===== SIDA 1 ===== Diös Fastigheter Delårsrapport Q32024 Vi ser framför oss en starkare ekonomisk utveckling vilket visar sig genom att vi gör både större förvärv och flertalet nya uthyrningar. Knut Rost, vd ===== SIDA 2 ===== Diös Fastigheter AB - Delårsrapport januari -september 2024 2 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Kvartalet i korthet  Intäkterna uppgick till 622 mkr (621).  Nettouthyrningen uppgick till 8 mkr (-1).  Driftöverskottet ökade med 3 procent och uppgick till 462 mkr (449).  Förvaltningsresultatet ökade med 17 procent och uppgick till 258 mkr (221).  Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till 24 mkr (-203) och på derivat till -237 mkr (97).  Resultat efter skatt uppgick till -11 mkr (88).  Resultat per aktie uppgick till -0,08 kr (0,62). Perioden jan-sep  Intäkterna ökade med 2 procent och uppgick till 1 895 mkr (1 858)  Nettouthyrningen uppgick till 20 mkr (18).  Driftöverskottet ökade med 3 procent och uppgick till 1 315 mkr (1 271).  Förvaltningsresultatet ökade med 4 procent och uppgick till 698 mkr (673).  Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till 40 mkr (-897) och på derivat till -112 mkr (24).  Resultat efter skatt uppgick till 365 mkr (-163).  Resultat per aktie uppgick till 2,58 kr (-1,15). Viktiga händelser under kvartalet  Projektet för Högskolan Dalarna i Borlänge, med en årshyra om cirka 38 mkr har färdigställts.  Frånträde av åtta fastigheter i Umeå, Falun, Borlänge och Öster- sund för 273 mkr.  Tillträde av två fastigheter i Borlänge för 133 mkr.  Emission av nya obligationer om 1 050 mkr på löptider 2–4 år och återköpt obligationer om 469 mkr med förfall inom kom- mande 9 mån. Viktiga händelser under perioden jan-sep  VD Knut Rost kommer att avgå. Styrelsen har utsett David Carls- son till ny VD och koncernchef. Knut kvarstår i sin tjänst fram till att David tillträder 1 januari 2025.  Förvärv och tillträde av 2 fastigheter till ett värde av 133 mkr. Avyttring och frånträde av 40 fastigheter till ett värde av 1 659 mkr.  Refinansiering av 5 200 mkr bankskuld på löptider om 2–4 år. Emission av obligationer om 1 800 mkr med löptider på 2–4 år och återköpt korta obligationer om 950 mkr. Måluppföljning Våra två huvudmål är att nå minst 12 procents avkastning på eget kapital i snitt över en femårsperiod, samt att minska våra koldioxid- utsläpp med 50 procent till 2030, jämfört med basåret 2018. AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL, % Utfallet rullande 12m per Q3 2024 förklaras främst av negativa orealiserade värdeförändringar på fastigheter och derivat. VÄXTHUSGASUTSLÄPP, TON CO 2e De ökade koldioxidutsläppen för 2023 förklaras av ett ökat värmebehov till följd av lägre årstemperatur. - 10 - 5 - 5 10 15 20 25 2020 2021 2022 2023 R12 Q3 2024 Snittavkastning 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 7 000 8 000 2018 2019 2020 2021 2022 2023 R12 Q3 2024 Scope 1 Scope 2 20% RESULTATSAMMANSTÄLLNING, MKR 2024 2023 2024 2023 R12 2023 jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep okt-sep jan-dec Intäkter 622 621 1 895 1 858 2 541 2 504 Driftöverskott 462 449 1 315 1 271 1 754 1 711 Förvaltningsresultat 258 221 698 673 928 903 Resultat före skatt 30 114 508 -193 -262 -963 Resultat efter skatt -11 88 365 -163 -322 -850 Överskottsgrad, % 75 73 70 69 71 70 Uthyrningsgrad, % 91 92 92 92 92 92 Avkastning på eget kapital, % -2,9 -2,4 -7,9 -7,4 Förvaltningsresultat per aktie, kr 4,9 4,8 6,6 6,4 Soliditet, % 36,4 36,6 34,6 Belåningsgrad fastigheter, % 52,6 54,2 54,4 Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 2,1 2,2 2,2 2,2 2,2 Eget kapital per aktie, kr 80,1 82,4 77,6 EPRA NRV per aktie, kr 99,4 96,7 95,6 ===== SIDA 3 ===== Diös Fastigheter AB - Delårsrapport januari -september 2024 3 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt VD-ord Affärerna tar fart Marknaden ställer om från ett läge med finansiell osäkerhet till att ge för- utsättningar för tillväxt och ökad lön- samhet. Vi ser framför oss en starkare ekonomisk utveckling vilket visar sig genom att vi gjort både större förvärv och flertalet nya uthyrningar. Lågkon- junkturen har bottnat och vi upplever att intresset för Diös lokaler ökar från befintliga och nya hyresgäster. Förvaltningsresultatet per aktie ökar med 17 procent och nettouthyrningen fortsätter vara stark och uppgår till 8 mkr för kvartalet och summerar till 20 mkr för perioden. Lägre räntor och en stark underliggande tillväxt i vår marknad bådar gott för framtiden Förvaltningsresultatet stärks av flera faktorer. Intäkterna fortsätter öka med 6,5 procent i jämförbart bestånd, vi färdigställer projekt och genomför omförhand- lingar, samtidigt som kostnaderna är stabila. Räntekostnaderna är lägre och skul- den har minskat. Orealiserad värdeförändring är positiv om 24 mkr och vi mär- ker tydligt att vi har ljusare tider. Hög aktivitet inom uthyrning och transaktioner Aktiviteten på marknaden har ökat, vilket ger förutsättningar för fler affärer inom både uthyrningar och transaktioner. Våra team jobbar aktivt och tack vare lokal närvaro kan vi agera snabbt då en affär kan skönjas. Det görs betydligt mer uthyrningar för närvarande än tidigare i år och som exempel har vi hyrt ut till Pliktverket Umeå med en årlig hyresintäkt om ca: 13 mkr vilket kommer att re- dovisas i Q4, Akademiska hus hyr kontorslokaler i vår nyproduktion på Porsön i Luleå och H&M etablerar uppdaterade butiksupplevelser i centrala Östersund och Skellefteå med bland annat H&M Home. Förvärvet om 940 mkr i Luleå och Gävle, som vi signerat i början på fjärde kvar- talet, är en tydlig markering att vi vill fortsätta växa. Vi köper centrala fastigheter med potential i nyuthyrning, omförhandling och energieffektiviseringsåtgärder. Våra lokala team tar över förvaltningen och vi har redan flera affärer på gång i de nya fastigheterna. Vi har även tillträtt två fastigheter samt frånträtt 8 fastigheter under kvartalet. Fastigheter som avyttras har en relativt låg avkastning och oftast en begränsad potential. Vi kommer fortsätta att både förvärva och avyttra fastig- heter för att skapa bästa förutsättningar för fortsatt värdeskapande. Färdigställda projekt lyfter intäkterna Under kvartalet färdigställdes projektet för Högskolan Dalarna i Borlänge. En investering om 625 mkr som ritar om centrala Borlänge gällande flöden och at- traktionskraft. Årshyran om cirka 38 mkr bidrar från augusti till resultatet och vi ser redan många positiva kringeffekter från denna etablering. Vi har nu påbörjat försäljningsprocessen av 74 bostadsrätter i centrala Luleå, på Västra Stranden. Förväntad investering uppgår till cirka 200 mkr och byggstart är planerad till sommaren 2025 med inflyttning 2027. Vår marknads långsiktiga tillväxtutsikter är robusta Nyhetsflödet har senaste tiden varit enkelriktat åt det negativa hållet gällande den gröna omställningen som sker i norra Sverige. Vi är övertygade att den lång- siktiga positiva trenden är intakt och att de investeringar och den tillväxt som pågår kommer att fortsätta. Helt klart är att vår marknad präglas av de stora gröna investeringarna och en orubbligt positiv framtidstro. Grundförutsättning- arna för den gröna omställningen är oförändrade och till allt detta kommer ef- fekterna av NATO-medlemskapet med förväntade investeringar i infrastruktur. Aktiv skuldhantering och minskad refinansieringsrisk Kapitalmarknaden har fortsatt att förbättrats under kvartalet med lägre finansie- ringskostnader som resultat. Vi har nyttjat tillfället genom att ge ut nya obligat- ioner och köpa tillbaka obligationer med förfall kommande 9 mån och således minskat refinansieringsrisken. Vi har haft några fördelaktiga räntederivat som förfallit under kvartalet och samtidigt gjort omstruktureringar vilket påverkat räntekostnaden negativt. Snitträntan uppgår till 4,7 procent och belåningsgra- den sjunker till 52,6 procent. Min sista kvartalsrapport, nr 43! Detta är mitt sista vd-ord och visst är det med lite vemod jag skriver dessa rader. Det har varit en fantastisk rolig och spännande resa från att jag tillträdde i bör- jan på 2014 till idag. Bolaget har vuxit från 12 mdr i fastighetsvärde till dryga 30 mdr och hyresintäkterna har ökat från 1 300 mkr till 2 500 mkr på årsbasis. Vi har placerat Diös på kartan som det marknadsledande fastighetsbolaget i våra 10 städer. Duktiga och engagerade medarbetare, styrelsemedlemmar och samarbets- partners har varit delaktiga på denna resa och jag tackar innerligen för att ni stöt- tat och jobbat nära mig i nästan 11 år. Jag lämnar vid årsskiftet över till David Carlsson som jag är övertygad kommer leda bolaget på ett enkelt, nära och aktivt sätt i framtiden. Höga värden avseende kundnöjdhet och nöjda medarbetare ger goda förutsättningar och möjligheter att fortsätta växa bolaget och skapa långsik- tigt aktieägarvärde. Jag ser fram emot att följa bolagets fortsatta tillväxtresa, på den mest spännande marknaden från läktarplats. Tack än en gång för gott samarbete, och lycka till David! Over and out! Knut Rost ===== SIDA 4 ===== Diös Fastigheter AB - Delårsrapport januari -september 2024 4 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Det här är Diös Vi är fastighetsbolaget som satsar fullt ut på norra Sverige. Med en unik position i våra 10 tillväxtstäder skapar vi hållbar tillväxt genom kommersiell fastighetsutveckling för våra hyresgäster, för våra aktieägare och för oss som bolag. Vårt erbjudande är kommersiella lokaler – i rätt läge för rätt hyresgäst. En tredjedel av våra hyresintäkter kommer från skattefinansierad verksamhet och drygt hälften av de totala hyresintäkterna kommer från kontor. 321 Antal fastigheter 30,5 Fastighetsvärde, mdr 1 549 Uthyrningsbar area, tkvm Affärsidé Vi äger och utvecklar kommersiella fastigheter i växande städer i norra Sverige. Med rätt hy- resgäst på rätt plats skapar vi attraktiva fastig- heter och en långsiktigt hållbar affär. Vision Att skapa Sveriges mest inspirerande städer. FASTIGHETSVÄRDE, MKR FASTIGHETSVÄRDE PER AFFÄRSENHET, MKR FÖRVALTNINGSRESULTAT, MKR HYRESVÄRDE PER LOKALSLAG, % HYRESINTÄKTER, MKR KONTRAKTSVÄRDE PER KATEGORI, % . 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 Q3 2024 Luleå, 5213, mkr Skellefteå, 2462, mkr Umeå, 4688, mkr Östersund/Åre, 4591, mkr Sundsvall, 4770, mkr Gävle, 3185, mkr Dalarna, 5571, mkr 0 200 400 600 800 1000 1200 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 R12 Q3 2024 Kontor, 55% Butik, 14% Hotell/Restaurang, 9% Bostad, 7% Vård/utbildning, 7% Industri/Lager, 3% Övrigt, 5% 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 R12 Q3 2024 Privata, 61% Offentliga, 32% Bostäder, 7% ===== SIDA 5 ===== Diös Fastigheter AB - Delårsrapport januari -september 2024 5 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Hållbarhet Genom tydliga hållbarhetsmål driver vi verksamheten på ett ansvarsfullt sätt och skapar långsiktiga affärer. Klimatmål Vårt mål är att minska utsläpp inom scope 1 och 2 med minst 50 procent till 2030 jämfört med basåret 2018, för att senast 2045 nå nettonoll. Utsläppen i scope 2 samt energirelaterade utsläpp i kategori 3.3 beror av faktisk energian- vändning. Gröna fastigheter Inför 2024 justerade vi kravnivån för att klassificera våra fastigheter som gröna genom att linjera energikravet mot EU:s taxonomi. Från årsskiftet krävs att en fastighet når Fastighetsägarnas gränsvärden för de 15 procent bästa byggnaderna i det nationella beståndet för att kvalificeras som grön. Det löpande arbetet med klimatrisk- och sårbarhetsanalyser samt miljöcerti- fieringar möjliggör för fler gröna fastigheter i vår portfölj. Energi Energi- och effektbehov i fastigheter påverkas till stor del av yttre faktorer som temperatur, vind och sol, men också av komfortkraven inne i fastigheterna. De yttre och inre faktorerna är ständigt föränderliga och kräver att vi aktivt jobbar med optimering för att hålla nere både kostnader och utsläpp. Under perioden minskar energianvändningen i jämförbart bestånd med 1,5 procent. Att teckna gröna hyresavtal tillsammans med våra hyresgäster involverar och skapar incita- ment för båda parter att bidra till effektiva energilösningar. Projekt och investeringar Nyproduktion och renovering medför direkta och indirekta utsläpp samt stora resursnyttjanden. Vi arbetar med livscykelanalyser i tidiga skeden av större projekt för att förstå de åtgärder och val som behöver göras för att minska vår klimatpåver- kan från projekt. I arbetet med livscykelanalyser strävar vi efter lägre klimatpåver- kan och har börjat bygga jämförbarhet mellan projekt samtidigt som vi utifrån en högre kunskapsnivå har möjlighet att ställa högre krav på materialval. Medarbetare Vi arbetar aktivt med välbefinnande och kompetensutveckling för våra medarbe- tare. Kompetensutveckling är en viktig del för att skapa drivkraft och engage- mang hos våra medarbetare. Våra medarbetares rekommendationsvilja i eNPS- mätningarna är på stabila, höga nivåer med 54 1 poäng i senaste mätningen i för- hållande till jämförelsesnittet på 14 poäng. EU:s taxonomi Vi väljer att frivilligt rapportera i enlighet med EU:s taxonomi för ökad transpa- rens och jämförbarhet inom branschen. Kvartalsvis görs indikativ och förenklad rapportering. Hela vår verksamhet omfattas av taxonomin då den primärt utgörs av förvärv och ägande av fastigheter, aktivitet 7.7. De ekonomiska aktiviteterna är exponerade mot miljömål 1 om att begränsa vår klimatpåverkan. 1 Under sommaren implementerades ett nytt systemstöd för HR. Rapporterat eNPS-värde gäller för september, ny jämförelsebransch är finansbranschen. För perioden januari-september låg fastighetsbranschens jämförelsetal på 21 poäng. 2 Data för scope 1 och 3 redovisas på helår, föregående års underlag används som prognos. Basår är 2018. Historiska utsläpp för 2023 räknades om under kvartal 2 efter att Energiföretagen publicerat nya emissionsfaktorer. 3 Kravnivåerna för att uppnå status som grön fastighet har justerats inför 2024 för att linjera med energiprestandakraven i EU:s taxonomi. Tidigare kravnivå var ≤85 kWh/kvm Atemp. R12 KLIMAT² Enhet okt-sep 2023 2018 Kommentar Utsläpp i scope 1 och 2, RTM ton CO₂e 5 609 5 395 7 022 Mål: -50 procent 2030. Granskat och godkänt av SBTi Utsläpp i scope 3 ton CO₂e 816 816 844 Bränslerelaterade utsläpp och tjänsteresor 2024 2023 2022 ENERGI jan-sep jan-sep jan-sep Energianvändning i jämförbart bestånd kWh/kvm Atemp 80,6 83,0 85,5 El och normalårskorrigerad fjärrvärme Energianvändning från fjärrkyla i jämförbart bestånd kWh/kvm Atemp 11,0 9,8 11,8 Ingår ej i energibesparingsmålet Energibesparing % -1,5 -2,9 -3,3 Mål: -3 procent Faktisk energianvändning kWh/kvm uthyrnings.yta 100,2 97,6 98,3 Ej normalårskorrigerad fjärrvärme Andel fossilfri energi, helår % 99 99 98 Emissionsdata från Energiföretagen för 2023 Producerad solel MWh 1 462 1 313 1 466 Kvartalsspecifik data för jämförelseperioden 2022 saknas 2024 PROJEKT OCH INVESTERINGAR 30 sep 2023 2022 Gröna fastigheter³ % av MV 27 25 16 Mål: 55 procent gröna fastigheter 2026 Miljöcertifierade fastigheter % av MV 36 33 22 Till betygsnivå BREEAM In-Use, very good eller motsvarande Energieffektiva fastigheter³ % av MV 50 52 42 PE-tal linjerade med Fastighetsägarnas topp 15 procent Klimatriskanalyserade fastigheter % av MV 58 51 26 Lokala klimatrisk- och sårbarhetsanalys Gröna hyresavtal % 26 18 11 2024 MEDARBETARE 30 sep 2023 2022 Rekommendationsvilja¹ poäng 54 47 48 Mål: eNPS > 45 poäng 2024 TAXONOMIRAPPORTERING, indikativ 30 sep 2023 2022 Förenliga intäkter % / mkr 29 / 506 25 / 558 12 / 238 Förenliga kapitalutgifter % / mkr 5 / 377 10 / 158 3 / 34 Förenliga driftutgifter % / mkr 30 / 477 25 / 520 12 / 219 ===== SIDA 6 ===== Diös Fastigheter AB - Delårsrapport januari -september 2024 6 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Resultaträkning KONCERNENS RESULTATRÄKNING OCH TOTALRESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG, MKR . Avrundningar kan medföra att kolumner/rader inte summerar. FÖRVALTNINGSRESULTAT PER AKTIE¹ DRIFTÖVERSKOTT OCH ÖVERSKOTTSGRAD 2024 2023 2024 2023 R12 2023 RESULTATRÄKNING Not jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep okt-sep jan-dec Hyresintäkter 578 573 1 757 1 714 2 339 2 296 Serviceintäkter 44 48 138 144 202 208 Totala intäkter 1 622 621 1 895 1 858 2 541 2 504 Fastighetskostnader 2 -161 -172 -580 -587 -786 -793 Driftöverskott 3 462 449 1 315 1 271 1 754 1 711 Central administration 4 -18 -23 -58 -63 -84 -89 Finansnetto 5 -186 -206 -558 -535 -742 -719 Förvaltningsresultat 6 258 221 698 673 928 903 Värdeförändring fastigheter 7 9 -204 -78 -890 -573 -1 385 Värdeförändring räntederivat 8 -237 97 -112 24 -616 -481 Resultat före skatt 9 30 114 508 -193 -262 -963 Aktuell skatt 10 -36 -9 -83 -28 -83 -28 Uppskjuten skatt 10 -5 -17 -59 57 24 140 Periodens resultat -11 88 365 -163 -322 -850 Resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare -11 88 365 -163 -322 -850 Summa -11 88 365 -163 -322 -850 TOTALRESULTATRÄKNING Periodens resultat -11 88 365 -163 -322 -850 Periodens totalresultat -11 88 365 -163 -322 -850 Totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare -11 88 365 -163 -322 -850 Summa -11 88 365 -163 -322 -850 Resultat per aktie, kr -0,08 0,62 2,58 -1,15 -2,28 -6,01 Antal utestående aktier vid periodens utgång 141 430 947 141 430 947 141 430 947 141 430 947 141 430 947 141 430 947 Genomsnittligt antal aktier 141 430 947 141 430 947 141 430 947 141 430 947 141 430 947 141 430 947 Antal aktier i eget förvar vid periodens utgång 354 218 354 218 354 218 354 218 354 218 354 218 Genomsnittligt antal aktier i eget förvar 354 218 354 218 354 218 354 218 354 218 354 218 5,50 6,00 6,50 7,00 7,50 8,00 8,50 0,00 0,50 1,00 1,50 2,00 2,50 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 2020 2021 2022 2023 2024 Förvaltningsresultat per aktie (va), SEK Förvaltningsresultat per aktie rullande 12 mån (ha), SEK 20 30 40 50 60 70 80 200 250 300 350 400 450 500 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 2020 2021 2022 2023 2024 Driftöverskott (va), mkr Överskottsgrad (ha), % ===== SIDA 7 ===== Diös Fastigheter AB - Delårsrapport januari -september 2024 7 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Resultatanalys juli-september 2024 Not 1 Intäkter Intäkterna för kvartalet uppgick till 622 mkr (621) och den ekonomiska uthyr- ningsgraden till 91 procent (92). Den lägre uthyrningsgraden förklaras av fastig- hetsförsäljningar. I jämförbart bestånd ökade kontrakterade hyresintäkter med 6,5 procent i kvartalet jämfört med föregående år. Övriga förvaltningsintäkter uppgick till 6 mkr (7) och bestod bland annat av vidarefakturering till hyresgäs- ter avseende utförda arbeten i förhyrda lokaler. Av våra kommersiella hyresavtal har 97 procent indexuppräkning, där 94 procent löper med KPI-justering och 3 procent med fast uppräkning. Not 2 Fastighetskostnader Kvartalets fastighetskostnader uppgick till 161 mkr (172). Av fastighetskostna- derna utgjorde 6 mkr (5) kostnader för arbeten i förhyrda lokaler vilket vidare- faktureras till hyresgäster. Not 3 Driftöverskott Driftöverskottet uppgick till 462 mkr (449) och överskottsgraden till 75 procent (73). I jämförbart bestånd ökade driftöverskottet med 8,2 procent jämfört med tredje kvartalet föregående år. Not 4 Centraladministration Kostnaderna för centraladministration uppgick till 18 mkr (23). I centraladmi- nistration ingår koncerngemensamma kostnader för stabsfunktioner, it, årsredo- visning, revisionsarvode, juridisk rådgivning med mera. Not 5 Finansnetto Kvartalets finansnetto uppgick till -186 mkr (-206). Den lägre kostnaden jäm- fört med föregående år är främst relaterad till en lägre nettoskuld. Kvartalets fi- nansnetto påverkas positivt av derivat samt erhållna räntor från likvidplaceringar och finansieringsöverenskommelser. Kvartalets räntekostnader, inklusive kostna- der för räntederivat och lånelöften, motsvarar upplåning till en genomsnittlig årsränta om 4,7 procent (4,9). Not 6 Förvaltningsresultat Kvartalets förvaltningsresultat, det vill säga resultat exklusive värdeförändringar och skatt, uppgick till 258 mkr (221). Det är en ökning med 17 procent jämfört med föregående år. I jämförbart bestånd ökade förvaltningsresultatet med 12,0 procent jämfört med tredje kvartalet föregående år. Not 7 Värdeförändringar fastigheter Det genomsnittliga direktavkastningskravet i värderingen uppgick vid utgången av kvartalet till 6,15 procent (6,01). Den orealiserade värdeförändringen upp- gick till 24 mkr (-204). Den realiserade värdeförändringen för kvartalet uppgick till -15 mkr (0) påverkat främst av transaktionskostnader och avdrag för latent skatt. Under tredje kvartalet har 2 fastigheter (0) förvärvats medan 8 fastigheter (0) har avyttrats. Not 8 Värdeförändringar derivat Portföljen av räntederivat har värderats till verkligt värde. Om den avtalade rän- tan avviker från marknadsräntan uppstår ett över- eller undervärde på räntederi- vaten. Värdeförändringen är orealiserad och påverkar inte kassaflödet. Under kvartalet uppgick orealiserade värdeförändringar för derivat instru- menten till -237 mkr (97), vilka i sin helhet har redovisats i resultaträkningen. Värdeförändringen är hänförlig till sänkta marknadsräntor. Not 9 Resultat före skatt Resultat före skatt uppgick till 30 mkr (114). Resultatförändringen förklaras främst av orealiserade värdeförändringar på fastigheter och derivat. Not 10 Skatt Det finns inga skattemässiga underskott i koncernen och det finns obeskattade reserver om 479 mkr (492). Fastigheternas verkliga värde överstiger dess skattemäss- iga värde med 15 619 mkr (15 772). Uppskjuten skatt har beräknats på 11 064 mkr (10 626). Skillnaden om 4 555 mkr (5 146) är hänförlig till uppskjuten skatt på tillgångsförvärv. Diös har inga pågående skattetvister. Aktuell skatt uppgick till -36 mkr (-9) och uppskjuten skatt uppgick till -5 mkr (-17). Förändringen i aktuell skatt förklaras främst av uttagsbeskattning som uppstår vid försäljning av fastigheter i handels- eller kommanditbolag samt ej avdragsgill ränta. Förändringen i uppskjuten skatt är hänförlig till de orealiserade värdeförändringarna. 2024 2023 Förändring UTVECKLING INTÄKTER jul-sep jul-sep % Jämförbart bestånd 612 574 6,5 Pågående projekt 1 8 Färdigställda projekt 2 -9 Förvärvade fastigheter 1 - Sålda fastigheter 0 41 Kontrakterade hyresintäkter 616 614 Övriga förvaltningsintäkter 6 7 Intäkter 622 621 OREALISERADE VÄRDEFÖRÄNDRINGAR 2024 2023 FASTIGHETER, MKR jul-sep jul-sep Förvaltningsfastigheter 4 -184 Projektfastigheter 11 -20 Byggrätter 9 - Orealiserad värdeförändring 24 -204 2024 2023 SKATTEBERÄKNING, MKR jul-sep jul-sep Resultat före skatt 30 114 Nominell skattesats 20,6% -6 -23 Ej avdragsgill ränta -24 - Avyttring av fastigheter -8 - Övriga skattemässiga justeringar -3 -3 Redovisad skattekostnad -41 -26 Varav aktuell skatt -36 -9 Varav uppskjuten skatt -5 -17 ===== SIDA 8 ===== Diös Fastigheter AB - Delårsrapport januari -september 2024 8 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Våra hyresgäster Hyresgäster Vår hyresgästbas är väl diversifierad sett utifrån både geografi och bransch. Anta- let lokalhyreskontrakt uppgick till 2 962 (3 149) och antalet bostadskontrakt uppgick till 1 762 (2 277). De tio största hyresgästerna representerade 19 pro- cent (18) av totala kontrakterade hyresintäkter. 32 procent av kontrakterade hy- resintäkter per 30 september kommer från hyresgäster med verksamhet på upp- drag av stat, landsting, kommun eller verksamhet som är finansierad med kom- munal skolpeng. Andelen kommersiella gröna hyresavtal uppgår till 26 procent av det årliga kontraktsvärdet. Nettouthyrning Nettouthyrningen för kvartalet uppgick till 8 mkr (-1) och summerar till 20 mkr (18) för året. Större uthyrningar under kvartalet var till Oxio AB i Arken 1, Umeå och Advokatbyrån Kaiding AB i Kopparslagaren 3, Östersund, medan större uppsägningar var Webhelp Sweden AB i Kommunalmannen 4, Östersund och ThorenGruppen AB i Penningen 9, Sundsvall. Kontraktstid Genomsnittlig kontraktstid för lokaler uppgick per den 30 september till 3,9 år (4,0). Vakanser Vakanserna uppgick per 30 september till 9 procent (7) för ekonomisk vakans- grad och till 13 procent (12) för vakant area. Justerat för projekt och ej uthyr- bara vakanser 1 uppgick vakansgraden till 13 procent för vakant area. Störst är de ekonomiska vakanserna inom kontor och butiker medan areavakanserna är störst inom kontor och industri. 1 Projekt- och ej uthyrningsbara vakanser består av tomställda ytor för nyproduktion och ombyggnad samt redan ut- hyrda men ej tillträdda ytor. VÅRA STÖRSTA HYRESGÄSTER PER 3 0 SEPTEMBER 2024 1 Inkluderar kontrakt med framtida tillträde. 2 Hyresgäster med verksamhet på uppdrag av stat, landsting, kommun eller finansierad med kommunal skolpeng. NETTOUTHYRNING, MKR HYRESKONTRAKT OCH LÖPTIDER 1 Övriga hyresavtal består främst av garage- och parkeringsplatser. Antal kontrakt Årligt kontrakts- värde¹, tkr Genomsnittlig kontraktstid¹, år Trafikverket² 32 107 614 5,6 Polismyndigheten² 32 69 297 6,4 Strawberry 4 59 576 13,6 Högskolan Dalarna² 2 39 209 14,7 Falu kommun² 14 37 350 5,7 Försäkringskassan² 12 34 580 3,2 Arbetsförmedlingen 23 30 156 2,4 Östersunds kommun² 53 29 725 1,9 Swedbank AB 9 27 063 2,8 Telia Sverige AB 30 25 833 5,7 Summa 211 460 403 6,8 - 150 - 100 - 50 0 50 100 150 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 2021 2022 2023 2024 Nytecknade avtal Uppsagda avtal R12 Nettouthyrning Antal kontrakt Kontraktsvärde, mkr Andel av värdet, % Lokalhyresavtal, förfalloår 2024 279 69 3 2025 936 416 17 2026 714 444 18 2027 586 403 17 2028+ 447 896 37 Summa 2 962 2 227 92 Bostäder 1 762 167 7 Övriga hyresavtal¹ 1 807 30 1 Totalt 6 531 2 425 100 ===== SIDA 9 ===== Diös Fastigheter AB - Delårsrapport januari -september 2024 9 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Balansräkning och eget kapital KONCERNENS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG, MKR FÖRÄNDRING EGET KAPITAL I SAMMANDRAG, MKR FASTIGHETSVÄRDE PER KATEGORI FASTIGHETSVÄRDE PER STAD 2024 2023 2023 TILLGÅNGAR Not 30 sep 30 sep 31 dec Materiella och immateriella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 11 30 480 31 223 31 215 Övriga anläggningstillgångar 84 82 88 Summa materiella och immateriella anläggningstillgångar 30 564 31 305 31 302 Finansiella anläggningstillgångar 42 11 12 Summa anläggningstillgångar 30 606 31 317 31 314 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar 302 372 259 Derivat 8 167 43 Likvida medel 14 191 - 98 Summa omsättningstillgångar 502 539 400 Summa tillgångar 31 108 31 856 31 714 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 12 11 334 11 655 10 968 Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld 2 296 2 325 2 242 Övriga avsättningar 10 10 10 Skulder till kreditinstitut 13 13 965 11 210 10 510 Långfristig skuld leasing 70 68 74 Övrig långfristig skuld 35 51 51 Summa långfristiga skulder 16 377 13 664 12 887 Kortfristiga skulder Kortfristig del av skulder till kreditinstitut 13 2 252 5 569 6 573 Kortfristig del av skuld leasing 9 9 9 Checkräkningskredit 14 - 158 - Derivat 458 - 381 Kortfristiga skulder 678 800 897 Summa kortfristiga skulder 3 397 6 537 7 859 Summa eget kapital och skulder 31 108 31 856 31 714 Eget kapital Eget kapital 2022-12-31 12 102 Periodens resultat efter skatt -850 Periodens totalresultat -850 Utdelning -283 Eget kapital 2023-12-31 10 968 Periodens resultat efter skatt 365 Periodens totalresultat 365 Utdelning - Eget kapital 2024-09-30 11 334 Kontor, 63% Butik, 17% Bostad, 8% Industri/lager, 1% Övrigt, 11% Luleå, 17% Umeå, 16% Sundsvall, 15% Östersund, 13% Gävle, 10% Borlänge, 9% Skellefteå, 8% Falun, 8% Åre, 2% Mora, 2% ===== SIDA 10 ===== Diös Fastigheter AB - Delårsrapport januari -september 2024 10 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Kommentarer till balansräkningen Not 11 Förvaltningsfastigheter och fastighetsvärde Fastighetsbeståndet är koncentrerat till centrala lägen i tio prioriterade städer i norra Sverige. Beståndet är väl diversifierat och består främst av kontorsfastig- heter, lokaler för urban service och bostäder. Fastighetsvärde Samtliga fastigheter värderas vid varje kvartalsbokslut med syfte att fastställa fas- tigheternas individuella värde vid en försäljning. Eventuella portföljeffekter be- aktas således inte. Per den 30 september externvärderades 89 procent av fastig- hetsvärdet av CBRE. Värderingarna baseras på en kassaflödesmodell med en in- dividuell bedömning för varje fastighet av dels framtida intjäningsförmåga, dels marknadens avkastningskrav. Vid bedömning av en fastighets framtida intjä- ningsförmåga har hänsyn tagits till en långsiktig inflation om 2 procent, be- dömda marknadshyror vid kontraktsförfall, uthyrningsgrad samt fastighetskost- nader. Marknadens avkastningskrav fastställs genom en analys av genomförda fastighetstransaktioner för fastigheter med liknande standard och läge. Byggrät- ter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde kr/kvm BTA för fastställda byggrätter. Genomsnittligt värde på byggrätterna i värderingen är cirka 1 300 kr/kvm BTA. Värderingarna har genomförts enligt IFRS 13 nivå 3. FÖRÄNDRING AV FASTIGHETSVÄRDET 1 Underliggande fastighetsvärde med avdrag för latent skatt samt tilläggsköpskilling på tidigare förvärvad fastighet. DIREKTAVKASTNING FÖR BEDÖMNING AV RESTVÄRDE 2024-09-30 2023-09-30 2023-12-31 FASTIGHETSBESTÅNDET Mkr Mkr Mkr Förvaltningsbestånd 28 473 28 015 27 674 Projektfastigheter 1 852 3 067 3 400 Byggrätter 155 141 141 Förvaltningsfastigheter 30 480 31 223 31 215 Mkr Antal Mkr Antal Mkr Antal Fastighetsbeståndets värde 1 jan 31 215 359 31 136 363 31 136 363 Förvärv¹ 138 2 - - - - Investeringar i ny-, till-, ombyggnad 697 1 145 - 1 631 - Försäljningar -1 610 -40 -160 -4 -160 -4 Orealiserade värdeförändringar 40 -897 - -1 393 Fastighetsbeståndets värde vid periodens utgång 30 480 321 31 223 359 31 215 359 2024-09-30 2023-09-30 2023-12-31 4,50 5,00 5,50 6,00 6,50 2018 2019 2020 2021 2022 2023 Q3 2024 % VÄRDERINGSANTAGANDEN PER FASTIGHETSKATEGORI Värderingsmodellen utgår i regel från en kalkylperiod om 10 år eller längre om faktiska avtal som löper längre än 10 år finns. Siffrorna är inte i jämförbart bestånd. KÄNSLIGHETSANALYS PER FASTIGHETSKATEGORI, TKR Kontor Butik Bostäder Industri/ lager Övriga Kontor Butik Bostäder Industri/ lager Övriga Hyresvärde, kr per kvm 1 883 1 955 1 540 827 1 564 1 827 1 933 1 464 805 1 569 Drift & underhåll, kr per kvm 402 515 486 255 363 386 512 479 243 353 Direktavkastning för bedömning av restvärde, % 6,1 6,5 5,2 6,1 6,1 6,1 6,5 4,9 6,3 6,1 Kalkylränta för diskontering till nuvärde, % 8,6 9,0 7,6 8,6 8,6 8,6 9,0 7,4 8,8 8,5 Långsiktig vakans, % 6,4 7,1 3,8 11,0 6,2 6,6 6,8 3,2 9,7 6,0 2024-09-30 2023-12-31 Hyresvärde, +/- 50 kr per kvm 668 017 -668 017 276 608 -276 608 96 011 -96 011 51 540 -51 540 147 344 -147 344 1 239 519 -1 239 519 Drift & underhåll, +/- 25 kr per kvm -334 008 334 008 -138 304 138 304 -48 005 48 005 -25 770 25 770 -73 672 73 672 -619 759 619 759 Direktavkastning, +/- 0,5% -773 933 914 911 -273 040 318 736 -102 601 125 130 -28 553 34 622 -127 268 150 229 -1 305 395 1 543 629 Kalkylränta, +/- 0,5% -599 644 627 942 -221 681 231 569 -65 552 68 659 -25 550 26 953 -119 825 126 384 -1 032 252 1 081 508 Långsiktigt vakansgrad, +/- 1% -215 349 215 366 -92 369 92 369 -16 158 16 067 -7 703 7 703 -34 534 31 848 -366 112 363 353 Total Övrigt Industri Bostäder Butik Kontor ===== SIDA 11 ===== Diös Fastigheter AB - Delårsrapport januari -september 2024 11 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt forts. Kommentarer till balansräkningen Investeringar Under perioden har 697 mkr (1 145) investerats i våra fastigheter. Fastigheter för 1 610 mkr (160) har avyttrats och fastigheter för 138 mkr (0) har förvärvats. Pågående projekt och investeringar fortgår enligt plan. Efterfrågan på hyres- gästanpassningar är fortsatt god. Konjunkturläget medför att tiden till beslut bli- vit något längre för våra hyresgäster. PERIODENS INVESTERINGAR, FÖRVÄRV OCH AVYTTRINGAR PER AFFÄRSENHET Projektportfölj Vi har en pågående projektportfölj om totalt 2 630 mkr varav 2 014 mkr är upparbetat per 30 september. Vi gör löpande investeringar i beståndet för att förbättra, anpassa och effektivisera för våra hyresgäster. Våra investeringar, ex- klusive projektvinster, bidrog till en ökning av fastighetsbeståndets värde med 209 mkr för kvartalet. Avkastningen på avslutade investeringar under perioden uppgick till 8,4 procent på investerat belopp. Projektfastigheter och större avslutade projekt Antalet projektfastigheter uppgår till 7 med ett marknadsvärde om 1 852 mkr. Total bedömd investering uppgår till 1 613 mkr där upparbetad investering per 30 september uppgick till 1 296 mkr. Under kvartalet har en ny projektfastighet tillskapats, Kraften 12. Förädlingsprojektet för Högskolan Dalarna i Mimer 1, Borlänge har färdig- ställts under tredje kvartalet 2024. Byggrätter Vi har en identifierad byggrättsvolym om cirka 200 000 kvm BTA. I volymen ingår både fastställda och potentiella byggrätter för både bostäder och kommersi- ella lokaler. Cirka 50 procent av byggrättsvolymen är hänförlig till kommersiella lokaler. Vår ambition är att löpande tillskapa nya byggrätter för antingen egen produktion eller försäljning. FASTIGHETSTRANSAKTIONER JANUARI - SEPTEMBER 2024 1 Underliggande fastighetsvärde. Not 12 Eget kapital Eget kapital uppgick per den 30 september till 11 334 mkr (10 968). Soliditeten uppgick till 36,4 procent (34,6). Vid årsstämman 2024 beslutades att ingen ut- delning lämnas till aktieägarna. Not 13 Räntebärande skulder Under kvartalet har vi emitterat nya icke-säkerställda obligationer om 1 050 mkr och återköpt obligationer med kort löptid om 469 mkr. Certifikatmarknaden har varit stabil med ökade volymer. Kortfristiga låneförfall består av bankkrediter samt obligationer, bankkrediter om 600 mkr är avtalade och kommer signeras under Q4. Vi har pågående dialoger med våra banker och bedömer med stor sannolikhet att låneförfallen kommer refinansieras med samma volymer. Koncernens nominella räntebärande skulder uppgick till 16 243 mkr (17 102). Förändringen beror främst på avyttringar i fastighetsbeståndet. Av de rän- tebärande skulderna består 10 811 mkr (13 911) av bankfinansiering, 1 156 mkr (556) av säkerställda obligationer, 1 475 mkr (660) av certifikat samt 2 801 mkr (1 975) av icke-säkerställda obligationer. Kommande refinansieringar slutför- handlas i normalfallet 3–9 månader före förfallodag. Belåningsgraden för kon- cernen uppgick till 52,6 procent (54,4) vid periodens utgång. Den säkerställda belåningsgraden uppgick till 38,6 procent (46,0). Den årliga genomsnittsräntan inklusive kostnad för derivatinstrument och lånelöften uppgick vid periodens ut- gång till 4,4 procent (4,5) och räntetäckningsgraden för kvartalet uppgick till 2,4 (2,2). INVESTERINGAR 2024-09-30 2023-09-30 2023-12-31 Investeringar i nyproduktion 184 136 234 Investeringar i förädlingsfastigheter 249 285 468 Investeringar i hyresgästanpassningar 264 724 928 Summa 697 1 145 1 631 -1 000 - 800 - 600 - 400 - 200 0 200 400 Luleå Umeå Skellefteå Sundsvall Åre/Östersund Dalarna Gävle Mkr Investering Förvärv Avyttring AVYTTRADE OCH FRÅNTRÄDDA Fastighet Kvartal Stad Area, kvm Pris¹, mkr Portfölj Skellefteå 1 Skellefteå 42 671 788,0 Norr 30:5 1 Gävle 2 879 40,0 Tomter Arvesund 1 & 2 Åre - 0,6 Portfölj Östersund 2 Östersund 23 121 345,0 Skönsberg 1:73 2 Sundsvall 5 873 102,0 Stipendiet 2 2 Umeå 9 318 110,0 Klappsta 8:1 2 Gävle - 0,3 Portfölj Umeå, Falun, Borlänge 3 Flera 11 706 193,3 Portfölj Falun 3 Falun 5 839 80,0 Summa 101 407 1 659,2 FÖRVÄRVADE OCH TILLTRÄDDA Fastighet Kvartal Stad Area, kvm Pris¹, mkr Portfölj Borlänge 3 Borlänge 7 000 133,0 Summa 7 000 133,0 ===== SIDA 12 ===== Diös Fastigheter AB - Delårsrapport januari -september 2024 12 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt forts. Kommentarer till balansräkningen Ränte- och kapitalbindning Den genomsnittliga räntebindningstiden inklusive derivat uppgick till 2,4 år (2,7) och genomsnittlig kapitalbindningstid uppgick till 2,4 år (2,3). Av koncer- nens utestående lån löper 4 457 mkr (1 720) med fast ränta varav 1 475 mkr (660) avser certifikat. FÖRDELNING AV RÄNTEBÄRANDE FINANSIERING RÄNTE- OCH LÅNEFÖRFALLOSTRUKTUR PER 30 SEPTEMBER 2024 1 Nominella belopp. 2 Årlig snittränta avser genomsnittlig ränta baserat på räntevillkor och aktuell skuld per 2024-09-30. 3 Kostnad för outnyttjat kreditutrymme påverkar den årliga snitträntan med 0,07 procentenheter. FÖRFALLOPROFIL RÄNTEBÄRANDE SKULDER Derivat Under kvartalet har nya derivat omstrukturerats och tecknats. Detta har lett till att återstående löptid minskat till 2,8 år jämfört med 3,7 år vid årsskiftet samt har det har påverkat finansnettot negativt under kvartalet. Förändringarna har genomförts för att optimera räntesäkringarna. Av koncernens totala räntebärande skulder har 10 750 mkr (11 250) ränte- säkrats via derivatinstrument. Marknadsvärdet för derivatportföljen uppgick per den 30 september till -450 mkr (-338). De finansiella instrumenten begränsar eventuella ränteförändringars inverkan på vår genomsnittliga upplåningskostnad. Samtliga finansiella instrument värderas till verkligt värde och är klassificerade i nivå 2 enligt IFRS 13, vilket innebär att värderingen är baserad på observerbara marknadsdata (se not 19 i Årsredovisning 2023). Värdeförändringar redovisas över resultaträkningen. Not 14 Likvida medel och checkräkningskredit Koncernens likvida medel uppgick vid kvartalets utgång till 191 mkr (0) och ut- nyttjad checkräkningskredit uppgick till 0 mkr (158). Beviljad kreditlimit på checkräkningskrediten uppgick till 600 mkr (600) och total likviditetsreserv med avdrag för utestående certifikat uppgår till 2 092 mkr (1 218). DERIVATAVTAL PER 30 SEPTEMBER 2024 KÄNSLIGHETSANALYS PER 30 SEPTEMBER 20241 1 Om marknadsräntan stiger med 1 procentenhet. Perioden januari-september 2024 Periodens förvaltningsresultat uppgick till 698 mkr (673). Driftöverskottet upp- gick till 1 315 mkr (1 271) vilket motsvarar en ökning om 3 procent med en överskottsgrad om 70 procent (69). Periodens finansnetto uppgick till -558 mkr (-535). Resultat före skatt uppgick till 508 mkr (-193) och det ökade resultatet beror främst på värdeförändringar på fastigheter. Värdeförändring på räntederi- vat uppgick till -112 mkr (24) där effekten främst är hänförlig till lägre mark- nadsräntor under tredje kvartalet. Bankfinansiering, 57% Säkerställda obligationer, 6% Icke-säkerställda obligationer, 15% Certifikat, 8% Outnyttjat kreditutrymme, 15% Förfalloår Lånebelopp, mkr¹ Årlig snitt- ränta², % Kreditavtal, mkr Utnyttjat, mkr 2024 1 820 4,5 715 715 2025 2 592 5,3 2 837 2 237 2026 6 797 5,0 7 363 5 187 2027 3 904 4,8 3 556 3 556 2028+ 1 130 4,9 4 548 4 548 Utnyttjat kreditutrymme 16 243 5,0 19 019 16 243 Outnyttjat kreditutrymme³ 2 776 0,1 Finansiella instrument 10 750 -0,7 Totalt 4,4 Ränte- och marginalförfall Låneförfall 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 4 000 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q2 Q3 - Q1 2024 2025 2026 2027 2028 - 2030 SEKm Bank funding Covered Bonds Unsecured bonds Typ Nominellt belopp, mkr Återstående löptid, år Swapränta, % Marknadsvärde, mkr Ränteswap 1 500 3,4 2,66 -83,4 Ränteswap 1 000 0,2 2,50 -40,3 Ränteswap 1 000 3,7 1,94 -3,3 Ränteswap 1 250 1,8 2,93 -84,5 Ränteswap 500 0,3 0,05 8,1 Ränteswap 500 3,5 2,18 -12,4 Ränteswap 1 000 5,7 2,45 -36,1 Ränteswap 500 5,8 2,44 -16,3 Ränteswap 1 000 3,8 2,93 -73,6 Ränteswap 2 000 2,1 2,76 -83,0 Ränteswap 500 0,2 2,32 -25,2 Totalt 10 750 2,8 2,46 -450,0 Förändring årlig snitt- ränta, % Förändring årlig snittränte- kostnad, mkr Förändring marknads- värde, mkr Låneportfölj exkl. derivat 0,6 104 Derivatportfölj -0,3 -62 570 Låneportfölj inkl. derivat 0,3 42 570 ===== SIDA 13 ===== Diös Fastigheter AB - Delårsrapport januari -september 2024 13 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Stad: Luleå Fastighet: Biet 7, Västra Stranden Typ av projekt: Kontor Uthyrningsbar area: 5 354 kvm Färdigställt: Q3 2025 Hyresgäst: Flertalet Investering 200 mkr Stad: Borlänge Fastighet: Mimer 1 Typ av projekt: Utbildning Uthyrningsbar area: 13 332 kvm Färdigställt: Q3 2024 Hyresgäst: Högskolan Dalarna Investering 625 mkr Stad: Umeå Fastighet: Vale 17, Kvarteret Vale Typ av projekt: Kontor, lokaler och butiker Uthyrningsbar area: 5 030 kvm Färdigställt: Q1 2025 Hyresgäst: Försäkringskassan Investering 206 mkr Stad: Umeå Fastighet: Vale 17, Kvarteret Vale Typ av projekt: Bostäder Uthyrningsbar area: 2 800 kvm Färdigställt: Q1 2026 Investering 132 mkr PROJEKTFASTIGHETER 1 Hyresgäster med verksamhet på uppdrag av stat, landsting eller kommun. PÅGÅENDE PROJEKT Stad Fastighet Fastighetstyp Uthyrningsbar area, kvm Uthyrningsgrad, % Investering, mkr Upparbetad investering, mkr Hyresvärde, mkr Färdigställt Miljöcertifiering Nyproduktion Luleå Biet 7 Kontor 5 354 70 200 108 14,3 Q3 2025 BREEAM-SE, pågående Förädling Umeå Kraften 12 Hotell 2 563 100 72 - 8,0 Q3 2025 BREEAM In-Use, pågående Nyproduktion Umeå Vale 17 Bostäder 2 800 - 132 84 - Q1 2026 Svanen, pågående Förädling¹ Umeå Vale 17 Kontor 5 030 100 206 157 14,6 Q1 2025 BREEAM In-Use, planerad 2025 FÄRDIGSTÄLLDA ELLER DELVIS INFLYTTADE PROJEKT Nyproduktion¹ Luleå Biet 4 Kontor 4 920 100 206 190 14,1 Q2 2024 BREEAM-SE, pågående Förädling¹ Borlänge Mimer 1 Kontor 13 332 100 625 609 37,9 Q3 2024 BREEAM In-Use, planerad 2024 Nyproduktion Gävle Andersberg 14:58 Kontor 10 613 100 172 158 15,0 Q3 2024 BREEAM-SE, pågående Summa 44 612 1 613 1 306 ===== SIDA 14 ===== Diös Fastigheter AB - Delårsrapport januari -september 2024 14 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Kassaflöde KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS I SAMMANDRAG, MKR 1 I kassaflödet har en omklassificering och bruttoredovisning skett mellan raderna ”Förändring av räntebärande skulder” samt ”Amortering av räntebärande skulder” i perioden jan-sep 2024 vilket innebär en förändring på det isolerade tredje kvartalet jämfört med den tidigare redovisningen av perioden jan-jun 2024. 2024 2023 2024 2023 2023 DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep jan-dec Driftöverskott 462 449 1 315 1 271 1 711 Central administration -13 -20 -53 -56 -87 Återläggning avskrivningar och nedskrivningar - - - - 7 Erhållen ränta 35 2 39 5 9 Erlagd ränta -189 -208 -573 -540 -693 Betald skatt -35 -9 -83 -28 -28 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 260 214 645 652 919 Förändringar i rörelsekapital Minskning (+)/ökning (-) av fordringar 87 -80 -87 -93 24 Minskning (-)/ökning (+) av skulder -72 -95 -173 -86 41 Summa förändring av rörelsekapital 15 -175 -261 -179 65 Kassaflöde från den löpande verksamheten 275 39 384 473 984 INVESTERINGSVERKSAMHETEN Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer -208 -314 -697 -1 145 -1 631 Förvärv av fastigheter -147 - -147 - - Avyttring av fastigheter 255 - 1 487 178 178 Kassaflöde från investeringsverksamheten -100 -314 643 -967 -1 453 2024 2023 2024 2023 2023 FINANSIERINGSVERKSAMHETEN jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep jan-dec Utbetald utdelning - -71 -71 -266 -337 Förändring av räntebärande skulder¹ 876 27 2 256 579 965 Amortering av räntebärande skulder¹ -944 -32 -3 118 -65 -149 Förändring av checkräkningskredit - 158 - 158 - Kassaflöde från finansieringsverksamheten -68 82 -933 406 479 Periodens kassaflöde 107 -193 93 -88 10 Likvida medel vid periodens början 84 193 98 88 88 Likvida medel vid periodens slut 191 - 191 - 98 ===== SIDA 15 ===== Diös Fastigheter AB - Delårsrapport januari -september 2024 15 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Rapportering per affärsenhet per den 30 september Uppgifter i mkr om inget annat anges. Avrundningar kan medföra att kolumner/rader inte summerar. 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 Indelat per affärsenhet jan-sep jan-sep jan-sep jan-sep jan-sep jan-sep jan-sep jan-sep jan-sep jan-sep jan-sep jan-sep jan-sep jan-sep jan-sep jan-sep Hyresintäkter 320 300 179 172 270 259 298 295 254 249 143 171 294 269 1 757 1 714 Serviceintäkter 24 26 18 16 19 19 21 23 17 19 13 15 26 26 138 144 Reparation och underhåll -7 -12 -7 -5 -11 -7 -10 -9 -6 -6 -5 -5 -5 -9 -50 -52 Taxebundna kostnader -36 -37 -16 -16 -29 -24 -38 -36 -22 -20 -20 -23 -27 -24 -189 -180 Fastighetsskatt -12 -13 -10 -10 -15 -15 -15 -15 -15 -15 -7 -9 -19 -18 -93 -96 Övriga fastighetskostnader -29 -30 -22 -19 -29 -28 -35 -40 -29 -31 -15 -18 -30 -29 -189 -194 Fastighetsadministration -11 -11 -6 -7 -8 -9 -12 -13 -7 -8 -5 -6 -8 -10 -57 -64 Driftöverskott 249 224 135 131 197 196 209 203 191 186 103 125 231 206 1 315 1 271 Central administration/finansnetto - - - - - - - - - - - - - - -617 -598 Förvaltningsresultat - - - - - - - - - - - - - - 698 673 Fastighet, realiserad -5 7 -9 - -5 - -24 - -14 - -62 - - - -118 7 Fastighet, orealiserad -35 -153 -10 -116 -13 -173 -13 -173 18 -126 9 -59 49 -131 40 -897 Räntederivat - - - - - - - - - - - - - - -112 24 Resultat före skatt - - - - - - - - - - - - - - 508 -193 Uthyrbar area, kvm 310 095 298 062 172 313 173 773 212 166 217 923 297 364 320 145 202 175 219 054 138 037 181 370 217 317 210 877 1 549 466 1 621 204 Hyresvärde 367 348 216 202 316 302 351 348 290 281 171 209 330 303 2 041 1 992 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93 93 90 92 90 91 90 90 93 94 90 89 96 96 92 92 Överskottsgrad, % 73 69 70 70 69 72 66 65 71 70 67 68 73 71 70 69 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 jan-sep jan-sep jan-sep jan-sep jan-sep jan-sep jan-sep jan-sep jan-sep jan-sep jan-sep jan-sep jan-sep jan-sep jan-sep jan-sep Fastighetsbeståndet 1 januari 5 458 5 316 3 175 3 148 4 801 4 873 4 835 4 976 4 785 4 747 3 215 3 271 4 947 4 804 31 215 31 136 Förvärv 130 - 8 - - - - - - - - - - - 138 - Investeringar i ny-, till-, ombyggnad 172 313 59 157 48 110 77 132 102 174 22 67 217 192 697 1 144 Försäljningar -154 -160 -47 - -101 - -308 -1 -217 - -784 - - - -1 611 -160 Orealiserade värdeförändringar -35 -153 -10 -116 22 -139 -13 -173 18 -126 9 -59 49 -131 40 -897 Fastighetsbeståndet vid periodens utgång 5 571 5 317 3 185 3 190 4 770 4 843 4 591 4 934 4 688 4 795 2 462 3 280 5 213 4 865 30 480 31 224 Dalarna Luleå KoncernenGävle SkellefteåSundsvall Östersund/Åre Umeå ===== SIDA 16 ===== Diös Fastigheter AB - Delårsrapport januari -september 2024 16 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Finansiella nyckeltal I delårsrapporten presenteras nyckeltal som inte definieras enligt IFRS. Vi anser att dessa mått ger värdefull kompletterande information till investerare, bedömare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av relevanta trender och bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. I nedanstående tabell presenteras mått som inte definieras enligt IFRS, om inte annat anges. Vidare återfinns definitionerna av dessa mått på sidan 23 samt beskrivning av de olika nyckeltalens syfte i årsredovisningen för 2023. Finansiella mål för 2023 fastslagna av styrelsen återfinns på sidan 2 i denna rapport. Uppgifter i mkr om inget annat anges. 2024 2023 2024 2023 2023 AKTIEN jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep jan-dec Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusen 141 431 141 431 141 431 141 431 141 431 Genomsnittligt antal aktier, tusen 141 431 141 431 141 431 141 431 141 431 FÖRVALTNINGSRESULTAT Resultat före skatt 30 114 508 -193 -963 Återläggning Värdeförändring fastighet -9 204 78 890 1 385 Värdeförändring derivat 237 -97 112 -24 481 Förvaltningsresultat 258 221 698 673 903 EPRA EARNINGS (FÖRVALTNINGSRESULTAT EFTER SKATT) Förvaltningsresultat 258 221 698 673 903 Aktuell skatt hänförligt till förvaltningsresultat -36 -9 -83 -28 -28 EPRA Earnings 222 212 615 646 875 EPRA Earnings per aktie, kr 1,57 1,50 4,35 4,57 6,19 Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) föreligger. 2024 2023 2024 2023 2023 BELÅNINGSGRAD jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep jan-dec Räntebärande skulder -88 312 16 217 17 095 17 083 Återläggning - - Likvida medel -108 193 -191 - -98 Utnyttjad checkräkningskredit - -158 - -158 - Nettoskuld -196 347 16 026 16 937 16 984 Förvaltningsfastigheter 101 109 30 480 31 223 31 215 Belåningsgrad, % -0,8 0,9 52,6 54,2 54,4 SÄKERSTÄLLD BELÅNINGSGRAD Nettoskuld -196 347 16 026 16 937 16 984 Ej säkerställd skuld -866 232 -4 258 -2 410 -2 627 Säkerställd skuld -1 062 579 11 769 14 527 14 357 Förvaltningsfastigheter 101 109 30 480 31 223 31 215 Säkerställd belåningsgrad, % -3,6 1,7 38,6 46,5 46,0 RÄNTETÄCKNINGSGRAD Förvaltningsresultat 258 221 698 673 903 Återläggning Finansiella kostnader 189 208 569 540 734 Summa 447 429 1 267 1 214 1 637 Finansiella kostnader 189 208 569 540 734 Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 2,1 2,2 2,2 2,2 ===== SIDA 17 ===== Diös Fastigheter AB - Delårsrapport januari -september 2024 17 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt forts. Finansiella nyckeltal 1 Bedömd verklig uppskjuten skatt har beräknats till ca 4 procent baserat på en diskonteringsränta om 3 procent. Beräkningen baseras på att fastighetsbeståndet realiseras under 50 år och där 10 procent säljs direkt med en nominell skattesats om 20,6 procent och resterande 90 procent säljs indirekt via bolag där nominell skattesats uppgår till 6 procent. 2024 2023 2024 2023 2023 NETTOSKULD GENOM EBITDA jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep jan-dec Räntebärande skulder -88 312 16 217 17 095 17 083 Likvida medel -108 193 -191 - -98 Checkräkningskredit - -158 - -158 - Nettoskuld -196 347 16 026 16 937 16 984 Driftöverskott, rullande 12 mån 13 61 1 754 1 636 1 711 Central administration, rullande 12 mån 5 -5 -84 -90 -89 Återläggning - - Avskrivningar, rullande 12 mån -2 2 8 8 10 EBITDA 16 58 1 677 1 555 1 631 Nettoskuld genom EBITDA -0,21 -0,19 9,6 10,9 10,4 SOLIDITET Eget kapital -10 88 11 334 11 655 10 968 Totala tillgångar 92 93 31 108 31 856 31 714 Soliditet, % -0 0 36,4 36,6 34,6 EPRA NRV/NTA Eget kapital -10 88 11 334 11 655 10 968 Återläggning - - Verkligt värde av finansiella instrument 237 -97 450 -167 338 Uppskjuten skatt på temporära skillnader 49 -3 2 279 2 189 2 208 EPRA NRV 275 -13 14 063 13 678 13 514 EPRA NRV per aktie 99 97 99,4 96,7 95,6 Avdrag - - Verkligt värde av finansiella instrument ######## ######## -450 167 -338 Bedömd verklig uppskjuten skatt på temporära skillnader, ca 4%¹ ######## 644 874 -425 -408 -411 EPRA NTA ######## ######## 13 188 13 436 12 765 EPRA NTA per aktie 93 95 93,2 95,0 90,3 2024 2023 2024 2023 2023 EPRA NDV jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep jan-dec Eget kapital ######## ######## 11 334 11 655 10 968 EPRA NDV ######## ######## 11 334 11 655 10 968 Genomsnittligt antal aktier, tusen ######## ######## 141 431 141 431 141 431 EPRA NDV per aktie 80 82 80,1 82,4 77,6 ÖVRIGA NYCKELTAL Avkastning på eget kapital, rullande 12 mån, % -1 2 -2,9 -2,4 -7,4 Eget kapital per aktie, kr -0 1 80,1 82,4 77,6 Resultat per aktie, kr -0,08 0,62 2,58 -1,15 -6,01 KASSAFLÖDE PER AKTIE Resultat före skatt 30 114 508 -193 -963 Återläggning Fastigheter, orealiserad värdeförändring -24 203 -40 897 1 393 Derivat, orealiserad värdeförändring 237 -97 112 -24 481 Avskrivningar 2 3 5 7 10 Aktuell skatt -36 -9 -83 -28 -28 Summa 208 215 501 660 894 Genomsnittligt antal aktier, tusen 141 431 141 431 141 431 141 431 141 431 Kassaflöde per aktie, kr 1,47 1,52 3,54 4,67 6,32 NETTOUTHYRNING Nytecknade kontrakt 44 37 135 161 234 Uppsagda kontrakt -36 -38 -114 -143 -215 Nettouthyrning, mkr 8 -1 20 18 19 ===== SIDA 18 ===== Diös Fastigheter AB - Delårsrapport januari -september 2024 18 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt forts. Finansiella nyckeltal 2 Räntebärande skulder i nyckeltalsberäkningar avser bokförda belopp, ej nominella belopp. Kvartalsresultat i korthet 1 Inkluderar kostnader för löftesprovision och derivat. 2024 2023 2024 2023 2023 EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep jan-dec Kontrakterade hyresintäkter 616 614 1 871 1 835 2 459 Hyresvärde perioden 676 664 2 041 1 992 2 666 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 91 92 92 92 92 ÖVERSKOTTSGRAD Driftöverskott 462 449 1 315 1 271 1 711 Kontrakterade hyresintäkter 616 614 1 871 1 835 2 459 Överskottsgrad, % 75 73 70 69 70 SKULDSÄTTNINGSGRAD Räntebärande skulder -88 312 16 217 17 095 17 083 Eget kapital -10 88 11 334 11 655 10 968 Skuldsättningsgrad, ggr -0 0 1,4 1,5 1,6 EPRA VAKANSGRAD Bedömd marknadshyra för vakanta ytor ######## 3 142 901 227 190 184 Hyresvärde, årsbasis, hela portföljen ######## 8 359 148 2 662 2 615 2 632 EPRA Vakansgrad, % 8,5 7,3 7,0 RÄNTEBÄRANDE SKULDER² Bankfinansiering -958 241 10 804 13 835 13 908 Säkerställda obligationer 3 -13 1 156 543 548 Certifikat 287 -27 1 463 531 656 Icke säkerställda obligationer 580 -206 2 795 1 870 1 971 Checkräkningskredit - 158 - 158 - Räntebärande skulder -88 312 16 217 17 095 17 083 2024 2024 2024 2023 2023 2023 2023 2022 jul-sep apr-jun jan-mar okt-dec jul-sep apr-jun jan-mar okt-dec Intäkter, mkr 622 634 639 646 621 620 617 568 Driftöverskott, mkr 462 446 407 439 449 433 389 365 Förvaltningsresultat, mkr 258 240 200 229 221 227 226 224 Periodens resultat, mkr -11 118 259 -687 88 82 -333 -113 Överskottsgrad, % 75 71 65 70 73 71 64 66 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 91 91 92 92 92 92 92 91 Soliditet, % 36,4 36,6 35,8 34,6 36,6 36,4 37,4 38,1 Belåningsgrad fastigheter, % 52,6 53,4 53,9 54,4 54,2 53,3 53,7 51,9 Genomsnittlig ränta vid periodens slut, %¹ 4,4 4,4 4,5 4,5 4,8 4,6 4,1 3,2 Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 2,4 2,1 2,1 2,2 2,4 2,6 3,1 Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,82 1,70 1,42 1,62 1,56 1,60 1,59 1,58 Resultat per aktie efter skatt, kr -0,08 0,83 1,83 -4,86 0,62 0,58 -2,36 -0,80 Eget kapital per aktie, kr 80,1 80,2 79,4 77,6 82,4 81,8 83,2 85,6 Aktiekurs, kr 87,6 86,6 86,2 86,6 62,4 68,9 68,9 75,5 ===== SIDA 19 ===== Diös Fastigheter AB - Delårsrapport januari -september 2024 19 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Moderbolaget Verksamheten i moderbolaget utgörs av koncerngemensamma funktioner samt ägande och drift av koncernens dotterbolag. Intäkterna uppgick till 156 mkr (150) och resultatet efter skatt till 90 mkr (174). Intäkterna bestod i huvudsak av sålda tjänster till koncernens dotterbolag. MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING OCH TOTALRESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG, MKR Likvida medel uppgick per den 30 september 2024 till 143 mkr (0) och utnyttjad checkkredit uppgick till 0 mkr (153). Räntebärande externa skulder, exklusive checkräkningskredit, uppgick till 6 363 mkr (5 948) varav utgivna företagscertifi- kat uppgick till 1 463 mkr (531). Den genomsnittliga årsräntan, exklusive räntesäkringar, baserad på förhållanden per den 30 september 2024 uppgick till 5,2 procent (5,8). Moderbolaget tillämpar RFR 2 Redovisning för juridiska personer. MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG, MKR 2024 2023 R12 2023 RESULTATRÄKNING jan-sep jan-sep okt-sep jan-dec Intäkter 156 150 211 205 Bruttoresultat 156 150 211 205 Central administration -173 -184 -238 -248 Rörelseresultat -17 -34 -26 -43 Resultat från andelar i koncernföretag - 100 - 100 Finansiella intäkter 1 018 845 1 399 1 227 Finansiella kostnader -927 -737 -1 603 -1 414 Resultat efter finansiella poster 74 174 -230 -130 Bokslutsdispositioner - - 39 39 Resultat efter bokslutsdispositioner 74 174 -191 -91 Uppskjuten skatt 16 - 90 74 Resultat efter skatt 90 174 -101 -16 TOTALRESULTATRÄKNING Resultat efter skatt 90 174 -101 -16 Årets totalresultat 90 174 -101 -16 2024 2023 2023 TILLGÅNGAR 30 sep 30 sep 31 dec Anläggningstillgångar Andelar koncernföretag 2 572 2 362 2 552 Fordringar koncernföretag 16 079 16 559 16 133 Uppskjuten skattefordran 90 - 74 Summa anläggningstillgångar 18 741 18 921 18 760 Omsättningstillgångar Fordringar koncernföretag 3 336 2 914 2 976 Övriga tillgångar 54 60 77 Likvida medel 143 - 48 Summa omsättningstillgångar 3 533 2 974 3 101 Summa tillgångar 22 274 21 895 21 861 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 3 019 3 119 2 929 Obeskattade reserver 1 1 1 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 6 363 5 948 6 653 Skulder koncernföretag 7 622 7 336 7 071 Summa långfristiga skulder 13 985 13 284 13 724 Kortfristiga skulder Checkräkningskredit - 153 - Skulder till koncernföretag 5 231 5 122 5 062 Övriga skulder 38 216 145 Summa kortfristiga skulder 5 270 5 491 5 207 Summa eget kapital och skulder 22 274 21 895 21 861 ===== SIDA 20 ===== Diös Fastigheter AB - Delårsrapport januari -september 2024 20 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Aktien Aktieutveckling Aktiekursen vid periodens utgång stod i 87,6 kr per aktie (62,4) vilket motsvarar ett börsvärde om 12 413 mkr (9 762) samt en avkastning om 42,2 procent (-11,5) för de senaste 12 månaderna. Inkluderas utdelningen så uppgick aktiens totalavkastning till 44,3 procent (-8,1) för året. Avkastningen har för OMX Stockholm 30 Index varit 21,8 procent (12,9) och OMX Stockholm Real Estate PI 52,2 procent (0,7). Per den 30 september hade Diös Fastigheter AB 15 991 aktieägare (18 067). An- delen utlandsägda aktier uppgick till 26,5 procent (25,4) av totala antalet aktier, som under året var oförändrat och uppgick till 141 785 165 (141 785 165). Enskilt största ägare var AB Persson Invest med 15,6 procent (15,6) av aktierna. De tio största ägarna stod för 54,2 procent (54,5) av innehav och röster. Årsstämman 2024 beslutade att bolaget får återköpa 10 procent av samtliga ute- stående aktier i bolaget. Diös Fastigheter AB är noterade på Nasdaq OMX Nordic Stockholm, lista Large Cap. Aktiens id är DIOS och ISIN-koden är SE0001634262. Under tredje kvartalet 2024 har inga flaggningsmeddelanden delgivits. Avkastning och substansvärde Vår målsättning är att avkastningen på eget kapital i snitt över en femårsperiod ska överstiga 12 procent. Avkastningen för senaste 12 månaderna uppgick till -2,0 pro- cent (-4,1). Det egna kapitalet uppgick vid utgången av året till 11 334 mkr (10 968) och det långsiktiga substansvärdet, EPRA NRV, uppgick till 14 063 mkr (13 678). Beräknat per aktie uppgick EPRA NRV till 99,4 kr (96,7) vilket medför att aktiekursen per den 30 september utgjorde 89 procent (71) av långsiktigt substans- värde. EPRA NTA uppgick för året till 93,2 kr (95,0) per aktie. Intjäning Resultat per aktie för perioden uppgick till 2,58 kr (-1,15) medan det långsiktiga re- sultatet per aktie, uttryckt som EPRA EPS, uppgick till 4,35 kr (4,57). Diös som investering Unik position på en attraktiv marknad Vi är den marknadsledande fastighets - ägaren i en geografi där enorma investe- ringar inom grön basnäring skapar mycket goda tillväxtförutsättningar. Långsiktigt hållbar affärsmodell Vår affärsmodell bygger på att löpande framtidssäkra våra fastigheter genom att utveckla attraktiva lokaler som skapar hyresgästvärde. Starka stabila kassaflöden Vi äger ett väldiversifierat bestånd, sett till både segment och geografi, med låg hyresgästkoncentration och med god direktavkastning. STÖRSTA AKTIEÄGARE Diös Fastigheter AB per den 30 september 2024 AKTIEKURS Källa: Monitor av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetade data från bland annat Euroclear, Morningstar och Finansinspektionen. ÄGARE Antal aktier Innehav och röster, % AB Persson Invest 22 074 488 15,6 Backahill Inter AB 14 857 452 10,5 Länsförsäkringar Fonder 11 060 605 7,8 Pensionskassan SHB Försäkringsförening 7 561 827 5,3 Nordea Fonder 4 328 618 3,1 Vanguard 3 856 592 2,7 Karl Hedin 3 562 547 2,5 BlackRock 3 422 534 2,4 Columbia Threadneedle 3 181 224 2,2 Carnegie Fonder 2 893 245 2,0 Summa största ägare 76 799 132 54,2 Innehav av egna aktier 354 218 0,2 Övriga ägare 64 631 815 45,6 Totalt 141 785 165 100,0 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 OKT NOV DEC JAN FEB MAR APR MAJ JUN JUL AUG SEP VOLYM (MILJ) Volym 50 55 60 65 70 75 80 85 90 95 100 AKTIEKURS (SEK) Diös Fastigheter OMX Stockholm 30 Index OMX Stockholm Real Estate PI ===== SIDA 21 ===== Diös Fastigheter AB - Delårsrapport januari -september 2024 21 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Övrig information Personal och organisation Antalet anställda uppgick per den 30 september 2024 till 148 personer (155), varav 59 kvinnor (63). Merparten av de anställda, 90 personer (101), arbetar på våra affärsenheter, resterande arbetar vid vårt huvudkontor i Östersund. Risker och osäkerhetsfaktorer Verksamhetens väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer inkluderar marknad och omvärld, affärsmodell, fastigheter, kassaflöde, finansiering och hållbarhetsrelaterade risker. Global och svensk konjunktur, inflation och ränteläge påverkar efterfrågan och prisnivå för svensk fastighetsmarknad. Våra fastigheter redovisas löpande till verkligt värde där värdeförändringen re- dovisas i resultaträkningen. Effekterna av värdeförändringar påverkar resultat- och balansräkning och således relaterade nyckeltal. Effekterna av större negativ påverkan hanteras genom ett diversifierat bestånd i centrala lägen i städer med tillväxt. Kassaflödet utgörs av intäkter och kostnader och är främst hänförliga till hy- resnivåer, fastighetskostnader, uthyrningsgrad och räntenivå. En förändring av dessa poster påverkar kassaflödet och således resultatet. Effekten för större nega- tiv påverkan hanteras med en diversifierad hyresgäststruktur, god kostnadskon- troll och aktiv ränteriskhantering. 1 Uppräknat till årstakt. Tillgång till kapital är den största finansiella risken och en förutsättning för att bedriva fastighetsverksamhet. Risken begränsas genom goda relationer med banker, god diversifiering, tillgång till kapitalmarknaden samt starka finan- ser och nyckeltal. En hållbar affärsmodell och ett ansvarsfullt agerande är en förutsättning för långsiktigt värdeskapande. Genom god intern kontroll och rutiner tar vi ansvar för en långsiktigt hållbar verksamhet. För mer information kring risker och riskhantering hänvisas till Diös årsre- dovisning för 2023, sidorna 30, 35–36, 53–70 och 77–81. Transaktioner med närstående Inga väsentliga transaktioner med närstående har skett under året. De transakt- ioner med närstående som förekommit bedöms ha skett till marknadsmässiga villkor. Säsongsvariationer Kostnader för drift och underhåll är föremål för säsongsvariationer. Kyla och snö påverkar kostnader för uppvärmning, snöröjning och takskottning. Normalt är kostnaderna högre under det första och fjärde kvartalet. Redovisningsprinciper Vi följer de av EU antagna IFRS-standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC). Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34, Delårsrapportering samt Årsredovisningslagen. Upplysningar enligt IAS 34 p.16A framkommer för- utom i de finansiella rapporterna och dess tillhörande noter även i övriga delar av delårsrapporten. Moderbolagets redovisning upprättas enligt RFR 2, Redovis- ning för juridiska personer samt Årsredovisningslagen. Samtliga fastighetstrans- aktioner under kvartal tre redovisas med utgångspunkt i preliminära köpeskil- lingsberäkningar. Den slutliga köpeskillingsberäkningen kommer erhållas under fjärde kvartalet 2024. Tillämpade redovisningsprinciper i delårsrapporten över- ensstämmer med de redovisningsprinciper som tillämpades vid upprättandet av koncern- och årsredovisningen för 2023. Övriga ändrade och nya IFRS standar- der med ikraftträdande under året eller kommande perioder bedöms inte ha nå- gon väsentlig påverkan på koncernens redovisning och finansiella rapporter. KÄNSLIGHETSANALYS FASTIGHETSVÄRDE -7,5 0,0 +7,5 Fastighetsvärde, mkr 28 194 30 480 32 766 Soliditet, % 31,4 36,4 40,8 Belåningsgrad, % 56,8 52,6 48,9 Förändring fastighetvärde, % KÄNSLIGHETSANALYS KASSAFLÖDE Förändring Resultateffekt, mkr¹ Kontrakterade hyresintäkter +/- 1% +/-24 Ekonomisk uthyrningsgrad +/- 1%-enhet +/-27 Fastighetskostnader -/+ 1% +/- 8 Räntenivå för räntebärande skulder -/+ 1%-enhet +/- 42 ===== SIDA 22 ===== Diös Fastigheter AB - Delårsrapport januari -september 2024 22 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Rapportens undertecknande Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvi- sande översikt av företagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Denna rapport har granskats av bola- gets revisor. Finansiella rapporter finns i sin helhet tillgängliga på Diös hemsida www.dios.se. Östersund den 25 oktober 2024 Bob Persson Ordförande Peter Strand Ledamot Erika Olsén Ledamot Ragnhild Backman Ledamot P-G Persson Ledamot Mathias Tallbom Ledamot Personalrepresentant Knut Rost Verkställande direktör Revisors granskningsrapport Till styrelsen i Diös Fastigheter AB (publ) org.nr 556501–1771 Inledning Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i delårsrapport för Diös Fastigheter AB (publ) per 30 september 2024 och den ni- omånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkstäl- lande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårs- rapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning. Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårs- information utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansi- ella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt ISA och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möj- ligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Slutsats Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omstän- digheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten, inte i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen. Stockholm den 25 oktober 2024 Deloitte AB Kent Åkerlund, Auktoriserad revisor KALENDARIUM Q4, Bokslutskommuniké 2024 14 februari 2025 Årsredovisning 2024 publiceras Vecka 12 2025 Årsstämma 2025 7 april 2025 Q1 Delårsrapport januari – mars 2025 29 april 2025 Q2 Delårsrapport januari – juni 2025 4 juli 2025 Q3 Delårsrapport januari – september 2025 24 oktober 2025 Q4 Bokslutskommuniké 2025 13 februari 2026 VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER RAPPORTPERIODEN Diös förvärvar fastigheter för 940 mkr i Luleå och Gävle. Tillträde sker i november 2024. UTDELNING Årsstämman 2024 beslutade att ingen utdelning lämnas för verksamhetså- ret 2023. FÖR YTTERLIGARE INFORMATION, KONTAKTA GÄRNA Knut Rost, vd 0770-33 22 00, 070-555 89 33, knut.rost@dios.se Rolf Larsson, CFO 0770-33 22 00, 070-666 14 83, rolf.larsson@dios.se ===== SIDA 23 ===== Diös Fastigheter AB - Delårsrapport januari -september 2024 23 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Definitioner  Finansiella Antal aktier vid periodens utgång Faktiskt antal utestående aktier vid periodens utgång. Avkastning på eget kapital Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare i förhållande till genomsnitt- ligt eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare. Genomsnittligt eget kapital beräknas som summan av ingående och utgående balans dividerat med två. Avkastning på totalt kapital Resultat före skatt plus finansiella kostnader dividerat med genomsnittliga tillgångar. Genomsnittliga tillgångar beräknas som summan av ingående och utgående balans dividerat med två. Belåningsgrad fastigheter Nettoskuld dividerat med fastigheternas bokförda värde vid periodens utgång. Säkerställd belåningsgrad Nettoskuld minus upplupet anskaffningsvärde på certifikaten samt nominellt belopp för ej säkerställda obligationer dividerat med fastigheternas bokförda värde vid peri- odens utgång. Nettoskuld Nettoskuld beräknas som räntebärande skulder minus likvida medel plus utnyttjad checkräkning. Räntebärande skulder Bankfinansiering, säkerställda obligationer, certifikat, icke säkerställda obligationer och checkräkningskredit. Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat med återläggning av finansiella kostnader i förhållande till finansi- ella kostnader under perioden. Serviceintäkter Intäkter avseende taxebunda delar och intäkter för fastighetsskötsel. Skuldsättningsgrad Räntebärande skulder i förhållande till eget kapital vid periodens utgång. Soliditet Eget kapital dividerat med totala tillgångar vid periodens utgång.  Aktierelaterade Eget kapital per aktie Eget kapital vid periodens utgång dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång. EBITDA Driftsöverskott minus centraladministration med återläggning av planenliga avskriv- ningar. Beräkningen görs med 12 månaders rullande utfall, om inget annat anges. EPRA Earnings Förvaltningsresultat med avdrag för nominell skatt hänförligt till förvaltningsresultatet, dividerat med genomsnittligt antal aktier. Med skattepliktigt förvaltningsresultat avses förvaltningsresultat med avdrag för bland annat skattemässigt avdragsgilla avskriv- ningar och ombyggnationer. EPRA Net Reinstatement Value (NRV) Eget kapital vid periodens utgång enligt balansräkningen med återläggning av ränte- derivat, uppskjuten skatt hänförlig till temporära skillnader i fastigheter och innehav utan bestämmande inflytandes del av kapitalet. EPRA Net Tangible Asset (NTA) Eget kapital vid periodens utgång enligt balansräkningen justerad för verkligt värde på räntederivat och verklig uppskjuten skatt hänförlig till temporära skillnader i fastigheter och innehav utan bestämmande inflytandes del av kapitalet. EPRA Net Disposal Value (NDV) Eget kapital vid periodens utgång enligt balansräkningen justerad för innehav utan bestämmande inflytandes del av kapitalet. Genomsnittligt antal utestående aktier Antal utestående aktier vid periodens början, justerat med antalet aktier som emitte- rats eller återköpts under perioden, viktat med antalet dagar som aktierna varit utestå- ende i förhållande till totalt antal dagar i perioden. Kassaflöde per aktie Resultat före skatt, justerat för orealiserade värdeförändringar, plus avskrivningar mi- nus aktuell skatt dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier. Nettoskuld genom EBITDA Nettoskuld beräknas som räntebärande skulder minus likvida medel plus checkräk- ning. Nettoskulden delas sedan genom EBITDA. Resultat per aktie Periodens resultat efter skatt, hänförligt till innehavare av aktier, dividerat med ge- nomsnittligt antal utestående aktier. Utdelning per aktie Beslutad eller föreslagen utdelning dividerat med antal utestående aktier vid peri- odens utgång.  Fastighetsrelaterade/övriga Direktavkastning Periodens driftöverskott dividerat med fastigheternas marknadsvärde vid periodens utgång. Driftkostnader Kostnader för el, uppvärmning, vatten, fastighetsskötsel, renhållning, försäkringar samt löpande underhåll. Driftöverskott Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader, tomträttsavgäld, fastighetsskatt och fastighetsadministration. Ekonomisk uthyrningsgrad Periodens kontrakterade hyresintäkter dividerat med hyresvärdet vid periodens ut- gång. Ekonomisk vakansgrad Bedömd marknadshyra för outnyttjade lokaler dividerat med det totala hyresvärdet. Employee Net Promoter Score (eNPS) Employee Net Promoter Score, eNPS, mäter medarbetarnas rekommendationsvilja för sin arbetsplats på en skala -100 till 100 poäng. EPRA vakansgrad Bedömd marknadshyra för vakanta ytor dividerat med hyresvärdet på årsbasis för hela fastighetsportföljen. Fastighetskategori Fastigheternas huvudsakliga användning baserat på areans fördelning. Den typ av lo- kalarea som svarar för den största andelen av fastighetens totala area avgör hur fas- tigheten definieras. Fastigheternas marknadsvärde Bedömt marknadsvärde enligt senast gjorda värdering. Förvaltningsresultat Intäkter minus fastighetskostnader, kostnader för central administration och finans- netto. Grönt hyresavtal Andel kommersiella hyresavtal med grön bilaga av årliga kontraktsvärdet. Den gröna bilagan är framtagen av Fastighetsägarna, läggs till ordinarie hyresavtalet och sätter ramarna för gemensamma insatser som bidrar till minskad miljöpåverkan och lägre energianvändning. Koldioxidekvivalenter, CO2e Anger hur stor växthuseffekt ett utsläpp av en gas har i jämförelse med utsläpp av motsvarande mängd koldioxid (CO 2). Kontrakterade hyresintäkter Periodens debiterade hyror minus hyresförluster och hyresrabatter inklusive service- intäkter. Hyresvärde Debiterad hyra för perioden med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta ytor. Jämförbart bestånd Jämförbart bestånd avser de fastigheter som ägts under hela perioden och hela jäm- förelseperioden. Begreppet används för att belysa utvecklingen, exklusive engångsef- fekter för förtida avflyttningar och fastighetskostnader samt förvärvade och sålda fas- tigheter. Nettouthyrning Netto av årshyra, exklusive rabatter, för nytecknade, uppsagda och omförhandlade kontrakt. Ingen hänsyn tagen till kontraktstiden. Projektfastighet Nyproduktion eller förädlingsfastighet med en beslutad investering uppgående till minst 20 procent av initiala marknadsvärdet och en projekttid överstigande 12 måna- der. En projektfastighet återförs som förvaltningsfastighet tidigast 12 månader efter färdigställande. Nyproduktion - mark och fastigheter med pågående nyproduktion/totalombyggnad. Förädlingsfastighet - fastigheter med pågående eller planera om- eller tillbyggnad som väsentligt påverkar fastighets driftsöverskott, standard och eller ändrar användningen av fastigheten. Hyresgästanpassning - fastigheter med pågående ombyggnad eller anpassning av lokaler som är av mindre karaktär. Yield-on-Cost (YoC) Driftöverskott i förhållande till investering Ytmässig uthyrningsgrad Uthyrd area i relation till total uthyrningsbar area. Överskottsgrad Periodens driftöverskott dividerat med periodens kontrakterade hyresintäkter ===== SIDA 24 ===== Diös Fastigheter AB (publ) Besöksadress: Hamngatan 14, Östersund Postadress: Box 188, 831 22 Östersund Telefon: 0770-33 22 00 Organisationsnummer: 556501– 1771 Bolagets säte: Östersund www.dios.se Presentation av delårsrapport Vi presenterar delårsrapporten jan-sep 2024 för investerare, analytiker, media och andra intresserade den 25 okt 2024 kl. 08:30. Vd Knut Rost och CFO Rolf Larsson presenterar resultatet som följs av en frågestund. Presentationen är på engelska och sker via en webbsänd telekonferens. Detaljer och telefonnummer till telekonferensen finns tillgängliga på vår webbsida. Presentationen kan ses i efterhand. Diös Fastigheter AB 2024. Fotograf: Göran Strand