===== SIDA 1 ===== Diös Fastigheter Bokslutskommuniké Q42024 Målet är tydligt, att säkerställa förutsägbar lönsamhet över tid och med det skapa långsiktigt aktieägarvärde. David Carlsson, vd ===== SIDA 2 ===== Diös Fastigheter AB – Bokslutskommuniké 2024 2 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Kvartalet i korthet  Intäkterna uppgick till 632 mkr (646).  Nettouthyrningen uppgick till 10 mkr (1).  Driftöverskottet minskade med 6 procent och uppgick till 414 mkr (439).  Förvaltningsresultatet minskade med 16 procent och uppgick till 194 mkr (229).  Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till 19 mkr (-496) och på derivat till 197 mkr (-505).  Resultat efter skatt uppgick till 326 mkr (-687).  Resultat per aktie uppgick till 2,30 kr (-4,86). Perioden jan-dec  Intäkterna ökade med 1 procent och uppgick till 2 527 mkr (2 504)  Nettouthyrningen uppgick till 32 mkr (19).  Driftöverskottet ökade med 1 procent och uppgick till 1 728 mkr (1 711).  Förvaltningsresultatet minskade med 1 procent och uppgick till 892 mkr (903).  Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till 59 mkr (-1 393) och på derivat till 68 mkr (-481).  Resultat efter skatt uppgick till 691 mkr (-850).  Resultat per aktie uppgick till 4,88 kr (-6,01).  Styrelsen föreslår en utdelning om 2,20 kr per aktie (0) jämnt fördelat på fyra utbetalningstillfällen samt uppdaterar utdelningspolicyn. Viktiga händelser under kvartalet  Uthyrning till Plikt- och Prövningsverket i Umeå. Uthyrningen om- fattar cirka 4 000 kvm med en årshyra om 13 mkr. Inflyttning sker i maj 2026.  Frånträde av fem fastigheter i Luleå och Östersund för 289 mkr.  Tillträde av sju fastigheter i Luleå, Gävle och Falun för 963 mkr. Viktiga händelser under perioden jan-dec  Styrelsen har utsett David Carlsson till ny vd och koncernchef. Knut Rost kvarstod i sin tjänst fram till att David tillträdde 1 januari 2025.  Förvärv och tillträde av 9 fastigheter till ett värde av 1 101 mkr. Avyttring och frånträde av 45 fastigheter till ett värde av 1 892 mkr.  Refinansiering av cirka 5 900 mkr bankskuld på löptider om 2–4 år. Emission av obligationer om 1 900 mkr med löptider på 2–4 år och återköpt korta obligationer om 1 000 mkr.  S tyrelsen har beslutat om en ny utdelningspolicy . Den nya formu- leringen lyder ”utdelningen till aktieägarna ska motsvara cirka en tredjedel av koncernens årliga förvaltningsresultat, såvida inte investeringar eller koncernens finansiella ställning i övrigt motiverar annat ” Måluppföljning Våra två huvudmål är att nå minst 12 procents avkastning på eget kapital i snitt över en femårsperiod, samt att minska våra koldioxidutsläpp med 50 procent till 2030, jämfört med basåret 2018 AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL, % VÄXTHUSGASUTSLÄPP, TON CO2E - 10 - 5 - 5 10 15 20 25 2020 2021 2022 2023 2024 Snittavkastning 8% 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 7 000 8 000 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Scope 1 Scope 2 -27% RESULTATSAMMANSTÄLLNING, MKR 2024 2023 2024 2023 okt-dec okt-dec jan-dec jan-dec Intäkter 632 646 2 527 2 504 Driftöverskott 414 439 1 728 1 711 Förvaltningsresultat 194 229 892 903 Resultat före skatt 385 -770 893 -963 Resultat efter skatt 326 -687 691 -850 Överskottsgrad, % 67 70 69 70 Uthyrningsgrad, % 91 93 91 92 Avkastning på eget kapital, % 6,1 -7,4 Förvaltningsresultat per aktie, kr 6,3 6,4 Soliditet, % 36,2 34,6 Belåningsgrad fastigheter, % 52,9 54,4 Räntetäckningsgrad, ggr 2,0 2,2 2,2 2,2 Eget kapital per aktie, kr 82,4 77,6 EPRA NRV per aktie, kr 100,6 95,6 ===== SIDA 3 ===== Diös Fastigheter AB - Bokslutskommuniké 2024 3 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt David Carlsson VD-ord Äntligen på plats Att få leda och vara en del av ett så starkt och fint bolag som Diös är en ynnest. Målet är tydligt, att säkerställa förutsägbar lönsamhet över tid och med det skapa långsiktigt aktieägarvärde. Vi lägger ett transaktionsintensivt år bakom oss där första halvåret fokuserade på att stärka balansräkningen genom att avyttra icke kärnfastigheter och för att sedan under andra halvåret fokusera på tillväxt genom förvärv i strategiska lägen och städer. Stabilt resultat justerat för transaktioner och engångsposter Förvaltningsresultatet för kvartalet är bra, med hänsyn till årets transaktioner och engångseffekter. Finansnettot ökar något kopplat till omstruktureringar och förfall i derivatportföljen. Sett till driftnettot så är 6 mkr av minskningen relate- rat till transaktioner och projekt. Resterande del beror på jämförelsestörande post avseende erhållet elstöd om 12 mkr samt onormalt låga underhållskostnader i jämförelseperioden. Uthyrningen går fortsatt starkt, med en nettouthyrning i kvartalet uppgå- ende till 10 mkr (1) och till 32 mkr (19) för året. Uthyrningsgraden minskar till 91 procent (93) främst kopplat till transaktioner och nyproduktion, vilket är för- väntat. Vi har avyttrat fullt uthyrda bostadsfastigheter under året vilket påverkar uthyrningsgraden negativt och samtidigt så har vi och andra aktörer färdigställt projekt i Luleå, Umeå och Östersund vilket har medfört en viss tillfällig vakans- ökning på marknaden. Vi bedömer att dessa vakanser kommer minska genom underliggande tillväxt, samt att det i inte färdigställs några nya större kontors- projekt kommande år. Trots lågkonjunkturen ser vi bara mindre effekter av hy- resgäster som önskar minska sina ytor samtidigt som våra kundförluster ligger fortsatt stabilt på en låg nivå och likaså givna hyresrabatter. I jämförbart bestånd ökar hyresintäkterna med 1,6 procent. Stigande hyresnivåer Största uthyrningen under fjärde kvartalet var till Plikt- och Prövningsverket i Umeå om cirka 4 000 kvm och med en hyra över 3 300 kr/kvm med inflyttning maj 2026. Affären visar på den starka hyrestillväxt vi har i Umeå. För 5 år sedan var topphyrorna 2 400 kr/kvm vilket ger en ökning på nästan 40 procent. För tillfället visar Umeå, Luleå och Gävle vägen med god efterfrågan och sti- gande hyresnivåer. Trots de tuffa ekonomiska förutsättningarna som varit med hög inflation och högre räntor består betalningsviljan och betalningsförmågan för rätt lokal i rätt läge med god standard. På samtliga marknader har vi omför- handlat avtal på hyresnivåer som följer de senaste årens indexutveckling. Kontorsnärvaro främjar innovation och stärker företagskulturen Hybridarbetet och dess påverkan på lokalanvändningen debatteras flitigt. Det rå- der en försiktighet bland våra hyresgäster att göra alltför stora förändringar baserat på trender i arbetssätt, då kostnaden för lokalförändringen tar många år att räkna hem. Trenden är nu att arbetsgivare vill att medarbetare återgår till kontoret i syfte att minska psykisk ohälsa, öka effektiviteten, stärka företagskulturen och ge goda förutsättningar för innovation. Marginalkostnaden för skulden sjunker Styrräntan har fortsatt sjunka och så även marginalerna på både bank - och kapi- talmarknad. Snitträntan vid periodens utgång uppgick till 4,3 procent (4,5) och vi ser att marginalkostnaden för ny upplåning är lägre än snittet i portföljen. Vi har god tillgång till kapital från flertalet finansieringskällor vilket medför en trygghet samtidigt som vårt starka kassaflöde skapar investeringsutrymme. Net- toskulden genom EBITDA uppgår till stabila 10,1 (10,4) vilket är bland de starkaste i relation till andra noterade svenska fastighetsbolag. Kontinuerlig energioptimering Vi är väldigt stolta över att nå vårt energisparmål för året. En besparing om 3,2 procent i jämförbart bestånd mot målet om minst 3 procent. Kontinuerlig opti- mering och medvetenhet har tillsammans med investeringar i effektivare fastig- heter gett utdelning och vi fortsätter enträget det på många sätt viktiga arbetet som också ger bra ekonomisk avkastning. Vårt fastighetsbestånd är väl förberett för kommande regelverk som EPBD. Fundamentala faktorerna för tillväxt finns kvar Utfallet i det amerikanska valet skapar osäkerhet med hot om tullar och lägre skatter, vilket påverkar inflationsförväntningar och därmed långräntor. Det i sin tur påverkar sentimentet för investeringar i fastigheter och fastighetsaktier. Både pandemin, kriget i Ukraina och efterföljande inflationschock visar på att Diös är riggade för att hantera det oväntade, både operationellt och finansiellt. Vårt fo- kus på högavkastande, centrala och moderna fastigheter i flera städer som ger differentiering har visat sig vara rätt även i turbulenta tider. I Sverige börjar räntesänkningarna få positiv effekt på ekonomin i sin helhet. Trots de bakslag som träffat företag inom den gröna omställningen så har vi goda grunder för fortsatt tillväxt i norra Sverige. De fundamentala faktorerna och konkurrensfördelarna som fossilfri energi, råvaror, tillgång till mark och en stabil och transparent styrningsstruktur har inte förändrats. Vår marknad kom- mer fortsatt växa på lång sikt och vi investerar i städernas tillväxtförutsättningar, inte utifrån enskilda bolags affärsplaner. Handen i marknaden Diös styrka är att vi är närvarande lokalt kombinerat med en storlek på bolaget som skapar stordriftsfördelar i form av kompetens, goda finansieringsförutsätt- ningar och investeringskapacitet. Det ger konkurrensfördelar som få andra bolag i norra Sverige har. Jag tror på utvecklingen och tillväxten i norra Sverige. Den gröna omställ- ningen har bara börjat och de förväntade effekterna av NATO-medlemskapet har vi ännu inte sett. I grunden finns en underliggande tillväxt drivet av ett aktivt nä- ringsliv, framåtlutade kommuner, utbildning, kultur, idrott, närhet till natur och samtidigt urbana kvaliteter. Fantastiska förutsättningar att leva ett aktivt och håll- bart liv. Jag ser fram emot att fortsatt driva utvecklingen av våra städer utifrån respek- tive stads styrkor. Utveckling som skapar värde för våra hyresgäster, för våra städer och givetvis för våra ägare. ===== SIDA 4 ===== Diös Fastigheter AB - Bokslutskommuniké 2024 4 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Det här är Diös FASTIGHETSVÄRDE, MKR FASTIGHETSVÄRDE PER AFFÄRSENHET FÖRVALTNINGSRESULTAT, MKR HYRESVÄRDE PER LOKALSLAG HYRESINTÄKTER, MKR KONTRAKTSVÄRDE PER KATEGORI Vi är fastighetsbolaget som satsar fullt ut på norra Sverige. Med en unik position i våra tio tillväxtstäder skapar vi hållbar tillväxt genom kommersiell fastighetsutveckling för våra hyresgäster, för våra aktieägare och för oss som bolag. Vårt erbjudande är kommersiella lokaler – i rätt läge för rätt hyresgäst. En tredjedel av våra hyresin- täkter kommer från skattefinansierad verksamhet och drygt hälften av de totala hyresintäkterna kommer från kontor. 323 Antal fastigheter 31,4 Fastighetsvärde, mdr 1 580 Uthyrningsbar area, tkvm Affärsidé Vi äger och utvecklar kommersiella fastigheter i växande städer i norra Sverige. Med rätt hyresgäst på rätt plats skapar vi attraktiva fastigheter och en långsiktigt hållbar affär. Vision Att skapa Sveriges mest inspirerande städer. 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Luleå, 5609 mkr Skellefteå, 2468 mkr Umeå, 4824 mkr Östersund/Åre, 4483 mkr Sundsvall, 4772 mkr Gävle, 3753 mkr Dalarna, 5501 mkr 0 200 400 600 800 1000 1200 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Kontor, 55% Butik, 14% Hotell/Restaurang, 9% Bostad, 7% Vård/utbildning, 7% Industri/Lager, 3% Övrigt, 5% 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Privata, 61% Offentliga, 32% Bostäder, 7% ===== SIDA 5 ===== Diös Fastigheter AB - Bokslutskommuniké 2024 5 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Hållbarhet Genom tydliga hållbarhetsmål driver vi verksamheten framåt på ett an- svarsfullt sätt och skapar långsiktiga affärer. Klimatmål Vårt mål är att minska utsläpp i scope 1 och 2 med minst 50 procent till 2030 jämfört med basåret 2018, för att senast 2045 nå nettonoll. Utsläppen i scope 2 samt energirelaterade utsläpp i kategori 3.3 beror av faktisk energianvändning. Gröna fastigheter Inför 2024 justerade vi kravnivån för att klassificera våra fastigheter som gröna genom att linjera energikravet mot EU:s taxonomi. Från årsskiftet krävs att en fastighet når Fastighetsägarnas gränsvärden för de 15 procent bästa byggnaderna i det nationella beståndet för att kvalificeras som grön. Det löpande arbetet med klimatrisk- och sårbarhetsanalyser samt miljöcerti- fieringar möjliggör för fler gröna fastigheter i vår portfölj. Energi Energi- och effektbehov i fastigheter påverkas till stor del av yttre faktorer som temperatur, vind och sol, men också av komfortkraven inne i fastigheterna. De yttre och inre faktorerna är ständigt föränderliga och kräver att vi aktivt jobbar med optimering för att hålla nere både kostnader och utsläpp. Under året uppnår vi vårt energibesparingsmål och minskar energianvändningen i jämför- bart bestånd med 3,2 procent. Ett kvitto på att arbetet med hyresgästinvolvering genom tecknandet av gröna hyresavtal skapar incitament för båda parter att bi- dra till effektiva energilösningar och tar oss närmare vårt klimatmål. Projekt och investeringar Nyproduktion och renovering medför direkta och indirekta utsläpp samt stora resursnyttjanden. Vi arbetar med livscykelanalyser i tidiga skeden av större projekt för att förstå de åtgärder och val som behöver göras för att minska vår klimatpåver- kan från projekt. I arbetet med livscykelanalyser strävar vi efter lägre klimatpåver- kan och har börjat bygga jämförbarhet mellan projekt samtidigt som vi utifrån en högre kunskapsnivå har möjlighet att ställa högre krav på materialval. Medarbetare Vi arbetar aktivt med välbefinnande och kompetensutveckling för våra medarbe- tare. Kompetensutveckling är en viktig del för att skapa drivkraft och engage- mang hos våra medarbetare. Våra medarbetares rekommendationsvilja i eNPS- mätningarna är på stabila, höga nivåer med 501 poäng i senaste mätningen. EU:s taxonomi Vi väljer att frivilligt rapportera i enlighet med EU:s taxonomi för ökad transpa- rens och jämförbarhet inom branschen. Kvartalsvis görs indikativ och förenklad rapportering. Hela vår verksamhet omfattas av taxonomin då den primärt utgörs av förvärvs och ägande av fastigheter, aktivitet 7.7. De ekonomiska aktiviteterna är exponerade mot miljömål 1 om att begränsa vår klimatpåverkan. 1 Under året implementerades nytt systemstöd för vår eNPS-rapportering och resultatet gäller för september-november. Ny jämförelsebransch är finans. 2 Basår är 2018. Historiska utsläpp för 2023 räknades om under kvartal 2 efter att Energiföretagen publicerat nya emissionsfaktorer. 3 Från och med 2024 linjerar energiprestandakraven med EU:s taxonomins nivåer. Tidigare kravnivå var ≤85 kWh/kvm Atemp. KLIMAT² Enhet jan-dec 2023 2018 Kommentar Utsläpp i scope 1 och 2, RTM ton CO e 5 123 5 395 7 022 Mål: -50 procent 2030. Granskat och godkänt av SBTi Utsläpp i scope 3 ton CO e 708 816 844 Bränslerelaterade utsläpp och tjänsteresor 2024 2023 2022 ENERGI jan-dec jan-dec jan-dec Energianvändning i jämförbart bestånd kWh/kvm Atemp 119,9 114,8 117,2 El och normalårskorrigerad fjärrvärme Energianvändning från fjärrkyla i jämförbart bestånd kWh/kvm Atemp 12,3 12,7 12,2 Ingår ej i energibesparingsmålet Energibesparing % -3,2 -2,1 -3,3 Mål: -3 procent Faktisk energianvändning kWh/kvm uthyrnings.yta 143,3 152,2 147,8 Ej normalårskorrigerad fjärrvärme Andel fossilfri energi, helår % 99 99 98 Emissionsdata från Energiföretagen för 2023 Producerad solel MWh 1 715 1 379 1 466 2024 PROJEKT OCH INVESTERINGAR 31 dec 2023 2022 Gröna fastigheter³ % av MV 31 25 16 Mål: 55 procent gröna fastigheter 2026 Miljöcertifierade fastigheter % av MV 42 33 22 Till betygsnivå BREEAM In-Use, very good eller motsvarande Energieffektiva fastigheter³ % av MV 48 52 42 Taxonomilinjerade PE-tal, Fastighetsägarnas topp 15 procent Klimatriskanalyserade fastigheter % av MV 60 51 26 Lokala klimatrisk- och sårbarhetsanalys Gröna hyresavtal % av kontraktsvärde 29 18 11 2024 MEDARBETARE 31 dec 2023 2022 Rekommendationsvilja¹ poäng 50 47 48 Mål: eNPS > 45 poäng 2024 TAXONOMIRAPPORTERING, indikativ 31 dec 2023 2022 Förenliga intäkter % / mkr 32 / 729 25 / 558 12 / 238 Förenliga kapitalutgifter % / mkr 17 / 785 10 / 158 3 / 34 Förenliga driftutgifter % / mkr 32 / 682 25 / 520 12 / 219 ===== SIDA 6 ===== Diös Fastigheter AB - Bokslutskommuniké 2024 6 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Resultaträkning KONCERNENS RESULTATRÄKNING OCH TOTALRESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG, MKR Avrundningar kan medföra att kolumner/rader inte summerar. FÖRVALTNINGSRESULTAT PER AKTIE DRIFTÖVERSKOTT OCH ÖVERSKOTTSGRAD 2024 2023 2024 2023 RESULTATRÄKNING Not okt-dec okt-dec jan-dec jan-dec Hyresintäkter 582 582 2 339 2 296 Serviceintäkter 50 64 188 208 Totala intäkter 1 632 646 2 527 2 504 Fastighetskostnader 2 -219 -206 -799 -793 Driftöverskott 3 414 439 1 728 1 711 Central administration 4 -26 -26 -85 -89 Finansnetto 5 -193 -184 -752 -719 Förvaltningsresultat 6 194 229 892 903 Värdeförändring fastigheter 7 11 -495 -67 -1 385 Värdeförändring räntederivat 8 180 -505 68 -481 Resultat före skatt 9 385 -770 893 -963 Aktuell skatt 10 8 -0 -75 -28 Uppskjuten skatt 10 -67 83 -127 140 Periodens resultat 326 -687 691 -850 Resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 326 -687 691 -850 Summa 326 -687 691 -850 TOTALRESULTATRÄKNING Periodens resultat 326 -687 691 -850 Periodens totalresultat 326 -687 691 -850 Totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 326 -687 691 -850 Summa 326 -687 691 -850 Resultat per aktie, kr 2,30 -4,86 4,88 -6,01 Antal utestående aktier vid periodens utgång 141 430 947 141 430 947 141 430 947 141 430 947 Genomsnittligt antal aktier 141 430 947 141 430 947 141 430 947 141 430 947 Antal aktier i eget förvar vid periodens utgång 354 218 354 218 354 218 354 218 Genomsnittligt antal aktier i eget förvar 354 218 354 218 354 218 354 218 5,50 6,00 6,50 7,00 7,50 8,00 8,50 0,00 0,50 1,00 1,50 2,00 2,50 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 2021 2022 2023 2024 Förvaltningsresultat per aktie (va), SEK Förvaltningsresultat per aktie rullande 12 mån (ha), SEK 20 30 40 50 60 70 80 200 250 300 350 400 450 500 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 2021 2022 2023 2024 Driftöverskott (va), mkr Överskottsgrad (ha), % ===== SIDA 7 ===== Diös Fastigheter AB - Bokslutskommuniké 2024 7 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Resultatanalys oktober-december 2024 Not 1 Intäkter Intäkterna för kvartalet uppgick till 632 mkr (646) och den ekonomiska uthyr- ningsgraden till 91 procent (93). Den lägre uthyrningsgraden förklaras främst av fastighetsförsäljningar. I jämförbart bestånd ökade kontrakterade hyresintäkter med 1,61 procent i kvartalet jämfört med föregående år. Övriga förvaltningsin- täkter uppgick till 11 mkr (22) och bestod bland annat av vidarefakturering till hyresgäster avseende utförda arbeten i förhyrda lokaler. Förändringen mot före- gående år förklaras främst av erhållet elstöd om 12 mkr. Av våra kommersiella hyresavtal har 97 procent indexuppräkning, där 94 procent löper med KPI-ju- stering och 3 procent med fast uppräkning. 1 Siffran för Q3 2024 har korrigerats till 3,6 procent. Not 2 Fastighetskostnader Kvartalets fastighetskostnader uppgick till 219 mkr (206). Förändringen förkla- ras främst av normala underhållskostnader jämfört med samma period föregå- ende år, som var låga. Av fastighetskostnaderna utgjorde 9 mkr (7) kostnader för arbeten i förhyrda lokaler vilket vidarefaktureras till hyresgäster. Not 3 Driftöverskott Driftöverskottet uppgick till 414 mkr (439) och överskottsgraden till 67 procent (70). I jämförbart bestånd minskade driftöverskottet med 5,5 procent jämfört med fjärde kvartalet föregående år. Not 4 Centraladministration Kostnaderna för centraladministration uppgick till 26 mkr (26). I centraladmi- nistration ingår koncerngemensamma kostnader för stabsfunktioner, it, årsredo- visning, revisionsarvode, juridisk rådgivning med mera. Not 5 Finansnetto Kvartalets finansnetto uppgick till -193 mkr (-184). Den högre kostnaden jäm- fört med föregående år är främst relaterad till derivatförfall med låga fasta räntor, engångseffekter från omstrukturerade derivat samt lägre aktivering av ränta. Kvartalets räntekostnader, inklusive kostnader för räntederivat och lånelöften, motsvarar upplåning till en genomsnittlig årsränta om 4,7 procent (4,6). Not 6 Förvaltningsresultat Kvartalets förvaltningsresultat uppgick till 194 mkr (229). Det är en minskning med 16 procent jämfört med föregående år. I jämförbart bestånd minskade för- valtningsresultatet med 6,0 procent jämfört med fjärde kvartalet föregående år. Not 7 Värdeförändringar fastigheter Det genomsnittliga direktavkastningskravet i värderingen uppgick vid utgången av kvartalet till 6,14 procent (6,11). Den orealiserade värdeförändringen för kvartalet uppgick till 19 mkr (-496). Den realiserade värdeförändringen för kvar- talet uppgick till -8 mkr (1) påverkat främst av transaktionskostnader och avdrag för latent skatt. Under fjärde kvartalet har 7 fastigheter (0) förvärvats medan 5 fastigheter (0) har avyttrats. Not 8 Värdeförändringar derivat Portföljen av räntederivat har värderats till verkligt värde. Om den avtalade rän- tan avviker från marknadsräntan uppstår ett över- eller undervärde på räntederi- vaten. Värdeförändringen är orealiserad och påverkar inte kassaflödet. Under kvartalet uppgick orealiserade värdeförändringar till 197 mkr (-505) och realiserade värdeförändringar till -17 mkr (0), vilket är hänförligt till förtids- inlösen av derivat, vilka i sin helhet har redovisats i resultaträkningen. Oreali- serade värdeförändringar är hänförlig till stigande långa marknadsräntor. Not 9 Resultat före skatt Resultat före skatt uppgick till 385 mkr (-770). Resultatförändringen förklaras främst av orealiserade värdeförändringar på fastigheter och derivat. Not 10 Skatt Det finns skattemässiga underskott i koncernen om 18 mkr (0) och det finns obeskattade reserver om 503 mkr (482). Fastigheternas verkliga värde överstiger dess skattemässiga värde med 16 294 mkr (15 865). Uppskjuten skatt har beräknats på 11 242 mkr (10 718). Skillnaden om 5 052 mkr (5 146) är hänförlig till uppskjuten skatt på tillgångsförvärv. Diös har inga pågående skattetvister. Aktuell skatt uppgick till 8 mkr (-0) och uppskjuten skatt uppgick till -67 mkr (83). Förändringen i uppskjuten skatt är hänförlig till de orealiserade värdeför- ändringarna. 2024 2023 Förändring UTVECKLING INTÄKTER, MKR okt-dec okt-dec % Jämförbart bestånd 585 575 1,6 Pågående projekt 5 6 Färdigställda projekt 14 2 Förvärvade fastigheter 17 - Sålda fastigheter 0 41 Kontrakterade hyresintäkter 621 624 Övriga förvaltningsintäkter 11 22 Intäkter 632 646 OREALISERADE VÄRDEFÖRÄNDRINGAR 2024 2023 FASTIGHETER, MKR okt-dec okt-dec Förvaltningsfastigheter 33 -477 Projektfastigheter -10 -19 Byggrätter -4 - Orealiserad värdeförändring 19 -496 2024 2023 SKATTEBERÄKNING, MKR okt-dec okt-dec Resultat före skatt 385 -770 Nominell skattesats 20,6% -79 159 Ej avdragsgill ränta -13 -79 Avyttring av fastigheter 36 - Övriga skattemässiga justeringar -3 3 Redovisad skattekostnad -59 83 Varav aktuell skatt 8 -0 Varav uppskjuten skatt -67 83 ===== SIDA 8 ===== Diös Fastigheter AB - Bokslutskommuniké 2024 8 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Våra hyresgäster Hyresgäster Vår hyresgästbas är väl diversifierad sett utifrån både geografi och bransch. Anta- let lokalhyreskontrakt uppgick till 2 996 (3 177) och antalet bostadskontrakt uppgick till 1 720 (2 305). De tio största hyresgästerna representerade 20 pro- cent (18) av totala kontrakterade hyresintäkter. 32 procent av kontrakterade hy- resintäkter per 31 december kommer från hyresgäster med verksamhet på upp- drag av stat, landsting, kommun eller verksamhet som är finansierad med kom- munal skolpeng. Andelen kommersiella gröna hyresavtal uppgår till 29 procent av det årliga kontraktsvärdet. Nettouthyrning Nettouthyrningen för kvartalet uppgick till 10 mkr (1) och summerar till 32 mkr (19) för året. Större uthyrningar under kvartalet var till Plikt- och Pröv- ningsverket i Älvsbacka 9,10, Umeå och Försäkringskassan i Vale 17 Umeå. Större uppsägningar var Metria AB i Biet 9, Luleå och Östersunds kommun i Logen 6, Östersund. Kontraktstid Genomsnittlig kontraktstid för lokaler uppgick per den 31 december till 3,8 år (4,0). Vakanser Vakanserna uppgick per 31 december till 9 procent (7) för ekonomisk vakans- grad och till 14 procent (12) för vakant area. Justerat för projekt och ej uthyr- bara vakanser1 uppgick vakansgraden till 13 procent för vakant area. Störst är de ekonomiska vakanserna inom kontor och butiker medan areavakanserna är störst inom kontor och industri. 1 Projekt- och ej uthyrningsbara vakanser består av tomställda ytor för nyproduktion och ombyggnad samt redan ut- hyrda men ej tillträdda ytor. VÅRA STÖRSTA HYRESGÄSTER PER 31 DECEMBER 2024 1 Inkluderar kontrakt med framtida tillträde. 2 Hyresgäster med verksamhet på uppdrag av stat, landsting, kommun eller finansierad med kommunal skolpeng. NETTOUTHYRNING, MKR HYRESKONTRAKT OCH LÖPTIDER 1 Övriga hyresavtal består främst av garage- och parkeringsplatser. Antal kontrakt Årligt kontrakts- värde¹, tkr Genomsnittlig kontraktstid¹, år Trafikverket² 37 111 215 5,3 Polismyndigheten² 36 71 065 5,9 Strawberry 4 59 790 13,4 Försäkringskassan² 14 56 870 3,8 Högskolan Dalarna² 2 39 209 14,5 Arbetsförmedlingen² 26 37 611 2,3 Falu kommun² 13 36 250 5,6 Telia Sverige AB 37 33 769 4,9 Östersunds kommun² 44 30 077 2,9 Sweco Sverige AB 17 29 503 2,5 Summa 230 505 359 6,3 - 150 - 100 - 50 0 50 100 150 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 2021 2022 2023 2024 Nytecknade avtal Uppsagda avtal R12 Nettouthyrning Antal kontrakt Kontraktsvärde, mkr Andel av värdet, % Lokalhyresavtal, förfalloår 2025 1 009 393 16 2026 794 467 19 2027 625 447 18 2028 355 341 14 2029+ 213 640 25 Summa 2 996 2 288 91 Bostäder 1 720 164 7 Övriga hyresavtal¹ 1 932 60 2 Totalt 6 648 2 513 100 ===== SIDA 9 ===== Diös Fastigheter AB - Bokslutskommuniké 2024 9 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Balansräkning och eget kapital KONCERNENS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG, MKR FÖRÄNDRING EGET KAPITAL I SAMMANDRAG, MKR FASTIGHETSVÄRDE PER KATEGORI FASTIGHETSVÄRDE PER AFFÄRSENHET 2024 2023 TILLGÅNGAR Not 31 dec 31 dec Materiella och immateriella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 11 31 413 31 215 Övriga anläggningstillgångar 78 88 Summa materiella och immateriella anläggningstillgångar 31 491 31 302 Finansiella anläggningstillgångar 48 12 Summa anläggningstillgångar 31 539 31 314 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar 279 259 Derivat 3 43 Likvida medel 14 405 98 Summa omsättningstillgångar 686 400 Summa tillgångar 32 225 31 714 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 12 11 659 10 968 Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld 2 363 2 242 Övriga avsättningar 10 10 Skulder till kreditinstitut 13 13 846 10 510 Långfristig skuld leasing 65 74 Övrig långfristig skuld 35 51 Summa långfristiga skulder 16 318 12 887 Kortfristiga skulder Kortfristig del av skulder till kreditinstitut 13 3 168 6 573 Kortfristig del av skuld leasing 8 9 Checkräkningskredit 14 - - Derivat 257 381 Kortfristiga skulder 815 897 Summa kortfristiga skulder 4 248 7 859 Summa eget kapital och skulder 32 225 31 714 Eget kapital Eget kapital 2022-12-31 12 102 Periodens resultat efter skatt -850 Periodens totalresultat -850 Utdelning -283 Eget kapital 2023-12-31 10 968 Periodens resultat efter skatt 691 Periodens totalresultat 691 Utdelning - Eget kapital 2024-12-31 11 659 Kontor, 63% Butik, 17% Bostad, 8% Industri/lager, 1% Övrigt, 11% Luleå, 5609 mkr Skellefteå, 2468 mkr Umeå, 4824 mkr Östersund/Åre, 4483 mkr Sundsvall, 4772 mkr Gävle, 3753 mkr Dalarna, 5501 mkr ===== SIDA 10 ===== Diös Fastigheter AB - Bokslutskommuniké 2024 10 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Kommentarer till balansräkningen Not 11 Förvaltningsfastigheter och fastighetsvärde Fastighetsbeståndet är koncentrerat till centrala lägen i tio prioriterade städer i norra Sverige. Beståndet är väl diversifierat och består främst av kontor, butiker, hotell, restauranger och bostäder. Fastighetsvärde Samtliga fastigheter värderas vid varje kvartalsbokslut med syfte att fastställa fas- tigheternas individuella värde vid en försäljning. Eventuella portföljeffekter be- aktas således inte. Per den 31 december externvärderades 91 procent av fastig- hetsvärdet av CBRE. Värderingarna baseras på en kassaflödesmodell med en in- dividuell bedömning för varje fastighet av dels framtida intjäningsförmåga, dels marknadens avkastningskrav. Direktavkastningskravet för bedömning av rest- värde uppgick till 6,14 procent (6,11). Vid bedömning av en fastighets framtida intjäningsförmåga har hänsyn tagits till en inflation om 1 procent för 2026 och en långsiktig inflation om 2 procent, bedömda marknadshyror vid kontraktsför- fall, uthyrningsgrad samt fastighetskostnader. Marknadens avkastningskrav fast- ställs genom en analys av genomförda fastighetstransaktioner för fastigheter med liknande standard och läge. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt mark- nadsvärde kr/kvm BTA för fastställda byggrätter. Genomsnittligt värde på bygg- rätterna i värderingen är cirka 1 300 kr/kvm BTA. Värderingarna har genom- förts enligt IFRS 13 nivå 3. FÖRÄNDRING AV FASTIGHETSVÄRDET 1 Underliggande fastighetsvärde med avdrag för latent skatt samt tilläggsköpskilling på tidigare förvärvad fastighet. DIREKTAVKASTNING FÖR BEDÖMNING AV RESTVÄRDE 2024-12-31 2023-12-31 FASTIGHETSBESTÅNDET Mkr Mkr Förvaltningsbestånd 29 281 27 674 Projektfastigheter 1 967 3 400 Byggrätter 166 141 Förvaltningsfastigheter 31 413 31 215 Mkr Antal Mkr Antal Fastighetsbeståndets värde 1 jan 31 215 359 31 136 363 Förvärv¹ 1 101 9 - - Investeringar i ny-, till-, ombyggnad 930 1 631 - Försäljningar -1 892 -45 -160 -4 Orealiserad värdeförändring 59 -1 393 - Fastighetsbeståndets värde vid periodens utgång 31 413 323 31 215 359 2024-12-31 2023-12-31 6,14 4,50 5,00 5,50 6,00 6,50 2018 2019 2020 2021 2022 2023 Q4 2024 % VÄRDERINGSANTAGANDEN PER FASTIGHETSKATEGORI Värderingsmodellen utgår i regel från en kalkylperiod om 10 år eller längre om faktiska avtal som löper längre än 10 år finns. Siffrorna är inte i jämförbart bestånd. KÄNSLIGHETSANALYS PER FASTIGHETSKATEGORI, TKR Kontor Butik Bostäder Industri/ lager Övriga Kontor Butik Bostäder Industri/ lager Övriga Hyresvärde, kr per kvm 1 923 1 861 1 575 678 1 776 1 827 1 933 1 464 805 1 569 Drift & underhåll, kr per kvm 416 475 490 261 421 386 512 479 243 3 53 Direktavkastning för bedömning av restvärde, % 6,2 6,3 5,1 7,5 5,9 6,1 6,5 4,9 6,3 6,1 Kalkylränta för diskontering till nuvärde , % 8,6 8,8 7,5 10,0 8,4 8,6 9,0 7,4 8,8 8,5 Långsiktig vakans, % 6,6 6,2 3,8 14,0 5,4 6,6 6,8 3,2 9,7 6,0 2024-12-31 2023-12-31 Hyresvärde, +/- 50 kr per kvm 775 363 -775 363 215 166 -215 166 96 243 -96 243 44 395 -44 395 102 731 -102 731 1 233 898 - 1 233 898 Drift & underhåll, +/- 25 kr per kvm -387 682 387 682 -107 583 107 583 -48 122 48 122 -22 197 22 197 -51 365 51 365 -616 949 6 16 949 Direktavkastning, +/- 0,25% -467 223 507 432 -109 465 118 613 -55 398 61 225 -5 697 6 114 -57 372 62 532 -695 154 7 55 917 Kalkylränta, +/- 0,25% -376 494 385 470 -99 635 102 167 -36 045 36 933 -5 428 5 551 -52 701 54 141 -570 303 5 84 263 Långsiktigt vakansgrad, +/- 1% -269 031 269 120 -66 685 63 946 -15 822 15 761 -5 887 5 887 -27 468 27 468 -384 893 3 82 183 Total Övrigt Industri Bostäder Butik Kontor ===== SIDA 11 ===== Diös Fastigheter AB - Bokslutskommuniké 2024 11 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt forts. Kommentarer till balansräkningen Investeringar Under perioden har 930 mkr (1 631) investerats i våra fastigheter. Fastigheter för 1 892 mkr (160) har avyttrats och fastigheter för 1 101 mkr (0) har förvärvats. Pågående projekt och investeringar fortgår enligt plan. Efterfrågan på hyres- gästanpassningar är fortsatt god. Konjunkturläget medför att tiden till beslut bli- vit något längre för våra hyresgäster. PERIODENS INVESTERINGAR, FÖRVÄRV OCH AVYTTRINGAR PER AFFÄRSENHET Projektportfölj Vi har en pågående projektportfölj om totalt 2 436 mkr varav 1 681 mkr är upparbetat per 31 december. Vi gör löpande investeringar i beståndet för att för- bättra, anpassa och effektivisera för våra hyresgäster. Våra investeringar, exklu- sive projektvinster, bidrog till en ökning av fastighetsbeståndets värde med 232 mkr för kvartalet. Avkastningen på avslutade investeringar under perioden, pro- jektfastigheter exkluderade, uppgick till 9,0 procent på investerat belopp. Projektfastigheter och större avslutade projekt Antalet projektfastigheter uppgår till 7 med ett marknadsvärde om 1 967 mkr. Total bedömd investering uppgår till 1 625 mkr där upparbetad investering per 31 december uppgick till 1 424 mkr. Byggrätter Vi har en identifierad byggrättsvolym om cirka 200 000 kvm BTA. I volymen ingår både fastställda och potentiella byggrätter för både bostäder och kommersi- ella lokaler. Cirka 50 procent av byggrättsvolymen är hänförlig till kommersiella lokaler. Vår ambition är att löpande tillskapa nya byggrätter för antingen egen produktion eller försäljning. FASTIGHETSTRANSAKTIONER JANUARI - DECEMBER 2024 1 Underliggande fastighetsvärde. Not 12 Eget kapital Eget kapital uppgick per den 31 december till 11 659 mkr (10 968). Soliditeten uppgick till 36,2 procent (34,6). Vid årsstämman 2024 beslutades att ingen ut- delning lämnas till aktieägarna. Not 13 Räntebärande skulder Under kvartalet har vi emitterat nya icke-säkerställda obligationer om 100 mkr och återköpt obligationer med kort löptid om 70 mkr. Certifikatmarknaden har varit stabil med sänkta kreditmarginaler på emitterade certifikat. Vi har på- gående dialoger med våra banker och bedömer att låneförfallen kommer refinan- sieras med samma volymer. Koncernens nominella räntebärande skulder uppgick till 17 032 mkr (17 102). Förändringen beror främst på avyttringar i fastighetsbeståndet samt lö- pande amorteringar. Av de räntebärande skulderna består 11 785 mkr (13 911) av bankfinansiering, 1 156 mkr (556) av säkerställda obligationer, 1 419 mkr (660) av certifikat samt 2 673 mkr (1 975) av icke-säkerställda obligationer. Kommande refinansieringar slutförhandlas i normalfallet 3–9 månader före för- fallodag. Belåningsgraden för koncernen uppgick till 52,9 procent (54,4) vid pe- riodens utgång. Den säkerställda belåningsgraden uppgick till 39,9 procent (46,0). Den årliga genomsnittsräntan inklusive kostnad för derivatinstrument och lånelöften uppgick vid periodens utgång till 4,3 procent (4,5) och räntetäck- ningsgraden för kvartalet uppgick till 2,0 (2,2). INVESTERINGAR, MKR 2024-12-31 2023-12-31 Investeringar i nyproduktion 261 234 Investeringar i förädlingsfastigheter 301 468 Investeringar i hyresgästanpassningar 368 928 Summa 930 1 631 -1 000 - 800 - 600 - 400 - 200 0 200 400 600 800 Luleå Umeå Skellefteå Sundsvall Åre/Östersund Dalarna Gävle Mkr Investering Förvärv Avyttring AVYTTRADE OCH FRÅNTRÄDDA Fastighet Kvartal Stad Area, kvm Pris¹, mkr Portfölj Skellefteå 1 Skellefteå 42 671 788,0 Norr 30:5 1 Gävle 2 879 40,0 Tomter Arvesund 1 & 2 Åre - 0,6 Portfölj Östersund 2 Östersund 23 121 345,0 Skönsberg 1:73 2 Sundsvall 5 873 102,0 Stipendiet 2 2 Umeå 9 318 110,0 Klappsta 8:1 2 Gävle - 0,3 Portfölj Umeå, Falun, Borlänge 3 Flera 11 706 193,3 Portfölj Falun 3 Falun 5 839 80,0 Portfölj Falun, Östersund 4 Flera 3 020 41,5 Simpan 1 4 Luleå 4 586 125,0 Sprinten 4 4 Östersund 13 112 65,0 Gårdvaren 1 4 Östersund 2 886 57,2 Summa 125 011 1 947,9 FÖRVÄRVADE OCH TILLTRÄDDA Fastighet Kvartal Stad Area, kvm Pris¹, mkr Portfölj Borlänge 3 Borlänge 7 000 133,0 Portfölj Gävle, Luleå 4 Flera 52 000 940,0 Posten 11 4 Falun 1 104 23,0 Summa 60 104 1 096,0 ===== SIDA 12 ===== Diös Fastigheter AB - Bokslutskommuniké 2024 12 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt forts. Kommentarer till balansräkningen Ränte- och kapitalbindning Den genomsnittliga räntebindningstiden inklusive derivat uppgick till 2,7 år (2,7) och genomsnittlig kapitalbindningstid uppgick till 2,2 år (2,3). Av koncer- nens utestående lån löper 4 322 mkr (1 720) med fast ränta varav 1 419 mkr (660) avser certifikat. FÖRDELNING AV RÄNTEBÄRANDE FINANSIERING RÄNTE- OCH LÅNEFÖRFALLOSTRUKTUR PER 31 DECEMBER 2024 1 Nominella belopp. 2 Årlig snittränta avser genomsnittlig ränta baserat på räntevillkor och aktuell skuld per 2024-12-31. 3 Kostnad för outnyttjat kreditutrymme påverkar den årliga snitträntan med 0,05 procentenheter. FÖRFALLOPROFIL RÄNTEBÄRANDE SKULDER Derivat Under kvartalet har derivat omstrukturerats och nya har tecknats. Detta har lett till att återstående löptid ökat till 4,0 år jämfört med 3,7 år vid årsskiftet och det har påverkat finansnettot negativt under kvartalet. Förändringarna har genom- förts för att optimera räntesäkringarna över tid. Av koncernens totala räntebärande skulder har 9 250 mkr (11 250) räntesäk- rats via derivatinstrument. Marknadsvärdet för derivatportföljen uppgick per den 31 december till -254 mkr (-338). De finansiella instrumenten begränsar eventuella ränteförändringars inverkan på vår genomsnittliga upplåningskostnad. Samtliga finansiella instrument värderas till verkligt värde och är klassificerade i nivå 2 enligt IFRS 13, vilket innebär att värderingen är baserad på observerbara marknadsdata (se not 19 i Årsredovisning 2023). Värdeförändringar redovisas över resultaträkningen. Not 14 Likvida medel och checkräkningskredit Koncernens likvida medel uppgick vid kvartalets utgång till 405 mkr (98) och utnyttjad checkräkningskredit uppgick till 0 mkr (0). Beviljad kreditlimit på checkräkningskrediten uppgick till 600 mkr (600) och total likviditetsreserv med avdrag för utestående certifikat uppgår till 1 947 mkr (829). DERIVATAVTAL PER 31 DECEMBER 2024 KÄNSLIGHETSANALYS PER 31 DECEMBER 20241 1 Om marknadsräntan stiger med 1 procentenhet. Perioden januari-december 2024 Periodens förvaltningsresultat uppgick till 892 mkr (903). Driftöverskottet upp- gick till 1 728 mkr (1 711) vilket motsvarar en ökning om 1 procent med en överskottsgrad om 69 procent (70). Periodens finansnetto uppgick till -752 mkr (-719). Resultat före skatt uppgick till 893 mkr (-963) och det ökade resultatet beror främst på värdeförändringar på fastigheter. Värdeförändring på räntederi- vat uppgick till 68 mkr (-481) där effekten främst är hänförlig till stigande långa marknadsräntor under perioden. Bankfinansiering, 57% Säkerställda obligationer, 6% Icke-säkerställda obligationer, 15% Certifikat, 8% Outnyttjat kreditutrymme, 15% Förfalloår Lånebelopp, mkr¹ Årlig snitt- ränta², % Kreditavtal, mkr Utnyttjat, mkr 2025 4 517 4,2 3 268 3 168 2026 6 499 4,4 6 818 4 557 2027 4 890 4,3 4 770 4 770 2028 1 127 4,6 3 248 3 248 2028+ - - 1 290 1 290 Utnyttjat kreditutrymme 17 032 4,3 19 394 17 032 Outnyttjat kreditutrymme³ 2 361 0,1 Finansiella instrument 9 250 -0,1 Totalt 4,3 Ränte- och marginalförfall Låneförfall 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 4 000 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q1 Q1 2025 2026 2027 2028 2030 2033 Mkr Bankfinansiering Säkerställda obligationer Icke-säkerställda obligationer Typ Nominellt belopp, mkr Återstående löptid, år Swapränta, % Marknadsvärde, mkr Ränteswap 1 500 3,5 2,66 -43,6 Ränteswap 1 000 0,2 2,50 -22,2 Ränteswap 1 500 9,9 2,33 -63,5 Ränteswap 250 2,9 1,96 2,9 Ränteswap 500 5,7 2,18 -4,1 Ränteswap 1 000 5,5 2,45 -14,5 Ränteswap 1 000 3,5 2,93 -45,7 Ränteswap 2 000 1,9 2,76 -48,7 Ränteswap 500 0,2 2,32 -14,3 Totalt 9 250 4,0 2,55 -253,6 Förändring årlig snitt- ränta, % Förändring årlig snittränte- kostnad, mkr Förändring marknads- värde, mkr Låneportfölj exkl. derivat 0,7 127 Derivatportfölj -0,4 -74 440 Låneportfölj inkl. derivat 0,3 53 440 ===== SIDA 13 ===== Diös Fastigheter AB - Bokslutskommuniké 2024 13 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Stad: Luleå Fastighet: Biet 7, Västra Stranden Typ av projekt: Kontor Uthyrningsbar area: 5 354 kvm Färdigställt: Q3 2025 Hyresgäst: Flertalet Investering 200 mkr Stad: Borlänge Fastighet: Mimer 1 Typ av projekt: Utbildning Uthyrningsbar area: 13 332 kvm Färdigställt: Q3 2024 Hyresgäst: Högskolan Dalarna Investering 637 mkr Stad: Umeå Fastighet: Vale 17, Kvarteret Vale Typ av projekt: Kontor och butiker Uthyrningsbar area: 5 030 kvm Färdigställt: Q1 2025 Hyresgäst: Försäkringskassan Investering 206 mkr Stad: Umeå Fastighet: Vale 17, Kvarteret Vale Typ av projekt: 50 bostadsrätter Uthyrningsbar area: 2 800 kvm Färdigställt: Q1 2026 Investering 132 mkr PROJEKTFASTIGHETER 1 Hyresgäster med verksamhet på uppdrag av stat, landsting eller kommun. PÅGÅENDE PROJEKT Stad Fastighet Fastighetstyp Uthyrningsbar area, kvm Uthyrningsgrad, % Investering, mkr Upparbetad investering, mkr Hyresvärde, mkr Färdigställt Miljöcertifiering Nyproduktion Luleå Biet 7 Kontor 5 354 70 200 174 14,3 Q3 2025 BREEAM-SE, pågående Förädling Umeå Kraften 12 Hotell 2 563 100 72 12 8,0 Q3 2025 BREEAM In-Use, pågående Nyproduktion Umeå Vale 17 Bostäder 2 800 - 132 84 - Q1 2026 Svanen , pågående Förädling¹ Umeå Vale 17 Kontor 5 030 100 206 170 14,6 Q1 2025 BREEAM In-Use, planerad 2025 FÄRDIGSTÄLLDA ELLER DELVIS INFLYTTADE PROJEKT Nyproduktion¹ Luleå Biet 4 Kontor 4 920 100 206 197 14,1 Q2 2024 BREEAM-SE, pågående Förädling¹ Borlänge Mimer 1 Utbildning 13 332 100 637 610 37,9 Q3 2024 BREEAM In-Use, planerad 2024 Nyproduktion Gävle Andersberg 14:58 Kontor 10 613 100 172 162 15,0 Q3 2024 BREEAM-SE, pågående Summa 44 612 1 625 1 424 ===== SIDA 14 ===== Diös Fastigheter AB - Bokslutskommuniké 2024 14 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Kassaflöde KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS I SAMMANDRAG, MKR 1 I kassaflödet gjordes en omklassificering i kvartal 3 2024 som påverkar raderna ”Förändring av räntebärande skulder” samt ”Amortering av räntebärande skulder”. 2024 2023 2024 2023 DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN okt-dec okt-dec jan-dec jan-dec Driftöverskott 413 440 1 728 1 711 Central administration -32 -24 -85 -87 Återläggning avskrivningar och nedskrivningar 7 - 7 7 Erhållen ränta 36 4 75 9 Erlagd ränta -224 -153 -797 -693 Betald skatt -45 - -128 -28 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 155 267 800 919 Förändringar i rörelsekapital Minskning (+)/ökning (-) av fordringar 107 117 19 24 Minskning (-)/ökning (+) av skulder 103 127 -70 41 Summa förändring av rörelsekapital 210 244 -51 65 Kassaflöde från den löpande verksamheten 365 511 749 984 INVESTERINGSVERKSAMHETEN Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer -232 -486 -929 -1 631 Förvärv av fastigheter -950 - -1 097 - Avyttring av fastigheter 274 - 1 761 178 Kassaflöde från investeringsverksamheten -909 -486 -266 -1 453 2024 2023 2024 2023 FINANSIERINGSVERKSAMHETEN okt-dec okt-dec jan-dec jan-dec Utbetald utdelning - -71 -71 -337 Förändring av räntebärande skulder¹ 1 177 333 3 432 965 Amortering av räntebärande skulder¹ -419 -31 -3 537 -149 Förändring av checkräkningskredit - -158 - - Kassaflöde från finansieringsverksamheten 758 73 -176 479 Periodens kassaflöde 214 98 307 10 Likvida medel vid periodens början 191 - 98 88 Likvida medel vid periodens slut 405 98 405 98 ===== SIDA 15 ===== Diös Fastigheter AB - Bokslutskommuniké 2024 15 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Rapportering per affärsenhet per den 31 december Uppgifter i mkr om inget annat anges. Avrundningar kan medföra att kolumner/rader inte summerar. 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2 023 2024 2023 Indelat per affärsenhet jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec j an-dec jan-dec jan-dec jan-dec Hyresintäkter 430 401 244 231 355 346 391 393 334 332 190 230 3 95 362 2 339 2 296 Serviceintäkter 34 45 25 26 26 26 28 30 23 25 17 20 3 5 35 188 208 Reparation och underhåll -17 -15 -9 -7 -14 -11 -16 -13 -7 -10 -5 -6 -9 - 10 -77 -72 Taxebundna kostnader -51 -51 -23 -22 -41 -34 -54 -52 -31 -29 -27 -32 - 38 -33 -266 -253 Fastighetsskatt -17 -19 -14 -13 -20 -20 -20 -20 -20 -21 -10 -13 - 26 -25 -126 -132 Övriga fastighetskostnader -40 -40 -28 -26 -38 -38 -48 -56 -37 -39 -20 -24 - 41 -36 -252 -259 Fastighetsadministration -14 -13 -9 -8 -11 -10 -16 -17 -10 -10 -6 -8 - 11 -13 -77 -77 Driftöverskott 325 308 187 180 259 260 264 265 251 249 138 167 3 05 282 1 728 1 711 Central administration/finansnetto - - - - - - - - - - - - - - - 836 -809 Förvaltningsresultat - - - - - - - - - - - - - - 8 92 903 Fastighet, realiserad -6 7 -9 - -5 1 -31 - -14 - -61 - - - - 126 8 Fastighet, orealiserad -116 -240 20 -149 10 -301 -7 -301 79 -210 2 -135 7 0 -157 59 -1 393 Räntederivat - - - - - - - - - - - - - - 6 8 -481 Resultat före skatt - - - - - - - - - - - - - - 8 93 -963 Uthyrbar area, kvm 308 259 298 098 205 914 173 805 212 063 217 688 280 241 320 194 202 142 219 173 137 985 181 248 2 33 132 210 845 1 579 735 1 621 051 Hyresvärde 493 466 297 271 418 403 462 463 382 375 228 280 4 46 407 2 726 2 666 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93 93 89 92 90 91 90 90 92 94 90 89 9 5 96 91 92 Överskottsgrad, % 71 71 71 72 69 71 64 63 71 71 6 7 67 72 72 69 70 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2 023 2024 2023 jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec Fastighetsbeståndet 1 januari 5 458 5 316 3 175 3 148 4 801 4 873 4 835 4 976 4 785 4 747 3 215 3 271 4 947 4 804 31 215 31 136 Förvärv 149 - 551 - - - - - - - - - 4 01 - 1 101 - Investeringar i ny-, till-, ombyggnad 189 540 55 176 62 130 98 159 177 248 35 78 3 13 299 929 1 631 Försäljningar -178 -160 -47 - -101 - -444 -1 -217 - -784 - - 122 - -1 892 -160 Orealiserade värdeförändringar -116 -239 18 -149 10 -201 -7 -301 79 -210 2 -135 7 3 -157 59 -1 393 Fastighetsbeståndet vid periodens utgång 5 501 5 458 3 753 3 175 4 772 4 801 4 483 4 835 4 824 4 785 2 468 3 215 5 611 4 947 31 413 31 215 Dalarna Luleå KoncernenGävle SkellefteåSundsvall Östersund/Åre Umeå ===== SIDA 16 ===== Diös Fastigheter AB - Bokslutskommuniké 2024 16 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Finansiella nyckeltal I delårsrapporten presenteras nyckeltal som inte definieras enligt IFRS. Vi anser att dessa mått ger värdefull kompletterande information till investerare, bedömare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av relevanta trender och bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. I nedanstående tabell presenteras mått som inte definieras enligt IFRS, om inte annat anges. Vidare återfinns definitionerna av dessa mått på sidan 23 samt beskrivning av de olika nyckeltalens syfte i årsredovisningen för 2023. Finansiella mål för 2024 fastslagna av styrelsen återfinns på sidan 2 i denna rapport. Uppgifter i mkr om inget annat anges. 2024 2023 2024 2023 AKTIEN okt-dec okt-dec jan-dec jan-dec Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusen 141 431 141 431 141 431 141 431 Genomsnittligt antal aktier, tusen 141 431 141 431 141 431 141 431 FÖRVALTNINGSRESULTAT Resultat före skatt 385 -770 893 -963 Återläggning Värdeförändring fastighet -11 495 67 1 385 Värdeförändring derivat -180 505 -68 481 Förvaltningsresultat 194 229 892 903 EPRA EARNINGS (FÖRVALTNINGSRESULTAT EFTER SKATT) Förvaltningsresultat 194 229 892 903 Aktuell skatt hänförligt till förvaltningsresultat 8 -0 -75 -28 EPRA Earnings 202 229 817 875 EPRA Earnings per aktie, kr 1,43 1,62 5,77 6,19 Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) föreligger. 2024 2023 2024 2023 BELÅNINGSGRAD okt-dec okt-dec jan-dec jan-dec Räntebärande skulder 796 -12 17 013 17 083 Återläggning - - Likvida medel -213 -98 -405 -98 Utnyttjad checkräkningskredit - 158 - - Nettoskuld 583 47 16 609 16 984 Förvaltningsfastigheter 933 -9 31 413 31 215 Belåningsgrad, % 0,3 0,2 52,9 54,4 SÄKERSTÄLLD BELÅNINGSGRAD Nettoskuld 583 47 16 609 16 984 Ej säkerställd skuld 179 -217 -4 078 -2 627 Säkerställd skuld 762 -170 12 531 14 357 Förvaltningsfastigheter 933 -9 31 413 31 215 Säkerställd belåningsgrad, % 1,3 -0,5 39,9 46,0 RÄNTETÄCKNINGSGRAD Förvaltningsresultat 194 229 892 903 Återläggning Finansiella kostnader 199 194 768 734 Summa 393 423 1 660 1 637 Finansiella kostnader 199 194 768 734 Räntetäckningsgrad, ggr 2,0 2,2 2,2 2,2 ===== SIDA 17 ===== Diös Fastigheter AB - Bokslutskommuniké 2024 17 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt forts. Finansiella nyckeltal 1 Bedömd verklig uppskjuten skatt har beräknats till ca 4 procent baserat på en diskonteringsränta om 3 procent. Beräkningen baseras på att fastighetsbeståndet realiseras under 50 år och där 10 procent säljs direkt med en nominell skattesats om 20,6 procent och resterande 90 procent säljs indirekt via bolag där nominell skattesats uppgår till 6 procent. 2024 2023 2024 2023 NETTOSKULD GENOM EBITDA okt-dec okt-dec jan-dec jan-dec Räntebärande skulder 796 -12 17 013 17 083 Likvida medel -213 -98 -405 -98 Checkräkningskredit - 158 - - Nettoskuld 583 47 16 609 16 984 Driftöverskott, rullande 12 mån -26 74 1 728 1 711 Central administration, rullande 12 mån -0 1 -85 -89 Återläggning - - Avskrivningar, rullande 12 mån -1 2 7 10 EBITDA -27 77 1 650 1 631 Nettoskuld genom EBITDA 0,51 -0,48 10,1 10,4 SOLIDITET Eget kapital 326 -687 11 659 10 968 Totala tillgångar 1 118 -141 32 225 31 714 Soliditet, % -0 -2 36,2 34,6 EPRA NRV/NTA Eget kapital 326 -687 11 659 10 968 Återläggning - - Verkligt värde av finansiella instrument -196 505 254 338 Uppskjuten skatt på temporära skillnader 37 19 2 316 2 208 EPRA NRV 166 -163 14 229 13 514 EPRA NRV per aktie 101 96 100,6 95,6 Avdrag - - Verkligt värde av finansiella instrument ######## ######## -254 -338 Bedömd verklig uppskjuten skatt på temporära skillnader, ca 4%¹ ######## ######## -432 -411 EPRA NTA ######## ######## 13 544 12 765 EPRA NTA per aktie 96 90 95,8 90,3 2024 2023 2024 2023 EPRA NDV okt-dec okt-dec jan-dec jan-dec Eget kapital ######## ######## 11 659 10 968 EPRA NDV ######## ######## 11 659 10 968 Genomsnittligt antal aktier, tusen ######## ######## 141 431 141 431 EPRA NDV per aktie 82 78 82,4 77,6 ÖVRIGA NYCKELTAL Avkastning på eget kapital, rullande 12 mån, % 9 -5 6,1 -7,4 Eget kapital per aktie, kr 2 -5 82,4 77,6 Resultat per aktie, kr 2,30 -4,86 4,88 -6,01 KASSAFLÖDE PER AKTIE Resultat före skatt 385 -770 893 -963 Återläggning Fastigheter, orealiserad värdeförändring -19 496 -59 1 393 Derivat, orealiserad värdeförändring -197 505 -85 481 Avskrivningar 2 3 7 10 Aktuell skatt 8 -0 -75 -28 Summa 179 234 680 894 Genomsnittligt antal aktier, tusen 141 431 141 431 141 431 141 431 Kassaflöde per aktie, kr 1,26 1,65 4,81 6,32 NETTOUTHYRNING Nytecknade kontrakt 98 73 232 234 Uppsagda kontrakt -87 -72 -200 -215 Nettouthyrning, mkr 10 1 32 19 ===== SIDA 18 ===== Diös Fastigheter AB - Bokslutskommuniké 2024 18 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt forts. Finansiella nyckeltal 2 Räntebärande skulder i nyckeltalsberäkningar avser bokförda belopp, ej nominella belopp. KVARTALSRESULTAT I KORTHET 1 Inkluderar kostnader för löftesprovision och derivat. 2024 2023 2024 2023 EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD okt-dec okt-dec jan-dec jan-dec Kontrakterade hyresintäkter 621 624 2 492 2 459 Hyresvärde perioden 685 674 2 726 2 666 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 91 93 91 92 ÖVERSKOTTSGRAD Driftöverskott 414 439 1 728 1 711 Kontrakterade hyresintäkter 621 624 2 492 2 459 Överskottsgrad, % 67 70 69 70 SKULDSÄTTNINGSGRAD Räntebärande skulder 831 -12 17 048 17 083 Eget kapital 326 -687 11 659 10 968 Skuldsättningsgrad, ggr 0 0 1,5 1,6 EPRA VAKANSGRAD Bedömd marknadshyra för vakanta ytor 8 772 865 ######## 236 184 Hyresvärde, årsbasis, hela portföljen ######## ######## 2 731 2 632 EPRA Vakansgrad, % 8,6 7,0 RÄNTEBÄRANDE SKULDER² Bankfinansiering 975 73 11 779 13 908 Säkerställda obligationer 35 5 1 191 548 Certifikat -52 126 1 411 656 Icke säkerställda obligationer -128 101 2 667 1 971 Checkräkningskredit - -158 - - Räntebärande skulder 831 -12 17 048 17 083 2024 2024 2024 2024 2023 2023 2023 2023 okt-dec jul-sep apr-jun jan-mar okt-dec jul-sep apr-jun jan-mar Intäkter, mkr 632 622 634 639 646 621 620 617 Driftöverskott, mkr 414 462 446 407 439 449 433 389 Förvaltningsresultat, mkr 194 258 240 200 229 221 226 226 Periodens resultat, mkr 326 -11 118 259 -687 88 82 -333 Överskottsgrad, % 67 75 71 65 70 73 71 64 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 91 91 91 92 92 92 92 92 Soliditet, % 36,2 36,4 36,6 35,8 34,6 36,6 36,4 37,4 Belåningsgrad fastigheter, % 52,9 52,6 53,4 53,9 54,4 54,2 53,3 53,7 Genomsnittlig ränta vid periodens slut, %¹ 4,3 4,4 4,4 4,5 4,5 4,8 4,6 4,1 Räntetäckningsgrad, ggr 2,0 2,4 2,4 2,1 2,1 2,2 2,4 2,6 Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,37 1,82 1,70 1,42 1,62 1,56 1,60 1,60 Resultat per aktie efter skatt, kr 2,30 -0,08 0,83 1,83 -4,86 0,62 0,58 -2,36 Eget kapital per aktie, kr 82,4 80,1 80,2 79,4 77,6 82,4 81,8 83,2 Aktiekurs, kr 79,2 87,6 86,6 86,2 86,6 62,4 68,9 68,9 ===== SIDA 19 ===== Diös Fastigheter AB - Bokslutskommuniké 2024 19 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Moderbolaget Verksamheten i moderbolaget utgörs av koncerngemensamma funktioner samt ägande och drift av koncernens dotterbolag. Intäkterna uppgick till 205 mkr (205) och resultatet efter skatt till 276 mkr (-16). Intäkterna bestod i huvudsak av sålda tjänster till koncernens dotterbolag. Orealiserade värdeförändringar på derivatinstrument uppgick till 125 mkr (-381) och realiserade värdeförändringar till -17 mkr (0), vilket är hänförligt till förtidsinlösen av derivat, vilka i sin helhet har redovi- sats i resultaträkningen. Värdeförändringen är hänförlig till stigande långa marknadsräntor. MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING OCH TOTALRESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG, MKR Likvida medel uppgick per den 31 december 2024 till 365 mkr (48) och utnyttjad checkkredit uppgick till 0 mkr (0). Räntebärande externa skulder, exklusive checkräkningskredit, uppgick till 6 844 mkr (6 653) varav utgivna företagscertifi- kat uppgick till 1 411 mkr (656). Den genomsnittliga årsräntan, exklusive räntesäkringar, baserad på förhållanden per den 31 december 2024 uppgick till 4,6 procent (5,8). Moderbolaget tillämpar RFR 2 Redovisning för juridiska personer. MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG, MKR 2024 2023 RESULTATRÄKNING jan-dec jan-dec Intäkter 205 205 Bruttoresultat 205 205 Central administration -243 -248 Rörelseresultat -37 -43 Resultat från andelar i koncernföretag - 100 Värdeförändring räntederivat 108 -381 Finansiella intäkter 1 157 1 114 Finansiella kostnader -970 -920 Resultat efter finansiella poster 257 -130 Bokslutsdispositioner 41 39 Resultat efter bokslutsdispositioner 298 -91 Uppskjuten skatt -22 74 Resultat efter skatt 276 -16 TOTALRESULTATRÄKNING Resultat efter skatt 276 -16 Årets totalresultat 276 -16 2024 2023 TILLGÅNGAR 31 dec 31 dec Anläggningstillgångar Andelar koncernföretag 2 932 2 552 Fordringar koncernföretag 16 673 16 133 Uppskjuten skattefordran 52 74 Summa anläggningstillgångar 19 658 18 760 Omsättningstillgångar Fordringar koncernföretag 3 191 2 976 Övriga tillgångar 63 77 Likvida medel 365 48 Summa omsättningstillgångar 3 619 3 101 Summa tillgångar 23 277 21 861 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 3 205 2 929 Obeskattade reserver 1 1 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 6 844 6 653 Skulder koncernföretag 7 514 7 071 Summa långfristiga skulder 14 358 13 724 Kortfristiga skulder Checkräkningskredit - - Skulder till koncernföretag 5 631 5 062 Övriga skulder 82 145 Summa kortfristiga skulder 5 713 5 207 Summa eget kapital och skulder 23 277 21 861 ===== SIDA 20 ===== Diös Fastigheter AB - Bokslutskommuniké 2024 20 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Aktien Aktieutveckling Aktiekursen vid periodens utgång stod i 79,2 kr per aktie (86,6) vilket motsvarar ett börsvärde om 11 229 mkr (12 279) samt en avkastning om -8,5 procent (14,8) för de senaste 12 månaderna. Inkluderas utdelningen så uppgick aktiens totalavkastning till -8,0 procent (18,6) för året. Avkastningen har för OMX Stockholm 30 Index varit 3,6 procent (17,3) och OMX Stockholm Real Estate PI -3,5 procent (17,0). Per den 31 december hade Diös Fastigheter AB 15 809 aktieägare (17 636). Ande- len utlandsägda aktier uppgick till 28,3 procent (24,9) av totala antalet aktier, som un- der året var oförändrat och uppgick till 141 785 165 (141 785 165). Enskilt största ägare var AB Persson Invest med 15,6 procent (15,6) av aktierna. De tio största ägarna stod för 53,0 procent (55,1) av innehav och röster. Årsstämman 2024 beslutade att bolaget får återköpa 10 procent av samtliga ute- stående aktier i bolaget. Diös Fastigheter AB är noterade på Nasdaq OMX Nordic Stockholm, lista Mid Cap. Aktiens id är DIOS och ISIN-koden är SE0001634262. Under fjärde kvartalet 2024 har Pensionskassan SHB Försäkringsförening flag- gat att aktieinnehavet understiger 5%. . Avkastning och substansvärde Vår målsättning är att avkastningen på eget kapital i snitt över en femårsperiod ska överstiga 12 procent. Avkastningen för senaste året uppgick till 6,1 procent (-4,1). Det egna kapitalet uppgick vid utgången av året till 11 659 mkr (10 968) och det långsiktiga substansvärdet, EPRA NRV, uppgick till 14 229 mkr (13 514). Beräknat per aktie uppgick EPRA NRV till 100,6 kr (95,6) vilket medför att aktiekursen per den 31 december utgjorde 79 procent (71) av långsiktigt substansvärde. EPRA NTA uppgick för året till 95,8 kr (90,3) per aktie. Intjäning Resultat per aktie för perioden uppgick till 4,88 kr (-6,01) medan det långsiktiga re- sultatet per aktie, uttryckt som EPRA EPS, uppgick till 5,77 kr (6,19). Diös som investering 3Unik position på en attraktiv marknad Vi är den marknadsledande fastighets- ägaren i en geografi där omfattande inve- steringar inom grön basnäring skapar mycket goda tillväxtförutsättningar. 4Långsiktigt hållbar affärsmodell Vår affärsmodell bygger på att löpande framtidssäkra våra fastigheter genom att utveckla attraktiva lokaler som skapar hyresgästvärde. 5Starka stabila kassaflöden Vi äger ett väldiversifierat bestånd, sett till både segment och geografi, med låg hyresgästkoncentration och med god direktavkastning. STÖRSTA AKTIEÄGARE Diös Fastigheter AB per den 31 december 2024 AKTIEKURS Källa: Monitor av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetade data från bland annat Euroclear, Morningstar och Finansinspektionen. ÄGARE Antal aktier Innehav och röster, % Persson Invest 22 074 488 15,6 Backahill Inter AB 14 857 452 10,5 Länsförsäkringar Fonder 11 400 166 8,0 Pensionskassan SHB Försäkringsförening 4 896 827 3,5 Nordea Fonder 4 133 926 2,9 Vanguard 3 848 145 2,7 Columbia Threadneedle 3 744 399 2,6 BlackRock 3 578 271 2,5 Karl Hedin 3 562 547 2,5 Avanza Pension 3 052 048 2,2 Summa största ägare 75 148 269 53,0 Innehav av egna aktier 354 218 0,2 Övriga ägare 66 282 678 46,7 Totalt 141 785 165 100,0 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 JAN FEB MAR APR MAJ JUN JUL AUG SEP OKT NOV DEC VOLYM (MILJ) Volym 50 60 70 80 90 100 110 AKTIEKURS (SEK) Diös Fastigheter OMX Stockholm 30 Index OMX Stockholm Real Estate PI ===== SIDA 21 ===== Diös Fastigheter AB - Bokslutskommuniké 2024 21 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Övrig information Personal och organisation Antalet anställda uppgick per den 31 december 2024 till 150 personer (149), varav 59 kvinnor (61). Medelantalet anställda för året var 156 (164). Merparten av de anställda, 91 personer (96), arbetar på våra affärsenheter, resterande arbe- tar vid vårt huvudkontor i Östersund. Risker och osäkerhetsfaktorer Verksamhetens väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer inkluderar marknad och omvärld, affärsmodell, fastigheter, kassaflöde, finansiering och hållbarhetsrelaterade risker. Global och svensk konjunktur, inflation och ränteläge påverkar efterfrågan och prisnivå för svensk fastighetsmarknad. Våra fastigheter redovisas löpande till verkligt värde där värdeförändringen re- dovisas i resultaträkningen. Effekterna av värdeförändringar påverkar resultat- och balansräkning och således relaterade nyckeltal. Effekterna av större negativ påverkan hanteras genom ett diversifierat bestånd i centrala lägen i städer med tillväxt. Kassaflödet utgörs av intäkter och kostnader och är främst hänförliga till hy- resnivåer, fastighetskostnader, uthyrningsgrad och räntenivå. En förändring av dessa poster påverkar kassaflödet och således resultatet. Effekten för större nega- tiv påverkan hanteras med en diversifierad hyresgäststruktur, god kostnadskon- troll och aktiv ränteriskhantering. 1 Uppräknat till årstakt. Tillgång till kapital är den största finansiella risken och en förutsättning för att bedriva fastighetsverksamhet. Risken begränsas genom goda relationer med banker, god diversifiering, tillgång till kapitalmarknaden samt starka finan- ser och nyckeltal. En hållbar affärsmodell och ett ansvarsfullt agerande är en förutsättning för långsiktigt värdeskapande. Genom god intern kontroll och rutiner tar vi ansvar för en långsiktigt hållbar verksamhet. För mer information kring risker och riskhantering hänvisas till Diös årsre- dovisning för 2023, sidorna 30, 35–36, 53–70 och 77–81. Transaktioner med närstående Inga väsentliga transaktioner med närstående har skett under året. De transakt- ioner med närstående som förekommit bedöms ha skett till marknadsmässiga villkor. Säsongsvariationer Kostnader för drift och underhåll är föremål för säsongsvariationer. Kyla och snö påverkar kostnader för uppvärmning, snöröjning och takskottning. Normalt är kostnaderna högre under det första och fjärde kvartalet. Redovisningsprinciper Vi följer de av EU antagna IFRS-standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC). Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34, Delårsrapportering samt Årsredovisningslagen. Upplysningar enligt IAS 34 p.16A framkommer för- utom i de finansiella rapporterna och dess tillhörande noter även i övriga delar av delårsrapporten. Moderbolagets redovisning upprättas enligt RFR 2, Redovis- ning för juridiska personer samt Årsredovisningslagen. Samtliga fastighetstrans- aktioner under kvartal fyra redovisas med utgångspunkt i preliminära köpeskil- lingsberäkningar. Den slutliga köpeskillingsberäkningen kommer erhållas under första kvartalet 2025. Tillämpade redovisningsprinciper i delårsrapporten över- ensstämmer med de redovisningsprinciper som tillämpades vid upprättandet av koncern- och årsredovisningen för 2023. Övriga ändrade och nya IFRS standar- der med ikraftträdande under året eller kommande perioder bedöms inte ha nå- gon väsentlig påverkan på koncernens redovisning och finansiella rapporter. Från och med oktober 2024 klassificerar moderbolaget ränteeffekten från deri- vat som räntekostnad. Det redovisades tidigare som ränteintäkt. Jämförelse året 2023 är omräknat med anledning av det. Ändringen genomförs för att tillämpa samma klassificering i moderbolaget som i koncernen. KÄNSLIGHETSANALYS FASTIGHETSVÄRDE -7,5 0,0 +7,5 Fastighetsvärde, mkr 29 057 31 413 33 769 Soliditet, % 31,1 36,2 40,5 Belåningsgrad, % 57,2 52,9 49,2 Förändring fastighetvärde, % KÄNSLIGHETSANALYS KASSAFLÖDE Förändring Resultateffekt, mkr ¹ Kontrakterade hyresintäkter +/- 1% +/-25 Ekonomisk uthyrningsgrad +/- 1%-enhet +/-27 Fastighetskostnader -/+ 1% +/- 8 Räntenivå för räntebärande skulder -/+ 1%-enhet +/- 53 ===== SIDA 22 ===== Diös Fastigheter AB - Bokslutskommuniké 2024 22 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Rapportens undertecknande Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvi- sande översikt av företagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Denna bokslutskommuniké har inte varit föremål för granskning av bolagets revisor. Finansiella rapporter finns i sin helhet tillgängliga på Diös hemsida www.dios.se. Östersund den 14 februari 2025 David Carlsson Verkställande direktör KALENDARIUM Årsredovisning 2024 publiceras Vecka 12 2025 Årsstämma 2025 7 april 2025 Q1 Delårsrapport januari – mars 2025 29 april 2025 Q2 Delårsrapport januari – juni 2025 4 juli 2025 Q3 Delårsrapport januari – september 2025 24 oktober 2025 Q4 Bokslutskommuniké 2025 13 februari 2026 VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER RAPPORTPERIODEN Styrelsens ordförande, Bob Persson, avböjer omval vid årsstämman 2025. Valberedningen föreslår att ledamoten Per-Gunnar (”P-G”) Persson väljs till ny ordförande, nyval av Björn Rentzhog som ledamot och vice ordfö- rande, samt omval av Ragnhild Backman, Peter Strand och Erika Olsén som ledamöter. UTDELNING Styrelsen föreslår en utdelning om 2,20 kr per aktie inför årsstämman 2025 den 7 april med utbetalning enligt följande: 1: a utbetalningstillfälle, 14 apr 2025 0,55 kr per aktie 2: a utbetalningstillfälle, 14 jul 2025 0,55 kr per aktie 3: a utbetalningstillfälle, 14 okt 2025 0,55 kr per aktie 4: a utbetalningstillfälle, 14 jan 2026 0,55 kr per aktie FÖR YTTERLIGARE INFORMATION, KONTAKTA GÄRNA David Carlsson, vd 0770-33 22 00, 070-646 31 19, david.carlsson@dios.se Rolf Larsson, CFO 0770-33 22 00, 070-666 14 83, rolf.larsson@dios.se Denna information är sådan som Diös Fastigheter AB är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknads- missbruksförordning (EU nr 596/2014). Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande den 14 februari 2025 kl. 07:00 CET. ===== SIDA 23 ===== Diös Fastigheter AB - Bokslutskommuniké 2024 23 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Definitioner  Finansiella Antal aktier vid periodens utgång Faktiskt antal utestående aktier vid periodens utgång. Avkastning på eget kapital Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare i förhållande till genomsnitt- ligt eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare. Genomsnittligt eget kapital beräknas som summan av ingående och utgående balans dividerat med två. Avkastning på totalt kapital Resultat före skatt plus finansiella kostnader dividerat med genomsnittliga tillgångar. Genomsnittliga tillgångar beräknas som summan av ingående och utgående balans dividerat med två. Belåningsgrad fastigheter Nettoskuld dividerat med fastigheternas bokförda värde vid periodens utgång. Säkerställd belåningsgrad Nettoskuld minus upplupet anskaffningsvärde på certifikaten samt nominellt belopp för ej säkerställda obligationer dividerat med fastigheternas bokförda värde vid peri- odens utgång. Nettoskuld Nettoskuld beräknas som räntebärande skulder minus likvida medel plus utnyttjad checkräkning. Räntebärande skulder Bankfinansiering, säkerställda obligationer, certifikat, icke säkerställda obligationer och checkräkningskredit. Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat med återläggning av finansiella kostnader i förhållande till finansi- ella kostnader under perioden. Serviceintäkter Intäkter avseende taxebunda delar och intäkter för fastighetsskötsel. Skuldsättningsgrad Räntebärande skulder i förhållande till eget kapital vid periodens utgång. Soliditet Eget kapital dividerat med totala tillgångar vid periodens utgång.  Aktierelaterade Eget kapital per aktie Eget kapital vid periodens utgång dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång. EBITDA Driftsöverskott minus centraladministration med återläggning av planenliga avskriv- ningar. Beräkningen görs med 12 månaders rullande utfall, om inget annat anges. EPRA Earnings Förvaltningsresultat med avdrag för nominell skatt hänförligt till förvaltningsresultatet, dividerat med genomsnittligt antal aktier. Med skattepliktigt förvaltningsresultat avses förvaltningsresultat med avdrag för bland annat skattemässigt avdragsgilla avskriv- ningar och ombyggnationer. EPRA Net Reinstatement Value (NRV) Eget kapital vid periodens utgång enligt balansräkningen med återläggning av ränte- derivat, uppskjuten skatt hänförlig till temporära skillnader i fastigheter och innehav utan bestämmande inflytandes del av kapitalet. EPRA Net Tangible Asset (NTA) Eget kapital vid periodens utgång enligt balansräkningen justerad för verkligt värde på räntederivat och verklig uppskjuten skatt hänförlig till temporära skillnader i fastigheter och innehav utan bestämmande inflytandes del av kapitalet. EPRA Net Disposal Value (NDV) Eget kapital vid periodens utgång enligt balansräkningen justerad för innehav utan bestämmande inflytandes del av kapitalet. Genomsnittligt antal utestående aktier Antal utestående aktier vid periodens början, justerat med antalet aktier som emitte- rats eller återköpts under perioden, viktat med antalet dagar som aktierna varit utestå- ende i förhållande till totalt antal dagar i perioden. Kassaflöde per aktie Resultat före skatt, justerat för orealiserade värdeförändringar, plus avskrivningar mi- nus aktuell skatt dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier. Nettoskuld genom EBITDA Nettoskuld beräknas som räntebärande skulder minus likvida medel plus checkräk- ning. Nettoskulden delas sedan genom EBITDA. Resultat per aktie Periodens resultat efter skatt, hänförligt till innehavare av aktier, dividerat med ge- nomsnittligt antal utestående aktier. Utdelning per aktie Beslutad eller föreslagen utdelning dividerat med antal utestående aktier vid peri- odens utgång.  Fastighetsrelaterade/övriga Direktavkastning Periodens driftöverskott dividerat med fastigheternas marknadsvärde vid periodens utgång. Driftkostnader Kostnader för el, uppvärmning, vatten, fastighetsskötsel, renhållning, försäkringar samt löpande underhåll. Driftöverskott Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader, tomträttsavgäld, fastighetsskatt och fastighetsadministration. Ekonomisk uthyrningsgrad Periodens kontrakterade hyresintäkter dividerat med hyresvärdet vid periodens ut- gång. Ekonomisk vakansgrad Bedömd marknadshyra för outnyttjade lokaler dividerat med det totala hyresvärdet. EPRA vakansgrad Bedömd marknadshyra för vakanta ytor dividerat med hyresvärdet på årsbasis för hela fastighetsportföljen. Fastighetskategori Fastigheternas huvudsakliga användning baserat på areans fördelning. Den typ av lo- kalarea som svarar för den största andelen av fastighetens totala area avgör hur fas- tigheten definieras. Fastigheternas marknadsvärde Bedömt marknadsvärde enligt senast gjorda värdering. Förvaltningsresultat Intäkter minus fastighetskostnader, kostnader för central administration och finans- netto. Kontrakterade hyresintäkter Periodens debiterade hyror minus hyresförluster och hyresrabatter inklusive service- intäkter. Hyresvärde Debiterad hyra för perioden med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta ytor. Jämförbart bestånd Jämförbart bestånd avser de fastigheter som ägts under hela perioden och hela jäm- förelseperioden. Begreppet används för att belysa utvecklingen, exklusive engångsef- fekter för förtida avflyttningar och fastighetskostnader samt förvärvade och sålda fas- tigheter. Nettouthyrning Netto av årshyra, exklusive rabatter, för nytecknade, uppsagda och omförhandlade kontrakt. Ingen hänsyn tagen till kontraktstiden. Projektfastighet Nyproduktion eller förädlingsfastighet med en beslutad investering uppgående till minst 20 procent av initiala marknadsvärdet och en projekttid överstigande 12 måna- der. En projektfastighet återförs som förvaltningsfastighet tidigast 12 månader efter färdigställande. Nyproduktion - mark och fastigheter med pågående nyproduktion/totalombyggnad. Förädlingsfastighet - fastigheter med pågående eller planera om- eller tillbyggnad som väsentligt påverkar fastighets driftsöverskott, standard och eller ändrar användningen av fastigheten. Hyresgästanpassning - fastigheter med pågående ombyggnad eller anpassning av lokaler som är av mindre karaktär. Yield-on-Cost (YoC) Driftöverskott i förhållande till investering Ytmässig uthyrningsgrad Uthyrd area i relation till total uthyrningsbar area. Överskottsgrad Periodens driftöverskott dividerat med periodens kontrakterade hyresintäkter  Hållbarhetsrelaterade Employee Net Promoter Score (eNPS) Employee Net Promoter Score, eNPS, mäter medarbetarnas rekommendationsvilja för sin arbetsplats på en skala -100 till 100 poäng. Grönt hyresavtal Andel kommersiella hyresavtal med grön bilaga av årliga kontraktsvärdet. Den gröna bilagan är framtagen av Fastighetsägarna, läggs till ordinarie hyresavtalet och sätter ramarna för gemensamma insatser som bidrar till minskad miljöpåverkan och lägre energianvändning. Koldioxidekvivalenter, CO2e Anger hur stor växthuseffekt ett utsläpp av en gas har i jämförelse med utsläpp av motsvarande mängd koldioxid (CO 2). ===== SIDA 24 ===== Diös Fastigheter AB (publ) Besöksadress: Hamngatan 14, Östersund Postadress: Box 188, 831 22 Östersund Telefon: 0770-33 22 00 Organisationsnummer: 556501–1771 Bolagets säte: Östersund www.dios.se Presentation av bokslutskommunikén Vi presenterar bokslutskommunikén 2024 för investerare, analytiker, media och andra intresserade den 14 feb 202 5 kl. 09:30 . Vd David Carlsson och CFO Rolf Larsson presenterar resultatet som följs av en frågestund. P resentationen är på engelska och sker via en webbsänd telekonferens. Detaljer och telefonnummer till telekonferensen finns tillgängliga på vår webbsida. P resentationen kan ses i efterhand.