===== SIDA 1 ===== Premiumfastigheter i premiumlägen Årsredovisning 2025 ===== SIDA 2 ===== Poznan LETTLAND LITAUEN POLEN Stockholm Riga Vilnius Warszawa Eastnines legala årsredovisning finns på s. 50–96 samt 101–107. Detta är Eastnine Detta är Eastnine 3 Affärsplan 4 Intervju med vd 5 Ordföranden har ordet 8 Mål och utfall 9 Investeringsargument 13 Aktien och aktieägarna 14 Aktuell intjäningsförmåga 17 Vår verksamhet Marknader 19 Fastighetsbestånd 22 Polen 26 Litauen 29 Lettland 34 Hyresgäster 37 Medarbetare 39 Finansiell information och styrning Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöversikt nyckeltal 94 Styrelsens och vd:s försäkran 96 Revisionsberättelse 97 Bolagsstyrningsrapport 101 Styrelse 106 Ledning 107 Övrig information Hållbarhetsupplysningar 109 Nyckeltal hållbarhet 110 GRI-noter 114 GRI-index 123 TCFD-översikt 125 EU-taxonomin 127 Definitioner 130 Övrigt 132 Framtidssäker portfölj En framtidssäkrad portfölj – nuläge 41 Energioptimering i fastighetsportföljen 43 Energioptimering i Nowy Rynek D 44 Klimatambition och färdplan 45 Klimatrisker och klimatanpassning 47 Engagemang i PropTech och digital omställning 49 En grön och inbjudande miljö i LEED Platinum-fastigheten Uptown Park i Vilnius. 2 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 3 ===== Poznan LETTLAND LITAUEN POLEN Stockholm Riga Vilnius Warszawa Eastnine skapar ett ledande fastighetsbolag i den snabbast växande delen av Europa. Detta är Eastnine Eastnine investerar i premiumkontor i förstklassiga lägen i Warszawa, Poznan, Vilnius och Riga. Vi vill ge en hög kvalitativ service som överträffar kundernas för- väntningar. Fastighet s portföljen ska växa i syfte att öka förvaltning s resultatet per aktie och det övergripande målet är att skapa en hållbar, attraktiv total- avkastning på aktie ägarnas investering. Marknader Warszawa & Poznan, Polen Vilnius, Litauen Riga, Lettland Huvudkontor Stockholm, Sverige Noterat på Nasdaq Stockholm, Mid cap Sektor Real Estate Fastighetsvärde 960 MEUR Direktavkastning intjäningsförmåga 6,0 % Ekonomisk uthyrningsgrad 96 % Belåningsgrad 47 % Taxonomiförenlig verksamhet 97 % Uthyrningsbar yta 272 tkvm Kontrakterad årshyra 62 MEUR Förvaltningsresultat 31 MEUR 3 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 4 ===== Lösningsorienterad Vi ser möjligheter där andra ser hinder. Genom att tänka proaktivt och agera snabbt hittar vi hållbara lösningar som driver våra kunders, och vår, verksamhet framåt. Engagerad Vi bryr oss om och behandlar våra kunder, medarbetare och partners med respekt. Vi lyssnar på våra kunders behov, tar initiativ och fattar beslut. På så vis bygger vi förtroende och levererar service samt resultat av högsta kvalitet, som bidrar till både våra kunders och Eastnines tillväxt och utveckling. Transparent Vi kommunicerar tydligt, ärligt och förtroende- skapande, både internt och externt, för att bygga lång- siktiga relationer. Kreativ Vi utmanar det traditionella och vågar tänka nytt. Vi kombinerar nyfikenhet med mod och välkomnar nya idéer, teknik och lösningar. Affärsplan Eastnines medarbetare arbetar utifrån en gemensam bas bestående av fyra grundläggande och sammanhållande värderingar. Ambition Affärsmodell Kundlöfte Eastnine ska bli en ledande leverantör av kontor i den snabbast växande delen av Europa. Eastnine erbjuder de bästa fastig- heterna och platserna för att träffa, rekrytera och behålla människor. Hållbarhetsambition Att definiera framtiden för en hållbar fastighetsmarknad i våra regioner. Att bli marknadsledare inom segmentet premiumkontor med hög lönsamhet, kvalitet och kundnöjdhet samt genom att vara branschledande inom teknik och hållbarhet. Genom att framtidssäkra våra fastigheter • Hög hållbarhetscertifieringsnivå • Nettonollutsläpp av växthusgaser 2040 • Energioptimerar fastigheterna • Begränsar fysiska risker Genom att vara en hållbar investering • Växande lönsam verksamhet • EU-taxonomiförenlig verksamhet • Minskad klimatpåverkan • Toppranking i GRESB • Maximerar grön finansiering Genom att bedriva en ansvarsfull verksamhet • Hög affärsetik och transparens • Hög kundnöjdhet • Värdefulla partnerskap för hållbart samhälle • Främja god hälsa och välbefinnande bland medarbetare • Jämställdhet och mångfald i fokus • Hållbara leverantörskedjor Förvärva och förvalta hållbara och inspirerande kontorsfastigheter på de bästa platserna i Polen, Litauen och Lettland. Bolaget ska leverera högkvalitativ service som överstiger kundernas förväntan. Prioriterade hållbarhetsfrågor Värderingar Förädling/utveckling Fastighetsportföljen ska för- bättras genom investeringar i existerande portfölj i syfte att förbättra lönsamheten. Nybyggnationsprojekt påbörjas när förväntad avkastningsnivå bedöms vara tillfredsställande. Förvaltning Fastigheterna ska förvaltas i nära samarbete med kunderna för att möjliggöra att både Eastnine och kunderna kan uppnå sina respektive mål. Transaktion Nya förvärv och omfördelning av investeringar ska bidra till lönsamheten. Identifierade genom dubbel väsentlighetsanalys enligt CSRD. Vi skapar långsiktigt värde: 4 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 5 ===== Förvärv av fler fastigheter ska ge nytt rekordresultat Intervju med Kestutis Sasnauskas, vd Eastnine presenterade ett rekordresultat i bokslutskommunikén 2025. Hur nöjd är du med utvecklingen och hur ser du på era möjligheter att kunna fortsätta leverera nya rekord? Förvaltningsresultatet för 2025 blev det bästa någonsin för ett enskilt år efter en ökning på 40 procent totalt och 28 procent per aktie, något jag är både stolt och glad över. De viktigaste anledningarna var de två stora förvärv vi genomförde i Polen under 2024, men vi ser också en tillväxt i hyrorna för jämförbart bestånd. Lägg därtill en uthyrnings - grad som låg på 96 procent vid årets slut och en överskottsgrad på 93 procent för helåret. Det starka kassaflödet som vårt bestånd genererar är i nivå med logistikfastigheter, men potentialen för värdetillväxt är betydligt större för våra centralt belägna och högkvalitativa fastig - heter. Det känns allt oftare som att vi verkar i en mer dynamisk kontext än kontorsbolagen på den svenska marknaden. Efterfrågan på högkvalitativa kontor är fortsatt god i Warszawa, Poznan och Vilnius. Vi har under året lyckats förlänga och utöka ut - hyrningarna till två av våra största hyresgäster; Rockwool och Vinted, Eastnine levererade ett rekordresultat 2025 och framtids förutsättningarna är goda. Marknaderna kännetecknas av hög tillväxt och efterfrågan på premiumkontor är stabil. Vår egen organisation i Polen är på plats och mål sättningen är att förvärva minst en fastighet under 2026, gärna i Warszawa. 5 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 6 ===== trots i stort sett obefintliga vakanser i vårt bestånd. Det har krävt lite pusslande och engagemang från vår sida, vilket har lett till ett bra resultat och nöjda hyresgäster. När vi gick in i 2025 hade vi 22 anställda i hela Eastnine och ingen egen organisation i Polen. I februari 2026 har vi 30 medarbetare, varav sex personer i Polen som redan har tagit över delar av det arbete som tidigare gjorts av externa leverantörer och övertagandet kommer att fortsätta under 2026. Vi är övertygade om att egna medarbetare på viktiga positioner är avgörande för fortsatt framgång. Eastnines övergripande mål är att leverera en hög och hållbar totalavkastning till aktieägarna. I det ingår både utdelning och värde - tillväxt. För utdelning behövs förvaltningsresultat och för värdetillväxt goda investeringar på marknader som fortsätter att vara attraktiva samt vår förmåga att utveckla verksamheten på ett positivt sätt, bland annat genom fler värdeskapande förvärv. Jag bedömer att möjligheten att fortsätta leverera nya rekordresultat är god, även om volatiliteten på det geopolitiska området snarare ökat än minskat under 2025. Kan du utveckla vad det är ni ser som gör er så positivt inställda till Polen? Polen uppvisar en långsiktigt stark ekonomisk tillväxt. Landet placerar sig högt när man jämför tillväxten mellan olika länder i Europa och även globalt när man jämför storleken på ekonomin i relation till andra ” Vi är övertygade om att egna medarbetare på viktiga positioner är avgörande för fortsatt framgång” Förvaltningsresultat 31 MEUR Aktiens totalavkastning 2025 10 % Förvaltningsresultat per aktie 0,32 EUR Hyresintäkter 62 MEUR länders. Tillväxten har varit i snitt cirka 3,5 procent per år under de senaste 25 åren och förväntas, av bland annat Internationella valuta - fonden och Eurostat, ligga på cirka 3 procent per år de kommande åren. Polen är den 6:e största ekonomin i EU och klättrade 2025 till den 20:e största i världen. I en studie från Oxford Economics 2025, där tillväxten i de 169 största städerna i Europa jämförts, finns tio polska städer med bland de 20 städer som placerar sig i topp, däribland de städer där Eastnine investerat; Warszawa på 8:e plats och Poznan på 9:e. Dessutom återfinns Eastnines övriga städer Vilnius och Riga på 5:e respektive 15:e plats. Vad kan aktieägarna förvänta sig när det gäller förvärv framöver? Vi har varit väldigt transparenta beträffande vår aktuella förvärvs - strategi och att huvudfokus ligger på Warszawa eftersom vi för när varande ser störst avkastningspotential där. De som känner till Eastnine sedan tidigare, och kan marknaden, vet nog ganska väl vilka fastigheter vi kan tänkas vara intresserade av och de som inte har samma inblick kan titta på vårt senaste förvärv i november 2024, Warsaw Unit, för att få en känsla. Fastigheten Warsaw Unit är en nybyggd kontorsfastighet i centrala Warszawa som är 202 meter hög, omfattar 60 000 kvm, har flera höga hållbarhetscertifieringar och ett värde på cirka 300 MEUR. Komplexiteten i den typen av förvärv är stor och förklarar också delvis varför förvärv ibland tar längre tid än vad vi skulle önska. 6 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 7 ===== ” Självklart är det Eastnines mål sättning att göra minst ett förvärv under året, gärna i Warszawa” Viktiga händelser under året Under inledningen av 2025 beslutade styrelsen att revi- dera Bolagets utdelningspolicy. Enligt den uppdaterade policyn ska utdelningen uppgå till minst en tredjedel av förvaltningsresultatet efter aktuell skatt och ambitionen är att utdelningen per aktie ska öka årligen. Eastnines ledningsgrupp utökades under året till totalt sju personer, bestående av vd, CFO, finanschef, investeringschef och tre landschefer. Årsstämman utsåg Louise Richnau till ny styrelse- ordförande. Under året har landskontor med egna medarbetare etablerats i Polen. Totalt har sex personer rekryterats, varav tre påbörjat sin anställning vid årsskiftet. CFO och vice vd Britt-Marie Nyman sade upp sin anställning i augusti. I december annonserades att Adela Colakovic anställts som ny CFO med beräknad start i juni 2026. I den årliga internationella granskningen av hållbarhets- arbetet i fastighetsbolag, GRESB, behöll Eastnine fem stjärnor och rankades bland de 20 procent bästa fastighetsbolagen i världen. Två av Eastnines största hyresgäster valde att förlänga och utöka sina hyresavtal med Eastnine; Vinted i fastig heten Uptown Park i Vilnius samt Rockwool i Nowy Rynek D i Poznan. Under hösten har kreditavtal med två olika banker re finansierats och i samband med förlängningarna har kreditv olymerna utökats. Utbetalning av utökade krediter har delvis skett i januari 2026. Eastnine har sedan 2022 bara förvärvat fastigheter i Polen och ingenting i Baltikum. Innebär det att allt fokus ligger på Polen? Vi anser att det för närvarande finns flera intressanta förvärvsobjekt i Warszawa, Vilnius och Poznan i nämnd prioriteringsordning. Det vi kan konstatera är att objekten är fler än tidigare och att vi arbetar paral - lellt med flera processer i olika faser för att optimera utfall. I detta är finansieringsmöjligheterna en viktig del och kredit marknaden har san - nerligen förbättrats under 2025 och det ser ut att fortsätta in i 2026. Bankerna är närvarande och villiga att låna ut mer kapital, till lägre marginaler, högre belåningsgrad och lägre amortering än tidigare. Ni har i olika sammanhang återkommit till att efterfrågan och dynamiken på er minsta marknad Riga i Lettland inte varit vad ni hoppades på när ni förvärvade era första fastigheter 2018. Hittills har ni inte avyttrat några fastigheter, kan ni tänka er att göra det och under vilka omständigheter i så fall? I vår affärsmodell ingår tre olika områden; Förvaltning, Förädling/ utveckling samt Transaktion, som inkluderar inte bara nya förvärv utan också innebär att befintliga investeringar kan komma att omfördelas i syfte att bidra till förbättrad lönsamhet. Eastnine har varit, och är, i en uppbyggnadsfas. Bolaget har sedan 2014 successivt byggt upp fastighetsbeståndet genom att förvärva kontorsfastigheter i premium - segmentet och i väldigt bra lägen. Detta innebär att huvudfokus kommer att fortsätta vara tillväxt, självklart under lönsamma former. Men som affärsmodellen beskriver kan vi komma att avyttra enskilda fastig heter, eller kanske till och med välja att helt lämna någon mark - nad, om det är så att vi finner att kapitalet kan användas bättre någon annanstans. Det blir en avvägning i varje enskilt fall både avseende befintlig investering och alternativ investering. Förutom organisation och kommande förvärv, vad har ni mer fokuserat på under året? Vi satsar en hel del resurser på effektivisering av förvaltningen genom digitalisering och som ett led i det har vi under året rekryterat en teknisk chef centralt placerad i Stockholm. Syftet med satsningen är såväl kostnadsbesparingar som ökad kundnöjdhet. Vi fortsätter vårt hållbarhetsarbete och arbetar för att det ska bli en integrerad del av verksamheten, snarare än ett separat område. Under 2025 place - rade vi oss återigen i toppskiktet av Global Real Estate Sustainability Benchmark:s (GRESB) globala undersökning av hållbarhetsarbetet bland fastighetsbolag och klassades som ett fantastiskt bolag att arbeta på, av världens största arbetsplatsundersökning Great Place To Work (GPTW). Ni har en ambition om att ligga i framkant när det gäller tekniska lösningar. Ökat användande av AI kan vara både en möjlighet och ett hot mot olika branscher. Hur ser Eastnines förhållningssätt ut? Vi ser det som en möjlighet och implementerar successivt AI-lösningar samt ökar användningen i smått och stort där det är lämpligt. Men vi är också realistiska och inser att det kan påverka enskilda hyresgäster, även om vi inte sett något konkret exempel ännu. Vi har en stark tro på att efterfrågan på premiumlokaler kommer att bestå, även i en värld där AI kommer att leda till effektiviseringar med ökad lönsamhet för vinnare i denna kapplöpning. Detta i kombination med en lång genomsnittlig återstående avtalstid, och en nära dialog med hyres - gästerna, gör att vi känner oss trygga med att kunna hantera eventu - ella effekter. Sist men inte minst, vad har du för förhoppningar för Eastnine 2026? Självklart är det Eastnines målsättning att göra minst ett större förvärv under året, gärna i Warszawa, och som en följd av det kunna leverera ytterligare ett rekordresultat, både totalt och per aktie. 7 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 8 ===== Världen har stått inför mycket turbulens även under 2025, med pågående krig, tulltryck och allmän osäkerhet. AI:s påverkan, inklusive risker och möjligheter, på liv och företag återstår att utvärdera. Trots detta kan vi sammanfatta ett starkt år för Eastnine. Under 2025 har styrelsens fokus varit att, som alltid, stödja ledningen i att bygga en ledande kontorsleverantör på snabbväxande marknader i Europa samt skapa en hållbar och attraktiv totalavkastning för våra aktieägare. Frågor vi återkommer till i styrelserummet är hur Eastnine i en föränderlig, och ibland utmanande miljö, ständigt kan förbättras, hur vi kan framtidssäkra fastighetsportföljen, organisatorisk kompe - tens, excellens och tillväxt samt utforskandet av nya, värdeskapande möjligheter. Som en relativt ny medlem av styrelsen, och nu ordförande, är jag redan imponerad av Eastnines ledarskap och organisation. Förtroende - nivån är hög, kvaliteten på arbetet och analysen är imponerande. Diskussionerna i styrelserummet är aktiva och levande, och styrelsen arbetar konstruktivt för att fatta välgrundade beslut. Finansiellt levererade Eastnine betydande tillväxt i driftnetto samt vinst och den totala avkastningen för aktieägarna 2025 var 10 procent, medan femårsgenomsnittet var 16 procent. Ekonomin på vår största marknad Polen fortsätter att växa och är nu bland de 20 största i världen. Till - växtutsikterna ligger dessutom över EU-genomsnittet för både Litauen och Polen. Efter att vår fastighetsportfölj vuxit med i genomsnitt 23 procent per år de senaste fem åren, var 2025 ett år av konsolidering och anpassning av organisationen för ytterligare tillväxt. Eftersom finansieringsvillkoren är attraktiva refinansierade Eastnine skulder i förtid. Med certifierade fastigheter i premiumlägen, ett fantastiskt team, en hög överskottsgrad på 93 procent, en uthyrningsgrad på 96 procent och en belåningsgrad på 47 procent är Eastnine väl positione - rat för fortsatt tillväxt på våra marknader. Med en avkastningsnivå på i genomsnitt 6 procent och marknadshyror på betydligt lägre nivå än i många europeiska städer är fundamenta attraktiva. Hållbarhet står fortfarande högt på agendan och är nu alltmer inte - grerat i all verksamhet. Eastnines hållbarhetsambition är att definiera framtiden för hållbara fastigheter i våra regioner och är avgörande för att framtidssäkra portföljen och därigenom maximera värdet. Port - följen är 100 procent certifierad och målet är att operativt vara 100 procent i linje med EU:s taxonomi. 88 procent av Eastnines skuld är grön och en femstjärnig GRESB-rankning uppnåddes även 2025. I år reviderades målet till att vara nettonoll i växthusgasutsläpp år 2040, inklusive en halvering av utsläppen till 2030, vilket även har validerats i enlighet med The Science Based Targets-initiativet. Eastnines landskontor, på vår största marknad Polen, etablerades 2025 och vi har nu totalt sex anställda lokalt. All affärsverksamhet är lokal, och att vara nära våra kunder är avgörande. I takt med att Eastnine växer är vi glada att se att antalet aktieägare och internatio - nella investerare samt omsättningen i aktien ökat under 2025. 2025 beslutade styrelsen att utdelningen ska uppgå till minst en tredjedel av förvaltningsresultatet, efter aktuell skatt, med ambitionen att årligen öka utdelningen per aktie. Styrelsen föreslår nu en ökning av utdelningen med 7 procent, till 1,28 SEK per aktie för 2025. Eastnines prestation och framtidsposition är resultatet av de många exceptionella insatserna från talangfulla och engagerade med - arbetare. Därför vill jag å styrelsens vägnar rikta mitt uppriktiga tack till alla anställda. Jag vill också ta tillfället i akt att å styrelsens vägnar uttrycka vår särskilda tacksamhet till vår avgående vice vd och CFO Britt-Marie Nyman, som har spelat en avgörande roll i att bygga upp Eastnine. Inför 2026 ser jag fram mot ett fortsatt fokus på värdeskapande tillväxt och på att utöka vårt investeraruniversum samt en fortsatt utveckling av attraktiviteten i Eastnines kontorserbjudande. Eastnine-resan fortsätter och om du inte redan är med på tåget, bjuder jag in dig att följa med! Louise Richnau, styrelseordförande i Eastnine sedan årsstämman 2025. Fokus på värdeskapande tillväxt Ordföranden har ordet 8 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 9 ===== Eastnines övergripande mål är att skapa en hållbar, attraktiv totalavkastning för aktieägarna. Under 2025, liksom under de senaste fem åren, var Eastnines totalavkastning betydligt högre än motsvarande för OMX Stockholms fastighetsindex. Eastnines övergripande mål är att skapa en hållbar, attraktiv total avkastning på aktieägarnas investering. Eastnines totalavkastning (utdelning och aktiekursutveckling) överstiger utvecklingen för fastighets index OMX Stockholm Real Estate GI under 2025 och under den senaste femårsperioden. Mål och utfall +10 %Eastnine OMX Stockholm Real Estate GI -9 % Övergripande mål Genomsnittlig årlig totalavkastning i aktien 1 år Eastnines långsiktiga mål är att växa fastighets- portföljen i syfte att öka lönsamheten. +23 %Utfall Mål Öka Tillväxtmål Tillväxt i fastighetsportföljen Snitt 5 år +16 % -2 % Snitt 5 år Fastigheterna Nowy Rynek D och E i Poznan. 9 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 10 ===== Målet är att förvaltningsresultat per aktie bör öka. Förvärv liksom operationell utveckling ska båda bidra till måluppfyllelse. Ett större fastighets bestånd ökar normalt sett lönsam- heten då de fasta kostnaderna tenderar att stiga procentuellt sett mindre än intäkterna. Målet uppnåddes 2025. Avkastning på eget kapital bör vara minst 10 procent över tid. Hög räntabilitet på eget kapital förbättrar förutsättningarna för utdelning samt positiv aktiekursutveckling. Målet har inte upp- nåtts under den senaste femårsperioden. Utdelningen ska uppgå till minst en tredjedel av förvaltningsresultatet efter aktuell skatt och ambitionen är att utdelning per aktie ska öka årligen. Styrelsen har föreslagit en höjning med 7 procent till 1,28 SEK per aktie (1,20) för 2025, mot- svarande 41 procent (50) av förvaltnings resultatet. Förslaget skulle innebära att mål och ambition uppnås. Mål Öka +28 %Utfall 2025 ≥10 %Långsiktigt målMål Utfall +8 % Öka Förslag till årsstämman +7 % Årlig ökning av utdelning Finansiella mål Avkastning på eget kapital över tid Snitt 5 år Ökning i förvaltningsresultat per aktie 1 år Fastigheten Uptown Park i Vilnius. 10 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 11 ===== Eastnine eftersträvar en belåningsgrad kring 50 procent över en konjunkturcykel, med en övre gräns på 60 procent. En balanserad belånings- grad säkerställer långsiktig stabil finansiering, i kombination med god avkastning. Limiten om maximalt 60 procent åtföljdes 2025. Räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,0 ggr. En tillfredsställande nivå säkerställer möjligheten att betala räntekostnader över tid. Limiten om minst 2 gånger åtföljdes under 2025. 47 %Utfall 2025 ≥2,0 ggrLimitLimit Utfall 2025 2,4 ggr ≤60 % Finansiella limiter RäntetäckningsgradBelåningsgrad Fastigheten Uptown Park i Vilnius. 11 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 12 ===== Eastnines mål är att 100 procent av fastig- heterna ska vara certifierade med minst LEED Gold eller BREEAM Excellent. Målet uppfylldes 2025. Eastnines målsättning är att uppnå 100 procent EU-taxonomiförenlig fastighetsverksamhet, baserat på nettoomsättningen. Eastnine upp - nådde 97 procent 2025 (82) och närmade sig därmed, även om det inte var uppfyllt. Eastnines mål är att erhålla fem stjärnor i GRESB:s globala jämförelse och rankas bland de 20 procent främsta hållbarhetsaktörerna inom fastigheter globalt. Målet uppfylldes 2025. Mål 100 %Utfall 2025 100 %MålMål Utfall 2025 97 % 100 % Utfall 2025 GRESB, antal stjärnor Hållbarhetsmål Taxonomiförenlig verksamhetHållbarhetscertifierad portfölj Eastnines mål är att uppnå nettonollutsläpp av växthusgaser (Net Zero) till år 2040 i hela värde- kedjan, inklusive att halvera utsläppen per kvm mellan år 2024 och 2030. Utsläppsintensiteten i jämförbart bestånd minskade med 55 procent under 2025. Läs mer på s. 120. Långsiktigt mål Nettonollutsläpp 2040 Utfall 2025 9 kg Utsläpp CO₂e/kvm 12 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 13 ===== Positiva långsiktiga trender • Verksamt på de marknader i Europa som vuxit snabbast under de senaste 25 åren. Marknader som förväntas växa snabbare än flertalet andra europeiska länder även i framtiden. • Skillnader i avkastning och hyror i förhållande till jäm- förbara marknader förväntas minska över tid, vilket ger en långsiktig värdestegrings- potential. Hög avkastning och starka kassaflöden • Verksamt på marknader med relativt sett högre fastighets - avkastning och likvärdig finan - sieringskostnad, ger ett bra kassaflöde och förutsättning för värdetillväxt. Premiumfastigheter i premiumlägen • Fokus på förstklassiga och hållbara kontorsbyggnader på attraktiva platser med bra infrastruktur. • Stark och diversifierad hyres - gästbas samt långsiktiga hyresgästrelationer. • Moderna och framtidssäkra fastigheter med lågt under - hållsbehov. En investering i Eastnines aktie innebär ett delägande i ett svenskt börs- noterat fastighetsbolag med inriktning mot högavkastande, moderna samt hållbara kontorsfastigheter i Polen och Baltikum. Eastnine kombinerar svensk bolags styrning med lokal förvaltning och marknadskännedom. Investeringsargument Hyra och direktavkastningskrav premiumkontor Direktavkastningskrav fastigheter förväntas minska över tid Hyresnivå förväntas öka över tid Hyra premiumkontor, EUR Direktavkastningskrav premiumkontor, % 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 StockholmMünchenHelsingforsFrankfurt Oslo Düsseldorf Berlin HamburgStuttgartGöteborg Köln Warszawa Malmö Köpenhamn Vilnius Riga Poznań Hyra, EUR/kvm/månad Direktavkastningskrav, % Källa: JLL, Colliers, Newsec, CBRE 13 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 14 ===== Aktien och aktieägarna Kursutveckling, omsättning och totalavkastning Eastnines aktiekurs steg med 3,50 SEK, motsvarande 7 procent, under 2025 och uppgick till 50,30 SEK (46,80) vid årets slut. Högst stäng - nings kurs noterades den 28 oktober med 51,70 SEK och lägst den 9 april med 37,55 SEK. Total avkastningen under 2025 var 10 procent (12). Eastnines börsvärde ökade med 7 procent under året och uppgick den sista december 2025 till 4,9 miljarder SEK (4,6). Den genom - snittliga dags omsättningen på Nasdaq uppgick till 88 537 aktier (66 656) och totalt på alla marknadsplatser1 till 133 234 aktier (111 693). Free float² uppgick till 48,5 procent (41,8). Substansvärde per aktie Det långsiktiga substansvärdet per aktie ökade med 1,17 SEK under året, motsvarande 2 procent, för att vid årets slut uppgå till 55,27 SEK (54,10). Värdet i euro ökade med 0,4 EUR, motsvarande 8 procent, till 5,11 EUR (4,71). Eget kapital per aktie ökade med 0,40 SEK till 51,79 SEK (51,39). Värdet i euro ökade med 0,32 EUR till 4,79 EUR (4,47). Orealiserade värdeförändringar avseende fastigheter samt förvalt - ningsresultatet ökade, och aktuell skatt minskade, substans värdet per aktie. Den långsiktiga substansrabatten minskade till 9 procent (13). Eastnines aktiekurs steg med 7 procent under 2025. Totalavkastningen i aktien var 10 procent jämfört med Stockholmsbörsens fastighets index OMX Stockholm Real Estate GI som sjönk med 9 procent. Det långsiktiga substansvärdet per aktie steg och omsättningen i aktien ökade. Antal aktier Eastnines aktie är noterad på Nasdaq Stockholm Mid Cap, sektor Real Estate. Det totala antalet aktier i Eastnine AB uppgick till 98 241 728 (98 241 728). Justerat för återköpta aktier i eget förvar, 467 616 (502 124), var antalet aktier 97 774 112 (97 739 604). Kvotvärdet uppgick till 0,0409 EUR per aktie (0,0409). Antalet kända aktieägare uppgick till 7 218 (5 942). Peter Elam Håkansson var vid utgången av 2025 största ägare i Eastnine som, privat och via bolag, ägde 17,6 procent av antalet utgivna aktier i Eastnine. Därefter följde Bonnier Fastigheter Invest med 15,8 procent 3. Det fanns ingen ytterligare ägare som ägde 10,0 procent eller mer av aktierna i Bolaget. Andelen aktier i svensk ägo uppgick till 78,9 procent (83,6). Återköp och LTIP I augusti 2025 tilldelades deltagarna i LTIP 2022, 34 508 aktier, och Eastnines återköpta aktier i eget förvar minskade med motsvarande antal. Per 31 december 2025 hade Bolaget 467 616 återköpta aktier i eget förvar, motsvarand e cirka 0,5 procent av totalt antal aktier. Inga aktier har återköpts under året. Återköpta aktier kan eventuellt komma att användas till Eastnines långsiktiga incitamentsprogram (LTIP). Utspädningseffekten till följd av LTIP-program redovisas för nyckel- talet resultat per aktie. Läs mer om Eastnines långsiktiga incitaments - program i not 5 på s. 78-80. Vid årsstämman 2025 erhöll styrelsen nytt mandat att besluta om återköp av egna aktier, med begränsningen att Bolagets innehav av egna aktier vid var tid inte får överstiga 10 procent av samtliga aktier i Bolaget. ¹ Inkluderar Nasdaq Stockholm, London Stock Exchange, Cboe, Aquis Stock Exchange, ITG Posit, Instinet Blockmatch Europe och Sigma x. ² Free float baserat på definition och metodologi enligt Holdings Free Float. ³ Bonnier Fastigheter Invest har i mitten på februari 2026 minskat sitt innehav i Eastnine med 12,3 miljoner aktier och innehar därefter motsvarande 3,31 % av röster och kapital. Extern källa: Modular Finance. 10 % Aktiens totalavkastning 2025 Utdelning För räkenskapsåret 2025 har styrelsen föreslagit en höjd utdelning till 1,28 SEK (1,20) per aktie, jämnt fördelat på fyra tillfällen om 0,32 SEK per aktie och utbetalningstillfälle under 2026 och inledningen av 2027. Den föreslagna utdelningen innebär en ökning om 7 procent och utgör 41 procent av förvaltningsresultatet efter aktuell skatt. Vid kapitalmarknadsresan besöktes bland annat Eastnines fastighet Uptown Park i Vilnius med både terrass och solpaneler på taket. Vid en kapitalmarknadsresa i maj 2025 fick deltagarna möjlighet att prova Skyfall Warsaw, en tippande terrass i toppen av fastigheten Warsaw Unit i Warszawa. 14 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 15 ===== Källa: Modular Finance, Reuters, Eastnine. Ägarfördelning Sverige Norge USA 78,9 % 17,4 % 0,6 % 1,6 % Övriga länder Anonymt 1,5 % Sverige Norge USA 78,9 % 17,4 % 0,6 % 1,6 % Övriga länder Anonymt 1,5 % Aktiekurs Eastnine (utdelningsjusterad) Stockholm Real Estate GI SEK 2024-01-012024-04-012024-07-012024-10-012024-12-312025-01-012025-04-012025-07-012025-10-012025-12-31 30 35 40 45 50 55 Omsättning per handelsplats 2025 Aktier Andel, % Nasdaq 21 620 925 65,2 Cboe 8 567 711 25,8 London Stock Exchange 1 471 765 4,4 Aquis Stock Exchange 743 247 2,2 ITG Posit 448 587 1,4 Liquidnet EU Limited Equity MTF 263 404 0,8 Sigma x 44 242 0,1 Instinet Blockmatch Europe 12 261 0,0 Börse München 1 652 0,0 Börse Stuttgart 1 032 0,0 Frankfurt Stock Exchange 497 0,0 Lang & Schwarz TradeCenter 12 0,0 Totalt 33 175 335 100,0 Ägarfördelning efter innehav Storleksklass 2025 Antal aktier Andel, % Antal kända ägare Andel av kända ägare, % 1–1 000 1 247 594 1,3 5 821 80,6 1 001–10 000 3 412 995 3,5 1 214 16,8 10 001–100 000 3 949 911 4,0 137 1,9 100 001–1 000 000 14 168 170 14,4 37 0,5 1 000 001–5 000 000 9 326 773 9,5 5 0,1 5 000 001–  48 998 815 49,9 4 0,1 Anonymt ägande 17 137 470 17,4 e/t e/t Totalt 98 241 728 100,0 7 218 100,0 Största aktieägarna (2025-12-31) Antal aktier  % Peter Elam Håkansson¹ 17 288 610 17,6 Bonnier Fastigheter Invest AB 15 553 048 15,8 Kestutis Sasnauskas1 9 570 697 9,7 Arbona AB (publ) 6 586 460 6,7 Patrik Brummer1 3 331 720 3,4 Albin Rosengren¹ 1 810 348 1,8 Göran Gustafssons Stiftelser 1 555 555 1,6 Handelsbanken Fonder 1 316 077 1,3 Dimensional Fund Advisors 1 314 933 1,3 Gustaf Hermelin¹ 930 000 0,9 Martin Olof Brage Larsén 895 000 0,9 First Fondene 800 000 0,8 Protean Funds Scandinavia 778 184 0,8 Staffan Malmer 675 170 0,7 Jacob Grapengeisser 671 444 0,7 Summa 15 största aktieägare 63 077 274 64,2 Eastnine AB (återköpta aktier) 467 616 0,5 Övriga 34 696 866 35,3 Totalt 98 241 728 100 ¹ Privat och via bolag. Värde per aktie 2025-12-31 2024-12-31 Eget kapital, EUR 4,79 4,47 Långsiktigt substansvärde, EUR 5,11 4,71 Aktiekurs, EUR 4,65 4,07 Eget kapital, SEK 51,79 51,39 Långsiktigt substansvärde, SEK 55,27 54,10 Aktiekurs, SEK 50,30 46,80 Aktiekurs och substansvärde Rabatt/premium, %Aktiekurs, SEK Långsiktigt substansvärde, SEK -100 -50 0 50 100 SEK % -15 % -17 % 0 % -13 % -50 % -13 % -9 % 0 15 30 45 60 2025202420232022202120202019 15 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 16 ===== Eastnine-aktiens totalavkastning, % Totalavkastning fastighetsaktier % -30 -15 0 15 30 45 60 202520242023202220212020201920182017 24 % 16 % 51 % 29 % -7 % -22 % 46 % 12 % 10 % Eastnine i SEK Dec-14 Eastnine i EUR EPRA-index Fastighetsindex Stockholm Nasdaq Stockholm OMX30-indexJuni-15 Dec-15 Juni-16 Dec-16 Juni-17 Dec-17 Juni-18 Dec-18 Juni-19 Dec-19 Juni-20Dec-20 Juni-21Dec-21 Juni-22Dec-22 Juni-23Dec-23 Juni-24 Dec-25 Juni-25Dec-24 Warszawabörsen 0 100 200 300 400 500 600 Ljus och inbjudande lobby i Warsaw Unit i Warszawa. 16 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 17 ===== Warsaw Unit, en 202 meter hög skyskrapa i Warszawas centrala affärsdistrikt. Visar ögonblicksbild Intjäningsförmågan ska ej förväxlas med en prognos för kommande tolv månader, utan är en ögonblicksbild som visar vilket resultat Eastnine kan generera under en 12-månaders period under givna förutsättningar. Den grundar sig på det fastighets bestånd som föreligger på balansdagen. Intjäningsförmågan omfattar aktuella hyresavtal, men innehåller ingen bedömning vad gäller framtida utveck - ling av hyror och vakansgrad eller andra framtida förändringar av fastighetskost - nader, räntor, valutakurser, värdeföränd- ringar eller andra resultatpåverkande faktorer. Eastnines beräknade intjänings - förmåga baseras på följande antaganden om intäkter och kostnader: • Hyresintäkterna baseras på kontrakte - rade intäkter omräknat till årsintäkt. • Fastighetskostnader och centrala administrationskostnader utgörs av aktuellt utfall för de senaste 12 månaderna. • Ränteintäkter beräknas utifrån likvida medel på balansdagen och aktuell räntenivå. • Räntekostnader beräknas utifrån räntebärande skulder på balansdagen och den genomsnittliga räntenivån, med tillägg för periodiserade upp - läggningskostnader. • Övriga finansiella intäkter och kost - nader har bedömts motsvara budget. Ingen beräkning av historiska eller framtida valutadifferenser sker. Kommentarer intjäningsförmåga • Hyresintäkter har ökat, huvudsakligen på grund av hyresindexering. • Fastighetskostnader har ökat beroende på ett större fastighets - bestånd, uppbyggnad av egen organisation i Polen samt högre underhålls kostnader. • Räntekostnader har minskat efter amorteringar och på grund av lägre genomsnittlig räntenivå på ränte - bärande skuld. Ny finansiering har verkat i motsatt riktning. • Övriga finansiella intäkter och kostnader har ökat bland annat av räntekomponenten i nytt hyresavtal, vilket redovisas enligt IFRS 16. • Förvaltningsresultatet har minskat huvudsakligen på grund av högre fastighetskostnader där lägre ränte - kostnader har haft en motsatt effekt. Aktuell intjäningsförmåga För att underlätta bedömningen av Bolagets ställning presenterar Eastnine aktuell intjäningsförmåga. Intjänings förmågan är en teoretisk bedömning för att beskriva Bolagets aktuella intjäning per den 31 december 2025. TEUR 2025 31 dec 2024 31 dec Förändring, % Hyresintäkter 61 552 61 061 +1 Fastighetskostnader -4 078 -2 970 +37 Driftnetto 57 474 58 091 -1 Centrala administrationskostnader -4 688 -4 330 +8 Ränteintäkter 464 394 +18 Räntekostnader -21 732 -22 447 -3 Övriga finansiella intäkter och kostnader -177 -44 +302 Förvaltningsresultat 31 341 31 664 -1 Nyckeltal 2025 31 dec 2024 31 dec Förändring, enhet Förvaltningsresultat, per aktie vid årets slut, EUR 0,32 0,32 0,00 Överskottsgrad, % 93,4 95,1 -1,7 Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 2,4 0,0 Skuldkvot, ggr 8,6 8,6 0,0 Genomsnittlig räntenivå, % 4,3 4,5 -0,2 Direktavkastning exklusive utvecklingsprojekt, % 6,0 6,3 -0,3 Direktavkastning, % 6,0 6,2 -0,2 Förvaltningsfastigheter, TEUR 960 450 935 374 +25 076 • Förvaltningsresultat per aktie är oförändrat och uppgick till 0,32 EUR. • Överskottsgraden har sjunkit, huvudsakligen på grund av högre fastighets kostnader, vilket också påverkat direktavkastningsnivån. • Räntetäckningsgraden och skuld - kvoten har varit oförändrade, medan räntenivån har sjunkit. 17 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 18 ===== Eastnine äger moderna, hållbara och högavkastande kontors­ fastigheter i Polen, Litauen och Lettland. Hyresgästerna utgörs till stor del av stabila, internationella företag. Verksamheten bedrivs effektivt i syfte att uppnå hög lönsamhet. Vår verksamhet Eastnines medarbetare i Valdemara Centrs i centrala Riga. Uthyrningsgrad 95,8 % WAULT 3,8 år Fastighetsvärde 960 MEUR 18 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 19 ===== Stockholm Wroclaw Lodz Katowice Krakow Poznan Klaipeda Gdansk LETTLAND LITAUEN POLEN Tallinn Riga Vilnius Kaunas Helsingfors Berlin Warszawa Eastnines marknader fortsatte att utvecklas väl under 2025. Den ekonomiska tillväxten var stark, särskilt i Polen som tog steget upp som en av världens tjugo största ekonomier. På kontorshyresmarknaden noterades god efter­ frågan på moderna lokaler i centrala lägen, medan äldre bestånd mötte ett ökat marknadstryck på modernisering. Ränte­ och transaktionsmarknaden karaktäriserades av stabilisering, med räntenivåer, transaktionsaktivitet och prissättning i stort sett jämförbara med 2024. Marknader Makroekonomi Den nya administrationen i Washington med tvära kast inom allt från handels­ tullar till geopolitik bidrog till en ökad oförutsägbarhet under 2025. Trots det har ekonomisk tillväxt, inflation och rän ­ tor varit stabila under året, både globalt och på Eastnines marknader. Polen fort ­ satte att vara en ekonomisk motor i Europa och växte omkring 3,6 procent under året, vilket är mer än dubbelt så snabbt som EU som helhet. Polen blev världens tjugonde största eko ­ nomi under 2025. Tillväxten drevs av privat konsumtion, EU­finansierade investeringar och en fortsatt stark arbetsmarknad. I Litauen och Lettland förbättrades tillväxtutsikterna successivt efter en svagare period, med återhämtad industriproduktion och ökande export till kärnmarknader inom EU. Tillväxten uppgick till 2,6 procent i Litauen och 1,9 procent i Lettland. Inflationen avtog tydligt i samtliga tre länder, till omkring 3,5 procent. Ränte- och kreditmarknader Ränteutvecklingen under 2025 prägla ­ des av en gradvis normalisering i både euroområdet och Polen, i takt med att inflationen avtog och penningpolitiken successivt blev mindre restriktiv. Den europeiska centralbanken inledde sin räntesänkningscykel under första halv ­ året 2025, med sänkningar under våren och försommaren. Därefter hölls styr ­ räntorna oförändrade under återstoden av året. I Polen genomfördes parallellt successiva sänkningar av styrräntan, vilket förbättrade de lokala finansie ­ ringsförutsättningarna. Den femåriga euroswapräntan – ett centralt referens ­ mått för prissättning av fastigheter med eurofinansiering – var stabil runt 2,5 procent under året efter att ha fallit från nivåer på nära 3,5 procent under 2023. Nedgången och stabiliteten har bidra ­ git till förbättrade investeringskalkyler och ett successivt stärkt riskklimat för fastig hetsinvesteringar. Kreditmarkna­ derna förbättrades gradvis under 2025, Arbetet med järnvägslinjen Rail Baltica, som kommer att sammankoppla Baltikum med det europeiska järnvägsnätet, pågår. Fas 1, som inkluderade enspårig järnväg, beräknades ursprungligen vara klart 2030, vilket oberoende revisorer nu bedömt vara osannolikt. Projektet, som är ett av de största infrastrukturprojekten i regionen, är delvis EU-finansierat och kostnaden uppskattas till 5,8 miljarder euro. Samtliga baltiska länder och Polen har stora hamnar i Östersjön inriktade på logistiktransporter. Rail Baltica 19 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 20 ===== med ökad tillgång till bankfinansiering för fastighetsbolag med starka balans­ räkningar och hög kvalitativa tillgångar. Samtidigt kvarstod en tydlig selektivitet i prissättningen, där premiumsegmentet fortsatt gynnades relativt sekundära objekt. Transaktionsmarknaden Transaktionsaktiviteten på fastighets ­ marknaden i Polen, Litauen och Lettland var sammantaget stabil under 2025 och i nivå med 2024. Investerarbasen dominerades fortsatt av regionalt kapi ­ tal – särskilt från Tjeckien och Ungern samt från Baltikum och Norden – med ett tydligt fokus på kassaflöden och hög kvalitet i läge och hyresgästmix. Internationellt kapital började samtidigt gradvis återvända till regionen, bland annat från Frankrike, Storbritannien och USA, medan intresset från tyska investerare, som historiskt haft en domi ­ nerande roll, fortsatt var begränsat. I Warszawa genomfördes under året flera större kontorstransaktioner, däribland förvärv av Vibe, Office House, Mennica Legacy Tower och Wola Centers. Köpare i nämnda transaktioner var Manova Partners, AFI Europe, Mennica Polska respektive Trigea. I Vilnius genomfördes endast två större kontorstrans aktioner under 2025. I övriga Baltikum genom ­ fördes inte några större transaktioner, vilket speglar ett fortsatt avvaktande riskklimat och få köpare. Prissättningen var stabil under året och direktavkast ­ ningskrav för högkvalitativa kontors­ fastigheter i centrala lägen bedöms ha legat omkring 6,00 procent i Warszawa, 6,50 procent i Vilnius, 6,75 procent i Riga och 7,50 procent i Poznan, vilket bidrog till en mer förutsägbar värderings miljö. Hyresmarknaden Kontorshyresmarknaderna i regionen visade sammantaget tecken på ökad stabilitet under 2025. I Warszawa fortsatte efterfrågan att koncentreras till moderna, energieffektiva kontor i centrala lägen, medan äldre bestånd Stora ägare av kontorsfastigheter Stad HB Reavis Warszawa CPI Property Group Warszawa DWS Warszawa Sicore Warszawa Karimpol Warszawa Ghelamco Warszawa Deka Immobilien Warszawa Von der Heyden Group Poznan Vastint Poznan, Riga, Vilnius, Warszawa Eften Capital Riga, Vilnius Capitalica Asset Management Riga, Vilnius Hanner Vilnius Lords L.B. Asset Management Vilnus, Riga Takterrass tillhörande Nowy Rynek D i Poznan. mötte ett ökande omställningstryck. Topphyresnivåerna har fortsatt att stiga i Warszawa, samtidigt som vakanserna stegvis har minskat. I Vilnius och Riga är efterfrågan och vakanser relativt stabila, vilket bidragit till en försiktig uppgång i topphyror. Hyresgäster lägger allt större vikt vid flexibilitet, hållbarhet och arbetsmiljö, vilket gynnat fastig ­ heter med hög teknisk standard och tydlig hållbarhetsprofil. 20 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 21 ===== -5 0 5 10 20252024202320222021202020192018201720162015 % Polen Lettland Litauen 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 7 000 20252024202320222021202020192018201720162015 tkvm Poznan Riga Vilnius Warszawa -5 0 5 10 15 20 20252024202320222021202020192018201720162015 % Polen Lettland Litauen 0 2 4 6 8 10 20252024202320222021202020192018201720162015 % Poznan Riga Vilnius Warszawa 0 5 10 15 20 25 20252024202320222021202020192018201720162015 % Poznan Riga Vilnius Warszawa Kontorsstock Hyresnivå – kontor Vakansgrad – kontor HICP: Inom EU harmoniserat inflationsmått för konsumentpriser. Marknadshyra, klass-A kontorKälla: Colliers, JLL, Eurostat, Swedbank Total vakansgrad Direktavkastningskrav kontor CBD 10 15 20 25 30 20252024202320222021202020192018201720162015 EUR/kvm/månad Poznan Riga Vilnius Warszawa BNP-tillväxt Inflation Avkastningskrav – kontor 21 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 22 ===== Eastnines fastighets bestånd bestod vid årets slut av 16 fastig heter, inkluderande en projektfastighet, om totalt 271 500 kvm. Fastighetsvärdet ökade med 25,1 MEUR under 2025 till 960,5 MEUR. De orealiserade värde förändringarna avseende fastigheter uppgick till 21,1 MEUR, där fastigheterna i Polen stod för merparten. Fastighetsbestånd Poznan, Polen Andel av fastighetsvärdet, % 21 Antal fastigheter, st 2 Uthyrningsbar yta, kvm 68 100 Fastighetsvärde, MEUR 204,8 Hyresvärde, MEUR 14,8 Uthyrningsgrad, % 98,6 Förvaltningsresultat, MEUR 9,6 Warszawa, Polen Andel av fastighetsvärdet, % 31 Antal fastigheter, st 1 Uthyrningsbar yta, kvm 59 900 Fastighetsvärde, MEUR 298,2 Hyresvärde, MEUR 18,3 Uthyrningsgrad, % 100,0 Förvaltningsresultat, MEUR 9,6 Vilnius, Litauen Andel av fastighetsvärdet, % 41 Antal fastigheter, st 9 Uthyrningsbar yta, kvm 121 000 Fastighetsvärde, MEUR 389,5 Hyresvärde, MEUR 26,4 Uthyrningsgrad, % 95,0 Förvaltningsresultat, MEUR 15,5 Riga, Lettland Andel av fastighetsvärdet, % 7 Antal fastigheter, st 41 Uthyrningsbar yta, kvm 22 500 Fastighetsvärde, MEUR 67,9 Hyresvärde, MEUR 4,8 Uthyrningsgrad, % 75,1 Förvaltningsresultat, MEUR 1,7 ¹ Varav en projektfastighet. 22 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 23 ===== Polen Lettland 52 % 7 % 41 % Litauen 0 50 100 150 200 250 300 2025202420232022202120202019 tkvm Fastighetsportfölj Eastnines fastighetsportfölj bestod vid årets slut av 16 fastigheter, varav 15 moderna kontorsfastigheter (15) och en projektfastighet (1) på egen mark, belägna i Warszawa, Poznan, Vilnius och Riga. Den totala uthyrnings bara ytan uppgick till cirka 271 500 kvm (271 600). Merparten, 96 procent (96), av den uthyrnings bara ytan, utgörs av kontor och resterande 4 procent (4) främst av lokaler för service och handel. Den ekonomiska uthyrningsgraden minskade något under året och uppgick till 95,8 procent (96,1) vid årets slut. Hyresvärdet ökade till 64,3 MEUR (63,6). Fastighetsbeståndets genomsnittliga ålder baserat på kvm, exklusive bygg ­ nader på projektfastig heten Kimmel, uppgick till 8,3 år (7,3). 100 procent (100) av Eastnines fastighetsyta var vid årets slut certifierad med BREEAM Excellent, alternativt LEED Platinum eller Gold. Fastighetsvärde Eastnines totala fastighetsvärde uppgick till 960,5 MEUR (935,4) vid årets slut. Av marknadsvärdet var 9,7 MEUR (9,6) hänförligt till utvecklingsprojekt. Se not 10 (Förvaltningsfastigheter), s. 82­83, för mer information om värderings modell, antaganden och fastighetsvärde. Förvärv och investeringar Under 2025 har Eastnine varken förvär ­ vat eller avyttrat någon fastighet. Inves ­ teringar i befintliga fastigheter, uppgick till 5,8 MEUR (4,4), varav 0,3 MEUR (–) avser investeringar i koncernens utveck ­ lingsprojekt. Orealiserade värdeförändringar upp ­ gick till 21,1 MEUR (­4,3), varav den del som påverkade fastighetsvärdet uppgick till 19,3 MEUR. Mellanskillnaden är rela­ terad till en justering i samband med förvärvet av Warsaw Unit. Lägre avkast ­ ningskrav och ett antagande om högre marknadshyror, båda avseende fastighe ­ ter i Polen, har haft en positiv inverkan på fastigheternas värde. Fastighetsbestånd Fastighetsvärde per land Fastigheten Warsaw Unit vid rondellen Daszynskiego i Warszawa. 23 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 24 ===== Uthyrningar Uthyrningsbar yta uppgick till cirka 271 500 kvm (271 600). Kontrakterad årshyra per sista december 2025 uppgick till 61,6 MEUR (61,1) fördelat på över 200 unika hyresgäster (200). För samtliga kontorslokaler tillämpas månadshyra. Vid årets slut uppgick den genom­ snittliga årshyran för lokaler till 222 EUR per kvm (218). I Warszawa var den genomsnittliga årshyran för lokaler 288 EUR per kvm (282), i Poznan 204 EUR per kvm (201), i Vilnius 204 EUR per kvm (201) och i Riga 184 EUR per kvm (183). Nettouthyrningen uppgick till ­1 467 kvm (3 002), motsvarande årshyror om ­211 TEUR (581). Samtidigt har hyres­ avtal om totalt 28 115 kvm (24 560), med årshyror om 5 720 TEUR (4 640) omförhandlats. Nyuthyrningar har av ­ talats till en genomsnittlig årshyra om 213 EUR per kvm (209) och omförhand­ lade avtal till 203 EUR per kvm (189). Fastighetskostnader Eastnines hyresavtal utgörs huvudsak­ ligen av triple­net­avtal, vilket innebär att en stor andel av fastigheternas drift ­ och underhållskostnader vidaredebiteras till hyresgästerna. Eastnine redovisar endast den del av fastighetskost naderna som ej vidaredebiterats till hyresgäs ­ terna, vilket innebär att kostnaderna sjunker om uthyrningsgraden ökar och vice versa. Eastnines andel av fastighets­ kostnaderna uppgick till 4 078 TEUR (2 970) och överskottsgraden för helåret var 93,4 procent (92,8). Fastighetskost­ naderna ökade, huvudsakligen till följd av ett större fastighetsbestånd jämfört med föregående år. Framtida fastighetsutveckling Eastnine hade vid årets slut tre framtida utvecklingsprojekt som totalt omfattar 64 800 kvm uthyrningsbar yta, varav två belägna i Riga och ett i Vilnius. Samt ­ liga projekt är på planeringsstadiet och kommer att startas först när respektive projekt bedöms kunna uppvisa tillfreds ­ ställande resultat. I Vilnius centrala affärsdistrikt, intill Eastnines fastigheter 3Bures ­1,2 samt 3Bures­3, planerar Eastnine att uppföra ytterligare en kontorsbyggnad, 3Bures­4, på befintlig mark. I Riga planeras kontors byggnaden The Pine uppföras i direkt anslutning till befintlig byggnad på fastigheten Alojas Biroji i Riga. I centrala Riga finns även projek tfastigheten Kimmel, som består av mark och kulturmärkta tegelbyggnader. Visionen är att skapa en central mötesplats, där ett grönt, urbant kvarter med mycket plats för liv och rörelse växer fram intill den plane ­ rade kontorsfastigheten. I avvaktan på rätt förutsättningar för nybyggnation, 50 60 70 80 90 100 2025202420232022202120202019 ÖverskottsgradEkonomisk uthyrningsgrad % Lokalkategori Kvm Hyresvärde, MEUR Hyresvärde, EUR/kvm/år Ekonomisk uthyrningsgrad, % Kontor 260 901 58,2 223 95,8 Handel och service 8 527 1,5 182 88,8 Parkering – 3,9 – 97,3 Övrigt¹ 2 101 0,7 134 99,9 Totalt 271 529 64,3 222 95,8 omvandlade Eastnine under våren 2025 Kimmel­marken i Riga till en attraktiv och välkomnande mötesplats med mat, dryck och livemusik. Bolaget etablerade ett nära samarbete med erfarna aktörer inom event och upplevelser och skapade en trivsam stadsträdgård där besökare kan umgås, koppla av och ta del av en levande atmosfär. Ekonomisk uthyrningsgrad och överskottsgrad Information per lokalkategori ¹ Inkluderar hyresvärde för lagerlokaler och övriga intäkter utöver hyresvärde för kontor, handel och service samt parkering. 24 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 25 ===== Fastighetsförteckning Fastighet Stad Uthyrningsbar yta, kvm Parkerings­ platser Ekonomisk uthyrningsgrad, % Hyresvärde, MEUR Hållbarhets­ certifiering Warsaw Unit Warszawa 59 930 399 100,0 18,3 BREEAM Outstanding Nowy Rynek D Poznan 39 258 261 100,0 8,8 LEED Platinum Nowy Rynek E Poznan 28 824 236 96,5 6,0 LEED Platinum Alojas Biroji Riga 10 115 247 87,7 2,0 LEED Platinum Kimmel¹ Riga – – – – – Valdemara Centrs Riga 8 759 65 48,8 1,8 LEED Gold Zala 1 Riga 3 629 190 96,3 1,0 LEED Platinum 3Bures­1,2 Vilnius 28 317 1 017 87,0 6,8 LEED Platinum 3Bures­3 Vilnius 13 447 121 98,3 2,7 LEED Platinum S7­1 Vilnius 12 053 323 100,0 2,4 BREEAM Outstanding S7­2 Vilnius 15 952 406 100,0 3,2 BREEAM Outstanding S7­3 Vilnius 14 536 450 100,0 2,8 BREEAM Outstanding Uniq Vilnius 6 930 106 83,6 1,7 LEED Platinum Uptown Park Vilnius 12 681 321 99,1 2,6 LEED Platinum Vertas­1 Vilnius 9 472 241 99,5 2,6 LEED Platinum Vertas­2 Vilnius 7 627 67 96,1 1,6 LEED Platinum Totalt 271 529 4 450 95,8 64,3 Fastighetsvärdets förändring, MEUR 2025 2024 Fastighetsvärde vid årets början 935,4 573,8 Fastighetsförvärv – 361,5 Investeringar i befintliga fastigheter 5,8 4,4 Orealiserade värdeförändringar 19,3 ­4,3 Fastighetsvärde vid årets slut 960,5 935,4 Nyckeltal fastigheter 2025 2024 Uthyrningsbar yta, kvm 271 500 271 600 Antal fastigheter 16 16 Fastighetsvärde, MEUR 960,5 935,4 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95,8 96,1 Hyresintäkter, MEUR 61,7 41,5 Fastighetskostnader, MEUR 4,1 3,0 Överskottsgrad, % 93,4 92,8 I lobbyn i 3Bures-3 i Vilnius finns flera sätt att fylla på energi under arbetsdagen – både via snackbaren och med hjälp av en ljusterapilampa. ¹ Projektfastighet, se s.24. 25 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 26 ===== Eastnine äger tre kontorsfastigheter i Polen, en centralt i huvudstaden Warszawa och två i det centrala affärsdistriktet i regionstaden Poznan, belägen mellan Warszawa och Berlin. Polen Polen är, med nära 37 miljoner invånare, EU:s femte största land sett till befolkningsmängd. Landet har under de senaste decennierna uppvisat en stark ekonomisk utveckling och tillhör de mer snabbväx ­ ande ekonomierna inom EU. Polen blev dessutom världens tjugonde största ekonomi under 2025. Landet har blivit ett viktigt centrum för outsour ­ cing och shared service centers för internationella företag. Sedan EU­inträdet 2004 har Polen haft en stabil ekonomisk tillväxt, understödd av inhemsk konsumtion, investeringar och betydande inflöden av EU­medel. Valutan är zloty (PLN). Polen är en parlamentarisk demokrati med fler ­ partisystem och fria val. Efter parlamentsvalet 2023 leds landet av en koalitionsregering med Donald Tusk som premiärminister. Regeringsskiftet har inneburit ett tydligare fokus på rättsstatens prin ­ ciper och ett närmare samarbete med EU, vilket har stärkt Polens internationella relationer och investerings klimat. Polen är medlem i flera centrala internationella organisationer såsom OECD, Nato och EU. Landet är en aktiv aktör inom EU i frågor som rör säkerhet, energi, försvar och regional utveckling. ¹ Källa Eurostat ² HICP – inom EU harmoniserat inflationsmått för konsumentpriser. I fastigheten Warsaw Unit i centrala Warszawa har Polens näst största försäkringsbolag Warta kontor. Uthyrningsbar yta 128 tkvm Ekonomisk uthyrningsgrad 99,4 % Antal miljoner invånare1 i Polen, varav 3,5 miljoner i Warszawas, respektive 1,0 miljoner i Poznans, storstadsområde. 36,5 Hyresvärde 33,1 MEUR BNP­utveckling1 3,6% Inflationstakt2 3,3 % Eastnine Polen 26 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 27 ===== Resultat och nyckeltal, Polen 2025 2024 Hyresintäkter, MEUR 32,7 13,7 Förvaltningsresultat, MEUR 19,2 8,7 Årets resultat, MEUR 37,4 5,7 Genomsnittlig årshyra, EUR/kvm 243 239 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 99 100 Polen är Eastnines största marknad och de tre fastig­ heterna i Warszawa och Poznan utgör tillsammans 52 procent av Bolagets totala fastighetsvärde. Eastnines kontorsfastighet Warsaw Unit är belägen i Warszawas centrala stadskärna, invid rondellen Daszynskiego. Fastigheten, som uppfördes 2021, förvärvades 2024. I universitetsstaden Poznan, tillika Polens femte största stad, äger Eastnine fastigheterna Nowy Rynek D och Nowy Rynek E. Fastig heterna är centralt belägna i affärsdistriktet, nära både centralstationen och Gamla stan. Fastig­ heterna förvärvades 2022 respektive 2024, båda året efter de färdigställts. Eastnines uthyrningsbara yta i Polen uppgick till cirka 128 000 kvm (128 200), varav 59 900 kvm i Warszawa och 68 100 kvm i Poznan, vil­ ket bedöms motsvara en procent (1) av kontorsmark­ naden i Warszawa och cirka 10 procent (10) i Poznan. Hyresvärdet i Warszawa uppgick till 18,3 MEUR (18,0) och fastighetsvärdet uppgick till 298,2 MEUR (281,8) vid årets slut. Den ekonomiska uthyrnings­ graden uppgick till 100 procent (100). Överskotts ­ graden var 97 procent (99). Hyresvärdet i Poznan uppgick till 14,8 MEUR (14,6) och fastighetsvärdet till 204,8 MEUR (198,3). Den ekonomiska uthyrnings­ graden uppgick till 99 procent (100). Överskotts­ graden var 97 procent (98). Fastigheterna i Polen ägs med tomträtt. Avtals tiden fram till omförhand ­ ling av tomträttsavtalen varierar mellan 64–100 år. Arrendeavgiften kan höjas under avtalstiden. Eastnines kontorslokaler i Polen hyrs av stora nationella och internationella företag. I skyskrapan Warsaw Unit sitter Polens näst största försäkrings ­ bolag Warta samt välkända företag som Amazon, Moderna, CBRE, Stryker och Panattoni. I Nowy Rynek D har Allegro, Polens största e­handelsplatt­ form och bland de tio största i världen, huvud ­ kontor, liksom danska isolerings produktbolaget Rockwool. I Nowy Rynek E finns bland annat hyres ­ gäster som McKinsey, Arvato och Bank Pekao. Eastnine i Warszawa och Poznan Den roströda fastigheten Nowy Rynek E tornar upp sig vid grönfärgade Nowy Rynek D i Poznan. Båda fastigheterna har stora glaspartier som släpper in mycket dagsljus. Warszawa Poznan Vilnius Riga 31 % 21 % Andel av fastighetsportfölj 27 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 28 ===== Nowy Rynek D Byggår 2021  Förvärv Q2­2022 Uthyrningsbar yta 39 258 kvm Parkeringsplatser 261 Certifiering LEED Platinum, WELL Gold, WELL Health and Safety Rating  Nowy Rynek E Byggår 2023 Förvärv Q2­2024 Uthyrningsbar yta 28 824 kvm Parkeringsplatser 236 Certifiering LEED Platinum, WELL Gold, WELL Health and Safety Rating Warsaw Unit Byggår 2021 Förvärv Q4­2024 Uthyrningsbar yta 59 930 kvm Parkeringsplatser 399 Certifiering BREEAM Outstanding, WELL Platinum, WELL Health and Safety Rating 28 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 29 ===== Litauen är Eastnines näst största marknad. Fastigheterna är belägna i huvudstaden Vilnius och koncentrerade till tre områden; centrala affärs distriktet, parlamentskvarteret och nära centralstationen. Litauen ¹ Källa Eurostat, ² HICP – inom EU harmoniserat inflationsmått för konsumentpriser. Litauen är det sydligaste av de tre baltiska länderna och gränsar till Polen i söder. Landet är känt för sina gröna landskap, medeltida städer och en stark kulturell identitet. Under de senaste årtiondena har Litauen gått från planekonomi till en av de mest dynamiska marknadsekonomierna i regionen. Valu - tan är euro. Litauen är en parlamentarisk republik med en president som statschef. Landet ligger ofta i topp vad gäller bredbandshastigheter och IT- kompetens och har en växande tjänstesektor, framförallt inom tech- och fintech, särskilt i huvud - staden Vilnius. Internationellt är Litauen medlem i bland annat EU, Nato och OECD, och spelar en aktiv roll i regionalt samarbete inom Östersjöområdet. Landet har även en tydlig profil i frågor om säkerhet och europeisk integration. Litauen har en djupt förankrad basketkultur och räknas som en av Europas starkaste basketnationer. Både landslaget och flera litauiska klubbar har nått betydande framgångar på den internationella scenen. På 20:e våningen i Eastnines fastighet 3Bures-3 i Vilnius finns en basket- och padelbana där hyresgästens medarbetare kan välja att ta en aktiv paus från arbetsdagen. Vägen fram till fastigheterna 3Bures-1,2 och 3Bures-3 i Vilnius centrala affärsdistrikt, den senare fastigheten med kombinerad basket- och padelbana på våning 20. Eastnine Litauen Antal miljoner invånare¹ i Litauen, varav 0,8 miljoner i Vilnius storstadsområde. Uthyrningsbar yta 121 tkvm Hyresvärde 26,4 MEUR 2,9 BNP-utveckling1 2,9 % Inflationstakt2 Ekonomisk uthyrningsgrad 3,4 % 95,0 % 29 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 30 ===== I Litauen är Eastnines nio kontorsfastigheter belägna i tre områden i huvudstaden Vilnius och står för 41 procent av Eastnines totala fastighets - portfölj, motsvarande ett värde om 389,5 MEUR (386,7). Den sammanlagda uthyrnings bara ytan uppgår till cirka 121 000 kvm, vilket motsvarar en marknadsandel om cirka 10 procent av kontors - marknaden i staden. Fastigheten Uptown Park finns i ett område nära centralstationen där flera nya kontorsfastigheter utvecklas. I det centrala affärsdistriktet, som löper längs med gatan Konstitucijos prospektas, beläget norr om floden Neris, och där en stor del av Vilnius bestånd av A-klassade kontor återfinns, är Eastnines tre S7-fastigheter samt 3Bures-1,2 och 3Bures-3 belägna. På befintlig mark, invid fastigheterna 3Bures-1,2 samt 3Bures-3, finns även utrymme för ett framtida utvecklingsprojekt, 3Bures-4. Intill parlamentskvarteret och Gamla stan finns de tre fastigheterna Vertas-1, Vertas-2 samt Uniq. Hyresvärdet för beståndet i Vilnius har ökat till 26,4 MEUR (26,2) under året. Fastighetsbeståndet inkluderar både tomt rätter och ägande rätter där Vertas-1, Vertas-2, Uniq och Uptown Park ägs med äganderätt och övriga fastigheter med tomt rätt. Kvarvarande löptider för tomt rätterna varierar mellan 14 och 99 år. Den ekonomiska uthyrningsgraden i Vilnius upp - gick till 95 procent (94). Överskottsgraden uppgick till 92 procent (93). Eastnine i Vilnius Resultat och nyckeltal, Litauen 2025 jan–dec 2024 jan–dec Hyresintäkter, MEUR 25,2 24,3 Förvaltningsresultat, MEUR 15,5 14,0 Årets resultat, MEUR 10,8 9,8 Genomsnittlig årshyra, EUR/kvm 204 201 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95 94 3Bures-1,2 i Vilnius centrala affärsdistrikt. Warszawa Poznan Vilnius Riga 41 % Andel av fastighetsportfölj 30 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 31 ===== 3Bures-1,2 Byggår 2008 Förvärv Q2-2014 Uthyrningsbar yta 28 317 kvm Parkeringsplatser 1 017 Certifiering LEED Platinum 3Bures-3 Byggår 2018 Förvärv Q3-2018 Uthyrningsbar yta 13 447 kvm Parkeringsplatser 121 Certifiering LEED Platinum Uptown Park Byggår 2020 Förvärv Q4-2021 Uthyrningsbar yta 12 681 kvm Parkeringsplatser 321 Certifiering LEED Platinum 31 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 32 ===== S7-1 Byggår 2017 Förvärv Q1-2019 Uthyrningsbar yta 12 053 kvm Parkeringsplatser 323 Certifiering BREEAM Outstanding S7-2 Byggår 2019 Förvärv Q4-2019 Uthyrningsbar yta 15 952 kvm Parkeringsplatser 406 Certifiering BREEAM Outstanding S7-3 Byggår 2019 Förvärv Q2-2020 Uthyrningsbar yta 14 536 kvm Parkeringsplatser 450 Certifiering BREEAM Outstanding 32 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 33 ===== Uniq Byggår 2016 Förvärv Q2-2021 Uthyrningsbar yta 6 930 kvm Parkeringsplatser 106 Certifiering LEED Platinum Vertas-1 Byggår 2007 Förvärv Q2-2017 Uthyrningsbar yta 9 472 kvm Parkeringsplatser 241 Certifiering LEED Platinum Vertas-2 Byggår 2007 Förvärv Q3-2020 Uthyrningsbar yta 7 627 kvm Parkeringsplatser 67 Certifiering LEED Platinum 33 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 34 ===== Eastnine äger tre kontorsfastigheter samt en projekt- fastighet, centralt belägna i Lettlands huvudstad Riga. Därutöver finns ytterligare ett utvecklingsprojekt, beläget på samma mark som en befintlig förvaltningsfastighet. Lettland ¹ Källa Eurostat, ² HICP – inom EU harmoniserat inflationsmått för konsumentpriser. Lettland har en lång kustremsa mot Östersjön och gränsar till Estland i norr och Litauen i söder. Huvudstaden Riga är landets politiska, ekonomiska och kulturella centrum. Lettland är en demokratisk republik med president som statschef och parla - mentariskt styre. Landets ekonomi är marknads - baserad och domineras av tjänstesektorn, särskilt handel, transporter och IT. Även skogsbruk och träindustri är viktiga näringar i Lettland, vars yta till hälften är beklätt med skog. Lettland är medlem i EU, Nato, FN, använder euro som valuta och har ett tydligt säkerhets- och samarbetsfokus inom Europa. Kulturellt är Lettland känt för sin starka tradition av folkmusik och körsång. Den nationella sång- och dansfestivalen är en viktig del av den lettiska iden - titeten och finns med på Unescos lista över imma - teriellt kulturarv. Huvudstaden Riga har ett rikt kulturliv som speglar stadens historia som handels - stad mellan öst och väst och staden är särskilt känd för sin jugendarkitektur samt för sin välbevarade historiska stadskärna som är upptagen på Unescos världsarvslista. Huvudentrén till Valdemara Centrs i Riga. Eastnine Lettland Antal miljoner invånare¹ i Lettland, varav 0,9 miljoner i Rigas storstadsområde. Uthyrningsbar yta 23 tkvm 1,9 Hyresvärde BNP-utveckling¹ 4,8 MEUR 2,1 % Ekonomisk uthyrningsgrad Inflationstakt² 75,1 % 3,8 % 34 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 35 ===== Eastnines fastighetsportfölj i Lettland är koncen - trerad till huvudstaden Riga och står för sju procent av det totala fastighetsvärdet i Bolaget. I Riga sker utvecklingen av moderna kontor centralt i staden samt runt området Skanste i avsaknad av ett tyd - ligt affärsdistrikt. Eastnines samtliga tre kontors- fastigheter, samt en projektfastig het, återfinns längs en av huvudgatorna, Krisjaņa Valdemara iela, samt intilliggande Zala iela, i centrala Riga. Fastig - hetsportföljens totala uthyrningsbara yta uppgick till cirka 22 500 kvm, vilket bedöms motsvara tre procents marknads andel av kontorsmarknaden i staden. Därutöver finns ytterligare ett kommande utvecklingsprojekt, beläget på samma tomt som förvaltningsfastig heten Alojas Biroji. Hyresvärdet för beståndet i Riga uppgick till 4,8 MEUR (4,7). Det sammanlagda fastighetsvärdet upp - gick till 67,9 MEUR (68,8), varav värdet på projekt- fastigheter var 9,3 MEUR (9,2). I Riga ägs samtliga fastigheter med äganderätt. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 75 procent (78). Överskottsgraden ökade till 73 procent (71). Eastnine i Riga Resultat och nyckeltal, Lettland 2025 jan–dec 2024 jan–dec Hyresintäkter, MEUR 3,8 3,6 Förvaltningsresultat, MEUR 1,7 1,0 Årets resultat, MEUR -0,5 -5,9 Genomsnittlig årshyra, EUR/kvm 184 183 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 75 78 Konferensrum i Valdemara Centrs i Riga. 7 % Warszawa Poznan Vilnius Riga Andel av fastighetsportfölj 35 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 36 ===== Alojas Biroji Byggår 2004  Förvärv Q2-2018 Uthyrningsbar yta 10 115 kvm Parkeringsplatser 247 Certifiering LEED Platinum Zala 1 Byggår 2009 Förvärv Q2-2021 Uthyrningsbar yta 3 629 kvm Parkeringsplatser 190  Certifiering LEED Platinum Valdemara Centrs Byggår 1999 Förvärv Q4-2019 Uthyrningsbar yta 8 759 kvm Parkeringsplatser 65 Certifiering LEED Gold Information om utvecklingsprojekten Kimmel samt The Pine presenteras på s. 24. 36 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 37 ===== Eastnines kundlöfte är att erbjuda de bästa fastigheterna och platserna för att träffa, rekrytera och behålla människor. Nära och långsiktiga relationer med hyresgästerna, som till övervägande del utgörs av större, stabila företag med internationell verksamhet, efter strävas. Hyres gästerna är huvudsakligen verksamma inom finans, informations-, kommunikations- och teknologi sektorn (ICT) samt e-handel. Den genom snittliga åter- stående hyrestiden uppgick till 3,8 år. Hyresgäster Moderna och hållbara kontor Eastnine erbjuder inspirerande, flexibla och moderna kontor i premiumlägen för hyresgäster med höga krav. Effektiva fastigheter med bra inomhusmiljö och arbetsklimat, samt god service är viktigt. Lokalerna är flexibla och utformas efter hyresgästernas behov och identitet. Ofta finns tillgång till caféer, restauranger, gym, klädvård och parkering för bil och cykel. För att möta efterfrågan på hållbara och effektiva kontorslösningar arbetar Eastnine aktivt med hållbarhets - certifiering av kontorsbyggnader som ger en kvalitetsstämpel på byggnaden. Gröna hyresavtal fyller en viktig funk - tion för att främja hållbar fastighetsdrift. Avtalen ger även hyresgäster möjlighet att engagera sig i åtgärder för att opti - mera driften och minska påverkan på miljön. Vid utgången av 2025 var ande - len gröna hyresavtal oförändrat jämfört med föregående år, uppgående till 45 procent (45). Värdeskapande relationer Med en lokal närvaro eftersträvar Eastnine långsiktiga och värdeskapande relationer. Samarbete, engagemang och hög servicegrad är ledord när det kommer till hyresgästrelaterade frågor, med målsättningen att våra hyresgäster ska ha en bra upplevelse i våra byggna - der. För att hyresgästerna ska trivas och må bra anordnar Eastnine regelbundet olika tillställningar för att uppmuntra till fysisk aktivitet, främja en hälso sam livsstil och känna gemenskap. Årligen arrangeras exempelvis svenskt Lucia- firande i Eastnines fastigheter. Att vara hyresgäst hos Eastnine I Polen och Baltikum är merparten av hyresavtalen tidsbegränsade, vilket innebär att hyresgästens avtal upphör till avflyttning om ingen ny överenskom - melse sker. En förlängning av ett hyres - avtal kräver därmed en aktiv förhandling från båda parterna. Hyresavtalen kan Största hyresgäster Hyresgäst Andel av kontrakterad årshyra, % Warta 11 Allegro 10 Danske Bank 9 Telia 5 Vinted 3 McKinsey 3 Swedbank 3 Rockwool 3 CBRE 2 Moderna 2 Totalt 51 innehålla klausuler som innebär att hyres gästen, vid avtalsförfall, har en första rätt till omförhandling av den för - hyrda ytan samt en prioriterad rätt att utöka förhyrd yta. I avtal kan det även förekomma en ensidig rätt för hyres - gästen att avbryta avtalet i förtid (break- option). Eastnine som hyresvärd strävar efter att vara lyhörd mot hyresgästerna och har en regelbunden dialog med hyresgästerna i olika frågor inklusive det framtida lokalbehovet. Bland Eastnines större hyresgäster finns flera internationella företag. Av hyresgästerna är 29 procent (28) Hyreskontrakt Genomsnittlig årshyra per kvm 222 EUR/kvm Ekonomisk uthyrningsgrad 95,8 % WAULT 3,8 år 37 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 38 ===== 0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000 70 000 2033+2032203120302029202820272026 kvm 29 % 21 % 29 % Finans ICT E-handel 14 % Sjukvård & hälsa Samhälle Övrigt 2 % 5 % verksamma inom finans, 21 procent (21) inom ICT och 14 procent (14) inom e-handel. Vid årets slut uppgick East nines genom snittliga årshyra till 222 EUR per kvm (218), i Warszawa uppgick den till 288 EUR per kvm (282), i Poznan till 204 EUR per kvm (201) i Vilnius till 204 EUR per kvm (201) och i Riga till 184 EUR per kvm (183). Totala hyres intäkter, för samtliga hyresavtal över hela avtals - tiden, uppgick till 239 MEUR (247). Eastnine tillämpar månadshyra för samt - liga kontors lokaler. Som säkerhet kräver Eastnine normalt en deposition eller bankgaranti om 2–3 månadshyror i samband med tecknande av avtal. De tio största hyresgästerna förhyr 136 051 kvm (135 164). Hyresgäst­ koncentrationen har successivt minskat i takt med att Eastnines fastighets - bestånd har växt. Vid slutet av 2025 var Warta den största hyres gästen med en kontrakterad årshyra motsvarande 11 procent av total årshyra. Kontrak terad årshyra för de tio största hyresgästerna uppgick sista december 2025 till 31,4 MEUR (30,6), mot svarande 51 procent (50) av total årshyra. Genomsnittlig återstående löptid på hyresavtalen för de tio största hyres - gästerna uppgick till 4,4 år (4,1). För samtliga hyresavtal uppgår mot svarande till 3,8 år (4,1). De sammanlagda kon- trakterade årshyrorna, inklusive parke - ring och övriga hyresintäkter, uppgick per 31 december 2025, till 61,6 MEUR (61,1), varav årshyror i Polen stod för 53 procent (53), Litauen för 41 procent (41) och Lettland för 6 procent (6). Förfall hyresavtal 1 Hyresgäster per bransch Eastnine ska erbjuda de bästa fastigheterna och platserna för att träffa, rekrytera och behålla människor. Eastnines kontorslokaler ska vara attraktiva, inspirerande och effektiva. De ska stödja hyresgästernas affärs modell. Servicenivån ska vara bortom vad som förväntas och kontoren ska bidra till bra affärer. I syfte att skapa hög kund - nöjdhet, proaktiv service och låg omsättningshastighet förs en regelbunden dialog med samtliga hyresgäster. Varje år mäts kundnöjdheten genom NPS (Net Promotor Score). NPS mäts på en skala från -100 till 100. Årets NPS uppgick till 73 (60) för samtliga fastig- heter, exklusive S7-fastigheterna som inte direkt- förvaltas av Eastnine. Långsiktiga relationer med våra hyresgäster ¹ Diagrammet visar förfall av hyresavtal per år baserat på antal kvm per den 31 december 2025.   2025 -100 +100 +73 2024 -100 +100 +60 Hyresgästevent med fika vid fastigheten 3Bures-3 i Vilnius. 38 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 39 ===== Eastnine vill skapa en hållbar och attraktiv arbetsplats där medarbetarna känner att deras insats har en betydelse och att de kan påverka Bolagets utveckling positivt. Medarbetare Eastnine som arbetsgivare Eastnine arbetar målmedvetet för att skapa en kundorienterad organisation där relationer, långsiktighet och värde - skapande står i centrum. Arbetsplatsen ska vara inkluderande och inspirerande där jämlikhet, mångfald och välbefin - nande är en naturlig del av vardagen. Vid rekrytering och befordran ska eventuellt underrepresenterat kön samt mångfald prioriteras, förutsatt likvärdig kompetens och utbildning. Eastnine har nolltolerans mot korrup - tion och genomför en årlig utbildning i syfte att säkerställa att målet uppnås. Med marknadsmässiga villkor och goda möjligheter till kompetensutveckling främjas både personlig och professio - nell utveckling. Ambition är att vara en attraktiv arbetsgivare där hälsa, balans och långsiktig utveckling står i fokus och där engagemang och arbetsglädje får ta plats. Medarbetarundersökning För att säkerställa att medarbetarna trivs på Eastnine genomförs årliga Great Place to Work-undersökningar. I 2025 års mätning uppnåddes höga resultat med 93 poäng i Trust Index, och hela 96 procent av medarbetarna angav att Eastnine var en ”great place to work”. Dessa resultat speglar vårt engagemang som arbetsgivare. Medarbetare i fyra länder Eastnines huvudkontor finns i Stockholm och lokalkontor i Warszawa, Poznan, Vilnius och Riga. Under 2025 inleddes etableringen av en egen organisation i Polen med inrikt - ning mot fastighetsförvaltning, uthyr - ning och hyresgäster samt ekonomi. Hittills har sex personer rekryterats, varav tre har påbörjat sin anställning innan årsskiftet och resterande tre har anslutit i början av 2026. Vid årets slut hade Eastnine 27 med - arbetare, varav elva i Stockholm, åtta i Vilnius, fem i Riga och tre i Warszawa. Varje år träffas samtliga medarbetare på en kick-off. 2025 års sammankomst ägde rum i London där Eastnines anställda bland annat fick inspireras av ett framgångsrikt Londonbaserat kontors- fastighetsbolag kombinerat med lite sightseeing. 44 % Kvinnor Män 56 % Fördelning kön 39 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 40 ===== Hållbarhetscertifierade fastigheter 100 % Eastnines mål är att uppnå 47 procent lägre utsläppsintensitet för Scope 1–3 till 2030 och nettonollutsläpp till 2040. 47 % Krav och förväntningar på fastighetsbranschen med ett ökat fokus på tydliga klimatmål, förbättrad energiprestanda och trans­ parent rapportering, driver fram ett mer metodiskt och datadrivet arbetssätt. Redan idag uppvisar fastighetsportföljen hög energi­ effektivitet samt full certifiering och miljöarbetet har erhållit extern rating på toppnivå. För att skapa värde på lång sikt fort­ sätter Bolaget att utveckla både fastigheter och arbetssätt. 5/5 stjärnor Toppranking i GRESB Framtidssäker portfölj En grön mötesplats med salinitetstorn, utvecklad i anslutning till Nowy Rynek D och E i Poznan. 40 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 41 ===== Inbjudande lobby för samtal i fastigheten S7-3 i Vilnius. Hållbarhetscertifierad fastighetsportfölj 100 procent av fastighetsportföljen är certifierad Samtliga fastigheter i Eastnines portfölj är certi ­ fierade enligt internationellt etablerade miljö ­ och hälsocertifieringssystem. Certifieringarna omfattar såväl klimat­ och energiprestanda, som aspekter kopplade till hälsa, säkerhet och välbefinnande för byggnadernas användare. De utgör också ett centralt verktyg för kvalitetssäkring och långsiktig värdesäkring av fastighetsbeståndet. Miljöcertifiering – Toppnivå inom LEED och BREEAM • 97 procent av fastighetsportföljen ligger i högsta möjliga klass (LEED Platinum eller BREEAM Out­ standing, avseende nyproduktion och/eller drift). • 45 procent av fastighetsportföljen är certifierad i drift (in ­use) (LEED Operations & Maintenance eller BREEAM In­Use; baserat på faktisk prestanda och förnyas var 3–5 år). Hälsa och välbefinnande enligt WELL • 48 procent av beståndet är certifierat enligt WELL. • Samtliga fastigheter i Polen är även certifierade enligt WELL Health and Safety Rating (årlig förnyelse). Topprankning i GRESB – 5 av 5 stjärnor GRESB är den ledande globala benchmarken för hållbarhet inom fastighetssektorn och används av institutionella investerare för att utvärdera och jämföra bolags styrning, riskhantering och faktiska hållbarhetsprestanda. Bedömningen baseras på både policyer, processer och uppmätta resultat. Ledande position i GRESB 2025 • 5 av 5 stjärnor i GRESB Real Estate Assessment 2025 (91 av 100 poäng). • Bland de 20 procent främsta globalt i GRESB:s benchmark. • 2:a plats i jämförelsegruppen för noterade kontorsbolag i Europa. • I GRESB:s Performance ­benchmark (som mäter faktisk energianvändning, utsläpp och certifieringar) rankas Eastnine: – 5:a av 57 noterade kontorsbolag globalt samt – 8:a av 103 noterade fastighetsbolag i Europa. En framtidssäkrad portfölj – nuläge Eastnines fastighetsportfölj kännetecknas av hög teknisk standard och har genomgående anpassats till klimat­ och energirelaterade krav. Detta har resulterat i en portfölj med topp rankning inom miljöcertifiering och extern granskning enligt etablerade ramverk inom fastighetsbranschen, såsom Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB), samt i etablerade arbetssätt för energieffektiv och klimatanpassad drift. Sammantaget utgör detta en stabil och robust plattform för fortsatt utveckling av hållbar fastighetsdrift och förvaltning. 41 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 42 ===== EU-taxonomiförenlig fastighetsportfölj EU­taxonomin är EU:s klassificeringssystem för att identifiera miljömässigt hållbara ekonomiska aktiviteter och används av investerare och finan ­ siella institutioner för att bedöma gröna tillgångar och klimatrisker. För fastigheter är bedömningen i huvudsak kopplad till energiprestanda och fast ­ ställda tekniska tröskelvärden. Eastnine använ ­ der EU­taxonomin som ett analysverktyg för att bedöma portföljens position i relation till dessa krav och till kapitalmarknadens ökade fokus på energi­ effektiva byggnader. Bedömd EU-taxonomiförenlig andel Avser klimatmålet om begränsning av klimat­ förändringar, baserat på energiprestanda. • 97 procent (82) av omsättning • 97 procent (81) av driftkostnader (OpEx) • 94 procent (71) av investeringar (CapEx) Energiprestanda och klimat – nuläge Energiprestanda och klimatpåverkan är centrala för bedömningen av fastighetsportföljens kvalitet, motståndskraft och långsiktiga värde. Energieffektivitet och resultat • Energianvändningen har minskat med cirka 25 % jämfört med 2019. • Digital energistyrning används för kontinuerlig uppföljning i portföljen. • Tekniska åtgärder har förbättrat fastigheternas energiprestanda. Klimatprestanda och resultat • 100 procent förnybar el i samtliga fastigheter. • Fossila bränslen för direkt uppvärmning har fasats ut under 20251. • Utsläppsintensitet 2025: 9,3 kg CO₂e/kvm (2024: 9,4). −55 % på jämförbar basis. • SBTi­anpassade klimatmål fastställda under 2025 – minst 50 % utsläppsminskning av växthus gaser till 2030 och nettonollutsläpp till 2040. ¹ Undantag avser en mindre handelsbyggnad i anslutning till kontorsfastigheten Alojas Biroji. Kring Eastnines fastigheter i Polen finns antismog-cementplattor, som mot- verkar luftföroreningar. Forskning har påvisat att dessa plattor, belagda med fotokatalytisk titanoxid, kan minska skadliga kväveoxider från t.ex. biltrafik. 42 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 43 ===== Energieffektivitet och förnybar energi är centrala frågor för Eastnine. Fastighets­ och byggsektorn står för cirka 30 procent av den globala energianvändningen och är en betydande källa till koldioxidutsläpp. Att minska energiförbrukningen handlar inte bara om kostnadsbesparingar, utan är också avgörande för att minska utsläppen i linje med ”Parisavtalet” och därigenom bidra till en mer hållbar fastighetssektor. Energioptimering i fastighetsportföljen Varför energi är en central fråga Energiprestanda är avgörande för fastigheters klimatpåverkan, kon ­ kurrenskraft och långsiktiga värde. Effektiv energianvändning är central för den gröna omställningen inom fastighetssektorn och utgör ett kärnkriterium i EU:s taxonomi för hållbara investeringar, där energiprestanda ligger till grund för klassificeringen av gröna fastig hetstillgångar. Samtidigt har energifrågan fått ökad betydelse ur perspektiv som energisäkerhet, kostnadsstabilitet och riskhantering. Mot denna bakgrund är energi­ optimering en integrerad del av Eastnines arbete med att utveckla en motstånds ­ och konkurrens­ kraftig fastighetsportfölj. Energi i investerings- och förvaltnings processen Energieffektivisering integreras tidigt i investeringsprocessen. Inom ramen för due diligence analyseras fastigheternas energi­ prestanda, tekniska system och långsiktiga förbättringspotential, ofta i samarbete med externa rådgivare och tekniska specialister. Efter förvärv integreras fastigheterna i Eastnines gemensamma struktur för energiuppföljning och teknisk förvaltning, vilket möjliggör en enhetlig uppföljning av energianvändning, identifiering av avvikelser och priori ­ tering av åtgärder på både portfölj­ och fastighetsnivå. Styrning och uppföljning av energiarbetet Uppföljning av energiprestanda är en integrerad del av Eastnines styrning och beslutsfattande. Energianvändning och identifierade avvikelser behandlas vid månatliga ledningsmöten, där utvecklingen analyseras och prioriterade åtgärder beslutas. Därutöver genomförs två årliga fysiska heldagsworkshops med fokus på energi, där representanter från förvaltning, teknik och ledning genomför fördjupade analyser, diskuterar fastig ­ hetsspecifika frågor och fattar framåtblickande beslut om prioriteringar, investeringar och fortsatt utveck ­ ling av energiarbetet. Energirelaterade nyckeltal har under 2025 ingått i ledningens incitaments­ struktur. På nästa sida presenteras ett konkret exempel på hur detta arbetssätt har tillämpats i praktiken genom energioptimering i kontorsfastigheten Nowy Rynek D i Poznan. Datadriven uppföljning och tekniska åtgärder Digitala system för energiövervakning och analys utgör grunden för energioptimeringsarbetet. Genom kontinuerlig uppföljning av energidata analyseras driftmönster över tid och åtgärder, baserat på faktisk användning och prestanda, kan genomföras. Energiarbetet omfattar såväl driftoptimering som tekniska investeringar, anpassade efter respektive fastighets förut sättningar. Återkommande åtgärder inkluderar: Optimering av styr­ och regler funktioner i värme­, ventilations­ och kylsystem. Installation av energieffektiva lösningar, såsom värmepumpar. Övergång till LED­belysning samt användning av sensorer och behovsstyrning. Tillämpning av insikter från miljö­ och energicertifieringar i den löpande f örvaltningen. Energiprestanda vs. GRESB regional median Bättre än median Sämre än median • S7­1 • Uniq • Nowy Rynek E • S7­2 • S7­3 • Uptown Park • Alojas Biroji • Vertas­2 • 3Bures­1,2 • Vertas­1 • Zala­1 • 3Bures­3 • Nowy Rynek D • Valdemara Centrs Energimål -5 % Genomsnittlig årlig förbättring av energiintensitet i portföljen (2025­2030). Jämförelsen mot GRESB Real Estate Benchmark visar att merparten av Eastnines fastigheter har en energiintensitet som är bättre än medianen för respektive regionalt benchmark. Detta indikerar en stark position i ett europeiskt branschperspektiv, samtidigt som det tydliggör behovet av kontinuerligt arbete för att bibehålla nivån och förbättra prestandan i de fastig heter som är sämre än medianen. 43 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 44 ===== -35 % Minskad energiförbrukning sedan första hela jämförelseåret efter förvärv (2023) fram till och med 2025. Energioptimering i Nowy Rynek D Utgångspunkt Redan i samband med förvärvsprocessen av Nowy Rynek D identi fierades en relativt hög energi­ intensitet, trots fastighetens moderna tekniska standard. Analysen visade att energianvändningen i stor utsträckning påverkades av bristande opti ­ mering i drift, snarare än av byggnadens tekniska utformning. Under due diligence ­arbetet bedömdes därför att betydande energieffektivisering kunde uppnås genom rena optimeringsåtgärder, utan behov av större tekniska ombyggnationer. Genomförande Direkt efter förvärvet integrerades fastigheten med ett digitalt system för energiövervakning och styrning, kopplat till byggnadens automations­ system. Arbetet har kombinerat teknisk kompetens i förvaltningsteamet med datadrivna analyser för att identifiera och åtgärda ineffektiv drift. Optime ­ ringen har fokuserat på befintliga tekniska system och successivt anpassats till faktisk användning, utomhusklimat och komfortkrav. Exempel på genomförda åtgärder: • Optimerad ventilation: Justering av luftflöden och temperatur i luftbehandlingsaggregaten baserat på uppmätt komfort i byggnaden. • Optimerad avfuktning: Förbättrad styrning av avfuktningsprocesser genom smarta, AI­ baserade algoritmer. • Dynamisk driftplanering: Anpassning av scheman utifrån hyresgästers specifika önskemål och komfortkrav. • Smart kylstyrning: Implementering av maskin inlärning för att behovsstyra kylanläggningen mer effektivt. Resultat Arbetet har resulterat i avsevärt förbättrad energi­ prestanda, stabilare drift och ökad kontroll över energianvändningen, utan negativ påverkan på inomhusklimat eller hyresgästkomfort. Erfarenhet ­ erna från Nowy Rynek D används idag som referens i det fortsatta arbetet med energioptimering i Eastnines fastighetsportfölj. Nowy Rynek D är en modern kontorsfastighet i Poznan som förvärvades av Eastnine 2022. Fastigheten är en del av området Nowy Rynek, utvecklat av Skanska, där Eastnine även äger byggnaden Nowy Rynek E. Bland hyresgästerna finns bland annat Allegro och Rockwool. Nyckelfakta Förvärvstidpunkt Maj 2022 Typ Kontor Plats Poznan Yta 39 300 kvm Utveckling i energiprestanda Nowy Rynek D 20252023 98 kWh/kvm 136 kWh/kvm 44 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 45 ===== Klimatambition och färdplan SBTi-anpassade klimatmål (1,5°C) Eastnines klimatmål är fullt ut anpassade till Science Based Targets initiative (SBTi) och baseras på ett 1,5 °C­scenario. Ramverket omfattar både kort­ och långsiktiga utsläppsminskningar och följer SBTi:s kriterier och metodik. Drivkrafter för utsläppsminskning 2025–2030 Genom energieffektivisering och omställning av uppvärmning minskar vi utsläppsintensiteten i drift i linje med våra klimatmål. • Energieffektivisering – 25 procent energi­ optimering i fastighetsbeståndet 2025–2030 genom tekniska åtgärder och systematisk driftoptimering. • Fossilfri fjärrvärme – successiv övergång till mer hållbara fjärrvärmekällor i takt med leverantörernas omställning. • Värmepumpar i Polen – installation av värme­ pumpar för att minska beroendet av fossil­ baserad fjärrvärme där gröna alternativ ännu saknas. Fastighetssektorn spelar en central roll i klimatomställningen. Under 2025 har Eastnine stärkt sin ambition genom att gå från ett bolagsdefinierat mål om klimatneutral drift till ett SBTi­ anpassat nettonoll­mål för hela värdekedjan, i linje med 1,5 °C­scenariot. Detta innebär ett mer heltäckande, transparent och externt granskat ramverk för Bolagets fortsatta klimatarbete. Utsläppsintensitet i drift (utsläpp per kvm) – åtgärder och effekt 2025–2030 2024: ~12 kg CO₂e/kvm Energi- effektivisering Förnybar fjärrvärme Värmepumpar i Polen 2030-mål: ≤ 6 kg CO₂e/kvm Avkarbonisering av elnätet¹ Målbild Nettonollutsläpp av växthusgaser till 2040 (Net Zero), i linje med SBTi:s Net Zero Standard. Minst 50 procent utsläpps reduktion till 2030, jämfört med basår 2024. Omfattar utsläpp i Scope 1, 2 och 3. Gäller hela värdekedjan och samtliga väsentliga utsläpp skällor. Den uppdaterade målbilden innebär en ambitions­ höjning, jämfört med tidigare bolagsinterna mål och etablerar ett sammanhållet, transparent och vetenskapligt förankrat ramverk för Eastnines klimat arbete. 1 Avser ländernas egna åtgärder för att fasa ut fossila bränslen i elförsörjningen. 45 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 46 ===== Scope 3 – Värdekedjan Nuvarande status • Klimatarbetet inom Scope 3 fokuserar på förbättrad datainsamling, digitalisering och styrning. • Krav på livscykelanalyser (LCA) tillämpas sedan flera år i större projekt. Planerade åtgärder • Minskade utsläpp från hyresgästanpassningar och renoveringar genom ökad användning av digitala verktyg och uppföljning. • Successiv utrullning av LCA­krav till samtliga projekt. Hur klimatmålen nås – arbete per utsläpps kategori Scope 1 – Direkta utsläpp Nuvarande status • Fossila bränslen för direkt uppvärmning har fasats ut i hela portföljen under 2025, med undantag för en mindre handels­ byggnad i anslutning till kontorsfastigheten Alojas Biroji. Planerade åtgärder • Minskning av köldmedierelaterade utsläpp genom uppföljning, underhåll och systematiskt byte till alternativ med lägre klimat påverkan, där detta är möjligt. Scope 2 – Inköpt energi Nuvarande status • 100 procent förnybar el används i samtliga fastigheter. • Energieffektivisering är integrerad i den löpande driften, vilket har bidragit till en minskning av energiintensiteten om cirka 25 procent sedan 2019. • Övergång från fjärrvärme till värmepumpar har påbörjats i Polen. Planerade åtgärder • En genomsnittlig förbättring av energiintensiteten om cirka 5 procent per år fram till 2030. • Fortsatt utbyggnad av värmepumpar i Polen. • Successiv ökning av andelen förnybar fjärrvärme, där detta är tillgängligt. Lobby i fastigheten Zala 1 i Riga. 3Bures-1,2 och 3 i Vilnius. Fantastisk utsikt från fastigheten Warsaw Unit i Warszawa. För att minska utsläppen i fastighetsportföljen arbetar Eastnine med riktade åtgärder inom varje utsläppskategori. Vissa åtgärder är redan fullt implementerade, medan andra utvecklas och genomförs stegvis över tid. 46 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 47 ===== Klimatrisker och klimatanpassning Klimatrelaterade risker utgör en integrerad del av Eastnines riskhantering och analyseras systematiskt på fastighetsnivå. Syftet är att identifiera fysiska klimatrisker som kan påverka fastigheternas funktion, värde och långsiktiga driftsäkerhet samt att säkerställa efterlevnad av EU­taxonomins krav på klimatanpassning. Metod och övergripande riskbild Under året har samtliga fastigheter analyserats av extern expertis i linje med EU ­taxonomins riktlinjer för fysiska klimatrisker. Bedömningen bygger på en kombination av fastigheternas exponering samt sårbarhet och genomförs enligt etablerade inter­ nationella standarder, med klimatdata baserad på ett worst­case­scenario (RCP 8.5). Tabellen på nästa sida visar den högsta identi ­ fierade risknivån i portföljen per fysisk klimatrisk. Eastnines fastighetsportfölj är koncentrerad till norra och centrala Europa, där fysiska klimatrisker generellt bedöms som hanterbara. För majoriteten av riskkategorierna i Eastnines portfölj bedöms risknivån som låg till måttlig. De mest framträdande riskerna är relaterade till värme och värmestress samt intensiv nederbörd och pluviala översväm- ningar, vilket är i linje med portföljens geografiska exponering. Användning i styrning och beslutsfattande Resultaten från klimatriskanalyserna används aktivt i Eastnines förvaltning och investeringsprocesser. Analyserna utgör underlag för prioritering av klimat­ anpassningsåtgärder på fastighetsnivå, uppföljning av EU­taxonomins DNSH­krav (krav på att inte orsaka betydande skada) för klimatanpassning samt identifiering av områden där ytterligare åtgärder eller fördjupade analyser krävs. För risker som bedöms som måttliga eller högre identifieras behov av anpassningsåtgärder, medan risker med låg bedömd påverkan i regel inte kräver omedelbara insatser. Uppföljning sker inom ramen för den ordinarie tekniska förvaltningen och inte ­ greras i löpande beslut om drift, underhåll och investeringar. Parallellt med riskbedömningen bedrivs klimat ­ anpassning som en integrerad del av den löpande förvaltningen. Åtgärder identifieras och prioriteras utifrån respektive fastighets risknivå, kostnads­ effektivitet och tekniska förutsättningar. Sammanfattning Den genomförda klimatriskanalysen visar att Eastnines fastighetsportfölj i huvudsak har hanter ­ bara fysiska klimatrisker, samtidigt som vissa risker kräver kontinuerlig uppföljning och anpassning över tid. Genom systematiska analyser, extern granskning och fastighetsnära åtgärder stärks portföljens mot ­ ståndskraft i ett förändrat klimat. Exempel på klimatanpassningsåtgärder Dagvatten & översvämning Förbättrad dagvattenhantering och skydd mot bakflöde i källar­ och garageplan. Fukt & läckage Installation av fukt­ och vatten­ sensorer i tekniska utrymmen för att möjliggöra tidig upptäckt. Teknisk robusthet Säkring av kritisk teknisk utrustning vid extrem nederbörd och storm. Värme & inomhusklimat Rutiner för hantering av värmeböljor, inklusive uppföljning av inomhusklimat och kylkapacitet. Solceller på fastigheten 3Bures-3 i Vilnius bidrar till fossilfri el. 47 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 48 ===== Poznan LETTLAND LITAUEN POLEN Stockholm Riga Vilnius Warszawa Temperaturrelaterade Vindrelaterade Vattenrelaterade Markrelaterade Kroniska risker Förändrad temperatur (luft, sötvatten, havsvatten) Förändrade vindmönster Förändrade nederbördsmönster och nederbördstyper (regn, hagel, snö/is) Kusterosion Värmestress Nederbörds­ eller hydrologisk variabilitet Jordförsämring Temperaturvariation Havsförsurning Jorderosion Tining av permafrost Saltvatteninträngning Solifluktion Havsnivåhöjning Vattenstress Akuta risker Värmebölja Cyklon, orkan, tyfon Torka Lavin Köldknäpp / frost Storm (inklusive snöstormar, sand­ och dammstormar) Kraftig nederbörd (regn) Jordskred Skogsbrand Tornado Kraftig nederbörd (hagel, snö/is) Marksubsistens (marksänkning) Översvämning (kust) Översvämning (flod) Översvämning (ytavrinning / skyfall) Översvämning (grundvatten) Utsläpp från glaciärsjö Tabellen visar den/de fastigheter i Eastnines port ­ följ med högst identifierade risknivå, baserat på en bedömning av exponering för fysiska klimatrisker och fastigheternas sårbarhet. Risknivåerna är sam ­ Inte relevant Låg Låg/Medium Medium Hög Väldigt hög Tabellen anger bedömda klimatrisker, färgkodade efter risknivå. Underlaget har tagits fram av WSP Sverige. Geografisk riskbild Värmestress Intensiv nederbörd Lokala översvämningar Högsta identifierade risknivåer manvägda per klimatrisk och visualiseras med färg utifrån utsläppsscenariot RCP 8.5. Eftersom tabel ­ len visar den högsta risknivån kan flera fastigheter i portföljen ha lägre risknivåer än vad som framgår. Klimatrisker och klimatanpassning forts. 48 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 49 ===== Som en av många intressenter på de marknader vi verkar är Eastnine beroende av samarbete. Eastnine ska sträva efter att vara en god samhällsaktör genom att bistå lokala samhälls initiativ och ha en nära dialog med kommuner och organisationer. Engagemang i PropTech och digital omställning Samhällsengagemang nära kärnverksamheten Eastnines samhällsengagemang är nära kopplat till Bolagets kärnverksamhet och fokuserar på områden där Eastnine kan bidra till konkret utveckling inom fastighetssektorn. Digitalisering och PropTech är centrala verktyg för att förbättra energi effektivitet, resursanvändning och drift i den byggda miljön. Genom engagemang i PropTech Association Lithuania stödjer Eastnine utvecklingen av det lokala PropTech­ekosystemet. Föreningen samlar fastighetsägare, teknikbolag och startups med syfte att främja innovation inom den byggda miljön. Eastnines bidrag omfattar både aktiv medverkan och ekonomiskt stöd, med fokus på lösningar med tydlig tillämpning i fastighetsförvaltning. Under 2025 var Eastnine även huvudsponsor av CityShift i Vilnius, ett internationellt evenemang med fokus på innovation och hållbar stadsut­ veckling. Evenemanget samlade aktörer från hela fastig hets sektorns värdekedja och fungerade som en plattform för dialog mellan etablerade aktörer och teknikbolag. Genom riktat engagemang i branschnätverk och relevanta initiativ bidrar Eastnine till utvecklingen av digitala lösningar som kan omsättas i praktiken och stödja fastighetssektorns långsiktiga om ­ ställning. Digitalisering i förvaltningen Digitalisering är en central del av utvecklingen mot en mer effektiv och professionell fastighets ­ förvaltning och ett tydligt strukturellt skifte inom fastighetsbranschen. Under året stärkte Eastnine arbetet inom området genom att rekrytera en CTO med ansvar för Bolagets digitala utveckling. Fokus har varit att bygga en gemensam, molnbaserad dataplattform som samlar in och strukturerar data från hela fastighetsportföljen. Plattformen kommer att utgöra navet för Bolagets data och ge helt nya möjlig heter till automatiserad rapportering och analys inom områden som drift, energi och kund­ relationer. Under 2025 påbörjades implementering i utvalda fastigheter samt pilotprojekt, bland annat inom besöksrapportering. Arbetet skapar förutsätt ­ ningar för en mer datadriven och skalbar förvaltning som stärker beslutsfattande, effektivitet och kund ­ upplevelse över tid. Eastnines hållbarhetschef Lilia Kouzmina i en panel om renoveringsstrategier på CityShift i Vilnius. Vd Kestutis Sasnauskas presenterar Eastnines digitaliseringsstrategi på konferensen Cityshift. 49 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 50 ===== Förvaltningsresultat 31 MEUR Hyresintäkter 62 MEUR 0,32 EUR Eastnines legala årsredovisning innehåller förvaltnings­ berättelse samt finansiella rapporter, noter, revisions­ berättelse och bolagsstyrningsrapport. Förvaltningsresultat per aktie Finansiell information och styrning Uptown Park i Vilnius. 50 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 51 ===== Innehållsförteckning Förvaltnings­ berättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter Koncernen 67 Koncernens rapport över totalresultat 67 Koncernens rapport över finansiell ställning 68 Koncernens rapport över förändringar i eget kapital 69 Koncernens rapport över kassaflöden 70 Övrigt 94 Femårsöversikt nyckeltal 94 Härledning av nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 96 Revisionsberättelse 97 Finansiella rapporter Moderbolaget 71 Moderbolagets resultaträkning 71 Moderbolagets balansräkning 71 Moderbolagets rapport över förändringar i eget kapital 72 Moderbolagets rapport över kassaflöden 73 Noter till finansiella rapporter 74 Not 1 Redovisningsprinciper 74 Not 2 Segmentsrapportering 76 Not 3 Hyresintäkter 77 Not 4 Fastighetskostnader 78 Not 5 Anställda, personalkostnader och ledande befattningshavares ersättningar 78 Not 6 Centrala administrationskostnader 81 Not 7 Arvode och ersättningar till revisorer 81 Not 8 Leasingavtal 81 Not 9 Finansiella intäkter och kostnader 82 Not 10 Förvaltningsfastigheter 82 Not 11 Derivatinstrument 84 Not 12 Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar 84 Not 13 Övriga intäkter 84 Not 14 Skatter 84 Not 15 Immateriella anläggningstillgångar 85 Not 16 Inventarier 85 Not 17 Kundfordringar 85 Not 18 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 86 Not 19 Spärrade likvida medel 86 Not 20 Likvida medel 86 Not 21 Eget kapital 86 Not 22 Räntebärande skulder 87 Not 23 Uppskjuten skatteskuld 87 Not 24 Andra långfristiga skulder 88 Not 25 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 88 Not 26 Aktier och andelar i koncernföretag 88 Not 27 Finansiella instrument 89 Not 28 Finansiella risker och riskhantering 91 Not 29 Närstående 92 Not 30 Specifikationer till kassaflödesanalysen 93 Not 31 Resultat per aktie 93 Not 32 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser 93 Not 33 Uppgifter om moderbolaget 93 Not 34 Händelser efter räkenskapsårets slut 93 Bolagsstyrnings­ rapport 101 Styrelse 106 Ledning 107 51 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 52 ===== Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för Eastnine AB (publ), organisations­ nummer 556693­7404, avger härmed årsredovisning och koncernredovisning för räkenskapsåret 2025. Moderbolagets och koncernens rapporteringsvaluta är euro. Allmänt om Eastnine Eastnine AB (publ) är ett fastighetsbolag noterat på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. Eastnines ambition är att bli en ledande leverantör av kontor i den snabbast växande delen av Europa. Koncernens fastighetsverksamhet förvaltas av helägda dotterbolag i Eastnine­koncernens respektive verksamhetsland. Vid årets slut hade Eastnine 27 heltids anställda i Sverige, Polen, Litauen och Lettland. Affärsplan och mål 1 Eastnines gällande affärsplan antogs av styrelsen i december 2023. Därefter har vissa justeringar gjorts. Ny utdelnings policy togs av styrelsen i februari 2025 och tidigare vision och affärsidé ersattes i december 2025 av ambitionen att Bolaget ska bli en ledande leve ­ rantör av kontor i den snabbast växande delen av Europa. Den upp ­ daterade ambitionen innebär att Eastnine ska bli marknadsledande inom segmentet premiumkontor med hög lönsamhet och kvalitet, hög kundnöjdhet och genom att vara branschledande inom teknik och hållbarhet. Eastnines kundlöfte att erbjuda hyresgästerna de bästa fastigheterna och platserna för att träffa, rekrytera och behålla människor antogs också i december 2025. Övergripande mål Att skapa en hållbar, attraktiv totalavkastning på aktieägarnas investering. Tillväxtmål Eastnines långsiktiga ambition är att växa fastighetsportföljen i syfte att öka lönsamheten. Finansiella mål • Förvaltningsresultat per aktie bör öka. • Utdelning per aktie bör årligen öka. Utdelningen ska uppgå till minst en tredjedel av förvaltningsresultatet efter aktuell skatt. • Avkastning på eget kapital bör vara minst 10 procent över tid. Finansiella limiter • Eastnine eftersträvar en belåningsgrad kring 50 procent över en konjunkturcykel. Belåningsgraden ska inte överstiga 60 procent. • Räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,0 ggr. Övergripande hållbarhetsmål² • 100 procent EU­taxonomiförenlig fastighetsverksamhet (av netto omsättning). • Nettonollusläpp av växthusgaser (Net Zero) till 2040 i hela värde ­ kedjan samt utsläppsreduktion om minst 50 procent till 2030. • 100 procent hållbarhetscertifierad fastighetsportfölj. • 5 stjärnor i GRESB:s globala benchmark och rankas bland de topp 20 procent främsta hållbarhetsaktörerna inom fastigheter globalt. ¹ Utfall av mål, se s. 9-12. ² Utöver dessa övergripande hållbarhetsmål, finns områdesspecfika mål och nyckeltal som följs upp inom ramen för Bolagets hållbarhetsstrategi, se s. 110–113. Väsentliga händelser under räkenskapsåret • Under inledningen av 2025 beslutade styrelsen att revidera Bolagets utdelningspolicy. Enligt den uppdaterade policyn ska utdelningen uppgå till minst en tredjedel av förvaltningsresul ­ tatet efter aktuell skatt och ambitionen är att utdelningen per aktie ska öka årligen. • I februari utökades ledningsgruppen med fyra personer till totalt sex personer. • Vid årsstämman i april utsågs Louise Richnau till ny styrelse ­ ordförande i Eastnine. • I juni rekryterades Julia Racewicz ­Lewandowska till landschef i Polen, anställningen påbörjades i augusti. Ledningsgruppen består därefter av sju personer, varav fyra på huvudkontoret i Stockholm samt de tre landscheferna. • I augusti meddelade CFO och vice vd Britt ­Marie Nyman avsikten att sluta sin anställning och i december annonsera ­ des att Adela Colakovic anställs som ny CFO med beräknad start i juni 2026. • I oktober erhöll Eastnine fem stjärnor i GRESBs årliga inter­ nationella granskning av hållbarhetsarbetet i fastighetsbolag. • Under hösten har kreditavtal med två olika banker refinan ­ sierats och i samband med förlängning har kreditvolymen utökats. Utbetalning av utökade krediter har delvis skett i januari 2026. 52 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 53 ===== Förvaltning Vid årets slut uppgick den uthyrningsbara ytan till 271 500 kvm (271 600). Nytecknade avtal uppgick till 18 067 kvm under året, med en genomsnittlig årshyra per kvm om 213 EUR (209). Hyresnivå för omförhandlade hyresavtal, om 31 156 kvm (24 560), uppgick till 203 EUR/kvm och år (189). Nettouthyrningen, det vill säga nytecknade avtal minus uppsagda avtal, har under året varit negativ och uppgick till ­ 1 467 kvm (3 002), motsvarande årshyror om ­211 TEUR (581). Hyresintäkter, uthyrningsgrad och WAULT Vid årets slut uppgick årliga avtalade hyresintäkter till 61 552 TEUR (61 061), motsvarande en ekonomisk uthyrningsgrad om 95,8 procent (95,1). Årets hyres intäkter ökade med 49 procent (15) till 61 723 TEUR (41 523). Ökningen är huvudsakligen en följd av förvärv av två fastig­ heter i Polen under 2024. Hyres intäkterna i en jämförbar portfölj var 4 procent högre än närmast föregående år. Den genomsnittliga återstående avtalslängden för hyres avtalen vid årets slut, viktat efter avtalade hyresintäkter (WAULT), uppgick till 3,8 år (4,1). Resultat per segment i sammandrag, TEUR 2025 2024 Fastigheter i Warszawa Förvaltningsresultat 9 630 947 Orealiserade värdeförändringar i fastigheter 18 154 ­137 Orealiserade värdeförändringar i derivat 1 235 ­882 Aktuell skatt ­425 ­86 Uppskjuten skatt ­3 898 108 Resultat Warszawa 24 696 -50 Fastigheter i Poznan Förvaltningsresultat 9 578 7 799 Orealiserade värdeförändringar i fastigheter 6 116 1 665 Orealiserade värdeförändringar i derivat 193 ­2 496 Aktuell skatt ­924 ­632 Uppskjuten skatt ­2 259 ­576 Resultat Poznan 12 704 5 759 Fastigheter i Vilnius Förvaltningsresultat 15 490 14 037 Orealiserade värdeförändringar i fastigheter ­1 040 869 Orealiserade värdeförändringar i derivat 107 ­1 869 Uppskjuten skatt ­3 741 ­3 282 Resultat Vilnius 10 816 9 756 Fastigheter i Riga Förvaltningsresultat 1 733 1 017 Orealiserade värdeförändringar i fastigheter ­2 122 ­6 657 Orealiserade värdeförändringar i derivat ­55 ­215 Aktuell skatt ­7 ­3 Resultat Riga -451 -5 859 Ofördelat Centrala administrationskostnader ­4 673 ­4 282 Ej allokerat finansnetto ­680 2 675 Övriga finansiella intäkter och kostnader ­76 -79 Orealiserade värdeförändringar i derivat 21 29 Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar ­86 93 Aktuell skatt ­657 ­798 Uppskjuten skatt 125 ­1 415 Resultat Ofördelat -6 026 -3 698 Årets resultat 41 739 5 908 Årets hyresintäkter, TEUR 2025 2024 Jämförbara fastigheter 37 909 36 475 Ej jämförbara fastigheter 23 814 5 048 Summa 61 723 41 523 Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna ökade med 37 procent till ­ 4 078 TEUR (­2 970), huvudsakligen till följd av ett större fastighetsbestånd. Kost ­ naderna inkluderar bland annat personalkostnader som inte debiteras hyresgästerna, kostnader hänförliga till vakanta ytor och andra fastig ­ hetskostnader. Endast fastighetskostnader som ej vidarefaktureras till hyresgästerna ingår i Bolagets fastighetskostnader. Kassaflöde och likvida medel Kassaflöde från verksamheten, före förändringar i rörelsekapital, upp ­ gick till 30 539 TEUR (20 131). Förändringar i rörelse kapital var ­377 TEUR (1 119). Kassaflöde från investeringsverksamheten uppgick till ­6 553 TEUR (­324 884). Kassaflödet från finansierings verksamheten var -4 017 TEUR (202 686), varav utdelning till aktieägarna var -10 451 TEUR (­8 290). Totalt kassaflöde för året uppgick till 19 592 TEUR (-100 948) och likvida medel till 47 175 TEUR (27 536) vid årets slut. Moderbolaget Årets resultat efter skatt uppgick till ­ 390 TEUR (2 747). Framtida utveckling Eastnines verksamhet står på en stabil grund med en låg belånings ­ grad samt god likviditet. Det, tillsammans med moderna och hållbarhets certifierade fastigheter med huvudsakligen stora, stabila internationella hyresgäster, hög uthyrningsgrad och lång genom­ snittlig återstående hyrestid gör att utgångsläget för verksamheten är gott. Eastnine har som ambition att fortsätta växa fastig hets­ beståndet, då det normalt sett är mycket positivt för resultat­ och avkastningsutveckling. Tillväxt ska ske med fokus på totalavkastning för aktieägarna samt förbättrat förvaltningsresultat per aktie och inom ramen för finansiella limiter. Resultat Driftnettot uppgick till 57 644 TEUR (38 553) och överskotts­ graden uppgick till 93 procent (93). Förvaltningsresultatet uppgick till 31 001 TEUR (22 193). Huvudorsaken till resultat­ ökningen var två stora fastighetsförvärv i Polen under 2024. Högre räntekostnader till följd av nyupptagna lån i samband med de två förvärven samt utökning av lån i samband med refinansie ­ ring hösten 2025 begränsade ökningen av förvaltningsresultatet. Orealiserade värdeförändringar i fastigheter uppgick till 21 108 TEUR (­4 260). Orealiserade värdeförändringar på derivat upp ­ gick till 1 501 TEUR (­5 433). Årets realiserade värdeförändringar uppgick till ­86 TEUR (93) och är relaterade till valutaterminer. Resultat före skatt uppgick till 53 525 TEUR (12 593). Årets skatt var ­11 785 TEUR (­6 685), varav ­2 012 TEUR (­1 520) i aktuell skatt samt ­9 773 TEUR (­5 165) i uppskjuten skatt. Årets resul­ tat uppgick till 41 739 TEUR (5 908) och årets totalresultat till 41 345 TEUR (4 957). 53 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 54 ===== Aktieinformation Det totala antalet utgivna aktier i Eastnine AB uppgick till 98 241 728 (98 241 728) per den 31 december 2025. Justerat för återköpta aktier i eget förvar, uppgick antalet utestående aktier till 97 774 112 (97 739 604). Genomsnittligt antal utestående aktier efter utspäd ­ ning var 97 752 934 (89 840 744). Antalet kända aktie ägare uppgick vid årets slut till 7 218 (5 942) och free float uppgick till 48,5 procent (41,8). Vid årets slut var börskursen 50,30 SEK (46,80), efter en ökning om 7 procent (9) under året. Mer information om aktien återfinns på s. 14–16. Aktieåterköp Vid årsstämman 2025 erhöll styrelsen nytt mandat att besluta om återköp av egna aktier, med begränsningen att Eastnines innehav av egna aktier vid var tid inte får överstiga 10 procent av samtliga aktier i Bolaget. Inga återköp ägde rum under året. Bolagets innehav av egna aktier uppgick vid årets slut till 467 616 (502 124), motsvarande ett kvotvärde om 0,0409 EUR per aktie (0,0409) och cirka 0,5 procent (0,5) av totalt antal utgivna aktier samt totalt aktiekapital. Genomsnittlig anskaffningskurs för aktier i eget förvar är 24 SEK per aktie. Under året har 34 508 aktier (54 888) tilldelats anställda inom ramen för incitaments programmet LTIP 2022, motsvarande ett kvotvärde om 0,0409 EUR per aktie och cirka 0,04 procent av totalt antal utgivna aktier samt totalt aktiekapital. Marknadsvärdet på de överlåtna aktierna uppgick till 146 TEUR. Väsentliga händelser efter årets slut • Styrelsen har för räkenskapsåret 2025 föreslagit en utdelning om 1,28 SEK per aktie (1,20), att utbetalas kvartalsvis om 0,32 SEK per aktie (0,30). Utdelningsförslaget innebär en ökning om 7 procent och motsvarar 41 procent av förvaltnings resultatet efter aktuell skatt. • I december 2025 förlängdes kreditavtal med Swedbank till fem års löptid och utökades samtidigt med 12,7 MEUR till 75,5 MEUR. Ökningen utbetalades i januari 2026. Bolagsstyrning och styrelsens arbete Styrelsen ska bestå av tre till sex ledamöter utan suppleanter. Styrelsens ledamöter väljs årligen vid årsstämman för tiden intill slutet av nästföljande årsstämma. Hela bolagsordningen återfinns på www.eastnine.com. Information om hur Bolaget styrs och kontrolleras, exempelvis genom styrelse och utskott, samt intern kontroll och riskhantering återfinns i avsnittet Bolagsstyrningsrapport på s. 101–105. Information om hållbarhet Eastnine bedriver ett strukturerat hållbarhetsarbete med fokus på energieffektivitet, minskad miljöpåverkan och god inomhusmiljö i fast ­ igheterna. Byggnaderna utvecklas och förvaltas med målet att minska klimatavtrycket genom effektiv energianvändning, samtidigt som en hög kvalitet i inomhusmiljön främjar hälsa, välmående och produk ­ tivitet hos hyresgästerna. Arbetet stöds av internationellt etablerade certifieringssystem såsom LEED och BREEAM för miljöprestanda samt WELL för hälsa och välbefinnande, vilka används som verktyg för att säkerställa långsiktig kvalitet och jämförbarhet i fastighetsportföljen. Eastnine följer Global Reporting Initiative’s (GRI) standarder för att säkerställa en transparent och jämförbar rapportering av hållbar ­ hetsinformation. Under 2025 och inledningen av 2026 har Eastnine fastställt klimatmål i linje med Science Based Targets initiative (SBTi). Utöver detta publicerar Eastnine klimatrelaterade upplysningar i form av en TCFD­översikt och redovisar upplysningar enligt EU:s taxonomi ­ förordning, trots att bolaget inte omfattas av dessa rapporteringskrav. Hållbarhetsinformationen, som inte har granskats av bolagets reviso ­ rer, återfinns på s. 40­49 samt 109­129. Utdelning Styrelsen har föreslagit årsstämman 2026 en utdelning om 1,28 SEK per aktie (1,20) för räkenskapsåret 2025, jämnt fördelat på fyra till­ fällen under 2026 och inledningen av 2027 om 0,32 SEK per aktie per utbetalningstillfälle. Den föreslagna utdelningen motsvarar cirka 41 procent (50) av förvaltningsresultatet efter aktuell skatt, vilket är i linje med den utdelningspolicy som antogs i början av 2025. Eastnine har ambitionen att årligen öka utdelning per aktie. Ut delningen ska uppgå till minst en tredjedel av förvaltningsresultatet efter aktuell skatt. Förslag till vinstdisposition Styrelsen föreslår att de till årsstämmans förfogande stående fria vinst medlen i Eastnine AB (publ) disponeras på följande sätt: Till årsstämmans förfogande, EUR: Överkursfond 270 465 566 Balanserat resultat 69 521 356 Årets resultat ­390 253 Summa 339 596 669 Disponeras på följande sätt, EUR: Utdelning till aktieägarna 1,28 SEK/aktie 11 566 623 Balanseras i ny räkning 328 030 046 varav disposition till överkursfond 270 465 566 Summa 339 596 669 ¹ Bolagets återköpta aktier är inte berättigade till utdelning. Exakt utdelnings- belopp fastställs på avstämningsdagar för betalning av utdelningen. 1 EUR = 10,82 SEK den 31 december 2025. Antal utgivna aktier per 31 december 2025, justerat för återköp, uppgick till 97 774 112. 54 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 55 ===== Riktlinjernas främjande av Bolagets affärsstrategi, långsiktiga intressen och hållbarhet Bolaget ska ha de ersättningsnivåer och anställningsvillkor som erfordras för att rekrytera och behålla kompetens och erforderlig kapacitet. Rörlig kontantersättning som omfattas av dessa riktlinjer ska syfta till att främja Bolagets affärsstrategi och långsiktiga intres ­ sen, inklusive hållbarhet. De långsiktiga incitamentsprogram som finns i Bolaget omfattas inte av dessa riktlinjer. Formerna av ersättning m.m. Ersättningen till ledande befattningshavare kan bestå av fast kontant lön, rörlig kontantersättning, pensions ­ och försäkrings ­ förmåner samt andra sedvanliga förmåner. Bolagsstämman kan därutöver, oberoende av dessa riktlinjer, besluta om exempelvis långsiktiga aktiebaserade eller aktierelaterade incitamentsprogram/ ersättningar. Styrelsen beslutar efter eget gottfinnande, i enlighet med fast ­ ställda interna prestationsbaserade mål, om rörlig kontantersättning ska utgå till de ledande befattningshavarna. Den rörliga kontan ­ tersättningen ska huvudsakligen vara kopplad till förutbestämda och mätbara kriterier, som kan vara finansiella eller icke ­finansiella. Rörlig kontant ersättning får uppgå till högst 50 procent av den fasta lönen. Befattningshavarna kan därutöver ha rätt till en indi ­ viduell premiebaserad pensionsplan enligt vilken Bolaget betalar premier motsvarande högst 4,5 procent av den fasta lönen upp till 7,5 inkomstbasbelopp och premier motsvarande högst 30 procent på lönedelar som överstiger 7,5 inkomstbasbelopp. Övriga förmåner får innefatta exempelvis sjukförsäkring, friskvårds ­ och bilförmån. Sådana förmåner får sammanlagt uppgå till högst 10 procent av den fasta lönen. Upphörande av anställning Uppsägningstiden får inte överstiga tolv månader vid uppsägning från Bolagets sida. Fast kontantlön under uppsägningstiden och avgångsvederlag får sammantaget inte överstiga ett belopp motsva ­ rande den fasta kontantlönen för två år för verkställande direktören och tolv månader för övriga ledande befattningshavare. Uppsägningstiden får inte överstiga sex månader utan rätt till avgångsvederlag vid uppsägning från befattningshavarens sida. Där ­ utöver kan ersättning utgå för åtaganden om konkurrensbegräns ­ ning. Sådan ersättning ska kompensera för inkomstbortfall och ska endast utgå i den mån den tidigare befattningshavaren inte har rätt till avgångsvederlag. Ersättningen ska utgöras av skillnaden mellan den fasta månadslönen och den lägre inkomst som den anställde erhåller och utgå under den tid som åtagandet om konkurrens­ begränsning gäller, vilket inte ska vara längre än sex månader efter anställningens upphörande. Lön och anställningsvillkor för anställda Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersättningsrikt­ linjer har lön och anställningsvillkor för Bolagets anställda beaktats genom att uppgifter om anställdas totalersättning, ersättningens komponenter samt ersättningens ökning och ökningstakt över tid har utgjort en del av styrelsens beslutsunderlag vid utvärderingen av skäligheten av riktlinjerna och de begränsningar som följer av dessa. Beslutsprocess för att fastställa, se över och genomföra riktlinjerna Ersättningsutskottet har bland annat till uppgift att bereda styrelsens beslut i fråga om principer och villkor för ersättningar och att följa och utvärdera program för rörliga ersättningar för bolagsledningen, tillämpningen av riktlinjerna för ersättning till ledande befattnings­ havare samt gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer i Bolaget. Styrelsen ska upprätta ett förslag till nya riktlinjer åtminstone vart fjärde år och förelägga förslaget till bolagsstämman. Vid upp ­ rättande av förslag beaktas eventuella synpunkter framförda av aktieägare. Riktlinjerna ska gälla till dess att nya riktlinjer antagits av bolagsstämman. Vid styrelsens behandling av och beslut i ersätt ­ ningsrelaterade frågor närvarar inte verkställande direktören eller andra personer i bolagsledningen, i den mån de berörs av frågorna. Frångående av riktlinjerna Styrelsen får besluta att frångå de av årsstämman beslutade rikt­ linjerna helt eller delvis, om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det och ett avsteg är nödvändigt för att tillgodose Bolagets lång ­ siktiga intressen, inklusive dess hållbarhet, eller för att säkerställa Bolagets ekonomiska bärkraft. Som framgår ovan ingår det i styrel ­ sens uppgifter att besluta i ersättningsrelaterade frågor. Detta gäller även om det beslutas att avvika från riktlinjerna. Riktlinjer för ersättning Verkställande direktören, vice verkställande direktören och övriga personer i bolagsledningen samt styrelseledamöter, i den mån de erhåller ersättning utöver styrelsearvodet, omfattas av dessa riktlinjer. Riktlinjerna är framåtblickande, det vill säga de ska tillämpas på ersättningar som avtalas, och förändringar som görs i redan avtalade ersättningar, efter det att riktlinjerna antagits av årsstämman. Rikt ­ linjerna omfattar inte ersättningar som beslutas eller godkänns av bolagsstämman. Ersättningsriktlinjerna, som beslutades på stämman 2025, redovisas nedan. 55 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 56 ===== Nedanstående förslag till ersättningsriktlinjer läggs fram för beslut vid årsstämman 2026. Förslaget innehåller endast marginella skillnader jämfört med tidigare riktlinjer. Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare Verkställande direktör, vice verkställande direktör och övriga perso ­ ner i bolagsledningen samt styrelseledamöter, i den mån de erhåller ersättning utöver styrelsearvodet, omfattas av dessa riktlinjer. Riktlin ­ jerna är framåtblickande, det vill säga de ska tillämpas på ersättningar som avtalas, och förändringar som görs i redan avtalade ersättningar, efter det att riktlinjerna antagits av årsstämman. Riktlinjerna omfattar inte ersättningar som beslutas eller godkänns av bolagsstämman. Riktlinjernas främjande av Bolagets affärsstrategi, långsiktiga intressen och hållbarhet Eastnines aktuella affärsstrategi finns tillgänglig på www.eastnine.com. Bolaget ska ha de ersättningsnivåer och anställningsvillkor som erfordras för att rekrytera och behålla kompetens och erforderlig kapacitet. Rörlig kontantersättning som omfattas av dessa riktlinjer ska syfta till att främja Bolagets affärsstrategi och långsiktiga intres ­ sen, inklusive hållbarhet. De långsiktiga incitamentsprogram som finns i Bolaget omfattas inte av dessa riktlinjer. Formerna av ersättning m.m. Ersättning till ledande befattningshavare kan bestå av fast kontantlön, rörlig kontantersättning, pensions ­ och försäkringsförmåner samt andra sedvanliga förmåner. Bolagsstämman kan därutöver, oberoende av dessa riktlinjer, besluta om exempelvis långsiktiga aktiebaserade eller aktierelaterade incitamentsprogram/ersättningar. Styrelsen beslutar efter eget gottfinnande, i enlighet med fastställda interna prestationsbaserade mål, om rörlig kontantersättning ska utgå till de ledande befattningshavarna. Den rörliga kontantersättningen ska huvudsakligen vara kopplad till förutbestämda och mätbara kriterier, som kan vara finansiella eller icke ­finansiella. Rörlig kontantersättning får uppgå till högst 50 procent av den fasta lönen. Befattnings havarna kan därutöver ha rätt till en individuell premiebaserad pensions ­ plan, enligt vilken Bolaget betalar premier motsvarande högst 4,5 procent av den fasta lönen upp till 7,5 inkomstbasbelopp och premier motsvarande högst 30 procent på lönedelar som överstiger 7,5 inkomstbasbelopp. Övriga förmåner får innefatta exempelvis sjuk­ försäkring, friskvårds ­ och bilförmån. Sådana förmåner får sammanlagt uppgå till högst 10 procent av den fasta lönen. Upphörande av anställning Uppsägningstiden får inte överstiga tolv månader vid uppsägning från Bolagets sida. Fast kontantlön under uppsägningstiden och avgångs ­ vederlag får sammantaget inte överstiga ett belopp motsvarande den fasta kontantlönen för två år för verkställande direktören och tolv månader för övriga ledande befattningshavare. Uppsägningstiden får inte överstiga sex månader utan rätt till avgångsvederlag vid uppsäg ­ ning från befattningshavarens sida. Därutöver kan ersättning utgå för åtaganden om konkurrensbegränsning. Sådan ersättning ska kompen ­ sera för inkomstbortfall och ska endast utgå i den mån den tidigare befattningshavaren inte har rätt till avgångsvederlag. Ersättningen ska utgöras av skillnaden mellan den fasta månadslönen och den lägre inkomst som den anställde erhåller och utgå under den tid som åtag ­ andet om konkurrensbegränsning gäller, vilket inte ska vara längre än sex månader efter anställningens upphörande. Lön och anställningsvillkor för anställda Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersättningsriktlinjer har lön och anställningsvillkor för Bolagets anställda beaktats genom att uppgifter om anställdas totalersättning, ersättningens komponenter samt ersättningens ökning och ökningstakt över tid har utgjort en del av styrelsens beslutsunderlag vid utvärderingen av skäligheten av rikt ­ linjerna och de begränsningar som följer av dessa. Beslutsprocessen för att fastställa, se över och genomföra riktlinjerna Eastnine har ett ersättningsutskott med huvuduppgifter i enlighet med Svensk kod för bolagsstyrning. I ersättningsutskottets uppgifter ingår att bereda styrelsens beslut i fråga om principer och villkor för ersättningar och att följa och utvärdera program för rörliga ersätt ­ ningar för bolagsledningen, tillämpningen av riktlinjerna för ersättning till ledande befattningshavare samt gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer i Bolaget. Styrelsen ska upprätta ett förslag till nya riktlinjer åtminstone vart fjärde år och förelägga förslaget till bolagsstämman. Vid upprättande av förslag beaktas eventuella synpunkter framförda av aktieägare. Riktlinjerna ska gälla till dess att nya riktlinjer antagits av bolags­ stämman. Vid styrelsens behandling av och beslut i ersättnings­ relaterade frågor närvarar inte verkställande direktören eller andra personer i bolagsledningen, i den mån de berörs av frågorna. Frångående av riktlinjerna Styrelsen får besluta att frångå de av årsstämman beslutade rikt­ linjerna helt eller delvis, om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det och ett avsteg är nödvändigt för att tillgodose Bolagets lång­ siktiga intressen, inklusive dess hållbarhet, eller för att säkerställa Bolagets ekonomiska bärkraft. 56 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 57 ===== Finansiering Eastnine har en stabil finansiell bas med låg belåningsgrad och skuldkvot. Räntebärande skulder har utökats i samband med refinansiering av befintliga lån. Utökad finansiering har tills vidare placerats på bankkonto, huvudsakligen i Sverige. Genomsnittlig räntenivå har sjunkit under året och tillgången på bankfinansiering har varit god. Finanspolicy Eastnine förvaltar sitt kapital i syfte att kunna uppfylla Bolagets över ­ gripande mål om att skapa en hållbar attraktiv totalavkastning på aktieägarnas investering. Målen för de finansiella nyckel talen utgörs antingen av målsättningar om att uppnå, eller överstiga, en specifik nivå för vissa nyckeltal, eller restriktioner att förhålla sig till för andra nyckeltal. Verksamheten finansieras i huvudsak av eget kapital och räntebärande skulder i form av banklån samt ett mindre direktlån. En liten del av finansieringen utgörs av övriga skulder. Den finansiella styrningen och kapitalstrukturen regleras av Bolagets finanspolicy. Finanspolicyns uppgift är att beskriva de styrande principerna för han ­ tering av finansiella tillgångar, skulder och risker i Eastnine och dess dotterbolag. Policyn syftar till att säkerställa att Bolagets finansiering och ekonomiska förvaltning bedrivs på ett strukturerat och välplanerat sätt samt att finansiella risker beaktas och kontrolleras. Det yttersta målet är att uppnå balanserade och låga finansiella kostnader i rela ­ tion till den valda strategins inneboende risker. Kapitalstruktur Eastnine eftersträvar en belåningsgrad på cirka 50 procent över en konjunkturcykel med en övre gräns på 60 procent. Eget kapital utgjorde 45 procent (44) av total kapitalförsörjning, ränte bärande skulder 49 procent (50) och övriga skulder 6 procent (5). Eget kapital och substansvärde Eget kapital uppgick vid årsskiftet till 467 902 TEUR (437 257) och balans omslutningen till 1 030 708 TEUR (982 637). Soliditeten uppgick till 45 procent (44). Långsiktigt substansvärde per aktie var 5,11 EUR (4,71), motsvarande 55,27 SEK (54,10). Eget kapital per aktie var 4,79 EUR (4,47), motsvarande 51,79 SEK (51,39). Totalt antal aktier uppgick till 98 241 728 (98 241 728) vid utgången av 2025, varav 467 616 (502 124) avsåg återköpta aktier i eget förvar. Räntebärande skulder Räntebärande skulder uppgick vid årets slut till 501 907 TEUR (495 388) och bestod av banklån om 491 907 TEUR (485 388) samt direktfinansiering från pensionsfonder om 10 000 TEUR (10 000). Bankfinansieringen härrör från sju banker: SEB, Berlin Hyp, Erste Bank, Helaba, Swedbank, Luminor och OP Bank. Belåningsgraden uppgick till 47 procent (50). Räntetäckningsgraden uppgick till 2,4 gånger (2,5) och skuldkvoten till 8,5 gånger (13,6). Den genomsnittliga kapitalbind ­ ningen var 3,3 år (3,4) och ränte bindningen 2,4 år (3,1). Årlig amorte­ ringstakt har sjunkit och uppgick vid årsskiftet till 6 870 TEUR (8 267), motsvarande 1,4 procent (1,7) av räntebärande skulder. Övriga skulder Övriga skulder utgörs bland annat av beslutad, men ej utbetald, utdelning, fastighets skatt samt depositioner från hyresgäster. Förändring räntebärande skuld Räntebärande skulder har under 2025 ökat med 6 519 TEUR (211 065). Ökningen utgörs av ett netto av ny finansiering (i samband med refi ­ nansiering av befintliga lån) samt amorteringar under året. Refinan ­ sieringar uppgick till 95 511 TEUR (85 363). Avtal om nya bankkrediter uppgick till 27 163 TEUR (217 727), varav 14 423 TEUR utbetalats i september 2025 och 12 740 TEUR utbetalats i januari 2026. Räntekostnad och derivat Vid årets slut uppgick den genomsnittliga räntenivån till 4,3 procent (4,5). Eastnine använder räntederivat som försäkring mot högre ränte­ kostnader vid stigande marknadsräntor. Vid årsskiftet var 83 procent (84) av Bolagets räntebärande skulder ränte bundna, varav 98 procent genom swapavtal och 2 procent genom fasträntelån. Derivatportföljen består av ränte swappar och valutaterminer. Kapitalstruktur Eget kapital Räntebärande skulder Övriga skulder 45 % 6 % 49 % Räntebärande skulder 23 % 16 % 16 % 16 % 4 % SEB Berlin Hyp Helaba Erste Swedbank Luminor LHV OP 21 % 2 % 1 % 57 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 58 ===== Derivaten värderas till verkligt värde och värdeförändringar redo­ visas i resultatet. Värdeförändringar avseende ränteswappar uppgick till 1 480 TEUR (­5 464) och utgjordes i sin helhet av orealiserade värdeförändringar till följd av fallande marknadsräntor. Det verkliga nettovärdet på ränteswapparna uppgick till ­ 728 TEUR (­2 208). I balansräkningen bruttoredovisas ränteswapparna tillsammans med valutaterminer (relaterade till beslutad utdelning) under derivat. Vid löptidens slut är värdet på ränteswapparna alltid noll och har därmed ingen påverkan på kassaflödet. Säkerheter och kovenanter Banklån är säkerställda med pantbrev i fastigheterna och i flertalet fall även aktier i fastighetsägande dotterbolag samt för vissa låne­ avtal även moderbolagsgaranti. Av det totala fastighetsvärdet var 99 procent (99) pantsatt för banklån. Vid utgången av 2025 var endast projektfastigheten Kimmel i Riga, som huvudsakligen består av projekt mark, obelånad och ej pantsatt. I låneavtalen från kreditinstitut finns kovenanter. Dessa utgör gränsvärden för vissa nyckeltal, i syfte att minska långivarens mot ­ partsrisk. Kovenanterna utgörs i huvudsak av gränsvärden för soliditet, belåningsgrad, skuldtäckningsgrad och räntetäckningsgrad. Eastnine uppfyller samtliga kovenanter. Grön finansiering Andelen gröna lån har ökat under året främst som ett resultat av Eastnines gjorda förbättringsåtgärder avseende energiprestanda för befintliga fastigheter. Vid årets slut utgjorde grön finansiering 88 procent (76) av ränte bärande skulder. Likviditet Likvida medel, som i huvudsak består av inlåning på bankkonto, har ökat under året i samband med refinansieringar av befintliga bank­ krediter. Vid årsskiftet uppgick likvida medel (inklusive spärrade likvida medel) till 50 824 TEUR (31 185). Eastnines goda likviditets situation och skuldsättning gör att Bolaget är väl rustat för att kunna möta kommande investeringar och åtaganden. 0 50 100 150 200 250 20292029202820272026Rörlig MEUR Kapitalbindning Räntebindning ¹ Inklusive amortering. TEUR 2025 2024 Räntebärande skulder vid årets början 495 388 284 323 Upptagande av räntebärande skulder 14 423 217 727 Förändring obetalda räntekostnader 79 – Amorteringar enligt plan ­7 983 ­6 661 Räntebärande skulder vid årets slut 501 907 495 388 Bindningstid och räntenivå År % Kapitalbindning, år Genomsnittlig räntenivå, %Räntebindning, år 0 1 2 3 4 5 20252024202320222021 0 1 2 3 4 5 Belåningsgrad och soliditet 0 25 50 75 100 2025-12-312024-12-312023-12-312022-12-312021-12-31 Belåningsgrad Soliditet % Förfallostruktur räntebärande skulder¹ Förändring räntebärande skulder 58 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 59 ===== Innergård mellan S7-fastigheterna i Vilnius. Risker Eastnine är genom sin verksamhet exponerat mot olika typer av risker. Investeringarna utgörs av direkt ägda kontors fastigheter i Polen, Litauen och Lettland. En stor andel av hyresgästerna utgörs av stora stabila företag med internationell verksamhet. Skuld­ finansieringsbasen är bred och inkluderar sju banker från flera olika europeiska länder. Riskhantering På kommande sidor beskrivs de huvudsakliga riskerna, hur expone ­ ringen ser ut samt hur riskerna hanteras av Eastnine. Riskhantering och riskuppföljning är en viktig och integrerad del av verksamheten. Bolaget använder olika verktyg för att löpande identifiera, värdera och begränsa risker. Riskhanteringen sköts av Bolagets ledning i enlig ­ het med relevanta policyer som fastställts av styrelsen. Finansiella risker hanteras primärt av finansfunktionen i enlighet med Bolagets finanspolicy. Risker förknippade med verksamhet och finansiering Eastnine investerar i förstklassiga kontorsfastigheter i Warszawa, Poznan, Vilnius och Riga. Ambitionen är att bli en ledande leverantör av kontor i den snabbast växande delen av Europa. De huvudsakliga kommersiella riskerna är relaterade till efterfrågan på kontorslokaler och företagsklimat på de marknader där Eastnine bedriver verksamhet. Olika typer av risker förknippade med finansiering är viktiga att belysa, då fastighetsbranschen är kapitalintensiv. Även informations ­ och cybersäkerhetsrisker har ökat som en följd av digitalisering. Risker kopplade till omvärldsfaktorer Omvärldsrisker innefattar lokal ­, politisk­ och planrisk, konjunktur och geopolitisk risk, vilka riskerar att påverka Eastnines verksamhet. Den geopolitiska risknivån har ökat under de senaste åren på grund av krig i Europa, stormakters positionering samt ett allmänt försämrat säker ­ hetsläge. Handelskonflikter och tullar på varuflöden riskerar direkt, eller indirekt, påverka hyresgästers verksamheter, deras betalnings ­ förmåga samt efterfrågan på kontor. Även utökade krav på klimat­ omställning kan på sikt innebära risk för ökade kostnader och ändrad efterfrågan.  59 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 60 ===== Område Risk Riskvärde Sannolikhet Påverkan Låg Med ium Hög Marginell Medium Bolags- kritisk Verksamhet Låg/förändrad efterfrågan på kontorslokaler 4 Negativa värdeförändringar fastigheter 2 Låga hyresintäkter och låg uthyrningsgrad 2 Höga fastighetskostnader 2 Investeringar och projekt 2 Försäljning av fastigheter, likviditet 4 Förvärv av fastigheter, dolda fel/kvalitetsbrist 2 Organisation, operationell verksamhet, nyckelpersoner 4 Tvister 2 IT – informationsläckage 2 IT/Cyber – informationssäkerhet, intrång 4 Ökade driftkostnader vid högre temperaturer 2 Extrema väderhändelser 2 Ansvarsfull värdekedja 2 Kompetensförsörjning och inkludering 2 Affärsetik och integritet 3 Omvärld Svag ekonomisk konjunktur 4 Hög inflation 2 Lagstiftning och skatt 4 Lokal­, politik­ och planrisk 4 Stort utbud av lokaler/Framtidens kontor 4 Högt råvarupris 2 Klimatomställning och regelefterlevnad 4 Finansiella Hög ränta 4 Kreditrisk 2 Låg likviditet 2 Ny finansering/Refinansiering 2 Valuta 4 Krav på förtida återbetalning av finansiering 2 Låg/Marginell Medium Hög/Bolagskritisk Riskvärde Sannolikhet (1–3) multiplicerat med påverkan (1–3) ger ett vägt riskvärde, mellan 1 och 9, i enlig­ het med tabellen. Låg x låg/medium ger lägsta klassning (1–2). Medium x medium eller låg x hög/bolagskritisk ger medium­ klassning (3–5). Hög/bolagskritisk x minst medium ger högsta klassning (6–9). 60 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 61 ===== Verksamhetsrisker Låg/förändrad efterfrågan på kontorslokaler Riskbeskrivning Efterfrågan på kontorslokaler kan förändras, med risk för påverkan på fastighetsbolagens verksamhet. Behov av förändringar i utformning av kontorsytor och ­ arbetsplatser samt olika mötesplatser på kontoren för kreativitet och interaktion kan öka, vilket kan innebära krav på anpassning från fastighetsbolagen. Hantering, påverkan och sannolikhet Eastnine bevakar såväl utvecklingen på fastighets ­ och kontorsmarknaden som hyresgästers önskan om utformning av kontorslokaler, i syfte att kunna anpassa kontorslokalerna efter behov och önskemål på ett hållbart sätt. Fastigheterna är relativt nybyggda och moderna, genomsnittlig ålder baserad på yta är 8,3 år. Eastnine har en stabil hyresgäststruktur med en stor andel internationella företag. Genomsnittlig återstående hyrestiden för samtliga hyresavtal var 3,8 år och för de tio största hyresgästerna 4,4 år. Negativa värdeförändringar fastigheter Riskbeskrivning Negativa värdeförändringar för förvaltningsfastigheter påverkar årets resultat, då dessa redovisas till verkligt värde i balansräkningen. Värdet på fastigheterna beror på, och beräknas utifrån, ett flertal faktorer. Faktorerna utgörs dels av observerbara data som aktuella hyresintäkter, historiska fastighetskostnader, investeringar samt aktuell inflation, dels av icke observerbara data såsom direkt­ avkastningskrav, kalkylränta, framtida inflation, bedömd marknadshyra samt långsiktig vakansgrad. Förutsättningar, bedömningar och data kan ändras med värdeförändringar som följd. Hantering, påverkan och sannolikhet Risk för negativa värdeförändringar hanteras främst genom att erbjuda moderna och attraktiva kontorslokaler i de bästa lägena och därigenom attrahera och behålla stabila hyresgäster, vilket minskar risken för vakanser och hyressänkningar. Fastigheterna värderas externt minst en gång under en rullande tolvmånadersperiod och däremellan värderas fastigheterna internt varje kvartal. Att ett antal fastigheter extern värderas varje kvartal möjliggör validering av data även för övriga interna värderingar. Värderings­ processen sker via en strukturerad värderingsmodell med etablerade interna rutiner för bedömningar och framtagande av data. Belåningsgrad anpassas för att kunna inrymma negativa värdeförändringar. Låga hyresintäkter och låg uthyrningsgrad Riskbeskrivning Hyresintäkter påverkas av fastigheternas hyresnivåer och uthyrningsgrad, jämte hyresgästernas betalningsförmåga. Omvärldsfaktorer såsom konjunktur, befolkningstillväxt och utbud av likvärdiga lokaler påverkar i sin tur dessa faktorer. Hantering, påverkan och sannolikhet Risk för fallande hyresintäkter och varaktiga vakanser begränsas av Eastnines koncentration till moderna fastigheter i de mest attraktiva kommersiella lägena. Hyresgästerna utgörs till stor del av stabila, internationella företag. Hyresförlusterna har varit försumbara under 2025. Hyresavtalen tecknas normalt på 3–5 år, vid nyproduktion ibland längre hyresperioder, vilket tillsammans med hyresindexerade avtal ger en successiv anpassning till gällande marknadshyror. Hög koncentration till specifika hyresgäster kan innebära en förhöjd risk, vilken dock har minskat i takt med att fastighetsbeståndet vuxit. Cirka 98 procent av Eastnines uthyrda ytor är bundna till konsumentprisindex, varav 17 procent på landsnivå, och 82 procent på EU­/euronivå samt en liten andel med fast indexering. Cirka en femtedel av hyresavtalen har ett indexeringstak. Vid hög inflation, som även påverkar hyresgästernas fastighets kostnader, finns risk för att hyresintäkter inte kan ökas med full inflationsjustering. Sjunkande konsumentsprisindex påverkar inte hyresnivåerna. Höga fastighetskostnader Riskbeskrivning Driftkostnader utgörs till stor andel av taxebundna kostnader, såsom kostnader för el, sophämtning, vatten och värme. Flera av dessa varor och tjänsters kostnader ökar vid ökade råvarukostnader och begränsningar i utbud. Dessutom kan varorna ibland endast köpas från en aktör, vilket minskar möjligheten till justeringar. Därutöver tillkommer kostnader för fastighetsskatt, fastighetsskötsel och administration. Oförutsedda och omfattande reparationer kan också påverka resultatet negativt. Hantering, påverkan och sannolikhet Eastnines uthyrningar görs i första hand via triple ­net­avtal, vilket innebär att hyresgästerna står för merparten av kostnaderna som är hänförliga till lokaler. Som en följd av detta blir överskottsgraden hög, så länge som uthyrningsgraden är hög. I hållbarhetsarbetet ingår kontinuerlig energieffektivisering och driftoptimering av fastigheterna, i syfte att minska miljöpåverkan och kostnader. Eastnine har under 2025 arbetat aktivt med såväl investeringar i form av energi besparingar för fastigheter, som med hyresgästerna för att effektivisera användandet av lokalerna, i syfte att minska risken för ökning av fastighetskostnaderna. Låg/Marginell Medium Hög/Bolagskritisk 61 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 62 ===== Investeringar och projekt Riskbeskrivning Utvecklingsprojekt och investeringar är förenade med risk för ökade byggkostnader, försenad tidplan samt motpartsrisk vid anlitande av externa leverantörer. Utvecklingsprojekt innebär normalt också uthyrnings­ risk. Tekniska risker i fastigheterna såsom defekter i konstruktion, andra brister eller uppkomna skador utgör risk för ökade fastighetskostnader. Hantering, påverkan och sannolikhet Vid slutet av 2025 hade Eastnine inget aktivt pågående utvecklingsprojekt. Eastnines fastighetsstrategi inbegriper utvecklingsprojekt och Bolaget utvärderar kontinuerligt möjligheterna att uppföra nya hållbara kontorsfastigheter i linje med strategin. För att ett projekt ska startas krävs att det bedöms kunna uppvisa tillfredsställande resultat efter genomförande. Projektstart inleds normalt först efter att en stor andel hyresavtal tecknats. Inför beslut om projektstart genomförs alltid en mycket grundlig ekonomisk analys i syfte att säkerställa projektets lönsamhet och begränsa risken för oförutsedda kostnader. Försäljning av fastigheter, likviditet Riskbeskrivning Risk för låg likviditet i fastighetsmarknader generellt, och i Eastnines geografiska marknader speciellt, innebär risk att fastighetsförsäljningar sker till låga värderingar, ofördelaktiga villkor eller uteblir på grund av begränsad efterfrågan. Hantering, påverkan och sannolikhet Eastnines fastighetsbestånd är beläget i attraktiva och centralt belägna områden, där påverkan generellt är lägre än i sämre lägen. Eastnines finansiella situation innebär att risken för forcerad försäljning av fastigheter är låg, medan likviditetsbegränsningen i marknaden gör att risken att en eventuell försäljning görs till ofördelaktiga villkor är på mediumnivå. Förvärv av fastigheter, dolda fel/kvalitetsbrist Riskbeskrivning Risk att förvärvad fastighet uppvisar sämre kvalitet eller uppvisar oväntade brister som sänker värdet och attraktiviteten, jämfört med den bedömning som gjordes vid förvärvstillfället. Hantering, påverkan och sannolikhet Eastnine har en organisation med gedigen fastighetserfarenhet och ett brett nätverk på relevanta marknader, vilket innebär att Eastnine kan ta del i de transaktioner som bedöms vara av störst intresse. Risken minimeras genom utförliga due diligence ­processer samt omsorgsfulla avtals ­ och villkors­ förhandlingar av Eastnine med hjälp av specialister och experter i samband med förvärv. Organisation, operationell verksamhet, nyckelpersoner Riskbeskrivning Risk för förluster till följd av bristande rutiner eller system, okunskap om nya regelverk som påverkar verksamheten, eller beroende av nyckelpersoner. Hantering, påverkan och sannolikhet Översyn och uppdatering av interna rutiner och system görs löpande. Eastnines revisorer granskar de interna rutinerna och rapporterar direkt till styrelsen en gång per år. Bolaget har en affärsbaserad bolagsstruktur med personal anställd i moderbolagets hemland Sverige samt i de länder där fastigheterna finns. Då Eastnine har liten organisation föreligger ett person beroende. Bolaget har en kontinuitetspolicy som omfattar centrala funktioner och som ses över av styrelsen årligen. Internkontrollen bedöms vara god och de operationella riskerna låga. Tvister Riskbeskrivning Risk för att Eastnine skulle bli indraget i legala processer, vilka skulle kunna påverka verksamhet, resultat och finansiell ställning. Hantering, påverkan och sannolikhet Eastnine arbetar strukturerat i enlighet med policyer och interna riktlinjer för att minimera tvisterisker, till exempel vid fastighetstransaktioner. IT – informationsläckage Riskbeskrivning Risk för att IT­påverkan eller bristfälligt handhavande medför att information hamnar i orätta händer och sprids till fel personer. Hantering, påverkan och sannolikhet Eastnines IT­system uppdateras kontinuerligt inkluderande säkerhetshöjande åtgärder såsom brandväggar, virusskydd, etc. Bolaget fokuserar också på att skapa en hög medvetenhet för att minska risken för informationsläckage. Låg/Marginell Medium Hög/Bolagskritisk 62 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 63 ===== IT/Cyber – informationssäkerhet, intrång Riskbeskrivning Risk för att de IT­system Eastnine använder attackeras, Bolagets verksamhet manipuleras och fastigheters drift påverkas. Hantering, påverkan och sannolikhet Eastnine arbetar förebyggande med åtgärder mot IT ­attacker, att försvåra otillbörlig åtkomst samt begränsa effekter av eventuella attacker. Genomgång av IT ­säkerheten påvisar god säkerhetsnivå och genomförda förbättringsåtgärder stärker ytterligare IT ­säkerheten. Utformning av nya system sker med informationssäkerhet som viktig parameter. Ökade driftkostnader vid högre temperaturer Riskbeskrivning En klimatrelaterad fysisk risk är att ett varmare klimat kan öka behovet av kyla, och därmed energianvändningen, i fastigheterna, särskilt i byggnader med hög solinstrålning och stora glaspartier. Detta kan leda till högre driftkostnader och behov av ytterligare investeringar i tekniska lösningar för att bibehålla komfort och energieffektivitet. Hantering, påverkan och sannolikhet Integrera klimatrisk och energiprestanda i förvaltning och investeringsbeslut. Löpande energiuppföljning och optimering av drift (t.ex. BMS ­justeringar och driftsanpassningar). Åtgärder som minskar behov av kyla och förbättrar inomhusklimat (t.ex. solskydd/UV ­filter där relevant) samt kravställning via miljöcertifieringar och tekniska standarder i ny ­ och ombyggnation. Extrema väderhändelser Riskbeskrivning Extrema väderhändelser är en klimatrelaterad fysisk risk. Ökad frekvens eller intensitet av extrema väderhändelser (t.ex. skyfall, stormar och värmeböljor) kan påverka fastigheternas drift, underhållsbehov och i vissa fall orsaka skador eller tillfälliga driftstörningar. Detta kan även påverka försäkringskostnader och på sikt fastighetsvärden, beroende på exponering och motståndskraft. Hantering, påverkan och sannolikhet Klimatriskanalyser genomförs vid förvärv och beaktas i löpande förvaltning. Vid behov görs fördjupade bedömningar för särskilt exponerade tillgångar, med åtgärdsplaner kopplade till förebyggande underhåll, tekniska skyddsåtgärder och beredskap. Ansvarsfull värdekedja Riskbeskrivning Brister hos leverantörer eller entreprenörer avseende efterlevnad av krav inom miljö, affärsetik och mänskliga rättigheter kan leda till regelefterlevnadsrisker, förseningar, ökade kostnader och negativ påverkan på varumärke och förtroende. Riskbilden förstärks av ökade krav från investerare, hyresgäster och regelverk kopplade till leverantörskedjan. Hantering, påverkan och sannolikhet Kravställning genom framtagna uppförandekoder och leverantörskrav, inklusive Supplier Code of Conduct. Leverantörsbedömningar och uppföljning vid upphandling och projektgenomförande. Interna riktlinjer och utbildningar inom antikorruption och affärsetik samt rutiner för avvikelsehantering och rapportering. Kompetensförsörjning och inkludering Riskbeskrivning Svårigheter att attrahera, utveckla och behålla rätt kompetens kan leda till operativa störningar, lägre produktivitet och ökade kostnader för rekrytering, onboarding och frånvaro. Givet Bolagets storlek kan ett högt beroende av enskilda nyckelpersoner förstärka sårbarheten vid sjukfrånvaro eller personal ­ omsättning. Bristande likabehandling och inkluderande arbetsmiljö kan dessutom leda till minskat engagemang, svårigheter att rekrytera brett och i förlängningen varumärkes ­ och regelefterlevnadsrisker. Hantering, påverkan och sannolikhet Systematiskt arbete med ledarskap, arbetsmiljö och medarbetarengagemang, inklusive återkommande uppföljning och dialog. Tydliga riktlinjer för likabehandling och inkludering samt rutiner för att förebygga och hantera trakasserier och oegentligheter. Kompetensutveckling och strukturerade processer för rekrytering och succession för att minska sårbarhet kopplad till nyckelpersoner. Affärsetik och integritet Riskbeskrivning Brister i affärsetik och integritet, såsom korruption, otillbörlig påverkan eller andra oegentligheter, kan leda till juridiska konsekvenser, ekonomiska förluster och skadat förtroende hos investerare, hyresgäster och andra intressenter. En otillräcklig rapporteringskultur eller bristande skydd för visselblåsare kan minska möjligheten att upptäcka och hantera avvikelser i tid, vilket ökar risken för att incidenter får större påverkan. Hantering, påverkan och sannolikhet Styrning genom Code of Business Conduct och Anti ­Corruption Policy samt regelbundna utbildningsinsatser och intern kommunikation. Visselblåsarfunktion med rutiner för mottagande, utredning och uppföljning. Tydliga processer och ansvarsfördelning vid upphandling och samarbeten, inklusive kravställning och uppföljning av relevanta parter. Låg/Marginell Medium Hög/Bolagskritisk 63 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 64 ===== Omvärldsrisker Svag ekonomisk konjunktur Riskbeskrivning Konjunkturläget och ekonomisk tillväxt i Eastnines verksamhetsländer påverkar sysselsättningsgrad, utbud och efterfrågan på kommersiella lokaler och därmed vakansgrader samt hyresnivåer. Hantering, påverkan och sannolikhet Eastnine har ingen möjlighet att påverka konjunkturläge och tillväxt på makronivå. Eastnines affärsstrategi, att tillhandahålla moderna och hållbara kontorsfastigheter med stabila hyresgäster i förstklassiga lägen, bedöms innebära viss motståndskraft mot negativa effekter från försämrad konjunktur. Hög inflation Riskbeskrivning Inflationsförväntningar påverkar marknadsräntorna. Faktisk inflation påverkar hyresavtal med inflationsindexering samt fastighetskostnader. På sikt påverkar inflation och ränteförändringar också avkastningskraven på fastigheter och därmed fastigheternas marknadsvärden. Hantering, påverkan och sannolikhet Majoriteten av Eastnines hyresintäkter justeras med inflationen (se riskavsnittet om Hyresintäkter). Fastighetskostnader överförs till största delen till hyresgästerna på grund av triple ­net­avtal, dock ej avseende vakanta ytor. Lagstiftning och skatt Riskbeskrivning Förändringar i Sveriges eller övriga verksamhetsländernas lagstiftning och regelverk, för exempelvis bolags­ och fastighetsskatt, kan påverka förutsättningarna för verksamheten. Hantering, påverkan och sannolikhet Eastnine bevakar förändringar i lagstiftningar, såväl internt som med extern expertis, och anpassar verksamheten för att följa lagstiftning och regelverk. Lokal­, politik­ och planrisk Riskbeskrivning Lokal och politisk risk samt planrisk kan fördröja eller på annat sätt påverka möjligheten att utveckla fastigheter. Politisk utveckling kan också påverka affärsklimatet och efterfrågan på kommersiella lokaler. Hantering, påverkan och sannolikhet Eastnine följer den politiska utvecklingen i Bolagets geografiska fokusområden, exempelvis genom att etablera relationer med styrande organ och institutioner, för att främja ett sunt affärsklimat och för att minimera risken, samt maximera potentialen, för befintliga fastigheter och eventuella utvecklingsprojekt. Stort utbud av lokaler/Framtidens kontor Riskbeskrivning Utbudet av lokaler påverkar både uthyrningsgrad och hyresnivåer. Stora byggprojekt som färdigställs kan påverka dessa negativt. Hyresgästers användning av kontor nu, och framöver, kan också ställa krav på anpassning av Bolagets fastigheter. Hantering, påverkan och sannolikhet Eastnine strävar efter att erbjuda moderna och hållbara lokaler i ett förstklassigt fastighetsbestånd på marknader med stabil efterfrågan. Ett relevant och attraktivt erbjudande till hyresgästerna begränsar risken för sjunkande hyresnivåer i Bolagets lokaler. Eastnines strategi är att inneha en stor marknads­ position för att kunna erbjuda alternativ till hyresgäster som önskar växa eller krympa sina lokaler. Nära kontakt med hyresgäster ger möjligheter att förstå behov och därmed kunna anpassa erbjudandet. Låg/Marginell Medium Hög/Bolagskritisk 64 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 65 ===== Högt råvarupris Riskbeskrivning Råvaruprisrisk uppstår framför allt i samband med utvecklingsprojekt som pågår under lång tid och där stora mängder material köps in. Hantering, påverkan och sannolikhet Eastnine har för närvarande inga aktiva utvecklingsprojekt, annat än på planeringsstadiet. Klimatomställning och regelefterlevnad Riskbeskrivning Högre energipriser och fossilintensiv energimix kan öka driftkostnader och indirekta utsläpp, särskilt på marknader där fjärrvärmen har låg andel förnybart och där utfasningsplaner är otydliga. Ökade utsläppsrelaterade styrmedel kan ytterligare förstärka kostnadspåverkan över tid. Hantering, påverkan och sannolikhet Prioritera åtgärder som minskar värmebehov och förbättrar energieffektiviteten, särskilt i Polen. Driftoptimering, tekniska uppgraderingar och riktade investeringar i uppvärmningslösningar. Uppföljning av utfallet per fastighet och integrering i klimatstrategi och investeringsplaner. Finansiella risker Hög ränta Riskbeskrivning Risk för höga kostnader för räntebärande skulder samt låga ränteintäkter på likvida medel, kopplade till marknadsräntor, påverkar resultat och kassaflöde. Hantering, påverkan och sannolikhet Räntekostnader utgör normalt en av de största kostnadsposterna i ett fastighetsbolag och är därför av stor vikt för Bolagets resultat. Ränterisk avseende räntekostnader är både risken för stigande räntor när Bolaget har hela eller delar av räntebärande skulder med rörlig ränta, samt risk för sjunkande räntor när Bolaget har hela eller delar av räntebärande skuld med fast ränta. Påverkan begränsas genom att räntebärande skulder ska ha genomsnittlig räntebindningstid om minst 12 månader. Eastnine binder räntan via derivat i form av ränteswappar eller genom lån till fast ränta. Ränteintäkter kan tidvis utgöra en betydande post i resultaträkningen. Fallande marknadsräntor riskerar att minska resultat och kassaflöde, då likviditet placeras på löptider understigande ett år. Kreditrisk Riskbeskrivning Kreditrisk uppkommer exempelvis i samband med placering av likvida medel och genom kundförluster om kunder försätts i konkurs eller inte kan fullfölja sina betalningsåtaganden. Hantering, påverkan och sannolikhet Eastnine håller likvida medel i större banker i länder där Bolaget har verksamhet. Eastnine har löpande uppföljning av att hyresinbetalningar inkommer enligt avtal. Låg likviditet Riskbeskrivning Risk för att sakna likvida medel för kommande betalningsåtaganden. Hantering, påverkan och sannolikhet Eastnine gör månatliga likviditetsprognoser över kommande tolv månader. Bolaget ska ha tillräcklig likviditet för att täcka kommande sex månaders nettolikviditet. Räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,0 gånger. Låg/Marginell Medium Hög/Bolagskritisk 65 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 66 ===== Ny finansiering och refinansiering Riskbeskrivning Risk att inte erhålla tillräcklig finansiering, antingen vid förfall av befintlig finansiering eller vid nytt behov av finansiering. Hantering, påverkan och sannolikhet Eastnine har en bred finansieringsbas bestående av sju banker och pensionsfonder. Eastnine upplever att Bolaget är prioriterat som låntagare i egenskap av långsiktig, större fastighetsägare. Enligt finans policyn ska belånings graden vara omkring 50 procent och inte överstiga 60 procent. Kapitalbindningen ska uppgå till minst 1,5 år. Valuta Riskbeskrivning Valutarisk för Eastnine är risk för att växelkursen mellan euro och och andra funktionella valutor i de länder där Eastnine bedriver verksamhet (zloty respektive SEK) ändras. Hantering, påverkan och sannolikhet Ändrad växelkurs påverkar bland annat värdet av in ­ och utbetalningar i andra funktionella valutor, kortfristiga lån eller placeringar samt beslutad utdelning. Av årsstämman beslutad utdelning valutasäkras vid tidpunkten för beslutet, men valutakurseffekt uppkommer om kursen ändrats vid respektive efterföljande kvartalsskifte. Krav på förtida återbetalning av finansiering Riskbeskrivning Risk för att villkor i låneavtal ej uppfylls och banken därmed ställer krav på återbetalning av del av, eller hela, lånet. Hantering, påverkan och sannolikhet Eastnine har nära kontakt med långivare och Bolaget följer löpande upp kovenantkrav som ställs i låneavtal, samt har erforderlig likviditet för att kunna hantera eventuella avvikelser. Känslighetsanalys Känslighetsparameter Antagande Påverkan Marknadsränta +/­ 50 räntepunkter +0,4 / ­0,4 MEUR (räntekostnader) +/­ 100 räntepunkter +0,9 / ­0,9 MEUR (räntekostnader) +/­ 50 räntepunkter +0,3/ ­0,3 MEUR (ränteintäkter) +/­100 räntepunkter +0,5/ ­0,5 MEUR (ränteintäkter) Marknadshyra +/­ 5,0 % +39,4 / ­39,6 MEUR (fastighetsvärde) Ekonomisk uthyrningsgrad +/­ 1,0 %­enhet +5,4 / ­5,5 MEUR (fastighetsvärde) Direktavkastningskrav +/­ 0,25 %­enheter ­25,9 / +27,8 MEUR (fastighetsvärde) +/­ 0,5 %­enheter ­49,9 / +58,0 MEUR (fastighetsvärde) +/­ 1,0 %­enhet ­93,1 / +126,7 MEUR (fastighetsvärde) Låg/Marginell Medium Hög/Bolagskritisk 66 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 67 ===== TEUR Not 2025 2024 Hyresintäkter 3 61 723 41 523 Fastighetskostnader 4,5 -4 078 -2 970 Driftnetto 57 644 38 553 Centrala administrationskostnader 5,6,7,8 -4 688 -4 330 Ränteintäkter 9 250 3 084 Räntekostnader 9 -21 770 -14 795 Övriga finansiella intäkter och kostnader 9 -436 -318 Förvaltningsresultat 31 001 22 193 Orealiserade värdeförändringar i fastigheter 30 21 108 -4 260 Orealiserade värdeförändringar i derivat 11 1 501 -5 433 Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar 12 -86 93 Resultat före skatt 53 525 12 593 Aktuell skatt 14 -2 012 -1 520 Uppskjuten skatt 14 -9 773 -5 165 Årets resultat 41 739 5 908 Övrigt totalresultat – poster som kan komma att återföras till resultatet: Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet -395 -950 Årets totalresultat¹ 41 345 4 957 Resultat per aktie före utspädning, EUR 31 0,43 0,07 Resultat per aktie efter utspädning, EUR 31 0,43 0,07 ¹ Årets resultat och årets totalresultat är i sin helhet hänförligt till moderföretagets aktieägare. Koncernens rapport över totalresultat Finansiella rapporter 67 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 68 ===== Koncernens rapport över finansiell ställning TEUR Not 31 december 2025 31 december 2024 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella tillgångar 15 290 – Förvaltningsfastigheter 10 960 450 935 374 Nyttjanderättstillgång, leasingavtal 8 7 368 5 610 Derivatinstrument 11 1 125 1 377 Inventarier 16 528 72 Andra långfristiga fordringar 120 141 Summa anläggningstillgångar 969 880 942 574 Omsättningstillgångar Kundfordringar 17 3 798 3 391 Kortfristiga fordringar 2 704 1 945 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 18 3 481 3 192 Derivatinstrument 11 21 351 Spärrade likvida medel¹ 19 3 649 3 649 Likvida medel¹ 20 47 175 27 536 Summa omsättningstillgångar 60 827 40 063 SUMMA TILLGÅNGAR 1 030 708 982 637 ¹ Spärrade likvida medel klassificeras inte som likvida medel och redovisas därmed på egen rad. Jämförelseåret 2024 har justerats. TEUR Not 31 december 2025 31 december 2024 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 21 Aktiekapital 4 018 4 018 Övrigt tillskjutet kapital 270 468 270 466 Reserver omräkningsdifferenser -808 -413 Balanserad vinst eller förlust 152 484 157 278 Årets resultat 41 739 5 908 Summa eget kapital 467 902 437 257 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 22 488 390 454 854 Derivatinstrument 11 1 852 3 907 Uppskjuten skatteskuld 23 30 782 20 935 Leasingskuld 8 7 195 5 610 Andra långfristiga skulder 24 4 964 4 556 Summa långfristiga skulder 533 183 489 863 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 22 13 517 40 534 Leverantörsskulder 1 607 2 053 Leasingskuld 8 264 – Övriga skulder 6 472 9 247 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 25 7 763 3 684 Summa kortfristiga skulder 29 623 55 518 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 030 708 982 637 68 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 69 ===== Koncernens rapport över förändringar i eget kapital TEUR Not Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Reserv omräknings differenser Balanserad vinst eller förlust inkl. årets resultat Totalt eget kapital hänförligt till moder bolagts aktieägare Ingående eget kapital 1 januari 2024 3 660 238 700 538 157 278 400 176 Årets resultat 2024 – – – 5 908 5 908 Övrigt totalresultat 2024 – – -950 – -950 Kvittningsemission 21 358 40 642 – – 41 000 Utdelning till aktieägarna – -9 044 – – -9 044 Långsiktigt incitamentsprogram – 67 – – 67 Inbetald premie vid utfärdande av teckningsoptioner – 100 – – 100 Utgående eget kapital 31 december 2024 4 018 270 466 -413 163 186 437 257 Årets resultat 2025 – – – 41 739 41 739 Övrigt totalresultat 2025 – – -395 – -395 Utdelning till aktieägarna – – – -10 702 -10 702 Långsiktigt incitamentsprogram – 3 – – 3 Utgående eget kapital 31 december 2025 4 018 270 468 -808 194 223 467 902 69 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 70 ===== Koncernens rapport över kassaflöden TEUR Not 2025 2024 Den löpande verksamheten Resultat före skatt 53 525 12 593 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 30 -20 973 9 058 Betald inkomstskatt -2 012 -1 520 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapitalet 30 539 20 131 Förändringar i rörelsekapitalet Ökning (-)/minskning(+) rörelsefordringar¹ -1 435 -6 922 Ökning (+)/minskning(-) rörelseskulder 1 058 8 041 Kassaflöde från den löpande verksamheten 30 162 21 249 Investeringsverksamheten Förvärv av immateriella tillgångar -290 – Investeringar i befintliga fastigheter 10 -5 769 -4 364 Förvärv av fastigheter² – -320 499 Förvärv av inventarier -494 -21 Kassaflöde från investeringsverksamheten -6 553 -324 884 Finansieringsverksamheten³ 30 Upptagna lån 14 423 253 230 Amortering av lån -7 983 -42 164 Amortering av leasingskuld -7 -190 Inbetald premie vid utfärdande av teckningsoptioner – 100 Utdelning till aktieägarna -10 451 -8 290 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -4 017 202 686 Årets kassaflöde¹ 19 592 -100 948 Likvida medel vid årets början 27 536 128 456 Valutakursdifferenser i likvida medel 48 28 Likvida medel vid årets slut¹ 20 47 175 27 536 1 Spärrade likvida medel klassificeras inte som likvida medel. Jämförelseåret 2024 har justerats för rörelsefordringar, årets kassaflöde och likvida medel vid årets slut. 2 Förvärvet av Warsaw Unit finansierades delvis via en kvittningsemission motsvarande 41 000 TEUR. 3 Se not 22 och 28 för förändringar i skulder hänförliga till finansieringsverksamheten. 70 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 71 ===== Moderbolagets resultaträkning Moderbolagets balansräkning TEUR Not 2025 2024 Övriga intäkter 13 2 849 2 172 Centrala administrationskostnader 5,6,7,8 -4 888 -4 121 Rörelseresultat -2 039 -1 949 Orealiserade värdeförändringar i derivat 11 21 29 Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar 12 -86 40 Finansiella intäkter 9 4 103 7 243 Finansiella kostnader 9 -1 858 -403 Resultat före skatt 142 4 961 Aktuell skatt 14 -657 -798 Uppskjuten skatt 14 125 -1 415 Årets resultat1 -390 2 747 1 Årets totalresultat överensstämmer med årets resultat. TEUR Not 31 december 2025 31 december 2024 Tillgångar Anläggningstillgångar Immateriella tillgångar 15 290 – Nyttjanderättstillgång, leasingavtal 8 1 360 – Inventarier 16 415 – Aktier och andelar i koncernföretag 26 331 980 300 448 Lån till koncernföretag 29 27 637 73 877 Summa anläggningstillgångar 361 683 374 326 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar 2 293 259 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 18 889 2 968 Derivatinstrument 11 21 29 Likvida medel 20 21 719 10 546 Summa omsättningstillgångar 24 922 13 802 SUMMA TILLGÅNGAR 386 605 388 127 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 21 Bundet eget kapital Aktiekapital 4 018 4 018 Fritt eget kapital Överkursfond 270 466 270 463 Balanserad vinst eller förlust 69 521 77 476 Årets resultat -390 2 747 Summa eget kapital 343 615 354 705 Långfristiga skulder Lån från koncernföretag 29 4 000 Räntebärande skulder 22 10 000 10 000 Uppskjuten skatteskuld 23 128 253 Leasingskuld 8 1 187 – Andra långfristiga skulder 24 – 27 Summa långfristiga skulder 15 314 10 280 Kortfristiga skulder Lån från koncernföretag 29 21 699 18 712 Leasingskuld 8 264 – Leverantörsskulder 231 163 Övriga skulder 4 395 3 407 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 25 1 088 861 Summa kortfristiga skulder 27 676 23 143 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 386 605 388 127 71 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 72 ===== Moderbolagets rapport över förändringar i eget kapital TEUR Not Aktiekapital Överkursfond Balanserad vinst eller förlust inkl. årets resultat Totalt eget kapital hänförligt till moder bolagets aktieägare Ingående eget kapital 1 januari 2024 3 660 238 697 77 476 319 834 Årets resultat 2024 – – 2 747 2 747 Kvittningsemission 21 358 40 642 – 41 000 Utdelning till aktieägarna – -9 044 – -9 044 Långsiktigt incitamentsprogram – 67 – 67 Inbetald premie vid utfärdande av teckningsoptioner – 100 – 100 Utgående eget kapital 31 december 2024 4 018 270 463 80 224 354 705 Årets resultat 2025 – – -390 -390 Utdelning till aktieägarna – – -10 702 -10 702 Långsiktigt incitamentsprogram – 3 – 3 Utgående eget kapital 31 december 2025 4 018 270 466 69 131 343 615 72 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 73 ===== Moderbolagets rapport över kassaflöden TEUR Not 2025 2024 Den löpande verksamheten Resultat före skatt 142 4 961 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 30 96 237 Betald inkomstskatt -657 -798 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapitalet -419 4 400 Kassaflöde från rörelsekapitalet Ökning (-)/minskning(+) rörelsefordringar 45 783 Ökning (+)/minskning(-) rörelseskulder 968 1 018 Kassaflöde från den löpande verksamheten 594 6 201 Investeringsverksamheten Förvärv av immateriella tillgångar -290 – Köp av inventarier -415 – Förvärv av dotterföretag, netto likvidpåverkan -4 -15 527 Tillkommande anskaffningsvärden, dotterföretag -46 039 –121 152 Avyttring av dotterföretag, netto likvidpåverkan 11 – Lån till koncernföretag 53 227 23 612 Aktieägartillskott återbetalda 14 500 3 500 Kassaflöde från investeringsverksamheten 20 990 -109 567 Finansieringsverksamheten Upptagna lån – 10 000 Amortering av leasingskuld -7 -190 Inbetald premie vid utfärdande av teckningsoptioner – 100 Utdelning till aktieägarna -10 451 -8 290 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -10 457 1 620 Årets kassaflöde 11 127 -101 747 Likvida medel vid årets början 10 546 112 258 Valutakursdifferenser i likvida medel 47 35 Likvida medel vid årets slut 20 21 719 10 546 73 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 74 ===== Noter till finansiella rapporter Not 1 Redovisningsprinciper Allmän information Eastnine AB (publ), org nr 556693-7404, är ett svenskt aktiebolag, noterat på Nasdaq Stockholm, med registrerat säte i Stockholm. Års- redovisning och koncernredovisning för Eastnine AB (publ) omfattar verksamhetsåret januari–december 2025. Eastnine- koncernen (”Bola- get”) äger och bedriver fastighetsverksamhet genom helägda dotter- bolag i Lettland, Litauen och Polen. Överensstämmelse med normgivning och lag Redovisningen har upprättats i enlighet med IFRS® Redovisnings - standarder som utfärdats av International Accounting Standards Board (”IASB”) i den lydelse som godkänts av EU-kommissionen för tillämp - ning inom Europeiska unionen. Vidare har Rådet för hållbarhets- och finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 (kompletterande redovisnings regler för koncerner) tillämpats. Tillämpning av redovisningsprinciperna Redovisningsprinciperna har tillämpats konsekvent för alla perio - der som de finansiella rapporterna avser, om inget annat anges. Redovisnings principer och beräkningsmetoder för koncernen och moderbolaget är i allt väsentligt oförändrade, jämfört med de som tillämpades i års redovisningen för år 2024, förutom balansposten Spärrade likvida medel för vilken jämförelseåret har omräknats. Nya eller ändrade IFRS-standarder och nya tolkningar som tillämpas från och med 1 januari 2025 Inga nya eller ändrade IFRS Redovisningsstandarder med tillämpning från 2025 har haft någon effekt på de finansiella rapporterna. Nya eller ändrade IFRS-standarder och nya tolkningar som ännu ej trätt i kraft IFRS 18 Presen tation och upplysningar i finansiella rapporter ersätter IAS 1. Standarden har godkänts av EU den 13 februari 2026 och träder i kraft från den 1 januari 2027. Två obligatoriska delsummor, ”Rörelse- resultat” och ”Resultat före finansiering och inkomstskatter”, införs. Båda delsummorna kräver en omstrukturering av Bolagets nuvarande uppställningsform. Första tillämpning sker från delårsrapporten för kvartal 1 2027 med retro aktiv tillämpning för jämförelseperioder. Den nya standarden kommer få betydande effekter, främst genom en ny struktur i resultaträkningen, men även genom vissa omklassifice - ringar i kassaflödesrapporterna. Utöver de obligatoriska delsummorna ”Rörelse resultat” och ”Resultat före finansiering och inkomstskatter” kommer Bolagets nuvarande nyckeltal ”Förvaltningsresultat” att utgöra ett "Management-defined performance measure" (MPM). Alla MPMer kommer innebära förklaringar och avstämningar, i not, mot den nya uppställningsformen. Övriga nya och ändrade IFRS Redovisningsstandarder med framtida tillämpning bedöms inte få väsentliga effekter på de finansiella rapporterna. Funktionell valuta och rapporteringsvaluta Moderbolagets funktionella valuta är euro (EUR), vilket även är rappor - teringsvaluta för moderbolaget och koncernen. Följaktligen upprättas samtliga finansiella rapporter i euro. För verksamheten i Polen betrak - tas den polska zlotyn som funktionell valuta. Alla belopp är redovisade i tusental euro om inget annat anges. Avrundningsdifferenser kan förekomma. Viktiga källor till osäkerhet i uppskattningar De källor till osäkerhet i uppskattningarna som anges nedan avser sådana som innebär en betydande risk för att tillgångars och skulders värde kan komma att behöva justeras i väsentlig grad under det kom - mande räkenskapsåret. Inom området värdering av förvaltningsfastigheter kan bedömningar och antaganden ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Värderingen kräver bland annat bedömningar av, och antaganden om, framtida kassaflöden samt fastställande av dis - konteringsränta och avkastningskrav. För att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och bedömningar redovisas känslig - hetsanalys av väsentliga fastighetsparametrar, se not 10. Baserat på de kontroller som tillämpas, anser koncernen att de verk - liga värden som redovisas i balansräkningen är väl genomarbetade och avvägda för att återspegla de underliggande ekonomiska värdena. Väsentliga redovisningsprinciper för koncernen Tillgångsförvärv kontra rörelseförvärv Bolagsförvärv kan klassificeras som antingen rörelseförvärv eller till - gångsförvärv. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt hänförligt till fastighetsförvärvet, utan eventuella prisavdrag för uppskjuten skatt reducerar fastighetens anskaffningsvärde. Samtliga fastighetsförvärv, direkt eller indirekt via dotterbolag, har bedömts som tillgångsförvärv. Aktierelaterade incitamentsprogram Aktierelaterade ersättningar avser ersättningar till anställda, inklusive ledande befattningshavare, i enlighet med långsiktiga incitaments - program. Bolaget hade vid årets slut ett utestående tecknings - options program (LTIP 2024). I teckningsoptionsprogrammet har optioner emitterats till deltagarna till marknadsvärde fastställt enligt Black & Scholes värderingsformel, och för varje teckningsoption som förvärvats har ytterligare en teckningsoption erhållits veder - lagsfritt. Vederlagsfritt tilldelade teckningsoptioner redovisas som egetkapital reglerade aktierelaterade ersättningar. Verkligt värde fastställs vid tilldelningsdagen och redovisas som en ökning av eget kapital i enlighet med IFRS 2. Kostnaden redovisas i resultaträkningen över programmets löptid. Sociala avgifter hänförliga till optionerna beräknas baserat på verkligt värde vid tilldelningsdagen. Avgifterna är inte aktiekursberoende och omvärderas därför inte. Vid ett eventuellt framtida utnyttjande av teckningsoptioner erhåller moderbolaget en likvid motsvarande lösenkursen, varvid nya aktier emitteras och lösen - likviden redovisas som en ökning av eget kapital. Se vidare om incita - mentsprogrammen i not 5. 74 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 75 ===== Not 1 forts. Intäkter och kostnader Koncernens intäkter utgörs huvudsakligen av hyresintäkter för till - handahållande av lokaler. Koncernens kostnader redovisas i den period till vilken de tillhör och utgörs huvudsakligen av fastighetskostnader, administrationskostnader och räntekostnader. Fastighetskostnaderna redovisas endast till den del som ej vidaredebiterats hyresgästerna. Leasingavtal som leasegivare Hyresintäkterna klassas som operationella leasingavtal i enlighet med IFRS 16 och redovisas linjärt över den avtalade leasingperioden. Avtalade hyresreduceringar, till exempel rabatter, redovisas som en minskning av hyresintäkterna, linjärt över kvarvarande leasingperiod. Transaktioner i utländsk valuta Valutakursdifferenser som uppstår vid valutaomräkningar redovisas netto som antingen finansiella intäkter eller finansiella kostnader i resultaträkningen. Aktivering av låneutgifter Räntekostnader och övriga finansiella kostnader hänförliga till nybygg - nation aktiveras under uppförandet, medan de kostnadsförs löpande vid renovering och utbyggnad då investeringarna är mindre och genomförandetiden vanligen kortare. Skatter I Polen utgår skatt med 19 procent och i Litauen med 16 procent på skattepliktigt resultat (17 procent i Litauen från 1 januari 2026), dvs. efter avdrag för skattemässiga avskrivningar. I Estland och Lettland utgår skatt om 22 respektive 20 procent, vil - ken aktualiseras först vid utdelning av vinstmedel. Uppskjuten skatt är beräknad till noll procent baserat på aktuell bedömning att vinstmed - len förblir outdelade. Skatte effekten redovisas som aktuell eller upp - skjuten skatt när skattekostnad för beslutad utdelning kan beräknas. Finansiella instrument Koncernens finansiella instrument utgörs i huvudsak av låneskulder, likvida medel och derivat i form av ränteswappar. Ränteswapparna redovisas inte inom ramen för säkringsredovisning, utan redovisas till verkligt värde via resultatet. Övriga finansiella tillgångar och skulder redovisas till upplupet anskaffningsvärde, se not 27. Spärrade likvida medel Spärrade likvida medel är likvida medel på eget konto som säkerhet för banklån eller hyresgästers inbetalda depositioner. Medlen är inte tillgängliga för omedelbar användning, utan kräver medgivande från kreditgivare. Förvaltningsfastigheter Definition och värdering Förvaltningsfastigheter innefattar byggnader, mark, markanläggningar samt byggnadsinventarier. Även fastigheter under uppförande eller ombyggnation som avses att användas som förvaltningsfastigheter hänförs till kategorin förvaltningsfastigheter. Förvaltningsfastigheter värderas initialt till anskaffningsvärde och därefter till verkligt värde i enlighet med IAS 40. Värdering av koncer - nens förvaltningsfastigheter har skett i enlighet med nivå 3 i IFRS 13. Beskrivning av tillämpade värderingsmetoder samt betydande indata framgår av not 10. Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas i årets resultat. Realiserade värdeförändringar avser värde förändringar från senaste kvartalsrapporten fram till avyttringstillfället för under perioden avyttrade fastigheter, efter hänsyn till under perioden aktive rade investeringsutgifter. Orealiserade värdeförändringar avser övriga värdeförändringar som inte härrör från förvärv eller aktiverade investerings utgifter. Förvärv och avyttringar av fastigheter redovisas i samband med att kontrollen av fastigheten övergår från säljaren till köparen, vilket normalt sammanfaller med tillträdesdagen. Tillkommande investeringar Tillkommande investeringar hänförliga till förvaltningsfastigheter aktiveras om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kommer att komma företaget tillgodo. Exempel på tillkommande investeringar är energibesparande åtgärder som förbättrar driftnettot eller när investeringar föranleder nyut - hyrning, hyreshöjningar eller avtalsförlängningar. Reparationer och underhåll kostnadsförs i den period då åtgärderna genomförs. Moderbolagets redovisningsprinciper Moderbolaget upprättar sin årsredovisning enligt Årsredovisnings lagen och Rådet för hållbarhets- och finansiell rapporterings rekommen - dation RFR 2, Redovisning för juridiska personer. RFR 2 innebär att moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska personen ska til l- lämpa samtliga av EU godkända IFRS redovisningsstandarder och utta - landen så långt detta är möjligt inom ramen för Årsredovisningslagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Skillnaderna mellan koncernens och moderbolagets redovisnings - principer framgår nedan. Uppställningsform Resultat- och balansräkning för moderbolaget är uppställda enligt Årsredovisningslagens scheman, vilket bland annat innebär en annan uppställning för eget kapital. Aktier i dotterbolag Aktier i dotterbolag redovisas till historiska anskaffningsvärden efter avdrag för eventuella nedskrivningar. Aktieägartillskott Lämnade aktieägartillskott redovisas som en ökning i aktier och andelar i den mån nedskrivning inte erfordras. Finansiella garantier Moderbolagets finansiella garantiavtal utgörs av garantier för bolag inom koncernen. För redovisning av finansiella garantier tillämpar moderbolaget de regler om befrielse som tillåts enligt RFR 2, jämfört med reglerna i IFRS 9 Finansiella instrument. Moderbolaget redo - visar finansiella garantiavtal som en avsättning i balansräkningen, när Bolaget har ett åtagande om en sannolik betalning. I annat fall redo visas förpliktelsen som en eventualförpliktelse, se not 32 (Ställda säkerheter och eventualförpliktelser). 75 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 76 ===== Not 2 Segmentsrapportering Eastnine klassificerar sina olika segment utifrån geografi samt karaktären på investeringarna. Segmenten presenteras utifrån företagsledningens perspektiv och är indelade enligt följande: Fastigheter i Warszawa, Poznan, Vilnius och Riga.  Fastigheter TEUR 1 jan–31 dec 2025 Warszawa Polen Poznan Polen Vilnius Litauen Riga Lettland Ofördelat Summa Hyresintäkter 17 850 14 817 25 206 3 850 – 61 723 Fastighetskostnader -558 -501 -1 987 -1 033 – -4 078 Driftnetto 17 292 14 317 23 219 2 817 – 57 644 Centrala administrationskostnader – – -15 – -4 673 -4 688 Ränteintäkter – 1 48 20 182 250 Räntekostnader -7 533 -4 528 -7 735 -1 111 -862 -21 770 Övriga finansiella intäkter och kostnader -129 -211 -27 7 -76 -436 Förvaltningsresultat 9 630 9 578 15 490 1 733 -5 429 31 001 Orealiserade värdeförändringar i fastigheter 18 154 6 116 -1 040 -2 122 – 21 108 Orealiserade värdeförändringar i derivat 1 235 193 107 -55 21 1 501 Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar – – – – -86 -86 Resultat före skatt 29 019 15 887 14 557 -444 -5 494 53 525 Aktuell skatt -425 -924 – -7 -657 -2 012 Uppskjuten skatt -3 898 -2 259 -3 741 – 125 -9 773 Årets resultat 24 696 12 704 10 816 -451 -6 026 41 739 Förvaltningsfastigheter 298 200 204 811 389 526 67 913 – 960 450 varav årets investeringar/förvärv 58 432 4 013 1 266 – 5 769 Räntebärande skulder 163 800 107 606 190 771 29 731 10 000 501 907 Fastigheter TEUR 1 jan–31 dec 2024 Warszawa Polen Poznan Polen Vilnius Litauen Riga Lettland Ofördelat Summa Hyresintäkter 1 750 11 945 24 255 3 572 – 41 523 Fastighetskostnader -20 -225 -1 691 -1 033 – -2 970 Driftnetto 1 731 11 720 22 564 2 539 – 38 553 Centrala administrationskostnader -5 -43 – – -4 282 -4 330 Ränteintäkter – 1 206 25 2 853 3 084 Räntekostnader -778 -3 651 -8 715 -1 553 -99 -14 795 Övriga finansiella intäkter och kostnader – -228 -18 6 -79 -318 Förvaltningsresultat 947 7 799 14 037 1 017 -1 607 22 193 Orealiserade värdeförändringar i fastigheter -137 1 665 869 -6 657 – -4 260 Orealiserade värdeförändringar i derivat -882 -2 496 -1 869 -215 29 -5 433 Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar – – – – 93 93 Resultat före skatt -72 6 968 13 038 -5 856 -1 485 12 593 Aktuell skatt -86 -632 – -3 -798 -1 520 Uppskjuten skatt 108 -576 -3 282 – -1 415 -5 165 Årets resultat -50 5 759 9 756 -5 859 -3 698 5 908 Förvaltningsfastigheter 281 789 198 263 386 553 68 769 – 935 374 varav årets investeringar/förvärv 281 926 79 488 3 138 1 311 – 365 863 Räntebärande skulder 167 160 108 674 179 686 29 869 10 000 495 388 76 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 77 ===== Not 3 Hyresintäkter Operationell leasing – koncernen som leasegivare Koncernens huvudsakliga intäkter avser hyresintäkter från leasingavtal, vilka klassas som operationella leasingavtal i enlighet med IFRS 16. Hyresintäkter Hyresintäkterna för räkenskapsåret 2025 uppgick till 61 723 TEUR (41 523), varav hyra för kontorslokaler uppgick till 55 888 TEUR (37 677), handel och service till 1 282 TEUR (910), parkering till 3 988 TEUR (2 635) och övriga hyresintäkter till 565 TEUR (301). För hyres­ intäkter fördelat per segment, se not 2 (Segmentsrapportering) samt i tabell nedan. I hyresintäkter ingår ej fastighetskostnader som vidare - debiterats hyresgästerna. Den genomsnittliga årshyran för lokaler har ökat till 222 EUR per kvm (218). Hyresintäkter per segment, TEUR 2025 2024 Warszawa 17 850 1 750 Poznan 14 817 11 946 Vilnius 25 206 24 255 Riga 3 850 3 572 Summa 61 723 41 523 De totala avtalade framtida hyresintäkterna uppgick vid årets slut till 238 691 TEUR (247 396). Koncernen Totala avtalade framtida hyresintäkter, TEUR 2025 2024 Avtal för hyresintäkter med förfall inom 1 år 59 961 59 588 Avtal för hyresintäkter med förfall mellan 1 till 2 år 55 174 55 075 Avtal för hyresintäkter med förfall mellan 2 till 3 år 41 967 48 601 Avtal för hyresintäkter med förfall mellan 3 till 4 år 31 815 35 463 Avtal för hyresintäkter med förfall mellan 4 till 5 år 17 897 25 963 Avtal för hyresintäkter med förfall senare än 5 år 31 877 22 706 Summa 238 691 247 396 Tabellen nedan visar summan av kontrakterad årshyra och hyresvärde per segment vid årets slut, exklusive framtida indexjusteringar. Kontrakterad årshyra Hyresvärde Kontrakterad årshyra/ hyresvärde, TEUR 2025 2024 2025 2024 Warszawa 18 324 17 990 18 324 17 990 Poznan 14 580 14 594 14 789 14 594 Vilnius 25 063 24 795 26 379 26 246 Riga 3 585 3 682 4 773 4 736 Summa 61 552 61 061 64 265 63 566 Förfallostruktur hyresavtal Förfallostruktur för befintliga hyreskontrakt framgår av tabellen nedan. Samtliga avtal, som löper ut under det angivna året, har omräknats till årshyra. För hyresrabatter, vilka löper kortare än 12 månader, har avdrag från kontrakterad årshyra ej skett. Den genom - snittliga åter stående hyrestiden för samtliga hyresavtal uppgick till 3,8 år (4,1) vid årets slut. Kontraktsförfall, år Kvm Kontrakterad årshyra, TEUR Andel av årshyra, % 2026 11 275 2 136 4 2027 40 687 8 882 15 2028 47 958 12 029 21 2029 62 791 13 216 23 2030 33 106 6 522 11 2031 35 303 8 830 15 2032 1 540 407 1 2033- 38 869 5 340 9 Summa lokaler 271 529 57 362 99 Parkering & övrigt – 4 190 1 Summa 271 529 61 552 100 77 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 78 ===== Not 5 Anställda, personalkostnader och ledande befattningshavares ersättningar Ersättningar, övriga förmåner och sociala kostnader Koncernen Moderbolaget TEUR 2025 2024 2025 2024 Styrelse och ledande befattningshavare¹ Löner 1 675 1 094 1 242 1 094 Pensionskostnader (avgiftsbestämda planer) 192 117 187 117 Sociala kostnader 533 369 450 369 Övriga Löner 1 770 1 955 815 703 Pensionskostnader (avgiftsbestämda planer) 108 149 108 149 Sociala kostnader 441 497 268 260 Summa 4 718 4 181 3 071 2 692 ¹ Koncernledningens sammansättning har under året förändrats och uppgår per 31 december 2025 till 7 (2) personer. Koncernen Moderbolaget Medelantal anställda 2025 2024 2025 2024 Män 10,4 9,4 6,3 5,4 Kvinnor 13,3 12,0 4,0 4,0 Summa 23,7 21,4 10,3 9,4 2025 2024 Koncernen Män Kvinnor Summa Män Kvinnor Summa Personal- omsättning, % – 7,4 4,1 – 8,0 4,5 Total sjukfrånvaro, % 2,2 0,5 1,2 1,4 0,1 0,7 varav långtids ­ sjukfrånvaro – – – – – – Ersättningar till ledande befattningshavare Ersättning till styrelsen Den 29 april 2025 beslöt årsstämman att styrelsens ordförande ska erhålla 840 000 SEK i ersättning intill nästa årsstämma. Övriga styrelse ledamöter ska erhålla 420 000 SEK per person i ersättning för tiden intill nästa årsstämma. Tillträdande ledamöter har erhållit ersättning från tillträdesdagen (normalt från beslut på årsstämma) och avgående ledamöter har erhållit ersättning fram till frånträdesdagen. Ersättningar till ledande befattningshavare och övriga anställningsvillkor Riktlinjerna beträffande ersättningar till Bolagets ledande befattnings - havare beslutas av årsstämman, efter förslag från styrelsen. Ersätt - ningen till ledande befattningshavare kan bestå av fast kontantlön, rörlig kontantersättning, pensions- och försäkringsförmåner samt andra sedvanliga förmåner. Bolagsstämman kan därutöver, oberoende av dessa riktlinjer, besluta om exempelvis långsiktiga aktiebaserade eller aktierelaterade incitamentsprogram/ersättningar. Styrelsen beslutar efter eget gottfinnande, i enlighet med fast ställda interna prestationsbaserade mål, om rörlig kontantersättning ska utgå till de ledande befattningshavarna. Den rörliga kontant - ersättningen ska huvudsakligen vara kopplad till förutbestämda och mätbara kriterier, som kan vara finansiella eller icke-finansiella. Rörlig kontantersättning får uppgå till högst 50 procent av den fasta lönen. Befattningshavarna kan därutöver ha rätt till en individuell premie baserad pensionsplan, enligt vilken Bolaget betalar premier motsvarande högst 4,5 procent av den fasta lönen upp till 7,5 inkomst - basbelopp och premier, motsvarande högst 30 procent på lönedelar som överstiger 7,5 inkomstbasbelopp. Övriga förmåner får innefatta exempelvis sjukförsäkring, friskvårds- och bilförmån. Sådana förmåner får sammanlagt uppgå till högst 10 procent av den fasta lönen. Uppsägningstiden får inte överstiga tolv månader vid uppsägning från Bolagets sida. Fast kontantlön under uppsägningstiden och avgångsvederlag får sammantaget inte överstiga ett belopp motsva - rande den fasta kontantlönen för två år för verkställande direktören och tolv månader för övriga ledande befattningshavare. Uppsägnings - tiden får inte överstiga sex månader, utan rätt till avgångsvederlag, vid uppsägning från befattningshavarens sida. Not 4 Fastighetskostnader Koncernen Fördelning per kostnadsslag, TEUR 2025 2024 Kostnader för löpande förbrukning, reparationer och underhåll 766 677 Andra direkta fastighetskostnader 422 334 Personalkostnader 1 648 1 323 Avskrivningar 38 47 Andra indirekta fastighetskostnader 1 204 590 Summa 4 078 2 970 78 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 79 ===== Not 5 forts. Långsiktiga incitamentsprogram Eastnine hade vid utgången av 2025 ett utestående långsiktigt incitaments program (LTIP) riktat till anställda i koncernen, i form av ett teckningsoptionsprogram (LTIP 2024). Under året har ett aktie - sparprogram (LTIP 2022) löpt ut. Syftet med LTIP är att främja aktie- ägarvärde och Bolagets långsiktiga värde skapande genom att skapa förutsättningar för att behålla och rekrytera kompetent personal, öka motivationen bland deltagarna, främja med arbetarnas aktie ägande samt öka intressegemenskapen mellan deltagarna och Bolagets aktie - ägare. Utfall i aktiesparprogram LTIP 2022 Eastnines årsstämma 2022 beslutade om införande av ett långsiktigt incitamentsprogram för anställda i Bolaget (LTIP 2022). Programmets löptid var drygt tre år. Vid löptidens slut, den 7 juli 2025, var den sammanlagda uppfyllnadsgraden för villkoren 20,0 procent och till - delning av aktier ägde rum i augusti 2025. Totalt tilldelades 34 508 aktier. Vägd genomsnittlig aktiekurs vid tidpunkten för den slutliga tilldelningen av aktier var 47,10 SEK. Utfallet för villkoren framgår på nästa sida. Ersättningar och övriga förmåner, TEUR Styrelsearvode/ grundlön Rörlig lön LTIP¹ Övriga förmåner Pensions- kostnader Summa 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 Styrelseledamöter Louise Richnau, ordförande² 63 24 – – – – – – – – 63 24 Liselotte Hjorth, ordförande³ 25 73 – – – – – – – – 25 73 Peter Elam Håkansson 38 37 – – – – – – – – 38 37 Christian Hermelin 38 37 – – – – – – – – 38 37 Ylva Sarby Westman 38 37 – – – – – – – – 38 37 Hanna Loikkanen⁴ 38 37 – – – – – – – – 38 37 Peter Wågström⁴ – 12 – – – – – – – – – 12 Ledande befattningshavare Kestutis Sasnauskas, vd 298 269 127 136 1 25 1 1 79 72 505 503 Britt-Marie Nyman, vice vd och CFO 207 180 77 92 1 12 2 2 56 45 343 330 Övriga ledande befattningshavare⁵, 5 pers (-) 521 – 186 – 1 – 15 – 56 – 779 – Summa 1 266 706 390 228 2 37 17 3 192 117 1 867 1 090 ¹ Avsättning och förmånsvärde för LTIP uppgick till totalt 2 TEUR (37), varav förmånsvärdet på teckningsoptioner till Kestutis Sasnauskas uppgick till – TEUR (33) och till Britt­Marie Nyman – TEUR (16). Inkluderar ej marknadsvärdet av intjänade aktier i LTIP 2022 vid intjäningstidpunkten. Marknadsvärdet av intjänade aktier avseende LTIP 2022 för Kestutis Sasnauskas uppgick till 41 TEUR (71), för Britt­Marie Nyman 28 TEUR (38) och för övriga ledande befattningshavare 38 TEUR (–). ² Invald som styrelseledamot vid årsstämman 2024. Vald till styrelsordförande vid årsstämman 2025. ³ Avgick som styrelsordförande i samband med årsstämman 2025. ⁴ Hanna Loikkanen blev invald som styrelseledamot vid årsstämman 2024. Peter Wågström avgick i samband med årsstämman 2024. 5 Under februari 2025 utökades koncernledningen med fyra befattningshavare som tidigare varit anställda i koncernen. I augusti 2025 anställdes ytterligare en ledande befattningshavare. Ersättning redovisas från den tidpunkt respektive person ingått i koncernledningen. 79 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 80 ===== Villkor för prestationsaktier Om miniminivån för respektive prestationsvillkor inte uppnåtts har inga Prestationsaktier tilldelats. Om maximinivån uppnåtts skulle för villkor 1, 80 procent av det maximala antalet Prestationsaktier och, för villkor 2, 20 procent av det maximala antalet Prestationsaktier till - delats. Villkor 1: Utvecklingen av Bolagets avkastning på eget kapital, dvs. genomsnittligt resultat i relation till genomsnittligt eget kapital, under perioden 1 juli 2022–30 juni 2025. • Maximinivån: 12 procent per år • Miniminivån: 10 procent per år Villkor 2: Percentilrankningen av Bolagets totalavkastning, dvs. genomsnittlig aktiekursutveckling inklusive utdelningar, under perio - den 1 juli 2022–30 juni 2025 i förhållande till en grupp av jämförbara bolag bestående av 22 europeiska fastighetsbolag. • Maximinivån: Totalavkastning motsvarande övre kvartil i referensgrupp • Miniminivån: Totalavkastning som median i referensgrupp Villkor Mål Utfall Tilldelning Antal Prestationsaktier, villkor 1 10–12 % 2,2 % 0 % 0 Prestationsaktier, villkor 2 >median Uppnådde 100,0 % från miniminivån till maximinivån 20,0 % 34 508 Totalt antal aktier 20,0 % 34 508 Teckningsoptionsprogram, LTIP 2024 Vid årsstämman den 25 april 2024 godkändes styrelsens förslag om inrättande av ett långsiktigt incitamentsprogram (LTIP 2024) genom emission av teckningsoptioner till deltagarna. Incitamentsprogram - met riktade sig till samtliga anställda i koncernen. Deltagarna i incitaments programmet erbjöds att teckna teckningsoptioner till marknads värde vid tidpunkten för teckning och för varje tecknings - option, som del tagarna betalade marknadsvärde för, erhölls ytterligare en tecknings option vederlagsfritt. Antalet vederlagsfria tecknings - optioner var begränsade till viss angiven nivå, beräknad utifrån delta - garens månatliga bruttolön. Varje teckningsoption berättigar deltagarna att, från och med den 15 maj 2027 (dock tidigast dagen efter offentliggörandet av Bolagets delårs rapport för perioden januari-mars 2027) till och med den dag som infaller 14 kalenderdagar därefter, teckna en ny aktie i Bolaget till en kurs motsvarande 125 procent av den volymvägda genomsnitts - kursen för Bolagets aktie på Nasdaq Stockholm under en mätperiod om tio handelsdagar före årsstämman 2024. Sammanlagt har 894 810 teckningsoptioner emitterats till delta - garna i programmet. Vid fullt utnyttjande kan därmed 894 810 aktier ges ut, vilket motsvarar en utspädning med cirka 0,9 procent av det totala antalet aktier och röster i Bolaget, dock med förbehåll för even - tuell omräkning enligt optionsvillkoren. Utestående teckningsoptioner LTIP 2024 Utställandedag 2024-04-30 Aktiekurs vid utförandet, SEK 41,40 Lösenkurs per aktie, SEK 53,00 Antal deltagare 10 Antal utestående teckningsoptioner 894 810 Sista lösendag 2027-05-29 Återstående löptid, år 1,4 Riskfri ränta, % 2,8 Förväntad volatilitet, % 22,0 Verkligt värde per option¹, utställandedagen, SEK 2,64 ¹ Justerat för utdelningar under löptiden. Programöversikt, årets förändring i antal instrument Koncernen Moderbolaget Antalet instrument, aktier 2025 2024 2025 2024 Utestående vid årets början 1 067 358 321 776 934 986 210 424 Tilldelade, teckningsoptioner – 894 810 – 807 654 Förverkade, aktiespar- program/aktierätter¹ -138 040 -94 340 -101 867 -42 558 Intjänade, aktiespar- program/ aktierätter¹ -34 508 -54 888 -25 465 -40 534 Utestående vid årets slut 894 810 1 067 358 807 654 934 986 ¹ Omräkning har skett för genomförd aktiesplit 4:1 i maj 2024. Vid årets början uppgick det vägt genomsnittliga lösenpriset till 44,43 SEK, beräknat som ett vägt genomsnitt av teckningsoptioner och pre - stationsaktierätter. Prestationsaktierätterna, vilka löpte ut under året, hade ett lösenpris om 0 SEK. Vid årets slut kvarstod endast tecknings - optioner med ett lösenpris om 53,00 SEK. Personalkostnader för aktie- relaterad ersättning, TEUR Koncernen Moderbolaget 2025 2024 2025 2024 Aktierätter och teckningsoptioner 35 -12 31 3 Sociala kostnader 16 15 16 15 Summa 51 3 47 18 Kostnader för aktierelaterade ersättningar redovisas i resultaträk - ningen i enlighet med IFRS 2. För aktiesparprogram som är förenade med intjänandevillkor redovisas kostnaden över intjänandeperioden. För vederlagsfritt tilldelade teckningsoptioner utan framtida tjänste - villkor fastställs verkligt värde vid tilldelningsdagen och redovisas som en ökning av eget kapital vid samma tidpunkt. Kostnaden redovisas i resultaträkningen över programmets löptid. Sociala avgifter redovisas som kostnad i den period de hänför sig till. Under året har 39 TEUR (26) kostnadsförts för teckningsoptions - programmet. Kvarvarande belopp att kostnadsföra uppgår per balans - dagen till 54 TEUR (93). Not 5 forts. 80 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 81 ===== Not 6 Centrala administrationskostnader Centrala administrationskostnader avser bland annat kostnader för centrala funktioner för en koncern såsom ledning, finansiering, ekonomi, investor relations, investeringar och kommunikation samt omkostnader hänförliga till att vara ett publikt bolag listat på Nasdaq, Stockholm. Kostnader för administration hänförliga till fastighets - förvaltande dotterbolag redovisas som del av fastighetskostnader. Leasing Leasingavgifter av mindre värde redovisas som kostnad i resultat - räkningen och fördelas linjärt över avtalets löptid. För Eastnine omfattar dessa leasingavgifter kostnader för normalt förekommande inventarier till mindre värde. Fördelning per kostnadsslag, TEUR Koncernen Moderbolaget 2025 2024 2025 2024 Marknadsföring och PR 253 227 253 227 IT- och redovisningstjänster 124 100 112 88 Legala tjänster och konsultarvoden 231 327 231 317 Personalkostnader 3 164 2 903 3 164 2 738 Övriga externa kostnader 916 773 1 128 752 Summa 4 688 4 330 4 888 4 121 Fördelning i resultaträkningen, TEUR Koncernen Moderbolaget 2025 2024 2025 2024 Centrala administrationskostnader 4 688 4 330 4 888 4 121 Summa 4 688 4 330 4 888 4 121 Not 7 Arvode och ersättningar till revisorer Koncernen Moderbolaget TEUR 2025 2024 2025 2024 KPMG Revisionsuppdrag 354 295 137 142 Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdrag 5 22 5 22 VGD Revisionsuppdrag 31 21 – – Summa 390 337 142 164 Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisning och bok - föringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning, övriga arbetsuppgifter som det ankommer på Bolagets revisorer att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttag - elser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga arbetsuppgifter. Allt annat är andra uppdrag, vilka redovisas på egna rader i tabellen ovan. Not 8 Leasingavtal För Eastnine som leasetagare är det lokalhyresavtal och arrende - av gifter för tomträtter som är väsentliga. Eastnines leasingavtal redovisas i balansräkningen som en nyttjanderätt och leasingskuld. Nyttjanderätten och skulden värderas initialt till nuvärdet av framtida leasingbetalningar. I den mån förskottsbetalningar erläggs, eller andra tillhörande kostnader uppstår, läggs de till värdet på nyttjanderätten. Där arrendeavtal ej kan sägas upp anses leasingperioden som evig, med effekten att värdet på leasingskulden bedöms vara oförändrat fram till dess att arrendeavtalet förhandlats om. Även nyttjanderätts - tillgången anses vara evig, i likhet med leasingskulden, med effekt att ingen avskrivning sker. För övriga avtal, för närvarande hyra av Bolagets kontor i Stockholm, där leasingperioden upphör vid fastställd tidpunkt, sker en amortering av leasingskulden vid avgiftsbetalning. Arrendeavgifter under året, vilka överstiger amorteringsbeloppet, redovisas som räntekostnad. För nyttjanderättstillgången sker av skrivning linjärt över leasingperioden. Utöver redovisade nyttjanderätter innehar Eastnine även ett antal leasingavtal till mindre värde, avseende till exempel bilar och kontors - utrustning. Dessa kostnadsförs linjärt över hyresperioden. Koncernen Moderbolaget Nyttjanderätt, TEUR 2025 2024 2025 2024 Redovisat värde vid årets början 5 610 2 131 – 209 Omräkning enligt IFRS 16 1 -90 1 -90 Tillkommande värde under året 1 827 3 688 1 429 – Årets avskrivning -70 -119 -70 -119 Redovisat värde vid årets slut 7 368 5 610 1 360 – Koncernen Moderbolaget Leasingskuld, TEUR 2025 2024 2025 2024 Redovisat värde vid årets början 5 610 2 112 – 190 Omräkning enligt IFRS 16 28 -95 28 -95 Tillkommande värde under året 1 827 3 688 1 429 – Årets amortering -6 -95 -6 -95 Redovisat värde vid årets slut 7 459 5 610 1 451 – Årets kassaflöde hänförligt till leasingavtal, TEUR Koncernen Moderbolaget 2025 2024 2025 2024 Kassaflöde från leasingavtal klassificerade som nyttjanderätt -77 -143 – -95 Kassaflöde från leasing av tillgångar till mindre värde -44 -14 -3 -7 Kassaflöde från leasingavtal -121 -157 -3 -102 Se även löptidsanalys i not 28 (Finansiella risker och riskhantering). Löptiden fram till omförhandling av Bolagets tomträttsavtal varie - rar mellan 14 och 100 år. Kostnaden utöver avskrivning för samtliga arrende avgifter har redovisats som en finansiell kostnad och uppgick under året till 46 TEUR (37). 81 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 82 ===== Not 9 Finansiella intäkter och kostnader Koncernen Moderbolaget Finansiella intäkter, TEUR 2025 2024 2025 2024 Erhållna utdelningar från koncernföretag – – 1 500 – Ränteintäkter från koncernföretag – – 2 424 4 393 Ränteintäkter från likvida medel 250 3 084 178 2 850 Övriga finansiella intäkter 15 23 – – Summa finansiella intäkter 265 3 107 4 103 7 243 Koncernen Moderbolaget Finansiella kostnader, TEUR 2025 2024 2025 2024 Räntekostnader till koncernföretag – – -919 -223 Räntekostnader på lån -21 770 -14 795 -862 -99 Övriga finansiella kostnader -144 -48 -23 -5 Valutakursdifferenser, netto¹ -307 -293 -54 -76 Summa finansiella kostnader -22 221 -15 136 -1 858 -403 ¹ Valutakursvinster/förluster på monetära tillgångar och skulder. Ränteintäkter från koncernföretag hänför sig till finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde. Räntekostnader hänför sig huvudsakligen till finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde samt räntekostnader på derivat värderade till verkligt värde. Not 10 Förvaltningsfastigheter Definition Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att generera positivt driftnetto. Förvaltningsfastigheter redovisas i balans räkningen till verkligt värde och värdeförändringar redovisas via resultat - räkningen. Förvaltningsfastighete r under verksamhetsåret Fastighetsportföljen består huvudsakligen av kontorsfastigheter, centralt belägna i Warszawa, Poznan, Riga och Vilnius. Förvaltnings - fastigheternas verkliga värde, exklusive nyttjanderättstillgångar, uppgick till 960 450 TEUR (935 374). Totalt har Eastnine, under året, investerat 5 769 TEUR (365 863), varav investeringar i befintliga fastig- heter uppgick till 5 769 TEUR (4 364). Inga fastighetsförvärv har skett under året (361 499 TEUR). Den oreali serade värdeförändringen upp - gick till 19 307 TEUR (­4 260). Lägre avkastningskrav och antagande om högre marknadshyror, båda i Polen, har haft en positiv inverkan på fastighetsvärdet. Värdet på tomträtter, tillhörande förvaltnings - fastigheterna redovisas i balansräkningen som del i nyttjanderätts - tillgång och uppgick till 6 008 TEUR (5 610). Koncernen TEUR 2025 2024 Redovisat värde vid årets början 935 374 573 771 Förvärv – 361 499 Investeringar i befintliga fastigheter 5 769 4 364 Orealiserade värdeförändringar 19 307 -4 260 Redovisat värde vid årets slut 960 450 935 374 Värdering av fastigheter I enlighet med Bolagets värderingspolicy värderas fastigheterna kvartals vis, varav extern värdering av certifierat värderingsinstitut sker minst en gång under en rullande tolv- månadersperiod. Värderingsmodell och utförande De externa värderingarna är utförda i enlighet med internationell värderings standard (IVS). Vid externvärderingar utförs alltid besiktning av fastigheterna på plats. Externvärderingarna har under året utförts av Avison Young, Colliers International Advisor, Jones Lang LaSalle och Newsec. Fastigheter som inte externvärderas, internvärderas enligt en kassa - flödesmodell. Den interna värderingsmodellen för respektive fastighet kalibreras mot de externa värderingarna, såväl i Polen som Baltikum. Omvänt kvalitetssäkras också de externa värderingarna mot den interna värderingsmodellen. Den externa marknadsvärderingen sker utifrån en individuell bedömning av respektive fastighets framtida kassa flöden. I Baltikum används en värderingsmodell baserad på nuvärdesberäknade kassaflöden under en fem till tioårig kalkyl period med tillägg för nuvärdesberäknat restvärde vid kalkylperiodens slut. Beräknade kassaflöden justeras för inflation och hänsyn tas till beräknad vakans. I Polen använder de externa värderarna värderings - modeller uttryckta i reala termer, dvs. med kassaflöden som inte är uppräknade med inflation och med reala diskonteringsräntor. Dessa modeller utgörs antingen (i) av nuvärdesberäknade kassaflöden, likt för Baltikum, men i reala termer, eller (ii) av evighetskapitalisering av nuvarande hyra med justering för skillnaden mellan nuvarande hyra och marknadsmässig hyra. Värderingsantaganden Fastighetsvärderingarna grundar sig på bedömningar och antaganden vid värderingstidpunkten av både observerbara och icke observerbara indata. Observerbara data inkluderar bl.a. aktuella hyresintäkter, histo - riska fastighetskostnader och investeringar samt aktuell inflation. Icke observerbara data inkluderar bl.a. direktavkastningskrav, kalkylränta, framtida inflation, bedömd marknadshyra samt långsiktig vakansgrad. Kassaflöden från hyresinbetalningar bedöms utifrån aktuella hyres - avtal och kända framtida avtalade förändringar. Hyresutvecklingen följer indexklausuler i befintliga kontrakt. Vid avtalstidens slut görs en bedömning om avtalsförlängningar och den då gällande marknads - hyran. Vid årets slut uppgick den bedömda månatliga marknadshyran i värderingarna i genomsnitt till 19,3 EUR per kvm (18,8). Driftkostnader härleds från historiska utfall och budgeterade kost - nader. Reservering för underhållsinvesteringar (capex) bedöms utifrån fastigheternas skick samt ålder och upptas normalt i värderingarna med en procentuell årlig avsättning beräknat på årliga hyresintäkter med tillägg för det nästkommande årets budgeterade underhålls - investeringar. Även inflation, kalkylränta, direktavkastningskrav, marknadshyra samt vakansbedömning utgör viktiga värderingsantaganden. Infla - tionen baseras på en sammanvägning av prognoser både på kort och lång sikt upprättade av t.ex. centralbanker och EU-institutioner. 82 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 83 ===== Not 10 forts. Kalkyl räntan och direktavkastningskrav baseras på marknadens för - räntningskrav för liknande objekt med tillägg för fastighetsrelaterad risk såsom geografiskt läge, fastighetens skick och framtida vakans - risk. Marknadshyran baseras på aktuell hyresnivå för liknande objekt. Vakans beräknas individuellt på hyreskontraktsnivå samt med en lång - siktigt normaliserad vakansgrad. Kalkylräntan utgör ett räntekrav på totalt kapital. Vägd kalkylränta i värderingarna uppgick till 8,2 procent (8,0) för förvaltningsfastigheter exklusive projektfastigheter. Direktavkastningskrav härleds utifrån faktiska transaktioner men även utifrån köpare och säljares krav och förväntan. Direktavkastningskravet under 2025 har varit svagt nedåt. Vägt direktavkastningskrav var 6,61 procent (6,63). Underhållsinvesteringar (capex) bedöms utifrån fastighetens skick samt ålder och upptas normalt i värderingarna med en procentuell årlig avsättning beräknad på årliga hyresintäkter med tillägg för det kommande årets budgeterade underhållsinvesteringar. Capex i värde - ringsmodellen ligger normalt i intervallet 2,0-5,0 procent och uppgick i genomsnitt till 2,3 procent (2,6) av totala hyresintäkter. Den lång - siktiga inflationen för marknadshyror har upptagits till mellan 2,0-2,5 procent. Warszawa Poznan Vilnius Riga Totalt Värderingsantaganden 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 Direktavkastningskrav, % 6,35 6,40 7,10 7,50 6,00-6,75 6,00-6,50 6,75-7,00 6,50-6,75 6,00-7,10 6,00-7,50 Direktavkastningskrav, vägt, % 6,35 6,40 7,10 7,50 6,50 6,36 6,89 6,59 6,61 6,63 Genomsnittlig kalkylränta, % 8,0 7,5 7,8 7,9 8,4 8,2 8,6 8,4 8,2 8,0 Antagen marknadshyra vid avtalsförfall, EUR/kvm/månad 26,7 25,0 17,8 17,2 17,3 17,3 15,3 15,2 19,3 18,8 Långsiktig inflation, % e.t. e.t 2,5 2,5 2,0 2,0 2,0 2,0 2,1 2,3 Långsiktig vakansgrad, % e.t. e.t. e.t. e.t. 2,5-5,0 2,5-5,0 3,0-5,0 3,0-5,0 2,5-5,0 2,5-5,0 Känslighetsanalys fastighetsvärdering Fastighetsvärderingar innebär en uppskattning av fastigheternas marknadsvärde och baseras på beräkningar enligt etablerade och vedertagna principer samt antaganden och bedömningar hos certifierade värderingsinstitut. Sambandet mellan direktavkastnings - krav, kalkylränta och inflation är centralt i fastighetsvärderingar. Vid stigande inflation tenderar nominella räntor att stiga, vilket påverkar kalkylräntan som ofta tar sin utgångspunkt i en riskfri ränta. Stigande räntor tenderar att höja avkastningskrav i syfte att kompensera för högre finansieringskostnader. Tabell Känslighetsanalys fastigheter redovisar påverkan på förvalt - ningsfastigheternas beräknade marknadsvärde vid förändringar av individuella värdeparametrar. Känslighetsanalysen tar ej hänsyn till att ändring av en värdeparameter ofta har en påverkan på andra parame - trar i känslighetsanalysen. Känslighetsanalys fastig heter, TEUR Antag anden Warszawa Poznan Vilnius Riga Totalt Marknadshyra +/- 5,0 % 14 748 -15 057 8 224 -8 224 14 303 -14 285 2 082 -2 073 39 357 -39 639 Uthyrningsgrad +/- 1,0 %-enhet e.t. e.t. e.t. e.t. 4 763 -4 774 599 -715 5 362 -5 489 Direktavkastningskrav +/- 0,25 %-enheter -11 800 12 700 -4 632 4 970 -8 048 8 646 -1 396 1 507 -25 876 27 823 Direktavkastningskrav +/- 0,5 %-enheter -22 700 26 500 -8 959 10 317 -15 578 18 031 -2 699 3 131 -49 936 57 979 Direktavkastningskrav +/- 1,0 %-enhet -42 200 58 100 -16 812 22 324 -29 001 39 445 -5 059 6 792 -93 072 126 661 83 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 84 ===== Not 11 Derivatinstrument Eastnine tillämpar inte säkringsredovisning. Derivaten klassificeras som finansiella instrument, och utgörs av ränteswappar, där Bolaget er håller rörlig ränta och betalar en fast ränta, samt valutaterminer. Derivaten värderas till verkligt värde enligt nivå 2 och värdeföränd - ringar redovisas på egen rad i rapporten över totalresultat. Inga derivatavtal har avslutats i förtid. Valutaterminer är upptagna för att minska valuta exponeringen kopplad till Eastnines utdelningar. Under året har förfallna valutaterminer inneburit en realiserad värdeför - ändring om -86 TEUR (40). Årlig amortering i befintliga ränteswappar uppgick till 6 606 TEUR (4 381). Av nominellt belopp med förfall 2026 avsåg 37 946 TEUR ränteswappar och 2 691 TEUR valutatermin. Marknads värdet på dessa förfall uppgick till -321 TEUR respektive 21 TEUR. För kassaflöden från Eastnines derivat, se not 28 (Finan - siella risker och riskhantering). För mer information, se även not 27 (Finansiella instrument). Förfalloår Nominellt belopp, TEUR Marknads- värde, TEUR 2026 40 637 -300 2027 95 559 496 2028 23 114 68 2029 225 733 -1 014 2030 23 443 44 Summa 408 486 -706 Koncernen Värde derivat, TEUR 2025 2024 Redovisat värde vid årets början -2 179 3 254 Orealiserade värdeförändringar 1 501 -5 433 Realiserade värdeförändringar -28 – Redovisat värde vid årets slut -706 -2 179 Not 12 Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar Koncernen Moderbolaget TEUR 2025 2024 2025 2024 Realiserade värdeförändringar, valutaterminer -86 40 -86 40 Slutbetalning, ECBPF2 – 52 – – Summa -86 93 -86 40 Not 13 Övriga intäkter Moderbolaget TEUR 2025 2024 Rådgivning- och förvaltningstjänster till koncernföretag 2 849 2 172 Summa 2 849 2 172 Not 14 Skatter Koncernen Moderbolaget Avstämning av effektiv skatt, TEUR 2025 2024 2025 2024 Resultat före skatt 53 525 12 593 142 4 961 Skatt enligt gällande skattesats i Sverige, 20,6 % -11 026 -2 594 -29 -1 022 Effekt av andra skattesatser för utländska dotterföretag -467 -2 273 – – Skatteeffekt av ej skatte pliktig utdelning – – 309 – Skatteeffekt av ej avdragsgilla kostnader -164 -685 -4 -2 Underskott från tidigare år – 62 – 62 Övriga skattemässiga justeringar -403 -89 -774 -89 Aktivering av tidigare ej redovisade underskott¹ 309 57 – – Justering skatt från tidigare år -34 -1 163 -34 -1 163 Summa -11 785 -6 685 -532 -2 213 Genomsnittlig skattesats, % 22,0 53,1 375,3 44,6 ¹ Uppskjutna skattefordringar redovisas i den omfattning det är möjligt att de kan tillgodogöras genom framtida beskattningsbara vinster. Uppskjuten skatt på underskottsavdrag om 0,7 MEUR i dotterbolag redovisas ej i balans­ räkningen. Samtliga underskottsavdrag är obegränsade i tid. 84 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 85 ===== Not 15 Immateriella anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar avser utveckling av programvara och en digital plattform för automatiserad insamling av fastighets - data, vilket omfattar förbrukning och nyttjande av resurser, besöks - statistik samt inhämtning av data från affärsapplikationer och tredjepartslösningar. Redovisning sker till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar. Utvecklingen av program - varan och den digitala plattformen beräknas vara slutfört under år 2026. Nyttjandeperioden har bedömts vara 5 år. Avskrivning kom - mer ske linjärt över nyttjandeperioden och redovisas som centrala administrations kostnader. Koncernen Moderbolaget TEUR 2025 2024 2025 2024 Ackumulerade anskaffningsvärden vid årets början – – – – Årets investeringar 290 – 290 – Ackumulerade anskaffningsvärden vid årets slut 290 – 290 – Ackumulerade avskrivningar vid årets början – – – – Årets avskrivningar – – – – Ackumulerade avskrivningar vid årets slut – – – – Redovisat värde vid årets slut 290 – 290 – Not 16 Inventarier Inventarier redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumu - lerade av- och nedskrivningar. Eventuella nedskrivningar redovisas som kostnad i resultaträkningen. I anskaffningsvärdet ingår utgifter direkt hänförbara till förvärvet av tillgången. Nyttjandeperioden har bedömts vara 5 år. Avskrivning sker linjärt över nyttjande perioden och redovisas på raden för fastighetskostnader eller centrala administrations kostnader. Inventarier består bland annat av inventarier och kontors utrustning för Eastnines kontor i Stockholm, Warszawa, Vilnius och Riga. Koncernen Moderbolaget TEUR 2025 2024 2025 2024 Ackumulerade anskaffningsvärden vid årets början 572 553 89 89 Årets utrangering – -2 – – Årets investeringar 494 21 416 – Ackumulerade anskaffningsvärden vid årets slut 1 066 572 505 89 Ackumulerade avskrivningar vid årets början -500 -438 -89 -73 Årets utrangering – 2 – – Årets avskrivningar -39 -64 -1 -16 Ackumulerade avskrivningar vid årets slut -539 -500 -90 -89 Redovisat värde vid årets slut 527 72 415 – Not 17 Kundfordringar Individuell bedömning görs av samtliga förfallna kundfordringar. Bedömning om risken för kreditförluster görs framåtblickande enligt IFRS 9 och reservering görs när kreditförlust föreligger. Kreditförluster reducerar koncernens driftnetto. Koncernen Åldersfördelning, TEUR 2025 2024 Ej förfallna 3 014 1 878 Förfallna 0–30 dagar 371 1 117 Förfallna 31–60 dagar 74 299 Förfallna 61–90 dagar 34 95 Förfallna sedan mer än 90 dagar 417 23 varav reserverat¹ -112 -20 Summa 3 798 3 391 ¹ Reserveringar sker på individuell basis. Samtliga reserveringar avser förfallna fordringar vid årets slut. Inga reserveringar avser befarade framtida kund­ förluster. Koncernen Analys över förlustreservering, TEUR 2025 2024 Förlustreservering vid årets början -20 16 Inbetalningar under året 1 – Nya reserveringar under året -93 -4 Summa -112 -20 85 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 86 ===== Not 18 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Koncernen Moderbolaget TEUR 2025 2024 2025 2024 Upplupna ränteintäkter – 87 – 2 731 Upplupna intäkter 929 491 746 – Förutbetalda kostnader 2 481 2 614 143 237 Summa 3 481 3 192 889 2 968 Not 19 Spärrade likvida medel Spärrade likvida medel är likvida medel som hålls på separata konton för ett specifikt ändamål och som därför inte är tillgängliga för ome - delbar eller allmän användning av koncernen utan godkännande från den långivande banken. Koncernen Moderbolaget TEUR 2025 2024 2025 2024 Reserveringskonto för skuldbetalningar 2 725 2 725 – – Konton för hyresgästdepositioner 924 924 – – Andra spärrade konton 0 0 – – Summa 3 649 3 649 – – Reserveringskonton för skuldbetalningar. Deposition av likvida medel som hålls på spärrade konton för att täcka framtida skuldbetalningar. Konton för hyresgästdepositioner. Likvida medel relaterade till hyres - depositioner som härrör från hyresavtal, vilka koncernen kan använda för att täcka hyresgästers förfallna skulder eller som återbetalning när en hyresgästs hyresavtal sagts upp och avslutats. Övriga spärrade konton. Till exempel likvida medel som spärrats till förmån för långivare för andra förpliktelser än Reserveringskonton för skuldbetalningar och Konton för hyresgästdepositioner. Not 20 Likvida medel Koncernen Moderbolaget TEUR 2025 2024 2025 2024 Likvida medel 47 175 27 536 21 719 10 546 Summa 47 175 27 536 21 719 10 546 På bokslutsdagen avser likvida medel tillgångar på Bolagets bank - konton som är omedelbart tillgängliga för användning i fastighets - rörelsen, i enlighet med IAS 7. De likvida medlen är fritt disponibla men Bolaget har i enlighet med villkor i låneavtal åtagit sig att upp - rätthålla en minsta kontobehållning. Begränsningen påverkar inte bedömningen om posten som likvida medel, men upplysning lämnas i enlighet med kravet på transparens rörande begränsningar i nyttjandet av de likvida medlen. På bokslutsdagen uppgick den minsta konto - behållningen till 3 149 TEUR (3 667). Not 21 Eget kapital Eastnine AB (publ) har per balansdagen totalt 98 241 728 utgivna stamaktier där varje aktie har ett röstvärde av en (1) röst och ett kvotvärde om 0,0409 EUR per aktie. Registrerat aktiekapital uppgick per 31 december 2025 till 4 018 087 EUR (4 018 087). Under året har Eastnine tilldelat 34 508 aktier till deltagare i Eastnines långsiktiga incitamentsprogram som infördes 2022 (LTIP 2022). Efter transaktio - nen, tillika per 31 december 2025, har Bolagets innehav av egna aktier minskat till 467 616, motsvarande en minskning från cirka 0,5 procent till cirka 0,5 procent av samtliga aktier. Vid årsstämman 2025 erhöll styrelsen nytt mandat att besluta om återköp av egna aktier, med begränsningen att Eastnines innehav av egna aktier vid var tid inte får överstiga 10 procent av samtliga aktier i Bolaget. Antal stamaktier 2025 2024 Antal utgivna aktier per 1 januari 98 241 728 22 370 261 Aktiesplit 4:1, datum 2024-05-13 – 67 110 783 Kvittningsemission, datum 2024-11-29 – 8 760 684 Antal utgivna aktier per 31 december 98 241 728 98 241 728 varav aktier i eget förvar 467 616 502 124 Koncernens egna kapital Eget kapital motsvaras av moderbolagets aktiekapital, övrigt till - skjutet kapital och intjänade vinstmedel. Övrigt tillskjutet kapital avser tillskjutet kapital från ägarna samt överkursbelopp som inbetalats i samband med nyemissioner. Intjänade vinstmedel avser intjänade vinstmedel i koncernen. Totalt eget kapital uppgick per 31 december 2025 till 467,9 MEUR (437,3). Kapitalhantering Kapitalet definieras som totalt eget kapital och uppgick den 31 december 2025 till 467,9 MEUR (437,3). Likvida medel i koncernen uppgick till 47,2 MEUR (27,5). Eastnine eftersträvar en belåningsgrad kring 50 procent över en konjunkturcykel. Belåningsgraden ska inte överstiga 60 procent. På bokslutsdagen uppgick belåningsgraden till 47 procent (50) och soliditeten till 45 procent (44). Moderbolagets bundna och fria egna kapital Enligt aktiebolagslagen utgörs eget kapital av bundet (icke utdelnings - bart) och fritt (utdelningsbart) eget kapital. Bundet eget kapital består i Eastnine AB av aktiekapitalet. I fritt eget kapital ingår överkursfond, årets resultat och balanserade vinstmedel. Av moderbolagets fria egna kapital får, till aktieägarna, endast utde- las så mycket att det efter utdelning finns full täckning för bundet eget kapital. Vidare får endast vinstutdelning ske om det med bedömning av verksamhetens omfattning, krav och risker är försvarligt med hänsyn till koncernens konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Utdelning Det är årsstämman som beslutar om utdelning. Styrelsen föreslår årsstämman 2026 en utdelning om 1,28 SEK per aktie, jämnt fördelat på fyra tillfällen om 0,32 SEK vardera under 2026 och inledningen av 2027. Utdelning ges ej för Bolagets innehav av egna aktier, vars exakta antal fastställs på avstämningsdagen. Baserat på antalet utgivna aktier på balansdagen, exklusive aktier i eget förvar, uppgår föreslagen utdelning till 125,2 MSEK, motsvarande 11,6 MEUR. 1 EUR = 10,82 SEK den 31 december 2025. 86 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 87 ===== Not 22 Räntebärande skulder Räntebärande skulder avser skulder till kreditinstitut och pensionsfonder, varav 488 390 TEUR (454 854) klassificeras som långfristiga skulder då låneförfall infaller senare än 12 månader från balansdagen och 13 517 TEUR (40 534) klassificeras som kortfristiga med låneförfall inom 12 månader, se även tabellen Löptidsanalys finansiella instrument i not 28. Eastnines ränte bärande skulder är värderade till upplupet anskaffnings- värde. Vid årets slut uppgick lån från pensionsfonder till 10 000 TEUR (10 000), med låneförfall i november 2027. Koncernen Räntebärande skulder, TEUR 2025 2024 Räntebärande skulder vid årets början 495 388 284 323 Upptagande av räntebärande skulder1 14 423 217 727 Förändring obetalda räntekostnader 79 – Amorteringar enligt plan1 -7 983 -6 661 Redovisat värde vid årets slut 501 907 495 388 1 Räntebärande skulder som under året refinansierats, inklusive med ny kredit­ givare, ingår varken i raden för Upptagande av räntebärande skulder eller Amorteringar. I enlighet med Eastnines finanspolicy ska lånens genomsnittliga kapitalbindning aldrig understiga 18 månader, se även avsnittet Finansiering och kapitalstruktur. I tabellen Förfallostruktur ränte - bärande skulder redovisas kreditförfall fördelat per år, efter avtalade amorteringar. Årliga amorteringar enligt avtal uppgick vid årets slut till 6 870 TEUR (8 267), motsvarande 1,4 procent (1,7) av utestående skuld. Vid årets slut är samtliga kovenanter uppfyllda, både bakåtblickande som framåtblickande och inga krediter bedöms därmed kunna förfalla i förtid. Bolaget har inga revolverande krediter eller övriga avtalade villkor som kan förlänga tidpunkten för låneförfall. Låneförfall redo - visas enligt avtal utan bedömning om refinansiering vid kapitalförfall. För räntebärande skulders påverkan på kassaflödet, se not 28 (Finan - siella risker och riskhantering). Förfallostruktur räntebärande skulder, år Låneskuld, TEUR Andel, % 2026 13 517 2,7 2027 117 475 23,4 2028 28 047 5,6 2029 239 515 47,7 2030 103 353 20,6 Summa 501 907 100 Koncernen Fördelning räntebärande skulder, TEUR 2025 2024 Skulder till kreditinstitut, långfristiga 478 390 444 854 Skuld obligationsinnehavare, långfristig 10 000 10 000 Skulder till kreditinstitut, kortfristiga 13 517 40 534 Summa 501 907 495 388 Not 23 Uppskjuten skatteskuld Uppskjuten skatt på temporära skillnader, TEUR Koncernen Moderbolaget 2025 2024 2025 2024 Förvaltningsfastigheter 43 291 32 349 – – Nyttjanderättstillgång, leasingavtal 1 391 4 318 280 – Derivatinstrument -145 -452 4 6 Leasingskuld -1 410 -4 318 -299 – Skattemässiga underskott -14 226 -11 208 – – Övrigt 1 881 247 142 247 Redovisat värde vid årets slut 30 782 20 935 128 253 Negativa belopp ovan avser uppskjuten skattefordran. Uppskjuten skatt är hänförligt till dotterbolag i Polen och Litauen, med skattesatser om 19,0 procent respektive 17,0 procent, samt moderbolaget i Sverige, med skattesats om 20,6 procent. Den upp - skjutna skatten är hänförlig till skillnaden mellan bokförda och skatte - mässiga värden på fastigheter, leasingtillgångar och leasing skulder, orealiserade värdeförändringar på derivat samt skattemässiga under - skott. Ingen bolagsskatt redovisas i Estland eller Lettland, där skatt endast utgår med 22 procent respektive 20 procent på i huvudsak utdelade vinstmedel, det vill säga, ingen skatt betalas för outdelade vinstmedel. Då Eastnine ej har för avsikt att dela ut vinstmedel från Estland och Lettland har ingen uppskjuten skatt redovisats baserat på upparbetade vinstmedel. Skatteeffekt kommer att redovisas om beslut om utdelning kan bli aktuellt i framtiden. Utdelningsbara balanserade vinstmedel i koncernens dotterbolag i Estland och Lettland, inklusive årets resultat, uppgick vid årets slut till 43 014 TEUR (44 645) och den uppskjutna skatten på dessa vinstmedel kan maximalt uppgå till 9 463 TEUR (9 822). Orealiserad valutakursförlust i uppskjuten skatt uppgick under året till 74 TEUR. 87 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 88 ===== Not 24 Andra långfristiga skulder Koncernen Moderbolaget TEUR 2025 2024 2025 2024 Depositioner från hyresgäster 4 964 4 529 – – Övrigt – 27 – 27 Summa 4 964 4 556 – 27 Hyresdepositioner avser likvida medel som hyresgäster har betalt som säkerhet för ingångna hyresavtal. Hyresdepositionerna kan användas för att täcka hyresgästers förfallna skulder. När hyresavtal upphör och samtliga skulder är reglerade, återbetalas hyresdepositionen. Kort - fristiga hyresdepositioner redovisas i posten Övriga skulder. Not 25 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Koncernen Moderbolaget TEUR 2025 2024 2025 2024 Upplupna lönerelaterade kostnader 903 763 743 608 Upplupna räntekostnader 99 230 99 99 Upplupna fastighetskostnader 2 804 702 – – Övriga upplupna kostnader 211 181 246 154 Förutbetalda intäkter 3 746 1 808 – – Summa 7 763 3 684 1 088 861 Not 26 Aktier och andelar i koncernföretag Moderbolaget TEUR 2025 2024 Ingående anskaffningsvärden 300 448 126 276 Återbetalning av aktieägartillskott -14 500 -3 500 Tillkommande/avgående anskaffningsvärden¹ 46 032 177 672 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 331 980 300 448 ¹ Av tillkommande/avgående anskaffningsvärden avser 1 TEUR (-7) anskaffningsvärden hänförliga till anställdas incitamentsprogram. Direktägda dotterbolag Säte Antal aktier/andelar Kapital- och röstandel, % Bokfört värde, TEUR Eastnine Baltics OÜ Tallinn, Estland 2 500 100 110 973 Eastnine NRD Sp. z o.o. Poznan, Polen 408 236 100 44 001 Eastnine NRE Sp. z o.o. Poznan, Polen 494 175 100 58 002 Eastnine Warsaw Unit Sp. z o.o. Warszawa, Polen 32 243 100 118 801 Eastnine Poland Sp. z o.o. Warszawa, Polen 1 800 100 202 Cyllantico Investments Sp. z o.o. Warszawa, Polen 100 100 1 Summa anskaffningsvärden 331 980 Indirekt ägda dotterbolag Säte Antal aktier/andelar Kapital- och röstandel, % Eastnine Prop1 OÜ Tallinn, Estland 1 100 Eastnine Latvia SIA Riga, Lettland 53 353 814 100 Eastnine Alojas Biroji SIA Riga, Lettland 8 565 000 100 Eastnine Kimmel SIA Riga, Lettland 5 952 045 100 Eastnine Prop 6 SIA Riga, Lettland 5 000 100 Eastnine Valdemara Centrs SIA Riga, Lettland 10 000 000 100 Eastnine Zala 1 SIA Riga, Lettland 6 830 000 100 Eastnine Lithuania UAB Vilnius, Litauen 29 216 503 100 Eastnine 3Bures-1-2 UAB Vilnius, Litauen 2 925 100 Eastnine 3Bures-3 UAB Vilnius, Litauen 3 620 100 Eastnine S7-1 UAB Vilnius, Litauen 2 600 100 Eastnine S7-2 UAB Vilnius, Litauen 2 800 100 Eastnine S7-3 UAB Vilnius, Litauen 2 800 100 Eastnine Uniq UAB Vilnius, Litauen 2 700 100 Eastnine Uptown Park UAB Vilnius, Litauen 2 600 100 Eastnine Vertas-1 UAB Vilnius, Litauen 2 600 100 Eastnine Vertas-2 UAB Vilnius, Litauen 2 600 100 88 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 89 ===== Not 27 Finansiella instrument En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas normalt upp i balans - räkningen på transaktionsdagen. Beräkning av verkligt värde Följande sammanfattar de metoder och antaganden som används för att fastställa verkligt värde för finansiella instrument. Finansiella instrument som värderas till verkligt värde via årets resultat Finansiella instrument värderade till verkligt värde bedöms i enlighet med IFRS 13. Transaktionsutgifter belastar resultatet i enlighet med IFRS 9. Finansiella instrument som värderas till upplupet anskaffningsvärde Finansiella instrument såsom kundfordringar, leverantörskulder och andra rörelsekapitalposter som är finansiella instrument med mycket kort löptid, redovisas till upplupet anskaffningsvärde med avdrag för eventuell nedskrivning, varför det verkliga värdet bedöms överens - stämma med redovisat värde. Långfristiga räntebärande skulder löper i huvudsak med korta räntebindningstider och upplupet anskaffnings - värde bedöms överensstämma med verkligt värde. Verkligt värde för icke säkerställt lån, redovisat till 10 000 TEUR (10 000) bedöms inte avvika materiellt från redovisat värde. Värdering till verkligt värde Eastnine tillämpar IFRS 13 för uppskattningar av verkligt värde och IFRS 13 och IFRS 7 för upplysningsändamål. Dessa kräver att Bolaget klassificerar värderingarna till verkligt värde enligt en hierarki som återspeglar betydelsen av de data som använts för att göra värderingarna. Hierarkin har följande nivåer: Nivå 1: Noterade priser (ojusterade) på aktiva marknader för identiska tillgångar eller skulder. Nivå 2: Andra indata än de noterade priser som ingår i nivå 1, som är observerbara för tillgången eller skulden antingen direkt (dvs. som priser) eller indirekt (dvs. härledda från priser). Nivå 3: Indata för tillgången eller skulden, som inte bygger på observer bara marknadsdata (dvs. icke observerbar indata). Den nivå i hierarkin för verkligt värde där värderingen till verkligt värde kategoriseras ska bestämmas med grund i den lägsta nivå indata som är signifikant för värderingen till verkligt värde i sin helhet. I detta syfte görs bedömningen av indatas signifikans med beaktande av värderingen till verkligt värde i sin helhet. Om det i en värdering till verkligt värde används observerbara indata som kräver betydande jus - tering som har sin grund i icke observerbara data, är detta en värdering på nivå 3. Bedömningen av signifikansen för särskilda indata i värde - ringen till verkligt värde i sin helhet kräver beaktande av de faktorer som särskilt gäller för tillgången eller skulden. I tabellerna på nästa sida framgår de kategorier av finansiella instru - ment som finns i koncernen respektive moderbolaget. Finansiella tillgångar och skulder, redovisade till upplupet anskaffningsvärde respektive verkligt värde klassificerade i enlighet med IFRS 9. 89 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 90 ===== Not 27 forts. Finansiella tillgångar och skulder, TEUR Finansiella instrument värderade till verkligt värde via årets resultat Finansiella tillgångar och skulder redovisade till upplupet anskaffningsvärde Summa redovisat värde Koncernen 2025 2024 2025 2024 2025 2024 Derivat (nivå 2) 1 146 1 728 – – 1 146 1 728 Kundfordringar – – 3 798 3 391 3 798 3 391 Övriga fordringar – – 6 353 5 593 6 353 5 593 Upplupna intäkter – – 714 80 714 80 Likvida medel – – 47 175 27 536 47 175 27 536 Summa finansiella tillgångar 1 146 1 728 58 039 36 601 58 039 36 601 Räntebärande skulder – – 501 907 495 388 501 907 495 388 Derivat (nivå 2) 1 852 3 907 – – 1 852 3 907 Leverantörsskulder – – 1 607 2 053 1 607 2 053 Övriga finansiella skulder – – 6 472 9 247 6 472 9 247 Upplupna kostnader – – 4 049 1 881 4 049 1 881 Summa finansiella skulder 1 852 3 907 514 035 508 569 515 887 512 476 Finansiella tillgångar och skulder, TEUR Finansiella instrument värderade till verkligt värde via årets resultat Finansiella tillgångar och skulder redovisade till upplupet anskaffningsvärde Summa redovisat värde Moderbolaget 2025 2024 2025 2024 2025 2024 Lån till koncernföretag – – 27 637 73 877 27 637 73 877 Derivat (nivå 2) 21 29 – – 21 29 Övriga fordringar – – 809 2 849 809 2 849 Likvida medel – – 21 719 10 546 21 719 10 546 Summa finansiella tillgångar 21 29 50 166 87 272 50 187 87 301 Räntebärande skulder – – 31 699 28 712 31 699 28 712 Leverantörsskulder – – 231 163 231 163 Övriga finansiella skulder – – 4 395 3 407 4 395 3 407 Upplupna kostnader – – 1 088 861 1 088 861 Summa finansiella skulder – – 37 412 33 143 37 412 33 143 90 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 91 ===== Not 28 Finansiella risker och riskhantering Eastnine är genom sin verksamhet exponerat för olika slags risker. Bolagets finanspolicy fastställs av styrelsen. Hantering av finansiella risker sköts primärt av finansfunktionen i enlighet med Bolagets finans - policy. För mer information, se även not 22 (Räntebärande skulder). Finansiella risker Eastnine har exponering för följande finansiella risker: (A) Ränterisk (B) Valutarisk (C) Likviditetsrisk (D) Refinansieringsrisk (E) Kreditrisk (A) Ränterisk (medium risk) Räntekostnader utgör Eastnines största enskilda kostnadspost och uppgick för räkenskapsårets 2025 till 21,8 MEUR. Ränterisk avseende räntekostnader är både risken för stigande räntor när Bolaget har hela eller delar av räntebärande skulder med rörlig ränta, samt risk för sjun - kande räntor när Bolaget har hela eller delar av räntebärande skuld med fast ränta. Enligt finanspolicy ska ränte risken begränsas genom att räntebärande skulder ska ha genomsnittlig räntebindningstid om minst 12 månader. Eastnine binder ränta via derivat i form av ränte - swappar eller genom lån till fast ränta. Vid årets slut uppgick den genomsnittliga räntebindningstiden till 2,4 år (3,1). Ränteintäkter kan tidvis utgöra en betydande post i resultaträkningen. Fallande mark - nadsräntor riskerar att minska resultat och kassaflöde, då likviditet placeras på löptider understigande ett år. Efterföljande tabell sammanfattar effekterna på Eastnines resultat och eget kapital vid förändring av marknadsräntor utan hänsyn till eventuella värdeförändringar på Bolagets ränteswappar. Känslighetsanalys för marknadsränta Kassaflöde och intjäning, TEUR 2025 2024 Räntebärande skulder Marknadsränta +/- 50 räntepunkter -436 / +436 -390 / +390 Marknadsränta +/- 100 räntepunkter -872 / +872 -780 / +780 Likvida medel Marknadsränta +/- 50 räntepunkter +254 / -254 +156 / -156 Marknadsränta +/- 100 räntepunkter +508 / -508 +312 / -312 (B) Valutarisk (medium risk) Euro är Eastnines funktionella valuta. Valutarisk för Eastnine är risk för att växelkursen mellan euro och andra funktionella valutor i de länder där Eastnine bedriver verksamhet (zloty respektive SEK) ändras. Ändrad växelkurs påverkar bland annat värdet av in- och utbetal - ningar i andra funktionella valutor, kortfristiga lån eller placeringar samt beslutad utdelning. Av årsstämman beslutad utdelning valuta - säkras vid tidpunkten för beslutet, men valutakurseffekt uppkommer om kursen ändrats vid respektive efterföljande kvartalsskifte. Efterföljande tabeller redovisar de tillgångar och skulder som har en annan valuta än euro och känslighetsanalys för marknadsrisker. Tillgångar och skulder i främmande valutor Likvida medel och skulder, TEUR 2025 2024 Valuta i SEK 167 77 Valuta i PLN 4 464 4 547 Leasingskuld i SEK 1 451 – Känslighetsanalys för marknadsrisker Påverkan på eget kapital och total resultat, TEUR Riskfaktor Förändring, % 2025 2024 Växelkurs EUR/PLN¹ +/- 10 20 111 18 823 ¹ Beräknat på nettotillgångar i PLN. (C) Likviditetsrisk (låg risk) Likviditetsrisk är risken att Eastnine saknar likvida medel för kom - mande betalningsåtaganden. Eastnine gör månatliga likviditets - prognoser över kommande tolv månader. Enligt finanspolicyn ska Bolaget ha tillräcklig likviditet för att täcka kommande sex månaders nettolikviditet. Räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,0 gånger. Vid årets slut uppgick räntetäckningsgraden till 2,4 gånger. (D) Refinansieringsrisk (låg risk) Refinansieringsrisk är risken att inte erhålla tillräcklig finansiering, antingen vid förfall av befintlig finansiering eller vid nytt behov av finansiering. Enligt finanspolicyn ska belåningsgraden vara omkring 50 procent och inte överstiga 60 procent. Kapitalbindningen ska uppgå till minst 1,5 år. Eastnine har vid årets slut en bred finansieringsbas med huvudsakligen bankfinansiering, från sju banker, samt en mindre del direktlån, från pensionsfonder. Belånings graden uppgick till 47 procent (50) och kapitalbindningen var 3,3 år (3,4). (E) Kreditrisk (låg risk) Kreditrisk uppkommer exempelvis i samband med placering av likvida medel och genom kundförluster om kunder försätts i konkurs eller inte kan fullfölja sina betalningsåtaganden. Eastnine håller likvida medel i större banker i länder där Bolaget har verksamhet. Motparter lämnar generellt bankgaranti eller deposition mot - svarande 2–3 månadshyror. Eastnine har löpande uppföljning av att hyres inbetalningar inkommer enligt avtal. Hyresförlusterna under 2025 har varit begränsade. 91 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 92 ===== Not 28 forts. Löptidsanalys finansiella instrument 31 december 2025, TEUR Totalt 2026 2027 2028 2029 2030 Räntebärande skulder 501 907 13 517 117 475 28 047 239 515 103 353 Ränta för räntebärande skulder 62 221 19 362 16 562 14 022 9 706 2 569 Ränta för derivat 3 701 988 1 011 1 057 601 44 Leasingskuld¹ 5 196 837 1 108 1 108 1 108 1 035 Leverantörsskulder 1 607 1 607 – – – – Övriga skulder 2 711 2 711 – – – – Summa kassaflöde från finansiella instrument 577 343 39 022 136 156 44 234 250 930 107 002 31 december 2024, TEUR Totalt 2025 2026 2027 2028 2029 Räntebärande skulder 495 388 40 534 74 434 116 004 26 474 237 942 Ränta för räntebärande skulder 81 613 23 833 21 517 15 705 12 840 7 718 Ränta för derivat -3 510 -747 -732 -717 -702 -612 Leasingskuld¹ 1 165 233 233 233 233 233 Leverantörsskulder 2 053 2 053 – – – – Övriga skulder 2 424 2 424 – – – – Summa kassaflöde från finansiella instrument 579 133 68 330 95 452 131 226 38 844 245 281 ¹ Leasingskulden avser bl.a. avgifter för tomträttsavgälder, vilka anses vara eviga. Årliga tomträttsavgälder efter år 2030 uppgick vid årets slut till 233 TEUR (233). Not 29 Närstående Närståendeförhållanden Eastnine AB har närståendeförhållande med sina dotterföretag, se not 26 (Aktier och andelar i koncernföretag), samt med styrelseledamöter och anställda. Transaktioner med personal i ledande ställning och till dem närstående företag Eastnines företagsledning, styrelseledamöter och deras nära familje - medlemmar samt närstående företag kontrollerar 31 procent (31) av rösterna i Bolaget. Information om ersättningar till ledande befatt - ningshavare framgår av not 5 (Anställda, personalkostnader och ledande befattningshavares ersättningar). Not 29 forts. Övriga transaktioner med närstående bolag TEUR 2025 2024 Eastnine Lithuania UAB Fordran nominellt belopp 27 527 27 527 Ränteintäkt under året 1 514 2 065 Upplupen räntefordran 620 2 291 Eastnine Baltics OÜ Fordran nominellt belopp – 45 500 Ränteintäkt under året 874 2 188 Upplupen räntefordran – 342 Koncerninterna tjänster, försäljning 1 305 1 487 Eastnine NRD Sp. z o.o. Fordran nominellt belopp – 850 Ränteintäkt under året 35 140 Upplupen räntefordran – 27 Koncerninterna tjänster, försäljning 357 434 Erhållen utdelning 1 500 – Eastnine Poland Sp. z o.o. Fordran nominellt belopp 110 – Skuld, kortfristig, nominellt belopp -125 – Ränteintäkt under året 2 – Koncerninterna tjänster, försäljning 17 – Koncerninterna tjänster, inköp -125 – Eastnine NRE Sp. z o.o. Skuld nominellt belopp -18 489 -18 489 Räntekostnad under året -832 -223 Upplupen ränteskuld -210 -209 Koncerninterna tjänster, försäljning 242 165 Eastnine Warsaw Unit Sp. z o.o. Skuld nominellt belopp -7 000 – Räntekostnad under året -87 – Upplupen ränteskuld – – Koncerninterna tjänster, försäljning 723 86 92 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 93 ===== Not 30 Specifikationer till kassaflödesanalysen Justering för poster som inte ingår i kassaflöde för den löpande verksamheten TEUR Koncernen Moderbolaget 2025 2024 2025 2024 Orealiserade värde förändringar i fastigheter -21 108 4 260 – – Orealiserade värde förändringar i derivat -1 501 5 433 -21 -29 Av- och nedskrivningar 110 272 72 226 Långsiktigt incitamentsprogram 3 67 3 67 Övrigt 1 524 -975 43 -27 Summa -20 973 9 058 96 237 Betalda och erhållna räntor i kassaflödet Koncernen Moderbolaget TEUR 2025 2024 2025 2024 Erhållna räntor 165 3 169 4 829 8 249 Erlagda räntor -21 901 -14 613 -1 470 -13 Kassaflödesanalys av förändringar av räntebärande skulder hänförliga till finansieringsverksamheten Kassaflöde 2024 Kassaflöde 2025 Ej kassa flöde 2023-12-31 Upptagna lån Amorteringar 2024-12-31 Upptagna lån Amorteringar Obetalda ränte kostnader 2025-12-31 Räntebärande skulder 284 322 253 230 -42 164 495 388 14 423 -7 983 79 501 907 Not 31 Resultat per aktie Resultat per aktie EUR 2025 2024 Resultat per aktie, före utspädning¹ 0,43 0,07 Resultat per aktie, efter utspädning¹ 0,43 0,07 Underlaget för de täljare och nämnare som använts i ovanstående beräkningar av resultat per aktie anges i följande tabell: Beräkningar och resultat Årets resultat hänförligt till moder bolagets stamaktieägare, TEUR 41 739 5 908 Genomsnittligt antal stamaktier justerat för återköpta aktier, före utspädning, tusental aktier¹ 97 753 89 807 Effekt av Bolagets långsiktiga incitamentsprogram för anställda (LTIP), tusental aktier¹ – 34 Genomsnittligt antal stamaktier justerat för återköpta aktier, efter utspädning, tusental aktier² 97 753 89 841 ¹ Utestående teckningsoptioner har inte medfört någon utspädning, då den genomsnittliga aktiekursen har understigit lösenkursen. Se not 5 för ytterligare information. 2 Omräkning har skett för genomförd aktiesplit 4:1 i maj 2024. Not 32 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser Ställda säkerheter för räntebärande skulder Koncernen TEUR 2025 2024 Förvaltningsfastigheter 951 194 928 194 Pantsatta aktier i dotterbolag 390 656 355 188 Summa 1 341 850 1 283 382 Tabellen visar säkerheter för kreditlån. I merparten av kreditavtalen förekommer kovenanter bland annat för belåningsgrader, mini - mum eget kapital, skuldtäckningsgrader samt krav på likvida medel på bankkonto. Vid årets slut är samtliga kovenanter upfyllda och bedömningen är att samtliga kovenanter kommer att uppfyllas under kommande året. Moderbolaget Eventualförpliktelser, TEUR 2025 2024 Borgensförbindelser avseende krediter i dotterbolag 220 434 209 554 Summa 220 434 209 554 Not 33 Uppgifter om moderbolaget Eastnine AB är ett svenskregistrerat aktiebolag med säte i Stockholm. Moderbolagets aktier är noterade på Nasdaq Stockholm. Adressen till huvudkontoret är Birger Jarlsgatan 25, 111 45 Stockholm. Not 34 Händelser efter räkenskapsårets slut Styrelsen har för räkenskapsåret 2025 föreslagit en utdelning om 1,28 SEK per aktie (1,20), att utbetalas kvartalvis om 0,32 SEK per aktie (0,30). Föreslagen utdelning uppgår till totalt 11 566 623 SEK. Utdel- ningsförslaget innebär en ökning om 7 procent och motsvarar 41 pro - cent av förvaltningsresultatet efter aktuell skatt. I december 2025 förlängdes kreditavtal med Swedbank till fem års löptid och utökades samtidigt med 12,7 MEUR till 75,5 MEUR. Ökningen utbetalades i januari 2026. 93 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 94 ===== Femårsöversikt nyckeltal Nyckeltal 2025 2024 2023 2022 2021 Fastighetsrelaterade Uthyrningsbar yta, tkvm 271,5 271,6 182,8 182,9 143,2 Antal fastigheter 16 16 14 14 13 Förvaltningsfastigheter, TEUR 960 450 935 374 573 771 606 222 469 817 Överskottsgrad, % 93,4 92,8 93,0 90,7 89,3 Uthyrningsgrad, ekonomisk, % 95,8 96,1 93,1 96,3 90,0 Genomsnittshyra, EUR/kvm/månad 18,5 18,2 16,1 15,3 14,8 Genomsnittshyra, EUR/kvm/år 222 218 193 183 178 WAULT, år 3,8 4,1 3,8 4,4 4,3 Vägt direktavkastningskrav, % 6,6 6,6 6,4 5,6 5,6 Hållbarhetscertifierade fastigheter¹, % av kvm 100 100 94 94 81 Finansiella Hyresintäkter, TEUR 61 723 41 523 36 166 30 299 21 530 Driftnetto, TEUR 57 644 38 553 33 631 27 487 19 237 Förvaltningsresultat, TEUR 31 001 22 193 17 698 13 413 9 526 Nettoskuld, TEUR 451 083 464 203 155 703 307 062 211 883 Belåningsgrad², % 47 50 27 51 45 Kapitalbindningstid, år 3,3 3,4 2,1 2,3 2,5 Räntebindningstid, år 2,4 3,1 1,7 1,8 1,5 Skuldkvot, ggr 8,5 13,6 5,2 13,2 13,8 Soliditet, % 45 44 56 57 58 Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 2,5 2,3 2,4 2,7 Genomsnittlig räntenivå, % 4,3 4,5 4,0 3,4 2,8 Avkastning på eget kapital, % 9,1 1,2 -16,3 25,4 21,1 Nyckeltal 2025 2024 2023 2022 2021 Aktierelaterade³ Eget kapital, TEUR 467 902 437 257 400 176 478 508 375 994 Långsiktigt substansvärde, TEUR 499 391 460 370 412 689 486 274 391 853 Börsvärde, TEUR 454 469 398 183 343 475 241 250 341 658 Börsvärde, TSEK 4 918 038 4 573 725 3 823 733 2 682 696 3 517 707 Antal utgivna aktier vid årets slut, tusental 98 242 98 242 89 481 89 481 89 481 Antal utgivna aktier vid årets slut, justerat för återköpta aktier, tusental 97 774 97 740 88 924 88 831 88 831 Genomsnittligt antal aktier justerat för återköpta aktier, före utspädning, tusental 97 753 89 807 88 868 88 831 88 616 Genomsnittligt antal aktier justerat för återköpta aktier, efter utspädning, tusental 97 753 89 841 88 868 88 904 88 928 Kassaflöde per aktie från den löpande verksamheten, EUR 0,31 0,24 0,19 0,22 0,20 Kassaflöde per aktie, EUR 0,20 -1,12 1,22 -0,11 0,06 Förvaltningsresultat per aktie, EUR 0,32 0,25 0,20 0,15 0,11 Resultat per aktie före utspädning, EUR 0,43 0,07 -0,81 1,22 0,82 Resultat per aktie efter utspädning, EUR 0,43 0,07 -0,81 1,22 0,81 Utdelning per aktie, EUR⁴ 0,12 0,10 0,10 0,08 0,07 Utdelning per aktie, SEK⁴ 1,28 1,20 1,16 0,85 0,75 Eget kapital per aktie, EUR 4,79 4,47 4,50 5,39 4,23 Eget kapital per aktie, SEK 51,79 51,39 50,10 59,90 43,58 Långsiktigt substansvärde per aktie, EUR 5,11 4,71 4,64 5,47 4,41 Långsiktigt substansvärde per aktie, SEK 55,27 54,10 51,67 60,87 45,42 Aktiekurs, EUR⁵ 4,65 4,07 3,86 2,72 3,85 Aktiekurs, SEK⁵ 50,30 46,80 43,00 30,20 39,60 Övriga EUR/SEK 10,82 11,49 11,13 11,12 10,30 EUR/PLN 4,23 4,27 4,35 4,69 – ¹ Certifierad yta i relation till total yta (exklusive yta som förväntas bli föremål för omfattande projektutveckling). 2 Fram till och med 2022 benämnd Nettobelåningsgrad fastigheter. ³ Omräkning har skett av historiska siffror för genomförd aktiesplit 4:1 under 2024. ⁴ Föreslagen utdelning för 2025, 1,28 SEK per aktie motsvarande 0,12 EUR per aktie. ⁵ Ej justerad för utdelning. 94 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 95 ===== Härledning av nyckeltal Nyckeltal 2025 2024 2023 2022 2021 Hyresintäkter 61 723 41 523 36 166 30 299 21 530 Driftnetto 57 644 38 553 33 631 27 487 19 237 Överskottsgrad, % 93,4 92,8 93,0 90,7 89,3 Förvaltningsfastigheter 960 450 935 374 573 771 606 222 469 817 Räntebärande skulder 501 907 495 388 284 323 326 882 241 084 Likvida medel (inkl. spärrade) 50 824 31 185 128 620 19 820 29 201 Belåningsgrad, % 47 50 27 51 45 Driftnetto 57 644 38 553 33 631 27 487 19 237 Centrala administrationskostnader -4 688 -4 330 -3 679 -4 224 -3 853 Summa 52 957 34 223 29 952 23 262 15 383 Räntebärande skulder 501 907 495 388 284 323 326 882 241 084 Likvida medel (inkl. spärrade) 50 824 31 185 128 620 19 820 29 201 Nettoskuld, TEUR 451 083 464 203 155 703 307 062 211 883 Skuldkvot, ggr 8,5 13,6 5,2 13,2 13,8 Nyckeltal 2025 2024 2023 2022 2021 Förvaltningsresultat 31 001 22 193 17 698 13 413 9 526 Räntekostnader 21 770 14 795 13 586 9 374 5 600 Resultat före räntekostnader 52 771 36 989 31 284 22 787 15 126 Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 2,5 2,3 2,4 2,7 Eget kapital 467 902 437 257 400 176 478 508 309 942 Återläggning derivat 707 2 179 -3 254 -11 022 2 745 Återläggning uppskjuten skatt 30 782 20 935 15 768 18 788 10 855 Långsiktigt substansvärde, TEUR 499 391 460 370 412 689 486 274 323 542 Årets resultat 41 345 4 957 -71 658 108 560 72 334 Genomsnittligt eget kapital 452 579 418 716 439 342 427 251 342 968 Avkastning på eget kapital, % 9,1 1,2 -16,3 25,4 21,1 95 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 96 ===== Styrelsens och vd:s försäkran Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att årsredovisningen och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med god redo ­ visningssed i Sverige och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de internationella redovisningsstandarder som avses i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder. Års redovisningen ger en rättvisande bild av koncernens och moder­ bolagets ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen för koncernen respektive moderbolaget ger en rättvisande översikt över koncernens och moderbolagets verksamhet, ställning och resultat samt be skriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moder bolaget och koncernen står inför. Årsredovisningen och koncernredovisningen har godkänts för utfärdande av styrelsen och verkställande direktören den 25 mars 2026. Denna årsredovisning har undertecknats med elektronisk underskrift. Stockholm den 25 mars 2026 Louise Richnau Ordförande Christian Hermelin Ledamot Peter Elam Håkansson Ledamot Hanna Loikkanen Ledamot Ylva Sarby Westman Ledamot Kestutis Sasnauskas Verkställande direktör Stockholm den 26 mars 2026 KPMG AB Marc Karlsson Auktoriserad revisor Fastigheten Warsaw Unit i Warszawa förvärvades 2024. 96 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 97 ===== Revisionsberättelse Till bolagsstämman i Eastnine AB (publ), org. nr 556693-7404 Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Eastnine AB (publ) för år 2025 med undantag för bolagsstyrnings ­ rapporten på sidorna 101­107. Bolagets årsredovisning och koncern­ redovisning ingår på sidorna 51­96 och 101­107 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rätt ­ visande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 decem ­ ber 2025 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rätt ­ visande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2025 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt IFRS Redovisningsstandarder som de antagits av EU, och årsredovis ­ ningslagen. Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 101­107. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredo ­ visningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget samt rapport över totalresultat och rapport över finansiell ställning för koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncern­ redovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets styrelse i enlighet med revisorsförordningens (537/2014) artikel 11. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhål ­ lande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga för ­ bjudna tjänster som avses i revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ända ­ målsenliga som grund för våra uttalanden. Särskilt betydelsefulla områden Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncern redovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalan ­ den om dessa områden. Värdering av förvaltningsfastigheter Se not 10 och redovisningsprinciper på sidorna 74-75 i årsredovis ­ ningen och koncernredovisningen för detaljerade upplysningar och beskrivning av området. Beskrivning av området Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernredovisningen till verkligt värde. Det redovisade verkliga värdet uppgår till 960 450 TEUR per den 31 december 2025. Fastigheternas verkliga värde har fastställts baserat på värderingar utförda av oberoende externa värderare och interna värderingar utförda av Eastnine. Extern värdering sker minst en gång under en rullande tolvmånadersperiod. De externa och interna värderingarna utförs genom en individuell bedömning för varje fastig ­ het av framtida intjäningsförmåga och marknadens avkastningskrav. Värdeförändringar kan uppstå antingen till följd av makro ­ och mikro­ ekonomiska eller fastighetsspecifika orsaker. Värderingarna bygger på bedömningar och antaganden som kan ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Risken är att det redovisade värdet på förvaltningsfastigheter kan vara över­ eller underskattat och att varje justering av värdet direkt påverkar årets resultat. Hur området har beaktats i revisionen Vi har övervägt om den tillämpade värderingsmetodiken är rimlig genom att jämföra den med vår erfarenhet av hur andra fastighets ­ bolag och värderare arbetar och vilka antaganden som är normala vid värdering av jämförbara objekt. Vi har bedömt kompetensen och oberoendet hos de externa värderarna. Vi har testat de kontroller som koncernen har etablerat för att säkerställa att indata som lämnas till de externa värderarna är riktiga och fullständiga. Vi har stickprovsvis granskat de upprättade fastighetsvärderingarna. Härvid har vi använt aktuell marknadsdata från externa källor, särskilt antaganden om direktavkastningskrav, diskonteringsräntor, hyresnivåer och vakanser. Vi har kontrollerat riktigheten i de upplysningar om förvaltnings ­ fastigheterna som bolaget lämnar i not 10 i årsredovisningen och koncernredovisningen, särskilt vad avser inslag av bedömningar samt tillämpade nyckelantaganden. Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen Detta dokument innehåller även annan information än årsredovis ­ ningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1 ­50 och 108-133. Den andra informationen består också av ersättnings - 97 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 98 ===== rapporten som vi inhämtade före datumet för denna revisionsberät ­ telse. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredo ­ visningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna infor ­ mation, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS Redovisningsstandarder som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De upp ­ lyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredo ­ visningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom: • identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar och utför granskningsåt ­ gärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktig ­ het till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktig ­ het som beror på misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll. • skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåt­ gärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen. • utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens upp­ skattningar i redovisningen och tillhörande upplysningar. • drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om huruvida det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana hän ­ delser eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen och koncernredovisningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredovisningen och koncernredovis ­ ningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida hän ­ delser eller förhållanden göra att ett bolag och en koncern inte längre kan fortsätta verksamheten. • utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen, däribland upplysningarna, och om årsredovisningen och koncernredovis ­ ningen återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild. • planerar och utför vi koncernrevisionen för att inhämta tillräck ­ liga och ändamålsenliga revisionsbevis avseende den finansiella informationen för företag eller affärsenheter inom koncernen som grund för att göra ett uttalande avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och genomgång av det revi ­ sionsarbete som utförts för koncernrevisionens syfte. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden. Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi iden ­ tifierat. Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt obe ­ roende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att elimi ­ nera hoten eller motåtgärder som har vidtagits. Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författ ­ ningar förhindrar upplysning om frågan. 98 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 99 ===== Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Revisorns granskning av förvaltning och förslag till disposition av bolagets vinst eller förlust. Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Eastnine AB (publ) för år 2025 samt av förslaget till dis ­ positioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verk ­ ställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är obe ­ roende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revi ­ sorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ända ­ målsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträf ­ fande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhets ­ art, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medels­ förvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kont ­ rolleras på ett betryggande sätt. Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överens ­ stämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende: • företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller • på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredo ­ visningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bola ­ gets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersätt ­ ningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångs ­ punkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild bety ­ delse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Revisorns granskning av Esef­rapporten Uttalande Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktö ­ ren har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett for ­ mat som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef ­rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för Eastnine AB (publ) för år 2025. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef ­rapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering. Grund för uttalande Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef ­rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Eastnine AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamåls­ enliga som grund för vårt uttalande. 99 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 100 ===== Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta Esef ­rapporten utan väsentliga felaktig­ heter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef ­rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransknings ­ åtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef ­rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef ­rapporten. Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality Management 1, som kräver att företaget utformar, implementerar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutöv ­ ningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om Esef­rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och koncernredovis ­ ningen. Vi väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar vi de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effek ­ tiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en avstäm ­ ning av att Esef­rapporten överensstämmer med den granskade års­ redovisningen och koncernredovisningen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida kon ­ cernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar, kassaflödesanalys samt noter i Esef­rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef­förordningen. Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 101­107 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisnings lagen. Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden. En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2-6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisning ­ ens och koncernredovisningens övriga delar samt är i överensstäm ­ melse med årsredovisningslagen. KPMG AB, Box 382, 101 27, Stockholm, utsågs till Eastnine AB:s revisor av bolagsstämman den 29 april 2025. KPMG AB eller revisorer verk ­ samma vid KPMG AB har varit bolagets revisor sedan 2007. Stockholm den 26 mars 2026 KPMG AB Marc Karlsson Auktoriserad revisor 100 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 101 ===== ¹ Bonnier Fastigheter Invest avyttrade i mitten av februari 2026 12,3 miljoner aktier i Eastnine och hade därefter aktier motsvarande 3,3 procent av totalt antal utgivna aktier. Bolagsstyrningsrapport För Eastnine AB (publ) (Bolaget) innebär bolagsstyrning det sätt på vilket Bolaget styrs, leds och kontrolleras i syfte att skapa transparens och förtroende hos aktieägare, investerare och andra intressenter. Tillämpliga regelverk Bolagsstyrningen i Eastnine bygger på externa och interna regelverk. De externa regelverken är aktiebolagslagen, Nasdaq Stockholms Regelverk för emittenter, Svensk kod för bolagsstyrning (Koden) samt andra tillämpliga svenska och utländska lagar samt bestämmelser. Bolagets interna ramverk omfattar bolagsordning, regler och riktlinjer för bolagsstyrning, styrelsens arbetsordning, instruktion till verkstäl ­ lande direktören och de policydokument som Bolaget har antagit. Bolaget följer Koden. Bolagets syfte och karaktär Eastnine är ett svenskt publikt aktiebolag, etablerat och noterat 2007, som har investeringar i moderna, hållbara och högavkastande kontors­ fastigheter i först klassiga lägen i Polen, Litauen och Lettland. Bolaget strävar efter att bli en ledande leverantör av kontor i den snabbast väx ­ ande delen av Europa. Eastnines huvudkontor är beläget i Stockholm och landskontor med anställda finns i Warszawa, Vilnius samt Riga. Därutöver finns ett lokalkontor i Poznan. Merparten av hyresintäkterna härrör från stora internationella företag. Eastnine har som ambition att förvärva ytterligare kontorsfastigheter i syfte att öka lönsamheten. Aktien och ägarna Eastnines aktiekapital uppgick vid årets slut till 4 018 TEUR (4 018). Antalet utgivna aktier uppgick till 98 241 728 (98 241 728), vilket ger ett kvotvärde på 0,0409 EUR per aktie (0,0409). Återköpta aktier, som uppgår till 467 616 (502 124) har ingen andel i Bolagets tillgångar eller resultat, ej heller har de rösträtt. Samtliga övriga aktier 97 774 112 (97 739 604), har en röst och lika rätt till andel i Bolagets tillgångar och resultat. Peter Elam Håkansson var vid utgången av 2025 största ägare i Eastnine och ägde, privat och via bolag, 17,6 procent av antalet utgivna aktier i Eastnine. Därefter följde Bonnier Fastigheter Invest med 15,8 procent¹. Det fanns ingen ytterligare ägare som ägde 10,0 procent eller mer av aktierna i Bolaget. Tredje största ägare var Eastnines vd Kestutis Sasnauskas som ägde 9,7 procent av antalet utgivna aktier. Bolagsstämma Bolagsstämman är Bolagets högsta beslutande organ, och det är vid denna som aktieägarna kan utöva sitt inflytande. Stämman ska hållas inom sex månader från räkenskapsårets slut. Alla aktieägare som är registrerade i aktieboken, och som har anmält sitt deltagande i tid, har rätt att delta i bolagsstämman. Aktieägare kan rösta för det totala antalet aktier de äger och får åtföljas av högst två biträden. En aktie ger en röst. Aktieägare kan välja att företrädas av ombud. Aktieägare har rätt att få ett ärende behandlat på bolagsstämman, förutsatt att vederbörlig anmälan har tillställts Bolaget i god tid innan kallelsen till bolagsstämman sänds ut. Kallelse till bolagsstämma sker enligt aktiebolagslagen och utlyses av styrelsen. Kallelse till ordinarie bolagsstämma, alternativt extrastämma där bolagsordningen ska änd ­ ras, ska utfärdas tidigast sex veckor och senast fyra veckor före bolags ­ stämman. Kallelse till övriga extrastämmor ska utfärdas tidigast sex veckor och senast två veckor före bolagsstämman. Kallelse till bolags ­ stämma ska ske genom kungörelse i Post- och Inrikes Tidningar och på Bolagets webbplats. Vid tidpunkten för kallelse ska information om att kallelse har skett annonseras i Svenska Dagbladet. Bolagsstämman är en viktig kommunikationskanal till aktieägarna. Utgångspunkten är att såväl styrelse som företagsledning är närvarande vid bolagsstämman för att svara på frågor från aktieägarna. Bolagsstämman behandlar bland annat frågor som rör: • Val av styrelseledamöter och ordförande. • I förekommande fall val av revisor. • Fastställande av utdelning. • Fastställande av resultat­ och balansräkning. • Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare. • Ansvarsfrihet för styrelseledamöter och vd. Årsstämman 2025 Årsstämman 2025 hölls den 29 april på Citykonferensen Ingenjörs huset i Stockholm. 44 aktieägare var representerade vid stämman, motsva­ rande totalt 50,0 procent av rösterna i Bolaget (exkluderat aktier inne­ havda av Bolaget). Årsstämman 2025 godkände bland annat: • Fastställande av resultat för verksamhetsåret 2024. • Ansvarsfrihet för styrelse och vd. • Utdelning om 1,20 SEK per aktie fördelat på fyra ut betalnings tillfällen om 0,30 SEK per aktie vardera. • Att antalet styrelseledamöter ska vara fem. • Omval av ledamöter, exkluderat Liselotte Hjorth som avböjt omval. Nyval av Louise Richnau till posten som styrelseordförande. • Styrelsearvode. • Omval av revisionsbolag. • Ersättningsrapport. • Bemyndigande för styrelsen att besluta om förvärv och överlåtelse av egna aktier. • Bemyndigande för styrelsen att besluta om nyemission av aktier. Samtliga handlingar från årsstämman, inklusive stämmo protokoll, finns på www.eastnine.com. 101 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 102 ===== Årsstämma 2026 Årsstämma i Eastnine AB äger rum onsdagen den 29 april 2026 kl. 15.00 i IVA Konferenscenter, Grev Turegatan 16 i Stockholm. För mer information se s. 132. För fullständig kallelse, se www.eastnine.com. Valberedningen Valberedningens uppgift är att utvärdera styrelsen och dess arbete inför årsstämman, förbereda och presentera förslag till stämman av­ seende stämmo ordförande, styrelseledamöter och styrelseordförande samt att i förekommande fall föreslå revisorer. Valberedningen ska i sitt förslag till styrelse bland annat ha tagit hänsyn till mångsidighet och bredd avseende ledamöternas kompetens och erfarenhet i förhål ­ lande till Bolagets karaktär samt eftersträva en jämn könsfördelning. Valberedningen har också till uppgift att föreslå styrelsearvoden, eventuella arvoden till styrelseutskott, arvoden till Bolagets revisorer samt att lämna förslag till process för att utse valberedning inför nästa årsstämma. Samtliga aktieägares intressen ska tillvaratas och alla aktieägare har möjlighet att lämna förslag till valberedningen. Arbetet i valberedningen under 2025/2026 Enligt beslut på årsstämman den 15 maj 2017 ska Eastnine ha en valberedning bestående av minst tre och högst fyra ledamöter, varav högst tre ledamöter ska utses av de tre största (baserat på faktisk rösträtt) aktieägarna (eller ägargrupperna) i Bolaget som önskar utse en representant. Övrig ledamot utgörs av Bolagets styrelse ordförande. Sammansättningen av valberedningen inför årsstämman 2026 till­ kännagavs genom pressmeddelande och på Bolagets webbsida den 25 september 2025 och var följande: • Anna Elam (valberedningens ordförande), som representant för Peter Elam Håkansson. • Tomas Hermansson, som representant för Bonnier Fastigheter Invest. • Staffan Malmer, som representant för Kestutis Sasnauskas. • Louise Richnau, i egenskap av styrelseordförande i Eastnine. I februari 2026 avyttrade Bonnier Fastigheter Invest delar av sitt innehav i Eastnine och var därefter inte längre till röstetalet andra största aktieägare. Inga arvoden har utbetalats till valberedningens leda möter. Aktie ägarna har beretts tillfälle att lämna förslag till val­ beredningen. Valberedningens förslag till årsstämman kommer att framgå av kallelsen till årsstämman och finnas tillgängligt på www.eastnine.com före årsstämman. Externa revisorer Vid årsstämman 2025 beslutades att utse det registrerade revisions ­ bolaget KPMG, med huvudansvarig revisor Marc Karlsson född 1980, till Bolagets externa revisor för tiden intill slutet av årsstämman 2026. Marc Karlsson är auktoriserad revisor och delägare i KPMG samt aktiv inom KPMG:s internationella fastighetsnätverk. Marc har agerat ansvarig revisor för Eastnine sedan 2025. Bland Marc Karlssons övriga revisionsuppdrag ingår: Nyfosa, Kåpan Fastigheter, Eurocommercial Properties Sweden, Ovzon och Assemblin Caverion Group. Arvode till revisorerna Bolagets revisorer har erhållit arvode för revision, annan föreskriven granskning samt för rådgivning som föranletts av iakttagelser vid revision och granskning. Under verksamhetsåret 2025 uppgick totalt revisionsarvode till 390 TEUR (337), varav 359 TEUR (317) till KPMG. Kommunikation med Bolagets revisorer Styrelsen upprätthåller regelbunden kontakt med revisorerna. Reviso ­ rer deltar i styrelsemöten när årsrapporter behandlas, samt normalt också i styrelse möten då de av revisorerna granskade delårsrapport­ erna behandlas. Revisorerna framför då sina observationer från den översiktliga granskningen av delårs rapporten för perioden januari– september, samt bokslutskommunikén, och redogör för sin bedömning av Bolagets interna kontroll. Styrelsen träffar huvud ansvarig revisor en gång om året utan ledningens närvaro, och då rapporterar revisorn sina iakttagelser till styrelsen. Styrelsen i Eastnine Styrelsens sammansättning Enligt bolagsordningen ska Bolagets styrelse bestå av tre till sex leda ­ möter utan suppleanter. Styrelseledamöterna utses av årsstämman för tiden intill nästa årsstämma hållits. Vid årsstämman 2025 omvaldes styrelseledamöterna Christian Hermelin, Peter Elam Håkansson, Hanna Loikkanen, Louise Richnau och Ylva Sarby Westman. Louise Richnau valdes till styrelseordförande, tidigare ordförande Liselotte Hjorth hade avböjt omval. Valberedningens uppfattning är att det är väsent ­ ligt att arbeta för mångfald i styrelsen och att aktivt söka kompetenta styrelse kandidater bland både kvinnor och män. Styrelsen utgjordes till 60 procent av kvinnor och till 40 procent av män, vilket är jämnast möjliga fördelning när antalet ledamöter är udda. Valberedningen har vid utarbetandet av sitt förslag till styrelse beaktat de krav som ställs på styrelsens kompetens, mångfald, sammansättning och oberoende, med hänsyn tagen till Bolagets internationella verksamhet, styrning och kontroll samt dess strategi med fokus på fastighetsinvesteringar och hållbar fastighetsutveckling i Polen och Baltikum. Styrelsens oberoende Enligt tillämpliga regelverk anses Louise Richnau, Christian Hermelin, Hanna Loikkanen och Ylva Sarby Westman i befintlig styrelse vara oberoende i förhållande till Bolaget och dess ledning samt i förhål ­ lande till Bolagets större aktieägare. Peter Elam Håkansson anses vara oberoende gentemot Bolaget och bolagsledningen, men inte i förhål ­ lande till större aktieägare då han är närstående till East Capital, som under 2025 var en större aktieägare i Bolaget, såsom detta begrepp definieras i Koden. Mer information om styrelsen finns på s. 106. 102 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 103 ===== Styrelsens ansvar och uppgifter Bolagets styrelse har det övergripande ansvaret för Bolagets strategi, hållbarhetsarbete, interna kontroll, riskhantering samt långsiktiga affärsinriktning. Styrelsen ansvarar också för andra signifikanta frågor, som utifrån Eastnines omfattning och inriktning, är av extraordinär finansiell, legal eller generell karaktär. Styrelsen är bland annat ansvarig för följande: • Att övervaka den verksamhet som bedrivs inom Eastnine och dess dotterbolag. Att fastställa affärsplaner, viktiga policyer och mål för Eastnine samt att kontinuerligt säkerställa att de följs, uppdateras och revideras vid behov. • Att bestämma övergripande organisationsstruktur och tillse att organisationen är utformad, och att finansiella omständigheter generellt övervakas, på ett tillfredsställande sätt. • Att tillsätta, och vid behov avsätta, vd samt utvärdera vd:s prestation fortlöpande mot de kortsiktiga och långsiktiga mål som har fastställts. • Att föreslå riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare till årsstämman och att fastställa ledningens fasta och rörliga ersättning. • Att regelbundet övervaka och utvärdera Eastnines ekonomiska ställning och utveckling samt att diskutera och besluta om frågor relaterade till Eastnines kapitalstruktur, inklusive förslag till bolags ­ stämma om utdelning till aktieägare. • Att godkänna förvärv och avyttringar av innehav samt större til l­ läggsinvesteringar, eller andra signifikanta avtal och åtaganden. • Att godkänna alla finansiella rapporter innan de publiceras. • Att fastslå budget för nästkommande år. Styrelsens arbete styrs av den arbetsordning som styrelsen har antagit. Styrelsens ordförande leder styrelsearbetet och har fortlöpande kon ­ takt med vd och CFO för att övervaka Bolagets verksamhet. Styrelsen har utformat och godkänt en arbetsinstruktion för vd samt policy­ dokument. Bolagets vd samt CFO deltog vid samtliga styrelse möten under 2025 för att rapportera från sina respektive områden. Styrelsen ska hålla minst fem ordinarie styrelsemöten per år. Fler möten hålls vid behov för att diskutera och besluta om bland annat investeringar, finansiering, budget och andra strategiska frågor. Styrelsemöten och huvudsakliga frågor Under 2025 hölls elva styrelsemöten, varav sju ordinarie, ett konstituerande och tre per capsulam ­möten. Fokusområden under året har bland annat innefattat: • Strategifrågor • Transaktionsförslag • Rapportering från företagsledningen om löpande förvaltning • Finansiella rapporter • Finansiering • Värderingar • Hållbarhetsfrågor • Långsiktiga incitamentsprogram • Interna risk­ och kontrollfrågor • Digitaliseringsfrågor Styrelsens styrning av hållbarhetsarbetet Styrelsen har det övergripande ansvaret för styrning av Bolagets hållbarhetsarbete. Förslag och eventuella uppdateringar av väsent ­ liga frågor för hållbarhetsrapportering diskuteras och godkänns av styrelsen som en del av den årliga översynen av Bolagets strategi. Uppföljning av hållbarhetsresultat och måluppfyllelse är en integrerad del av styrelsens översyn av verksamheten och Bolagets hållbarhets ­ chef uppdaterar styrelsen löpande om Bolagets hållbarhetsarbete. Styrelsen erbjuds utbildning inom hållbarhet och tema bestäms utifrån styrelsens erfarenhet och behov. Under 2025 genomfördes dock ingen separat hållbarhetsutbildning, utan istället integrerades fördjupade diskussioner om Bolagets klimat färdplan i det ordinarie styrelsearbe ­ tet. Vid fastighetsförvärv sker tillsyn av klimatrelaterade risker utifrån en ESG due diligence ­rapport, som inkluderar bland annat fysiska klimatrisker för aktuellt geografiskt område samt omställningsrisker relaterade till energiprestanda, utsläpp och certifieringsstatus. Utöver denna due diligence ­analys, besöker styrelsen regelbundet Eastnines landskontor samt fastigheter där styrelsens medlemmar får möjlighet att träffa olika intressenter såsom hyresgäster, anställda i Bolaget, banker, branschexperter och myndigheter. Insikter från dessa aktivite ­ ter integreras i styrelsens strategiska arbete. Internt följs frågor inom jämställdhet, mångfald och inkludering upp, baserat bland annat på resultat och analyser hämtade från den årliga medarbetarundersök ­ ningen, under 2025 genomförd av Great Place to Work (GPTW). I den mån det skulle finnas negativa av vikelser följs dessa upp och diskute ­ ras i styrelsens ersättningsutskott. Övergripande ansvar för styrning av hållbarhetsfrågor är delegerat till Bolagets vd, medan daglig översyn samt planering av insatser och åtgärder är delegerat till Bolagets hållbarhetschef. Utvärdering av styrelsen Styrelsens arbete utvärderas årligen, under 2025 ägde utvärderingen rum på hösten. Utvärderingen används för att utveckla styrelse­ arbetet och som grund för valberedningens utvärdering av styrelsens samman sättning. Utvärderingen 2025 åtföljdes av en gemensam upp ­ summering och sammanfattades med frågor som bör prioriteras fram ­ gent. Valberedningen intervjuade också styrelsens ledamöter samt vd och vice vd för att därutöver skapa sig en egen bild av hur styrelsen arbetar. Revisionsutskott Revisionsutskottets uppgifter utförs av styrelsen i sin helhet. Styrelsen behandlar och övervakar den finansiella rapporteringen samt värde ­ rings­ och revisionsfrågor. Bolagets auktoriserade revisor från KPMG rapporterade sin översiktliga granskning av bokslutskommunikén 2024, årsredovisning 2024 samt delårsrapporten januari–september 2025 till styrelsen under året. Motsvarande granskning och rapporte ­ ring avseende bokslutskommunikén 2025 samt årsredovisning 2025 ägde rum under första kvartalet 2026. 103 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 104 ===== Ersättningsutskott Ersättningsutskottets huvudsakliga uppgift är att bereda ersätt ­ ningsfrågor inför styrelsemöten, i enlighet med Svensk kod för bolagsstyrning. Det innefattar bland annat att bereda frågor om riktlinjer för ersättning, förslag till ersättningar och andra anställnings ­ villkor för bolagsledningen samt att följa och utvärdera pågående och avslutade program för rörliga ersättningar till bolagsledningen och andra berörda anställda. Utskottet utvärderar även tillämpningen av de riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare som årsstämman enligt lag ska besluta om, samt tillämpliga ersättnings ­ strukturer och ersättningsnivåer i Bolaget. Ersättningsutskottet har under 2025 bestått av Eastnines styrelseordförande samt styrelse­ ledamöterna Peter Elam Håkansson och Ylva Sarby Westman. Liselotte Hjorth var ordförande fram till årsstämman 2025 och Louise Richnau därefter. Ersättningsutskottet har haft fyra möten under 2025. Ledningen i Eastnine Ledningen i Eastnine bestod under inledningen av 2025 av vd och CFO/vice vd. I mitten av februari utökades ledningsgruppen med investeringschef, finanschef samt två befintliga landschefer. I augusti anställdes en landschef i Polen, varefter ledningsgruppen bestått av sju personer. Ledningen ansvarar för att den löpande förvaltningen av verksamheten utförs enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar. Led ­ ningen ansvarar för de interna kontroller som är nödvändiga för styrel ­ sens granskning, kontroll av investerings­ samt förvaltningsaktiviteter och rapporterar regelbundet till styrel sen beträffande dessa frågor. Ledningen har haft regelbundna möten, varvid bland annat trans­ aktioner, organisation, kommunikation och resultat avhandlats. Verkställande direktören Vd ansvarar för den dagliga verksamheten i Bolaget enligt instruktio ­ ner från styrelsen, övriga riktlinjer samt policydokument. Tillsammans med styrelse ordföranden och CFO förbereder vd dagordningen för styrelse mötena och ansvarar för framtagande av erforderligt besluts ­ underlag. Dessutom ser vd till att styrelsen fortlöpande får infor ­ mation om Eastnines utveckling och marknadsinformation från den interna förvaltningen så att styrelsen kan fatta välgrundade beslut. Bolagets vd Kestutis Sasnauskas har under 2025 haft två styrelseupp ­ drag utanför Bolaget: Rytu Invest AB samt det egna bolaget Schkval AB. Vd hade per 31 december 2025 ett direkt och indirekt aktieinnehav i Eastnine om 9 570 697 aktier, motsvarande 9,7 procent av utgivna aktier i Bolaget. För mer information om vd, se s. 107. Ersättningar Ersättning till styrelseledamöterna Den 29 april 2025 beslutade årsstämman att ersättningen till styrel ­ sens ordförande skulle uppgå till 840 000 SEK (800 000) i årsarvode för tiden fram till årsstämman 2026. Övriga styrelseledamöter skulle erhålla ett årsarvode om 420 000 SEK (400 000) vardera, för samma period. Inget arvode skulle utgå för utskottsarbete. Ersättning till ledningen Ersättningen till ledningen bestod under året av fast och rörlig lön samt pensions­, försäkrings­ och andra förmåner. Styrelsen beslutar efter eget gottfinnande, i enlighet med fastställda interna prestations ­ baserade mål, om rörlig kontantersättning ska utgå till de ledande befattningshavarna. Den rörliga kontantersättningen ska huvudsak ­ ligen vara kopplad till förutbestämda och mätbara kriterier, som kan vara finansiella eller icke-finansiella. Rörlig lön får högst uppgå till 50 procent av den fasta lönen. Bolagets ledning har individuellt premie ­ baserade pensionsplaner. Under 2025 beviljades vd och CFO/vice vd rörlig lön, avseende räkenskapsåret 2024, motsvarande 50 procent av fast årlig lön. För mer information om ersättning till ledningen, se not 5 s. 78–80 samt Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare i Förvalt ­ ningsberättelsen på s. 55 ­56. Aktierelaterade incitamentsprogram Eastnine har per 31 december 2025 ett långsiktigt incitaments - program - LTIP 2024. Syftet med programmet är att främja aktie - ägarvärde och Bolagets långsiktiga värdeskapande genom att skapa förutsättningar för att behålla kompetent personal, öka motivationen bland deltagarna samt främja medarbetarnas aktieägande i Bolaget. Utfall i incitamentsprogrammet LTIP 2022 Eastnines årsstämma 2022 beslutade om införande av ett långsiktigt incitamentsprogram för anställda i Bolaget (LTIP 2022). Programmets löptid var drygt tre år. Vid löptidens slut var den sammanlagda uppfyll ­ nadsgraden för villkoren 20,0 procent. Tilldelning ägde rum i augusti 2025 och totalt tilldelades deltagarna 34 508 aktier. Teckningsoptionsprogram, LTIP 2024 Vid årsstämman 2024 beslutades om införande av ett långsiktigt incitamentsprogram (LTIP 2024). Incitamentsprogrammet riktade sig till samtliga anställda i koncernen. Deltagarna i incitamentspro ­ grammet erbjöds att teckna teckningsoptioner till marknadsvärde vid tidpunkten för teckning och för varje tecknings option som deltagarna betalade marknadsvärde för, erhölls ytterligare en teckningsoption vederlagsfritt. Antalet vederlagsfria tecknings optioner var begränsat till viss angiven nivå, beräknad utifrån deltagarens månatliga brutto ­ lön. Varje teckningsoption berättigar deltagarna att, från och med den 15 maj 2027 (dock tidigast dagen efter offentlig görandet av Bolagets delårsrapport för perioden januari ­mars 2027) till och med den dag som infaller 14 kalenderdagar därefter, teckna en ny aktie i Bolaget till en kurs motsvarande 125 procent av den volymvägda genomsnitts ­ kursen för Bolagets aktie på Nasdaq Stockholm under en mätperiod om tio handelsdagar före årsstämman 2024. Totalt tilldelades 894 810 teckningsoptioner till de tio anställda som valt att delta i programmet. Fullständiga villkor incitamentsprogram För att läsa fullständiga villkor, avseende respektive incitaments program, vänligen se Eastnines webbsida, www.eastnine.com/sv/incitamentsprogram. 104 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 105 ===== Riskhantering och internkontroll Riskhantering Eastnine är genom sin verksamhet exponerat för olika former av risker. Eastnines verksamhet innebär att investera i moderna och hållbara kontorsfastigheter, med en stor andel internationella hyresgäster, i premiumlägen på utvalda marknader i Polen, Litauen och Lettland. Fastigheterna finansieras huvudsakligen med banklån från sju olika banker. Med investerings- och finansieringsstrategin är Eastnine primärt exponerat för risker såsom ränte ­ och kreditrisk samt hyres ­ och vakansrisk, vilket avspeglas i värdeförändringar. Riskhantering och risk uppföljning är en viktig och integrerad del av Eastnines verksam ­ het. Bolaget använder olika verktyg för att löpande identifiera, värdera och begränsa risker. Riskhanteringen sköts av Bolagets företags ledning i enlighet med relevanta policyer som fastställts av styrelsen. Finan ­ siella risker hanteras primärt av finansfunktionen i enlighet med Bola ­ gets finanspolicy. Mer information om Bolagets riskhantering finns på s. 59–66 samt i not 28 (Finansiella risker och riskhantering) på s. 91 ­92. Intern kontroll Den interna kontrollen inom Eastnine är utformad för att hantera risker avseende den finansiella rapporteringen och förvaltningsverk ­ samheten. Detta innefattar bland annat att säkerställa att köp och försäljning av värdepapper och tillgångar redovisas tillförlitligt, att innehav och fastigheter värderas korrekt samt att information på ett effektivt och korrekt sätt förmedlas till marknaden. Styrelsen har ansvaret för att övervaka investeringsverksamheten samt den löpande förvaltningen och säkerställer genom fastställda rapporterings rutiner samt relevanta utarbetade policyer att den får tillgång till nödvändig information. Årligen prövas samtliga policyer vad gäller lämplighet och ändrade policyer godkänns av styrelsen. Styrelsen upprätthåller en god och effektiv kontrollmiljö vad gäller investeringsverksamheten och den finansiella rapporteringen, genom tydlig fördelning av ansvar och befogenheter till ledning och med­ arbetare. Styrelsen diskuterar löpande redovisningsfrågor, värderingar och den finansiella rapporteringen. Bolagets ledning följer löpande upp att policyer, instruktioner och administrativa avtal efterlevs. Styrelsen i Eastnine gör varje år en avvägning och beslutar om huruvida Bolaget är i behov av en internrevisionsfunktion. En sådan oberoende granskningsfunktion gör löpande granskningar och lämnar rapporter till styrelse och ledning med rekommendationer till förbätt ­ ringar avseende den interna kontrollen kring företagets verksamhet, såsom outsourcade servicefunktioner och interna förfaranden, i syfte att bibehålla god styrning och efterlevnad av Bolagets policyer. Styrelsen gjorde under 2025 bedömningen att Eastnine, på grund av dess begränsade storlek och fullgoda kompetens att utvärdera servicefunktioner och den interna verksamheten på egen hand, inte är i behov av en internrevisionsfunktion. Eastnine agerar i enlighet med god sed på aktie marknaden och följer regelbundet upp att Bolaget efterlever noteringsavtalet. 105 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 106 ===== Styrelse Christian Hermelin (f.1964) Styrelseledamot sedan 2020 Utbildning: Fil. kandidatexamen i företagsekonomi, Umeå Universitet Arbetslivserfarenhet (urval): Fd. vd Fabege samt olika positioner inom Storheden, Wihlborgs samt Nacka Strand Förvaltning Styrelseuppdrag: Inga Aktieinnehav inkl. närstående och bolag¹: 156 928 Oberoende gentemot Bolaget och bolags ledningen: Ja Oberoende gentemot större aktieägare: Ja Årligt arvode, TSEK: 420 Närvaro styrelse möten 2025: 11 av 11 Peter Elam Håkansson (f.1962) Styrelseledamot sedan 2014 Utbildning: Civilekonom, Handelshögskolan i Stockholm, studerat vid EDHEC i Lille Arbetslivserfarenhet (urval): Grundare av, samt ordförande och investeringsansvarig i, East Capital. Fd. aktiechef i Norden och analys ansvarig globalt för Enskilda Securities Styrelseuppdrag: Ordförande i East Capital Holding samt styrelseuppdrag inom East Capital­ gruppen. Ordförande i stiftelsen Svenska Musikskattens Hus. Ledamot i Atlantic Grupa in Croatia, Bonnier News Business, Cicero Fonder, Cicero Holding, Garna Stockholm Holding, LaSpa Group i Estland, Hjerta och Trygg stiftelsen samt Kgl Ingen jörs veten skaps akademien (IVA), avdelning Ekonomi Aktieinnehav inkl. närstående och bolag¹: 17 532 610 Oberoende gentemot Bolaget och bolags ledningen: Ja Oberoende gentemot större aktieägare: Nej Årligt arvode, TSEK: 420 Närvaro styrelse möten 2025: 11 av 11 Hanna Loikkanen (f.1969) Styrelseledamot sedan 2023 Utbildning: Civil­ och företags ekonom vid Handelshögskolan i Helsingfors. International Economics Studies vid University of New South Wales, Sydney, Australien Arbetslivserfarenhet (urval): Investeringschef på Finnfund sedan 2024. Tidigare ledande befattningar på SEB, Nordea, FIM Group och East Capital Styrelseuppdrag: Ledamot i VEF Ltd. Aktieinnehav inkl. närstående och bolag¹: Inget Oberoende gentemot Bolaget och bolags ledningen: Ja Oberoende gentemot större aktieägare: Ja Årligt arvode, TSEK: 420 Närvaro styrelse möten 2025: 11 av 11 Ylva Sarby Westman (f.1973) Styrelseledamot sedan 2020 Utbildning: Civilingenjör, Kungliga Tekniska Högskolan i Stockholm Arbetslivserfarenhet (urval): Vd på Neobo Fastigheter sedan 2022, dessför innan vice vd/CFO på Castellum, vice vd/CFO Kungsleden samt olika befattningar på NewSec Investment respektive NCC Styrelseuppdrag: Ledamot i EPRA rådgivande nämnd Aktieinnehav inkl. närstående och bolag¹: 10 552 Oberoende gentemot Bolaget och bolags ledningen: Ja Oberoende gentemot större aktieägare: Ja Årligt arvode, TSEK: 420 Närvaro styrelse möten 2025: 11 av 11 Louise Richnau (f.1966) Styrelseordförande sedan 2025, invald 2024 Utbildning: Civilingenjör, Kungliga Tekniska Högskolan i Stockholm Arbetslivserfarenhet (urval): Fd. analytiker på AP­fonderna där efter affärsutvecklingschef på Drott. Senior adviser Nordanö. Arbetar sedan 2023 i eget bolag med investeringar samt styrelse och råd givningsuppdrag Styrelseuppdrag: Ordförande i Bantaba. Ledamot Lots berget, Propel Capital V, Capital VI och Capital VII samt Råsunda pokalen Aktieinnehav inkl. närstående och bolag¹: 151 818 Oberoende gentemot Bolaget och bolags ledningen: Ja Oberoende gentemot större aktieägare: Ja Årligt arvode, TSEK: 840 Närvaro styrelse möten 2025: 11 av 11 ¹ Aktieinnehav per 28 februari 2026. 106 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 107 ===== Kestutis Sasnauskas (f.1973) Vd sedan 2017, anställd sedan 2016 Utbildning: Ekonomistudier vid Handels­ hög skolan i Stockholm, Vilnius Universitet samt Gotlands Universitet Arbetslivserfarenhet (urval): Chief Investment Officer Eastnine. Partner, med­ grundare och ansvarig för private equity samt fastigheter East Capital Styrelseuppdrag: Rytu Invest samt det egna bolaget Schkval Aktieinnehav¹: 9 785 697, inkl bolag Teckningsoptioner: 290 524 Britt-Marie Nyman (f.1965) Vice vd och CFO sedan 2019 Utbildning: Civilekonom, Umeå Universitet Arbetslivserfarenhet (urval): Head of Capital Markets Catella Corporate Finance. Vice vd, finans­ och IR­chef Klövern samt informations­ och IR­chef Fastighets AB Tornet Styrelseuppdrag: Inga Aktieinnehav¹: 124 725, inkl. närstående Teckningsoptioner: 145 262 Emil Holmström (f.1989) Chief Investment Officer sedan 2024, anställd sedan 2016 Utbildning: Masterexamen i redovisning och ekonomi, Handels­ högskolan i Stockholm Arbetslivserfarenhet (urval): Head of Investments, Eastnine och analytiker, East Capital Styrelseuppdrag: Ledamot och ägare av egna bolaget Kvarnbo Holding Aktieinnehav¹: 225 789, inkl.bolag Teckningsoptioner: 290 524 Eric Stadler (f.1980) Finanschef sedan 2025, anställd sedan 2016 Utbildning: Civilingenjör i Industriell Ekonomi, Kungliga Tekniska Högskolan, Stockholm Arbetslivserfarenhet (urval): Struktur- och Treasury- ansvarig, Eastnine samt produktchef, East Capital Styrelseuppdrag: Inga Aktieinnehav¹: 26 672 Teckningsoptioner: 29 052 Julia Racewicz-Lewandowska (f.1981) Landschef i Polen sedan 2025 Utbildning: Master of Science i Management, Warszawas Universitet Arbetslivserfarenhet (urval): Head of Asset Management, Savills Investment Management Asset Manager, Hines Polska Styrelseuppdrag: Inga Aktieinnehav¹: Inget Teckningsoptioner: Inga Julius Niedvaras (f.1978) Landschef i Litauen sedan 2018 Utbildning: MBA, Pforzheim Universitet MBA, Vilnius Universitet Arbetslivserfarenhet (urval): Country Manager for Lithuania, East Capital Group, Investment Manager, Arco Vara Styrelseuppdrag: Inga Aktieinnehav¹: 17 271 Teckningsoptioner: Inga Janis Meiers (f.1991) Landschef i Lettland sedan 2023, anställd sedan 2021 Utbildning: EMBA, Stockholms Handelshögskola i Riga Arbetslivserfarenhet (urval): Project Manager, Eastnine Latvia, Private developer, Various Private Ventures Styrelseuppdrag: Ledmot och ägare av egna bolaget SIA RE:Solutions Aktieinnehav¹: Inget Teckningsoptioner: 29 052 Ledning ¹ Aktieinnehav per 28 februari 2026. 107 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 108 ===== Detta kapitel innehåller Eastnines områdesspecifika mål, nyckel tal och utfall inom hållbarhet samt hållbarhets upp­ lysningar med utgångspunkt i ramverket GRI och rapportering enligt TCFD och EU­taxonomin. Dubbel väsentlighetsanalys har genomförts enligt CSRD och upplysningarna har mappats mot ESRS, utan fullständig ESRS­efterlevnad. Övrig information Korsningen vid Warsaw Unit i Warszawa är en livlig knutpunkt dit Warszawaborna enkelt tar sig med kollektivtrafik, bil, cykel eller till fots. Taxonomiförenlig omsättning 97 % Kvinnor i styrelsen 60 % Medarbetarnöjdhet 93 % 108 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 109 ===== Eastnines hållbarhetsupplysningar har upprättats med utgångspunkt i GRI Standards 2021 och omfattar räken­ skapsåret 2025. I avsnittet redovisas även Bolagets rapportering i linje med TCFD, EU:s taxonomiförordning samt områdesspecifika mål och nyckeltal. Hållbarhetsupplysningar Eastnines hållbarhetsupplysningar har upprättats med utgångspunkt i GRI (Global Reporting Initiative) Standards 2021 och omfattar perioden 1 januari–31 december 2025. Ett GRI­index på sidorna 123–124 anger var respektive upplysning återfinns i årsredovisningen samt innehåller kommentarer avseende eventuella avvikelser eller om upplysningar ej är tillämpliga. Rapporteringen baseras på en väsentlighetsanalys, som sedan 2024 kompletteras med en dubbel väsentlighetsanalys (Double Materiality Analysis, DMA) i linje med metodiken enligt Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD). Den dubbla väsentlighetsanalysen be ­ kräftade att de tidigare identifierade väsentliga hållbarhetsfrågorna fortsatt är relevanta. Vid översynen under 2025 identifierades inga behov av förändringar i listan över väsentliga hållbarhetsfrågor. Eastnine omfattas för närvarande inte av kraven på hållbarhets ­ rapportering enligt CSRD. Till följd av det antagna stop ­the­clock­ förslaget, som innebär att EU ­kommissionens Omnibus­förslag om hållbarhetsrapportering skjuts upp, föreligger ingen skyldighet att tillämpa CSRD före räkenskapsåret 2027. Bolaget följer utvecklingen av CSRD och European Sustainability Reporting Standards (ESRS). Hållbarhets rapporteringen vidareutvecklas successivt genom att i ökande utsträckning inkludera ESRS ­anpassade upplysningar avseende väsentliga hållbarhetsfrågor, bland annat upplysningar i linje med Task Force on Climate­related Financial Disclosures (TCFD) samt EU:s taxonomi förordning, vilka ingår i denna rapport. Rapporten har inte varit föremål för extern granskning. För ytterligare information om Eastnines hållbarhetsarbete, kontakta Lilia Kouzmina, hållbarhetschef, på lilia.kouzmina@eastnine.com. Torg som möteplats i mitten av fastigheten Nowy Rynek D i Poznan. 109 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 110 ===== Område Syfte Mål Nyckeltal Utfall 2025 Styrning/åtgärder/kommentarer Möjligheter/skapat värde FN:s globala mål Framtidssäkra fastigheter Certifiering Extern verifiering av byggnadens hållbarhets­ prestanda. 100 % certifierat bestånd (minst LEED Gold/BREEAM Excellent). Andel certifierat bestånd, %. • 100 % (100) certifierat bestånd, varav 97 % LEED Platinum/ BREEAM Outstanding och 3 % LEED Gold. • Certifieringskrav integrerat i investerings­ och förvärvsprocessen. • Åtgärds­ och kostnadsbedömning avseende ej vertifierade fastigheter genomförs vid förvärv. • Certifieringsprocess initieras normalt inom 12 månader från tillträde. • Löpande uppföljning av certifieringsstatus i förvaltningen. HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA Energi Fossilfri energi­ försörjning i fastighets­ beståndet. 100 % fossilfri energi senast 2030. Andel fossil­ fri energi, %. • 81 % (81) av energimixen var fossilfri under 2025. • Samtliga elavtal, inklusive hyresgästernas, ska avse fossilfri el. • Energins ursprung beaktas vid upphandling, installation och uppgradering av energi lösningar. • Möjligheter till lokal fossilfri energiproduktion, såsom takmonterade solpaneler, utvärderas för samtliga fastigheter. • Aktiv dialog förs med lokala partners och myndigheter för att påskynda utfasningen av fossila bränslen, med särskilt fokus på Polen. • Exempel på åtgärder 2025: Installation av takmonterade solpaneler på Alojas Biroji (Lettland) samt Nowy Rynek D och Nowy Rynek E (Polen). Installation av värmepump för minskad användning av fossilbaserad fjärrvärme i Nowy Rynek E (Polen). HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA Minskad energi­ användning. 25 % lägre energiintensitet till 2030 (jämfört med 2025), mots­ varande cirka 5 % per år. Förändring av total energi­ användning, kWh/kvm/år. • Normaliserad energianvändning inkl. hyresgästel: +2 % till 139 kWh/kvm (­1 % i jämförbart bestånd) • Energianalys ingår i teknisk och kommersiell due diligence vid förvärv. • Energy Management System (EMS) används för kontinuerlig uppföljning och analys av energianvändning. • Uppföljning behandlas i månatliga möten med ledningen. • Energimål ingick 2025 i ledningens ersättningsstruktur. • Internt krav på minst 80 % av möjliga poäng i energikategorin inom certifieringsramverken LEED och BREEAM. • Exempel på åtgärder 2025: LED­belysning i kontors­ och gemensamma ytor i Alojas Biroji (Lettland). DX­installation för kyla och värme (test) i 3Bures­1,2 (Litauen). Installation av värmepump i Nowy Rynek E (Polen). HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA Vatten förbrukning Minskad vatten­ användning. Minska vattenför­ brukningen med minst 1,5 % per år i genomsnitt under en fem årsperiod. Vatten­ användning, liter/kvm/år. • Vattenanvändning per kvm i samtliga fastigheter: +6 % till 330 liter/kvm. • Utveckling sedan 2020: ­2 % totalt i direktförvaltade fastigheter, +6 % totalt. Ökningen förklaras av åter­ gång till arbete från kontor. • Vattenanvändningen i fastigheterna avser främst hygienändamål och påverkas i huvudsak av närvaro i byggnaderna, installerad utrustning samt löpande drift, underhåll och läckage övervakning. • Byggnadscertifiering på hög nivå utgör huvudstrategin för förbättrad vattenprestanda och omfattar krav på vatteneffektivitet och installation av vattenbesparande utrustning. • Vid ombyggnationer och hyresgästanpassningar används vattenbesparande utrustning som standard. HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION Nyckeltal hållbarhet Här redovisas områdesspecifika mål, nyckeltal och utfall för det systematiska arbetet med att effektivisera byggnader, vara en god arbetsgivare och en bra hyresvärd. Stärkt fastighetsvärde Lägre driftkostnader Tillgång till grön finansiering Attraktivitet för hyresgäster Ekonomi Renommé på marknaden som ansvarsfull aktör Affärskritiskt Ökat engagemang hos de anställda Renommé Minskad risk för ”strandade tillgångar” Minskad risk relaterad till bristande efterlevnad av lagkrav (EU:s taxonomi) Riskreducering Ökat engagemang hos kunderna 110 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 111 ===== Område Syfte Mål Nyckeltal Utfall 2025 Styrning/åtgärder/kommentarer Möjligheter/skapat värde FN:s globala mål Framtidssäkra fastigheter Avfalls hantering Cirkuläritet och resurs­ effektiv avfalls­ hantering. Ökad andel åter­ vunnet avfall Andel åter­ vunnet avfall, %. Direktförvaltade fastigheter: 42 % (44) Samtliga fastigheter: 40 % (40) • Regelbundna avfallsrevisioner genomförs i samtliga fastigheter, ofta inom ramen för om certifieringsprocesser. • Förbättringsåtgärder prioriteras vid renoveringar, inklusive optimerad avfallslogistik och tydligare sorteringslösningar. • Digital uppföljning av avfall används i Warsaw Unit. Under slutet av 2025 har en alternativ systemleverantör anlitats för pilotprojekt med digital spårning av avfallsflöden i fastigheter i Poznan. • Resultaten från pilotprojektet kommer att utvärderas inför eventuell breddinförande i Baltikum. HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION Material Minskad klimat­ påverkan från renovering och hyresgäst­ anpassningar. Minst 52 % lägre klimatavtryck per kvm till 2030 Klimat av­ tryck per kvm, kg CO₂e/ kvm. Under 2024–2025 har arbetet fokuserat på datainsamling och etablering av ref­ erensnivåer. I flera kategorier saknas ännu fullständig data, vilket innebär att faktisk reduktion följs upp från och med kommande år. • Gemensam metod för klimatberäkning per projekt och kategori har etablerats. • Digital struktur för insamling och uppföljning av projektdata har implementerats. • Klimatkrav integreras successivt i projekterings­ och upphandlingsprocesser. • Landsspecifika referensvärden och reduktionsbanor fastställs i nästa fas. HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION Hållbar investering Utsläpp Minska klimat­ påverkan från fastighets­ drift. Nettonollutsläpp av växthusgaser 2040 (Net Zero) samt minst 47 % lägre utsläppsin­ tensitet per kvm till 2030 i fas­ tighetsdrift Utsläpps­ intensitet i fastighets­ drift (Scope 1–3), kg CO₂e/kvm. 9,3 kg CO₂e/kvm (9,4) Jämförbart bestånd: 4,0 kg CO₂e/kvm I jämförbart bestånd minskade utsläppsintensiteten med ­55 % det senaste året. • Energieffektivisering och övergång till fossilfri energi är centrala åtgärder för minskade utsläpp i fastighetsdriften. • En klimatfärdplan till 2030 har tagits fram under 2025 och omfattar identifierade åtgärder som värmepumpar och ytterligare energieffektivisering. • Bolagets klimatmål är validerade av Science Based Targets initiative (SBTi) och utformade i enlighet med SBTi:s sektorsspecifika kriterier för fastighetsbolag (Buildings Sector Criteria). HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA Finansiering Säkerställa långsiktig tillgång till kapital. Ökad andel grön finansiering. Andel grön finansiering, %. Grön finansiering utgjorde 88 % (76) av total räntebärande skuld. • Grön finansiering prioriteras i samband med refinansiering och nya förvärv. • Under 2025 ökade andelen gröna lån främst som ett resultat av Eastnines förbättringsåtgärder avseende energiprestanda för befintliga fastigheter. HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION GRESB Regionalt ledarskap inom hållbarhet. 5 stjärnor i GRESB (bland topp 20 % i GRESB:s globala jämförelse) GRESB­ poäng och stjärnor. 91 (92) av 100, motsvarande 5 stjärnor i GRESB. • GRESB­resultatet baseras på en sammanvägd bedömning av Eastnines arbete inom hållbar fastighetsförvaltning. • Bedömningen omfattar bland annat energieffektivitet, klimatpåverkan, certifieringar, styrning samt socialt ansvar. • Resultatet ger en samlad bild av Bolagets hållbarhetsprestanda i jämförelse med internationella branschaktörer. HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION Ökat fastighetsvärde Lägre driftkostnader i system med koldioxidprissättning Tillgång till grön finansiering (EU:s taxonomi) Kunder föredrar hållbara produkter Ekonomi Renommé på marknaden som ansvarsfull aktör Affärskritiskt Ökat engagemang hos de anställda Renommé Minskad risk för ”strandade tillgångar” Minskad risk relaterad till bristande efterlevnad av lagkrav (EU:s taxonomi) Riskreducering Ökat engagemang hos kunderna 111 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 112 ===== Område Syfte Mål Nyckeltal Utfall 2025 Styrning/åtgärder/kommentarer Möjligheter/skapat värde FN:s globala mål Företags kultur Transparens och affärs etik i verksam­ heten. Korruptionsfri och etisk verksamhet. Antal korruptions­ incidenter. Inga rapporterade incidenter eller miss tankar om överträdelser under 2025. • Årlig utbildning i antikorruption för samtliga medarbetare. • Antikorruptionspolicy, uppförandekod för leverantörer och medarbetare samt visselblåsarkanal fungerar som centrala styrmekanismer för att förebygga oetiskt beteende och säkerställa affärsetik och god praxis. Ansvarsfull verksamhet Kunder/hyresgäster Hög kund­ nöjdhet. Kundnöjdheten ska överstiga 50 på NPS­skalan. NPS i årlig kundunder­ sökning, poäng. 73 (60) poäng på NPS­skalan som går från ­100 till +100 • Årlig kundundersökning genomförs i alla fastigheter, med undantag för S7­fastigheterna där företagen som hyr lokaler av Eastnine har egen förvaltning. • Resultaten analyseras och används som underlag för förbättring av service, drift och underhåll av fastigheterna och gentemot hyresgäster. GOD HÄLSA OCH VÄLBEFINNANDE Medarbetare Attrahera och behålla kompetenta medarbetare. Förtroendeindex enligt Great Place to Work ska uppgå till minst 90 %. Förtroende­ index, %. Mål 2025 2024 90 % 93 % 91 % • Medarbetare ges möjlighet till kontinuerlig kompetensutveckling. • Förmåner erbjuds och anpassas lokalt, inklusive subventionerade luncher, friskvårdsbidrag och hälsoundersökningar. • Förstärkt föräldraledighetsersättning tillämpas för anställda i Sverige. GOD HÄLSA OCH VÄLBEFINNANDE God hälsa och välbefinnande hos medarbe­ tare. Sjukfrånvaro under 3 %. Andel sjuk­ frånvaro, %. Total sjukfrånvaro: 1,2 % (0,7) Korttidsfrånvaro: 1,2 % (0,7) Långtidsfrånvaro: 0,0 % (0,0) • Friskvårdsbidrag erbjuds samtliga medarbetare. • Vaccination erbjuds som en del av det förebyggande hälsoarbetet. • Kompletterande sjukvårdsförsäkring erbjuds, inklusive årlig hälsoundersökning. • Medarbetare och hyresgäster uppmuntras till regelbunden fysisk aktivitet genom hälso främjande initiativ. GOD HÄLSA OCH VÄLBEFINNANDE Jämställd och inkluderande arbetsplats. Jämn fördelning av män och kvin­ nor på samtliga ledningsnivåer inom företaget eftersträvas. % kvinnor/ % män. Kvinnor Män Antal % Antal % Styrelse 3 60 2 40 Ledning 2 29 5 71 • Könsfördelning beaktas vid rekryteringsbeslut • Resultat från den årliga medarbetarundersökningen, inklusive frågor om mångfald, jämställdhet och inkludering (DEI), används som underlag för uppföljning och utveckling • Bolaget strävar efter jämn könsfördelning i ledande positioner JÄMSTÄLLDHET 2025 -100 +100 +73 2024 -100 +100 +60 Ökat fastighetsvärde Lägre driftkostnader i system med koldioxidprissättning Tillgång till grön finansiering (EU:s taxonomi) Kunder föredrar hållbara produkter Ekonomi Renommé på marknaden som ansvarsfull aktör Affärskritiskt Ökat engagemang hos de anställda Renommé Minskad risk för ”strandade tillgångar” Minskad risk relaterad till bristande efterlevnad av lagkrav (EU:s taxonomi) Riskreducering Ökat engagemang hos kunderna 112 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 113 ===== Område Syfte Mål Nyckeltal Utfall 2025 Styrning/åtgärder/kommentarer Möjligheter/skapat värde FN:s globala mål Ansvarsfull verksamhet Leverantörer Ökad trans­ parens och ansvar i leverantörs­ kedjan. Alla kvalificerade strategiska lever­ antörer granskas ur ett hållbarhets­ perspektiv. Andel granskade leverantörer, %. 100 % kvalificerade strategiska leverantörer har granskats ur ett hållbar hetsperspektiv. • Nya leverantörer uppmuntras att genomföra webbaserad självskattning för identifiering av hållbarhetsrisker. • Hållbarhetsgranskning genomförs vid upphandling och för strategiska leverantörer. • Vid nybyggnation kompletteras hållbarhetsgranskningen med fysiska revisioner på plats. HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION Gröna hyresavtal Samarbete med hyres­ gäster för ett mer hållbart fastighets­ bestånd. Ökad användning av gröna hyres­ avtal. Andel uthyr­ ningsbar yta med gröna hyresavtal, %. Gröna hyresavtal används i 11 av 15 fastigheter, motsvarande 45 % (45) av fastigheternas bruttoarea. • Gröna hyresavtal används i samtliga fastigheter i Lettland och Litauen, med undantag för Uptown Park i Litauen. • Avtalen innehåller klausuler som möjliggör samarbete kring energieffektivisering och andra optimeringsåtgärder. • Arbete pågår för att utvärdera hur liknande avtal kan införas avseende fastigheter i Polen. HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION Ökat fastighetsvärde Lägre driftkostnader i system med koldioxidprissättning Tillgång till grön finansiering (EU:s taxonomi) Kunder föredrar hållbara produkter Ekonomi Renommé på marknaden som ansvarsfull aktör Affärskritiskt Ökat engagemang hos de anställda Renommé Minskad risk för ”strandade tillgångar” Minskad risk relaterad till bristande efterlevnad av lagkrav (EU:s taxonomi) Riskreducering Ökat engagemang hos kunderna 113 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 114 ===== Styrning 2-21 Årlig total ersättning Eastnine har rutiner och riktlinjer gällande förmåner, anställningsvillkor och incitamentssystem. Detta för att skapa förutsättningar för att bibehålla kompetent personal, öka motivationen bland medarbetarna och säkerställa en tydlig ersättnings ­ och incitamentsstruktur. 2025 2024 Total ersättning till vd (högst betald), TEUR 425 409 Median årlig total ersättning för samtliga anställda (exklusive högst årlig ersättning), TEUR 93 87 Förhållande mellan högst betald (vd) och median (exklusive högst årlig ersättning), ggr 4,7 4,7 Median ersättningsökning samtliga anställda (exklusive högst årlig ersättning), % 6,7 14,3 Ersättningsökning vd, % 3,8 ­15,0 Förhållande ersättningsökning mellan högst betald och median (exklusive högst årliga ersättning), ggr 0,6 ­1,1 Alla medarbetare som var anställda vid årets slut är inkluderade i ovanstående data över löneskillnader. Ingen omräkning till HTE har gjorts. I ersättning ingår grundlön och rörlig lön. Bolagets vd är den med högst ersättning. Namnet på den med högst ersättning i koncernen framgår i Bolagets ersättningsrapport. Aktiviteter och Anställda 2-7 Medarbetare Eastnine hade vid årets slut 27 anställda, varav elva i Sverige, åtta i Litauen, fem i Lettland och tre i Polen. Totalt Sverige Litauen Lettland Polen 2025 2024 Totalt antal anställda 11 8 5 3 27 22 Varav kvinnor 4 6 3 2 15 12 – heltid 4 6 3 2 15 12 – deltid – – – – – – – tillfälligt anställda – – – – – – Varav män 7 2 2 1 12 10 – heltid 7 2 2 1 12 10 – deltid – – – – – – – tillfälligt anställda – – – – – – 2-8 Medarbetare som inte är anställda Eastnine har ingen egen fastighetsförvaltningsorganisation utan anlitar leverantörer för tjänster kopplade till fastighetsunderhåll, såsom teknisk support, städning och säkerhet. Tabellen nedan visar antalet perso ­ ner, uttryckt i heltidsekvivalenter (HTE) vid rapporteringsperiodens slut, som är involverade i dessa tjänster. Antalet HTE uppgick till 164,2 (131,2) och ökningen jämfört föregående år är hänförlig till de fastighets­ förvärv som genomfördes 2024 och som ingår för helåret 2025. Totalt Litauen Lettland Polen 2025 2024 Administratörer 7,5 0 8,0 15,5 10,5 Teknisk fastighetsskötsel 15,0 4,0 23,0 42,0 27,0 Säkerhet 12,5 7,7 37,0 57,2 50,2 Städning 27,0 7,0 15,5 49,5 43,5 Totalt 62,0 18,7 83,5 164,2 131,2 GRI-noter Strategi, policyer och praxis samt intressentengagemang 2-23 Värderingar, principer, standarder och normer gällande uppförande 2-24 Förankring av värderingar, principer, standarder och normer gällande uppförande 2-25 Processer för att avhjälpa negativ påverkan 2-26 Mekanismer för rådgivning och rapportering av angelägenheter för organisationen 2-29 Metod för intressentengagemang Eastnines policyer och uppförandekod utgör ramen för hur Bolaget bedriver sin verksamhet samt samverkar med medarbetare och affärspartners. Policyramverket baseras bland annat på OECD:s riktlinjer för multi­ nationella företag, OECD:s due diligence ­vägledning för ansvarsfullt företagande samt FN:s vägledande principer för företag och mänskliga rättigheter. Dessa ramverk har integrerats i Bolagets interna styr­ dokument och konkretiserats genom specifika policyer som reglerar olika delar av Eastnines verksamhet (se tabell över interna styrdokument). Eastnine åtar sig att respektera och skydda internationellt erkända mänskliga rättigheter i den egna verksamheten samt i leverantörsledet, i enlighet med FN:s vägledande principer för företag och mänskliga rättigheter. Utveckling och uppdatering av Bolagets policyer, inklusive frågor relaterade till mänskliga Generella upplysningar 114 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 115 ===== rättigheter, sker med beaktande av dialog med relevanta intressenter såsom medarbetare, leverantörer och andra affärspartners. Synpunkter från denna dialog beaktas i implementering och uppföljning av policy­ ramverket. De mest relevanta riskerna avseende mänskliga rättigheter i Eastnines verksamhet bedöms vara arbetsvillkor i leverantörsledet, icke ­diskriminering och likabehandling inom organisationen samt affärs etiska risker kopplade till Bolagets affärsrelationer. Dessa risker hanteras genom uppförandekod, leverantörs kod och relaterade styrdokument. Eastnine tillämpar försiktighetsprincipen i sitt hållbarhetsarbete, vilket innebär att potentiella miljörisker beaktas även när det råder osäkerhet i det vetenskapliga underlaget. I sådana fall vidtas förebyggande åtgärder i syfte att minimera eller hantera identifierade risker. Bolagets hållbarhetsarbete styrs av följande policyer och riktlinjer: Sustainability Policy, Anti ­Corruption Policy, Code of Business Conduct, Supplier Code of Conduct, Diversity & Equal Treatment Policy, Work Environment & Employee Health Guidelines, Whistleblower Policy, Environmental Policy, Sustainability Strategy for New Developments and Reconstruction, IT Security Policy samt Privacy Policy och Privacy Guidelines. Genom Diversity & Equal Treatment Policy främjar Eastnine en inkluderande arbetsmiljö som respekterar mänskliga rättigheter och säkerställer lika möjligheter oavsett kön, ålder, etnicitet, religion, funktionsvariation eller annan skyddad grund. Diskriminering och trakasserier tolereras inte. Eastnine är för närvarande inte certifierat enligt ISO 14001 (miljöledningssystem). Bolaget bedriver dock ett systematiskt miljöarbete genom fastställda policyer, mål, uppföljning och intern kontroll inom ramen för ovanstående styrdokument. Eastnine bedriver sin verksamhet i enlighet med tillämpliga lokala och internationella lagar och förord ­ ningar samt genomför klimat­ och miljöriskbedömningar som en integrerad del av Bolagets due diligence ­ process vid fastighetsförvärv. Ytterligare information om riskhantering återfinns på sidorna 59 ­66. Policyer ses över och uppdateras årligen eller vid behov. Samtliga medarbetare informeras om eventuella förändringar eller uppdateringar, och antikorruptionspolicyn behandlas särskilt inom ramen för den årliga utbildningen på området. Utbildningen omfattar även frågor kopplade till mänskliga rättigheter, inklusive icke­diskriminering, arbetsvillkor och leverantörsansvar, i syfte att säkerställa intern medvetenhet och efterlevnad av uppförandekod och leverantörskod. Frågor relaterade till tvångsarbete och människohandel omfattas av uppförandekod och leverantörskod samt behandlas inom ramen för den årliga utbildningen. Interna styrdokument för Eastnines hållbarhetsarbete Policy/Riktlinje Syfte och mål Hur policyn implementeras i verksamheten Sustainability Policy Definierar övergripande principer, mål och styrande riktlinjer för Eastnines hållbarhetsarbete, inklusive klimat­ och miljöfrågor, energieffektivitet, resursan­ vändning, socialt ansvar, affärsetik samt bolagsstyrning. Policyn säkerställer att hållbarhet är integrerad i affärsstrategi, investeringsbeslut, fastighetsförvalt­ ning och riskhantering. Integreras i affärsplan, investeringsproces­ ser och förvaltningsstrategier. Konkretise­ ras genom mätbara hållbarhetsmål, upp­ följning via interna rapporteringssystem samt årlig översyn och fastställande av sty­ relsen. Policyn ligger till grund för opera­ tiva handlingsplaner, hållbarhetscertifie­ ringar och löpande riskbedömningar. Anti­Corruption Policy Säkerställa ett högt etiskt förhåll­ ningssätt och förebygga, identifiera och hantera korruption och oetiskt beteende. Obligatorisk antikorruptionsutbildning för samtliga medarbetare årligen. Efterlevnad följs upp av ansvarig ledningsfunktion och genom interna kontroller. Code of Business Conduct Fastställa grundläggande principer för affärsetik, ansvarstagande och professionellt uppförande. Kommuniceras till samtliga anställda. Efterlevnad säkerställs genom årlig utbild­ ning, löpande dialog i organisationen samt bekräftelse från medarbetare. Supplier Code of Conduct Säkerställa ansvarsfulla leverantörs­ relationer avseende miljö, sociala frågor och affärsetik. Strategiska leverantörer genomför egen­ bedömning inom miljö, styrning och socialt ansvar. Avvikelser analyseras och åtgärds­ planer följs upp av ansvariga inom Eastnine. Diversity & Equal Treatment Policy Främja en inkluderande arbetsmiljö som respekterar mänskliga rättigheter, mångfald och lika möjligheter. Integrerad i rekryterings­ och personalpro­ cesser. Uppföljning sker genom medarbe­ tarundersökningar, dialog i organisationen och rapportering till ledning och styrelse. Work Environment & Employee Health Guidelines Säkerställa en trygg, hälsosam och utvecklande arbetsmiljö. Implementeras genom systematiskt arbetsmiljöarbete, regelbundna medarbetar samtal och uppföljning inom ledningsgruppen. Whistleblower Policy Möjliggöra anonym rapportering av misstänkta oegentligheter eller oetiskt beteende. Extern visselblåsarkanal tillgänglig via Eastnines webbplats. Ärenden hanteras konfidentiellt enligt fastställda rutiner och rapporteras till styrelsen vid behov. Environmental Policy Minska negativ miljöpåverkan och hantera miljörelaterade risker i fastighetsverksamheten. Implementeras genom interna krav på fast­ ighetscertifiering, mål för energi­, utsläpps­ och vattenförbrukning samt uppföljning via nyckeltal och årlig rapportering. Sustainability Strategy for New Developments and Reconstruction (Rekommendationer) Säkerställa hållbarhetskrav vid nyutveckling och ombyggnation. Integreras i investeringsbeslut och projekt­ styrning genom definierade hållbarhets­ krav och uppföljning i projektprocessen. IT Security Policy, Privacy Policy & Privacy Guidelines Skydda personuppgifter och annan känslig information samt säkerställa informationssäkerhet. Implementeras genom fastställda IT­ rutiner, återkommande utbildning för med­ arbetare och kontinuerlig uppföljning av incidenter och efterlevnad. 115 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 116 ===== Externa styrdokument för Eastnines hållbarhetsarbete Lagar, förordningar, riktlinjer Andra externa riktlinjer och initiativ Aktiebolagslagen FN:s globala hållbarhetsmål Arbetsmiljölagen Global Compact EU:s Taxonomiförordning GRI Standards FN:s konvention om barnets rättigheter Hållbarhetscertifieringsramverk (Green Building, Miljöbyggnad, BREEAM, LEED, WELL, NOLL CO₂) FN:s vägledande principer för företag och mänskliga rättigheter OECD:s riktlinjer för multinationella företag Miljöbalken Parisavtalet Årsredovisningslagen TCFD (Task Force on Climate­Related Financial Disclosures) Övriga tillämpliga lagar och regler Övriga regionala klimat­ och hållbarhetsinitiativ Kanaler för intressentengagemang Grupper Kanaler Viktiga hållbarhetsfrågor Hyresgäster Kundmöten, löpande dialog kring förvaltning, kundnöjdhets­ undersökningar Kontorslokaler med god service och arbetsmiljö, minskad miljö påverkan, affärsetik Medarbetare Workshops och seminarier, medarbetar­ undersökningar, medarbetarsamtal Professionell utveckling, goda anställnings villkor, mångfald, god arbetsmiljö, affärsetik och minskad miljöpåverkan Investerare Årsstämma, kvartals­ och årsredovisningar, press­ meddelanden, konferens­ samtal, s eminarier, investerar möten Affärsetik och antikorruption, energi effektivitet, minskad miljöpåverkan, kund­ och medarbetarnöjdhet, hållbar leverantörskedja Samhälle Dialog med intresse­ och bransch organisationer, nätverks träffar, konferenser Energieffektivitet, minskad miljöpåverkan, affärsetik och antikorruption, hållbar leverantörskedja Leverantörer Leverantörsmöten, avtals upphandlingar, beställningar God affärsetik i inköpsprocessenStyrelsen har det övergripande ansvaret för att styra, och följa upp, Bolagets hållbarhetsarbete samt säkerställa att fastställda mål och riktlinjer efterlevs. Det operativa ansvaret för det löpande hållbar ­ hetsarbetet är delegerat till Bolagets hållbarhetschef, som kvartalsvis – eller oftare vid behov – rapporterar till styrelsen om utvecklingen av hållbarhetsarbetet, inklusive eventuella avvikelser från fastställd strategi och mål. Hållbarhetschefen har även en löpande och direkt dialog med styrelse ordföranden. Under året har inga väsentliga avvikelser kopp ­ lade till hållbarhetsarbetet eller uppförandekoden rapporterats till styrelsen. För ytterligare information om styrelsens styrning av håll ­ barhetsarbetet, se s. 103. Eastnine för en kontinuerlig och strukturerad dialog med sina vikti ­ gaste intressenter, vilket framgår av tabellen ovan. Feedback från olika intressentgrupper används löpande för att utvärdera Bolagets strategi, policyer och den dagliga förvaltningen. Genom återkommande under ­ sökningar, såsom medarbetar­ och hyresgästenkäter, samlas synpunk ­ ter och klagomål in från de två främsta intressentgrupper.na De insamlade resultaten analyseras samt systematiseras och utgör ett viktigt underlag för åtgärdsplaner samt vidare utveckling av verk ­ samheten. För att fånga upp ett bredare sammanhang och identifiera nya utmaningar, inklusive miljöfrågor som kan påverka verksamheten, genomförs även löpande omvärldsbevakning av media och samhälls ­ debatt. Deltagande i branschledda initiativ, konferenser, paneldiskussioner samt samarbeten med ideella organisationer bidrar med ytterligare perspektiv och insikter som används i det fortsatta utvecklingsarbetet och i hållbarhetsstrategin. För att stärka transparensen har Eastnine en vissel blåsarfunktion där anställda, hyresgäster och andra intressenter anonymt kan rapportera synpunkter eller misstänkta oegentligheter kopplade till verksam ­ heten. 3-1 Process för att fastställa väsentliga hållbarhetsfrågor Eastnines väsentliga hållbarhetsfrågor identifieras genom en struktu ­ rerad och återkommande process som kombinerar erfarenheter från den löpande fastighetsförvaltningen, dialog med centrala intressenter – såsom medarbetare, hyresgäster, leverantörer, finansiärer och det bredare samhället – samt analys av branschpraxis, regulatoriska krav och samhällsförväntningar på fastighetsbolag. Väsentlighetsbedömningen har sedan flera år tillbaka uppdaterats regelbundet i samband med den årliga uppföljningen av hållbarhets ­ arbetet. Sedan 2024 har processen vidareutvecklats genom införandet av ett digitalt systemstöd för hållbarhetsstyrning, vilket möjliggör en mer strukturerad, spårbar och konsekvent bedömning av risker, på ­ verkan och prioriteringar över tid. Sedan 2024 genomför Eastnine även en fördjupad dubbel väsent ­ lighetsanalys i enlighet med kraven i EU:s hållbarhetsdirektiv CSRD och de tillhörande ESRS­standarderna. Analysen omfattar både verk ­ samhetens påverkan på miljö och samhälle (”impact” ­väsentlighet) samt finansiella risker och möjligheter kopplade till hållbarhetsfrågor (finansiell väsentlighet). Analysen genomförs med stöd av det digitala hållbarhetssystemet, vilket möjliggör ett strukturerat arbetssätt samt löpande uppföljning. DMA:n baseras på interna workshops, ledningsdialog, intressent­ insikter samt en genomgång av Eastnines värdekedja, affärsmodell och geografiska marknader. Resultatet används för att bedöma vilka hållbarhetsfrågor som är mest relevanta ur ett strategiskt, operativt och finansiellt perspektiv. Analysen bekräftade tidigare identifierade fokusområden och resul ­ terade inte i att några nya väsentliga hållbarhetsfrågor identifiera ­ des. De prioriterade frågorna har strukturerats i tre värdeskapande områden som fortsatt utgör grunden för Eastnines hållbarhetsarbete och rapportering: framtidssäkra fastigheter, hållbar investering samt ansvarsfull affärsverksamhet. DMA:n ses som ett levande verktyg och uppdateras löpande för att säkerställa att Eastnines hållbarhetsarbete är relevant i relation till verksamhetens utveckling, intressenternas förväntningar och föränd ­ rade regulatoriska krav. Väsentliga frågor 116 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 117 ===== Antikorruption 3-3 Styrning av väsentliga frågor 205-2 Kommunikation kring, och utbildning i, policyer och rutiner för antikorruption 205-3 Bekräftade fall av korruption och vidtagna åtgärder Korruption är en välkänd utmaning inom bygg ­ och fastighets­ branschen, där komplexa processer och långa leverantörsled kan innebära förhöjda risker. Eastnine har ett starkt åtagande i form av nolltolerans mot korruption och arbetar proaktivt för att förebygga och minimera risker genom tydliga riktlinjer, interna kontroller och strukturerade processer. Eastnine har en visselblåsarfunktion som möjliggör anonym rappor ­ tering av misstänkta oegentligheter, både för medarbetare och externa parter. Rapporterade ärenden kan leda till disciplinära åtgärder, uppsägning och/eller polisanmälan. Bolagets antikorruptionsarbete vilar på Eastnines uppförandekod för anställda och leverantörer samt Bolagets Anti­Corruption Policy. Samtliga anställda genomgår regelbundet utbildning i antikorrup ­ tion. Under 2025 genomfördes en fördjupande workshop med extern expertis inom finansiell brottsprevention. Workshopen fokuserade på korruptionsrisker specifika för fastighetsbranschen, inklusive risker kopplade till upphandling, leverantörsrelationer, transaktioner, intressekonflikter samt lokala marknadsförhållanden. Utbildningen syftade till att stärka medarbetarnas riskmedvetenhet och förmåga att identifiera och hantera potentiella korruptionssituationer i det dagliga arbetet. Policyer och riktlinjer uppdateras årligen av styrelsen för att säkerställa fortsatt relevans och efterlevnad. Efterlevnaden följs upp löpande och eventuella behov av ytterligare åtgärder identifie ­ ras genom uppföljning, interna kontroller och personalutbildning. Under 2025 anmäldes inga misstankar eller incidenter kopplade till korruption. 3-2 Lista på väsentliga frågor Tabellen nedan visar Eastnines väsentliga hållbarhetsfrågor, struk ­ turerade utifrån Bolagets tre värdeskapande områden. För att säker ­ ställa jämförbarhet och framtida rapporteringsberedskap redovisas hur de väsentliga frågorna motsvarar både tillämpliga GRI Standards och relevanta ESRS­standarder enligt EU:s hållbarhetsdirektiv CSRD. Mappningen till ESRS baseras på resultatet av Eastnines dubbla väsentlighetsanalys, som genomfördes under 2024 och bekräftades under 2025 utan förändringar. Eastnines väsentliga frågor GRI Standards ESRS Framtidssäkra fastigheter Energiprestanda och förnybar energi Energi ESRS E1 – Klimat förändringar Effektiv och cirkulär resurs användning Energi, vatten, avfall ESRS E5 – Resursanvändning och cirkulär ekonomi Begränsning av klimatrelaterade fysiska risker – ESRS E1 – Klimat förändringar Hållbarhetscertifiering av byggnader – ESRS E1 – Klimat förändringar Hållbar investering Växande lönsam verksamhet – – EU­taxonomiförenlig verksamhet – ESRS 2 – Allmänna upplysningar Minskad klimatpåverkan Utsläpp ESRS E1 – Klimat förändringar Toppranking i GRESB – – Maximera grön finansiering – ESRS E1 – Klimat förändringar Ansvarsfull verksamhet Hög affärsetik och transparens Antikorruption ESRS G1 – Affärsetik Hög kundnöjdhet Kundernas hälsa och säkerhet ESRS S4 – Konsumenter och slutanvändare Värdefulla partnerskap för hållbart samhälle – – Medarbetarnas hälsa och välbefinnande Sjukfrånvaro, kompetens utveckling för anställda ESRS S1 – Den egna arbetskraften Jämställdhet och mångfald Mångfald och lika möjlig heter ESRS S1 – Den egna arbetskraften Hållbara leverantörskedjor Leverantörsutvärdering avseende påverkan på miljö samt sociala kriterier ESRS S2 – Arbetstagare i värdekedjan 117 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 118 ===== Energi 3-3 Styrning av väsentliga frågor 302-1 Energianvändning inom organisationen 302-3 Energiintensitet Energieffektivitet och förnybar energi är centrala frågor för Eastnine. Fastighets­ och byggsektorn står för cirka 30 procent av den globala energianvändningen och är en betydande källa till koldioxidutsläpp. Att minska energiförbrukningen handlar därför inte enbart om kost ­ nadsbesparingar, utan är även en avgörande del i arbetet med att reducera utsläpp och bidra till en mer hållbar fastighetssektor. Rapportering och omfattning Energiredovisningen för 2025 omfattar samtliga fastigheter i Eastnines portfölj. Förbrukningen rapporteras dels för hela förvaltningsportföl ­ jen, dels separat för direktförvaltade fastigheter. I de direktförvaltade fastigheterna delas elförbrukningen upp i fastighetsel och verksam ­ hetsel, där den senare avser hyresgästernas elanvändning. Förbruk ­ ningsdata för kyla ingår i el ­ och värmeförbrukningen och rapporteras därför inte separat. Energiprestanda beräknas som den totala energi ­ förbrukningen, inklusive el, värme och bränsleanvändning, dividerad med bruttoarea (GFA), uttryckt i kWh per kvm. Strategi och arbetssätt för energieffektivisering Eastnines arbete med energieffektivisering bygger på en kombination av tekniska investeringar, systematisk uppföljning och tydliga krav i såväl förvaltning som projektutveckling. Hållbarhetscertifiering är ett viktigt verktyg i detta arbete. Bolaget eftersträvar certifiering enligt minst LEED Gold eller BREEAM Excellent. För större nybyggnadsprojekt är det interna målet att uppnå en energiintensitet om cirka 50 kWh per kvm. För att säkerställa att certifieringsarbetet ger faktisk effekt priorite ­ ras energieffektiviserande åtgärder inom energikategorin. Ambitionen är att uppnå minst 80 procent av de tillgängliga poängen inom energi ­ området i relevanta certifieringsramverk. Energieffektiviseringen bedrivs löpande genom kontinuerlig upp ­ följning, analys och optimering av energianvändningen. Ett internt energiuppföljnings ­ och analyssystem, i kombination med uppdaterade rapporteringsrutiner på olika organisatoriska nivåer, möjliggör en datadriven styrning av energiprestandan och snabb identifiering av avvikelser. Under året har insatser omfattat uppgraderingar av BMS ­system, ökad automatisering av drift, optimering av ventilations ­ och kyl­ system, installation av solpaneler samt övergång till LED ­belysning vid ombyggnationer och hyresgästanpassningar. Installation av UV ­ fönster filter har fortsatt i fastigheter där det bidrar till minskat kyl­ behov och förbättrat inomhusklimat. Eastnine är inte certifierat enligt ISO 50001. Energistyrning sker genom interna rutiner, digital uppföljning och fastställda energimål. Utfall 2025 Den totala energiförbrukningen uppgick 2025 till 46 220 MWh (30 581), motsvarande en ökning om 51 procent i absoluta tal. Ökningen för ­ klaras främst av att Nowy Rynek E och Warsaw Unit ingår i portföljen under hela 2025 till skillnad från 2024. Dessa fastigheter har medfört en ökning av bruttoarean med 33 procent och svarar för cirka 36 pro ­ cent av den totala energiförbrukningen i absoluta tal. För jämförbart bestånd, det vill säga exklusive fastigheter som förvärvats under något av åren, var utvecklingen mer stabil. Den nor ­ maliserade energiförbrukningen per kvm i den jämförbara portföljen minskade marginellt jämfört med föregående år, vilket indikerar att den underliggande energieffektiviteten i det befintliga beståndet har bibehållits trots ett ökat totalt energibehov i koncernen. Den normaliserade energiförbrukningen för samtliga fastigheter upp ­ gick till 139 kWh per kvm (137), en ökning om 2 procent, jämfört med föregående år. För direktförvaltade fastigheter uppgick den norma ­ liserade totalenergiförbrukningen till 136 kWh per kvm (131), medan fastighetsenergin uppgick till 101 kWh per kvm (96). Den absoluta energiförbrukningen per kvm uppgick till 130 kWh per kvm (130) för samtliga fastigheter. All inköpt el, inklusive hyresgästernas elanvändning, är förnybar. Andelen förnybar energi i den totala energianvändningen uppgick till 81 procent (81). Andelen påverkas främst av energimixen i respektive land samt andelen fjärrvärme i fastighetsbeståndet. Eastnine fortsätter att arbeta systematiskt med energifrågor genom uppföljning, analys och tekniska investeringar i syfte att minska klimat ­ påverkan och stärka fastigheternas långsiktiga hållbarhetsprestanda. Energiförbrukning totalt¹, MWh 2025 2024 Förändring, % El 30 797 19 324 59 Fjärrvärme 15 170 10 626 43 Naturgas 252 631 ­60 Totalt 46 220 30 581 51 Andel förnybar energi, % 81 81 0 ¹ Total energianvändning inklusive hyresgästernas verksamhetsel. Normaliserad förbrukning Absolut förbrukning Energiprestanda, kWh/kvm Förändring Förändring jämförbart bestånd Förändring Förändring jämförbart bestånd 2025 2024 % % 2025 2024 % % Direktförvaltade fastigheter¹ Total energiförbrukning² 136 131 3 -2 127 124 2 -4 – varav fastighetsenergi 101 96 5 ­4 92 89 3 ­7 Samtliga fastigheter Total energiförbrukning² 139 137 2 -1 130 130 1 -3 ¹ S7-fastigheter inkluderas ej. ² Total energiförbrukning avser alla energislag i fastigheten inklusive elanvändning av hyresgäster. 118 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 119 ===== uthyrningsgragen ökat jämfört med föregående år, vilket haft en direkt påverkan på förbrukningsnivåerna. Långsiktig utveckling Sett över en längre tidsperiod har vattenförbrukningen per kvm mins ­ kat betydligt jämfört med nivåerna före pandemin. I direktförvaltade fastigheter har förbrukningen minskat från 445 liter per kvm år 2019 till 298 liter per kvm 2025, trots variationer mellan enskilda år. För hela fastighetsportföljen har motsvarande utveckling varit från 505 liter per kvm år 2019, till 330 liter per kvm 2025. Vattenanvändningen i kontorsfastigheter är samtidigt starkt kopplad till faktisk nyttjandegrad, vilket innebär att förändringar i beläggning får tydligt genomslag i intensitetstalen. Med hänsyn till att vatteneffektiviteten redan är relativt hög i port ­ följen och att nyttjandegraden ökar, kommer fokus framåt att ligga på teknisk optimering, beteendepåverkan samt förebyggande läckage­ kontroller. Eastnine genomför en övergripande screening av vattenstress base ­ rat på WRI Aqueduct Water Risk Atlas (Baseline Water Stress). Fastig­ heterna är belägna i områden klassificerade som låg till medelhög vattenstress och ingen fastighet är belägen i områden med hög eller extrem vattenstress. Eftersom ingen fastighet är belägen i områden med hög eller extrem vattenstress uppgår vattenuttaget i sådana områden till 0 kbm (0 % av totalt vattenuttag). Vattenrelaterade risker, inklusive fysisk vattenbrist och regulatoriska förändringar i områden med förhöjd vattenstress, beaktas inom ramen för Bolagets klimatriskanalys och due diligence ­process. Spillvatten leds till kommunala avloppssystem för rening och inga direkta utsläpp till ytvatten förekommer. Då ingen fastighet är belägen i områden med hög eller extrem vattenstress sker inget utsläpp av spillvatten i sådana områden. Ingen återanvändning av vatten sker för närvarande. Utsläpp 3-3 Styrning av väsentliga frågor 305-1 Direkta utsläpp av växthusgaser (Scope 1) 305-2 Indirekta utsläpp av växthusgaser (Scope 2) 305-3 Övriga indirekta utsläpp av växthusgaser (Scope 3) Växthusgasutsläpp Fastighetssektorn står för en betydande andel av de globala växthus ­ gasutsläppen. För Eastnine är energieffektiv drift, fossilfri energi och minskad klimatpåverkan i värdekedjan därför centrala delar av den hållbara affärsmodellen. Utsläppen redovisas enligt GHG ­protokollet och omfattar Scope 1, 2 och 3. Bolaget tillämpar ”operational control approach”, vilket inne ­ bär att samtliga fastigheter där Eastnine har operativ kontroll under kalender året inkluderas. År 2024 utgör basår för Bolagets klimatmål enligt Science Based Targets initiative (SBTi). I början av 2026 validerades Eastnines kort­ och långsiktiga klimatmål av SBTi i enlighet med kraven i SBTi:s Corporate Net­Zero Standard samt sektorsspecifika kriterier för fastighets sektorn (Buildings Sector Criteria). De validerade målen är förenliga med en utsläppsminskningsbana i linje med 1,5°C. Scope 1 – Direkta utsläpp Scope 1 omfattar direkta utsläpp från fastigheternas drift, främst naturgas för uppvärmning samt köldmedieläckage. Under året minskade Scope 1­utsläppen, huvudsakligen till följd av utfasning av gasuppvärmning i Valdemara Centrs. Kvarvarande natur ­ gasanvändning är begränsad. Variationer i köldmedieutsläpp beror på att påfyllnad sker vid behov, vilket kan ge skillnader mellan åren. Under 2025 rapporterades inga utsläpp av farliga luftföroreningar (HAP¹) från Eastnines verksamhet. Scope 2 – Indirekta utsläpp från inköpt energi Scope 2 omfattar utsläpp från inköpt el, fjärrvärme och fjärrkyla. Utsläp­ pen redovisas enligt både marknadsbaserad och platsbaserad metod². Total förbrukning, kbm Förbrukning, liter/kvm Vatten 2025 2024 Förändring, % 2025 2024 Förändring, % Direktförvaltade fastigheter 88 318 47 225 87 298 263 13 Samtliga fastigheter 116 584 73 550 59 330 312 6 Vatten 3-3 Styrning av väsentliga frågor 303-5 Total vattenanvändning Vattenanvändning är en viktig fråga ur såväl miljö ­ som kostnads­ perspektiv. Effektiv vattenhantering bidrar till minskad resursförbruk ­ ning, lägre driftkostnader för hyresgäster och ökad motståndskraft mot framtida vattenrelaterade risker. Som fastighetsägare kan Eastnine påverka vattenförbrukningen genom tekniska system och installationer samt genom kravställning i samband med ny ­ och om ­ byggnationer. Vattenredovisningen för 2025 omfattar hela fastighetsportföljen. Redovisningen är uppdelad i två kategorier: direktförvaltade fastighe ­ ter och samtliga fastigheter. Uppföljning sker i enlighet med Bolagets miljöpolicy samt de krav som ställs inom ramen för hållbarhets­ certifieringar såsom LEED och BREEAM. Förvaltningsorganisationen i respektive land ansvarar för att vattenbesparande lösningar, såsom snålspolande armaturer, samt att kontinuerlig uppföljning av läckage, implementeras och optimeras. Samtliga fastigheter är anslutna till kommunala vattennät och den redovisade vattenförbrukningen motsvarar totalt vattenuttag. 100 procent av vattenuttaget sker via kommunala dricksvattensystem. Utfall 2025 Den totala vattenförbrukningen i direktförvaltade fastigheter uppgick under 2025 till 88 318 kbm (47 225), motsvarande 298 liter per kvm (263), vilket innebär en ökning om 13 procent, jämfört med föregående år. För samtliga fastigheter uppgick vattenförbrukningen till 116 584 kbm (73 550), motsvarande 330 liter per kvm (312), en ökning om 6 procent. Ökningen under året är huvudsakligen hänförlig till högre närvaro på kontoren, vilket påverkar både sanitets ­ och köksrelaterad vattenanvändning. I de baltiska fastigheterna har den genomsnittliga 1 Hazardous Air Pollutants (HAP) är ett samlingsbegrepp för giftiga eller på annat sätt skadliga luftföroreningar. ² Utsläpp från inköpt el redovisas enligt både marknadsbaserad metod (market- based method) och platsbaserad metod (location-based method) i enlighet med GHG Protocol. 119 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 120 ===== Växthusgasutsläpp, ton CO₂e Utsläpp Utsläppskälla 2025 2024 Kommentar Scope 1 Totalt 84 394 Minskningen av Scope 1­utsläpp drivs främst av utfasning av gasuppvärmning. Lägre köldmedieläckage beror på tidsmässig variation och oregelbunden påfyllning. Jämförbar procentuell förändring kan inte beräknas. Köldmedialäckage 38 266 Variationer i köldmedieläckage mellan åren beror på oregelbunden påfyllning samt på antalet fastigheter som haft behov av påfyllning under respektive period. Jämförbar procentuell förändring kan inte beräknas. Naturgas 46 128 Minskningen är en följd av utfasning av gasuppvärmning i Valdemara Centrs. Kvarvarande gasanvändning är begränsad till en mindre handelsbyggnad i anslutning till kontorsfastigheten Alojas Biroji. Scope 2 Totalt 3 217 1 831 På jämförbar basis minskade utsläppen med 23 %, drivet av lägre fjärrvärmeförbrukning i Nowy Rynek D samt lägre emissionsfaktorer i Litauen. Den totala ökningen under 2025 är hänförlig till inkludering av Warsaw Unit och Nowy Rynek E, som tillsammans stod för 56 % av fjärrvärmeutsläppen.Fjärrvärme 3 217 1 831 Elektricitet (marknadsbaserad) 0 0 100 % av köpt el är upphandlad från förnybara källor, vilket medför noll marknadsbaserade Scope 2­utsläpp. Elektricitet (platsbaserad) 6 766 1 878 Den absoluta ökningen beror på inkludering av Warsaw Unit (62 % av totalen) och Nowy Rynek E (13 % av totalen) i Polen, där emissionsfaktorerna för el i det lokala elnätet är höga till följd av en kolintensiv energimix. På jämförbar basis minskade utsläppen med 13 %. Scope 3 Totalt 2 552 2 541 Ökningen förklaras huvudsakligen av hyresgästanpassningar och inköp av varor och tjänster. Lokalanpassningar och renoveringar 950 525 Ökningen beror främst på ett större hyresgästanpassningsprojekt för Vilnius kommun i fastighten 3Bures­1,2. Utsläpp från kapitalvaror varierar mellan år beroende på genomförda in­ och utflyttningsprojekt och speglar där­ med projekt volym, snarare än en strukturell förändring. KPI:er följs upp på projektnivå mot individuell baslinje. Jämförbar procentuell förändring kan inte beräknas. Energi­/bränslerelaterade utsläpp 849 1 315 Avser utsläpp som uppstår i leverantörsledet vid produktion av den energi och de bränslen som används (Scope 1 och 2). Ej jämförbara med föregående år till följd av justerade emissionsfaktorer under 2025. Tjänsteresor 28 22 Avser flygresor, taxiresor och hotellövernattningar vid affärsresor. Uppgifterna baseras på faktisk data i kombina­ tion med schablonestimat. Ökningen under året beror på fler resor till Polen samt ett ökat antal medarbetare. Jämförbar procentuell förändring kan inte beräknas. Inköp av varor och tjänster 725 355 Beräkningen är ”spend­based”. Ökningen 2025 beror på inkludering av Warsaw Unit och Nowy Rynek E. På jämförbar basis minskade utsläppen med 3 %. Totalt (Scope 1, 2 & 3) 5 852 4 766 Totalt (Scope 1 & 2) 3 301 2 225 Utsläppsintensitet (Scope 1 & 2) kgCO₂e/kvm 9 9 Utsläppsintensiteten i jämförbart bestånd minskade med 55 %, men inkludering av Warsaw Unit och Nowy Rynek E som förvärvades i november respektive juni 2024, medförde att portföljens totala utsläppsintensitet var i stort sett oförändrad, 9,3 kg CO₂e/kvm mot 9,4 föregående år. Eastnine köper 100 procent förnybar el och redovisar därför noll marknadsbaserade utsläpp från el. Fjärrvärme utgör den största utsläppsposten och påverkas av respektive lands energimix. De totala Scope 2­utsläppen ökade under året till följd av inkluderingen av Warsaw Unit och Nowy Rynek E i Polen, där emissionsfaktorerna är högre än i Baltikum. För jämförbar portfölj minskade utsläppen med 23 procent, drivet av energieffektivisering och lägre förbrukning. För att minska beroendet av mer koldioxidintensiv fjärrvärme i Polen har värmepump installerats i Nowy Rynek E och installation planeras i Nowy Rynek D. Scope 3 – Övriga indirekta utsläpp Scope 3 omfattar bland annat hyresgästanpassningar och renove ­ ringar, inköp av varor och tjänster, energirelaterade utsläpp i leveran ­ törsledet samt utsläpp kopplade till leasade tillgångar. Hyresgästers elanvändning ingår i Scope 3. Då all el upphandlas av Eastnine, och är 100 procent förnybar, redovisas inga marknads baserade utsläpp. Ökningen inom Scope 3 under året förklaras främst av större hyres ­ gästanpassningar, högre projektvolymer samt inkludering av nya fastigheter. Energirelaterade utsläpp är inte fullt jämförbara med före ­ gående år, till följd av uppdaterade emissionsfaktorer och mer detalje ­ rad energiklassificering. Totala utsläpp och intensitet De totala utsläppen ökade jämfört med föregående år, till följd av inkluderingen av Warsaw Unit och Nowy Rynek E. För jämförbar port ­ följ minskade utsläppen. Utsläppsintensiteten (Scope 1 och 2 per kvm) minskade kraftigt för jämförbar portfölj (–55 procent), främst till följd av energieffektivi­ sering samt utfastning av gasuppvärmning. Inkluderingen av de polska fastigheterna med högre emissionsfaktorer, medförde dock att port ­ följens totala utsläppsintensitet var i stort sett oförändrad jämfört med föregående år. 120 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 121 ===== Avfall 3-3 Styrning av väsentliga frågor 306-3 Genererat avfall Fastighetssektorn genererar stora mängder avfall, särskilt från ny ­ och ombyggnadsprojekt, där en betydande andel går till deponi eller förbränning. Avfallshantering är därför en viktig fråga för branschen, då deponering inte bara medför miljökostnader, utan även bidrar till koldioxidutsläpp. I Eastnines verksamhet följs i nuläget avfall från hyresgästers verk ­ samheter upp, eftersom Bolaget inte bedriver egen nyproduktion som genererar byggavfall. Hyresgästanpassningar utförs av externa leverantörer och omfattas inte av våra nuvarande uppföljningssystem, vilket är ett område för möjlig framtida utveckling. Avfall från större ombyggnationer hanteras i stället inom redovisningen av utsläpp i Scope 3, där LCA­beräkningar genomförs för större projekt. I denna sektion redovisas således avfall från hyresgästers verksamheter, vilket huvudsakligen avser sedvanligt kontorsavfall. Eastnine tillämpar ett strukturerat återvinningsprogram i samtliga direktförvaltade fastig ­ heter. Hyresgäster erbjuds källsorteringslösningar för papper, plast, metall, glas och organiskt avfall. Uppföljning sker genom digitala verktyg, faktiska mätningar samt, där direkt mätning inte är möjlig, schablonbaserade beräkningsmetoder. Målsättningen är att öka återvinningsgraden och minska andelen avfall som går till deponi eller förbränning. Som hyresvärd kan Eastnine påverka detta genom förbättrad uppföljning och tydligare kommunikation av avfallsdata till hyresgäster, samt genom att utveckla rutiner och verktyg för en mer effektiv avfallshantering. Utfall 2025 Den totala avfallsmängden uppgick till 1 223 ton (1 025), varav 975 ton genererades i direktförvaltade fastigheter och 247 ton i indirekt förvaltade. Icke­farligt avfall uppgick till 1 223 ton, motsvarande 100 Leverantörsutvärdering – miljö och socialt 3-3 Styrning av väsentliga frågor 308-1 Nya leverantörer som utvärderats utifrån miljömässiga kriterier 414-1 Nya leverantörer som utvärderats utifrån sociala kriterier Eftersom en stor del av den miljömässiga och sociala påverkan uppstår i leverantörsledet är det viktigt att Eastnine noggrant utvärderar både nya och befintliga leverantörer utifrån tydliga hållbarhetskriterier. Arbetet styrs av Uppförandekoden för leverantörer, där Eastnine ställer krav på att leverantörer följer samma standarder för regelefterlevnad, mänskliga rättigheter och arbetsvillkor som gäller internt. För att öka transparensen och säkerställa efterlevnad har Eastnine implementerat ett webbaserat utvärderingssystem. Systemet bygger Kompetensutveckling för anställda 3-3 Styrning av väsentliga frågor 404-3 Andel anställda som får regelbunden utvärdering gällande prestation och karriärutveckling Kompetensförsörjning och medarbetarutveckling är en del av Eastnines arbete med att säkerställa långsiktig organisatorisk kapa ­ citet och genomförande av Bolagets strategi. Processen för presta ­ tions­ och utvecklingsutvärdering omfattar samtliga anställda och genomförs årligen. Den årliga processen inkluderar: • Utvärdering av prestation i förhållande till individuella och Bolagets mål • Dialog om kompetensbehov och framtida utveckling • Fastställande av individuella utvecklingsplaner • Identifiering av utbildningsinsatser och successionsbehov Totalt, ton Kg/kvm Andel avfall till återvinning, % Avfall 2025 2024 Förändring, % 2025 2024 Förändring, % 2025 2024 Direktförvaltade fastigheter 976 778 25 3,3 4,3 ­24 42 44 Samtliga fastigheter 1 223 1 025 19 3,5 4,3 ­19 40 40  på ett omfattande frågeformulär och möjliggör en strukturerad bedömning av leverantörer utifrån miljömässiga och sociala aspekter. Utvärderingen omfattar samtliga strategiska leverantörer, det vill säga aktörer inom bygg, design, fastighetsunderhåll, drift och konsult­ tjänster. Utvärderingar genomförs löpande för nya leverantörer och vart tredje år för befintliga. Samtliga strategiska leverantörer har bedömts genom det webbaserade verktyget. Eastnines leverantörsbas består huvudsakligen av tjänsteleverantörer inom teknisk förvaltning, underhåll, städning och säkerhet. Verksam ­ heterna omfattar inte tillverkningsprocesser, industriell produktion eller aktiviteter med betydande risk för miljöförorening, och Bolaget anlitar för närvarande inga leverantörer med produktionsanläggningar eller hög miljöriskexponering. Eventuella risker eller avvikelser som identifieras hanteras genom dokumenterad dialog, korrigerande åtgärdsplaner med tydliga tidsramar samt uppföljande utvärdering. Under 2025 identifierades inga fall av bristande efterlevnad av miljö­ lagstiftning eller Uppförandekoden för leverantörer. Inga betydande negativa miljöeffekter rapporterades i leverantörsledet och inga korri ­ gerande åtgärdsplaner avseende miljöfrågor krävdes. Genom systematisk leverantörsgranskning och riskbaserad dialog arbetar Eastnine proaktivt för att förebygga miljömässiga och sociala risker i leverantörskedjan. procent av den totala avfallsmängden. Materialåtervinningsgraden uppgick till 42 procent i direktförvaltade fastigheter och 29 procent i indirekt förvaltade, motsvarande cirka 40 procent totalt. Detta inne ­ bär att cirka 40 procent av det icke ­farliga avfallet materialåtervanns under året. Den samlade avfallsdiversionsgraden uppgick till cirka 40 procent. Avfallsmängden uppgick till 3,5 kg per kvm (4,3), vilket inne ­ bär en minskad intensitet. Farligt avfall Under 2025 rapporterades inget farligt avfall från fastighetsbeståndet. Detta omfattar avfallsströmmar såsom elektronik (WEEE), batterier och ljuskällor, vilka enligt europeisk avfallsklassificering normalt betraktas som farligt avfall. Dessa avfallsströmmar uppstår sporadiskt och i begränsade volymer inom kontorsverksamhet. Eventuellt farligt avfall hanteras separat genom certifierade entreprenörer i enlighet med gällande lagstiftning. 121 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 122 ===== Mångfald och jämställdhet 3-3 Styrning av väsentliga frågor 405-1 Sammansättning av styrelse, ledning och övriga medarbetare utifrån ålder och kön 406-1 Antal fall av diskriminering och hantering av dessa Eastnine strävar efter att vara en inkluderande arbetsgivare som främ ­ jar mångfald och öppenhet, både i uppförande och identitet. Arbetet styrs av en mångfalds ­ och likabehandlingspolicy, där mångfald ses som en konkurrensfördel och en viktig resurs för innovation och affärs ­ utveckling. Bolaget värdesätter olika perspektiv, bakgrunder och kom ­ petenser som bidrar till en dynamisk och hållbar organisation. Eastnine har nolltolerans mot diskriminering, fördomar och sär ­ behandling. Alla anställda ska ha lika möjligheter till avancemang, utbildning och utveckling, oavsett könsidentitet, sexuell läggning, etnicitet, funktionsnedsättning, religiös tro eller ålder. Frågor om diskriminering och likabehandling inkluderas i den årliga medarbetar ­ undersökningen och besvaras anonymt. För att säkerställa en jämställd och inkluderande arbetsplats genomför styrelsen årligen en genomgång baserad på resultaten från Great Place to Work­medarbetarundersökningen. Analysen omfattar jämförelser mellan män och kvinnor samt olika åldersgrupper för att identifiera eventuella skillnader i upplevelsen av arbetsmiljö och inkludering. Kundernas hälsa och säkerhet 3-3 Styrning av väsentliga frågor 416-2 Incidenter av bristande efterlevnad av regler gällande hälsa och säkerhet för produkter och tjänster Eastnine har en tydlig ambition att leverera högsta möjliga servicenivå till sina hyresgäster, med ett starkt fokus på hälsa och välbefinnande i fastigheterna. Arbetet inom området styrs av certifieringskrav inom hälsorelaterade ramverk samt en övergripande engagementpolicy för hyresgäster, som omfattar riktlinjer för inomhusklimat, fysisk aktivitet och säkerhet. Policyn är inspirerad av certifieringsramverket WELL och syftar till att förbättra hälsa och välbefinnande för dem som vistas i byggnaderna. Samtliga fastigheter i Polen – Nowy Rynek D, Nowy Rynek E och Warsaw Unit – är certifierade enligt WELL, en övergripande certifie ­ ring som förnyas vart tredje år, samt WELL Health ­Safety Rating, som förnyas årligen. För att ytterligare stärka hälsa och välbefinnande genomförs regelbundet aktiviteter och event med fokus på hälsa, såsom stegtävlingar, samt designåtgärder som uppmuntrar till fysisk aktivitet integreras i byggnadernas utformning. Under 2025 rapporterades inga incidenter av bristande efterlevnad eller avvikelser gällande hälso ­ och säkerhetsaspekter i byggnaderna. Rutinmässiga klagomål från hyresgäster avseende inomhusmiljö hanteras systematiskt av förvaltningsorganisationerna på landsnivå, där ärenden granskas, utreds och åtgärdas löpande med uppföljning och rapportering till ledningen. År 2025 2024 STYRELSE 5 6 Kvinnor under 30 – – 30–50 – – över 50 3 4 Män under 30 – – 30–50 – – över 50 2 2 LEDNING 7 2 Kvinnor under 30 – – 30–50 1 – över 50 1 1 Män under 30 – – 30–50 4 – över 50 1 1 ÖVRIGA ANSTÄLLDA 20 20 Kvinnor under 30 1 1 30–50 10 8 över 50 2 2 Män under 30 – – 30–50 6 8 över 50 1 1 Totalt 32 28 Resultatet av utvärderingarna sammanställs på aggregerad nivå och används som underlag för planering av kompetensutveckling, ledar ­ skapsinsatser och resursallokering. Övergripande analys rapporteras till ledningen. Under 2025 genomförde 100 procent av samtliga anställda en doku ­ menterad årlig prestations ­ och utvecklingsutvärdering. Processen omfattar samtliga anställningskategorier. Kompetensutveckling ses som en del av Bolagets riskhantering avseende kompetensbrist, organisationsutveckling och expansions­ relaterade behov. Eastnine eftersträvar en jämn könsfördelning i både styrelse och ledning för att säkerställa en bred kompetensbas och ett mångsidigt beslutsfattande. Styrelsen bestod under 2025 av tre kvinnor och två män, med en kvinnlig styrelseordförande. Bolagsledningen bestod i slutet av 2025 av två kvinnor och fem män, efter att ha utökats med fler funktioner under året. Under 2025 rapporterades inga fall av diskriminering eller trakasserier. 122 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 123 ===== GRI-index GRI- standard Beskrivning FN Global Compacts principer Sid Kommentar Organisationen och redovisningsprinciper 2­1 Information om organisationen 3­4 2­2 Enheter som omfattas av hållbarhetsredovisningen Fastighetsverksamhet i Litauen, Lettland och Polen. 2­3 Redovisningsperiod, frekvens och kontaktperson 109 2­4 Förändringar i tidigare rapporterade upplysningar I de fall där tidigare rapporterade upplysningar korrigerats finns fotnoter eller kommentarer i anslutning till rapporterade upplysningar. 2­5 Externt bestyrkande Ej externt bestyrkt. Energi­, vatten­ och avfallsdata verifierad av tredje part. Scope 3­beräkningar framtagna med hjälp av tredje part. Aktiviteter och anställda 2­6 Aktiviteter, värdekedja och andra affärsförbindelser 18­24 2­7 Medarbetare 3, 6 114 2­8 Medarbetare som inte är anställda 3, 6 114 Styrning 2­9 Sammansättning och struktur för styrning 101­107 2­10 Nominering och val av högsta styrande organ 101­102 2­11 Ordförande för högsta styrande organ 102 2­12 Högsta styrande organets roll i arbetet med översyn och hantering av påverkan 103 2­13 Delegering av beslutsfattande för att hantera påverkan 103 2­14 Högsta styrande organets roll i relation till hållbarhetsredovisningen 103 2­15 Intressekonflikter 106­107 GRI- standard Beskrivning FN Global Compacts principer Sid Kommentar 2­16 Kommunikation av kritiska frågeställningar 106 2­17 Den samlade kunskapen hos det högsta styrande organet 101­102 2­18 Utvärdering av det högsta styrande organets arbete 102 2­19 Ersättningspolicy 104 2­20 Process för att fastställa ersättningar 104 2­21 Årlig total ersättning 114 Strategi, policyer och praxis 2­22 Uttalande om strategi för hållbar utveckling 4 2­23 Värderingar, principer, standarder och normer gällande uppförande 10 114 2­24 Förankring av värderingar, principer, standarder och normer gällande uppförande 114­116 2­25 Processer för att avhjälpa negativ påverkan 7 114­116 2­26 Mekanismer för rådgivning och rapportering av angelägenheter för organisationen 114­116 2­27 Efterlevnad av lagar och förordningar 114­116 2­28 Medlemskap i organisationer UN Global Compact, Green Building Council Lithuania, GRESB, Proptech Association Lithuania Intressentengagemang 2­29 Metod för intressentengagemang 116­117 2­30 Kollektivavtal Samtliga medarbetare var tjänstemän. Ingen medarbetare omfattades av kollektivavtal. 123 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 124 ===== Väsentlig fråga Indikator FN Global Compacts principer FN:s globala mål Sid Kommentar Väsentliga frågor 3­1 Process för att fastställa väsentliga frågor 116­117 3­2 Lista på väsentliga frågor 117 Ekonomi Antikorruption 3­3 Styrning av väsentliga frågor 116­117 205­2 Kommunikation kring, och utbildning i, policyer och rutiner för antikorruption 10 115, 117 205­3 Bekräftade fall av korruption och vidtagna åtgärder 10 117 Miljö Energi 3­3 Styrning av väsentliga frågor 43­44, 118 302­1 Energianvändning inom organisationen 6, 9 7 43­44, 118 302­3 Energiintensitet 6, 9 118 Vatten 3­3 Styrning av väsentliga frågor 119 303­5 Total vattenanvändning 7, 8, 9 11, 12 119 Utsläpp 3­3 Styrning av väsentliga frågor 119­120 305­1 Direkta utsläpp av växthusgaser (Scope 1) 7, 8, 9 11, 12 120 305­2 Indirekta utsläpp av växthusgaser från energiförbrukning (Scope 2) 7, 8, 9 120 305­3 Övriga indirekta utsläpp av växthusgaser 7, 8, 9 120 Avfall 3­3 Styrning av väsentliga frågor 111, 121 306­3 Genererat avfall 11, 12 111, 121 Väsentlig fråga Indikator FN Global Compacts principer FN:s globala mål Sid Kommentar Leverantörs­ bedömningar avseende miljö 3­3 308­1 Styrning av väsentliga frågor 113, 121 Nya leverantörer som utvärderats utifrån miljö mässiga kriterier 12 113, 121 Socialt Kompetens­ utveckling 3­3 Styrning av väsentliga frågor 121 404­3 Andel anställda som får regelbundna utvecklings­ samtal 6 121­122 Mångfald och jämställdhet 3­3 Styrning av väsentliga frågor 112, 122 405­1 Mångfald i styrelse, ledning och bland anställda 1, 2, 4, 6 112, 122 Icke­ diskriminering 3­3 Styrning av väsentliga frågor 1, 2, 4, 6 112, 122 406­1 Antal fall av diskriminering och hantering av dessa 112, 122 Leverantörs­ utvärdering ­ socialt 3­3 Styrning av väsentliga frågor 113, 121 414­1 Nya leverantörer som utvärderats utifrån sociala kriterier 113, 121 Kundernas hälsa och säkerhet 3­3 Styrning av väsentliga frågor 122 416­2 Incidenter av bristande efterlevnad av regler gällande hälsa och säkerhet för produkter och tjänster 11 122 Väsentliga frågor 124 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 125 ===== ESG-granskning vid förvärv inkluderar: • Analys av miljöprestanda utifrån energi­ använd ning, utsläpp och certifieringsbetyg. • Beräkning av optimeringskostnader för att nå önskad prestandanivå. • Klimatriskanalys med fokus på fastighetens geografiska exponering och sårbarhet. • Genomgång av EU­taxonomins efterlevnad för att säkerställa regulatorisk efterlevnad. Klimatrelaterade upplysningar – TCFD-översikt Denna rapport ger fördjupad information om hur Eastnine hanterar klimat­ relaterade risker och möjligheter i enlighet med rekommendationerna från Task Force on Climate­related Financial Disclosures (TCFD). Eastnines klimatrelaterade upplysningar är integrerade i årsredovis ­ ningen och bolagsstyrningsrapporten och är strukturerade i linje med rekommendationerna från Task Force on Climate ­related Financial Disclosures (TCFD). Upplysningarna omfattar styrning, strategi, riskhantering samt indi ­ katorer och mål avseende klimatrelaterade risker och möjligheter. Styrning Eastnine arbetar systematiskt med strategier för att minska både klimatavtrycket och klimatrelaterade risker. Dessa risker ingår i styrel ­ sens och ledningens riskbedömningsarbete, där analyser uppdateras löpande och åtgärder utvärderas utifrån relevans och effektivitet. Bolaget bedömer kontinuerligt riskerna i den befintliga fastighets ­ portföljen och genomför alltid en miljöriskbedömning som en del av due diligence­processen vid förvärv. Styrning Strategi Riskhantering Indikatorer och mål a) Styrelsens översyn av klimatrelaterade risker och möjligheter. s. 103 a) Beskrivning av klimatrelaterade risker och möjligheter som Eastnine har identifierat. s. 47­48, 59­66, 110­113 a) Beskrivning av processen för att identifiera och bedöma klimat­ relaterade risker. s. 47­48 a) Indikatorer för att mäta samt styra klimatrelaterade risker och möjligheter. s. 110­113 b) Ledningens roll avseende bedömning och hantering av klimat­ relaterade risker och möjligheter. s. 4,7,47­48, 103 b) Beskrivning av hur verksamhet, strategi och finansiell planering har påverkats. s. 47­48 b) Beskrivning av processer för att hantera klimatrelaterade risker. s. 47­48 b) Rapportering av Scope 1, 2 och 3 enligt Greenhouse Gas Protocol. s. 119­120 c) Beskrivning av organisationens strategiska motståndskraft och påverkan av olika klimatrelaterade risker och möjligheter. s. 59­66 c) Beskrivning av hur processerna är integrerade i organisationens över­ gripande riskhantering. s. 47­48, 59­66 c) Beskrivning av mål som används för att hantera klimatrelaterade risker och möjligheter samt utfall på dessa mål. s. 110­113 Förvaltning Inkluderade ledningssystem: • Byggnadscertifiering för att säkerställa hållbarhets standarder. • Övervakning av energianvändning för att optimera drift och minska utsläpp. • Övervakning av vattenanvändning för resurseffektivitet och minskad förbrukning. • Hyresgästengagemang genom dialog och hållbarhets initiativ. • Gröna hyresavtal som främjar energieffektivitet och miljövänliga åtgärder. • Indikatorer och nyckeltal för att mäta och följa upp miljö­ och prestandamål. Förvärv 125 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 126 ===== Omställningsrisker Omställningsrisker uppstår i takt med den globala övergången till en koldioxidsnål ekonomi. Detta skifte driver förändringar i lagstiftning, policyer, investeringsflöden, affärsstrategier och kundpreferenser, med en ökad efterfrågan på lösningar som minskar klimatpåverkan. För fastighetssektorn innebär detta bland annat skärpta krav på byggna ­ ders energiprestanda, ökade rapporteringskrav samt förändrade för ­ väntningar från investerare, långivare och hyresgäster. Regulatoriska initiativ såsom EU:s klimatmål, energieffektiviserings­ direktiv, EU­taxonomin och nationella energikrav kan påverka värde ­ ring, finansieringsvillkor och investeringsbehov i fastighetsportföljen. Fastigheter med låg energiprestanda riskerar ökade driftkostnader, högre kapitalkostnad samt behov av ytterligare investeringar för att möta framtida krav. Omvänt kan energieffektiva och hållbarhets­ certifierade byggnader stärka konkurrenskraften, minska vakanser och bidra till högre marknadsvärde. För Eastnine är omställningsrisker särskilt kopplade till energi­ prestanda, utsläppsintensitet, tillgång till grön finansiering samt hyresgästernas ökade krav på hållbara lokaler. Bolaget följer utveck ­ lingen av regulatoriska krav och marknadsförutsättningar löpande och integrerar dessa i investeringsbeslut, förvärvsanalyser och långsiktig affärsplanering. De omställningsrisker som bedöms vara mest rele ­ vanta för verksamheten beskrivs mer ingående på s. 65. Fysiska klimatrisker Fysiska klimatrisker avser risker kopplade till den globala uppvärm ­ ningen och dess påverkan på fastigheters drift, underhåll och lång ­ siktiga värde. Dessa risker inkluderar både akuta händelser – såsom extrem nederbörd, stormar och värmeböljor – samt kroniska föränd ­ ringar som stigande medeltemperaturer och förändrade nederbörds ­ mönster. Fysiska risker kan påverka fastigheternas tekniska system, inomhus ­ klimat, energibehov och försäkringskostnader samt medföra ökade underhålls­ och anpassningsinvesteringar. Exponeringen varierar bero ­ ende på geografiskt läge, byggnadens konstruktion, tekniska standard och lokala klimatscenarier. Hemtrevligt kontor hos hyresgäst i Valdemara Centrs i Riga. För att bedöma klimatrelaterade risker vid förvärv genomför Eastnine klimatriskanalyser för samtliga nyförvärvade byggnader som en del av ESG­due diligence­processen. Analyserna omfattar bedöm ­ ning av både nuvarande exponering och framtida risker baserat på vedertagna klimatscenarier. Klimatriskanalyser har även genomförts för befintlig portfölj, i linje med EU ­taxonomins krav och etablerade branschverktyg. Resultaten används för att identifiera behov av förebyggande åt ­ gärder, tekniska anpassningar och prioritering av investeringar i port ­ följen. De fysiska klimatrisker som bedöms vara mest relevanta för verksamheten beskrivs mer ingående på s. 47 ­48 samt 59­66. En samlad beskrivning av hur Eastnine identifierar, bedömer och hanterar klimatrelaterade risker återfinns i avsnittet Framtidssäker portfölj på s. 40. 126 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 127 ===== EU-taxonomin Eastnine omfattas inte av rapporteringskravet enligt EU:s taxonomi för hållbara investeringar. Bolaget har ändå valt att lämna upplysningar om hur verksamheten bidrar till att uppfylla EU:s miljömål i syfte att utveckla det interna miljöarbetet och förbättra kommunikationen med olika intressenter. EU-taxonomin EU­taxonomin är ett klassificeringssystem som införts av EU för att definiera vilka ekonomiska verksamheter som kan anses vara miljö ­ mässigt hållbara. EU­taxonomin syftar till att skapa ett gemensamt ramverk för investerare, företag och beslutsfattare för att identifiera verksamheter som bidrar väsentligt till ett eller flera miljömål, utan att orsaka betydande skada på övriga miljömål (DNSH¹), och samtidigt uppfylla minimiskyddsåtgärder. Eastnine omfattas inte av de obligatoriska rapporteringskraven enligt EU­taxonomiförordningen. Bolaget har ändå valt att frivilligt rapportera hur de ekonomiska verksamheterna förhåller sig till EU ­ taxonomin, i syfte att öka transparensen, stödja välgrundade beslut för intressenter samt stärka interna processer kopplade till hållbara investeringar och förvaltning. Nedanstående upplysningar beskriver hur Eastnines ekonomiska verksamhet 7.7 Förvärv och ägande av byggnader förhåller sig till EU:s miljömål, baserat på tillämpliga tekniska granskningskriterier. EU-taxonomiförenlighet – miljömål Eastnine har bedömt den ekonomiska verksamheten 7.7 Förvärv och ägande av byggnader mot EU­taxonomins tekniska granskningskrite ­ rier för miljömålen begränsning av klimatförändringar (CCM²) och, där tillämpligt, anpassning till klimatförändringar (CCA³), inklusive kraven på att inte orsaka betydande skada (DNSH) samt uppfyllelse av minimi­ skyddsåtgärder. Begränsning av klimatförändringar (CCM) För miljömålet begränsning av klimatförändringar anses byggnader vara förenliga med EU­taxonomin om de uppfyller minst ett av föl ­ jande kriterier, i enlighet med kommissionens delegerade förordning (EU) 2021/2139: (i) innehar ett energiprestandacertifikat (EPC) med energiklass A eller högre, eller (ii) tillhör de 15 procent mest energieffektiva byggnaderna på den relevanta nationella marknaden, baserat på erkända nationella eller branschspecifika metoder. Anpassning till klimatförändringar (CCA) För miljömålet anpassning till klimatförändringar bedöms förenlighet separat och förutsätter dokumenterade klimatrelaterade risk ­ och sår­ barhetsanalyser som visar att väsentliga fysiska klimatrisker har iden ­ tifierats och hanterats. Tillgångar redovisas endast som förenliga med EU­taxonomin för anpassning till klimatförändringar när de tillämpliga tekniska granskningskriterierna är uppfyllda. DNSH och minimiskyddsåtgärder För att klassificeras som förenliga med EU­taxonomin, oavsett miljö mål, ska tillgångarna även uppfylla kraven på att inte orsaka betydande skada (DNSH) samt minimiskyddsåtgärder. Eastnine genomför klimatrelaterade riskanalyser för fastighetsportföljen och har bedömt att samtliga befint­ liga fastigheter uppfyller DNSH­kraven för ekonomisk verksamhet 7.7. Efterlevnad av minimiskyddsåtgärder avseende mänskliga rättigheter, antikorruption och transparens säkerställs genom interna uppförande­ koder, leverantörsbedömningar samt obligatoriska utbildningar. Vackert sedumtak på fastigheten Nowy Rynek D i Poznan. ¹ DNSH (Do No Significant Harm) – Princip inom EU-taxonomin som innebär att en ekonomisk verksamhet, samtidigt som den väsentligt bidrar till ett miljö mål, inte får orsaka betydande skada på något av de övriga miljömålen. ² CCM (Climate Change Mitigation) – Avser begränsning av klimatförändringar och omfattar verksamheter som väsentligt bidrar till att stabilisera eller minska utsläppen av växthusgaser i enlighet med EU-taxonomins mål. ³ CCA (Climate Change Adaptation) – Avser anpassning till klimatförändringar och omfattar verksamheter som väsentligt bidrar till att förebygga eller minska negativa effekter av nuvarande eller förväntade framtida klimatförändringar, inklusive genom klimatrelaterade risk- och sårbarhetsanalyser. 127 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 128 ===== 2025 KPI Totalt Taxonomi- berättigade aktiviteter Andel taxonomi - berättigade aktiviteter Taxonomi förenliga aktiviteter Andel taxonomi - förenliga aktiviteter Fördelning per miljömål för taxonomiförenliga aktiviteter Andel möjlig görande verksamhet Andel övergångs - verksamhet Ej bedömda aktiviteter (icke väsentliga) Taxonomifören - liga aktiviteter 2024 Andel taxonomi - förenliga aktiviteter 2024 Begränsning av klimat förändringar Anpassning till klimat förändringar Hållbart nyttjande av vatten och marina resurser Omställning till en cirkulär ekonomi Förebyggande och begränsning av föroreningar Skydd och återställande av bio - logisk mångfald och ekosystem MEUR MEUR % MEUR % % % % % % % % % % MEUR % Omsättning 61,7 61,7 100 59,7 97 82 14 0 0 0 0 N/A N/A N/A 33,9 82 CapEx 5,8 5,8 100 5,4 94 89 5 0 0 0 0 N/A N/A N/A 3,1 71 OpEx 21,0 21,0 100 20,4 97 82 15 0 0 0 0 N/A N/A N/A 10,2 81 Byggnader Bedömningsgrund Begränsning av klimatföränd- ringar (CCM) Anpassning till klimat- förändringar (CCA) Alojas Biroji; Valdemara Centrs EPC klass A eller högre Förenlig – Zala 1 Nationellt tröskel­ värde för de 15 % mest energieffektiva byggnaderna1 Förenlig – 1 Borodiņecs, A. (2024). Metod för att fastställa de 15 procent mest energieffek- tiva bostads- och icke-bostadsbyggnaderna i Lettland, baserat på kraven i EU-taxonomiförordningen (EU) 2020/852 och kommissionens delegerade för- ordning (EU) 2021/2139. Riga. Byggnader Bedömningsgrund Begränsning av klimatföränd- ringar (CCM) Anpassning till klimat- förändringar (CCA) 3Bures­3; S7­1; S7­2; S7­3; Uniq; Uptown Park EPC klass A eller högre Förenlig – 3Bures­1,2; Vertas­1 Nationellt tröskel­ värde för de 15 % mest energieffektiva byggnaderna¹ Förenlig – Vertas­2 EPC under taxonomins tröskelvärde – – 1 Lithuanian Building Association. (2024). Metod för att fastställa de 15 procent och 30 procent mest energieffektiva byggnaderna i Litauen, baserat på kraven i EU-taxonomiförordningen (EU) 2020/852 och kommissionens delegerade för- ordning (EU) 2021/2139. Vilnius. Byggnader Bedömningsgrund Begränsning av klimatföränd- ringar (CCM) Anpassning till klimat- förändringar (CCA) Nowy Rynek E; Warsaw Unit Nationellt tröskel­ värde för de 15 % mest energieffektiva byggnaderna1 Förenlig – Nowy Rynek D Nationellt tröskel­ värde för de 30 % mest energieffektiva byggnaderna – Förenlig 1 Ministerstwo Rozwoju i Technologii. (2023). Taxonomi för hållbar finansiering av investeringar – byggnader, vägledning för tillämpning av EU-taxonomin för byggnader, baserad på EU-taxonomiförordningen (EU) 2020/852 och kommissi- onens delegerade förordning (EU) 2021/2139. Warszawa. Lettland Litauen Polen 128 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 129 ===== Omsättning Ekonomiska aktiviteter Kod Taxonomiberätti - gad KPI (%f) Taxonomiförenlig KPI (MEUR) Taxonomiförenlig KPI (%) CCM (%) CCA (%) WTR (%) CE (%) PPC (%) BIO (%) Möjliggörande Övergångs - verksamhet Andel förenlig av berättigad (%) 7.7 Förvärv och ägande av byggnader CCM 7.7, CCA 7.7. 100 59,7 97 82 14 0 0 0 0 N/A N/A 97 Totalt KPI 100 59,7 97 CapEx Ekonomiska aktiviteter Kod Taxonomiberätti - gad KPI (%) Taxonomiförenlig KPI (MEUR) Taxonomiförenlig KPI (%) CCM (%) CCA (%) WTR (%) CE (%) PPC (%) BIO (%) Möjliggörande Övergångs - verksamhet Andel förenlig av berättigad (%) 7.7 Förvärv och ägande av byggnader CCM 7.7, CCA 7.7. 100 5,4 94 89 5 0 0 0 0 N/A N/A 94 Totalt KPI 100 5,4 94 OpEx Ekonomiska aktiviteter Kod Taxonomiberätti - gad KPI (%f) Taxonomiförenlig KPI (MEUR) Taxonomiförenlig KPI (%) CCM (%) CCA (%) WTR (%) CE (%) PPC (%) BIO (%) Möjliggörande Övergångs - verksamhet Andel förenlig av berättigad (%) 7.7 Förvärv och ägande av byggnader CCM 7.7, CCA 7.7. 100 20,4 97 82 15 0 0 0 0 N/A N/A 97 Totalt KPI 100 20,4 97 129 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 130 ===== Eastnine tillämpar ESMA:s riktlinjer om alternativa nyckeltal. Bolaget anser att dessa mått ger värdefull information till investerare och Bolagets ledning då de möjliggör utvärdering och jämförelse av Bolagets finansiella ställning, finansiella resultat och kassaflöden. Dessa finansiella mått och nyckeltal ska ses som ett komplement till mått som definieras enligt IFRS. Nedanstående nyckeltal är inte definierade enligt IFRS, om det inte uttryckligen anges. Definitioner Fastighetsrelaterade nyckeltal Direktavkastning, intjäningsförmåga Driftnetto i förhållande till förvaltnings fastig­ heternas värde. Direktavkastningskrav, fastigheter Direktavkastningskravet används i värderingarna och avser avkastningskrav vid kalkylperiodens slut. Avkastningskravet baseras på förräntningskrav för liknande objekt med tillägg för fastighetsrelaterad risk såsom geografiskt läge, fastighetens skick och framtida vakansrisk. Genomsnittshyra Kontrakterade hyresintäkter för lokaler i förhållande till uthyrd lokal yta vid årets slut. Hyresvärde Kontrakterade årshyror som löper vid årets utgång med tillägg för rabatter samt bedömd marknads ­ hyra för vakanser. Hållbarhetscertifierade fastigheter Andelen certifierad (minst LEED Gold eller BREEAM Excellent) fastighetsyta i förhållande till total fastighetsyta exklusive fastigheter som väntas bli föremål för omfattande projektutveckling. Triple-net-avtal Hyresavtal där hyresgästen, utöver bashyran, betalar kostnader som belöper på förhyrd yta. Dessa inkluderar bland annat drift ­ och underhålls­ kostnader, fastighetsskatt, tomträtts avgäld, försäkring och fastighetsskötsel. Uthyrningsbar yta Total yta tillgänglig för uthyrning. Uthyrningsgrad, yta Uthyrd yta i förhållande till uthyrningsbar yta. Uthyrningsgrad, ekonomisk Kontrakterad årshyra vid årets utgång i förhållande till hyres värdet. Nyckeltalet används för att under- lätta bedömningen av hyresintäkter för vakanta ytor och övriga ekonomiska vakanser. Vakansgrad, ekonomisk Årshyra för vakanta ytor vid årets utgång i förhållande till hyresvärdet vid periodens utgång. Vakansgrad, yta Outhyrd yta i förhållande till uthyrningsbar yta. WAULT Genomsnittlig återstående avtalslängd för hyres ­ avtalen vid periodens slut, viktat efter avtalade hyresintäkter. Nyckeltalet visar viktad tidsrisk för framtida vakanser. Överskottsgrad Periodens driftnetto i förhållande till periodens hyresintäkter. Finansiella nyckeltal Avkastning på eget kapital Årets resultat i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Belåningsgrad Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel (inkl. spärrade) i förhållande till förvaltningsfastig ­ heternas värde. Driftnetto Hyresintäkter minus fastighetskostnader. Förvaltningsresultat Resultat före värdeförändringar, erhållna utdelningar och skatt. Genomsnittlig räntenivå Genomsnittlig ränta på räntebärande skulder vid årets slut. Hyresintäkter Debiterade hyror, hyrestillägg och hyres garantier minus hyresrabatter. Kapitalbindningstid Återstående genomsnittlig löptid för räntebärande skulder vid årets slut. Nettoskuld Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel (inkl. spärrade) vid årets slut. Räntebindningstid Återstående genomsnittlig räntebindningstid för räntebärande skulder vid årets slut. Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat med återläggning av räntekostnader i förhållande till räntekostnader. Nyckeltalet visar hur väl kassaflödet räcker för att täcka räntekostnaderna. 130 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 131 ===== Skuldkvot Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel (inkl. spärrade) i förhållande till driftnettot efter avdrag för centrala administrationskostnader. Soliditet Eget kapital i förhållande till totala tillgångar. Aktierelaterade nyckeltal Eget kapital per aktie Summa eget kapital vid årets slut i relation till antal utgivna aktier med avdrag för återköpta aktier vid årets slut. Förvaltningsresultat per aktie Förvaltningsresultat dividerat med genomsnittligt antal utgivna aktier med avdrag för återköpta aktier. Kassaflöde per aktie Årets kassaflöde dividerat med genomsnittligt antal utgivna aktier med avdrag för återköpta aktier. Kassaflöde per aktie från den löpande verksamheten Årets kassaflöde från den löpande verksamheten dividerat med genomsnittligt antal utgivna aktier med avdrag för återköpta akter. Långsiktigt substansvärde Eget kapital med återläggning av värdet för derivat och uppskjuten skatt enligt balansräkningen. Långsiktigt substansvärde per aktie Långsiktigt substansvärde i relation till antal utgivna aktier med avdrag för återköpta aktier. Resultat per aktie (definition enligt IFRS) Årets resultat hänförligt till moderbolagets ägare i relation till genomsnittligt antal utgivna aktier med avdrag för återköpta aktier. Totalavkastning Totalavkastning definieras som aktiekursutveckling inklusive utdelning. Ordlista BEMS-system Förkortning för Building Energy Management System för kontinuerlig uppföljning och analys av energianvändning i fastigheterna. BMS-system Förkortning för Building Management System. Centraliserad styrnings ­ och övervakningsplattform som används för att effektivisera och optimera olika system inom en byggnad, såsom ventilation, belysning, värme, kyla och säkerhet. Break-option En ensidig option för hyresgästen att avsluta hyres ­ avtalet i förtid. Klau sulen innebär oftast en ensidig rätt att avträda hyresavtalet utan till kommande hyresbetalningar. Bruttoarea Bruttoarean är summan av alla våningsplans area och begränsas av de omslutande byggnadsdelarnas utsida. Begreppet används till exempel vid fastig ­ hetvärderingar. CBD Med CBD (Central Business District) avses det centrala affärsdistriktet för kontor. EPC Förkortning för Energy Performance Certificate. Denna typ av energideklaration används bland annat inom de tekniska granskningskriterierna för avgörande om en byggnad anses vara förenlig med EU­taxonomin. Fastighet Avser fastighet som innehas med äganderätt eller genom tomträttsavtal. GRESB Förkortning för Global Real Estate Sustainability Benchmark. Gröna hyresavtal Hyresavtal där Eastnine och hyresgästen fastslår att aktivt arbeta för att främja och förbättra fastighe ­ tens/lokalens miljöprestanda. Hållbarhetscertifieringssystem BREEAM, är en förkortning för Building Research Establishment Environmental Assessment Method. LEED, är en förkortning för Leadership in Energy and Environmental Design. WELL och Fitwel, är internationella system för certifiering av byggnader som främjar människors hälsa och välmående på arbetsplatsen. ICT Förkortning för informations ­ och kommunikations­ teknik (Information and Communication Technology). IFRS Förkortning för International Financial Reporting Standard. IFRS är en Internationell redovisnings ­ standard för upprättande av koncern redo visningar. Nettouthyrning Årliga hyresintäkter från nytecknade minus uppsagda hyresavtal under året. Räntederivat Avtal om köp och försäljning av räntor vars pris och villkor påverkas av faktorer såsom tid, inflation och marknad. Derivatavtal ingås normalt för att säker ­ ställa förutsägbara räntenivåer för hela eller delar av de räntebärande lånen. Ränteswap är ett derivat vars värde på förfallodagen är noll och avtalet upp­ hör att gälla utan ytterligare betalnings flöden. Spärrade likvida medel Spärrade likvida medel är likvida medel på eget konto som säkerhet för banklån eller hyresgästers inbetalda depositioner. Substansrabatt/premie Skillnaden mellan substansvärde och börsvärde. Om börsvärdet är lägre än substansvärdet handlas aktien med en substansrabatt, om börsvärdet är högre handlas aktien med premie. Verkligt värde Verkligt värde är det pris till vilket en överlåtelse kan ske mellan oberoende och kunniga parter som har ett intresse av att transaktionen genomförs. Det verkliga värdet anses vara lika med anskaffnings­ värdet vid anskaffnings tillfället och därefter kan det verkliga värdet förändras över tiden. WACC Förkortning för genomsnittlig vägd kapitalkostnad (Weighted Average Cost of Capital). Återköp av egna aktier Förvärv av egna aktier på börsen. Svenska företag kan äga upp till tio procent av utgivna aktier, förut­ satt bolagsstämmas godkännande. 131 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 132 ===== Övrigt Årsstämma 2026 Årsstämman i Eastnine AB äger rum onsdagen den 29 april 2026 kl. 15.00 på IVA Konferenscenter, Grev Turegatan 16 i Stockholm. Anmälan Aktieägare som önskar delta i årsstämman ska dels vara införd som aktieägare i den utskrift av aktieboken som görs av Euroclear Sweden AB per tisdagen den 21 april 2026 eller, om aktierna är förvaltar­ registrerade, begära att förvaltaren rösträttsregistrerar aktierna hos Euroclear Sweden AB i sådan tid att registreringen är verkställd torsdagen den 23 april 2026, dels anmält sin avsikt att delta i års­ stämman senast torsdagen den 23 april 2026 enligt följande alternativ: • per telefon, 08­505 977 00 • via e­post, agm@eastnine.com • eller per post till: Eastnine AB (publ), ”Årsstämma”, Birger Jarlsgatan 25, 111 45 Stockholm. Ombud Om aktieägare företräds genom ombud ska en skriftlig och daterad fullmakt undertecknad av aktieägaren sändas till Eastnine i god tid före stämman. Fullmaktsformulär finns tillgängligt på Eastnines webbsida, www.eastnine.com. Om aktieägaren är en juridisk person ska registreringsbevis eller annan behörighetshandling biläggas. Fullständig kallelse Fullständig kallelse till årsstämman 2026 finns på www.eastnine.com. Kontakt Huvudkontor, Stockholm Eastnine AB (publ) Birger Jarlsgatan 25, 111 45 Stockholm, Sverige Tel: 08­505 977 00 E­post: info@eastnine.com Lettland Eastnine Latvia Kr. Valdemara iela 21­9 Riga LV­1010, Lettland Litauen Eastnine Lithuania Lvivo g.25­701 LT­09320 Vilnius, Litauen Polen Eastnine Polen Rondo Daszynskiego 1 00­846 Warszawa, Polen Kalendarium • Delårsrapport januari‒mars 2026: 28 april 2026 • Årsstämma 2026: 29 april 2026 • Delårsrapport januari‒juni 2026: 7 juli 2026 • Delårsrapport januari‒september 2026: 22 oktober 2026 • Bokslutskommuniké 2026: 9 februari 2027 132 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 133 ===== ESEF-information Namn på det rapporterande företaget Eastnine AB (publ) Företagets hemvist Stockholm Registreringsland Sverige Adress till företagets huvudkontor Birger Jarlsgatan 25, 111 45 Stockholm Huvudsakliga verksamhetsorter Polen . Litauen . Lettland Beskrivning av verksamhetens karaktär Fastighetsbolag Namn på moderföretag Eastnine AB (publ) Företagets rättsliga form Aktiebolag Namn på yttersta moderföretag för koncernen Eastnine AB (publ) Omslagets framsida: Fastigheten Uptown Park i Vilnius Omslagets baksida Fastighet Nowy Rynek D i Poznan Lobby i fastighet Nowy Rynek E i Poznan. Denna version av årsredovisningen är upprättad i PDF-format. Den officiella årsredovisningen enligt ESEF upprättad i XHTML -format och märkt med iXBRL finns tillgänglig på Eastnines webbplats. 133 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 134 ===== Eastnine AB (publ) Birger Jarlsgatan 25, 111 45 Stockholm Telefon: +46 8 505 97 700 E­post: info@eastnine.com www.eastnine.com