===== SIDA 1 ===== Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt 1 Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari–mars 2024 Vi ser en hög uthyrningsaktivitet och levererar en fortsatt positiv nettouthyrning. Knut Rost, vd Q12024Diös Fastigheter Delårsrapport ===== SIDA 2 ===== 2 Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari–mars 2024 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Kvartalet i korthet Omslag: Anna Ericson, HR-ansvarig. 2024 jan-mar 2023 jan-mars R12 apr-mar 2023 jan-dec Intäkter 639 617 2 526 2 504 Driftöverskott 407 389 1 729 1 711 Förvaltningsresultat 200 2261 877 903 Resultat före skatt 363 -423 -177 -963 Resultat efter skatt 259 -333 -259 -850 Överskottsgrad, % 65 64 70 70 Uthyrningsgrad, % 92 92 92 92 Avkastning på eget kapital, %2 -2,2 -1,7 -2,2 -7,4 Förvaltningsresultat per aktie, kr 2 6,2 7,91 6,2 6,4 Soliditet, % 35,8 37,4 34,6 Belåningsgrad fastigheter, % 53,9 53,7 54,4 Räntetäckningsgrad, ggr 2,1 2,61 2,1 2,2 Eget kapital per aktie, kr 79,4 83,2 77,6 EPRA NRV per aktie, kr 96,0 98,1 95,6 Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) föreligger. 1 Perioden är omräknad med anledning av aktiverade ränteutgifter, se redovisningsprinciper i Årsredovisning 2023. 2 Rullande 12 månader. Diös meddelar att vd Knut Rost kommer att sluta på Diös. Han arbetar kvar som vd i bolaget under 2024 eller tills ny vd rekryterats. Diös avyttrar 22 bostadsfastigheter i Gävle och Östersund för 385 mkr. Frånträde sker under första respektive andra kvartalet 2024. Diös avyttrar 2 fastigheter i Umeå och Sundsvall för 212 mkr. Frånträde under andra kvartalet 2024. Diös har refinansierat 4 000 mkr bankskuld på löptider om 2-4 år. Måluppföljning RESULTATSAMMANSTÄLLNING, MKR Inledning Intäkterna ökade med 4 procent och uppgick till 639 mkr (617). Nettouthyrningen uppgick till 1 mkr (3). Driftöverskottet ökade med 5 procent och uppgick till 407 mkr (389). Förvaltningsresultatet1 minskade med 12 procent och uppgick till 200 mkr (226). Orealiserade värdeförändringar1 på fastigheterna uppgick till 6 mkr (-569) och på derivaten till 226 mkr (-79). Resultat efter skatt uppgick till 259 mkr (-333). Resultat per aktie uppgick till 1,86 kr (-2,36). AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL, % VÄXTHUSGASUTSLÄPP, TON CO 2e -5 -10 2020 2021 2022 R122023 10 15 20 0 5 25 Snittavkastning 0 1 000 2 000 2018 2021 2022 2023 R12 3 000 4 000 8 000 7 000 6 000 5 000 Scope 1 Scope 2 -16% Viktiga händelser Våra två huvudmål är att nå minst 12 procents avkastning på eget kapital i snitt över en femårsperiod, samt att minska våra koldioxid- utsläpp med 50 procent till 2030, jämfört med basåret 2018. ===== SIDA 3 ===== Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt 3 Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari–mars 2024 Grön omställning på vår marknad norra Sverige Löpande annonseras nya investeringar i norra Sverige, kopplade till den gröna om­ ställningen. Investeringarna går till såväl nyetableringar som befintliga bolag i både statlig och privat regi. I början av april offentliggjorde SSAB att de ska bygga ett nytt, fossilfritt stålverk i Luleå som beräknas minska Sveriges totala koldioxidutsläpp med 7 procent, en investering på motsvarande 4,5 miljarder euro. Med den gröna omställningen som utgångspunkt har vi stora möjligheter att skapa tillväxt både för oss som bolag, för våra städer och för Sverige som land. Det handlar om att ta tillvara kraften och våga ställa om för en lönsam och grön framtid. Med vårt arbete för lägre klimatpåverkan – bland annat genom effektiv energioptimering, återbruk i våra hyresgästanpassningar och smartare materialval – tar vi oss närmare vårt mål om 50 procent minskade utsläpp till 2030. Transaktioner och projekt En sjunkande inflationstakt och förväntan om räntesänkningar under året bidrar såklart till en optimistisk framtidssyn. Vi märker redan en högre aktivitet och ett högre intresse på transaktionsmarknaden. Under kvartalet har vi tecknat avtal om att avyttra 22 bostadsfastigheter i Östersund och Gävle för 385 miljoner kronor, samt en fastighet i Umeå och en i Sundsvall för totalt 212 miljoner kronor. Från­ träden sker under andra kvartalet. Därutöver har vi ett flertal aktiva dialoger om fler transaktioner, både förvärv och avyttringar. Vårt fokus är högavkastande fastigheter, framför allt kontor, där vi ser den starkaste utvecklingen. Av våra pågående projekt är utvecklingen av fastigheten Mimer, med Högskolan Dalarna som hyresgäst, den som ligger närmast i tid för färdigställande. I juni 2024 lämnar vi över nycklarna till det som blir en av Sveriges mest moderna högskolor. Andra projekt som Västra Stranden i Luleå, ett helt nytt kvarter med hyresgäster som Försäkringskassan och Sys Partner, och Kvarteret Vale i Umeå, med Försäkringskassan som största hyresgäst, går enligt plan. Finansiella förutsättningar Vårt resultat för kvartalet är fortsatt präglat av ökade finansiella kostnader jämfört med samma period föregående år. Vi har under kvartalet refinansierat bankskuld om 4 miljarder på bra villkor, dock med något högre marginaler än tidigare, och VD-ord En ljusare framtid Under första kvartalet ser vi en förbättrad ekonomi och en hög uthyrnings­ aktivitet. Vi levererar en fortsatt positiv nettouthyrning, en överskottsgrad på 65 procent och uthyrningsgrad på 92 procent. Den gröna omställningen, som vi bara sett början på, är en tillväxtmotor för oss, för våra städer och för hela landet. Den råvaruindustri som byggt Sveriges ekonomi gör det igen genom den gröna omställningen. Ett starkare Sverige och en ljusare framtid. Resultat Början av året har präglats av fortsatt god affärsaktivitet, med en efterfrågan på framför allt kontorslokaler. Vi har många pågående dialoger om nyuthyrningar och omförhandlingar av befintliga hyresavtal. I jämförbart bestånd ökade drifts­ överskottet med 7 procent för kvartalet, detta tack vare fler uthyrningar av vakanser och indexuppräkning av våra hyresavtal. Färdigställda projekt bidrar under kvartalet med cirka 5 miljoner kronor i intäkter. I en generellt utmanande konjunktur har vårt kostnadsfokus och vår effektiva förvaltning bidragit till ett ökat driftöverskott. Jag tror att direktavkastningskraven nått sin topp och vi ser för kvartalet stabila fastighetsvärden. Jag är övertygad om att de investeringar som görs på vår marknad kommer att bygga Sveriges ekonomiska förutsättningar framåt. Vi är med och skapar förutsätt­ ningar utifrån vårt fokus; att som största fastighetsägare i dessa tillväxtstäder tillgodose behovet av attraktiva kontor och kommersiella lokaler för urban service samt att bidra till att fler bostäder byggs. I takt med en ökad efterfrågan på kontor i rätt läge, och en mer stabil ekonomi, har vi möjlighet att öka hyresnivåerna och fortsätta minska vakanserna genom aktiva omförhandlingar och nyuthyrningar. Vi har gjort flera nya kontorsuthyrningar under kvartalet, exempelvis Krono­ fogden i Luleå, 1 100 kvm, Sigma i Umeå, 450 kvm och Metria i Umeå, 540 kvm. Bjurås Sparbank i Falun flyttar till 480 kvm och it­bolaget Nordlo och försäkrings­ förmedlaren Max Matthiessen tar plats på Gävle Brovägen om totalt 1 080 kvm. Samtidigt som kontorsmarknaden växer upplever vi att intresset för de lokaler som vi utvecklar för urban service är stort. Under kvartalet har till exempel Normal och Clas Ohlson öppnat och återöppnat i Sundsvall. Till midsommar återöppnar även Åhléns i Mora. Inledning vi ser nu att kapitalmarknaden återigen fungerar väldigt bra. Likviditeten ökar och marginalerna är betydligt mycket lägre än för sex månader sedan. Likviden från våra avyttringar har nyttjats till att amortera skuld, vilket har stärkt vår balansräkning. Vi siktar fortsatt på en belåningsgrad runt 50 procent över tid. När styrräntan sänks, vilket jag tror kommer börja ske i maj, bidrar det till en direkt positiv effekt på vårt finansnetto. Utblick På kort sikt fortsätter vi navigera i en stökig tid, samtidigt som vi rustar för nya affärsmöjligheter framåt. Jag är övertygad om att kommande räntesänkningar och en tryggare investerarmarknad kommer att gynna oss. Det som sker med de enorma investeringar som görs på vår marknad, i vår tids största gröna tillväxt ­ revolution, kommer tillsammans med vår handlingskraft och vår starka affärs kultur skapa ännu bättre förutsättningar för vår affär. Vi tror på vårt erbjudande, på våra städer och på en ljusare tid framåt för att skapa värde för våra hyresgäster, för oss och för våra aktieägare. Knut Rost, vd ===== SIDA 4 ===== 4 Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari–mars 2024 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Det här är Diös Vi är fastighetsbolaget som satsar fullt ut på norra Sverige. Med en unik position i våra 10 tillväxtstäder skapar vi hållbar tillväxt genom kommersiell fastighetsutveckling för våra hyresgäster, för våra aktie ägare och för oss som bolag. Vårt erbjudande är kommersiella lokaler – i rätt läge för rätt hyresgäst. En tredjedel av våra hyresintäkter kommer från skattefinansierad verksamhet och drygt hälften av de totala hyres­ intäkterna kommer från kontor. Om bolaget Att skapa Sveriges mest inspirerande städer. Vision Antal fastigheter Fastighetsvärde, mdr Uthyrningsbar area, tkvm 353 30,6 1 576 FASTIGHETSVÄRDE, MKR 5 000 10 000 15 000 25 000 30 000 2015 2021 2022 2023 Q1 2024 2016 2017 2018 2019 2020 20 000 35 000 FÖRVALTNINGSRESULTAT, MKR 0 200 400 600 1 000 800 1 200 2015 2021 2022 2023 R122016 2017 2018 2019 2020 HYRESINTÄKTER, MKR 0 500 1 000 1 500 3 000 2 500 2 000 2015 2021 2022 2023 R122016 2017 2018 2019 2020 FASTIGHETSVÄRDE PER AFFÄRSENHET, MKR Luleå, 5 013 mkr Skellefteå, 2 438 mkr Umeå, 4 838 mkr Östersund/Åre, 4 825 mkr Sundsvall, 4 827 mkr Gävle, 3 145 mkr Dalarna, 5 540 mkr HYRESVÄRDE PER LOKALSLAG, % Kontor, 55% Butik, 14% Hotell/Restaurang, 8% Bostad, 8% Vård/utbildning, 7% Industri/Lager, 3% Övrigt, 5% KONTRAKTSVÄRDE PER KATEGORI, % Privata, 61% Offentliga, 31% Bostäder, 8% Affärsidé Vi äger och utvecklar kommersiella fastigheter i växande städer i norra Sverige. Med rätt hyresgäst på rätt plats skapar vi attraktiva fastigheter och en långsiktigt hållbar affär. Luleå Skellefteå Umeå Sundsvall Gävle Mora Borlänge Falun Östersund Åre ===== SIDA 5 ===== Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt 5 Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari–mars 2024 Hållbarhet Hållbarhet Genom tydliga hållbarhetsmål driver vi verksamheten på ett ansvarsfullt sätt och skapar långsiktiga affärer. Klimatmål Vårt mål är att minska utsläpp inom scope 1 och 2 med minst 50 procent till 2030 jämfört med basåret 2018, för att senast 2045 nå nettonoll. Utsläppen i scope 2 samt kategori 3.3 beror av faktisk energianvändning. Gröna fastigheter Inför 2024 har vi justerat kravnivån för att klassificera våra fastigheter som gröna genom att linjera energikravet mot EU:s taxonomi. För att klassas som grön fastighet krävs från årsskiftet att fastigheten når Fastighetsägarnas gränsvärden, reviderade 2022, för de 15 procent bästa byggnaderna i det nationella beståndet. Planeringen för fortsatta klimat­ och sårbarhetsanalyser ligger fast och inför året har vi flera ny­ och omcertifieringar som möjliggör en ytterligare förflyttning av portföljen och fler gröna fastigheter. Energi Energi­ och effektbehov i fastigheter påverkas till stor del av yttre faktorer som temperatur, vind och sol, men också av komfortkraven inne i fastigheterna. Både yttre och inre faktorer är ständigt föränderliga och kräver att vi aktivt jobbar med optimering för att hålla nere både kostnader och utsläpp. För årets första kvartal minskar energianvändningen i jämförbart bestånd med 1,8 procent. Att teckna gröna hyresavtal tillsammans med våra hyresgäster involverar och skapar incitament för båda parter att aktivt bidra till effektiva energilösningar. Projekt och investeringar Nyproduktion och renovering medför direkta och indirekta utsläpp samt stora resursnyttjanden. Vi arbetar aktivt med livscykelanalyser i tidiga skeden av större projekt för att förstå vilka åtgärder och val vi behöver göra för att minska vår klimatpåverkan från projekten. I arbetet med livscykelanalyser strävar vi efter lägre klimatpåverkan och börjar bygga jämförbarhet mellan projekt samtidigt som vi utifrån högre kunskapsnivån har möjlighet att ställa högre krav på materialval. KLIMAT1 Enhet R12 apr-mar 2023 20182 Kommentar Utsläpp i scope 1 och 2 ton CO2e 5 869 5 613 7 022 Mål: -50 procent 2030. Granskat och godkänt av Science Based Target initiative, SBTi Utsläpp i scope 3 ton CO2e 800 800 844 Bränslerelaterade utsläpp och tjänsteresor, emissionsfaktorer för 2022 ENERGI 2024 jan-mar 2023 jan-mar 2022 jan-mar Energianvändning i jämförbart bestånd kWh/Atemp 45,3 45,5 46,2 El och normalårskorrigerad fjärrvärme Energianvändning från fjärrkyla i jämförbart bestånd kWh/Atemp 1,7 1,6 2,2 Ingår ej i energibesparingsmålet Energibesparing i jämförbart bestånd % -1,8 -1,4 -4 Mål: -3 procent Faktisk energianvändning kWh/uthyrningsbar yta 53,2 51,2 51,2 Ej normalårskorrigerad fjärrvärme Andel fossilfri energi % 99 99 98 Emissionsdata från Energiföretagen för 2022 Producerad solel MWh 26 1 379 1 466 Kvartalsspecifik data för jämförelseperioderna är inte tillgänglig PROJEKT OCH INVESTERINGAR 2024 31 mars 2023 2022 Gröna fastigheter³ % av MV 22 25 16 Mål: 55 procent gröna fastigheter 2026. Energikravet har skruvats åt för 2024 Miljöcertifierade fastigheter % av MV 35 33 22 Till betygsnivå BREEAM In-Use, very good eller motsvarande Energieffektiva fastigheter³ % av MV 47 52 42 Fastigheter vars PE-tal linjerar med fastighetsägarnas topp 15 procent Klimatriskanalyserade fastigheter % av MV 53 51 26 Lokala klimatrisk- och sårbarhetsanalyser Grönt hyresavtal % 20 18 11 MEDARBETARE 2024 jan-mar 2023 2022 Rekommendationsvilja, eNPS poäng 42 47 48 Mål : eNPS > 45 poäng TAXONOMIRAPPORTERING, indikativ 2024 31 mars 2023 2022 Förenlig omsättning % / mkr 30 / 174 25 / 558 12 / 238 Förenliga kapitalutgifter % / mkr 12 / 28 10 / 158 3 / 34 Förenliga driftutgifter % / mkr 31 / 162 25 / 520 12 / 219 1 Data för scope 1 och 3 redovisas på helår, föregående års underlag används som prognos 2 Basår för utsläppsberäkningar 3 Kravnivåerna för att uppnå status som grön fastighet har justerats inför 2024 för att linjera med energiprestandakraven i EU:s taxonomi. Tidigare kravnivå var ≤85 kWh/kvm Atemp. Medarbetare Vi arbetar aktivt med välbefinnande och kompetensutveckling för våra medarbetare. Kompetensutveckling är en viktig del för att skapa drivkraft och engagemang hos våra medarbetare. Våra medarbetares rekommendationsvilja i eNPS­mätningarna ligger fortsatt högt på med 42 poäng i senaste kvartalsmätningen i förhållande till branschsnittet på 20 poäng. EU:s taxonomi Vi väljer att frivilligt rapportera i enlighet med EU­taxonomin för ökad transparens och jämförbarhet inom branschen. Kvartalsvis görs en preliminär och förenklad rapportering. Hela vår verksamhet omfattas av taxonomin då den primärt utgörs av förvärv och ägande av fastigheter, aktivitet 7.7. De ekonomiska aktiviteterna är exponerade mot miljömål 1 om att begränsa vår klimatpåverkan. ===== SIDA 6 ===== Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt 6 Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari–mars 2024 RESULTATRÄKNING Not 2024 jan-mar 2023 jan-mar 2023/2024 apr-mar 2023 jan-dec Hyresintäkter 593 568 2 321 2 296 Serviceintäkter 46 49 204 208 Totala intäkter 1 639 617 2 526 2 504 Fastighetskostnader 2 -232 -228 -797 -793 Driftöverskott 3 407 389 1 729 1 711 Central administration 4 -20 -20 -89 -89 Finansnetto 5 -187 -1441 -763 -720 Förvaltningsresultat 6 200 2261 877 903 Värdeförändring fastigheter 7 -63 -5691 -879 -1 385 Värdeförändring räntederivat 8 226 -79 -175 -481 Resultat före skatt 9 363 -423 -177 -963 Aktuell skatt 10 -24 -8 -43 -28 Uppskjuten skatt 10 -81 98 -39 141 Periodens resultat 259 -333 -259 -850 Resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 259 -333 -259 -850 Summa 259 -333 -259 -850 TOTALRESULTATRÄKNING Periodens resultat 259 -333 -259 -850 Periodens totalresultat 259 -333 -259 -850 Totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 259 -333 -259 -850 Summa 259 -333 -259 -850 Resultat per aktie, kr 1,83 -2,36 -1,83 -6,01 Antal utestående aktier vid periodens utgång 141 430 947 141 430 947 141 430 947 141 430 947 Genomsnittligt antal aktier 141 430 947 141 430 947 141 430 947 141 430 947 Antal aktier i eget förvar vid periodens utgång 354 218 354 218 354 218 354 218 Genomsnittligt antal aktier i eget förvar 354 218 354 218 354 218 354 218 1 Perioden är omräknad med anledning av aktiverade ränteutgifter, se redovisningsprinciper i Årsredovisning 2023. Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) föreligger. Avrundningar kan medföra att kolumner/rader inte summerar. KONCERNENS RESULTATRÄKNING OCH TOTALRESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG, MKR Resultaträkning FÖRVALTNINGSRESULTAT PER AKTIE¹ DRIFTÖVERSKOTT OCH ÖVERSKOTTSGRAD Resultaträkning 0,00 0,50 1,00 1,50 2,00 2,50 5,50 6,00 6,50 7,00 7,50 8,50 Förvaltningsresultat per aktie (va), SEK Förvaltningsresultat per aktie rullande 12 mån (ha), SEK 8,00 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q4 Q4 Q1Q3Q2Q1Q3Q2Q1 2020 2021 2022 2023 2024 !"# 200 250 300 350 500 450 400 20 30 40 50 60 80 70 Driftöverskott (va), mkr Överskottsgrad (ha), % Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q4 Q4 Q1Q3Q2Q1Q3Q2Q1 2020 2021 2022 2023 2024 ===== SIDA 7 ===== Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt 7 Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari–mars 2024 Not 5 Finansnetto¹ Kvartalets finansnetto uppgick till ­187 mkr (­144). Den högre kostnaden jämfört med föregående år är främst relaterad till högre marknadsräntor. Kvartalets finans­ netto påverkas positivt av derivat samt erhållna räntor från likvid placeringar. Kvar­ talets ränte kostnader, inklusive kostnader för räntederivat och lånelöften, motsvarar upplåning till en genomsnittlig årsränta om 4,6 procent (3,7). Not 6 Förvaltningsresultat¹ Kvartalets förvaltningsresultat, det vill säga resultat exklusive värde för ändringar och skatt, uppgick till 200 mkr (226). Det är en minskning med 12 procent jämfört med föregående år. I jämförbart bestånd minskade förvaltningsresultatet med 12 procent jämfört med första kvartalet föregående år. Not 7 Värdeförändringar fastigheter Det genomsnittliga direktavkastningskravet i värderingen uppgick vid utgången av kvartalet till 6,13 procent (5,85), en ökning om 2 baspunkter mot föregående kvartal. Den orealiserade värdeförändringen för kvartalet1 uppgick till 6 mkr (­569), den realiserade värdeförändringen uppgick till ­69 mkr (0) och förklaras främst av sedvanlig avdrag för latent skatt och tekniska avdrag vid fastighetsförsäljningar. För mer infor mation, se not 11. Marknadsvärdet uppgick per 31 mars till 30 625 mkr (31 215). Under kvartalet har 0 fastigheter (0) förvärvats medan 6 fastigheter (2) har avyttrats. OREALISERADE VÄRDEFÖRÄNDRINGAR FASTIGHETER, MKR 2024 jan-mar 2023 jan-mar Förvaltningsfastigheter 17 -504 Projektfastigheter1 -11 -59 Byggrätter 0 -6 Orealiserad värdeförändring 6 -569 Not 1 Intäkter Intäkterna för kvartalet uppgick till 639 mkr (617) och den ekonomiska uthyrnings­ graden till 92 procent (92). I jämför bart bestånd ökade kontrakterade hyresintäkter med 6,3 procent i kvartalet jämfört med före gående år. Övriga förvaltningsintäkter uppgick till 9 mkr (10) och bestod bland annat av vidare fakturering till hyresgäster avseende utförda arbeten i förhyrda lokaler. Av våra kommersiella hyresintäkter har 97 procent indexupp räkning, där 94 procent löper med KPI­justering och 3 procent med fast uppräkning. UTVECKLING INTÄKTER 2024 jan-mar 2023 jan-mar Förändring % Jämförbart bestånd 615 579 6,3 Pågående projekt 15 10 Färdigställda projekt - - Förvärvade fastigheter - - Sålda fastigheter - 19 Kontrakterade hyresintäkter 630 607 Övriga förvaltningsintäkter 9 10 Intäkter 639 617 Not 2 Fastighetskostnader Kvartalets fastighetskostnader uppgick till 232 mkr (228). Av fastighetskostnaderna utgjorde 5 mkr (8) kostnader för arbeten i förhyrda lokaler vilket vidarefaktureras till hyresgäster. Not 3 Driftöverskott Driftöverskottet uppgick till 407 mkr (389) och överskottsgraden till 65 procent (64). I jämförbart bestånd ökade drift överskottet med 7 procent jämfört med första kvartalet föregående år. Not 4 Centraladministration Kostnaderna för centraladministration uppgick till 20 mkr (20). I centraladministra­ tion ingår koncerngemensamma kostnader för stabsfunktioner, it, årsredovisning, revisionsarvode, juridisk rådgivning med mera. Resultatanalys januari-mars 2024 Not 8 Värdeförändringar derivat Portföljen av räntederivat har värderats till verkligt värde. Om den avtalade räntan avviker från marknadsräntan uppstår ett över­ eller undervärde på ränte derivaten. Värdeförändringen är orealiserad och påverkar inte kassaflödet. Under kvartalet uppgick orealiserade värdeförändringar för derivat instrumenten till 226 mkr (­79), vilka i sin helhet har redovisats i resultaträkningen. Värdeföränd­ ringen är hänförlig till stigande marknadsräntor. Not 9 Resultat före skatt Resultat före skatt uppgick till 363 mkr (­423). Resultatförändringen förklaras främst av orealiserade värdeförändringar för fastigheter och derivat. Not 10 Skatt Bolagsskatten i Sverige är nominellt 20,6 procent. Det finns inga skattemässiga underskott i koncernen och det finns obeskattade reserver om 493 mkr (482). Fastigheternas verkliga värde över stiger dess skattemässiga värde med 10 864 mkr (15 865). Uppskjuten skatt har beräknats på 10 864 mkr (10 718). Skillnaden är hän förlig till uppskjuten skatt på tillgångsförvärv. Diös har inga pågående skattetvister. SKATTEBERÄKNING, MKR 2024 jan-mar 2023 jan-mar Resultat före skatt 363 -423 Nominell skattesats 20,6% -75 87 Avyttring fastighet -12 - Ej avdragsgill ränta -21 - Övriga skattemässiga justeringar 3 2 Redovisad skattekostnad -105 89 Varav aktuell skatt -24 -8 Varav uppskjuten skatt -81 98 Aktuell skatt uppgick till ­24 mkr (­8) och uppskjuten skatt uppgick till ­81 mkr (98). Förändringen i uppskjuten skatt är hänförlig till de orealiserade värdeföränd­ ringarna. 1 Jämförelseperioden Q1 2023 är omräknad med anledning av aktiverade ränteutgifter, se redovisningsprinciper i Årsredovisning 2023. Resultaträkning ===== SIDA 8 ===== Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt 8 Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari–mars 2024 Antal kontrakt Årligt kontrakts- värde1, tkr Genomsnittlig kontraktstid1, år Trafikverket 24 106 028 6,0 Polismyndigheten 41 64 845 7,2 Strawberry 4 59 140 14,1 Försäkringskassan 18 44 729 2,8 Falu kommun 13 36 400 6,2 Arbetsförmedlingen 25 33 314 2,6 Östersunds kommun 70 32 316 2,1 Swedbank AB 11 26 850 3,4 Migrationsverket 7 26 061 2,0 Telia Sverige AB 31 25 869 6,0 Summa 244 455 552 6,0 Hyresgäster med verksamhet på uppdrag av stat, landsting, kommun eller finansierad med kommunal skolpeng. 1 Inkluderar kontrakt med framtida tillträde. Hyresgäster Vår hyresgästbas är väl diversifierad sett utifrån både geografi och bransch. Antalet lokalhyreskontrakt uppgick till 3 031 (3 204) och antalet bostadskontrakt uppgick till 2 210 (2 267). De tio största hyresgästerna representerade 18 procent (18) av totala kontrakterade hyresintäkter. 31 procent av kontrakterade hyresintäkter per 31 mars kommer från hyresgäster med verksamhet på uppdrag av stat, landsting, kommun eller verksamhet som är finansierad med kommunal skolpeng. Andelen kommersiella gröna hyresavtal uppgår till 20 procent av det årliga kontraktsvärdet. Nettouthyrning Nettouthyrningen för kvartalet uppgick till 1 mkr (3). Större uthyrningar under kvartalet var till Kronofogdemyndigheten i Gösen 7, Luleå, och Knowit Connec­ tivity AB i Arken 8, Östersund, medan större uppsägningar var från Erikshjälpen i Svarven 21, Östersund, och Easit AB i Aeolus 9, Sundsvall. Kontraktstid Genomsnittlig kontraktstid för lokaler uppgick per den 31 mars till 4,0 år (4,2). Vakanser Vakanserna uppgick per 31 mars till 8 procent (8) för ekonomisk vakansgrad och till 12 procent (12) för vakant area. Justerat för projekt och ej uthyrningsbara vakanser1 uppgick vakansgraden till 11 procent för vakant area. Störst är de ekonomiska vakanserna inom kontor och butiker medan areavakanserna är störst inom kontor och industri. 1 Projekt- och ej uthyrningsbara vakanser består av tomställda ytor för nyproduktion och ombyggnad samt redan uthyrda men ej tillträdda ytor. Antal kontrakt Kontrakts- värde, mkr Andel av värdet,% Lokalhyresavtal, förfalloår 2024 664 179 7 2025 912 506 21 2026 648 435 18 2027 540 384 16 2028+ 267 716 29 Summa 3 031 2 221 91 Bostäder 2 210 200 8 Övriga hyresavtal1 2 174 33 1 Totalt 7 415 2 454 100 1 Övriga hyresavtal består främst av garage- och parkeringsplatser. Våra hyresgäster NETTOUTHYRNING, MKR -150 -50 -100 0 150 50 100 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 2020 2021 Q1 Q2 Q3 Q4 Q2 Q4 Q1Q3Q1 2022 2023 2024 Nytecknade avtal Uppsagda avtal NettouthyrningRullande 12 mån VÅRA STÖRSTA HYRESGÄSTER PER 31 MARS 2024 HYRESKONTRAKT OCH LÖPTIDER Våra hyresgäster ===== SIDA 9 ===== 9 Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari–mars 2024 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Balansräkning och eget kapital KONCERNENS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG, MKR Eget kapital Varav hänförligt till moderbolagets aktieägare Varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande Eget kapital 2022-12-31 12 102 12 102 - Periodens resultat efter skatt -850 -850 - Periodens totalresultat -850 -850 - Utdelning -283 -283 - Eget kapital 2023-12-31 10 968 10 968 - Periodens resultat efter skatt 259 259 - Periodens totalresultat 259 259 - Utdelning - - - Eget kapital 2024-03-31 11 227 11 227 - FÖRÄNDRING EGET KAPITAL I SAMMANDRAG, MKR Balansräkning Kontor, 62% Butik, 17% Bostad, 9% Industri/lager, 1% Övrigt, 11% FASTIGHETSVÄRDE PER KATEGORI Luleå, 16% Sundsvall, 16% Umeå, 16% Östersund, 14% Skellefteå, 8% Gävle, 10% Borlänge, 9% Falun, 8% Åre, 2% Mora, 2% FASTIGHETSVÄRDE PER STAD TILLGÅNGAR Not 2024 31 mar 2023 31 mar 2023 31 dec Materiella och immateriella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 11 30 625 30 931 31 215 Övriga anläggningstillgångar 88 83 88 Summa materiella och immateriella anläggningtillgångar 30 713 31 015 31 302 Finansiella anläggningstillgångar 12 11 12 Summa anläggningstillgångar 30 724 31 026 31 314 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar 350 340 259 Derivat 49 64 43 Likvida medel 14 207 58 98 Summa omsättningstillgångar 606 462 400 Summa tillgångar 31 331 31 488 31 714 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 12 11 227 11 768 10 968 Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld 2 317 2 285 2 242 Övriga avsättningar 10 10 10 Skulder till kreditinstitut 13 13 665 9 864 10 510 Långfristig skuld leasing 74 68 74 Övrig långfristig skuld 51 17 51 Summa långfristiga skulder 16 118 12 245 12 887 Kortfristiga skulder Kortfristig del av skulder till kredinstitut 13 3 049 6 804 6 573 Kortfristig del av skuld leasing 9 9 9 Checkräkningskredit 14 - - - Derivat 161 - 381 Kortfristiga skulder 767 662 897 Summa kortfristiga skulder 3 986 7 475 7 859 Summa eget kapital och skulder 31 331 31 488 31 714 ===== SIDA 10 ===== Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt 10 Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari–mars 2024 Kommentarer till balansräkningen Not 1 1 Förvaltningsfastigheter och fastighetsvärde Fastighetsbeståndet är koncentrerat till centrala lägen i tio prioriterade städer i norra Sverige. Beståndet är väl diversifierat och består främst av kontorsfastigheter, lokaler för urban service och bostäder. 2024-03-31 2023-03-31 FASTIGHETSBESTÅNDET Mkr Mkr Förvaltningsbestånd 28 638 27 929 Projektfastigheter 1 853 2 859 Byggrätter 134 143 Förvaltningsfastigheter 30 625 30 931 Fastighetsvärde Samtliga fastigheter värderas vid varje kvartalsbokslut med syfte att fastställa fastig­ heternas individuella värde vid en försäljning. Eventuella portföljeffekter beaktas således inte. Per den 31 mars externvärderades 85 procent av fastighetsvärdet av CBRE. Värderingarna baseras på en kassaflödesmodell med en individuell bedöm­ ning för varje fastighet av dels framtida intjäningsförmåga, dels marknadens avkast­ ningskrav. Vid bedömning av en fastighets framtida intjänings förmåga har hänsyn tagits till en långsiktig inflation om 2 procent, bedömda marknadshyror vid kon­ traktsförfall, uthyrningsgrad samt fastighetskostnader. Marknadens avkastningskrav fastställs genom en analys av genomförda fastighetstransaktioner för fastigheter med liknande standard och läge. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknads­ värde kr/kvm BTA för fastställda byggrätter. Genomsnittligt värde på byggrätterna i värderingen är cirka 1 300 kr/kvm BTA. Värderingarna har genomförts enligt IFRS 13 nivå 3. FÖRÄNDRING AV FASTIGHETSVÄRDET 2024-03-31 2023-03-31 2023-12-31 Mkr Antal Mkr Antal Mkr Antal Fastighetsbeståndets värde 1 jan 31 215 359 31 136 363 31 136 363 Förvärv - - - - - - Investeringar i ny-, till-, ombyggnad 240 - 3661 - 1 631 - Försäljningar -835 -6 0 2 -160 -4 Orealiserade värdeförändringar 6 - -5691 - -1 393 - Fastighetsbeståndets värde vid årets utgång 30 625 353 30 931 361 31 215 359 1 Perioden är omräknad med anledning av aktiverade ränteutgifter, se redovisningsprinciper i Årsredovisning 2023. VÄRDERINGSANTAGANDEN PER FASTIGHETSKATEGORI 2024-03-31 2023-12-31 Kontor Butik Bostäder Industri/ lager Övriga Kontor Butik Bostäder Industri/ lager Övriga Hyresvärde, kr/kvm 1 844 1 948 1 477 804 1 550 1 827 1 933 1 464 805 1 569 Drift & underhåll, kr/kvm 395 518 487 249 361 386 512 479 243 353 Direktavkastning för bedömning av restvärde, % 6,1 6,5 5,0 6,3 6,1 6,1 6,5 4,9 6,3 6,1 Kalkylränta för diskontering till nuvärde, % 8,6 9,0 7,4 8,8 8,6 8,6 9,0 7,4 8,8 8,5 Långsiktig vakans, % 6,4 7,0 3,2 10,0 6,1 6,6 6,8 3,2 9,7 6,0 Värderingsmodellen utgår i regel från en kalkylperiod om 10 år eller längre om faktiska avtal som löper längre än 10 år finns. Siffrorna är inte i jämförbart bestånd. KÄNSLIGHETSANALYS PER FASTIGHETSKATEGORI, TKR Kontor Butik Bostäder Industri Övrigt Total Hyresvärde, +/- 50 kr/kvm 642 118 -642 118 273 744 -273 744 132 618 -132 618 59 983 -59 983 146 524 -146 524 1 254 988 -1 254 988 Drift & underhåll, +/- 25 kr/kvm -321 059 321 059 -136 872 136 872 -66 309 66 309 -29 992 29 992 -73 262 73 262 -627 494 627 494 Direktavkastning, +/- 0,5% -727 218 858 898 -269 465 314 544 -141 391 173 919 -30 179 36 410 -127 472 150 500 -1 295 725 1 534 272 Kalkylränta, +/- 0,5% -585 484 613 408 -232 063 242 801 93 455 -19 473 -28 597 30 185 -122 761 129 591 -1 058 018 1 109 441 Långsiktigt vakansgrad, +/- 1% -209 339 209 343 -91 932 91 932 -19 473 19 229 -8 731 8 731 -34 542 31 642 -364 017 360 877 DIREKTAVKASTNING FÖR BEDÖMNING AV RESTVÄRDE 4,50 2017 2018 20202019 2022 Q1 202420232021 6,00 5,00 5,50 % 6,50 Balansräkning ===== SIDA 11 ===== Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt 11 Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari–mars 2024 Investeringar Under kvartalet har 240 mkr (366) investerats. Pågående projekt och investeringar fortgår enligt plan. Efterfrågan på hyresgäst­ anpassningar är fortsatt god medan rådande marknadsförutsättningar har medfört att vi skjuter fram vissa projektstarter, framförallt gällande bostadsproduktion. INVESTERINGAR 2024-03-31 2023-03-311 2023-12-31 Investeringar i nyproduktion 55 60 234 Investeringar i förädlingsfastigheter 74 124 468 Investeringar i hyresgästanpassningar 111 182 928 Summa 240 366 1 631 1 Perioden är omräknad med anledning av aktiverade ränteutgifter, se redovisningsprinciper i Årsredovisning 2023. Förvärv Inga fastighetsförvärv har genomförts under kvartalet. Avyttringar Under kvartalet har totalt 6 fastigheter avyttrats och frånträtts, 4 fastigheter i Skellefteå, 1 fastighet i Gävle och en tomt i Åre. Projektportfölj Vi har en pågående projektportfölj om totalt 3 464 mkr varav 2 719 mkr är upp­ arbetat per 31 mars. Våra investeringar, exklusive projekt vinster, bidrog till en ökning av fastighetsbeståndets värde med 240 mkr för kvartalet. Investeringar i befintligt bestånd avser ny­, om­ och tillbyggnationer samt energi besparande åtgärder. Avkastningen på avslutade investeringar under året uppgick till 8,5 procent på investerat belopp. Projektfastigheter Antalet projektfastigheter uppgår till 7 stycken med ett marknadsvärde om 1 853 mkr. T otal bedömd investering uppgår till 1 708 mkr där upparbetad investering per 31 mars uppgick till 1 179 mkr. Avslutade större projekt Inga större projekt har färdigställts under kvartalet. Byggrätter Vi har en identifierad byggrättsvolym om cirka 200 000 kvm BTA. I volymen ingår både fastställda och potentiella byggrätter för både bostäder och kommersiella lokaler. Cirka 50 procent av byggrättsvolymen är hänförlig till kommersiella lokaler. Vår ambi­ tion är att löpande tillskapa nya byggrätter för antingen egen produktion eller försäljning. FASTIGHETSTRANSAKTIONER JANUARI-MARS 2024 AVYTTRADE OCH FRÅNTRÄDDA Fastighet Kvartal Stad Yta, kvm Pris1, mkr Portfölj Skellefteå 1 Skellefteå 42 671 788,0 Norr 30:5 1 Gävle 2 879 40,0 Tomt Arvesund 1 Åre - 0,2 Summa 45 550 828,2 1 Underliggande fastighetsvärde. Luleå -800 -700 -600 -500 -400 -900 -300 -200 Mkr 200 -100 100 0 Investering Förvärv Avyttring SundsvallÅre/ Östersund Skellefteå GävleUmeå Dalarna forts. Kommentarer till balansräkningen Balansräkning KVARTALETS INVESTERINGAR, FÖRVÄRV OCH AVYTTRINGAR PER AFFÄRSENHET Not 1 2 Eget kapital Eget kapital uppgick per den 31 mars till 11 227 mkr (10 968). Solidi teten uppgick till 35,8 procent (34,6). Vid årsstämman 2024 beslutades att ingen utdelning lämnas till aktieägarna. Not 1 3 Räntebärande skulder Certifikat marknaden har varit stabil med ökade volymer. Kortfristiga låneförfall består främst av banklån. Vi har pågående dialoger med våra banker och bedömer med stor sannolikhet att låneförfallen kommer refinansieras med samma volymer. Koncernens nominella räntebärande skulder uppgick till 16 746 mkr (17 102). Förändringen beror främst på amorteringar och lösen av långfristiga skulder. Av de räntebärande skulderna består 12 487 mkr (13 911) av bankfinansiering, 1 156 mkr (556) av säkerställda obligationer, 1 128 mkr (660) av certifikat samt 1 975 mkr (1 975) av icke­säkerställda obligationer. Kommande refinansieringar slutförhandlas i normalfallet 3–9 månader före förfallodag. Belåningsgraden för koncernen uppgick till 53,9 procent (54,4) vid kvartalets utgång. Den säkerställda belåningsgraden uppgick till 43,8 procent (46,0). Den årliga genomsnittsräntan inklusive kostnad för derivatinstrument och lånelöften uppgick vid periodens utgång till 4,5 procent (4,5) och räntetäckningsgraden för perioden uppgick till 2,1 ggr (2,2). Ränte- och kapitalbindning Den genomsnittliga räntebindningstiden inklusive derivat uppgick till 2,8 år (2,7) och genomsnittlig kapitalbindningstid uppgick till 2,5 år (2,3). Av koncernens utestående lån löper 4 018 mkr (1 720) med fast ränta varav 1 128 mkr (660) avser certifikat. FÖRDELNING AV RÄNTEBÄRANDE FINANSIERING Bankfinansiering, 69% Säkerställda obligationer, 6% Icke-säkerställda obligationer, 11% Certifikat, 6% Outnyttjat kreditutrymme, 8% ===== SIDA 12 ===== Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt 12 Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari–mars 2024 Typ Nominellt belopp, mkr Återstående löptid, år Swapränta, % Marknadsvärde, mkr Ränteswap 1 500 3,9 2,66 -35,0 Ränteswap 1 000 0,5 2,50 -17,8 Ränteswap 1 000 4,2 1,94 20,2 Ränteswap 1 250 2,3 2,93 -17,1 Ränteswap 500 0,8 0,05 18,4 Ränteswap 500 0,3 0,00 10,0 Ränteswap 500 4,0 2,45 0,7 Ränteswap 1 000 6,2 2,45 -10,7 Ränteswap 500 6,3 2,44 -3,2 Ränteswap 1 500 4,3 2,75 -48,2 Ränteswap 2 000 2,6 2,76 -29,4 TOTALT 11 250 3,3 2,37 -112,1 DERIVATAVTAL PER 31 MARS 2024 KÄNSLIGHETSANALYS PER 31 MARS 2024 1Derivat Under kvartalet har nya derivat omstrukturerats och tecknats. Detta har lett till att återstående löptid minskat till 3,3 år jämfört med 3,7 år vid årsskiftet. Av koncernens totala räntebärande skulder har 11 250 mkr (11 250) räntesäkrats via derivatinstrument. Marknadsvärdet för derivatportföljen uppgick per den 31 mars till ­112 mkr (­338). De finansiella instrumenten begränsar eventuella ränteförändringars inverkan på vår genomsnittliga upplåningskostnad. Samtliga finansiella instrument värderas till verkligt värde och är klassificerade i nivå 2 enligt IFRS 13, vilket innebär att värderingen är baserad på observerbara marknadsdata (se not 19 i Årsredovisning 2023). Värdeförändringar redovisas över resultaträkningen. Not 1 4 Likvida medel och checkräkningskredit Koncernens likvida medel uppgick vid kvartalets utgång till 207 mkr (98) och ut­ nyttjad checkräkningskredit uppgick till 0 mkr (0). Beviljad kreditlimit på checkräk­ ningskrediten uppgick till 600 mkr (600) och total likviditetsreserv med avdrag för ute stående certifikat uppgår till 1 090 mkr (829). forts. Kommentarer till balansräkningen Förändring årlig snitt- ränta, % Förändring årlig snittränte- kostnad, mkr Förändring marknads- värde, mkr Låneportfölj exkl. derivat 0,8 127 Derivatportfölj -0,2 -28 445 Låneportfölj inkl. derivat 0,6 99 445 1Om marknadsräntan stiger med 1 procentenhet. Balansräkning Ränte- och marginalförfall Låneförfall Förfalloår Lånebelopp, mkr1 Årlig snitt- ränta2, % Kredit avtal, mkr Utnyttjat, mkr 2024 4 841 5,3 2 614 2 314 2025 1 998 6,2 1 788 1 788 2026 5 547 5,9 6 222 5 110 2027 3 721 5,4 3 399 3 399 2027+ 640 4,7 4 135 4 135 Utnyttjat kreditutrymme 16 746 5,6 18 157 16 746 Outnyttjat kreditutrymme3 1 411 0,0 Finansiella instrument 11 250 -1,1 Totalt 4,5 1 Nominella belopp. 2 Årlig snittränta avser genomsnittlig ränta baserat på räntevillkor och aktuell skuld per 2024-03-31. 3 Kostnad för outnyttjat kreditutrymme påverkar den årliga snitträntan med 0,03 procentenheter. RÄNTE- OCH LÅNEFÖRFALLOSTRUKTUR PER 31 MARS 2024 FÖRFALLOPROFIL RÄNTEBÄRANDE SKULDER 0 2 500 3 000 3 500 4 000 500 1 000 1 500 2 000 Mkr Q2 Q1 Q3 Q3 Q2 Q3 Q4 Q2Q1 Q1Q1Q1Q2 Q1 Q2Q4Q3 Q4 Q4 2024 2025 2026 2027 2028 20332030 Bankfinansiering Säkerställda obligationer Icke-säkerställda obligationer ===== SIDA 13 ===== 13 Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari–mars 2024 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt PROJEKTFASTIGHETER Typ Stad Fastighet Fastighetstyp Uthyrningsbar area, kvm Uthyrningsgrad, % Investering, mkr Upparbetad investering, mkr Hyresvärde, mkr Färdigställt Miljöcertifiering PÅGÅENDE PROJEKT Nyproduktion Luleå Biet 7 Kontor 5 354 70 200 22 14,3 Q3 2025 BREEAM-SE, pågående Nyproduktion Gävle Andersberg 14:58 Kontor 10 613 100 172 111 15,0 Q3 2024 BREEAM-SE, pågående Förädling Borlänge Mimer 1 Utbildning 13 332 100 570 505 36,1 Q2 2024 BREEAM In-Use, pågående Nyproduktion Luleå Biet 4 Kontor 4 920 100 206 158 14,1 Q2 2024 BREEAM-SE, pågående Nyproduktion Umeå Vale 17 Bostäder 2 800 - 132 49 - Q1 2026 Svanen, pågående Förädling Umeå Vale 17 Kontor 5 030 100 206 122 14,6 Q1 2025 BREEAM In-Use, planerad 2025 FÄRDIGSTÄLLDA ELLER DELVIS INFLYTTADE PROJEKT Förädling Sundsvall Glädjen 4 Kontor 1 870 100 52 48 5,2 Q2 2023 BREEAM In-Use, planerad 2024 Nyproduktion Luleå Porsön 1:446 Kontor 5 452 100 170 164 13,7 Q2 2023 BREEAM-SE, pågående Summa 49 371 1 708 1 179 Hyresgäster med verksamhet på uppdrag av stat, landsting eller kommun. Balansräkning Stad: Luleå Fastighet: Biet 4, Västra Stranden Typ av projekt: Kontor Uthyrningsbar area: 4 920 kvm Färdigställt: Q2 2024 Hyresgäst: Försäkringskassan Investering 206 mkr Stad: Borlänge Fastighet: Mimer 1 Typ av projekt: Utbildning Uthyrningsbar area: 13 332 kvm Färdigställt: Q2 2024 Hyresgäst: Högskolan Dalarna Investering 570 mkr Stad: Umeå Fastighet: Vale 17, Kvarteret Vale Typ av projekt: Kontor och lokaler för urban service Uthyrningsbar area: 5 030 kvm Färdigställt: Q1 2025 Hyresgäst: Försäkringskassan Investering 206 mkr Stad: Umeå Fastighet: Vale 17, Kvarteret Vale Typ av projekt: Bostäder Uthyrningsbar area: 2 800 kvm Färdigställt: Q1 2026 Investering 1 32 mkr ===== SIDA 14 ===== 14 Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari–mars 2024 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN 2024 jan-mar 2023 jan-mar 2023 jan-dec Driftöverskott 407 389 1 711 Central administration -20 -18 -87 Återläggning avskrivningar och nedskrivningar - 0 7 Erhållen ränta 2 1 9 Erlagd ränta -173 -1451 -693 Betald skatt -24 -8 -28 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 192 209 919 Förändringar i rörelsekapital Minskning (+)/ökning (-) av fordringar -88 -50 24 Minskning (-)/ökning (+) av skulder -61 -115 41 Summa förändring av rörelsekapital -149 -165 65 Kassaflöde från den löpande verksamheten 43 49 984 INVESTERINGSVERKSAMHETEN Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer -240 -3651 -1 631 Förvärv av fastigheter - - - Avyttring av fastigheter 746 0 178 Kassaflöde från investeringsverksamheten 506 -365 -1 453 KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS I SAMMANDRAG, MKR Kassaflöde FINANSIERINGSVERKSAMHETEN 2024 jan-mar 2023 jan-mar 2023 jan-dec Utbetald utdelning -71 -124 -337 Avyttring egna aktier - - - Förvärv av minoritetsandel - - - Nyupplåning räntebärande skulder -348 433 965 Amortering och lösen av räntebärande skulder -21 -28 -149 Förändring av checkräkningskredit - - - Kassaflöde från finansieringsverksamheten -440 281 479 Periodens kassaflöde 109 -30 10 Likvida medel vid periodens början 98 88 88 Likvida medel vid periodens slut 207 58 98 Kassaflöde 1 Perioden är omräknad med anledning av aktiverade ränteutgifter, se redovisningsprinciper i Årsredovisningen 2023. ===== SIDA 15 ===== Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt 15 Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari–mars 2024 Rapportering per affärsenhet per den 31 mars Dalarna Gävle Sundsvall Östersund/Åre Umeå Skellefteå Luleå Koncernen Indelat per affärsenhet 2024 jan-mar 2023 jan-mar 2024 jan-mar 2023 jan-mar 2024 jan-mar 2023 jan-mar 2024 jan-mar 2023 jan-mar 2024 jan-mar 2023 jan-mar 2024 jan-mar 2023 jan-mar 2024 jan-mar 2023 jan-mar 2024 jan-mar 2023 jan-mar Hyresintäkter 103 102 61 58 92 84 104 97 88 83 48 56 97 88 593 569 Serviceintäkter 8 9 5 6 7 7 6 9 5 6 5 4 8 8 45 48 Övriga intäkter - - - - - - - - - - - - - - - - Reparation och underhåll -2 -4 -2 -2 -5 -2 -2 -3 -2 -2 -1 -2 -2 -3 -16 -18 Taxebundna kostnader -18 -17 -8 -7 -13 -9 -19 -15 -11 -9 -7 -10 -14 -11 -89 -77 Fastighetsskatt -4 -4 -3 -3 -5 -5 -5 -5 -5 -5 -3 -3 -6 -6 -32 -32 Övriga fastighetskostnader -11 -13 -8 -7 -10 -10 -15 -16 -12 -14 -7 -7 -11 -12 -74 -79 Fastighetsadministration -4 -4 -2 -2 -3 -3 -4 -4 -3 -3 -2 -2 -3 -3 -21 -22 Driftöverskott 72 69 43 41 63 61 66 62 61 57 33 36 69 62 407 389 Central administration och finansnetto1 - - - - - - - - - - - - - - -207 -163 Förvaltningsresultat1 - - - - - - - - - - - - - - 200 226 Fastighet, realiserad 0 - -10 - - - - 0 - - -59 - - - -69 Fastighet, orealiserad1 15 -77 -6 -64 -35 -99 -35 -71 13 -112 4 -51 9 -95 6 -570 Räntederivat - - - - - - - - - - - - - - 226 -79 Resultat före skatt - - - - - - - - - - - - - - 363 -423 Uthyrningsbar area, kvm 298 113 324 540 171 068 161 353 217 991 217 396 320 336 314 929 219 226 220 799 138 577 179 017 210 804 210 453 1 576 115 1 628 487 Hyresvärde 119 117 71 67 107 100 121 116 99 94 58 68 107 100 682 663 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93 93 92 93 91 89 91 89 94 94 91 87 97 96 92 92 Överskottsgrad, % 66 63 66 67 64 69 59 60 66 64 64 60 67 64 65 64 2024 jan-mar 2023 jan-dec 2024 jan-mar 2023 jan-dec 2024 jan-mar 2023 jan-dec 2024 jan-mar 2023 jan-dec 2024 jan-mar 2023 jan-dec 2024 jan-mar 2023 jan-dec 2024 jan-mar 2023 jan-dec 2024 jan-mar 2023 jan-dec Fastighetsbeståndet 1 januari 5 458 5 316 3 175 3 148 4 801 4 873 4 835 4 976 4 785 4 747 3 215 3 271 4 947 4 804 31 215 31 136 Förvärv - - - - - - - - - - - - - - - - Investeringar i ny-, till-, ombyggnad1 67 540 23 176 19 130 26 159 40 248 3 78 57 299 240 1 631 Försäljningar - -160 -47 0 - 0 - -1 - 0 -784 0 - 0 -835 -160 Orealiserade värdeförändringar1 15 -239 -6 -149 6 -201 -35 -301 13 -210 4 -135 9 -157 6 -1 393 Fastighetsbeståndet vid periodens utgång 5 540 5 458 3 145 3 175 4 826 4 801 4 825 4 835 4 838 4 785 2 438 3 215 5 013 4 947 30 625 31 215 1 Jämförelseperioden är omräknad med anledning av aktiverade ränteutgifter, se redovisningsprinciper i Årsredovisning 2023. Avrundningar kan medföra att kolumner/rader inte summerar. Uppgifter i mkr om inget annat anges. Kassaflöde ===== SIDA 16 ===== 16 Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari–mars 2024 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt SÄKERSTÄLLD BELÅNINGSGRAD Nettoskuld 16 507 16 610 16 984 Ej säkerställd skuld -3 091 -2 427 -2 627 Säkerställd skuld 13 416 14 183 14 357 Förvaltningsfastigheter 30 625 30 931 31 215 Säkerställd belåningsgrad, % 43,8 45,9 46,0 RÄNTETÄCKNINGSGRAD Förvaltningsresultat 200 2261 903 Återläggning Finansiella kostnader 190 1451 734 Summa 391 370 1 637 Finansiella kostnader 190 1451 734 Räntetäckningsgrad, ggr 2,1 2,61 2,2 BELÅNINGSGRAD 2024 jan-mar 2023 jan-mar 2023 jan-dec Räntebärande skulder 16 714 16 668 17 083 Återläggning Likvida medel -207 -58 -98 Utnyttjad checkräkningskredit - - - Nettoskuld 16 507 16 610 16 984 Förvaltningsfastigheter 30 625 30 931 31 215 Belåningsgrad, % 53,9 53,7 54,4 I delårsrapporten presenteras nyckeltal som inte definieras enligt IFRS. Vi anser att dessa mått ger värdefull kompletterande information till investerare, bedömare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av relevanta trender och bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. I nedanstående tabell presenteras mått som inte definieras enligt IFRS, om inte annat anges. Vidare återfinns definitionerna av dessa mått på sidan 23 samt beskrivning av de olika nyckeltalens syfte i årsredovisningen för 2023. Finansiella mål för 2024 fastslagna av styrelsen återfinns på sidan 2 i denna rapport. Uppgifter i mkr om inget annat anges. FÖRVALTNINGSRESULTAT Resultat före skatt 363 -423 -963 Återläggning Värdeförändring fastighet 63 5691 1 385 Värdeförändring derivat -226 79 481 Förvaltningsresultat 200 2261 903 EPRA EARNINGS (FÖRVALTNINGSRESULTAT EFTER SKATT) Förvaltningsresultat 200 2261 903 Aktuell skatt hänförligt till förvaltningsresultat -24 -8 -28 EPRA Earnings 177 2171 875 EPRA Earnings per aktie, kr 1,25 1,541 6,19 AKTIEN 2024 jan-mar 2023 jan-mar 2023 jan-dec Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusen 141 431 141 431 141 431 Genomsnittligt antal aktier, tusen 141 431 141 431 141 431 Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) förekommer. Finansiella nyckeltal Nyckeltal 1 Perioden är omräknad med anledning av aktiverade ränteutgifter, se redovisningsprinciper i Årsredovisning 2023. ===== SIDA 17 ===== 17 Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari–mars 2024 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt EPRA NRV/NTA Eget kapital 11 227 11 768 10 968 Återläggning Verkligt värde av finansiella instrument 112 -64 338 Uppskjuten skatt på temporära skillnader 2 238 2 173 2 208 EPRA NRV 13 577 13 878 13 514 Genomsnittligt antal aktier, tusen 141 431 141 431 141 431 EPRA NRV per aktie 96,0 98,1 95,6 AVDRAG Verkligt värde av finansiella instrument -112 64 -338 Bedömd verklig uppskjuten skatt på temporära skillnader, ca 4%1 -417 -405 -411 EPRA NTA 13 048 13 536 12 765 Genomsnittligt antal aktier, tusen 141 431 141 431 141 431 EPRA NTA per aktie 92,3 95,7 90,3 EPRA NDV 2024 jan-mar 2023 jan-mar 2023 jan-dec Eget kapital 11 227 11 768 10 968 EPRA NDV 11 227 11 768 10 968 Genomsnittligt antal aktier, tusen 141 431 141 431 141 431 EPRA NDV per aktie 79,4 83,2 77,6 NETTOUTHYRNING Nytecknade kontrakt 36 87 234 Uppsagda kontrakt -35 -84 -215 Nettouthyrning, mkr 1 3 19 ÖVRIGA NYCKELTAL Avkastning på eget kapital, R12, % -2,2 -1,7 -7,4 Eget kapital per aktie, kr 79,4 83,2 77,6 Resultat per aktie, kr 1,83 -2,36 -6,01 KASSAFLÖDE PER AKTIE Resultat före skatt 363 -423 -963 Återläggning Fastigheter, orealiserad värdeförändring -6 5692 1 393 Derivat, orealiserad värdeförändring -226 79 481 Avskrivningar 2 2 10 Aktuell skatt -24 -8 -28 Summa 109 2192 894 Genomsnittligt antal aktier, tusen 141 431 141 431 141 431 Kassaflöde per aktie, kr 0,77 1,552 6,32 1 Bedömd verklig uppskjuten skatt har beräknats till ca 4 procent baserat på en diskonteringsränta om 3 procent. Beräkningen baseras på att fastighetsbeståndet realiseras under 50 år och där 10 procent säljs direkt med en nominell skattesats om 20,6 procent och resterande 90 procent säljs indirekt via bolag där nominell skattesats uppgår till 6 procent. 2 Perioden är omräknad med anledning av aktiverade ränteutgifter, se redovisningsprinciper i Årsredovisning 2023. 3 Räntebärande skulder i nyckeltalsberäkningar avser bokförda belopp, ej nominella belopp. Nyckeltal SOLIDITET Eget kapital 11 227 11 768 10 968 Totala tillgångar 31 331 31 488 31 714 Soliditet, % 35,8 37,4 34,6 NETTOSKULD GENOM EBITDA 2024 jan-mar 2023 jan-mar 2023 jan-dec Räntebärande skulder 16 714 16 668 17 083 Likvida medel -207 -58 -98 Checkräkningskredit - - - Nettoskuld 16 507 16 610 16 984 Driftöverskott, R12 1 729 1 522 1 711 Central administration, R12 -89 -92 -89 Återläggning Avskrivningar, R12 9 5 10 EBITDA 1 649 1 436 1 631 Nettoskuld genom EBITDA 10,0 11,6 10,4 forts. Finansiella nyckeltal ===== SIDA 18 ===== 18 Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari–mars 2024 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt KVARTALSRESULTAT I KORTHET 2024 2023 2022 jan-mar okt-dec jul-sep apr-jun jan-mar okt-dec jul-sep apr-jun Intäkter, mkr 639 646 621 620 617 568 559 543 Driftöverskott, mkr 407 439 449 433 389 365 388 380 Förvaltningsresultat, mkr1 200 229 221 227 226 224 290 317 Periodens resultat, mkr 259 -687 88 83 -333 -113 -120 356 Överskottsgrad, % 65 70 73 71 64 66 70 71 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92 93 92 92 92 91 92 91 Soliditet, % 35,8 34,6 36,6 36,4 37,4 38,1 38,1 39,1 Belåningsgrad fastigheter, % 53,9 54,4 54,2 53,3 53,7 51,9 51,8 50,4 Genomsnittlig ränta vid periodens slut, %2 4,5 4,5 4,8 4,6 4,1 3,2 2,5 1,8 Räntetäckningsgrad, ggr1 2,1 2,2 2,1 2,2 2,6 3,1 4,6 7,7 Förvaltningsresultat per aktie, kr1 1,42 1,62 1,56 1,60 1,59 1,58 2,08 2,24 Resultat per aktie efter skatt, kr 1,83 -4,86 0,62 0,58 -2,36 -0,80 -0,84 2,52 Eget kapital per aktie, kr 79,4 77,6 82,4 81,8 83,2 85,6 86,3 87,2 Börskurs per aktie, kr 86,2 86,6 62,4 68,9 68,9 75,5 70,5 71,1 1 Jämtförelseperioden från Q2 2023 och bakåt är omräknad med anledning av aktiverade ränteutgifter, se redovisningsprinciper i Årsredovisning 2023. 2 Inkluderar kostnader för löftesprovision och derivat. forts. Finansiella nyckeltal Nyckeltal EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD 2024 jan-mar 2023 jan-mar 2023 jan-dec Kontrakterade hyresintäkter 630 607 2 459 Hyresvärde perioden 682 663 2 666 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92 92 92 ÖVERSKOTTSGRAD Driftöverskott 407 389 1 711 Kontrakterade hyresintäkter 630 607 2 459 Överskottsgrad, % 65 64 70 SKULDSÄTTNINGSGRAD Räntebärande skulder 16 714 16 668 17 083 Eget kapital 11 227 11 768 10 968 Skuldsättningsgrad, ggr 1,5 1,4 1,6 EPRA VAKANSGRAD Bedömd marknadshyra för vakanta ytor 197 198 184 Hyresvärde, årsbasis, hela portföljen 2 666 2 584 2 632 EPRA Vakansgrad, % 7,4 7,6 7,0 RÄNTEBÄRANDE SKULDER3 Bankfinansiering 12 484 13 765 13 908 Säkerställda obligationer 1 138 480 548 Certifikat 1 120 525 656 Icke säkerställda obligationer 1 971 1 899 1 971 Checkräkningskredit - - - Räntebärande skulder 16 714 16 668 17 083 ===== SIDA 19 ===== 19 Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari–mars 2024 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt RESULTATRÄKNING 2024 jan-mar 2023 jan-mar 2023 jan-dec Intäkter 49 51 206 Bruttoresultat 49 51 206 Central administration -55 -58 -248 Rörelseresultat -6 -7 -42 Resultat från andelar i koncernföretag - - 100 Finansiella intäkter 569 239 1 227 Finansiella kostnader -285 -206 -1 414 Resultat efter finansiella poster 278 26 -129 Bokslutsdispositioner - - 39 Resultat efter bokslutsdispositioner 278 26 -90 Aktuell skatt - - 0 Uppskjuten skatt -45 - 74 Resultat efter skatt 233 26 -16 TOTALRESULTATRÄKNING Resultat efter skatt 233 26 -16 Årets totalresultat 233 26 -16 MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG, MKRMODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING OCH TOTALRESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG, MKR Moderbolaget Verksamheten i moderbolaget utgörs av koncerngemensamma funktioner samt ägande och drift av koncernens dotterbolag. Intäkterna uppgick till 49 mkr (51) och resultatet efter skatt till 233 mkr (26). Intäkterna bestod i huvudsak av sålda tjänster till koncernens dotter bolag. Finansiella intäkter har påverkats positivt av koncerninterna räntor och stigande marknadsvärden på finansiella derivat. TILLGÅNGAR 2024 31 mar 2023 31 mar 2023 31 dec Anläggningstillgångar Andelar koncernföretag 2 572 2 362 2 552 Fordringar koncernföretag 15 412 16 280 16 133 Uppskjuten skattefordran 29 - 74 Summa anläggningstillgångar 18 014 18 642 18 759 Omsättningstillgångar Fordringar koncernföretag 3 097 2 778 2 976 Övriga tillgångar 44 24 78 Likvida medel 177 12 48 Summa omsättningstillgångar 3 318 2 814 3 102 Summa tillgångar 21 332 21 456 21 861 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 3 162 3 254 2 929 Obeskattade reserver 1 1 1 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 6 279 5 875 6 653 Skulder koncernföretag 6 860 7 222 7 071 Summa långfristiga skulder 13 138 13 097 13 724 Kortfristiga skulder Checkräkningskredit - - - Skulder till koncernföretag 4 954 5 061 5 062 Övriga skulder 76 43 145 Summa kortfristiga skulder 5 031 5 104 5 207 Summa eget kapital och skulder 21 332 21 456 21 861 Likvida medel uppgick per den 31 mars 2024 till 177 mkr (48) och utnyttjad checkkredit uppgick till 0 mkr (0). Ränte bärande externa skulder, exklusive check räkningskredit, uppgick till 6 279 mkr (6 653) varav utgivna företagscertifikat uppgick till 1 120 mkr (656). Den genomsnittliga årsräntan, exklusive räntesäkringar, baserad på förhållanden per den 31 mars 2024 uppgick till 5,8 procent (5,8). Moder bolaget tillämpar RFR 2 Redovisning för juridiska personer. Nyckeltal ===== SIDA 20 ===== Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt 20 Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari–mars 2024 Diös Fastigheter OMX Stockholm 30 Index OMX Stockholm Real Estate PI Volym AKTIEKURS(SEK) VOLYM (TUSENTAL) 45 65 75 55 85 95 125 115 105 JAN FEB MAR APR MAJ JUN JUL AUG SEP OKT NOV DEC 0 2 000 14 000 12 000 10 000 4 000 6 000 8 000 Aktien Aktieutveckling Aktiekursen vid kvartalets utgång stod i 86,2 kr per aktie (68,9) vilket motsvarar ett börsvärde om 12 215 mkr (9 762) samt en avkastning om 25,1 procent (­32,8) för de senaste 12 månaderna. Inkluderas utdelningen så uppgick aktiens totalavkastning till 28,7 procent (­29,7) för året. Avkastningen har för OMX Stockholm 30 Index varit 13,2 procent (6,1) och OMX Stockholm Real Estate PI 27,9 procent (­40,3). Per den 31 mars hade Diös Fastigheter AB 16 920 aktieägare (18 711). Andelen utlandsägda aktier uppgick till 26,2 procent (22,4) av totala antalet aktier, som under året var oförändrat och uppgick till 141 785 165 (141 785 165). Enskilt största ägare var AB Persson Invest med 15,6 procent (15,4) av aktierna. De tio största ägarna stod för 54,6 procent (54,6) av innehav och röster. Årsstämman 2023 beslutade att bolaget får återköpa tio procent av samtliga utestående aktier i bolaget. Diös Fastigheter AB är noterade på Nasdaq OMX Nordiska Börs Stockholm, lista Large Cap. Aktiens id är DIOS och ISIN­koden är SE0001634262. Under första kvartalet 2024 har inga flaggningsmeddelanden delgivits. Avkastning och substansvärde Vår målsättning är att avkastningen på eget kapital i snitt över en femårsperiod ska överstiga 12 procent. Avkastningen för senaste 12 månaderna uppgick till ­2,2 procent (­7,4). Det egna kapitalet uppgick vid utgången av perioden till 11 227 mkr (10 968) och det långsiktiga substansvärdet, EPRA NRV , uppgick till 13 577 mkr (13 514). Beräknat per aktie uppgick EPRA NRV till 96,0 kr (95,6) vilket medför att aktiekursen per den 31 mars utgjorde 90 procent (91) av långsiktigt substans­ värde. Substansvärdet uttryckt enligt EPRA NTA uppgick för kvartalet till 92,3 kr (90,3) per aktie. Intjäning Resultat per aktie för perioden uppgick till 1,83 kr (­2,36) medan det långsiktiga resultatet per aktie, uttryckt som EPRA EPS, uppgick till 1,25 kr (1,54). EPRA EPS ska visa på den långsiktiga intjäningsför mågan per aktie och beräknas som förvaltnings resultatet med avdrag för 20,6 procents bolagsskatt hänförligt till för­ valtningsresultatet minus minoritetens del av resultatet. STÖRSTA AKTIEÄGARE Diös Fastigheter AB per den 31 mars 2024 AKTIEKURS Aktien ÄGARE Antal aktier Innehav och röster, % AB Persson Invest 22 074 488 15,6 Backahill Inter AB 14 857 452 10,5 Länsförsäkringar Fonder 9 722 792 6,9 Pensionskassan SHB Försäkringsförening 8 096 827 5,7 Nordea Fonder 6 355 030 4,5 Vanguard 3 661 164 2,6 Karl Hedin 3 562 547 2,5 Avanza Pension 3 217 087 2,3 BlackRock 3 139 352 2,2 Carnegie Fonder 2 677 046 1,9 Summa största ägare 77 363 785 54,6 Innehav av egna aktier 354 218 0,2 Övriga ägare 64 067 162 45,2 Totalt 141 785 165 100,0 Källa: Monitor av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetad data från bland annat Euroclear, Morningstar och Finansinspektionen. Diös som investering Unik position på en attraktiv marknad Långsiktigt hållbar affärsmodell Starka stabila kassaflöden Vi är den marknadsledande fastighets - ägaren i en geografi där enorma investeringar inom grön basnäring skapar mycket goda tillväxtförutsättningar. Vår affärsmodell bygger på att löpande framtidssäkra våra fastigheter genom att utveckla attraktiva lokaler som skapar hyresgästvärde. Vi äger ett väldiversifierat bestånd, sett till både segment och geografi, med låg hyresgästkoncentration och med god direktavkastning. ===== SIDA 21 ===== Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt 21 Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari–mars 2024 Personal och organisation Antalet anställda uppgick per den 31 mars 2024 till 148 personer (160), varav 59 kvinnor (65). Merparten av de anställda, 91 personer (105), arbetar på våra affärs­ enheter, resterande arbetar vid vårt huvudkontor i Östersund. Risker och osäkerhetsfaktorer Effekten av militära konflikter Kriget i Ukraina såväl som konflikten i Gaza och de resulterande humanitära katastroferna är ett stort bakslag för världen. Gaza­konflikten, sanktionerna mot Ryssland och en förändrad världshandel påverkar globala flöden av varor och kapital samt energipriser. Det finns tydliga risker för den ekonomiska tillväxten till följd av konflikterna när tillgången på varor och produkter påverkas av begränsad produk­ tionsförmåga och störningar i transportflöden. Generella risker Verksamhetens väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer inkluderar marknad och om­ värld, affärsmodell, fastigheter, kassaflöde, finansiering och hållbarhetsrelaterade risker. Global och svensk konjunktur, inflation och ränteläge påverkar efterfrågan och prisnivå för svensk fastighetsmarknad. Våra fastigheter redovisas löpande till verkligt värde där värdeförändringen redovisas i resultaträkningen. Effekterna av värdeförändringar påverkar resultat­ och balansräkning och således relaterade nyckeltal. Effekterna av större negativ påverkan hanteras genom ett diversifierat bestånd i centrala lägen i städer med tillväxt. Förändring fastighetsvärde, % KÄNSLIGHETSANALYS FASTIGHETSVÄRDE -7,5 0,0 +7,5 Fastighetsvärde, mkr 28 305 30 625 32 945 Soliditet, % 30,7 35,8 40,3 Belåningsgrad, % 58,3 53,9 50,1 Övrig information Kassaflödet utgörs av intäkter och kostnader och är främst hänförliga till hyres­ nivåer, fastighetskostnader, uthyrningsgrad och räntenivå. En förändring av dessa poster påverkar kassaflödet och således resultatet. Effekten för större negativ påver­ kan hanteras med en diversifierad hyresgäststruktur, god kostnadskontroll och aktiv ränteriskhantering. KÄNSLIGHETSANALYS KASSAFLÖDE Förändring Resultateffekt, mkr1 Kontrakterade hyresintäkter +/- 1% +/- 25 Ekonomisk uthyrningsgrad +/- 1%-enhet +/- 27 Fastighetskostnader -/+ 1% +/- 8 Räntenivå för räntebärande skulder -/+ 1%-enhet +/- 99 1 Uppräknat till årstakt. Tillgång till kapital är den största finansiella risken och en förutsättning för att bedriva fastighetsverksamhet. Risken begränsas genom goda relationer med banker, god diversifiering, tillgång till kapitalmarknaden samt starka finanser och nyckeltal. En hållbar affärsmodell och ett ansvarsfullt agerande är en förut sättning för långsiktigt värdeskapande. Genom god intern kontroll och rutiner tar vi ansvar för en långsiktigt hållbar verksamhet. För mer information kring risker och riskhantering hänvisas till Diös årsredovis­ ning för 2023, sidorna 35­36, 53­69 och 77­82. Transaktioner med närstående Inga väsentliga transaktioner med närstående har skett under perioden. De trans­ aktioner med närstående som förekommit bedöms ha skett till marknadsmässiga villkor. Säsongsvariationer Kostnader för drift och underhåll är föremål för säsongsvariationer. Kyla och snö påverkar kostnader för uppvärmning, snöröjning och takskottning. Normalt är kostnaderna högre under det första och fjärde kvartalet. Redovisningsprinciper Vi följer de av EU antagna IFRS­standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC). Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34, Delårsrapportering samt Årsre­ dovisningslagen. Upplysningar enligt IAS 34 p.16A framkommer förutom i de finansiella rapporterna och dess tillhörande noter även i övriga delar av delårsrappor­ ten. Moderbolagets redovisning upprättas enligt RFR 2, Redovisning för juridiska personer samt Årsredovisningslagen. Samtliga fastighetstransaktioner under kvartal ett redovisas med utgångspunkt i preliminära köpeskillingsberäkningar. Den slutliga köpeskillingsberäkningen kommer erhållas under andra kvartalet 2024. Tillämpade redovisningsprinciper i delårsrapporten överensstämmer med de redovisningsprin­ ciper som tillämpades vid upprättandet av koncern­ och årsredovisningen för 2023. Övriga ändrade och nya IFRS standarder med ikraftträdande under året eller kom­ mande perioder bedöms inte ha någon väsentlig påverkan på koncernens redovisning och finansiella rapporter. Övrigt ===== SIDA 22 ===== Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt 22 Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari–mars 2024 Knut Rost Verkställande direktör Östersund den 26 april 2024 Q2, Delårsrapport januari­juni 2024 5 juli 2024 Q3, Delårsrapport januari­september 2024 25 oktober 2024 Q4, Bokslutskommuniké 2024 14 februari 2025 Vid årsstämman 2024 den 16 april beslutades att ingen utdelning lämnas till aktieägarna. KALENDARIUM UTDELNING Rapportens undertecknande Verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av företagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisor. Finansiella rapporter finns i sin helhet tillgängliga på Diös hemsida www.dios.se. FÖR YTTERLIGARE INFORMATION, KONTAKTA GÄRNA Knut Rost, vd 0770­33 22 00, 070­555 89 33, knut.rost@dios.se Rolf Larsson, CFO 0770­33 22 00, 070­666 14 83, rolf.larsson@dios.se Denna information är sådan som Diös Fastigheter AB är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknads missbruksförordning (EU nr 596/2014). Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande den 26 april 2024 kl. 07:00 CEST. VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER RAPPORTPERIODEN Inga väsentliga händelser efter rapportperiodens utgång. Övrigt ===== SIDA 23 ===== 23 Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari–mars 2024 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Definitioner Finansiella Antal aktier vid periodens utgång Faktiskt antal utestående aktier vid periodens utgång. Avkastning på eget kapital Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare i förhållande till genomsnittligt eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare. Genomsnittligt eget kapital beräknas som summan av ingående och utgående balans dividerat med två. Avkastning på totalt kapital Resultat före skatt plus finansiella kostnader dividerat med genomsnittliga tillgångar. Genomsnittliga tillgångar beräknas som summan av ingående och utgående balans dividerat med två. Belåningsgrad fastigheter Nettoskuld dividerat med fastigheternas bokförda värde vid periodens utgång. Säkerställd belåningsgrad Nettoskuld minus upplupet anskaffningsvärde på certifikaten samt nominellt belopp för ej säkerställda obligationer dividerat med fastigheternas bokförda värde vid periodens utgång. Nettoskuld Nettoskuld beräknas som räntebärande skulder minus likvida medel plus utnyttjad checkräkning. Räntebärande skulder Bankfinansiering, säkerställda obligationer, certifikat, icke säkerställda obligationer och checkräkningskredit. Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat med återläggning av finansiella kostnader i förhållande till finansiella kostnader under perioden. Serivceintäkter Intäkter avseende taxebunda delar och intäkter för fastighetskötsel. Skuldsättningsgrad Räntebärande skulder i förhållande till eget kapital vid periodens utgång. Soliditet Eget kapital dividerat med totala tillgångar vid periodens utgång. Aktierelaterade Eget kapital per aktie Eget kapital vid periodens utgång dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång. EBITDA Driftsöverskott minus centraladministration med återläggning av planenliga avskrivningar. Beräkningen görs med 12 månaders rullande utfall, om inget annat anges. EPRA Earnings Förvaltningsresultat med avdrag för nominell skatt hänförligt till förvaltningsresultatet, dividerat med genomsnittligt antal aktier. Med skattepliktigt förvaltningsresultat avses förvaltningsresultat med avdrag för bland annat skattemässigt avdragsgilla avskrivningar och ombyggnationer. EPRA Net Reinstatement Value (NRV) Eget kapital vid periodens utgång enligt balansräkningen med återläggning av räntederivat, uppskjuten skatt hänförlig till temporära skillnader i fastigheter och innehav utan bestämmande inflytandes del av kapitalet. EPRA Net Tangible Asset (NTA) Eget kapital vid periodens utgång enligt balansräkningen justerad för verkligt värde på räntederivat och verklig uppskjuten skatt hänförlig till temporära skillnader i fastighet- er och innehav utan bestämmande inflytandes del av kapitalet. EPRA Net Disposal Value (NDV) Eget kapital vid periodens utgång enligt balansräkningen justerad för innehav utan bestämmande inflytandes del av kapitalet. Genomsnittligt antal utestående aktier Antal utestående aktier vid periodens början, justerat med antalet aktier som emitterats eller återköpts under perioden, viktat med antalet dagar som aktierna varit utestående i förhållande till totalt antal dagar i perioden. Kassaflöde per aktie Resultat före skatt, justerat för orealiserade värdeförändringar, plus avskrivningar minus aktuell skatt dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier. Nettoskuld genom EBITDA Nettoskuld beräknas som räntebärande skulder minus likvida medel plus checkräkning. Nettoskulden delas sedan genom EBITDA. Resultat per aktie Periodens resultat efter skatt, hänförligt till innehavare av aktier, dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier. Utdelning per aktie Beslutad eller föreslagen utdelning dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång. Fastighetsrelaterade /övriga Direktavkastning Periodens driftöverskott dividerat med fastigheternas marknadsvärde vid periodens utgång. Driftkostnader Kostnader för el, uppvärmning, vatten, fastighetsskötsel, renhållning, försäkringar samt löpande underhåll. Driftöverskott Hyresintäkter minus drift- och underhålls kostnader, tomträtts avgäld, fastighetsskatt och fastighets administration. Ekonomisk uthyrningsgrad Periodens kontrakterade hyresintäkter dividerat med hyresvärdet vid periodens utgång. Ekonomisk vakansgrad Bedömd marknadshyra för outnyttjade lokaler dividerat med det totala hyresvärdet. Employee Net Promoter Score (eNPS) Employee Net Promoter Score, eNPS, mäter medarbetarnas rekommendationsvilja för sin arbetsplats på en skala -100 till 100 poäng. EPRA vakansgrad Bedömd marknadshyra för vakanta ytor dividerat med hyresvärdet på årsbasis för hela fastighetsportföljen. Fastighetskategori Fastigheternas huvudsakliga användning baserat på areans fördelning. Den typ av lokalarea som svarar för den största andelen av fastighetens totala area avgör hur fastigheten definieras. Fastigheternas marknadsvärde Bedömt marknadsvärde enligt senast gjorda värdering. Förvaltningsresultat Intäkter minus fastighetskostnader, kostnader för central administration och finansnetto. Grönt hyresavtal Andel kommersiella hyresavtal med grön bilaga av årliga kontraktsvärdet. Den gröna bilagan är framtagen av Fastighetsägarna, läggs till ordinarie hyresavtalet och sätter ramarna för gemensamma insatser som bidrar till minskad miljöpåverkan och lägre energianvändning. Koldioxidekvivalenter, CO2e Anger hur stor växthuseffekt ett utsläpp av en gas har i jämförelse med utsläpp av motsvarande mängd koldioxid (CO2). Kontrakterade hyresintäkter Periodens debiterade hyror minus hyres förluster och hyresrabatter inklusive serviceintäkter. Hyresvärde Debiterad hyra för perioden med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta ytor. Jämförbart bestånd Jämförbart bestånd avser de fastigheter som ägts under hela perioden och hela jämförelseperioden. Begreppet används för att belysa utvecklingen, exklusive engångseffekter för förtida avflyttningar och fastighets kostnader samt förvärvade och sålda fastigheter. Nettouthyrning Netto av årshyra, exklusive rabatter, för nytecknade, uppsagda och omförhandlade kontrakt. Ingen hänsyn tagen till kontraktstiden. Projektfastighet Nyproduktion eller förädlingsfastighet med en beslutad investering uppgående till minst 20 procent av initiala marknadsvärdet och en projekttid överstigande 12 månader. En projektfastighet återförs som förvaltningsfastighet tidigast 12 månader efter färdigställande. Nyproduktion - mark och fastigheter med pågående nyproduktion/totalombyggnad. Förädlingsfastighet - fastigheter med pågående eller planerade om- eller tillbyggnad som väsentligt påverkar fastighets driftsöverskott, standard och eller ändrar användningen av fastigheten. Hyresgästanpassning - fastigheter med pågående ombyggnad eller anpassning av lokaler som är av mindre karaktär. Yield-on-Cost (YoC) Driftöverskott i förhållande till investering Ytmässig uthyrningsgrad Uthyrd area i relation till total uthyrningsbar area. Överskottsgrad Periodens driftöverskott dividerat med periodens kontrakterade hyresintäkter. Övrigt ===== SIDA 24 ===== Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt 24 Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari–mars 2024 Diös Fastigheter AB (publ) Besöksadress: Hamngatan 14, Östersund Postadress: Box 188, 831 22 Östersund Telefon: 0770-33 22 00 Organisationsnummer: 556501-1771 Bolagets säte: Östersund www.dios.se Diös Fastigheter AB 2024. Fotograf: Göran Strand Presentation av bokslutskommunikén Vi presenterar delårsrapport jan-mars 2024 för investerare, analytiker, media och andra intresserade den 26 april 2024 kl. 08:30. Vd Knut Rost och CFO Rolf Larsson presenterar resultatet som följs av en frågestund. Presentationen är på engelska och sker via en webbsänd telekonferens. Detaljer och telefonnummer till telekonferensen finns tillgängliga på vår webbsida. Presentationen kan ses i efterhand.