===== SIDA 1 ===== Fabege är ett av Sveriges största fastig hetsbolag. Vi äger, utvecklar och förvaltar kommersiella fastig heter med fokus på kontor i Stockholm – Sveriges största tillväxtregion. Årsredovisning 2025 ===== SIDA 2 ===== 2 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Årsredovisning 2025 Om Fabege Det här är Fabege ............................... 3 Året i korthet ...................................... 4 Vd-ord .............................................. 5 Strategi för hållbar tillväxt ..................... 7 Mål som styr verksamheten ................... 8 Stockholm och kontorsmarknaden ........... 9 Våra stadsdelar .................................. 11 Vårt värdeskapande ........................... 16 Intervju med Fabeges CFO ................... 20 Investera i Fabege .............................. 22 Aktien ............................................. 23 Femårsöversikt .................................. 24 Hållbarhetsredovisning Fabeges hållbarhetsarbete .................... 26 Hållbarhetsåret 2025 ........................... 27 Allmän information .............................. 28 Miljöansvar ....................................... 40 Socialt ansvar .................................... 50 Bolagsstyrningsinformation ................... 59 Övrigt ansvar ...................................... 61 GRI-index ......................................... 64 Revisorns rapport ................................ 67 Förvaltningsberättelse Verksamhetens resultat ........................ 69 Finansiering ...................................... 72 Risker och möjligheter .......................... 76 Bolagsstyrningsrapport ....................... 86 Ordförande har ordet ........................ 86 Styrningsstruktur .............................. 87 Policyer och riktlinjer .......................... 89 Bolagsstyrningen 2025 ..................... 90 Rapport om intern kontroll .................. 92 Styrelse .......................................... 94 Koncernledning ................................ 96 Ekonomisk redovisning Koncernen ........................................ 99 Moderbolaget ................................. 103 Noter ............................................. 107 Årsredovisningens undertecknande ....... 123 Revisionsberättelse ............................ 124 Övrig information Fastighetsbestånd ............................. 126 Projekt ............................................ 129 Fastighetsförteckning ........................ 130 Härledning av nyckeltal ...................... 136 Definitioner...................................... 138 Aktieägarinformation och kontakter ..... 140 Den legala årsredovisningen omfattar sidorna 69–122. Den av revisorer granskade hållbarhetsrapporten om- fattar sidorna 26–66. Den officiella årsredovisningen är upprättad på svenska i ESEF format och återfinns på bolagets hemsida. Detta är en PDF-version och finns på svenska och engelska. Den svenska versionen är rådande. ===== SIDA 3 ===== 3 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Det här är Fabege Fabege är ett av Sveriges största fastighetsbolag. Vi äger, utvecklar och förvaltar kommersiella fastigheter i Stockholm – Sveriges största tillväxtregion. Vår verksamhet är koncentrerad till fyra stadsdelar: – Stockholms innerstad – Solna (Arenastaden / Haga Norra och Solna Business Park) – Hammarby Sjöstad – Flemingsberg Läs mer på sidorna 11–15 Genom investeringar i våra utvalda stadsdelar skapar vi långsiktigt värde i både fastigheter och områden. Hållbarhet är integrerad i affären från planarbetet till färdigställt förvaltningsfastighet. Läs mer på sidorna 26–66 Hyresvärde per kategori Kontor 84% Butik/restaurang 4% Industri/logistik 4% Övrigt 8% Fastighetsvärde per område Solna 48% Stockholms innerstad 37% Hammarby Sjöstad 10% Flemingsberg 4% Övriga marknader 1% Hyresintäkter och överskottsgrad 202320222021 2024 2025 8 0 78 76 74 72 70 % 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 Mkr Hyresintäkter, Mkr Överskottsgrad, % 2023202220212020 2024 80 78 76 74 72 70 % 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 Mkr Hyresintäkter, Mkr Överskottsgrad, % Vision Framgångsfaktorn för en ny tid Vi ska vara en närvarande partner med människan i centrum. Genom nytänkande, ansvar och flexibilitet skapar vi f örutsättningar för företag, platser och vår stad att utvecklas. Mission Vi gör verklighet av visioner Vi hjälper människor och företag att trivas och nå sina mål. Vi hjälper platser att få liv. Ingen dröm är för stor eller för liten för oss. Fastigheter 100 Hyresvärde (Mdkr) 4,3 Fastighetsvärde (Mdkr) 78,5 Uthyrningsbar yta (Tkvm) 1 300 Miljöcertifierade förvaltningsfastigheter (Yta) 100% ===== SIDA 4 ===== NKI 83 4 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Året i korthet Försäljning av Ynglingen 10 I början av året såldes Ynglingen 10 på Östermalm till Stadsrum till ett underliggande fastighetsvärde om 960 Mkr före avdrag för latent skatt. Uthyrningsbar yta var 11 000 kvm, varav 2 400 kvm utgjorde bostäder. Flera stora inflyttningar Vi färdigställde flera stora projekt under året med stora kunder som flyttade in. I Flemings- berg flyttade Alfa Laval in i Separatorn 1 på 24 000 kvm. I Solna strand flyttade Saab in i Nöten 4 på 66 000 kvm. Båda avtalen är på över 20 år. I Arenastaden färdigställde vi Ackordet 1 på 27 000 kvm. Ny vd I december tillträdde Bent Oustad som ny koncernchef och vd. Bent var tidigare vd för Norwegian Property ASA och har suttit i Fabeges styrelse sedan 2024. Högt NKI-resultat I årets NKI-undersökning frågade vi hyres- gästerna i Arenastaden, Hammarby Sjöstad och Solna Business Park om de kan rekommen- dera andra företag att flytta dit. Hela 97 pro- cent svarade ja. Uthyrning Under året tecknades 194 nya avtal till ett sam- lat hyresvärde om 236 Mkr varav 100 procent av ytan avsåg gröna hyresavtal. Största uthyr- ningen var på om cirka 3 200 kvm i Ackordet 1, Arenastaden/Haga Norra till Atea. Netto- uthyrning blev totalt 36 Mkr under 2025. Vi minns vår grundare Erik Paulsson Vår grundare av det moderna Fabege, Erik Paulsson, somnade in efter en tids sjukdom i slutet av året. Högt resultat i GRESB Med betyget 94 inom den bedömning som avser förvaltning och 99 inom projektutveck- ling fick vi högsta betyg, 5 stjärnor, och place- ras på en absolut toppnivå i GRESB Score som nummer 1 inom kontor bland noterade bolag. Nya projektmöjligheter I Arenastaden starta demontering av flera befintliga byggnader för att kunna starta projektet Kairo/Farao. Det kommande projektet inkluderar en kommersiell byggrätt om 77 000 kvm samt en bostadsbyggrätt om 15 000 kvm. Nyckeltal 2025 2024 Eget kapital, kr per aktie 119 122 EPRA NRV, kr per aktie 145 148 T otalavkastning fastigheter, % 1,1 1,7 Överskottsgrad, % 74 74 Soliditet, % 45 46 Belåningsgrad, % 43 43 Skuldkvot, ggr 13,6 14,1 Räntetäckningsgrad, ggr 2,6 2,5 Hyresintäkter (Mkr) 3480 2024: 3 438 EPRA NRV/aktie (Kr/aktie) 145 2024: 148 Förvaltningsresultat (Mkr) 1 421 2024: 1 345 Andel grön finansiering (%) 99 2024: 99 ===== SIDA 5 ===== Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information 5 2025 var ett år då aktiviteten ökade Året började inte lika positivt som vi hoppats, men resultaten i slutet av året talar sitt tydliga språk och optimismen fortsätter inför 2026. Företagssektorn i Stockholm har inlett året med en uppgång. Likviditeten på finansierings- marknaden är god, kapitalmarknaden är att- raktiv igen och pipelinen för kommande börs- introduktioner rapporteras vara god. Olika statliga åtgärder för att stärka köpkraften genererar tillväxt i konsumentsektorn, vilket i sin tur leder till minskad arbetslöshet och ytter- liggare förstärker uppgången. Svenska företag med starka industriella rötter kommer att dra nytta av detta i ännu högre grad i framtiden. Under början av 2026 har även ett antal större fastighetstransaktioner meddelats. De största inom lager och logistik, men även kontors fastigheter i centrala Stockholm har handlats långt över implicit prissättning. Vi är därför mycket nöjda med att huvuddelen av våra investeringar ligger i Stockholms- regionen, varav cirka 40 procent i innerstaden. För oss innebär den ökade aktiviteten och de statliga åtgärderna ökad köpkraft, en växande pipeline av potentiella hyresgäster, ökad efterfrågan på bostäder, fler projekt och fokus på attraktiva arbetsplatser. Tidigare talade man om osäkerheten kring hur fram- tidens arbetsplats ska se ut, men nu har den diskussionen mattats av. De arbetsgivare som är intresserade av att bygga en stark före- tagskultur, ta hand om talanger, utveckla företaget och ge sina medarbetare inspiration till självutveckling och social tillhörighet, för dem är kontoret och mötesplatsen en av de viktigaste delarna i den ekvationen. Det ställer också krav på oss som hyresvärd när det gäller vårt erbjudande. Det krävs mer än ett skrivbord med skärm. Det krävs tillgång till utbildning och andra tjänster som under- ”Vill man bygga en företagskultur, ta hand om talanger och utveckla företaget är kontoret en av de viktigaste delarna i ekvationen och ställer krav på oss som hyresvärd.” ===== SIDA 6 ===== 6 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Vd-ord forts. lättar vardagen. Det krävs en levande miljö runt arbetsplatsen med till exempel bostäder och restauranger. Infrastruktur anpassad till dagens säkerhetskrav för både företaget och anställda. Lokaler där ledarskapet kan utvecklas och kommuniceras vidare. Effektiva ytor, anpassade till olika arbetssätt, tysta rum och arbetszoner. Det ska vara snyggt och inbjudande, med god åter användning av material. Det är den attraktiva mötesplatsen vi måste leverera. Det är här vi på Fabege har en tydlig position och kan visa vår styrka. Vi utvecklar inte bara fastigheter – vi utvecklar mötes- platser, inklusive gatuliv, bostäder och tillgång till service. Vi lyssnar på våra kunder, hittar l ösningar och ser till hel heten. Vi förstår att en lösning måste vara balanserad för båda parter. Sedan jag tillträdde som vd har jag flera gånger fått frågan hur jag som ny i rollen ser på Fabege och vad som har förvånat mig mest sedan jag började. Svaret är att väldigt lite har överraskat mig. Min bild av Fabege var att vi är ett ledande fastighetsbolag i framkant när det gäller säkerhet och hållbarhet, starka inom kundrelationer och projekt utveckling. Den bilden har snarare förstärkts. Våra med- arbetare har ett starkt engagemang. De brinner för våra kunder, fastigheter och plat- ser. I ett företag som vårt är det något som även våra kunder märker. Jag hör om detta i samtal med våra hyres- gäster nästan varje dag och vi kan bli bättre på att berätta om vad våra kunder tycker. Om vi tar Arenastaden som exempel uppger 100 procent av våra kunder att de rekommenderar andra företag att flytta dit. Det ger oss goda förutsättningar att nå några av våra ambitio- ner: att minska vakansgraden, att få några av våra projekt i produktion och att skapa lång- siktigt värde för våra aktie ägare, med både nya och befintliga kunder som medresenärer. 2025 – i korthet För Fabege var 2025 ett år då vi tog viktiga steg framåt. Efter en period med negativ netto uthyrning vände trenden och vi avslutade året med en positiv nettouthyrning om 36 Mkr. Det är ett steg i rätt riktning – men våra ambi- tioner är högre ställda framöver. Högst upp på vår agenda står att minska vakanserna och stärka kassaflödet. Denna prioritering går som en röd tråd genom hela vår organisation. Under året har vi slutfört flera större projekt och tecknat viktiga avtal för framtida hyres- gäster. I Arenastaden har vi hyrt ut cirka 3 200 kvm till Atea i Ackordet 1 i Haga Norra. Projektet har slutförts och fastigheten över- fördes till förvaltnings portföljen under fjärde kvartalet. I Flemingsberg flyttade Alfa Laval in med cirka 700 medarbetare i sitt nya kontor och innovationscenter. Det är imponerande att se hur deras verksamhet omedelbart drar nytta av de nya lokalerna och fortsätter att utveckla nya produkter och samarbeten. Det gör oss alla på Fabege stolta. I Solna Strand tog Saab över hela fastigheten Nöten 4 genom ett lång siktigt triple net-avtal som sträcker sig till 2045. Allt detta är exempel på avtal som tydligt visar vår förmåga att leverera projekt som möter kundernas olika krav och behov i våra delmarknader. Finansiellt utvecklades året väl med ökade hyresintäkter och ett starkt förvaltnings- resultat. Vi har också en stark balansräkning och en belåningsgrad som ger oss handlings- utrymme. 2025 var också ett aktivt år för oss på finansierings marknaden. Vi är tacksamma för det förtroende som våra investerare har visat oss. Fabeges aktie behöll Nasdaqs gröna klassificering för tredje året i rad – ett bevis på vårt starka hållbarhetsarbete. I GRESB:s inter- nationella hållbarhetsbedömning fick vi hög- sta betyg – fem stjärnor – med toppresultat inom både fastighetsförvaltning och projekt- utveckling, och vi rankades som ett av de bästa börsnoterade fastighetsbolagen i Europa. Vi har också bland branschens lägsta energi- förbrukning per kvadratmeter, 65 kWh/kvm, vilket bidrar till både lägre kostnader och högre vinstmarginal. En del av detta beror naturligtvis på mycket gynnsamma väder- förhållanden, men också på att våra tekniker gör ett bra jobb i den dagliga driften genom att stämma av och justera mängden luft och värme för våra kunder. Hands-on-förvaltning bidrar till att skapa värde. Styrka i projektutvecklingen Projektutveckling har varit och är en av Fabeges främsta styrkor. Under året har vi tagit viktiga steg i Arenastaden genom att påbörja utvecklingen av några av våra mest centralt belägna fastigheter, Kairo och Farao. De projekt som skapas på fastigheterna omfattar cirka 80 000 kvadratmeter arbets- platser och cirka 700 bostäder. När den nya tunnelbanan öppnar 2028/2029 kommer områdets position som en av Storstockholms mest attraktiva platser att stärkas ytterligare. Birger Bostad har under året fortsatt utvecklingen i Haga Norra. Över 500 bostä- der har färdigställts och sålts eller hyrts ut. Ytterligare 500 bostäder är antingen i produk- tion eller under planering. Försäljningen tog fart under året och Haga Norra håller på att utvecklas till ett levande kvarter och samhälle i Arenastaden. Här finns kontor, bostäder, restauranger, träningsanläggningar och kon- ferensanläggningar. Intresset från livsmedels- butiker och efterfrågan på både seniorboende och förskola gör att pussel bitarna faller på plats. Haga Norra blir ett litet skyltfönster för Arenastaden som en attraktiv mötesplats. Det som var särskilt glädjande för Birger Bostad under 2025 var att både bostadsrätter, ägande rätter och hyresrätter togs emot väl av marknaden. Mixen breddar marknaden för potentiella köpare av lägenheter vilket i sin tur skapar en bredare intäktsbas och en mer robust affär för oss. Vi har också fått klartecken för utvecklingen av Sveaplan i innerstaden, vilket möjliggör cirka 8 000 kvm verksamheter och arbets platser. Samtidigt fortsätter utvecklingen av Wen- ner-Gren Center där tekniska uppgraderingar och investeringar i fasad och tak samt service och innehåll stärker fastighetens långsiktiga attraktionskraft. Området kring Sveaplan kommer att vara en viktig delmarknad för oss framöver, med cirka 55 000 kvm uthyrnings- bar yta. Det ger oss möjligheter att bredda servicenivån i alla våra fastigheter när de ligger nära varandra. Det kommer med andra ord att bli ett viktigt projekt för oss. Projekt handlar aldrig bara om byggnader utan också om livet i och mellan husen och om att skapa attraktiva arbetsplatser anpassade efter kundernas önskemål. När kontor, bostäder, restauranger, service och anlägg- ningar samverkar skapas levande områden och byggnader. Det är både hållbart och mer ekonomiskt. 2025 känns redan som något gammalt som ligger långt bakom oss. Vi på Fabege blickar framåt. Jag är glad över att arbeta i ett land där politikerna underlättar för företag, tillväxt och innovation. Framtiden skapas där förut- sättningarna finns. I en värld som präglas av ny teknik på frammarsch, stärkt industri internt i Europa och i varje enskilt land, ökade investe- ringar i försvarsmateriel och teknik känns Sverige med sin historiska industrikompetens som en av de absoluta vinnarna. Det är nu upp till oss alla som arbetar i den här miljön att ta vara på möjligheterna. Det ser vi fram emot! Bent Oustad, vd Fabege ” När kontor, bostäder, restauranger, service och anläggningar samverkar skapas levande områden och byggnader. Det är både hållbart och mer ekonomiskt.” ===== SIDA 7 ===== 7 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Värdeskapande investeringar och projektutveckling Vi utvecklar byggrätter på egen mark och investerar i projekt med tydlig affärslogik, lång siktig potential och hållbarhetsfokus. Genom förädling och nybyggnation skapar vi moderna, flexibla och energieffektiva fastigheter. Vår aktiva roll i plan- processer – i nära dialog med kommuner och andra intressenter – och omfattande portfölj av kommer- siella och bostadsbyggrätter ger oss ett stort handlings utrymme och en stark utvecklingspipeline. Strategi för hållbar tillväxt Vi förvaltar kommersiella fastigheter med fokus på kontor samt bostäder i utvalda delmarknader i Storstockholm med hög tillgänglighet och goda tillväxtmöjligheter. Med helhetsperspektiv, lokal närvaro och en stark finansiell position skapar vi långsiktigt hållbara och attraktiva stadsdelar. Så genomför vi vår strategi: Kundnära och aktiv förvaltning Vi arbetar långsiktigt och nära våra kunder genom en decentraliserad organisation med egen förvaltning och drift i varje stadsdel. Den lokala närvaron och våra dedikerade team gör att vi snabbt kan bygga relationer och förstå kundernas behov, agera proaktivt och anpassa våra lokaler. Det skapar hög servicegrad, stark kund- lojalitet och stabil uthyrningsgrad. Samtidigt ger det oss möjlighet forma området och stärka dess attraktions - kraft över tid. Kostnadseffektivitet i alla led Vi arbetar systematisk i både förvaltning och projekt. Genom datadrivna beslut, interna team och tydliga processer säkerställer vi kvalitet, kostnadskontroll och minskad klimat- påverkan. Energieffektivisering, återbruk och smarta konstruktioner minskar driftkostnader, och vi kan bibehålla en hög överskottsgrad. Finansiell styrka och ansvarsfull kapitalallokering En stark balansräkning och långsiktig kapital- struktur möjliggör vår strategi. Vi investerar selektivt och startar projekt först när uthyrnings- grad, risk och affärslogik är i balans. Med stabila kassa flöden, hög överskottsgrad och hög andel grön finansiering skapar vi en stabil finansiell position och handlingsfrihet. ===== SIDA 8 ===== 2021 2022 2023 2024 2025 2 500 2 000 1500 1000 500 0 T on CO 2 e 2021 2022 2023 2024 2025 90 88 86 84 82 80 % 202 1 202 2 202 3 202 4 202 5 85 80 75 70 65 60 kWh/kvm 1) 202 1 202 2 202 3 202 4 202 5 90 85 80 75 70 65 Index Mål 2021 2022 2023 2024 2025 70 60 50 40 30 % Mål 2021 2022 202 3 202 4 202 5 200 100 0 –100 –200 Mkr Mål 2021 2022 2023 2024 2025 55 50 45 40 35 30 % Mål 202 1 202 2 202 3 202 4 202 5 5 4 3 2 1 0 Ggr Mål 2021 Mål 2022 2023 2024 2025 20 16 12 8 4 0 Ggr 8 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Mål som styr verksamheten Vi följer ett antal strategiska mål och nyckeltal som är styrande för vår verksamhet. Nettouthyrning Mål Mål 2025: 80 Mkr. Mål 2026: 50 Mkr i förvaltningsportföljen. Resultat 2025 36 Mkr Belåningsgrad Mål Belåningsgrad max 50 %. Resultat 2025 43 % Soliditet Mål Lägst 35 %. Resultat 2025 45 % Räntetäckningsgrad Mål Lägst 2,2 gånger. Resultat 2025 2,6 ggr Skuldkvot Mål Max 13,0 gånger. Resultat 2025 13,6 ggr Klimatneutral förvaltning (scope 1 och 2) år 2030 Mål Klimatneutral förvaltning (scope 1 och 2) år 2030. Resultat 2025 (ton CO2e) 1 703 Miljöcertifiering, andel av total yta Mål All nyproduktion certifieras enligt BREEAM-SE nivå Excellent och samtliga förvaltnings fastigheter ska miljöcertifieras enligt BREEAM In-Use nivå Very good. Resultat 2025 87% Energiprestanda i våra fastigheter, kWh/kvm 1) Mål Energieffektivisering med mål om snitt under 70 kWh/kvm Atemp till 2025. Resultat 2025 65 kWh/kvm 1) Nöjda medarbetare (GPTW) Mål Vi ska vara en av Sveriges bästa arbets platser enligt Great Place T o Work med ett långsiktigt mål om 90 i Trust Index. Resultat 2025 88 index 1) Kvm Atemp. Atemp är summan av invändig area för respektive våningsplan, vindsplan och källarplan som värms till mer än 10 °C. ===== SIDA 9 ===== 9 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Stockholm och kontorsmarknaden Vi skymtar små ljusglimtar på marknaden. Antalet förfrågningar och visningar ökar, och vi upplever en ökning i marknadsaktivitet – särskilt i Stockholms innerstad. Stockholmsregionen Stockholm fortsätter att vara en av Europas mest dynamiska och framtidsorienterade stor- stadsregioner. Regionen har under två decen- nier varit Sveriges främsta tillväxtmotor, och under de senaste 20 åren har regionen stått för 43 procent av Sveriges totala tillväxt, trots att endast en fjärdedel av landets arbetskraft finns här. Här samlas en hög koncentration av kunskaps intensiva företag, internationellt ledande forskningsmiljöer, en växande tech-sektor och en av Europas mest livskraftiga startup-ekonomier sida vid sida med mer tradi- tionella kontorsbranscher såsom bank, finans, tjänstesektor och offentlig förvaltning. EU:s senaste innovationsranking placerar dessutom Stockholm allra högst i Europa, vilket ytterligare understryker stadens attraktionskraft för talanger och kapital. Kontorsmarknaden Efter pandemin väcktes frågor om kontorets framtid, men utvecklingen de senaste åren ger en tydlig signal: kontoret har inte spelat ut sin roll – det har förändrats och i många avseen- den stärkts. Stockholms Handels kammares rapport ”Kommer du in till kontoret idag?” visar att kontoret fortsatt är en avgörande arena för samarbete, kreativitet, ledarskap och kultur, och att närvaron stiger igen. Medarbe- tare upplever att det som är centralt för verk- samheters utveckling fungerar bäst på plats, och arbetsgivare investerar därför i kontor som stärker både produktivitet och attraktivitet. Samtidigt har kraven på arbetsplatsen ökat. Företag söker moderna, flexibla och välbelägna kontor där kvalitet, tillgänglighet och ett attrak- tivt stadsrum spelar en större roll än tidigare. Vi tror på Stockholm, och vi tror på kontor Fabege har en långsiktig tilltro till Stockholm som ett av Europas mest dynamiska nav för innovation, kunskapsintensiva företag och fortsatt tillväxt. Detta skapar uthållig efter- frågan på moderna, välbelägna kontor. Vi tror att kontoret förblir centralt för samarbete, kultur och produktivitet även i framtiden. Med fastigheter i stadens mest attraktiva och utvecklingsbara lägen står Fabege starkt positionerat för framtiden. Vi tror på Stockholm och vi tror på kontor. Nyckeltal Stockholm* 43% av Sveriges tillväxt skapas i Stockholm. 1/3 av BNP genereras i regionen. * Stockholm – världens bästa huvudstad? Stockholms Handelskammare, 2025 Nyckeltal Kontor* 84% anser att samarbete fungerar bäst på kontoret. 73% anser att ledarskap fungerar bäst på kontoret. 74% uppger att läget och tillgängligheten har blivit viktigare. * Kommer du in till kontoret idag? Stockholms Handelskammare, 2024 ===== SIDA 10 ===== 16 14 12 10 8 6 4 2011 2013 2015 2017 2019 2021 2023 2025 200 180 160 140 120 100 80 25 20 15 10 5 0 460 440 420 400 380 360 340 320 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 2023 2024 2025 10 8 6 4 2 0 -2 -4 Innerstaden Söderort Norrort inkl nyrenoverade ytor Vakansgrad Nominell hyra Real hyra Årlig procentuell förändring Antal (tusental) personer T otalt Söderort Norrort Innerstaden excl CBD CBD 10 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Marknadsläget 2025 Flera indikatorer pekar mot en gradvis vändning på marknaden under 2026. Med kontor i attraktiva lägen och tecken på förbättrad konjunktur det kommande året finns förutsättningar för en starkare marknad. Stockholms kontorsmarknad präglades under första halvan av 2025 av fortsatt svag efterfrågan, stigande vakanser och utdragna beslutsprocesser. Den förväntade konjunktur- förstärkningen har dröjt, vilket lett till att kontorssysselsättningen utvecklats svagt och att uthyrningsmarknaden fortsatt är utmanande. Under andra halvåret har samtidigt allt fler indikatorer pekat mot en vändning i konjunkturen och en starkare marknad under 2026. Sysselsättning Under det senaste decenniet ökade syssel- sättningen i Stockholms kontorsintensiva branscher stadigt, med nära 3 procent årlig tillväxt fram till 2023. Den här utvecklingen bröts under 2023–2024, då arbetsmarknaden försvagades och kontorssysselsättningen började minska. Trots reallöneökningar och lägre räntor 2025 har efterfrågan i ekonomi och näringsliv utvecklats svagare än väntat under och återhämtningen avvaktat. Kontorssyssel- sättningen är fortsatt dämpad, vilket påver - kar efterfrågan på kontorslokaler och är en central förklaring till det svaga marknads - läget under året. Vakanser, co-working, hybridarbete, AI Stockholm har under flera år brottats med stigande vakanser. Under 2025 steg vakans- graden ytterligare till i genomsnitt 14 procent på Stockholms kontorsmarknad. Skillnaden mellan A- och B-segmentet uppgår dock till 4–6 procentenheter. Vakansgraderna väntas plana ut under 2026 i takt med att konjunktu- ren stärks. För många företag har flexibla kontors- lösningar, blivit ett alternativ till det traditio- nella kontoret. Hybridarbete förekommer i varierande utsträckning inom olika branscher. Vi ser en tydlig trend att kontors närvaron ökar. Företag vill få tillbaka sina anställda till konto- ren, vilket i sin tur driver upp efterfrågan på moderna, flexibla och kvalitativa kontor som stödjer nya arbetssätt. AI (Artificiell intelligens) är en pågående strukturell förändring av näringslivet. Vissa verksamheter kommer att minska sina kontors- ytor genom ökad automatisering och mer digi- tala arbetssätt. Andra – särskilt kunskapsin- tensiva bolag inom teknik, forskning och avancerade tjänster – kan i stället expandera, när AI accelererar innovation och produkt- utveckling. AI påverkar därmed inte bara volymen av efterfrågad yta, utan även typen av miljöer som efterfrågas. Nyproduktion Nyproduktionen av kontor ligger på mycket låga nivåer. Projektering har stannat av och få projekt startas på spekulation, vilket mins- kar risken för överutbud. Under 2025 tillkom endast omkring 50 000 kvm kontor varav merparten redan var uthyrd. Hyresutveckling Trots stigande vakansgrader har de nominella hyresnivåerna stigit, kraftigast inom A-klass innanför tull. Hyresutvecklingen har varit stabil trots det högre vakansläget, främst eftersom kunderna i större utsträckning efterfrågar högre kvalitet. Förekomsten av rabatter har ökat något men inte på en nivå som kan ses som alarmerande. Samtidigt pressar de höga vakanserna utvecklingen, vilket innebär att realhyrorna i nytecknade avtal har sjunkit de senaste åren. 2025 såg vi marginell nominell hyresökning i attraktiva lägen, framför allt i CBD, medan prispressen består i mer perifera områden. Tillskott av kvm 200 160 120 80 40 0 200 160 120 80 40 0 Kvm tusental 0 40000 80000 120000 160000 200000 0 40000 80000 120000 160000 200000 2023 2024 2025 2026 2027 2028 Sysselsättning i kontorsintensiva sektorer Stockholm1) -4 -2 0 2 4 6 8 10 320000 340000 360000 380000 400000 420000 440000 460000 2011 2013 2015 2017 2019 2021 2023 2025 % Antal 0 5 10 15 20 25 Vakansgrader i Stockholm % Hyresutveckling Stockholm total 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 80 90 100 110 120 130 140 150 160 170 180 190 200 % Index Källa: Citymark1) inkl. Solna, Sundbyberg och Nacka ===== SIDA 11 ===== Flemingsberg Solna Business Park Hammarby Sjöstad Stockholms innerstad Arenastaden/ Haga Norra 11 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Våra stadsdelar Vi tror på våra lägen och på potentialen i vår projektportfölj. Det är grunden i vår långsiktiga strategi och en central förklaring till Fabeges värdeskapande förmåga över tid. Vår strategi bygger på ett tydligt fokus: att utveckla och förvalta fastigheter i några av Stockholmsregionens mest attraktiva och växande stadsdelar. I samtliga av våra stadsdelar ser vi stora möjligheter framåt. Här kombineras ett robust näringsliv med stora infrastruktursatsningar och växande befolkning. I våra stadsdelar har vi en stark närvaro och här fortsätter vi att investera, utveckla och skapa värde, både för våra kunder och för Stockholm som helhet. Våra stadsdelar är utvalda för att de kombinerar stark efterfrågan, väl utbyggd kollektivtrafik, god till- gänglighet och starkt lokalt varumärke, vilket gör dem till förstahandsval för många företag. Genom att arbeta långsiktigt i sammanhängande kluster kan vi bidra till att varje stadsdel får en stark attraktionskraft. Vi är den största kommersiella fastighets ägaren i samtliga stadsdelar förutom i inner- staden. Att vara den dominerade ägaren i stadsdelen skapar flera fördelar. Våra projekt driver inte bara fastighetsvärden – de bidrar till att stärka hela stads- delars dynamik och attraktivitet. Solna Fastighetsvärde 37 ,8 Mdkr Hyresvärde 2 072 Mkr Uthyrningsbar yta 689 Tkvm Stockholms innerstad Fastighetsvärde 28,8 Mdkr Hyresvärde 1 529 Mkr Uthyrningsbar yta 298 Tkvm Hammarby Sjöstad Fastighetsvärde 7 ,9 Mdkr Hyresvärde 484 Mkr Uthyrningsbar yta 140 Tkvm Flemingsberg Fastighetsvärde 3,1 Mdkr Hyresvärde 179 Mkr Uthyrningsbar yta 104 Tkvm Hyresvärde per kategori Kontor 84% Butik/restaurang 3% Industri/logistik 1% Övrigt 12% Kontor 87% Butik/restaurang 5% Industri/logistik 2% Övrigt 6% Hyresvärde per kategori Hyresvärde per kategori Kontor 85% Butik/restaurang 4% Industri/logistik 8% Övrigt 3% Hyresvärde per kategori Kontor 61% Butik/restaurang 2% Industri/logistik 33% Övrigt 4% ===== SIDA 12 ===== Visionsbild, Solna Business Park 12 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Våra stadsdelar — Solna Hanna af Sandeberg Marknadsområdeschef Arenastaden / Haga Norra Arenastaden / Haga Norra Arenastaden har utvecklats till en av Stockholms mest attraktiva och dynamiska stadsdelar, där stora huvudkontor, omfattande serviceutbud och starka upplevelsevärden samverkar. Kombinationen av Strawberry Arena, Mall of Scandinavia och välutbyggd kollektivtrafik skapar en stabil efterfrågan på moderna och hållbara kontorsmiljöer. Den nya tunnelbanan som öppnar 2028/2029 stärker läget ytterligare. Haga Norra växer fram som nästa steg i vår långsiktiga stadsdels- strategi. Under 2025 färdigställde vi vårt första kontorsprojekt och 101 av totalt 288 lägenheter under produktion. Resterande 187 lägenheter färdigställs under 2026. Området utvecklas till en levande blandstad med kontor, bostäder och service med närhet till både kollektivtrafik och Hagaparken. Exempel på kunder: SEB, T elia och Coor. Susanna Elvsén Marknadsområdeschef Solna Business Park Solna Business Park Stadsdelen befinner sig i en omfattande omvandling från traditionellt kontorsområde till en modern och levande stadsmiljö. Vi har arbetat med att öka servicen, antalet restauranger och få större flöde av människor. Vår långsiktiga vision innebär en fördubbling av kontorsytan och utveckling av fler bostäder, vilket skapar en dynamisk mix av före- tag, myndigheter och boende. Solna Business Park har dessutom ett av regionens bästa kommunika- tionslägen med närhet till tunnelbana, tvärbana och pendeltåg, vilket ger stadsdelen en stark konkurrensfördel och goda förutsättningar för fortsatt tillväxt. Exempel på kunder: Coop, Orkla, Miele och Bosch. Fastighetsvärde Solna (Mdkr) 37, 8 Hyresvärde, Solna (Mkr) 2 072 Uthyrningsbar yta, Solna (Tkvm) 689 ===== SIDA 13 ===== Separatorn 1, Flemingsberg 13 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Våra stadsdelar — Flemingsberg & Hammarby sjöstad Therese Friedman Marknadsområdeschef Flemingsberg Flemingsberg Området utgör cirka fyra procent av vårt totala värde och är idag vårt minsta stadsdelsområde, men det är en strategisk och långsiktig option i vår portfölj. Flemingsberg är en växande regional kärna och en viktig del av Stockholms långsiktiga utveckling. Området har goda förutsättningar genom utmärkta kommunikationer med regional- och pendeltåg, en växande befolkning och ett snabbt växande kunskapskluster. Universite- ten fortsätter att expandera och Sveriges åttonde största campus med fem högskolor och universitet samt Karolinska Universitetssjukhuset – tillsammans en unik miljö för forskning, utbildning och innovation. Under 2025 flyttade Alfa Laval in sin nya byggnad på 27 000 kvm, en kombination av kontor och laboratorium. Flemingsberg utvecklas mot en komplett blandstad med ökande service, nya bostäder och ett växande näringsliv. Exempel på kunder: Kungliga Operan och Dramaten, Alfa Laval och Trafikverket. Fastighetsvärde (Mdkr) 3,1 Hyresvärde (Mkr) 179 Uthyrningsbar yta (Tkvm) 104 Per Tyrén Marknadsområdeschef Hammarby Sjöstad Hammarby Sjöstad Hammarby Sjöstad är en attraktiv stadsdel, präglad av närheten till både innerstaden, vattnet och unika naturområden. Området erbjuder en urban miljö med service i innerstadsklass och stark hållbarhetsprofil, vilket gör det fortsatt efterfrågat bland kunskapsintensiva verksamheter. Kombinationen av moderna kontorsbyggnader och förädlade industri- miljöer skapar en dynamisk stadskaraktär som tilltalar både företag och medarbetare. Attraktiviteten stärks ytterligare när den nya tunnelbanan öppnar 2030, vilket ger området ännu bättre tillgänglighet. Exempel på kunder: Naturvårdsverket, Svenska Institutet, Firefly och T oca Boca. Fastighetsvärde (Mdkr) 7,9 Hyresvärde (Mkr) 484 Uthyrningsbar yta (Tkvm) 140 ===== SIDA 14 ===== Kungsgatan, Stockholms innerstad 14 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Innerstaden Oskar Sköld Marknadsområdeschef Stockholms innerstad Stockholms innerstad Det är naturligt för oss, med vårt tydliga Stockholmsfokus, att vara en aktiv del av fastighetsmarknaden i innerstaden. Här domineras ägandet av långsiktiga och finansiellt starka aktörer som försäkringsbolag och pensionsbolag. Vi är den näst största privata fastighetsägaren i innerstaden. Våra innerstadsfastigheter består främst av moderna kontor och butiker kring Kungsgatan och Drottning- gatan, men vi har även bestånd i Hagastaden och på Västra Kungs- holmen. Under 2025 initierade vi en större uppgradering av Wenner-Gren Center, ett projekt med stor utvecklingspotential. Exempel på kunder: DNB Carnegie, Convendum, Accenture, Mentimeter och The North Alliance. Fastighetsvärde (Mdkr) 28,8 Hyresvärde, (Mkr) 1 529 Uthyrningsbar yta (Tkvm) 298 2025 initierade vi en större uppgradering av Wenner-Gren Center, ett projekt med stor utvecklingspotential. Wenner-Gren Center ===== SIDA 15 ===== 15 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Bostäder skapar liv mellan husen Fabege utvecklar i första hand kontor, men bostäder är en viktig del av vår långsiktiga stadsdelsstrategi. Genom bostadsutveckling skapar vi levande, trygga och inkluderande miljöer där människor vill vara under hela dygnet. Våra arbetsplatser kompletteras av det som skapar ”livet mellan husen”: bostäder, service, kultur och mötes- platser. Det stärker attraktiviteten i våra kluster och bidrar till uthållig värdetillväxt. Med Birger Bostad kan vi utveckla bostäder i egen regi när marknadsläge och stadsdelslogik motiverar det. Samtidigt behåller vi flexibiliteten att driva bostadsprojekt på flera sätt: genom samriskbolag med andra utvecklare, eller försäljning av byggrätter På så vis kan vi anpassa kapitalinsats, risk och tidpunkt efter marknadsförutsättningarna. Pågående produktion under året avsåg 288 lägenheter varav 101 lägenheter färdigställts. Resterande 187 lägenheter färdigställs under 2026. I december fattades beslut att utveckla näst- kommande två etapper i Haga Norra som omfattar 132 brf-lägenheter (kvarter 4) samt äldreboende, hyresrätter och förskola (kvarter 3). Projekten kommer att inledas under 2026. Visionsbild Haga Norra Birger Bostad är vårt dotterbolag som driver bostadsprojekt i egen reg bland annat i Solna och Flemingsberg. 187 Bostäder i produktion 500 tkvm Bostadsbyggrätter Fredrik Alvarsson Vd, Birger Bostad ===== SIDA 16 ===== Hela 95 procent angav det som troligt att de skulle rekommendera oss som hyresvärd och 85 procent att de skulle vända sig till oss i första hand vid ett lokalbyte. Källa: NKI 2025 Ackordet 1, Solna 16 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Vårt värdeskapande Vi skapar värde genom förvaltning, projekt och trans aktioner. Vi tar ett helhetsgrepp om våra fastig- heter och stadsdelar för att skapa funktionella lokaler och attraktiva miljöer som möter kundernas efter frågan över tid. Förvaltning av våra fastigheter Förvaltningen är kärnan i vår verksamhet. Som hyresvärd åt cirka 700 företag, myndigheter och organisationer skapar vi miljöer där över 100 000 personer rör sig varje dag. Vårt arbetssätt är enkelt: vara nära kunden, förstå deras vardag och agera snabbare och mer träffsäkert än någon annan. Nära kunden – med dedikerade team Med ett koncentrerat fastighetsbestånd i utvalda stadsdelar arbetar vi med egna team och egen driftspersonal i varje stadsdel. Det gör att vi delar samma omgivning som våra kunder, ser samma saker och förstår deras behov på djupet. Den lokala närvaron ger korta beslutsvägar och en förvaltningskvalitet som är svår att kopiera. Där många fastig- hetsägare använder under entreprenörer väljer vi att vara på plats med egen personal. Varje kontor har ett eget, sammansvetsat team som ansvarar för både kundrelation och fastighet. Förvaltare och teknisk drift arbetar tätt tillsammans, och eftersom de träffar kunderna dagligen bygger de starka relatio- ner och kan agera proaktivt. Den här närheten gör oss lyhörda, snabba och lösningsoriente- rade – och ger kunderna en partner snarare än bara en hyresvärd. Närheten innebär också att vi dagligen är närvarande och har djup kunskap om de stadsdelar vi utvecklar, vilket skapar engagemang, ansvarstagande och långsiktigt värdeskapande. Flexibilitet som utgångspunkt Kundernas behov förändras, och vi anpassar våra lokaler därefter. Med fokus på flexibla planer, generella hyresgästanpassningar och delbara kontor skapar vi möjligheter att växa eller minska ytan utan att byta adress. Det är också grunden för våra c/o Fabege-koncept – inflyttningsklara lokaler som ger snabb access och mervärde för kunder som vill undvika långa ledtider. Konceptet är en liten del av vår omsättning men en viktig del av vårt helhetserbjudande. Kontorsmarknaden går mot större rörlig - het, kortare avtalstider och ökat behov av flexibilitet. Stora kunder tecknar fortsatt längre kontrakt när de gör större investeringar, men allt fler efterfrågar lösningar som kan skala upp eller ned över tid. Vår lokala när- varo och vårt fokus på flexibla lokaler gör att vi snabbt kan möta dessa nya behov – och ofta ligga steget före. Fabeges kontraktsportfölj i korthet 700 Cirka 700 kunder 5,1 år Genomsnittlig kontraktstid 86% Uthyrningsgrad i förvalt nings portföljen ===== SIDA 17 ===== 17 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Förvaltning av våra stadsdelar Utvecklingen av stadsdelar där våra fastigheter är belägna är centralt för vår förvaltning. Genom attraktiva, trygga och välfungerande miljöer stärker vi konkurrenskraften, ökar efter- frågan på lokaler och skapar långsiktigt värde. Långsiktighet, entreprenörskap och och syste- matiskt arbetssätt bidrar till hög uthyrningsgrad och stabil värdeutveckling. Hållbart resande som konkurrensfördel En stor andel av våra kunder reser kollektivt. Därför är våra etableringar i stadsdelar med god infrastruktur och närhet till kollektivtrafik ett strategiskt val som vi aktivt förvaltar och vidareutvecklar. I samverkan med företag, kommuner och trafikoperatörer driver vi åtgärder som laddinfrastruktur, förbättrade cykel vägar, stärkt kollektivtrafik och mobilitets- hubbar. För att säkerställa relevans och effekt genomför vi regelbundet analyser av res - vanor. Under 2025 genomfördes resvane- undersökningar i Arenastaden, Solna Business Park och Hammarby Sjöstad. Säkerhet och trygghet Trygghet har blivit en allt mer viktig värde- drivare. Våra fastigheter har modern teknik för passagesystem, kamerabevakning och larm- hantering och bevakas via en egen driftcentral som är bemannad dygnet runt årets alla dagar. Vi arbetar proaktivt med säkerhet i alla dess dimensioner – fysisk, digital och social. Genom samverkan med lokala aktörer skapar vi trygga och trivsamma miljöer. Vi erbjuder skräddarsydda säkerhetslösningar och gemensamma trygghetsinitiativ anpassade efter verksamheten och våra kunders behov och krav. Vi har dessutom en aktiv närvaro i våra områden, bland annat genom egen Fabegepersonal som ser till att både hyres gäster och medarbetare kan känna sig trygga. Platsutveckling som skapar attraktivitet och långsiktigt värde Ett aktivt och människonära fastighetsägande stärker områdenas attraktivitet och bidrar till ökad efterfrågan från hyresgäster, besökare och boende. Genom att utveckla levande stadsmiljöer skapar vi konkurrenskraftiga lägen som stärker kundnöjdhet, uthyrnings- grad och fastighetsvärden. Genom blandade stadsmiljöer med arbetsplatser, bostäder, service och kultur – kompletterat med genomtänkt belysning och offentlig gestaltning – skapar vi platser med aktivitet över dygnet. Kulturinslag och sam- arbeten med etablerade aktörer bidrar till identitet och differentiering, vilket stärker områdenas attraktionskraft och långsiktiga avkastningspotential. Hälsosamma stadsdelar som värdedrivare Satsningar på gång- och cykelinfrastruktur, grönska, mötesplatser samt tränings- och service verksamheter bidrar till hög vistelse - kvalitet och stärker områdenas attraktivitet. Hälsosamma stadsmiljöer är en viktig faktor för att attrahera och behålla hyresgäster. Urban Services – effektiv logistik som stärker stadsdelen Urban Services är ett samarbete mellan Fabege och Ragn-Sells som samordnar leveranser, retur- och avfallshantering i utvalda stadsdelar. Genom gemensamma logistikflöden och elfordon minskar antalet transporter, förbättrar stadsmiljön och skapar effektivare service för hyresgäster – vilket stärker områdets attraktivitet och långsiktiga värde. Trygghet Fabeges drift- och bevakningscentral är bemannad dygnet runt, varje dag, året om. Genom driftcentralen hanterar vi inkommande larm-och serviceanmälningar och kan därmed agera snabbt, sam- ordnat och förebyggande – och bidra till trygga, välfungerande miljöer i nära dialog med våra hyresgäster. BID Flemingsberg – ett kunskaps- och näringslivskluster I Flemingsberg är utvecklingen av ett kunskaps- och näringslivs- kluster, i samverkan inom BID Flemingsberg, central för områdets långsiktiga utveckling. Genom lokal samverkan och riktade soci- ala insatser stärker vi arbetsmarknaden, tryggheten och platsens utvecklingspotential – faktorer som bidrar till stabila kassaflöden och långsiktigt fastighetsvärde. ===== SIDA 18 ===== 18 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Våra projekt Nybyggnation och kundanpassning Fabege är en av Stockholms största kontors- utvecklare. Vår omfattande byggrättsportfölj, cirka 550 000 kvm kommersiella byggrätter och 500 000 kvm bostads byggrätter, ger långsiktiga utvecklings möjligheter i våra kärn- områden. Nya projekt startas inte på spekula- tion; vi söker normalt en uthyrningsgrad på cirka 50 procent innan byggstart. Områden med platser för nybyggnation i närtid finns framför allt i Arenastaden och Solna Business Park. På några års sikt kommer det även finnas stora möjligheter i Flemingsberg. Kundanpassningar är en central del av vårt erbjudande. Genom att kunna anpassa lokaler efter skiftande behov skapar vi trygghet för kunderna och goda förutsättningar för åter- hyrning. Ett exempel är det pågående fasad- projektet på den K-märkta fastigheten Wenner- Gren Center (Ormträsket 10), där vi har flyttat kunder inom beståndet och redan tecknat flera nya avtal inför återinvigningen 2027 . Fokus på hållbarhet Vid om- och nybyggnation arbetar vi aktivt för att minska klimatpåverkan genom energi- effektiva lösningar, återbruk och noggrann materialoptimering. I större projekt agerar vi byggherre och upphandlar entreprenörer med höga krav på kvalitet, kompetens och efter levnad av vår uppförandekod. Transaktion Att förvärva och avyttra fastigheter är en naturlig del av vår affärsmodell. Vi arbetar löpande med att utvärdera hur vi kan optimera vårt fastighetsbestånd och ta vara på möjlig heter som uppstår. Det är ytterligare ett redskap för att skapa långsiktig tillväxt i port- följen. Under 2025 avyttrade vi fastigheter och byggrätter för över 1,1 Mdkr. Exempel på viktiga projekt under 2025 Projekt Plats Typ Status 2025 Kommentar Wenner-Gren Center (Ormträsket 10) Sveaplan / Innerstaden Ombyggnad Påbörjat Fasadbyte och modernisering. Återinflyttning 2027 . Farao 15-17 , Kairo 1 Arenastaden Nyproduktion Förberedande arbete Demontering av befintliga fastigheter. Potential för 77 000 kvm kontor. Nöten 4 Solna Strand Ombyggnad Avslutat Fullt uthyrd till Saab på 66 000 kvm. Ackordet 1 Haga Norra Nyproduktion kontor Avslutat Ca 6 500 kvm kontorsyta kvar att hyra ut av totalt cirka 27 000 kvm. 2025 färdigställde vi flera stora projekt på totalt över 100 000 kvm. Wenner-Gren Center, Ormträsket 10 ===== SIDA 19 ===== 19 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Stadsdelsutveckling Vårt mål är att skapa attraktiva, väl- fungerande och hållbara miljöer för både före- tag och människor. Vi är en långsiktig ägare och vi vill vara med tidigt i stadsutvecklings- processerna för att kunna påverka. Som en stor mark- och fastighetsägare har vi en formell roll i planeringen, och med vår starka lokala närvaro och de goda relationer vi byggt upp i de stadsdelar där vi verkar är vi också en naturlig partner för kommunerna. Vi bidrar med kunskap om markanvändning, bebyggelse struktur och hur områden utvecklas och fungerar i praktiken över tid. Tillsammans med kommunerna tar vi fram detaljplaner som möjliggör framtida projekt. Arbetet sker i dialog och omfattar analyser, utredningar och samordning med flera aktörer. En detaljplan är ett juridiskt bindande dokument som styr hur mark får användas och hur bebyggelsen ska utformas. När planen vunnit laga kraft kan bygglov och byggstarter genomföras. Stadsutveckling är ett långsiktigt arbete och det kan ta 3–4 år att gå från planbesked till byggstart men i vissa fall ännu längre. Planprocessen i kommunerna En detaljplan är en karta med bestämmelser som anger vad marken får användas till och hur bebyggelsen ska se ut inom plan området. Vi jobbar aktivt tillsammans med kommunerna med att få fram detalj planer, ett arbete som tar cirka fyra år i snitt. 1. Planbesked Kommunen tar ställning till om ett planarbete ska påbörjas. 2. Framtagande av planförslag Kommunen och fastighets ägaren tar fram ett förslag. Eventuellt föregås detta av ett program- skede om området kräver mer övergripande analys. 3. Samråd för detaljplan Planförslaget skickas ut till berörda parter. Synpunkter sam- las in i en samrådsredogörelse och berörd nämnd i kommunen godkänner detaljplan. 4. Granskning & antagande, eventuell överklagan Det reviderade förslaget granskas av alla berörda parter som får lämna synpunkter under en fast period. Efter eventuella justeringar antas planen av kommunen. Planen kan överklagas till Mark- och miljödomstolen. 5. Laga kraft & byggstart När förslaget vinner laga kraft kan bygglov sökas och byggna- tion startas. ===== SIDA 20 ===== Åsa Bergström, CFO 20 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Intervju med Fabeges CFO Med över femton år i Fabege har CFO Åsa Bergström följt bolaget genom både expansiva och mer utmanande marknads perioder. Hon beskriver Fabege som ett bo lag som karaktäriseras av stark stabilitet, entreprenörskap och långsiktiga relationer samt ett hållbar hets arbete som alltid drivits av affärs nytta. Vi möter Åsa för att diskutera Fabege och året som gått samt hur bolaget fortsätter att stärka sin position inför 2026. 2025 har fortsatt att präglas av en utmanande hyresmarknad med höga vakansgrader och långa beslutsprocesser. Vilka prioriteringar har varit viktigast för att säkra Fabeges långsiktiga och hållbara tillväxt? Precis som förra året är vårt fokus att stärka uthyrningen, säkerställa att vi gör allt vi kan för att behålla befintliga hyresgäster och ta vara på alla möjligheter att hyra ut både vakanser och nya projekt. Vi ska fortsätta att arbeta nära både våra befintliga och potentiella kunder och kommunerna. Under hösten upplevde vi en ökad aktivitet på hyresmarknaden och vi redovisade positiv nettouthyrning, vilket ger en mer positiv för- väntan inför 2026. På kostnadssidan har vi fortsatt att arbeta med att effektivisera inköp och upphandlingar, att minska energiförbruk- ningen med mera. Hur ser du att synen på fastighetsmarknaden förflyttats under 2025? Jag skulle säga att synen på sektorn är mer nyanserad idag. Finansieringsoron som fanns 2023 och delar av 2024 har försvunnit, och under 2025 har kapitalmarknaden varit mycket stark samtidigt som bankerna fortsatt visa stort förtroende för oss. I stället ligger oron nu på konjunkturen och hyresmarknaden, där höga vakanser och långa beslutscykler påverkar hela branschen. Att finansieringslösningarna fungerar väl – med goda möjligheter att emit- tera, refinansiera och låna – har samtidigt stabiliserat förtroendet för sektorn. Med ett starkare finansieringsläge, hur påverkas Fabeges handlingsutrymme i projekt- portföljen och den löpande verk samheten? Det ger oss naturligtvis bättre handlingsfrihet, finansieringen är inget hinder för fortsatt utveckling av våra projektmöjligheter. Bygg- priserna har stabiliserats och i vissa delar sjunkit, vilket gör kalkylerna mer förutsägbara än de senaste åren. Vi har många fina möjlig- heter att utveckla nya moderna fastigheter i attraktiva lägen. I dagsläget är vi dock försik- tiga med att starta nybyggnationer på speku- lation. En förutsättning är att vi har tecknade avtal på hela eller större del av nya projekt. Men med kund och avtal är vi redo att sätta i gång nästa projekt. Uthyrningen och närheten till våra kunder är fortsatt vårt främsta fokus för att stärka hyresintäkterna. I vakanserna finns idag en stor potential både när det gäller tillväxt och värdeskapande. En rund och bra målsättning är 95 procents uthyrningsgrad. Och når vi dit så har vi skapat stora värden på vägen. Hur säkerställer ni långsiktig finansiering och hur ser du på fördelningen mellan olika finansiärer? Finansieringsläget har som sagt varit betydligt starkare under det senaste året. Kapitalmark- naden erbjuder mycket bra villkor och våra banker visar fortsatt stort förtroende för oss. Bankfinansiering är fortsatt basen och våra nära relationer med de nordiska bankerna är en stor styrka. Det är viktigt för oss att vi ses som en viktig kund för bankerna. Våra långa och stabila relationer med de nordiska ban- kerna har många gånger genom åren visat sig ===== SIDA 21 ===== 21 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Intervju med Fabeges CFO forts. vara värdefulla. Det skapar trygghet och för- utsägbarhet. Men det är också viktigt att ha tillgång till fler finansieringskällor och kapital- marknaden är ett utmärkt komplement som ger hög flexibilitet och i alla fall just idag mycket konkurrenskraftiga villkor vilket gör att vi kan lägga en större del av tillväxten där nu när det är fördelaktigt. Balansen mellan bank och kapitalmarknad är fortsatt central, och ett intervall kring 40–60 procent åt något håll är en stabil och långsiktig nivå för oss. Hur ser kommande refinansieringsbehov ut och hur väntas snitträntan utvecklas i dagens marknadsläge? Vår finansieringsstrategi bygger på en diversi- fierad låneportfölj med en väl spridd förfallo- struktur och tillgång till outnyttjade bank- faciliteter vilket gör refinansieringsbehoven hanterbara de kommande åren. Vår genom- snittliga räntekostnad som per årsskiftet låg på 2,82 procent förväntas utvecklas relativt sidledes under det kommande året. Riksban - kens ränte sänkningar och lägre marginaler vid refinansieringar påverkar positivt, medan äldre räntebindningar som löper ut verkar åt motsatt håll. Kontorsmarknaden i Stockholm är fortfarande utmanande med höga vakanser. Hur har Fabege påverkats under 2025 och vilka marknadssignaler ser ni nu? Kontorsmarknaden har fortsatt varit tuff och vi har, liksom övriga Stockholm, påverkats av höga vakanser och långa beslutsprocesser. Vakansen i vår förvaltningsportfölj ligger runt 14 procent. Alldeles för högt. Men även om processerna fortsatt är långa ser vi nu tyd- ligare tecken på att marknaden är på väg att stabiliseras inför 2026. Under hösten såg vi fler visningar, vi har fler pågående dialoger och vi redovisade positiv nettouthyrning i både tredje och fjärde kvartalet. Min bild är att många företag nu har genomfört nödvän- diga ytreduceringar och att medarbetarna är till baka på kontoret, vilket stärker efterfrågan på attraktiva lägen framåt. Och där är vi väl rustade att ta vara på alla möjligheter med våra moderna och flexibla kontor i attraktiva områden med bra service. Hur ser er investeringsstrategi ut i år – ligger planerna fast eller avvaktar ni? Under året har vi färdigställt flera av de större projekten. Alfa Lavals nya kontor och labora- torium i Flemingsberg stod klart för inflyttning i våras. De två projekten avseende Ackordet i Haga Norra och Påsen i Hammarby Sjöstad har färdigställts och kunderna är inflyttade eller på väg in. En milstolpe var också när Saab tillträdde sina lokaler i Nöten i Solna strand i november. Pågående projekt nu avser fasadbytet och utvecklingen av Wenner-Gren Center och för- beredelserna med markarbeten och infrastruk- tur inför nästa utvecklingsfas i Arenastaden. Även Birgers Bostads projekt i Haga Norra är delvis färdigställt med de första etapperna. Arbetet med att avsluta hela projektet som omfattar 288 lägenheter kommer att pågå under större delen av 2026. Det betyder att vi står redo att starta nästa bostadsutvecklings- projekt i Haga Norra. Vad tror du krävs för att transaktions- marknaden i Stockholm ska ta ytterligare fart under 2026 och framåt? Jag tycker att förutsättningarna har förbätt- rats under 2025. Kapitalmarknaden är stark, det finns god tillgång till kapital till lägre kostnad än tidigare vilket har skapat ökad stabilitet. För att transaktionsmarknaden ska ta ytterligare fart krävs framför allt ökad trygghet kring konjunkturen och hyres- marknaden. Det är fortfarande där osäker- heten ligger. Med fler tecken på en mer positiv hyres- och fastighetsmarknad skapas trygghet och förutsättningar för nya investeringsbeslut och därmed fler affärer. Transaktionsaktiviteten på marknaden har ökat under året, men volymerna är fort- farande låga. Ser ni någon risk för ytterligare nedskrivningar av fastighetsvärden i det här läget? Jag hoppas att perioden med sjunkande fastighetsvärde nu är över. Sedan toppen 2022 har vi skrivit ned fastighetsvärdet med cirka 15 procent. Vi använder externa värderingar i stor utsträckning, cirka 40–50 procent av port- följen värderas externt varje kvartal. Det ger öppenhet och en kontinuerlig avstämning mot marknaden och skapar förtroende för att vår portfölj speglar dagens aktuella marknads- värderingar. Ni lyfter ofta att affärsmässigheten driver håll- barheten. Hur ser ni på Fabeges hållbarhets- position och varför är den så viktig för kunder och investerare? För oss är hållbarhet inget sidospår – det är en del av affären. När vi säger att affärsmässig- heten driver hållbarheten menar vi att de investeringar vi gör i energieffektivitet, material val, klimatprestanda och smart drift också är de investeringar som skapar långsik- tigt värde. Det gör att våra fastigheter står sig bättre i konkurrensen, behåller värdet över tid och blir mer kostnadseffektiva att använda. För kunderna betyder det att de får lokaler som både är moderna, klimatsmarta och har lägre driftskostnader. Det är en väldigt tydlig efterfrågan i dag – många arbetar med sina egna hållbarhetsmål och vill sitta i byggnader som hjälper dem att nå dem. Samtidigt är det viktigt för deras varumärke att kunna visa att de sitter i energieffektiva och resurseffektiva lokaler. För investerarna handlar det om förtroende. Vår tydliga hållbarhetsprofil, kombinerat med extern granskning och mätbara resultat, gör det lättare att bedöma vår risknivå och fram- tida värdeutveckling. Sammantaget är hållbarhetspositionen viktig för att den stärker hela Fabeges affär. Den gör oss mer attraktiva för kunder, mer transparenta för investerare och mer robusta genom konjunkturcyklerna. Det är därför hållbarhet och affärsmässighet går så starkt hand i hand hos oss. Din syn på Fabeges position inför 2026? Vilka drivkrafter ser du som mest avgörande för nästa år? Jag ser att vi går stärkta in i 2026; finansie- ringen ser bättre ut och med en stark kapital- marknad, lägre marknadsräntor och stabila bankrelationer skapar det sammantaget en trygg och förutsägbar situation. Uthyrningen går åt rätt håll, med fler visningar, fler dia- loger och positiv nettouthyrning i både tredje och fjärde kvartalet, även om vakanserna fort- farande är höga. Hållbarhet är fortsatt en av våra styrkor genom energieffektiva och certi- fierade fastigheter samt systematiskt åter- bruksarbete, vilket har ökar attraktiveten i våra fastigheter. Inför 2026 ser jag att de vikti- gaste drivkrafterna för 2026 blir konjunkturen, företagens investeringsvilja och hyresmarkna- dens utveckling. Vi är väl positionerade att skapa tillväxt med våra stadsdelar, vår närvaro och vårt erbjudande. ===== SIDA 22 ===== 22 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Investera i Fabege Vi är ett av Sveriges största fastighetsbolag. Vi äger, utvecklar och förvaltar kommersiella fastigheter i Stockholm – Sveriges största tillväxtregion. Vi tror på Stockholm och kommersiella fastigheter – Vår verksamhet är geografiskt koncentrerad till Stockholmsområdet. – Vi äger kommersiella fastigheter i attraktiva lägen med bra kommunikationer. – Vi är stadsutvecklare vilket innebär utveckling av bostäder och livet mellan husen. Tillväxt ska ske stabilt och över tid – Vi har lång historik av framgångsrik förvaltning och utveckling av fastigheter. Över tid har vi vuxit till att bli ett av Sveriges största fastighets- bolag. – Vi har vuxit genom en kombination av för siktig- het i besvärliga tider och offensiva satsningar i bättre tider. – Både våra befintliga fastigheter och omfattande byggrättsportfölj har en potential att skapa stora värden – när tiden är den rätta. Aktieägarvärde skapas genom affärsmannaskap och kundfokus – Genom effektiv förvaltning och utveckling av befintliga fastigheter och byggrätter skapar vi långsiktig hållbar tillväxt i förvaltningsresultat, kundnöjdhet och utdelningskapacitet. Hållbarhet är ledstjärnan i allt vi gör – Vi värdesätter hållbart företagande såväl ekonomiskt som ekologiskt. I vårt arbete med social hållbarhet sätts människan i centrum både i och mellan husen. – Samtliga förvaltningsfastigheter och projekt är hållbarhets certifierade. – Vår låneportfölj är klassad som grön och vår aktie har erhållit den gröna märkningen, Nasdaq Green Equity Designation. ===== SIDA 23 ===== 23 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Aktien Fabeges aktie är noterad på Nasdaq Stockholm och ingår i Large Cap-segmentet. Den 31 december 2025 hade Fabege totalt 42 376 kända aktieägare varav 56 procent svenskt ägande. De tolv största ägarna kontrollerar 60,4 procent av kapitalet i bolaget. Utdelningspolicy Vi ska som utdelning till aktieägarna lämna den del av bolagets vinst som inte behövs för att konsolidera eller utveckla verksamheten. Med nuvarande marknads förut - sättningar innebär detta att utdelningen varaktigt bedöms utgöra minst 50 procent av resultatet från löpande förvalt- ning och realiserat resultat från fastighetsförsäljningar efter skatt. Utdelning 2025 Styrelsen föreslår årsstämman en utdelning om 2,20 kronor per aktie att utbetalas kvartalsvis vid fyra tillfällen om vardera 0,55 kronor per aktie. Förvärv och överlåtelse av egna aktier Årsstämman 2025 gav styrelsen mandat att, längst intill nästa årsstämma, förvärva och överlåta aktier. Förvärv får ske av högst det antal aktier som vid varje tidpunkt mot- svarar 10 procent av totalt utestående aktier. Under året genomfördes inga återköp. Bolagets innehav av egna aktier uppgick per 31 december till 16 206 048. Innehavet motsvarar 4,9 procent av antalet registrerade aktier. Snitt- kursen på egna innehavet är 120,23 kronor per aktie. Aktier och aktiekapital Aktiekapitalet uppgick vid slutet av året till 5 097 Mkr (5 097) fördelat på 330 783 144 aktier. Samtliga aktier ger samma rösträtt och lika del i bolagets kapital. Kvotvärdet uppgår till 15,41 kronor per aktie. Fabege – en grön aktie För att uppfylla Nasdaqs kriterier för den gröna märk- ningen, Green Equity Designation, ska minst 50 procent av omsättningen (OpEx) och 50 procent av investeringarna (CapEx) anses vara grön och mindre än 5 procent av omsättningen vara knutna till fossilt bränsle. Vid ansökan görs en kvalitativ bedömning av företagets efterlevnad i enlighet med Nasdaq Green Equity Principles. Fabege har granskats av S&P Global Ratings under 2025. Resultatet visar att 86 procent av omsättning och, 85 procent investeringarna på Fabege klassificeras som gröna samt att vi inte har någon omsättning från fossila bränslen. Största ägare Största ägare 1), 2025-12-31 Antal aktier Andel av kapitalet och röster% Norwegian Property ASA 71 973 181 22,9 Backahill AB 52 608 718 16,7 Vanguard 8 724 756 2,7 Folksam 7 975 174 2,5 Nordea Funds 7 428 870 2,4 Swedbank Robur Fonder 7 414 205 2,4 BlackRock 7 190 957 2,3 E.N.A. City Aktiebolag 6 944 270 2,2 Alcur Fonder 6 770 952 2,2 Länsförsäkringar Fonder 4 573 169 1,5 Norges Bank Investment Management 4 449 222 1,4 Handelsbanken Fonder 3 824 540 1,2 T otalt tolv största aktieägare 189 878 014 60,5 T otalt antal utestående aktier 314 577 096 95,1 Innehav av egna aktier 16 206 048 4,9 T otalt antal registrerade aktier 330 783 144 100 Aktiehistorik År Antal aktier T otalt antal aktier Aktiekapital, kr Kvotvärde 2018 Split 2:1 165 391 572 330 783 144 5 097 368 249 15,41 2011–2017 – 165 391 572 5 097 368 249 30,82 2010 Indragning av återköpta aktier -3 929 400 165 391 572 5 097 368 249 30,82 2009 Konvertering av förlagslån 9 418 169 320 972 5 096 558 087 30,10 2008 Konvertering av förlagslån 3 306 169 311 554 5 096 274 606 30,10 Indragning av återköpta aktier -9 150 673 169 308 248 2007 Split 2:1 89 223 081 178 458 921 5 086 079 249 28,50 Konvertering av förlagslån 25 763 Inlösenerbjudande Klövern AB -5 948 205 Indragning av återköpta aktier -5 441 100 2006 Konvertering av förlagslån 62 435 100 599 382 5 029 969 100 50 Nyemission i samband med köp av T ornet AB 4 381 376 2005 Konvertering av förlagslån 3 176 96 155 571 4 807 778 550 50 1) Monitor av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetad data från bland annat Euroclear, Morningstar, Finans inspek tionen och Nasdaq. ===== SIDA 24 ===== 24 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Femårsöversikt 2025 2024 2023 2022 2021 Resultaträkningar, Mkr Hyresintäkter 3 480 3 438 3 366 3 032 2 889 Bruttoresultat 2 638 2 532 2 528 2 161 2 176 varav bruttoresultat fastighetsförvaltning-driftsöverskott 2 583 2 553 2 524 2 240 2 185 varav bruttoresultat bostadsutveckling 55 -21 4 -79 -9 Realiserad värdeförändring/Resultat fastighetsförsäljningar 1 3 0 74 56 Orealiserad värdeförändring, fastigheter - 1 700 -1 218 -7 831 -233 4 585 Förvaltningsresultat 1 421 1 345 1 458 1 373 1 537 Resultat före skatt -508 -89 -7 380 2 964 6 712 Resultat efter skatt -348 -213 -5 518 2 376 5 400 Balansräkningar, Mkr Goodwill 205 205 205 205 205 Fastigheter 78 460 78 904 78 093 86 348 83 257 Nyttjanderättstillgång 1 584 1 371 949 1 243 1 092 Övriga materiella anläggningstillgångar 32 34 30 25 22 Derivatinstrument 487 702 925 1 689 121 Finansiella anläggningstillgångar 709 728 1 319 456 832 Projekt- och exploateringsfastigheter 933 754 519 892 821 Övriga omsättningstillgångar 548 1 247 997 1 042 1 411 Kortfristiga placeringar 101 100 98 96 96 Likvida medel 30 64 85 87 131 Eget kapital 37 475 38 445 39 244 45 514 45 174 Uppskjuten skatt 8 265 8 424 8 305 10 195 9 603 Övriga avsättningar 163 175 158 Räntebärande skulder 34 424 34 400 32 982 33 341 30 399 Leasingskuld 1 584 1 371 949 1 243 1 093 Derivatinstrument 109 159 240 0 186 Ej räntebärande skulder 1 069 1 135 1 342 1 633 1 336 Balansomslutning 83 089 84 109 83 220 92 083 87 988 2025 2024 2023 2022 2021 Nyckeltal 1) Överskottsgrad, % 74 74 75 74 76 Räntetäckningsgrad, ggr 2,6 2,5 2,5 3,4 4,1 Soliditet, % 45 46 47 49 51 Skuldkvot, ggr 13,6 14,1 13,5 15,6 14,7 Skuldsättningsgrad, ggr 0,9 0,9 0,8 0,7 0,7 Belåningsgrad fastigheter, % 43 43 42 38 36 Avkastning på eget kapital, % -0,9 -0,5 -13,0 5,2 12,5 Genomsnittlig ränta på räntebärande skulder, % 2,82 2,98 3,13 2,31 1,62 T otalavkastning fastigheter 1,1 1,7 -6,2 2,4 8,7 Fastighetsförvärv samt investeringar i befintliga fastigheter, Mkr 2 061 2 376 3 101 3 325 2 626 Fastighetsförsäljningar, försäljningspris, Mkr 960 – 3 859 – – Medelantal anställda 210 209 217 206 196 Data per aktie, kr1) Resultat -1,11 -0,68 -17 ,54 7 ,49 16,73 Eget kapital 119 122 125 145 141 Kassaflöde från löpande verksamhet 5,54 5,20 4,99 6,29 4,7 Utdelning 2) 2,20 2,00 1,80 2,40 4,00 Direktavkastning, % 2,7 2,4 1,7 2,7 2,6 Börskurs vid årets slut 3) 82,5 82,9 108,2 88,7 151,6 Antal utestående aktier vid årets slut före utspädnings- effekt, miljoner 314,6 314,6 314,6 314,6 321,3 Antal utestående aktier vid årets slut efter utspädnings- effekt, miljoner 314,6 314,6 314,6 314,6 321,3 1) Nyckeltal baserade på genomsnittligt antal aktier, eget och sysselsatt kapital och räntebärande skulder har beräknats utifrån vägda genomsnitt. 2) Kontantutdelning 2025 enligt förslag att utbetalas kvartalsvis vid fyra tillfällen om vardera 0,55 kr/aktie. 3) Senast betalt. ===== SIDA 25 ===== 25 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Hållbarhetsredovisning 2025 Fabeges hållbarhetsarbete .................... 26 Hållbarhetsåret 2025 ........................... 27 Allmän information .............................. 28 Om redovisningen ............................. 28 Styrning av hållbarhetsarbetet ............. 28 Fabeges värdekedja .......................... 29 Intressentdialog och väsentlighetsanalys 30 Dubbel väsentlighetsanalys ................. 32 Hållbarhetsmål och resultat ................. 34 EU-taxonomin .................................. 35 TCFD-rapport ................................... 38 Miljöansvar ...................................... 40 Klimatförändringar ........................... 40 Resursanvändning och cirkulär ekonomi 47 Socialt ansvar ................................... 50 Den egna arbetskraften ..................... 50 Arbetstagare i värdekedjan ................ 55 Bolagsstyrningsinformation .................. 59 Ansvarsfullt företagande ................... 59 Övrigt ansvar ..................................... 61 Vattenresurser .................................. 61 Påverkade samhällen ........................ 62 GRI-index ........................................ 64 Revisorns rapport ............................... 67 ===== SIDA 26 ===== 26 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Fabeges hållbarhetsarbete ” Den sociala dimensionen är lika affärskritisk som den miljömässiga. Attraktiva och dynamiska stadsdelar skapas inte enbart av kontor, utan av människor, blandad bebyggelse, upplevelser, kultur och gemenskap.” Mia Häggström, Hållbarhetschef Värdeskapande hållbarhetsarbete handlar ytterst om leverans – om att varje dag omsätta miljömässiga, sociala och ekonomiska ambi- tioner i faktiska åtgärder och mätbara resultat för att öka fastigheters marknads värde och sänka driftskostnader. Allt fler företag arbetar med egna klimat- och hållbarhetsmål och söker lokaler som hjälper dem att nå dessa. Genom att erbjuda energieffektiva fastig heter, miljöcertifierade byggnader och lösningar för minskad klimatpåverkan skapar vi ett mervärde för våra kunder och stärker vår konkurrenskraft. Efterfrågan på moderna lokaler med låga driftskostnader och klimatavtryck är stark och växande. Att optimera energianvändningen är därför ständigt i fokus för att minska kost- nader och klimatavtryck samt motverka volatila energipriser. Under 2025 nådde vi genom datadriven energieffektivisering och egen driftpersonal en energiprestanda om 65 kWh/kvm Atemp i genomsnitt. År 2025 har också varit ett år där resurs- effektivitet och bevarande tydligt gått från ambition till praktik. Det finns alltjämt en potential i resurseffektivitet. Med innovations- kraft och genom att främja cirkulära möjlig- heter, kan vi skapa en ännu effektivare eko nomi som både bevarar resurser och stär- ker konkurrenskraften. Återbruk av material vid renoveringar ger en aura av autenticitet och bevarar historiska värden. Projekt som Wenner- Gren Center visar hur invändigt åter- bruk och varsam utveckling kan stärka både klimat prestanda, platsidentitet och bidra till långsiktigt fastighetsvärde. I Arenastaden har demonteringen av Kairo och Farao genomförts med ett cirkulärt angreppssätt, där huvuddelen av materialen tas tillvara för återbruk eller materialåter- vinning. Det illustrerar hur den mest hållbara kvadratmetern ofta är den som redan finns. Men hållbar stadsutveckling stannar inte vid våra fastigheter. Som långsiktig aktör på ett fåtal specifika platser kan vi och tar vi också ansvar för livet mellan husen. Under året har vi fortsatt att arbeta nära kommuner, kunder och andra aktörer med frågor som mobilitet, trygghet och stadsliv. Resvaneundersökningarna i Arena- staden, Solna Business Park och Hammarby Sjöstad visar att förutsättningarna för en hållbar arbetspendling redan idag är mycket goda. Tillsammans med våra kunder vill vi fortsätta vidareutveckla fossilfria effektiva hälsofräm- jande resvanor och attraktiva arbetsplatser. Den sociala dimensionen är lika affärs kritisk som den miljömässiga. Attraktiva och dyna- miska stadsdelar skapas inte enbart av kontor, utan av människor, blandad bebyggelse, upp- levelser, kultur och gemenskap. Investeringar i trygghet, lokalsamhälle och trivsel skapar stabilare hyresintäkter och nöjdare kunder. Därför fortsätter vi att investera i mötesplatser, kultur initiativ och sociala engagemang som stärker tillhörighet, trygghet och långsiktig attraktions kraft. För kapitalmarknaden är insyn och tillit avgörande. Vi stärker förtroendet genom att kombinera en tydlig hållbarhetsstrategi med oberoende granskning och konkreta resultat. Vår rapportering följer EU-taxonomin och har i år förstärkts med en struktur inspirerad av ESRS, vilket ger ökad jämförbarhet och insyn i vårt arbete med hållbarhet. Med uppdaterade SBTi-mål (Science Based T argets initiative), fortsatt fokus på återbruk och bevarande samt en stark finansiell platt- form genom grön finansiering står vi väl rustade för nästa steg i omställningen. Mia Häggström, Hållbarhetschef ===== SIDA 27 ===== 65 kWh/kvm Specifik energi 27 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Hållbarhetsåret 2025 GRESB – bekräftat hållbarhetsledarskap Fabege behåller sin ledande position i GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark) med högsta betyg och fem stjärnor. Fabege placeras på en absolut toppnivå som nummer 1 inom kontor, noterade bolag och i Performance Score nummer 2 inom kategorin noterade bolag i Europa. Resvaneundersökningar – hållbar mobilitet i fokus Fabege har tillsammans med CERO genomfört Resvane- undersökningen för fjärde gången i Arenastaden och för första gången i Solna Business Park och Hammarby Sjöstad. Resultaten visar hög andel kollektivtrafikresor, snabb elektrifiering av bilflottan och hög andel cykelresor. Alfa Laval Den 25 och 26 november firade vi invigningen av Alfa Lavals högteknologiska innovationscenter i Flemingsberg. Visionen var tydlig; en plats för att stödja tillväxt, driva innovation och möta framtida affärsbehov och samtidigt en modern, hållbar och attraktiv arbetsplats. Datadriven energieffektivisering och optimerat inneklimat Fabege har de senaste åren varit branschledande inom energieffektivisering och inneklimat. 2025 landade energi- användningen på låga 65 kWh per kvadratmeter. Vi är ledande inom hållbarhetsarbetet i vår bransch. Den starka positionen är avgörande eftersom den skapar värde för hela Fabeges verksamhet. Den gör oss mer attraktiva för våra kunder, ökar vår öppenhet gentemot investerare och ger oss större motståndskraft när konjunkturen svänger. Vår ambitiösa resa – Branschens lägsta energianvändning under många år – 96 % minskad klimatpåverkan sedan 2002 1) – Anslutna till UN Global Compact sedan 2011 – Gröna hyresavtal lanserades 2011 – Alla nybyggnadsprojekt certifieras sedan 2013 – Alla servicebilar är eldrivna sedan 2017 – Hela förvaltningsbeståndet certifierades 2019 – Första svenska fastighetsbolag med 100 % grön finansiering 2019 – Science Based T argets initiative (SBTi) sedan 2020 – Först i Norden med taxonomianpassat lån 2021 – Grön aktie på Nasdaq sedan 2023 – Högsta betyg (5 stjärnor) i GRESB de senaste åren Vad vi uppnått 2025 – 65 kWh/kvm 2), fortsatt branschledande energiprestanda – 10 % egenproducerad energi från solceller – 100 % certifierat förvaltningsbestånd – 100 % certifierad nyproduktion – 93 % förnybar energi (100 % förnybar el) – 9 % cirkularitetsindex3) – 99 % grön finansiering – 94 % granskade ramavtalade leverantörer – 93 % gröna hyresavtal UN Global Compact Fabege stödjer UN Global Compact sedan 2011. 1) Minskat koldioxidutsläpp (scope 1 & 2) från cirka 40 000 till 1 703 ton CO2e år 2002 till 2025. 2) Kvm Atemp. Atemp är summan av invändig area för respektive vånings-, vinds- och källarplan som värms till mer än 10°C. 3) Andel återbrukat byggmaterial av total mängd tillfört byggmaterial i 37 projekt som klimatberäknats. ===== SIDA 28 ===== 28 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Allmän information Den lagstadgade hållbarhetsredovisningen Den lagstadgade hållbarhetsredovisningen är upprättad i enlighet med ÅRL 6:10. Beskrivningen av lagkravens uppfyllelse återfinns på sidan 28 och 69, med tre undantag: – Bolagets affärsmodell redovisas på sidorna 69–70. – Riskhantering återfinns på sidorna 76–85. – Bolagsstyrning redovisas på sidorna 86–97 . Om redovisningen Denna hållbarhetsredovisning följer riktlinjerna från Global Reporting Initiative (GRI) och är upprättad i enlighet med GRI Standards 2021. Utöver de obligatoriska upplysningarna redo- visas information kopplad till Fabeges väsent- liga hållbarhetsfrågor, vilka beskrivs i avsnitten om intressentdialog och dubbel väsentlighets- analys på sidorna 30–33. Hållbarhetsredovisningen sammanställs årligen och ingår i Fabeges årsredovisning för verksamhetsåret 2025. Föregående hållbar- hetsredovisning publicerades i mars 2025. Måluppföljning och rapportering av centrala nyckeltal sker kvartalsvis för att säkerställa transparens och kontinuitet i uppföljningen av hållbarhetsarbetet. Redovisningen är översiktligt granskad av KPMG. Deras uttalande framgår av bestyrk- anderapporten på sidan 67 . Redovisningen omfattar hela Fabege- koncernen. Intressebolag ingår inte i rappor- tens gränser, då tillgången till relevanta data är begränsad. Påverkansmöjligheter i intresse- bolag utövas genom styrelserepresentation. Fabeges GRI-index på sidorna 64–66 innehåller hänvisningar till samtliga obligato- riska upplysningar enligt GRI Standards 2021, samt upplysningar kopplade till Fabeges väsentliga hållbarhetsfrågor och styrning av dessa. Företaget följer försiktighetsprincipen och genomför kostnadseffektiva åtgärder när risker för allvarlig eller irreversibel miljöpåver- kan identifieras, även om vetenskaplig bevis- ning inte är fullständig. Utöver GRI rapporterar Fabege även hållbarhetsnyckeltal i enlighet med EPRA:s (European Public Real Estate Association) sBPR (Best Practices Recommendations on Sustainability Reporting), tredje versionen från september 2017 . Dessa omfattar energi, växt- husgas utsläpp, vatten, avfall, miljöcertifierade bygg na der samt bolagsstyrning och sociala aspekter . Vårt hållbarhetsarbete tar också utgångs- punkt i Agenda 2030 och FN:s globala mål, vilka ger en gemensam ram för våra priorite- ringar. Sedan 2011 är Fabege anslutet till FN:s Global Compact och bedriver sitt arbete i linje med dess principer. Sedan 2020 har vi dess- utom klimatmål som godkänts av Science Based T argets initiative (SBTi), i enlighet med ambitionerna i Parisavtalet. Rapporteringen följer EU:s taxonomiförord- ning och Fabeges beräkningar av klimat- utsläpp baseras på Greenhouse Gas Protocol (GHG-protokollet). Hållbarhetsredovisningen utgör en del av Fabeges årsredovisning och godkänns av styrelsen. Styrelsen informeras och kan påverka verksamhetens hållbarhetsstrategi och övergripande mål genom årliga genom- gångar och uppföljning. Styrning av hållbarhets arbetet Vårt hållbarhetsarbete är integrerat i organi- sationen och har en tydlig ansvarsfördelning för arbetet med de olika fokusområdena. Vår vd har det övergripande ansvaret för hållbar- hetsarbetet. Vd:n ansvarar för uppföljning av hållbarhetsarbetet på ledningsgruppsnivå. Policyer och riktlinjer beslutas av koncern- ledningen vilka uppdateras löpande och tillgängliggörs för alla medarbetare via vårt intranät. Styrelsens arbetsordning innefattar löpande hållbarhetsuppföljning. Redovisning sker till revisionsutskott och styrelse. I nära samarbete med affärsområdena utformas förslag till hållbarhetsmål som koncern- ledningen sedan godkänner. Hållbarhetsarbetet i organisationen leds av hållbarhetschefen som sedan 1 januari 2024 ingår i koncernledningen. Hållbarhetschefen driver arbetet genom avdelningen Hållbar utveckling. Ansvaret för genomförandet ligger på linjeorganisationen. Hållbarhetschefen ansvarar även för det strategiska arbetet med stadsdelarnas hållbarhetsprogram där affärs- utveckling och fastighetsutvecklarna har det operativa ansvaret. I Bolagsstyrningsrapporten på sidorna 86–97 beskrivs hur Fabege hanterar formella ansvar, processer och kontrollsystem som reg- leras av lag, kod och bolagsordning, inklusive styrelsens och bolagsorganens övergripande ansvar för hållbarhetsfrågor. ===== SIDA 29 ===== 29 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Allmän information Fabege Uppströms Nedströms Fabeges värdekedja Uppströms Uppströms i Fabeges värdekedja ingår flera steg – från utvinning av råvaror till byggnation och förvärv av fastigheter. Här samarbetar vi med dryga 1 600 leverantörer och entreprenörer samt deras underleverantörer. Mark Råvaruuttag och material –  Råvaruutvinning –  Materialtillverkning Transporter Byggnation –  Byggavtal Energi –  Elektricitet –  Värme –  Kyla –  Vatten Leverantörer –  Underentreprenörer –  Entreprenörer –  Övriga Köp av fastigheter Finansiering Fabege Fabege äger, förvaltar och utvecklar kommersiella fastigheter, framförallt i Stockholm, samt driver projekt inom nyproduktion, ombyggnation och hyresgästanpassningar. Bolaget har omkring 230 medarbetare. Projekt –  Nybyggnation –  Renovering –  Hyresgästanpassning Förvaltning –  Uthyrning –  Drift och underhåll –  Energiproduktion Fastighetsutveckling Branschsamverkan, forskning och utveckling Egna kontor Fabeges medarbetare Nedströms Nedströms i värdekedjan finns våra hyres- gäster och deras anställda. De flesta av våra fastigheter är kontorsbyggnader, och vi är engagerade i de stadsdelar där vi är verksamma. Nedströms omfattar även försäljning och avveckling av fastigheter. Hyresgäster –  Medarbetare –  Avfall och utsläpp Försäljning av fastigheter Avveckling –  Avfall och utsläpp Omgivande samhällen ===== SIDA 30 ===== 30 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Allmän information Intressentdialog och väsentlighetsanalys Fabeges intressenter har sedan tidigare defi- nierats som kunder, medarbetare, ägare och analytiker, kreditgivare, leverantörer samt samhällen/kommuner. Att kartlägga och förstå intressenternas förväntningar samt hur de påverkas av Fabeges verksamhet är en förutsättning för att skapa hållbara värden. Fabege för löpande dialoger med intressenterna genom bland annat möten, intervjuer och enkäter. Utöver detta har fördjupade intressent dialoger gjorts med några års mellanrum. Fabege genomför regelbundna väsentlighets- och intressentanalyser för att säkerställa att hållbarhets arbetet är relevant och fokuserat på de områden där bolagets inverkan är störst. Syftet är att identifiera frågor som är avgörande för vår långsiktiga affär, miljö och människor, inklusive mänskliga rättigheter. Analysen utgör grunden för vår hållbarhets- strategi, våra mål och vår rapportering, och kopplas även till affärsmodellen. På sidan 31 finns en kortfattad samman- fattning av intressenternas förväntningar inom hållbarhet. Exempel på branschinitiativ och samarbeten Engagemang i organisationer. Vi har styrelse- eller kommittéuppdrag i följande organisationer: Arena Huddinge Forum för kunskapsutbyte och dia- log mellan Huddinge kommun och näringslivet. Byggherrarna Sverige Branschorganisation för långsiktiga byggherrar inom offentlig och privat verksamhet. BELOK Beställargruppen Lokaler Energimyndighetens nätverk för energieffektiva lokaler. Fastighetsägarna i Stockholm samt i lokal föreningarna i City- Kungsholmen, Haga staden och Norrmalm. Samverkan i Huddinge Forum för trygghetsskapande åtgärder lokalt. Sweden Green Building Council Medlems organisa tion för håll- bart samhällsbyggande. BREEAM Brittiskt certifierings stystem för byggnaders miljö prestanda och hållbarhet. Klimatarena Stockholm Initiativ av Region Stockholm och Länsstyrelsen för att påskynda klimatomställningen. Vi för en löpande dialog med bolagets viktigaste intressenter för att förstå vilka hållbarhetsfrågor som är viktigast för dem i relationen med oss. ===== SIDA 31 ===== 31 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Allmän information Våra intressenter och deras förväntningar Område Förväntningar Dialogform Kunder – Attraktiva lokaler i bra lägen med god arbetsmiljö och service som stärker deras anställda, verksamhet och affär. – Långsiktig affärsrelation med högt förtroende och ömsesidig lojalitet. – Energieffektiva byggnader. – Beredskapsplan och krisberedskap. – T axonomilinjerade, miljöcertifierade byggnader. – Samarbeten med syfte att minimera negativ miljöpåverkan. – Trivsamma, trygga och säkra fastigheter och närområden. – Hållbarhetsnätverk tillsammans med företag i Arenastaden. – Resvaneundersökning bland hyresgäster med arbetsplats i Arenastaden, Hammarby Sjöstad och Solna Business Park. – Löpande kunddialog. – Kundnöjdhetsundersökningar. – Nyhetsbrev. – Samverkan gröna hyresavtal. – Frukostmöten om hållbara medarbetare och arbetsplatser. – Serviceanmälan och sanningens ögonblick. Medarbetare – Långsiktig och stabil arbetsgivare med goda anställningsvillkor. – God och säker arbetsmiljö. – Ansvarsfullt och etiskt företagande. – Aktivt bidra i lokalsamhället och verka för en hållbar utveckling. – Resurseffektiv och cirkulär materialanvändning och materialval. – Verka för ett hållbart resande. – Medarbetarsamtal. – Utvecklingssamtal. – Medarbetarundersökningar. – Café Fabege (mötesforum). – Konferenser. – Avdelningsspecifika hållbarhetsutbildningar. Ägare och analytiker – Långsiktig värdetillväxt och god avkastning med hänsyn till människa, etik och miljö. – Verka för jämlikhet i hela värdekedjan. – Klimatanpassade och kostnadseffektiva byggnader. – Transparent redovisning. – Årsredovisning. – Kvartalsrapporter. – Kapitalmarknadsdagar. – Roadshows och enskilda möten. – Redovisning för revisionsutskott och styrelse. Kreditgivare – Långsiktigt, stabilt och ansvarsfullt ekonomiskt förvaltarskap. – Hög kundnöjdhet och långsiktiga kundrelationer. – Energieffektiva byggnader. – Klimatanpassade och kostnadseffektiva byggnader. – T axonomilinjerade, miljöcertifierade byggnader. – Samarbeten med kreditgivare och obligationsinvesterare kring hållbarhets rapportering. – Presentationer, kvartalsrapporter, årsredovisning, webb. – Möten, fastighetsvisningar och seminarier. – Kapitalmarknadsdagar. Leverantörer – Långsiktiga partnerskap och löpande dialog. – Högt ställda krav på arbetsmiljö och arbetsvillkor. – Enbart de som lever upp till kraven får vara leverantörer. – Stöd och utbildning inom hållbarhetsområdet. – Central upphandling/ramavtal med krav att leverantörerna följer vår uppförandekod för leverantörer. – Systematisk samverkan för ökad hållbarhet. – Möten med ramavtalade leverantörer. – Leverantörsdag med inspirationsföreläsningar. Samhällen/ kommuner – Energieffektiva byggnader. – Medverka till resilienta och robusta energisystem (el, vatten, värme). – Resurseffektiv och cirkulär materialanvändning och materialval. – Minska transporter och utsläpp. – Attraktiva, trygga och säkra gatumiljöer. – Aktivt bidra i lokalsamhället och verka för en hållbar utveckling. – Kunskapsdelning och samverkan med syfte att minimera negativ miljöpåverkan. – Regelbundna möten med kommuner och myndigheter. – Samverkansmöten tillsammans med nätverk av företag (BELOK, SGBC, Fastighets ägarna, Byggherreforum med flera). – Samarbetsavtal med organisationer såsom Läxhjälpen. – BID Flemingsberg. – Klimatarena Stockholm. – Solnas klimat- och hållbarhetsnätverk. ===== SIDA 32 ===== 1 2 3 4 5 Vår affärsmodell Förvaltning Förädling Transaktion Kund 32 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Allmän information Dubbel väsentlighetsanalys Under 2023–2024 genomförde vi arbetet med att anpassa vår väsentlighetsanalys till kom- mande krav på dubbel väsentlighetsanalys enligt EU-direktivet Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) och rapporterings- standarden European Sustainability Reporting Standards (ESRS). Arbetet utgår från Fabeges affärsmodell, förvaltning – förädling – trans- aktion, och analyserar hur hållbarhetsfrågor påverkar, och påverkas av, värdeskapandet i dessa tre kärnprocesser. Den dubbla väsentlighetsanalysen ger en heltäckande bild av både vår inverkan på människor och miljö (inverkansväsentlighet) och hur hållbarhetsrelaterade risker och möj- ligheter kan påverka vår finansiella ställning (finansiell väsentlighet). Analysen täcker hela verksamheten och värdekedjan, uppströms och nedströms, så långt som möjligt. Arbetet utgick från vår tidigare väsentlig- hetsanalys från 2022 och etablerade ramverk som FN:s Global Compact, Agenda 2030 och följer även GRI:s syn på väsentlig inverkan. Analysen har vidareutvecklats i linje med ESRS. Processen genomfördes tillsammans med chefer, interna experter och ett fåtal externa specialister, kompletterat med insikter från våra löpande intressentdialoger, se sidan 31. FN:s globala mål för hållbar utveckling som är mest betydelsefulla för verksamheten Mål 3: God hälsa och välbefinnande Mål 7: Hållbar energi för alla Mål 9: Hållbar industri, innovationer och infrastruktur Mål 10: Minskad ojämlikhet Mål 11: Hållbara städer och samhällen Mål 12: Hållbar konsumtion och produktion Mål 13: Bekämpa klimatförändringarna Den dubbla väsentlighetsanalysen genomfördes i fem steg Förberedelse - fas Intressent - insikter Bedömning av inverkan på människor och miljö Bedömning av finansiell inverkan Väsentlighets- kartläggning och dokumentation Fabege utförde en förbere- delsefas där en skrivbords- analys av alla hållbarhets- frågor och underämnen enligt ESRS genomfördes med stöd av externa håll- barhets specialister. För varje fråga bedömdes inverkan på människor, miljö och bola- gets finansiella ställning. Även tillfälliga och bolags- specifika frågor inkludera- des. Analysen omfattade värdekedja, affärsmodell och befintliga arbetsproces- ser för att säkerställa en hel- täckande bedömning. Intressentanalysen genom- fördes av experter från Fabeges verksamhets- områden genom granskning av interna processer och insikter från intressent- dialoger. Inverkan, risker och möjlig heter kopplades till respektive hållbarhetsfråga och kompletterades med skrivbordsgranskning och interna analyser. Arbetet resulterade i en bruttolista över Fabeges inverkan samt finansiella risker och möjlig- heter. För att bedöma inverkan på människor och miljö etablera- des en arbetsgrupp med medarbetare från hållbarhet, HR, ekonomi, finans, juridik, inköp, fastighetsutveckling och förvaltning med nyckel- funktioner kopplade till relevanta frågeställningar, samt en extern hållbarhets- specialist. Under en workshop kartlade gruppen Fabeges positiva och negativa, faktiska och potentiella inverkan enligt ESRS. Inverkan bedömdes utifrån skala, omfattning, återställ- barhet och sannolikhet. Den sammanvägda inverkans- poängen klassificerades därefter som låg, medel eller hög. Arbetsgruppen bedömde även finansiell inverkan genom att kartlägga risker och möjligheter för varje håll- barhetsfråga. Bedömningen utgick från storlek på risk/ möjlighet och dess sannolik- het. Den sammanvägda finansiella inverkans- poängen klassificerades därefter som låg, medel eller hög. Slutligen sattes tröskel- värdet så att inverkan, risker och möjligheter med medel- hög eller hög poäng bedömdes som väsentliga, med allvarlighetsgrad prio- riterad för mänskliga rättig- heter. Analysen validerade Fabeges tidigare väsentliga områden och fastställdes av koncernledning och styrelse; resultatet redovisas på sidan 33. Vi kali brerade även de sex tidigare prioriterade FN-målen och bolagets egna specifika hållbarhets- mål mot intressenternas förvänt ningar vilket resulterade i ett tillägg av mål 13 Bekämpa klimat- förändringarna. ===== SIDA 33 ===== 33 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Allmän information Resultat av dubbel väsentlighetsbedömning T abellen visar de frågor som bedömts som väsentliga i vår dubbla väsentlighetsanalys och lägger grunden för Fabeges strategiska hållbarhetsarbete. En fråga anses väsentlig när den uppfyller våra kriterier kopplade till inverkan, finansiella risker eller möjligheter. T abellen sammanfattar de identifierade frågorna, medan mer detaljerad information finns i avsnitten Miljö- ansvar, Socialt ansvar och Bolagsstyrnings- information på sidorna 40–60. Vissa frågor bedömdes som viktiga att fortsatt följa, även om de låg under våra tröskelvärden – Vatten- resurser och Påverkade samhällen. De ingår inte i tabellen, men följs upp vid framtida revideringar och beskrivs under Övrigt ansvar på sidorna 61–63. Dubbel väsentlighetsanalys Område Ämne Inverkans- väsentlighet Finansiell väsentlighet Inverkan/risk/möjlighet MILJÖ Klimatförändringar Anpassning till klimatförändringar – Anpassning till en koldioxidsnål ekonomi – Förändrade vädermönster – Anpassningskostnader Begränsning av klimatförändringar – Utsläpp av växthusgaser (scope 1 och 2) – Utsläpp av växthusgaser (scope 3) – Klimateffektiva fastigheter Energi – Energianvändning – Högre energikostnader – Kundkrav kopplat till energiprestanda – Energieffektivisering Resursanvändning och cirkulär ekonomi Resursinflöden, inklusive resursanvändning – Val av material – Ej cirkulär projektutveckling – Global brist på naturresurser Resursutflöden relaterade till produkter och tjänster – Konstruktion av byggnader – Finansiering/efterfrågan på befintliga fastigheter Avfall – Generering av avfall – Hyresgästers avfallshantering SOCIAL T Den egna arbetskraften Arbetsvillkor – Skapar arbetstillfällen – Goda arbetsförhållanden och trygga anställningsvillkor Likabehandling och lika möjligheter för alla – Jämlikhet, jämställdhet och inkludering – Kompetensutveckling Arbetstagare i värdekedjan Arbetsvillkor – Arbetsmiljö, säkerhet och välbefinnande i leverantörskedjan – Hälsa och säkerhet på byggarbetsplatser Likabehandling och lika möjligheter för alla – Diskriminering – Arbetsrelaterade rättigheter Andra arbetsrelaterade rättigheter – Mänskliga rättigheter i värdekedjan STYRNING Ansvarsfullt företagande Företagskultur – Uppförandekod och etiskt affärsagerande – SPEAK Skydd för visselblåsare – Skydd för visselblåsare Förvaltning av förbindelser med leverantörer, inbegripet betalningsrutiner – Leverantörsbedömningar Korruption och mutor – Anti-korruption Skatt (Enhetsspecifik) – Skattehantering Väsentlig Ej väsentlig ===== SIDA 34 ===== 34 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Allmän information Hållbarhetsmål och resultat Fabeges hållbarhetsmål Kapitel Målets beskrivning 2025 2024 FN:s globala mål MILJÖANSVAR Klimatförändringar 100 % energi från förnybara källor (Andel förnybar energi, %) 93 90 Energiprestanda under 70 kWh/kvm Atemp1) 2025 (Specifik energianvändning, kWh/kvm Atemp) 65 70 2,5 kWh/kvm Atemp1) 2030 (Producerad energi från solceller, kWh/kvm Atemp) 1,9 1,8 100 % förvaltningsfastigheter (exkl. framtida förädlingsfastigheter) ska miljöcertifieras enligt BREEAM In-Use med ambitionen nivå Very good (Andel miljöcertifierade fastigheter (63 st), %) 100 100 100 % av nyproduktion ska miljöcertifieras enligt BREEAM-SE med ambitionen nivå Excellent (Andel miljöcertifierad nyproduktion, %) 100 100 100 % miljöklassade bilar (Andel miljöklassade servicebilar och tjänstebilar, %) 100 100 Klimatneutral förvaltning år 2030 (Koldioxidutsläpp absoluta utsläpp (scope 1 och 2), ton CO2e) 1 703 1 835 Indirekta klimatutsläpp ska halveras per BTA till år 2030 jämfört med 2018 (Minskning av indirekta utsläpp (scope 3), %)2) -51 -57 100 % grön finansiering 99 99 100 % gröna hyresavtal3) av nytecknad yta 100 98 100 % gröna hyresavtal3) av total yta 93 92 Resursanvändning och cirkulär ekonomi 20 % cirkularitetsindex för tillfört material (Andel åter brukat material, %) 9 6 90 % återvinning av avfall (Material- och energiåtervinning, %) 97 96 SOCIAL T ANSVAR Den egna arbetskraften GPTW Trust Index på minst 90 (Nöjda medarbetare, GPTW Trust Index) 88 88 Över 95 % av medarbetarna ska vilja rekommendera Fabege som arbetsgivare 94 93 Bibehålla låg sjukfrånvaro <3 % med hjälp av löpande hälsoundersökningar och fortsatta friskvårdssatsningar 2,89 3,43 Jämn fördelning i ledning eftersträvas (% kvinnor) 50 50 Jämn fördelning bland chefer eftersträvas (% kvinnor) 38 38 Jämn fördelning bland medarbetare eftersträvas (% kvinnor) 40 38 Arbetstagare i värdekedjan 100 % hållbarhetsgranskade och godkända ramavtalade leverantörer 94 96 BOLAGSSTYRNINGSINFORMA TION Ansvarsfullt företagande 100 % utbildning i uppförandekod4) 100 0 1) Atemp = summan av invändig area för respektive våningsplan, vindsplan och källarplan som värms till mer än 10 °C. 2) Ändrat utfall för 2024 pga. felaktig yta. 3) Yta ovan mark exklusive bostäder. 4) Under 2024 utfördes ingen utbildning då uppförandekoden uppdaterades. ===== SIDA 35 ===== 35 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Allmän information EU-taxonomin Vi bedriver både byggnation (via byggentreprenörer) och förvaltning av byggnader. Vi har valt att enbart redovisa mot mål 1 Begränsning av klimatförändringar, Climate Change Mitigation (CCM), i EU-taxonomin då det är det mål som är mest relevant för vår verksamhet. Fabege skulle för kapitalutgifter kunna bidra till mål 2 och 4, men samtliga väsentliga kapitalutgifter fångas av mål 1 och Fabege redovisar därför enbart mot mål 1. I stort sett hela vår verk- samhet faller inom ramen för taxonomin i mål 1 och de akti- viteter som huvuddelen av vår verksamhet beskrivs inom är CCM 7 .7 Förvärv och ägande av byggnader. 99 procent av bolagets marknadsvärde kan härledas till den verksam- heten. Därmed väljer Fabege att redovisa hela sitt bestånd inom CCM 7 .7 . Principer för ekonomisk redovisning enligt EU-taxonomin Hur stor andel av vår verksamhet som är miljömässigt hållbar enligt EU:s taxonomiförordning rapporteras via tre finansiella nyckeltal som visar andel av omsättning, driftsutgifter och kapitalutgifter som är förenliga med taxonomin. Redovisning av omsättning Samtliga intäkter som kopplas till de fastigheter som ingår i ekonomiska aktiviteter ovan redovisas. Det avser hyres- intäkter inklusive sedvanliga tillägg samt den omsättning som är hänförlig till Birger Bostads avyttring av färdig- ställda bostäder. Inga väsentliga intäkter som bör exkluderas har identifierats. Omsättning 3 760 miljoner kronor motsvarar total nettoomsättning enligt resultat- räkningen 2025. Redovisning av driftsutgifter Driftsutgifter inkluderar följande driftsutgifter; kostnader för fastighetsskötsel, löpande reparationer, underhåll samt kostnadsförd hyresgästanpassning. Birger Bostads produk- tionskostnader för bostadsutveckling bokförs som drift- kostnader, men finns inte upptagna här då de inte faller inom definitionen för driftsutgifter enligt taxonomin. Redovisning av kapitalutgifter Avser kapitalutgifter för förvärv samt aktiverade inve ste- rings kostnader som kopplas till de fastigheter som ingår i ekonomiska aktiviteter ovan redovisas. Kapitalutgifter 2 061 miljoner kronor motsvarar samtliga utgifter för för- värv och investeringar i förvaltningsfastigheter och exploa- teringsfastigheter 2025. Ytterligare 11 miljoner kronor är kopplat till investeringar i inventarier. För mer information se not 19 på sidan 118. Överensstämmelse med EU-förordningen Vi har bedömt att de aktiviteter som primärt omfattar vår verksamhet är CCM 7 .7 . Vår tolkning av när en byggnad har byggts har kopplats till datum för inkommen bygglovsansökan till kommunen för samtliga av våra byggnader. Denna tolkning ligger i linje med tolkning från EU Kommissionen. Vi kan redovisa inom aktiviteten CCM 7 .2 Renovering av befintliga byggnader i speciella fall då ombyggnationen är stor och byggnaden inte redan är grön enligt CCM 7 .7 . Detta har inte varit aktuellt 2025. Fabeges dotterbolag Birger Bostads produktions- kostnader för bostads utveckling bokförs som drift- kostnader, men finns inte upptagna här då de inte faller inom definitionen för driftsutgifter enligt taxonomin. Omsättning kopplat till Birger Bostads försäljning av bostäder finns däremot med i redovisningen. Väsentligt bidrag till Miljömål 1 Begränsning av klimatförändringar T axonomin kravställer att en byggnad byggd före 2020-12-31, (CCM 7 .7), ska vara energiklass A eller bland topp 15 procent energieffektivaste byggnaderna i landet för att klassas som grön. Vi har bedömt att den bästa till- gängliga data rörande detta är Fastighetsägarnas fram- tagna gränsvärden. Fastighetsägarnas gränsvärde för kontor är primärenergital på 80 kWh/kvm Atemp. Vi har ett fåtal fastigheter som ej är kontor utan räknas som hotell eller flerbostadsfastigheter, där används Fastighets- ägarnas gränsvärde för dessa kategorier om 91 kWh/kvm Atemp respektive 81 kWh/kvm Atemp. Om ytterligare statistik blir tillgänglig, exempelvis från Boverket, ämnar vi att använda dessa framgent. Aktuellt primärenergital i våra byggnader, som jämförs med Fastighetsägarnas gränsvärden, är hämtade från genomförda energi- deklarationer. T axonomin kravställer att byggnader med bygglov efter 2020-12-31 ska ha en energiprestanda på 10 procent under Boverkets byggregler (BBR), vilket ligger en god bit över våra egna mål om att kontors fastigheter ska projekteras för energibehov 50 procent under BBR. Vi kravställer i vårt tekniska ramprogram att alltid göra täthetsprovning och termografering i enlighet med taxonomin. Vi genomför LCA-beräkningar för hela livscykeln enligt Levels i våra projekt. Kriterierna för att inte orsaka betydande skada (DNSH) För att vara förenligt med taxonomin krävs utöver väsent- ligt bidrag till ett miljömål även att man inte orsakar bety- dande skada till något av de andra miljömålen. Fabege uppfyller DNSH-kraven för CCM 7 .7 . Anpassning till klimatförändringar Vi har genomfört klimatriskanalyser för samtliga förvalt- ningsfastigheter och uppfyller detta krav. Analyserna har utförs med hjälp av analys- och dataplattformen Pattern kompletterat med platsbesök för framtagande av åtgärder. Klimatrisk- och sårbarhetsanalys samt plats- besök har gjorts utifrån Fastighetsägarnas metodik för taxonomins Tillägg A. Även för byggnader byggda efter 2020-12-31 utförs taxonomilinjerade klimat riskanalyser i samband med certifiering av nyproduktion enligt BREEAM-SE. Vi uppfyller därmed detta krav i vår nyproduktion idag. Generellt gäller att översvämningar och ökad nederbörd har identifierats som den största framtida potentiella risken. Vid det kvalitativa scenariobyggandet utvärderas även andra relevanta klimatrisker såsom vind, temperatur- förändringar och erosion/sättningar. Dessa risker bedöms i slutändan påverka vår portfölj väldigt lite. Vi har beslutat att genomföra ett stort antal av de åtgär- der som framkommit i analyserna. Dessa åtgärder har planerats in och kommer att utföras löpande framgent. Våra projekt 2025 Vi har ett antal stora projekt som har ansökan om bygglov efter 2020-12-31 och som är i produktionsfas eller färdig- producerade. För redovisningsåret 2025, helt eller delvis, är detta Ackordet 1, Kvinten 1, Regulatorn 4 samt Separatorn 1. Dessa projekt började sin utveckling innan taxonomi kraven fanns på plats, men har ökat sin uppfyll- nad av taxonomin sedan 2023 och uppfyller idag taxono- mins krav enligt CCM 7 .7 . Minimiskyddsåtgärder Vi uppfyller även taxonomins krav kring minimiskydds- åtgärder kopplat till mänskliga rättigheter, antikorruption, transparens kring skattebelastning samt fri konkurrens. Sedan 2011 är vi anslutna till UN Global Compact och har därmed förbundit oss att arbeta med de tio internationella principerna. Varje år skickar vi in en rapport där vi beskri- ver hur arbetet med att lyfta UN Global Compacts principer i verksamheten har gått. Vår uppförandekod för medarbetarna samt motsvarande för leverantörer/entre- prenörer baseras på FN:s deklaration om de mänskliga rättigheterna, ILO:s kärnkonventioner om mänskliga rättig- heter i arbetslivet, Rio- deklarationen samt FN:s konvention mot korruption. Vi hållbarhetsgranskar alla ramavtalade leverantörer. På sidorna 55–58 och 84 avspeglas vår process för att identifiera, förhindra och begränsa negativ inverkan på mänskliga rättigheter och arbetsvillkor i värdekedjan. Vår process för antikorruption redovisas på sidorna 59–60 och 83. Vi har en transparent och öppen redovisning av kon- cernens totala skattebelastning. Läs mer om vårt arbete med skatt på sidorna 59–60 och 83. Vi följer den svenska Konkurrenslagen som har till syfte att hindra marknadsmisslyckanden som karteller och monopol. Vi verkar på en öppen marknad där marknads- mässiga villkor för uthyrning samt upphandling gäller. Vi har inte straffats rättsligt kring något av dessa områden. ===== SIDA 36 ===== 36 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Allmän information EU-taxonomin forts. Andel av omsättning, kapitalutgifter och driftsutgifter som härrör från produkter eller tjänster som är förknippade med ekonomiska verksamheter som omfattas av taxonomin och är förenliga med taxonomikraven – upplysningar som omfattar år (N) (sammanfattade centrala resultatindikatorer) Budgetår: 2025 Central resultatindikator T otalt (mSEK) Andel av verk- samheter som omfattas av taxonomin (%) Verksamheter som är förenliga med taxonomi- kraven (mSEK) Andel av verk- samheten som är förenlig med taxonomi- kraven (%) Uppdelning efter miljömål för verksamheter som är förenliga med taxonomikraven Andel av möjliggörande verksamhet (%) Andel av omställnings- verksamhet (%) Icke-bedömda verksamheter som anses vara icke-väsentliga (%) Verksamheter som är förenliga med taxonomi- kraven under föregående räkenskapsår (mSEK) Andel av verksamheter som är förenliga med taxonomi kraven under föregående räkenskapsår (%) Begränsning av klimat- förändringar (%) Anpassning till klimat- förändringar (%) Vatten (%) Cirkulär ekonomi (%) Föroreningar (%) Biologisk mångfald (%) Omsättning 3 760 100 2 633 70 70 0 0 0 0 0 - - 0 2372 65 Kapitalutgifter 2 072 99 1 696 82 82 0 0 0 0 0 - - 0 915 38 Driftsutgifter 125 100 81 64 64 0 0 0 0 0 - - 0 87 55 Andel av omsättning, kapitalutgifter och driftsutgifter som härrör från produkter eller tjänster som är förknippade med ekonomiska verksamheter som omfattas av taxonomin eller är förenliga med taxonomikraven – upplysningar som omfattar år (N) (uppdelning efter verksamhet) Rapporterade indikatorer: Omsättning Budgetår: 2025 Ekonomiska verksamheter Kod Centrala resultat- indikatorer som omfattas av taxonomikraven (andel av omsättning som omfattas av taxonomin) (%) Centrala resultat- indikatorer som är förenliga med taxonomi- kraven (monetärt värde av omsättning) (mSEK) Centrala resultat- indikatorer som är förenliga med taxonomi kraven (andel av taxonomi- förenlig omsättning) (%) Miljömål för verksamheter som är förenliga med taxonomikraven Möjliggörande verksamheter (E i tillämpliga fall) Omställnings- verksamhet (T i tillämpliga fall) Andel som är förenlig med taxonomikraven av den andel som omfattas av taxonomikraven (%) Begränsning av klimat- förändringar (%) Anpassning till klimat- förändringar (%) Vatten (%) Cirkulär ekonomi (%) Föroreningar (%) Biologisk mångfald (%) Förvärv och ägande av byggnader CCM 7 .7 100 2 633 70 70 0 0 0 0 0 - - 70 Summan av förenligheten per mål 70 0 0 0 0 0 Centrala resultatindikatorer total omsättning 100 2 633 70 70 0 0 0 0 0 - - ===== SIDA 37 ===== 37 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Allmän information EU-taxonomin forts. Rapporterade indikatorer: Kapitalutgifter Budgetår: 2025 Ekonomiska verksamheter Kod Centrala resultat- indikatorer som omfattas av taxonomi kraven (andel av kapitalutgifter som omfattas av taxonomin) (%) Centrala resultat- indikatorer som är förenliga med taxonomi kraven (monetärt värde av kapital utgifter) (mSEK) Centrala resultat- indikatorer som är förenliga med taxonomi kraven (andelar av taxonomi- förenliga kapital utgifter) (%) Miljömål för verksamheter som är förenliga med taxonomikraven Möjliggörande verksamheter (E i tillämpliga fall) Omställnings- verksamhet (T i tillämpliga fall) Andel som är förenlig med taxonomikraven av den andel som omfattas av taxonomikraven (%) Begränsning av klimat- förändringar (%) Anpassning till klimat- förändringar (%) Vatten (%) Cirkulär ekonomi (%) Föroreningar (%) Biologisk mångfald (%) Förvärv och ägande av byggnader CCM 7 .7 99 1 696 82 82 0 0 0 0 0 - - 82 Summan av förenligheten per mål 82 0 0 0 0 0 Centrala resultatindikatorer totalt kapitalutgifter 99 1 696 82 82 0 0 0 0 0 - - Rapporterade indikatorer: Driftsutgifter Budgetår: 2025 Ekonomiska verksamheter Kod Centrala resultat- indikatorer som omfattas av taxonomikraven (andel av driftsutgifter som omfattas av taxonomin) (%) Centrala resultat- indikatorer som är förenliga med taxonomi kraven (monetärt värde av driftsutgifter) (mSEK) Centrala resultat- indikatorer som är förenliga med taxonomi kraven (andelar av taxonomiförenliga driftsutgifter) (%) Miljömål för verksamheter som är förenliga med taxonomikraven Möjliggörande verksamheter (E i tillämpliga fall) Omställnings- verksamhet (T i tillämpliga fall) Andel som är förenlig med taxonomikraven av den andel som omfattas av taxonomikraven (%) Begränsning av klimat- förändringar (%) Anpassning till klimat- förändringar (%) Vatten (%) Cirkulär ekonomi (%) Föroreningar (%) Biologisk mångfald (%) Förvärv och ägande av byggnader CCM 7 .7 100 81 64 64 0 0 0 0 0 - - 64 Summan av förenligheten per mål 64 0 0 0 0 0 Centrala resultatindikatorer totalt driftsutgifter 100 81 64 64 0 0 0 0 0 - - ===== SIDA 38 ===== 38 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Allmän information T ask Force on Climate-related Financial Disclosures (TCFD) Vi gör årligen en översyn av våra klimatrelaterade risker med tillhörande sårbarhetsanalys, i enlighet med EU-taxonomin. Arbetet har utgått från TCFD:s rekommendationer avseende klimatrelaterade risker och möjligheter. Vi har analyserat verksamheten för att säkerställa att bolaget står väl rustat för att möta de klimatrelaterade utmaningar som redan nu är uppenbara, men även de risker som troligen kommer att påverka verksamheten i framtiden. Analyserna har utförts med hjälp av analys- och data plattformen Pattern. Hanteringen av ett förändrat klimat och den pågående omställningen i linje med Parisavtalet skapar också stora möjlig heter för aktörer som oss med en hög ambitionsnivå i hållbarhetsarbetet. Klimatrelaterade risker och möjligheter Vi har under en längre tid arbetat för att minska klimat- avtrycket och för att framtidssäkra fastigheter och stads- delar utifrån förändrade klimatlaster med regn-, snö-, vind- och temperatur variationer. Vi identifierar och hanterar kontinuerligt klimat relaterade risker och möjlig- heter och deras inverkan för verksamheten, fastigheter och stadsdelar. I analysen har vi utgått från de risker och möjligheter som vi identifierat som mest betydelsefulla för den framtida verksamheten. Resultatet visar att många av de risker som vi har identifierat sannolikt kommer att vara betydande i framtiden, men att deras finansiella inverkan troligen kommer att variera beroende på omfattning. Omställningsrisker På medellång och lång sikt ser vi att det finns en stor sannolikhet för att ökade lagkrav kommer medföra att det också ställs allt högre krav på bolagen. Bland annat när det gäller att mäta och minska energianvändning och koldioxidutsläpp inom drift, förvaltning och projekt. Idag finns inget pris på koldioxid, men det är något som vi för- väntar oss kommer införas inom en överskådlig framtid. Ökat pris på koldioxid skulle till exempel inne bära ökade materialkostnader, dels i produktionen av material som betong, bergkross och stål, och dels när det kommer till mer hållbara material som till exempel träprodukter. I det senare fallet hänger kostnadsökningen ihop med att efter- frågan på dessa material hela tiden ökar. En uppenbar risk idag är att politiska regleringar hindrar fastighetsägare från en storskalig produktion av egen- producerad energi. Det gör att vi ser en utmaning kring att en fortsatt reglering och politiska beslut inom energi- området kan leda till ökade energipriser. Politiska beslut kan även medföra att utvecklingen mot en mer fossilfri energianvändning går långsammare. Vi arbetar ständigt med att möta krav och förväntningar från kunder och andra intressenter. Under flera år har kra- ven på hållbara och certifierade byggnader ökat. Miljö- certifieringen av våra fastigheter är ett område vi arbetat med under lång tid. Kommuner som tilldelar oss mark anvis- ning ar och finansiärer som påverkar våra ekonomiska förut- sättningar är avgörande för vår verksamhet. I dessa grup- per ökar också både krav och förväntningar på hållbarhet. Fysiska klimatrisker Förändrade väderförhållanden påverkar redan våra fast- igheter och stadsdelar. Det finns flera utmaningar som följer med ett varmare klimat och högre temperaturer. I framtiden kommer de direkta effekterna av stigande temperaturer sannolikt vara att kostnaderna för att kyla ner fastigheterna blir högre, även om priset för att värma upp byggnaderna kan minska något. På längre sikt riskerar grundvattennivåerna att minska, vilket kan leda till en ökad vattenbrist och temporära res- triktioner för dricksvatten på flera platser i landet. En ökad årsnederbörd och ett större antal dagar med kraftiga regn eller snöfall innebär också att det kan förekomma höga vattenflöden och lättare bildas stora ansamlingar av vatten. Det kan i sin tur resultera i att det skapas ett ökat behov av att leda bort överskotts vatten och att det blir svårt att infiltrera vattenmängden i områden med en stor andel hårdgjorda ytor. Hos byggnader på plan mark med källare riskerar också dräneringskapaciteten att bli under- dimensionerad, vilket ökar risken för fuktskador. Även ökade vindlaster samt fler och kraftigare stormar kan förekomma i framtiden. Långa perioder med torka innebär att grundvattenytan sjunker. För områden med naturlig mark och sättningsbenägna jordar kan det innebära att bärigheten försämras och att sättningsskador uppstår – framför allt hos ytligt grundlagda byggnadsverk. Längre torrperioder kan, utöver ökad brandrisk, även innebära att sprickor bildas i den övre delen av jordprofilen vilket kan påverka enklare infrastruktur som cykelvägar, parkeringar och mindre gator. Dessa sprickor kan orsakas direkt av torkan, men också vara en följd av att vattnet i marken sugs upp av till exempel växter och träd. Vi har genom klimat resiliensanalyser på byggnads nivå identifierat ökad nederbörd och översvämningar som en av de största potentiella riskerna på lång sikt. Klimatrelaterade möjligheter Hela vår affärsmodell och verksamhet är anpassad för att ta tillvara på de möjligheter som följer av omställningen till ett hållbart samhälle. Vi betraktar vårt arbete för att minska energianvänd ningen och klimatutsläppen från verksam- heten som ett sätt att framtidssäkra fastigheterna, minska våra kostnader och möta framtida lagar. Där igenom kan vi också förbli ett attraktivt bolag för alla våra intressenter. I vårt långsiktiga hållbarhetsarbete är ambitionen att hela tiden öka andelen egenproducerad energi, främst genom solceller. Syftet är att bidra till ökad andel förnybar energi både inom vår verksamhet och i samhället i stort. Att miljöcertifiera fastigheter och skapa mer hållbara byggnader är ett viktigt strategiskt mål. På kort sikt vill vi möta kundernas efterfrågan. På längre sikt vill vi också vara väl förberedda inför nya och tuffare krav som sanno- likt kommer att införas. Vi har fått vårt klimatmål godkänt av Science Based T argets initiative (SBTi) och stödjer därmed FN:s klimatavtal. Vårt mål är att till 2030 uppnå en klimatneutral förvaltning (scope 1 och 2) samt en 50 procent reduktion av scope 3 per BTA från basår 2018. Vi ser goda möjligheter att ställa om utsläppen från ===== SIDA 39 ===== 39 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Allmän information Lika sannolikt som inte Hög sannolikhet Mycket hög sannolikhet Sannolikhet 2 8 6 53 3 1 7 1 4 4 7 51 Potentiell finansiell inverkan HögMedelhögMedel T ask Force on Climate-related Financial Disclosures (TCFD) forts. fastighetsförvaltning (scope 1 och 2), men det blir en utma- ning att genom livscykelanalys av byggprojekt påvisa en halvering av utsläppen per byggd kvadratmeter (scope 3) i kg CO₂ per BTA jämfört med 2018. Vi är en relationsbyggare och har ett nära samarbete med kommuner där vi tillsammans arbetar med stadsutvecklings projekt. Vi anser att goda relationer inte bara gynnar oss utan samhället i stort. Allt sammantaget är målet att vi, genom ett ansvarsfullt arbete i alla delar av verksamheten, ska vara ett självklart val för såväl kunder som medarbetare och investerare. Vi hoppas också på att vårt målinriktade hållbarhets- arbete ska inspirera andra aktörer och driva utvecklingen mot en minskad klimatpåverkan framåt. TCFD-index Styrning Strategi Riskhantering Indikatorer och mål a) Styrelsens översikt av klimatrelaterade risker och möjligheter. Sid 76, 82, 92–93 a) Beskrivning av klimatrelaterade risker och möjligheter som vi har identifierat. Sid 38–39, 82 a) Beskrivning av processen för att iden- tifiera och bedöma klimatrelaterade risker. Sid 38–39, 76, 92 a) Indikatorer för att mäta och styra klimat- relaterade risker och möjligheter. Sid 34, 40–46, 72–73 b) Ledningens roll i be dömning och hante- ring av klimatrela terade risker och möjligheter. Sid 28, 92–93 b) Beskrivning av hur verksamhet, strategi och finansiell planering har påverkats. Sid 40-46, 72, 82 b) Beskrivning av pro- cesser för att hantera klimatrelaterade risker. Sid 38–39, 76, 82, 92–93 b) Rapportering av scope 1, 2 och 3 enligt Greenhouse Gas Protocol (GHG-protokollet). Sid 44 c) Beskrivning av orga- nisationens strategiska motståndskraft och inverkan av olika klimat relaterade risker och möjligheter. Sid 38–39, 82 c) Beskrivning av hur processerna är integrerade i organisa- tionens övergripande riskhantering. Sid 76, 92–93 c) Beskrivning av mål som används för att styra klimatrelaterade risker och möjligheter samt utfall på dessa. Sid 34, 40–46 Klimatrelaterade risker och möjligheter Omställningsrisker 1 Ökade koldioxidutsläpp 2 Politiska beslut inom energi- området som leder till ökade energipriser eller hindrar utveckling 4 Ökade lagkrav på fastighets- utveckling 7 Ökade material- och råvaru kostnader 8 Förändrade preferenser hos kunder, kommuner och finansiärer Fysiska klimatrisker 1 Skyfall och översvämningar 3 Ökade temperaturer 5 Ändrad geologi Klimatrelaterade möjligheter 1 Minskad energianvändning i byggnader 3 Ökad andel egenproducerad energi 4 Lägre koldioxidutsläpp 5 Ökad efterfrågan på certi fie rade fastigheter 6 Högre krav på hållbar stadsplanering 7 Grön finansiering ger lägre finansieringskostnader ===== SIDA 40 ===== 40 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Miljöansvar Klimatförändringar Riktning och ambition Bygg- och fastighetsbranschen stod 2022 för 22 procent av Sveriges totala utsläpp och 34 procent av energianvändningen. Klimat- förändringarna påverkar både världen och Sverige, och Fabege tar ansvar i linje med Parisavtalets 1,5-gradersmål. Vi arbetar syste- matiskt i hela värdekedjan och driver innova- tion tillsammans med kunder, branschen och partners för att hitta effektiva lösningar. Genom hög grad av bevarande, återbruk, cirkulära materialval, digitalisering och energi- effektivisering minskar vi våra utsläpp och vårt energibehov. Fabege finns i attraktiva stadsdelar i Stockholm med närhet till spårbundna kommu- nikationer och goda cykelmöjligheter. Som stor fastighetsägare har vi goda möjligheter att till- sammans med våra kunder arbeta för att minska indirekta klimatavtryck kopplade till pendlingsresor. Klimat och energi 2025 2024 100 % energi från förnybara källor (Andel förnybar energi, %) 93 90 Energiprestanda under 70 kWh/kvm Atemp1) 2025 (Specifik energianvändning, kWh/kvm Atemp) 65 70 2,5 kWh/kvm Atemp1) 2030 (Producerad energi från solceller, kWh/kvm Atemp) 1,9 1,8 100 % miljöklassade bilar (Andel miljöklassade servicebilar och tjänstebilar, %) 100 100 Klimatneutral förvaltning år 2030 (Koldioxidutsläpp absoluta utsläpp (scope 1 och 2), ton CO2e) 1 703 1 835 Indirekta klimatutsläpp ska halveras per BTA till år 2030 jämfört med 2018 (Minskning av indirekta utsläpp (scope 3), %)2) -51 -57 1) Atemp = summan av invändig area för respektive våningsplan, vindsplan och källarplan som värms till mer än 10 °C. 2) Ändrat utfall för 2024 pga. felaktig yta. – Anpassning till klimatförändringar – Begränsning av klimatförändringar – Energi Väsentliga frågor ===== SIDA 41 ===== 41 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig informationMiljöansvar Inverkan Vår klimatpåverkan kommer främst från energi användning, utsläpp av växthusgaser och material som används i projektutveckling. Utsläppen uppstår både i vår egen verksam- het och i värdekedjan, där energianvändning i fastig hetsdriften och i ny- och ombyggnads- skedet där materialtillverkning står för en stor del. Alla våra stadsdelar är eller kommer att bli viktiga knutpunkter för spårbunden och annan kollektivtrafik. Ett effektivt klimatarbete stärker vår konkurrenskraft och möter ökade krav från kunder och investerare. Genom energieffekti- visering och resurseffektiva projekt skapar vi långsiktiga värden och nya affärsmöjligheter. Riskhantering och klimatanpassning Klimatförändringar medför risker både för vår verksamhet och de områden vi utvecklar. Därför arbetar vi med att identifiera och hantera klimatrelaterade risker i hela bestån- det, med särskilt fokus på effekter av ökade nederbörds mängder, värmeböljor och andra klimatrelaterade händelser som kan påverka fastigheter, drift och stadsdelar. Klimat- anpassning i värdekedjan är ett område vi följer löpande och kommer att utvärdera i framtida uppdateringar av vår dubbla väsent- lighetsanalys. Läs mer i vår TCFD-rapport på sidan 38. Våra klimatutsläpp uppdelade enligt Greenhouse Gas Protocol (GHG-protokollet) Uppströms Scope 3 Övriga indirekta utsläpp i värdekedjan Scope 2 Indirekta utsläpp från egna processer (köpt energi) Fabege Scope 1 Direkta utsläpp från egna processer Nedströms Scope 3 Övriga indirekta utsläpp i värdekedjan Utsläpp från inköp av varor och tjänster – Byggmaterial och bränsle-/energi- användning på våra byggarbets- platser – Transporter till och från våra byggarbetsplatser och fastigheter – Våra pendlings- och tjänsteresor – Avfallshantering Användning av köpt energi – Fjärrvärme – Fjärrkyla – Fastighetsel Förbränning i egna fordon, anläggningar och fastigheter – Läckage av köldmedia – Egna och leasade fordon Utsläpp relaterade till kundens lokal användning – Hyresgästers egna elabonnemang – Hyresgästers och leveran törers avfall och pendlingsresor Policy Fabeges hållbarhets- och miljöpolicy beskriver vårt åtagande att bidra till en långsiktigt håll- bar förvaltning samt fastighets- och stads- utveckling. Policyn ligger till grund för hur vi integrerar klimat- och miljöhänsyn i alla beslut – från investeringar och materialval till fastig- hetsdrift, inköp och leverantörsstyrning. Vi ställer tydliga krav på våra leverantörer och samarbetspartners och säkerställer att de agerar i linje med våra mål för att minska klimatpåverkan genom hela värdekedjan. Våra hållbarhetsmål och riktlinjer för CO₂-beräkningar ger struktur och transparens i hur vi mäter, följer upp och reducerar utsläpp i både bygg- och förvaltningsskede. Energistrategin tydliggör vårt fokus på energi- och effektminskning samt omställning till förnybara energikällor. Tillsammans med etablerade processer och rutiner för drift och projektutveckling säkerställer strategin att vi optimerar energianvändningen i både befintliga och nya fastigheter. Köldmedia- policyn kompletterar detta genom att styra vårt arbete mot säkra, resurseffektiva installa- tioner och utfasning av köldmedia med högt GWP (Global Warming Potential). Tillsammans utgör dessa dokument grun- den för vårt systematiska arbete för att minska utsläpp, stärka resurseffektivitet och bidra till att fastigheter och stadsdelar kan utvecklas inom planetens gränser. För mer information och fullständiga policy- dokument se fabege.se/policydokument. ===== SIDA 42 ===== 42 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig informationMiljöansvar Hantering av inverkan Fabege anslöt sig till Science Based T argets initiative (SBTi) 2020. SBTi:s klimatmål innebär att företag ska sätta vetenskapligt baserade utsläppsmål i linje med Parisavtalets mål att begränsa den globala uppvärmningen till max 1,5 grader. Våra SBTi-mål innebär att vi med 2018 som basår ska halvera våra utsläpp inom scope 1 och 2 till senast 2030, samt ett åtagande att mäta och minska våra scope 3-utsläpp. Fabeges egna klimatmål sträcker sig dock längre än de nuvarande SBTi-målen. Vårt övergripande mål är att förvaltningen (scope 1 och 2) ska vara klimatneutral 2030. Det innebär att vi ska ha kontroll över och minska alla utsläpp kopplade till verksam- heten med 90 procent. De utsläpp som inte kan elimineras ska uppvägas genom investe- ringar i teknik som reducerar koldioxid i atmosfären. Inom vår fastighetsutveckling ska vi halvera utsläppen per byggd kvadratmeter (scope 3 per BTA) till 2030. Vi har olika etappmål för projekt beroende på när de får bygglov: – Före 2025, 20 procent lägre CO2- avtryck – 2025 – 2027 , 35 procent lägre CO2- avtryck – Från 2027 , 50 procent lägre CO2- avtryck Under 2025 har vi jobbat mot 2025–2027 målet om 35 procent och har minskat våra klimat utsläpp med 51 procent jämfört med 2018. Minskat klimatavtryck i byggprojekt Fabeges största klimatutsläpp kommer från projektutvecklingen vilket gör scope 3 till ett av våra mest prioriterade områden. Alla projekt klimatberäknas och ska i större utsträckning bevara befintliga strukturer, sam- tidigt som vi utvecklar cirkulära arbetssätt och ökar användningen av återbrukat material. Certifieringssystemen BREEAM och NollCO2 stödjer arbetet genom att säkerställa struktu- rerade processer och relevanta miljökrav. Läs mer på sidan 43. Klimat och energi i förvaltningen Vi effektiviserar energianvändningen genom digitaliserad styrning, behovsanpassade sys- tem, energiprojekt och höga krav vid inköp. Vårt energimål om <70 kWh/kvm Atemp upp- nåddes 2025. Utfallet 2025 blev 65 kWh/kvm. 2025 var ett väldigt gynnsamt väderår med Högt ställda klimatmål Målet enligt Science Based T argets initiative (SBTi) innebär att vi med 2018 som basår ska halvera utsläpp inom scope 1 och 2 till senast 2030, samt ett åtagande att mäta och minska våra scope 3-utsläpp. Våra egna klimatmål går längre än ovan- stående mål enligt SBTi. Vi strävar mot klimat- neutral förvaltning år 2030 med en halvering av scope 3 per BTA och en minskning i scope 1 och 2 med minst 90 procent. Saabs kontor i Solna Strand, Nöten 4, har certifierats enligt BREEAM In-Use, där majoriteten av byggnaderna uppnår högsta nivån Outstanding och en uppnår nivån Excellent. Visionsbild, Nöten 4 ===== SIDA 43 ===== 43 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig informationMiljöansvar Hantering av inverkan forts. både mild vinter och inte så varm sommar vilket gör att vi i kombination med genomförda effektiviseringar har gjort en stor besparing under året. Det innebär att Fabeges förvalt- ningsbestånd i genomsnitt har bättre energi- prestanda än nybyggnadskraven i Boverkets byggregler (BBR) trots att större delen av beståndet är äldre än 30 år. Som prosument (producent + konsument) arbetar vi även med lokal energiproduktion och effekt optimering i samarbete med energibolag. För 2026 har vi satt mål att minska våra abonnerade effekter på fjärrvärmen med 4 procent och fjärrkylan med 3 procent då vi ser att effekt uttaget är viktigt för hållbara och kostnads effektiva fastigheter. Transporter och hållbara stadsdelar För att främja det hållbara resandet till och från våra stadsdelar har vi i många år jobbat enligt metoden CERO (Climate and Economic Rese- arch in Organisations) www.cero.nu. Mellan 2022 och 2025 har resmönstren för medarbe- tare i stads delarna genomgått påtagliga för- ändringar; bilåkandet har minskat samtidigt som kollektiv trafiken har blivit det domineran- de färdmedlet sett till reslängd. Under året genomförde vi nya resvane undersökningar i Arenastaden, Solna Business Park och Hammarby Sjöstad. Resultatet visar att i snitt reser cirka 85 procent av kunderna hållbart. De främsta drivkrafterna bakom utveck- lingen är: – Mer kollektivtrafik, minskad bilanvändning – Snabb elektrifiering av bilflottan – Medarbetare flyttar närmare stadsdelarna – Fortsatt hög andel cykel-/elcykelresor – Utveckling av laddinfrastruktur och mobilitetstjänster – Aktörsdriven, datadriven handlingsplan – Benchmarking – lärande av best practice Smarta fastigheter och digitalisering Digitalisering möjliggör datadriven optime - ring av energianvändning och förbättrar både klimatprestanda och inomhusmiljö. Genom realtidsdata kan vi upptäcka avvikelser och skapa effektivare styrning av hela fastighetsbeståndet. Miljöcertifiering Miljöcertifieringar är ett centralt verktyg för att säkerställa en hög och jämn hållbarhets nivå i Fabeges fastighetsbestånd. Certifieringarna bidrar till ett strukturerat och kvalitetssäkrat arbetssätt med fokus på energi effektivitet, minskad klimat påverkan, god inomhusmiljö och resurseffektiv användning av material. Genom att använda etablerade och oberoende certifieringssystem kan Fabege jämföra, följa upp och kontinuerligt förbättra miljö prestandan i både nyproduktion och för- valtning. Arbetet stärker fastig heternas lång- siktiga värde, minskar risker kopplade till fram- tida regelverk och möter hyresgästernas och investerarnas ökade krav på transparens och hållbarhet. Vi arbetar med ett antal olika mil- jöcertifieringar. Kundernas roll i klimatomställningen Hyresgästerna är centrala i omställningen. Gröna hyresavtal är en viktig plattform och 2025 var 100 procent av nytecknad yta ovan mark gröna avtal. Vid kundanpassningar genomförs klimatkonsekvensanalyser och vi arbetar tillsammans med kunderna för att minska energianvändningen, öka återbruket och stödja hållbart resande och effektiv avfallshantering. Klimatrisker och anpassning Utöver att minska utsläppen hanterar vi de fysiska riskerna från ett förändrat klimat. Klimatriskanalyser har genomförts för hela beståndet och visar att ökad nederbörd och översvämningar är de mest betydande riskerna framåt. Vi har systemstöd för att kartlägga sårbarheter och säkerställer åtgärder vid förvaltning, ombyggnationer och projekt utveckling. Våra miljöcertifieringar för kvalitetssäkring BREEAM Det brittiska miljöcertifieringssystemet BREEAM är det mest spridda av de internationella systemen i Europa. Systemet omfattar projektledning, byggnadens energianvändning, inomhusklimat, vattenhushållning, avfallshantering samt markanvändning och påverkan på närmiljön. BREEAM-SE har tagits fram för att kunna certifiera nybyggnationer enligt svenska regler och BREEAM In-Use används för befintliga byggnader. FITWEL Det internationella certifieringssystemet Fitwel skiljer sig från andra certifieringssystem genom att fokusera på människans välmående i byggnaden. Certifieringen syftar till att öka social hållbarhet och jämställdhet, välbefinnande, fysisk aktivitet och säkerhet samt reducera sjukdom och sjukfrånvaro. Systemet är designat för att kunna appliceras på alla byggnader oavsett budget, byggnadens storlek eller ålder. CITYLAB ACTION Citylab Action är ett vägledande forum för delad kunskap inom hållbar stadsutveckling organiserat av Sweden Green Building Council (SGBC). Åtaganden och effektmål är fastställda av SGBC, medan projekt- mål och åtgärder är specifika för de enskilda projek- ten. För ett certifierat hållbarhets arbete ska även ett antal certifieringskrav uppfyllas. SVANENMÄRKNING Ett miljöcertifieringssystem för nybygg nation av fler- bostadshus, småhus, förskolor och äldreboenden. Att en byggnad är Svanen-certifierad innebär att den har en låg energi användning, god innemiljö, hållbara materialval, inga farliga kemikalier och att bygg- processen har en minimerad miljöpåverkan. Under 2025 erhöll vi vår grundlicens. NollCO2 NollCO2 är en påbyggnadscertifiering. Att NollCO2- certifiera en byggnad kräver att hela byggnadens livscykels klimatpåverkan redovisas och balanseras med balanserande åtgärder till nettonoll klimatpåver- kan. Livscykeln innefattar produkt-, byggproduktions-, användnings- och slutskedet av byggnaden. Utvecklingen mot nettonoll drivs framåt genom två huvudspår: – att kraftigt reducera växthusgasutsläppen för byggskedet samt reducera byggnadens energi- användning och – att balansera kvarvarande klimat påverkan genom balanserande åtgärder till nettonoll. ===== SIDA 44 ===== 44 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig informationMiljöansvar Mål och resultat Fabeges mål för 2030 är att minska de absolu- ta utsläppen av växthusgaser med 100 procent i scope 1 och 2, samt halvera de indirekta utsläppen i scope 3 per BTA till år 2030, jämfört med basåret 2018. Scope 3-målet omfattar främst minskad klimatpåverkan i byggprojekt genom resursoptimering, materialval och effek- tivare processer. Vårt mål för 2025 var att minska CO2-avtrycket per BTA med 35 procent jämfört med 2018. Årets utfall blev -51 procent. Fram till och med 2025 har utsläppen i scope 1 och 2 minskat med 33 procent jämfört med basåret 2018. I år stod energileverantörerna för alla utsläpp. De absoluta utsläppen i scope 3 ökade sam- tidigt som utsläppen per producerad kvadrat- meter fortsatte att minska. Utsläpp från bygg- projekt står för ca 84 procent av bolagets totala klimatpåverkan (scope 1–3). Årets ökning av absoluta utsläpp i scope 3, kategori 2 Kapital- varor, beror på att fyra stora projekt har avslu- tats. Vi redovisar klimatutsläpp i kategori 2 först när ett projekt avslutats (så kallad ex-post- redovisning). Det innebär att vi rapporterar den faktiska miljöpåverkan som uppstått till skillnad från prognoser, med konsekvensen att vårt scope 3-utfall blir volatilt från år till år. I intilliggande tabell presenteras vår utsläppsfördelning per scope och delkatego- rier i enlighet med GHG-protokollet. I årets redovisning har vi justerat scope 3- utsläpp till att nu namnge kategorierna i enlig- het med GHG-protokollet. Jämförelser går att göra för scope 1 och 2 för år 2023–2025 samt basår 2018. För scope 3 kan jäm förelse göras på totalen och intensitet. Vi följer även våra SBTi-åtaganden om att halvera scope 1 och 2 samt minska scope 3. Växthusgasutsläpp (GRI 305-1, GRI 305-2, GRI 305-3, GRI 305-4, GRI 305-5, GHG-Dir-Abs, GHG-Indir-Abs) Utveckling i % 2024–2025 Absolute measures (Abs) 2023 Basår 2018 Beräkningsmetod2025 2024 GHG EMISSIONS GHG-Dir-Abs T on CO₂e Direkta Köldmedieläckage -100 0 37 0 Bränslebaserad Servicebilar 0 0 0 0 Bränslebaserad T otalt utsläpp scope 1 -100 0 37 0 22 GHG-Indir-Abs T on CO₂e Indirekta Värme -5 1 703 1 798 1 711 Bränslebaserad Kyla 0 0 0 0 Bränslebaserad Elektricitet 0 0 0 0 Bränslebaserad T otalt utsläpp scope 2 (marknadsbaserad) -5 1 703 1 798 1 711 2 519 Värme -5 1 703 1 798 1 711 Bränslebaserad Kyla 0 0 0 0 Bränslebaserad Elektricitet -37 1 127 1 781 1 740 Bränslebaserad T otalt utsläpp scope 2 (platsbaserad) -21 2 830 3 579 3 451 Kategori 1 – Inköpta varor och tjänster -50 1 008 2 003 Genomsnittsmetod Kategori 2 – Kapitalvaror 150 33 558 13 427 Genomsnittsmetod Kategori 3 – Bränsle- och energirelaterade aktiviteter -22 483 616 Bränslebaserad Kategori 5 – Avfallshantering 36 23 17 Konsumtionsbaserad Kategori 6 – Tjänsteresor -81 13 69 Avståndsbaserad Kategori 7 – Pendlingsresor -44 55 98 Genomsnittsmetod Kategori 8 – Uppströms hyrda tillgångar -81 1 5 Avståndsbaserad Kategori 13 – Uthyrda tillgångar1) 938 3 124 301 Genomsnittsmetod T otalt utsläpp scope 3 131 38 265 16 537 13 258 15 760 T otalt utsläpp scope 1–3 118 39 968 18 372 14 970 18 301 T on CO₂e Klimatkompensation, fjärrvärmeleverantör -3 -1 674 -1 734 -1 658 T on CO₂e Nettoutsläpp efter klimatkompensation 130 38 294 16 638 13 312 Antal tillämpliga fastigheter T äckning för rapportering av växthusgasutsläpp2) -1 85 86 81 74 % Andel estimerade växthusgasutsläpp3) -97 0,08 3 17 kg CO₂e / m2 / år GHG Intensitet Scope 1 + scope 2 -9 1,2 1,3 1,2 2,1 kg CO₂e / m2 / år GHG Intensitet Scope 34) 16 216 187 574 440 1) Ökningen beror på att vi 2025 börjat räkna med Nordisk elmix om 46 g CO2e/kWh för all hyresgästel. 2) Innefattar även mark- och förädlingsfastigheter som har ett klimatutsläpp. 3) Några hyresgästanpassningar i scope 3.1 och hyresgästernas elförbrukning i scope 3.13. 4) Ändrat utfall för scope 3. Intensitet per producerad kvm (nyproduktion, stor ombyggnation och hyresgästanpassning). ===== SIDA 45 ===== 45 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig informationMiljöansvar Vårt energieffektiviseringsmål är uppdelat i etapper. Redan 2019 nådde vi den första etappen genom att reducera vår energi- användning med 50 procent jämfört med 2005. Vårt långsiktiga energimål om en genomsnittlig specifik energianvändning under 70 kWh per kvadratmeter Atemp sträckte sig till år 2025. Vårt utfall 2025 mätt som primärenergital uppgick till 61 kWh per kvadratmeter Atemp och vår specifika energi- användning var 65 kWh per kvadratmeter Atemp. Detta betyder att vi klarade vår utmanande målsättning och att vår energi- prestanda i snitt ligger under nybyggnads- kraven. Detta trots att vårt fastighetsbestånd till största delen är äldre än 30 år. Utifrån dagens definition har vi inga fastig- heter med energiklass F eller G och därmed inga fastigheter som bedöms omfattas av MEPS-kraven i nya EPBD. Energianvändning1) (GRI 302-1, 302-3, 302-4, Elec-Abs, Elec-LfL, DH&C-Abs, DH&C-LfL, Energy-Int) Absolute measures (Abs) Like-for-like (LfL) 2025 2024 2025 2024 Change, % ENERGY Elec-Abs, Elec-LfL MWh Electricity For landlord shared services 21 735 23 132 21 158 22 167 -5 (Sub)metered exclusively to tenants 27 647 29 463 27 373 28 235 -3 T otal landlord-obtained electricity 49 382 52 595 48 531 50 402 -4 T otal tenant-obtained electricity T otal electricity 49 382 52 595 48 531 50 402 -4 % from renewable sources 100 100 100 100 No. of applicable properties Electricity disclosure coverage 71 70 68 68 % Proportion of electricity estimated 0 0 0 0 DH&C-Abs, DH&C-LfL MWh District heating & cooling For landlord shared services 57 779 61 830 55 463 59 455 -7 (Sub)metered exclusively to tenants 7 432 7 396 7 309 7 396 -1 T otal landlord-obtained heating & cooling 65 211 69 227 62 772 66 851 -6 T otal heating & cooling 65 211 69 227 62 772 66 851 -6 % from renewable sources 93 90 93 90 3 No. of applicable properties Heating & cooling disclosure coverage 71 70 68 68 % Proportion of heating & cooling estimated 0 0 0 0 Energy-int kWh/m2/year Energy intensity 65 70 65 70 -7 1) Svensk översättning av EPRA-definitioner saknas, varför tabellen använder de engelska definitionerna. ===== SIDA 46 ===== 46 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig informationMiljöansvar Miljöcertifiering av byggnader Antal hållbarhetscertifieringar1) (Cert-T ot) Absolute measures (Abs) 2025 2024 CERTIFIED ASSETS Cert-T ot % Sustainability certified buildings % of portfolio certified by floor area 100 100 % of portfolio certified by number of properties 100 100 No. of applicable properties 63 62 Certifieringssystem 2) System Antal Kvm, LOA Andel av certifierad yta, % BREEAM In-Use 47 749 788 69 BREEAM-SE 3) 15 348 033 31 Miljöbyggnad 1 5 482 0 T otalt miljöcertifierade fastigheter 63 1 103 303 100 1) Svensk översättning av EPRA-definitioner saknas, varför tabellen använder de engelska definitionerna. 2) De fastigheter som ännu ej påbörjat certifiering avser mark- och förädlingsfastigheter för kommande projektutveckling. 3) BREEAM-SE innefattar nu även fastigheterna som certifierats enligt BREEAM Bespoke då BREEAM Bespoke är en anpassad manual som bygger på BREEAM-SE. Beräkningsprinciper Beräkning av växthusgasutsläpp För att möjliggöra jämförelser mellan olika växthusgaser omräknas alla utsläpp till kol- dioxidekvivalenter (CO₂e). För att beräkna mängden utsläpp använder vi emissions- faktorer från våra leverantörer. Den redo- visade summan av utsläpp från verksamheten inkluderar en reduktion av CO₂e till följd av ursprungsmärkt el samt ursprungsmärkt för- nybar fjärrvärme och fjärrkyla. Vi rapporterar enligt både marknadsbaserad och platsbase- rad metod. Beräkningen av vår klimat- påverkan (CO₂e) utvecklas hela tiden med bättre nyckeltal och fler faktiska värden istället för schabloner. Vi använder faktisk förbrukning vid beräk- ning av utsläppen i enlighet med Greenhouse Gas Protocol (GHG-protokollet), se sidan 44 för tabell över utsläpp. Utsläppsfaktor för el omfattar de direkta utsläppen vid elproduk- tion och utsläppsfaktor för fjärrvärme redo- visas utan påverkan av klimatkompensation. Vi redovisar istället klimatkompensationen som en negativ utsläppspost separat från scope 1 och scope 2. Redovisning av utsläpp enligt GHG-protokollet Vi redovisar primärt utsläpp av växthusgaser i enlighet med GHG-protokollet (GHGP), marknadsbaserad metod, eftersom vi då har statistik från 2002 och framåt. Vi redovisar även utfallet som platsbaserad metod. Utsläpp från köldmedia (scope 1) hämtas från respektive fastighets obligatoriska köldmedia- rapport. Tjänstebilarnas utsläpp (scope 1) baseras på körd sträcka och medelförbruk- ning blandad körning för respektive bil. Idag har vi 100 procent eldrift. Vi rapporterar pri- märt scope 2 enligt marknadsbaserad metod där vår ursprungsmärkta förnyelsebara el från vind har emissionsfaktorn 0 g CO₂e/kWh. Vi redovisar emellertid även de påslag som platsbaserad metod ger genom Nordisk elmix, 46 g CO₂e/kWh. Från energiuppfölj- ningssystemet hämtas förbrukning av el, fjärrvärme och fjärrkyla (scope 2). CO₂- beräkningen justeras inte utifrån SMHI:s grad- dagar. Emissions faktorn från respektive fjärr- värme- och fjärrkylaleverantör används för CO₂- beräkningen. I årets klimatbokslut har vi justerat redovis- ningen av scope 3-utsläpp till att nu namnge kategorierna i enlighet med GHG-protokollet. Jämförelser går att göra för scope 1 och 2 för år 2023–2025 samt basår 2018. För scope 3 kan jämförelse göras på totalen och intensitet. Vi följer våra åtaganden till Science Based T argets initiative (SBTi) och redovisar scope 3 enligt Fastighetsägarnas vägledning Rapport- ering av utsläpp i scope 1–3 för fastighets- ägare. ===== SIDA 47 ===== 47 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig informationMiljöansvar Resursanvändning och cirkulär ekonomi Riktning och ambition Bygg- och fastighetsbranschen står för omkring 40 procent av allt avfall i Sverige. För att främja hållbar resursanvändning måste avfalls- mängderna minska och återvinning samt återanvändning öka. Fabege använder byggmaterial i förvaltning och projekt, och avfall uppstår i egen drift, hos hyresgäster samt vid ny- och ombyggnation. Fabege arbetar för att reducera negativ miljöpåverkan genom optimering, bevarande, återbruk, cirkulära materialval och effektiv användning av naturresurser med fokus på att förlänga livslängden på befintliga resurser. Vi satsar även på demontering istället för traditionell rivning av byggnader för att uppnå en cirkulär byggprocess. Återvinning och cirkularitet 2025 2024 20 % cirkularitetsindex för tillfört material (Andel åter brukat material, %) 9 6 90 % återvinning av avfall (Material- och energiåtervinning, %) 97 96 Väsentliga frågor – Resursinflöden, inklusive resurs- användning – Resursutflöden relaterade till produkter och tjänster – Avfall ===== SIDA 48 ===== 48 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig informationMiljöansvar Inverkan Bygg- och fastighetssektorn står för stora materialflöden och betydande klimat- påverkan. För oss är omställningen till en cirkulär och resurseffektiv verksamhet därför både ett ansvar och en strategisk möjlighet. Genom att bevara befintliga strukturer, åter- bruka byggmaterial och ställa höga krav på demonterbarhet, cirkularitet och materialval i projekt minskar vi klimatavtrycket och negativ miljö påverkan samt stärker våra fastigheter och vårt kunderbjudande för framtiden. Policy Fabeges hållbarhets- och miljöpolicy samt upp- förandekod tydliggör vårt ansvar att förvalta och utveckla fastigheter med hänsyn till klimat och resurser. Vi ska aktivt bidra till resurs- effektivitet och en cirkulär ekonomi där återbruk är en viktig del av alla projekt. Vi strävar efter att minska avfallsmängderna och arbetar aktivt för att hålla material och produkter så högt upp i avfallstrappan som möjligt. Inköps- och upphandlingspolicyn säker- ställer att miljökrav integreras i alla inköp och upphandlingar, inklusive prioritering av åter- brukat och återvunnet material. För mer information och fullständiga policy- dokument se fabege.se/policydokument. Hantering av inverkan Återbruk För att främja cirkulär ekonomi utgår vårt arbetssätt från Fabeges återbruksstrategi. Eftersom byggmaterial står för höga utsläpp prioriterar vi återbruk, rätt materialval och effektiva metoder redan i tidiga skeden. Fabege medverkar i nationella och regionala initiativ för att påskynda klimatomställningen. Vi inventerar tomställda lokaler och återan- vänder material i ombyggnationer för att möjliggöra demonterbarhet, återbruk och återvinning. För att ställa om projektverksam- heten behöver vi skapa förutsättningar för cirkulära materialflöden och minska använd- ningen av jungfruligt material. Cirkularitetshierarki Vår cirkularitetshierarki visar hur vi prioriterar resurser för att minska miljöpåverkan i projekt. – Minimera behovet av ombyggnation, bevara befintlig struktur, planlösning och inredning – Använd återbrukat material i första hand – När nytt material behövs, i första hand använda material baserat på förnybar eller återvunnen råvara – Vid projektering ska valda konstruktioner och material möjliggöra framtida åter- användning eller materialåtervinning Hållbara material Vår ambition är att undvika material med negativ miljöpåverkan. I alla projekt använder vi Byggvarubedömningen och upprättar logg- bok för att säkerställa att materialen håller rätt standard. Vår målsättning är att 100 pro- cent av våra byggmaterial ska vara miljösäkra i enlighet med Byggvarubedömningen. Avfall Avfall uppstår både i våra byggprojekt och hyresgästanpassningar samt i drift, från både oss själva och våra hyresgäster. Vi arbetar systematiskt med att minska avfall till deponi och förbränning samt att öka andelen åter- vunnet avfall. Hyresgäster uppmuntras att källsortera i minst fem fraktioner för att öka återvinning och minska restavfall. Vi ställer krav på entreprenörer kring avfallsmål och hantering i projekt och vid nybyggnation ska avfallsplaner upprättas. Krav enligt EU:s taxo- nomiförordning ingår i våra ramprogram och hållbarhetskrav för mindre projekt. Även på våra egna kontor ska avfall källsorteras. ===== SIDA 49 ===== Fabeges återbrukshubb i Solna Business Park 49 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig informationMiljöansvar Mål och resultat Vi arbetar mot ett cirkularitetsindex för tillfört material om minst 20 procent vid ombyggna- tion. Cirkularitetsindexet omfattar åter brukat material och material med återvunnet och/ eller förnybart innehåll. På lång sikt är målet högre ställt, 50 procent av tillfört material vid större ombygg- nadsprojekt ska vara cirkulära till år 2030. I Fabeges nästa stora satsning i Arena staden 2025, demonteringen inför utvecklingen av fastigheterna Kairo och Farao på Dalvägen, skulle minst 80 procent bortfört material återbrukas. Rivnings- entreprenaden har genomförts med en stor cirkulär insats där befintliga byggnader demonterats och rivnings materialet åter- brukats eller material återvunnits. Demonte- ringen ledde till att över 95 procent bortfört material återbrukats. Avfall1) (Waste-Abs) Absolute measures (Abs) 2025 2024 WASTE Waste-Abs 2) 3) T onnes Waste T otal hazardous 55 30 T otal non-hazardous 3 802 2 506 Recycled 1 611 1 030 Incineration 2 220 1 506 Landfill 25 1 No. of applicable properties Waste disclosure coverage 62 61 1) Svensk översättning av EPRA-definitioner saknas, varför tabellen använder de engelska definitionerna. 2) Avfall från fastigheterna (hyresgästers och Fabeges verksamhetsavfall). 3) Årets ökning av avfallsmängd beror på att statistiken från avfallsentreprenören felaktigt även innefattar en del byggavfall. Cirkularitetsindex för tillfört material: 9% Återvinning av avfall: 97% ===== SIDA 50 ===== 50 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Socialt ansvar Den egna arbetskraften Vårt ansvar och vår ambition för framtiden Ett hållbart arbetsliv är en förutsättning för Fabeges långsiktiga framgång. Våra med­ arbetare är avgörande för att skapa kund­ värde, utveckla våra stadsdelar och driva bolaget framåt. Därför är vårt ansvar som arbetsgivare tydligt: att erbjuda en trygg, inkluderande och utvecklande arbetsmiljö där människor kan prestera, trivas och växa över tid. Genom ett systematiskt och långsiktigt arbete med arbetsmiljö, hälsa och kompetens­ försörjning strävar vi efter att vara en av fastighetsbranschens mest attraktiva arbets­ givare. Vår ambition är att varje medarbetare ska ha rätt förutsättningar att bidra utifrån sina styrkor – och samtidigt uppleva balans, trygghet och meningsfullhet i sitt arbetsliv. På så sätt stärker vi både individen och Fabeges långsiktiga utveckling som bolag. Den egna arbetskraften 2025 2024 GPTW Trust Index på minst 90 (Nöjda medarbetare, GPTW Trust Index) 88 88 Över 95 % av medarbetarna ska vilja rekommendera Fabege som arbetsgivare 94 93 Bibehålla låg sjukfrånvaro <3 % med hjälp av löpande hälsoundersökningar och fortsatta friskvårdssatsningar 2,89 3,43 Jämn fördelning i ledning eftersträvas (% kvinnor) 50 50 Jämn fördelning bland chefer eftersträvas (% kvinnor) 38 38 Jämn fördelning bland medarbetare eftersträvas (% kvinnor) 40 38 Väsentliga frågor – Arbetsvillkor – Likabehandling och lika möjligheter för alla – Bibehålla låg sjuk­ frånvaro ===== SIDA 51 ===== 51 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig informationSocialt ansvar Inverkan För Fabege är arbetsvillkor samt likabehand­ ling och lika möjligheter för alla de mest väsentliga hållbarhetsfrågorna. I fokus ligger arbetsmiljö, hälsa, säkerhet, kompetensför­ sörjning, jämlikhet, jämställdhet och inklude­ ring. Genom ett systematiskt arbetssätt före­ bygger Fabege risker och förstärker de positiva effekterna för sina medarbetare. Vår verksamhet bidrar till sysselsättning och kompetensutveckling i de områden där vi verkar. Genom goda arbetsförhållanden, hälso främjande initiativ, friskvård, företags­ hälsovård och flexibla arbetssätt verkar vi för att stärka både den fysiska och psykiska hälsan hos våra medarbetare. Förmåner och arbetssätt som underlättar balans mellan arbete och privatliv är en viktig del av detta. Kompetensförsörjning är en strategiskt viktig fråga, inte minst inom teknisk drift där branschen står inför strukturella rekryterings­ utmaningar. Samtidigt finns arbetsmiljörisker i verksam­ heten. Arbete i fastigheter och dess tekniska miljöer kan vara fysiskt krävande och innebära risk för ergonomiska utmaningar och mindre olyckor. I perioder med hög arbetsbelastning kan även stress uppstå. Dessa risker hanteras genom tydliga rutiner, löpande riskbedöm­ ningar och ett nära ledarskap. Policy Arbetet med Fabeges egna medarbetare styrs av ett tydligt policyramverk som ska säker­ ställa goda arbetsvillkor, en trygg arbetsmiljö och en inkluderande företagskultur. Grunden utgörs av vår uppförandekod, arbetsmiljö­ policy, jämställdhetspolicy samt riktlinjer för mångfald, integritet och visselblåsning. Policyerna kompletteras av rutiner för syste­ matiskt arbetsmiljöarbete, lönekartläggning, utbildning och kompetensutveckling samt årliga uppföljningar. Styrningen är integrerad i Fabeges över­ gripande hållbarhetsarbete och följs upp genom riskbedömningar, medarbetarunder­ sökningar, arbetsmiljökommitténs arbete samt uppföljning av relevanta nyckeltal kopplade till hälsa, säkerhet, mångfald och medarbetar­ engagemang. Policyerna fastställs årligen av koncernledningen och säkerställer att verk­ samheten bedrivs i linje med gällande lagstift­ ning, internationella normer och Fabeges värde grund SPEAK, läs mer till höger. För mer information och fullständiga policy­ dokument se fabege.se/policydokument. Hantering av inverkan Fabege arbetar långsiktigt för att bygga en hållbar, attraktiv och välfungerande organisa­ tion där medarbetare ska ges rätt förutsätt­ ningar att utvecklas, prestera och må bra. Den strategiska inriktningen utgår från vår värde­ grund SPEAK – Snabbhet, Prestigelöshet, Entreprenörskap, Affärsmässighet och Kund­ närhet – samt vårt ansvar som arbetsgivare och samhällsaktör. En värdegrund som präglar vardagen Vår värdegrund är grunden för Fabeges kultur och vägledande i det dagliga arbetet. Den genomsyrar hur vi samarbetar, fattar beslut och möter kunder, partners och varandra. Genom att ta tillvara på varje medarbetares kompe­ tens och perspektiv skapar vi engagemang, ansvarstagande och en stark gemenskap. Vår ambition är att vara en arbetsplats där människor vill stanna, utvecklas och bidra – och där Fabeges värderingar märks i praktiken. Medarbetarnas välmående och hållbara arbetsliv Ett hållbart arbetsliv innebär mer än en säker arbetsmiljö. Det handlar också om rimlig arbetsbelastning, återhämtning och balans över tid. Alla medarbetare erbjuds regel­ bundna hälsoundersökningar, friskvårds­ satsningar och möjlighet till fysisk aktivitet i anslutning till våra arbetsplatser. Vi arbetar aktivt för att förebygga arbets­ relaterad stress. Chefer förväntas föra en kontinuerlig dialog med alla medarbetare i sina team för att fånga upp tidiga signaler, identifiera behov och vidta åtgärder när det behövs. En trygg och säker arbetsplats Arbetsmiljön hos Fabege ska vara säker och utformad så att risken för skador och ohälsa minimeras. Vårt systematiska arbetsmiljö­ arbete omfattar bland annat riskbedömningar, skyddsronder, avvikelserapportering och strukturerade utvecklingssamtal. Identifierade risker analyseras och ligger till grund för priori­ terade åtgärder och handlingsplaner. Alla medarbetare genomgår en grundläg­ gande arbetsmiljöutbildning, och nyanställda får motsvarande introduktion. Chefer och arbetsmiljöombud erbjuds fördjupad utbild­ ning för att säkerställa ett långsiktigt och före­ byggande arbetsmiljöarbete. Samma regler och rutiner gäller för inhyrd personal. Risk­ observationer och tillbud rapporteras via intranätet och följs upp av ansvariga chefer samt arbetsmiljökommittén. SPEAK – en gemensam värdegrund Vår värdegrund och våra värdeord är en själv­ klarhet för oss alla i allt vi gör, hela tiden. Vår värderingsdrivna företagskultur gynnar både vårt arbete och vår affär. Vi är nyfikna och tror att bästa sättet att påverka framtiden är att vara med och skapa den. Det innebär att vi också måste vara lyhörda och flexibla mot kunder och samarbetspartners och anpassa vårt arbete utefter givna förut­ sättningar. Vi har ingen prestige i att vi måste klara och göra allt själv utan vi ber varandra om hjälp och råd. Vi arbetar tillsammans över avdelningarna och där det behövs tar vi in spetskompetens. Vi arbetar efter win­win­prin cipen där vi tar vårt ansvar och står vid vårt ord. ===== SIDA 52 ===== 52 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig informationSocialt ansvar Hantering av inverkan forts. Säkerhet i praktiken För arbetsmoment som innebär särskilda risker, exempelvis arbete på hög höjd, finns tydliga rutiner och krav på utbildning. Samma regler och säkerhetsföreskrifter gäller för inhyrd personal som för Fabeges egna med­ arbetare. Riskobservationer och tillbud rap­ porteras löpande via intranätet och följs upp av ansvariga chefer i nära samverkan med arbetsmiljökommittén. På så sätt säkerställs att identifierade risker hanteras och att lär­ domar tas tillvara i det förebyggande arbetet. Kompetensutveckling och långsiktig kompetensförsörjning För att stärka både individen och verksam­ heten erbjuder Fabege kontinuerlig och individ anpassad kompetensutveckling. Alla medarbetare har individuella mål­ och utvecklingsplaner som följs upp årligen i dia­ log med närmaste chef. Detta skapar tydlighet kring förväntningar, utvecklingsbehov och lång siktiga karriärmöjligheter. Kompetensförsörjning är en strategiskt viktig fråga, inte minst inom teknisk drift där det råder brist på fastighetstekniker och fast­ ighetsingenjörer och där andelen sökande kvinnor är låg. Genom vårt engagemang i Fastighetsbranschens Utbildningsnämnd arbetar vi aktivt för att bredda rekryterings­ basen, öka intresset för tekniska yrken och bidra till relevanta, kvalitativa och kostnads­ effektiva utbildningsinsatser. Arbetet omfattar bland annat initiativ för att attrahera fler kvinnor till tekniska roller samt möjliggöra karriär växling från närliggande branscher. Lika möjligheter och respekt för allas värde Fabege ska vara en inkluderande arbetsplats där alla medarbetare behandlas med respekt och har samma rättigheter och möjligheter. Ingen ska diskrimineras på grund av kön, könsöverskridande identitet eller uttryck, etnisk tillhörighet, religion eller annan tros­ uppfattning, funktionsnedsättning, sexuell läggning eller ålder. Vårt övergripande mål är att uppnå en jämn könsfördelning på alla nivåer i organisa­ tionen. Ett aktivt arbete med likabehandling och jämställdhet bidrar inte bara till rättvisa villkor, utan stärker också engagemang, trivsel och den psyko sociala arbetsmiljön. Hälsocertifierade arbetsmiljöer Fabege arbetar systematiskt för att skapa arbetsmiljöer som stödjer ett hälsosamt, inkluderande och långsiktigt hållbart arbetsliv. Våra egna kontor håller en hög standard vad gäller både miljö­ och hälsoprestanda. Samtliga kontor är miljöcertifierade enligt BREEAM In­Use, och vårt huvudkontor är dessutom Fitwel­certifierat. Fitwel­certifieringen innebär att lokalerna är utformade enligt evidensbaserade kriterier som främjar god inomhusmiljö, fysisk aktivitet och social samvaro. På så sätt bidrar våra arbetsplatser aktivt till medarbetarnas hälsa och välbefinnande i vardagen. Vinstandelsstiftelsen skapar gemensamt engagemang Alla medarbetare omfattas av Fabeges vinst­ andelsstiftelse, som syftar till att skapa ett gemensamt engagemang och ett långsiktigt ägarperspektiv i bolaget. Avsättningar görs i form av Fabegeaktier och är kopplade till upp­ satta mål. Aktierna är bundna i fem år och uppgår till maximalt två prisbasbelopp per anställd och år. För 2025 beslutade styrelsen att avsätt­ ningen skulle uppgå till 0,7 prisbasbelopp per anställd vilket motsvarar ett värde av 42 tkr. Oavsett nivå på avsättningen är vinstandels­ stiftelsen ett viktigt verktyg för att stärka sam­ spelet mellan Fabeges långsiktiga affärsmål och medarbetarnas engagemang. Med medarbetaren i fokus Ledarskap Vårt ledarskap syftar till att utveckla våra medarbetare till att på bästa sätt kunna möta nutida och framtida utmaningar. Företagskultur Vår värdegrund SPEAK: – Snabbhet – Prestigelöshet – Entreprenörskap – Affärsmässighet – Kundnärhet Hos oss är varje med arbetares bidrag viktigt för helheten. Vi är ett lag med gemensamma spel regler och tydliga ramar för framgång. Vi kallar det SPEAK och vi investerar gemensam tid och kraft i att utveckla oss och vår värdegrund. Hälsa och välbefinnande Vi vill öka våra medarbetares kunskap inom ett brett spektrum av hälsofrågor – för långsiktigt välbefinnande och motivation, vilket skapar drivkraft och engagemang. – Arbetsmiljö – Fysisk aktivitet – Relationer – Vila och åter- hämtning Engagerade och motiverade medarbetare Goda prestationer ===== SIDA 53 ===== 53 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig informationSocialt ansvar Mål och resultat Fabeges årliga medarbetarundersökning, genomförd i samarbete med Great Place T o Work (GPTW), är ett av våra viktigaste verktyg för att följa upp arbetsmiljö, ledar­ skap och engagemang. Trust Index utgör en central KPI i detta arbete, och vår långsiktiga målsättning är att nå ett värde på 90. Trust Index för 2025 landade på 88, samma som för 2024. Resultatet visar att vi har lyckats upprätthålla ett högt engagemang i organisationen, samtidigt som målet om ytterligare förbättring ligger fast och fortsätter att vägleda vårt utvecklingsarbete med vår värdegrund, vårt ledarskap samt medarbetar utveckling. Undersökningens resultat ligger till grund för ett syste­ matiskt förbättringsarbete där varje avdelning analyserar sina styrkor, identifierar prioriterade utvecklingsområden och omsätter dessa i konkreta handlingsplaner inför kommande år. Utöver Trust Index följer vi årligen upp ett antal centrala HR­relaterade nyckeltal som ger en samlad bild av organi­ sationens hälsa, säkerhet och utveckling. Dessa omfattar bland annat könsfördelning på olika nivåer, personal­ omsättning, sjukfrånvaro, arbetade timmar samt arbets­ miljöindikatorer såsom olyckor och tillbud. Vi följer även upp utbildningsinsatser och efterlevnad av styrande policys. Indikatorerna utgör en integrerad del av Fabeges systematiska arbetsmiljö­ och hållbarhetsarbete och används för att identifiera trender, risker och förbättrings­ områden över tid. Resultaten redovisas årligen i enlighet med EPRA:s riktlinjer. Medarbetare och styrning1) Social & Corporate Governance impacts EPRA Code Measurement Unit Indicator 2025 2024 Change, % EMPLOYEES Health and Safety H&S­Emp Days per employee Absentee rate Direct employees 2,89 3,43 ­16 Diversity Diversity­Emp % of female employees Diversity Employees Board of Directors members 29 43 ­33 Executive Management 50 50 0 Managers 38 38 0 All employees 40 38 5 Employees Emp­Turnover T otal number and rate New hires T otal number new employees 19 21 ­10 Proportion new employees, % 8 9 ­11 Departures – Turnover T otal number of departed employees 18 18 0 Proportion of departed employees, % 8 8 0 T otal employees number 229 229 0 Corporate Governance Gov­Board T otal number Composition of the highest governance body 2) 7 7 0 Executive 0 0 0 Non executive 7 7 0 1) Svensk översättning av EPRA­definitioner saknas, varför tabellen använder de engelska definitionerna. 2) Genomsnittligt antal år i styrelsen: 4 år. Jämlikhet/jämställdhet 1) 2025 2024 Kvinnor Män <30 år 30–50 år >50 år Kvinnor Män <30 år 30–50 år >50 år Styrelse, antal 2 5 7 3 4 1 6 Koncernledning, antal 4 4 2 6 4 4 2 6 Stora ledningsgruppen (exkl. koncernledning), antal 11 18 15 14 11 18 12 17 Alla anställda, antal 91 138 13 123 93 87 142 16 124 89 1) Sammanställning av oss uppdelat på kön och ålder för olika nivåer inom företaget. Vi följer inte anställdas minoritetstillhörighet. ===== SIDA 54 ===== 54 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig informationSocialt ansvar Mål och resultat forts. Andel anställda per anställningsform, kön och inom våra affärsområden Åldersfördelning, % 0–19 20–29 30–39 40–49 50–59 60–69 Medelålder Kvinnor 0 5,4 20,6 37,0 25,0 12,0 46 Män 0 5,8 27,0 24,1 26,3 16,8 46 Samtliga anställda 0 6,0 24,0 29,0 26,0 15,0 46 Andel kvinnor inom respektive område, % Förvaltning inkl. drift 29 Projekt & Affärsutveckling 50 Affärsstöd 56 Birger Bostad 56 Andel av hela bolaget anställda inom respektive område, % Förvaltning inkl. drift 55 Projekt & Affärsutveckling 26 Affärsstöd 12 Birger Bostad 7 Sjukfrånvaro T otal sjukfrånvaro i förhållande till ordinarie arbetstid, % Kvinnor Män T otal sjuk­ frånvaro Ålder 0–29 1,97 7,95 4,57 Ålder 30–49 4,53 2,65 3,36 Ålder 50–  0,98 2,78 2,13 Samtliga anställda 2,98 2,83 2,89 Olycksfall Olycksfallsfrekvensen definieras som antal arbetsplatsolyckor som leder till frånvaro i en eller flera avtalade arbetsdagar per 200 000 arbetade timmar genom arbetade timmar. Antal arbetade timmar för våra egna medarbetare under 2025 var 363 181. För våra tekniker består de vanligaste skadorna av skär­ och klämskador. Dock är dessa sällan förekommande i det dagliga arbetet. Medarbetare 2025 Antal arbetsrelaterade olyckor, med och utan frånvaro 2 varav färdolyckor (till och från jobbet) 0 varav olyckor med frånvaro 0 varav allvarliga olyckor  1) 0 Antal fall av arbetsrelaterad sjukdom 0 Antal dödsfall 0 Olycksfallsfrekvens (LTAR) 2) 0 1) Avser olyckor med frånvaro från arbetet längre än sex månader. 2) Avser olyckor för egen personal med frånvaro, exklusive färdolyckor. Antal anställda vid årets utgång 229 – 91 kvinnor och 138 män – 227 tillsvidareanställda och 2 visstids anställda – 227 heltidsanställda och 2 deltidsanställda – andelen anställda med kollektivavtal var 100 % för koncernen Varje år genomför vi Great Place T o Work's undersökning för att få veta vad våra medarbetare tycker om oss som arbetsgivare. Vårt mål för 2025 var att nå Trust Index 89. Utfallet blev oförändrat 88. ===== SIDA 55 ===== Socialt ansvar 55 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Arbetstagare i värdekedjan Riktning och ambition Fabeges verksamhet är beroende av ett stort antal leve ran törer och entreprenörer, särskilt inom bygg­ och projekt verksamhet, där arbets­ miljö, arbetsvillkor och mänskliga rättigheter utgör väsentliga hållbar­ hetsfrågor. Som långsiktig fastighetsägare har vi ett ansvar att säkerställa trygga, säkra och rättvisa arbetsförhållanden för arbets­ tagare i vår värdekedja. Genom tydliga krav på leverantörer, riskbase­ rad uppföljning och nära samverkan i projekt och förvaltning arbetar vi systematiskt för att förebygga olyckor och motverka kränkningar av mänskliga rättig heter. Arbetet är en integrerad del av Fabeges hållbar­ hetsstyrning och bidrar till en mer ansvarsfull utveckling av branschen. Arbetstagare i värdekedjan 2025 2024 100 % hållbarhetsgranskade och godkända ramavtalade leverantörer 94 96 Väsentliga frågor – Arbetsvillkor – Hälsa och säkerhet på byggarbetsplatser – Likabehandling och lika möjligheter för alla – Andra arbets­ relaterade rättigheter ===== SIDA 56 ===== Socialt ansvar 56 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Inverkan Fabeges väsentliga hållbarhetsfrågor avseende arbetstagare i värdekedjan rör arbets villkor, likabehandling och lika möjlig­ heter för alla och andra arbetsrelaterade rättigheter. I fokus ligger arbetsmiljö risker, diskriminering och arbetskultur på projekt­ platser, mänskliga rättigheter samt insikt i leverantörskedjan. Dessa frågor har bedömts kunna medföra betydande negativ inverkan på arbetstagare utanför den egna organisa­ tionen, särskilt inom kategorin bygg­ entreprenörer och i leverantörskedjan av underentreprenörer. Arbetsmiljöriskerna är höga på grund av många underentreprenörer och fysiskt krävande arbetsmoment som kan innebära allvarliga skador eller dödsfall. Fabege verkar också i en bransch där diskrimi­ nering och bristande inkludering fortsatt är en risk, särskilt på projektplatser och i rekrytering. Att nå ut till underleverantörer i leverantörs­ kedjan med våra krav och förväntningar är en svårighet som innebär betydande risker kopp­ lade till mänskliga rättigheter, såsom osäkra arbetsförhållanden, exploatering av migrant­ arbetare, tvångsarbete och brister i insyn i underentreprenörs­ och materialkedjan. Samtidigt har Fabege möjligheter att främja goda arbetsvillkor genom kravställ­ ning, uppföljning och deltagande i bransch­ initiativ, samt att verka som en förebild för likabehandling och säker arbetsmiljö i sektorn. Vi arbetar för att förebygga risker och stärka arbetsrelaterade rättigheter för alla som verkar i värdekedjan. Policy Fabege styr hållbarhetsarbetet i leverantörs­ kedjan genom hållbarhets­ och miljö policyn, inköpspolicyn och uppförande koden för leve­ rantörer. Dessa dokument fastslår krav på god affärsetik, miljöhänsyn, arbetsvillkor, arbets­ miljö och mänskliga rättigheter. Policyram­ verket baseras på internationella normer och Fabege stöder UN Global Compact, ILO:s grundläggande konventioner och FN:s deklara­ tion om mänskliga rättig heter. Genom våra riktlinjer, uppförandekod och leverantörskrav arbetar vi för att förebygga risker och stärka arbetsrelaterade rättigheter för alla som verkar i vår värdekedja. Alla ram­ och uppdragsavtalade leverantörer ska under­ teckna uppförandekoden och genomgå hållbarhetsgranskning innan avtal tecknas. Fabege använder riskklassificering, bakgrunds­ kontroller och krav på åtgärds planer vid avvikelser. Under avtalens löptid följs leveran­ törer upp genom återkommande granskningar, dialog, arbetsplatsbesök och en visselblåsar­ funktion öppen för både interna och externa parter. Inköpsavdelningen ansvarar för att policyer och internationella normer omsätts i praktiken och att krav följs i hela värdekedjan. Genom strukturerade rutiner, uppföljning, due diligence och branschsamverkan säkerställer Fabege att leverantörs kedjan utvecklas i linje med företa­ gets krav på ansvar, transparens och respekt för mänskliga rättigheter. För mer information och fullständiga policy­ dokument se fabege.se/policydokument. ===== SIDA 57 ===== Socialt ansvar 57 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Hantering av inverkan Fabege arbetar långsiktigt för att säker ­ ställa goda arbetsvillkor, arbetsmiljö och mänskliga rättigheter i hela leverantörskedjan. Arbetet utgår från uppförandekoden för leverantörer, riskbaserad uppföljning och tät samverkan med entreprenörer. Inriktningen speglar Fabeges inverkan, risker och möjlig­ heter, där arbetsmiljörisker, mänskliga rättig­ heter, affärsetik, mutor och antikorruption i leverantörs ledet är riskområden, medan arbetsrelaterade rättigheter och bransch­ påverkan är betydande möjligheter. Systematiskt arbete med leverantörer Fabege granskar ram­ och uppdragsavtalade leverantörer genom riskklassificering, bak­ grundskontroller och krav på signering av uppförandekoden i samtliga upphandlingar. Brister följs upp med åtgärds planer och samarbeten avslutas vid uteblivna förbätt­ ringar. Arbetet är centralt för att hantera högriskområdena arbetsmiljörisker och mänskliga rättigheter. Social inkludering Leverantörer uppmuntras att ta emot prakti­ kanter från T alangAkademin som en del av Fabeges sociala hållbarhetsarbete. Ett 30­tal leverantörer har deltagit. Leverantörer med stor påverkan på kundupplevelsen följs särskilt noggrant för att säkerställa kvalitet och kontinuerliga förbättringar. Säkerhet i samverkan med entreprenörer Fabege arbetar nära entreprenörer i projekt­ miljöer för att förebygga olyckor, ett av bolagets mest väsentliga riskområden. Risk­ analyser genomförs i alla projektfaser och BAS­P/BAS­U säkerställer uppföljning. Skyddsronder och riskkommunikation på flera språk bidrar till att risker identifieras och åtgärdas. Leverantörer informeras om vissel­ blåsarfunktionen som kan användas av externa parter. Olyckor och tillbud Arbetsmiljöriskerna är höga eftersom arbets­ moment kan vara fysiskt krävande och utföras på hög höjd. De vanligaste olyckstyperna är fall, skärskador och snubbelolyckor. Vid allvar­ liga incidenter genomförs orsaksanalyser som rapporteras till Arbetsmiljöverket och används för att stärka rutiner och förebygga återkom­ mande risker. Framåtblick Fabege fortsätter att utveckla styrningen i leve­ rantörskedjan med fokus på högrisk områden kopplade till arbetsmiljö och mänskliga rättig­ heter. Framåt stärks riskbedömningar, projekt­ uppföljningar och kontroller i alla led för att säkerställa ansvarsfulla och säkra arbetsvillkor. Process för styrning och kontroll av leverantörer Upphandling/förfrågan Samtliga leverantörer som lämnar anbud för avtals teck nande håll bar­ hets granskas. En fråge­ enkät måste besvaras baserad på vår upp föran de kod för leveran törer vilken inne­ fattar miljö, affärs etik, arbets villkor, mänskliga rättigheter, arbetsmiljö och säkerhet. Kraven gäller även för anlitade underleverantörer. Vid kontrakts tecknande Uppförande koden är en bilaga till avtalen som signeras av samtliga samarbets partners. Avvikelse hantering Det går att kontakta avtalsansvarig och rapportera avvikelser. Det finns även en visselblåsartjänst för såväl ex terna som inter­ na parter. Löpande under avtals tiden Samtliga avtalsleveran­ törer ska hållbarhetsgran­ skas. Granskningen får inte vara äldre än fyra år. Granskningarna kan genomföras internt eller via externa revisorer. Resultat av hållbarhets­ granskning/revision: Utan anmärkning: Samarbetet fortsätter. Vid mindre anmärkningar: Gemensam åtgärdsplan tas fram. Vid allvarliga anmärk- ningar: Samarbetet avslutas och ny upphand­ ling påbörjas om inte acceptabla förklaringar kan presenteras. Kategoriansvarig säkerställer processen, som genomförs av kategoriteam bestående av representanter från verksamheten. Branschöverskridande samarbete för en hållbar byggbransch Fastighetsbranschen är enig om att en hållbar bygg­ bransch inte är en konkurrensfråga utan något som gynnar alla aktörer. Vi har tillsammans med kollegor inom branschen arbetat fram ett digitalt verktyg för granskning av fastighetsbranschens leverantörskate­ gorier. Syftet är att undvika dubbelarbete för leveran­ törer genom att de slipper svara på liknande frågor i samband med upphandlingar från olika fastighets­ bolag samt att möjliggöra att fler leverantörer gran­ skas. Därmed kan branschen sätta en ny standard. Vi har tillsammans med åtta fastighetsbolag med stora kontors fastighetsbestånd i Stockholmsregionen tagit fram gemensamma leverantörskrav inom håll­ barhet. Vi har börjat kategorisera svaren så att det sker en harmonisering mot ESRS­rapporteringen. 1 2 3 4 5 ===== SIDA 58 ===== 58 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig informationSocialt ansvar Mål och resultat Fabege hade 2025 som mål att hållbarhetsgranska samt­ liga ram avtalade leverantörer, stärka riskhanteringen och fortsätta arbetet med social inkludering. Årets resultat präglas av att ett antal större upphandlingar genomförts, där alla hållbarhetsgranskningar ännu inte besvarats. Godkänd hållbarhetsgranskning är tidsbegränsad, varför en ny granskning måste genomföras inom given tidsperiod av samtliga avtalsleverantörer. Utfallet visar att 94 procent av leverantörerna nu är hållbarhets granskade och godkända. Riskklassificering och bakgrundskontroller genomfördes löpande och låg till grund för avtal och uppföljning. Ett 30­tal leverantörer deltog dessutom i arbetet med social inkludering genom att vara villiga att ta emot prakti­ kanter från T alangAkademin. Vi följer upp olycksfallsfrekvensen för våra leverantörers personal. Olycksfallsfrekvensen definieras som antal arbetsplatsolyckor som leder till frånvaro i en eller flera avtalade arbetsdagar per 200 000 arbetade timmar genom arbetade timmar. Antal arbetade timmar för våra leverantörers personal under 2025 var 681 040. Under 2025 har vi haft en högre frekvens av incidenter (tillbud) och lindriga skador bland leverantörernas personal än tidigare. Arbetsolyckorna bestod mestadels av skärskador. Sammantaget visar 2025 års arbete på stark styrning med fortsatt fokus på full granskning och förstärkt kontroll i högriskområden. Mål 2025 2024 100 % hållbarhetsgranskade och godkända ramavtalade leverantörer 94 96 Leverantörer 2025 2024 Olycksfallsfrekvens, entreprenör (LTAR)1) 5 2 1) Avser olyckor för entreprenörers personal med frånvaro, exklusive färdolyckor. Rapporteringen avseende olyckor hos entreprenörer är inte fullständig då samt­ liga mindre projekt ännu inte rapporterar entreprenörernas olyckor i IA­systemet. Sedan 2020 har vi ett samarbete med T alangAkademin för att hjälpa människor att komma ut i arbetslivet. Sedan starten av vårt samarbete har ca 600 personer matchats till praktik och ca 300 har gått vidare till jobb eller studier. ===== SIDA 59 ===== 59 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Bolagsstyrningsinformation Ansvarsfullt företagande Riktning och ambition Att agera ansvarsfullt är grundläggande för Fabege och en förutsätt- ning för både långsiktig lönsamhet och en hållbar samhällsutveckling i våra stadsdelar. Fabege ska arbeta i enlighet med externa regelverk inom bolagsstyrning samt övriga tillämpliga regelverk som exempelvis skattelagstiftning, penningtvättsregler, GDPR, marknadsföringslag och arbetsmiljölag. God affärsetik, kontinuerlig dialog och lyhördhet är centralt i våra relationer med medarbetare, kunder, leverantörer och långivare. Genom vår uppförandekod, våra policyer och vår värdegrund SPEAK säkerställer vi att höga krav på etik, transparens och integritet genom - syrar verksamheten. Vi arbetar strukturerat med utbildning, ett internt etiskt råd och en robust visselblåsarfunktion. Genom detta och sam - verkan i branschen vill vi stärka ansvarsfullt företagande och bidra till en mer hållbar och transparent. Ansvarsfullt företagande 2025 2024 100 % utbildning i uppförandekod1) 100 0 1) Under 2024 utfördes ingen utbildning då uppförandekoden uppdaterades. Väsentliga frågor – Företagskultur – Skydd för visselblåsare – Förvaltning av förbindelser med leverantörer, inbegripet betalningsr utiner – Korruption och mutor – Skatt (Enhetsspecifik) ===== SIDA 60 ===== 60 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig informationBolagsstyrningsinformation Inverkan Inom området ansvarsfullt företagande är Fabeges väsentliga hållbarhetsfrågor anti- korruption, mutor, regelefterlevnad och ansvarsfull skattehantering. Fastighets- och byggbranschen är förknippad med förhöjda risker, där bristande efterlevnad av lagar, regler och skatte system kan leda till betydande finansiella konsekvenser, påverka människor negativt och skada förtroendet för bolaget. Riskerna omfattar både den egna verksam- heten och leverantörs ledet, exempelvis vid projekt- eller inköpsbeslut. Fabege tar tydligt avstånd från all form av korruption och arbetar förebyggande genom uppförandekod, antikorruptionspolicy, utbild- ningar samt en visselblåsarfunktion för trygg rapportering av misstänkta oegentligheter. Bristande regelefterlevnad kan medföra sanktioner, oförutsedda kostnader och skador på Fabeges anseende hos hyresgäster, inves- terare och samarbetspartners. Det kan i för- längningen påverka tillgången till finansiering och förtroendet på kapitalmarknaden. Risker kopplade till arbetsmiljö och mänskliga rättig- heter kan även uppstå inom värdekedjan. Vi bedriver all vår verksamhet i Sverige, samtliga medarbetare är anställda av svenska bolag och vi betalar 100 procent av skatte- kostnaden i Sverige. Det snabbt föränderliga regel- och skatteområdet kräver hög följsam- het. Genom kontinuerlig bevakning, korrekt skattehantering och transparens minimerar vi risker och stärker ett långsiktigt ansvarsfullt företagande i fastighetssektorn. Policy Tillsammans med uppförandekoden för med- arbetare respektive leverantörer samverkar Fabeges policyer, rutiner och utbildningar för att motverka alla former av korruption och oegentligheter. Vår uppförandekod utgör grunden för med- arbetares agerande och omfattar områden som mänskliga rättigheter, arbetsvillkor, miljö, affärsetik och kommunikation. Styrelse och koncernledning har ett särskilt ansvar för att säkerställa att koden följs, och varje chef ansvarar för dess förankring i det dagliga arbetet. Alla medarbetare ska regelbundet genomgå utbildning i uppförandekoden och näringslivets kod mot korruption, och signera uppdaterade versioner. Utöver uppförandekoden styrs verksam- heten av skattepolicy, insiderpolicy, riktlinjer mot korruption och en policy för visselblåsar- funktionen. Dessa dokument utgör ett samlat ramverk för att hantera risker, säkerställa korrekt regelefterlevnad och upprätthålla hög affärsetik. Vår visselblåsarfunktion är ett viktigt verktyg för att tidigt fånga upp oegent- ligheter och säkerställa rättssäker hantering. Fabege följer svensk lagstiftning liksom inter- nationella normer, såsom UN Global Compacts principer och ILO:s grundläggande konventio- ner. Arbetet stöds av vår etikgrupp, som bidrar till att fördjupa och utveckla den etiska styr- ningen och bevaka relevanta omvärldsfrågor. Genom detta arbetssätt skapar vi en stabil grund för långsiktigt förtroende, hållbar affärsverksamhet och hållbar fastighets- bransch. För mer information och fullständiga policy- dokument se fabege.se/policydokument. Hantering av inverkan Affärsetik är en central del av Fabeges ansvarstagande. Vår företagskultur SPEAK är styrande för hur bolagets medarbetare ska agera mot hyresgäster, varandra och omvärlden, läs mer på sidan 51. Intern kontroll En väl fungerande intern kontroll är avgöran- de. Vi arbetar systematiskt med att identifiera, förebygga och hantera risker, och det är ledningens ansvar att säkerställa att medar- betare har rätt kunskap och förutsättningar för att upprätthålla god affärsetik. Alla medarbe- tare uppdateras löpande om styrande rikt- linjer och genomgår återkommande utbild- ningar. Vid attest och avtal tillämpas principen om dubbel kontroll för att säkerställa saklighet och oberoende. Avvikelsehantering och visselblåsartjänst Avvikelser från uppförandekoden ska rappor- teras till närmaste chef eller, om det inte är möjligt, till annan företrädare för Fabege. För att skapa trygghet och möjliggöra tidig hante- ring av eventuella oegentligheter erbjuder Fabege en visselblåsartjänst som är tillgänglig för anställda, leverantörer och kunder. Tjäns- ten hanteras av en extern part som agerar ombud för Fabege och säkerställer anmäla- rens anonymitet samt en rättssäker handlägg- ning. Samtliga ärenden behandlas av en intern arbetsgrupp bestående av HR-chef, hållbarhetschef och bolagsjurist. Ingen som rapporterar ska riskera repressalier. Informa- tion om hur visselblåsarfunktionen används finns på Fabeges hemsida. Under 2025 inkom inga anmälningar via visselblåsarfunktionen. Skatt En ansvarsfull skattehantering är en annan central del av vårt samhällsansvar. Fabege bedriver hela sin verksamhet i Sverige och betalar samtliga skatter här. Vår skattepolicy betonar att vi ska följa alla gällande lagar och regelverk, agera transparent där regelverket är otydligt och avstå från aggressiv skatte- planering. En korrekt och etiskt motiverad skattehantering är viktig både för att undvika finansiella och juridiska risker och för att värna om vårt långsiktiga förtroende. Skattepolicyn upprättas av Fabeges CFO och godkänns av styrelsen. Utvärdering av skattehanteringen ska ske som en integrerad del av bolagets affärsmäs- siga beslut och allmänna riskhantering. Denna utvärdering ska även beakta varumärkes- och anseenderisker. Genom tydliga policyer, systematiska processer och ett konsekvent värderingsstyrt arbete vill Fabege bidra till en mer transparent och etisk fastighets- och byggbransch. Vår strategiska ambition är att vara en föregång- are inom ansvarsfullt företagande och därige- nom stärka både samhällsnytta och långsiktig affärsframgång. Mål och resultat Alla medarbetare ska regelbundet genomgå utbildning i Fabeges uppförandekod samt Näringslivskoden mot korruption. Under 2025 har bolagets hållbarhetschef, chefsjurist och HR-chef genomfört utbildningar i affärsetik och Fabeges förväntningar inom området för samtliga medarbetare. Samtliga har även signerat uppförandekoden, som uppdatera- des under 2024 med förtydliganden avseende mänskliga rättigheter, arbetsvillkor, miljö, affärsetik och kommunikation. Mål 2025 2024 100 % av medarbetarna ska genomgå årlig utbildning i vår uppförandekod1) 100 0 1) Under 2024 utfördes ingen utbildning då uppförandekoden uppdaterades. Ramverk – Uppförandekod – Policy för vissel- blåsarfunktion – Skattepolicy – Insiderpolicy – Riktlinjer mot korruption – Sponsringspolicy ===== SIDA 61 ===== Båtturen 2, Hammarby Sjöstad 61 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Övrigt ansvar Vattenresurser En effektiv användning av naturresurser är viktig för oss och vi arbetar aktivt för att minska vattenförbrukningen och säkerställa korrekt hantering av spillvatten. Vår genomförda dubbla väsentlighetsanalys visar att vår verksamhet har begränsad vattenpåverkan och att våra fastigheter inte ligger i områden med hög vattenstress. Eftersom vår verksamhet inte är vatten intensiv passerar den inte tröskelvärdena för väsentlighet i vår bedömning. Trots detta har vi som mål att minska vatten användningen. En lägre vattenförbrukning innebär förutom en minskad belastning på jordens resurser också att vi förbereder verksam- heten för en framtid med en sjunkande grundvattenyta och reducerad tillgång på färskvatten. Mål för vattenförbrukning Vårt mål är att varje år minska vår vattenförbrukning med 2 procent. Utfallet 2025 blev 338 liter per kvadratmeter vilket är 5 procent lägre än 2024. Vatten 2025 2024 Minska vattenanvändningen per kvm Atemp1) med 2 % per år (Minskad vattenanvändning, %) 5 2 1) Atemp = summan av invändig area för respektive våningsplan, vindsplan och källarplan som värms till mer än 10 °C. Vatten1) (Water-Abs, Water-LfL, Water-Int) Absolute measures (Abs) Like-for-like (LfL) 2025 2024 2025 2024 Change, % WA TER m3 Municipal water T otal water consumption 416 942 431 227 407 388 403 577 1 No. of applicable properties Water disclosure coverage 71 70 68 68 – m3 / m2 / year Building water intensity 0,338 0,356 0,347 0,344 1 % Proportion of water estimated 0 0 1) Svensk översättning av EPRA-definitioner saknas, varför tabellen använder de engelska definitionerna. ===== SIDA 62 ===== 62 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig informationÖvrig ansvar Påverkade samhällen Socialt hållbart fastighetsägande är en central del av Fabeges långsiktiga strategi. För oss handlar det om att utveckla stads - delar där trygghet, inkludering och aktivitet är en naturlig del av vardagen. Vår roll som fastighetsägare och förvaltare innebär att vi påverkar både hur människor rör sig i våra stadsdelar och hur de upplever dem. Det är stadsdelens innehåll som gör skill - naden, som lockar människor och företag, och i förlängningen skapar både värde och avkastning. Som långsiktig fastighetsägare tar vi ansvar för helheten – både för den fysiska miljön och för människorna och verk- samheterna som formar platsen. Genom att kombinera fastighetsutveckling med trygg - het, kultur, rörelse och lokala samarbeten skapar vi inkluderande och attraktiva stads - delar. Vi arbetar i nära dialog med kunder och samarbetar med lokala aktörer, med särskilt fokus på barn och unga. Som en stor och engagerad fastighets- ägare med fokus på att utveckla attraktiva kontorsfastigheter och lokaler för olika verk- samheter bidrar vi till att stärka stadens arbetsliv. Genom att erbjuda moderna, hållbara och välplacerade lokaler attraherar vi företag och verksamheter som i sin tur skapar liv, arbetstillfällen och utveckling i stads delarna. Samtidigt tar vi ett helhetsgrepp om om rå- denas långsiktiga utveckling och investerar i deras sociala strukturer. Genom satsningar på parker, stråk, service, mobilitet samt aktiviteter för barn och unga skapar vi trygga, gröna och levande miljöer där människor rör sig enkelt, trivs och känner sig hemma. Detta samlade arbete stärker både den sociala samman- hållningen och vardagslivet, driver en positiv utveckling i stadsdelarna och skapar värde för såväl samhället som fastigheterna. Kommunikationer Stadsdelarnas tillgänglighet är avgörande för vår framgång. Därför arbetar vi kontinu- erligt med att stärka infrastrukturen för hållbara resvanor och transporter i våra områden. Genom CERO-analyser och ===== SIDA 63 ===== Genom långsiktig samverkan kring sociala engagemang kan vi skapa helt nya möjligheter för oss själva och våra kunder. 63 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig informationÖvrig ansvar samverkan med kommuner, trafikaktörer och företag bidrar vi till nya kollektivtrafikanslut- ningar, cykelvägar, laddinfrastruktur och delningstjänster. Serviceutbud Aktiva bottenvåningar är en viktig kompo - nent. Genom att ge plats åt caféer, butiker, kulturverksamheter och andra publika funk - tioner bidrar vi till att skapa liv i gaturummen och stärka flödena av människor. Upplevelser och mötesplatser Kultur och gemenskap är centrala i hur vi utvecklar våra stadsdelar. Genom att skapa platser för kreativitet och delade upplevelser stärks både identitet och samhörighet. Vi driver olika initiativ såsom: – Street Gallery som gör konst tillgänglig i vardagen och skapar ett mer inspirerande stadsliv. – Samarbete med Unga Operan som ger barn och unga bättre tillgång till kultur och kreativa uttryck. – I BID Flemingsberg samverkar vi med fastighetsägare och offentliga aktörer för att utveckla trygghet, service och kultur i området. Grönska och pocketparker Grönska och mindre parkliknande inslag skapar rum för vila, sociala möten och åter- hämtning. Hälsa och välbefinnande Vi vill bidra till att alla som vistas i våra stads - delar har förutsättningar till god hälsa och välbefinnande. Stadsdelarna ska uppmuntra till aktivitet och förutom att anlägga cykel - banor och planera för gångvägar vill vi möjliggöra för gym och träningsanläggningar att etablera sig. Konceptet Pep Parker är aktivitets parker som är anpassade för alla åldrar och som utvecklats i samarbete mellan Fabege, Generation Pep och Solna stad. De erbjuder öppna aktivitetsytor för spontan lek och träning, vilket bidrar till rörelse, trivsel och trygghet. Med kunden i centrum En nära dialog med våra kunder är central i vårt arbete. Genom egna kontor och egen personal i varje stadsdel finns vi nära våra hyresgästers vardag, vilket gör att vi snabbt kan fånga upp behov och säkerställa välfung- erande inomhusmiljöer. Via vår service- anmälan identifieras åtgärder snabbt, och genom återkommande kundmöten samt frukost träffar i respektive stadsdel skapar vi forum för dialog, informationsutbyte och utvecklingsfrågor. Under 2025 genomförde vi 215 fördjupade kunddialoger. För att följa upp och säkerställa hög kundnöjdhet genomför vi även NKI-mätningar vartannat år. Årets resul- tat på 83 (81) innebar att vi återigen över- träffade vårt mål om NKI-index 80. Den över- gripande kundnöjdheten har stärkts ytterligare och kundlojaliteten är fortsatt mycket hög. Vi ser en positiv utveckling över tid och en stabilt hög nivå i samtliga marknadsområden. En trygg vardag Väl utformade stadsrum ökar både trivsel, trygghet och användning. Vi arbetar med arkitektur, ljussättning, material och rumslig - heter för att skapa områden som är visuellt attraktiva och som uppmuntrar till aktivitet och närvaro. Våra lokala driftteam genomför löpande till- syn och riskanalyser för att säkerställa en trygg vardag för våra hyresgäster. Vi arbetar systematiskt med säkerhet i våra fastigheter genom moderna passersystem, tidstyrda entréer, utrymningsvägar samt omfattande drift- och brandskyddsarbete. Arbetet fortsätter i den omgivande stads- delen, där vi skapar öppna siktlinjer, tydliga stråk och väl belysta gångvägar. Belysning används strategiskt för att skapa trygghet och atmosfär. Genom varierad ljussättning och visuella landmärken bidrar vi till att människor känner sig trygga kvällstid och att stadsdelen känns levande längre över dygnet. Trygga cykelmiljöer och naturliga rörelsemönster är viktiga delar. Genom resvane- och mobilitets- studier prioriterar vi åtgärder som stärker tryggheten för boende, besökare och verk- samma i området. Sociala engagemang Genom långsiktig samverkan kring sociala engagemang kan vi skapa helt nya möjlig - heter för oss själva och våra kunder. Vi sam- arbetar alltid lokalt i stadsdelarna med våra kunder, våra leverantörer, kommuner, utbild- ningsaktörer och föreningsliv. Barn och unga står i centrum för flera av våra sociala satsningar. Skolverkets statistik för läsåret 24/25 visar att nästan 16 procent av alla niondeklassare saknar gymnasie- behörighet. Det är en marginell minskning från förra året (16,3 %), så trenden är fortsatt nedåtgående – på fem år har nära 90 000 elever lämnat grundskolan utan behörighet. Konsekvenserna är stora, både för individen och samhället i stort. I Flemingsberg är vi där- för huvudsponsor till Läxhjälpen, som stöttar elever att nå gymnasiebehörighet. Under läsåret 2024/2025 uppnådde 67 (80) procent av de 30 Läxhjälps eleverna gymnasie- behörighet. Vi engagerar oss i lokala idrottsföreningar och skolor för att främja hälsa hos ungdomar och erbjuder praktikplatser och sommarjobb. Under året har vi medverkat på LAVA, en arbetsmarknadsmässa för samhällsbyggnads- sektionen på KTH, för att informera ungdomar om yrken inom fastighetsbranschen och tagit emot praktikanter från T ekniksprånget som verkar för att inspirera fler unga till att utbilda sig till ingenjörer. Sedan 2020 har vi ett samarbete med T alang- Akademin för att hjälpa människor att komma ut i arbetslivet. T alangAkademin är en non profit-verksamhet med fokus på samhälls- nytta, som hjälper människor att komma närmare arbetsmarknaden genom praktik. Sedan starten av vårt samarbete har de kart- lagt över 700 personer, matchat cirka 600 till praktik och cirka 300 har gått vidare till jobb eller studier. ===== SIDA 64 ===== 64 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information GRI-index Uttalande om användning Fabege AB rapporterar härmed i enlighet med GRI Standarder och redovisningen gäller rapport eringsperioden 1 januari 2025 – 31 december 2025. GRI 1-standard GRI 1: Fundament 2021 GRI Sektorstandard Ingen sektorstandard är tillgänglig ännu. Avsteg GRI Standarder / områden Upplysning Upplysningens namn Sidhänvisning Krav som avsteg gjorts från Skäl till avsteget Förklaring GRI 2: Generella upplysningar 2021 Organisationen och dess rapporteringsprinciper 2-1 Information om organisationen 107 2-2 Enheter som omfattas av hållbarhetsredovisningen 28 2-3 Redovisningsperiod, frekvens och kontaktperson 28, 140 2-4 Förändringar i tidigare rapporterad information Ingen förändring 2-5 Externt bestyrkande 67 , 124 Aktiviteter och medarbetare 2-6 Aktiviteter, värdekedja och andra affärsförbindelser 29, 41 2-7 Medarbetare 53–54, 71, 113 2-8 Medarbetare som inte är anställda 2-8 Information saknas Vi har ännu inte sammanställd data om med arbetare som inte är anställda. Styrning 2-9 Sammansättning och struktur för styrning 28, 87–91, 94–95 2-10 Nominering och val av högsta styrande organ 87 , 90–91 2-11 Ordförande för högsta styrande organ 94 2-12 Högsta styrande organets roll gällande översyn av hantering av påverkan 28, 88 2-13 Delegering av ansvar för att hantera påverkan 28, 88 2-14 Högsta styrande organets roll gällande hållbarhetsrapportering 28, 88 2-15 Intressekonflikter 89, 94–95, 121 2-16 Kommunikation av kritiska frågeställningar 59, 60, 83, 89 2-17 Samlad kunskap hos det högsta styrande organet 88, 90–91 2-18 Utvärdering av det högsta styrande organets arbete 88, 90–91 2-19 Ersättningspolicy 87 , 90–91, 113 2-19-b Inte tillämpligt Styrelsens arvode relaterar inte till hållbarhet. 2-20 Process för att fastställa ersättningar 90–91 2-21 Årlig total ersättningsgrad 2-21 Information saknas Information ännu inte sammanställd. Strategi, policyer och praxis 2-22 Uttalande om strategi för hållbar utveckling 5–6 2-23 Åtaganden gällande ansvarsfullt företagande 56–60, 89 2-24 Förankring av åtagandena i verksamhet och affärsrelationer 43, 48, 55–58, 89 2-25 Processer för att åtgärda negativ påverkan 42–43, 48, 51, 57 2-26 Mekanismer för att söka råd och rapportera farhågor 59–60 2-27 Efterlevnad av lagar och förordningar 28, 82 2-28 Medlemskap i organisationer 30–31 Intressentengagemang 2-29 Metoder för intressentengagemang 30–31 2-30 Kollektivavtal 54 ===== SIDA 65 ===== 65 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information GRI-index forts. Avsteg GRI Standarder / områden Upplysning Upplysningens namn Sidhänvisning Krav som avsteg gjorts från Skäl till avsteget Förklaring Väsentliga frågor GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-1 Process för att fastställa väsentliga frågor 30–33 3-2 Lista med väsentliga frågor 32-33 Indirekta ekonomiska effekter GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Styrning av väsentlig fråga 28–34 GRI 203: Indirekta ekonomiska effekter 2016 203-1 Investeringar i infrastruktur och stödjande tjänster 62–63 Anti-korruption GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Styrning av väsentlig fråga 28–34, 59–60, 83, 89 GRI 205: Anti-korruption 2016 205-3 Bekräftade korruptionsincidenter och vidtagna åtgärder 60, 89 Skatt GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Styrning av väsentlig fråga 28–34, 60, 83 GRI 207: Skatt 2019 207-1 Skatteansats 60, 83 207-2 Styrning, kontroll och riskhantering av skattefrågor 60, 83 207-3 Engagering av intressenter och hantering av problem relaterade till skatt 30, 57 , 60, 71, 83 207-4 Land-för-landrapportering av skatt 70, 83, 99–100, 107 , 116 Energi GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Styrning av väsentlig fråga 28–34, 42–43 GRI 302: Energi 2016 302-1 Energianvändning inom den egna organisationen 45 302-2 Energianvändning utanför den egna organisationen 45 302-4 Minskning av energianvändning 40–43, 45 302-4-a Information saknas Anges i % för sista kvartalet istället för J helåret. Utsläpp GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Styrning av väsentlig fråga 28–34, 38–39, 40–46 GRI 305: Utsläpp 2016 305-1 Direkta utsläpp av växthusgaser (scope 1) 44, 46 305-2 Indirekta utsläpp av växthusgaser (scope 2) 44, 46 305-3 Övriga indirekta utsläpp av växthusgaser (scope 3) 44, 46 305-4 Utsläppsintensitet av växthusgaser 44, 46 Avfall GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Styrning av väsentlig fråga 28–34, 48 GRI 306: Avfall 2020 306-1 Avfallsgenerering och betydande avfallsrelaterad påverkan 47–49 306-2 Hantering av signifikant avfallsrelaterad påverkan 47–49 306-3 Genererat avfall 49 Leverantörsbedömning – Miljökriterier GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Styrning av väsentlig fråga 28–34, 55–58 GRI 308: Leverantörsbedömning – Miljö 2016 308-1 Nya leverantörer som granskats enligt miljökriterier 58 Anställning GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Styrning av väsentlig fråga 28–34, 51–52 GRI 401: Anställning 2016 401-1 Nyanställningar och personalomsättning 53, 113 401-1 Information saknas Inte nedbrutet på ålder, kön och region. ===== SIDA 66 ===== 66 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information GRI-index forts. Avsteg GRI Standarder / områden Upplysning Upplysningens namn Sidhänvisning Krav som avsteg gjorts från Skäl till avsteget Förklaring Arbetsrelaterad hälsa och säkerhet GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Styrning av väsentlig fråga 28–34, 51–52 GRI 403: Arbetsrelaterad hälsa och säkerhet 2018 403-1 Ledningssystem gällande hälsa och säkerhet 51–52 403-2 Riskidentifiering, riskbedömning och incidentundersökning 51–52, 60 403-3 Företagshälsovård 50–51 403-4 Medarbetardeltagande, konsultation och kommunikation gällande hälsa och säkerhet 50–51 403-5 Utbildning gällande hälsa och säkerhet 51 403-6 Främjande av medarbetares hälsa 51 403-7 Förebyggande och begränsning av hälso- och säkerhetspåverkan på arbetsplatsen direkt kopplade till affärsrelationer 51–52 403-9 Arbetsrelaterade skador 54, 58 Utbildning GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Styrning av väsentlig fråga 28–34 GRI 404: Utbildning 2016 404-3 Andel anställda som får regelbunden utvärdering av prestation och karriärutveckling 52 Mångfald och lika möjligheter GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Styrning av väsentlig fråga 28–34 GRI 405: Mångfald och lika möjligheter 2016 405-1 Mångfald i ledningar och bland medarbetare 53–54, 113 Icke-diskriminering GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Styrning av väsentlig fråga 28–34, 52–53, 89 GRI 406: Icke-diskriminering 2016 406-1 Incidenter av diskriminering och vidtagna korrigerande åtgärder 89 Leverantörsbedömning – Sociala kriterier GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Styrning av väsentlig fråga 28–34, 55–58 GRI 414: Leverantörsbedömning – Socialt 2016 414-1 Nya leverantörer som granskats enligt sociala kriterier 58 Livsbetingelser, utbildning, fritid i lokalsamhället GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Styrning av väsentlig fråga 28–34, 62–63 Fabege-1 Samverkansinitiativ 62–63 Trygghet & säkerhet GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Styrning av väsentlig fråga 28–34, 62–63 Fabege-2 Trygghetsskapande åtgärder 17–18, 62–63 Fabege-3 Bostadsbyggande 15 Inomhusmiljö & god hälsa och säkerhet GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Styrning av väsentlig fråga 28–34, 62–63 Fabege-4 Fitwel-certifiering 43 Fabege-5 T otal andel certifierade fastigheter enligt BREEAM-SE och BREEAM In-Use 8, 34, 46, 52 Finansiering GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Styrning av väsentlig fråga 28–34, 72–75 Fabege-6 Andel grön finansiering 4, 34, 72 Fabege-7 EU-taxonomin 35–37 ===== SIDA 67 ===== 67 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Revisors rapport från granskning med begränsad säkerhet av Fabege ABs hållbarhetsredovisning Till Fabege AB (publ), org.nr 556049-1523 Revisors rapport och yttrande Slutsats Vi har fått i uppdrag av styrelsen i Fabege AB att översikt- ligt granska hållbarhetsredovisningen för Fabege AB för räkenskapsåret 2025. Hållbarhetsredovisningen ingår i sidorna 26–66 i detta dokument. Grundat på vår granskning som beskrivs i avsnittet Revisorns ansvar har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att håll- barhetsredovisningen inte, i allt väsentligt är upprättad i enlighet med ramverket för hållbarhetsredovisning utgivet av GRI (Global Reporting Initiative) som är tillämpliga för hållbarhetsredovisningen, samt Fabege ABs egna fram- tagna redovisnings- och beräkningsprinciper. Grund för slutsats Vi har utfört granskningen enligt ISAE 3000 (omarbetad) Andra bestyrkandeuppdrag än revisioner och översiktliga granskningar av historisk finansiell information. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för vår slutsats. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att hållbarhetsredovisningen har upprättats i enlighet med tillämpliga kriterier, vilka framgår på sidor- na 64-66 i hållbarhetsredovisningen, och utgörs av ram- verket för hållbarhetsredovisning utgivet av GRI (Global Reporting Initiative) som är tillämpliga för hållbarhets- redovisningen, samt av Fabege ABs egna framtagna redovisnings- och beräkningsprinciper. Detta ansvar innefattar även att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer nöd- vändig för att upprätta en hållbarhetsredovisning utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att uttala en slutsats om hållbarhetsredo- visningen på grundval av vår granskning. Granskningen har utförts enligt ISAE 3000 (omarbetad) Andra bestyrk- andeuppdrag än revisioner och översiktliga granskningar av historisk finansiell information. Denna rekommenda- tion kräver att vi planerar och utför våra gransknings- åtgärder för att uppnå begränsad säkerhet att hållbar- hetsredovisningen är upprättad i enlighet med de under avsnittet ”Styrelsens och verkställande direktörens ansvar” angivna kriterierna. De granskningsåtgärder som har utförts för att inhäm- ta bevis är mer begränsade än för ett uppdrag där uttalandet görs med rimlig säkerhet och den säkerhet som har uppnåtts är därför lägre än för ett uppdrag där uttalandet görs med rimlig säkerhet. Det innebär att det inte är möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om ett uppdrag där uttalandet görs med rimlig säkerhet utförts. Revisionsföretaget tillämpar ISQM 1 (International Stan- dard on Quality Management), som kräver att företaget utformar, implementerar och hanterar ett system för kvali- tetsstyrning inklusive riktlinjer eller rutiner avseende efter- levnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkes utövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Vi är oberoende i förhållande till Fabege AB enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkes- etiska ansvar enligt dessa krav. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta underlag till hållbarhetsredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i hållbar- hetsredovisningen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören upprättar håll- barhetsredovisningen i syfte att utforma gransknings- åtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att uttala en slutsats om effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen består av att göra förfrågningar, i första hand till perso- ner som är ansvariga för upprättandet av hållbarhets- redovisningen, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen: – Förfrågningar och bekräftelser – Analytisk granskning genom analys av Fabege ABs utfall – Detaljgranskning genom stickprovskontroll av underliggande dokumentation Stockholm den 16 mars 2026 KPMG AB Mattias Johansson Auktoriserad revisor T orbjörn Westman Specialistmedlem i FAR Revisorns yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten Till bolagsstämman i Fabege AB org. nr 556049-1523 Uppdrag och ansvarsfördelning Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för hållbarhetsrapporten för år 2025 på sidorna 28–66 och för att den är upprättad i enlighet med års- redovisningslagen i enlighet med den äldre lydelsen som gällde före den 1 juli 2024. Granskningens inriktning och omfattning Vår granskning har skett enligt FAR:s rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbar- hetsrapporten. Detta innebär att vår granskning av håll- barhetsrapporten har en annan inriktning och en väsent- ligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för vårt uttalande. Uttalande En hållbarhetsrapport har upprättats. Stockholm den 16 mars 2026 KPMG AB Mattias Johansson Auktoriserad revisor ===== SIDA 68 ===== 68 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Förvaltningsberättelse 2025 Förvaltningsberättelse Verksamhetens resultat ................................69 Finansiering .................................................. 72 Risker och möjligheter ...................................76 Bolagsstyrningsrapport Ordförande har ordet ..................................86 Styrningsstruktur ..........................................87 Policyer och riktlinjer .....................................89 Bolagsstyrningen 2025 ................................90 Rapport om intern kontroll ...........................92 Styrelse ......................................................... 94 Koncernledningen ........................................96 ===== SIDA 69 ===== 69 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Förvaltning Förädling Transaktion Kund Verksamhetens resultat Styrelsen och verkställande direktören för Fabege AB (publ), org. nr 556049-1523, får härmed avge årsredovisning för koncernen och moderbolaget 2025. Affärsidé Fabege utvecklar hållbara stadsdelar med fokus på främst kommersiella fastigheter på ett antal välbelägna delmark- nader i Stockholmsregionen. Värdeskapande sker genom förvaltning, förädling, utveckling och transaktioner och vårt mål är att vara en närvarande partner som med människ- an i centrum får företag, platser och vår stad att utvecklas. Verksamheten Fabege är ett av Sveriges största fastighetsbolag. Vi utvecklar attraktiva och hållbara stadsdelar med fokus främst på kommersiella fastigheter på ett antal välbelägna delmarknader i Stockholmsregionen. I koncernen ingår Birger Bostad, ett fastighetsutvecklingsbolag med fokus på bostäder. Med ett stort antal bostadsbyggrätter har vi till- sammans stora möjligheter att skapa en blandad bebyg- gelse i våra stadsdelar. Genom våra samlade fastighets- kluster skapas ökad kundnärhet och tillsammans med en mycket god marknadskännedom ger det goda förutsätt- ningar för effektiv förvaltning och hög uthyrningsgrad. Vårt fokus på de prioriterade delmarknaderna Stock- holms innerstad, Solna, Hammarby Sjöstad och Flemings- berg fortsatte genom de affärer och investeringar som genomfördes under 2025. Den 31 december 2025 ägde vi 100 fastigheter med ett samlat hyresvärde om 4,3 Mdkr, en uthyrbar yta om 1,3 miljoner kvadratmeter och ett bokfört värde om 78,5 Mdkr (78,9) varav förädlings- och projekt- fastigheter 9,4 Mdkr (14,1). Av hyresvärdet avsåg 84 pro- cent kontor (84). Den ekonomiska uthyrningsgraden för hela beståndet uppgick till 86 procent (88). Oro i omvärlden och en sämre konjunktur har lett till ökad osäkerhet på hyresmarknaden. Uthyrningsprocesserna tar tid då företagen överväger sina alternativ. Vi upplever att aktiviteten på hyresmarknaden i Stockholm är mer avvaktande men med generellt sett stabila hyresnivåer. Uthyrningar görs fortsatt på bra nivåer men tidigare höga indexuppräkningar har begränsat potentialen vid om för- handlingar. Vakanserna har generellt sett ökat under det senaste året. Vi noterar dock fler positiva tecken på hyres- marknaden i slutet av året. Under perioden tecknades 194 (134) nya avtal till ett samlat hyresvärde om 236 Mkr (184) varav 100 procent (98) av ytan avsåg gröna hyresavtal. Uppsägningar uppgick till -200 Mkr (-292). Nettouthyr- ningen uppgick till 36 Mkr (-108). Hyreskontrakt om 341 Mkr (329) förlängdes till oförändrade villkor. Därtill om för- handlades hyreskontrakt om 277 Mkr (86) med en genom- snittlig minskning av hyresvärdet med -0,7 procent (-5). Återköpsgraden under året uppgick till 80 procent (57). Ansvarsfullt företagande Vi har upprättat en hållbarhetsrapport enligt Global Reporting Initiative (GRI). Hållbarhetsrapporten har upp- rättats för att uppfylla kraven på hållbarhetsrapport i enlig- het med årsredovisningslagens sjätte kapitel samt i vilken grad vår omsättning, operativa kostnader och investeringar omfattas av EU-taxonomin. Hållbarhetsrapporten redovi- sas sammantaget på sidorna 26–66. Vår strävan att vara ett hållbart och ansvarsfullt företag är en framgångsfaktor som genomsyrar verksamheten och involverar idag på olika sätt våra medarbetare. Fokus ligger på hållbar stadsutveck- ling, energi och miljö, ansvarsfulla relationer med intressen- ter och omvärld, nöjda kunder samt medarbetarnas arbets- miljö, hälsa, trivsel och utvecklingsmöjlig heter. Som stadsutvecklare är det viktigt för oss att ta ansvar för att vår fastighetsportfölj och våra investeringar görs på ett sätt som är långsiktigt hållbart. Genom att tillse att det byggs Fastighetsrelaterade nyckeltal 2025 2024 2023 Antal fastigheter 100 100 100 Uthyrningsbar yta, Tkvm 1 271 1 271 1 246 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 86 88 91 Hyresvärde, Mkr 4 331 4 172 3 872 Nettouthyrning, Mkr 36 -108 165 Överskottsgrad, % 74 74 75 Vår affärsmodell Förvaltning Låg risk – stabila kassaflöden Att hitta rätt lokal för en kunds specifika behov och sedan säkerställa att kunden trivs i lokalen och närmiljön är en hörn- sten i vår affärsmodell. Det sker genom ett långsiktigt arbete baserat på en nära dialog med kunden, vilket skapar förtro- ende och ömsesidig lojalitet. Förädling Skapar värden – ökar kvaliteten i portföljen Fastighetsförädling och nyproduktion är den andra viktiga hörnstenen i verksamheten. Vår målsättning är att attrahera långsiktiga hyresgäster till icke färdigutvecklade fastigheter och att tillsammans förädla dem till fastigheter som är attrak- tiva och hållbara över tid. Transaktion Finansierar projekt – ökar potentialen i portföljen Fastighetsaffärer är också en hörnsten och naturlig del av vår affärsmodell. Vi analyserar kontinuerligt fastighetsportföljen för att ta vara på möjligheter att skapa värdetillväxt, genom både förvärv och försäljningar. ===== SIDA 70 ===== 70 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Verksamhetens resultat forts. såväl kontor som bostäder, service och rekreation med när- het till kommunikationer skapas levande och trygga miljöer. Ett starkt miljöfokus innebär till exempel att fastigheterna miljöcertifieras, att kunderna alltid erbjuds gröna hyres- avtal och att Fabege har en ambitiös målsättning för mins- kad energianvändning och minskat totalt klimat avtryck. Nöjda medarbetare är en nyckelfaktor för vår framgång och vårt förtroendeindex visar ett högt resultat. Att upprätt- hålla en sund företagskultur och ett etiskt korrekt beteende samt att respektera mänskliga rättigheter är vitalt. Vi följer upp att våra leverantörer agerar enligt vår uppförandekod. Fabeges rapportering i enlighet med EU-taxonomin framgår av sidorna 35–37 . Förvärv och försäljningar Under första kvartalet avyttrades och frånträddes fastig- heten Ynglingen 10. Köpeskillingen uppgick till 960 Mkr före avdrag för latent skatt. Under tredje kvartalet avyttrades 7 800 kvm byggrätter i del av fastigheten Paradiset 23 på Västra Kungsholmen för en köpeskilling om 200 Mkr med planerat frånträde i maj 2026. Investeringar i befintliga fastigheter och pågående projekt Fabeges projektinvesteringar i förvaltningsportföljen ska leda till minskad vakans och högre hyresnivåer i fastig - hetsbeståndet och därmed ökade kassaflöden och värden. Under perioden uppgick investeringarna till 2 061 Mkr (2 376) i befintliga fastigheter och projekt, varav 1 427 Mkr (1 606) avsåg investeringar i projekt- och förädlingsfastigheter. Investerat kapital i förvaltnings- portföljen uppgick till 643 Mkr (770) varav en större andel avsåg hyresgästanpassningar. Projektet avseende Separatorn 1, Flemingsberg färdig- ställdes och Alfa Laval tillträdde som planerat sina lokaler den 30 april. Ombyggnationen av Nöten 4 för Saab färdig- ställdes under hösten och Saab tillträdde lokalerna i två steg i september och november. Vidare har projekten i Påsen 1, Hammarby Sjöstad och Ackordet 1, Haga Norra färdigställts. Investeringen avseende fasadbyte och upp- gradering av tekniska installationer på Ormträsket 10 (Wenner-Gren center) löper på. Höghusdelen har tom- ställts under våren och arbetena med fasaden har initierats. Arbetena beräknas vara klara under första kvartalet 2027 . Investeringen bedöms uppgå till 609 Mkr. Utvecklingen av fastigheterna Farao 16 och Kairo 1 på Dalvägen i Solna har under året inletts med demontering av de befintliga byggnaderna. Beslutad investeringen avser demontering av befintliga byggnader, mark- och grundläggningsarbeten, omläggning av infrastruktur samt framtagande av bygghandlingar. Investeringen syftar till att möjliggöra den kommande utvecklingen av bebyggels- en längs Dalvägen. Investeringen bedöms uppgå till drygt 600 Mkr. Birger Bostads projekt i Haga Norra omfattar totalt 288 lägenheter varav 78 hyresrätter. Byggnationen löper på enligt tidplan. Den första etappen, Brf Alma med 23 lägenheter färdigställdes och slutavräknades under andra kvartalet och de 78 hyresrätterna färdigställdes för inflytt- ning under fjärde kvartalet. Resterande lägenheter färdig- ställs under 2026. Investeringar 2025 Mkr 2025 2024 Investeringar i förvaltningsportföljen 634 770 Investeringar i förädlingsportföljen 189 144 Investeringar i projektportföljen 1 238 1 462 T otal investeringar 2 061 2 376 Intäkter och driftöverskott Hyresintäkterna ökade till 3 480 Mkr (3 438) och drifts- överskottet uppgick till 2 583 Mkr (2 553). I identiskt bestånd minskade intäkterna med 99 Mkr motsvarande cirka -3,2 procent (+4,5) vilket främst var hänförligt till avflyttningar till följd av föregående års negativa netto- uthyrning. Detta möttes av ökade intäkter avseende inflyttningar i färdigställda projektfastigheter med 177 Mkr och minskade intäkter till följd av sålda fastigheter med -36 Mkr. Fastighetskostnaderna uppgick till -897 Mkr (-885). Den nya fastighetstaxeringen innebar att fastighetsskatten ökade med 23 Mkr. Driftsöverskottet i identiskt bestånd minskade med cirka -2,2 procent (+4,9). Överskottsgraden uppgick till 74 procent (74). Resultat från bostadsutveckling Resultatavräkning sker i samband med projektavslut. Under första och tredje kvartalen redovisades ingen omsättning. Under andra kvartalet färdigställdes den första etappen i Haga Norra omfattande 23 lägenheter och under fjärde kvartalet färdigställdes 78 hyresrätter vilket resulterade i att omsättning bostadsutveckling uppgick till 280 Mkr (233). Kostnader för bostadsutveckling uppgick till -225 Mkr (-254). Bruttoresultatet uppgick till 55 Mkr (-21). Central administration Kostnader för central administration uppgick till -106 Mkr (-93). Finansnetto Räntenettot uppgick till -940 Mkr (-962). Snitträntan per 31 december 2025 uppgick till 2,82 procent (2,98). T omträttsavgälder uppgick till -41 Mkr (-41). Resultat från intressebolag Resultatandelar i intressebolag uppgick till -130 Mkr (-91) varav -132 Mkr (-102) avsåg Arenabolaget. I beloppet ingår nedskrivning av andelsvärdet med -63 Mkr. Resultat- andelar i Urban Services och delägda projekt i Birger Bostad uppgick till mindre belopp. Värdeförändring fastigheter Värderingen av fastighetsbeståndet följer en väl etablerad process. Hela fastighetsbeståndet externvärderas minst en gång per år. Till följd av marknadsläget har en större andel värderats externt varje kvartal de senaste åren. Fjärde kvartalet 2025 externvärderades drygt 50 procent av portföljen och resterande fastigheter värderades internt med utgångspunkt i senast externa värdering. Det samla- de marknadsvärdet uppgick vid årsskiftet till 78,5 Mdkr (78,9). Orealiserade värdeförändringar uppgick till -1 700 Mkr (-1 218). Det genomsnittliga avkastningskravet uppgick till 4,59 procent (4,54). Försäljningen och frånträdet av Ynglingen 10 innebar en realiserad värdeförändring om -36 Mkr hänförlig till avdrag för latent skatt i affären. Nedskrivning av exploa- teringsfastigheter uppgick till -24 Mkr (-73) och var hänför- ligt till framtida projektmöjligheter inom Birger Bostad. Skatt Årets skatteintäkt/kostnad uppgick till 160 Mkr (-124) och avsåg uppskjuten skatt. Försäljningen av Ynglingen 10 innebar återföring av uppskjuten skatt om 128 Mkr. Skatt beräknades med 20,6 procent på löpande beskattnings- bart resultat. Ränteavdragsbegränsningarna bedöms inte få någon väsentlig effekt på betald skatt under de närmaste åren. Aktuell skatt De vid inkomsttaxeringen outnyttjade underskottsavdra- gen, vilka framledes bedöms kunna ge en lägre skatt, beräknas uppgå till cirka 2,5 Mdkr (2,5) varav 1,5 Mdkr (1,5) tagits upp till värdering. Vidare senareläggs betalning av inkomstskatt genom skattemässiga avskrivningar på fastigheterna. Vid direkta fastighetsförsäljningar realiseras ett skattemässigt resultat motsvarande skillnaden mellan försäljningspriset och det skattemässiga restvärdet på fastigheten. I de fall fastigheter avyttras genom bolags- försäljning kan denna effekt minskas. Sammantaget görs bedömningen att den aktuella skatten de närmaste åren kommer att vara låg. ===== SIDA 71 ===== 71 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Hyresintäkter och driftsöverskott 202 1 202 2 2022 20 2 4 20 2 5 Hyresintäkter 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 Mkr Driftsöverskott Investeringar 2021 2022 2023 2024 2025 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 Mkr Mål minst 2 500 Mkr per år över en konjunkturcykel/uni00A0 Verksamhetens resultat forts. Uppskjuten skatteskuld/skattefordran Per 31 december 2025 uppgick skillnaden mellan fastig- heternas bokförda värde och skattemässiga restvärde till cirka 48,6 Mdkr (49,3). Netto uppskjutna skatteskulder uppgick till 8,3 Mdkr (8,4). Uppskjuten skatt Mkr 2025 2024 Underskottsavdrag -312 -309 Skillnad bokfört värde och skattemässigt värde avseende fastigheter 8 494 8 632 Derivatinstrument 78 112 Övrigt 5 -11 Nettoskuld uppskjuten skatt 8 265 8 424 Betald skatt Mkr 2025 2024 Inkomstskatt 0 0 Fastighetsskatt 281 258 Mervärdesskatt 11 11 Stämpelskatt 1 1 Energiskatt 24 23 Summa 318 293 Segmentrapportering Segmentet Förvaltning genererade ett driftöverskott om 2 409 Mkr (2 423) motsvarande 76 procents överskotts- grad (77). Uthyrningsgraden uppgick till 86 procent (88). Förvaltningsresultatet uppgick till 1 362 Mkr (1 438). Oreali- serade värdeförändringar på fastigheter uppgick till -1 232 Mkr (-1 217). Segmentet Förädling genererade ett driftsöverskott om 118 Mkr (140) motsvarande en överskottsgrad på 56 pro- cent (57). Förvaltningsresultatet uppgick till 53 Mkr (46). Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till -487 Mkr (-155). I segmentet Projekt redovisades orealiserade värde- förändringar om 19 Mkr (169). Projektvinster möttes delvis av nedskrivning till följd av ökade avkastningskrav vid bedömning av slutvärdet i projektfastigheterna samt nedskrivning av värdet på byggrätter. Segmentet Bostad genererade ett bruttoresultat om 67 Mkr (-15). Förvalt- ningsresultatet uppgick till 56 Mkr (-23). Nedskrivning exploateringsfastigheter uppgick till -24 Mkr (-73). Orealiserade värdeförändringar uppgick till 0 Mkr (-15). Mer information om segmentsfördelningen framgår av segmentsrapporten i not 5 på sidan 112. Goodwill Redovisad goodwill om 205 (205) Mkr är helt hänförlig till förvärvet av Birger Bostad. Förvaltningsfastigheter Redovisat fastighetsvärde avser vår förvaltningsportfölj inklusive projekt- och markfastigheter. Vid årsskiftet upp- gick det totala fastighetsvärdet till 78,5 Mdkr (78,9). Exploateringsfastigheter Redovisat värde avser pågående projekt i egen regi samt exploateringsfastigheter för framtida produktion inom Birger Bostad. Värdet uppgick per årsskiftet till 933 Mkr (754) varav pågående produktion 743 Mkr (550) och kommande utveckling 190 Mkr (204). Finansiell ställning och substansvärde Eget kapital vid periodens slut uppgick till 37 475 Mkr (38 445) och soliditeten till 45 procent (46). Beslutad ej utbetald utdelning om 157 Mkr har minskat eget kapital. Eget kapital per aktie hänförligt till moderbolagets aktie- ägare uppgick till 119 kr (122). EPRA NRV uppgick till 145 kr per aktie (148). Kassaflöde Kassaflöde från löpande verksamhet före förändring av rörelsekapital uppgick till 1 503 Mkr (1 352). Förändring av rörelsekapitalet påverkade kassaflödet med 241 Mkr (283). Investeringsverksamheten påverkade kassaflödet med -1 189 Mkr (-2 461), och kassaflödet från finansie- ringsverksamheten uppgick till -589 Mkr (805). I investe- ringsverksamheten drivs kassaflödet av fastighetstransak- tioner samt av projekt. Under året uppgick investeringar i ny- och ombyggnationer till -2 024 Mkr (-2 282) och 960 Mkr avsåg försäljningen och frånträdet av Ynglingen 10. Sammantaget minskade likvida medel med -34 Mkr (-21) under året. Moderbolaget Omsättningen uppgick till 396 Mkr (428) och resultatet före skatt till 409 Mkr (1 383). Finansnettot inkluderar utdelning från dotterbolag om 1 005 Mkr (1 750) samt nedskrivning av andelar i koncernföretag om -375 Mkr (-120). Nettoinvesteringar i fastigheter, inventarier och andelar uppgick till 1 Mkr (2). Personal Medelantalet anställda i koncernen uppgick under året till 210 personer (210), varav 83 kvinnor (77). Medeltal anställda beräknas på individnivå och motsvarar antal heltidstjänster. Vid årsskiftet uppgick antalet anställda till 229 (229), varav 96 (77) kvinnor. Av samtliga anställda var 194 (191) anställda i moderbolaget och 16 (19) anställ- da i helägda dotterbolaget Birger Bostad. Se vidare i not 6 på sidan 113–114. Se även not 6 för information kring rikt- linjer avseende ersättning till ledande befattningshavare. ===== SIDA 72 ===== 72 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Finansiering Finansiella mål per 2025-12-31 Mål Utfall Soliditet, % > 35 45 Räntetäckningsgrad, ggr > 2,2 2,6 Belåningsgrad, % Max 50 43 Skuldkvot, ggr Max 13,0 13,6 Finansiering 2025 Bank- och kapitalmarknad har fortsatt att utvecklas starkt under året med ökad kreditaptit och sjunkande kreditmar- ginaler som följd. Under året har Fabege refinansierat och ökat bankskulden med 0,4 Mdkr, refinansierat obligationer om 2,7 Mdkr samt minskat utestående certifikat med 0,4 Mdkr. Sammantaget uppgick total lånevolym per års skiftet till 34,4 Mdkr varav 15,2 Mdkr via kapitalmarknaden och 19,2 Mdkr via bankmarknaden. Snitträntan sjönk under året och uppgick vid årsskiftet till 2,82 procent. Vi garanterar, liksom tidigare, att det vid varje givet till- fälle finns outnyttjade tillgängliga kreditlöften för att täcka samtliga utestående certifikat. Inklusive backup-faciliteten för certifikatsprogrammet uppgick de outnyttjade kredit- faciliteterna per årsskiftet till 6,0 Mdkr (6,0). I finansnettot ingick övriga finansiella kostnader om 28 Mkr (37), vilka huvudsakligen avsåg periodiserade uppläggningskostna- der för kreditavtal samt kostnader för obligations- och certifikatsprogram. Under perioden har räntor om totalt 57 Mkr (93) avseende projektfastigheter aktiverats. Räntebärande skulder Tillgång till långsiktig och stabil finansiering är av största vikt för en långsiktigt hållbar verksamhet. För oss är det vik- tigt med långa och förtroendefulla relationer med kredit- givarna. Våra långivare utgörs av de större nordiska ban- kerna samt investerare på den svenska kapitalmarknaden. Kreditavtalen med bankerna ger till viss del möjlighet att låna pengar efter behov, inom på förhand uppställda ramar och villkor. Vår målsättning är att vara en aktiv aktör på kapitalmarknaden och att refinansiera banklån i god tid, normalt sett tolv månader före förfall. Det finns även en strävan efter så långa löptider som möjligt, till rimliga kostnader. Den genomsnittliga kapitalbindningen uppgick per årsskiftet till 3,0 år (3,5). Finansiering per 2025-12-31 2025 2024 Räntebärande skulder, Mkr 34 424 34 400 varav utestående MTN, Mkr 11 800 11 610 varav utestående SFF, Mkr 574 738 varav utestående certifikat, Mkr 2 795 3 215 Outnyttjade kreditlöften, Mkr 5 960 5 960 Kapitalbindning, år 3,0 3,5 Räntebindning, år 1,5 1,8 Räntebindning, andel av portföljen, % 47 52 Derivat marknadsvärde, Mkr 377 543 Genomsnittlig räntekostnad inkl. löften, % 2,82 2,98 Genomsnittlig räntekostnad exkl. löften, % 2,74 2,89 Ej pantsatta tillgångar, % 42 41 Belåningsgrad, % 43 43 Grön finansiering per 2025-12-31 Kredit ramar Utestående lån och obli gationer Gröna MTN-obligationer, Mkr 11 800 11 800 Gröna obligationer via SFF, Mkr 574 574 Gröna företagscertifikat, Mkr 2 795 2 795 Gröna lån, övriga, Mkr 24 800 18 840 T otal grön finansiering, Mkr 39 969 34 009 Andel grön finansiering, % 99 99 T otalt grönt låneutrymme, Mkr 42 175 varav fritt grönt låneutrymme, Mkr 10 806 Räntebindning Räntebindning görs främst med hjälp av ränteswappar. Per årsskiftet uppgick den genomsnittliga räntebindningstiden till 1,5 år (1,8) exklusive stängningsbara derivat. Justerad räntebindning inklusive stängningsbara derivat uppgick till 2,1 år (2,6). Räntebindning genom fasta lån uppgick per årsskiftet till 2,0 Mdkr (2,4). Derivatportföljen bestod av traditionella ränteswappar om totalt 13,7 Mdkr (15,6), för- längningsbara swappar om 0,5 Mdkr (-) samt stängnings- bara swappar om totalt 7 Mdkr (7). De traditionella swap- parna ligger med förfall till och med 2032 och har en fast årlig ränta mellan 0,11 och 2,20 procent. De stängnings- bara swapparna ligger med en årlig fastränta mellan 1,82 och 2,50 procent och kan stängas av banken var tredje månad. Derivatportföljen marknadsvärderas och föränd- ringen redovisas över resultat räkningen. Det bokförda över- värdet i portföljen uppgick per årsskiftet till 377 Mkr (543). Värdeförändringen är av redovisningskaraktär och påverkar inte kassaflödet. Vid förfallotidpunkten är derivatens mark- nadsvärde alltid noll. Läs mer om räntederivaten samt värderingen av dessa i not 3 på sidorna 107–111. Säkerheter Vår upplåning har traditionellt huvudsakligen varit säker- ställd med pantbrev i fastigheter och till viss del även aktier i fastighetsägande dotterbolag. Upplåningen på kapital- marknaden via vårt MTN-program och certifikatprogram är inte säkerställd vilket innebär att vissa fastigheter är obelånade. Per årsskiftet uppgick andelen obelånade fast- igheter till 42 procent (41) av det totala fastighetsvärdet. Covenanter Vårt åtagande gällande covenanter är likartade i de olika kreditavtalen och stipulerar, förutom börsnotering, en soli- ditet om minst 25 procent och en räntetäckningsgrad om minst 1,5 gånger. Belåningsgrad begränsar låneutrymmet på fastighetsnivå. Maximal belåningsgrad på fastighets- nivå uppgår vanligen till mellan 60 och 70 procent, bero- ende på typ av fastighet och finansiering. ===== SIDA 73 ===== 73 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Finansiering 202 1 2022 2023 2024 2025 8 7 6 5 4 3 2 1 0 % 8 7 6 5 4 3 2 1 0 Kapitalbindning, år Räntebindning, år Genomsnittlig ränta, % År Kapitalförsörjning Fördelning finansieringskällor Säkerhetsfördelning Grön finansiering Eget kapital: 45 % Räntebärande skulder: 41% Övriga skulder: 14% Pantsatta tillgångar: 58% Ej pantsatta tillgångar: 42 % 1) Revolverande kreditfaciliteter. Ram/program 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 0 Mkr Utnyttjat Banklån (inkl. EIB & NIB) RCF 1) & Check- räkningskrediter Obligations- finansiering, SFF Företagscertifikat Obligationsfinansiering, Grönt MTN % 100 80 60 40 20 0 202 1 202 2 202 3 20 2 4 20 2 5 Mål: 100% Finansiering forts. Hållbar finansiering Vi vill bedriva ett ansvarsfullt företagande på alla plan. Vi ser det som en förutsättning för långsiktig lönsamhet. Det påverkar såväl vår möjlighet att attrahera kunder som kompetent personal, det påverkar värdet av våra fastig- heter och stoltheten bland våra medarbetare, det påverkar våra möjligheter att hantera kommande klimatförändringar och det påverkar bedömningen av oss hos såväl analytiker som aktie- och ränteinvesterare. Grön finansiering är en naturlig fortsättning på det hållbarhetsarbete som bedrivs i hela organisationen. Det ger oss en mer ansvarsfull finan- siering, en bredare investerarbas och förtroendefulla rela- tioner med våra finansiärer. Alla våra finansiärer, såväl banker som kapitalmarknad, erbjuder grön finansiering genom finansiering av miljö- certifierade fastigheter. Grön finansiering ger oss bättre villkor både i bank och på kapitalmarknad samt tillgång till fler finansieringskällor. Per årsskiftet var 99 procent (99) av utestående lån och kreditramar gröna. Fabeges gröna ramverk för finansiering uppdaterades i juni 2025. Ramverket har utformats för att ge Fabege en bred möjlighet till grön finansiering och bygger på tredje- partscertifierade fastigheter samt ambitiösa mål för energi förbrukning. Ramverket baseras på the Green Bond Principles med anpassning till EU-taxonomin och koppling till Fabeges ambition att bidra till målen enligt Agenda 2030. Det oberoende analysinstitutet S&P (tidigare Cicero) har utfärdat en second opinion med betyget medium green avseende de gröna villkoren. Till ramverket kopplas såväl vårt MTN-program, certifikatsprogram och en back up-facilitet för detsamma. MTN-programmets ram uppgår till 18 000 Mkr och ramen för certifikatsprogrammet är 5 000 Mkr. Rapportering till investerare sker kvartalsvis, samt årsvis i en mer utökad form. Läs gärna mer och hitta länkar till prospekt, ramverk, second opinion, återrapportering med mera på fabege.se/finansiering. Låneförfallostruktur per 31 dec 2025, Mkr Kredit avtal Utestående bank Utestående kapitalmarknad Certifikatprogram 2 795 – 2 795 < 1 år 13 077 4 493 4 624 1–2 år 7 650 3 100 4 050 2–3 år 6 791 3 041 2 250 3–4 år 2 530 1 080 1 450 4–5 år – – – 5–10 år 7 541 7 541 – T otalt 40 384 19 255 15 169 Ränteförfallostruktur (inkl. derivat) per 31 dec 2025 Belopp, Mkr Snittränta, % Andel, % < 1 år* 21 348 3,66 62 1–2 år 3 250 1,13 9 2–3 år 3 276 1,57 10 3–4 år 2 600 1,09 8 4–5 år 2 150 1,31 6 5–6 år 1 300 1,15 4 6–7 år 500 0,81 1 7–8 år – – – 8–9 år – – – T otalt 34 424 2,74 100 ===== SIDA 74 ===== 74 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Finansiering forts. Kapitalstruktur och skuldförvaltning Skuldförvaltningens huvudsakliga uppgift är att genom upplåning i bank och på kapitalmarknaden löpande säkerställa att bolaget har en stabil, väl avvägd och kostnadseffektiv finansiering. Vi strävar efter en jämvikt mellan olika finansieringsformer på såväl kapital som bankmarknaden och långsiktiga relationer med de stora finansiärerna har hög prioritet. Vi har valt att ha en väsentlig andel av belåningen i form av bankfinansiering och vill fortsätta att vårda våra långa relationer med de nordiska bankerna. Likviditet Likviditeten i ett fastighetsbolag varierar betydligt över året, då hyresinbetalningar kommer in kvartalsvis medan drifts- kostnader är relativt jämnt utspridda över tiden. Den typ av revolverande kreditavtal som vi använder kan utnyttjas efter behov, och är därför mycket väl lämpade för verksamheten och gör det möjligt att undvika överskotts likviditet. Finanspolicy Finansverksamheten regleras av finanspolicyn som fast- ställs av styrelsen. Finansförvaltningens huvudsakliga uppgift är att säkerställa att bolaget alltid har en stabil, väl avvägd och kostnadseffektiv finansiering. Räntebind- ningen ska ta hänsyn till omständigheterna vid varje givet tillfälle. Eventuella valutaexponeringar ska minimeras. Finanspolicyn anger även vilka motparter bolaget får använda sig av och reglerar befogenheter och ansvars- fördelning för organisationen. Aktier och aktiekapital Vårt aktiekapital uppgick vid årets slut till 5 097 Mkr (5 097) fördelat på 330 783 144 aktier (330 783 144). Samtliga aktier ger samma rösträtt och lika del i bolagets kapital. Kvotvärdet uppgår till 15:41 kronor per aktie. Följande ägare innehar, indirekt eller direkt, aktier som representerar en tiondel eller mer av röstetalet för samtliga aktier i bolaget: Innehav 2025-12-31 Andel av röstetalet, % Norwegian Property ASA 22,88 Backahill AB 16,72 Anställda ägde per årsskiftet via Fabeges vinstandels- stiftelse och Wihlborgs vinstandelsstiftelse totalt 1 280 130 aktier motsvarande 0,38 procent (0,41) i bolaget. Förvärv och avyttring av egna aktier Årsstämman 2025 gav styrelsen mandat att, längst intill nästa årsstämma, förvärva och överlåta aktier. Förvärv får ske av högst det antal aktier som vid varje tidpunkt motsvarar 10 procent av totalt utestående aktier. Fabeges innehav av egna aktier uppgick per årsskiftet till 16 206 048. Åter köpen har gjorts till en snittkurs om 120,23 kronor per aktie. Innehavet motsvarar 4,89 procent av antalet registrerade aktier. Under 2025 genomfördes inga återköp. Säsongsvariationer Kostnader för drift och underhåll av fastigheter är föremål för säsongsvariationer. Kalla och snörika vintrar innebär exempelvis högre kostnader för uppvärmning och snö- röjning, och varma somrar innebär högre kostnader för nedkylning. Aktiviteten på hyresmarknaden är säsongs- beroende. Normalt görs fler affärsavslut under andra och fjärde kvartalet, vilket medför att nettouthyrningen under dessa kvartal ofta är högre. Utsikter inför 2026 Oro i omvärlden och en sämre konjunktur har lett till ökad osäkerhet på hyresmarknaden. Uthyrningsprocesserna tar tid då företagen överväger sina alternativ. Vi upplever att aktiviteten på hyresmarknaden i Stockholm är mer avvak- tande men med generellt sett stabila hyresnivåer. Uthyr- ningar görs fortsatt på bra nivåer men de senaste årens indexuppräkningar har begränsat potentialen vid omför- handlingar. Vakanserna har generellt sett ökat under året. Tillgången till kapitalmarknadsfinansiering förbättrades väsentligt under föregående år med fortsatt god tillgång till kapital och lägre marginaler. Marknadsräntorna har sjunkit i takt med Riksbankens sänkningar av styrräntan som efter sänkningen i september ligger på 1,75 procent. Cirka 47 procent av Fabeges låneportfölj är bunden vilket ger en bra förutsägbarhet för de närmaste åren. De senaste årens stigande räntor har påverkat avkast- ningskraven i fastighetsvärderingarna. Avkastningskraven som ökat sedan andra halvåret 2022 har stabiliserats och till och med minskat något i de mest centrala delarna av Stockholm. Genomförda transaktioner på Fabeges del- marknader bekräftar att värdenedgången planat ut och att de långsiktiga investerarna är villiga att betala bra för kvalité i Stockholm. Fabege har fortsatt en stark finansiell ställning. Vi har skapat goda möjligheter att investera i våra områden genom de förvärv som gjorts under de senaste åren. Genom förvärvet av Birger Bostad hösten 2021 tog vi steget mot en mer komplett stadsutveckling som också inkluderar bostäder. Fabege präglas av stabilitet – vi har en portfölj av moderna fastigheter i attraktiva lägen, stabila kunder och engagerade medarbetare. Vi är väl rustade att ta oss an de utmaningar och möjligheter som marknaden erbjuder under det kommande året. Utdelningspolicy Vi ska som utdelning till aktieägarna lämna den del av bolagets vinster som inte behövs för att konsolidera eller utveckla verksamheten. Med nuvarande marknadsförut- sättningar innebär detta att utdelningen varaktigt bedöms utgöra minst 50 procent av resultatet från löpande förvalt- ning och realiserat resultat från fastighetsförsäljningar efter skatt. Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande finns följande belopp: Kr Balanserat resultat 3 462 720 233 Årets resultat 443 145 265 Summa 3 905 865 497 Styrelsen och verkställande direktören föreslår att beloppet disponeras enligt följande: Kr Till aktieägarna utdelas 2:20 kr per aktie 692 069 611 I ny räkning balanseras 3 213 795 886 Summa 3 905 865 497 Bocken 35 ===== SIDA 75 ===== 75 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Finansiering forts. Utdelningsbeloppet är beräknat på antalet utestående aktier per 31 december 2025, det vill säga 314 577 096 aktier. Det totala utdelningsbeloppet kan komma att för- ändras fram till och med avstämningstidpunkten beroende på återköp av egna aktier. Styrelsens yttrande avseende föreslagen vinstutdelning samt motivering Vår koncerns egna kapital har beräknats i enlighet med de av EU antagna IFRS redovisningsstandarder och IFRIC tolkningsuttalanden samt i enlighet med svensk lag genom tillämpning av rekommendation RFR 1 från Rådet för håll- barhets- och finansiell rapportering (Kompletterande redo- visningsregler för koncerner). Moderbolagets egna kapital har beräknats i enlighet med svensk lag och med tillämp- ning av rekommendation RFR 2 från Rådet för hållbarhets- och finansiell rapportering (Kompletterande redovisnings- regler för juridiska personer). Styrelsen finner att full täckning finns för bolagets bundna egna kapital efter före-slagen vinstutdelning. Styrelsen finner även att föresla- gen vinstutdelning är försvarlig med hänsyn till de bedöm- ningskriterier som anges i 17 kap. 3 § andra och tredje styck- ena i Aktiebolagslagen (verksamhetens art, omfattning och risker samt konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt). Styrelsen vill därvid framhålla följande: Verksamhetens art, omfattning och risker Styrelsen bedömer att bolagets och koncernens egna kapital efter den föreslagna vinstutdelningen kommer att vara tillräckligt stort för verksamhetens art, omfattning och risker. Styrelsen beaktar i det sammanhanget bland annat bolagets och koncernens soliditet, historiska utveckling, budgeterad utveckling, investeringsplaner och konjunktur- läget. Konsolideringsbehov Styrelsen har företagit en allsidig bedömning av bolagets och koncernens ekonomiska ställning och dess möjligheter att infria sina åtaganden. Föreslagen utdelning utgör 5,7 procent av moderbolagets egna kapital och 1,8 procent av koncernens egna kapital. Det uttalade målet för koncer- nens kapitalstruktur med en soliditet om lägst 35 procent och en räntetäckningsgrad om minst 2,2 uppfylls även efter den föreslagna utdelningen. Bolagets och koncernens soliditet är god med beaktande av de förhållanden som råder i fastighetsbranschen. Mot denna bakgrund anser styrelsen att bolaget och koncernen har goda förutsätt- ningar att tillvarata framtida affärsmöjligheter och även tåla eventuella förluster. Planerade investeringar har beak- tats vid bestämmande av den föreslagna vinstutdelningen. Vinstutdelningen har ingen väsentlig betydelse för bola- gets och koncernens förmåga att göra ytterligare affärs- mässigt motiverade investeringar enligt antagna planer. I moderbolaget har vissa tillgångar och skulder värderats till verkligt värde enligt 4 kap. 14 § i Årsredovisningslagen. Effekten av denna värdering, som påverkade moder- bolagets egna kapital med 282 Mkr (414), har beaktats. Likviditet Den föreslagna vinstutdelningen kommer inte att påverka bolagets och koncernens förmåga att i rätt tid infria sina betalningsförpliktelser. Bolaget och koncernen har god till- gång till likviditetsreserver i form av både kort- och lång- fristiga krediter. Krediterna kan lyftas med kort varsel, vilket innebär att bolaget och koncernen har god bered- skap att klara såväl variationer i likviditeten som eventuella oväntade händelser. Ställning i övrigt Styrelsen har övervägt alla övriga kända förhållanden som kan ha betydelse för bolagets och koncernens ekonomiska ställning och som inte beaktats inom ramen för det ovan anförda. Därvid har ingen omständighet framkommit som gör att den föreslagna utdelningen inte framstår som för- svarlig för det ovan anförda. Norrtälje 24, Stockholms innerstad ===== SIDA 76 ===== 76 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Låg Medel Stor Risker och möjligheter Vi verkar främst på den kommersiella fastighetsmarkna- den i Stockholm och påverkas av hur den svenska ekono- min med fokus främst på tjänstesektorn i Stockholm utvecklas. Vår riskexponering är begränsad och så långt som möjligt kontrollerad vad avser fastigheter, hyresgäs- ter, avtalsvillkor, finansieringsvillkor och affärspartners. Risker och osäkerhetsfaktorer avseende kassaflödet från den löpande verksamheten är främst hänförliga till föränd- ringar i hyresnivåer, vakansgrad och räntenivåer. Ytterligare osäkerhetsfaktorer utgörs av värde förändringar i fastig- hetsbeståndet samt tillgång till finansiering. Vi strävar efter att vara ett hållbart och ansvarsfullt företag, vilket innebär hantering av risker förknippade med bland annat klimat- påverkan, miljöbelastning, etiskt beteende och mänskliga rättigheter. I dagens digitaliserade värld utgör också cyberhot och risken för informationsläckage faktorer som vi behöver förhålla oss till och hantera. Fabege följer sam- hällsutvecklingen och vi ligger långt framme när det gäller att ta vara på digitalisering och teknikutveckling, särskilt avseende styrning och uppföljning av driften av fastig- heterna. Det övergripande ansvaret för vår riskhantering vilar på styrelsen medan det operativa arbetet har delege- rats till vd och ledning. Riskhanteringen är integrerad i den dagliga verksamheten och väl inarbetad i Fabeges olika processer. Nedan beskrivs vår syn på och hantering av ett antal väsentliga risker som rätt hanterade också innebär möjligheter. Kategorisering av risker Marknad och affärer Sannolikhet Konsekvens Hyresintäkter – kundförluster Hyresintäkter – vakansgrad Hyresintäkter – hyresnivå Framtidens kontor Geografisk koncentration Fastighetskostnader Fastigheternas drift och funktion Projekt – tidplan och kostnader Projekt – outhyrda projektytor Planprocesser Bostadsutveckling Fastighetsvärden Fastighetsförvärv Fastighetsförsäljningar Finansiellt Sannolikhet Konsekvens Likviditets- och refinansieringsrisk Ränterisk och värdering av räntederivat Miljö Sannolikhet Konsekvens Föroreningar och miljöskador Klimatförändringar Klimatutsläpp Skatt Sannolikhet Konsekvens Skattelagstiftning Hållbar skattehantering Etik och antikorruption Sannolikhet Konsekvens Bedrägeri, mutbrott, oetiskt beteende Medarbetare Sannolikhet Konsekvens Kompetensförsörjning Beroende av nyckelpersoner Sociala förhållanden och respekt för mänskliga rättigheter Sannolikhet Konsekvens Osunda arbetsvillkor, kränkningar Kommunikation och cybersäkerhet Sannolikhet Konsekvens Informationsläckage, börsregelbrott Media, varumärke Informationssäkerhet, intrång Systemstöd tillgänglighet ===== SIDA 77 ===== 77 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Låg Medel Stor 2021 2022 2023 20 2 4 20 2 5 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 Mkr Mål minst 2 500 Mkr per år över en konjunkturcykel/uni00A0 Risker och möjligheter forts. Marknad och affärer – Hyresintäkter och fastighetskostnader Hyresintäkter och fastighetskostnader Med moderna fastigheter i bra lägen är risken för strukturella vakanser i vår fastighetsportfölj låg. Vakanser som uppstår påverkar kassaflödet under den period det tar att åter hyra ut och eventuellt renovera vakanta lokaler. Kontors- hyresmarknaden i Stockholm har fortsatt varit svag under året och vi har, liksom övriga Stockholm, påverkats av höga vakanser och långa beslutsprocesser. Oro i omvärlden och en sämre konjunktur leder till ökad osäkerhet på hyres- marknaden. Uthyrningsprocesserna tar tid då företagen överväger sina alternativ. Risken för hyresbortfall är också större mot bakgrund av konjunktur- nedgången. Under 2025 ökade vakansgraden något till 14 procent medan netto uthyrningen var positiv. Hyresintäkterna ökade något under året, främst till följd av index och färdigställda projektfastigheter och förväntas fortsätta växa under kommande år med index och färdigställda projektfastigheter. Känslighetsanalys, kassaflöde och resultat Förändring, % Effekt, Mkr Hyresintäkter, totalt ± 1 36,0 Hyresnivå, kommersiella intäkter ± 1 34,9 Ekonomisk uthyrningsgrad ± 1 39,2 Fastighetskostnader ± 1 9,0 Investeringar Risk Bedömning Påverkan och hantering av risk, kommentar 2025 Hyresintäkter – kreditrisk, kundförluster Sannolikhet: Konsekvens: Kundernas betalningsförmåga påverkas av deras stabilitet och det allmänna affärs- klimatet. Normalt sett är risken för inställda betalningar och kundförluster i vår port- följ låg till följd av stabila kunder och goda rutiner. Risken har dock ökat för företag i utsatta branscher som kan drabbas av lågkonjunktur. Kontraktsportföljen är spridd över många olika branscher och storlek på företag. De 25 största hyresgästerna är stabila företag och utgör drygt 40 procent av det totala hyresvärdet. Betalningsförmågan hos hyresgästerna är god och hyresförlusterna är historiskt små, dels tack vare god kreditvärdighet, dels tack vare goda rutiner där sena betalare snabbt fångas upp. Hyresintäkter – vakansgrad Sannolikhet: Konsekvens: Vår bedömning är att risken för strukturella vakanser är låg. Dock kan enskilda större uppsägningar få en begränsad ekonomisk effekt på kort sikt. Förändring i vakansgrad i portföljen påverkar hyresintäkterna positivt eller negativt med viss eftersläpning. Nyproduktion av kontorsfastigheter och efterfrågan på kontorslokaler påverkar hyresnivåer och vakansgrad. Under de senaste åren har digitalisering och hemarbete ökat och frågan om kontorens framtid debatteras. Vår bedömning är att efterfrågan nu främst är relaterad till konjunkturen och att det finns behov av kontor som arbetsplatser och mötesplatser där moderna kontor i attraktiva lägen kommer att vara gynnade. Risken för strukturella vakanser i förvaltningsportföljen bedöms vara liten med hänsyn till beståndets centrala lägen, moderna lokaler och stabila kunder. Fastighetsbeståndet ger ett stabilt kassaflöde från förvaltningsverksamheten. I utvecklingsfastigheter tomställs lokaler under förädlingstiden, vilket belastar kassaflödet negativt under perioden. Detta görs medvetet för att långsiktigt skapa större värden. Våra vakanser finns främst i moderna fastigheter i attraktiva lägen, inga vakanser är strukturella utan det är mer en tidsfråga att hitta rätt kund till rätt lokal. Uthyrningsgraden i förvaltningsportföljen uppgick per årsskiftet till 86 procent (88). Hyrestillväxten i identiskt bestånd uppgick under året till -3,2 procent men möttes av inflyttningar i färdigställda projektfastigheter. Hyresintäkter – hyresnivå Sannolikhet: Konsekvens: Marknadshyror råder på kontorsmarknaden i Stockholm. Indexjusteringarna under 2023 och 2024 ökade hyrorna med ca 18 procent. På vissa delmarknader finns risk för att marknadshyrorna minskar i samband med omförhandlingar. Vi bedömer dock risken för sjunkande hyresnivåer i centrala Stockholm som låg. På längre sikt påverkas hyresnivåer av faktorer som efterfrågan på kontorslokaler och tillkom- mande nyproduktion med medelhög risk för större variationer i hyresnivåer. Eftersom hyresavtal generellt sett löper på tre till fem år får förändrade marknadshyror successivt genomslag i hyresintäkterna. Hyreskontrakt om 341 Mkr förlängdes till oförändrade villkor under 2025. Därtill omförhandlades hyreskontrakt om 277 Mkr med en genomsnittlig minskning av hyres- värdet med -0,7 procent. Indexhöjningen om 0,9 procent slår igenom från januari 2026. Vår bedömning är att hyresnivåerna i våra kontrakt generellt sett speglar marknads- hyrorna men att utrymmet för ökade hyresnivåer i omförhandlingar är begränsat och att det finns risk för sjunkande hyresnivåer på vissa delmarknader. ===== SIDA 78 ===== 78 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Tio största kunderna: 30,4 % Övriga kunder: 69,6 % Låg Medel Stor Risker och möjligheter forts. Marknad och affärer – Hyresintäkter och fastighetskostnader forts. Hyresavtalens förfallostruktur Förfalloår Antal avtal Årshyra, Mkr % 2026¹ 603 599 17 2027 274 561 16 2028 203 390 11 2029 168 501 14 2030 86 376 11 2031+ 97 974 27 Kommersiellt 1 431 3 402 96 Bostadsavtal 200 23 1 Garage- och parkering 450 135 4 T otalt 2 081 3 559 100 1) Varav drygt 316 Mkr redan är omförhandlade då gällande avtalen löper ut. Tio största kunderna, kontrakterad årshyra Risk Bedömning Påverkan och hantering av risk, kommentar 2025 Framtidens kontor Sannolikhet: Konsekvens: Den digitala utvecklingen och möjligheten att arbeta flexibelt påverkar efterfrågan på kontorsarbetsplatser i framtiden. Som ett exempel förväntas AI påverka såväl volymen av efterfrågad yta som typen av miljö som efterfrågas. Samtidigt som många företag vill se en utökad närvaro på kontoren märks också företag som ser ett minskat behov och vill minska sin yta. Bilden är idag mixad men trenden mot effektivare användning av kontoret fortsätter. I alla våra områden finns vi nära våra kunder och har en tät dialog. Arbetssätt och behov förändras löpande vilket påverkar kontorets utformning. Vi erbjuder såväl nya som befintliga kunder stöd i att utvärdera behov och söka lösningar. Vi erbjuder flexibilitet och möjlighet att växa och krympa i attraktiva lägen. Våra nyckelfärdiga kontor under konceptet NOW och våra kunders tillgång till flexibla arbetsplatser via våra CoW och WAW-koncept är exempel på hur vi kan erbjuda ökad flexibilitet. Geografisk koncentration Sannolikhet: Konsekvens: Vårt fastighetsbestånd är koncentrerat till Stockholmsområdet, vilket innebär att sysselsättningen och utvecklingen på kontorsmarknaden i Stockholm påverkar oss. Antalet sysselsatta inom kontorsverksamhet i Stockholm har haft en tillväxt under en lång rad år men har planat ut och är idag ingen drivkraft för ökad efterfrågan. Mot bakgrund av Stockholms starka ställning, tillväxt och branschstruktur med högt tjänsteutbud bedömer vi risken som låg. Vår strategi ger många skalfördelar och bidrar till både ökat driftnetto och ökat värde på fastigheterna. Med fokus på stadsutveckling i attraktiva lägen kan vi påverka attrakti- vitet och utbud i stadsdelarna. Vi har god kunskap om våra delmarknader och kundernas behov och efterfrågan. Fastighets- kostnader Sannolikhet: Konsekvens: Risken för ökade fastighetskostnader bedöms vara medelstor. T axeringsbeslut, förändrade marknadspriser och säsongsvariationer påverkar kostnadsbilden. En stor andel av kostnaderna avser fastighetsskatt och tomträttsavgälder där möjligheten att påverka kostnadernas storlek är begränsad. Andra kostnader som löpande drift, underhåll och taxebundna kostnader som el och värme beror på prisnivåer och förbrukning. Kostnader för drift och underhåll av fastigheter är föremål för säsongs- variationer. Kalla och snörika vintrar innebär exempelvis högre kostnader för upp- värmning och snöröjning, och varma somrar innebär högre kostnader för nedkylning. Vi bedriver ett strukturerat arbete med att minska förbrukning av värme, el och vatten. Vi genomför också löpande avtalsförhandlingar och upphandlingar i syfte att sänka kostnaderna. Driftorganisationen arbetar kontinuerligt med kostnadseffektivitet och besparingsmöjligheter i syfte att skapa en långsiktigt säkrad kostnadsbas. Hyres- gästerna står själva för en stor andel av fastighetskostnaderna vilket minskar expone- ringen. Standarden i förvaltningsbeståndet är generellt sett hög, vilket innebär att kostnader för underhåll är låg. 2025 uppgick överskottsgraden till 74 procent. Fastigheternas drift och funktion Sannolikhet: Konsekvens: Allt högre krav ställs på en effektiv förvaltning ur kundperspektiv, ekonomiskt perspektiv och miljöbelastning. För vår portfölj som helhet bedöms risken vara låg medan den för enskilda fastigheter kan vara hög. Vi har en kundnära förvaltning och bra systemstöd för daglig uppföljning av driften i fastigheterna och kundernas felanmälningar. Samtliga fastigheter är uppkopplade och vi ligger långt framme när det gäller att använda digital teknik för styrning och uppföljning av fastigheternas löpande drift. Vi arbetar med underhållsplaner, miljöcertifieringar och höga målsättningar för energianvändning, avfallshantering etc. ===== SIDA 79 ===== 79 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Låg Medel Stor Risker och möjligheter forts. Marknad och affärer – Stadsutveckling och projekt Stadsutveckling och projekt Vi driver stora stadsutvecklingsprojekt med investeringar under lång tid. Det innebär ett stort beroende av att få fram färdiga detaljplaner. Vi har lång och gedigen erfarenhet av att driva stora ny- och ombyggnadsprojekt. Bygg- kostnader avseende material och byggtjänster som under de senaste åren ökat kraftigt har stabiliserats och till vissa delar minskat något. Med vår erfarenhet och vårt fokus på uthyrning av återstående icke kontrakterad projekt yta bedömer vi att risken för strukturell vakans i projekten efter färdig- ställande är liten. Investeringar i förvaltningsbeståndet avser till största delen anpassningar för enskilda hyresgäster i samband med nyuthyrningar men i vissa fall också uppgraderingar av teknisk standard i äldre fastigheter. Risk Bedömning Påverkan och hantering av risk, kommentar 2025 Tidplan och kostnader Sannolikhet: Konsekvens: Medelstor risk. Eventuella förseningar och fördyrningar i upphandlingar kan mot bakgrunden av storleken på projekten få betydande konsekvenser. Riskerna i projektportföljen är främst relaterade till tidplan och kostnadsnivå i upphandling av byggtjänster. Med en stor projektportfölj och årliga investeringar om 2–2,5 Mdkr är hantering av projektrisker viktig för oss. Vi driver stora nybyggnads- och ombyggnadsprojekt med målsättningen att de ska ge en väsentlig värdetillväxt. Årligen genomförs projektupphandlingar av betydande belopp. Ansvaret för dessa ligger på flertalet projektledare som har lång erfarenhet och kompetens av upphandlingar och av att driva och följa upp stora och små projekt. Upp- handlingar görs med stöd av ramprogram, ramavtal och avtalsmallar. Investeringsbeslut baseras på underliggande kalkyler med avkastningsmål på investerat kapital. Investerings beslut överstigande 50 Mkr fattas av styrelsen. Outhyrda projektytor Sannolikhet: Konsekvens: Vid större nybyggnadsprojekt finns en risk att nyproducerade ytor inte hyrs ut. Vår bedömning är att risken för strukturella vakanser är låg mot bakgrund av att projekt drivs i attraktiva lägen och att graden av projekt på spekulation är låg. Vi startar endast undantagsvis projekt på spekulation. Krav på volym avseende förkontrakterade kunder vid projektbeslut avgörs utifrån varje enskilt projekts förut- sättningar och bedömd risk. Planprocesser Sannolikhet: Konsekvens: Medelhög risk då planprocesserna normalt är långa och kan överklagas. Förutom att det finns en politisk risk är planprocesser är tidskrävande och beroende av resurser hos kommunerna. Ledtiderna för planprocesserna är långa, i snitt över två år. Möjlig- heterna att exploatera byggrätter riskerar att bli en trång sektor. Vi strävar efter ett nära samarbete med de kommuner som berörs. Vi arbetar med egen personal med hög kompetens och erfarenhet av planfrågor. I portföljen ingår 551 000 kvadratmeter helägda kommersiella byggrätter varav 59 procent är planlagda. I portföljen ingår också 500 000 kvadratmeter bostadbyggrätter varav 37 procent är planlagda. Flera detaljplaner har vunnit laga kraft vilket ger oss möjligheter att starta nya projekt i Solna och på Västra Kungsholmen. Bostads - utveckling Sannolikhet: Konsekvens: Riskerna i bostadsprojekten är främst relaterade till kostnadsnivå i upphandling av material och byggtjänster samt marknadsrisk vid försäljning av lägenheter. Projekt- start sker på spekulation då försäljning av lägenheter normalt sker i ett relativt sent skede. Bostadsproduktionen har generellt sett minskat väsentligt under de senaste åren mot bakgrund av ökade byggkostnader och lägre bostadspriser. För närvarande drivs ett bostadsutvecklingsprojekt omfattande 288 lägenheter i Haga Norra, varav 101 lägenheter färdigställts under 2025. Resterande lägenheter färdigställs under 2026. Försäljningen rullar på och per årsskiftet uppgick försäljningsgraden till 42 procent. Bostadsprojekten utgör i dagsläget en begränsad mindre del av vår projekt- utveckling, men vi ser goda möjligheter att fortsätta utvecklingen av nya bostäder under de kommande åren, framför allt i Solna. ===== SIDA 80 ===== 80 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Låg Medel Stor Risker och möjligheter forts. Marknad och affärer – Fastighetsvärden Fastighetsvärden Mot bakgrund av låga ingångsvärden på projektfastigheter och byggrätter finns det en potential för värdeskapande genom projektinvesteringar. Förbätt- rade kassaflöden kommer att bidra till högre fastighetsvärden framöver. Samti- digt är marknadens avkastningskrav en faktor som vi inte kan påverka. Under 2025 har avkastningskraven på våra marknader stabiliserats och vi bedömer att fastighetsvärdena kommer att vara stabila under det närmaste året. Värdeförändring, % Resultateffekt efter skatt, Mkr Soliditet, % Belåningsgrad, % +1 623 45,42 43,66 0 - 45,10 43,87 - 1 -623 44,78 44,10 I tabellen ovan framgår vilken effekt en 1-procentig förändring i fastighets värdet får på resultat, soliditet och belåningsgrad. Känslighetsanalys, värdeförändring Antagande Värdepåverkan, Mdkr Hyresnivå ±10 % 7,1 Driftskostnad ±50 kr/kvm 1,1 Avkastningskrav ±0,25% 2,5 Långsiktig vakans ±2% 2,5 Viktad kalkylränta ±0,25% 1,6 Transaktioner Transaktioner är en väsentlig del i vår målsättning att hela tiden utveckla potentialen i fastighetsportföljen. Fokus ligger på tillväxt men enskilda fastig- heter med begränsad framtida utvecklingspotential kan bli föremål för försälj- ning. Förvärv avser oftast fastigheter med någon form av potential att utveckla genom att tillskapa byggrätter, uppgradera standard, höja hyresnivåer etc. Risk Bedömning Påverkan och hantering av risk, kommentar 2025 Fastighets - värden Sannolikhet: Konsekvens: Hög risk då förändringar i hyresnivåer, vakanser och avkastningskrav på marknaden kan få stort genomslag på fastigheternas värdering. Marknadspriset påverkas också av tillgång och villkor för finansiering. Värdet på fastighetsportföljen påverkas av vår avtals- och kundstruktur, av föräd- ling och utveckling av fastighetsportföljen samt av yttre faktorer som styr efterfrågan. Vår fastighetsportfölj med stabila kunder och moderna lokaler i bra lägen utgör attrak- tiva investeringsobjekt även i sämre konjunktur. Fortsatt utveckling av projekt- och föräd- lingsfastigheter kommer också i framtiden att skapa värdetillväxt i beståndet. Fastig- heterna redovisas till verkligt värde och värdeförändringar ingår i rapporten över totalre- sultatet. Fastighetsvärdet fastställs genom värdering enligt allmänt vedertagna metoder. Minst 25 procent av beståndet värderas externt vid varje kvartalsskifte. Resterande fast- igheter internvärderas med utgångspunkt från de externa värderingarna. Därmed vär- deras hela fastighetsbeståndet av en extern värderingsman minst en gång per år. Under 2025 har en betydligt större andel av portföljen externvärderats inför varje kvartalsskifte. Det samlade marknadsvärdet uppgick vid årsskiftet till 78,5 Mdkr (78,9) motsvarande cirka 61 700 kronor per kvadratmeter (69 000). Det genomsnittliga avkastningskravet i värderingen uppgick till 4,59 procent (4,54). Fastighets - förvärv Sannolikhet: Konsekvens: Medelhög risk för eventuella okända faktorer såsom kommande vakanser, miljöbelastning med mera. Fastighetsförvärv beslutas av styrelsen. Förvärv utvärderas utifrån fastslagen strategi och bedömd möjlighet att tillföra framtida värde till våra områden. Vi har väl etablerade rutiner för due diligence-processer. Fastighets- försäljningar Sannolikhet: Konsekvens: Risk att fastigheter avyttras till för lågt pris. Fastighetsförsäljningar beslutas av styrelsen. Interna due diligence-processer borgar för att eventuella behov av åtgärder hanteras. Fastigheterna externvärderas löpande och vi har en tydlig uppfattning om aktuellt värde och potential i fortsatt utveckling. ===== SIDA 81 ===== 81 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Låg Medel Stor Risker och möjligheter forts. Finansiellt Finansiering Vi har god tillgång till finansiering via flera olika källor i såväl bank som på kapitalmarknaden. Genom räntesäkring av 47 procent av låneportföljen får ränteförändringar begränsat genomslag i den totala upplåningskostnaden. Känslighetsanalys, kassaflöde och resultat Förändring Effekt, Mkr Räntekostnader, rullande 12 månader (inkl. derivat) ±1 %-enhet -104/ +162 Risk Bedömning Påverkan och hantering av risk, kommentar 2025 Likviditets- och refinan sierings - risk Sannolikhet: Konsekvens: Likviditetsrisk avser det lånebehov som kan täckas genom refinansiering eller nyupp- låning i ett ansträngt marknadsläge. Risken bedöms vara medelhög eftersom fastig- hetsbranschen är kapitalintensiv och kräver en fungerande kapitalmarknad. Tillgång till finansiering via banker och kapitalmarknad är därför av stor vikt för oss. Vi arbetar med flera alternativa finansieringskällor samt strävar efter lång kapital- bindning och en jämn förfallostruktur. Långfristiga kreditlöften med på förhand fast- ställda villkor samt revolverande kreditfaciliteter har tecknats med långivarna för att minska likviditetsrisken. Omförhandlingar påbörjas alltid i god tid. Målsättningen är att eliminera förfall inom de närmast kommande tolv månaderna. T ack vare långa och förtroendefulla relationer med finansiärerna fångas eventuella frågeställningar upp i ett tidigt skede. Fabeges goda och långvariga relationer med de nordiska bankerna ger oss tillgång till kapital. Moodys kreditrating med betyget Baa2, stabila utsikter borgar för förtroende och över tid stabil tillgång till kapitalmarknadsfinansiering. Under 2025 har tillgången till och pris- sättningen på kapitalmarknadsfinansiering förbättrats avsevärt viket även pressat ned bankmarginalerna. Den genomsnittliga kapitalbindningen uppgick vid årsskiftet till 3,0 år (3,5) och till- gängliga outnyttjade faciliteter uppgick till 6,0 Mdkr (6,0). Ränterisk och värdering av räntederivat Sannolikhet: Konsekvens: Ränterisken avser risken för att förändringar i marknadsräntor påverkar vår upp- låningskostnad. Räntekostnader utgör vår enskilt största kostnadspost. Risken bedöms vara medelstor då förändringar i marknadsräntor på sikt kan få stort genomslag på räntekostnader. Räntederivat marknadsvärderas och värde- förändringar påverkar resultatet. Räntebindning sker enligt finanspolicyn utifrån bedömd ränteutveckling, kassaflöde och kapitalstruktur. Vi använder oss av finansiella derivat, huvudsakligen i form av ränte- swapar. Obligationsemissioner till fast ränta förekommer också i mindre omfattning. Nya räntederivat tecknas företrädesvis på långa löptider i syfte att sprida risk och säkra kassaflödet på lång sikt. Därtill används möjligheten att teckna stängningsbara ränteswappar i syfte att kortsiktigt förbättra kassaflödet. Derivatportföljen värderas med utgångspunkt från externdata. Räntebindningen i låneportföljen uppgick vid årsskiftet till cirka 1,5 år (1,8) exklusive stängningsbara derivat. Justerad räntebindning inklusive stängningsbara derivat uppgick till 2,1 år (2,6). ===== SIDA 82 ===== 82 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Låg Medel Stor Risker och möjligheter forts. Miljö och klimat Miljö och klimat Klimatförändringar bedöms inte utgöra någon betydande fysisk risk för oss i dagsläget, givet fastighetsbeståndets lokalisering. Vi har valt att successivt anpassa redovisningen av potentiella fysiska klimatrisker i enlighet med EU-taxonomin samt omställningsrisker till T ask Force on Climate-Related Financial Disclosures (TCFD) rekommendation. För mer information kring TCFD se sidorna 38–39. Risk Bedömning Påverkan och hantering av risk, kommentar 2025 Föroreningar och miljö - skador Sannolikhet: Konsekvens: Låg risk mot bakgrund av fastigheternas standard och lägen. Enligt miljöbalken ansvarar verksamhetsutövare för eventuella föroreningar och andra miljöskador samt har ett ansvar för efterbehandling. Miljöbalken föreskriver även att om en verksamhetsutövare inte kan bekosta efterbehandling av en fastighet är den som äger fastigheten ansvarig. Sådana efterbehandlingskrav skulle alltså kunna ställas på oss. En bristfällig hantering i arbetet med miljörisker kan påverka Fabeges lagefter levnad, varumärke samt direkta kostnader. Hållbarhetscertifieringar och miljöinventeringar av byggnader. Vi bedömer denna risk som liten då fastighetsbeståndet i huvudsak består av kommersiella kontorslokaler. Vi undersöker och identifierar kontinuerligt eventuella miljö- risker i fastighetsbeståndet. Skulle sådana förekomma upprättas åtgärdsplaner. Fabege arbetar med hållbarhetscertifiering enligt BREEAM och Fitwel för att minska miljö- och hälsorisker. 100 procent av förvaltningsbeståndet är certifierat. En effektiv förvaltning med fokus på minskad resursanvändning minskar risken för höga kostnader, miljö- och hälsopåverkan samt ger kunderna en god arbetsmiljö. Under 2025 har inga incidenter som orsakat betydande böter eller icke-monetära sanktioner till följd av miljölagstiftningen inträffat. Klimat- förändringar Sannolikhet: Konsekvens: Medelstor risk. T emperaturförändringar och nederbörd kan orsaka ökade kostnader. Omställningsrisker: Högre pris för utsläpp av växthusgaser/högre kostnader för energi. Klimatförändringar bedöms medföra fysiska risker såsom temperaturförändringar, regn, vind, översvämningar och snölaster som kan påverka fastigheter. Till de mer akuta riskerna hör extrema väderhändelser kopplat till intensivare nederbörd. Dag- vattensystemen i regionen är inte anpassade efter förändrade klimatförhållanden med ökad årsnederbörd och intensivare nederbördstillfällen. Vidare finns regulato- riska risker såsom ökade krav gällande byggnaders klimatpåverkan och utökade krav på rapportering av klimatpåverkan. Ett antal indikatorer i certifieringssystemen BREEAM-SE och BREEAM In-Use innehåller bedömningskriterier som syftar till att göra översvämningskartläggningar och att minska påverkan från extrema väderhändelser orsakade av klimatförändring. Översvämning via inträngande vatten från markytan förhindras bland annat genom förändring av marklutningar, invallningar och pumpning av vatten från lågpunkter. Vi har genomfört klimatriskanalyser på byggnadsnivå i samtliga stadsdelar. Analysen identifierade ökad nederbörd och översvämningar som en av de största framtida potenti- ella riskerna. Vid fastighets- och stadsutveckling säkerställs att nödvändiga åtgärder vid- tas för att hantera identifierade risker, såsom dagvattenhantering. Vi arbetar i övrigt med termisk komfort för att förhindra ökad risk för övertemperaturer. Genom att generellt minimera vattenanvändningen baserat på byggnadens faktiska komponentspecifikationer, så minskar också vattenbehovet under perioder med torka. Vi arbetar med hållbarhet och resiliens i utformning av exponerade byggnadselement och markytor för att undvika en ökad risk för materialnedbrytning och större underhållsbehov. Klimatutsläpp Sannolikhet: Konsekvens: Fabeges verksamhet har en negativ påverkan på klimatet genom användningen av energi och utsläpp av växthusgaser. – Stor resursanvändning vid byggnation. – Tillgång och pris på återbrukat och fossilfritt material. – Effektbrist och höga energipriser. För att minska vår klimatpåverkan arbetar vi med: – Att implementera och verkställa Net Zero-åtaganden samt klimatmål i enlighet med Science Based T argets initiative (SBTi). – Energieffektivisering och effektbegränsning. – Köp av förnyelsebar energi. – Lokal produktion av förnybar energi och energilagring. – Ökat fokus på cirkularitet och bevarande/återanvändning av resurser och material. – Klimatkalkyler och hållbarhetsprogram för investeringar. – Klimatkrav för större och mindre projekt. Fabege arbetar aktivt för att minska sin klimatpåverkan genom energieffektiviseringar, skarpa krav i byggprojekt och åtgärder för att begränsa de globala klimatförändringarna. Med fokus på minskad resursanvändning, ökad bevarandegrad och återbruk så minskar risken för höga kostnader. ===== SIDA 83 ===== 83 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Låg Medel Stor Risker och möjligheter forts. Skatt Skattehantering Förändringar i skattelagstiftning och omvärldens förtroende för oss som en god samhällsmedborgare ställer krav på transparens och efterlevnad av gällande rätt. Risk Bedömning Påverkan och hantering av risk, kommentar 2025 Skatte - lag stiftning Sannolikhet: Konsekvens: Medelstor risk då förändringar på skatteområdet kan få relativt stor ekonomisk påverkan. Förändringar i skattelagstiftningen påverkar företagsbeskattning, fastighetstaxering, skatt vid fastighetstransaktioner samt andra tillämpliga skatter. Inga konkreta förslag på förändringar föreligger för närvarande men vi bevakar utvecklingen. Hållbar skatte- hantering Sannolikhet: Konsekvens: Kraven från omvärlden på etisk skattehantering har skärpts. Risken vid felsteg avser främst varumärkesrisk. Vi bedömer risken som låg för oss. All vår verksamhet bedrivs i Sverige och vi betalar 100 procent av skattekostnaden i Sverige. Vår skattepolicy ger riktlinjer för bolagets skattehantering. Där slås bland annat fast att vi ska följa alla lagar och regelverk som gäller på skatteområdet och där regelverket är otydligt ska vi agera transparent och med försiktighet. Vi ska ha en etiskt, legalt och affärsmässigt motiverad skattehantering och helt avstå från aggressiv eller avancerad skatteplanering. Etik och antikorruption Etik och antikorruption Vår uppförandekod ställer krav på hur våra medarbetare förväntas agera i affärsmässiga relationer. Policyer och riktlinjer ger mer detaljerad vägled- ning. Genom avtal och en speciellt anpassad uppförandekod för leverantö- rer och samarbetspartners ställer vi krav på att de accepterar att efterleva vår nolltolerans mot oetiskt beteende. Risk Bedömning Påverkan och hantering av risk, kommentar 2025 Bedrägeri, mutbrott, oetiskt beteende Sannolikhet: Konsekvens: Risken bedöms vara låg mot bakgrund av tydliga riktlinjer, rutiner och vår styrande uppförandekod. Byggbranschen är en utsatt bransch. Inom våra stora projekt deltar många aktörer och tjänster/produkter upphandlas genom underleverantörer i flera led. Trots tydliga krav i samtliga upphandlingar blir de långa leverantörsleden svåra att överblicka och risk för aktiviteter som strider mot våra värderingar finns. Vi accepterar ingen form av mutor, hot eller oetiskt beteende. Etiska frågor diskuteras löpande internt vid personalmöten och konferenser. Vi har sedan länge inrättat ett etiskt råd med särskilt ansvar för att fånga upp och hantera etiska frågeställningar internt. Samtliga medarbetare utbildas i vår uppförandekod och aktuell mutlagstiftning. Vi har också en visselblåsarfunktion dit både medarbetare och externa personer anonymt kan rapportera misstankar om oetiskt beteende. Samarbetet med entreprenörer utvärderas löpande och alla strategiska leverantörer hållbarhetsgranskas av ett fristående bolag. Samtliga leverantörer står även under bevakning av ett kreditupplysningsföretag, för att snabbt fånga upp eventuella ekono- miska avvikelser samt eventuella förändringar i styrelse och ledning. Vår bedömning är att kontrollen över de direkta leverantörerna är god. Genom avta- len åtar sig leverantörerna att efterleva vår uppförandekod. Om avvikelser uppdagas kan avtalen avslutas med omedelbar verkan. Vi uppmuntrar våra direkta leverantörer att i sin tur följa upp sina respektive underleverantörer i syfte att kunna säkerställa hela leverantörskedjan. ===== SIDA 84 ===== 84 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Låg Medel Stor Risker och möjligheter forts. Medarbetare Medarbetare I förhållande till de värden som förvaltas har vi en relativt liten medarbetar- styrka där ett flertal kompetenser är unika för den funktionen. Detta kan i viss mån göra företaget sårbart. Risk Bedömning Påverkan och hantering av risk, kommentar 2025 Kompetens- försörjning Sannolikhet: Konsekvens: Låg risk, dock hög konkurrens om vissa yrkeskategorier. I takt med den tekniska och digitala utvecklingen ökar kraven på teknisk kompetens hos vår personal. Det råder idag brist på denna typ av kompetens på marknaden. För vissa yrkesgrupper såsom teknisk personal och projektledare råder hög konkurrens på marknaden. Vi investerar tid och kraft i den gemensamma värdegrunden SPEAK med ambitionen att vara branschens mest attraktiva arbetsgivare. Vi arbetar med strukturerade rekryteringsprocesser och utbildning av befintliga medarbetare. Intern karriär uppmuntras. En väg att rekrytera är via samarbete med utbildningsenheter för att på ett tidigt stadium skapa ett intresse för företaget och branschen. Samtliga chefer på Fabege har genomgått ett utbildningsprogram som omfattar ledarskap och arbetsmiljö. Beroende av nyckelpersoner Sannolikhet: Konsekvens: Medelhög risk. Vi har en relativt sett liten personalstyrka och vissa nyckelfunktioner är personberoende. Vi strävar alltid efter att det ska finnas back-up i form av personal som kan rycka in för varandra till exempel vid sjukdom. Visst stöd kan också säkerställas av konsulter. Vid gemensamma resor skiljs alltid personer med likartad kompetens åt. Sociala förhållanden och respekt för mänskliga rättigheter Värdegrund och uppförandekod Vår värdegrund SPEAK sätter ramarna för ett önskat beteende. Detta under- stöds av vår uppförandekod samt mer detaljerade policyer och riktlinjer. Genom avtal och en speciellt anpassad uppförandekod för leverantörer och samarbets- partners ställer vi krav på att de accepterar att efterleva vår nolltolerans mot osunda arbetsvillkor och kränkningar. Risk Bedömning Påverkan och hantering av risk, kommentar 2025 Osunda arbetsvillkor, kränkningar Sannolikhet: Konsekvens: Låg risk mot bakgrund av efterlevnad av svensk lagstiftning och tydliga riktlinjer. Inom våra stora projekt deltar många aktörer och tjänster/produkter upphandlas genom underleverantörer i flera led. Trots tydliga krav i samtliga upphandlingar blir de långa leverantörsleden svåra att överblicka och risk för aktiviteter som strider mot våra värderingar finns. Vi accepterar ingen form av kränkning av mänskliga rättigheter eller annan form av kränkande särbehandling eller osunda arbetsvillkor vare sig internt eller hos våra s amarbetspartners. Vi genomför årligen en medarbetarenkät som ger svar på hur väl medarbetarna trivs och deras förutsättningar att prestera. Vår värdegrund SPEAK är ett återkommande tema för utvärdering och diskussion i samband med rekrytering, utvecklingssamtal och personalkonferenser. Samarbetet med entreprenörer utvärderas löpande och alla ramavtalade leverantörer granskas med inriktning mot hållbarhet och mänskliga rättigheter, med syfte att identifiera, förhindra och åtgärda eventuella negativa effekter av verksamheten. Vår bedömning är att kontrollen över de direkta leverantörerna är god. Genom avta- len åtar sig leverantörerna att efterleva vår uppförandekod. Om avvikelser uppdagas kan avtalen avslutas med omedelbar verkan. Vi uppmuntrar våra direkta leverantörer att i sin tur följa upp sina respektive underleverantörer i syfte att kunna säkerställa hela leverantörskedjan. ===== SIDA 85 ===== 85 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Låg Medel Stor Risker och möjligheter forts. Kommunikation och cybersäkerhet Informationshantering Som börsnoterat bolag måste vi förhålla oss till aktuellt regelverk för informationsgivning. Den alltmer digitaliserade världen ställer också krav på att information hanteras på ett korrekt och tillförlitligt sätt. Risk Bedömning Påverkan och hantering av risk, kommentar 2025 Informations- läckage, börs- regelbrott Sannolikhet: Konsekvens: Låg risk mot bakgrund av etablerade rutiner för informationshantering. Vi har strikta och väl etablerade rutiner för informationshantering med bland annat policyer och riktlinjer för kommunikation och insiderhantering samt systemstöd för insider- information. Media, varumärke Sannolikhet: Konsekvens: Låg risk mot bakgrund av etablerade rutiner för informationshantering och hög transparens. Vi eftersträvar ett etiskt beteende i enlighet med vår uppförandekod. Vår målsättning är snabb återkoppling och hög transparens vid frågor från media och omgivning. Informations- säkerhet, intrång Sannolikhet: Konsekvens: Digitalisering och ökat användande av IT-tjänster utgör en medelhög risk. Den fysiska accessen till våra fastigheter utgör en risk. GDPR ställer krav på informationshantering. Vi arbetar strukturerat med IT-säkerhetsfrågor, skalskydd och penetrationstester. Vidare genomförs utbildning i cybersäkerhet och policyer och riktlinjer för att säkerställa att medarbetare och andra intressenter som arbetar i vår IT-miljö är medvetna om och kan hantera risker. Vi har ett säkerhetsteam (SOC) som löpande identifierar, analyserar och motverkar risker och hot. Systemstöd tillgänglighet Sannolikhet: Konsekvens: Behovet av kontinuerlig tillgång till våra system ökar både internt och från våra kunder. Vi har ökad redundans både tekniskt och organisatorisk för att eliminera och minimera avbrott i leveranser och funktioner. ===== SIDA 86 ===== 86 Årsredovisning 2025Bolagsstyrningsrapport Bolagsstyrningsrapport Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Bolagsstyrningsrapport Ordförande har ordet Det gångna året har i hög grad präglats av styrelsens arbete med att säkerställa Fabeges långsiktiga ledarskap. Att rekrytera en ny vd är en av styrelsens viktigaste uppgifter – och ett ansvar vi har tagit oss an med stort engagemang och noggrannhet. Processen av vd-rekryteringen har varit omfattande. För styrelsen har det varit en balansgång mellan ägardirektiv, framtida inriktning och de personliga egenskaper som krävs för att leda Fabege framåt. Vår utgångspunkt har varit tydlig genom hela processen. I det marknadsläge vi befinner oss i krävs ett konsekvent och disciplinerat fokus på resultaträkningen, på rörelseresultatet och förvaltningsresultatet samt på kassa- flödet. Det är också mot den bakgrunden vi har sökt och rekryterat en ny vd. Vi har letat efter en ledare med tydligt affärsdriv, stark resultat orientering och förmåga att synlig- göra och realisera värdena i vår portfölj – tillgångar som Wenner-Gren Center, Haga Norra och Sveaplan. En per- son som kombinerar strategisk höjd med operativ hand- lingskraft. Jag och övriga i styrelsen är säkra på att Bent Oustad besitter de kvalifikationerna. Att processen tog tid påverkade naturligtvis organisa- tionen och ställde krav på stabilitet och uthållighet. Samti- digt har det varit viktigt att ta ett välgrundat beslut om vem som ska leda bolaget framåt. Vi har haft en nära och kon- struktiv dialog med våra ägare under arbetets gång för att säkerställa en långsiktigt hållbar lösning och samsyn kring bolagets framtid. Parallellt med rekryteringsprocessen har styrelsen fort- satt att arbeta aktivt med bolagets strategi, finansiella ställning och riskhantering. I ett marknadsläge som fortsatt präglas av osäkerhet är en stark balansräkning och ett tydligt kassaflödesfokus helt avgörande. Styrelsens ansvar är att säkerställa stabilitet, disciplin och långsiktigt värde- skapande – särskilt i tider av förändring. Jag vill även kort beröra frågan om styrelsens obero - ende. Enligt Svensk kod för bolagsstyrning redovisas styrelse ledamöters oberoende i förhållande till bolaget, ledningen och större aktieägare. Det är en viktig del av transparensen i börsbolag och något vi fullt ut står bakom. Samtidigt är det styrelsens samlade ansvar och lojalitet mot bolaget och samtliga aktieägare som är avgörande. Fabege har en tydlig och långsiktig ägar - struktur, och representation från större ägare innebär ett starkt engagemang och ett långsiktigt perspektiv i styrelse arbetet. I en period med strategiskt viktiga beslut har kombinationen av ägarförankring, branschkunskap och erfarenhet varit en styrka för bolaget. Jag vill rikta ett varmt tack till mina kollegor i styrelsen för ett engagerat och professionellt arbete under året. Att genomföra en vd-rekrytering är en av de mest betydelse- fulla processer en styrelse ansvarar för, och jag är stolt över det fokus och den omsorg som har präglat vårt arbete. Jag vill också rikta ett extra varmt tack till Stefan Dahlbo som lotsade bolaget genom en pandemi, inflationschock och en turbulent finansmarknad. Flera av våra bransch- kollegor fick det skakigt men vi stod starka och stabila under hela denna period. Avslutningsvis vill jag, å styrelsens vägnar, tacka våra aktieägare för det fortsatta förtroendet. Med ett tydligt resultatorienterat fokus, starka tillgångar och ett nytt ledarskap på plats står Fabege redo att ta nästa steg. Solna, mars 2026 Jan Litborn, Ordförande, Fabege ”Vi har letat efter en ledare med tydligt affärsdriv, stark resultatorientering och förmåga att synliggöra och realisera värdena i vår portfölj.” ===== SIDA 87 ===== 87 Årsredovisning 2025Bolagsstyrningsrapport Bolagsstyrningsrapport Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Styrningsstruktur Ansvaret för styrning, ledning och kontroll av verksamheten fördelas mellan aktieägarna på årsstämman, styrelsen och verkställande direktör. Fabege arbetar löpande med att uppnå en än mer effektiv och ändamålsenlig styrning av bolaget. 1. Aktieägarna Fabeges aktie är noterad på Nasdaq Stockholm. Aktie- kapitalet uppgår till 5 097 Mkr fördelat på 330 783 144 aktier. Bolagets innehav av egna aktier uppgick per års- skiftet till 16 206 048 aktier motsvarande 4,89 procent av antalet registrerade aktier. Samtliga aktier har samma rösträtt, vilket innebär att möjligheten att utöva ägar- inflytande överensstämmer med respektive aktieägares kapitalandel i bolaget. Följande ägare innehar, direkt eller indirekt, aktier som representerar en tiondel eller mer av röstetalet för samtliga aktier i bolaget: Innehav 2025-12-31 Andel av röstetalet, % Norwegian Property ASA 22,88 Backahill AB 16,72 Fabeges ägarstruktur framgår på sidan 23 i årsredovis- ningen. 2. Årsstämma Årsstämman är bolagets högsta beslutande organ. Aktieägare, som vill delta i förhandlingarna vid års - stämma, ska dels vara upptagen i utskrift av hela aktie - boken avseende förhållandena fem vardagar före års - stämman, dels göra anmälan till bolaget för sig och högst två biträden senast klockan 16.00 den dag som anges i kallelsen till årsstämman. 3. Valberedning Valberedningen är bolagsstämmans organ för beredning av stämmans beslut i tillsättningsfrågor. Valberedningens upp- gift är att utarbeta förslag avseende stämmoordförande, styrelseordförande, styrelse, styrelsearvoden, revisorer, revisionsarvoden samt eventuella förändringar i principer för utseende av valberedning. Förslaget som avser styrelse- arvode ska vara fördelat på styrelseordförande, ledamöter samt representanter som deltar i revisionsutskottet och ersättningsutskottet. Aktieägare som önskar lämna förslag till valberedningen kan göra detta via mejl till ir@fabege.se eller via brev till Fabege AB. 4. Styrelse Styrelsen svarar enligt Aktiebolagslagen för bolagets organisation och förvaltning av bolagets angelägenheter. Styrelsen ska fortlöpande bedöma bolagets löpande verk- samhetsstyrning och ekonomiska situation. Styrelsens huvuduppgift är att för ägarnas räkning förvalta bolagets tillgångar på ett sådant sätt att ägarnas intresse av lång- siktigt god kapitalavkastning tillgodoses. Fabeges styrelse ska bestå av minst fyra och högst nio ledamöter. Styrelsen fastställer årligen en arbetsordning inkluderande instruk- tioner för arbetsfördelning och rapportering. 5. Revision Bolagets revisor ska enligt Aktiebolagslagen granska bolagets årsredovisning och bokföring samt styrelsens och vd:s förvaltning. Revisorn ska efter varje räkenskapsår läm- na en revisionsberättelse till årsstämman. Revisorer utses och arvoderas enligt beslut på årsstämma efter förslag från valberedningen. På årsstämman 2025 utsågs revisions firman KPMG till revisor med auktoriserade revisorn Mattias Johansson som huvudansvarig för revisionen för perioden fram till årsstämman 2026. Mattias Johansson har, vid sidan av Fabege, revisions- uppdrag i följande större företag: Corem, Emilshus, Slättö, Intea och Rederi AB Soya. Mattias Johansson har inga upp- drag i bolag vilka är närstående till Fabeges större ägare eller vd. KPMG har vid sidan av sitt uppdrag som vald revi- sor även bistått oss i revisionsnära uppdrag främst relate- rade till annan revisionsnära verksamhet. Vidare genomför KPMG en översiktlig granskning att hållbarhetsrapporte- ring sker enligt GRI Standards och en lagstadgad genom- gång av att hållbarhetsrapporteringen också uppfyller kraven enligt årsredovisningslagen. 6. Revisionsutskott Styrelsen har inom sig utsett ett revisionsutskott bestående av tre av styrelsens ledamöter inklusive ordföranden. Utskottet är styrelsens förlängda arm för övervakning av frågor som rör redovisning, revision, finansiell rapportering samt hållbarhetsrapportering. Uppdraget omfattar behandling av frågor som verk - samhetens risker och riskhantering, intern kontroll (miljö, utformning och genomförande), redovisningsprinciper, ekonomisk uppföljning och rapportering samt revisionens utförande. Utskottet träffar löpande ledande befattnings - havare för att diskutera och bilda sig en uppfattning om hur bolagets väsentliga processer fungerar ur ett internt kontrollperspektiv. Ledamöterna tar del av samtliga del - årsrapporter. Bokslutskommunikén, bolagsstyrnings - rapporten och förvaltningsberättelsen diskuteras särskilt vid utskottets möte i början av varje år. Utskottet träffar också löpande bolagets revisorer för att informera sig om revisionens inriktning, omfattning och resultat. Revisions - utskottet har en särskild arbetsordning som årligen prövas och fastställs av styrelsen. Revisionsutskottet uppfyller Kodens krav på sammansättning och ledamöternas kompetens och erfarenhet i redovisningsfrågor och andra frågor inom utskottets ansvarsområde. 7 . Ersättningsutskott Styrelsen har inom sig utsett ett ersättningsutskott bestå- ende av tre av styrelsens ledamöter inklusive ordföranden. Utskottet bereder underlag för beslut i ersättningsfrågor till vd och bolagsledning. Baserat på förslag från ersättnings- utskottet fattar styrelsen beslut i ersättningsfrågor. 8. Verkställande direktör Verkställande direktören är ansvarig för den operativa styrningen, har ansvaret för att sköta den löpande för - valtningen och leda verksamheten i enlighet med styrel - sens riktlinjer, anvisningar och beslut. Utöver den ansvars - fördelning som gäller allmänt enligt Aktiebolagslagen ===== SIDA 88 ===== 88 Årsredovisning 2025Bolagsstyrningsrapport Bolagsstyrningsrapport Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Styrningsstruktur forts. reglerar instruktionen för verkställande direktören bland annat följande: – Vd:s uppgift och skyldighet att förse styrelsen med information och nödvändiga beslutsunderlag. – Vd:s roll som föredragande på styrelsemötena. – Vd:s uppgift och skyldighet att övervaka efterlevnaden av styrelsens beslut avseende mål, affärsidé, strategiska planer, bolagets uppförandekod och andra riktlinjer samt vid behov föreslå styrelsen översyn av dessa. – Vilka ärenden som alltid ska underställas styrelsen såsom beslut om större förvärv, försäljningar eller större investeringar i befintliga fastigheter. – Vd:s uppgift och skyldighet att säkerställa att Fabege iakttar de skyldigheter beträffande information med mera som följer av Fabeges noteringsavtal med Nasdaq Stockholm. Arbetsordningen innehåller även en särskild rapporterings- instruktion som reglerar innehåll och tider för rapportering till styrelsen. Koncernledning Vd leder koncernledningens arbete och fattar beslut i sam- råd med övriga ledningsmedlemmar. Koncernledningen utför tillsammans den operativa styrningen och leder verk- samheten och den löpande förvaltningen i enlighet med styrelsens riktlinjer, anvisningar och beslut. Grunden till framgång är motiverade medarbetare. I syfte att skapa de bästa förutsättningarna för medarbetarna ska koncern- ledning fastställa och förankra tydliga ramar och mål för verksamheten. Koncernledningen ska skapa förutsätt- ningar för medarbetarna att nå uppsatta mål genom att: – Tydligt kommunicera färdriktning och mål. – Utifrån företagets samlade kompetens fatta inriktningsbeslut. – Coacha, entusiasmera och skapa arbetsglädje och positiv energi. – Löpande följa upp och ge återkoppling på uppsatta mål. Koncernledning består av åtta personer, se sidorna 96–97 . Koncernledningen träffas löpande på veckomöten som behandlar operativa frågor och beslut. Under mötena behandlas strategiska och operativa frågor som fastig- hetsaffärer, uthyrning, marknadsutveckling, organisation och medarbetare samt löpande uppföljning av resultat, nyckeltal, prognoser med mera. Hela chefsgruppen som består av ett 25-tal personer träffas vid flera tillfällen per år för diskussion om bland annat företagets strategier och ledarskapsfrågor. Birger Bostad AB som förvärvades i oktober 2021 drivs som ett fristående dotterbolag med egen ledning och sty- relse. Fabeges vd är styrelseordförande i Birger Bostad AB. 9. Verksamhetsområden Den operativa verksamheten bedrivs inom fyra områden: Förvaltning, Förädling, Affärsutveckling/Transaktion samt Bostadsutveckling (via Birger Bostad). Fabege arbetar med hållbar stadsutveckling med huvudsaklig inriktning på kommersiella fastigheter inom ett begränsat antal välbe- lägna delmarknader i Stockholmsområdet. Värden skapas genom förvaltning och förädling av fastighetsbeståndet samt genom värdeskapande transaktioner, både försälj- ningar och förvärv i syfte att öka potentialen i fastighets- portföljen. Samlade fastighetskluster ger hög marknads- kännedom och goda förutsättningar för en effektiv förvaltning och hög uthyrningsgrad. Inom affärsområdet Förvaltning är ansvaret uppdelat på två chefer: chef för- valtning och chef teknisk drift. Respektive verksamhets- områdeschef är medlem av koncernledningen och har ansvar för den operativa styrningen och uppföljningen. Birger Bostad AB bedriver utveckling av bostäder med tyngdpunkt i Stockholmsområdet. Bostadsproduktionen avser främst bostadsrätter men i mindre skala även hyres- rätter. Verksamheten är målstyrd på alla nivåer. Målen bryts ned, utvecklas och förankras inom respektive verksamhets- område och ned på medarbetarnivå. Mätning och uppfölj- ning sker regelbundet. Styrning av hållbarhetsarbetet Fabeges hållbarhetsarbete bedrivs integrerat i organisa- tionens alla delar. Hållbarhetsavdelningen har ett över- gripande ansvar för att driva hållbarhetsfrågorna och samarbetar med övriga organisationen i implementering och uppföljning. – Styrelsen har det övergripande ansvaret för hållbar- hetsstrategin och uppföljningen av vårt hållbarhets- arbete. – Styrelsen har uppdragit åt revisionsutskottet att ansvara för uppföljning av redovisning och rapportering av håll- barhet inklusive eventuell kommande rapportering enligt EU:s nya riktlinjer. – Vd och koncernledningen har det övergripande ansva- ret för att implementera hållbarhetsstrategin. Över- gripande målsättningar beslutas i koncernledningen och förankras i styrelsen. – Hållbarhetschefen samordnar och styr hållbarhets- frågorna och är även talesperson utåt. Hållbarhets- chefen rapporterar löpande till koncernledningen och årligen till styrelsen. – Fabeges hållbarhetsavdelning driver och utvecklar håll- barhetsarbetet och arbetar integrerat med den övriga organisationen. Hållbarhetsgruppen, under ledning av hållbarhetschefen, föreslår målsättningar samt sam- ordnar och följer upp aktiviteter. – Chefer och enskilda medarbetare implementerar strategi och genomför aktiviteter som beslutats. Bolagsstyrning på Fabege 9. Förvaltning 9. Affärsutveckling 9. Bostadsutveckling 1. Aktieägarna 9. Projekt och förädling 2. Årsstämma 4. Styrelse 5. Revision 8. Vd 6. Revisionsutskott 7 . Ersättningsutskott3. Valberedning ===== SIDA 89 ===== 89 Årsredovisning 2025Bolagsstyrningsrapport Bolagsstyrningsrapport Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Policyer och riktlinjer Fabeges värdegrund SPEAK – Snabbhet, Prestigelöshet, Entreprenörskap, Affärsmässighet och Kundnärhet – och uppförandekod är utgångspunkterna för samtliga medar- betares agerande. Uppförandekoden tydliggör Fabeges ställningstagande i frågor som rör mänskliga rättigheter, arbetsvillkor, miljö, affärsetik och kommunikation. Styrelse och koncernledning har ett särskilt ansvar att säkerställa att uppförandekoden efterlevs. Innehållet revi- deras och följs upp årligen av styrelse och koncernledning. Alla chefer med personalansvar ansvarar för att säker- ställa att uppförandekoden är känd och följs inom dennes avdelning/ansvarsområde. En grund för uppförandekoden är att Fabege ska följa tillämpliga lagar och andra före- skrifter, följa god affärssed och praxis samt internationella normer för mänskliga rättigheter, arbete och miljö i enlig- het med UN Global Compacts tio principer och ILO:s grundläggande konventioner om mänskliga rättigheter i arbets livet. Fabege stöder UN Global Compact. Bolaget följer MBL och kollektivavtal där bland annat minsta varsel tid regleras. Under året har samtliga medarbetare utbildats i och signerat Fabeges uppförandekod. Policyer och riktlinjer för till exempel kommunikation, personal och verksamhetsstöd beslutas av koncern- ledningen, uppdateras löpande och tillgängliggörs för alla Fabeges medarbetare via intranätet. I Fabege ska ingen diskrimineras på grund av kön, könsöverskridande identitet eller uttryck, etnisk tillhörighet, funktionsned sättning, religion eller annan trosuppfattning, sexuell läggning eller ålder. Under 2025 har inga fall av diskriminering rapporte- rats. Som stöd i det dagliga arbetet finns också bolagets etikgrupp som rapporterar till vd och koncern ledning. Gruppen har till uppgift att leda arbetet, bevaka relevanta omvärldsfrågor och driva specifika etiska frågor. I rådet ingår representanter från olika avdelningar inom bolaget. Sedan flera år pågår ett arbete med att höja organisatio- nens kunskap om affärsetik och antikorruption. Exempel på aktiviteter är information och utbildning om antikorrup- tion och mutlagstiftning samt etiska diskussioner i sam- band med företagsinterna konferenser. Fabege ska agera med trovärdighet i etiska frågor och målet är att fånga upp misstankar om eventuella missförhållanden i ett tidigt stadium, helst genom dialog, men även via anonyma rapporteringssystem. För de som vill vara anonyma har bolaget en visselblåsartjänst som kan nås via hem sidan, där både anmälan och den efterföljande dialogen är krypterade och lösenordsskyddade. Fabeges vissel- blåsarfunktion är förenlig med det nya visselblåsardirekti- vet som trädde i kraft 17 december 2023, och funktionen är en viktig del för att fånga upp eventuella avvikelser från våra värderingar och uppförandekod. Under året har det inte inkommit några anmälningar via kanalen. Bolagsstyrning på Fabege Läs mer om vår bolagsstyrning, arbetsordning och instruktioner på fabege.se – Bolagsordning – Information från tidigare års årsstämmor – Tidigare års bolagsstyrningsrapporter – Styrelsens arbetsordning och instruktioner – Uppförandekod – Värdegrund SPEAK Svetsaren 1, Solna Business Park ===== SIDA 90 ===== 90 Årsredovisning 2025Bolagsstyrningsrapport Bolagsstyrningsrapport Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Bolagsstyrningen 2025 Årsstämman Årsstämman hölls i Stockholm den 23 april 2025 på Scenen konferens i Solna. Samtliga aktieägare gavs även möjlighet att poströsta inför stämman. Årsstämman webb- sändes. Vid stämman var aktieägare med sammanlagt 202,4 miljoner aktier motsvarande 61,2 procent av antalet röster representerade genom närvaro eller poströstning. Till ordförande att leda stämman valdes Jan Litborn. Fullständigt protokoll från bolagsstämman finns tillgängligt på fabege.se/arsstamma 2025. Stämman fattade bland annat följande beslut: Val av styrelseledamöter samt beslut om styrelsearvode Beslutades att antalet styrelseledamöter ska vara sju och att omvälja Anette Asklin, Mattias Johansson, Jan Litborn, Lennart Mauritzson, Bent Oustad och Sofia Watt samt nyval av T omas Eriksson. Till styrelse ordförande valdes Jan Litborn. Stämman beslutade att arvoden till styrelsen för 2025 utgår med totalt 2 815 tkr (2 660). Utdelning, kontant Utdelning fastställdes till 2,00 kronor per aktie att utbeta- las vid fyra tillfällen om vardera 0,50 kr per aktie. Vidare beslutades att avstämningsdag för erhållande av utdel- ning ska vara den 25 april 2025,14 juli 2025, 13 oktober 2025 respektive den 12 januari 2026 vilket innebär att utbetalning beräknas utsändas av Euroclear Sweden AB den 30 april 2025, 17 juli 2025, 16 oktober 2025 respektive den 15 januari 2026. Principer för utseende av valberedning Fastställdes principer för utseende av valberedning samt vilka förslag som valberedningen ska arbeta fram. Val- beredningen ska utses senast sex månader före årsstäm- man och representanter för de fyra största ägarna ska i första hand erbjudas plats. Ersättning till bolagsledningen Beslutades riktlinjer för ersättning till bolagsledningen innebärande att rörlig ersättning kan utgå med maximalt nio månadslöner. Den ledande befattningshavare som erhåller rörlig lön förbinder sig att långsiktigt (för en period av minst tre år) investera minst 2/3 av den rörliga ersätt- ningen efter skatt i aktier i bolaget. Rörlig ersättning är knuten till ett antal på förhand fastställda mål. Syftet är att skapa delaktighet och engagemang genom att ledande befattningshavare på ett mer strukturerat sätt erbjuds att bli aktieägare. Bemyndigande om återköp av egna aktier Beslutades att ge styrelsen bemyndigande att längst intill nästa årsstämma, förvärva och överlåta aktier. Förvärv får ske av högst det antal aktier som vid varje tidpunkt mot- svarar 10 procent av totalt antal utestående aktier. Över- låtelse får ske av samtliga egna aktier som bolaget innehar. REVISION Revisorerna rapporterade sina observationer och presen- terade samtidigt sin syn på kvaliteten på den interna kontrollen inom Fabege på styrelsemötet i februari 2025. Revisorerna har deltagit och avrapporterat vid samtliga fyra ordinarie möten med revisionsutskottet. Under året har även avrapportering skett löpande till bolagsledningen. Avrapportering har vid ett tillfälle under året även skett till styrelsen utan bolagsledningens närvaro. Arvode till bolagets revisorer framgår av not 46 på sidan 122. VALBEREDNINGEN I enlighet med årsstämmans beslut har de fyra största aktieägarna erbjudits plats i valberedning och den 2 oktober 2025 offentliggjordes valberedningen. Valberedningens förslag inför årsstämma 2026 Valberedningen föreslår att styrelsen ska bestå av sex ordinarie ledamöter utan suppleanter. Det är valbered- ningens uppfattning att styrelsens kompetens och erfaren- het möter de krav som kan ställas. Valberedningen föreslår omval av Anette Asklin, Lennart Mauritzson, Mattias Johansson och Sofia Watt samt nyval av Erik Sällström och Mikael Lundström. Bent Oustad och Jan Litborn har avböjt omval. Nyval föreslås av Lennart Mauritzson som ordförande. Valberedningen har också diskuterat styrelse- ledamöternas oberoende. Förslaget till styrelse uppfyller gällande krav avseende ledamöternas oberoende i förhål- lande till bolaget, bolagsledningen och bolagets större ägare. Till revisor föreslås KPMG med Mattias Johansson som ansvarig revisor. Valberedningens sammansättning 20261) Representant Andel av röster, % Göran Hellström, Backahill AB 16,72 Havard Rønning Norwegian Property ASA 22,88 Katarina Hammar Nordea Funds Ltd 2,36 Roger T Storm Handelsbanken Fonder 1,22 T otalt 43,18 1) Andel av röster 2025-12-31. STYRELSEN Styrelsens sammansättning 2025 Till styrelsen valdes sju ledamöter på årsstämman 2025. Jan Litborn valdes till styrelsens ordförande. Styrelse- ledamoten T omas Eriksson avgick på eget initiativ i januari 2026. Fabeges ekonomi- och finanschef är styrelsens sekreterare. I styrelsen eftersträvas kompetens och erfarenhet som är av stor betydelse för att stödja, följa och kontrollera verksamheten i ett ledande fastighetsbolag i Sverige. Hos ledamöterna eftersträvas bland annat kunskaper om fastigheter, fastighetsmarknaden, finansiering, affärs- utveckling samt hållbarhets- och klimatfrågor. Ett flertal av styrelsens ledamöter har, direkt och indirekt, väsentliga egna investeringar i Fabegeaktier. Fabeges styrelse upp- fyller kraven om oberoende ledamöter enligt Svensk kod för bolagsstyrning och Fabeges Uppförandekod. Styrelsearbetet 2025 Under 2025 höll styrelsen totalt 13 styrelsemöten varav sex ordinarie möten, två extramöten, ett konstituerande möte och fyra per capsulam-möten. På agendan vid de ordina- rie mötena fanns ett antal stående punkter såsom finansiell och operativ avrapportering, beslut om förvärv, investe- ringar och försäljningar, strategiska marknads- och organi- sationsfrågor samt avrapportering från revisionsutskottet och ersättningsutskottet. Vid varje ordinariemöte görs upp- följning av större pågående projekt. Styrelsen har under året följt upp ett antal särskilda frågor såsom finansiering, pågående och föreslagna projektinvesteringar, transaktio- ner, uppföljning av bolagets hållbarhetsarbete och håll- barhetsrapportering samt uppdatering av grundprospek- tet för Fabeges MTN-program. Delårsrapporterna och bokslutskommunikén behandlas av styrelsen på styrelse- möte samma dag som rapporten släpps till marknaden. Under 2025 fattade styrelsen beslut om utnämning av ny vd samt om investeringar avseende utveckling av fastigheter i befintligt bestånd och större investeringar i befintliga fastigheter. I slutet av året genomfördes en styrelse utvärdering som visade på ett väl fungerande styrelse arbete. Styrelseutvärderingen görs genom en enkät. Svaren sammanställs och diskuteras särskilt vid ett styrelsemöte. Utrymme ges också för diskussion vid övriga möten. Styrelsen genomförde också en årlig utvärdering av vd:s prestationer samt sin årliga översyn av bolagets uppförandekod, skattepolicy, mångfaldhetspolicy och finanspolicy. Styrelsens mångfaldspolicy Styrelsen ska som helhet ha en för styrelsearbetet ända- målsenlig samlad kompetens och erfarenhet för den verk- samhet som bedrivs samt för att kunna identifiera och förstå de risker som verksamheten medför och de regel- verk som reglerar den verksamhet som bedrivs. Vid inval av nya styrelseledamöter ska den enskilda ledamotens lämplighet prövas i syfte att uppnå en styrelse med en ===== SIDA 91 ===== 91 Årsredovisning 2025Bolagsstyrningsrapport Bolagsstyrningsrapport Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Bolagsstyrningen 2025 forts. Styrelseåret 2025 Utöver de punkter som framgår nedan har på mötena fattats beslut om bland annat investeringar, räntebindningar med mera. T otalt hölls 13 styrelsemöten under året inklusive per capsulam-möten. Kv 1 6 februari Ordinarie möte – bokslutskommuniké, utdelningsförslag med mera. 17 mars Per capsulam – årsredovisning 2024. Kv 2 14 april Per capsulam – delårsrapport kvartal 1. 23 april Ordinarie möte, konstituerande möte. 19 maj Ordinarie möte. Kv 3 7 juli Per capsulam – delårsrapport kvartal 2. 21 augusti Extra möte – affärsbeslut. 18 september Ordinarie möte. Kv 4 21 oktober Per capsulam – delårsrapport kvartal 3. 30 oktober Vd-rekrytering. 12 november Ordinarie möte, riskanalys, uppföljning hållbarhetsarbetet. 15 december Ordinarie möte, strategiplan och budget. samlad kompetens som är tillräcklig för en ändamålsenlig styrning av bolaget. Valberedningen eftersträvar relevant kompetens inom fastighetsverksamhet, finansiering med mera samt en jämn könsfördelning. Det åligger valberedningen att beakta policyn, med målsättning att åstadkomma en ändamålsenlig sammansättning av styrelsen med hänsyn till bolagets verksamhet och förhållanden i övrigt. Styrelsens sammansättning utgörs av två kvinnor och fem män och bedöms i övrigt utgöra en bredd av kunskap och värde fulla kontaktnät inom relevanta områden. Arvode till styrelsen Arvode till styrelsen utgår enligt beslut på årsstämman och för 2025 uppgick arvodet till totalt 2 815 000 kronor, varav ordförande erhållit 660 000 kronor, övriga ledamöter, 280 000 kronor. Vidare utgick arvode om totalt 280 000 kronor för arbete i styrelsens revisionsutskott varav ordfö- randen erhåller 140 000 kronor och två ledamöter 70 000 kronor vardera samt 195 000 kronor för arbete i styrelsens ersättningsutskott varav ordföranden erhåller 90 000 kro- nor och två ledamöter 52 500 kronor vardera. Ersättning till bolagsledningen Styrelsen beslutade i enlighet med av årsstämman fast- ställda principer för ersättning och andra anställnings- villkor för bolagsledningen om verkställande direktörens ersättning och övriga anställningsvillkor. Styrelsen genomförde under året en uppföljning av att principerna för ersättning till ledande befattningshavare följs. Ersättningen till vd och bolagsledningen samt övriga förmåner och anställningsvillkor framgår av not 6 på sidorna 113–114. Principerna för ersättning och anställ- ningsvillkor samt ersättningsutskottets uppföljningsrapport kommer också att presenteras på årsstämman 2026. REVISIONSUTSKOTTET Styrelsen har inom sig utsett ett revisionsutskott som under 2025 bestått av Anette Asklin (ordförande), Bent Oustad och Jan Litborn. Sedan Bent Oustad tillträtt som vd den 1 december 2025 deltar han i mötena endast som vd, inte som ledamot. Under 2025 hölls fyra ordinarie möten med fokus på bolagets interna kontrollsystem. Revisionsutskottet behandlade under året områden som riskanalys, IT/cyber- säkerhet, fastighetsvärdering, finansiering, samt intern kontroll i väsentliga processer. Vidare följdes bolagets arbete med förberedelser inför hållbarhetsrapportering. Vid mötena lämnade bolagets revisorer rapport från sin granskning under året. Protokollen från revisionsutskottets möten delgavs samtliga styrelseledamöter och utskottets ordförande avrapporterade löpande till styrelsen. ERSÄ TTNINGSUTSKOTTET Under 2025 bestod ersättningsutskottet av Jan Litborn (ordförande), Lennart Mauritzson och Mattias Johansson. Ersättningsutskottet bereder ersättningsfrågor inför beslut i styrelsen. Under året hölls 2 möten. Protokollen från ersättningsutskottets möten delgavs samtliga styrelse- ledamöter och utskottets ordförande avrapporterade löpande till styrelsen. BOLAGSLEDNINGEN Koncernledningen bestod under 2025 av åtta personer. Den 1 december 2025 efterträddes vd Stefan Dahlbo av Bent Oustad. I övrigt var koncernledningen oförändrad under året. För nuvarande koncernledning, se sidorna 96–97 . Koncernledningen har en fast mötestid varje vecka. Löpande information till styrelse och medarbetare sker regelbundet, dels genom möten, dels genom veckobrev och information på Fabeges intranät. Under hösten genomfördes även den årliga medarbetarenkäten som visade ett bra utfall. ===== SIDA 92 ===== 92 Årsredovisning 2025Bolagsstyrningsrapport Bolagsstyrningsrapport Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Rapport om intern kontroll avseende den finansiella rapporteringen Den interna kontrollmiljön påverkas av styrelsen, bolags- ledningen och bolagets personal och utformas för att ge en rimlig försäkran om att bolagets mål uppnås inom följande kategorier: – Att bolaget har en ändamålsenlig och effektiv organisa- tion för verksamheten. – Att bolaget har en tillförlitlig finansiell rapportering. – Att bolaget följer tillämpliga lagar och förordningar. Bolaget använder i sitt arbete det etablerade ramverket ”COSO” (Internal Control – Integrated Framework). Kontrollmiljö Fabege har en geografiskt samlad organisation och en homogen operativ verksamhet, men den legala strukturen är komplex. Verksamheten är kapitalintensiv med belopps- mässigt stora flöden inom hyresintäkter, utgifter för projekt investeringar, köp/försäljning av fastigheter samt finansiella kostnader. Styrelsen har det övergripande ansvaret för att säker- ställa god intern kontroll och effektiv riskhantering. För att kunna bedriva sitt arbete på ett ändamålsenligt och effektivt sätt har styrelsen beslutat om en arbetsordning. Styrelsens arbetsordning syftar till att åstadkomma en tydlig ansvarsfördelning mellan styrelsen (inklusive utskott) och verkställande direktören (samt koncern- ledning) för att bland annat åstadkomma en effektiv hantering av risker i såväl verksamhet som finansiell rap- portering. Arbetsordningen uppdateras årligen. Styrelsen genomförde under 2025 sin årliga översyn och fastställde styrelsens arbetsordning, arbetsordningen för revisions- utskottet samt bolagets uppförandekod. Bolagsledningen ansvarar för att utforma och dokumentera samt upprätt- hålla och pröva de system/processer liksom interna kon- troller som behövs för att hantera väsentliga risker i redo- visningen av den löpande verksamheten. Verkställande direktör och koncern ledning samt de personer som i sin funktion leder respektive definierad kritisk process, funk- tion eller område har tillsammans det operativa ansvaret för den interna kontrollen. Policyer och riktlinjer styr verk- samheten och den finansiella rapporteringen. Inom bolaget finns policyer för exempelvis finans, miljö, jäm- ställdhet, kommunikation, insiderhantering och skatte- hantering. Vidare finns redovisningsprinciper och boksluts- instruktioner samt instruktioner för attest och utanordning samt för upphandling av revisionsnära tjänster. Bolagets policyer ses över löpande och uppdateras vid behov. Samtliga policyer har föredragits och beslutats i koncern- ledningen. Information om beslutade policyer har också förts vidare ut i organisationen. Därutöver finns mer detal- jerade rikt linjer och instruktioner som löpande ses över och uppdateras. I mars avrapporterade Fabege sin årliga ”Communication on progress” till UN Global Compact. Arbetet med utveckling av bolagets hållbarhetsrapporte- ring fortgår löpande. Hållbarhetsrapporten presenteras i ett särskilt avsnitt i denna årsredovisning, se sidorna 26–66. Riskbedömning Med utgångspunkt i kontrollmiljön, väsentliga resultat och balansposter samt väsentliga verksamhetsprocesser definieras såväl risker som kritiska processer, funktioner och områden. Följande riskområden har definierats som kritiska för Fabege: Riskområde marknad och affärer: – Hyresintäkter och fastighetskostnader: Processer för nyuthyrning och omförhandling. Kundrelation och kundnöjdhet, förändrade kundbehov. Risk för ökade vakanser och hyresförluster. – T eknisk drift: Fysisk byggnad, teknisk arbetsmiljö, energikostnader med mera. – Fastighetsutveckling och projekt: Planprocesser, projektgenomförande, upphandling/inköp. – Fastighetsvärden: Avkastningskrav, hyresnivåer och vakanser. – Transaktioner: förvärv och försäljningar. Riskområde finansiellt: – Likviditets- och refinansieringsrisk. – Ränterisk. Riskområde miljö och klimat: – Föroreningar, miljöskador, klimatförändringar, klimat utsläpp. Riskområde skatt: – Skattelagstiftning, hållbar skattehantering. Riskområde etik, social hållbarhet – Bedrägeri, mutbrott, arbetsvillkor. Riskområde medarbetare: – Kompetensförsörjning, beroende av nyckelpersoner. Riskområde kommunikation och cybersäkerhet: – Informationshantering, systemstöd och varumärke. Koncernledning genomför årligen en genomgång och utvärdering av riskområden i syfte att identifiera och hantera risker. Detta görs i samråd med styrelse och revisions utskott inför avstämning med revisorer. Fabeges interna processer och rutiner ger gott stöd för löpande hantering av risker. Kontrollaktiviteter De kritiska processerna, funktionerna och områdena beskrivs och dokumenteras med avseende på ansvars- fördelning, risker och kontroller. Instruktioner, rutiner och manualer upprättas, uppdateras och kommuniceras till berörda medarbetare för att säkerställa att de har aktuell kunskap och adekvata redskap. Åtgärderna syftar till att införliva riskhanteringen i de dagliga rutinerna. Löpande kontrolleras att policyer, riktlinjer och instruktioner följs. Medarbetare utbildas löpande eller vid behov för att säkerställa erforderlig kompetens. Samtliga kritiska processer ses över löpande och under 2025 gjordes en särskild genomgång och översyn av ett urval av bolagets kritiska processer. Bolaget genomförde också, som kom- plement till den externa revisionen under 2025, en intern granskning av efterlevnad och kontroller i ett urval av väsentliga processer. En central controllerfunktion stödjer arbetet med uppföljning av de operativa enheterna Förvaltning och Projekt. Controlleravdelningen ansvarar för den operativa rapporteringen. Operativ rapportering sker månadsvis och kvartalsvis i enlighet med ett standardiserat rapportpaket. De operativt verksamhetsansvariga kommenterar/ godkänner rapporteringen. Genomgång och uppföljning med verksamhetsansvariga sker löpande under året. Uppföljning av utfall stäms av mot budget och prognoser som uppdateras två gånger under året. En central funktion upprättar koncernredovisning samt finansiell rapportering i nära samarbete med controllerfunktionen, de operativa enheterna samt finansfunktionen. I det arbetet finns inbyggda kontrollaktiviteter genom avstämning med fristå- ende system/specifikationer av utfall för resultat- och balansposter. Bolagets operativa rapportering står under ständig utveckling och förbättring i såväl innehåll som systemstöd och tillgänglighet för verksamhetsansvariga. Information och kommunikation Bolagsledningen har ansvar för att informera berörda med- arbetare om deras ansvar för att upprätthålla god intern kontroll. Via intranät, informationsmöten och löpande infor- mationsbrev hålls medarbetare uppdaterade om styrande policyer och riktlinjer och hur verksamheten löper på. Vd och vice vd, tillika Ekonomi-och finanschef ansvarar tillsammans med IR-ansvarig för den externa finansiella kommunikationen. IR-arbetet bedrivs efter principer om löpande och korrekt informationsgivning i enlighet med Nasdaq Stockholms regelverk för emittenter. Ambitionen är att skapa förståelse och förtroende för verksamheten hos investerare, analytiker och andra intressenter. Arbetet med att förbättra och ytterligare tydliggöra informations- givningen till marknaden pågår löpande. ===== SIDA 93 ===== 93 Årsredovisning 2025Bolagsstyrningsrapport Bolagsstyrningsrapport Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Rapport om intern kontroll avseende den finansiella rapporteringen forts. Kommunikations- och marknadsavdelningen ansvarar för övrig extern och intern information. I oktober genomfördes en medarbetarenkät enligt metoden Great Place T o Work (GPTW). Fabege är certifierat i enlighet med GPTW med ett Trust Index om 88 vilket är oförändrat i jämförelse med föregående år. Uppföljning Internkontrollsystemet behöver förändras och anpassas till förändrade förutsättningar över tiden. Detta ska beva - kas och uppmärksammas löpande via ledningsarbetet på olika nivåer i bolaget, både genom övervakning av den ansvariga för respektive definierad kritisk process, funk - tion och område och genom löpande utvärdering av internkontrollsystemet. Utöver finansiell rapportering till styrelsen utarbetas, med högre frekvens, mer detaljerade rapporter till ledningen för den inre styrningen och kontrollen. Ledningen rapporterar regelbundet till styrelsen i enlig- het med instruktionerna för den ekonomiska rapporte- ringen, vars syfte är att ge information som är relevant, tillräcklig, aktuell och ändamålsenlig. Till styrelsen rappor- terar även revisionsutskottet, som utgör styrelsens för- längda arm i arbetet att övervaka den finansiella rappor- teringens utformning och tillförlitlighet. Revisionsutskottet har, förutom att ta del av den finansiella rapporteringens innehåll och metoder för dess framtagning, även tagit del av hur den mer detaljerade och frekventa internrapporte- ringen används vid utvärdering och ledning av verksam- hetens delar. Revisionsutskottet genomför också en löpande genomgång och utvärdering av intern kontroll avseende bolagets kritiska processer. Vidare följer revisions utskottet upp arbetet med förberedelser inför hållbarhetsrapporteringen. Revisionsutskottet tar regelbundet del av de externa revisorernas granskning av redovisning och interna kon- troll. Bolagets revisorer granskar den finansiella rapporte- ringen avseende helårsbokslutet samt utför en översiktlig granskning av en delårsrapport. Styrelsen utvärderar regelbundet den information som led- ningen och revisionsutskottet lämnar. Av särskild betydelse är revisionsutskottets uppdrag att övervaka ledningens arbete med att utveckla den interna kontrollen och att åtgärder vidtas rörande de förslag och eventuella brister som framkommit vid styrelsens, revisionsutskottets eller i de externa revisorernas granskning. Styrelsen har genom revi- sionsutskottet informerat sig om riskområden, riskhante- ring, finansiell rapportering och intern kontroll, hållbarhets- rapportering och diskuterat risker för fel i rapporteringen efter samråd med de externa revisorerna. Revisionsutskottet har under 2025 i sitt arbete med att granska och utvärdera intern kontroll i väsentliga proces- ser inte funnit anledning att göra styrelsen uppmärksam på några väsentliga brister vare sig i den interna kontrollen eller i den finansiella rapporteringen. Internrevision Som komplement till den externa revisionen, arbetar Fabege med självutvärdering av väsentliga processer. Till följd av detta och i beaktande av verksamhetens homo- gena och geografiskt begränsade karaktär liksom organi- sationens utformning har styrelsen inte funnit anledning att inrätta en internrevisionsenhet. Styrelsen har bedömt att den övervakning och granskning som redovisas ovan är tillräcklig för att, tillsammans med den externa revisionen, upprätthålla en effektiv intern kontroll avseende den finansiella rapporteringen. Fabeges koncernledning ===== SIDA 94 ===== 94 Årsredovisning 2025Bolagsstyrningsrapport Bolagsstyrningsrapport Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Styrelse Jan Litborn Styrelseordförande sedan 2018 och styrelseledamot sedan 2017 Född: 1951 Styrelseordförande Hedin Mobility Group AB och Arena- bolaget i Solna AB. Styrelseledamot i Aimo Holding AB, Revelop Management AB, Backahill AB och Wihlborgs Fastigheter AB Utbildning: Jur. kand. vid Stockholms Universitet, Handelshögskolan i Stockholm (ej examen) Aktieinnehav: Privat och via bolag 31 500 1) Oberoende gentemot bolaget och bolagsledningen: Ja Oberoende gentemot större aktieägare: Nej Arvode, Tkr: 820 Närvaro styrelsemöten: 13 (13) Närvaro revisionsutskott: 4 (4) Närvaro ersättningsutskott: 2 (2) Anette Asklin Styrelseledamot sedan 2016 Född: 1961 Övriga uppdrag: Styrelseordförande i Elof Hansson Holding AB samt Jernhusen AB. Styrelseledamot i Fondstyrelsen vid Göteborgs Universitet Utbildning: Civilekonom Aktieinnehav: 2 000 1) Oberoende gentemot bolaget och bolagsledningen: Ja Oberoende gentemot större aktieägare: Ja Arvode, Tkr: 420 Närvaro styrelsemöten: 13 (13) Närvaro revisionsutskott: 4 (4) Närvaro ersättningsutskott: Ej medlem Mattias Johansson Styrelseledamot sedan 2022 Född: 1973 Övriga uppdrag: Vd och koncernchef Bravida Holding AB. Diverse styrelseuppdrag inom Bravida -koncernen Utbildning: Civilingenjör Aktieinnehav: 2 000 1) Oberoende gentemot bolaget och bolags ledningen: Ja Oberoende gentemot större aktieägare: Ja Arvode, Tkr: 332,5 Närvaro styrelsemöten: 13 (13) Närvaro revisionsutskott: Ej medlem Närvaro ersättningsutskott: 2 (2) Lennart Mauritzson Vice styrelseordförande sedan 2022 och styrelse ledamot sedan 2021 Född: 1967 Övriga uppdrag: Vd Backahill AB. Styrelseordförande Catena Fastigheter AB. Styrelseledamot i Brinova AB, Rögle Marknads AB samt Wihlborgs Fastigheter AB Utbildning: Civilekonom och juridik Aktieinnehav: 2 500 1) Oberoende gentemot bolaget och bolagsledningen: Ja Oberoende gentemot större aktieägare: Nej Arvode, Tkr: 332,5 Närvaro styrelsemöten: 13 (13) Närvaro revisionsutskott: Ej medlem Närvaro ersättningsutskott: 2 (2) 1) Aktieinnehav per den 2026-03-03 ===== SIDA 95 ===== 95 Årsredovisning 2025Bolagsstyrningsrapport Bolagsstyrningsrapport Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Styrelse forts. Bent Oustad Styrelseledamot sedan 2024 och vd Fabege sedan 1 december 2025 Född: 1972 Övriga uppdrag: Styrelseordförande Norwegian Property ASA samt styrelseledamot i Skistar AB Utbildning: Civilekonom, Norges Handelshögskola Aktieinnehav: 60 000 1) Oberoende gentemot bolaget och bolagsledningen: Nej Oberoende gentemot större aktieägare: Nej Arvode, Tkr: 265 Närvaro styrelsemöten: 13 (13) Närvaro revisionsutskott: 3 (3) medlem sedan 2025 Närvaro ersättningsutskott: Ej medlem Sofia Watt Styrelseledamot sedan 2024 Född: 1975 Övriga uppdrag: Styrelseledamot Catella AB Utbildning: Civilingenjör vid Kungliga T ekniska Högskolan (KTH), T eknologie Kandidatexamen vid Mitthögskolan Aktieinnehav: 2 000 1) Oberoende gentemot bolaget och bolagsledningen: Ja Oberoende gentemot större aktieägare: Ja Arvode, Tkr: 280 Närvaro styrelsemöten: 13 (13) Närvaro revisionsutskott: 1 (1) medlem fram till årsstämman 2025 Närvaro ersättningsutskott: Ej medlem T omas Eriksson (avgick på egen begäran 2026-01-15) Styrelseledamot sedan 2025 Född: 1960 Övriga uppdrag: – Utbildning: T ekniskt gymnasium, ekonomistudier Aktieinnehav: 10 000 via bolag Oberoende gentemot bolaget och bolagsledningen: Ja Oberoende gentemot större aktieägare: Ja Arvode, Tkr: 280 Närvaro styrelsemöten: 9 (9) tillträde vid årsstämman 2025 Närvaro revisionsutskott: Ej medlem Närvaro ersättningsutskott: Ej medlem Revisor: Mattias Johansson Auktoriserad revisor på KPMG AB Född: 1973 Revisionsuppdrag i andra större företag: Corem, Emilshus, Slättö, Intea och Rederi AB Soya 1) Aktieinnehav per den 2026-03-03 ===== SIDA 96 ===== 96 Årsredovisning 2025Bolagsstyrningsrapport Bolagsstyrningsrapport Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Koncernledning Bent Oustad Vd och Koncernchef Född: 1972 Anställd och i nuvarande befattning sedan december 2025 Övriga uppdrag: Styrelseordförande Norwegian Property ASA samt styrelseledamot i Skistar AB och Fabege AB Tidigare anställningar: Vd Norwegian Property ASA. Utbildning: Civilekonom, Norges Handelshögskola Aktieinnehav: 60 000 1) Åsa Bergström Vice vd, Ekonomi- och finanschef Född: 1964 Anställd 2007 och i nuvarande befattning sedan 2008 Externa uppdrag: Styrelseledamot NP3 Fastigheter AB samt John Mattson Fastighets- företagen AB Tidigare anställningar: Senior manager KPMG, ekonomichefsbefattningar i flera fastighets bolag, bland annat Granit & Beton samt Oskarsborg Utbildning: Civilekonom Aktieinnehav: 58 000 1) Gunilla Cornell Chef HR Född: 1969 Anställd och i nuvarande befattning sedan 2011 Externa uppdrag: Inga väsentliga externa uppdrag Tidigare anställningar: Managementkonsult i egen firma, verksamhetsutvecklingskonsult och projekt ledare Tietoenator, controller NCR Utbildning: Civilekonom Aktieinnehav: 4 700 1) Fred Grönwall Chef T eknisk Drift Född: 1981 Anställd sedan 2021 Externa uppdrag: Inga väsentliga externa uppdrag Tidigare anställningar: Fabriks chef Cementa AB Slitefabriken, produktionschef Cementa AB Slitefabriken samt Degerhamns fabriken, processoperatör Cementa AB Slitefabriken Utbildning: Civilingenjör Aktieinnehav: 7 730 1) Klas Holmgren Chef Projekt och Förädling Född: 1970 Anställd 2001 och i nuvarande befattning sedan 2010 Externa uppdrag: Vice ordförande Byggherrarna Tidigare anställningar: Platzer Bygg, platschef Peab, platschef Peab Bostad, JM Entreprenad Utbildning: Ingenjör Aktieinnehav: 15 800 1) 1) Aktieinnehav per den 2026-03-03 ===== SIDA 97 ===== 97 Årsredovisning 2025Bolagsstyrningsrapport Bolagsstyrningsrapport Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Koncernledning forts. Mia Häggström Hållbarhetschef Född: 1978 Anställd 2007 och i nuvarande befattning sedan 2016 Externa uppdrag: Inga väsentliga externa uppdrag Tidigare anställningar: Miljöförvaltningen, Sundsvalls kommun, Miljöförvaltningen, Södertälje kommun Utbildning: Magisterexamen Miljö- & hälsoskydd Aktieinnehav: 1 2221) Charlotta Liljefors Rosell Chef Förvaltning Född: 1963 Anställd och i nuvarande befattning sedan 2014 Externa uppdrag: Inga väsentliga externa uppdrag Tidigare anställningar: KTH, AP Fastigheter, olika ledande befattningar på Vasakronan och affärs områdeschef kontor på AMF Fastigheter Utbildning: Civilingenjör Lantmäteri Aktieinnehav: 10 401 1) Johan Zachrisson Chef Affärsutveckling Född: 1970 Anställd sedan 2021 Externa uppdrag: Styrelseordförande Stiftelsen NyföretagarCentrum Solna Sundbyberg samt styrelseledamot i Stiftelsen Stockholm International School Tidigare anställningar: FFNS/Sweco, Humlegården Fastigheter, DTZ/ Cushman & Wakefield Utbildning: Civilingenjör Aktieinnehav: 16 000 1) 1) Aktieinnehav per den 2026-03-03 ===== SIDA 98 ===== Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information 98 Ekonomisk redovisning 2025 Koncernen .................................................. 99 Moderbolaget .......................................... 103 Noter ........................................................ 107 Årsredovisningens undertecknande .......... 123 Revisionsberättelse ................................... 124 ===== SIDA 99 ===== Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information 99 Koncernen Rapport över totalresultat Belopp i Mkr Not 2025 2024 Hyresintäkter 7 3 480 3 438 Omsättning bostadsutveckling 8 280 233 Övriga intäkter 0 0 Nettoomsättning 5 3 760 3 671 Fastighetskostnader 9 -897 -885 Kostnader bostadsutveckling 10 -225 -254 Bruttoresultat 2 638 2 532 Varav bruttoresultat fastighetsförvaltning – driftsöverskott 2 583 2 553 Varav bruttoresultat bostadsutveckling 55 -21 Central administration och marknadsföring 11 -106 -93 Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar 13 13 48 Ränteintäkter 14 26 6 Resultat från andelar i intresseföretag 20 -130 -91 Räntekostnader 14 -979 -1 016 T omträttsavgäld 38 -41 -41 Förvaltningsresultat 1–6, 19, 46 1 421 1 345 Nedskrivning exploateringsfastigheter 24 -24 -73 Realiserade värdeförändringar, förvaltningsfastigheter 12, 17 -36 3 Orealiserade värdeförändringar, förvaltningsfastigheter 12, 17 -1 700 -1 218 Orealiserade värdeförändringar, räntederivat 3, 31 -166 -143 Värdeförändringar, aktier 13, 15 -3 -3 Resultat före skatt -508 -89 Aktuell skatt 16 0 0 Uppskjuten skatt 16 160 -124 Årets resultat -348 -213 Poster som inte kommer att omklassificeras till resultatet Omvärdering av förmånsbestämda pensioner 7 -19 Årets totalresultat -341 -232 Varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande - - Summa totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare -341 -232 Årets resultat per aktie före och efter utspädningseffekt, kr -1,11 -0,68 Antal aktier vid periodens utgång, miljoner 314,6 314,6 Genomsnittligt antal aktier, miljoner 314,6 314,6 ===== SIDA 100 ===== Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information 100 Koncernen Rapport över finansiell ställning Belopp i Mkr Not 2025 31 dec 2024 31 dec Tillgångar Goodwill 18 205 205 Förvaltningsfastigheter 17 78 460 78 904 Nyttjanderättstillgång 38 1 584 1 371 Inventarier 19 32 34 Andelar i intresseföretag och joint ventures 20 99 164 Fordringar hos intresseföretag 21 541 488 Andra långfristiga värdepappersinnehav 22 7 7 Derivatinstrument 31 487 702 Andra långfristiga fordringar 23 61 69 Summa anläggningstillgångar 81 476 81 944 Exploateringsfastigheter 24 933 754 Kundfordringar 25 80 78 Fordringar hos intresseföretag 21 16 16 Skattefordran 7 29 Övriga fordringar 26 20 696 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 426 428 Kortfristiga placeringar 101 100 Likvida medel 39 30 64 Summa omsättningstillgångar 1 613 2 165 Summa tillgångar 83 089 84 109 Belopp i Mkr Not 2025 31 dec 2024 31 dec Eget kapital och skulder Aktiekapital 5 097 5 097 Övrigt tillskjutet kapital 3 017 3 017 Balanserade vinstmedel inkl årets resultat 29 361 30 331 Innehav utan bestämmande inflytande - - Summa eget kapital 28 37 475 38 445 Räntebärande skulder 29, 30, 36 25 307 31 726 Leasingskuld 38 1 584 1 371 Derivatinstrument 31 109 159 Uppskjuten skatteskuld 32 8 265 8 424 Avsättningar 33 163 175 Summa långfristiga skulder 35 428 41 855 Räntebärande skulder 29, 30, 36 9 117 2 674 Leasingskuld 38 0 0 Leverantörsskulder 45 76 Avsättningar 33 0 0 Skatteskulder 16 0 0 Övriga skulder 137 152 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 34 887 907 Summa kortfristiga skulder 10 186 3 809 Summa eget kapital och skulder 83 089 84 109 ===== SIDA 101 ===== Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information 101 Koncernen Rapport över förändring i eget kapital Belopp i Mkr Not Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserade vinstmedel inkl. årets resultat Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Innehav utan bestämmande inflytande Summa eget kapital Ingående balans per 1 januari 2024 28 5 097 3 017 31 130 39 244 - 39 244 Årets resultat -213 -213 -213 Övrigt totalresultat -19 -19 -19 Summa totalresultat för perioden -232 -232 - -232 Transaktioner med ägare Beslutad ännu ej utbetald utdelning -142 -142 -142 Kontantutdelning -425 -425 -425 Summa transaktioner med ägare -567 -567 - -567 Utgående balans per 31 december 2024 5 097 3 017 30 331 38 445 - 38 445 Årets resultat -348 -348 -348 Övrigt totalresultat 7 7 7 Summa totalresultat för perioden -341 -341 -341 Transaktioner med ägare Beslutad ännu ej utbetald utdelning -157 -157 -157 Kontantutdelning -472 -472 -472 Summa transaktioner med ägare -629 -629 - -629 Utgående balans per 31 december 2025 5 097 3 017 29 361 37 475 - 37 475 ===== SIDA 102 ===== Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information 102 Koncernen Rapport över kassaflödesanalyser Belopp i Mkr Not 2025 2024 Löpande verksamhet Bruttoresultat 2 638 2 532 Central administration -106 -93 Återläggning avskrivningar och nedskrivningar 11 13 Ej kassaflödespåverkande poster1) -52 - Orealiserad värdeförändring vid omklassificering från exploateringsfastighet till förvaltningsfastighet Erhållen ränta 79 21 Erlagd ränta2) 36 -1 067 -1 121 Betald inkomstskatt 0 0 Summa 1 503 1 352 Förändring av rörelsekapital Förändring exploateringsfastigheter -339 74 Förändring av kortfristiga fordringar 659 473 Förändring av kortfristiga skulder -79 -264 Summa förändring av rörelsekapital 37 241 283 Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 744 1 635 Investeringsverksamheten Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer -2 024 -2 282 Förvärv av fastigheter - - Avyttring av fastigheter via bolag 960 - Investeringar materiella anläggningstillgångar -11 -17 Investeringar finansiella anläggningstillgångar -114 -162 Kassaflöde från investeringsverksamheten -1 189 -2 461 Finansieringsverksamheten 3 Utdelning till aktieägarna -613 -613 Upptagna lån 19 785 24 759 Amortering av skuld3) -19 761 -23 341 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -589 805 Periodens kassaflöde -34 -21 Likvida medel vid periodens början 39 64 85 Likvida medel vid periodens slut 39 30 64 1) Orealiserad värdeförändring vid omklassificering från exploateringsfastighet till förvaltningsfastighet. 2) Varav övriga finansiella kostnader -28 Mkr (-37). 3) Fabege presenterar amortering och upptagna lån som avser andra skulder än sådana som utgör overnight-lösning. Detta påverkar dock enbart brutto- beloppen men inte det totala kassaflödet från finansieringsverksamheten under varje period. Företagets dagliga overnight-upplåning bruttoredovisas inte och är alltid noll vid årsskiften. Avseende väsentliga förändringar i bolagets finansiering hänvisas till sid 72 i förvaltningsberättelsen. ===== SIDA 103 ===== Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information 103 Moderbolaget Resultaträkning Belopp i Mkr Not 2025 2024 Nettoomsättning 43 396 428 Rörelsens kostnader 44 -475 -462 Rörelseresultat 1–3, 6, 19, 46 -79 -34 Resultat från aktier och andelar i koncernföretag 45 630 1 630 Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar 13, 15 -3 -3 Värdeförändringar räntederivat 3, 31 -166 -143 Ränteintäkter 13, 14 978 1 012 Räntekostnader 14 -1 008 -1 073 Bokslutsdisposition 45 57 -6 Resultat före skatt 409 1 383 Aktuell skatt 16 0 0 Uppskjuten skatt 16 34 29 Årets resultat 443 1 412 Rapport över totalresultat har inte upprättats då det i moderbolaget inte finns några transaktioner som ska ingå i övrigt totalresultat. ===== SIDA 104 ===== Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information 104 Moderbolaget Balansräkning Belopp i Mkr Not 2025 31 dec 2024 31 dec Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Inventarier 19 8 11 Summa materiella anläggningstillgångar 8 11 Finansiella anläggningstillgångar Aktier och andelar i koncernföretag 45 13 400 13 400 Andelar i intresseföretag 20 - - Fordringar hos intresseföretag 21 - - Fordringar hos koncernföretag 27 50 710 49 992 Andra långfristiga värdepappersinnehav 22 6 7 Derivatinstrument 31 487 702 Uppskjuten skattefordran 32 - - Summa finansiella anläggningstillgångar 64 603 64 101 Summa anläggningstillgångar 64 611 64 112 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Skattefordringar 13 12 Övriga fordringar 11 6 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 102 133 Summa kortfristiga fordringar 126 151 Kassa och bank 39 0 43 Summa omsättningstillgångar 126 194 Summa tillgångar 64 737 64 306 Belopp i Mkr Not 2025 31 dec 2024 31 dec Eget kapital och skulder Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital 5 097 5 097 Reservfond 3 166 3 166 Fritt eget kapital Balanserat resultat 3 463 2 680 Årets resultat 443 1 412 Summa eget kapital 28 12 169 12 355 Avsättningar Avsatt till pensioner 33 86 89 Uppskjuten skatteskuld 32 71 104 Summa avsättningar 157 193 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 29, 30, 36 25 307 31 152 Derivatinstrument 31 109 159 Skulder till koncernföretag 27 18 091 17 619 Summa långfristiga skulder 43 507 48 930 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 29, 30, 36 8 543 2 510 Leverantörsskulder 4 3 Övriga skulder 17 13 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 34 340 302 Summa kortfristiga skulder 8 904 2 828 Summa eget kapital och skulder 64 737 64 306 ===== SIDA 105 ===== Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information 105 Moderbolaget Förändring i eget kapital Belopp i Mkr Not Aktiekapital Reservfond Fritt eget kapital Summa eget kapital Eget kapital 31 december 2023 28 5 097 3 166 3 246 11 509 Årets resultat 1 412 1 412 Kontantutdelning -425 -425 Beslutad ännu ej utbetald utdelning -142 -142 Eget kapital 31 december 2024 5 097 3 166 4 092 12 355 Årets resultat 443 443 Kontantutdelning -471 -471 Beslutad ännu ej utbetald utdelning -157 -157 Återköp egna aktier - - Eget kapital 31 december 2025 5 097 3 166 3 906 12 169 ===== SIDA 106 ===== Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information 106 Moderbolaget Kassaflödesanalyser Belopp i Mkr Not 2025 2024 Löpande verksamheten Rörelseresultat exkl avskrivningar -77 -28 Erhållen ränta 978 1 011 Erlagd ränta -1 008 -1 073 Betald inkomstskatt - - Summa -107 -89 Förändring av rörelsekapital Förändring av kortfristiga fordringar 27 320 Förändring av kortfristiga skulder 25 -44 Summa förändring av rörelsekapital 37 52 277 Kassaflöde från den löpande verksamheten -55 188 Investeringsverksamheten Förvärv av andelar i koncernföretag - - Förvärv materiella anläggningstillgångar -1 -2 Övriga finansiella anläggningstillgångar 439 -1 153 Kassaflöde från investeringsverksamheten 438 -1 155 Finansieringsverksamheten 3 Utdelning till aktieägarna -613 -613 Återköp egna aktier - - Upptagna lån 19 785 24 185 Amortering av skuld -19 597 -22 561 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -426 1 011 Periodens kassaflöde -43 42 Likvida medel vid periodens början 39 43 1 Likvida medel vid periodens slut 39 0 43 ===== SIDA 107 ===== Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information 107 Noter Not 1. Allmän information Fabege AB (publ), organisationsnummer 556049-1523, med säte i Stockholm, utgör moderbolag för en koncern med dotterbolag enligt not 45. Bolaget är registrerat i Sverige och adressen till bolagets huvud- kontor i Stockholm är: Fabege AB, Box 730, 169 27 Solna. Besöks- adress: Gårdsvägen 6. Vi är ett av Sveriges största fastighetsbolag, med verksamheten koncentrerad till Stockholmsregionen. Verksam- heten bedrivs genom dotterbolag och fastighetsbeståndet består huvudsakligen av kommersiella lokaler. Not 2. Redovisningsprinciper Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med Årsredovisnings- lagen, de av EU godkända IFRS redovisningsstandarder och IFRIC tolkningsuttalanden. Vidare tillämpar koncernen även Rådet för håll- barhets- och finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 (Komplet- terande redovisningsregler för koncerner) vilken specificerar de tillägg till IFRS redovisningsstandarder som krävs enligt bestämmelserna i Årsredovisningslagen. Årsredovisningen för moderbolaget har upp- rättats enligt Årsredovisningslagen, Rådet för hållbarhets-och finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 (Kompletterande redovisnings- regler för juridiska personer) och uttalanden från Rådet för hållbarhets- och finansiell rapportering. Moderbolagets redovisning överensstäm- mer med koncernens principer med undantag av vad som framgår nedan under avsnittet ” Avvikelser mellan koncernens och moderbola- gets redovisningsprinciper”. I årsredovisningen har värdering av poster skett till anskaffningsvärde, utom då det gäller omvärdering av förvalt- ningsfastigheter samt finansiella instrument som värderas till verkligt värde. Nedan beskrivs väsentlig information om redovisningsprinciper som har tillämpats. Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor som även utgör rapporteringsvalutan för moderbolaget och för koncernen. Samtliga belopp, om inte annat anges, är avrundade till närmaste miljon. Konsolidering Dotterbolag medtas i koncernredovisningen från och med den tidpunkt då det bestämmande inflytandet överförs till koncernen och ingår inte i koncernredovisningen från och med den tidpunkt då det bestämmande inflytandet upphör. Förvärv av dotterbolag redovisas enligt förvärvs- metoden. Köpeskillingen för rörelseförvärvet värderas till verkligt värde vid förvärvstidpunkten, vilket beräknas som summan av de verkliga värdena per förvärvstidpunkten för erlagda tillgångar, uppkomna eller övertagna skulder samt emitterade egetkapitalandelar i utbyte mot kontroll över den förvärvade rörelsen. Förvärvsrelaterade kostnader redovisas i resultaträkningen när de uppkommer. Vid rörelseförvärv där summan av köpeskillingen, eventuellt innehav utan bestämmande inflytande och verkligt värde vid förvärvstidpunkten på tidigare aktieinnehav överstiger verkligt värde vid förvärvstidpunkten på identi- fierbara förvärvade nettotillgångar redovisas skillnaden som goodwill i rapporten över finansiell ställning. Om skillnaden är negativ redovisas denna som en vinst på ett förvärv till lågt pris direkt i resultatet efter omprövning av skillnaden. Avvikelser mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper Moderbolaget redovisar enligt Årsredovisningslagen, Rådet för hållbarhets- och finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 (Kompletterande redovisningsregler för juridiska persone r) och uttalanden från Rådet för hållbarhets- och finansiell rapportering. Moderbolagets resultat- och balansräkning är uppställda enligt Årsredovisnings lagens scheman. Andelar i dotterbolag redovisas till anskaffningsvärde i moderbolagets finansiella rapporter inklusive eventuella transaktion sutgifter. Koncernbidrag lämnade såväl som erhållna redovisas i resultat- räkningen som en bokslutsdisposition. Nya och ändrade standarder och tolkningar som trädde i kraft 1 januari 2025 och framåt Koncernen tillämpar samma redovisningsprinciper och värderings- metoder som i den senaste årsredovisningen. Övriga nya eller reviderade IFRS redovisningsstandarder eller IFRIC tolkningsuttalanden som trätt i kraft efter 1 januari 2025 har inte haft någon nämnvärd effekt på koncernens finansiella rapporter. IFRS 18 Presentation and Disclosure in Financial Statements med tillämpning från januari 2027 förändrar främst tre nyckelområden: strukturen på resultaträkningen, införandet av upplysningar om resultat mått som rapporteras utanför företagets finansiella rapporter "management-defined performance measures" (MPM) samt förbätt- rad aggregering och disaggregering av informationen i de primära rapporterna och noterna. Resultaträkningen kommer att delas in i tre kategorier: rörelse, investering och finansiering. Analysen av effekterna av IFRS 18 är ännu inte till fullo avslutad. Förändringar i svenska regelverk Förändringar under 2025 har inte haft någon väsentlig påverkan på vår redovisning. Moderbolagets redovisningsprinciper Ändrade redovisningsprinciper De ändringar i RFR 2 Kompletterande redovisningsregler för juridiska personer som har trätt i kraft och gäller för räkenskapsåret 2025 har inte haft någon väsentlig påverkan på moderbolagets finansiella rapporter 2025. Not 3. Finansiella instrument och finansiell riskhantering Kapitalförsörjning Vi ska ha en stark finansiell ställning och balansen mellan eget kapital och lånat kapital är viktig för bolaget. Målsättningen är att soliditeten ska uppgå till minst 35 procent och räntetäckningsgraden till minst 2,2 gånger. Vår kapitalförsörjning hänför sig till tre källor: eget kapital, ränte- bärande skulder och övriga skulder. Per balansdagen uppgick eget kapital till 37 475 Mkr (38 445), räntebärande skulder till 34 424 Mkr (34 400) och övriga skulder till 11 190 Mkr (11 264). Covenanter Vårt åtagande gällande covenanter är likartade i de olika kreditavtalen och stipulerar, förutom börsnotering, en soliditet om minst 25 procent och en räntetäckningsgrad om minst 1,5 gånger. Belåningsgrad begränsar låneutrymmet på fastighetsnivå. Maximal belåningsgrad på fastighets nivå uppgår vanligen till mellan 60 och 70 procent, beroende på typ av fastighet och finansiering. Finansiella mål Långsiktiga mål 2025-12-31 2024-12-31 Soliditet, % lägst 35 45 46 Räntetäckningsgrad, ggr minst 2,2 2,6 2,5 Skuldkvot, ggr (på sikt) max 13 13,6 14,1 Belåningsgrad, % högst 50 43 43 Principer för finansiering och finansiell riskhantering Vi är i egenskap av nettolåntagare exponerat för finansiella risker. Framför allt utsätts vi för finansieringsrisk, ränterisk och kreditrisk. Det operativa ansvaret för koncernens upplåning, likviditetsstyrning och finansiella riskexponering ligger hos finansfunktionen, som är en central enhet i moderbolaget. Vår finanspolicy, som är fastställd av styrelsen, anger hur de finansiella riskerna ska hanteras och inom vilka ramar finansfunktionen får agera. Fabeges riskexponering ska vara begrän- sad och, så långt som möjligt, kontrollerad vad avser val av placerings- objekt, hyresgäster och avtalsvillkor, finansieringsvillkor samt affärs- partners. Finansierings- och likviditetsrisk Finansierings- och likviditetsrisk definieras som det lånebehov som kan täckas i ett ansträngt marknadsläge. Lånebehovet kan avse refinansie- ring av befintliga lån eller nyupplåning. Vi strävar efter balans mellan kort- och långfristig upplåning, fördelat på ett antal finansieringskällor. Vår finanspolicy anger att outnyttjade kreditfaciliteter ska finnas för att garantera en god betalningsberedskap. Långfristiga kreditlöften med på förhand fast- ställda villkor samt revolverande kreditfaciliteter har tecknats med de större långivarna. Våra huvudsakliga finansiärer är de nordiska affärs- bankerna samt kapitalmarknaden. Upplåningen i bank är företrädesvis säkerställd med panträtt i fastigheter. T abellen nedan visar koncernens förfallostruktur för finansiella skulder. Beloppen visar avtalsenliga odiskonterade nominella förfall för samtliga lånelöften respektive faktiska utestående lån. Övriga skulder är kortfristiga och förfaller inom ett år. Den genomsnittliga belåningsgraden uppgick per årsskiftet till 43 procent (43). Vi har ett certifikatsprogram om 5 000 Mkr. Mängden utestående certifikat uppgick vid årets slut till 2 795 Mkr (3 215). Vi har tillgängliga långfristiga kreditfaciliteter som vid varje tillfälle täcker samtliga utestående certifikat. Vi hade vid årsskiftet outnyttjade kredit- faciliteter uppgående till 5 960 Mkr inklusive faciliteter avsett för ute- stående certifikat. 2016 etablerade vi ett MTN-program med särskilda villkor avseende hållbarhet och miljö, och programmet uppgår idag till 18 Mdkr. Låneförfallostruktur per 31 december 2025 År, förfall Kreditavtal, Mkr Utestående Bank, Mkr Utestående Kapital- marknad, Mkr Certifikatprogram 2 795 - 2 795 < 1 år 13 077 4 493 4 624 1–2 år 7 650 3 100 4 050 2–3 år 6 791 3 041 2 250 3–4 år 2 530 1 080 1 450 4–5 år 0 0 0 5–10 år 7 541 7 541 0 T otalt 40 384 19 255 15 169 Löptidsfördelning T abellen på nästa sida (sid 108) visar finansiella skulders löptidsfördel- ning (exklusive derivat) samt leverantörsskulder och övriga kortfristiga skulder. Av denna information framgår att under 2025 har skulder med kort löptid ökat medan skulder med lång löptid har minskat med en kortare kapitalbindning som följd. Beloppen i dessa tabeller är odiskon- terade nominella värden, dvs exklusive räntebetalningar. Koncernens låneavtal innehåller inte några särskilda villkor som kan medföra att betalningstidpunkten blir väsentligen tidigare än vad som framgår av tabellen på nästa sida. ===== SIDA 108 ===== Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information 108 Not 3 forts. Löptidsfördelning 2025-12-31 2024-12-31 Inom 3 månader 3–12 månader 1–5 år Över 5 år T otalt Inom 3 månader 3–12 månader 1–5 år Över 5 år T otalt Skulder till kreditinstitut 743 3 750 7 221 7 541 19 255 0 0 12 296 6 541 18 837 Skulder till kapital- marknaden 1 424 3 200 10 545 0 15 169 3 775 2 114 9 674 0 15 563 Leverantörsskulder 45 - - - 45 76 - - - 76 Övriga kortfristiga skulder 137 - - - 137 152 - - - 152 T otalt 2 350 6 950 17 766 7 541 34 607 4 003 2 114 21 970 6 541 34 628 Ränterisk Ränterisken avser risken för att förändringar i ränteläget påverkar kon- cernens upplåningskostnad. Räntekostnaden utgör koncernens enskilt största kostnadspost. Räntebindning ska enligt koncernens finanspolicy ske utifrån bedömd ränteutveckling, kassaflöde och kapitalstruktur. Vi använder oss av finansiella instrument, i form av ränteswappar, i syfte att begränsa ränterisker samt för att på ett flexibelt sätt påverka låneportföljens genomsnittliga bindningstid och snittränta. Av känslighetsanalysen framgår hur en förändring i räntenivån påverkar resultatet på ett års sikt. De räntebärande skulderna uppgick den 31 december till 34 424 Mkr (34 400) med en medelränta om 2,74 procent (2,89) exklusive lånelöften och 2,82 procent (2,98) inklusive kostnader för lånelöften. Av de totala skulderna utgjordes 2 795 Mkr (3 215) av utestående certifikat. Under året har räntor om totalt 57 Mkr (93) avseende projektfastigheter aktiverats. Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick till 3,0 år (3,5). Den genomsnittliga räntebindningstiden i vår skuldportfölj uppgick till 1,5 år (1,8), inklusive effekter av traditionella räntederivat. Om derivat- portföljens stängningsbara swappar inkluderas uppgår den beräknade räntebindningstiden till 2,1 år. Den genomsnittliga räntebindningstiden för rörliga lån var 90 dagar. Derivatportföljen bestod av traditionella ränteswapar om totalt 13,7 Mdkr samt stängningsbara swappar om totalt 7 ,0 Mdkr och förlängningsbara swappar om 0,5 Mdkr. De tradi- tionella swapparna ligger med förfall till och med 2032 och har en fast årlig ränta mellan 0,11 och 2,20 procent före marginal. T otal andel ränte bundna lån uppgick till 47 procent. Derivatportföljen marknads- värderas och förändringen redovisas över resultaträkningen. Derivat- portföljen värderas till nuvärdet av kommande kassaflöden. Värde- förändringen är av redovisningskaraktär och påverkar inte kassaflödet. Vid förfallotidpunkten är derivatens marknadsvärde alltid noll. Oreali- serade värdeförändringar i årets resultat uppgick till -166 Mkr (-143). Marknadsvärdesförändringar uppstår till följd av förändringar av marknadsräntan. För samtliga övriga finansiella tillgångar och skulder, om ej annat anges i not, anses det redovisade värdet vara en god app- roximation av det verkliga värdet då de i allt väsentligt löper med rörlig ränta. I finansnettot ingår övriga finansiella kostnader om 28 Mkr (36), huvudsakligen avseende periodiserade uppläggningskostnader för kreditavtal samt kostnader för obligations- och certifikatsprogram. Ränte kostnader kopplade till skulderna förfaller till betalning löpande under återstående kapitalbindningstid. Leverantörsskulder och övriga kortfristiga skulder förfaller till betalning inom 365 dagar från balans- dagen. Våra åtaganden kopplade till dess finansiella skulder möts till största delen av hyresintäkter som i huvudsak förfaller till betalning kvartalsvis. Känslighetsanalys, kassaflöde och resultat Förändring Effekt, Mkr Räntekostnader, rullande 12 månader (inkl. derivat) 1 %-enhet -104/+162 Ränteförfallostruktur per 31 december 2025 År, förfall Mkr Genomsnittlig ränta, % Andel, % < 1 år 1) 21 348 3,66 62 1–2 år 3 250 1,13 9 2–3 år 3 276 1,57 10 3–4 år 2 600 1,09 8 4–5 år 2 150 1,31 6 5–6 år 1 300 1,15 4 6–7 år 500 0,81 1 7–8 år - - - 8–9 år - - - 9–10 år - - - 11 år - - - Summa 34 424 2,74 100 1) I snitträntan för perioden < 1 år ingår marginalen för hela skuldportföljen, på grund av att bolagets räntebindning huvudsakligen görs med hjälp av ränte- swappar, vilka handlas utan marginal. Likvidflöden År Beräknade per 2025-12-31, Mkr Beräknade per 2024-12-31, Mkr Förfall krediter Ränta krediter Ränta derivat T otalt Förfall krediter Ränta krediter Ränta derivat T otalt 2025 - - - - -5 889 -1 128 198 -6 819 2026 -11 912 -883 97 -12 697 -9 299 -873 140 -10 032 2027 -7 191 -701 105 -7 788 -6 391 -555 120 -6 826 2028 -5 373 -479 84 -5 768 -4 123 -348 86 -4 386 2029 -2 612 -328 77 -2 864 -1 362 -239 65 -1 536 2030 -82 -264 45 -301 -82 -260 37 -305 2031 -82 -261 31 -312 -82 -259 25 -316 2032 -2 297 -249 14 -2 531 -2 297 -247 12 -2 532 2033 -1 397 -178 0 -1 575 -1 397 -182 0 -1 579 2034 -3 477 -124 0 -3 601 -3 477 -130 0 -3 607 2035–38 - - - - - - - - 2039 - - - - - - - - T otalt -34 424 -3 467 453 -37 438 -34 400 -4 221 683 -37 938 För att beräkna likvidflöden för krediter samt för de rörliga benen i ränte swapparna har marknadsräntekurvan vid årsskiftet använts. Utestående låneskuld och kreditmarginal har antagits vara desamma som per bokslutsdagen fram till respektive kredits förfall, då de antagits slutamorterats. I tillägg till ovan har vi tomträttsavgälder, utflödet uppgår för närvarande till 41 Mkr (41). Valutarisk Med valutarisk avses risken för negativ påverkan på vår resultat- och balansräkning till följd av förändrade valutakurser. Den enda valutarisk vi exponeras för avser inköp från utländska leverantörer till vissa större projekt och anses vara begränsad. Om valutarisk uppstår hanteras den med hjälp av valutasäkringar. Inga valutarisker är utestående. Kreditrisk Med kreditrisk avses risken för förlust om motparten inte fullföljer sina åtaganden. Risken begränsas genom att finanspolicyn anger att endast kreditvärdiga motparter accepteras i finansiella transaktioner. Kredit- risken hos finansiella motparter begränsas dels genom nettingavtal/ ISDA-avtal och dels genom en spridning i såväl finansieringskällor som kreditförfall. Kreditrisken bedöms vid årsskiftet vara tillfredsställande hanterad. På motsvarande sätt prövas även kreditvärdigheten beträffande de reversfordringar som eventuellt uppstår i samband med avyttring av fastigheter och bolag samt avseende lån till intressebolag. Den maximala kreditexponeringen avseende samtliga finansiella tillgångar motsvaras av dess redovisade värde. Beträffande kundfordringar anger policyn att sedvanliga kredit- prövningar ska göras innan ny hyresgäst accepteras. De förväntade kreditförlusterna för kundfordringar beräknas med hjälp av en matris som är baserad på tidigare händelser, nuvarande förhållanden och prognoser för framtida ekonomiska förutsättningar. Moderbolaget Moderbolaget står vanligtvis för koncernens externa upplåning. Bolaget finansierar med dessa medel dotterbolagen på marknads- mässiga villkor. ===== SIDA 109 ===== Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information 109 Not 3 forts. Avstämning av skulder hänförliga till finansieringsverksamheten (koncernen) 2025 2024 Kassaflöde från finansierings- verksamheten Ej kassaflödespåverkande förändringar Kassaflöde från finansierings- verksamheten Ej kassaflödespåverkande förändringar UB 2024 Förändring i verkligt värde UB 2025 UB 2023 Förändring i verkligt värde UB 2024 Räntebärande skulder, långfristiga 31 726 -6 419 25 307 25 813 5 913 31 726 Räntebärande skulder, kortfristiga 2 674 6 443 9 117 7 169 -4 495 2 674 Ränteswappar, verklig värdesäkring -543 166 -377 -686 143 -543 Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamhet 33 857 24 166 34 046 32 296 1 418 143 33 857 Avstämning av skulder hänförliga till finansieringsverksamheten (moderbolaget) 2025 2024 Kassaflöde från finansierings- verksamheten Ej kassaflödespåverkande förändringar Kassaflöde från finansierings- verksamheten Ej kassaflödespåverkande förändringar UB 2024 Förändring i verkligt värde UB 2025 UB 2023 Förändring i verkligt värde UB 2024 Räntebärande skulder, långfristiga 31 152 -5 845 25 307 25 649 5 503 31 152 Räntebärande skulder, kortfristiga 2 510 6 033 8 543 6 390 -3 880 2 510 Ränteswappar, verklig värdesäkring -543 166 -377 -686 143 -543 Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamhet 33 119 188 166 33 472 31 352 1 624 143 33 119 ===== SIDA 110 ===== Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information 110 Not 3 forts. Finansiella tillgångar och skulder per värderingskategori 2025-12-31 2024-12-31 Finansiella tillgångar värde- rade till upplupet anskaffnings- värde (Hold to collect) Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Redovisat värde Finansiella tillgångar värde- rade till upplupet anskaffnings- värde (Hold to collect) Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Redovisat värde Mkr Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Finansiella tillgångar Fordringar hos koncernföretag 0 50 710 0 50 710 0 49 992 0 49 992 Fordringar hos intresseföretag 558 0 558 0 504 0 504 0 Andra långfristiga värdepappersinnehav 7 6 7 6 7 7 7 7 Andra långfristiga fordringar 62 0 62 0 69 0 69 0 Kundfordringar 80 0 80 0 78 0 78 0 Derivatinstrument 487 487 487 487 702 702 702 702 Övriga fordringar 11 8 11 8 680 4 680 4 Upplupna intäkter 0 72 0 72 0 85 0 85 Kortfristiga placeringar 101 0 101 0 100 0 100 0 Likvida medel 30 1 30 1 64 43 64 43 Summa 741 50 791 595 493 0 0 1 336 51 284 1 395 50 124 809 709 0 0 2 203 50 832 Finansiella skulder Skulder till koncernföretag 0 18 091 0 18 091 17 619 0 17 619 Räntebärande skulder 34 424 33 850 34 424 33 850 34 400 33 662 34 400 33 662 Derivatinstrument 109 109 109 109 159 159 159 159 Leverantörsskulder 45 4 45 4 76 2 76 2 Övriga kortfristiga skulder 115 0 115 0 94 0 94 0 Upplupna kostnader 289 287 289 287 264 260 264 260 Summa 0 0 109 109 34 873 52 232 34 982 52 341 0 0 159 159 34 834 51 543 34 993 51 702 Nettovinster/-förluster från finansiella tillgångar och finansiella skulder fördelat per värderingskategori i enlighet med IFRS 9 framgår av tabellen nedan. 2025 2024 Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde (Hold to collect) Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen (Other) Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Redovisat värde Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde (Hold to collect) Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen (Other) Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Redovisat värde Mkr Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Rörelseresultat Rörelsens intäkter och kostnader Summa 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Finansnetto Ränteintäkter 38 977 38 977 53 1 011 53 1 011 Räntekostnader -1 008 -1 008 -1 008 -1 008 -1 073 -1 073 -1 073 -1 073 Värdeförändringar, derivat -166 -166 -166 -166 -143 -143 -143 -143 Värdeförändringar, aktier -3 -3 -3 -3 -3 -3 -3 -3 Summa 38 977 -168 -168 -1 008 -1 008 -1 138 -199 53 1 011 -146 -146 -1 073 -1 073 -1 167 -208 ===== SIDA 111 ===== Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information 111 Not 3 forts. Redovisningsprincip Finansiella instrument En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i balansräkningen när bolaget blir part till instrumentets avtalsmässiga villkor. En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet reali- seras, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över dem. En finansiell skuld tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. För derivat tillämpas affärsdagsredovisning och för avistaköp eller avistaförsäljning av finansiella tillgångar tillämpas likviddagsredovisning. Klassificering och värdering Koncernen tillämpar en affärsmodell där målet är att inkassera kon- traktsenliga kassaflöden för koncerninterna fordringar, kundfordringar, likvida medel, fordringar hos koncernföretag, upplupna intäkter och övriga fordringar. Koncernens finansiella tillgångar redovisas till upp- lupet anskaffningsvärde. Kundfordrans förväntade löptid är kort, varför värdet redovisats till nominellt belopp utan diskontering. Derivatinstrument redovisas till verkligt värde via rapporten över totalresultatet. Aktieinnehav värderas löpande till verkligt värde med värde - förändringar redovisade över resultatet. Räntebärande banklån och skulder till koncernföretag värderas till upplupet anskaffningsvärde enligt effektivräntemetoden. Eventuella skillnader mellan erhållet lånebelopp (netto efter transaktionskostnader) och återbetalning eller amortering av lån redovisas över lånens löptid. Övriga finansiella skulder värderas till upplupet anskaffningsvärde. Leverantörsskulder värderas till upplupet anskaffningsvärde. Leverantörs- skuldernas förväntade löptid är dock kort, varför skulden redovisas till nominellt belopp utan diskontering. Beräkning av verkligt värde finansiella instrument Verkligt värde för derivatinstrument beräknas med hjälp av diskonte- ring av framtida kassaflöden med noterad marknadsränta för respekti- ve löptid. Framtida kassaflöden beräknas som skillnaden mellan den fasta avtalade räntan enligt respektive derivatavtal och den implicita Stibor-räntan för respektive period. De kommande ränteflöden som därmed uppstår nuvärdesberäknas med hjälp av den implicita Stibor- kurvan. Vi tillämpar inte säkringsredovisning av derivatinstrument. Vid fastställande av verkligt värde för aktieinnehav används notera- de marknadspriser för innehav som är noterade och för övriga görs en bedömning av verkligt värde. För samtliga finansiella tillgångar och skulder, om ej annat anges i not, anses det redovisade värdet vara en god approximation av det verkliga värdet. Nedskrivningar Koncernens exponering för kreditrisk är huvudsakligen hänförlig till kundfordringar, avtalstillgångar, reversfordringar, övriga fordringar, upplupna intäkter och likvida medel. Koncernen redovisar en förlustreserv för förväntade kreditförluster på finansiella tillgångar som värderas till upplupet anskaffningsvärde. Per varje balansdag redovisar koncernen förändringen i förväntade kreditförluster i resultatet. För tillgångar där det har skett betydande ökningar av kreditrisken redovisas en reserv baserad på kreditförluster för tillgångens hela löp- tid (den generella modellen). Koncernen värderar förväntade kreditförluster från ett finansiellt instrument på ett sätt som återspeglar ett objektivt och sannolikhets- vägt belopp som bestäms genom att utvärdera ett intervall av möjliga utfall, pengars tidsvärde och rimliga verifierbara uppgifter om nuvarande förhållande och prognoser för framtida ekonomiska förut- sättningar. För likvida medel tillämpas undantaget för låg kreditrisk. För kundfordringar (fordringar relaterade till hyresfakturering) och avtalstillgångar tillämpar koncernen den förenklade modellen som innebär att koncernen direkt redovisar förväntade kreditförluster för tillgångens återstående löptid. De förväntade kreditförlusterna för kundfordringar och avtalstill- gångar beräknas med hjälp av en provisionsmatris som är baserad på tidigare händelser, nuvarande förhållanden och prognoser för framtida ekonomiska förutsättningar och pengarnas tidsvärde om applicerbart. Koncernen definierar fallissemang som att det bedöms osannolikt att motparten kommer att möta sina åtaganden på grund av indikato- rer som finansiella svårigheter och missade betalningar. Oavsett anses fallissemang föreligga när betalningen är 90 dagar sen om det inte föreligger särskilda skäl att beloppet kommer att inflyta. Koncernen skriver bort en fordran när inga möjligheter till ytterligare kassaflöden bedöms föreligga. Not 4. Viktiga uppskattningar och bedömningar för redo- visningsändamål Viktiga bedömningar tillämpning redovisningsprinciper Vid förvärv av bolag görs en bedömning av om förvärvet är att betrakta som ett tillgångsförvärv eller ett rörelseförvärv. Bolag innehållande endast fastigheter utan tillhörande fastighetsförvaltning/administration klassificeras i normalfallet som tillgångsförvärv. Vid fastighetstransak- tioner görs en bedömning av riskövergång vilken är vägledande för när transaktionen ska redovisas. Viktiga uppskattningar och bedömningar för redovisningsändamål Förvaltningsfastigheternas värdering till verkligt värde inkluderar upp- skattningar och bedömningar vilka är att betrakta som väsentliga för redovisningsändamål. Information om värderingsantaganden och känslighetsanalys av de antaganden som har väsentlig effekt på värderingen presenteras i not 17 . ===== SIDA 112 ===== Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information 112 Not 5. Segmentsredovisning 2025 2024 Mkr Förvaltning Förädling Projekt Birger Bostad T otalt Förvaltning Förädling Projekt Birger Bostad T otalt Hyresintäkter 3 164 212 90 14 3 480 3 153 247 26 12 3 438 Omsättning bostadsutveckling - - - 280 280 - - - 233 233 Övriga intäkter - - - - - - - - - - Summa nettoomsättning 3 164 212 90 294 3 760 3 153 247 26 245 3 671 Fastighetskostnader -755 -94 -46 -2 -897 -730 -107 -42 -6 -885 Kostnader bostadsutveckling - - - -225 -225 - - - -254 -254 Bruttoresultat 2 409 118 44 67 2 638 2 423 140 -16 -15 2 532 Varav driftöverskott fastighetsförvaltning 2 409 118 44 12 2 583 2 423 140 -16 6 2 553 Överskottsgrad, % 76 56 49 86 74 77 57 -62 50 74 Varav bruttoresultat bostadsutveckling - - - 55 55 - - - -21 -21 Central administration -91 -6 -9 - -106 -76 -8 -9 - -93 Räntenetto -785 -59 -85 -11 -940 -780 -82 -93 -7 -962 T omträttsavgäld -41 - - - -41 -41 - - - -41 Resultatandelar i intressebolag -130 - - - -130 -88 -4 2 -1 -91 Förvaltningsresultat 1 362 53 -50 56 1 421 1 438 46 -116 -23 1 345 Nedskrivning exploateringsfastigheter - - - -24 -24 - - - -73 -73 Realiserade värdeförändr. förvaltningsfastigheter -36 - - - -36 3 - - - 3 Orealiserade värdeförändr. förvaltningsfastigheter -1 232 -487 19 - -1 700 -1 217 -155 169 -15 -1 218 Resultat före skatt per segment 94 -434 -31 32 -339 224 -109 53 -111 57 Värdeförändr. räntederivat & aktier -169 -146 Resultat före skatt -508 -89 Marknadsvärde förvaltningsfastigheter 68 835 5 021 4 373 231 78 460 64 546 5 310 8 820 228 78 904 Exploateringsfastigheter - - - 933 933 - - - 754 754 Uthyrningsgrad, % 86 - - - - 88 - - - - Redovisningsprincip Segmentrapportering Segmentinformation presenteras utifrån företagsledningens perspektiv och rörelsesegment identifieras utifrån den interna rapporteringen till företagets högste verkställande beslutsfattare. Koncernen har identifie- rat koncernens vd som dess högste verkställande beslutsfattare och den interna rapporteringen som används av vd för att följa upp verksam- heten och fatta beslut om resursfördelning ligger till grund för den seg- mentinformation som presenteras. I enlighet med IFRS 8 presenteras segmenten enligt företagsledningens synsätt med uppdelning i segmen- ten Förvaltning, Förädling, Pågående projekt och Birger Bostad. Hyres- intäkter och fastighetskostnader samt realiserade och orealiserade värde förändringar på fastigheter är direkt hänförliga till fastigheter i respektive segment (direkta intäkter och kostnader). Förvaltningsfastig- heter avser fastigheter i löpande och aktiv förvaltning. Förädlingsfastig- heter avser fastigheter med planerade ny- till- eller ombyggnationer som väsentligt påverkar fastighetens driftsöverskott. Driftsöverskottet påverkas av uthyrningsbegränsningar inför förestående förädling. Pågående projekt avser fastighet som är under projektutveckling. Rena markfastigheter ingår även i detta segment. Även nyligen förvärvade fastigheter (inom ett år) med pågående arbete för att väsentligt för- bättra fastighetens driftsöverskott i förhållande till förvärvstillfället omfattas. Hyresintäkter och fastighetskostnader samt orealiserade värde förändringar hänförs direkt till fastigheter inom respektive seg- ment (direkta intäkter och kostnader). I de fall en fastighet byter karak- tär under året ingår resultatet från fastigheten i respektive segment för den tid fastigheten legat i segmentet. Central administration och poster i finansnettot har schablonfördelats på segmenten i enlighet med dess andel av det totala fastighetsvärdet (indirekta intäkter och kostnader). Fastighetstillgången är direkt hänförlig till respektive segment och redo- visas per balansdagen. Samtliga intäkter och kostnader hänförliga till verksamhet inom bostäder redovisas inom segmentet Bostad. Fastig- heten Bocken 47 som tomställts för renovering överfördes från segmen- tet förvaltning till projekt. Vidare överfördes Paradiset 27 från förädling till projekt och Ormträsket 10 som genomgår en större renovering klas- sades om från förvaltnings- till förädlingsfastighet. De tidigare projekt- fastigheterna Ackordet 1, Påsen 1, Separatorn 1 och Nöten 4 överfördes under året i samband med färdigställande från segmentet projekt till förvaltning. Vidare har Kvinten 8 klassificerats om från exploaterings- fastighet till förvaltningsfastighet. ===== SIDA 113 ===== Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information 113 Not 6. Anställda och lönekostnader m.m. Medelantalet anställda 2025 Varav kvinnor 2024 Varav kvinnor Moderbolaget 194 74 191 66 Dotterbolagen 16 9 19 11 Koncernen totalt 210 83 210 77 Personalomsättning och sjukfrånvaro, % 2025 2024 Personalomsättning 9 8 T otal sjukfrånvaro 2,9 3,4 Sjukfrånvaro per åldersgrupp, % Kvinnor Män Ålder –291) 1,97 7,95 Ålder 30–49 4,53 2,65 Ålder 50– 0,98 2,78 1) Redovisas ej om antalet anställda i gruppen är högst tio, eller om uppgiften kan härledas till enskild person. 2025 2024 Mkr Löner och andra ersättningar Sociala kostnader Löner och andra ersättningar Sociala kostnader Moderbolaget 174 98 168 97 varav pensionskostnader 32 35 Dotterbolagen 16 10 19 9 varav pensionskostnader 4 2 Koncernen totalt 190 108 187 106 varav pensionskostnader totalt 36 37 Könsfördelning styrelse och ledande befattningshavare 2025 2024 Styrelse Ledande befattnings- havare Styrelse Ledande befattnings- havare Män 5 4 4 4 Kvinnor 2 4 3 4 T otalt 7 8 7 8 Ersättning till ledande befattningshavare Med andra ledande befattningshavare avses de sex personer som till- sammans med vd och vice vd utgjort koncernledningen under 2025. Under året bestod koncernledningen av vd, vice vd tillika ekonomi- och finanschef, samt affärsutvecklingschefen, chefen för projekt och föräd- ling, chefen för teknisk drift, förvaltningschefen, HR-chefen samt håll- barhetschefen. Ersättning till ledande befattningshavare utgår på mark- nadsmässiga villkor i enlighet med av årsstämman fastställda riktlinjer. Ersättning till ledande befattningshavare betalas ut från moderbolaget. För koncernledningens sammansättning, se sidan 76–77 . Fabege har en vinstandelsstiftelse som omfattar samtliga anställda. Avsättningen till vinstandelsstiftelsen baseras på uppnådd avkastning på eget kapital med maximal avsättning om två prisbasbelopp per år och anställd. För 2025 har avsättning gjorts med 42 tkr (0) motsvarande 0,7 (0) prisbasbelopp per anställd exklusive löneskatt. Övriga förmåner avser tjänstebil, hushållsnära tjänster, bostadsförmån samt sjukvårdsförsäkring. Pension Pensionskostnad avser den kostnad som påverkat årets resultat. Pensions ålder för verkställande direktören är 65 år. Pensionspremien utgår under anställningstiden med max 30 procent av den pensions- grundande lönen. För andra ledande befattningshavare gäller ITP- planen eller motsvarande och pensionsåldern 65 år. Avgångsvederlag Vd har en med bolaget ömsesidig uppsägningstid om sex månader och ett avgångsvederlag om 18 månader. För andra ledande befattnings- havare gäller en ömsesidig uppsägningstid om tre till sex månader och avgångsvederlag upp till 18 månader. Avgångsvederlag utgår endast vid uppsägning från bolagets sida och avräknas andra inkomster. Detta gäller för samtliga personer i ledande befattningar. Beredningsunderlag Styrelsen bereder frågan om ersättning och andra anställningsvillkor för vd samt principer för ersättningar och andra anställningsvillkor till andra ledande befattningshavare. Styrelsen Till styrelsen utgår arvoden enligt beslut på årsstämma. För 2025 uppgick arvodet till totalt 2 757 tkr (2 660). Därav har styrelsens ord- förande erhållit 820 tkr (775), och övriga ledamöter 1 937 tkr (1 885). Inga andra arvoden eller förmåner har utgått till styrelsen. Ledande befattningshavare Rörlig ersättning har utgått med 2 925 tkr (4 168) till vd, 1 238 tkr (1 731) till vice vd samt 2 746 tkr (3 535) till sex (sex) andra ledande befattningshavare. Det har inte utgått någon annan rörlig ersättning till koncernledningen. Ersättningar och övriga förmåner till ledande befattningshavare 2025 2024 Koncernledning, Tkr Lön/Arvode Övriga förmåner Pension Summa Lön/Arvode Övriga förmåner Pension Summa Verkställande direktör frånträdande 251130 10 882 53 3 243 14 178 11 969 63 3 359 15 391 Verkställande direktör, tillträdande 251201 720 16 - 736 - - - - Vice verkställande direktör, ekonomi och finans 4 642 131 925 5 698 5 019 131 646 5 796 Andra ledande befattningshavare 14 115 570 4 341 19 026 14 559 552 3 365 18 476 Ersättning till styrelse Tkr 2025 2024 Arvode, styrelse- ledamot Arvode, revisions- utskott Arvode, ersättnings- utskott Summa Arvode, styrelse- ledamot Arvode, revisions- utskott Arvode, ersättnings- utskott Summa Jan Litborn (ordförande) 660 70 90 820 625 65 85 775 Anette Asklin 280 140 - 420 265 130 - 395 T omas Eriksson 222 - - 222 - - - - Matthias Johansson 280 - 52,5 332,5 265 - 50 315 Märtha Josefsson - - - - 265 - - 265 Lennart Mauritzon 280 - 52,5 332,5 265 - 50 315 Bent Oustad 280 70 - 350 265 - - 265 Sofia Watt 280 - - 280 265 65 - 330 Summa 2 282 280 195 2 757 2 215 260 185 2 660 Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare Dessa riktlinjer omfattar bolagsledningen i Fabege. Med bolagsledningen avses verkställande direktören och övriga medlemmar i koncernledningen. Riktlinjerna ska tillämpas på ersättningar som avtalas, och förändringar som görs i redan avtalade ersättningar, efter det att riktlinjerna antagits av årsstämman 2025. Riktlinjerna omfattar inte ersättningar som beslutas av bolagsstämman. ===== SIDA 114 ===== Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information 114 Not 6 forts. Riktlinjernas främjande av bolagets affärsstrategi, långsiktiga intressen och hållbarhet Vi arbetar med hållbar stadsutveckling med huvudsaklig inriktning på kommersiella fastigheter inom ett begränsat antal välbelägna del- marknader i Stockholmsområdet. Vi skapar värden genom förvaltning, förädling samt aktivt arbete med fastighetsportföljen i syfte att öka potentialen i fastighetsportföljen. Vårt övergripande mål är att – i kraft av vår välbelägna portfölj, vår affärsmodell och vår kompetens – skapa och realisera värden för att ge aktieägarna en totalavkastning som är den bästa bland fastighets- bolagen på Stockholmsbörsen. Vi ska skapa lönsamhet genom att vara ett utvecklande och kundorienterat bolag: – med engagerade medarbetare – med nöjda kunder – som är det naturliga valet för befintliga och potentiella kunder på Stockholmsmarknaden – som bidrar till Stockholms hållbara utveckling och FN:s globala mål En framgångsrik implementering av vår affärsstrategi och tillvara- tagandet av våra långsiktiga intressen, inklusive hållbarhet, förutsätter att vi kan rekrytera och behålla kvalificerade medarbetare. För detta krävs att vi kan erbjuda konkurrenskraftig ersättning. Dessa riktlinjer möjliggör att ledande befattningshavare kan erbjudas en konkurrens- kraftig totalersättning. Vi har inte inrättat några ytterligare incitamentsprogram beslutade av bolagsstämman utöver de ersättningar som omfattas av dessa rikt- linjer. Rörlig kontantersättning som omfattas av dessa riktlinjer ska syfta till att främja bolagets affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet. Formerna av ersättning med mera Ersättningen ska vara marknadsmässig och får bestå av följande kompo- nenter: fast kontantlön, rörlig kontantersättning, pensionsförmåner och andra (mindre) förmåner samt avsättning till bolagets vinstandelsstiftel- se. Bolagsstämman kan därutöver – och oberoende av dessa riktlinjer – besluta om exempelvis aktie- och aktiekursrelaterade ersättningar. Den fasta lönen omprövas varje år. Uppfyllelse av kriterier för utbetalning av rörlig kontantersättning ska kunna mätas och följas upp årsvis (kalenderår). Den rörliga kontantersättningen får uppgå till max nio månadslöner motsvarande högst 75 procent av den fasta årliga kontantlönen. Pensionsåldern ska vara 65 år. Pensionsförmåner ska motsvara ITP-planen eller vara avgiftsbaserad med maximal avsättning om 35 procent av den pensionsgrundande lönen. Rörlig kontantersättning ska vara pensionsgrundande. Övriga förmåner ska där de förekommer utgöra en begränsad del av i förhållande till den fasta ersättningen. Andra förmåner får inne- fatta bland annat livförsäkring, sjukvårdsförsäkring och bilförmån. Sådana förmåner får sammanlagt uppgå till högst 10 procent av den fasta årliga kontantlönen. Vi har en vinstandelsstiftelse som omfattar samtliga anställda. Avsätt- ningen till vinstandelsstiftelsen baseras på uppnådd avkastning på eget kapital och är maximerad till två basbelopp per år och anställd. Upphörande av anställning Vid uppsägning från bolagets sida får uppsägningstiden vara högst tolv månader. Uppsägningslön och avgångsvederlag ska samman- taget inte överstiga 24 månadslöner. Vid uppsägning från befattningshavarens sida får uppsägningstiden vara högst sex månader, utan rätt till avgångsvederlag. Kriterier för utdelning av rörlig kontantersättning med mera Den rörliga kontantersättningen ska vara kopplad till förutbestämda och mätbara kriterier som kan vara finansiella eller icke-finansiella. De kan också utgöras av individanpassade kvantitativa eller kvalitativa mål. Kriterierna ska vara utformade så att de främjar bolagets affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet, genom att exempel- vis ha en tydlig koppling till affärsstrategin eller främja befattnings- havarens långsiktiga utveckling. Ansvar och utförda prestationer som sammanfaller med aktieägarnas intressen ska reflekteras i ersättningen. För 2025 gällde kriterier enligt nedan. Mål Andel, % Kriterier/mål Finansiella mål 10 Förvaltningsresultat: 1 450 Mkr 10 Överskottsgrad: 74 % 10 Nettouthyrning, förvaltning: 30 Mkr 10 Nyuthyrning projekt: 100 Mkr 10 T otalavkastning fastighetsportföljen topp 2, benchmark fem bolag. Hållbarhetsmål 10 Energiförbrukning: max 70 kWh/kvm 10 CO2 scope 3, 35 % reduktion jmf 2018: 286 CO2e/kvm 10 GRESB: index min 90 Mål relationer 5 Medarbetarindex, GPTW: min 89 5 NKI, index: min 80 Övrigt 5 Överträffa index OMX Sthlm Real Estate GI 1/1–31/12 5 Diskretionärt att beslutas av styrelsen För uppföljning av utfall se Ersättningsrapporten som publiceras med kallelsen till årsstämman. Mättidpunkt för samtliga mål utgör kalender- år. När mätperioden för uppfyllelse av kriterier för utbetalning av rörlig kontantersättning avslutats ska Ersättningsutskottet fastställa i vilken utsträckning kriterierna uppfyllts. Såvitt avser finansiella mål ska bedömningen baseras på den av bolaget senast offentliggjorda finansiella informationen. Den ledande befattningshavare som erhåller rörlig lön förbinder sig att långsiktigt (för en period av minst tre år) investera minst 2/3 av den rörliga ersättningen efter skatt i aktier i bolaget. Syftet är att skapa del- aktighet och engagemang genom att ledande befattningshavare på ett mer strukturerat sätt erbjuds att bli aktieägare. Bolagsledningens rörliga ersättning ska vid maximalt utfall inte överstiga en årlig kostnad för bolaget om sammanlagt cirka 16 Mkr (exklusive sociala avgifter), beräknat utifrån det antal personer som för närvarande är ledande befattningshavare. Lön och anställningsvillkor för anställda Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersättningsriktlinjer har lön och anställningsvillkor för bolagets anställda beaktats genom att uppgifter om anställdas totalersättning, ersättningens komponenter samt ersättningens ökning och ökningstakt över tid har utgjort en del av ersättningsutskottets och styrelsens beslutsunderlag vid utvärderingen av skäligheten av riktlinjerna och de begränsningar som följer av dessa. Utvecklingen av avståndet mellan de ledande befattningshavarnas ersättning och övriga anställdas ersättning kommer att redovisas i ersättningsrapporten. Beslutsprocessen för att fastställa, se över och genomföra riktlinjerna Styrelsen har inrättat ett ersättningsutskott. I utskottets uppgifter ingår att bereda styrelsens beslut om förslag till riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare. Styrelsen ska upprätta förslag till nya rikt- linjer åtminstone vart fjärde år och lägga fram förslaget för beslut vid årsstämman. Riktlinjerna ska gälla till dess att nya riktlinjer antagits av bolagsstämman. Ersättningsutskottet ska även följa och utvärdera program för rörliga ersättningar för bolagsledningen, tillämpningen av riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare samt gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer i bolaget. Ersättnings- utskottets ledamöter är oberoende i förhållande till bolaget och bolags- ledningen. Vid styrelsens behandling av och beslut i ersättningsrelate- rade frågor närvarar inte vd eller andra personer i bolagsledningen, i den mån de berörs av frågorna. Frångående av riktlinjerna Styrelsen får besluta att tillfälligt frångå riktlinjerna helt eller delvis, om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det och ett avsteg är nöd- vändigt för att tillgodose bolagets långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet, eller för att säkerställa bolagets ekonomiska bärkraft. Som angivits ovan ingår det i ersättningsutskottets uppgifter att bereda styrelsens beslut i ersättningsfrågor, vilket innefattar beslut om avsteg från riktlinjerna. Beskrivning av betydande förändringar av riktlinjerna och hur aktieägarnas synpunkter beaktats Dessa riktlinjer har utarbetats i enlighet med de nya krav som gäller från och med årsstämman 2020 då kopplingen till bolagets affärs- strategi och kriterier för rörlig ersättning förtydligades. I övrigt gäller samma riktlinjer som tidigare för såväl fast som rörlig lön, övriga förmåner, avsättning till bolagets vinstandelsstiftelse, anställningsvillkor etcetera. Redovisningsprincip Ersättningar till anställda Ersättning till anställda i form av löner, betald semester, betald sjuk- frånvaro med mera samt pensioner redovisas i takt med intjänandet. Beträffande pensioner och andra ersättningar efter avslutad anställ- ning kan dessa klassificeras som avgiftsbestämda eller förmåns- bestämda pensionsplaner. I koncernen finns både avgiftsbestämda och förmånsbestämda pensionsplaner. Pensionskostnaderna för avgiftsbestämda pensions- planer kostnadsförs löpande. Förmånsbestämda pensionsplaner nuvär- desberäknas enligt den aktuariella så kallade Projected Unit Credit Method. Aktuariella vinster och förluster redovisas omedelbart via övrigt totalresultat. Anställda inom det tidigare Fabege har förmånsbestämda pensionsplaner. Från och med 2005 sker ingen ytterligare upparbetning av denna pensionsskuld. Åtaganden beträffande avgiftsbestämda pensionsplaner fullgörs genom betalningar till fristående myndigheter eller företag vilka administrerar planerna. Ett antal anställda hos oss har förmånsbestämda ITP-planer med fortlöpande inbetalningar till Alecta. Dessa klassificeras som förmånsbestämda pensionsplaner som omfattar flera arbetsgivare. För räkenskapsåret 2025 har bolaget inte haft till- gång till information för att kunna redovisa sin proportionella andel av planens förpliktelser, förvaltningstillgångar och kostnader vilket medfört att planen inte varit möjlig att redovisa som en förmånsbestämd plan. Pensionsplanen ITP 2 som tryggas genom en försäkring i Alecta redovi- sas därför som en avgiftsbestämd plan. Premien för den förmåns- bestämda ålders- och familjepensionen är individuellt beräknad och är bland annat beroende av lön, tidigare intjänad pension och förväntad återstående tjänstgöringstid. Förväntade avgifter nästa rapportperiod för ITP 2-försäkringar som är tecknade i Alecta uppgår till 10 Mkr (8). Koncernens andel av de sammanlagda avgifterna till planen och kon- cernens andel av det totala antalet aktiva medlemmar i planen uppgår till 0,06111 respektive 0,02441 procent (0,05427 respektive 0,02457). Den kollektiva konsolideringsnivån utgörs av marknadsvärdet på Alectas tillgångar i procent av försäkringsåtagandena beräknade enligt Alectas försäkringstekniska metoder och antaganden, vilka inte överensstämmer med IAS 19. Den kollektiva konsoliderings nivån ska normalt tillåtas variera mellan 125 och 175 procent. I syfte att stärka konsolideringsnivån om den bedöms vara för låg, kan en åtgärd vara att höja det avtalade priset för nyteckning och utökning av befintliga förmåner. Om konsolideringsnivån överstiger 150 procent kan premiereduktioner införas. Vid utgången av 2025 uppgick Alectas överskott i form av den kollektiva konsolideringsnivån till 168 procent (162 procent). ===== SIDA 115 ===== Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information 115 N ot 7. Hyresintäkter Operationell leasing – koncernen som leasegivare Samtliga förvaltningsfastigheter hyrs ut under operationella leasing- avtal och genererar hyresintäkter. Framtida hyresintäkter som hänför sig till icke uppsägningsbara operationella leasingavtal fördelas enligt följande: Mkr Koncernen 2025 2024 Förfall: Inom 1 år 599 470 1–2 år 561 646 2–3 år 390 529 3–4 år 501 233 4–5 år 376 342 Senare än 5 år 974 970 Bostäder, garage/parkering 157 139 Summa 3 559 3 329 Avvikelsen mellan totalt löpande hyra 31 december 2025 och intäkter enligt redovisningen 2025 beror på köpta/sålda fastigheter, omförhand- lingar samt förändringar av uthyrningsgraden under 2025. Kontrakt avseende bostäder och garage/parkeringsplatser löper tills vidare. Ingen upplysning om variabla hyresintäkter lämnas då de uppgår till en oväsentlig del av de totala hyresintäkterna. Vidaredebitering, service- och övriga intäkter utgör 102 Mkr (100), motsvarande 3,1 procent (2,9) av totala hyresintäkter för perioden januari–december 2025. Redovisningsprincip Intäktsredovisning Samtliga förvaltningsfastigheter hyrs ut under operationella leasing- avtal. Hyresintäkter i fastighetsförvaltningen redovisas i den period som hyran avser. Hyresintäkter för förvaltningsfastigheterna redovisas linjärt i enlighet med villkoren som anges i gällande hyresavtal. I de fall hyreskontraktet under viss tid medger en reducerad hyra som motsva- ras av en vid annan tidpunkt högre hyra, periodiseras denna under respektive överhyra över kontraktets löptid. Rabatterna som lämnas för begränsningar i nyttjanderätten, vid exempelvis ombyggnation eller i samband med successiv inflyttning, redovisas i den period de avser. Not 8. Omsättning bostadsutveckling Fördelning typ av intäkt: Koncernen 2025 2024 Intäkter försäljning bostadsprojekt 280 233 Summa 280 233 Fördelning tidpunkt intäktsredovisning: Över tid - - Vid en tidpunkt 280 233 Summa 280 233 Redovisningsprincip Intäkter försäljning bostadsprojekt Fabege (Birger Bostad) utvecklar hyresrätter samt utvecklar och säljer bostadsrättslägenheter beställda av bostadsrättsföreningar. Under byggtiden redovisas upparbetade kostnader i tillgångsslaget Exploate- ringsfastigheter. Vi bedömer vårt inflytande i bostadsrättsföreningar som bestämmande varför dessa enheter konsolideras. Detta innebär att det inte föreligger något kontrakt i enlighet med IFRS 15 förrän slutkunden har tecknat ett avtal. Slutkunden köper en nyttjanderätt i bostadsrättsföreningen motsvarande en specifik lägenhet. Vår affärs- modell innebär att kontrollen övergår till kunden som förvärvar bostaden när kunden tillträder bostaden. Intäkter redovisas därmed när bostäderna är färdigställda och kunden har tillträtt. Intäkten baseras på den faktiska intäkten för sålt bostadsprojekt. Redovisad intäkt per bostad möts av bostadens bedömda kostnad vid projektets färdigställande. Not 9. Fastighetskostnader Mkr Koncernen 2025 2024 Driftskostnader, underhåll och hyresgästanpassningar -372 -398 Fastighetsskatt -281 -258 Momskostnad -10 -10 Fastighets-/Projektadm. och uthyrning -234 -219 Summa -897 -885 Not 10. Kostnader bostadsutveckling Kostnader för bostadsutveckling uppgår till 225 Mkr (254) varav 8 Mkr (29) avser administrativa kostnader. Nedskrivning av byggrätter uppgick till -24 Mkr (-73). Not 11. Central administration och marknadsföring Avser kostnader för koncernledning samt kostnader för att vara ett publikt bolag och andra kostnader som sammanhänger med bolags- formen. Fastighets- och förvaltningsrelaterad administration ingår ej utan redovisas bland fastighetskostnaderna. Not 12. Realiserade och orealiserade värdeförändringar, förvaltningsfastigheter Mkr Koncernen 2025 2024 Realiserade värdeförändringar: Försäljningsintäkter 960 - Bokfört värde och omkostnader -996 3 Summa -36 3 Orealiserade värdeförändringar: Värdeförändringar avseende fastigheter ägda per 2025-12-31 respektive 2024-12-31 -1 700 -1 218 Värdeförändringar löpande under året avseende under året sålda fastigheter - - Summa -1 700 -1 218 Summa realiserade och orealiserade värdeförändringar -1 736 -1 215 Fördelning mellan positiva och negativa resultat: Positiva 826 911 Negativa -2 562 -2 126 Summa -1 736 -1 215 Fastighetsförsäljningar är en intäkt enligt IFRS 15, beloppet redovisas i sin helhet inom respektive segment och i enlighet med redovisnings- principen redovisas hela beloppet på tillträdesdagen. Vinster eller förluster från fastighetsförsäljningar redovisas på tillträdesdagen såvida det inte strider mot särskilda villkor i köpekontraktet. Not 13. Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar Mkr Koncernen Moderbolaget 2025 2024 2025 2024 Ränteintäkter, koncernbolag - - 977 1 011 Ränteintäkter, reverser 13 48 - - Resultat från övriga värdepapper -3 -3 -3 -3 Summa 10 45 974 1 008 Not 14. Ränteintäkter och räntekostnader Mkr Koncernen Moderbolaget 2025 2024 2025 2024 Ränteintäkter 26 6 978 1012 Räntekostnader -979 -1 016 -1 008 -1 073 Summa -953 -1 010 -30 -61 Samtliga ränteintäkter hänför sig till finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde. Räntekostnader hänför sig huvudsakligen till finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde samt räntekostnader på derivat värderade till verkligt värde. Redovisningsprincip Lånekostnader I koncernredovisningen har lånekostnader belastat resultatet för det år till vilket de hänför sig, utom till den del de inräknats i ett byggprojekts anskaffningskostnad. Vi aktiverar lånekostnader som är hänförbara till kostnader för nyproduktion eller större ombyggnationer. Vid beräkning av lånekostnad att aktivera har en räntesats motsvarande den genom- snittliga räntan på låneportföljen använts. ===== SIDA 116 ===== Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information 116 Not 15. Värdeförändringar, aktier Resultatet om -3 Mkr (-3) avser främst värdeförändring för innehav i aktier i Accessy AB och AIK Fotboll AB. Not 16. Skatt på årets resultat Mkr Koncernen Moderbolaget 2025 2024 2025 2024 Aktuell skatt 0 0 0 0 Uppskjuten skatt 160 -124 34 29 Summa skatt 160 -124 29 29 Nominell skatt på resultat efter finansiella poster 105 -18 -84 -286 Skatteeffekter justeringsposter Aktivering av tidigare ej aktiverade underskottsavdrag/temporära skillnader från föregående år 33 78 - - Nedskrivning andelar dotterbolag och intressebolag - - -77 -25 Upplösning av uppskjuten skatt till följd av försäljningar 128 -2 - - Ej skattepliktiga intäkter 1 0 - - Ej avdragsgilla kostnader -61 -36 -8 -14 Ej skattepliktig utdelningsintäkt - - 207 361 Ej avdragsgill ränta -82 -130 -3 -7 Övriga skattemässiga justeringar 36 -16 - - Summa skatt 160 -124 34 29 Redovisningsprincip Inkomstskatter Aktuell skatteskuld baseras på årets skattepliktiga resultat. Årets skatte- pliktiga resultat skiljer sig från årets redovisade resultat genom att det har justerats för ej skattepliktiga och ej avdragsgilla poster. Koncernens aktuella skatteskuld beräknas enligt de skattesatser som är föreskrivna eller aviserade på balansdagen. Uppskjuten skatt avser skatt på tempo- rära skillnader som uppkommer mellan det redovisade värdet på till- gångar och det skattemässiga värdet som används vid beräkning av skattepliktigt resultat. Uppskjuten skatt redovisas enligt den så kallade balansräkningsmetoden. Uppskjutna skatteskulder redovisas för i princip alla skattepliktiga temporära skillnader och uppskjutna skattefordringar redovisas då det är sannolikt att beloppen kan utnyttjas mot framtida skattepliktiga överskott. Det redovisade värdet på uppskjutna skatteford- ringar prövas vid varje bokslutstillfälle och reduceras till den del det inte längre är sannolikt att tillräckliga skattepliktiga överskott kommer att finnas tillgängliga för att utnyttjas helt eller delvis mot den uppskjutna skattefordran. Utnyttjande av underskottsavdrag är beroende av skatte- mässiga vinster. Uppskjuten skatt redovisas till nominell gällande skatte- sats utan diskontering. Uppskjuten skatt redovisas som intäkt eller kost- nad i rapporten över totalresultat utom i de fall den avser transaktioner eller händelser som redovisats direkt mot eget kapital. Då redovisas även den uppskjutna skatten direkt mot eget kapital. Aktuella uppskjutna skatte fordringar och skatteskulder kvittas då de hänför sig till inkomst- skatt som debiteras av samma skattemyndighet och då koncernen har för avsikt att reglera skatten med ett nettobelopp. N ot 17. Förvaltningsfastigheter Samtliga fastigheter i vårt bestånd externvärderas minst en gång per år av oberoende värderare med erkända kvalifikationer. Fastigheterna ska värderas till verkligt värde, det vill säga ett bedömt marknadsvärde utan hänsyn till portföljeffekter. Värderingen har sedan år 2000 genomförts i enlighet med Svensk Fastighetsindex riktlinjer. Under 2025 värderades fastigheterna av Newsec Analys AB och Cushman & Wake- field. Värderingarna sker löpande under året. Samtliga fastigheter har besiktigats på plats minst en gång under perioden 2022–2025. Därtill har fastigheterna platsbesiktigats vid större investeringar eller vid andra förändringar som påverkar värdet i väsentlig omfattning. Varje kvartal görs även interna värderingar av delar av beståndet samt en intern översiktlig bedömning av hela beståndet. Den interna värde- ringen sker enligt samma metodik som den externa värderingen. De fastigheter som värderas delas in i följande kategorier: – Förvaltningsfastigheter i normal drift kassaflödesvärderas. – Projektfastigheter som genomgår omfattande ombyggnation eller nybyggnation och som har kontrakterade hyresgäster kassaflödes- värderas. – Övriga projektfastigheter och obebyggd mark värderas enligt orts- prismetoden. Värdering av förvaltnings- och projektfastigheter Vid förvaltningsfastigheter och projektfastigheter används i normal- fallet en kassaflödesmodell där driftsöverskotten minus återstående investeringar nuvärdeberäknas under en fem- eller tioårig kalkylperiod. Kalkylräntan utgör ett nominellt räntekrav på totalt kapital före skatt. Räntekravet är baserat på erfarenhetsmässiga bedömningar av marknadens förräntningskrav för likartade objekt. Kalkylräntan för vår fastighetsportfölj uppgår till 6,6 procent (6,6) och baseras på den nominella räntan för femåriga statsobligationer med ett tillägg för fastighetsrelaterad risk. Riskpåslaget är individuellt och beror bland annat på hyresgästens stabilitet och kontraktslängd. Viktat direkt- avkastningskrav vid kalkylperiodens slut uppgick till 4,6 procent (4,5). Restvärdet vid kalkylperiodens slut nuvärdeberäknas. Restvärdet utgörs av tomtens/fastighetens marknadsvärde vid kalkylperiodens slut och bedöms utifrån det prognosticerade driftnettot för första året efter kalkylperioden. För samtliga lokaler görs en individuell marknadsmässig bedömning av hyresnivåerna samt hyresutvecklingen. För uthyrda lokaler används en bedömd marknadshyra i kassaflödeskalkylerna efter hyreskontrak- tets utgång. Bedömning av marknadshyror, framtida normaliserade driftkostnader, investeringar, vakanser med mera görs av externa vär- derare med stöd av information från bolaget. Drift- och underhållskost- nader baseras på historiska utfall samt på budgetsiffror och statistik över likartade fastigheter. Kostnaderna bedöms öka i takt med antagen inflation. T omträttsavgäld beräknas enligt avtal alternativt mot bedömd marknadsmässig avgäld om avgäldstiden löper ut under kalkylperioden. Fastighetsskatten bedöms utifrån taxeringsvärden från den senaste fastighetstaxeringen. Kassaflödeskalkyler med längre kalkylperiod än fem år tillämpas om det bedöms motiverat vid långa hyreskontrakt. Fastigheternas förväntade framtida kassaflöde under vald kalkylperiod beräknas enligt följande: + Hyresinbetalningar – Driftkostnader (inklusive fastighetsskatt och tomträttsavgäld) – Underhållskostnader = Driftsöverskott – Avdrag för investeringar = Kassaflöde Värderingsunderlag – Varje fastighet värderas separat utan hänsyn till portföljeffekter. – En extern fastighetsvärdering baseras på följande värderings- underlag: – Kvalitetssäkrad information från bolaget om skick, hyreskontrakt, löpande drift- och underhållskostnader, tomträttsavtal, vakanser, planerade investeringar samt en analys av befintliga hyresgäster. – Aktuella bedömningar av läge, hyresutveckling, vakansgrader och direktavkastningskrav för relevanta marknader samt normaliserad drift- och underhållskostnad. Uppgifter från offentliga källor om fast- igheternas markareal, samt detaljplaner för obebyggda mark- och exploateringsfastigheter. – Besiktningar av fastigheterna genomförs löpande. Samtliga fastig- heter har besiktigats under de senaste tre åren. Syftet är att bedöma fastigheternas standard och skick samt lokalernas attraktivitet. Kontorshyresintervall i fastighetsvärderingar för 2025 Hyresintervall per marknads- segment, kr/kvm 2025 2024 Stockholms innerstad 3 530–10 250 3 650–10 000 Solna 2 000–4 650 2 000–4 600 Hammarby Sjöstad 2 400–4 800 2 250–4 800 Flemingsberg 975–2 800 950–2 800 Övriga marknader 1 900–2 700 1 850–3 000 ===== SIDA 117 ===== Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information 117 Not 17 forts. Värdering av övriga projektfastigheter För övriga projektfastigheter uppskattas värdet baserat på planförut- sättningar och noterade prisnivåer vid försäljningar av obebyggd mark och byggrätter. Värderingsantaganden 2025 2024 Årlig inflation, % 2,0 2,0 Viktad kalkylränta, % 6,6 6,6 Viktat direktavkastningskrav restvärde, % 4,6 4,5 Genomsnittlig långsiktig vakans; % 6,0 4,9 Drift och underhåll: Kommersiellt, kr/kvm 486 368 Värderingsantagandena skiljer sig inte väsentligt åt då fastigheterna i sig är väldigt lika (i allt väsentligt kontorsfastigheter) och väldigt geografiskt koncentrerade. Kalkylräntan i innerstaden ligger inom ett spann på 4,03–7 ,05. För övriga områden är spannet 6,03–8,45. Marknadsvärden 31 december 2025 Mkr Viktad dir. avkastning, % Värde- förändring, % Stockholms innerstad 28 797 4,13 0,0 Solna 37 759 4,84 -2,9 Hammarby Sjöstad 7 867 4,80 -2,8 Flemingsberg 3 051 5,30 -11,3 Övriga marknader 986 5,41 -3,6 T otalt 78 460 4,59 -2,3 Marknadsvärden 31 december 2024 Mkr Viktad dir. avkastning, % Värde- förändring, % Stockholms innerstad 29 380 4,12 -0,3 Solna 37 300 4,73 -1,3 Hammarby Sjöstad 7 932 4,77 -4,7 Flemingsberg 3 295 5,37 -7, 6 Övriga marknader 997 5,42 -6,1 T otalt 78 904 4,54 -1,6 Värdeförändringar under året Orealiserade värdeförändringar uppgick under året till -1 700 Mkr (-1 218). Värdeförändringen motsvarar en värdenedgång med cirka -2,3 procent (-1,6). Under första halvåret berodde de negativa värde- förändringarna främst på att värderarna räknat med längre vakans- tider och något lägre hyresnivåer, huvudsakligen i Solna samt att vi i Flemingsberg räknat med längre genomförandetid för kommande projektmöjligheter. Värdeförändringar under andra halvåret påverka- des främst av högre avkastningskrav i områdena utanför innerstaden samt ytterligare nedskrivning av byggrättsvärdet i Flemingsberg sedan mark anvisningsavtalet löpt ut vid årsskiftet. Fastigheternas redovisade värde per 31 december 2025 uppgick till 78,5 Mdkr (78,9). Mkr Koncernen 2025 2024 Ingående verkligt värde 78 904 78 093 Omklassificeringar 155 -347 Fastighetsförvärv 0 0 Invsteringar i ny-, till och ombyggnad 2 061 2 376 Värdeförändringar, befintligt fastighetsbestånd -1 700 -1 218 Värdeförändringar, avseende under året sålda fastigheter 0 0 Försäljningar, utrangeringar och övrigt -960 0 Utgående verkligt värde 78 460 78 904 Våra tio värdemässigt största fastigheter Fastighet Område Kvm Pyramiden 4 Arenastaden 72 234 Apotekaren 22 Norrmalm 28 325 Bocken 39 Norrmalm 20 433 Nöten 4 Solna strand 66 000 Nationalarenan 8 Arenastaden 41 947 Bocken 35 & 46 Norrmalm 14 865 Barnhusväderkv. 36 Norrmalm 25 607 Luma 1 Hammarby Sjöstad 38 626 Fräsaren 11 Solna Business Park 39 203 Signalen 3 Arenastaden 31 040 Känslighetsanalys fastighetsvärde Värdeförändring före skatt, % Resultat- effekt, Mkr Soliditet, % Belånings- grad, % +1 623 45,4 43,7 0 0 45,1 43,9 -1 -623 44,8 44,1 Känslighetsanalys värdeförändring Antagande Värdepåverkan, Mdkr Hyresnivå +/-10% 7,1 Driftskostnad +/-50 kr/kvm 1,1 Avkastningskrav +/-0,25% 2,5 Långsiktig vakansgrad +/-2% 2,5 Viktad kalkylränta +/-0,25% 1,6 Känslighetsanalysen visar en bedömd värdeförändring vid angivna förändringar i hyresnivå, driftkostnad, avkastningskrav, vakansgrad respektive viktad kalkylränta. Analysen beaktar det helägda fastighets- beståndet, vägda genomsnitt för avkastningskrav, kalkylränta och totalt driftnetto. Angivna förändringar i parametrarna bedöms rimliga utifrån historiska utfall i koncernen. Varje parameter har behandlats för sig och under förutsättning att de andra parametrarna förblir oförändrade. Känslighetsanalysen ger därmed en förenklad bild då en parameter sällan rör sig isolerat utan olika antaganden är sammankopplade avse- ende kassaflöde och avkastningskrav. Inbördes samband råder mellan fastighetens kassaflöde och bedömda avkastningskrav. Kontrakts- förändringar såsom nyteckningar eller uppsägningar påverkar fastighe- tens kassaflöde och kan även ha en effekt på marknadens bedömning av risk och därmed på avkastningskravet. Generellt kan sägas att ju bättre läge en fastighet har, desto högre hyresnivå, lägre avkastnings- krav, lägre långsiktig vakansgrad samt i viss mån högre driftkostnad. Avkastningskrav och kalkylränta i värderingarna följer varandra, om avkastningskravet ökar så ökar generellt kalkylräntan. Avkastningskrav och kalkylränta kan även påverkas av hyresgäststrukturen i fastigheten; långa hyresavtal med säkra hyresbetalare kan påverka avkastningskrav och kalkylränta nedåt, vilket påverkar värdet positivt. Inflationen påver- kar både driftkostnader och hyresintäkter och därmed fastighetsvärde- na. Om inflationen ökar påverkar det fastigheternas marknadsvärde positivt genom högre hyror i de fall där de tecknade avtalen är index- reglerade (vilket merparten av våra kommersiella avtal är) och negativt genom högre kostnader och högre kalkylränta. Inflation påverkar också indirekt, via förändringar i räntenivån, direktavkastningskravet. Förvaltningsfastigheter värderas enligt nivå 3, IFRS 13. Verkligt värde och orealiserade värdeförändringar fastställs varje kvartal utifrån värde- ring. Om fastigheten säljs under kvartal 1–4 uppstår utöver orealiserad värdeförändring, en realiserad värdeförändring som baseras på försälj- ningspris i relation till senaste kvartalets fastställda verkliga värde. Vi har pantsatt vissa fastigheter, se även not 35 Ställda säkerheter och Eventualförpliktelser. Redovisningsprincip Förvaltningsfastigheter Fastigheter i koncernen klassificeras som förvaltningsfastigheter när de innehas i syfte att generera hyresintäkter eller värdeökning eller en kombination av dessa. I begreppet förvaltningsfastigheter ingår bygg- nader, mark och markanläggningar, pågående ny-, till- eller ombygg- nation samt fastighetsinventarier. Hyresintäkter och fastighetskostna- der samt realiserade och orealiserade värdeförändringar inklusive skatt är direkt hänförliga till fastigheter. Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde på balansdagen. Vinster och förluster hänförliga till värde förändringar av förvaltningsfastigheters verkliga värde redovisas i resultatet för den period de uppkommer på raden Orealiserade värde- förändringar fastigheter i rapporten över totalresultat. Vinst eller förlust som uppstår från avyttring eller utrangering av förvaltningsfastigheter utgörs av skillnaden mellan försäljningspris och redovisat värde baserat på senast upprättad värdering till verkligt värde. Resultat vid avyttring eller utrangering redovisas i rapporten över totalresultat på raden Realiserade värdeförändringar fastigheter. Projekt för ombyggnad/ underhåll samt hyresgästanpassningar aktiveras till den del åtgärden är värdehöjande i förhållande till senaste värderingen. Övriga utgifter kostnadsförs direkt. Not 18. Goodwill Goodwillposten om 205 Mkr (205 Mkr) är i sin helhet hänförlig till förvärvet av Birger Bostad. Goodwillen representerar de värden som förvärvet tillför Fabegekoncernen i form av förstärkt kompetens och marknadsposition inom bostadsutveckling. Goodwillen nedskrivningsprövas på lägsta separata identifierbara kassaflöde (kassagenererande enhet) vilken för Fabegekoncernen är Birger Bostad. I nedskrivningsprövningen jämförs det bedömda åter- vinningsvärdet för den kassagenererade enheten Birger Bostad med dess redovisade värde. Återvinningsvärdet har beräknats på basis av enhetens nyttjandevärde. Beräkningen av nyttjandevärdet har base- rats på en diskonteringsfaktor om 8,1 procent (7 ,7) och en prognos av kassaflöden under de närmaste fem åren. Antaganden om prognoser har baserats på historiska erfarenheter med beaktande av rådande marknadsläge. Den tillväxttakt som används för att extrapolera kassa- flödesprognoser bortom den period som täcks av de senast gjorda budgetarna/prognoserna uppgår till 2 procent. Beräkningarna påvisar inget nedskrivningsbehov. Mkr 2025-12-31 2024-12-31 Ingående balans 205 205 Förvärv - - Utgående balans 205 205 ===== SIDA 118 ===== Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information 118 Not 19. Inventarier Mkr Koncernen Moderbolaget 2025 2024 2025 2024 Ingående anskaffningsvärde 83 66 27 25 Investeringar 11 17 1 3 Försäljningar och utrangeringar - - - - Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 94 83 28 27 Ingående avskrivningar -49 -37 -17 -14 Försäljningar och utrangeringar - - - - Årets avskrivningar -11 -13 -3 -3 Utgående ackumulerade avskrivningar -62 -49 -19 -17 Bokfört värde 32 34 8 11 Koncernen har leasingavtal i mindre omfattning för bilar och annan teknisk utrustning. Samtliga avtal löper på normala marknadsmässiga villkor. Not 20. Andelar i intresseföretag Mkr Koncernen Moderbolaget 2025 2024 2025 2024 Ingående redovisat värde 164 179 - - Tillskott 67 100 - - Tillkommande via förvärv - - - - Nedskrivningar -63 -1 - - Resultatandel -67 -114 - - Utdelningar -2 0 - - Omklassificeringar - - - - Utgående redovisat värde 99 164 - - Bokfört värde 99 164 - - Namn/Org nr Säte Kapital- andel i % Redovisat värde 2025, Mkr Redovisat värde 2024, Mkr Urban Services Sweden AB 559108-8397 Stockholm 50 4 4 Projektbolaget Oscarsborg AB 556786-3419 (i likvidation) Stockholm 50 0 0 Haga Norra Stadsutveckling Kvarter 6 och 7 AB 556983-7650 Stockholm 50 0 0 Värtan Fastigheter AB 556 678-0267 (i likvidation) Stockholm 50 0 0 Arenabolaget i Solna KB1 969733-4580 Stockholm 67 64 129 Arenabolaget i Solna AB 556742-6811 Stockholm 50 0 0 SHNREP Invest AB 559192-1050 Stockholm 50 0 0 SB Bostad i Stockholm AB 559094-8914 Stockholm 50 31 31 Summa 99 164 1) Arenabolaget äger och förvaltar Strawberry Arena. Vi äger 66,7 procent i Arenabolaget i Solna KB (ABS KB) som äger fastigheten Nationalarenan 1 (Strawberry Arena). Vidare äger vi 50 procent i Arenabolaget i Solna AB, som är komplementär i ABS KB. Till följd av att vi inte har bestämmande inflytande i ABS KB redovisas inne- havet som andelar i intresseföretag och resultatet från bolaget som Resultat från andelar i intresseföretag. I följande tabell presenteras finansiell information avseende intresse- företagen. Informationen presenteras på aggregerad nivå då inne- haven i allt väsentligt avser likartad verksamhet inom fastighetsförvalt- ning och utveckling. Intresseföretagens resultat- och balansräkning i sammandrag, Mkr (100 %) Mkr Koncernen 2025 2024 Resultaträkningen Hyresintäkter 91 96 Driftsöverskott -8 2 Årets resultat -140 -146 Balansräkningen Anläggningstillgångar 3 171 3 231 Omsättningstillgångar 152 185 Summa tillgångar 3 323 3 416 Eget kapital 1 612 1 681 Övriga skulder 1 711 1 734 Summa eget kapital och skulder 3 323 3 416 Koncernens andel av nettotillgångar i intresseföretag 1 064 1 108 Gemensam verksamhet Koncernen har en väsentlig gemensam verksamhet. Vi bedriver finan- siell verksamhet genom det delägda bolaget Svensk Fastighetsfinansie- ring AB. Verksamheten består i att bedriva finansieringsverksamhet genom upptagande av lån på kapitalmarknaden samt utlåningsverk- samhet genom utgivande av kontantlån. Avsikten är att bredda basen i bolagets finansiering med en ny finansieringskälla. Nya Svensk Fastig- hetsFinansiering AB är ett finansbolag med ett säkerställt MTN- program om 12 000 Mkr. Bolaget ägs av Catena AB, Diös Fastigheter AB, Fabege AB, Platzer Fastigheter Holding AB och Wihlborgs Fastig- heter AB till 20 procent vardera. Obligationerna är säkerställda med pantbrev i fastigheter. Per den 31 december hade vi utestående obliga- tioner om totalt 574 Mkr (738) via SFF. Redovisningsprincip Andelar i intresseföretag och joint ventures Ett bolag redovisas som intresseföretag då vi innehar minst 20 procent av rösterna och max 50 procent eller på annat sätt har ett betydande inflytande över den driftsmässiga och finansiella styrningen. Ett joint venture är ett samarbetsarrangemang genom vilket de parter som har gemensamt bestämmande infIytande över verksamheten har rätt till nettotillgångarna. I koncernredovisningen redovisas innehaven i enlighet med kapitalandelsmetoden. Andelar i intresseföretag och joint ventures redovisas i balansräkningen till anskaffningsvärde justerat för förändringar i koncernens andel i intresseföretagets samt joint ventures nettotillgångar, med avdrag för eventuella värdeminskningar i verkligt värde på individuella andelar. Innehav i gemensam verksamhet Ett innehav i gemensam verksamhet är ett samarbetsarrangemang genom vilket de parter som har gemensamt bestämmande inflytande över verksamheten har rätt till de tillgångar och har förpliktelser avse- ende de skulder som härrör från verksamheten. Gemensamt bestäm- mande inflytande är reglerat i avtal och föreligger enbart när det krävs att de parter som delar det bestämmande inflytandet måste ge sitt samtycke till de relevanta verksamheterna. ===== SIDA 119 ===== Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information 119 Not 20 forts. För gemensamma verksamheter redovisar vi vår andel av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt vår andel av gemensamma till- gångar, skulder, intäkter och kostnader post för post i koncernens finansiella rapporter. Transaktioner och andra mellanhavanden med gemensamma verksamheter har eliminerats i koncernredovisningen. Not 21. Fordringar hos intresseföretag Fordringar hos intresseföretag avser fordringar på Arenabolaget i Solna AB om 390 Mkr (330) samt SB Bostad i Stockholm AB om 168 Mkr (173). Fordringarna löper med ränta på marknadsmässiga villkor. Eventuell kreditrisk begränsas genom att finanspolicyn anger att endast kreditvärdiga motparter accepteras i finansiella transaktioner, se vidare information i not 3. Not 22. Andra långfristiga värdepappersinnehav Mkr Koncernen Moderbolaget 2025 2024 2025 2024 Ingående anskaffningsvärde 7 9 7 9 Omklassificering - - Värdeförändringar -3 -3 -3 -3 Tillskott 3 1 2 1 Utgående värde 7 7 6 7 Bokfört värde 7 7 6 7 Innehav Bokfört värde, Mkr Accessy AB 559184-9749 0 AIK Fotboll AB – kapitalandel uppgår till 18,5 % samt antal aktier till 4 042 649 stycken 7 AIK Hockey – kapitalandel 3,6 % 0 Summa 7 Not 23. Andra långfristiga fordringar Mkr Koncernen Moderbolaget 2025 2024 2025 2024 Förfallotidpunkt: Mellan 1 och 5 år efter balansdagen 62 69 - - Senare än 5 år från balansdagen - - - - Summa 62 69 - - För räntebärande fordringar anses redovisat värde vara en god approximation av verkligt värde då de i allt väsentligt löper med rörlig ränta. Koncernen Andra långfristiga fordringar avser främst reversfordringar. Eventuell kreditrisk begränsas genom att finanspolicyn anger att endast kredit- värdiga motparter accepteras i finansiella transaktioner. Not 24. Exploateringsfastigheter Mkr 2025 2024 Ingående värde 754 519 Anskaffningar och avyttringar 203 308 Nedskrivning -24 -73 Utgående balans 933 754 varav Exploateringsfastigheter 190 204 Pågående projekt 743 550 Den utgående balansen består av 190 Mkr (204) i exploaterings- fastigheter och 743 Mkr (550) i pågående projekt. Redovisningsprincip Exploateringsfastigheter innehas i syfte att utveckla och avyttra bostäder, såväl hyresrätter som bostadsrätter och samhällsfastigheter. Redovisning sker till det lägsta av ackumulerat anskaffningsvärde och nettoförsäljningsvärde. Not 25. Kundfordringar Åldersfördelning – förfallna kundfordringar Mkr Koncernen 2025 2024 0–30 dagar 12 5 31–60 dagar 1 10 61–90 dagar 5 17 > 90 dagar 80 60 Varav reserverat -7 -41 Summa 91 51 Förändringar i reserven för förväntade kreditförluster Mkr 2025-12-31 2024-12-31 Ingående balans 41 12 Nya reserveringar 2 31 Återföringar -7 -5 Bortskrivningar -29 6 Utökade fordringar 0 2 Minskade fordringar 0 -5 Förändring i riskfaktorer - - Utgående balans 7 41 Redovisningsprincip Kundfordringar Koncernens kundfordringar värderas till upplupet anskaffningsvärde då kassaflödena består av enbart betalningar på kapitalbelopp och ränta. Förlustreserv redovisas för kundfordringar. Se vidare not 3 för ytterligare beskrivning av redovisningsprinciperna. Eventuell kreditrisk begränsas genom att finanspolicyn anger att endast kreditvärdiga motparter accepteras i finansiella transaktioner. Beträffande kundford- ringar anger policyn att sedvanliga kreditprövningar ska göras innan ny hyresgäst accepteras. Not 26. Övriga fordringar I koncernen finns kortfristiga fordringar i form av reverser med förfall inom ett år om 5 Mkr (670). Momsfordringar uppgår till 10 Mkr (18). Övriga poster uppgår till totalt 5 Mkr (8). Redovisningsprincip Långfristiga fordringar och övriga fordringar Långfristiga fordringar och övriga (kortfristiga) fordringar består i huvudsak av reversfordringar. Värdering sker till upplupet anskaffnings- värde. N ot 27. Fordringar hos koncernföretag Fordringar hos koncernföretag består av avräkningskonto för koncernens alla dotterbolag, dotterbolagen har inga egna bankkonton och transaktionerna sker via avräkningskonto via moderbolaget. Not 28. Eget kapital Utestående aktier Registrerade aktier Antal aktier vid årets ingång 314 577 096 330 783 144 Antal aktier vid årets utgång 314 577 096 330 783 144 Alla aktier har lika rösträtt, en röst per aktie. En akties kvotvärde uppgår till 15:41 kronor. Föreslagen utdelning per aktie, 2:20 kronor. Utdelning per aktie, 2:00 kronor. För övriga förändringar i eget kapital hänvisas till rapporten Förändringar i eget kapital, för koncernen respektive moderbolaget. Redovisningsprincip Egna aktier Återköp av egna aktier redovisas som en avdragspost, netto efter eventuella transaktionskostnader och skatt från balanserade vinst- medel, till dess aktierna avyttras eller annulleras. Om dessa stamaktier senare avyttras, redovisas erhållna belopp (netto efter eventuella transaktionskostnader och skatteeffekter) i balanserad vinst. ===== SIDA 120 ===== Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information 120 Not 29. Checkräkningskrediter Mkr Koncernen Moderbolaget 2025 2024 2025 2024 Beviljad kreditlimit 660 660 660 660 Utnyttjad del -68 0 -68 0 Outnyttjad del 592 660 592 660 Not 30. Skulder fördelade på förfallotidpunkter Räntebärande skulder, Mkr Koncernen Moderbolaget 2025 2024 2025 2024 Förfallotidpunkt upp till 1 år från balansdagen 9 117 2 674 8 543 2 510 Förfallotidpunkt mellan 1 och 5 år från balansda- gen 17 766 25 185 17 766 24 611 Förfallotidpunkt senare än 5 år från balansdagen 7 541 6 541 7 541 6 541 Summa 34 424 34 400 33 850 33 662 För räntebärande skulder anses redovisat värde vara en god approxima- tion av verkligt värde då de i allt väsentligt löper med rörlig ränta. Ej räntebärande skulder beräknas förfalla till betalning inom ett år. För ränteförfallostruktur, se not 3. Finansiella skulder Våra räntebärande skulder samt övriga skulder värderas till upplupet anskaffningsvärde. Långfristiga skulder har en förväntad löptid längre än ett år medan kortfristiga har en löptid kortare än ett år. Not 31. Derivatinstrument Mkr Koncernen Moderbolaget 2025 2024 2025 2024 Långfristigt övervärde 16 16 16 16 Kortfristigt övervärde 471 685 471 685 Summa övervärde 487 702 487 702 Kortfristigt undervärde -109 -159 -109 -159 Långfristigt undervärde 0 0 0 0 Summa undervärde -109 -159 -109 -159 T otalt 377 543 377 543 Koncernen tillämpar ej säkringsredovisning, se avsnitt ”Finansiella instrument” i not 3 Redovisningsprinciper. Derivatinstrument klassifice- ras som räntebärande skulder och tillgångar i balansräkningen och värderas löpande till verkligt värde enligt nivå 2, IFRS 13, se vidare not 3. Värdeförändringar redovisas i rapporten över totalresultat på separat rad, Värdeförändringar räntederivat. Not 32. Uppskjuten skatteskuld/fordran Mkr Koncernen Moderbolaget 2025 2024 2025 2024 Uppskjuten skatt har beräknats på: Underskottsavdrag -312 -309 -7 -7 Skillnad bokfört värde och skattemässigt värde avse- ende fastigheter 8 494 8 632 - - Derivatinstrument 78 112 77 111 Övrigt 5 -11 - - Netto, uppskjuten skattefordran/skuld 8 265 8 424 70 104 Negativa belopp ovan avser uppskjuten skattefordran. De totala värderade underskottsavdragen i koncernen uppgår till cirka 1,5 Mdkr (1,5), vilka beaktas vid beräkning av uppskjuten skatt. Av årets förändringar av uppskjutna skatteskulder är -319 Mkr (-295) hänförligt till förbrukning av löpande förvaltningsresultat och 350 Mkr (250) avser värdeförändring på fastigheter. Den uppskjutna skatten har beräknats på 20,6 procent. Not 33. Avsättningar Av totala avsättningar om 163 Mkr (175) avser 110 Mkr (122) avsättningar till pensioner. Övriga belopp avser stämpelskatter på fastigheter vilka förfaller till betalning då fastigheter säljs, 39 Mkr (39) samt avsättning för bostadsprojekt 13 Mkr (13). Mkr Övrigt Avsatt till pension Tota l Per 2025-01-01 53 122 175 Tillkommande via förvärv - - 0 Årets avsättningar 0 - 0 Årets aktuariella antaganden - -9 -9 Utnyttjats/betalats under året 0 -3 -3 Per 2025-12-31 53 110 163 Avsättningar består av: Långfristig del 53 110 163 Kortfristig del - - - Summa 53 110 163 Avsatt till pension För information avseende avsättningar till pension se not 6. Redovisningsprincip Avsättningar Avsättningar redovisas när bolaget har ett åtagande och det är troligt att ett utflöde av resurser krävs och en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Not 34. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Mkr Koncernen Moderbolaget 2025 2024 2025 2024 Förskottsbetalda hyror 463 466 0 0 Upplupna räntekostnader 132 122 130 119 Övrigt 292 319 209 182 Summa 887 907 340 301 Not 35. Ställda säkerheter och eventualförpliktelser Ställda säkerheter, Mkr Koncernen Moderbolaget 2025 2024 2025 2024 Fastighetsinteckningar 23 363 22 763 - - Nettotillgångar dotterbolag 7 692 7 819 - - Reverser - - 16 027 15 841 Summa 31 055 30 582 16027 15 841 Eventualförpliktelser Borgensförbindelser tff dotterbolag 13 6 152 162 Borgensförbindelser och åtaganden tff intresseföretag 324 327 324 327 Summa 338 333 476 489 Koncernen har pensionsutfästelser om 12 Mkr (12) som tryggas genom pensionsstiftelse. Solvensgraden i pensionsstiftelsen uppgår till 213 procent (218). Avsättning har inte skett eftersom pensions- utfästelsen till fullo täcks av stiftelsens tillgångar. Not 36. Erlagd ränta Under året uppgick erlagd ränta i koncernen till 1 067 Mkr (1 121), varav 57 Mkr (93) har aktiverats i investeringsverksamheten med koncernens snittränta. Snitträntan beräknas per kvartal utifrån föregående kvartals faktiska snittränta. I moderbolaget har ingen ränteaktivering skett. ===== SIDA 121 ===== Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information 121 N ot 37. Förändringar av rörelsekapital Mkr Koncernen Moderbolaget 2025 2024 2025 2024 Förändring enl. balansräkning 451 -647 70 229 Förändring fordringar resp. skulder avseende ränte- intäkter, utdelningar och räntekostnader, samt omklassificeringar mellan anläggningstillgång och rörelsekapital -209 930 -18 48 Summa 241 283 52 277 Not 38. Leasingskulder T omträtter Av koncernens leasingavtal är hantering av tomträttsavgälder av störst betydelse. Leasingskulden uppgår per den 31 december till 1 584 Mkr (1 371). En motsvarande nyttjanderättstillgång är upptagen i balans- räkningen. Leasingskulden är framräknad genom en värdering i form av budgeterad tomträttsavgäld för året dividerat med implicit ränta om 2,6 procent. Kostnaden för tomträttsavgälder redovisas som en finansiell kostnad. Övriga leasingavtal Övriga leasingavtal avser hyresavtal i Birger Bostad. Per den 31 december uppgår både leasingskuld och nyttjanderättstillgång till 0 Mkr (1). Not 39. Likvida medel Likvida medel utgörs av kassa och bank. Koncernens outnyttjade checkräkningskrediter, som ej ingår i likvida medel uppgår till 592 Mkr (660). Redovisningsprincip Likvida medel Likvida medel består av kassamedel hos finansinstitut. Likvida medel innefattar även kortfristiga placeringar som har en löptid från anskaff- ningstidpunkten understigande tre månader och vilka är utsatta för endast en obetydlig risk för värdefluktuationer. Likvida medel redovisas till dess nominella belopp. Not 40. Transaktioner med närstående Backahill AB har ett bestämmande inflytande över Hansan AB. Under 2025 har konsulttjänster om 1 Mkr (1) köpts in. Under 2025 har även konsulttjänster om 0,9 Mkr (1,4) från Born Advokater köpts in där styrelse ordföranden Jan Litborn är delägare. Tillskott och lån om 127 Mkr (160) har lämnats till Arenabolaget i Solna KB. Nya Svensk Fastig- hets Finansiering AB (SFF) är ett finansbolag med ett säkerställt MTN-program. Bolaget ägs av Catena AB, Diös Fastigheter AB, Fabege AB, Platzer Fastigheter Holding AB och Wihlborgs Fastigheter AB till 20 procent vardera. Obligationerna är säkerställda med pantbrev i fastig- heter och aktiepanter. MTN-ramen uppgår till 12 000 Mkr (12 000). Per den 31 december 2025 hade Fabege utestående obligationer om totalt 574 Mkr (738). Samtliga transaktioner sker på marknadsmässiga grunder. Not 41. Utdelning per aktie Styrelsen föreslår en utdelning om 2,20 kronor per aktie (2,00) att utbetalas kvartalsvis vid fyra tillfällen om vardera 0,55 kronor per aktie. T otalt föreslaget utdelningsbelopp uppgår till 692 069 611 kronor. Utdelningsbeloppet är beräknat på antal utestående aktier per 2025-12-31, det vill säga 314 577 096 aktier. Det totala utdelnings- beloppet kan komma att förändras fram till och med avstämnings- tidpunkten beroende på återköp av aktier. Not 42. Fastställande av årsredovisning Årsredovisningen fastställdes av styrelsen och godkändes för utgivning den 16 mars 2026. Årsstämma hålls den 16 april 2026. Not 43. Nettoomsättning Moderbolagets intäkter består främst av koncernintern fakturering. Not 44. Rörelsens kostnader Mkr Moderbolaget 2025 2024 Personalkostnader -293 -280 Administrations- och driftskostnader -182 -182 Summa -475 -462 ===== SIDA 122 ===== Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information 122 Not 45. Aktier och andelar i koncernföretag Moderbolaget Mkr 2025 2024 Nedskrivning av aktier i dotterbolag -375 -120 Koncernbidrag 57 -6 Utdelning 1 005 1 750 Summa 687 1 624 Nedskrivning av aktier i koncernföretag har skett med 375 Mkr vilket beror på att dotterbolagen har mottagit ovillkorade aktieägartillskott med motsvarande belopp. Moderbolaget Mkr 2025 2024 Ingående anskaffningsvärde 16 637 16 517 Förvärv och tillskott 375 120 Försäljning - - Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 17 012 16 637 Ingående nedskrivningar -3 237 -3 117 Nedskrivning -375 -120 Utgående ackumulerade nedskrivningar -3 612 -3 237 Utgående värde 13 400 13 400 Direktägda dotterbolag Namn/Org nr Säte Kapital- andel i %1) Bokfört värde, Mkr Birger Bostad AB 559007-1824 Stockholm 100 883 Hilab Holding Stockholm AB 556670-7120 Stockholm 100 9 726 LRT Holding Company AB 556647-7294 Stockholm 100 2 790 Fabege Holding Solna 556721-5289 Stockholm 100 0 Fabege Holding Mix AB 556785-2636 Stockholm 100 0 Fabege Holding N8 AB 556834-3429 Stockholm 100 0 Fabege Holding Lodre AB 559124-0253 Stockholm 100 0 Fabege Flemingsberg AB 559170-5214 Stockholm 100 0 Fabege Holding Generatorn AB 559170-5255 Stockholm 100 0 Stockholm Syd SBD utvecklings AB 559170-5248 Stockholm 100 1 Fabege Finansnyckeln III AB 556983-7601 Stockholm 100 0 Summa 13 400 1) Är även överensstämmande med andelen av rösterna för totalt antal aktier. Angiven kapitalandel inkluderar andra koncernbolags andel. T otalt finns i koncernen 277 koncernbolag (264). Redovisningsprincip Dotterföretag Dotterföretag är de företag där koncernen har ett bestämmande inflytande. Bestämmande inflytande uppnås när moderbolaget har inflytande över ett företag, är exponerat för, eller har rätt till rörlig avkastning från innehavet i företaget samt har möjlighet att använda inflytandet över företaget till att påverka avkastningen. Förekomsten och effekten av potentiella rösträtter som för närvarande är möjliga att utnyttja eller konvertera, beaktas vid bedömningen av huruvida koncernen utövar bestämmande inflytande. Not 46. Arvode och ersättningar till revisorer Till bolagets revisorer har följande ersättning utgått: Arvode och kostnadsersättning Tkr Koncernen Moderbolaget 2025 2024 2025 2024 KPMG: Revisionsuppdrag1) 3 826 3 636 3 162 3 086 Annan revisions- verksamhet 420 400 420 400 Skatterådgivning 448 399 448 399 Övriga tjänster 80 75 80 75 Summa 4 774 4 510 4 110 3 960 1) Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning, övriga arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga arbetsuppgifter. N ot 47. Händelser efter balansdagen Inga händelser efter balansdagen finns att rapportera. Not 48. Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande finns följande belopp: Kr Balanserat resultat 3 462 720 233 Årets resultat 443 145 265 Summa 3 905 865 497 Styrelsen och vd föreslår att beloppet disponeras enligt följande: Kr Till aktieägarna utdelas 2:20 kr per aktie 692 069 611 I ny räkning balanseras 3 213 795 886 Summa 3 905 865 497 Utdelningsbeloppet är beräknat på antalet utestående aktier per 31 december 2025, det vill säga 314 577 096 aktier. Det totala utdelningsbeloppet kan komma att förändras fram till och med avstämningstidpunkten beroende på återköp av egna aktier. ===== SIDA 123 ===== Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information 123 Årsredovisningens undertecknande Styrelsen och verkställande direktören intygar härmed att: – årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisnings- lagen samt RFR 2 – årsredovisningen ger en rättvisande bild av företagets ställning och resultat samt – förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av företagets verksamhet, ställning och resultat samt – beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget står inför. Styrelsen och verkställande direktören intygar vidare att: – koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de internatio- nella redovisningsstandarder (IFRS) som avses i Europaparlamen- tets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder – koncernredovisningen ger en rättvisande bild av koncernens ställning och resultat samt – förvaltningsberättelsen för koncernen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens verksamhet, resultat och ställning samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de före- tag som ingår i koncernen står inför. Årsredovisningen har färdigställts och beslutats samt undertecknats av samtliga den 16 mars 2026. Jan Litborn Ordförande Anette Asklin Styrelseledamot Mattias Johansson Styrelseledamot Lennart Mauritzson Styrelseledamot Sofia Watt Styrelseledamot Bent Oustad Verkställande direktör Vår revisionsberättelse har avgivits den 16 mars 2026 KPMG AB Mattias Johansson Auktoriserad revisor ===== SIDA 124 ===== Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information 124 Revisionsberättelse Till bolagsstämman i Fabege AB (publ) organisationsnummer 556049-1523 Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Fabege AB (publ) för år 2025 med undantag för bolagsstyrnings- rapporten på sidorna 69–122. Bolagets årsredovisning och koncernre- dovisning ingår på sidorna 68–123 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2025 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovis- ningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredo- visningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2025 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt IFRS Redovisnings- standarder som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 86–97 . Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncern- redovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget samt rapport över totalresultat och rapport över finansiell ställning för koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncern- redovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rap- port som har överlämnats till moderbolagets revisionsutskott i enlighet med revisorsförordningens (537/2014) artikel 11. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhål- lande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga för- bjudna tjänster som avses i revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ända- målsenliga som grund för våra uttalanden. Särskilt betydelsefulla områden Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden. Värdering av förvaltningsfastigheter Se not 4 och 17 på sid 111 och 116–117 i årsredovisningen och koncernredo- visningen för detaljerade upplysningar och beskrivning av området. Beskrivning av området Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernredovisningen till verkligt värde. Det redovisade värdet uppgår till 78 460 mkr per den 31 december 2025. Fastigheternas verkliga värde har fastställts baserat på värderingar utförda av både oberoende externa värderare och interna värderingar. Under räkenskapsåret har samtliga fastigheter i förvaltningsbeståndet värderats av externa värderare. Varje kvartal utförs även interna värde- ringar av delar av beståndet, samt en intern översiktlig bedömning av hela beståndet. Värderingarna utförs genom en individuell bedömning av varje fastighets framtida intjäningsförmåga och marknadens avkast- ningskrav. Givet förvaltningsfastigheternas väsentliga andel av koncer- nens totala tillgångar och det inslag av bedömningar och uppskattningar som ingår i värderingsprocessen utgör detta ett särskilt betydelsefullt område i vår revision. Risken är att det redovisade värdet på förvalt- ningsfastigheter kan vara över- eller underskattat och att varje justering av värdet direkt påverkar årets resultat. Hur området har beaktats i revisionen Vi har övervägt om den tillämpade värderingsmetodiken är rimlig genom att jämföra den med vår erfarenhet av metoder som andra fastig hetsbolag och värderare tillämpar och vilka antaganden som är normala vid värdering av jämförbara objekt. Vi har bedömt kompetensen hos de interna och externa värderarna, samt utvärderat oberoendet hos de externa värderarna och tagit del av värderarnas uppdragsavtal i syfte att bedöma huruvida det finns avtalsvillkor som kan påverka omfattningen eller inriktningen av de externa värderarnas uppdrag. Vi har på stickprovsbasis testat ett urval av de upprättade fastighets- värderingarna. Härvid har vi använt marknadsdata från externa källor, särskilt antaganden om direktavkastningskrav, diskonterings räntor, hyresnivåer och vakanser. Vi har beaktat den makroekonomiska situatio- nen och dess påverkan på de upprättade fastighetsvärderingarna. Vi har kontrollerat riktigheten i de upplysningar om förvaltningsfastig heterna som koncernen lämnar i not 4 och 17 i års- redovisningen och koncernredovisningen, särskilt vad avser inslag av bedömningar samt tillämpade nyckelantaganden. Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisning- en och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1–66 samt 126–140. Den andra informationen består också av ersättnings- rapporten som vi inhämtade före datumet för denna revisionsberättelse. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrk- ande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredo- visningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är ofören- lig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncern- redovisningen, enligt IFRS Redovisningsstandarder som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den inter- na kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredo- visning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De upply- ser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verk- ställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksam- heten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finansiella rapportering. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredo- visningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra utta- landen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimli- gen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom: – identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar och utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra utta- landen. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll. – skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma gransknings- åtgärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen. – utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskatt- ningar i redovisningen och tillhörande upplysningar. – drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om huruvida det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets och kon- cernens förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplysningarna i års redovisningen och koncernredovisningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om årsre- dovisningen och koncernredovisningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag och en koncern inte längre kan fortsätta verksamheten. – utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och inne- hållet i årsredovisningen och koncernredovisningen, däribland upp- lysningarna, och om årsredovisningen och koncernredovisningen återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild. – planerar och utför vi koncernrevisionen för att inhämta tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis avseende den finansiella infor- mationen för företag eller affärsenheter inom koncernen som grund för att göra ett uttalande avseende koncernredovisningen. Vi ansva- rar för styrning, övervakning och genomgång av det revisionsarbete som utförts för koncernrevisionens syfte. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden. ===== SIDA 125 ===== Revisionsberättelse forts. Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information 125 Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också infor- mera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi identifierat. Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla relatio- ner och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att eliminera hoten eller motåtgärder som har vidtagits. Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författningar förhindrar upplysning om frågan. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Revisorns granskning av förvaltning och förslag till disposition av bolagets vinst eller förlust Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Fabege AB (publ) för år 2025 samt av förslaget till dis- positioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkstäl- lande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är obero- ende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisors- sed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträf- fande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncer- nens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvalt- ningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överens- stämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende: – företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller – på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredo- visningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bola- gets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktie- bolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersätt- ningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revi- sionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild bety- delse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Revisorns granskning av Esef-rapporten Uttalande Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktö- ren har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett for- mat som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för Fabege AB (publ) för år 2025. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering. Grund för uttalande Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revi- sorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekom- mendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är obero- ende i förhållande till Fabege AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenli- ga som grund för vårt uttalande. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransknings- åtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimli- gen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef-rapporten. Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality Management 1, som kräver att företaget utformar, implementerar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkes- utövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elek- tronisk rapportering av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beak- tar vi de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrel- sen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektivi- teten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvär- dering av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkstäl- lande direktörens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en avstäm- ning av att Esef-rapporten överensstämmer med den granskade års- redovisningen och koncernredovisningen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida kon- cernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar, kassaflödesanalys samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen. Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på sid- orna 86–97 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovis- ningslagen. Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16 Revi- sorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfatt- ning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss till- räcklig grund för våra uttalanden. En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovis- ningens och koncernredovisningens övriga delar samt är i överensstäm- melse med årsredovisningslagen. KPMG AB, Box 382, 101 27 , Stockholm, utsågs till Fabege AB (publ)s revisor av bolagsstämman den 23 april 2025. KPMG AB eller revisorer verksamma vid KPMG AB har varit bolagets revisor sedan 9 april 2024. Stockholm det datum som framgår av vår elektroniska signatur KPMG AB Mattias Johansson Auktoriserad revisor ===== SIDA 126 ===== 126 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Fastighetsbestånd Vårt fastighetsbestånd knyter ihop Stockholm från Arenastaden i norr till Flemingsberg i söder och alla våra stadsdelar är och kommer att vara viktiga knutpunkter för spårbunden trafik och övrig kollektivtrafik. Ormträsket 10, Stockholm innerstad Påsen 1, Hammarby Sjöstad Separatorn 1, Flemingsberg Sparven 18, Stockholm innerstad Ackordet 1, Arenastaden/Haga Norra ===== SIDA 127 ===== 127 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Fastighetsbestånd forts. Fastighetsrelaterade nyckeltal År 2025 2024 2023 2022 2021 Antal fastigheter 100 100 100 102 94 Uthyrningsbar yta, tkvm 1 271 1 271 1 246 1 290 1 247 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 86 88 91 89 90 Hyresvärde, Mkr 4 331 4 172 3 872 3 724 3 359 Överskottsgrad, % 74 74 75 74 76 Genomsnittligt avkastningskrav per område, % Stockholms innerstad 4,13 Solna 4,84 Hammarby Sjöstad 4,80 Flemingsberg 5,30 Övriga marknader 5,41 Genomsnittlig avkastning 4,59 Fastighetsförvärv Inga förvärv under året. Fastighetsförsäljningar Fastighetsnamn Område Kategori Uthyrnings- bar yta, kvm Yngligen 10 Östermalm Kontor 11 645 T otalt 11 645 Största kunder Kund Andel, % 1) Löper till år Skandinaviska Enskilda Banken AB 6,8 2037 Saab AB 4,7 2045 Convendum Stockholm City AB 3,7 2034 Ica Fastigheter AB 3,3 2030 T elia Sverige AB 3,0 2031 DNB Carnegie Investment Bank AB 2,3 2027 Svea Bank AB 1,8 2029 Alfa Laval T echnologies AB 1,8 2047 Bilia AB 1,7 2041 Tietoevry AB 1,2 2029 Summa 30,4 1) Andel av total kontrakterad hyra. 10 högst värderade fastigheter 31 december 2025 Fastighetsnamn Område Uthyrnings- bar yta, kvm Pyramiden 4 Arenastaden 72 234 Apotekaren 22 Norrmalm 28 325 Bocken 39 Norrmalm 20 433 Nöten 4 Solna strand 66 000 Nationalarenan 8 Arenastaden 41 947 Bocken 35 & 46 CBD 14 865 Barnhusväderkv. 36 Norrmalm 25 607 Luma 1 Hammarby Sjöstad 38 626 Fräsaren 11 Solna Business Park 39 203 Signalen 3 Arenastaden 31 040 Hyresavtalens genomsnittliga kvarvarande löptid per delmarknad, per 31 december 2025 Område Antal fastigheter Antal hyresavtal Hyreslängd, år Stockholms innerstad 26 537 3,1 Solna 51 472 6,5 Hammarby Sjöstad 10 283 2,8 Flemingsberg 9 95 11,8 Övriga marknader 1) 4 44 3,6 T otalt/ genomsnitt 100 1 431 5,1 1) Två bostadsfastigheter i Borås (Övriga marknader) ingår ej i tabellen. Hyresavtalens förfallostruktur Förfalloår Antal hyresavtal Årshyra, Mkr % 20261) 603 599 17 2027 274 561 16 2028 203 390 11 2029 168 501 14 2030 86 376 11 2031+ 97 974 27 Kommersiellt 1 431 3 402 96 Bostadsavtal 200 23 1 Garage- och parkering 450 135 4 T otalt 2 081 3 559 100 1) Varav drygt 316 Mkr redan är omförhandlade då de gällande avtalen löper ut. Förändringar i fastighetsvärde Marknadsvärde, Mkr Ingående värde per 2025-01-01 78 904 + Förvärv – – Försäljning, utrangering och övrigt -960 + Investeringar i ny-, till- och ombyggnad 2 061 +/– Orealiserade värdeförändringar -1 700 +/– Omklassificeringar 155 Utgående värde 2025-12-31 78 460 ===== SIDA 128 ===== Hyresvärde per kategori Kontor: 84 % Butiker: 4% Industri/logistik: 4% Övrigt: 8% T otalt 4,3 Mdkr T otalavkastning fastighetsportföljen, %Uthyrningsbar yta per kategori Kontor: 72% Butiker: 4% Industri/lager: 9% Övrigt: 15% T otalt 1 271 tkvm Solna: 48 % Innerstaden: 37% Hammarby Sjöstad: 10% Flemingsberg: 4% Övriga marknader: 1% Fastighetsvärde per område T otalt 78,5Mdkr 2021 2022 2023 2024 2025 12 8 4 0 -4 -8 % Kvarter 5, Haga Norra 128 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Fastighetsbestånd forts. Fördelning av uthyrningsbar yta, per 31 december 2025, kvm Kontor Butiker Industri/lager Hotell Bostäder Garage T otalt Stockholms innerstad 215 057 18 667 18 342 5 108 9 568 30 642 297 384 Solna 530 425 25 153 21 882 3 486 35 964 72 518 689 428 Hammarby Sjöstad 102 472 8 045 18 855 691 0 9 799 139 862 Flemingsberg 48 345 2 026 52 235 0 0 1 149 103 755 Övriga marknader 21 025 485 2 241 4 990 0 11 663 40 404 T otalt 917 324 54 376 113 555 14 275 45 532 125 771 1 270 833 Fastighetstabell Antal fastigheter Uthyrningsbar yta, tkvm Marknads- värde, Mkr Hyresvärde, Mkr2) Ekonomisk uthyrningsgrad, % Förvaltningsfastigheter1) 66 1 087 69 066 3 949 86 Förädlingsfastigheter1) 14 156 5 021 267 Mark och projektfastigheter1) 20 28 4 373 115 Summa 100 1 271 78 460 4 331 Varav Innerstaden 26 298 28 797 1 529 88 Varav Solna 51 689 37 759 2 072 85 Varav Hammarby Sjöstad 10 140 7 867 484 80 Varav Flemingsberg 9 104 3 051 179 93 Varav Övriga 4 40 986 67 95 Summa 100 1 271 78 460 4 331 86 1) Se definitioner på sid 139 2) I hyresvärdet är tidsbegränsade avdrag om cirka 225 Mkr (i löpande årligt hyresvärde per 31 december) ej avräknad. Ekonomisk uthyrningsgrad avser förvaltningsfastigheter. ===== SIDA 129 ===== Investeringar 2021 2022 2023 20 2 4 20 2 5 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 Mkr Mål minst 2 500 Mkr per år över en konjunkturcykel/uni00A0 129 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Projekt Pågående projekt >50 Mkr, 2025-12-31 Fastighetsbeteckning Kategori Område Färdigställt Uthyrnings- bar yta, kvm Uthyrnings- grad, % yta 1) Hyresvärde, Mkr 2) Bokfört värde, Mkr Beräknad investering, Mkr Varav upp- arbetat, Mkr Farao 15-16, Kairo 1 Kontor/Bostäder Arenastaden - - - 1 359 613 170 Ormträsket 10 (del av) Kontor Sveaplan Q1-2027 9 800 20% 58 540 609 107 Summa 9 800 20% 58 1 899 1 222 277 Övriga Förädlingsfastigheter 3 014 Övriga Förädlingsfastigheter 4 481 T otalt Projekt-, mark- och förädlingsfastigheter 9 394 1) Operativ uthyrningsgrad per 2025-12-31. 2) Hyresvärde inklusive tillägg. För de pågående projekten kan årshyran öka till 58 Mkr (fullt uthyrd) från 0 Mkr i löpande årshyra per 31 december 2025. Byggrätter 2025-12-31 Kommersiella, kvm Kvm BTA Laga kraft, % Bokfört värde, kr/kvm Bostäder, kvm Kvm BTA Laga kraft, % Bokfört värde, kr/kvm Innerstaden 30 200 78 15 500 Stockholms innerstad 7 800 100 25 800 Solna 301 000 60 8 700 Solna 164 200 64 10 500 Hammarby Sjöstad 37 400 99 3 600 Hammarby Sjöstad 20 700 21 16 700 Flemingsberg 162 800 41 3 800 Flemingsberg 224 800 0 4 100 Birger Bostad - - - Birger Bostad  82 300 95 6 100 Övriga 20 000 100 1 500 Övriga - - - Summa 551 400 59 7 000 Summa 499 800 37 7 400 Birger Bostad pågående produktion 2025-12-31 Projekt Område BTA, kvm BOA, kvm Antal bostäder Försäljnings- grad, % Färdigställt Bokfört värde, Mkr Beräknad investering, Mkr Varav upp arbetat, Mkr Haga Norra ägarlägenheter Solna 3 124 2 246 50 86 Kv 1-2026 176 133 130 Haga Norra Brf Mathilda Solna 7 750 6 036 94 33 Kv 1-Kv 2 2026 381 349 287 Haga Norra Brf Ingetora Solna 4 530 3 500 43 9 Kv 2-Kv 3 2026 186 208 129 Summa 15 404 11 782 187 743 690 546 ===== SIDA 130 ===== 130 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Fastighetsförteckning Stockholms innerstad per 31 december 2025 Fastighetsnamn Område Gatuadress Byggår Kontor/kvm Butik/kvm Industri + lager/kvm Bostad/kvm Hotell/kvm Parkering + övrigt/kvm T otal uthyrnings- bar yta/kvm T axvärde tkr, 2025-12-31 1 Apotekaren 22 Norrmalm Döbelnsg 20, 24, Kungstensg 21–23, Rådmansg 40, 42, Tuleg 7 A–B 13 1902/2002 25 261 680 1 410 0 0 974 28 325 1 373 000 2 Barnhusväderkvarnen 36 Norrmalm Rådmansg 61–65 1963 14 158 1 156 1 731 0 0 8 562 25 607 734 000 3 Bocken 35 Norrmalm Lästmakarg 22–24 1951 14 389 282 194 0 0 0 14 865 1 244 162 4 Bocken 39 Norrmalm Lästmakarg 20, Kungsg 7–15 1931 16 624 2 089 1 591 0 0 129 20 433 1 422 000 5 Bocken 46 Norrmalm Regeringsgatan 56 1977 0 0 0 0 0 0 0 0 6 Bocken 472) Norrmalm Lästmakarg 8 1929 660 665 0 0 0 0 1 325 56 921 7 Bocken 52 Norrmalm Lästmakarg 14–16 1951 145 0 0 2 208 0 0 2 353 155 200 8 Drabanten 3 Kungsholmen Kungsbroplan 3 m fl 1907 6 381 0 249 0 0 0 6 630 267 000 9 Fenix 1 Norrmalm Barnhusgatan 3 1929 3 506 48 199 0 0 0 3 753 174 000 10 Getingen 13 Vasastan Sveavägen 149 1963 11 107 839 2 873 0 0 2 415 17 234 465 000 11 Getingen 14 Vasastan Sveavägen 143–147 1953 8 340 2 505 767 0 0 1 123 12 735 343 000 12 Getingen 15 Vasastan Sveavägen 159 1963 13 407 2 502 4 546 0 0 5 001 25 456 538 000 13 Hägern Mindre 7 Norrmalm Drottninggatan 27–29 1971 9 639 1 319 593 0 0 2 228 13 779 659 000 14 Islandet 3 Norrmalm Holländargatan 11–13 1904 9 829 0 0 0 0 255 10 084 301 742 15 Läraren 13 Norrmalm T orsgatan 4 1904/1929 6 877 0 1 0 0 0 6 878 283 750 16 Mimer 5 Vasastan Hagagatan 25 A–C, Vanadisvägen 9 1957 11 749 0 307 0 0 5 12 061 0 17 Norrtälje 24 Norrmalm Engelbrektsgatan 5–7 1881 6 351 0 227 0 0 561 7 139 486 000 18 Ormträsket 101) Vasastan Sveavägen 166–170, 186 1962/1967 15 351 1 837 763 0 0 2 071 20 022 428 860 19 Oxen Mindre 33 Norrmalm Luntmakarg 18 1979 6 694 0 338 0 0 3 314 10 346 390 000 20 Oxen Mindre 38 Norrmalm Malmskillnadsg 47 A, B 1979 122 0 0 2 900 0 3 3 025 169 868 21 Paradiset 23 1) Stadshagen Strandbergsg 53–57 1944 7 038 89 188 0 0 1 202 8 517 290 000 22 Paradiset 27 1) Stadshagen Strandbergsg 59–65 1959 19 330 3 093 1 908 0 0 2 229 26 560 506 658 23 Paradiset 312) Stadshagen Strandbergsg 53-57 1944 0 0 0 0 0 0 0 0 24 Pilen 27 Norrmalm Bryggarg 12A 1907 1 865 0 192 0 0 0 2 057 145 000 25 Pilen 31 Norrmalm Gamla Brog 27–29, Vasag 38 1988 4 608 616 218 0 3 542 571 9 555 708 000 26 Sparven 18 Östermalm Birger Jarlsg 21–23, Kungsg 2 1929 1 626 948 49 0 6 026 0 8 649 599 000 Summa Stockholms innerstad 215 057 18 667 18 342 5 108 9 568 30 643 297 385 11 740 161 Certifierad / Registrerad för certifiering. 1) Förädlingsfastighet 2) Mark & projektfastighet ===== SIDA 131 ===== ARENASTADEN E VE NE MA N GSG A T A N R ÅSTA STRA N DV ÄG D A LVÄ GE N GÅRDSVÄGEN RÅSU N DAV ÄG E N FRÖSUNDALEDEN P YR A MIDVÄGE N M Å LBRO N K O L O N N VÄGE N SI G N AL BRO N STJÄRN- TORGET RÅSTASJÖN E4 E18 (2028) (2028) WESTFIELD MALL OF SCANDINAVIA STRAWBERRY ARENA E4 E18 HAGA NORRA 1 4 5 4243 44 45 46 47 50 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 20 22 23 24 25 26 27 28 30 31 32 33 34 17 1819 21 2 3 48 49 35–41 29 MariatorgetZinkensdamm Hornstull Skanstull Medborgarplatsen Slussen Gamla stan Gullmarsplan Globen Sockenplan Svedmyra Hammarby- höjden Mårtensdal Luma Södra station Henriksdal Nacka Station Sickla Bro Sickla udde Järla Station Sickla Kaj Björkhagen Kärrtorp Sandsborg Skogskyro- gården Enskede Gård Linde Valla torg Skärmarbrink Båsut 73 L L L L L L L L L L L L L LL L L LL L L L L L L LL L L L L L L TT T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T TT T T T TT T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T TT T TT T T T T J J J J J T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T B 74 96 74 22 74 B B B 74 B 74 B T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T J J J J T T T T T T T T J J J J L L LL L L L DUVBO RISSNE SOLNA CENTRUM T DANDERYDS SJUKHUS Sundbybergs KISTA AKALLA HUSBY TENSTA HJULSTA HALLONBERGEN NÄCKROSEN RINKEBY HELENELUND T T T T T T HAGASTADEN SÖDERMALM GAMLA STAN HAMMARBY SJÖSTAD CITYKUNGSHOLMEN CITY 1. Apotekaren 22 Döbelnsg 20, 24Kungstensgatan 21-23 Rådmansg 40, 42Tuleg 7 A-B 13 2. Barnhusväder-kvarnen 36 Drottninggatan 87–91 Rådmansg 61-65 3. Bocken 35 Lästmakarg 22-24 4. Bocken 39 Lästmakarg 20, Kungsg 7-15 5. Bocken 46 Regeringsgatan 56 6. Bocken 47 Lästmakarg 8 7 . Bocken 52 Lästmakarg 14-16 8. Drabanten 3 Kungsbroplan 3, m.fl. 9. Fenix 1 Barnhusgatan 3 10. Hägern Mindre 7 Drottninggatan 27-29 11. Islandet 3 Holländargatan 11-13 12. Läraren 13 T orsgatan 4 13. Norrtälje 24 Engelbrektsgatan 5-7 14. Oxen Mindre 33 Luntmakarg 18 15. Oxen Mindre 38 Malmskillnadsg 47 A, B 16. Pilen 27 Bryggarg 12A 17 . Pilen 31 Gamla Brog 27-29 Vasag 38 18. Sparven 18 Birger Jarlsg 21-23Kungsg 2 19. Ynglingen 10 Jungfrug 23, 27 Karlav 58-60 NORRA VASAST AN 20. Getingen 13 Sveavägen 149 21. Getingen 14 Sveavägen 143–147 22. Getingen 15 Sveavägen 159 23. Mimer 5 Hagagatan 25 A-CVanadisvägen 9 24. Ormträsket 10 Sveavägen 166-170, 186 25. Byggrätt Sveaplan VÄSTRA KUNGSHOLMEN 26. Paradiset 23 Strandbergsg 53-57 27 . Paradiset 27 Strandbergsg 59-65 LÄSTMAKARGATAN OXT ORGS GATAN H A M N G ATA N K U N G S G ATA N NORRLANDSGATAN REGERINGSGATAN MALMSKILLNADSGATAN B I R G E R J A R L S GATA N S V E A V Ä G E N STURE PLAN SERGELS TORG HUMLEGÅRDEN K U N G S - T R Ä D G Å R D E N M Ä S T E R S A M U E L S G A T A N BERZELII PARK NYBRO- VIKEN HÖ- TOR- GET O X T O R G S G A T A N T HÖTORGET 400 METER T T-CENTRALEN 700 METER T ÖSTERMALMS- TORG 200 METER T HÖTORGET 400 METER T T-CENTRALEN 700 METER T ÖSTERMALMS- TORG 200 METER T HÖTORGET 400 METER T T-CENTRALEN 700 METER T ÖSTERMALMS- TORG 200 METER T HÖTORGET 400 METER T T-CENTRALEN 700 METER T ÖSTERMALMS- TORG 200 METER 1 2 8 9 12 10 13 14 15 16 11 17 18 19 20 23 22 21 24 25 26 3–7 INNERSTADEN SOLNA 131 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Hotel Kung Carl, Stureplan, Stockholms innerstad Ormträsket 10, Wenner-Gren Center, Stockholms innerstad Nationalarenan 8, Arenastaden Parkhuset, Solna Business Park 500 meter 500 meter ===== SIDA 132 ===== 132 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Solna per 31 december 2025 Solna, Arenastaden Fastighetsnamn Område Gatuadress Byggår Kontor/kvm Butik/kvm Industri + lager/kvm Bostad/kvm Hotell/kvm Parkering + övrigt/kvm T otal uthyrnings- bar yta/kvm T axvärde tkr, 2025-12-31 1 Farao 14 2) Arenastaden Dalvägen 10, Pyramidvägen 7 , 9 1967 0 0 0 0 0 0 0 66 996 2 Farao 15 2) Arenastaden Dalvägen 8, Pyramidvägen 5 1981 0 0 0 0 0 0 0 74 600 3 Farao 16 2) Arenastaden Dalvägen 4–6, Pyramidvägen 3 1973 0 0 0 0 0 0 0 47 201 4 Farao 19 2) Arenastaden Magasinsvägen 0 0 0 0 0 0 0 0 5 Farao 20 Arenastaden Pyramidvägen 7 1964 7 352 0 127 0 0 375 7 854 248 000 6 Farao 8 Arenastaden Dalvägen 12, Pyramidvägen 11 2001 5 839 0 325 0 0 22 6 186 157 000 7 Järva 3:7 2) Arenastaden Evenemangsgatan 0 0 0 0 0 0 0 481 8 Kairo 1 2) Arenastaden Pyramidvägen 2 1983 0 0 0 0 0 0 0 74 000 9 Nationalarenan 3 Arenastaden Evenemangsgatan 48 2020 2 488 0 0 0 16 677 0 19 165 578 000 10 Nationalarenan 5 Arenastaden Evenemangsgatan 32 2013 0 0 0 0 0 25 500 25 500 89 000 11 Nationalarenan 8 Arenastaden Stjärntorget 1, Råsta strandväg 15C, Evenemangsgatan 2C 2018 41 556 0 391 0 0 0 41 947 1 299 000 12 Poolen 1 Arenastaden Kolonnvägen 24 2022 27 057 912 122 0 0 51 28 142 664 000 13 Pyramiden 4 Arenastaden Stjärntorget 3–5, Pyramidvägen 4–22, Magasinsvägen 6–12, Råsta strandväg 5–9 2018 72 234 0 0 0 0 0 72 234 2 173 000 14 Semaforen 1  Arenastaden Gustav III:s boulevard 2023 0 0 0 0 0 159 159 75 224 15 Signalen 3 Arenastaden Kolonnvägen 22 2019 30 664 0 376 0 0 0 31 040 688 000 16 Stigbygeln 2 Arenastaden Gårdsvägen 6 1955 7 997 95 326 0 0 0 8 418 177 000 17 Stigbygeln 3  Arenastaden Gårdsvägen 8 1960 5 047 262 595 0 0 0 5 904 79 000 17 Stigbygeln 5 Arenastaden Gårdsvägen 10 A, B 1963 6 795 0 50 0 0 570 7 415 41 153 19 Stigbygeln 6 Arenastaden Gårdsvägen 12–18 2001 9 005 581 380 0 0 0 9 966 276 000 20 Tygeln 3 Arenastaden Gårdsvägen 13–21 2001 2 437 0 0 0 0 5 290 7 727 130 830 21 Tömmen 1 1) Arenastaden Gårdsvägen 2–4 1952 3 083 0 1 335 0 2 511 6 929 25 334 22 Tömmen 2 Arenastaden Gårdsvägen 2 0 0 0 0 0 2 610 2 610 0 23 Uarda 1 Arenastaden Dalvägen 30, Evenemangsgatan 27–31, Vintervägen 33 1987 22 878 1 051 480 0 0 30 24 439 686 000 24 Uarda 4 1) Arenastaden Dalvägen 14–16 1992 6 539 0 1 333 0 0 0 7 872 162 000 Summa Solna, Arenastaden 250 971 2 901 5 840 0 16 677 37 118 313 507 7 859 321 Certifierad / Registrerad för certifiering. 1) Förädlingsfastighet. 2) Mark & projektfastighet. ===== SIDA 133 ===== 133 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Solna Business Park Fastighetsnamn Område Gatuadress Byggår Kontor/kvm Butik/kvm Industri + lager/kvm Bostad/kvm Hotell/kvm Parkering + övrigt/kvm T otal uthyrnings- bar yta/kvm T axvärde tkr, 2025-12-31 25 Fräsaren 9 1) Solna Business Park Svetsarvägen 22 1962 6285 0 3501 0 0 0 9 786 36 878 26 Fräsaren 10 Solna Business Park Svetsarvägen 24 1964 7 245 4 241 138 0 0 9 11 633 207 000 27 Fräsaren 11 Solna Business Park Englundavägen 2–4, Svetsarvägen 4–10 1962 33 171 255 923 0 1 840 3 014 39 203 686 000 28 Fräsaren 12 Solna Business Park Svetsarvägen 12–18, 20, 20A 1964 19 132 10 163 1 053 0 0 6 840 37 188 698 000 29 Sliparen 1 1) Solna Business Park Ekensbergsv 115, Svetsarv 1–3 1963 0 0 0 0 0 0 0 24 000 30 Sliparen 2 Solna Business Park Ekensbergsv 113, Svetsarv 3–5 1964 17 042 345 618 0 0 3 627 21 632 276 268 31 Smeden 1 Solna Business Park Englundav 6–14, Smidesv 5–7 , Svetsarv 5–17 1967 34 559 3 963 1 675 467 0 4 098 44 762 675 545 32 Svetsaren 1 Solna Business Park Englundavägen 7 1964 12 391 742 588 0 0 2 430 16 151 180 000 33 Svetsaren 3 1) Solna Business Park Enlundavägen 9–13 15 203 329 2 330 387 2 491 3 660 24 400 316 015 34 Yrket 3 1) Solna Business Park Smidesvägen 2–8 1982 2 346 0 3 466 0 0 1 470 7 282 41 400 Summa Solna Business Park 147 374 20 038 14 291 854 4 331 25 148 212 036 3 141 106 Solna, Haga Norra Fastighetsnamn Område Gatuadress Byggår Kontor/kvm Butik/kvm Industri + lager/kvm Bostad/kvm Hotell/kvm Parkering + övrigt/kvm T otal uthyrnings- bar yta/kvm T axvärde tkr, 2025-12-31 35 Ackordet 1  Haga Norra Mathildatorget 3 2024 24 904 1 056 1 085 0 0 427 27 471 606 000 36 Ackordet 2 2) Haga Norra 0 0 0 0 0 0 0 155 960 37 Kvarten 1 2) Haga Norra Frösundaleden 4 0 0 0 0 0 0 0 317 704 38 Kvinten 1 2) Haga Norra Frösundaleden 4 0 0 456 0 0 0 456 544 825 39 Kvinten 8 Haga Norra Frösundaleden 4 2025 0 0 0 2 632 0 0 2 632 0 40 T ersen 1 2) Haga Norra Frösundaleden 4 0 0 0 0 0 0 0 78 504 41 Hagalund 2:11 Haga Norra Kolonnvägen 2021 15 017 158 180 0 0 0 15 355 309 600 Summa Solna, Haga Norra 39 921 1 214 1 721 2 632 0 427 45 914 2 012 593 Solna, Övrigt Fastighetsnamn Område Gatuadress Byggår Kontor/kvm Butik/kvm Industri + lager/kvm Bostad/kvm Hotell/kvm Parkering + övrigt/kvm T otal uthyrnings- bar yta/kvm T axvärde tkr, 2025-12-31 42 Distansen 4 2) Ulriksdal 2016 0 0 0 0 0 0 0 16 900 43 Distansen 6 Ulriksdal Kolonnvägen 43–55 2016 10 189 542 0 0 0 0 10 731 185 000 44 Distansen 7 Ulriksdal Kolonnvägen 57–59 2016 0 0 0 0 0 9 810 9 810 42 440 45 Fortet 2 Arenastaden Råsundavägen 1–3, Hagavägen 1 1958 0 0 0 0 7 533 15 7 548 80 000 46 Hörnan 1 Råsunda Solnavägen 31–35, Garvis Carlssons gata 1–9 2018 15 970 458 32 0 0 0 16 460 554 000 47 Järvakrogen 3 Frösunda Enköpingsvägen 1 2015 0 0 0 0 7 423 0 7 423 236 000 48 Klacken 2 (50%) Råsunda Garvis Carlssons gata 0 0 0 0 0 0 0 13 800 49 Lagern 2 2) Råsunda Solnavägen 37 , Idrottsgatan 7 1985 0 0 0 0 0 0 0 0 50 Nöten 4 Solna Strand Solna strandväg 2–60 1971 66 000 0 0 0 0 0 66 000 950 000 Summa Solna, Övrigt 92 159 1 000 32 0 14 956 9 825 117 972 2 078 140 Summa Solna (Arenastaden + Solna Business Park + Haga Norra + Övrigt) 530 425 25 153 21 883 3 486 35 964 72 518 689 429 15 091 160 Certifierad / Registrerad för certifiering. 1) Förädlingsfastighet. 2) Mark & projektfastighet. ===== SIDA 134 ===== TVÄR BANA TVÄR BANA TVÄR BANA 1 2 3 45 6 7 8 9 10 L T L HAM MARBY FAB R IKSVÄG HAMMARBYVÄGEN T E X T I L G A T A N V I R K E S V Ä G E N HELIO SVÄG EN TEX T ILGA T AN HAMMARBYTERRASSEN HAMMARBY ALLÉ HAMMARBY KAJ HAMM AR BY K A JGAT A HAMMARBY SJÖSTAD 500 meter 134 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Hammarby Sjöstad per 31 december 2025 Fastighetsnamn Område Gatuadress Byggår Kontor/kvm Butik/kvm Industri + lager/kvm Bostad/kvm Hotell/kvm Parkering + övrigt/kvm T otal uthyrnings- bar yta/kvm T axvärde tkr, 2025-12-31 1 Fartygstrafiken 2  Hammarby Sjöstad Hammarby Allé 93 1955 6 696 1 840 165 0 0 9 8 710 180 000 2 Båtturen 2 Hammarby Sjöstad Hammarby Kaj 12, Hammarby Kaj 14–18 1937 16 109 276 492 0 0 1 230 18 107 622 000 3 Korphoppet 1 Hammarby Sjöstad Virkesvägen 24–26 1949 8 520 575 3 812 0 0 1 208 14 115 264 000 4 Korphoppet 5 2) Hammarby Sjöstad Hammarby Fabriksväg 37–39 1968 0 0 0 0 0 0 0 0 5 Korphoppet 6  Hammarby Sjöstad Hammarby Fabriksväg 33 1988 0 428 4 254 0 0 0 4 682 112 000 6 Luma 1 Hammarby Sjöstad Ljusslingan 1–17 , 2–26, Glödlampsgränd 1–6, Lumaparksv 2–18, 5–15, Kölnag 3 1930 30 288 2 419 1 311 691 0 3 917 38 626 631 120 7 Påsen 1 Hammarby Sjöstad T extilgatan 41–43 1956 10 576 204 527 0 0 1 383 12 690 270 000 8 Trikåfabriken 12 1) Hammarby Sjöstad Hammarby Fabriksväg 27 , Virkesvägen 8–10 1942 4 691 891 4 291 0 0 978 10 851 175 000 9 Trikåfabriken 8 1) Hammarby Sjöstad Virkesvägen 12, Heliosgatan 1–3 1930 10 921 1 037 3 438 0 0 9 15 405 296 000 10 Trikåfabriken 9 Hammarby Sjöstad Virkesvägen 2–4 1928 14 671 375 565 0 0 1 065 16 676 657 000 Summa Hammarby Sjöstad 102 472 8 045 18 855 691 0 9 799 139 862 3 207 120 Certifierad / Registrerad för certifiering. 1) Förädlingsfastighet. 2) Mark & projektfastighet. Luma 1, Hammarby Sjöstad ===== SIDA 135 ===== K a t r i n e b e r g s v äg e n F l e m i n g s b e r g s l e d e n D i a g n o s v ä g e n O r t o p edv T e r a pi v äg e n B j ör n k u l l a v äg e n H u d d i n g e v äg e n A l f r e d N o b e l s a l l é H äl s o v äg e n R ön t g e n v äg e n V är m e s l i n g a n A m b u l a n s v äg e n M a r s v T e l l u s v äg e n J o n v äg e n R e g u l a t o r v äg e n E le k t r o n v äg e n K v a r n än g s v äg e n S åg s t u v äg e n V i s ät t r a v äg e n F lemingsbergs- parken Novums forsknings- park FLEMINGSBERG VISÄTTRA E b b a B ååt s v äg V år d a r v M e d i c i n v R e g u l a t o r v äg e n L o g o p e d v äg e n H ör s e l s l i n g a n P a r k v äg e n 226 5 2 1 6 4 3 7 89 Separatorn 1, Flemingsberg FLEMINGSBERG 135 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Flemingsberg per 31 december 2025 Fastighetsnamn Område Gatuadress Byggår Kontor/kvm Butik/kvm Industri + lager/kvm Bostad/kvm Hotell/kvm Parkering + övrigt/kvm T otal uthyrnings- bar yta/kvm T axvärde tkr, 2025-12-31 1 Anoden 4 1) Flemingsberg 0 0 1 000 0 0 0 1 000 11 361 2 Batteriet 3 1) Flemingsberg Regulatorvägen 15 1981 0 0 800 0 0 0 800 6 489 3 Batteriet 4 2) Flemingsberg Regulatorvägen 17 0 0 0 0 0 0 0 0 4 Generatorn 10 2) Flemingsberg 0 0 0 0 0 0 0 0 5 Generatorn 11 2) Flemingsberg Björnkullavägen 0 0 0 0 0 0 0 0 6 Regulatorn 3 Flemingsberg Jonvägen 1, 3; Elektronvägen 2, 4, 6; Regulatorvägen 6, 8 1963 10 104 1 058 12 433 0 0 0 23 595 115 567 7 Regulatorn 2 1) Flemingsberg Elektronvägen 1 1967 3 833 0 37 963 0 0 1 149 42 945 203 231 8 Regulatorn 4 Flemingsberg Elektronvägen 2024 11 964 0 0 0 0 0 11 964 0 9 Separatorn 1 Flemingsberg Regulatorvägen 31 2025 22 444 968 39 0 0 0 23 451 257 600 Summa Flemingsberg 48 345 2 026 52 235 0 0 1 149 103 755 594 248 Övriga per 31 december 2025 Fastighetsnamn Område Gatuadress Byggår Kontor/kvm Butik/kvm Industri + lager/kvm Bostad/kvm Hotell/kvm Parkering + övrigt/kvm T otal uthyrnings- bar yta/kvm T axvärde tkr, 2025-12-31 1 T ekniken 1 2) Sollentuna 0 0 0 0 0 0 0 126 2 Kabelverket 2 Älvsjö Glasfibergatan 6–14 m fl 1996 19 250 485 2 241 0 11 662 33 638 205 902 3 Daggkåpan 2 Borås Backadalsstigen 4 A–D, 6 A–F 2021 1 775 0 0 3 707 0 0 5 482 104 128 4 Solrosen 16 Borås Druveforsvägen 31 2021 0 0 0 1 283 1 283 34 488 Summa Övriga 21 025 485 2 241 4 990 0 11 662 40 403 344 644 Certifierad / Registrerad för certifiering. Fastighetsförteckningen innehåller samtliga fastigheter i våra ägor per 31 december 2025. Om inget annat anges klassas fastigheten som en Förvaltningsfastighet, det vill säga en fastighet i löpande och aktiv förvaltning. 1) Förädlingsfastighet – Fastigheter med pågående eller planerad om- eller till- byggnad som väsentligt påverkar fastighetens driftsöverskott. Driftsöverskottet påverkas antingen direkt av projektet eller av uthyrnings begränsningar inför förestående förädling. Nyligen förvärvade fastigheter (inom ett år) med pågå- ende arbete för att väsentligt förbättra fastighetens driftsöverskott i förhållande till förvärvstillfället. 2) Mark & projektfastighet – Mark och exploateringsfastigheter samt fastigheter med pågående nyproduktion/totalombyggnad. ===== SIDA 136 ===== 136 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Härledning av nyckeltal De nyckeltal som inte är enligt ESMA är branschspecifika nyckeltal samt sådana som är av intresse för analytiker, intressenter och investerare. 2025 2024 Avkastning på eget kapital Periodens resultat, Mkr -348 -213 Genomsnittligt kapital, Mkr 37 960 38 845 Avkastning på eget kapital, % -0,9 -0,5 Soliditet Eget kapital, Mkr 37 475 38 445 Balansomslutning, Mkr 83 089 84 109 Soliditet, % 45 46 Belåningsgrad fastigheter Räntebärande skulder, Mkr 34 424 34 400 Bokfört värde fastigheter, Mkr 78 460 78 904 Bokfört värde projekt- & exploateringsfastigheter 933 754 Belåningsgrad fastigheter, % 43 43 Skuldkvot Bruttoresultat, Mkr 2 638 2 532 Central administration, Mkr -106 -93 Summa, Mkr 2 532 2 439 Räntebärande skulder, Mkr 34 424 34 400 Skuldkvot, ggr 13,6 14,1 Räntetäckningsgrad Bruttoresultat, Mkr 2 638 2 532 T omträttsavgäld, Mkr -41 -41 Central administration, Mkr -106 -93 Summa, Mkr 2 491 2 398 Räntenetto, Mkr -940 -962 Räntetäckningsgrad, ggr 2,6 2,5 Skuldsättningsgrad Räntebärande skulder, Mkr 34 424 34 400 Eget kapital, Mkr 37 475 38 445 Skuldsättningsgrad, ggr 0,9 0,9 2025 2024 T otalavkastning fastigheter Driftöverskott, Mkr 2 583 2 553 Orealiserade och realiserade värdeförändringar fastigheter, Mkr -1 736 -1 218 Marknadsvärde inkl. periodens investeringar, Mkr 82 257 80 118 T otalavkastning fastigheter, % 1,1 1,7 2025 2024 Eget kapital per aktie Eget kapital, Mkr 37 475 38 445 Antal utestående aktier vid periodens utgång, miljontal 315 315 Eget kapital, kr per aktie 119 122 2025 2024 Kassaflöde per aktie Kassaflöde från den löpande verksamheten, Mkr 1 744 1 635 Genomsnittligt antal aktier, miljontal 315 315 Kassaflöde, kr per aktie 5,5 5,2 2025 2024 Direktavkastning, % Årets utdelning per aktie 2,20 2,0 Börskursen vid årets slut 82,55 82,80 Direktavkastning, % 2,7 2,4 Finansiella mål Följande finansiella mål är fastslagna av styrelsen: – Soliditeten ska vara lägst 35 procent. – Belåningsgraden ska inte överstiga 50 procent. – Skuldkvoten ska högst vara 13 gånger. – Räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,2 gånger. ===== SIDA 137 ===== 137 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information EPRA nyckeltal EPRA nyckeltal 2025 2024 EPRA Earnings (förv.res efter betald skatt), Mkr 1 293 1 227 EPRA Earnings (EPS), kr/aktie 4,11 3,90 EPRA NRV (långsiktigt substansvärde), Mkr 45 520 46 468 EPRA NRV, kr/aktie 145 148 EPRA NTA (långsiktigt substansvärde), Mkr 42 627 43 514 EPRA NTA, kr/aktie 135 138 EPRA NDV (substansvärde), Mkr 37 427 38 382 EPRA NDV, kr/aktie 119 122 EPRA Vakansgrad, % 14 12 EPRA Hyresintäkt förändring identiskt bestånd, % -1 5 EPRA investeringar 2 061 2 376 Härledning av EPRA nyckeltal 2025 2024 EPRA EPS Förvaltningsresultat, Mkr 1 421 1 345 Avdrag för skattemässiga avskrivningar, Mkr -800 -770 Summa, Mkr 621 575 Nominell skatt, Mkr 128 118 EPRA resultat totalt (förvaltningsresultat minskat med nominell skatt), Mkr 1 293 1 227 Antal aktier, miljoner 314,6 314,6 EPRA EPS, kr/ aktie 4,11 3,90 EPRA NRV, EPRA NT A & EPRA NDV Eget kapital, Mkr 37 475 38 445 Återläggning av beslutad, ej utbetald utdelning, Mkr 157 142 Återläggning räntederivat, Mkr -377 -543 Återläggning av uppskjuten skatt 8 265 8 424 enligt balansräkningen, Mkr EPRA NRV (långsiktigt substansvärde), Mkr 45 520 46 468 Antal aktier, miljoner 314,6 314,6 EPRA NRV, (långsiktigt substansvärde) kr/ aktie 145 148 2025 2024 Återläggning goodwill enligt balansräkningen, Mkr -205 -205 Avdrag av verklig uppskjuten skatt, Mkr -2 688 -2 749 EPRA NT A (långsiktigt substansvärde), Mkr 42 627 43 514 Antal aktier, miljoner 314,6 314,6 EPRA NT A (långsiktigt substansvärde) kr/ aktie 135 138 Avdrag av räntederivat 377 543 Avdrag av uppskjuten skatt enligt balansräkningen efter justering av bedömd verklig uppskjuten skatt, Mkr -5 577 -5 675 EPRA NDV (kortsiktigt substansvärde), Mkr 37 427 38 382 Antal aktier, miljoner 314,6 314,6 EPRA NDV (kortsiktigt substansvärde) kr/ aktie 119 122 EPRA vakansgrad Bedömt marknadsvärde för vakanta hyror, Mkr 556 445 Hyresvärde, årsbasis hela portföljen 3 922 3 587 EPRA Vakansgrad, % 14 12 EPRA Hyrestillväxt identiskt bestånd Förändring, % -3,2 4,5 Förändring, Mkr -99 139 Hyresintäkter identiskt bestånd innevarande period, Mkr 3 044 3 196 Hyresintäkter identiskt bestånd föregående period, Mkr 3 143 3 057 EPRA investeringar Förvärv, Mkr - - Investering i förädlings- och projektfastigheter, Mkr 1 427 1 606 Investering i förvaltningsfastigheter, Mkr 634 770 varav kapitaliserad ränta 37 93 T otalt EPRA Investeringar 2 061 2 376 ===== SIDA 138 ===== 138 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Definitioner Vi presenterar vissa finansiella mått i årsredovisningen som inte definieras enligt IFRS redovisningsstandarder. Vi anser att dessa mer branschanpassade mått ger värdefull komplet teran de information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering och bench- marking av bolagets presentation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämför bara med mått som används av andra företag. Dessa finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS redovisnings- standarder. Nyckeltal är inte definierade enligt IFRS redovisnings standarder om inte annat anges. Avkastning på eget kapital Periodens/årets resultat dividerat med genomsnittligt eget kapital inklusive innehav utan bestämmande inflytande. Vid delårsbokslut omräknas avkastningen till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer. Avkastning på investerat kapital i projektportföljen1) Värdeförändring på projekt- och förädlingsfastigheter dividerat med investerat kapital (exklusive ingångsvärde) i projekt- och förädlingsfastigheter under perioden. Belåningsgrad, fastigheter Räntebärande skulder dividerat med fastigheternas bokförda värde vid periodens slut. Direktavkastning, aktien Årets utdelning dividerat med börskursen vid årets slut. Eget kapital per aktie Moderbolagets aktieägares andel av eget kapital enligt balansräkningen dividerat med antal utestående aktier vid periodens slut. Ekonomisk uthyrningsgrad 1) Kontraktsvärde dividerat med hyresvärde vid periodens slut. EPRA EPS Förvaltningsresultat med avdrag för nominell skatt hänför- ligt till förvaltningsresultatet, dividerat med genomsnittligt antal aktier. Med skattepliktigt förvaltningsresultat avses förvaltningsresultat med avdrag för bl. a skattemässigt avdragsgilla avskrivningar och ombyggnationer. EPRA Hyresintäkt förändring identiskt bestånd Skillnaden mellan hyresintäkter identiskt bestånd inne- varande period och hyresintäkter identiskt bestånd före- gående period dividerat med hyresintäkter identiskt bestånd föregående period. EPRA NDV – NET disposal value Eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av goodwill enligt balansräkningen. Återläggning av beslutad, ej utbetald utdelning. EPRA NDV per aktie EPRA NDV dividerat med antal aktier vid periodens slut. EPRA NRV – NET reinstatement value Eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt enligt balansräkningen. Återläggning av beslutat, ej utbetald utdelning. EPRA NRV per aktie EPRA NRV dividerat med antal aktier vid periodens slut EPRA NT A – NET tangible assets Eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av räntederivat, goodwill och uppskjuten skatt enligt balans- räkningen. Justerat för verklig uppskjuten skatt istället för nominell uppskjuten skatt. Återläggning av beslutad, ej utbetald utdelning. EPRA NT A per aktie EPRA NTA dividerat med antal aktier vid periodens slut. ===== SIDA 139 ===== 139 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Definitioner forts. EPRA vakansgrad Bedömd marknadshyra för vakanta hyror dividerat med hyresvärdet på årsbasis för hela fastighetsportföljen. Exploateringsfastigheter 1) Fastigheter som innehas i syfte att utveckla och avyttra bostäder, såväl hyresrätter som bostadsrätter och samhällsfastigheter. Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter 1) Fastigheter i löpande och aktiv förvaltning. Förädlingsfastigheter 1) Fastigheter med pågående eller planerad om- eller till- byggnad som väsentligt påverkar fastighetens drifts- överskott. Driftsöverskottet påverkas av uthyrnings- begränsningar inför förestående förädling. Mark och projektfastigheter 1) Mark och exploateringsfastigheter och fastigheter med pågående nyproduktion/totalombyggnad. Genomsnittlig ränta1) Vägd genomsnittlig gällande ränta för samtliga krediter i skuldportföljen exklusive outnyttjade kreditfaciliteter. Hyresvärde 1) Kontraktsvärde samt bedömd årshyra för outnyttjade lokaler efter rimlig generell upprustningsinsats. Identiskt bestånd 1) De fastigheter som inte varit klassificerade som projekt- fastigheter och som Fabege ägt under hela räkenskaps- perioden samt under motsvarande räkenskapsperiod föregående år. Kassaflöde från löpande verksamhet per aktie Kassaflöde från den löpande verksamheten (efter föränd- ring av rörelsekapital) dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier. Kontraktsvärde 1) Anges som årsvärde. Grundhyra enligt hyreskontrakt plus indexuppräkning och hyrestillägg. Nettouthyrning 1) T ecknade nyuthyrningar under perioden minus erhållna uppsägningar för avflyttning. Resultat per aktie Moderbolagets aktieägares andel av periodens resultat efter skatt dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier i perioden. Definition enligt IFRS. Räntetäckningsgrad Bruttoresultat inklusive tomträttsavgäld minus central administration i förhållande till räntenettot (ränte kostnader minus ränteintäkter). Skuldkvot Räntebärande skulder dividerat med rullande tolv månaders bruttoresultat minus central administration. Skuldsättningsgrad Räntebärande skulder dividerat med eget kapital. Soliditet Eget kapital inklusive innehav utan bestämmande inflytande dividerat med balansomslutning. T otalavkastning fastigheter Periodens driftsöverskott plus orealiserade och realiserade värdeförändringar på fastigheter dividerat med marknads- värdet vid periodens ingång plus periodens investeringar. Verklig uppskjuten skatt Bedömd verklig uppskjuten skatt har beräknats till ca 4 procent baserat på en diskonteringsränta om 3 procent. Vidare har antagits att underskottsavdragen realiseras under fyra år med en nominell skatt om 20,6 procent vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skattefordran om 19,7 pro- cent. Beräkningen baseras även på att fastighetsbestån- det realiseras under 50 år och där 10 procent säljs direkt med en nominell skattesats om 20,6 procent och resteran- de 90 procent säljs indirekt via bolag där nominell skatte- sats uppgår till 6 procent vilket ger ett nuvärde av uppskju- ten skatteskuld om 4 procent. Återköpsgrad 1) Andel kontrakt som förlängs i relation till andel uppsägningsbara kontrakt. Överskottsgrad 1) Driftsöverskott dividerat med hyresintäkter. 1) Nyckeltalet är operationellt och anses inte vara alternativt nyckeltal enligt ESMAs riktlinjer. ===== SIDA 140 ===== Producerad i samarbete med Sthlm Kommunikation & IR. Publicerad: 17 mars 2026 140 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Aktieägarinformation och kontakter Årsstämma 2026 Stämman hålls i Scenen Konferens, Englundavägen 5B, Solna, onsdagen den 16 april 2025 klockan 16.00. Inregist- rering till årsstämman börjar klockan 15.15. Poströsta i för- väg kommer vara möjligt. Anmälan Aktieägare som önskar deltaga i bolagsstämman ska dels vara införd som aktieägare i den av Euroclear Sweden AB (f.d. VPC AB) förda aktie boken onsdagen den 8 april 2026, dels anmäla sitt och eventuella biträdens deltagande senast klockan 16.00 fredagen den 10 april 2026. Anmälan om deltagande i års stämman: Per post: Fabege AB (publ), ”Fabeges Årsstämma” c/o Euroclear Sweden AB, Box 191, 101 23 Stockholm Per telefon: 08-402 90 68 Per mejl: generalmeetingservice@euroclear.com Via Euroclears webbplats: www.euroclear.com/sweden/ generalmeetings/. Vid anmälan ska aktieägare uppge namn, person- eller organisationsnummer, adress och telefonnummer, aktie- innehav samt eventuella biträden. Aktieägare som förval- tarregistrerat sina aktier måste, för att äga rätt att delta vid årsstämman, tillfälligt låta omregistrera dessa hos Euroclear Sweden AB i eget namn. Sådan omregistrering måste vara verkställd senast onsdagen den 8 april 2026. För att detta ska kunna ske, måste aktieägare i god tid före nämnda dag meddela förvaltaren sitt önskemål om omregistrering. Sker deltagande med stöd av fullmakt bör denna, tillsammans med förekommande registreringsbevis eller andra behörig- hetshandlingar, insändas i samband med anmälan. Poströstning Vid poströstning ska ett särskilt formulär användas, vilket finns tillgängligt på vår hemsida, fabege.se/ arsstamma. Där finns också ytterligare information om röstnings för- farandet. Poströsten ska vara Euroclear Sweden AB till- handa senast den 10 april 2026. Vid poströstning gäller till viss del samma regler som vid personligt deltagande. Det innebär att aktieägaren dels måste vara registrerad i bolagets aktiebok, dels ha anmält sin avsikt att delta i stämman och att om aktierna är förval- tarregistrerade ha tillsett att aktierna är registrerade i eget namn, senast vid de respektive datum som anges ovan. Vid poströstning får aktieägaren inte förse poströsten med särskilda instruktioner eller villkor. Om så sker är rös- ten i dess helhet ogiltig. Vid poströstning genom ombud ska aktieägaren utfärda en skriftlig och daterad fullmakt för ombudet. Om aktie- ägaren är en juridisk person ska förekommande registre- ringsbevis eller andra behörighets handlingar insändas i samband med anmälan om poströstning. Information till aktieägare Vi publicerar årsredovisning och delårsrapporter på svenska och engelska. Alla publikationer finns som pdf på vår hemsida, fabege.se. Till de aktieägare som önskar tillhandahåller vi års- redovisning per post. Alla finansiella rapporter och press- meddelanden finns tillgängliga på svenska och engelska på vår hemsida. Vi tillhandahåller även information via en prenumera- tionstjänst på hemsidan. På vår hemsida finns även aktuell information om vår aktiekurs. Därutöver håller vi kvartals- presentationer i samband med varje kvartalsrapport. Kalender 2026 Årsstämma 2026 16 april 2026 Delårsrapport jan – mar 2026 23 april 2026 Delårsrapport jan – juni 2026 6 juli 2026 Delårsrapport jan – sep 2026 21 oktober 2026 Fabege AB Besöksadress Gårdsvägen 6, 7tr 169 70 Solna Postadress Box 730, 169 27 Solna T el växel 08-555 148 00 Kontaktinformation Åsa Bergström, CFO 08-555 148 00 asa.bergstrom@fabege.se Peter Kangert, IR-ansvarig 08-555 148 00 peter.kangert@fabege.se Mia Häggström, Hållbarhetschef 08-555 148 00 mia.haggstrom@fabege.se ===== SIDA 141 ===== ===== SIDA 142 =====