärme Energiuppföljningssystem Ortspecifik, Svensk fjärrvärme Emissionsfaktorer för 2024 2 Uppmätt Hög Inköpt fjärrkyla Energiuppföljningssystem Ortspecifik, leverantörsupplysning Uppmätt Hög 3.1 Inköpta varor och tjänster Ekonomisystem Schablon, Upphandlingsmyndigheten Skötsel och underhåll, reparation och mindre renoveringar samt tekniska konsulter Hybrid Hög 3.2 Kapitalvaror Projektuppföljningssystem EPD samt schablon, Upphandlingsmyndigheten Värdehöjande fastighetsutveckling samt förvärv av nya fastigheter Hybrid Hög 3.3 Bränsle- och energirelaterade utsläpp Energiuppföljningssystem Ortspecifik, Svensk fjärrvärme Emissionsfaktorer för 2024 2 Uppmätt Medel 3.4 Uppströms transport & distribution Leverantörsstatistik Postförsändelser och godstransport, övrigt i kategori 3.1 Uppmätt Låg 3.5 Avfallshantering Leverantörsstatistik Per fraktion, DEFRA Omhändertagande och behandling av avfall genererade i verksamheten Hybrid Medel 3.6 Tjänsteresor Leverantörsstatistik, lönesystem Per bränsletyp Resor med tjänstebil redovisas i scope 1 Hybrid Låg 3.7 Pendlingsresor Medarbetarundersökning Per bränsletyp Medarbetares reser till och från arbetet Uppskattad Låg 3.8 Uppströms hyrda tillgångar Hyrda tillgångar som inte omfattas av scope 1 eller 2 - Låg 3.9 Nedströms transport & distribution Sålda produkter - byggnader - transporteras som regel inte - Ej relevant 3.10 Bearbetning av såld produkt Sålda produkter vidarebearbetas inte - Ej relevant 3.11 Användning av såld produkt Sålda fastigheters återstående livslängdsutsläpp Ej aktuell Låg 3.12 Avfallshantering av såld produkt Förväntade utsläpp relaterade till avfallshantering vid byggnadens slutskede Ej aktuell Låg 3.13 Uthyrda tillgångar Energiuppföljningssystem Residualmix, IVL Hyresgästers energianvändning (verksamhetsel) kan ej särredovisas Ej tillgänglig Hög 3.14 Franchise Diös bedriver ingen franchiseverksamhet - Ej relevant 3.15 Investeringar Indirekta investeringar eller ägande i samriskföretag Ej tillämplig Medel 1 Hybrid innebär att uppmätt data kombineras med schablonvärden för att beräkna utsläpp. 2 Emissionsfaktorer för fjärrvärme publiceras av branschorganisationen Svensk fjärrvärme under kvartal två nästkommande år. Det innebär att korrekta utsläppsberäkningar för energi har en eftersläpning till delårsrapport under kvartal två. Försäljningen av fastighetsbeståndet i Åre bör enligt GHG-protokollet leda till en basårsomräkning samt utsläpp i kategori 3.11 samt 3.12. Under 2026 återvalideras SBTi-målet med nytt basår och uppdaterade metodberäkningar för samtli - ga scope, omräkning för basårsbeståndet bedöms därför inte relevant och det sålda beståndet bedöms inte påverka jämförbarheten. Introduktion Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Vårt hållbarhetsarbete Framtidssäkrade fastigheter Trygga arbetsplatser Värdeskapande affärer Hållbarhetsupplysningar Nyckeltal ===== SIDA 75 ===== 75 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025 H7 BOLAGET OCH MEDARBETARE GRI 2–7 2025 2024 ANSTÄLLDA Totalt, st Kvinnor, % Totalt, st Kvinnor, % Tillsvidareanställning 145 40 150 39 Heltidsanställda 140 38 147 38 Deltidsanställda 5 100 3 100 Särskild visstidsanställn - ing 4 100 0 - Heltidsanställda 1 100 1 100 Deltidsanställda 3 100 0 - Totalt 149 42 150 39 PER AFFÄRSENHET Luleå 13 38 13 38 Skellefteå 9 22 9 22 Umeå 14 43 12 25 varav deltid 1 100 0 - Sundsvall 11 36 8 50 Östersund 17 35 19 32 Dalarna 15 20 18 22 varav deltid 1 100 1 100 Gävle 11 36 12 42 Huvudkontoret 59 54 59 51 varav deltid 6 100 2 100 GRI 401-1 ORGANISATIONSFÖRÄNDRINGAR 2025 2024 Anställda per den 31 dec, st 149 150 varav i den lokala förvaltningen 90 91 Avslutade anställningar under året, st 14 9 varav pensionering 2 1 Nyanställda under året, st 11 9 Personalomsättning, % 8,0 6,0 GRI 405–1 | Diversity-Emp 2025 2024 BOLAGET Totalt, st Kvinnor, % Totalt, st Kvinnor, % Styrelsen 5 40 5 40 30-50 år 1 100 1 100 över 50 år 4 25 4 25 Koncernledningen 7 43 6 33 30-50 år 4 50 2 50 över 50 år 3 33 4 25 Chefer 17 29 19 37 30-50 år 10 40 10 50 över 50 år 7 19 9 22 Tjänstemän 98 53 96 48 under 30 år 5 100 4 75 30-50 år 66 53 68 51 över 50 år 27 44 24 33 Arbetare 27 7 29 14 under 30 år 4 25 2 50 30-50 år 16 6 18 17 över 50 år 7 0 9 0 GRI 404-1, 404-3 | Emp-Training, Emp-Dev KOMPETENSUTVECKLING 2025 2024 Genomsnittlig utbildningstid, h/ person 24,1 12,2 Kvinnors utbildningstid 9,8 - Mäns utbildningstid 7,9 - Tjänstemäns utbildningstid 9,5 - Arbetares utbildningstid 5 - Utvecklingssamtal, % av anställda 85 - Medarbetarnas arbete utvärderas regelbundet för att bedöma utfallet av uppsatta mål och identifiera behov av kompetensutveckling. Alla anställ - da erbjuds mål-, utvecklings- och uppföljningsamtal. H8 LIKA MÖJLIGHETER GRI 405–2 | Diversity-Pay Koncernledning Chefer Tjänstemän Arbetare 0 60 40 20 80 100 84 73 82 97 % GRI 2–21 LÖNESKILLNAD HÖGST BETALD MOT MEDIAN 2025 2024 Total årsersättning till högst betald inom bolaget, tkr 4 741 6 146 Total årsersättningsmedian övriga anställda, tkr 578 557 Förhållande mellan högst betald och median 8,2 11,0 Löneökning för vd, % 0 16,4 Löneökning för median, % 3,5 3,5 Förhållande löneökning högst betald och median 0 4,7 Vd är den i bolaget med högst årsersättning och exkluderas i totalen för att beräkna mediananställds årsersättning. H9 TRYGGHET OCH SÄKERHET GRI 403-9, 403-10 ARBETSRELATERADE HÄLSA & SÄKERHET 2025 2024 Sjukfrånvaro, % av schemalagd tid 3,0 3,0 Kvinnors sjukfrånvaro 3,9 3,8 Mäns sjukfrånvaro 2,3 2,5 Arbetsrelaterade olyckor och tillbud, st 3 4 Allvarliga eller dödliga olyckor, st 0 0 Skadefrekvens, per 200 000 h 2,4 2,8 Introduktion Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Vårt hållbarhetsarbete Framtidssäkrade fastigheter Trygga arbetsplatser Värdeskapande affärer Hållbarhetsupplysningar Nyckeltal ===== SIDA 76 ===== 76 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025 H10 SKAPAT OCH FÖRDELAT EKONOMISKT VÄRDE GRI 201-1 EKONOMISKT VÄRDE, mkr 2025 2024 Direktskapat ekonomiskt värde 4 270 4 309 Intäkter 2 662 2 527 Fördelat ekonomisk värde 2 230 2 132 Leverantörsinköp 530 529 Lön och ersättning till anställda 158 144 Ränte- och kapitalkostnader 703 720 Skatteinbetalningar 499 427 Utdelning till aktieägare 340 311 Bibehållet värde till aktieägare 2 040 2 177 H 11 ANTIKORRUPTION GRI 2-26, 205 ANTIKORRUPTIONSARBETE 2025 2024 Deltagande årlig korruptionsutbildning, % 85 79 Rapporterade avvikelser eller anmälningar, st 3 0 varar visselblåsningar, st 0 0 Bekräftade incidenter, st 3 0 Ärenden med diciplinära åtgärder eller avslutad anställning 3 0 Avslutade eller icke-förlängda leverantörsavtal 0 0 De bekräftade incidenterna är pågående polisiära ärenden. H 12 RAPPORTERING ENLIGT EU:S TAXONOMI KAPITALUTGIFTER Miljömål för taxonomiförenlig verksamhet Ekonomisk verksamhet Kod Kapitalutgifter som omfattas av taxonomikrav Taxonomiförenliga kapitalutgifter Taxonomiförenliga kapitalutgifter Begränsning av klimatförändringar Anpassning till klimatförändringar Vatten Cirkulär ekonomi Föroreningar Biologisk mångfald Möjliggörande verksamhet Omställnings- verksamhet Andel förenlig verksamhet av omfattad andel % mkr % % % % % % % E T % Förvärv och ägande av fastigheter CCM 7.7 100 270 10 10 - - - - - - - 10 Summa av förenlighet per miljömål 10 - - - - - Totala kapitalutgifter 100 270 10 10 - - - - - - - 10 DRIFTUTGIFTER Miljömål för taxonomiförenlig verksamhet Ekonomisk verksamhet Kod Driftutgifter som omfattas av taxonomikrav Taxonomiförenliga driftutgifter Taxonomiförenliga driftutgifter Begränsning av klimatförändringar Anpassning till klimatförändringar Vatten Cirkulär ekonomi Föroreningar Biologisk mångfald Möjliggörande verksamhet Omställnings- verksamhet Andel förenlig verksamhet av omfattad andel % mkr % % % % % % % E T % Förvärv och ägande av fastigheter CCM 7.7 98 60 31 31 - - - - - - - 31 Summa av förenlighet per miljömål 31 - - - - - Totala driftutgifter 98 60 31 31 - - - - - - - 31 OMSÄTTNING Miljömål för taxonomiförenlig verksamhet Ekonomisk verksamhet Kod Omsättning som omfattas av taxonomikrav Taxonomiförenlig omsättning Taxonomiförenlig omsättning Begränsning av klimatförändringar Anpassning till klimatförändringar Vatten Cirkulär ekonomi Föroreningar Biologisk mångfald Möjliggörande verksamhet Omställnings- verksamhet Andel förenlig verksamhet av omfattad andel % mkr % % % % % % % E T % Förvärv och ägande av fastigheter CCM 7.7 100 1 054 40 40 - - - - - - - 40 Summa av förenlighet per miljömål 40 - - - - - Total omsättning 100 1 054 40 40 - - - - - - - 40 Introduktion Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Vårt hållbarhetsarbete Framtidssäkrade fastigheter Trygga arbetsplatser Värdeskapande affärer Hållbarhetsupplysningar Nyckeltal ===== SIDA 77 ===== 77 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025 Nyckeltal Introduktion Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Finansiella nyckeltal Aktien och ägarna Definitioner Femårsöversikt Susanna Johansson, kommersiell förvaltare i Sundsvall. ===== SIDA 78 ===== 78 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025 Finansiella nyckeltal Bolaget presenterar vissa finansiella mått i årsredovisningen som inte definieras enligt IFRS. Vi anser att dessa mått ger värdefull kompletterande information till investerare, bedömare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av relevanta trender och bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. VERKSAMHETENS RESULTAT Verksamheten styrs bland annat utifrån att skapa en värdetillväxt genom ökad överskottsgrad och som en följd av detta ett ökat kassaflöde från den löpande förvaltningen, d.v.s. ökat förvaltningsresultat. Vi redovisar även de alternativa nyckeltalen förvaltningsresultat och EPRA Earnings då dessa nyckeltal anses vara relevanta för en investerare och bedömare och ger en kompletterande bild av resultatet från verksamheten. Nyckeltalen ger en bild som exkluderar faktorer som delvis ligger utanför bolagets kontroll, såsom förändringar i fastighetsvärde och derivat. FÖRVALTNINGSRESULTAT 2025 2024 Resultat före skatt 1 027 893 Återläggning Värdeförändring fastighet 21 67 Värdeförändring derivat -67 -68 Förvaltningsresultat 981 892 EPRA EARNINGS (FÖRVALTNINGSRESULTAT EFTER SKATT) Förvaltningsresultat 981 892 Återläggning aktuell skatt förvaltningsresultat -76 -75 EPRA Earnings 905 817 EPRA Earnings per aktie, kr 6,38 5,77 2025 12 mån 2024 12 mån jan-dec jan-dec Antal utestående aktier vid årets utgång, tusen (balansräkningsrelaterade nyckeltal) 141 785 141 431 Genomsnittligt antal aktier, tusen (resultaträkningsrelaterade nyckeltal) 141 712 141 431 Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) föreligger. FINANSIELL RISK Vår strategi är stadsutveckling. Verksamheten ska bedrivas på ett hållbart sätt under stabilt finansiellt riskta - gande. Nyckeltalen belåningsgrad och soliditet visar bolagets finansiella stabilitet medan räntetäckningsgraden visar bolagets förmåga att betala räntekostnader. Nettoskuld genom EBITDA visar vår förmåga att generera kassaflöde i förhållande till våra skulder. Dessa nyckeltal bedöms vara relevanta för investerare och bedömare utifrån ett finansiellt riskperspektiv. Belåningsgrad, soliditet och räntetäckningsgrad är även covenanter från långivare och används som styrmedel i verksamheten. BELÅNINGSGRAD 2025 2024 Räntebärande skulder 17 397 17 013 Likvida medel -321 -405 Utnyttjad checkräkningskredit - - Nettoskuld 17 075 16 609 Förvaltningsfastigheter 32 545 31 413 Belåningsgrad, % 52,5 52,9 SÄKERSTÄLLD BELÅNINGSGRAD Nettoskuld 17 075 16 609 Ej säkerställd skuld -5 164 -4 078 Säkerställd skuld 11 911 12 531 Förvaltningsfastigheter 32 545 31 413 Säkerställd belåningsgrad, % 36,6 39,9 SOLIDITET Eget kapital 12 179 11 659 Totala tillgångar 33 364 32 225 Soliditet, % 36,5 36,2 Dessa finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. I nedanstå­ ende tabell presenteras mått som inte definieras enligt IFRS, om inte annat anges. Förklaringar återfinns i definitionsavsnittet. Uppgifter i mkr om inget annat anges. Introduktion Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Finansiella nyckeltal Aktien och ägarna Definitioner Femårsöversikt ===== SIDA 79 ===== 79 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025 forts. finansiella nyckeltal NETTOSKULD GENOM EBITDA Räntebärande skulder 17 397 17 013 Likvida medel -321 -405 Checkräkningskredit - - Nettoskuld 17 075 16 609 Driftöverskott 1 828 1 728 Central administration -90 -85 Återläggning Avskrivningar 7 7 EBITDA 1 745 1 650 Nettoskuld genom EBITDA 9,8 10,1 SUBSTANSVÄRDE Substansvärde är det samlade kapital som företaget förvaltar åt sina ägare. Utifrån detta kapital vill vi skapa avkastning och tillväxt under lågt risktagande. EPRA NRV, EPRA NTA och EPRA NDV har syftet att visa företagets värde utifrån olika scenarios, se vidare under Definitioner. Dessa nyckeltal kan jämföras med aktuell aktiekurs för att ge en bild av hur bolagets aktie värderas i förhållande till det egna kapitalet. EPRA NRV/NTA 2025 2024 Eget kapital 12 179 11 659 Återläggning Verkligt värde av finansiella instrument 187 254 Uppskjuten skatt på temporära skillnader 2 436 2 316 EPRA NRV 14 802 14 229 Genomsnittligt antal aktier, tusen 141 712 141 431 EPRA NRV per aktie 104,4 100,6 Avdrag Verkligt värde av finansiella instrument -187 -254 Bedömd verklig uppskjuten skatt på temporära skillnader, ca 4%1 -454 -432 EPRA NTA 14 161 13 544 Genomsnittligt antal aktier, tusen 141 712 141 431 EPRA NTA per aktie 99,9 95,8 EPRA NDV Eget kapital 12 179 11 659 EPRA NDV 12 179 11 659 Genomsnittligt antal aktier, tusen 141 712 141 431 EPRA NDV per aktie 85,9 82,4 1 Bedömd verklig uppskjuten skatt har beräknats till ca 4 procent baserat på en diskonteringsränta om 3 procent. Beräkningen baseras på att fastighetsbeståndet realiseras under 50 år och där 10 procent säljs direkt med en nominell skattesats om 20,6 procent och resterande 90 procent säljs indirekt via bolag där nominell skattesats uppgår till 6 procent. RÄNTETÄCKNINGSGRAD 2025 2024 Förvaltningsresultat 981 892 Återläggning Finansiella kostnader 768 768 Summa 1 748 1 660 Finansiella kostnader 768 768 Räntetäckningsgrad, ggr 2,3 2,2 Introduktion Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Finansiella nyckeltal Aktien och ägarna Definitioner Femårsöversikt ===== SIDA 80 ===== 80 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025 forts. finansiella nyckeltal ÖVRIG INFORMATION Vi redovisar även ekonomisk uthyrningsgrad, överskottsgrad, vakansgrad samt nettouthyrning för att dessa nyckeltal ger en fördjupad bild av den ekonomiska utvecklingen avseende intäkterna i fastighetsbeståndet och därmed även i bolaget. Dessa nyckeltal är vanligt förekommande i branschen och ger investerare och bedömare en möjlighet att jämföra olika fastighetsbolag. EPRA VAKANSGRAD 2025 2024 Bedömd marknadshyra för vakanta hyror 285 236 Hyresvärde, årsbasis, hela portföljen 2 813 2 731 EPRA Vakansgrad, % 10,1 8,6 EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD Kontrakterade hyresintäkter 2 615 2 492 Hyresvärde perioden 2 907 2 726 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 90 91 ÖVERSKOTTSGRAD Driftöverskott 1 828 1 728 Kontrakterade hyresintäkter 2 615 2 492 Överskottsgrad, % 70 69 SKULDSÄTTNINGSGRAD Räntebärande skulder 17 397 17 013 Eget kapital 12 179 11 659 Skuldsättningsgrad, ggr 1,4 1,5 RÄNTEBÄRANDE SKULDER 1 Bankfinansiering 9 179 11 779 Säkerställda obligationer 1 310 1 156 Certifikat 2 441 1 411 Icke säkerställda obligationer 2 723 2 667 Checkräkningskredit - - Räntebärande skulder 17 397 17 013 1 Räntebärande skulder i nyckeltalsberäkningar avser bokförda belopp, ej nominella belopp. ÖVRIGA NYCKELTAL Övriga nyckeltal är ett antal avkastningsmått som används för att beskriva olika områden i rapporten kring bolagets finansiella ställning och för att ge investerare och bedömare ytterligare information kring verksamhet - en. Vi redovisar avkastning på eget kapital, eget kapital per aktie och kassaflöde per aktie då dessa nyckeltal visar på bolagets resultat och lönsamhet, hur det egna kapitalet är fördelat per aktie och bolagets förmåga att uppfylla sina åtaganden samt att genomföra utdelning till aktieägarna. Dessa alternativa nyckeltal kompletterar bilden av den finansiella utvecklingen och ger investerare och bedömare en bättre förståelse för avkastning och resultat. Direktavkastning visar på fastigheternas resultat i förhållande till dess marknadsvärde, ger en bild av fastigheternas lönsamhet och bedöms ge kompletterande information till investerare och bedömare av risken i fastighetsbeståndet. Skuldsättningsgraden redovisas för att komplettera bilden av den finansiella situationen och visar på förhållandet mellan räntebärande skulder och eget kapital. Måttet anses ge investerare och bedömare utökad möjlighet att bedöma bolagets finansiella stabilitet. 2025 2024 Avkastning på eget kapital, % 6,8 6,1 Eget kapital per aktie, kr 85,9 82,4 Resultat per aktie, kr 5,70 4,88 KASSAFLÖDE PER AKTIE Resultat före skatt 1 027 893 Återläggning Fastigheter, orealiserad värdeförändring -11 -59 Derivat, orealiserad värdeförändring -67 -85 Avskrivningar 7 7 Aktuell skatt -76 -75 Summa 880 680 Genomsnittligt antal aktier, tusen 141 712 141 431 Kassaflöde per aktie, kr 6,21 4,81 NETTOUTHYRNING Nytecknade kontrakt 238 232 Uppsagda kontrakt -235 -200 Nettouthyrning 3 32 Introduktion Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Finansiella nyckeltal Aktien och ägarna Definitioner Femårsöversikt ===== SIDA 81 ===== 81 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025 forts. finansiella nyckeltal EPRA NYCKELTAL 2025 2024 EPRA Earnings, mkr 905 817 EPRA Earnings per aktie, kr 6,38 5,77 EPRA NRV 14 802 14 229 EPRA NRV per aktie 104,4 100,6 EPRA NTA 14 161 13 544 EPRA NTA per aktie 99,9 95,8 EPRA NDV 12 179 11 659 EPRA NDV per aktie 85,9 82,4 EPRA vakansgrad, % 10,1 8,6 Hyrestillväxt i jämförbart bestånd, % 1,1 4,6 EPRA-nyckeltal gällande hållbarhet återfinns på hemsidan, www.dios.se. Introduktion Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Finansiella nyckeltal Aktien och ägarna Definitioner Femårsöversikt ===== SIDA 82 ===== 82 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025 Kursutveckling Aktiekursen stod vid årets utgång i 65,7 kr per aktie (79,2) vilket motsvarar en aktiekursutveckling om ­17,1 procent (­8,5). Det kan jämföras med Nasdaq OMX Stockholm 30 som utvecklades med 1,4 procent (3,6) och Stockholmsbörsens fastighetsindex, uttryckt som Nasdaq OMX Real Estate PI, som minskade med ­10,2 procent (­3,5). T otalavkastningen i aktien för året uppgick till ­14,3 procent (­8,0). Volatiliteten i aktien de senaste 12 månaderna har varit 23,3 procent (23,9). Börsvärdet uppgick den 31 december till 9 308 mkr (11 229). Utdelning och utdelningspolicy Styrelsen föreslår en utdelning för räkenskapsåret 2025 om 2,40 kr per aktie (2,20) jämnt fördelat på fyra utbetalningstillfällen. Det motsvarar en direktavkastning om 3,7 procent räknat mot aktiekursen per den 31 december. Enligt utdelningspolicyn ska utdelning till aktieägarna motsvara cirka en tredjedel av koncernens förvaltningsresultat, såvida inte investeringar eller bolagets finansiella ställning i övrigt motiverar annat. Förslaget innebär en utdelning om 34,8 procent (34,9). Beslutet om utdelning fattas av årsstämman den 30 mars 2026. Aktier och aktiekapital Aktiekapitalet uppgick per 31 december till 283 569 699 (283 569 699) och antalet aktier till 141 785 165 (141 785 165). Kvotvärdet uppgick till 2 kr per aktie och samtliga aktier ger samma ägarandel och rösträtt. Aktien och ägarna Substansvärde och eget kapital I syfte att ge ett långsiktigt rättvisande värde av bolagets nettotill­ gångar redovisar vi ett långsiktigt substansvärde uttryckt enligt EPRA NRV . EPRA NRV uppgick vid årsskiftet till 14 802 mkr (14 229) vilket motsvarar 104,4 kr per aktie (100,6) där aktiekursen per den 31 december utgjorde 63 procent (79) av EPRA NRV . Det egna kapitalet uppgick till 12 179 mkr (11 659) per den 31 december vilket ger 85,9 kr per aktie (82,4). Förvärv och överlåtelse av egna aktier Årsstämman 2025 beslutade att ge styrelsen mandat, gällande längst till nästa årsstämma, att förvärva och överlåta egna aktier motsva­ rande maximalt 10 procent av samtliga utestående aktier i bolaget. Återköp av egna aktier är en metod för att anpassa och effektivisera kapitalstrukturen. Under 2025 har 354 218 aktier överlåtits, inga aktier har förvärvats. Styrelsen kommer att föreslå årsstämman en förlängning av möjligheten till förvärv och överlåtelse av egna aktier. Flaggning Under 2025 har inga flaggningsmeddelanden delgivits. Transparens och tillgänglighet Vi värnar om att vara transparenta och tillgängliga för våra intres­ senter utan att äventyra externa och interna regelverk. All aktieägar­ information såsom finansiella rapporter och pressmeddelanden finns tillgängliga på vår hemsida. Diös Fastigheter OMX Stockholm 30 Index OMX Stockholm Real Estate PI Volym AKTIEKURS(SEK) VOLYM (MILJ) 50 55 60 65 70 75 80 85 90 95 100 JAN FEB MAR APR MAJ JUN JUL AUG SEP OKT NOV DEC 0 5 4 3 2 1 10 9 8 6 7 Introduktion Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Finansiella nyckeltal Aktien och ägarna Definitioner Femårsöversikt ===== SIDA 83 ===== 83 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025 2025 2024 2023 2022 2021 Börskurs 31 dec, kr 65,7 79,2 86,6 75,5 118,8 Börsvärde utestående aktier, mkr 9 308 11 229 12 279 10 698 16 844 Förvaltningsresultat per aktie, kr1 6,92 6,29 6,38 7,81 7,28 EPRA NRV per aktie, kr 104,4 100,6 95,6 100,5 97,7 Utdelning per aktie, kr 2,402 2,20 0,00 2,00 3,52 Utdelning i procent av förvaltningsresultat per aktie, % 34,8 34,9 0,0 26,3 50,3 Direktavkastning aktie, % 3,7 2,8 0,0 2,6 3,0 Totalavkastning aktie, % -14,3 -8,0 18,6 -34,3 60,6 1 2022 är omräknat med anledning av aktiverade ränteutgifter. 2 Styrelsens förslag. Antal aktier Innehav och röster, % Förändring 12 mån, %-enheter AB Persson Invest 22 074 488 15,6% Backahill Inter AB 14 857 452 10,5% Länsförsäkringar Fonder 10 487 410 7,4% -0,6% Vanguard 4 680 768 3,3% 0,3% Karl Hedin 4 562 547 3,2% 0,7% Nordea Fonder 4 083 635 2,9% Avanza Pension 3 622 566 2,6% 0,4% BlackRock 3 223 755 2,3% -0,2% Pensionskassan SHB Försäkriingsförening 3 096 827 2,2% -1,3% American Century Investment Management 2 700 823 1,9% 1,3% Totalt 10 största ägare 73 390 271 51,7% -1,3% Aktier i eget förvar - -0,2% Övriga ägare 68 394 894 48,3% 1,5% Totalt 141 785 165 100,0% 0,0% Källa: Monitor av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetad data från bland annat Euroclear, Morningstar och Finansinspektionen. AKTIEÄGARSTRUKTUR STÖRSTA AKTIEÄGARE DATA PER AKTIE AKTIEKURS I FÖRHÅLLANDE TILL EPRA NRV OCH AKTIEKURSUTVECKLING ÄGARE PER LAND ÄGARE PER TYP Aktieantal, aktieinnehav Antal aktieägare Antal aktier Innehav och röster, % Marknads- värde, mkr 1-500 11 395 1 563 320 1,1% 103 501-1 000 1 961 1 567 534 1,1% 103 1 001-5 000 2 375 5 367 265 3,8% 352 5 001-10 000 371 2 710 015 1,9% 178 10 001-20 000 179 2 625 709 1,9% 172 20 001- 219 118 958 065 83,9% 7 810 Anonymt ägande 8 993 257 6,3% 590 Totalt 16 500 141 785 165 100,0% 9 308 2025 2024 Aktiens högsta pris, kr 79,4 93,3 Aktiens lägsta pris, kr 56,5 73,0 Totalt antal omsatta aktier 63 644 500 45 117 361 Genomsnitt per dag, antal omsatta aktier 255 600 179 750 Totalt antal avslut 224 704 180 741 Snittvärde per avslut, kr 18 988 20 655 Daglig snittomsättning, kr 17 135 107 14 873 657 Sverige, 71,6% USA, 12,3% Finland, 3,1% Norge, 1,9% Övriga, 11,1% Fondbolag, 35,0% Privatpersoner, 20,6% Okänd ägartyp, 6,0% Pension & försäkring, 5,8% Stiftelse, 1,0% Stat, kommun & region, 0,4% Övriga, 31,2% LIKVIDITET 1 JAN -31 DEC 2021 2022 2023 2024 2025 Aktiekurs / EPRA NRV Kursutveckling 0 -20 -40 -60 20 80 % 60 40 Introduktion Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Finansiella nyckeltal Aktien och ägarna Definitioner Femårsöversikt ===== SIDA 84 ===== 84 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025 Definitioner Finansiella Antal aktier vid periodens utgång Faktiskt antal utestående aktier vid periodens utgång. Avkastning på eget kapital Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare i förhållande till genomsnittligt eget kapital hänförligt till moder - bolagets aktieägare. Genomsnittligt eget kapital beräknas som summan av ingående och utgående balans dividerat med två. Avkastning på totalt kapital Resultat före skatt plus finansiella kostnader dividerat med gen - omsnittliga tillgångar. Genomsnittliga tillgångar beräknas som summan av ingående och utgående balans dividerat med två. Avkastning på sysselsatt kapital Resultat före skatt plus finansiella kostnader i relation till gen - omsnittligt sysselsatt kapital. Belåningsgrad fastigheter Nettoskuld dividerat med fastigheternas bokfördavärde vid periodens utgång. Säkerställd belåningsgrad Nettoskuld minus upplupet anskaffningsvärde på certfikaten samt nominellt belopp för ej säkerställda obligationer dividerat med fastigheternas bokförda värde vid periodens utgång. Nettoskuld Räntebärande skulder minus likvida medel plus utnyttjad checkräckning. Räntebärande skulder Bankfinansiering, säkerställda obligationer, certifikat, icke säkerställda obligationer och checkräkningskredit. Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat med återläggning av finansiella kostnader i förhållande till finansiella kostnader under perioden. Serivceintäkter Intäkter avseende taxebunda delar och intäkter för fastighet - skötsel. Skuldsättningsgrad Räntebärande skulder i förhållande till eget kapital vid periodens utgång. Soliditet Eget kapital dividerat med totala tillgångar vid periodens utgång. Sysselsatt kapital Totala tillgångar vid periodens utgång minus ej ränte bärande skulder och avsättningar. Genomsnittligt sysselsatt kapital beräknas som summan av ingående och utgående balans dividerat med två. Aktierelaterade Eget kapital per aktie Eget kapital vid periodens utgång dividerat med antal ute - stående aktier vid periodens utgång. EBITDA Driftsöverskott minus centraladministration med återläggning av planenliga avskrivningar. Beräkningen görs med 12 månaders rullande utfall, om inget annat anges. EPRA Earnings Förvaltningsresultat med avdrag för nominell skatt hänförligt till förvaltningsresultatet, dividerat med genomsnittligt antal aktier. Med skattepliktigt förvaltningsresultat avses förvaltnings - resultat med avdrag för bland annat skattemässigt avdragsgilla avskrivningar och ombyggnationer. EPRA Net Reinstatement Value, NRV Eget kapital vid periodens utgång enligt balansräkningen med återläggning av räntederivat, uppskjuten skatt hänförlig till tem - porära skillnader i fastigheter och innehav utan bestämmande inflytandes del av kapitalet. EPRA Net Tangible Asset, NTA Eget kapital vid periodens utgång enligt balansräkningen justerat för verkligt värde på räntederivat och verklig uppskjuten skatt hänförlig till temporära skillnader i fastigheter och innehav utan bestämmande inflytandes del av kapitalet. EPRA Net Disposal Value, NDV Eget kapital vid periodens utgång enligt balansräkningen justerat för innehav utan bestämmande inflytandes del av kapitalet. Genomsnittligt antal utestående aktier Antal utestående aktier vid periodens början, justerat med antalet aktier som emitterats eller återköpts under perioden, viktat med antalet dagar som aktierna varit utestående i förhållande till totalt antal dagar i perioden. Kassaflöde per aktie Resultat före skatt, justerat för orealiserade värdeförändringar, plus avskrivningar minus aktuell skatt dividerat med genomsnit - tligt antal utestående aktier. Nettoskuld genom EBITDA Nettoskuld beräknas som räntebärande skulder minus likvida me - del plus checkräkning. Nettoskulden delas sedan genom EBITDA. Resultat per aktie Periodens resultat efter skatt, hänförligt till innehavare av aktier, dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier. Utdelning per aktie Beslutad eller föreslagen utdelning dividerat med antal ute - stående aktier vid periodens utgång. Fastighetsrelaterade och övriga Direktavkastning Periodens driftöverskott dividerat med fastigheternas marknadsvärde vid periodens utgång. Driftkostnader Kostnader för el, uppvärmning, vatten, fastighetsskötsel, ren - hållning, försäkringar samt löpande underhåll. Driftöverskott Hyresintäkter minus drift- och underhålls kostnader, tomträtts - avgäld, fastighetsskatt och fastighets administration. Ekonomisk uthyrningsgrad Periodens kontrakterade hyresintäkter dividerat med hyres - värdet vid periodens utgång. Ekonomisk vakansgrad Bedömd marknadshyra för outnyttjade lokaler dividerat med det totala hyresvärdet. EPRA vakansgrad Bedömd marknadshyra för vakanta ytor dividerat med hyres - värdet på årsbasis för hela fastighetsportföljen. Fastighetskategori Fastigheternas huvudsakliga användning baserat på areans för - delning. Den typ av lokalarea som svarar för den största andelen av fastighetens totala area avgör hur fastigheten definieras. Fastigheternas marknadsvärde Bedömt marknadsvärde enligt senast gjorda värdering. Förvaltningsresultat Intäkter minus fastighetskostnader, kostnader för central admin - istration och finansnetto. Kontrakterade hyresintäkter Periodens debiterade hyror minus hyres förluster och hyresrabat - ter inklusive serviceintäkter. Hyresvärde Debiterad hyra för perioden med tillägg för bedömd marknad - shyra för vakanta ytor. Jämförbart bestånd Jämförbart bestånd avser de fastigheter som ägts under hela perioden och hela jämförelseperioden. Begreppet används för att belysa utvecklingen av hyresintäkter, exklusive engångs - effekter för förtida avflyttningar och fastighets kostnader samt förvärvade och sålda fastigheter. Nettouthyrning Netto av årshyra, exklusive rabatter, för nytecknade, uppsagda och omförhandlade kontrakt. Ingen hänsyn tagen till kontraktstiden. Projektfastighet Nyproduktion eller förädlingsfastighet med en beslutad investering uppgående till minst 20 procent av intitala marknadsvärdet och en projekttid överstigande 12 månader. En projektfastighet återförs som förvaltningsfastighet 12 månader efter färdigställande. Nyproduktion - mark och fastigheter med pågående nyproduk - tion/totalombyggnad. Förädlingsfastighet - fastigheter med pågående eller planerad om- eller tillbyggnad som väsentligt påverkar fastighetens drift - överskott, standard och/eller ändrar användningen av fastigheten. Hyresgästanpassning - fastigheter med pågående ombyggnad eller anpassning av lokaler som är av mindre karaktär. Överskottsgrad Periodens driftöverskott dividerat med periodens kontrakterade hyresintäkter. Hållbarhetsrelaterade Employee net promoter score, eNPS Mått på medarbetares vilja att rekommendera sin arbetsplats till vän eller bekant. Skala från -100 till 100 poäng. Miljövarudeklaration (EPD) Environmental product declaration. Redovisar en produkts miljöpåverkan under hela livscykeln, från råvara till avfall. Grön fastighet Fastighet som uppfyller kraven i vårt gröna finansieringsramverk: 1) miljöcertifiering enligt BREEAM In-Use betygsnivå very good eller motsvarande, 2) taxonomilinjerat PE-tal motsvarande topp 15 procent av det nationella beståndet, samt 3) lokal klimat - riskrelaterad sårbarhetsanalys. Grönt hyresavtal Hyresavtalsbilaga framtagen av Fastighetsägarna. Sätter ramarna för insatser som minskar klimatpåverkan och energianvändning. Koldioxidekvivalent, CO 2e Anger hur stor växthuseffekt ett utsläpp av en gas har i jäm - förelse med utsläpp av motsvarande mängd koldioxid (CO 2). Primärenergital, PE-tal En byggnads PE-tal anges i energideklarationen. Finns flera bygg - nader på fastigheten används ett vägt PE-tal. Saknas energidekla - ration kan ett beräknat PE-tal användas. Taxonomirelaterade driftutgifter Kostnader relaterade till intern och extern fastighetsförvaltning samt reparation och underhåll för att bibehålla fastighetens värde. Koncernens samlade bokförda driftkostnader (OpEx) är inte upptagna här då de inte faller inom definitionen för driftutgifter enligt taxonomin. Taxonomirelaterade kapitalutgifter Aktiverade investeringar (CapEx) som ökar fastighetens värde, såsom ombyggnationer, nybyggnationer och förvärv, samt tillkommande nyttjanderätter under den aktuella perioden. Se not 9, 11 samt 12 i den finansiella rapporten. Taxonomirelaterade omsättning Hyresintäkter från uthyrning av lokaler och bostäder samt övrig uthyrning inklusive index och vidaredebitering av investeringar och fastighetsskatt. Se not 3 i den den finansiella rapporten. Introduktion Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Finansiella nyckeltal Aktien och ägarna Definitioner Femårsöversikt ===== SIDA 85 ===== 85 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025 Femårsöversikt RESULTATRÄKNING Mkr 2025 2024 2023 2022 2021 Intäkter 2 662 2 527 2 504 2 209 1 967 Fastighetskostnader -834 -799 -793 -740 -678 Driftöverskott 1 828 1 728 1 711 1 469 1 289 Central administration -90 -85 -89 -90 -75 Resultat från finansiella poster1 -757 -752 -720 -273 -184 Förvaltningsresultat 981 892 903 1 106 1 030 Realiserade värdeförändringar räntederivat - -17 - - - Orealiserade värde förändringar räntederivat 67 85 -481 104 36 Värdeförändring fastigheter, realiserad -32 -126 8 10 16 Värdeförändring fastigheter, orealiserad1 11 59 -1 393 -175 1 790 Resultat före skatt 1 027 893 -963 1 045 2 872 Aktuell skatt -76 -75 -28 -16 -53 Uppskjuten skatt -143 -127 141 -199 -495 Avgår resultat hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande - - - - 17 KASSAFLÖDESANALYS Mkr 2025 2024 2023 2022 2021 Kassaflöde från den löpande verksamheten1 897 749 984 1 162 1 013 Kassaflöde från investeringsverksamheten1 - 1 194 -266 -1 453 -3 308 -1 675 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 214 -176 479 1 084 1 812 Årets kassaflöde -84 307 10 -1 062 1 150 Likvida medel vid årets slut 321 405 98 88 1 150 1 2022 är omräknat med anledning av aktiverade ränteutgifter. FINANSIELLA NYCKELTAL 2025 2024 2023 2022 2021 Avkastning på eget kapital, % 6,8 6,1 -7,4 7,0 22,1 Avkastning på totalt kapital, %1 5,5 5,2 -0,7 4,3 11,3 Avkastning på sysselsatt kapital, % 6,1 5,2 -0,8 4,5 11,5 Soliditet, % 36,5 36,2 34,6 38,1 40,2 Belåningsgrad fastigheter, % 52,5 52,9 54,4 51,9 48,6 Räntetäckningsgrad, ggr1 2,3 2,2 2,2 5,0 6,4 Skuldsättningsgrad, ggr 1,4 1,5 1,6 1,3 1,2 DATA PER AKTIE 2025 2024 2023 2022 2021 Resultat per aktie, kr 5,70 4,88 -6,01 5,87 17,08 Eget kapital per aktie, kr 85,9 82,4 77,6 85,6 83,6 Kassaflöde per aktie, kr1 6,21 4,81 6,32 7,80 7,40 EPRA Earnings per aktie, kr1 6,38 5,77 6,19 7,70 7,21 EPRA NRV per aktie, kr 104,4 100,6 95,6 100,5 97,7 Genomsnittligt antal utestående aktier vid årets utgång, tusen 141 712 141 431 141 431 141 428 134 699 Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusen 141 785 141 431 141 431 141 431 141 344 Utdelning 2,402 2,20 0,00 2,00 3,52 1 2022 är omräknat med anledning av aktiverade ränteutgifter. 2 Styrelsens förslag. FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL VID ÅRETS SLUT 2025 2024 2023 2022 2021 Antal fastigheter 315 323 359 363 338 Uthyrningsbar yta, kvm 1 582 250 1 579 735 1 621 051 1 622 607 1 511 421 Marknadsvärde fastigheter, mkr 32 545 31 413 31 215 31 136 27 993 Hyresvärde, mkr 2 907 2 726 2 666 2 376 2 141 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 90 91 92 91 89 Överskottsgrad, % 70 69 70 68 68 BALANSRÄKNING Mkr 2025 2024 2023 2022 2021 Förvaltningsfastigheter 32 545 31 413 31 215 31 136 27 993 Övriga anläggningstillgångar 131 126 99 77 71 Kortfristiga fordringar 367 282 302 432 223 Likvida medel 321 405 98 88 1 150 Tillgångar 33 364 32 225 31 714 31 733 29 437 Eget kapital 12 179 11 659 10 968 12 102 11 823 Uppskjuten skatteskuld 2 511 2 363 2 242 2 383 2 184 Övrig avsättning 11 10 10 10 10 Långfristiga räntebärande skulder 14 557 13 739 10 510 10 781 9 068 Långfristig skuld leasing 80 65 74 52 54 Långfristiga derivatinstrument1 124 220 - - - Övriga långfristiga skulder 35 35 51 17 - Kortfristiga räntebärande skulder 2 840 3 274 6 573 5 478 5 680 Kotfristig leasingskuld 11 8 9 7 4 Kortfristiga derivatinstrument1 65 36 381 0 0 Övriga kortfristiga skulder 951 816 896 903 614 Skulder och eget kapital 33 364 32 225 31 714 31 733 29 437 Introduktion Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Finansiella nyckeltal Aktien och ägarna Definitioner Femårsöversikt ===== SIDA 86 ===== För ytterligare information kontakta gärna: David Carlsson, vd, 010-470 95 01, david.carlsson@dios.se Rolf Larsson, CFO, 010-470 95 03, rolf.larsson@dios.se Årsstämma 2026 Årsstämman för Diös Fastigheter AB (publ) äger rum måndagen den 30 mars 2026 i Östersund. Mer information och fullständiga förslag finns i kallelsen till årsstämman som skickades ut via pressmeddelande den 26 februari. Aktieägare som önskar delta i årsstämman ska: vara införd i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken den 20 mars 2026. För mer information och anmälan om deltagande se dios.se Inför årsstämman 2026 Styrelsen föreslår en utdelning om 2,40 kr per aktie, uppdelad på fyra utbetalningstillfällen. Avstämningsdagar för utdelning, som innebär rätt att erhålla utdelning, är den 1 april, 9 juli och 9 oktober 2026 samt den 11 januari 2027. Beslutar stämman enligt förslag, sker utbetalning den 8 april, 13 juli och 13 oktober 2026 samt den 13 januari 2027. Valberedningens förslag i korthet: Valberedningen föreslår att styrelsen ska bestå av fem ledamöter. Valberedningen föreslår omvälja styrelseledamöterna Ragnhild Backman, Peter Strand, Per-Gunnar Persson och Björn Rentzhog. Erika Olsén har avböjt omval. Valberedningen föreslår att omvälja Per-Gunnar Persson som styrelsens ordförande. Valberdningen föreslår nyval av Hanna Franzén. Valberedningen föreslår Per-Gunnar Persson som ordförande för stämman. Valberedningen föreslår att till revisor välja Ernst & Young AB. Ernst & Young har meddelat att Katrine Söderberg kommer att vara huvud ansvarig revisor.