===== SIDA 1 ===== Bokslutskommuniké Januari–december 2023 Förvaltningsresultatet för 2023 ökade med 32 procent och var det högsta någonsin. Den positiva utvecklingen är i första hand ett resultat av större fastighetsbestånd samt förbättrat räntenetto efter försäljningen av Melon Fashion Group (MFG). Januari–december 2023 • Hyresintäkterna ökade med 19 procent till 36 166 TEUR (30 299), till följd av ett större genomsnittligt fastighetsbestånd samt högre genomsnittlig uthyrningsgrad och hyresnivå under året. Hyresintäkter i en jämförbar portfölj ökade med 9 procent. • Driftnettot ökade med 22 procent till 33 631 TEUR (27 487), motsvarande en överskottsgrad om 93 procent (91). • Förvaltningsresultatet ökade med 32 procent till 17 698 TEUR (13 413), motsvarande 0,80 EUR per aktie (0,60). Resultatet är positivt påverkat av högre ränteintäkter efter försäljningen av innehavet i MFG i augusti samt lägre räntekostnader efter lösen av Eastnines enda obligationslån i oktober. • Orealiserade värdeförändringar uppgick till -42 452 TEUR (92 589). Av förändringarna hänförs -34 685 TEUR (9 383) till fastigheter, -7 767 TEUR (12 417) till derivat och noll (70 789) till övriga investeringar. Orealiserade värdeförändringar avseende fastigheter motsvarade -5,7 procent. • Realiserade värdeförändringar och utdelningar uppgick till -49 870 TEUR (7 075), huvudsakligen relaterat till försäljningen av innehavet i MFG. • Årets resultat uppgick till -72 048 TEUR (108 560), motsvarande -3,24 EUR/aktie efter utspädning (4,88). • Nettouthyrningen uppgick till -270 TEUR (2 048). Den ekonomiska uthyrningsgraden var 93,1 procent (96,3). • Fastighetsvärdet var 574 MEUR (606) vid årets slut. Viktiga händelser under fjärde kvartalet • Under fjärde kvartalet var orealiserade värde- förändringar fastigheter samt nettouthyrningen positiva och uppgick till 21 TEUR (1 848) respektive 334 TEUR (-288). • I oktober genomfördes förtidsinlösen av Eastnines obligationslån. Lösenbelopp var cirka 46 MEUR. • Styrelsen antog i december en ny affärsplan. Viktiga händelser efter årets slut • Styrelsen föreslår en utdelning om 4,64 SEK/aktie (3,40) att utbetalas kvartalsvis om vardera 1,16 SEK/aktie. Utdelningsförslaget, som innebär en ökning om 36 procent, utgör 53 procent av förvaltnings- resultatet efter aktuell skatt. Nyckeltal i urval 2023 jan-dec 2022 jan-dec 2023 okt-dec 2022 okt-dec Hyresintäkter, TEUR 36 166 30 299 8 967 8 495 Förvaltningsresultat, TEUR 17 698 13 413 4 483 3 600 Förvaltningsresultat per aktie, EUR 0,80 0,60 0,20 0,16 Årets resultat, TEUR -72 048 108 560 172 -277 Resultat per aktie efter utspädning, EUR -3,24 4,88 0,01 -0,01 Avkastning på eget kapital, % -16,3 25,4 0,9 0,0 Räntetäckningsgrad, ggr 2,3 2,4 2,2 2,2 Nyckeltal i urval 2023 31 dec 2022 31 dec Belåningsgrad1, % 27 51 Långsiktigt substansvärde per aktie, SEK 207 243 Aktiekurs, SEK 172,00 120,80 1 Fram till och med Delårsrapport januari-september 2023 benämnd Nettobelåningsgrad fastigheter. 1 EUR = 11,13 SEK den 31 december 2023 (källa: Reuters). I denna rapport avser jämförelsetalen inom parentes för resultatposter perioden januari-december 2022 och för balansposter 31 december 2022. Med Bolaget avses Eastnine-koncernen. ===== SIDA 2 ===== Q4 Eastnine Bokslutskommuniké januari–december 2023 2 Detta är Eastnine Eastnine är ett svenskt fastighetsbolag med moderna och hållbara kontorsfastigheter i Baltikum och Polen. Eastnine är noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap och har huvudkontor i Stockholm. Hyresgästerna utgörs huvudsakligen av stora och stabila internationella bolag med långa hyresavtal. Mål i affärsplan 2023 Eastnines affärsplan 2023 gällde fram till slutet av året, liksom de mål som redogörs för på denna sida. På s. 3 presenteras Eastnines nya affärsplan och mål. Verksamhet Status 31 december 2023 Fastighetsportfölj om 700 MEUR vid slutet av 2023. 574 MEUR Förvaltningsresultatet under kvartal fyra 2023 (omräknat i årstakt) ska uppgå till 25 MEUR. 17,9 MEUR (årstakt Q4 2023) Finansiella Utdelningen ska över tid motsvara minst 50 % av förvaltningsresultatet efter avdrag för aktuell skatt. 53 %1 Avkastning på eget kapital bör uppgå till minst 10 % över tid. 10,3 % (årstakt, 36 månader) Belåningsgrad ska uppgå till max 60 %. 27 % Soliditeten ska vara minst 35 %. 56 % Hållbarhet Fastighetsbeståndet ska vara miljöcertifierat i nivå med LEED Gold, BREEAM Excellent eller högre. 94 % Andelen grön finansiering ska öka. 60 % (64 % per 31 dec 2022) 1 Baseras på styrelsens förslag till årsstämman 2024 om 4,64 SEK per aktie. ===== SIDA 3 ===== Q4 Eastnine Bokslutskommuniké januari–december 2023 3 Ny affärsplan Eastnines styrelse antog i december 2023 en ny affärsplan. Vi ska skapa konkurrens- fördelar för våra kunder genom att tillhandahålla de bästa mötesplatserna där idéer kan flöda, människor mötas och framgångsrik affärsverksamhet utvecklas. Polen och Baltikum kvarstår som prioriterade marknader, liksom det övergripande målet om en hållbar, attraktiv totalavkastning för investerare. Portföljen av kontorsfastigheter ska växa förutsatt lönsam tillväxt. Vision Eastnine ska skapa och tillhandahålla de bästa mötes- platserna där idéer kan flöda, människor mötas och framgångsrik affärsverksamhet utvecklas. Affärsidé Eastnine ska vara den ledande, långsiktiga leverantören av moderna och hållbara kontorslokaler i förstklassiga lägen på utvalda marknader i Baltikum och Polen. Affärsmodell Förvaltning Fastigheterna ska förvaltas i nära samarbete med kunderna för att möjliggöra att både Eastnine och kunderna kan uppnå sina respektive mål. Förädling/Utveckling Fastighetsportföljen ska ständigt förbättras genom investeringar i den existerande portföljen i syfte att förbättra lönsamheten. Utveckling av nya fastigheter ska ske när den förväntade avkastningen uppskattas vara tillfredsställande. Transaktion Nya förvärv och omfördelning av investeringar ska bidra till lönsamheten. Nya mål Eastnines övergripande mål är att skapa en hållbar, attraktiv totalavkastning på aktieägarnas investering. Tillväxtmål: Eastnines långsiktiga ambition är att växa fastighetsportföljen i syfte att öka lönsamheten. Finansiella mål: • Avkastning på eget kapital bör vara minst 10 procent över tid. • Förvaltningsresultat per aktie bör öka. • Utdelning ska, över tid, motsvara minst 50 procent av förvaltningsresultatet efter avdrag för aktuell skatt. Finansiella limiter: • Eastnine eftersträvar en belåningsgrad (tidigare nettobelåningsgrad fastigheter) kring 50 procent över en konjunkturcykel. Belåningsgraden ska inte överstiga 60 procent. • Räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,0 ggr. Miljömässiga hållbarhetsmål: Eastnine har som ambition att vara en ledare inom hållbarhet i våra regioner genom att sträva mot följande mål: • 100 procent EU taxonomi-förenlig fastighetsverksamhet. • Klimatneutral fastighetsdrift år 2030 och reducerade utsläpp från nybyggnation och hyresgästanpassningar. • 100 procent hållbarhetscertifierad fastighetsportfölj. • Femstjärnig rating från GRESB. Förvaltning Förädling/ Utveckling Transaktion ===== SIDA 4 ===== Q4 Eastnine Bokslutskommuniké januari–december 2023 4 Rekordresultat efter ett historiskt år Eastnine avslutar 2023 med att leverera det högsta förvaltningsresultatet någonsin för ett räkenskapsår. Efter att ha lyckats genomföra försäljningen av innehavet i MFG, vårt enskilt viktigaste mål under året, kunde vi därefter förtidsinlösa Eastnines enda obligationslån och placera överskjutande likviditet med god avkastning. Nu fokuserar vi på nästa steg; att förvärva fler moderna och hållbara kontorsfastigheter som bidrar till ökad lönsamhet. Allt i linje med den nya affärsplanen som antogs i december. Förvaltningsresultatet på rekordnivå Förvaltningsresultatet för 2023 är på rekordnivå, trots högre finansieringskostnader. Rensat för engångskostnader, i samband med lösen av Eastnines enda obligationslån, är även resultatet för fjärde kvartalet på den högsta nivån någonsin. Det är huvudsakligen två affärer som bidragit till resultatökningen för året; förvärvet av fastigheten Nowy Rynek D i maj 2022 och försäljningen av innehavet i MFG i augusti 2023. Förvärvet av Nowy Rynek D innebar att vi erhöll hyresintäkter under hela 2023, jämfört med åtta månader närmast föregående år. Försäljningen av MFG- innehavet resulterade i att vi kunde förtidsinlösa obligationslånet och placera resterande likviditet med god avkastning. Båda dessa affärer bidrog till att viktiga nyckeltal stärktes. Såväl uthyrningsgrad, överskottsgrad som hyresnivå har under 2023 varit på en högre genomsnittlig nivå, jämfört med 2022. En hög uthyrningsgrad påverkar hyresintäkter positivt och minskar fastighetskostnaderna. Under fjärde kvartalet uppvisade vi återigen en positiv nettouthyrning efter två kvartal med negativa siffror, det senare relaterat till den höga uthyrningsgraden. Stabil finansiering Eastnine har en låg belåningsgrad och stor kassa. Kapitalbindningen kommer att öka redan under första kvartalet i samband med att vi refinansierar större delen av de lån som förfaller under 2024 på lite längre löptider. Värdeförändringar fastigheter Efter tre kvartal med relativt stora negativa orealiserade värdeförändringar för fastigheter, låg värdena i stort sett stilla under fjärde kvartalet. Visserligen fortsatte det vägda direktavkastningskravet i värderingarna att stiga med 0,2 procentenheter till 6,4 procent, men samtidigt steg också marknadshyran. Mycket talar för att trenden med stigande avkastningskrav för fastigheter, samt fallande fastighets- värden, kan ha stannat av som en effekt av lägre inflation och sjunkande nivåer för långa räntor. Under helåret 2023 uppgick de negativa orealiserade värdeförändringarna till 5,7 procent. Ny affärsplan och hög totalavkastning I december 2023 antog styrelsen en ny affärsplan, den tidigare planen sträckte sig till slutet av 2023. Eastnine ska förvärva fler moderna och hållbara kontorsfastigheter på våra marknader i Polen och Baltikum under förutsättning att förvärven bidrar till ökad lönsamhet. Det övergripande målet, i både gamla och nya affärsplanen, var och är att skapa en hållbar, attraktiv totalavkastning för våra aktieägare. Under 2023 uppgick totalavkastningen på aktieägarnas investering till hela 46 procent. Jag vill avsluta med att tacka samtliga medarbetare för en väl genomförd insats under året som gått. Vi har en liten, effektiv organisation, vilket innebär att varje person och insats är viktig! Kestutis Sasnauskas, vd Det övergripande målet är att skapa en hållbar, attraktiv totalavkastning för våra aktieägare. Under 2023 uppgick totalavkastningen på aktieägarnas investering till hela 46 procent. ===== SIDA 5 ===== Q4 Eastnine Bokslutskommuniké januari–december 2023 5 Svenskt Luciafirande anordnas varje år i några av våra fastigheter i Baltikum och Polen. Här samlas hyresgästerna i entrén till 3Bures-1,2 i Vilnius. I november firades St. Martin’s Day i vår fastighet Nowy Rynek D i Poznan med att hyresgästerna bjöds på croissanter. Bakverken hade köpts in via en välgörenhetskampanj där Eastnine var med och sponsrade en julaftonsmiddag för fattiga, hemlösa, ensamma och äldre. ===== SIDA 6 ===== Q4 Eastnine Bokslutskommuniké januari–december 2023 6 Marknad Det fjärde kvartalet bjöd på tecken som kan tyda på ett trendbrott. Både centralbanker och andra marknadsaktörer har börjat tala om att räntetoppen kan vara nådd samtidigt som två större fastighetstransaktioner annonserats i Baltikum. I Vilnius har marknads- hyror för kontor fortsatt att stiga och nya utvecklingsprojekt börjat planeras. Samtidigt är riskerna för bakslag på såväl ränte- som finansmarknader betydande. Marknadsutveckling Under det fjärde kvartalet noterades en förändring i centralbankernas kommunikation och marknadens ränteförväntningar. Inflationstakten har sjunkit till nivåer som fått centralbanker i både USA och Europa att tala om att räntetoppen är nådd och marknaden har samtidigt prisat in räntesänkningar. I eurozonen sjönk femårsswapen från 3,4 till 2,4 procent under fjärde kvartalet, vilket innebär att kostnaden för räntesäkrade femårslån är hela 100 punkter lägre än närmast föregående kvartal. Däremot är den mer än 200 punkter högre än för två år sedan och det finns betydande risker på nedsidan. Arbetsmarknaderna är förvånansvärt robusta, vilket kan innebära att ränte- sänkningarna blir färre och/eller långsammare än vad marknaden har prissatt, samtidigt som geopoliska spänningar kvarstår och inte mildras av att det amerikanska presidentvalet i november 2024 närmar sig. Hyresmarknad I Baltikum färdigställdes flera kontorsfastigheter, såsom Flow och Artery i Vilnius centrala affärsdistrikt och Elemental och V118 i Rigas Skansteområde, i slutet av året. Totalt har, under 2023, runt 72 000 kvm kontorsyta tillförts i Vilnius, runt 62 000 i Riga och runt 49 000 i Poznan. Ökningen motsvarar 6-10 procent tillväxt i städernas kontorsstockar enligt Colliers och JLL. Under året steg vakansgraderna till 21,6 procent (15,5) i Riga och 14,7 procent (10,5) i Poznan, medan vakansgraden sjönk något i Vilnius till 7,1 procent (7,6) efter en fortsatt stark nettoabsorption av kontor. Det är också i Vilnius som marknadshyrorna stigit mest, med topphyror på 21 EUR per kvm och månad vid årsskiftet, jämfört med 20 EUR ett kvartal tidigare och 18 EUR ett år tidigare, enligt Colliers. Även i Poznan tecknas hyresavtal för moderna kontorsytor på något högre nivåer; strax över 16,00 EUR jämfört med något under 16,00 EUR ett år tidigare. I Riga har topp- hyrorna varit oförändrade på 18 EUR under året, enligt Colliers. Medan nya projektstarter lyser med sin frånvaro i Riga och Poznan kan det vara på väg att ändras i Vilnius. De lokala utvecklarna Lords L.B. Asset Management och Releven har börjat planera nya projekt i Vilnius centrala affärsdistrikt, vilka kan stå färdiga om några år. Transaktionsmarknad Även på transaktionsmarknaden syns tecken på ett eventuellt trendbrott, där två större fastighetstransaktioner annonserats i Baltikum under det fjärde kvartalet. I Vilnius har Lords L.B. Asset Management ingått avtal om att förvärva en kontorspark om drygt 100 000 kvm i norra Vilnius från Technopolis, den tidigare nordiska kontors- jätten som också avyttrat sin närvaro i Finland. I Riga är det svenska East Capital som förvärvat en logistik- och lagerfastighet om 94 000 kvm i en ”sale and leaseback”- transaktion från Rimi Baltic, som är en del av ICA-gruppen. I Polen är transaktionsaktiviteten ännu låg, delvis beroende på de tyska investerare som tidigare dominerat marknaden är upptagna på hemmaplan. Direktavkastningskraven för högkvalitativa kontors- fastigheter i centrala lägen bedöms under kvartalet vara oförändrade på 6,50 procent i Vilnius och Riga men stigit något i Poznan till 7,25 procent. Under året uppgår ökningarna till 100-125 punkter. Direktavkastningskrav premiumkontor Hyresnivå premiumkontor 0 2 4 6 8 10 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 % Riga Vilnius Poznan Källa: Colliers, JLL, Newsec 0 6 12 18 24 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 Hyresnivå EUR/kvm/mån Poznan Riga Vilnius ===== SIDA 7 ===== Q4 Eastnine Bokslutskommuniké januari–december 2023 7 Januari–december 2023 Eastnines driftnetto och förvaltningsresultat 2023 är på rekordnivå, till stor del förklarat av en större fastighetsportfölj. Förvaltningsresultatet har påverkats positivt av högre ränteintäkter efter försäljningen av innehavet i MFG samt lägre ränte- kostnader efter lösen av obligationen. Negativa orealiserade och realiserade värdeförändringar medförde ett negativt resultat för året. Hyresintäkter Hyresintäkterna ökade med 19 procent under året till 36 166 TEUR (30 299), till följd av ett större fastighets- bestånd, högre genomsnittlig uthyrningsgrad och högre genomsnittshyra. Hyresintäkter i en jämförbar portfölj ökade med 9 procent. Genomsnittlig hyresnivå har under året ökat med 5 procent till 193 EUR per kvm och år. Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna minskade med 10 procent till -2 535 TEUR (-2 812). Minskningen beror framför allt på högre genomsnittlig uthyrningsgrad, men även lägre el- och värmekostnader har påverkat. En stor andel av kostnaderna för fastighetsdriften debiteras hyresgästerna i enlighet med hyresavtalen. Endast fastighetskostnader som ej faktureras hyresgästerna ingår i Bolagets fastighets- kostnader. Det innebär att redovisade fastighetskostnader bland annat påverkas av förändrad vakansgrad. Driftnetto och förvaltningsresultat Driftnettot ökade med 22 procent till 33 631 TEUR (27 487) och överskottsgraden uppgick till 93 procent (91). Förbättringen av driftnettot är hänförlig både till högre hyresintäkter och lägre fastighetskostnader. Centrala administrationskostnader minskade till -3 679 TEUR (-4 224), bland annat på grund av lägre personal- kostnader. Räntekostnaderna ökade till -13 586 TEUR (-9 374) på grund av upptagande av lån i samband med förvärv i maj 2022 samt stigande räntenivå. Under fjärde kvartalet uppkom engångskostnader i samband med förtidsinlösen av obligationslånet som påverkade räntekostnader samt andra finansiella kostnader. Förvaltningsresultatet ökade med 32 procent till 17 698 TEUR (13 413), motsvarande 0,80 EUR (0,60) per aktie. Värdeförändringar Orealiserade värdeförändringar uppgick till -42 452 TEUR (92 589). Av förändringarna hänförs -34 685 TEUR (9 383) till fastigheter, -7 767 TEUR (12 417) till derivat och noll (70 789) till övriga investeringar. Realiserade värde- förändringar samt utdelningar uppgick till -49 870 TEUR (7 075), vilket inkluderar realiserad värdeförändring efter MFG-försäljningen (inklusive transaktionskostnader) om -50 406 TEUR (-), utdelning från MFG om 238 TEUR (7 075) och återbetalning från East Capital Baltic Property Fund II om 298 TEUR (-). Skatt Årets skatt uppgick till 2 576 TEUR (-4 516), varav uppskjuten skatt var 3 025 TEUR (-4 307) och aktuell skatt var -449 TEUR (-209), den senare huvudsakligen i Polen. Den uppskjutna skatten är främst hänförlig till skillnaden mellan fastigheternas bokförda och skattemässiga värden, orealiserade värdeförändringar på derivat samt skattemässiga underskott. Resultat Årets resultat uppgick till -72 048 TEUR (108 560) och årets totalresultat till -71 658 TEUR (108 707). Segmentsrapportering Fastigheter i Litauen genererade ett förvaltningsresultat om 16 452 TEUR (15 612) och ett resultat för året om -10 159 TEUR (29 600). För Fastigheter i Lettland uppgick förvaltningsresultatet till 1 709 TEUR (1 650) och årets resultat till -6 542 TEUR (2 151). Fastigheter i Polen genererade ett förvaltningsresultat om 5 542 TEUR (2 853) och årets resultat var -635 TEUR (5 648). För segmentet Övriga investeringar uppgick årets resultat till -49 870 TEUR (77 864), varav orealiserade värdeförändringar uppgick till noll TEUR (70 789) och realiserade värde- förändringar och erhållna utdelningar till -49 870 TEUR (7 075), främst relaterat till avyttringen av innehavet i MFG. Ej allokerade centrala administrationskostnader, ränte- intäkter, räntekostnader och andra finansiella intäkter och kostnader och uppskjuten skatt uppgick till -4 842 TEUR (-6 702). Hyresintäkter och förvaltningsresultat 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 7 000 8 000 9 000 10 000 2022 Q1 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2023 Q1 2023 Q2 2023 Q3 2023 Q4 TEUR Hyresintäkter Förvaltningsresultat ===== SIDA 8 ===== Q4 Eastnine Bokslutskommuniké januari–december 2023 8 Resultat och finansiell ställning i sammandrag TEUR 2023 jan-dec 2022 jan-dec Hyresintäkter 36 166 30 299 Fastighetskostnader -2 535 -2 812 Driftnetto 33 631 27 487 Centrala administrationskostnader -3 679 -4 224 Räntenetto -11 545 -9 374 Finansiella intäkter/kostnader -709 -476 Förvaltningsresultat 17 698 13 413 Orealiserade värdeförändringar -42 452 92 589 Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar -49 870 7 075 Aktuell/uppskjuten skatt 2 576 -4 516 Årets resultat -72 048 108 560 Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet 391 147 Årets totalresultat -71 658 108 707 TEUR 2023 31 dec 2022 31 dec TILLGÅNGAR Förvaltningsfastigheter 573 771 606 222 Derivatinstrument 3 254 11 022 Övriga tillgångar 7 476 7 055 Likvida medel 128 620 19 820 Värdepappersinnehav som innehas för försäljning - 193 355 SUMMA TILLGÅNGAR 713 121 837 474 EGET KAPITAL & SKULDER Eget kapital 400 176 478 508 Räntebärande skulder 284 322 326 882 Uppskjuten skatteskuld 15 768 18 788 Övriga skulder 12 855 13 296 SUMMA EGET KAPITAL & SKULDER 713 121 837 474 Resultat fördelat per segment i sammandrag TEUR 2023 jan-dec 2022 jan-dec Fastigheter i Litauen Förvaltningsresultat 16 452 15 612 Orealiserade värdeförändringar i fastigheter -22 849 9 603 Orealiserade värdeförändringar i derivat -5 032 7 610 Uppskjuten skatt 1 270 -3 224 Resultat Fastigheter i Litauen -10 159 29 600 Fastigheter i Lettland Förvaltningsresultat 1 709 1 650 Orealiserade värdeförändringar i fastigheter -7 981 -220 Orealiserade värdeförändringar i derivat -268 724 Aktuell skatt -2 -3 Resultat Fastigheter i Lettland -6 542 2 151 Fastigheter i Polen Förvaltningsresultat 5 542 2 853 Orealiserade värdeförändringar i fastigheter -3 854 - Orealiserade värdeförändringar i derivat -2 468 4 083 Aktuell skatt -447 -206 Uppskjuten skatt 592 -1 082 Resultat Fastigheter i Polen -635 5 648 Övriga investeringar Orealiserade värdeförändringar - 70 789 Realiserade värdeförändringar och utdelningar -49 870 7 075 Resultat Övriga investeringar -49 870 77 864 Ofördelat Centrala administrationskostnader -3 679 -4 064 Ej allokerat finansnetto -2 326 -2 639 Uppskjuten skatt 1 163 - Resultat Ofördelat -4 842 -6 702 Årets resultat -72 048 108 560 ===== SIDA 9 ===== Q4 Eastnine Bokslutskommuniké januari–december 2023 9 1 Fram till och med Delårsrapport januari-september 2023 benämnd Nettobelåningsgrad fastigheter. 2 Inklusive amortering. 0 0,7 1,4 2,1 2,8 3,5 0 1 2 3 4 5 2022 Q1 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2023 Q1 2023 Q2 2023 Q3 2023 Q4 År% Genomsnittlig räntenivå, % Räntebindning, år Kapitalbindning, år SEB 34% BerlinHyp 25% Swedbank 23% OP Bank 11% Luminor 7% 0 25 50 75 100 2022 Q1 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2023 Q1 2023 Q2 2023 Q3 2023 Q4 % Belåningsgrad Soliditet 91,2 37,2 71,1 84,979,5 57,4 22,8 39,7 84,9 Rörlig 2024 2025 2026 2027 0 35 70 105 140 MEUR Förfall räntebärande skuld inkl. amortering Förfall räntebindning Finansiering Eastnines verksamhet finansieras i huvudsak av eget kapital och banklån. Belåningsgraden1 uppgick till 27 procent (51) vid årets slut. Minskningen i belåningsgrad beror på försäljning av innehavet i MFG, som var obelånat. Soliditeten uppgick till 56 procent (57). Eget kapital uppgick till 400 176 TEUR (478 508) och räntebärande skulder till 284 322 TEUR (326 882). I oktober genomfördes förtida inlösen av Eastnines enda obligationslån till ett belopp om cirka 46 MEUR, varefter all räntebärande skuld utgjordes av banklån. Grön finansiering utgjorde 60 procent (64) av total räntebärande skuld. Minskningen beror på lösen av den gröna obligationen samt förändring i bankers klassificering av gröna lån. Under året har nya krediter om 10 519 TEUR upptagits och 56 481 TEUR refinansierats. Outnyttjad checkräkningskredit uppgick till 3 000 TEUR (3 000). Genomsnittlig räntenivå uppgick till 4,0 procent (3,4), genomsnittlig räntebindningstid till 1,7 år (1,8) och den genomsnittliga kapitalbindningstiden till 2,1 år (2,3). Räntetäckningsgraden som under kvartalet uppgick till 2,2 ggr (2,2) är negativt påverkad av engångskostnader i samband med förtidsinlösen av obligationen. Samtliga räntebärande skulder, förutom den outnyttjade check- räkningskrediten, löper med rörlig ränta kopplad mot Euribor 3M alternativt 6M. 72 procent (71) av total ränte- bärande skuld hade räntesäkrats genom derivat. Under året har skulderna amorterats med 8 079 TEUR (7 542). Den årliga amorteringstakten enligt avtal uppgick till 7 486 TEUR (8 301) vid årets slut, motsvarande 2,6 procent (2,5) av räntebärande skuld. Eastnines derivat bestod av 204 836 TEUR (230 679) i ränteswappar. Derivaten värderas till verkligt värde och värdeförändringar redovisas i resultatet, utan påverkan på kassaflödet. Det verkliga värdet på derivaten uppgick till 3 254 TEUR (11 022). Vid löptidens slut är värdet på derivaten alltid noll. Substansvärde och eget kapital per aktie Långsiktigt substansvärde per aktie var 18,6 EUR (21,9) vid årets slut, motsvarande 207 SEK per aktie (243). Eget kapital per aktie var 18,0 EUR (21,5), motsvarande 200 SEK per aktie (240). Kassaflöde Kassaflöde från löpande verksamhet före förändringar i rörelsekapitalet uppgick till 17 715 TEUR (20 259) under året. Förändringar i rörelsekapitalet var -984 TEUR (-709). Kassaflöde från investeringsverksamheten uppgick till 141 328 TEUR (-108 264) och från finansieringsverksam- heten till -49 274 TEUR (79 281). Årets kassaflöde uppgick till 108 785 TEUR (-9 434). Likvida medel vid årets slut var 128 620 TEUR (19 820). Belåningsgrad1 och soliditet Fördelning räntebärande skuld Förfallostruktur räntebärande skuld2 & ränta Räntenivå samt bindningstid ===== SIDA 10 ===== Q4 Eastnine Bokslutskommuniké januari–december 2023 10 Fastighetsbestånd Fastighetsvärdet minskade till 574 MEUR (606) under året. Orealiserade värde- förändringar uppgick till -35 MEUR, motsvarande -5,7 procent. Värdeförändringen beror framför allt på högre avkastningskrav i värderingarna, vilka i genomsnitt uppgick till 6,4 procent vid årets slut. Inga fastigheter har förvärvats eller avyttrats. Fastighetsportfölj Per den sista december 2023 bestod Eastnines fastighets- portfölj av 13 moderna kontorsfastigheter och en utvecklingsfastighet med ett sammanlagt marknadsvärde om 573,8 MEUR (606,2), varav projektfastigheter uppgick till 12,7 MEUR (12,6). Fastigheterna är belägna i citylägen i Vilnius, Poznan och Riga med bra kommunikationer och tillgänglighet. Kontorslokaler utgör 96 procent av den uthyrningsbara ytan och resterande 4 procent avser till största delen lokaler för service och handel. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 93,1 procent (96,3). Hyresvärdet ökade till 37,8 MEUR (35,7). Överskottsgraden förbättrades till 93 procent, att jämföra med 91 procent för 2022. Fastighetsbeståndets genomsnittliga ålder, exklusive byggnader på utvecklings- projektet Kimmel, var 9,8 år (8,8) vid årets slut. Litauen I Litauens huvudstad Vilnius är Eastnines moderna och hållbara kontorsfastigheter koncentrerade till tre områden. I det centrala affärsdistriktet, som löper längs med gatan Konstitucijos prospektas, beläget norr om floden Neris, återfinns en stor del av Vilnius bestånd av A-klassade kontor. Här finns Eastnines tre S7-fastigheter samt två 3Bures-fastigheter. Vid parlamentskvarteret är Eastnines fastigheter Vertas-1, Vertas-2 samt Uniq belägna. Fastigheten Uptown Park är belägen i ett område med flera nybyggnationer, nära centralstationen och strax utanför Vilnius gamla stadskärna. Vid årets slut uppgick Eastnines sammanlagda uthyrningsbara yta i Vilnius till drygt 120 900 kvm, motsvarande en marknadsandel om cirka 11 procent av kontorsmarknaden i staden. Hyresvärdet har under året ökat till 24,8 MEUR (23,7). Fastighetsvärdet var 382,6 MEUR (403,7) vid årets slut, varav projektfastigheter uppgick till 0,4 MEUR (0,3). Polen I Poznan, en av Polens större regionstäder, återfinns Eastnines kontorsfastighet Nowy Rynek D. Fastigheten ligger centralt i Poznans affärsområde, nära både centralstationen och Gamla stan. Vid årets slut uppgick Eastnines uthyrningsbara yta i Poznan till cirka 39 300 kvm, vilket bedöms motsvara 6 procent av kontorsmarknaden i staden. Hyresvärdet uppgick till 8,3 MEUR (7,5) och fastighetsvärdet uppgick till 117,1 MEUR (120,9) vid årets slut. Lettland I Lettlands huvudstad Riga saknas ett tydligt centralt affärsdistrikt och utveckling av moderna kontor sker i ett antal mikrolägen. Eastnines samtliga kontorsfastigheter är belägna centralt, längs en av stadens viktigaste gator Krisjaņa Valdemara iela, samt den intilliggande gatan Zala iela. Fastighetsportföljens totala uthyrningsbara yta uppgick till drygt 22 600 kvm, vilket bedöms motsvara cirka 3 procent av kontorsmarknaden i staden. Hyresvärdet uppgick till 4,7 MEUR (4,5). Fastighetsvärdet inklusive projektfastigheter uppgick, vid årets slut, till 74,1 MEUR (81,6), varav värdet på projektfastigheter var 12,3 MEUR (12,3). Fastighetsbestånd per segment Uthyrningsbar yta, kvm Segment Kontor Handel och service Övrigt Total yta Varav vakant yta, kvm Ekonomisk uthyrningsgrad, % Fastighets- värde, MEUR Andel av värde, % Litauen 117 377 3 247 294 120 918 8 163 95,0 382,6 67 Polen 38 417 576 265 39 258 - 100,0 117,1 20 Lettland 20 079 2 476 25 22 581 5 561 76,6 74,1 13 Totalt 175 873 6 299 585 182 757 13 724 93,1 573,8 100 ===== SIDA 11 ===== Q4 Eastnine Bokslutskommuniké januari–december 2023 11 96% 3% <1% Kontor Handel och service Övrigt66% 13% 21% Litauen Lettland Polen Fastighetsutveckling Eastnine hade vid årets slut tre framtida utvecklingsprojekt. Projektet The Pine i Riga som planeras att uppföras i direkt anslutning till befintlig byggnad på fastigheten Alojas Biroji, beräknas omfatta cirka 15 600 kvm uthyrbar yta. Projektfastigheten Kimmel, bestående av mark i centrala Riga, bedöms uppgå till cirka 35 000 kvm uthyrningsbar yta. På befintlig mark invid 3Bures-fastigheterna i Vilnius centrala affärsdistrikt planerar Eastnine att uppföra en ny kontorsbyggnad, 3Bures-4. Byggnaden beräknas omfatta cirka 13 200 kvm uthyrningsbar yta. Samtliga projekt har pausats på grund av stor osäkerhet avseende framför allt kostnader för nyproduktion. Värdeförändringar fastigheter Fastigheternas värde minskade under året till 573,8 MEUR (606,2). Investeringar i befintliga fastigheter om 2,2 MEUR ökade värdet, samtidigt som orealiserade värdeförändringar minskade värdet med 34,7 MEUR, motsvarande -5,7 procent av fastighetsvärdet vid årets början. Både högre marknadshyror och hyresindexering har haft en positiv inverkan på fastighetsvärdet, samtidigt som ett högre avkastningskrav, till följd av högre räntor, har haft motsatt effekt. Det vägda avkastningskravet steg under det fjärde kvartalet till 6,4 procent, jämfört med 6,2 procent i tredje kvartalet och 5,6 procent vid årsskiftet 2022/2023. Förvärv och investeringar i fastighetsbeståndet Inga förvärv har skett under året. Investeringar i befintliga fastigheter har till övervägande del avsett investeringar för befintliga och nya hyresgäster. Fastighetsvärdets förändring TEUR 2023 jan-dec 2022 jan-dec Fastighetsvärde vid årets början 606 222 469 817 Fastighetsförvärv - 120 906 Investeringar i befintliga fastigheter 2 234 6 116 Orealiserade värdeförändringar -34 685 9 383 Fastighetsvärde vid periodens/årets slut 573 771 606 222 Fastighetsvärde per segment Lokalyta per kategori Fastigheten 3Bures-1,2 har erhållit förnyad LEED Platinum-certifiering under fjärde kvartalet. ===== SIDA 12 ===== Q4 Eastnine Bokslutskommuniké januari–december 2023 12 82 84 86 88 90 92 94 96 98 2022 Q1 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2023 Q1 2023 Q2 2023 Q3 2023 Q4 % Ekonomisk uthyrningsgrad Överskottsgrad 20 30 40 50 60 160 320 480 640 2022 Q1 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2023 Q1 2023 Q2 2023 Q3 2023 Q4 %MEUR Fastighetsvärde, MEUR Belåningsgrad, % Centralt belägna moderna kontor Kontoret är en del av företagens varumärke och en mötesplats där företag och människors värderingar ska samspela. Till hyresgäster där inomhusmiljö, arbetsklimat, bemötande, serviceutbud och hållbarhet är viktigt erbjuder Eastnine moderna och hållbara lokaler i ett förstklassigt fastighetsbestånd i centrala lägen med närhet till kollektivtrafik. Lokalerna utformas efter hyresgästernas behov och identitet och i merparten av fastigheterna finns reception, tillgång till café, restaurang, gym, klädvård och parkering för bil och cykel. Eastnines strategi är att inneha en stor marknadsposition för att kunna erbjuda alternativ till hyresgäster som önskar växa eller minska sina hyrda ytor. Att vara hyresgäst hos Eastnine I Baltikum och Polen är merparten av hyresavtalen tids- begränsade, vilket innebär att de upphör om ingen ny överenskommelse sker. En förlängning av hyresavtal kräver därmed en aktiv förhandling från båda parterna. I avtal kan det även förekomma en ensidig rätt för hyresgästen att avbryta avtalet i förtid. Med en lokal närvaro eftersträvar Eastnine långsiktiga och värdeskapande relationer genom samarbete, engagemang och hög servicegrad. Som hyresvärd strävar Eastnine efter att vara lyhörd mot hyresgästerna och inbjuder till kontinuerlig dialog för att diskutera det framtida lokalbehovet. Hyresavtal och årshyror Kontrakterade årshyror uppgick till 35,2 MEUR (34,4) vid årets slut, varav kontrakterad årshyra för de tio största hyresgästerna utgjorde 61 procent. Den genomsnittliga återstående löptiden för samtliga hyresavtal uppgick till 3,8 år. Vissa hyresavtal kan innehålla en ensidig rätt för hyresgästen att säga upp avtalet i förtid, s k break-option. Genomsnittlig återstående löptid till break-option uppgår till 3,3 år. Vid årets slut uppgick den genomsnittliga årshyran för lokaler till 193 EUR per kvm (183). I Litauen var den genomsnittliga årshyran 193 EUR per kvm, i Lettland 181 EUR per kvm och i Polen 201 EUR per kvm. Eastnine tillämpar månadshyra för samtliga kontorslokaler. Som säkerhet erhåller Eastnine, från hyresgästen, normalt 2–3 månadshyror i deposition i samband med tecknande av hyresavtal. Uthyrningar, omförhandlingar och avslut Nettouthyrningen under året, dvs. tecknade avtal minus uppsagda avtal, uppgick till -4 499 kvm (9 281), motsvarande minskade årshyror om -270 TEUR (2 048). Under fjärde kvartalet var nettouthyrningen positiv och uppgick till 1 028 kvm (-2 193), motsvarande 334 TEUR (-288). Den genomsnittliga årshyran för nytecknade avtal under året uppgick till 217 EUR per kvm, för fjärde kvartalet till 247 EUR per kvm. Omförhandling av hyresavtal har skett till genomsnittsnivån 201 EUR per kvm under året respektive 226 EUR per kvm under fjärde kvartalet. Detta kan jämföras med genomsnittshyran i Eastnines bestånd som uppgår till 193 EUR per kvm. Av nettouthyrningen kvarstod, vid årets utgång, cirka 1 444 kvm för inflyttning och 2 272 kvm för avflyttning. Största hyresgäster Hyresgäst Årshyra, TEUR1 Andel av kontrakterad årshyra, % Kvm Allegro 5 676 16 26 283 Danske Bank 4 973 14 26 588 Telia 3 044 9 15 952 Vinted 1 928 5 9 605 Swedbank 1 643 5 9 030 Rockwool 1 421 4 6 870 Twoday 807 2 3 908 Citco 747 2 3 009 Invalda Technology Group 601 2 3 102 Invalda INVL 506 1 2 008 Totalt 21 345 61 106 354 1 Årshyra avser avtalade intäkter för både lokaler, parkering och övrigt. Ekonomisk uthyrningsgrad och överskottsgrad Fastighetsvärde och belåningsgrad ===== SIDA 13 ===== Q4 Eastnine Bokslutskommuniké januari–december 2023 13 Marknadsvärde fastighetsbeståndet Fastigheterna värderas kvartalsvis, varav extern värdering sker minst en gång under en rullande tolvmånadersperiod av certifierat värderingsinstitut. Under 2023 har samtliga 13 kontorsfastigheter externvärderats. Marknadsvärdet har sjunkit till 573,8 MEUR (606,2) vid årets slut. För mer information om värderingsmodell, antaganden och fastighetsvärden se även Årsredovisning 2022, not 10 (Förvaltningsfastigheter). Värderingsmetod och utförande De externa värderingarna är utförda i enlighet med internationell värderingsstandard (IVS 2020). Vid externvärderingar utförs alltid besiktning av fastigheterna på plats. Externvärderingarna har under perioden utförts av Colliers International Advisor, Colliers Polen och Newsec. För förvärvade fastigheter bedöms initialt marknadsvärdet motsvaras av anskaffningskostnaden. För utvecklingsfastigheter där osäkerhet över totalkostnaden föreligger och där framtida hyresavtal saknas, bedöms verkligt värde motsvaras av nedlagda kostnader om ingen övrig information föreligger vid värderingstidpunkten, som indikerar ett lägre värde. Marknadsvärderingen sker utifrån en individuell bedömning av respektive fastighets framtida kassaflöden. I Baltikum används en värderingsmodell baserad på nuvärdesberäknade kassaflöden under en fem- eller tioårig kalkylperiod med tillägg för nuvärdesberäknat restvärde vid kalkylperiodens slut. Kassaflödesberäkningar med längre kalkylperiod än fem år tillämpas normalt på fastigheter med endast en eller ett fåtal hyresgäster med långa avtalstider där kassaflödet är mer förutsägbart. I Polen används en värderingsmodell som innebär en kapitalisering av nuvarande hyra med tillägg/avdrag för skillnaden mellan marknadshyra och nuvarande hyra, så kallad ”hardcore-metoden”. Värderingsantaganden Fastighetsvärderingarna grundar sig, vid värderings- tidpunkten, på bedömningar och antaganden av både observerbara, och icke observerbara, indata. • Observerbara data: Inkluderar bland annat aktuella hyresintäkter, historiska fastighetskostnader och investeringar samt aktuell inflation. • Icke observerbara data: Inkluderar bland annat direkt- avkastningskrav, kalkylränta, framtida inflation, bedömd marknadshyra samt långsiktig vakansgrad. Icke observerbara data i värderingsmodellen Bedömd aktuell marknadshyra i värderingarna uppgick i genomsnitt till 16,5 EUR per kvm och månad (15,5). Den långsiktiga inflationen för marknadshyror har i genomsnitt bedömts till 1,6 procent (2,0). Långsiktig vakansgrad är upptagen till i genomsnitt 4,5 procent (4,5). Det vägda direktavkastningskravet var 6,4 procent (5,6) och den vägda kalkylräntan 7,7 procent (7,6). Hyresvärde och ekonomisk uthyrningsgrad Hyresvärde, EUR/kvm/år Ekonomisk uthyrningsgrad, % Lokalyta per kategori Kvm Hyresvärde, MEUR Kontor 175 873 34,2 194 93,2 Handel och service 6 299 1,2 180 86,8 Parkering - 2,2 - 94,6 Övrigt1 585 0,2 119 98,8 Summa 182 757 37,8 194 93,1 1 Inkluderar hyresvärde för lagerlokaler och övriga avtalade hyresintäkter utöver hyra för kontor, handel och service samt parkering. Värderingsantaganden Antaganden Lettland Litauen Polen Genomsnitt/ intervall 31 dec 2023 Genomsnitt/ intervall 31 dec 2022 Genomsnittlig marknadshyra, EUR/kvm/månad 15,1 16,8 16,5 16,5 15,5 Investering vid nyuthyrning, EUR/kvm 1 250 180-250 250 180-250 160-250 Vägt direktavkastningskrav, % 6,5 6,2 7,0 6,4 5,6 Vägd kalkylränta, % 8,1 8,1 6,4 7,7 7,6 1 Fastigheten i Polen, Nowy Rynek D, värderades per 31 december 2022 till anskaffningsvärde. ===== SIDA 14 ===== Q4 Eastnine Bokslutskommuniké januari–december 2023 14 Aktuell intjäningsförmåga fastigheter För att underlätta bedömningen av Bolagets aktuella ställning presenterar Eastnine aktuell intjäningsförmåga. Intjäningsförmågan är en teoretisk bedömning för att beskriva Bolagets aktuella intjäning per 31 december 2023. Intjäningsförmåga visar ögonblicksbild Intjäningsförmågan ska ej förväxlas med en prognos för kommande tolv månader, utan är en ögonblicksbild som visar vilket resultat Eastnine kan generera under givna förutsättningar. Den grundar sig på det fastighetsbestånd som föreligger på balansdagen. Intjäningsförmågan omfattar aktuella hyresavtal men innehåller ingen bedömning vad gäller framtida utveckling av hyror och vakansgrad eller andra framtida förändringar av fastighetskostnader, räntor, värdeförändringar och andra resultatpåverkande faktorer. Eastnines beräknade intjäningsförmåga baseras på följande antaganden om intäkter och kostnader: • Hyresintäkterna avser kontrakterade intäkter på balansdagen. • Fastighetskostnader och centrala administrations- kostnader utgörs av aktuellt utfall för de senaste tolv månaderna på rapportdagen. • Räntekostnader har beräknats utifrån räntebärande skulder på balansdagen och den genomsnittliga räntenivån. • Ränteintäkter samt andra finansiella intäkter och kostnader har bedömts motsvaras av budget med tillägg för framtida årliga intäkter och kostnader som tillkommit under perioden. Kommentarer intjäningsförmåga • Hyresvärdet har minskat i jämförelse med slutet av tredje kvartalet, på grund av något lägre genomsnittlig hyresnivå. • Vakansvärdet har ökat på grund av lägre uthyrningsgrad. • Fastighetskostnaderna har stigit på grund av ökad vakansgrad. • Centrala administrationskostnader har minskat, bland annat på grund av färre medarbetare. • Räntekostnaderna och ränteintäkterna har minskat efter lösen av obligationen. • Förvaltningsresultatet har ökat, huvudsakligen efter lösen av obligationen. • Räntetäckningsgraden och skuldkvoten har förbättrats efter lösen av obligationen. • Framåtriktad direktavkastning har sjunkit på grund av lägre uthyrningsgrad. Aktuell intjäningsförmåga, TEUR 2023 31 dec 2023 30 sep Förändring, % Hyresvärde 37 832 38 037 -1 Avgår vakansvärde -2 592 -1 805 +44 Summa hyresintäkter 35 240 36 232 -3 Fastighetskostnader -2 535 -2 447 +4 Driftnetto 32 705 33 785 -3 Centrala administrationskostnader -3 679 -3 948 -7 Ränteintäkter 4 505 5 885 -23 Räntekostnader -11 422 -14 056 -19 Andra finansiella intäkter och kostnader -46 -59 -22 Förvaltningsresultat 22 063 21 607 +2 Nyckeltal, aktuell intjäningsförmåga 2023 31 dec 2023 30 sep Förändring, enhet Överskottsgrad, % 93 93 0 Räntetäckningsgrad, ggr 2,9 2,5 +0,4 Skuldkvot, ggr 9,8 11,1 -1,3 Genomsnittlig räntenivå, % 4,0 4,2 -0,2 Framåtriktad direktavkastning, % 5,7 5,9 -0,2 Framåtriktad direktavkastning, exklusive utvecklingsfastigheter, % 5,8 6,0 -0,2 Förvaltningsfastigheter, TEUR 573 771 573 082 +689 ===== SIDA 15 ===== Q4 Eastnine Bokslutskommuniké januari–december 2023 15 Övriga upplysningar Allmän information Eastnine AB (publ), organisationsnummer 556693-7404, är ett svenskt aktiebolag, noterat på Nasdaq Stockholm, med registrerat säte i Stockholm. Koncernens fastighets- verksamhet förvaltas av helägda dotterbolag i Eastnine- koncernens respektive verksamhetsland. Vid årets slut hade Eastnine-koncernen 22 (23) heltidsanställda, varav nio (9) var anställda på huvudkontoret i Stockholm, åtta (9) i Vilnius och fem (5) i Riga. Bolagets och koncernens bokslutskommuniké omfattar perioden januari-december 2023. Alla belopp är i tusental euro om inget annat anges. Avrundningsdifferenser kan förekomma. Risker och osäkerhetsfaktorer De huvudsakliga riskerna i Eastnines verksamhet är kommersiella risker i form av förändringar i hyresnivåer, vakanser, räntor samt förändringar i företagsklimatet och valutakurser på de marknader där Eastnine bedriver verksamhet. Även omvärldsrisker såsom förändringar i konjunkturläget, lokal-, politik- och planrisk samt risken för värdeförändringar på fastigheter kan påverka Eastnines verksamhet. Hög inflation har höjt finansieringskostnaderna och därmed påverkat lönsamheten negativt. En svag ekonomisk konjunktur kan ge effekter på hyresgästers betalnings- förmåga och efterfrågan på kontor. Data och bedömningar kan vara felaktiga och förut- sättningar kan ändras med värdeförändringar som följd. En redogörelse för Eastnines största risker finns i Bolagets årsredovisning för 2022 på s. 54–60. Aktuell marknads- analys tillhandahålls i avsnittet Marknad på s. 6. Moderbolaget Årets resultat uppgick till -44 894 TEUR (77 557). Resultatet inkluderar värdeförändring och utdelning hänförlig till MFG om -50 168 TEUR (78 100). För moderbolagets resultat- och balansräkning, se s. 26. Utdelning Årsstämman 2023 fastställde en utdelning om 3,40 SEK/aktie (3,00) att utbetalas kvartalsvis vid fyra tillfällen om vardera 0,85 SEK/aktie. Utdelningen utgör 51 procent av förvaltningsresultatet efter aktuell skatt för 2022. Den sista utbetalningen skedde i januari 2024. Utfall i incitamentsprogrammet LTIP 2020 Eastnines årsstämma 2020 beslutade om införande av ett långsiktigt incitamentsprogram för anställda i bolaget (LTIP 2020). Programmets löptid var drygt tre år. Vid löptidens slut var den sammanlagda uppfyllnadsgraden för villkoren 59,1 procent och tilldelning ägde rum i augusti 2023. Totalt tilldelades 23 262 aktier. Eastnines logotyp har tagit plats på Valdemara Centrs i Riga. ===== SIDA 16 ===== Q4 Eastnine Bokslutskommuniké januari–december 2023 16 Hållbarhet Eastnine driver ett aktivt hållbarhetsarbete. Nedan redogörs för ett urval av hållbarhetsupplysningar under året. En mer detaljerad beskrivning om Bolagets huvudsakliga frågor, hållbarhetsmål, GRI-indikatorer, finns i Årsredovisning 2022. Hållbarhetsupplysningar under året: • Vid årets slut var 94 procent (94) av fastighetsytan certifierad1 med minst LEED Gold eller BREEAM Excellent. Pågående certifieringar uppgick vid årets slut till 6 procent av fastighetsytan (en fastighet). • Andelen gröna hyresavtal uppgick till 68 procent (68). • Grön finansiering utgjorde 60 procent (64) av räntebärande skulder. Minskningen beror på lösen av obligationen samt förändring i bankers klassificeringar av gröna lån. • Fastigheten 3Bures-1,2 har erhållit förnyad LEED Platinum-certifiering under fjärde kvartalet. • Eastnines fastighet Valdemara Centrs i Riga har under hösten klassificerats om från energiklass C till B. • Med 50/50 procents fördelning av män och kvinnor i såväl styrelse som ledning toppar Eastnine stiftelsen Allbrights sammanställning 2023 om jämställdhet i Sveriges 361 börsbolag. • Eastnines polska fastighet Nowy Rynek D erhöll under det andra kvartalet WELL Gold, en certifiering som fokuserar på hälsa och välbefinnande för de hyresgäster som arbetar i byggnaden. Certifieringen kompletterar redan existerande WELL Health and Safety-certifiering. • Fastigheten Zala 1 i Riga erhöll under andra kvartalet förnyad LEED Platinum-certifiering för befintlig byggnad. Redovisningsprinciper Redovisningen har upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards (”IFRS”) som utfärdats av International Accounting Standards Board (”IASB”) i den lydelse som godkänts av EU-kommissionen för tillämpning inom Europeiska unionen. Vidare har Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 (kompletterande redovisningsregler för koncerner) tillämpats. Redovisnings- principerna har tillämpats konsekvent för alla perioder som de finansiella rapporterna avser, om inget annat anges. Delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering samt Årsredovisningslagen (ÅRL). Tillämpade redovisningsprinciper och beräknings- metoder är i allt väsentligt oförändrade jämfört med de som tillämpades i årsredovisningen för år 2022. Delårs- rapporten ska läsas tillsammans med årsredovisningen. Nya och reviderade IFRS-standarder samt tolkningsuttalanden från IFRS Interpretations Committee, bedöms för närvarande inte påverka Eastnines resultat eller finansiella ställning i väsentlig omfattning. Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter har initialt värderats till anskaff- ningsvärde och därefter till verkligt värde i enlighet med IAS 40. Värdering av koncernens förvaltningsfastigheter har skett i enlighet med nivå 3 i IFRS 13. Räntebärande skulder Eastnines skulder till kreditinstitut har värderats till upplupet anskaffningsvärde. Derivat Derivat har värderats till verkligt värde i enlighet med nivå 2 i IFRS 13. Moderbolagets redovisningsprinciper Moderbolaget har upprättat sin redovisning enligt RFR 2, Redovisning för juridiska personer samt Årsredovisnings- lagen och tillämpar samma redovisningsprinciper, beräkningsmetoder och värderingsmetoder som i den senaste årsredovisningen. Segmentsrapportering Eastnine klassificerar sina olika segment utifrån geografi samt karaktären på investeringarna. Bolagets ledande befattningshavare och styrelse följer upp innehaven på följande segment: Fastigheter i Litauen, Fastigheter i Lettland, Fastigheter i Polen samt Övriga investeringar. Närstående Eastnine AB har närståendeförhållande med sina dotterföretag, se även not 29 i Årsredovisningen 2022, samt med styrelseledamöter och anställda. Eastnines företags- ledning, styrelseledamöter och deras nära familje- medlemmar samt närstående företag kontrollerade, vid årets slut, 31 procent (30) av rösterna i Bolaget. Viktiga händelser efter årets slut Styrelsen föreslår en utdelning om 4,64 SEK/aktie (3,40) att utbetalas kvartalsvis om vardera 1,16 SEK/aktie. Utdelningsförslaget, som innebär en ökning om 36 procent, utgör 53 procent av förvaltningsresultatet efter aktuell skatt. 1 Certifierad fastighetsyta avser yta som är certifierad med minst LEED Gold eller BREEAM Excellent, i förhållande till total yta, exklusive fastigheten Kimmel som väntas bli föremål för omfattande projektutveckling. ===== SIDA 17 ===== Q4 Eastnine Bokslutskommuniké januari–december 2023 17 Vd:s intygande Den verkställande direktören försäkrar att bokslutskommunikén ger en rättvisande översikt över utvecklingen av moderbolaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och koncernen står inför. Denna rapport har varit föremål för granskning av Bolagets revisor. Stockholm den 6 februari 2024 Kestutis Sasnauskas Vd ===== SIDA 18 ===== Q4 Eastnine Bokslutskommuniké januari–december 2023 18 Granskningsrapport Till styrelsen i Eastnine AB (publ) Org. nr 556693-7404 Inledning Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag (delårsrapporten) för Eastnine AB (publ) per den 31 december 2023 och den tolvmånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning. Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt ISA och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Slutsats Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen. Stockholm den 6 februari 2024 KPMG AB Peter Dahllöf Auktoriserad revisor ===== SIDA 19 ===== Q4 Eastnine Bokslutskommuniké januari–december 2023 19 Aktien När börsåret 2023 avslutas har Eastnines aktiekurs stigit med 42 procent. Sektorindex OMX Stockholm Real Estate GI steg med 20 procent under samma period. Det långsiktiga substansvärdet per aktie sjönk under året framför allt relaterat till tidigare högre värdering på innehavet i MFG. Substansvärdet uppgick till 207 SEK vid årets slut. Kursutveckling och omsättning Eastnines aktiekurs stängde på 172,00 SEK (120,80) vid årets slut, efter en uppgång med 42 procent under året. Den högsta stängningskursen under året, som också är högsta någonsin uppmättes den 28 och 29 december med 172,00 SEK och den lägsta stängningskursen på 93,40 SEK noterades den 28 mars. Bolagets börsvärde uppgick vid årets slut till 3,8 miljarder SEK (2,7). Den genomsnittliga dagsomsättningen på Nasdaq uppgick till 9 525 aktier (11 997) under perioden januari-december. Free float1 uppgick per sista december till 40,6 procent (44,8). Substansvärde Det långsiktiga substansvärdet per aktie har sjunkit under året och uppgår vid årets slut till 207 SEK (243) respektive 18,6 EUR (21,9). Eget kapital per aktie har sjunkit till 200 SEK (240) respektive 18,0 EUR (21,5). Orealiserade värdeförändringar i fastigheter och realiserad värdeförändring från övriga investeringar minskade substansvärdet under året. Förvaltningsresultatet ökade substansvärdet. Den långsiktiga substansrabatten har minskat under året och uppgick per den sista december till 17 procent (50). Aktiekurs och substansvärde Nyckeltal Aktiekurs Data per aktie 2023 31 dec 2022 31 dec Eget kapital, EUR 18,0 21,5 Långsiktigt substansvärde, EUR 18,6 21,9 Aktiekurs, EUR 15,5 10,9 Eget kapital, SEK 200 240 Långsiktigt substansvärde, SEK 207 243 Aktiekurs, SEK 172,00 120,80 1 Free float är baserat på definition och metodologi enligt Holdings Free Float. Källa: Modular Finance. 80 90 100 110 120 130 140 150 160 170 180 SEK Eastnine (utdelningsjusterad) OMX Stockholm Real Estate GI -80 -60 -40 -20 0 20 0 50 100 150 200 250 2018 2019 2020 2021 2022 2023 %SEK Rabatt/premium, % Långsiktigt substansvärde, SEK Aktiekurs, SEK ===== SIDA 20 ===== Q4 Eastnine Bokslutskommuniké januari–december 2023 20 Antal aktier Eastnines aktie är noterad på Nasdaq Stockholm Mid Cap, sektor Real Estate. Det totala antalet aktier i Eastnine AB (publ) uppgick till 22 370 261 vid årets slut. Justerat för återköpta aktier i eget förvar, uppgick antalet aktier till 22 231 008 (22 207 746). I augusti tilldelades aktier i samband med utfallet av LTIP 2020. Läs mer nedan samt på sid 15. Andelen aktier i svensk ägo uppgick per den sista december till 84,7 procent (80,0). Antalet kända aktieägare var per den sista december 5 602 (5 662). Tre ägare, Peter Elam Håkansson, Bonnier Fastigheter Invest och Arbona, hade vardera minst tio procent av totalt antal aktier i Bolaget. Återköp Per 31 december 2023 hade Bolaget 139 253 (162 515) återköpta aktier i eget förvar, motsvarande cirka 0,6 procent av totalt antal aktier. Återköpta aktier kan komma att användas till Eastnines långsiktiga incitamentsprogram (LTIP). Utspädningseffekten, av återköpta aktier som vid periodens slut bedöms komma att användas till gällande LTIP, redovisas för nyckeltalet resultat per aktie. Vid årsstämman 2023 erhöll styrelsen nytt mandat att besluta om återköp av egna aktier, med begränsningen att Bolagets innehav av egna aktier vid var tid inte får överstiga 10 procent av samtliga aktier i Bolaget. I augusti 2023 tilldelades deltagarna i LTIP 2020 aktier, och Eastnines återköpta aktier i eget förvar minskade med motsvarande antal. Läs mer under Utfall i incitaments- programmet LTIP 2020 på sid 15. Årsredovisning och årsstämma Årsredovisning 2023 kommer att offentliggöras och finnas tillgänglig på Eastnines webbsida eastnine.com under vecka 13, 2024. Årsstämma 2024 kommer att hållas den 25 april 2024 i Stockholm. Största aktieägare per 31 december 2023 Aktieägare Antal aktier % Förändring 2023 %-enheter Peter Elam Håkansson1 5 859 433 26,2% +0,3 Bonnier Fastigheter Invest AB 3 888 262 17,4% +3,7 Arbona AB (publ) 2 284 345 10,2% +0,2 Kestutis Sasnauskas1 1 000 187 4,5% +0,2 Patrik Brummer1 832 930 3,7% - Avanza Pension 526 424 2,4% +0,1 Nordnet Pensionsförsäkring 452 680 2,0% +0,2 Karine Hirn 411 288 1,8% - Dimensional Fund Advisors 321 610 1,4% -0,0 Staffan Malmer 301 715 1,3% +0,3 Albin Rosengren1 205 348 0,9% +0,0 Gustaf Hermelin1 175 000 0,8% -0,1 David Lindskog 172 000 0,8% +0,6 Jacob Grapengiesser 167 861 0,8% - Handelsbanken Fonder 133 761 0,6% +0,2 15 största 16 732 844 74,8% +5,7 Eastnine AB (återköpta aktier) 139 253 0,6% -0,1 Övriga 5 498 164 24,6% -5,6 Totalt 22 370 261 100,0% 0,0 1 Privat och via bolag. Källa: Modular Finance. ===== SIDA 21 ===== Q4 Eastnine Bokslutskommuniké januari–december 2023 21 Finansiella rapporter i sammandrag Fastigheten Nowy Rynek D i Poznan. ===== SIDA 22 ===== Eastnine Bokslutskommuniké januari-december 2023 22 KONCERNENS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT 2023 2022 2023 2022 TEUR jan-dec jan-dec okt-dec okt-dec Hyresintäkter 36 166 30 299 8 967 8 495 Fastighetskostnader -2 535 -2 812 -747 -650 Driftnetto 33 631 27 487 8 220 7 845 Centrala administrationskostnader -3 679 -4 224 -904 -1 175 Ränteintäkter 2 040 - 1 208 - Räntekostnader -13 586 -9 374 -3 758 -2 893 Andra finansiella intäkter och kostnader -709 -476 -282 -177 Förvaltningsresultat 17 698 13 413 4 483 3 600 Orealiserade värdeförändringar i fastigheter -34 685 9 383 21 1 848 Orealiserade värdeförändringar i investeringar - 70 789 - -5 730 Orealiserade värdeförändringar i derivat -7 767 12 417 -5 330 852 Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar -49 870 7 075 - 262 Resultat före skatt -74 625 113 076 -826 832 Aktuell skatt -449 -209 -171 -12 Uppskjuten skatt 3 025 -4 307 1 169 -1 097 Periodens/årets resultat1 -72 048 108 560 172 -277 Övrigt totalresultat – poster som kan komma att återföras till resultatet: Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet 391 147 679 220 Skatt på poster som kan komma att återföras till resultatet - - 8 - Periodens/årets totalresultat1 -71 658 108 707 860 -57 Antal utgivna aktier, justerat för återköpta aktier, tusental 22 231 22 208 22 231 22 208 Vägt genomsnittligt antal aktier före utspädning, tusental 22 217 22 208 22 231 22 208 Vägt genomsnittligt antal aktier efter utspädning, tusental 22 253 22 226 22 267 22 208 Resultat per aktie före utspädning, EUR -3,24 4,89 0,01 -0,01 Resultat per aktie efter utspädning, EUR -3,24 4,88 0,01 -0,01 KONCERNENS RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING I SAMMANDRAG 2023 2022 TEUR 31 dec 31 dec TILLGÅNGAR Förvaltningsfastigheter 573 771 606 222 Nyttjanderättstillgång, leasingavtal 2 131 2 234 Derivatinstrument 3 004 10 037 Övriga anläggningstillgångar 260 263 Summa anläggningstillgångar 579 166 618 756 Övriga omsättningstillgångar 5 086 4 558 Derivatinstrument 250 985 Likvida medel 128 620 19 820 Värdepappersinnehav som innehas för försäljning - 193 355 Summa omsättningstillgångar 133 955 218 718 SUMMA TILLGÅNGAR 713 121 837 474 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 400 176 478 508 Räntebärande skulder 193 138 263 552 Uppskjuten skatteskuld 15 768 18 788 Leasingskuld 2 112 2 216 Övriga långfristiga skulder 2 833 3 037 Summa långfristiga skulder 213 850 287 594 Räntebärande skulder 91 185 63 330 Övriga kortfristiga skulder 7 910 8 043 Summa kortfristiga skulder 99 095 71 373 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 713 121 837 474 1 Periodens/årets totalresultat är i sin helhet hänförligt till moderföretagets aktieägare. ===== SIDA 23 ===== Eastnine Bokslutskommuniké januari-december 2023 23 KONCERNENS RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL TEUR Aktie- kapital Övrigt tillskjutet kapital Reserv omräknings- differenser Balanserad vinst eller förlust Summa eget kapital Ingående eget kapital 1 januari 2022 3 660 251 567 - 120 766 375 994 Resultat 1 januari-31 december - - - 108 764 108 764 Övrigt totalresultat 1 januari-31 december - - 147 - 147 Utdelning till aktieägarna - -6 377 - - -6 377 Långsiktiga incitamentsprogram - 184 - - 184 Utgående eget kapital 31 december 2022 3 660 245 375 147 229 326 478 508 Resultat 1 januari-31 december - - - -72 048 -72 048 Övrigt totalresultat 1 januari-31 december - - 391 - 391 Utdelning till aktieägarna - -6 673 - - -6 673 Långsiktiga incitamentsprogram - -1 - - -1 Utgående eget kapital 31 december 2023 3 660 238 700 538 157 278 400 176 KONCERNENS RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN 2023 2022 2023 2022 TEUR jan-dec jan-dec okt-dec okt-dec Den löpande verksamheten Resultat före skatt -74 625 113 076 -826 832 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 92 788 -92 608 5 965 53 Betald inkomstskatt -449 -209 -171 -12 Kassaflöde från löpande verksamhet före förändringar i rörelsekapitalet 17 715 20 259 4 968 873 Ökning (-)/minskning(+) rörelsefordringar -573 6 423 1 007 1 158 Ökning (+)/minskning(-) rörelseskulder -411 -7 132 -1 065 1 186 Kassaflöde från den löpande verksamheten 16 731 19 550 4 910 3 217 Investeringsverksamheten Investeringar i befintliga fastigheter -2 234 -6 116 -668 -501 Förvärv av fastigheter - -120 906 - - Förvärv av inventarier -30 -34 -16 -8 Försäljning av övriga finansiella tillgångar 143 592 18 792 - - Kassaflöde från investeringsverksamheten 141 328 -108 264 -684 -509 Finansieringsverksamheten Inlösen obligation -45 000 - -45 000 - Upptagna lån 10 519 93 340 - - Amortering av lån -8 079 -7 542 -2 125 -1 823 Amortering av leasingskuld -115 -104 -31 -24 Utdelning till aktieägarna -6 599 -6 413 -1 669 -1 594 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -49 274 79 281 -48 825 -3 441 Periodens/årets kassaflöde 108 785 -9 434 -44 599 -734 Likvida medel, ingående balans 19 820 29 201 173 210 20 569 Valutakursdifferenser i likvida medel 15 53 9 -15 Likvida medel, utgående balans 128 620 19 820 128 620 19 820 NYCKELTAL 2023 2022 2023 2022 jan-dec jan-dec okt-dec okt-dec Överskottsgrad, % 93 91 92 92 Räntetäckningsgrad, ggr 2,3 2,4 2,2 2,2 Avkastning på eget kapital, % -16,3 25,4 0,9 0,0 Kassaflöde per aktie från den löpande verksamheten, EUR 0,75 0,88 0,22 0,14 Kassaflöde per aktie, EUR 4,90 -0,42 -2,01 -0,03 Förvaltningsresultat per aktie, EUR 0,80 0,60 0,20 0,16 Resultat per aktie före utspädning, EUR -3,24 4,89 0,01 -0,01 Resultat per aktie efter utspädning, EUR -3,24 4,88 0,01 -0,01 ===== SIDA 24 ===== Eastnine Bokslutskommuniké januari-december 2023 24 SEGMENTSRAPPORTERING TEUR 1 jan–31 dec 2023 Hyresintäkter 23 695 4 025 8 446 - - 36 166 Fastighetskostnader -1 533 -854 -149 - - -2 535 Driftnetto 22 162 3 172 8 297 - - 33 631 Centrala administrationskostnader - - - - -3 679 -3 679 Ränteintäkter 111 6 - - 1 924 2 040 Räntekostnader -5 795 -1 468 -2 507 - -3 815 -13 586 Andra finansiella intäkter och kostnader -27 - -248 - -435 -709 Förvaltningsresultat 16 452 1 709 5 542 - -6 005 17 698 Orealiserade värdeförändringar i fastigheter -22 849 -7 981 -3 854 - - -34 685 Orealiserade värdeförändringar i derivat -5 032 -268 -2 468 - - -7 767 Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar - - - -49 870 - -49 870 Resultat före skatt -11 429 -6 541 -780 -49 870 -6 005 -74 625 Aktuell/uppskjuten skatt 1 270 -2 145 - 1 163 2 576 Årets resultat -10 159 -6 542 -635 -49 870 -4 842 -72 048 Förvaltningsfastigheter 382 546 74 115 117 110 - - 573 771 varav årets investeringar/förvärv 1 693 482 59 - - 2 234 Räntebärande skulder 183 428 30 785 70 110 - - 284 323 TEUR 1 jan–31 dec 2022 Hyresintäkter 21 915 3 457 4 927 - - 30 299 Fastighetskostnader -1 760 -998 -54 - - -2 812 Driftnetto 20 154 2 459 4 873 - - 27 487 Centrala administrationskostnader - - -161 - -4 064 -4 224 Räntekostnader -4 510 -810 -1 635 - -2 420 -9 374 Andra finansiella intäkter och kostnader -32 - -224 - -219 -476 Förvaltningsresultat 15 612 1 650 2 853 - -6 702 13 413 Orealiserade värdeförändringar i fastigheter 9 603 -220 - - - 9 383 Orealiserade värdeförändringar i investeringar - - - 70 789 - 70 789 Orealiserade värdeförändringar i derivat 7 610 724 4 083 - - 12 417 Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar - - - 7 075 - 7 075 Resultat före skatt 32 824 2 154 6 936 77 864 -6 702 113 076 Aktuell/uppskjuten skatt -3 224 -3 -1 289 - - -4 516 Årets resultat 29 600 2 151 5 648 77 864 -6 702 108 560 Förvaltningsfastigheter 403 702 81 614 120 906 - - 606 222 varav årets investeringar/förvärv 4 966 1 150 120 906 - - 127 022 Värdepappersinnehav - - - 193 355 - 193 355 Räntebärande skulder 178 922 31 771 71 190 - 45 000 326 882 Övriga investeringar Summa Fastigheter i Lettland Fastigheter i Polen Ofördelat Fastigheter i Litauen Eastnine klassificerar sina olika segment utifrån geografi samt karaktären på investeringarna. Segmenten presenteras utifrån företagsledningens perspektiv och är indelade enligt följande: Fastigheter i Litauen, Fastigheter i Lettland, Fastigheter i Polen samt Övriga investeringar. Fastigheter i Lettland Övriga investeringar Fastigheter i Litauen Ofördelat Summa Fastigheter i Polen ===== SIDA 25 ===== Eastnine Bokslutskommuniké januari-december 2023 25 TILLGÅNGAR SOM INNEHAS FÖR FÖRSÄLJNING Övriga investeringar Förändringar i värdepappersinnehav som innehas för försäljning värderade till verkligt värde i nivå 2, TEUR MFG Ingående balans 1 januari 2022 121 830 Orealiserade värdeförändringar via årets resultat 71 525 Utgående balans 31 december 2022 193 355 Avyttringar/minskningar -143 592 Realiserade värdeförändringar via periodens/årets resultat -49 763 Utgående balans 31 december 2023 - VÄRDERINGSANTAGANDEN 2023 2023 2023 2023 2022 Förvaltningsfastigheter 31 dec 30 sep 30 jun 31 mar 31 dec Vägt direktavkastningskrav, % 6,4 6,2 6,1 5,9 5,6 Genomsnittlig marknadshyra, EUR/kvm/månad 16,5 16,3 16,0 15,9 15,5 Vägd kalkylränta, % 7,7 7,7 7,6 7,9 7,6 Långsiktig inflation marknadshyror, % 1,6 1,6 1,6 2,0 2,0 Långsiktig vakansgrad, % 4,5 4,5 4,5 4,5 4,5 KÄNSLIGHETSANALYS 31 december 2023 Förvaltningsfastigheter, TEUR Antaganden Marknadshyra, % +/- 5,0 12 672 -12 591 2 213 -2 211 4 213 -4 163 19 098 -18 965 Uhyrningsgrad, %-enhet +/- 1,0 4 512 -5 064 540 -765 - - 5 052 -5 829 Direktavkastningskrav, %-enheter +/- 0,25 -9 445 10 247 -1 857 2 006 -4 621 5 005 -15 923 17 258 MARKNADSRISKER, TEUR Påverkan på 2023 2022 2023 2022 resultat och kapital Förändring, % 31 dec 31 dec 31 dec 31 dec Växelkurs EUR/PLN +/- 10 5 239 5 507 Marknadsränta +/- 50 räntepunkter -403/+403 -488/+488 Marknadsränta +/- 100 räntepunkter -806/+806 -975/+975 TILLGÅNGAR OCH SKULDER I FRÄMMANDE VALUTOR, TEUR 2023 2022 2023 2022 Likvida medel och skulder 31 dec 31 dec 31 dec 31 dec Valuta i SEK 116 83 Innehav i rubel (avser MFG) - 193 355 Valuta i PLN 888 370 Leasingskuld i SEK 190 294 Fastigheter i Litauen Fastigheter i Lettland Nedanstående tabell redovisar de värdepappersinnehav som vid periodens slut värderas till verkligt värde i nivå 2. Innehavet i MFG avyttrades under året. Fastigheter i Polen Kassaflöde och intjäning Värdepappersinnehav Summa ===== SIDA 26 ===== Eastnine Bokslutskommuniké januari-december 2023 26 2023 2022 2023 2022 TEUR jan-dec jan-dec okt-dec okt-dec Övriga intäkter 1 740 1 986 260 589 Centrala administrationskostnader -3 427 -3 625 -851 -1 098 -1 687 -1 639 -591 -508 Orealiserade värdeförändringar i investeringar - 71 025 - -5 730 Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar -50 168 7 075 - 262 Finansiella intäkter och kostnader 5 798 1 096 1 684 244 -46 057 77 557 1 092 -5 733 Aktuell skatt - - - - Uppskjuten skatt 1 163 - 1 163 - -44 894 77 557 2 255 -5 733 MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG 2023 2022 TEUR 31 dec 31 dec TILLGÅNGAR Nyttjanderättstillgång, leasingavtal 209 312 Aktier och andelar i koncernföretag 126 276 138 680 Uppskjuten skattefordran 1 163 - Lån till koncernföretag 78 777 78 777 Kortfristigt värdepappersinnehav - 193 355 Övriga tillgångar 4 026 1 617 Likvida medel 112 258 7 620 SUMMA TILLGÅNGAR 322 709 420 363 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 319 834 371 402 Räntebärande skulder - 45 000 Leasingskuld 190 294 Övriga skulder 2 685 3 666 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 322 709 420 363 MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG Resultat före skatt Rörelseresultat Periodens/årets resultat ===== SIDA 27 ===== Eastnine Bokslutskommuniké januari-december 2023 27 KVARTALSÖVERSIKT RESULTATRÄKNINGAR TEUR Q4 2023 Q3 2023 Q2 2023 Q1 2023 Q4 2022 Q3 2022 Q2 2022 Q1 2022 Hyresintäkter 8 967 9 056 9 092 9 051 8 495 8 228 7 350 6 226 Fastighetskostnader -747 -576 -537 -676 -650 -636 -797 -729 Driftnetto 8 220 8 481 8 555 8 376 7 845 7 592 6 553 5 497 Centrala administrationskostnader -904 -851 -1 015 -908 -1 175 -957 -1 075 -1 019 Ränteintäkter 1 208 786 27 19 23 - - - Räntekostnader -3 758 -3 643 -3 290 -2 895 -2 893 -2 506 -2 229 -1 746 Andra finansiella intäkter och kostnader -282 -209 -175 -43 -200 -128 -118 -51 Förvaltningsresultat 4 483 4 564 4 102 4 549 3 600 4 001 3 131 2 680 Orealiserade värdeförändringar: Fastigheter 21 -10 004 -7 891 -16 811 1 848 -2 467 10 031 -34 Investeringar - - -31 296 - -5 730 58 108 62 756 -44 344 Derivat -5 330 -1 264 131 -1 304 852 6 521 2 757 2 287 - -18 913 -106 444 262 260 92 6 461 Resultat före skatt -826 -25 617 -35 060 -13 122 832 66 423 78 766 -32 950 Skatt 998 -27 192 1 414 -1 109 -897 -2 262 -296 Periodens resultat 172 -25 644 -34 867 -11 708 -277 65 526 76 603 -33 246 Omräkningsdifferens för utlandsverksamhet 688 -629 110 222 220 -73 - - Periodens totalresultat 860 -26 274 -34 757 -11 486 -57 65 453 76 603 -33 246 BALANSPOSTER I SAMMANDRAG 2023 2023 2023 2023 2022 2022 2022 2022 TEUR 31 dec 30 sep 30 jun 31 mar 31 dec 30 sep 30 jun 31 mar Förvaltningsfastigheter 573 771 573 082 582 482 589 922 606 222 603 873 604 640 471 196 Långfristiga värdepappersinnehav - - - - - - 140 222 77 467 Kortfristiga värdepappersinnehav - - - - - - 2 984 4 172 Övriga tillgångar 10 730 17 091 18 062 17 482 18 076 18 419 11 356 6 876 Likvida medel 128 620 173 209 29 287 18 739 19 820 20 569 18 521 67 505 Värdepappersinnehav som innehas för försäljning - - 162 059 193 355 193 355 198 586 - - SUMMA TILLGÅNGAR 713 121 763 382 791 890 819 499 837 474 841 447 777 724 627 217 Eget kapital 400 176 399 378 425 649 467 042 478 508 478 564 412 965 342 766 Långfristiga räntebärande skulder 193 138 278 961 325 580 261 847 263 552 320 403 322 631 253 634 Kortfristiga räntebärande skulder 91 185 52 486 7 486 62 707 63 330 8 301 8 149 7 162 Övriga skulder 28 623 32 558 33 176 27 904 32 084 34 179 33 979 23 654 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 713 121 763 382 791 890 819 499 837 474 841 447 777 724 627 217 Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar ===== SIDA 28 ===== Eastnine Bokslutskommuniké januari-december 2023 28 NYCKELTAL PER KVARTAL FASTIGHETSRELATERADE Q4 2023 Q3 2023 Q2 2023 Q1 2023 Q4 2022 Q3 2022 Q2 2022 Q1 2022 Uthyrningsbar yta, tkvm 182,8 182,8 183,0 183,0 182,9 182,9 183,0 143,2 Antal fastigheter 14 14 14 14 14 14 14 13 Förvaltningsfastigheter, TEUR 573 771 573 082 582 482 589 922 606 222 603 873 604 640 471 196 Överskottsgrad, % 92 94 94 93 92 92 89 88 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93,1 95,3 96,3 96,6 96,3 94,3 91,5 91,1 Genomsnittshyra, EUR/kvm/månad 16,1 16,2 16,1 16,1 15,3 15,3 15,2 15,2 Genomsnittshyra, EUR/kvm/år 193 194 193 193 183 183 183 183 WAULT, år 3,8 3,9 4,1 4,2 4,4 4,4 4,7 4,1 Vägt direktavkastningskrav, fastigheter, % 6,4 6,2 6,1 5,9 5,6 5,6 5,6 5,5 Miljöcertifierade fastigheter, % av kvm 94 94 94 94 94 89 63 81 FINANSIELLA Q4 2023 Q3 2023 Q2 2023 Q1 2023 Q4 2022 Q3 2022 Q2 2022 Q1 2022 Hyresintäkter, TEUR 8 967 9 056 9 092 9 051 8 495 8 228 7 350 6 226 Driftnetto, TEUR 8 220 8 481 8 555 8 376 7 845 7 592 6 553 5 497 Förvaltningsresultat, TEUR 4 483 4 564 4 102 4 549 3 600 4 001 3 131 2 680 Belåningsgrad1, % 27 28 52 52 51 51 52 41 2,1 2,0 2,4 2,1 2,3 2,6 2,8 2,5 1,7 1,3 1,5 1,7 1,8 2,0 2,2 1,6 Skuldkvot, ggr 9,5 11,7 11,8 12,4 14,1 16,3 18,5 15,9 Nettoskuldkvot, ggr 5,2 5,6 10,7 11,6 13,2 15,3 17,5 11,8 Soliditet, % 56 52 54 57 57 57 53 55 Räntetäckningsgrad, ggr 2,2 2,3 2,2 2,6 2,2 2,6 2,4 2,5 Genomsnittlig räntenivå, % 4,0 4,2 4,0 3,8 3,4 3,1 3,0 2,9 Avkastning på eget kapital, % 0,9 -25,5 -31,1 -9,7 0,0 58,7 81,1 -37,0 1 Fram till och med Delårsrapport januari-september 2023 benämnd Nettobelåningsgrad fastigheter. AKTIERELATERADE Q4 2023 Q3 2023 Q2 2023 Q1 2023 Q4 2022 Q3 2022 Q2 2022 Q1 2022 Eget kapital, TEUR 400 176 399 378 425 649 467 042 478 508 478 564 412 965 342 766 412 689 407 743 432 834 474 611 486 274 486 055 426 241 356 635 Börsvärde, TEUR 343 475 303 049 209 936 197 122 241 250 178 152 178 326 229 161 Börsvärde, TSEK 3 823 733 3 485 822 2 473 943 2 220 775 2 682 696 1 936 515 1 909 866 2 376 229 Antal utgivna aktier vid periodens slut, tusental 22 370 22 370 22 370 22 370 22 370 22 370 22 370 22 370 22 231 22 231 22 208 22 208 22 208 22 208 22 208 22 208 22 231 22 221 22 208 22 208 22 208 22 208 22 208 22 208 0,22 0,19 0,19 0,14 0,14 0,21 0,22 0,31 Kassaflöde per aktie, EUR -2,01 6,48 0,47 -0,05 -0,03 0,09 -2,21 1,72 0,20 0,21 0,18 0,20 0,16 0,18 0,14 0,12 Resultat per aktie före utspädning, EUR 0,01 -1,15 -1,57 -0,53 -0,01 2,95 3,45 -1,50 Resultat per aktie efter utspädning, EUR 0,01 -1,15 -1,57 -0,53 -0,01 2,95 3,45 -1,50 Eget kapital per aktie, EUR 18,0 18,0 19,2 21,0 21,5 21,5 18,6 15,4 Eget kapital per aktie, SEK 200 207 226 237 240 234 199 160 Långsiktigt substansvärde per aktie, EUR 18,6 18,3 19,5 21,4 21,9 21,9 19,2 16,1 Långsiktigt substansvärde per aktie, SEK 207 211 230 241 243 238 206 167 Aktiekurs, EUR 15,5 13,6 9,5 8,9 10,9 8,0 8,0 10,3 Aktiekurs, SEK 172,00 156,80 111,40 100,00 120,80 87,20 86,00 107,00 ÖVRIGT Q4 2023 Q3 2023 Q2 2023 Q1 2023 Q4 2022 Q3 2022 Q2 2022 Q1 2022 EUR/SEK 11,13 11,50 11,78 11,27 11,12 10,87 10,71 10,37 EUR/PLN 4,35 4,64 4,43 4,68 4,69 4,87 4,82 - Räntebindningstid, år Vägt genomsnittligt antal aktier, justerat för återköpta aktier, tusental Långsiktigt substansvärde, TEUR Kassaflöde per aktie från den löpande verksamheten, EUR Antal utgivna aktier vid periodens slut, justerat för återköpta aktier, tusental Kapitalbindningstid, år Förvaltningsresultat per aktie, EUR ===== SIDA 29 ===== Eastnine Bokslutskommuniké januari-december 2023 29 HÄRLEDNING AV NYCKELTAL Q4 2023 Q3 2023 Q2 2023 Q1 2023 Q4 2022 Q3 2022 Q2 2022 Q1 2022 Hyresintäkter 8 967 9 056 9 092 9 051 8 495 8 228 7 350 6 226 Driftnetto 8 220 8 481 8 555 8 376 7 845 7 592 6 553 5 497 Överskottsgrad, % 92 94 94 93 92 92 89 88 Förvaltningsfastigheter 573 771 573 082 582 482 589 922 606 222 603 873 604 640 471 196 Räntebärande skulder 284 323 331 447 333 065 324 554 326 882 328 705 330 780 260 796 Likvida medel 128 620 173 209 29 287 18 739 19 820 20 569 18 521 67 505 Belåningsgrad fastigheter, % 27 28 52 52 51 51 52 41 Eget kapital 400 176 399 378 425 649 467 042 478 508 478 564 412 965 342 766 Återläggning derivat -3 254 -8 584 -9 849 -9 718 -11 022 -10 169 -3 648 -892 Återläggning uppskjuten skatt 15 768 16 949 17 034 17 288 18 788 17 660 16 925 14 760 Långsiktigt substansvärde, TEUR 412 689 407 743 432 834 474 611 486 274 486 055 426 241 356 635 Driftnetto 33 631 32 294 32 368 30 366 27 487 24 253 21 748 20 121 Centrala administrationskostnader -3 679 -3 891 -4 056 -4 115 -4 226 -4 050 -3 888 -3 749 Summa 29 952 28 402 28 312 26 251 23 261 20 203 17 861 16 372 Räntebärande skulder 284 323 331 447 333 065 324 554 326 882 328 705 330 780 260 796 Skuldkvot, ggr 9,5 11,7 11,8 12,4 14,1 16,3 18,5 15,9 Driftnetto 33 631 32 294 32 368 30 366 27 487 24 253 21 748 20 121 Centrala administrationskostnader -3 679 -3 891 -4 056 -4 115 -4 226 -4 050 -3 888 -3 749 Summa 29 952 28 402 28 312 26 251 23 261 20 203 17 861 16 372 Räntebärande skulder 284 323 331 447 333 065 324 554 326 882 328 705 330 780 260 796 Likvida medel 128 620 173 209 29 287 18 739 19 820 20 569 18 521 67 505 Nettoskuldkvot, ggr 5,2 5,6 10,7 11,6 13,2 15,3 17,5 11,8 Förvaltningsresultat 4 483 4 564 4 102 4 549 3 600 4 001 3 131 2 680 Räntekostnader 3 758 3 643 3 290 2 895 2 893 2 506 2 229 1 746 Resultat före räntekostnader 8 241 8 207 7 392 7 444 6 493 6 506 5 360 4 426 Räntetäckningsgrad, ggr 2,2 2,3 2,2 2,6 2,2 2,6 2,4 2,5 3 438 -105 094 -139 029 -45 945 -228 261 812 306 413 -132 983 Genomsnittligt eget kapital 399 777 412 513 446 345 472 775 478 536 445 764 377 866 359 380 0,9 -25,5 -31,1 -9,7 0,0 58,7 81,1 -37,0 Totalresultat, annualiserat Avkastning på eget kapital, % ===== SIDA 30 ===== Q4 Eastnine Bokslutskommuniké januari–december 2023 Definitioner och ordlista Eastnine tillämpar ESMA:s riktlinjer om alternativa nyckeltal. Bolaget anser att dessa mått ger värdefull information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering och jämförelse av bolagets finansiella ställning, finansiella resultat och kassaflöden. Dessa finansiella mått och nyckeltal ska ses som ett komplement för mått som definieras enligt IFRS. Nedan nyckeltal är inte definierade enligt IFRS om inte annat anges. Fastighetsrelaterade nyckeltal Direktavkastning, intjäningsförmåga Driftnetto i förhållande till förvaltningsfastigheternas värde. Direktavkastningskrav, fastigheter Direktavkastningskravet används i värderingarna och avser avkastningskrav vid kalkylperiodens slut. Avkastningskravet baseras på förräntningskrav för liknande objekt med tillägg för fastighetsrelaterad risk såsom geografiskt läge, fastighetens skick och framtida vakansrisk. Genomsnittshyra Kontrakterade hyresintäkter för lokaler i förhållande till uthyrd lokalyta vid periodens slut. Hyresvärde Kontrakterade årshyror som löper vid periodens utgång med tillägg för rabatter samt bedömd marknadshyra för vakanser. Miljöcertifierade fastigheter Andelen miljöcertifierad (minst LEED Gold eller BREEAM Excellent) fastighetsyta i förhållande till total fastighetsyta exklusive fastigheter som väntas bli föremål för omfattande projektutveckling. Triple-net-avtal Hyresavtal där hyresgästen, utöver bashyran, betalar kostnader som belöper på förhyrd yta. Dessa inkluderar bland annat drift- och underhållskostnader, fastighetsskatt, tomträttsavgäld, försäkring och fastighetsskötsel. Uthyrningsbar yta Total yta tillgänglig för uthyrning. Uthyrningsgrad, yta Uthyrd yta i förhållande till uthyrningsbar yta. Uthyrningsgrad, ekonomisk Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till hyresvärdet. Nyckeltalet används för att underlätta bedömningen av hyresintäkter för vakanta ytor och övriga ekonomiska vakanser. Vakansgrad, ekonomisk Årshyra för vakanta ytor vid periodens utgång i förhållande till hyresvärdet vid periodens utgång. Vakansgrad, yta Outhyrd yta i förhållande till uthyrningsbar yta. WAULT Genomsnittlig återstående avtalslängd för hyresavtalen vid periodens slut, viktat efter avtalade hyresintäkter. Nyckeltalet visar viktad tidsrisk för framtida vakanser. Överskottsgrad Periodens driftnetto i förhållande till periodens hyresintäkter. Finansiella nyckeltal Avkastning på eget kapital Periodens totalresultat, omräknat till 12 månader, i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Belåningsgrad Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel i förhållande till förvaltningsfastigheternas värde. Driftnetto Hyresintäkter minus fastighetskostnader. EBITDA Resultat före räntor, skatt samt avskrivningar på materiella och immateriella tillgångar. Förvaltningsresultat Resultat före värdeförändringar, erhållna utdelningar och skatt. Genomsnittlig räntenivå Genomsnittlig ränta på räntebärande skulder vid periodens slut. Hyresintäkter Debiterade hyror, hyrestillägg och hyresgarantier minus hyresrabatter. Kapitalbindningstid Återstående genomsnittlig löptid för räntebärande skulder vid periodens slut. Nettoskuldkvot Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel vid periodens slut i förhållande till driftnettot rullande tolv efter avdrag för centrala administrationskostnader rullande tolv. Räntebindningstid Återstående genomsnittlig räntebindningstid för räntebärande skulder vid periodens slut. ===== SIDA 31 ===== Q4 Eastnine Bokslutskommuniké januari–december 2023 Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat med återläggning av räntekostnader i förhållande till räntekostnader. Nyckeltalet visar hur väl kassaflödet räcker för att täcka räntekostnaderna. Skuldkvot Räntebärande skulder vid periodens slut i förhållande till driftnettot rullande tolv efter avdrag för centrala administrationskostnader rullande tolv. Soliditet Eget kapital i förhållande till totala tillgångar. Aktierelaterade nyckeltal Eget kapital per aktie Summa eget kapital i relation till antal utgivna aktier (exklusive återköpta aktier). Förvaltningsresultat per aktie Förvaltningsresultat dividerat med genomsnittligt antal aktier under perioden. Kassaflöde per aktie Periodens kassaflöde dividerat med vägt genomsnittligt antal aktier under perioden. Kassaflöde per aktie från den löpande verksamheten Periodens kassaflöde från den löpande verksamheten dividerat med vägt genomsnittligt antal aktier under perioden. Långsiktigt substansvärde Eget kapital med återläggning av värdet för derivat och uppskjuten skatt enligt balansräkningen. Långsiktigt substansvärde per aktie Långsiktigt substansvärde i relation till antal utgivna aktier (exklusive återköpta aktier). Resultat per aktie (definition enligt IFRS) Periodens resultat hänförligt till moderbolagets ägare i relation till genomsnittligt antal utgivna aktier (exklusive återköpta aktier). Ordlista Break-option En option för hyresgästen att avsluta hyresavtalet i förtid. Klausulen kan omfatta en ensidig rätt att frånträda hyresavtalet utan tillkommande hyresbetalningar. Bruttoarea Bruttoarean är summan av alla våningsplans area och begränsas av de omslutande byggnadsdelarnas utsida. Begreppet används till exempel vid fastighetvärderingar. ESG Förkortning för miljö, socialt ansvar och bolagsstyrning. (Environmental, Social and corporate Governance). Fastighet Avser fastighet som innehas med äganderätt eller genom tomträttsavtal. GRESB Förkortning för Global Real Estate Sustainability Benchmark. Gröna hyresavtal Hyresavtal där Eastnine och hyresgästen fastslår att aktivt arbeta för att främja och förbättra fastighetens/lokalens miljöprestanda. Hållbarhetcertifieringssystem BREEAM är en förkortning för Building Research Establishment Environmental Assessment Method. LEED är en förkortning för Leadership in Energy and Environmental Design. WELL och Fitwel är internationella system för certifiering av byggnader som främjar människors hälsa och välmående på jobbet. ICT Förkortning för Informations- och kommunikationsteknik (Information and Communication Technology). IFRS Förkortning för International Financial Reporting Standard. IFRS är en internationell redovisningsstandard för upprättande av koncernredovisningar. Nettouthyrning Årliga hyresintäkter från nytecknade minus uppsagda hyresavtal under perioden. Räntederivat Avtal om köp och försäljning av räntor vars pris och villkor påverkas av faktorer såsom tid, inflation och marknad. Derivatavtal ingås normalt för att säkerställa förutsägbara räntenivåer för hela eller delar av de räntebärande lånen. Ränteswap är ett derivat vars värde på förfallodagen är noll och avtalet upphör att gälla utan ytterligare betalningsflöden. Substansrabatt/premie Skillnaden mellan substansvärde och börsvärde. Om börsvärdet är lägre än substansvärdet handlas aktien med en substansrabatt, om börsvärdet är högre handlas aktien med premie. Verkligt värde Verkligt värde är det pris till vilket en överlåtelse kan ske mellan oberoende och kunniga parter som har ett intresse av att transaktionen genomförs. Det verkliga värdet anses vara lika med anskaffningsvärdet vid anskaffningstillfället och därefter kan det verkliga värdet förändras över tiden. WACC Förkortning för genomsnittlig vägd kapitalkostnad (Weighted Average Cost of Capital). Återköp av egna aktier Förvärv av egna aktier på börsen. Svenska företag kan äga upp till tio procent av utgivna aktier, förutsatt årsstämmans godkännande. ===== SIDA 32 ===== Q4 Eastnine Bokslutskommuniké januari–december 2023 Finansiell kalender Årsredovisning 2023 v. 13 2024 Delårsrapport januari-mars 2024 24 april 2024 Årsstämma 2024 25 april 2024 Delårsrapport januari-juni 2024 4 juli 2024 Delårsrapport januari-september 2024 24 oktober 2024 Bokslutskommuniké 2024 5 februari 2025 Prenumerera på finansiella rapporter och pressmeddelanden till din e-post via www.eastnine.com eller genom att skicka ett mail till info@eastnine.com. Kontaktinformation Kestutis Sasnauskas, vd, 08-505 977 00 Britt-Marie Nyman, CFO och vice vd, 070-224 29 35 Eastnine AB (publ) Kungsgatan 30, Box 7214 103 88 Stockholm Tel: 08-505 977 00 www.eastnine.com Organisationsnummer: 556693-7404 Eastnines kontor i fastigheten 3Bures-1,2 i Vilnius centrala affärsdistrikt.