===== SIDA 1 ===== Årsredovisning 2023 Mötesplatser för kreativa idéer och framgångsrika affärer ===== SIDA 2 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 Eastnines legala årsredovisning finns på s. 51–95 samt 101–105. Innehållsförteckning 50 Förvaltningsberättelse 51 Finansiering 55 Risker 57 Finansiella rapporter 65 Noter till finansiella rapporter 72 Femårsöversikt nyckeltal 93 Styrelsens och vd:s försäkran 95 Revisionsberättelse 96 Intervju med styrelseordförande 100 Bolagsstyrningsrapport 101 Styrelse 106 Ledning 107 Finansiell information och styrning 50 Året i korthet 4 Investering i en unik fastighets portfölj 5 Intervju med vd 6 Mål och utfall 9 Ny affärsplan, vision och affärsidé 12 Nya mål 13 Affärsmodell 14 Strategier 15 Värderingar 16 Detta är Eastnine 3 Hållbarhets arbete 18 Certifiering av byggnader 19 Strålkastare på 2023 20 Hur vi reducerar utsläpp 22 Klimatriskanalys 23 Mål och utfall hållbarhet 25 Fokus på hållbarhet 17 Marknader 30 Fastighetsbestånd 33 Utvecklingsprojekt 36 Polen 37 Litauen 39 Lettland 44 Hyresgäster 47 Aktuell intjänings- förmåga 49 Vår verksamhet 29 Aktien och aktieägarna 109 Hållbarhetsupplysningar 112 GRI-noter 112 GRI-index 122 TCFD-rapport 124 EU-taxonomin 126 Definitioner 128 Övrigt 130 Övrig information 108 Interiör från ett kontor i 3Bures-1,2 i Vilnius. Detta är Eastnine Eastnine Årsredovisning 2023 2 ===== SIDA 3 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Året i korthet 4 Investering i en unik fastighets portfölj 5 Intervju med vd 6 Mål och utfall 9 Ny affärsplan, vision och affärsidé 12 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 Förvaltningsresultat per aktie EUR (0,60) Långsiktigt substansvärde per aktie SEK (243) Överskottsgrad % (91) Aktiens totalavkastning % (10) Belåningsgrad 0,80 46 207 93 27 % (51) Eastnine investerar i moderna, hållbara och högavkastande kontorsfastigheter i Polen och Baltikum. Vår ambition är att leverera en konkurrenskraftig total- avkastning till aktieägarna och att ge kunderna en högkvalitativ service bortom deras förväntningar. Detta är Eastnine Nowy Rynek D i Poznan. Detta är Eastnine Eastnine Årsredovisning 2023 3 ===== SIDA 4 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Året i korthet 4 Investering i en unik fastighets portfölj 5 Intervju med vd 6 Mål och utfall 9 Ny affärsplan, vision och affärsidé 12 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 Eastnine uppnådde under 2023 målet om att bli ett renodlat fastighets bolag efter försäljningen av innehavet i Melon Fashion Group, MFG. Bolagets obligationslån löstes i förtid, banklån refinan­ si­ erades­och­fastighetsrörelsen­fortsatte­ att prestera på en hög nivå. Eastnine avslutade året med en god likviditetsposition i en marknad som erbjuder intressanta investerings möjligheter. Året i korthet 94 % av fastighetsbeståndet är hållbarhetscertifierat. Vd Kestutis Sasnauskas uttalande efter försäljningen av innehavet i MFG i augusti 2023, vilken tillförde 144 MEUR i likviditet till Eastnine. Viktiga händelser Hanna Loikkanen valdes in som ny styrelseledamot vid årsstämman i maj 2023. I augusti sålde Eastnine hela sitt innehav i modekedjan MFG för 144 MEUR. Eastnine uppnådde därmed målet om att bli ett renodlat fastighetsbolag. I oktober genomfördes förtida inlösen av Bolagets enda obligationslån som emitterades 2021. Totalt lösenbelopp uppgick till 46 MEUR. Styrelsen antog i december en ny affärsplan, med såväl nya som uppdaterade mål. Eastnine ska fortsätta växa med fokus på lönsamhet. I samband med presentationen av bokslutskommunikén i februari 2024 föreslogs en ökning av utdelningen om 36 procent till 4,64 SEK/aktie. 50/50 kvinnor och män Eastnine rankades på första plats i stiftelsen Allbrights årliga jämförelse av jämställdhet i ledning och styrelse bland Nasdaq Stockholms 361 bolag. Såväl ledning som styrelse består av lika delar kvinnor och män. 3Bures-1,2 i Vilnius Fastigheten erhöll i oktober förnyad LEED­Platinum-certifiering. Zala 1 i Riga Fastigheten erhöll i april förnyad LEED Platinum-certifiering. ­ ” Vår avsikt är att förvalta vår nuvarande förvärvskapacitet på bästa möjliga sätt. Vi­kan­konstatera­att­det­finns­flera­riktigt­ intressanta investeringsalternativ i nuvarande marknad.” Detta är Eastnine Eastnine Årsredovisning 2023 4 ===== SIDA 5 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Året i korthet 4 Investering i en unik fastighets portfölj 5 Intervju med vd 6 Mål och utfall 9 Ny affärsplan, vision och affärsidé 12 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 En investering i Eastnines aktie innebär ett ägande i ett svenskt börsnoterat fastighetsbolag med kontors- fastigheter i de bästa lägena i Polen, Litauen och Lettland. Eastnine kombinerar svensk bolagsstyrning med lokal förvaltning och marknadskännedom. Eastnines strategiska inriktning samt mål skapar mervärde för aktieägare, hyresgäster, medarbetare och omvärld. Investering i en unik fastighetsportfölj På torget mellan de två byggnaderna i fastigheten Nowy Rynek D i Poznan finns goda möjligheter till en stunds avkoppling. Fastighets portfölj och marknader i tillväxt Eastnines fastighetsbestånd består av premiumkontor, centralt belägna i Poznan, Vilnius och Riga. Målet är att fastighetsportföljen ska växa med lönsamhet. Den ekonomiska tillväxten på Eastnines marknader har under en lång tid varit högre än den genomsnittliga tillväxten­i­Europa.­Fastigheterna­är­­ hållbarhetscertifierade­på­en­hög­ nivå. Eastnines ambition är att vara ett ledande fastighetsbolag inom hållbarhet i våra regioner samt att tillhöra toppskiktet bland världens fastighetsbolag. Stabil kundbas och långsiktig relation Eastnine ska göra sitt yttersta för att skapa en konkurrensfördel för kunderna genom att erbjuda en servicenivå utöver förväntan samt kontor som bidrar till bra affärer. Stora och stabila internationella företag­inom­finans,­informations-­och­kommunikationsteknologi­ (ICT), e-handel, legala tjänster och revision utgör majoriteten av kunderna. God tillgång på moderna lokaler samt välutbildad arbets- kraft, till relativt sett låg kostnadsnivå, attraherar internationella företag till våra marknader. Hållbar attraktiv totalavkastning Eastnines övergripande mål är att skapa en hållbar, attraktiv totalavkastning på aktieägarnas investering. Förvaltningsresultat per aktie ska öka. Avkastning på eget kapital ska uppgå till minst 10 procent och utdelning till aktieägarna till minst 50 procent av förvaltningsresultatet efter aktuell skatt, båda över tid. Eastnine­har­en­stabil­finansieringssituation­med­hög­likviditet och låg belåningsgrad. Eastnine Årsredovisning 2023 5Detta är Eastnine ===== SIDA 6 ===== har bidragit. Men allra stört effekt, Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Året i korthet 4 Investering i en unik fastighets portfölj 5 Intervju med vd 6 Mål och utfall 9 Ny affärsplan, vision och affärsidé 12 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 Eastnine redovisade ett rekordhögt förvaltnings- resultat för 2023. Större fastighetsportfölj samt högre genomsnittlig uthyrningsgrad och hyresnivå har bidragit. Men allra störst effekt kommer av förbättrat räntenetto efter försäljningen av MFG. Den goda likviditetspositionen möjliggör fortsatt tillväxt i fastighetsportföljen. Renodlat fastighetsbolag med rekordresultat Intervju med vd Kestutis Sasnauskas, vd Eastnine. Eastnine Årsredovisning 2023 6Detta är Eastnine ===== SIDA 7 ===== har bidragit. Men allra stört effekt, Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Året i korthet 4 Investering i en unik fastighets portfölj 5 Intervju med vd 6 Mål och utfall 9 Ny affärsplan, vision och affärsidé 12 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 ” Vi uppnådde målet om att bli ett renodlat fastighets- bolag, något som varit planen ända sedan 2016.” Du har beskrivit 2023 som ett historiskt år. Vad ligger bakom den beskrivningen? Det var många positiva saker som hände 2023, inte minst redovisade vi vårt hög - sta förvaltningsresultat någonsin efter en ökning med 32 procent. Men det som jag i första hand syftade på var att vi uppnådde målet om att bli ett renodlat fastighetsbolag, något som varit planen ända sedan 2016. Efter att successivt ha avyttrat övriga investeringar, och åter - investerat frigjort kapital i fastigheter, återstod bara innehavet i MFG. Det fak - tum att värdet på vårt innehav var be - tydande, komplexiteten i transaktionen stor och att vi efter så lång tid uppnådde vårt mål, gör att händelsen för Eastnine är av stor historisk betydelse. Att Bola - gets investeringar nu enbart består av fastigheter gör det enklare för invester - are generellt, och fastighetsinvesterare specifikt,­att­utvärdera­avkastningen­på­ sin placering. Det innebär också att vi kan presentera vår verksamhet och våra ambitioner för investerare vars mandat endast tillåter fastighetsinvesteringar. Ta oss med lite djupare in i processen kring försäljningen av innehavet i MFG. Vilka var utmaningarna och hur hanterade ni dem? Som alla förstår är det komplext att sälja en rysk tillgång under en period när Ryssland invaderat ett grannland, och fullskaligt krig pågår, samtidigt som EU och västvärlden av naturliga skäl påfört Ryssland ekonomiska sanktioner och begränsningar. Lägg därtill ett land där spelreglerna kan ändras från en dag till en annan och ändringar som genomförs knappast är till fördel för dem som inte delar regimens åsikt eller agerande. Förutom att man ska hitta en köpare som är villig att betala ett pris som man kan acceptera, är det otroligt många saker som måste kollas och säkerställas så att lagar och regler följs. Under processen har vi dessutom sett en rysk valuta kurs som varierat väldigt mycket, vilket påverkat vår värdering av innehavet vid olika tidpunkter. Slutligen fanns ju också frågan om själva betalnin - gen och hur vi skulle kunna säkerställa att köpeskillingen landade på våra bank - konton i Sverige. Vi hade en fördel av att kunna språket, erfarenhet av att göra affärer i Östeuropa, bra rådgivare och inte minst uthållighet och en tro på att affären skulle gå att genomföra. Eastnine redovisar som du säger det högsta förvaltningsresultatet någonsin. Kan du beskriva vad som ligger bakom den positiva resultat - utvecklingen, många bolag redovisar sjunkande förvaltningsresultat på grund av stigande räntekostnader? Stigande marknadsräntor har självklart påverkat­även­oss.­Men­det­finns­lyckligt - vis andra, positiva, faktorer som väger tyngre. Kortfattat kan man beskriva det som två delar; den ena delen rör själva fastighetsverksamheten där driftnettot steg på grund av högre genomsnittlig hyresnivå, uthyrningsgrad och fastig - hetsportfölj. Den andra delen är relat - erad till försäljningen av innehavet i MFG där köpeskillingen delvis använts för att återköpa vår enda obligation, som löpte så kommer det nyckeltalet sannolikt att förbättras under 2024, efter att ha påverkats av engångseffekter i samband med förtids inlösen av obligationen under hösten 2023. Dessutom har risken för uppgång i genomsnittlig räntenivå avtagit i takt med att gamla lån omsatts och­inflationen­samt­räntor­på­långa­ löptider sjunkit. Merparten av likvidi - teten kommer att investeras i fastigheter med­bra­kassaflöden­och­belåningen­ kommer att vara högre, men inte hög. till relativt hög rörlig ränta, och där resterande likviditet placerats på bank - konton i Sverige till bra inlåningsränta. Hur ser du på er finansiella situation och vad är planen framöver kring likviditet och belåning? De­facto­har­vi­en­väldigt­solid­finansiell­ situation där räntebärande skuld enbart består­av­bankfinansiering­i­fem­olika­ banker i tre olika länder. Vi har stor kassa och låg belåningsgrad. Tittar man på andra faktorer som räntetäckningsgrad Intervju med vd Eastnine Årsredovisning 2023 7Detta är Eastnine ===== SIDA 8 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Året i korthet 4 Investering i en unik fastighets portfölj 5 Intervju med vd 6 Mål och utfall 9 Ny affärsplan, vision och affärsidé 12 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 Eastnine har tredubblat fastighets - portföljen på fem år och i nya affärs - planen står det att tillväxten ska fortsätta med fokus på lönsamhet. Hur ser Eastnines tillväxtmöjligheter ut och på vilken av era marknader ser ni de bästa möjligheterna? För oss är inte det viktiga hur stort Bola- get är, utan att det är lönsamt. Därmed ska Eastnine inte växa för växandets skull, utan enbart om förvärv tillför extra avkastning för aktieägarna. Hittills har vi sett­stora­skalfördelar­med­att­tillföra­fler­ fastigheter. Stigande räntenivåer gjorde nyförvärv mindre förmånliga under en period, då prisnivåerna på fastigheter inte justerades ned i samma takt. Men nu ser vi att skillnaden mellan vad fastigheterna avkastar­vid­förvärv­och­vår­finansierings- kostnad återigen gör det väldigt förmån- ligt, inte minst i Polen där vi ser de största möjligheterna just nu. Vi inledde med förvärv av en fastighet i Poznan våren 2022, men har också varit tydliga med att vi anser att Warszawa är en intressant marknad. Dessutom är konkurrensen i Polen begränsad, då merparten av de utländska investerarna, ofta tyska fonder, under en period fokuserat mer på andra typer av placeringar. I dags läget har vi cirka 125 MEUR i kassan och av dessa är vi beredda att använda cirka 100 MEUR till förvärv, vilket innebär att vi kan förvärva för cirka 200 MEUR. EU har satsat stora pengar i Rail Baltica som enligt planen ska vara klar 2030. Kan du berätta lite mer om projektet och hur det kan komma att påverka Eastnine? Rail Baltica är ett samarbetsprojekt mel - lan EU och de baltiska länderna. Totalt beräknas 5,8 miljarder euro investeras i dubbelspårig järnväg, sju internationella tågstationer för passagerare, tre frakt - terminaler­samt­anslutningsspår­till­flyg - platser­och­hamnar.­Passagerartrafiken­ ska gå mellan Tallinn och Warszawa, med möjlighet till nattåg hela vägen till Berlin. Godståg planeras ända från Helsingfors, genom de baltiska länderna och Polen och vidare till Rotterdam, Duisburg och Milano. När Rail Baltica är klar knyter den ihop de baltiska länderna med Västeuropa, vilket i slutändan bidrar till ökad effektivitet och möjliggör eko - nomisk utveckling. På kort sikt kommer projektet att generera 13 000 direkta jobb och mer än 23 000 indirekta. Efter - som vi i dagsläget redan är etablerade i­flera­stora­städer­längs­järnvägens­ sträckning är detta bra för våra hyres - gäster och oss. Vi kommer att dra nytta av rörligheten över gränserna eftersom våra fastigheter blir mer attraktiva ur kommunikationssynpunkt. I nya affärsplanen lovar ni hyres - gästerna att se till att göra ert yttersta för att ge dem en konkurrens - fördel. Vad innebär det och hur ska ni göra det? Genom att erbjuda kontorslokaler och service som är bättre än vad kunden förväntar sig. Lokalerna ska inte bara vara moderna och av teknisk topp - kvalitet när det kommer till arkitektonisk utformning och funktion, utan också vara lokaliserade på platser som pulserar av aktivitet och kreativitet. Vi måste ligga steget före och förstå våra kunders behov­samt­vara­flexibla­och­prioritera­ klimatvänliga långsiktiga lösningar. På så vis kan våra kunder attrahera de bästa och mest krävande medarbetarna, vilka kommer att bidra till deras framgång. För något år sedan annonserade ni en satsning på Proptech. Vad har hänt och hur ser planen ut? Teknologi har varit ett eftersatt område inom fastighetssektorn, men det pågår intressant utveckling och implement - ering som vi vill vara med och dra nytta av. Våra kunder blir mer digitaliserade och vi måste utveckla vår service samt lokalerna. I det senare ingår att effek - ti visera driften och där kan digitala verktyg göra underverk. Under 2023 har vi samlat ett antal större fastighetsägare och anslutit oss till litauiska proptech- föreningen i syfte att bidra till att startupbolag kommer närmare fastig - hetsverksamhet. Bolagen kan testa olika lösningar i våra fastigheter samt dra nytta av att ha partners som hjälper dem att utveckla efterfrågade lösningar. I mars 2024 går The Built Environment Decarbonisation Bootcamp av stapeln i Vilnius, vilken beräknas attrahera internationella aktörer. Vår ambition är att stötta initiativ som med hjälp av teknologi kan göra fastigheter mer till - gängliga, effektiva i drift samt framtids - säkrade. Aktiens totalavkastning uppgick till 46 procent 2023, näst bäst bland fastig - hetsbolagen på Nasdaq Stockholm. Eastnines övergripande mål om att skapa en hållbar attraktiv totalavkast - ning för aktieägarna uppnåddes ju där - med, utan tvekan, under året. Vilka är de största riskerna och möjligheterna som skulle kunna påverka bola - gets lönsamhet och aktieägarnas avkastning under 2024? Eastnines transformationsresa började 2016 och avslutades under 2023. Den som investerade i Eastnine vid början av resan hade trefaldigat sitt värde fram till slutet av 2023. Under samma period dubblerades Nasdaqs fastighetsindex och europeiska fastighetsindex ökade knappt alls. Nu ligger fokus på att fortsätta växa vår fastighetsverksamhet med hög lönsam- het. Idag står vi rustade med stark kassa och möjlighet att göra affärer i regioner som har betydligt högre direktavkast- ningsnivåer än Sverige, i kombination med snarlika­finansieringskostnader.­Detta,­ samt­att­vi­befinner­oss­i­en­av­de­struk- turellt snabbast växande delarna av EU, är goda förutsättningar för en gynnsam utveckling av fastighetsvärdet. Men det finns­risker.­Kriget­i­Ukraina­och­andra­ geopolitiska spänningar har skapat den högsta osäkerhetsnivån på två decennier. AI-revolutionen kommer också att påverka marknaden, Eastnine och våra kunder. Det kommer att ställas högre krav på den som vill navigera i en snabbt föränderlig värld. ” Idag står vi rustade med stark kassa och möjlighet att göra affärer i regioner som har betydligt högre direktavkastningsnivåer än Sverige.” Intervju med vd Detta är Eastnine Eastnine Årsredovisning 2023 8 ===== SIDA 9 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Året i korthet 4 Investering i en unik fastighets portfölj 5 Intervju med vd 6 Mål och utfall 9 Ny affärsplan, vision och affärsidé 12 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 0 100 200 300 400 500 600 700 20232022 MEUR Mål Fastighetsvärde 0 20 40 60 80 100 20232022 % Mål Andel fastigheter Eastnines Affärsplan 2023 gällde fram till slutet av 2023. Nedan, samt på kommande sidor, visas mål och utfall för affärsplanen, merparten av målen lyckades Eastnine uppnå inom tidsramen. I december 2023 antog styrelsen en ny affärsplan. Mer om den­nya­affärsplanen­finns­på­s.­12­och­efterföljande­sidor. Övergripande mål Genomsnittlig årlig totalavkastning 2021–2023 Investeringar Fastighetsbestånd Eastnine 33 -16 Konkurrenter¹ Mål 2023 700 574 Utfall 2023 Mål 100 100 Utfall 2023 Renodling Eastnines övergripande mål var att skapa en hållbar, attraktiv totalavkastning på aktieägar- nas investering. Den genomsnittliga årliga totalavkastningen (utdelning samt aktiekursut- veckling) skulle över tid överstiga medianen för jämförbara europeiska fastighetsbolag. Eastnine överträffade målet under perioden 2021–2023. Målsättningen var att fastighetsbeståndet skulle öka till 700 MEUR vid slutet av 2023. Målet uppnåddes ej, men efter försäljningen av innehavet i MFG i augusti har målet varit möjligt att uppnå. Eastnine uppnådde målet om att renodla investeringarna till att omfatta enbart direktägda fastigheter. I augusti 2023 avyttrade Eastnine investeringen i MFG och investe- ringarna består därefter till 100 procent av fastigheter. procent procent MEUR MEUR procent procent Fastighet S7-3 i Vilnius. ¹ Jämförbara europeiska fastighetsbolag. Mål och utfall Detta är Eastnine Eastnine Årsredovisning 2023 9 ===== SIDA 10 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Året i korthet 4 Investering i en unik fastighets portfölj 5 Intervju med vd 6 Mål och utfall 9 Ny affärsplan, vision och affärsidé 12 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 0 5 10 15 20 25 20232022 MEUR Mål Förvaltningsresultat årstakt % Mål Avkastning på eget kapital 0 5 10 15 20 25 2021–20232020–2022 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 2021–20232020–2022 % Mål Utdelning i % av förvaltningsresultatet Lönsamhet & avkastning Förvaltningsresultat, årstakt¹ Avkastning på eget kapital över tid 2 Mål 2023 25 17,9 Utfall 2023 Långsiktigt mål ≥10 10,1 Utfall 2021–2023, snitt Långsiktigt mål ≥50 57 Utfall 2021–2023, snitt Utdelning över tid3 Förvaltningsresultatet skulle öka till 25 MEUR i årstakt baserat på Q4 2023. Ett större fastighets- bestånd ökar lönsamheten då de fasta kostnad- erna normalt sett stiger procentuellt sett mindre än intäkterna. Målet uppnåddes inte, men var möjligt att uppnå efter försäljningen av invest- eringen i MFG. Avkastning på eget kapital skulle uppgå till minst 10 procent över tid. Hög räntabilitet på eget kapital förbättrar förutsättningarna för utdelning samt positiv aktiekursutveckling. Avkastning på eget kapital har legat över 10 procent i snitt under de senaste tre åren. Utdelning till aktieägarna ska över tid uppgå till minst 50 procent av förvaltningsresultatet efter aktuell skatt. Styrelsen har föreslagit en höjning till 4,64 SEK per aktie (3,40) för 2023, vilket skulle utgöra 53 procent (51) av förvaltnings- resultatet. Snittet för de tre senaste åren skulle då uppgå till 57 procent. MEUR MEUR procent procent procent procent ¹ Annualiserat baserat på Q4, 2023 ² Snitt tre år ³ Snitt tre år Fastigheten Nowy Rynek D i Poznan. Mål och utfall Detta är Eastnine Eastnine Årsredovisning 2023 10Eastnine Årsredovisning 2023 10 ===== SIDA 11 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Året i korthet 4 Investering i en unik fastighets portfölj 5 Intervju med vd 6 Mål och utfall 9 Ny affärsplan, vision och affärsidé 12 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 Finansiell stabilitet Belåningsgrad 1 Mål ≤60 27 Utfall 2023 Mål ≥35 56 Utfall 2023 Mål ≥2,0 2,3 Utfall 2023 Räntetäckningsgrad Belåningsgraden skulle uppgå till max 60 pro- cent. En balanserad belåningsgrad säkerställer långsiktig­stabil­finansiering­i­kombination­med­ god avkastning. Målet uppnåddes med stor säkerhetsmarginal efter försäljningen av investeringen i MFG som var obelånad. Soliditeten skulle uppgå till minst 35 procent. En medelhög soliditet säkerställer långsiktig stabil finansiering­samt­god­avkastning.­Soliditeten­var­ 56 procent vid slutet av 2023. Räntetäckningsgraden skulle uppgå till minst 2,0 ggr. En tillfredsställande nivå säkerställer möjligheten att betala räntekostnader över tid. Vid utgången av 2023 uppfylldes målet, trots att nyckeltalet är påverkat av engångskostnader i samband med förtidsinlösen av obligationen hösten 2023. procent procent procent procent ggr ggr Soliditet 0 20 40 60 80 100 20232022 % Max Belåningsgrad 0 10 20 30 40 50 60 70 80 20232022 % Min Soliditet 0 1 2 3 4 20232022 ggr Min Räntetäckningsgrad Hållbarhetsmålen redovisas på s. 25–28 i avsnittet Fokus på hållbarhet. ¹ Tidigare benämnd Nettobelåningsgrad fastigheter. Mål och utfall Eastnine Årsredovisning 2023 11Detta är Eastnine Detta är Eastnine ===== SIDA 12 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Året i korthet 4 Investering i en unik fastighets portfölj 5 Intervju med vd 6 Mål och utfall 9 Ny affärsplan, vision och affärsidé 12 Nya mål 13 Affärsmodell 14 Strategier 15 Värderingar 16 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 Eastnines styrelse antog i december 2023 en ny affärsplan. Prioriterade marknader i form av Polen och Baltikum samt övergripande mål om en hållbar, attraktiv totalavkastning till aktieägarna kvarstår. Fastighetsportföljen, bestående av kontorsfastigheter, ska växa med lönsamhetsfokus. Bolaget ska göra sitt yttersta för att skapa en konkurrensfördel för kunderna. Ny affärsplan Eastnines kontorslokaler ska vara attraktiva, inspi- rerande och effektiva, stödja hyresgästernas affärs - modell och vara en konkurrensfördel för företag i förhållande till anställda och kunder. Moderna, flexibla­och­hållbara­lokaler­samt­koncentrerade­ fastighetsportföljer i de bästa lägena, i kombination med en betydande marknadsandel, ger Eastnine en möjlighet att vara en viktig aktör inom utveckling av fastigheter och stadsdelar. Vision ” Eastnine ska skapa och tillhandahålla de bästa mötesplatserna där idéer kan flöda,­människor­mötas­och­ framgångsrik affärs verksamhet utvecklas.” Affärsidén innebär att Eastnine ska ha en betydande marknadsandel och hög kundnöjdhet. Eastnines affärsvolym ska växa och relationen till hyresgäs- terna ska vara nära och långsiktig. Eastnine ska ge högkvalitativ service bortom kundernas förväntan och byggnader samt lokaler ska främja social inter- aktion­och­välbefinnande.­Fastigheterna­ska­vara­ lokaliserade i de bästa lägena i respektive stad och byggnaderna ska uppfylla höga miljönormer. Affärsidé ” Eastnine ska vara den ledande, långsiktiga leverantören av moderna och hållbara kontorslokaler i förstklassiga lägen på utvalda marknader i Baltikum och Polen.” Mjuka, böljande former kännetecknar Danske Banks möteplats i lobbyn till fastigheten S7-3 i Vilnius. Eastnine äger moderna fastigheter i centrala lägen i Polen och Baltikum. Portföljen består av 14 fastigheter, varav 13 med kontorsbyggnader och en fastighet som består av mark. I den polska regionstaden Poznan innehar Eastnine en större kontorsfastighet i det centrala affärsdistriktet. Nio fastigheter fördelade på tre centralt belägna områden­finns­i­Litauens­huvudstad­Vilnius.­ I Lettlands huvudstad Riga äger Eastnine tre kontorsfastigheter samt en centralt belägen pro- jektfastighet, huvudsakligen bestående av mark. Eastnine är största ägare av kontor i Vilnius, medan beståndet i Riga och Poznan utgör en mindre andel av total uthyrningsbar kontors- yta. Fastigheterna har en genomsnittsålder på knappt tio år och är utformade för att erbjuda en bra miljö för människorna i byggnaderna. Eastnine för en kontinuerlig dialog med hyres- gästerna och anordnar olika evenemang kring fastigheterna, i syfte att bygga långsiktiga rela- tioner. Hela 94 procent av fastighetsbeståndet är hållbarhetscertifierat­ med­antingen­LEED­Gold,­ LEED Platinum eller BREEAM Outstanding. Fastighetsportföljen idag Detta är Eastnine Eastnine Årsredovisning 2023 12 ===== SIDA 13 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Året i korthet 4 Investering i en unik fastighets portfölj 5 Intervju med vd 6 Mål och utfall 9 Ny affärsplan, vision och affärsidé 12 Nya mål 13 Affärsmodell 14 Strategier 15 Värderingar 16 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 Eastnines nya affärsplan innehåller både nya mål och en del mål som är oförändrade jämfört med tidigare. I målsättningarna märks ett ökat fokus på lönsamhet, riskminimering, hållbarhet samt kunder. Övergripande mål Att skapa en hållbar, attraktiv total- avkastning på aktieägarnas investering. Tillväxtmål Eastnines långsiktiga ambition är att växa fastighetsportföljen i syfte att öka lönsamheten. Finansiella mål • Avkastning på eget kapital bör vara minst 10 procent över tid. • Förvaltningsresultat per aktie bör öka. • Utdelning ska, över tid, motsvara minst 50 procent av förvaltnings - resultatet efter avdrag för aktuell skatt. Finansiella limiter • Eastnine eftersträvar en belånings - grad1 kring 50 procent över en kon - junkturcykel. Belåningsgraden ska inte överstiga 60 procent. • Räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,0 ggr. Övergripande hållbarhetsmål2 Eastnine har som ambition att vara en ledare inom hållbarhet i våra regioner genom att sträva mot följande mål: • 100 procent EU taxonomiförenlig fastighetsverksamhet. • Klimatneutral fastighetsdrift år 2030 och reducerade utsläpp från nybygg - nation och hyresgästanpassningar. • 100­procent­hållbarhetscertifierad­ fastighetsportfölj. • Femstjärnig rating från GRESB. Eastnine har som ambition att växa fastighetsportföljen, förutsatt att tillväxten bidrar till ökad lönsamhet. Fokus ligger på kontorsfastigheter i bästa läge. Eastnine avger också löftet att göra sitt yttersta för att skapa en konkurrensfördel för sina kunder. Nedan följer en sammanfattning av mål och riskbegränsande limiter i den nya affärsplanen. I det centrala affärsdistriktet i Vilnius äger Eastnine bland annat S7-2 med Telia som hyresgäst. 1 Tidigare benämnd nettobelåningsgrad fastigheter. 2 Utöver dessa övergripande mål, har vi områdesspecfika mål och nyckeltal som följs upp inom ramen för Bolagets hållbarhetsstrategi, se s. 25–28. Nya mål Ny affärsplan Eastnine Årsredovisning 2023 13Detta är Eastnine ===== SIDA 14 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Året i korthet 4 Investering i en unik fastighets portfölj 5 Intervju med vd 6 Mål och utfall 9 Ny affärsplan, vision och affärsidé 12 Nya mål 13 Affärsmodell 14 Strategier 15 Värderingar 16 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 Verksamheten bedrivs inom tre områden; Förvaltning, Förädling/Utveckling samt Transaktion. Hög servicenivå, goda kundrelationer och lönsamhet är i fokus. Förvaltning Fastigheterna ska förvaltas i nära samarbete med kunderna för att möjliggöra att både Eastnine och kunderna kan uppnå sina respektive mål. Förädling/Utveckling Fastighetsportföljen ska ständigt förbättras genom investeringar i den existerande portföljen i syfte att förbättra lönsamheten. Utveckling av nya fastigheter ska ske när den förväntade avkastningen bedöms vara tillfreds ställande.Transaktion Nya förvärv och omfördelning av investeringar ska bidra till lönsamheten. Eastnines medarbetare Irmantas och Tatjana på kontoret i skyskrapan 3Bures-1,2 i Vilnius. Affärsmodell – tre olika verksamhetsområden Affärsmodellen i praktiken Förvaltning Eastnine vill hålla en hög servicenivå, förstå kundernas behov och vara proaktiva i bemötandet av våra hyres- gäster. Regelbundna möten med hyresgästerna och en årlig kundundersökning genomförs i syfte att erhålla mer informa- tion om hur Eastnine upplevs som hyresvärd i syfte att för- bättra våra kunders upplevelse. Förädling/Utveckling Investeringar i förvaltnings- fastigheterna sker löpande, i syfte att möjliggöra uthyr- ningar till högre hyresnivåer och därmed uppnå värde- ökning. Under året uppgick investeringar­i­befintliga­fastig- heter till 2,2 MEUR. Eastnines tre större projekt, samtliga i en planeringsfas, är pausade. Transaktion Eastnine har inte genomfört några förvärv under 2023. Däremot har den sista ute- stående investeringen, som inte utgjordes av direktägda fastigheter, sålts. Bolaget har en god likviditetsposition i en marknad som erbjuder bra investeringsmöjligheter. Ny affärsplan Detta är Eastnine Eastnine Årsredovisning 2023 14 ===== SIDA 15 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Året i korthet 4 Investering i en unik fastighets portfölj 5 Intervju med vd 6 Mål och utfall 9 Ny affärsplan, vision och affärsidé 12 Nya mål 13 Affärsmodell 14 Strategier 15 Värderingar 16 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 Strategier – vägar till målen Eastnines strategier ger vägledning om vilka olika delar som ska bidra och leda fram till uppfyllelse av fastställda mål. Tillväxt och fastighetsportfölj Eastnine har en långsiktig ambition om att växa fastighetsportföljen i syfte att öka lönsamheten. Förvärv ska vara affärsmässiga både ifråga om val av­geografisk­lokalisering­samt­fastighetstyp­vid­ varje enskild tidpunkt. Förvärvade fastigheter ska vara unika ifråga om kvalitet och attraktivitet. För att vara en effektiv och betydelsefull aktör är det viktigt att nå en större volym i varje stad. Första förvärvet i en ny stad, alternativt i ett nytt land, ska därför vara av betydande storlek samt ha ett bra­kassaflöde.­Kassaflödesfastigheter­ska­utgöra­ huvud delen av fastighetsportföljen och utveck - lingsprojekt en mindre, men mer högavkastande, del. Fastigheterna ska vara moderna, hållbara och i bra lägen. Finansiering Eastnines­finansieringsstrategi­ska­understödja­ det övergripande målet om att skapa en hållbar, attraktiv totalavkastning för aktieägarna. I målet ingår att avkastningen ska vara relevant i relation till risken i aktie ägarens investering. Finansiering ska­optimeras­så­att­lägsta­möjliga­finansierings - kostnad uppnås inom ramen för satta risk limiter och finansieringspolicyn.­Finansiering­kan­utgöras­av­ eget kapital, räntebärande skuld och övriga skulder. Skuldfinansiering­kan­utgöras­av­banklån,­kapital - marknadsfinansiering­samt­direktlån­från­institu - tionella aktörer. Kunderna och service Eastnine eftersträvar goda och långsiktiga rela - tioner med sina kunder, dvs. hyresgästerna, vilket ger lägre omsättningshastighet och bidrar positivt till resultatet. Hyresgästerna ska utgöras av eko - nomiskt stabila och välrenommerade företag, vilka ofta karaktäriseras av höga ambitioner och ett tyd - ligt fokus på varumärke och identitet. En väl diver si- fierad­hyresgästmix­eftersträvas.­ Eastnines interna vägledning, Riktlinjer för hyres - gäster, tjänar som bas för relationen och dialogen med hyresgästerna som är våra viktigaste ambas - sadörer. Den servicenivå vi eftersträvar utförs bäst av våra egna anställda. Kundundersökningar för samtliga direktförvaltade fastigheter ska genom - föras årligen. Efter uppföljning och utvärdering ska nödvändiga åtgärder vidtas. Organisation och anställda Eastnine ska bygga en kundorienterad organisation med fokus på att skapa en konkurrensfördel för våra kunder. Huvudkontoret ska vara i Stockholm och det ska etableras landskontor där vi verkar, så snart det är ekonomiskt försvarbart. Eastnine ska bidra till en positiv samhällsutveckling. Bolaget­eftersträvar­jämlikhet,­diversifiering­ och­välbefinnande­bland­medarbetare.­Arbets - klimatet ska vara inkluderande, uppmuntrande och främja nyskapande. Anställda ska stödja Bolagets kärnvärden. Medarbetare ska ges möjlighet till adekvat utbildning och anställningsvillkoren ska vara marknadsmässiga i syfte att uppnå god hälsa och­välbefinnande.­Vid­rekrytering­och­befordran­ ska eventuellt underrepresenterat kön samt mång - fald prioriteras, förutsatt likvärdig kompetens och utbildning. Eastnine har nolltolerans mot korruption och genomför en årlig utbildning i syfte att säker - ställa att målet uppnås. Hållbarhet Att bedriva långsiktig verksamhet innebär att också följa de hållbarhetskrav som ställs på företag. Eastnine har ambitionen att vara en ledare inom hållbarhet i våra regioner. Hållbarhet är integrerat i verksamheten, i allt från kontroll över leveran - törer, ESG due diligence vid förvärv, arbete med resursoptimering och antikorruptionsutbildning för personalen, för att nämna några exempel. Eastnine ska sträva efter att använda resurser på ett effektivt och optimalt sätt, att kontinuerligt förbättra våra fastigheter samt prioritera klimatvänliga och lång - siktiga lösningar. Eastnine följer noga utvecklingen inom branschen, som ofta hamnar i centrum av klimatpolitiken på grund av byggnaders höga påver - kan på globala utsläpp. Eastnine ska vid behov ta in extern kompetens för att säkerställa att vi ligger i framkant gällande hållbarhetsprestanda samt hur vi styr vår verksamhet och interagerar med våra affärspartners. Bästa praxis, medvetenhet, innova - tion och engagemang ska styra våra ansträngningar för att bli en ledare inom våra regioner. Entrén i S7-1 i Vilnius. Ny affärsplan Eastnine Årsredovisning 2023 15Detta är Eastnine Eastnine Årsredovisning 2023 15 ===== SIDA 16 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Året i korthet 4 Investering i en unik fastighets portfölj 5 Intervju med vd 6 Mål och utfall 9 Ny affärsplan, vision och affärsidé 12 Nya mål 13 Affärsmodell 14 Strategier 15 Värderingar 16 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 Eastnines medarbetare arbetar utifrån fyra grundläggande och sammanhållande värderingar; Lösningsorienterad, Kreativ, Lyhörd och Transparent. LösningsorienteradTransparent 4 1 Kreativ 2 Lyhörd 3 Möte pågår i 3Bures-1,2 Vilnius. Värderingar – medarbetarnas gemensamma bas Ny affärsplan Eastnine Årsredovisning 2023 16Detta är Eastnine ===== SIDA 17 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Hållbarhets arbete 18 Certifiering av byggnader 19 Strålkastare på 2023 20 Hur vi reducerar utsläpp 22 Klimatriskanalys 23 Mål och utfall hållbarhet 25 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 Ingen kan längre undgå klimat förändringarna. Globala värmerekord, skogsbränder, skyfall och över svämningar avlöser varandra. Klimat omställningen ökar efterfrågan på fossilfri energi och nya regelverk för miljö och noll CO2- utsläpp etableras. Hyresgäster efterfrågar moderna och klimatsnåla kontorslokaler som bidrar till välmående och produktivitet bland anställda. Investerare och finansiärer prioriterar effektiva fastigheter och god bolagsstyrning. Att anpassa verksamheten till dagens förutsättningar är både ett ansvar och en möjlighet. Fokus på hållbarhet Fokus på hållbarhet Eastnine Årsredovisning 2023 17 ===== SIDA 18 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Hållbarhets arbete 18 Certifiering av byggnader 19 Strålkastare på 2023 20 Hur vi reducerar utsläpp 22 Klimatriskanalys 23 Mål och utfall hållbarhet 25 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 Hållbarhetsarbete Kontinuerlig förbättring På Eastnine arbetar vi systematiskt med att bedriva verksamheten resurseffektivt, minska påverkan på miljön och skapa positiva avtryck i de samhällen där vi verkar. Fokus ligger på att kontinuerligt förbättra våra fastigheter, bedriva hög servicenivå och skapa goda relationer med hyresgäster, anställda och leverantörer. Bolaget har nolltolerans mot korrup - tion, ställer höga krav på regelefterlevnad, arbets - villkor samt respekt för mänskliga rättigheter, såväl inom Eastnine som hos våra leverantörer. Framtidssäkra fastigheter För att stoppa den globala uppvärmningen måste nettoutsläppen av koldioxid i världen minska till noll senast år 2050. Eftersom fastighetsbranschen globalt ansvarar för nära 40 procent av totala kol - dioxidutsläpp, är det av yttersta vikt att alla aktörer i branschen tar ansvar för att reducera utsläpp från respektive verksamhet. Eastnine har som mål att uppnå klimatneutral fastighetsförvaltning (utsläpp inom Scope 1 och 2) senast 2030 samt att reducera övriga indirekta utsläpp i värdekedjan (Scope 3). För Eastnine inne - bär det primärt att förbättra fastigheternas energi - prestanda och maximera användningen av fossilfria energikällor. Bolaget ska även reducera utsläpp från renoveringar och hyresgästanpassningar via effek - tivare byggmetoder och val av material med lägre Eastnines hållbarhetsarbete baseras på väsentliga frågor framtagna i samarbete med Bolagets intressenter, vilket resulterat i två fokusområden: framtidssäkra fastigheter och framtidssäker organisation. utsläpp. På s. 22 illustreras var våra utsläpp sker och arbetet för att reducera dem. För att stödja arbetet och försäkra att vi ligger i linje med bästa bransch - praxis har vi under året påböjat ansökningsprocess till SBTi (Science Base Targets initiative), en organi- sation som hjälper företag att sätta vetenskapliga klimatmål i linje med Parisavtalet. Under året har vi också fördjupat vårt arbete med klimatriskanalyser enligt EU-taxonomis föreskrifter och genomfört omfattande analyser för fyra fastig - heter i Vilnius. Läs om det på s. 23–24. Övergripande hållbarhetsmål I slutet av 2023 uppdaterade Eastnine sina strate - giska hållbarhetsmål. Eastnine vill vara en ledare inom hållbarhet i våra regioner, genom att sträva mot följande miljömässiga mål: • 100 procent EU taxonomiförenlig fastighets verksamhet. • Klimatneutral fastighetsdrift 2030 och reducerade utsläpp från nybyggnation och hyresgäst anpassningar. • 100 procent hållbarhetscertifierad fastighetsportfölj. • Fem stjärnor i GRESB, topp 20 procent. De övergripande målen stödjs av områdesspecifika mål och nyckeltal som följs upp inom ramen för Bolagets hållbarhetsstrategi. Dessa redogörs för på s. 25–28. Framtidssäkra fastigheter • Hållbarhetscertifiering av byggnader • Energiprestanda och förnybar energi • Minskad klimatpåverkan • Effektiv resursanvändning • Cirkulär användning av resurser • Hållbara byggnadsmaterial och installationer Framtidssäker organisation • Hög affärsetik och nolltolerans mot korruption • Hög kundnöjdhet • Attrahera och behålla kompetens • Medarbetarnas hälsa och välbefinnande • Jämställdhet och mångfald • Hållbara leverantörskedjor Våra viktiga frågorFastighet 3Bures-3 i Vilnius. Fokus på hållbarhet Eastnine Årsredovisning 2023 18 ===== SIDA 19 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Hållbarhets arbete 18 Certifiering av byggnader 19 Strålkastare på 2023 20 Hur vi reducerar utsläpp 22 Klimatriskanalys 23 Mål och utfall hållbarhet 25 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 Typ av certifiering Nivå Antal Bruttoarea, kvm Andel totalt, % LEED Platinum 3 76 187 33 % BREEAM Excellent 3 56 461 24 % Totalt 6 132 648 57 % Byggnadsdrift och underhåll Typ av certifiering Nivå Antal Bruttoarea, kvm Andel totalt, % LEED Platinum 5 74 539 32 % Gold 1 11 446 5 % BREEAM Outstanding 3 56 461 24 % Totalt 9 142 446 61 % Hälsa och välbefinnande Typ av certifiering Nivå Antal Bruttoarea, kvm Andel totalt, % WELL Gold 1 50 590 22 % Fitwel 1 11 446 5 % Totalt 62 036 27 % Fastigheter med minst en certifiering 12 218 633 94 % Fastigheter under pågående certifiering 1 14 224 6 % Certifiering av byggnader – en kvalitetsstämpel Genom att certifiera fastigheterna säkerställerställs hållbar resursanvänd - ning, begränsad miljöpåverkan och hög standard på hyresgästernas arbetsmiljö. Det är en metod för att uppnå våra miljörelaterade målsättningar och en kvalitetsstämpel på vårt erbjudande till kunderna. Innan Eastnine förvärvar en fastighet genomförs alltid en analys av byggnaden och en preliminär bedömning av möjlig - heten att uppnå en hög certifieringsnivå. Genom certifieringarna säkerställs på ett systematiskt sätt att våra fastigheter uppfyller ständigt ökade krav från inves - terare, hyresgäster och finansiärer. Under 2023 erhöll fastigheten Zala 1 i Riga och 3Bures-1,2 i Vilnius förnyade LEED Platinum-certifieringar för befint - lig byggnad, vilket var samma höga certifieringsnivå som tidigare och en viktig kvalitetskontroll. Zala 1 uppmärk - sammades lite extra av Green Building Council Europe som lyfte fram fastig - heten, i sina sociala media-kanaler, som en av de högst rankade LEED-projekten i Europa under året. Eastnines polska fastighet Nowy Rynek D erhöll under året WELL Gold, en certi fiering som betonar hälsa och välbefinnande för de hyresgäster som arbetar i byggnaden. Denna standard skiljer sig från BREEAM och LEED genom att placera människan i centrum och utvärdera byggnaden utifrån kvaliten på arbets miljön med fokus på aspekter som friskvård, kost och trivsam arbetsmiljö. Vid årets slut var 94 procent (94) av fastighetsytan certifierad med minst LEED Gold eller BREEAM Excellent. För 6 procent av fastighetsytan pågick certifieringar. Vid certifiering av nybyggda fastigheter inom BREEAM och LEED utvärderas byggnationsfasen utifrån dimensioner som hållbar trans - port, val av effektiva energilösningar och miljövänliga material. Denna typ av certifiering upphör inte att gälla och är giltig under byggnadens hela livslängd. Certifieringar av befintliga fastigheter inom BREEAM och LEED avser däremot användningsfasen och tar hänsyn till drift och underhåll. Här läggs fokus på energieffektivitet, inomhusklimat och andra aspekter som handlar om förvaltning av byggnaden. Denna certifiering måste förnyas regelbundet och har en giltighetstid på 3–5 år. Trots att en del aspekter är gemen - samma för båda dessa typer av certifieringar, finns det många skillnader mellan nybyggnations- och byggnadsdriftcertifiering. Nybyggnation visar vilka förutsättningar en byggnad har, men kan inte användas som ett bevis på att den senare är effektiv i drift. Därför kan det vara en fördel att ha båda typerna av certifieringar. Ett annat komplement till en mer traditionell byggnadscertifiering som LEED eller BREEAM, och som blir alltmer populär bland hyres - gäster, är en hälso certifiering. WELL och Fitwel utgår helt och hållet från männis kan som använder byggnaden och fokuserar på trivsel, motion, mental hälsa och estetiska aspekter av arbetsmiljön. Vad innebär de olika certifieringarna? Nybyggnation 94 % av fastighetsbeståndet är hållbarhetscertifierat. Eastnine Årsredovisning 2023 19Fokus på hållbarhet ===== SIDA 20 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Hållbarhets arbete 18 Certifiering av byggnader 19 Strålkastare på 2023 20 Hur vi reducerar utsläpp 22 Klimatriskanalys 23 Mål och utfall hållbarhet 25 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 Här riktar vi strålkastaren mot ett par utvalda hållbarhetsområden som varit lite extra viktiga under året. Eastnines kontinuerliga hållbarhets arbete, inklusive mål och utfall beskrivs på s. 25–28. Strålkastare på 2023 Hållbarhets certifieringar 94 procent av Eastnines fastighetsyta är hållbarhetscertifierad. Under 2023 har Nowy Rynek D i Poznan erhållit hälso- certifieringen WELL Gold. I Riga har Zala 1 erhållit förnyad LEED Platinum- certifiering, detsamma har 3Bures-1,2 i Vilnius. För resterande 6 procent av fastig hetsytan, vilket motsvarar en fastighet i portföljen, pågår certifierings - arbetet. Eastnines mål är att 100 procent av ytan ska vara certifierad. Energi i fokus Energifrågor hamnade i fokus under vintern 2022/2023. Ett nytt energi- bevakningssystem har utvecklats och lanserats under året för, i syfte att analysera enskilda fastigheters energi förbrukning. På samma tema har vi under året hållit informationsmöten med våra hyresgäster för att rikta fokus på energi- besparande åtgärder. Proptech Eastnine har under 2023 fortsatt att stötta entreprenörer och ny fastighets- teknik genom partnerskapet i PropTech Association in Vilnius, Lithuania. Service och hyresgästers välbefinnande Välbefinnande och hög servicenivå står alltid i centrum i vår strävan efter att ha nöjda hyresgäster. Under året har vi anordnat en rad olika aktiviteter för att höja upplevelsen kring kontoret och uppmuntra till rörelse. Hyresgästerna i vår polska fastighet har bland annat med hjälp av en träningscykel fått blanda sin egen vitaminsmoothie (Blenders Bike event). I Vilnius har samtliga hyresgäster kunnat delta i den årliga stegtävlingen, som arrangeras i syfte att uppmuntra till mer rörelse. Det har även bjudits på lussefika och luciakör, en trevlig start på decembermorgonen. Effektiva byggnader Energi Framtidens fastigheter Hyresgäster Lunch & Learn Under året har konceptet ”Lunch & Learn” introducerats för Eastnines anställda, där vi i grupper har tittat på utbildningsmaterial och diskuterat olika teman som exempelvis inkludering, jäm- ställdhet, mångfald och egen utveckling. Det har även erbjudits en utbildnings- portal där anställda kunnat ta del av utbildningsmaterial online. Kompetensutveckling Fokus på hållbarhet Eastnine Årsredovisning 2023 20 ===== SIDA 21 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Hållbarhets arbete 18 Certifiering av byggnader 19 Strålkastare på 2023 20 Hur vi reducerar utsläpp 22 Klimatriskanalys 23 Mål och utfall hållbarhet 25 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 ” Att organisera välgörenhetsevent i våra fastigheter är ett fantastiskt sätt att föra samman människor från olika kontor och sammanhang. Det utvecklar inte bara en känsla av kamratskap bland kollegor, utan främjar en gynnsam miljö och är ett bra sätt att använda våra lokaler emellanåt. Fram förallt kan vi göra en betydande skillnad för personer och familjer som behöver mer stöd.” Great Place to Work I årets medarbetarundersökning, där anställdas svar på frågorna samman- ställs till ett Trust index, erhöll Eastnine resultatet 94 procent av 100 möjliga. Undersökningen görs med hjälp av Great Place to Work och ger en möjlighet att anonymt uttrycka sig om vilka områden som fungerar bra och vilka som behöver utvecklas. Anställda Jämställt företag Med 50/50 procents fördelning av män och kvinnor i såväl styrelse som ledning toppar Eastnine stiftelsen Allbrights samman ställning om jämställdhet i Sveriges 361 börsbolag under 2023. Jämställdhet Samhällsengagemang Eastnine har tillsammans med PwC Lettland och välgörenhetsorganisa - tionen Palidzesim.lv arrangerat ett välgörenhets evenemang i Eastnines fastighet Valdemara Centrs i Riga. Under eventet kunde deltagare skänka julklap- par till barn från olika utsatta familjer. Eventet bestod även av en marknad där besökare kunde köpa kläder, böcker och leksaker och där pengarna donerades till välgörenhet. Därtill kunde besökare lämna blod eller ansöka om att bli blod- givare. Som tack för engagemanget från våra hyresgäster gav vi bort biljetter till en Sofar-konsert som anordnades i samma fastighet. Social hållbarhet Janis Meiers Landschef i Lettland Eastnine Årsredovisning 2023 21Fokus på hållbarhet Strålkastare på 2023 ===== SIDA 22 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Hållbarhets arbete 18 Certifiering av byggnader 19 Strålkastare på 2023 20 Hur vi reducerar utsläpp 22 Klimatriskanalys 23 Mål och utfall hållbarhet 25 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 Eastnine har antagit ett mål om att nå klimatneutral fastig - hetsdrift till 2030 samt att minska utsläpp från värdekedjan. Vår rapportering baseras på Greenhouse Gas (GHG) Protocol, en global standard för att mäta och redovisa utsläpp. Utsläp - pen delas in i tre delar, så kallade Scope, beroende på var i värdekedjan utsläppet uppstår. För att kunna utveckla våra klimatmål har arbetet med att ansluta Eastnine till Science Based Targets initiative (SBTi), efter att SBTi:s sektor specifika rekommendationer släpps under 2024, på börjats. Mer om vårt arbete med att reducera utsläpp finns på s. 118–119. Scope 3 Scope 2 Scope 1 Befintliga fastigheter Optimering av energianvändning genom digitalisering och automatisering samt kontinuerligt öka an delen förnybar energi. Se relaterade mål på s. 25. Klimatsmart renovering och hyres- gästanpassning. LCA-analys för bereds för alla projekt över 100 000 EUR. Målet är att ta fram krav för kol- dioxid intensitet för olika typer av ombyggnationer. Regelbundet underhåll av anläggnig- nar för komfort kyla, konvertering till mindre klimatpåverkande köldmedia samt utfasning av gasförbränning vid fastighetsuppvärmning. Förvärv Energikartläggning ingår i due diligence- processen. Endast fastig heter som passar in i önskad energi profil, eller har potential att nå dit, förvärvas. Krav på redovisning av koldioxid avtrycket från byggnations fasen vid förvärv av nybyggda fastigheter. Fastigheter med moderna och effektiva kylanläggningar priorite- ras. Investeringskalkyl inkluderar utfasning av fossil förbränning i fastigheter, om sådan finns. Nybyggnation Krav på högeffektiva och klimat- smarta energilösningar. Total energiintensitet får inte överstiga 50 kWh/kvm. Klimatsmarta byggprocesser och materialval. Krav på LCA-analys och certifiering. Övre gräns för koldioxid itutsläpp per kvm kom- mer att tillämpas vid kommande nybyggnationsprojekt. Krav på installation av effektiva anläggningar för komfortkyla med reducerat klimatavtryck. Fossil förbränning tillåts ej i nya projekt. Direkta utsläpp av Eastnine Indirekta utsläpp av Eastnine Övriga indirekta utsläpp i Eastnines värdekedja Köldmedieläckage Fossil förbränning i fastigheter Energi användning (inköpt el och fjärrvärme) Inköpta varor och tjänster vid fastighets- utveckling, renovering, avfall och tjänsteresor Utsläppskälla 484 (6 %) 3 363 (43 %) 3 996 (51 %) 2023 ton CO2e (% av totala utsläpp) Hur vi reducerar utsläpp inom olika verksamhetsområden Fokus på hållbarhet Eastnine Årsredovisning 2023 22 ===== SIDA 23 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Hållbarhets arbete 18 Certifiering av byggnader 19 Strålkastare på 2023 20 Hur vi reducerar utsläpp 22 Klimatriskanalys 23 Mål och utfall hållbarhet 25 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 Klimatriskanalys – hur fastigheterna påverkas av klimatförändringar Enligt bedömningar från klimatforskning1 kommer 2023 sannolikt bli det varmaste året på 125 000 år. Samtidigt som delar av världen lider av fruktansvärd torka, har andra platser sett mer regn än någonsin. Extremväder blir mer vanligt förekommande globalt och ökar riskerna för fastighetsägare och fastighetsinvesterare, även på platser som tidigare ansågs relativt vädersäkra. Under 2023 har Eastnine genomfört klimatrisk- analyser för fyra fastigheter i Vilnius. Extremväder Fastighetsbranschen är en av de sektorer som kan drabbas hårt av konsekvenser orsakade av klimat - förändringen. Klimatförändring, och extremt väder som en av dess bieffekter, kan negativt påverka skicket på fastigheter, leda till stigande driftkost - nader och göra fastigheter mindre attraktiva för hyresgäster. I värsta scenariot kan en fastighet bli helt oanvändbar, som exempelvis ett resultat av stigande vattennivåer för vattennära fastigheter. Klimatriskanalys av Uniq och S7 För att förstå ökade fysiska risker som klimat - förändringar medför, genomförs så kallade klimat - riskanalyser för fastigheter, som kombinerar analys av fysiska klimatrelaterade förutsättningar för orter där fastigheter befinner sig med analys av själva fastigheterna som kan påverkas. Med ökade krav inom klimatriskanalys anlitar vi olika externa experter för att säkerställa att vårt interna arbete ligger i linje med bästa praxis. För att komplettera tidigare genomförda riskanalyser har Eastnine 2023 anlitat konsultfirman WSP för att genomföra en klimatriskanalys för de tre S7- fastigheterna samt Uniq i Vilnius. Under projektets gång har vi genomfört två interna workshops för Eastnines litauiska och svenska medarbetare samt bjudit in våra lokala konsulter att följa med på fysiska platsbesök för att genomlysa olika aspekter av fastigheternas motståndskraft avseende klimat - förändringar. Klimatriskbedömningar av S7 och Uniq har utförts enligt EU-taxonomin med hjälp av en så kallad desktop-analys, intervjuer samt observa - tioner vid platsbesök. För att bedöma relevansen av varje risk användes data från Sustain Account, Litauens miljö skyddsmyndighet (Aplinkos apsaugos agentūra), Geoportal.lt GIS samt andra öppna källor. För att bedöma betydelsen och effekten av varje risk och identifiera lämpliga riskreducerande åtgär - der har analysen kompletterats med dokumentation av aktuell fastighets design samt fysiska besök. Klimatscenarierna RCP 2.6, 4.5 och 8.5 har beak - tats, där RCP 2.6 är ett bästa fall, där man antar att S7-kvarteret i Vilnius. ¹ Artikel i Reuters publicerad den 8 november 2023, skriven av Kate Abnett och Gloria Dickie. Fokus på hållbarhet Eastnine Årsredovisning 2023 23 ===== SIDA 24 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Hållbarhets arbete 18 Certifiering av byggnader 19 Strålkastare på 2023 20 Hur vi reducerar utsläpp 22 Klimatriskanalys 23 Mål och utfall hållbarhet 25 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 Åtgärder efter klimatriskanalys • Säkerställa att beredskapsplaner inkluderar klimatrelaterade incidenter vid t.ex. värme - böljor, översvämning osv. • Överväga att måla eller implementera andra åtgärder för att öka reflektionen på takbe - läggningen, vilket motverkar uppvärmning av byggnad vid höga temperaturer. • Säkerställa att utvändiga rullgardiner/sol - skydd fungerar. Underhåll och inspektion ska ske 2 ggr/år. • Säkerställa att stolar, sittgrupper och sol - skydd på takterasser klarar av ökad vind/ storm. Inspektion ska ske 1 ggr/månad. • Schemalagd tvätt av vit takbeläggning för att upprätthålla ett högt SRI1-värde, vilket motverkar uppvärmning av byggnaden vid höga utomhustemperaturer. Detta ska utföras 1 ggr/år. 1 SRI – Solar Reflectance Index koldioxidutsläppen går ner till noll år 2100, medan RCP 8.5 representerar det allmänt accepterade säm - sta möjliga framtida klimatscenariot, där utsläppen fortsätter att öka under hela 2000-talet. Även om det är ett scenario med sämsta möjliga utfall, bör noteras att nuvarande globala utsläpp ligger nära RCP 8.5. Klimatrisker brukar delas upp i två kategorier: återkommande/kroniska samt brådskande/akuta risker. Akuta risker beror bl.a. på extrema händelser som torka, översvämning skogsbränder, jordskred, medan kroniska risker uppstår på grund av föränd - ringar över tid såsom förändringar i temperaturen, värmestress, förändrade vind- och nederbörds - mönster samt vattenstress. Resultat av analysen Som ett resultat av denna analys förväntas ingen av de ovanstående riskerna ha någon betydande inverkan på de fastigheter som ingick i undersök - ningen. När det gäller kroniska och akuta risker relaterade till temperaturförhållanden har de fyra byggnaderna visat sig vara tillräckligt motstånds - kraftiga för att klara denna utveckling. I framtiden förutspås de årliga genomsnittliga temperaturerna i Vilnius stiga något över nuvarande nivåer med en ökning på 5,3 °C av de maximala sommartempera - turerna till år 2080. Under de kommande 30 åren (den tidsskala som sannolikt är relevant för utbyte av relevanta mekaniska installationer) förväntas den 99:e percentilen av lufttemperaturen i RCP 8.5-scenariot att öka från 30 °C till cirka 33 °C. När det gäller värme böljor kommer antalet dagar med minst tre på varandra följande dagar med onormalt varmt väder att öka från 5 till 20 fram till 2080 i RCP 8.5-scenariot. Eftersom kylsystemen för närvarande används till 80 procent (Uniq) respektive 55 procent (S7) av dess kapacitet, bedöms det finnas tillräcklig anpassningspotential till de förändrade temperatur - förhållandena. Några ytterligare anpassningsåt - Analysresultat Typ av risk Temperaturrelaterade Vindrelaterade Vattenrelaterade Relaterat till fast massa Återkommande (kroniska) risker Temperaturförändringar Förändrade vindmönster Förändringar i nederbördsmönster och nederbördstyper Kusterosion Värmestress (Uniq) Variationer i nederbörd och/eller hydrologi Markförstöring Temperaturvariationer Försurning av hav Markerosion Tinande permafrost Inträngning av saltvatten Jordflytning Stigande havsnivåer Vattenstress Brådskande (akuta) risker Värmebölja (Uniq) Cyklon, orkan, tyfon Torka Lavin Köldvåg/frost (S7, Uniq) Storm Kraftig nederbörd (regn, hagel, snö/is) (Uniq) Jordskred Okontrollerad yttäckande brand Tornado Översvämning (kustvatten, fluvial, pluvial, grundvatten) Marksjunkning Översvämning av glaciärsjö Väldigt hög Hög Medium Medium/Låg Låg Inte relevant gärder, såsom mer frekvent underhåll av externa rullgardiner och årligt underhåll av takmembran för att bibehålla ett högt SRI-värde, har planerats. En förväntad minskning av medelvindhastigheten över tid, ingen betydande förändring av nederbörds - intensiteten jämfört med dagens situation och ingen indikation på vattenstress baserat på aktuell data gav ytterligare trygghet när det gäller riskprofilen för analyserade fastigheter. Fokus på hållbarhet Eastnine Årsredovisning 2023 24 Klimatriskanalys ===== SIDA 25 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Hållbarhets arbete 18 Certifiering av byggnader 19 Strålkastare på 2023 20 Hur vi reducerar utsläpp 22 Klimatriskanalys 23 Mål och utfall hållbarhet 25 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 Område Syfte Mål Nyckeltal Utfall 2023 Styrning/åtgärder/kommentarer Möjligheter/skapat värde FN:s globala mål Framtidssäkra fastigheter Certifiering Hållbarhets- certifiering av byggnader. 100 % av fastig- heterna ska vara hållbarhetscertifi- erade enligt minst LEED Gold eller BREEAM Excellent. Andel av fastighets- beståndet som är certi- fierat, %. 94 % (94) av brutto arean är certifierad. 6 % av ytan är föremål för certifiering, vilket motsvarar en byggnad som vän- tas erhålla LEED Platinum-certifiering under första halvåret 2024. Läs mer på s. 19. • Vid varje förvärv av en icke-certifierad fastighet görs en bedömning av åtgärder och kostnad för att uppnå önskad certifieringsnivå. • Certifieringsprocessen påbörjas inom tolv månader från förvärvet för icke-certifierade fastigheter. • Befintliga New Construction-certifieringar kan i vissa fall kompletteras med In Use-certifiering eller hälso relaterad certifiering som WELL eller Fitwel. • Utvecklingspotential: Bevaka nya certifieringsramverk och utvärdera dess relevans för Eastnines bestånd. HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA Utsläpp Minska koldioxid- avtrycket. Fastighetsdriften ska vara klimat- neutral senast 2030 (avser Scope 1 och Scope 2) samt reducera utsläpp från övriga aktiviteter (Scope 3). Utsläpps- intensitet, kg CO2e/ kvm/år. Utsläppsintensiteten uppgick till 21 (23) kg CO2e/kvm för Scope 1 och 2. Utsläpp inom Scope 3 uppgick till 22 kg CO₂e/kvm. Läs mer på s. 118–119. • Scope-3-rapportering har utvidgats och inkluderar nu utsläpp från hyresgästanpassningar och renoveringar. • Under 2023 har vi påbörjat processen att ansluta till Science Based Target enligt SBTi - riktlinjer framtagna för fastighets sektorn, vilket innebär verifiering av befintligt klimat- bokslut samt framtagande av planer för utsläppsreducering på medium och lång sikt. • Påbörjat implemetering av ett system för hantering och analys av utsläppsdata, mer om hur vi hanterar utsläpp genom energieffektivisering finns under Energi. • Utvecklingspotential: Ständigt förbättra mätmetoder för utsläpp inom Scope 3. Förbättra digitala lösningar för att effektivisera insamling och hantering av utsläppsdata. HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA Energi Använda förnybar energi. Förnybar energi ska utgöra 100 % av energiförbruk- ningen senast 2030. Andel av total energi- mix som är förnybar, %. Andelen förnybar energi uppgick till 78 % (77) 2023. Läs mer på s. 117. • Solpaneler beaktas för alla lämpliga tak. Under 2023 har solpaneler installerats på taket på Uptown Park. • Krav att alla elkontrakt ska avse förnybar el. • Energiursprung beaktas i alla beslut som berör installation eller uppgradering av energilösningar i nya och befintliga fastigheter. • Utvecklingspotential: Samverkan och engagemang i lokala projekt för klimatsmart fjärr värme på våra marknader. HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA Öka energi- effektiviteten. Reducera energi- användningen med 25 % från år 2019 fram till 2025. Energi- användning (fastighets - energi), kWh/kvm/år. Genomsnittlig normaliserad energi- intensitet (exkl. hyresgästers verksam- hetsel) minskade med 14 % (12) till 109 (127) kWh/kvm 2023 jämfört med 2022 (i direktförvaltade fastigheter). Total energianvändning inklusive hyres- gästers el har minskat med 12 % under samma period. Sedan 2019 har faktiskt användning av energi per kvm i direk- förvaltade fastigher minskat med 22 %. Läs mer på s. 117. • För att säkerställa att energiprestandan förbättras är vårt mål att uppnå minst 80 % av totalt antal möjliga poäng i LEED/BREEAM-certifieringar i kategorin energi. • Energibesiktningar genomförs regelbundet. • Under 2023 har energisystem implementerats i alla fastigheter, vilket möjliggör kontinuerlig uppföljning och analys att energiprestanda på fastighets- och landsnivå. • Utvecklingspotential: Kontinuerligt utveckla och förbättra intern kompetens inom fastighets energi. Samarbeta med hyresgästerna i energifrågor. Utveckla gröna hyresavtal med fokus på energi. HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA Mål och utfall hållbarhet Här redovisas mål och utfall för det systematiska arbetet med att effektivisera byggnader, vara en god arbetsgivare och en bra hyresvärd. Ökat fastighetsvärde Lägre driftskostnader i system med koldioxidprissättning Tillgång till grön finansiering (EU:s taxonomi) Kunder föredrar hållbara produkter Ekonomi Renommé på marknaden som ansvarsfull aktör Ökat engagemang hos kunderna Ökat engagemang hos de anställda Renommé Minskad risk för ”strandade tillgångar” Minskad risk relaterad till bristande efterlevnad av lagkrav (EU:s taxonomi) Riskreducering Affärskritiskt Eastnine Årsredovisning 2023 25Fokus på hållbarhet ===== SIDA 26 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Hållbarhets arbete 18 Certifiering av byggnader 19 Strålkastare på 2023 20 Hur vi reducerar utsläpp 22 Klimatriskanalys 23 Mål och utfall hållbarhet 25 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 Område Syfte Mål Nyckeltal Utfall 2023 Styrning/åtgärder/kommentarer Möjligheter/skapat värde FN:s globala mål Framtidssäkra fastigheter Vatten förbrukning Effektivisera vattenför- brukning. Minska vattenför- brukningen med minst 2 % per år i genomsnitt under en 5- årsperiod. Vatten- förbrukning, liter/kvm/år. Vattenförbrukning per kvm ökade med 9 % (14) i direktförvaltade fastigheter. För samtliga fastigheter var ökningen 15 % (25). Trots ökad vattenanvändning de senaste två åren har den genom- snittliga förbrukningen per kvm sedan 2019 minskat med i snitt 10 % per år i hela beståndet. Läs mer på s. 118. • Årets resultat förklaras av ökad närvaro på kontoren efter pandemin samt en högre genomsnittlig uthyrningsgrad under 2023. • Den genomsnittliga minskningen av vattenförbrukningen sedan 2019 förklaras av förvärv av mer vatteneffektiva fastigheter samt installation av vattenbesparande utrustning såsom kranar och toaletter med reducerat vattenflöde. • Eastnines fastigheter genomgår en obligatorisk certifieringsprocess, som bidrar till användning av bästa praxis för vatten förbrukning • Utvecklingspotential: Sätta specifika mål för vattenförbrukning för enskilda fastigheter. HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION Avfalls hantering Cirkulär användning av resurser. Öka andelen åter- vunnet avfall. Andel åter- vunnet avfall, %. Andelen återvunnet avfall uppgick till 43 % (38) i direktförvaltade fastigheter och 40 % (33) i samtliga fastigheter. Läs mer på s. 120. • Granska nya förvärvade fastigheter avseende avfallshantering och följa upp med handlingsplaner. • Vid renovering installeras normalt handtorkar istället för pappers handdukar för att minska avfall av papper. • Samarbeta med, och utbilda, hyresgäster. • Utvecklingspotential: Förbättra kvaliteten av insamlad data genom att utföra faktisk mätning i fler fastigheter istället för användning av schablonmetod. HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION Material användning Använda material med låga koldioxid- utsläpp. Öka användnin- gen av hållbara material vid nybyggnation och renovering. – Eastnine har inga pågående ny- byggnationsprojekt och planerade ny byggnations projekt har pausats bl.a. på grund av höga bygg kostnader. • Eastnines policy för ny- och ombyggnation inkluderar rekommendationer kring hållbara materialval. • Till ett av Eastnines nybyggnations projekt, The Pine, har trä från hållbart skogsbruk valts som primärt bygg material. • Som en del av pågående utveckling av utsläppsmätmetoder för hyresgästanpassningsprojekt byggs en intern databas för emissionfaktorer kopplade till olika material som så småningom kommer användas för bättre styrning av materialval för ombyggnationer. • Utvecklingspotential: Kontinuerligt utveckla och förbättra processer och rutiner, för uppföljning av använd ningen av byggmaterial med låga koldioxidutsläpp. HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION Ökat fastighetsvärde Lägre driftskostnader i system med koldioxidprissättning Tillgång till grön finansiering (EU:s taxonomi) Kunder föredrar hållbara produkter Ekonomi Renommé på marknaden som ansvarsfull aktör Ökat engagemang hos kunderna Ökat engagemang hos de anställda Renommé Minskad risk för ”strandade tillgångar” Minskad risk relaterad till bristande efterlevnad av lagkrav (EU:s taxonomi) Riskreducering Affärskritiskt Mål och utfall hållbarhet Fokus på hållbarhet Eastnine Årsredovisning 2023 26 ===== SIDA 27 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Hållbarhets arbete 18 Certifiering av byggnader 19 Strålkastare på 2023 20 Hur vi reducerar utsläpp 22 Klimatriskanalys 23 Mål och utfall hållbarhet 25 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 Område Syfte Mål Nyckeltal Utfall 2023 Styrning/åtgärder/kommentarer Möjligheter/skapat värde FN:s globala mål Företags- kultur Transparens och affärs etik. Noll förekomst av korruption. Antal incidenter. Inga incidenter eller miss tankar om överträdelser har rapporterats under 2023. • Utbildning inom antikorruption genom förs årligen. • Antikorruptionspolicy, uppförandekod för leverantörer och medarbetare samt visselblåsarkanal fungerar som s tyrmekanismer och förebygger beteenden som är oförenliga med etik och god företagspraxis. • Utvecklingspotential: Bredda utbildningen till att omfatta kunder och leverantörer. Framtidssäker organisation Kunder/hyresgäster Hög kund- nöjdhet. Kundnöjdheten ska förbättras med mål om att över- stiga 50 % på NPS-skalan. NPS i årlig kundunder- sökning, %. NPS- resultatet förbättrades till 61 % i 2023 års undersökning, att jämföra med 44 % föregående år. I jämförbar portfölj har resultatet förbättrats med 7 procent enheter till 51 % (44). • Kundundersökning genomförs årligen i alla direkt förvaltade fastigheter. I årets undersökning har fastigheten Nowy Rynek D deltagit för första gången med ett mycket högt resultat om 80 %. • Resultatet av kundenkäten används som underlag för förbättring av service och underhåll av anläggningar. • Under 2023 har lagts extra fokus på mötet med kunder i Vilnius, vilket resulterat i ca 100 kundmöten, inklusive 22 välkomstmöten för nya hyresgäster. Vi har även renoverat allmänna toaletter i Vertas-1 samt delar av gemensamma utrymmen, installerat solfilter på utvalda glaspartier i Uniq för bättre inomhuskomfort, arrangerat stegtävling och firat Lucia. I Riga har vi renoverat toaletter och hissar i allmänna utrymmen, installerat elbilsladdare samt arrangerat ett välgörenhetsevent. I Poznan arrangerar vi regelbundet events kring fastig- heten, där t.ex. St Martins Croissant Day samt Blenders Bike var två av de mest populära under året. • Utvecklingspotential: Utveckla alternativa sätt att mäta hyresgästernas engagemang. GOD HÄLSA OCH VÄLBEFINNANDE Medarbetare Attrahera och behålla kompetens. Förtroendeindex enligt Great Place to Work Trust bland samtliga anställda på minst 90 %. Trust Index, %. Förtroendeindex fortsatt på hög nivå 2023, och övertäffade målet för med- arbetarenkäten. Mål 2023 2022 90 % 94 % 95 % • Extra föräldraledighetsersättning erbjuds i Sverige. • Alla anställda uppmuntras och erbjuds möjligheter att vidareutbilda sig. • Övriga förmåner varierar mellan olika länder, men inkluderar bland annat subventionerade luncher och friskvårdsbidrag. • Under året har anställda fått tillgång till en webbaserad tjänst som erbjuder u tbildningsinnehåll inom olika områden för personlig och professionell utveckling. • Utvecklingspotential: Kontinuerligt utveckla alternativa sätt att mäta och förbättra medarbetarnas engagemang. GOD HÄLSA OCH VÄLBEFINNANDE Medarbetar- nas hälsa och vä lbefin- nande. Sjukfrånvaron ska understiga 3 %. Andel sjukfrånvaro- timmar av totala antalet arbets timmar per år, %. Sjukfrånvaron uppgick till 0,9 % (0,6), varav korttidsfrånvaro 0,9 % (0,6) och lång tidsfrånvaro 0,0 %. • Friskvårdsbidrag erbjuds till anställda. • Såväl Eastnines medarbetare som hyresgäster uppmuntras till kontinuerlig fysisk rörelse. Som en påminnelse om dess hälsofördelar arrangeras varje år en stegtävling, där hyres- gäster samt Eastnineanställda kan delta. • Utvecklingspotential: Identifiera fler nyckeltal som återspeglar medarbetarnas hälsa och välmående. GOD HÄLSA OCH VÄLBEFINNANDE Jämställdhet och mångfald. Jämn fördelning av män och kvin- nor på samtliga ledningsnivåer inom företaget eftersträvas. % kvinnor/ % män. Kvinnor Män Antal % Antal % Styrelse 3 50 % 3 50 % Ledning 1 50 % 1 50 % • Könsfördelning beaktas vid rekryteringsbeslut. • Under året har samtliga anställda deltagit i en DEI-utbildning (mångfald, jämställdhet och inklusivitet). • Hanna Loikkanen valdes in som ny styrelseledamot 2023 och Eastnines styrelse har sedan dess helt jämn könsfördelning. Detsamma gäller för ledningsgruppen. Eastnine placerades därför på första plats 2023 i stiftelsen Allbright sammanställning, som varje år jämför Stockholmsbörsens bolag utifrån jämställdhet i ledande positioner. • Utvecklingspotential: Identifiera flera sätt att jobba med DEI-frågor i organisationen som främjar hälsosamt arbetsklimat och välmående bland Eastnines anställda. JÄMSTÄLLDHET 2022 -100 +100 2023 -100 +100 +61+44 Ökat fastighetsvärde Lägre driftskostnader i system med koldioxidprissättning Tillgång till grön finansiering (EU:s taxonomi) Kunder föredrar hållbara produkter Ekonomi Renommé på marknaden som ansvarsfull aktör Ökat engagemang hos kunderna Ökat engagemang hos de anställda Renommé Minskad risk för ”strandade tillgångar” Minskad risk relaterad till bristande efterlevnad av lagkrav (EU:s taxonomi) Riskreducering Affärskritiskt Mål och utfall hållbarhet Eastnine Årsredovisning 2023 27Fokus på hållbarhet ===== SIDA 28 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Hållbarhets arbete 18 Certifiering av byggnader 19 Strålkastare på 2023 20 Hur vi reducerar utsläpp 22 Klimatriskanalys 23 Mål och utfall hållbarhet 25 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 Område Syfte Mål Nyckeltal Utfall 2023 Styrning/åtgärder/kommentarer Möjligheter/skapat värde FN:s globala mål Framtidssäker organisation Leverantörer Ökad trans- parens i leverantörs- kedjan. Alla strategiska leverantörer ska granskas ur ett hållbarhets- perspektiv. Andel granskade, %. Alla kvalificerade strategiska leverantörer har genomgått en hållbarhetsgranskning. Läs mer på s. 120. • Alla nya leverantörer uppmuntras att genomföra en web baserad egenbedömning/ själv- skattning. Om eventuella risker upptäcks, följs dessa upp med leverantören. • Vid nybyggnation omfattar hållbarhetsgranskningen fysiska revisioner på plats. • Utvecklingspotential: Utvidga granskningen till andra områden. Samarbeta mer aktivt med leverantörer i väsentliga frågor. HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION Finansiering Säkerställa långsiktig tillgång till kapital. Andelen grön finansiering ska öka. Andel av total finan- siering, %. Andel grön finansiering minskade till 60 % under 2023 från 64 % 2022. Läs mer på s. 56. • Under 2023 förtidsinlöstes Eastnines gröna obligationslån som emitterades 2021. Inlösen var den huvudsakliga anledningen till minskningen av andelen grön finansiering. • Under 2023 omklassificerades dels en mindre volym banklån till grönt lån medan en annan volym banklån omklassificerades från grönt till vanligt banklån, vilket sammantaget bidrog till minskad andel grön finansiering. • Utvecklingspotential: Fastställa långsiktigt mål för grön finansiering i takt med att grön finansiering blir allmänt tillgänglig. HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION GRESB Vara en regional ledare inom hållbarhet. Erhålla betyget 5 stjärnor i GRESB (tillhöra de övre 20 % av GRESB:s globala bench- mark). GRESB- poäng. Eastnine uppnådde 87 (92) av 100 poäng och erhöll 4 stjärnor (5) i 2023 års mätning, vilket var lägre än föregående år. • Våra senaste förvärvade fastigheter har påverkat resultatet negativt jämfört med förra året, men vår målsättning står kvar att placera oss bland de bästa i GRESB:s globala benchmark för fastigheter. Minskningen beror huvudsakligen på mindre del tillgängliga jämförelsedata för de fastigheter som inkluderats i rapporteringen för första gången, ökad vattenförbrukning i jämförbart bestånd jämfört tidigare år på grund av att fler hyresgäster är tillbaka på kontoren än under pandemin, samt högre utsläppskoefficienter för fjärrvärme i Litauen som resulterade i en högre utsläppsnivå, trots minskad energikonsumtion. HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION Gröna hyresavtal Samarbete med hyres- gäster för ett hållbart samhälle. Öka använd- ningen av gröna hyresavtal. Andel av den uthyrnings- bara ytan där gröna hyres- avtal används, %. Gröna hyresavtal används i 11 av 13 fastigheter, motsvarande 68 % (68) av fastigheternas brutto area. • Under 2023 har gröna hyresavtal fortsatt erbjudas hyresgäster i Lettland och Litauen som möjliggör att hyresgäster ska få insyn och engagemang i miljövänlig drift av de lokaler som hyrs. • Utvecklingspotential: Utveckla samarbetet med hyresgästerna och gemensamt ta fram och implementera åtgärder. Ta fram nya klausuler för gröna avtal. Utveckla innehållet i de gröna hyresavtalen för ökat engagemang hos hyresgäster. HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION Ökat fastighetsvärde Lägre driftskostnader i system med koldioxidprissättning Tillgång till grön finansiering (EU:s taxonomi) Kunder föredrar hållbara produkter Ekonomi Renommé på marknaden som ansvarsfull aktör Ökat engagemang hos kunderna Ökat engagemang hos de anställda Renommé Minskad risk för ”strandade tillgångar” Minskad risk relaterad till bristande efterlevnad av lagkrav (EU:s taxonomi) Riskreducering Affärskritiskt Mål och utfall hållbarhet Fokus på hållbarhet Eastnine Årsredovisning 2023 28 ===== SIDA 29 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Marknader 30 Fastighetsbestånd 33 Utvecklingsprojekt 36 Polen 37 Litauen 39 Lettland 44 Hyresgäster 47 Aktuell intjäningsförmåga 49 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 Eastnine äger moderna, hållbara och högavkastande kontors fastigheter i Polen, Litauen och Lettland. Bland hyresgästerna återfinns många stabila, internationella företag. Verksamheten bedrivs effektivt i syfte att uppnå hög lönsamhet. Vår verksamhet Fastigheten 3Bures-3 i Vilnius. Vår verksamhet Eastnine Årsredovisning 2023 29 ===== SIDA 30 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Marknader 30 Fastighetsbestånd 33 Utvecklingsprojekt 36 Polen 37 Litauen 39 Lettland 44 Hyresgäster 47 Aktuell intjäningsförmåga 49 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 Klaipeda Paldiski Kapellskär Nynäshamn Karlshamn Trelleborg Swinoujscie Ventspils Wroclaw Lodz Katowice Krakow Poznan Gdansk LETTLAND LITAUEN ESTLAND POLEN Stockholm Tallinn Riga Vilnius Kaunas Helsingfors Berlin Warszawa Höjda styrräntor till följd av hög inflation, ekonomisk inbromsning och geopolitisk oro har präglat året. På fastighetsmarknaden har direktavkastningskraven stigit, trans­ aktionsaktiviteten varit på rekordlåga nivåer, och fokus har legat på refinansiering av existerande bestånd, snarare än förvärv. I Riga och Poznan har vakansgraden bland kontor stigit, samtidigt som hyresnivåerna är stabila. Trenden att välja mer hög­ kvalitativa kontor fortsätter. Vilnius går mot strömmen med sjunkande vakansgrad och nya toppnivåer för hyror. Marknader Makroekonomi 2023 var ett år präglat av hög infla ­ tion, åtstramande penningpolitik och ekonomisk inbromsning, med fortsatta geopolitiska spänningar runt om i värl ­ den. Den genomsnittliga inflationen för året uppgick till 10,9 procent i Polen, 9,1 procent i Lettland, 8,7 procent i Litauen och 5,4 procent i eurozonen, vilket var betydligt lägre än året innan, men fort ­ farande högre än centralbankernas mål. Den europeiska och även andra central­ banker fortsatte därför att höja sina styrräntor under året, med resultatet att de flesta ekonomierna stagnerade. Den reala BNP­tillväxten var nära noll på både Eastnines marknader och euro­ zonen som helhet. Samtidigt som Rysslands krig i Ukraina fortgår och kriget mellan Israel och Hamas i Gaza blossat upp som en ny geopolitisk oroshärd, förväntas inflatio ­ nen fortsätta nedåt under 2024, med potentiella räntesänkningar och en sannolik ekonomisk återhämtning runt hörnet. Ränte- och kreditmarknader Den europeiska centralbanken höjde under året sin viktigaste styrränta, deposit räntan, till fyra procent. Nivån, som inte har ändrats, har inneburit kraftigt höjda finansieringskostnader för fastighetsbolag. I slutet av 2023 började marknaden prisa in räntesänkningar. Den för fastighetsmarknaden viktiga femårs ­ swapen, som är kostnaden för att binda räntan på ett femårigt lån, sjönk till runt 2,50 procent för EUR­denominerade lån från att ha legat i spannet 3,00–3,50 procent under ett års tid. Tillgången på bankfinansiering har varit god, åtminstone för högkvalitativa fastigheter. Refinansiering av fastigheter av lägre kvalitet kan vara utmanande, samtidigt som utlåning till utvecklings ­ projekt är restriktiv. Samtliga baltiska länder och Polen har stora hamnar i Östersjön inriktade på logistiktransporter. Arbetet med järnvägs- linjen Rail Baltica, som kommer att sammankoppla Baltikum med det europeiska järnvägsnätet, pågår och beräknas vara klar 2030. Projektet är delvis EU-finansierat och kostnaden uppskattas till 5,8 miljarder euro. Hamn Färjelinje Rail Baltica Vår verksamhet Eastnine Årsredovisning 2023 30 ===== SIDA 31 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Marknader 30 Fastighetsbestånd 33 Utvecklingsprojekt 36 Polen 37 Litauen 39 Lettland 44 Hyresgäster 47 Aktuell intjäningsförmåga 49 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108Klaipeda Paldiski Kapellskär Nynäshamn Karlshamn Trelleborg Swinoujscie Ventspils Wroclaw Lodz Katowice Krakow Poznan Gdansk LETTLAND LITAUEN ESTLAND POLEN Stockholm Tallinn Riga Vilnius Kaunas Helsingfors Berlin Warszawa Transaktionsmarknaden De rekordhöga räntenivåerna sänkte transaktionsaktiviteten på fastighets ­ marknaden till rekordlåga nivåer under 2023 – både globalt och i östra Europa. Många investerare höll sig borta helt och hållet på grund av den höga osäker­ heten i räntemarknaden, samtidigt som de få investerare som var aktiva hade svårt att hitta rätt prisnivå. Många investerare var samtidigt fokuserade på refinansieringar i existerande portföljer snarare än förvärv. I Polen omsattes fastigheter för totalt två miljarder euro under 2023. Det är den lägsta noterade nivån sedan den globala finanskrisen för femton år sedan och ungefär en tredjedel av genomsnit ­ tet de senaste åren. I kontorssegmentet slutfördes drygt ett tiotal transaktioner, nästan uteslutande i Warszawa och främst av regionala investerare som Trigea, Adventum International och Eika Asset Management från Tjeckien, Ungern respektive Litauen. De traditio ­ nella tyska och institutionella investe ­ rare var frånvarande och aktiviteten i det s.k. core­segmentet av högkvalitativa kontor i centrala lägen obefintlig. I Baltikum minskade transaktions­ volymen i mindre utsträckning. Under 2023 omsattes fastigheter för omkring 700 MEUR, jämfört med den miljard euro som den mindre baltiska marknaden har omsatt de senaste åren. Förklaringen ligger dels i att statistiken i högre grad påverkas av enskilda transaktioner, dels i ett mindre beroende av utländskt kapital. Det finns ett antal regionalt fokuserade fondförvaltare, som under 2023 fortsatte att investera. I kontors ­ segmentet noterades ett större förvärv av litauiska Lords L.B. Asset Manage ­ ment, som förvärvade en kontorspark om drygt 100 000 kvm i Vilnius från den nordiska kontorsägaren Technopolis. Efter årsskiftet avyttrade Technopolis även majoritetsandelen i sin kontorspark i Tallinn, i det fallet till den estniska minoritetsägaren Mainor. Direktavkastningskraven för fastighe ­ ter steg på bred front under 2023, i alla fastighetssegment och i alla marknader. I Eastnines region bedöms direktavkast ­ ningskraven för de bästa kontorsfastig ­ heterna ha stigit med 100–150 punkter, sedan marknadsräntorna började stiga brant under 2022, till 6,00 procent i Warszawa, 6,50 procent i både Vilnius och Riga och 7,25 procent i Poznan. Hyresmarknaden Medan direktavkastningskraven korrige ­ rats, har även hyresnivåer stigit på East ­ nines marknader. Det gäller inte bara befintliga hyresavtal som indexerats baserat på inflationsdata, utan även nya hyresavtal som i moderna kontorsfastig­ heter i centrala lägen tecknas på allt högre nivåer. Sämre fastig heter i mindre attraktiva lägen har en utmanande situation, då hyresgäster efter pandemin prioriterar kvalitet och tillgänglighet och ofta väljer att flytta till mindre, men bättre, lokaler. I Riga märks det genom att topp­ hyrorna var oförändrade på 18 EUR per kvm och månad, samtidigt som vakans ­ graden i marknaden steg från 15,5 procent till 21,6 procent under 2023. I Poznan märks det genom att topp ­ hyrorna steg till över 16 EUR, medan vakansgraden steg från 10,5 procent till 14,7 procent. I Vilnius sjönk vakans­ graden från 7,6 till 7,1 procent, trots lika stor tillförsel av nya kontorsytor under året. Topphyrorna steg från 18 EUR till 21 EUR, vilket är en hyrestillväxt som varken Vilnius eller någon annan stad i regionen sett det senaste decenniet. Andra stora ägare av kontor Stad Hanner Vilnius Lords L.B. Asset Management Vilnus, Riga Eften Capital Riga, Vilnius Capitalica Asset Management Riga, Vilnius Skanska Poznan Vastint Poznan, Riga, Vilnius Von der Heyden Group Poznan Det centrala affärsdistriktet i Vilnius där Eastnines 3Bures-fastigheter är belägna. Marknader Eastnine Årsredovisning 2023 31Vår verksamhet ===== SIDA 32 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Marknader 30 Fastighetsbestånd 33 Utvecklingsprojekt 36 Polen 37 Litauen 39 Lettland 44 Hyresgäster 47 Aktuell intjäningsförmåga 49 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 -5 0 5 10 2023202220212020201920182017201620152014 % Polen Lettland Litauen 0 200 400 600 800 1000 1200 2023202220212020201920182017201620152014 tkvm Poznan Riga Vilnius -5 0 5 10 15 20 2023202220212020201920182017201620152014 % Polen Lettland Litauen 0 2 4 6 8 10 2023202220212020201920182017201620152014 % Polen Lettland Litauen 0 5 10 15 20 25 2023202220212020201920182017201620152014 % Poznan Riga Vilnius BNP-tillväxt Kontorsstock Inflation Hyresnivå – kontor Avkastningskrav – kontor Vakansnivå – kontor Harmoniserat index för konsumentpriser Marknadshyra, klass-A kontorKälla: Colliers, JLL, Eurostat, Swedbank Total vakansgrad Direktavkastningskrav kontor CBD 10 13 16 19 22 2022 202320212020201920182017201620152014 EUR per kvm och månad Poznan Riga Vilnius Marknader Vår verksamhet Eastnine Årsredovisning 2023 32 ===== SIDA 33 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Marknader 30 Fastighetsbestånd 33 Utvecklingsprojekt 36 Polen 37 Litauen 39 Lettland 44 Hyresgäster 47 Aktuell intjäningsförmåga 49 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 Vilnius Poznan 67 % 20% 13 % Riga 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200 20232022202120202019 tkvm Fastighetsvärdet sjönk under året till 574 MEUR vid årets slut. Nedgången beror på orealiserade negativa värdeförändringar, huvudsakligen som ett resultat av stigande avkastningskrav för fastigheter. Inga fastigheter har förvärvats eller avyttrats under året. Vid årets slut omfattade Eastnines fastighets bestånd 14 fastig heter om totalt drygt 182 000 kvm. Fastighetsbestånd Fastighetsportfölj Eastnines fastighetsportfölj bestod vid årets slut av 14 fastigheter, varav 13 moderna kontorsfastigheter (13) och en projektfastighet (1), belägna i Poznan, Vilnius och Riga. Den totala uthyrnings­ bara ytan uppgick till cirka 182 800 kvm (182 900). 96 procent (96) av den uthyrnings bara ytan utgörs av kontor, och resterande 4 procent (4) främst av lokaler för service och handel. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 93,1 procent (96,3) vid årets slut. Hyresvärdet ökade till 37,8 MEUR (35,7), huvudsakligen beroende på indexering i enlighet med hyresavtal. Fastighetsbeståndets genomsnittliga ålder, exklusive byggnader på projekt­ fastigheten Kimmel, uppgick till 9,8 år (8,8). Fastighetsvärde Eastnines totala fastighetsvärde uppgick till 573,8 MEUR (606,2) vid årets slut. Av marknadsvärdet var 12,7 MEUR (12,6) hänförligt till projektfastigheter. Förvärv och investeringar Under 2023 har Eastnine inte genomfört några fastighetsförvärv eller försälj ­ ningar. Investeringar, utöver fastighets­ förvärv, uppgick till 2,2 MEUR (6,1), varav 0,1 MEUR (0,3) avser investeringar i kon­ cernens projekt fastigheter. Årets värdenedgång beror på negativa orealiserade värdeförändringar som en effekt av marknadens stigande avkast ­ ningkrav för fastigheter. De orealiserade värdeförändringarna har i viss mån motverkats av investeringar i befintligt Fastighetsbestånd Fastighetsvärde per stad Fastigheten 3Bures-1,2 i Vilnius. Vår verksamhet Eastnine Årsredovisning 2023 33 ===== SIDA 34 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Marknader 30 Fastighetsbestånd 33 Utvecklingsprojekt 36 Polen 37 Litauen 39 Lettland 44 Hyresgäster 47 Aktuell intjäningsförmåga 49 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 bestånd. Investeringar i befintliga fastig­ heter bidrog med 2,2 MEUR (6,1) och orealiserade värdeförändringar med ­34,7 MEUR (9,4). I enlighet med Eastnines policy värde­ ras samtliga fastigheter kvartalsvis, varav extern värdering av certifierat värderingsinstitut minst en gång under en rullande tolvmånaders period. För projektfastig heter, där total investering inte är känd och där framtida hyresavtal saknas, bedöms verkligt värde motsvaras av nedlagda kostnader om ingen övrig information föreligger vid värderingstid ­ punkten, som indikerar ett lägre värde. Marknadsvärderingen sker utifrån en individuell bedömning av respektive fastighets framtida kassaflöden, se även not 10 (Förvaltningsfastigheter), s. 81, för mer information om värderings­ modell, antaganden och fastighetsvärde. Uthyrningar och hyresavtal Uthyrningsbar yta uppgick till cirka 182 800 kvm (182 900). Kontrakterad årshyra uppgick till 35,2 MEUR (34,4) och totalt antal lokalhyresavtal uppgick till cirka 230 (230) fördelat på cirka 160 unika hyresgäster (160). För samtliga kontorslokaler tillämpas månadshyra. Vid årets slut uppgick den genomsnitt ­ liga årshyran för lokaler till 193 EUR per kvm (183). I Litauen var den genomsnitt­ liga årshyran för lokaler 193 EUR per kvm (184), i Lettland 181 EUR per kvm (178) och i Polen 201 EUR per kvm (181). Nettouthyrningen var negativ under året och uppgick till -4 499 kvm (9 281), motsvarande årshyror om ­ 990 TEUR (2 048). Samtidigt har hyresavtal om totalt 9 475 kvm (11 214), med årshyror om 1 905 TEUR (1 997) omförhand­ lats. Nyuthyrningar har avtalats till en genomsnittlig årshyra om 217 EUR per kvm (189) och omförhandlade avtal till 201 EUR per kvm (178). I Baltikum och Polen är merparten av hyresavtalen tidsbegränsade, vilket inne ­ bär att hyresgästens avtal upphör till avflyttning om inget nytt överenskom ­ mits. En förlängning av hyresavtal kräver därmed för dessa avtal en aktiv förhand ­ ling från båda parterna. Vissa hyresavtal kan dock innehålla klausuler som inne ­ bär att hyresgästen, vid avtalsförfall, har en första rätt till omförhandling av den förhyrda ytan samt en prioriterad rätt att utöka förhyrd yta. Eastnines hyresavtal utgörs huvudsakligen av triple ­net­avtal. Fastighetskostnader Triple­net­avtal innebär att en stor andel av fastighetens drift ­ och under­ hållskostnader vidaredebiteras till hyresgästerna. Eastnine redovisar endast den del av fastighetskost naderna som ej vidaredebiterats till hyresgästerna, vilket innebär att kostnaderna sjunker om uthyrningsgraden ökar och vice versa. Eastnines andel av fastighetskost ­ naderna uppgick till 2 535 TEUR (2 812) och överskottsgraden för helåret var 50 60 70 80 90 100 20232022202120202019 ÖverskottsgradEkonomisk uthyrningsgrad % Lokalkategori Kvm Hyresvärde, MEUR Hyresvärde, EUR/kvm/år Ekonomisk uthyrningsgrad, % Kontor 175 873 34,3 194 93,2 Handel och service 6 299 1,2 180 86,8 Parkering – 2,2 – 94,6 Övrigt¹ 585 0,2 119 98,8 Totalt 182 757 37,8 194 93,1 93 procent (91). Fastighetskostnaderna minskade huvudsakligen till följd av högre genomsnittlig uthyrningsgrad under året, men även på grund av lägre el­ och värmekostnader. Framtida fastighetsutveckling Eastnine hade vid periodens slut tre framtida utvecklingsprojekt, varav två belägna i Riga; The Pine och Kimmel, samt ett i Vilnius; 3Bures­4. Projekten, som är på planeringsstadiet, har pausats på grund av stor osäkerhet avseende framför allt kostnader för nyproduktion. För mer information om projekten se s. 36. Ekonomisk uthyrningsgrad och överskottsgrad Information per lokalkategori ¹ Inkluderar hyresvärde för lagerlokaler och övriga intäkter utöver hyresvärde för kontor, handel och service samt parkering. Fastighetsbestånd Vår verksamhet Eastnine Årsredovisning 2023 34 ===== SIDA 35 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Marknader 30 Fastighetsbestånd 33 Utvecklingsprojekt 36 Polen 37 Litauen 39 Lettland 44 Hyresgäster 47 Aktuell intjäningsförmåga 49 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 Fastighetsförteckning Fastighet Stad Uthyrningsbar yta, kvm Parkerings­ platser Ekonomisk uthyrningsgrad, % Hyresvärde, MEUR Hållbarhets­ certifiering Nowy Rynek D Poznan 39 258 261 100,0 8,3 LEED Platinum Alojas Biroji Riga 10 193 217 77,6 2,0 LEED Platinum Kimmel¹ Riga – – – – – Valdemara Centrs Riga 8 759 69 69,3 1,0 LEED Gold Zala 1 Riga 3 629 190 81,7 1,0 LEED Platinum 3Bures­1,2 Vilnius 28 265 1 017 91,7 6,1 LEED Platinum 3Bures­3 Vilnius 13 406 123 81,4 2,5 LEED Platinum S7­1 Vilnius 12 053 340 100,0 2,3 BREEAM Outstanding S7­2 Vilnius 15 952 404 100,0 3,0 BREEAM Outstanding S7­3 Vilnius 14 536 477 100,0 2,7 BREEAM Outstanding Uniq Vilnius 6 927 111 73,7 1,6 LEED Platinum Uptown Park Vilnius 12 681 319 100,0 2,5 LEED Platinum2 Vertas­1 Vilnius 9 472 244 96,3 2,5 LEED Platinum Vertas­2 Vilnius 7 627 65 100,0 1,6 LEED Platinum Totalt 182 757 3 837 93,1 37,8 Fastighetsvärdets förändring, MEUR 2023 jan–dec 2022 jan–dec Fastighetsvärde vid årets början 606,2 469,8 Fastighetsförvärv – 120,9 Investeringar i befintliga fastigheter 2,2 6,1 Orealiserade värdeförändringar ­34,7 9,4 Fastighetsvärde vid årets slut 573,8 606,2 Nyckeltal fastigheter 2023 2022 Uthyrningsbar yta, kvm 182 757 182 948 Antal fastigheter 14 14 Fastighetsvärde, MEUR 573,8 606,2 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93,1 96,3 Hyresintäkter, MEUR 36,2 30,3 Fastighetskostnader, MEUR 2,5 2,8 Överskottsgrad, % 93 91 Drönarbild över Vilnius. 1 Projektfastighet, se s. 36. 2 Erhöll certifiering i mars 2024. Var ej certifierad 31 december 2023. Fastighetsbestånd Eastnine Årsredovisning 2023 35Vår verksamhet ===== SIDA 36 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Marknader 30 Fastighetsbestånd 33 Utvecklingsprojekt 36 Polen 37 Litauen 39 Lettland 44 Hyresgäster 47 Aktuell intjäningsförmåga 49 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 Eastnine har tre framtida utvecklingsprojekt, varav två i Riga och ett i Vilnius. Samtliga projekt ligger i framkant när det gäller hållbarhet, arkitektur och stadsplanering och omfattar totalt 64 000 kvm uthyrningsbar yta. Fastigheternas design och konstruktion har tagits fram efter öppna, internationella arkitekttävlingar. Projekten, som är på planeringsstadiet, har pausats på grund av bl.a. stor osäkerhet avseende kostnaden för nyproduktion. Utvecklingsprojekt 3Bures­4 i Vilnius I Vilnius centrala affärsdistrikt, intill Eastnines fastigheter 3Bures­1,2 samt 3Bures­3, planerar Eastnine att uppföra ytterligare en kontors­ byggnad, 3Bures­4, på befintlig mark. Fastigheten som planeras bli 16 våningar ovan mark, och tre våningar under, inkluderar cirka 13 200 kvm uthyrningsbar yta samt mer än 1 000 parkerings platser. 3Bures­4 planeras hållbarhetscertifieras vid uppförandet och målsättningen är att driften ska vara klimatneutral. The Pine i Riga Kontorsfastigheten The Pine ska huvudsakligen konstrueras i trä, med ambitionen att hålla högsta standard vad gäller hållbarhet och hyresgäst upplevelse. Byggnaden ska uppföras i direkt anslutning till befintlig byggnad på fastigheten Alojas Biroji i Riga och beräknas inrymma cirka 15 600 kvm uthyrningsbar yta och över 300 parkerings­ platser. Byggnaden omfattar fem våningsplan över mark och tre våningsplan under mark. Utöver kontor planeras bland annat konferens­ center, butiker, restauranger och gym. The Pine förväntas kunna uppnå klimatneutral drift efter färdigställandet. Bygglov har erhållits. Kimmel i Riga Projektfastigheten Kimmel i centrala Riga består av mark och kultur­ märkta tegelbyggnader. Visionen är att skapa en central mötesplats, där ett grönt, urbant kvarter, med mycket plats för liv och rörelse, växer fram. Kontorsfastigheten ska främja ett öppet flöde mellan inom­ och utomhusmiljö, där människor intill sin arbetsplats även kan upptäcka konst, gallerier, restauranger och butiker samt delta i olika evenemang. Total uthyrningsbar yta bedöms uppgå till cirka 36 000 kvm, varav knappt 4 000 kvm avser befintliga kulturmärkta tegelbyggnader som kommer att anpassas till de nya byggnaderna. Projektet kan komma att genomföras i tre separata steg. Fastigheten kommer därutöver att inrymma ett underjordiskt garage. Kimmel planeras genomgå certifierings process för både byggnad och människors välbefinnande. Efter färdigställande beräknas driften vara klimatneutral. Vår verksamhet Eastnine Årsredovisning 2023 36 Fastighetsbestånd ===== SIDA 37 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Marknader 30 Fastighetsbestånd 33 Utvecklingsprojekt 36 Polen 37 Litauen 39 Lettland 44 Hyresgäster 47 Aktuell intjäningsförmåga 49 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 Uthyrningsbar yta kvm Uthyrningsgrad procent Hyresvärde MEUR 39 258 8,3 100 Eastnine äger en kontorsfastighet i Polen, belägen i Poznan mitt emellan Warszawa och Berlin. Fastigheten som färdigställdes 2021 är belägen centralt i staden, nära både centralstationen och Gamla stan. Polen Nowy Rynek D Byggår 2021  Tillträde Q2­2022 Total uthyrningsbar yta 39 258 kvm Parkeringsplatser 261 Certifiering LEED Platinum, Building Design and Construction, WELL Gold, WELL Health and Safety  Eastnine Årsredovisning 2023 37 Vår verksamhet ===== SIDA 38 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Marknader 30 Fastighetsbestånd 33 Utvecklingsprojekt 36 Polen 37 Litauen 39 Lettland 44 Hyresgäster 47 Aktuell intjäningsförmåga 49 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 Resultat och nyckeltal, Polen 2023 jan–dec 2022 jan–dec Hyresintäkter, MEUR 8,5 4,9 Förvaltningsresultat, MEUR 5,5 2,9 Årets resultat, MEUR ­0,6 5,6 Genomsnittlig årshyra, EUR/kvm 201 181 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 100,0 100,0 36,8 Antal miljoner invånare i Polen, varav cirka 1 miljon i Poznan. 0,4 % BNP-utveckling Eastnines kontorsfastighet Nowy Rynek D finns i den polska staden Poznan. Den moderna fastig­ heten färdigställdes 2021 och ligger centralt i Poznans affärsområde, nära både centralstationen och Gamla stan. Eastnines uthyrningsbara yta i Poznan uppgick till cirka 39 300 kvm, motsvarande cirka sex procents marknads andel av kontors­ marknaden i staden. Hyresvärdet uppgick till 8,3 MEUR och fastig ­ hetsvärdet uppgick till 117,1 MEUR vid årets slut. Fastigheten ägs med tomträtt med en kvarvarande löptid om 66 år. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 100 procent. Överskottsgraden var 98 procent (99). Nowy Rynek D inrymmer huvudkontoret för Allegro, som driver en av Polens största e­handels­ plattformar och är det största e ­handelsbolaget med europeiskt ursprung. Allegro hyr drygt 26 000 kvm och bland övriga hyresgäster finns danska Rockwool International samt tyska Arvato. Eastnine i Poznan 10,9 % Inflationstakt¹ Den snygga fasaden på Nowy Rynek D i Poznan. Polen är EU:s femte största land och därmed av betydande vikt för hela EU. Polens BNP­tillväxt har under många år varit högre än EU­snittet, samtidigt som arbetslös heten varit förhållande­ vis låg. Efter andra världskriget hamnade Polen i Sovjetunionens intressesfär. 1989 fick Polen den första icke­kommunistiska regeringen sedan kriget och är en liberal demokrati med fria val och marknadsekonomi. Polen är sedan 1996 med i OECD sedan 1999 i NATO och från 2004 i EU. Vid valet hösten 2023 vann oppositionen, Medborgarplattformen, lett av före detta ordföranden för Europeiska rådets ledare Donald Tusk, över tidigare regerande parti Lag och rättvisa. Maktskiftet väntas innebära ett närmande till EU och att medel från EU­fonder frigörs, vilket i sig kan innebära ett ekonomiskt uppsving. Poznan, som är en av de större region städerna i landet, har flera stora universitet och ett diversi fierat näringsliv, och är beläget mellan Warszawa och Berlin. ¹ Inom EU harmoniserat inflationsmått för konsumentpriser. Vår verksamhet Eastnine Årsredovisning 2023 38 Polen ===== SIDA 39 ===== Uthyrningsbar yta kvm Uthyrningsgrad procent Hyresvärde MEUR 120 900 24,8 94 Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Marknader 30 Fastighetsbestånd 33 Utvecklingsprojekt 36 Polen 37 Litauen 39 Lettland 44 Hyresgäster 47 Aktuell intjäningsförmåga 49 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 Eastnines fastigheter i Litauen är belägna i huvudstaden Vilnius och koncentrerade till tre områden; centrala affärsdistriktet, parlamentskvarteret och utvecklings- området nära centralstationen. Litauen Fastigheterna 3Bures-1,2 och 3 i Vilnius. Eastnine Årsredovisning 2023 39 Vår verksamhet ===== SIDA 40 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Marknader 30 Fastighetsbestånd 33 Utvecklingsprojekt 36 Polen 37 Litauen 39 Lettland 44 Hyresgäster 47 Aktuell intjäningsförmåga 49 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 Resultat och nyckeltal, Litauen 2023 jan–dec 2022 jan–dec Hyresintäkter, MEUR 23,7 21,9 Förvaltningsresultat, MEUR 16,5 15,6 Årets resultat, MEUR -10,2 29,6 Genomsnittlig årshyra, EUR/kvm 193 184 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94,0 97,2 2,9 Antal miljoner invånare i Litauen, varav drygt en halv miljon i Vilnius. 0,0 % BNP-utveckling Eastnines fastighetsportfölj i Litauen ligger i sin helhet i huvudstaden Vilnius. Beståndet utgörs av kontorsfastigheter belägna i tre centrala områden. Eastnines fastighet Uptown Park är belägen i ett område nära centralstationen med flera nybyggna - tioner, benämnd ”Nya staden”. I det centrala affärs - distriktet, som löper längs med gatan Konstitucijos prospektas, beläget norr om floden Neris, där en stor del av Vilnius bestånd av A-klassade kontor återfinns, är Eastnines tre S7-fastigheter samt 3Bures-1,2 och 3Bures-3 belägna. Intill parlaments - kvarteret och Gamla stan finns de tre fastigheterna Vertas-1, Vertas-2 samt Uniq. Eastnines sammanlagda uthyrningsbara yta i Vilnius uppgick till cirka 120 900 kvm, motsvarande en marknadsandel om cirka 11 procent av kontors - marknaden i staden. Hyresvärdet för beståndet i Vilnius har ökat till 24,8 MEUR (23,7) och fastighetsvärdet minskat till 382,6 MEUR (403,7) vid årets slut. Minskningen i värdet berodde på negativa orealiserade värdeför- ändringar. Fastighetsbeståndet inkluderar både tomt rätter och äganderätter där Vertas-1, Vertas-2, Uniq och Uptown Park ägs med äganderätt och övriga fastigheter med tomt rätt. Kvarvarande löptider för tomträtterna varierar mellan 18 och 76 år. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 94,0 procent (97,2). Överskottsgraden uppgick till 94 procent (92). Eastnine i Vilnius 8,7 % Inflationstakt¹ ¹ Inom EU harmoniserat inflationsmått för konsumentpriser. Entré i 3Bures-3 i Vilnius. Litauen har visat stadig tillväxt sedan landet blev självständigt från Sovjetunionen i början av 90-talet. Utbildningsnivån är hög och många internationella företag har etablerat centrala affärscentrum och ICT-enheter i landet, vars digitala infrastruktur är bland de bästa inom EU. 2004 blev Litauen medlem i EU och Nato, vilket stärkte integrationen mot väst. Litauen, som är beläget vid Östersjöns östra kust är, med en befolkning på cirka 2,9 miljoner invånare, störst av de tre baltiska länderna. Litauen Vår verksamhet Eastnine Årsredovisning 2023 40 ===== SIDA 41 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Marknader 30 Fastighetsbestånd 33 Utvecklingsprojekt 36 Polen 37 Litauen 39 Lettland 44 Hyresgäster 47 Aktuell intjäningsförmåga 49 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 3Bures-1,2 Byggår 2008 Tillträde Q2-2014 Uthyrningsbar yta 28 265 kvm Parkeringsplatser 1 017 Certifiering LEED Platinum, Building Operations and Maintenance 3Bures-3 Byggår 2018 Tillträde Q3-2018 Uthyrningsbar yta 13 406 kvm Parkeringsplatser 123 Certifiering LEED Platinum, Building Design and Construction Uptown Park Byggår 2020 Tillträde Q4-2021 Total uthyrningsbar yta 12 681 kvm Parkeringsplatser 319 Certifiering LEED Platinum, Building Operations and Maintenance¹ Information om utvecklingsprojektet 3Bures-4, som är beläget på mark vid övriga 3Bures-fastigheter, presenteras på s. 36. 1 Erhöll certifiering i mars 2024. Var ej certifierad 31 december 2023. Litauen Eastnine Årsredovisning 2023 41Vår verksamhet ===== SIDA 42 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Marknader 30 Fastighetsbestånd 33 Utvecklingsprojekt 36 Polen 37 Litauen 39 Lettland 44 Hyresgäster 47 Aktuell intjäningsförmåga 49 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 S7-1 Byggår 2017 Tillträde Q1-2019 Uthyrningsbar yta 12 053 kvm Parkeringsplatser 340 Certifiering BREEAM Outstanding, In-Use S7-2 Byggår 2019 Tillträde Q4-2019 Uthyrningsbar yta 15 952 kvm Parkeringsplatser 404 Certifiering BREEAM Outstanding, In-Use S7-3 Byggår 2019 Tillträde Q2-2020 Total uthyrningsbar yta 14 536 kvm Parkeringsplatser 477 Certifiering BREEAM Outstanding, In-Use Litauen Vår verksamhet Eastnine Årsredovisning 2023 42 ===== SIDA 43 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Marknader 30 Fastighetsbestånd 33 Utvecklingsprojekt 36 Polen 37 Litauen 39 Lettland 44 Hyresgäster 47 Aktuell intjäningsförmåga 49 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 Uniq Byggår 2016 Tillträde Q2-2021 Uthyrningsbar yta 6 927 kvm Parkeringsplatser 111 Certifiering LEED Platinum, Building Operations and Maintenance Vertas-1 Byggår 2007 Tillträde Q2-2017 Uthyrningsbar yta 9 472 kvm Parkeringsplatser 244 Certifiering LEED Platinum, Building Operations and Maintenance Vertas-2 Byggår 2007 Tillträde Q3-2020 Total uthyrningsbar yta 7 627 kvm Parkeringsplatser 65 Certifiering LEED Platinum, Building Operations and Maintenance Litauen Eastnine Årsredovisning 2023 43Vår verksamhet ===== SIDA 44 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Marknader 30 Fastighetsbestånd 33 Utvecklingsprojekt 36 Polen 37 Litauen 39 Lettland 44 Hyresgäster 47 Aktuell intjäningsförmåga 49 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 Uthyrningsbar yta kvm Uthyrningsgrad procent Hyresvärde MEUR 22 600 4,7 77 Eastnine äger tre kontorsfastigheter samt en projektfastighet, centralt belägna i Lettlands huvudstad Riga. Därutöver finns ytterligare ett utvecklingsprojekt, beläget på samma mark som en befintlig förvaltningsfastighet. Lettland Fastigheten Alojas Biroji i Riga. Eastnine Årsredovisning 2023 44Vår verksamhet ===== SIDA 45 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Marknader 30 Fastighetsbestånd 33 Utvecklingsprojekt 36 Polen 37 Litauen 39 Lettland 44 Hyresgäster 47 Aktuell intjäningsförmåga 49 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 Resultat och nyckeltal, Lettland 2023 jan–dec 2022 jan–dec Hyresintäkter, MEUR 4,0 3,5 Förvaltningsresultat, MEUR 1,7 1,7 Årets resultat, MEUR -6,5 2,2 Genomsnittlig årshyra, EUR/kvm 181 178 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 76,6 85,9 1,9 Antal miljoner invånare i Lettland, varav 0,9 miljoner i Riga. Eastnines fastighetsportfölj i Lettland är koncen trerad till huvudstaden Riga. I Riga sker utvecklingen av moderna kontor centralt i staden i avsaknad av ett tydligt affärsdistrikt. Eastnines samtliga tre kontorsfastigheter, samt en projektfastig het, återfinns i centrala Riga, längs en av huvudgatorna, Krisjaņa Valdemara iela, samt intilliggande Zala iela. Fastighetsportföljens totala uthyrningsbara yta uppgick till cirka 22 600 kvm, vilket bedöms motsvara tre procents marknads - andel av kontorsmarknaden i staden. Därutöver finns ytterligare ett kommande utvecklingsprojekt, beläget på samma tomt som förvaltningsfastig - heten Alojas Biroji. Hyresvärdet för beståndet i Riga uppgick till 4,7 MEUR (4,5). Det sammanlagda fastighetsvärdet uppgick till 74,1 MEUR (81,6), varav värdet på projekt fastigheter var 12,3 MEUR (12,3). I Riga ägs samtliga fastigheter med äganderätt. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 76,6 procent (85,9). Överskottsgraden ökade till 79 procent (71). Eastnine i Riga 9,1 % Inflationstakt¹ -0,4 % BNP-utveckling ¹ Inom EU harmoniserat inflationsmått för konsumentpriser. Valdemara Centrs i Riga. Lettland, med sin långa kustremsa mot Öster- sjön, har stora transporthamnar som är samman- länkade med vägar och järnvägar. Landet är till hälften täckt av skog och den bioekonomiska sektorn är stor. Huvudstaden Riga är en historisk arkitekturpärla och är med på Unescos världs- arvslista med sina välbevarade byggnader från medeltiden, magnifika jugendkvarter, gotiska kyrkor och karaktäristiska lettiska trähus. Lettland blev självständigt från Sovjetunionen 1991, gick med i EU och Nato 2004, införde euro som valuta 2014 och blev medlem i OECD 2016. Lettland Vår verksamhet Eastnine Årsredovisning 2023 45 ===== SIDA 46 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Marknader 30 Fastighetsbestånd 33 Utvecklingsprojekt 36 Polen 37 Litauen 39 Lettland 44 Hyresgäster 47 Aktuell intjäningsförmåga 49 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 Alojas Biroji Byggår 2004  Tillträde Q2-2018 Uthyrningsbar yta 10 193 kvm Parkeringsplatser 217 Certifiering LEED Platinum, Building Operations and Maintenance Zala 1 Byggår 2009 Tillträde Q2-2021 Uthyrningsbar yta 3 629 kvm Parkeringsplatser 190  Certifiering LEED Platinum, Building Operations and Maintenance Valdemara Centrs Byggår 1999 Tillträde Q4-2019 Total uthyrningsbar yta 8 759 kvm Parkeringsplatser 69 Certifiering LEED Gold, Building  Operations and Maintenance Information om utvecklingsprojekten Kimmel samt The Pine presenteras på s. 36. Lettland Vår verksamhet Eastnine Årsredovisning 2023 46 ===== SIDA 47 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Marknader 30 Fastighetsbestånd 33 Utvecklingsprojekt 36 Polen 37 Litauen 39 Lettland 44 Hyresgäster 47 Aktuell intjäningsförmåga 49 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 Eastnine kundlöfte är att göra sitt yttersta för att skapa en konkurrensfördel för kunderna. Nära och långsiktiga relationer med hyresgästerna, som till övervägande del utgörs av större, stabila företag med internationell verksamhet, eftersträvas. Hyres- gästerna är huvudsakligen verksamma inom finans, informations-, kommunikations- och teknologisektorn (ICT) samt e-handel. Den genom snittliga återstående hyrestiden är lång. Hyresgäster Mötesplatser för idéer och affärer Kontoret, som är en mötesplats där företagets och individers värderingar ska samspela, utgör också en del av företagets varumärke. Eastnine erbjuder inspirerande, flexibla och moderna kon - tor i centrala lägen till hyresgäster med höga krav. Effektiva fastigheter med bra inomhusmiljö och arbetsklimat, samt god service är viktigt. Lokalerna är flex - ibla och utformas efter hyresgästernas behov och identitet. Ofta finns tillgång till caféer, restauranger, gym, klädvård och parkering för bil och cykel. För att möta efterfrågan på hållbara och effek - tiva kontorslösningar arbetar Eastnine aktivt med hållbarhets certifiering av kontorsbyggnader som ger en kvalitets - stämpel på byggnaden. Gröna hyresavta l fyller en viktig funktion för att minska fastigheternas miljöpåverkan. Med en lokal närvaro eftersträvar Eastnine långsiktiga och värdeskapande relationer. Samarbete, engagemang och hög servicegrad är ledord när det kom - mer till hyresgästrelaterade frågor, med målsättning om att våra hyresgäster ska ha en så bra upplevelse som möjligt i våra byggnader. Under 2023 har vi bland annat bytt hissar och renoverat toaletter i allmänna utrymmen i några av våra fastigheter, samt satt upp solfilter på utvalda glaspartier för att dämpa direkt solljus för bättre inomhusklimat. För att våra hyresgäster ska trivas och må bra anordnar Eastnine regelbundet olika till - ställningar för att uppmuntra till fysisk aktivitet, främja en hälso sam livsstil och känna gemenskap. Under 2023 arrang - erades bland annat den årliga steg - tävlingen i Vilnius, ett välgörenhetsevent i Riga, olika temaaktiviteter i Poznan och i alla våra städer firas utvalda högtider, såsom till exempel Lucia. Att vara hyresgäst hos Eastnine I Baltikum och Polen är merparten av hyresavtalen tidsbegränsade, vilket innebär att hyresgästens avtal upphör till avflyttning om ingen ny överenskom - melse sker. En förlängning av ett hyres - avtal kräver därmed en aktiv förhandling från båda parterna. Hyresavtalen kan innehålla klausuler som innebär att Största hyresgäster Hyresgäst Årshyra, TEUR Andel av kontrakterad årshyra, % Kvm Allegro 5 676 16 26 283 Danske Bank 4 973 14 26 588 Telia 3 044 9 15 952 Vinted 1 928 5 9 605 Swedbank 1 643 5 9 030 Rockwool 1 421 4 6 870 Twoday 807 2 3 908 Citco 747 2 3 009 Invalda Technology Group 601 2 3 102 Invalda INVL 506 1 2 008 Totalt 21 346 61 106 354 Eastnines centralt belägna kontor ska erbjuda ett bra arbetsklimat, vara inspirerande och flexibla för att hyresgästerna ska trivas och ha en så bra upplevelse som möjligt. hyresgästen, vid avtalsförfall, har en första rätt till omförhandling av den förhyrda ytan samt en prioriterad rätt att utöka förhyrd yta. I avtal kan det även förekomma en ensidig rätt för hyresgäs - ten att avbryta avtalet i förtid (break- option). Eastnine som hyresvärd strävar efter att vara lyhörd mot hyresgästerna och har regelbunden dialog i olika frågor inklusive det framtida lokalbehovet. En stor andel av Eastnines hyresavtal är gröna hyresavtal. Med gröna hyresavtal skapas ett samförstånd mellan Eastnine å ena sidan, och Eastnines hyresgäster å andra sidan, kring betydelsen av en Eastnine Årsredovisning 2023 47Vår verksamhet ===== SIDA 48 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Marknader 30 Fastighetsbestånd 33 Utvecklingsprojekt 36 Polen 37 Litauen 39 Lettland 44 Hyresgäster 47 Aktuell intjäningsförmåga 49 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 0 5 10 15 20 25 30 35 2031–2030202920282027202620252024 % 27 % 27 % 25 % Finans ICT E-handel Övriga 21 % långsiktigt hållbar verksamhet. Vid utgången av 2023 uppgick andelen gröna hyresavtal till 68 procent (68). Största hyresgäster Bland Eastnines större hyresgäster finns flera internationella företag som valt att etablera sin verksamhet i Eastnines centralt belägna och moderna fastig - heter. Av hyresgästerna är 27 procent (28) verksamma inom finans, 27 procent (26) inom ICT och 21 procent (20) inom e-handel. Vid årets slut uppgick East - nines genomsnittliga årshyra till 193 EUR per kvm (183), i Litauen uppgick till den 193 EUR per kvm (184), i Lettland till 181 (178) och i Polen till 201 (181). Totala hyresintäkter, för samtliga hyresavtal över hela avtalstiden, uppgick till 134 MEUR (152), varav 46 MEUR (64) förfaller år 2027 eller senare. Eastnine tillämpar månadshyra för samtliga kontors lokaler. Som säkerhet kräver Eastnine normalt en deposition eller bankgaranti om 2–3 månadshyror i samband med tecknande av avtal. De tio största hyresgästerna förhyr 106 354 kvm (108 444). Hyresgäst- koncentrationen har successivt minskat i takt med att Eastnines fastighets - bestånd har växt. För fyra år sedan svarade den största hyresgästen Danske Bank för 26 procent av hyresintäkterna. Vid slutet av 2023 var Allegro den största hyresgästen med en kontrak - terad årshyra motsvarande 16 procent av total årshyra. Kontrak terad årshyra för de tio största hyresgäster uppgick till 21,3 MEUR (20,7), mot svarande 61 procent (60) av total årshyra. Större nya hyresgäster är bland annat Belka Games i Vilnius, som flyttade in i fastigheten 3Bures-1,2 våren 2023. I Riga har Skrides klinika tecknat avtal om inflytt i fastig - heten Alojas Biroji under första kvartalet 2024. Genomsnittlig återstående löptid på hyresavtalen för de tio största hyres - gästerna uppgick till 4,0 år (4,9), jämfört med 3,8 år (4,4) för samtliga hyresavtal. De sammanlagda årshyrorna, inklude - rande även parkering och övriga hyresin - täkter, uppgick per 31 december, till 35,2 MEUR (34,4), varav årshyror i Litauen stod för 66 procent, Polen för 24 procent och Lettland för 10 procent. Förfall hyresavtal 1 Hyresgäster per bransch Eastnine ska göra sitt yttersta för att skapa en konkurrens - fördel för kunderna genom att erbjuda en servicenivå utöver förväntan samt kontor som bidrar till bra affärer. Eastnine för en regelbunden dialog med samtliga hyresgäster, i syfte att skapa hög kundnöjdhet, proaktiv service och låg omsättnings - hastighet. Årets kundundersökning gav positiva resultat då kundnöjdheten, mätt genom NPS (Net Promotor Score), ökade till 64 (44) för samtliga fastigheter och till 51 (44) i jämförbart bestånd. NPS mäts på en skala från -100 till 100. Årets undersökning visar även att fler känner till Eastnine som hyresvärd än tidigare vilket är positivt då Bolaget har som ambition att skapa långsiktiga relationer med hyresgästerna. Nöjda kunder – våra viktigaste ambassadörer ¹ Baserat på andel av årshyra för lokaler per 31 december 2023. Se även not 3 (Hyresintäkter). 2022 -100 +100 2023 -100 +100 +61+44 ” Hög nivå på detaljer och att lokalerna känns trivsamma varje dag. Dessutom anordnas event som gör dagarna roligare!” En hyresgästs svar, i Nowy Rynek D, på frågan vad som är det bästa med kontoret. Hyresgäster Vår verksamhet Eastnine Årsredovisning 2023 48 ===== SIDA 49 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Marknader 30 Fastighetsbestånd 33 Utvecklingsprojekt 36 Polen 37 Litauen 39 Lettland 44 Hyresgäster 47 Aktuell intjäningsförmåga 49 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 Visar ögonblicksbild Intjäningsförmågan ska ej förväxlas med en prognos för kommande tolv m ånader, utan är en ögonblicksbild som visar vilket resultat Eastnine kan generera under en 12-månaders p eriod under givna förutsättningar. Den grundar sig på det fastighets b estånd som föreligger på balansdagen. Intjäningsförmågan omfattar aktu - ella hyresavtal, men inkluderar ingen bedömning vad gäller framtida utveck - ling av hyror, vakansgrad, fastighets - kostnader, räntor, värdeförändringar eller andra resultatpåverkande faktorer. Eastnines beräknade intjäningsför - måga baseras på följande antaganden om i ntäkter och kostnader: • Hyresintäkterna avser kontrakterade intäkter på balansdagen. • Fastighetskostnader och centrala administrationskostnader utgörs av aktuellt utfall för de senaste 12 månaderna på rapportdagen. • Räntekostnader har beräknats utifrån räntebärande skulder på balansdagen och den genomsnittliga räntenivån. Ränteintäkter samt andra finansiella intäkter och kostnader utgörs av senast antagna budget med justering för framtida årliga intäkter och kost - nader som tillkommit efter antagen budget. Kommentarer intjäningsförmåga • Hyresvärdet ökade sedan närmast föregående årsskifte, huvudsakligen till följd av hyres i ndexering. • Hyresintäkterna ökade mindre än hyresvärdet, då vakansnivån är högre. • Fastighetskostnaderna sjönk på grund hög uthyrningsgrad under året. • Förvaltningsresultatet ökade, framför allt på grund av ränteintäkter. • Räntetäckningsgraden steg på grund av högre driftnetto och ränteintäkter. • Räntenivån steg på grund av stigande marknadsräntor. • Direktavkastningen steg, på grund av högre hyresintäkter, lägre fastighets - kostnader och lägre fastighetsvärde. Aktuell intjäningsförmåga För att underlätta bedömningen av Bolagets aktuella ställning presenterar Eastnine aktuell in tjäningsförmåga. Intjänings- förmågan är en teoretisk bedömning för att beskriva B olagets aktuella intjäning per 31 december 2023. TEUR 2023 31 dec 2022 31 dec Förändring, % Hyresvärde 37 832 35 725 +6 Avgår vakansvärde -2 592 -1 308 +98 Summa hyresintäkter 35 240 34 417 +2 Fastighetskostnader -2 535 -2 900 -13 Driftnetto 32 705 31 517 +38 Centrala administrationskostnader -3 679 -4 050 -9 Ränteintäkter 4 505 – e.t. Räntekostnader -11 422 -11 035 +4 Andra finansiella intäkter och kostnader -46 -400 -82 Förvaltningsresultat 22 063 16 032 +38 Nyckeltal 2023 31 dec 2022 31 dec Förändring, enhet Överskottsgrad, % 93 92 +1 Räntetäckningsgrad, ggr 2,9 2,5 +0,4 Nettoskuldkvot, ggr 5,2 13,2 -8,0 Genomsnittlig räntenivå, % 4,0 3,4 +0,6 Direktavkastning exklusive projektfastigheter, % 5,8 5,3 +0,5 Direktavkastning, % 5,7 5,2 +0,5 Förvaltningsfastigheter, TEUR 573 771 606 222 -32 451 En välkomnande entré i 3Bures-3 i Vilnius. Eastnine Årsredovisning 2023 49Vår verksamhet ===== SIDA 50 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 50 Förvaltningsberättelse 51 Finansiering 55 Risker 57 Finansiella rapporter 65 Noter till finansiella rapporter 72 Femårsöversikt nyckeltal 93 Styrelsens och vd:s försäkran 95 Revisionsberättelse 96 Intervju med styrelseordförande 100 Bolagsstyrningsrapport 101 Styrelse 106 Ledning 107 Övrig information 108 65 Koncernens rapport över totalresultat 66 Koncernens rapport över finansiell ställning 67 Koncernens rapport över förändringar i eget kapital 68 Koncernens rapport över kassaflöden Finansiella rapporter Koncernen 65 72 Not 1 Redovisningsprinciper 75 Not 2 Segmentsrapportering 76 Not 3 Hyresintäkter 76 Not 4 Fastighetskostnader 76 Not 5 Anställda, personalkostnader och ledande befattningshavares ersättningar 80 Not 6 Centrala administrationskostnader 80 Not 7 Arvode och ersättningar till revisorer 80 Not 8 Leasingavtal 81 Not 9 Finansiella intäkter och kostnader 81 Not 10 Förvaltningsfastigheter 83 Not 11 Värdepappersinnehav 83 Not 12 Derivatinstrument 83 Not 13 Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar 84 Not 14 Övriga intäkter 84 Not 15 Skatter 84 Not 16 Inventarier 85 Not 17 Kundfordringar 85 Not 18 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 85 Not 19 Likvida medel 85 Not 20 Eget kapital 86 Not 21 Räntebärande skulder 86 Not 22 Uppskjuten skatteskuld 87 Not 23 Andra långfristiga skulder 87 Not 24 Övriga skulder 87 Not 25 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 87 Not 26 Aktier och andelar i koncernföretag 88 Not 27 Finansiella instrument 90 Not 28 Finansiella risker och riskhantering 91 Not 29 Närstående 91 Not 30 Specifikationer till kassaflödesanalysen 92 Not 31 Resultat per aktie 92 Not 32 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser 92 Not 33 Uppgifter om moderbolaget 92 Not 34 Händelser efter räkenskapsårets slut Noter till finansiella rapporter 72 93 Femårsöversikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 96 Revisionsberättelse 100 Intervju med styrelseordförande 101 Bolagsstyrningsrapport 106 Styrelse 107 Ledning Nyckeltal m.m. 93 69 Moderbolagets resultaträkning 69 Moderbolagets balansräkning 70 Moderbolagets rapport över förändringar i eget kapital 71 Moderbolagets rapport över kassaflöden Finansiella rapporter Moderbolaget 69 Förvaltningsberättelse 51 Finansiell information och styrning Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 50 ===== SIDA 51 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 50 Förvaltningsberättelse 51 Finansiering 55 Risker 57 Finansiella rapporter 65 Noter till finansiella rapporter 72 Femårsöversikt nyckeltal 93 Styrelsens och vd:s försäkran 95 Revisionsberättelse 96 Intervju med styrelseordförande 100 Bolagsstyrningsrapport 101 Styrelse 106 Ledning 107 Övrig information 108 Förvaltningsberättelse Allmänt om Eastnine Eastnine AB (publ) är ett fastighetsbolag noterat på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. Eastnine ska vara den ledande, långsiktiga leverantören av moderna och hållbara kontorslokaler i förstklassiga lägen på utvalda marknader i Baltikum och Polen. Koncernens fastighetsverksamhet förvaltas av helägda dotterbolag i Eastnine-koncernens respektive verksamhetsland. Vid årets slut hade Eastnine 22 heltids anställda i Sverige, Lettland och Litauen. Eastnines affärsplan 2023 Nedan följer ett urval av Eastnines mål i affärsplanen, som sträckte sig fram till slutet av 2023, och som legat till grund för arbetet under året. Merparten av målen var uppfyllda vid årets slut, se mer om målupp - fyllelse på s. 9–11. Övergripande mål Det övergripande målet var att skapa en hållbar, attraktiv totalavkast - ning på aktieägarnas investering. Totalavkastningen skulle över tid överstiga genomsnittet för jämförbara, europeiska fastighetsbolag. Eastnines verksamhetsmål • Förvaltningsresultatet skulle öka till 25 MEUR i årstakt baserat på Q4 2023. • Fastighetsbeståndet skulle öka till 700 MEUR vid slutet av 2023. • Renodling av verksamheten, genom avyttring av investeringar som inte utgjordes av direktägda fastigheter, skulle genomföras så snart det bedömdes vara affärsmässigt optimalt. Styrelsen och verkställande direktören för Eastnine AB (publ), organisations- nummer 556693-7404, avger härmed årsredovisning och koncernredovisning för räkenskapsåret 2023. Moderbolagets och koncernens rapporteringsvaluta är euro. Eastnines finansiella mål • Avkastning på eget kapital borde uppgå till minst 10 procent över tid. • Utdelningen skulle över tid motsvara minst 50 procent av förvaltningsresultatet, efter avdrag för aktuell skatt. • Nettobelåningsgrad fastigheter skulle uppgå till max 60 procent. • Soliditeten skulle vara minst 35 procent. • Räntetäckningsgraden skulle uppgå till minst 2,0 gånger. Eastnines hållbarhetsmål • Fastighetsdriften skulle vara koldioxidneutral vid utgången av 2030. • Hela fastighetsbeståndet skulle hållbarhetscertifieras, i nivå motsvarande minst LEED Gold eller BREEAM Excellent. • Förnybar energi skulle utgöra 100 procent av fastigheternas energi förbrukning 2030. • Användningen av hållbara material vid nybyggnation och renovering skulle öka. • Grön finansiering och gröna hyresavtal skulle eftersträvas och andelen skulle öka över tid. Ny affärsplan och nya mål Eastnines styrelse antog i december 2023 en ny affärsplan, med såväl nya mål som uppdaterade mål, eftersom den tidigare affärsplanen endast löpte fram till slutet av 2023. Prioriterade marknader i form av Polen och Baltikum samt över - gripande mål om hållbar attraktiv totalavkastning till aktieägarna kvarstår. Eastnine har som ambition att växa fastighetsportföljen inom kontorsfastigheter, förutsatt att tillväxten bidrar till ökad lönsamhet. Eastnine avgav också löftet att göra sitt yttersta för att skapa en konkurrensfördel för sina kunder. Övergripande mål Att skapa en hållbar, attraktiv totalavkastning på aktieägarnas investering. Tillväxtmål Eastnines långsiktiga ambition är att växa fastighetsportföljen i syfte att öka lönsamheten. Finansiella mål • Avkastning på eget kapital bör vara minst 10 procent över tid. • Förvaltningsresultat per aktie bör öka. • Utdelning ska, över tid, motsvara minst 50 procent av förvaltningsresultatet efter avdrag för aktuell skatt. Finansiella limiter • Eastnine eftersträvar en belåningsgrad kring 50 procent över en konjunkturcykel. Belåningsgraden ska inte överstiga 60 procent. • Räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,0 ggr. Övergripande hållbarhetsmål 1 Eastnine har som ambition att vara en ledare inom hållbarhet i sina regioner genom att sträva mot följande mål: • 100 procent EU taxonomi-förenlig fastighetsverksamhet. • Klimatneutral fastighetsdrift år 2030 och reducerade utsläpp från nybyggnation och hyresgästanpassningar. • 100 procent hållbarhetscertifierad fastighetsportfölj. • Femstjärnig rating från GRESB. ¹ Utöver dessa övergripande hållbarhetsmål, finns områdesspecfika mål och nyckel - tal som följs upp inom ramen för Bolagets hållbarhetsstrategi, se s. 25–28. Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 51 ===== SIDA 52 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 50 Förvaltningsberättelse 51 Finansiering 55 Risker 57 Finansiella rapporter 65 Noter till finansiella rapporter 72 Femårsöversikt nyckeltal 93 Styrelsens och vd:s försäkran 95 Revisionsberättelse 96 Intervju med styrelseordförande 100 Bolagsstyrningsrapport 101 Styrelse 106 Ledning 107 Övrig information 108 Väsentliga händelser under räkenskapsåret • Under första kvartalet sades, det vid den tidpunkten gällande, försäljningsavtalet avseende innehavet i modekedjan Melon Fashion Group (MFG) upp. • Under andra kvartalet refinansierade Eastnine samtliga banklån med förfall 2023 uppgående till 56,5 MEUR. I samband med refinansieringen upplånades ytterligare 10,5 MEUR. • Under det tredje kvartalet sålde Eastnine hela sitt innehav i MFG för 144 MEUR. Eastnine uppnådde därmed målet om att bli ett ren odlat fastighetsbolag. • I början av det fjärde kvartalet genomfördes förtida inlösen av Eastnines enda obligationslån som emitterades 2021. Totalt lösen - belopp uppgick till cirka 46 MEUR. • 2023 rankades Eastnine på första plats i stiftelsen Allbrights årliga jämförelse av jämställdhet i ledning och styrelse bland Nasdaq Stockholms 361 bolag. Såväl Eastnines ledningsgrupp som styrelse består av lika delar kvinnor och män. • 94 procent av Eastnines fastighetsbestånd var hållbarhetscertifierat med minst LEED Gold eller BREEAM Outstanding vid årets slut. Två fastigheter har recertifierats under året. • Styrelsen beslutade i december 2023 om en ny affärsplan med såväl nya som uppdaterade mål. Läs mer på s. 12 och framåt. Förvaltning Vid årets slut uppgick den uthyrningsbara ytan till 182 757 kvm (182 948). Under året har nyteckning av totalt 8 363 (16 914) kvm skett till en genomsnittlig hyra om 217 EUR/kvm och år (189). Hyresnivå för omförhandlade hyresavtal, vilka uppgått till 9 475 kvm har i genom - snitt tecknats till 201 EUR/kvm och år (178). Nettouthyrningen, det vill säga nytecknade avtal minus uppsagda avtal, har under året varit negativ och uppgick till -4 499 kvm (9 281), motsvarande minskade årshyror om -990 TEUR (2 048). Hyresintäkter, uthyrningsgrad och WAULT Vid årets slut uppgick årliga avtalade hyresintäkter till 35 240 TEUR (34 417) motsvarande en ekonomisk uthyrningsgrad om 93,1 procent (96,3). Årets hyres intäkter ökade med 19 procent (41) till 36 166 TEUR (30 299). Ökningen är en effekt av ett större fastighetsbestånd, högre genomsnittlig uthyrningsgrad och högre hyresnivåer. Hyres intäkterna i en jämförbar portfölj ökade med 9 procent (4) jämfört med föregående år. Den genomsnittliga återstående avtalslängden för hyres avtalen vid årets slut, viktat efter avtalade hyresintäkter (WAULT), uppgick till 3,8 år (4,4). Årets hyresintäkter, TEUR 2023 2022 Jämförbara fastigheter 27 720 25 372 Ej jämförbara fastigheter 8 446 4 927 Summa 36 166 30 299 Resultat Driftnettot uppgick till 33 631 TEUR (27 487) och överskottsgraden uppgick till 93 procent (91). Förvaltningsresultatet uppgick till 17 698 TEUR (13 413). Ökningen i driftnetto samt förvaltningsresultat förklaras av ett större fastighetsbestånd, högre genomsnittlig uthyrningsgrad samt hyresnivå. Stigande räntenivåer begränsar ökningen i förvalt - ningsresultatet. Orealiserade värdeförändringar i fastigheter uppgick till -34 685 TEUR (9 383). Orealiserade värdeförändringar på derivat uppgick till -7 767 TEUR (12 417). Orealiserade värdeförändringar i övriga investe- ringar uppgick till noll TEUR (70 789). Realiserade värdeförändringar och utdelningar för övriga investeringar uppgick till -49 870 TEUR (7 075) och är relaterat till att försäljningen av innehavet i MFG skedde till ett lägre värde i euro än bokfört värde vid slutet av 2022. Vid den tidpunkten redovisades innehavet till det då avtalade försäljnings - priset, se rubrik Väsentliga händelser under räkenskapsåret samt not 11 (Värdepappersinnehav). Resultat före skatt uppgick till -74 625 TEUR (113 076). Årets skatt var 2 576 TEUR (-4 516), varav -449 TEUR (-209) i aktuell skatt samt 3 025 TEUR (-4 307) i uppskjuten skatt. Årets resultat uppgick till -72 048 TEUR (108 560). Segmentsrapportering Segmentet Fastigheter i Litauen, genererade ett förvaltningsresultat om 16 452 TEUR (15 612) och ett resultat för året om -10 159 TEUR (29 600). Segmentet Fastigheter i Lettland genererade ett förvalt - ningsresultat om 1 709 TEUR (1 650) och ett resultat för året om -6 542 TEUR (2 151). Segmentet Fastig heter i Polen genererade ett förvaltningsresultat om 5 542 TEUR (2 853) och ett resultat för året om -635 TEUR (5 648). Segmentet Övriga investeringar genererade ett resultat för året om -49 870 TEUR (77 864), varav utdelningar och reali- serade värdeförändringar uppgick till -49 870 TEUR (7 075) och oreali - serade värdeförändringar till noll TEUR (70 789). Ej allokerade centrala administrationskostnader och andra finansiella intäkter och kostnader uppgick till -6 005 TEUR (-6 702). Resultat per segment, TEUR 2023 2022 Fastigheter i Litauen Förvaltningsresultat 16 452 15 612 Orealiserade värdeförändringar i fastigheter -22 849 9 603 Orealiserade värdeförändringar i derivat -5 032 7 610 Uppskjuten skatt 1 270 -3 224 Resultat Fastigheter i Litauen -10 159 29 600 Fastigheter i Lettland Förvaltningsresultat 1 709 1 650 Orealiserade värdeförändringar i fastigheter -7 981 -220 Orealiserade värdeförändringar i derivat -268 724 Aktuell skatt -2 -3 Resultat Fastigheter i Lettland -6 542 2 151 Fastigheter i Polen Förvaltningsresultat 5 542 2 853 Orealiserade värdeförändringar i fastigheter -3 854 – Orealiserade värdeförändringar i derivat -2 468 4 083 Aktuell skatt -447 -207 Uppskjuten skatt 592 -1 082 Resultat Fastigheter i Polen -635 5 648 Övriga investeringar Orealiserade värdeförändringar – 70 789 Realiserade värdeförändringar och utdelningar -49 870 7 075 Resultat Övriga investeringar -49 870 77 864 Ofördelat Centrala administrationskostnader -3 679 -4 064 Ej allokerat finansnetto -2 326 -2 639 Uppskjuten skatt 1 163 – Resultat Ofördelat -4 842 -6 702 Årets resultat -72 048 108 560 Förvaltningsberättelse Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 52 ===== SIDA 53 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 50 Förvaltningsberättelse 51 Finansiering 55 Risker 57 Finansiella rapporter 65 Noter till finansiella rapporter 72 Femårsöversikt nyckeltal 93 Styrelsens och vd:s försäkran 95 Revisionsberättelse 96 Intervju med styrelseordförande 100 Bolagsstyrningsrapport 101 Styrelse 106 Ledning 107 Övrig information 108 Kassaflöde och likvida medel Kassaflöde från verksamheten, före förändringar i rörelsekapital, uppgick till 17 715 TEUR (20 259) under året. Förändringar i rörelse- kapital var -984 TEUR (-709). Kassaflöde från investeringsverk- samheten uppgick till 141 328 TEUR (-108 264). Kassaflödet från finansierings verksamheten var -49 274 TEUR (79 281), varav utdelning till aktieägarna var -6 599 TEUR (-6 413). Totalt kassaflöde uppgick till 108 785 TEUR (-9 434) och likvida medel till 128 620 TEUR (19 820) vid årets slut. Moderbolaget Årets resultat efter skatt uppgick till -44 894 TEUR (77 557). Resul - tatet är huvudsakligen en effekt av realiserad värdeförändring vid avyttringen av innehavet i MFG -50 406 TEUR (-). Övriga intäkter och finansiella intäkter avser koncerninterna intäkter. Viktiga händelser efter räkenskapsårets slut Styrelsen har föreslagit en utdelning om 4,64 SEK/aktie (3,40). Läs mer under rubriken Utdelning samt Förslag till vinstdisposition. I februari 2024 har lån om 62 MEUR refinansierats. Löptiden för lånen är cirka 3,8 år (18 MEUR) respektive 5,0 år (44 MEUR). 50 procent av låne- volymen har räntebundits via ränteswappar på samma löptider. I mars 2024 erhöll fastigheten Uptown Park i Vilnius hållbarhetscertifieringen LEED Platinum i kategorin byggnadsdrift och underhåll, varefter 100 procent av Eastnines fastighetsbestånd är hållbarhets certifierat. Framtida utveckling Eastnines verksamhet står på en stabil grund med låg belånings - grad och stark likviditet. Det, tillsammans med moderna och miljö - certifierade fastigheter med stora och stabila hyresgäster, hög uthyrningsgrad och lång genomsnittlig återstående hyrestid gör att utgångsläget är gott. Eastnine har som ambition att fortsätta växa fastig hetsbeståndet, då det normalt sett är mycket positivt för resultat- och avkastningsutveckling. Tillväxt ska ske med fokus på lönsamhet och finansiella mål samt inom ramen för finansiella restriktioner. Aktieinformation Det totala antalet utgivna aktier i Eastnine AB uppgick till 22 370 261 (22 370 261) per den 31 december 2023. Justerat för återköpta aktier i eget förvar, uppgick antalet utgivna aktier till 22 231 008 (22 207 746). Vägt genomsnittligt antal utgivna aktier för rapportperioden efter utspädning var 22 253 236 (22 226 646). Antalet kända aktie ägare uppgick vid årets slut till 5 603 (5 662) och free float uppgick till 40,6 procent (44,8). Vid årets slut var börskursen 172,0 SEK (120,8), efter en ökning om 42 procent sedan närmast föregående årsskifte. Mer infor - mation om aktien återfinns på s. 109–111. Aktieåterköp Vid årsstämman 2023 erhöll styrelsen nytt mandat att besluta om återköp av egna aktier, med begränsningen att Eastnines innehav av egna aktier vid var tid inte får överstiga 10 procent av samtliga aktier i Bolaget. Bolagets innehav av egna aktier uppgick vid årets slut till 139 253 (162 515), motsvarande ett kvotvärde om 0,1636 (0,1636) EUR per aktie och cirka 0,6 procent (0,7) av totalt antal utgivna aktier samt totalt aktiekapital. Genomsnittlig anskaffningskurs för aktier i eget förvar är 96 SEK per aktie. Under året har 23 262 aktier tilldelats anställda inom ramen för incitamentsprogrammet LTIP 2020. Bolagsstyrning och styrelsens arbete Styrelsen ska bestå av tre till sex ledamöter utan suppleanter. Styrelsens ledamöter väljs årligen vid årsstämman för tiden intill slutet av nästföljande årsstämma. Hela bolagsordningen återfinns på www.eastnine.com. Information om hur Bolaget styrs och kontrolleras, exempelvis genom styrelse och kommittéer, samt intern kontroll och riskhantering återfinns i avsnittet Bolagsstyrningsrapport på s. 101–105. Information om hållbarhet Eastnine driver ett aktivt hållbarhetsarbete, som framför allt grundar sig i Bolagets strävan efter att bedriva verksamheten resurseffektivt, minska negativ miljöpåverkan och att skapa positiva avtryck på de sam- hällen där verksamhet bedrivs. Det innebär i praktiken att arbeta med effektivisering av byggnader ur energi- och miljösynpunkt, samt att hålla en hög standard vad gäller hyresgästers arbetsklimat och välmående. Det omfattar även att hålla en hög servicenivå och skapa goda rela- tioner med hyresgäster, anställda och leverantörer samt att bedriva verksamheten utifrån god affärsetik. Eastnine behöver inte lämna någon formell hållbarhetsrapport, men lämnar frivilligt hållbarhetsupplys- ningar i enlighet med GRI:s (Global Reporting Initiatives) riktlinjer och inkluderar bland annat information om Bolagets huvudsakliga frågor, hållbarhetsmål samt indikatorer. Eastnine avger även, på frivillig basis, både en TCFD-rapport och upplysningar enligt EU:s taxonomiförordning. Hållbarhetsinformationen, som inte har granskats av Bolagets revisorer, finns att läsa på s. 17–28 samt 112–127. Utdelning Styrelsen har föreslagit årsstämman en utdelning om 4,64 SEK per aktie (3,40) för räkenskapsåret 2023, jämnt fördelat på fyra tillfällen under 2024 och inledningen av 2025. Den föreslagna utdelningen motsvarar cirka 53 procent (51) av förvaltningsresultatet efter aktuell skatt. Enligt gällande utdelningspolicy ska Eastnines utdelning över tid motsvara minst 50 procent av förvaltningsresultatet efter avdrag för aktuell skatt. Förslag till vinstdisposition Styrelsen föreslår att de till årsstämmans förfogande stående fria vinst medlen i Eastnine AB (publ) disponeras på följande sätt: Till årsstämmans förfogande, EUR: Överkursfond 238 697 452 Balanserat resultat 122 370 307 Årets resultat -44 893 909 Summa 316 173 850 Disponeras på följande sätt, EUR: Utdelning till aktieägarna 4,64 SEK/aktie 9 267 9141 Balanseras i ny räkning 306 905 936 Summa 316 173 850 1 Bolagets återköpta aktier är inte berättigade till utdelning. Exakt utdelningsbelopp fastställs på avstämningsdagar för betalning av utdelningen. 1 EUR = 11,13 SEK den 31 december 2023 (Käll a: Reuters). Antal utgivna aktier per 31 december 2023, justerat för återköp, uppgick till 22 231 008. Förvaltningsberättelse Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 53 ===== SIDA 54 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 50 Förvaltningsberättelse 51 Finansiering 55 Risker 57 Finansiella rapporter 65 Noter till finansiella rapporter 72 Femårsöversikt nyckeltal 93 Styrelsens och vd:s försäkran 95 Revisionsberättelse 96 Intervju med styrelseordförande 100 Bolagsstyrningsrapport 101 Styrelse 106 Ledning 107 Övrig information 108 Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare Dessa riktlinjer omfattar verkställande direktören och vice vd, eventu- ella övriga personer i bolagsledningen samt styrelseledamöter i den omfattning de erhåller ersättning utöver styrelsearvode. Riktlinjerna ska tillämpas på ersättningar som avtalas, och förändringar som görs i redan avtalade ersättningar, efter det att riktlinjerna antagits av årsstämman. Riktlinjerna omfattar inte ersättningar som beslutas av bolagsstämman. Ersättningsriktlinjerna, som var oförändrade under 2023, redovisas i sammandrag nedan: Riktlinjernas främjande av Bolagets affärsstrategi, långsiktiga intressen och hållbarhet Bolaget ska ha de ersättningsnivåer och anställnings villkor som erford- ras för att rekrytera samt behålla kompetens och nödvändig kapacitet. Rörlig kontantersättning som omfattas av dessa riktlinjer ska syfta till att främja Bolagets affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive hållbarhet. De långsiktiga incitaments program som finns i Bolaget omfattas inte av dessa riktlinjer. Formerna av ersättning m.m. Ersättning till ledande befattningshavare kan bestå av fast och rörlig lön, pension, försäkringsförmåner samt andra sedvanliga förmåner. Bolagsstämman kan därutöver, och oberoende av dessa riktlinjer, besluta om exempelvis långsiktiga, aktiebaserade eller aktierelaterade, incitamentsprogram/ersättningar. Styrelsen beslutar diskretionärt, enligt fastställda interna prestationsbaserade mål, huruvida en rörlig lön ska utgå till de ledande befattningshavarna. Den rörliga lönen ska vara kopplad till förutbestämda och mätbara kriterier som kan vara finan- siella eller icke-finansiella. Rörlig lön kan uppgå till maximalt 50 procent av den fasta lönen. De ledande befattningshavarna har därtill rätt till en individuell premiebaserad pensionsplan. Upphörande av anställning Vid uppsägning från Bolagets sida får uppsägningstiden vara högst tolv månader. Fast kontantlön under uppsägningstiden och avgångs - vederlag får sammantaget inte överstiga ett belopp motsvarande den fasta kontantlönen för två år för verkställande direktören och ett år för övriga ledande befattningshavare. Vid uppsägning från befattnings - havarens sida får uppsägnings tiden vara högst sex månader, utan rätt till avgångsvederlag. Lön och anställningsvillkor för anställda Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersättningsriktlinjer har lön och anställningsvillkor för Bolagets anställda beaktats genom att uppgifter om anställdas totalersättning, ersättningens komponenter samt ersättningens ökning och ökningstakt över tid har utgjort en del av styrelsens beslutsunderlag vid utvärderingen av skäligheten av rikt - linjerna och de begränsningar som följer av dessa. Beslutsprocessen för att fastställa, se över och genomföra riktlinjerna Styrelsen har sedan maj 2022 haft ett ersättningsutskott, bestående av Peter Elam Håkansson, Ylva Sarby Westman och Liselotte Hjorth (ordförande), som förberett ersättningsfrågor inom Bolaget till styrelsen i enlighet med Svensk kod för bolagsstyrning. Styrelsen ska upprätta förslag till nya ersättningsrikt linjer åtminstone vart fjärde år och lägga fram förslaget för beslut vid årsstämman. Vid årsstämman 2022 antogs nya riktlinjer. Styrelsen ska även följa och utvärdera program för rörliga ersättningar för bolagsledningen, tillämpningen av riktlinjer för ersätt- ning till ledande befattningshavare samt gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer i Bolaget. Vid styrelsens behandling av, och beslut i, ersättningsrelaterade frågor, närvarar inte verkställande direktören, eller andra personer i bolagsledningen, i den mån de berörs av frågorna. Frångående av riktlinjerna Styrelsen ska ha rätt att frångå, av årsstämman beslutade, riktlinjer, helt eller delvis, om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det, och ett avsteg är nödvändigt för att tillgodose Bolagets långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet, eller för att säkerställa Bolagets ekonomiska bärkraft. Som angivits ovan ingår det i styrelsens uppgifter att bereda beslut i ersättningsfrågor, vilket innefatta r beslut om avsteg från riktlinjerna. Uppgifter om löner och aktuella riktlinjer och ersätt - ningar framgår av not 5 (Anställda, personalkostnader och ledande befattningshavares ersättningar). Frångående av riktlinjerna 2023 Under 2023 har årlig bonus utgått till vd enligt angivna kriterier. Härutöver har vd tilldelats en extraordinär bonus för sitt mycket pro - fessionella genomförande vid försäljningen av innehavet i Melon Fashion Group i Ryssland. Styrelsen har möjlighet att frångå de av årsstämman beslutade riktlinjerna rörande ersättning om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det och ett avsteg är nödvändigt för att tillgodose Bolagets långsiktiga intressen och hållbarhet. Styrelsen har övervägt och beslutat frångå ersättningsriktlinjer efter rekommen - dation från ersättningskommittén, då vd med oförtröttligt engage - mang lyckats hantera denna mycket komplexa transaktion och därmed skapat långsiktiga tillväxtmöjligheter för Eastnine. Förvaltningsberättelse Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 54 ===== SIDA 55 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 50 Förvaltningsberättelse 51 Finansiering 55 Risker 57 Finansiella rapporter 65 Noter till finansiella rapporter 72 Femårsöversikt nyckeltal 93 Styrelsens och vd:s försäkran 95 Revisionsberättelse 96 Intervju med styrelseordförande 100 Bolagsstyrningsrapport 101 Styrelse 106 Ledning 107 Övrig information 108 Finanspolicy Eastnine förvaltar sitt kapital i syfte att kunna uppfylla Bolagets över - gripande mål om att skapa en hållbar attraktiv totalavkastning på aktieägarnas investering. Målen för de finansiella nyckel talen utgörs antingen av målsättningar om att uppnå eller överstiga en specifik nivå för vissa nyckeltal eller restriktioner att förhålla sig till för andra nyckeltal. Verksamheten finansieras i huvudsak av eget kapital samt räntebärande skulder i form av banklån. Endast en mindre del av finansieringen utgörs av övriga skulder. Den finansiella styrningen och kapitalstrukturen regleras av Bolagets finanspolicy. Finanspolicyns uppgift är att beskriva de styrande principerna för hantering av finansiella tillgångar, skulder och risker i Eastnine och dess dotterbolag. Policyn syftar till att säkerställa att Bolagets finan - siering och ekonomiska förvaltning bedrivs på ett strukturerat och välplanerat sätt samt att finansiella risker beaktas och kontrolleras. Det yttersta målet är att uppnå balanserade och låga finansiella kost - nader i relation till den valda strategins inneboende risker. Kapitalstruktur Eastnine eftersträvar en belåningsgrad (tidigare benämnd nettobelå - ningsgrad fastigheter) på cirka 50 procent över en konjunkturcykel och belåningsgraden får ej överstiga 60 procent. Eget kapital utgjorde 56 procent (57) av total kapitalförsörjning, ränte bärande skulder 40 pro - cent (39) och övriga skulder 4 procent (4). Eget kapital och substansvärde Eget kapital uppgick vid årsskiftet till 400 176 TEUR (478 508) och balans omslutningen till 713 121 TEUR (837 474). Soliditeten uppgick SEB BerlinHyp Swedbank OP Bank Luminor 34 % 25 % 23 % 11 % 7 % Eget kapital Räntebärande skulder Övriga skulder 56 % 4 % 40 % till 56 procent (57). Långsiktigt substansvärde per aktie var 18,6 EUR (21,9), motsvarande 207 SEK (243). Eget kapital per aktie var 18,0 EUR (21,5), motsvarande 200 SEK (240). Totalt antal aktier uppgick till 22 370 261 (22 370 261) vid utgången av 2023, varav 139 253 (162 515) avsåg återköpta aktier i eget förvar. Räntebärande skulder Räntebärande skulder uppgick vid årets slut till 284 323 TEUR (326 882) och bestod i sin helhet av banklån (281 882), ingen (45 000) kapitalmarknadsfinansiering fanns. Krediter om 56 481 har refinan - sierats. Bankfinansieringen härrör från fem banker: SEB, BerlinHyp, Swedbank, OP Bank och Luminor. Outnyttjad checkräkningskredit uppgick till 3 000 TEUR (3 000). Belåningsgraden uppgick till 27 procent (51). Räntetäckningsgraden uppgick till 2,3 gånger (2,4) och nettoskuldkvoten till 5,2 (13,2). Den genomsnittliga kapitalbindningen vid årsskiftet var 2,1 år (2,3) och räntebindningen 1,7 år (1,8). Årlig amortering uppgick vid årsskiftet till 7 486 TEUR (8 301), motsvarande 2,6 procent (2,5) av räntebärande skulder. Övriga skulder Övriga skulder utgörs bl.a. av beslutad, men ej ubetald utdelning, fastighets skatt samt depositioner från hyresgäster. Förändring räntebärande skuld Räntebärande skulder har under 2023 minskat med 42 559 TEUR efter förtidsinlösen av obligation om 45 000 TEUR, upptagande av nya bank - krediter om 10 519 TEUR samt amortering av 8 079 TEUR. Kapitalstruktur Räntebärande skulder Finansiering Eastnine har en stabil finansiell bas med låg belåningsgrad och hög likviditet, som påverkats positivt av försäljningen av det obelånade innehavet i MFG under året. Eastnines skuld finansiering utgörs endast av banklån efter lösen av en obligation under hösten 2023. Eastnines genomsnittliga ränte- nivå steg under året till följd av högre marknadsräntor. Förvaltningsberättelse Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 55 ===== SIDA 56 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 50 Förvaltningsberättelse 51 Finansiering 55 Risker 57 Finansiella rapporter 65 Noter till finansiella rapporter 72 Femårsöversikt nyckeltal 93 Styrelsens och vd:s försäkran 95 Revisionsberättelse 96 Intervju med styrelseordförande 100 Bolagsstyrningsrapport 101 Styrelse 106 Ledning 107 Övrig information 108 Räntekostnad och derivat Vid årets slut uppgick den genomsnittliga räntenivån till 4,0 procent (3,4). Eastnine använder räntederivat som försäkring mot högre ränte - kostnader vid stigande marknadsräntor. Vid årsskiftet var 72 procent (71) av Bolagets räntebärande skulder ränte bundna genom swapavtal. Derivatportföljen, som består av ränte swappar, värderas till verkligt värde och värdet uppgick vid årsskiftet till 3 254 TEUR (11 022). Värde - förändringar avseende derivat, som redovisas i resultat räkningen och uppgick till -7 767 TEUR (12 417), utgjordes i sin helhet av orealiserade värdeförändringar till följd av fallande marknadsräntor. Vid löptidens slut är derivatens värde alltid noll. Säkerheter och covenanter Banklån är säkerställda med pantbrev i fastigheterna och i flertalet fall även aktier i fastighetsägande dotterbolag samt moderbolagsgaranti. Av det totala fastighetsvärdet var 98 procent (98) pantsatt för bank - lån. Vid utgången av 2023 var projektfastigheten Kimmel i Riga, som huvudsakligen består av projektmark, obelånad och ej pantsatt. I låneavtalen från kreditinstitut finns covenanter. Dessa utgör gränsvärden för vissa nyckeltal, i syfte att minska långivarens mot - partsrisk. Covenanterna utgörs i huvudsak av gränsvärden för soliditet, belåningsgrad och skuldtäckningsgrad. Eastnine uppfyller samtliga covenanter. Grön finansiering Enligt gällande finanspolicy ska grön finansiering prioriteras vid refinan siering och ny finansiering. Tillgången på gröna banklån på Eastnines marknader har förbättrats och andelen gröna lån har ökat fram till och med 2022. Minskningen under 2023 beror på inlösen av Eastnines enda obligationslån som var grönt samt förändring i bankers klassificering av gröna lån. Vid årets slut utgjorde grön finansiering 60 procent (64) av räntebärande skulder. Likviditet Likvida medel, som i huvudsa k består av inlåning på bankkonto, har ökat kraftigt som en följd av försäljningen av det obelånade innehavet i MFG. Vid årsskiftet uppgick likvida medel till 128 620 TEUR (19 820). Outnyttjad checkkredit uppgick till 3 000 TEUR (3 000). Eastnines likviditets situation och låga skuldsättning gör att Bolaget är väl rustat för att kunna möta kommande investeringar och åtaganden. 0 25 50 75 100 2023-12-312022-12-312021-12-312020-12-31 Belåningsgrad Soliditet % 0 5 10 15 20 25 30 35 2027202620252024Rörlig % Förfall räntebärande skuld, inkl amortering Förfall räntebindning 0 1 2 3 4 5 År % Kapitalbindning, år Genomsnittlig räntenivå, %Räntebindning, år 0 1 2 3 4 5 2023202220212020 TEUR 2023 2022 Räntebärande skulder vid årets början 326 882 241 084 Inlösen av obligationslån -45 000 – Nya banklån 10 519 93 340 Amorteringar -8 079 -7 542 Räntebärande skulder vid årets slut 284 323 326 882 Förfallostruktur räntebärande skulder¹ Förändring räntebärande skulder Bindningstid och räntenivå Belåningsgrad och soliditet ¹ Inklusive amortering. Förvaltningsberättelse Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 56 ===== SIDA 57 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 50 Förvaltningsberättelse 51 Finansiering 55 Risker 57 Finansiella rapporter 65 Noter till finansiella rapporter 72 Femårsöversikt nyckeltal 93 Styrelsens och vd:s försäkran 95 Revisionsberättelse 96 Intervju med styrelseordförande 100 Bolagsstyrningsrapport 101 Styrelse 106 Ledning 107 Övrig information 108 Risker Risker förknippade med investerings- och finansieringsstrategin Med investeringsstrategin, att långsiktigt äga moderna och hållbara kontorsfastigheter i förstklassiga lägen i Baltikum och Polen, samt finansieringsstrategin för detta ändamål, är Bolaget exponerat mot risker såsom till exempel ränte-, kredit-, hyres- och vakansrisk. På kommande sidor beskrivs de huvudsakliga riskerna, hur exponeringen ser ut samt hur riskerna hanteras av Eastnine. Riskhantering och riskuppföljning är en viktig och integrerad del av verksamheten. Bolaget använder olika verktyg för att löpande identifiera, värdera och begränsa risker. Riskhanteringen sköts av Bolagets ledning i enlig - het med relevanta policyer som fastställts av styrelsen. Finansiella risker hanteras primärt av finansfunktionen i enlighet med Bolagets finanspolicy. Risker kopplade till konjunktur och kontorsutnyttjande Efter coronapandemin utvecklas fortlöpande balansen gällande fram - tida efterfrågan på kontorsytor och eventuella nya krav på utformning. Efterfrågan har inte påverkats märkbart och Eastnines moderna fastig - heter samt lokaler tillgodoser i stor utsträckning de krav som finns på utformning. Konjunkturavmattning, inflation och höga räntenivåer har inneburit stigande finansieringskostnader och allmänt försvagade ekonomiska utsikter, vilket riskerar påverka hyresgästers verksamheter, deras betal - ningsförmåga samt efterfrågan på kontor. Sedan Eastnine i augusti 2023 avyttrat det enda kvarvarande icke-fastighetsrelaterade inne - havet, har Bolagets risker förknippade med utom europeiska regioner, och valutor som inte utgörs av euro, kraftigt reducerats. Eastnine är genom sin verksamhet exponerat mot olika slags risker. Merparten av investeringarna utgörs av direkt ägda fastigheter i Lettland, Litauen och Polen. En stor andel av hyresgästerna har internationell verksam- het och finansieringskällorna utgörs av nordiska och europeiska banker. Stadsbin skapar honung i bikuporna som finns utplacerade på Eastnines fastighetstak. Vid skörd finns alltid en risk att bli stungen. Förvaltningsberättelse Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 57 ===== SIDA 58 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 50 Förvaltningsberättelse 51 Finansiering 55 Risker 57 Finansiella rapporter 65 Noter till finansiella rapporter 72 Femårsöversikt nyckeltal 93 Styrelsens och vd:s försäkran 95 Revisionsberättelse 96 Intervju med styrelseordförande 100 Bolagsstyrningsrapport 101 Styrelse 106 Ledning 107 Övrig information 108 Område Risk Riskvärde Sannolikhet Påverkan Låg Med ium Hög Marginell Medium Bolags- kritisk Verksamhet Låg/förändrad efterfrågan på kontorslokaler 4 Negativa värdeförändringar fastigheter 6 Låga hyresintäkter och låg uthyrningsgrad 2 Höga fastighetskostnader 1 Investeringar och projekt 2 Försäljning av fastigheter, låg likviditet 4 Förvärv av fastigheter, dolda fel/låg kvalitet 2 Organisation och operationell verksamhet 1 Tvister 2 IT – informationsläckage 2 IT/Cyber – informationssäkerhet, intrång 4 Leverantörer 1 Hållbarhet – Klimatrelaterad omställning Höga energipriser 4 Reglering av fastighetsutveckling och drift 2 Kostnader för koldioxidutsläpp 1 Kundpreferenser för hållbara byggnader 2 – Klimatrelaterad fysisk Hög kostnad för fastighetsdrift vid högre temperatur 2 Extrema väderförhållanden 1 – Övriga hållbarhetsrisker Medarbetare och arbetsmiljö 1 Korruption och oetiskt beteende 3 Omvärld Svag ekonomisk konjunktur 6 Hög inflation 4 Lagstiftning och skatt 1 Lokal-, politik- och planrisk 4 Högt utbud av lokaler 4 Högt råvarupris 2 Finansiella Ränta 6 Kredit 1 Likviditet 2 Refinansiering 2 Valuta 1 Låg/Marginell Medium Hög/Bolagskritisk Riskvärde Sannolikhet (1–3) multiplicerat med påverkan (1–3) ger ett vägt riskvärde, mellan 1 och 9, i enlig- het med tabellen. Låg x låg/medium ger lägsta klassning (1–2). Medium x medium eller låg x hög/bolagskritisk ger medium - klassning (3–5). Hög/bolagskritisk x minst medium ger högsta klassning (6–9). Förvaltningsberättelse Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 58 ===== SIDA 59 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 50 Förvaltningsberättelse 51 Finansiering 55 Risker 57 Finansiella rapporter 65 Noter till finansiella rapporter 72 Femårsöversikt nyckeltal 93 Styrelsens och vd:s försäkran 95 Revisionsberättelse 96 Intervju med styrelseordförande 100 Bolagsstyrningsrapport 101 Styrelse 106 Ledning 107 Övrig information 108 Låg/förändrad efterfrågan på kontorslokaler Riskbeskrivning Efterfrågan på kontorslokaler kan förändras på kort, medellång och lång sikt, med risk för påverkan på fastighetsbolagens verksamhet. Behov av förändringar i utformning av kontorsytor och -arbetsplatser samt olika mötesplatser på kontoren för kreativitet och interaktion kan öka, vilket kan innebära krav på anpassning och flexibilitet från fastighetsbolagens sida. Hantering, påverkan och sannolikhet Eastnine bevakar såväl utvecklingen på fastighets- och kontorsmarknaden som hyresgästers önskan om utformning av kontorslokaler, i syfte att kunna anpassa kontorslokalerna efter behov och önskemål. Fastigheterna är relativt nybyggda och moderna. Eastnine har en stabil hyresgäststruktur med en stor andel internationella företag. Den genomsnittliga återstående hyrestiden för samtliga hyresavtal uppgick till 3,8 år och för de tio största hyresgästerna 4,0 år. Negativa värdeförändringar fastigheter Riskbeskrivning Negativa värdeförändringar för förvaltningsfastigheter påverkar resultaträkningen då dessa redovisas till verkligt värde i balansräkningen. Värdet på fastigheterna beror på, och beräknas utifrån, ett flertal faktorer. Faktorerna utgörs dels av observerbara data som aktuella hyresintäkter, aktuell marknadshyra, historiska fastighetskostnader och investeringar samt aktuell inflation, dels av icke observerbara data såsom direkt avkastningskrav, kalkylränta, framtida inflation, framtida långsiktig inflation för marknads - hyror samt långsiktig vakansgrad. Data och bedömningar kan dessutom vara felaktiga och förutsättningar kan ändras med värdeförändringar som följd. Hantering, påverkan och sannolikhet Risk för negativa värdeförändringar hanteras främst genom att erbjuda moderna och attraktiva kontorslokaler i de bästa lägena och därigenom attrahera och behålla stabila hyresgäster, vilket minskar risken för vakanser och hyressänkningar. Fastigheterna värderas externt minst en gång under en rullande tolvmånadersperiod och däremellan värderas fastigheterna internt. Att ett antal fastigheter extern - värderas varje kvartal möjliggör validering av data även för övriga interna värderingar. Värderings - processen sker via en strukturerad värderingsmodell med etablerade interna rutiner för bedömningar och framtagande av data. Eastnines genomsnittliga belåningsgrad är balanserad för att klara av negativa värdeförändringar. Låga hyresintäkter och uthyrningsgrad Riskbeskrivning Hyresintäkter påverkas av fastigheternas hyresnivåer och uthyrningsgrad, jämte hyresgästernas betalningsförmåga. Omvärldsfaktorer såsom konjunktur, befolkningstillväxt och utbud av likvärdiga lokaler påverkar i sin tur dessa faktorer. Hantering, påverkan och sannolikhet Risk för fallande hyresintäkter och varaktiga vakanser begränsas av Eastnines koncentration till moderna fastigheter i de mest attraktiva kommersiella lägena. Hyresgästerna utgörs till stor del av stabila, internationella företag. Hyresförlusterna har varit försumbara under 2023. Hyresavtalen tecknas normalt på 3–5 år, och vid nyproduktion ibland längre hyresperioder, vilket ger en successiv anpassning till gällande marknadshyror. Eastnine har cirka 160 hyresgäster och 230 hyresavtal totalt. Hög koncentration till specifika hyresgäster kan innebära en förhöjd risk, koncentrationen har dock minskat de senaste åren i samband med tillväxt i fastighetsbeståndet. Cirka 98 procent av Eastnines uthyrda ytor är bundna till konsumentprisindex, varav cirka en tredjedel på lands-, cirka två tredjedelar på EU/Euronivå och en liten andel med fast indexering. Drygt hälften av hyresavtalen har ett indexeringstak. Vid hög inflation, som även påverkar hyresgästernas fastighets kostnader finns risk för att hyresintäkter inte kan ökas med full inflationsjustering. Ett negativt indextal minskar inte hyresnivåerna. Höga fastighetskostnader Riskbeskrivning Driftkostnader utgörs till stor andel av taxebundna kostnader såsom kostnader för el, sophämtning, vatten och värme. Flera av dessa varor och tjänsters kostnader ökar vid ökade råvarukostnader och begränsningar i utbud. Dessutom kan varorna ibland endast köpas från en aktör, vilket minskar möjligheten till påverkan. Därutöver tillkommer kostnader för fastighetsskatt, fastighetsskötsel och administration. Oförutsedda och omfattande reparationer kan också påverka resultatet negativt. Hantering, påverkan och sannolikhet Eastnines uthyrningar görs i första hand via triple-net-avtal, vilket innebär att hyresgästerna står för merparten av kostnaderna som är hänförliga till lokalerna. Som en följd av detta blir överskottsgraden hög, så länge som uthyrningsgraden är hög. I hållbarhetsarbetet ingår kontinuerlig energieffektivisering och driftoptimering av fastigheterna, i syfte att minska såväl miljöpåverkan som kostnader samt risken för oförutsedda kostnader. Eastnine har under 2023 arbetat aktivt med såväl energibesparingar för fastig - heterna som med hyresgästerna för att effektivisera användandet av lokalerna, i syfte att minska kostnadsökningar till följd av underliggande prisökningar för fastighetskostnader. Verksamhetsrisker Förvaltningsberättelse Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 59 ===== SIDA 60 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 50 Förvaltningsberättelse 51 Finansiering 55 Risker 57 Finansiella rapporter 65 Noter till finansiella rapporter 72 Femårsöversikt nyckeltal 93 Styrelsens och vd:s försäkran 95 Revisionsberättelse 96 Intervju med styrelseordförande 100 Bolagsstyrningsrapport 101 Styrelse 106 Ledning 107 Övrig information 108 Investeringar och projekt Riskbeskrivning Utvecklingsprojekt och investeringar är förenade med risk för ökade byggkostnader, försenad tidplan samt motpartsrisk vid anlitande av externa leverantörer. Utvecklingsprojekt innebär normalt också uthyrnings - risk. Tekniska risker i fastigheterna såsom defekter i konstruktion, andra brister eller uppkomna skador utgör risk för ökade fastighetskostnader. Hantering, påverkan och sannolikhet Vid slutet av 2023 hade Eastnine inget aktivt pågående utvecklingsprojekt. Eastnines fastighetsstrategi inbegriper utvecklingsprojekt och Bolaget utvärderar kontinuerligt möjligheterna att uppföra nya moderna och hållbara kontorsfastigheter i linje med strategin. Projektstart inleds normalt först efter att en stor andel hyresavtal tecknats. Eastnine arbetar med att ta fram riktlinjer för kommande utvecklings - projekt för att minska risken för oförutsedda kostnader. Investeringar i befintligt fastighetsbestånd sker löpande i syfte att beståndet ska förbli modernt samt hållbart och därigenom vara attraktivt för hyresgäster. Försäljning av fastigheter, låg likviditet Riskbeskrivning Risk för låg likviditet i fastighetsmarknader generellt och i Eastnines geografiska marknader speciellt, vilket riskerar att eventuella fastighetsförsäljningar sker vid låga värderingar, ofördelaktiga villkor eller uteblir på grund av begränsad efterfrågan. Hantering, påverkan och sannolikhet Eastnines fastighetsbestånd är beläget i attraktiva och centralt belägna områden, där påverkan generellt är lägre än i sämre lägen. Eastnines finansiella situation innebär att risken för forcerad försäljning av fastigheter är låg. Förvärv av fastigheter, dolda fel/låg kvalitet Riskbeskrivning Risk att förvärvad fastighet uppvisar sämre kvalitet eller felaktigheter som sänker värdet och attraktiviteten jämfört med den bedömning som gjordes vid förvärvstillfället. Hantering, påverkan och sannolikhet Eastnine har en organisation med gedigen fastighetserfarenhet och ett brett nätverk på de relevanta marknaderna, vilket innebär att Eastnine kan ta del i de transaktioner som bedöms vara av störst intresse. Risken minimeras genom utförliga due diligence-processer samt omsorgsfulla avtals- och villkors - förhandlingar av Eastnine med hjälp av specialister och experter inför förvärv. Organisation och verksamhet Riskbeskrivning Risk för förluster till följd av bristande rutiner eller system, eller på grund av okunskap om nya regelverk som påverkar verksamheten. Hantering, påverkan och sannolikhet Översyn och uppdatering av interna rutiner och system görs löpande. Eastnines revisorer granskar de interna rutinerna och rapporterar direkt till styrelsen en gång per år. Bolaget har en affärsbaserad bolagsstruktur med personal anställd i moderbolagets hemland Sverige samt i länder där fastigheterna finns, så snart tillräcklig affärsvolym uppnåtts. Då Eastnine endast har en mindre organisation föreligger ett personberoende. Bolaget har en kontinuitetspolicy som omfattar centrala funktioner och som ses över av styrelsen årligen. Internkontrollen bedöms vara god och de operationella riskerna låga. Tvister Riskbeskrivning Risk för att Eastnine skulle bli indraget i legala processer, vilka skulle kunna påverka verksamhet, resultat och finansiell ställning. Hantering, påverkan och sannolikhet Eastnine arbetar strukturerat i enlighet med policyer och interna riktlinjer för att minimera tvisterisker, inte minst vid fastighetstransaktioner. IT-/informationsläckage Riskbeskrivning Risk för att IT-påverkan eller bristfälligt handhavande medför att information hamnar i orätta händer och sprids till fel personer. Hantering, påverkan och sannolikhet Eastnines IT-system uppdateras kontinuerligt inkluderande säkerhetshöjande åtgärder såsom brandväggar, virusskydd, etc. Bolaget fokuserar också på att skapa en hög medvetenhet för att minska risken för informationsläckage. Förvaltningsberättelse Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 60 ===== SIDA 61 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 50 Förvaltningsberättelse 51 Finansiering 55 Risker 57 Finansiella rapporter 65 Noter till finansiella rapporter 72 Femårsöversikt nyckeltal 93 Styrelsens och vd:s försäkran 95 Revisionsberättelse 96 Intervju med styrelseordförande 100 Bolagsstyrningsrapport 101 Styrelse 106 Ledning 107 Övrig information 108 Klimatrelaterade omställningsrisker Höga energipriser Riskbeskrivning Omställning till ett fossilfritt samhälle, både till följd av ökad reglering och ökad efterfrågan på fossilfri energiförsörjning, kan leda till energibrist och höjda marknadspriser om produktionen inte utvecklas i takt med efterfrågan, eller till följd av temporär obalans mellan tillgång och efterfrågan. Hantering, påverkan och sannolikhet Eastnine arbetar aktivt med energieffektivisering och med att öka mängden egenproducerad förnybar energi. Målet är att Eastnines fastighetsbestånd ska förbruka 25 procent mindre energi år 2025, jämfört med 2019. Detta skulle motsvara en genomsnittlig energianvändning på 100 kWh/kvm. Vid nybyggnation är målet att energiförbrukningen får uppgå till max 50 kWh/kvm. Fastigheter som certifieras bör uppnå minst 80 procent av möjliga poäng inom energikategorin. Vid förvärv genomförs en analys av fastighets - energiprestanda som en del av ESG-due diligence. Reglering av fastighetsutveckling och drift Riskbeskrivning Lagkrav på hållbara och certifierade byggnader förväntas öka i takt med utvecklingen av EU-taxonomin. Som en följd av ökad reglering kan kostnader, för omställning av icke-gröna fastigheter, komma att öka. Utöver omställningskostnader kan ökad reglering minska tillgången på finansiering för icke-gröna fastigheter. Hantering, påverkan och sannolikhet 100 procent av Eastnines fastighetsbestånd (avser bruttoarean och inkluderar ej fastigheter som väntas bli föremål för omfattande utveckling) ska vara miljöcertifierade enligt minst LEED Gold eller BREEAM Excellent. För närvarande är 94 procent av fastighetsytan certifierad i enlighet med dessa krav, medan certifieringsprocess pågår för resterande 6 procent. Läs mer om hur Eastnine använder certifieringar för att säkerställa att våra fastigheter håller en hög hållbarhetsstandard och som ett verktyg för att uppnå våra miljörelaterade målsättningar på s. 19. HållbarhetsriskerIT/Cyber – informationssäkerhet, intrång Riskbeskrivning Risk för att de IT-system Eastnine använder attackeras, Bolagets verksamhet manipuleras och fastigheters drift påverkas. Hantering, påverkan och sannolikhet Eastnine arbetar förebyggande med åtgärder mot IT-attacker, att försvåra för åtkomst samt begränsa effekter av attacker. Genomgång av IT-säkerheten påvisar god säkerhetsnivå och genomförda förbättringsåtgärder stärker ytterligare IT-säkerheten. Leverantörer Riskbeskrivning Risk för att anlita och sluta avtal med leverantörer som inte håller avtal, bryter mot lagar eller agerar på ett icke affärsetiskt sätt, innebärande högre kostnader eller skadat rykte för Eastnine. Hantering, påverkan och sannolikhet Eastnine har implementerat en Code of conduct-policy för leverantörer och använder en webbaserad leverantörsutvärdering för att fånga och följa upp eventuella affärsetiska och miljörelaterade risker. Vid leverantörers oförmåga att åtgärda identifierade risker kan avtalen sägas upp. Förvaltningsberättelse Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 61 ===== SIDA 62 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 50 Förvaltningsberättelse 51 Finansiering 55 Risker 57 Finansiella rapporter 65 Noter till finansiella rapporter 72 Femårsöversikt nyckeltal 93 Styrelsens och vd:s försäkran 95 Revisionsberättelse 96 Intervju med styrelseordförande 100 Bolagsstyrningsrapport 101 Styrelse 106 Ledning 107 Övrig information 108 Kostnader för klimatomställning Riskbeskrivning I takt med ökat fokus på klimatomställning kan miljöpolitiska beslut innebära ökade kostnader från exempelvis införande av miljöskatter eller andra avgifter förknippade med koldioxidutsläpp, ökat behov av investeringar i befintliga fastigheter och stigande kostnadsnivå för material med högt koldioxidutsläpp. Det kan också leda till högre kostnad för klimatkompensation avseende utsläpp från fastighetsdrift. Hantering, påverkan och sannolikhet Eastnine har som mål att uppnå klimatneutral fastighetsdrift senast 2030 och att reducera utsläpp från övrig verksamhet. I enlighet med Bolagets strategi, att äga och förvalta moderna och hållbara fastigheter, arbetar Eastnine kontinuerligt med energieffektivisering i fastigheterna och prioritering av förnybar energi, vilket bland annat inneburit att solceller installerats på lämpliga tak. Under 2023 uppgick utsläpps - intensiteten (Scope 1 och 2) till 21 kg CO₂e/kvm (23). Eastnine har i dagsläget inga pågående projekt och har därigenom låg exponering mot kostnader för koldioxidtunga byggnadsmaterial. Kundpreferenser för hållbara byggnader Riskbeskrivning Kraven på hållbara och certifierade byggnader som dessutom främjar hälsa och välbefinnande har ökat under flera år och kommer sannolikt att fortsätta att öka i framtiden. Byggnader som inte uppfyller dessa krav riskerar lägre hyresintäkter och att värderas med rabatt. Hantering, påverkan och sannolikhet Eastnines strategi inbegriper att investera för att upprätthålla hög kvalitet på fastigheterna, vilken bekräf - tas genom hållbarhetscertifieringar. Vid förvärv av icke-certifierade fastigheter, krävs det att certifierings - process inleds inom ett år. Utöver miljöcertifieringar av byggnader används också vid lämpliga tillfällen certifiering utifrån hälsa- och välbefinnande i enlighet med WELL och Fitwel. Klimatrelaterade fysiska risker Högre kostnad för fastighetsdrift vid högre temperatur Riskbeskrivning Klimatförändringar innebär flera utmaningar för fastigheter. Vid stigande temperaturer och ökade kapacitetskrav på kylanläggningar, riskerar kostnaderna att öka för såväl installation som för drift på grund av högre energianvändning. Hantering, påverkan och sannolikhet Kylsystem som finns installerade i Eastnines befintliga fastighetsbestånd är i de flesta fall över - dimensionerade utifrån dagens förutsättningar, vilket innebär att det finns utrymme att anpassa fastigheterna för ytterligare temperaturökning. Vid nybyggnation tas klimatrisker i beaktande redan i projekteringsfasen och påverkar utformning av fasader, storlek och riktning på glaspartier, samt kapacitet för projekterade kylsystem. Vid projektering av The Pine i Riga bjöd Eastnine in specialiserade energi - experter för en så kallad ”second opinion” av energimodell och förutsättningar för effektiva kyl- och värmesystem. Projektet är tillsvidare på paus på grund av stor osäkerhet för nybyggnation. Extrema väderförhållanden Riskbeskrivning Risk för negativa konsekvenser till följd av klimatförändringar såsom, utöver förhöjd temperatur, ökad årsnederbörd, kraftigt snöfall, torka eller förhöjda vattennivåer kan resultera i fukt- eller sättningsskador på fastigheter. Hantering, påverkan och sannolikhet Eastnine genomför systematiskt en analys av fysiska klimatrisker i fastighetsbeståndet. Ett onlineverktyg för fysiska klimatrelaterade risker tillhandahållet av GRESB används för detta ändamål. Analysen avser flera IPCC-baserade scenarier och tidshorisonter fram till 2050 och 2100. IPCC står för Intergovernmental Panel on Climate Change och är FN:s organ för att bedöma vetenskapen relaterad till klimatförändringar. Utifrån denna analys bedöms den övergripande riskexponeringen vara låg, på såväl kort som lång sikt. För mer information om klimatrelaterade risker, se även avsnitten som handlar om klimatriskanalys och TCFD- rapportering på s. 23–24 samt 124–125. Övriga hållbarhetsrisker Medarbetare och arbetsmiljö Riskbeskrivning Risk för fysisk och psykisk skada hos medarbetare eller kunder kopplad till osund arbetsmiljö, avvikande inomhusklimat eller arbetsmiljörisker kopplade till byggverksamhet. Hantering, påverkan och sannolikhet Byggverksamhet förekommer inte i egen regi. Tydlig arbetsmiljöpolicy för medarbetare samt fokus på hälsofrämjande åtgärder är viktiga strategier för att motverka riskerna. Eastnine utför en årlig medarbetarundersökning som fokuserar på hur medarbetare trivs på jobbet och faktorer i arbetsmiljön som påverkar prestation och trivsel. För mer information om årets resultat i medarbetarundersökningen, se s. 21 och 27. Korruption och oetiskt beteende Riskbeskrivning Mutor, bedrägerier eller annan typ av oetiskt beteende inom Bolaget, eller i relationer med leverantörer, underleverantörer, kunder eller andra parter, kan leda till ekonomisk skada samt minskat förtroende för Bolaget. Hantering, påverkan och sannolikhet Eastnine arbetar systematiskt med företagskultur och värderingar där fokus ligger på etisk verksamhet och nolltolerans för korruption och nepotism. Minst en gång om året hålls en utbildning om antikorruption och affärsetik där medarbetare får möjlighet att diskutera och analysera hypotetiska fall, där problematik kan uppstå. Observationer eller misstankar om oetiskt beteende kan anonymt rapporteras via en vissel blåsar- funktion på Eastnines webbsida. Hållbarhetsgranskning av samtliga strategiska leverantörer genomförs. Förvaltningsberättelse Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 62 ===== SIDA 63 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 50 Förvaltningsberättelse 51 Finansiering 55 Risker 57 Finansiella rapporter 65 Noter till finansiella rapporter 72 Femårsöversikt nyckeltal 93 Styrelsens och vd:s försäkran 95 Revisionsberättelse 96 Intervju med styrelseordförande 100 Bolagsstyrningsrapport 101 Styrelse 106 Ledning 107 Övrig information 108 Omvärldsrisker Svag ekonomisk konjunktur Riskbeskrivning Konjunkturläget och tillväxt i ekonomierna i Eastnines verksamhetsländer påverkar sysselsättningsgrad, utbud och efterfrågan på kommersiella lokaler och därmed vakansgrader samt hyresnivåer. Hantering, påverkan och sannolikhet Eastnine har ingen möjlighet att påverka konjunkturläge och tillväxt på makronivå. Eastnines affärsstrategi, att tillhandahålla moderna och hållbara kontorsfastigheter med stabila hyresgäster i förstklassiga lägen, bedöms innebära viss motståndskraft mot negativa effekter från försämrad konjunktur. Hög inflation Riskbeskrivning Inflationsförväntningar påverkar marknadsräntorna. Faktisk inflation påverkar hyresavtal med inflationsindexering samt fastighetskostnader. På sikt påverkar inflation och ränteförändringar också avkastningskraven på fastigheter och därmed fastigheternas marknadsvärden. Hantering, påverkan och sannolikhet Majoriteten av Eastnines hyresintäkter justeras med inflationen (se riskavsnittet om Hyresintäkter). Fastighetskostnader överförs till största delen till hyresgästerna på grund av triple-net-avtal, dock ej avseende vakanta ytor. På kort sikt finns det risk för att kostnadsinflationen (oftast lokal) överstiger inflationen i såväl marknadshyror som avtalade hyreskontrakt. Lagstiftning och skatter Riskbeskrivning Förändringar i Sveriges eller övriga verksamhetsländernas lagstiftning och regelverk, för exempelvis bolags- och fastighetsskatt, kan påverka förutsättningarna för verksamheten. Hantering, påverkan och sannolikhet Eastnine bevakar förändringar i lagstiftningar, såväl internt som med extern expertis, och anpassar verksamheten för att följa lagstiftning och regelverk. Lokal-, politik- och planrisk Riskbeskrivning Lokal och politisk risk samt planrisk kan fördröja eller på annat sätt påverka möjligheten att utveckla fastigheter. Politisk utveckling kan också påverka affärsklimatet och efterfrågan på kommersiella lokaler. Hantering, påverkan och sannolikhet Eastnine följer den politiska utvecklingen i Bolagets geografiska fokusområden, exempelvis genom att etablera relationer med styrande organ och institutioner, för att främja ett sunt affärsklimat och för att minimera risken, samt maximera potentialen, för utvecklingsprojekt. Högt utbud av lokaler Riskbeskrivning Utbudet av lokaler påverkar både uthyrningsgrad och hyresnivåer. Stora byggprojekt som färdigställs kan påverka dessa negativt. Hantering, påverkan och sannolikhet Eastnine strävar efter att erbjuda moderna och hållbara lokaler i ett förstklassigt fastighetsbestånd på marknader med stabil efterfrågan. Ett relevant och attraktivt erbjudande till hyresgästerna begränsar risken för sjunkande hyresnivåer i Bolagets lokaler. Eastnines strategi är att inneha en stor marknads - position för att kunna erbjuda alternativ till hyresgäster som önskar växa eller krympa sina lokaler. Högt råvarupris Riskbeskrivning Råvaruprisrisk uppstår framför allt i samband med utvecklingsprojekt som pågår under lång tid och där stora mängder material köps in. Hantering, påverkan och sannolikhet Eastnine har för närvarande inga aktiva utvecklingsprojekt, annat än på planeringsstadiet. Förvaltningsberättelse Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 63 ===== SIDA 64 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 50 Förvaltningsberättelse 51 Finansiering 55 Risker 57 Finansiella rapporter 65 Noter till finansiella rapporter 72 Femårsöversikt nyckeltal 93 Styrelsens och vd:s försäkran 95 Revisionsberättelse 96 Intervju med styrelseordförande 100 Bolagsstyrningsrapport 101 Styrelse 106 Ledning 107 Övrig information 108 Finansiella risker Ränterisk Riskbeskrivning Risk för ökade kostnader för räntebärande skulder samt lägre ränteintäkter på likvida medel, kopplade till förändringar i marknadsräntor, påverkar resultat och kassaflöde. Hantering, påverkan och sannolikhet Räntekostnader utgör normalt en av de största kostnadsposterna i ett fastighetsbolag och är därför av stor vikt för Bolagets resultat. Ränterisk avseende räntekostnader är både risken för stigande räntor när Bolaget har hela eller delar av räntebärande skulder med rörlig ränta samt risk för sjunkande räntor när när Bolaget har hela eller delar av räntebärande skuld med fast ränta. Påverkan begränsas genom att räntebärande skulder ska ha genomsnittlig räntebindningstid om minst 12 månader. Eastnine binder ränta via derivat i form av ränteswappar. Ränteintäkter kan tidvis utgöra en betydande post i resultaträkning. Fallande marknadsräntor riskerar att minska resultat och kassaflöde, då likviditet placeras på löptider understigande ett år. Kreditrisk Riskbeskrivning Kreditrisk uppkommer exempelvis i samband med placering av likvida medel och genom kundförluster om kunder försätts i konkurs eller inte kan fullfölja sina betalningsåtaganden. Hantering, påverkan och sannolikhet Eastnine håller likvida medel i större banker i länderna där Bolaget har verksamhet. Huvuddelen av Bolagets likviditet hålls i nordiska banker. Eastnine har löpande uppföljning av att hyresinbetalningar inkommer enligt avtal. Likviditetsrisk Riskbeskrivning Risk för att sakna likvida medel för kommande betalningsåtaganden. Hantering, påverkan och sannolikhet Eastnine gör månatliga likviditetsprognoser över kommande tolv månader. Bolaget ska ha tillräcklig likviditet för att täcka kommande sex månaders nettolikviditet. Räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,0 gånger. Känslighetsanalys Känslighetsparameter Antagande Påverkan Marknadsränta +/- 0,5 %-enheter -0,4 / +0,4 MEUR (räntekostnader) +/- 1,0 %-enhet -0,8 / +0,8 MEUR (räntekostnader) +/- 0,5 %-enheter +0,6/-0,6 MEUR (ränteintäkter) +/-1,0 %-enheter +1,3/-1,3 MEUR (ränteintäkter) Marknadshyra +/- 5,0 % +19,1 / -19,1 MEUR (fastighetsvärde) Ekonomisk uthyrningsgrad +/- 1,0 %-enhet +5,1 / -5,8 MEUR (fastighetsvärde) Direktavkastningskrav +/- 0,25 %-enheter -15,9 / +17,3 MEUR (fastighetsvärde) +/- 0,5 %-enheter -35,4 / +33,7 MEUR (fastighetsvärde) +/- 1,0 %-enhet -62,9 / +78,2 MEUR (fastighetsvärde) Refinansieringsrisk Riskbeskrivning Refinansieringsrisk är risken att inte erhålla tillräcklig finansiering, antingen vid förfall av befintlig finansiering eller vid nytt behov av finansiering. Hantering, påverkan och sannolikhet Eastnine har en bred finansieringsbas med fem banker vid årets slut. Eastnine upplever att Bolaget är prioriterat som låntagare i egenskap av långsiktig, större fastighetsägare. Enligt finanspolicyn ska belånings graden vara omkring 50 procent och inte överstiga 60 procent. Kapitalbindningen ska uppgå till minst 1,5 år. Valutarisk Riskbeskrivning Valutarisk för Eastnine är risk för att växelkursen mellan euro och andra valutor ändras för framtida in- och utbetalningar eller kortfristiga placeringar i andra valutor som är i förväg kända. Hantering, påverkan och sannolikhet Eastnines fastighetsintäkter i Polen är knutna till euro, men faktureras månadsvis i polska zloty, vilket innebär begränsad valutarisk under kortare tidsperioder. Eastnine har kostnader i Sverige avseende bland annat huvudkontorsfunktioner samt betalar kvartalsvis utdelning i SEK, vilket innebär valutarisk. Eastnine säkrade inte valutariskerna under 2023, då de bedömdes vara av begränsad omfattning. Förvaltningsberättelse Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 64 ===== SIDA 65 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 50 Förvaltningsberättelse 51 Finansiering 55 Risker 57 Finansiella rapporter 65 Noter till finansiella rapporter 72 Femårsöversikt nyckeltal 93 Styrelsens och vd:s försäkran 95 Revisionsberättelse 96 Intervju med styrelseordförande 100 Bolagsstyrningsrapport 101 Styrelse 106 Ledning 107 Övrig information 108 TEUR Not 2023 2022 Hyresintäkter 3 36 166 30 299 Fastighetskostnader 4,5 -2 535 -2 812 Driftnetto 33 631 27 487 Centrala administrationskostnader 5,6,7,8 -3 679 -4 224 Ränteintäkter 9 2 040 – Räntekostnader 9 -13 586 -9 374 Andra finansiella intäkter och kostnader 9 -709 -476 Förvaltningsresultat 17 698 13 413 Orealiserade värdeförändringar i fastigheter 10 -34 685 9 383 Orealiserade värdeförändringar i investeringar 11 – 70 789 Orealiserade värdeförändringar i derivat 12 -7 767 12 417 Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar 13 -49 870 7 075 Resultat före skatt -74 625 113 076 Aktuell skatt 15 -449 -209 Uppskjuten skatt 15 3 025 -4 307 Årets resultat -72 048 108 560 Övrigt totalresultat – poster som kan komma att återföras till resultatet: Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet 391 147 Årets totalresultat¹ -71 658 108 707 Resultat per aktie före utspädning, EUR 31 -3,24 4,89 Resultat per aktie efter utspädning, EUR 31 -3,24 4,88 ¹ Årets totalresultat är i sin helhet hänförligt till moderföretagets aktieägare. Koncernens rapport över totalresultat Finansiella rapporter Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 65 ===== SIDA 66 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 50 Förvaltningsberättelse 51 Finansiering 55 Risker 57 Finansiella rapporter 65 Noter till finansiella rapporter 72 Femårsöversikt nyckeltal 93 Styrelsens och vd:s försäkran 95 Revisionsberättelse 96 Intervju med styrelseordförande 100 Bolagsstyrningsrapport 101 Styrelse 106 Ledning 107 Övrig information 108 Koncernens rapport över finansiell ställning TEUR Not 31 december 2023 31 december 2022 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 10 573 771 606 222 Nyttjanderättstillgång, leasingavtal 8 2 131 2 234 Derivatinstrument 12 3 004 10 037 Inventarier 16 115 164 Andra långfristiga fordringar 145 99 Summa anläggningstillgångar 579 166 618 756 Omsättningstillgångar Kundfordringar 17 2 312 2 586 Kortfristiga fordringar 1 591 480 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 18 1 183 1 493 Derivatinstrument 12 250 985 Likvida medel 19 128 620 19 820 Värdepappersinnehav som innehas för försäljning 11 – 193 355 Summa omsättningstillgångar 133 955 218 718 SUMMA TILLGÅNGAR 713 121 837 474 TEUR Not 31 december 2023 31 december 2022 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 20 Aktiekapital 3 660 3 660 Övrigt tillskjutet kapital 238 700 245 375 Reserver omräkningsdifferenser 538 147 Balanserad vinst eller förlust 229 326 120 766 Årets resultat -72 048 108 560 Summa eget kapital 400 176 478 508 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 21 193 138 263 552 Uppskjuten skatteskuld 22 15 768 18 788 Leasingskuld 8 2 112 2 216 Andra långfristiga skulder 23 2 833 3 037 Summa långfristiga skulder 213 850 287 594 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 21 91 185 63 330 Leverantörsskulder 589 727 Övriga skulder 24 4 477 3 254 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 25 2 844 4 062 Summa kortfristiga skulder 99 095 71 373 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 713 121 837 474 Finansiella rapporter Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 66 ===== SIDA 67 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 50 Förvaltningsberättelse 51 Finansiering 55 Risker 57 Finansiella rapporter 65 Noter till finansiella rapporter 72 Femårsöversikt nyckeltal 93 Styrelsens och vd:s försäkran 95 Revisionsberättelse 96 Intervju med styrelseordförande 100 Bolagsstyrningsrapport 101 Styrelse 106 Ledning 107 Övrig information 108 Koncernens rapport över förändringar i eget kapital TEUR Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Reserv omräknings­ differenser Balanserad vinst eller förlust inkl. årets resultat Totalt eget kapital hänförligt till moder bolagets aktieägare Ingående eget kapital 1 januari 2022 3 660 251 567 – 120 766 375 993 Årets resultat 2022 – – – 108 560 108 560 Övrigt totalresultat 2022 – – 147 – 147 Utdelning till aktieägarna – -6 377 – – -6 377 Långsiktigt incitamentsprogram – 184 – – 184 Utgående eget kapital 31 december 2022 3 660 245 375 147 229 326 478 508 Årets resultat 2023 – – – -72 048 -72 048 Övrigt totalresultat 2023 – – 391 – 391 Utdelning till aktieägarna – -6 673 – – -6 673 Långsiktigt incitamentsprogram – -1 – – -1 Utgående eget kapital 31 december 2023 3 660 238 700 538 157 278 400 176 Finansiella rapporter Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 67 ===== SIDA 68 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 50 Förvaltningsberättelse 51 Finansiering 55 Risker 57 Finansiella rapporter 65 Noter till finansiella rapporter 72 Femårsöversikt nyckeltal 93 Styrelsens och vd:s försäkran 95 Revisionsberättelse 96 Intervju med styrelseordförande 100 Bolagsstyrningsrapport 101 Styrelse 106 Ledning 107 Övrig information 108 Koncernens rapport över kassaflöden TEUR Not 2023 2022 Den löpande verksamheten Resultat före skatt -74 625 113 076 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 30 92 788 -92 608 Betald inkomstskatt -449 -209 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapitalet 17 715 20 259 Förändringar i rörelsekapitalet Ökning (-)/minskning(+) rörelsefordringar -573 6 423 Ökning (+)/minskning(-) rörelseskulder -411 -7 132 Kassaflöde från den löpande verksamheten 16 731 19 550 Investeringsverksamheten Investeringar i befintliga fastigheter -2 234 -6 116 Förvärv av fastigheter – -120 906 Förvärv av inventarier -30 -34 Försäljning av övriga finansiella tillgångar 143 592 18 792 Kassaflöde från investeringsverksamheten 141 328 -108 264 Finansieringsverksamheten Inlösen obligation -45 000 – Upptagna lån 10 519 93 340 Amortering av lån -8 079 -7 542 Amortering av leasingskuld -115 -104 Utdelning till aktieägarna -6 599 -6 413 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -49 274 79 281 Årets kassaflöde 108 785 -9 434 Likvida medel vid årets början 19 820 29 201 Valutakursdifferenser i likvida medel 15 53 Likvida medel vid årets slut 19 128 620 19 820 Finansiella rapporter Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 68 ===== SIDA 69 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 50 Förvaltningsberättelse 51 Finansiering 55 Risker 57 Finansiella rapporter 65 Noter till finansiella rapporter 72 Femårsöversikt nyckeltal 93 Styrelsens och vd:s försäkran 95 Revisionsberättelse 96 Intervju med styrelseordförande 100 Bolagsstyrningsrapport 101 Styrelse 106 Ledning 107 Övrig information 108 Moderbolagets resultaträkning Moderbolagets balansräkning TEUR Not 2023 2022 Övriga intäkter 14 1 740 1 986 Centrala administrationskostnader 5,6,7,8 -3 427 -3 625 Rörelseresultat -1 687 -1 639 Orealiserade värdeförändringar i investeringar 11 – 71 025 Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar 13 -50 168 7 075 Finansiella intäkter 9 10 255 3 733 Finansiella kostnader 9 -4 456 -2 637 Resultat före skatt -46 056 77 557 Aktuell skatt 15 – – Uppskjuten skatt 15 1 163 – Årets resultat1 -44 894 77 557 1 Årets totalresultat överensstämmer med årets resultat. TEUR Not 31 december 2023 31 december 2022 Tillgångar Anläggningstillgångar Nyttjanderättstillgång, leasingavtal 8 209 312 Inventarier 16 16 34 Aktier och andelar i koncernföretag 26 126 276 138 680 Uppskjuten skattefordran 22 1 163 – Lån till koncernföretag 29 78 777 78 777 Summa anläggningstillgångar 206 441 217 804 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar 159 117 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 18 3 850 1 466 Kortfristigt värdepappersinnehav 11 – 193 355 Likvida medel 19 112 258 7 620 Summa omsättningstillgångar 116 267 202 558 SUMMA TILLGÅNGAR 322 709 420 363 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 20 Bundet eget kapital Aktiekapital 3 660 3 660 Fritt eget kapital Överkursfond 238 697 245 372 Balanserad vinst eller förlust 122 370 44 813 Årets resultat -44 894 77 557 Summa eget kapital 319 834 371 402 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 21 – 45 000 Leasingskuld 8 190 294 Andra långfristiga skulder 23 66 64 Summa långfristiga skulder 256 45 358 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 86 22 Övriga skulder 24 1 847 1 755 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 25 686 1 825 Summa kortfristiga skulder 2 619 3 602 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 322 709 420 363 Finansiella rapporter Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 69 ===== SIDA 70 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 50 Förvaltningsberättelse 51 Finansiering 55 Risker 57 Finansiella rapporter 65 Noter till finansiella rapporter 72 Femårsöversikt nyckeltal 93 Styrelsens och vd:s försäkran 95 Revisionsberättelse 96 Intervju med styrelseordförande 100 Bolagsstyrningsrapport 101 Styrelse 106 Ledning 107 Övrig information 108 Moderbolagets rapport över förändringar i eget kapital TEUR Aktiekapital Överkursfond Balanserad vinst eller förlust inkl. årets resultat Totalt eget kapital hänförligt till moder bolagets aktieägare Ingående eget kapital 1 januari 2022 3 660 251 565 44 814 300 038 Årets resultat 2022 – – 77 557 77 557 Utdelning till aktieägarna – -6 377 – -6 377 Långsiktigt incitamentsprogram – 184 – 184 Utgående eget kapital 31 december 2022 3 660 245 372 122 370 371 402 Årets resultat 2023 – – -44 894 -44 894 Utdelning till aktieägarna – -6 673 – -6 673 Långsiktigt incitamentsprogram – -1 – -1 Utgående eget kapital 31 december 2023 3 660 238 697 77 476 319 834 Finansiella rapporter Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 70 ===== SIDA 71 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 50 Förvaltningsberättelse 51 Finansiering 55 Risker 57 Finansiella rapporter 65 Noter till finansiella rapporter 72 Femårsöversikt nyckeltal 93 Styrelsens och vd:s försäkran 95 Revisionsberättelse 96 Intervju med styrelseordförande 100 Bolagsstyrningsrapport 101 Styrelse 106 Ledning 107 Övrig information 108 Moderbolagets rapport över kassaflöden TEUR Not 2023 2022 Den löpande verksamheten Resultat före skatt -46 056 77 557 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 30 49 879 -71 120 Betald inkomstskatt – – Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapitalet 3 823 6 437 Kassaflöde från rörelsekapitalet Ökning (-)/minskning(+) rörelsefordringar -2 426 528 Ökning (+)/minskning(-) rörelseskulder -1 056 502 Kassaflöde från den löpande verksamheten 341 7 467 Investeringsverksamheten Lån till koncernföretag – -5 750 Aktieägartillskott återbetalda/lämnade, netto 12 405 5 367 Försäljning av övriga finansiella tillgångar 143 592 – Kassaflöde från investeringsverksamheten 155 997 -383 Finansieringsverksamheten Inlösen obligation -45 000 – Amortering av leasingskuld -115 -104 Utdelning till aktieägarna -6 599 -6 413 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -51 714 -6 517 Årets kassaflöde 104 623 567 Likvida medel vid årets början 7 620 7 147 Valutakursdifferenser i likvida medel 15 -94 Likvida medel vid årets slut 19 112 258 7 620 Finansiella rapporter Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 71 ===== SIDA 72 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 50 Förvaltningsberättelse 51 Finansiering 55 Risker 57 Finansiella rapporter 65 Noter till finansiella rapporter 72 Femårsöversikt nyckeltal 93 Styrelsens och vd:s försäkran 95 Revisionsberättelse 96 Intervju med styrelseordförande 100 Bolagsstyrningsrapport 101 Styrelse 106 Ledning 107 Övrig information 108 Noter till finansiella rapporter Not 1 Redovisningsprinciper Allmän information Eastnine AB (publ), org nr 556693-7404, är ett svenskt aktiebolag, noterat på Nasdaq Stockholm, med registrerat säte i Stockholm. Års- redovisning och koncernredovisning för Eastnine AB (publ) omfattar verksamhetsåret januari–december 2023 och har godkänts av styrel - sen för utfärdande, den 25 mars 2024, och kommer framläggas för fastställelse på årsstämman den 25 april 2024. Eastnine-koncernen (”Bolaget”) äger och bedriver fastighetsverksamhet genom helägda dotterbolag i Lettland, Litauen och Polen. Överensstämmelse med normgivning och lag Redovisningen har upprättats i enlighet med IFRS® Redovisnings - standarder som utfärdats av International Accounting Standards Board (”IASB”) i den lydelse som godkänts av EU-kommissionen för tillämp - ning inom Europeiska unionen. Vidare har Rådet för finansiell rapport - erings rekommendation RFR 1 (kompletterande redovisningsregler för koncerner) tillämpats. Tillämpning av redovisningsprinciperna Redovisningsprinciperna har tillämpats konsekvent för alla perioder som de finansiella rapporterna avser, om inget annat anges. Redovisnings­ principer och beräkningsmetoder för koncernen och moderbolaget är i allt väsentligt oförändrade, jämfört med de som tillämpades i års- redovisningen för år 2022. Nya eller ändrade IFRS-standarder och nya tolkningar som tillämpas från och med 1 januari 2023 Följande nya eller ändrade standarder och tolkningar utgivna av IASB bedöms relevanta för koncernen och har tillämpats för räkenskapsåret som började den 1 januari 2023. IAS 12 Inkomstskatter. Ändring av uppskjuten skatt relaterad till till - gångar och skulder som uppstår från en enda transaktion som klargör hur företag redovisar uppskjuten skatt på transaktioner, till exempel leasing. Effekten av ändringen utgörs för Eastnine i huvudsak av tillägg av upplysning om bruttobelopp för den uppskjutna skatten i not. Ändringar har gjorts av IAS 1 Utformning av finansiella rapporter som syftar till att öka användbarheten av upplysningar om tillämpade redovisningsprinciper. Ändringarna uppmuntrar till att endast väsent - liga principer beskrivs och att dessa beskrivningar ger företagsspecifika förklaringar av hur dessa principer tillämpats på händelser och trans - aktioner under de perioder som redovisas i årsredovisningen. Beskriv - ningen av redovisningsprinciperna nedan har därför koncentrerats till väsentliga principer och exkluderar mer standardiserade formuleringar. Övriga nya eller ändrade IFRS Redovisningsstandarder har inte haft någon väsentlig effekt på de finansiella rapporterna. Nya eller ändrade IFRS-standarder och nya tolkningar som ännu ej trätt i kraft Nya och ändrade IFRS Redovisningsstandarder med framtida tillämp - ning bedöms inte komma att ha väsentliga effekter på de finansiella rapporterna. Funktionell valuta och rapporteringsvaluta Moderbolagets funktionella valuta är euro (EUR), vilket även är rappor - teringsvaluta för moderbolaget och koncernen. Följaktligen upprättas samtliga finansiella rapporter i euro. För verksamheten i Polen betrak - tas den polska zlotyn som funktionell valuta. Alla belopp är redovisade i tusental euro om inget annat anges. Avrundningsdifferenser kan förekomma. Viktiga källor till osäkerhet i uppskattningar De källor till osäkerhet i uppskattningarna som anges nedan avser sådana som innebär en betydande risk för att tillgångars och skulders värde kan komma att behöva justeras i väsentlig grad under det kom - mande räkenskapsåret. Inom området värdering av förvaltningsfastigheter kan bedömningar och antaganden ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Värderingen kräver bland annat bedömnin - gar av, och antaganden om, framtida kassaflöden samt fastställande av diskonteringsränta och avkastningskrav. För att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och bedömningar redovisas känslighetsanalys av väsentliga fastighetsparametrar, se not 10. Baserat på de kontroller som tillämpas, anser koncernen att de verk - liga värden som redovisas i balansräkningen är väl genomarbetade och avvägda för att återspegla de underliggande ekonomiska värdena. Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 72 ===== SIDA 73 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 50 Förvaltningsberättelse 51 Finansiering 55 Risker 57 Finansiella rapporter 65 Noter till finansiella rapporter 72 Femårsöversikt nyckeltal 93 Styrelsens och vd:s försäkran 95 Revisionsberättelse 96 Intervju med styrelseordförande 100 Bolagsstyrningsrapport 101 Styrelse 106 Ledning 107 Övrig information 108 Not 1 forts. Väsentliga redovisningsprinciper för koncernen Tillgångsförvärv kontra rörelseförvärv Bolagsförvärv kan klassificeras som antingen rörelseförvärv eller tillgångsförvärv. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt hänförligt till fastighetsförvärvet utan eventuella prisavdrag för uppskjuten skatt reducerar fastighetens anskaffningsvärde. Samtliga fastighetsförvärv, direkt eller indirekt via dotterbolag, har bedömts som tillgångsförvärv. Aktierelaterade incitamentsprogram Aktierelaterade ersättningar avser ersättningar till anställda, inklusive ledande befattningshavare i enlighet med de långsiktiga incitaments - programmen som Eastnine initierade 2021 och 2022. Personalkost - nader redovisas för värdet på erhållna tjänster, periodiserat över programmens intjänandeperioder, beräknat som det verkliga värdet på de tilldelade eget kapitalinstrumenten. Det verkliga värdet fastställs vid tilldelningstidpunkten. Programmen regleras med egetkapitalin - strument, vilka klassificeras som egetkapitalreglerade och ett belopp motsvarande den redovisade personalkostnaden redovisas direkt mot eget kapital (övrigt tillskjutet kapital). Avsättningen för sociala avgifter baseras på aktierätternas verkliga värde vid respektive rapporttillfälle och fastställs slutligen vid till - delningen av aktier. Intäkter och kostnader Koncernens intäkter utgörs huvudsakligen av hyresintäkter för till - handahållande av lokaler. Koncernens kostnader redovisas i den period till vilken de tillhör och utgörs huvudsakligen av fastighetskostnader, administrationskostnader och räntekostnader. Fastighetskostnaderna redovisas endast till den del som ej vidaredebiterats hyresgästerna. Leasingavtal som leasegivare Hyresintäkterna klassas som operationella leasingavtal i enlighet med IFRS 16 och redovisas linjärt över den avtalade leasingperioden. Avtalade hyresreduceringar, till exempel rabatter, redovisas som en minskning av hyresintäkterna, linjärt över kvarvarande leasingperiod. Transaktioner i utländsk valuta Valutakursdifferenser som uppstår vid valutaomräkningar redovisas netto som antingen finansiella intäkter eller finansiella kostnader i resultaträkningen. Aktivering av låneutgifter Räntekostnader och andra finansiella kostnader hänförliga till nybygg- nation aktiveras under uppförandet, medan de kostnadsförs löpande vid renovering och utbyggnad då investeringarna är mindre och genom- förandetiden vanligen kortare. Skatter I Estland och Lettland utgår skatt om 20 procent. Skatten förfaller dock till betalning först vid utdelning av vinstmedlen. Uppskjuten skatt är beräknad till noll procent, varvid ingen uppskjuten skatt har uppbokats, baserat på aktuell bedömning att vinstmedlen förblir outdelade. Skatte effekten redovisas som aktuell eller uppskjuten skatt när skatte- kostnad för beslutad utdelning kan beräknas. Finansiella instrument Koncernens finansiella instrument utgörs i huvudsak av låneskulder, likvida medel och derivat i form av ränteswappar. Ränteswapparna redovisas inte inom ramen för säkringsredovisning, utan redovisas till verkligt värde via resultatet. Övriga finansiella tillgångar och skulder redovisas till upplupet anskaffningsvärde, se not 27. Förvaltningsfastigheter Definition och värdering Förvaltningsfastigheter innefattar byggnader, mark, markanläggningar samt byggnadsinventarier. Även fastigheter under uppförande eller ombyggnation som avses att användas som förvaltningsfastigheter hänförs till kategorin förvaltningsfastigheter. Förvaltningsfastigheter värderas initialt till anskaffningsvärde och därefter till verkligt värde i enlighet med IAS 40. Värdering av koncern - ens förvaltningsfastigheter har skett i enlighet med nivå 3 i IFRS 13. Beskrivning av tillämpade värderingsmetoder samt betydande indata framgår av not 10. Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas i årets resultat. Realiserade värdeförändringar avser värdeförändringar från senaste kvartalsrapporten fram till avyttringstillfället för under perioden avyttrade fastigheter, efter hänsyn till under perioden aktive - rade investeringsutgifter. Orealiserade värdeförändringar avser övriga värdeförändringar som inte härrör från förvärv eller aktiverade invest - eringsutgifter. Förvärv och avyttringar av fastigheter redovisas i samband med att kontrollen av fastigheten övergår från säljaren till köparen, vilket nor - malt sammanfaller med tillträdesdagen. Tillkommande investeringar Tillkommande investeringar hänförliga till förvaltningsfastigheter aktiveras om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kommer att komma företaget tillgodo och åtgärderna är värdehöjande. Exempel på tillkommande investeringar är energibesparande åtgärder som förbättrar driftnettot eller när investeringar föranleder nyuthyrning, hyreshöjningar eller avtalsförlängningar. Reparationer och underhåll kostnadsförs i den period då åtgärderna genomförs. Noter till finansiella rapporter Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 73 ===== SIDA 74 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 50 Förvaltningsberättelse 51 Finansiering 55 Risker 57 Finansiella rapporter 65 Noter till finansiella rapporter 72 Femårsöversikt nyckeltal 93 Styrelsens och vd:s försäkran 95 Revisionsberättelse 96 Intervju med styrelseordförande 100 Bolagsstyrningsrapport 101 Styrelse 106 Ledning 107 Övrig information 108 Moderbolagets redovisningsprinciper Moderbolaget upprättar sin årsredovisning enligt Årsredovisnings - lagen och Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2, Redovisning för juridiska personer. RFR 2 innebär att moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska personen ska tillämpa samtliga av EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för Årsredovisningslagen och med hänsyn till sambandet mel - lan redovisning och beskattning. Skillnaderna mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper framgår nedan. Uppställningsform Resultat- och balansräkning för moderbolaget är uppställda enligt Årsredovisningslagens scheman, vilket bland annat innebär en annan uppställning för eget kapital. Aktier i dotterbolag Aktier i dotterbolag redovisas till historiska anskaffningsvärden efter avdrag för eventuella nedskrivningar. Aktieägartillskott Aktieägartillskott redovisas som en ökning i aktier och andelar i den mån nedskrivning inte erfordras. Finansiella garantier Moderbolagets finansiella garantiavtal utgörs av garantier för bolag inom koncernen. För redovisning av finansiella garantier tillämpar moderbolaget de regler om befrielse som tillåts enligt RFR2, jämfört med reglerna i IFRS 9 Finansiella instrument. Moderbolaget redovisar finansiella garantiavtal som en avsättning i balansräkningen, när Bola - get har ett åtagande om en sannolik betalning. I annat fall redovisas förpliktelsen som en eventualförpliktelse. Not 1 forts. Noter till finansiella rapporter Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 74 ===== SIDA 75 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 50 Förvaltningsberättelse 51 Finansiering 55 Risker 57 Finansiella rapporter 65 Noter till finansiella rapporter 72 Femårsöversikt nyckeltal 93 Styrelsens och vd:s försäkran 95 Revisionsberättelse 96 Intervju med styrelseordförande 100 Bolagsstyrningsrapport 101 Styrelse 106 Ledning 107 Övrig information 108 Not 2 Segmentsrapportering Eastnine klassificerar segment utifrån geografi samt karaktären på investeringarna. Segmenten presenteras utifrån företagsledningens perspektiv och är indelade enligt följande: Fastigheter i Litauen, Fastigheter i Lettland, Fastigheter i Polen samt Övriga investeringar (innehavet i MFG avyttrades under 2023). TEUR 1 jan–31 dec 2022 Fastigheter i Litauen Fastigheter i Lettland Fastigheter i Polen Övriga investe- ringar Ofördelat Summa Hyresintäkter 21 915 3 457 4 927 – – 30 299 Fastighetskostnader -1 760 -998 -54 – – -2 812 Driftnetto 20 154 2 459 4 873 – – 27 487 Centrala administrationskostnader – – -161 – -4 064 -4 224 Räntekostnader -4 510 -810 -1 635 – -2 420 -9 374 Andra finansiella intäkter och kostnader -32 – -224 – -219 -476 Förvaltningsresultat 15 612 1 650 2 853 – -6 702 13 413 Orealiserade värdeförändringar i fastigheter 9 603 -220 – – – 9 383 Orealiserade värdeförändringar i investeringar – – – 70 789 – 70 789 Orealiserade värdeförändringar i derivat 7 610 724 4 083 – – 12 417 Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar – – – 7 075 – 7 075 Resultat före skatt 32 824 2 154 6 936 77 864 -6 702 113 076 Aktuell skatt – -3 -207 – – -209 Uppskjuten skatt -3 224 – -1 082 – – -4 307 Årets resultat 29 600 2 151 5 648 77 864 -6 702 108 560 Förvaltningsfastigheter 403 702 81 614 120 906 – – 606 222 varav årets investeringar/förvärv 4 966 1 150 120 906 – – 127 022 Värdepappersinnehav – – – 193 355 – 193 355 Räntebärande skulder 178 922 31 771 71 190 – 45 000 326 882 TEUR 1 jan–31 dec 2023 Fastigheter i Litauen Fastigheter i Lettland Fastigheter i Polen Övriga investe- ringar Ofördelat Summa Hyresintäkter 23 695 4 025 8 446 – – 36 166 Fastighetskostnader -1 533 -854 -149 – – -2 535 Driftnetto 22 162 3 172 8 297 – – 33 631 Centrala administrationskostnader – – – – -3 679 -3 679 Ränteintäkter 111 6 – – 1 924 2 040 Räntekostnader -5 795 -1 468 -2 507 – -3 815 -13 586 Andra finansiella intäkter och kostnader -27 – -248 – -435 -709 Förvaltningsresultat 16 452 1 709 5 542 – -6 005 17 698 Orealiserade värdeförändringar i fastigheter -22 849 -7 981 -3 854 – – -34 685 Orealiserade värdeförändringar i derivat -5 032 -268 -2 468 – – -7 767 Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar – – – -49 870 – -49 870 Resultat före skatt -11 429 -6 541 -780 -49 870 -6 005 -74 625 Aktuell skatt – -2 -447 – – -449 Uppskjuten skatt 1 270 – 592 – 1 163 3 025 Årets resultat -10 159 -6 542 -635 -49 870 -4 842 -72 048 Förvaltningsfastigheter 382 546 74 115 117 110 – – 573 771 varav årets investeringar/förvärv 1 693 482 59 – – 2 234 Räntebärande skulder 183 428 30 785 70 110 – – 284 323 Noter till finansiella rapporter Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 75 ===== SIDA 76 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 50 Förvaltningsberättelse 51 Finansiering 55 Risker 57 Finansiella rapporter 65 Noter till finansiella rapporter 72 Femårsöversikt nyckeltal 93 Styrelsens och vd:s försäkran 95 Revisionsberättelse 96 Intervju med styrelseordförande 100 Bolagsstyrningsrapport 101 Styrelse 106 Ledning 107 Övrig information 108 Not 3 Hyresintäkter Hyresintäkter 2023 Hyresintäkterna för räkenskapsåret 2023 uppgick till 36 166 TEUR (30 299), varav hyran för kontorslokaler uppgick till 33 122 TEUR (27 927), handel och service till 691 TEUR (575), parkering till 2 135 TEUR (1 595) och övriga hyresintäkter till 218 TEUR (202). För hyres­ intäkter fördelat per segment, se not 2 (Segmentsrapportering). I hyresintäkter ingår ej fastighetskostnader som vidaredebiterats hyresgästerna. Operationell leasing – koncernen som leasegivare Koncernens huvudsakliga intäkter avser hyresintäkter från leasingavtal, vilka klassas som operationella leasingavtal i enlighet med IFRS 16. Nedanstående tabell visar summan av kontrakterade framtida hyres - intäkter vid årets slut, exklusive framtida indexjusteringar, beräknat fram till kontraktets förfallodag. Den totala kontraktsvolymen har minskat med 12 procent och uppgick vid periodens utgång till 133 628 TEUR (151 965). Koncernen Avtalade framtida hyresintäkter, TEUR 2023 2022 Hyresintäkter som förfaller inom 1 år 34 007 33 258 Hyresintäkter som förfaller mellan 2 till 5 år 74 203 76 933 Hyresintäkter som förfaller senare än 5 år 25 418 41 774 Summa 133 628 151 965 Tabellen nedan visar aktuellt hyresvärde för kontor samt handel och service fördelat per land. Lokalkategori Kontor Handel och service Hyresvärde, EUR/kvm/år 2023 2022 2023 2022 Litauen 194 186 193 181 Polen 202 182 179 169 Lettland 183 177 163 168 Summa 194 184 180 175 Förfallostruktur för befintliga lokalkontrakt framgår av följande tabell. Samtliga avtal, som löper ut under det angivna året, har omräknats till årshyra. För hyresrabatter, vilka löper kortare än 12 månader, har avdrag från kontrakterad årshyra ej skett. Den genomsnittliga åter - stående hyrestiden för samtliga hyresavtal har minskat till 3,8 år (4,4) vid årets slut. Förfallostruktur befintliga hyresavtal per 2023-12-31 Kontraktsförfall, år Kvm Kontrakterad årshyra, TEUR Andel av årshyra, % 2024 12 733 2 588 8 2025 10 606 2 194 6 2026 17 639 3 557 10 2027 40 956 7 642 22 2028 13 158 2 570 7 2029– 87 665 14 126 40 Summa lokaler 182 757 32 677 93 Parkering & övrigt – 2 563 7 Summa 182 757 35 240 100 Not 4 Fastighetskostnader Koncernen Fördelning per kostnadsslag, TEUR 2023 2022 Kostnader för löpande förbrukning, reparationer och underhåll -481 -800 Andra direkta fastighetskostnader -292 -277 Personalkostnader -1 169 -1 272 Avskrivningar -59 -60 Andra indirekta fastighetskostnader -535 -403 Summa -2 535 -2 812 Not 5 Anställda, personalkostnader och ledande befattningshavares ersättningar Ersättningar, övriga förmåner och sociala kostnader Koncernen Moderbolaget TEUR 2023 2022 2023 2022 Styrelse, vd och vice vd Löner¹ 851 932 851 932 Pensionskostnader (avgiftsbestämda planer) 98 123 98 123 Sociala kostnader¹ 324 317 324 317 Övriga Löner 1 915 2 213 690 753 Pensionskostnader (avgiftsbestämda planer) 133 101 133 101 Sociala kostnader 479 514 266 260 Summa 3 800 4 201 2 361 2 486 ¹ För räkenskapsåret 2023 har vd erhållit en extra utbetalning av rörlig lön som inte ingår i denna tabell. Resultateffekten av extra utbetalningen uppkommer under 2024. För mer info se tabell ersättningar till ledande befattningshavare på s. 77. Koncernen Moderbolaget Medelantal anställda 2023 2022 2023 2022 Män 9,0 8,6 5,0 4,6 Kvinnor 12,4 13,8 4,0 3,7 Summa 21,4 22,4 9,0 8,3 2023 2022 Koncernen Män Kvinnor Summa Män Kvinnor Summa Personal- omsättning, % – 7,4 4,4 – 13,8 8,7 Total sjukfrånvaro, % 1,4 0,6 0,9 1,2 0,3 0,6 varav långtids ­ sjukfrånvaro – – – – – – Noter till finansiella rapporter Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 76 ===== SIDA 77 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 50 Förvaltningsberättelse 51 Finansiering 55 Risker 57 Finansiella rapporter 65 Noter till finansiella rapporter 72 Femårsöversikt nyckeltal 93 Styrelsens och vd:s försäkran 95 Revisionsberättelse 96 Intervju med styrelseordförande 100 Bolagsstyrningsrapport 101 Styrelse 106 Ledning 107 Övrig information 108 Ersättningar till ledande befattningshavare Ersättning till styrelsen Den 3 maj 2023 beslöt årsstämman att styrelsens ordförande ska erhålla 800 000 SEK i ersättning intill nästa årsstämma. Övriga styrelse ledamöter ska erhålla 400 000 SEK per person i ersättning för tiden intill nästa årsstämma. Tillträdande ledamöter har erhållit ersättning från tillträdesdagen (normalt från beslut på årsstämma) och avgående ledamöter har erhållit ersättning fram till frånträdesdagen. Ersättningar till ledande befattningshavare och övriga anställningsvillkor Riktlinjerna beträffande ersättningar till Bolagets ledande befatt - ningshavare beslutas på årsstämman, på förslag från styrelsen. Ersättning till ledande befattningshavare består av fast lön, rörlig lön och pensions- och försäkringsförmåner samt ickemonetära förmåner. Styrelsen beslutar diskretionärt utifrån fastställda utvärderings - kriterier huruvida rörlig lön ska utgå till ledande befattningshavare. Rörlig lön till ledande befattningshavare kan maximalt uppgå till 50 procent av den fasta lönen. Dessutom har ledande befattningshavare en individuell premiebaserad pensionsplan, enligt vilken Bolaget erlägger premier motsvarande 4,5 procent av den fasta lönen upp till 7,5 inkomstbasbelopp och premier motsvarande 30 procent av löne - delar som överstiger 7,5 inkomstbasbelopp. För det fall Eastnine säger upp verkställande direktörens anställning har Bolaget att iaktta sex månaders uppsägningstid. Dessutom har verkställande direktören rätt till ett avgångsvederlag motsvarande sex månadslöner. I det fall verk - ställande direktören säger upp sin anställning, är han skyldig att iaktta sex månaders uppsägningstid. För vice verkställande direktör gäller en uppsägningstid om sex månader vid uppsägning på egen begäran och tolv månader vid uppsägning på Bolagets begäran. Inget avgångs - vederlag utgår. Långsiktiga incitamentsprogram Eastnine hade vid utgången av 2023 två utestående långsiktiga incita - mentsprogram (LTIP) riktade till anställda i koncernen (LTIP 2021 samt LTIP 2022), efter att LTIP 2020 löpt ut under året. Syftet med LTIP är att främja aktieägarvärde och Bolagets långsiktiga värdeskapande genom att skapa förutsättningar för att behålla och rekrytera kom - petent personal, öka motivationen bland deltagarna, främja ett eget aktieägande samt öka intressegemenskapen mellan deltagarna och Bolagets aktieägare. LTIP 2020 Eastnines årsstämma 2020 beslutade om införande av ett långsiktigt incitamentsprogram för anställda i Bolaget (LTIP 2020). Programmets löptid var drygt tre år. Vid löptidens slut, den 7 juli 2023, var den sam - manlagda uppfyllnadsgraden för villkoren 59,1 procent och tilldelning av aktier ägde rum i augusti 2023. Totalt tilldelades 23 262 aktier. Vägd genomsnittlig aktiekurs vid tidpunkten för den slutliga tilldel - ningen av aktier var 125,36 SEK. Utfallet för villkoren framgår på nästa sida. Ersättningar och övriga förmåner, TEUR Styrelsearvode/ grundlön Rörlig lön¹ LTIP² Övriga förmåner Pensions- kostnader Summa 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 Styrelseledamöter Liselotte Hjorth, ordförande 70 75 – – – – – – – – 70 75 Peter Elam Håkansson 35 38 – – – – – – – – 35 38 Peter Wågström 35 38 – – – – – – – – 35 38 Christian Hermelin 35 38 – – – – – – – – 35 38 Ylva Sarby Westman 35 38 – – – – – – – – 35 38 Hanna Loikkanen³ 23 – – – – – – – – – 23 – Ledande befattningshavare Kestutis Sasnauskas, vd 236 247 241 112 2 53 7 7 60 85 546 504 Britt-Marie Nyman, vice vd och CFO 167 172 84 85 1 29 2 2 38 38 291 326 Summa 635 645 325 197 3 82 8 8 98 123 1 069 1 055 ¹ För räkenskapsåret 2023 har rörlig lön till vd utgått med totalt 241 TEUR, varav hälften avser rörlig ersättning för extraordinära insatser vid försäljning av MFG. 50 procent av rörlig ersättning till vd kommer att belasta resultatet för 2024. För mer information om rörlig ersättning för extraordinära insatser, se bolagsstyrnings­ rapporten s. 104. ² Avsättning för LTIP uppgick till 3 TEUR (82); inkluderar ej marknadsvärdet av intjänade aktier i LTIP 2020 vid intjäningstidpunkten. Marknadsvärdet av intjänade aktier avseende LTIP 2020 för Kestutis Sasnauskas uppgick till 69 TEUR (0) och för Britt­Marie Nyman 37 TEUR (0). ³ Invald som styrelseledamot vid årsstämman 2023. Not 5 forts. Noter till finansiella rapporter Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 77 ===== SIDA 78 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 50 Förvaltningsberättelse 51 Finansiering 55 Risker 57 Finansiella rapporter 65 Noter till finansiella rapporter 72 Femårsöversikt nyckeltal 93 Styrelsens och vd:s försäkran 95 Revisionsberättelse 96 Intervju med styrelseordförande 100 Bolagsstyrningsrapport 101 Styrelse 106 Ledning 107 Övrig information 108 Villkor för prestationsaktier Varje prestationsvillkor representerar en tredjedel (1/3) av den totala tilldelningen av Prestationsaktier för LTIP 2020. Om miniminivån för ett prestationsvillkor inte uppnås kommer inga Prestationsaktier hän - förliga till det prestationsvillkoret tilldelas, medan om maximinivån uppnås kommer en tredjedel (1/3) av det maximala antalet Presta - tionsaktier enligt LTIP 2020 tilldelas. Villkor 1: Utvecklingen av Bolagets avkastning på eget kapital, dvs. genomsnittligt resultat i relation till genomsnittligt eget kapital, under perioden 1 juli 2020–30 juni 2023. • Maximinivån: 12 procent per år • Miniminivån: 8 procent per år Villkor 2: Storleken på Bolagets fastighetsförvaltningsresultat under perioden 1 april 2023–30 juni 2023. • Maximinivån: 5,75 MEUR (motsvarande 23,0 MEUR i årstakt) • Miniminivån: 5,00 MEUR (motsvarande 20,0 MEUR i årstakt) Villkor 3: Percentilrankningen av Bolagets totalavkastning, dvs. genomsnittlig aktiekursutveckling inklusive utdelningar, under perio - den 1 april 2020–30 juni 2023 i förhållande till en grupp av jämförbara bolag bestående av 20 europeiska fastighetsbolag. • Maximinivån: Totalavkastning motsvarande övre kvartil i referensgrupp • Miniminivån: Totalavkastning som median i referensgrupp Villkor Mål Utfall Tilldelning Antal Prestationsaktier, villkor 1 8–12 % 16,7 % 100 % 13 112 Prestationsaktier, villkor 2 5,00–5,75 MEUR 4,1 MEUR – – Prestationsaktier, villkor 3 >median Uppnådde 77,4 % från miniminivån till maximinivån 77,4 % 10 150 Totalt antal aktier 59,1 % 23 262 LTIP 2021 Vid årsstämman den 5 maj 2021 godkändes styrelsens förslag om införandet av ett långsiktigt incitamentsprogram (LTIP 2021) för samt - liga som var anställda i koncernen den 1 januari 2021. Incitaments - programmet är indelat i tre kategorier: Kategori A (vd), Kategori B (CFO och andra befattningar som bedömts vara affärskritiska), och Kategori C (övriga anställda). Deltagandet förutsatte att deltagarna hade ett eget aktieinnehav i Eastnine till ett värde motsvarande en månadslön av deltagarens årliga fasta bruttolön per 1 april 2021. Varje deltagare tilldelades därefter kostnadsfritt prestationsaktierätter som ger del - tagaren rätt att erhålla aktier i Bolaget med förbehåll för uppfyllande av särskilda prestationsvillkor. Tilldelningen av Prestationsaktier är villkorat av att Deltagaren inte avslutat sin anställning och att Delta - garen behåller Deltagaraktierna under hela Intjänandeperioden. Even - tuella prestationsaktier blir tilldelade deltagarna inom 45 dagar från offentlig görandet av Bolagets delårsrapport för perioden 1 januari–30 juni 2024. Villkor för prestationsaktier Varje prestationsvillkor representerar hälften (1/2) av den totala till - delningen av Prestationsaktier för LTIP 2021. Om miniminivån för ett prestationsvillkor inte uppnås kommer inga Prestationsaktier hänför - liga till det prestationsvillkoret tilldelas, medan om maximinivån upp - nås kommer hälften (1/2) av det maximala antalet Prestationsaktier enligt LTIP 2021 tilldelas. Villkor 1: Utvecklingen av Bolagets avkastning på eget kapital, dvs. genomsnittligt resultat i relation till genomsnittligt eget kapital, under perioden 1 juli 2021–30 juni 2024. • Maximinivån: 12 procent per år • Miniminivån: 10 procent per år Villkor 2: Percentilrankningen av Bolagets totalavkastning, dvs. genomsnittlig aktiekursutveckling inklusive utdelningar, under perio - den 1 juli 2021–30 juni 2024 i förhållande till en grupp av jämförbara bolag bestående av 20 europeiska fastighetsbolag. • Maximinivån: Totalavkastning motsvarande övre kvartil i referensgrupp • Miniminivån: Totalavkastning som median i referensgrupp Återköp av egna aktier Eastnine AB avser att använda upp till 31 425 redan återköpta egna aktier för att säkerställa leverans av aktier till Deltagarna. LTIP 2022 Vid årsstämman den 26 april 2022 godkändes styrelsens förslag om införandet av ett långsiktigt incitamentsprogram (LTIP 2022) för samt - liga som var anställda i koncernen den 1 maj 2022. Incitamentspro - grammet är indelat i tre kategorier: Kategori A (vd och CFO), Kategori B (landschefer och andra befattningar som bedömts vara affärskritiska), och Kategori C (övriga anställda). Deltagandet förutsatte att delta - garna hade ett eget aktieinnehav i Eastnine till ett värde motsvarande en månadslön av deltagarens årliga fasta bruttolön per 1 maj 2022. Varje deltagare tilldelades därefter kostnadsfritt prestationsaktierätter som ger deltagaren rätt att erhålla aktier i Bolaget med förbehåll för uppfyllande av särskilda prestationsvillkor. Tilldelningen av Presta - tionsaktier är villkorat av att Deltagaren inte sagt upp eller avslutat sin anställning och att Deltagaren behåller Deltagaraktierna under hela Intjänandeperioden. Eventuella prestationsaktier blir tilldelade delta - garna inom 45 dagar från offentliggörandet av Bolagets delårsrapport för perioden 1 januari–30 juni 2025. Villkor för prestationsaktier Om miniminivån för ett prestationsvillkor inte uppnås kommer inga Prestationsaktier hänförliga till det prestationsvillkoret tilldelas. Om maximinivån uppnås kommer, för villkor 1, 80 procent av det maximala antalet Prestationsaktier och, för villkor 2,20 procent av det maximala antalet Prestationsaktier enligt LTIP 2022 tilldelas. Villkor 1: Utvecklingen av Bolagets avkastning på eget kapital, exklu - sive effekt från Eastnines innehav i Melon Fashion Group (MFG), dvs. genomsnittligt resultat, exklusive resultat från MFG, i relation till genomsnittligt eget kapital, exklusive eget kapital hänförligt till MFG, under perioden 1 juli 2022–30 juni 2025. • Maximinivån: 12 procent per år • Miniminivån: 10 procent per år Not 5 forts. Noter till finansiella rapporter Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 78 ===== SIDA 79 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 50 Förvaltningsberättelse 51 Finansiering 55 Risker 57 Finansiella rapporter 65 Noter till finansiella rapporter 72 Femårsöversikt nyckeltal 93 Styrelsens och vd:s försäkran 95 Revisionsberättelse 96 Intervju med styrelseordförande 100 Bolagsstyrningsrapport 101 Styrelse 106 Ledning 107 Övrig information 108 Villkor 2: Percentilrankningen av Bolagets totalavkastning, dvs. genomsnittlig aktiekursutveckling inklusive utdelningar, under perio - den 1 juli 2022–30 juni 2025 i förhållande till en grupp av jämförbara bolag bestående av 22 europeiska fastighetsbolag. • Maximinivån: Totalavkastning motsvarande övre kvartil i referensgrupp • Miniminivån: Totalavkastning som median i referensgrupp Återköp av egna aktier Eastnine AB avser att använda upp till 49 019 redan återköpta egna aktier för att säkerställa leverans av aktier till Deltagarna. Koncernen Moderbolaget Antalet aktierätter 2023 2022 2023 2022 Utestående vid årets början 125 489 81 751 75 844 43 505 Tilldelade – 56 935 – 32 339 Förverkade -21 783 -13 197 -9 500 – Intjänade -23 262 – -13 738 – Utestående vid årets slut 80 444 125 489 52 606 75 844 Utestående aktierätter LTIP 2021 LTIP 2022 Antal aktierätter 31 425 49 019 Antal deltagare som fortfarande är anställda den 31 december 2023 15 18 Intjänandeperiod juli 2021 – juli 2024 juli 2022 – juli 2025 Värde per aktierätt med villkor 1¹, SEK 123,98 76,38 Värde per aktierätt med villkor 2², SEK 31,00 19,10 Aktierätternas återstående löptid, år 0,5 1,5 1 Verkligt värde per programmets tilldelningsdag, justerat för utdelningar under intjänande perioden. 2 Verkligt värde per programmets tilldelningsdag, justerat för utdelningar under intjänandeperioden och för sannolikheter för att aktieavkastningsvillkoret inte uppfylls till fullo. Personalkostnader för aktie- relaterad ersättning, TEUR Koncernen Moderbolaget 2023 2022 2023 2022 Aktierätter -1 184 4 114 Sociala kostnader 48 28 48 28 Summa 46 212 51 142 Not 5 forts. Noter till finansiella rapporter Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 79 ===== SIDA 80 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 50 Förvaltningsberättelse 51 Finansiering 55 Risker 57 Finansiella rapporter 65 Noter till finansiella rapporter 72 Femårsöversikt nyckeltal 93 Styrelsens och vd:s försäkran 95 Revisionsberättelse 96 Intervju med styrelseordförande 100 Bolagsstyrningsrapport 101 Styrelse 106 Ledning 107 Övrig information 108 Not 6 Centrala administrationskostnader Centrala administrationskostnader avser bland annat kostnader för centrala funktioner för en koncern såsom ledning, finansiering, ekonomi, investor relations, investeringar och kommunikation samt omkostnader hänförliga till att vara ett publikt bolag listat på Nasdaq, Stockholm. Kostnader för administration hänförliga till fastighetsför - valtande dotterbolag redovisas som del av fastighetskostnader. Leasing Leasingavgifter av mindre värde redovisas som kostnad i resultaträk - ningen och fördelas linjärt över avtalets löptid. För Eastnine omfattar dessa leasingavgifter kostnader för normalt förekommande inventarier till mindre värde. Fördelning per kostnadsslag, TEUR Koncernen Moderbolaget 2023 2022 2023 2022 Marknadsföring och PR -229 -325 -229 -325 IT- och redovisningstjänster -99 -106 -87 -72 Legala tjänster och konsultarvoden -40 -172 -40 -69 Personalkostnader -2 684 -2 963 -2 414 -2 519 Övriga externa kostnader -627 -658 -656 -640 Summa -3 679 -4 224 -3 427 -3 625 Fördelning i resultaträkningen, TEUR Koncernen Moderbolaget 2023 2022 2023 2022 Centrala administrationskostnader -3 679 -4 224 -3 427 -3 625 Summa -3 679 -4 224 -3 427 -3 625 Not 7 Arvode och ersättningar till revisorer Koncernen Moderbolaget TEUR 2023 2022 2023 2022 KPMG Revisionsuppdrag -230 -210 -141 -106 Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdrag -5 -3 -5 -3 VGD Revisionsuppdrag -13 – – – Summa -248 -213 -146 -109 Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisning och bok - föringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning, övriga arbetsuppgifter som det ankommer på Bolagets revisorer att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttag - elser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga arbetsuppgifter. Allt annat är andra uppdrag, vilka redovisas på egna rader i tabellen ovan. Not 8 Leasingavtal För Eastnine som leasetagare är det lokalhyresavtal och arrende - av gifter för tomträtter som är väsentliga. Eastnines leasingavtal redovisas i balansräkningen som en nyttjanderätt och leasingskuld. Nyttjanderätten och skulden värderas initialt till nuvärdet av framtida leasingbetalningar. I den mån förskottsbetalningar erläggs eller andra tillhörande kostnader uppstår läggs de till värdet på nyttjanderätten. Där arrendeavtal ej kan sägas upp anses leasingperioden som evig, med effekt att värdet på leasingskulden bedöms vara oförändrat fram till dess att arrendeavtalet förhandlats om. Även nyttjanderättstill - gången anses vara evig, i likhet med leasingskulden, med effekt att ingen avskrivning sker. För övriga avtal, för närvarande hyra av Bola - gets kontor i Stockholm, där leasingperioden upphör vid fastställd tidpunkt, sker en amortering av leasingskulden vid avgiftsbetalning. Arrendeavgifter, vilka överstiger amorteringsbeloppet, redovisas som räntekostnad. För nyttjanderättstillgången sker avskrivning linjärt över leasingperioden. Utöver redovisade nyttjanderätter innehar Eastnine som hyresgäst även ett antal leasingavtal till mindre värde avseende till exempel bilar och kontorsmaskiner. Dessa kostnadsförs linjärt över hyresperioden. Koncernen Moderbolaget Nyttjanderätt, TEUR 2023 2022 2023 2022 Redovisat värde vid årets början 2 234 1 353 312 417 Omräkning enligt IFRS 16 11 4 11 4 Tillkommande värde under året – 986 – – Årets avskrivning -114 -109 -114 -109 Redovisat värde vid årets slut 2 131 2 234 209 312 Koncernen Moderbolaget Leasingskuld, TEUR 2023 2022 2023 2022 Redovisat värde vid årets början 2 216 1 334 294 399 Omräkning enligt IFRS 16 11 4 11 4 Tillkommande värde under året – 986 – – Årets amortering -115 -108 -115 -109 Redovisat värde vid årets slut 2 112 2 216 190 294 Årets kassaflöde hänförligt till leasingavtal, TEUR Koncernen Moderbolaget 2023 2022 2023 2022 Kassaflöde från leasingavtal klassificerade som nyttjanderätt -161 -150 -113 -118 Kassaflöde från leasing av tillgångar till mindre värde -11 -11 -11 -11 Kassaflöde från leasingavtal -172 -161 -124 -129 Se även löptidsanalys i not 28 (Finansiella risker och riskhantering). Löptiden fram till omförhandling av Bolagets tomträttsavtal varierar mellan 18–76 år. Kostnaden utöver avskrivning för samtliga arrende - avgifter har redovisats som en finansiell kostnad och uppgick under året till 53 TEUR (54). Noter till finansiella rapporter Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 80 ===== SIDA 81 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 50 Förvaltningsberättelse 51 Finansiering 55 Risker 57 Finansiella rapporter 65 Noter till finansiella rapporter 72 Femårsöversikt nyckeltal 93 Styrelsens och vd:s försäkran 95 Revisionsberättelse 96 Intervju med styrelseordförande 100 Bolagsstyrningsrapport 101 Styrelse 106 Ledning 107 Övrig information 108 Not 9 Finansiella intäkter och kostnader Koncernen Moderbolaget Finansiella intäkter, TEUR 2023 2022 2023 2022 Erhållna utdelningar från koncernföretag – – 4 188 – Ränteintäkter från koncernföretag – – 3 945 3 733 Ränteintäkter från likvida medel 2 040 – 1 922 – Andra finansiella intäkter 14 4 – – Valutakursdifferenser, netto¹ – – 199 – Summa finansiella intäkter 2 054 4 10 255 3 733 Koncernen Moderbolaget Finansiella kostnader, TEUR 2023 2022 2023 2022 Räntekostnader på lån -9 782 -6 965 -11 -11 Räntekostnader på obligation -3 804 -2 409 -3 804 -2 409 Andra finansiella kostnader -688 -293 -641 -240 Valutakursdifferenser, netto¹ -35 -187 – 23 Summa finansiella kostnader -14 309 -9 854 -4 456 -2 637 ¹ Valutakursvinster/förluster på monetära tillgångar och skulder. Ränteintäkter från koncernföretag hänför sig till finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde. Räntekostnader hänför sig huvudsakligen till finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde samt räntekostnader på derivat värderade till verkligt värde. Not 10 Förvaltningsfastigheter Definition Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att generera positivt driftnetto. Förvaltningsfastigheter redovisas i balans räkningen till verkligt värde och värdeförändringar redovisas via resultat - räkningen. Förvaltningsfastighete r under verksamhetsåret Fastighetsportföljen består huvudsakligen av kontorsfastigheter, centralt belägna i Poznan, Riga och Vilnius. Förvaltningsfastigheternas verkliga värde, exklusive nyttjanderättstillgångar, uppgick till 573 771 TEUR (606 222). Totalt har Eastnine, under året, investerat 2 234 TEUR (127 022), varav fastighetsförvärv uppgick till noll TEUR (120 906) och investeringar i befintliga fastigheter var 2 234 TEUR (6 116). Den oreali serade värdeförändringen uppgick till ­ 34 685 TEUR (9 383). Både högre marknadshyror och hyresindexering har haft en positiv inverkan på fastighetsvärdet, samtidigt som framförallt ökat avkastningskrav till följd av under året brant stigande räntenivåer har haft motsatt effekt. Värdet på nyttjanderättstillgångar, avseende tomträtter, tillhörande förvaltnings fastigheterna redovisas i balansräkningen på egen rad och uppgick till 1 922 TEUR (1 922). Koncernen TEUR 2023 2022 Redovisat värde vid årets början 606 222 469 817 Förvärv – 120 906 Investeringar i befintliga fastigheter 2 234 6 116 Orealiserade värdeförändringar -34 685 9 383 Redovisat värde vid årets slut 573 771 606 222 Värdering av fastigheter Fastigheterna värderas kvartalsvis, varav externvärdering sker minst en gång under en rullande tolvmånadersperiod, av certifierat värderings - institut. Extern- och internvärderingarna utförs med samma värde - ringsmetodik i syfte att varje kvartal och år ska omfattas av jämförbara observerbara, och icke observerbara, indata. Värderingsmodell och utförande Externvärderingarna är utförda i enlighet med internationell värde - ringsstandard (IVS 2020). Vid externvärderingar utförs alltid besiktning av fastigheterna på plats. Externvärderingarna har under perioden utförts av Colliers International Advisor, Colliers Polen och Newsec. Värderingsmodellen i Baltikum baseras på nuvärdesberäknade kassa - flöden, utifrån en individuell bedömning av respektive fastighets fram - tida kassaflöden, under en i normalfallet fem ­ eller tioårig kalkylperiod med tillägg för nuvärdesberäknat restvärde vid kalkylperiodens slut. Kassaflödesberäkningar med längre kalkylperiod än fem år tillämpas framförallt på fastigheter med endast en eller ett fåtal hyresgäster med långa avtalstider där kassaflödet är mer förutsägbart. I Polen har externvärderingen utförts enligt ”hardcoremetoden”, vilket innebär en kapitalisering av kassaflödet från nuvarande hyra med tillägg/avdrag på skillnaden mellan marknadshyra och nuvarande hyra, varför ingen hänsyn tas till framtida inflationsjusterade hyresnivåer. För förvärvade fastigheter bedöms initialt verkligt värde motsvaras av anskaffningskostnaden. För projektfastigheter där osäkerhet över totalkostnaden föreligger, och där framtida hyresavtal saknas, bedöms verkligt värde motsvaras av nedlagda kostnader om ingen övrig infor - mation föreligger vid värderingstidpunkten. Värderingsantaganden Fastighetsvärderingarna grundar sig på bedömningar och antaganden vid värderingstidpunkten av både observerbara och icke observerbara indata. Observerbara data som har stor påverkan på värdet är aktuella hyresintäkter, historiska fastighetskostnader och investeringar samt aktuell inflation. Icke observerbara data är direktavkastningskrav, kalkylränta, framtida inflation, bedömd marknadshyra samt långsiktig vakansgrad. Kassaflöden från hyresinbetalningar bedöms utifrån aktuella hyres - avtal och kända framtida avtalade förändringar. Hyresutvecklingen följer indexklausuler i befintliga kontrakt. Vid avtalstidens slut görs en bedömning om avtalsförlängningar och den då gällande marknads - hyran. Vid årets slut uppgick den bedömda månatliga marknadshyran i värderingarna i genomsnitt till 16,5 EUR per kvm (15,5). Drift- och underhållskostnader härleds från historiska utfall och bud - geterade kostnader. Reservering för reparationskostnader och fastig - Noter till finansiella rapporter Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 81 ===== SIDA 82 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 50 Förvaltningsberättelse 51 Finansiering 55 Risker 57 Finansiella rapporter 65 Noter till finansiella rapporter 72 Femårsöversikt nyckeltal 93 Styrelsens och vd:s försäkran 95 Revisionsberättelse 96 Intervju med styrelseordförande 100 Bolagsstyrningsrapport 101 Styrelse 106 Ledning 107 Övrig information 108 hetsinvesteringar beräknas normalt enligt budget för år 1 och därefter som procent av bedömda hyresintäkter eller en kostnad per kvm. Även inflation, kalkylränta, direktavkastningskrav, marknadshyra samt vakansbedömning utgör viktiga värderingsantaganden. Inflatio - nen baseras på marknadaktörers bedömning både på kort och lång sikt. Kalkylräntan och direktavkastningskrav baseras på marknadens förräntningskrav för liknande objekt med tillägg för fastighetsrelaterad risk såsom geografiskt läge, fastighetens skick och framtida vakans - risk. Marknadshyran baseras på aktuell hyresnivå för liknande objekt. Vakans beräknas individuellt på hyreskontraktsnivå samt med en lång - siktigt normaliserad vakansgrad. Kalkylräntan utgör ett räntekrav på totalt kapital. Vägd kalkylränta i värderingarna uppgick till 7,7 procent (7,6) för förvaltningsfastigheter exklusive projektfastigheter. Direktavkastningskrav härleds utifrån faktiska transaktioner men även utifrån köpare och säljares krav och förväntan. Brant stigande räntenivåer har höjt direktavkastningskravet under 2023. Vägt direktavkastningskrav var 6,4 procent (5,6). Hyresgästspecifika investeringar vid nyuthyrning kalkyleras i inter - vallet 180–250 EUR per kvm (160–250). Övriga planerade fastighets - investeringar har i genomsnitt beräknats till 3,9 procent (2,8) av totala hyresintäkter. Den långsiktiga vakansgraden är upptagen till 4,5­5,0 procent (4,5) i värderingsmodellen. Den långsiktiga inflationen för marknadshyror har bedömts till 2,0 procent (2,0) i Lettland och Litauen. Ingen inflationsberäkning av marknadshyror sker i Polen. Känslighetsanalys fastighetsvärdering Fastighetsvärderingar innebär en uppskattning av fastigheternas marknadsvärde och baseras på beräkningar enligt etablerade och vedertagna principer samt antaganden och bedömningar hos certifierade värderingsinstitut. Tabell Känslighetsanalys fastigheter redovisar påverkan på förvalt - ningsfastigheternas beräknade marknadsvärde vid förändringar av individuella värdeparametrar. Känslighetsanalysen tar ej hänsyn till att ändring av en värdeparameter inte sällan har en påverkan på andra parametrar upptagna i känslighetsanalysen. Not 10 forts. Känslighetsanalys fastig heter, TEUR Antag anden Lettland Litauen Polen Marknadshyra +/- 5,0 % 2 213 / -2 211 12 672 / -12 591 4 213 / -4 163 Uthyrningsgrad +/- 1,0 %-enhet 540 / -765 4 512 / -5 064 – Direktavkastningskrav +/- 0,25 %-enheter -1 857 / 2 006 -9 445 / 10 247 -4 621 / 5 005 Direktavkastningskrav +/- 0,5 %-enheter -3 580 / 4 177 -22 943 / 19 130 -8 900 / 10 442 Direktavkastningskrav +/- 1,0 %-enhet -6 683 / 9 113 -39 615 / 46 198 -16 570 / 22 857 Värderingsantaganden Lettland Litauen Polen Totalt Direktavkastningskrav, % 6,5 (5,6–5,8) 5,75–6,5 (5,25–6,0) 7,0 (6,25) 5,75–7,0 (5,25–6,25) Direktavkastningskrav, vägt, % 6,5 (5,7) 6,2 (5,5) 7,0 (6,25) 6,4 (5,6) Genomsnittliga fastighetsinvesteringar, % 13,1 (5,3) 3,5 (2,5) – 3.9 (2,8) Genomsnittlig hyra, EUR/kvm/månad 15,1 (14,7) 16,8 (15,7) 16,5 (15,2) 16,5 (15,5) Genomsnittlig kalkylränta, % 8,1 (7,5) 8,1 (7,5) 6,4 (8,1) 7,7 (7,6) Investeringar vid nyuthyrning, EUR/kvm 250 (250) 180–250 (160–250) 250 (250) 180–250 (160–250) Långsiktig inflation, % 2,0 (2,0) 2,0 (2,0) – (2,0) 1,6 (2,0) Långsiktig vakansgrad, % 4,5–5,0 (4,5) 4,5–5,0 (4,5) – (4,5) 4,5–5,0 (4,5) Noter till finansiella rapporter Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 82 ===== SIDA 83 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 50 Förvaltningsberättelse 51 Finansiering 55 Risker 57 Finansiella rapporter 65 Noter till finansiella rapporter 72 Femårsöversikt nyckeltal 93 Styrelsens och vd:s försäkran 95 Revisionsberättelse 96 Intervju med styrelseordförande 100 Bolagsstyrningsrapport 101 Styrelse 106 Ledning 107 Övrig information 108 Not 12 Derivatinstrument Eastnine tillämpar inte säkringsredovisning. Derivaten klassificeras som finansiella instrument, och utgörs av ränteswappar, där Bolaget erhåller rörlig ränta och betalar en fast ränta. Derivaten värderas till verkligt värde enligt nivå 2 och värdeförändringar redovisas på egen rad i rapporten över totalresultat. Inga derivatavtal har avslutats i förtid och samtliga värdeförändringar under året är orealiserade. Årlig amortering i befintliga swappar uppgår till 5 046 TEUR, varav 1 505 TEUR avser swappar med förfall 2024. Vid avtalsförfall är värdet all - tid noll och inga betalningsåtaganden kvarstår. För kassaflöden från Eastnines derivat, se not 28 (Finansiella risker och riskhantering). För mer information, se även not 27 (Finansiella instrument). Förfalloår Nominellt belopp, TEUR Marknads- värde, TEUR Genomsnittlig räntenivå, % 2024 53 885 250 0,04 2025 20 775 928 0,10 2026 39 912 -472 2,92 2027 90 264 2 548 1,50 Summa 204 836 3 254 1,25 Koncernen Värde derivat, TEUR 2023 2022 Redovisat värde vid årets början 11 022 -1 395 Orealiserade värdeförändringar -7 767 12 417 Redovisat värde vid årets slut 3 254 11 022 Not 11 Värdepappersinnehav Nedan redovisas en sammanställning av Eastnines värdepappersinne - hav. Innehavet i MFG avyttrades under året. Koncernen Moderbolaget TEUR 2023 2022 2023 2022 Redovisat värde vid årets början 193 355 140 859 193 355 121 829 Försäljningar -143 592 -18 792 -143 592 – Orealiserade värde förändringar – 71 289 – 71 525 Realiserade värdeförändringar -49 763 – -49 763 – Redovisat värde vid årets slut – 193 355 – 193 355 Not 13 Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar Koncernen Moderbolaget TEUR 2023 2022 2023 2022 Utdelning, MFG 238 7 075 238 7 075 Återbetalning, ECBPF2 298 – – – Realiserad värdeförändring, MFG -50 406 – -50 406 – Summa -49 870 7 075 -50 168 7 075 Noter till finansiella rapporter Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 83 ===== SIDA 84 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 50 Förvaltningsberättelse 51 Finansiering 55 Risker 57 Finansiella rapporter 65 Noter till finansiella rapporter 72 Femårsöversikt nyckeltal 93 Styrelsens och vd:s försäkran 95 Revisionsberättelse 96 Intervju med styrelseordförande 100 Bolagsstyrningsrapport 101 Styrelse 106 Ledning 107 Övrig information 108 Not 14 Övriga intäkter Moderbolaget TEUR 2023 2022 Rådgivning- och förvaltningstjänster till koncernföretag 1 740 1 986 Summa 1 740 1 986 Not 15 Skatter Koncernen Moderbolaget Avstämning av effektiv skatt, TEUR 2023 2022 2023 2022 Resultat före skatt -74 625 113 076 -46 056 77 557 Skatt enligt gällande skattesats i Sverige, 20,6 % 15 373 -23 294 9 488 -15 977 Effekt av andra skattesatser för utländska dotterföretag -2 526 3 106 – – Skatteeffekt av ej skatte pliktiga värdeförändringar i portföljen -10 384 14 631 -10 384 14 631 Skatteeffekt av ej skatte pliktig utdelning 49 1 457 912 1 457 Skatteeffekt av ej avdragsgilla kostnader -173 -123 -2 -8 Underskott från tidigare år 14 – 14 – Övriga skattemässiga justeringar 1 152 – 1 135 – Ej redovisad skatteintäkt på skattemässiga underskott för året¹ -31 -294 – -104 Justering uppskjuten skatt från tidigare år -899 – – – Summa 2 576 -4 516 1 163 – Genomsnittlig skattesats, % 3,5 4,0 2,5 – 1 Uppskjutna skattefordringar redovisas i den omfattning det är möjligt att de kan tillgodogöras genom framtida beskattningsbara vinster. Uppskjuten skatt på underskottsavdrag om 0,2 MEUR i dotterbolag redovisas ej i balans­ räkningen. Not 16 Inventarier Inventarier redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumu - lerade av- och nedskrivningar. Eventuella nedskrivningar redovias som kostnad i resultaträkningen. I anskaffningsvärdet ingår utgifter direkt hänförbara till förvärvet av tillgången. Nyttjandeperioden har bedömts vara mellan 3–6 år. Avskrivning sker linjärt över nyttjande - perioden och redovisas på raden för fastighetskostnader eller centrala administrations kostnader. Inventarier består bland annat av inventarier och kontors utrustning för Eastnines kontor i Stockholm, Vilnius och Riga. Koncernen Moderbolaget TEUR 2023 2022 2023 2022 Ackumulerade anskaffningsvärden vid årets början 524 491 89 89 Årets investeringar 29 33 – – Ackumulerade anskaffningsvärden vid årets slut 553 524 89 89 Ackumulerade avskrivningar vid årets början -360 -284 -55 -37 Årets avskrivningar -78 -76 -18 -18 Ackumulerade avskrivningar vid årets slut -438 -360 -73 -55 Redovisat värde vid årets slut 115 164 16 34 Noter till finansiella rapporter Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 84 ===== SIDA 85 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 50 Förvaltningsberättelse 51 Finansiering 55 Risker 57 Finansiella rapporter 65 Noter till finansiella rapporter 72 Femårsöversikt nyckeltal 93 Styrelsens och vd:s försäkran 95 Revisionsberättelse 96 Intervju med styrelseordförande 100 Bolagsstyrningsrapport 101 Styrelse 106 Ledning 107 Övrig information 108 Not 18 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Koncernen Moderbolaget TEUR 2023 2022 2023 2022 Upplupna ränteintäkter – – 3 770 1 059 Upplupna intäkter 314 400 – – Övriga förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 869 1 093 80 407 Summa 1 183 1 493 3 850 1 466 Not 20 Eget kapital Eastnine AB (publ) har per balansdagen totalt 22 370 261 utgivna stamaktier där varje aktie har ett röstvärde av en (1) röst. Under året har Eastnine tilldelat 23 262 aktier till deltagare i Eastnines långsiktiga incitamentsprogram som infördes 2020 (LTIP 2020). Efter transaktio - nen, tillika per 31 december 2023, har Bolagets innehav av egna aktier minskat till 139 253, motsvarande en minskning från cirka 0,7 procent till cirka 0,6 procent av samtliga aktier. Vid årsstämman 2023 erhöll styrelsen nytt mandat att besluta om återköp av egna aktier, med begränsningen att Eastnines innehav av egna aktier vid var tid inte får överstiga 10 procent av samtliga aktier i Bolaget. Antal stamaktier 2023 2022 Antal utgivna aktier per 1 januari 22 370 261 22 370 261 Antal utgivna aktier per 31 december 22 370 261 22 370 261 varav aktier i eget förvar 139 253 162 515 Koncernens egna kapital Eget kapital motsvaras av moderbolagets aktiekapital, övrigt tillskju - tet kapital och intjänade vinstmedel. Övrigt tillskjutet kapital avser tillskjutet kapital från ägarna samt överkursbelopp som inbetalts i Not 19 Likvida medel Koncernen Moderbolaget TEUR 2023 2022 2023 2022 Likvida medel 128 620 19 820 112 258 7 620 Summa 128 620 19 820 112 258 7 620 Likvida medel utgörs av placeringar med en löptid på maximalt tre månader och som med obetydlig risk för värdeförändringar kan omvandlas till kontanta medel. På bokslutsdagen avser likvida medel till 100 procent likvida tillgångar på Bolagets bankkonton. Not 17 Kundfordringar Individuell bedömning görs av samtliga förfallna kundfordringar. Bedömning om risken för kreditförluster görs framåtblickande enligt IFRS 9 och reservering görs när kreditförlust föreligger. Kreditförluster reducerar koncernens driftnetto. Koncernen Åldersfördelning, TEUR 2023 2022 Ej förfallna 2 086 2 293 Förfallna 0–30 dagar 207 162 Förfallna 31–60 dagar 12 134 Förfallna 61–90 dagar – – Förfallna sedan mer än 90 dagar 23 19 varav reserverat¹ -16 -22 Summa 2 312 2 586 ¹ Reserveringar sker på individuell basis. samband med nyemissioner. Intjänade vinstmedel avser intjänade vinstmedel i koncernen. Totalt eget kapital uppgick per 31 december 2022 till 400,2 MEUR (478,5). Kapitalhantering Kapitalet definieras som totalt eget kapital och uppgick den 31 decem - ber 2023 till 400,2 MEUR (478,5). Likvida medel i koncernen uppgick till 128,6 MEUR (19,8). Eastnines styrelse har beslutat att nettobelå- ningsgrad på fastigheter inte ska överstiga 60 procent på koncernnivå och att soliditeten ska uppgå till minst 35 procent. På bokslutsdagen uppgick belåningsgraden till 27 procent (51) och soliditeten till 56 procent (57). Utöver likvida medel har Eastnine en checkkredit om 3,0 MEUR vilket, utöver möjligheten att även utöka fastighetskrediter, är ytterligare en finansieringskälla för att täcka kortfristiga likviditets - behov och investeringar. Moderbolagets bundna och fria egna kapital Enligt aktiebolagslagen utgörs eget kapital av bundet (icke utdelnings - bart) och fritt (utdelningsbart) eget kapital. Bundet eget kapital består i Eastnine AB av aktiekapitalet. I fritt eget kapital ingår överkursfond, årets resultat och balanserade vinstmedel. Av moderbolagets fria egna kapital får, till aktieägarna, endast utde- las så mycket att det efter utdelning finns full täckning för bundet eget kapital. Vidare får endast vinstutdelning ske om det med bedömning av verksamhetens omfattning, krav och risker är försvarligt med hänsyn till koncernens konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Utdelning Det är årsstämman som beslutar om utdelning. Styrelsen föreslår årsstämman 2024 en utdelning om 4,64 SEK per aktie, jämnt fördelat på fyra tillfällen under 2024 och inledningen av 2025. Utdelning ges ej för Bolagets innehav av egna aktier, vars exakta antal fastställs på avstämningsdagen. Baserat på antalet utgivna aktier på balansdagen, exklusive aktier i eget förvar, uppgår föreslagen utdelning till 103,2 MSEK, motsvarande 9,3 MEUR. 1 EUR = 11,13 SEK den 31 december 2023 (Källa: Reuters). Noter till finansiella rapporter Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 85 ===== SIDA 86 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 50 Förvaltningsberättelse 51 Finansiering 55 Risker 57 Finansiella rapporter 65 Noter till finansiella rapporter 72 Femårsöversikt nyckeltal 93 Styrelsens och vd:s försäkran 95 Revisionsberättelse 96 Intervju med styrelseordförande 100 Bolagsstyrningsrapport 101 Styrelse 106 Ledning 107 Övrig information 108 Förfallostruktur räntebärande skulder, år Låneskuld, TEUR Andel, % 2024 91 185 32,0 2025 37 174 13,1 2026 71 074 25,0 2027 84 890 29,9 Summa 284 323 100,0 Koncernen Fördelning räntebärande skulder, TEUR 2023 2022 Skulder till kreditinstitut, långfristiga 193 138 218 552 Skuld obligationsinnehavare, långfristig – 45 000 Skulder till kreditinstitut, kortfristiga 91 185 63 330 Summa 284 323 326 882 Not 21 Räntebärande skulder Räntebärande skulder avser i sin helhet skulder till kreditinstitut, varav 193 138 TEUR (263 552) klassificeras som långfristiga skulder då låne- förfall infaller senare än 12 månader från balansdagen och 91 185 TEUR (63 330) klassificeras som kortfristiga med låneförfall inom 12 månader, se även not 27 (Finansiella instrument). Eastnines skulder till kreditinsti- tut är värderade till upplupet anskaffningsvärde. Vid årets slut uppgick obligationslån till 0 TEUR (45 000) efter att obligationslånet inlösts i förtid. Koncernen Räntebärande skulder, TEUR 2023 2022 Räntebärande skulder vid årets början 326 882 241 084 I förtid inlöst obligationslån -45 000 – Upptagande av banklån 10 519 93 340 Amorteringar enligt plan -8 079 -7 542 Redovisat värde vid årets slut 284 323 326 882 I enlighet med Eastnines finanspolicy ska lånens genomsnittliga kapitalbindning aldrig understiga 18 månader, se även avsnittet Finansiering och kapitalstruktur. I tabellen Förfallostruktur ränte - bärande skulder redovisas lånens löptider och årlig andel, inklusive amortering, av totala räntebärande skulder som förfaller till återbetal - ning. Framtida årliga amorteringar enligt avtal uppgick vid årets slut till 7,5 MEUR (8,3), motsvarande 2,6 procent (2,5) av utestående skuld. Nästkommande tabell visar de räntebärande skuldernas fördelning. Ingen hänsyn tas till att lånekrediterna kan komma att refinansieras vid kapitalförfall. För räntebärande skulders påverkan på kassaflödet, se not 28 (Finansiella risker och riskhantering). Not 22 Uppskjuten skatteskuld Uppskjuten skatt på temporära skillnader, TEUR Koncernen Moderbolaget 2023 2022 2023 2022 Förvaltningsfastigheter 25 161 25 147 – – Nyttjanderättstillgång, leasingavtal 347 364 43 – Derivatinstrument 496 1 720 – – Leasingskuld -343 -364 -39 – Skattemässiga underskott -9 894 -8 079 -1 167 – Redovisat värde vid årets slut 15 768 18 788 -1 163 – Negativa belopp ovan avser uppskjuten skattefordran. Uppskjuten skatt är hänförligt till dotterbolag i Litauen och Polen och beräknas med en skattesats om 15 procent respektive 19 procent, samt moderbolaget i Sverige med en skattesats om 20,6 procent. Den uppskjutna skatten är hänförlig till skillnaden mellan bokförda och skattemässiga värden på fastigheter, leasingtillgångar och leasing - skulder, orealiserade värdeförändringar på derivat samt skattemässiga underskott. Ingen bolagsskatt redovisas i Estland eller Lettland, där skatt endast utgår med 20 procent på i huvudsak utdelade vinstmedel, det vill säga, ingen skatt betalas för outdelade vinstmedel. Då Eastnine ej har för avsikt att dela ut vinstmedel från Estland och Lettland har ingen uppskjuten skatt redovisats baserat på upparbetade vinstmedel. Skatteeffekt kommer att redovisas om beslut om utdelning kan bli aktuellt i framtiden. Utdelningsbara balanserade vinstmedel i koncer - nens dotterbolag i Estland och Lettland, inklusive årets resultat, upp - gick vid årets slut till 44 474 TEUR (52 692) och den uppskjutna skatten på dessa vinstmedel kan maximalt uppgå till 8 895 TEUR (10 538). Noter till finansiella rapporter Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 86 ===== SIDA 87 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 50 Förvaltningsberättelse 51 Finansiering 55 Risker 57 Finansiella rapporter 65 Noter till finansiella rapporter 72 Femårsöversikt nyckeltal 93 Styrelsens och vd:s försäkran 95 Revisionsberättelse 96 Intervju med styrelseordförande 100 Bolagsstyrningsrapport 101 Styrelse 106 Ledning 107 Övrig information 108 Not 24 Övriga skulder Koncernen Moderbolaget TEUR 2023 2022 2023 2022 Fastighetsskatt 1 489 484 – – Depositioner från hyresgäster 224 – – – Ej utbetald utdelning 1 669 1 594 1 669 1 594 Övrigt 1 095 1 176 178 161 Summa 4 477 3 254 1 847 1 755 Not 25 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Koncernen Moderbolaget TEUR 2023 2022 2023 2022 Upplupna lönerelaterade kostnader 697 608 570 503 Upplupna räntekostnader 48 797 – 640 Upplupna fastighetskostnader 821 899 – – Övriga upplupna kostnader 291 844 116 682 Förutbetalda intäkter 987 914 – – Summa 2 844 4 062 686 1 825 Not 26 Aktier och andelar i koncernföretag Moderbolaget TEUR 2023 2022 Ingående anskaffningsvärden 138 680 144 048 Återbetalning av aktieägartillskott -12 400 -49 450 Tillkommande/avgående anskaffningsvärden¹ -4 44 082 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 126 276 138 680 ¹ Av tillkommande/avgående anskaffningsvärden avser -4 TEUR (70) anskaffningsvärden hänförliga till anställdas incitamentsprogram LTIP. Direktägda dotterbolag Säte Antal aktier/andelar Kapital- och röstandel, % Bokfört värde, TEUR Eastnine Baltics OÜ Tallinn, Estland 2 500 100 82 264 Gainbortille Investments Sp. Z o.o. Poznan, Polen 408 236 100 44 001 Eastnine Office AB Stockholm, Sverige 11 000 100 11 Indirekt ägda dotterbolag Säte Antal aktier/andelar Kapital- och röstandel, % Eastnine Prop1 OÜ Tallinn, Estland 1 100 Eastnine Latvia SIA Riga, Lettland 52 353 814 100 Eastnine Alojas Biroji SIA Riga, Lettland 8 565 000 100 Eastnine Kimmel SIA Riga, Lettland 5 952 045 100 Eastnine Prop 6 SIA Riga, Lettland 5 000 100 Eastnine Valdemara Centrs SIA Riga, Lettland 10 000 000 100 Eastnine Zala 1 SIA Riga, Lettland 6 830 000 100 Eastnine Lithuania UAB Vilnius, Litauen 29 216 503 100 Eastnine 3Bures-1-2 UAB Vilnius, Litauen 2 925 100 Eastnine 3Bures-3 UAB Vilnius, Litauen 3 620 100 Eastnine S7-1 UAB Vilnius, Litauen 2 600 100 Eastnine S7-2 UAB Vilnius, Litauen 2 800 100 Eastnine S7-3 UAB Vilnius, Litauen 2 800 100 Eastnine Uniq UAB Vilnius, Litauen 2 700 100 Eastnine Uptown Park UAB Vilnius, Litauen 2 600 100 Eastnine Vertas-1 UAB Vilnius, Litauen 2 600 100 Eastnine Vertas-2 UAB Vilnius, Litauen 2 600 100 Not 23 Andra långfristiga skulder Koncernen Moderbolaget TEUR 2023 2022 2023 2022 Depositioner från hyresgäster 2 767 2 973 – – Övrigt 66 64 66 64 Summa 2 833 3 037 66 64 Noter till finansiella rapporter Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 87 ===== SIDA 88 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 50 Förvaltningsberättelse 51 Finansiering 55 Risker 57 Finansiella rapporter 65 Noter till finansiella rapporter 72 Femårsöversikt nyckeltal 93 Styrelsens och vd:s försäkran 95 Revisionsberättelse 96 Intervju med styrelseordförande 100 Bolagsstyrningsrapport 101 Styrelse 106 Ledning 107 Övrig information 108 Not 27 Finansiella instrument En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas normalt upp i balans - räkningen på transaktionsdagen. En finansiell tillgång tas bort ur balansräkningen när rättigheterna enligt avtal realiseras, förfaller eller när väsentliga risker och förmåner som är förknippade med tillgången överlåtits. En finansiell skuld (eller del därav) upphör i balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgjorts eller på annat sätt avtalats bort. Beräkning av verkligt värde Följande sammanfattar de metoder och antaganden som används för att fastställa verkligt värde för finansiella instrument. Finansiella instrument som värderas till verkligt värde via årets resultat Finansiella instrument värderade till verkligt värde omfattar initialt förvärvsvärde inklusive transaktionsutgifter hänförliga till förvärvet. Finansiella instrument som värderas till upplupet anskaffningsvärde Finansiella instrument såsom kundfordringar, leverantörskulder och andra rörelsekapitalposter som är finansiella instrument med mycket kort löptid, redovisas till upplupet anskaffningsvärde med avdrag för eventuell nedskrivning, varför det verkliga värdet bedöms överens - stämma med redovisat värde. Långfristiga räntebärande skulder löper i huvudsak med korta räntebindningstider och upplupet anskaffnings - värde bedöms överensstämma med verkligt värde. Verkligt värde för långfristigt obligationslån, redovisat till noll TEUR (45 000) efter att i sin helhet återbetalats under året, bedöms inte avvika materiellt från redovisat värde. Värdering till verkligt värde Eastnine tillämpar IFRS 13 för uppskattningar av verkligt värde och IFRS 13 och IFRS 7 för upplysningsändamål. Dessa kräver att Bolaget klassificerar värderingarna till verkligt värde enligt en hierarki som återspeglar betydelsen av de data som använts för att göra värdering - arna. Hierarkin har följande nivåer: Nivå 1: Noterade priser (ojusterade) på aktiva marknader för identiska tillgångar eller skulder. Nivå 2: Andra indata än de noterade priser som ingår i nivå 1, som är observerbara för tillgången eller skulden antingen direkt (dvs. som priser) eller indirekt (dvs. härledda från priser). Nivå 3: Indata för tillgången eller skulden, som inte bygger på observer bara marknadsdata (dvs. icke observerbar indata). Den nivå i hierarkin för verkligt värde där värderingen till verkligt värde kategoriseras ska bestämmas med grund i den lägsta nivå indata som är signifikant för värderingen till verkligt värde i sin helhet. I detta syfte görs bedömningen av indatas signifikans med beaktande av värderingen till verkligt värde i sin helhet. Om det i en värdering till verkligt värde används observerbara indata som kräver betydande jus - tering som har sin grund i icke observerbara data, är detta en värdering på nivå 3. Bedömningen av signifikansen för särskilda indata i värde - ringen till verkligt värde i sin helhet kräver beaktande av de faktorer som särskilt gäller för tillgången eller skulden. I tabellerna på nästa sida framgår de kategorier av finansiella instru - ment som finns i koncernen respektive moderbolaget. Finansiella tillgångar och skulder, redovisade till upplupet anskaffningsvärde respektive verkligt värde, klassificerade enligt IFRS 9 med undantag för investering i intressebolag, år 2022, som redovisades till verkligt värde enligt undantag i IAS 28 s. 18–19. Noter till finansiella rapporter Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 88 ===== SIDA 89 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 50 Förvaltningsberättelse 51 Finansiering 55 Risker 57 Finansiella rapporter 65 Noter till finansiella rapporter 72 Femårsöversikt nyckeltal 93 Styrelsens och vd:s försäkran 95 Revisionsberättelse 96 Intervju med styrelseordförande 100 Bolagsstyrningsrapport 101 Styrelse 106 Ledning 107 Övrig information 108 Not 27 forts. Finansiella tillgångar och skulder, TEUR Finansiella instrument värderade till verkligt värde via årets resultat Finansiella tillgångar redovisade till upplupet anskaffningsvärde Finansiella skulder redovisade till upplupet anskaffningsvärde Summa redovisat värde Koncernen 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 Derivat 3 254 11 022 – – – – 3 254 11 022 Kundfordringar – – 2 312 2 586 – – 2 312 2 586 Övriga fordringar – – 1 591 1 464 – – 1 591 1 464 Likvida medel – – 128 620 19 820 – – 128 620 19 820 Värdepappersinnehav som innehas för försäljning¹ – 193 355 – – – – – 193 355 Summa finansiella tillgångar 3 254 204 377 132 522 23 870 – – 135 776 228 247 Räntebärande skulder – – – – 284 323 326 882 284 323 326 882 Leverantörsskulder – – – – 589 727 589 727 Övriga finansiella skulder – – – – 4 525 4 138 4 525 4 138 Summa finansiella skulder – – – – 289 437 331 747 289 437 331 747 Finansiella tillgångar och skulder, TEUR Finansiella instrument värderade till verkligt värde via årets resultat Finansiella tillgångar redovisade till upplupet anskaffningsvärde Finansiella skulder redovisade till upplupet anskaffningsvärde Summa redovisat värde Moderbolaget 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 Lån till koncernföretag – – 78 777 78 777 – – 78 777 78 777 Övriga fordringar – – 1 416 1 176 – – 1 416 1 176 Kortfristiga värdepappersinnehav¹ – 193 355 – – – – – 193 355 Likvida medel – – 112 258 7 620 – – 112 258 7 620 Summa finansiella tillgångar – 193 355 192 451 87 573 – – 192 451 280 929 Räntebärande skulder – – – – – 45 000 – 45 000 Leverantörsskulder – – – – 86 22 86 22 Övriga finansiella skulder – – – – 1 847 1 755 1 847 1 755 Summa finansiella skulder – – – – 1 933 46 777 1 933 46 777 ¹ Innehav i MFG värderades vid värderingstidpunkten till avtalat försäljningspris (nivå 2). Noter till finansiella rapporter Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 89 ===== SIDA 90 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 50 Förvaltningsberättelse 51 Finansiering 55 Risker 57 Finansiella rapporter 65 Noter till finansiella rapporter 72 Femårsöversikt nyckeltal 93 Styrelsens och vd:s försäkran 95 Revisionsberättelse 96 Intervju med styrelseordförande 100 Bolagsstyrningsrapport 101 Styrelse 106 Ledning 107 Övrig information 108 Not 28 Finansiella risker och riskhantering Eastnine är genom sin verksamhet exponerat för olika slags risker. Bolagets finanspolicy fastställs av styrelsen. Hantering av finansiella risker sköts primärt av finansfunktionen i enlighet med Bolagets finans- policy. För mer information, se även not 21 (Räntebärande skulder). Finansiella risker Eastnine har exponering för följande finansiella risker: (A) Ränterisk (B) Valutarisk (C) Likviditetsrisk (D) Refinansieringsrisk (E) Kreditrisk (A) Ränterisk (hög risk) Räntekostnader utgör Eastnines största enskilda kostnadspost och uppgick för räkenskapsårets 2023 till 13,6 MEUR. Under 2023 var även ränteintäkter betydande. Ränterisk är risken för negativ påverkan på Eastnines resultat på grund av högre räntekostnader alternativt lägre ränteintäkter. Ränte - risk är risken för högre räntekostnader för rörliga lån när marknads - räntan stiger, för att ha en oproportionerlig del av räntan fast när rörliga räntor faller eller bedöms vara bestående låga samt risken för att ränteintäkterna faller om marknadsräntan sjunker då place - ring av likvida medel har kort räntebindning. Enligt finanspolicy ska ränte risken för räntebärande skulder begränsas genom att dessa ska ha genomsnittlig räntebindningstid om minst 12 månader. Eastnine binder ränta via derivat i form av ränteswappar. Vid årets slut uppgick den genomsnittliga räntebindningstiden till 20 månader (22). Efterföljande tabell sammanfattar effekterna på Eastnines resultat och eget kapital vid förändring av marknadsräntor utan hänsyn till eventuella värdeförändringar på Bolagets ränteswappar. Känslighetsanalys för marknadsränta Kassaflöde och intjäning, TEUR 2023 2022 Räntebärande skulder Marknadsränta +/- 50 räntepunkter -403 / +403 -488 / +488 Marknadsränta +/- 100 räntepunkter -806 / +806 -975 / +975 Likvida medel Marknadsränta +/- 50 räntepunkter +643 / -643 +99 / -99 Marknadsränta +/- 100 räntepunkter +1 286 / -1 286 +198 / -198 (B) Valutarisk (låg risk) Euro är Eastnines funktionella valuta. Valutarisk är den risk som uppstår i och med volatilitet i valutakurser, då värdet av redovisade tillgångar och skulder i andra valutor än euro fluktuerar på grund av valutakursförändringar. Eastnine arbetar internationellt och äger både monetära (kassa och likvida medel) som icke-monetära finansiella tillgångar (investeringar i värdepappersinnehav) som har andra valutor än euro. För verksamheten i Polen utgörs rörelsekostnader främst kostnader i polska zloty. Vidare utgörs moderbolagets rörelsekostna - der främst av kostnader i svenska kronor samt att Eastnine utbetalar utdelningar till aktieägare i svenska kronor. För att minska valutarisken placeras kassa och likvida medel huvud - sakligen i euro. Eastnine har under året ej valutasäkrat tillgångar i zloty eller svenska kronor. Tabellerna nedan redovisar de tillgångar och skulder som har en annan valuta än euro och känslighetsanalys för marknadsrisker. Tillgångar och skulder i främmande valutor Likvida medel och skulder, TEUR 2023 2022 Valuta i SEK 116 83 Valuta i PLN 888 370 Leasingskuld i SEK 190 294 Känslighetsanalys för marknadsrisker Påverkan på årets resultat och eget kapital, TEUR Riskfaktor Förändring, % 2023 2022 Växelkurs EUR/PLN +/- 10 5 239 5 507 (C) Likviditetsrisk (låg risk) Likviditetsrisk är risken att Eastnine saknar likvida medel för att kunna fullgöra sina betalningsåtaganden. Bolagets investeringar innebär en likviditetsrisk, vad gäller möjligheten att snabbt avyttra dessa till - gångar. Eastnine gör månatliga likviditetsprognoser över de kom - mande tolv månaderna. Enligt finanspolicyn ska Bolaget ha tillräcklig likviditet för att täcka kommande sex månaders nettoutflöden. Ränte - täckningsgraden ska uppgå till minst 2,0 gånger. Vid årets slut uppgick räntetäckningsgraden till 2,3 gånger. (D) Refinansieringsrisk (låg risk) Refinansieringsrisk är risken att inte erhålla tillräcklig finansiering, antingen vid förfall av befintlig finansiering eller vid behov av ny finan - siering. Enligt finanspolicyn ska belåningsgraden (tidigare benämnd nettobelåningsgrad fastigheter) vara omkring 50 procent. Kapitalbind - ningen ska uppgå till minst 1,5 år. Vid årets slut uppgick belånings - graden till 27 procent (51) och kapitalbindningen var 2,1 år (2,3). Eastnine har en bred finansieringsbas med fem banker vid årets slut. (E) Kreditrisk (låg risk) Kreditrisk är risken att framförallt hyresgäster försätts i konkurs eller inte kan fullgöra sina betalningsåtaganden samt vid placering av lik - vida medel. Motparter lämnar generellt bankgaranti eller deposition motsva - rande 2–3 månadshyror. Eastnine har löpande uppföljning av att hyres - inbetalningar inkommer enligt avtal. Hyresförlusterna under 2023 har varit försumbara. Vidare håller Eastnine likvida medel i större banker i de länder där Bolaget har verksamhet. Huvuddelen av Bolagets likviditet hålls i nordiska banker. Noter till finansiella rapporter Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 90 ===== SIDA 91 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 50 Förvaltningsberättelse 51 Finansiering 55 Risker 57 Finansiella rapporter 65 Noter till finansiella rapporter 72 Femårsöversikt nyckeltal 93 Styrelsens och vd:s försäkran 95 Revisionsberättelse 96 Intervju med styrelseordförande 100 Bolagsstyrningsrapport 101 Styrelse 106 Ledning 107 Övrig information 108 Löptidsanalys finansiella instrument 31 december 2023, TEUR Totalt 2024 2025 2026 2027 2028 Räntebärande skulder 284 323 91 185 37 174 71 074 84 890 – Ränta för räntebärande skulder 33 713 13 439 10 691 8 122 1 461 – Ränta för derivat -9 803 -3 692 -3 147 -2 350 -614 – Leasingskuld¹ 423 170 109 48 48 48 Leverantörsskulder 589 589 – – – – Övriga skulder 1 669 1 669 – – – – Summa kassaflöde från finansiella instrument 310 914 103 360 44 827 76 894 85 785 48 Löptidsanalys finansiella instrument 31 december 2022, TEUR Totalt 2023 2024 2025 2026 2027 Räntebärande skulder 326 882 63 330 134 655 35 607 8 401 84 890 Ränta för räntebärande skulder 30 480 13 386 7 935 4 683 3 475 1 001 Ränta för derivat -5 747 -2 666 -1 282 -1 025 -619 -155 Leasingskuld¹ 540 169 169 108 47 47 Leverantörsskulder 727 727 – – – – Övriga skulder 1 594 1 594 – – – – Summa kassaflöde från finansiella instrument 354 476 76 540 141 477 39 373 11 304 85 783 ¹ Leasingskulden avser bl.a. avgifter för tomträttsavgälder, vilka anses vara eviga. Årliga tomträttsavgälder efter år 2028 uppgick vid årets slut till 48 TEUR (47). Not 29 Närstående Närståendeförhållanden Eastnine AB har närståendeförhållande med sina dotterföretag, se not 26 (Aktier och andelar i koncernföretag), samt med styrelseledamöter och anställda. Transaktioner med personal i ledande ställning och dem närstående företag Eastnines företagsledning, styrelseledamöter och deras nära familje - medlemmar samt närstående företag kontrollerar 31 procent (30) av rösterna i Bolaget. Information om ersättningar till ledande befatt - ningshavare framgår av not 5 (Anställda, personalkostnader och ledande befattningshavares ersättningar). Not 28 forts. Not 30 Specifikationer till kassaflödesanalysen Justering för poster som inte ingår i kassaflöde för den löpande verksamheten TEUR Koncernen Moderbolaget 2023 2022 2023 2022 Realiserade värdeför ändringar i investeringar 49 763 – 49 763 – Orealiserade värde förändringar i fastigheter 34 685 -9 383 – – Orealiserade värdeförändringar i investeringar – -71 289 – -71 525 Orealiserade värde förändringar i derivat 7 767 -12 417 – – Av- och nedskrivningar 191 183 132 127 Långsiktigt incitamentsprogram (LTIP) -1 184 -1 184 Övrigt 383 114 -15 94 Summa 92 788 -92 608 49 879 -71 120 Betalda och erhållna räntor Koncernen Moderbolaget TEUR 2023 2022 2023 2022 Erhållna räntor 2 040 – 3 156 3 967 Erlagda räntor -14 329 -9 121 -3 815 -1 779Övriga transaktioner med närstående bolag TEUR 2023 2022 Eastnine Lithuania UAB Nominellt belopp 27 527 27 527 Erhållen ränta under året 1 514 1 376 Upplupen räntefordran 827 433 Eastnine Baltics OÜ Nominellt belopp 45 500 45 500 Erhållen ränta under året 2 184 2 184 Upplupen räntefordran 2 808 624 Gainbortille Investments Sp. Z o.o. Nominellt belopp 5 750 5 750 Erhållen ränta under året 247 170 Upplupen räntefordran 135 2 Noter till finansiella rapporter Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 91 ===== SIDA 92 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 50 Förvaltningsberättelse 51 Finansiering 55 Risker 57 Finansiella rapporter 65 Noter till finansiella rapporter 72 Femårsöversikt nyckeltal 93 Styrelsens och vd:s försäkran 95 Revisionsberättelse 96 Intervju med styrelseordförande 100 Bolagsstyrningsrapport 101 Styrelse 106 Ledning 107 Övrig information 108 Not 31 Resultat per aktie Resultat per aktie EUR 2023 2022 Resultat per aktie, före utspädning -3,24 4,89 Resultat per aktie, efter utspädning -3,24 4,88 Underlaget för de täljare och nämnare som använts i ovanstående beräkningar av resultat per aktie anges nedan: Beräkningar och resultat 2023 2022 Årets resultat hänförligt till moder bolagets stamaktieägare, TEUR -72 048 108 560 Genomsnittligt antal stamaktier justerat för återköpta aktier, före utspädning, tusental aktier 22 217 22 208 Effekt av Bolagets långsiktiga incitamentsprogram för anställda (LTIP), tusental aktier – 18 Genomsnittligt antal stamaktier justerat för återköpta aktier, efter utspädning, tusental aktier 22 217 22 226 Bolagets långsiktiga incitamentsprogram för anställda (LTIP) anses inte utspädande under perioder med negativt resultat, men blir ut spä- dande under perioder med positivt resultat. Not 33 Uppgifter om moderbolaget Eastnine AB är ett svenskregistrerat aktiebolag med säte i Stockholm. Moderbolagets aktier är noterade på Nasdaq Stockholm. Adressen till huvudkontoret är Kungsgatan 30, Box 7214, 103 88 Stockholm. Not 34 Händelser efter räkenskapsårets slut Styrelsen har föreslagit en utdelning om 4,64 SEK/aktie (3,40). Läs mer under rubriken Utdelning i förvaltningsberättelsen på s.53. I februari 2024 har lån om 62 MEUR refinansierats. Löptiden för lånen är cirka 3,8 år (18 MEUR) respektive 5,0 år (44 MEUR). 50 procent av lånevolymen har räntebundits via ränteswappar på samma löptider. I mars 2024 erhöll fastigheten Uptown Park i Vilnius hållbarhets - certifieringen LEED Platinum i kategorin byggnadsdrift och underhåll, varefter 100 procent av Eastnines fastighetsbestånd är hållbarhetscertifierat. Not 32 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser Ställda säkerheter för räntebärande skulder Koncernen TEUR 2023 2022 Förvaltningsfastigheter 563 444 595 896 Pantsatta aktier i dotterbolag 193 999 221 990 Summa 757 443 817 886 Tabellen visar säkerheter för kreditlån. I merparten av kreditavtalen förekommer covenanter bland annat för belåningsgrader, minimum eget kapital, skuldtäckningsgrader samt krav på likvida medel på bankkonto. Moderbolaget Eventualförpliktelser, TEUR 2023 2022 Borgensförbindelser avseende krediter i dotterbolag 214 213 210 439 Summa 214 213 210 439 Noter till finansiella rapporter Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 92 ===== SIDA 93 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 50 Förvaltningsberättelse 51 Finansiering 55 Risker 57 Finansiella rapporter 65 Noter till finansiella rapporter 72 Femårsöversikt nyckeltal 93 Styrelsens och vd:s försäkran 95 Revisionsberättelse 96 Intervju med styrelseordförande 100 Bolagsstyrningsrapport 101 Styrelse 106 Ledning 107 Övrig information 108 Nyckeltal 2023 2022 2021 2020 2019 Fastighetsrelaterade Uthyrningsbar yta, tkvm 182,8 182,9 143,2 121,0 99,5 Antal fastigheter 14 14 13 10 9 Förvaltningsfastigheter, TEUR 573 771 606 222 469 817 372 400 290 256 Överskottsgrad, % 93 91 89 91 89 Uthyrningsgrad, ekonomisk, % 93,1 96,3 90,0 92,1 92,0 Genomsnittshyra, EUR/kvm/månad 16,1 15,3 14,8 14,9 14,7 Genomsnittshyra, EUR/kvm/år 193 183 178 179 177 WAULT, år 3,8 4,4 4,3 4,4 5,0 Vägt direktavkastningskrav, % 6,4 5,6 5,6 5,8 – Miljöcertifierade fastigheter¹, % av kvm 94 94 81 87 72 Finansiella Hyresintäkter, TEUR 36 166 30 299 21 530 19 186 13 348 Driftnetto, TEUR 33 631 27 487 19 237 17 497 11 946 Förvaltningsresultat, TEUR 17 698 13 413 9 526 10 011 5 489 Belåningsgrad2, % 27 51 45 40 35 Kapitalbindningstid, år 2,1 2,3 2,5 3,0 3,5 Räntebindningstid, år 1,7 1,8 1,5 2,3 3,1 Skuldkvot, ggr 9,5 14,1 15,7 12,4 17,1 Nettoskuldkvot, ggr 5,2 13,2 13,8 10,6 12,4 Soliditet, % 56 57 58 62 64 Räntetäckningsgrad, ggr 2,3 2,4 2,7 3,7 3,5 Genomsnittlig räntenivå, % 4,0 3,4 2,8 2,3 2,3 Avkastning på eget kapital, % -16,3 25,4 21,1 12,5 13,9 Nyckeltal 2023 2022 2021 2020 2019 Aktierelaterade Eget kapital, TEUR 400 176 478 508 375 994 309 942 268 192 Långsiktigt substansvärde, TEUR 412 689 486 274 391 853 323 542 276 470 Börsvärde, TEUR 343 475 241 250 341 658 275 527 276 546 Börsvärde, TSEK 3 823 733 2 682 696 3 517 707 2 768 633 2 905 881 Antal utgivna aktier vid årets slut, tusental 22 370 22 370 22 370 22 370 22 370 Antal utgivna aktier vid årets slut, justerat för återköpta aktier, tusental 22 231 22 208 22 208 22 149 21 149 Vägt genomsnittligt antal aktier justerat för återköpta aktier, före utspädning, tusental 22 217 22 208 22 169 21 269 21 187 Vägt genomsnittligt antal aktier justerat för återköpta aktier, efter utspädning, tusental 22 217 22 226 22 232 21 319 21 231 Kassaflöde per aktie från den löpande verksamheten, EUR 0,75 0,88 0,79 0,52 0,40 Kassaflöde per aktie, EUR 4,90 -0,42 0,22 -0,61 -1,31 Förvaltningsresultat per aktie, EUR 0,80 0,60 0,43 0,47 0,26 Resultat per aktie före utspädning, EUR -3,24 4,89 3,27 1,70 1,66 Resultat per aktie efter utspädning, EUR -3,24 4,88 3,25 1,70 1,66 Utdelning per aktie, EUR3 0,42 0,31 0,29 0,30 0,26 Utdelning per aktie, SEK3 4,64 3,40 3,00 3,00 2,70 Eget kapital per aktie, EUR 18,0 21,5 16,9 14,0 12,7 Eget kapital per aktie, SEK 200 240 174 141 133 Långsiktigt substansvärde per aktie, EUR 18,6 21,9 17,6 14,6 13,1 Långsiktigt substansvärde per aktie, SEK 207 243 182 147 137 Aktiekurs, EUR4 15,5 10,9 15,4 12,4 13,1 Aktiekurs, SEK4 172,00 120,80 158,40 125,00 137,40 Övriga EUR/SEK 11,13 11,12 10,30 10,05 10,51 EUR/PLN 4,35 4,69 – – – ¹ Miljöcertifierad yta i relation till total yta (exklusive yta som förväntas bli föremål för omfattande projektutveckling). ² Fram till och med 2022 benämnd Nettobelåningsgrad fastigheter. ³ Föreslagen utdelning för 2023, 4,64 SEK per aktie motsvarande 0,42 EUR per aktie. ⁴ Ej justerad för utdelning. Femårsöversikt nyckeltal Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 93 ===== SIDA 94 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 50 Förvaltningsberättelse 51 Finansiering 55 Risker 57 Finansiella rapporter 65 Noter till finansiella rapporter 72 Femårsöversikt nyckeltal 93 Styrelsens och vd:s försäkran 95 Revisionsberättelse 96 Intervju med styrelseordförande 100 Bolagsstyrningsrapport 101 Styrelse 106 Ledning 107 Övrig information 108 Härledning av nyckeltal Nyckeltal 2023 2022 2021 2020 2019 Hyresintäkter 36 166 30 299 21 530 19 186 13 348 Driftnetto 33 631 27 487 19 237 17 497 11 946 Överskottsgrad, % 93 91 89 91 89 Förvaltningsfastigheter 573 771 606 222 469 817 372 400 290 256 Räntebärande skulder 284 323 326 882 241 084 173 151 137 771 Likvida medel 128 620 19 820 29 201 24 278 37 406 Belåningsgrad, % 27 51 45 40 35 Driftnetto 33 631 27 487 19 237 17 497 11 946 Centrala administrationskostnader -3 679 -4 224 -3 853 -3 515 -3 873 Summa 29 952 23 262 15 383 13 982 8 073 Räntebärande skulder 284 323 326 882 241 084 173 151 137 771 Skuldkvot, ggr 9,5 14,1 15,7 12,4 17,1 Driftnetto 33 631 27 487 19 237 17 497 11 946 Centrala administrationskostnader -3 679 -4 224 -3 853 -3 515 -3 873 Summa 29 952 23 262 15 383 13 982 8 073 Räntebärande skulder 284 323 326 882 241 084 173 151 137 771 Likvida medel 128 620 19 820 29 201 24 278 37 406 Nettoskuldkvot, ggr 5,2 13,2 13,8 10,6 12,4 Nyckeltal 2023 2022 2021 2020 2019 Förvaltningsresultat 17 698 13 413 9 526 10 011 5 489 Räntekostnader 13 586 9 374 5 600 3 703 2 225 Resultat före räntekostnader 31 284 22 787 15 126 6 308 7 714 Räntetäckningsgrad, ggr 2,3 2,4 2,7 3,7 3,5  Eget kapital 400 176 478 508 309 942 309 942 268 192 Återläggning derivat -3 254 -11 022 2 745 2 745 1 963 Återläggning uppskjuten skatt 15 768 18 788 10 855 10 855 6 315 Långsiktigt substansvärde, TEUR 412 689 486 274 323 542 323 542 276 470 Årets resultat -71 658 108 560 72 334 36 155 35 266 Genomsnittligt eget kapital 439 342 427 251 342 968 289 067 254 506 Avkastning på eget kapital, % -16,3 25,4 21,1 12,5 13,9 Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 94 Femårsöversikt nyckeltal ===== SIDA 95 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 50 Förvaltningsberättelse 51 Finansiering 55 Risker 57 Finansiella rapporter 65 Noter till finansiella rapporter 72 Femårsöversikt nyckeltal 93 Styrelsens och vd:s försäkran 95 Revisionsberättelse 96 Intervju med styrelseordförande 100 Bolagsstyrningsrapport 101 Styrelse 106 Ledning 107 Övrig information 108 Styrelsens och vd:s försäkran Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att årsredovisningen och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med god redo ­ visningssed i Sverige och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de internationella redovisningsstandarder som avses i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder. Års redovisningen ger en rättvisande bild av koncernens och moder­ bolagets ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen för koncernen respektive moderbolaget ger en rättvisande översikt över koncernens och moderbolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskri ­ ver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moder bolaget och koncernen står inför. Denna årsredovisning har undertecknats med elektronisk underskrift. Datum för undertecknande framgår av den elektroniska underskriften. Liselotte Hjorth Ordförande Christian Hermelin Ledamot Hanna Loikkanen Ledamot Peter Elam Håkansson Ledamot Peter Wågström Ledamot Ylva Sarby Westman Ledamot Kestutis Sasnauskas Verkställande direktör Vår revisionsberättelse har lämnats den dag som framgår av vår elektroniska underskrift. KPMG AB Peter Dahllöf Auktoriserad revisor Eastnines fastighet S71 i Vilnius. Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 95 ===== SIDA 96 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 50 Förvaltningsberättelse 51 Finansiering 55 Risker 57 Finansiella rapporter 65 Noter till finansiella rapporter 72 Femårsöversikt nyckeltal 93 Styrelsens och vd:s försäkran 95 Revisionsberättelse 96 Intervju med styrelseordförande 100 Bolagsstyrningsrapport 101 Styrelse 106 Ledning 107 Övrig information 108 Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Eastnine AB (publ) för år 2023 med undantag för bolagsstyrnings ­ rapporten på sidorna 101–105. Bolagets årsredovisning och koncern­ redovisning ingår på sidorna 51–95 och 101–105 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rätt ­ visande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 decem ­ ber 2023 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rätt ­ visande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2023 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt IFRS Accounting Standards, så som de antagits av EU, och årsredovis ­ ningslagen. Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 101–105. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredo ­ visningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget samt rapport över totalresultat och rapport över finansiell ställning för koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncern­ redovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rap ­ port som har överlämnats till moderbolagets styrelse i enlighet med revisorsförordningens (537/2014) artikel 11. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhål ­ lande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige Till bolagsstämman i Eastnine AB (publ), org. nr 556693-7404 Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga för ­ bjudna tjänster som avses i revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ända ­ målsenliga som grund för våra uttalanden. Särskilt betydelsefulla områden Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncern redovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalan ­ den om dessa områden. Värdering av förvaltningsfastigheter Se not 10 inklusive beskrivning av tillämpliga redovisningsprinciper på sidan 73, 81–82 i årsredovisningen och koncernredovisningen för detaljerade upplysningar och beskrivning av området. Beskrivning av området Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernredovisningen till verkligt värde. Det redovisade verkliga värdet uppgår till 573 771 TEUR per den 31 december 2023. Fastigheternas verkliga värde har fastställts base ­ rat på värderingar utförda av oberoende externa värderare. De externa värderingarna utförs genom en individuell bedömning för varje fastig ­ het av framtida intjäningsförmåga och marknadens avkastningskrav. Värdeförändringar kan uppstå antingen till följd av makro och mikro­ ekonomiska eller fastighetsspecifika orsaker. Värderingarna bygger på bedömningar och antaganden som kan ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Risken är att det redo ­ visade värdet på förvaltningsfastigheter kan vara över ­ eller under­ skattat och att varje justering av värdet direkt påverkar årets resultat. Hur området har beaktats i revisionen Vi har övervägt om den tillämpade värderingsmetodiken är rimlig genom att jämföra den med vår erfarenhet av hur andra fastighets ­ bolag och värderare arbetar och vilka antaganden som är normala vid värdering av jämförbara objekt. Vi har bedömt kompetensen och obe ­ roendet hos de externa värderarna. Vi har testat de kontroller som koncernen har etablerat för att säker ­ ställa att indata som lämnas till de externa värderarna är riktiga och fullständiga. Vi har stickprovsvis granskat de upprättade fastighets ­ värderingarna. Härvid har vi använt aktuell marknadsdata från externa källor, särskilt antaganden om direktavkastningskrav, diskonterings ­ räntor, hyresnivåer och vakanser. Vi har kontrollerat riktigheten i de upplysningar om förvaltningsfastigheterna som bolaget lämnar i not 10 i årsredovisningen, särskilt vad avser inslag av bedömningar samt tillämpade nyckelantaganden. Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen Detta dokument innehåller även annan information än årsredovis ­ ningen och koncernredovisningen och återfinns på s. 1–50, 100 och 106–131. Den andra informationen består också av ersättningsrappor ­ ten som vi inhämtade före datumet för denna revisionsberättelse. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Revisionsberättelse Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 96 ===== SIDA 97 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 50 Förvaltningsberättelse 51 Finansiering 55 Risker 57 Finansiella rapporter 65 Noter till finansiella rapporter 72 Femårsöversikt nyckeltal 93 Styrelsens och vd:s försäkran 95 Revisionsberättelse 96 Intervju med styrelseordförande 100 Bolagsstyrningsrapport 101 Styrelse 106 Ledning 107 Övrig information 108 Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredo ­ visningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna infor ­ mation, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS Accounting Standards så som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De upp ­ lyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredo ­ visningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom: – identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar och utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra ut ta­ landen. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller åsido ­ sättande av intern kontroll. – skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen. – utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskatt ­ ningar i redovisningen och tillhörande upplysningar. – drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om huruvida det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättel ­ sen fästa uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen och koncernredovisningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredo­ visningen och koncernredovisningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag och en koncern inte längre kan fortsätta verksamheten. – utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen, däribland upplysningarna, och om årsredovisningen och koncernredovisningen återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild. – inhämtar vi tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis avseende den finansiella informationen för enheterna eller affärsaktiviteterna inom koncernen för att göra ett uttalande avseende koncernredo ­ visningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och utförande av koncern revisionen. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden. Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi iden ­ tifierat. Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt obe ­ roende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att elimi ­ nera hoten eller motåtgärder som har vidtagits. Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författ ­ ningar förhindrar upplysning om frågan. Revisionsberättelse Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 97 ===== SIDA 98 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 50 Förvaltningsberättelse 51 Finansiering 55 Risker 57 Finansiella rapporter 65 Noter till finansiella rapporter 72 Femårsöversikt nyckeltal 93 Styrelsens och vd:s försäkran 95 Revisionsberättelse 96 Intervju med styrelseordförande 100 Bolagsstyrningsrapport 101 Styrelse 106 Ledning 107 Övrig information 108 Revisorns granskning av förvaltning och förslag till disposition av bolagets vinst eller förlust. Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Eastnine AB (publ) för år 2023 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verk­ ställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är obe ­ roende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisors sed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ända ­ målsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträf ­ fande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och kon ­ cernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medels­ förvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kont ­ rolleras på ett betryggande sätt. Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bola ­ gets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medels förvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende: – företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller – på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredo ­ visningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bola ­ gets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersätt ­ ningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångs ­ punkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild bety ­ delse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Revisorns granskning av Esef­rapporten Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktö ­ ren har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett for ­ mat som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef ­rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för Eastnine AB (publ) för år 2023. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef ­rapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering. Grund för uttalanden Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef ­rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Eastnine AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Revisionsberättelse Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 98 ===== SIDA 99 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 50 Förvaltningsberättelse 51 Finansiering 55 Risker 57 Finansiella rapporter 65 Noter till finansiella rapporter 72 Femårsöversikt nyckeltal 93 Styrelsens och vd:s försäkran 95 Revisionsberättelse 96 Intervju med styrelseordförande 100 Bolagsstyrningsrapport 101 Styrelse 106 Ledning 107 Övrig information 108 omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effek ­ tiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att Esef­rapporten upprättats i ett giltigt XHTML­format och en avstäm ­ ning av att Esef­rapporten överensstämmer med den granskade års­ redovisningen och koncernredovisningen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida kon ­ cernens resultat­, balans­ och egetkapitalräkningar, kassaflödesanalys samt noter i Esef­rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef­förordningen. Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 101–105 och för att den är upprättad i enlighet med årsredo ­ visningslagen. Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden. En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med års redovisningens och koncernredovisningens övriga delar samt är i överensstämmelse med årsredovisningslagen. KPMG AB, Box 382, 101 27, Stockholm, utsågs till Eastnine AB (publ)s revisor av bolagsstämman den 3 maj 2023. KPMG AB eller revi ­ sorer verksamma vid KPMG AB har varit bolagets revisor sedan 2007. Stockholm den 26 mars 2024 KPMG AB Peter Dahllöf Auktoriserad revisor Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef­rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta Esef ­rapporten utan väsentliga felaktig­ heter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef ­rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra granskningsåtgär ­ der för att uppnå rimlig säkerhet att Esef ­rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef ­rapporten. Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality Management 1, som kräver att företaget utformar, implementerar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutöv ­ ningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om Esef­rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och koncernredovis ­ ningen. Vi väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar vi de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till Revisionsberättelse Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 99 ===== SIDA 100 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 50 Förvaltningsberättelse 51 Finansiering 55 Risker 57 Finansiella rapporter 65 Noter till finansiella rapporter 72 Femårsöversikt nyckeltal 93 Styrelsens och vd:s försäkran 95 Revisionsberättelse 96 Intervju med styrelseordförande 100 Bolagsstyrningsrapport 101 Styrelse 106 Ledning 107 Övrig information 108 Styrelsen antog en ny affärsplan i slutet av 2023 eftersom den tidigare planen löpte ut. Är du nöjd med måluppfyllelsen under året och vad är de viktigaste förändringarna i den nya affärsplanen? Enligt den tidigare planen skulle Eastnine bland annat renodla inves ­ teringarna till att omfatta enbart fastigheter, uppnå en konkurrens ­ kraftig totalavkastning och växa fastighetsportföljen till 700 MEUR. Bolaget lyckades efter hårt arbete uppnå de två första målen och hade, efter försäljningen av MFG, även kunnat nå det tredje. Men i en marknad som präglades av fallande fastighetsvärden, valde vi att göra analysen än mer grundligt i syfte att optimera avkastningen. I den nya affärsplanen är det mer fokus på avkastning och mindre på volym än i den tidigare, eller som man också skulle kunna uttrycka det; mer fokus på kvalitet än kvantitet. Som ett exempel kan nämnas att målet fortfarande är att Eastnine ska växa, men med tillägget att det ska ske med ett lönsamhetsperspektiv. Den nya planen har också ett större kundfokus än tidigare, Eastnine lovar att göra sitt yttersta för att hyresgästernas lokaler ska bli en komparativ fördel för dem. Inom hållbarhetsområdet deklarerar Eastnine sin ambition att vara en led ­ are och föregångare samt att verksamheten i sin helhet ska bedrivas i linje med EU­ taxonomin. Försäljningen av innehavet i MFG var den enskilda frågan som upptog mest av styrelsens tid under 2023. Men mycket arbete lades också på framtagandet av en ny affärsplan, som fokuserar mer på lönsamhet, avkastning för aktieägarna samt innehåller ett löfte om att försöka ge hyresgästerna en konkurrensfördel i deras affärsverksamhet. Vissa saker i styrelsearbetet är återkommande och följer till ­ exempel­kalendern­för­finansiell­rapportering.­Vad­har­ni­lagt­ mest på fokus på under 2023 förutom det? Styrelsearbetet är till sin natur strategiskt och långsiktigt med många frågor som är återkommande varje år eller flera gånger per år. Men ibland förändras tyngdpunkten och under 2023 har vi utan tvekan lagt mest fokus på försäljningen av innehavet i Melon Fashion Group. En mycket ovanlig och komplex transaktion i en extraordinär marknad. Avyttringen skapade stora möjligheter på grund av den likviditet som tillfördes och under andra halvåret svängde fokus därför över till hur kapitalet skulle investeras på bästa sätt. Följden blev att obligationen återköptes och därefter är fastighetsförvärv på agendan. Vad ser du framför dig när det gäller styrelsearbetet under 2024, finns­det­något­som­ni­kommer­att­fokusera­mer­på? Styrelsen arbetar med att utveckla fastighetsportföljen ur alla aspek ­ ter; hållbarhet, kundrelationer och tillväxt, naturligtvis kombinerat med förbättrad lönsamhet. Vi vill också bibehålla vår kvalitetsstämpel som bolag, med höga resultat i medarbetarundersökningen Great Place to Work, GRESB och andra viktiga rankingar. Slutligen är finansie ­ ring av fortsatt tillväxt en fråga vi kommer att ägna en hel del tid åt. Vad i omvärlden tror du kommer att få störst påverkan på Eastnine under 2024 och på vilket sätt? Våra marknader har under många år haft en högre tillväxt än omvärl ­ den och prognosen är att det kommer att fortsätta även de närmaste åren, efter ett undantag för 2023. Inflationsutveckling och dess på verkan på räntenivåerna är viktiga för alla fastighetsbolag, eftersom investeringarna delvis finansieras med lån. Att kapitalmarknaden är väl fungerande och utgör ett alternativ till bankfinansiering är viktigt och där vore det bra med en förbättring. Slutligen finns det ju en möjlig ­ het att det dyker upp nya intressanta förvärvsmöjligheter under året, då det finns aktörer på marknaden som har en ansträngd finansiell situation. Fokus på avyttringen av MFG-innehav Styrelseordförande Liselotte Hjorth. Intervju med styrelseordförande Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 100 ===== SIDA 101 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 50 Förvaltningsberättelse 51 Finansiering 55 Risker 57 Finansiella rapporter 65 Noter till finansiella rapporter 72 Femårsöversikt nyckeltal 93 Styrelsens och vd:s försäkran 95 Revisionsberättelse 96 Intervju med styrelseordförande 100 Bolagsstyrningsrapport 101 Styrelse 106 Ledning 107 Övrig information 108 Tillämpliga regelverk Bolagsstyrningen i Eastnine bygger på både externa och interna regel ­ verk. De externa regelverken är aktiebolagslagen, Nasdaq Stockholms Regelverk för emittenter, Svensk kod för bolagsstyrning (Koden) samt andra tillämpliga svenska och utländska lagar och bestämmelser. Bolagets interna ramverk omfattar bolagsordning, regler och riktlinjer för bolagsstyrning, styrelsens arbetsordning, instruktion till verkstäl ­ lande direktören och de policydokument som Bolaget har antagit. Bolaget följer Koden. Bolagets syfte och karaktär Eastnine är ett svenskt publikt aktiebolag, etablerat och noterat 2007, som investerar i moderna och hållbara kontorsfastigheter i först­ klassiga lägen på utvalda marknader i Baltikum och Polen. Eastnines huvudkontor är beläget i Stockholm och landskontor med anställda finns i Riga samt Vilnius. Kunderna utgörs till hög andel av större och stabila, internationella hyresgäster. Bolaget har under ett par års tid arbetat med att renodla investe ­ ringarna till att enbart omfatta direktägda fastigheter. Under 2023 slutfördes det arbetet då det sista utestående innehavet, MFG, avytt ­ rades. Eastnine är sedan augusti 2023 ett renodlat fastighetsbolag som ska växa beståndet inom kontorsfastigheter med fokus på ökad lönsamhet. Aktien och ägarna Eastnines aktiekapital uppgick vid årets slut till 3 660 TEUR (3 660). Antalet utgivna stamaktier uppgick till 22 370 261, vilket ger ett kvotvärde på 0,1636 EUR per aktie. Återköpta aktier, som uppgår till 139 253 har ingen andel i Bolagets tillgångar eller resultat, ej heller För Eastnine AB (publ) (Bolaget) innebär bolagsstyrning det sätt på vilket Bolaget verkar och är organiserat i syfte att tillvarata alla aktieägares intressen och uppnå Bolagets mål. har de rösträtt. Samtliga övriga aktier, 22 231 008, har en röst och lika rätt till andel i Bolagets tillgångar och resultat. Peter Elam Håkansson ägde vid utgången av 2023, direkt och indirekt, 26,2 procent av antalet utgivna aktier, Bonnier Fastigheter Invest 17,4 procent och Arbona 10,2 procent. Det fanns ingen ytterligare ägare som ägde minst 10,0 pro ­ cent av aktierna i Bolaget. Bolagsstämma Bolagsstämman är Bolagets högsta beslutande organ, och det är vid denna som aktieägarna kan utöva sitt inflytande. Stämman ska hållas inom sex månader efter räkenskapsårets slut. Alla aktieägare som är registrerade i aktieboken, och som har anmält sitt deltagande i tid, har rätt att delta i bolagsstämman. Aktieägare kan rösta för det totala antalet aktier de äger och får åtföljas av högst två biträden. En aktie ger en röst. Aktieägare kan välja att företrädas av ombud. Aktieägare har rätt att få ett ärende behandlat på bolagsstämman förutsatt att vederbörlig anmälan har tillställts Bolaget i god tid innan kallelsen till bolagsstämman sänds ut. Kallelse till bolagsstämma sker enligt aktie ­ bolagslagen och utlyses av styrelsen. Kallelse till ordinarie bolags ­ stämma, alternativt extrastämma där bolagsordningen ska ändras, ska utfärdas tidigast sex veckor och senast fyra veckor före bolagsstäm ­ man. Kallelse till övriga extrastämmor ska utfärdas tidigast sex veckor och senast två veckor före bolagsstämman. Kallelse till bolagsstämma ska ske genom kungörelse i Post ­ och Inrikes Tidningar och på Bola ­ gets webbplats. Vid tidpunkten för kallelse ska information om att kallelse har skett annonseras i Svenska Dagbladet. Bolagsstämman är en viktig kommunikationskanal till aktieägarna. Utgångspunkten är att såväl styrelse som företagsledning är närvarande vid bolagsstämman för att svara på frågor från aktieägarna. Bolagsstämman behandlar bland annat frågor som rör: • Val av styrelseledamöter och ordförande. • I förekommande fall val av revisor. • Fastställande av utdelning. • Fastställande av resultat­ och balansräkning. • Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare. • Ansvarsfrihet för styrelseledamöterna och vd. Årsstämman 2023 Årsstämman 2023 hölls den 3 maj på IVA Konferenscenter, Grev Turegatan 16 i Stockholm. 42 aktieägare var representerade vid stämman, motsvarande totalt 61,4 procent av rösterna i Bolaget (exkluderat aktier innehavda av Bolaget). Årsstämman 2023 godkände bland annat: • Fastställning av resultat för verksamhetsåret 2022. • Ansvarsfrihet för ledning och styrelse. • Utdelning om 3,40 kronor per aktie fördelat på fyra utbetalnings tillfällen om 0,85 kronor per aktie. • Att antalet styrelseledamöter ska vara sex. • Omval av ledamöter och ordförande samt nyval av ledamot Hanna Loikkanen. • Styrelsearvode. • Omval av revisionsbolag. • Ersättningsrapport. • Bemyndigande för styrelsen att besluta om förvärv och överlåtelse av egna aktier i enlighet med det för stämman framlagda förslaget. • Bemyndigande för styrelsen att besluta om nyemission av aktier. Bolagsstyrningsrapport Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 101 ===== SIDA 102 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 50 Förvaltningsberättelse 51 Finansiering 55 Risker 57 Finansiella rapporter 65 Noter till finansiella rapporter 72 Femårsöversikt nyckeltal 93 Styrelsens och vd:s försäkran 95 Revisionsberättelse 96 Intervju med styrelseordförande 100 Bolagsstyrningsrapport 101 Styrelse 106 Ledning 107 Övrig information 108 Samtliga handlingar från årsstämman, inklusive stämmo protokoll, finns på www.eastnine.com. Årsstämman 2024 Årsstämman i Eastnine AB äger rum torsdagen den 25 april 2024 kl. 15.00 på IVA Konferenscenter, Grev Turegatan 16 i Stockholm. För mer information se s. 130. För fullständig kallelse, se www.eastnine.com. Valberedningen Valberedningens uppgift är att utvärdera styrelsen och dess arbete inför årsstämman, förbereda och presentera förslag till stämman avse ­ ende stämmo ordförande, styrelseledamöter och styrelseordförande samt att i förekommande fall föreslå revisorer. Valberedningen ska i sitt förslag av styrelse bland annat ha tagit hänsyn till mångsidighet och bredd avseende ledamöternas kompetens och erfarenhet i förhål ­ lande till Bolagets karaktär samt eftersträva en jämn könsfördelning. Valberedningen har också uppgiften att föreslå styrelsearvoden, even ­ tuella arvoden till styrelseutskott och arvoden till Bolagets revisorer samt att lämna förslag till process för att utse valberedning inför nästa årsstämma. Samtliga aktieägares intressen ska tillvaratas och alla aktieägare har möjlighet att lämna förslag till valberedningen. Arbetet i valberedningen under 2023/2024 Enligt beslut på årsstämman den 15 maj 2017 ska Eastnine ha en valberedning bestående av minst tre och högst fyra ledamöter, varav högst tre ledamöter ska utses av de tre största (baserat på faktisk rösträtt) aktieägarna (eller ägargrupperna) i Bolaget som önskar utse en representant. Övrig ledamot utgörs av Bolagets styrelseordförande. Sammansättningen av valberedningen inför årsstämman 2024 till ­ kännagavs genom pressmeddelande och på Bolagets webbsida den 28 september 2023. Inga arvoden har utbetalats till valberedning ­ ens ledamöter. Aktie ägarna har beretts tillfälle att lämna förslag till valberedningen. Valberedningens förslag till årsstämman kommer att framgå av kallelsen till årsstämman och finnas tillgängligt på www.eastnine.com före årsstämman. Externa revisorer Vid årsstämman 2023 beslutades att utse det registrerade revisions ­ bolaget KPMG, med huvudansvarig revisor Peter Dahllöf född 1972, till Bolagets externa revisor för tiden intill slutet av årsstämman 2024. Peter Dahllöf är auktoriserad revisor och delägare i KPMG samt aktiv inom KPMG:s internationella fastighetsnätverk. Peter har agerat ansvarig revisor för Eastnine sedan 2018. Bland Peter Dahllöfs övriga revisionsuppdrag ingår: Annehem, Areim, Hemsö, Ikano Bostad, K2A och NP3. Arvode till revisorerna Bolagets revisorer har erhållit arvode för revision, annan föreskriven granskning samt för rådgivning som föranletts av iakttagelser vid revision och granskning. Under verksamhetsåret 2023 uppgick totalt revisionsarvode till 248 TEUR (213), varav 235 TEUR (213) till KPMG. Kommunikation med Bolagets revisorer Styrelsen upprätthåller regelbunden kontakt med revisorerna. Reviso ­ rer deltar i styrelsemöten när årsrapporter behandlas, samt normalt också i styrelse möten då de av revisorerna granskade delårsrapport­ erna behandlas. Revisorerna framför då sina observationer från revisionen av bokslutskommunikén och delårsrapporten för perioden januari–september samt redogör för sin bedömning av Bolagets interna kontroll. Styrelsen träffar huvudansvarig revisor en gång om året utan ledningens närvaro, och då rapporterar revisorn sina iaktta ­ gelser till styrelsen. Styrelsen i Eastnine Styrelsens sammansättning Enligt bolagsordningen ska Bolagets styrelse bestå av tre till sex leda ­ möter utan suppleanter. Styrelseledamöterna utses av årsstämman för tiden intill nästa årsstämma hållits. Vid årsstämman 2023 omvaldes styrelseledamöterna Liselotte Hjorth, Christian Hermelin, Peter Elam Håkansson, Ylva Sarby Westman och Peter Wågström, samt nyvaldes Hanna Loikkanen. Liselotte Hjorth omvaldes till styrelseord förande. Valberedningens uppfattning är att det är väsentligt att arbeta för mångfald i styrelsen och att alltid aktivt söka kompetenta styrelse­ kandidater bland både kvinnor och män. Eastnines styrelse utgörs av 50 procent kvinnor och 50 procent män. Styrelseledamöterna har enligt valberedningen tillsatts på grund av sin breda kompetens inom bland annat fastighet och finans, liksom kunskap om internationella förhållanden och olika geografiska marknader, inte minst inom Öst­ europa. Valberedningen har vid utarbetandet av sitt förslag till styrelse beaktat de krav som ställs på styrelsens kompetens, mångfald, sam ­ mansättning och oberoende med hänsyn tagen till Bolagets inter ­ nationella verksamhet, styrning och kontroll samt dess strategi med fokus på fastighetsinvesteringar och fastighetsutveckling i Baltikum och Polen. Till årsstämman 2024 har följande styrelse föreslagits: • Liselotte Hjorth, Styrelseordförande • Christian Hermelin • Peter Elam Håkansson • Hanna Loikkanen • Louise Richnau (nyval) • Ylva Sarby Westman Styrelsens oberoende Enligt tillämpliga regelverk anses Liselotte Hjorth, Christian Hermelin, Hanna Loikkanen, Louise Richnau (förslag till nyval 2024), Ylva Sarby Westman, Peter Wågström (avböjt omval 2024) vara oberoende i för ­ hållande till Bolaget och dess ledning samt i förhållande till Bolagets större aktieägare. Peter Elam Håkansson, anses vara oberoende gent ­ emot Bolaget och bolagsledningen, men inte i förhållande till större aktieägare då han är närstående till East Capital, som under 2023 var en större aktieägare i Bolaget, såsom detta begrepp definieras i Koden. Mer information om styrelsen finns på s. 106. Valberedningen inför årsstämman 2024 består av: • Liselotte Hjorth, i egenskap av styrelseordförande i Eastnine. • Karine Hirn, som representant för Peter Elam Håkansson och East Capital Holding (valberedningens ordförande). • Erik Haegerstrand, som representant för Bonnier Fastigheter Invest. • Martin Zetterström, som representant för Arbona. Bolagsstyrningsrapport Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 102 ===== SIDA 103 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 50 Förvaltningsberättelse 51 Finansiering 55 Risker 57 Finansiella rapporter 65 Noter till finansiella rapporter 72 Femårsöversikt nyckeltal 93 Styrelsens och vd:s försäkran 95 Revisionsberättelse 96 Intervju med styrelseordförande 100 Bolagsstyrningsrapport 101 Styrelse 106 Ledning 107 Övrig information 108 Styrelsens ansvar och uppgifter Bolagets styrelse har det övergripande ansvaret för Bolagets strategi, hållbarhetsarbete, interna kontroll, riskhantering samt långsiktiga affärsinriktning. Styrelsen ansvarar också för andra signifikanta frågor, som utifrån Eastnines omfattning och inriktning, är av extraordinär finansiell, legal eller generell karaktär. Styrelsen är bland annat ansvarig för följande: • Att övervaka den verksamhet som bedrivs inom Eastnine och dess dotterbolag. Att fastställa affärsplaner, viktiga policyer och mål för Eastnine samt att kontinuerligt säkerställa att de följs, uppdateras och revideras vid behov. • Att bestämma övergripande organisationsstruktur och tillse att organisationen är utformad, och att finansiella omständigheter generellt övervakas på ett tillfredsställande sätt. • Att tillsätta, och vid behov avsätta, vd samt utvärdera vd:s presta ­ tion fortlöpande mot de kortsiktiga och långsiktiga mål som har fastställts. • Att föreslå riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare till årsstämman och att fastställa ledningens fasta och rörliga ersättning. • Att regelbundet övervaka och utvärdera Eastnines ekonomiska ställning och utveckling samt att diskutera och besluta om frågor relaterade till Eastnines kapitalstruktur, inklusive förslag till bolags ­ stämma om utdelning till aktieägare. • Att godkänna förvärv och avyttringar av innehav samt större til l­ läggsinvesteringar, eller andra signifikanta avtal och åtaganden. • Att godkänna alla finansiella rapporter innan de släpps. • Att fastslå budget för nästakommande år. Styrelsens arbete styrs av den arbetsordning som styrelsen har anta ­ git. Styrelsens ordförande Liselotte Hjorth leder styrelsearbetet och har fortlöpande kontakt med vd och CFO för att övervaka Bolagets verksamhet. Styrelsen har utformat och godkänt en arbetsordning för vd samt policydokument. Bolagets vd samt CFO deltog vid samt ­ liga styrelse möten under 2023 för att rapportera från sina respektive områden. Styrelsen ska hålla minst fem ordinarie styrelsemöten per år. Fler möten hålls vid behov för att diskutera och besluta om bland annat investeringar, finansiering, budget och andra strategiska frågor. Styrelsemöten och huvudsakliga frågor Under 2023 hölls 16 styrelsemöten, varav sju ordinarie, ett extra, ett konstituerande och sju per capsulam ­möten. Fokusområden under året har bland annat innefattat: • Investeringsförslag och avyttringar av icke kärninnehav. • Rapportering från företagsledningen om löpande förvaltning. • Finansiella rapporter. • Finansiering. • Värderingar. • Hållbarhetsfrågor. • Strategifrågor samt uppdatering av befintlig affärsplan inkluderande finansiella, verksamhets ­ och hållbarhetsmål. • Långsiktiga incitamentsprogram. • Interna risk­ och kontrollfrågor. Styrelsens styrning av hållbarhetsarbetet Styrelsen har det övergripande ansvaret för styrning av Bolagets hållbarhetsarbete. Förslag och eventuella uppdateringar av väsent ­ liga frågor för hållbarhetsrapportering diskuteras och godkänns av styrelsen som en del av den årliga översynen av Bolagets strategi. Uppföljning av hållbarhetsresultat och måluppfyllelse är en integrerad del av styrelsens översyn av Bolagets verksamhet. Bolagets hållbar ­ hetschef uppdaterar styrelsen minst en gång i kvartalet samt har en direkt dialog med styrelseordföranden. Dessutom erbjuds styrelsen minst en utbildning per år inom ett specifikt hållbarhetsområde. Under 2023 ägnades detta tillfälle åt diskussion av AI och digitalisering av fastighetsförvaltning inklusive relaterade hållbarhetsaspekter. Tema och fokus för dessa utbildningstillfällen bestäms utifrån en analys av styrelsens erfarenhet och kunskapsbehov inom olika hållbarhetsområ ­ den. Vid fastighetsförvärv sker tillsyn av klimatrelaterade risker utifrån en ESG due diligence ­rapport, som inkluderar bland annat fysiska klimatrisker för aktuellt geografiskt område samt omställningsrisker relaterade till energiprestanda, utsläpp och certifieringsstatus. Utöver denna due diligence ­analys, besöker styrelsen regelbundet Eastnines fastigheter där styrelsens medlemmar får möjlighet att träffa olika intressenter såsom hyresgäster, anställda i Bolaget, banker, bransch ­ experter och myndigheter. Insikter från dessa aktiviteter integreras i styrelsens strategiska arbete. Internt följs frågor inom jämställdhet, mångfald och inkludering upp, baserat bland annat på resultat och analyser hämtat från den årliga medarbetarundersökningen, under 2023 genomförd av Great Place to Work (GPTW), där det finns möjlig ­ het att analysera svar utifrån könstillhörighet. Eventuella skillnader i välbefinnande följs upp och diskuteras i styrelsens ersättningsutskott. Övergripande ansvar för styrning av hållbarhetsfrågor är delegerat till Bolagets vd, medan daglig översyn samt planering av insatser och åtgärder är delegerat till Bolagets hållbarhetschef. Utvärdering av styrelsen Styrelsens arbete utvärderas årligen. Utvärderingen används för att utveckla styrelsearbetet och som grund för valberedningens utvärde ­ ring av styrelsens sammansättning. Under hösten 2023 utförde Bola ­ gets styrelse och ledning en utvärdering av Bolagets styrelsearbete inklusive sitt hållbarhetsarbete. Utvärderingen åtföljdes av en gemen ­ sam uppsummering i syfte att lyfta synen på hur styrelsens potential bäst tas till rätta, samt vilka frågor som bör prioriteras framgent. Val ­ beredningen intervjuade också styrelsens ledamöter och ledning för att härutöver skapa sig en egen bild av hur styrelsen arbetar. Revisionsutskott Revisionsutskottets uppgifter utförs av styrelsen i sin helhet. Styrelsen behandlar och övervakar den finansiella rapporteringen samt värde ­ rings­ och revisionsfrågor. Bolagets auktoriserade revisor från KPMG rapporterade sin översiktliga granskning av bokslutskommunikén 2022, delårsrapporten januari–september 2023 samt årsredovisning 2022 till styrelsen under året. Motsvarande rapportering avseende bokslutskommunikén 2023 ägde rum under första kvartalet 2024. Ersättningsutskott Ersättningsutskottets huvudsakliga uppgift är att bereda ersättnings ­ frågor inför styrelsemöten, i enlighet med Svensk kod för bolagsstyr ­ ning. Det innefattar bland annat att bereda frågor om riktlinjer för ersättning, förslag till ersättningar och andra anställningsvillkor för bolagsledningen samt att följa och utvärdera pågående och avslu ­ tade program för rörliga ersättningar till bolagsledningen och andra berörda anställda. Utskottet utvärderar även tillämpningen av de rikt ­ linjer för ersättning till ledande befattningshavare som årsstämman Bolagsstyrningsrapport Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 103 ===== SIDA 104 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 50 Förvaltningsberättelse 51 Finansiering 55 Risker 57 Finansiella rapporter 65 Noter till finansiella rapporter 72 Femårsöversikt nyckeltal 93 Styrelsens och vd:s försäkran 95 Revisionsberättelse 96 Intervju med styrelseordförande 100 Bolagsstyrningsrapport 101 Styrelse 106 Ledning 107 Övrig information 108 enligt lag ska besluta om, samt tillämpliga ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer i Bolaget. Ersättningsutskottet, som under 2023 bestått av Liselotte Hjorth (ordförande), Ylva Sarby Westman och Peter Elam Håkansson, har haft fyra möten under 2023. Ledningen i Eastnine Ledningen i Eastnine består av vd och CFO. Ledningen ansvarar för att den löpande förvaltningen av verksamheten utförs enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar. Ledningen ansvarar för de interna kontroller som är nödvändiga för styrelsens granskning, kontroll av investerings­ samt förvaltningsaktiviteter och rapporterar regelbundet till styrel­ sen beträffande dessa frågor. Ledningen har veckomöten varvid bland annat transaktioner, organisation, kommunikation och resultat avhandlas. Varje vecka genomförs också möten mellan ledning och landschefer. Verkställande direktören Vd ansvarar för den dagliga verksamheten i Bolaget enligt instruk ­ tioner från styrelsen och övriga riktlinjer samt policydokument. Till ­ sammans med styrelse ordföranden förbereder vd dagordningen för styrelsemötena och ansvarar för framtagande av erforderligt besluts ­ underlag. Dessutom ser vd till att styrelsen fortlöpande får infor ­ mation om Eastnines utveckling och marknadsinformation från den interna förvaltningen så att styrelsen kan fatta välgrundade beslut. Bolagets vd Kestutis Sasnauskas har under 2023 haft fyra styrelse ­ uppdrag utanför Bolaget: ledamot i Melon Fashion Group (fram till 26 oktober 2023), Rytu Invest, YPO Service AB samt det egna bolaget Schkval AB, varav de tre senare återstår vid årets slut. Vd hade per 1 mars 2024 ett direkt och indirekt aktieinnehav i Eastnine om 1 000 187 aktier, motsvarande 4,5 procent av utgivna aktier i Bolaget. För mer information om vd, se s. 107. Ersättningar Ersättning till styrelseledamöterna Den 3 maj 2023 beslutade årsstämman att ersättningen till styrel ­ sens ordförande skulle uppgå till 800 000 SEK (800 000) i årsarvode för tiden fram till årsstämman 2024. Övriga styrelseledamöter skulle erhålla ett årsarvode om 400 000 SEK (400 000) vardera, för samma period. Ersättning till ledningen Ersättningen till ledningen bestod under året av fast och rörlig lön samt pensions­, försäkrings­ och andra förmåner. Styrelsen beslutar diskretionärt, baserat på fastställda interna prestationsbaserade mål, huruvida en rörlig lön ska utgå till ledningen. Beslutet bygger på förutbestämda och mätbara kriterier där bland annat strategiska och operationella aktivitetsbaserade mål utvärderas. Målen fastställs och utvärderas årligen av styrelsen. Rörlig lön för såväl vd som CFO kan maximalt uppgå till 50 procent av den fasta lönen. Bolagets ledning har individuellt premiebaserade pensionsplaner. Under 2023 beviljades vd och CFO rörlig lön avseende räkenskapsåret 2022, motsvarande 42 procent av fast årlig lön. Under inledningen av 2024 har styrelsen beviljat vd och CFO en rörlig lön på 50 procent av fast årlig lön, avseende räkensk apsåret 2023. Här­ utöver har vd tilldelats en extraordinär bonus för sitt mycket professi ­ onella genomförande av försäljningen av innehavet i Melon Fashion Group i Ryssland. Styrelsen har möjlighet att frångå de av årsstämman beslutade riktlinjerna rörande ersättning om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det och ett avsteg är nödvändigt för att tillgodose Bolagets långsiktiga intressen och hållbarhet. Styrelsen har övervägt och beslutat frångå ersättningsriktlinjerna, efter rekommendation från ersättningskommittén, då vd med oförtröttligt engagemang lyckats hantera denna mycket komplexa transaktion och därmed skapat lång ­ siktiga tillväxtmöjligheter för Eastnine. För mer information om ersättning till ledningen, se not 5 s. 76–79 samt Förvaltningsberättelsen om Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare på s. 54. Aktierelaterade incitamentsprogram Eastnine har per 31 december två långsiktiga incitamentsprogram; LTIP 2021 och LTIP 2022. Syftet med programmen är att främja aktie­ ägarvärde och Bolagets långsiktiga värdeskapande genom att skapa förutsättningar att behålla kompetent personal, öka motivationen bland deltagarna samt främja medarbetarnas aktieägande i Bolaget. LTIP 2020 Eastnines årsstämma 2020 beslutade om införande av ett långsiktigt incitamentsprogram för anställda i Bolaget (LTIP 2020). Programmets löptid var drygt tre år. Vid löptidens slut var den sammanlagda upp ­ fyllnadsgraden för villkoren 59,1 procent och tilldelning ägde rum i augusti 2023. Totalt tilldelades 23 262 aktier. LTIP 2021 Vid årsstämman 2021 godkändes styrelsens förslag om införandet av ett långsiktigt incitamentsprogram (LTIP 2021). Incitamentspro ­ grammet är indelat i tre kategorier: Kategori A (vd), Kategori B (CFO, andra chefer och nyckel personer) och Kategori C (övriga anställda). Deltagande förutsatte att deltagarna hade ett eget aktieinnehav i Bolaget till ett värde motsvarande en månadslön av deltagarens årliga fasta bruttolön per 1 april 2021. Varje deltagare tilldelades därefter kostnadsfritt prestationsaktierätter som ger deltagaren rätt att erhålla aktier i Bolaget med förbehåll för uppfyllande av särskilda prestations ­ villkor. Eventuella prestationsaktier förväntas tilldelas deltagarna inom 45 dagar från offentliggörandet av Bolagets delårsrapport för januari– juni 2024. Totalt omfattas 15 medarbetare av programmet. LTIP 2022 Vid årsstämman 2022 godkändes styrelsens förslag om införandet av ett långsiktigt incitamentsprogram (LTIP 2022). Incitamentsprogram ­ met är indelat i tre kategorier: Kategori A (vd och CFO), Kategori B (landschefer och andra befattningar som bedömts vara affärskritiska) och Kategori C (övriga anställda). Deltagande förutsatte att deltagarna hade ett eget aktieinnehav i Bolaget till ett värde motsvarande en månadslön av deltagarens årliga fasta bruttolön per 1 maj 2022. Varje deltagare tilldelades därefter kostnadsfritt prestationsaktierätter som ger deltagaren rätt att erhålla aktier i Bolaget med förbehåll för upp ­ fyllande av särskilda prestationsvillkor. Eventuella prestationsaktier förväntas tilldelas deltagarna inom 45 dagar från offentliggörandet av Bolagets delårsrapport för januari–juni 2025. Totalt omfattas 18 med ­ arbetare av programmet. Bolagsstyrningsrapport Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 104 ===== SIDA 105 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 50 Förvaltningsberättelse 51 Finansiering 55 Risker 57 Finansiella rapporter 65 Noter till finansiella rapporter 72 Femårsöversikt nyckeltal 93 Styrelsens och vd:s försäkran 95 Revisionsberättelse 96 Intervju med styrelseordförande 100 Bolagsstyrningsrapport 101 Styrelse 106 Ledning 107 Övrig information 108 Fullständiga villkor incitamentsprogram För att läsa fullständiga villkor, och vilka prestationskrav som ligger till grund för att kunna erhålla prestationsaktier i enlighet med respektive incitamentsprogram, vänligen se Eastnines webbsida, www.eastnine. com/sv/incitamentsprogram. Riskhantering och internkontroll Riskhantering Eastnine är genom sin verksamhet exponerat mot olika slags risker. Eastnines verksamhet innebär av att investera i moderna och hållbara kontorsfastigheter, med en stor andel internationella hyresgäster, i förstklassiga lägen på utvalda marknader i Lettland, Litauen och Polen. Fastigheterna finansieras med banklån från fem olika banker och fram till oktober 2023 även av kapitalmarknadsfinansiering via en obligation som då löstes i förtid. Med investerings ­ och finansierings­ strategin är Eastnine primärt exponerat mot risker såsom ränte ­ och kreditrisk samt hyres­ och vakansrisk, vilket avspeglas i värdeföränd ­ ringar. Bolaget hade fram till augusti 2023 ett övrigt innehav i balans ­ räkningen, MFG, vilket då avyttrades och inbringade cirka 144 MEUR. Riskhantering och risk u ppföljning är en viktig och integrerad del av Eastnines verksamhet. Bolaget använder olika verktyg för att löpande identifiera, värdera och begränsa risker. Riskhanteringen sköts av Bola ­ gets företagsledning i enlighet med relevanta policyer som fastställts av styrelsen. Finansiella risker hanteras primärt av finansfunktionen i enlighet med Bolagets finanspolicy. Mer information om Bolagets riskhantering finns på s. 57–64 samt i not 28 (Finansiella risker och riskhantering) på s. 90–91. Intern kontroll Den interna kontrollen inom Eastnine är utformad för att hantera risker avseende den finansiella rapporteringen och förvaltningsverk ­ samheten. Detta innefattar bland annat att säkerställa att köp och försäljning av värdepapper och tillgångar redovisas tillförlitligt, att innehav och fastigheter värderas korrekt samt att information på ett effektivt och korrekt sätt förmedlas till marknaden. Styrelsen har ansvaret för att övervaka investeringsverksamheten samt den löpande förvaltningen och säkerställer genom fastställda rapporterings r utiner samt relevanta utarbetade policyer att den får tillgång till nödvändig information. Årligen prövas samtliga policyer vad gäller lämplighet och ändrade policyer godkänns av styrelsen. Styrelsen upprätthåller en god och effektiv kontrollmiljö vad gäller investeringsverksamheten och den finansiella rapporteringen, genom tydlig fördelning av ansvar och befogenheter till l edning och medar­ betare. Styrelsen diskuterar löpande redovisningsfrågor, värderingar och den finansiella rapporteringen. Bolagets ledning följer löpande att policyer, instruktioner och administrativa avtal efterlevs. Styrelsen i Eastnine gör varje år en avvägning och beslutar om huruvida Bolaget är i behov av en internrevisionsfunktion. En sådan oberoende granskningsfunktion gör löpande granskningar och lämnar rapporter till styrelse och ledning med rekommendationer till förbätt ­ ringar avseende den interna kontrollen kring företagets verksamhet, såsom outsourcade servicefunktioner och interna förfaranden, i syfte att bibehålla god styrning och efterlevnad av Bolagets policyer. Styrelsen gjorde under 2023 bedömningen att Eastnine, på grund av dess begränsade storlek och fullgoda kompetens att utvärdera servicefunktioner och den interna verksamheten på egen hand, inte är i behov av en internrevisionsfunktion. Eastnine agerar i enlighet med god sed på aktie m arknaden och följer regelbundet upp att Bolaget efterlever noteringsavtalet. Bolagsstyrningsrapport Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 105 ===== SIDA 106 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 50 Förvaltningsberättelse 51 Finansiering 55 Risker 57 Finansiella rapporter 65 Noter till finansiella rapporter 72 Femårsöversikt nyckeltal 93 Styrelsens och vd:s försäkran 95 Revisionsberättelse 96 Intervju med styrelseordförande 100 Bolagsstyrningsrapport 101 Styrelse 106 Ledning 107 Övrig information 108 Styrelse Liselotte Hjorth (f.1957) Styrelseordförande, invald 2014, ordförande sedan 2018 Utbildning: Ekonomie kandidat, Lunds Universitet. Arbetslivserfarenhet (urval): Fd. vice vd och koncernkreditchef samt chef globala fastighetskunder, SEB. Styrelseuppdrag¹: Styrelse­ ordförande i Niam Credit Advisory. Aktieinnehav¹: 14 000 inkl. närstående och bolag. Oberoende gentemot Bolaget och bolags ledningen: Ja Oberoende gentemot större aktieägare: Ja Årligt arvode, TSEK: 800 Närvaro styrelse möten 2023: 16 (16) Christian Hermelin (f.1964) Styrelseledamot sedan 2020 Utbildning: Fil. kandidatexamen i företagsekonomi från Umeå Universitet. Arbetslivserfarenhet (urval): Fd. vd Fabege samt olika positioner inom Storheden, Wihlborgs samt Nacka Strand Förvaltning. Styrelseuppdrag¹: Ledamot i Prior & Nilsson Fond­ och Kapital­ förvaltning. Aktieinnehav¹: 16 830, inkl. närstående och bolag. Oberoende gentemot Bolaget och bolags ledningen: Ja Oberoende gentemot större aktieägare: Ja Årligt arvode, TSEK: 400 Närvaro styrelse möten 2023: 16 (16) Peter Elam Håkansson (f.1962) Styrelseledamot sedan 2014 Utbildning: Civilekonom, Handels­ högskolan i Stockholm, studerat vid EDHEC i Lille. Arbetslivserfarenhet (urval): Grundare av, samt ordförande och investeringsansvarig i, East Capital. Fd. aktiechef i Norden och analysan­ svarig globalt för Enskilda Securities. Styrelseuppdrag¹: Ordförande i East Capital Holding samt styrelse­ uppdrag inom East Capital­ gruppen. Ordförande i stiftelsen Svenska Musikskattens Hus. Ledamot i Atlan­ tic Grupa in Croatia, Bonnier News Business, Cicero Fonder, Cicero Holding, Garna Stockholm Holding, LaSpa Group i Estland, Nordic Bro­ kers Association samt Kgl Ingen jörs­ veten skaps akademien (IVA), avdel­ ning Ekonomi. Aktieinnehav¹: 5 859 433 inkl. närstående och bolag. Oberoende gentemot Bolaget och bolags ledningen: Ja Oberoende gentemot större aktieägare: Ja Årligt arvode, TSEK: 400 Närvaro styrelse möten 2023: 16 (16) Peter Wågström (f.1964) Styrelseledamot sedan 2018 Utbildning: Civilingenjör, Kungliga Tekniska Högskolan i Stockholm. Arbetslivserfarenhet (urval): Fd. vd och koncernchef på NCC samt affärsområdeschef för NCC Property Development och NCC Housing. Styrelseuppdrag¹: Ordförande i Arlandastad Group samt Brunkeberg Systems. Ledamot i MVB Holding, Tredje AP­ fonden samt det egna bolaget Arrecta. Aktieinnehav¹: 10 000, inkl. närstående och bolag. Oberoende gentemot Bolaget och bolags ledningen: Ja Oberoende gentemot större aktieägare: Nej Årligt arvode, TSEK: 400 Närvaro styrelse möten 2023: 16 (16) Ylva Sarby Westman (f.1973) Styrelseledamot sedan 2020 Utbildning: Civilingenjör, Kungliga Tekniska Högskolan i Stockholm. Arbetslivserfarenhet (urval): Vd på Neobo Fastigheter sedan 2022, dessför innan vice vd/CFO på Castellum, vice vd/CFO Kungsleden samt olika befattningar på NewSec Investment respektive NCC. Styrelseuppdrag¹: Inga. Aktieinnehav¹: 2 638, inkl. närstående och bolag. Oberoende gentemot Bolaget och bolags ledningen: Ja Oberoende gentemot större aktieägare: Ja Årligt arvode, TSEK: 400 Närvaro styrelse möten 2023: 16 (16) Hanna Loikkanen (f.1969) Styrelseledamot sedan 2023 Utbildning: Civil­ och företags­ ekonom vid Handelshögskolan i Helsingfors. International Econo­ mics Studies vid University of New South Wales, Sydney, Australien. Arbetslivserfarenhet (urval): Investeringschef på Finnfund sedan 2024. Ledande befattningar på SEB, Nordea, FIM Group och East Capital. Styrelseuppdrag¹: Styrelseledamot i VEF Ltd och Bank of Georgia Group Plc. Aktieinnehav¹: Inget Oberoende gentemot Bolaget och bolags ledningen: Ja Oberoende gentemot större aktieägare: Ja Årligt arvode, TSEK: 400 Närvaro styrelse möten 2023: 10 (10), invald i maj 2023 ¹ 1 mars 2024 Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 106 ===== SIDA 107 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 50 Förvaltningsberättelse 51 Finansiering 55 Risker 57 Finansiella rapporter 65 Noter till finansiella rapporter 72 Femårsöversikt nyckeltal 93 Styrelsens och vd:s försäkran 95 Revisionsberättelse 96 Intervju med styrelseordförande 100 Bolagsstyrningsrapport 101 Styrelse 106 Ledning 107 Övrig information 108 I norra Kungstornet på Kungsgatan i Stockholm har Eastnine­sitt­huvudkontor.­Här­finns­Eastnines­koncern­ ledning, liksom funktioner inom ekonomi, investeringar, hållbarhet,­finansiering­och­kommunikation. Kestutis Sasnauskas (f.1973) Vd sedan 2017 Utbildning: Ekonomistudier vid Handelshögskolan i Stockholm, Vilnius Universitet samt Gotlands Universitet. Arbetslivserfarenhet (urval): Fd. Chief Investment Officer East­ nine. Partner, medgrundare och ansvarig för private equity samt fastigheter East Capital. Styrelseuppdrag¹: Rytu Invest, YPO Service samt det egna bolaget Schkval. Aktieinnehav¹: 1 000 187, inkl bolag. Britt-Marie Nyman (f.1965) Vice vd och CFO sedan 2019 Utbildning: Civilekonom, Umeå Universitet. Arbetslivserfarenhet (urval): Fd.Head of Capital Markets Catella Corporate Finance, vice vd, finans­ och IR­chef Klövern samt informa­ tions­ och IR­chef Fastighets AB Tornet. Styrelseuppdrag¹: Inga. Aktieinnehav¹: 26 966, inkl. närstående. ¹ 1 mars 2024 Ledning Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 107 ===== SIDA 108 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 Aktien och aktieägarna 109 Hållbarhetsupplysningar 112 GRI-noter 112 GRI-index 122 TCFD-rapport 124 EU-taxonomin 126 Definitioner 128 Övrigt 130 I detta kapitel har vi samlat uppgifter om Eastnines aktie och aktieägare samt hållbarhetsupplysningar inkluderande GRI- noter, GRI-index, rapportering enligt TCFD och EU-taxonomin. Vidare återfinns här definitioner som används i denna årsredovisning, information om kommande årsstämma samt kontaktuppgifter till Eastnine. Övrig information Eastnines fastigheter 3Bures 1,2 i Vilnius. Övrig information Eastnine Årsredovisning 2023 108 ===== SIDA 109 ===== Aktien och aktieägarna Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 Aktien och aktieägarna 109 Hållbarhetsupplysningar 112 GRI-noter 112 GRI-index 122 TCFD-rapport 124 EU-taxonomin 126 Definitioner 128 Övrigt 130 Kursutveckling, omsättning och totalavkastning Eastnines aktiekurs steg med 51,2 SEK, motsvarande 42 procent, under året och uppgick till 172,0 SEK (120,8) vid årets slut. Högst stäng- ningskurs noterades den 28 och 29 december med 172,0 SEK och lägst den 28 mars med 93,4 SEK. Eastnines övergripande mål är att skapa en hållbar attraktiv totalavkastning på aktieägarnas investering. Under 2023 var totalavkastningen 46 procent. Eastnines börsvärde uppgick vid årets slut till 3,8 miljarder SEK (2,7). Den genomsnittliga dagsomsättningen på Nasdaq uppgick till 9 525 aktier (11 997) under året. Free float¹ uppgick till 40,6 procent (44,8). Substansvärde per aktie Det långsiktiga substansvärdet per aktie sjönk med 36 SEK under året, motsvarande 15 procent, för att vid årets slut uppgå till 207 SEK (243). Värdet i euro minskade med 3,3 EUR, motsvarande 15 procent, till 18,6 EUR (21,9). Eget kapital per aktie minskade med 40 SEK, motsvarande 17 procent, till 200 SEK (240). Värdet i euro minskade med 3,5 EUR, motsvarande 16 procent, till 18,0 EUR (21,5). Orealiserade värdeförändringar i fastigheter och negativ realiserad värdeförändring från övriga investeringar, det senare relaterat till att avyttringen av MFG skedde till ett lägre pris än det tidigare var bokfört till, minskade substansvärdet under året. Positivt förvaltningsresultat ökade substansvärde per aktie. Den långsiktiga substansrabatten har minskat och uppgick till 17 procent (50) vid årets slut. Stockholmsbörsens fastighets index OMX Stockholm Real Estate GI återhämtade sig under 2023 och steg med 20 procent. Eastnines aktie kurs ökade med 42 procent. Det långsiktiga substansvärdet per aktie sjönk, huvud sakligen på grund av en tidigare högre värdering på innehavet i MFG som avyttrades under året. Substansvärdet uppgick till 207 SEK vid årets slut. Totalavkastningen uppgick till 46 procent. Antal aktier Eastnines aktie är noterad på Nasdaq Stockholm Mid Cap, sektor Real Estate. Det totala antalet aktier i Eastnine AB uppgick till 22 370 261 vid årets slut. Justerat för återköpta aktier i eget förvar, 139 253 (162 515), uppgick antalet aktier till 22 231 008 (22 207 746). Kvotvär- det uppgick till 0,1636 EUR per aktie. Antalet kända aktieägare uppgick till 5 603 (5 662). Tre ägare, Peter Elam Håkansson, Bonnier Fastigheter Invest och Arbona hade vardera minst tio procent av totalt antal aktier i Bolaget. Andelen aktier i svensk ägo har ökat och uppgick till 84,7 procent (80,0). Återköp och LTIP Per 31 december 2023 hade Bolaget 139 253 återköpta aktier i eget förvar, motsvarande cirka 0,6 procent av totalt antal aktier. Inga aktier har återköpts under året. Återköpta aktier kan komma att användas till Eastnines långsiktiga incitamentsprogram (LTIP). Utspädningseffekten, av återköpta aktier som vid årets slut bedöms komma att användas till existerande LTIP, redovisas för nyckeltalet resultat per aktie. I augusti 2023 tilldelades deltagarna i LTIP 2020 aktier, och Eastnines återköpta aktier i eget förvar minskade med motsvarande antal. Läs mer om Eastnines långsiktiga incitamentsprogram i not 5 på s. 76–79. Vid årsstämman 2023 erhöll styrelsen nytt mandat att besluta om återköp av egna aktier, med begränsningen att Bolagets innehav av egna aktier vid var tid inte får överstiga 10 procent av samtliga aktier i Bolaget. ¹ Free float baserat på definition och metodologi enligt Holdings Free Float. Källa: Modular Finance. 46 % Eastnine-aktiens totalavkastning 2023. Utdelning För räkenskapsåret 2023 föreslår styrelsen en utdelning om 4,64 SEK (3,40) per aktie jämnt fördelat på fyra tillfällen under 2024 och inled - ningen av 2025. Utdelningen skulle utgöra 53 procent av förvaltnings - resultatet, beräknat på valutakurs vid årsskiftet. Årsstämman 2023 beslutade om utdelning om 3,40 SEK per aktie (3,00) för räkenskapsåret 2022, jämnt fördelat på fyra tillfällen. Utbetalningarna skedde i maj, augusti, november 2023 respektive januari 2024. Övrig information Eastnine Årsredovisning 2023 109 ===== SIDA 110 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 Aktien och aktieägarna 109 Hållbarhetsupplysningar 112 GRI-noter 112 GRI-index 122 TCFD-rapport 124 EU-taxonomin 126 Definitioner 128 Övrigt 130 Källa: Modular Finance, Reuters, Eastnine. Ägarfördelning Sverige Hongkong USA Norge Övriga länder Anonymt 84,7 % 0,9 % 10,5 %1,7 % 0,4 % 1,8 % Sverige Hongkong USA Norge Övriga länder Anonymt 84,7 % 0,9 % 10,5 %1,7 % 0,4 % 1,8 % Aktiekurs Eastnine (utdelningsjusterad) Stockholm Real Estate GI SEK 2023-01-312023-02-282023-03-312023-04-302023-05-312023-06-302023-07-312023-08-312023-09-302023-10-312023-11-312023-12-31 70 80 90 100 110 120 130 140 150 160 170 180 Handelsplats Aktier Andel, % Nasdaq 2 366 258 81,0 Cboe 434 497 14,9 London Stock Exchange 73 034 2,5 ITG Posit 22 063 0,8 Aquis Stock Exchange 17 925 0,6 Sigma x 3 205 0,1 Instinet Blockmatch Europe 2 581 0,1 Ägarfördelning efter innehav Storleksklass Antal aktier Andel, % Antal kända ägare Andel av kända ägare, % 1–1 000 621 892 2,8 5 282 94,3 1 001–10 000 742 464 3,3 256 4,6 10 001–100 000 1 534 423 6,9 47 0,8 100 001–1 000 000 4 091 278 18,3 14 0,2 1 000 001–5 000 000 7 172 794 32,1 3 0,1 5 000 001–  5 859 433 26,2 1 0,0 Anonymt ägande 2 347 977 10,5 N/A N/A Totalt 22 370 261 100 5 603 100 Största aktieägarna (2023-12-31) Antal aktier  % Peter Elam Håkansson¹ 5 859 433 26,2 Bonnier Fastigheter Invest AB 3 888 262 17,4 Arbona AB (publ) 2 284 345 10,2 Kestutis Sasnauskas1 1 000 187 4,5 Patrik Brummer1 832 930 3,7 Avanza Pension 526 424 2,4 Nordnet Pensionsförsäkring 452 680 2,0 Karine Hirn1 411 288 1,8 Dimensional Fund Advisors 321 610 1,4 Staffan Malmer 301 715 1,3 Albin Rosengren¹ 205 348 0,9 Gustaf Hermelin¹ 175 000  0,8 David Lindskog 172 000 0,8 Jacob Grapengiesser 167 861 0,8 Handelsbanken Fonder 133 761 0,6 Summa 15 största aktieägare 16 732 844 74,8 Eastnine AB (återköpta aktier) 139 253 0,6 Övriga 5 498 164 24,6 Totalt 22 370 261 100,0 ¹ Privat och via bolag. Värde per aktie 2023-12-31 2022-12-31 Eget kapital, EUR 18,0 21,5 Långsiktigt substansvärde, EUR 18,6 21,9 Aktiekurs, EUR 15,5 10,9 Eget kapital, SEK 200 240 Långsiktigt substansvärde, SEK 207 243 Aktiekurs, SEK 172,0 120,8 Aktiekurs och substansvärde Rabatt/premium, %Aktiekurs, SEK Långsiktigt substansvärde, SEK -100 -50 0 50 100 SEK % -15% -17% 0% -13% -50% 0 75 150 225 300 20232022202120202019 Aktien och aktieägarna Övrig information Eastnine Årsredovisning 2023 110 ===== SIDA 111 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 Aktien och aktieägarna 109 Hållbarhetsupplysningar 112 GRI-noter 112 GRI-index 122 TCFD-rapport 124 EU-taxonomin 126 Definitioner 128 Övrigt 130 Eastnine-aktiens totalavkastning, % Totalavkastning fastighetsaktier % -30 -15 0 15 30 45 60 2023202220212020201920182017 24% 16% 51% 29% -7% -22% 46% Eastnine maj-16 aug-16 nov-16 feb-17 maj-17 aug-17 nov-17 feb-18 maj-18 aug-18 nov-18 feb-19 maj-19 aug-19 nov-19 feb-20 maj-20 aug-20 nov-20 feb-21 maj-21 aug-21 nov-21 feb-22 maj-22 aug-22 nov-22 feb-23 maj-23 aug-23 nov-23 dec-23 0 50 100 150 200 250 300 350 NASDAQ Stockholm Real Estate FTSE EPRA Nareit Developed Europe FTSE EPRA Nareit Developed Europe Office Nowy Rynek D i Poznan. Aktien och aktieägarna Övrig information Eastnine Årsredovisning 2023 111 ===== SIDA 112 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 Aktien och aktieägarna 109 Hållbarhetsupplysningar 112 GRI-noter 112 GRI-index 122 TCFD-rapport 124 EU-taxonomin 126 Definitioner 128 Övrigt 130 Eastnines hållbarhetsupplysningar är upprättade i enlighet med GRI Standards 2021 och omfattar perioden 1 januari till och med 31 december 2023. I detta avsnitt rapportererar vi även enligt TCFD samt EU:s taxonomiförordning. Hållbarhetsupplysningar Eastnines fortlöpande arbete med hållbarhetsfrågor, inklusive en redogörelse över mål och utfall, finns att läsa på s. 25–28. I detta avsnitt redogör vi för ytterligare hållbarhetsupplysningar med utgångspunkt i ram - verket Global Reporting Initiative (GRI) som inkluderar GRI-noter och ett GRI-index. Här rapportererar vi även enligt Task Force on Climate-related Financial Disclosure (TCFD) samt EU:s taxonomiförordning. I GRI-index finns hänvisningar till var i årsredovisningen informationen om hållbarhetsupplysningarna finns att läsa. I de fall där krav enligt GRI-ramverket inte uppfyllts framgår det av GRI-index på s. 122–123. Hållbarhetsupp - lysningarna utgår från en kontinuerligt uppdaterad väsentlighetsanalys och dialog med Eastnines intres- senter och utförs årligen. Eastnine stödjer FN:s Global Compact och denna rapport utgör också Bolagets Communication on Progress (CoP) som beskriver hur Eastnine arbetar med Global Compacts tio principer samt bidrar till ett urval av de 17 globala hållbarhetsmålen. Denna rapport har inte bestyrkts externt. För ytterligare upplysningar om Eastnines hållbarhetsarbete, kontakta Lilia Kouzmina, Hållbarhetschef på Eastnine, lilia.kouzmina@eastnine.com. Aktiviteter och Anställda 2-7 Medarbetare Eastnine hade vid årets slut 22 anställda, varav nio i Sverige, åtta i Litauen och fem i Lettland. Totalt Sverige Litauen Lettland 2023 2022 Totalt antal anställda 9 8 5 22 23 Varav kvinnor 4 6 3 13 14 – heltid 4 6 3 13 14 – deltid 0 0 0 0 0 – tillfälligt anställda 0 0 0 0 0 Varav män 5 2 2 9 9 – heltid 5 2 2 9 9 – deltid 0 0 0 0 0 – tillfälligt anställda 0 0 0 0 0 2-8 Medarbetare som inte är anställda Eastnine har ingen egen fastighetsskötsel utan använder leverantörer för aktiviteter relaterade till fastighets underhåll såsom teknisk support, städning och säkerhet. Tabellen nedan ger insikt i hur många personer räknat som FTE (heltidsekvivalenter, vid slutet av rapporteringsperioden), som är involverade i utförandet av dessa tjänster. Totalt Litauen Lettland Polen 2023 2022 Administratörer 7,5 0,0 1,5 9,0 9,0 Teknisk fastighetsskötsel 15,0 5,0 5,0 25,0 25,0 Säkerhet 12,5 7,0 21,0 40,5 44,5 Städning 27,0 7,0 4,0 38,0 38,0 Totalt 62,0 19,0 31,5 112,5 116,5 GRI-noter, generella upplysningar Övrig information Eastnine Årsredovisning 2023 112 ===== SIDA 113 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 Aktien och aktieägarna 109 Hållbarhetsupplysningar 112 GRI-noter 112 GRI-index 122 TCFD-rapport 124 EU-taxonomin 126 Definitioner 128 Övrigt 130 Styrning 2-21 Årlig total ersättning Eastnine har rutiner och riktlinjer gällande förmåner, anställningsvillkor och incitamentssystem. Detta för att skapa förutsättningar för att bibehålla kompetent personal, öka motivationen bland medarbetarna och säkerställa en tydlig ersättnings- och incitamentsstruktur. 2023 2022 Total ersättning till vd (högst betald), TEUR 482 361 Median årlig total ersättning för samtliga anställda (exklusive högst årlig ersättning), TEUR 76 73 Förhållande mellan högst betald och median (exklusive högst årlig ersättning), ggr 6,3 4,9 Median ersättningsökning samtliga anställda (exklusive högst årlig ersättning), % 4,2 2,2  Ersättningsökning vd, % 33,5 2,6  Förhållande ersättningsökning mellan högst betald och median (exklusive högst årliga ersättning), ggr 8,0 1,2 Alla medarbetare som var anställda vid årets slut är inkluderade i ovanstående data över löneskillnader. Vd:s ersättning inkluderar extra bonus om 1 383 TEUR, relaterad till extraordinära insatser i samband med avyttring av innehavet i MFG. Ingen omräkning till FTE har gjorts. I ersättning ingår grundlön och rörlig lön. Bolagets vd är den med högst ersättning. Namnet på den med högst ersättning i koncernen framgår i Bolagets ersättningsrapport. Flygbild över Vilnius. I framkant på bilden syns fastigheterna Vertas-1 och 2. Hållbarhetsupplysningar Övrig information Eastnine Årsredovisning 2023 113 ===== SIDA 114 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 Aktien och aktieägarna 109 Hållbarhetsupplysningar 112 GRI-noter 112 GRI-index 122 TCFD-rapport 124 EU-taxonomin 126 Definitioner 128 Övrigt 130 Strategi, policyer och praxis samt intressentengagemang 2-23 Värderingar, principer, standarder och normer gällande uppförande 2-24 Förankring av värderingar, principer, standarder och normer gällande uppförande 2-25 Processer för att avhjälpa negativ påverkan 2-26 Mekanismer för rådgivning och rapportering av angelägenheter för organisationen 2-29 Metod för intressentengagemang Eastnines policyer för ansvarsfullt företagande och uppförandekod bygger bland annat på OECD:s riktlinjer för multinationella företag, OECD:s due diligence-vägledning för ansvarsfullt företagande och FN:s väg - ledande principer för företag och mänskliga rättigheter. Dessa riktlinjer har översatts till tillämpliga förhåll - ningsregler i de specifika policyer som rör olika aspekter av Eastnines verksamhet (se tabell över interna styrdokument). Eastnine bygger sitt hållbarhetsarbete på försiktighetsprincipen, vilket innebär att om det finns en risk för att en potentiellt allvarlig skada på miljön kan uppkomma, ska inte brist på vetenskapliga bevis betraktas som anledning att inte ta hänsyn till detta. I detta fall måste åtgärder vidtas för att undvika eller mitigera risken. Eastnines hållbarhetsarbete styrs av följande policyer och riktlinjer: Anti-Corruption Policy, Code of Business Conduct, Supplier Code of Conduct, Diversity & Equal Treatment Policy, Work environment & Employee Health Guidelines, Whistleblower Policy, Environmental Policy, Sustainability Strategy for New Developments and Reconstruction, IT Security Policy, Privacy Policy och Privacy Guidelines. Eastnine bedriver sin verksamhet i enlighet med alla tillämpliga lokala och internationella lagar, förord - ningar samt genomför miljöriskbedömning som en del av due diligence-processen vid förvärv. Läs mer om Eastnines riskhantering på s. 57–64. Företagets policyer uppdateras årligen och alla anställda informeras om eventuella ändringar eller upp dateringar. Genomgång av antikorruptionspolicyn görs i samband med den årliga utbildningen inom området. Interna styrdokument för Eastnines hållbarhetsarbete Policy/Riktlinjer Syfte och mål Hur policyn implementeras i verksamheten Anti-Corruption Policy Skapa och driva verksamhet i linje med höga etiska standarder, transparens och etiskt beteende. Förebygga och/ eller hantera eventuell förekomst av oetiskt beteende och korruption. Nyintroduktion för nyanställda, årlig utbildning i antikorruption för samtliga anställda. Code of Business Conduct Se ovan. Se ovan. Supplier Code of Conduct Se ovan. Strategiska leverantörer ombeds att fylla i en egenbedömning med frågor inom miljö, styrning och socialt ansvar. Utvärderingen analyseras och eventu- ella avvikelser följs upp av ansvariga inom Eastnine. Diversity and Equal Treatment Policy Skapa gynnsam arbetsmiljö som gynnar mångfald och tar hänsyn till mänskliga rättigheter och individens behov. Könsbalans tas i beaktning vid nyan- ställning. Anställda ges möjlighet att anpassa arbetsbelastning och tider till individuell familjesituation. Under 2023 har samtliga länder genomfört workshops i DEI- frågor (Diversity, Equality, Inclusion). Work environment & Employee Health Guidelines Se ovan. Se ovan. Whistleblower Policy Erbjuda verktyg för anonym rapporte- ring av oetisk beteende. Instruktioner avseende eventuell rapportering finns på Eastnines webbsida. Environmental Policy Reducera negativ påverkan på miljön. Hantera risker relaterade till negativ miljöpåverkan. Utveckla processer och rutiner för hållbar fastighetsdrift. Införande av krav avseende nivå på fastighetscertifiering, mål kopplade till energi och vattenförbrukning, utsläpps- mål, osv. Se målutfall på s. 25–28. Sustainability Strategy for New Developments and Reconstruction (Rekommendationer) Se ovan. Se ovan. IT Security Policy, Privacy Policy & Privacy Guidelines Skydda och hantera personuppgifter och annan känslig data. Anställda uppmanas att ta del av policy samt följa uppställda riktlinjer. Genom- gång av uppdateringar sker löpande. Hållbarhetsupplysningar Övrig information Eastnine Årsredovisning 2023 114 ===== SIDA 115 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 Aktien och aktieägarna 109 Hållbarhetsupplysningar 112 GRI-noter 112 GRI-index 122 TCFD-rapport 124 EU-taxonomin 126 Definitioner 128 Övrigt 130 Externa styrdokument för Eastnines hållbarhetsarbete Lagar, förordningar, riktlinjer Andra externa riktlinjer och initiativ Aktiebolagslagen FN:s globala hållbarhetsmål Arbetsmiljölagen Global Compact EU:s Taxonomiförordning GRI Standards FN:s konvention om barnets rättigheter Hållbarhetscertifieringsramverk (Green Building, Miljöbyggnad, BREEAM, LEED, WELL, NOLL CO2) FN:s vägledande principer för företag och mänskliga rättigheter OECD:s riktlinjer för multinationella företag Miljöbalken Parisavtalet Årsredovisningslagen TCFD (Task Force on Climate-Related Financial Disclosures) Övriga tillämpliga lagar och regler Övriga regionala klimat- och hållbarhetsinitiativ Kanaler för intressentengagemang Grupper Kanaler Viktiga hållbarhetsfrågor Hyresgäster Kundmöten, löpande dialog kring förvaltning, kundnöjdhetsundersökningar Kontorslokaler med god service och arbets- miljö, minskad miljö påverkan, affärsetik Medarbetare Workshops och seminarier, medarbetar- undersökningar, medarbetarsamtal Professionell utveckling, goda anställnings- villkor, mångfald, god arbetsmiljö, affärsetik och minskad miljöpåverkan Investerare Årsstämma, kvartals- och årsredovisningar, press meddelanden, konferens samtal, s eminarier, investerarmöten Affärsetik och antikorruption, energi- effektivitet, minskad miljöpåverkan, kund- och medarbetarnöjdhet, hållbar leverantörskedja Samhälle Dialog med intresse- och bransch- organisationer, nätverks träffar, konferenser Energieffektivitet, minskad miljöpåverkan, affärsetik och antikorruption, hållbar leverantörskedja Leverantörer Leverantörsmöten, avtalsupphandlingar, beställningar God affärsetik i inköpsprocessen Styrelsen har det övergripande ansvaret för styrning av Bolagets hållbarhetsarbete och uppställda mål. Eastnines dagliga arbete med hållbarhetsfrågor är delegerat till Bolagets hållbarhetschef som kvartalsvis, eller oftare, uppdaterar styrelsen rörande det löpande hållbarhetsarbetet samt eventuella avvikelser från strategin. Hållbarhets chefen har även en direkt dialog med styrelseordföranden. Under året har inga väsentliga avvikelser kopplat till hållbarhets - arbetet och uppförandekoden rapporterats till styrelsen. Läs mer om styrelsens styrning av hållbarhetsarbetet på s. 103. Kanaler för kontinuerlig dialog med viktiga intressenter presenteras i tabellen ovan. Den feedback som ges genom dessa kanaler från East - nines olika intressentgrupper används kontinuerligt i utvärdering av nuvarande strategier, policyer och daglig förvaltning. Undersökningar, inklusive medarbetar- och hyresgästenkäter, ger möjlighet att ta del av synpunkter och klagomål från Eastnines två främsta intressentgrup - per. Resultatet analyseras, systematiseras och används som bas för åtgärdsplaner. Mer generella synpunkter som påverkar hanteringen av miljöfrågor inhämtas till exempel från lagstiftning samt kontinuerlig analys av media- och samhälls debatt. Deltagande i branschevent, konferenser, paneldebatter och olika typer av samarbete med ideella organisationer erbjuder ytterligare input som påverkar hållbarhets - strategierna. Eastnine har även inrättat en visselblåsar funktion där anställda, hyresgäster och andra intressentgrupper anonymt kan lämna synpunkter om hur Eastnine bedriver sin verksamhet. Hållbarhetsupplysningar Övrig information Eastnine Årsredovisning 2023 115 ===== SIDA 116 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 Aktien och aktieägarna 109 Hållbarhetsupplysningar 112 GRI-noter 112 GRI-index 122 TCFD-rapport 124 EU-taxonomin 126 Definitioner 128 Övrigt 130 3-1 Process för att fastställa väsentliga frågor I samarbete med Bolagets intressenter inleddes hållbarhetsarbetet med att analysera bästa praxis i branschen och ta fram en lista över viktiga frågor inom de tre områdena; miljö, socialt ansvar och styrning, som bedöms ha, eller potential att i framtiden ha, en betydande påver - kan på Eastnines verksamhet. Utöver den analysen kommunicerar Eastnine löpande med sina viktigaste intressenter för att identifiera deras förväntningar på Eastnines verksamhet och säkerställa att Bolaget kan leverera i linje med dessa. Löpande dialog med intressen - ter, analys av branschspecifik praxis och trender används kontinuerligt som input för verifiering och komplettering av väsentlighetsanalysen som utfördes för första gången 2018, i syfte att kartlägga de viktigaste hållbarhetsaspekterna av Eastnines verksamhet. Medarbetarnas, styrelsens och investerarnas synpunkter samlades in under flera håll - barhetsworkshops och enkätundersökningar under samma år. Hyres - gästernas bidrag baserades på frågor som tagits upp under löpande dialog och sammanställdes av fastighetsförvaltarna. Den stödjande analysen omfattade en granskning av relevanta branschstandarder, rapporteringsramverk, konkurrenternas praxis samt vägledning och rekommendationer, däribland rapporten ”UNEP Sustainability Metrics: Translation and Impact on Property Invest - ment and Management”. Resul tatet av denna analys, och de priori - terade hållbarhetsfrågor som identifierats, har därefter validerats av Eastnines ledning. Sedan dess genomförs varje år en utvärdering av väsentlighets - analysen, bland annat med bidrag från kundundersökningar i samtliga direktförvaltade fastigheter. Slutsatsen av den senaste utvärderingen var att de hållbarhetsfrågor som tidigare identifierats fortfarande är väsentliga. I tabellen finns en lista över väsentliga frågor samt till - hörande GRI Standards-ämnen som Eastnine rapporterar på. Antikorruption 3-3 Styrning av väsentliga frågor 205-2 Kommunikation kring, och utbildning i, policyer och rutiner för antikorruption 205-3 Bekräftade fall av korruption och vidtagna åtgärder Korruption i bygg- och fastighetsbranschen förekommer i relativt stor utsträckning. Eastnine har nolltolerans mot korruption och målet med antikorruptions arbetet är att eliminera risken för korruption i verksamheten. Eastnines vd är ansvarig för att leda arbetet med att motverka kor - ruption. Bolaget har en visselblåsarfunktion för att underlätta för medarbetare och utomstående att anmäla överträdelser eller miss - tankar om korruption. Korruptionsmisstankar kan leda till disciplinära åtgärder, uppsägning och/eller polisanmälan. Antikorruptionsarbetet inom Bolaget utgår från Eastnines Code of Conduct för anställda och leverantörer, och Bolagets Anti-Corruption Policy. Minst en gång per år hålls en utbildning i antikorruption för samtliga anställda, som under 2023 genomfördes i samband med Bolagets årliga kickoff. En genomgång av företagets antikorruptions - policy, case och efterföljande frågeformulär gav samtliga anställda en uppdatering kring viktiga aspekter inom ämnet. Uppföljning av huru - vida policyer och riktlinjer efterlevs sker även på löpande basis. Behov av ytterligare insatser utöver regelbunden uppföljning och personal - utbildning utvärderas kontinuerligt. Inga misstankar eller korruptions - incidenter anmäldes under 2023. 3-2 Lista på väsentliga frågor Eastnines väsentliga frågor GRI Standards Framtidssäkra fastigheter Hållbarhetscertifiering av byggnader – Energiprestanda och förnybar energi Energi Minskad klimatpåverkan Utsläpp Effektiv resursanvändning Energi, vatten Cirkulär användning av resurser Avfall Hållbara byggnadsmaterial och installationer – Framtidssäker organisation Hög affärsetik och anti korruption Antikorruption Hög kundnöjdhet Kundernas hälsa och säkerhet Attrahera och behålla kompetens Kompetensutveckling för anställda Medarbetarnas hälsa och välbefinnande – Jämställdhet och mångfald Mångfald och lika möjligheter Hållbara leverantörskedjor Leverantörsutvärdering avseende påverkan på miljö samt sociala kriterier Väsentliga frågor Hållbarhetsupplysningar Övrig information Eastnine Årsredovisning 2023 116 ===== SIDA 117 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 Aktien och aktieägarna 109 Hållbarhetsupplysningar 112 GRI-noter 112 GRI-index 122 TCFD-rapport 124 EU-taxonomin 126 Definitioner 128 Övrigt 130 Energi 3-3 Styrning av väsentliga frågor 302-1 Energianvändning inom organisationen 302-3 Energiintensitet Energieffektivitet och användning av förnyelsebar energi är viktiga frågor för Eastnine. Fastigheter och byggsektorn står för cirka 30 procent av energianvändningen globalt. Låg energianvändning bidrar till sänkta kostnader och lägre utsläpp. Redovisningen av energidata för 2023 omfattar energianvändning i samtliga fastigheter i East - nines portfölj. Energiförbrukningen inkluderar el, fjärrvärme och eventuell användning av naturgas eller annan typ av bränsle för lokal uppvärmning. Förbrukningen rapporteras på två nivåer: för hela för - valtningsportföljen och separat för direktförvaltade fastigheter. Elför - brukning i direktförvaltade fastigheter delas vidare upp i fastighetsel och verksamhetsel (hyresgästernas elanvändning). Förbrukningsdata för kyla kan inte separeras från el- och uppvärmningsförbrukning och rapporteras därför inte separat. Energiprestanda beräknas som total energiförbrukning inklusive el, värme, kyla och bränsleanvändning genom bruttoarea. I nuläget är det inte tekniskt möjligt att mäta verk - samhetsel i fastigheter som inte direktförvaltas, vilket förklarar varför intensitetsmått för fastighetsenergi för samtliga fastigheter i portföl - jen inte kan tas fram. Eastnines arbete med energieffektivisering drivs i linje med de strategiska målen. Ett av målen är att minska energi - förbrukningen per kvm i direktförvaltade fastigheter med 25 procent mellan 2019 och 2025, till cirka 100 kWh per kvm (måttet exkluderar verksamhetsel). Det främsta verktyget för att uppnå detta mål är sys - tematiskt arbete med miljöcertifieringar av befintliga byggnader och utvecklingsprojekt. De miljöcertifieringar som eftersträvas är minst LEED Gold eller BREEAM Excellent. För stora nybyggnationsprojekt är det interna kravet att uppnå energiintensitet på cirka 50 kWh/kvm. För att säkerställa att allt certifieringsarbete sker med fokus på energi - effektivisering ska 80 procent av möjliga poäng inom energikategorin uppnås inom alla applicerade miljöcertifieringsramverk. Under 2023 har vi lanserat ett nytt internt system för att mäta och analysera energiförbrukning tillsammans med nya uppföljningsruti - ner som resulterat i en mer optimerad energidrift. Investeringarna i energi optimering inkluderade uppdateringar av BMS-system i flera fastigheter, installation av nya lösningar för effektiv överföring av värme i ventilations- och kylsystem, byte mot LED-belysning i sam - band med ombyggnation och hyresgästanpassningar samt installation av UV-fönsterfilter i två fastigheter i Vilnius för att skapa bättre inom - husklimat samt reducera kylbehov i vissa gemensamma utrymme med hög exponering mot solljus. Den totala normaliserade energiförbrukningen minskade med 14 procent i direktförvaltade fastigheter och med 12 procent i hela beståndet. Vad gäller fastighetsenergi, ett mått som exkluderar verk - samhetsrelaterad elanvändning hos hyresgäster, har energiprestandan förbättrats med 14 procent. Andelen förnybar energi var i princip oförändrad på 78 procent (77), eftersom det inte skett några större förändringar i energiförsörjningen. All inköpt el är förnybar. Den största negativa effekten för nyckeltalet andel förnybar energi uppstod i sam - band med förvärvet av fastigheten Nowy Rynek D i Polen i maj 2022, eftersom fjärrvärmesystemen i Polen har ett större beroende av fossila bränslen än i de baltiska länderna. Andelen förnybara bränslen som används i fjärrvärmesystemen till Eastnines fastigheter uppskattas till 68 procent i Litauen, 50 procent i Lettland och 12 procent i Polen. Sedan 2021 mäts andelen förnybart i fjärrvärmeproduktionen för beräkning av total andel förnybar energi för Eastnines fastighetsbestånd. Energiförbrukning totalt¹, MWh 2023 2022 Förändring, % El 18 969 20 658 -8 Fjärrvärme 11 412 13 200 -14 Naturgas 815 1 003 -19 Totalt 31 196 34 861 -11 Totalt (normaliserad) 32 950 37 342 -12 Andel förnybar energi, % 78 77 +1 %-enhet ¹ Total energianvändning inklusive hyresgästernas verksamhetsel. Absolut förbrukning Normaliserad förbrukning³ Energiprestanda, kWh/kvm Förändring Förändring 2023 2022 % 2023 2022 % Direktförvaltade fastigheter¹ Total energiförbrukning² 136 153 -12 145 169 -14 – varav fastighetsenergi 99 112 -11 109 127 -14 Samtliga fastigheter Total energiförbrukning² 132 148 -11 140 159 -12 ¹ S7-fastigheter inkluderas ej. ² Total energiförbrukning avser alla energislag i fastigheten inklusive elanvändning av hyresgäster. ³ Metoden för att beräkna normaliserad förbrukning har utvecklats och historiska värden har därför uppdaterats. Hållbarhetsupplysningar Övrig information Eastnine Årsredovisning 2023 117 ===== SIDA 118 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 Aktien och aktieägarna 109 Hållbarhetsupplysningar 112 GRI-noter 112 GRI-index 122 TCFD-rapport 124 EU-taxonomin 126 Definitioner 128 Övrigt 130 Vatten 3-3 Styrning av väsentliga frågor 303-5 Total vattenanvändning Vattenanvändning är en viktig fråga ur ett miljö- och driftkostnads - perspektiv. Effektiv vattenanvändning är också en förutsättning för att kunna uppnå ett högt betyg när byggnaden miljöcertifieras. Som fastighetsägare kan Eastnine påverka hur mycket vatten som används genom att ta ansvar för tekniska system och installationer. Rapporteringen omfattar vattenförbrukning i samtliga fastigheter uppdelad i två grupper: direktförvaltade och samtliga fastigheter. Vattenanvändning följs upp utifrån Bolagets fastställda mål, policy för ny- och ombyggnation, samt krav som ställs vid miljöcertifiering. Förvaltningsorganisationen i respektive land ansvarar för att byggna - der utrustas med vattenbesparande utrustning, såsom snålspolande toaletter och blandare, vid ny- och ombyggnation. Målsättningen är att minska vattenförbrukningen per kvm med minst 2 procent per år i genomsnitt beräknad under en 5-årsperiod. Redovisningen bygger på faktisk förbrukning utan någon normalisering. Under 2023 förbrukades totalt 50 881 kubikmeter (46 607) vatten i direktförvaltade fastigheter, vilket motsvarar en vattenintensitet om 284 liter/kvm, jämfört med 260 liter/kvm 2022. Ökningen beror primärt på högre nyttjande av lokalerna av våra hyresgäster efter pandemin samt högre genomsnitt - lig uthyrningsgrad i fastighetsbeståndet. Per kvm ökade förbrukningen med 9 procent i direktförvaltade fastigheter och med 15 procent i samtliga fastigheter. Utsläpp 3-3 Styrning av väsentliga frågor 305-1 Direkta utsläpp av växthusgaser (Scope 1) 305-2 Indirekta utsläpp av växthusgaser (Scope 2) 305-3 Övriga indirekta utsläpp av växthusgaser (Scope 3) Byggnader står för cirka en tredjedel av totala utsläpp globalt. Utsläp - pen uppstår under byggnadens hela livscykel från byggnation till daglig drift och slutligen till rivning. Att beakta byggnadens klimatpå - verkan i alla dessa faser är en viktig fråga för fastighetsägare, eftersom omställningen till en koldioxidsnål ekonomi tillför högre ekonomiska risker och kostnader för aktörer med negativ klimatpåverkan. Därför är klimatfrågan högt prioriterad inom Eastnines verksamhet. Eastnine har som mål att uppnå klimatneutral fastighetsförvaltning senast 2030 samt att reducera utsläpp från sin värdekedja. Styrning i frågan utgår från Eastnines övergripande miljöpolicy, policyer för renovering och ombyggnation samt rutiner för drift, förvaltning och underhåll regle - rade inom applicerbara certifieringsramverk. Redovisningen av Eastnine växthusgasutsläpp inkluderar direkta och indirekta utsläpp av växthusgaser enligt standarden Greenhouse Gas (GHG) Protocol. I våra beräkningar av utsläpp används så kallad ”operationell approach”, vilket innebär att utsläpp från fastigheter där hyresgäster kontrollerar fastighetsdriften, dvs. samtliga tre S7- fastigheter, exkluderas från Scope 2-redovisning och utgör istället en del av Scope 3. Klimatpåverkan från egen verksamhet (Scope 1) Eastnines primära direkta klimatpåverkan i denna kategori kan framför allt härledas till läckage av köldmedia från aggregat för komfortkyla i våra fastigheter. Utsläpp från köldmedia antas motsvara den påfyllning som sker i fastigheter under året. Eftersom påfyllningar inte är jämnt för- delade mellan åren och sker relativt sällan, finns det stora variationer i utsläppsstorlek i denna kategori mellan åren. Ytterligare klimatpåverkan inom Scope 1 kommer från förbränning av naturgas för uppvärmning av en fastighet i Riga. Samtliga utsläppsfaktorer, dvs. klimatpåverkande potential, som används vid beräkning av Scope 1 är inhämtade från Naturvårdsverket. Beräkningsprocessen är automatiserad. Klimatpåverkan från inköpt energi (Scope 2) Eastnines inköp av energi består av inköp av elektricitet och fjärrvärme för fastigheterna. Eastnines klimatpåverkan inom den här kategorin härleds primärt till köpt fjärrvärme, eftersom all Bolagets inköpta el är förnybar, vilket även är ett internt krav. Vad gäller fjärrvärme - leverantörers planer att fasa ut fossila bränslen förväntas de baltiska marknaderna att använda 100 procent biomassa vid generering av fjärrvärme senast 2030, jämfört med nuvarande nivå på 60–70 pro - cent. I Polen ligger motsvarande siffra på 10–15 procent förnybar energi, vilket ger en mycket högre klimatpåverkan vid inköp av fjärr - värme till vår fastighet i Poznan. Under året har vi genomfört en rad åtgärder, inklusive tekniska installationer och driftanpassningar för att minska användningen av fjärrvärme i vår fastighet i Poznan med bra resultat. Total förbrukning, m3 Förbrukning, liter/kvm Förbrukning, liter/kvm i jämförbart bestånd Vatten 2023 2022 Förändring, % 2023 2022  Förändring, % 2023 2022 Förändring, % Direktförvaltade fastigheter 50 881 46 607 9 284 260 9 284 260 9 Samtliga fastigheter 72 319 63 134 15 307 268 15 307 268 15 Femårsöversikt Vattenförbrukning, liter/kvm 2023 2022  2021 2020 2019 Direktförvaltade fastigheter 284 260 229 304 450 Samtliga fastigheter 307 268 214 310 505 Hållbarhetsupplysningar Övrig information Eastnine Årsredovisning 2023 118 ===== SIDA 119 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 Aktien och aktieägarna 109 Hållbarhetsupplysningar 112 GRI-noter 112 GRI-index 122 TCFD-rapport 124 EU-taxonomin 126 Definitioner 128 Övrigt 130 Växthusgasutsläpp, ton CO₂e Utsläpp Utsläppskälla 2023 2022 Kommentar Scope 1 Totalt 484 259 Köldmedialäckage 335 76 72 % av det totala utsläppet i denna kategori kommer från påfyllning av köldmedier i byggnader som inte har fyllts på de senaste tre åren (avser de tre S7-fastigheterna och Vertas 2). Naturgas 149 183 Naturgas används för uppvärmning av Valdermara Centrs i Riga. Fjärrvärme planeras användas under 2024. Scope 2 Totalt 3 363 3 836 Fjärrvärme 3 363 3 836 Minskningen beror främst på energieffektiviseringsåtgärder som resulterat i cirka 20 % lägre fjärrvärme- förbrukning i Litauen och 10 % lägre i Polen. Elektricitet 0 0 Med location-based-metoden uppgår utsläppen inom Scope 2 under 2023 till 6 736 ton, jämfört med 7 249 ton 2022. Scope 3 Totalt 3 996 4 495 Beräkningsmetoder och system för beräkningen av klimatpåverkan inom nedanstående kategorier har förändrats mellan åren 2022 och 2023. En jämförelse mellan perioder är därför ej möjlig av Eastnines Scope 3-utsläpp. Värdet för totala Scope 3-utsläpp 2022 är justerat pga. tillkomst av en ny kategori ”Inköp av varor och tjänster”. Energiförbrukning hyresgäster 222 234 Lägre värmeförbrukningen i icke-direktförvaltade fastigheter (S7-1,2,3). Lokalanpassningar 110 3 157 Till skillnad från föregående år har spend-based-metoden ersatts av average-data-based-metoden, för beräkning av utsläpp för lokalanpassningar, där livscykelanalys används för lokalanpassningsprojekt som motsvarar 86 % av totala utgifter i denna kategori och 95 % av utsläppen. Tidigare användning av spend-based-metoden har resulterat i en signifikant överskattad utsläppsnivå. Rimlighetsbedömning med positivt utfall har genomförts avseende 2023 års LCA-baserade uträkningar. Energi-/bränslerelaterade utsläpp 787 897 Avser indirekta energi- och bränslerelaterade utsläpp (baserat på utsläpp inom Scope 1 och 2). Tjänsteresor 21 26 Innefattar flygresor, taxi och hotellövernattningar i samband med affärsresor. Baserat på både faktisk data och schablonestimat. Avfallshantering 141 180 Indirekta utsläpp från hyresgästavfall. Beräknas med schabloner utifrån redovisade mängder. Inköp av varor och tjänster 2 715 1 973 Byte av system 2023 för beräkning av utsläppsnivån försvårar jämförbarheten mellan åren. Totalt (Scope 1, 2 & 3) 7 843 10 563 Totalt (Scope 1 & 2) 3 847 4 095 Utsläppsintensitet (Scope 1 & 2) kgCO₂e/kvm 21 23 Beräkningen exkluderar S7-fastigheterna (som rapporteras i Scope 3). Klimatpåverkan från indirekta utsläpp i värdekedja (Scope 3) Vår analys av utsläpp i värdekedjan har uppdaterats inom ombygg - nation och lokalanpassningar som utgjorde en av de mest betydande posterna under föregående år. De utsläpp i Scope 3 som inkluderas i årets redovisning är lokalanpassningar, el- och värmeförbrukning från hyresgäster, energirelaterade utsläpp samt avfallshantering och tjänsteresor. Kvaliteten av utsläppsberäkningarna för lokalanpass - ningar har förbättrats avsevärt jämfört med förra året, då schablon - värden utifrån fakturerade belopp användes. Under 2023 har materiallistor använts för att göra projektspecifika beräkningar. Spe - cifika LCA-beräkningar har genomförts för alla ombyggnationsprojekt över 100 000 EUR samt representativa projekt inom flera kategorier under 100 000 EUR. Projektspecifika beräkningar utfördes för cirka 86 procent av alla projekt utifrån investerat belopp vilket motsvarar 96 procent av alla utsläpp i denna kategori. Den grova schablonmetoden som användes 2022 ledde till avsevärt överskattade utsläpp i denna kategori. Beräkningar har utförts av externa klimatkonsulter från Litauen med stöd av 2050 Consulting från Sverige som genomförde rimlighetsbedömning av resultaten. I årets redovisning har inkluderats beräkning av klimatpåverkan från inköp av varor och tjänster. I dessa beräkningar används generiska schablonfaktorer inom kategorierna ”Real Estate services” och ”Other business services” från Exobios databas, baserade på fakturerade belopp. Se tabell Växthusgasutsläpp för en mer detaljerad redogörelse av Eastnines utsläpp. Hållbarhetsupplysningar Övrig information Eastnine Årsredovisning 2023 119 ===== SIDA 120 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 Aktien och aktieägarna 109 Hållbarhetsupplysningar 112 GRI-noter 112 GRI-index 122 TCFD-rapport 124 EU-taxonomin 126 Definitioner 128 Övrigt 130 Avfall 3-3 Styrning av väsentliga frågor 306-3 Genererat avfall Fastighetssektorn genererar stora mängder avfall i ny- och ombygg - nadsprojekt som skickas vidare till deponi eller förbränning. Därför är avfallshantering en viktig del av Eastnines miljöarbete. Avfall till deponi orsakar miljökontaminering, medan förbränning medför utsläpp av koldioxid i atmosfären. I nuläget, i avsaknad av ny utveck - ling och metoder för att registrera avfall från ombyggnationer i fastig - heterna, avgränsas Eastnines rapportering till endast avfall från våra hyresgästers verksamhet, eftersom Eastnine oftast ansvarar för hur avfallet sorteras och behandlas. Målet är att öka andelen avfall till återvinning och minska andelen avfall till deponi. För att räkna fram andel återvunnet avfall används schabloner och faktiska vägda mängder från avfallsentreprenörer. För närvarande används faktisk mätning av avfall i fyra fastigheter (3Bures-1,2 och 3 samt Vertas-1 och 2) och schabloner baserat på avfallsleverantörs - data för resterande bestånd. Under 2023 uppgick hyresgästavfallet i direktförvaltade fastigheter till totalt 776 ton (834), varav 43 procent (38) gick till materialåtervinning. I samtliga fastigheter var andelen återvinning 40 procent, jämfört med 33 procent 2022. För närvarande redovisas inte avfall från ny- och ombyggnadsprojekt. Leverantörsutvärdering – miljö och socialt 3-3 Styrning av väsentliga frågor 308-1 Nya leverantörer som utvärderats utifrån miljömässiga kriterier 414-1 Nya leverantörer som utvärderats utifrån sociala kriterier Då en betydande del av miljö- och social påverkan uppstår i leveran - törsledet, är det av stor vikt att Eastnine bedömer nya och befintliga leverantörer utifrån dessa kriterier. Arbetet med leverantörer styrs av Uppförandekod för leverantörer. Eastnine vill att leverantörerna lever upp till samma krav vad gäller regelefterlevnad, respekt för mänskliga rättigheter och arbetsvillkor som gäller internt. För att kunna uppnå högre transparens, och säkerställa att uppförandekoden efterlevs, har Eastnine implementerat ett analysverktyg baserat på ett omfattande frågeförmulär för leverantörer, som möjliggör strukturerad utvärdering av Eastnines partners utifrån miljö- och sociala aspekter. Alla leveran - törer, som bedöms ingå in en grupp av strategiska leverantörer som omfattar tjänster och produkter inom bygg, design, fastighetsunder - håll och drift samt konsulttjänster, deltar i utvärderingen. Eventuella risker och frågeställningar behandlas efter färdigställd utvärdering i dialog med leverantörerna. Eastnine anser att genom att betona vik - ten av denna utvärdering för fortsatt samarbete med våra leverantö - rer, samt genom att engagera våra leverantörer i en dialog runt dessa frågor, höjs medvetandet och statusen för hållbarhetsarbetet på våra marknader. Utvärderingar utförs på löpande basis. Samtliga strategiska leverantörer har utvärderats och bedömts med hjälp av verktyget. Kompetensutveckling för anställda 3-3 Styrning av väsentliga frågor 404-3 Andel anställda som får regelbunden utvärdering gällande prestation och karriärutveckling Att kunna bibehålla kompetenta och engagerade medarbetare är avgörande för Eastnines utveckling och förmågan att nå uppsatta mål för verksam heten. Eastnine strävar efter att vara en attraktiv arbets - givare och arbetar långsiktigt för att skapa engagemang och medarbe - tarnöjdhet hos anställda. Karriär- och kompetensutveckling anses vara viktigt för engagemang och nöjdhet med arbetsgivaren, vilket framgår av de årliga medarbetarundersökningarna via Great Place to Work. Under 2023 har Eastnines anställda erbjudits en utbildningsportal där varje medarbetare på arbetstid kunnat ta del av utbildningsmaterial online. Varje år genomförs även medarbetarsamtal med samtliga anställda där utbildningsmål och andra karriärstödjande åtgärder diskuteras och planeras. Totalt, ton Kg/kvm Andel avfall till återvinning, % Avfall 2023 2022 Förändring, % 2023 2022 Förändring, % 2023 2022 Direktförvaltade fastigheter 776 834 -7 4,3 4,6 -7 43 38   Samtliga fastigheter 1 029 1 171 -12 4,4 5,0 -12 40 33  Hållbarhetsupplysningar Övrig information Eastnine Årsredovisning 2023 120 ===== SIDA 121 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 Aktien och aktieägarna 109 Hållbarhetsupplysningar 112 GRI-noter 112 GRI-index 122 TCFD-rapport 124 EU-taxonomin 126 Definitioner 128 Övrigt 130 Mångfald och jämställdhet 3-3 Styrning av väsentliga frågor 405-1 Sammansättning av styrelse, ledning och övriga medarbetare utifrån ålder och kön 406-1 Antal fall av diskriminering och hantering av dessa Eastnine strävar efter att vara en inkluderande arbetsgivare som stödjer mångfald och öppenhet, både vad gäller uppförande och iden - titet. Detta arbete styrs av en mångfalds- och likabehandlingspolicy. Eastnine ser mångfald som en konkurrensfördel och inser värdet av olika infallsvinklar, bakgrunder och kompetenser. Eastnine har noll - tolerans mot all form av diskriminering, fördomar och särbehandling. Alla anställda i Eastnines organisation ska ha samma möjligheter till avancemang, utbildning och utveckling oavsett sexuell läggning, etnicitet, könsidentitet, funktionsnedsättning, religiös tro eller ålder. Frågor som rör diskriminering och särbehandling ingår i den årliga medarbetarundersökningen och besvaras anonymt. Inga fall av diskri - minering rapporterades under 2023. Eastnine eftersträvar jämställdhet och mångfald bland medarbe - tare för att säkerställa ett brett spektrum av kunskap, synsätt och erfarenheter i organisationen. Målsättningen är att representationen av kvinnor och män i styrelse och ledning ska vara jämn. I Bolagets ledning är könsfördelningen jämn. Likaså blev könsfördelningen jämn i styrelsen efter att ytterligare en kvinna valdes in i samband med årsstämman 2023. Styrelsen bestod därefter av tre kvinnor och tre män, varav styrelsens ordförande är en kvinna. Under 2023 rankades därför Eastnine på förstaplats på Stiftelsen Allbrights gröna lista när jämställd heten hos svenska börsbolag jämfördes. Vid utgången av 2023 hade Eastnine totalt 22 anställda, varav 13 kvinnor och nio män. Kundernas hälsa och säkerhet 3-3 Styrning av väsentliga frågor 416-2 Incidenter av bristande efterlevnad av regler gällande hälsa och säkerhet för produkter och tjänster Eastnine har ambitionen att leverera högsta möjliga servicenivå till sina hyresgäster och ett tydligt fokus på hälsa och välbefinnande i fastigheterna. Eastnines arbete för kundernas hälsa och säkerhet utgår från Bolagets engagemangspolicy för hyresgäster, som inkluderar krav och kriterier som berör inomhusklimat, fysiskt aktivitet och säkerhet. Policyn är utformad och inspirerad av certifieringsramverket WELL, som syftar till att förbättra hälsa och välmående för de som vistas i byggnaderna. Eastnines fastighet Nowy Rynek D är även certifierad med WELL Gold som förnyas var tredje år samt WELL Health and Safety som förnyas varje år. Eastnine förmedlar information kring hälsa och välmående i lokala sociala medier, erbjuder aktivitets baserade möbler som komplement till traditionella kontorsmöbler, och imple - menterar design element i byggnader som uppmuntrar till fysisk aktivitet. Under 2023 har inga incidenter av bristande efterlevnad eller av - vikelser, gällande hälso- och säkerhetsaspekter i byggnaderna, inträf - fat. Rutin mässiga klagomål från hyresgäster avseende inomhusmiljön granskas, utreds, åtgärdas och rapporteras till ledningen på ett syste - matiskt sätt av förvaltningsorganisationerna på landsnivå. År 2023 2022 STYRELSE Kvinnor under 30 – – 30–50 1 1 över 50 2 1 Män under 30 – – 30–50 – – över 50 3 3 LEDNING Kvinnor under 30 – – 30–50 – – över 50 1 1 Män under 30 – – 30–50 1 1 över 50 – – ÖVRIGA ANSTÄLLDA Kvinnor under 30 1 1 30–50 10 12 över 50 1 1 Män under 30 – – 30–50 7 7 över 50 1 1 Totalt 28 29 Hållbarhetsupplysningar Övrig information Eastnine Årsredovisning 2023 121 ===== SIDA 122 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 Aktien och aktieägarna 109 Hållbarhetsupplysningar 112 GRI-noter 112 GRI-index 122 TCFD-rapport 124 EU-taxonomin 126 Definitioner 128 Övrigt 130 GRI-index GRI- standard Beskrivning FN Global Compacts principer Sid Kommentar Organisationen och redovisningsprinciper 2-1 Information om organisationen 3 2-2 Enheter som omfattas av hållbarhetsredovisningen Fastighetsverksamhet i Litauen, Lettland och Polen. Segmentet Övriga investeringar exkluderas. 2-3 Redovisningsperiod, frekvens och kontaktperson 112 2-4 Förändringar i tidigare rapporterade upplysningar I de fall där tidigare rapporterade upp- lysningar korrigerats finns fotnoter eller kommentarer i anslutning till rapporte- rade upplysningar. 2-5 Externt bestyrkande Ej externt bestyrkt. Energi-, vatten- och avfallsdata verifierad av tredje part. Scope 3 beräkningar framtagna av tredje part. Aktiviteter och anställda 2-6 Aktiviteter, värdekedja och andra affärsförbindelser 14–16 2-7 Medarbetare 3, 6 112 2-8 Medarbetare som inte är anställda 3, 6 112 Styrning 2-9 Sammansättning och struktur för styrning 101–102 2-10 Nominering och val av högsta styrande organ 101–102 2-11 Ordförande för högsta styrande organ 106 2-12 Högsta styrande organets roll i arbetet med översyn och hantering av påverkan 103 2-13 Delegering av beslutsfattande för att hantera påverkan 103 2-14 Högsta styrande organets roll i relation till hållbarhetsredovisningen 103 2-15 Intressekonflikter 91, 106, 110 GRI- standard Beskrivning FN Global Compacts principer Sid Kommentar 2-16 Kommunikation av kritiska frågeställningar 103 2-17 Den samlade kunskapen hos det högsta styrande organet 102, 106 2-18 Utvärdering av det högsta styrande organets arbete 103 2-19 Ersättningspolicy 104 2-20 Process för att fastställa ersättningar 104 2-21 Årlig total ersättning 113 Strategi, policyer och praxis 2-22 Uttalande om strategi för hållbar utveckling 100 2-23 Värderingar, principer, standarder och normer gällande uppförande 10 114–115 2-24 Förankring av värderingar, principer, standarder och normer gällande uppförande 114–115 2-25 Processer för att avhjälpa negativ påverkan 7 114–115 2-26 Mekanismer för rådgivning och rapportering av angelägenheter för organisationen 114–115 2-27 Efterlevnad av lagar och förordningar 114–115 2-28 Medlemskap i organisationer UN Global Compact, Green Building Council Lithuania, GRESB, Proptech Association Lithuania Intressentengagemang 2-29 Metod för intressentengagemang 115 2-30 Kollektivavtal Samtliga medarbetare var tjänstemän. Ingen medarbetare omfattades av kollektivavtal. Hållbarhetsupplysningar Övrig information Eastnine Årsredovisning 2023 122 ===== SIDA 123 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 Aktien och aktieägarna 109 Hållbarhetsupplysningar 112 GRI-noter 112 GRI-index 122 TCFD-rapport 124 EU-taxonomin 126 Definitioner 128 Övrigt 130 Väsentlig fråga Indikator FN Global Compacts principer FN:s globala mål Sid Kommentar Väsentliga frågor 3-1 Process för att fastställa väsentliga frågor 116 3-2 Lista på väsentliga frågor 116 Ekonomi Antikorruption 3-3 Styrning av väsentliga frågor 116 205-2 Kommunikation kring, och utbildning i, policyer och rutiner för antikorruption 10 27, 62, 114, 116 205-3 Bekräftade fall av korruption och vidtagna åtgärder 10 27, 116 Miljö Energi 3-3 Styrning av väsentliga frågor 25, 117 302-1 Energianvändning inom organisationen 6, 9 7 25, 117 302-3 Energiintensitet 6, 9 25, 117 Vatten 3-3 Styrning av väsentliga frågor 26, 118 303-5 Total vattenanvändning 7, 8, 9 11, 12 26, 118 Utsläpp 3-3 Styrning av väsentliga frågor 25, 118–119 305-1 Direkta utsläpp av växthusgaser (Scope 1) 7, 8, 9 11, 12 25, 118–119 305-2 Indirekta utsläpp av växthusgaser från energiförbrukning (Scope 2) 7, 8, 9 25, 118–119 305-3 Övriga indirekta utsläpp av växthusgaser 7, 8, 9 25, 118–119 Avfall 3-3 Styrning av väsentliga frågor 26, 120 306-3 Genererat avfall 11, 12 26, 120 Väsentlig fråga Indikator FN Global Compacts principer FN:s globala mål Sid Kommentar Leverantörs- bedömningar avseende miljö 3-3 308-1 Styrning av väsentliga frågor 28, 120 Nya leverantörer som utvärderats utifrån miljö mässiga kriterier 12 28, 120 Socialt Kompetens- utveckling 3-3 Styrning av väsentliga frågor 120 404-3 Andel anställda som får regelbundna utvecklings- samtal 6 120 Mångfald och jämställdhet 3-3 Styrning av väsentliga frågor 27, 121 405-1 Mångfald i styrelse, ledning och bland anställda 1, 2, 4, 6 27, 121 Icke- diskriminering 3-3 Styrning av väsentliga frågor 1, 2, 4, 6 27, 121 406-1 Antal fall av diskriminering och hantering av dessa 27, 121 Leverantörs- utvärdering - socialt 3-3 Styrning av väsentliga frågor 28, 120 414-1 Nya leverantörer som utvärderats utifrån sociala kriterier 28, 120 Kundernas hälsa och säkerhet 3-3 Styrning av väsentliga frågor 13, 121 416-2 Incidenter av bristande efterlevnad av regler gällande hälsa och säkerhet för produkter och tjänster 11 121 Väsentliga frågor Hållbarhetsupplysningar Övrig information Eastnine Årsredovisning 2023 123 ===== SIDA 124 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 Aktien och aktieägarna 109 Hållbarhetsupplysningar 112 GRI-noter 112 GRI-index 122 TCFD-rapport 124 EU-taxonomin 126 Definitioner 128 Övrigt 130 TCFD-rapport Denna rapport ger ytterligare upplysningar i enlighet med TCFD:s (Task Force on Climate-related Financial Disclosure) rekommendationer när det gäller hur Eastnine arbetar med klimatrelaterade risker och möjligheter. Bygg- och fastighetssektorn står för cirka en tredjedel av världens energi förbrukning och utsläpp av växthusgaser, vilket innebär att fastighetsbolag är exponerade för risker relaterade till klimatföränd - ringar. Om vi ska klara av de utmaningar som följer av övergången till en koldioxidsnål ekonomi måste vi ha en god förståelse för dessa risker och hur de kan undvikas eller mildras. Samtidigt kan den gröna omvandlingen innebära nya möjligheter (konkurrensfördelar och lång - siktiga fördelar) för aktörer som är villiga att höja sin ambitionsnivå och ta vara på dem i ett tidigt skede. Denna insikt ligger till grund för hur Eastnine ser på klimatrelaterade risker samt möjligheter och åter - speglas i hållbarhetsarbetet. Styrning Eastnine arbetar systematiskt med strategier som syftar till att minska klimatavtrycket och de klimatrelaterade riskerna. Dessa risker ingår i styrelsens och ledningens riskbedömningsarbete. Riskbedömnings - analysen uppdateras löpande och de åtgärder som vidtas för att möta de olika riskerna utvärderas utifrån relevans och effektivitet. Eastnine bedömer löpande riskerna för den befintliga fastighets - portföljen och genomför alltid en miljöriskbedömning som en del av due diligence- processen vid förvärv. Styrning Strategi Riskhantering Indikatorer och mål a) Styrelsens översyn av klimatrelaterade risker och möjligheter. s. 103 a) Beskrivning av klimatrelaterade risker och möjligheter som vi har identifierat. s. 23–26 a) Beskrivning av processen för att identifiera och bedöma klimat- relaterade risker. s. 23–24, 58, 61–62 a) Indikatorer för att mäta och styra klimatrelaterade risker och möjligheter. s. 23–24 b) Ledningens roll avseende bedömning och hantering av klimat- relaterade risker och möjligheter. s. 7–8, 103 b) Beskrivning av hur verksamhet, strategi och finansiell planering har påverkats. s. 23–26 b) Beskrivning av processer för att hantera klimatrelaterade risker. s. 23–24, 61–62, 124–125 b) Rapportering av Scope 1, 2 och 3 enligt Greenhouse Gas Protocol. s. 118–119 c) Beskrivning av organisationens strategiska motståndskraft och påverkan av olika klimatrelaterade risker och möjligheter. s. 124–125 c) Beskrivning av hur processerna är integrerade i organisationens över- gripande riskhantering. s. 23–24, 61–62, 124–125 c) Beskrivning av mål som används för att hantera klimatrelaterade risker och möjligheter samt utfall på dessa mål. s. 23–24 Inkluderade ledningssystem: • Byggnadscertifiering • Övervakning av energianvändning • Övervakning av vattenanvändning • Hyresgästernas engagemang • Gröna hyresavtal • Indikatorer och nyckeltal Förvärv Förvaltning ESG-granskning vid förvärv: • Analys av energianvändning • Genomgång av certifieringsbetyg • Beräkning av kostnader för uppgradering/ förnyelse av certifiering • Analys av fysiska klimatrisker relaterade till fastighetens geografiska läge (Munich Re/GRESB) • Granskning enligt EU:s taxonomiregelverk Hållbarhetsupplysningar Övrig information Eastnine Årsredovisning 2023 124 ===== SIDA 125 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 Aktien och aktieägarna 109 Hållbarhetsupplysningar 112 GRI-noter 112 GRI-index 122 TCFD-rapport 124 EU-taxonomin 126 Definitioner 128 Övrigt 130 Omställningsrisker Omställningsrisker är risker som uppstår i samband med den globala omställningen till en koldioxidsnål ekonomi. Detta skifte innebär förändringar i policyer, investeringar, affärsstrategier och vad som efterfrågas av kunderna, det vill säga minskad miljöpåverkan. För fastig hetssektorn kommer denna omställning sannolikt att leda till ökade krav på byggnaders klimatprestanda och att gröna, och icke- gröna, tillgångar värderas olika. De omställningsrisker som anses vara väsentliga för vår verksamhet beskrivs mer i detalj på s. 61–62. Fysiska klimatrisker Med fysiska klimatrisker avses risker relaterade till den globala upp - värmningen som påverkar fastigheternas drift och underhåll, exem - pelvis högre temperaturer och en högre sannolikhet för extremt väder. Fysiska klimat risker kan delas in i risker relaterade till byggnadens geo - grafiska läge och risker relaterade till dess underhåll och drift. När det gäller klimatrisker relaterade till geografiskt läge har Eastnine genom - fört en miljöriskanalys för samtliga fastigheter, baserad på klimatdata som tillhandahålls av GRESB och Munich Re. Denna analys görs även inför alla potentiella förvärv och ingår, tillsammans med andra resultat i ESG-rapporten, i styrelsens beslut sunderlag. Utöver detta genomförs fastighetsspecifika klimatriskanalyser för att säkerställa fastigheternas motståndskraft utifrån senast tillgänglig vetenskap. Läs mer om analy - ser genomförda 2023 på s. 23–24. Vårt hållbarhetsarbete innebär nya möjligheter Eastnine är en ansvarsfull aktör med höga miljöambitioner. Med håll - barhetscertifieringar på toppnivå och genom att vidta åtgärder som minskar energi användningen och utsläppen ska vi säkerställa och öka fastighetsportföljens värde, uppfylla och överträffa hyresgästernas förväntningar, öka våra medarbetares miljöengagemang samt säkra tillgången till framtida finansiering. På s. 25–28 beskrivs hur vi avser skapa värde för våra intressenter genom att ta vara på klimatrelate - rade möjligheter inom områdena energi effektivitet, koldioxidutsläpp och effektiv resursanvändning. Fysiska klimatrisker relaterade till fastigheternas geografiska läge Illustrationen till höger ger en översikt över fysiska klimatrelaterade risker i Eastnines fastighetsportfölj, i form av nuvarande risker och framtida risker fram till år 2050. Riskbedömningen bygger på klimat - data till handahållen av GRESB Climate Risk Module och baseras på en metodologi framtagen av Munich Re, en global leverantör av försäk - rings- och åter försäkringsprodukter. För framtida risker presenteras värsta möjliga scenarion enligt RCP 8.5. RCP 8.5-scenariot står för det mest negativa utfallet gällande klimat för ändringar som beskrivs i IPCC-rapporten (The Intergovernmental Panel on Climate Change, FN:s organ för att sammanfatta och bedöma vetenskapen relaterad till den globala uppvärmingen), dvs. den högsta koldioxidhalten i atmo- sfären om målen i Parisavtalet inte uppnås. Översikten baseras på aggregerade data för samtliga fastigheter. Exponeringsöversikt – nuvarande Jordbävning Tropisk storm Brandrisk mark Översvämning Hagel Värmebölja Nederbörd Flodöversvämning Stormflod Tornado Tropisk cyklon Tsunami Exponeringsöversikt – RCP 8.5 / År 2050 Torka Brandrisk mark Värmebölja Nederbörd Flodöversvämning Tropisk cyklon Ingen / mycket låg exponering Låg exponering Medel exponering Hög exponering Mycket hög exponering Fysiska klimatrelaterade risker för fastigheterna Framför Eastnines fastighet Uptown Park i Vilnius. Hållbarhetsupplysningar Övrig information Eastnine Årsredovisning 2023 125 ===== SIDA 126 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 Aktien och aktieägarna 109 Hållbarhetsupplysningar 112 GRI-noter 112 GRI-index 122 TCFD-rapport 124 EU-taxonomin 126 Definitioner 128 Övrigt 130 EU-taxonomin Eastnine omfattas inte av rapporteringskravet enligt EU:s taxonomi för hållbara investeringar. Eastnine har ändå valt lämna upplysningar om hur verksamheten bidrar till att uppfylla EU:s miljömål i syfte att utveckla det interna miljöarbetet och förbättra kommunikationen med olika intressenter. Ekonomiska aktiviteter enligt EU-taxonomin Tillämpning av EU-taxonomin har tagits fram som en del av EU:s hand - lingsplan för hållbara finanser. Det är ett verktyg för att kunna identi - fiera vilka investeringar som är miljömässigt hållbara på EU-nivå, för att kunna styra finansiering mot gröna tillgångar samt aktiviteter och därmed uppnå EU:s klimatmål. För att en aktivitet ska anses hållbar måste den enligt taxonomiförordningen bidra till minst ett av sex inom taxonomin fastställda miljömål och inte negativt påverka de övriga miljömålen. Utöver det, ställs krav avseende mänskliga rättigheter och andra sociala aspekter. De aktiviteter i Eastnines verksamhet som kan hänföras till EU-taxonomin ligger inom förvärv samt förvaltning av kontorsfastigheter och omfattas därmed av den i förordningen ekono - miska aktiviteten 7.7. Förvärv och ägande av byggnader. Bedömning av taxonomiförenliga verksamheter Med hänsyn till de tekniska granskningskriterierna för aktivitet 7.7. För- värv och ägande av byggnader anses alla byggnader med energiklass A eller som är bland de 15 procent mest energieffektiva i landet vara förenliga med taxonomin. Under 2023 har en litauisk branschorgani - sation publicerat kriterier för de topp 15 procent mest energieffektiva kontorsbyggnaderna, riktlinjer som Eastnine har använt i klassificering av beståndet. I Lettland finns inga motsvarande gränsvärden men utifrån bedömningar som gjorts i samband med energikartlägg - ningar anses Eastnines fastigheter Zala 1 och Valdemara Centrs, som har energiklass B, uppfylla förenlighetskriterier utifrån ”topp 15 procent”-kriteriet. För att vara förenligt med taxonomin krävs att en verksamhet inte orsakar betydande skada (DNSH - Do No Significant Harm) för de övriga miljömålen. Eastnine genomför klimatriskanalys för alla verk - samhetsorter samt utför byggnadsspecifik klimatriskanalys vid förvärv. 2023 beställdes en fördjupad analys för samtliga S7-fastigheter samt fastigheten Uniq i Vilnius. Dessa analyser används som underlag för eventuella anpassningsplaner. Mer om klimatriskanalyser kan läsas på s. 23–24. Mot denna bakgrund anses samtliga Eastnines befintliga fastig heter vara förenliga med DNSH-kriterierna för aktivitet 7.7. Avseende ”minimiskyddsåtgärder” kopplade till mänskliga rättig - heter, antikorruption och transparens i affärsverksamheten, är dessa kriterier tillgodosedda för Eastnine som helhet genom våra uppfö - randekoder, etiska riktlinjer och rutiner kopplande till leverantörs - bedömningar och interna antikorruptionsutbildningar. Redovisning av ekonomiska aktiviteter enligt EU-taxonomin Tabellerna på nästa sida anger andel av nettoomsättning, drift utgifter och kapitalutgifter som är förenliga med EU-taxonomin för aktivitet 7.7. I tabell 1 visas nettoomsättning, vilket avser Eastnines hyresintäkter som redovisas i resultaträkningen. Andel av omsättning som är för - enlig med EU-taxonomin bedöms utifrån kriterier som beskrivits ovan och avser hyresintäkter från fastigheter som uppfyller kriterier för aktivitet 7.7. Tabell 2 visar driftutgifter och omfattar kostnader för fastighets - skötsel, löpande reparationer, underhåll samt hyresgästanpassningar som kostnadsförts. Andelen driftutgifter som är förenlig med EU- taxonomin bedöms utifrån kriterier som beskrivits ovan och avser driftutgifter från fastigheter som uppfyller kriterier för aktivitet 7.7. I tabell 3 redogörs för kapitalutgifter, och avser förvärv och investeringar som ökar värdet av Eastnines fastigheter förenliga med bedömningskriterier för aktivitet 7.7. Hållbarhetsupplysningar Övrig information Eastnine Årsredovisning 2023 126 ===== SIDA 127 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 Aktien och aktieägarna 109 Hållbarhetsupplysningar 112 GRI-noter 112 GRI-index 122 TCFD-rapport 124 EU-taxonomin 126 Definitioner 128 Övrigt 130 Tabell 1. Ekonomiska aktiviteter Netto- omsätt ning, MEUR % Begränsning av klimat - föränd ringar, % DNSH kriterier, Ja/Nej Minimi skydds- åtgärder, Ja/Nej Taxonomi- förenlig andel, % Möjliggörande/ Omställning, M/O A. Verksamheter som omfattas av taxonomin 36,2 100 100 Ja Ja 79 – A. 1 Verksamheter som är förenliga med taxonomin 28,7 79 7.7 Förvärv och ägande av byggnader 28,7 79 A. 2 Verksamheter som inte är förenliga med taxonomin 7,5 21 7.7 Förvärv och ägande av byggnader 7,5 21 B. Verksamheter som inte omfattas av taxonomin 0,0 0 Totalt (A+B) 36,2 100 Tabell 2. Ekonomiska aktiviteter Driftutgifter, MEUR % Begränsning av klimat - föränd ringar, % DNSH kriterier, Ja/Nej Minimiskydds- åtgärder, Ja/Nej Taxonomi- förenlig andel, % Möjliggörande/ Omställning, M/O A. Verksamheter som omfattas av taxonomin 10,5 100 100 Ja Ja 78 – A. 1 Verksamheter som är förenliga med taxonomin 8,3 78 7.7 Förvärv och ägande av byggnader 8,3 78 A. 2 Verksamheter som inte är förenliga med taxonomin 2,3 22 7.7 Förvärv och ägande av byggnader 2,3 22 B. Verksamheter som inte omfattas av taxonomin 0,0 0 Totalt (A+B) 10,5 100 Tabell 3. Ekonomiska aktiviteter Kapitalutgifter, MEUR % Begränsning av klimat- föränd ringar, % DNSH kriterier, Ja/Nej Minimiskydds- åtgärder, Ja/Nej Taxonomi- förenlig andel, % Möjliggörande/ Omställning, M/O A. Verksamheter som omfattas av taxonomin 2,2 100 100 Ja Ja 61 – A. 1 Verksamheter som är förenliga med taxonomin 1,4 61 7.7 Förvärv och ägande av byggnader 1,4 61 A. 2 Verksamheter som inte är förenliga med taxonomin 0,9 39 7.7 Förvärv och ägande av byggnader 0,9 39 B. Verksamheter som inte omfattas av taxonomin 0,0 0 Totalt (A+B) 2,2 100 Hållbarhetsupplysningar Övrig information Eastnine Årsredovisning 2023 127 ===== SIDA 128 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 Aktien och aktieägarna 109 Hållbarhetsupplysningar 112 GRI-noter 112 GRI-index 122 TCFD-rapport 124 EU-taxonomin 126 Definitioner 128 Övrigt 130 Eastnine tillämpar ESMA:s riktlinjer om alternativa nyckeltal. Bolaget anser att dessa mått ger värdefull information till investerare och Bolagets ledning då de möjliggör utvärdering och jämförelse av Bolagets finansiella ställning, finansiella resultat och kassaflöden. Dessa finansiella mått och nyckeltal ska ses som ett komplement till mått som definieras enligt IFRS. Nedanstående nyckeltal är inte definierade enligt IFRS, om det inte uttryckligen anges. Definitioner Fastighetsrelaterade nyckeltal Direktavkastning, intjäningsförmåga Driftnetto i förhållande till förvaltningsfastig - heternas värde. Direktavkastningskrav, fastigheter Direktavkastningskravet används i värderingarna och avser avkastningskrav vid kalkylperiodens slut. Avkastningskravet baseras på förräntningskrav för liknande objekt med tillägg för fastighetsrelaterad risk såsom geografiskt läge, fastighetens skick och framtida vakansrisk. Genomsnittshyra Kontrakterade hyresintäkter för lokaler i förhållande till uthyrd lokal yta vid årets slut. Hyresvärde Kontrakterade årshyror som löper vid årets utgång med tillägg för rabatter samt bedömd marknads - hyra för vakanser. Miljöcertifierade fastigheter Andelen miljöcertifierad (minst LEED Gold eller BREEAM Excellent) fastighetsyta i förhållande till total fastighetsyta exklusive fastigheter som väntas bli föremål för omfattande projektutveckling. Triple-net-avtal Hyresavtal där hyresgästen, utöver bashyran, betalar kostnader som belöper på förhyrd yta. Dessa inkluderar bland annat drift- och underhålls - kostnader, fastighetsskatt, tomträtts avgäld, försäkring och fastighetsskötsel. Uthyrningsbar yta Total yta tillgänglig för uthyrning. Uthyrningsgrad, yta Uthyrd yta i förhållande till uthyrningsbar yta. Uthyrningsgrad, ekonomisk Kontrakterad årshyra vid årets utgång i förhållande till hyres värdet. Nyckeltalet används för att under- lätta bedömningen av hyresintäkter för vakanta ytor och övriga ekonomiska vakanser. Vakansgrad, ekonomisk Årshyra för vakanta ytor vid årets utgång i förhållande till hyresvärdet vid periodens utgång. Vakansgrad, yta Outhyrd yta i förhållande till uthyrningsbar yta. WAULT Genomsnittlig återstående avtalslängd för hyres - avtalen vid periodens slut, viktat efter avtalade hyresintäkter. Nyckeltalet visar viktad tidsrisk för framtida vakanser. Överskottsgrad Periodens driftnetto i förhållande till periodens hyresintäkter. Finansiella nyckeltal Avkastning på eget kapital Årets resultat i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Belåningsgrad Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel i förhållande till förvaltningsfastigheternas värde. Driftnetto Hyresintäkter minus fastighetskostnader. EBITDA Resultat före räntor, skatt samt avskrivningar på materiella och immateriella tillgångar. Förvaltningsresultat Resultat före värdeförändringar, erhållna utdelningar och skatt. Genomsnittlig räntenivå Genomsnittlig ränta på räntebärande skulder vid årets slut. Hyresintäkter Debiterade hyror, hyrestillägg och hyres garantier minus hyresrabatter. Kapitalbindningstid Återstående genomsnittlig löptid för räntebärande skulder vid årets slut. Nettoskuldkvot Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel vid årets slut i förhållande till driftnettot efter avdrag för centrala administrationskostnader. Räntebindningstid Återstående genomsnittlig räntebindningstid för räntebärande skulder vid årets slut. Övrig information Eastnine Årsredovisning 2023 128 ===== SIDA 129 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 Aktien och aktieägarna 109 Hållbarhetsupplysningar 112 GRI-noter 112 GRI-index 122 TCFD-rapport 124 EU-taxonomin 126 Definitioner 128 Övrigt 130 Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat med återläggning av räntekostnader i förhållande till räntekostnader. Nyckeltalet visar hur väl kassaflödet räcker för att täcka räntekostnaderna. Skuldkvot Räntebärande skulder vid årets slut i förhållande till driftnettot efter avdrag för centrala administrationskostnader. Soliditet Eget kapital i förhållande till totala tillgångar. Aktierelaterade nyckeltal Eget kapital per aktie Summa eget kapital vid årets slut i relation till antal utgivna aktier med avdrag för återköpta aktier vid årets slut. Förvaltningsresultat per aktie Förvaltningsresultat dividerat med genomsnittligt antal aktier under perioden. Kassaflöde per aktie Årets kassaflöde dividerat med vägt genomsnittligt antal aktier under perioden. Kassaflöde per aktie från den löpande verksamheten Årets kassaflöde från den löpande verksamheten dividerat med vägt genomsnittligt antal aktier under perioden. Långsiktigt substansvärde Eget kapital med återläggning av värdet för derivat och uppskjuten skatt enligt balansräkningen. Långsiktigt substansvärde per aktie Långsiktigt substansvärde i relation till antal utgivna aktier med avdrag för återköpta aktier. Resultat per aktie (definition enligt IFRS) Årets resultat hänförligt till moderbolagets ägare i relation till genomsnittligt antal utgivna aktier med avdrag för återköpta aktier. Ordlista Break-option En ensidig option för hyresgästen att avsluta hyres - avtalet i förtid. Klau sulen innebär oftast en ensidig rätt att avträda hyresavtalet utan till kommande hyresbetalningar. Bruttoarea Bruttoarean är summan av alla våningsplans area och begränsas av de omslutande byggnadsdelarnas utsida. Begreppet används till exempel vid fastig - hetvärderingar. CBD Med CBD avses Central Business District och utgörs av stadens centrum för butiker, kontor och service. Fastighet Avser fastighet som innehas med äganderätt eller genom tomträttsavtal. GRESB Förkortning för Global Real Estate Sustainability Benchmark. Gröna hyresavtal Hyresavtal där Eastnine och hyresgästen fastslår att aktivt arbeta för att främja och förbättra fastighe - tens/lokalens miljöprestanda. Hållbarhetscertifieringssystem BREEAM, är en förkortning för Building Research Establishment Environmental Assessment Method. LEED, är en förkortning för Leadership in Energy and Environmental Design. WELL och Fitwel, är internationella system för certifiering av byggnader som främjar människors hälsa och välmående på arbetsplatsen. ICT Förkortning för informations- och kommunika - tionsteknik (Information and Communication Technology). IFRS Förkortning för International Financial Reporting Standard. IFRS är en Internationell redovisnings - standard för upprättande av koncern redo visningar. Nettouthyrning Årliga hyresintäkter från nytecknade minus uppsagda hyresavtal under året. Räntederivat Avtal om köp och försäljning av räntor vars pris och villkor påverkas av faktorer såsom tid, inflation och marknad. Derivatavtal ingås normalt för att säker - ställa förutsägbara räntenivåer för hela eller delar av de räntebärande lånen. Ränteswap är ett derivat vars värde på förfallodagen är noll och avtalet upp- hör att gälla utan ytterligare betalnings flöden. Substansrabatt/premie Skillnaden mellan substansvärde och börsvärde. Om börsvärdet är lägre än substansvärdet handlas aktien med en substansrabatt, om börsvärdet är högre handlas aktien med premie. Verkligt värde Verkligt värde är det pris till vilket en överlåtelse kan ske mellan oberoende och kunniga parter som har ett intresse av att transaktionen genomförs. Det verkliga värdet anses vara lika med anskaffnings - värdet vid anskaffnings tillfället och därefter kan det verkliga värdet förändras över tiden. WACC Förkortning för genomsnittlig vägd kapitalkostnad (Weighted Average Cost of Capital). Återköp av egna aktier Förvärv av egna aktier på börsen. Svenska företag kan äga upp till tio procent av utgivna aktier, förut- satt bolagsstämmas godkännande. Definitioner Övrig information Eastnine Årsredovisning 2023 129 ===== SIDA 130 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 Aktien och aktieägarna 109 Hållbarhetsupplysningar 112 GRI-noter 112 GRI-index 122 TCFD-rapport 124 EU-taxonomin 126 Definitioner 128 Övrigt 130 Övrigt Årsstämman i Eastnine AB äger rum torsdagen den 25 april 2024 kl. 15.00 på IVA Konferenscenter, Grev Turegatan 16 i Stockholm. Anmälan Aktieägare som önskar delta i årsstämman ska dels vara införd som aktieägare i den utskrift av aktieboken som görs av Euroclear Sweden AB per onsdag den 17 april 2024 eller, om aktierna är förvaltarregist - rerade, begära att förvaltaren rösträttsregistrerar aktierna i sådan tid att registreringen är verkställd fredagen den 19 april 2024, dels anmält sin avsikt att delta i årsstämman senast fredag den 19 april 2024 enligt följande alternativ: • per telefon, 08-505 977 00 • via e-post, agm@eastnine.com • eller per post till: Eastnine AB (publ), ”Årsstämma”, Box 7214, 103 88 Stockholm. Förvaltarregistrerade aktier Aktieägare med förvaltarregistrerade aktier måste tillfälligt omregistrera aktierna i eget namn för att ha rätt att delta i årsstämman. Sådan registrering ska vara verkställd hos Euroclear Sweden AB senast den 19 april 2024. Ombud Om aktieägare företräds genom ombud ska en skriftlig och daterad fullmakt undertecknad av aktieägaren sändas till Eastnine i god tid före stämman. Fullmaktsformulär finns tillgängligt på Eastnines webbsida, www.eastnine.com. Om aktieägaren är en juridisk person ska registreringsbevis eller annan behörighetshandling biläggas. Fullständig kallelse Fullständig kallelse till årsstämman 2024 finns på www.eastnine.com. Årsstämma 2024 Huvudkontor, Stockholm Eastnine AB (publ) Box 7214, 103 88 Stockholm, Sverige Besök: Kungsgatan 30 Tel: 08-505 977 00 E-post: info@eastnine.com Lettland Eastnine Latvia Kr. Valdemara iela 21-9 Riga LV-1010, Lettland E-post: info@eastnine.lv Litauen Eastnine Lithuania Lvivo g.25-701 LT-09320 Vilnius, Litauen E-post: info@eastnine.lt Kontakt • Delårsrapport januari‒mars 2024: 24 april 2024 • Årsstämma: 25 april 2024 • Delårsrapport januari‒juni 2024: 4 juli 2024 • Delårsrapport januari‒september 2024: 24 oktober 2024 • Bokslutskommuniké 2024: 5 februari 2025 Kalendarium Övrig information Eastnine Årsredovisning 2023 130 ===== SIDA 131 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 Aktien och aktieägarna 109 Hållbarhetsupplysningar 112 GRI-noter 112 GRI-index 122 TCFD-rapport 124 EU-taxonomin 126 Definitioner 128 Övrigt 130 ESEF-information Namn på det rapporterande företaget Eastnine AB (publ) Företagets hemvist Stockholm Registreringsland Sverige Adress till företagets huvudkontor Box 7214, 103 88 Stockholm Huvudsakliga verksamhetsorter Lettland . Litauen . Polen Beskrivning av verksamhetens karaktär Fastighetsbolag Namn på moderföretag Eastnine AB (publ) Företagets rättsliga form Aktiebolag Namn på yttersta moderföretag för koncernen Eastnine AB (publ) Foto: Norbert Tukaj, Johan Paulin, Laimonas Ciunys samt foton erhållna av Skanska. Omslag: Laimonas Ciunys. Design och produktion: Eastnine i samarbete med Narva Communications. Tryck: Elanders Sweden. Eastnines fastighet Vertas-1 i Vilnius. Denna version av årsredovisningen är upprättad i PDF-format och är därmed inte ett XHTML-format som överensstämmer med ESEF-förordningen. Eastnines ESEF- rapport finns tillgänglig på eastnine.com. Eastnine Årsredovisning 2023 131Övrig information ===== SIDA 132 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 Aktien och aktieägarna 109 Hållbarhetsupplysningar 112 GRI-noter 112 GRI-index 122 TCFD-rapport 124 EU-taxonomin 126 Definitioner 128 Övrigt 130 Eastnine AB (publ) Box 7214, 103 88 Stockholm Besöksadress: Kungsgatan 30 Telefon: +46 8 505 97 700 E-post: info@eastnine.com www.eastnine.com