===== SIDA 1 ===== EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2023 Delårsrapport Januari-juni 2023 Fastighetsverksamheten fortsätter att utvecklas väl, trots stigande räntekostnader. Förvaltningsresultatet steg med nära 50 procent under perioden på grund av större fastighetsportfölj, förbättrad uthyrningsgrad samt högre genomsnittlig hyresnivå. Försäljningsdiskussioner avseende vårt innehav i Melon Fashion Group fortgår, nu till ett värde om 162 MEUR. Januari-juni 2023 • Hyresintäkterna ökade med 34 procent till 18 143 TEUR (13 576), till följd av ett större fastighetsbestånd, förbättrad uthyrningsgrad och högre genomsnittshyra. Hyresintäkter i en jämförbar portfölj ökade med 12 procent. • Driftnettot ökade med 41 procent till 16 930 TEUR (12 049), motsvarande en överskottsgrad om 93 procent (89). • Förvaltningsresultatet ökade med 49 procent till 8 651 TEUR (5 810), motsvarande 0,39 EUR per aktie (0,26). • Orealiserade värdeförändringar uppgick till -57 171 TEUR (33 457). Av förändringarna hänförs -24 702 TEUR (10 002) till fastigheter, -31 296 TEUR (18 412) till övriga investeringar och -1 173 TEUR (5 043) till derivat. • Innehavet i MFG är värderat till 162 059 TEUR, baserat på prisnivån i pågående försäljningsdiskussioner. Gällande nivå har huvudsakligen påverkats av en försvagning av rubeln. • Realiserade värdeförändringar och utdelningar uppgick till 338 TEUR (6 552), bestående av utdelning från MFG om 238 TEUR (6 552), kostnader relaterat till avyttring av MFG om -197 TEUR (-) och återbetalning från ECBPF2 om 298 TEUR (-). • Periodens resultat uppgick till -46 576 TEUR (43 311), motsvarande -2,10 EUR per aktie efter utspädning (1,95). • Nettouthyrningen var negativ och uppgick till -173 TEUR (2 121). Den ekonomiska uthyrningsgraden var oförändrad på 96,3 procent (96,3). • F astighetsvärdet uppgick till 582 MEUR (606). • Orealiserade värdeförändringar i fastigheter motsvarade -4,1 procent. Avkastningskravet i värde- ringarna steg 0,5 procentenheter till 6,1 procent. Viktiga händelser under andra kvartalet • Eastnine rankas på första plats i stiftelsen Allbrights jämförelse av jämställdhet i ledning och styrelse bland Nasdaq Stockholms 361 bolag. • Eastnine har refinansierat samtliga banklån med förfall 2023 uppgående till 56,5 MEUR. I samband med refinansieringen har ytterligare 10,5 MEUR upplånats. Dessa krediter löper till oktober 2026. Viktiga händelser efter periodens slut • Inga väsentliga händelser har skett efter periodens slut. NYCKELTAL I URVAL 2023 jan-jun 2022 jan-jun 2023 apr-jun 2022 apr-jun Hyresintäkter, TEUR 18 143 13 576 9 092 7 350 Förvaltningsresultat, TEUR 8 651 5 810 4 102 3 131 Förvaltningsresultat per aktie, EUR 0,39 0,26 0,18 0,14 Periodens resultat, TEUR -46 576 43 311 -34 867 76 603 Resultat per aktie efter utspädning, EUR -2,10 1,95 -1,57 3,45 Avkastning på eget kapital, % -20,5 22,0 -31,1 81,1 NYCKELTAL I URVAL 2023 30 jun 2022 31 dec Nettobelåningsgrad, % 41 38 Nettobelåningsgrad fastigheter, % 52 51 Långsiktigt substansvärde per aktie, EUR 19,5 21,9 Långsiktigt substansvärde per aktie, SEK 230 243 1 EUR = 11,78 SEK den 30 juni 2023 (källa: Reuters). I denna rapport avser jämförelsetalen inom parentes för resultatposter perioden januari-juni 2022 och för balansposter 31 december 2022. Med Bolaget avses Eastnine-koncernen. ===== SIDA 2 ===== Q2 EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023 2 Detta är Eastnine Eastnine är ett svenskt fastighetsbolag med moderna och hållbara kontorsfastigheter i Baltikum och Polen. Eastnine är noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap och har huvudkontor i Stockholm. Hyresgästerna utgörs huvudsakligen av stora och stabila internationella bolag med långa hyresavtal. MÅL I AFFÄRSPLAN 2023 Verksamhet Status 30 juni 2023 Fastighetsportfölj om 700 MEUR vid slutet av 2023. 582 MEUR Förvaltningsresultatet under kvartal fyra 2023 (omräknat i årstakt) ska uppgå till 25 MEUR. 16,4 MEUR (årstakt Q2 2023) Finansiella Utdelningen ska över tid motsvara minst 50 % av förvaltningsresultatet efter avdrag för aktuell skatt. 51 %1 Avkastning på eget kapital bör uppgå till minst 10 % över tid. 4,6 % (rullande tolv månader) Nettobelåningsgrad fastigheter ska uppgå till max 60 %. 52 % Soliditeten ska vara minst 35 %. 54 % Hållbarhet Fastighetsbeståndet ska vara miljöcertifierat i nivå med LEED Gold, BREEAM Excellent eller högre.2 94 % Andelen grön finansiering ska öka. 62 % (64 % per 31 dec 2022) 1 Baseras på utdelning på 3,40 SEK per aktie. 2 Exklusive yta som kan bli föremål för omfattande projektutveckling. Affärsmodell Förvaltning Förvaltningen ska bedrivas i nära samarbete med kunderna och bygga på affärsmässighet, hållbarhet och innovation för att såväl Eastnine som kunderna ska uppnå sina respektive mål. Förädling Fastighetsbeståndet ska kontinuerligt förbättras genom utveckling av nya fastigheter, samt investeringar i befintligt bestånd, för att öka intjäningsförmågan. Transaktion Fastighetsbeståndet ska växa och vid behov renodlas för att säkerställa positionen som den ledande förvaltaren av moderna och hållbara kontors- och logistiklokaler på utvalda marknader i Baltikum och Polen. Vision Eastnine ska skapa och tillhandahålla de bästa mötesplatserna där idéer kan flöda, människor mötas och framgångsrik affärsverksamhet utvecklas. Affärsidé Eastnine ska vara den ledande, långsiktiga leverantören av moderna och hållbara kontors- och logistiklokaler i förstklassiga lägen på utvalda marknader i Baltikum och Polen. ===== SIDA 3 ===== Q2 EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023 3 Fastighetsverksamheten tuffar på Fastighetsverksamheten uppvisar styrkebesked och förvaltningsresultatet stiger med nära 50 procent, trots stigande räntekostnader. Under andra kvartalet har vi refinansierat samtliga lån med förfall 2023 och i samband med det erhållit tilläggsfinansiering, vilket förbättrar likviditeten. Diskussionerna om försäljning av MFG fortsätter, men till ett lägre värde än tidigare. Styrkebesked från fastighetsverksamheten Fastighetsrörelsen fortsätter att leverera, trots att Eastnine i likhet med alla fastighetsbolag, ser en tydlig effekt av stigande räntekostnader. Förvaltningsresultatet steg med 49 procent under första halvåret, jämfört med samma period föregående år. Den viktigaste anledningen var förvärvet av fastigheten Nowy Rynek D i Poznan, Polen, i maj 2022. Men även högre uthyrningsgrad och högre hyres- nivå har bidragit. Andra kvartalets förvaltningsresultat var dock lägre än det första kvartalets, främst på grund av stigande räntekostnader. Uthyrningsgraden ligger på samma nivå som vid slutet av förra året, 96,3 procent. Nettouthyrningen är negativ under perioden, men ska ses i relation till den höga uthyrningsgraden. Eastnine strävar efter att ha en fortsatt hög uthyrningsnivå i fastigheterna, bland annat genom förbättrade tjänster till kunderna. När vi är nära våra hyresgäster kan vi möta deras behov i ett tidigt skede. Finansiering och räntekostnader Under andra kvartalet har vi refinansierat samtliga lån med ursprungligt låneförfall 2023. I samband med refinans- ieringen om 56,5 MEUR har vi också utökat krediten med cirka 10,5 MEUR, vilket innebär förbättrad likviditet. Vi upplever att klimatet i banksektorn är fortsatt gott. Inflationen har börjat vända nedåt i många länder, så också i Sverige. Nedgången har dock inte varit tillräckligt stor, eller tillräckligt tydlig, för att centralbankerna ska upphöra med räntehöjningar. Så sent som i förra veckan höjde den svenska centralbanken styrräntan med 0,25 procentenheter till 3,75 procent, samtidigt som banken indikerade att det kan komma ytterligare minst en höjning under hösten. ECBs nästa penningpolitiska möte är planerat till slutet av juli. Självklart följer vi inflationsutvecklingen noga. Negativ orealiserad värdeförändring för fastigheterna Stigande avkastningskrav har inneburit att även fastighetsyielderna på våra marknader vänt uppåt. Under första halvåret har den genomsnittliga yielden i våra värde- ringar stigit med 0,5 procentenheter till 6,1 procent. Fastigheternas orealiserade värdeförändring under första halvåret uppgick till -24,7 MEUR, motsvarande -4,1 procent. Första halvårets negativa värdeförändring ska ställas i relation till de senaste två årens positiva orealiserade värdeförändringar om sammanlagt 25,7 MEUR. Diskussioner om försäljning av MFG Under första kvartalet 2023 avslutades det försäljningsavtal, beträffande vår andel i MFG, som tecknades i oktober 2022. Anledningen var att återstående villkor inte antogs kunna uppfyllas. Sedan dess har arbetet med en avveckling av vårt innehav fortsatt och även vid slutet av andra kvartalet pågår försäljningsdiskussioner. Värde- mässigt ligger dessa diskussioner på en något lägre prisnivå än tidigare, huvudsakligen på grund av för- svagning av rubeln, vilket föranlett en negativ orealiserad värdeförändring avseende MFG under andra kvartalet. Eastnine toppar Allbrightlistan Eastnine är bäst av Nasdaq Stockholms alla 361 bolag när det gäller jämställdhet inom styrelse och ledning. Det visar Allbright-stiftelsens årliga jämförelse. Vi är glada och stolta över detta och ser det som en styrka med en så jämn könsfördelning som möjligt. Men det viktigaste för alla befattningar och rekryteringar är såklart kompetensen i ett flerdimensionellt plan och förmågan att använda kompetensen i samspel med andra, även om det vid någon tidpunkt skulle innebära viss övervikt av någondera kön. Från oss alla till er alla – en riktigt skön sommar! Kestutis Sasnauskas, vd Under andra kvartalet har vi refinansierat samtliga lån med ursprungligt låneförfall 2023. I samband med refinansieringen har vi också utökat krediten, vilket innebär förbättrad likviditet. ===== SIDA 4 ===== Q2 EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023 4 Två bolag har tecknat hyresavtal under kvartalet om totalt drygt 260 kvm i Eastnines fastighet Vertas-1 i Vilnius. Private equity-bolaget Livonia Partners flyttade in i april och Norstat, vars verksamhet består av insamling av data för marknadsundersökningar, flyttar preliminärt in under sommaren 2023. Fyra nya hyresgäster har tecknat hyresavtal om totalt närmare 500 kvm i fastigheten 3Bures-1,2, som är belägen i Vilnius centrala affärsdistrikt. Mellan maj och augusti i år flyttar e-postbolaget Sender.LT, mobiltillbehörskedjan Mobkesia, FinTech-advokaterna Gofaizen & Sherle samt metallhandels- och logistikföretaget Saurena in i Eastnines segelliknande torn. ===== SIDA 5 ===== Q2 EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023 5 Marknad Inflationen sjunker på bred front men är fortfarande för hög, vilket tvingar fram fortsatta räntehöjningar. Fastighetsmarknaden i både Baltikum och Polen är stabil, bland annat på grund av att sektorns skuldfinansiering huvudsakligen är bankbaserad. Lokalefterfrågan har dämpats något, men efterfrågan på högkvalitativa kontor är fortsatt god. Marknadsutveckling Under det första halvåret har inflationstakten successivt sjunkit från omkring 10 procent i euroområdet, 15 procent i Polen och 20 procent i Baltikum till cirka 6 procent i euro- området respektive drygt 10 procent i både Baltikum och Polen i maj. Nuvarande inflationstakt är trots det över centralbankernas mål. Deras räntehöjningar fortsatte därför under årets andra kvartal och den för fastighetsmarknaden viktiga femårsswappen har, med viss volatilitet, rört sig runt 3,2 procent. I Ukraina pågår den ukrainska arméns motoffensiv samtidigt som Wagnergruppens tillfälliga frammarsch på den ryska sidan gränsen under midsommarhelgen har ökat oförutsägbarheten i kriget, vars direkta effekt på Eastnines marknader är begränsad. Ekonomiskt har regionen och inte minst Polen visat sig motståndskraftiga, även om den reala tillväxten dämpas ordentligt i år och förväntas ligga under en procent. Hyresmarknad Kontorsefterfrågan generellt har minskat på grund av sämre ekonomiska utsikter. Det finns en tydlig trend att många företag väljer att uppgradera sina kontor när hyresavtal löper ut, genom att flytta till kontor av högre kvalitet och i bättre lägen, samtidigt som de kan minska sina ytor på grund av en högre grad av hybridarbete. Nyutvecklingsaktiviteten är hög i framför allt Riga och Vilnius, men väntas bromsa in successivt. Fastighetsutvecklare har under det senaste året lagt planerade projekt på is på grund av högre byggkostnader, dyrare finansiering och ökad osäkerhet i marknaden. Under det andra kvartalet var både vakansgrader och hyresnivåer stabila på Eastnines marknader. Topphyror för högkvalitativa kontor i centrala lägen noterades på 20 EUR per kvadratmeter per månad i Vilnius, 18 EUR i Riga och 16 EUR i Poznan, samtidigt som skillnader i hyresnivåer mellan bättre och sämre kontor fortsatte att öka. Transaktionsmarknad I slutet av maj sålde Baltic Horizon kontorsfastigheterna Duetto-1 och Duetto-2 i Vilnius till fondförvaltaren East Capital i en transaktion värd 37 MEUR. I samma stad har också kontorsfastigheten Link bytt ägare. I övrigt är transaktionsaktiviteten låg i både Baltikum och Polen. Många investerare har intagit en avvaktande inställning på grund av prisosäkerheten och få fastighetsägare har hittills varit tvungna att sälja, eftersom skuldsättningen i sektorn i hög grad är bankbaserad, till skillnad från andra marknader såsom till exempel Sverige. Sedan föregående kvartal bedöms direktavkastnings- kraven för högkvalitativa kontor i centrala lägen vara oförändrade i Poznan, men ha stigit i både Riga och Vilnius, enligt Colliers. Generellt har direktavkastningskraven justerats snabbare i Polen, på grund av högre likviditet och visibilitet, än i Baltikum. HYRESNIVÅ PREMIUMKONTOR DIREKTAVKASTNING SKRAV PREMIUMKONTOR 1 Källa: Colliers, JLL, Newsec 1 Data avseende andra kvartalet finns inte tillgänglig vid tidpunkten för avgivande av denna rapport. Indikationen är dock att direktavkastningskravet för premium- kontor stiger i Q2 2023 i Vilnius och Riga, och är oförändrad i Poznan. 0 2 4 6 8 10 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 Q1 2023 % Riga Vilnius Poznan 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 Q2 2023 Hyresnivå EUR/kvm/mån Poznan Riga Vilnius ===== SIDA 6 ===== Q2 EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023 6 Januari-juni 2023 Eastnine levererar det högsta driftnettot någonsin, både för perioden och för ett enskilt kvartal. Ökade räntekostnader håller tillbaka förvaltningsresultatet, som trots det uppgår till rekordhöga 0,39 EUR per aktie. Negativa orealiserade värdeförändringar i fastighets- portföljen samt för övriga investeringar, ger dock ett negativt resultat för perioden. Hyresintäkter Hyresintäkterna ökade med 34 procent under perioden till 18 143 TEUR (13 576), till följd av ett större fastighetsbestånd, förbättrad uthyrningsgrad och högre genomsnittshyra. Hyresintäkter i en jämförbar portfölj ökade med 12 procent. Den genomsnittliga hyresnivån har ökat med 10 EUR per kvm till 193 EUR per kvm och år under det första halvåret 2023. Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna har minskat med 21 procent till -1 213 TEUR (-1 527). Fastighetskostnaderna har minskat, trots större fastighetsbestånd, framför allt på grund av högre genomsnittlig uthyrningsgrad. En stor andel av kostnaderna för fastighetsdriften debiteras hyresgästerna i enlighet med hyresavtalen. Endast fastighetskostnader som ej faktureras hyresgästerna ingår i Bolagets fastighetskostnader. Det innebär att redovisade fastighetskostnader bland annat påverkas av förändrad vakansgrad. Driftnetto och förvaltningsresultat Driftnettot ökade med 41 procent till 16 930 TEUR (12 049) och överskottsgraden uppgick till 93 procent (89). Ökningen i driftnettot är främst hänförlig till högre hyresintäkter. Centrala administrationskostnader uppgick till -1 924 TEUR (-2 094), bland annat på grund av lägre personal- kostnader. Räntekostnaderna har ökat till -6 185 TEUR (-3 976) på grund av upptagande av nya lån i samband med förvärv samt stigande räntenivå. Förvaltningsresultatet ökade med 49 procent till 8 651 TEUR (5 810), motsvarande 0,39 EUR (0,26) per aktie. Ökningen av förvaltningsresultatet förklaras främst av högre driftnetto, samtidigt som ökade räntekostnader haft en negativ inverkan på resultatet. Förvaltningsresultatet för andra kvartalet var lägre än för det första, främst beroende på högre räntekostnader. Resultat Orealiserade värdeförändringar uppgick till -57 171 TEUR (33 457), varav fastigheter var -24 702 TEUR (10 002), övriga investeringar -31 296 TEUR (18 412) och derivat uppgick till -1 173 TEUR (5 043). Realiserade värdeförändringar samt utdelningar uppgick till 338 TEUR (6 552). I posten ingår utdelning från MFG, kostnader för avyttring av MFG samt betalning från East Capital Baltic Property Fund II, för mer information se s. 14. Periodens resultat uppgick till -46 576 TEUR (43 311) och periodens totalresultat till -46 244 TEUR (43 311). Segmentsrapportering Fastigheter i Litauen genererade ett förvaltningsresultat om 8 606 TEUR (7 558) och ett resultat för perioden om -8 679 TEUR (20 164). För Fastigheter i Lettland uppgick förvaltningsresultatet till 901 TEUR (865) och periodens resultat till -3 375 TEUR (629). Fastigheter i Polen genererade ett förvaltningsresultat om 2 767 TEUR (710) och periodens resultat var 60 TEUR (876). För segmentet Övriga investeringar uppgick periodens resultat till -30 958 TEUR (24 964), varav orealiserade värdeförändringar uppgick till -31 296 TEUR (18 412) och realiserade värdeförändringar och erhållna utdelningar till 338 TEUR (6 552). Ej allokerade centrala administrationskostnader, räntekostnader och andra finansiella intäkter och kostnader uppgick till -3 624 TEUR (-3 323). HYRESINTÄKTER OCH FÖRVALTNINGSRESULTAT OREALISERADE VÄRDEFÖRÄNDRINGAR I FASTIGHETER 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 2021 Q3 2021 Q4 2022 Q1 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2023 Q1 2023 Q2 TEUR Hyresintäkter Förvaltningsresultat -20 000 -10 000 0 10 000 20 000 2021 Q3 2021 Q4 2022 Q1 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2023 Q1 2023 Q2 TEUR Orealiserade värdeförändringar i fastigheter ===== SIDA 7 ===== Q2 EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023 7 Resultat och finansiell ställning i sammandrag Sammandrag, TEUR 2023 jan-jun 2022 jan-jun Hyresintäkter 18 143 13 576 Fastighetskostnader -1 213 -1 527 Driftnetto 16 930 12 049 Centrala administrationskostnader -1 924 -2 094 Finansiella intäkter/kostnader -6 356 -4 145 Förvaltningsresultat 8 651 5 810 Orealiserade värdeförändringar -57 171 33 457 Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar 338 6 552 Aktuell/uppskjuten skatt 1 606 -2 508 Periodens resultat -46 576 43 311 Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet 332 0 Periodens totalresultat -46 244 43 311 Sammandrag, TEUR 2023 30 jun 2022 31 dec TILLGÅNGAR Förvaltningsfastigheter 582 482 606 222 Derivatinstrument 9 243 11 022 Övriga tillgångar 8 819 7 055 Likvida medel 29 287 19 820 Värdepappersinnehav som innehas för försäljning 162 059 193 355 SUMMA TILLGÅNGAR 791 890 837 474 EGET KAPITAL & SKULDER Eget kapital 425 649 478 508 Räntebärande skulder 333 065 326 882 Uppskjuten skatteskuld 17 034 18 788 Övriga skulder 16 142 13 296 SUMMA EGET KAPITAL & SKULDER 791 890 837 474 Resultat fördelat per segment i sammandrag TEUR 2023 jan-jun 2022 jan-jun Fastigheter i Litauen Förvaltningsresultat 8 606 7 558 Orealiserade värdeförändringar i fastigheter -17 736 10 681 Orealiserade värdeförändringar i derivat -1 164 4 335 Aktuell/uppskjuten skatt 1 614 -2 410 Resultat Fastigheter i Litauen -8 679 20 164 Fastigheter i Lettland Förvaltningsresultat 901 865 Orealiserade värdeförändringar i fastigheter -4 235 -680 Orealiserade värdeförändringar i derivat -40 444 Aktuell/uppskjuten skatt -1 - Resultat Fastigheter i Lettland -3 375 629 Fastigheter i Polen Förvaltningsresultat 2 767 710 Orealiserade värdeförändringar i fastigheter -2 731 - Orealiserade värdeförändringar i derivat 31 264 Aktuell/uppskjuten skatt -8 -98 Resultat Fastigheter i Polen 60 876 Övriga investeringar Orealiserade värdeförändringar -31 296 18 412 Realiserade värdeförändringar och utdelningar 338 6 552 Resultat Övriga investeringar -30 958 24 964 Ofördelat Central administration och övriga rörelsekostnader -1 924 -2 094 Ej allokerat finansnetto -1 701 -1 229 Resultat Ofördelat -3 624 -3 323 Periodens resultat -46 576 43 311 ===== SIDA 8 ===== Q2 EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023 8 1 Inklusive amortering. 29% 21%20% 10% 6% 14% SEB BerlinHyp Swedbank OP Bank Luminor Obligation 25 50 75 2021 Q3 2021 Q4 2022 Q1 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2023 Q1 2023 Q2 % Nettobelåningsgrad fastigheter Nettobelåningsgrad Soliditet 3,7 136,2 37,2 71,1 84,9 118,8 42,5 56,6 21,9 8,4 84,9 Rörlig 2023 2024 2025 2026 2027 0 35 70 105 140 MEUR Förfall räntebärande skuld inkl. amortering Förfall räntebindning 0,0 0,7 1,4 2,1 2,8 3,5 0 1 2 3 4 5 2021 Q3 2021 Q4 2022 Q1 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2023 Q1 2023 Q2 År% Genomsnittlig räntenivå, % Räntebindning, år Kapitalbindning, år Finansiering Eastnines verksamhet finansieras i huvudsak av eget kapital, banklån samt obligationslån. Eastnine har fastställt risk- begränsande mått för finansieringen som innebär att netto- belåningsgraden för fastigheter inte ska överstiga 60 procent och att soliditeten ska uppgå till minst 35 procent. Netto- belåningsgraden för fastigheter uppgick till 52 procent (51) vid periodens slut. Belåningsgraden har stigit på grund av ökade banklån (netto efter ny kredit och amorteringar) och lägre fastighetsvärde. Soliditeten uppgick till 54 procent (57). Eget kapital uppgick till 425 649 TEUR (478 508) och räntebärande skulder till 333 065 TEUR (326 882), varav obligationen utgjorde 45 000 TEUR (45 000). Grön finansiering utgjorde 62 procent (64) av total räntebärande skuld. Under perioden har nya krediter om 10 519 TEUR upptagits och 56 481 TEUR refinansierats. Dessa krediter löper till oktober 2026. Därefter har Eastnine inga kvarstående låneförfall under 2023. Outnyttjad checkräkningskredit uppgick till 3 000 TEUR (3 000). Genomsnittlig räntenivå uppgick till 4,0 procent (3,4), genomsnittlig räntebindningstid till 1,5 år (1,8) och den genomsnittliga kapitalbindningstiden till 2,4 år (2,3). Samtliga räntebärande skulder, förutom den outnyttjade checkräkningskrediten, löper med rörlig ränta kopplad mot Euribor 3M alternativt 6M. 64 procent (71) av total ränte- bärande skuld har räntesäkrats genom derivat. Under perioden har skulderna amorterats med 4 336 TEUR. Den årliga amorteringstakten enligt avtal uppgick till 7 486 TEUR (8 301) vid periodens slut, motsvarande 2,2 procent (2,5) av räntebärande skuld. Eastnines derivat bestod av 214 302 TEUR (230 679) i ränteswappar. Derivaten värderas till verkligt värde och värdeförändringar redovisas i resultatet, utan påverkan på kassaflödet. Det verkliga värdet på derivaten uppgick till 9 849 TEUR (11 022). Vid löptidens slut är värdet på derivaten alltid noll. NYCKELTAL FÖR OBLIGATION 2023 30 jun Nettobelåningsgrad fastigheter, % 52 Räntetäckningsgrad proforma, ggr 2,35 Skatt Periodens skattekostnad uppgick till 1 606 TEUR (-2 508), varav skatt i Litauen var 1 614 TEUR, i Lettland -1 TEUR samt i Polen -8 TEUR. Aktuell skatt uppgick till -183 TEUR, varav Polen var -182 TEUR och Lettland -1 TEUR. Den uppskjutna skatten är främst hänförlig till skillnaden mellan fastigheternas bokförda och skattemässiga värden samt skattemässiga underskott. Substansvärde och eget kapital per aktie Långsiktigt substansvärde per aktie var 19,5 EUR (21,9) vid periodens slut, motsvarande 230 SEK per aktie (243). Eget kapital per aktie var 19,2 EUR (21,5), motsvarande 226 SEK per aktie (240). Kassaflöde Kassaflöde från löpande verksamhet före förändringar i rörelsekapitalet uppgick till 9 009 TEUR (15 202) under perioden. Förändringar i rörelsekapitalet var -1 747 TEUR (-3 553). Kassaflöde från investeringsverksamheten uppgick till -675 TEUR (-108 781) och från finansieringsverksam- heten till 2 866 TEUR (86 418). Periodens kassaflöde uppgick till 9 452 TEUR (-10 714) och periodens valutakursdifferens till 15 TEUR (34). Likvida medel vid periodens slut var 29 287 TEUR (19 820). NETTOBELÅNINGSGRAD OCH SOLIDITET FÖRDELNING RÄNTEBÄRANDE SKULD FÖRFALLOSTRUKTUR RÄNTEBÄRANDE SKULD 1 & RÄNTA RÄNTENIVÅ SAMT BINDNINGSTID ===== SIDA 9 ===== Q2 EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023 9 Fastighetsbestånd Fastighetsvärdet har under perioden sjunkit till 582 MEUR (606). Den negativa orealiserade värdeförändringen uppgick till nära 25 MEUR, motsvarande -4,1 procent. Värdeförändringen beror framför allt på högre avkastningskrav i värderingarna, vilka i genomsnitt steg med 0,5 procentenheter till 6,1 procent. Fastighetsportfölj Per den sista juni 2023 bestod Eastnines fastighetsportfölj av 13 moderna kontorsfastigheter och en utvecklingsfastighet med ett sammanlagt marknadsvärde om 582 MEUR (606). Fastigheterna är belägna i citylägen i Riga, Poznan och Vilnius med bra kommunikationer och tillgänglighet. Kontorslokaler utgör 96 procent av den uthyrningsbara ytan och resterande 4 procent avser till största delen lokaler för service och handel. Den ekonomiska uthyrningsgraden har under perioden varit oförändrad på 96,3 procent (96,3) och den areamässiga uthyrningsgraden på 96,0 procent (96,0). Hyresvärdet har ökat till 37,8 MEUR (35,7). Överskottsgraden har förbättrats till 93 procent, att jämföra med 91 procent för år 2022. Fastighetsbeståndets genomsnittliga ålder, exklusive byggnader på utvecklingsprojektet Kimmel, var 9,3 år (8,8) vid periodens slut. Litauen I Litauens huvudstad Vilnius är Eastnines moderna och hållbara kontorsfastigheter koncentrerade till tre områden: det centrala affärsdistriktet, vid parlamentskvarteret och i det spännande utvecklingsområdet nära centralstationen. I det centrala affärsdistriktet, som löper längs med gatan Konstitucijos prospektas, beläget norr om floden Neris, återfinns en stor del av Vilnius bestånd av A-klassade kontor. Här finns Eastnines tre S7-fastigheter samt två 3Bures- fastigheter. Vid parlamentskvarteret är Eastnines fastigheter Vertas-1, Vertas-2 samt Uniq belägna. Fastigheten Uptown Park är belägen i ett område med flera nybyggnationer, nära centralstationen och strax utanför Vilnius gamla stadskärna. Vid utgången av andra kvartalet uppgick Eastnines sammanlagda uthyrningsbara yta i Vilnius till drygt 121 200 kvm, motsvarande en marknadsandel om cirka 11 procent av kontorsmarknaden i staden. Hyresvärdet har under perioden ökat till 24,7 MEUR (23,7). Fastighetsvärdet var 386,7 MEUR (403,7) vid periodens slut. Polen I Polens femte största stad, Poznan, återfinns Eastnines kontorsfastighet Nowy Rynek D. Fastigheten ligger centralt i Poznans affärsområde, nära både centralstationen och Gamla stan. Vid utgången av andra kvartalet uppgick Eastnines uthyrningsbara yta i Poznan till cirka 39 300 kvm, vilket bedöms motsvara 6 procents marknadsandel av kontorsmarknaden i staden. Hyresvärdet uppgick till 8,4 MEUR (7,5) och fastighetsvärdet uppgick till 118,2 MEUR (120,9) vid periodens slut. Lettland I Lettlands huvudstad Riga saknas ett tydligt centralt affärsdistrikt och utveckling av moderna kontor sker i ett antal mikrolägen. Eastnines samtliga kontorsfastigheter är belägna centralt i staden, längs en av stadens viktigaste gator Krisjaņa Valdemara iela, samt den intilliggande gatan Zala iela. Fastighetsportföljens totala uthyrningsbara yta uppgick till drygt 22 500 kvm, vilket bedöms motsvara 4 procents marknadsandel av kontorsmarknaden i staden. Hyresvärdet uppgick till 4,7 MEUR (4,5). Fastighetsvärdet inklusive projektfastigheter uppgick, vid periodens slut, till 77,6 MEUR (81,6), varav värdet på projektfastigheter var 12,3 MEUR (12,3). FASTIGHETSBESTÅND PER SEGMENT Uthyrningsbar yta, kvm Segment Kontor Handel och service Övrigt Total yta Varav vakant yta, kvm Ekonomisk uthyrningsgrad, % Fastighets- värde, MEUR Andel av värde, % Litauen 117 380 3 326 506 121 212 4 063 97,1 386,7 67 Polen 38 417 576 265 39 258 - 100,0 118,2 20 Lettland 20 007 2 475 25 22 507 3 319 85,7 77,6 13 Totalt 175 804 6 377 796 182 977 7 382 96,3 582,5 100 ===== SIDA 10 ===== Q2 EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023 10 67% 13% 20% Litauen Lettland Polen 96% 4% <1% Kontor Handel och service Övrigt Fastighetsutveckling Eastnine hade vid periodens slut tre framtida utvecklings- projekt. Projektet The Pine i Riga som planeras att uppföras i direkt anslutning till befintlig byggnad på fastigheten Alojas Biroji, beräknas omfatta cirka 15 600 kvm uthyrbar yta. Projektfastigheten Kimmel, bestående av mark i centrala Riga, bedöms uppgå till cirka 35 000 kvm uthyrningsbar yta. På befintlig mark invid 3Bures-fastigheterna i Vilnius centrala affärsdistrikt planerar Eastnine att uppföra en ny kontorsbyggnad, 3Bures-4. Byggnaden beräknas omfatta cirka 13 200 kvm uthyrningsbar yta. Samtliga projekt har pausats på grund av höga konstruktionskostnader och stor osäkerhet för nyproduktion. Värdeförändringar fastigheter Fastigheternas värde minskade under perioden till 582,5 MEUR (606,2), varav investeringar i befintliga fastigheter tillförde 1,0 MEUR samtidigt som orealiserade värde- förändringar minskade värdet med 24,7 MEUR, mot- svarande -4,1 procent. Både högre marknadshyror och hyresindexering har haft en positiv inverkan på fastighets- värdet, samtidigt som ökat avkastningskrav, till följd av brant stigande räntor, har haft motsatt effekt. Det vägda avkastningskravet har under kvartalet fortsatt att öka till 6,1 procent, jämfört med 5,9 procent i första kvartalet och 5,6 procent vid årsskiftet. Förvärv och investeringar i fastighetsbeståndet Inga förvärv har skett under perioden. Investeringar i befintliga fastigheter har till största del avsett investeringar för befintliga och nya hyresgäster. FASTIGHETSVÄRDETS FÖRÄNDRING, TEUR 2023 jan-jun 2022 jan-dec Fastighetsvärde vid årets början 606 222 469 817 Fastighetsförvärv - 120 906 Investeringar i befintliga fastigheter 962 6 116 Orealiserade värdeförändringar -24 702 9 383 Fastighetsvärde vid periodens/årets slut 582 482 606 222 FASTIGHETS VÄRDE PER SEGMENT LOKALYTA PER KATEGORI Hyresavtal motsvarande cirka 830 kvm har signerats för lokaler i Eastnines fastighet Alojas Biroji i Riga under kvartal två. Den största uthyrningen avser en klinik inom kardiologi som flyttar in i början av nästa år. Därtill har tre mindre butiker; ett bageri, en blomsterhandel samt en butik med service och reparation inom IT, flyttat in under kvartalet. ===== SIDA 11 ===== Q2 EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023 11 30 40 50 60 70 160 320 480 640 2021 Q3 2021 Q4 2022 Q1 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2023 Q1 2023 Q2 %MEUR Fastighetsvärde, MEUR Nettobelåningsgrad fastigheter, % 75 80 85 90 95 100 2021 Q3 2021 Q4 2022 Q1 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2023 Q1 2023 Q2 % Ekonomisk uthyrningsgrad Överskottsgrad Moderna kontor på geografiska fokusområden Kontoret är en del av företagens varumärke och en mötesplats där företag och människors värderingar ska samspela. Till hyresgäster där inomhusmiljö, arbetsklimat, bemötande, serviceutbud och hållbarhet är viktigt erbjuder Eastnine moderna och hållbara lokaler i ett förstklassigt fastighetsbestånd i centrala lägen. Eastnines strategi är att inneha en stor marknadsposition för att kunna erbjuda alternativ till hyresgäster som önskar växa eller minska sina hyrda ytor. Lokalerna utformas efter hyresgästernas behov och identitet och i merparten av fastigheterna finns reception, tillgång till caféer, restauranger, gym, klädvård och parkering för bil och cykel. Att vara hyresgäst hos Eastnine I Baltikum och Polen är merparten av hyresavtalen tids- begränsade, vilket innebär att de upphör om ingen ny överenskommelse sker. En förlängning av hyresavtal kräver därmed en aktiv förhandling från båda parterna. I avtal kan det även förekomma en ensidig rätt för hyresgästen att avbryta avtalet i förtid. Med en lokal närvaro eftersträvar Eastnine långsiktiga och värdeskapande relationer genom samarbete, engagemang och hög servicegrad. Som hyresvärd strävar Eastnine efter att vara lyhörd mot hyresgästerna och inbjuder till kontinuerlig dialog för att diskutera det framtida lokalbehovet. Hyresavtal och årshyror Kontrakterade årshyror uppgick till 36,4 MEUR vid periodens slut, varav kontrakterad årshyra för de tio största hyresgästerna utgjorde 59 procent. Den genomsnittliga åter- stående löptiden för samtliga hyresavtal uppgick till 4,1 år. Vid periodens slut uppgick den genomsnittliga årshyran för lokaler till 193 EUR per kvm. I Litauen var den genom- snittliga årshyran 192 EUR per kvm, i Lettland 184 EUR per kvm och i Polen 201 EUR per kvm. Totala hyresintäkter, för samtliga hyresavtal över hela avtalstiden, uppgick till 147,3 MEUR, varav 33,6 MEUR förfaller år 2027 eller senare. Eastnine tillämpar månadshyra för samtliga kontorslokaler. Som säkerhet erhåller Eastnine, från hyresgästen, normalt 2–3 månadshyror i deposition i samband med tecknande av hyresavtal. Uthyrningar, omförhandlingar och avslut Nettouthyrningen under perioden, dvs. tecknade avtal minus uppsagda avtal, uppgick till -3 701 kvm, motsvarande årshyror om -173 TEUR, varav -3 980 kvm respektive -238 TEUR avser nettouthyrning under andra kvartalet. Den genomsnittliga årshyran för nytecknade avtal under andra kvartalet uppgick till 194 EUR per kvm och omförhandlade hyresavtal har skett till 219 EUR i årshyra per kvm. Av nettouthyrningen kvarstod cirka 1 700 kvm för inflyttning efter periodens utgång, och 8 100 kvm för avflyttning varav 5 300 kvm avser avflytt under fjärde kvartalet. STÖRSTA HYRESGÄSTER Hyresgäst Årshyra, TEUR1 Andel av kontrakterad årshyra, % Kvm Allegro 5 676 16 26 283 Danske Bank 4 973 14 26 588 Telia 3 044 8 15 952 Swedbank 2 033 6 11 266 Vinted 1 878 5 9 605 Rockwool 1 421 4 6 870 Twoday 807 2 3 908 Citco 747 2 3 009 Invalda Technology Group 582 2 3 102 Bentley Systems 484 1 2 802 Totalt 21 645 59 109 384 1 Årshyra avser avtalade intäkter för både lokaler, parkering och övrigt. EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD OCH ÖVERSKOTTSGRAD FASTIGHETSVÄRDE OCH NETTOBELÅNINGSGRAD ===== SIDA 12 ===== Q2 EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023 12 Marknadsvärde fastighetsbeståndet Fastigheterna värderas kvartalsvis, varav extern värdering sker minst en gång under en rullande tolvmånadersperiod av certifierat värderingsinstitut. Marknadsvärdet har minskat till 582,5 MEUR (606,2) vid periodens slut. För mer information om värderingsmodell, antaganden och fastighetsvärden se även Årsredovisning 2022, not 10 (Förvaltningsfastigheter). Värderingsmetod och utförande De externa värderingarna är utförda i enlighet med internationell värderingsstandard (IVS 2020). Vid externvärderingar utförs alltid besiktning av fastigheterna på plats. Externvärderingarna har i andra kvartalet utförts av Colliers International Advisor, Colliers Polen och Newsec. För förvärvade fastigheter bedöms initialt marknads- värdet motsvaras av anskaffningskostnaden. För utvecklingsfastigheter där osäkerhet över totalkostnaden föreligger och där framtida hyresavtal saknas, bedöms verkligt värde motsvaras av nedlagda kostnader om ingen övrig information föreligger vid värderingstidpunkten, som indikerar ett lägre värde. I Baltikum används en värderingsmodell baserad på nuvärdesberäknade kassaflöden under en fem- eller tioårig kalkylperiod med tillägg för nuvärdesberäknat restvärde vid kalkylperiodens slut. Kassaflödesberäkningar med längre kalkylperiod än fem år tillämpas normalt på fastigheter med endast en eller ett fåtal hyresgäster med långa avtalstider där kassaflödet är mer förutsägbart. I Polen har externvärderingen utförts enligt ”hardcore- metoden”, vilket innebär en kapitalisering av nuvarande hyra med tillägg/avdrag för skillnaden mellan marknadshyra och nuvarande hyra. Värderingsantaganden Fastighetsvärderingarna grundar sig, vid värderings- tidpunkten, på bedömningar och antaganden av både observerbara, och icke observerbara, indata. • Observerbara data: Inkluderar bland annat aktuella hyresintäkter, historiska fastighetskostnader och investeringar samt aktuell inflation. • Icke observerbara data: Inkluderar bland annat direkt- avkastningskrav, kalkylränta, framtida inflation, bedömd marknadshyra samt långsiktig vakansgrad. Icke observerbara data i värderingsmodellen Bedömd aktuell marknadshyra i värderingarna uppgick i genomsnitt till 16,0 EUR per kvm och månad (15,5). Den långsiktiga inflationen för marknadshyror har i genomsnitt bedömts till 1,6 procent (2,0). Långsiktig vakansgrad är upptagen till i genomsnitt 4,5 procent (4,5). Det vägda direktavkastningskravet var 6,1 procent (5,6) och den vägda kalkylräntan 7,6 procent (7,6). VÄRDERINGSANTAGANDEN 2023 30 jun 2022 31 dec Genomsnittlig marknadshyra, EUR/kvm/månad 16,0 15,5 Genomsnittliga fastighetsinvesteringar, % av hyresintäkter 3,4 2,8 Investering vid nyuthyrning, EUR/kvm 160-550 160-250 Långsiktig vakansgrad, % 4,5 4,5 Långsiktig inflation marknadshyror, % 1,6 2,0 Vägt direktavkastningskrav, % 6,1 5,6 Vägd kalkylränta, % 7,6 7,6 HYRESVÄRDE OCH EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD Hyresvärde, EUR/kvm/år Ekonomisk uthyrningsgrad, % Lokalyta per kategori Kvm Hyresvärde, MEUR Kontor 175 803 34,1 194 96,7 Handel och service 6 377 1,2 186 91,6 Parkering - 2,2 - 94,2 Övrigt1 797 0,3 120 92,5 Summa 182 977 37,8 194 96,3 1Inkluderar hyresvärde för lagerlokaler och övriga avtalade hyresintäkter utöver hyra för kontor, handel och service samt parkering. ===== SIDA 13 ===== Q2 EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023 13 Aktuell intjäningsförmåga fastigheter För att underlätta bedömningen av Bolagets aktuella ställning presenterar Eastnine aktuell intjäningsförmåga. Intjäningsförmågan är en teoretisk bedömning för att beskriva Bolagets aktuella intjäning per 30 juni 2023. Intjäningsförmåga visar ögonblicksbild Intjäningsförmågan ska ej förväxlas med en prognos för kommande tolv månader, utan är en ögonblicksbild som visar vilket resultat Eastnine kan generera under givna förutsättningar. Den grundar sig på det fastighetsbestånd som föreligger på balansdagen. Intjäningsförmågan omfattar aktuella hyresavtal men innehåller ingen bedömning vad gäller framtida utveckling av hyror, vakansgrad, fastighetskostnader, räntor, värde- förändringar eller andra resultatpåverkande faktorer. Eastnines beräknade intjäningsförmåga baseras på följande antaganden om intäkter och kostnader: • Hyresintäkterna avser kontrakterade intäkter på balansdagen. • Fastighetskostnader och centrala administrationskostnader utgörs av motsvarande för de senaste tolv månaderna på rapportdagen (gäller från andra kvartalet, tidigare en avrundad bedömning baserat på fastighetsinnehav/medarbetare per rapportdagen). • Räntekostnader har beräknats utifrån räntebärande skulder på balansdagen och den genomsnittliga räntenivån. • Andra finansiella intäkter och kostnader har bedömts motsvaras av budget med tillägg för framtida årliga kostnader som tillkommit under perioden. Kommentarer intjäningsförmåga • Hyresvärde och hyresintäkter är i princip oförändrade i jämförelse med första kvartalet. • Vakansvärdet har ökat på grund av sjunkande uthyrningsgrad under kvartalet. • Fastighetskostnader har sjunkit bland annat på grund av lägre el- och värmekostnader samt låga kostnader för reparation och underhåll. • Centrala administrationskostnader har ökat, huvudsakligen beroende på ändrat beräkningsantagande. • Räntekostnader har ökat till följd av nyupptaget lån och högre räntenivå. • Förvaltningsresultatet har minskat, huvudsakligen på grund av ökade räntekostnader. • Den framåtriktade direktavkastningsnivån har stigit, som en effekt av bibehållet driftnetto i kombination med sjunkande fastighetsvärde. Aktuell intjäningsförmåga, TEUR 2023 30 jun 2023 31 mar Förändring, % Hyresvärde 37 807 37 829 0 Avgår vakansvärde -1 383 -1 269 +9 Summa hyresintäkter 36 424 36 560 0 Fastighetskostnader -2 498 -2 900 -14 Driftnetto 33 926 33 660 +1 Centrala administrationskostnader -4 054 -3 800 +7 Räntekostnader -13 331 -12 253 +9 Andra finansiella intäkter och kostnader -311 -260 +20 Förvaltningsresultat 16 230 17 347 -6 Nyckeltal, aktuell intjäningsförmåga 2023 30 jun 2023 31 mar Förändring, enhet Överskottsgrad, % 93 92 +1 Räntetäckningsgrad, ggr 2,2 2,4 -0,2 Skuldkvot, ggr 11,1 10,9 +0,2 Genomsnittlig räntenivå, % 4,0 3,8 +0,2 Framåtriktad direktavkastning, % 5,8 5,7 +0,1 Framåtriktad direktavkastning, exklusive utvecklingsfastigheter, % 6,0 5,8 +0,2 Förvaltningsfastigheter, TEUR 582 482 589 922 -7 440 ===== SIDA 14 ===== Q2 EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023 14 20,5% MFG Övriga investeringar Under första kvartalet sades försäljningsavtalet avseende MFG-innehavet upp. Under andra kvartalet fortsatte försäljningsdiskussionerna med andra potentiella köpare och prisnivån justerades ned till 162 MEUR, vilket också utgör bokfört värde vid slutet av perioden. Eastnine har erhållit 298 TEUR i samband med avvecklingen av East Capital Baltic Property Fund II. Melon Fashion Group MFG är en av de ledande aktörerna i den ryska mode- industrin med en affärsmodell som baseras på inhouse- design med produktion i Asien. Butiksnätverket bestod vid utgången av andra kvartalet av totalt 902 butiker (867), varav 214 (224) utgjordes av franchise. MFG driver varumärkena Befree, Zarina, Love Republic och Sela, riktade till olika målgrupper. Under året kommer bolaget att starta det nya varumärket Idol. Perioden januari-maj 2023 MFG uppvisade en positiv försäljningsutveckling och en förbättrad lönsamhet under perioden januari-maj 2023, där försäljningen ökade med 38 procent till 21,0 miljarder RUB (15,2) baserat på preliminär resultatredovisning. EBITDA ökade med 43 procent till 5,8 miljarder RUB (4,1). EBITDA- marginalen var 27,8 procent (27,0). Försäljning via e-handel uppgick till 32 procent (33) av total försäljning. MFG har fortsatt god likviditet. Diskussioner om försäljning av MFG-innehav Eastnines avtal om försäljning av hela aktieinnehavet i MFG för cirka 193 MEUR som ingicks i oktober 2022, sades upp gemensamt av båda parter i mars 2023. Det tidigare överenskomna försäljningspriset utgjorde Eastnines bokförda värde på innehavet vid slutet av december 2022 samt slutet av första kvartalet 2023. Innehavet i MFG är nu värderat till 162 MEUR, baserat på prisnivån i pågående försäljningsdiskussioner. Gällande nivå har huvudsakligen påverkats av försvagning av rubeln. Eastnine äger cirka 36 procent av MFG och innehavet är obelånat. Orealiserad värdeförändring under perioden uppgick till -31 296 TEUR (18 393). Realiserad värdeförändring under perioden uppgick till 41 TEUR, varav utdelning under perioden har erhållits med 238 TEUR (6 552) och kostnader för avyttringen har belastat värdeförändringen med -197 TEUR. Totalavkastning för innehavet uppgick till -16,2 procent (23,1). East Capital Baltic Property Fund II East Capital Baltic Property Fund II (ECBPF2) är under avveckling efter att samtliga tillgångar i fonden har avyttrats. Eastnine har under perioden erhållit en betalning från ECBPF2 om 298 TEUR. Återstående fondinnehav är värderat till noll. NYCKELTAL EASTNINES INNEHAV I MFG Eastnines innehav i MFG 2023 jan-jun 2022 jan-jun Orealiserad värdeförändring, TEUR -31 296 18 393 Realiserad värdeförändring och utdelning, TEUR 41 6 552 Totalavkastning, % -16,2 20,5 Eastnines innehav i MFG 2023 30 jun 2022 31 dec Eastnines andel, % 36 36 Verkligt värde, Eastnines andel, TEUR 162 059 193 355 Andel av Eastnines tillgångar, % 20,5 23,1 MFG-INNEHAVETS ANDEL AV EASTNINES TILLGÅNGAR RUBELKURS 60 70 80 90 100 110 2022-12-31 2023-03-31 2023-06-30 RUB/EUR ===== SIDA 15 ===== Q2 EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023 15 Övrig info och redovisningsprinciper Allmän information Eastnine AB (publ), organisationsnummer 556693-7404, är ett svenskt aktiebolag, noterat på Nasdaq Stockholm, med registrerat säte i Stockholm. Koncernens fastighets- verksamhet förvaltas av helägda dotterbolag i Eastnine- koncernens respektive verksamhetsland. Vid periodens slut hade Eastnine-koncernen 23 heltidsanställda, varav nio var anställda på huvudkontoret i Stockholm, nio i Vilnius och fem i Riga. Bolagets och koncernens delårsrapport omfattar perioden januari-juni 2023. Alla belopp är i tusental euro om inget annat anges. Avrundningsdifferenser kan förekomma. Risker och osäkerhetsfaktorer De huvudsakliga riskerna i Eastnines verksamhet är kommersiella risker i form av förändringar i hyresnivåer, vakanser, räntor samt förändringar i företagsklimatet och valutakurser på de marknader där Eastnine bedriver verksamhet. Även omvärldsrisker såsom förändringar i konjunkturläget, lokal-, politik- och planrisk samt risken för värdeförändringar på både fastigheter som icke fastighetsrelaterade innehav kan påverka Eastnines verksamhet. Hög inflation har höjt finansieringskostnaderna och därmed påverkat lönsamheten negativt. Allmänt försvagade ekonomiska utsikter, med ökad risk för lågkonjunktur kan ge effekter på hyresgästers betalningsförmåga och efterfrågan på kontor. Det finns risk för negativa värdeförändringar för förvaltningsfastigheter, vilka redovisas i resultaträkningen. Data och bedömningar kan vara felaktiga och förut- sättningar kan ändras med värdeförändringar som följd. Innehavet i MFG innebär exponering mot Ryssland. Att risken i ryska placeringar är betydande har visat sig efter Rysslands invasion av Ukraina. För mer information se s. 14. En redogörelse för Eastnines största risker finns i Bolagets årsredovisning för 2022 på s. 54–60. Aktuell marknadsanalys tillhandahålls i avsnittet Marknad på s. 5. Moderbolaget Periodens resultat uppgick till -28 212 TEUR (24 677). Resultatet inkluderar orealiserad värdeförändring hänförlig till MFG om -31 296 TEUR (18 393). För moderbolagets resultat- och balansräkning, se s. 25. Utdelning Årsstämman 2023 som hölls den 3 maj fastställde en utdelning om 3,40 SEK/aktie (3,00) att utbetalas kvartalsvis vid fyra tillfällen om vardera 0,85 SEK/aktie. Utdelningen utgör 51 procent av förvaltningsresultatet efter aktuell skatt, beräknat på valutakurs vid årsskiftet. Första utbetalningen ägde rum i maj 2023. Utfall i incitamentsprogrammet LTIP 2020 Eastnines årsstämma 2020 beslutade om införande av ett långsiktigt incitamentsprogram för anställda i bolaget (LTIP 2020). Programmets löptid var drygt tre år. Vid löptidens slut var den sammanlagda uppfyllnadsgraden för villkoren 59,1 procent. Styrelsen kommer att besluta om slutlig tilldelning till deltagarna snarast möjligt, dock senast 45 dagar efter offentliggörandet av Eastnines delårsrapport för perioden januari-juni 2023. Deltagarna kan maximalt tilldelas 23 262 aktier. Eastnine placerar sig på första plats på den gröna listan när stiftelsen Allbright redovisar sin årliga jämställdhetsgranskning omfattande 361 bolag på Stockholmsbörsen. Eastnine har 50/50 procent kvinnor och män i såväl ledning som styrelse. ===== SIDA 16 ===== Q2 EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023 16 Hållbarhet Eastnine driver ett aktivt hållbarhetsarbete. Eastnines målsättning är att 100 procent av certifieringsbar yta ska vara certifierad med minst LEED Gold eller BREEAM Excellent. Nedan redogörs för hållbarhetsupplysningar för perioden. En mer detaljerad beskrivning om Bolagets huvudsakliga frågor, hållbarhetsmål, GRI-indikatorer, finns i årsredovisning 2022. Hållbarhetsupplysningar under perioden: • I årets granskning, om hur det står till med jämställdheten i ledning och styrelse i Sveriges 361 börsbolag, som genomförs av stiftelsen Allbright, rankas Eastnine etta på den gröna listan. Med 50/50 procents fördelning av män och kvinnor i såväl styrelse som ledning är Eastnine därmed Sveriges mest jämställda börsbolag. • Eastnines polska fastighet Nowy Rynek D erhöll under det andra kvartalet WELL Gold, en certifiering som adresserar hälsa och välbefinnande för de hyresgäster som arbetar i byggnaden. Certifieringen kompletterar redan existerande WELL Health and Safety-certifiering. • Fastigheten Zala 1 i Riga erhöll under första kvartalet förnyad LEED Platinum-certifiering för befintlig byggnad, vilket var samma höga certifieringsnivå som tidigare. • Vid periodens slut var 94 procent (94) av fastighetsytan miljöcertifierad 1 med minst LEED Gold eller BREEAM Excellent. Pågående certifieringar uppgick vid periodens slut till 6 procent av fastighetsytan. • Andelen gröna hyresavtal uppgår till 68 procent (68). • Grön finansiering utgör 62 procent (64) av räntebärande skulder. Redovisningsprinciper Redovisningen har upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards (”IFRS”) som utfärdats av International Accounting Standards Board (”IASB”) i den lydelse som godkänts av EU-kommissionen för tillämpning inom Europeiska unionen. Vidare har Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 (kompletterande redovisningsregler för koncerner) tillämpats. Redovisnings- principerna har tillämpats konsekvent för alla perioder som de finansiella rapporterna avser, om inget annat anges. Delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering samt Årsredovisningslagen (ÅRL). Tillämpade redovisningsprinciper och beräkningsmetoder är i allt väsentligt oförändrade jämfört med de som tillämpades i årsredovisningen för år 2022. Delårsrapporten ska läsas tillsammans med årsredovis- ningen. Nya och reviderade IFRS-standarder samt tolkningsuttalanden från IFRS Interpretations Committee, bedöms för närvarande inte påverka Eastnines resultat eller finansiella ställning i väsentlig omfattning. Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter har initialt värderats till anskaff- ningsvärde och därefter till verkligt värde i enlighet med IAS 40. Värdering av koncernens förvaltningsfastigheter har skett i enlighet med nivå 3 i IFRS 13. Värdepappersinnehav som innehas för försäljning Innehavet i MFG är värderat till cirka 162 MEUR vid utgången av juni 2023. Värderingen, som baseras på prisnivån i pågående försäljningsdiskussioner, har påverkats av försvagning av rubeln. Räntebärande skulder Eastnines skulder till kreditinstitut och obligations- innehavare har värderats till upplupet anskaffningsvärde. Derivat Derivat har värderats till verkligt värde i enlighet med nivå 2 i IFRS 13. Moderbolagets redovisningsprinciper Moderbolaget har upprättat sin redovisning enligt RFR 2, Redovisning för juridiska personer samt Årsredovisnings- lagen och tillämpar samma redovisningsprinciper, beräkningsmetoder och värderingsmetoder som i den senaste årsredovisningen. Segmentsrapportering Eastnine klassificerar sina olika segment utifrån geografi samt karaktären på investeringarna. Bolagets ledande befattningshavare och styrelse följer upp innehaven på följande segment: Fastigheter i Litauen, Fastigheter i Lettland, Fastigheter i Polen samt Övriga investeringar. Närstående Eastnine AB har närståendeförhållande med sina dotterföretag, se även not 29 i Årsredovisningen 2022, samt med styrelseledamöter och anställda. Eastnines företags- ledning, styrelseledamöter och deras nära familje- medlemmar samt närstående företag kontrollerade, vid periodens slut, 30 procent (30) av rösterna i Bolaget. Viktiga händelser efter periodens slut Inga väsentliga händelser har skett efter periodens slut. 1 Miljöcertifierad fastighetsyta avser yta som är certifierad med minst LEED Gold eller BREEAM Excellent, i förhållande till total yta, exklusive fastigheten Kimmel som väntas bli föremål för omfattande projektutveckling. ===== SIDA 17 ===== Q2 EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023 17 Styrelsens och vd:s intygande Styrelsen och den verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt över utvecklingen av moderbolaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och koncernen står inför. Denna rapport har inte varit föremål för granskning av Bolagets revisor. Stockholm den 7 juli 2023 Liselotte Hjorth Christian Hermelin Peter Elam Håkansson Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot Hanna Loikkanen Ylva Sarby Westman Peter Wågström Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Kestutis Sasnauskas Vd ===== SIDA 18 ===== Q2 EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023 18 Aktien Sedan årsskiftet har Eastnines börskurs fallit med 8 procent. Sektorindex OMX Stockholm Real Estate GI sjönk 12 procent under samma period. Det långsiktiga substansvärdet per aktie har sjunkit sedan årsskiftet och uppgick till 230 SEK vid periodens slut. Kursutveckling och omsättning Eastnines börskurs stod i 111,4 SEK (120,8) vid utgången av andra kvartalet, en nedgång med 8 procent sedan årsskiftet. Den högsta stängningskursen uppmättes den 13 februari med 131,4 SEK och den lägsta stängningskursen på 93,4 SEK noterades den 28 mars. Bolagets börsvärde uppgick vid utgången av juni till 2,5 miljarder SEK (2,7). Den genomsnittliga dagsomsättningen på Nasdaq uppgick till 7 134 aktier (13 352) under perioden januari-juni. Free float1 uppgick per sista maj till 44,9 procent (44,8). Substansvärde Det långsiktiga substansvärdet per aktie har sjunkit något under första halvåret och uppgår vid periodens slut till 230 SEK (243) respektive 19,5 EUR (21,9). Eget kapital per aktie har sjunkit till 226 SEK (240) respektive 19,2 EUR (21,5). Orealiserad värdeförändring avseende fastigheter samt övriga investeringar minskade, och förvaltningsresultatet ökade, substansvärdet per aktie under perioden. Den långsiktiga substansrabatten har ökat under perioden och uppgick per den sista juni till 52 procent (50). AKTIEKURS OCH SUBSTANSVÄRDE NYCKELTAL AKTIEKURS Data per aktie 2023 30 jun 2022 31 dec Eget kapital, EUR 19,2 21,5 Långsiktigt substansvärde, EUR 19,5 21,9 Aktiekurs, EUR 9,5 10,9 Eget kapital, SEK 226 240 Långsiktigt substansvärde, SEK 230 243 Aktiekurs, SEK 111,4 120,8 1 Free float är baserat på definition och metodologi enligt Holdings Free Float. Källa: Modular Finance. -60 -30 0 30 60 0 65 130 195 260 2018 2019 2020 2021 2022 Q1 2023 Q2 2023 %SEK Rabatt/premium, % Långsiktigt substansvärde, SEK Aktiekurs, SEK 80 90 100 110 120 130 140 150 160 2022-12-31 2023-01-31 2023-02-28 2023-03-31 2023-04-30 2023-05-31 2023-06-30 SEK Eastnine (utdelningsjusterad) OMX Stockholm Real Estate GI ===== SIDA 19 ===== Q2 EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023 19 Antal aktier Eastnines aktie är noterad på Nasdaq Stockholm Mid Cap, sektor Real Estate. Det totala antalet aktier i Eastnine AB (publ) uppgick till 22 370 261 vid periodens slut. Justerat för återköpta aktier i eget förvar, uppgick antalet aktier till 22 207 746. Andelen aktier i svensk ägo uppgick per den sista maj till 80,5 procent (80,0). Antalet kända aktieägare var per den sista maj 5 512 (5 662). Tre ägare, Peter Elam Håkansson, Bonnier Fastigheter Invest och Arbona, hade vardera minst tio procent av totalt antal aktier i Bolaget. Enligt press- meddelande, från Bonnier Fastigheter den 27 juni 2023, har Bonnier Fastigheter Invest AB träffat en överenskommelse om att förvärva ytterligare 778 096 aktier i Eastnine, motsvarande 3,48 procent av totalt antal aktier. Efter förvärvet innehar Bonnier Fastigheter Invest AB 17,2 procent av aktierna i Eastnine. Återköp Per 30 juni 2023 hade Bolaget 162 515 återköpta aktier i eget förvar, motsvarande cirka 0,7 procent av totalt antal aktier. Återköpta aktier kan komma att användas till Eastnines långsiktiga incitamentsprogram (LTIP). Utspädnings- effekten, av återköpta aktier som vid periodens slut bedöms komma att användas till gällande LTIP, redovisas för nyckeltalet resultat per aktie. Vid årsstämman 2023 erhöll styrelsen nytt mandat att besluta om återköp av egna aktier, med begränsningen att Bolagets innehav av egna aktier vid var tid inte får överstiga 10 procent av samtliga aktier i Bolaget. Utdelning Årsstämman 2023 beslutade om en utdelning på 3,40 SEK/aktie (3,00) att utbetalas kvartalsvis vid fyra tillfällen om vardera 0,85 SEK/aktie. Utdelningen utgör 51 procent av förvaltningsresultatet efter aktuell skatt, beräknat på valutakurs vid årsskiftet. Första utbetalningen ägde rum i maj 2023. STÖRSTA AKTIEÄGARE PER 31 MAJ 2023 Aktieägare Antal aktier % Förändring 2023 %-enheter Peter Elam Håkansson1 5 790 370 25,9% 0,0 Bonnier Fastigheter Invest AB2 3 060 450 13,7% 0,0 Arbona AB (publ) 2 240 328 10,0% 0,0 Kestutis Sasnauskas1 962 110 4,3% 0,0 Patrik Brummer1 832 930 3,7% 0,0 Lazard Asset Management 778 096 3,5% -1,5 Avanza Pension 529 176 2,4% 0,0 Karine Hirn1 411 288 1,8% 0,0 Nordnet Pensionsförsäkring 404 012 1,8% 0,0 Dimensional Fund Advisors 338 261 1,5% 0,0 Staffan Malmer 261 149 1,2% +0,1 CARN Capital 253 183 1,1% 0,0 Gustaf Hermelin 208 000 0,9% 0,0 Albin Rosengren 204 348 0,9% 0,0 Jacob Grapengiesser 167 861 0,8% 0,0 15 största 16 441 562 73,5% -1,3 Eastnine AB (återköpta aktier) 162 515 0,7% 0,0 Övriga 5 766 184 25,8% +1,3 Totalt 22 370 261 100,0% 0,0 1 Privat och via bolag. Källa: Modular Finance. 2 Enligt pressmeddelande den 27 juni 2023 har Bonnier Fastigheter Invest AB träffat en överenskommelse om att förvärva 778 096 aktier i Eastnine, motsvarande 3,48 procent av totalt antal aktier. Efter förvärvet innehar Bonnier Fastigheter Invest AB 17,2 procent av aktierna i Eastnine. ===== SIDA 20 ===== Q2 EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023 20 Finansiella rapporter i sammandrag Eastnines S7-fastigheter i Vilnius centrala affärsdistrikt. ===== SIDA 21 ===== EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023 21 KONCERNENS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT 2023 2022 2023 2022 2022 2022/2023 TEUR jan-jun jan-jun apr-jun apr-jun jan-dec jul-jun Hyresintäkter 18 143 13 576 9 092 7 350 30 299 34 866 Fastighetskostnader -1 213 -1 527 -537 -797 -2 812 -2 498 Driftnetto 16 930 12 049 8 555 6 553 27 487 32 368 Centrala administrationskostnader -1 924 -2 094 -1 015 -1 075 -4 224 -4 054 Räntekostnader -6 185 -3 976 -3 290 -2 229 -9 374 -11 583 Andra finansiella intäkter och kostnader -171 -170 -148 -118 -476 -477 Förvaltningsresultat 8 651 5 810 4 102 3 131 13 413 16 253 Orealiserade värdeförändringar i fastigheter -24 702 10 002 -7 891 10 031 9 383 -25 321 Orealiserade värdeförändringar i investeringar -31 296 18 412 -31 296 62 756 70 789 21 081 Orealiserade värdeförändringar i derivat -1 173 5 043 131 2 757 12 417 6 201 Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar 338 6 552 -106 92 7 075 861 Resultat före skatt -48 182 45 819 -35 060 78 766 113 076 19 075 Aktuell skatt -183 -48 -93 -48 -209 -344 Uppskjuten skatt 1 789 -2 461 285 -2 114 -4 307 -58 Periodens/årets resultat1 -46 576 43 311 -34 867 76 603 108 560 18 674 Övrigt totalresultat – poster som kan komma att återföras till resultatet: Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet 332 0 110 0 147 479 Periodens/årets totalresultat1 -46 244 43 311 -34 757 76 603 108 707 19 152 Antal utgivna aktier, justerat för återköpta aktier, tusental 22 208 22 208 22 208 22 208 22 208 22 208 Vägt genomsnittligt antal aktier före utspädning, tusental 22 208 22 208 22 208 22 208 22 208 22 208 Vägt genomsnittligt antal aktier efter utspädning, tusental 22 236 22 208 22 236 22 208 22 226 22 236 Resultat per aktie före utspädning, EUR -2,10 1,95 -1,57 3,45 4,89 0,84 Resultat per aktie efter utspädning, EUR -2,10 1,95 -1,57 3,45 4,88 0,84 KONCERNENS RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING I SAMMANDRAG 2023 2022 2022 TEUR 30 jun 31 dec 30 jun TILLGÅNGAR Förvaltningsfastigheter 582 482 606 222 604 640 Nyttjanderättstillgång, leasingavtal 2 178 2 234 2 285 Derivatinstrument 9 243 10 037 3 648 Långfristiga värdepappersinnehav - - 140 222 Övriga anläggningstillgångar 155 263 321 Summa anläggningstillgångar 594 058 618 756 751 117 Kortfristiga värdepappersinnehav - - 2 984 Övriga omsättningstillgångar 6 485 5 543 5 102 Likvida medel 29 287 19 820 18 521 Värdepappersinnehav som innehas för försäljning 162 059 193 355 - Summa omsättningstillgångar 197 832 218 718 26 607 SUMMA TILLGÅNGAR 791 890 837 474 777 724 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 425 649 478 508 412 965 Räntebärande skulder 325 580 263 552 322 631 Uppskjuten skatteskuld 17 034 18 788 16 925 Leasingskuld 2 160 2 216 2 266 Övriga långfristiga skulder 3 036 3 037 4 675 Summa långfristiga skulder 347 810 287 594 346 497 Räntebärande skulder 7 486 63 330 8 149 Övriga kortfristiga skulder 10 946 8 043 10 114 Summa kortfristiga skulder 18 432 71 373 18 262 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 791 890 837 474 777 724 1 Periodens/årets totalresultat är i sin helhet hänförligt till moderföretagets aktieägare. ===== SIDA 22 ===== EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023 22 KONCERNENS RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL TEUR Aktie- kapital Övrigt tillskjutet kapital Reserv omräknings- differenser Balanserad vinst eller förlust Summa eget kapital Ingående eget kapital 1 januari 2022 3 660 251 567 - 120 766 375 994 Resultat 1 januari-30 juni - - - 43 311 43 311 Övrigt totalresultat 1 januari-30 juni - - 0 - 0 Utdelning till aktieägarna - -6 377 - - -6 377 Långsiktiga incitamentsprogram - 38 - - 38 Utgående eget kapital 30 juni 2022 3 660 245 228 0 164 077 412 965 Resultat 1 juli-31 december - - - 65 249 65 249 Övrigt totalresultat 1 juli-31 december - - 147 - 147 Långsiktiga incitamentsprogram - 147 - - 147 Utgående eget kapital 31 december 2022 3 660 245 375 147 229 326 478 508 Resultat 1 januari-30 juni - - - -46 576 -46 576 Övrigt totalresultat 1 januari-30 juni - - 332 - 332 Utdelning till aktieägarna - -6 668 - - -6 668 Långsiktiga incitamentsprogram - 53 - - 53 Utgående eget kapital 30 juni 2023 3 660 238 759 479 182 751 425 649 KONCERNENS RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN 2023 2022 2023 2022 2022 2022/2023 TEUR jan-jun jan-jun apr-jun apr-jun jan-dec jul-jun Den löpande verksamheten Resultat före skatt -48 182 45 819 -35 060 78 766 113 076 19 075 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 57 373 -30 569 39 256 -72 703 -92 608 -4 667 Betald inkomstskatt -183 -48 -93 -48 -209 -344 Kassaflöde från löpande verksamhet före förändringar i rörelsekapitalet 9 009 15 202 4 104 6 015 20 259 14 065 Förändringar i kassaflöde från rörelsekapitalet Ökning (-)/minskning(+) rörelsefordringar -1 848 5 850 -1 101 -1 382 6 423 -1 275 Ökning (+)/minskning(-) rörelseskulder 101 -9 403 1 159 232 -7 132 2 372 Kassaflöde från den löpande verksamheten 7 262 11 649 4 162 4 865 19 550 15 162 Investeringsverksamheten Investeringar i befintliga fastigheter -962 -3 916 -451 -2 504 -6 116 -3 162 Förvärv av fastigheter - -120 906 - -120 906 -120 906 - Förvärv av inventarier -11 -22 - - -34 -23 Försäljning av övriga finansiella tillgångar 298 16 063 - 1 188 18 792 3 027 Kassaflöde från investeringsverksamheten -675 -108 781 -451 -122 222 -108 264 -158 Finansieringsverksamheten Upptagna lån 10 519 93 340 10 519 72 000 93 340 - Amortering av lån -4 336 -3 644 -2 008 -2 016 -7 542 -8 234 Amortering av leasingskuld -56 -54 -28 -27 -104 -106 Utdelning till aktieägarna -3 261 -3 224 -1 667 -1 594 -6 413 -6 450 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 2 866 86 418 6 816 68 363 79 281 -4 271 Periodens/årets kassaflöde 9 452 -10 714 10 527 -48 994 -9 434 10 733 Likvida medel, ingående balans 19 820 29 201 18 739 67 505 29 201 18 521 Valutakursdifferenser i likvida medel 15 34 21 10 53 34 Likvida medel, utgående balans 29 287 18 521 29 287 18 521 19 820 29 287 NYCKELTAL 2023 2022 2023 2022 2022 2022/2023 jan-jun jan-jun apr-jun apr-jun jan-dec jul-jun Överskottsgrad, % 93 89 94 89 91 93 Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 2,5 2,2 2,4 2,4 2,4 Avkastning på eget kapital, % -20,5 22,0 -31,1 81,1 25,4 4,6 Kassaflöde per aktie från den löpande verksamheten, EUR 0,33 0,52 0,19 0,22 0,88 0,68 Kassaflöde per aktie, EUR 0,43 -0,48 0,47 -2,21 -0,42 0,48 Förvaltningsresultat per aktie, EUR 0,39 0,26 0,18 0,14 0,60 0,73 Resultat per aktie före utspädning, EUR -2,10 1,95 -1,57 3,45 4,89 0,84 Resultat per aktie efter utspädning, EUR -2,10 1,95 -1,57 3,45 4,88 0,84 ===== SIDA 23 ===== EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023 23 SEGMENTSRAPPORTERING TEUR 1 jan–30 jun 2023 Hyresintäkter 11 914 2 013 4 216 - - 18 143 Fastighetskostnader -702 -454 -56 - - -1 213 Driftnetto 11 212 1 559 4 160 - - 16 930 Centrala administrationskostnader - - - - -1 924 -1 924 Räntekostnader -2 593 -658 -1 229 - -1 706 -6 185 Andra finansiella intäkter och kostnader -13 - -163 - 5 -171 Förvaltningsresultat 8 606 901 2 767 - -3 624 8 651 Orealiserade värdeförändringar i fastigheter -17 736 -4 235 -2 731 - - -24 702 Orealiserade värdeförändringar i investeringar - - - -31 296 - -31 296 Orealiserade värdeförändringar i derivat -1 164 -40 31 - - -1 173 Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar - - - 338 - 338 Resultat före skatt -10 293 -3 375 68 -30 958 -3 624 -48 182 Aktuell/uppskjuten skatt 1 614 -1 -8 - - 1 606 Periodens resultat -8 679 -3 375 60 -30 958 -3 624 -46 576 Förvaltningsfastigheter 386 687 77 615 118 180 - - 582 482 varav periodens investeringar/förvärv 720 236 5 - - 962 Värdepappersinnehav som innehas för försäljning - - - 162 059 - 162 059 Räntebärande skulder 186 138 31 278 70 650 - 45 000 333 065 TEUR 1 jan–30 jun 2022 Hyresintäkter 10 748 1 672 1 156 - - 13 576 Fastighetskostnader -1 054 -443 -29 - - -1 527 Driftnetto 9 694 1 229 1 127 - - 12 049 Centrala administrationskostnader - - - - -2 094 -2 094 Räntekostnader -2 120 -364 -400 - -1 092 -3 976 Andra finansiella intäkter och kostnader -15 - -17 - -137 -170 Förvaltningsresultat 7 558 865 710 - -3 323 5 810 Orealiserade värdeförändringar i fastigheter 10 681 -680 - - - 10 002 Orealiserade värdeförändringar i investeringar - - - 18 412 - 18 412 Orealiserade värdeförändringar i derivat 4 335 444 264 - - 5 043 Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar - - - 6 552 - 6 552 Resultat före skatt 22 575 629 974 24 964 -3 323 45 819 Uppskjuten skatt -2 410 - -98 - - -2 508 Periodens resultat 20 164 629 876 24 964 -3 323 43 311 Förvaltningsfastigheter 403 000 80 735 120 906 - - 604 640 varav periodens investeringar/förvärv 3 184 731 120 906 - - 124 822 Värdepappersinnehav - - - 143 206 - 143 206 Räntebärande skulder 181 786 32 264 71 730 - 45 000 330 780 Eastnine klassificerar sina olika segment utifrån geografi samt karaktären på investeringarna. Segmenten presenteras utifrån företagsledningens perspektiv och är indelade enligt följande: Fastigheter i Litauen, Fastigheter i Lettland, Fastigheter i Polen samt Övriga investeringar. Fastigheter i Lettland Övriga investeringar Fastigheter i Litauen Ofördelat Summa Fastigheter i Polen Ofördelat Fastigheter i Litauen Övriga investeringar Summa Fastigheter i Lettland Fastigheter i Polen ===== SIDA 24 ===== EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023 24 TILLGÅNGAR SOM INNEHAS FÖR FÖRSÄLJNING Övriga investeringar Förändringar i värdepappersinnehav som innehas för försäljning värderade till verkligt värde i nivå 2, TEUR MFG Ingående balans 1 januari 2022 121 830 Orealiserade värdeförändringar via årets resultat 71 525 Utgående balans 31 december 2022 193 355 Orealiserade värdeförändringar via periodens resultat -31 296 Utgående balans 30 juni 2023 162 059 VÄRDERINGSANTAGANDEN 2023 2023 2022 2022 2022 Förvaltningsfastigheter 30 jun 31 mar 31 dec 30 sep 30 jun Vägt direktavkastningskrav, % 6,1 5,9 5,6 5,6 5,6 Genomsnittlig marknadshyra, EUR/kvm/månad 16,0 15,9 15,5 15,4 15,4 Genomsnittlig kalkylränta, % 7,6 7,9 7,6 7,5 7,4 Långsiktig inflation marknadshyror, % 1,6 2,0 2,0 2,0 2,0 Långsiktig vakansgrad, % 4,5 4,5 4,5 4,5 4,5 Segment Melon Fashion Group Övriga investeringar KÄNSLIGHETSANALYS 30 juni 2023 Förvaltningsfastigheter, TEUR Antaganden Marknadshyra, % +/- 5,0 16 037 -15 967 2 343 -2 322 4 138 -4 134 22 518 -22 423 Uhyrningsgrad, %-enhet +/- 1,0 4 898 -4 645 812 -816 - - 5 710 -5 461 Direktavkastningskrav, %-enheter +/- 0,25 -10 847 11 803 -2 031 2 205 -4 805 5 223 -17 683 19 231 MARKNADSRISKER, TEUR Påverkan på 2023 2022 2023 2022 resultat och kapital Förändring, % 30 jun 31 dec 30 jun 31 dec Växelkurs EUR/RUB +/- 10 16 206 - Marknadsränta +/- 50 räntepunkter -602/+602 -488/+488 Växelkurs EUR/PLN +/- 10 5 158 5 507 Marknadsränta +/- 100 räntepunkter -1 204/1 204 -975/+975 TILLGÅNGAR OCH SKULDER I FRÄMMANDE VALUTOR, TEUR 2023 2022 2023 2022 Likvida medel och skulder 30 jun 31 dec 30 jun 31 dec Valuta i SEK 164 83 Innehav i rubel (avser MFG) 162 059 193 355 Valuta i PLN 481 370 Leasingskuld i SEK 239 294 Värderingsmetod Innehavet i MFG är värderat till bedömt försäljningspris. Summa Kassaflöde och intjäning Värdepappersinnehav Tillgångar som innehas för försäljning/värdepappersinnehav Fastigheter i Litauen Fastigheter i Lettland Nedanstående tabell redovisar de värdepappersinnehav som vid periodens slut värderas till verkligt värde i nivå 2. Innehavet i MFG är värderat till bedömt försäljningspris. Fastigheter i Polen ===== SIDA 25 ===== EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023 25 2023 2022 2023 2022 2022 2022/2023 TEUR jan-jun jan-jun apr-jun apr-jun jan-dec jul-jun Övriga intäkter 987 931 494 466 1 933 1 989 Centrala administrationskostnader -1 736 -1 736 -908 -872 -3 542 -3 541 -749 -805 -415 -406 -1 609 -1 552 Erhållna utdelningar från koncernföretag 3 607 - 3 607 - - 3 607 Orealiserade värdeförändringar i investeringar -31 296 18 393 -31 296 62 756 42 509 -7 179 Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar 40 6 552 -106 92 3 266 -3 246 Finansiella intäkter 5 495 1 810 4 557 933 2 477 6 162 Finansiella kostnader -5 310 -1 273 -4 530 -666 -1 340 -5 377 -28 212 24 677 -28 183 62 707 45 304 -7 585 Skatt - - - - - - -28 212 24 677 -28 183 62 707 45 304 -7 585 MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG 2023 2022 2022 TEUR 30 jun 31 dec 30 jun TILLGÅNGAR Nyttjanderättstillgång, leasingavtal 257 312 363 Aktier och andelar i koncernföretag 134 902 138 680 141 628 Långfristigt värdepappersinnehav - - 140 222 Lån till koncernföretag 78 777 78 777 78 877 Kortfristigt värdepappersinnehav 162 059 - - Övriga tillgångar 3 363 1 617 2 471 Likvida medel 9 228 7 620 6 097 SUMMA TILLGÅNGAR 388 587 420 363 369 658 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 336 575 371 402 318 376 Räntebärande skulder 45 000 45 000 45 000 Leasingskuld 239 294 345 Övriga skulder 6 773 3 666 5 937 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 388 587 420 363 369 658 Periodens/årets resultat MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING Resultat före skatt Rörelseresultat ===== SIDA 26 ===== EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023 26 KVARTALSÖVERSIKT RESULTATRÄKNINGAR TEUR Q2 2023 Q1 2023 Q4 2022 Q3 2022 Q2 2022 Q1 2022 Q4 2021 Q3 2021 Hyresintäkter 9 092 9 051 8 495 8 228 7 350 6 226 5 451 5 558 Fastighetskostnader -537 -676 -650 -636 -797 -729 -839 -471 Driftnetto 8 555 8 376 7 845 7 592 6 553 5 497 4 612 5 087 Centrala administrationskostnader -1 015 -908 -1 175 -957 -1 075 -1 019 -1 000 -795 Räntekostnader -3 290 -2 895 -2 893 -2 506 -2 229 -1 746 -1 749 -1 729 Andra finansiella intäkter och kostnader -148 -23 -177 -128 -118 -51 -122 -68 Förvaltningsresultat 4 102 4 549 3 600 4 001 3 131 2 680 1 742 2 496 Orealiserade värdeförändringar: Fastigheter -7 891 -16 811 1 848 -2 467 10 031 -34 13 957 -567 Investeringar -31 296 - -5 730 58 108 62 756 -44 344 31 995 11 050 Derivat 131 -1 304 852 6 521 2 757 2 287 689 300 -106 444 262 260 92 6 461 861 - Resultat före skatt -35 060 -13 122 832 66 423 78 766 -32 950 49 244 13 279 Skatt 192 1 414 -1 109 -897 -2 262 -296 -1 995 13 Periodens resultat -34 867 -11 708 -277 65 526 76 603 -33 246 47 249 13 292 Omräkningsdifferens för utlandsverksamhet 110 222 220 -73 - - - - Periodens totalresultat -34 757 -11 486 -57 65 453 76 603 -33 246 47 249 13 292 BALANSPOSTER I SAMMANDRAG 2023 2023 2022 2022 2022 2022 2021 2021 TEUR 30 jun 31 mar 31 dec 30 sep 30 jun 31 mar 31 dec 30 sep Förvaltningsfastigheter 582 482 589 922 606 222 603 873 604 640 471 196 469 817 415 531 Långfristiga värdepappersinnehav - - - - 140 222 77 467 121 830 114 150 Kortfristiga värdepappersinnehav - - - - 2 984 4 172 19 028 - Övriga tillgångar 18 062 17 482 18 076 18 419 11 356 6 876 12 642 5 352 Likvida medel 29 287 18 739 19 820 20 569 18 521 67 505 29 201 63 575 Värdepappersinnehav som innehas för försäljning 162 059 193 355 193 355 198 586 - - - - SUMMA TILLGÅNGAR 791 890 819 499 837 474 841 447 777 724 627 217 652 518 598 608 Eget kapital 425 649 467 042 478 508 478 564 412 965 342 766 375 994 328 692 Långfristiga räntebärande skulder 325 580 261 847 263 552 320 403 322 631 253 634 234 574 236 201 Kortfristiga räntebärande skulder 7 486 62 707 63 330 8 301 8 149 7 162 6 510 6 510 Övriga skulder 33 176 27 904 32 084 34 179 33 979 23 654 35 441 27 205 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 791 890 819 499 837 474 841 447 777 724 627 217 652 518 598 608 Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar ===== SIDA 27 ===== EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023 27 NYCKELTAL PER KVARTAL FASTIGHETSRELATERADE Q2 2023 Q1 2023 Q4 2022 Q3 2022 Q2 2022 Q1 2022 Q4 2021 Q3 2021 Uthyrningsbar yta, tkvm 183,0 183,0 182,9 182,9 183,0 143,2 143,2 130,5 Antal fastigheter 14 14 14 14 14 13 13 12 Förvaltningsfastigheter, TEUR 582 482 589 922 606 222 603 873 604 640 471 196 469 817 415 531 Överskottsgrad, % 94 93 92 92 89 88 85 92 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96,3 96,6 96,3 94,3 91,5 91,1 90,0 89,6 Genomsnittshyra, EUR/kvm/månad 16,1 16,1 15,3 15,3 15,2 15,2 14,8 15,0 Genomsnittshyra, EUR/kvm/år 193 193 183 183 183 183 178 180 WAULT, år 4,1 4,2 4,4 4,4 4,7 4,1 4,3 3,7 Vägt direktavkastningskrav, fastigheter, % 6,1 5,9 5,6 5,6 5,6 5,5 5,6 5,8 Miljöcertifierade fastigheter, % av kvm 94 94 94 89 63 81 81 88 FINANSIELLA Q2 2023 Q1 2023 Q4 2022 Q3 2022 Q2 2022 Q1 2022 Q4 2021 Q3 2021 Hyresintäkter, TEUR 9 092 9 051 8 495 8 228 7 350 6 226 5 451 5 558 Driftnetto, TEUR 8 555 8 376 7 845 7 592 6 553 5 497 4 612 5 087 Förvaltningsresultat, TEUR 4 102 4 549 3 600 4 001 3 131 2 680 1 742 2 496 45 41 41 41 44 47 39 46 Nettobelåningsgrad, % 41 39 38 38 42 35 35 34 57 55 54 54 55 55 51 58 Nettobelåningsgrad fastigheter, % 52 52 51 51 52 41 45 43 2,4 2,1 2,3 2,6 2,8 2,5 2,5 2,8 1,5 1,7 1,8 2,0 2,2 1,6 1,5 1,6 Skuldkvot, ggr 11,8 12,4 14,1 16,3 18,5 15,9 15,7 15,2 Soliditet, % 54 57 57 57 53 55 58 55 Räntetäckningsgrad, ggr 2,2 2,6 2,2 2,6 2,4 2,5 2,0 2,4 Genomsnittlig räntenivå, % 4,0 3,8 3,4 3,1 3,0 2,9 2,8 2,8 Avkastning på eget kapital, % -31,1 -9,7 0,0 58,7 81,1 -37,0 53,6 16,5 AKTIERELATERADE Q2 2023 Q1 2023 Q4 2022 Q3 2022 Q2 2022 Q1 2022 Q4 2021 Q3 2021 Eget kapital, TEUR 425 649 467 042 478 508 478 564 412 965 342 766 375 994 328 692 432 834 474 611 486 274 486 055 426 241 356 635 391 853 343 245 Börsvärde, TEUR 209 936 197 122 241 250 178 152 178 326 229 161 341 658 314 569 Börsvärde, TSEK 2 473 943 2 220 775 2 682 696 1 936 515 1 909 866 2 376 229 3 517 707 3 189 465 Antal utgivna aktier vid periodens slut, tusental 22 370 22 370 22 370 22 370 22 370 22 370 22 370 22 370 22 208 22 208 22 208 22 208 22 208 22 208 22 208 22 149 22 208 22 208 22 208 22 208 22 208 22 208 22 169 22 149 0,19 0,14 0,14 0,21 0,22 0,31 0,27 0,13 Kassaflöde per aktie, EUR 0,47 -0,05 -0,03 0,09 -2,21 1,72 -1,55 1,96 0,18 0,20 0,16 0,18 0,14 0,12 0,08 0,11 Resultat per aktie före utspädning, EUR -1,57 -0,53 -0,01 2,95 3,45 -1,50 2,13 0,60 Resultat per aktie efter utspädning, EUR -1,57 -0,53 -0,01 2,95 3,45 -1,50 2,12 0,60 Eget kapital per aktie, EUR 19,2 21,0 21,5 21,5 18,6 15,4 16,9 14,8 Eget kapital per aktie, SEK 226 237 240 234 199 160 174 150 Långsiktigt substansvärde per aktie, EUR 19,5 21,4 21,9 21,9 19,2 16,1 17,6 15,5 Långsiktigt substansvärde per aktie, SEK 230 241 243 238 206 167 182 157 Aktiekurs, EUR 9,5 8,9 10,9 8,0 8,0 10,3 15,4 14,2 Aktiekurs, SEK 111,40 100,00 120,80 87,20 86,00 107,00 158,40 144,00 ÖVRIGT Q2 2023 Q1 2023 Q4 2022 Q3 2022 Q2 2022 Q1 2022 Q4 2021 Q3 2021 EUR/SEK 11,78 11,27 11,12 10,87 10,71 10,37 10,30 10,14 EUR/RUB 97,64 84,42 77,91 59,88 57,24 91,63 85,30 84,35 EUR/PLN 4,43 4,68 4,69 4,87 4,82 - - - Antal utgivna aktier vid periodens slut, justerat för återköpta aktier, tusental Kapitalbindningstid, år Förvaltningsresultat per aktie, EUR Räntebindningstid, år Vägt genomsnittligt antal aktier, justerat för återköpta aktier, tusental Belåningsgrad fastigheter, % Belåningsgrad, % Långsiktigt substansvärde, TEUR Kassaflöde per aktie från den löpande verksamheten, EUR ===== SIDA 28 ===== EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023 28 HÄRLEDNING AV NYCKELTAL Q2 2023 Q1 2023 Q4 2022 Q3 2022 Q2 2022 Q1 2022 Q4 2021 Q3 2021 Hyresintäkter 9 092 9 051 8 495 8 228 7 350 6 226 5 451 5 558 Driftnetto 8 555 8 376 7 845 7 592 6 553 5 497 4 612 5 087 Överskottsgrad, % 94 93 92 92 89 88 85 92 744 541 783 277 799 577 802 458 747 847 552 835 610 675 529 682 Räntebärande skulder 333 065 324 554 326 882 328 705 330 780 260 796 241 084 242 711 Belåningsgrad, % 45 41 41 41 44 47 39 46 744 541 783 277 799 577 802 458 747 847 552 835 610 675 529 682 Räntebärande skulder 333 065 324 554 326 882 328 705 330 780 260 796 241 084 242 711 Likvida medel 29 287 18 739 19 820 20 569 18 521 67 505 29 201 63 575 Nettobelåningsgrad, % 41 39 38 38 42 35 35 34 Förvaltningsfastigheter 582 482 589 922 606 222 603 873 604 640 471 196 469 817 415 531 Räntebärande skulder 333 065 324 554 326 882 328 705 330 780 260 796 241 084 242 711 Belåningsgrad fastigheter, % 57 55 54 54 55 55 51 58 Förvaltningsfastigheter 582 482 589 922 606 222 603 873 604 640 471 196 469 817 415 531 Räntebärande skulder 333 065 324 554 326 882 328 705 330 780 260 796 241 084 242 711 Likvida medel 29 287 18 739 19 820 20 569 18 521 67 505 29 201 63 575 Nettobelåningsgrad fastigheter, % 52 52 51 51 52 41 45 43 Eget kapital 425 649 467 042 478 508 478 564 412 965 342 766 375 994 328 692 Återläggning derivat -9 849 -9 718 -11 022 -10 169 -3 648 -892 1 395 2 084 Återläggning uppskjuten skatt 17 034 17 288 18 788 17 660 16 925 14 760 14 464 12 469 Långsiktigt substansvärde, TEUR 432 834 474 611 486 274 486 055 426 241 356 635 391 853 343 245 Driftnetto 32 368 30 366 27 487 24 253 21 748 20 121 19 237 19 609 Centrala administrationskostnader -4 056 -4 115 -4 226 -4 050 -3 888 -3 749 -3 853 -3 688 Summa 28 312 26 251 23 261 20 203 17 861 16 372 15 384 15 921 Räntebärande skulder 333 065 324 554 326 882 328 705 330 780 260 796 241 084 242 711 Skuldkvot, ggr 11,8 12,4 14,1 16,3 18,5 15,9 15,7 15,2 Förvaltningsresultat 4 102 4 549 3 600 4 001 3 131 2 680 1 742 2 496 Räntekostnader 3 290 2 895 2 893 2 506 2 229 1 746 1 749 1 729 Resultat före räntekostnader 7 392 7 444 6 493 6 506 5 360 4 426 3 490 4 225 Räntetäckningsgrad, ggr 2,2 2,6 2,2 2,6 2,4 2,5 2,0 2,4 -139 029 -45 945 -228 261 812 306 413 -132 983 188 996 53 166 Genomsnittligt eget kapital 446 345 472 775 478 536 445 764 377 866 359 380 352 343 322 020 -31,1 -9,7 0,0 58,7 81,1 -37,0 53,6 16,5 Förvaltningsfastigheter och värdepappersinnehav Periodens resultat, annualiserat Avkastning på eget kapital, % Förvaltningsfastigheter och värdepappersinnehav ===== SIDA 29 ===== Q2 EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023 29 Definitioner och ordlista Eastnine tillämpar ESMA:s riktlinjer om alternativa nyckeltal. Bolaget anser att dessa mått ger värdefull information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering och jämförelse av bolagets finansiella ställning, finansiella resultat och kassaflöden. Dessa finansiella mått och nyckeltal ska ses som ett komplement för mått som definieras enligt IFRS. Nedan nyckeltal är inte definierade enligt IFRS om inte annat anges. FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL Direktavkastning, intjäningsförmåga Driftnetto i förhållande till förvaltningsfastigheternas värde. Direktavkastningskrav, fastigheter Direktavkastningskravet används i värderingarna och avser avkastningskrav vid kalkylperiodens slut. Avkastningskravet baseras på förräntningskrav för liknande objekt med tillägg för fastighetsrelaterad risk såsom geografiskt läge, fastighetens skick och framtida vakansrisk. Genomsnittshyra Kontrakterade hyresintäkter för lokaler i förhållande till uthyrd lokalyta vid periodens slut. Hyresvärde Kontrakterade årshyror som löper vid periodens utgång med tillägg för rabatter samt bedömd marknadshyra för vakanser. Miljöcertifierade fastigheter Andelen miljöcertifierad (minst LEED Gold eller BREEAM Excellent) fastighetsyta i förhållande till total fastighetsyta exklusive fastigheter som väntas bli föremål för omfattande projektutveckling. Triple-net-avtal Hyresavtal där hyresgästen, utöver bashyran, betalar kostnader som belöper på förhyrd yta. Dessa inkluderar bland annat drift- och underhållskostnader, fastighetsskatt, tomträttsavgäld, försäkring och fastighetsskötsel. Uthyrningsbar yta Total yta tillgänglig för uthyrning. Uthyrningsgrad, yta Uthyrd yta i förhållande till uthyrningsbar yta. Uthyrningsgrad, ekonomisk Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till hyresvärdet. Nyckeltalet används för att underlätta bedömningen av hyresintäkter för vakanta ytor och övriga ekonomiska vakanser. Vakansgrad, ekonomisk Årshyra för vakanta ytor vid periodens utgång i förhållande till hyresvärdet vid periodens utgång. Vakansgrad, yta Outhyrd yta i förhållande till uthyrningsbar yta. WAULT Genomsnittlig återstående avtalslängd för hyresavtalen vid periodens slut, viktat efter avtalade hyresintäkter. Nyckeltalet visar viktad tidsrisk för framtida vakanser. Överskottsgrad Periodens driftnetto i förhållande till periodens hyresintäkter. FINANSIELLA NYCKELTAL Avkastning på eget kapital Periodens totalresultat, omräknat till 12 månader, i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Belåningsgrad Räntebärande skulder i förhållande till summan av förvaltningsfastigheter och värdepappersinnehav. Belåningsgrad fastigheter Räntebärande skulder i förhållande till förvaltningsfastigheternas värde. Driftnetto Hyresintäkter minus fastighetskostnader. EBITDA Resultat före räntor, skatt samt avskrivningar på materiella och immateriella tillgångar. Förvaltningsresultat Resultat före värdeförändringar, erhållna utdelningar och skatt. Genomsnittlig räntenivå Genomsnittlig ränta på räntebärande skulder vid periodens slut. Hyresintäkter Debiterade hyror, hyrestillägg och hyresgarantier minus hyresrabatter. Kapitalbindningstid Återstående genomsnittlig löptid för räntebärande skulder vid periodens slut. Nettobelåningsgrad Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel i förhållande till summan av förvaltningsfastigheter och värdepappersinnehav. Nettobelåningsgrad fastigheter Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel i förhållande till förvaltningsfastigheternas värde. ===== SIDA 30 ===== Q2 EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI-JUNI 2023 30 Räntebindningstid Återstående genomsnittlig räntebindningstid för räntebärande skulder vid periodens slut. Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat med återläggning av räntekostnader i förhållande till räntekostnader. Nyckeltalet visar hur väl kassaflödet räcker för att täcka räntekostnaderna. Räntetäckningsgrad proforma EBITDA proforma i förhållande till finansiella intäkter/kostnader proforma. Nyckeltalet rapporteras som covenant till Eastnines obligationsinnehavare. Skuldkvot Räntebärande skulder vid periodens slut i förhållande till driftnettot rullande tolv efter avdrag för centrala administrationskostnader rullande tolv. Soliditet Eget kapital i förhållande till totala tillgångar. AKTIERELATERADE NYCKELTAL Eget kapital per aktie Summa eget kapital i relation till antal utgivna aktier (exklusive återköpta aktier). Förvaltningsresultat per aktie Förvaltningsresultat dividerat med genomsnittligt antal aktier under perioden. Kassaflöde per aktie Periodens kassaflöde dividerat med vägt genomsnittligt antal aktier under perioden. Kassaflöde per aktie från den löpande verksamheten Periodens kassaflöde från den löpande verksamheten dividerat med vägt genomsnittligt antal aktier under perioden. Långsiktigt substansvärde Eget kapital med återläggning av värdet för derivat och uppskjuten skatt enligt balansräkningen. Långsiktigt substansvärde per aktie Långsiktigt substansvärde i relation till antal utgivna aktier (exklusive återköpta aktier). Resultat per aktie (definition enligt IFRS) Periodens resultat hänförligt till moderbolagets ägare i relation till genomsnittligt antal utgivna aktier (exklusive återköpta aktier). ORDLISTA Break-option En option för hyresgästen att avsluta hyresavtalet i förtid. Klausulen kan omfatta en ensidig rätt att frånträda hyresavtalet utan tillkommande hyresbetalningar. Bruttoarea Bruttoarean är summan av alla våningsplans area och begränsas av de omslutande byggnadsdelarnas utsida. Begreppet används till exempel vid fastighetvärderingar. ESG Förkortning för miljö, socialt ansvar och bolagsstyrning. (Environmental, Social and corporate Governance). Fastighet Avser fastighet som innehas med äganderätt eller genom tomträttsavtal. GRESB Förkortning för Global Real Estate Sustainability Benchmark. Gröna hyresavtal Hyresavtal där Eastnine och hyresgästen fastslår att aktivt arbeta för att främja och förbättra fastighetens/lokalens miljöprestanda. Hållbarhetcertifieringssystem BREEAM är en förkortning för Building Research Establishment Environmental Assessment Method. LEED är en förkortning för Leadership in Energy and Environmental Design. Fitwel är ett internationellt system för certifiering av byggnader som främjar människors hälsa och välmående på jobbet. ICT Förkortning för Informations- och kommunikationsteknik (Information and Communication Technology). IFRS Förkortning för International Financial Reporting Standard. IFRS är en internationell redovisningsstandard för upprättande av koncernredovisningar. Nettouthyrning Årliga hyresintäkter från nytecknade minus uppsagda hyresavtal under perioden. Räntederivat Avtal om köp och försäljning av räntor vars pris och villkor påverkas av faktorer såsom tid, inflation och marknad. Derivatavtal ingås normalt för att säkerställa förutsägbara räntenivåer för hela eller delar av de räntebärande lånen. Ränteswap är ett derivat vars värde på förfallodagen är noll och avtalet upphör att gälla utan ytterligare betalningsflöden. Substansrabatt/premie Skillnaden mellan substansvärde och börsvärde. Om börsvärdet är lägre än substansvärdet handlas aktien med en substans- rabatt, om börsvärdet är högre handlas aktien med premie. Verkligt värde Verkligt värde är det pris till vilket en överlåtelse kan ske mellan oberoende och kunniga parter som har ett intresse av att transaktionen genomförs. Det verkliga värdet anses vara lika med anskaffningsvärdet vid anskaffningstillfället och därefter kan det verkliga värdet förändras över tiden. WACC Förkortning för genomsnittlig vägd kapitalkostnad (Weighted Average Cost of Capital). Återköp av egna aktier Förvärv av egna aktier på börsen. Svenska företag kan äga upp till tio procent av utgivna aktier, förutsatt årsstämmans godkännande. ===== SIDA 31 ===== Q2 EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI-JUNI 2023 30 Finansiell kalender Delårsrapport januari-september 2023 26 oktober 2023 Bokslutskommuniké 2023 7 februari 2024 Datum för utbetalning av utdelning till aktieägare: Avstämningsdag för utdelning 22 augusti 2023 Förväntad dag för utbetalning 25 augusti 2023 Avstämningsdag för utdelning 14 november 2023 Förväntad dag för utbetalning 17 november 2023 Avstämningsdag för utdelning 23 januari 2024 Förväntad dag för utbetalning 26 januari 2024 Prenumerera på finansiella rapporter och pressmeddelanden till din e-post via www.eastnine.com eller genom att skicka ett mail till info@eastnine.com. Informationen i denna delårsrapport är sådan information som Eastnine AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om värdepappersmarknaden. Rapporten lämnades, genom angivna kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 7 juli 2023, kl. 07.00 CET. Kontaktinformation Kestutis Sasnauskas, vd, 08-505 977 00 Britt-Marie Nyman, CFO och vice vd, 070-224 29 35 Eastnine AB (publ) Kungsgatan 30, Box 7214 103 88 Stockholm Tel: 08-505 977 00 www.eastnine.com Organisationsnummer: 556693-7404 Solceller försörjer en del av elförbrukningen i Eastnines fastighet 3Bures-3 i Vilnius. Att inhämta energi är även viktigt för kontorsanställda som i anslutning till sina arbetsplatser på 19:e våningen kan ta en rörelsepaus på basketplanen.