===== SIDA 1 ===== EASTNINE INTERIM REPORT JANUARY – MARCH 2020 Delårsrapport Januari-mars 2023 Året inleds med högsta kvartalsresultatet någonsin inom fastighetsrörelsen, trots högre räntekostnader. Större fastighetsportfölj, högre uthyrningsgrad och hyresnivåer samt lägre kostnader innebar att förvaltningsresultatet steg med 70 procent jämfört med samma period föregående år och 26 procent jämfört med fjärde kvartalet 2022. Diskussioner avseende försäljning av innehavet i MFG pågår. Januari-mars 2023 • Hyresintäkterna ökade med 45 procent till 9 051 TEUR (6 226), till följd av ett större fastighetsbestånd samt högre uthyrningsgrad och hyresnivå. Hyresintäkter i en jämförbar portfölj ökade med 12 procent. • Driftnettot ökade med 52 procent till 8 376 TEUR (5 497). • Förvaltningsresultatet ökade med 70 procent till 4 549 TEUR (2 680), motsvarande 0,20 EUR per aktie (0,12). • Orealiserade värdeförändringar uppgick till -18 115 TEUR (-42 091). Av förändringarna hänförs -16 811 TEUR (-34) till fastigheter och -1 304 TEUR (2 287) hänförs till derivat. Inga orealiserade värdeförändringar i segmentet övriga investeringar (-44 344 TEUR) under kvartalet. • Innehavet i MFG är värderat till samma belopp i euro som i föregående kvartal. Värderingen baseras på att pågående försäljningsdiskussioner ligger på samma prisnivå som i det tidigare, och numera uppsagda, försäljningsavtalet som låg till grund för värderingen vid årsskiftet. • Realiserade värdeförändringar samt utdelningar uppgick till 444 TEUR (6 461), huvudsakligen bestående av utdelning från MFG om 167 TEUR (6 461) och återbetalning från ECBPF2 om 298 TEUR (-). • Periodens resultat uppgick till -11 708 TEUR (-33 246), motsvarande -0,53 EUR per aktie efter utspädning (-1,50). • Nettouthyrningen var positiv och uppgick till 65 TEUR (358). Den ekonomiska uthyrningsgraden ökade till 96,6 procent (96,3). • Fastighetsvärdet uppgick till 590 MEUR (606), efter bland annat negativa orealiserade värdeförändringar om 2,8 procent. Avkastningskravet i värderingarna steg 0,3 procentenheter till 5,9 procent. Viktiga händelser under första kvartalet • Styrelsen har föreslagit en utdelning om 3,40 SEK/aktie (3,00) att utbetalas kvartalsvis vid fyra tillfällen om vardera 0,85 SEK/aktie. • Försäljningsavtalet avseende innehavet i MFG sades upp i mars. Arbetet med avyttring av investeringen fortgår och försäljningsdiskussioner pågår. Viktiga händelser efter periodens slut • Inga väsentliga händelser har skett efter periodens slut. NYCKELTAL I URVAL 2023 jan-mar 2022 jan-mar Hyresintäkter, TEUR 9 051 6 226 Förvaltningsresultat, TEUR 4 549 2 680 Förvaltningsresultat per aktie, EUR 0,20 0,12 Periodens resultat, TEUR -11 708 -33 246 Resultat per aktie efter utspädning, EUR -0,53 -1,50 Avkastning på eget kapital, % -9,7 -37,0 NYCKELTAL I URVAL 2023 31 mar 2022 31 dec Nettobelåningsgrad, % 39 38 Nettobelåningsgrad fastigheter, % 52 51 Långsiktigt substansvärde per aktie, EUR 21,4 21,9 Långsiktigt substansvärde per aktie, SEK 241 243 1 EUR = 11,27 SEK den 31 mars 2023 (källa: Reuters). I denna rapport avser jämförelsetalen inom parentes för resultatposter perioden januari-mars 2022 och för balansposter 31 december 2022. Med Bolaget avses Eastnine-koncernen. ===== SIDA 2 ===== Q1 EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023 2 Detta är Eastnine Eastnine är ett svenskt fastighetsbolag med moderna och hållbara fastigheter i Baltikum och Polen. Eastnine är noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap och har huvudkontor i Stockholm. Hyresgästerna utgörs huvudsakligen av stora och stabila internationella bolag med långa hyresavtal. MÅL I AFFÄRSPLAN 2023 Verksamhet Status 31 mars 2023 Fastighetsportfölj om 700 MEUR vid slutet av 2023. 590 MEUR Förvaltningsresultatet under kvartal fyra 2023 (omräknat i årstakt) ska uppgå till 25 MEUR. 18,2 MEUR (årstakt Q1 2023) Finansiella Utdelningen ska över tid motsvara minst 50 % av förvaltningsresultatet efter avdrag för aktuell skatt. 511 Avkastning på eget kapital bör uppgå till minst 10 % över tid. 32,2 % (rullande tolv månader) Nettobelåningsgrad fastigheter ska uppgå till max 60 %. 52 % Soliditeten ska vara minst 35 %. 57 % Hållbarhet Fastighetsbeståndet ska vara miljöcertifierat i nivå med LEED Gold, BREEAM Excellent eller högre.2 94 % Andelen grön finansiering ska öka. 64 % (64 % 31 dec 2022) 1 Baseras på styrelsens förslag till årsstämman 2023 om 3,40 SEK per aktie. 2 Exklusive yta som kan bli föremål för omfattande projektutveckling. Affärsmodell Förvaltning Förvaltningen ska bedrivas i nära samarbete med kunderna och bygga på affärsmässighet, hållbarhet och innovation för att såväl Eastnine som kunderna ska uppnå sina respektive mål. Förädling Fastighetsbeståndet ska kontinuerligt förbättras genom utveckling av nya fastigheter, samt investeringar i befintligt bestånd, för att öka intjäningsförmågan. Transaktion Fastighetsbeståndet ska växa och vid behov renodlas för att säkerställa positionen som den ledande förvaltaren av moderna och hållbara kontors- och logistiklokaler på utvalda marknader i Baltikum och Polen. Vision Eastnine ska skapa och tillhandahålla de bästa mötesplatserna där idéer kan flöda, människor mötas och framgångsrik affärsverksamhet utvecklas. Affärsidé Eastnine ska vara den ledande, långsiktiga leverantören av moderna och hållbara kontors- och logistiklokaler i förstklassiga lägen på utvalda marknader i Baltikum och Polen. ===== SIDA 3 ===== Q1 EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023 3 En effektiv fastighetsrörelse fortsätter att leverera rekordresultat Förvaltningsresultatet stiger med 70 procent till 4,5 MEUR, vilket innebär ett nytt rekord för ett enskilt kvartal, trots stigande räntekostnader. Bakom den positiva utvecklingen ligger förvärvet av en fastighet i Polen i maj 2022, högre uthyrningsgrad och högre hyresnivåer samt lägre kostnader. Arbetet med en avveckling av innehavet i MFG fortgår. Bästa kvartalsresultatet hittills År 2023 inleds på samma sätt som närmast föregående år, med nya rekord, trots fortsatt stigande räntenivåer. Förvaltningsresultatet ökar med 26 procent jämfört med fjärde kvartalet 2022 och med hela 70 procent, till 4,5 MEUR, jämfört med samma period förra året. Ökningen beror delvis på det fastighetsförvärv som vi gjorde i Poznan under andra kvartalet 2022, men också på ett fantastiskt arbete med uthyrningar, indexeringar och kostnader under hösten 2022 och inledningen av 2023. Resultatet av arbetet är att vi har en uthyrningsgrad som är nära 97 procent, en hyresökning som i snitt uppgår till 6,6 procent på de avtal som indexeras under första kvartalet samt kostnader som är lägre än för ett år sedan, trots större fastighetsvolym. Hyres- intäkterna i jämförbart bestånd ökade med 12 procent. En hög uthyrningsgrad är viktig för oss eftersom vi har en stor andel triple-net-avtal som möjliggör för oss att överföra fastighetskostnaderna på hyresgästerna, så länge lokalerna är uthyrda. Den höga uthyrningsgraden gör självklart att det inte finns mycket att förbättra på den punkten. Trots det var nettouthyrningen positiv under kvartalet och uppgick till 279 kvm. Inflation och räntenivåer Inflationen ligger fortfarande på osedvanligt höga nivåer i många länder och världsdelar. Men det finns positiva tendenser som visar på sjunkande inflationstakt i flera länder, däribland på våra marknader och i euroområdet. Detta har i sin tur, och tillsammans med rapporter om att lågkonjunkturen är här, lett till diskussioner om huruvida centralbanker borde avvakta med ytterligare höjningar eller fortsätta tills trenden med sjunkande inflation blir mer tydlig. De facto har Eastnine och hela fastighetssektorn påverkats av stigande marknadsräntor och därmed också ökande finansieringskostnader. Oavsett om det blir fler räntehöjningar eller ej, finns det en viss eftersläpning i uppgången även på så kallade rörliga räntor eftersom de i regel omsätts med tre månaders mellanrum. Dessutom kommer bundna avtal som löper ut ofta att vara tecknade på lägre räntenivåer än vad som gäller på marknaden idag. Så sannolikt kommer finansieringskostnaden för oss, och många andra fastighetsbolag, att fortsätta stiga ytterligare något innan vi ser en vändning nedåt. Värdeförändringar fastigheter Stigande avkastningskrav generellt innebär också att fastighetsyielderna vänt uppåt. Under kvartalet steg den genomsnittliga yielden i våra värde- ringar med 0,32 procentenheter och fastigheternas negativa orealiserade värdeförändring uppgick till 16,8 MEUR, motsvarande 2,8 procent. Diskussioner om försäljning av MFG Under första kvartalet 2023 beslutade Eastnine, gemensamt med tilltänkt köpare, att avsluta det försäljningsavtal beträffande vår andel i MFG som tecknades i oktober 2022. Anledningen var att återstående villkor inte antogs kunna uppfyllas. Sedan dess har arbetet med en avveckling av vårt innehav fortsatt och det pågår försäljningsdiskussioner. Värdemässigt ligger dessa diskussioner på samma prisnivå som det tidigare avtalet, vilket föranlett att MFG ligger kvar på samma värdering som tidigare i detta kvartalsbokslut. Värdet stöds också av den tidigare kassaflödesmodell som Eastnine använt vid värdering av MFG. Kestutis Sasnauskas, vd Förvaltningsresultatet ökar med 26 procent jämfört med fjärde kvartalet 2022 och med hela 70 procent, till 4,5 MEUR, jämfört med samma period förra året. ===== SIDA 4 ===== Q1 EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023 4 Under första kvartalet har mobilspelsföretaget Belka Games övertagit ett hyresavtal om drygt 1 200 kvm kontor i Eastnines fastighet 3Bures-1,2 i Vilnius från den tidigare hyresgästen Uber som valt att lämna i förtid. Därtill har ytterligare drygt 300 kvm hyrts ut till nya hyresgäster. Eastnine har hyrt ut ytterligare drygt 600 kvm kontorsyta i fastigheten Valdemara Centrs i Riga till mjukvaru- och IT-bolaget Squalio, med inflyttning i juni. ===== SIDA 5 ===== Q1 EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023 5 Marknad Hyresmarknaden för kontor är fortfarande aktiv på Eastnines marknader, inte minst i Vilnius där vakansgraden sjönk och marknadshyrorna steg under kvartalet. Transaktionsmarknaden däremot har bromsat in ordentligt i både Baltikum och Polen. Marknadsutveckling Bankoro blossade upp i USA och Europa under kvartalet efter ett antal bankkonkurser och bankövertaganden. Situationen har dock stabiliserats, även om följden möjligen kan bli att centralbanker går något försiktigare fram med fortsatta räntehöjningar än tidigare förutspått. Trots positiva tendenser är inflationstakten i eurozonen fortfarande på mycket höga nivåer, framför allt sett till den viktiga kärninflationen. Femårsswappen, som är kostnaden för att binda räntan på ett femårigt lån och reflekterar marknadens ränteförväntning, fortsatte i eurozonen att röra sig runt en nivå på 3,20 procent under kvartalet, jämfört med runt nollstrecket för omkring fem kvartal sedan. Hyresmarknad Trots allt sämre konjunkturutsikter och en hög grad av projektfärdigställanden sjönk vakansgraden i Vilnius ytterligare under kvartalet, den här gången från 7,6 procent till 6,9 procent. Mer än 50 000 kvm ny kontorsyta adderades till marknaden under kvartalet, främst i Cyber City, ett nytt kontorskomplex för det litauiska cybersäkerhetsbolaget Tesonet och beläget mitt emot Eastnines Uptown Park i den dynamiska stadsdelen Naujamiestis. I Riga färdigställdes i sin tur Gustavs, en kontorsfastighet belägen en bit norr om stadskärnan och sedan tidigare fullt uthyrd till SEB för bankens shared service-verksamhet i Lettland. Vakans- graden i staden var oförändrad på runt 15 procent. I Poznan var kontorsstocken oförändrad men vakansgraden ökade något till runt 11 procent. I mitten av 2023 förväntas Skanska färdigställa Nowy Rynek E, som kommer att addera cirka 28 000 kvm till marknaden. Därefter väntas nästa tillskott till kontorsstocken i Poznan först 2025. Utvecklings- aktiviteten är hög i både Riga och Vilnius. Marknadshyrorna är stabila i Riga och Poznan. I Vilnius fortsatte den stigande trenden, och hyresspannet för kvalitetskontor ökade från 15,50-18,00 EUR per kvm och månad till EUR 16,50-20,00 under kvartalet enligt Colliers. De högre hyresnivåerna noteras framför allt i nya projekt, medan äldre och sämre belägna fastigheter har allt större svårigheter att både hyra ut och få betalt för sina lokaler. Detsamma gäller i Riga och Poznan. Transaktionsmarknad Den högre räntenivån har bitit sig fast i transaktions- marknaden alltmer för varje kvartal sedan inflations- chocken. Under det första kvartalet 2023 var transaktions- aktiviteten för kommersiella fastigheter begränsad i både Baltikum och Polen. I Baltikum, där totalt 146 MEUR investerades, var det kontorssegmentet som lockade mest kapital. Den finska investeraren Titanium förvärvade Avia Solutions nya kontor i närheten av Vilnius flygplats samtidigt som PNB Banks tidigare bankkontor i centrala Riga såldes till litauiska Norvelita. Direktavkastningskraven för moderna kontorsfastigheter i bra lägen var under kvartalet oförändrad i Poznan men steg med cirka 25 punkter i både Vilnius och Riga, efter att i Baltikum inte ha stigit i samma utsträckning som mer likvida marknader under 2022. Avkastningskraven för premiumkontor bedömdes i slutet av mars vara 5,50 procent i Vilnius, 5,80 procent i Riga och 6,75 i Poznan, enligt Colliers och JLL. HYRESNIVÅ PREMIUMKONTOR DIREKTAVKASTNING SKRAV PREMIUMKONTOR 0 2 4 6 8 10 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 Q1 2023 % Riga Vilnius Poznan 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 Q1 2023 Hyresnivå EUR/kvm/mån Poznan Riga Vilnius Källa: Colliers, JLL, Newsec ===== SIDA 6 ===== Q1 EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023 6 Januari-mars 2023 Högsta driftnettot och förvaltningsresultatet för ett enskilt kvartal inleder 2023, trots ökade räntekostnader. Negativa orealiserade värdeförändringar i fastighetsportföljen, till följd av högre avkastningskrav, ger dock ett negativt resultat för perioden. Hyresintäkter Hyresintäkterna ökade med 45 procent under perioden till 9 051 TEUR (6 226), till följd av ett större fastighetsbestånd, förbättrad uthyrningsgrad och högre genomsnittshyra. Hyresintäkter i en jämförbar portfölj ökade med 12 procent. Den genomsnittliga hyresnivån har ökat till 193 EUR per kvm och år (183), framför allt efter hyresindexering under första kvartalet 2023. Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna har minskat med 7 procent till -676 TEUR (-729). Fastighetskostnaderna har minskat, trots större fastighetsbestånd och framför allt på grund av högre uthyrningsgrad. En stor andel av kostnaderna för fastighets- driften debiteras hyresgästerna i enlighet med hyresavtalen. Endast fastighetskostnader som ej faktureras hyresgästerna ingår i Bolagets fastighetskostnader. Det innebär att redovisade fastighetskostnader bland annat påverkas av förändrad vakansgrad. Driftnetto och förvaltningsresultat Driftnettot ökade med 52 procent till 8 376 TEUR (5 497) och överskottsgraden uppgick till 93 procent (88). Ökningen i driftnettot är främst hänförligt till högre hyresintäkter och lägre fastighetskostnader. Centrala administrationskostnader uppgick till -908 TEUR (-1 019), bland annat på grund av lägre personal- kostnader. Räntekostnaderna har ökat till -2 895 TEUR (-1 746) på grund av upptagande av nya lån i samband med förvärv samt stigande räntenivå. Förvaltningsresultatet ökade med 70 procent till 4 549 TEUR (2 680), motsvarande 0,20 EUR (0,12) per aktie. Ökningen av förvaltningsresultatet förklaras främst av högre driftnetto, samtidigt som ökade räntekostnader haft en negativ påverkan på resultatet. Resultat Orealiserade värdeförändringar uppgick till -18 115 TEUR (-42 091), varav fastigheter var -16 811 TEUR (-34) och derivat uppgick till -1 304 TEUR (2 287). Det var inga orealiserade värdeförändringar i segmentet övriga investeringar (-44 344 TEUR) under det första kvartalet. Realiserade värdeförändringar samt utdelningar uppgick till 444 TEUR (6 461). I posten ingår utdelning från MFG, kostnader för avyttring av MFG samt betalning från East Capital Baltic Property Fund II, för mer information se s.14. Periodens resultat uppgick till -11 708 TEUR (-33 246) och periodens totalresultat till -11 486 TEUR (-33 246). Segmentsrapportering Fastigheter i Litauen genererade ett förvaltningsresultat om 4 397 TEUR (3 883) och ett resultat för perioden om -7 757 TEUR (4 846). För Fastigheter i Lettland uppgick förvaltningsresultatet till 445 TEUR (424) och periodens resultat till -2 912 TEUR (1 418). Fastigheter i Polen genererade ett förvaltningsresultat om 1 234 TEUR (-) och periodens resultat var 44 TEUR (-). För segmentet Övriga investeringar uppgick periodens resultat till 444 TEUR (-37 883), varav realiserade värdeförändringar och erhållna utdelningar uppgick till 444 TEUR (6 461). Det var inga orealiserade värdeförändringar (-44 344 TEUR) under det första kvartalet. Ej allokerade centrala administrations- kostnader, räntekostnader och andra finansiella intäkter och kostnader uppgick till -1 527 TEUR (-1 627). HYRESINTÄKTER OCH FÖRVALTNINGSRESULTAT OREALISERADE VÄRDEFÖRÄNDRINGAR I FASTIGHETER -20 000 -10 000 0 10 000 20 000 2021 Q2 2021 Q3 2021 Q4 2022 Q1 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2023 Q1 TEUR Orealiserade värdeförändringar i fastigheter 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 2021 Q2 2021 Q3 2021 Q4 2022 Q1 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2023 Q1 TEUR Hyresintäkter Förvaltningsresultat ===== SIDA 7 ===== Q1 EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023 7 Resultat och finansiell ställning i sammandrag Sammandrag, TEUR 2023 jan-mar 2022 jan-mar Hyresintäkter 9 051 6 226 Fastighetskostnader -676 -729 Driftnetto 8 376 5 497 Centrala administrationskostnader -908 -1 019 Finansiella intäkter/kostnader -2 919 -1 797 Förvaltningsresultat 4 549 2 680 Orealiserade värdeförändringar -18 115 -42 091 Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar 444 6 461 Aktuell/uppskjuten skatt 1 414 -296 Periodens resultat -11 708 -33 246 Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet 222 - Periodens totalresultat -11 486 -33 246 Sammandrag, TEUR 2023 31 mar 2022 31 dec TILLGÅNGAR Förvaltningsfastigheter 589 922 606 222 Derivatinstrument 9 718 11 022 Övriga tillgångar 7 765 7 055 Likvida medel 18 739 19 820 Värdepappersinnehav som innehas för försäljning 193 355 193 355 SUMMA TILLGÅNGAR 819 499 837 474 EGET KAPITAL & SKULDER Eget kapital 467 042 478 508 Räntebärande skulder 324 554 326 882 Uppskjuten skatteskuld 17 288 18 788 Övriga skulder 10 615 13 296 SUMMA EGET KAPITAL & SKULDER 819 499 837 474 Resultat fördelat per segment i sammandrag TEUR 2023 jan-mar 2022 jan-mar Fastigheter i Litauen Förvaltningsresultat 4 397 3 883 Orealiserade värdeförändringar i fastigheter -12 695 -754 Orealiserade värdeförändringar i derivat -822 2 013 Aktuell/uppskjuten skatt 1 363 -296 Resultat Fastigheter i Litauen -7 757 4 846 Fastigheter i Lettland Förvaltningsresultat 445 424 Orealiserade värdeförändringar i fastigheter -3 305 721 Orealiserade värdeförändringar i derivat -52 274 Aktuell/uppskjuten skatt 0 - Resultat Fastigheter i Lettland -2 912 1 418 Fastigheter i Polen Förvaltningsresultat 1 234 - Orealiserade värdeförändringar i fastigheter -811 - Orealiserade värdeförändringar i derivat -430 - Aktuell/uppskjuten skatt 51 - Resultat Fastigheter i Polen 44 - Övriga investeringar Orealiserade värdeförändringar - -44 344 Realiserade värdeförändringar och utdelningar 444 6 461 Resultat Övriga investeringar 444 -37 883 Ofördelat Central administration och övriga rörelsekostnader -748 -1 019 Ej allokerat finansnetto -779 -608 Resultat Ofördelat -1 527 -1 627 Periodens resultat -11 708 -33 246 ===== SIDA 8 ===== Q1 EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023 8 0,0 1,0 2,0 3,0 4,0 0 1 2 3 4 2021 Q2 2021 Q3 2021 Q4 2022 Q1 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2023 Q1 År% Genomsnittlig räntenivå, % Räntebindning, år Kapitalbindning, år 31% 22%17% 10% 6% 14% SEB BerlinHyp Swedbank OP Bank Luminor Obligation 62,7 133,9 35,2 8,4 84,4 108,6 41,0 55,0 21,3 7,0 91,6 Rörlig 2023 2024 2025 2026 2027 0 35 70 105 140 MEUR Förfall lånat kapital Förfall räntebindning 25 50 75 2021 Q2 2021 Q3 2021 Q4 2022 Q1 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2022 Q1 % Nettobelåningsgrad fastigheter Nettobelåningsgrad Soliditet 1 Inklusive amortering. Finansiering Eastnines verksamhet finansieras i huvudsak av eget kapital, banklån samt obligationslån. Eastnine har fastställt riskbegränsande mått för finansieringen som innebär att nettobelåningsgraden för fastigheter inte ska överstiga 60 procent och att soliditeten ska uppgå till minst 35 procent. Nettobelåningsgraden för fastigheter uppgick till 52 procent (51) vid periodens slut. Ökningen beror på att fastighets- värdet sjunkit. Soliditeten uppgick till 57 procent (57). Eget kapital uppgick till 467 042 TEUR (478 508) och räntebärande skulder till 324 554 TEUR (326 882), varav obligationen utgjorde 45 000 TEUR (45 000). Grön finansiering utgjorde 64 procent (64) av total räntebärande skuld. Inga nya krediter har upptagits under perioden. Outnyttjad checkräkningskredit uppgick till 3 000 TEUR (3 000). Genomsnittlig räntenivå uppgick till 3,8 procent (3,4), genomsnittlig räntebindningstid till 1,7 år (1,8) och den genomsnittliga kapitalbindningstiden till 2,1 år (2,3). Samtliga räntebärande skulder, förutom den outnyttjade checkräkningskrediten, löper med rörlig ränta kopplad mot Euribor 3M alternativt 6M. 67 procent (71) av total ränte- bärande skuld har räntesäkrats genom derivat. Under perioden har skulderna amorterats med 2 328 TEUR. Den årliga amorteringstakten enligt avtal uppgick till 8 301 TEUR (8 310) vid periodens slut, motsvarande 2,6 procent (2,5) av räntebärande skuld. Eastnines derivat bestod av 215 982 TEUR (230 679) i ränteswappar, med följande förfall: 19 procent 2023, 26 procent 2024, 10 procent 2025, 3 procent 2026 och 42 procent 2027. Derivaten värderas till verkligt värde och värdeförändringar redovisas i resultatet, utan påverkan på kassaflödet. Det verkliga värdet på derivaten uppgick till 9 718 TEUR (11 022). Vid löptidens slut är värdet på derivaten alltid noll. NYCKELTAL FÖR OBLIGATION 2023 31 mar Nettobelåningsgrad fastigheter, % 52 Räntetäckningsgrad proforma, ggr 2,40 Skatt Periodens skattekostnad uppgick till 1 414 TEUR (-296), varav skatt i Litauen var 1 363 TEUR, i Lettland mindre än 1 TEUR samt i Polen 51 TEUR. Aktuell skatt, i sin helhet hänförligt till Polen, uppgick till -90 TEUR. Den uppskjutna skatten är främst hänförlig till skillnaden mellan fastigheternas bokförda och skattemässiga värden samt skattemässiga underskott. Substansvärde och eget kapital per aktie Långsiktigt substansvärde per aktie var 21,4 EUR (21,9) vid periodens slut, motsvarande 241 SEK per aktie (243). Eget kapital per aktie var 21,0 EUR (21,5), motsvarande 237 SEK per aktie (240). Kassaflöde Kassaflöde från löpande verksamhet före förändringar i rörelsekapitalet uppgick till 4 905 TEUR (9 187) under perioden. Förändringar i rörelsekapitalet var -1 805 TEUR (-2 402). Kassaflöde från investeringsverksamheten uppgick till -224 TEUR (13 441) och från finansieringsverksamheten till -3 951 TEUR (18 054). Periodens kassaflöde uppgick till -1 075 TEUR (38 280) och periodens valutakursdifferens till -6 TEUR (25). Likvida medel vid periodens slut var 18 739 TEUR (19 820). NETTOBELÅNINGSGRAD OCH SOLIDITET FÖRDELNING RÄNTEBÄRANDE SKULD FÖRFALLOSTRUKTUR SKULD1 OCH RÄNTA RÄNTENIVÅ SAMT BINDNINGSTID ===== SIDA 9 ===== Q1 EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023 9 Fastighetsbestånd Fastighetsvärdet har under första kvartalet sjunkit till 590 MEUR, efter bland annat negativ orealiserad värdeförändring om 16,8 MEUR, motsvarande 2,8 procent. Värdeförändringen beror framför allt på högre avkastningskrav i värderingarna, vilka i genomsnitt steg med 0,3 procentenheter till 5,9 procent. Fastighetsportfölj Per den sista mars 2023 bestod Eastnines fastighetsportfölj av 13 moderna kontorsfastigheter och en utvecklings- fastighet med ett sammanlagt marknadsvärde om 590 MEUR. Fastigheterna, med en total uthyrningsbar yta om 183 000 kvm, är belägna i Riga, Poznan och Vilnius. Kontorslokaler utgör 96 procent av den uthyrningsbara ytan och resterande 4 procent avser till största delen lokaler för service och handel. Den ekonomiska uthyrningsgraden har under perioden stigit till 96,6 procent (96,3) och den areamässiga uthyrningsgraden till 96,1 procent (96,0). Hyresvärdet har ökat till 37,8 MEUR (35,7), huvudsakligen till följd av hyresindexering. Överskottsgraden har förbättrats och ökade under perioden till 93 procent, att jämföra med 92 procent vid årsskiftet. Fastighetsbeståndets genomsnittliga ålder, exklusive byggnader på utvecklingsprojektet Kimmel, var 9,0 år (8,8) vid periodens slut. Vilnius I Litauens huvudstad Vilnius är Eastnines moderna och hållbara kontorsfastigheter koncentrerade till tre områden: det centrala affärsdistriktet, vid parlamentskvarteret och i det spännande utvecklingsområdet nära centralstationen. I det centrala affärsdistriktet, som löper längs med gatan Konstitucijos prospektas, beläget norr om floden Neris, återfinns en stor del av Vilnius bestånd av A-klassade kontor. Här finns Eastnines tre S7-fastigheter samt två 3Bures- fastigheter. Vid parlamentskvarteret är Eastnines fastigheter Vertas-1, Vertas-2 samt Uniq belägna. Fastigheten Uptown Park är beläget i ett område med flera nybyggnationer, nära centralstationen och strax utanför Vilnius gamla stadskärna. Vid utgången av första kvartalet uppgick Eastnines sammanlagda uthyrningsbara yta i Vilnius till drygt 121 200 kvm, motsvarande en marknadsandel om cirka 11 procent av kontorsmarknaden i staden. Hyresvärdet har under perioden ökat till 24,8 MEUR (23,7). Fastighetsvärdet var 391,5 MEUR (403,7) vid periodens slut. Riga I Lettlands huvudstad Riga saknas ett tydligt centralt affärsdistrikt och utveckling av moderna kontor sker i ett antal mikrolägen. Eastnines samtliga kontorsfastigheter är belägna centralt i staden, längs en av stadens viktigaste gator Krisjaņa Valdemara iela, samt den intilliggande gatan Zala iela. Fastighetsportföljens totala uthyrningsbara yta uppgick till drygt 22 500 kvm, vilket bedöms motsvara fyra procents marknadsandel av kontorsmarknaden i staden. Hyresvärdet uppgick till 4,7 MEUR (4,5). Fastighetsvärdet inklusive projektfastigheter uppgick, vid periodens slut, till 78,3 MEUR (81,6), varav värdet på projektfastigheter var 12,3 MEUR (12,3). Poznan I Polens femte största stad, Poznan, återfinns Eastnines kontorsfastighet Nowy Rynek D. Fastigheten ligger centralt i Poznans affärsområde, nära både centralstationen och Gamla stan. Vid utgången av första kvartalet uppgick Eastnines uthyrningsbara yta i Poznan till cirka 39 300 kvm, vilket bedöms motsvara sex procents marknadsandel av kontorsmarknaden i staden. Hyresvärdet uppgick till 8,3 MEUR (7,5) och fastighetsvärdet uppgick till 120,1 MEUR (120,9) vid periodens slut. FASTIGHETSBESTÅND Uthyrningsbar yta, kvm Stad Kontor Handel och service Övrigt Total yta Vakant yta, kvm Ekonomisk uthyrningsgrad, % Fastighets- värde, MEUR Andel av värde, % Vilnius 117 380 3 326 506 121 212 3 797 97,6 391,5 67 Riga 20 007 2 475 25 22 507 3 321 85,8 78,3 13 Poznan 38 417 576 265 39 258 - 100,0 120,1 20 Totalt 175 804 6 377 796 182 977 7 118 96,6 589,9 100 ===== SIDA 10 ===== Q1 EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023 10 96% 4% <1% Kontor Handel och service Övrigt67% 13% 20% Vilnius Riga Poznan Fastighetsutveckling Eastnine hade vid periodens slut tre framtida utvecklings- projekt, som samtliga har pausats på grund av höga konstruktionskostnader och större osäkerhet för nyproduktion. Projektet The Pine i Riga som planeras att uppföras i direkt anslutning till befintlig byggnad på fastigheten Alojas Biroji, beräknas omfatta cirka 15 600 kvm uthyrbar yta. Projektfastigheten Kimmel, bestående av mark i centrala Riga, bedöms uppgå till cirka 35 000 kvm uthyrningsbar yta. På befintlig mark invid 3Bures-fastigheterna i Vilnius centrala affärsdistrikt planerar Eastnine att uppföra en ny kontorsbyggnad, 3Bures-4. Byggnaden beräknas omfatta cirka 13 200 kvm uthyrningsbar yta. Värdeförändringar fastigheter Fastigheternas värde minskade under kvartalet till 589,9 MEUR (606,2), varav investeringar i befintliga fastigheter tillförde 0,5 MEUR samtidigt som orealiserade värde- förändringar minskade värdet med 16,8 MEUR, motsvarande 2,8 procent. Både högre marknadshyror och hyresindexering har haft en positiv inverkan på fastighets- värdet, samtidigt som ökat avkastningskrav har haft motsatt effekt. Det vägda avkastningskravet har ökat med 0,3 procentenheter till 5,9 procent (5,6). Förvärv och investeringar i fastighetsbeståndet Inga förvärv har skett under kvartalet. Investeringar i befintliga fastigheter har till största del avsett investeringar för befintliga och nya hyresgäster. FASTIGHETSVÄRDETS FÖRÄNDRING, TEUR 2023 jan-mar 2022 jan-dec Fastighetsvärde vid årets början 606 222 469 817 Fastighetsförvärv - 120 906 Investeringar i befintliga fastigheter 511 6 116 Orealiserade värdeförändringar -16 811 9 383 Fastighetsvärde vid periodens/årets slut 589 922 606 222 FASTIGHETS VÄRDE PER STAD LOKALYTA PER KATEGORI Under kvartalet har IT-bolaget Novian hyrt drygt 300 kvm kontorsyta i Eastnines fastighet Vertas-2 i Vilnius, med inflyttning i maj 2023. ===== SIDA 11 ===== Q1 EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023 11 75 80 85 90 95 100 2021 Q2 2021 Q3 2021 Q4 2022 Q1 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2023 Q1 % Ekonomisk uthyrningsgrad Överskottsgrad 30 40 50 60 70 160 320 480 640 2021 Q2 2021 Q3 2021 Q4 2022 Q1 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2023 Q1 %MEUR Fastighetsvärde, MEUR Nettobelåningsgrad fastigheter, % Moderna kontor och långsiktiga relationer Kontoret är en del av företagets varumärke och en mötesplats där företagets och människors värderingar ska samspela. Eastnine erbjuder flexibla och moderna kontor i centrala lägen till hyresgäster där inomhusmiljö, arbets- klimat, bemötande, serviceutbud och hållbarhet är viktigt. Lokalerna utformas efter hyresgästernas behov och identitet och i merparten av fastigheterna finns reception, tillgång till caféer, restauranger, gym, klädvård och parkering för bil och cykel. För att möta efterfrågan på hållbara och effektiva kontorslösningar arbetar Eastnine aktivt med hållbarhets- certifiering av kontorsbyggnader samt gröna hyresavtal, med målet om att minska fastigheternas miljöpåverkan. Med en lokal närvaro eftersträvar Eastnine långsiktiga och värdeskapande relationer. Samarbete, engagemang och hög servicegrad är ledord när det kommer till hyresgäst- relaterade frågor, med målsättning att våra hyresgäster ska ha en så bra upplevelse som möjligt i våra byggnader. Eastnine arrangerar regelbundet olika aktiviteter för att främja en hälsosam livsstil och skapa trevlig stämning kring kontoret. Att vara hyresgäst hos Eastnine I Baltikum och Polen är merparten av hyresavtalen tids- begränsade, vilket innebär att hyresavtal upphör till avflyttning om ingen ny överenskommelse sker. En förläng- ning av hyresavtal kräver därmed en aktiv förhandling från båda parterna. Hyresavtalen kan dock innehålla klausuler som innebär att hyresgästen, vid avtalsförfall, har en första rätt till omförhandling av den förhyrda ytan samt en prioriterad rätt att utöka förhyrd yta. I avtal kan det även förekomma en ensidig rätt för hyresgästen att avbryta avtalet i förtid. Eastnine som hyresvärd strävar efter att vara lyhörd mot hyresgästerna och inbjuder till kontinuerlig dialog för att diskutera det framtida lokalbehovet. Hyresavtal och årshyror Kontrakterade årshyror uppgick till 36,6 MEUR vid periodens slut, varav kontrakterad årshyra för de tio största hyresgästerna utgjorde 60 procent. Den genomsnittliga återstående löptiden för samtliga hyresavtal uppgick till 4,2 år. Vid periodens slut uppgick den genomsnittliga årshyran för lokaler till 193 EUR per kvm. I Litauen var den genomsnittliga årshyran 192 EUR per kvm, i Lettland 185 EUR per kvm och i Polen 201 EUR per kvm. Totala hyres- intäkter, för samtliga hyresavtal över hela avtalstiden, uppgick till 155,0 MEUR, varav 39,1 MEUR förfaller år 2027 eller senare. Eastnine tillämpar månadshyra för samtliga kontorslokaler. Som säkerhet erhåller Eastnine, från hyresgästen, normalt 2–3 månadshyror i deposition i samband med tecknandet av hyresavtalet. Uthyrningar, omförhandlingar och avslut Nettouthyrningen under första kvartalet, d. v. s. tecknade avtal minus uppsagda avtal, uppgick till 279 kvm, motsvarande årshyror om 65 TEUR. Den genomsnittliga årshyran för nytecknade avtal under första kvartalet uppgick till 209 EUR per kvm och omförhandling av hyresavtal har skett till 189 EUR i årshyra per kvm. Av nettouthyrningen kvarstod cirka 2 900 kvm för inflyttning efter periodens utgång, och cirka 4 600 kvm för avflyttning. STÖRSTA HYRESGÄSTER Hyresgäst Årshyra, TEUR1 Andel av kontrakterad årshyra, % Kvm Allegro 5 676 16 26 283 Danske Bank 4 973 14 26 588 Telia 3 044 8 15 952 Swedbank 2 033 6 11 266 Vinted 1 878 5 9 605 Rockwool 1 421 4 6 870 Twoday 807 2 3 908 Citco 747 2 3 009 Wargaming 692 2 2 838 Invalda Technology Group 543 1 2 859 Totalt 21 814 60 109 177 1 Årshyra avser avtalade intäkter för både lokaler, parkering och övrigt. EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD O CH ÖVERSKOTTSGRAD FASTIGHETSVÄRDE OCH NETTOBELÅNINGSGRAD ===== SIDA 12 ===== Q1 EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023 12 Marknadsvärde fastighetsbeståndet Fastigheterna värderas kvartalsvis, varav extern värdering sker minst en gång under en rullande tolvmånadersperiod av certifierat värderingsinstitut. Marknadsvärdet har minskat till 589,9 MEUR (606,2) vid periodens slut. Investeringar i befintliga fastigheter tillförde 0,5 MEUR, samtidigt som orealiserade värde- förändringar minskade fastighetsvärdet med -16,8 MEUR, motsvarande 2,8 procent. För mer information om värderingsmodell, antaganden och fastighetsvärden se även Årsredovisning 2022, not 10 (Förvaltningsfastigheter). Värderingsmetod och utförande Värderingsmodellen baseras på nuvärdesberäknade kassaflöden under en fem- eller tioårig kalkylperiod med tillägg för nuvärdesberäknat restvärde vid kalkylperiodens slut. Kassaflödesberäkningar med längre kalkylperiod än fem år tillämpas normalt på fastigheter med endast en eller ett fåtal hyresgäster med långa avtalstider där kassaflödet är mer förutsägbart. För förvärvade fastigheter bedöms marknadsvärdet motsvaras av anskaffningskostnaden om ingen annan information föreligger vid värderings- tidpunkten. För utvecklingsfastigheter där osäkerhet över totalkostnaden föreligger och där framtida hyresavtal saknas, bedöms verkligt värde motsvaras av nedlagda kostnader om ingen övrig information föreligger vid värderingstidpunkten. Externvärderingarna är utförda i enlighet med internationell värderingsstandard (IVS 2020). Vid externvärderingar utförs alltid besiktning av fastigheterna på plats. Externvärderingarna har i första kvartalet utförts av Colliers International Advisors och Newsec. Fastigheternas framtida kassaflöden under kalkyl- perioden beräknas enligt följande modell: + Hyresintäkter inklusive hyrestillägg - Driftkostnader - Underhållskostnader Summa driftnetto - Avdrag för investeringar Summa kassaflöde Värderingsantaganden Fastighetsvärderingarna grundar sig, vid värderings- tidpunkten, på bedömningar och antaganden av både observerbara, och icke observerbara, indata. • Observerbara data: Inkluderar bland annat aktuella hyresintäkter, historiska fastighetskostnader och investeringar samt aktuell inflation. • Icke observerbara data: Inkluderar bland annat direkt- avkastningskrav, kalkylränta, framtida inflation, bedömd marknadshyra samt långsiktig vakansgrad. Icke observerbara data i värderingsmodellen Bedömd aktuell marknadshyra i värderingarna uppgick i genomsnitt till 15,9 EUR per kvm (15,5). Den långsiktiga inflationen för marknadshyror har bedömts till 2,0 procent (2,0). Långsiktig vakansgrad är upptagen till i genomsnitt 4,5 procent (4,5). Det vägda direktavkastningskravet var 5,9 procent (5,6) och den vägda kalkylräntan ökade till 7,9 procent (7,6). VÄRDERINGSANTAGANDEN 2023 31 mar 2022 31 dec Genomsnittlig marknadshyra, EUR/kvm/månad 15,9 15,5 Genomsnittliga fastighetsinvesteringar, % av hyresintäkter 2,8 2,8 Investering vid nyuthyrning, EUR/kvm 160-250 160-250 Långsiktig vakansgrad, % 4,5 4,5 Långsiktig inflation marknadshyror, % 2,0 2,0 Vägt direktavkastningskrav, % 5,9 5,6 Vägd kalkylränta, % 7,9 7,6 HYRESVÄRDE OCH EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD Hyresvärde, EUR/kvm/år Ekonomisk uthyrningsgrad, % Lokalyta per kategori Kvm Hyresvärde, MEUR Kontor 175 803 34,1 194 96,9 Handel och service 6 377 1,2 188 92,2 Parkering - 2,2 - 95,2 Övrigt1 797 0,3 120 92,3 Summa 182 977 37,8 194 96,6 1Inkluderar hyresvärde för lagerlokaler och övriga avtalade hyresintäkter utöver hyra för kontor, handel och service samt parkering. ===== SIDA 13 ===== Q1 EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023 13 Aktuell intjäningsförmåga fastigheter För att underlätta bedömningen av Bolagets aktuella ställning presenterar Eastnine aktuell intjäningsförmåga. Intjäningsförmågan är en teoretisk bedömning för att beskriva Bolagets aktuella intjäning per 31 mars 2023. Intjäningsförmåga visar ögonblicksbild Intjäningsförmågan ska ej förväxlas med en prognos för kommande tolv månader, utan är en ögonblicksbild som visar vilket resultat Eastnine kan generera under givna förutsättningar. Den grundar sig på det fastighetsbestånd som föreligger på balansdagen. Intjäningsförmågan omfattar aktuella hyresavtal men innehåller ingen bedömning vad gäller framtida utveckling av hyror, vakansgrad, fastighetskostnader, räntor, värde- förändringar eller andra resultatpåverkande faktorer. Eastnines beräknade intjäningsförmåga baseras på följande antaganden om intäkter och kostnader: • Hyresintäkterna avser kontrakterade intäkter på balansdagen. • Fastighetskostnader (avrundade) utgörs av en bedömning av driftkostnader, underhållsåtgärder, fastighetsskatt, tomträttsavgäld samt kostnader för fastighetsadministration. • Kostnader för central administration (avrundade) har beräknats utifrån befintlig organisation och aktuellt fastighetsbestånd på balansdagen. • Räntekostnader har beräknats utifrån räntebärande skulder på balansdagen och den genomsnittliga räntenivån. Andra finansiella intäkter och kostnader (avrundade) har beräknats på utfall vid periodens utgång. Kommentarer intjäningsförmåga • Hyresvärde och hyresintäkter har ökat, framför allt som en följd av hyresindexering under första kvartalet. • Lägre vakansgrad har minskat vakansvärdet. • Centala administrationskostnader har minskat på grund av lägre personalkostnader. • Räntekostnaderna har ökat till följd av högre räntenivå. • Förvaltningsresultatet har ökat, huvudsakligen på grund av hyresindexeringen. • Den framåtriktade direktavkastningsnivån stiger, som en effekt av förbättrat driftnetto i kombination med lägre fastighetsvärde. Aktuell intjäningsförmåga, TEUR 2023 31 mar 2022 31 dec Förändring, % Hyresvärde 37 829 35 725 +6 Avgår vakansvärde -1 269 -1 308 -3 Summa hyresintäkter 36 560 34 417 +6 Fastighetskostnader -2 900 -2 900 0 Driftnetto 33 660 31 517 +7 Centrala administrationskostnader -3 800 -4 050 -6 Räntekostnader -12 253 -11 035 +11 Andra finansiella intäkter och kostnader -260 -400 -35 Förvaltningsresultat 17 347 16 032 +8 Nyckeltal, aktuell intjäningsförmåga 2023 31 mar 2022 31 dec Förändring, enhet Överskottsgrad, % 92 92 0 Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 2,5 -0,1 Skuldkvot, ggr 10,9 11,9 -1,0 Genomsnittlig räntenivå, % 3,8 3,4 +0,4 Framåtriktad direktavkastning, % 5,7 5,2 +0,5 Framåtriktad direktavkastning, exklusive utvecklingsfastigheter, % 5,8 5,3 +0,5 Förvaltningsfastigheter, TEUR 589 922 606 222 -16 300 ===== SIDA 14 ===== Q1 EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023 14 23,6% MFG Övriga investeringar Under första kvartalet sades försäljningsavtalet avseende MFG-innehavet upp. Vid periodens slut är innehavet i MFG upptaget till oförändrat värde om 193 MEUR. Under kvartalet har Eastnine erhållit 298 TEUR i samband med avvecklingen av East Capital Baltic Property Fund II. Återstående innehav är värderat till noll. Melon Fashion Group MFG är en av de ledande aktörerna i den ryska mode- industrin med en affärsmodell som baseras på inhouse- design med produktion i Asien. Butiksnätverket bestod vid utgången av första kvartalet av totalt 879 butiker (867), varav 219 (224) utgjordes av franchise. MFG driver varumärkena Befree, Zarina, Love Republic och Sela, riktade till olika målgrupper. Under året kommer bolaget att starta det nya varumärket Idol. Perioden januari-mars 2023 MFG uppvisade en positiv försäljningsutveckling och en förbättrad lönsamhet det första kvartalet 2023, där försäljningen ökade med 48 procent till 11,1 miljarder RUB (7,6) baserat på preliminär resultatredovisning. EBITDA ökade med 109 procent till 2,6 miljarder RUB (1,3). EBITDA- marginalen var 23,5 procent (16,6). Försäljning via e-handel uppgick till 33 procent (34) av total försäljning. MFG har fortsatt god likviditet. Avtal om försäljning av MFG-innehav Eastnines avtal om försäljning av hela aktieinnehavet i MFG för cirka 193 MEUR till det ryska börsnoterade investment- bolaget Sistema PJSFC, och som ingicks i oktober 2022, sades upp gemensamt av båda parter i mars 2023. Det tidigare överenskomna försäljningspriset utgjorde Eastnines bokförda värde på innehavet vid 2022 års slut. Värdet på innehavet bedöms vara oförändrat vid slutet av mars 2023, då prisnivån i de försäljningsdiskussioner som förs med potentiella köpare är i nivå med det tidigare överenskomna försäljningspriset i euro. Värdet stöds även av den tidigare kassaflödesmodell som Eastnine använt vid värdering av MFG. Eastnine äger cirka 36 procent av MFG och innehavet är obelånat. Realiserad värdeförändring under perioden uppgick till 146 TEUR varav utdelning under perioden erhållits med 167 TEUR (6 461) och kostnader för avyttringen belastat värdeförändringen med -21 TEUR. Totalavkastning för innehavet uppgick till 0,1 procent (-31,1). MFG Nyckeltal Eastnines innehav 2023 jan-mar 2022 jan-mar Orealiserad värdeförändring, TEUR - -44 363 Realiserad värdeförändring och utdelning, TEUR 146 6 461 Totalavkastning, % 0,1 -31,1 MFG Nyckeltal Eastnines innehav 2023 31 mar 2022 31 dec Eastnines andel, % 36 36 Verkligt värde, Eastnines andel, TEUR 193 355 193 355 Andel av Eastnines tillgångar, % 23,6 23,1 MFG-INNEHAVETS ANDEL AV EASTNINES TILLGÅNGAR RUBELKURS East Capital Baltic Property Fund II ECBPF2 är under avveckling efter att samtliga tillgångar i fonden har avyttrats. Eastnine har under kvartalet erhållit en betalning från East Capital Baltic Property Fund II om 298 TEUR. Återstående fondinnehav är värderat till noll. 0 20 40 60 80 100 22-03-31 22-06-30 22-09-30 22-12-31 23-03-31 RUB/EUR ===== SIDA 15 ===== Q1 EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023 15 Övrig info och redovisningsprinciper Allmän information Eastnine AB (publ), org nr 556693-7404, är ett svenskt aktiebolag, noterat på Nasdaq Stockholm, med registrerat säte i Stockholm. Koncernens fastighetsverksamhet förvaltas av helägda dotterbolag i Eastnine-koncernens respektive verksamhetsland. Vid periodens slut hade Eastnine- koncernen 23 heltidsanställda, varav nio var anställda på huvudkontoret i Stockholm, nio i Vilnius och fem i Riga. Bolagets och koncernens delårsrapport omfattar perioden januari-mars 2023. Alla belopp är i tusental euro om inget annat anges. Avrundningsdifferenser kan förekomma. Risker och osäkerhetsfaktorer De huvudsakliga riskerna i Eastnines verksamhet är kommersiella risker i form av förändringar i hyresnivåer, vakanser, räntor samt förändringar i företagsklimatet och valutakurser på de marknader där Eastnine bedriver verksamhet. Även omvärldsrisker såsom förändringar i konjunkturläget, lokal-, politik- och planrisk samt risken för värdeförändringar på både fastigheter som icke fastighetsrelaterade innehav kan påverka Eastnines verksamhet. Hög inflation har höjt finansieringskostnaderna och därmed påverkat lönsamheten negativt. Allmänt försvagade ekonomiska utsikter, med ökad risk för lågkonjunktur kan ge effekter på hyresgästers betalningsförmåga och efterfrågan på kontor. Det finns risk för negativa värdeförändringar för förvaltningsfastigheter, vilka redovisas i resultaträkningen. Data och bedömningar kan vara felaktiga och förut- sättningar kan ändras med värdeförändringar som följd. Innehavet i MFG innebär exponering mot Ryssland. Att risken i ryska placeringar är betydande har visat sig efter Rysslands invasion av Ukraina. För mer information se s. 14. En redogörelse för Eastnines största risker finns i Bolagets årsredovisning för 2022 på s. 54–60. Aktuell marknadsanalys tillhandahålls i avsnittet Marknad på s. 5. Moderbolaget Periodens resultat uppgick till -16 TEUR (-38 030). Resultatet inkluderar erhållen utdelning från MFG om totalt 167 TEUR (6 461). För moderbolagets resultat- och balansräkning, se s. 25. Utdelning Styrelsen har föreslagit en utdelning om 3,40 SEK/aktie (3,00) att utbetalas kvartalsvis vid fyra tillfällen om vardera 0,85 SEK/aktie. Utdelningsförslaget utgjorde 51 procent av förvaltningsresultatet efter aktuell skatt, beräknat på valutakurs vid årsskiftet. Årsstämman 2023 hålls den 3 maj 2023, kl 15.30. Fastigheten Zala 1 i Riga erhöll under första kvartalet förnyad högstanivå, Platinum, inom det globala certifieringssystemet LEED. ===== SIDA 16 ===== Q1 EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023 16 Hållbarhet Eastnine driver ett aktivt hållbarhetsarbete. Eastnines målsättning är att 100 procent av certifieringsbar yta ska vara certifierad med minst LEED Gold eller BREEAM Excellent. Nedan redogörs för hållbarhetsupplysningar för perioden. En mer detaljerad beskrivning om Bolagets huvudsakliga frågor, hållbarhetsmål, GRI-indikatorer, finns i årsredovisning 2022. Hållbarhetsupplysningar under perioden: • Fastigheten Zala 1 i Riga erhöll under första kvartalet förnyad LEED Platinum-certifiering för befintlig byggnad, vilket var samma höga certifieringsnivå som tidigare. • Vid periodens slut var 94 procent (94) av fastighetsytan miljöcertifierad 1 med minst LEED Gold eller BREEAM Excellent. Pågående certifieringar uppgick vid periodens slut till 6 procent av fastighetsytan. • Andelen gröna hyresavtal uppgår till 68 procent (68). • Grön finansiering utgör 64 procent (64) av räntebärande skulder. Redovisningsprinciper Redovisningen har upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards (”IFRS”) som utfärdats av International Accounting Standards Board (”IASB”) i den lydelse som godkänts av EU-kommissionen för tillämpning inom Europeiska unionen. Vidare har Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 (kompletterande redovisningsregler för koncerner) tillämpats. Redovisnings- principerna har tillämpats konsekvent för alla perioder som de finansiella rapporterna avser, om inget annat anges. Delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering samt Årsredovisningslagen (ÅRL). Tillämpade redovisningsprinciper och beräkningsmetoder är i allt väsentligt oförändrade jämfört med de som tillämpades i årsredovisningen för år 2022. Delårsrapporten ska läsas tillsammans med årsredovisningen. Nya och reviderade IFRS-standarder samt tolkningsuttalanden från IFRS Interpretations Committee, bedöms för närvarande inte påverka Eastnines resultat eller finansiella ställning i väsentlig omfattning. Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter har initialt värderats till anskaff- ningsvärde och därefter till verkligt värde i enlighet med IAS 40. Värdering av koncernens förvaltningsfastigheter har skett i enlighet med nivå 3 i IFRS 13. Värdepappersinnehav som innehas för försäljning Innehavet i MFG är värderat till samma belopp i euro som i årsredovisningen 2022. Värderingen baseras på att pågående försäljningsdiskussioner ligger på samma prisnivå som i det tidigare, och numera uppsagda, försäljningsavtalet som låg till grund för värderingen vid årsskiftet. Räntebärande skulder Eastnines skulder till kreditinstitut och obligations- innehavare har värderats till upplupet anskaffningsvärde. Derivat Derivat har värderats till verkligt värde i enlighet med nivå 2 i IFRS 13. Moderbolagets redovisningsprinciper Moderbolaget har upprättat sin redovisning enligt RFR 2, Redovisning för juridiska personer samt Årsredovisnings- lagen och tillämpar samma redovisningsprinciper, beräkningsmetoder och värderingsmetoder som i den senaste årsredovisningen. Segmentsrapportering Eastnine klassificerar sina olika segment utifrån geografi samt karaktären på investeringarna. Bolagets ledande befattningshavare och styrelse följer upp innehaven på följande segment: Fastigheter i Litauen, Fastigheter i Lettland, Fastigheter i Polen samt Övriga investeringar. Närstående Eastnine AB har närståendeförhållande med sina dotterföretag, se även not 29 i Årsredovisningen 2022, samt med styrelseledamöter och anställda. Eastnines företags- ledning, styrelseledamöter och deras nära familje- medlemmar samt närstående företag kontrollerade, vid periodens slut, 30 procent (30) av rösterna i Bolaget. Viktiga händelser efter periodens slut Inga väsentliga händelser har skett efter periodens slut. 1 Miljöcertifierad fastighetsyta avser yta som är certifierad med minst LEED Gold eller BREEAM Excellent, i förhållande till total yta, exklusive fastigheten Kimmel som väntas bli föremål för omfattande projektutveckling. ===== SIDA 17 ===== Q1 EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023 17 Vd:s intygande Den verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten januari-mars 2023 ger en rättvisande översikt över utvecklingen av moderbolaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och koncernen står inför. Denna rapport har inte varit föremål för granskning av Bolagets revisor. Stockholm den 3 maj 2023 Kestutis Sasnauskas Vd ===== SIDA 18 ===== Q1 EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023 18 Aktien Sedan årsskiftet har Eastnines börskurs fallit med 17 procent. Sektorindex OMX Stockholm Real Estate GI sjönk 5 procent under samma period. Det långsiktiga substansvärdet per aktie är i princip oförändrat sedan årsskiftet och uppgick till 241 SEK. Kursutveckling och omsättning Under 2023 har Eastnines börskurs sjunkit med 17 procent och uppgick vid utgången av första kvartalet till 100,0 SEK (120,8). Den högsta stängningskursen uppmättes den 13 februari med 131,4 SEK och den lägsta stängningskursen på 93,4 SEK noterades den 28 mars. Eastnines börsvärde uppgick vid utgången av mars till 2,2 miljarder SEK (2,7). Den genomsnittliga dagsomsättningen på Nasdaq uppgick till 11 455 aktier (11 997) under året. Free float1 uppgick till 44,9 procent (44,8). Substansvärde Det långsiktiga substansvärdet per aktie har minskat marginellt under årets tre första månader och uppgår vid periodens slut till 241 SEK (243), en skillnad på 2 SEK sedan årsskiftet. Värdet i euro har minskat med 0,5 EUR till 21,4 EUR (21,9). Eget kapital per aktie har minskat med 3 SEK till 237 SEK (240). Värdet i euro har minskat med 0,5 EUR till 21,0 EUR (21,5). Orealiserad värdeförändring avseende fastigheter minskade, och förvaltningsresultatet ökade, substansvärdet per aktie under kvartalet. Den långsiktiga substansrabatten har ökat under perioden och uppgick per den sista mars 2023 till 59 procent (50). AKTIEKURS OCH SUBSTANSVÄRDE NYCKELTAL AKTIEKURS JAN -MAR 2023 Data per aktie 2023 31 mar 2022 31 dec Eget kapital, EUR 21,0 21,5 Långsiktigt substansvärde, EUR 21,4 21,9 Aktiekurs, EUR 8,9 10,9 Eget kapital, SEK 237 240 Långsiktigt substansvärde, SEK 241 243 Aktiekurs, SEK 100,0 120,8 -60 -30 0 30 60 0 65 130 195 260 2018 2019 2020 2021 2022 Q1 2023 %SEK Rabatt/premium, % Långsiktigt substansvärde, SEK Aktiekurs, SEK 1 Free float baserat på definition och metodologi enligt Holdings Free Float. Källa: Modular Finance. 80 90 100 110 120 130 140 150 160 SEK Eastnine (utdelningsjusterad) OMX Stockholm Real Estate GI ===== SIDA 19 ===== Q1 EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023 19 Antal aktier Eastnines aktie är noterad på Nasdaq Stockholm Mid Cap, sektor Real Estate. Det totala antalet aktier i Eastnine AB (publ) uppgick till 22 370 261 vid periodens slut. Justerat för återköpta aktier i eget förvar, uppgick antalet aktier till 22 207 746. Antalet kända aktieägare var vid periodens slut 5 586 (5 662). Tre ägare, Peter Elam Håkansson, Bonnier Fastigheter Invest och Arbona, hade vardera minst tio procent av totalt antal aktier i Bolaget. Andelen aktier i svensk ägo uppgick till 80,0 procent (80,0). Återköp Per 31 mars 2023 hade Bolaget 162 515 återköpta aktier i eget förvar, motsvarande cirka 0,7 procent av totalt antal aktier. Återköpta aktier kan komma att användas till Eastnines långsiktiga incitamentsprogram (LTIP). Utspädnings- effekten, av återköpta aktier som vid periodens slut bedöms komma att användas till gällande LTIP, redovisas för nyckeltalet resultat per aktie. Vid årsstämman 2022 erhöll styrelsen nytt mandat att besluta om återköp av egna aktier, med begränsningen att Bolagets innehav av egna aktier vid var tid inte får överstiga 10 procent av samtliga aktier i Bolaget. Utdelning Årsstämman 2022, som hölls den 26 april 2022, fastställde en utdelning om 3,00 SEK per aktie, vilket utgjorde cirka 68 procent av Eastnines förvaltningsresultat för helåret 2021. Utdelningen fördelades jämnt på fyra kvartal, varav den sista utbetalningen gjordes i januari 2023. Styrelsen har föreslagit för årsstämman 2023 en utdelning om 3,40 SEK/aktie (3,00) att utbetalas kvartalsvis vid fyra tillfällen om vardera 0,85 SEK/aktie. Utdelnings- förslaget utgör 51 procent av förvaltningsresultatet efter aktuell skatt. Årsstämma Årsstämma 2023 hålls den 3 maj 2023, kl. 15:30 i Stockholm. STÖRSTA AKTIEÄGARE PER 31 MARS 2023 Aktieägare Antal aktier % Förändring 2023 %-enheter Peter Elam Håkansson1 5 790 370 25,9 0,0 Bonnier Fastigheter Invest AB 3 060 450 13,7 0,0 Arbona AB (publ) 2 240 328 10,0 0,0 Kestutis Sasnauskas1 962 110 4,3 0,0 Lazard Asset Management 866 955 3,9 0,0 Patrik Brummer1 832 930 3,7 0,0 Avanza Pension 514 475 2,3 0,0 Karine Hirn1 411 288 1,8 0,0 Nordnet Pensionsförsäkring 406 386 1,8 0,0 Dimensional Fund Advisors 338 111 1,5 0,0 Staffan Malmer 264 715 1,2 +0,1 CARN Capital 253 183 1,1 0,0 Gustaf Hermelin 208 000 0,9 0,0 Albin Rosengren 204 348 0,9 0,0 Jacob Grapengiesser 167 861 0,8 0,0 15 största 16 521 510 73,9 +0,1 Eastnine AB (återköpta aktier) 162 515 0,7 0,0 Övriga 5 686 236 25,4 -0,1 Totalt 22 370 261 100,0 0,0 1 Privat och via bolag. Källa: Modular Finance. ===== SIDA 20 ===== Q1 EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023 20 Finansiella rapporter i sammandrag Eastnines fastighet Nowy Rynek D, belägen i Poznan, Polen. ===== SIDA 21 ===== EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023 21 KONCERNENS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT 2023 2022 2022 2022/2023 TEUR jan-mar jan-mar jan-dec apr-mar Hyresintäkter 9 051 6 226 30 299 33 124 Fastighetskostnader -676 -729 -2 812 -2 759 Driftnetto 8 376 5 497 27 487 30 366 Centrala administrationskostnader -908 -1 019 -4 224 -4 113 Räntekostnader -2 895 -1 746 -9 374 -10 523 Andra finansiella intäkter och kostnader -23 -51 -476 -448 Förvaltningsresultat 4 549 2 680 13 413 15 282 Orealiserade värdeförändringar i fastigheter -16 811 -34 9 383 -7 395 Orealiserade värdeförändringar i investeringar - -44 344 70 789 115 133 Orealiserade värdeförändringar i derivat -1 304 2 287 12 417 8 826 Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar 444 6 461 7 075 1 058 Resultat före skatt -13 122 -32 950 113 076 132 904 Aktuell skatt -90 - -209 -299 Uppskjuten skatt 1 504 -296 -4 307 -2 507 Periodens/årets resultat1 -11 708 -33 246 108 560 130 098 Övrigt totalresultat – poster som kan komma att återföras till resultatet: Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet 222 - 147 369 Periodens/årets totalresultat1 -11 486 -33 246 108 707 130 467 Antal utgivna aktier, justerat för återköpta aktier, tusental 22 208 22 208 22 208 22 208 Vägt genomsnittligt antal aktier före utspädning, tusental 22 208 22 208 22 208 22 198 Vägt genomsnittligt antal aktier efter utspädning, tusental 22 217 22 208 22 226 22 200 Resultat per aktie före utspädning, EUR -0,53 -1,50 4,89 5,86 Resultat per aktie efter utspädning, EUR -0,53 -1,50 4,88 5,86 KONCERNENS RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING I SAMMANDRAG 2023 2022 2022 TEUR 31 mar 31 dec 31 mar TILLGÅNGAR Förvaltningsfastigheter 589 922 606 222 471 196 Nyttjanderättstillgång, leasingavtal 2 206 2 234 1 927 Derivatinstrument 8 919 10 037 892 Långfristiga värdepappersinnehav - - 77 467 Övriga anläggningstillgångar 174 263 337 Summa anläggningstillgångar 601 221 618 756 551 819 Kortfristiga värdepappersinnehav - - 4 172 Övriga omsättningstillgångar 6 184 5 543 3 720 Likvida medel 18 739 19 820 67 505 Värdepappersinnehav som innehas för försäljning 193 355 193 355 - Summa omsättningstillgångar 218 278 218 718 75 398 SUMMA TILLGÅNGAR 819 499 837 474 627 217 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 467 042 478 508 342 766 Räntebärande skulder 261 847 263 552 253 634 Uppskjuten skatteskuld 17 288 18 788 14 760 Leasingskuld 2 188 2 216 1 909 Övriga långfristiga skulder 2 962 3 037 2 565 Summa långfristiga skulder 284 284 287 594 272 868 Räntebärande skulder 62 707 63 330 7 162 Övriga kortfristiga skulder 5 466 8 043 4 420 Summa kortfristiga skulder 68 173 71 373 11 582 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 819 499 837 474 627 217 1 Periodens/årets totalresultat är i sin helhet hänförligt till moderföretagets aktieägare. ===== SIDA 22 ===== EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023 22 KONCERNENS RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL TEUR Aktie- kapital Övrigt tillskjutet kapital Reserv omräknings- differenser Balanserad vinst eller förlust Summa eget kapital Ingående eget kapital 1 januari 2022 3 660 251 567 - 120 766 375 994 Resultat 1 januari-31 mars - - - -33 246 -33 246 Långsiktigt incitamentsprogram - 19 - - 19 Utgående eget kapital 31 mars 2022 3 660 251 586 - 87 520 342 766 Resultat 1 april-31 december - - - 141 806 141 806 Övrigt totalresultat 1 april-31 december - - 147 - 147 Utdelning till aktieägarna - -6 377 - - -6 377 Långsiktigt incitamentsprogram - 166 - - 166 Utgående eget kapital 31 december 2022 3 660 245 375 147 229 326 478 508 Resultat 1 januari-31 mars - - - -11 708 -11 708 Övrigt totalresultat 1 januari-31 mars - - 222 - 222 Långsiktigt incitamentsprogram - 20 - - 20 Utgående eget kapital 31 mars 2023 3 660 245 395 369 217 618 467 042 KONCERNENS RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN 2023 2022 2022 2022/2023 TEUR jan-mar jan-mar jan-dec apr-mar Den löpande verksamheten Resultat före skatt -13 122 -32 950 113 076 132 904 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 18 117 42 137 -92 608 -116 628 Betald inkomstskatt -90 - -209 -299 Kassaflöde från löpande verksamhet före förändringar i rörelsekapitalet 4 905 9 187 20 259 15 977 Förändringar i kassaflöde från rörelsekapitalet Ökning (-)/minskning(+) rörelsefordringar -747 7 231 6 423 -1 555 Ökning (+)/minskning(-) rörelseskulder -1 058 -9 633 -7 132 1 443 Kassaflöde från den löpande verksamheten 3 100 6 785 19 550 15 865 Investeringsverksamheten Investeringar i befintliga fastigheter -511 -1 412 -6 116 -5 215 Förvärv av fastigheter - - -120 906 -120 906 Förvärv av inventarier -11 -22 -34 -23 Försäljning av övriga finansiella tillgångar 298 14 875 18 792 4 215 Kassaflöde från investeringsverksamheten -224 13 441 -108 264 -121 929 Finansieringsverksamheten Upptagna lån - 21 340 93 340 72 000 Amortering av lån -2 328 -1 628 -7 542 -8 242 Amortering av leasingskuld -28 -27 -104 -105 Utdelning till aktieägarna -1 594 -1 630 -6 413 -6 377 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -3 951 18 054 79 281 57 276 Periodens/årets kassaflöde -1 075 38 280 -9 434 -48 788 Likvida medel, ingående balans 19 820 29 201 29 201 67 505 Valutakursdifferenser i likvida medel -6 25 53 22 Likvida medel, utgående balans 18 739 67 505 19 820 18 739 NYCKELTAL 2023 2022 2022 2022/2023 jan-mar jan-mar jan-dec apr-mar Överskottsgrad, % 93 88 91 92 Räntetäckningsgrad, ggr 2,6 2,5 2,4 2,5 Avkastning på eget kapital, % -9,7 -37,0 25,4 32,2 Kassaflöde per aktie från den löpande verksamheten, EUR 0,14 0,31 0,88 0,71 Kassaflöde per aktie, EUR -0,05 1,72 -0,42 -2,20 Förvaltningsresultat per aktie, EUR 0,20 0,12 0,60 0,69 Resultat per aktie före utspädning, EUR -0,53 -1,50 4,89 5,86 Resultat per aktie efter utspädning, EUR -0,53 -1,50 4,88 5,86 ===== SIDA 23 ===== EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023 23 SEGMENTSRAPPORTERING TEUR 1 jan–31 mar 2023 Hyresintäkter 5 962 1 000 2 089 - - 9 051 Fastighetskostnader -392 -249 -34 - - -676 Driftnetto 5 570 751 2 055 - - 8 376 Centrala administrationskostnader - - -161 - -748 -908 Räntekostnader -1 167 -305 -625 - -799 -2 895 Andra finansiella intäkter och kostnader -7 - -36 - 19 -23 Förvaltningsresultat 4 397 445 1 234 - -1 527 4 549 Orealiserade värdeförändringar i fastigheter -12 695 -3 305 -811 - - -16 811 Orealiserade värdeförändringar i investeringar - - - - - - Orealiserade värdeförändringar i derivat -822 -52 -430 - - -1 304 Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar - - - 444 - 444 Resultat före skatt -9 120 -2 912 -7 444 -1 527 -13 122 Aktuell/uppskjuten skatt 1 399 0 51 - - 1 450 Periodens resultat -7 721 -2 912 44 444 -1 527 -11 672 Förvaltningsfastigheter 391 507 78 315 120 100 - - 589 922 varav periodens investeringar/förvärv 500 6 5 - - 511 Värdepappersinnehav som innehas för försäljning - - - 193 355 - 193 355 Räntebärande skulder 177 110 31 524 70 920 - 45 000 324 554 TEUR 1 jan–31 mar 2022 Hyresintäkter 5 400 826 - - - 6 226 Fastighetskostnader -509 -220 - - - -729 Driftnetto 4 891 606 - - - 5 497 Centrala administrationskostnader - - - - -1 019 -1 019 Räntekostnader -999 -182 - - -565 -1 746 Andra finansiella intäkter och kostnader -9 - - - -42 -51 Förvaltningsresultat 3 883 424 - - -1 627 2 680 Orealiserade värdeförändringar i fastigheter -754 721 - - - -34 Orealiserade värdeförändringar i investeringar - - - -44 344 - -44 344 Orealiserade värdeförändringar i derivat 2 013 274 - - - 2 287 Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar - - - 6 461 - 6 461 Resultat före skatt 5 141 1 418 - -37 883 -1 627 -32 950 Uppskjuten skatt -296 - - - - -296 Periodens resultat 4 846 1 418 - -37 883 -1 627 -33 246 Förvaltningsfastigheter 389 600 81 596 - - - 471 196 varav periodens investeringar/förvärv 1 220 192 - - - 1 412 Värdepappersinnehav - - - 81 639 - 81 639 Räntebärande skulder 183 286 32 510 - - 45 000 260 796 Övriga investeringar Summa Fastigheter i Lettland Fastigheter i Polen Ofördelat Fastigheter i Litauen Eastnine klassificerar sina olika segment utifrån geografi samt karaktären på investeringarna. Segmenten presenteras utifrån företagsledningens perspektiv och är indelade enligt följande: Fastigheter i Litauen, Fastigheter i Lettland, Fastigheter i Polen samt Övriga investeringar. Fastigheter i Lettland Övriga investeringar Fastigheter i Litauen Ofördelat Summa Fastigheter i Polen ===== SIDA 24 ===== EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023 24 TILLGÅNGAR SOM INNEHAS FÖR FÖRSÄLJNING Övriga investeringar Förändringar i värdepappersinnehav som innehas för försäljning värderade till verkligt värde i nivå 2, TEUR MFG Ingående balans 1 januari 2022 121 830 Orealiserade värdeförändringar via årets resultat 71 525 Utgående balans 31 december 2022 193 355 Utgående balans 31 mars 2023 193 355 VÄRDERINGSANTAGANDEN 2023 2022 2022 2022 2022 Förvaltningsfastigheter 31 mar 31 dec 30 sep 30 jun 31 mar Vägt direktavkastningskrav, % 5,9 5,6 5,6 5,6 5,5 Genomsnittlig marknadshyra, EUR/kvm/månad 15,9 15,5 15,4 15,4 15,1 Genomsnittlig kalkylränta, % 7,9 7,6 7,5 7,4 7,0 Långsiktig inflation marknadshyror, % 2,0 2,0 2,0 2,0 1,5 Långsiktig vakansgrad, % 4,5 4,5 4,5 4,5 4,5 Segment Melon Fashion Group Övriga investeringar KÄNSLIGHETSANALYS 31 mars 2023 Förvaltningsfastigheter, TEUR Antaganden Marknadshyra, % +/- 5,0 15 991 -15 953 2 176 -2 166 1 185 -1 170 Uhyrningsgrad, %-enhet +/- 1,0 5 075 -5 087 570 -807 321 -320 Direktavkastningskrav, %-enheter +/- 0,25 -11 518 12 564 -2 078 2 259 -3 309 3 565 MARKNADSRISKER, TEUR Påverkan på 2023 2022 2023 2022 resultat och kapital Förändring, % 31 mar 31 dec 31 mar 31 dec Växelkurs EUR/RUB +/- 10 - - Marknadsränta +/- 50 räntepunkter -550/+550 -488/+488 Växelkurs EUR/PLN +/- 10 5 418 5 507 Marknadsränta +/- 100 räntepunkter -1 101/1 101 -975/+975 TILLGÅNGAR OCH SKULDER I FRÄMMANDE VALUTOR, TEUR 2023 2022 2023 2022 Likvida medel och skulder 31 mar 31 dec 31 mar 31 dec Valuta i SEK 118 83 Innehav i rubel (avser MFG) 193 355 193 355 Valuta i PLN 629 370 Leasingskuld i SEK 266 294 Tillgångar som innehas för försäljning/värdepappersinnehav Fastigheter i Litauen Fastigheter i Lettland Nedanstående tabell redovisar de värdepappersinnehav som vid periodens slut värderas till verkligt värde i nivå 2. Innehavet i MFG är värderat till bedömt försäljningspris. Fastigheter i Polen Kassaflöde och intjäning Värdepappersinnehav Värderingsmetod Innehavet i MFG är värderat till bedömt försäljningspris. ===== SIDA 25 ===== EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023 25 2023 2022 2022 2022/2023 TEUR jan-mar jan-mar jan-dec apr-mar Övriga intäkter 494 466 1 933 1 961 Centrala administrationskostnader -815 -865 -3 542 -3 492 -321 -399 -1 609 -1 531 Orealiserade värdeförändringar i investeringar - -44 363 42 509 86 872 Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar 146 6 461 3 266 -3 049 Finansiella intäkter 939 878 2 477 2 538 Finansiella kostnader -780 -607 -1 340 -1 513 -16 -38 030 45 304 83 318 Skatt - - - - -16 -38 030 45 304 83 318 MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG 2023 2022 2022 TEUR 31 mar 31 dec 31 mar TILLGÅNGAR Nyttjanderättstillgång, leasingavtal 284 312 390 Aktier och andelar i koncernföretag 138 689 138 680 99 319 Långfristigt värdepappersinnehav - - 77 467 Lån till koncernföretag 78 777 78 777 73 127 Kortfristigt värdepappersinnehav 193 355 - - Övriga tillgångar 2 659 1 617 2 980 Likvida medel 4 234 7 620 55 164 SUMMA TILLGÅNGAR 417 999 420 363 308 447 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 371 394 371 402 262 027 Räntebärande skulder 45 000 45 000 45 000 Leasingskuld 266 294 371 Övriga skulder 1 340 3 666 1 049 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 417 999 420 363 308 447 MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING Resultat före skatt Rörelseresultat Periodens/årets resultat ===== SIDA 26 ===== EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023 26 KVARTALSÖVERSIKT RESULTATRÄKNINGAR TEUR Q1 2023 Q4 2022 Q3 2022 Q2 2022 Q1 2022 Q4 2021 Q3 2021 Q2 2021 Hyresintäkter 9 051 8 495 8 228 7 350 6 226 5 451 5 558 5 423 Fastighetskostnader -676 -650 -636 -797 -729 -839 -471 -497 Driftnetto 8 376 7 845 7 592 6 553 5 497 4 612 5 087 4 925 Centrala administrationskostnader -908 -1 175 -957 -1 075 -1 019 -1 000 -795 -936 Räntekostnader -2 895 -2 893 -2 506 -2 229 -1 746 -1 749 -1 729 -1 108 Andra finansiella intäkter och kostnader -23 -177 -128 -118 -51 -122 -68 -46 Förvaltningsresultat 4 549 3 600 4 001 3 131 2 680 1 742 2 496 2 836 Orealiserade värdeförändringar: Fastigheter -16 811 1 848 -2 467 10 035 -34 13 957 -567 1 450 Investeringar - -5 730 58 108 62 756 -44 344 31 995 11 050 -994 Derivat -1 304 852 6 521 2 757 2 287 689 300 22 444 262 260 92 6 461 861 - 3 906 Resultat före skatt -13 122 832 66 423 78 769 -32 950 49 244 13 279 7 220 Skatt 1 414 -1 109 -897 -2 213 -296 -1 995 13 -1 076 Periodens resultat -11 708 -277 65 526 76 557 -33 246 47 249 13 292 6 144 Omräkningsdifferens för utlandsverksamhet 222 220 -73 - - - - - Periodens totalresultat -11 486 -57 65 453 76 557 -33 246 47 249 13 292 6 144 BALANSPOSTER I SAMMANDRAG 2023 2022 2022 2022 2022 2021 2021 2021 TEUR 31 mar 31 dec 30 sep 30 jun 31 mar 31 dec 30 sep 30 jun Förvaltningsfastigheter 589 922 606 222 603 873 604 640 471 196 469 817 415 531 414 986 Långfristiga värdepappersinnehav - - - 140 222 77 467 121 830 114 150 103 100 Kortfristiga värdepappersinnehav - - - 2 984 4 172 19 028 - - Övriga tillgångar 17 482 18 076 18 419 11 356 6 876 12 642 5 352 4 340 Likvida medel 18 739 19 820 20 569 18 521 67 505 29 201 63 575 20 218 Värdepappersinnehav som innehas för försäljning 193 355 193 355 198 586 - - - - - SUMMA TILLGÅNGAR 819 499 837 474 841 447 777 724 627 217 652 518 598 608 542 644 Eget kapital 467 042 478 508 478 564 412 965 342 766 375 994 328 692 315 348 Långfristiga räntebärande skulder 261 847 263 552 320 403 322 631 253 634 234 574 236 201 192 829 Kortfristiga räntebärande skulder 62 707 63 330 8 301 8 149 7 162 6 510 6 510 6 510 Övriga skulder 27 904 32 084 34 179 33 979 23 654 35 441 27 205 27 957 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 819 499 837 474 841 447 777 724 627 217 652 518 598 608 542 644 Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar ===== SIDA 27 ===== EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023 27 NYCKELTAL PER KVARTAL FASTIGHETSRELATERADE Q1 2023 Q4 2022 Q3 2022 Q2 2022 Q1 2022 Q4 2021 Q3 2021 Q2 2021 Uthyrningsbar yta, tkvm 183,0 182,9 182,9 183,0 143,2 143,2 130,5 130,7 Antal fastigheter 14 14 14 14 13 13 12 12 Förvaltningsfastigheter, TEUR 589 922 606 222 603 873 604 640 471 196 469 817 415 531 414 986 Överskottsgrad, % 93 92 92 89 88 85 92 91 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96,6 96,3 94,3 91,5 91,1 90,0 89,6 92,3 Genomsnittshyra, EUR/kvm/månad 16,1 15,3 15,3 15,2 15,2 14,8 15,0 15,0 Genomsnittshyra, EUR/kvm/år 193 183 183 183 183 178 180 180 WAULT, år 4,2 4,4 4,4 4,7 4,1 4,3 3,7 3,8 Vägt direktavkastningskrav, fastigheter, % 5,9 5,6 5,6 5,6 5,5 5,6 5,8 5,8 Miljöcertifierade fastigheter, % av kvm 94 94 89 63 81 81 88 88 FINANSIELLA Q1 2023 Q4 2022 Q3 2022 Q2 2022 Q1 2022 Q4 2021 Q3 2021 Q2 2021 Hyresintäkter, TEUR 9 051 8 495 8 228 7 350 6 226 5 451 5 558 5 423 Driftnetto, TEUR 8 376 7 845 7 592 6 553 5 497 4 612 5 087 4 925 Förvaltningsresultat, TEUR 4 549 3 600 4 001 3 131 2 680 1 742 2 496 2 836 41 41 41 44 47 39 46 38 Nettobelåningsgrad, % 39 38 38 42 35 35 34 35 55 54 54 55 55 51 58 48 Nettobelåningsgrad fastigheter, % 52 51 51 52 41 45 43 43 2,1 2,3 2,6 2,8 2,5 2,5 2,8 3,0 1,7 1,8 2,0 2,2 1,6 1,5 1,6 2,1 Skuldkvot, ggr 12,4 14,1 16,3 18,5 15,9 15,7 15,2 13,2 Soliditet, % 57 57 57 53 55 58 55 58 Räntetäckningsgrad, ggr 2,6 2,2 2,6 2,4 2,5 2,0 2,4 3,6 Genomsnittlig räntenivå, % 3,8 3,4 3,1 3,0 2,9 2,8 2,8 2,3 Avkastning på eget kapital, % -9,7 0,0 58,7 81,0 -37,0 53,6 16,5 7,8 AKTIERELATERADE Q1 2023 Q4 2022 Q3 2022 Q2 2022 Q1 2022 Q4 2021 Q3 2021 Q2 2021 Eget kapital, TEUR 467 042 478 508 478 564 412 965 342 766 375 994 328 692 315 348 474 611 486 274 486 055 426 241 356 635 391 853 343 245 330 213 Börsvärde, TEUR 197 122 241 250 178 152 178 326 229 161 341 658 314 569 291 768 Börsvärde, TSEK 2 220 775 2 682 696 1 936 515 1 909 866 2 376 229 3 517 707 3 189 465 2 959 115 Antal utgivna aktier vid periodens slut, tusental 22 370 22 370 22 370 22 370 22 370 22 370 22 370 22 370 22 208 22 208 22 208 22 208 22 208 22 208 22 149 22 149 22 208 22 208 22 208 22 208 22 208 22 169 22 149 22 149 0,14 0,14 0,21 0,22 0,31 0,27 0,13 0,31 Kassaflöde per aktie, EUR -0,05 -0,03 0,09 -2,21 1,72 -1,55 1,96 -0,18 0,20 0,16 0,18 0,14 0,12 0,08 0,11 0,13 Resultat per aktie före utspädning, EUR -0,53 -0,01 2,95 3,45 -1,50 2,13 0,60 0,28 Resultat per aktie efter utspädning, EUR -0,53 -0,01 2,95 3,45 -1,50 2,12 0,60 0,28 Eget kapital per aktie, EUR 21,0 21,5 21,5 18,6 15,4 16,9 14,8 14,2 Eget kapital per aktie, SEK 237 240 234 199 160 174 150 144 Långsiktigt substansvärde per aktie, EUR 21,4 21,9 21,9 19,2 16,1 17,6 15,5 14,9 Långsiktigt substansvärde per aktie, SEK 241 243 238 206 167 182 157 151 Aktiekurs, EUR 8,9 10,9 8,0 8,0 10,3 15,4 14,2 13,2 Aktiekurs, SEK 100,00 120,80 87,20 86,00 107,00 158,40 144,00 133,60 ÖVRIGT Q1 2023 Q4 2022 Q3 2022 Q2 2022 Q1 2022 Q4 2021 Q3 2021 Q2 2021 EUR/SEK 11,27 11,12 10,87 10,71 10,37 10,30 10,14 10,14 EUR/RUB 84,42 77,91 59,88 57,24 91,63 85,30 84,35 86,63 EUR/PLN 4,68 4,69 4,87 4,82 - - - - Räntebindningstid, år Vägt genomsnittligt antal aktier, justerat för återköpta aktier, tusental Belåningsgrad fastigheter, % Belåningsgrad, % Långsiktigt substansvärde, TEUR Kassaflöde per aktie från den löpande verksamheten, EUR Antal utgivna aktier vid periodens slut, justerat för återköpta aktier, tusental Kapitalbindningstid, år Förvaltningsresultat per aktie, EUR ===== SIDA 28 ===== EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023 28 HÄRLEDNING AV NYCKELTAL Q1 2023 Q4 2022 Q3 2022 Q2 2022 Q1 2022 Q4 2021 Q3 2021 Q2 2021 Hyresintäkter 9 051 8 495 8 228 7 350 6 226 5 451 5 558 5 423 Driftnetto 8 376 7 845 7 592 6 553 5 497 4 612 5 087 4 925 Överskottsgrad, % 93 92 92 89 88 85 92 91 783 277 799 577 802 458 747 847 552 835 610 675 529 682 518 086 Räntebärande skulder 324 554 326 882 328 705 330 780 260 796 241 084 242 711 199 339 Belåningsgrad, % 41 41 41 44 47 39 46 38 783 277 799 577 802 458 747 847 552 835 610 675 529 682 518 086 Räntebärande skulder 324 554 326 882 328 705 330 780 260 796 241 084 242 711 199 339 Likvida medel 18 739 19 820 20 569 18 521 67 505 29 201 63 575 20 218 Nettobelåningsgrad, % 39 38 38 42 35 35 34 35 Förvaltningsfastigheter 589 922 606 222 603 873 604 640 471 196 469 817 415 531 414 986 Räntebärande skulder 324 554 326 882 328 705 330 780 260 796 241 084 242 711 199 339 Belåningsgrad fastigheter, % 55 54 54 55 55 51 58 48 Förvaltningsfastigheter 589 922 606 222 603 873 604 640 471 196 469 817 415 531 414 986 Räntebärande skulder 324 554 326 882 328 705 330 780 260 796 241 084 242 711 199 339 Likvida medel 18 739 19 820 20 569 18 521 67 505 29 201 63 575 20 218 Nettobelåningsgrad fastigheter, % 52 51 51 52 41 45 43 43 Eget kapital 467 042 478 508 478 564 412 965 342 766 375 994 328 692 315 348 Återläggning derivat -9 718 -11 022 -10 169 -3 648 -892 1 395 2 084 2 384 Återläggning uppskjuten skatt 17 288 18 788 17 660 16 925 14 760 14 464 12 469 12 482 Långsiktigt substansvärde, TEUR 474 611 486 274 486 055 426 241 356 635 391 853 343 245 330 213 Driftnetto 30 366 27 487 24 253 21 748 20 121 19 237 19 609 19 005 Centrala administrationskostnader -4 115 -4 226 -4 050 -3 888 -3 749 -3 853 -3 688 -3 885 Summa 26 251 23 261 20 203 17 861 16 372 15 384 15 921 15 119 Räntebärande skulder 324 554 326 882 328 705 330 780 260 796 241 084 242 711 199 339 Skuldkvot, ggr 12,4 14,1 16,3 18,5 15,9 15,7 15,2 13,2 Förvaltningsresultat 4 549 3 600 4 001 3 131 2 680 1 742 2 496 2 836 Räntekostnader 2 895 2 893 2 506 2 229 1 746 1 749 1 729 1 108 Resultat före räntekostnader 7 444 6 493 6 506 5 360 4 426 3 490 4 225 3 943 Räntetäckningsgrad, ggr 2,6 2,2 2,6 2,4 2,5 2,0 2,4 3,6 -45 945 -228 261 812 306 228 -132 983 188 996 53 166 24 576 Genomsnittligt eget kapital 472 775 478 536 445 764 377 866 359 380 352 343 322 020 315 507 -9,7 0,0 58,7 81,0 -37,0 53,6 16,5 7,8 Förvaltningsfastigheter och värdepappersinnehav Periodens resultat, annualiserat Avkastning på eget kapital, % Förvaltningsfastigheter och värdepappersinnehav ===== SIDA 29 ===== Q1 EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023 29 Definitioner och ordlista Eastnine tillämpar ESMA:s riktlinjer om alternativa nyckeltal. Bolaget anser att dessa mått ger värdefull information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering och jämförelse av bolagets finansiella ställning, finansiella resultat och kassaflöden. Dessa finansiella mått och nyckeltal ska ses som ett komplement för mått som definieras enligt IFRS. Nedan nyckeltal är inte definierade enligt IFRS om inte annat anges. FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL Direktavkastning, intjäningsförmåga Driftnetto i förhållande till förvaltningsfastigheternas värde. Direktavkastningskrav, fastigheter Direktavkastningskravet används i värderingarna och avser avkastningskrav vid kalkylperiodens slut. Avkastningskravet baseras på förräntningskrav för liknande objekt med tillägg för fastighetsrelaterad risk såsom geografiskt läge, fastighetens skick och framtida vakansrisk. Genomsnittshyra Kontrakterade hyresintäkter för lokaler i förhållande till uthyrd lokalyta vid periodens slut. Hyresvärde Kontrakterade årshyror som löper vid periodens utgång med tillägg för rabatter samt bedömd marknadshyra för vakanser. Miljöcertifierade fastigheter Andelen miljöcertifierad (minst LEED Gold eller BREEAM Excellent) fastighetsyta i förhållande till total fastighetsyta exklusive fastigheter som väntas bli föremål för omfattande projektutveckling. Triple-net-avtal Hyresavtal där hyresgästen, utöver bashyran, betalar kostnader som belöper på förhyrd yta. Dessa inkluderar bland annat drift- och underhållskostnader, fastighetsskatt, tomträttsavgäld, försäkring och fastighetsskötsel. Uthyrningsbar yta Total yta tillgänglig för uthyrning. Uthyrningsgrad, yta Uthyrd yta i förhållande till uthyrningsbar yta. Uthyrningsgrad, ekonomisk Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till hyresvärdet. Nyckeltalet används för att underlätta bedömningen av hyresintäkter för vakanta ytor och övriga ekonomiska vakanser. Vakansgrad, ekonomisk Årshyra för vakanta ytor vid periodens utgång i förhållande till hyresvärdet vid periodens utgång. Vakansgrad, yta Outhyrd yta i förhållande till uthyrningsbar yta. WAULT Genomsnittlig återstående avtalslängd för hyresavtalen vid periodens slut, viktat efter avtalade hyresintäkter. Nyckeltalet visar viktad tidsrisk för framtida vakanser. Överskottsgrad Periodens driftnetto i förhållande till periodens hyresintäkter. FINANSIELLA NYCKELTAL Avkastning på eget kapital Periodens totalresultat, omräknat till 12 månader, i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Belåningsgrad Räntebärande skulder i förhållande till summan av förvaltningsfastigheter och värdepappersinnehav. Belåningsgrad fastigheter Räntebärande skulder i förhållande till förvaltningsfastigheternas värde. Driftnetto Hyresintäkter minus fastighetskostnader. EBITDA Resultat före räntor, skatt samt avskrivningar på materiella och immateriella tillgångar. Förvaltningsresultat Resultat före värdeförändringar, erhållna utdelningar och skatt. Genomsnittlig räntenivå Genomsnittlig ränta på räntebärande skulder vid periodens slut. Hyresintäkter Debiterade hyror, hyrestillägg och hyresgarantier minus hyresrabatter. Kapitalbindningstid Återstående genomsnittlig löptid för räntebärande skulder vid periodens slut. Nettobelåningsgrad Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel i förhållande till summan av förvaltningsfastigheter och värdepappersinnehav. Nettobelåningsgrad fastigheter Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel i förhållande till förvaltningsfastigheternas värde. ===== SIDA 30 ===== Q1 EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI-MARS 2023 30 Räntebindningstid Återstående genomsnittlig räntebindningstid för räntebärande skulder vid periodens slut. Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat med återläggning av räntekostnader i förhållande till räntekostnader. Nyckeltalet visar hur väl kassaflödet räcker för att täcka räntekostnaderna. Räntetäckningsgrad proforma EBITDA proforma i förhållande till finansiella intäkter/kostnader proforma. Nyckeltalet rapporteras som covenant till Eastnines obligationsinnehavare. Skuldkvot Räntebärande skulder vid periodens slut i förhållande till driftnettot rullande tolv efter avdrag för centrala administrationskostnader rullande tolv. Soliditet Eget kapital i förhållande till totala tillgångar. AKTIERELATERADE NYCKELTAL Eget kapital per aktie Summa eget kapital i relation till antal utgivna aktier (exklusive återköpta aktier). Förvaltningsresultat per aktie Förvaltningsresultat dividerat med genomsnittligt antal aktier under perioden. Kassaflöde per aktie Periodens kassaflöde dividerat med vägt genomsnittligt antal aktier under perioden. Kassaflöde per aktie från den löpande verksamheten Periodens kassaflöde från den löpande verksamheten dividerat med vägt genomsnittligt antal aktier under perioden. Långsiktigt substansvärde Eget kapital med återläggning av värdet för derivat och uppskjuten skatt enligt balansräkningen. Långsiktigt substansvärde per aktie Långsiktigt substansvärde i relation till antal utgivna aktier (exklusive återköpta aktier). Resultat per aktie (definition enligt IFRS) Periodens resultat hänförligt till moderbolagets ägare i relation till genomsnittligt antal utgivna aktier (exklusive återköpta aktier). ORDLISTA Break-option En option för hyresgästen att avsluta hyresavtalet i förtid. Klausulen kan omfatta en ensidig rätt att frånträda hyresavtalet utan tillkommande hyresbetalningar. Bruttoarea Bruttoarean är summan av alla våningsplans area och begränsas av de omslutande byggnadsdelarnas utsida. Begreppet används till exempel vid fastighetvärderingar. ESG Förkortning för miljö, socialt ansvar och bolagsstyrning. (Environmental, Social and corporate Governance). Fastighet Avser fastighet som innehas med äganderätt eller genom tomträttsavtal. GRESB Förkortning för Global Real Estate Sustainability Benchmark. Gröna hyresavtal Hyresavtal där Eastnine och hyresgästen fastslår att aktivt arbeta för att främja och förbättra fastighetens/lokalens miljöprestanda. Hållbarhetcertifieringssystem BREEAM är en förkortning för Building Research Establishment Environmental Assessment Method. LEED är en förkortning för Leadership in Energy and Environmental Design. Fitwel är ett internationellt system för certifiering av byggnader som främjar människors hälsa och välmående på jobbet. ICT Förkortning för Informations- och kommunikationsteknik (Information and Communication Technology). IFRS Förkortning för International Financial Reporting Standard. IFRS är en internationell redovisningsstandard för upprättande av koncernredovisningar. Nettouthyrning Årliga hyresintäkter från nytecknade minus uppsagda hyresavtal under perioden. Räntederivat Avtal om köp och försäljning av räntor vars pris och villkor påverkas av faktorer såsom tid, inflation och marknad. Derivatavtal ingås normalt för att säkerställa förutsägbara räntenivåer för hela eller delar av de räntebärande lånen. Ränteswap är ett derivat vars värde på förfallodagen är noll och avtalet upphör att gälla utan ytterligare betalningsflöden. Substansrabatt/premie Skillnaden mellan substansvärde och börsvärde. Om börsvärdet är lägre än substansvärdet handlas aktien med en substans- rabatt, om börsvärdet är högre handlas aktien med premie. Verkligt värde Verkligt värde är det pris till vilket en överlåtelse kan ske mellan oberoende och kunniga parter som har ett intresse av att transaktionen genomförs. Det verkliga värdet anses vara lika med anskaffningsvärdet vid anskaffningstillfället och därefter kan det verkliga värdet förändras över tiden. WACC Förkortning för genomsnittlig vägd kapitalkostnad (Weighted Average Cost of Capital). Återköp av egna aktier Förvärv av egna aktier på börsen. Svenska företag kan äga upp till tio procent av utgivna aktier, förutsatt årsstämmans godkännande. ===== SIDA 31 ===== Q1 EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI-MARS 2023 30 Finansiell kalender Årsstämma 2023 3 maj 2023 Delårsrapport januari-juni 2023 7 juli 2023 Delårsrapport januari-september 2023 26 oktober 2023 Bokslutskommuniké 2023 7 februari 2024 Preliminära datum för utbetalning av föreslagen utdelning till aktieägare: Avstämningsdag för utdelning 5 maj 2023 Förväntad dag för utbetalning 10 maj 2023 Avstämningsdag för utdelning 22 augusti 2023 Förväntad dag för utbetalning 25 augusti 2023 Avstämningsdag för utdelning 14 november 2023 Förväntad dag för utbetalning 17 november 2023 Avstämningsdag för utdelning 23 januari 2024 Förväntad dag för utbetalning 26 januari 2024 Prenumerera på finansiella rapporter och pressmeddelanden till din e-post via www.eastnine.com eller genom att skicka ett mail till info@eastnine.com. Informationen i denna delårsrapport är sådan information som Eastnine AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknads- missbruksförordning. Rapporten lämnades, genom angivna kontakt- personers försorg, för offentliggörande den 3 maj 2023, kl. 07.00 CET. Kontaktinformation Kestutis Sasnauskas, vd, 08-505 977 00 Britt-Marie Nyman, CFO och vice vd, 070-224 29 35 Eastnine AB (publ) Kungsgatan 30, Box 7214 103 88 Stockholm Tel: 08-505 977 00 www.eastnine.com Organisationsnummer: 556693-7404 Fastigheten Uniq i Vilnius.