===== SIDA 1 ===== Diös Fastigheter Delårsrapport Q22024 Den förflyttning vi gör mot grö- nare fastigheter, ger både en ökad lönsamhet och bättre förutsätt- ningar för klimatet. Knut Rost, vd ===== SIDA 2 ===== Diös Fastigheter AB - Delårsrapport januari-juni 2024 2 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Kvartalet i korthet  Intäkterna ökade med 2 procent och uppgick till 634 mkr (620).  Nettouthyrningen uppgick till 11 mkr (16).  Driftöverskottet ökade med 3 procent och uppgick till 446 mkr (433).  Förvaltningsresultatet1 ökade med 9 procent och uppgick till 240 mkr (220).  Orealiserade värdeförändringar på fastigheterna uppgick till 10 mkr (-124) och på derivaten till -101 mkr (6).  Resultat efter skatt uppgick till 118 mkr (82).  Resultat per aktie uppgick till 0,83 kr (0,58 ). Perioden i korthet  Intäkterna ökade med 2 procent och uppgick till 1 272 mkr (1 237)  Nettouthyrningen uppgick till 12 mkr (19).  Driftöverskottet ökade med 3 procent och uppgick till 853 mkr (822).  Förvaltningsresultatet1 ökade med 0 procent och uppgick till 440 mkr (439).  Orealiserade värdeförändringar på fastigheterna uppgick till 16 mkr (-124) och på derivaten till 125 mkr (-73).  Resultat efter skatt uppgick till 376 mkr (-251).  Resultat per aktie uppgick till 2,66 kr (-1,78 ). Viktiga händelser  Styrelsen i Diös har utsett David Carlsson till ny vd och koncern- chef. David tillträder sin tjänst 1 januari 2025. Nuvarande vd Knut Rost kvarstår i sin tjänst fram till att David tillträder.  Diös avyttrar 10 fastigheter i fem olika städer för 452 mkr. Från- träde sker under tredje och fjärde kvartalet 2024.  Diös hyr ut till Scandic Go i Umeå. Avtalet omfattar cirka 2 600 kvm och löper på 20 år. Beräknad inflyttning är fjärde kvartalet 2025. Måluppföljning Våra två huvudmål är att nå minst 12 procents avkastning på eget kapital i snitt över en femårsperiod, samt att minska våra koldioxidut- släpp med 50 procent till 2030, jämfört med basåret 2018. AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL, % Utfallet rullande 12m per Q2 2024 förklaras främst av negativa orea- liserade värdeförändringar på fastigheter. VÄXTHUSGASUTSLÄPP, TON CO2e De ökade koldioxidutsläppen för 2023 förklaras av ett ökat värmebe- hov till följd av lägre årstemperatur. - 10,00 - 5,00 - 5,00 10,00 15,00 20,00 25,00 2020 2021 2022 2023 R12 Q2 2024 Snittavkastning 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 7 000 8 000 2018 2019 2020 2021 2022 2023 R12 Q2 2024 Scope 1 Scope 2 24% RESULTATSAMMANSTÄLLNING, MKR Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) föreligger. 1 Jämförelseperioderna apr-jun 2023 och jan-juni 2023 är omräknade med anledning av aktiverade ränteutgifter, se redovisningsprinciper i Årsredovisning 2023. 2 Rullande 12 månader. 2024 2023 2024 2023 R12 2023 apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jul-jun jan-dec Intäkter 634 620 1 272 1 237 2 539 2 504 Driftöverskott 446 433 853 822 1 741 1 711 Förvaltningsresultat¹ 240 220 440 439 904 903 Resultat före skatt 115 116 478 -307 -178 -963 Resultat efter skatt 118 82 376 -251 -223 -850 Överskottsgrad, % 71 71 68 67 70 70 Uthyrningsgrad, % 91 92 92 92 92 92 Avkastning på eget kapital, %² -2,0 -4,1 -5,3 -7,4 Förvaltningsresultat per aktie, kr¹ ² 2,8 3,1 5,9 6,2 Soliditet, % 36,6 36,4 34,6 Belåningsgrad fastigheter, % 53,4 53,3 54,4 Räntetäckningsgrad, ggr¹ 2,3 2,2 2,2 2,4 2,0 2,2 Eget kapital per aktie, kr 80,2 81,8 77,6 EPRA NRV per aktie, kr 97,5 96,8 95,6 ===== SIDA 3 ===== Diös Fastigheter AB - Delårsrapport januari-juni 2024 3 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt VD-ord Tid för lönsamhet och tillväxt De finansiella förutsättningarna har successivt förbättrats under våren, vil- ket syns i ökad hyresaktivitet och akti- vare transaktionsmarknad. Norra Sve- rige har en position som landets till- växtregion och vi upplever ett fortsatt intresse för våra städer. Under andra kvartalet uppgick nettouthyrningen till 11 mkr, EPRA NRV ökar med 2 procent och vi har sänkt vår belåningsgrad till 53,4 procent jämfört med årsskiftet. Fastighetsvärdena är fortsatt stabila. Marknaden ställer om från ett läge med finansiell osäkerhet till att ge förutsättningar för tillväxt och ökad lönsamhet. Under kvartalet ökade intäkterna med 2 procent till 634 mkr, driftöverskottet med 3 procent till 446 mkr och förvaltningsresultatet med 9 procent jämfört med andra kvartalet 2023. Uthyrningsgraden går marginellt ned till 91 procent på grund av de fastighetstransaktioner vi gjort under perioden. Våra fastighets- värden har stabiliserats vilket är ett tecken på en aktiv transaktionsmarknad och ökad tillgänglighet till finansiering. Den orealiserade värdeförändringen uppgår till 10 mkr för kvartalet och 16 mkr för perioden. I våra nyuthyrningar ser vi markant ökade topphyresnivåer, som i ett flertal fall närmar sig 3 500 kr/kvm för kontor. Dessa hyresnivåer nås i våra starkaste städer som till stor del påverkas av investeringar som sker i den gröna omställ- ningen. Vi etablerar Scandic Go i Umeå och Forenom i Skellefteå för att erbjuda centralt boende för pendlare och besökare, efterfrågan som främst drivs av de stora industrietableringarna. Efterfrågan på moderna kontor är stor där det är tydligt att hyresgästerna prioriterar läge och kvalitet, där lokalytan blir flexibelt utformad och i vissa fall något mindre. Detta driver hyresnivåerna uppåt i och med att man efterfrågar mindre yta med anpassad utformning och högre stan- dard. Under kvartalet har vi gjort flertalet kontorsuthyrningar i alla våra städer. Exempel på det är Kronofogden i Umeå och Luleå, Trafikverket i Sundsvall och Tutus Data i Borlänge. Vi har omförhandlat Swedbanks kundservice och Sogeti i Östersund, varav den sistnämnda utökar sina lokaler med 500 kvadratmeter. I Sundsvall fortsätter vi att etablera fler aktörer inom handel med butiken Fanny, som en direkt följd av Clas Ohlsons och Normals inträde i staden. Vår marknad norra Sverige och ett hållbart ansvar Norra Sverige har en fortsatt stark position som tillväxtregion. För att fortsätta attrahera nationellt och internationellt kapital engagerar vi oss för att skapa rätt förutsättningar för investeringar i den gröna omställningen. Regeringen har till- satt ett grönt accelerationskontor som ska öka tempot i Sveriges beslutsprocesser för att underlätta företagsinvesteringar. Svensk basnäring som gruvnäring och skog utgör tillsammans med produktion av vätgas grunden i den gröna omställ- ningen. Till det ska läggas batterifabriker och innovativa industrisatsningar samt tillskott av förnybar energiproduktion. Med den ökande takten i att bygga ut Sveriges försvarsmakt prioriteras även infrastrukturen i vår del av landet, något vi välkomnar. På resan att certifiera våra fastigheter och utveckla vårt erbjudande för en mer hållbar affär, ser vi tydligt att en ”grön fastighet” ger ökad lönsamhet och högre värde. Vi har siktet inställt på att minska våra egna utsläpp med minst 50 procent till 2030 och uppnå målet om minst 55 procent gröna fastigheter 2026. Optimerat fastighetsbestånd och hållbara investeringar Vi arbetar aktivt med värdeskapande i vårt fastighetsbestånd, där vi avyttrar lå- gavkastande fastigheter med begränsad potential, till förmån för investeringar och förvärv av fastigheter med utvecklingspotential inom främst kontorssegmen- tet. De stabilare och något mer förutsägbara makroekonomiska perspektiven ger förutsättningar för ökad aktivitet på transaktionsmarknaden, vilket vi tydligt märker av. Under kvartalet har vi tecknat avtal om att avyttra tio fastigheter i Luleå, Umeå, Östersund, Falun, Borlänge och Malung. Vi har flera pågående di- aloger om ytterligare affärer, både avyttringar och förvärv. I tredje kvartalet över- lämnas projektet Nya Campus Borlänge till vår hyresgäst Högskolan Dalarna. Vi har återanvänt stommen från den befintliga fastigheten och skapat ett centralt och modernt campus. En hållbar investering om 625 mkr som ger en årlig hy- resintäkt om cirka 38 mkr. Vårt projekt Västra Stranden i Luleå har hög miljöprofil och en blandning av moderna kontor, välplanerade bostäder och lo- kaler för urban service. Området utvecklas i tre etapper varav den första etappen med kontor om 5 000 kvm är färdigställt. Den andra etappen är under uppförande och består av kontor, longstay och flexibla lokaler för urban service. Etapp tre kan bli bostadsrätter, där intresseanmälan gått ut nu under sommaren. Finansiella förutsättningar Vi upplever en aktivare och välfungerande kapitalmarknad med lägre marginaler för både säkerställd och icke säkerställd finansiering som följd. Det sätter press på bankernas utlåningsmarginaler vilket ger goda förutsättningar för lägre finan- siella kostnader. Vi har nyttjat kapitalmarknaden och förlängt merparten av vårt obligationsförfall i november samt delar av obligationsförfallen under första halvåret 2025. Värt att nämna är att marginalkostnaden för ny skuld är den samma som genomsnittskostnaden i låneportföljen. Vi har jobbat hårt för att säkerställa vår räntetäckningsgrad och fortsätter nyttja balansräkningen ansvarsfullt. Vår belåningsgrad har kommit ned efter våra aktiviteter och vårt mål är att ligga under 50 procent. Framåt David Carlsson kommer bli min efterträdare på vd-posten från 1 januari 2025, vilket känns både tryggt och bra. David har god kunskap om norra Sveriges stä- der och har mångårig erfarenhet av att leda och utveckla. De senaste åren har han varit verksam i Umeå. Jag är fast övertygad om att vi kommer att se fortsatt ljusare makroekono- miska perspektiv med stabila och ökade fastighetsvärden under hösten. Även om det är en pågående stökig geopolitisk tid med tydliga nationalistiska vindar som blåser i Europa, visar vår del av världen på en annan inriktning. Den förflyttning vi fastighetsägare gör mot grönare fastigheter, ger både en ökad lönsamhet och bättre förutsättningar för klimatet. Jag ser fram emot en spännande höst där vi skapar värden för oss, våra hyresgäster och våra aktieägare. ===== SIDA 4 ===== Diös Fastigheter AB - Delårsrapport januari-juni 2024 4 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Det här är Diös Vi är fastighetsbolaget som satsar fullt ut på norra Sverige. Med en unik position i våra 10 tillväxtstäder skapar vi hållbar tillväxt genom kommersiell fastighetsutveckling för våra hyresgäster, för våra aktieägare och för oss som bolag. Vårt erbjudande är kommersiella lokaler – i rätt läge för rätt hyresgäst. En tredjedel av våra hyresintäkter kommer från skattefinansierad verksamhet och drygt hälften av de totala hyresintäkterna kommer från kontor. 327 Antal fastigheter 30,4 Fastighetsvärde, mdr 1 544 Uthyrningsbar area, tkvm Affärsidé Vi äger och utvecklar kommersiella fastigheter i växande städer i norra Sverige. Med rätt hy- resgäst på rätt plats skapar vi attraktiva fastig- heter och en långsiktigt hållbar affär. Vision Att skapa Sveriges mest inspirerande städer. FASTIGHETSVÄRDE, MKR FASTIGHETSVÄRDE PER AFFÄRSENHET, MKR FÖRVALTNINGSRESULTAT1, MKR HYRESVÄRDE PER LOKALSLAG, % HYRESINTÄKTER, MKR KONTRAKTSVÄRDE PER KATEGORI, % 1 Jämförelseperiod 2023 är omräknad med anledning av aktiverade ränteutgifter, se redovisningsprinciper i Årsredovisning 2023.. 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 Q2 2024 Luleå, 5 112 mkr Skellefteå, 2 467 mkr Umeå, 4 790 mkr Östersund/Åre, 4 569 mkr Sundsvall, 4 742 mkr Gävle, 3 155 mkr Dalarna, 5 544 mkr 0 200 400 600 800 1000 1200 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 R12 Q2 2024 Kontor, 56% Butik, 14% Hotell/Restaurang, 9% Bostad, 7% Vård/utbildning, 7% Industri/Lager, 3% Övrigt, 5% 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 R12 Q2 2024 Privata, 62% Offentliga, 31% Bostäder, 7% ===== SIDA 5 ===== Diös Fastigheter AB - Delårsrapport januari-juni 2024 5 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Hållbarhet Genom tydliga hållbarhetsmål driver vi verksamheten på ett ansvarsfullt sätt och skapar långsiktiga affärer. Klimatmål Vårt mål är att minska utsläpp inom scope 1 och 2 med minst 50 procent till 2030 jämfört med basåret 2018, för att senast 2045 nå nettonoll. Utsläppen i scope 2 samt kategori 3.3 beror av faktisk energianvändning. Gröna fastigheter Inför 2024 justerade vi kravnivån för att klassificera våra fastigheter som gröna genom att linjera energikravet mot EU:s taxonomi. Från årsskiftet krävs att en fastighet når Fastighetsägarnas gränsvärden för de 15 procent bästa byggnaderna i det nationella beståndet för att kvalificera som grön. Det löpande arbetet med klimatrisk- och sårbarhetsanalyser samt miljöcerti- fieringar möjliggör för fler gröna fastigheter i vår portfölj. Energi Energi- och effektbehov i fastigheter påverkas till stor del av yttre faktorer som temperatur, vind och sol, men också av komfortkraven inne i fastigheterna. Både yttre och inre faktorer är ständigt föränderliga och kräver att vi aktivt jobbar med optimering för att hålla nere både kostnader och utsläpp. Under perioden minskar energianvändningen i jämförbart bestånd med 1,6 procent. Att teckna gröna hyresavtal tillsammans med våra hyresgäster involverar och skapar incita- ment för båda parter att bidra till effektiva energilösningar. Projekt och investeringar Nyproduktion och renovering medför direkta och indirekta utsläpp samt stora resursnyttjanden. Vi arbetar med livscykelanalyser i tidiga skeden av större projekt för att förstå de åtgärder och val som behöver göras för att minska vår klimatpåver- kan från projekt. I arbetet med livscykelanalyser strävar vi efter lägre klimatpåver- kan och har börjat bygga jämförbarhet mellan projekt samtidigt som vi utifrån en högre kunskapsnivå har möjlighet att ställa högre krav på materialval. Medarbetare Vi arbetar aktivt med välbefinnande och kompetensutveckling för våra medarbe- tare. Kompetensutveckling är en viktig del för att skapa drivkraft och engage- mang hos våra medarbetare. Våra medarbetares rekommendationsvilja i eNPS- mätningarna är på stabila, höga nivåer med 46 poäng i senaste kvartalsmät- ningen i förhållande till branschsnittet på 21 poäng. EU:s taxonomi Vi väljer att frivilligt rapportera i enlighet med EU:s taxonomi för ökad transpa- rens och jämförbarhet inom branschen. Kvartalsvis görs indikativ och förenklad rapportering. Hela vår verksamhet omfattas av taxonomin då den primärt utgörs av förvärv och ägande av fastigheter, aktivitet 7.7. De ekonomiska aktiviteterna är exponerade mot miljömål 1 om att begränsa vår klimatpåverkan. 1 Data för scope 1 och 3 redovisas på helår, föregående års underlag används som prognos.2018 är basår för utsläppsberäkningar. Historiska utsläpp för 2023 har omräknats efter att Energiföretagen publicerat nya emissionsfakorer. 2 Kravnivåerna för att uppnå status som grön fastighet har justerats inför 2024 för att linjera med energiprestandakraven i EU:s taxonomi. Tidigare kravnivå var ≤85 kWh/kvm Atemp. R12 KLIMAT¹ Enhet jul-jun 2023 2018 Kommentar Utsläpp i scope 1 och 2, RTM ton CO₂e 5 314 5 395 7 022 Mål : -50 procent 2030. Granskat och godkänt av SBTi Utsläpp i scope 3 ton CO₂e 816 816 844 Bränslerelaterade utsläpp och tjänsteresor 2024 2023 2022 ENERGI jan-jun jan-jun jan-jun Energianvändning i jämförbart bestånd kWh/kvm Atemp 64,3 66,7 67,6 El och normalårskorrigerad fjärrvärme Energianvändning från fjärrkyla kWh/kvm Atemp 4,8 5,5 6,6 Ingår ej i energibesparingsmålet Energibesparing % -1,6 -2,0 -1,5 Mål: -3 procent Faktisk energianvändning, RTM kWh/kvm uthyrnings.yta 78,0 75,2 76,3 Ej normalårskorrigerad fjärrvärme Andel fossilfri energi, helår % 99 99 98 Emissionsdata från Energiföretagen för 2023 Producerad solel MWh 499 1 379 1 466 Kvartalsspecifik data för jämförelseperioderna är inte tillgänglig 2024 PROJEKT OCH INVESTERINGAR 30 jun 2023 2022 Gröna fastigheter² % av MV 25 25 16 Mål : 55 procent gröna fastigheter 2026 Miljöcertifierade fastigheter % av MV 40 33 22 Till betygsnivå BREEAM In-Use, very good eller motsvarande Energieffektiva fastigheter² % av MV 48 52 42 PE-tal linjerade med Fastighetsägarnas topp 15 procent Klimatriskanalyserade fastigheter % av MV 56 51 26 Lokala klimatrisk- och sårbarhetsanalys Gröna hyresavtal % 23 18 11 2024 MEDARBETARE jan-jun 2023 2022 Rekommendationsvilja poäng 46 47 48 Mål : eNPS > 45 poäng 2024 TAXONOMIRAPPORTERING, indikativ 30 jun 2023 2022 Förenliga intäkter % / mkr 35 / 245 25 / 558 12 / 238 Förenliga kapitalutgifter % / mkr 6 / 28 10 / 158 3 / 34 Förenliga driftutgifter % / mkr 36 / 228 25 / 520 12 / 219 ===== SIDA 6 ===== Diös Fastigheter AB - Delårsrapport januari-juni 2024 6 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Resultaträkning KONCERNENS RESULTATRÄKNING OCH TOTALRESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG, MKR 1 Jämförelseperioderna apr-jun 2023 och jan-juni 2023 är omräknade med anledning av aktiverade ränteutgifter, se redovisningsprinciper i Årsredovisning 2023. Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) föreligger. Avrundningar kan medföra att kolumner/rader inte summerar. FÖRVALTNINGSRESULTAT PER AKTIE¹ DRIFTÖVERSKOTT OCH ÖVERSKOTTSGRAD 2024 2023 2024 2023 R12 2023 RESULTATRÄKNING Not apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jul-jun jan-dec Hyresintäkter 586 572 1 179 1 141 2 334 2 296 Serviceintäkter 49 48 94 96 206 208 Totala intäkter 1 634 620 1 272 1 237 2 539 2 504 Fastighetskostnader 2 -188 -187 -419 -415 -798 -793 Driftöverskott 3 446 433 853 822 1 741 1 711 Central administration 4 -20 -21 -40 -40 -89 -89 Finansnetto¹ 5 -186 -194 -372 -342 -750 -720 Förvaltningsresultat 6 240 220 440 439 904 903 Värdeförändring fastigheter¹ 7 -24 -109 -87 -673 -799 -1 385 Värdeförändring räntederivat 8 -101 6 125 -73 -283 -481 Resultat före skatt 9 115 116 478 -307 -178 -963 Aktuell skatt 10 -24 -11 -48 -19 -56 -28 Uppskjuten skatt 10 26 -23 -54 75 11 140 Periodens resultat 118 82 376 -251 -223 -850 Resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 118 82 376 -251 -223 -850 Summa 118 82 376 -251 -223 -850 TOTALRESULTATRÄKNING Periodens resultat 118 82 376 -251 -223 -850 Periodens totalresultat 118 82 376 -251 -223 -850 Totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 118 82 376 -251 -223 -850 Summa 118 82 376 -251 -223 -850 Resultat per aktie, kr 0,83 0,58 2,66 -1,78 -1,58 -6,01 Antal utestående aktier vid periodens utgång 141 430 947 141 430 947 141 430 947 141 430 947 141 430 947 141 430 947 Genomsnittligt antal aktier 141 430 947 141 430 947 141 430 947 141 430 947 141 430 947 141 430 947 Antal aktier i eget förvar vid periodens utgång 354 218 354 218 354 218 354 218 354 218 354 218 Genomsnittligt antal aktier i eget förvar 354 218 354 218 354 218 354 218 354 218 354 218 5,50 6,00 6,50 7,00 7,50 8,00 8,50 0,00 0,50 1,00 1,50 2,00 2,50 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 2020 2021 2022 2023 2024 Förvaltningsresultat per aktie (va), SEK Förvaltningsresultat per aktie rullande 12 mån (ha), SEK 20 30 40 50 60 70 80 200 250 300 350 400 450 500 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 2020 2021 2022 2023 2024 Driftöverskott (va), mkr Överskottsgrad (ha), % ===== SIDA 7 ===== Diös Fastigheter AB - Delårsrapport januari-juni 2024 7 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Resultatanalys april-juni 2024 Not 1 Intäkter Intäkterna för kvartalet uppgick till 634 mkr (620) och den ekonomiska uthyr- ningsgraden till 91 procent (92). Den lägre uthyrningsgraden förklaras av fastig- hetsförsäljningar. I jämförbart bestånd ökade kontrakterade hyresintäkter med 6,3 procent i kvartalet jämfört med föregående år. Övriga förvaltningsintäkter uppgick till 9 mkr (6) och bestod bland annat av vidarefakturering till hyresgäs- ter avseende utförda arbeten i förhyrda lokaler. Av våra kommersiella hyresavtal har 97 procent indexuppräkning, där 94 procent löper med KPI-justering och 3 procent med fast uppräkning. Not 2 Fastighetskostnader Kvartalets fastighetskostnader uppgick till 188 mkr (187). Av fastighetskostna- derna utgjorde 6 mkr (4) kostnader för arbeten i förhyrda lokaler vilket vidare- faktureras till hyresgäster. Not 3 Driftöverskott Driftöverskottet uppgick till 446 mkr (433) och överskottsgraden till 71 procent (71). I jämförbart bestånd ökade driftöverskottet med 6,1 procent jämfört med andra kvartalet föregående år. Not 4 Centraladministration Kostnaderna för centraladministration uppgick till 20 mkr (21). I centraladmi- nistration ingår koncerngemensamma kostnader för stabsfunktioner, it, årsredo- visning, revisionsarvode, juridisk rådgivning med mera. Not 5 Finansnetto¹ Kvartalets finansnetto uppgick till -186 mkr (-194). Den lägre kostnaden jäm- fört med föregående år är främst relaterad till en lägre nettoskuld. Kvartalets fi- nansnetto påverkas positivt av derivat samt erhållna räntor från likvidplaceringar och finansieringsöverenskommelser. Kvartalets räntekostnader, inklusive kostna- der för räntederivat och lånelöften, motsvarar upplåning till en genomsnittlig årsränta om 4,6 procent (4,5). Not 6 Förvaltningsresultat¹ Kvartalets förvaltningsresultat, det vill säga resultat exklusive värdeförändringar och skatt, uppgick till 240 mkr (220). Det är en ökning med 9 procent jämfört med föregående år. I jämförbart bestånd ökade förvaltningsresultatet med 16,2 procent jämfört med andra kvartalet föregående år. Not 7 Värdeförändringar fastigheter¹ Det genomsnittliga direktavkastningskravet i värderingen uppgick vid utgången av kvartalet till 6,16 procent (5,91), en ökning om 0,03 procent mot föregående kvartal. Den orealiserade värdeförändringen för kvartalet uppgick till 10 mkr (-124). Den realiserade värdeförändringen uppgick till -34 mkr (7) påverkat främst av transaktionskostnader och avdrag för latent skatt. Under kvartalet har 0 fastigheter (0) förvärvats medan 26 fastigheter (2) har avyttrats. Not 8 Värdeförändringar derivat Portföljen av räntederivat har värderats till verkligt värde. Om den avtalade rän- tan avviker från marknadsräntan uppstår ett över- eller undervärde på räntederi- vaten. Värdeförändringen är orealiserad och påverkar inte kassaflödet. Under kvartalet uppgick orealiserade värdeförändringar för derivat instru- menten till -101 mkr (6), vilka i sin helhet har redovisats i resultaträkningen. Värdeförändringen är hänförlig till sänkta marknadsräntor. Not 9 Resultat före skatt Resultat före skatt uppgick till 115 mkr (116). Not 10 Skatt Bolagsskatten i Sverige är nominellt 20,6 procent. Det finns inga skattemässiga underskott i koncernen och det finns obeskattade reserver om 478 mkr (488). Fastigheternas verkliga värde överstiger dess skattemässiga värde med 15 582 mkr (15 755). Uppskjuten skatt har beräknats på 10 826 mkr (10 643). Skillna- den är hänförlig till uppskjuten skatt på tillgångsförvärv. Diös har inga pågående skattetvister. Aktuell skatt uppgick till -24 mkr (-11) och uppskjuten skatt uppgick till 26 mkr (-23). Förändringen i aktuell skatt förklaras främst av uttagsbeskattning som uppstår vid försäljning av fastigheter i handels- eller kommanditbolag. För- ändringen i uppskjuten skatt är hänförlig till de orealiserade värdeförändring- arna. 1 Jämförelseperioden Q2 2023 är omräknad med anledning av aktiverade ränteutgifter, se redovisningsprinciper i Årsredovisning 2023. 2024 2023 Förändring UTVECKLING INTÄKTER apr-jun apr-jun % Jämförbart bestånd 608 572 6,3% Pågående projekt 7 3 Färdigställda projekt 11 6 Förvärvade fastigheter - - Sålda fastigheter 0 35 Kontrakterade hyresintäkter 626 615 Övriga förvaltningsintäkter 8 5 Intäkter 634 620 OREALISERADE VÄRDEFÖRÄNDRINGAR 2024 2023 FASTIGHETER, MKR apr-jun apr-jun Förvaltningsfastigheter 15 -140 Projektfastigheter -5 16 Byggrätter - - Orealiserad värdeförändring 10 -124 2024 2023 SKATTEBERÄKNING, MKR apr-jun apr-jun Resultat före skatt 115 116 Nominell skattesats 20,6% -24 -24 Ej avdragsgill ränta -17 - Avyttring av fastigheter 44 2 Övriga skattemässiga justeringar -1 -11 Redovisad skattekostnad 2 -34 Varav aktuell skatt -24 -11 Varav uppskjuten skatt 26 -23 ===== SIDA 8 ===== Diös Fastigheter AB - Delårsrapport januari-juni 2024 8 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Våra hyresgäster Hyresgäster Vår hyresgästbas är väl diversifierad sett utifrån både geografi och bransch. Anta- let lokalhyreskontrakt uppgick till 2 986 (3 470) och antalet bostadskontrakt uppgick till 1 831 (2 304). De tio största hyresgästerna representerade 19 pro- cent (18) av totala kontrakterade hyresintäkter. 31 procent av kontrakterade hy- resintäkter per 30 juni kommer från hyresgäster med verksamhet på uppdrag av stat, landsting, kommun eller verksamhet som är finansierad med kommunal skolpeng. Andelen kommersiella gröna hyresavtal uppgår till 21 procent av det årliga kontraktsvärdet. Nettouthyrning Nettouthyrningen för kvartalet uppgick till 11 mkr (16) och summerar till 12 mkr (19) för året. Större uthyrningar under kvartalet var till Dagab Inköp & Lo- gistik i Gaffeln 1, Skellefteå och Scandic Go i Kraften 12, Umeå, medan större uppsägningar var Jaktia i Tågmästaren 7, Falun och AFRY i Biet 9, Luleå. Kontraktstid Genomsnittlig kontraktstid för lokaler uppgick per den 30 juni till 3,9 år (4,0). Vakanser Vakanserna uppgick per 30 juni till 8 procent (7) för ekonomisk vakansgrad och till 13 procent (12) för vakant area. Justerat för projekt och ej uthyrbara vakan- ser1 uppgick vakansgraden till 12 procent för vakant area. Störst är de ekono- miska vakanserna inom kontor och butiker medan areavakanserna är störst inom kontor och industri. 1 Projekt- och ej uthyrningsbara vakanser består av tomställda ytor för nyproduktion och ombyggnad samt redan ut- hyrda men ej tillträdda ytor. VÅRA STÖRSTA HYRESGÄSTER PER 30 JUNI 2024 1 Inkluderar kontrakt med framtida tillträde. 2 Hyresgäster med verksamhet på uppdrag av stat, landsting, kommun eller finansierad med kommunal skolpeng. NETTOUTHYRNING, MKR HYRESKONTRAKT OCH LÖPTIDER 1 Övriga hyresavtal består främst av garage- och parkeringsplatser. Antal kontrakt Årligt kontrakts- värde¹, tkr Genomsnittlig kontraktstid¹, år Trafikverket² 28 107 871 5,8 Polismyndigheten² 32 65 174 6,9 Strawberry 4 59 363 13,9 Arbetsförmedlingen 25 33 343 2,4 Falu kommun² 14 37 350 5,9 Östersunds kommun² 53 30 178 2,1 Försäkringskassan² 13 42 436 2,7 Swedbank AB 9 26 786 3,0 Migrationsverket² 7 25 801 2,4 Telia Sverige AB 30 25 843 5,8 Summa 215 454 145 5,9 - 150 - 100 - 50 0 50 100 150 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 2020 2021 2022 2023 2024 Nytecknade avtal Uppsagda avtal R12 Nettouthyrning Antal kontrakt Kontraktsvärde, mkr Andel av värdet, % Lokalhyresavtal, förfalloår 2024 561 147 6 2025 873 456 19 2026 656 434 18 2027 562 399 16 2028+ 334 783 32 Summa 2 986 2 220 92 Bostäder 1 831 173 7 Övriga hyresavtal¹ 1 926 31 1 Totalt 6 743 2 424 100 ===== SIDA 9 ===== Diös Fastigheter AB - Delårsrapport januari-juni 2024 9 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Balansräkning och eget kapital KONCERNENS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG, MKR FÖRÄNDRING EGET KAPITAL I SAMMANDRAG, MKR FASTIGHETSVÄRDE PER KATEGORI FASTIGHETSVÄRDE PER STAD 2024 2023 2023 TILLGÅNGAR Not 30 jun 30 jun 31 dec Materiella och immateriella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 11 30 379 31 114 31 215 Övriga anläggningstillgångar 85 84 88 Summa materiella och immateriella anläggningstillgångar 30 463 31 198 31 302 Finansiella anläggningstillgångar 12 11 12 Summa anläggningstillgångar 30 475 31 209 31 314 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar 424 290 259 Derivat 33 70 43 Likvida medel 14 84 193 98 Summa omsättningstillgångar 541 553 400 Summa tillgångar 31 016 31 762 31 714 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 12 11 344 11 568 10 968 Långfristiga skulder Upjuten skatteskuld 2 290 2 307 2 242 Övriga avsättningar 10 10 10 Skulder till kreditinstitut 13 14 416 8 897 10 510 Långfristig skuld leasing 71 69 74 Övrig långfristig skuld 35 17 51 Summa långfristiga skulder 16 822 11 300 12 887 Kortfristiga skulder Kortfristig del av skulder till kreditinstitut 13 1 889 7 886 6 573 Kortfristig del av skuld leasing 9 10 9 Checkräkningskredit 14 - - - Kortfristiga skulder 951 999 1 277 Summa kortfristiga skulder 2 850 8 895 7 859 Summa eget kapital och skulder 31 016 31 762 31 714 Eget kapital Eget kapital 2022-12-31 12 102 Periodens resultat efter skatt -850 Periodens totalresultat -850 Avyttring egna aktier Förvärv av minoritetsandel Utdelning -283 Eget kapital 2023-12-31 10 968 Periodens resultat efter skatt 376 Periodens totalresultat 376 Utdelning - Eget kapital 2024-06-30 11 344 Kontor, 63% Butik, 17% Bostad, 8% Industri/lager, 1% Övrigt, 11% Luleå, 17% Umeå, 16% Sundsvall, 16% Östersund, 13% Gävle, 10% Borlänge, 9% Skellefteå, 8% Falun, 8% Åre, 2% Mora, 2% ===== SIDA 10 ===== Diös Fastigheter AB - Delårsrapport januari-juni 2024 10 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Kommentarer till balansräkningen Not 11 Förvaltningsfastigheter och fastighetsvärde Fastighetsbeståndet är koncentrerat till centrala lägen i tio prioriterade städer i norra Sverige. Beståndet är väl diversifierat och består främst av kontorsfastig- heter, lokaler för urban service och bostäder. Fastighetsvärde Samtliga fastigheter värderas vid varje kvartalsbokslut med syfte att fastställa fas- tigheternas individuella värde vid en försäljning. Eventuella portföljeffekter be- aktas således inte. Per den 30 juni externvärderades 80 procent av fastighetsvär- det av CBRE. Värderingarna baseras på en kassaflödesmodell med en individuell bedömning för varje fastighet av dels framtida intjäningsförmåga, dels mark- nadens avkastningskrav. Vid bedömning av en fastighets framtida intjäningsför- måga har hänsyn tagits till en långsiktig inflation om 2 procent, bedömda mark- nadshyror vid kontraktsförfall, uthyrningsgrad samt fastighetskostnader. Mark- nadens avkastningskrav fastställs genom en analys av genomförda fastighetstrans- aktioner för fastigheter med liknande standard och läge. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknads-värde kr/kvm BTA för fastställda byggrätter. Ge- nomsnittligt värde på byggrätterna i värderingen är cirka 1 300 kr/kvm BTA. Värderingarna har genomförts enligt IFRS 13 nivå 3. FÖRÄNDRING AV FASTIGHETSVÄRDET 1 Perioden 30 juni 2023 är omräknad med anledning av aktiverade ränteutgifter, se redovisningsprinciper i Årsredo- visning 2023. DIREKTAVKASTNING FÖR BEDÖMNING AV RESTVÄRDE 2024-06-30 2023-06-30 2023-12-31 FASTIGHETSBESTÅNDET Mkr Mkr Mkr Förvaltningsbestånd 28 160 27 943 27 674 Projektfastigheter 2 083 3 030 3 400 Byggrätter 136 141 141 Förvaltningsfastigheter 30 379 31 114 31 215 Mkr Antal Mkr Antal Mkr Antal Fastighetsbeståndets värde 1 jan 31 215 359 31 136 363 31 136 363 Förvärv - - - - - - Investeringar i ny-, till-, ombyggnad¹ 489 818 - 1 631 - Försäljningar -1 342 -32 -160 -4 -160 -4 Orealiserade värdeförändringar¹ 16 -680 - -1 393 Fastighetsbeståndets värde vid periodens utgång² 30 379 327 31 114 359 31 215 359 2024-06-30 2023-06-30 2023-12-31 4,50 5,00 5,50 6,00 6,50 2018 2019 2020 2021 2022 2023 Q2 2024 % VÄRDERINGSANTAGANDEN PER FASTIGHETSKATEGORI Värderingsmodellen utgår i regel från en kalkylperiod om 10 år eller längre om faktiska avtal som löper längre än 10 år finns. Siffrorna är inte i jämförbart bestånd. KÄNSLIGHETSANALYS PER FASTIGHETSKATEGORI, TKR Kontor Butik Bostäder Industri/ lager Övriga Kontor Butik Bostäder Industri/ lager Övriga Hyresvärde, kr per kvm 1 859 1 960 1 517 804 1 558 1 827 1 933 1 464 805 1 569 Drift & underhåll, kr per kvm 399 515 487 249 362 386 512 4 79 243 353 Direktavkastning för bedömning av restvärde, % 6,1 6,5 5,1 6,3 6,1 6,1 6,5 4,9 6,3 6 ,1 Kalkylränta för diskontering till nuvärde, % 8,6 9,0 7,5 8,8 8,6 8,6 9,0 7,4 8,8 8 ,5 Långsiktig vakans, % 6,4 7,1 3,5 10,1 6,1 6,6 6,8 3,2 9,7 6 ,0 2024-06-30 2023-12-31 Hyresvärde, +/- 50 kr per kvm 656 047 -656 047 271 312 -271 312 105 219 -105 219 60 589 -60 589 148 939 -148 939 1 242 106 -1 242 106 Drift & underhåll, +/- 25 kr per kvm -328 023 328 023 -135 656 135 656 -52 610 52 610 -30 295 30 295 -74 469 74 469 -621 053 621 053 Direktavkastning, +/- 0,5% -747 928 883 346 -269 622 314 778 -111 965 137 071 -30 531 36 844 -129 606 153 037 -1 289 652 1 525 077 Kalkylränta, +/- 0,5% -584 734 612 106 -226 018 236 307 -71 514 74 947 -28 237 29 782 -123 323 130 123 -1 033 826 1 083 266 Långsiktigt vakansgrad, +/- 1% -213 174 212 744 -91 721 91 721 -16 913 16 802 -8 771 8 771 -34 942 31 902 -365 523 361 940 Total Övrigt Industri Bostäder Butik Kontor ===== SIDA 11 ===== Diös Fastigheter AB - Delårsrapport januari-juni 2024 11 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt forts. Kommentarer till balansräkningen Investeringar Under kvartalet har 489 mkr (818) investerats i våra fastigheter. Fastigheter för 507 mkr (25) har avyttrats. Pågående projekt och investeringar fortgår enligt plan. Efterfrågan på hyres- gästanpassningar är fortsatt god. Konjunkturläget medför att tiden till beslut bli- vit något längre för våra hyresgäster. 1Perioden 30 juni 2023 är omräknad med anledning av aktiverade ränteutgifter, se redovisningsprinciper i Årsredovis- ning 2023. PERIODENS INVESTERINGAR, FÖRVÄRV OCH AVYTTRINGAR PER AFFÄRSENHET Projektportfölj Vi har en pågående projektportfölj om totalt 3 057 mkr varav 2 448 mkr är upparbetat per 30 juni. Vi gör löpande investeringar i beståndet för att förbättra, anpassa och effektivisera för våra hyresgäster. Våra investeringar, exklusive pro- jektvinster, bidrog till en ökning av fastighetsbeståndets värde med 249 mkr för kvartalet. Avkastningen på avslutade investeringar under perioden uppgick till 7,8 procent på investerat belopp. Projektfastigheter Antalet projektfastigheter uppgår till 8 med ett marknadsvärde om 2 083 mkr. Inga nya projektfastigheter har tillskapats under kvartalet. Total bedömd inve- stering uppgår till 1 763 mkr där upparbetad investering per 30 juni uppgick till 1 427 mkr. Avslutade större projekt Kontorsprojektet i Biet 4, Luleå, har färdigställts under andra kvartalet 2024. Byggrätter Vi har en identifierad byggrättsvolym om cirka 200 000 kvm BTA. I volymen ingår både fastställda och potentiella byggrätter för både bostäder och kommersi- ella lokaler. Cirka 50 procent av byggrättsvolymen är hänförlig till kommersiella lokaler. Vår ambition är att löpande tillskapa nya byggrätter för antingen egen produktion eller försäljning. FASTIGHETSTRANSAKTIONER JANUARI - JUNI 2024 2 Underliggande fastighetsvärde. Not 12 Eget kapital Eget kapital uppgick per den 30 juni till 11 344 mkr (10 968). Soliditeten upp- gick till 36,6 procent (34,6). Vid årsstämman 2024 beslutades att ingen utdel- ning lämnas till aktieägarna. Not 13 Räntebärande skulder Under kvartalet har vi emitterat nya icke-säkerställda obligationer om 700 mkr och återköpt obligationer med kort löptid om 455 mkr. Certifikatmarknaden har varit stabil med ökade volymer. Kortfristiga låneförfall består främst av bank- lån. Vi har pågående dialoger med våra banker och bedömer med stor sannolik- het att låneförfallen kommer refinansieras med samma volymer. Koncernens nominella räntebärande skulder uppgick till 16 334 mkr (17 102). Förändringen beror främst på avyttringar i fastighetsbeståndet. Av de rän- tebärande skulderna består 11 770 mkr (13 911) av bankfinansiering, 1 156 mkr (556) av säkerställda obligationer, 1 188 mkr (660) av certifikat samt 2 220 mkr (1 975) av icke-säkerställda obligationer. Kommande refinansieringar slutför- handlas i normalfallet 3–9 månader före förfallodag. Belåningsgraden för kon- cernen uppgick till 53,4 procent (54,4) vid periodens utgång. Den säkerställda belåningsgraden uppgick till 42,2 procent (46,0). Den årliga genomsnittsräntan inklusive kostnad för derivatinstrument och lånelöften uppgick vid periodens ut- gång till 4,4 procent (4,5) och räntetäckningsgraden för perioden uppgick till 2,2 (2,2). INVESTERINGAR 2024-06-30 2023-06-30 2023-12-31 Investeringar i nyproduktion¹ 135 96 234 Investeringar i förädlingsfastigheter¹ 168 203 468 Investeringar i hyresgästanpassningar 186 519 928 Summa 489 818 1 631 - 850 - 750 - 650 - 550 - 450 - 350 - 250 - 150 - 50 50 150 Luleå Umeå Skellefteå SundsvallÅre/Östersund Dalarna Gävle Mkr Investering Förvärv Avyttring AVYTTRADE OCH FRÅNTRÄDDA Fastighet Kvartal Stad Area, kvm Pris², mkr Portfölj Skellefteå 1 Skellefteå 42 671 788,0 Norr 30:5 1 Gävle 2 879 40,0 Tomter Arvesund 1 & 2 Åre - 0,6 Portfölj Östersund 2 Östersund 23 121 345,0 Skönsberg 1:73 2 Sundsvall 5 873 102,0 Stipendiet 2 2 Umeå 9 318 110,0 Klappsta 8:1 2 Gävle - 0,3 Summa 83 862 1 385,9 ===== SIDA 12 ===== Diös Fastigheter AB - Delårsrapport januari-juni 2024 12 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt forts. Kommentarer till balansräkningen Ränte- och kapitalbindning Den genomsnittliga räntebindningstiden inklusive derivat uppgick till 2,6 år (2,7) och genomsnittlig kapitalbindningstid uppgick till 2,5 år (2,3). Av koncer- nens utestående lån löper 4 279 mkr (1 720) med fast ränta varav 1 188 mkr (660) avser certifikat. FÖRDELNING AV RÄNTEBÄRANDE FINANSIERING RÄNTE- OCH LÅNEFÖRFALLOSTRUKTUR PER 30 JUNI 2024 1 Nominella belopp. 2 Årlig snittränta avser genomsnittlig ränta baserat på räntevillkor och aktuell skuld per 2024-06-30. 3 Kostnad för outnyttjat kreditutrymme påverkar den årliga snitträntan med 0,05 procentenheter. FÖRFALLOPROFIL RÄNTEBÄRANDE SKULDER Derivat Under kvartalet har nya derivat omstrukturerats och tecknats. Detta har lett till att återstående löptid minskat till 2,9 år jämfört med 3,7 år vid årsskiftet. För- ändringarna har genomförts för att optimera räntebindningen. Av koncernens totala räntebärande skulder har 11 250 mkr (11 250) ränte- säkrats via derivatinstrument. Marknadsvärdet för derivatportföljen uppgick per den 30 juni till -213 mkr (-338). De finansiella instrumenten begränsar eventu- ella ränteförändringars inverkan på vår genomsnittliga upplåningskostnad. Samt- liga finansiella instrument värderas till verkligt värde och är klassificerade i nivå 2 enligt IFRS 13, vilket innebär att värderingen är baserad på observerbara marknadsdata (se not 19 i Årsredovisning 2023). Värdeförändringar redovisas över resultaträkningen. Not 14 Likvida medel och checkräkningskredit Koncernens likvida medel uppgick vid kvartalets utgång till 84 mkr (98) och ut- nyttjad checkräkningskredit uppgick till 0 mkr (0). Beviljad kreditlimit på checkräkningskrediten uppgick till 600 mkr (600) och total likviditetsreserv med avdrag för utestående certifikat uppgår till 1 522 mkr (829). DERIVATAVTAL PER 30 JUNI 2024 KÄNSLIGHETSANALYS PER 30 JUNI 20241 1 Om marknadsräntan stiger med 1 procentenhet. Bankfinansiering, 64% Säkerställda obligationer, 6% Icke-säkerställda obligationer, 12% Certifikat, 6% Outnyttjat kreditutrymme, 11% Förfalloår Lånebelopp, mkr¹ Årlig snitt- ränta², % Kreditavtal, mkr Utnyttjat, mkr 2024 2 087 5,0 899 899 2025 2 450 5,8 3 041 2 441 2026 7 442 5,5 6 966 5 541 2027 3 719 5,3 3 391 3 391 2028+ 636 4,7 4 061 4 061 Utnyttjat kreditutrymme 16 334 5,4 18 360 16 334 Outnyttjat kreditutrymme³ 2 026 - Finansiella instrument 11 250 -1,1 Totalt 4,4 Ränte- och marginalförfall Låneförfall 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 4 000 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 - Q1 2024 2025 2026 2027 2028 - 2030 Mkr Bankfinansiering Säkerställda obligationer Icke-säkerställda obligationer Typ Nominellt belopp, mkr Återstående löptid, år Swapränta, % Marknadsvärde, mkr Ränteswap 1 500 3,7 2,66 -43,8 Ränteswap 1 000 0,2 2,50 -21,7 Ränteswap 1 000 3,9 1,94 15,1 Ränteswap 1 250 2,0 2,93 -54,0 Ränteswap 500 0,6 0,05 13,3 Ränteswap 500 0,1 -0,00 4,9 Ränteswap 500 3,7 2,45 -1,3 Ränteswap 1 000 6,0 2,45 -15,5 Ränteswap 500 6,0 2,44 -5,6 Ränteswap 1 000 4,0 2,93 -48,1 Ränteswap 2 000 2,4 2,76 -41,3 Ränteswap 500 0,4 2,32 -15,2 TOTALT 11 250 2,9 2,36 -213,1 Förändring årlig snitt- ränta, % Förändring årlig snittränte- kostnad, mkr Förändring marknads- värde, mkr Låneportfölj exkl. derivat 0,7 117 Derivatportfölj -0,2 -33 338 Låneportfölj inkl. derivat 0,5 84 338 ===== SIDA 13 ===== Diös Fastigheter AB - Delårsrapport januari-juni 2024 13 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Stad: Luleå Fastighet: Biet 4, Västra Stranden Typ av projekt: Kontor Uthyrningsbar area: 4 920 kvm Färdigställt: Q2 2024 Hyresgäst: Försäkringskassan Investering 206 mkr Stad: Borlänge Fastighet: Mimer 1 Typ av projekt: Utbildning Uthyrningsbar area: 13 332 kvm Färdigställt: Q3 2024 Hyresgäst: Högskolan Dalarna Investering 625 mkr Stad: Umeå Fastighet: Vale 17, Kvarteret Vale Typ av projekt: Kontor och lokaler för ur- ban service Uthyrningsbar area: 5 030 kvm Färdigställt: Q1 2025 Hyresgäst: Försäkringskassan Investering 206 mkr Stad: Umeå Fastighet: Vale 17, Kvarteret Vale Typ av projekt: Bostäder Uthyrningsbar area: 2 800 kvm Färdigställt: Q1 2026 Investering 132 mkr PROJEKTFASTIGHETER 1 Hyresgäster med verksamhet på uppdrag av stat, landsting eller kommun. PÅGÅENDE PROJEKT Stad Fastighet Fastighetstyp Uthyrningsbar area, kvm Uthyrningsgrad, % Investering, mkr Upparbetad investering, mkr Hyresvärde, mkr Färdigställt Miljöcertifiering Nyproduktion Luleå Biet 7 Kontor 5 354 70 200 62 14,3 Q3 2025 BREEAM-SE, pågående Nyproduktion Gävle Andersberg 14:58 Kontor 10 613 100 172 162 15,0 Q3 2024 BREEAM-SE, pågående Förädling¹ Borlänge Mimer 1 Utbildning 13 332 100 625 619 37,9 Q3 2024 BREEAM In-Use, pågående Nyproduktion Umeå Vale 17 Bostäder 2 800 - 132 70 - Q1 2026 Svanen , pågående Förädling¹ Umeå Vale 17 Kontor 5 030 100 206 163 14,6 Q1 2025 BREEAM In-Use, planerad 2025 FÄRDIGSTÄLLDA ELLER DELVIS INFLYTTADE PROJEKT Nyproduktion¹ Luleå Biet 4 Kontor 4 920 100 206 184 14,1 Q2 2024 BREEAM-SE, pågående Förädling Sundsvall Glädjen 4 Kontor 1 870 100 52 51 5,2 Q3 2022 BREEAM In-Use, planerad 2024 Nyproduktion¹ Luleå Porsön 1:446 Kontor 5 452 100 170 164 13,7 Q4 2022 BREEAM-SE, pågående Summa 49 371 1 763 1 475 ===== SIDA 14 ===== Diös Fastigheter AB - Delårsrapport januari-juni 2024 14 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Kassaflöde KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS I SAMMANDRAG, MKR 1 Jämförelseperioderna apr-jun 2023 och jan-juni 2023 är omräknade är omräknade med anledning av aktiverade ränteutgifter, se redovisningsprinciper i Årsredovisningen 2023. 2024 2023 2024 2023 2023 DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jan-dec Driftöverskott 446 433 853 822 1 711 Central administration -20 -18 -40 -36 -87 Återläggning avskrivningar och nedskrivningar - - - - 7 Erhållen ränta 2 2 4 3 9 Erlagd ränta¹ -211 -182 -384 -327 -693 Betald skatt -24 -11 -48 -19 -28 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 193 224 385 443 919 Förändringar i rörelsekapital Minskning (+)/ökning (-) av fordringar -87 37 - 175 -13 24 Minskning (-)/ökning (+) av skulder -40 124 - 101 9 41 Summa förändring av rörelsekapital -127 161 -276 -4 65 Kassaflöde från den löpande verksamheten 66 385 109 439 984 INVESTERINGSVERKSAMHETEN Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer¹ -249 -471 -489 -836 -1 631 Förvärv av fastigheter - - - - - Avyttring av fastigheter 485 178 1 231 178 178 Kassaflöde från investeringsverksamheten 236 -293 742 -658 -1 453 2024 2023 2024 2023 2023 FINANSIERINGSVERKSAMHETEN apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jan-dec Utbetald utdelning - -71 -71 -195 -337 Förändring av räntebärande skulder -410 119 -758 552 965 Amortering av räntebärande skulder -15 -5 -36 -33 -149 Förändring av checkräkningskredit - - - - - Kassaflöde från finansieringsverksamheten -425 43 -865 324 479 Periodens kassaflöde -123 135 -14 105 10 Likvida medel vid periodens början 207 58 98 88 88 Likvida medel vid periodens slut 84 193 84 193 98 ===== SIDA 15 ===== Diös Fastigheter AB - Delårsrapport januari-juni 2024 15 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Rapportering per affärsenhet per den 30 juni Uppgifter i mkr om inget annat anges. 1 Jämförelseperioden jan-jun 2023 är omräknad med anledning av aktiverade ränteutgifter, se redovisningsprinciper i Årsredovisning 2023. Avrundningar kan medföra att kolumner/rader inte summerar. 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 Indelat per affärsenhet jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun j an-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun Hyresintäkter 207 203 122 115 183 169 202 196 173 166 9 6 113 196 178 1 179 1 141 Serviceintäkter 16 18 11 11 14 12 14 16 12 13 9 9 1 8 17 94 96 Reparation och underhåll -5 -8 -4 -4 -10 -5 -6 -6 -4 -5 -4 -3 -4 -7 - 38 -37 Taxebundna kostnader -28 -28 -12 -12 -22 -16 -28 -26 -18 -16 - 15 -18 -21 -17 -143 -133 Fastighetsskatt -8 -8 -7 -7 -10 -10 -10 -10 -10 -10 -5 -6 - 13 -12 -63 -63 Övriga fastighetskostnader -20 -21 -16 -14 -20 -19 -25 -28 -21 -23 - 11 -12 -22 -21 -136 -138 Fastighetsadministration -7 -8 -4 -5 -6 -6 -8 -9 -5 -6 -3 -4 -6 -7 - 40 -44 Driftöverskott 154 147 90 85 129 126 138 134 126 119 6 7 79 149 132 853 822 Central administration/finansnetto¹ - - - - - - - - - - - - - - - 413 -369 Förvaltningsresultat¹ - - - - - - - - - - - - - - 4 40 452 Fastighet, realiserad - 7 -9 - - -5 - - -23 - - -3 - -62 - - - -103 7 Fastighet, orealiserad -16 -105 -17 -89 -13 -91 -13 -138 20 -87 2 7 -71 12 -112 15 -693 Räntederivat - - - - - - - - - - - - - - 1 25 -73 Resultat före skatt - - - - - - - - - - - - - - 4 78 -307 Uthyrbar area, kvm 298 312 310 423 171 753 161 353 212 132 217 396 297 335 314 929 209 834 220 799 1 38 633 179 017 215 724 210 453 1 543 722 1 614 370 Hyresvärde 239 235 144 134 213 200 237 232 197 187 1 16 138 219 201 1 365 1 328 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93 93 91 93 91 90 90 90 93 94 9 0 88 96 96 92 92 Överskottsgrad, % 70 67 69 68 66 70 65 64 6 9 68 64 65 71 68 68 67 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2 023 2024 2023 2024 2023 jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun Fastighetsbeståndet 1 januari 5 458 5 316 3 175 3 148 4 801 4 873 4 835 4 976 4 785 4 747 3 215 3 271 4 947 4 804 31 215 31 136 Förvärv - - - - - - - - - - - - - - - - Investeringar i ny-, till-, ombyggnad¹ 102 540 44 1 76 40 130 56 159 86 248 9 78 153 299 489 1 631 Försäljningar - -160 -47 - -101 - -308 -1 -102 - - 784 - - - -1 342 -160 Orealiserade värdeförändringar¹ -16 -239 -17 -149 2 -201 -13 -301 21 - 210 27 -135 12 -157 16 -1 393 Fastighetsbeståndet vid periodens utgång 5 544 5 458 3 155 3 175 4 742 4 801 4 569 4 835 4 790 4 785 2 467 3 215 5 112 4 947 30 379 31 215 Dalarna Luleå KoncernenGävle SkellefteåSundsvall Östersund/Åre Umeå ===== SIDA 16 ===== Diös Fastigheter AB - Delårsrapport januari-juni 2024 16 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Finansiella nyckeltal I delårsrapporten presenteras nyckeltal som inte definieras enligt IFRS. Vi anser att dessa mått ger värdefull kompletterande information till investerare, bedömare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av relevanta trender och bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. I nedanstående tabell presenteras mått som inte definieras enligt IFRS, om inte annat anges. Vidare återfinns definitionerna av dessa mått på sidan 23 samt beskrivning av de olika nyckeltalens syfte i årsredovisningen för 2023. Finansiella mål för 2023 fastslagna av styrelsen återfinns på sidan 2 i denna rapport. Uppgifter i mkr om inget annat anges 1 Jämförelseperioderna apr-jun 2023 och jan-juni 2023 är omräknade är omräknade med anledning av aktiverade ränteutgifter, se redovisningsprinciper i Årsredovisningen 2023 2024 2023 2024 2023 2023 AKTIEN apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jan-dec Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusen 141 431 141 431 141 431 141 431 141 431 Genomsnittligt antal aktier, tusen 141 431 141 431 141 431 141 431 141 431 FÖRVALTNINGSRESULTAT Resultat före skatt 115 116 478 -307 -963 Återläggning Värdeförändring fastighet¹ 24 117 87 686 1 385 Värdeförändring derivat 101 -6 -125 73 481 Förvaltningsresultat¹ 240 227 440 452 903 EPRA EARNINGS (FÖRVALTNINGSRESULTAT EFTER SKATT) Förvaltningsresultat¹ 240 227 440 452 903 Aktuell skatt hänförligt till förvaltningsresultat -24 -11 -48 -19 -28 EPRA Earnings¹ 216 216 393 434 875 EPRA Earnings per aktie, kr¹ 1,53 1,53 2,78 3,07 6,19 Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) föreligger. 2024 2023 2024 2023 2023 BELÅNINGSGRAD apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jan-dec Räntebärande skulder -408 115 16 306 16 783 17 083 Återläggning - - - - - Likvida medel 123 -135 -84 -193 -98 Utnyttjad checkräkningskredit - - - - - Nettoskuld -285 -20 16 222 16 590 16 984 Förvaltningsfastigheter -247 183 30 379 31 114 31 215 Belåningsgrad, % -0,5 -0,4 53,4 53,3 54,4 SÄKERSTÄLLD BELÅNINGSGRAD Nettoskuld -285 -20 16 222 16 590 16 984 Ej säkerställd skuld -300 -215 -3 391 -2 642 -2 627 Säkerställd skuld -585 -235 12 831 13 948 14 357 Förvaltningsfastigheter -247 183 30 379 31 114 31 215 Säkerställd belåningsgrad, % -1,6 -1,0 42,2 44,8 46,0 RÄNTETÄCKNINGSGRAD Förvaltningsresultat¹ 240 227 440 452 903 Återläggning - - - - - Finansiella kostnader¹ 189 187 379 332 734 Summa 429 414 820 784 1 637 Finansiella kostnader¹ 189 187 379 332 734 Räntetäckningsgrad, ggr¹ 2,3 2,2 2,2 2,4 2,2 ===== SIDA 17 ===== Diös Fastigheter AB - Delårsrapport januari-juni 2024 17 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt forts. Finansiella nyckeltal 1 Bedömd verklig uppskjuten skatt har beräknats till ca 4 procent baserat på en diskonteringsränta om 3 procent. Beräkningen baseras på att fastighetsbeståndet realiseras under 50 år och där 10 procent säljs direkt med en nominell skattesats om 20,6 procent och resterande 90 procent säljs indirekt via bolag där nominell skattesats uppgår till 6 procent. 2 Jämförelseperioderna apr-jun 2023 och jan-juni 2023 är omräknade är omräknade med anledning av aktiverade ränteutgifter, se redovisningsprinciper i Årsredovisningen 2023. 2024 2023 2024 2023 2023 NETTOSKULD GENOM EBITDA apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jan-dec Räntebärande skulder -408 115 16 306 16 783 17 083 Likvida medel 123 -135 -84 -193 -98 Checkräkningskredit - - - - - Nettoskuld -285 -20 16 222 16 590 16 984 Driftöverskott, rullande 12 mån 13 53 1 741 1 575 1 711 Central administration, rullande 12 mån 0 -4 -89 -85 -89 Återläggning - - - - - Avskrivningar, rullande 12 mån EBITDA 13 51 1 662 1 496 1 631 Nettoskuld genom EBITDA -0,25 -0,40 9,8 11,1 10,4 SOLIDITET Eget kapital 118 -201 11 344 11 568 10 968 Totala tillgångar -314 274 31 016 31 762 31 714 Soliditet, % 1 -1 36,6 36,4 34,6 EPRA NRV/NTA Eget kapital 118 -201 11 344 11 568 10 968 Återläggning - - - - - Verkligt värde av finansiella instrument 101 -6 213 -70 338 Uppskjuten skatt på temporära skillnader -8 19 2 230 2 192 2 208 EPRA NRV 211 -187 13 788 13 691 13 514 EPRA NRV per aktie 1 -1 97,5 96,8 95,6 AVDRAG - - - - - Verkligt värde av finansiella instrument ######## 5 802 975 -213 70 -338 Bedömd verklig uppskjuten skatt på temporära skillnader, ca 4%¹ 1 440 609 ######## -416 -409 -411 EPRA NTA ######## ######## 13 159 13 352 12 765 EPRA NTA per aktie 1 -1 93,0 94,4 90,3 2024 2023 2024 2023 2023 EPRA NDV apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jan-dec Eget kapital ######## ######## 11 344 11 568 10 968 EPRA NDV ######## ######## 11 344 11 568 10 968 Genomsnittligt antal aktier, tusen - - 141 141 141 EPRA NDV per aktie 1 -1 80,2 81,8 77,6 ÖVRIGA NYCKELTAL Avkastning på eget kapital, rullande 12 mån, % 0 -2 -2,0 -4,1 -7,4 Eget kapital per aktie, kr 1 -1 80,2 81,8 77,6 Resultat per aktie, kr 0,83 0,58 2,66 -1,78 -6,01 KASSAFLÖDE PER AKTIE Resultat före skatt 115 116 478 -307 -963 Återläggning - - - - - Fastigheter, orealiserad värdeförändring² -10 124 -16 694 1 393 Derivat, orealiserad värdeförändring 101 -6 -125 73 481 Avskrivningar 2 2 3 4 10 Aktuell skatt -24 -11 -48 -19 -28 Summa² 184 225 293 445 894 Genomsnittligt antal aktier, tusen 141 431 141 431 141 431 141 431 141 431 Kassaflöde per aktie, kr² 1,30 1,59 2,07 3,15 6,32 NETTOUTHYRNING Nytecknade kontrakt 55 37 91 124 234 Uppsagda kontrakt -44 -21 -79 -105 -215 Nettouthyrning, mkr 11 16 12 19 19 ===== SIDA 18 ===== Diös Fastigheter AB - Delårsrapport januari-juni 2024 18 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt forts. Finansiella nyckeltal 3 Räntebärande skulder i nyckeltalsberäkningar avser bokförda belopp, ej nominella belopp. KVARTALRESULTAT I KORTHET 1 Jämförelseperioderna apr-jun 2023 och jan-juni 2023 är omräknade är omräknade med anledning av aktiverade ränteutgifter, se redovisningsprinciper i Årsredovisningen 2023. 2 Inkluderar kostnader för löftesprovision och derivat. 2024 2023 2024 2023 2023 EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jan-dec Kontrakterade hyresintäkter 625 614 1 255 1 221 2 459 Hyresvärde perioden 684 665 1 365 1 328 2 666 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 91 92 92 92 92 ÖVERSKOTTSGRAD Driftöverskott 446 433 853 822 1 711 Kontrakterade hyresintäkter 625 614 1 255 1 221 2 459 Överskottsgrad, % 71 71 68 67 70 SKULDSÄTTNINGSGRAD Räntebärande skulder -408 115 16 306 16 783 17 083 Eget kapital 118 -201 11 344 11 568 10 968 Skuldsättningsgrad, ggr -0 0 1,4 1,5 1,6 EPRA VAKANSGRAD Bedömd marknadshyra för vakanta ytor 2 579 256 ######## 199 187 184 Hyresvärde, årsbasis, hela portföljen ######## ######## 2 632 2 607 2 632 EPRA Vakansgrad, % 7,6 7,2 7,0 RÄNTEBÄRANDE SKULDER³ Bankfinansiering -722 -171 11 762 13 594 13 908 Säkerställda obligationer 14 76 1 152 556 548 Certifikat 56 33 1 176 558 656 Icke säkerställda obligationer 244 177 2 215 2 076 1 971 Checkräkningskredit - - - - - Räntebärande skulder -408 115 16 306 16 783 17 083 2024 2024 2023 2023 2023 2023 2022 2022 apr-jun jan-mar okt-dec jul-sep apr-jun jan-mar okt-dec jul-sep Intäkter, mkr 634 639 646 621 620 617 568 559 Driftöverskott, mkr 446 407 439 449 433 389 365 388 Förvaltningsresultat, mkr¹ 240 200 229 221 227 226 224 290 Periodens resultat, mkr 118 259 -687 88 82 -333 -113 -120 Överskottsgrad, % 68 65 70 69 67 64 66 70 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92 92 92 92 92 92 91 92 Soliditet, % 36,6 35,8 34,6 36,6 36,4 37,4 38,1 38,1 Belåningsgrad fastigheter, % 53,4 53,9 54,4 54,2 53,3 53,7 51,9 51,8 Genomsnittlig ränta vid periodens slut, %² 4,4 4,5 4,5 4,8 4,6 4,1 3,2 2,5 Räntetäckningsgrad, ggr¹ 2,3 2,1 2,1 2,2 2,4 2,6 3,1 4,6 Förvaltningsresultat per aktie, kr¹ 1,53 1,25 1,62 1,50 1,53 1,54 1,58 2,08 Resultat per aktie efter skatt, kr 0,83 1,83 -4,86 0,62 0,58 -2,36 -0,80 -0,84 Eget kapital per aktie, kr 80,2 79,4 77,6 82,4 81,8 83,2 85,6 86,3 Börskurs per aktie, kr 86,6 86,2 86,6 62,4 68,9 68,9 75,5 70,5 ===== SIDA 19 ===== Diös Fastigheter AB - Delårsrapport januari-juni 2024 19 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Moderbolaget Verksamheten i moderbolaget utgörs av koncerngemensamma funktioner samt ägande och drift av koncernens dotterbolag. Intäkterna uppgick till 106 mkr (113) och resultatet efter skatt till 210 mkr (139). Intäkterna bestod i huvudsak av sålda tjänster till koncernens dotterbolag. MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING OCH TOTALRESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG, MKR Likvida medel uppgick per den 30 juni 2024 till 29 mkr (48) och utnyttjad checkkredit uppgick till 0 mkr (0). Ränte-bä- rande externa skulder, exklusive checkräkningskredit, uppgick till 6 040 mkr (6 653) varav utgivna företagscertifikat upp- gick till 1 176 mkr (656). Den genomsnittliga årsräntan, exklusive räntesäkringar, baserad på förhållanden per den 30 juni 2024 uppgick till 4,9 procent (5,8). Moderbolaget tillämpar RFR 2 Redovisning för juridiska personer. MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG, MKR 2024 2023 R12 2023 RESULTATRÄKNING jan-jun jan-jun jul-jun jan-dec Intäkter 106 113 199 205 Bruttoresultat 106 113 199 205 Central administration -125 -128 -245 -248 Rörelseresultat -19 -15 -46 -43 Resultat från andelar i koncernföretag - 100 - 100 Finansiella intäkter 825 507 1 545 1 227 Finansiella kostnader -568 -452 -1 530 -1 414 Resultat efter finansiella poster 237 139 -32 -130 Bokslutsdispositioner - - 39 39 Resultat efter bokslutsdispositioner 237 139 7 -91 Aktuell skatt -28 - 47 74 Resultat efter skatt 210 139 54 -16 TOTALRESULTATRÄKNING Resultat efter skatt 210 139 54 -16 Årets totalresultat 210 139 54 -16 2024 2023 2023 TILLGÅNGAR 30 jun 30 jun 31 dec Anläggningstillgångar Andelar koncernföretag 2 572 2 362 2 552 Fordringar koncernföretag 15 863 13;13 16 133 Uppskjuten skattefordran 47 - 74 Summa anläggningstillgångar 18 482 18 720 18 760 Omsättningstillgångar Fordringar koncernföretag 3 078 2 801 2 976 Övriga tillgångar 47 20 77 Likvida medel 29 141 48 Summa omsättningstillgångar 3 154 2 962 3 101 Summa tillgångar 21 636 21 682 21 861 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 3 139 3 084 2 929 Obeskattade reserver 1 1 1 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 6 040 5 883 6 653 Skulder koncernföretag 7 471 7 305 7 071 Summa långfristiga skulder 13 511 13 188 13 724 Kortfristiga skulder Checkräkningskredit - - - Skulder till koncernföretag 4 950 5 149 5 062 Övriga skulder 35 260 145 Summa kortfristiga skulder 4 985 5 409 5 207 Summa eget kapital och skulder 21 636 21 682 21 861 ===== SIDA 20 ===== Diös Fastigheter AB - Delårsrapport januari-juni 2024 20 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Aktien Aktieutveckling Aktiekursen vid periodens utgång stod i 86,6 kr per aktie (68,9) vilket motsvarar ett börsvärde om 12 272 mkr (9 762) samt en avkastning om 25,7 procent (-3,1) för de senaste 12 månaderna. Inkluderas utdelningen så uppgick aktiens totalavkastning till 28,5 procent (1,1) för året. Avkastningen har för OMX Stockholm 30 Index varit 11,2 procent (23,3) och OMX Stockholm Real Estate PI 35,0 procent (-8,7). Per den 31 maj hade Diös Fastigheter AB 16 675 aktieägare (18 520). Andelen utlandsägda aktier uppgick till 25,2 procent (26,4) av totala antalet aktier, som under året var oförändrat och uppgick till 141 785 165 (141 785 165). Enskilt största ägare var AB Persson Invest med 15,6 procent (15,6) av aktierna. De tio största ägarna stod för 54,4 procent (53,9) av innehav och röster. Årsstämman 2024 beslutade att bolaget får återköpa tio procent av samtliga ute- stående aktier i bolaget. Diös Fastigheter AB är noterade på Nasdaq OMX Nordiska Börs Stockholm, lista Large Cap. Aktiens id är DIOS och ISIN-koden är SE0001634262. Under andra kvartalet 2024 har inga flaggningsmeddelanden delgivits. Avkastning och substansvärde Vår målsättning är att avkastningen på eget kapital i snitt över en femårsperiod ska överstiga 12 procent. Avkastningen för senaste 12 månaderna uppgick till -2,0 pro- cent (-4,1). Det egna kapitalet uppgick vid utgången av året till 11 344 mkr (11 568) och det långsiktiga substansvärdet, EPRA NRV, uppgick till 13 788 mkr (13 691). Beräknat per aktie uppgick EPRA NRV till 97,5 kr (96,8) vilket medför att aktiekursen per den 30 juni utgjorde 89 procent (71) av långsiktigt substans- värde. EPRA NTA uppgick för året till 93,0 kr (94,4) per aktie. Intjäning Resultat per aktie för perioden uppgick till 2,66 kr (-1,78) medan det långsiktiga re- sultatet per aktie, uttryckt som EPRA EPS, uppgick till 2,78 kr (3,07). EPRA EPS ska visa på den långsiktiga intjäningsförmågan per aktie och beräknas som förvalt- ningsresultatet med avdrag för 20,6 procents bolagsskatt hänförligt till förvaltnings- resultatet minus minoritetens del av resultatet. Diös som investering Unik position på en attrak- tiv marknad Vi är den marknadsledande fastighets - ägaren i en geografi där enorma investe- ringar inom grön basnäring skapar mycket goda tillväxtförutsättningar. Långsiktigt hållbar af- färsmodell Vår affärsmodell bygger på att löpande framtidssäkra våra fastigheter genom att ut- veckla attraktiva lokaler som skapar hyres- gästvärde. Starka stabila kassaflöden Vi äger ett väldiversifierat bestånd, sett till både segment och geografi, med låg hyres- gästkoncentration och med god direktav- kastning. STÖRSTA AKTIEÄGARE Diös Fastigheter AB per den 31 maj 2024 AKTIEKURS Källa: Monitor av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetade data från bland annat Euroclear, Mornings- tar och Finansinspektionen. ÄGARE Antal aktier Innehav och röster, % AB Persson Invest 22 074 488 15,6 Backahill Inter AB 14 857 452 10,5 Länsförsäkringar Fonder 11 078 503 7,8 Pensionskassan SHB Försäkringsförening 8 096 827 5,7 Nordea Fonder 5 045 053 3,6 Vanguard 3 771 065 2,7 Karl Hedin 3 562 547 2,5 BlackRock 3 272 977 2,3 Avanza Pension 2 804 034 2,0 Carnegie Fonder 2 637 046 1,9 Summa största ägare 77 199 992 54,4 Innehav av egna aktier 354 218 0,2 Övriga ägare 64 230 955 45,3 Totalt 141 785 165 100,0 0 1 2 3 4 5 6 JUL AUG SEP OKT NOV DEC JAN FEB MAR APR MAJ JUN VOLYM (MILJ) Volym 0 20 40 60 80 100 120 AKTIEKURS (SEK) Diös Fastigheter OMX Stockholm 30 Index OMX Stockholm Real Estate PI ===== SIDA 21 ===== Diös Fastigheter AB - Delårsrapport januari-juni 2024 21 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Övrig information Personal och organisation Antalet anställda uppgick per den 30 juni 2024 till 149 personer (158), varav 59 kvinnor (65). Merparten av de anställda, 92 personer (104), arbetar på våra af- färsenheter, resterande arbetar vid vårt huvudkontor i Östersund. Risker och osäkerhetsfaktorer Effekten av militära konflikter Kriget i Ukraina såväl som konflikten i Gaza och de resulterande humanitära ka- tastroferna är ett stort bakslag för världen. Effekterna av Gaza-konflikten är för tidiga att överblicka medan sanktioner mot Ryssland och en förändrad världs- handel påverkar globala flöden av varor och kapital samt energipriser. Den mest uppenbara effekten är stigande inflation, högre räntor och ökade riskpremier på kapitalmarknaden, vilket ger högre finansieringskostnader. Vidare finns tydliga risker för den ekonomiska tillväxten samt att tillgången till varor och produkter där konfliktländerna har haft stort produktionsbidrag begränsas. För vår del kan det leda till högre kostnader för produktionsmaterial, utbudsbrist samt längre ledtider inom framför allt projektverksamheten. Generella risker Verksamhetens väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer inkluderar marknad och omvärld, affärsmodell, fastigheter, kassaflöde, finansiering och hållbarhetsrelaterade risker. Global och svensk konjunktur, inflation och ränteläge påverkar efterfrågan och prisnivå för svensk fastighetsmarknad. Våra fastigheter redovisas löpande till verkligt värde där värdeförändringen re- dovisas i resultaträkningen. Effekterna av värdeförändringar påverkar resultat- och balansräkning och således relaterade nyckeltal. Effekterna av större negativ påverkan hanteras genom ett diversifierat bestånd i centrala lägen i städer med tillväxt. Kassaflödet utgörs av intäkter och kostnader och är främst hänförliga till hy- resnivåer, fastighetskostnader, uthyrningsgrad och räntenivåräntenivå. En för- ändring av dessa poster påverkar kassaflödet och således resultatet. Effekten för större negativ påverkan hanteras med en diversifierad hyresgäststruktur, god kostnadskontroll och aktiv ränteriskhantering. 1 Uppräknat till årstakt. Tillgång till kapital är den största finansiella risken och en förutsättning för att bedriva fastighetsverksamhet. Risken begränsas genom goda relationer med banker, god diversifiering, tillgång till kapitalmarknaden samt starka finan- ser och nyckeltal. En hållbar affärsmodell och ett ansvarsfullt agerande är en förutsättning för långsiktigt värdeskapande. Genom god intern kontroll och rutiner tar vi ansvar för en långsiktigt hållbar verksamhet. För mer information kring risker och riskhantering hänvisas till Diös årsre- dovisning för 2023, sidorna 30, 35–36, 53-70 och 77-81. Transaktioner med närstående Inga väsentliga transaktioner med närstående har skett under året. De transakt- ioner med närstående som förekommit bedöms ha skett till marknadsmässiga villkor. Säsongsvariationer Kostnader för drift och underhåll är föremål för säsongsvariationer. Kyla och snö påverkar kostnader för uppvärmning, snöröjning och takskottning. Normalt är kostnaderna högre under det första och fjärde kvartalet. Redovisningsprinciper Vi följer de av EU antagna IFRS-standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC). Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34, Delårsrapportering samt Årsredovisningslagen. Upplysningar enligt IAS 34 p.16A framkommer för- utom i de finansiella rapporterna och dess tillhörande noter även i övriga delar av delårsrapporten. Moderbolagets redovisning upprättas enligt RFR 2, Redovis- ning för juridiska personer samt Årsredovisningslagen. Samtliga fastighetstrans- aktioner under kvartal två redovisas med utgångspunkt i preliminära köpeskil- lingsberäkningar. Den slutliga köpeskillingsberäkningen kommer erhållas under tredje kvartalet 2024. Tillämpade redovisningsprinciper i delårsrapporten över- ensstämmer med de redovisningsprinciper som tillämpades vid upprättandet av koncern- och årsredovisningen för 2023. Övriga ändrade och nya IFRS standar- der med ikraftträdande under året eller kommande perioder bedöms inte ha nå- gon väsentlig påverkan på koncernens redovisning och finansiella rapporter. KÄNSLIGHETSANALYSFASTIGHETSVÄRDE -7,5 0,0 +7,5 Fastighetsvärde, mkr 28 100 30 379 32 657 Soliditet, % 31,5 36,6 40,9 Belåningsgrad, % 57,7 53,4 49,7 Förändring fastighetvärde, % KÄNSLIGHETSANALYS KASSAFLÖDE Förändring Resultateffekt, mkr ¹ Kontrakterade hyresintäkter +/- 1% +/-24 Ekonomisk uthyrningsgrad +/- 1%-enhet +/-26 Fastighetskostnader -/+ 1% +/- 8 Räntenivå för räntebärande skulder -/+ 1%-enhet +/- 84 ===== SIDA 22 ===== Diös Fastigheter AB - Delårsrapport januari-juni 2024 22 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Rapportens undertecknande Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att bokslutskommunikén ger en rättvisande översikt av företagets och koncernens verksamhet, ställning och re- sultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisor. Finansiella rapporter finns i sin helhet tillgängliga på Diös hemsida www.dios.se. Östersund den 5 juli 2024 Bob Persson Ordförande Peter Strand Ledamot Erika Olsén Ledamot Ragnhild Backman Ledamot P-G Persson Ledamot Mathias Tallbom Ledamot Personalrepresentant Knut Rost Verkställande direktör KALENDARIUM Q3, Delårsrapport januari-september 2024 25 oktober 2024 Q4, Bokslutskommuniké 2024 14 februari 2025 VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER RAPPORTPERIODEN Diös kommunikations- och digitaliseringschef Mia Forsgren kommer sluta på bolaget under hösten 2024. UTDELNING Årsstämman 2024 beslutade att ingen utdelning lämnas för verksamhetså- ret 2023. FÖR YTTERLIGARE INFORMATION, KONTAKTA GÄRNA Knut Rost, vd 0770-33 22 00, 070-555 89 33, knut.rost@dios.se Rolf Larsson, CFO 0770-33 22 00, 070-666 14 83, rolf.larsson@dios.se Denna information är sådan som Diös Fastigheter AB är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknads- missbruksförordning (EU nr 596/2014 ) och lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande den 5 juli 2024 kl. 07:00 CEST. ===== SIDA 23 ===== Diös Fastigheter AB - Delårsrapport januari-juni 2024 23 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Definitioner  Finansiella Antal aktier vid periodens utgång Faktiskt antal utestående aktier vid periodens utgång. Avkastning på eget kapital Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare i förhållande till genomsnitt- ligt eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare. Genomsnittligt eget kapital beräknas som summan av ingående och utgående balans dividerat med två. Avkastning på totalt kapital Resultat före skatt plus finansiella kostnader dividerat med genomsnittliga tillgångar. Genomsnittliga tillgångar beräknas som summan av ingående och utgående balans dividerat med två. Belåningsgrad fastigheter Nettoskuld dividerat med fastigheternas bokförda värde vid periodens utgång. Säkerställd belåningsgrad Nettoskuld minus upplupet anskaffningsvärde på certifikaten samt nominellt belopp för ej säkerställda obligationer dividerat med fastigheternas bokförda värde vid peri- odens utgång. Nettoskuld Nettoskuld beräknas som räntebärande skulder minus likvida medel plus utnyttjad checkräkning. Räntebärande skulder Bankfinansiering, säkerställda obligationer, certifikat, icke säkerställda obligationer och checkräkningskredit. Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat med återläggning av finansiella kostnader i förhållande till finansi- ella kostnader under perioden. Serviceintäkter Intäkter avseende taxebunda delar och intäkter för fastighetsskötsel. Skuldsättningsgrad Räntebärande skulder i förhållande till eget kapital vid periodens utgång. Soliditet Eget kapital dividerat med totala tillgångar vid periodens utgång.  Aktierelaterade Eget kapital per aktie Eget kapital vid periodens utgång dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång. EBITDA Driftsöverskott minus centraladministration med återläggning av planenliga avskriv- ningar. Beräkningen görs med 12 månaders rullande utfall, om inget annat anges. EPRA Earnings Förvaltningsresultat med avdrag för nominell skatt hänförligt till förvaltningsresultatet, dividerat med genomsnittligt antal aktier. Med skattepliktigt förvaltningsresultat avses förvaltningsresultat med avdrag för bland annat skattemässigt avdragsgilla avskriv- ningar och ombyggnationer. EPRA Net Reinstatement Value (NRV) Eget kapital vid periodens utgång enligt balansräkningen med återläggning av ränte- derivat, uppskjuten skatt hänförlig till temporära skillnader i fastigheter och innehav utan bestämmande inflytandes del av kapitalet. EPRA Net Tangible Asset (NTA) Eget kapital vid periodens utgång enligt balansräkningen justerad för verkligt värde på räntederivat och verklig uppskjuten skatt hänförlig till temporära skillnader i fastigheter och innehav utan bestämmande inflytandes del av kapitalet. EPRA Net Disposal Value (NDV) Eget kapital vid periodens utgång enligt balansräkningen justerad för innehav utan bestämmande inflytandes del av kapitalet. Genomsnittligt antal utestående aktier Antal utestående aktier vid periodens början, justerat med antalet aktier som emitte- rats eller återköpts under perioden, viktat med antalet dagar som aktierna varit utestå- ende i förhållande till totalt antal dagar i perioden. Kassaflöde per aktie Resultat före skatt, justerat för orealiserade värdeförändringar, plus avskrivningar mi- nus aktuell skatt dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier. Nettoskuld genom EBITDA Nettoskuld beräknas som räntebärande skulder minus likvida medel plus checkräk- ning. Nettoskulden delas sedan genom EBITDA. Resultat per aktie Periodens resultat efter skatt, hänförligt till innehavare av aktier, dividerat med ge- nomsnittligt antal utestående aktier. Utdelning per aktie Beslutad eller föreslagen utdelning dividerat med antal utestående aktier vid peri- odens utgång.  Fastighetsrelaterade/övriga Direktavkastning Periodens driftöverskott dividerat med fastigheternas marknadsvärde vid periodens utgång. Driftkostnader Kostnader för el, uppvärmning, vatten, fastighetsskötsel, renhållning, försäkringar samt löpande underhåll. Driftöverskott Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader, tomträttsavgäld, fastighetsskatt och fastighetsadministration. Ekonomisk uthyrningsgrad Periodens kontrakterade hyresintäkter dividerat med hyresvärdet vid periodens ut- gång. Ekonomisk vakansgrad Bedömd marknadshyra för outnyttjade lokaler dividerat med det totala hyresvärdet. Employee Net Promoter Score (eNPS) Employee Net Promoter Score, eNPS, mäter medarbetarnas rekommendationsvilja för sin arbetsplats på en skala -100 till 100 poäng. EPRA vakansgrad Bedömd marknadshyra för vakanta ytor dividerat med hyresvärdet på årsbasis för hela fastighetsportföljen. Fastighetskategori Fastigheternas huvudsakliga användning baserat på areans fördelning. Den typ av lo- kalarea som svarar för den största andelen av fastighetens totala area avgör hur fas- tigheten definieras. Fastigheternas marknadsvärde Bedömt marknadsvärde enligt senast gjorda värdering. Förvaltningsresultat Intäkter minus fastighetskostnader, kostnader för central administration och finans- netto. Grönt hyresavtal Andel kommersiella hyresavtal med grön bilaga av årliga kontraktsvärdet. Den gröna bilagan är framtagen av Fastighetsägarna, läggs till ordinarie hyresavtalet och sätter ramarna för gemensamma insatser som bidrar till minskad miljöpåverkan och lägre energianvändning. Koldioxidekvivalenter, CO2e Anger hur stor växthuseffekt ett utsläpp av en gas har i jämförelse med utsläpp av motsvarande mängd koldioxid (CO2). Kontrakterade hyresintäkter Periodens debiterade hyror minus hyresförluster och hyresrabatter inklusive service- intäkter. Hyresvärde Debiterad hyra för perioden med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta ytor. Jämförbart bestånd Jämförbart bestånd avser de fastigheter som ägts under hela perioden och hela jäm- förelseperioden. Begreppet används för att belysa utvecklingen, exklusive engångsef- fekter för förtida avflyttningar och fastighetskostnader samt förvärvade och sålda fas- tigheter. Nettouthyrning Netto av årshyra, exklusive rabatter, för nytecknade, uppsagda och omförhandlade kontrakt. Ingen hänsyn tagen till kontraktstiden. Projektfastighet Nyproduktion eller förädlingsfastighet med en beslutad investering uppgående till minst 20 procent av initiala marknadsvärdet och en projekttid överstigande 12 måna- der. En projektfastighet återförs som förvaltningsfastighet tidigast 12 månader efter färdigställande. Nyproduktion - mark och fastigheter med pågående nyproduktion/totalombyggnad. Förädlingsfastighet - fastigheter med pågående eller planera om- eller tillbyggnad som väsentligt påverkar fastighets driftsöverskott, standard och eller ändrar användningen av fastigheten. Hyresgästanpassning - fastigheter med pågående ombyggnad eller anpassning av lokaler som är av mindre karaktär. Yield-on-Cost (YoC) Driftöverskott i förhållande till investering Ytmässig uthyrningsgrad Uthyrd area i relation till total uthyrningsbar area. Överskottsgrad Periodens driftöverskott dividerat med periodens kontrakterade hyresintäkter ===== SIDA 24 ===== Diös Fastigheter AB (publ) Besöksadress: Hamngatan 14, Östersund Postadress: Box 188, 831 22 Östersund Telefon: 0770-33 22 00 Organisationsnummer: 556501-1771 Bolagets säte: Östersund www.dios.se Presentation av delårsrapport Vi presenterar delårsrapporten jan-juni 2024 för investerare, analytiker, media och andra intresserade den 5 juli 2024 kl. 08:30. Vd Knut Rost och CFO Rolf Larsson presenterar resultatet som följs av en frågestund. Presentationen är på engelska och sker via en webbsänd telekonferens. Detaljer och telefonnummer till telekonferensen finns tillgängliga på vår webbsida. Presentationen kan ses i efterhand. Diös Fastigheter AB 2024. Fotograf: Göran Strand