===== SIDA 1 ===== Delårsrapport Januari–mars 2024 2024 inleds med ett förvaltningsresultat på ny toppnivå, trots lägre uthyrningsgrad och högre finansieringskostnader. Ränteintäkter förklarar förbättringen jämfört med första kvartalet 2023. Januari–mars 2024 • Hyresintäkterna är i princip oförändrade och uppgår till 9 064 TEUR (9 051). • Driftnettot uppgår till 8 359 TEUR (8 376), motsvarande en överskottsgrad om 92 procent (93). • Förvaltningsresultatet ökade med 17 procent till 5 326 TEUR (4 549), motsvarande 0,24 EUR per aktie (0,20). Ökningen förklaras främst av ränteintäkter. • Orealiserade värdeförändringar uppgick till 2 250 TEUR (-18 115). Av förändringarna hänförs 1 534 TEUR (-16 811) till fastigheter och 716 TEUR (-1 304) till derivat. Orealiserade värdeförändringar avseende fastigheter motsvarade 0,3 procent. • Realiserade värdeförändringar och utdelningar var noll (444 TEUR). • Periodens resultat uppgick till 5 032 TEUR (-11 708), motsvarande 0,23 EUR per aktie efter utspädning (-0,53). • Nettouthyrningen uppgick till -263 TEUR (65). Den ekonomiska uthyrningsgraden var 92,7 procent (93,1). • Fastighetsvärdet var 576 MEUR (574) vid periodens slut. Viktiga händelser under första kvartalet • Fastigheten Uptown Park i Vilnius har erhållit hållbarhetscertifieringen LEED Platinum för befintlig byggnad. Därmed är 100 procent av Eastnines fastighetsbestånd hållbarhetscertifierat. • Banklån om totalt 62 MEUR har refinansierats under kvartalet. Efter refinansiering återstår endast banklån om 23 MEUR att refinansiera under 2024. • Hyresavtalet med Danske Bank omfattande drygt 14 500 kvm i S7-3 i Vilnius har förlängts i fem år och löper ut i februari 2030. Nyckeltal i urval 2024 jan-mar 2023 jan-mar Hyresintäkter, TEUR 9 064 9 051 Förvaltningsresultat, TEUR 5 326 4 549 Förvaltningsresultat per aktie, EUR 0,24 0,20 Periodens resultat, TEUR 5 032 -11 708 Resultat per aktie efter utspädning, EUR 0,23 -0,53 Avkastning på eget kapital, % 4,7 -9,7 Räntetäckningsgrad, ggr 2,7 2,6 Nyckeltal i urval 2024 31 mar 2023 31 dec Belåningsgrad, % 27 27 Långsiktigt substansvärde per aktie, SEK 218 207 Aktiekurs, SEK 178,00 172,00 1 EUR = 11,55 SEK den 31 mars 2024 (källa: Reuters). I denna rapport avser jämförelsetalen inom parentes för resultatposter perioden januari–mars 2023 och för balansposter 31 december 2023. Eastnines fastighetsbestånd är detsamma för första kvartalet 2024 respektive 2023. Med Bolaget avses Eastnine- koncernen. ===== SIDA 2 ===== Q1 Eastnine Delårsrapport januari–mars 2024 2 Mötesplatser för kreativa idéer och framgångsrika affärer För oss ska kontoret vara en mötesplats där idéer kan flöda, människor mötas och framgångsrik affärsverksamhet utvecklas. Våra byggnader ska vara intelligenta och hållbara, med moderna och flexibla kontorsytor. De ska också vara lättillgängliga för våra hyresgästers medarbetare samt besökare. Omgivningen ska präglas av liv och positiv atmosfär. Våra kunder ska kunna förvänta sig högkvalitativ service. ===== SIDA 3 ===== Q1 Eastnine Delårsrapport januari–mars 2024 3 Detta är Eastnine Eastnine är ett svenskt fastighetsbolag noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap med huvudkontor i Stockholm. Bolagets övergripande mål är att skapa en hållbar, attraktiv totalavkastning på aktieägarnas investering. Eastnine investerar i kontorsfastigheter i Baltikum och Polen med högre direktavkastningsnivåer än i Sverige och på marknader som växer snabbare än EU som helhet. Finansiella mål och limiter Status 31 mars 2024 Eastnines övergripande mål är att skapa en hållbar, attraktiv totalavkastning på aktieägarnas investering. 82,4 % (EUR, 1 år) 11,6 % (EUR, snitt 3 år) Eastnines långsiktiga ambition är att växa fastighetsportföljen i syfte att öka lönsamheten. 576 MEUR (574 MEUR, 2023-12-31) Avkastning på eget kapital bör vara minst 10 procent över tid. -12,7 % (1 år) 9,9 % (snitt 3 år) Förvaltningsresultat per aktie bör öka. + 19 % (jämfört med Q4 2023) Utdelning ska, över tid, motsvara minst 50 procent av förvaltningsresultatet efter avdrag för aktuell skatt. 53 %1 Eastnine eftersträvar en belåningsgrad kring 50 procent över en konjunkturcykel. Belåningsgraden ska inte överstiga 60 procent. 27 % Räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,0 ggr. 2,7 ggr (Q1 2024) 1 Avser föreslagen utdelning till årsstämman 2024. 82,4 procent (EUR, 1 år) 576 MEUR (574 MEUR, 31 dec 2023) Övergripande mål Totalavkastning Fastighetsportföljens värde Lönsam tillväxt Förvaltningsresultat Bör öka +19 procent (jämfört Q4 2023) ===== SIDA 4 ===== Q1 Eastnine Delårsrapport januari–mars 2024 4 Hållbarhet Vi arbetar systematiskt med att bedriva verksamheten resurseffektivt, minska påverkan på miljön och skapa positiva avtryck i de samhällen där vi verkar. Fokus ligger på att kontinuerligt förbättra våra fastigheter, tillhandahålla hög servicenivå och skapa goda relationer med hyresgäster, anställda och leverantörer. Hållbarhetsmål och senaste aktiviteter Eastnine har som ambition att vara en ledare inom hållbarhet i våra regioner och har antagit mål som ska stödja denna ambition. Mål och nyckeltal inom ramen för Bolagets hållbarhetsstrategi finns att läsa i vår årsredovisning 2023. Nedan presenterar vi några utvalda nyckeltal samt händelser som skett under kvartalet. • 100 procent (94) av fastighetsbeståndet är hållbarhetscertifierat. • 69 procent (60) av räntebärande skulder kategoriseras som grön finansiering. • 68 procent (68) av hyresavtalen är gröna. • Fastigheten Uptown Park erhöll certifieringen LEED Platinum för befintliga byggnader i mars. Fastigheten är därmed en av åtta i Vilnius med denna höga certifieringsnivå. Fastigheten har en takterrass, högreflekterande tak, cykelförråd och omklädningsrum med dusch, vattenarmaturer för minskad vattenförbrukning, avancerade system för inomhusluftkvalitet samt ett nyinstallerat avancerat BMS-system som används för att automatisk effektivisera och optimera olika delar av byggnaden, såsom ventilation, belysning, värme, kyla och säkerhet. Byggnaden har solcellspaneler för att stödja förnybar elproduktion och drivs med 100 procent certifierad grön el. • Fastigheten Nowy Rynek D i Poznan har erhållit förnyad WELL Health and Safety-rating. Några av de områden som testas är dricksvatten, luft och ventilationssystemens kvalitet. • Under kvartalet hölls The Built Environment Decarbonisation Bootcamp i Vilnius, arrangerat av PropTech Lithuania där Eastnine är medlem. Under eventet, med Eastnine som huvudsponsor, diskuterades framtida klimatförändringar och utmaningar för fastighetssektorn. Entreprenörer kunde dessutom presentera sina förslag på lösningar för fastighetsbolag. • När det kommer till effektivisering av våra fastigheter har vi i Vilnius under kvartalet påbörjat och delvis färdigställt integrering av luftavfuktare i ett BMS-system för mer effektiv användning, byte av trycksensorer i ventilationssystem samt byte av lampor till LED med lägre energiförbrukning. Även värmeåtervinning från kylsystem samt ytterligare solpaneler på fastighetstak har installerats. Bilder från The Built Environment Decarbonisation Bootcamp i Vilnius, arrangerat av PropTech Lithuania. 100 % av fastighetsbeståndet är hållbarhetscertifierat. ===== SIDA 5 ===== Q1 Eastnine Delårsrapport januari–mars 2024 5 Förvaltningsresultatet på ny toppnivå Eastnine inleder 2024 starkt, med ett förvaltningsresultat som överträffar samtliga tidigare kvartal. Detta i en avvaktande marknad och med en styrränta som ännu är kvar på den högsta nivån sedan 2008. Resultat på ny rekordnivå Eastnines förvaltningsresultat steg med 17 procent, jämfört med samma period förra året, vilket innebär det högsta kvartalsresultatet någonsin. Detta i en något mer avvaktande hyresmarknad. Hyresintäkterna är positivt påverkade av årlig indexering på drygt 3 procent, men också negativt påverkade av en lägre uthyrningsgrad. Uthyrningsgraden i slutet av mars om 92,7 procent är 0,4 procentenheter lägre än vid årsskiftet och 3,9 procentenheter lägre än i mars 2023, då höga 96,6 procent. Nettouthyrningen för kvartalet är svagt negativ. Eastnine har under kvartalet förlängt avtalet med Danske Bank som hyr hela fastigheten S7-3 i Vilnius omfattande drygt 14 500 kvm. Förlängningen är på fem år och avtalet löper nu till första kvartalet 2030. Fastighetskostnaderna är lägre än i det fjärde kvartalet, men högre än samma period förra året till följd av den ökade vakansen. Räntenettot, har påverkats positivt av att likviditeten placerats på bankkonton med bra ränta, men negativt av att lån som löpt ut refinansierats på en högre räntenivå än tidigare efter en uppgång i det allmänna ränteläget. Finansiering och viktiga nyckeltal Eastnine har under kvartalet refinansierat majoriteten av de lån som förfaller under 2024, endast 23 MEUR återstår att refinansiera i slutet av året. I skrivande stund väntas ECB inleda räntesänkningar i juni och då skulle räntetoppen kunna var nådd för denna gång. Räntetäckningsgraden ökade till 2,7 procent, genomsnittlig återstående hyresperiod till 4,1 år och genomsnittlig hyresnivå till 200 EUR per kvm och år. Såväl kapitalbindning som räntebindning har förlängts till 2,9 respektive 2,0 år. Stabilt fastighetsvärde De orealiserade värdeförändringarna i Eastnines fastighetsbestånd uppgick till 1 534 TEUR under kvartalet. Detta trots att det vägda direktavkastningskravet i värderingarna fortsatte att stiga med nästan 0,2 procentenheter till 6,5 procent. Denna förändring motverkas av att hyresnivån i vår egen portfölj steg, vilket beror på indexeringar i hyresavtalen per 1 januari 2024. Hela fastighetsportföljen certifierad Eastnine uppnår under kvartalet det långsiktiga målet om att hela fastighetsportföljen ska vara hållbarhetscertifierad. Fastigheten Uptown Park erhöll den högsta nivån Platinum, inom ramverket LEED, och är därmed en av åtta fastigheter i Vilnius med denna certifieringsnivå. Höga krav och poäng i kategorier som energiprestanda och inomhusmiljö visar på den kvalitet våra fastigheter har. Att mars månad slog tidigare värmerekord i världen, betonar ytterligare vikten av att fortsätta påverka och effektivisera, såväl vår verksamhet som fastighetsmarknaden i stort. Eastnine vill vara en ledare inom hållbarhet. I mars deltog vi både som sponsor, medlem och fastighetsägare på eventet The Built Environment Decarbonisation Bootcamp som arrangerades av PropTech Lithuania i Vilnius. Där diskuterades klimatutmaningar och entreprenörer fick en möjlighet att visa upp sina innovationer. Fokus på Polen För tio år sedan förvärvade Eastnine sin första fastighet och de senaste fem åren har fastighetsportföljen tredubblats. Hela beståndet återfinns i Polen och Baltikum. Det är ekonomier som har växt, och beräknas fortsätta växa, snabbare än EU-snittet. Dessutom har våra marknader högre direktavkastningsnivåer än Sverige. Vår ambition är att fortsätta tillväxtresan och göra lönsamma fastighetsförvärv på dessa marknader. Siktet härnäst är inställt på Polen. Vi gör vår analys noggrant i syfte att förvalta vårt kapital väl, för att ge dig som aktieägare en hållbar och attraktiv avkastning på din investering i Eastnine. Kestutis Sasnauskas, vd Vi gör vår analys noggrant i syfte att förvalta vårt kapital väl, för att ge dig som aktieägare en hållbar och attraktiv avkastning på din investering i Eastnine. ===== SIDA 6 ===== Q1 Eastnine Delårsrapport januari–mars 2024 6 I Uptown Park i Vilnius har Vinted, som är en marknads- plats för onlineförsäljning av second-hand-mode grundad i Litauen, sitt huvudkontor. Uptown Park erhöll i mars 2024 hållbarhetscertifieringen LEED Platinum för befintlig byggnad och är därmed en av åtta fastigheter i Vilnius med denna höga certifieringsnivå. ===== SIDA 7 ===== Q1 Eastnine Delårsrapport januari–mars 2024 7 Marknad De polska och baltiska ekonomierna fortsätter att växa snabbare än resten av EU, men kontorsmarknaden visar tecken på avmattning. Osäkerheten i omvärlden och kring faktiskt kontorsbehov har sänkt aktiviteten på hyresmarknaden. Samtidigt visar transaktionsmarknaden tecken på återhämtning och tidpunkten för räntesänkning i Europa närmar sig, även om förväntat antal sänkningar minskat. Marknadsutveckling Optimismen i räntemarknaden, från merparten av det fjärde kvartalet 2023, tappade fart strax före årsskiftet. Femårsswappen i Eurozonen steg från 2,4 procent till omkring 2,7 procent under det första kvartalet. Kombinationen av en inflationstakt som fortsatt ligger kvar över centralbankernas mål och starka ekonomier gör framtida räntesänkningstakt osäker, både i USA och Europa. Dessutom har de globala geopolitiska spänningarna förvärrats efter Irans attack på Israel i mitten av april, vilket höjt risken för en regional storkonflikt i Mellanöstern. En sådan konflikt skulle ha en kraftigt negativ inverkan på världsekonomin. Samtidigt är den ekonomiska tillväxten i regionen god. Polen förväntas vara den kanske snabbast växande ekonomin i EU de kommande åren. En viktig faktor är de reformer och åtgärder om juridiskt oberoende som Polens nya regering antagit, vilket fått EU att frigöra stödpengar som tidigare hållits inne. I år bedöms den polska ekonomin, som är den sjunde största i EU, expandera med omkring tre procent i reala termer, jämfört med mindre än en procent för EU och eurozonen som helhet. Hyresmarknad Liksom i andra europeiska städer noteras en inbromsning i aktiviteten i kontorshyresmarknaden i Eastnines städer. Antalet nyetableringar är färre och etablerade hyresgäster väljer i högre grad att förlänga befintliga hyresavtal, snarare än att flytta. Orsaker är bl.a. osäkerheten i omvärlden, företagens faktiska kontorsbehov och själva kostnaden för att flytta och hyresgästanpassa nya lokaler. De nyteckningar som sker avser framför allt kvalitativa kontorsfastigheter i bra lägen, samtidigt som hyresgästerna som flyttar i regel minskar sina ytor. Vakansgraderna stiger huvudsakligen i B-klassfastig- heter och för marknaderna totalt sett steg vakansgraderna under kvartalet från 21,6 procent till 23,1 procent i Riga och 7,1 till 7,9 procent i Vilnius. Topphyresnivåerna per kvm och månad är oförändrade på 21 EUR i Vilnius, 18 EUR i Riga och drygt 16 EUR i Poznan. Transaktionsmarknad I kontrast till hyresmarknaden visar transaktionsmarknaden tecken på ökad aktivitet. Säljare och köpare verkar ha lättare att mötas och under det kommande året kommer vi sannolikt att få se transaktioner även i det s.k. core- segmentet till lägre avkastningskrav än de mer opportunistiska affärer som dominerat 2023, åtminstone i Polen. Direktavkastningskraven för högkvalitativa kontorsfastigheter i centrala lägen är oförändrade sedan årsskiftet på 6,50 procent i Vilnius, 6,50 procent i Riga och 7,25 procent i Poznan. Detta enligt bedömningar från mäklarfirmor och analyshus i marknaden, då antalet faktiska transaktionsbevis är få. Direktavkastningskrav premiumkontor Hyresnivå premiumkontor 0 2 4 6 8 10 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Q1 % Riga Vilnius Poznan Källa: Colliers, JLL, Newsec 0 6 12 18 24 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Q1 EUR/kvm/mån Poznan Riga Vilnius ===== SIDA 8 ===== Q1 Eastnine Delårsrapport januari–mars 2024 8 Januari–mars 2024 Förvaltningsresultatet är 17 procent högre än under första kvartalet 2023, trots högre räntekostnader och lägre uthyrningsgrad. Resultatet är positivt påverkat av ränte- intäkter från en stor kassa samt hyresindexering per 1 januari. Det, tillsammans med positiva orealiserade värdeförändringar, medförde ett positivt resultat för perioden. Hyresintäkter Hyresintäkterna var i princip oförändrade under kvartalet och uppgick till 9 064 TEUR (9 051). Intäktsökningen från årlig hyresindexering om drygt 3 procent, motverkades av en lägre uthyrningsgrad. Fastighetsportföljen bestod under kvartalet av samma fastigheter som första kvartalet 2023, vilket utgör jämförelseperiod. Genomsnittlig hyresnivå har under perioden ökat med 3,6 procent till 200 EUR per kvm och år (193). Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna ökade med 4 procent till -705 TEUR (-676). Ökningen beror på lägre uthyrningsgrad. En stor andel av kostnaderna för fastighetsdriften debiteras hyresgästerna i enlighet med hyresavtalen. Endast fastighetskostnader som ej faktureras hyresgästerna ingår i Bolagets fastighetskostnader. Det innebär att redovisade fastighetskostnader bl.a. påverkas av förändrad vakansgrad. Driftnetto och förvaltningsresultat Driftnettot var i princip oförändrat under kvartalet och uppgick till 8 359 TEUR (8 376) och överskottsgraden uppgick till 92 procent (93). Centrala administrationskostnader ökade till -1 198 TEUR (-908), inkluderande engångskostnader om cirka 300 TEUR. Hälften av engångsposterna avser kostnader i samband med personalförändringar och resten extra bonus till vd kopplat till försäljningen av MFG 2023. Räntekostnaderna ökade till -3 083 TEUR (-2 895), då lån som förfallit refinansierats på en högre räntenivå. Förvaltningsresultatet ökade med 17 procent till 5 326 TEUR (4 549), motsvarande 0,24 EUR (0,20) per aktie. Värdeförändringar Orealiserade värdeförändringar uppgick till 2 250 TEUR (-18 115). Av förändringarna hänförs 1 534 TEUR (-16 811) till fastigheter och 716 TEUR (-1 304) till derivat. Realiserade värdeförändringar samt utdelningar uppgick till noll TEUR (444). Skatt Periodens skatt uppgick till -2 545 TEUR (1 414), varav uppskjuten skatt var -2 180 TEUR (-1 504) och aktuell skatt var -365 TEUR (-90). Den uppskjutna skatten är främst hänförlig till skillnaden mellan fastigheternas bokförda och skattemässiga värden, orealiserade värdeförändringar på derivat samt skattemässiga underskott. Resultat Periodens resultat uppgick till 5 032 TEUR (-11 708) och periodens totalresultat till 4 705 TEUR (-11 486). Segmentsrapportering Fastigheter i Litauen genererade ett förvaltningsresultat om 3 557 TEUR (4 397) och ett resultat för perioden om 2 659 TEUR (-7 757). För Fastigheter i Lettland uppgick förvaltningsresultatet till 259 TEUR (445) och periodens resultat till 467 TEUR (-2 912). Fastigheter i Polen genererade ett förvaltningsresultat om 1 642 TEUR (1 234) och periodens resultat var 3 362 TEUR (44). Ej allokerade centrala administrationskostnader, ränteintäkter, ränte- kostnader och andra finansiella intäkter och kostnader och skatt uppgick till -1 456 TEUR (-1 527). Hyresintäkter och förvaltningsresultat 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 7 000 8 000 9 000 10 000 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2023 Q1 2023 Q2 2023 Q3 2023 Q4 2024 Q1 TEUR Hyresintäkter Förvaltningsresultat ===== SIDA 9 ===== Q1 Eastnine Delårsrapport januari–mars 2024 9 Resultat och finansiell ställning i sammandrag TEUR 2024 jan-mar 2023 jan-mar Hyresintäkter 9 064 9 051 Fastighetskostnader -705 -676 Driftnetto 8 359 8 376 Centrala administrationskostnader -1 198 -908 Räntenetto -1 943 -2 895 Andra finansiella intäkter och kostnader 108 -23 Förvaltningsresultat 5 326 4 549 Orealiserade värdeförändringar 2 250 -18 115 Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar - 444 Aktuell/uppskjuten skatt -2 545 1 414 Periodens resultat 5 032 -11 708 Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet -327 222 Periodens totalresultat 4 705 -11 486 TEUR 2024 31 mar 2023 31 dec TILLGÅNGAR Förvaltningsfastigheter 575 963 573 771 Derivatinstrument 3 971 3 254 Övriga tillgångar 8 164 7 476 Likvida medel 128 258 128 620 SUMMA TILLGÅNGAR 716 356 713 121 EGET KAPITAL & SKULDER Eget kapital 404 840 400 176 Räntebärande skulder 282 825 284 323 Uppskjuten skatteskuld 17 952 15 768 Övriga skulder 10 740 12 855 SUMMA EGET KAPITAL & SKULDER 716 356 713 121 Resultat fördelat per segment i sammandrag TEUR 2024 jan-mar 2023 jan-mar Fastigheter i Litauen Förvaltningsresultat 3 557 4 397 Orealiserade värdeförändringar i fastigheter -623 -12 695 Orealiserade värdeförändringar i derivat 70 -822 Uppskjuten skatt -345 1 363 Resultat Fastigheter i Litauen 2 659 -7 757 Fastigheter i Lettland Förvaltningsresultat 259 445 Orealiserade värdeförändringar i fastigheter 198 -3 305 Orealiserade värdeförändringar i derivat 11 -52 Aktuell skatt -1 0 Resultat Fastigheter i Lettland 467 -2 912 Fastigheter i Polen Förvaltningsresultat 1 642 1 234 Orealiserade värdeförändringar i fastigheter 1 959 -811 Orealiserade värdeförändringar i derivat 635 -430 Aktuell skatt -207 -90 Uppskjuten skatt -667 141 Resultat Fastigheter i Polen 3 362 44 Övriga investeringar Realiserade värdeförändringar och utdelningar - 444 Resultat Övriga investeringar - 444 Ofördelat Centrala administrationskostnader -1 198 -748 Ej allokerat finansnetto 1 068 -780 Aktuell skatt -157 - Uppskjuten skatt -1 168 - Resultat Ofördelat -1 456 -1 527 Periodens resultat 5 032 -11 708 ===== SIDA 10 ===== Q1 Eastnine Delårsrapport januari–mars 2024 10 1Inklusive amortering. 0 0,7 1,4 2,1 2,8 3,5 0 1 2 3 4 5 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2023 Q1 2023 Q2 2023 Q3 2023 Q4 2024 Q1 År% Genomsnittlig räntenivå, % Räntebindning, år Kapitalbindning, år 0 25 50 75 100 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2023 Q1 2023 Q2 2023 Q3 2023 Q4 2024 Q1 % Belåningsgrad Soliditet 0 27,3 37,2 71,1 102,6 0,0 44,6 99,8 2,6 23,2 40,2 94,7 0,0 22,3 3M rörlig ränta 2024 2025 2026 2027 2028 2029 0 35 70 105 140 MEUR Kapitalbindning Räntebindning SEB 36% BerlinHyp 25% Swedbank 30% OP Bank 2% Luminor 7% Finansiering Eastnines verksamhet finansieras i huvudsak av eget kapital och banklån. Belåningsgraden uppgick till 27 procent (27) vid periodens slut. Soliditeten uppgick till 57 procent (56). Eget kapital uppgick till 404 840 TEUR (400 176) och räntebärande skulder till 282 825 TEUR (284 323). Under perioden har lån om 62 249 TEUR löpt ut. I samband med refinansiering har volymen utökats med 84 TEUR till ny lånevolym om 62 333 TEUR. Återstående skuldförfall under 2024 infaller i december och utgörs av 23 044 TEUR efter amortering under 2024. Räntesäkrad andel av skulderna utgjorde 64 procent (72), all räntesäkring består av ränteswappar. Grön finansiering utgjorde 69 procent (60) av total räntebärande skuld. Tidigare checkräkningskredit om 3 000 TEUR har avslutats under kvartalet, då behov ej längre finns. Genomsnittlig räntenivå uppgick till 4,7 procent (4,0), genomsnittlig räntebindningstid till 2,0 år (1,7) och den genomsnittliga kapitalbindningstiden till 2,9 år (2,1). Räntetäckningsgraden uppgick till 2,7 ggr (2,2). Samtliga räntebärande skulder löper med rörlig ränta kopplad mot Euribor 3M alternativt 6M. Under perioden har skulderna amorterats med 1 582 TEUR (2 328). Den årliga amorteringstakten enligt avtal uppgick till 5 747 TEUR (8 301) vid periodens slut, motsvarande 2,0 procent (2,6) av räntebärande skuld. Eastnines derivat bestod av 181 233 TEUR (204 836) i ränteswappar. Derivaten värderas till verkligt värde och värdeförändringar redovisas i resultatet, utan påverkan på kassaflödet. Det verkliga värdet på derivaten uppgick till 3 971 TEUR (3 254). Vid löptidens slut är värdet på derivaten alltid noll. Substansvärde och eget kapital per aktie Långsiktigt substansvärde per aktie var 18,8 EUR (18,6) vid periodens slut, motsvarande 218 SEK per aktie (207). Eget kapital per aktie var 18,2 EUR (18,0), motsvarande 210 SEK per aktie (200). Kassaflöde Kassaflöde från löpande verksamhet före förändringar i rörelsekapitalet uppgick till 4 652 TEUR (4 905) under perioden. Förändringar i rörelsekapitalet var -1 149 TEUR (-1 805). Kassaflöde från investeringsverksamheten uppgick till -664 TEUR (-224) och från finansieringsverksamheten till -3 203 TEUR (-3 951). Periodens kassaflöde uppgick till -364 TEUR (-1 075). Likvida medel vid periodens slut var 128 258 TEUR (128 620). Belåningsgrad och soliditet Fördelning räntebärande skuld Kapitalbindning1 och räntebindning Räntenivå samt bindningstid ===== SIDA 11 ===== Q1 Eastnine Delårsrapport januari–mars 2024 11 Fastighetsbestånd Fastighetsvärdet ökade till 576 MEUR (574) under perioden. Orealiserade värde- förändringar uppgick till 2 MEUR. Avkastningskravet i värderingarna steg under kvartalet och det gjorde också den genomsnittliga hyresnivån i Eastnines fastigheter. Inga fastigheter har förvärvats eller avyttrats. Fastighetsportfölj Per den sista mars 2024 bestod Eastnines fastighetsportfölj av 13 moderna kontorsfastigheter och en projektfastighet med ett sammanlagt marknadsvärde om 576,0 MEUR (573,8). Fastigheterna är belägna i citylägen i Vilnius, Poznan och Riga med bra kommunikationer och tillgänglighet. Kontorslokaler utgör 96 procent av den uthyrningsbara ytan och resterande 4 procent avser till största delen lokaler för service och handel. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 92,7 procent (93,1). Hyresvärdet ökade till 39,3 MEUR (37,8). Överskottsgraden var oförändrad på 92 procent, jämfört med fjärde kvartalet 2023. Fastighetsbeståndets genomsnittliga ålder, exklusive byggnader på projekt- fastigheten Kimmel, var 10,0 år (9,8) vid periodens slut. Litauen I Litauens huvudstad Vilnius är Eastnines moderna och hållbara kontorsfastigheter koncentrerade till tre områden. I det centrala affärsdistriktet, som löper längs med gatan Konstitucijos prospektas, beläget norr om floden Neris, återfinns en stor del av Vilnius bestånd av A-klassade kontor. Här finns Eastnines tre S7-fastigheter samt två 3Bures-fastigheter. Vid parlamentskvarteret är Eastnines fastigheter Vertas-1, Vertas-2 samt Uniq belägna. Fastigheten Uptown Park är belägen i ett område med flera nybyggnationer, nära centralstationen och strax utanför Vilnius gamla stadskärna. Vid periodens slut uppgick Eastnines sammanlagda uthyrningsbara yta i Vilnius till drygt 120 900 kvm, motsvarande en marknadsandel om cirka 11 procent av kontorsmarknaden i staden. Hyresvärdet har under perioden ökat till 25,9 MEUR (24,8). Fastighetsvärdet var 382,4 MEUR (382,6) vid periodens slut, varav investeringar i utvecklingsprojekt uppgick till 0,4 MEUR (0,4). Polen I Poznan, en av Polens större regionstäder, återfinns Eastnines kontorsfastighet Nowy Rynek D. Fastigheten ligger centralt i Poznans affärsområde, nära både centralstationen och Gamla stan. Vid periodens slut uppgick Eastnines uthyrningsbara yta i Poznan till cirka 39 300 kvm, vilket bedöms motsvara 6 procent av kontorsmarknaden i staden. Hyresvärdet uppgick till 8,6 MEUR (8,3) och fastighetsvärdet uppgick till 119,1 MEUR (117,1) vid periodens slut. Lettland I Lettlands huvudstad Riga saknas ett tydligt centralt affärsdistrikt och utveckling av moderna kontor sker i ett antal mikrolägen. Eastnines samtliga kontorsfastigheter är belägna centralt, längs en av stadens viktigaste gator Krisjaņa Valdemara iela, samt den intilliggande gatan Zala iela. Fastighetsportföljens totala uthyrningsbara yta uppgick till drygt 22 600 kvm, vilket bedöms motsvara cirka 3 procent av kontorsmarknaden i staden. Hyresvärdet uppgick till 4,8 MEUR (4,7). Fastighetsvärdet inklusive projektfastigheter uppgick, vid periodens slut, till 74,5 MEUR (74,1), varav värdet på investeringar i utvecklingsprojekt var 12,3 MEUR (12,3). Fastighetsbestånd per segment Uthyrningsbar yta, kvm Segment Kontor Handel och service Övrigt Total yta Varav vakant yta, kvm Ekonomisk uthyrningsgrad, % Fastighets- värde, MEUR Andel av värde, % Litauen 117 377 3 247 294 120 918 7 959 93,6 382,4 66 Polen 38 417 576 265 39 258 - 100,0 119,1 21 Lettland 20 079 2 476 25 22 581 6 103 74,4 74,5 13 Totalt 175 873 6 299 585 182 757 14 062 92,7 576,0 100 ===== SIDA 12 ===== Q1 Eastnine Delårsrapport januari–mars 2024 12 96% 3% <1% Kontor Handel och service Övrigt66% 13% 21% Litauen Lettland Polen Fastighetsutveckling Eastnine hade vid periodens slut tre framtida utvecklings- projekt. Projektet The Pine i Riga som planeras att uppföras i direkt anslutning till befintlig byggnad på fastigheten Alojas Biroji, beräknas omfatta cirka 15 600 kvm uthyrbar yta. Projektfastigheten Kimmel, bestående av mark och historiska byggnader i centrala Riga, bedöms uppgå till cirka 35 000 kvm uthyrningsbar yta. På befintlig mark invid 3Bures-fastigheterna i Vilnius centrala affärsdistrikt planerar Eastnine att uppföra en ny kontorsbyggnad, 3Bures-4. Byggnaden beräknas omfatta cirka 13 200 kvm uthyrningsbar yta. Samtliga utvecklingsprojekt har pausats på grund av stor osäkerhet avseende framför allt kostnader för nyproduktion. Värdeförändringar fastigheter Fastigheternas värde ökade under perioden till 576,0 MEUR (573,8). Investeringar i befintliga fastigheter ökade värdet med 0,7 MEUR och orealiserade värdeförändringar med 1,5 MEUR. Förbättrat kassaflöde, bl.a. genom hyresindexering har haft en positiv inverkan på fastighetsvärdet, samtidigt som fortsatt högre avkastningskrav, till följd av höga räntor och en osäker marknad, har haft motsatt effekt. Det vägda avkastningskravet steg under det första kvartalet till 6,5 procent, jämfört med 6,4 procent i det fjärde kvartalet 2023. Förvärv och investeringar i fastighetsbeståndet Inga förvärv har skett under perioden. Investeringar i befintliga fastigheter har till övervägande del avsett investeringar för befintliga och nya hyresgäster. Fastighetsvärdets förändring TEUR 2024 jan-mar 2023 jan-dec Fastighetsvärde vid årets början 573 771 606 222 Fastighetsförvärv - - Investeringar i befintliga fastigheter 658 2 234 Orealiserade värdeförändringar 1 534 -34 685 Fastighetsvärde vid periodens/årets slut 575 963 573 771 Fastighetsvärde per segment Lokalyta per kategori Fastigheten Nowy Rynek D har erhållit förnyad WELL Health and Safety-rating under kvartalet. ===== SIDA 13 ===== Q1 Eastnine Delårsrapport januari–mars 2024 13 84 86 88 90 92 94 96 98 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2023 Q1 2023 Q2 2023 Q3 2023 Q4 2024 Q1 % Ekonomisk uthyrningsgrad Överskottsgrad 0 15 30 45 60 160 320 480 640 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2023 Q1 2023 Q2 2023 Q3 2023 Q4 2024 Q1 %MEUR Fastighetsvärde, MEUR Belåningsgrad, % Hyresavtal och årshyror I Baltikum och Polen är merparten av hyresavtalen tidsbegränsade, vilket innebär att de upphör om ingen ny överenskommelse sker. En förlängning av hyresavtal kräver därmed en aktiv förhandling från båda parterna. I avtal kan det även förekomma en ensidig rätt för hyresgästen att avbryta avtalet i förtid. Kontrakterade årshyror uppgick till 36,5 MEUR (35,2) vid periodens slut, varav kontrakterad årshyra för de tio största hyresgästerna utgjorde 60 procent. Den genomsnittliga återstående löptiden för samtliga hyresavtal uppgick till 4,1 år. Vissa hyresavtal kan innehålla en ensidig rätt för hyresgästen att säga upp avtalet i förtid, s.k. break-option. Genomsnittlig återstående löptid till break-option uppgår till 3,5 år. Vid periodens slut uppgick Eastnines genomsnittliga årshyra för lokaler till 200 EUR per kvm (193). I Litauen uppgick den till 200 EUR (193), i Lettland till 184 EUR (181) och i Polen till 208 EUR (201). Eastnine tillämpar månadshyra för samtliga kontorslokaler. Som säkerhet erhåller Eastnine, från hyresgästen, normalt 2–3 månadshyror i deposition i samband med tecknande av hyresavtal. Uthyrningar, omförhandlingar och avslut Nettouthyrningen under perioden, dvs. tecknade avtal minus uppsagda avtal, uppgick till -1 162 kvm, motsvarande minskade årshyror om 263 TEUR. Den genomsnittliga årshyran för nytecknade avtal under första kvartalet uppgick till 216 EUR per kvm. 15 409 kvm, uppgående till årshyror om 2 927 TEUR, har förlängts under perioden. Merparten, cirka 14 500 kvm, avser hyresgästen Danske Bank i fastigheten S7-3 i Vilnius. Omförhandling av hyresavtal har skett till genomsnittsnivån 190 EUR i årshyra per kvm. Av nettouthyrningen kvarstod, vid perioden slut, 637 kvm för avflyttning. Största hyresgäster Hyresgäst Årshyra, TEUR1 Andel av kontrakterad årshyra, % Kvm Allegro 5 879 16 26 283 Danske Bank 5 116 14 26 588 Telia 3 132 9 15 952 Vinted 1 928 5 9 605 Swedbank 1 677 5 9 030 Rockwool 1 465 4 6 870 Citco 851 2 3 378 Twoday 751 2 3 136 Invalda Technology Group 649 2 3 102 Bentley Systems 514 1 2 802 Totalt 21 962 60 106 745 1 Årshyra avser avtalade intäkter för både lokaler, parkering och övrigt. Ekonomisk uthyrningsgrad och överskottsgrad Fastighetsvärde och belåningsgrad ===== SIDA 14 ===== Q1 Eastnine Delårsrapport januari–mars 2024 14 Marknadsvärde fastighetsbeståndet Fastigheterna värderas kvartalsvis, varav extern värdering sker minst en gång under en rullande tolvmånadersperiod av certifierat värderingsinstitut. Under 2024 har tre av 13 kontorsfastigheter externvärderats. Marknadsvärdet har stigit till 576,0 MEUR (573,8) vid periodens slut. För mer information om värderingsmodell, antaganden och fastighetsvärden se även Årsredovisning 2023, not 10 (Förvaltningsfastigheter). Värderingsmetod och utförande De externa värderingarna är utförda i enlighet med internationell värderingsstandard (IVS 2020). Vid externvärderingar utförs alltid besiktning av fastigheterna på plats. Externvärderingarna har under perioden utförts av Colliers International Advisor, Avison Young och Newsec. För förvärvade fastigheter bedöms initialt marknadsvärdet motsvaras av anskaffningskostnaden. För utvecklingsprojekt där osäkerhet över totalkostnaden föreligger och där framtida hyresavtal saknas, bedöms verkligt värde motsvaras av nedlagda kostnader om ingen övrig information föreligger vid värderingstidpunkten, som indikerar ett lägre värde. Marknadsvärderingen sker utifrån en individuell bedömning av respektive fastighets framtida kassaflöden. I Baltikum används en värderingsmodell baserad på nuvärdesberäknade kassaflöden under en fem- eller tioårig kalkylperiod med tillägg för nuvärdesberäknat restvärde vid kalkylperiodens slut. Kassaflödesberäkningar med längre kalkylperiod än fem år tillämpas normalt på fastigheter med endast en eller ett fåtal hyresgäster med långa avtalstider där kassaflödet är mer förutsägbart. I Polen används en värderingsmodell som innebär en kapitalisering av nuvarande hyra med tillägg/avdrag för skillnaden mellan marknadshyra och nuvarande hyra, s.k. ”hardcore-metoden”. Värderingsantaganden Fastighetsvärderingarna grundar sig, vid värderings- tidpunkten, på bedömningar och antaganden av både observerbara, och icke observerbara, indata. • Observerbara data: Inkluderar bl.a. aktuella hyresintäkter, historiska fastighetskostnader och investeringar samt aktuell inflation. • Icke observerbara data: Inkluderar bl.a. direkt- avkastningskrav, kalkylränta, framtida inflation, bedömd marknadshyra samt långsiktig vakansgrad. Icke observerbara data i värderingsmodellen Bedömd marknadshyra i värderingarna uppgick i genomsnitt till 16,6 EUR per kvm och månad (16,5). Den långsiktiga inflationen för marknadshyror har i genomsnitt bedömts till 2,0 procent (1,6). Långsiktig vakansgrad är upptagen till i genomsnitt 4,7 procent (4,5). Det vägda direktavkastningskravet var 6,5 procent (6,4) och den vägda kalkylräntan 7,6 procent (7,7). Information per lokalkategori Hyresvärde, EUR/kvm/år Ekonomisk uthyrningsgrad, % Lokalkategori Kvm Hyresvärde, MEUR Kontor 175 873 35,4 202 92,8 Handel och service 6 299 1,2 193 83,6 Parkering - 2,4 - 94,9 Övrigt1 585 0,3 128 97,5 Summa 182 757 39,3 201 92,7 1 Inkluderar hyresvärde för lagerlokaler och övriga avtalade hyresintäkter utöver hyra för kontor, handel och service samt parkering. Värderingsantaganden Antaganden Lettland Litauen Polen Genomsnitt/ intervall 31 mar 2024 Genomsnitt/ intervall 31 dec 2023 Genomsnittlig marknadshyra, EUR/kvm/månad 15,1 16,7 17,0 16,6 16,5 Investering vid nyuthyrning, EUR/kvm 250 180–250 250 180–250 180–250 Vägt direktavkastningskrav, % 6,5 6,4 7,1 6,5 6,4 Vägd kalkylränta, % 8,0 8,0 6,2 7,6 7,7 ===== SIDA 15 ===== Q1 Eastnine Delårsrapport januari–mars 2024 15 Aktuell intjäningsförmåga För att underlätta bedömningen av Bolagets aktuella ställning presenterar Eastnine aktuell intjäningsförmåga. Intjäningsförmågan är en teoretisk bedömning för att beskriva Bolagets aktuella intjäning per 31 mars 2024. Intjäningsförmåga visar ögonblicksbild Intjäningsförmågan ska ej förväxlas med en prognos för kommande tolv månader, utan är en ögonblicksbild som visar vilket resultat Eastnine kan generera under givna förutsättningar. Den grundar sig på det fastighetsbestånd som föreligger på balansdagen. Intjäningsförmågan omfattar aktuella hyresavtal men innehåller ingen bedömning vad gäller framtida utveckling av hyror och vakansgrad eller andra framtida förändringar av fastighetskostnader, räntor, värdeförändringar och andra resultatpåverkande faktorer. Eastnines beräknade intjäningsförmåga baseras på följande antaganden om intäkter och kostnader: • Hyresvärdet baseras på kontrakterade intäkter, omräknat till årsintäkt, och bedömd marknadshyra för vakanser. • Vakansvärdet beräknas som bedömd marknadshyra för vakanta lokaler och parkeringar. • Fastighetskostnader och centrala administrations- kostnader utgörs av aktuellt utfall för de senaste tolv månaderna på rapportdagen. • Räntekostnader har beräknats utifrån räntebärande skulder på balansdagen och den genomsnittliga räntenivån med tillägg för periodiserade uppläggningskostnader. • Ränteintäkter har beräknats utifrån likvider på balansdagen och aktuell räntenivå. • Andra finansiella intäkter och kostnader har bedömts motsvaras av budget, justerat för aktuellt utfall under perioden samt med tillägg för framtida årliga intäkter och kostnader som tillkommit under perioden. Kommentarer intjäningsförmåga • Hyresvärdet har ökat i jämförelse med föregående årsskifte, huvudsakligen till följd av avtalade hyresindexeringar under första kvartalet. • Vakansvärdet har ökat framför allt på grund av lägre uthyrningsgrad. • Centrala administrationskostnader har ökat, framför allt på grund av högre personalkostnader av engångskaraktär. • Räntekostnaderna har ökat på grund av högre genomsnittlig räntenivå. • Förvaltningsresultatet har minskat, huvudsakligen på grund av högre centrala administrationskostnader och ökade räntekostnader. • Räntetäckningsgraden har sjunkit framför allt på grund av högre centrala administrationskostnader och högre räntekostnader. • Direktavkastningen har stigit som en följd av att avtalade hyresindexeringa ökat hyresintäkterna. TEUR 2024 31 mar 2023 31 dec Förändring, % Hyresvärde 39 342 37 832 +4 Avgår vakansvärde -2 877 -2 592 +11 Summa hyresintäkter 36 465 35 240 +3 Fastighetskostnader -2 565 -2 535 +1 Driftnetto 33 900 32 705 +4 Centrala administrationskostnader -3 969 -3 679 +8 Ränteintäkter 4 590 4 505 +2 Räntekostnader -13 160 -11 422 +15 Andra finansiella intäkter och kostnader 76 -46 - Förvaltningsresultat 21 437 22 063 -3 Nyckeltal 2024 31 mar 2023 31 dec Förändring, enhet Överskottsgrad, % 92 93 -1 Räntetäckningsgrad, ggr 2,6 2,9 -0,3 Nettoskuldkvot, ggr 5,2 5,2 0,0 Genomsnittlig räntenivå, % 4,7 4,0 +0,7 Direktavkastning exklusive projektfastigheter, % 6,0 5,8 +0,2 Direktavkastning, % 5,9 5,7 +0,2 Förvaltningsfastigheter, TEUR 575 963 573 771 2 192 ===== SIDA 16 ===== Q1 Eastnine Delårsrapport januari–mars 2024 16 Övriga upplysningar Allmän information Eastnine AB (publ), organisationsnummer 556693-7404, är ett svenskt aktiebolag, noterat på Nasdaq Stockholm, med registrerat säte i Stockholm. Koncernens fastighets- verksamhet förvaltas av helägda dotterbolag i Eastnine- koncernens respektive verksamhetsland. Vid periodens slut hade Eastnine-koncernen 21 (22) heltidsanställda, varav nio (9) var anställda på huvudkontoret i Stockholm, sju (8) i Vilnius och fem (5) i Riga. Bolagets och koncernens delårsrapport omfattar perioden januari–mars 2024. Alla belopp är i tusental euro om inget annat anges. Avrundningsdifferenser kan förekomma. Risker och osäkerhetsfaktorer De huvudsakliga riskerna i Eastnines verksamhet är kommersiella risker i form av förändringar i hyresnivåer, vakanser, räntor samt förändringar i företagsklimatet och valutakurser på de marknader där Eastnine bedriver verksamhet. Även omvärldsrisker såsom lokal-, politik- och planrisk, svag ekonomisk konjunktur samt risken för värdeförändringar på fastigheter kan påverka Eastnines verksamhet. Konjunkturavmattning, inflation och höga räntenivåer har inneburit stigande finansieringskostnader och allmänt försvagade ekonomiska utsikter, vilket riskerar påverka hyresgästers verksamheter, deras betalningsförmåga samt efterfrågan på kontor. En redogörelse för Eastnines största risker finns i Bolagets årsredovisning för 2023 på s. 57–64. Aktuell marknadsanalys tillhandahålls i avsnittet Marknad på s. 7. Moderbolaget Periodens resultat uppgick till 286 TEUR (-16). För moderbolagets resultat- och balansräkning, se s. 26. Utdelning Styrelsen har föreslagit en utdelning om 4,64 SEK/aktie (3,40) att utbetalas kvartalsvis om vardera 1,16 SEK/aktie. Utdelningsförslaget, som innebär en ökning om 36 procent, utgör 53 procent av förvaltningsresultatet efter aktuell skatt. Årsstämma 2024 hålls den 25 april 2024, kl. 15.00. Risker förknippade med verksamheten finns mer utförligt beskrivna på s. 57-64 i årsredovisningen för 2023. ===== SIDA 17 ===== Q1 Eastnine Delårsrapport januari–mars 2024 17 Redovisningsprinciper Redovisningen har upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards (”IFRS”) som utfärdats av International Accounting Standards Board (”IASB”) i den lydelse som godkänts av EU-kommissionen för tillämpning inom Europeiska unionen. Vidare har Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 (kompletterande redovisningsregler för koncerner) tillämpats. Redovisnings- principerna har tillämpats konsekvent för alla perioder som de finansiella rapporterna avser, om inget annat anges. Delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering samt Årsredovisningslagen (ÅRL). Tillämpade redovisningsprinciper och beräknings- metoder är i allt väsentligt oförändrade jämfört med de som tillämpades i årsredovisningen för år 2023. Delårs- rapporten ska läsas tillsammans med årsredovisningen. Nya och reviderade IFRS-standarder samt tolkningsuttalanden från IFRS Interpretations Committee, bedöms för närvarande inte påverka Eastnines resultat eller finansiella ställning i väsentlig omfattning. Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter har initialt värderats till anskaff- ningsvärde och därefter till verkligt värde i enlighet med IAS 40. Värdering av koncernens förvaltningsfastigheter har skett i enlighet med nivå 3 i IFRS 13. Räntebärande skulder Eastnines skulder till kreditinstitut har värderats till upplupet anskaffningsvärde. Derivat Derivat har värderats till verkligt värde i enlighet med nivå 2 i IFRS 13. Moderbolagets redovisningsprinciper Moderbolaget har upprättat sin redovisning enligt RFR 2, Redovisning för juridiska personer samt Årsredovisnings- lagen och tillämpar samma redovisningsprinciper, beräkningsmetoder och värderingsmetoder som i den senaste årsredovisningen. Segmentsrapportering Eastnine klassificerar sina olika segment utifrån geografi samt karaktären på investeringarna. Bolagets ledande befattningshavare och styrelse följer upp innehaven på följande segment: Fastigheter i Litauen, Fastigheter i Lettland och Fastigheter i Polen. Under 2023 avyttrades det sista innehavet i segmentet Övriga investeringar, varefter det inte längre har någon resultatpåverkan och kommer utgå i rapporteringen när jämförelseperioden upphör. Närstående Eastnine AB har närståendeförhållande med sina dotterföretag, se även not 29 i Årsredovisningen 2023, samt med styrelseledamöter och anställda. Eastnines företags- ledning, styrelseledamöter och deras nära familje- medlemmar samt närstående företag kontrollerade, vid periodens slut, 31 procent (31) av rösterna i Bolaget. ===== SIDA 18 ===== Q1 Eastnine Delårsrapport januari–mars 2024 18 Vd:s intygande Den verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt över utvecklingen av moderbolaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och koncernen står inför. Denna rapport har inte varit föremål för granskning av Bolagets revisor. Stockholm den 24 april 2024 Kestutis Sasnauskas Vd ===== SIDA 19 ===== Q1 Eastnine Delårsrapport januari–mars 2024 19 Aktien Eastnines aktiekurs höll jämna steg med sektorindex OMX Stockholm Real Estate GI under första kvartalet. Aktiekursen steg 3,5 procent och index 3,7 procent. Det långsiktiga substansvärdet per aktie ökade under kvartalet, till följd av ett starkt förvaltningsresultat och positiva orealiserade värdeförändringar, till 218 SEK. Kursutveckling och omsättning Eastnines aktiekurs stängde på 178,00 SEK (172,00) vid periodens slut, efter en uppgång med 3,5 procent under perioden. Det var också den högsta stängningskursen under årets första tre månader. Den lägsta stängningskursen på 158,60 SEK noterades den 7 mars. Bolagets börsvärde uppgick vid periodens slut till 4,0 miljarder SEK (3,8). Den genomsnittliga dagsomsättningen på Nasdaq uppgick till 8 192 aktier (11 455) under perioden januari–mars. Free float1 uppgick vid periodens slut till 40,6 procent (40,6). Substansvärde Det långsiktiga substansvärdet per aktie har ökat under perioden och uppgår vid periodens slut till 218 SEK (207) respektive 18,8 EUR (18,6). Eget kapital per aktie har ökat till 210 SEK (200) respektive 18,2 EUR (18,0). Förvaltningsresultatet samt orealiserade värdeförändringar i fastigheter och derivat ökade substansvärdet under perioden. Den långsiktiga substansrabatten ökade till 18 procent (17). Aktiekurs och substansvärde Nyckeltal Aktiekurs Data per aktie 2024 31 mar 2023 31 dec Eget kapital, EUR 18,2 18,0 Långsiktigt substansvärde, EUR 18,8 18,6 Aktiekurs, EUR 15,4 15,5 Eget kapital, SEK 210 200 Långsiktigt substansvärde, SEK 218 207 Aktiekurs, SEK 178,00 172,00 1 Free float är baserat på definition och metodologi enligt Holdings Free Float. Källa: Modular Finance. 150 155 160 165 170 175 180 2023-12-31 2024-01-31 2024-02-29 2024-03-31 SEK Eastnine (utdelningsjusterad) OMX Stockholm Real Estate GI -80 -60 -40 -20 0 20 0 50 100 150 200 250 2019 2020 2021 2022 2023 Q1 2024 %SEK Rabatt/premium, % Långsiktigt substansvärde, SEK Aktiekurs, SEK ===== SIDA 20 ===== Q1 Eastnine Delårsrapport januari–mars 2024 20 Antal aktier Eastnines aktie är noterad på Nasdaq Stockholm Mid Cap, sektor Real Estate. Det totala antalet aktier i Eastnine AB (publ) uppgick till 22 370 261 vid periodens slut. Justerat för återköpta aktier i eget förvar, uppgick antalet aktier till 22 231 008 (22 231 008). Andelen aktier i svensk ägo uppgick per den sista mars till 84,6 procent (84,7). Antalet kända aktieägare var 5 562 (5 603). Tre ägare, Peter Elam Håkansson, Bonnier Fastigheter Invest och Arbona, hade vardera minst tio procent av totalt antal aktier i Bolaget. Återköp Per 31 mars 2024 hade Bolaget 139 253 (139 253) återköpta aktier i eget förvar, motsvarande cirka 0,6 procent av totalt antal aktier. Återköpta aktier kan komma att användas till Eastnines långsiktiga incitamentsprogram (LTIP). Utspädningseffekten, av återköpta aktier som vid periodens slut bedöms komma att användas till gällande LTIP, redovisas för nyckeltalet resultat per aktie. Vid årsstämman 2023 erhöll styrelsen nytt mandat att besluta om återköp av egna aktier, med begränsningen att Bolagets innehav av egna aktier vid var tid inte får överstiga 10 procent av samtliga aktier i Bolaget. Årsstämma Årsstämma 2024 hålls den 25 april 2024, kl. 15.00 i Stockholm. Största aktieägare per 31 mars 2024 Aktieägare Antal aktier % Förändring 2024 %-enheter Peter Elam Håkansson1 5 859 433 26,2 0,0 Bonnier Fastigheter Invest AB 3 888 262 17,4 0,0 Arbona AB (publ) 2 284 345 10,2 0,0 Kestutis Sasnauskas1 1 000 187 4,5 0,0 Patrik Brummer1 832 930 3,7 0,0 Avanza Pension 547 070 2,4 +0,1 Nordnet Pensionsförsäkring 445 362 2,0 0,0 Karine Hirn 411 288 1,8 0,0 Dimensional Fund Advisors 331 388 1,5 0,0 Staffan Malmer 262 665 1,2 -0,2 Albin Rosengren1 205 473 0,9 0,0 Gustaf Hermelin1 172 000 0,8 0,0 David Lindskog 172 000 0,8 0,0 Jacob Grapengiesser 167 861 0,8 0,0 Handelsbanken Fonder 136 478 0,6 0,0 15 största 16 716 742 74,7 -0,3 Eastnine AB (återköpta aktier) 139 253 0,6 0,0 Övriga 5 514 266 24,6 +0,3 Totalt 22 370 261 100,0 0,0 1 Privat och via bolag. Källa: Modular Finance. ===== SIDA 21 ===== Q1 Eastnine Delårsrapport januari–mars 2024 21 Finansiella rapporter i sammandrag Fastigheten S7-3 i Vilnius, som i sin helhet hyrs av Danske Bank. ===== SIDA 22 ===== Eastnine Delårsrapport januari-mars 2024 22 Koncernens rapport över totalresultat 2024 2023 2023 2023/2024 TEUR jan-mar jan-mar jan-dec apr-mar Hyresintäkter 9 064 9 051 36 166 36 179 Fastighetskostnader -705 -676 -2 535 -2 565 Driftnetto 8 359 8 376 33 631 33 614 Centrala administrationskostnader -1 198 -908 -3 679 -3 969 Ränteintäkter 1 140 - 2 040 3 181 Räntekostnader -3 083 -2 895 -13 586 -13 773 Andra finansiella intäkter och kostnader 108 -23 -709 -578 Förvaltningsresultat 5 326 4 549 17 698 18 476 Orealiserade värdeförändringar i fastigheter 1 534 -16 811 -34 685 -16 339 Orealiserade värdeförändringar i derivat 716 -1 304 -7 767 -5 747 Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar - 444 -49 870 -50 314 Resultat före skatt 7 577 -13 122 -74 625 -53 926 Aktuell skatt -365 -90 -449 -723 Uppskjuten skatt -2 180 1 504 3 025 -659 Periodens/årets resultat1 5 032 -11 708 -72 048 -55 308 Övrigt totalresultat – poster som kan komma att återföras till resultatet: Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet -327 222 391 -158 Periodens/årets totalresultat1 4 705 -11 486 -71 658 -55 466 Antal utgivna aktier, justerat för återköpta aktier, tusental 22 231 22 208 22 231 22 231 Vägt genomsnittligt antal aktier före utspädning, tusental 22 231 22 208 22 217 22 223 Vägt genomsnittligt antal aktier efter utspädning, tusental 22 255 22 208 22 217 22 223 Resultat per aktie före utspädning, EUR 0,23 -0,53 -3,24 -2,49 Resultat per aktie efter utspädning, EUR 0,23 -0,53 -3,24 -2,49 Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag 2024 2023 2023 TEUR 31 mar 31 dec 31 mar TILLGÅNGAR Förvaltningsfastigheter 575 963 573 771 589 922 Nyttjanderättstillgång, leasingavtal 2 099 2 131 2 206 Derivatinstrument 3 971 3 004 8 919 Övriga anläggningstillgångar 170 260 174 Summa anläggningstillgångar 582 204 579 166 601 221 Övriga omsättningstillgångar 5 895 5 086 6 184 Derivatinstrument - 250 - Likvida medel 128 258 128 620 18 739 Värdepappersinnehav som innehas för försäljning - - 193 355 Summa omsättningstillgångar 134 153 133 955 218 278 SUMMA TILLGÅNGAR 716 356 713 121 819 499 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 404 840 400 176 467 042 Räntebärande skulder 247 525 193 138 261 847 Uppskjuten skatteskuld 17 952 15 768 17 288 Leasingskuld 2 075 2 112 2 188 Övriga långfristiga skulder 2 673 2 833 2 962 Summa långfristiga skulder 270 225 213 850 284 284 Räntebärande skulder 35 299 91 185 62 707 Övriga kortfristiga skulder 5 991 7 910 5 466 Summa kortfristiga skulder 41 291 99 095 68 173 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 716 356 713 121 819 499 1 Periodens/årets totalresultat är i sin helhet hänförligt till moderföretagets aktieägare. ===== SIDA 23 ===== Eastnine Delårsrapport januari-mars 2024 23 Koncernens rapport över förändringar i eget kapital TEUR Aktie- kapital Övrigt tillskjutet kapital Reserv omräknings- differenser Balanserad vinst eller förlust Summa eget kapital Ingående eget kapital 1 januari 2023 3 660 245 375 147 229 326 478 508 Resultat 1 januari-31 mars - - - -11 708 -11 708 Övrigt totalresultat 1 januari-31 mars - - 222 - 222 Långsiktiga incitamentsprogram - 20 - - 20 Utgående eget kapital 31 mars 2023 3 660 245 395 369 217 618 467 042 Resultat 1 april-31 december - - - -60 340 -60 340 Övrigt totalresultat 1 april-31 december - - 169 - 169 Utdelning till aktieägarna - -6 673 - - -6 673 Långsiktiga incitamentsprogram - -21 - - -21 Utgående eget kapital 31 december 2023 3 660 238 700 538 157 278 400 176 Resultat 1 januari-31 mars - - - 5 032 5 032 Övrigt totalresultat 1 januari-31 mars - - -327 - -327 Långsiktiga incitamentsprogram - -41 - - -41 Utgående eget kapital 31 mars 2024 3 660 238 660 211 162 310 404 840 Koncernens rapport över kassaflöden 2024 2023 2023 2023/2024 TEUR jan-mar jan-mar jan-dec apr-mar Den löpande verksamheten Resultat före skatt 7 577 -13 122 -74 625 -53 926 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet -2 560 18 117 92 788 72 111 Betald inkomstskatt -365 -90 -449 -723 Kassaflöde från löpande verksamhet före förändringar i rörelsekapitalet 4 652 4 905 17 715 17 462 Ökning (-)/minskning(+) rörelsefordringar -739 -747 -573 -565 Ökning (+)/minskning(-) rörelseskulder -410 -1 058 -411 237 Kassaflöde från den löpande verksamheten 3 503 3 100 16 731 17 134 Investeringsverksamheten Investeringar i befintliga fastigheter -658 -511 -2 234 -2 381 Förvärv av inventarier -6 -11 -30 -25 Försäljning av övriga finansiella tillgångar - 298 143 592 143 294 Kassaflöde från investeringsverksamheten -664 -224 141 328 140 888 Finansieringsverksamheten Inlösen obligation - - -45 000 -45 000 Upptagna lån 35 586 - 10 519 46 105 Amortering av lån -37 084 -2 328 -8 079 -42 835 Amortering av leasingskuld -37 -28 -115 -123 Utdelning till aktieägarna -1 669 -1 594 -6 599 -6 673 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -3 203 -3 951 -49 274 -48 527 Periodens/årets kassaflöde -364 -1 075 108 785 109 495 Likvida medel, ingående balans 128 620 19 820 19 820 18 739 Valutakursdifferenser i likvida medel 3 -6 15 24 Likvida medel, utgående balans 128 258 18 739 128 620 128 258 Nyckeltal 2024 2023 2023 2023/2024 jan-mar jan-mar jan-dec apr-mar Överskottsgrad, % 92 93 93 93 Räntetäckningsgrad, ggr 2,7 2,6 2,3 2,3 Avkastning på eget kapital, % 4,7 -9,7 -16,3 -12,7 Kassaflöde per aktie från den löpande verksamheten, EUR 0,16 0,14 0,75 0,77 Kassaflöde per aktie, EUR -0,02 -0,05 4,90 4,93 Förvaltningsresultat per aktie, EUR 0,24 0,20 0,80 0,83 Resultat per aktie före utspädning, EUR 0,23 -0,53 -3,24 -2,49 Resultat per aktie efter utspädning, EUR 0,23 -0,53 -3,24 -2,49 ===== SIDA 24 ===== Eastnine Delårsrapport januari-mars 2024 24 Segmentsrapportering TEUR 1 jan–31 mar 2024 Litauen Lettland Polen Hyresintäkter 5 997 904 2 163 - 9 064 Fastighetskostnader -434 -247 -24 - -705 Driftnetto 5 563 657 2 139 - 8 359 Centrala administrationskostnader - - - -1 198 -1 198 Ränteintäkter 59 8 - 1 074 1 140 Räntekostnader -2 059 -405 -617 -1 -3 083 Andra finansiella intäkter och kostnader -5 - 119 -5 108 Förvaltningsresultat 3 557 259 1 642 -131 5 326 Orealiserade värdeförändringar i fastigheter -623 198 1 959 - 1 534 Orealiserade värdeförändringar i derivat 70 11 635 - 716 Resultat före skatt 3 004 468 4 236 -131 7 577 Aktuell skatt - -1 -207 -157 -365 Uppskjuten skatt -345 - -667 -1 168 -2 180 Periodens resultat 2 659 467 3 362 -1 456 5 032 Förvaltningsfastigheter 382 376 74 515 119 072 - 575 963 varav periodens investeringar/förvärv 453 202 3 - 658 Räntebärande skulder 182 447 30 538 69 840 - 282 825 TEUR 1 jan–31 mar 2023 Litauen Lettland Polen Hyresintäkter 5 962 1 000 2 089 - - 9 051 Fastighetskostnader -392 -249 -34 - - -676 Driftnetto 5 570 751 2 055 - - 8 376 Centrala administrationskostnader - - -161 - -748 -908 Räntekostnader -1 167 -305 -625 - -799 -2 895 Andra finansiella intäkter och kostnader -7 - -36 - 19 -23 Förvaltningsresultat 4 397 445 1 234 - -1 527 4 549 Orealiserade värdeförändringar i fastigheter -12 695 -3 305 -811 - - -16 811 Orealiserade värdeförändringar i derivat -822 -52 -430 - - -1 304 Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar - - - 444 - 444 Resultat före skatt -9 120 -2 912 -7 444 -1 527 -13 122 Aktuell skatt - 0 -90 - - -90 Uppskjuten skatt 1 363 - 141 - - 1 504 Periodens resultat -7 757 -2 912 44 444 -1 527 -11 708 Förvaltningsfastigheter 391 507 78 315 120 100 - - 589 922 varav periodens investeringar/förvärv 500 6 5 - - 511 Värdepappersinnehav - - - 193 355 - 193 355 Räntebärande skulder 177 110 31 524 70 920 - 45 000 324 554 Eastnine klassificerar sina olika segment utifrån geografi samt karaktären på investeringarna. Segmenten presenteras utifrån företagsledningens perspektiv och är indelade enligt följande: Fastigheter i Litauen, Fastigheter i Lettland och Fastigheter i Polen. Under 2023 avyttrades det sista innehavet i segmentet Övriga investeringar. Ofördelat Summa Ofördelat Övriga investeringar Summa Fastigheter Fastigheter ===== SIDA 25 ===== Eastnine Delårsrapport januari-mars 2024 25 Värderingsantaganden 2024 2023 2023 2023 2023 2022 2022 2022 Förvaltningsfastigheter 31 mar 31 dec 30 sep 30 jun 31 mar 31 dec 30 sep 30 jun Vägt direktavkastningskrav, % 6,5 6,4 6,2 6,1 5,9 5,6 5,6 5,6 Genomsnittlig marknadshyra, EUR/kvm/månad16,6 16,5 16,3 16,0 15,9 15,5 15,4 15,4 Vägd kalkylränta, % 7,6 7,7 7,7 7,6 7,9 7,6 7,5 7,4 Långsiktig inflation marknadshyror, % 2,0 1,6 1,6 1,6 2,0 2,0 2,0 2,0 Långsiktig vakansgrad, % 4,7 4,5 4,5 4,5 4,5 4,5 4,5 4,5 Känslighetsanalys 31 mars 2024 Förvaltningsfastigheter, TEUR Antaganden Marknadshyra, % +/- 5,0 14 246 -14 250 2 143 -2 129 - - 16 389 -16 379 Uhyrningsgrad, %-enhet +/- 1,0 4 564 -4 610 535 -534 - - 5 099 -5 144 +/- 0,25 -10 001 10 848 -1 860 2 010 - - -11 861 12 858 +/- 0,50 -19 327 22 627 -3 588 4 187 - - -22 915 26 814 +/- 1,00 -36 076 49 502 -6 698 9 134 - - -42 774 58 636 Marknadsrisker, TEUR Påverkan på 2024 2023 2024 2023 resultat och kapital Förändring, % 31 mar 31 dec 31 mar 31 dec Växelkurs EUR/PLN +/- 10 5 453 5 239 Räntebärande skulder Marknadsränta +/- 50 räntepunkter -515/+515 -403/+403 Marknadsränta +/- 100 räntepunkter -1,030/+1,030 -806/+806 Likvida medel Marknadsränta +/- 50 räntepunkter +641/-641 +643/-643 Marknadsränta +/- 100 räntepunkter +1,283/-1,283+1,286/-1,286 Tillgångar och skulder i främmande valutor, TEUR 2024 2023 Likvida medel och skulder 31 mar 31 dec Valuta i SEK 275 116 Valuta i PLN 607 888 Leasingskuld i SEK 154 190 Summa Kassaflöde och intjäning Direktavkastningskrav, %-enheter Litauen Lettland Polen ===== SIDA 26 ===== Eastnine Delårsrapport januari-mars 2024 26 Moderbolagets resultaträkning i sammandrag 2024 2023 2023 2023/2024 TEUR jan-mar jan-mar jan-dec apr-mar Övriga intäkter 447 494 1 740 1 693 Centrala administrationskostnader -1 023 -815 -3 427 -3 635 -577 -321 -1 687 -1 942 Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar - 146 -50 168 -50 314 Finansiella intäkter och kostnader 2 188 159 5 798 7 827 1 611 -16 -46 057 -44 429 Aktuell skatt -157 - - -157 Uppskjuten skatt -1 168 - 1 163 -5 286 -16 -44 894 -44 592 Moderbolagets balansräkning i sammandrag 2024 2023 2023 TEUR 31 mar 31 dec 31 mar TILLGÅNGAR Nyttjanderättstillgång, leasingavtal 178 209 284 Aktier och andelar i koncernföretag 126 258 126 276 138 689 Uppskjuten skattefordran - 1 163 - Lån till koncernföretag 77 077 78 777 78 777 Kortfristigt värdepappersinnehav - - 193 355 Övriga tillgångar 5 211 4 026 2 659 Likvida medel 112 513 112 258 4 234 SUMMA TILLGÅNGAR 321 237 322 709 417 999 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 320 079 319 834 371 394 Räntebärande skulder - - 45 000 Leasingskuld 154 190 266 Övriga skulder 1 005 2 685 1 340 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 321 237 322 709 417 999 Periodens/årets resultat Resultat före skatt Rörelseresultat ===== SIDA 27 ===== Eastnine Delårsrapport januari-mars 2024 27 Kvartalsöversikt Resultaträkningar TEUR Q1 2024 Q4 2023 Q3 2023 Q2 2023 Q1 2023 Q4 2022 Q3 2022 Q2 2022 Hyresintäkter 9 064 8 967 9 056 9 092 9 051 8 495 8 228 7 350 Fastighetskostnader -705 -747 -576 -537 -676 -650 -636 -797 Driftnetto 8 359 8 220 8 481 8 555 8 376 7 845 7 592 6 553 Centrala administrationskostnader -1 198 -904 -851 -1 015 -908 -1 175 -957 -1 075 Ränteintäkter 1 140 1 208 786 27 19 23 - - Räntekostnader -3 083 -3 758 -3 643 -3 290 -2 895 -2 893 -2 506 -2 229 Andra finansiella intäkter och kostnader 108 -282 -209 -175 -43 -200 -128 -118 Förvaltningsresultat 5 326 4 483 4 564 4 102 4 549 3 600 4 001 3 131 Orealiserade värdeförändringar: Fastigheter 1 534 21 -10 004 -7 891 -16 811 1 848 -2 467 10 031 Investeringar - - - -31 296 - -5 730 58 108 62 756 Derivat 716 -5 330 -1 264 131 -1 304 852 6 521 2 757 - - -18 913 -106 444 262 260 92 Resultat före skatt 7 577 -826 -25 617 -35 060 -13 122 832 66 423 78 766 Skatt -2 545 998 -27 192 1 414 -1 109 -897 -2 262 Periodens resultat 5 032 172 -25 644 -34 867 -11 708 -277 65 526 76 603 Omräkningsdifferens för utlandsverksamhet -327 688 -629 110 222 220 -73 - Periodens totalresultat 4 705 860 -26 274 -34 757 -11 486 -57 65 453 76 603 Balansposter i sammandrag 2024 2023 2023 2023 2023 2022 2022 2022 TEUR 31 mar 31 dec 30 sep 30 jun 31 mar 31 dec 30 sep 30 jun Förvaltningsfastigheter 575 963 573 771 573 082 582 482 589 922 606 222 603 873 604 640 Långfristiga värdepappersinnehav - - - - - - - 140 222 Kortfristiga värdepappersinnehav - - - - - - - 2 984 Övriga tillgångar 12 135 10 730 17 091 18 062 17 482 18 076 18 419 11 356 Likvida medel 128 258 128 620 173 209 29 287 18 739 19 820 20 569 18 521 Värdepappersinnehav som innehas för försäljning - - - 162 059 193 355 193 355 198 586 - SUMMA TILLGÅNGAR 716 356 713 121 763 382 791 890 819 499 837 474 841 447 777 724 Eget kapital 404 840 400 176 399 378 425 649 467 042 478 508 478 564 412 965 Långfristiga räntebärande skulder 247 525 193 138 278 961 325 580 261 847 263 552 320 403 322 631 Kortfristiga räntebärande skulder 35 299 91 185 52 486 7 486 62 707 63 330 8 301 8 149 Övriga skulder 28 691 28 623 32 558 33 176 27 904 32 084 34 179 33 979 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 716 356 713 121 763 382 791 890 819 499 837 474 841 447 777 724 Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar ===== SIDA 28 ===== Eastnine Delårsrapport januari-mars 2024 28 Nyckeltal per kvartal Fastighetsrelaterade Q1 2024 Q4 2023 Q3 2023 Q2 2023 Q1 2023 Q4 2022 Q3 2022 Q2 2022 Uthyrningsbar yta, tkvm 182,8 182,8 182,8 183,0 183,0 182,9 182,9 183,0 Antal fastigheter 14 14 14 14 14 14 14 14 Förvaltningsfastigheter, TEUR 575 963 573 771 573 082 582 482 589 922 606 222 603 873 604 640 Överskottsgrad, % 92 92 94 94 93 92 92 89 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92,7 93,1 95,3 96,3 96,6 96,3 94,3 91,5 Genomsnittshyra, EUR/kvm/månad 16,7 16,1 16,2 16,1 16,1 15,3 15,3 15,2 Genomsnittshyra, EUR/kvm/år 200 193 194 193 193 183 183 183 WAULT, år 4,1 3,8 3,9 4,1 4,2 4,4 4,4 4,7 Vägt direktavkastningskrav, fastigheter, % 6,5 6,4 6,2 6,1 5,9 5,6 5,6 5,6 Miljöcertifierade fastigheter, % av kvm 100 94 94 94 94 94 89 63 Finansiella Q1 2024 Q4 2023 Q3 2023 Q2 2023 Q1 2023 Q4 2022 Q3 2022 Q2 2022 Hyresintäkter, TEUR 9 064 8 967 9 056 9 092 9 051 8 495 8 228 7 350 Driftnetto, TEUR 8 359 8 220 8 481 8 555 8 376 7 845 7 592 6 553 Förvaltningsresultat, TEUR 5 326 4 483 4 564 4 102 4 549 3 600 4 001 3 131 Belåningsgrad, % 27 27 28 52 52 51 51 52 2,9 2,1 2,0 2,4 2,1 2,3 2,6 2,8 2,0 1,7 1,3 1,5 1,7 1,8 2,0 2,2 Skuldkvot, ggr 9,5 9,5 11,7 11,8 12,4 14,1 16,3 18,5 Nettoskuldkvot, ggr 5,2 5,2 5,6 10,7 11,6 13,2 15,3 17,5 Soliditet, % 57 56 52 54 57 57 57 53 Räntetäckningsgrad, ggr 2,7 2,2 2,3 2,2 2,6 2,2 2,6 2,4 Genomsnittlig räntenivå, % 4,7 4,0 4,2 4,0 3,8 3,4 3,1 3,0 Avkastning på eget kapital, % 4,7 0,9 -25,5 -31,1 -9,7 0,0 58,7 81,1 Aktierelaterade Q1 2024 Q4 2023 Q3 2023 Q2 2023 Q1 2023 Q4 2022 Q3 2022 Q2 2022 Eget kapital, TEUR 404 840 400 176 399 378 425 649 467 042 478 508 478 564 412 965 418 821 412 689 407 743 432 834 474 611 486 274 486 055 426 241 Börsvärde, TEUR 342 667 343 475 303 049 209 936 197 122 241 250 178 152 178 326 Börsvärde, TSEK 3 957 119 3 823 733 3 485 822 2 473 943 2 220 775 2 682 696 1 936 515 1 909 866 Antal utgivna aktier vid periodens slut, tusental 22 370 22 370 22 370 22 370 22 370 22 370 22 370 22 370 22 231 22 231 22 231 22 208 22 208 22 208 22 208 22 208 22 231 22 231 22 221 22 208 22 208 22 208 22 208 22 208 0,16 0,22 0,19 0,19 0,14 0,14 0,21 0,22 Kassaflöde per aktie, EUR -0,02 -2,01 6,48 0,47 -0,05 -0,03 0,09 -2,21 0,24 0,20 0,21 0,18 0,20 0,16 0,18 0,14 Resultat per aktie före utspädning, EUR 0,23 0,01 -1,15 -1,57 -0,53 -0,01 2,95 3,45 Resultat per aktie efter utspädning, EUR 0,23 0,01 -1,15 -1,57 -0,53 -0,01 2,95 3,45 Eget kapital per aktie, EUR 18,2 18,0 18,0 19,2 21,0 21,5 21,5 18,6 Eget kapital per aktie, SEK 210 200 207 226 237 240 234 199 Långsiktigt substansvärde per aktie, EUR 18,8 18,6 18,3 19,5 21,4 21,9 21,9 19,2 Långsiktigt substansvärde per aktie, SEK 218 207 211 230 241 243 238 206 Aktiekurs, EUR 15,4 15,5 13,6 9,5 8,9 10,9 8,0 8,0 Aktiekurs, SEK 178,00 172,00 156,80 111,40 100,00 120,80 87,20 86,00 Övrigt Q1 2024 Q4 2023 Q3 2023 Q2 2023 Q1 2023 Q4 2022 Q3 2022 Q2 2022 EUR/SEK 11,55 11,13 11,50 11,78 11,27 11,12 10,87 10,71 EUR/PLN 4,30 4,35 4,64 4,43 4,68 4,69 4,87 4,82 Antal utgivna aktier vid periodens slut, justerat för återköpta aktier, tusental Kapitalbindningstid, år Förvaltningsresultat per aktie, EUR Räntebindningstid, år Vägt genomsnittligt antal aktier, justerat för återköpta aktier, tusental Långsiktigt substansvärde, TEUR Kassaflöde per aktie från den löpande verksamheten, EUR ===== SIDA 29 ===== Eastnine Delårsrapport januari-mars 2024 29 Härledning av nyckeltal Q1 2024 Q4 2023 Q3 2023 Q2 2023 Q1 2023 Q4 2022 Q3 2022 Q2 2022 Hyresintäkter 9 064 8 967 9 056 9 092 9 051 8 495 8 228 7 350 Driftnetto 8 359 8 220 8 481 8 555 8 376 7 845 7 592 6 553 Överskottsgrad, % 92 92 94 94 93 92 92 89 Förvaltningsfastigheter 575 963 573 771 573 082 582 482 589 922 606 222 603 873 604 640 Räntebärande skulder 282 825 284 323 331 447 333 065 324 554 326 882 328 705 330 780 Likvida medel 128 258 128 620 173 209 29 287 18 739 19 820 20 569 18 521 Belåningsgrad, % 27 27 28 52 52 51 51 52 Eget kapital 404 840 400 176 399 378 425 649 467 042 478 508 478 564 412 965 Återläggning derivat -3 971 -3 254 -8 584 -9 849 -9 718 -11 022 -10 169 -3 648 Återläggning uppskjuten skatt 17 952 15 768 16 949 17 034 17 288 18 788 17 660 16 925 Långsiktigt substansvärde, TEUR 418 821 412 689 407 743 432 834 474 611 486 274 486 055 426 241 Driftnetto 33 614 33 631 32 294 32 368 30 366 27 487 24 253 21 748 Centrala administrationskostnader -3 969 -3 679 -3 891 -4 056 -4 115 -4 226 -4 050 -3 888 Summa 29 645 29 952 28 402 28 312 26 251 23 261 20 203 17 861 Räntebärande skulder 282 825 284 323 331 447 333 065 324 554 326 882 328 705 330 780 Skuldkvot, ggr 9,5 9,5 11,7 11,8 12,4 14,1 16,3 18,5 Driftnetto 33 614 33 631 32 294 32 368 30 366 27 487 24 253 21 748 Centrala administrationskostnader -3 969 -3 679 -3 891 -4 056 -4 115 -4 226 -4 050 -3 888 Summa 29 645 29 952 28 402 28 312 26 251 23 261 20 203 17 861 Räntebärande skulder 282 825 284 323 331 447 333 065 324 554 326 882 328 705 330 780 Likvida medel 128 258 128 620 173 209 29 287 18 739 19 820 20 569 18 521 Nettoskuldkvot, ggr 5,2 5,2 5,6 10,7 11,6 13,2 15,3 17,5 Förvaltningsresultat 5 326 4 483 4 564 4 102 4 549 3 600 4 001 3 131 Räntekostnader 3 083 3 758 3 643 3 290 2 895 2 893 2 506 2 229 Resultat före räntekostnader 8 409 8 241 8 207 7 392 7 444 6 493 6 506 5 360 Räntetäckningsgrad, ggr 2,7 2,2 2,3 2,2 2,6 2,2 2,6 2,4 18 821 3 438 -105 094 -139 029 -45 945 -228 261 812 306 413 Genomsnittligt eget kapital 402 508 399 777 412 513 446 345 472 775 478 536 445 764 377 866 4,7 0,9 -25,5 -31,1 -9,7 0,0 58,7 81,1 Totalresultat, annualiserat Avkastning på eget kapital, % ===== SIDA 30 ===== Q1 Eastnine Delårsrapport januari–mars 2024 Definitioner Eastnine tillämpar ESMA:s riktlinjer om alternativa nyckeltal. Bolaget anser att dessa mått ger värdefull information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering och jämförelse av bolagets finansiella ställning, finansiella resultat och kassaflöden. Dessa finansiella mått och nyckeltal ska ses som ett komplement för mått som definieras enligt IFRS. Nedan nyckeltal är inte definierade enligt IFRS om inte annat anges. Fastighetsrelaterade nyckeltal Direktavkastning, intjäningsförmåga Driftnetto i förhållande till förvaltningsfastigheternas värde. Direktavkastningskrav Direktavkastningskravet som används i värderingarna och avser avkastningskrav vid kalkylperiodens slut. Avkastningskravet baseras på förräntningskrav för liknande objekt med tillägg för fastighetsrelaterad risk såsom geografiskt läge, fastighetens skick och framtida vakansrisk. Genomsnittshyra Kontrakterade hyresintäkter för lokaler i förhållande till uthyrd lokalyta vid periodens slut. Hyresvärde Kontrakterade årshyror som löper vid periodens utgång med tillägg för rabatter samt bedömd marknadshyra för vakanser. Hållbarhetscertifierade fastigheter Andelen certifierad (minst LEED Gold eller BREEAM Excellent) fastighetsyta i förhållande till total fastighetsyta exklusive fastigheter som väntas bli föremål för omfattande projektutveckling. Triple-net-avtal Hyresavtal där hyresgästen, utöver bashyran, betalar kostnader som belöper på förhyrd yta. Dessa inkluderar bl.a. drift- och underhållskostnader, fastighetsskatt, tomträttsavgäld, försäkring och fastighetsskötsel. Uthyrningsbar yta Total yta tillgänglig för uthyrning. Uthyrningsgrad, yta Uthyrd yta i förhållande till uthyrningsbar yta. Uthyrningsgrad, ekonomisk Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till hyresvärdet. Nyckeltalet används för att underlätta bedömningen av hyresintäkter för vakanta ytor och övriga ekonomiska vakanser. Vakansgrad, ekonomisk Årshyra för vakanta ytor vid periodens utgång i förhållande till hyresvärdet vid periodens utgång. Vakansgrad, yta Outhyrd yta i förhållande till uthyrningsbar yta. WAULT Genomsnittlig återstående avtalslängd för hyresavtalen vid periodens slut, viktat efter avtalade hyresintäkter. Nyckeltalet visar viktad tidsrisk för framtida vakanser. Överskottsgrad Periodens driftnetto i förhållande till periodens hyresintäkter. Finansiella nyckeltal Avkastning på eget kapital Periodens totalresultat, omräknat till 12 månader, i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Belåningsgrad Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel i förhållande till förvaltningsfastigheternas värde. Driftnetto Hyresintäkter minus fastighetskostnader. EBITDA Resultat före räntor, skatt samt avskrivningar på materiella och immateriella tillgångar. Förvaltningsresultat Resultat före värdeförändringar, erhållna utdelningar och skatt. Genomsnittlig räntenivå Genomsnittlig ränta på räntebärande skulder vid periodens slut. Hyresintäkter Debiterade hyror, hyrestillägg och hyresgarantier minus hyresrabatter. Kapitalbindningstid Återstående genomsnittlig löptid för räntebärande skulder vid periodens slut. Nettoskuldkvot Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel vid periodens slut i förhållande till driftnettot rullande tolv efter avdrag för centrala administrationskostnader rullande tolv. Räntebindningstid Återstående genomsnittlig räntebindningstid för räntebärande skulder vid periodens slut. ===== SIDA 31 ===== Q1 Eastnine Delårsrapport januari–mars 2024 Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat med återläggning av räntekostnader i förhållande till räntekostnader. Nyckeltalet visar hur väl kassaflödet räcker för att täcka räntekostnaderna. Skuldkvot Räntebärande skulder vid periodens slut i förhållande till driftnettot rullande tolv efter avdrag för centrala administrationskostnader rullande tolv. Soliditet Eget kapital i förhållande till totala tillgångar. Aktierelaterade nyckeltal Eget kapital per aktie Summa eget kapital i relation till antal utgivna aktier (exklusive återköpta aktier). Förvaltningsresultat per aktie Förvaltningsresultat dividerat med genomsnittligt antal aktier under perioden. Kassaflöde per aktie Periodens kassaflöde dividerat med vägt genomsnittligt antal aktier under perioden. Kassaflöde per aktie från den löpande verksamheten Periodens kassaflöde från den löpande verksamheten dividerat med vägt genomsnittligt antal aktier under perioden. Långsiktigt substansvärde Eget kapital med återläggning av värdet för derivat och uppskjuten skatt enligt balansräkningen. Långsiktigt substansvärde per aktie Långsiktigt substansvärde i relation till antal utgivna aktier (exklusive återköpta aktier). Resultat per aktie (definition enligt IFRS) Periodens resultat hänförligt till moderbolagets ägare i relation till genomsnittligt antal utgivna aktier (exklusive återköpta aktier). Ordlista BMS-system Kort för Building Management System. Centraliserad styrnings- och övervakningsplattform som används för att effektivisera och optimera olika system inom en byggnad, såsom ventilation, belysning, värme, kyla och säkerhet. Break-option En option för hyresgästen att avsluta hyresavtalet i förtid. Klausulen kan omfatta en ensidig rätt att frånträda hyresavtalet utan tillkommande hyresbetalningar. Bruttoarea Bruttoarean är summan av alla våningsplans area och begränsas av de omslutande byggnadsdelarnas utsida. Begreppet används till exempel vid fastighetvärderingar. ESG Förkortning för miljö, socialt ansvar och bolagsstyrning. (Environmental, Social and corporate Governance). Fastighet Avser fastighet som innehas med äganderätt eller genom tomträttsavtal. GRESB Förkortning för Global Real Estate Sustainability Benchmark. Gröna hyresavtal Hyresavtal där Eastnine och hyresgästen fastslår att aktivt arbeta för att främja och förbättra fastighetens/lokalens miljöprestanda. Hållbarhetcertifieringssystem BREEAM är en förkortning för Building Research Establishment Environmental Assessment Method. LEED är en förkortning för Leadership in Energy and Environmental Design. WELL och Fitwel är internationella system för certifiering av byggnader som främjar människors hälsa och välmående på jobbet. ICT Förkortning för Informations- och kommunikationsteknik (Information and Communication Technology). IFRS Förkortning för International Financial Reporting Standard. IFRS är en internationell redovisningsstandard för upprättande av koncernredovisningar. Nettouthyrning Årliga hyresintäkter från nytecknade minus uppsagda hyresavtal under perioden. Räntederivat Avtal om köp och försäljning av räntor vars pris och villkor påverkas av faktorer såsom tid, inflation och marknad. Derivatavtal ingås normalt för att säkerställa förutsägbara räntenivåer för hela eller delar av de räntebärande lånen. Ränteswap är ett derivat vars värde på förfallodagen är noll och avtalet upphör att gälla utan ytterligare betalningsflöden. Substansrabatt/premie Skillnaden mellan substansvärde och börsvärde. Om börsvärdet är lägre än substansvärdet handlas aktien med en substansrabatt, om börsvärdet är högre handlas aktien med premie. Verkligt värde Verkligt värde är det pris till vilket en överlåtelse kan ske mellan oberoende och kunniga parter som har ett intresse av att transaktionen genomförs. Det verkliga värdet anses vara lika med anskaffningsvärdet vid anskaffningstillfället och därefter kan det verkliga värdet förändras över tiden. WACC Förkortning för genomsnittlig vägd kapitalkostnad (Weighted Average Cost of Capital). Återköp av egna aktier Förvärv av egna aktier på börsen. Svenska företag kan äga upp till tio procent av utgivna aktier, förutsatt årsstämmans godkännande. ===== SIDA 32 ===== Q1 Eastnine Delårsrapport januari–mars 2024 Finansiell kalender Årsstämma 2024 25 april 2024 Delårsrapport januari-juni 2024 4 juli 2024 Delårsrapport januari-september 2024 24 oktober 2024 Bokslutskommuniké 2024 5 februari 2025 Preliminära datum för utbetalning av föreslagen utdelning till aktieägare: Avstämningsdag för utdelning 29 april 2024 Förväntad dag för utbetalning 3 maj 2024 Avstämningsdag för utdelning 27 augusti 2024 Förväntad dag för utbetalning 30 augusti 2024 Avstämningsdag för utdelning 12 november 2024 Förväntad dag för utbetalning 15 november 2024 Avstämningsdag för utdelning 21 januari 2025 Förväntad dag för utbetalning 24 januari 2025 Prenumerera på finansiella rapporter och pressmeddelanden till din e-post via www.eastnine.com eller genom att skicka ett mail till info@eastnine.com. Kontaktinformation Kestutis Sasnauskas, vd, 08-505 977 00 Britt-Marie Nyman, CFO och vice vd, 070-224 29 35 Eastnine AB (publ) Kungsgatan 30, Box 7214 103 88 Stockholm Tel: 08-505 977 00 www.eastnine.com Organisationsnummer: 556693-7404 Kontor och mötesplatser i Nowy Rynek D i Poznan.