===== SIDA 1 ===== Warsaw Unit i Warszawa, Polen. ===== SIDA 2 ===== Q2 Eastnine Delårsrapport januari–juni 2026 2 Hög uthyrningsgrad och förvärv av The Bridge Hyresintäkterna ökade och överskottsgraden stärktes under andra kvartalet då fastighetskostnaderna sjönk jämfört med första kvartalet. Kassan ökade i och med försäljningen av två fastigheter i Riga, och bidrog därmed till reducerad belåningsgrad om 45 procent. Efter periodens slut har Eastnine ingått avtal om att förvärva kontorsfastigheten The Bridge i Warszawa. April–juni 2026 • Hyresintäkterna uppgick till 15 272 TEUR (15 156). I jämförbart bestånd ökade intäkterna med 3 procent. • Driftnettot uppgick till 14 129 TEUR (14 186). • Förvaltningsresultatet uppgick till 7 250 TEUR (7 935). • Orealiserade värdeförändringar uppgick till 1 570 TEUR (-2 410), varav 2 933 TEUR (-63) hänförs till fastigheter och -1 362 TEUR (-2 347) till derivat. Realiserade värde- förändringar i fastigheter uppgick till -2 383 TEUR (-). • Periodens resultat uppgick till 4 962 TEUR (5 393). • Nettouthyrningen uppgick till -344 TEUR (-247). Väsentliga händelser under kvartalet • Eastnine har sålt och frånträtt två kontorsfastigheter i Riga, Lettland till ett försäljningspris om 38 MEUR, samt initierat nedstängning av kontoret i Riga, med effekt från det tredje kvartalet. • Årsstämman 2026 beslutade om utdelning uppgående till 1,28 SEK per aktie (1,20), med utbetalning kvartalsvis om 0,32 SEK per aktie per kvartal (0,30). • Adela Colakovic har tillträtt som ny CFO och medlem i koncernledningen. Januari-juni 2026 • Hyresintäkterna uppgick till 30 700 TEUR (30 763). I jämförbart bestånd ökade intäkterna med 0,5 procent. • Driftnettot uppgick till 28 174 TEUR (28 842). • Förvaltningsresultatet uppgick till 14 918 TEUR (15 731). • Orealiserade värdeförändringar uppgick till 2 959 TEUR (17 471) varav 255 TEUR (19 287) hänförs till fastigheter och 2 703 TEUR (-1 816) till derivat. Realiserade värde- förändringar i fastigheter uppgick till -2 383 TEUR (-). • Periodens resultat uppgick till 12 463 TEUR (27 690). • Nettouthyrningen uppgick till -281 TEUR (-28). Väsentliga händelser efter periodens slut • Eastnine har ingått avtal med Ghelamco om att förvärva kontorsfastigheten The Bridge i Warszawa till ett underliggande fastighetsvärde om 300 MEUR. Transaktionen, som är villkorad finansiering, förväntas slutföras under det fjärde kvartalet 2026. Nyckeltal i urval 2026 apr-jun 2025 apr-jun 2026 jan-jun 2025 jan-jun 2025/26 jul-jun 2025 jan-dec Förvaltningsresultat/aktie, EUR 0,07 0,08 0,15 0,16 0,31 0,32 Resultat/aktie före och efter utspädning, EUR 0,05 0,06 0,13 0,28 0,27 0,43 Överskottsgrad, % 92,5 93,6 91,8 93,8 92,4 93,4 Räntetäckningsgrad, ggr 2,3 2,5 2,4 2,4 2,4 2,4 Avkastning på eget kapital, % 3,8 4,7 5,3 12,3 5,8 9,1 2026 30 jun 2026 31 mar 2025 31 dec 2025 30 jun Fastighetsvärde, TEUR 925 684 960 032 960 450 954 989 Belåningsgrad, % 45 47 47 48 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96,5 95,6 95,8 97,1 Långsiktigt substansvärde/aktie, SEK 56,76 56,47 55,27 55,05 Aktiekurs, SEK 44,95 44,55 50,30 49,80 Förvaltningsresultat/aktie enligt intjäningsförmåga, EUR 0,31 0,33 0,32 0,34 Skuldkvot enligt intjäningsförmåga, ggr 8,2 8,4 8,6 8,4 1 EUR = 11,09 SEK den 30 juni 2026. I denna rapport avser jämförelsetalen inom parentes för resultatposter kvartalet april-juni 2025 samt perioden januari–juni 2025 och för balansposter 31 december 2025. Med Bolaget avses Eastnine-koncernen. Historiska aktiedata har i denna rapport omräknats efter genomförd aktiesplit 4:1 i maj 2024, i enlighet med IAS 33. ===== SIDA 3 ===== Q2 Eastnine Delårsrapport januari–juni 2026 3 Stabil verksamhet och stort förvärv i Warszawa Eastnines överskottsgrad och uthyrningsgrad har stärkts under andra kvartalet. Fastighetsverksamheten är fortsatt stabil, trots den globala oron, och efterfrågan på premiumkontor i attraktiva lägen i Warszawa, Poznan och Vilnius är hög. Förvärvet av The Bridge kommer att öka förvaltningsresultatet per aktie med cirka 20 procent. Förvärvet av The Bridge Trots att förvärvsavtalet signerades några dagar efter första halvårets utgång, är det den viktigaste nyheten hittills under året. Med detta förvärv, som tillträds i det fjärde kvartalet, adderar vi en till flaggskeppsfastighet i Warszawa och fördubblar vårt bestånd i staden. Warszawa kommer att bli vår största marknad och Polen kommer att stå för cirka 64 procent av hyresintäkterna. Med full uthyrningsgrad i The Bridge, kommer förvaltningsresultatet per aktie att stiga med cirka 20 procent. Förvärvet, som är villkorat finansiering, kommer att finansieras med befintlig kassa, banklån samt delvis refinansiering av existerande skuldportfölj. Hyresintäkterna har för det andra kvartalet ökat jämfört med förra året och är i linje på halvårsbasis, trots högre vakanser under perioden och försäljning av två fastigheter. I jämförbar portfölj ökade intäkterna med 3 procent för kvartalet. Försäljningen av fastigheterna Alojas Biroji och Zala 1 i Riga har slutförts under kvartalet vilket stärkte vår kassa. Förvaltningsresultatet är stabilt men något lägre än föregående år både i kvartalet och perioden, delvis på grund av högre vakans i början av året men också som en följd av att vi anpassar verksamheten i linje med våra tillväxtambitioner. Ökad uthyrningsgrad och överskottsgrad Uthyrningsgraden har ökat under kvartalet och är nu på höga 96,5 procent, vilket är över vårt snitt mätt per kvartal sedan början av pandemiåret 2020. Även överskottsgraden har ökat under kvartalet och är nu på 92,5 procent, också den över snittet mätt under samma period sedan början av 2020. Efterfrågan på våra lokaler i Warszawa, Poznan och Vilnius är fortsatt stark. Eastnines flaggskeppsfastighet ”Warsaw Unit” i Warszawa är fortsatt fullt uthyrd. I Poznan har Rockwool flyttat in i nya lokaler och fortsätter att växa. Vakansen i Poznan är relaterad till omflyttning av hyresgäster för att möjliggöra Rockwools expansion. I Vilnius har vi endast cirka 2 600 kvadratmeter som inte är kontrakterade och vi för diskussioner med ett antal potentiella hyresgäster. Det är också tydligt att ny- produktion av kontor har avstannat i Eastnines marknader samtidigt som efterfrågan på kontor är fortsatt stark. I Warszawas centrala affärsdistrikt är vakanserna på historiskt låga nivåer och marknadshyran har stigit. Nettouthyrningen under perioden blev negativ efter en, för oss, väntad uppsägning av Swedbank i Vilnius. Avflyttningen sker dock först om ett år och då efterfrågan på hög- kvalitativa lokaler är fortsatt god finns förutsättningar för att hitta en ny hyresgäst i tid. Förändringar i vår organisation Vi har fortsatt att bygga vår organisation. Den största tillväxten är i Polen där vi nu, till skillnad mot förra året, har sju medarbetare, och planerar att växa med ytterligare ett par anställda innan årets slut, för att kostnadseffektivisera och erbjuda högre kvalitet till våra hyresgäster. Vi har dock ökade kostnader under omställningen från extern till intern förvaltning. Vi har även stärkt bemanningen på huvud- kontoret i Stockholm. Samtidigt har vi valt att stänga vårt kontor i Riga på grund av kraftigt minskad affärsvolym efter försäljningen av Alojas Biroji och Zala 1. Nedstängningen kommer att ske under första delen av det tredje kvartalet. De återstående två fastigheterna i Riga kommer fortsättningsvis att förvaltas av en extern leverantör. I slutet på maj tillträdde Adela Colakovic som Eastnines nya CFO samtidigt som Britt-Marie Nyman, Bolagets tidigare CFO och vice VD slutade. Jag vill passa på att tacka Britt-Marie för hennes betydande insatser under åren och samtidigt välkomna Adela ombord. Väl rustade för framtiden Eastnines verksamhet genererar starka kassaflöden. Sedan förvärvet av Warsaw Unit i slutet av 2024 har vår kassaposition mer än dubblats och med planerade refinansieringar skapar vi förutsättningar för att förvärva The Bridge. Med detta sagt önskar jag er alla en fin sommar! Kestutis Sasnauskas, vd Eastnines verksamhet genererar starka kassaflöden. Sedan förvärvet av Warsaw Unit i slutet av 2024 har vår kassaposition mer än dubblats och med planerade refinansieringar skapar vi förutsättningar för att förvärva The Bridge. ===== SIDA 4 ===== Q2 Eastnine Delårsrapport januari–juni 2026 4 Bygger ett ledande fastighetsbolag i den snabbast växande delen av Europa Eastnine är ett svenskt fastighetsbolag noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap med huvudkontor i Stockholm. Eastnine investerar i premiumkontor i förstklassiga lägen i Warszawa, Poznan och Vilnius. Eastnines marknader har högre BNP-tillväxt än övriga Europa och verksamheten uppvisar starka nyckeltal. Direktavkastning premiumkontor Direktavkastningen för Eastnines premiumkontor på 6,1 procent (enligt intjäningsförmågan) är högre än för motsvarande fastigheter i flertalet västeuropeiska huvudstäder, inklusive Stockholm. Överskottsgrad En hög andel triple net-hyresavtal och hög uthyrningsgrad innebär att överskottsgraden (beräknad på rullande 12 månader), som visar driftnettot i relation till hyresintäkterna är högre än för andra jämförbara fastighetsbolag. Uthyrningsgrad Den ekonomiska uthyrningsgraden är hög och har överstigit 90 procent ända sedan slutet av 2021. Fastighetsportfölj Fastighetsvärdet uppgick till 925,7 MEUR och är fördelat på totalt 13 kontorsfastigheter och en projektfastighet. Eastnine har under andra kvartalet 2026 sålt två fastigheter i Riga. Fastigheterna i Warszawa och Poznan står tillsammans för drygt hälften av värdet. Hela fastighetsbeståndet är hållbarhetscertifierat på de högsta nivåerna inom LEED och BREEAM. Portföljen har vuxit med 19 procent i snitt per år de senaste fem åren. Ambitionen är att fortsätta växa med lönsamhet. 6,1 % 6,0 % 92,4 % 93,4 % 96,5 % 95,8 % 925,7 MEUR 960 MEUR ===== SIDA 5 ===== Q2 Eastnine Delårsrapport januari–juni 2026 5 Mål och utfall Eastnine fokuserar på tillväxt som bidrar till ökad lönsamhet och en attraktiv totalavkastning. Övergripande mål Eastnines övergripande mål är att skapa en hållbar, attraktiv totalavkastning för sina aktieägare. Tillväxtmål Eastnines långsiktiga ambition är att växa fastighetsportföljen i syfte att öka lönsamheten. Finansiella mål och limiter Finansiella mål • Förvaltningsresultatet per aktie bör öka. • Avkastning på eget kapital bör vara minst 10 procent över tid. • Eastnine har ambitionen att årligen öka utdelning per aktie. Utdelningen ska uppgå till minst en tredjedel av förvaltningsresultatet efter aktuell skatt. Finansiella limiter • Eastnine eftersträvar en belåningsgrad kring 50 procent över en konjunkturcykel. Belåningsgraden ska inte överstiga 60 procent. • Räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,0 ggr. Nyckeltal Utfall 30 juni 2026 Totalavkastning i aktien, 1 år -7 % Totalavkastning i aktien, snitt 5 år +11 % Tillväxt fastighetsportfölj, 1 år -3 % Tillväxt fastighetsportfölj, snitt 5 år +19 % Förvaltningsresultat per aktie, jan-jun 2026 jmf jan-jun 2025 -5 % Avkastning på eget kapital, 1 år +6 % Avkastning på eget kapital, snitt 5 år +8 % Förändring utdelning per aktie, beslutad 2026 jmf 2025 +7 % Belåningsgrad 45 % Räntetäckningsgrad, R12 2,4 ggr 11 % Totalavkastning i aktien, snitt 5 år ===== SIDA 6 ===== Q2 Eastnine Delårsrapport januari–juni 2026 6 0 25 50 75 100 0 4 000 8 000 12 000 16 000 2024 Q3 2024 Q4 2025 Q1 2025 Q2 2025 Q3 2025 Q4 2026 Q1 2026 Q2 %TEUR Hyresintäkter, TEUR Förvaltningsresultat, TEUR Förvaltningsresultat/hyresintäkter, % Januari–juni 2026 Hyresintäkterna är i nivå jämfört med samma period föregående år trots avyttring av två fastigheter. Förvaltningsresultatet minskade framförallt som en följd av ökade fastighetskostnader relaterade till etableringen av den egna organisationen i Polen men även på grund av den kalla starten på året. Hyresintäkter Hyresintäkterna under perioden var i nivå med samma period föregående år och uppgick till 30 700 TEUR (30 763). En något lägre uthyrningsgrad i början av perioden kompenseras av att genomsnittshyran steg till 230 EUR per kvm och år (222), huvudsakligen på grund av indexering. Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna ökade med 32 procent till -2 527 TEUR (-1 921). Den främsta anledningen är pågående uppbyggnad av den egna organisationen i Polen, vilket innebär att vi under en övergångsperiod bär ökade kostnader i samband med övergången från extern till intern förvaltning. Därutöver var det en kall start på året med höga energipriser. Kostnaderna inkluderar bland annat personalkostnader som inte debiteras hyresgästerna, kostnader hänförliga till vakanta ytor och andra fastighets- kostnader. Endast fastighetskostnader som ej vidare- faktureras till hyresgästerna ingår i Bolagets fastighets- kostnader. Driftnetto och förvaltningsresultat Driftnettot minskade med 2 procent och uppgick till 28 174 TEUR (28 842). Överskottsgraden uppgick till 91,8 procent (93,8). Centrala administrationskostnader ökade till -2 657 TEUR (-2 380), bland annat som en effekt av fler medarbetare. Ränteintäkter ökade till 305 TEUR (124) på grund av ökad likviditet som placerats på bankkonto. Räntekostnaderna var i princip oförändrade, trots upptagande av nya lån under inledningen av året, och uppgick till -10 874 TEUR (-10 882). Anledningen var en något lägre genomsnittlig räntenivå under perioden. Övriga finansiella intäkter och kostnader uppgick till -29 TEUR (27), i posten ingår bland annat valutakurseffekter. Förvaltningsresultatet minskade med 5 procent till 14 918 TEUR (15 731). Minskningen per aktie var densamma i procent, och uppgick till 0,15 EUR (0,16). Värdeförändringar Orealiserade värdeförändringar uppgick till 2 959 TEUR (17 471). Av förändringarna avser 255 TEUR (19 287) fastigheter och 2 703 TEUR (-1 816) derivat. Realiserade värdeförändringar uppgick till -2 285 TEUR (-) varav -2 383 TEUR (-) avser fastigheter i Riga som avyttrats under det andra kvartalet och 98 TEUR (-4) avser derivat. Skatt Periodens skatt uppgick till -3 129 TEUR (-5 508), varav aktuell skatt var -785 TEUR (-1 654) och uppskjuten skatt var -2 345 TEUR (-3 854). Den aktuella skatten hänförs till fastighetsverksamheten i Polen. Den uppskjutna skatten är främst hänförlig till skillnaden mellan bokförda och skattemässiga värden på fastigheter, orealiserade värdeförändringar på derivat samt skattemässiga underskott. Resultat Periodens resultat uppgick till 12 463 TEUR (27 690) och periodens totalresultat, dvs. efter omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet, till 12 527 TEUR (27 318). Resultat- minskningen, jämfört med samma period föregående år, är främst hänförlig till orealiserade och realiserade värde- förändringar i fastigheter. Segmentsrapportering Fastigheten i Warszawa genererade ett förvaltningsresultat om 4 939 TEUR (4 818) och periodens resultat blev 8 403 TEUR (19 006). Fastigheter i Poznan genererade ett förvaltningsresultat om 4 830 TEUR (5 030) och periodens resultat blev 2 107 TEUR (8 313). För fastigheter i Vilnius var förvaltningsresultatet 7 571 TEUR (7 862) och periodens resultat 6 129 TEUR (5 678). Den 25 maj slutfördes försäljningen av Alojas Biroji och Zala 1 och Eastnine frånträdde de två kontorsfastigheterna i Riga. Fastigheter i Riga genererade ett förvaltningsresultat om 537 TEUR (797) och periodens resultat var -1 595 TEUR (-1 934), inkluderande realiserade värdeförändringar i fastigheter om -2 383 TEUR hänförligt till försäljningen. Periodens resultat, ej hänförligt till segment, var -2 581 TEUR (-3 373). Hyresintäkter och förvaltningsresultat ===== SIDA 7 ===== Q2 Eastnine Delårsrapport januari–juni 2026 7 Resultat i sammandrag, TEUR 2026 jan-jun 2025 jan-jun Hyresintäkter 30 700 30 763 Fastighetskostnader -2 527 -1 921 Driftnetto 28 174 28 842 Centrala administrationskostnader -2 657 -2 380 Räntenetto -10 569 -10 758 Övriga finansiella intäkter och kostnader -29 27 Förvaltningsresultat 14 918 15 731 Orealiserade värdeförändringar 2 959 17 471 Realiserade värdeförändringar -2 285 -4 Aktuell/uppskjuten skatt -3 129 -5 508 Periodens resultat 12 463 27 690 Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet 64 -372 Periodens totalresultat 12 527 27 318 Finansiell ställning i sammandrag, TEUR 2026 30 jun 2025 31 dec TILLGÅNGAR Förvaltningsfastigheter 925 684 960 450 Övriga tillgångar 28 641 19 434 Likvida medel (inkl. spärrade) 74 893 50 824 SUMMA TILLGÅNGAR 1 029 218 1 030 708 EGET KAPITAL & SKULDER Eget kapital 469 032 467 902 Räntebärande skulder 492 120 501 907 Övriga skulder 68 067 60 899 SUMMA EGET KAPITAL & SKULDER 1 029 218 1 030 708 Segment i sammandrag, TEUR 2026 jan-jun 2025 jan-jun Warszawa Förvaltningsresultat 4 939 4 818 Orealiserade värdeförändringar 4 875 15 944 Aktuell/uppskjuten skatt -1 411 -1 756 Resultat Warszawa 8 403 19 006 Poznan Förvaltningsresultat 4 830 5 030 Orealiserade värdeförändringar -2 196 5 453 Aktuell/uppskjuten skatt -528 -2 169 Resultat Poznan 2 107 8 313 Vilnius Förvaltningsresultat 7 571 7 862 Orealiserade värdeförändringar 50 -1 201 Uppskjuten skatt -1 492 -983 Resultat Vilnius 6 129 5 678 Riga Förvaltningsresultat 537 797 Orealiserade värdeförändringar 166 -2 729 Realiserade värdeförändringar -2 298 - Aktuell skatt -1 -1 Resultat Riga -1 595 -1 934 Ofördelat Centrala administrationskostnader -2 657 -2 365 Ej allokerat finansnetto -303 -410 Orealiserade värdeförändringar i derivat 63 5 Realiserade värdeförändringar i derivat och utdelningar från investeringar 13 -4 Aktuell/uppskjuten skatt 303 -599 Resultat Ofördelat -2 581 -3 373 Periodens resultat 12 463 27 690 ===== SIDA 8 ===== Q2 Eastnine Delårsrapport januari–juni 2026 8 1Inklusive amortering. 1Inklusive amortering. Berlin Hyp 22% SEB 21% Swedbank 19% Helaba 16% Erste 16% Luminor 4% LHV 2% 20 30 40 50 60 70 80 2024 Q3 2024 Q4 2025 Q1 2025 Q2 2025 Q3 2025 Q4 2026 Q1 2026 Q2 % Belåningsgrad Soliditet 3 118 16 240 116 92 34 108 14 216 28 3M ränta 2026 2027 2028 2029 2030 0 50 100 150 200 250 MEUR Kapitalbindning Räntebindning 0 1 2 3 4 5 0 1 2 3 4 5 2024 Q3 2024 Q4 2025 Q1 2025 Q2 2025 Q3 2025 Q4 2026 Q1 2026 Q2 År% Genomsnittlig räntenivå, % Räntebindning, år Kapitalbindning, år Finansiering Eastnines verksamhet finansieras i huvudsak av eget kapital och räntebärande skuld. Eget kapital uppgick till 469 032 TEUR (467 902) och räntebärande skulder till 492 120 TEUR (501 907) vid periodens slut. I januari erhöll Eastnine den utökade krediten om 12,7 MEUR, som tecknats avtal om i samband med refinansiering i december 2025. Grön finansiering utgjorde 88 procent (88) av total räntebärande skuld. Belåningsgraden var vid periodens slut 45 procent (47) och soliditeten 46 procent (45). Samtliga räntebärande skulder, utom 10 MEUR som utgörs av fasträntelån, löper med rörlig ränta kopplad mot Euribor 3M. Räntesäkrad andel av skulderna utgjorde 81 procent (83), varav 97 procent med ränteswappar och 3 procent genom fasträntelån. Genomsnittlig räntenivå uppgick vid periodens slut till 4,4 procent (4,3), räntebindningstid till 2,0 år (2,4) och kapitalbindningstid till 2,9 år (3,3). Räntetäckningsgraden under perioden uppgick till 2,4 ggr (2,4). Under perioden har räntebärande skulder amorterats med 22 627 TEUR (4 133), inklusive återbetalning av lån relaterade till avyttrade fastigheter i Riga. De årliga amorteringarna enligt avtal uppgick vid periodens slut till 6 850 TEUR (8 267), motsvarande 1,4 procent (1,7) av räntebärande skuld. Eastnine har ränteswappar om nominellt 389 953 TEUR (405 795). Ränteswapparna värderas till verkligt värde och värdeförändringar redovisas i resultatet, utan påverkan på kassaflödet. Det verkliga nettovärdet på ränteswapparna uppgick till 1 834 TEUR (-728). Vid löptidens slut är värdet på ränteswapparna alltid noll. I balansräkningen bruttoredovisas ränteswapparna tillsammans med valutaterminer (relaterade till beslutad utdelning) under derivat. Substansvärde och eget kapital per aktie Vid periodens slut var det långsiktiga substansvärdet per aktie 5,12 EUR (5,11), motsvarande 56,76 SEK per aktie (55,27). Eget kapital per aktie var 4,80 EUR (4,79), motsvarande 53,22 SEK per aktie (51,79). Kassaflöde Kassaflöde från löpande verksamhet före förändringar i rörelsekapitalet uppgick till 14 549 TEUR (15 573) under perioden. Förändringar i rörelsekapitalet var -816 TEUR (764). Kassaflöde från investeringsverksamheten uppgick till 25 831 TEUR (-2 291) och från finansieringsverksam- heten till -15 577 TEUR (-9 232). Periodens kassaflöde uppgick till 23 987 TEUR (4 813). Likvida medel vid periodens slut var 71 246 TEUR (47 175). Belåningsgrad och soliditet Fördelning räntebärande skuld Kapitalbindning1 och räntebindning Räntenivå samt bindningstid ===== SIDA 9 ===== Q2 Eastnine Delårsrapport januari–juni 2026 9 Aktuell intjäningsförmåga För att underlätta bedömningen av Bolagets aktuella ställning presenterar Eastnine aktuell intjäningsförmåga. Intjäningsförmågan är en teoretisk bedömning för att beskriva Bolagets aktuella intjäning per 30 juni 2026. Intjäningsförmåga visar ögonblicksbild Intjäningsförmågan är inte en prognos utan en hypotetisk ögonblicksbild som illustrerar vilket resultat Eastnine kan generera på årsbasis givet aktuellt fastighetsbestånd och kapitalstruktur på balansdagen. Intjäningsförmågan omfattar Bolagets fastigheter med pågående hyresavtal vid periodens slut, men innehåller ingen bedömning vad gäller framtida utveckling av hyror och ekonomisk vakansgrad eller andra framtida förändringar av fastighetskostnader, räntor, valutakurser, värdeförändringar eller andra resultatpåverkande faktorer. Eastnines beräknade intjäningsförmåga baseras på följande antaganden om intäkter och kostnader: • Hyresintäkter baseras på pågående hyresavtal på rapportdagen, omräknat till årsintäkt. • Fastighetskostnader och centrala administrations- kostnader utgörs av aktuellt utfall för de senaste tolv månaderna på rapportdagen exklusive avyttrade fastigheter. • Ränteintäkter beräknas utifrån likvida medel på balansdagen och aktuell räntenivå. • Räntekostnader beräknas utifrån räntebärande skulder på balansdagen och aktuell räntenivå, med tillägg för periodiserade uppläggningskostnader. • Övriga finansiella intäkter och kostnader har bedömts motsvaras av budget. Ingen beräkning av historiska eller framtida valutadifferenser sker. Kommentarer intjäningsförmåga • Hyresintäkter och driftnetto har minskat på grund av avyttring av två fastigheter i Riga. I jämförbar portfölj har samtidigt minskad vakansgrad och indexeringar haft motsatt påverkan. • Fastighetskostnaderna har minskat på grund av avyttringen av de två fastigheterna även om en osedvanlig kall start på året samt kostnader för pågående uppbyggnad av egen organisation i Polen har haft motsatt påverkan. • Högre personalkostnader har ökat centrala administrationskostnader. • Ränteintäkterna har ökat som en följd av ökade likvida medel. • Räntekostnaderna har framförallt minskat med anledning av engångsamortering av lån i samband med avyttring av fastigheter i Riga. • Förvaltningsresultatet har minskat huvudsakligen på grund av försäljningen av fastigheter. • Förvaltningsresultat per aktie har minskat med cirka 0,02 EUR, motsvarande 6 procent. • Överskottsgraden har sjunkit, huvudsakligen på grund av försäljning av fastigheter och högre fastighetskostnader för kvarvarande fastigheter. • Räntetäckningsgraden är oförändrad, men skuldkvoten har sjunkit som en följd av avyttrade fastigheter. Nyckeltal 2026 30 jun 2026 31 mar Förändring, enhet Förvaltningsresultat per aktie, EUR 0,31 0,33 -0,02 Överskottsgrad, % 92,7 92,8 -0,1 Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 2,4 0,0 Skuldkvot, ggr 8,2 8,4 -0,2 Genomsnittlig räntenivå, % 4,4 4,3 +0,1 Direktavkastning exklusive utvecklingsprojekt, % 6,1 6,1 0,0 Direktavkastning, % 6,1 6,1 0,0 Förvaltningsfastigheter, TEUR 925 684 960 032 -34 348 TEUR 2026 30 jun 2026 31 mar Förändring, % Hyresintäkter 60 520 62 775 -4 Fastighetskostnader -4 427 -4 511 -2 Driftnetto 56 093 58 264 -4 Centrala administrationskostnader -4 965 -4 791 +4 Ränteintäkter 760 700 +9 Räntekostnader -21 608 -22 087 -2 Övriga finansiella intäkter och kostnader -177 -177 0 Förvaltningsresultat 30 103 31 909 -6 ===== SIDA 10 ===== Q2 Eastnine Delårsrapport januari–juni 2026 10 Marknad Eastnines marknader kännetecknas av högre ekonomisk tillväxt, lägre kontorshyror och mer attraktiv direktavkastning jämfört med andra marknader i Europa. Samtidigt är finansieringsvillkoren jämförbara, vilket sammantaget ger ett starkt kassaflöde och långsiktig värdestegringspotential. Eastnine är verksamt i några av de mest dynamiska städerna i den snabbast växande delen av Europa. Polen och Baltikum har, sett till BNP per capita, kontinuerligt närmat sig resten av Europa under de senaste trettio åren. Polen, med nära 40 miljoner invånare, blev 2025 världens tjugonde största ekonomi och BNP förväntas växa dubbelt så snabbt som EU-genomsnittet de kommande åren, enligt Internationella valutafonden. Dessutom finns en strukturell ökning inom kontorssysselsättning, vilken drivit fram tillväxten av moderna kontor de senaste tjugo åren. Sedan pandemin har efterfrågan på högkvalitativa kontorslokaler i attraktiva lägen stärkts, samtidigt som den försvagats för kontor med lägre kvalitet och sämre lägen. Hyresnivåer för premiumkontor är därför i en stigande trend, trots att totala vakanser ökat de senaste åren. Warszawa och Poznan är Eastnines starkaste hyres- marknader för tillfället, drivet av relativt sett starkare efterfrågan och lägre nyutvecklingsaktivitet jämfört med Vilnius och Riga. Kontorshyror på Eastnines marknader är betydligt lägre än på nordiska och västeuropeiska marknader. Topphyrorna i tyska städer är till exempel nästan dubbelt så höga som i Warszawa, som har över tre miljoner invånare i storstadsområdet och en kontorsstock på drygt sex miljoner kvm. Transaktionsmarknaderna i Eastnines länder kännetecknas av färre inhemska köpare och lägre likviditet jämfört med västeuropeiska motsvarigheter. Direkt- avkastningskraven är därför högre, på nivåerna 6,00 procent i Warszawa, 6,50 procent i Vilnius, 6,75 procent i Riga och 7,50 procent i Poznan för fullt uthyrda högkvalitativa kontorsfastigheter i centrala lägen. Avkastningskraven har varit stabila under de senaste åren, efter att ha stigit framför allt under 2023 på grund av högre räntenivåer. Hyresnivå premiumkontor Eastnines marknader1 Hyresnivå premiumkontor Nordiska, tyska och Eastnines marknader2 Direktavkastningskrav premiumkontor Eastnines marknader1 Direktavkastningskrav premiumkontor Nordiska, tyska och Eastnines marknader2 1 Data för 2026 avser per 31 mars. Källa: JLL, Colliers, CBRE 2 Data från 2025. 0 10 20 30 40 50 60 70 80 Stockholm München Helsingfors Frankfurt Oslo Düsseldorf Berlin Hamburg Stuttgart Göteborg Köln Warszawa Köpenhamn Vilnius Riga Poznan EUR/kvm/ månad 0 2 4 6 8 Stockholm Köpenhamn München Oslo Göteborg Berlin Hamburg Frankfurt Düsseldorf Stuttgart Köln Helsingfors Warszawa Vilnius Riga Poznan % 4 5 6 7 8 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 % Riga Vilnius Poznan Warszawa 10 14 18 22 26 30 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 EUR/kvm/ månad Riga Vilnius Poznan Warszawa ===== SIDA 11 ===== Q2 Eastnine Delårsrapport januari–juni 2026 11 Fastighetsbestånd Efter avyttring av två fastigheter i Riga i andra kvartalet uppgick fastighetsvärdet till 925,7 MEUR. Orealiserade värdeförändringar för perioden uppgick till 0,3 MEUR och för andra kvartalet till 2,9 MEUR, främst hänförligt till Warszawa. Fastighetsportfölj Vid periodens slut bestod Eastnines fastighetsportfölj av 14 fastigheter, varav 13 kontorsfastigheter och en projekt- fastighet. Totalt antal kvm uppgick till cirka 257 900 (271 500) och värdet per kvm till 3 559 EUR (3 506). Marknadsvärdet för samtliga fastigheter summerade till 925,7 MEUR (960,5), varav utvecklingsprojekt uppgick till 7,7 MEUR (9,7). Projektfastigheten Kimmel utgör merparten av utvecklingsprojektens marknadsvärde. Fastigheterna är belägna centralt i Warszawa, Poznan, Vilnius och Riga med bra kommunikationer och tillgänglighet. Kontorslokaler utgör 97 procent av den uthyrningsbara ytan och resterande 3 procent avser till största delen lokaler för service och handel. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 96,5 procent (95,8) vid periodens slut. Hyresvärdet minskade till 62,7 MEUR (64,3), på grund av avyttring av fastigheter. I jämförbart bestånd ökade hyresvärdet med 1,4 MEUR under perioden, huvudsakligen hänförligt till indexering i början av året. Överskottsgraden uppgick till 91,8 procent under perioden (93,4 för helåret 2025). Fastighets- beståndets genomsnittliga ålder, baserat på kvm, uppgick till 8,5 år (8,3). Warszawa Eastnine äger en fastighet i Polens huvudstad Warszawa. Fastigheten Warsaw Unit är belägen vid rondellen Daszynskiego i hjärtat av stadens växande stadskärna. Vid periodens slut uppgick Eastnines uthyrningsbara yta i Warszawa till cirka 60 100 kvm, vilket bedöms motsvara en procent av kontorsmarknaden. Hyresvärdet ökade till 18,6 MEUR (18,3) och det totala fastighetsvärdet uppgick till 301,8 MEUR (298,2). Poznan I Poznan, som är en av Polens större regionstäder och en universitetsstad, är Eastnines fastigheter Nowy Rynek D och Nowy Rynek E centralt belägna, på gångavstånd från både centralstationen och Gamla stan. Vid periodens slut uppgick Eastnines uthyrningsbara yta i Poznan till cirka 68 100 kvm, vilket bedöms motsvara 10 procent av kontorsmarknaden. Hyresvärdet ökade till 15,3 MEUR (14,8) och det totala fastighetsvärdet uppgick till 203,1 MEUR (204,8). Vilnius I Litauens huvudstad Vilnius äger Eastnine nio fastigheter koncentrerade till tre områden. I det centrala affärs- distriktet återfinns en stor del av Vilnius bestånd av A-klassade kontor. Här finns Eastnines tre S7-fastigheter samt två 3Bures-fastigheter. Vid parlamentskvarteret är Eastnines fastigheter Vertas-1, Vertas-2 samt Uniq belägna. Fastigheten Uptown Park är belägen i ett område med flera pågående nybyggnationer, nära centralstationen. Vid periodens slut uppgick Eastnines sammanlagda uthyrningsbara yta i Vilnius till cirka 121 000 kvm, motsvarande en marknadsandel om 10 procent av kontors- marknaden i staden. Hyresvärdet ökade till 27,0 MEUR (26,4) och fastighetsvärdet till 391,4 MEUR (389,5), varav värdet på utvecklingsprojekt var 0,4 MEUR (0,4). Riga I Lettlands huvudstad Riga sker utvecklingen av moderna kontor centralt i staden samt runt området Skanste i avsaknad av ett tydligt affärsdistrikt. Eastnine har under det andra kvartalet 2026 sålt de två kontorsfastigheterna Alojas Biroji samt Zala 1. Eastnine har därmed endast kontorsfastigheten Valdemara Centrs och projekt- fastigheten Kimmel kvar i Riga. Fastigheterna är centralt belägna längs en av stadens viktigaste gator Krisjaņa Valdemara iela. Kontorsfastighetens totala uthyrningsbara yta uppgick till cirka 8 800 kvm, vilket bedöms motsvara cirka 1 procent av kontorsmarknaden i staden. Hyresvärdet minskade till 1,9 MEUR (4,8). Fastighetsvärdet uppgick till 29,4 MEUR (67,9) varav värdet på utvecklingsprojekt sjönk till 7,3 MEUR (9,3) efter avyttringarna. Fastighetsbestånd per segment Uthyrningsbar yta, kvm Segment Kontor Handel och service Övrigt Total yta Varav vakant yta, kvm Ekonomisk uthyrnings- grad, % Hyresvärde, MEUR Fastighets- värde, MEUR Andel av värde, % Warszawa 57 229 1 347 1 494 60 070 - 100,0 18,6 301,8 33 Poznan 66 168 1 457 457 68 082 1 025 98,6 15,3 203,1 22 Vilnius 117 550 3 175 279 121 003 5 184 96,1 27,0 391,4 42 Riga 8 014 745 - 8 759 4 468 50,8 1,9 29,4 3 Totalt 248 960 6 724 2 230 257 914 10 677 96,5 62,7 925,7 100 ===== SIDA 12 ===== Q2 Eastnine Delårsrapport januari–juni 2026 12 33% 22% 42% 3% Warszawa Poznan Vilnius Riga 97% 3% Kontor Handel, service & övrigt Utvecklingsprojekt Eastnine har två framtida utvecklingsprojekt som kommer att startas först när respektive projekt bedöms kunna uppvisa tillfredsställande resultat. Projektfastigheten Kimmel, bestående av mark och en del historiska byggnader i centrala Riga, bedöms uppgå till cirka 36 000 kvm uthyrningsbar yta. På befintlig mark invid 3Bures-fastigheterna i Vilnius centrala affärsdistrikt planerar Eastnine att uppföra en ny kontorsbyggnad, 3Bures-4. Byggnaden beräknas omfatta cirka 13 200 kvm uthyrningsbar yta. Värdeförändringar fastigheter Efter avyttring av två fastigheter uppgick fastighetsvärdet till 925,7 MEUR (960,5) vid slutet av perioden. Investeringar i befintliga fastigheter uppgick till 4,3 MEUR. Ökade avkastningskrav och bedömda marknadshyror har tagit ut varandra och har totalt sett haft en liten påverkan på fastighetsvärdet. Det genomsnittliga och vägda avkastningskravet för förvaltningsfastigheterna, var 6,7 procent (6,6 procent 31 december 2025). Under perioden har två fastigheter i Litauen, en fastighet i Riga samt två fastigheter i Poznan värderats externt. Orealiserade värdeförändringar uppgick i andra kvartalet till 2,9 MEUR och för perioden till 0,3 MEUR. Förvärv och avyttringar samt investeringar i befintligt fastighetsbestånd Eastnine har sålt och frånträtt de två kontorsfastigheterna Alojas Biroji och Zala 1 med en total uthyrningsbar yta om cirka 13 700 kvm i Riga, Lettland till ett försäljningspris om 38 MEUR. I samband med försäljningen investerade Eastnine i fondandelar i Indexo Real Estate Fund till ett värde om 6,4 MEUR. Andelarna redovisas som ett långfristigt värdepappersinnehav. Investeringar i befintliga fastigheter har avsett fastighetsförbättrande åtgärder samt investeringar för befintliga och nya hyresgäster. Fastighetsvärdets förändring TEUR 2026 jan-jun 2025 jan-dec Fastighetsvärde vid årets början 960 450 935 374 Investeringar i befintliga fastigheter 4 279 5 769 Orealiserade värdeförändringar 255 19 307 Avyttring av fastigheter -39 300 - Fastighetsvärde vid periodens slut 925 684 960 450 Fastighetsvärde per segment Lokalyta per kategori Uptown Park, Vilnius. ===== SIDA 13 ===== Q2 Eastnine Delårsrapport januari–juni 2026 13 80 85 90 95 100 2024 Q3 2024 Q4 2025 Q1 2025 Q2 2025 Q3 2025 Q4 2026 Q1 2026 Q2 % Ekonomisk uthyrningsgrad Överskottsgrad 19% 30% 16%4% 3% 28% ICT Finans E-handel Sjukvård & hälsa Samhälle Övrigt 0 25 50 75 100 250 500 750 1 000 2024 Q3 2024 Q4 2025 Q1 2025 Q2 2025 Q3 2025 Q4 2026 Q1 2026 Q2 %MEUR Fastighetsvärde, MEUR Belåningsgrad, % Hyresavtal och årshyror I Polen och Baltikum är merparten av hyresavtalen tidsbegränsade, vilket innebär att de upphör om ingen ny överenskommelse träffas. En förlängning av hyresavtal kräver därmed en aktiv förhandling från båda parterna. I avtal kan det även förekomma en ensidig rätt för hyresgästen att avbryta avtalet i förtid, s.k. break-option. Årshyror vid periodens slut för pågående hyresavtal uppgick till 60,5 MEUR (61,6), varav årshyror för de tio största hyresgästerna utgjorde 55 procent. De tre största hyresgästerna var Warta, Allegro och Danske Bank, vilka svarade för 30 procent av totala årshyror. Den genom- snittliga återstående löptiden uppgick till 3,5 år för både de tio största hyresgästerna som för samtliga hyresavtal. Vid periodens slut uppgick Eastnines genomsnittliga årshyra för lokaler till 230 EUR per kvm (222). I Warszawa var den 291 EUR (288), i Poznan 210 EUR (204), i Vilnius 210 EUR (204) och i Riga 203 EUR (184). Eastnine tillämpar månadshyra för samtliga kontorslokaler. Som säkerhet erhåller Eastnine, från hyresgästen, normalt 2–3 månadshyror i deposition alternativt en bankgaranti i samband med tecknande av hyresavtal. Uthyrningar, omförhandlingar och avslut Nettouthyrningen under perioden, dvs. tecknade avtal minus uppsagda avtal, uppgick till -2 548 kvm, motsvarande årshyror om -281 TEUR. Den genomsnittliga årshyran för nytecknade avtal under perioden uppgick till 250 EUR per kvm. Totalt 1 100 kvm, motsvarande årshyror om 231 TEUR, har förlängts under perioden. Omförhandling av hyresavtal har skett till en genomsnittlig årshyra om 210 EUR per kvm. Av kvarvarande nettouthyrning vid periodens slut inflyttar hyresgäster till cirka 2 900 kvm under resterande del av 2026. För cirka 6 000 kvm, lokaler uthyrda till Swedbank, sker avflytt först 30 juni 2027. Största hyresgäster 1 Årshyra avser intäkter från pågående avtal för lokaler, parkering och övrigt. Ekonomisk uthyrningsgrad och överskottsgrad Hyresgäster per bransch Fastighetsvärde och belåningsgrad Hyresgäst Andel av årshyra1, % Warta 11 Allegro 10 Danske Bank 9 Telia 5 Vinted 4 Rockwool 4 McKinsey 3 Swedbank 3 CBRE 3 Moderna 2 Totalt 55 ===== SIDA 14 ===== Q2 Eastnine Delårsrapport januari–juni 2026 14 Värderingsmodell och utförande Fastigheterna värderas kvartalsvis, varav extern värdering av certifierat värderingsinstitut sker minst en gång under en rullande 15-månadersperiod. De externa värderingarna är utförda i enlighet med internationell värderingsstandard (IVS). Vid externvärdering utförs alltid besiktning av fastigheterna på plats. Externvärderingar under perioden har utförts av Colliers, Newsec samt JLL. Fastigheter som inte externvärderas internvärderas enligt en kassaflödesmodell. Den interna värderings- modellen för respektive fastighet kalibreras mot de externa värderingarna. Omvänt kvalitetssäkras också de externa värderingarna mot den interna värderingsmodellen. Den externa marknadsvärderingen sker utifrån en individuell bedömning av respektive fastighets framtida kassaflöden. I Baltikum används en värderingsmodell baserad på nuvärdesberäknade kassaflöden under en fem- till tioårig kalkylperiod med tillägg för nuvärdesberäknat restvärde vid kalkylperiodens slut. Beräknade kassaflöden justeras för inflation och hänsyn tas till beräknad vakans. I Polen använder de externa värderarna värderingsmodeller uttryckta i reala termer, dvs. med kassaflöden som inte är uppräknade med inflation och med reala diskonterings- räntor. Dessa modeller utgörs antingen (i) av nuvärdes- beräknade kassaflöden, likt för Baltikum, men i reala termer, eller (ii) av evighetskapitalisering av nuvarande hyra med justering för skillnaden mellan nuvarande hyra och marknadsmässig hyra. För mer information om värderings- modell, antaganden och fastighetsvärden se även årsredovisningen för 2025, not 10 Förvaltningsfastigheter. För utvecklingsprojekt, där osäkerhet över totalkostnaden föreligger och där framtida hyresavtal saknas, bedöms verkligt värde motsvaras av nedlagda kostnader om ingen övrig information föreligger vid värderingstidpunkten som indikerar ett lägre värde. Projektet Kimmels fastighetsvärde är oförändrat och motsvarar externvärderingen utförd per 31 december 2025. Värderingsantaganden Fastighetsvärderingarna grundar sig, vid värderings- tidpunkten, på bedömningar och antaganden av både observerbara, och icke observerbara, indata. • Observerbara data: Inkluderar bl.a. aktuella hyresintäkter, historiska fastighetskostnader och investeringar samt aktuell inflation. • Icke observerbara data: Inkluderar bl.a. direkt- avkastningskrav, kalkylränta, framtida inflation, bedömd marknadshyra samt långsiktig vakansgrad. Bedömning av framtida kassaflöde, kalkylränta och avkastningskrav har väsentlig påverkan på fastigheternas värde. Fastigheternas avkastningskrav och kalkylränta är nära sammankopplade, eftersom kalkylräntan ofta bestäms utifrån marknadens avkastningskrav på liknande tillgångar. Kalkylräntan ska återspegla både pengars tidsvärde och den risk som är förknippad med bedömda kassaflöden. Icke observerbara data i värderingsmodellen Det vägda direktavkastningskravet i värderingarna för förvaltningsfastigheter, var 6,7 procent (6,6) och antagen marknadshyra uppgick till i genomsnitt 19,7 EUR per kvm och månad (19,3). I värderingsmodellen har den långsiktiga inflationen för marknadshyror upptagits till mellan 2,0–2,5 procent (2,0–2,5) och den vägda kalkylräntan var i genomsnitt 8,3 procent (8,2). Underhållsinvesteringar (capex) bedöms utifrån fastighetens skick samt ålder och upptas normalt i värderingarna med en procentuell årlig avsättning beräknad på årliga hyresintäkter med tillägg för det nästkommande årets budget. Capex i värderingsmodellen ligger normalt i intervallet 2,0–5,0 procent. Lokalkategori Kvm Årshyror för pågående hyresavtal, MEUR Hyresvärde, MEUR Hyresvärde, EUR/kvm/år Ekonomisk uthyrningsgrad, % Kontor 248 960 55,4 57,4 231 96,5 Handel och service 6 723 1,1 1,2 183 90,1 Parkering - 3,4 3,4 - 97,9 Övrigt1 2 231 0,6 0,7 128 100,0 Totalt 257 914 60,5 62,7 229 96,5 1 Inkluderar årshyra för lagerlokaler och övriga hyresintäkter utöver hyra för kontor, handel och service samt parkering. Värderingsantaganden Antaganden Warszawa Poznan Vilnius Riga Genomsnitt 30 jun 2026 Genomsnitt 31 dec 2025 Genomsnittlig marknadshyra, EUR/kvm/månad1 27,2 17,8 17,5 15,8 19,7 19,3 Vägt direktavkastningskrav, % 6,2 7,5 6,5 7,0 6,7 6,6 Vägd kalkylränta, % 8,1 7,3 8,4 9,0 8,3 8,2 1 Antagen marknadshyra för kontor, vilken ersätter aktuell hyra vid hyresavtalens slut. ===== SIDA 15 ===== Q2 Eastnine Delårsrapport januari–juni 2026 15 Grön finansiering, 30 juni 2026. Oförändrad sedan årsskiftet. 88 % Grön finansiering, 2025 88 % Hållbarhet Eastnine arbetar systematiskt med att förbättra fastigheterna, minska klimatavtrycket, tillhandahålla hög servicenivå samt skapa goda relationer med hyresgäster, anställda och leverantörer. Hållbarhetsmål Eastnines hållbarhetsambition är att definiera framtiden för en hållbar fastighetsmarknad i våra regioner och arbetar målmedvetet för att uppnå bland annat följande mål: • 100 procent EU-taxonomiförenlig fastighetsverksamhet (av omsättningen) • Nettonollutsläpp1 av växthusgaser (Net Zero) till 2040 i hela värdekedjan, inklusive att halvera utsläppen till 2030 • 100 procent hållbarhetscertifierad fastighetsportfölj • Femstjärnig rating från GRESB 1 I enlighet med Science Based Targets initiative. Nyckeltal 1 Exklusive Alojas Biroji och Zala 1. 2 De energirelaterade nyckeltalen är normalårskorrigerade. Ökningen i energianvändning är främst hänförlig till en kall start på året, vilket haft en påverkan utöver normala säsongsvariationer och normaliseringseffekter. 3 Fastighetsenergi avser direktförvaltade fastigheter dvs. exklusive de tre S7-fastigheterna och exkluderar elanvändning hos hyresgäster. Taxonomiförenlig verksamhet, baserat på 2025 års omsättning. 97 % Taxonomiförenlig verksamhet, 2025 97 % Förändring total energianvändning i jämförbart bestånd, jan-apr 2026 jmf jan-apr 2025. 1, 2 13 % Förändring total energianvändning, jämförbart bestånd, 2025 -0,9 % Hållbarhetscertifierad fastighetsportfölj, 30 juni 2026. Oförändrad jämfört med årsskiftet. 100 % Hållbarhetscertifierad fastighetsportfölj, 2025 100 % Förändring fastighetsenergi i jämförbart bestånd, jan-apr 2026 jmf jan-apr 2025. 1, 2, 3 14 % Förändring fastighetsenergi, jämförbart bestånd, 2025 -3,9 % GRESB, antal stjärnor. Maximalt antal stjärnor uppnåddes i 2025 års granskning. Certifieringsnivån för Eastnines återstående kontorsfastighet i Riga, Valdemara Centrs, har uppgraderats till Platinum från tidigare Gold inom certifieringsramverket LEED. Hela Eastnines fastighetsportfölj är därmed certifierad på de högsta nivåerna inom ramverken LEED och BREEAM. ===== SIDA 16 ===== Q2 Eastnine Delårsrapport januari–juni 2026 16 Övriga upplysningar Allmän information Eastnine AB (publ), organisationsnummer 556693-7404, är ett svenskt aktiebolag, noterat på Nasdaq Stockholm, med registrerat säte i Stockholm. Eastnine-koncernen (Bolaget) äger och bedriver fastighetsverksamhet genom helägda dotterbolag i Lettland, Litauen och Polen. Vid periodens slut hade Eastnine-koncernen 32 (27) heltidsanställda, varav 12 (11) var anställda på huvudkontoret i Stockholm, 8 (8) i Vilnius, 7 (3) i Warszawa och 5 (5) i Riga. Bolagets och koncernens delårsrapport omfattar perioden januari–juni 2026. Alla belopp är i tusental euro om inget annat anges. Avrundningsdifferenser kan förekomma. Risker och osäkerhetsfaktorer De huvudsakliga riskerna i Eastnines verksamhet är kommersiella risker i form av förändringar i hyresnivåer, vakanser, räntor samt förändringar i företagsklimatet på de marknader där Eastnine bedriver verksamhet. Den geopolitiska risknivån har ökat under de senaste åren på grund av krig i Europa och nu senast i Mellanöstern, stormakters positionering samt ett allmänt försämrat säkerhetsläge och kan, liksom andra omvärldsrisker såsom lokal-, politik- och planrisk, svag ekonomisk konjunktur samt negativa värdeförändringar på fastigheter, påverka Eastnines verksamhet. Utöver svag konjunktur och svaga ekonomiska utsikter riskerar faktorer såsom handels- konflikter och tullar på varuflöden att direkt, eller indirekt, påverka hyresgästers verksamheter, deras betalnings- förmåga samt efterfrågan på kontor. Risk för stigande finansieringskostnader är bland annat beroende av inflations- och ränteutveckling. Koncernens resultat påverkas av förändringar i valutakurs mellan EUR och PLN samt EUR och SEK. I takt med ökad digitalisering ökar sårbarheten och risken för cyberattacker, dataintrång och bedrägerier. Även utökade krav på klimatomställning kan på sikt innebära risk för ökade kostnader på grund av ändrad efterfrågan. En redogörelse för Eastnines största risker finns i Bolagets årsredovisning för 2025 på s. 59–66. Aktuell marknadsanalys tillhandahålls i avsnittet Marknad på s. 10. Moderbolaget Periodens resultat uppgick till -519 TEUR (853). För moderbolagets resultat- och balansräkning, se s. 29. Redovisningsprinciper Redovisningen har upprättats i enlighet med IFRS® Redovisningsstandarder som utfärdats av International Accounting Standards Board (IASB) i den lydelse som godkänts av EU-kommissionen för tillämpning inom Europeiska unionen. Vidare har Rådet för hållbarhets- och finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 (komplett- erande redovisningsregler för koncerner) tillämpats. Redovisningsprinciperna har tillämpats konsekvent för alla perioder som de finansiella rapporterna avser, om inget annat anges. Delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering samt Årsredovisningslagen (ÅRL). Tillämpade redovisningsprinciper och beräkningsmetoder är i allt väsentligt oförändrade jämfört med de som tillämpades i årsredovisningen för år 2025. Delårsrapporten ska läsas tillsammans med årsredovisningen. IFRS 18 Presentation och upplysningar i finansiella rapporter ersätter IAS 1 och träder i kraft från den 1 januari 2027. Den nya standarden kommer få betydande effekter, främst genom en ny struktur i resultaträkningen, men även genom vissa omklassificeringar i kassaflödesrapporterna. Läs mer i not 1 i årsredovisning 2025. Övriga nya och reviderade IFRS Redovisningsstandarder samt IFRIC® Tolkningar, bedöms för närvarande inte påverka Eastnines resultat eller finansiella ställning i väsentlig omfattning. Spärrade likvida medel Spärrade likvida medel är likvida medel på eget konto som säkerhet för banklån eller hyresgästers inbetalda depositioner. Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter har värderats till verkligt värde i enlighet med IAS 40. Värdering av koncernens förvaltnings- fastigheter har skett i enlighet med nivå 3 i IFRS 13. Värdepappersinnehav Andelar i onoterad fastighetsfond klassificeras som finansiella tillgångar och har värderats till verkligt värde via resultaträkningen. Verkligt värde fastställs med utgångspunkt i rapporterat fondvärde (NAV). Värdeförändringar redovisas löpande i resultatet och utdelningar redovisas som intäkt när rätten till betalning uppstår. Räntebärande skulder Eastnines skulder till kreditinstitut har värderats till upplupet anskaffningsvärde. Skulder till kreditinstitut löper med korta räntebindningstider och upplupet anskaffnings- värde bedöms överensstämma med verkligt värde. Derivat Derivat har värderats till verkligt värde i enlighet med nivå 2 i IFRS 13. Moderbolagets redovisningsprinciper Moderbolaget har upprättat sin redovisning enligt RFR 2, Redovisning för juridiska personer samt Årsredovisnings- lagen och tillämpar samma redovisningsprinciper, beräkningsmetoder och värderingsmetoder som i den senaste årsredovisningen. ===== SIDA 17 ===== Q2 Eastnine Delårsrapport januari–juni 2026 17 Segmentsrapportering Eastnine klassificerar sina olika segment utifrån geografi samt karaktären på investeringarna. Bolagets ledning och styrelse följer upp innehaven på följande segment: Fastigheter i Warszawa, Poznan, Vilnius och Riga. Närstående Eastnine AB har närståendeförhållande med sina dotterföretag, samt med styrelseledamöter och anställda. Se not 29 i Årsredovisning 2025. Utdelning Årsstämman 2026 beslutade att utdelning ska uppgå till 1,28 SEK per aktie (1,20), att utbetalas kvartalsvis om vardera 0,32 SEK per aktie (0,30). Väsentliga händelser efter periodens slut Eastnine har ingått avtal med Ghelamco om att förvärva kontorsfastigheten The Bridge i Warszawa till ett underliggande fastighetsvärde om 300 MEUR. Transaktionen, som är villkorad finansiering, förväntas slutföras under det fjärde kvartalet 2026. Styrelsens och vd:s intygande Styrelsen och den verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt över utvecklingen av moderbolaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och koncernen står inför. Denna rapport har inte varit föremål för granskning av Bolagets revisor. Stockholm den 7 juli 2026 Louise Richnau Peter Elam Håkansson Christian Hermelin Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot Henrik Rättzén Ylva Sarby Westman Eric Spongberg Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Kestutis Sasnauskas Vd ===== SIDA 18 ===== Q2 Eastnine Delårsrapport januari–juni 2026 18 Aktien Eastnines aktiekurs stängde på 44,95 SEK vid periodens slut, en nedgång med 11 procent sedan årsskiftet. Under den senaste tolvmånadersperioden var aktiens totalavkastning -7 procent samtidigt som fastighetsindex OMX Stockholm Real Estate GI sjönk med -16 procent. Det långsiktiga substansvärdet per aktie ökade med 3 procent i SEK. Kursutveckling och totalavkastning Eastnines aktiekurs stängde på 44,95 SEK (50,30) vid periodens slut, efter en nedgång med 11 procent under perioden. Årets högsta stängningskurs på 51,50 SEK uppmättes den 9 januari och den lägsta på 42,80 SEK noterades den 27 mars. Bolagets börsvärde uppgick till 4,4 miljarder SEK (4,9) vid periodens slut. Totalavkastningen i Eastnines aktie för den senaste tolv- månadersperioden uppgick till -7,4 procent. Under samma period minskade fastighetsindex OMX Stockholm Real Estate GI med -16,3 procent. Eastnines totalavkastning, i snitt per år under den senaste femårsperioden, uppgick till 10,5 procent, jämfört med -6,6 procent för fastighetsindex. Substansvärde Det långsiktiga substansvärdet per aktie har ökat och uppgick vid periodens slut till 56,76 SEK (55,27) respektive 5,12 EUR (5,11). Eget kapital per aktie uppgick till 53,22 SEK (51,79) respektive 4,80 EUR (4,79). Den långsiktiga substansrabatten ökade till 21 procent (9). Omsättning och free float Den genomsnittliga dagsomsättningen på Nasdaq har ökat till 226 215 aktier (85 810) under perioden och på samtliga marknadsplatser1 till 316 994 aktier (115 831). Free float2 för aktien uppgick vid periodens slut till 64,5 procent (48,5). Omsättning Totalavkastning Nyckeltal per aktie Substansvärde och aktiekurs Aktiekursutveckling Totalavkastning, % 1 år 5 år Snitt per år under fem år Eastnine -7,4 +52,7 +10,5 OMX Stockholm Real Estate GI -16,3 -33,1 -6,6 Data per aktie 2026 30 jun 2025 31 dec Eget kapital, EUR 4,80 4,79 Långsiktigt substansvärde, EUR 5,12 5,11 Aktiekurs, EUR 4,05 4,65 Eget kapital, SEK 53,22 51,79 Långsiktigt substansvärde, SEK 56,76 55,27 Aktiekurs, SEK 44,95 50,30 0 200 000 400 000 600 000 800 000 1 000 000 Antal aktier Total volym, samtliga marknadsplatser Trendlinje 14,1m 9,2m 1 Inkluderar Nasdaq Stockholm, Cboe, London Stock Exchange, Aquis Stock Exchange, Börse Stuttgart, Sigma x, ITG Posit, Tradegate Exchange, Instinet Blockmatch Europé, Liquidnet EU Limited MTF, Frankfurt Stock Exchange, Lang & Schwarz TradeCenter och Börse München. 2 Free float baserat på definition och metodologi enligt Holdings Free Float. Källa: Modular Finance. 1 Inkluderar Nasdaq Stockholm, Cboe, London Stock Exchange, Aquis Stock Exchange, ITG Posit, Liquidnet EU Limited MTF, Sigma x, Instinet Blockmatch Europe, Börse München, Börse Stuttgart, Frankfurt Stock Exchange och Lang & Schwarz TradeCenter. 2 Free float baserat på definition och metodologi -60 -50 -40 -30 -20 -10 0 10 0 10 20 30 40 50 60 70 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 Q1 2026 Q2 %SEK Rabatt/premium, % Långs. substansvärde, SEK Aktiekurs, SEK 30 35 40 45 50 55 60 SEK Eastnine (utdelningsjusterad) OMX Stockholm Real Estate GI ===== SIDA 19 ===== Q2 Eastnine Delårsrapport januari–juni 2026 19 Antal aktier och ägare Eastnines aktie är noterad på Nasdaq Stockholm Mid Cap, sektor Real Estate. Antal aktier uppgick vid periodens slut till 98 241 728 (98 241 728). Justerat för återköpta aktier i eget förvar, uppgick antalet aktier till 97 774 112 (97 774 112). Andelen aktier i svensk ägo uppgick per 31 maj till 78,3 procent (78,9). Antalet kända aktieägare har ökat under året och uppgick den 31 maj till 7 513 (7 218). En aktieägare, Peter Elam Håkansson, hade mer än 10 procent av totalt antal aktier i Bolaget. Vd Kestutis Sasnauskas var näst största ägare med strax under 10 procent. Återköp Vid periodens slut hade Bolaget 467 616 återköpta aktier i eget förvar, motsvarande cirka 0,5 procent av totalt antal aktier. Vid årsstämman 2026 erhöll styrelsen nytt mandat att besluta om återköp av egna aktier, med begränsningen att Bolagets innehav av egna aktier vid var tid inte får överstiga 10 procent av samtliga aktier i Bolaget. Teckningsoptionsprogram, LTIP 2024 och 2026 Årsstämman 2024 beslutade att inrätta ett treårigt, långsiktigt incitamentsprogram (LTIP 2024) riktat till samtliga anställda i koncernen i form av teckningsoptioner. Vid fullt utnyttjande kan 894 810 aktier ges ut, vilket motsvarar en utspädning med cirka 0,9 procent av det totala antalet aktier och röster i Bolaget. Årsstämman 2026 beslutade att inrätta ett treårigt, långsiktigt incitamentsprogram (LTIP 2026) riktat till samtliga anställda i koncernen i form av teckningsoptioner. Vid fullt utnyttjande kan 520 000 aktier ges ut, vilket motsvarar en utspädning med cirka 0,5 procent av det totala antalet aktier och röster i Bolaget. För mer information, se Eastnines hemsida samt not 5 i Årsredovisning 2025. Största aktieägare per 31 maj 20261 Aktieägare Antal aktier Andel, % Förändring andel 2026, %-enheter Peter Elam Håkansson 2 17 675 610 18,0 0,4 Kestutis Sasnauskas 2, 3 9 785 697 10,0 0,2 Nordnet Pensionsförsäkring 4 7 716 521 7,9 1,3 Avanza Pension 4 5 577 422 5,7 0,3 Patrik Brummer 2 3 331 720 3,4 0,0 Bonnier Fastigheter Invest AB 3 253 048 3,3 -12,5 Utmost International Isle Of Man Limited 2 900 000 3,0 3,0 Gemsstock Limited 2 870 127 2,9 2,9 Wealins S.A. 1 863 388 1,9 1,9 Karine Christine Hirn 1 643 895 1,7 0,0 Protean Funds Scandinavia 1 577 677 1,6 0,8 Göran Gustafssons Stiftelser 1 555 555 1,6 0,0 Carnegie Fonder 1 460 437 1,5 1,5 Handelsbanken Fonder 1 292 474 1,3 0,0 Blomland B.V. 1 132 500 1,2 1,2 15 största aktieägarna 63 636 071 64,8 0,8 Eastnine AB (återköpta aktier) 467 616 0,5 0,0 Övriga 34 138 041 34,7 -0,8 Totalt 98 241 728 100,0 0,0 1 Senast kända data. 2 Privat och via bolag. 3 9,96 %. 4 Arbonas aktieinnehav ingår. Källa: Modular Finance ===== SIDA 20 ===== Q2 Eastnine Delårsrapport januari–juni 2026 20 Tre skäl att investera i Eastnine Positiva långsiktiga trender • Verksamt på de marknader i Europa som vuxit snabbast under de senaste 25 åren. Marknader som förväntas växa snabbare än flertalet andra europeiska länder även i framtiden. • Skillnader i avkastning och hyror i förhållande till jämförbara marknader förväntas minska över tid, vilket ger en långsiktig värdestegringspotential. Hög avkastning och starka kassaflöden • Verksamt på marknader med relativt sett högre fastighetsavkastning och likvärdig finansieringskostnad, ger ett bra kassaflöde och förutsättning för värdetillväxt. Premiumfastigheter i premiumlägen • Fokus på förstklassiga och hållbara kontorsbyggnader på attraktiva platser med bra infrastruktur. • Stark och diversifierad hyresgästbas samt långsiktiga hyresgästrelationer. • Moderna och framtidssäkra fastigheter med lågt underhållsbehov. Hyra & direktavkastningskrav premiumkontor År 2025 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 0 10 20 30 40 50 60 70 80 AvkastningskravEUR/kvm/månad Hyra premiumkontor, EUR Avkastningskrav premiumkontor, % Direktavkastningskrav fastigheter förväntas minska över tid. Avkastningskrav Hyresnivå förväntas öka över tid. Hyresnivå ===== SIDA 21 ===== Q2 Eastnine Delårsrapport januari–juni 2026 21 Finansiella rapporter i sammandrag Visste du att… Vilnius är den huvudstad bland de baltiska länderna som har haft den högst reala BNP- tillväxten per capita de senaste 20 åren. Staden estimeras även i fortsättningen att växa snabbare än EU-snittet. Detsamma gäller Warszawa i Polen. Källa: Oxford Economics. Bild: S7 i Vilnius. Finansiella rapporter i sammandrag ===== SIDA 22 ===== Eastnine Delårsrapport januari-juni 2026 22 Koncernens rapport över totalresultat 2026 2025 2026 2025 2025/2026 2025 TEUR apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jul-jun jan-dec Hyresintäkter 15 272 15 156 30 700 30 763 61 660 61 723 Fastighetskostnader -1 143 -970 -2 527 -1 921 -4 684 -4 078 Driftnetto 14 129 14 186 28 174 28 842 56 976 57 644 Centrala administrationskostnader -1 349 -1 175 -2 657 -2 380 -4 965 -4 688 Ränteintäkter 153 45 305 124 431 250 Räntekostnader -5 396 -5 406 -10 874 -10 882 -21 762 -21 770 Övriga finansiella intäkter och kostnader -287 285 -29 27 -492 -436 Förvaltningsresultat 7 250 7 935 14 918 15 731 30 188 31 001 Orealiserade värdeförändringar i fastigheter 2 933 -63 255 19 287 2 076 21 108 Orealiserade värdeförändringar i derivat -1 362 -2 347 2 703 -1 816 6 021 1 501 Realiserade värdeförändringar i fastigheter -2 383 - -2 383 - -2 383 - Realiserade värdeförändringar i derivat och utdelningar från investeringar 85 - 98 -4 16 -86 Resultat före skatt 6 522 5 525 15 592 33 198 35 918 53 525 Aktuell skatt -553 -1 208 -785 -1 654 -1 143 -2 012 Uppskjuten skatt -1 007 1 077 -2 345 -3 854 -8 263 -9 773 Årets/periodens resultat1 4 962 5 393 12 463 27 690 26 512 41 739 Övrigt totalresultat – poster som kan komma att återföras till resultatet: Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet -448 14 64 -372 42 -395 Årets/periodens totalresultat1 4 514 5 408 12 527 27 318 26 553 41 345 Antal utgivna aktier, justerat för återköpta aktier, tusental 97 774 97 740 97 774 97 740 97 774 97 774 Genomsnittligt antal aktier före utspädning, tusental 97 774 97 740 97 774 97 740 97 770 97 753 Genomsnittligt antal aktier efter utspädning, tusental 97 774 97 774 97 774 97 774 97 770 97 753 Resultat per aktie före utspädning, EUR 0,05 0,06 0,13 0,28 0,27 0,43 Resultat per aktie efter utspädning, EUR 0,05 0,06 0,13 0,28 0,27 0,43 Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag 2026 2025 2025 TEUR 30 jun 31 dec 30 jun TILLGÅNGAR Förvaltningsfastigheter 925 684 960 450 954 989 Nyttjanderättstillgång, leasingavtal 7 230 7 368 6 008 Derivatinstrument 2 768 1 125 652 Långfristiga värdepappersinnehav 6 400 - - Övriga anläggningstillgångar 1 261 938 321 Summa anläggningstillgångar 943 343 969 880 961 969 Övriga omsättningstillgångar 10 919 9 982 9 245 Derivatinstrument 63 21 125 Spärrade likvida medel 3 647 3 649 3 732 Likvida medel 71 246 47 175 32 271 Summa omsättningstillgångar 85 876 60 827 45 374 SUMMA TILLGÅNGAR 1 029 218 1 030 708 1 007 343 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 469 032 467 902 453 878 Räntebärande skulder 401 097 488 390 451 369 Derivatinstrument 934 1 852 4 801 Uppskjuten skatteskuld 33 097 30 782 24 814 Leasingskuld 7 043 7 195 6 008 Övriga långfristiga skulder 4 473 4 964 4 902 Summa långfristiga skulder 446 644 533 183 491 894 Räntebärande skulder 91 023 13 517 39 961 Leasingskuld 288 264 - Övriga kortfristiga skulder 22 233 15 842 21 610 Summa kortfristiga skulder 113 543 29 623 61 572 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 029 218 1 030 708 1 007 343 1 Årets/periodens resultat och totalresultat är i sin helhet hänförligt till moderföretagets aktieägare. ===== SIDA 23 ===== Eastnine Delårsrapport januari-juni 2026 23 Koncernens rapport över förändringar i eget kapital TEUR Aktie- kapital Övrigt tillskjutet kapital Reserv omräknings- differenser Balanserad vinst eller förlust Summa eget kapital Ingående eget kapital 1 januari 2025 4 018 270 465 -413 163 186 437 257 Resultat 1 januari-30 juni - - - 27 690 27 690 Övrigt totalresultat 1 januari-30 juni - - -372 - -372 Utdelning till aktieägarna - - - -10 699 -10 699 Långsiktiga incitamentsprogram - 3 - - 3 Utgående eget kapital 30 juni 2025 4 018 270 468 -785 180 177 453 878 Resultat 1 juli-31 december - - - 14 049 14 049 Övrigt totalresultat 1 juli-31 december - - -23 - -23 Utdelning till aktieägarna - - - -3 -3 Långsiktiga incitamentsprogram - 0 - - 0 Utgående eget kapital 31 december 2025 4 018 270 468 -808 194 223 467 902 Resultat 1 januari-30 juni - - - 12 463 12 463 Övrigt totalresultat 1 januari-30 juni - - 64 - 64 Utdelning till aktieägarna - - - -11 545 -11 545 Långsiktiga incitamentsprogram - 148 - - 148 Utgående eget kapital 30 juni 2026 4 018 270 616 -743 195 141 469 032 Koncernens rapport över kassaflöden 2026 2025 2026 2025 2025/2026 2025 TEUR apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jul-jun jan-dec Den löpande verksamheten Resultat före skatt 6 522 5 525 15 592 33 198 35 918 53 525 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 819 4 175 -258 -15 972 -5 260 -20 973 Betald inkomstskatt -553 -1 208 -785 -1 654 -1 143 -2 012 Kassaflöde från löpande verksamhet före förändringar i rörelsekapitalet 6 788 8 492 14 549 15 573 29 515 30 539 Ökning (-)/minskning(+) rörelsefordringar -251 -1 400 -849 -683 -1 518 -1 435 Ökning (+)/minskning(-) rörelseskulder 644 1 016 33 1 447 -356 1 058 Kassaflöde från den löpande verksamheten 7 181 8 108 13 733 16 337 27 641 30 162 Investeringsverksamheten Förvärv av immateriella tillgångar -97 -75 -207 -162 -335 -290 Investeringar i befintliga fastigheter -2 019 -1 310 -4 278 -2 129 -7 918 -5 769 Försäljning av fastigheter 36 996 - 36 996 - 36 996 - Förvärv av inventarier -200 - -280 - -774 -494 Investeringar i övriga finansiella tillgångar -6 400 - -6 400 - -6 400 - Kassaflöde från investeringsverksamheten 28 280 -1 385 25 831 -2 291 21 569 -6 553 Finansieringsverksamheten Upptagna lån - - 12 740 - 27 163 14 423 Amortering av lån -20 899 -2 066 -22 627 -4 133 -26 477 -7 983 Amortering av leasingskuld -24 - -128 - -135 -7 Utdelning till aktieägarna -2 886 -2 675 -5 562 -5 099 -10 914 -10 451 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -23 809 -4 741 -15 577 -9 232 -10 362 -4 017 Periodens/årets kassaflöde 11 652 1 982 23 987 4 813 38 848 19 592 Likvida medel, ingående balans 59 719 30 281 47 175 27 453 32 271 27 536 Valutakursdifferenser i likvida medel -125 8 85 5 127 48 Likvida medel, utgående balans 71 246 32 271 71 246 32 271 71 246 47 175 Nyckeltal 2026 2025 2026 2025 2025/2026 2025 apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jul-jun jan-dec Förvaltningsresultat per aktie, EUR 0,07 0,08 0,15 0,16 0,31 0,32 Resultat per aktie före utspädning, EUR 0,05 0,06 0,13 0,28 0,27 0,43 Resultat per aktie efter utspädning, EUR 0,05 0,06 0,13 0,28 0,27 0,43 Kassaflöde per aktie från den löpande verksamheten, EUR 0,07 0,08 0,14 0,17 0,28 0,31 Kassaflöde per aktie, EUR 0,12 0,02 0,25 0,05 0,40 0,20 Överskottsgrad, % 92,5 93,6 91,8 93,8 92,4 93,4 Räntetäckningsgrad, ggr 2,3 2,5 2,4 2,4 2,4 2,4 Avkastning på eget kapital, % 3,8 4,7 5,3 12,3 5,8 9,1 ===== SIDA 24 ===== Eastnine Delårsrapport januari-juni 2026 24 Segmentsrapportering TEUR 1 jan–30 jun 2026 Warszawa Polen Poznan Polen Vilnius Litauen Riga Lettland Ofördelat Summa Hyresintäkter 9 123 7 289 12 716 1 572 - 30 700 Fastighetskostnader -484 -263 -1 173 -606 - -2 527 Driftnetto 8 639 7 026 11 542 967 - 28 174 Centrala administrationskostnader - - - - -2 657 -2 657 Ränteintäkter - - 40 8 257 305 Räntekostnader -3 732 -2 251 -3 995 -468 -427 -10 874 Övriga finansiella intäkter och kostnader 32 55 -15 31 -133 -29 Förvaltningsresultat 4 939 4 830 7 571 537 -2 960 14 918 Orealiserade värdeförändringar i fastigheter 3 589 -2 772 -645 83 - 255 Orealiserade värdeförändringar i derivat 1 286 577 694 83 63 2 703 Realiserade värdeförändringar i fastigheter - - - -2 383 - -2 383 Realiserade värdeförändringar i derivat och utdelningar från investeringar - - - 85 13 98 Resultat före skatt 9 814 2 634 7 621 -1 594 -2 884 15 592 Aktuell skatt -231 -553 - -1 - -785 Uppskjuten skatt -1 180 25 -1 492 - 303 -2 345 Periodens resultat 8 403 2 107 6 129 -1 595 -2 581 12 463 Förvaltningsfastigheter 301 790 203 100 391 354 29 440 - 925 684 varav periodens investeringar/förvärv 1 1 061 2 472 744 - 4 278 Långfristiga värdepappersinnehav - - - - 6 400 6 400 Räntebärande skulder 162 120 107 066 202 328 10 507 10 099 492 120 TEUR 1 jan–30 jun 2025 Warszawa Polen Poznan Polen Vilnius Litauen Riga Lettland Ofördelat Summa Hyresintäkter 8 838 7 386 12 660 1 879 - 30 763 Fastighetskostnader -283 -172 -923 -543 - -1 921 Driftnetto 8 555 7 214 11 737 1 336 - 28 842 Centrala administrationskostnader - - -15 - -2 365 -2 380 Ränteintäkter - 1 31 9 83 124 Räntekostnader -3 780 -2 247 -3 876 -552 -427 -10 882 Övriga finansiella intäkter och kostnader 42 62 -15 3 -65 27 Förvaltningsresultat 4 818 5 030 7 862 797 -2 775 15 731 Orealiserade värdeförändringar i fastigheter 16 561 5 983 -723 -2 534 - 19 287 Orealiserade värdeförändringar i derivat -617 -530 -478 -196 5 -1 816 Realiserade värdeförändringar i derivat och utdelningar från investeringar - - - - -4 -4 Resultat före skatt 20 761 10 483 6 661 -1 933 -2 774 33 198 Aktuell skatt -228 -573 - -1 -851 -1 654 Uppskjuten skatt -1 528 -1 596 -983 - 253 -3 854 Periodens resultat 19 006 8 313 5 678 -1 934 -3 373 27 690 Förvaltningsfastigheter 296 549 204 290 387 444 66 706 - 954 989 varav periodens investeringar/förvärv - 44 1 614 471 - 2 129 Räntebärande skulder 165 480 108 146 177 893 29 811 10 000 491 330 Fastigheter Fastigheter Eastnine klassificerar sina olika segment utifrån geografi samt karaktären på investeringarna. Segmenten presenteras utifrån företagsledningens perspektiv och är indelade enligt följande: Fastigheter i Warszawa, Poznan, Vilnius och Riga. ===== SIDA 25 ===== Eastnine Delårsrapport januari-juni 2026 25 Värderingsantaganden 2026 2026 2025 2025 2025 2025 2024 2024 Förvaltningsfastigheter 30 jun1 31 mar 31 dec 30 sep 30 jun 31 mar 31 dec 30 sep Vägt direktavkastningskrav, % 6,7 6,6 6,6 6,6 6,6 6,5 6,6 6,7 Genomsnittlig marknadshyra, EUR/kvm/månad2 19,7 19,5 19,3 19,2 19,0 18,9 18,8 16,9 Vägd kalkylränta, % 8,3 8,2 8,2 8,0 8,0 8,0 8,0 8,3 Långsiktig inflation marknadshyror, % 2,2 2,1 2,1 2,3 2,3 2,3 2,3 2,2 Känslighetsanalys 30 juni 2026 Förvaltningsfastigheter, TEUR Antaganden +/- 0,25 -7 175 7 777 -6 600 7 100 -9 063 9 784 -606 646 +/- 0,50 -13 814 16 237 -12 900 14 800 -17 485 20 380 -1 170 1 345 +/- 1,00 -25 709 35 597 -24 300 31 900 -32 646 44 439 -2 192 2 917 Marknadshyra, % +/- 5,0 11 948 -11 948 10 155 -10 155 14 119 -14 095 902 -906 Uthyrningsgrad, %-enhet +/- 1,0 - -1 826 - -200 3 829 -3 889 288 -293 30 juni 2026 Förvaltningsfastigheter, TEUR Antaganden +/- 0,25 -23 444 25 307 +/- 0,50 -45 369 52 762 +/- 1,00 -84 847 114 853 Marknadshyra, % +/- 5,0 37 124 -37 104 Uthyrningsgrad, %-enhet +/- 1,0 4 117 -6 208 Marknadsrisker, TEUR Påverkan på eget kapital 2026 2025 2026 2025 och totalresultat Förändring, % 30 jun 31 dec 30 jun 31 dec Växelkurs EUR/PLN +/- 10 19 618 20 111 Räntebärande skulder Marknadsränta +/- 50 räntepunkter -466/+466 -436/+436 Marknadsränta +/- 100 räntepunkter -933/+933 -872/+872 Likvida medel Marknadsränta +/- 50 räntepunkter +356/-356 +236/-236 Marknadsränta +/- 100 räntepunkter +712/-712 +472/-472 Tillgångar och skulder i främmande valutor, TEUR 2026 2025 Likvida medel (inkl. spärrade) och skulder 30 jun 31 dec Valuta i SEK 356 167 Valuta i PLN 5 354 4 464 Leasingskuld i SEK 1 323 1 451 2 Antagen marknadshyra för kontor, vilken ersätter aktuell hyra vid hyresavtalens slut. 1 Vägd kalkylränta och långsiktig inflation är exklusive externt värderade fastigheter i Polen, då dessa värderas utan inflationsantaganden. Vilnius Litauen Warszawa Polen1 1 I Polen anses fastigheterna, i värderingarna, vara fullt uthyrda varför ingen värdeförändring beräknas på förbättrad uthyrningsgrad. Direktavkastningskrav, %-enheter Eastnine Kassaflöde och intjäning Direktavkastningskrav, %-enheter Riga Lettland Poznan Polen1 ===== SIDA 26 ===== Eastnine Delårsrapport januari-juni 2026 26 Kvartalsöversikt Resultaträkning TEUR Q2 2026 Q1 2026 Q4 2025 Q3 2025 Q2 2025 Q1 2025 Q4 2024 Q3 2024 Hyresintäkter 15 272 15 429 15 429 15 531 15 156 15 607 12 412 10 701 Fastighetskostnader -1 143 -1 383 -1 107 -1 050 -970 -951 -842 -755 Driftnetto 14 129 14 045 14 322 14 480 14 186 14 656 11 570 9 947 Centrala administrationskostnader -1 349 -1 308 -1 269 -1 039 -1 175 -1 205 -1 079 -1 074 Ränteintäkter 153 152 86 41 45 79 421 584 Räntekostnader -5 396 -5 478 -5 506 -5 382 -5 406 -5 476 -4 462 -3 787 Övriga finansiella intäkter och kostnader -287 257 -585 122 285 -258 -294 -125 Förvaltningsresultat 7 250 7 668 7 048 8 222 7 935 7 796 6 155 5 545 Orealiserade värdeförändringar: Fastigheter 2 933 -2 677 -3 170 4 991 -63 19 350 -1 987 1 179 Derivat -1 362 4 066 1 524 1 793 -2 347 531 -1 276 -5 223 Realiserade värdeförändringar i fastigheter -2 383 - - - - - - - 85 13 -21 -60 - -4 49 43 Resultat före skatt 6 522 9 069 5 380 14 946 5 525 27 674 2 941 1 545 Skatt -1 560 -1 569 -977 -5 300 -131 -5 377 -3 182 -743 Periodens resultat 4 962 7 500 4 404 9 645 5 393 22 297 -240 801 Omräkningsdifferens för utlandsverksamhet -448 512 46 -68 14 -386 -255 -330 Periodens totalresultat 4 514 8 012 4 449 9 577 5 408 21 910 -496 471 Balansräkning i sammandrag 2026 2026 2025 2025 2025 2025 2024 2024 TEUR 30 jun 31 mar 31 dec 30 sep 30 jun 31 mar 31 dec 30 sep Förvaltningsfastigheter 925 684 960 032 960 450 961 914 954 989 955 543 935 374 654 124 Övriga tillgångar 28 641 22 990 19 434 15 874 16 351 15 445 16 078 11 918 Likvida medel (inkl. spärrade) 74 893 63 366 50 824 51 717 36 003 34 013 31 185 90 454 SUMMA TILLGÅNGAR 1 029 218 1 046 389 1 030 708 1 029 505 1 007 343 1 005 001 982 637 756 496 Eget kapital 469 032 475 914 467 902 463 452 453 878 459 168 437 257 396 968 Räntebärande skulder 492 120 513 247 501 907 503 794 491 330 493 447 495 388 319 595 Övriga skulder 68 067 57 227 60 899 62 259 62 136 52 386 49 992 39 933 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 029 218 1 046 389 1 030 708 1 029 505 1 007 343 1 005 001 982 637 756 496 Realiserade värdeförändringar i derivat och utdelningar från investeringar ===== SIDA 27 ===== Eastnine Delårsrapport januari-juni 2026 27 Nyckeltal per kvartal Fastighetsrelaterade Q2 2026 Q1 2026 Q4 2025 Q3 2025 Q2 2025 Q1 2025 Q4 2024 Q3 2024 Uthyrningsbar yta, tkvm 257,9 271,5 271,5 271,5 271,6 271,6 271,6 211,6 Antal fastigheter 14 16 16 16 16 16 16 15 Förvaltningsfastigheter, TEUR 925 684 960 032 960 450 961 914 954 989 955 543 935 374 654 124 Överskottsgrad, % 92,5 91,0 92,8 93,2 93,6 93,9 93,2 92,9 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96,5 95,6 95,8 96,7 97,1 96,0 96,1 94,4 Genomsnittshyra, EUR/kvm/månad 19,2 19,0 18,5 18,5 18,4 18,4 18,2 16,6 Genomsnittshyra, EUR/kvm/år 230 228 222 222 221 221 218 199 WAULT, år 3,5 3,6 3,8 3,6 3,7 4,0 4,1 3,9 Vägt direktavkastningskrav, fastigheter, % 6,7 6,6 6,6 6,6 6,6 6,5 6,6 6,7 Miljöcertifierade fastigheter, % av kvm 100 100 100 100 100 100 100 100 Finansiella Q2 2026 Q1 2026 Q4 2025 Q3 2025 Q2 2025 Q1 2025 Q4 2024 Q3 2024 Hyresintäkter, TEUR 15 272 15 429 15 429 15 531 15 156 15 607 12 412 10 701 Driftnetto, TEUR 14 129 14 045 14 322 14 480 14 186 14 656 11 570 9 947 Förvaltningsresultat, TEUR 7 250 7 668 7 048 8 222 7 935 7 796 6 155 5 545 Nettoskuld, TEUR 417 226 449 881 451 083 452 077 455 327 459 434 464 203 229 141 Belåningsgrad, % 45 47 47 47 48 48 50 35 2,9 3,1 3,3 3,1 3,0 3,2 3,4 2,7 2,0 2,2 2,4 2,5 2,7 2,9 3,1 2,1 Skuldkvot, ggr 8,0 8,6 8,5 9,0 9,9 11,3 13,6 7,4 Soliditet, % 46 45 45 45 45 46 44 52 Räntetäckningsgrad, ggr 2,3 2,4 2,3 2,5 2,5 2,4 2,4 2,5 Genomsnittlig räntenivå, % 4,4 4,3 4,3 4,4 4,4 4,5 4,5 4,6 Avkastning på eget kapital, % 3,8 6,8 3,8 8,4 4,7 19,7 -0,5 0,5 Aktierelaterade Q2 2026 Q1 2026 Q4 2025 Q3 2025 Q2 2025 Q1 2025 Q4 2024 Q3 2024 Eget kapital, TEUR 469 032 475 914 467 902 463 452 453 878 459 168 437 257 396 968 500 231 504 584 499 391 495 215 482 716 486 787 460 370 416 317 Börsvärde, TEUR 396 173 398 048 454 469 415 185 436 678 365 589 398 183 349 215 Börsvärde, TSEK 4 394 946 4 355 837 4 918 038 4 590 495 4 867 432 3 966 273 4 573 725 3 950 664 Antal utgivna aktier vid periodens slut, tusental 98 242 98 242 98 242 98 242 98 242 98 242 98 242 89 481 97 774 97 774 97 774 97 774 97 740 97 740 97 740 88 979 97 774 97 774 97 774 97 758 97 740 97 740 92 407 88 953 0,07 0,07 0,06 0,08 0,08 0,08 0,07 0,27 Kassaflöde per aktie, EUR 0,12 0,13 -0,01 0,16 0,02 0,03 -0,67 0,21 0,07 0,08 0,07 0,08 0,08 0,08 0,07 0,06 Resultat per aktie före utspädning, EUR 0,05 0,08 0,05 0,10 0,06 0,23 0,00 0,01 Resultat per aktie efter utspädning, EUR 0,05 0,08 0,05 0,10 0,06 0,23 0,00 0,01 Eget kapital per aktie, EUR 4,80 4,87 4,79 4,74 4,64 4,70 4,47 4,46 Eget kapital per aktie, SEK 53,22 53,26 51,79 52,41 51,76 50,97 51,39 50,47 Långsiktigt substansvärde per aktie, EUR 5,12 5,16 5,11 5,06 4,94 4,98 4,71 4,68 Långsiktigt substansvärde per aktie, SEK 56,76 56,47 55,27 56,00 55,05 54,03 54,10 52,93 Aktiekurs, EUR 4,05 4,07 4,65 4,25 4,47 3,74 4,07 3,92 Aktiekurs, SEK 44,95 44,55 50,30 46,95 49,80 40,58 46,80 44,40 Övrigt Q2 2026 Q1 2026 Q4 2025 Q3 2025 Q2 2025 Q1 2025 Q4 2024 Q3 2024 EUR/SEK 11,09 10,94 10,82 11,06 11,15 10,85 11,49 11,31 EUR/PLN 4,30 4,29 4,23 4,27 4,24 4,18 4,27 4,28 Långsiktigt substansvärde, TEUR Kassaflöde per aktie från den löpande verksamheten, EUR Räntebindningstid, år Genomsnittligt antal aktier, justerat för återköpta aktier, tusental Kapitalbindningstid, år Antal utgivna aktier vid periodens slut, justerat för återköpta aktier, tusental Förvaltningsresultat per aktie, EUR ===== SIDA 28 ===== Eastnine Delårsrapport januari-juni 2026 28 Härledning av nyckeltal Q2 2026 Q1 2026 Q4 2025 Q3 2025 Q2 2025 Q1 2025 Q4 2024 Q3 2024 Hyresintäkter 15 272 15 429 15 429 15 531 15 156 15 607 12 412 10 701 Driftnetto 14 129 14 045 14 322 14 480 14 186 14 656 11 570 9 947 Överskottsgrad, % 92,5 91,0 92,8 93,2 93,6 93,9 93,2 92,9 Förvaltningsresultat 7 250 7 668 7 048 8 222 7 935 7 796 6 155 5 545 Räntekostnader 5 396 5 478 5 506 5 382 5 406 5 476 4 462 3 787 Resultat före räntekostnader 12 646 13 146 12 554 13 603 13 341 13 272 10 617 9 332 Räntetäckningsgrad, ggr 2,3 2,4 2,3 2,5 2,5 2,4 2,4 2,5 Driftnetto, R12 56 976 57 034 57 644 54 892 50 358 44 850 38 553 35 203 Centrala administrationskostnader, R12 -4 965 -4 791 -4 688 -4 498 -4 533 -4 336 -4 330 -4 155 Summa 52 011 52 243 52 957 50 394 45 825 40 514 34 223 31 048 Räntebärande skulder 492 120 513 247 501 907 503 794 491 330 493 447 495 388 319 595 Likvida medel (inkl. spärrade) 74 893 63 366 50 824 51 717 36 003 34 013 31 185 90 454 Nettoskuld, TEUR 417 226 449 881 451 083 452 077 455 327 459 434 464 203 229 141 Skuldkvot, ggr 8,0 8,6 8,5 9,0 9,9 11,3 13,6 7,4 18 058 32 050 17 797 38 308 21 631 87 642 -1 982 1 885 Genomsnittligt eget kapital 472 473 471 908 456 204 458 665 456 523 444 561 417 113 396 794 3,8 6,8 3,8 8,4 4,7 19,7 -0,5 0,5 Eget kapital 469 032 475 914 467 902 463 452 453 878 459 168 437 257 396 968 Återläggning derivat -1 898 -3 338 707 2 161 4 024 1 677 2 179 1 033 Återläggning uppskjuten skatt 33 097 32 007 30 782 29 601 24 814 25 942 20 935 18 315 Långsiktigt substansvärde, TEUR 500 231 504 584 499 391 495 215 482 716 486 787 460 370 416 317 Förvaltningsfastigheter 925 684 960 032 960 450 961 914 954 989 955 543 935 374 654 124 Räntebärande skulder 492 120 513 247 501 907 503 794 491 330 493 447 495 388 319 595 Likvida medel (inkl. spärrade) 74 893 63 366 50 824 51 717 36 003 34 013 31 185 90 454 Belåningsgrad, % 45 47 47 47 48 48 50 35 Totalresultat, annualiserat Avkastning på eget kapital, % ===== SIDA 29 ===== Eastnine Delårsrapport januari-juni 2026 29 Moderbolagets resultaträkning i sammandrag 2026 2025 2026 2025 2025/2026 2025 TEUR apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jul-jun jan-dec Övriga intäkter 724 624 1 435 1 248 3 036 2 849 Centrala administrationskostnader -1 344 -1 179 -2 647 -2 375 -5 160 -4 888 -620 -555 -1 213 -1 127 -2 125 -2 039 Orealiserade värdeförändringar i derivat 63 5 63 5 80 21 Realiserade värdeförändringar i derivat och utdelningar från investeringar - - 13 -4 -69 -86 Finansiella intäkter och kostnader 141 1 944 315 2 577 -18 2 245 -415 1 394 -822 1 451 -2 131 142 Aktuell skatt - -839 - -851 194 -657 Uppskjuten skatt 85 247 303 253 175 125 -330 801 -519 853 -1 762 -390 Moderbolagets balansräkning i sammandrag 2026 2025 2025 TEUR 30 jun 31 dec 30 jun TILLGÅNGAR Aktier och andelar i koncernföretag 300 420 331 980 345 303 Lån till koncernföretag 27 757 27 637 28 397 Övriga tillgångar 4 195 5 268 5 834 Likvida medel 27 952 21 719 7 895 SUMMA TILLGÅNGAR 360 325 386 605 387 429 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 331 699 343 615 344 860 Räntebärande skulder 10 000 10 000 10 000 Lån från koncernföretag 7 141 25 699 21 712 Övriga skulder 11 485 7 291 10 857 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 360 325 386 605 387 429 Resultat före skatt Rörelseresultat Årets/periodens resultat ===== SIDA 30 ===== Q2 Eastnine Delårsrapport januari–juni 2026 30 Definitioner Eastnine tillämpar ESMA:s riktlinjer om alternativa nyckeltal. Bolaget anser att dessa mått ger värdefull information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering och jämförelse av bolagets finansiella ställning, finansiella resultat och kassaflöden. Dessa finansiella mått och nyckeltal ska ses som ett komplement för mått som definieras enligt IFRS. Nedan nyckeltal är inte definierade enligt IFRS om inte annat anges. Fastighetsrelaterade nyckeltal Direktavkastning, intjäningsförmåga Driftnetto i förhållande till förvaltningsfastigheternas värde. Direktavkastningskrav, fastigheter Direktavkastningskravet som används i värderingarna och avser avkastningskrav vid kalkylperiodens slut. Avkastningskravet baseras på förräntningskrav för liknande objekt med tillägg för fastighetsrelaterad risk såsom geografiskt läge, fastighetens skick och vakansrisk. Genomsnittshyra Hyresintäkter för lokaler från pågående hyresavtal i förhållande till uthyrd lokalyta vid periodens slut. Hyresvärde Årshyra enligt hyresavtal vid periodens utgång med tillägg för rabatter samt bedömd marknadshyra för vakanser. Hållbarhetscertifierade fastigheter Andelen certifierad (minst LEED Gold eller BREEAM Excellent) fastighetsyta i förhållande till total fastighetsyta exklusive fastigheter som väntas bli föremål för omfattande projektutveckling. Triple-net-avtal Hyresavtal där hyresgästen, utöver bashyran, betalar kostnader som belöper på förhyrd yta. Dessa inkluderar bl.a. drift- och underhållskostnader, fastighetsskatt, tomträttsavgäld, försäkring och fastighetsskötsel. Uthyrningsbar yta Total yta tillgänglig för uthyrning. Uthyrningsgrad, yta Uthyrd yta i pågående hyresavtal i förhållande till uthyrningsbar yta. Uthyrningsgrad, ekonomisk Årshyra från pågående hyresavtal vid periodens utgång i förhållande till hyresvärdet. Nyckeltalet används för att underlätta bedömningen av hyresintäkter för vakanta ytor och övriga ekonomiska vakanser. Vakansgrad, ekonomisk Årshyra för vakanta ytor vid periodens utgång i förhållande till hyresvärdet vid periodens utgång. Vakansgrad, yta Outhyrd yta i förhållande till uthyrningsbar yta. WAULT Genomsnittlig återstående avtalslängd för hyresavtalen vid periodens slut, viktat efter avtalade hyresintäkter. Nyckeltalet visar viktad tidsrisk för framtida vakanser. Överskottsgrad Driftnetto i förhållande till hyresintäkter. Finansiella nyckeltal Avkastning på eget kapital Periodens totalresultat, omräknat till 12 månader, i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Belåningsgrad Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel (inkl. spärrade) i förhållande till förvaltningsfastigheternas värde. Driftnetto Hyresintäkter minus fastighetskostnader. Förvaltningsresultat Resultat före värdeförändringar, erhållna utdelningar och skatt. Genomsnittlig räntenivå Genomsnittlig ränta på räntebärande skulder vid periodens slut. Hyresintäkter Debiterade hyror, hyrestillägg och hyresgarantier minus hyresrabatter. Kapitalbindningstid Återstående genomsnittlig löptid för räntebärande skulder vid periodens slut. Nettoskuld Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel (inkl. spärrade) vid periodens slut. Räntebindningstid Återstående genomsnittlig räntebindningstid för räntebärande skulder vid periodens slut. Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat med återläggning av räntekostnader i förhållande till räntekostnader. Nyckeltalet visar hur väl kassaflödet räcker för att täcka räntekostnaderna. Skuldkvot Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel (inkl. spärrade) vid periodens slut i förhållande till driftnettot rullande tolv efter avdrag för centrala administrationskostnader rullande tolv. Soliditet Eget kapital i förhållande till totala tillgångar. ===== SIDA 31 ===== Q2 Eastnine Delårsrapport januari–juni 2026 31 Aktierelaterade nyckeltal Eget kapital per aktie Summa eget kapital dividerat med antal utgivna aktier (exklusive återköpta aktier). Förvaltningsresultat per aktie Förvaltningsresultat dividerat med genomsnittligt antal utgivna aktier (exklusive återköpta aktier). Kassaflöde per aktie Kassaflöde dividerat med genomsnittligt antal utgivna aktier (exklusive återköpta aktier). Kassaflöde per aktie från den löpande verksamheten Kassaflöde från den löpande verksamheten dividerat med genomsnittligt antal utgivna aktier (exklusive återköpta aktier). Långsiktigt substansvärde Eget kapital med återläggning av värdet för derivat och uppskjuten skatt enligt balansräkningen. Långsiktigt substansvärde per aktie Långsiktigt substansvärde dividerat med antal utgivna aktier (exklusive återköpta aktier). Resultat per aktie (definition enligt IFRS) Resultat hänförligt till moderbolagets ägare dividerat med genomsnittligt antal utgivna aktier med avdrag för återköpta aktier. Ordlista BMS-system Förkortning för Building Management System. Centraliserad styrnings- och övervakningsplattform som används för att effektivisera och optimera olika system inom en byggnad, såsom ventilation, belysning, värme, kyla och säkerhet. Break-option En option för hyresgästen att avsluta hyresavtalet i förtid. Bruttoarea Bruttoarean är summan av alla våningsplans area och begränsas av de omslutande byggnadsdelarnas utsida. Begreppet används till exempel vid fastighetvärderingar. ESG Förkortning för miljö, socialt ansvar och bolagsstyrning. (Environmental, Social and corporate Governance). Fastighet Avser fastighet som innehas med äganderätt eller genom tomträttsavtal. GRESB Är en globalt branschledd organisation som tillhandahåller ESG-jämförelser om fastighetsbolag till investerare. GRESB är en förkortning av Global Real Estate Sustainability Benchmark. Hållbarhetcertifieringssystem BREEAM är en förkortning för Building Research Establishment Environmental Assessment Method. LEED är en förkortning för Leadership in Energy and Environmental Design. WELL är ett internationellt system för certifiering av byggnader som främjar människors hälsa och välmående på jobbet. ICT Förkortning för Informations- och kommunikationsteknik (Information and Communication Technology). Nettouthyrning Årliga hyresintäkter från nytecknade minus uppsagda hyresavtal under perioden. Projektfastighet Är en fastighet huvudsakligen bestående av mark som är föremål för nybyggnation eller större förändringsprocess. R12 Rullande tolv månader. Avser utfall för de senaste tolv månaderna räknat från rapportperiodens slut. Räntederivat Avtal om köp och försäljning av räntor vars pris och villkor påverkas av faktorer såsom tid, inflation och marknad. Derivatavtal ingås normalt för att säkerställa förutsägbara räntenivåer för hela eller delar av de räntebärande lånen. Ränteswap är ett derivat vars värde på förfallodagen är noll och avtalet upphör att gälla utan ytterligare betalningsflöden. Spärrade likvida medel Spärrade likvida medel är likvida medel på eget konto som säkerhet för banklån eller hyresgästers inbetalda depositioner. Substansrabatt/premie Skillnaden mellan substansvärde och börsvärde. Om börsvärdet är lägre än substansvärdet handlas aktien med en substansrabatt, om börsvärdet är högre handlas aktien med premie. Utvecklingsprojekt Projekt som syftar till att uppföra en ny byggnad i direkt anslutning till befintlig byggnad eller en nybyggnation på en projektfastighet. Verkligt värde Verkligt värde är det pris till vilket en överlåtelse kan ske mellan oberoende och kunniga parter som har ett intresse av att transaktionen genomförs. Det verkliga värdet anses vara lika med anskaffningsvärdet vid anskaffningstillfället och därefter kan det verkliga värdet förändras över tiden. Återköp av egna aktier Förvärv av egna aktier på börsen. Svenska företag kan äga upp till tio procent av utgivna aktier, förutsatt årsstämmans godkännande. ===== SIDA 32 ===== Q2 Eastnine Delårsrapport januari–juni 2026 31 Finansiell kalender Delårsrapport januari-september 2026 22 oktober 2026 Bokslutskommuniké 2026 9 februari 2027 Datum för utbetalning av utdelning till aktieägare: Avstämningsdag för utdelning 25 augusti 2026 Förväntad dag för utbetalning 28 augusti 2026 Avstämningsdag för utdelning 10 november 2026 Förväntad dag för utbetalning 13 november 2026 Avstämningsdag för utdelning 19 januari 2027 Förväntad dag för utbetalning 22 januari 2027 Prenumerera på finansiella rapporter och pressmeddelanden till din e-post via www.eastnine.com eller genom att skicka ett mail till info@eastnine.com. Kontaktinformation Kestutis Sasnauskas, vd, 08-505 977 00 Adela Colakovic, CFO, 072-722 28 46 Eastnine AB (publ) Birger Jarlsgatan 25 111 45 Stockholm Tel: 08-505 977 00 www.eastnine.com Organisationsnummer: 556693-7404 Om Eastnine Ambition Eastnine ska bli en ledande leverantör av kontor i den snabbast växande delen av Europa. Kundlöfte Vi erbjuder de bästa fastigheterna och platserna för att träffa, rekrytera och behålla människor. Affärsmodell Verksamheten bedrivs inom de tre områdena förvaltning, förädling/utveckling och transaktion. Lobby i Nowy Rynek E, Poznan.