===== SIDA 1 ===== Delårsrapport Januari–juni 2024 Förvaltningsresultatet steg med 21 procent under perioden och 26 procent under kvartalet, jämfört med föregående år. Nettouthyrningen är positiv och såväl uthyrningsgrad som överskottsgrad stiger jämfört med senast rapporterade kvartal. Den nyligen förvärvade fastigheten Nowy Rynek E bidrar till resultatet under knappt en månad. Januari–juni 2024 • Hyresintäkterna ökade med en procent och uppgick till 18 409 TEUR (18 143). • Driftnettot ökade med en procent till 17 037 TEUR (16 930), vilket motsvarar en överskottsgrad om 93 procent (93). • Förvaltningsresultatet ökade med 21 procent till 10 493 TEUR (8 651), motsvarande 0,12 EUR per aktie (0,10). Ökningen förklaras främst av ränteintäkter. • Orealiserade värdeförändringar uppgick till -2 387 TEUR (-57 171). Av förändringarna hänförs -3 452 TEUR (-24 702) till fastigheter och 1 065 TEUR (-1 173) till derivat. • Periodens resultat uppgick till 5 347 TEUR (-46 576), motsvarande 0,06 EUR per aktie efter utspädning (-0,52). • Nettouthyrningen uppgick till 263 TEUR (-173). Den ekonomiska uthyrningsgraden var 93,6 procent (93,1). • Fastighetsvärdet var 652 MEUR (574) vid periodens slut. Viktiga händelser under andra kvartalet • Eastnine förvärvade den nybyggda kontorsfastigheten Nowy Rynek E i Poznan, Polen, för 79,3 MEUR. • Nettouthyrningen var positiv under kvartalet och uppgick till 525 TEUR. • Årsstämman 2024 beslutade att öka antalet aktier i Bolaget genom att dela upp varje aktie i fyra aktier (aktiesplit). Efter aktiespliten uppgår totalt antal aktier och röster till 89 481 044. Nyckeltal i urval 2024 jan-jun 2023 jan-jun 2024 apr-jun 2023 apr-jun Hyresintäkter, TEUR 18 409 18 143 9 345 9 092 Förvaltningsresultat, TEUR 10 493 8 651 5 167 4 102 Förvaltningsresultat per aktie, EUR 0,12 0,10 0,06 0,05 Periodens resultat, TEUR 5 347 -46 576 315 -34 867 Resultat per aktie efter utspädning, EUR 0,06 -0,52 0,00 -0,39 Avkastning på eget kapital, % 2,5 -20,5 0,3 -31,1 Räntetäckningsgrad, ggr 2,6 2,4 2,5 2,2 Nyckeltal i urval 2024 30 jun 2023 31 dec Belåningsgrad, % 38 27 Långsiktigt substansvärde per aktie, SEK 52,4 51,7 Aktiekurs, SEK 44,16 43,00 1 EUR = 11,35 SEK den 30 juni 2024 (källa: Reuters). I denna rapport avser jämförelsetalen inom parentes för resultatposter perioden januari–juni 2023 och för balansposter 31 december 2023. Med Bolaget avses Eastnine-koncernen. Historiska aktiedata har i denna rapport omräknats efter genomförd aktiesplit 4:1, i enlighet med IAS 33. ===== SIDA 2 ===== Q1 Eastnine Delårsrapport januari–mars 2024 2 Mötesplatser för kreativa idéer och framgångsrika affärer För oss ska kontoret vara en mötesplats där idéer kan flöda, människor mötas och framgångsrik affärsverksamhet utvecklas. Våra byggnader ska vara intelligenta och hållbara, med moderna och flexibla kontorsytor. De ska också vara lättillgängliga för våra hyresgästers medarbetare samt besökare. Omgivningen ska präglas av liv och positiv atmosfär. Våra kunder ska kunna förvänta sig högkvalitativ service. ===== SIDA 3 ===== Q2 Eastnine Delårsrapport januari –juni 2024 3 Detta är Eastnine Eastnine är ett svenskt fastighetsbolag noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap med huvudkontor i Stockholm. Bolagets övergripande mål är att skapa en hållbar, attraktiv totalavkastning på aktieägarnas investering. Eastnine investerar på marknader med långsiktigt högre tillväxt än EU och i kontorsfastigheter i Baltikum och Polen med högre direktavkastningsnivåer än i Sverige. Finansiella mål och limiter Status 30 juni 2024 Eastnines övergripande mål är att skapa en hållbar, attraktiv totalavkastning på aktieägarnas investering. 62,3 % (EUR, 1 år) 14,2 % (EUR, snitt 3 år) Eastnines långsiktiga ambition är att växa fastighetsportföljen i syfte att öka lönsamheten. 652 MEUR (574 MEUR, 2023-12-31) Avkastning på eget kapital bör vara minst 10 procent över tid. -5,0 % (1 år) 9,4 % (snitt 3 år) Förvaltningsresultat per aktie bör öka. + 21 % (jämfört med jan-jun 2023) Utdelning ska, över tid, motsvara minst 50 procent av förvaltningsresultatet efter avdrag för aktuell skatt. 53 %1 Eastnine eftersträvar en belåningsgrad kring 50 procent över en konjunkturcykel. Belåningsgraden ska inte överstiga 60 procent. 38 % Räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,0 ggr. 2,6 ggr (jan-jun 2024) 1 Baserat på utdelning beslutad av årsstämman 2024. 62,3 procent 652 MEUR | +14 % Övergripande mål Totalavkastning i aktien Fastighetsportföljens värde Lönsam tillväxt Förvaltningsresultat Bör öka 10,5 MEUR | +21 % ===== SIDA 4 ===== Q2 Eastnine Delårsrapport januari –juni 2024 4 Hållbarhet Vi arbetar systematiskt med att bedriva verksamheten resurseffektivt och skapa positiva avtryck i de samhällen där vi verkar. Fokus ligger på att kontinuerligt förbättra våra fastigheter, minska vårt klimatavtryck, tillhandahålla hög servicenivå och skapa goda relationer med hyresgäster, anställda och leverantörer. Hållbarhetsmål och senaste aktiviteter Eastnine har som ambition att vara en ledare inom hållbarhet i våra regioner och har antagit mål som ska stödja denna ambition. • 100 procent EU taxonomiförenlig fastighetsverksamhet. • Klimatneutral fastighetsdrift år 2030 och reducerade utsläpp från nybyggnation och hyresgästanpassningar. • 100 procent hållbarhetscertifierad fastighetsportfölj. • Femstjärnig rating från GRESB. Nedan presenterar vi utvalda nyckeltal samt händelser som skett under kvartalet. Läs mer om vårt kontinuerliga hållbarhetsarbete i årsredovisning 2023. • 100 procent av fastighetsbeståndet är hållbarhetscertifierat. • 73 procent av räntebärande skulder kategoriseras som grön finansiering. • 59 procent av hyresavtalen är gröna. • Som ett resultat av ett kontinuerligt arbete med att förbättra energieffektiviteten minskade normaliserad energianvändningen per kvm under en mätperiod på fem månader i år med cirka 11 procent jämfört med samma period förra året. Nedan anges exempel på investeringar som gjorts för att förbättra energieffektiviteten. • I Litauen har vi under andra kvartalet bytt ut och adderat ytterligare solpaneler om totalt 186 kW på taken på S7-1 och S7-2. Sol ger inte bara dagsljus och energi, den kan även höja inomhustemperaturen för mycket en molnfri dag. I våra fastigheter där solskyddsfilm installerats tidigare har vi registrerat en sänkning av inomhustemperaturen på mellan 2 och 3 grader, en tydlig positiv effekt på inomhusklimatet. En liknande lösning med solskyddsfilm har under andra kvartalet installerats på mest solljusutsatta delar av glasfasaden i 3Bures-1,2. I Uniq har vi börjat koppla upp inomhusklimatsensorer till BMS-systemet för att automatisera och effektivisera styrning av inomhusklimatet i syfte att förbättra komfort och energieffektivitet. • I Lettland har vi uppdaterat kylsystem i Valdemara Centrs samt fortsatt arbetet med att byta ut uppvärmningen från gas till fjärrvärme. I Zala 1 har fjärrvärmemätare installerats för effektivare styrning av energiförbrukning. På alla våra marknader har vi fortsatt att samarbeta med vår leverantör för energistyrningssystem för att förbättra och optimera fastighetsdriften. • Fastigheten Nowy Rynek E i Polen som förvärvats under det andra kvartalet är hållbarhetscertifierad med LEED Platinum och förväntas erhålla WELL-certifiering, båda certifieringarna avser nybyggnation. En dryg fjärdedel av materialet som använts vid uppförandet av byggnaden är återbrukat. Fastighetens konstruktion samt teknik möjliggör att regn- och gråvatten återanvänds för exempelvis spolning av toaletter samt att dricksvatten har snålspolande kranar som minskar förbrukningen. Byggnaden är konstruerad för att arbetsplatser ska nås av maximalt dagsljus och för att människor som arbetar i byggnaden ska trivas. Skuldfinansieringen utgörs av ett grönt lån från den tyska banken Berlin Hyp. • Under andra kvartalet har det anordnats olika hyresgästevents. I Litauen bjöds det in till fika på fastigheten Vertas takterrass. I Polen arrangerades den populära cykelservicedagen då arbetande i Nowy Rynek kunde lämna in sin cykel för att efter arbetsdagens slut cykla hem på en nyservad cykel. Tillsammans med en av våra hyresgäster anordnades även ”Global Accessibility Awareness Day” där deltagare fick möjlighet att testa på de utmaningar som finns i vardagen för människor med funktionshinder. I Lettland har det anordnats traditionell ”Ligo” eller midsommarfestival i våra fastigheter Valdemara Centrs och Alojas Biroji. 100 % av fastighetsbeståndet är hållbarhetscertifierat. ===== SIDA 5 ===== Q2 Eastnine Delårsrapport januari –juni 2024 5 Fullt fokus på nästa förvärv Eastnine uppvisar en kraftig resultatförbättring under perioden och en positiv utveckling för flera viktiga nyckeltal under kvartalet såsom uthyrningsgrad, nettouthyrning och överskottsgrad. Med nyförvärvet av Nowy Rynek E i juni får Eastnine en ledande position i Poznan, Polen, och fokus framöver ligger på huvudstaden Warszawa. Starkt resultat trots höga räntenivåer Eastnines förvaltningsresultat för perioden stiger med 21 procent till rekordhöga 10 493 TEUR, trots att genomsnittsräntan stigit under senaste året. Ränteintäkter från vår stora kassa är den enskilt viktigaste anledningen till den positiva resultatutvecklingen. Förvärvet av Nowy Rynek E i Poznan i mitten av juni kommer att få full effekt på resultatet från och med det tredje kvartalet. Flera viktiga nyckeltal uppvisar en glädjande utveckling jämfört med närmast föregående kvartal: nettouthyrningen är positiv, uthyrningsgraden stiger och överskottsgraden likaså. Eastnine största ägare av kontor i Poznan Vid varje förvärv är fastighetens läge viktigt. Inte bara i ett stort perspektiv som val av land eller stad, utan även mikroläget i respektive stad. Polen har hög tillväxt, låg arbetslöshet och är en av de största ekonomierna i EU. Universitetsstaden Poznan, vars invånarantal uppgår till cirka en miljon i storstadsområdet och är beläget mellan Warszawa och Berlin, ligger strategiskt rätt för många internationella företag. Förvärvet av Nowy Rynek E, grannfastigheten till D som förvärvades för två år sedan, adderar 28 800 kvm kontorsyta och årshyror om närmare 6 MEUR till portföljen. Eastnine blev därmed den största aktören i Poznan med totalt 68 000 kvm uthyrningsbar yta. Förvärvspriset för Nowy Rynek E uppgick till 79,3 MEUR och bland tiotalet nya hyresgäster är McKinsey störst. Förvärvet bidrar också till att bredda hyresgästportföljen, vilket minskar beroendet av enskilda hyresgäster, samt ökar den genomsnittliga återstående uthyrningstiden (WAULT) som nu uppgår till 4,2 år. Hög direktavkastning Det vägda direktavkastningskravet i värderingarna uppgår till 6,7 procent, en ökning med 0,2 procentenheter under det andra kvartalet. Denna ökning har bidragit till orealiserade värdeförändringar om -5,0 MEUR under kvartalet. Tillsammans med förvärvet uppgår nu portföljens totala värde till 652 MEUR, motsvarande 7,3 miljarder SEK. Finansiering Förvärvet av Nowy Rynek E finansierades kontant och genom ett grönt banklån om 39,6 MEUR i den tyska banken Berlin Hyp. Vår belåningsgrad ökar därför från 27 till 38 procent. Kommande förvärv beräknas öka belåningsgraden och långsiktigt bör den ligga kring 50 procent. ECB:s sänkning av styrräntan på mötet den 6 juni var ett välkommet besked för oss och andra fastighetsbolag. Förhoppningen är att den ska följas av fler sänkningar, även om det finns en osäkerhet kring framtiden. Eastnines räntetäckningsgrad ligger på en förhållandevis hög nivå och kapital- samt räntebindning är medellång. Fortsatta förvärvsmöjligheter Eastnine har siktet inställt på ytterligare förvärv. Strategin inrymmer kontorsfastigheter av toppkvalitet i välplacerade lägen där liv och rörelse är framträdande. Det ska vara attraktivt för de som arbetar i våra fastigheter att vara på plats. Vi har ett långsiktigt perspektiv på de investeringar vi gör. Efter det senaste förvärvet har vi fortfarande stark förvärvskapacitet. Polen, med huvudstaden Warszawa, står i fokus när vi blickar framåt. Trevlig sommar önskar jag er alla! Kestutis Sasnauskas, vd Efter det senaste förvärvet har vi fortfarande stark förvärvskapacitet. Polen med huvudstaden Warszawa står i fokus när vi blickar framåt. ===== SIDA 6 ===== Q2 Eastnine Delårsrapport januari –juni 2024 6 Nowy Rynek där Eastnine äger byggnaderna D och E är optimalt placerad i Poznan, mellan bostadsområden, Gamla stan och tågstationen. Utanför dörren finns även bra kollektivförbindelser med såväl spårvagn som buss, samt cykelvägar för de mer aktiva. Nowy Rynek E till höger i bild, belägen i Poznans centrala affärsdistrikt, förvärvad och tillträdd den 11 juni 2024. Fastigheten består av 28 800 kvm uthyrningsbar yta med hyresgäster som McKinsey EMEA Shared Services, en av Polens största banker Bank Pekao samt Business Link som erbjuder flexibla kontor och coworking. ===== SIDA 7 ===== Q2 Eastnine Delårsrapport januari –juni 2024 7 Marknad Det andra kvartalet bjöd på två välkomna trendbrott. Den europeiska centralbanken började sänka sin styrränta och fastighetsmarknaden i Polen såg de första transaktionerna av större och högkvalitativa kontorsfastigheter på två år. Det är ett styrkebesked för transaktionsmarknaden och återspeglar polariseringen på kontorsmarknaden sedan pandemin. Marknadsutveckling Efter stagnation under 2023 har den ekonomiska tillväxten tagit fart i både Polen och Baltikum, med undantag för Estland som fortsätter att krympa. I Lettland och Litauen förväntas däremot BNP-tillväxt på mellan en och två procent i år och närmare tre procent nästa år, enligt Swedbank. I Polen är tillväxten högre, runt tre procent både i år och på medellång sikt, enligt samma prognosmakare, vilket bäddar för ett fortsatt närmande mot västeuropeiska välståndsnivåer. Inflationsnivåerna har sjunkit på bred front och fått centralbanker i bland annat Frankfurt, Ottawa och Stockholm att börja sänka styrräntorna från rekordhöga nivåer under det andra kvartalet. I Frankfurt sänkte den europeiska centralbanken styrräntan med 25 punkter, men långa räntor som tyska statsobligationsräntor och den för fastighetsmarknaden viktiga femårsswapen i EUR var stabila under kvartalet. De flesta är överens om att räntetoppen är nådd, men osäkerheten i hur snabbt räntor kan sänkas är betydande eftersom inflationsprognoser ibland förvånat något negativt. Hyresmarknad Aktiviteten på kontorshyresmarknaderna i våra städer är fortsatt dämpad, åtminstone totalt sett. En allmänt svagare konjunktur och osäkerhet i framtida kontorsbehov är huvudfaktorer som håller tillbaka existerande hyresgästers beslut att expandera, krympa eller flytta. Avtals- förlängningar stiger därför som andel av totalt tecknade avtal. Samma osäkerhet håller tillbaka nyetableringsbeslut hos internationella bolag, som historiskt varit stora tagare av ny kontorsyta i framförallt Polen och Litauen. På utbudssidan har antalet planerade projekt kommit ned ordentligt, samtidigt som flera projekt ännu är under byggnation i Vilnius. Vakansgraderna är i en stigande trend samtidigt som högkvalitativa hus i tillgängliga och inspirerande lägen har goda uthyrningsgrader och fortsätter att fyllas med hyresgäster, vilket Nowy Rynek E är ett av flera exempel på. I fastigheten, som Eastnine förvärvade i juni, har ett tiotal hyresgäster de senaste drygt två åren tecknat nya avtal om 24 000 kvm kontorsyta. Topphyresnivåerna är stabila till stigande på Eastnines marknader. Transaktionsmarknad I det andra kvartalet kom ett trendbrott för transaktions- marknaden. I maj respektive juni skedde de första transaktionerna av större och högkvalitativa kontorsobjekt på våra marknader under närmare två år. Båda transaktionerna slutfördes i Polen, med Skanska som säljare och svenska köpare. I Warszawa förvärvade Stena Fastigheter Studio-B om 17 600 kvm för 86 MEUR och i Poznan förvärvade Eastnine Nowy Rynek E om 28 800 kvm för 79 MEUR. Direkt- avkastningsnivån i den förstnämnda bedöms vara i linje med de rapporterade marknadsnivåerna på knappt 6 procent, medan den i Poznan om 7,50 procent ligger ca 25 punkter över rapporterade marknadsnivåer. Transaktionerna är ett styrkebesked för transaktions- marknaderna och inte minst fastighetsvärden i regionen. I Baltikum bedöms direktavkastningskraven för högkvalitativa kontorsfastigheter i centrala lägen vara runt 6,50 procent i både Vilnius och Riga. 0 2 4 6 8 10 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Q1 % Riga Vilnius Poznan 0 6 12 18 24 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Q1 EUR/kvm/mån Poznan Riga Vilnius Direktavkastningskrav premiumkontor Hyresnivå premiumkontor Källa: Colliers, JLL, Newsec, Swedbank | Data för andra kvartalet finns inte tillgänglig vid tidpunkten för avgivande av denna rapport. ===== SIDA 8 ===== Q2 Eastnine Delårsrapport januari –juni 2024 8 Januari–juni 2024 Förvaltningsresultatet ökade med 21 procent, trots högre räntenivå som ger högre räntekostnader jämfört med samma period förra året. Ränteintäkter är den största förklaringen till den positiva utvecklingen av resultatet. Förvärvet av Nowy Rynek E i mitten av juni påverkade resultatet endast i begränsad omfattning. Hyresintäkter Hyresintäkterna under perioden ökade med en procent och uppgick till 18 409 TEUR (18 143). Förvärvet av Nowy Rynek E skedde i juni och fastigheten bidrog därmed i begränsad omfattning till hyresintäkterna och resultatet. Hyresintäkterna i jämförbart bestånd sjönk med 0,4 procent, beroende på lägre genomsnittlig uthyrningsgrad under perioden. Genomsnittlig hyresnivå har ökat med 3,1 procent sedan årsskiftet till 199 EUR per kvm och år (193). Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna ökade med 13 procent till -1 372 TEUR (-1 213), till följd av bland annat högre genomsnittlig vakans samt högre personalkostnader. Fastighetskostnader inkluderar bland annat kostnader för egen personal, vilka inte debiteras hyresgästerna, och kostnader hänförliga till vakanta ytor samt även vissa kostnader för underhåll. Endast fastighetskostnader som ej vidarefaktureras hyresgästerna ingår i Bolagets fastighetskostnader. Driftnetto och förvaltningsresultat Driftnettot ökade med en procent och uppgick till 17 037 TEUR (16 930) och överskottsgraden uppgick till 93 procent (93). Centrala administrationskostnader ökade till -2 176 TEUR (-1 924), inkluderande engångskostnader om cirka 300 TEUR. Hälften av engångsposterna avser kostnader i samband med personalförändringar och resten avser extra bonus till vd kopplad till försäljningen av MFG 2023. Ränteintäkterna, till största del hänförligt till avkastning på likvida medel i moderbolaget, uppgick till 2 079 TEUR (-). Räntekostnaderna ökade till -6 547 TEUR (-6 185), på grund av nyupptagna lån, huvudsakligen i samband med förvärv, samt högre räntenivå vid refinansiering. Lösen av obligation hösten 2023 motverkar ökningen. Förvaltningsresultatet ökade med 21 procent till 10 493 TEUR (8 651), motsvarande 0,12 EUR (0,10) per aktie. Värdeförändringar Orealiserade värdeförändringar uppgick till -2 387 TEUR (-57 171). Av förändringarna hänförs -3 452 TEUR (-24 702) till fastigheter, 1 065 TEUR (-1 173) till derivat och noll TEUR (-31 296) till övriga investeringar. Realiserade värdeförändringar samt utdelningar uppgick till noll TEUR (338). Skatt Periodens skatt uppgick till -2 760 TEUR (1 606), varav aktuell skatt var -717 TEUR (-183) och uppskjuten skatt var -2 043 TEUR (1 789). Av aktuell skatt är 47 procent hänförligt till ränteintäkter på likvida medel för moderbolaget i Sverige, och 53 procent till fastighets- verksamheten i Polen. I Lettland och Estland uppkommer aktuell skatt primärt endast vid utdelning av eget kapital och i Litauen kan skattemässiga avskrivningar nyttjas mot skattepliktigt resultat. Uppskjuten skatt uppkommer på temporära skillnader främst hänförlig till fastigheternas skattemässiga värden och skattemässiga underskott. Resultat Periodens resultat uppgick till 5 347 TEUR (-46 576) och periodens totalresultat till 4 982 TEUR (-46 244). Segmentsrapportering Fastigheter i Litauen genererade ett förvaltningsresultat om 6 866 TEUR (8 606) och ett resultat för perioden om 4 863 TEUR (-8 679). För Fastigheter i Lettland uppgick förvaltningsresultatet till 488 TEUR (901) och periodens resultat till -775 TEUR (-3 375). Fastigheter i Polen genererade ett förvaltningsresultat om 3 327 TEUR (2 767) och periodens resultat var 2 704 TEUR (60). Ej allokerade centrala administrationskostnader, ränteintäkter, ränte- kostnader, andra finansiella intäkter och kostnader samt skatt uppgick till -1 446 TEUR (-3 624). Hyresintäkter och förvaltningsresultat 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 7 000 8 000 9 000 10 000 2022 Q3 2022 Q4 2023 Q1 2023 Q2 2023 Q3 2023 Q4 2024 Q1 2024 Q2 TEUR Hyresintäkter Förvaltningsresultat ===== SIDA 9 ===== Q2 Eastnine Delårsrapport januari –juni 2024 9 Resultat och finansiell ställning i sammandrag TEUR 2024 jan-jun 2023 jan-jun Hyresintäkter 18 409 18 143 Fastighetskostnader -1 372 -1 213 Driftnetto 17 037 16 930 Centrala administrationskostnader -2 176 -1 924 Räntenetto -4 468 -6 185 Andra finansiella intäkter och kostnader 101 -171 Förvaltningsresultat 10 493 8 651 Orealiserade värdeförändringar -2 387 -57 171 Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar - 338 Aktuell/uppskjuten skatt -2 760 1 606 Periodens resultat 5 347 -46 576 Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet -365 332 Periodens totalresultat 4 982 -46 244 TEUR 2024 30 jun 2023 31 dec TILLGÅNGAR Förvaltningsfastigheter 651 628 573 771 Derivatinstrument 4 320 3 254 Övriga tillgångar 28 075 7 476 Likvida medel 71 590 128 620 SUMMA TILLGÅNGAR 755 613 713 121 EGET KAPITAL & SKULDER Eget kapital 396 444 400 176 Räntebärande skulder 321 032 284 323 Uppskjuten skatteskuld 17 813 15 768 Övriga skulder 20 324 12 855 SUMMA EGET KAPITAL & SKULDER 755 613 713 121 Resultat fördelat per segment i sammandrag TEUR 2024 jan-jun 2023 jan-jun Fastigheter i Litauen Förvaltningsresultat 6 866 8 606 Orealiserade värdeförändringar i fastigheter -2 209 -17 736 Orealiserade värdeförändringar i derivat 790 -1 164 Uppskjuten skatt -583 1 614 Resultat Fastigheter i Litauen 4 863 -8 679 Fastigheter i Lettland Förvaltningsresultat 488 901 Orealiserade värdeförändringar i fastigheter -1 275 -4 235 Orealiserade värdeförändringar i derivat 13 -40 Aktuell skatt -1 -1 Resultat Fastigheter i Lettland -775 -3 375 Fastigheter i Polen Förvaltningsresultat 3 327 2 767 Orealiserade värdeförändringar i fastigheter 33 -2 731 Orealiserade värdeförändringar i derivat 17 31 Aktuell skatt -379 -182 Uppskjuten skatt -293 174 Resultat Fastigheter i Polen 2 704 60 Övriga investeringar Orealiserade värdeförändringar i övriga investeringar - -31 296 Realiserade värdeförändringar och utdelningar - 338 Resultat Övriga investeringar - -30 958 Ofördelat Centrala administrationskostnader -2 134 -1 924 Ej allokerat finansnetto 1 946 -1 701 Orealiserade värdeförändringar i derivat 245 - Aktuell skatt -337 - Uppskjuten skatt -1 167 - Resultat Ofördelat -1 446 -3 624 Periodens resultat 5 347 -46 576 ===== SIDA 10 ===== Q2 Eastnine Delårsrapport januari –juni 2024 10 1Inklusive amortering. BerlinHyp 34% SEB 32% Swedbank 26% OP Bank 2% Luminor 6% 25,9 37,2 71,1 102,6 0,0 84,2 101,0 1,8 22,8 39,7 93,8 0,0 61,9 3M rörlig ränta 2024 2025 2026 2027 2028 2029 0 35 70 105 140 MEUR Kapitalbindning Räntebindning 0 0,7 1,4 2,1 2,8 3,5 0 1 2 3 4 5 2022 Q3 2022 Q4 2023 Q1 2023 Q2 2023 Q3 2023 Q4 2024 Q1 2024 Q2 År% Genomsnittlig räntenivå, % Räntebindning, år Kapitalbindning, år 0 25 50 75 100 2022 Q3 2022 Q4 2023 Q1 2023 Q2 2023 Q3 2023 Q4 2024 Q1 2024 Q2 % Belåningsgrad Soliditet Finansiering Eastnines verksamhet finansieras i huvudsak av eget kapital och banklån. Belåningsgraden uppgick till 38 procent (27) vid periodens slut. Soliditeten uppgick till 52 procent (56). Eget kapital uppgick till 396 444 TEUR (400 176) och räntebärande skulder till 321 032 TEUR (284 323). Under perioden har lån om 62 249 TEUR löpt ut och refinansierats samt 39 727 TEUR i nya lån upptagits. Merparten av ny finansiering är relaterad till förvärvet av fastigheten Nowy Rynek E. Återstående skuldförfall under 2024 infaller i december och utgörs av 23 044 TEUR efter kommande amortering under 2024. Räntesäkrad andel av skulderna utgjorde 69 procent (72), all räntesäkring består av ränteswappar. Grön finansiering utgjorde 73 procent (60) av total räntebärande skuld. Genomsnittlig räntenivå uppgick till 4,7 procent (4,0), genomsnittlig räntebindningstid till 2,2 år (1,7) och den genomsnittliga kapitalbindningstiden till 2,9 år (2,1). Räntetäckningsgraden för perioden uppgick till 2,6 ggr (2,4). Samtliga räntebärande skulder löper med rörlig ränta kopplad mot Euribor 3M alternativt 6M. Under perioden har skulderna amorterats med 3 018 TEUR (4 336). Den årliga amorteringstakten enligt avtal uppgick till 5 747 TEUR (7 486) vid periodens slut, motsvarande 1,8 procent (2,6) av räntebärande skuld. Eastnine har ränteswappar om nominellt 219 991 TEUR (204 836). Ränteswapparna värderas till verkligt värde och värdeförändringar redovisas i resultatet, utan påverkan på kassaflödet. Det verkliga värdet på ränteswapparna uppgick till 4 075 TEUR (3 254). Vid löptidens slut är värdet på derivaten alltid noll. Substansvärde och eget kapital per aktie Långsiktigt substansvärde per aktie var 4,6 EUR (4,6) vid periodens slut, motsvarande 52,4 SEK per aktie (51,7). Eget kapital per aktie var 4,5 EUR (4,5), motsvarande 50,6 SEK per aktie (50,1). Kassaflöde Kassaflöde från löpande verksamhet före förändringar i rörelsekapitalet uppgick till 9 668 TEUR (9 009) under perioden. Förändringar i rörelsekapitalet var -18 143 TEUR (-1 747), på grund av kortfristig fordran av moms, till följd av fastighetsförvärvet. Kassaflöde från investerings- verksamheten uppgick till -81 318 TEUR (-675) och från finansieringsverksamheten till 32 757 TEUR (2 866). Periodens kassaflöde uppgick till -57 036 TEUR (9 452). Likvida medel vid periodens slut var 71 590 TEUR (128 620). Belåningsgrad och soliditet Fördelning räntebärande skuld Kapitalbindning1 och räntebindning Räntenivå samt bindningstid ===== SIDA 11 ===== Q2 Eastnine Delårsrapport januari –juni 2024 11 Fastighetsbestånd Fastighetsvärdet ökade till 652 MEUR (574) under perioden. Orealiserade värde- förändringar var svagt negativa under både perioden och kvartalet, framför allt beroende på stigande avkastningskrav i värderingarna. En fastighet har förvärvats för drygt 79 MEUR. Fastighetsportfölj Per den sista juni 2024 bestod Eastnines fastighetsportfölj av 14 moderna kontorsfastigheter och en projektfastighet med ett sammanlagt marknadsvärde om 651,6 MEUR (573,8. Utvecklingsprojektens andel av fastighetsportföljens marknadsvärde uppgick till 12,7 MEUR (12,7), motsvarande 1,9 procent (2,2). Projektfastigheten utgör merparten av utvecklingsprojektens marknadsvärde. Fastigheterna är belägna i citylägen i Vilnius, Poznan och Riga med bra kommunikationer och tillgänglighet. Kontorslokaler utgör 96 procent av den uthyrningsbara ytan och resterande 4 procent avser till största delen lokaler för service och handel. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 93,6 procent (93,1). Hyresvärdet ökade till 45,3 MEUR (37,8). Överskottsgraden var oförändrad på 93 procent, jämfört med samma period 2023. Fastighetsbeståndets genomsnittliga ålder, exklusive byggnader på projekt- fastigheten Kimmel, var 9,6 år (9,8) vid periodens slut. Litauen I Litauens huvudstad Vilnius är Eastnines fastigheter koncentrerade till tre områden. I det centrala affärs- distriktet, som löper längs med gatan Konstitucijos prospektas, beläget norr om floden Neris, återfinns en stor del av Vilnius bestånd av A-klassade kontor. Här finns Eastnines tre S7-fastigheter samt två 3Bures-fastigheter. Vid parlamentskvarteret är Eastnines fastigheter Vertas-1, Vertas-2 samt Uniq belägna. Fastigheten Uptown Park är belägen i ett område med flera nybyggnationer, nära centralstationen och strax utanför Vilnius gamla stads- kärna. Vid periodens slut uppgick Eastnines sammanlagda uthyrningsbara yta i Vilnius till 120 900 kvm, motsvarande en marknadsandel om cirka 11 procent av kontors- marknaden i staden. Hyresvärdet har under perioden ökat till 25,9 MEUR (24,8). Fastighetsvärdet var 381,3 MEUR (382,6) vid periodens slut, varav investeringar i utvecklings- projekt uppgick till 0,4 MEUR (0,4). Polen I Poznan, en av Polens större regionstäder, återfinns Eastnines fastighet Nowy Rynek D samt den nyförvärvade fastigheten Nowy Rynek E. Fastigheterna ligger centralt i Poznans affärsområde, nära både centralstationen och Gamla stan. Vid periodens slut uppgick Eastnines uthyrningsbara yta i Poznan till cirka 68 100 kvm, vilket bedöms motsvara 10 procent av kontorsmarknaden i staden. Hyresvärdet uppgick till 14,6 MEUR (8,3) och fastighetsvärdet uppgick till 196,7 MEUR (117,1) vid periodens slut. Lettland I Lettlands huvudstad Riga saknas ett tydligt centralt affärsdistrikt och utveckling av moderna kontor sker i ett antal mikrolägen. Eastnines samtliga fastigheter är belägna centralt, längs en av stadens viktigaste gator Krisjaņa Valdemara iela, samt den intilliggande gatan Zala iela. Fastighetsportföljens totala uthyrningsbara yta uppgick till drygt 22 600 kvm, vilket bedöms motsvara cirka 3 procent av kontorsmarknaden i staden. Hyresvärdet uppgick till 4,8 MEUR (4,7). Fastighetsvärdet inklusive utvecklingsprojekten uppgick, vid periodens slut, till 73,6 MEUR (74,1), varav värdet på investeringar i utvecklingsprojekten var 12,3 MEUR (12,3). Fastighetsbestånd per segment Uthyrningsbar yta, kvm Segment Kontor Handel och service Övrigt Total yta Varav vakant yta, kvm Ekonomisk uthyrningsgrad, % Fastighets- värde, MEUR Andel av värde, % Litauen 117 502 3 121 268 120 891 8 305 93,4 381,3 59 Polen 66 168 1 457 457 68 082 - 100,0 196,7 30 Lettland 20 104 2 476 39 22 619 6 155 74,8 73,6 11 Totalt 203 774 7 054 764 211 592 14 460 93,6 651,6 100 ===== SIDA 12 ===== Q2 Eastnine Delårsrapport januari –juni 2024 12 96% 3% <1% Kontor Handel och service Övrigt59% 11% 30% Litauen Lettland Polen Utvecklingsprojekt Eastnine hade vid periodens slut tre framtida utvecklings- projekt. Projektet The Pine i Riga som planeras att uppföras i direkt anslutning till befintlig byggnad på fastigheten Alojas Biroji, beräknas omfatta cirka 15 600 kvm uthyrbar yta. Projektfastigheten Kimmel, bestående av mark och historiska byggnader i centrala Riga, bedöms uppgå till cirka 35 000 kvm uthyrningsbar yta. På befintlig mark invid 3Bures-fastigheterna i Vilnius centrala affärsdistrikt planerar Eastnine att uppföra en ny kontorsbyggnad, 3Bures-4. Byggnaden beräknas omfatta cirka 13 200 kvm uthyrningsbar yta. Samtliga utvecklingsprojekt har pausats på grund av stor osäkerhet avseende framför allt kostnader för nyproduktion. Värdeförändringar fastigheter Fastigheternas värde ökade under perioden till 651,6 MEUR (573,8). Förvärv bidrog med 79,6 MEUR. Investeringar i befintliga fastigheter ökade värdet med 1,7 MEUR och orealiserade värdeförändringar har minskat värdet med 3,5 MEUR. Förbättrat kassaflöde, bl.a. genom hyresindexering har haft en positiv inverkan på fastighetsvärdet, samtidigt som fortsatt höga avkastningskrav, till följd av höga räntor och en osäker marknad, har haft motsatt effekt. Det vägda avkastningskravet steg under det andra kvartalet till 6,7 procent, från 6,5 procent per sista mars 2024 och 6,4 procent 31 december 2023. Förvärv och investeringar i fastighetsbeståndet Under det andra kvartalet har Eastnine förvärvat och tillträtt den nybyggda kontorsfastigheten Nowy Rynek E i Poznan för 79,3 MEUR, exklusive förvärvsomkostnader. Fastigheten omfattar 28 800 kvm uthyrningsbar yta och 234 garageplatser. Investeringar i befintliga fastigheter har avsett fastighetsförbättrande åtgärder samt investeringar för befintliga och nya hyresgäster. Fastighetsvärdets förändring TEUR 2024 jan-jun 2023 jan-dec Fastighetsvärde vid årets början 573 771 606 222 Fastighetsförvärv 79 573 - Investeringar i befintliga fastigheter 1 736 2 234 Orealiserade värdeförändringar -3 452 -34 685 Fastighetsvärde vid periodens/årets slut 651 628 573 771 Fastighetsvärde per segment Lokalyta per kategori Vid Nowy Rynek D och E finns ett torg med mycket grönska, parkbänkar och en lekplats. ===== SIDA 13 ===== Q2 Eastnine Delårsrapport januari –juni 2024 13 89 90 91 92 93 94 95 96 97 2022 Q3 2022 Q4 2023 Q1 2023 Q2 2023 Q3 2023 Q4 2024 Q1 2024 Q2 % Ekonomisk uthyrningsgrad Överskottsgrad 0 15 30 45 60 75 150 300 450 600 750 2022 Q3 2022 Q4 2023 Q1 2023 Q2 2023 Q3 2023 Q4 2024 Q1 2024 Q2 %MEUR Fastighetsvärde, MEUR Belåningsgrad, % Hyresavtal och årshyror I Baltikum och Polen är merparten av hyresavtalen tidsbegränsade, vilket innebär att de upphör om ingen ny överenskommelse sker. En förlängning av hyresavtal kräver därmed en aktiv förhandling från båda parterna. I avtal kan det även förekomma en ensidig rätt för hyresgästen att avbryta avtalet i förtid, s.k. break-option. Kontrakterade årshyror uppgick till 42,4 MEUR (35,2) vid periodens slut, varav kontrakterad årshyra för de tio största hyresgästerna utgjorde 55 procent. Den genomsnittliga återstående löptiden för samtliga hyresavtal uppgick till 4,2 år. Genomsnittlig återstående löptid till break-option uppgår till 3,6 år. Vid periodens slut uppgick Eastnines genomsnittliga årshyra för lokaler till 199 EUR per kvm (193). I Litauen uppgick den till 200 EUR (193), i Lettland till 184 EUR (181) och i Polen till 201 EUR (201). Eastnine tillämpar månads- hyra för samtliga kontorslokaler. Som säkerhet erhåller Eastnine, från hyresgästen, normalt 2–3 månadshyror i deposition i samband med tecknande av hyresavtal. Uthyrningar, omförhandlingar och avslut Nettouthyrningen under perioden, dvs. tecknade avtal minus uppsagda avtal, uppgick till 1 502 kvm, motsvarande årshyror om 263 TEUR, varav i andra kvartalet 2 665 kvm respektive 525 TEUR. Den genomsnittliga årshyran för nytecknade avtal under perioden uppgick till 200 EUR per kvm. Totalt 19 206 kvm, motsvarande årshyror om 3 637 TEUR, har förlängts under perioden. Merparten, cirka 14 500 kvm, avser hyresgästen Danske Bank i fastigheten S7-3 i Vilnius. Omförhandling av hyresavtal har skett till genomsnittsnivån 189 EUR i årshyra per kvm. Av nettouthyrningen kvarstod vid perioden slut, 2 673 kvm för inflyttning och 259 kvm för avflyttning. Största hyresgäster Hyresgäst Årshyra, TEUR1 Andel av kontrakterad årshyra, % Kvm Allegro 5 879 14 26 283 Danske Bank 5 116 12 26 588 Telia 3 132 7 15 952 Vinted 1 928 5 9 605 McKinsey 1 914 5 9 745 Swedbank 1 691 4 9 030 Rockwool 1 465 3 6 870 Citco 851 2 3 378 Twoday 751 2 3 136 Invalda Technology Group 650 1 3 102 Totalt 23 377 55 113 689 1 Årshyra avser avtalade intäkter för både lokaler, parkering och övrigt. Ekonomisk uthyrningsgrad och överskottsgrad Fastighetsvärde och belåningsgrad ===== SIDA 14 ===== Q2 Eastnine Delårsrapport januari –juni 2024 14 Marknadsvärde fastighetsbeståndet Fastigheterna värderas kvartalsvis, varav extern värdering sker minst en gång under en rullande tolvmånadersperiod av certifierat värderingsinstitut. Under första halvåret 2024 har sex av 14 kontorsfastigheter externvärderats. Marknadsvärdet har ökat till 651,6 MEUR (573,8) vid periodens slut, huvudsakligen efter förvärv. För mer information om värderingsmodell, antaganden och fastighetsvärden se även Årsredovisning 2023, not 10 (Förvaltningsfastigheter). Värderingsmetod och utförande De externa värderingarna är utförda i enlighet med internationell värderingsstandard (IVS 2020). Vid externvärderingar utförs alltid besiktning av fastigheterna på plats. Externvärderingarna har under perioden utförts av Avison Young, Colliers International Advisor och Newsec. För utvecklingsprojekt där osäkerhet över total- kostnaden föreligger och där framtida hyresavtal saknas, bedöms verkligt värde motsvaras av nedlagda kostnader om ingen övrig information föreligger vid värderings- tidpunkten, som indikerar ett lägre värde. Marknadsvärderingen sker utifrån en individuell bedömning av respektive fastighets framtida kassaflöden. I Baltikum används en värderingsmodell baserad på nuvärdesberäknade kassaflöden under en fem- eller tioårig kalkylperiod med tillägg för nuvärdesberäknat restvärde vid kalkylperiodens slut. Beräknade kassaflöden justeras för inflation och beräknad vakans. Kassaflödesberäkningar med längre kalkylperiod än fem år tillämpas normalt på fastigheter med endast en eller ett fåtal hyresgäster med långa avtalstider där kassaflödet är mer förutsägbart. I Polen används en värderingsmodell baserad på ett evighetskapitaliserat, fullt uthyrt driftnetto, justerat för skillnaden mellan faktisk och marknadsmässig hyra. Värderingsantaganden Fastighetsvärderingarna grundar sig, vid värderings- tidpunkten, på bedömningar och antaganden av både observerbara, och icke observerbara, indata. • Observerbara data: Inkluderar bl.a. aktuella hyresintäkter, historiska fastighetskostnader och investeringar samt aktuell inflation. • Icke observerbara data: Inkluderar bl.a. direkt- avkastningskrav, kalkylränta, framtida inflation, bedömd marknadshyra samt långsiktig vakansgrad. Icke observerbara data i värderingsmodellen Det vägda direktavkastningskravet för samtliga fastighets- värderingar var 6,7 procent (6,4) och antagen marknads- hyra uppgick till i genomsnitt 16,7 EUR per kvm och månad (16,5). I värderingsmodellen för Baltikum har den långsiktiga inflationen för marknadshyror upptagits till mellan 2,0-2,2 procent (2,0) och långsiktig vakansgrad till i genomsnitt 4,2 procent (4,7). Den vägda kalkylräntan var 8,1 procent (8,1). Information per lokalkategori Hyresvärde, EUR/kvm/år Ekonomisk uthyrningsgrad, % Lokalkategori Kvm Hyresvärde, MEUR Kontor 203 774 40,8 200 93,7 Handel och service 7 054 1,3 191 94,8 Parkering - 2,9 - 95,7 Övrigt1 764 0,3 125 98,5 Summa 211 592 45,3 200 93,6 1 Inkluderar hyresvärde för lagerlokaler och övriga avtalade hyresintäkter utöver hyra för kontor, handel och service samt parkering. Värderingsantaganden Antaganden Lettland Litauen Polen Genomsnitt/ intervall 30 jun 2024 Genomsnitt/ intervall 31 dec 2023 Genomsnittlig marknadshyra, EUR/kvm/månad1 14,9 17,1 16,6 16,7 16,5 Investering vid nyuthyrning, EUR/kvm 200–250 180–250 250 180–250 180–250 Vägt direktavkastningskrav, % 6,6 6,4 7,4 6,7 6,4 Vägd kalkylränta, %2 8,3 8,1 - 8,1 8,1 1 Antagen marknadshyra, vilken ersätter aktuell hyra vid hyresavtalens slut. 2 Avser värderingsantaganden i Baltikum. ===== SIDA 15 ===== Q2 Eastnine Delårsrapport januari –juni 2024 15 Aktuell intjäningsförmåga För att underlätta bedömningen av Bolagets aktuella ställning presenterar Eastnine aktuell intjäningsförmåga. Intjäningsförmågan är en teoretisk bedömning för att beskriva Bolagets aktuella intjäning per 30 juni 2024. Intjäningsförmåga visar ögonblicksbild Intjäningsförmågan ska ej förväxlas med en prognos för kommande tolv månader, utan är en ögonblicksbild som visar vilket resultat Eastnine kan generera under givna förutsättningar. Den grundar sig på det fastighetsbestånd som föreligger på balansdagen. Intjäningsförmågan omfattar aktuella hyresavtal, men innehåller ingen bedömning vad gäller framtida utveckling av hyror och vakansgrad eller andra framtida förändringar av fastighetskostnader, räntor, värdeförändringar och andra resultatpåverkande faktorer. Eastnines beräknade intjäningsförmåga baseras på följande antaganden om intäkter och kostnader: • Hyresvärdet baseras på kontrakterade intäkter, omräknat till årsintäkt, och bedömd marknadshyra för vakanser. • Vakansvärdet beräknas som bedömd marknadshyra för vakanta lokaler och parkeringar. • Fastighetskostnader och centrala administrations- kostnader utgörs av aktuellt utfall för de senaste tolv månaderna på rapportdagen. • Räntekostnader har beräknats utifrån räntebärande skulder på balansdagen och den genomsnittliga räntenivån med tillägg för periodiserade uppläggningskostnader. • Ränteintäkter har beräknats utifrån likvider på balansdagen och aktuell räntenivå. • Andra finansiella intäkter och kostnader har bedömts motsvaras av budget, justerat för aktuellt utfall under perioden samt med tillägg för framtida årliga intäkter och kostnader som tillkommit under perioden. Kommentarer intjäningsförmåga • Hyresvärde, hyresintäkter och driftnetto har ökat huvudsakligen till följd av fastighetsförvärv. • Ränteintäkterna har minskat på grund av förvärvet av Nowy Rynek E samt lägre inlåningsräntor. Även kortfristig momsfordran, till följd av fastighets- förvärvet, utan avkastning har inneburit lägre ränteintäkter på likvida medel. • Räntekostnaderna har framförallt ökat på grund av ny finansiering i samband med fastighetsförvärvet. • Förvaltningsresultatet har förbättrats, huvudsakligen på grund av förvärvet. Lägre ränteintäkter påverkar i motsatt riktning. • Överskottsgraden stiger, huvudsakligen relaterat till förvärvet. • Räntetäckningsgraden samt nettoskuldkvoten är negativt påverkade av kortfristig momsfordran relaterat till förvärvet. • Direktavkastningen har stigit som en följd av förvärvet. TEUR 2024 30 jun 2024 31 mar Förändring, % Hyresvärde 45 275 39 342 +15 Avgår vakansvärde -2 904 -2 877 +1 Summa hyresintäkter 42 371 36 465 +16 Fastighetskostnader -2 695 -2 565 +5 Driftnetto 39 676 33 900 +17 Centrala administrationskostnader -3 931 -3 969 -1 Ränteintäkter 2 167 4 590 -53 Räntekostnader -15 039 -13 160 +14 Andra finansiella intäkter och kostnader 78 76 +3 Förvaltningsresultat 22 951 21 437 +7 Nyckeltal 2024 30 jun 2024 31 mar Förändring, enhet Överskottsgrad, % 94 92 +2 Räntetäckningsgrad, ggr 2,5 2,6 -0,1 Nettoskuldkvot, ggr 7,0 5,2 +1,8 Genomsnittlig räntenivå, % 4,7 4,7 0,0 Direktavkastning exklusive utvecklingsprojekt, % 6,2 6,0 +0,2 Direktavkastning, % 6,1 5,9 +0,2 Förvaltningsfastigheter, TEUR 651 628 575 963 +75 665 ===== SIDA 16 ===== Q2 Eastnine Delårsrapport januari –juni 2024 16 Övriga upplysningar Allmän information Eastnine AB (publ), organisationsnummer 556693-7404, är ett svenskt aktiebolag, noterat på Nasdaq Stockholm, med registrerat säte i Stockholm. Koncernens fastighets- verksamhet förvaltas av helägda dotterbolag i Eastnine- koncernens respektive verksamhetsland. Vid periodens slut hade Eastnine-koncernen 21 (22) heltidsanställda, varav nio (9) var anställda på huvudkontoret i Stockholm, sju (8) i Vilnius och fem (5) i Riga. Bolagets och koncernens delårsrapport omfattar perioden januari–juni 2024. Alla belopp är i tusental euro om inget annat anges. Avrundningsdifferenser kan förekomma. Risker och osäkerhetsfaktorer De huvudsakliga riskerna i Eastnines verksamhet är kommersiella risker i form av förändringar i hyresnivåer, vakanser, räntor samt förändringar i företagsklimatet och valutakurser på de marknader där Eastnine bedriver verksamhet. Även omvärldsrisker såsom lokal-, politik- och planrisk, svag ekonomisk konjunktur samt risken för värdeförändringar på fastigheter kan påverka Eastnines verksamhet. Konjunkturavmattning, inflation och höga räntenivåer har inneburit stigande finansieringskostnader och allmänt försvagade ekonomiska utsikter, vilket riskerar påverka hyresgästers verksamheter, deras betalningsförmåga samt efterfrågan på kontor. En redogörelse för Eastnines största risker finns i Bolagets årsredovisning för 2023 på s. 57–64. Aktuell marknadsanalys tillhandahålls i avsnittet Marknad på s. 7. Moderbolaget Periodens resultat uppgick till 1 833 TEUR (-28 212). För moderbolagets resultat- och balansräkning, se s. 26. Aktiesplit och utdelning Årsstämman den 25 april 2024 beslutade att öka antalet aktier i Bolaget genom att dela upp varje aktie på fyra aktier (en s.k. aktiesplit). Avstämningsdagen för uppdelningen fastställdes till den 14 maj 2024. Efter aktiesplit uppgår totalt antal aktier och röster till 89 481 044. Årsstämman 2024 beslutade vidare om en utdelning om 4,64 SEK/aktie (3,40) eller 1,16 SEK/aktie (0,85) efter aktiesplit att utbetalas kvartalsvis om vardera 1,16 SEK/aktie eller 0,29 SEK/aktie efter aktiesplit. Utdelningen utgör 53 procent av förvaltningsresultatet efter aktuell skatt för verksamhetsår 2023. Beslutade, men ej utbetalda, utdelningar har valutasäkrats med valutaterminer. Lobby i Nowy Rynek E, i Poznan. ===== SIDA 17 ===== Q2 Eastnine Delårsrapport januari –juni 2024 17 Redovisningsprinciper Redovisningen har upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards (”IFRS”) som utfärdats av International Accounting Standards Board (”IASB”) i den lydelse som godkänts av EU-kommissionen för tillämpning inom Europeiska unionen. Vidare har Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 (kompletterande redovisningsregler för koncerner) tillämpats. Redovisnings- principerna har tillämpats konsekvent för alla perioder som de finansiella rapporterna avser, om inget annat anges. Delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering samt Årsredovisningslagen (ÅRL). Tillämpade redovisningsprinciper och beräknings- metoder är i allt väsentligt oförändrade jämfört med de som tillämpades i årsredovisningen för år 2023. Delårs- rapporten ska läsas tillsammans med årsredovisningen. Nya och reviderade IFRS-standarder samt tolkningsuttalanden från IFRS Interpretations Committee, bedöms för närvarande inte påverka Eastnines resultat eller finansiella ställning i väsentlig omfattning. Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter har initialt värderats till anskaff- ningsvärde och därefter till verkligt värde i enlighet med IAS 40. Värdering av koncernens förvaltningsfastigheter har skett i enlighet med nivå 3 i IFRS 13. Räntebärande skulder Eastnines skulder till kreditinstitut har värderats till upplupet anskaffningsvärde. Skulder till kreditinstitut löper med korta räntebindningstider och upplupet anskaffnings- värde bedöms överensstämma med verkligt värde. Derivat Derivat har värderats till verkligt värde i enlighet med nivå 2 i IFRS 13. Moderbolagets redovisningsprinciper Moderbolaget har upprättat sin redovisning enligt RFR 2, Redovisning för juridiska personer samt Årsredovisnings- lagen och tillämpar samma redovisningsprinciper, beräkningsmetoder och värderingsmetoder som i den senaste årsredovisningen. Segmentsrapportering Eastnine klassificerar sina olika segment utifrån geografi samt karaktären på investeringarna. Bolagets ledande befattningshavare och styrelse följer upp innehaven på följande segment: Fastigheter i Litauen, Fastigheter i Lettland och Fastigheter i Polen. Under 2023 avyttrades det sista innehavet i segmentet Övriga investeringar, varefter det inte längre har någon resultatpåverkan och kommer utgå ur rapporteringen när jämförelseperioden upphör. Närstående Eastnine AB har närståendeförhållande med sina dotterföretag, se även not 29 i Årsredovisningen 2023, samt med styrelseledamöter och anställda. Eastnines företags- ledning, styrelseledamöter och deras nära familje- medlemmar samt närstående företag kontrollerade, vid periodens slut, 31 procent (31) av rösterna i Bolaget. Utfall i incitamentsprogrammet LTIP 2021 Eastnines årsstämma 2021 beslutade om införande av ett långsiktigt incitamentsprogram för anställda i bolaget (LTIP 2021). Programmets löptid var drygt tre år. Vid löptidens slut var den sammanlagda uppfyllnadsgraden för villkoren 50,0 procent. Styrelsen kommer att besluta om slutlig tilldelning till deltagarna snarast möjligt, dock senast 45 dagar efter offentliggörandet av Eastnines delårsrapport för perioden januari-juni 2024. Deltagarna kan maximalt tilldelas 54 888 aktier. ===== SIDA 18 ===== Q2 Eastnine Delårsrapport januari –juni 2024 18 Styrelsens och vd:s intygande Styrelsen och den verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt över utvecklingen av moderbolaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och koncernen står inför. Denna rapport har inte varit föremål för granskning av Bolagets revisor. Stockholm den 4 juli 2024 Liselotte Hjorth Christian Hermelin Peter Elam Håkansson Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot Hanna Loikkanen Louise Richnau Ylva Sarby Westman Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Kestutis Sasnauskas Vd ===== SIDA 19 ===== Q2 Eastnine Delårsrapport januari –juni 2024 19 Aktien Under kvartalet genomfördes en aktiesplit 4:1, varvid en aktie delades upp i fyra. Det totala antalet aktier i Eastnine AB (publ) uppgick efter aktiesplit till 89 481 044. Sedan årsskiftet har Eastnines aktiekurs ökat med 2,7 procent, medan sektorindex OMX Stockholm Real Estate GI har stigit 0,9 procent. Det långsiktiga substansvärdet per aktie har ökat sedan årsskiftet i SEK, men är oförändrat i EUR. Kursutveckling och omsättning Eastnines aktiekurs stängde på 44,16 SEK (43,00) vid periodens slut, efter en uppgång med 2,7 procent under perioden. Den högsta stängningskursen på 45,20 SEK under årets första sex månader uppmättes den 5 juni. Den lägsta stängningskursen på 39,65 SEK noterades den 7 mars. Bolagets börsvärde uppgick vid periodens slut till 4,0 miljarder SEK (3,8). Den genomsnittliga dagsomsättningen på Nasdaq uppgick till 38 355 aktier (28 538) under perioden januari–juni. Free float uppgick vid periodens slut till 40,6 procent (40,6). Substansvärde Det långsiktiga substansvärdet per aktie ökar något i SEK, men var oförändrat i EUR sedan årsskiftet, och uppgår vid periodens slut till 52,4 SEK (51,7) respektive 4,6 EUR (4,6). Eget kapital per aktie har ökat till 50,6 SEK (50,1) respektive 4,5 EUR (4,5). Den långsiktiga substansrabatten uppgick till 16 procent (17). Aktiekurs och substansvärde Nyckeltal Aktiekurs Data per aktie 2024 30 jun 2023 31 dec Eget kapital, EUR 4,5 4,5 Långsiktigt substansvärde, EUR 4,6 4,6 Aktiekurs, EUR 3,9 3,9 Eget kapital, SEK 50,6 50,1 Långsiktigt substansvärde, SEK 52,4 51,7 Aktiekurs, SEK 44,16 43,00 -60 -50 -40 -30 -20 -10 0 10 0,0 10,0 20,0 30,0 40,0 50,0 60,0 70,0 2019 2020 2021 2022 2023 Q2 2024 %SEK Rabatt/premium, % Långsiktigt substansvärde, SEK Aktiekurs, SEK 36 38 40 42 44 46 48 2023-12-31 2024-01-31 2024-02-29 2024-03-31 2024-04-30 2024-05-31 2024-06-30 SEK Eastnine (utdelningsjusterad) OMX Stockholm Real Estate GI ===== SIDA 20 ===== Q2 Eastnine Delårsrapport januari –juni 2024 20 Antal aktier Eastnines aktie är noterad på Nasdaq Stockholm Mid Cap, sektor Real Estate. Det totala antalet aktier i Eastnine AB (publ) uppgick till 89 481 044 (22 370 261 innan aktiesplit) vid periodens slut. Justerat för återköpta aktier i eget förvar, uppgick antalet aktier till 88 924 032 (88 924 032). Andelen aktier i svensk ägo uppgick per 31 maj till 84,8 procent (84,7). Antalet kända aktieägare per 31 maj var 5 611 (5 603). Tre ägare, Peter Elam Håkansson, Bonnier Fastigheter Invest och Arbona, hade vardera minst tio procent av totalt antal aktier i Bolaget. Återköp Vid periodens slut hade Bolaget 557 012 återköpta aktier i eget förvar, motsvarande cirka 0,6 procent av totalt antal aktier. Återköpta aktier kan komma att användas till Eastnines långsiktiga incitamentsprogram (LTIP). Utspädningseffekten av LTIP redovisas för nyckeltalet resultat per aktie. Vid årsstämman 2024 erhöll styrelsen nytt mandat att besluta om återköp av egna aktier, med begränsningen att Bolagets innehav av egna aktier vid var tid inte får överstiga 10 procent av samtliga aktier i Bolaget. Största aktieägare per 31 maj 2024 Aktieägare Antal aktier % Förändring 2024 %-enheter Peter Elam Håkansson1 23 437 732 26,2 0,0 Bonnier Fastigheter Invest AB 15 553 048 17,4 0,0 Arbona AB (publ) 9 137 380 10,2 0,0 Kestutis Sasnauskas1 4 000 748 4,5 0,0 Patrik Brummer1 3 331 720 3,7 0,0 Avanza Pension 2 175 302 2,4 0,1 Nordnet Pensionsförsäkring 1 796 193 2,0 0,0 Karine Hirn 1 645 152 1,8 0,0 Dimensional Fund Advisors 1 336 236 1,5 0,1 Staffan Malmer 1 112 296 1,2 -0,1 Albin Rosengren1 821 892 0,9 0,0 Gustaf Hermelin1 745 000 0,8 0,1 Jacob Grapengiesser 671 444 0,8 0,0 Handelsbanken Fonder 560 882 0,6 0,0 Susanna Wiman 532 996 0,6 0,0 15 största 66 858 021 74,7 0,1 Eastnine AB (återköpta aktier) 557 012 0,6 0,0 Övriga 22 066 011 24,7 -0,1 Totalt 89 481 044 100,0 0,0 1 Privat och via bolag. Källa: Modular Finance. ===== SIDA 21 ===== Q2 Eastnine Delårsrapport januari –juni 2024 21 Finansiella rapporter i sammandrag Nowy Rynek E och D. ===== SIDA 22 ===== Eastnine Delårsrapport januari-juni 2024 22 Koncernens rapport över totalresultat 2024 2023 2024 2023 2023 2023/2024 TEUR jan-jun jan-jun apr-jun apr-jun jan-dec jul-jun Hyresintäkter 18 409 18 143 9 345 9 092 36 166 36 432 Fastighetskostnader -1 372 -1 213 -667 -537 -2 535 -2 695 Driftnetto 17 037 16 930 8 678 8 555 33 631 33 737 Centrala administrationskostnader -2 176 -1 924 -978 -1 015 -3 679 -3 931 Ränteintäkter 2 079 - 938 - 2 040 4 119 Räntekostnader -6 547 -6 185 -3 464 -3 290 -13 586 -13 947 Andra finansiella intäkter och kostnader 101 -171 -8 -148 -709 -437 Förvaltningsresultat 10 493 8 651 5 167 4 102 17 698 19 540 Orealiserade värdeförändringar i fastigheter -3 452 -24 702 -4 986 -7 891 -34 685 -13 435 Orealiserade värdeförändringar i investeringar - -31 296 - -31 296 - 31 296 Orealiserade värdeförändringar i derivat 1 065 -1 173 349 131 -7 767 -5 529 Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar - 338 - -106 -49 870 -50 209 Resultat före skatt 8 107 -48 182 530 -35 060 -74 625 -18 336 Aktuell skatt -717 -183 -352 -93 -449 -983 Uppskjuten skatt -2 043 1 789 137 285 3 025 -806 Periodens/årets resultat1 5 347 -46 576 315 -34 867 -72 048 -20 126 Övrigt totalresultat – poster som kan komma att återföras till resultatet: Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet -365 332 -38 110 391 -307 Periodens/årets totalresultat1 4 982 -46 244 276 -34 757 -71 658 -20 432 Antal utgivna aktier, justerat för återköpta aktier, tusental2 88 924 88 831 88 924 88 831 88 924 88 924 Vägt genomsnittligt antal aktier före utspädning, tusental2 88 924 88 831 88 924 88 831 88 868 88 914 Vägt genomsnittligt antal aktier efter utspädning, tusental2 89 012 88 944 89 012 88 943 88 868 89 003 Resultat per aktie före utspädning, EUR2 0,06 -0,52 0,00 -0,39 -0,81 -0,23 Resultat per aktie efter utspädning, EUR2 0,06 -0,52 0,00 -0,39 -0,81 -0,23 Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag 2024 2023 2023 TEUR 30 jun 31 dec 30 jun TILLGÅNGAR Förvaltningsfastigheter 651 628 573 771 582 482 Nyttjanderättstillgång, leasingavtal 2 360 2 131 2 178 Derivatinstrument 4 075 3 004 9 243 Övriga anläggningstillgångar 160 260 155 Summa anläggningstillgångar 658 223 579 166 594 058 Övriga omsättningstillgångar 25 556 5 086 6 485 Derivatinstrument 245 250 - Likvida medel 71 590 128 620 29 287 Värdepappersinnehav som innehas för försäljning - - 162 059 Summa omsättningstillgångar 97 390 133 955 197 832 SUMMA TILLGÅNGAR 755 613 713 121 791 890 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 396 444 400 176 425 649 Räntebärande skulder 292 866 193 138 325 580 Uppskjuten skatteskuld 17 813 15 768 17 034 Leasingskuld 2 338 2 112 2 160 Övriga långfristiga skulder 3 475 2 833 3 036 Summa långfristiga skulder 316 492 213 850 347 810 Räntebärande skulder 28 166 91 185 7 486 Övriga kortfristiga skulder 14 512 7 910 10 946 Summa kortfristiga skulder 42 677 99 095 18 432 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 755 613 713 121 791 890 1 Periodens/årets totalresultat är i sin helhet hänförligt till moderföretagets aktieägare. 2 Omräkning har skett för genomförd aktiesplit 4:1 i maj 2024. ===== SIDA 23 ===== Eastnine Delårsrapport januari-juni 2024 23 Koncernens rapport över förändringar i eget kapital TEUR Aktie- kapital Övrigt tillskjutet kapital Reserv omräknings- differenser Balanserad vinst eller förlust Summa eget kapital Ingående eget kapital 1 januari 2023 3 660 245 375 147 229 326 478 508 Resultat 1 januari-30 juni - - - -46 576 -46 576 Övrigt totalresultat 1 januari-30 juni - - 332 - 332 Utdelning till aktieägarna - -6 668 - - -6 668 Långsiktiga incitamentsprogram - 53 - - 53 Utgående eget kapital 30 juni 2023 3 660 238 759 479 182 751 425 649 Resultat 1 juli-31 december - - - -25 473 -25 473 Övrigt totalresultat 1 juli-31 december - - 59 - 59 Utdelning till aktieägarna - -5 - - -5 Långsiktiga incitamentsprogram - -54 - - -54 Utgående eget kapital 31 december 2023 3 660 238 700 538 157 278 400 176 Resultat 1 januari-30 juni - - - 5 347 5 347 Övrigt totalresultat 1 januari-30 juni - - -365 - -365 Utdelning till aktieägarna - -8 878 - - -8 878 Långsiktiga incitamentsprogram - 165 - - 165 Utgående eget kapital 30 juni 2024 3 660 229 987 172 162 625 396 444 Koncernens rapport över kassaflöden 2024 2023 2024 2023 2023 2023/2024 TEUR jan-jun jan-jun apr-jun apr-jun jan-dec jul-jun Den löpande verksamheten Resultat före skatt 8 107 -48 182 530 -35 060 -74 625 -18 336 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 2 278 57 373 4 839 39 256 92 788 37 693 Betald inkomstskatt -717 -183 -352 -93 -449 -983 Kassaflöde från löpande verksamhet före förändringar i rörelsekapitalet 9 668 9 009 5 016 4 104 17 715 18 374 Ökning (-)/minskning(+) rörelsefordringar -20 397 -1 848 -19 658 -1 101 -573 -19 122 Ökning (+)/minskning(-) rörelseskulder 2 254 101 2 664 1 159 -411 1 742 Kassaflöde från den löpande verksamheten -8 475 7 262 -11 978 4 162 16 731 994 Investeringsverksamheten Investeringar i befintliga fastigheter -1 736 -962 -1 078 -451 -2 234 -3 008 Förvärv av fastigheter -79 573 - -79 573 - - -79 573 Förvärv av inventarier -9 -11 -3 - -30 -28 Försäljning av övriga finansiella tillgångar - 298 - - 143 592 143 294 Kassaflöde från investeringsverksamheten -81 318 -675 -80 654 -451 141 328 60 685 Finansieringsverksamheten Inlösen obligation - - - - -45 000 -45 000 Upptagna lån 75 230 10 519 39 644 10 519 10 519 75 230 Amortering av lån -38 521 -4 336 -1 437 -2 008 -8 079 -42 264 Amortering av leasingskuld -64 -56 -27 -28 -115 -123 Utdelning till aktieägarna -3 888 -3 261 -2 220 -1 667 -6 599 -7 226 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 32 757 2 866 35 960 6 816 -49 274 -19 383 Periodens/årets kassaflöde -57 036 9 452 -56 672 10 527 108 785 42 296 Likvida medel, ingående balans 128 620 19 820 128 258 18 739 19 820 29 287 Valutakursdifferenser i likvida medel 6 15 3 21 15 6 Likvida medel, utgående balans 71 590 29 287 71 590 29 287 128 620 71 590 Nyckeltal 2024 2023 2024 2023 2023 2023/2024 jan-jun jan-jun apr-jun apr-jun jan-dec jul-jun Överskottsgrad, % 93 93 93 94 93 93 Räntetäckningsgrad, ggr 2,6 2,4 2,5 2,2 2,3 2,4 Avkastning på eget kapital, % 2,5 -20,5 0,3 -31,1 -16,3 -5,0 Kassaflöde per aktie från den löpande verksamheten, EUR1 -0,10 0,08 -0,13 0,05 0,19 0,01 Kassaflöde per aktie, EUR1 -0,64 0,11 -0,64 0,12 1,22 0,48 Förvaltningsresultat per aktie, EUR1 0,12 0,10 0,06 0,05 0,20 0,22 Resultat per aktie före utspädning, EUR1 0,06 -0,52 0,00 -0,39 -0,81 -0,23 Resultat per aktie efter utspädning, EUR1 0,06 -0,52 0,00 -0,39 -0,81 -0,23 1 Omräkning har skett för genomförd aktiesplit 4:1 i maj 2024. ===== SIDA 24 ===== Eastnine Delårsrapport januari-juni 2024 24 Segmentsrapportering TEUR 1 jan–30 jun 2024 Litauen Lettland Polen Hyresintäkter 11 940 1 778 4 691 - 18 409 Fastighetskostnader -807 -495 -71 - -1 372 Driftnetto 11 132 1 284 4 620 - 17 037 Centrala administrationskostnader - - -42 -2 134 -2 176 Ränteintäkter 122 13 - 1 944 2 079 Räntekostnader -4 375 -808 -1 363 0 -6 547 Andra finansiella intäkter och kostnader -13 - 112 2 101 Förvaltningsresultat 6 866 488 3 327 -187 10 493 Orealiserade värdeförändringar i fastigheter -2 209 -1 275 33 - -3 452 Orealiserade värdeförändringar i derivat 790 13 17 245 1 065 Resultat före skatt 5 447 -774 3 377 57 8 107 Aktuell skatt - -1 -379 -337 -717 Uppskjuten skatt -583 - -293 -1 167 -2 043 Periodens resultat 4 863 -775 2 704 -1 446 5 347 Förvaltningsfastigheter 381 269 73 640 196 719 - 651 628 varav periodens investeringar/förvärv 932 800 79 576 - 81 309 Räntebärande skulder 181 526 30 292 109 214 - 321 032 TEUR 1 jan–30 jun 2023 Litauen Lettland Polen Hyresintäkter 11 914 2 013 4 216 - - 18 143 Fastighetskostnader -702 -454 -56 - - -1 213 Driftnetto 11 212 1 559 4 160 - - 16 930 Centrala administrationskostnader - - - - -1 924 -1 924 Räntekostnader -2 593 -658 -1 229 - -1 706 -6 185 Andra finansiella intäkter och kostnader -13 - -163 - 5 -171 Förvaltningsresultat 8 606 901 2 767 - -3 624 8 651 Orealiserade värdeförändringar i fastigheter -17 736 -4 235 -2 731 - - -24 702 Orealiserade värdeförändringar i investeringar - - - -31 296 - -31 296 Orealiserade värdeförändringar i derivat -1 164 -40 31 - - -1 173 Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar - - - 338 - 338 Resultat före skatt -10 293 -3 375 68 -30 958 -3 624 -48 182 Aktuell skatt - -1 -182 - - -183 Uppskjuten skatt 1 614 - 174 - - 1 789 Periodens resultat -8 679 -3 375 60 -30 958 -3 624 -46 576 Förvaltningsfastigheter 386 687 77 615 118 180 - - 582 482 varav periodens investeringar/förvärv 720 236 5 - - 962 Värdepappersinnehav - - - 162 059 - 162 059 Räntebärande skulder 186 138 31 278 70 650 - 45 000 333 065 Ofördelat Övriga investeringar Summa Fastigheter Fastigheter Eastnine klassificerar sina olika segment utifrån geografi samt karaktären på investeringarna. Segmenten presenteras utifrån företagsledningens perspektiv och är indelade enligt följande: Fastigheter i Litauen, Fastigheter i Lettland och Fastigheter i Polen. Under 2023 avyttrades det sista innehavet i segmentet Övriga investeringar. Ofördelat Summa ===== SIDA 25 ===== Eastnine Delårsrapport januari-juni 2024 25 Värderingsantaganden 2024 2024 2023 2023 2023 2023 2022 2022 Förvaltningsfastigheter 30 jun 31 mar 31 dec 30 sep 30 jun 31 mar 31 dec 30 sep Vägt direktavkastningskrav, % 6,7 6,5 6,4 6,2 6,1 5,9 5,6 5,6 Genomsnittlig marknadshyra, EUR/kvm/månad1 16,7 16,6 16,5 16,3 16,0 15,9 15,5 15,4 Vägd kalkylränta, %2 8,1 8,0 8,1 8,1 8,0 7,9 7,5 7,5 Långsiktig inflation marknadshyror, %2 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 Långsiktig vakansgrad, %2 4,2 4,7 4,7 4,4 4,5 4,5 4,5 4,5 Känslighetsanalys 30 juni 2024 Förvaltningsfastigheter, TEUR Antaganden Marknadshyra, % +/- 5,0 14 357 -14 188 2 286 -2 284 4 179 -4 178 20 822 -20 650 Uhyrningsgrad, %-enhet +/- 1,0 4 262 -4 427 526 -724 - - 4 788 -5 151 +/- 0,25 -10 560 11 419 -1 781 1 922 - - -12 341 13 341 +/- 0,50 -20 360 23 807 -3 437 4 002 - - -23 797 27 809 +/- 1,00 -37 963 52 006 -6 424 8 719 - - -44 387 60 725 Marknadsrisker, TEUR Påverkan på 2024 2023 2024 2023 resultat och kapital Förändring, % 30 jun 31 dec 30 jun 31 dec Växelkurs EUR/PLN +/- 10 9 852 5 239 Räntebärande skulder Marknadsränta +/- 50 räntepunkter -512/+512 -403/+403 Marknadsränta +/- 100 räntepunkter -1 024/+1 024 -806/+806 Likvida medel Marknadsränta +/- 50 räntepunkter +358/-358 +643/-643 Marknadsränta +/- 100 räntepunkter +716/-716+1 286/-1 286 Tillgångar och skulder i främmande valutor, TEUR 2024 2023 Likvida medel och skulder 30 jun 31 dec Valuta i SEK 189 116 Valuta i PLN 973 888 Leasingskuld i SEK 126 190 Summa 1 Antagen marknadshyra, vilken ersätter aktuell hyra vid hyresförfall. 2 Avser värderingsantaganden i Baltikum. Litauen Kassaflöde och intjäning Lettland Polen 1 1 För värderingar i Polen är känslighetsanalys på uthyrningsgrad och direktavkastningskrav ej tillämpligt. Direktavkastningskrav, %-enheter ===== SIDA 26 ===== Eastnine Delårsrapport januari-juni 2024 26 Moderbolagets resultaträkning i sammandrag 2024 2023 2024 2023 2023 2023/2024 TEUR jan-jun jan-jun apr-jun apr-jun jan-dec jul-jun Övriga intäkter 893 987 447 494 1 740 1 693 Centrala administrationskostnader -1 964 -1 736 -940 -908 -3 427 -3 458 -1 071 -749 -494 -415 -1 687 -1 765 Erhållna utdelningar från koncernföretag - 3 607 - 3 607 - -3 607 Orealiserade värdeförändringar i investeringar - -31 296 - -31 296 - 31 296 Orealiserade värdeförändringar i derivat 245 - 245 - - 245 Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar - 40 - -106 -50 168 -50 063 Finansiella intäkter och kostnader 4 162 185 1 974 26 5 798 7 746 3 336 -28 212 1 725 -28 183 -46 057 -16 149 Aktuell skatt -337 - -179 - - -179 Uppskjuten skatt -1 167 - 1 - 1 163 1 164 1 833 -28 212 1 547 -28 183 -44 894 -15 164 Moderbolagets balansräkning i sammandrag 2024 2023 2023 TEUR 30 jun 31 dec 30 jun TILLGÅNGAR Aktier och andelar i koncernföretag 180 770 126 276 134 902 Lån till koncernföretag 76 877 78 777 78 777 Kortfristigt värdepappersinnehav - - 162 059 Övriga tillgångar 6 787 5 398 3 620 Likvida medel 56 496 112 258 9 228 SUMMA TILLGÅNGAR 320 931 322 709 388 587 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 312 953 319 834 336 575 Räntebärande skulder - - 45 000 Övriga skulder 7 978 2 875 7 012 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 320 931 322 709 388 587 Resultat före skatt Rörelseresultat Periodens/årets resultat ===== SIDA 27 ===== Eastnine Delårsrapport januari-juni 2024 27 Kvartalsöversikt Resultaträkningar TEUR Q2 2024 Q1 2024 Q4 2023 Q3 2023 Q2 2023 Q1 2023 Q4 2022 Q3 2022 Hyresintäkter 9 345 9 064 8 967 9 056 9 092 9 051 8 495 8 228 Fastighetskostnader -667 -705 -747 -576 -537 -676 -650 -636 Driftnetto 8 678 8 359 8 220 8 481 8 555 8 376 7 845 7 592 Centrala administrationskostnader -978 -1 198 -904 -851 -1 015 -908 -1 175 -957 Ränteintäkter 938 1 140 1 208 786 27 19 23 - Räntekostnader -3 464 -3 083 -3 758 -3 643 -3 290 -2 895 -2 893 -2 506 Andra finansiella intäkter och kostnader -8 108 -282 -209 -175 -43 -200 -128 Förvaltningsresultat 5 167 5 326 4 483 4 564 4 102 4 549 3 600 4 001 Orealiserade värdeförändringar: Fastigheter -4 986 1 534 21 -10 004 -7 891 -16 811 1 848 -2 467 Investeringar - - - - -31 296 - -5 730 58 108 Derivat 349 716 -5 330 -1 264 131 -1 304 852 6 521 - - - -18 913 -106 444 262 260 Resultat före skatt 530 7 577 -826 -25 617 -35 060 -13 122 832 66 423 Skatt -215 -2 545 998 -27 192 1 414 -1 109 -897 Periodens resultat 315 5 032 172 -25 644 -34 867 -11 708 -277 65 526 Omräkningsdifferens för utlandsverksamhet -38 -327 688 -629 110 222 220 -73 Periodens totalresultat 276 4 705 860 -26 274 -34 757 -11 486 -57 65 453 Balansposter i sammandrag 2024 2024 2023 2023 2023 2023 2022 2022 TEUR 30 jun 31 mar 31 dec 30 sep 30 jun 31 mar 31 dec 30 sep Förvaltningsfastigheter 651 628 575 963 573 771 573 082 582 482 589 922 606 222 603 873 Övriga tillgångar 32 396 12 135 10 730 17 091 18 062 17 482 18 076 18 419 Likvida medel 71 590 128 258 128 620 173 209 29 287 18 739 19 820 20 569 Värdepappersinnehav som innehas för försäljning - - - - 162 059 193 355 193 355 198 586 SUMMA TILLGÅNGAR 755 613 716 356 713 121 763 382 791 890 819 499 837 474 841 447 Eget kapital 396 444 404 840 400 176 399 378 425 649 467 042 478 508 478 564 Långfristiga räntebärande skulder 292 866 247 525 193 138 278 961 325 580 261 847 263 552 320 403 Kortfristiga räntebärande skulder 28 166 35 299 91 185 52 486 7 486 62 707 63 330 8 301 Övriga skulder 38 137 28 691 28 623 32 558 33 176 27 904 32 084 34 179 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 755 613 716 356 713 121 763 382 791 890 819 499 837 474 841 447 Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar ===== SIDA 28 ===== Eastnine Delårsrapport januari-juni 2024 28 Nyckeltal per kvartal Fastighetsrelaterade Q2 2024 Q1 2024 Q4 2023 Q3 2023 Q2 2023 Q1 2023 Q4 2022 Q3 2022 Uthyrningsbar yta, tkvm 211,6 182,8 182,8 182,8 183,0 183,0 182,9 182,9 Antal fastigheter 15 14 14 14 14 14 14 14 Förvaltningsfastigheter, TEUR 651 628 575 963 573 771 573 082 582 482 589 922 606 222 603 873 Överskottsgrad, % 93 92 92 94 94 93 92 92 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93,6 92,7 93,1 95,3 96,3 96,6 96,3 94,3 Genomsnittshyra, EUR/kvm/månad 16,6 16,7 16,1 16,2 16,1 16,1 15,3 15,3 Genomsnittshyra, EUR/kvm/år 199 200 193 194 193 193 183 183 WAULT, år 4,2 4,1 3,8 3,9 4,1 4,2 4,4 4,4 Vägt direktavkastningskrav, fastigheter, % 6,7 6,5 6,4 6,2 6,1 5,9 5,6 5,6 Miljöcertifierade fastigheter, % av kvm 100 100 94 94 94 94 94 89 Finansiella Q2 2024 Q1 2024 Q4 2023 Q3 2023 Q2 2023 Q1 2023 Q4 2022 Q3 2022 Hyresintäkter, TEUR 9 345 9 064 8 967 9 056 9 092 9 051 8 495 8 228 Driftnetto, TEUR 8 678 8 359 8 220 8 481 8 555 8 376 7 845 7 592 Förvaltningsresultat, TEUR 5 167 5 326 4 483 4 564 4 102 4 549 3 600 4 001 Belåningsgrad, % 38 27 27 28 52 52 51 51 2,9 2,9 2,1 2,0 2,4 2,1 2,3 2,6 2,2 2,0 1,7 1,3 1,5 1,7 1,8 2,0 Skuldkvot, ggr 10,6 9,5 9,5 11,7 11,8 12,4 14,1 16,3 Nettoskuldkvot, ggr 8,3 5,2 5,2 5,6 10,7 11,6 13,2 15,3 Soliditet, % 52 57 56 52 54 57 57 57 Räntetäckningsgrad, ggr 2,5 2,7 2,2 2,3 2,2 2,6 2,2 2,6 Genomsnittlig räntenivå, % 4,7 4,7 4,0 4,2 4,0 3,8 3,4 3,1 Avkastning på eget kapital, % 0,3 4,7 0,9 -25,5 -31,1 -9,7 0,0 58,7 Aktierelaterade Q2 2024 Q1 2024 Q4 2023 Q3 2023 Q2 2023 Q1 2023 Q4 2022 Q3 2022 Eget kapital, TEUR 396 444 404 840 400 176 399 378 425 649 467 042 478 508 478 564 410 183 418 821 412 689 407 743 432 834 474 611 486 274 486 055 Börsvärde, TEUR 345 981 342 667 343 475 303 049 209 936 197 122 241 250 178 152 Börsvärde, TSEK 3 926 885 3 957 119 3 823 733 3 485 822 2 473 943 2 220 775 2 682 696 1 936 515 Antal utgivna aktier vid periodens slut, tusental1 89 481 89 481 89 481 89 481 89 481 89 481 89 481 89 481 88 924 88 924 88 924 88 924 88 831 88 831 88 831 88 831 88 924 88 924 88 924 88 885 88 831 88 831 88 831 88 831 -0,13 0,04 0,06 0,05 0,05 0,03 0,04 0,05 Kassaflöde per aktie, EUR1 -0,64 0,00 -0,50 1,62 0,12 -0,01 -0,01 0,02 0,06 0,06 0,05 0,05 0,05 0,05 0,04 0,05 Resultat per aktie före utspädning, EUR1 0,00 0,06 0,00 -0,29 -0,39 -0,13 0,00 0,74 Resultat per aktie efter utspädning, EUR1 0,00 0,06 0,00 -0,29 -0,39 -0,13 0,00 0,74 Eget kapital per aktie, EUR1 4,5 4,6 4,5 4,5 4,8 5,3 5,4 5,4 Eget kapital per aktie, SEK1 50,6 52,6 50,1 51,7 56,5 59,2 59,9 58,6 Långsiktigt substansvärde per aktie, EUR1 4,6 4,7 4,6 4,6 4,9 5,3 5,5 5,5 Långsiktigt substansvärde per aktie, SEK1 52,4 54,4 51,7 52,7 57,4 60,2 60,9 59,5 Aktiekurs, EUR1 3,9 3,9 3,9 3,4 2,4 2,2 2,7 2,0 Aktiekurs, SEK1 44,16 44,50 43,00 39,20 27,85 25,00 30,20 21,80 Övrigt Q2 2024 Q1 2024 Q4 2023 Q3 2023 Q2 2023 Q1 2023 Q4 2022 Q3 2022 EUR/SEK 11,35 11,55 11,13 11,50 11,78 11,27 11,12 10,87 EUR/PLN 4,31 4,30 4,35 4,64 4,43 4,68 4,69 4,87 Räntebindningstid, år Vägt genomsnittligt antal aktier, justerat för återköpta aktier, tusental1 Långsiktigt substansvärde, TEUR Kassaflöde per aktie från den löpande verksamheten, EUR1 1 Omräkning har skett för genomförd aktiesplit 4:1 i maj 2024. Antal utgivna aktier vid periodens slut, justerat för återköpta aktier, tusental1 Kapitalbindningstid, år Förvaltningsresultat per aktie, EUR1 ===== SIDA 29 ===== Eastnine Delårsrapport januari-juni 2024 29 Härledning av nyckeltal Q2 2024 Q1 2024 Q4 2023 Q3 2023 Q2 2023 Q1 2023 Q4 2022 Q3 2022 Hyresintäkter 9 345 9 064 8 967 9 056 9 092 9 051 8 495 8 228 Driftnetto 8 678 8 359 8 220 8 481 8 555 8 376 7 845 7 592 Överskottsgrad, % 93 92 92 94 94 93 92 92 Förvaltningsfastigheter 651 628 575 963 573 771 573 082 582 482 589 922 606 222 603 873 Räntebärande skulder 321 032 282 825 284 323 331 447 333 065 324 554 326 882 328 705 Likvida medel 71 590 128 258 128 620 173 209 29 287 18 739 19 820 20 569 Belåningsgrad, % 38 27 27 28 52 52 51 51 Eget kapital 396 444 404 840 400 176 399 378 425 649 467 042 478 508 478 564 Återläggning derivat -4 075 -3 971 -3 254 -8 584 -9 849 -9 718 -11 022 -10 169 Återläggning uppskjuten skatt 17 813 17 952 15 768 16 949 17 034 17 288 18 788 17 660 Långsiktigt substansvärde, TEUR 410 183 418 821 412 689 407 743 432 834 474 611 486 274 486 055 Driftnetto 33 933 33 614 33 631 32 294 32 368 30 366 27 487 24 253 Centrala administrationskostnader -3 748 -3 969 -3 679 -3 891 -4 056 -4 115 -4 226 -4 050 Summa 30 185 29 645 29 952 28 402 28 312 26 251 23 261 20 203 Räntebärande skulder 321 032 282 825 284 323 331 447 333 065 324 554 326 882 328 705 Skuldkvot, ggr 10,6 9,5 9,5 11,7 11,8 12,4 14,1 16,3 Driftnetto 33 933 33 614 33 631 32 294 32 368 30 366 27 487 24 253 Centrala administrationskostnader -3 748 -3 969 -3 679 -3 891 -4 056 -4 115 -4 226 -4 050 Summa 30 185 29 645 29 952 28 402 28 312 26 251 23 261 20 203 Räntebärande skulder 321 032 282 825 284 323 331 447 333 065 324 554 326 882 328 705 Likvida medel 71 590 128 258 128 620 173 209 29 287 18 739 19 820 20 569 Nettoskuldkvot, ggr 8,3 5,2 5,2 5,6 10,7 11,6 13,2 15,3 Förvaltningsresultat 5 167 5 326 4 483 4 564 4 102 4 549 3 600 4 001 Räntekostnader 3 464 3 083 3 758 3 643 3 290 2 895 2 893 2 506 Resultat före räntekostnader 8 631 8 409 8 241 8 207 7 392 7 444 6 493 6 506 Räntetäckningsgrad, ggr 2,5 2,7 2,2 2,3 2,2 2,6 2,2 2,6 1 106 18 821 3 438 -105 094 -139 029 -45 945 -228 261 812 Genomsnittligt eget kapital 400 642 401 730 399 777 412 513 446 345 472 775 478 536 445 764 0,3 4,7 0,9 -25,5 -31,1 -9,7 0,0 58,7 Totalresultat, annualiserat Avkastning på eget kapital, % ===== SIDA 30 ===== Q2 Eastnine Delårsrapport januari–juni 2024 Definitioner Eastnine tillämpar ESMA:s riktlinjer om alternativa nyckeltal. Bolaget anser att dessa mått ger värdefull information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering och jämförelse av bolagets finansiella ställning, finansiella resultat och kassaflöden. Dessa finansiella mått och nyckeltal ska ses som ett komplement för mått som definieras enligt IFRS. Nedan nyckeltal är inte definierade enligt IFRS om inte annat anges. Fastighetsrelaterade nyckeltal Direktavkastning, intjäningsförmåga Driftnetto i förhållande till förvaltningsfastigheternas värde. Direktavkastningskrav Direktavkastningskravet som används i värderingarna och avser avkastningskrav vid kalkylperiodens slut. Avkastningskravet baseras på förräntningskrav för liknande objekt med tillägg för fastighetsrelaterad risk såsom geografiskt läge, fastighetens skick och framtida vakansrisk. Genomsnittshyra Kontrakterade hyresintäkter för lokaler i förhållande till uthyrd lokalyta vid periodens slut. Hyresvärde Kontrakterade årshyror som löper vid periodens utgång med tillägg för rabatter samt bedömd marknadshyra för vakanser. Hållbarhetscertifierade fastigheter Andelen certifierad (minst LEED Gold eller BREEAM Excellent) fastighetsyta i förhållande till total fastighetsyta exklusive fastigheter som väntas bli föremål för omfattande projektutveckling. Triple-net-avtal Hyresavtal där hyresgästen, utöver bashyran, betalar kostnader som belöper på förhyrd yta. Dessa inkluderar bl.a. drift- och underhållskostnader, fastighetsskatt, tomträttsavgäld, försäkring och fastighetsskötsel. Uthyrningsbar yta Total yta tillgänglig för uthyrning. Uthyrningsgrad, yta Uthyrd yta i förhållande till uthyrningsbar yta. Uthyrningsgrad, ekonomisk Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till hyresvärdet. Nyckeltalet används för att underlätta bedömningen av hyresintäkter för vakanta ytor och övriga ekonomiska vakanser. Vakansgrad, ekonomisk Årshyra för vakanta ytor vid periodens utgång i förhållande till hyresvärdet vid periodens utgång. Vakansgrad, yta Outhyrd yta i förhållande till uthyrningsbar yta. WAULT Genomsnittlig återstående avtalslängd för hyresavtalen vid periodens slut, viktat efter avtalade hyresintäkter. Nyckeltalet visar viktad tidsrisk för framtida vakanser. Överskottsgrad Periodens driftnetto i förhållande till periodens hyresintäkter. Finansiella nyckeltal Avkastning på eget kapital Periodens totalresultat, omräknat till 12 månader, i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Belåningsgrad Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel i förhållande till förvaltningsfastigheternas värde. Driftnetto Hyresintäkter minus fastighetskostnader. Förvaltningsresultat Resultat före värdeförändringar, erhållna utdelningar och skatt. Genomsnittlig räntenivå Genomsnittlig ränta på räntebärande skulder vid periodens slut. Hyresintäkter Debiterade hyror, hyrestillägg och hyresgarantier minus hyresrabatter. Kapitalbindningstid Återstående genomsnittlig löptid för räntebärande skulder vid periodens slut. Nettoskuldkvot Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel vid periodens slut i förhållande till driftnettot rullande tolv efter avdrag för centrala administrationskostnader rullande tolv. Räntebindningstid Återstående genomsnittlig räntebindningstid för räntebärande skulder vid periodens slut. Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat med återläggning av räntekostnader i förhållande till räntekostnader. Nyckeltalet visar hur väl kassaflödet räcker för att täcka räntekostnaderna. ===== SIDA 31 ===== Q2 Eastnine Delårsrapport januari–juni 2024 Skuldkvot Räntebärande skulder vid periodens slut i förhållande till driftnettot rullande tolv efter avdrag för centrala administrationskostnader rullande tolv. Soliditet Eget kapital i förhållande till totala tillgångar. Aktierelaterade nyckeltal Eget kapital per aktie Summa eget kapital i relation till antal utgivna aktier (exklusive återköpta aktier). Förvaltningsresultat per aktie Förvaltningsresultat dividerat med genomsnittligt antal aktier under perioden. Kassaflöde per aktie Periodens kassaflöde dividerat med vägt genomsnittligt antal aktier under perioden. Kassaflöde per aktie från den löpande verksamheten Periodens kassaflöde från den löpande verksamheten dividerat med vägt genomsnittligt antal aktier under perioden. Långsiktigt substansvärde Eget kapital med återläggning av värdet för derivat och uppskjuten skatt enligt balansräkningen. Långsiktigt substansvärde per aktie Långsiktigt substansvärde i relation till antal utgivna aktier (exklusive återköpta aktier). Resultat per aktie (definition enligt IFRS) Periodens resultat hänförligt till moderbolagets ägare i relation till genomsnittligt antal utgivna aktier (exklusive återköpta aktier). Ordlista BMS-system Kort för Building Management System. Centraliserad styrnings- och övervakningsplattform som används för att effektivisera och optimera olika system inom en byggnad, såsom ventilation, belysning, värme, kyla och säkerhet. Break-option En option för hyresgästen att avsluta hyresavtalet i förtid. Klausulen kan omfatta en ensidig rätt att frånträda hyresavtalet utan tillkommande hyresbetalningar. Bruttoarea Bruttoarean är summan av alla våningsplans area och begränsas av de omslutande byggnadsdelarnas utsida. Begreppet används till exempel vid fastighetvärderingar. ESG Förkortning för miljö, socialt ansvar och bolagsstyrning. (Environmental, Social and corporate Governance). Fastighet Avser fastighet som innehas med äganderätt eller genom tomträttsavtal. GRESB Förkortning för Global Real Estate Sustainability Benchmark. Gröna hyresavtal Hyresavtal där Eastnine och hyresgästen fastslår att aktivt arbeta för att främja och förbättra fastighetens/lokalens miljöprestanda. Hållbarhetcertifieringssystem BREEAM är en förkortning för Building Research Establishment Environmental Assessment Method. LEED är en förkortning för Leadership in Energy and Environmental Design. WELL och Fitwel är internationella system för certifiering av byggnader som främjar människors hälsa och välmående på jobbet. ICT Förkortning för Informations- och kommunikationsteknik (Information and Communication Technology). IFRS Förkortning för International Financial Reporting Standard. IFRS är en internationell redovisningsstandard för upprättande av koncernredovisningar. Nettouthyrning Årliga hyresintäkter från nytecknade minus uppsagda hyresavtal under perioden. Räntederivat Avtal om köp och försäljning av räntor vars pris och villkor påverkas av faktorer såsom tid, inflation och marknad. Derivatavtal ingås normalt för att säkerställa förutsägbara räntenivåer för hela eller delar av de räntebärande lånen. Ränteswap är ett derivat vars värde på förfallodagen är noll och avtalet upphör att gälla utan ytterligare betalningsflöden. Substansrabatt/premie Skillnaden mellan substansvärde och börsvärde. Om börsvärdet är lägre än substansvärdet handlas aktien med en substansrabatt, om börsvärdet är högre handlas aktien med premie. Verkligt värde Verkligt värde är det pris till vilket en överlåtelse kan ske mellan oberoende och kunniga parter som har ett intresse av att transaktionen genomförs. Det verkliga värdet anses vara lika med anskaffningsvärdet vid anskaffningstillfället och därefter kan det verkliga värdet förändras över tiden. WACC Förkortning för genomsnittlig vägd kapitalkostnad (Weighted Average Cost of Capital). Återköp av egna aktier Förvärv av egna aktier på börsen. Svenska företag kan äga upp till tio procent av utgivna aktier, förutsatt årsstämmans godkännande. ===== SIDA 32 ===== Q2 Eastnine Delårsrapport januari–juni 2024 Finansiell kalender Presentation av Q2-rapport 5 juli 2024, kl. 10:00 Delårsrapport januari-september 2024 24 oktober 2024 Bokslutskommuniké 2024 5 februari 2025 Datum för utbetalning av utdelning till aktieägare: Avstämningsdag för utdelning 27 augusti 2024 Förväntad dag för utbetalning 30 augusti 2024 Avstämningsdag för utdelning 12 november 2024 Förväntad dag för utbetalning 15 november 2024 Avstämningsdag för utdelning 21 januari 2025 Förväntad dag för utbetalning 24 januari 2025 Prenumerera på finansiella rapporter och pressmeddelanden till din e-post via www.eastnine.com eller genom att skicka ett mail till info@eastnine.com. Kontaktinformation Kestutis Sasnauskas, vd, 08-505 977 00 Britt-Marie Nyman, CFO och vice vd, 070-224 29 35 Eastnine AB (publ) Kungsgatan 30, Box 7214 103 88 Stockholm Tel: 08-505 977 00 www.eastnine.com Organisationsnummer: 556693-7404 Om Eastnine Vision Eastnines vision är att skapa och tillhandahålla de bästa mötesplatserna där idéer kan flöda, människor mötas och framgångsrik affärsverksamhet utvecklas. Affärsidé Eastnines affärsidé är att vara den ledande, långsiktiga leverantören av moderna och hållbara kontorslokaler i förstklassiga lägen på utvalda marknader i Baltikum och Polen. Affärsmodell Verksamheten bedrivs inom de tre områdena förvaltning, förädling/utveckling och transaktion. Terrass på fastigheten Nowy Rynek D i Poznan.