===== SIDA 1 ===== Årsredovisning 2025 ===== SIDA 2 ===== Innehåll Om Emilshus 3 Året i korthet 4 Händelser 2025 5 VD-ord 6 Mål och strategi Mål och utdelningspolicy 8 Strategi 9 Verksamheten Intjäningsförmåga 10 Transaktioner 11 Våra fastigheter 15 Våra marknader 17 – Växjö 18 – Jönköping 18 – Linköping 19 – Värnamo 19 – Halmstad 20 – Vetlanda 20 – Helsingborg 21 – Kalmar 21 – Malmö 22 Förvaltning 23 Våra hyresgäster 24 Projekt 26 Finansiering 28 Emilshus växer med högavkastande kommersiella fastig­ heter i södra Sverige. Hållbarhet Hållbarhetsarbete i Emilshus 31 Väsentliga händelser i hållbarhetsarbetet 2025 33 Fokusområden 34 Risker och riskhantering 39 Aktien och ägare 42 Bolagsstyrning Bolagsstyrningsrapport 44 Styrelse och ledning 49 Finansiell information 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiella rapporter koncernen 55 Finansiella rapporter moderbolaget 57 Noter och redovisningsprinciper 59 Styrelsens och revisors underskrift 74 Revisionsberättelse 75 Nyckeltal och definitioner 79 Information om årsstämma 83 Introduktion Om Emilshus Året i korthet Händelser 2025 VD-ord Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Årsredovisning 2025 Emilshus Årsredovisning 2025 – 2 ===== SIDA 3 ===== Finansiell översikt 2025 2024 Fastighetsvärde, mkr 12 307 8 940 Intäkter, mkr 896 674 Driftnetto, mkr 713 542 Förvaltningsresultat, mkr 414 297 Årets resultat, mkr 524 288 Operativt kassaflöde, mkr 379 270 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95 95 Återstående hyrestid, år 5,1 5,0 Fastigheternas direktavkastning, % 6,6 6,7 Avkastning på eget kapital, % 12 8 Belåningsgrad, % 53 52 Räntetäckningsgrad, ggr 2,6 2,4 Skuldkvot, ggr 8,6 8,2 Nyckeltal per stamaktie Förvaltningsresultat per stamaktie, kr 2,95 2,36 Tillväxt förvaltningsresultat per stamaktie, % 25 15 Årets resultat per stamaktie före utspädning, kr 3,86 2,28 Årets resultat per stamaktie efter utspädning, kr 3,84 2,27 Eget kapital per stamaktie, kr 32,93 27,99 Långsiktigt substansvärde per stamaktie, kr 36,22 30,60 14 % Linköping 16 % Jönköping 21 % Växjö 12 % Värnamo 10 % Halmstad 5 % Malmö 5 % Kalmar 9 % Vetlanda 6 % Helsingborg Fördelning fastighetsvärde per förvaltningsområde En stabil bas för långsiktig och lönsam tillväxt med fortsatt högt tempo i våra affärer. Ett expansivt fastighetsbolag i södra Sverige Emilshus är ett fastighetsbolag som förvärvar, utvecklar och förvaltar högavkastande kommersiella fastigheter, med lokal närvaro och engagemang på de orter där bolaget verkar. Fokus är hög direktavkastning och starka kassaflöden i kombination med långa hyresavtal och hyresgäster med god betalningsförmåga. 0 100 200 300 400 500 20222021 mkr 2023 2024 2025 +39 % Förvaltningsresultat 2025 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 20222021 kr 2023 2024 2025 +25 % Förvaltningsresultat per stamaktie 2025 0 3 000 6 000 9 000 12 000 15 000 20222021 mkr 2023 2024 2025 +38 % Fastighetsbeståndets utveckling 2025 Årsredovisning 2025 Introduktion Om Emilshus Året i korthet Händelser 2025 VD-ord Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Emilshus Årsredovisning 2025 – 3 ===== SIDA 4 ===== Året i korthet Q1 Förvärv av två fastigheter i Ljungby och Marks kommun Två fastigheter inom kategorin lätt industri för - värvades i Ljungby respektive Marks kommun för 271 miljoner kronor. Total uthyrningsbar area är 14 859 kvm med ett årligt hyresvärde om 19 miljoner kronor. Fastigheten i Marks kommun tillträddes under det fjärde kvartalet 2024 och fastigheten i Ljungby tillträddes under det första kvartalet 2025. Förvärv av åtta fastigheter i Halmstad Åtta fastigheter inom kategorin lätt industri förvärvades i Halmstad för 520 miljoner kronor. Total uthyrningsbar area är 47 400 kvm och årligt hyresvärde uppgår till 53 miljoner kronor. Fastigheterna tillträddes under det första kvartalet 2025. Nyemission av preferensaktier En riktad nyemission av 9,4 miljoner preferens - aktier genomfördes och tillförde bolaget 267 miljoner kronor. Q2 Förvärv av 14 fastigheter i nio transaktioner Emilshus förvärvade 14 fastigheter inom ka - tegorin lätt industri lokaliserade på ett flertal orter för 397 miljoner kronor. Total uthyrnings - bar area är 32 890 kvm och årligt hyresvärde uppgår till 36 miljoner kronor. Samtliga fastig - heter hade tillträtts per 1 juli 2025. Nyemission av stamaktier En riktad nyemission om 12 miljoner stamaktier av serie B genomfördes och tillförde Emilshus 546 miljoner kronor. Q3 Tillträde av fastighetsportfölj om 1,4 miljarder kronor i Skåne I september tillträddes det förvärv som kom - municerades i april om 35 fastigheter i Skåne främst inom kategorin lätt industri om 1 400 miljoner kronor. Under 2025 tillträddes 33 fastigheter. Ny fastighetschef på Emilshus Peder Karlén tillträdde tjänsten som fastighets - chef med ansvar för bolagets förvaltningsverk - samhet. Peder ingår i bolagets ledningsgrupp. Q4 Förvärv av fem fastigheter i Norrköping Fem fastigheter inom kategorin lätt industri för - värvades i Norrköping för 240 miljoner kronor. Total uthyrningsbar area är 16 600 kvm och årligt hyresvärde uppgår till 19 miljoner kronor. Fastigheterna tillträddes under det fjärde kvar - talet 2025. Förvärv av 14 fastigheter i åtta transaktioner Emilshus förvärvade 14 fastigheter inom ka - tegorin lätt industri lokaliserade på ett flertal orter för 379 miljoner kronor. Total uthyrnings - bar area är 28 800 kvm och årligt hyresvärde uppgår till 33 miljoner kronor. Två fastigheter till träddes under det fjärde kvartalet. Årsredovisning 2025 Introduktion Om Emilshus Året i korthet Händelser 2025 VD-ord Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Emilshus Årsredovisning 2025 – 4Emilshus Årsredovisning 2025 – 4 ===== SIDA 5 ===== Expansion till Öresundsregionen stärker Emilshus position 2025 PRÄGLADES AV en fortsatt hög transaktionsaktivitet, där både eta - bleringen på bolagets nya marknad Öresundsregionen samt expansion på befintliga prioriterade marknader har varit centrala inslag. I mars genom - fördes ett strategiskt förvärv av 35 fastigheter främst inom kategorin lätt industri i västra Skåne, till ett värde om 1,4 miljarder kronor. Detta förvärv markerade Emilshus första steg i Öresundsregionen, och bolaget etable - rade sig med ett nytt lokalt förvaltningskontor i Malmö. Därtill har Emilshus under året fortsatt expandera på etablerade mark - nader. Totalt genomfördes fastighetsförvärv under året till ett värde om 3,2 miljarder kronor. Årets transaktioner speglar bolagets tillväxtstrategi och visar på en fortsatt styrka i organisationen, där förvärv och investe - ringar skapar grund för långsiktig utveckling. Goda finansiella förutsättningar möjliggör fortsatta kapitalmarknadsaktiviteter och expansion UNDER 2025 GENOMFÖRDE Emilshus en riktad nyemission av 12 miljoner stamaktier av serie B, vil - ket tillförde bolaget 546 miljoner kronor före trans- aktionsrelaterade kostnader. Emissionen breddade ägarstrukturen med deltagande från svenska och internationella institutionella investerare, däribland AB Sagax, Clearance Capital, Länsförsäkringar Fondförvaltning samt Fjärde AP-fonden. Ytterligare kapitalmarknadsaktiviteter genom - fördes under året så som en riktad nyemission av 9,4 miljoner preferensaktier, vilket tillförde bolaget 267 miljoner kronor före transaktionsrelaterade kostnader samt en nyemission av gröna obligations - lån till ett belopp om 400 miljoner kronor. Dessa aktiviteter speglar Emilshus förmåga att upprätthålla god tillgång till kapitalmarknaden och möjliggör fortsatt expansion och investeringar. Händelser 2025 Trucken 2, Trelleborg Nytecknade hyresavtal bidrar till långsiktig stabilitet UNDER 2025 PÅBÖRJADE Emilshus en utbyggnad och hyresgästanpassning i Torsvik utanför Jönköping där Orklaägda Bubs Godis utökat sin produktion med en ny produktions - linje och tecknade samtidigt ett 25-årigt hyresavtal. Emilshus ägde sedan tidigare fastigheterna Flahult 21:36 och 21:38, vilka nu har slagits samman till en enhet om 14 260 kvm och hyrs ut i sin helhet till Bubs. I samband med projektet moderniserades och energieffektiviserades anläggningen. Om- och tillbyggnaden stod klar under det första kvartalet 2026. Halmstad 2:25, Halmstad Flahult 21:36, Jönköping Årsredovisning 2025 Introduktion Om Emilshus Året i korthet Händelser 2025 VD-ord Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Emilshus Årsredovisning 2025 – 5 ===== SIDA 6 ===== Utvecklingen under 2025 utmärker sig med hög transaktionsaktivitet och en betydande tillväxt i fastighetsvärde. Förutsättningar för långsiktig och lönsam tillväxt VD kommentar 2025 Emilshus ska växa med högavkastande kommersiella fastigheter i södra Sverige, med starka kassa­ flöden och god lönsamhet. Det är en inriktning vi arbetar målmedvetet och framgångsrikt med sedan bolaget grundades 2018. Under det gångna året förstärkte Emilshus sin marknadsposition ytterligare. Det skedde genom strategiska fastighetsförvärv, en utbyggd organisation, aktiv fastighetsförvaltning och ett målmedvetet finansieringsarbete. Sammantaget gav det en stark resultattillväxt och en stabil bas för oss att fortsätta växa långsiktigt och lönsamt under 2026. Strategiska förvärv i södra Sverige Utvecklingen under 2025 utmärker sig med hög transaktions - aktivitet och en betydande tillväxt i fastighetsvärde. Vi kom - municerade förvärv för totalt 3,2 miljarder kronor, omfattande 78 fastigheter. Dessa investeringar har breddat vår geografiska närvaro och stärkt vår kassaflödesbas. Ett viktigt steg i Emilshus utveckling var portföljförvärvet i Öresundsregionen om 35 fast - igheter, vilket tillsammans med kompletterande förvärv gör att Emilshus nu har ett fastighetsvärde om 1,4 miljarder kronor i Hel - singborg, Landskrona, Malmö och Trelleborg. Med ett nyetablerat förvaltningskontor i Malmö med erfaren lokal personal stärker vi förutsättningarna för fortsatt tillväxt i den expansiva Öresunds - regionen. Även i Östergötland och Halland genomfördes flera viktiga förvärv under året, vilket resulterade i en tillräcklig volym i regionerna för att etablera förvaltningskontor i Linköping respek - tive Halmstad. Vid utgången av 2025 uppgick Emilshus fastighetsvärde till 12,3 miljarder kronor efter en ökning med 38 procent under året. Den stora transaktionsvolymen är ett bevis på vår organisations goda förmåga att identifiera och genomföra förvärv, säkra kon - kurrenskraftig finansiering och överta förvaltningen av ett stort antal nya fastigheter. För att säkerställa en fortsatt hög kvalitet och effektivitet i alla delar av verksamheten även framåt har vi byggt ut organisationen successivt under året. Årsredovisning 2025 Introduktion Om Emilshus Året i korthet Händelser 2025 VD­ord Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Emilshus Årsredovisning 2025 – 6 ===== SIDA 7 ===== Fokus på aktiv förvaltning I Emilshus affärsmodell ligger ett starkt fokus på egen lokal förvaltning. Vår grundtanke är enkel; det är inte fastigheterna som skapar företagets intäkter, det är våra hyresgäster. Därför arbetar vi i nära kontakt med våra hyresgäster med egen lokal personal. Ett bevis på att Emilshus har en dedikerad och närvarande förvaltningsorganisation är att vi för 2025 redovisar en positiv nettouthyrning. Den ekonomiska uthyrningsgraden låg stabilt på höga 95 % under året. Det ligger ett proaktivt och ihärdigt uthyrningsarbete bakom de fina siffrorna. Samtidigt har vi ett diversifierat fastighetsbestånd med attraktiva lägen som skapar goda förutsättningar för förvaltningsorganisationen. En bit in i 2026 ser vi också tecken på en fortsatt stabil efterfrågan på våra lokaler. Den lokala förvaltningsorganisationen ger också bättre möjligheter till kostnadsoptimerande åtgärder till gagn för såväl hyresgäster som för Emilshus som fastighetsägare. Ett exempel är att vi under de senaste tre åren har minskat vår energianvändning per kvadratmeter med 6 % per år i jämförbart bestånd genom en rad investeringar i energieffektiviseringar. Som ett led i att ytter - ligare systematisera arbetet med att minska energianvändningen i fastighetsbeståndet införde vi under året ett nytt mål om att för - bättra energiklassen för minst fem av de sämst energipresterande byggnaderna per år till och med 2033. En ytterligare aspekt av vår lokala förvaltning är att vi tidigt känner av våra hyresgästers förändrade behov. Detta skapar möjligheter för Emilshus att genomföra lönsamma lokalanpassnings- och utbyggnadsprojekt som möter hyresgästens efterfrågan på nya lokallösningar. Ett exempel är den utbyggnad och hyresgästanpass- ning vi genomför i industriområdet Torsvik utanför Jönköping. Det är Orklaägda bolaget Bubs Godis som utvidgar sin moderna tillverkning av godis med ytterligare en produktionslinje i en ny byggnad och i samband med investeringen utökar och förlänger sitt hyresavtal till 2050. Stärkt finansiell position och god resultatutveckling Under året fortsatte vi att driva ett aktivt arbete med Emilshus finansiering för att förbättra finansieringsvillkor och möjliggöra till- växt. Kapitalbasen stärktes genom nyemissioner av både stam- och preferensaktier. Vidare har refinansieringar och en nyemission av obligationer genomförts, båda till bättre villkor jämfört med tidigare samtidigt som ytterligare utrymme skapats för fortsatt expansion. Kombinationen av välavkastande fastighetsförvärv, aktiv fastig - hetsförvaltning och ett målmedvetet finansieringsarbete stärkte Emilshus lönsamhet. Förvaltningsresultatet för helåret steg med 39 % till 414 miljoner kronor. Per stamaktie ökade förvaltnings - resultatet med 25 %, väl över vårt mål om en tillväxt på 15 % per år. För 2026 har vi lämnat en prognos för helåret om ett förvalt - ningsresultat om 480 miljoner kronor. Framåtblick Emilshus har ett väldiversifierat fastighetsbestånd med närmare 1,2 miljoner kvm uthyrningsbar area och nära 900 hyresgäster, baserat på en välfungerande affärsmodell och förvaltning. Med det som utgångspunkt skapar vi värde för hyresgästerna och förutsättningar för god intjäning och starka kassaflöden för Emilshus. Sammantaget utgör detta en stabil bas för långsiktig och lönsam tillväxt med fortsatt högt tempo i våra affärer. Slutligen vill jag rikta ett stort tack till mina medarbetare för ert stora engagemang och hårda arbete som möjliggjorde den fina utvecklingen under året. Arbetet fortsätter med att bygga ett robust bolag tillsammans och nära våra hyresgäster. Tack även till Emilshus aktieägare för ert förtroende. Växjö i mars 2026 Jakob Fyrberg, VD I Emilshus affärsmodell ligger ett starkt fokus på egen lokal förvaltning. Vår grundtanke är enkel; det är inte fastigheterna som skapar företagets intäkter, det är våra hyresgäster. Årsredovisning 2025 Introduktion Om Emilshus Året i korthet Händelser 2025 VD­ord Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Emilshus Årsredovisning 2025 – 7 ===== SIDA 8 ===== Förvaltningsresultat per stamaktie Förvaltningsresultatet per stamaktie ska öka med minst 15 % per år. Utfall 2025: 25 %. Femårigt genomsnitt: 16 %. Avkastning på eget kapital Avkastningen på eget kapital ska under en femårsperiod i genomsnitt uppgå till minst 15 % per år. Utfall 2025: 12 %. Femårigt genomsnitt: 13 %. Finansiella mål Utdelningspolicy Det övergripande målet är att skapa värde för Emilshus aktie - ägare. Under de närmaste åren bedöms detta bäst göras genom att återinvestera kassaflödet i verksamheten för att skapa ytterligare tillväxt genom förvärv av fastigheter och investeringar i befintliga fastigheter vilket kan medföra en låg eller utebliven utdelning på stamaktier. Utdelning på preferensaktier ska ske enligt beslut av bolagsstämman och enligt bolagsordningens bestämmelser. Mål och utdelningspolicy Hållbarhetsmål Energianvändning Minska energianvändningen per kvm i jämförbart fastighets- bestånd med i genomsnitt 2 % per år från 2022 till 2030. Utfall 2025: 6 %. Minskning i energianvändning 0 2 4 6 8 % 2023 20252024 Minskning i jämförbart bestånd, % Mål för årlig minskning i jämförbart bestånd Energiklasser Förbättra energiklassen för minst 5 av de sämst energ i - p resterande byggnaderna per år till och med 2033. Utfall 2025: 5 fastigheter. Samtliga hållbarhetsmål återfinns i hållbarhetsredovisningen på sid 30–38. Förvaltningsresultat per stamaktie 2020 2021 2022 2023 20252024 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 % -20 0 20 40 60 80 100 kr Rullande 12 månader, kr Årlig tillväxt i %, rullande 12 månader Mål för årlig tillväxt är minst 15 % Avkastning på eget kapital 0 5 10 15 20 25 30 35 40 % 2020 2021 2022 2023 20252024 Rullande 12 månader, % Mål för avkastning i genomsnitt per år under en femårsperiod är minst 15 % Årsredovisning 2025 Introduktion Mål och strategi Mål och utdelningspolicy Strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Emilshus Årsredovisning 2025 – 8Emilshus Årsredovisning 2025 – 8 ===== SIDA 9 ===== Strategi Emilshus bygger nära och stabila relationer med sina hyresgäster genom lokal närvaro och engagemang på de orter där bolaget är fastighetsägare. Verksamheten präglas av långsiktighet, stabila kassaflöden och lönsam tillväxt. Emilshus är ett av de ledande fastighetsbolagen i södra Sverige och är idag etablerat i Småland, Östergöt­ land, Skåne och Halland. Ambitionen är fortsatt tillväxt med lönsamhet och att utveckla fastighets beståndet. Emilshus strategi för att generera starka kassaflöden Förvärva, utveckla och förvalta högavkastande kommersiella fastigheter i södra Sverige. Emilshus inriktar sin närvaro på attraktiva regioner i södra Sverige med ett starkt näringsliv och positiv befolk- ningsutveckling. Etablera långsiktiga och nära relationer med bolagets hyresgäster genom lokal närvaro och lokalt engagemang på de orter där bolaget verkar. Emilshus lokala närvaro och nära samarbete med hyresgäs - terna skapar förutsättningar för långsiktiga relationer och en effektiv förvaltning. Fokusera på lätt industri, proffshandel/ industriservice, externhandel och dagligvaruhandel. Emilshus prioriterade fastighetskategorier erbjuder möjligheter att erhålla hög direktavkastning till begränsad risk. Säkerställa en stabil och förutsägbar finansiering. Emilshus arbetar kontinuerligt med att optimera finansie - ringen av befintliga fastigheter, projekt och förvärv i syfte att säkerställa förutsägbara och starka kassaflöden i bolagets verksamhet. Årsredovisning 2025 Introduktion Mål och strategi Mål och utdelningspolicy Strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Emilshus Årsredovisning 2025 – 9Emilshus Årsredovisning 2025 – 9 ===== SIDA 10 ===== Intjäningsförmåga Förvaltningsresultat enligt intjäningsförmåga 0 100 200 300 400 500 2021 2022 2023 20252024 0,0 1,0 2,0 3,0 4,0 5,0 mkr kr Förvaltningsresultat (vänster skala) Förvaltningsresultat per stamaktie (höger skala) Intjäningsförmåga Aktuell intjäningsförmåga baseras på det fastighetsbestånd som ägdes vid periodens utgång och utgör en tolvmånadersillustration av Emilshus intjäningskapacitet vid denna tidpunkt. Den är inte en prognos och beaktar inte framtida förändringar i exempelvis hyror, vakanser, kostnader eller räntor. Förvärv och avyttringar som ännu inte tillträtts eller frånträtts inkluderas inte. Bedömningen utgår från kontrakterade intäkter justerade för fastighetsskatt, driftstillägg, hyresrabatter och garantier per första dagen i nästkommande kvartal. Fastighetskostnaderna bygger på erfarenhetsbaserade normalårsvärden och inkluderar fastighets - administration. Fastighetsskatten baseras på aktuella taxerings - värden. Kostnad för central administration utgår från nuvarande organisation och finansnettot speglar ränteläget samt bolagets skuld- och derivatportfölj och likvida medel vid periodens utgång. Direktavkastning och låneränta enligt intjäningsförmåga 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 2021 2022 2023 20252024 % Direktavkastning, % Genomsnittlig låneränta, % Intjäningsförmåga mkr 1 jan 2026 1 okt 2025 1 jul 2025 1 apr 2025 1 jan 2025 1 okt 2024 1 jul 2024 1 apr 2024 1 jan 2024 1 okt 2023 1 jul 2023 1 apr 2023 1 jan 2023 Intäkter 1 022 979 867 844 747 708 694 631 616 578 580 570 566 Fastighetskostnader -216 -203 -177 -173 -152 -142 -141 -129 -125 -120 -122 -117 -112 Driftnetto 806 777 690 671 595 566 553 502 491 458 458 454 454 Central administration -45 -42 -39 -38 -35 -34 -33 -31 -31 -31 -31 -33 -33 Finansnetto -288 -275 -239 -248 -198 -190 -227 -197 -192 -194 -207 -193 -191 Förvaltningsresultat 473 460 412 385 362 342 293 274 268 234 221 228 230 Förvaltningsresultat per stamaktie, kr 1) 3,27 3,16 2,79 2,85 2,81 2,63 2,24 2,32 2,26 2,07 1,94 2,01 2,03 Fastighetsvärde 12 307 11 852 10 512 10 066 8 940 8 464 8 292 7 518 7 324 7 208 7 169 7 095 7 111 Eget kapital 5 114 4 969 4 802 4 251 3 856 3 733 3 678 3 261 3 194 3 043 3 003 2 992 3 007 Räntebärande nettoskuld 6 553 6 241 5 092 5 577 4 617 4 305 4 185 3 906 3 772 3 905 3 905 3 843 3 879 Överskottsgrad, % 79 79 80 80 80 80 80 80 80 79 79 80 80 Räntetäckningsgrad, ggr 2,6 2,7 2,7 2,6 2,8 2,8 2,3 2,4 2,4 2,2 2,1 2,2 2,2 Skuldkvot, ggr 8,6 8,5 7,8 8,8 8,2 8,1 8,1 8,3 8,2 9,1 9,1 9,1 9,2 Direktavkastning, % 6,6 6,6 6,6 6,7 6,7 6,7 6,7 6,7 6,7 6,4 6,4 6,4 6,4 1) Förvaltningsresultat per stamaktie avser resultat minskat med utdelning till preferensaktieinnehavare per balansdagen. Årsredovisning 2025 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Intjäningsförmåga Transaktioner Våra fastigheter Våra marknader Förvaltning Våra hyresgäster Projekt Finansiering Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Emilshus Årsredovisning 2025 – 10 ===== SIDA 11 ===== Björnen 23, Landskrona Kategori: Lätt industri Uthyrningsbar area: 2 559 kvm Fastighetstransaktioner under och efter året Datum för offentliggörande Förvaltningsområde Fastighets värde, mkr Årligt hyresvärde, mkr Uthyrbar area, tkvm Under året 24 januari Växjö, Halmstad 271 19 15 12 februari Halmstad 520 53 47 4 april Malmö, Helsingborg 1 400 124 124 27 juni Halmstad, Malmö, Linköping, Jönköping 397 36 33 13 oktober Linköping 240 19 17 23 december Linköping, Malmö, Jönköping, Helsingborg 379 33 29 Totalt 3 207 284 265 Efter årets utgång 30 januari Helsingborg, Linköping 336 25 16 Totalt 336 25 16 Emilshus är ett tillväxtbolag med fokus på lönsamhet och starka kassaflöden där förvärv utgör en central del i bolagets tillväxtstrategi. Under 2025 genomfördes ett antal förvärv som kompletterar bolagets fastighetsbestånd, däribland ett större portföljförvärv i Skåne, vilket också markerade inträdet på en ny marknad. Totalt tillträddes fastigheter till ett värde om 3 miljarder kronor, vilket bidrog till en ökning av fastighetsvärdet med 38 % under året. Ambitionen är att fortsätta växa organiskt och genom för­ värv på bolagets prioriterade marknader i södra Sverige. Förvärvsstrategi Emilshus förvärvsstrategi är att förvärva kommersiella fastigheter med hög riskjusterad avkastning. Bolagets starka lokala förank - ring och breda kontaktnät är viktiga framgångsfaktorer för att genomföra förvärv. Transaktionsarbetet bedrivs proaktivt för att identifiera potentiella förvärvsobjekt även utanför budgivnings - processer. I sin organisation har Emilshus kompetens och kapaci - tet att analysera ett stort antal potentiella affärer och genomföra förvärv av både större portföljer och enstaka fastigheter. Vid förvärv prioriteras fastigheter med starka och stabila kassa flöden i form av befintliga hyreskontrakt med bedömda säkra hyresflöden. Genom att säkra långsiktiga och stabila kassa - flöden med låg risk för vakanser och uteblivna hyresbetalningar skapas värden för koncernen över tid samt motståndskraft vid sämre konjunkturutveckling. Därtill skapas goda förutsättningar för finansiering av ytterligare förvärv. Centralt för Emilshus förvärvsstrategi är att prioritera förvärv av fastigheter i närheten av det befintliga fastighetsbeståndet för att nyttja den befintliga förvaltningsorganisationen och därmed uppnå skalfördelar i förvaltningen. I det fall Emilshus förvärvar fastigheter i nya geografiska områden är ambitionen att på sikt etablera ett större fastighetsbestånd i regionen för att skapa förutsättningar för en effektiv lokal förvaltning. Fastighetstransaktioner 2025 Under året kommunicerades förvärv av totalt 78 fastigheter i 23 transaktioner om sammanlagt 3 207 miljoner kronor med ett totalt hyresvärde om 284 miljoner kronor. Transaktioner Årsredovisning 2025 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Intjäningsförmåga Transaktioner Våra fastigheter Våra marknader Förvaltning Våra hyresgäster Projekt Finansiering Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Emilshus Årsredovisning 2025 – 11 ===== SIDA 12 ===== I januari kommunicerades förvärv av två fastigheter inom kate - gorin lätt industri till ett överenskommet fastighetsvärde om 271 miljoner kronor. Fastigheterna omfattar en total uthyrningsbar area om 14 859 kvm med ett årligt hyresvärde om 19 miljoner kronor. Den genomsnittliga återstående hyrestiden uppgick till 13 år. Tillträde skedde under det fjärde kvartalet 2024 respektive första kvartalet 2025. I februari förvärvades åtta fastigheter inom kategorin lätt industri i Halmstad till ett överenskommet fastighetsvärde om 520 miljoner kronor. Fastigheterna omfattar en total uthyrnings - bar area om 47 300 kvm med ett årligt hyresvärde om 53 miljoner kronor. Den genomsnittliga återstående hyrestiden uppgår till 3,5 år. Tillträde skedde under det första kvartalet 2025. I april genomfördes ett strategiskt förvärv av 35 fastigheter i Skåne, huvudsakligen inom kategorierna lätt industri och lager, till ett överenskommet fastighetsvärde om 1 400 miljoner kronor. Fastigheterna omfattar en total uthyrningsbar area om 124 000 kvm med ett årligt hyresvärde om 124 miljoner kronor. Den genomsnittliga återstående hyrestiden är 4,7 år. 33 fastigheter tillträddes under 2025 och en fastighet tillträddes i februari 2026. Tillträde av den resterande fastigheten förväntas inte ske då de villkor för tillträde som avtalats enligt bolagets bedömning inte kommer uppfyllas inom föreskriven tid. I juni förvärvades 14 fastigheter i nio separata transaktioner, huvudsakligen inom kategorin lätt industri, till ett överenskommet fastighetsvärde om 397 miljoner kronor. Fastigheterna omfattar en total uthyrningsbar area om 32 890 kvm med ett årligt hyres - värde om 36 miljoner kronor. Den genomsnittliga återstående hyrestiden uppgår till 6,1 år. Samtliga fastigheter hade tillträtts per 1 juli 2025. I oktober förvärvades fem fastigheter, varav en avser en byggrätt, huvudsakligen inom kategorin lätt industri till ett över - enskommet fastighetsvärde om 240 miljoner kronor. Fastighe - terna omfattar en total uthyrningsbar area om 16 600 kvm med ett årligt hyresvärde om 19 miljoner kronor. Den genomsnittliga återstående hyrestiden uppgår till 3,9 år. Samtliga fastigheter tillträddes under det fjärde kvartalet 2025. I december förvärvades 14 fastigheter inom kategorin lätt industri till ett överenskommet fastighetsvärde om 379 miljoner kronor. Fastigheterna omfattar en total uthyrningsbar area om 28 800 kvm med ett årligt hyresvärde om 33 miljoner kronor. Den genomsnittliga återstående hyrestiden uppgår till 4,2 år. Två fastigheter tillträddes under det fjärde kvartalet, 10 fastigheter tillträddes under det första kvartalet 2026 och resterande två fastigheter kommer att tillträdas under det andra kvartalet 2026. Tillträdda och frånträdda fastigheter, jan–dec 2025 Fastighet Förvaltnings- område Fastighets- kategori Uthyrbar area, tkvm Tillträdda fastigheter Eketånga 24:37 Halmstad Lätt industri 2 Eketånga 24:49 Halmstad Lätt industri 5 Eketånga 5:417 Halmstad Lätt industri 4 Fregatten 7 Halmstad Lätt industri 2 Halmstad 2:25 Halmstad Lätt industri 19 Ostkupan 3 Halmstad Lätt industri 13 Slåttern 2 Halmstad Extern- och dag - ligvaruhandel 4 Flamman 7 Halmstad Lätt industri 2 Tapeten 2 Halmstad Lätt industri 3 Formen 3 Halmstad Lätt industri 2 Eketånga 24:58 Halmstad Extern- och dag - ligvaruhandel 2 Flaket 1 Halmstad Lätt industri 8 Bössan 4 Helsingborg Lätt industri 1 Östra Spång 6:7 Helsingborg Extern- och dag - ligvaruhandel - Jaguaren 1 Helsingborg Industriservice/ Proffshandel 1 Björnen 13 Helsingborg Lätt industri 1 Motellet 6 Helsingborg Lätt industri 2 Morganiten 2 Helsingborg Industriservice/ Proffshandel 2 Kavalleristen 11 Helsingborg Övrigt 2 Björnen 23 Helsingborg Övrigt 3 Mården 7 Helsingborg Lätt industri 3 Bulten 6 Helsingborg Lätt industri 3 Vevstaken 2 Helsingborg Lätt industri 3 Opalen 4 Helsingborg Lätt industri 4 Stenen 9 Helsingborg Lätt industri 4 Lamellen 1 Helsingborg Lätt industri 5 Förgasaren 1 Helsingborg Lätt industri 6 Olympiaden 15 Helsingborg Lätt industri 8 Förrådet 12 Helsingborg Lätt industri 16 Pukslagaren Västra 4 Helsingborg Extern- och dag - ligvaruhandel 2 Backen 1:132 Jönköping Lätt industri 3 Stora Kärr 8:507 Jönköping Lätt industri 2 Drivkraften 1 Jönköping Lätt industri 6 Glaskulan 5 Linköping Extern- och dag - ligvaruhandel 12 Gumsen 48 Linköping Industriservice/ Proffshandel 16 Glasbiten 5 Linköping Industriservice/ Proffshandel 1 Fastighet Förvaltnings- område Fastighets- kategori Uthyrbar area, tkvm Glaset 3 Linköping Industriservice/ Proffshandel 1 Stansaren 12 Linköping Industriservice/ Proffshandel 2 Tråden 12 Linköping Lätt industri - Tråden 4 Linköping Industriservice/ Proffshandel 2 Leran 3 Linköping Lätt industri 3 Argonet 1 Linköping Lätt industri 5 Spolaren 6 Linköping Lätt industri 6 Gånggriften 2 Malmö Lätt industri 2 Gånggriften 4 Malmö Övrigt 3 Svavlet 3 Malmö Lätt industri 1 Trucken 4 Malmö Industriservice/ Proffshandel 1 Trucken 2 Malmö Industriservice/ Proffshandel 1 Utklippan 3 Malmö Industriservice/ Proffshandel 1 Batteriet 4 Malmö Lätt industri 1 Flintkärnan 9 Malmö Industriservice/ Proffshandel 1 Borggård 1:549 Malmö Lätt industri 2 Topplocket 4 Malmö Lätt industri 2 Kamaxeln 5 Malmö Lätt industri 2 Trävaran 3 Malmö Industriservice/ Proffshandel 2 Sunnanå 11:2 Malmö Industriservice/ Proffshandel 3 Borggård 1:482 Malmö Lätt industri 3 Verkstaden 10 Malmö Lätt industri 4 Borggård 1:385 Malmö Lätt industri 5 Snickeriet 4 Malmö Industriservice/ Proffshandel 6 Borggård 1:372 Malmö Lätt industri 7 Orion 7 Malmö Lätt industri 12 Kamaxeln 2 Malmö Lätt industri 1 Yxan 1 Växjö Lätt industri 8 Totalt 256 Frånträdda fastigheter Häljaryd 1:299 Jönköping Extern- och dag - ligvaruhandel 1 Babianen 5 Kalmar Industriservice/ Proffshandel 1 Totalt 2 Årsredovisning 2025 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Intjäningsförmåga Transaktioner Våra fastigheter Våra marknader Förvaltning Våra hyresgäster Projekt Finansiering Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Emilshus Årsredovisning 2025 – 12 ===== SIDA 13 ===== Under 2025 tog Emilshus ytterligare ett steg i sin geo grafiska expansion genom ett strategiskt förvärv av 35 fastigheter i västra Skåne. Med ett fastighetsvärde om 1,4 miljarder kronor markerar förvärvet bolagets inträde i den dynamiska Öresundsregionen. Förvärvet omfattade totalt 124 000 kvadratmeter med ett totalt årligt hyres­ värde om 124 miljoner kronor. “Affären har sina rötter i en dialog mellan Emilshus och säljaren som hade pågått under en längre tid och där båda parter såg potentialen att genomföra transaktionen när rätt tidpunkt kom”, kommenterar Martin Lindström, Transaktionsansvarig på Emilshus. En affär i enlighet med Emilshus långsiktiga strategi Den förvärvade portföljen består främst av fastigheter inom kategorin lätt industri, vilket passar väl med Emilshus strategiska inriktning och befintliga bestånd. För Emilshus innebär förvärvet en möjlighet att på kort tid skapa en lokal närvaro i Skåne och bygga en förvaltningsorganisation som kan stödja fortsatt tillväxt i området. “Portföljen reflekterar i stort vårt befintliga bestånd och är därför en utmärkt instegsaffär för oss i regionen”, kommenterar Jakob Fyrberg, VD på Emilshus. Från affär till förvaltning Västra Skåne och Öresundsregionen kännetecknas av god infrastruktur och en bred etablering av verksamheter inom industri, lager och logistik. De förvärvade fastigheterna är huvudsakligen belägna i och omkring Malmö, Landskrona och Helsingborg i attraktiva lägen och med generellt väletablerade hyresgäster. För att säkerställa en god förvaltning har Emilshus etablerat ett lokalt förvaltningskontor i Malmö, vilket har gjort att bolaget snabbt kunnat etablera en stark närvaro i regionen och börja arbetet med de nya fastigheterna. Förvaltningen och hyresgästre - lationerna är centrala delar i arbetet för att säkerställa att affären blir långsiktigt framgångsrik. Fortsatt tillväxt i Skåne Förvärvet i Skåne ger bolaget en stark position på en växande marknad och öppnar upp för nya affärsmöjligheter, vilket också har manifesterats under året genom ytterligare affärer i regionen. Emilshus har en stabil position på kapitalmarknaden, väletablerade bankkontakter samt en stark likviditet, vilket skapar flexibilitet att snabbt kunna agera när affärsmöjligheter uppstår. Vid årets slut hade Emilshus ett fastighetsvärde i Skåne om 1,4 miljarder kronor, motsvarande drygt 11 procent av bolagets totala fastighetsvärde. Med fokus på stabila kassaflöden och fortsatt expansion är Emilshus ambition att fortsätta växa i Öresundsre - gionen. Strategiskt förvärv i Öresundsregionen – en ny fas i Emilshus tillväxtresa Förvärvet i korthet Fastighetsvärde: 1,4 mdkr Årligt hyresvärde: 124 mkr Uthyrningsbar area: 124 000 kvm Antal fastigheter: 35 Kategori: Huvudsakligen lätt industri Ekonomisk uthyrningsgrad: 95 % Genomsnittlig återstående hyrestid: 4,7 år Mården 7 i Landskrona, en av fastigheterna som ingick i förvärvet. Helsingborg Örkelljunga Höganäs Landskrona Staffanstorp Malmö Trelleborg Totalt 35 fastigheter förvärvades i Öresundsregionen. Årsredovisning 2025 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Intjäningsförmåga Transaktioner Våra fastigheter Våra marknader Förvaltning Våra hyresgäster Projekt Finansiering Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Emilshus Årsredovisning 2025 – 13 ===== SIDA 14 ===== Ytterligare steg in i Skåne – förvärv av fastigheter på flera orter för 397 mkr Fastigheter: 14 fastigheter. Årligt hyresvärde: 36 mkr. Genomsnittlig återstående hyrestid: 6,1 år. Uthyrningsbar area: 32 890 kvm. Välavkastande fastigheter i bra mikrolägen i Halmstad för 520 mkr Fastigheter: 8 fastigheter. Årligt hyresvärde: 53 mkr. Genomsnittlig återstående hyrestid: 3,5 år. Uthyrningsbar area: 47 300 kvm. Lätt industri för 271 mkr – stabila hyresgäster på långa avtalstider Fastigheter: 1 i Ljungby, 1 i Marks kommun. Årligt hyresvärde: 19 mkr. Genomsnittlig återstående hyrestid: 13 år. Uthyrningsbar area: 14 859 kvm. Årsredovisning 2025 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Intjäningsförmåga Transaktioner Våra fastigheter Våra marknader Förvaltning Våra hyresgäster Projekt Finansiering Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Emilshus Årsredovisning 2025 – 14 ===== SIDA 15 ===== Emilshus äger och förvaltar ett diversifierat fastighets­ bestånd med kommersiella fastigheter i södra Sverige med tyngdpunkt på lätt industri och industriservice/proffs­ handel. Även extern­ och dagligvaruhandel är en priori­ terad kategori. Fastighetsbeståndet präglas av lokaler i attraktiva lägen med stabila och långsiktiga hyresgäster, långa hyresavtal och hög uthyrningsgrad. Lätt industri Hyresgästerna inom den största fastighetskategorin lätt indu - stri utgörs typiskt sett av tillverkande företag som disponerar lokalerna för produktion, lager och kontor. Hyresgästerna genomför kontinuerligt betydande investeringar i maskiner och annan utrustning i sina lokaler, vilket skapar en långsiktighet och motiverar hyresgästen att förlänga hyresavtalen. Investeringar kopplat till om- och tillbyggnader sker frekvent inom denna kate - gori. Exempel på stora hyresgäster inom kategorin lätt industri är Spaljisten, en underleverantör till IKEA med verksamhet utanför Växjö, godistillverkaren Bubs Godis med produktion i Jönköping, ROL som tillverkar butiks- och kontorsinredning, trucktillverkaren Kalmar Solutions, Hitachi Energy Sweden samt HMS Solutions som är verksamma inom industriteknik. Våra fastigheter Antal fastigheter 233 Ekonomisk uthyrningsgrad 95 % Hyresvärde/kvm 910 kr Fastighetsvärde/kvm 10 363 kr Garaget 1, Norrköping Kategori: Lätt industri. Uthyrningsbar area: 4 200 kvm. Industriservice/proffshandel Industriservice/proffshandel omfattar fastigheter med hyres - gäster som bedriver service, tjänster och handel riktad främst till industrier och andra företag. De största hyresgästerna inom Industriservice/proffshandel är Optimera och Beijer Byggmaterial som driver bygghandel för yrkeskunder nationellt. Emilshus hyres - gäster är vanligtvis större företag som är långsiktiga i sina verk - samheter och där deras lokaler är belägna i noggrant utvalda, strategiska lägen. Investeringar i om- och tillbyggnader sker, likt inom kategorin lätt industri, ofta för dessa hyresgäster i samband med omförhandling och förlängning av hyresavtalen. Extern- och dagligvaruhandel Inom extern- och dagligvaruhandel återfinns hyresgäster främst inom livsmedel samt lågpriskedjor inklusive bilhandel i välbesökta externhandelsområden med goda kommunikationer. Coop Väst, Dollarstore, Bauhaus samt Holmgrens Bil är de största hyresgäs - terna inom denna kategori. Övrigt Fastigheterna inom denna kategori kännetecknas främst av kontor där flertalet hyresgäster är verksamma inom samhällsservice där en av de största hyresgästerna är Region Jönköping. Andra stora hyresgäster inom kategorin är säkerhetsföretaget Securitas samt ADB Safegate som tillhandahåller lösningar inom flygindustrin. Årsredovisning 2025 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Intjäningsförmåga Transaktioner Våra fastigheter Våra marknader Förvaltning Våra hyresgäster Projekt Finansiering Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Emilshus Årsredovisning 2025 – 15Emilshus Årsredovisning 2025 – 15 ===== SIDA 16 ===== Fastighetsbeståndets marknadsvärde Fastighetsbeståndets marknadsvärde uppgick vid årets utgång till 12 307 miljoner kronor (8 940). Under året har fastigheter tillträtts till ett värde om 2 983 miljoner kronor. Vid årets utgång hade Emilshus ingått avtal om investeringar i befintliga fastigheter genom hyresgästanpassningar avseende till- och ombyggnads - projekt med upparbetade kostnader om 74 miljoner kronor och ett återstående investeringsåtagande motsvarande 52 miljoner kronor. Projekten förväntas vid färdigställande bidra till ett ökat hyresvärde om 10 miljoner kronor. Fastigheternas orealiserade värdeförändringar uppgick till 262 miljoner kronor (124) under året. Värdeförändringarna var hän förliga till effekten av förändringar i direktavkastningskrav om 113 miljoner kronor, förväntade driftnettoförändringar om 75 miljoner kronor samt övrigt i form av återlagda skatterabatter kopplade till förvärv om 74 miljoner kronor. Det vägda direktavkastningskravet för värdering av fastighets - beståndet uppgick till 6,6 % där avkastningskraven i värdering - arna, beroende av fastighetskategori, låg i intervallet 6,4 % till 6,6 %. Det initiala direktavkastningskravet i värderingarna upp - gick i genomsnitt till 6,4 %. Under året uppgick den rapporterade direktavkastningen till 6,6 %. Emilshus direktavkastning utifrån bedömd intjäningsför- måga uppgår till 6,6 % och är således i linje med det vägda avkast- ningskravet i marknadsvärderingarna. För mer utförlig beskrivning av värderingsprinciper, se not 8. Fastighetsbeståndets värdeförändring mkr 2025 2024 Vid årets ingång 8 940 7 324 Tillträdda fastigheter 2 983 1 469 Investeringar i befintliga fastigheter 146 63 Försäljningar av fastigheter -24 -40 Orealiserade värdeförändringar 262 124 Vid årets utgång 12 307 8 940 Fastigheternas värdeförändringar via resultaträkningen mkr 2025 2024 Direktavkastningskrav 113 42 Driftnetto 75 32 Övrigt 74 51 Orealiserad värdeförändring 262 124 Orealiserad värdeförändring, % 3 2 Realiserad värdeförändring 8 3 Totala värdeförändringar 270 127 Totala värdeförändringar, % 3 2 Känslighetsanalys Resultateffekt före skatt 31 dec mkr Förändring 2025 2024 Direktavkastningskrav +/– 0,25% -452 / +488 -324 / +349 Hyresintäkter +/– 50 kr/kvm +59 / -59 +46 / -46 Fastighets kostnader +/– 10 kr/kvm -12 / +12 -9 / +9 Vakansgrad +/– 1 % -11 / +11 -8 / +8 Indata vid fastighetsvärdering 31 dec Totalt vägt genomsnitt 2025 2024 Direktavkastningskrav, % 6,6 6,7 Driftskostnader (kr/kvm) 114 97 Underhållskostnader (kr/kvm) 40 38 Långsiktig vakansgrad, % 6,5 6,4 Intäkter (kr/kvm) 910 842 Fastighetsvärde per kategori Hyresvärde per kategori 12 307 mkr 53 % Lätt industri 22 % Extern- och daglig varuhandel 16 % Industriservice/ Proffshandel 9 % Övrigt 1 081 mkr 54 % Lätt industri 20 % Extern- och daglig varuhandel 16 % Industriservice/ Proffshandel 11 % Övrigt Fastighetsvärde per förvaltningsområde Hyresvärde per förvaltningsområde 12 307 mkr 21 % Växjö 16 % Jönköping 14 % Linköping 12 % Värnamo 10 % Halmstad 9 % Vetlanda 6 % Helsingborg 5 % Kalmar 5 % Malmö 1 081 mkr 20 % Växjö 15 % Jönköping 15 % Linköping 12 % Värnamo 11 % Halmstad 10 % Vetlanda 6 % Helsingborg 6 % Malmö 5 % Kalmar Årsredovisning 2025 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Intjäningsförmåga Transaktioner Våra fastigheter Våra marknader Förvaltning Våra hyresgäster Projekt Finansiering Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Emilshus Årsredovisning 2025 – 16 ===== SIDA 17 ===== Förvaltning nära våra hyresgäster Emilshus har för närvarande nio för - valtningsområden som utgörs av Växjö, Jönköping, Linköping, Värnamo, Halm - stad, Vetlanda, Helsingborg, Kalmar och Malmö, nämnda i storleksordning baserat på fastighetsvärde. Förvaltningen sker från förvaltningskon - tor på orter med större koncentration av fastigheter, för närvarande i Halmstad, Jönköping, Kalmar, Linköping, Malmö, Vetlanda och Växjö. Från dessa hanteras förvaltningen av hela fastighetsbestån - det. Fler förvaltningskontor kan komma att öppnas på orter där fastighetsbe - ståndet uppnår en volym som bidrar till en effektiv förvaltning. Emilshus fokuserar på att förvärva, utveckla och förvalta högavkastande kommersiella fastigheter i södra Sverige. Idag är bolaget verksamt i Småland, Östergötland, Skåne och Halland. Emilshus äger fastigheter på orter som utgör delar av större regionala marknader och viktiga industri regioner, kända för aktivt och framgångsrikt företagande. I hjärtat av södra Sveriges industriregioner Emilshus marknader är kända för en stark entreprenörsanda som har skapat en gynnsam mix av innovation och industriell tradition vilket bidragit till god tillväxt i regionerna. Här finns flera större börsnoterade och världsledande företag inom sina respektive segment samt välmående småindustrier. I bolagets största förvalt - ningsområde Växjö med omnejd finns därtill ett väl differentierat näringsliv med högteknologiska och kunskapsintensiva företag och kommunen är en av de mest IT-företagstäta i landet. I samt - liga fyra regioner finns universitet och högskolor som med sin närvaro gynnar näringsliv och tillväxt. Goda kommunikationsmöjligheter Regionernas läge mellan storstadsområdena Stockholm, Göteborg och Malmö samt med närhet till E4:an innebär goda kommunikationsmöjligheter, vilket gör Emilshus marknader attraktiva inte minst för industriföretag men även för andra verk - samheter som söker moderna och strategiskt belägna fastighe - ter. Det gynnsamma geografiska läget i kombination med ett gott näringslivsklimat skapar förutsättningar för en god efterfrågan på moderna lokaler för lätt industri, proffshandel/industriservice, extern- och dagligvaruhandel. Marknaden 20251 Fastighetsmarknaden i Sverige fortsatte att återhämta sig under 2025. Transaktionsvolymen ökade för andra året i rad och intres - set från utländska investerare var starkt. Volymen från utländska investerare nådde sin högsta nivå sedan rekordåret 2021. Den totala transaktionsvolymen för fastigheter, affärer över 40 miljo - ner kronor, uppgick under 2025 till 166 miljarder kronor. Utveck - lingen avspeglades även i Emilshus förvaltningsområden. Industri och logistik, som är prioriterade fastighetskategorier för Emilshus, stod för cirka 22 procent av den totala transaktionsvolymen i Sverige under 2025. På Emilshus marknader i Småland, Östergötland, Skåne och Halland var transaktionsvolymen den högsta sedan 2022. Den sammanlagda transaktionsvolymen uppgick till drygt 24 miljarder kronor, motsvarande cirka 15 procent av den totala transaktions volymen i Sverige. Avkastningskraven för industri- fastigheter minskade något under 2025, medan avkastnings - kraven för extern handelsfastigheter i stort sett var oförändrade jämfört med föregående år. Under 2026 väntas avkastnings - kraven sjunka inom båda segmenten. Våra marknader i södra Sverige Vy över Helsingborg, där Emilshus etable - rade närvaro 2025. 1) Uppgifter från Newsec. Årsredovisning 2025 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Intjäningsförmåga Transaktioner Våra fastigheter Våra marknader Förvaltning Våra hyresgäster Projekt Finansiering Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Emilshus Årsredovisning 2025 – 17Emilshus Årsredovisning 2025 – 17 ===== SIDA 18 ===== 1 januari Nyckeltal Jönköping 2026 2025 Antal fastigheter 34 33 Uthyrningsbar area, tkvm 171 160 Redovisat värde, mkr 1 992 1 752 Hyresvärde, mkr 159 152 Hyresvärde, kr/kvm 934 945 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96 95 Kontrakterad årshyra, mkr 154 144 Jönköpingsområdet med de kring - liggande orterna Aneby, Huskvarna, Nässjö och Tranås utgör Emilshus näst största geografiska marknad med 16 % av det totala fastighetsvärdet och 15 % av hyresvärdet. Vid årets utgång ägde Emilshus totalt 34 fastigheter med 171 tkvm uthyrningsbar area i Jönköpings - området, med tyngdpunkt på lokaler för lätt industri. Stora hyresgäster utgörs av ROL, Orkla Confectionary & Snacks Sverige AB (Bubs Godis) och Region Jönköping. Fastigheterna är i huvudsak belägna i företags- och handelsområ - den i attraktiva lägen. Emilshus har ett förvaltningskontor i Jönköping. Utveckling 2025 Under året genomförde Emilshus förvärv av tre fastigheter inom kategorin lätt industri samt avyttrade en fastighet inom kategorin extern- och dagligvaruhan - del i Jönköping. Det totala fastighets - värdet för förvaltningsområdet uppgick vid årets slut till 1 992 miljoner kronor. Emilshus har som ambition att fortsätta växa i Jönköpingsområdet för att nå en större volym och ytterligare synergier i förvaltningen. Jönköping 159 mkr 75 % Lätt industri 6 % Extern- och dagligvaruhandel 5 % Industriservice/ Proffshandel 14 % Övrigt 171 tkvm 78 % Lätt industri 5 % Extern- och dagligvaruhandel 10 % Industriservice/ Proffshandel 7 % Övrigt 1 januari Nyckeltal Växjö 2026 2025 Antal fastigheter 36 35 Uthyrningsbar area, tkvm 202 194 Redovisat värde, mkr 2 614 2 362 Hyresvärde, mkr 213 201 Hyresvärde, kr/kvm 1 051 1 034 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93 92 Kontrakterad årshyra, mkr 199 185 Växjöområdet med närliggande kom - munen Ljungby utgör Emilshus största geografiska marknad med 21 % av det totala fastighetsvärdet och 20 % av hyresvärdet. Emilshus är den största fastighets ägaren av kommersiella lokaler i Växjö och ägde vid årets utgång totalt 36 fastigheter fördelat på 202 tkvm uthyrningsbar area med tyngdpunkt på lokaler för lätt industri samt extern- och dagligvaruhandel. Fastigheterna är fram - för allt belägna i Växjös mest etablerade industri- och externhandelsområden. Stora hyresgäster utgörs av Spaljisten, Kalmar Solutions AB och Bauhaus. Emils - hus huvudkontor är beläget i Växjö. Utveckling 2025 Under året genomförde Emilshus förvärv av en fullt uthyrd industrifastighet i Ljungby samt investerade i ett antal pro - jekt med lokalanpassningar och ombygg - nationer för befintliga och nya hyresgäs - ter, vilket lett till förlängda hyresavtal. Vid årets utgång uppgick fastighetsvärdet för förvaltningsområdet till 2 614 miljoner kronor. Emilshus avsikt är att fortsätta komplettera fastighetsbeståndet i Växjö genom förvärv av såväl portföljer som styckvisa fastigheter. Växjö 213 mkr 33 % Lätt industri 29 % Extern- och dagligvaruhandel 17 % Industriservice/ Proffshandel 21 % Övrigt 202 tkvm 42 % Lätt industri 26 % Extern- och dagligvaruhandel 16 % Industriservice/ Proffshandel 16 % Övrigt Hedenstorp 2:41, Jönköping Hyresvärde per kategori Uthyrningsbar area per kategori Hyresvärde per kategori Uthyrningsbar area per kategori Pressaren 1, Växjö 21 % av totalt fastighetsvärde 16 % av totalt fastighetsvärde Årsredovisning 2025 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Intjäningsförmåga Transaktioner Våra fastigheter Våra marknader Förvaltning Våra hyresgäster Projekt Finansiering Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Emilshus Årsredovisning 2025 – 18 ===== SIDA 19 ===== Hyresvärde per kategori Uthyrningsbar area per kategori Fastigheter i Linköping och Norrköping samt i Motala utgör 14 % av Emilshus totala fastighetsvärde och 15 % av hyres - värdet. Vid årets utgång ägde Emilshus totalt 34 fastigheter med 152 tkvm uthyr - ningsbar area i Östergötland, med tyngd - punkt på lokaler för lätt industri. Stora hyresgäster utgörs av Ionbond, Casall, Ramirent och Dollarstore. Fastigheterna är i huvudsak belägna i industriområden i attraktiva lägen. Emilshus har ett förvalt - ningskontor i Linköping. Utveckling 2025 Emilshus växte väsentligt i Östergöt - land under året genom förvärv av totalt 10 fastigheter främst inom kategorin lätt industri, varpå fastighetsvärdet för området vid årets utgång uppgick till 1 770 miljoner kronor. Emilshus har som ambition att fortsätta att växa i framför allt Linköping och Norrköping för att nå en större volym och synergier i förvaltningen. Linköping 157 mkr 52 % Lätt industri 19 % Extern- och dagligvaruhandel 29 % Industriservice/ Proffshandel 0 % Övrigt 152 tkvm 56 % Lätt industri 13 % Extern- och dagligvaruhandel 31 % Industriservice/ Proffshandel 0 % Övrigt 1 januari Nyckeltal Linköping 2026 2025 Antal fastigheter 34 24 Uthyrningsbar area, tkvm 152 102 Redovisat värde, mkr 1 770 1 141 Hyresvärde, mkr 157 94 Hyresvärde, kr/kvm 1 037 925 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96 97 Kontrakterad årshyra, mkr 151 91 Ilos 1, Linköping Värnamoområdet, omfattande Värnamo, Gislaved, Gnosjö och Vaggeryd, står för 12 % av det totala fastighetsvärdet och 12 % av hyresvärdet. Vid årets utgång ägde bolaget totalt 23 fastigheter med 216 tkvm uthyrningsbar area med över - vägande del lokaler för lätt industri. Stora hyresgäster utgörs av Bufab, Hilding Anders Sweden och Proton Lighting. Fastigheterna i förvaltningsområde Värnamo är i huvudsak belägna i etable - rade industri- och handelsområden. Utveckling 2025 I Värnamoområdet investerade Emilshus under året i ett antal lokalanpassningar samt energiprojekt med betydande energi besparingar. Vid årets utgång uppgick fastighetsvärdet för området till 1 524 miljoner kronor. Emilshus vill fortsätta att växa i samtliga kommuner i Värnamoområdet med särskilt intresse för områden med närhet till E4:an och andra attraktiva logistiklägen. Värnamo Hyresvärde per kategori Uthyrningsbar area per kategori 135 mkr 80 % Lätt industri 16 % Extern- och dagligvaruhandel 4 % Industriservice/ Proffshandel 0 % Övrigt 216 tkvm 85 % Lätt industri 9 % Extern- och dagligvaruhandel 6 % Industriservice/ Proffshandel 0 % Övrigt 1 januari Nyckeltal Värnamo 2026 2025 Antal fastigheter 23 23 Uthyrningsbar area, tkvm 216 216 Redovisat värde, mkr 1 524 1 502 Hyresvärde, mkr 135 135 Hyresvärde, kr/kvm 625 624 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92 94 Kontrakterad årshyra, mkr 124 127 Stenfalken 1, Värnamo 14 % av totalt fastighetsvärde 12 % av totalt fastighetsvärde Årsredovisning 2025 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Intjäningsförmåga Transaktioner Våra fastigheter Våra marknader Förvaltning Våra hyresgäster Projekt Finansiering Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Emilshus Årsredovisning 2025 – 19 ===== SIDA 20 ===== Emilshus har sitt ursprung i Vetlanda och är ortens största fastighetsägare av kom - mersiella lokaler. Vetlanda är tillsammans med de kringliggande kommunerna Eksjö och Sävsjö, bolagets sjätte största geo - grafiska marknad med 9 % av det totala fastighetsvärdet och 10 % av hyresvär - det. Vid årets utgång ägde koncernen totalt 21 fastigheter med 147 tkvm uthyr - ningsbar area i Vetlandaområdet, med tyngdpunkt på lokaler för lätt industri samt extern- och dagligvaruhandel. Stora hyresgäster utgörs av Salix, Optimera och Trivselhus. Fastigheterna är belägna i centrumnära industri- och handelsom - råden samt i stadskärnorna. Emilshus har ett förvaltningskontor i Vetlanda. Utveckling 2025 Under året genomfördes ett antal nyuthyr ningar och projekt i Vetlanda - området, bland annat ett energieffek - tivi seringsprojekt för att installera LED-belysning i fastigheterna Brudabäck 2 och Brudabäck 6. Fastighetsvärdet för området uppgick vid årets utgång till 1 061 miljoner kronor. Emilshus avser att fortsätta växa i Vetlanda området med selektiva förvärv. Vetlanda Hyresvärde per kategori Uthyrningsbar area per kategori 110 mkr 41 % Lätt industri 30 % Extern- och dagligvaruhandel 6 % Industriservice/ Proffshandel 23 % Övrigt 147 tkvm 58 % Lätt industri 22 % Extern- och dagligvaruhandel 9 % Industriservice/ Proffshandel 11 % Övrigt 1 januari Nyckeltal Vetlanda 2026 2025 Antal fastigheter 21 21 Uthyrningsbar area, tkvm 147 147 Redovisat värde, mkr 1 061 1 038 Hyresvärde, mkr 110 110 Hyresvärde, kr/kvm 747 748 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92 95 Kontrakterad årshyra, mkr 101 105 Brädan 1, Eksjö Hyresvärde per kategori Uthyrningsbar area per kategori Fastigheter i Halland utgör 10 % av Emilshus totala fastighetsvärde och 11 % av hyresvärdet. Vid årets utgång ägde Emilshus totalt 27 fastigheter med 112 tkvm uthyrningsbar area i Halmstad och Falkenberg med lokaler för lätt industri, lager och externhandel. Stora hyresgäs - ter utgörs av HMS Industrial Networks, Försäkringskassan och Ahlsell. Fastig - heterna är i huvudsak belägna i industri- och externhandelsområden i attraktiva lägen. Emilshus har ett förvaltningskontor i Halmstad. Utveckling 2025 Under året genomförde Emilshus förvärv av 12 fastigheter främst inom kategorin lätt industri där merparten är belägna i direkt närhet till centrala Halmstad och centralstationen. Fastighetsvärdet i Halmstad uppgick vid årets utgång till 1 290 miljoner kronor. Emilshus har som ambition att fortsätta att växa i regionen för att nå en större volym och synergier i förvaltningen. Halmstad 122 mkr 65 % Lätt industri 5 % Extern- och dagligvaruhandel 27 % Industriservice/ Proffshandel 3 % Övrigt 112 tkvm 68 % Lätt industri 4 % Extern- och dagligvaruhandel 25 % Industriservice/ Proffshandel 3 % Övrigt 1 januari Nyckeltal Halmstad 2026 2025 Antal fastigheter 27 15 Uthyrningsbar area, tkvm 112 42 Redovisat värde, mkr 1 290 517 Hyresvärde, mkr 122 45 Hyresvärde, kr/kvm 1 083 1 072 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95 96 Kontrakterad årshyra, mkr 115 43 Halmstad 2:25, Halmstad 10 % av totalt fastighetsvärde 9 % av totalt fastighetsvärde Årsredovisning 2025 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Intjäningsförmåga Transaktioner Våra fastigheter Våra marknader Förvaltning Våra hyresgäster Projekt Finansiering Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Emilshus Årsredovisning 2025 – 20 ===== SIDA 21 ===== Hyresvärde per kategori Uthyrningsbar area per kategori Fastigheter i Kalmar och kommunerna Emmaboda, Mörbylånga, Nybro, Vimmer - by och Västervik utgör 5 % av Emilshus totala fastighetsvärde och 5 % av hyres - värdet. Vid årets utgång ägde Emilshus totalt 20 fastigheter med 64 tkvm uthyrningsbar area i Kalmarområdet, med tyngdpunkt på lokaler för extern- och dagligvaruhandel samt industriservice/ proffshandel. Stora hyresgäster utgörs av Trelleborg, Beijer Byggmaterial samt Bil och Motor i Sydost AB. Fastigheterna är generellt belägna i centrumnära företags- och handelsområden samt i stadens centrala delar. Emilshus har ett förvalt - ningskontor i Kalmar. Utveckling 2025 Under året genomförde Emilshus en avyttring av en fastighet inom kategorin industriservice/proffshandel i Kalmar. Fastighetsvärdet i området uppgick vid årets utgång till 661 miljoner kronor. Emilshus avsikt är att fortsätta att växa med selektiva förvärv i Kalmarområdet för att nå en större volym och synergier i förvaltningen. Kalmar 53 mkr 17 % Lätt industri 52 % Extern- och dagligvaruhandel 31 % Industriservice/ Proffshandel 0 % Övrigt 64 tkvm 16 % Lätt industri 41 % Extern- och dagligvaruhandel 43 % Industriservice/ Proffshandel 0 % Övrigt 1 januari Nyckeltal Kalmar 2026 2025 Antal fastigheter 20 21 Uthyrningsbar area, tkvm 64 64 Redovisat värde, mkr 661 628 Hyresvärde, mkr 53 53 Hyresvärde, kr/kvm 826 819 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 97 96 Kontrakterad årshyra, mkr 51 51 Borret 11, Kalmar Hyresvärde per kategori Uthyrningsbar area per kategori Helsingborgsområdet, omfattande Helsingborg, Landskrona, Höganäs och Örkelljunga, står för 6 % av det totala fastighetsvärdet och 6 % av hyresvärdet. Vid årets utgång ägde bolaget totalt 18 fastigheter med 65 tkvm uthyrningsbar area med övervägande del lokaler för lätt industri. Stora hyresgäster utgörs av Hitachi Energy Sweden, SWEP Internatio - nal och Freudenberg Technologies. Fast - igheterna i förvaltningsområdet Helsing - borg är i huvudsak belägna i etablerade industri- och handelsområden. Utveckling 2025 Helsingborgsområdet etablerades som ett nytt förvaltningsområde under året i samband med att Emilshus tillträdde ett flertal fastigheter i september. Förvärven omfattade ett sammanhållet bestånd av fastigheter med tyngdpunkt på lätt indu - stri i strategiska verksamhetslägen. Efter tillträdet har fokus legat på integration i förvaltningsorganisationen samt rekry - tering, inledande hyresgästdialoger och tekniska genomgångar. Vid årets utgång uppgick fastighetsvärdet för förvaltnings - området till 780 miljoner kronor. Emilshus ser goda möjligheter till fortsatt tillväxt i regionen. Helsingborg 67 mkr 69 % Lätt industri 9 % Extern- och dagligvaruhandel 4 % Industriservice/ Proffshandel 18 % Övrigt 65 tkvm 85 % Lätt industri 3 % Extern- och dagligvaruhandel 4 % Industriservice/ Proffshandel 8 % Övrigt 1 januari Nyckeltal Helsingborg 2026 2025 Antal fastigheter 18 - Uthyrningsbar area, tkvm 65 - Redovisat värde, mkr 780 - Hyresvärde, mkr 67 - Hyresvärde, kr/kvm 1 027 - Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95 - Kontrakterad årshyra, mkr 64 - Björnen 13, Landskrona 6 % av totalt fastighetsvärde 5 % av totalt fastighetsvärde Årsredovisning 2025 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Intjäningsförmåga Transaktioner Våra fastigheter Våra marknader Förvaltning Våra hyresgäster Projekt Finansiering Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Emilshus Årsredovisning 2025 – 21 ===== SIDA 22 ===== Hyresvärde per kategori Uthyrningsbar area per kategori Malmöområdet, omfattande Malmö, Trelle - borg och Staffanstorp, står för 5 % av det totala fastighetsvärdet och 6 % av hyresvär- det. Vid årets utgång ägde bolaget totalt 20 fastigheter med 58 tkvm uthyrningsbar area med övervägande del lokaler för lätt indu - stri. Stora hyresgäster utgörs av Flint Group, Trelleborg Kommun och Nefab Packaging Sweden. Fastig heterna i förvaltningsområde Malmö är i huvudsak belägna i etablerade industri- och handels områden. Emilshus har ett förvaltningskontor i Malmö. Utveckling 2025 Malmöområdet tillkom som nytt förvalt- ningsområde under året i samband med att Emilshus tillträdde ett flertal fastigheter i Skåne i september. Förvärven avsåg ett koncentrerat bestånd av fastigheter med inriktning på lätt industri i attraktiva lägen i Malmö, Trelleborg och Staffanstorp. Under årets sista månader har arbetet främst foku- serat på att etablera en lokal förvaltnings- struktur samt säkerställa en smidig övergång för hyresgästerna. Vid årets utgång uppgick fastighetsvärdet för förvaltningsområdet till 616 miljoner kronor. Emilshus ambition är att successivt bygga vidare på beståndet i regionen för att uppnå skalfördelar och långsiktigt stärka närvaron i södra Sverige. Malmö 65 mkr 61 % Lätt industri 0 % Extern- och dagligvaruhandel 31 % Industriservice/ Proffshandel 8 % Övrigt 58 tkvm 70 % Lätt industri 0 % Extern- och dagligvaruhandel 25 % Industriservice/ Proffshandel 5 % Övrigt Öresundsregionen Under året genomförde Emilshus ett strategiskt förvärv i Skåne av 35 fastigheter främst inom kategorin lätt industri för totalt 1,4 miljarder kronor. Genom förvärvet skapades en stark plattform för fortsatt tillväxt i Öresundsregionen – något som manifesterats genom ytterligare transaktio - ner i regionen under året. Beståndet i Skåne kompletterar Emilshus övriga bestånd i Småland, Östergötland och Halland. Öresundsregionen har en stark utveckling och Emilshus ambition är att fortsätta växa genom förvärv av högavkastande fastigheter i närområdet. 1 januari Nyckeltal Malmö 2026 2025 Antal fastigheter 20 - Uthyrningsbar area, tkvm 58 - Redovisat värde, mkr 616 - Hyresvärde, mkr 65 - Hyresvärde, kr/kvm 1 111 - Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98 - Kontrakterad årshyra, mkr 64 - Kamaxeln 5, Malmö 5 % av totalt fastighetsvärde Årsredovisning 2025 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Intjäningsförmåga Transaktioner Våra fastigheter Våra marknader Förvaltning Våra hyresgäster Projekt Finansiering Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Emilshus Årsredovisning 2025 – 22 ===== SIDA 23 ===== Emilshus förvaltning bygger på närhet till hyresgäster och fastigheter, lokal marknadskännedom med engagemang och egen personal i alla förvaltningsroller. Fastighetsförvaltning­ ens affärsförmåga är av avgörande betydelse för bolagets värdeskapande och central för den fortsatta tillväxten. Emilshus har ett långsiktigt ägarperspektiv och strävar efter en trygg, kostnadseffektiv och lokal fastighetsförvaltning. Med egen förvaltningsorganisation säkerställs en hög servicegrad och ett nära samarbete med hyresgästerna. Den lokala förankringen och ett brett kontaktnät på de orter bolaget är verksamt bidrar till affärsmöjligheter och är en framgångsfaktor i uthyrningsarbetet. Förvaltningsstrategi Emilshus förvaltningsstrategi bygger på förvaltning och utveck - ling av bolagets fastigheter och lokaler i nära dialog med Förvaltning hyresgästerna. Utgångspunkten är att genom aktiv och effektiv förvaltning skapa långsiktigt värde för Emilshus, liksom för hyres - gäster och lokalsamhället. Hyresgästerna ska känna sig trygga i och kring Emilshus fastigheter och erbjudas lokaler med rätt förutsättningar för en hälsosam arbetsmiljö. Den starka lokala närvaron innebär en närhet till hyresgäs - terna, vilket skapar förutsättningar för långvariga samarbeten. Emilshus service ska vara personlig och förtroendeingivande och möta hyresgästernas behov för att säkerställa gynnsamma förutsättningar för deras verksamheter. Det täta samarbetet och proaktiv förvaltning resulterar regelbundet i att Emilshus genomför värdehöjande investeringar i om- och tillbyggnationer. Ytterligare en viktig del i förvaltningen är att optimera driften med syfte att, genom bland annat energieffektiviseringar, minska miljö påverkan och sänka driftskostnader samt att tillsammans med hyresgästerna arbeta med hållbara lösningar. Förvaltningsorganisation Emilshus har förvaltningskontor på orter med större koncentra - tion av fastigheter, för närvarande i Jönköping, Kalmar, Vetlanda och Växjö samt nyetablerade kontor i Halmstad, Linköping och Malmö. Från dessa hanteras förvaltningen av kringliggande orter. Fler förvaltningskontor kan komma att öppnas på orter där fastig - hetsbeståndet uppnår en volym som gör detta effektivt. Bolaget har en kompetent och väl fungerande intern förvalt - ningsorganisation som breddades ytterligare under året med fler medarbetare och förstärkt ledningsfunktion i takt med ett växande fastighetsbestånd. En viktig del i Emilshus förvaltnings - organisation är medarbetarnas djupa kunnande om den lokala fastighetsmarknaden där bolaget är verksamt samt ett brett kontaktnät. Årsredovisning 2025 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Intjäningsförmåga Transaktioner Våra fastigheter Våra marknader Förvaltning Våra hyresgäster Projekt Finansiering Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Emilshus Årsredovisning 2025 – 23 ===== SIDA 24 ===== Nettouthyrning mkr 2025 2024 Nyuthyrningar 33 26 Omförhandlingar 8 1 Uppsägningar -35 -18 Konkurser -4 -6 Nettouthyrning 2 2 Vakansförändringar mkr 2025 2024 Ingående vakans respektive år 43 30 Inflyttningar -13 -12 Avflyttningar 18 17 Förändring hyresrabatter 3 2 Vakansvärde, förvärvade fastigheter 8 6 Vakansvärde, sålda fastigheter -1 - Utgående vakansvärde 58 43 Nettouthyrning utveckling per kvartal Nyuthyrningar och omförhandlingar Uppsägningar och konkurser Nettouthyrning -16 -12 -8 -4 0 4 8 12 16 2020 2021 2022 202520242023 mkr Emilshus hyresgäster utgörs i hög grad av större, stabila bolag med långsiktighet i sina verksamheter och bedömd god betalningsförmåga. Med en lokal inriktning är Emilshus en trygg aktör och partner avseende hyresgästernas lokal­ försörjning och utveckling på respektive ort. Emilshus målsättning är att ha långsiktiga och nära relationer med hyresgästerna och därigenom skapa förutsättningar för hyres - avtal med långa kontraktstider. Med totalt 889 hyresgäster för - delade på 1 018 hyresavtal är Emilshus exponering mot enskilda hyresgäster begränsad. Ingen enskild hyresgäst står för mer än 2 % av bolagets totala hyresintäkter. Emilshus förvaltning präglas av nära och långsiktiga relationer med hyresgästerna, vilket avspeglas i en hög andel hyresavtal med långa kontraktstider. Vid årets utgång var den genomsnitt - liga hyrestiden 5,1 år och 78 % av kontraktsvärdet hade ett förfall 2030 eller senare. Den ekonomiska uthyrningsgraden var oför - ändrad och uppgick vid årets slut till 95 %. Emilshus har ingått så kallade triple net-avtal för en betydande del av hyresavtalen, vilket innebär att hyresgästen åtar sig att stå för kostnader såsom försäkring, fastighetsskatt, media samt underhåll och reparationer. Vid årets utgång var 35 % (43) av total uthyrningsbar area hänförlig till hyresavtal av triple net-karaktär. Andelen hyresavtal som årligen uppräknas med en nivå mot - svarande konsumentprisindex (KPI) uppgick vid årets utgång till 99 % (98). En mindre andel övriga hyresavtal avser bland annat parkeringsytor samt avtal med kortare löptid än ett år och upp - räknas på annat sätt eller inte alls. Nettouthyrning Emilshus nettouthyrning var positiv och uppgick under året till 2 miljoner kronor. Under året tecknade Emilshus 83 hyres avtal med ett ökat årligt hyresvärde om 41 miljoner kronor, varav 33 miljoner kronor avser hyresavtal med nya hyresgäster och 8 miljoner kronor avser omförhandlade hyresavtal med befintliga hyresgäster. Erhållna uppsägningar av hyresavtal uppgick till 39 miljoner kronor, inklusive konkurser med ett hyresvärde om 4 miljoner kronor. Våra hyresgäster Emilshus 10 största hyresgäster Hyresgäster Kontrak- terad årshyra, mkr Antal hyres- avtal Andel av kontrak- terad års - hyra, % Åter- stående hyrestid, år Holmgrens Bil AB 20 6 2 9 Spaljisten AB 20 1 2 19 Dollarstore AB 20 5 2 7 Hilding Anders Sweden AB 19 1 2 13 Optimera Svenska AB 17 9 2 1 Kalmar Solutions AB 16 1 2 13 HMS Industrial Networks AB 16 2 2 5 Trivselhus AB 16 1 2 4 ROL AB 16 1 2 5 Coop Väst AB 14 6 1 9 Övriga 848 985 83 4 Totalt 1 022 1 018 100 5 Hyresvärde och de 10 största hyresgästernas andel av hyresvärdet 0 200 400 600 800 1 000 1 200 % 2021 2022 2023 20252024 0 10 20 30 40 50 60 mkr Hyresvärde, mkr De 10 största hyresgästernas andel av hyresvärdet, % Årsredovisning 2025 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Intjäningsförmåga Transaktioner Våra fastigheter Våra marknader Förvaltning Våra hyresgäster Projekt Finansiering Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Emilshus Årsredovisning 2025 – 24Emilshus Årsredovisning 2025 – 24 ===== SIDA 25 ===== Förfallostruktur hyresavtal Förfalloår Antal hyresavtal Kontrak- terad årshyra, mkr Andel, % Area, tkvm Andel, % 2026 445 156 15 158 14 2027 190 153 15 163 15 2028 131 123 12 111 10 2029 97 131 13 138 12 2030 53 138 13 158 14 2031+ 102 321 31 383 34 Totalt 1 018 1 022 100 1 112 100 Hyreskontrakt och löptider Förfalloår Kontraktsvärde, mkr Andel av total, % 2026 106 2 2027 243 5 2028 321 6 2029 457 9 2030 635 12 2031 459 9 2032 232 4 2033 147 3 2034+ 2 594 50 Totalt 5 193 100 Kronhjorten 6, Växjö Kategori: Lätt industri. Uthyrningsbar area: 9 252 kvm. Årsredovisning 2025 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Intjäningsförmåga Transaktioner Våra fastigheter Våra marknader Förvaltning Våra hyresgäster Projekt Finansiering Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Emilshus Årsredovisning 2025 – 25 ===== SIDA 26 ===== För Emilshus är investeringar i fastigheter en viktig del i att möta hyresgästers behov vid tillväxt och förändringar i verksamheten och samtidigt skapa värde genom omför­ handling av hyror och förlängning av hyresavtal. Projekten sker i form av lokalanpassningar, om- och tillbyggnatio - ner eller nyproduktion. Vid nyuthyrning sker regelmässigt en viss anpassning av lokalerna och ofta även större förändringar som en del av det nya hyresavtal som då tecknas. Investeringar i loka - lerna genomförs till en attraktiv riskjusterad avkastning och för att minimera risken i projektverksamheten påbörjas projekt först när bindande hyresavtal har ingåtts. Emilshus arbetar även aktivt med att identifiera och genomföra projekt som minskar energi - användning och förbättrar inomhusmiljön för hyresgästerna. Projektverksamheten bidrar till ökade hyresintäkter i form av tillägg till befintliga avtal i takt med att projekten färdigställs. Emilshus projekt värderas till verkligt värde beaktande nedlagda externa investeringskostnader inklusive till projekten hänförliga räntekostnader samt kostnader för projektledning. Projektverksamheten 2025 Vid årets utgång uppgick total beräknad investeringsvolym för pågående projekt till 126 miljoner kronor, varav upparbetade kostnader uppgick till 74 miljoner kronor. Vid årets utgång hade Projekt Större pågående projekt Fastighet Fastighetskategori Projekttyp Färdig- ställande Beräknad investering, mkr Upparbetad investe - ring vid årets utgång, mkr Förändrad årshyra, mkr Förändring av hyresavtal Pågående projekt Krokodilen 4, Kalmar Extern- och dagligvaruhandel Lokalanpassning Q1 2026 29 24 3 12-årigt avtal Flahult 21:36, Jönköping Lätt industri Lokalanpassning Q1 2026 43 32 3 25-årigt avtal Armaturen 1, Värnamo Lätt industri Lokalanpassning Q2 2026 16 10 1 10-årigt avtal Slåttern 2, Halmstad Extern- och dagligvaruhandel Lokalanpassning Q4 2026 12 - 1 8-årigt avtal Övriga pågående projekt 1) 26 8 2 Totalt 126 74 10 Avslutade projekt Lågan 22, Växjö Övrigt Lokalanpassning Q4 2025 10 10 1 5 & 7-årigt avtal Melltorp 2:28, Mark Lätt industri Lokalanpassning Q4 2025 28 28 2 10-årigt avtal Totalt 38 38 3 1) Övriga pågående projekt utgörs av ett flertal mindre projekt. Armaturen 1, Värnamo Kategori: Lätt industri. Uthyrningsbar area: 18 370 kvm. även projekt färdigställts till ett värde om 38 miljoner kronor med nytecknade långa hyresavtal och ökade årliga hyresintäkter om 3 miljoner kronor. Pågående projekt En lokalanpassning genomförs på Armaturen 1 i Värnamo i samband med att Proton Lighting AB tecknat ett nytt 10-årigt hyresavtal. En om- och tillbyggnation genomförs av Krokodilen 4 i Kalmar till Toyotahandlaren Bil och Motor i Sydost AB som samtidigt tecknat ett nytt 12-årigt hyresavtal om totalt 2 800 kvm. En lokalanpassning och tillbyggnad genomförs av Flahult 21:36 i Jönköping till Orkla Confectionary & Snacks Sverige AB (Bubs Godis) som samtidigt tecknat ett nytt 25-årigt hyresavtal om totalt 14 260 kvm. En lokalanpassning genomförs på Slåttern 2 i Halmstad till Phoniro AB som samtidigt tecknat ett 8-årigt hyresavtal om totalt 1 940 kvm. Färdigställda projekt Fastigheten Melltorp 2:28 med ytor för lätt industri om 6 500 kvm har genomgått en lokalanpassning för skogsmaskinstillverkaren Malwa Forest som tecknat ett 10-årigt hyresavtal. En lokalanpassning har genomförts i fastigheten Lågan 22 i Växjö som numera är fullt uthyrd efter att nya hyresavtal tecknats och hyresgästerna tillträtt sina lokaler under året. Årsredovisning 2025 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Intjäningsförmåga Transaktioner Våra fastigheter Våra marknader Förvaltning Våra hyresgäster Projekt Finansiering Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Emilshus Årsredovisning 2025 – 26Emilshus Årsredovisning 2025 – 26 ===== SIDA 27 ===== Genom att köpa grannfastigheten i industriområdet Torsvik utanför Jönköping kunde Emilshus möta hyresgästens behov av utökad produktionskapacitet. Efter en omfattande lokalanpassning och utbyggnation tillträdde Orklaägda Bubs Godis lokalerna under det första kvartalet 2026 efter att ha tecknat ett nytt 25­årigt hyresavtal. Projektet illus­ trerar hur Emilshus arbetar nära och långsiktigt med sina hyresgäster för att skapa värde för alla parter. Emilshus förvärvade under 2024 industrifastigheten Flahult 21:36 som en del i en större portföljaffär. Det växande Jönköpingsföre - taget Bubs Godis som bedrev produktionsverksamhet i lokalerna hade då planer på att expandera sin produktion. ”När en tomställd grannfastighet i Torsvik blev till salu såg vi en möjlighet att erbjuda vår hyresgäst lokaler för utvidgad verk - samhet, vilket föll väl ut”, berättar Pierre Folkesson, projektchef på Emilshus. Emilshus köpte fastigheten och tecknade ett nytt hyresavtal med hyresgästen till år 2050. Därmed skapades förutsättningar för det aktuella projektet, där fastigheten utöver att anpassas till utvid - gad produktion även moderniseras och energieffektiviseras. Tätt samarbete i komplext projekt Efter en ändring i detaljplanen, vilket sammanslagningen av fast - igheterna och tillbyggnationen krävde, påbörjades arbetet under det andra kvartalet 2025. Projektet drevs av en extern projektle - dare med övergripande ansvar för byggprocessen avseende såväl byggnaden som produktionslösningar och andra installationer. ”Vi har haft ett mycket tätt samarbete med Bubs Godis i detta projekt där vi lagt stor vikt vid noggrann planering för ett effektivt flöde och minimerad risk för flaskhalsar i hyresgästens produk - tion. Det är ett komplext arbete med höga krav då det avser livsmedelsproduktion”, säger Pierre Folkesson. Enligt Bubs Godis bedrivs tillverkningen i en av Nordens modernaste godisfabriker med avancerad och automatiserad utrustning samt produktion dygnet runt. Investeringar i solceller och pelletsbrännare bidrar till att minska bolagets utsläpp av växthusgaser. Projektet i Torsvik, som var Emilshus största investering i det befintliga beståndet under året, är ett typiskt exempel på hur bolaget vill driva sin förvaltning. ”Vi ska arbeta nära våra hyresgäster för att snabbt känna av deras behov och erbjuda kreativa lösningar som bidrar med värde för både hyresgäst och Emilshus som fastighetsägare”, beskriver Pierre Folkesson. Emilshus har ett antal pågående projekt för befintliga hyres - gäster med vilka bolaget förlängt och omförhandlat hyresavtal. Sammantaget uppgick beräknade investeringar till 126 miljoner kronor vid utgången av året. Ett exempel är fastigheten Slåttern 2 i Halmstad där det sker en hyresgästanpassning under 2026 för ett internationellt företag som kommer att flytta sin verksamhet till 2 000 kvm stora lager- och kontorsytor på ett nytt 8-årigt hyreskontrakt. Flahult 21:36, Jönköping Kategori: Lätt industri Projekttyp: Lokalanpassning och utbyggnad Uthyrningsbar area: 14 260 kvm Färdigställande: Första kvartalet 2026 Förändring av hyresavtal: Nytt 25-årigt hyresavtal Nytt långt hyresavtal för modern godisproduktion Årsredovisning 2025 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Intjäningsförmåga Transaktioner Våra fastigheter Våra marknader Förvaltning Våra hyresgäster Projekt Finansiering Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Emilshus Årsredovisning 2025 – 27 ===== SIDA 28 ===== Emilshus finansieras med eget kapital och säkerställda banklån från fem nordiska banker samt med obligationer emitterade på den svenska kapitalmarknaden som utgör en kompletterande finansieringskälla. Kapitalstruktur Emilshus kapitalstruktur utgjordes vid årets utgång av 40 % (42) eget kapital, 54 % (52) räntebärande skulder och 6 % (6) övriga poster. Eget kapital Vid årets utgång uppgick eget kapital till 5 114 miljoner kronor (3 856), vilket resulterade i en soliditet om 40 % (42). Eget kapital per stamaktie uppgick till 32,93 kronor (27,99) och långsiktigt substansvärde per stamaktie uppgick till 36,22 kronor (30,60). Räntebärande skuld Emilshus räntebärande skulder uppgick till 6 813 miljoner kronor (4 717) vid årets utgång. Efter avdrag för likvida medel om 260 miljoner kronor (100) uppgick den räntebärande nettoskulden till 6 553 miljoner kronor (4 617), vilket innebär en belåningsgrad om 53 % (52). Av de räntebärande skulderna utgör 6 020 miljoner kronor (4 321) säkerställda banklån vilka motsvarar 88 % (92) av den totala räntebärande skulden. Under året refinansierades banklån till ett belopp om 1 540 miljoner kronor med längre löptid, högre lånevolym och förbättrade kreditvillkor som följd. Räntebärande obligationslån uppgick vid årets utgång till 793 miljoner kronor (396), vilket motsvarar 12 % (8) av den totala räntebärande skulden. I februari emitterades nya seniora icke- säkerställda gröna obligationslån till ett belopp om 400 miljoner kronor med en marginal om 2,50 % och en löptid om 3,25 år. Skuldkvoten, beräknad som räntebärande nettoskuld i för - hållande till driftnetto med avdrag för centrala administrations - kostnader enligt intjäningsförmåga, uppgick på balansdagen till 8,6 ggr (8,2). Finansiering Nyckeltal finansiering mkr 31 dec 2025 31 dec 2024 Räntebärande nettoskuld, mkr 6 553 4 617 Soliditet, % 40 42 Belåningsgrad, % 53 52 Räntetäckningsgrad rullande 12 mån, ggr 2,6 2,4 Räntesäkringsgrad, % 68 81 Skuldkvot, ggr 8,6 8,2 Genomsnittlig kapitalbindningstid, år 2,8 2,7 Genomsnittlig räntebindningstid, år 2,0 2,3 Genomsnittlig låneränta, % 4,1 4,0 Räntebärande nettoskuld 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 7 000 2020 2021 2022 2023 20252024 mkr 40 % Eget kapital 48 % Banklån 6 % Gröna obligationslån 6 % Övrigt Finansieringskällor Förändring i eget kapital 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 mkr Eget kapital 1 jan 2025 Eget kapital 31 dec 2025 Nyemission s t a m a k t i e r Nyemission teckningsoptioner Nyemission preferens- aktier Utdelning på preferens- aktier Årets resultat och totalresultat jan–dec 2025 Kostnader nyemissioner 546 267 –20 –60 524 5 114 3 856 1 Genomsnittlig låneränta 4,1 % Genomsnittlig räntebindningstid 2,0 år Räntetäckningsgrad 2025 2,6 ggr Nettobelåningsgrad 53 % Eget kapital 1 jan 2025 Eget kapital 31 dec 2025 Årsredovisning 2025 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Intjäningsförmåga Transaktioner Våra fastigheter Våra marknader Förvaltning Våra hyresgäster Projekt Finansiering Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Emilshus Årsredovisning 2025 – 28 ===== SIDA 29 ===== Disponibel likviditet Likvida medel uppgick vid årets utgång till 260 miljoner kronor (100). Därutöver har Emilshus outnyttjade checkräknings krediter om 210 miljoner kronor (67) samt outnyttjade revolverande kredit- faciliteter om 200 miljoner kronor (21). Bolagets disponibla likviditet uppgick till 670 miljoner kronor (188) vid årets utgång. Kapital- och räntebindning Kapitalbindningstiden för Emilshus räntebärande skulder var vid årets utgång 2,8 år (2,7). Av de räntebärande skulder om 559 mil - joner kronor som förfaller under 2026 utgörs 127 miljoner kronor av ordinarie löpande amorteringar. Genomsnittlig låneränta på räntebärande skulder inklusive derivat uppgick vid årets utgång till 4,1 % (4,0). Koncernens genomsnittliga räntebindningstid inklusive derivat uppgick vid årets utgång till 2,0 år (2,3). Andelen av de ränte - bärande skulderna som räntesäkrats genom derivat uppgick till 68 % (81). Vid årets utgång hade koncernen ingått räntesäkringar med ett sammanlagt nominellt belopp om 4 668 miljoner kronor (4 590). Av dessa avsåg 4 368 miljoner kronor aktiva ränte - swappar med en genomsnittlig återstående löptid om 2,9 år och 300 miljoner kronor avsåg räntetak (Stibor 3M till 2,5 %) med en återstående löptid om 1,0 år. Derivaten begränsar framtida ränte - förändringars effekt på koncernens resultat. Derivatens verkliga värde uppgick vid årets utgång till –19 miljoner kronor (10). Finansiella riskbegränsningar Emilshus finanspolicy anger riktlinjer och regler för finansverksam - heten i syfte att belysa hur de finansiella riskerna ska begränsas. Emilshus har följande huvudsakliga riktlinjer för finansierings - verksamheten: • Belåningsgraden ska varaktigt inte överstiga 60 %. • Räntetäckningsgraden ska överstiga 2,0 ggr. Kapital- och räntebindning Kapitalbindning Räntebindning År Banklån, mkr Obligationslån, mkr Totala ränte bärande skulder, mkr 1) Andel, % Räntebindning, mkr2) Genomsnittlig låneränta, % 3) Andel, % 2026 559 - 559 8 3 177 5,8 46 2027 766 400 1 166 17 962 2,4 14 2028 1 593 400 1 993 29 800 2,5 12 2029 2 171 - 2 171 32 470 2,6 7 ≥2030 958 - 958 14 1 436 2,6 21 Totalt 6 045 800 6 845 100 6 845 4,1 100 1) Skillnaden i totala räntebärande skulder mellan tabellen ovan och koncernens balansräkning förklaras av periodiserade uppläggningsavgifter. 2) Inkluderar derivat. 3) I genomsnittlig låneränta för 2025 ingår marginalen för den rörliga delen av skuldportföljen i sin helhet. Obligationslån Förfalloår Volym, mkr Ränta, % 2027 400 STIBOR 3M+3,10 2028 400 STIBOR 3M+2,50 Derivatportfölj mkr Nominellt belopp Återstående löptid, år Genomsnittlig fast ränta, % Verkligt värde Ränteswappar 4 368 2,9 2,2 -19 Räntetak 300 1,0 2,5 - Totalt/genomsnitt 4 668 2,8 2,2 -19 Finansiella riskbegränsningar 31 dec 2025 31 dec 2024 Belåningsgrad, % < 60 53 52 Räntetäckningsgrad rullande 12 mån, ggr > 2,0 2,6 2,4 Nettobelåningsgrad Riskbegränsning Rullande 12 månader, ggr Riskbegränsning Räntetäckningsgrad Kapitalbasen stärktes under året genom nyemissioner av både stam­ och preferensaktier samt refinansieringar och nyemission av obligationer. 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 2020 2021 2022 2023 20252024 /g.alt/g.altr 0 10 20 30 40 50 60 70 80 % 2020 2021 2022 2023 20252024 Årsredovisning 2025 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Intjäningsförmåga Transaktioner Våra fastigheter Våra marknader Förvaltning Våra hyresgäster Projekt Finansiering Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Emilshus Årsredovisning 2025 – 29 ===== SIDA 30 ===== VD-kommentar För Emilshus innebär en hållbar verksamhet att ta miljö- och samhällsansvar men det är också en fråga om sunt och lönsamt företagande som ligger mycket nära vår värdegrund. Det linjerar också med den långsiktighet som Emilshus verksamhet präglas av. Vår förvaltning fokuserar på lokal närvaro och ett nära samarbete med hyresgästerna för att skapa värde och bidra till minskad klimatpåverkan. Därtill strävar vi efter att vara en aktiv part i näringslivet och utvecklingen på de orter vi är verksamma. Vi arbetar utifrån ett internt ramverk som består av hållbar - hetsstrategi, handlingsplaner samt policyer som berör Emilshus medarbetare och leverantörer. Vidare baseras vårt hållbar - hetsarbete på ett åtagande mot FN:s globala mål för hållbar utveckling och vi fortsätter att stödja FN:s Global Compacts tio principer inom mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och antikorruption. Emilshus strategier är sammantaget utformade för att generera långsiktigt uthållig avkastning och att säkra en lönsam verksamhet över tid. Att arbeta aktivt med att identifiera och utföra åtgärder som syftar till energieffektiviseringar i fastighetsbeståndet ser vi som den enskilt viktigaste insats vi kan göra för att minska Emilshus klimatpåverkan. Energianvändningen i våra fastigheter är också en viktig kostnadspost som vi med ett strukturerat arbete kan minska, något som sker i nära samarbete med våra hyresgäster. Under de senaste tre åren har vi minskat bolagets energianvändning per kvm med 6 % i jämförbart bestånd per år, väl över vårt mål om en genomsnittlig minskning om 2 % per år. Som ett led i att ytterligare systematisera arbetet med att minska energi användningen i fastighetsbeståndet införde vi under året ett nytt mål om att förbättra energiklassen för minst fem av de sämst energipresterande byggna- derna per år till och med 2033. Vi fortsätter att arbeta steg för steg mot våra mål och gröna finan- siella ramverk, både med processer och optimering av driften av husen. Därtill kommer en rad andra initiativ i syfte att både möta hyresgästerna krav och leva upp till bolagets håll- barhetsstrategi. Jakob Fyrberg, VD Hållbarhet Årsredovisning 2025 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Hållbarhetsarbete i Emilshus Väsentliga händelser i hållbarhetsarbetet 2025 Fokusområden Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Emilshus Årsredovisning 2025 – 30 ===== SIDA 31 ===== : Hållbarhetsarbete i Emilshus Emilshus hållbarhetsarbete utgår från den hållbarhetsstrategi som antagits av styrelsen. Strategin grundas i behovet av att förvalta begränsade resurser på ett ansvarsfullt sätt och sam­ tidigt framtidssäkra verksamheten både ur ett ekonomiskt och organisatoriskt perspektiv. Emilshus har, med sin lokala närvaro och med dedikerade och kompetenta medarbetare, gynnsamma förutsättningar för ett fastighetsägande som inte bara genererar värde utan även är långsiktigt hållbart. Hållbarhetsstrategi Emilshus affärsidé är att förvärva, utveckla och förvalta högav - kastande kommersiella fastigheter i södra Sverige. Fokus är hög direktavkastning i kombination med långa hyresavtal och hyres - gäster med bedömd god betalningsförmåga. I sin förvaltning fokuserar Emilshus på lokal närvaro och nära samarbete med hyresgästerna. Bolaget ska vara delaktigt i det lokala näringslivet och dess utveckling. Emilshus strategier är sammantaget utfor - made för att generera långsiktigt uthållig avkastning och starka kassaflöden. Samtidigt som Emilshus skapar förutsättningar för en hållbar utveckling genereras även värden för ägare, medarbe - tare, hyresgäster, leverantörer, lokalsamhället och övriga intres- senter. Emilshus har ett långsiktigt perspektiv för att säkerställa en stabil verksamhet. Förutom att trygga bolagets existens och intjäning över tid innebär det ett uttalat ansvarstagande för miljö och människor i och kring bolagets fastigheter samt för miljön och företagets omvärld i stort, underbyggt av styrdokument, mål och strategier. I sitt miljöarbete har Emilshus fokus på att minska energianvändningen i fastighetsbeståndet, där ett aktivt arbete bedrivs gällande effektiviseringar och användning av smarta systemstöd. Energianvändningen följs upp kvartalsvis på ett sys - tematiskt sätt för att utvärdera de energieffektiviserande åtgärder som genomförts. Emilshus nya mål om att genom åtgärder för - bättra energiklassificeringen i fastighetsbeståndet bidrar till att ytterligare stärka och styra arbetet med energieffektiviseringar. En hållbar verksamhet förutsätter ett väl fungerande samar - bete med Emilshus hyresgäster och bolagets omvärld. Därutöver krävs väl etablerade interna processer och rutiner samt engage - rade medarbetare. Emilshus ska vara en närvarande arbetsgivare och en attraktiv arbetsplats där medarbetare ska känna engage - mang och stolthet samt ha möjlighet att påverka verksamheten och sin egen utveckling. Företagskulturen ska präglas av affärs - mässighet, medmänsklighet och delaktighet där god affärsetik och förtroendefulla relationer är viktiga utgångspunkter såväl internt som i kontakterna med externa parter. Hälsa och säkerhet är områden som är centrala för såväl medarbetare som hyres - gäster och leverantörer. Emilshus hållbarhetsarbete utvecklas löpande i takt med att bolaget förändras och utökar sin verksamhet. Under 2025 gjordes en översyn av Emilshus hållbarhetsstrategi och ett nytt hållbarhetsmål sattes om att förbättra energiklassen för minst fem av bolagets sämst presterande byggnader varje år till och med år 2033. Styrning Styrelsen har det yttersta ansvaret för hållbarhetsarbetet, vilket inkluderar Emilshus påverkan på miljö och människor samt arbete med områden där bolaget kan bidra med en positiv förändring. Koncernledningen har det operativa ansvaret för hållbarhets - arbetet samt för att det ska vara relevant för den verksamhet som bedrivs och den omvärld bolaget verkar i. Vidare ansvarar koncernledningen för implementering och uppföljning av Emils - hus hållbarhetsmål. En teknik- och hållbarhetsansvarig driver hållbarhetsarbetet i fastighetsförvaltningen, med stöd av bola - gets fastighetschef. CFO ansvarar för att bolaget upprättar en hållbarhetsrapport i enlighet med befintliga lagar och regelverk. Hållbarhetsarbetet bygger på att engagerade och kompetenta medarbetare arbetar utifrån den antagna strategin och att alla är väl införstådda med bolagets befintliga policydokument. Ramverk Emilshus hållbarhetsarbete baseras på ett åtagande mot FN Glo - bal Compact och FN:s globala mål för hållbar utveckling. Genom att vara medlem i Global Compact åtar sig bolaget att följa de tio principerna baserade på FN:s deklaration om de mänskliga rät - tigheterna, ILO:s grundläggande konventioner om de mänskliga rättigheterna i arbetslivet, Riodeklarationen samt FN:s konvention mot korruption. Det interna hållbarhetsramverket som bolaget arbetar utifrån består av hållbarhetsstrategi, handlingsplaner samt policyer som berör Emilshus medarbetare och leverantörer. Belysningsprojekt i samarbete med hyresgäster I Vetlanda genomförde Emilshus under året ett projekt för att installera LED-belysning i fastig- heterna Brudabäck 2 och Brudabäck 6. Samtliga armaturer i lager- och handelslokalerna byttes ut mot energisnål belysning med betydande energieffektivisering som följd. Projektet i Vet- landa drevs, liksom i många av Emilshus energi- effektiviseringsarbeten, i nära samarbete med hyresgästen och effekten är positiv för båda parter. Att identifiera och utföra åtgärder för energieffektiviseringar i fastighetsbeståndet ses som Emilshus viktigaste insatser för att minska bolagets klimatpåverkan, vilket även innebär kostnadsbesparingar. Brudabäck 2 och 6 Kategori: Lätt industri. Uthyrningsbar area: 26 335 kvm. Årsredovisning 2025 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Hållbarhetsarbete i Emilshus Väsentliga händelser i hållbarhetsarbetet 2025 Fokusområden Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Emilshus Årsredovisning 2025 – 31 ===== SIDA 32 ===== Frågor gällande mångfald och jämställdhet berörs inom bolagets arbetsmiljöpolicy. Policydokumenten ses över och uppdateras efter behov och antas av styrelsen årligen. Emilshus fokusområden Utifrån ovan nämnda ramverk och omvärldsanalys har Emilshus identifierat fyra fokusområden i verksamheten som är särskilt viktiga. Inom dessa områden anses bolaget ha störst påverkan och har möjlighet att bidra med en positiv förändring. • Fastigheter • Medarbetare • Hyresgäster • Externa samarbetspartners Intressentdialog och väsentlighetsanalys Emilshus genomförde under andra halvåret 2024 en dubbel materialitetsanalys för att identifiera väsentliga hållbarhetsområ - den samt inverkningar, risker och möjligheter i verksamheten och analysens resultat färdigställdes under 2025. Analysen komplet - terar en tidigare genomförd intressentdialog från 2021, vilken legat till grund för bolagets arbete med årlig uppföljning för att säkerställa att Emilshus hållbarhetsarbete linjerar med intressen - ternas synpunkter och förväntningar på verksamheten. I den dagliga verksamheten och i möten med hyresgäster, leverantörer och investerare för Emilshus en löpande dialog för att fortsatt få insikter utifrån deras perspektiv. Det är tillsammans med intres - sentgrupperna som bolagets ambitioner inom hållbarhetsområdet förankras och utvecklas i verksamheten. Nöjd Kund Index-under - sökningar genomförs årligen för att få en ökad förståelse för hur bolagets hyresgäster upplever Emilshus som hyresvärd. Motsva - rande undersökning genomförs med bolagets medarbetare för att skapa en djupare förståelse för hur de upplever Emilshus som arbetsgivare och vad som är viktigt för dem att bolaget fokuserar på framåt. Affärsetik och antikorruption I Emilshus policy för affärsetik och antikorruption finns tydliga riktlinjer för hur företaget förväntar sig att medarbetare agerar i frågor gällande korruption, mutor och penningtvätt. Bolaget har en nolltoleranspolicy mot korruption, diskriminering, trakasse - rier, brott och miljööverträdelser. Vid eventuella misstankar om bristande efterlevnad förväntas dessa rapporteras till närmsta chef eller ledningen. Inrapportering av oegentligheter behandlas konfidentiellt och det säkerställs att alla medarbetare känner sig trygga med att deras anonymitet bevaras. För att förhindra korruption inom Emilshus verksamhet och värdekedja finns det etablerade rutiner och processer på plats. Bolaget har identifierat ett antal transaktioner som har en högre risk för korruption där det är viktigt att varje medarbetare är införstådd med de befintliga rutinerna för att hantera detta. Det genomförs granskningar av nya kunder, leverantörer, underle - verantörer och affärspartners för att minska risken för att brott eller andra oegentligheter ska uppstå i värdekedjan. Utöver detta kräver Emilshus att alla anlitade driftsentreprenörer ska underteckna Fastighetsbranschens uppförandekod, för att säkerhetsställa att leverantörerna är införstådda med de krav och förväntningar som finns på dem. Detta innebär att stora delar av bolagets totala inköp omfattas av Fastighetsbranschens uppförandekod. Globala mål Emilshus har valt ut sex av FN:s 17 Globala mål som bolaget anser sig ha störst möjlighet att bidra till. Alla medarbetare ska erbjudas en trygg och säker arbetsmiljö där det finns utrymme för fysisk aktivitet. Jämställdhets - arbetet är en integrerad del av bolaget och en jämn köns - fördelning eftersträvas i hela organisationen. Emilshus ska uteslutande köpa in fossilfri el till sina fastigheter och kan genom sin förvaltning arbeta för mer energieffektiva fastigheter vilket i sin tur bidrar till en minskad klimat - påverkan. I de fastigheter som Emilshus äger ska effektiv resurs- och avfallshantering vara en naturlig del av för - valtningen där bolaget tillsammans med hyresgästerna arbetar för att minska det totala avfallet. Följande policydokument och riktlinjer, antagna av Emilshus styrelse och ledning, tillämpas. • Affärsetik och antikorruptionspolicy • Hållbarhets- och arbetsmiljöpolicy • Fastighetsbranschens uppförandekod för leverantörer • IT-policy • Riktlinjer för inköp • VD-instruktion • Miljö- och hållbarhetspolicy • Personalhandbok • Riktlinjer för behandling av personuppgifter Årsredovisning 2025 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Hållbarhetsarbete i Emilshus Väsentliga händelser i hållbarhetsarbetet 2025 Fokusområden Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Emilshus Årsredovisning 2025 – 32 ===== SIDA 33 ===== : Energieffektiviserande åtgärder För att effektivisera energianvändningen i fastigheterna och samtidigt förbättra arbetsmiljön för bolagets hyresgäster arbetar Emilshus bland annat med att se över äldre värme- och ventila - tionsaggregat i byggnaderna. Genom att investera i nya aggregat kan betydande minskning i energianvändning uppnås, vilket även innebär minskade kostnader för både Emilshus och hyresgästen. Emilshus arbetar löpande med att genomföra energiprojekt i fastighetsbeståndet och identifiera lämpliga insatser, åtgärder som till begränsade kostnader har materiell påverkan på bolagets energianvändning. Nedan beskrivs projekt som genomfördes under det gångna året. I fastigheten Borraren 13 i Norrköping genomförde Emilshus ett energiprojekt där äldre ventilationsaggregat byttes ut till en ny effektiv anläggning i syfte att sänka energianvändningen. Sammantaget beräknas projektet leda till en total årlig minsk - ning i energianvändning om 107 000 kWh, vilket motsvarar en besparing om cirka 65 %. I andra projekt optimeras befintliga styrsystem för ventilation, värme och kyla för att minska energian - vändningen och skapa bättre inomhusklimat. Detta leder även till större kännedom om byggnaden, vilket ger bra beslutsunderlag för framtida energiprojekt i fastigheten. I Vetlanda genomfördes ett projekt för att installera LED- belysning i fastigheterna Brudabäck 2 och Brudabäck 6. Samtliga armaturer i lager- och handelslokalerna byttes ut mot energisnål belysning med betydande energieffektivisering som följd. Liksom i många av Emilshus energieffektiviseringsarbeten drevs projekten i Vetlanda i nära samarbete med hyresgästerna och effekten är positiv för båda parter. I fastigheten Öskaret 16 i Jönköping genomfördes ytterligare ett belysningsprojekt som ledde till en betydande energibespa - ring. Äldre armatur byttes ut mot smart LED-belysning som med närvarostyrning optimerades för hyresgästens lagerverksamhet. Det nya belysningssystemet beräknas innebära en årlig energi - besparing om 58 000 kWh, motsvarande en besparing om 90 % jämfört med tidigare installation. I Halmstad genomförde Emilshus under det fjärde kvartalet ett projekt för energieffektivisering i fastigheten Eketånga 24:49 som inrymmer lokaler för lätt industri. Ett äldre ventilationsaggregat byttes ut till ett nytt för att både minska energianvändningen och förbättra inomhusklimatet. Den totala årliga besparingen av åtgär - den är beräknad till 85 000 kWh. Lokalt samhällsengagemang Under 2025 utvecklade Emilshus samarbetet med Östers IF och blev klubbens huvudpartner. För Emilshus är det viktigt med lokal närvaro och lokalt engagemang på de orter där bolaget är verksamt och Östers IF:s breda verksamhet i Växjöområdet pas - sar väl in i denna strategi. Klubben bedriver utöver elitfotboll en omfattande verksamhet inom akademi och ungdomsfotboll med cirka 600 aktiva spelare och ledare. Inom ramen för satsningen ”Öster i samhället” bedrivs olika typer av aktiviteter med fokus på att skapa meningsfull verksamhet för barn och unga. Ett exempel är en rad kostnadsfria aktiviteter 5–6 dagar i veckan under sommarlovet. Ett annat initiativ är Nattfotbollen som bedrivs på kvällar och som lockar hundratals deltagare. Därutöver bedrivs läsprojektet Sida vid Sida som erbjuds till klasser i mellanstadiet på skolorna i Växjöområdet. Efterfrågan har varit stor och för att tillgängliggöra projektet för så många som möjligt erbjuds även digitala lästips inför barnens läslov under hösten. Gröna tillgångar Emilshus tillämpar ett grönt finansiellt ramverk sedan 2021 med uppdatering 2024. Ramverket gör det möjligt för Emilshus att emittera gröna obligationer och andra finansiella instrument för finansiering av projekt och tillgångar. Emilshus gröna ramverk har granskats av oberoende tredje part, ISS, som ställer krav på årlig uppföljning, rapportering och styrning av data avseende bland annat energianvändning, energieffektivitet och minskning av koldioxidutsläpp. Ramverket och granskningen finns tillgängliga på bolagets webbsida. Väsentliga händelser i hållbarhetsarbetet 2025 Betydande energibesparing med ny ventilationsanläggning I fastigheten Borraren 13 i Norrköping genom- förde Emilshus under året ett energiprojekt där äldre ventilationsaggregat byttes ut till en ny effektiv anläggning i syfte att sänka energi- användningen. Borraren 13, Norrköping Kategori: Industriservice/Proffshandel. Uthyrningsbar area: 3 639 kvm. Årsredovisning 2025 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Hållbarhetsarbete i Emilshus Väsentliga händelser i hållbarhetsarbetet 2025 Fokusområden Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Emilshus Årsredovisning 2025 – 33 ===== SIDA 34 ===== Fokusområden Emilshus har formulerat en långsiktig vision inom bolagets fyra fokus områden och satt upp mätbara mål och mätområden. Mål och mät områden följs upp per kvartal alternativt årligen och utvärderas för att fortsatt vara relevanta för den verksamhet som Emilshus bedriver. Bolagets arbete fortsätter att utvecklas och bland annat genomfördes en översyn av håll- barhetsstrategin under 2025 och ett nytt mål sattes avseende förbättring av byggnaders energiklassning. fokusområden 4 Med- arbetare Fastigheter Hyresgäster Externa samarbets- partners El och uppvärmning till svenska byggnader utgör en betydande del av Sveriges totala energianvändning. Emilshus arbetar aktivt för att minska energianvändningen genom energieffektivise - ring i fastighetsbeståndet. Det är insatser som resulterar både i minskad klimatpåverkan och sänkta driftskostnader för bolagets fastigheter vilket gynnar både bolaget och dess hyresgäster. Emilshus förvaltar sina fastigheter med miljöhänsyn och utifrån ett livscykelperspektiv i de fall där detta är möjligt och ekono - miskt försvarbart. Utöver energianvändning inkluderar det områ - den som materialval och återvinning, vilka är nära kopplade till fastighetens livslängd. Hållbarhetsarbetet i fastigheterna genom - förs i nära samarbete med hyresgästerna och syftar till att främja insatser för energieffektivitet inom de områden som Emilshus inte direkt styr över och till att gemensamt driva utvecklingsprojekt. Energieffektiviseringsprojekt Under 2025 fortsatte bolaget att kartlägga energianvändningen i beståndet. Därutöver upprättas energideklarationer för samtliga av bolagets fastigheter. Resultaten visar på goda möjligheter till fortsatt optimering av befintliga installationer och ett flertal energi effektiviseringsprojekt utfördes under året. Dessa avser främst temperaturstyrning av värme och ventilation som i kom - bination genererar betydande minskning i energianvändning samtidigt som det ökar komforten för hyresgästerna. Emilshus arbetade under året med uppkoppling av fastighe - ternas styrsystem, något som möjliggör effektiv larmhantering och optimering från distans för bolagets fastighetsskötare. Detta är fördelaktigt för hyresgästerna och bidrar till lägre kostnader för Emilshus. Andra viktiga områden är belysnings- och ventila - tionsprojekt som leder till minskad energianvändning. Arbetet med energieffektivisering kommer drivas vidare med samma inriktning under 2026. Energiklasser Emilshus beslutade under året om ett nytt hållbarhetsmål om att genom åtgärder förbättra energiklassificeringen i fastighetsbe - ståndet och därmed ytterligare stärka och styra bolagets arbete med energieffektiviseringar. Enligt målet ska Emilshus förbättra energiklassen för minst fem av de sämst energipresterande byggnaderna per år till och med 2033. Under 2025 uppnåddes en förbättrad energiklass för totalt 5 fastigheter. Energianvändning Energiintensiteten (energianvändning per kvm) minskade under 2025 med 6 % i jämförbart fastighetsbestånd. Det visar att de energieffektiviserande åtgärder som genomförs under året har givit resultat. Emilshus totala energianvändning för 2025 upp - gick till 36 GWh. Av den el som köps in utgörs 100 % av fossilfri energi. Efter årets utgång har avtal tecknats om inköp av el från förnyelsebara energikällor för hela fastighetsbeståndet. Fastigheter Årsredovisning 2025 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Hållbarhetsarbete i Emilshus Väsentliga händelser i hållbarhetsarbetet 2025 Fokusområden Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Emilshus Årsredovisning 2025 – 34 ===== SIDA 35 ===== Energianvändning, normalårskorrigerad i jämförbart bestånd 2025 2024 2023 2022 El, GWh 13 9 10 6 Fjärrvärme, GWh 22 17 17 10 Energianvändning total 1), GWh 36 26 27 16 Energiintensitet el, kWh/kvm 33 33 34 37 Energiintensitet fjärrvärme, kWh/kvm 66 73 75 84 Energiintensitet total 1), kWh/kvm 99 106 109 119 Energiintensitet jämförelseperiod kWh/kvm 106 113 116 - – Förändring, % -6 -6 -6 - Andel fossilfri el 2025 2024 2023 2022 Andel av inköpt el, % 100 100 100 100 varav från förnybara energikällor, % 14 19 63 67 varav från kärnkraft, % 86 81 37 33 Växthusgasutsläpp 2025 2024 2023 Scope 1 utsläpp (direkta utsläpp från verksamheten), tCO2e 32 23 23 Scope 2 utsläpp (indirekta utsläpp orsakat av verksamheten), tCO2e 927 737 612 El (market-based) 2), tCO2e - - - El (location-based) 3), tCO2e 91 79 75 Fjärrvärme 4), tCO2e 836 658 537 Totalt Scope 1 och 2 959 760 635 Utsläppsintensitet i Scope 1, kgCO2e/kvm - - - Utsläppsintensitet i Scope 2, kgCO2e/kvm 1,9 2,3 2,4 Utsläppsintensitet Scope 1 och scope 2, kgCO2e/kvm 1,9 2,3 2,4 1) Avser fastighetsenergi LOA i fastigheter där Emilshus har abonnemang och därmed har kontroll över energianvändningen. Värden är normalårskorrigerade utifrån temperatur. 2) Vid redovisning enligt market-based-metoden är emissionsfaktorn 0 gCOe/kWh. 3) Location-based-metoden tar inte hänsyn till avtal om förnybar ursprungsmärkt el. Emissionsfaktor inhämtas från energibolagen. 4) Emissionsfaktorn för fjärrvärme har hämtats från respektive fjärrvärmeleverantör. Koldioxidutsläpp Emilshus rapporterar växthusgasutsläpp sedan 2024 efter en kartläggning 2023 av bolagets koldioxidutsläpp i enlighet med Greenhouse Gas Protocol (GHG-protokollet). Scope 1 inkluderar direkta utsläpp från källor som ägs eller kontrolleras av bolaget, vilket i Emilshus fall är utsläpp kopplade till tjänsteresor som görs med tjänstebil. Scope 2 omfattar indirekta utsläpp från inköpt energi, vilket i Emilshus fall utgörs av el och fjärrvärme. Biologisk mångfald Markanvändning och nybyggnation är bidragande orsaker till förlust av biologisk mångfald. Emilshus har därför analyserat hur bolagets fastighetsportfölj och verksamhet påverkar biologisk mångfald och ekosystem. Företagets direkta påverkan bedöms som begränsad, då verk - samheten huvudsakligen fokuserar på att förvärva och utveckla befintliga fastigheter snarare än att exploatera obebyggd mark. Emilshus äger inga fastigheter inom skyddade eller särskilt känsliga områden med avseende på biologisk mångfald eller hotade arter. I analysen har Emilshus även låtit genomföra en kartläggning för att identifiera fastigheter som ligger i närheten av känsliga områden, varav fem fastigheter har identifierats. För fastigheter som gränsar till skyddade eller biologiskt känsliga områden utvär - derar Emilshus potentiella effekter och tar fram en plan för att vid behov vidta åtgärder för att mildra dessa. Hänsyn till biologisk mångfald är även integrerad i företagets förvärvsprocess. Mål • Emilshus ska minska energianvändningen per kvm i jämförbart fastighetsbestånd med i genomsnitt 2 % per år från 2022 till 2030. • Emilshus ska förbättra energiklassen för minst fem av de sämst energipresterande byggnaderna per år till och med 2033. • Den el som Emilshus köper ska vara fossilfri och så långt som möjligt vara förnybar, ursprungsmärkt eller närproducerad 1. 1) Avser fastigheter som ägts/förvaltats den senaste 12-månaderspersioden och där Emilshus ansvarar för elavtalet. Årsredovisning 2025 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Hållbarhetsarbete i Emilshus Väsentliga händelser i hållbarhetsarbetet 2025 Fokusområden Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Emilshus Årsredovisning 2025 – 35 ===== SIDA 36 ===== Hos Emilshus ska alla medarbetare ha möjlighet att utvecklas inom företaget. Medarbetarna erbjuds en kreativ, öppen och trygg arbetsmiljö som stimulerar till engagemang och delaktighet i verksamheten. Emilshus anställda erbjuds friskvård och regel - bundna hälsokontroller i syfte att förebygga ohälsa och främja en hälsosam livsstil och arbetsmiljö. Medarbetarundersökning En Nöjd Medarbetar Index-undersökning (NMI) genomfördes under året med goda resultat. Utifrån undersökningen är det tydligt att Emilshus medarbetare i hög grad trivs bra på sin arbets- plats och är nöjda med det ledarskap och den organisation som finns på plats. Om upplevelsen skulle förändras och behov för att vidta åtgärder uppstår upprättas åtgärdsplaner. Utöver det genom- förs årliga medarbetarsamtal tillsammans med närmsta chef. Jämställdhet och likabehandling Jämställdhet och likabehandling är en integrerad del av Emilshus verksamhet, där det finns ett tydligt fokus på medarbetarnas kom - petens och färdigheter. Det är också något som återspeglades i årets NMI där medarbetarna uppger att de upplever Emilshus som en jämställd och respektfull arbetsplats. Det långsiktiga målet är att ständigt säkerställa likvärdiga villkor, rättigheter och utveck - lingsmöjligheter inom hela företaget, oavsett kön eller ursprung. På Emilshus ska alla medarbetare behandlas med respekt och ingen form av kränkning, diskriminering på grund av kön, etnisk tillhörighet, religion, sexuell läggning eller ålder accepteras. Bola - get arbetar aktivt för att underlätta för medarbetarna att förena föräldraskap och arbetsliv samt för att främja en inkluderande och jämställd arbetsmiljö. Transporter I linje med Emilshus mål om att bolagets medarbetare ska ta miljöhänsyn vid val av transportsätt vid tjänsteresor genom fördes under året en översyn av medarbetarnas tjänstebilar. Av den totala fordonsflottan är 85 % (85) hybridbilar och 15 % (15) elbilar. Mål • Emilshus eftersträvar en jämn könsfördelning i hela organisationen. • Emilshus kontor ska finnas i verksamhetsanpassade lokaler med fokus på medarbetarnas hälsa och trivsel. • Emilshus medarbetare ska ta miljöhänsyn vid val av transportsätt vid tjänsteresor. Sjukfrånvaro 2025 2024 2023 2022 Sjukfrånvaro, % 1,4 0,4 0,6 1,0 Andel miljöklassade tjänstebilar 2025 2024 2023 2022 Andel av fordonsflottan Elbilar, % 15 15 8 11 Hybridbilar, % 85 85 92 89 Fossildrivna bilar, % 0 0 0 0 Könsfördelning ledning, styrelse och hela organisationen Procentuell fördelning Ledning Antal 2025 2025 2024 2023 2022 Män 6 100 83 83 80 Kvinnor 0 0 17 17 20 Totalt 6 100 100 100 100 Procentuell fördelning Styrelse Antal 2025 2025 2024 2023 2022 Män 4 67 67 80 67 Kvinnor 2 33 33 20 33 Totalt 6 100 100 100 100 Hela organisationen Procentuell fördelning Antal 2025 2025 2024 2023 2022 Män 22 67 62 50 47 Kvinnor 11 33 38 50 53 Totalt 33 100 100 100 100 Data om könsfördelning redovisas per den 31 december 2025. Medarbetare Årsredovisning 2025 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Hållbarhetsarbete i Emilshus Väsentliga händelser i hållbarhetsarbetet 2025 Fokusområden Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Emilshus Årsredovisning 2025 – 36 ===== SIDA 37 ===== Emilshus strävar efter att vara en attraktiv hyresvärd med fokus på nöjda hyresgäster som är väl informerade och engagerade i arbetet mot hållbar utveckling. I relationen med bolagets hyresgäster är transparens och tillit ledord. Hyresgästerna ska känna sig trygga i och kring Emilshus fastigheter och erbjudas en arbetsplats med rätt förutsättningar för en hälsosam arbetsmiljö. Emilshus service ska vara personlig och förtroendeingivande och möta hyresgästernas behov för att säkerställa gynnsamma förut - sättningar för deras verksamheter. Hyresgästdialog För att tillvarata gemensamma utvecklingsmöjligheter har Emilshus förvaltare en löpande dialog med sina hyresgäster, vars synpunkter är en viktig del för bolagets fortsatta utveckling. Uppföljning på eventuella förbättringsåtgärder inom trivsel, funk - tion och hållbarhet genomförs löpande i den dagliga kontakten med hyresgästerna. En Nöjd Kund Index-undersökning (NKI) genomförs årligen för att utvärdera och följa upp hur hyresgäs - terna upplever Emilshus som hyresvärd. Alla hyresgäster med en lokalarea överstigande 100 kvm bjuds in att delta. Emilshus kan utifrån resultaten fortsätta utveckla samarbetet inom relevanta områden. Gröna hyresavtal För Emilshus hyresgäster ska det vara enkelt att agera på ett hållbart sätt. Genom att teckna så kallade gröna hyresavtal ökar medvetenhet hos hyresgästerna om hur de kan bidra till en minskad miljöpåverkan tillsammans med Emilshus. Det skapar en gemensam plattform för samverkan och stärker samarbetet mellan hyresgäst och hyresvärd. Emilshus använder Fastighets - ägarnas gröna hyresavtal, vilket utgör branschens standardmall. I ett grönt hyresavtal förbinder sig både hyresgäst och Emilshus att arbeta för en minskad miljöpåverkan inom energi, förbättrad inomhusmiljö och materialval samt en effektiv och korrekt avfalls - hantering. Under 2025 tecknades 10 (11) gröna hyresavtal med en lokalarea om 11 575 kvm (14 400). Mål • Emilshus ska genomföra en årlig uppföljning med hyresgäster med en lokalarea överstigande 100 kvm, med fokus på trivsel, utveckling och hållbarhet. • 100 % av nytecknade hyresavtal avseende lokaler om minst 500 kvm ska vara gröna hyresavtal. Andel gröna hyresavtal av nytecknade avtal1 2025 2024 2023 2022 Andel, antal, % 71 85 100 75 Andel, area, % 43 79 100 86 1) Avser lokaler större än 500 kvm. Hyresgäster Årsredovisning 2025 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Hållbarhetsarbete i Emilshus Väsentliga händelser i hållbarhetsarbetet 2025 Fokusområden Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Emilshus Årsredovisning 2025 – 37 ===== SIDA 38 ===== I alla affärsrelationer ska Emilshus vara en pålitlig partner där ömsesidig tillit utgör grunden för framgång. Det innebär att bola - get alltid håller fast vid dess åtaganden och levererar i enlighet med de överenskommelser som ingåtts. Emilshus agerar med trovärdighet, ärlighet och öppenhet i sina affärsrelationer och behandlar samarbetspartners och motparter med respekt. Uppförandekod Emilshus tillämpar Fastighetsbranschens uppförandekod och genomför regelbunden utvärdering av bolagets leverantörer. Uppförandekoden innefattar krav inom områden som miljö, arbetsmiljö, mänskliga rättigheter, säkerhet, materialval samt efterlevnad och uppföljning. Efter att en leverantör har underteck - nat avtal förväntas de fylla i ett självutvärderingsformulär, vilket förnyas minst en gång per år. Genom denna process godkänner leverantören även att Emilshus kan utföra tredjepartskontroller vid behov. Materialanvändning Emilshus hanterar sitt avfall i enlighet med gällande lagar och föreskrifter inom varje kommun där verksamheten bedrivs. När möjlighet finns i ombyggnads- och hyresanpassningsprojekt strä - var Emilshus efter att återanvända material och renovera befintlig inredning i stället för att byta ut den. I projektverksamheten ställs krav på leverantörerna gällande att demontering och bortforsling av material görs korrekt. Vid större projekt över 2 miljoner kronor ska, där det är möjligt, dokumentation föras som tydligt redovisar andelen material som går till återanvändning, materialåtervinning och deponering. Dessutom ska det material som används i dessa projekt vara bedömt och accepterat enligt Sunda Hus Miljö - data nivå C eller motsvarande standard. Genom denna process försäkrar sig Emilshus om att en effektiv och korrekt hantering av material och avfall genomförts i byggprojekt. Energianvändning i nybyggnation Gällande Emilshus mål kopplat till energianvändning i nybyggna - tion eller tillbyggnad har det under 2025 inte genomförts några projekt inom ramen för detta. En av anledningarna till detta är att en stor andel av de fastigheter som Emilshus äger inte omfattas av kravet för energiklassning eftersom de klassas som industri - fastigheter. Under 2025 genomfördes en kartläggning av energi - användningen i nybyggnation och tillbyggnad. Mål • Alla externa tekniska förvaltare ska uppfylla Fastighets - branschens uppförandekod för leverantörer. • Emilshus ska välja material med hänsyn till människorna som vistas i bolagets fastigheter samt med hänsyn till miljöaspekter i stort. • Nybyggnation och tillbyggnader ska, där det är möjligt, ha minst 30 % lägre energianvändning än kraven i Boverkets Byggregler (BBR), uppnå kraven för energiklass A eller B alternativt kvalificera för miljöcertifiering. • Hantering av demonterat och bortfört byggmaterial och inredning i större projekt (över 2 miljoner kronor) ska, där det är möjligt, dokumenteras (återanvändning, materialåtervinning och deponering). Uppförandekod leverantörer Andel av externa driftoperatörer som uppfyllt Fastighets - branschens uppförandekod 2025 2024 2023 2022 Andel, % 100 100 100 100 Externa samarbetspartners Årsredovisning 2025 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Hållbarhetsarbete i Emilshus Väsentliga händelser i hållbarhetsarbetet 2025 Fokusområden Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Emilshus Årsredovisning 2025 – 38 ===== SIDA 39 ===== Emilshus förmåga att nå uppsatta mål påverkas av ett antal risker och osäkerhetsfaktorer. Genom att identifiera, bedöma och hantera dessa risker och osäkerhetsfaktorer finns möjlighet att begränsa dess påverkan. På företags ­ övergripande nivå har Emilshus styrelse fastställt en policy för riskhantering och internkontroll. Risker hanteras i en strukturerad process där Emilshus ledningsgrupp är operativt ansvarig och där bedömning och prioriteringar av åtgärder för riskhantering genomförs. Riskhantering Arbetet med riskhantering avser en systematisk tillämpning av principer, förfaranden och praxis gällande identifiering, analys, kontroll och uppföljning av risker inom Emilshus verksamhet. I arbetet med riskhantering ska den bästa tillgängliga informa - tionen användas, och vid behov kompletteras med ytterligare undersökningar. Emilshus arbete avseende riskhantering följer en definierad process, inkluderande följande fem områden: risk- identifiering, riskbedömning, riskåtgärder, självutvärdering och rapportering. Dessa aktiviteter ska utföras minst årligen. Uppfölj - ningar och separata utvärderingar utförs kontinuerligt på olika nivåer i bolaget. Emilshus genomförde under 2023 en riskanalys där ett antal väsentliga risker inom de fem riskkategorierna har analyse - rats, klassificerats och där respektive riskåtgärd har värderats. Riskanalysen har behandlats inom Emilshus ledningsgrupp och styrelse. Emilshus risker identifieras och värderas inom fem kategorier. • Strategiska risker • Operativa risker • Finansiella risker • Hållbarhetsrisker • Omvärldsrisker Nedan finns en samanställning över de nyckelrisker som Emilshus har identifierat. Risker och riskhantering Riskområde Risk Beskrivning Hantering Strategiska risker Transaktion Förvärv av fastigheter är en del av Emilshus tillväxtstrategi. I samband med fastighetstransaktioner finns en risk att den förvärvade fastigheten inte motsvarar förväntningarna eller den erlagda köpeskillingen. Det finns även risk för oväntade vakanser eller kostnader som uppkommer i fastigheten efter förvärvet och som inte är reglerade i avtalet. Då för - värv vanligtvis sker via aktiebolag finns även risker kopplade till bolaget, till exempel moms och skatter. I sin organisation har Emilshus kompetens och kapacitet att analysera ett stort antal poten - tiella affärer och genomföra förvärv av både större portföljer och enstaka fastigheter. Bolaget följer en tydlig och beprövad process i genomförandet av transaktioner. Vid varje förvärv sker en grundlig genomlysning av fastigheter och hyresgäster för att säkerställa att dessa motsvarar bolagets krav. Fastighetsvärden Värderingen av Emilshus förvaltningsfastigheter ger en direkt påverkan på såväl resultat som nyckeltal. Hur stora värdeförändringarna blir beror dels på Emilshus egen förmåga att, genom förändring och förädling av fastigheter samt avtals- och hyresgäststruktur, höja fastigheternas marknadsvärde, dels på yttre faktorer som påverkar utbud och efter - frågan på den fastighetsmarknad där Emilshus är verksam. Emilshus har ett diversifierat fastighetsbestånd med fokus på kommersiella lokaler inom kategorier med generellt god efterfrågan. Ett dynamiskt näringslivsklimat och stabil regional tillväxt ger förutsättningar för en fortsatt efterfrågan på industri- och lagerlokaler samt kontorsfastigheter på Emilshus marknader. För att ha god kontroll på värdeutveckling låter Emilshus kvartalsvis genomföra externa värderingar av hela fastighetsportföljen. Emilshus samarbetar med Newsec avseende fastighetsvärdering. Organisation En av Emilshus viktigaste resurser är dess personal. Idag krävs en flexibel och lärande organisation för att möta hyresgästernas och andra intressenters förväntningar. Det finns en risk att Emilshus inte lyckas vidareutveckla organisationen och attrahera, behålla och utveckla rätt kompetens som matchar de behov som hyresgäster, medarbetare och andra intressenter har. Emilshus arbetar aktivt med att säkerställa organisationens kompetensutveckling och personalförsörjning i alla led, bland annat genom att låta medarbetarna få växa inom organisationen med successivt ökat ansvar. Med närhet till affärsbeslut och delaktighet i affärsutvecklingen ges förutsättningar för bättre resultat och ökad tillfredställelse med det egna arbetet. Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Årsredovisning 2025 Emilshus Årsredovisning 2025 – 39 ===== SIDA 40 ===== Riskområde Risk Beskrivning Hantering Operativa risker Hyresintäkter Emilshus hyresintäkter är starkt korrelerande med hyresnivåerna och vakansgraden i Emilshus fastighetsbestånd. Både hyresnivåer och vakansgrad påverkas i hög grad av den allmänna tillväxten i den svenska ekonomin, men även av tillväxten på Emilshus marknader. Emilshus marknader har ett brett och livskraftigt näringsliv med många företag och en hög tillväxt i bruttoregionalprodukt jämfört med riket. Emilshus har låg vakansnivå och konkurrenskraftiga hyror. Med en egen lokal förvaltnings - organisation har bolaget god förmåga att minimera vakanser. Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna består främst av kostnader för el, vatten, värme och snöröjning samt underhållskostnader och fastighetsskatt. Flera av dessa kostnader avser varor och tjänster som endast kan köpas från en eller ett fåtal motparter, vilket riskerar att påverka kostnaden för sådana produkter. Analys av bolagets fastighetskostnader och uppföljning sker löpande. Emilshus bedriver ett långsiktigt arbete med att minska energianvändning och därigenom energikostnader. Emilshus terminssäkrar utifrån en fastställd strategi delar av koncernens elkostnader. IT-säkerhet Emilshus är beroende av väl fungerande IS/IT-system för sin verksam- het. Ökad digitalisering innebär ett större beroende av dessa system och en ökad mängd känsliga data i alla system som medför en potentiell säkerhetsrisk. Det finns en ständigt närvarande risk för dataintrång och Emilshus är lika utsatt för IT-attacker som andra företag. Haverier eller intrång såväl i interna verksamhetssystem som i fastigheters styrsystem kan få betydande konsekvenser för bolaget och hyresgästerna. Emilshus har valt molnbaserade lösningar för sitt IS/IT-system. Huvudleverantören är en etablerad aktör med dokumenterad kompetens med inriktning på industriell verksamhet. Ledningen följer löpande upp samarbetet och har möten med leverantören för strategisk och operativ planering och uppföljning. Bolaget fastställer årligen en IT-säkerhetspolicy samt dess IT-policy. Finansiella risker Finansierings- och refinansieringsrisk Emilshus förmåga att finansiera sin verksamhet är beroende av ett antal faktorer, såsom marknadsförhållanden, kassaflöden från verksamheten och tillgång till ytterligare skuld och aktiefinansiering. Det finns ingen garanti för att sådan finansiering kommer att vara tillgänglig till en rimlig kostnad. Ett misslyckande att erhålla tillräcklig finansiering på skäliga villkor kan ha en väsentlig negativ effekt på Emilshus möjligheter att finansiera sina kapitalinvesteringar, vilket i sin tur kan få en väsentlig negativ effekt på Emilshus framtidsutsikter och framtida intäkter och Emilshus konsoliderade resultat. Emilshus har varit framgångsrikt i arbetet med sin finansiering. Bolaget har väletablerade kontakter med flera banker för bankfinansiering och har löpande genomfört kapital- anskaffningar på kapitalmarknaden. Emilshus styrelse och ledning besitter en lång och bred erfarenhet inom finans och finansiering. Ränterisk Emilshus verksamhet finansieras huvudsakligen med eget kapital, lån från kreditinstitut och andra kapitalmarknadsprodukter. Räntekostnaderna är en av Emilshus största kostnadsposter. Ökade räntekostnader kan leda till förändringar i fastigheters marknadsvärden och kan därmed ha en väsentlig negativ inverkan på Emilshus finansiella ställning. Emilshus har genom derivat räntesäkrat motsvarande 68 % av koncernens räntebärande skulder per 31 december 2025. Derivaten begränsar eventuella framtida ränteökningars effekt på Emilshus upplånings- kostnad. Kreditrisk Emilshus sammansättning av hyresgäster innebär att förmågan att betala hyran bedöms innebära en låg risk för större hyresförluster. Emilshus hyresgäster utgörs i hög grad av större stabila bolag med långsiktighet i sina verksamheter och god betatalningsförmåga. Kreditbedömning görs av hyresgäster vid förvärv och löpande i förvaltningen. Med en egen lokal förvaltningsorganisation har bolaget god marknadskännedom. Emilshus har löpande kreditbevakning av koncernens hyresgäster genom ett samarbete med Creditsafe. Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Årsredovisning 2025 Emilshus Årsredovisning 2025 – 40 ===== SIDA 41 ===== Riskområde Risk Beskrivning Hantering Hållbarhetsrisker Miljö påverkan Enligt svensk lagstiftning är huvudregeln att den nuvarande eller tidi- gare verksamhetsutövaren är ansvarig för saneringen av en förorenad fastighet. Det kan finnas, eller kan tidigare ha funnits, hyresgäster på de fastigheter som ägs direkt eller indirekt av koncernen som bedriver tillståndspliktig verksamhet enligt miljöbalken. Eftersom Emilshus äger 233 fastigheter finns det en risk att krav på sanering eller efterbehand- ling kan komma att riktas mot koncernen under vissa omständigheter på grund av förekomst av, eller misstanke om, föroreningar i marken, vattenområden eller grundvatten, i syfte att säkerställa att fastigheten är i ett sådant skick som krävs enligt miljöbalken vilket kan få en väsentlig negativ effekt på Emilshus kostnader och konsoliderade resultat. Vid varje förvärv sker en utförlig granskning och riskanalys av fastigheter och hyresgäster för att säkerställa att dessa motsvarar bolagets krav. Klimat påverkan Klimatet kommer förändras i någon utsträckning under kommande årtionden. Klimatförändringar i form av exempelvis fler kraftiga stormar, varmare temperaturer eller ökade grundvattennivåer innebär risk för stigande kostnader för fukt och skadereglering och försäkringar samt ökat kylbehov. På längre sikt ökar sannolikt också investeringarna för att anpassa Emilshus fastigheter till ett förändrat klimat. Analys av klimatrelaterade risker ingår som en del i Emilshus förvärvsprocess. Emilshus utvärderar löpande fastigheterna i beståndet för att utröna behov av åtgärder. Bolaget följer utvecklingen inom området och avser att stärka arbetet med analys av scenarier. Arbetsmiljö I den dagliga verksamheten kan det förekomma incidenter varigenom medarbetare, entreprenörer eller hyresgäster/tredje part skadas i Emilshus projekt och fastigheter. Emilshus följer tillämplig arbetsmiljölagstiftning och andra föreskrifter och krav som bolaget berörs av. Vid upphandlingar av teknisk förvaltning och inom projektverksamheten ska Fastighets - branschens uppförandekod för leverantörer tillämpas. Emilshus erbjuder en anonym visselblåsarfunktion för anställda och externa parter. Omvärldsrisker Regel efterlevnad Lagar, förordningar och andra regler påverkar Emilshus dagliga verksamhet. Bristande efterlevnad av dessa regelverk kan leda till ekonomiska sanktioner och skadat förtroende för Emilshus. Emilshus arbetar utifrån ett internt ramverk som består av handlingsplaner och policyer. Dessa fastställs av styrelsen och utvärderas löpande för att utröna behov av förändring eller åtgärder. Kris Emilshus och Emilshus hyresgäster är beroende av stabilitet inom de globala handels- och finansmarknaderna. Omfattande störningar kan få väsentlig påverkan på Emilshus resultat och ställning. Emilshus bedriver en löpande omvärldsbevakning avseende marknad och finansiering. Bolaget har en IT-säkerhetsstrategi som stöd för hantering av störningar i IT- och drifts - system. Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Årsredovisning 2025 Emilshus Årsredovisning 2025 – 41 ===== SIDA 42 ===== Emilshus har tre aktieslag – onoterade stamaktier av serie A samt noterade stamaktier av serie B och noterade preferensaktier på Nasdaq Stockholm, Mid Cap sedan den 13 juni 2022. Preferens- aktierna var dessförinnan upptagna till handel på Nasdaq First North Growth Market. Sista betalkurs den 30 december 2025 var 54,00 kronor för stamaktien av serie B och 30,80 kronor för preferensaktien, motsvarande ett totalt marknadsvärde om 7 736 miljoner kronor. Den volymviktade genomsnittskursen för stam- aktie av serie B uppgick under året till 48,84 kronor. Emilshus aktiekurs hade baserat på stängningskursen för stamaktien av serie B på balansdagen en positiv kursutveckling om 24 % under året att jämföra med Nasdaqs fastighetsindex som under samma period hade en negativ utveckling om 10 %. Per 31 december 2025 uppgick det totala antalet aktier i Emilshus till 156 154 267, varav 10 706 770 aktier utgjordes av stamaktier av serie A, 115 447 497 aktier utgjordes av stamaktier av serie B och 30 000 000 aktier utgjordes av preferensaktier. Varje stamaktie av serie A berättigar till 10 röster, varje stamaktie av serie B berättigar till en röst och varje preferensaktie berättigar till en röst på bolagsstämman. Preferensaktierna medför företrädesrätt framför stamaktierna till årlig utdelning om 2,00 kronor per preferensaktie med kvar - talsvis utbetalning om 0,50 kronor per preferensaktie. Avstäm - ningsdagar för utbetalningarna ska vara den sista bankdagen i mars, juni, september och december. Minskning av aktiekapitalet, dock inte under minimikapitalet, kan ske genom inlösen av ett visst antal eller samtliga preferens - aktier efter beslut av bolagsstämman. Lösenbeloppet för varje inlöst preferensaktie ska vara 32 kronor jämte eventuell upplupen del av preferensutdelning. Aktieägare Vid årets utgång hade Emilshus 10 191 aktieägare (9 351). Svenska institutioner och privatpersoner stod för 88 % av kapitalet och 91 % av rösterna. De tio största ägarna innehade sammantaget 68 % av kapitalet och 75 % av rösterna. Nyemissioner 2025 I mars 2025 genomfördes en riktad nyemission av cirka 9,4 miljo - ner preferensaktier till en teckningskurs om 28,50 kronor. Genom nyemissionen tillfördes Emilshus totalt 267 miljoner kronor före transaktionsrelaterade kostnader. Ett antal svenska och inter - nationella professionella investerare, bland annat den befintliga aktieägaren AB Sagax, deltog i emissionen. I maj genomfördes en riktad nyemission av 12 miljoner B-aktier till en teckningskurs om 45,50 kronor. Genom nyemissionen tillfördes Emilshus totalt 546 miljoner kronor före transaktions - relaterade kostnader. Ett antal svenska och internationella institutionella investerare, däribland AB Sagax, Clearance Capital Limited, Länsförsäkringar Fondförvaltning samt Fjärde AP- fonden, deltog i emissionen. Teckningsoptioner Under det andra kvartalet 2025 infördes ett teckningsoptions- program 2025/2028 för anställda som omfattar maximalt 615 000 teckningsoptioner, varav 318 847 hade tecknats av anställda per årets utgång. En teckningsoption berättigar till nyteckning av en stamaktie av serie B under en tvåveckorspe - riod från och med dagen efter offentliggörandet av bolagets delårsrapport för perioden 1 januari–31 mars 2028, till en kurs som beror av Emilshus aktiekursutveckling relativt underliggande jämförelseindex OMX Stockholm Real Estate GI. Det teckningsoptionsprogram 2023/2026 för anställda som infördes under det andra kvartalet 2023 omfattar maximalt 439 000 teckningsoptioner, varav 163 665 hade tecknats av anställda per årets utgång. En teckningsoption berättigar till nyteckning av en stamaktie av serie B under en tvåveckors - period från och med dagen efter offentliggörandet av bolagets delårsrapport för perioden 1 januari–31 mars 2026, till en kurs som beror av Emilshus aktiekursutveckling relativt underliggande jämförelseindex OMX Stockholm Real Estate GI. Likviditetsgarant Sedan februari 2023 har Emilshus ett avtal med Carnegie Investment Bank AB om att agera likviditetsgarant för Emilshus stamaktie av serie B i syfte att främja aktiens likviditet. Åtagandet innebär att likviditetsgaranten kvoterar köp respektive säljvolym motsvarande minst 100 000 kronor med en spread om maximalt 2 % mellan köp- och säljkurs. Utdelningspolicy Det övergripande målet är att skapa värde för Emilshus aktie ägare. Under de närmaste åren bedöms detta bäst göras genom att återinvestera kassaflödet i verksamheten för att skapa ytterligare tillväxt genom förvärv av fastigheter och investeringar i befintliga fastigheter vilket kan medföra en låg eller utebliven utdelning på stamaktier. Utdelning på preferensaktier ska ske enligt beslut av bolagsstämman och enligt bolagsordningens bestämmelser. Aktier och ägare Aktieinformation Handelsplats Nasdaq Stockholm, Mid Cap Kortnamn (ticker) EMIL B respektive EMIL PREF ISIN-kod B-aktier SE0016785786 ISIN-kod preferensaktier SE0016785794 Segment Real Estate Totalt antal utestående stamaktier 126 154 267 Totalt antal utestående och noterade B-aktier 115 447 497 Totalt antal utestående och noterade preferensaktier 30 000 000 Stängningskurs EMIL B, kr 1) 54,00 Volymviktad genomsnittskurs EMIL B, kr 48,84 Stängningskurs EMIL PREF, kr 1) 30,80 Totalt marknadsvärde, mkr 1) 7 736 1) Marknadsvärdet på samtliga aktier i bolaget baserat på senast betalt pris för B-aktien respektive preferensaktien den 30 december 2025. Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Årsredovisning 2025 Emilshus Årsredovisning 2025 – 42 ===== SIDA 43 ===== Kursutveckling stamaktie av serie B % 2022 2024 20252023 -40 -20 0 20 40 60 80 100 120 EMIL B OMX Stockholm Real Estate PI Kursutveckling preferensaktie % -50 -40 -30 -20 -10 0 10 20 2021 2024 202520232022 EMIL PREF Ägarfördelning per den 31 december 2025 Ägare A-aktier B-aktier Totalt antal stamaktier Preferensaktier Kapital, % Röster, % AB Sagax 3 733 550 27 125 395 30 858 945 8 983 320 25,5 29,1 Aptare Holding AB 1) 5 592 020 19 327 990 24 920 010 – 16,0 29,8 Lannebo Kapitalförvaltning – 11 292 601 11 292 601 – 7,2 4,5 Fjärde AP-fonden – 6 064 325 6 064 325 717 319 4,3 2,7 Länsförsäkringar Fonder – 5 935 712 5 935 712 – 3,8 2,4 Danske Invest – 3 232 966 3 232 966 900 000 2,6 1,6 ODIN Fonder – 3 579 940 3 579 940 – 2,3 1,4 Tredje AP-fonden – 3 367 595 3 367 595 – 2,2 1,3 Handelsbanken Fonder – 3 337 719 3 337 719 – 2,1 1,3 Nordea Funds – 2 605 338 2 605 338 – 1,7 1,0 Övriga aktieägare 1 381 200 29 577 916 30 959 116 19 399 361 32,2 24,9 Total 10 706 770 115 447 497 126 154 267 30 000 000 100,0 100,0 1) Bolag ägt av Jakob Fyrberg och Pierre Folkesson, ledande befattningshavare i Emilshus, samt Tomas Carlström. Aktiekapitalets utveckling År Händelse Förändring i antalet aktier Totalt antal A-aktier Totalt antal B-aktier Totalt antal preferensaktier Förändring i aktiekapitalet (kr) Aktiekapital (kr) Kvotvärde (kr) 2018 Nybildning – – – 50 000 50 000 1 2018 Sammanläggning 1:20 –47 500 2 500 – – – 50 000 20 2018 Nyemission 177 500 180 000 – – 3 550 000 3 600 000 20 2018 Nyemission 206 009 386 009 – – 4 120 180 7 720 180 20 2018 Nyemission 1 110 000 1 496 009 – – 22 200 000 29 920 180 20 2018 Nyemission 20 601 1 516 610 – – 412 020 30 332 200 20 2019 Utbyte av konvertibler 1 110 000 2 626 610 – – 22 200 000 52 532 200 20 2019 Nyemission 410 000 3 036 610 – – 8 200 000 60 732 200 20 2019 Omvandling – 607 322 2 429 288 – – 60 732 200 20 2019 Nyemission 909 091 789 141 3 156 560 – 18 181 820 78 914 020 20 2019 Nyemission 373 637 789 141 3 530 197 – 7 472 740 86 386 760 20 2019 Nyemission 118 333 789 141 3 648 530 – 2 366 660 88 753 420 20 2019 Nyemission 1 602 909 1 152 789 4 887 791 – 32 058 180 120 811 600 20 2021 Nyemission 604 058 1 152 789 5 491 849 – 12 081 160 132 892 760 20 2021 Nyemission 561 798 1 152 789 5 491 849 561 798 11 235 960 144 128 720 20 2021 Uppdelning 10:1 64 857 924 11 527 890 54 918 490 5 617 980 – 144 128 720 2 2021 Nyemission 7 246 377 11 527 890 54 918 490 12 864 357 14 492 754 158 621 474 2 2021 Nyemission 1 086 956 11 527 890 54 918 490 13 951 313 2 173 912 160 795 386 2 2022 Nyemission 5 172 414 11 527 890 54 918 490 19 123 727 10 344 828 171 140 214 2 2022 Nyemission 1 504 898 11 527 890 54 918 490 20 628 625 3 009 796 174 150 010 2 2022 Nyemission börsintroduktion 24 000 000 11 527 890 78 918 490 20 628 625 48 000 000 222 150 010 2 2022 Nyemission övertilldelning 2 427 919 11 527 890 81 346 309 20 628 625 4 855 638 227 005 648 2 2023 Nyemission 7 407 408 11 527 890 88 753 717 20 628 625 14 814 816 241 820 464 2 2024 Nyemission 10 343 335 11 527 890 99 097 052 20 628 625 20 686 670 262 507 134 2 2024 Nyemission övertilldelning 1 656 665 11 527 890 100 753 717 20 628 625 3 313 330 265 820 464 2 2024 Inlösen av teckningsoptioner 1 872 660 11 527 890 102 626 377 20 628 625 3 745 320 269 565 784 2 2025 Nyemission 9 371 375 11 527 890 102 626 377 30 000 000 18 742 750 288 308 534 2 2025 Nyemission 12 000 000 11 527 890 114 626 377 30 000 000 24 000 000 312 308 534 2 2025 Omvandling – 10 706 770 115 447 497 30 000 000 – 312 308 534 2 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Årsredovisning 2025 Emilshus Årsredovisning 2025 – 43 ===== SIDA 44 ===== Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ) följer svenska lagar och interna riktlinjer för sin bolagsstyrning. Emilshus har upprättat denna bolagsstyrningsrapport i enlighet med årsredovisningslagen (1995:1554) 6 kap. 6 och 7 §§ samt Svensk kod för bolagsstyrning (”Koden”). Bolagsstyrning inom Emilshus Bolagsstyrningen i Emilshus syftar till att säkerställa att rättighe - ter och skyldigheter är fördelade mellan bolagets organ i enlighet med tillämpliga lagar, regler och processer. En effektiv och transparent bolagsstyrning ger ägarna möjlighet att hävda sina intressen gentemot bolagets ledning samtidigt som ansvarsför - delningen mellan ledningen och styrelsen, men även i övrigt inom bolaget, är tydlig. En sådan effektiv och transparent bolagsstyr - ning resulterar i att beslut kan fattas effektivt vilket möjliggör för Emilshus att agera snabbt när nya affärsmöjligheter ges. De centrala externa och interna styrinstrumenten för Emilshus är den svenska aktiebolagslagen, Nasdaq Stockholms regelverk för emittenter, Nasdaq Stockholms regelverk för emittenter av räntebärande finansiella instrument, Svensk kod för bolagsstyr - ning (Koden), Emilshus bolagsordning, styrelsens arbetsordning och VD-instruktion, interna policyer fastställda av styrelsen, andra tillämpliga svenska och utländska lagar och regler, samt rekommendationer som ges ut av relevanta organisationer. Emilshus är ett svenskt publikt aktiebolag vars stamaktier av serie B (kortnamn EMIL B) sedan den 13 juni 2022 är noterade på Nasdaq Stockholm Mid Cap. Bolagets preferensaktier (kortnamn EMIL PREF) noterades den 1 oktober 2021 på Nasdaq Stockholm First North Growth Market. I samband med noteringen av bola - gets stamaktier av serie B på huvudlistan Nasdaq Stockholm flyttades även preferensaktierna till huvudlistan Nasdaq Stock - holm Mid Cap. Emilshus har därutöver gröna obligationslån som är noterade på Nasdaq Stockholm, Sustainable Debt. Svensk kod för bolagsstyrning Koden ska tillämpas av samtliga bolag vars aktier är upptagna till handel på en reglerad marknad. Koden finns tillgänglig på www.bolagsstyrning.se, där även den svenska modellen för bolagsstyrning beskrivs. Denna bolagsstyrningsrapport lämnas i enlighet med årsredovisningslagen och Koden och redogör för Emilshus bolagsstyrning under räkenskapsåret 2025. Efterlevnad av Koden Emilshus har i alla avseenden följt Koden, fastställd av Kollegiet för svensk bolagsstyrning. Bolagsordning Emilshus bolagsordning, som senast fastställdes vid årsstämman den 27 april 2023 återfinns i sin helhet på www.emilshus.com. Bolagsordningen föreskriver att bolaget direkt eller indirekt ska äga och förvalta fast och lös egendom, samt bedriva därmed förenlig verksamhet. Styrelsen har sitt säte i Växjö kommun, Kronobergs län. Styrelsen ska bestå av 3–10 ledamöter och högst 10 suppleanter. Bolagsordningen innehåller inga särskilda bestämmelser om tillsättande och entledigande av styrelseleda - möter. Beslut om ändring av bolagsordningen, vilket påverkar den rätt som följer med preferensaktie i något avseende och beslut om nyemission av preferensaktier med i något avseende bättre rätt till bolagets resultat än preferensaktierna är endast giltigt om det biträtts av minst två tredjedelar av vid bolagsstämman företrädda preferensaktier, såvida inte tillämplig aktiebolagslag föreskriver högre majoritet. Bolagsstämma Bolagsstämman är bolagets högsta beslutande organ och det är vid bolagsstämman som aktieägare har rätt att fatta beslut rörande bolaget. Regler som styr bolagsstämman finns bland annat i aktie- bolagslagen, Koden och bolagsordningens §§ 10, 14–16 och 20. Förutom vad som gäller enligt lag beträffande en aktieägares rätt att delta vid bolagsstämman anges i Emilshus bolagsordning att föranmälan till bolagsstämman ska ske senast den dag som anges i kallelsen till stämman. Denna dag får inte vara söndag, annan allmän helgdag, lördag, midsommarafton, julafton eller nyårsafton och inte infalla tidigare än femte vardagen före bolagsstämman. Kallelse till bolagsstämma sker genom att kallelsen hålls tillgäng- lig på bolagets webbplats samt annonseras i Post- och Inrikes Tidningar. Samtidigt som kallelse sker annonseras en upplysning i Svenska Dagbladet om att kallelse har skett. Bolagsstämma ska hållas i Vetlanda, Växjö eller Stockholm och årsstämma ska hållas inom sex månader från räkenskapsårets utgång. Information såsom kallelse och förslag, inför årsstämmorna och i förekommande fall extra bolagsstämmor, och protokoll från bolagets tidigare bolagsstämmor finns publicerade på www.emilshus.com. Bolagsstyrningsrapport Legal struktur Emilshus styrningsstruktur Förberedelse • Valberedning • Ersättningsutskott • Aktieägare (via bolagsstämma) • Styrelse • VD och koncernledning • Revisorer • Revisionsutskott • Internkontroll Beslut Kontroll Fastighetsbolaget Emilshus AB Fastighets - ägande bolag Fastighets - ägande bolag Fastighets - ägande bolag Fastighets - ägande bolag Fastighets - ägande bolag Fastighets - ägande bolag Emilshus Holding 1 AB Emilshus Holding 2 AB Emilshus Holding 3 AB Emilshus Holding 4 AB Emilshus Holding 5 AB Emilshus Holding 6 AB Emilshus Option AB Årsredovisning 2025 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Bolagsstyrningsrapport Styrelse och ledning Finansiell information Emilshus Årsredovisning 2025 – 44 ===== SIDA 45 ===== Bolagets räkenskapsår löper från och med den 1 januari till och med den 31 december. Årsstämma 2025 Förutom de för årsstämman obligatoriska ärendena som följer av aktiebolagslagen (2005:551) och som anges i bolagets bolags - ordning fattades även följande beslut på bolagets årsstämma den 29 april 2025. Beslut fattades om att införa ett incitamentsprogram (LTIP 2025) för anställda i bolaget, innefattande riktad emission av högst 615 000 teckningsoptioner samt godkännande av över - låtelse av teckningsoptioner till deltagarna i incitamentsprogram - met. Vid fullt utnyttjande av teckningsoptionerna kan bolagets aktiekapital komma att öka med högst 1 230 000 kronor. Varje teckningsoption berättigar till nyteckning av en (1) stamaktie av serie B i bolaget. Beslut fattades om att bemyndiga styrelsen att, vid ett eller flera tillfällen under tiden fram till nästa årsstämma, med eller utan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt, besluta om nyemission av stamaktier av serie B, preferensaktier samt teck - ningsoptioner och/eller konvertibler med rätt att teckna/konver - tera till stamaktier av serie B eller preferensaktier. Betalning ska kunna ske kontant, genom apport, genom kvittning eller eljest för - enas med villkor. Det totala antalet aktier som omfattas av sådana nyemissioner ska rymmas inom aktiekapitalets gränser vid var tid gällande bolagsordning, och får motsvara sammanlagt högst tio (10) procent av det totala antalet aktier i Bolaget vid tidpunkten för årsstämman 2025. Årsstämma 2026 Emilshus årsstämma för räkenskapsåret 2025 äger rum den 21 april 2026. Begäran ska ställas till styrelsen. Kontaktuppgifter finns på bolagets webbplats, www.emilshus.com. Emilshus efter - strävar alltid att styrelsen, ledningsgruppen, valberedningen och revisorn ska vara närvarande vid årsstämman. Förutom vad som gäller enligt lag beträffande en aktieägares rätt att delta vid bolagsstämman anges i Emilshus bolagsordning att föranmälan till bolagsstämman ska ske senast den dag som anges i kallelsen till stämman, dock inte tidigare än fem vardagar före dagen för bolagsstämman. Kallelse till bolagsstämma sker genom att kallelsen hålls tillgänglig på bolagets webbplats samt annonseras i Post- och Inrikes Tidningar. Samtidigt som kallelse sker annonseras en upplysning i Svenska Dagbladet om att kal - lelse har skett. Aktien och aktieägare Antalet registrerade aktier i bolaget uppgick per 31 december 2025 till 156 154 267 fördelade på tre aktieslag. Av aktierna utgör 10 706 770 stycken stamaktier av serie A, 115 447 497 stycken stamaktier av serie B och 30 000 000 preferensaktier. Stamaktie av serie A kan på innehavarens begäran omvandlas till stamaktie av serie B. Preferensaktierna äger rätt och förtur till utdelning om 2,00 kronor per aktie och år med kvartalsvis utbetalning samt omfattas av inlösenbestämmelse. I mars 2025 genomförde Emilshus en riktad nyemission av cirka 9,4 miljoner preferensaktier, och i maj 2025 genomfördes en riktad nyemission av 12 miljoner stamaktier av serie B. I okto - ber emitterades 821 120 stamaktier av serie B, som ett resultat av att Emilshus, efter begäran från aktieägare och i enlighet med bolagsordningen, omvandlat motsvarande antal stamaktier av serie A till serie B. Stamaktierna av serie A berättigar till tio röster per aktie. Stamaktierna av serie B och preferensaktierna berättigar till en röst per aktie. Aktiekapitalet var 269 565 784 kronor per den 1 januari 2025 och 312 308 534 kronor vid årets utgång . Kvot- värdet uppgick till 2 kronor. Följande ägare innehar, direkt eller indirekt, aktier som repre - senterar en tiondel eller mer av röstetalet för samtliga aktier i bolaget per den 31 december 2025. Aktieägare Kapital, % Röster, % AB Sagax 25,5 29,1 Aptare Holding AB 16,0 29,8 Mer information om ägarstrukturen finns på sidorna 42–43 Aktier och ägande. Valberedning Vid årsstämman i Emilshus den 20 april 2021 antogs instruktioner för valberedningens arbete. Dessa instruktioner justerades vid årsstämman 2025 för att valberedningen i första hand ska bestå av en representant för envar av de tre största aktieägarna per den 31 augusti varje år, i stället för den 30 september, enligt den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken. Namnen på valbered - ningens ledamöter ska offentliggöras så snart valberedningen utsetts, dock senast sex månader före nästkommande årsstämma. Valberedningen ska sammanträda minst en gång årligen och så ofta som erfordras för att valberedningen ska kunna fullgöra sina uppgifter. Enligt instruktionerna har valberedningen till uppgift att bereda och till årsstämman lämna förslag till antal styrelse - ledamöter och revisorer samt, i förekommande fall, revisorssupp - leanter, förslag till stämmoordförande, förslag till styrelse, förslag till styrelseordförande, förslag till styrelsearvoden med uppdel- ningen mellan ordförande och övriga ledamöter i styrelsen samt ersättning for utskottsarbete, förslag till revisorer och, i förekom - mande fall, revisorssuppleanter, förslag till arvodering av revisor och förslag till ändringar i gällande instruktion för valberedningen om så anses behövligt. Vid förslag till val av styrelseledamöter ska valberedningen tillämpa punkt 4.1 i Koden som mångfaldspolicy, varmed valberedningen ska beakta att Emilshus ska som helhet ha en för styrelsearbetet ändamålsenlig sammansättning, präglad av mångsidighet och bredd avseende kön, ålder, utbildning och yrkesbakgrund, och bestå av personer med de kompetenser och erfarenheter som behövs i styrelsen med hänsyn tagen till bola - gets verksamhet och utvecklingsskede. Emilshus styrelse bestod den 31 december 2025 av sex ledamöter, varav två kvinnor och fyra män, med varierande ålder och bred sammansättning avse - ende utbildning och yrkesbakgrund. Valberedningen meddelade inför årsstämman 2025 tillämpningen av punkt 4.1 i Koden, och att nuvarande styrelsesammansättning är ett resultat av valbered - ningens arbete inför den bolagsstämman. Valberedning inför årsstämman 2026 Emilshus valberedning inför årsstämman 2026 består av Erik Borgblad (Aptare Holding AB), David Mindus (AB Sagax), Tobias Kaj (Lannebo Kapitalförvaltning) och Johan Ericsson (styrelse - ordförande i Fastighetsbolaget Emilshus AB). Erik Borgblad är ordförande i valberedningen. Valberedningen har inför årsstäm - man 2026 haft ett protokollfört möte samt annan löpande kon - takt. Valberedningens förslag inför årsstämman 2026 presenteras i kallelsen till årsstämman. Vidare information om valberedning - ens arbete presenteras i valberedningens motiverade yttrande inför årsstämman 2026, och kommer finnas tillgängligt på Emilshus webbplats, www.emilshus.com. Styrelse Styrelsen i Emilshus ska enligt bolagsordningen bestå av lägst tre och högst tio ledamöter med högst tio suppleanter. Vid årsstäm - man den 29 april 2025 beslutades att antalet styrelseledamöter skulle bestå av sex (6) personer. På årsstämman omvaldes Johan Ericsson, Jakob Fyrberg, Björn Garat, Rutger Källén, Elisabeth Thuresson samt Ulrika Valassi till styrelseledamöter i bolaget. Johan Ericsson valdes till styrelsens ordförande. Några supple - anter till styrelsens ledamöter har inte utsetts och ska ej utses enligt Koden. Årsredovisning 2025 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Bolagsstyrningsrapport Styrelse och ledning Finansiell information Emilshus Årsredovisning 2025 – 45 ===== SIDA 46 ===== För information om styrelseledamöterna och deras uppdrag utanför koncernen samt innehav av aktier i Emilshus, se avsnittet ”Styrelse och ledning” nedan. Styrelsen ska långsiktigt tillgodose aktieägarnas intresse och bär det yttersta ansvaret för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Sty ­ relsen har fastställt en arbetsordning för styrelsen och en instruk ­ tion för VD. Därutöver har styrelsen också fastställt ett antal övergripande policyer, riktlinjer och instruktioner för bolagets verksamhet, däribland finanspolicy, informationspolicy, insider ­ policy, policy för riskhantering och internkontroll samt policy för affärsetik. Samtliga dessa interna styrdokument behandlas minst årligen och uppdateras därtill löpande för att följa tillämpliga regler och lagar eller när behov annars föreligger. Enligt Koden ska en majoritet av de stämmovalda styrelse­ ledamöterna vara oberoende i förhållande till bolaget och bolagets ledning. Minst två av dessa ska även vara oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare. Bolagets styrelse har bedömts uppfylla kraven på oberoende då fyra av de sex stämmo valda ledamöterna är oberoende i förhållande till bolaget och bolags ­ ledningen. Bolagets styrelseordförande, Johan Ericsson, och styrelseledamoten Jakob Fyrberg, har bedömts vara ej oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Fyra av sex leda ­ möter har bedömts uppfylla kravet på oberoende i förhållande till större aktieägare. Styrelsens ordförande Styrelseordförande väljs på bolagsstämma och leder arbetet i styrelsen. Styrelseordföranden ska se till att styrelsens arbete bedrivs effektivt, att styrelsen fullgör sina åligganden och att styrelsens beslut verkställs av bolaget och ledningen. Ordfö ­ randen ska se till att styrelsen erhåller den information och det underlag som krävs för att kunna fatta väl underbyggda beslut. Vid årsstämman den 29 april 2025 omvaldes Johan Ericsson till styrelseordförande. Styrelsens arbete under 2025 Bolagets styrelse har under 2025 haft 17 möten, varav ett konsti ­ tuerande möte. Respektive ledamots närvaro framgår av tabellen nedan. På dagordningen inför varje ordinarie styrelse möte finns ett antal stående punkter: VDs genomgång av verksamheten, förvärv, avyttringar och investeringar, organisation och organisa ­ tionsutveckling samt finansiell rapportering. Styrelsen har under 2025 fattat beslut om flera förvärv, investeringar, finansieringar och refinansieringar. Styrelsen har dessutom vid två tillfällen under 2025 beslutat, med stöd av bemyndigande från årsstäm ­ man den 29 april 2025, om nyemission av stamaktier av serie B samt preferensaktier. Utvärdering av styrelsen och den verkställande direktören Styrelsens ordförande initierar minst en gång per år, i enlighet med styrelsens arbetsordning, en utvärdering av styrelsens arbete. Utvärderingen för räkenskapsåret 2025 har utförts så att varje styrelseledamot besvarat ett frågeformulär. Därutöver har styrelseordföranden haft vissa enskilda kontakter med ledamö ­ terna. Utvärderingens syfte är att få en uppfattning om styrelse ­ ledamöternas åsikter om hur styrelsearbetet bedrivs och vilka potentiella åtgärder som kan genomföras för att effektivisera styrelsearbetet. Avsikten är också att få en uppfattning om vilken typ av frågor som styrelsen anser bör ges mer utrymme och på vilka områden det eventuellt krävs ytterligare erfarenhet och kompetens i styrelsen. Därutöver tillser styrelsens ordförande att VD:s arbete utvär ­ deras på motsvarade sätt. Vid sammanträden där utvärdering av VD behandlas får VD eller annan ledande befattningshavare inte närvara. VD och övriga ledande befattningshavare VD utses av styrelsen och ansvarar för den löpande förvalt ­ ningen av bolaget och koncernens verksamhet i enlighet med styrelsens instruktioner och föreskrifter. Ansvarsfördelningen mellan VD och styrelsen framgår av styrelsens arbetsordning samt av styrelsen upprättad VD ­instruktion. VD fungerar som 2025 JAN FEB M AR APR MAJ JUN JUL AUG SEP OKT NOV DEC Q1 Q3 Q4 Q2 JANUARI–FEBRUARI Förvärv Utvärdering kapitalstruktur Nyemission Prognos Bokslutskommuniké Avrapportering revisionsutskott Avrapportering revisor Utdelning OKTOBER Förvärv Prognos Delårsrapport Q3 Avrapportering revisionsutskott MAJ Likviditetsprognos Affärssimulering Förvärv JULI Prognos Delårsrapport Q2 Avrapportering revisionsutskott MARS–APRIL Förvärv Transaktionsuppdatering Investeringsbeslut projekt Kallelse årsstämma Årsredovisning Avrapportering revisionsutskott Prognos Delårsrapport Q1 Avrapportering revisionsutskott Antagande av styrdokument DECEMBER VD­rapport Finansiell kalender Justeringar till nästkommande års delårsrapporter JUNI VD­rapport SEPTEMBER Strategigenomgång Finansiell kalender Förvärv Styrelsens arbete under året Årsredovisning 2025 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Bolagsstyrningsrapport Styrelse och ledning Finansiell information Emilshus Årsredovisning 2025 – 46 ===== SIDA 47 ===== ledningsgruppens ordförande och fattar beslut i samråd med den övriga ledningsgruppen. Ledningsgruppen består av Jakob Fyrberg, Emil Jansbo, Pierre Folkesson, Peder Karlén, Martin Lindström och Jakob Paljak. Ersättningar till styrelse och ledande befattningshavare Vid årsstämman 2025 beslutades att styrelsearvode ska utgå med 300 000 kronor till styrelsens ordförande och 170 000 kro - nor till vardera av stämman valda ledamöter som inte är anställda i bolaget. Det beslutades vidare att 50 000 kronor ska utgå till varje ledamot i styrelsens revisionsutskott, och att 15 000 kronor ska utgå till varje ledamot i övriga utskott. På Emilshus årsstämma 2024 antogs riktlinjer för ersättning till ledande befattnings - havare. Storleken på ersättningar som utgått för 2025 framgår av not 4. Information om nuvarande teckningsoptionsprogram återfinns på bolagets webbplats. Styrelseutskott Emilshus styrelse har inom sig utsett två utskott: ett revisions - utskott och ett ersättningsutskott. Utskotten har en bere - dande och handläggande roll. De frågor som har behandlats vid utskottens möten protokollförs och rapporteras vid nästa styrelse möte. Revisionsutskott Revisionsutskottet arbetar efter en årligen fastställd agenda och har till uppgift att övervaka bolagets finansiella rapportering och effektiviteten i bolagets interna kontroll och riskhantering. Revisionsutskottet håller sig också informerad om revisionen av årsredovisning och koncernredovisning. Utskottet ska också granska och övervaka revisorns självständighet och opartiskhet och särskilt följa upp om revisorn tillhandahåller bolaget andra tjänster än revisionstjänster. Utskottet biträder också med förslag till årsstämmans beslut om revisorsval. Enligt Koden ska majoriteten av utskottets ledamöter vara oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Minst en av de ledamöter som är oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen ska även vara oberoende i förhållande till bolagets större ägare. Revisionsutskottet består av styrelse - ledamöterna Björn Garat, Rutger Källén och Ulrika Valassi, vilka uppfyller kraven för oberoende enligt Koden. Revisionsutskottet har haft protokollförda sammanträden vid fyra (4) tillfällen under 2025, och därtill annan löpande kontakt. Ersättningsutskott Ersättningsutskottet ska bereda frågor rörande ersättnings - principer, ersättning och andra anställningsvillkor för bolagets ledande befattningshavare. Till ersättningsutskottets huvudsak - liga uppgifter hör även att följa upp och utvärdera tillämpningen av de riktlinjer som finns för ersättningar till ledande befattnings - havare, samt gällande ersättningsstrukturer och ersättnings - nivåer. Ersättningsutskottets uppgifter innefattar således bered - ning av frågor avseende förhållandet mellan fast och eventuell rörlig ersättning; sambandet mellan prestation och ersättning; huvudsakliga villkor för eventuell bonus och teckningsoptions - program; huvudsakliga villkor för ickemonetära förmåner, pen - sion, uppsägning och avgångsvederlag. Baserat på förslag från ersättningsutskottet fattar styrelsen beslut i ersättningsfrågor. Enligt Koden kan styrelsens ordförande vara ordförande i ersättningsutskottet, och övriga ledamöter i utskottet ska vara oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Ersättningsutskottet består av styrelseledamöterna Elisabeth Thuresson och Johan Ericsson, i enlighet med Koden. Ersättningsutskottet har haft protokollförda sammanträden vid tre (3) tillfällen under 2025, och därutöver haft annan löpande kontakt. Revision Bolagets finansiella räkenskapshandlingar och bokföring samt styrelsens och koncernledningens förvaltning granskas och revideras av bolagets revisor. På årsstämman den 29 april 2025 omvaldes det registrerade revisionsbolaget KPMG AB till revisor, med den auktoriserade revisorn Mattias Johansson som huvudansvarig revisor, för perioden fram till årsstämman 2026. Revisorernas uppgift är att granska bolagets och koncernens års - redovisning och bokföring samt styrelsens och VD:s förvaltning av bolaget och koncernen. Revisorerna ska rapportera till revisionsutskottet om väsentliga fel i redovisningen och misstankar om oegentligheter. Revi - sorerna ska minst en till två gånger per år, normalt i samband med bokslutssammanträde, till bolagets styrelse rapportera om sina iakttagelser vid granskningen av bolaget och sin bedöm - ning av bolagets interna kontroll. Revisorerna deltar också vid årsstämman för att föredra revisionsberättelsen som beskriver granskningsarbetet och gjorda iakttagelser. Utöver revisions - uppdraget har KPMG AB under 2025 anlitats för ytterligare tjänster, främst redovisningsfrågor. Revisionsbolaget KPMG AB tillhandahåller även skatteberäkningsprogrammet Korus. Sådana tjänster har alltid och endast tillhandahållits i den utsträckning som är förenlig med reglerna i revisionslagen och FAR:s yrkes - etiska regler avseende revisors opartiskhet och självständighet. Bolagets ansvarige revisor har vid ett (1) tillfälle varit närvarande vid styrelsemöte under 2025. Arvode till revisorerna utgår enligt godkänd räkning. Information till aktiemarknaden Informationsgivningen i Emilshus styrs av den informationspolicy som styrelsen fastställt. I huvuddrag anger informationspolicyn vad som ska kommuniceras, av vem och på vilket sätt. Emilshus verktyg för informationsgivning är bland annat pressmeddelanden, delårsrapporter, bokslutskommunikéer, årsredovisningar, pre - sentationsmaterial och Emilshus webbplats. Pressmeddelanden offentliggörs i enlighet med Emilshus informationspolicy och insi - derpolicy, samt i enlighet med tillämpliga regelverk. Pressmed - delanden offentliggörs via en etablerad informationsdistributör och publiceras simultant på Emilshus webbplats, www.emilshus. com, för att snabbt leverera information till aktiemarknaden. Informationen ska levereras snabbt och ska vara korrekt, relevant och tillförlitlig. Emilshus informationspolicy och en insiderpolicy uppfyller de krav som ställs på ett noterat bolag. Namn Invald år Född år Oberoende i förhållande till ledningen och bolaget Oberoende i förhållande till större ägare Närvaro vid styrelsemöten Johan Ericsson 2018 1951 Nej Ja 17 av 17 Jakob Fyrberg 2019 1974 Nej Nej 17 av 17 Björn Garat 2022 1975 Ja Nej 17 av 17 Rutger Källén 2023 1972 Ja Ja 16 av 17 Elisabeth Thuresson 2019 1961 Ja Ja 15 av 17 Ulrika Valassi 2024 1967 Ja Ja 17 av 17 Årsredovisning 2025 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Bolagsstyrningsrapport Styrelse och ledning Finansiell information Emilshus Årsredovisning 2025 – 47 ===== SIDA 48 ===== Intern kontroll och riskhantering Enligt aktiebolagslagen och Koden ansvarar styrelsen för den interna kontrollen. Denna rapport om Emilshus interna kontroll avser Emilshus finansiella rapportering och är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen (1995:1554) och Koden. Kontrollmiljö Kontrollmiljön i Emilshus utgörs av fastställda policyer och regel - verk, processer och rutiner. Fastighetsskötsel och jourtjänster har upphandlats och i vissa fall ansvarar hyresgästerna själva för fastighetsskötseln. Ekono - misk administration såsom bokföring, hantering av skatter och bolagsrättsliga frågor hanteras av anställd personal. Legala tjäns - ter i samband med förvärv och avyttringar upphandlas av externa parter. Administrativ och teknisk förvaltning av verksamheten sköts från Emilshus respektive kontor. Emilshus interna kontroll bygger på en tydlig ansvarsfördelning, avgränsade befogenheter, tydliga beslutsvägar och uppföljning som dokumenterats i Emilshus styrande interna dokument såsom: • Styrelsens arbetsordning • VD-instruktion • Finanspolicy • Informations- och insiderpolicy • Övriga interna styrdokument Samtliga interna styrdokument uppdateras regelbundet vid ändring av till exempel lagstiftning, redovisningsstandarder eller noteringskrav och när behov annars föreligger. Riskbedömning och riskhantering I enlighet med arbetsordningen gör revisionsutskottet en gång om året en genomgång av bolagets interna kontroll. Identifiering görs av de risker som bedöms finnas och åtgärder fastställs för att reducera dessa risker. Revisorn bjuds in till styrelsemöte för att redogöra för sin rapport över den interna kontrollen. De väsentliga riskerna Emilshus har identifierat är felaktigheter i redovisning och värdering av fastigheter, kreditrisker, refinansie - ringsrisker, ränterisker, skatt och moms, samt risk för bedrägeri, förlust eller förskingring av tillgångar. Närmare information om Emilshus riskhantering framgår av sidorna 39–41. Kontrollaktiviteter De risker Emilshus har identifierat avseende den finansiella rap - porteringen resulterar i kontrollaktiviteter. Syftet med kontrol - lerna är att förebygga, upptäcka och korrigera eventuella fel och avvikelser. Kontrollerna omfattar både återkommande händelser såsom rapporter samt eventstyrda händelser såsom inköp och försäljningar. Kontrollerna görs på olika nivåer i organisationen och kan vara analytisk granskning av poster i resultat och balans - räkning, checklistor vid bokslut, åldersanalyser av kundfordringar, granskning av teknisk redovisning för förvärv, granskning av data avseende ägda fastigheter etc. När Emilshus upprättar sin finansiella rapportering läggs stor vikt vid analys av väsentliga balans- och resultatposter. Kontroller och processbeskrivningar används för att säkerställa att inga väsentliga felaktigheter uppstått. Såvitt gäller resultatet så sker löpande resultatuppföljning på fastighetsnivå mellan för varje fastighet ansvarig fastighetsförvaltare och ekonomipersonal. Information och kommunikation Emilshus informationspolicy syftar till att säkerställa en god intern och extern fortlöpande informationskvalitet. I första hand avser informationspolicyn extern informationsgivning avseende den finansiella rapporteringen. Emilshus insiderpolicy behandlar också information och kommunikation avseende den finansiella rapporteringen. Uppföljning Styrelsen i bolaget övervakar riskhanteringen genom löpande rapportering från VD:n, revisionsutskottet och andra enheter i Emilshus. Uppföljning och separata utvärderingar utförs kontinu - erligt på olika nivåer i koncernen där riskägare ansvarar för risk - hantering inom sitt respektive område genom att löpande analy - sera dess utveckling och övervaka riskåtgärder. Utvärderingen ska göras för varje steg i riskhanteringsprocessen och inbegriper insamlande av material, analysering av tillgänglig information och rapportering av resultat. Resultatet sammanställs på bolagsnivå och presenteras till revisionsutskottet och styrelsen årligen. Vidare sker uppföljning av resultatutfall mot budget och prog - noser månadsvis i Emilshus organisation, både på fastighets- och koncernnivå. Resultaten analyseras av både fastighetsförvaltare och ekonomipersonal, bland annat vid de löpande avstämning - arna mellan ansvarig fastighetsförvaltare och ekonomipersonal. Avrapportering sker till styrelse och VD. Utvärdering av behovet av en separat internrevisionsfunktion Någon internrevisionsfunktion finns idag inte upprättad inom Emilshus. Styrelsen har prövat frågan och bedömt att befintliga strukturer för uppföljning och utvärdering ger ett tillfredsstäl - Interna regelverk och policyer som fastställts av Emilshus styrelse den 29 april 2025: • Styrelsens arbetsordning • VD-instruktion • Instruktion revisionsutskott • Instruktion ersättningsutskott • Delegationsordning • Instruktion för hantering av offentliga uppköpserbjudanden • Finanspolicy • Utdelningspolicy • Hållbarhetspolicy • Policy om affärsetik och antikorruption • Närståendepolicy • Informations- och insiderpolicy • IT-policy • Riktlinjer om inköp • Riktlinjer om värdering • Riktlinjer för behandling av personuppgifter • IT- och DRP-policy • Attestinstruktion • Kris- och kontinuitetsplan lande underlag. Uppföljning av resultat och balans görs månads - vis av de olika funktionerna och av bolagsledningen. Sammanta - get medför detta att det inte anses motiverat att ha en särskild enhet för internrevision. Beslutet omprövas dock årligen. Visselblåsarfunktion Emilshus visselblåsarfunktion nås via bolagets webbplats. Genom en extern kanal för anonym rapportering ges såväl medarbetare som tredje part möjlighet att rapportera avvikelser från Emilshus affärsetiska riktlinjer. Kanalen tillhandahålls av en extern operatör och är inte spårbar. Eventuella ärenden som uppkommer hanteras av en extern ärendehanterare. Ärendehanteraren är ansvarig för att klassificera inkomna ärenden samt vidta initiala åtgärder. Årsredovisning 2025 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Bolagsstyrningsrapport Styrelse och ledning Finansiell information Emilshus Årsredovisning 2025 – 48 ===== SIDA 49 ===== Johan Ericsson Styrelseordförande sedan september 2018 Född: 1951. Utbildning: Civilekonomexamen, Handelshögskolan i Stockholm. Uppdrag utanför koncernen: Styrelse ordförande i Prinsessan Estelles Kulturstiftelse, Konstmässan Market AB och Torekov Kultur - stiftelse. Styrelseledamot i Brinova Fastigheter AB, Borudan Ett AB, Båstadtennis & Hotell AB och Torekov By AB. Bakgrund: Tidigare koncernchef för Catella AB, styrelseordförande i Nyfosa AB samt ett flertal andra sty - relseuppdrag inom fastighetssektorn. Innehav av aktier och optioner i Emilshus: 500 000 stamaktier av serie A och 1 605 980 stamaktier av serie B samt 180 000 preferensaktier (genom bolag). Oberoende: Inte oberoende i förhållande till bolaget och bolags - ledningen eftersom Johan arbetar som konsult för bolaget. Obero - ende i förhållande bolagets större aktieägare. Jakob Fyrberg VD sedan april 2019 Född: 1974. Utbildning: Civilekonomexamen, Högskolan i Gävle. Uppdrag utanför koncernen: Ägare, styrelseledamot och verkställande direktör i Rerum Fastigheter AB. Delägare och styrelseordförande i Aptare Holding AB. Styrelseord - förande i Aptare Förvaltning AB, Bostaden Västra Götaland Intres - senter Fastigheter AB och Aptare Entreprenad AB. Bakgrund: Grundare av Aptare Fast - igheter. Tidigare VD för Heimstaden Projektutveckling AB, affärsutveck - lingsansvarig på Ikano Bostad och under 15 år senior partner på Catella AB inom fastighetsrådgivning. Innehav av aktier och optioner i Emilshus: 43 500 stamaktier av serie B (genom bolag). Jakob är delägare och styrelseordförande i Aptare Holding AB som innehar 5 592 020 stamaktier av serie A och 19 327 990 stamaktier av serie B. 30 000 teck - ningsoptioner (LTIP 2023) respektive 30 000 teckningsoptioner (LTIP 2025) avseende stamaktier av serie B. Oberoende: Inte oberoende i förhål - lande till bolaget, bolagsledningen eller bolagets större aktieägare efter - som Jakob är bolagets verkställande direktör och styrelseordförande i Aptare Holding AB som kontrollerar över 10 % av aktierna och rösterna i bolaget. Björn Garat Styrelseledamot sedan februari 2022 Född: 1975. Utbildning: Internationella eko - nomprogrammet vid Linköpings Universitet. Uppdrag utanför koncernen: Finanschef och vice verkställande direktör för AB Sagax (samt uppdrag i dotterbolag till AB Sagax), styrelse - ledamot i Vasakronan AB och Volati AB. Bakgrund: Partner och chef för Corporate Finance på Remium Nordic AB och finansanalytiker. Finanschef och vice verkställande direktör på AB Sagax sedan 2012. Innehav av aktier och optioner i Emilshus: Inget. Björn Garat är ledande befattningshavare och aktieägare i AB Sagax som innehar 3 733 550 stamaktier av serie A, 27 125 315 stamaktier av serie B samt 8 983 320 preferensaktier. Oberoende: Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Inte oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare eftersom Björn Garat är ledande befattningshavare i AB Sagax som kontrollerar över 10 % av aktierna och rösterna i bolaget. Rutger Källén Styrelseledamot sedan januari 2023 Född: 1972. Utbildning: Ekonomistudier, Uppsala universitet. Uppdrag utanför koncernen: Vice VD och CFO i Hemsö Fastighets AB, sty - relseledamot i Fastighets AB Regio. Bakgrund: Head of Real Estate Finance, Handelsbanken Debt Capital Market, Nordic Head of Real Estate på Credit Agricole och finanschef på Kungsleden Fastighets AB. Innehav av aktier och optioner i Emilshus: 138 002 stamaktier av serie B. Oberoende: Oberoende i förhållande till bolaget, bolagsledningen och bolagets större aktieägare. Elisabeth Thuresson Styrelseledamot sedan januari 2019 Född: 1961. Utbildning: Högre ekonomisk special - kurs, Hvitfeldtska gymnasiet. Uppdrag utanför koncernen: Del- ägare och styrelseledamot i Thureda Gruppen AB, Östra Härads Fastighets AB, Käpphästen AB, Vetlanda Valvet AB, et al invest AB och Östra Härads lager i Vetlanda AB. Styrelseledamot i Friluftsfrämjandet lokalavdelning i Vetlanda. Styrelsesuppleant i AB Boken Vetlanda. Bakgrund: Tidigare verksam som revisor. Mångårigt engagemang i T-Emballage AB och Innovexa AB som ekonomi och personalchef, ägare och styrelseledamot. Innehav av aktier och optioner i Emilshus: Inget. Elisabeth är del - ägare och styrelseledamot i Thureda Gruppen AB som innehar 1 774 833 stamaktier av serie B. Oberoende: Oberoende i förhållande till bolaget, bolagsledningen och bolagets större aktieägare. Ulrika Valassi Styrelseledamot sedan april 2024 Född: 1967. Utbildning: BBA i Business adminis - tration, Uppsala universitet. Uppdrag utanför koncernen: Styrelseledamot i Ålandsbanken Abp, Sparbanken Sjuhärad, Swedencare, Pamica Group, Insatt Group. Bakgrund: Chefsbefattningar inom SEB, Landshypotek, DBT Capital, Konsultverksamhet inom egen verksamhet Au Management AB. Tidigare styrelseledamot i Hemfosa Fastig heter, Qliro, Intrum Justitia, Hypoteket samt Dreams Securities. Innehav av aktier och optioner i Emilshus: 1 500 stamaktier av serie B. Oberoende: Oberoende i förhållande till bolaget, bolagsledningen och bolagets större aktieägare. Styrelse Uppgifter om aktie- och optionsinnehav per 31 december 2025. Årsredovisning 2025 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Bolagsstyrningsrapport Styrelse och ledning Finansiell information Emilshus Årsredovisning 2025 – 49 ===== SIDA 50 ===== Ledning Jakob Fyrberg VD sedan april 2019 Född: 1974. Utbildning: Civilekonomexamen, Högskolan i Gävle. Uppdrag utanför koncernen: Ägare, styrelseledamot och verkställande direktör i Rerum Fastigheter AB. Delägare och styrelseordförande i Aptare Holding AB. Styrelseord - förande i Aptare Förvaltning AB, Bostaden Västra Götaland Intres - senter Fastigheter AB och Aptare Entreprenad AB. Bakgrund: Grundare av Aptare Fast - igheter. Tidigare VD för Heimstaden Projektutveckling AB, affärsutveck - lingsansvarig på Ikano Bostad och under 15 år senior partner på Catella AB inom fastighetsrådgivning. Innehav av aktier och optioner i Emilshus: 43 500 stamaktier av serie B (genom bolag). Jakob är delägare och styrelseordförande i Aptare Holding AB som innehar 5 592 020 stamaktier av serie A och 19 327 990 stamaktier av serie B. 30 000 teckningsoptioner (LTIP 2023) respektive 30 000 tecknings - optioner (LTIP 2025) avseende stamaktier av serie B. Emil Jansbo CFO sedan oktober 2023 Född: 1980. Utbildning: Civilekonomexamen, Linköpings universitet. Uppdrag utanför koncernen: – Bakgrund: CFO för Intea Fastigheter AB (publ), CFO för Randviken Fastig - heter AB (publ), Head of Finance på Savills Investment Management, samt avdelningschef inom PwC Corporate Finance. Innehav av aktier och optioner i Emilshus: 200 000 köpoptioner avseende stamaktier av serie B. 45 000 teckningsoptioner (LTIP 2025) avseende stamaktier av serie B. Pierre Folkesson Projektchef sedan juli 2018 Född: 1971. Utbildning: – Uppdrag utanför koncernen: Ägare, styrelseledamot och verkställande direktör i Nästagård Fastigheter AB. Ägare och styrelseledamot i Pierre Folkesson Invest AB, Backseda Fastighets AB, Aptare Förvaltning AB, Aptare Holding AB, Aptare Entreprenad AB, Bostaden Västra Götaland Intressenter Fastigheter AB och Byggbo Hus AB. Bakgrund: Verksam i fastighets - branschen i över 25 år inom förvalt - ning och förvärv på Aptare Fastig - heter, som VD på Carlfo Fastighets AB i Vetlanda samt på Bostaden AB som projektledare och byggherre för en rad olika projekt. Innehav av aktier och optioner i Emilshus: 43 500 stamaktier av serie B (genom bolag). Pierre är delägare och styrelseledamot i Aptare Holding AB som innehar 5 592 020 stamaktier av serie A och 19 327 990 stamaktier av serie B. 24 181 teckningsoptioner (LTIP 2023) respektive 30 000 teckningsoptioner (LTIP 2025) avseende stamaktier av serie B. Peder Karlén Fastighetschef sedan augusti 2025 Född: 1975. Utbildning: Kandidatexamen Hus - byggnadsteknik och Magisterexamen i industriell ekonomi, Jönköping University. Uppdrag utanför koncernen: Ägare och styrelseledamot i JPK Fastighetspartner AB. Delägare och styrelseledamot i P&E 62 Invest AB. Styrelseordförande i Jönköping City AB samt styrelseordförande i den ideella idrottsföreningen IF Hallby SOK. Bakgrund: Ledande befattningar inom Castellumkoncernen mellan 1999-2018 som affärsutvecklare, fastighetschef och affärsområdes - chef. Därefter delägare i P&E Fastighetspartner AB. Innehav av aktier och optioner i Emilshus: 22 757 teckningsoptioner (LTIP 2025) avseende stamaktier av serie B. Martin Lindström Transaktionsansvarig sedan september 2023 Född: 1980. Utbildning: Civilingenjör Väg- och Vattenbyggnad, Chalmers Tekniska Högskola. Civilekonom, Göteborgs Universitet. Uppdrag utanför koncernen: Ägare och styrelseledamot i Martin Lindström Förvaltning AB. Del ägare och VD i Loggen Invest AB. Bakgrund: Arbetat med transaktioner för Emilshus sedan 2019. Region- ansvarig projektutvecklare på SHH Bostad. Konsultverksamhet inom projektutveckling och transaktioner. Uppdragsansvarig konstruktör på NCC Teknik. Innehav av aktier och optioner i Emilshus: 8 000 stamaktier av serie B. Martin är delägare och VD i Loggen Invest AB som innehar 880 000 stamaktier av serie B. 10 000 teckningsoptioner (LTIP 2023) respektive 10 000 teckningsoptioner (LTIP 2025) avseende stamaktier av serie B. Jakob Paljak Operativ chef sedan september 2022 Född: 1987. Utbildning: Civilingenjör inom Samhällsbyggnad från Kungliga Tekniska Högskolan. Uppdrag utanför koncernen: – Bakgrund: Operativ chef på Rand viken Fastigheter AB (publ) med ansvar för bolagets förvaltning och projekt utveckling. Dessförinnan Sverigechef för brittiska fastighets - investeraren Round Hill Capital samt projekt utvecklare vid Unibail- Rodamco. Innehav av aktier och optioner i Emilshus: 50 000 stamaktier av serie B. 42 994 teckningsoptioner (LTIP 2025) avseende stamaktier av serie B. Uppgifter om aktie- och optionsinnehav per 31 december 2025. Årsredovisning 2025 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Bolagsstyrningsrapport Styrelse och ledning Finansiell information Emilshus Årsredovisning 2025 – 50 ===== SIDA 51 ===== Finansiellt Finansiell information Förvaltningsberättelse 52 Finansiella rapporter 55 Noter och redovisningsprinciper Not 1 Redovisningsprinciper 59 Not 2 Hyresintäkter 61 Not 3 Fastighetskostnader 61 Not 4 Personalkostnader 62 Not 5 Centrala administrations kostnader 62 Not 6 Räntekostnader och liknande resultatposter 63 Not 7 Aktuell skatt och uppskjuten skatt 63 Not 8 Förvaltningsfastigheter 64 Not 9 Inventarier 66 Not 10 Andelar i koncernföretag 66 Not 11 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 69 Not 12 Uppskjuten skatt 69 Not 13 Räntebärande skulder 70 Not 14 Ställda säkerheter för skulder till kreditinstitut 70 Not 15 Checkräkningskredit 70 Not 16 Finansiella instrument 70 Not 17 Eget kapital 71 Not 18 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 72 Not 19 Transaktioner med närstående 72 Not 20 Händelser efter räkenskaps årets utgång 72 Not 21 Finansiella risker 72 Not 22 Likvida medel 73 Not 23 Specifikationer till kassaflödesanalysen 73 Not 24 Styrelsens förslag till vinstdisposition 73 Styrelsens och revisors underskrift 74 Revisionsberättelse 75 Nyckeltal 79 Definitioner 80 Avstämning av nyckeltal 81 Information om årsstämma 83 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter och redovisningsprinciper Revisionsberättelse Nyckeltal och definitioner Information om årsstämma Årsredovisning 2025 Emilshus Årsredovisning 2025 – 51 ===== SIDA 52 ===== Styrelsen och VD för Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ) org nr 559164­8752, avger härmed årsredovisning och koncernredovisning för verksamhetsåret 2025. Bolaget har sitt säte i Växjö, med adress Storgatan 10, Växjö. Årsredo­ visningen och koncernredovisningen omfattar perioden 1 januari 2025 till den 31 december 2025. Allmänt om Fastighetsbolaget Emilshus AB Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ) är ett fastighetsbolag med ursprung i en Vetlandabaserad fastighetskoncern som etable rades 2008. I sin nuvarande struktur bildades Emilshus 2018. Med småländskt kapital skapade ett antal företagare ett fastighetsbolag som med en gedigen kunskap om fastigheter i kombination med ett drivet entreprenörskap ska växa och bli ett ledande fastighetsbolag inom kommersiella lokaler i södra Sverige. Per 31 december 2025 ägde och förvaltade Emilshus 233 kommersiella fastigheter med ett totalt fastighetsvärde om 12 307 miljoner kronor. Finansiella mål Förvaltningsresultat per stamaktie Förvaltningsresultatet per stamaktie ska öka med minst 15 % per år. Under 2025 ökade förvaltningsresultatet per stamaktie med 25 %, det vill säga väl över bolagets mål. Genomsnittlig årlig ökning av förvaltningsresultat per stamaktie under perioden 2021–2025 uppgick till 16 %. Avkastning på eget kapital Avkastningen på eget kapital ska under en femårsperiod i genom - snitt uppgå till minst 15 % per år. Under 2025 uppgick avkastningen på eget kapital till 12 %. Genomsnittlig årlig avkastning på eget kapital under perioden 2021–2025 uppgick till 13 %. Finansiella riskbegränsningar Belåningsgrad Belåningsgraden ska varaktigt inte överstiga 60 %. Belåningsgraden uppgick vid årets utgång till 53 %. Räntetäckningsgrad Räntetäckningsgraden ska överstiga 2,0 ggr. Räntetäckningsgraden uppgick under året till 2,6 ggr. Kommentarer resultatutveckling Intäkter, fastighetskostnader och driftnetto Intäkterna uppgick till 896 miljoner kronor (674), vilket innebar ökning om 33 %. Tillväxten var huvudsakligen hänförlig till fast - ighetsförvärv men även hyresjusteringar samt ökade intäkter till följd av genomförda investeringar i befintliga fastigheter. Fastighetskostnaderna ökade med 39 % till 184 miljoner kronor (132). Ökningen förklaras huvudsakligen av ett större fastighetsbestånd. Fastighetskostnaderna utgjordes av fastig - hetsskötsel och drift om 129 miljoner kronor (91), reparationer och underhåll om 24 miljoner kronor (21) samt kostnader för fastighetsskatt om 31 miljoner kronor (21). Driftnettot ökade med 32 % till 713 miljoner kronor (542). Överskottsgraden uppgick till 80 % (80). Central administration Kostnaderna för central administration uppgick till 43 miljoner kronor (34) och utgjordes av kostnader för centrala funktioner såsom personalkostnader samt kostnader för företagsledning och ekonomifunktion. Kostnaderna för central administration som andel av Emilshus intäkter uppgick till 5 % (5). Finansnetto Finansnettot uppgick till –256 miljoner kronor (–211). Föränd - ringen av finansnettot var främst hänförlig till högre genomsnittlig skuldvolym under året. Genomsnittlig låneränta inklusive ränte - derivat uppgick vid årets utgång till 4,1 % (4,0). Räntetäcknings - graden uppgick till 2,6 ggr (2,4). Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet ökade med 39 % till 414 miljoner kronor (297) under året. Värdeförändringar förvaltningsfastigheter Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter på - verkade resultatet med 262 miljoner kronor (124) under året. Värdeförändringarna var hänförliga till effekten av föränd ringar i direkt avkastningskrav om 113 miljoner kronor, kommande driftnetto förändringar om 75 miljoner kronor samt övrigt i form av återlagda skatterabatter kopplade till förvärv om 74 miljoner kronor. Realiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter påver - kade resultatet med 8 miljoner kronor (3). Värdeförändringar finansiella instrument Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument hänför sig till derivat för räntesäkring och uppgick till –28 miljoner kronor (–25). Värdeförändringen förklaras huvudsakligen av lägre marknadsräntor. Inga realiserade värdeförändringar finansiella instrument påverkade resultatet under året (–12). Skatt Aktuell skattekostnad uppgick till 43 miljoner kronor (34) och uppskjuten skattekostnad uppgick till 88 miljoner kronor (65). Den relativt sett lägre aktuella skattekostnaden i förhållande till förvaltningsresultat jämfört med föregående år förklaras av att bolaget fortsatt effektiviseringsarbetet med att utnyttja skatte - mässiga värdeminskningsavdrag på byggnader och inventarier. Kostnaden för uppskjuten skatt är främst relaterad till temporära skillnader mellan redovisat och skattemässigt värde på förvalt - ningsfastigheter och finansiella instrument. Årets resultat Årets resultat efter skatt uppgick till 524 miljoner kronor (288), vilket motsvarar 3,86 kronor per stamaktie före utspädning (2,28) respektive 3,84 kronor efter utspädning (2,27). Väsentliga händelser under räkenskapsåret Året präglades av tillväxt och fortsatt utveckling av verksamheten. 78 förvaltningsfastigheter förvärvades för en köpeskilling om totalt 3 207 miljoner kronor. Två avyttringar skedde under året om totalt 30 miljoner kronor. Under året genomförde Emilshus ett antal kapitalmarknadsaktiviteter. I februari emitterades nya seniora icke-säkerställda gröna obli - gationslån till ett belopp om 400 miljoner kronor med en marginal om 2,50 % och en löptid om 3,25 år. I mars 2025 genomfördes en riktad nyemission av cirka 9,4 miljoner preferensaktier till en teckningskurs om 28,50 kronor. Genom nyemissionen tillfördes Emilshus totalt 267 miljoner kronor före transaktionsrelaterade kostnader. Förvaltningsberättelse Årsredovisning 2025 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter och redovisningsprinciper Revisionsberättelse Nyckeltal och definitioner Information om årsstämma Emilshus Årsredovisning 2025 – 52 ===== SIDA 53 ===== I maj genomfördes en riktad nyemission av 12 miljoner B-aktier till en teckningskurs om 45,50 kronor. Genom nyemissionen tillfördes Emilshus totalt 546 miljoner kronor före transaktions - relaterade kostnader. Därutöver refinansierades banklån under året till ett belopp om 1 540 miljoner kronor med längre löptid, högre lånevolym och förbättrade kreditvillkor som följd. Fastigheternas marknadsvärde Emilshus innehav av förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde enligt IAS 40. I anslutning till upprättandet av årsbokslutet har samtliga förvaltningsfastigheter marknadsvärderats och i samband med värderingarna anlitar Emilshus värderingsföretaget Newsec. Fastigheternas marknadsvärde uppgick vid årets utgång till 12 307 miljoner kronor (8 940). Omvärldsfaktorer Emilshus har hittills inte noterat någon väsentlig direkt påverkan på bolagets verksamhet till följd av den oroliga omvärldssituatio - nen. Det finns en risk för att eventuella prishöjningar, leverans - problem och en försämrad konjunktur kan komma att påverka bolaget eller bolagets hyresgäster negativt. Hållbarhet Emilshus har högt ställda hållbarhetskrav på verksamheten. Håll - barhetsarbetet utgår från den hållbarhetsstrategi som antagits av styrelsen. Strategin grundas i behovet av att förvalta begränsade resurser på ett ansvarsfullt sätt och samtidigt framtidssäkra verk - samheten både ur ett ekonomiskt och organisatoriskt perspektiv. Emilshus har, med sin lokala närvaro och med dedikerade och kompetenta medarbetare, gynnsamma förutsättningar för ett fastighetsägande som inte bara genererar värde utan även är långsiktigt hållbart. I sitt miljöarbete ska Emilshus arbeta aktivt med energi effektiviseringar i sina byggnader och lokaler och använda effektiva systemstöd. Emilshus arbetar utifrån ett internt ramverk som består av hållbarhetsstrategi, handlingsplaner och policyer. Utifrån dessa ramverk har Emilshus identifierat fyra fokusområden i verksam - heten som är särskilt viktiga; • Fastigheter • Medarbetare • Hyresgäster • Externa samarbetspartners Därtill baseras Emilshus hållbarhetsarbete på ett åtagande mot FN:s Global Compact och FN:s globala mål för hållbar utveckling (Agenda 2030). Uppföljning grönt finansiellt ramverk I september 2024 uppdaterades Emilshus gröna finansiella ram - verk som ger bolaget möjlighet att emittera gröna obligationslån och andra finansiella instrument för finansiering av fastigheter och fastighetsprojekt. Bolagets gröna ramverk har granskats av ISS. Per 31 december 2025 hade Emilshus gröna tillgångar till ett sammanlagt värde om 5 286 miljoner kronor (3 037) med etable - rad grön finansiering om 1 514 miljoner kronor (519) i befintliga fastigheter. Outnyttjat belopp inom det gröna finansiella ramver - ket uppgick till 3 772 miljoner kronor (2 518). Risker och osäkerhetsfaktorer Emilshus är exponerat för olika risker som kan få betydelse för bolagets framtida verksamhet, resultat och finansiella ställning. Med risk avses en osäkerhetsfaktor som kan påverka företagets förmåga att nå uppsatta mål. Riskhantering syftar till att skapa en balansgång mellan önskan om att begränsa risk och samtidigt nå uppsatta mål. Emilshus fastighetsbestånd består av hög avkastande kommersiella fastigheter i Småland, Östergötland, Skåne och Halland. Arbetet med riskhantering avser en systematisk tillämpning av principer, förfaranden och praxis gällande identifiering, analyse- ring, kontroll och uppföljning av risker inom Emilshus verksamhet. I arbetet med riskhantering ska den bästa tillgängliga informationen användas, och vid behov kompletteras med ytterligare undersök- ningar. Emilshus arbete avseende riskhantering följer en definierad process, inkluderande följande fem områden: riskidentifiering, risk- bedömning, riskåtgärder, självutvärdering och rapportering. Dessa aktiviteter ska utföras minst årligen. Uppföljningar och separata utvärderingar utförs kontinuerligt på olika nivåer i bolaget. Emilshus risker identifieras och värderas inom fem kategorier. • Strategiska risker • Operativa risker • Finansiella risker • Hållbarhetsrisker • Omvärldsrisker Riskåtgärder vidtas löpande i linje med Emilshus riktlinjer. Se även Not 21. Finansiering Kapitalstruktur Emilshus kapitalstruktur utgjordes vid årets utgång av 40 % (42) eget kapital, 54 % (52) räntebärande skulder och 6 % (6) övriga poster. Emilshus samarbetar med fem nordiska banker där finan - sieringen utgörs av säkerställda banklån. Obligationslån utgör en kompletterande finansieringskälla. Eget kapital Vid årets utgång uppgick eget kapital till 5 114 miljoner kronor (3 856), vilket resulterade i en soliditet om 40 % (42). Eget kapital per stamaktie uppgick till 32,93 kronor (27,99) och långsiktigt substansvärde per stamaktie uppgick till 36,22 kronor (30,60). Räntebärande skuld Emilshus räntebärande skulder uppgick till 6 813 miljoner kronor (4 717) vid årets utgång. Efter avdrag för likvida medel om 260 miljoner kronor (100) uppgick den räntebärande nettoskulden till 6 553 miljoner kronor (4 617), vilket innebär en belåningsgrad om 53 % (52). Av de räntebärande skulderna utgör 6 020 miljoner kronor (4 321) säkerställda banklån vilka motsvarar 88 % (92) av den totala räntebärande skulden. Räntebärande obligationslån uppgick vid årets utgång till 793 miljoner kronor (396), vilket mot - svarar 12 % (8) av den totala räntebärande skulden. Skuldkvoten, beräknad som räntebärande nettoskuld i förhållande till driftnetto med avdrag för centrala administrationskostnader enligt intjä - ningsförmåga, uppgick på balansdagen till 8,6 ggr (8,2). Disponibel likviditet Likvida medel uppgick vid årets utgång till 260 miljoner kronor (100). Därutöver har Emilshus outnyttjade checkräkningskredi - ter om 210 miljoner kronor (67) samt outnyttjade revolverande kredit faciliteter om 200 miljoner kronor (21). Bolagets disponibla likviditet uppgick till 670 miljoner kronor (188) vid årets utgång. Kapitalbindning Kapitalbindningstiden för Emilshus räntebärande skulder var vid årets utgång 2,8 år (2,7). Av de räntebärande skulder om 559 mil - joner kronor som förfaller under 2026 utgörs 127 miljoner kronor av ordinarie löpande amorteringar. Årsredovisning 2025 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter och redovisningsprinciper Revisionsberättelse Nyckeltal och definitioner Information om årsstämma Emilshus Årsredovisning 2025 – 53 ===== SIDA 54 ===== Genomsnittlig ränta och räntebindning Genomsnittlig låneränta på räntebärande skulder inklusive deri - vat uppgick vid årets utgång till 4,1 % (4,0). Koncernens genomsnittliga räntebindningstid inklusive derivat uppgick vid årets utgång till 2,0 år (2,3). Andelen av de ränte - bärande skulderna som räntesäkrats genom derivat uppgick till 68 % (81). Vid årets utgång hade koncernen ingått räntesäkringar med ett sammanlagt nominellt belopp om 4 668 miljoner kronor (4 590). Av dessa avsåg 4 368 miljoner kronor aktiva ränteswappar med en genomsnittlig återstående löptid om 2,9 år och 300 miljo - ner kronor avsåg räntetak (Stibor 3M till 2,5 %) med en återstå - ende löptid om 1,0 år. Derivaten begränsar framtida ränteföränd - ringars effekt på koncernens resultat. Derivatens verkliga värde uppgick vid årets utgång till –19 miljoner kronor (10). Derivaten har värderats till verkligt värde och värdeförändringen har redovisats över resultat räkningen. Väsentliga händelser efter balansdagen I januari meddelades att Emilshus har förvärvat fem fastigheter i Landskrona och Linköping inom kategorin lätt industri för 336 mil - joner kronor. Fyra fastigheter tillträddes i januari 2026 och den resterande fastigheten tillträddes i februari 2026. Moderbolaget Moderbolagets verksamhet består i huvudsak av att äga och förvalta aktier i dotterbolag inkluderat att upprätthålla centrala funktioner för dotterbolagens verksamhet. Resultatet före skatt uppgick till –131 miljoner kronor (–20) och soliditeten var 50 % (47). Förslag till vinstdisposition Till årsstämman förfogande stående medel avseende räkenskaps - året 2025. kr 2025 31 dec Balanserat resultat -223 647 865 Överkursfond 3 059 966 576 Årets resultat -132 655 083 Summa 2 703 663 628 Utdelning till preferensaktieägare 60 000 000 Balanseras i ny räkning 2 643 663 628 Summa 2 703 663 628 Aktien och aktieägarna Per 31 december 2025 finns det 156 154 267 aktier och 252 515 197 röster i Emilshus fördelade enligt följande: • Stamaktier av serie A: 10 706 770 aktier och 107 067 700 röster • Stamaktier av serie B: 115 447 497 aktier och 115 447 497 röster. • Preferensaktier: 30 000 000 aktier och 30 000 000 röster. Emilshus stamaktier av serie B och Emilshus preferensaktier är noterade på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. De största aktieägarna, mätt i andel av röster, var vid utgången av året Aptare Holding AB, 29,8 % röster, AB Sagax, 29,1 % röster, och Lannebo Kapital - förvaltning, 4,5 % röster. Styrelsens yttrande angående vinstdisposition Styrelsen för Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ), org.nr 559164-8752, har föreslagit att årsstämman beslutar om vinstut - delning för preferensaktier med 0,50 kronor per aktie och kvartal, dock högst två (2) kronor per preferensaktie för tiden intill nästa årsstämma. Av till årsstämmans förfogande stående medel föreslås att 60 000 000 kronor utdelas till innehavare av prefe - rensaktier och att återstoden balanseras i ny räkning. Ordinarie avstämningsdagar för de kvartalsvisa utbetalningarna bestäms i enlighet med bolagsordningen. Styrelsens förslag är att utdelning sker vid följande avstäm - ningsdagar: – 30 juni 2026 (0,50 kronor) – 30 september 2026 (0,50 kronor) – 30 december 2026 (0,50 kronor) – 31 mars 2027 (0,50 kronor) Beslutar årsstämman i enlighet med förslaget beräknas respek - tive utbetalning ske genom Euroclear Sweden AB:s försorg tredje bankdagen efter respektive avstämningsdag. Styrelsen föreslår årsstämman att ingen utdelning lämnas avseende stamaktier av serie A eller B. Styrelsen har granskat bolagets ekonomiska situation och konstaterar, efter närmare överväganden, att en vinstutdelning är försvarlig med hänsyn till försiktighetsprincipen i 17 kap. 3 § andra och tredje styckena i aktiebolagslagen. Styrelsens förslag till bemyndigande Styrelsen föreslår vidare att samtliga nya preferensaktier som kan komma att emitteras med stöd av stämmans bemyndigande att besluta om nyemission ska medföra rätt till utdelning första gången på den avstämningsdag för utdelning som infaller närmast efter det att nyemissionen har registrerats vid Bolagsverket och aktierna har införts i aktieboken hos Euroclear Sweden AB. Detta innebär att rätt till första utdelning om 0,50 kronor föreligger vid den första avstämningsdag enligt ovan som infaller efter införande i aktieboken. Vid ett maximalt utnyttjande av bemyndigandet för styrelsen att besluta om nyemission kommer en utdelning för tillkommande aktier om maximalt 6 000 000 kronor att delas ut. Årsredovisning 2025 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter och redovisningsprinciper Revisionsberättelse Nyckeltal och definitioner Information om årsstämma Emilshus Årsredovisning 2025 – 54 ===== SIDA 55 ===== Koncernens rapport över totalresultatet Jan–dec mkr Not 2025 2024 Hyresintäkter 2 896 674 Intäkter 896 674 Fastighetskostnader 3 -184 -132 Driftnetto 713 542 Central administration 4, 5 -43 -34 Finansnetto 6 -256 -211 Förvaltningsresultat 414 297 Realiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter 8 8 3 Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter 8 262 124 Realiserade värdeförändringar finansiella instrument – -12 Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument 16 -28 -25 Resultat före skatt 655 387 Aktuell skatt 7 -43 -34 Uppskjuten skatt 7 -88 -65 Årets resultat 1) 524 288 Resultat per stamaktie före utspädning, kr 3,86 2,28 Resultat per stamaktie efter utspädning, kr 3,84 2,27 Genomsnittligt antal stamaktier 121 454 267 108 290 971 Antal stamaktier vid årets utgång 126 154 267 114 154 267 Genomsnittligt antal preferensaktier 27 683 188 20 628 625 Antal preferensaktier vid årets utgång 30 000 000 20 628 625 1) Årets resultat överensstämmer med årets totalresultat. Årets resultat är i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare. Koncernens rapport över finansiell ställning 31 dec mkr Not 2025 2024 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 8 12 307 8 940 Övriga anläggningstillgångar 9 2 1 Derivat 16 – 10 Summa anläggningstillgångar 12 308 8 951 Omsättningstillgångar Hyresfordringar 5 6 Skattefordran 63 17 Övriga fordringar 1 0 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 11 25 19 Likvida medel 22 260 100 Summa omsättningstillgångar 354 143 SUMMA TILLGÅNGAR 12 663 9 094 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 17 Aktiekapital 312 270 Övrigt tillskjutet kapital 3 060 2 310 Balanserade vinstmedel inkl. årets resultat 1 742 1 277 Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 5 114 3 856 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 13, 15 5 461 3 643 Obligationslån 793 396 Uppskjuten skatteskuld 396 307 Derivat 19 – Övriga skulder – 1 Summa långfristiga skulder 6 670 4 347 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 13 559 665 Checkräkningskredit 13, 15 – 13 Leverantörsskulder 37 14 Övriga skulder 82 34 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 18 202 165 Summa kortfristiga skulder 879 892 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 12 663 9 094 Årsredovisning 2025 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter och redovisningsprinciper Revisionsberättelse Nyckeltal och definitioner Information om årsstämma Emilshus Årsredovisning 2025 – 55 ===== SIDA 56 ===== Koncernens rapport i sammandrag över förändring av eget kapital mkr Antal stamaktier Antal preferens - aktier Aktie - kapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat 1) Totalt eget kapital1) Eget kapital 2024-01-01 100 281 607 20 628 625 242 1 922 1 030 3 194 Nyemission stamaktier 13 872 660 - 28 399 – 426 Kostnader nyemissioner – – – -11 – -11 Utdelning preferensaktier – – – – -41 -41 Årets resultat och totalresultat jan–dec 2024 – – – – 288 287 Eget kapital 2024-12-31 114 154 267 20 628 625 270 2 309 1 276 3 856 Eget kapital 2025-01-01 114 154 267 20 628 625 270 2 309 1 276 3 856 Nyemission stamaktier 12 000 000 – 24 522 – 546 Nyemission av preferensaktier – 9 371 375 19 248 – 267 Nyemission av teckningsop - tioner – – – – 1 1 Kostnader nyemissioner – – – -20 – -20 Utdelning på preferensaktier – – – – -60 -60 Årets resultat och totalresultat jan–dec 2025 – – – – 524 524 Eget kapital 2025-12-31 126 154 267 30 000 000 312 3 060 1 741 5 114 1) Totalt eget kapital, Årets resultat och Årets totalresultat är i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare. Koncernens rapport över kassaflödet Jan–dec mkr Not 2025 2024 Den löpande verksamheten Förvaltningsresultat 414 297 Betald inkomstskatt -43 -34 Justering för poster som ej ingår i kassaflödet 9 7 Operativt kassaflöde 379 270 Kassaflöde från förändringar av rörelsekapital Ökning(–)/Minskning(+) av rörelsefordringar -51 7 Ökning(+)/Minskning(–) av rörelseskulder 98 53 Kassaflöde från den löpande verksamheten 426 329 Investeringsverksamheten Förvärv av förvaltningsfastigheter 8 -2 983 -1 469 Investeringar i förvaltningsfastigheter 8 -146 -63 Förvärv av inventarier – -0 Avyttring av förvaltningsfastigheter 8 30 44 Kassaflöde från investerings verksamheten -3 098 -1 489 Finansieringsverksamheten Upptagna banklån 13, 23 2 017 965 Nyemission av stamkapital 526 416 Nyemission av preferenskapital 267 – Utdelning på preferensaktier -51 -41 Amortering på banklån 13, 23 -306 -94 Amortering på övriga lån 13, 23 -17 – Amortering på obligationslån 13, 23 – -581 Upptagna obligationslån 13, 23 394 396 Realiserade värdeförändringar finansiella instrument 16 – -12 Kassaflöde från finansierings verksamheten 2 832 1 048 Årets kassaflöde 160 -112 Likvida medel vid årets början 100 212 Likvida medel vid årets slut 260 100 Årsredovisning 2025 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter och redovisningsprinciper Revisionsberättelse Nyckeltal och definitioner Information om årsstämma Emilshus Årsredovisning 2025 – 56 ===== SIDA 57 ===== Moderbolagets resultaträkning Jan–dec mkr Not 2025 2024 Intäkter Nettoomsättning 32 23 Rörelsens kostnader Övriga externa kostnader 4, 5 -81 -64 Rörelseresultat -49 -41 Resultat från finansiella poster Resultat från andelar i koncernföretag 10 -127 – Ränteintäkter och liknande resultatposter 6 141 183 Räntekostnader och liknande resultatposter 6 -169 -200 Resultat efter finansiella poster -204 -58 Bokslutsdispositioner Koncernbidrag 73 39 Resultat före skatt -131 -20 Aktuell skatt 7 – – Uppskjuten skatt 7 -1 – Årets resultat 1) -132 -20 1) Årets resultat överensstämmer med årets totalresultat. Moderbolagets balansräkning 31 dec mkr Not 2025 2024 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Övriga anläggningstillgångar 2 1 Derivat – 1 Andelar i koncernföretag 10 790 479 Uppskjuten skattefordran 2 3 Summa anläggningstillgångar 794 484 Omsättningstillgångar Fordringar hos koncernföretag 4 968 4 629 Övriga fordringar 4 6 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 16 3 Kassa och bank 252 27 Summa omsättningstillgångar 5 240 4 664 SUMMA TILLGÅNGAR 6 034 5 149 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 17 Bundet eget kapital Aktiekapital 312 270 Fritt eget kapital Överkursfond 3 060 2 309 Balanserad vinst eller förlust -223 -145 Årets resultat -132 -20 Summa eget kapital 3 017 2 415 Långfristiga skulder Obligationslån 793 396 Skulder till kreditinstitut 13, 15 1 849 1 614 Derivat 11 – Summa långfristiga skulder 2 653 2 010 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 13 300 665 Checkräkningskredit 15 – 13 Övriga skulder 42 25 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 18 22 21 Summa kortfristiga skulder 364 724 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 6 034 5 149 Årsredovisning 2025 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter och redovisningsprinciper Revisionsberättelse Nyckeltal och definitioner Information om årsstämma Emilshus Årsredovisning 2025 – 57 ===== SIDA 58 ===== Moderbolagets rapport över förändring av eget kapital mkr Antal stamaktier Antal preferens - aktier Aktie - kapital Över- kursfond Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat Totalt eget kapital Eget kapital 2024-01-01 100 281 607 20 628 625 242 1 922 -104 2 060 Nyemission stamaktier 13 872 660 – 28 399 – 426 Nyemission teckningsoptioner – – – – – – Kostnader nyemission – – – -11 – -11 Utdelning på preferensaktier – – – – -41 -41 Årets resultat och totalresultat 2024 – – – – -20 -20 Eget kapital 2024-12-31 114 154 267 20 628 625 270 2 309 -165 2 415 Eget kapital 2025-01-01 114 154 267 20 628 625 270 2 309 -165 2 415 Nyemission stamaktier 12 000 000 – 24 522 – 546 Nyemission preferensaktier – 9 371 375 19 248 – 267 Nyemission teckningsoptioner – – – – – – Kostnader nyemission – – – -20 – -20 Utdelning på preferensaktier – – – – -60 -60 Årets resultat och totalresultat 2025 – – – – -132 -132 Eget kapital 2025-12-31 126 154 267 30 000 000 312 3 060 -356 3 017 Moderbolagets rapport över kassaflödet Jan–dec mkr Not 2025 2024 Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster -204 -58 Betald inkomstskatt – – Justering för poster som ej ingår i kassaflödet 99 9 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital -106 -49 Kassaflöde från förändringar av rörelsekapital Ökning(–)/Minskning(+) av rörelsefordringar -18 5 Ökning(+)/Minskning(–) av rörelseskulder 9 44 Kassaflöde från den löpande verksamheten -115 1 Investeringsverksamhet Lämnade aktieägartillskott till koncernföretag -311 - Förändring lån till koncernföretag -339 -616 Kassaflöde från investeringsverksamheten -650 -616 Finansieringsverksamheten Upptagna banklån 93 300 Nyemission av stamkapital 526 416 Nyemission av preferenskapital 267 – Utdelning på preferensaktier -51 -41 Amortering på banklån -227 -34 Amortering på övriga lån -13 – Amortering på obligationslån – -581 Upptagna obligationslån 394 396 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 990 456 Årets kassaflöde 225 -160 Likvida medel vid årets början 27 186 Likvida medel vid årets slut 252 27 Årsredovisning 2025 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter och redovisningsprinciper Revisionsberättelse Nyckeltal och definitioner Information om årsstämma Emilshus Årsredovisning 2025 – 58 ===== SIDA 59 ===== Not 1 Redovisningsprinciper Allmän information Fastighetsbolaget Emilshus AB, org.nr. 559164–8752, är ett svenskt publikt aktiebolag med säte i Växjö. Verksamheten beskrivs i förvaltningsberättelsen. Årsredovisningen och kon - cernredovisningen har godkänts för utfärdande av styrelsen och verkställande direktören den 24 mars 2026 och kommer att föreläggas på årsstämman den 21 april 2026 för fastställande. Bolagets aktie är sedan den 13 juni 2022 noterad på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. Grunder för redovisningen Denna årsredovisning och koncernredovisning omfattar Fastig - hetsbolaget Emilshus AB med dotterbolag och avser bolagets femte verksamhetsår 2025-01-01–2025-12-31. Koncernredovisningen för Fastighetsbolaget Emilshus AB har upprättats enligt de av EU antagna IFRS redovisningsstandarder och tolkningarna av dessa (IFRIC). Vidare har koncernredovis - ningen upprättats i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för hållbarhets- och finansiell rapportering RFR 1 ”Kom - pletterande redovisningsregler för koncerner”. Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen utom i de fall som anges under avsnittet ”moderbo - lagets redovisningsprinciper” Moderbolaget tillämpar årsredo - visningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer. De avvikelser som förekommer föranleds av begränsningar i möjlig - heterna att tillämpa IFRS i moderbolaget till följd av årsredovis - ningslagen samt gällande skatteregler. Valuta Moderbolagets funktionella valuta och koncernens rapporterings - valuta är svenska kronor. Bedömningar och uppskattningar Vid upprättandet av de finansiella rapporterna måste företags - ledningen och styrelsen göra vissa bedömningar och antaganden som påverkar det redovisade värdet av tillgångs- och skuldposter samt intäkts- och kostnadsposter. Bedömningarna baseras på erfarenheter och antaganden som bedöms vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan sedan skilja sig från dessa bedömningar om andra förutsättningar uppstår. Värdering av fastigheter Redovisningen är särskilt känslig vad gäller bedömningar och antaganden som ligger till grund för värderingen av förvaltnings - fastigheter. Dessa redovisas till verkligt värde som baseras på en av styrelsen fastställd marknadsbedömning. Företagsledningen har gjort antaganden avseende kalkylränta och direktavkast - ningskrav vilka baseras på erfarenhetsmässiga antaganden för jämförbara fastigheter och lägen. Bedömningar avseende drifts-, underhålls- och administrationskostnader baseras på faktiska kostnader samt antaganden för jämförbara fastigheter. Emils - hus har valt att redovisa innehavet av förvaltningsfastigheter till verkligt värde enligt IAS 40. Emilshus inhämtar externa värde - ringsutlåtanden för att fastställa fastigheternas marknadsvärde. Värderingarna upprättas av Newsec och uppdateras kvartalsvis. Se även not 8 där mer information framgår. Klassificeringar Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består i allt väsentligt av belopp som förväntas regleras mer än tolv måna - der från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder förväntas regleras inom tolv månader från balansdagen. Långfristiga skulder utgörs i väsentligt av belopp som Emilshus per rapportperiodens slut har rätt att välja att betala längre bort än tolv månader efter rapportperiodens slut. Har Emilshus inte en sådan rätt per rapportperiodens slut – eller innehas skuld för handel eller förväntas skuld regleras inom den normala verksam - hetscykeln – redovisas skuldbeloppet som kortfristig skuld. Tillgångsförvärv och rörelseförvärv Förvärv klassificeras som antingen rörelseförvärv eller tillgångs - förvärv enligt IFRS 3. Klassificeringen görs individuellt vid varje enskilt förvärv primärt genom ett test concentration test. Testet innebär att om väsentligen hela det verkliga värdet av bruttotillgångarna som förvärvas, kan hänföras till en tillgång eller en grupp av liknande tillgångar utgör förvärvet ett tillgångsförvärv. Om testet inte är uppfyllt görs bedömningen utifrån vad som förvärvats utöver fastigheten, bland annat organisation och processer som krävs för att driva verksamheten. Segmentsrapportering Rörelsesegment rapporteras på ett sätt som överensstämmer med den interna rapportering som lämnas till den högste verk - ställande beslutsfattaren. Den högste verkställande beslutsfatta - ren är den funktion som ansvarar för tilldelning av resurser och bedömning av rörelsesegmentens resultat. I koncernen har denna funktion identifierats som ledningsgruppen. Ett rörelsesegment är en del av koncernen som bedriver verksamhet från vilken den kan generera intäkter och ådrar sig kostnader och för vilka det finns fristående finansiell information tillgänglig. Emilshus delar inte upp verksamheten i olika segment utan ser hela koncernens verksamhet som ett segment, vilket återspeglas i företagets interna organisation och rapportering. Intäkter Hyresintäkter från förvaltningsfastigheter redovisas i den period hyran avser. Samtliga hyresavtal klassificeras som operationella leasingavtal och erhållna intäkter utgörs av leasingintäkter vilka benämns hyresintäkter. I hyresintäkterna ingår tillägg såsom utdebiterad fastighetsskatt och värmekostnader med mera. Förskottshyror redovisas som förskottsbetalda hyresintäkter. Hyresrabatter periodiseras över hyresavtalets löptid. Intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas normalt på frånträdesdagen om inte kontroll har övergått vid ett tidigare tillfälle. Resultat från för- säljning av fastighet redovisas som realiserad värdeförändring och motsvarar skillnaden mellan erhållet försäljningspris efter avdrag för försäljningsomkostnader och senast redovisat värde, med tillägg för gjorda investeringar efter senaste värderingstidpunkt. Fastighetskostnader Fastighetskostnader avser direkta och indirekta kostnader för att förvalta en fastighet. Kostnaderna omfattar kostnader för drift, löpande underhåll av fastigheterna samt fastighetsskatt. Central administration Kostnaderna för central administration består av kostnader för koncerngemensamma funktioner samt bolagskostnader avseende dotterbolagen. Moderbolagets kostnader avseende central admi - nistration omfattar bland andra koncernledning, IT, HR, ekonomi, revisionsarvoden mm. Noter Årsredovisning 2025 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter och redovisningsprinciper Revisionsberättelse Nyckeltal och definitioner Information om årsstämma Emilshus Årsredovisning 2025 – 59 ===== SIDA 60 ===== Finansiella kostnader Finansiella kostnader avser ränta och andra kostnader som är hänförliga till upptagandet av lån. Kostnader för uttagande av pantbrev betraktas ej som finansiell kostnad utan aktiveras som utgifter direkt hänförliga till förvärvet av förvaltningsfasigheten. Finansiella kostnader inkluderar även räntekostnader för ränte - derivatavtal. Betalningsströmmar från dessa resultatförs i den period de avser. Skatter Koncernens samtliga förvärv är tillgångsförvärv och ingen upp - skjuten skatt redovisas vid anskaffningstidpunkten utan upp - skjuten skatt redovisas på skillnader mellan redovisat värde och skattemässigt värde avseende förändringar uppkomna efter för - värvstidpunkten. Koncernen tillämpar en skattesats om 20,6 %. Förvaltningsfastigheter Koncernen redovisar förvaltningsfastigheter i enlighet med IAS 40. Med förvaltningsfastighet avses fastighet som innehas i syfte att generera hyresintäkter eller värdestegring eller en kombina - tion av dessa, snarare än för användning i det egna företagets verksamhet. Samtliga av Emilshus fastigheter bedöms utgöra förvaltningsfastigheter. I begreppet förvaltningsfastigheter ingår byggnader, mark- och markanläggningar, pågående ny-till- eller ombyggnation samt fastighetsinventarier. Förvaltningsfastighe - terna redovisas initialt till anskaffningsvärde och därefter till verk - ligt värde. Inga avskrivningar sker därför i koncernen avseende fastigheter. För att fastställa det verkliga värdet vid bokslutstill - fället görs externa marknadsvärderingar av förvaltningsfastig - heterna. Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas över resultaträkningen. Tillkommande utgifter läggs till det redovisade värdet endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kommer att komma företaget till del och anskaffningsvärdet kan beräknas på tillförlitligt sätt. Utgifter för reparation och underhåll kostnads - förs i den period de uppkommer. Finansiella instrument Generella principer Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inklude - rar tillgångarna likvida medel, hyres- och kundfordringar samt leverantörsskulder, övriga kortfristiga skulder och skulder till kreditinstitut och andra låneskulder. Redovisningen beror på hur de finansiella instrumenten klassificeras. Klassificering och värdering Finansiella instrument redovisas initialt till anskaffningsvärde motsvarande instrumentets verkliga värde med tillägg för transaktionskostnader för alla finansiella instrument som finns i koncernen om inte annat anges nedan. Ett finansiellt instrument klassificeras vid första redovisningen bland annat utifrån i vilket syfte instrumentet förvärvades. Klassificeringen avgör hur det finansiella instrumentet värderas efter första redovisningstillfället. Om inte annat anges nedan så redovisas finansiella instrumenten efter det första redovisningstillfället enligt effektivräntemetoden. Koncernen innehar finansiella instrument i följande kategorier och indelade efter klassificerings kategori: Finansiella instrument värderade till verkligt värde Räntederivat Verkligt värde för ränteswappar baseras på en diskonteringsränta av beräknade framtida kassaflöden enligt kontraktets villkor och förfallodagar och med utgångspunkt i marknadsräntan på balans - dagen. Ränteswapparna hänför sig till nivå 2 i värderingshierakin. Finansiella instrument värderade till upplupet anskaffningsvärde Hyresfordringar Kundfordringar och hyresfordringar redovisas initialt till det fakturerade värdet. Efter första redovisningstillfället värderas tillgångarna enligt effektivräntemetoden. Tillgångar klassificerade till upplupet anskaffningsvärde innehas enligt affärsmodellen att inkassera avtalsenliga kassaflöden som endast är betalningar av kapitalbelopp och ränta på det utestående kapitalbeloppet. Vid behov görs avsättning till en reserv för förväntade kreditförluster. Andra långfristiga fordringar och Övriga fordringar Fordringar upptas till det lägsta av nominellt värde och det belopp varmed de beräknas inflyta. Om förväntad regleringstid - punkt överstiger ett år klassificeras fordringarna som andra lång - fristiga fordringar. Om förväntar regleringstidpunkt understiger ett år klassificeras fordringarna som övriga fordringar. Likvida medel Redovisas till nominellt belopp per bokslutsdagen. I posten ingår kassa och bank. Redovisade medel finns innestående hos svenska banker med hög kreditrating varför riskreserv bedöms vara oväsentlig. Leverantörsskulder Redovisas till nominellt belopp. Leverantörsskulder redovisas när faktura mottagits. Skulder till kreditinstitut Upptagna lånebelopp redovisas till erhållet belopp efter avdrag för eventuella transaktionskostnader. Redovisas till upplupet anskaffningsvärde. Om låneavtal eller andra avtal avseende låneskulder förfaller inom ett år klassificeras de som kortfristiga skulder. Efter första redovisningstillfället redovisas beloppen enligt effektivräntemetoden. Nedskrivning av finansiella tillgångar Koncernen bedömer vid varje rapportperiods slut om det finns objektiva bevis för att nedskrivningsbehov föreligger för en finansiell tillgång eller en grupp av finansiella tillgångar. Enligt IFRS 9 skall finansiella tillgångar omfattas av en nedskrivning av förväntade kreditförluster. Nedskrivning är framåtblickande och så snart en kreditrisk föreligger görs en förlustreservering. Reser - vering görs normalt med beaktning av de kommande 12 måna - dernas nuvärdesberäknade underskott för erhållna kassaflöden alternativt för den förväntade återstående löptiden. Koncernen tillämpar den förenklade modellen på koncernens kundfordringar vilket innebär att bedömning görs utifrån historiska kundförluster samt bedömning av framtida möjlighet att erhålla ersättning. Till de kriterier som koncernen använder för att fastställa om det föreligger objektiva bevis för nedskrivningsbehov hör betydande finansiella svårigheter hos emittenten eller gäldenären, ett avtals - brott, såsom uteblivna eller försenade betalningar av räntor eller kapitalbelopp eller att det är sannolikt att låntagaren kommer att gå i konkurs eller annan finansiell rekonstruktion. Nedskrivning av finansiella tillgångar redovisas i koncernens resultat. Om ned - skrivningsbehovet minskar i en efterföljande period och minsk - ningen objektivt kan hänföras till en händelse som inträffade efter att nedskrivningen redovisades återförs den tidigare redovisade nedskrivningen i koncernens resultat. Ändrade redovisningsprinciper Det bedöms inte finnas några ändringar 2025 som kommer att innebära någon väsentlig påverkan på Emilshus resultat och ställning. Nya IFRS som ännu inte börjat tillämpas IFRS 18 Presentation and Disclosure in Financial Statements med tillämpning från januari 2027 förändrar främst tre nyckelområ - den: strukturen på resultaträkningen, införandet av upplysningar om resultatmått som rapporteras utanför företagets finansiella rapporter "management-defined performance measures" (MPM) samt förbättrad aggregering och disaggregering av information i de primära rapporterna och noterna. Resultaträkningen kommer Årsredovisning 2025 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter och redovisningsprinciper Revisionsberättelse Nyckeltal och definitioner Information om årsstämma Emilshus Årsredovisning 2025 – 60 ===== SIDA 61 ===== att delas in i tre kategorier: rörelse, investering och finansiering. Den fulla analysen av effekterna av IFRS 18 är ännu inte avslutad. Moderbolagets redovisningsprinciper Moderbolaget har upprättat sina finansiella rapporter enligt årsredovisningslagen och Rådet för hållbarhets- och finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 Redovisning för juridiska personer. Skillnaderna mellan koncernens och moderbolagets redovis - ningsprinciper framgår nedan. De angivna redovisningsprinci - perna för moderbolaget har tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenteras i moderbolagets finansiella rapporter, om inte annat anges. Klassificering och uppställning Resultaträkning och balansräkning är för moderbolaget upp - ställda enligt årsredovisningslagens scheman. Skillnader mot kon - cernens rapporter i moderbolagets resultat- och balansräkningar utgörs främst av redovisning av eget kapital. Koncernföretag Andelar i koncernbolag redovisas i moderbolaget enligt anskaff - ningsvärdemetoden minskat med eventuell nedskrivning. Detta innebär att transaktionsutgifter inkluderas i det redovisade värdet för innehav i koncernföretag. Finansiella tillgångar och skulder Med anledning av sambandet mellan redovisning och beskatt - ning, tillämpas inte reglerna om finansiella instrument enligt IFRS 9 i moderbolaget, utan moderbolaget tillämpar reglerna i enlighet med RFR 2. Detta innebär att moderbolaget redovisar finansiella instrument med utgångspunkt i anskaffningsvärdet i enlighet med reglerna i ÅRL. Koncernbidrag Såväl erhållna som lämnade koncernbidrag redovisas som bok - slutsdisposition i enlighet med alternativregeln. Not 2 Hyresintäkter mkr 2025 2024 KONCERNEN Hyresintäkter per intäktsslag Hyresintäkter 879 661 Övriga ersättningar från hyresgäster 17 14 Totalt 896 674 Intäkter per fastighetskategori Lätt industri 480 325 Extern/Dagligvaruhandel 181 152 Industriservice/proffshandel 144 114 Övrigt 92 84 Totalt 896 674 Intäkter per förvaltningsområde Halmstad 98 24 Helsingborg 20 – Jönköping 146 120 Kalmar 51 46 Linköping 128 68 Malmö 23 – Vetlanda 100 102 Värnamo 130 133 Växjö 201 181 Totalt 896 674 Samtliga hyreskontrakt klassificeras som operationella leasingav - tal. Hyrorna för kontrakten betalas i förskott månadsvis eller kvartalsvis. Majoriteten av hyreskontrakten har indexklausuler kopplade till bashyran som jämförs med konsumentprisindex och justeras vid ingången av varje räkenskapsår. Kontraktsförfallostrukturen avseende koncernens bestånd framgår av nedanstående tabell. Den vanligaste löptiden på ett nytecknat kontrakt är 3 år och i samband med fastighetsförvärv 10 år. Löpande avtal har i tabellen redovisats med 12 månaders hyresintäkt. Nedan framgår årshyra utifrån hyreskontraktens förfallostruk - tur respektive kontraktsvärde utifrån hyreskontraktens löptider. Förfallostruktur hyresavtal Förfalloår Antal hyresavtal Kontrakte - rad årshyra, mkr Andel, % Area, tkvm Andel, % 2026 445 156 15 158 14 2027 190 153 15 163 15 2028 131 123 12 111 10 2029 97 131 13 138 12 2030 53 138 13 158 14 2031+ 102 321 31 383 34 Totalt 1 018 1 022 100 1 112 100 Hyreskontrakt och löptider Förfalloår Kontrakts- värde, mkr Andel av Total, % 2026 106 2 2027 243 5 2028 321 6 2029 457 9 2030 635 12 2031 459 9 2032 232 4 2033 147 3 2034+ 2 594 50 Totalt 5 193 100 Not 3 Fastighetskostnader mkr 2025 2024 KONCERNEN Driftskostnader 129 91 Underhållskostnader 24 21 Fastighetsskatt 31 21 Totalt 184 132 Fastighetsadministration är inkluderad i driftskostnader. Årsredovisning 2025 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter och redovisningsprinciper Revisionsberättelse Nyckeltal och definitioner Information om årsstämma Emilshus Årsredovisning 2025 – 61 ===== SIDA 62 ===== Not 5 Centrala administrationskostnader mkr 2025 2024 KONCERNEN Administrationskostnader 2 4 Personalkostnader 41 31 43 34 MODERBOLAGET Administrationskostnader 37 30 Personalkostnader 44 34 Totalt 81 64 I centrala administrationskostnader ingår kostnader för koncern - ledning, HR, IT och inkluderar arvoden för revision och övrigt. mkr 2025 2024 Ersättningar till revisorer Revisionsuppdrag 3 2 Övriga lagstadgade uppdrag 1 0 Skatterådgivning 0 0 Totalt 4 2 Med revisionsuppdrag avses arvode för den lagstadgade revi - sionen, dvs sådant arbete som varit nödvändigt för att kunna avge revisionsberättelse. Not 4 Personalkostnader mkr 2025 2024 KONCERNEN OCH MODERBOLAGET Medelantalet anställda 26 24 Varav män, % 69 62 Varav kvinnor, % 31 38 Löner, andra ersättningar och sociala kostnader Löner, arvode och förmåner Styrelsearvode enligt specifikation 1 1 Totalt 1 1 VD Grundlön 3 3 Rörlig ersättning 1 1 Förmåner 0 0 Övriga ledande befattningshavare Grundlön 8 7 Rörlig ersättning 1 1 Förmåner 1 1 Övriga anställda 16 9 Totalt 30 21 Pensionskostnader VD 1 1 Övriga ledande befattningshavare 2 2 Övriga anställda 2 1 Totalt 5 4 Lagstadgade sociala kostnader inklusive löneskatt VD 1 1 Övriga ledande befattningshavare 3 3 Övriga anställda 7 3 Totalt 11 8 Styrelsearvoden Arvode styrelseledamot Arvode utskottsarbete 2025 2024 2025 2024 Johan Ericsson 0,30 0,30 0,02 0,02 Björn Garat 0,17 0,15 0,05 0,04 Jakob Fyrberg – – – – Rutger Källén 0,17 0,15 0,05 0,04 Elisabeth Thuresson 0,17 0,15 0,02 0,02 Ulrika Valassi 0,17 0,09 0,05 0,04 Totalt 0,98 0,81 0,19 0,15 Könsfördelning i styrelse och företagsledning Vid utgången av 2025 bestod styrelsen i moderbolaget av sex personer (6) varav två kvinnor (2). Under 2025 har bolagets led - ningsgrupp bestått av sex personer (6). I ledningsgruppen är sex män (5) och ingen kvinna (1). Ledningsgruppen utgör koncernens ledande befattningshavare. Ersättningsprinciper till ledande befattningshavare För 2025 bestod ersättningen till VD och övriga ledande befatt - ningshavare av fast lön, övriga förmåner, pension samt rörlig lön. Pensionsåldern är 65 år. Uppsägningstiden för VD är 12 måna - der vid uppsägning från bolagets sida samt 6 månader vid uppsägning av VD. Ingen uppgörelse om avgångsvederlag finns med VD. Övriga ledande befattningshavare har en ömsesidig uppsäg - ningstid om 6 månader. Pensioner VD har en premiebaserad pensionslösning. Övriga anställda har en pensionslösning som följer ITP1 eller ITP2 i Alecta och som är beroende av lön och ålder. ITP1 är en avgiftsbestämd plan och ITP2 är en förmånsbestämd plan. Då det inte är möjligt att redo - visa bolagets ekonomiska ansvar för ITP2-planer så redovisas även ITP2 som en avgiftsbestämd plan. Premien för den förmåns - bestämda ålders- och familjepensionen är individuellt beräknad och är bland annat beroende av lön, tidigare intjänad pension och förväntad återstående tjänstgöringstid. Årsredovisning 2025 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter och redovisningsprinciper Revisionsberättelse Nyckeltal och definitioner Information om årsstämma Emilshus Årsredovisning 2025 – 62 ===== SIDA 63 ===== Not 6 Räntekostnader och liknande resultatposter mkr 2025 2024 KONCERNEN Finansiella intäkter 17 10 Finansiella kostnader -276 -223 Avgår aktiverade räntekostnader 3 2 Finansnetto -256 -211 MODERBOLAGET Finansiella intäkter 141 183 Finansiella kostnader -169 -200 Avgår aktiverade räntekostnader - – Finansnetto -28 -18 I samband med investeringar i form av tillbyggnader och liknande aktiverar Emilshus räntekostnader och låneutgifter utifrån genomsnittlig nedlagd kostnad och projektets genomförandetid. Räntenivån utgörs av Emilshus genomsnittliga räntenivå för året. Not 7 Aktuell skatt och uppskjuten skatt 2025 2024 mkr % mkr % mkr KONCERNEN Aktuell skatt Aktuell skatt för året -44 -34 Justering skatt hänförligt till tidigare år 1 Totalt -43 -34 Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt avseende förvaltningsfastigheter -79 -71 Uppskjuten skatt hänförlig till finansiella instrument -9 5 Uppskjuten skatt hänförlig till outnyttjade underskottsavdrag mm 0 1 Totalt -88 -65 Total redovisad skattekostnad i koncernen -132 -99 Avstämning av effektiv skatt % mkr % mkr Redovisat resultat före skatt 655 387 Skatt enligt gällande skattesats för moderbolaget -20,6 -135 -20,6 -80 Skatteeffekt av övriga ej avdragsgilla kostnader -0,2 -1 -0,2 -1 Skatteeffekt av ej avdragsgillt räntenetto -3,1 -20 -3,7 -14 Skatteeffekt av utnyttjande av carry forward ränteavdrag 0 0 0,1 0 Skatteeffekt av skatt hänförligt till föregående år 0 0 0,2 1 Skatteeffekt för ej bokförda kostnader 0,5 3 0,0 0 Skatteeffekt av begränsningsregler för temporära skillnader 2,9 19 -0,3 -1 Skatteeffekt av justeringar uppskjuten skatt ingående balans 0 0 -1,5 -6 Övrigt 0,3 1 0,4 2 Redovisad effektiv skatt 20,2 -132 -25,6 -99 2025 2024 mkr % mkr % mkr MODERBOLAGET Aktuell skatt Aktuell skatt för året – – Totalt – – Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt hänförlig till underskott mm -1 0 Totalt -1 0 Total redovisad skattekostnad i moderbolaget -1 0 Avstämning av effektiv skatt % mkr % mkr Redovisat resultat före skatt -4 -20 Skatt enligt gällande skattesats för moderbolaget -20,6 1 -20,6 4 Skatteeffekt av övriga ej avdragsgilla kostnader 12,0 -1 -15,6 -3 Skatteeffekt återföring av ränteavdrag 51,0 -2 0,0 0 Skatteeffekt av överföring av negativt räntenetto till/från koncernföretag -69,3 3 -5,0 -1 Skatteeffekt av ej bokförda kostnader 61,4 -2 0,0 0 Skatteeffekt för underskottsavdrag 0,0 0 0,0 0 Övrigt 0,0 0 0,0 0 Redovisad effektiv skatt 34,4 -1 0,0 0 Årsredovisning 2025 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter och redovisningsprinciper Revisionsberättelse Nyckeltal och definitioner Information om årsstämma Emilshus Årsredovisning 2025 – 63 ===== SIDA 64 ===== Not 8 Förvaltningsfastigheter mkr 2025 2024 KONCERNEN Ingående värde 8 940 7 324 Tillträdda fastigheter 2 983 1 469 Investeringar i befintliga fastigheter 146 63 Försäljningar av fastigheter 1) -24 -40 Orealiserad värdeförändring 262 124 Redovisat värde vid årets slut 12 307 8 940 1) Avser bokfört värde av avyttrade förvaltningsfastigheter. Avyttringarna medförde en realiserad värdeförändring med 8 mkr. Fastighetsbeståndets marknadsvärde Emilshus koncernredovisning upprättas enligt IFRS Redovis - ningsstandarder. Emilshus har valt att redovisa innehavet av förvaltningsfastigheter till verkligt värde enligt IAS 40. I syfte att fastställa fastigheternas marknadsvärde inhämtar Emilshus varje kvartal oberoende externa värderingsutlåtanden för samtliga fastigheter. Värderingarna upprättas av Newsec. Värderingarna har genomförts i enlighet med IFRS 13 nivå 3. Bedömningarna av verkligt värde genomförs med tillämpning av en kombination av ortprismetoden och en avkastnings - baserad metod utifrån diskontering av framtida kassaflöden för respektive fastighet där hänsyn tagits till gällande hyres - kontrakts villkor, marknadsläge, hyresnivåer, drifts-, under - hålls- och förvaltningsadministrationskostnader samt behov av investeringar. Värdet av eventuella byggrätter har adderats till nuvärdet. Kal - kylperioden uppgår som regel till tio år och beräkningen av kassa - flöden utgår från befintliga hyresavtal där en marknads anpassning av antagna villkor genomförs efter kontraktets utgång. Det vägda direktavkastningskravet för värdering av fastighets - beståndet uppgick till 6,6 % där avkastningskraven i värde - ringarna, beroende av fastighetskategori, låg i intervallet 6,4 % till 6,6 %. Det initiala direktavkastningskravet i värderingarna uppgick i genomsnitt till 6,4 %. Under året uppgick den rapporterade direktavkastningen till 6,6 %. Emilshus direktavkastning utifrån bedömd intjänings - förmåga uppgår till 6,6 % och är således i linje med det vägda avkastningskravet i marknadsvärderingarna. Fastighetsbeståndets marknadsvärde uppgick vid årets utgång till 12 307 miljoner kronor (8 940). Under året har fastig - heter tillträtts till ett värde om 2 983 miljoner kronor. Vid årets utgång hade Emilshus ingått avtal om investeringar i befintliga fastigheter genom hyresgästanpassningar avseende till- och ombyggnadsprojekt med upparbetade kostnader om 74 miljoner kronor och ett återstående investeringsåtagande motsvarande 52 miljoner kronor. Projekten förväntas vid färdigställande bidra till ett ökat hyresvärde om 10 miljoner kronor. Fastigheternas orealiserade värdeförändringar uppgick till 262 miljoner kronor (124) under året. Värdeförändringarna var hän - förliga till effekten av förändringar i direktavkastningskrav om 113 miljoner kronor, förväntade driftnettoförändringar om 75 miljo - ner kronor samt övrigt i form av återlagda skatte rabatter kopplade till förvärv om 74 miljoner kronor. Indata vid fastighetsvärdering 31 dec 2025 Lätt industri Extern- och dagligvaruhandel Industriservice/ Proffshandel Övrigt Totalt vägt genomsnitt Vägt genomsnitt direktavkastningskrav, % 6,6 6,4 6,6 6,4 6,6 Intervall direktavkastningskrav, % 5,8–8,0 5,6–7,8 5,6–7,4 5,4–7,4 5,4–8,0 Driftskostnader, kr/kvm 91 118 119 307 114 Underhållskostnader, kr/kvm 36 46 42 67 40 Långsiktig vakansgrad, % 7,1 5,5 5,7 6,2 6,5 Hyresintäkter, kr/kvm 800 1 163 879 1 666 910 31 dec 2024 Lätt industri Extern- och dagligvaruhandel Industriservice/ Proffshandel Övrigt Totalt vägt genomsnitt Vägt genomsnitt direktavkastningskrav, % 6,8 6,6 6,6 6,6 6,7 Intervall direktavkastningskrav, % 5,8–8,0 5,8–7,8 5,6–7,5 5,2–7,6 5,2–8,0 Driftskostnader, kr/kvm 67 108 102 324 97 Underhållskostnader, kr/kvm 31 44 40 74 38 Långsiktig vakansgrad, % 7,5 5,0 5,5 6,0 6,4 Hyresintäkter, kr/kvm 704 1 109 806 1 666 842 Resultateffekt före skatt 31 dec mkr Förändring 2025 2024 Direktavkastningskrav +/– 0,25% -452/+488 -324/+349 Hyresintäkter +/– 50 kr/kvm +59/-59 +46/-46 Fastighetskostnader +/– 10 kr/kvm -12/+12 -9/+9 Vakansgrad +/– 1 % -11/+11 -8/+8 Årsredovisning 2025 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter och redovisningsprinciper Revisionsberättelse Nyckeltal och definitioner Information om årsstämma Emilshus Årsredovisning 2025 – 64 ===== SIDA 65 ===== Fastighetsbeståndet per 1 januari 2026 Antal fastig- heter Uthyrbar area, tkvm Redovisat värde Hyresvärde Ekonomisk uthyrnings- grad, % Kontrakte - rad års hyra, mkrmkr Andel kr/kvm mkr kr/kvm Halmstad Lätt industri 15 75 812 63 10 783 79 1 044 96 75 Extern/Daglig - varuhandel 2 5 66 5 12 010 6 1 103 86 5 Industriservice/ proffshandel 8 28 376 29 13 354 33 1 165 95 31 Övrigt 2 3 37 3 10 714 4 1 214 85 4 Totalt Halmstad 27 112 1 290 100 11 485 122 1 083 95 115 Helsingborg Lätt industri 12 56 510 65 9 164 46 833 96 44 Extern/Daglig - varuhandel 2 2 80 10 49 566 6 3 484 100 6 Industriservice/ proffshandel 2 3 34 4 11 911 3 907 100 3 Övrigt 2 5 156 20 31 081 12 2 463 92 11 Totalt Helsingborg 18 65 780 100 11 968 67 1 027 95 64 Jönköping Lätt industri 24 133 1 548 78 11 636 120 900 96 115 Extern/Daglig - varuhandel 3 9 120 6 13 878 10 1 177 99 10 Industriservice/ proffshandel 5 17 95 5 5 426 7 416 100 7 Övrigt 2 11 230 12 20 021 22 1 934 97 21 Totalt Jönköping 34 171 1 992 100 11 678 159 934 96 154 Kalmar Lätt industri 2 10 90 14 8 940 9 914 94 9 Extern/Daglig - varuhandel 11 26 364 55 13 838 27 1 024 98 26 Industriservice/ proffshandel 7 27 207 31 7 613 16 603 96 16 Övrigt - - - - - - - - - Totalt Kalmar 20 64 661 100 10 396 53 826 97 51 Linköping Lätt industri 17 85 904 51 10 607 81 949 94 76 Extern/Daglig - varuhandel 4 20 353 20 17 389 30 1 494 100 30 Industriservice/ proffshandel 13 46 513 29 11 088 46 999 98 46 Övrigt - - - - - - - - - Totalt Linköping 34 152 1 770 100 11 659 157 1 037 96 151 Antal fastig- heter Uthyrbar area, tkvm Redovisat värde Hyresvärde Ekonomisk uthyrnings- grad, % Kontrakte - rad års hyra, mkrmkr Andel kr/kvm mkr kr/kvm Malmö Lätt industri 12 41 360 59 8 849 40 985 97 39 Extern/Daglig - varuhandel - - - - - - - - - Industriservice/ proffshandel 7 15 204 33 13 630 20 1 308 100 20 Övrigt 1 3 51 8 19 260 5 1 939 100 5 Totalt Malmö 20 58 616 100 10 549 65 1 111 98 64 Vetlanda Lätt industri 5 85 402 38 4 731 46 538 97 44 Extern/Daglig - varuhandel 8 33 384 36 11 736 33 1 011 88 29 Industriservice/ proffshandel 3 13 78 7 6 218 7 535 100 7 Övrigt 5 17 196 19 11 473 25 1 438 85 21 Totalt Vetlanda 21 147 1 061 100 7 198 110 747 92 101 Värnamo Lätt industri 17 184 1 272 83 6 919 108 586 94 101 Extern/Daglig - varuhandel 3 20 175 11 8 742 22 1 107 78 17 Industriservice/ proffshandel 3 12 77 5 6 205 5 430 100 5 Övrigt - - - - - - - - - Totalt Värnamo 23 216 1 524 100 7 047 135 625 92 124 Växjö Lätt industri 9 84 891 34 10 609 69 818 100 68 Extern/Daglig - varuhandel 9 53 861 33 16 133 62 1 168 99 62 Industriservice/ proffshandel 9 33 393 15 11 819 36 1 093 91 33 Övrigt 9 32 469 18 14 835 45 1 430 78 35 Totalt Växjö 36 202 2 614 100 12 927 213 1 051 93 199 Totalt Emilshus Lätt industri 113 753 6 790 55 9 019 597 793 96 572 Extern/Daglig - varuhandel 42 168 2 402 20 14 263 197 1 168 94 185 Industriservice/ proffshandel 57 195 1 977 16 10 134 173 888 96 167 Övrigt 21 71 1 138 9 15 966 114 1 594 86 98 Totalt 233 1 188 12 307 100 10 363 1 081 910 95 1 022 Årsredovisning 2025 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter och redovisningsprinciper Revisionsberättelse Nyckeltal och definitioner Information om årsstämma Emilshus Årsredovisning 2025 – 65 ===== SIDA 66 ===== Not 9 Inventarier mkr 2025 2024 KONCERNEN Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 4 4 Förvärv 1 0 Totalt 5 4 Ackumulerade avskriv - ningar enligt plan Vid årets början -3 -3 Årets avskrivning enligt plan på anskaffningsvärden -0 -0 Totalt -3 -3 Redovisat värde vid årets slut 2 1 mkr 2025 2024 MODERBOLAGET Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 3 2 Förvärv 1 1 Totalt 3 3 Ackumulerade avskriv - ningar enligt plan Vid årets början -1 -1 Årets avskrivning enligt plan på anskaffningsvärden -0 -0 Totalt -2 -1 Redovisat värde vid årets slut 2 1 Not 10 Andelar i koncernföretag mkr 2025 2024 MODERBOLAGET Vid årets början 479 474 Förvärv/aktieägartillskott 438 5 Nedskrivningar -127 – Redovisat värde vid årets slut 790 479 Specifikation av moderbolagets direkta och indirekta innehav av andelar i koncernföretag Dotterbolag Org nr Säte Andel i % Redovisat värde, mkr EMILSHUS HOLDING 1 AB 559245-9919 Växjö 100 230 Cityfastigheter i Vetlanda AB 556971–6599 Växjö 100 Emilshus Forsheda AB 559114–3119 Växjö 100 Emilshus Slätvaren AB 559114–3093 Växjö 100 Emilshus Stenfalkstorpet AB 559114–3101 Växjö 100 Emilshus Gravörtorpet AB 559115–8869 Växjö 100 Emilshus Stocken AB 556805–1808 Växjö 100 Emilshus Lokal AB 556705–1866 Växjö 100 Emilshus Trekanten 5 AB 556533–1187 Växjö 100 Handelsstaden i Vetlanda AB 556577–4360 Växjö 100 Handelsstaden Nydala i Vetlanda AB 556818–4476 Växjö 100 Handelsstaden Sävsjö AB 559062–6353 Växjö 100 Vetlanda Invest AB 556553–7346 Växjö 100 Emilshus Värnamo AB 559205–9702 Växjö 100 Emilshus Häljaryd AB 559205–9728 Växjö 100 Kommanditbolaget Emilshus Jönköping 969668–8077 Växjö 100 Emilshus Österskog 1:40 Fastighets AB 559237–7971 Växjö 100 Emilshus Gislaved Hammaren 1 AB 559290–7017 Växjö 100 Emilshus Sandseryd 2:17 AB 559303–5776 Växjö 100 Emilshus Skomakaren 5 AB 556923–3504 Växjö 100 Emilshus Hillerstorp 2:98 AB 559078–0762 Växjö 100 Emilshus Hillerstorp 4:154 AB 559285–0746 Växjö 100 Emilshus Kalmar Pumpen 6 och Spettet 7 AB 559320–5171 Växjö 100 Emilshus Västervik Spettet 5 AB 559326–2529 Växjö 100 Emilshus Värnamo Piggvaren 1 AB 559326–2552 Växjö 100 Emilshus Kalmar Mejseln 1 AB 559326–2537 Växjö 100 Emilshus Gislaved Slangen 7 AB 559326–2545 Växjö 100 Emilshus Kalmar Krokodilen 4 AB 559396–0569 Växjö 100 Emilshus Västervik Västerås 6 AB 559396–0700 Växjö 100 Emilshus Vaggeryd Hovtången 11 AB 559287–6030 Växjö 100 Emilshus Halmstad Formen 2 och 4 AB 556167–4606 Växjö 100 Emilshus Falkenberg Tröinge 6:96 AB 559076–9013 Växjö 100 Fördelning av uthyrbar yta per förvaltningsområde och fastighetskategori den 1 januari 2026 Område Lätt industri, tkvm Extern- och dagligvaru- handel, tkvm Industriservice/ proffshandel, tkvm Övrigt, tkvm Totalt, tkvm Andel, % Halmstad 75 5 28 3 112 9 Helsingborg 56 2 3 5 65 5 Jönköping 133 9 17 11 171 14 Kalmar 10 26 27 – 64 5 Linköping 85 20 46 – 152 13 Malmö 41 – 15 3 58 5 Vetlanda 85 33 13 17 147 12 Värnamo 184 20 12 – 216 18 Växjö 84 53 33 32 202 17 Totalt 753 168 195 71 1 188 100 Andel, % 63 14 16 6 100 Årsredovisning 2025 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter och redovisningsprinciper Revisionsberättelse Nyckeltal och definitioner Information om årsstämma Emilshus Årsredovisning 2025 – 66 ===== SIDA 67 ===== Dotterbolag Org nr Säte Andel i % Redovisat värde, mkr Emilshus Växjö Lekatten 1 AB 556213-9062 Växjö 100 Emilshus Linköping Gavotten 9 AB 556805-1394 Växjö 100 Emilshus Linköping Glasflaskan 2 AB 556902-9811 Växjö 100 Emilshus Fusion 27 AB 559518-0000 Växjö 100 Emilshus Halmstad Flamman 7 AB 559015-6773 Växjö 100 Emilshus Fusion 28 AB 559533-6099 Växjö 100 Emilshus Jönköping Backen 1:132 AB 559043-7744 Växjö 100 Emilshus Halmstad Formen 3 AB 559384-0167 Växjö 100 Emilshus Halmstad Eketånga 24:58 AB 559526-5983 Växjö 100 Emilshus Linköping Glasbiten 5 AB 556407-5520 Växjö 100 Emilshus Linköping Glaset 3 AB 559125-5590 Växjö 100 Emilshus Fusion 29 AB 559533-6131 Växjö 100 Emilshus Norrköping Stansaren 12 AB 559439-6284 Växjö 100 Emilshus Norrköping Argonet 1 AB 559067-9568 Växjö 100 Emilshus Fusion 30 AB 559533-6123 Växjö 100 Emilshus Norrköping Leran 3 AB 556744-2883 Växjö 100 Emilshus Fusion 31 AB 559533-6115 Växjö 100 Emilshus Norrköping Spolaren 6 AB 559539-9766 Växjö 100 Emilshus Fusion 32 AB 559533-6107 Växjö 100 Emilshus Norrköping Tråden 4 AB 559539-9774 Växjö 100 EMILSHUS HOLDING 2 AB 559246-9927 Växjö 100 28 Emilshus Stödstorp 2:4 AB 559182–1748 Växjö 100 Emilshus Tomasängen 1 AB 559184–8899 Växjö 100 Emilshus Hillerstorp 2:106 AB 559184–8881 Växjö 100 Emilshus Kalmar AB 559220–5628 Växjö 100 Emilshus Borret 11 AB 556122–9443 Växjö 100 Emilshus Svetsarna i Kalmar AB 556313–0987 Växjö 100 Horda Fastigheten 4:42 AB 559261–5602 Växjö 100 Emilshus Hjortsjö AB 559270–6864 Växjö 100 Emilshus Horda AB 559270–6872 Växjö 100 Emilshus Åseda Släggan 2 AB 556759–4550 Växjö 100 Emilshus Rydaholm Hjortsjö 7:17 AB 559176–0086 Växjö 100 Emilshus Norrköping Manganet 5 AB 556785-8294 Växjö 100 Emilshus Norrköping Garaget 1 AB 559179-5231 Växjö 100 Emilshus Kalmar Krokodilen 1 AB 559221-3101 Växjö 100 Emilshus Halmstad Filen 4 AB 556713-5941 Växjö 100 Emilshus Halmstad Filen 5 AB 556717-3470 Växjö 100 Emilshus Halmstad Finsmeden 6 AB 556736-2321 Växjö 100 Emilshus Halmstad Filen 1 AB 556148-2372 Växjö 100 Emilshus Halmstad Fräsaren 15 AB 559067-1318 Växjö 100 Emilshus Halmstad Slagan 2 556699-1765 Växjö 100 Emilshus Halmstad Finsmeden 3 AB 556752-1082 Växjö 100 Emilshus Linköping Idrottspriset 1 AB 556849-3166 Växjö 100 Dotterbolag Org nr Säte Andel i % Redovisat värde, mkr Emilshus Linköping Himna 11:226 AB 556945-1825 Växjö 100 Emilshus Linköping Glaskulan 5 AB 559281-7505 Växjö 100 Emilshus Linköping Gumsen 48 AB 556732-7100 Växjö 100 EMILSHUS HOLDING 3 AB 559246-9943 Växjö 100 215 Emilshus Ängsdal 9 AB 559010–7289 Växjö 100 Emilshus Skruven 4 AB 559023–0941 Växjö 100 Emilshus Trädet 3 AB 559013–1545 Växjö 100 Emilshus Torslunda 4:27 AB 559203–6635 Växjö 100 Raskens Fastigheter AB 556679–2452 Växjö 100 Emilshus Jönköping KB 969700–5099 Växjö 100 Emilshus Bårebo 1:17 AB 559220–5636 Växjö 100 Emilshus Fiskmåsen 14 AB 559226–8253 Växjö 100 Emilshus Traktorn 4 och 5 AB 559226–8246 Växjö 100 Emilshus Sköldmön 9 AB 559226–8220 Växjö 100 Emilshus Brädan 1 AB 559226–8238 Växjö 100 Emilshus Sågen 5 AB 559220–5644 Växjö 100 Emilshus Listen 10 AB 559226–8212 Växjö 100 Emilshus Gravören 21 AB 556884–8773 Växjö 100 Emilshus Gravören 9 AB 556916–1978 Växjö 100 Emilshus Kronhjorten AB 556868–1000 Växjö 100 Emilshus Lågan AB 556573–9173 Växjö 100 Emilshus Ymer AB 556923–2605 Växjö 100 Emilshus Tunnbindaren AB 556724–9148 Växjö 100 Emilshus Vinga AB 556069–6998 Växjö 100 Emilshus Saluten 1 AB 556722–0073 Växjö 100 Emilshus Framnäs 1 AB 559290–7736 Växjö 100 Emilshus Gullvivan 6 AB 559290–7843 Växjö 100 Emilshus Trumpeten 3 AB 559290–7835 Växjö 100 Emilshus Hammaren 1 AB 559290–7728 Växjö 100 Emilshus Muttern 3 AB 559280–1434 Växjö 100 Emilshus Vetlanda AB 559274–9815 Växjö 100 Emilshus Ljungadal 5 AB 556898–3943 Växjö 100 Bankeryds Nyarp 1:267 AB 559279–5768 Växjö 100 Emilshus Växjö Handlaren 2 AB 559052–0366 Växjö 100 Emilshus Växjö Klostret 8 AB 556775–7645 Växjö 100 Emilshus Växjö Mjälan 5 AB 559123–9388 Växjö 100 Emilshus Växjö Skräddaren 1 AB 559137–0100 Växjö 100 Emilshus Växjö Mjölner 17 AB 559142–1861 Växjö 100 Emilshus Växjö Pressaren 1 och Pressaren 7 AB 559161–0356 Växjö 100 Emilshus Växjö Rättaren 8 AB 559161–0364 Växjö 100 Emilshus Växjö Snörmakaren 1 AB 559161–0372 Växjö 100 Emilshus Växjö Deltat 4 AB 559210–0191 Växjö 100 Emilshus Vetlanda Mejseln 1 AB 559194–4243 Växjö 100 Årsredovisning 2025 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter och redovisningsprinciper Revisionsberättelse Nyckeltal och definitioner Information om årsstämma Emilshus Årsredovisning 2025 – 67 ===== SIDA 68 ===== Dotterbolag Org nr Säte Andel i % Redovisat värde, mkr Emilshus Växjö Kronhjorten 6 AB 559021–6080 Växjö 100 Emilshus Växjö Djäknen 1 AB 559073–8752 Växjö 100 Emilshus Växjö Pressaren 12 AB 559059–3793 Växjö 100 Emilshus Norrköping Tråden 11 AB 559378–5206 Växjö 100 Emilshus Norrköping Industrihuset 17 AB 559378–5214 Växjö 100 Emilshus Värnamo Armaturen 1 AB 559378–5172 Växjö 100 Emilshus Ljungby Vagnen 6 AB 559378–5198 Växjö 100 Emilshus Motala Vågen 8 AB 559378–5180 Växjö 100 Emilshus Norrköping Katten 18 AB 559378–5222 Växjö 100 Emilshus Värnamo Jungfrun 11 AB 559378–5230 Växjö 100 Emilshus Värnamo Almen 9 AB 559378–5289 Växjö 100 Emilshus Växjö Glasmästaren 1 AB 559378–5271 Växjö 100 Emilshus Norrköping Plinten 4 AB 559378–5255 Växjö 100 Emilshus Jönköping Backen 9:29 AB 559378–5297 Växjö 100 Emilshus Linköping Navhålet 2 AB 559378–5263 Växjö 100 Emilshus Växjö Fläkten 11 och Fläkten 14 AB 559378–5248 Växjö 100 Emilshus Jönköping Hedenstorp 1:99 AB 559067–9485 Växjö 100 Emilshus Jönköping Hedenstorp 2:41 AB 559389–3497 Växjö 100 Emilshus Ulvö Kommanditbolag 969669–6500 Växjö 100 Emilshus Växjö Fabriken 1 AB 559389–3463 Växjö 100 Emilshus Växjö Lodjuret 3 AB 559137–0092 Växjö 100 Emilshus Prisuppgiften 2 AB 559174–6030 Växjö 100 Emilshus Halmstad Ostkupan 3 AB 559500-5959 Växjö 100 Emilshus Ljungby Yxan 1 AB 559051-7842 Växjö 100 Emilshus Halmstad Eketånga AB 556180-4419 Växjö 100 Emilshus Halmstad Slåttern 2 AB 556707-0759 Växjö 100 Emilshus Halmstad Lokstallarna AB 559370-1146 Växjö 100 EMILSHUS HOLDING 4 AB 559336–1149 Växjö 100 285 Emilshus Vetlanda Brudabäck AB 559336–1156 Växjö 100 Österängen Fastighets AB 556090–9219 Växjö 100 Emilshus Bankeryd Backen 1:122 AB 556983–9896 Växjö 100 Emilshus Halmstad Fanan AB 559026–9675 Växjö 100 Emilshus Halmstad Flygaren 1 AB 556813–8191 Växjö 100 Emilshus Halmstad Konen 4 AB 556313–3445 Växjö 100 Emilshus Linköping Gavotten 3 AB 556965–2588 Växjö 100 Emilshus Jarl Birger Fastigheter AB 556808–6077 Växjö 100 Emilshus Jönköping Budkaveln 18 AB 556723–7770 Växjö 100 Emilshus Jönköping Flahult 21:36 AB 556482–7854 Växjö 100 Emilshus Ljungarum AB 556796–2807 Växjö 100 Emilshus Linköping Magneten 2 och Megafonen 4 AB 559446–9214 Växjö 100 Emilshus Jönköping Ädelmetallen 14 AB 556823–5211 Växjö 100 Emilshus Jönköping Ädelmetallen 4 AB 556758–9154 Växjö 100 Dotterbolag Org nr Säte Andel i % Redovisat värde, mkr Emilshus Jönköping Öskaret 16 AB 556702–9524 Växjö 100 Emilshus Linköping Ilos 1 AB 559370–4330 Växjö 100 Emilshus Landskrona Björnen 13 AB 559333-1167 Växjö 100 Emilshus Staffanstorp Borggård 1:372 AB 559153-8466 Växjö 100 Emilshus Staffanstorp Borggård 1:549 AB 559153-3616 Växjö 100 Emilshus Landskrona Motellet 6 AB 559306-0253 Växjö 100 Emilshus Trelleborg Trävaran 3 AB 556786-3625 Växjö 100 Emilshus Landskrona Björnen 23 AB 559247-3721 Växjö 100 Emilshus Trelleborg Trucken 4 AB 556894-9241 Växjö 100 Emilshus Landskrona Mården AB 559316-6829 Växjö 100 Emilshus Trelleborg Trucken 2 AB 556818-6828 Växjö 100 Emilshus Trelleborg Verkstaden 10 AB 556765-4982 Växjö 100 Emilshus Malmö Kamaxeln 5 AB 559259-1910 Växjö 100 Emilshus Staffanstorp Borggård 1:385 AB 559153-0935 Växjö 100 Emilshus Staffanstorp Borggård 1:482 AB 556199-8120 Växjö 100 Emilshus Flintkärnan 9 & Jaguaren 1 AB 556146-5120 Växjö 100 Emilshus Förgasaren 1 & Bulten 6 AB 556227-3705 Växjö 100 Emilshus Landskrona Förrådet 12 AB 556490-5650 Växjö 100 Emilshus Helsingborg Kavalleristen 11 AB 559168-1126 Växjö 100 Emilshus Landskrona Lamellen 1 AB 559080-1568 Växjö 100 Emilshus Opalen 4 AB 559505-1771 Växjö 100 Emilshus Trelleborg Orion 7 AB 556853-1593 Växjö 100 Emilshus Helsingborg Olympiaden 15 AB 559106-0396 Växjö 100 Emilshus Landskrona Stenen 9 AB 556754-8895 Växjö 100 Emilshus Burlöv Sunnanå AB 559038-7121 Växjö 100 Emilshus Malmö Topplocket 4 AB 556720-6338 Växjö 100 Emilshus Malmö Utklippan 3 AB 556660-0044 Växjö 100 Emilshus Landskrona Vevstaken 2 AB 559081-1435 Växjö 100 Emilshus Helsingborg Morganiten 2 AB 559505-1763 Växjö 100 Emilshus Fusion 53 AB 559534-8060 Växjö 100 Emilshus Helsingborg Västra Pukslagaren 4 AB 559007-5379 Växjö 100 Emilshus Malmö Batteriet 4 AB 556745-9218 Växjö 100 Emilshus Trelleborg Snickeriet 4 AB 559177-8658 Växjö 100 Emilshus Örkelljunga Östra Spång 6:7 AB 559140-9817 Växjö 100 EMILSHUS HOLDING 5 AB 559492–0091 Växjö 100 32 Emilshus Jönköping Flahult 21:38 AB 559075–0096 Växjö 100 Emilshus Mark Melltorp 2:28 AB 559500–6056 Växjö 100 Fastighets AB Vilhelmsfält 559495–1385 Växjö 100 Emilshus Fusion 20 AB 556713–5941 Växjö 100 Emilshus Fusion 33 AB 559533-6172 Växjö 100 Emilshus Fusion 34 AB 559533-6164 Växjö 100 Emilshus Fusion 35 AB 559533-6156 Växjö 100 Årsredovisning 2025 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter och redovisningsprinciper Revisionsberättelse Nyckeltal och definitioner Information om årsstämma Emilshus Årsredovisning 2025 – 68 ===== SIDA 69 ===== Dotterbolag Org nr Säte Andel i % Redovisat värde, mkr Emilshus Fusion 36 AB 559533-6149 Växjö 100 Emilshus Fusion 37 AB 559533-6081 Växjö 100 Emilshus Holding A AB 559518-9050 Växjö 100 Emilshus Holding B AB 559525-2502 Växjö 100 Emilshus Norrköping Tråden 12 AB 559259-9533 Växjö 100 Emilshus Fusion 54 AB 559555-7256 Växjö 100 Emilshus Fusion 55 AB 559555-7306 Växjö 100 Emilshus Fusion 56 AB 559555-7298 Växjö 100 Emilshus Fusion 57 AB 559556-7339 Växjö 100 Emilshus Fusion 58 AB 559556-7321 Växjö 100 Emilshus Fusion 59 AB 559556-7313 Växjö 100 Emilshus Fusion 60 AB 559556-7305 Växjö 100 Emilshus Fusion 61 AB 559556-7370 Växjö 100 Emilshus Fusion 62 AB 559556-7362 Växjö 100 Emilshus Fusion 63 AB 559556-7354 Växjö 100 Emilshus Nässjö Drivkraften 1 AB 559437-9736 Växjö 100 EMILSHUS HOLDING 6 AB 559517-9937 Växjö 100 0 Emilshus Fusion 21 AB 559517-9903 Växjö 100 Emilshus Habo Stora Kärr 8:507 AB 559531-0896 Växjö 100 Emilshus Fusion 22 AB 559517-9895 Växjö 100 Emilshus Helsingborg Bössan 4 AB 559527-3680 Växjö 100 Emilshus Fusion 23 AB 559517-9960 Växjö 100 Emilshus Laholm Tapeten 2 AB 559527-3672 Växjö 100 Emilshus Fusion 24 AB 559517-9952 Växjö 100 Emilshus Malmö Svavlet 3 AB 559531-0904 Växjö 100 Emilshus Fusion 25 AB 559517-9945 Växjö 100 Emilshus Laholm Flaket 1 AB 556664-7912 Växjö 100 Emilshus Malmö Gånggriften 2 och 4 AB 556896-4281 Växjö 100 Emilshus Malmö Kamaxeln 2 AB 559230-6889 Växjö 100 EMILSHUS OPTION AB 559256-2523 Växjö 100 0 Summa andelar i koncernbolag 790 Not 11 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter mkr 2025 2024 KONCERNEN Förutbetalda kostnader 25 11 Upplupna hyresintäkter 0 8 Totalt 25 19 Not 12 Uppskjuten skatt mkr 2025 2024 KONCERNEN Vid årets början 307 241 Redovisat över resultaträkningen 88 65 Justering av skatt hänförlig till tidigare år 1 – Redovisad skuld vid årets slut 396 307 2025 2024 Uppskjuten skattefordran Uppskjuten skatte skuld Uppskjuten skattefordran Uppskjuten skatte skuld Förvaltningsfastigheter – 365 – 290 Obeskattade reserver – 35 – 18 Derivat 4 – – 2 Underskottsavdrag och övrigt – – 3 – Totalt 4 400 3 310 Kvittning -4 -4 -3 -3 Netto uppskjuten skatteskuld – 396 – 307 Netto uppskjuten skatteskuld Ackumulerade underskottsavdrag samt aktiverade ränteavdrag carry forward uppgår till 4,5 miljoner kronor (10) och har beräknats utifrån de totala underskottsavdrag som förelåg vid årets utgång. Årsredovisning 2025 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter och redovisningsprinciper Revisionsberättelse Nyckeltal och definitioner Information om årsstämma Emilshus Årsredovisning 2025 – 69 ===== SIDA 70 ===== Not 13 Räntebärande skulder mkr 2025 2024 KONCERNEN Vid årets början 4 717 3 984 Upptagna banklån 2 025 994 Upptagna obligationslån 394 396 Upptagna övriga skulder – 13 Amortering på banklån -306 -94 Amortering på obligationslån – -576 Amortering på övriga skulder -17 – Totalt 6 813 4 717 Specifikation Banklån 6 020 4 308 Obligationslån 793 396 Checkkredit 0 13 Totalt 6 813 4 717 mkr 2025 2024 MODERBOLAGET Vid årets början 2 675 2 590 Upptagna banklån 114 285 Upptagna obligationslån 394 396 Upptagna övriga skulder – 13 Amortering på banklån -227 -34 Amortering på obligationslån – -576 Amortering på övriga skulder -13 – Totalt 2 942 2 675 Specifikation Banklån 2 149 2 279 Obligationslån 793 396 Totalt 2 942 2 675 Not 14 Ställda säkerheter för skulder till kreditinstitut mkr 2025 2024 KONCERNEN Aktier i dotterbolag 973 997 Fastighetsinteckningar 6 886 4 675 Totalt 7 859 5 672 MODERBOLAGET Borgen till förmån för koncernbolag 3 765 2 033 Totalt 3 765 2 033 Not 15 Checkräkningskredit mkr 2025 2024 KONCERNEN Beviljad kreditlimit 210 80 Outnyttjad del 210 67 Utnyttjat kreditbelopp – 13 MODERBOLAGET Beviljad kreditlimit 80 80 Outnyttjad del 80 67 Utnyttjat kreditbelopp – 13 Not 16 Finansiella instrument mkr 2025 2024 Räntederivat Anskaffningsvärde vid årets ingång 3 3 Anskaffat under året – – Anskaffningsvärde vid årets utgång 3 3 Värdeförändring vid årets ingång 7 32 Årets värdeförändring -28 -25 Värdeförändring vid årets utgång -21 7 Marknadsvärde vid årets utgång -19 10 Vid årets utgång hade koncernen ingått räntesäkringar om ett totalt nominellt belopp om 4 668 miljoner kronor (4 590), varav 4 368 miljoner kronor (3 520) avsåg aktiva ränteswappar med en genomsnittlig återstående löptid om 2,9 år (2,9), 300 miljoner kronor (300) avsåg räntetak (Stibor 3M+2,5 %) med en återstå - ende löptid om 1,0 år (0,9). Derivaten begränsar eventuella fram - tida räntehöjningars effekt på Emilshus upplåningskostnad. Värdering av finansiella tillgångar och skulder per 31 dec 2025 Finansiella tillgångar och skulder per värderingskategori. Nedan framgår koncernens finansiella tillgångar och skulder, upptagna till redovisat värde respektive verkligt värde och klassificerade enligt IFRS 9. 31 dec 2025 mkr Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaff- ningsvärde Summa redovisat värde Finansiella tillgångar Hyresfordringar – 5 5 Övriga fordringar – 1 0 Upplupna intäkter – 25 25 Derivat – – – Likvida medel – 260 260 Totalt – 291 291 31 dec 2025 mkr Finansiella skulder värderade till verkligt värde Finansiella skulder värderade till upplupet anskaff- ningsvärde Summa redovisat värde Finansiella skulder Obligationslån – 793 793 Skulder till kreditinstitut – 6 020 6 020 Derivat 19 – 19 Reversskulder – – – Leverantörsskulder – 37 37 Upplupen ränta – 32 32 Upplupen aktieutdelning – 30 30 Totalt 19 6 912 6 931 Årsredovisning 2025 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter och redovisningsprinciper Revisionsberättelse Nyckeltal och definitioner Information om årsstämma Emilshus Årsredovisning 2025 – 70 ===== SIDA 71 ===== Värdering till verkligt värde IFRS 13 Värdering till verkligt värde innehåller en värderingshie - rarki avseende indata till värderingarna. Denna värderingshierarki indelas i tre nivåer, vilka utgörs av: Nivå 1 – Noterade priser (ojusterade) på aktiva marknader för identiska tillgångar eller skulder. Nivå 2 – Andra observerbara indata för tillgången eller skulden än noterade priser inkluderade i nivå 1, antingen direkt (dvs som prisnoteringar) eller indirekt (dvs härledda från prisnoteringar). Nivå 3 – Indata för tillgången eller skulden som inte baseras på observerbara marknadsdata (dvs. icke observerbara indata). Beräkning av verkligt värde: Räntebärande fordringar och skulder I upplysningssyfte beräknas ett verkligt värde för räntebärande fordringar och skulder genom en diskontering av framtida kassaflöden av kapitalbelopp och ränta diskonterade till aktuell marknadsränta. Dessa poster hänför sig till nivå 2 i värderings - hierarkin. Bolaget har gjort bedömningen att det verkliga värdet motsvarar det redovisade värdet då räntan motsvarar aktuell marknadsränta samt att kreditmarginalen bedöms vara den - samma som när lånen ingicks. Emilshus obligationer är noterad vid Nasdaq Stockholm. Det redovisade värdet för obligationerna reflekterar verkligt värde. Kortfristiga fordringar och skulder För kortfristiga fordringar och skulder, som kundfordringar och leverantörsskulder, med en livslängd på mindre än sex månader anses det redovisade värdet reflektera verkligt värde. Någon indelning i nivåer enligt värderingshierarkin görs inte för dessa poster. För beskrivning av redovisningsprinciperna gällande finansiella instrument se not 1. Säkerheter redovisas i not 14 "Ställda säkerheter för skulder till kreditinstitut". Not 17 Eget kapital mkr Antal stamaktier Antal preferensaktier Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserad vinst inkl årets resultat KONCERNEN Eget kapital 2025-12-31 126 154 267 30 000 000 312 3 060 1 742 MODERBOLAGET Eget kapital 2025-12-31 126 154 267 30 000 000 312 3 060 -355 Teckningsoptioner, antal 2025 Utestående vid årets ingång 163 665 Tilldelade 338 847 Förverkade – Inlösta -20 000 Förfallna – Utestående vid årets utgång 482 512 Inlösenbara vid årets utgång 482 512 Aktiekapital I posten aktiekapital ingår det registrerade aktiekapitalet för moderbolaget. Antalet stamaktier uppgick den 31 december 2025 till 126 154 267 med ett kvotvärde om 2 kronor per aktie. Antalet stamaktier av serie A uppgick till 10 706 770 och antalet stamaktier av serie B uppgick till 115 447 497. Varje stamaktie av serie A berättigar till 10 röster och varje stamaktie av serie B berättigar till en röst. Antalet preferensaktier uppgick till 30 000 000 och varje preferensaktie berättigar till en röst. I det teckningsoptionsprogram 2023/2026 för anställda i bola - get som infördes under det andra kvartalet 2023, har 439 000 teckningsoptioner emitterats. En teckningsoption berättigar till nyteckning av en stamaktie av serie B under perioden 15 april till den 1 juni 2026. Teckningskursen per stamaktie utgörs av stamaktiens volym - viktade genomsnittskurs för den handelsdag då delårsrapporten för perioden 1 januari – 31 mars 2026 offentliggörs minskat med ett belopp motsvarande det högsta av: (i) ett belopp motsvarande stamakties genomsnittskurs vid emissionstidpunkten multiplice - rat med a) utvecklingen av genomsnittligt totalavkastningsindex - värde för stamaktien från och med den 28 april 2023 till och med den 8 maj 2023 jämfört med den handelsdag då delårsrapporten för perioden 1 januari – 31 mars 2026 offentliggörs, b) reducerat med utvecklingen av genomsnittligt totalavkastningsindexvärde för fastighetsbolag noterade på Nasdaq Stockholm från och med den 28 april 2023 till och med den 8 maj 2023 jämfört med den handelsdag då delårsrapporten för perioden 1 januari – 31 mars 2026 offentliggörs, och (ii) noll kronor. Under 2025 infördes ett teckningsoptionsprogram 2025/2028 för anställda som omfattar maximalt 615 000 teckningsoptioner, varav 318 848 har tecknats av anställda. En teckningsoption berättigar till nyteckning av en stamaktie av serie B under en tvåveckorsperiod från och med dagen efter offentliggörandet av bolagets delårsrapport för perioden 1 januari–31 mars 2028, till en kurs som beror av Emilshus aktiekursutveckling relativt under - liggande jämförelseindex OMX Stockholm Real Estate GI. Emilshus stamaktier av serie B och preferensaktierna är sedan den 13 juni 2022 noterade på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. Övrigt tillskjutet kapital Avser eget kapital som tillskjutits företaget av aktieägarna i sam - band med genomförda ny- och kvittningsemissioner. Balanserade vinstmedel Avser det ackumulerade resultat som genererats i koncernen. Årsredovisning 2025 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter och redovisningsprinciper Revisionsberättelse Nyckeltal och definitioner Information om årsstämma Emilshus Årsredovisning 2025 – 71 ===== SIDA 72 ===== Not 18 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter mkr 2025 2024 KONCERNEN Upplupna fastighetskostnader 3 25 Upplupen ränta 32 17 Övriga upplupna kostnader 34 1 Förutbetalda hyresintäkter 133 122 Totalt 202 165 MODERBOLAGET Upplupen ränta 9 8 Övriga upplupna kostnader 13 13 Totalt 22 21 Not 19 Transaktioner med närstående Styrelsens ordförande Johan Ericsson har genom helägt bolag under året fakturerat Emilshus konsultarvoden om totalt 0,5 mkr (0,4). Se även not 4. Not 20 Händelser efter räkenskapsårets utgång I januari meddelades att Emilshus har förvärvat fem fastigheter i Landskrona och Linköping inom kategorin lätt industri för 336 miljoner kronor. Fyra fastigheter tillträddes i januari 2026 och den resterande fastigheten kommer att tillträdas i februari 2026. Not 21 Finansiella risker Koncernens affärsverksamhet är utsatt för olika slags finansiella risker; kreditrisk, ränterisk och likviditetsrisk samt finansierings- och refinansieringsrisk. Bolaget arbetar med att förebygga och begränsa riskerna. Riskerna är desamma för moderbolaget och koncernen. Det är styrelsen som har det övergripande ansvaret för koncer - nens riskarbete, inklusive finansiella risker. Riskarbetet omfattar att identifiera, bedöma och värdera de risker som koncernen ställs inför. Prioritet läggs på de risker som vid en samlad bedöm - ning avseende möjlig påverkan, sannolikhet och konsekvens, bedöms kunna ge mest negativ effekt för koncernen. Koncernens övergripande målsättning för finansiella risker är att säkerställa kort- och långsiktig kapitalförsörjning, uppnå en långsiktig och stabil kapitalstruktur med optimal förfallostruktur samt säkerställa att riskexponeringen avseende kreditrisk och likviditetsrisk redu - ceras till en acceptabel nivå. Bolaget har utarbetat en policy för riskhantering och intern kontroll. Kreditrisk Kreditrisk är risken att koncernens motpart i ett finansiellt instru - ment inte kan fullgöra sin skyldighet och därigenom förorsaka koncernen en finansiell förlust. Koncernens kreditrisk uppstår i första hand genom fordringar på kunder samt vid placering av likvida medel och överskottslikviditet. Kreditrisken för hyresfordringar hanteras genom att bolaget arbetar med långa hyresavtal och kontinuerlig omförhandling för att få en stabil förfallostruktur. Bolagets fastighetsportfölj är huvudsakligen inom områden som är mindre konjunkturkänsliga än exempelvis centrumhandel. Kreditrisken reduceras då hyres - avtalen innebär att hyresgästerna erlägger hyran i förskott. Marknadsrisk är risken för att verkligt värde på eller framtida kassaflöden från ett finansiellt instrument varierar på grund av förändringar i marknadspriser. De marknadsrisker som påverkar koncernen utgörs främst av ränterisker. Ränterisk Ränterisk är risken för att verkligt värde eller framtida kassaflö - den från ett finansiellt instrument varierar på grund av föränd - ringar i marknadsräntor. En betydande faktor som påverkar ränterisken är räntebindningstiden. Koncernen är främst utsatt för ränterisk avseende koncernens lån till kreditinstitut och avse - ende koncernens obligationslån. Ränterisken hanteras genom att låneportföljens förfallostruktur ska vara en avvägning mellan kort och lång räntebindning samt genom utnyttjandet av derivat. Genomsnittlig ränta på låneportföljen uppgick till 4,1 % (4,0). Den genomsnittliga räntebindningstiden inklusive derivat uppgick till 2,0 år (2,3). Derivaten begränsar eventuella framtida räntehöj - ningars effekt på Emilshus upplåningskostnad. Likviditetsrisk Likviditetsrisk är risken för att ett företag får svårigheter att fullgöra förpliktelser som sammanhänger med finansiella skulder som regleras med kontanter eller annan finansiell tillgång. Emils - hus hanterar likviditetsrisken genom kontinuerlig uppföljning av verksamheten samt delvis genom att upprätthålla en koncernkon - tostruktur som säkerställer dotterbolagens kreditbehov. Emilshus prognostiserar löpande framtida kassaflöden utifrån olika scena - rion för att säkerställa att finansiering sker i tid och säkerställer på så sätt likviditet för framtida åtaganden. Skulder har i tabellen inkluderats i den period när återbetal - ning tidigast kan krävas. Löptidsanalys 31 dec 2025 mkr <6 mån 6–12 mån 1–3 år 3–5 år >5 år Totalt Skulder till kreditinstitut 493 64 2 348 3 115 – 6 020 Obligationslån – – 793 – – 793 Checkräkningskredit – – – – – – Leverantörsskulder 37 – – – – 37 Övriga kortfristiga skulder 82 – – – – 82 Totalt 612 64 3 141 3 115 – 6 932 31 dec 2024 mkr <6 mån 6–12 mån 1–3 år 3–5 år >5 år Totalt Skulder till kreditinstitut 64 599 2 510 1 135 – 4 308 Obligationslån – – 396 – – 396 Checkräkningskredit 13 – – – – 13 Leverantörsskulder 14 – – – – 14 Övriga kortfristiga skulder 34 – – – – 34 Totalt 125 599 2 906 1 135 – 4 765 Årsredovisning 2025 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter och redovisningsprinciper Revisionsberättelse Nyckeltal och definitioner Information om årsstämma Emilshus Årsredovisning 2025 – 72 ===== SIDA 73 ===== Refinansieringsrisk Med refinansieringsrisk avses risken för att finansiering inte kan erhållas eller endast ske till avsevärt ökade kostnader. Refinan - sieringsrisken hanteras genom att bolaget arbetar med flera olika finansieringskällor och lägger stor vikt vid en väl avvägd låneför - fallostruktur. Bolaget har ett väl fungerande samarbete och dialog med olika kreditgivare. Behovet av refinansiering ses regelbundet över av bolaget för att säkerställa finansiering för expansion och investeringar. Målsättningen är att säkerställa att koncernen löpande har tillgång till extern upplåning utan att kostnaden för upplåningen ökar väsentligt. Kapitalhantering Koncernens mål avseende kapitalstrukturen är att upprätthålla en över tid optimal tillgångs- och kapitalstruktur som är anpassad till verksamheten. Kapital definieras som koncernens eget kapital, vilket uppgår till 5 114 miljoner kronor (3 856). I vissa av bolagets finansieringsavtal finns finansiella lånevill - kor så kallade covenanter som bolaget skall uppfylla kvartalsvis. Dessa villkor baseras på åtaganden avseende räntetäcknings - grad, soliditet, eget kapital samt belåningsgrad. Bolaget har under året efterlevt samtliga villkor i finansieringsavtalen. Koncernen har för närvarande inga indikationer på att det kommer uppstå svårigheter med att uppfylla covenanter under det kommande året. Not 22 Likvida medel mkr 2025 2024 KONCERNEN Följande delkomponenter ingår i likvida medel Kassa och bank 260 100 Ovanstående har klassificerats som likvida medel med utgångs - punkten att: • De har en obetydlig risk för värdefluktuationer • De kan lätt omvandlas till kassamedel • De har en löptid om högst tre månader från anskaffnings - tidpunkten Not 23 Specifikationer till kassaflödesanalysen Avstämning av skulder som hör till finansieringsverksamheten. KONCERNEN 2025 2024 Skulder vid årets ingång 4 717 3 984 Amortering -323 -675 Nyupptagna lån 2 419 1 361 Övriga poster – 47 Skulder vid årets utgång 6 813 4 717 MODERBOLAGET 2025 2024 Skulder vid årets ingång 2 689 2 590 Amortering -234 -615 Nyupptagna lån 487 696 Övriga poster – 18 Skulder vid årets utgång 2 942 2 689 Not 24 Styrelsens förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande står följande fria egna kapital i moderbolaget (kronor). kr 31 dec 2025 Balanserat resultat -223 647 865 Överkursfond 3 059 966 576 Årets resultat -132 655 083 Totalt 2 703 663 628 Utdelning till preferensaktieägare 60 000 000 Balanseras i ny räkning 2 643 663 628 Totalt 2 703 663 628 Emilshus har som målsättning att återinvestera bolagets vinst - medel, som inte ska delas ut till preferensaktieägare, i verksam - heten för att tillvarata affärsmöjligheter, skapa tillväxt och nå Emilshus finansiella och operationella mål. Styrelsen föreslår för räkenskapsåret 2025 en utdelning om 2,00 kronor per preferensaktie, att delas ut kvartalsvis om 0,50 kronor per preferensaktie. Styrelsen föreslår att ingen utdelning på stamaktier lämnas för verksamhetsåret. Styrelsen föreslår att återstående fria egna kapital om 2 643 663 628 kronor balanseras I ny räkning. Utdelningsförslaget är i enlighet med Emilshus utdelningspolicy. Årsredovisning 2025 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter och redovisningsprinciper Revisionsberättelse Nyckeltal och definitioner Information om årsstämma Emilshus Årsredovisning 2025 – 73 ===== SIDA 74 ===== Koncernredovisningen respektive årsredovisningen har upprättats i enlighet med de internationella redovisningsstandarder som avses i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisnings­ standarder respektive god redovisningssed och ger en rättvisande bild av koncernens och moderbolagets ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen för koncernen respektive moderbolaget ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och moderbolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Koncernredovisningen och årsredovisningen har godkänts för utfärdande av styrelsen och verkställande direktören den 24 mars 2026. Styrelsens försäkran Växjö den 27 mars 2026 Johan Ericsson Jakob Fyrberg Björn Garat Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot Rutger Källén Ulrika Valassi Elisabeth Thuresson Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Vår revisionsberättelse har lämnats den 27 mars 2026 KPMG Mattias Johansson Auktoriserad revisor Årsredovisning 2025 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter och redovisningsprinciper Revisionsberättelse Nyckeltal och definitioner Information om årsstämma Emilshus Årsredovisning 2025 – 74 ===== SIDA 75 ===== Revisionsberättelse Till bolagsstämman i Fastighetsbolaget Emilshus AB, org. nr 559164­8752 Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredo - visningen för Fastighetsbolaget Emilshus AB för år 2025 med undantag för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 44–50 och hållbarhetsrapporten på sidorna 30–38. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 51–74 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2025 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovis - ningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2025 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt IFRS Redovis - ningsstandarder som de antagits av EU, och årsredovisningsla - gen. Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 44–50 och hållbarhetsrapporten på sidorna 30–38. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträk - ningen och balansräkningen för moderbolaget samt rapport över totalresultat och rapport över finansiell ställning för koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den kom - pletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets revisionsutskott i enlighet med revisorsförordningens (537/2014) artikel 11. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt Värdering av förvaltningsfastigheter Se not 1 Redovisningsprinciper och not 8 Förvaltningsfastigheter på sidorna 59–60 samt 64–66 i årsredovisningen och koncernredovisningen för detaljerade upplysningar och beskrivning av området. Beskrivning av området Hur området har beaktats i revisionen Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernredovisningen till verkligt värde. Det redovisade värdet uppgår till 12 307 MSEK per den 31 december 2025. Fastigheternas verkliga värde har fastställts baserat på värderingar utförda av oberoende externa värderare. De externa värderingarna granskas av koncernen, och vid avvi - kande uppfattning beaktas den interna värderingen. Givet förvaltningsfastigheternas väsentliga andel av kon - cernens totala tillgångar och det inslag av bedömningar och uppskattningar som ingår i värderingsprocessen utgör detta ett särskilt betydelsefullt område i vår revision. Risken är att det redovisade värdet på förvaltningsfastighe - ter kan vara över- eller underskattat och att varje justering av värdet direkt påverkar årets resultat. Vi har övervägt om den tillämpade värderingsmetodiken är rimlig genom att jämföra den med vår erfarenhet av metoder som andra fastighetsbolag och värderare tillämpar och vilka antaganden som är normala vid värdering av jämförbara objekt. Vi har bedömt kompetensen och oberoendet hos de externa värderarna och tagit del av värderarnas uppdragsavtal i syfte att bedöma huruvida det finns avtalsvillkor som kan påverka omfattningen eller inriktningen av de externa värde - rarnas uppdrag. Vi har testat de kontroller som koncernen har etablerat för att identifiera felaktigheter i de externa fastighetsvärdering - arna. Vi har på stickprovsbasis testat ett urval av de upprättade fastighetsvärderingarna. Härvid har vi använt marknadsdata från externa källor, särskilt antaganden om direktavkast - ningskrav, diskonteringsräntor och hyresnivåer. Vi har beak - tat den makroekonomiska situationen och dess påverkan på de upprättade fastighetsvärderingarna. Vi har kontrollerat riktigheten i de upplysningar om förvalt - ningsfastigheterna som koncernen lämnar i not 1 och not 8 i årsredovisningen. god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i revi - sorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Särskilt betydelsefulla områden Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredo - visningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden. Årsredovisning 2025 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter och redovisningsprinciper Revisionsberättelse Nyckeltal och definitioner Information om årsstämma Emilshus Årsredovisning 2025 – 75 ===== SIDA 76 ===== Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen Detta dokument innehåller även annan information än årsredo - visningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1–50 samt 79–83. Den andra informationen består också av ersättningsrapporten som vi inhämtade före datumet för denna revisionsberättelse. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernre - dovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och kon - cernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredo - visningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS Redovisnings - standarder som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncern - redovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredo - visningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktö - ren avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrel - sens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finansiella rapportering. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom: • identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktig - heter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar och utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll. • skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kon - troll som har betydelse för vår revision för att utforma gransk - ningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till omständighet - erna, men inte för att uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen. • utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och rimligheten i styrelsens och verkställande direktö - rens uppskattningar i redovisningen och tillhörande upplys - ningar. • drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verk - ställande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisions - bevisen, om huruvida det finns någon väsentlig osäkerhets - faktor som avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen och koncernredovisningen om den väsentliga osäkerhetsfak - torn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredovisningen och koncernredovisningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag och en koncern inte längre kan fortsätta verksamheten. • utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen, däri - bland upplysningarna, och om årsredovisningen och koncern - redovisningen återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild. • planerar och utför vi koncernrevisionen för att inhämta tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis avseende den finansiella informationen för företag eller affärsenheter inom koncernen som grund för att göra ett uttalande avseende kon - cernredovisningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och genomgång av det revisionsarbete som utförts för koncernre - visionens syfte. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden. Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens plane - rade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi identifierat. Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att eliminera hoten eller motåtgärder som har vidtagits. Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklu - sive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författningar förhindrar upplysning om frågan. Årsredovisning 2025 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter och redovisningsprinciper Revisionsberättelse Nyckeltal och definitioner Information om årsstämma Emilshus Årsredovisning 2025 – 76 ===== SIDA 77 ===== Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Revisorns granskning av förvaltning och förslag till disposition av bolagets vinst eller förlust Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovis - ningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkstäl - lande direktörens förvaltning för Fastighetsbolaget Emilshus AB för år 2025 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt för - slaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbe - hov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvalt - ningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvalt - ningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelse - ledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende: • företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försum - melse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller • på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, års - redovisningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är fören - ligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållan - den som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Revisorns granskning av Esef-rapporten Uttalande Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovis - ningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig elek - tronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för Fastighetsbolaget Emilshus AB för år 2025. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstad - gade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rappor - tering. Grund för uttalande Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Fastighetsbolaget Emilshus AB enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ända - målsenliga som grund för vårt uttalande. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentlig - heter eller misstag. Revisorns ansvar Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rappor - ten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransk - nings¬åtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekono - miska beslut som användare fattar med grund i Esef-rapporten. Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality Årsredovisning 2025 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter och redovisningsprinciper Revisionsberättelse Nyckeltal och definitioner Information om årsstämma Emilshus Årsredovisning 2025 – 77 ===== SIDA 78 ===== Management 1, som kräver att företaget utformar, implementerar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standar - der för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och kon - cernredovisningen. Vi väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller miss - tag. Vid denna riskbedömning beaktar vi de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma gransknings - åtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständighet - erna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkstäl - lande direktörens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den granskade årsredovisningen och koncernredovisningen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar, kassa - flödesanalys samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen. Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 44–50 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt Internatio - nal Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden. En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredovis - ningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar samt är i överensstämmelse med årsredovisningslagen. Revisorns yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrapporten på sidorna 30–38 och för att den är upprättad i enlighet med årsre - dovisningslagen i enlighet med den äldre lydelsen som gällde före den 1 juli 2024. Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten. Detta innebär att vår granskning av hållbarhetsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt Internatio - nal Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för vårt uttalande. En hållbarhetsrapport har upprättats. KPMG AB, Box 382, 101 27, Stockholm, utsågs till Fastighets - bolaget Emilshus ABs revisor av bolagsstämman den 29 april 2025. KPMG AB eller revisorer verksamma vid KPMG AB har varit bolagets revisor sedan 2023. Stockholm den 27 mars 2026 KPMG AB Mattias Johansson Auktoriserad revisor Årsredovisning 2025 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter och redovisningsprinciper Revisionsberättelse Nyckeltal och definitioner Information om årsstämma Emilshus Årsredovisning 2025 – 78 ===== SIDA 79 ===== Jan–dec 2025 2024 2023 2022 2021 Fastighetsrelaterade Antal fastigheter 233 172 130 125 97 Uthyrningsbar area, tkvm 1 188 926 805 786 581 Fastigheternas verkliga värde, mkr 12 307 8 940 7 324 7 111 4 827 Fastigheternas verkliga värde, kr/kvm 10 363 9 651 9 096 9 047 8 312 Långsiktigt substansvärde, mkr 4 569 3 493 2 740 2 447 1 560 Hyresvärde, mkr 1 081 790 636 581 361 Hyresvärde, kr/kvm 910 852 790 739 621 Återstående hyrestid, år 5,1 5,0 5,3 5,8 6,5 Nettouthyrning, mkr 2 2 0 12 -3 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95 95 95 96 97 Direktavkastning, % 6,6 6,7 6,6 6,1 6,1 Överskottsgrad, % 80 80 79 80 81 Aktierelaterade, stamaktier Antal stamaktier vid årets slut 126 154 267 114 154 267 100 281 607 92 874 199 66 446 380 Genomsnittligt antal stamaktier 121 454 267 108 290 971 93 779 549 80 559 130 64 936 235 Förvaltningsresultat per stamaktie, kr 2,95 2,36 2,05 1,76 1,87 Årets resultat per stamaktie, kr 3,86 2,28 -0,09 3,36 7,07 Eget kapital per stamaktie, kr 32,93 27,99 25,26 25,27 21,09 Långsiktigt substansvärde per stamaktie, kr 36,22 30,60 27,32 26,34 23,48 Avkastning på eget kapital per stamaktie, % 13 9 0 14 37 Aktierelaterade, preferensaktier Antal preferensaktier vid årets utgång 30 000 000 20 628 625 20 628 625 20 628 625 13 951 313 Genomsnittligt antal preferensaktier 27 683 188 20 628 625 20 628 625 20 252 401 4 892 323 Eget kapital per preferensaktie, kr 32,00 32,00 32,00 32,00 32,00 Årets utdelning per preferensaktie, kr 2,00 2,00 2,00 2,00 0,90 Jan–dec 2025 2024 2023 2022 2021 Finansiella Soliditet, % 40 42 42 40 37 Avkastning på eget kapital, % 12 8 1 13 34 Belåningsgrad, % 53 52 52 55 57 Belåningsgrad fastigheter, % 47 47 44 45 46 Genomsnittlig låneränta vid årets utgång, % 4,1 4,0 4,7 4,6 3,0 Genomsnittlig kapitalbindning årets utgång, år 2,8 2,7 1,8 2,9 2,6 Räntetäckningsgrad, ggr 2,6 2,4 2,1 2,3 2,8 Räntebärande nettoskuld, mkr 6 553 4 617 3 772 3 879 2 747 Skuldkvot, ggr 8,6 8,2 8,2 9,2 10,6 Operativt kassaflöde, mkr 379 270 196 151 110 Jämförelsesiffror är justerade efter uppdelning i augusti 2021 av varje aktie i bolaget på tio aktier (10:1) av samma aktieslag som tidigare. För avstämningar av nyckeltal, se sidorna 81–82. Nyckeltal Årsredovisning 2025 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter och redovisningsprinciper Revisionsberättelse Nyckeltal och definitioner Information om årsstämma Emilshus Årsredovisning 2025 – 79 ===== SIDA 80 ===== Nyckeltal Förklaring Motivering Avkastning på eget kapital Periodens resultat, omräknat till 12 månader, i förhål - lande till genomsnittligt eget kapital (IB+UB)/2 under perioden. Visar hur ägarnas kapital förräntas under perioden. Avkastning på eget kapital per stamaktie Periodens resultat omräknat till 12 månader, reduce - rat med preferensaktiernas företrädesrätt till utdel - ning för perioden och resultatandel för innehav utan bestämmande inflytande, i procent av genomsnittligt eget kapital efter avräkning av preferenskapital och innehav utan bestämmande inflytande. Visar hur ägarnas kapital förräntas under perioden med beaktande av preferensaktie­ ägarnas rätt till utdelning. Belåningsgrad Räntebärande skulder, med avdrag för likvida medel, i förhållande till fastigheternas verkliga värde. Visar skuldsättningsnivå netto efter avdrag för likvida medel. Belåningsgrad fastigheter Räntebärande nettoskuld med säkerhet i fastigheter i förhållande till verkligt värde på förvaltningsfastigheter. Visar skuldsättningsnivå avseende säkerställda skulder. Direktavkastning Driftnetto i förhållande till fastigheternas verkliga värde vid periodens utgång justerat för innehavstid. Visar lönsamhet före finansiella kostnader och kostnader för central administration i relation till fastig ­ hetsportföljens marknadsvärde. Disponibel likviditet Likvida medel, outnyttjade kontokrediter samt outnyttjade revolverande kreditfaciliteter. Visar aktuell kortsiktig likviditets ­ tillgänglighet. Driftnetto Periodens intäkter minus fastighetskostnader. Visar förvaltningens lönsamhet före kostnader för central adminis ­ tration och finansnetto. Eget kapital per preferensaktie Eget kapital per preferensaktie motsvarar aktiens lösenpris vid likvidation (32 kronor per preferens - aktie) jämte upplupen utdelning. Visar preferensaktieägarnas andel av eget kapital. Eget kapital per stamaktie Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare efter avräkning av preferenskapitalet i förhållande till antalet stamaktier vid periodens utgång. Visar stamaktieägarnas andel av eget kapital. Ekonomisk uthyrningsgrad Kontrakterad årshyra i förhållande till hyresvärdet. Visar den ekonomiska utnyttjande ­ graden för förvaltningsfastigheter. Förvaltnings - resultat Beräknas som summan av driftnetto, försäljnings- och administrationskostnader samt finansnetto. Visar lönsamhet före värdeföränd ­ ringar. Förvaltnings - resultat per stamaktie Periodens resultat före skatt och värdeförändringar reducerat med preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning i förhållande till vägt genomsnittligt antal stamaktier. Visar lönsamhet före värdeföränd ­ ringar med hänsyn tagen till utdelning på preferensaktier. Genomsnittlig låneränta Vägd ränta på räntebärande skulder med beaktande av räntederivat på balansdagen. Visar genomsnittlig ränta och ger en bild av bolagets ränterisk. Hyresintäkter Utdebiterad hyra, plus utdebiterade tillägg såsom värme, el, fastighetsskatt m.m. Visar intäkter från uthyrnings­ verksamheten. Hyrestid Den vägda genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen. Visar risk för framtida vakanser Nyckeltal Förklaring Motivering Hyresvärde Kontrakterad årshyra som löper direkt efter perio - dens utgång med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Visar intäktspotential utifrån aktuellt fastighetsinnehav. Långsiktigt substansvärde Redovisat eget kapital efter att hänsyn tagits till preferenskapitalet och innehav utan bestämmande inflytande, med återläggning av derivat och upp - skjuten skatt. Visar långsiktigt substansvärde och är ett etablerat mått som används av noterade fastighetsbolag på ett enhetligt sätt. Långsiktigt substansvärde per stamaktie Redovisat eget kapital, efter hänsyn tagits till preferenskapitalet och innehav utan bestämmande inflytande, med återläggning av derivat och upp - skjuten skatt, i förhållande till antalet stamaktier vid periodens utgång. Visar hur stor del av substansvärdet som är hänförligt till stamaktie­ ägarna efter att andelen hänförligt till preferensaktieägarna har avräknats. Nettouthyrning Under perioden ingångna nya hyresavtal, +/– effek - ter av omförhandlade hyresavtal, reducerat med uppsägningar för avflyttning (inklusive konkurser) inom 24 månader. Visar intäktspotential från uthyr ­ ningsverksamheten. Operativt kassaflöde Kassaflöde från löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital. Visar hur mycket kassaflöde som bolagets befintliga fastighetsbe - stånd genererat. Preferenskapital Antalet preferensaktier multiplicerat med eget kapital per preferensaktie. Visar eget kapital hänförligt till preferensaktieägarna. Resultat per preferensaktie Preferensaktieägarnas andel av resultatet vilket motsvarar den årliga utdelningen per preferensaktie. Visar preferensaktieägarnas andel av resultatet. Resultat per stamaktie Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare, reducerat med preferensaktiernas före - trädesrätt till utdelning för perioden, i förhållande till genom snittligt antal stamaktier. Visar stamaktieägarnas andel av resultatet med hänsyn tagen till utdelning på preferensaktier. Revolverande kreditfacilitet Revolverande kreditfaciliteter kan utnyttjas efter pantsättning av fastigheter mot säkerhet i befintliga fastigheter. Tydliggör tillgängligt finansie ­ ringsutrymme samt möjligheten att snabbt tillföra likviditet vid behov. Räntebärande nettoskuld Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel. Visar koncernens skuldsättning. Räntetäcknings - grad Förvaltningsresultat plus finansnetto i förhållande till finansnetto. Visar förmåga att betala ränta utifrån finansiellt utfall för den operativa verksamheten. Skuldkvot Räntebärande nettoskuld i förhållande till driftnetto med avdrag för kostnader avseende central adminis - tration enligt intjäningsförmåga. Visar en typ av finansiell risk. Soliditet Eget kapital i förhållande till balansomslutning. Visar hur stor andel av tillgångarna som är finansierade med eget kapital och belyser den finansiella stabiliteten. Uthyrningsbar area Den lokalarea av fastigheterna som per första dagen i nästkommande rapportperiod är möjlig att hyra ut. Visar den area som bolaget har möjlighet att hyra ut. Överskottsgrad Driftnetto i förhållande till intäkter. Visar förvaltningsverksamhetens lönsamhet. Definitioner Årsredovisning 2025 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter och redovisningsprinciper Revisionsberättelse Nyckeltal och definitioner Information om årsstämma Emilshus Årsredovisning 2025 – 80 ===== SIDA 81 ===== Jan–dec mkr 2025 2024 2023 2022 2021 Avkastning på eget kapital Årets resultat, mkr 524 288 33 311 469 Tillägg för omräkning till årsvärde, mkr 0 0 - - - Genomsnittligt eget kapital, mkr 4 485 3 525 3 100 2 427 1 395 Avkastning på eget kapital, % 12 8 1 13 34 Avkastning på eget kapital per stamaktie Årets resultat, mkr 524 288 33 311 469 Tillägg för omräkning till årsvärde, mkr 0 0 - - - Resultat hänförligt till preferensaktier, mkr 55 41 41 41 10 Genomsnittligt eget kapital, mkr 4 485 3 525 3 100 2 427 1 395 Genomsnittligt preferenskapital, mkr 886 660 660 553 157 Avkastning på eget kapital per stamaktie, % 13 9 0 14 37 Belåningsgrad Räntebärande skulder, mkr 6 813 4 717 3 984 4 103 2 839 Likvida medel, mkr -260 -100 -212 -224 -93 Räntebärande nettoskuld, mkr 6 553 4 617 3 772 3 879 2 747 Verkligt värde förvaltningsfastigheter, mkr 12 307 8 940 7 324 7 111 4 827 Belåningsgrad, % 53 52 52 55 57 Belåningsgrad fastigheter Räntebärande skulder, mkr 6 813 4 717 3 984 4 103 2 839 Räntebärande skulder utan säkerhet i fastigheter, mkr -793 -396 -576 -707 -541 Likvida medel, mkr -260 -100 -212 -224 -93 Räntebärande nettoskuld med säkerhet i fastigheter, mkr 5 760 4 221 3 196 3 173 2 206 Verkligt värde förvaltningsfastigheter, mkr 12 307 8 940 7 324 7 111 4 827 Belåningsgrad fastigheter, % 47 47 44 45 46 Direktavkastning Driftnetto, mkr 713 542 471 363 228 Tillägg för omräkning till årsvärde 0 0 - Justerat driftnetto, mkr 713 542 471 363 228 Genomsnittligt fastighetsvärde justerat för innehavstid, mkr 10 881 8 135 7 177 5 991 3 761 Direktavkastning, % 6,6 6,7 6,6 6,1 6,1 Jan–dec mkr 2025 2024 2023 2022 2021 Eget kapital per preferensaktie Preferensaktieägares företrädesrätt vid likvidation, mkr 960 660 660 660 446 Antal utestående preferensaktier 30 000 000 20 628 625 20 628 625 20 628 625 13 951 313 Eget kapital per preferensaktie, kr 32,00 32,00 32,00 32,00 32,00 Eget kapital per stamaktie Eget kapital, mkr 5 114 3 856 3 194 3 007 1 848 Eget kapital hänförligt till preferensaktier, mkr -960 -660 -660 -660 -446 Antal stamaktier vid årets utgång 126 154 267 114 154 267 100 281 607 92 874 199 66 446 380 Eget kapital per stamaktie, kr 32,93 27,99 25,26 25,27 21,09 Ekonomisk uthyrningsgrad Kontrakterad årshyra, mkr 1 022 747 606 557 350 Hyresvärde, mkr 1 081 790 636 581 361 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95 95 95 96 97 Förvaltningsresultat per stamaktie Förvaltningsresultat, mkr 414 297 233 182 131 Utdelning till preferensaktier, mkr 55 41 41 41 10 Genomsnittligt antal stamaktier 121 454 267 108 290 971 93 779 549 80 559 130 64 936 235 Förvaltningsresultat per stamaktie, kr 2,95 2,36 2,05 1,76 1,87 Långsiktigt substansvärde Eget kapital, mkr 5 114 3 856 3 194 3 007 1 848 Eget kapital tillhörande preferensaktier, mkr -960 -660 -660 -660 -446 Återläggning av derivat, mkr 19 -10 -35 -137 -12 Återläggning av uppskjuten skatt, mkr 396 307 241 237 171 Långsiktigt substansvärde, mkr 4 569 3 493 2 740 2 447 1 560 Långsiktigt substansvärde per stamaktie Eget kapital, mkr 5 114 3 856 3 194 3 007 1 848 Eget kapital tillhörande preferensaktier, mkr -960 -660 -660 -660 -446 Återläggning av derivat, mkr 19 -10 -35 -137 -12 Återläggning av uppskjuten skatt temporära skillnader, mkr 396 307 241 237 171 Långsiktigt substansvärde, mkr 4 569 3 493 2 740 2 447 1 560 Antal stamaktier vid årets utgång 126 154 267 114 154 267 100 281 607 92 874 199 66 446 380 Långsiktigt substansvärde per stamaktie, kr 36,22 30,60 27,32 26,34 23,48 Avstämning av nyckeltal Årsredovisning 2025 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter och redovisningsprinciper Revisionsberättelse Nyckeltal och definitioner Information om årsstämma Emilshus Årsredovisning 2025 – 81 ===== SIDA 82 ===== Jan–dec mkr 2025 2024 2023 2022 2021 Årets resultat per stamaktie Årets resultat, mkr 524 288 33 311 469 Preferensaktiernas del av resultatet, mkr 55 41 41 41 10 Genomsnittligt antal stamaktier 121 454 267 108 290 971 93 779 549 80 559 130 64 936 235 Årets resultat per stamaktie, kr 3,86 2,28 -0,09 3,36 7,07 Räntebärande nettoskuld Räntebärande skulder, mkr 6 813 4 717 3 984 4 103 2 839 Likvida medel, mkr -260 -100 -212 -224 -93 Räntebärande nettoskuld, mkr 6 553 4 617 3 772 3 879 2 747 Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat, mkr 414 297 233 182 131 Finansnetto, mkr -256 -211 -205 -143 -74 Förvaltningsresultat före finansnetto, mkr 669 508 439 325 205 Räntetäckningsgrad, ggr 2,6 2,4 2,1 2,3 2,8 Skuldkvot Räntebärande nettoskuld, mkr 6 553 4 617 3 772 3 879 2 747 Driftnetto enligt intjäningsförmåga, mkr 806 595 491 454 287 Central administration enligt intjäningsförmåga, mkr -45 -35 -31 -33 -29 Förvaltningsresultat före finansnetto enligt intjäningsförmåga, mkr 761 560 460 421 259 Skuldkvot, ggr 8,6 8,2 8,2 9,2 10,6 Soliditet Eget kapital, mkr 5 114 3 856 3 194 3 007 1 848 Totala tillgångar, mkr 12 663 9 094 7 621 7 525 4 987 Soliditet, % 40 42 42 40 37 Överskottsgrad Driftnetto, mkr 713 542 471 363 228 Intäkter, mkr 896 674 593 454 280 Överskottsgrad, % 80 80 79 80 81 Årsredovisning 2025 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter och redovisningsprinciper Revisionsberättelse Nyckeltal och definitioner Information om årsstämma Emilshus Årsredovisning 2025 – 82 ===== SIDA 83 ===== Årsstämma 2026 Årsstämma i Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ) kommer att hållas den 21 april 2026, kl. 13:00 i Cecil Coworkings lokaler, Norrlandsgatan 10, Stockholm. Anmälan Aktieägare som önskar deltaga vid årsstämman ska: • dels vara införd som ägare i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken den 13 april 2026. • dels anmäla sitt deltagande till bolaget senast den 15 april 2026. Anmälan ska ske antingen: • per post till Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ) Att: Årsstämma, c/o Born Law Box 5244, 102 45 Stockholm, eller • per e-post till bolagsstamma@emilshus.com. Vid anmälan ska aktieägare uppge fullständigt namn, person- eller organisationsnummer, adress, telefonnummer, aktieinnehav samt, i förekommande fall, uppgift om ombud och biträden (högst två). Anmälan bör, i förekommande fall, åtföljas av fullmakter, registreringsbevis och andra behörighetshandlingar. Personuppgifter som hämtas från den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken, anmälan om deltagande vid stämman samt uppgifter om ombud och biträden kommer att användas för registrering, upprättande av röstlängd för stämman samt, i förekommande fall, stämmoprotokoll. Förvaltarregistrerade aktier För att ha rätt att delta i årsstämman måste en aktieägare som låtit förvaltarregistrera sina aktier, förutom att anmäla sig till stämman, låta registrera aktierna i eget namn så att aktieägaren blir upptagen i framställningen av aktieboken per den 13 april 2026. Sådan registrering kan vara tillfällig (s.k. rösträttsregistre - ring) och begärs hos förvaltaren enligt förvaltarens rutiner i sådan tid i förväg som förvaltaren bestämmer. Rösträttsregistreringar som gjorts av förvaltaren och verkställts senast den 15 april 2026 kommer att beaktas vid framställningen av aktieboken. Ombud Aktieägare som företräds genom ombud ska utfärda skriftlig av aktieägaren undertecknad och daterad fullmakt för ombudet. Om fullmakten utfärdas av juridisk person ska kopia av registrerings - bevis bifogas eller om sådan handling inte finns, motsvarande behörighetshandling. Fullmaktsformulär för aktieägare som önskar delta i stämman genom ombud finns på Bolagets webbplats https://emilshus.com/sv/arsstamma-2026/. Fullmakten i original ska även uppvisas på stämman. Årsredovisning 2025 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter och redovisningsprinciper Revisionsberättelse Nyckeltal och definitioner Information om årsstämma Emilshus Årsredovisning 2025 – 83 ===== SIDA 84 ===== Om Emilshus Emilshus är ett fastighetsbolag som med utgångspunkt i småländsk företagskultur förvärvar, utvecklar och förvaltar högavkastande kommersiella fastigheter med södra Sverige som kärnmarknad. Bolagets fastighetsbestånd uppgick per 31 december 2025 till 1 188 tkvm uthyrningsbar area fördelat på 233 fastigheter med tyngdpunkt på lätt industri, industriservice/proffshandel och extern­ och dagligvaruhandel. Emilshus stamaktie och preferensaktie är noterade på Nasdaq Stockholm. Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ) Organisationsnummer: 559164­8752 www.emilshus.com Kalendarium Delårsrapport januari–mars 2026 Årsstämma 2026 Delårsrapport januari–juni 2026 Delårsrapport januari–september 2026 Bokslutskommuniké januari–december 2026 21 april 2026 21 april 2026 10 juli 2026 15 oktober 2026 5 februari 2027 Kontaktuppgifter Jakob Fyrberg, VD 070-593 95 96 jakob.fyrberg@emilshus.com Emil Jansbo, CFO 072-243 30 88 emil.jansbo@emilshus.com