===== SIDA 1 ===== 1 Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-september 2023 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Q32023 Diös Fastigheter delårsrapport januari–september 2023 Vår marknad, norra Sverige, beskrivs som landets ekonomiska motor. Knut Rost, vd ===== SIDA 2 ===== 2 Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-september 2023 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Kvartalet i korthet Perioden i korthet Olof Johansson Klang, projektledare, tillsammans med hyresgästen Cecilia Andersson på Pensionsmyndigheten i Luleå. 2023 3 mån jul-sep 2022 3 mån jul-sep 2023 9 mån jan-sep 2022 9 mån jan-sep 2022 12 mån jan-dec Intäkter 621 559 1 858 1 641 2 209 Driftöverskott 449 388 1 271 1 104 1 469 Förvaltningsresultat1 221 290 673 882 1 106 Resultat före skatt 114 -146 -193 1 192 1 045 Resultat efter skatt 88 -120 -163 944 830 Överskottsgrad, % 73 70 69 69 68 Uthyrningsgrad, % 92 91 92 91 91 Avkastning på eget kapital, %2 -2,3 17,1 7,0 Förvaltningsresultat per aktie, kr2 6,3 8,0 7,6 Soliditet, % 36,6 38,1 38,1 Belåningsgrad fastigheter, % 54,2 51,8 51,9 Räntetäckningsgrad, ggr1 2,2 6,1 5,0 Eget kapital per aktie, kr 82,4 86,3 85,6 EPRA NRV per aktie, kr 96,7 101,1 100,5 Uthyrning om 1 300 kvm till Clas Ohlson som därmed återetablerar sig i centrala Sundsvall. Refinansiering av obligationslån om 475 mkr och av banklån om 1 700 mkr. Måluppföljning Resultatsammanställning, mkr Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) föreligger. 1 Jämförelseperioderna är omräknade med anledning av aktiverade ränteutgifter, se redovisningsprinciper på sidan 26. 2 Rullande 12 månaders basis. Inledning Intäkterna ökade med 11 procent och uppgick till 621 mkr (559). Nettouthyrningen uppgick till 0 mkr (20). Driftöverskottet ökade med 16 procent och uppgick till 449 mkr (388). Förvaltningsresultatet1 minskade med 24 procent och uppgick till 221 mkr (290). Orealiserade värdeförändringar på fastigheterna1 uppgick till -204 mkr (-439) och på derivaten till 97 mkr (2). Resultat efter skatt uppgick till 88 mkr (-120). Resultat per aktie uppgick till 0,62 kr (-0,84). Intäkterna ökade med 13 procent och uppgick till 1 858 mkr (1 641). Nettouthyrningen uppgick till 18 mkr (59). Driftöverskottet ökade med 15 procent och uppgick till 1 271 mkr (1 104). Förvaltningsresultatet1 minskade med 24 procent och uppgick till 673 mkr (882). Orealiserade värdeförändringar på fastigheterna1 uppgick till -897 mkr (192) och på derivaten till 24 mkr (117). Resultat efter skatt uppgick till -163 mkr (944). Resultat per aktie uppgick till -1,15 kr (6,67). Avkastning på eget kapital, % Växthusgasutsläpp, ton CO2e -5 2019 2020 2021 RTM Q3 2023 2022 10 15 20 0 5 25 Snittavkastning 0 1 000 2 000 2018 2019 2020 2021 2022 RTM Q3 2023 3 000 4 000 8 000 7 000 6 000 5 000 Scope 1 Scope 2 -22% Viktiga händelser under kvartalet Våra två huvudmål är att nå minst 12 procents avkastning på eget kapital i snitt över en femårsperiod, samt att minska våra koldioxidutsläpp med 50 procent till 2030, jämfört med basåret 2018. ===== SIDA 3 ===== 3 Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-september 2023 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Under tredje kvartalet levererar vi ett starkt operativt resultat där överskottsgraden uppgår till 73 procent och uthyrningsgraden ligger på 92 procent. Driftöverskottet ökar med 16 procent och intäkterna ökar med 1 1 procent jämfört med samma kvartal 2022. Vårt förvalt- ningsresultat uppgår till 221 mkr vilket är en minskning med 24 pro- cent jämfört med samma kvartal 2022. Vi navigerar och agerar aktivt i en omvärld i förändring. Vi märker ett fortsatt stort intresse för etableringar i våra städer från såväl befintliga som nya hyresgäster och vi tar tillvara den kraften och det momentum som råder i den marknad som den gröna omställningen skapar. För perioden januari-september levererar vi ett ökat driftöverskott motsvarande 15 procent och ökade intäkter motsva- rande 13 procent jämfört med samma period 2022. Summerat för perioden januari– september 2023 ligger uthyrningsgraden på 92 procent, jämfört med 91 procent för samma period året innan, och förvaltningsresultatet uppgår till 673 mkr vilket är en minskning med 24 procent jämfört med samma period året innan. Både korta och långa marknadsräntor har fortsatt att stiga vilket påverkar våra ränte kostnader samtidigt som vi upplever en generellt mer avvaktande bank och kapitalmarknad. Vi har trots detta refinansierat både obligationer om 475 mkr och banklån om 1700 mkr, vilket visar på ett starkt förtroende för Diös. Avseende våra låneförfall under första kvartalet 2024 har vi muntliga överenskommelser med våra banker kring refinansiering av hela volymen. Marknadsräntorna har även påverkat fastighetsyielderna uppåt vilket resulterat i negativa justeringar av våra fastighetsvärden. Vi justerar yielden i snitt med 10 bps mellan andra och tredje kvartalet vilket resulterat i en nedskrivning om 0,6 procent, motsvarande 204 mkr. Störst justering sker inom bostadssegmentet. Största fokus kortsiktigt är att säkerställa våra finansiella nyckeltal varför vi priorite- rar och anpassar våra investeringar och kostnader utifrån rådande förutsättningar. Att bibehålla en stark balansräkning och ett starkt kassaflöde är viktigt i turbulenta tider. Gällande räntetäckningsgraden vidtar vi åtgärder för att hålla den över 2 gånger. Norra Sverige uppmärksammas av både media, politiker och näringslivet. En spretig konjunkturbild i Sveriges olika landsändar beskrivs i branschtidning i samma andetag som norra Sverige omnämns som landets ekonomiska motor. Allmänt spår man att innebär att vi ska minska våra koldioxidutsläpp med minst 50 procent till år 2030, för att senast år 2045 nå nettonoll. Ett sätt att ytterligare stärka vår affär långsiktigt, både utifrån ett stärkt erbjudande och en lägre risk, är vårt arbete med att löpande förflytta beståndet på den gröna skalan. Genom att styra och målsätta arbetet med miljöcerti- fiering i befintligt bestånd, energieffektivisering och klimatrisk har vi fram till och med tredje kvartalet gjort 16 miljöcertifieringar, förbättrat energiprestandan målmedvetet i flertalet fastigheter och genomfört översvämningsanalyser tillsammans med förvalt- ningen i fyra städer. Att leva nära våra hyresgäster, särskilt i turbulentare tider, är för oss en bevisad framgångsfaktor. Våra goda relationer med hyresgästerna syns i vår senaste NKI där snittet ligger fortsatt högt på 70. Majoriteten av våra hyresgäster är generellt stabila verksamheter med hög betalningskapacitet. 54 procent av våra hyresintäkter kommer från kontor och 30 procent är statlig verksamhet. De senaste veckorna har jag haft förmånen att ta del av såväl internationell kunskap som nationella insikter gällande pågående konflikter, dess framtidsutsikter och hur det påverkar oss och alla andra. Helt klart är att det råder en stökig tid. Mitt viktigaste uppdrag just nu som ledare för ett av Sveriges största fastighetsbolag, på en marknad med en exceptionell möjlighet till tillväxt, är att mobilisera mitt team i den dagliga löpande verksamheten och samtidigt genom långsiktigt strategiskt arbete ta höjd för en ljus framtid. Jag är extra stolt över vårt starka operativa resultat med bra affärer och en vilja till att arbeta tvärfunktionellt i hela bolaget. Det gör oss starka även i tuffa tider. VD-ord Ett historiskt starkt operativt resultat i en stökig omvärld sysselsättningen viker nästa år i hela Sverige, förutom i mellersta och norra Norrland. Den nyligen släppta rapporten Young Professional Attraction Index 2023 visar på ett ökat intresse för vår marknad i och med att bolag som LKAB och SSAB för första gången seglar in på listan över de 100 attraktivaste arbetsgivarna för unga i landet. De kommuner vi verkar i har tydliga mål på ökad inflyttning till våra städer, vilka vi uppmuntrar. Det är inom kontor och hos våra kontorshyresgäster som vi ser den starkaste utvecklingen och den största potentialen i vår affär. Det är också hit vi allokerar mest resurser. I 2023 års kontorsrapport från Fastighetsägarna, där vår marknad specifikt tas upp, beskrivs kontoret som stadens motor och sociala hub, samt att majoriteten väljer att vara på plats på kontoret största delen av sin arbetstid. Rapporten går helt i linje med vår uppfattning om våra hyresgäster och vi ser inga tecken på att vilja minska sina ytor. Snarare blir kontoret allt viktigare. Attraktiva arbetsplatser i våra städer ger ökade flöden av människor och ger förutsättningar för fler uthyrningar även inom övriga segment. Spännande exempel på kontorsuthyrningar under kvartalet är Sigma Industry North i Umeå och Åklagarmyndigheten i Luleå. Jag vill också lyfta Clas Ohlsons tillbakaflytt in i Sundsvalls stadskärna som visar på hur stora aktörer ser ett ökat värde i att befinna sig centralt i våra städer. Våra pågående projekt löper på enligt plan och under september beviljades bygglovet för etapp tre i vårt projekt Västra Stranden, kvarteret som blir den nya gröna entrén in till Luleå och där Försäkringskassan blir största hyresgäst. När det gäller nyproduktion av bostäder så nystartas i princip inte något bostads- projekt i Sverige. Norra Sverige, dvs våra städer och dess omgivande arbetsregion står inför en stor samhällsomvandling med upp till 100 000 fler invånare inom en 10-års- period. Detta skapar stora möjligheter för vår affär, där vi ser oss som möjliggörare för bostäder med byggrätter i attraktiva lägen. Som stor aktör är vi självklart med och påverkar politiker för att, genom ändrade regler och satsning på infrastruktur, komma igång med byggande av bostäder. Vi har cirka 100 000 kvm byggrätter, för bland annat bostäder majoriteten med färdiga detaljplaner i nuläget och vi arbetar för att färdig- ställa ytterligare cirka 30 000 kvm byggrätter per år den närmaste tiden. Hållbarhet är en viktig och integrerad del av hela Diös affär. Våra klimatmål Knut Rost, vd Attraktiva arbetsplatser i våra städer ger ökade flöden av människor. Inledning ===== SIDA 4 ===== 4 Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-september 2023 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Luleå Skellefteå Umeå Sundsvall Gävle Mora Borlänge Falun Östersund Åre Det här är Diös Vi är ett kommersiellt fastighetsbolag med en unik position i våra 10 tillväxtstäder i norra Sverige. Vårt erbjudande handlar om kommersiella lokaler – i första hand kontor – i rätt läge, för rätt hyresgäst samt i rätt fastighet, kvarter och stadsdel. Om bolaget Att skapa Sveriges mest inspirerande städer. Vi skapar Sveriges mest attraktiva platser med rätt innehåll där människor vill vara, bo, arbeta och mötas. Enkla. Vi är tydliga, öppna och ärliga. Nära. Vi är intresserade, lyssnar och är tillgängliga. Aktiva. Vi går från ord till handling, tar ansvar och vågar fatta beslut. Allt är möjligt! Vi vill att det ska gå bra för våra hyregäster och allt är möjligt! Hyre sgästerna är vårt primära fokus – går det bra för dem så går det bra för oss. Vision Värdegrund Mission Hyresgästlöfte Vårt DNA Vi har genom förande- förmåga, stark lokal förankring och sätter samarbete i fokus. Vi agerar på trender och påverkan s- faktorer där vi fångar upp möjligheter och förändrade behov. Idéer ligger till grund för vår utveckling. Affärsidé Vi äger och utvecklar kommer- siella fastigheter i växande städer i norra Sverige. Med rätt hyresgäst på rätt plats skapar vi attraktiva fastigheter och en långsiktigt hållbar affär. ===== SIDA 5 ===== 5 Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-september 2023 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Antal fastigheter Fastighetsvärde, mdr Uthyrningsbar area, tkvm 359 31,2 1 621 Fastighetsvärde, mkr 5 000 10 000 15 000 25 000 30 000 2014 2015 2021 2022 Q3 20232016 2017 2018 2019 2020 20 000 35 000 Förvaltningsresultat1, mkr 0 200 400 600 1 000 800 1 200 2014 2015 2021 2022 RTM Q3 2023 2016 2017 2018 2019 2020 Hyresintäkter, mkr 0 500 1 000 1 500 3 000 2 500 2 000 2014 2015 2021 2022 RTM Q3 2023 2016 2017 2018 2019 2020 Fastighetsvärde per affärsenhet, mkr Luleå, 4 865 mkr Skellefteå, 3 280 mkr Umeå, 4 795 mkr Östersund/Åre, 4 934 mkr Sundsvall, 4 844 mkr Gävle, 5 317 mkr Dalarna, 3 190 mkr Hyresvärde per lokalslag, % Kontor, 53% Butik, 16% Hotell/Restaurang, 9% Bostad, 8% Vård/utbildning, 6% Industri/Lager, 3% Övrigt, 5% Kontraktsvärde per kategori, % Privata, 66% Offentliga, 30% Bostäder, 4% Om bolaget Julia Flink, hållbarhetsspecialist, Jörgen Johansson, förvaltare, och Simon Holmström, fastighetstekniker, i Umeå. 1 Jämförelseperiod 2022 är omräknad med anledning av aktiverade ränteutgifter, se redovisningsprinciper på sidan 26. ===== SIDA 6 ===== 6 Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-september 2023 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Aktuella projekt Det moderna kontoret är navet i utvecklingen av en attraktiv stad.Stad: Luleå Fastighet: Biet 4, Västra Stranden Typ av projekt: Kontor Uthyrningsbar area: 4 920 kvm Färdigställt: Q2 2024 Hyresgäst: Försäkringskassan Investering: 206 mkr Stad: Borlänge Fastighet: Mimer 1 Typ av projekt: Utbildning Uthyrningsbar area: 13 332 kvm Färdigställt: Q2 2024 Hyresgäst: Högskolan Dalarna Investering: 484 mkr Stad: Umeå Fastighet: Vale 17, Kvarteret Vale Typ av projekt: Bostäder Uthyrningsbar area: 2 800 kvm Färdigställt: Q1 2026 Stad: Umeå Fastighet: Vale 17, Kvarteret Vale Typ av projekt: Kontor och lokaler för urban service Uthyrningsbar area: 5 030 kvm Färdigställt: Q1 2025 Hyresgäst: Försäkringskassan Investering: 206 mkr Investering: 1 32 mkr Om bolaget Samtliga bilder på aktuella projekt är visionsbilder. ===== SIDA 7 ===== 7 Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-september 2023 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Hållbarhet Hållbarhet Miljö & klimat: energi Vårt klimatmål innebär att vi ska minska våra direkta koldioxidutsläpp samt utsläpp från inköpt energi med minst 50 procent till år 2030 jämfört med 2018, för att senast år 2045 nå nettonoll. Energianvändning samt effektutnyttjande påverkas bland annat av yttre faktorer som temperaturer, nederbörd, vind och sol. Därför arbetar vi löpande med att minska användningen och reducera effekttoppar för att hålla nere våra energi- kostnader och klimatpåverkan. För perioden är den minskade energianvändningen -2,9 procent. Kyla inkluderas inte i energimålet då datakvalitet och -täckning är av lägre kvalitet samtidigt som energislaget har marginell påverkan för utslaget på total energi- användningen. Att teckna gröna hyresavtal tillsammans med våra hyresgäster involverar och skapar incitament för båda parter att nå fram till gemensamma energilösningar. Miljö & klimat: projekt och investeringar Nyproduktion och renovering medför direkta och indirekta utsläpp samt resursnytt- janden. Vi arbetar aktivt med livscykelanalyser i tidiga skeden av större projekt för att förstå vilka åtgärder och val vi behöver göra för att minska vår klimatpåverkan från projekten. Under kvartalet har vi skrivit ramavtal för klimatberäkningar vilket skapar jämförbarhet i beräkningarna mellan olika projekt för kunskapsutveckling och erfarenhetsutbyte. Människor Vi arbetar aktivt med välbefinnande och kompetensutveckling för våra medarbetare. Genom vårt utbildningsprogram Diös Academy har vi skapat en digital utbildnings- plattform och kan därigenom enklare informera och utbilda hela organisationen. Kompetensutveckling är en viktig del för att skapa drivkraft och engagemang hos våra medarbetare. Septembermätningen visade en rekommendationsvilja enligt eNPS1 på 48 poäng där våra medarbetare känner stort förtroende för sina chefer och kollegor. BOLAGSMÅL Enhet 2023 30 sept 2022 20181 Kommentar Utsläpp scope 1² och 2, rullande 12 mån ton CO2e 5 421 5 427 6 972 Mål: -50 procent 2030. Granskat och godkänt av Science Based Target initiative, SBTi Utsläpp scope 32 ton CO2e 692 692 697 Följs upp på årsbasis. Historisk datatäckning försvårar årsjämförelser över tid Gröna fastigheter % av MV 18 16 - Miljöcertifierade fastigheter % av MV 28 22 - Energieffektiva fastigheter % av MV 39 42 - Fastigheter med högst 85 kWh/kvm Atemp i primärenergital Klimatriskanalyserade fastigheter % av MV 46 26 - Under kvartalet har fastigheter i Dalarna genomgått klimatriskanalys Medarbetarnas rekommendationsvilja poäng 48 48 - Mål : eNPS > 45 poäng. Branschsnittet är 21 poäng NYCKELTAL FÖR PERIODEN 2023 9 mån jan-sep 2022 9 mån jan-sep 2018 12 mån jan-dec Energianvändning i jämförbart bestånd (LfL) kWh/Atemp 84,9 87,1 - El, klimatkorrigerad fjärrvärme och kyla Energibesparing % -2,9 -3,3 - Mål: -3 procent. Omfattar ej fjärrkyla Faktisk energianvändning, rullande 12 mån (Abs) kWh/uthyrbar area 141,6 144,0 - Ej normalårskorrigerad fjärrvärme Andel fossilfri energi % 98 98 98 Producerad solel MWh 1 313 1 466 <1 Grönt hyresavtal % 17 11 4 Andel kommersiella hyresavtal med grön bilaga av årliga kontraktsvärdet TAXONOMIRAPPORTERING, indikativ Förenlig omsättning % 16 12 - mkr 284 230 - Förenliga kapitalutgifter % 16 3 - mkr 180 34 - Förenliga driftutgifter % 12 10 - mkr 18 18 - 1 Basår. Omräkning för historisk data gjordes under 2022. 2 Data redovisas på helår, föregående års underlag används som prognos då datakvalitet och -täckning för kvartalen är lägre. Vi är ett fastighetsbolag där hållbarhetsarbetet är en naturlig del av verksamheten. Genom tydliga hållbarhetsmål driver vi verksam- heten på ett ansvarsfullt sätt och skapar långsiktiga affärer. 1 Employee Net Promoter Score är ett mått på hur villiga medarbetarna är att rekommendera sin arbetsplats till en vän eller en bekant. 98% EU:s taxonomi Vi väljer att frivilligt rapportera i enlighet med EU-taxonomin för ökad transparens och jämförbarhet inom branschen. Kvartalsvis görs en preliminär och förenklad rap- portering. Hela vår verksamhet kommer att omfattas av taxonomin då den primärt utgörs av förvärv och ägande av fastigheter, aktivitet 7.7. De ekonomiska verksamhe- terna är exponerade mot miljömål 1 om att begränsa vår klimatpåverkan. Klassificeringen av hyresintäkter respektive serviceintäkter i taxonomin linjerar från kvartal tre 2023 med den finansiella rapporteringen. Detta påverkar jämförbarheten mot tidigare perioder. Andelen linjerade fastigheter ökar under perioden när fler fastigheter klimatriskanalyserats. fossilfri energi Vi köper ursprungsgaranterad el. Vår energimix beräknas utan klimatkompensation. ===== SIDA 8 ===== 8 Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-september 2023 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt 2023 3 mån 2022 3 mån 2023 9 mån 2022 9 mån 2022 12 mån RESULTATRÄKNING Not jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep jan-dec Hyresintäkter1 573 514 1 714 1 510 2 029 Serviceintäkter1 48 45 144 131 179 Totala intäkter 1 621 559 1 858 1 641 2 209 Fastighetskostnader 2 -172 -171 -587 -537 -740 Driftöverskott 3 449 388 1 271 1 104 1 469 Central administration 4 -23 -18 -63 -53 -90 Finansnetto2 5 -206 -80 -535 -169 -273 Förvaltningsresultat 6 221 290 673 882 1 106 Värdeförändring fastigheter2 7 -204 -439 -890 193 -165 Värdeförändring räntederivat 8 97 2 24 117 104 Resultat före skatt 9 114 -146 -193 1 192 1 045 Aktuell skatt 10 -9 -20 -28 -66 -16 Uppskjuten skatt 10 -18 46 57 -183 -199 Resultat efter skatt 88 -120 -163 944 830 Resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 88 -120 -163 944 830 Summa 88 -120 -163 944 830 TOTALRESULTATRÄKNING Resultat efter skatt 88 -120 -163 944 830 Periodens totalresultat 88 -120 -163 944 830 Totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 88 -120 -163 944 830 Summa 88 -120 -163 944 830 Resultat per aktie, kr 0,62 -0,84 -1,15 6,67 5,87 Antal utestående aktier vid periodens utgång 141 430 947 141 430 947 141 430 947 141 430 947 141 430 947 Genomsnittligt antal aktier 141 430 947 141 430 947 141 430 947 141 426 475 141 427 602 Antal aktier i eget förvar vid periodens utgång 354 218 354 218 354 218 354 218 354 218 Genomsnittligt antal aktier i eget förvar 354 218 354 218 354 218 358 690 357 563 1 Klassificeringen av hyresintäkter respektive serviceintäkter är förändrad jämfört med föregående år, se sidan 26, redovisningsprinciper. 2 Jämförelseperioderna är omräknade med anledning av aktiverade ränteutgifter, se redovisningsprinciper på sidan 26. Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) föreligger. Avrundningar kan medföra att kolumner/rader inte summerar. Koncernens resultaträkning och totalresultaträkning i sammandrag, mkr Resultaträkning Förvaltningsresultat per aktie¹ Driftöverskott och överskottsgrad Resultaträkning 0,00 0,50 1,00 1,50 2,00 2,50 5,50 6,00 6,50 7,00 7,50 8,50 Förvaltningsresultat per aktie (va), SEK Förvaltningsresultat per aktie rullande 12 mån (ha), SEK 8,00 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q4 Q3Q2Q1Q3Q2Q1 2019 2020 2021 2022 2023 200 250 300 350 500 450 400 20 30 40 50 60 80 70 Driftöverskott (va), mkr Överskottsgrad (ha), % Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q4 Q3Q2Q1Q3Q2Q1 2019 2020 2021 2022 2023 ===== SIDA 9 ===== 9 Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-september 2023 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Not 4 Centraladministration Kostnaderna för centraladministration uppgick till 23 mkr (18). De högre kostnaderna består främst av ökade leasingkostnader. I central administration ingår koncerngemen- samma kostnader för stabsfunktioner, it, årsredovisning, revisionsarvoden, juridisk råd givning med mera. Not 5 Finansnetto¹ Kvartalets finansnetto uppgick till -206 mkr (-80). Den högre kostnaden är främst relaterad till högre marknadsräntor och större nettoskuld. Kvartalets ränte kostnader, inklusive kostnader för räntederivat och lånelöften, motsvarar upplåning till en genomsnittlig årsränta om 4,9 procent (1,9). Not 6 Förvaltningsresultat¹ Kvartalets förvaltningsresultat, det vill säga resultat exklusive värde för ändringar och skatt, uppgick till 221 mkr (290). Det är en minskning med 24 procent jämfört med föregående år. Förändringen är hänförlig till ökade finansiella kostnader. I jämförbart bestånd minskade förvaltningsresultatet med 19,4 procent jämfört med tredje kvartalet föregående år. Not 1 Intäkter Intäkterna för kvartalet uppgick till 621 mkr (559) och den ekonomiska uthyrnings- graden till 92 procent (91). I jämför bart bestånd ökade kontrakterade hyresintäkter, exklusive projektfastig heter, med 10,0 procent i kvartalet jämfört med före gående år. Övriga förvaltningsintäkter uppgick till 7 mkr (8) och bestod bland annat av vidarefakturering till hyresgäster avseende utförda arbeten i förhyrda lokaler. Av våra kommersiella hyresavtal har 96 procent indexuppräkning, där 93 procent löper med KPI-justering och 3 procent med fast uppräkning. UTVECKLING INTÄKTER 2023 jul-sep 2022 jul-sep Förändring % Jämförbart bestånd 569 520 10,0 Pågående projekt 13 9 Färdigställda projekt 30 14 Förvärvade fastigheter 2 - Sålda fastigheter - 3 Fastighetstaxering 2022 - 5 Kontrakterade hyresintäkter 614 551 Övriga förvaltningsintäkter 7 8 Intäkter 621 559 Not 2 Fastighetskostnader Kvartalets fastighetskostnader uppgick till 172 mkr (171). Av fastighetskostnaderna utgjorde 5 mkr (7) kostnader för arbeten i förhyrda lokaler vilket vidarefaktureras till hyresgäster. Not 3 Driftöverskott Driftöverskottet uppgick till 449 mkr (388) och överskottsgraden till 73 procent (70). I jämförbart bestånd ökade drift överskottet med 12,0 procent jämfört med tredje kvartalet föregående år. Resultatanalys juli-september 2023 Andreas Westman, projektledare, hos hyresgästen Clarion Hotel Umeå. 1 Jämförelseperioden är omräknad med anledning av aktiverade ränteutgifter, se redovisningsprinciper på sidan 26. Resultaträkning ===== SIDA 10 ===== 10 Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-september 2023 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt forts. Resultatanalys juli-september 2023 Området Magasinen, Gävle. Not 7 Värdeförändringar fastigheter Det genomsnittliga direktavkastningskravet i värderingen uppgick vid utgången av kvartalet till 6,01 procent (5,56), en ökning om 0,10 procent sedan föregående kvartal. Den orealiserade värdeförändringen för kvartalet1 uppgick till -204 mkr (-439), den realiserade värdeförändringen uppgick till 0 mkr (0). Den orealiserade värde förändringen förklaras av ett högre direktavkastningskrav som främst drivs av generellt högre marknadsräntor. För mer infor mation, se not 11. Marknadsvärdet uppgick per 30 september till 31 223 mkr (31 106). Under kvartalet har 0 fastigheter (3) förvärvats medan 0 fastigheter (0) har avyttrats. OREALISERADE VÄRDEFÖRÄNDRINGAR FASTIGHETER, MKR 2023 3 mån jul-sep 2022 3 mån jul-sep Förvaltningsfastigheter -184 -450 Projektfastigheter -20 18 Byggrätter 0 -7 Orealiserad värdeförändring -204 -439 Not 8 Värdeförändringar derivat Portföljen av räntederivat har värderats till verkligt värde. Om den avtalade räntan avviker från marknadsräntan uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde på ränte- derivaten. Värdeförändringen är orealiserad och påverkar inte kassaflödet. Under kvartalet uppgick orealiserade värdeförändringar för derivat instrumenten till 97 mkr (2), vilka i sin helhet har redovisats i resultaträkningen. Värdeförändringen är hänförlig till stigande marknadsräntor. Not 9 Resultat före skatt Resultat före skatt uppgick till 114 mkr (-146). Resultatförändringen förklaras främst av högre driftöverskott samt orealiserade värdeförändringar i fastigheter och derivat jämfört med föregående år. Not 10 Skatt Bolagsskatten i Sverige är nominellt 20,6 procent. Det finns inga skattemässiga underskott i koncernen och det finns obeskattade reserver om 492 mkr (469). Fastigheternas verkliga värde över stiger dess skattemässiga värde med 15 772 mkr (16 195). Uppskjuten skatt har beräknats på 10 626 (10 956). Skillnaden är hän- förlig till uppskjuten skatt på tillgångsförvärv. Diös har inga pågående skattetvister. SKATTEBERÄKNING, MKR 2023 3 mån jul-sep 2022 3 mån jul-sep Resultat före skatt 114 -146 Nominell skattesats 20,6% -23 30 Övriga skattemässiga justeringar -3 -4 Redovisad skattekostnad -26 26 Varav aktuell skatt -9 -20 Varav uppskjuten skatt -18 46 Aktuell skatt uppgick till -9 mkr (-20) och uppskjuten skatt uppgick till -18 mkr (46). Förändringen i uppskjuten skatt är hänförlig till de orealiserade värdeförändringarna. 1 Jämförelseperioden är omräknad med anledning av aktiverade ränteutgifter, se redovisningsprinciper på sidan 26. Resultaträkning ===== SIDA 11 ===== 11 Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-september 2023 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Antal kontrakt Årligt kontrakts- värde1, tkr Genomsnittlig kontraktstid1, år Trafikverket 22 99 936 6,4 Polismyndigheten 41 63 676 6,3 Nordic Choice Hotels 4 59 057 14,6 Falu kommun 12 35 084 6,7 Östersunds kommun 75 34 561 2,2 Arbetsförmedlingen 24 31 356 2,6 Försäkringskassan 23 29 864 1,9 Swedbank AB 12 25 581 2,4 Migrationsverket 7 24 994 2,4 Telia Sverige AB 31 24 469 6,6 Summa 251 428 579 6,1 Hyresgäster med verksamhet på uppdrag av stat, landsting, kommun eller finansierad med kommunal skolpeng. 1 Inkluderar kontrakt med framtida tillträde. Hyresgäster Vår hyresgästbas är väl diversifierad sett utifrån både geografi och bransch. Antalet lokalhyreskontrakt uppgick till 3 149 (3 210) och antalet bostadskontrakt uppgick till 2 277 (2 231). De tio största hyresgästerna representerade 18 procent (18) av totala kontrakterade hyresintäkter. 30 procent av kontrakterade hyresintäkter per 30 september kommer från hyresgäster med verksamhet på uppdrag av stat, landsting, kommun eller verksamhet som är finansierad med kommunal skolpeng. Andelen kommersiella gröna hyresavtal uppgår till 17 procent av det årliga kontraktsvärdet. Nettouthyrning Nettouthyrningen för kvartalet uppgick till 0 mkr (21) och summerar till 18 mkr (61) för perioden. Större uthyrningar under kvartalet var till Sigma Industry North i Magne 4, Umeå och Åklagarmyndigheten i Mörten 1, Luleå medan större upp- sägningar var från Lernia i Kontoret 2, Skellefteå och Koneo i Norrmalm 1:24, Sundsvall. Kontraktstid Genomsnittlig kontraktstid för lokaler uppgick per den 30 september till 4,0 år (4,3). Vakanser Vakanserna uppgick per 30 september till 7 procent (8) för ekonomisk vakansgrad och till 12 procent (13) för vakant area. Justerat för projekt och ej uthyrbara vakanser1 upp- gick vakansgraden till 11 procent för vakant area. Störst är de ekonomiska vakanserna inom kontor och butiker medan areavakanserna är störst inom kontor och industri. 1 Projekt- och ej uthyrningsbara vakanser består av tomställda ytor för nyproduktion och ombyggnad samt redan uthyrda men ej tillträdda ytor. Antal kontrakt Kontraktsvärde, mkr Andel av värdet,% Lokalhyresavtal, förfalloår 2023 257 55 2 2024 982 391 16 2025 733 431 18 2026 638 409 17 2027+ 539 893 37 Summa 3 149 2 180 89 Bostäder 2 277 202 8 Övriga hyresavtal1 2 079 62 3 Totalt 7 505 2 444 100 1 Övriga hyresavtal består främst av garage- och parkeringsplatser. Våra hyresgäster Nettouthyrning, mkr -150 -50 -100 0 150 50 100 Q1 Q2 Q3 Q4 2019 Q1 Q2 Q3 Q4 2020 Q1 Q2 Q3 Q4 2021 Q1 Q2 Q3 Q4 Q2 Q3Q1 2022 2023 Nytecknade avtal Uppsagda avtal NettouthyrningRullande 12 mån Våra största hyresgäster per 30 september 2023 Hyreskontrakt och löptider Våra hyresgäster ===== SIDA 12 ===== 12 Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-september 2023 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Balansräkning och eget kapital Koncernens balansräkning i sammandrag, mkr Eget kapital Varav hänförligt till moderbolagets aktieägare Varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande Eget kapital 2021-12-31 11 823 11 749 74 Periodens resultat efter skatt 830 830 0 Periodens totalresultat 830 830 0 Avyttring egna aktier 9 9 - Förvärv av minoritetsandel -65 8 -74 Utdelning -496 -496 - Eget kapital 2022-12-31 12 102 12 102 0 Periodens resultat efter skatt -163 -163 0 Periodens totalresultat -163 -163 0 Utdelning -283 -283 - Eget kapital 2023-09-30 11 655 11 655 0 Förändring eget kapital i sammandrag, mkr Balansräkning Kontor, 61% Butik, 19% Bostad, 9% Industri/lager, 1% Övrigt, 10% Fastighetsvärde per kategori Luleå, 16% Sundsvall, 16% Umeå, 15% Östersund, 14% Skellefteå, 11% Gävle, 10% Borlänge, 8% Falun, 7% Åre, 2% Mora, 2% Fastighetsvärde per stad TILLGÅNGAR Not 2023 30 sep 2022 30 sep 2022 31 dec Materiella och immateriella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 11 31 223 31 106 31 136 Övriga anläggningstillgångar 82 60 65 Summa materiella och immateriella anläggningtillgångar 31 305 31 165 31 201 Finansiella anläggningstillgångar 11 12 12 Summa anläggningstillgångar 31 317 31 177 31 213 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar 372 342 290 Derivat 167 156 143 Likvida medel 14 - 353 88 Summa omsättningstillgångar 539 851 520 Summa tillgångar 31 856 32 028 31 733 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 12 11 655 12 212 12 102 Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld 2 325 2 367 2 383 Övriga avsättningar 10 10 10 Skulder till kreditinstitut 13 11 210 12 479 10 781 Långfristig skuld leasing 68 53 52 Övrig långfristig skuld 51 17 17 Summa långfristiga skulder 13 664 14 926 13 243 Kortfristiga skulder Kortfristig del av skulder till kredinstitut 13 5 569 3 982 5 478 Kortfristig del av skuld leasing 9 4 7 Checkräkningskredit 14 158 - - Kortfristiga skulder 800 904 903 Summa kortfristiga skulder 6 536 4 890 6 388 Summa eget kapital och skulder 31 856 32 028 31 733 ===== SIDA 13 ===== 13 Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-september 2023 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Kommentarer till balansräkningen¹ Not 1 1 Förvaltningsfastigheter och fastighetsvärde Fastighetsbeståndet är koncentrerat till centrala lägen i tio prioriterade städer i norra Sverige. Beståndet är väl diversifierat och består främst av kontorsfastigheter, lokaler för urban service och bostäder. 2023-09-30 2022-09-30 2022-12-31 FASTIGHETSBESTÅNDET Mkr Mkr Mkr Förvaltningsbestånd 28 015 27 757 28 246 Projektfastigheter 3 067 3 201 2 757 Byggrätter 141 148 133 Förvaltningsfastigheter 31 223 31 106 31 136 Fastighetsvärde Samtliga fastigheter värderas vid varje kvartalsbokslut med syfte att fastställa fastig- heternas individuella värde vid en försäljning. Eventuella portföljeffekter beaktas således inte. Per den 30 september externvärderades 85 procent av fastighetsvärdet av CBRE. Värderingarna baseras på en kassaflödesmodell med en individuell bedöm- ning för varje fastighet av dels framtida intjäningsförmåga, dels marknadens avkast- ningskrav. Vid bedömning av en fastighets framtida intjänings förmåga har, utöver inflations antagande om 6 procent för 2023 och 2 procent långsiktigt, hänsyn tagits till bedömda marknadshyror vid kontraktsförfall, uthyrningsgrad samt fastighets- kostnader. Marknadens avkastningskrav fastställs genom en analys av genomförda fastighetstransaktioner för fastigheter med liknande standard och läge. Projekt och projektfastigheter har värderats enligt samma princip men med avdrag för återstående investering. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknads värde kr/kvm BTA för fastställda byggrätter. Genomsnittligt värde på byggrätterna i värderingen är cirka 1 300 kr/kvm BTA. Värderingarna har genomförts enligt IFRS 13 nivå 3. Förändring av fastighetsvärdet 2023-09-30 2022-09-30 2022-12-31 Mkr Antal Mkr Antal Mkr Antal Fastighetsbeståndets värde 1 jan 31 136 363 27 993 340 27 993 340 Förvärv - - 1 984 26 2 004 28 Investeringar i ny-, till-, ombyggnad1 1 145 - 938 - 1 332 - Försäljningar -160 -4 -1 -9 -18 -10 Orealiserade värdeförändringar1 -897 - 192 - -175 - Fastighetsbeståndets värde vid periodens utgång 31 223 359 31 106 3612 31 136 3632 1 Jämförelseperioderna är omräknade med anledning av aktiverade ränteutgifter, se redovisningsprinciper på sidan 26. 2 Fastighetsreglering har påverkat antalet fastigheter. Värderingsantaganden per fastighetskategori 2023-09-30 2022-12-31 Kontor Butik Bostäder Industri/ lager Övriga Kontor Butik Bostäder Industri/ lager Övriga Hyresvärde, kr per kvm 1 768 1 863 1 416 798 1 518 1 745 1 868 1 422 789 1 502 Drift & underhåll, kr per kvm 376 491 462 240 345 368 477 459 237 345 Direktavkastning för bedömning av restvärde, % 6,0 6,4 4,7 6,2 6,0 5,8 6,1 4,4 5,8 5,8 Kalkylränta för diskontering till nuvärde, % 8,5 8,9 7,1 8,6 8,5 8,2 8,6 6,9 8,3 8,2 Långsiktig vakans, % 6,5 6,7 3,2 9,8 5,8 6,3 6,6 3,5 10,1 5,6 Värderingsmodellen utgår i regel från en kalkylperiod om 10 år eller längre om faktiska avtal som löper längre än 10 år finns. Siffrorna är inte i jämförbart bestånd. Känslighetsanalys per fastighetskategori, tkr Kontor Butik Bostäder Industri Övrigt Total Hyresvärde, +/- 50 kr per kvm 701 168 -701 168 309 677 -309 677 144 686 -144 686 61 361 -61 361 153 243 -153 243 1 370 136 -1 370 136 Drift & underhåll, +/- 25 kr per kvm -343 168 343 168 -154 838 154 838 -72 343 72 343 -30 681 30 681 -76 622 76 622 -677 652 677 652 Direktavkastning, +/- 0,5% -777 008 921 117 -300 788 352 077 -159 969 199 868 -31 754 38 349 -136 877 161 968 -1 406 396 1 673 379 Kalkylränta, +/- 0,5% -586 827 615 237 -244 784 255 893 -90 745 95 096 -29 763 31 461 -126 344 133 378 -1 078 463 1 131 066 Långsiktigt vakansgrad, +/- 1% -215 292 215 296 -97 860 97 860 -26 698 26 453 -8 804 8 804 -36 414 33 171 -385 068 381 584 Direktavkastning för bedömning av restvärde 4,50 2017 2018 20202019 2022 Q3 20232021 6,00 5,00 5,50 % 6,50 Balansräkning 1 Jämförelsetalen i kommentarer till balansräkningen motsvarar föregående års fastställda årsredovisning. ===== SIDA 14 ===== 14 Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-september 2023 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Investeringar Under kvartalet har 314 mkr (1 332) investerats varav 0 mkr (1 015) avsåg fastig- hetsförvärv. Pågående projekt och investeringar fortgår enligt plan. Efterfrågan på hyresgäst- anpassningar är fortsatt god medan rådande marknadsförutsättningar har medfört att vi skjuter fram vissa projektstarter, framförallt gällande bostadsproduktion. INVESTERINGAR 2023-09-30 2022-09-30 2022-12-31 Investeringar i nyproduktion 136 218 288 Investeringar i förädlingsfastigheter 285 275 351 Investeringar i hyresgästanpassningar 724 445 693 Summa 1 145 938 1 332 Förvärv Inga fastighetsförvärv har genomförts under kvartalet. Avyttringar Inga avyttringar har genomförts under kvartalet. Fastighetstransaktioner januari-september 2023 AVYTTRADE OCH FRÅNTRÄDDA Fastighet Kvartal Stad Yta, kvm Pris2, mkr Tomter Arvesund 1 Åre - 0,4 Tomt Arvesund 2 Åre - 0,2 Ingeborg 1 2 Borlänge 14 117 200,0 Summa 14 117 200,6 2 Underliggande fastighetsvärde. Projektportfölj Vi har en pågående projektportfölj om totalt 4 106 mkr varav 2 847 mkr är upp- arbetat per 30 september. Vi gör löpande investeringar i beståndet för att förbättra, anpassa och effektivisera för våra hyres gäster. Våra investeringar, exklusive projekt- vinster, bidrog till en ökning av fastighetsbeståndets värde med 1 145 mkr för perioden. Investeringar i befintligt bestånd avser ny-, om- och tillbyggnationer samt energi besparande åtgärder. Avkastningen på avslutade investeringar under perioden uppgick till 7,9 procent på investerat belopp. Projektfastigheter Antalet projektfastigheter uppgår till 9 stycken med ett marknadsvärde om 3 067 mkr. Inga nya projektfastigheter har tillskapats under kvartalet. Uthyrningsgraden för projekt fastigheterna uppgår per 30 september till 100 procent. T otal bedömd investering uppgår till 2 517 mkr där upparbetad investering per 30 september uppgick till 2 029 mkr. Avslutade större projekt Inga större projekt har färdigställts under kvartalet. Byggrätter Vi har en identifierad byggrättsvolym om cirka 200 000 kvm BTA. I volymen ingår både fastställda och potentiella byggrätter för både bostäder och kommersiella loka- ler. Cirka 50 procent av byggrättsvolymen är hänförlig till kommersiella lokaler. Vår ambition är att löpande tillskapa nya byggrätter för antingen egen produktion eller försäljning. Pågående projekt och investeringar fortgår enligt plan. Luleå Umeå Skellefteå GävleDalarnaÅre/ Östersund Sundsvall 50 0 100 Mkr 150 Investering Förvärv Avyttring forts. Kommentarer till balansräkningen Balansräkning Kvartalets investeringar, förvärv och avyttringar per affärsenhet ===== SIDA 15 ===== 15 Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-september 2023 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Projektfastigheter Typ Stad Fastighet Fastighetstyp Uthyrningsbar area, kvm Uthyrningsgrad, % Investering, mkr Upparbetad investering, mkr Hyresvärde, mkr Färdigställt Miljöcertifiering PÅGÅENDE PROJEKT Förädling Borlänge Mimer 1 Utbildning 13 332 100 484 369 27,7 Q2 2024 BREEAM-SE, planerad 2023 Nyproduktion Luleå Biet 4 Kontor 4 920 100 206 141 14,1 Q2 2024 BREEAM-SE, planerad 2024 Nyproduktion Umeå Vale 17 Bostäder (brf) 2 800 - 132 25 - Q1 2026 Svanen Förädling Umeå Vale 17 Kontor 5 030 100 206 73 14,6 Q1 2025 BREEAM-SE, very good FÄRDIGSTÄLLDA ELLER DELVIS INFLYTTADE PROJEKT Nyproduktion Umeå Magne 5 Hotell 14 500 100 395 3851 26,2 Q3 2022 BREEAM-SE, very good Förädling Borlänge Intagan 1 Kontor 31 000 100 555 547 52,9 Q4 2022 BREEAM In-Use, very good Nyproduktion Umeå Stigbygeln 2 Kontor 9 646 100 262 250 19,8 Q4 2022 BREEAM-SE, very good Förädling Sundsvall Aeolus 5 Bostäder 2 597 - 55 53 3,8 Q1 2023 - Förädling Sundsvall Glädjen 4 Kontor 1 870 100 52 48 5,2 Q2 2023 BREEAM In-Use, planerad 2023 Nyproduktion Luleå Porsön 1:446 Kontor 5 452 100 170 138 7,5 Q2 2023 BREEAM-SE, planerad 2023 Summa 91 147 2 517 2 029 Hyresgäster med verksamhet på uppdrag av stat, landsting eller kommun. 1 Lyft av vilande moms vid färdigställande. Nina Uibo, fastighetstekniker i Östersund, på plats hos hyresgästen Restaurang Basta. Balansräkning ===== SIDA 16 ===== 16 Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-september 2023 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Not 1 2 Eget kapital Eget kapital uppgick per den 30 september till 11 655 mkr (12 102). Solidi teten uppgick till 36,6 procent (38,1) och översteg därmed målet om minst 35 procent. Av beslutad utdelning om 284 mkr har hälften utbetalats. Resterande del utbetalas under kvartal 4 2023 och kvartal 1 2024. Not 13 Räntebärande skulder Under kvartalet har vi emitterat nya icke-säkerställda obligationer om 475 mkr. Certifikat marknaden har varit relativt stabil med bibehållna utestående volymer. Kortfristiga låneförfall består främst av banklån. Vi har pågående dialoger med våra banker och bedömer med stor sannolikhet att låneförfallen kommer refinansiera med samma volymer. Koncernens nominella räntebärande skulder uppgick till 16 806 mkr (15 776). Förändringen beror på ett större fastighetsbestånd till följd av genomförda förvärv och projektinvesteringar. Av de räntebärande skulderna består 13 840 mkr (13 010) av bankfinansiering, 556 mkr (790) av säkerställda obligationer, 535 mkr (570) av certifikat samt 1 875 mkr (1 900) av icke-säkerställda obligationer. Upplupet anskaffningsvärde på certifikaten uppgick till 531 mkr (568). Kommande refinansie- ringar slutförhandlas i normalfallet 3–9 månader före förfallodag. Belåningsgraden för koncernen uppgick till 54,2 procent (51,9) vid periodens utgång. Den säkerställda belåningsgraden uppgick till 46,5 procent (44,0). Den årliga genomsnittsräntan inklusive kostnad för derivatinstrument och lånelöften uppgick vid periodens utgång till 4,8 procent (3,2) och räntetäckningsgraden för perioden uppgick till 2,2 (5,0). Ränte- och kapitalbindning Den genomsnittliga räntebindningstiden inklusive derivat uppgick till 2,6 år (0,8) och genomsnittlig kapitalbindningstid uppgick till 2,4 år (2,4). Av koncernens utestående lån löper 1 495 mkr (570) med fast ränta varav 535 mkr (570) avser certifikat. Ränte- och marginalförfall Låneförfall Förfalloår Lånebelopp, mkr1 Årlig snitt- ränta2, % Kredit avtal, mkr Utnyttjat, mkr 2023 485 4,8 0 0 2024 8 795 5,5 6 738 6 688 2025 1 535 6,2 1 135 1 135 2026 4 911 6,0 4 204 3 363 2027+ 1 080 5,3 5 620 5 620 Utnyttjat kreditutrymme 16 806 5,7 17 697 16 806 Outnyttjat kreditutrymme3 891 0,0 Finansiella instrument 9 250 -0,8 Totalt 4,8 1 Nominella belopp. 2 Årlig snittränta avser genomsnittlig ränta baserat på räntevillkor och aktuell skuld per 2023-09-30. 3 Kostnad för outnyttjat kreditutrymme påverkar den årliga snitträntan med 0,02 procentenheter. Ränte- och låneförfallostruktur per 30 september 2023 Förfalloprofil räntebärande skulder Fördelning av räntebärande finansiering forts. Kommentarer till balansräkningen Bankfinansiering, 78% Säkerställda obligationer, 3% Icke-säkerställda obligationer, 11% Certifikat, 3% Outnyttjat kreditutrymme, 5% Lägg in bild Balansräkning 0 2 500 3 000 3 500 4 000 500 1 000 1 500 2 000 Mkr 4 500 Q2 Q1 Q3 Q3 Q2 Q2 Q1Q1Q1Q2 Q1 Q2Q1Q4 Q4Q3 Q4 Q4 20242023 2025 2026 2027 2028 20332030 Bankfinansiering Säkerställda obligationer Icke-säkerställda obligationer ===== SIDA 17 ===== 17 Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-september 2023 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Typ Nominellt belopp, mkr Återstående löptid, år Swapränta, % Marknadsvärde, mkr Ränteswap 1 500 4,4 2,66 32,0 Ränteswap 1 000 2,4 2,77 14,6 Ränteswap 1 000 4,7 1,94 29,3 Ränteswap 1 250 2,8 2,93 -1,2 Ränteswap 500 1,3 0,05 29,8 Ränteswap 500 0,8 0,00 20,5 Ränteswap 500 4,5 2,45 4,9 Ränteswap 1 000 6,7 2,45 7,6 Ränteswap 500 6,8 2,44 5,5 Ränteswap 1 500 4,8 2,76 23,6 TOTALT 9 250 4,1 2,31 166,6 Derivatavtal per 30 september 2023 Känslighetsanalys per 30 september 20231 Nettoskuld / EBITDA, mkr Belåningsgrad, % Derivat Under kvartalet har nya derivat omstrukturerats och tecknats. Detta har påverkat att återstående löptid ökat till 4,1 år jämfört med 2,4 år vid årsskiftet. Förändringarna har genomförts för att begränsa effekten av ytterligare stigande marknadsräntor. Av koncernens totala räntebärande skulder har nu 9 250 mkr (4 500) räntesäkrats via derivatinstrument. Marknadsvärdet för derivatportföljen uppgick per den 30 september 2023 till 167 mkr (143). De finansiella instrumenten begränsar eventuella ränte förändringars inverkan på vår genomsnittliga upplåningskostnad. Samtliga finan- siella instrument värderas till verkligt värde och är klassificerade i nivå 2 enligt IFRS 13, vilket innebär att värderingen är baserad på observerbara marknadsdata (se not 23 i Årsredovisning 2022). Värdeförändringar redovisas över resultaträkningen. Not 14 Likvida medel och checkräkningskredit Koncernens likvida medel uppgick vid periodens utgång till 0 mkr (88) och utnytt- jad checkräkningskredit uppgick till 158 mkr (0). Beviljad kreditlimit på checkräk- ningskrediten uppgick till 600 mkr (600) och total likviditetsreserv med avdrag för utestående certifikat uppgår till 798 mkr (1 218). 5,0 6,0 11,0 12,0 13,0 14,0 7,0 8,0 9,0 10,0 Mkr 15,0 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q4 Q3Q2Q1Q1Q1Q1Q1 Q3 Q3 Q3 Q3Q2 2019 2020 2021 2022 2023 40,0 45,0 50,0 55,0 60,0 % 65,0 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q4 Q3Q2Q1Q1Q1Q1Q1 Q3 Q3 Q3 Q3Q2 2019 2020 2021 2022 2023 forts. Kommentarer till balansräkningen Förändring årlig snitt- ränta, % Förändring årlig snittränte- kostnad, mkr Förändring marknads- värde, mkr Låneportfölj exkl. derivat 0,9 +153 Derivatportfölj -0,1 -11 +449 Låneportfölj inkl. derivat 0,8 +142 +449 1Om marknadsräntan stiger med 1 procentenhet. Balansräkning ===== SIDA 18 ===== 18 Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-september 2023 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt 2023 3 mån 2022 3 mån 2023 9 mån 2022 9 mån 2022 12 mån DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep jan-dec Driftöverskott 449 388 1 271 1 104 1 469 Central administration -20 -17 -56 -53 -90 Återläggning avskrivningar och nedskrivningar 0 0 0 0 0 Erhållen ränta 2 2 5 1 4 Erlagd ränta1 -208 -82 -540 -172 -277 Betald skatt -9 -20 -28 -66 -16 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 214 269 652 814 1 090 Förändringar i rörelsekapital Minskning (+)/ökning (-) av fordringar -80 -120 -93 -157 -106 Minskning (-)/ökning (+) av skulder -95 33 -86 47 178 Summa förändring av rörelsekapital -175 -87 -179 -110 72 Kassaflöde från den löpande verksamheten 39 183 473 704 1 162 INVESTERINGSVERKSAMHETEN Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer1 -314 -283 -1 145 -938 -1 332 Förvärv av fastigheter - -306 0 -1 984 -2 004 Avyttring av fastigheter - 0 178 1 28 Kassaflöde från investeringsverksamheten -314 -590 -967 -2 921 -3 308 Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag, mkr Kassaflöde 2023 3 mån 2022 3 mån 2023 9 mån 2022 9 mån 2022 12 mån FINANSIERINGSVERKSAMHETEN jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep jan-dec Utbetald utdelning -71 -125 -266 -250 -371 Avyttring egna aktier - - - 9 9 Förvärv av minoritetsandel - - - -68 -65 Nyupplåning räntebärande skulder 27 744 579 1 795 1 599 Amortering och lösen av räntebärande skulder -32 -18 -65 -66 -88 Förändring av checkräkningskredit 158 - 158 - - Kassaflöde från finansieringsverksamheten 82 601 406 1 420 1 084 Periodens kassaflöde -193 194 -88 -797 -1 062 Likvida medel vid periodens början 193 159 88 1 150 1 150 Likvida medel vid periodens slut 0 353 0 353 88 1 Jämförelseperioderna är omräknade med anledning av aktiverade ränteutgifter, se redovisningsprinciper på sidan 26. Kassaflöde ===== SIDA 19 ===== 19 Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-september 2023 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Rapportering per affärsenhet per den 30 sep Dalarna Gävle Sundsvall Östersund/Åre Umeå Skellefteå Luleå Koncernen Indelat per affärsenhet 2023 jan-sep 2022 jan-sep 2023 jan-sep 2022 jan-sep 2023 jan-sep 2022 jan-sep 2023 jan-sep 2022 jan-sep 2023 jan-sep 2022 jan-sep 2023 jan-sep 2022 jan-sep 2023 jan-sep 2022 jan-sep 2023 jan-sep 2022 jan-sep Hyresintäkter 300 257 172 156 259 229 295 278 249 199 171 147 269 245 1 714 1 510 Serviceintäkter 26 24 16 15 19 19 23 23 19 14 15 13 26 23 144 131 Övriga intäkter - - - - - - - - - - - - - - - - Reparation och underhåll -12 -10 -5 -4 -7 -8 -9 -9 -6 -5 -5 -7 -9 -8 -52 -49 Taxebundna kostnader -37 -34 -16 -16 -24 -26 -36 -35 -20 -18 -23 -20 -24 -22 -180 -171 Fastighetsskatt -13 -12 -10 -10 -15 -14 -15 -15 -15 -15 -9 -9 -18 -18 -96 -94 Övriga fastighetskostnader -30 -24 -19 -17 -28 -24 -40 -37 -31 -22 -18 -14 -29 -25 -194 -164 Fastighetsadministration -11 -11 -7 -6 -9 -8 -13 -12 -8 -8 -6 -5 -10 -9 -64 -59 Driftöverskott 224 189 131 118 196 168 203 192 186 145 125 105 206 186 1 271 1 104 Central administration/finansnetto1 - - - - - - - - - - - - - - -598 -222 Förvaltningsresultat1 - - - - - - - - - - - - - - 673 882 Fastighet, realiserad 7 - - - - - - - - - - - - - 7 1 Fastighet, orealiserad -153 85 -116 80 -173 53 -173 20 -126 -40 -59 37 -131 -43 -897 192 Räntederivat - - - - - - - - - - - - - - 24 117 Resultat före skatt - - - - - - - - - - - - - - -193 1 192 Uthyrbar area, kvm 298 062 318 939 173 773 158 569 217 923 218 127 320 145 315 099 219 054 220 835 181 370 179 033 210 877 211 009 1 621 204 1 621 611 Hyresvärde 348 303 202 183 302 271 348 319 281 231 209 175 303 275 1 992 1 758 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93 92 92 92 91 89 90 90 94 91 89 90 96 96 92 91 Överskottsgrad, % 69 68 70 71 72 70 65 67 70 69 68 66 71 70 69 69 2023 jan-sep 2022 jan-dec 2023 jan-sep 2022 jan-dec 2023 jan-sep 2022 jan-dec 2023 jan-sep 2022 jan-dec 2023 jan-sep 2022 jan-dec 2023 jan-sep 2022 jan-dec 2023 jan-sep 2022 jan-dec 2023 jan-sep 2022 jan-dec Fastighetsbeståndet 1 januari 5 316 4 301 3 148 2 916 4 873 4 545 4 976 4 690 4 747 4 721 3 271 2 256 4 804 4 563 31 136 27 993 Förvärv - 545 - 68 - 172 - 154 - - - 948 - 118 - 2 004 Investeringar i ny-, till-, ombyggnad1 313 396 157 102 110 148 132 192 174 139 67 108 192 246 1 144 1 332 Försäljningar -160 - - - - - -1 -1 - - - -17 - - -160 -18 Orealiserade värdeförändringar1 -153 75 -116 62 -139 8 -173 -60 -126 -113 -59 -25 -131 -123 -897 -175 Fastighetsbeståndet vid periodens utgång 5 317 5 316 3 190 3 148 4 843 4 873 4 934 4 976 4 795 4 747 3 280 3 271 4 865 4 804 31 224 31 136 1Jämförelseperioderna är omräknade med anledning av aktiverade ränteutgifter, se redovisningsprinciper på sidan 26. Avrundningar kan medföra att kolumner/rader inte summerar. Klassificeringen av hyresintäkter respektive serviceintäkter är förändrad jämfört med föregående år, se sidan 26, redovisningsprinciper. Uppgifter i mkr om inget annat anges. Kassaflöde ===== SIDA 20 ===== 20 Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-september 2023 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt 2023 3 mån 2022 3 mån 2023 9 mån 2022 9 mån 2022 12 mån BELÅNINGSGRAD jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep jan-dec Räntebärande skulder 16 779 16 460 16 259 Återläggning Likvida medel - -353 -88 Utnyttjad checkräkningskredit 158 - - Nettoskuld 16 937 16 107 16 171 Förvaltningsfastigheter 31 223 31 106 31 136 Belåningsgrad, % 54,2 51,8 51,9 SÄKERSTÄLLD BELÅNINGSGRAD Nettoskuld 16 937 16 107 16 171 Ej säkerställd skuld -2 410 -2 745 -2 470 Säkerställd skuld 14 527 13 362 13 701 Förvaltningsfastigheter 31 223 31 106 31 136 Säkerställd belåningsgrad, % 46,5 43,0 44,0 RÄNTETÄCKNINGSGRAD Förvaltningsresultat1 221 290 673 882 1 106 Återläggning Finansiella kostnader1 208 81 540 172 277 Summa 429 371 1 214 1 054 1 382 Finansiella kostnader1 208 81 540 172 277 Räntetäckningsgrad, ggr1 2,1 4,6 2,2 6,1 5,0 I delårsrapporten presenteras nyckeltal som inte definieras enligt IFRS. Vi anser att dessa mått ger värdefull kompletterande information till investerare, bedömare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av relevanta trender och bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. I nedanstående tabell presenteras mått som inte definieras enligt IFRS, om inte annat anges. Vidare återfinns definitionerna av dessa mått på sidan 31 samt beskrivning av de olika nyckeltalens syfte i årsredovisningen för 2022. Finansiella mål för 2023 fastslagna av styrelsen återfinns på sidan 2 i denna rapport. Uppgifter i mkr om inget annat anges. FÖRVALTNINGSRESULTAT Resultat före skatt 114 -146 -193 1 192 1 045 Återläggning Värdeförändring fastighet1 204 439 890 -193 165 Värdeförändring derivat -97 -2 -24 -117 -104 Förvaltningsresultat1 221 290 673 882 1 106 EPRA EARNINGS (FÖRVALTNINGSRESULTAT EFTER SKATT) Förvaltningsresultat1 221 290 673 882 1 106 Aktuell skatt hänförligt till förvaltningsresultat -9 -20 -28 -66 -16 EPRA Earnings1 212 270 645 816 1 089 EPRA Earnings per aktie, kr1 1,50 1,91 4,57 5,77 7,70 1 Jämförelseperioderna är omräknade med anledning av aktiverade ränteutgifter, se redovisningsprinciper på sidan 26. 2023 3 mån 2022 3 mån 2023 9 mån 2022 9 mån 2022 12 mån AKTIEN jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep jan-dec Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusen 141 431 141 431 141 431 141 431 141 431 Genomsnittligt antal aktier, tusen 141 431 141 431 141 431 141 426 141 428 Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) föreligger. Finansiella nyckeltal Nyckeltal NETTOSKULD GENOM EBITDA Räntebärande skulder 16 779 16 460 16 259 Likvida medel - -353 -88 Checkräkningskredit 158 - - Nettoskuld 16 937 16 107 16 171 Driftöverskott, rullande 12 mån 1 637 1 424 1 469 Central administration, rullande 12 mån -90 -75 -90 Återläggning Avskrivningar, rullande 12 mån 8 4 4 EBITDA 1 545 1 357 1 383 Nettoskuld genom EBITDA 11,1 11,9 11,7 ===== SIDA 21 ===== 21 Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-september 2023 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt EPRA NRV/NTA Eget kapital 11 656 12 212 12 102 Återläggning Verkligt värde av finansiella instrument -167 -156 -143 Uppskjuten skatt på temporära skillnader 2 189 2 245 2 257 EPRA NRV 13 678 14 301 14 216 EPRA NRV per aktie 96,7 101,1 100,5 AVDRAG Verkligt värde av finansiella instrument 167 156 143 Bedömd verklig uppskjuten skatt på temporära skillnader, ca 4%1 -408 -418 -421 EPRA NTA 13 436 14 038 13 938 EPRA NTA per aktie 95,0 99,3 98,6 EPRA NDV Eget kapital 11 655 12 212 12 102 EPRA NDV 11 655 12 212 12 102 EPRA NDV per aktie 82,4 86,3 85,6 ÖVRIG INFORMATION Kontrakterade hyresintäkter, mkr 614 551 1 835 1 608 2 164 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92 91 92 91 91 Överskottsgrad, % 73 70 69 69 68 Skuldsättningsgrad, ggr 1,4 1,3 1,3 EPRA VAKANSGRAD Bedömd marknadshyra för vakanta ytor 190 201 204 Hyresvärde, årsbasis, hela portföljen 2 615 2 361 2 391 EPRA Vakansgrad, % 7,3 8,5 8,5 NETTOUTHYRNING Nytecknade kontrakt 38 57 161 178 227 Uppsagda kontrakt -38 -36 -143 -117 -150 Nettouthyrning, mkr 0 21 18 61 77 2023 3 mån 2022 3 mån 2023 9 mån 2022 9 mån 2022 12 mån ÖVRIGA NYCKELTAL jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep jan-dec Avkastning på eget kapital, rullande 12 mån, % -2,3 17,1 7,0 Eget kapital per aktie, kr 82,4 86,3 85,6 Resultat per aktie, kr 0,62 -0,84 -1,15 6,67 5,87 KASSAFLÖDE PER AKTIE Resultat före skatt 114 -146 -193 1 192 1 045 Återläggning Fastigheter, orealiserad värdeförändring2 204 439 897 -192 175 Derivat, orealiserad värdeförändring -97 -2 -24 -117 -104 Avskrivningar 3 1 7 3 4 Aktuell skatt -9 -20 -28 -66 -16 Summa2 215 272 660 819 1 103 Genomsnittligt antal aktier, tusen 141 431 141 431 141 431 141 426 141 428 Kassaflöde per aktie, kr2 1,52 1,92 4,67 5,79 7,80 2023 3 mån 2022 3 mån 2023 9 mån 2022 9 mån 2022 12 mån SOLIDITET jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep jan-dec Eget kapital 11 655 12 212 12 102 Totala tillgångar 31 856 32 028 31 733 Soliditet, % 36,6 38,1 38,1 1 Bedömd verklig uppskjuten skatt har beräknats till ca 4 procent baserat på en diskonteringsränta om 3 procent. Beräkningen baseras på att fastighetsbeståndet realiseras under 50 år och där 10 procent säljs direkt med en nominell skattesats om 20,6 procent och resterande 90 procent säljs indirekt via bolag där nominell skattesats uppgår till 6 procent. 2 Jämförelseperioderna är omräknade med anledning av aktiverade ränteutgifter, se redovisningsprinciper på sidan 26. Nyckeltal ===== SIDA 22 ===== 22 Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-september 2023 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Kvartalsresultat i korthet 2023-09-30 2023-06-30 2023-03-31 2022-12-31 2022-09-30 2022-06-30 2022-03-31 2021-12-31 Q3 Q2 Q1 Q4 Q3 Q2 Q1 Q4 Intäkter, mkr 621 620 617 568 559 543 539 500 Driftöverskott, mkr 449 433 389 365 388 380 336 321 Förvaltningsresultat, mkr1 221 227 226 224 290 317 274 250 Periodens resultat, mkr 88 83 -333 -113 -120 356 708 965 Överskottsgrad, % 73 71 64 66 70 71 65 65 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92 92 92 91 92 91 90 89 Soliditet, % 36,6 36,4 37,4 38,1 38,1 39,1 40,8 40,2 Belåningsgrad fastigheter, % 54,2 53,3 53,7 51,9 51,8 50,4 49,3 48,6 Genomsnittlig ränta vid periodens slut, %2 4,8 4,6 4,1 3,2 2,5 1,8 1,1 1,1 Räntetäckningsgrad, ggr1 2,1 2,2 2,6 3,1 4,6 7,7 7,3 5,9 Förvaltningsresultat per aktie, kr1 1,56 1,60 1,59 1,58 2,08 2,24 1,94 1,83 Resultat per aktie efter skatt, kr 0,62 0,58 -2,36 -0,80 -0,84 2,52 5,00 7,03 Eget kapital per aktie, kr 82,4 81,8 83,2 85,6 86,3 87,2 88,2 83,6 Börskurs per aktie, kr 62,4 68,9 68,9 75,5 70,5 71,1 102,4 118,8 1 Jämförelseperioderna är omräknade med anledning av aktiverade ränteutgifter, se redovisningsprinciper på sidan 26. 2 Inkluderar kostnader för löftesprovision och derivat. forts. Finansiella nyckeltal Markus Olsson, projektledare, hos kontorshyresgästen Yrkesakademin i Falun. Nyckeltal ===== SIDA 23 ===== 23 Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-september 2023 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt 2023 2022 2022 9 mån 9 mån 12 mån RESULTATRÄKNING jan-sep jan-sep jan-dec Intäkter 152 147 189 Bruttoresultat 152 147 189 Central administration -185 -164 -232 Rörelseresultat -33 -17 -43 Resultat från andelar i koncernföretag 100 100 124 Finansiella intäkter 845 429 647 Finansiella kostnader -738 -314 -501 Resultat efter finansiella poster 174 198 227 Bokslutsdispositioner - - 15 Resultat efter bokslutsdispositioner 174 198 242 Aktuell skatt - - 0 Resultat efter skatt 174 198 242 TOTALRESULTATRÄKNING Resultat efter skatt 174 198 242 Årets totalresultat 174 198 242 Moderbolagets balansräkning i sammandrag, mkrModerbolagets resultaträkning och totalresultaträkning i sammandrag, mkr Moderbolaget Verksamheten i moderbolaget utgörs av koncerngemensamma funktioner samt ägande och drift av koncernens dotterbolag. Intäkterna uppgick till 152 mkr (147) och resultatet efter skatt till 174 mkr (198). Intäkterna bestod i huvudsak av sålda tjänster till koncernens dotter bolag. 2023 2022 2022 TILLGÅNGAR 30 sep 30 sep 31 dec Anläggningstillgångar Andelar koncernföretag 2 362 2 332 2 362 Fordringar koncernföretag 16 559 16 536 16 167 Summa anläggningstillgångar 18 921 18 868 18 529 Omsättningstillgångar Fordringar koncernföretag 2 914 2 793 2 750 Övriga tillgångar 60 14 24 Likvida medel - 317 36 Summa omsättningstillgångar 2 974 3 124 2 810 Summa tillgångar 21 895 21 992 21 339 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 3 119 3 185 3 228 Obeskattade reserver 1 16 1 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 5 948 5 694 5 813 Skulder koncernföretag 7 336 7 399 7 139 Summa långfristiga skulder 13 284 13 093 12 952 Kortfristiga skulder Checkräkningskredit 153 - - Skulder till koncernföretag 5 122 5 422 4 976 Övriga skulder 216 276 182 Summa kortfristiga skulder 5 491 5 698 5 158 Summa eget kapital och skulder 21 895 21 992 21 339 Likvida medel uppgick per den 30 september 2023 till 0 mkr (36) och utnyttjad checkkredit uppgick till 153 mkr (0). Ränte- bärande externa skulder, exklusive check räkningskredit, uppgick till 5 948 mkr (5 813) varav utgivna företagscertifikat uppgick till 531 mkr (568). Den genomsnittliga årsräntan, exklusive räntesäkringar, baserad på förhållanden per den 30 september 2023 uppgick till 5,8 procent (3,8). Moder bolaget tillämpar RFR 2 Redovisning för juridiska personer. Nyckeltal ===== SIDA 24 ===== 24 Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-september 2023 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Fyra skäl till att investera i Diös Unik position på en attraktiv marknad Långsiktigt hållbar affärsmodell Värdeskapande genom tre intäktsströmmar Starka stabila kassaflöden Diös Fastigheter OMX Stockholm 30 Index OMX Stockholm Real Estate PI Volym AKTIEKURS(SEK) VOLYM (TUSENTAL) 45 65 75 55 85 95 125 115 105 OKT NOV DEC JAN FEB MAR APR MAJ JUN JUL AUG SEP 0 2 000 14 000 12 000 10 000 4 000 6 000 8 000 Aktien ===== SIDA 25 ===== 25 Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-september 2023 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Aktieutveckling Aktiekursen vid periodens utgång stod i 62,4 kr per aktie (70,5) vilket motsvarar ett börsvärde om 8 840 mkr (9 989) samt en avkastning om -11,5 procent (-17,5) för de senaste 12 månaderna. Inkluderas utdelningen så uppgick aktiens totalavkastning till -8,1 procent (-14,4) för perioden. Avkastningen har för OMX Stockholm 30 Index varit 12,9 procent (-19,2) och OMX Stockholm Real Estate PI 0,7 procent (-42,1). Per den 30 september hade Diös Fastigheter AB 18 067 aktieägare (19 015). Andelen utlandsägda aktier uppgick till 25,4 procent (21,9) av totala antalet aktier, som under perioden var oförändrat och uppgick till 141 785 165 (141 785 165). Enskilt största ägare var AB Persson Invest med 15,6 procent (15,4) av aktierna. De tio största ägarna stod för 54,5 procent (55,0) av innehav och röster. Årsstämman 2023 beslutade att bolaget får återköpa tio procent av samtliga utestående aktier i bolaget. Under tredje kvartalet 2023 har inga flaggningsmeddelanden delgivits. Diös Fastigheter AB är noterade på Nasdaq OMX Nordiska Börs Stockholm, lista Large Cap. Aktiens id är DIOS och ISIN-koden är SE0001634262. Största aktieägare i Diös Fastigheter AB per den 30 september 2023 Aktien ÄGARE Antal aktier Innehav och röster, % AB Persson Invest 22 074 488 15,6 Backahill Inter AB 14 857 452 10,5 Länsförsäkringar Fonder 10 124 414 7,1 Pensionskassan SHB Försäkringsförening 8 096 827 5,7 Nordea Fonder 6 366 693 4,5 Karl Hedin 3 562 547 2,5 Vanguard 3 546 356 2,5 Avanza Pension 3 238 991 2,3 BlackRock 3 168 800 2,2 Tredje AP-fonden 2 273 016 1,6 Summa största ägare 77 309 584 54,5 Innehav av egna aktier 354 218 0,2 Övriga ägare 64 121 363 45,2 Totalt 141 785 165 100,0 Källa: Monitor av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetad data från bland annat Euroclear, Morningstar och Finansinspektionen. Avkastning och substansvärde Vår målsättning är att avkastningen på eget kapital ska överstiga 12 procent. Avkast- ningen för perioden uppgick till -2,3 procent (7,0). Det egna kapitalet uppgick vid utgången av perioden till 11 655 mkr (12 102) och det långsiktiga substansvärdet, EPRA NRV , uppgick till 13 678 mkr (14 216). Beräknat per aktie uppgick EPRA NRV till 96,7 kr (100,5) vilket medför att aktiekursen per den 30 september utgjorde 64 procent (75) av långsiktigt substansvärde. Substansvärdet uttryckt enligt EPRA NTA uppgick för perioden till 95,0 kr (98,6) per aktie. Intjäning Resultat per aktie för perioden uppgick till -1,15 kr (6,67) medan det långsiktiga resultatet per aktie, uttryckt som EPRA EPS, uppgick till 4,57 kr (5,77). EPRA EPS ska visa på den långsiktiga intjäningsför mågan per aktie och beräknas som förvaltnings resultatet med avdrag för 20,6 procents bolagsskatt hänförligt till förvalt- ningsresultatet minus minoritetens del av resultatet. Aktien ===== SIDA 26 ===== 26 Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-september 2023 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Personal och organisation Antalet anställda uppgick per den 30 september 2023 till 155 personer (153), varav 63 kvinnor (65). Merparten av de anställda, 101 personer (97), arbetar på våra affärs- enheter, resterande arbetar vid vårt huvudkontor i Östersund. Inom vårt koncept Pick-Pack-Post var vi 1 anställd (5), varav 1 kvinna (5). 2023-07-17 överläts Pick-Pack-Post i Sundsvall. Risker och osäkerhetsfaktorer Effekten av militära konflikter Kriget i Ukraina såväl som konflikten i Gaza och de resulterande humanitära katastroferna är ett stort bakslag för världen. Effekterna av Gaza-konflikten är för tidiga att överblicka medan sanktioner mot Ryssland och en förändrad världshandel påverkar globala flöden av varor och kapital samt energipriser. Den mest uppenbara effekten är stigande inflation, högre räntor och ökade riskpremier på kapitalmarkna- den, vilket ger högre finansieringskostnader. Vidare finns tydliga risker för den ekonomiska tillväxten samt att tillgången till varor och produkter där konfliktländerna har haft stort produktionsbidrag begränsas. För vår del kan det leda till högre kostnader för produktionsmaterial, utbudsbrist samt längre ledtider inom framför allt projektverksamheten. Generella risker Verksamhetens väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer inkluderar marknad och om- värld, affärsmodell, fastigheter, kassaflöde, finansiering och hållbarhetsrelaterade risker. Global och svensk konjunktur, inflation och ränteläge påverkar efterfrågan och prisnivå för svensk fastighetsmarknad. Våra fastigheter redovisas löpande till verkligt värde där värdeförändringen redovisas i resultaträkningen. Effekterna av värdeförändringar påverkar resultat- och balansräkning och således relaterade nyckeltal. Effekterna av större negativ påverkan hanteras genom ett diversifierat bestånd i centrala lägen i städer med tillväxt. Förändring fastighetvärde, % KÄNSLIGHETSANALYS FASTIGHETSVÄRDE -7,5 0,0 +7,5 Fastighetsvärde, mkr 28 881 31 223 33 565 Soliditet, % 31,6 36,6 40,9 Belåningsgrad, % 58,6 54,2 50,5 Övrig information Kassaflödet utgörs av intäkter och kostnader och är främst hänförliga till hyresnivåer, fastighetskostnader, uthyrningsgrad och räntenvå. En förändring av dessa poster påver- kar kassaflödet och således resultatet. Effekten för större negativ påverkan hanteras med en diversifierad hyresgäststruktur, god kostnadskontroll och aktiv ränteriskhantering. KÄNSLIGHETSANALYS KASSAFLÖDE Förändring Resultateffekt, mkr1 Kontrakterade hyresintäkter +/- 1% +/- 24 Ekonomisk uthyrningsgrad +/- 1%-enhet +/- 26 Fastighetskostnader -/+ 1% +/- 8 Räntenivå för räntebärande skulder -/+ 1%-enhet +/- 142 1 Uppräknat till årstakt. Tillgång till finansiering är den största finansiella risken och en förutsättning för att bedriva fastighetsverksamhet. Risken begränsas genom goda relationer med banker, god diversifiering, tillgång till kapitalmarknaden samt starka finanser och nyckeltal. En hållbar affärsmodell och ett ansvarsfullt agerande är en förut sättning för långsiktigt värdeskapande. Genom god intern kontroll och rutiner tar vi ansvar för en långsiktigt hållbar verksamhet. För mer information kring risker och riskhantering hänvisas till Diös årsredovisning för 2022, sidorna 62-64, 78, 82 och 126-127. Transaktioner med närstående Inga väsentliga transaktioner med närstående har skett under perioden. De trans- aktioner med närstående som förekommit bedöms ha skett till marknadsmässiga villkor. Säsongsvariationer Kostnader för drift och underhåll är föremål för säsongsvariationer. Kyla och snö påverkar kostnader för uppvärmning, snöröjning och takskottning. Normalt är kostnaderna högre under det första och fjärde kvartalet. Redovisningsprinciper Vi följer de av EU antagna IFRS-standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC). Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34, Delårsrapportering samt Årsredovis- ningslagen. Upplysningar enligt IAS 34 p.16A framkommer förutom i de finansiella rapporterna och dess tillhörande noter även i övriga delar av delårsrapporten. Moder- bolagets redo visning upprättas enligt RFR 2, Redovisning för juridiska personer samt Års redovisningslagen. Ändrade redovisningsprinciper Vi har under räkenskapsåret 2023, med första rapporteringstillfälle i kvartal tre, aktiverat ränteutgifter enligt IAS 23 på projektfastigheter för att skapa en mer rättvi- sande bild av total investeringskostnad. Ränteutgifterna har beräknats på upparbetad investering vid kvartalets utgång och den räntesats som använts är koncernens ge- nomsnittliga ränta för kvartalet. Ändringen påverkar endast resultaträkningsposterna finansnetto och värdeförändring fastigheter. Ändringen är inte föranledd av tillämp- ning av nya IFRS. För räkenskapsåret 2023 är klassificeringen av hyresintäkter respektive servicein- täkter förändrad jämfört med föregående år. Ändringen innebär att en högre andel av företagets totala intäkter bedöms utgöra hyresintäkter. Jämförelseåret i rapporten är omräknat enligt den nya klassificeringen. Ändringen i IAS 1 som rör redovisningsprinciper kommer ha effekter på upplys- ningar och redovisingsprinciper i årsredovisningen för 2023. Övriga ändrade och nya IFRS-standarder med ikraftträdande under året eller kommande perioder bedöms inte ha någon väsentlig påverkan på koncernens redovisning och finansiella rapporter. Tillämpade redovisningsprinciper i delårsrapporten överensstämmer i övrigt med de redovisnings principer som tillämpades vid upprättandet av koncern- och årsredo- visningen för 2022, not 1. Övrigt ===== SIDA 27 ===== 27 Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-september 2023 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Knut Rost Verkställande direktör Östersund den 27 oktober 2023 Bob Persson Ordförande Q4, Bokslutskommuniké 2023 16 februari 2024 Årsredovisning 2023 Vecka 12 2024 Årsstämma 2023 16 april 2024 Q1, Delårsrapport januari-mars 2024 26 april 2024 Q2, Delårsrapport januari-juni 2024 5 juli 2024 Q3, Delårsrapport januari-september 2024 25 oktober 2024 Q4, Bokslutskommuniké 2024 14 februari 2025 Vid årsstämman 2023 den 18 april beslutades om utdelning enligt styrelsens förslag vid följande datum: Kalendarium Utdelning Rapportens undertecknande Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av företagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Denna rapport har granskats av bolagets revisor. Finansiella rapporter finns i sin helhet tillgängliga på Diös hemsida www.dios.se. För ytterligare information, kontakta gärna Knut Rost, vd 0770-33 22 00, 070-555 89 33, knut.rost@dios.se Rolf Larsson, CFO 0770-33 22 00, 070-666 14 83, rolf.larsson@dios.se Denna information är sådan som Diös Fastigheter AB är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknads missbruksförordning (EU nr 596/2014) samt lag (2007:528) om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande den 27 oktober 2023 kl. 07:00 CEST. Erika Olsén Ledamot Peter Strand Ledamot Ragnhild Backman Ledamot T obias Lönnevall Ledamot P-G Persson Ledamot Mathias Tallbom Ledamot Personalrepresentant 1:a utbetalningstillfälle, 25 april 2023 0,50 kr per aktie 2:a utbetalningstillfälle, 25 juli 2023 0,50 kr per aktie 3:e utbetalningstillfälle, 25 okt 2023 0,50 kr per aktie 4:e utbetalningstillfälle, 25 jan 2024 0,50 kr per aktie Till styrelsen i Diös Fastigheter AB (publ) org.nr 556501-1771 Inledning Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårs informationen i delårs- rapport för Diös Fastigheter AB (publ) per 30 september 2023 och den niomånaders- period som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning. Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinforma- tion utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betyd- ligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt ISA och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Slutsats Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständig- heter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten, inte i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen. Östersund den 27 oktober 2023 Deloitte AB Richard Peters, Auktoriserad revisor Revisorns granskningsrapport Väsentliga händelser efter rapportperioden Inga väsentliga händelser efter rapportperiodens utgång. Övrigt ===== SIDA 28 ===== 28 Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-september 2023 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Definitioner Finansiella Antal aktier vid periodens utgång Faktiskt antal utestående aktier vid periodens utgång. Avkastning på eget kapital Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare i förhållande till genomsnittligt eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare. Genomsnittligt eget kapital beräknas som summan av ingående och utgående balans dividerat med två. Avkastning på totalt kapital Resultat före skatt plus finansiella kostnader dividerat med genomsnittliga tillgångar. Genomsnittliga tillgångar beräknas som summan av ingående och utgående balans dividerat med två. Belåningsgrad fastigheter Nettoskuld dividerat med fastigheternas bokfördavärde vid periodens utgång. Säkerställd belåningsgrad Nettoskuld minus upplupet anskaffningsvärde på certfikaten samt nominellt belopp för ej säkerställda obligationer dividerat med fastigheternas bokförda värde vid periodens utgång. Nettoskuld Nettoskuld beräknas som räntebärande skulder minus likvida medel plus utnyttjad checkräkning. Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat med återläggning av finansiella kostnader i förhållande till finansiella kostnader under perioden. Serivceintäkter Intäkter avseende taxebunda delar och intäkter för fastighetskötsel. Skuldsättningsgrad Räntebärande skulder i förhållande till eget kapital vid periodens utgång. Soliditet Eget kapital dividerat med totala tillgångar vid periodens utgång. Aktierelaterade Eget kapital per aktie Eget kapital vid periodens utgång dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång. EBITDA Driftsöverskott minus centraladministration med återläggning av planenliga avskrivningar. Beräkningen görs med 12 månaders rullande utfall, om inget annat anges. EPRA Earnings Förvaltningsresultat med avdrag för nominell skatt hänförligt till förvaltningsresultatet, dividerat med genomsnittligt antal aktier. Med skattepliktigt förvaltningsresultat avses förvaltningsresultat med avdrag för bland annat skattemässigt avdragsgilla avskrivningar och ombyggnationer. EPRA Net Reinstatement Value (NRV) Eget kapital vid periodens utgång enligt balansräkningen med återläggning av räntederivat, uppskjuten skatt hänförlig till temporära skillnader i fastigheter och innehav utan bestämmande inflytandes del av kapitalet. EPRA Net Tangible Asset (NTA) Eget kapital vid periodens utgång enligt balansräkningen justerad för verkligt värde på räntederivat och verklig uppskjuten skatt hänförlig till temporära skillnader i fastighet er och innehav utan bestämmande inflytandes del av kapitalet. EPRA Net Disposal Value (NDV) Eget kapital vid periodens utgång enligt balansräkningen justerad för innehav utan bestämmande inflytandes del av kapitalet. Genomsnittligt antal utestående aktier Antal utestående aktier vid periodens början, justerat med antalet aktier som emitterats eller återköpts under perioden, viktat med antalet dagar som aktierna varit utestående i förhållande till totalt antal dagar i perioden. Kassaflöde per aktie Resultat före skatt, justerat för orealiserade värdeförändringar, plus avskrivningar minus aktuell skatt dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier. Nettoskuld genom EBITDA Nettoskuld beräknas som räntebärande skulder minus likvida medel plus checkräkning. Nettoskulden delas sedan genom EBITDA. Resultat per aktie Periodens resultat efter skatt, hänförligt till innehavare av aktier, dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier. Utdelning per aktie Beslutad eller föreslagen utdelning dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång. Fastighetsrelaterade /övriga Direktavkastning Periodens driftöverskott dividerat med fastigheternas marknadsvärde vid periodens utgång. Driftkostnader Kostnader för el, uppvärmning, vatten, fastighetsskötsel, renhållning, försäkringar samt löpande underhåll. Driftöverskott Hyresintäkter minus drift- och underhålls kostnader, tomträtts avgäld, fastighetsskatt och fastighets administration. Ekonomisk uthyrningsgrad Periodens kontrakterade hyresintäkter dividerat med hyresvärdet vid periodens utgång. Ekonomisk vakansgrad Bedömd marknadshyra för outnyttjade lokaler dividerat med det totala hyresvärdet. EPRA vakansgrad Bedömd marknadshyra för vakanta ytor dividerat med hyresvärdet på årsbasis för hela fastighetsportföljen. Fastighetskategori Fastigheternas huvudsakliga användning baserat på areans fördelning. Den typ av lokalarea som svarar för den största andelen av fastighetens totala area avgör hur fastigheten definieras. Fastigheternas marknadsvärde Bedömt marknadsvärde enligt senast gjorda värdering. Förvaltningsresultat Intäkter minus fastighetskostnader, kostnader för central administration och finansnetto. Grönt hyresavtal En grön bilaga, framtagen av Fastighetsägarna, som läggs till det ordinarier hyresavtalet och som sätter ramarna för gemensamma insatser som bidrar till minskad miljöpåverkan och energianvändning. Koldioxidekvivalenter, CO2e Anger hur stor växthuseffekt ett utsläpp av en gas har i jämförelse med utsläpp av motsvarande mängd koldioxid (CO2). Kontrakterade hyresintäkter Periodens debiterade hyror minus hyres förluster och hyresrabatter inklusive serviceintäkter. Hyresvärde Debiterad hyra för perioden med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta ytor. Jämförbart bestånd Jämförbart bestånd avser de fastigheter som ägts under hela perioden och hela jämförelseperioden. Begreppet används för att belysa utvecklingen, exklusive engångseffekter för förtida avflyttningar och fastighets kostnader samt förvärvade och sålda fastigheter. Nettouthyrning Netto av årshyra, exklusive rabatter, för nytecknade, uppsagda och omförhandlade kontrakt. Ingen hänsyn tagen till kontraktstiden. Projektfastighet Nyproduktion eller förädlingsfastighet med en beslutad investering uppgående till minst 20 procent av intitala marknadsvärdet och en projekttid överstigande 12 månader. En projektfastighet återförs som förvaltningsfastighet tidigast 12 månader efter färdigställande. Nyproduktion - mark och fastigheter med pågående nyproduktion/totalombyggnad. Förädlingsfastighet - fastigheter med pågående eller planera om- eller tillbyggnad som väsentligt påverkar fastighets driftsöverskott, standard och eller ändrar användningen av fastigheten. Hyresgästanpassning - fastigheter med pågående ombyggnad eller anpassning av lokaler som är av mindre karaktär. Yield-on-Cost (YoC) Driftöverskott i förhållande till investering Ytmässig uthyrningsgrad Uthyrd area i relation till total uthyrningsbar area. Överskottsgrad Periodens driftöverskott dividerat med periodens kontrakterade hyresintäkter. Övrigt ===== SIDA 29 ===== 29 Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-september 2023 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Diös Fastigheter AB (publ) Besöksadress: Hamngatan 14, Östersund Postadress: Box 188, 831 22 Östersund Telefon: 0770-33 22 00 Organisationsnummer: 556501-1771 Bolagets säte: Östersund www.dios.se DIÖS FASTIGHETER AB 2023. FOTOGRAFER: DANIEL HOLMGREN, GÖRAN STRAND, JENNY REHNMAN OCH ULRIKA ERIKSSON. Presentation av delårsrapporten Vi presenterar delårsrapporten januari-september 2023 för investerare, analytiker, media och andra intresserade den 27 okt 2023 kl. 08:30. Vd Knut Rost och CFO Rolf Larsson presenterar resultatet som följs av en frågestund. Presentationen är på engelska och sker via en webbsänd telekonferens. Detaljer och telefonnummer till telekonferensen finns tillgängliga på vår webbsida. Presentationen kan ses i efterhand.