===== SIDA 1 ===== Kv1 2024 Sammandrag, Mkr Jan-mar 20241 • Hyresintäkterna ökade till 867 Mkr (829). I identiskt bestånd ökade intäkterna med 10 procent i jämförelse med föregående år (8). • Driftöverskottet ökade till 619 Mkr (598). I identiskt bestånd ökade driftöver- skottet med 9 procent (8). • Överskottsgraden uppgick till 71 procent (72). • Omsättning bostadsutveckling uppgick till 141 Mkr (187) och bruttoresultatet uppgick till 1 Mkr (22). • Räntenettot uppgick till -240 Mkr (-221). • Förvaltningsresultatet minskade till 329 Mkr (351). • Realiserade och orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till – 1 378 Mkr (-2 110) och på räntederivat till 213 Mkr (-217). • Periodens resultat före skatt uppgick till -836 Mkr (-1 977). • Periodens resultat efter skatt uppgick till -699 Mkr (-1 584) motsvarande -2:22 kr per aktie (-5:04). • Nettouthyrningen uppgick till -36 Mkr (-12). • Hyreskontrakt om 25 Mkr (34) omförhandlades med en genomsnittlig minskning av hyresvärdet med 0,9 procent (-4). Därtill förlängdes hyreskontrakt om 84 Mkr (179) till oförändrade villkor. • Soliditeten uppgick till 47 procent (47). • Belåningsgraden uppgick till 43 procent (42). För definitioner av nyckeltal se sidan 26 1 Jämförelsetalen för resultatposter avser värde för perioden jan-mar i 2023 och för balansposter per 31 december 2023 2024 2023 2023 jan-mar jan-mar jan-dec Nettoomsättning 1 008 1016 3930 Bruttoresultat 620 620 2528 Förvaltningsresultat 329 351 1458 Resultat före skatt -836 -1977 -7380 Resultat efter skatt -699 -1584 -5518 Nettouthyrning -36 -12 165 Överskottsgrad, % 71 72 75 Belåningsgrad fastigheter, % 43 40 42 EPRA NRV, kr per aktie 146 166 150 ===== SIDA 2 ===== FABEGE 2024/KV1 2 Vd-ord Hyresintäkterna och driftöverskottet ökade jämfört med förra året. Vi har fortsatt fokus på uthyrning och omförhandlingar, på kostnadskontroll, och på vårt hållbarhetsarbete, inte minst när det gäller energieffektivisering, återbruk och sociala initiativ. Finansieringsmarknaden fungerar åter bra och vi närmar oss den första räntesänkningen. Den geopolitiska oron i världen har dock inte avtagit utan snarare förstärks under årets första tre månader. Frågetecknen kring konjunkturen är många. Det saknas inte utmaningar, men Fabege står starkt. Trots ett mindre bestånd genom avyttringen av två fastigheter i höstas ökade hyresintäkterna, mycket tack vare indexökningen. Jag är glad att, i dessa osäkra tider, kunna konstatera att vi har stabila kunder som är villiga att betala för moderna och flexibla lokaler. Men vi måste samtidigt vara realister och konstatera att med nästan 20 procent indexering av hyrorna de senaste två åren så kan vi inte tro på stora generella uppsidor i hyrorna under de närmaste åren. Därför ser vi nu att många avtal förlängs på oförändrade villkor. Det finns självklart några avtal som är båda över och under marknadshyran i portföljen. Hyresmarknaden är i grunden fortsatt stark. Dock ökar vakanserna något i Stockholm som helhet. Tendensen att förhandlingar tar längre tid och att det finns en tveksamhet att fatta beslut håller i sig. Den har inte ökat men vi ser heller ingen förbättring på kort sikt. Vi ser, för första gången på många år, ett vikande antal kontorsanställda i Stockholm. Många företag och myndigheter funderar över hur deras framtida kontor skall utformas. Jag upplever inte att de tvivlar på kontorets viktiga roll, men de funderar på hur skall det utnyttjas och se ut. Den ekonomiska utvecklingen påverkar självklart också diskussionerna. Från att många för fem år sedan planerade för expansion så har åren av pandemi och finansiell oro förändrat förutsättningarna. Vi ser hyresgäster som drar ner för att anpassa lokalerna till ett mer flexibelt arbetssätt. Vi ser hyresgäster som inte har expanderat som de hade hoppats och därför återlämnar ytor. Vi ser hyresgäster som varit sena i resan att reducera antal kvadratmeter per anställd och gör det nu. Detta har varit en trend under hela 2000- talet. Många går från kontor med ”egna rum” till aktivitetsbaserade kontor. Men vi ser också hyresgäster som fortsätter växa och utökar sina lokaler. Gemensamt för alla är att kontoret spelar en viktig roll för organisationens utveckling, att innehållet på kontoren prioriteras, att läget är viktigt och att vi med vår kompetens kan vara värdefulla rådgivare. Uttrycket ”läget, läget och läget” är mer sant än någonsin. Närheten till bra kommunikationer är avgörande och flexibilitet står högt på agendan. Det är positivt att uthyrningsgraden i projekten ökade till 86 procent. Vi har till exempel fortsatt att hyra ut i projektet Påsen på Textiltorget i Hammarby Sjöstad, där inflyttningen beräknas påbörjas första halvåret 2025. Det kommande 16 månaderna kommer flertalet av våra projekt färdigställas vilket i början av 2026 tillför ungefär 380 Mkr i hyresintäkter Nettouthyrningen kan svänga mellan kvartalen och landade under årets första kvartal på minus 36 Mkr. Orsaken var två myndigheter som efter många år valde att lämna en fastighet i Stockholms innerstad. Första kvartalet är generellt sett ett av de svagare kvartalen med få avslut. I början av året startade vi nästa bostadsetapp i Haga Norra genom att Birger Bostad börjat bygga 288 lägenheter, varav 78 hyresrätter. Vi ser ett fortsatt intresse för bostäder i bra lägen och kommer under hösten att påbörja försäljningen. Inflyttning beräknas kunna ske från andra halvåret 2025. Vi valde att externvärdera större delen av portföljen även detta kvartal. Det genomsnittliga avkastningskravet ökade med 0,08 procentenheter till 4,51 procent och nedskrivningarna av fastighetsvärdena uppgick till 1 381 Mkr. De ökade avkastningskraven var en följd av det högre ränteläget. Vi har nu skrivit ner fastighets- VERKSAMHETSMÅL • Nettouthyrning minst 80 Mkr per år. • Överskottsgrad 75 procent. • Investeringsvolym cirka 2 500 Mkr per år. NETTOUTHYRNING Mål: 80 Mkr per år ÖVERSKOTTSGRAD Mål: 75% -50 0 50 100 150 200 Mkr 50 55 60 65 70 75 80 % ===== SIDA 3 ===== FABEGE 2024/KV1 3 värdena sex kvartal i rad. Har vi då nu nått botten? Jag har inget säkert svar på den frågan, men jag kan konstatera att jag är komfortabel med vår värdering och att ränteprognosen nu ser ljusare ut än för ett år sedan. Även på transaktionsmarknaden ljusnar det. Om än fortsatt avvaktande bekräftas våra värderingar av de affärer som genomförts. Den framlidna entreprenören Jan Stenbeck sägs att myntat begrepp ”fat cats”. Att ett bolag aldrig får bli nöjda och bekväma med sin nuvarande marknadsposition. Jag håller med om det och ni som lyssnade på mitt anförande från vår årsstämma för tre veckor sedan vet att våra prioriteringar under 2024 är: 1. Att öka uthyrningsgraden i förvaltningsbeståndet. . Uthyrningsgraden skall upp till 95 procent. Vi måste jobba stenhård i hela organisation för att uppnå detta. Alla våra medarbetare är ambassadörer för Fabege och viktiga för att stärka vårt varumärke och indirekt hjälpa vårt uthyrningsarbete. Vi har efter rapporten gjort en större uthyrning på 4 300 kvm i Solna Business Park vilket är positivt. 2: Kostnadskontroll. Som alla bolag måste vi skilja på bra och dåliga kostnader i allt vi gör. ”Gnetet” i vardagen är viktigt. Ett litet exempel på en bra kostnad är en digitallösning vi kallar ”smart vatten”. Där kan vi med hjälp av AI analysera vattenflöden hos våra kunder för att snabbt upptäcka vattenläckage, förhindra skador och dyra reparationer, samt minska förbrukningskostnaderna. Vi måste också våga tänka nytt och annorlunda för att få ner byggkostnaderna. Idag är det svårt att räkna hem ett projekt bland annat på grund av för höga byggkostnader. Trots att råvarupriserna gått ner har inte insatsvarorna i våra projekt gått ner i pris i samma utsträckning. Det beror till del på vår svaga valuta. Detta är inget specifikt Fabege problem utan ett problem för hela branschen. 3: Möjliggöra framtida projekt. Vi fortsätter arbetet med planprocesserna och att utveckla de områden vi arbetar med. Det är idag svårt att starta ett uthyrningsarbete utan en godkänd detaljplan. Vi måste även fortsätta att marknadsföra och arbeta aktivt med alla våra områdens attraktivitet. På kort sikt kan det handla om att tillföra service. På längre sikt om att tillföra fler bostäder. 4: Att refinansiera våra obligationsförfall och säkra tillgången på kapital. Att refinansiera våra obligationsförfall och säkra tillgången på kapital. Obligationsmarknaden har kommit tillbaka och erbjuder idag konkurrenskraftiga villkor. Bankerna är dock fortsatt viktiga för oss i vår strategi att fortsatt ha flera finansieringskällor. Jag känner mig idag trygg med vår finansiella kapacitet och situation. 5: Att fortsätta ligga i framkant inom hållbarhet. Att ligga i framkant inom hållbarhet ligger i vårt DNA. Många ser det som en kostnad, vi ser det som en naturlig långsiktig investering. Ett fokus under året kommer vara att arbeta för att uppnå vårt cirkularitetsmål. Det innebär att minst 20 procent av det byggmaterial som används i ett projekt ska vara återbrukat eller återvunnit material. Ett kvitto på vårt arbete är att vi i april inkluderades i Nasdaqs nya hållbarhetsindex OMX Sweden Small Cap 30 ESG Responsible Index. Vi fortsätter också vårt viktiga arbete med att bidra till att skapa trygghet och trivsel på de platser vi har verksamhet. Det sker med fokus på meningsfull fritid, utbildning samt tillgång till praktik och arbete. Vi arbetar aktivt tillsammans kommuner och andra företag och aktörer för att skapa bra förutsättningar för en positiv utveckling. Vi måste vara ödmjuka inför framtiden men på marken i Stockholm ser det lite ljusare ut jämfört med för ett år sedan. Stefan Dahlbo, vd INVESTERINGSERINGSVOLYM Styrelsen i Fabege har beslutat om följande finansiella mål: • Belåningsgrad max 50 procent. • Räntetäckningsgrad lägst 2,2 gånger. • Skuldkvoten max 13,0 gånger. • Soliditet lägst 35 p rocent. Utfall 2024-03-31 • Belåningsgrad 43 procent • Räntetäckningsgrad 2,4 ggr • Skuldkvot 13,8 ggr • Soliditet 47 p rocent FINANSIELLA MÅL 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 Mkr Mål: 2,5 Mdkr per år över en konjunkturcykel ===== SIDA 4 ===== FABEGE 2024/KV1 4 Resultat jan-mar 20241 Periodens resultat efter skatt uppgick till -699 Mkr (-1 584) motsva- rande -2:22 kr per aktie (-5:04). Periodens resultat före skatt uppgick till -836 Mkr (-1 977). Driftöverskottet var i linje med föregående år medan räntekostnaderna ökade något. Lägre negativa värdeförändringar i fastighetsportföljen och derivatportföljen innebar att resultatet före skatt ökade i jämförelse med samma period föregående år. HYRESINTÄKTER OCH DRIFTÖVERSKOTT Hyresintäkterna ökade till 867 Mkr (829) och driftsöverskottet uppgick till 619 Mkr (598). I identiskt bestånd ökade intäkterna med cirka 10 procent (8). Intäktsökningen var främst hänförlig till indexhöjningen som trädde i kraft vid årsskiftet och ett positivt netto från inflyttningar. Intäktena inkluderade poster av engångskaraktär om 12 Mkr. Ökningen av fastighetskostnader avsåg främst ökade kostnader för värme och administration. Driftsöverskottet i identiskt bestånd ökade med cirka 9 procent (8). Överskottsgraden uppgick till 71 procent (72). RESULTAT BOSTADSUTVECKLING Omsättning bostadsutveckling uppgick till 141 Mkr (187). Kostnader för bostadsut- veckling uppgick till -140 Mkr (-165), varav administrativa kostnader -6 Mkr (-5) och nedskrivning av byggrätter om 0 Mkr (-81). Bruttoresultatet uppgick därmed till 1 Mkr (22). Resultatavräkning sker i samband med etappvis inflyttning eller vid färdigställande. Under perioden har 1 projekt färdigställts och slutavräknats. CENTRAL ADMINISTRATION Kostnader för central administration uppgick till -29 Mkr (-26). FINANSNETTO Räntenettot uppgick till -240 Mkr (-221). Snitträntan per 31 mars 2024 uppgick till 3,29 procent (3,13 vid årsskiftet). Tomt- rättsavgälder uppgick till -11 Mkr (-12). RESULTATANDELAR I INTRESSEBOLAG Resultatandelar i intressebolag uppgick till -11 Mkr (-10) och avsåg huvudsakligen tillskott till Arenabolaget. VÄRDEFÖRÄNDRINGAR FASTIGHETER Värderingen av fastighetsbeståndet följer en väl etablerad process. Hela fastighetsbe- ståndet externvärderas minst en gång per år. Till följd av marknadsläget har en större andel värderats externt de sex senaste kvartalen. Under första kvartalet 2024 externvärderades cirka 70 procent av portföljen och resterande fastigheter värderades internt med utgångspunkt i senast externa värdering. Det samlade marknadsvärdet uppgick vid periodens slut till 77,4 Mdkr (78,1). Orealiserade värdeförändringar uppgick till -1 381 Mk (-2 110). Det genomsnittliga avkastnings- kravet ökade med 0,08 procentenheter till 4,51 procent (4,43) vilket var en följd av det högre ränteläget. Realiserade värde- förändringar om 3 Mkr avsåg tillkommande resultat från affären med Nrep 2023. SKATT Periodens skattekostnad uppgick till 137 Mkr (393) och avsåg uppskjuten skatt. Skatt beräknades med 20,6 procent på löpande beskattningsbart resultat. Ränte- avdragsbegränsningarna bedöms inte få någon väsentlig effekt på betald skatt under de närmaste åren. SEGMENTSRAPPORTERING Segmentet Förvaltning genererade ett driftöverskott om 598 Mkr (570) motsva- rande 75 procents överskottsgrad (74). Ut- hyrningsgraden uppgick till 90 procent (90). Förvaltningsresultatet uppgick till 360 Mkr (342). Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till -1 151 Mkr (-1 609). Segmentet Förädling genererade ett dr iftsöverskott om 28 Mkr (30) motsvarande en överskottsgrad på 46 procent (55). Förvaltningsresultatet uppgick till 3 Mkr (8). Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till -243 Mkr (-269). Segmentet Projekt redovisade orealiserade värdeförändringar om 28 Mkr (-224). Projektvinster möttes av nedskrivning till följd av ökade avkastningskrav vid bedömning av slutvärdet i projektfastigheterna. Segmentet Bostad genererade ett bruttoresultat avseende bostadsutveckling om 4 Mkr (24). Förvaltningsresultatet uppgick till 2 Mkr (15). Orealiserade värdeförändringar uppgick till -15 Mkr (-8). Mer information om segmentsfördelningen framgår av segmentsrapporten och av not 3 på sidorna 10 och 24. FÖRSTA KVARTALET 2024 I KORTHET • Nyuthyrningen uppgick till 52 Mkr (48). • Nettouthyrningen uppgick till -36 Mkr (-12). • Hyresintäkterna uppgick till 867 Mkr (829). • Överskottsgraden uppgick till 71 procent (72). • Omsättning bostads- utveckling uppgick till 141 Mkr (187) och bruttoresultat uppgick till 1 Mkr (22). • Räntenettot uppgick till -240 Mkr (-221). • Förvaltningsresultatet upp- gick till 329 Mkr (351). • Orealiserade värde- förändringar i fastighets- portföljen uppgick till –1 381 Mkr (-2 110). • Orealiserade värdeföränd- ringar i derivatportföljen uppgick till 213 Mkr (-217). • Resultat efter skatt uppgick till -699 Mkr (-1 584). 1 Jämförelsetalen för resultatposter avser värde för perioden jan–mar 2023 och för balansposter per 31 december 2023. ===== SIDA 5 ===== FABEGE 2024/KV1 5 GOODWILL Redovisad goodwill om 205 Mkr är helt hänförlig till förvärvet av Birger Bostad AB. FASTIGHETER Redovisat fastighetsvärde avser Fabeges förvaltningsportfölj inklusive projekt- och markfastigheter. Per 31 mars 2024 uppgick det totala fastighetsvärdet till 77,4 Mdkr (78,1). EXPLOATERINGSFASTIGHETER Avser pågående projekt i egen regi samt exploateringsfastigheter för framtida produktion inom Birger Bostad. Värdet uppgick vid kvartalsskiftet till 395 Mkr (795) varav pågående produktion 87 Mkr (466) och exploateringsfastigheter för kommande utveckling 308 Mkr (329). FINANSIELL STÄLLNING OCH SUBSTANSVÄRDE Eget kapital vid periodens slut uppgick till 38 545 Mkr (39 244) och soliditeten till 47 procent (48). Eget kapital per aktie hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 123 kr (137). EPRA NRV uppgick till 146 kr per aktie (166). KASSAFLÖDE Kassaflöde från löpande verksamhet före förändring av rörelsekapital uppgick till 317 Mkr (341). Förändring av rörelsekapitalet påverkade kassaflödet med -129 Mkr (112). Investeringsverksamheten påverkade kassaflödet med -651 Mkr (-778), och kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till 409 Mkr (320). I investerings- verksamheten drivs kassaflödet av fastighets-transaktioner samt av projekt. Sammantaget minskade likvida medel med -54 Mkr (-5) under perioden. FÖRÄNDRING FASTIGHETSVÄRDE, JAN-MAR 2024 GENOMSNITTLIGT AVKASTNINGSKRAV, 2024-03-31 NYA BOSTÄDER I HAGA NORRA Fabeges helägda dotterbolag Birger Bostad har påbörjat uppförandet av 285 bostäder i Haga Norra. I det nya bostadsprojektet om totalt 210 bostadsrättslägenheter och 78 hyresrättslägenheter har NCC upp- handlats som entreprenör. Det blir ett samman-hängande kvarter med gemensam inner-gård och garage. Projektetet kommer att återbruka tegel och använda klimatförbättrad betong. Lägenheterna kommer att Svanenmärkas. Säljstart börjar under tredje kvartalet med beräknad inflyttning från andra halvåret 2025. Område Genomsnittligt avkastningskrav Stockholms innerstad 4,11% Solna 4,70% Hammarby Sj östad 4,77% Flemingsberg 5,26% Övriga marknader 5,40% Genomsnittlig avkastning 4,51% Förändring av fastighetsvärde (Mkr) Ingående verkligt värde 2024-01-01 78 093 Fastighetsförvärv 0 Investeringar i ny-, till- och ombyggnad 645 Orealiserade värdeförändringar -1 381 Försäljning, utrangering och övrigt 0 Utgående verkligt värde 2024-03-31 77 357 ===== SIDA 6 ===== FABEGE 2024/KV1 6 Finansiering Fabege arbetar med långfristiga kreditramar med fastställda villkor. Bolagets kreditgivare utgörs huvudsakligen av de större nordiska bankerna och investerare på kapitalmarknaden. Kapitalmarknaden har förbättras avsevärt sedan hösten 2023 både avseende tillgänglighet och villkor. FINANSIERING Fabege strävar efter en jämnvikt mellan olika finansieringsformer på såväl kapital- som bankmarknaden och långsiktiga relationer med de stora finansiärerna har hög prioritet. Fabeges bankfaciliteter kompletteras med ett MTN-program om 18 Mdkr, ett certifikatprogram om 5 Mdkr samt möjligheten att via SFF:s säkerställda MTN- program låna max 6 Mdkr. Under årets första månader har korträntan forsatt varit stabil med förväntan om att Riksbanken sänker styrränten senare i år medan de längre räntorna har stigit något. Samtidigit har kapitalmarknaden fortatt utvecklats väl med en stabil efterfrågan från investesterare med lägre kreditmarginaler som följd. Fabege emitterade under årets första kvartal sin första obligation i publikt format på flera år och bedömer att marknaden fortsätter att vara mottaglig att investera i Fabegbe. Räntebärande skulder har under kvartalet ökat något medan räntekostnaderna har hållits relativt stabila. Per kvartalsskiftet uppgick total lånevolym till 33,6 Mdkr varav 12,1 Mdkr via kapitalmarknaden och 21,5 Mdkr via bankmarknaden. Totalt sett ökade finansieringen via bankmarknaden med knappt 0,5 Mdkr och via kapitalmarknaden med drygt 0,1 Mdkr. FINANSIERING, 2024-03-31 Lånelöften och outnyttjade kreditfaciliteter, inklusive backupfaciliteten för certifikats- programmet, uppgick per kvartalsskiftet till 6,0 Mdkr, en minskning med 1,0 Mdkr efter att löften omvandlats till lån under kvartelet. Per 2024-03-31 uppgick kapitalbind- ningstiden till 4,0 år och räntebindningstiden till 1,9 år. Inklusive derivatportföljens stängningsbara swappars beräknade löptid uppgår den justerade räntebindningstiden till 2,8 år. Derivatportföljen bestod av traditionella ränteswappar om totalt 16,3 Mdkr samt stängningsbara swappar om totalt 6,0 Mdkr. De traditionella swapparna ligger med förfall till och med 2032 och har en fast årlig ränta mellan -0,15 och 1,30 procent. I finansnettot ingick övriga finansiella kostnader om 10 Mkr, vilka huvudsakligen avsåg periodiserade uppläggningskost- nader för kreditavtal samt kostnader för obligations- och certifikatsprogram. Under perioden har räntor om totalt 23 Mkr (7) av- seende projektfastigheter aktiverats. Fabege har en stark tilltro till finansmark- nadens möjlighet att bidra till ett mer hållbart samhälle och vill vara en aktiv part i dess omvandling mot ett större ansvarstagande. 99 procent av låneportföljen klassas som grön. FÖRDELNING FINANSIERINGSKÄLLOR 99% Grön finansiering 31 mars 2024 Moody’s Rating Baa2 negativ outlook Reviderat i november 2023 0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 12 000 14 000 16 000 18 000 20 000 22 000 1 2 3 4 5 Ramar/program Utnyttjat 2024-03-31 1 RCF* & checkräkningskrediter 2 Obligationsfinansiering, Grönt MTN 3 Obligationsfinansiering, SFF 4 Företagscertifikat 5 Banklån (inkl. EIB & NIB) *RCF=Revolverande kreditfaciliteter ¹ Inkluderat kreditlöfte avsett för företagscertifikat 2 Räntebindningen justerad med beräknad löptid för stängningsbara swappar uppgick till 2,8 år (3,1) 2024-03-31 2023-12-31 Räntebärande skulder, Mkr 33 579 32 982 varav utestående MTN, Mkr 9 348 9 570 varav utestående SFF, Mkr 738 764 varav utestående certifikat, Mkr 2 045 1 655 Outnyttjande kreditlöften, Mkr ¹ 5 960 6 960 Kapitalbindning, år 4,0 4,1 Räntebindning, år ² 1,9 2,1 Räntebindning, andel av portföljen, % 56 60 Derivat marknadsvärde, Mkr 899 686 Genomsnittlig räntekostnad inkl löften, % 3,29 3,13 Genomsnittlig räntekostnad exkl löften, % 3,20 3,04 Ej pantsatta tillgångar, % 37 41 Belåningsgrad, % 43 42 ===== SIDA 7 ===== FABEGE 2024/KV1 7 RÄNTEFÖRFALLOSTRUKTUR, 2024-03-31 * I snitträntan för perioden <1år ingår marginalen för den rörliga delen av skuldportföljen. Här ingår även den rörliga delen av ränteswaparna vilka dock ej inkluderar någon kreditmarginal då dessa handlas utan marginal. LÅNEFÖRFALLOSTRUKTUR, 2024-03-31 GRÖN FINANSIERING, 2024-03-31 GRÖN FINANSIERING Fabeges gröna ramverk för finansiering uppdaterades i juni 2022. Ramverket har utformats för att ge Fabege en bred möjlighet till grön finansiering och bygger på tredjeparts- certifierade fastigheter samt ambitiösa mål för energiförbrukning. Ramverket baseras på the green bond principles med anpassning till EU-taxonomin och koppling till Fabeges ambition att bidra till målen enligt Agenda 2030. Här ingår, förutom höga krav på energieffektivitet, även klimatanalyser som bedömer risker förknippade med klimatförändringar i form av till exempel översvämningar, starka vindar, stark värme med flera extrema väderfenomen. Cicero har utfärdat en second opinion med betyget medium green avseende de gröna villkoren samt excellent med avseende på styrning. Grön finansiering ger Fabege bättre villkor och tillgång till fler finansieringsalternativ. Läs gärna mer om Fabeges gröna finansiering på www.fabege.se/finansiering , där även investerarrapporterna finns att tillgå. Belopp, Mkr Snittränta,% Andel,% < 1 år 17 754 5,15 53 1-2 år 2 000 0,96 6 2-3 år 4 150 0,97 12 3-4 år 2 914 1,28 9 4-5 år 2 962 1,37 9 5-6 år 2 000 0,44 6 6-7 år 400 0,60 1 7-8 år 900 0,72 3 8-9 år 500 0,81 1 9-10 år 0 0,00 0 11 år 0 0,00 0 Totalt 33 579 3,20 100 Kreditavtal, Mkr Utnyttjat, Mkr Certifikatprogram 2 045 2 045 < 1 år 5 548 5 538 1-2 år 8 693 5 193 2-3 år 11 400 8 950 3-4 år 415 415 4-5 år 3 706 3 706 5-10 år 4 070 4 070 10-15 år 3 663 3 663 15-20 år 0 0 Totalt 39 539 33 579 Kreditramar Utestående lån och obligationer Gröna MTN-obligationer, Mkr 9 348 9 348 Gröna obligationer via SFF, Mkr 738 738 Gröna företagscertifikat, Mkr 2 045 2 045 Gröna lån, övriga, Mkr 27 408 21 448 Total grön finansiering, Mkr 39 539 33 579 Andel grön finansiering, % 99 99 Totalt grönt låneutrymme, Mkr 45 927 varav fritt grönt låneutrymme, Mkr 15 351 KAPITALFÖRSÖRJNING SÄKERHETSFÖRDELNING SÄKERHETSFÖRDELNING Eget kapital, 51% Räntebärande skulder, 34% Övriga skulder, 15% Pantsatta tillgångar 63% Ej pantsatta tillgångar 37% ===== SIDA 8 ===== FABEGE 2024/KV1 8 Verksamheten jan-mar 20241 Stockholmsmarknaden visar generellt sett fortsatt stabila hyresnivåer, dock upplever vi något lägre aktivitet på hyresmarknaden och fortsatt långa ledtider till avslut. Nettouthyrningen uppgick till -36 Mkr (-12) medan uthyrningsgraden minskade till 90 procent (91). Projekten fortlöpte enligt plan. FASTIGHETSBESTÅND OCH FÖRVALTNING Fabeges verksamhet med förvaltning och stads- och fastighetsutveckling är koncen- trerad till ett fåtal utvalda delmarknader i och kring Stockholm; Stockholms innerstad, Solna, Hammarby Sjöstad och Flemings- berg. Den 31 mars 2024 ägde Fabege 100 fastigheter med ett samlat hyresvärde om 4,0 Mdkr, en uthyrbar yta om 1,2 miljoner kvm och ett bokfört värde om 77,4 Mdkr varav förädlings- och projektfastigheter 14,5 Mdkr. UTHYRNINGSGRAD Den ekonomiska uthyrningsgraden i förvaltningsportföljen uppgick vid periodens slut till 90 procent (91). Större vakanser avser främst tre fastigheter i Solna Business Park. Den ekonomiska uthyrningsgraden i förädlingsfastigheterna mäts inte då merparten av dessa fastigheter tomställts eller delvis hyrs ut på korttidskontrakt i väntan på rivning eller ombyggnation. Dessa motsvarar en yta om 234 tkvm varav 148 tkvm är uthyrda till en löpande årshyra om 262 Mkr. De stora pågående projekten omfattar en uthyrningsbar yta om cirka 146 tkvm med ett hyresvärde om 392 Mkr. Uthyrningsgraden i projektportföljen uppgick till 86 procent (84). NETTOUTHYRNING Under perioden tecknades 30 (8 ) nya avtal till ett samlat hyresvärde om 52 Mkr (48) varav 95 procent (100) av ytan avsåg gröna hyresavtal. Uppsägningar uppgick till -88 Mkr (-60). Nettouthyrningen uppgick till -36 Mkr (-12). Hyreskontrakt om 25 Mkr (34) omförhandlades med en genomsnittlig minskning av hyresvärdet med -0,9 procent (-4). Därtill förlängdes hyreskontrakt om 84 Mkr (179) till oförändrade villkor. Återköps- graden under perioden uppgick till 56 procent (76). FÖRÄNDRINGAR I FASTIGHETSBESTÅNDET Inga förändringar skedde i fastighets- portföljen under perioden. PROJEKT OCH INVESTERINGAR Fabeges projektinvesteringar i förvaltnings- portföljen ska leda till minskad vakans och högre hyresnivåer i fastighetsbeståndet och därmed ökade kassaflöden och värden. Under perioden uppgick investeringarna till 645 Mkr (699) i befintliga fastigheter och projekt, varav 455 Mkr (416) avsåg investe- ringar i projekt- och förädlingsfastigheter. Investerat kapital i förvaltningsportföljen uppgick till 190 Mkr (283) varav en större andel avsåg hyresgästanpassningar. AVSLUTADE PROJEKT Inga projekt avslutades under perioden. STÖRRE PÅGÅENDE PROJEKT Nybyggnation av lokaler för Operan och Dramaten på fastigheten Regulatorn 4, Flemingsberg har slutbesiktats och färdigställs nu inför hyresgästens tillträde den 1 juni. Investeringen beräknas uppgå till 465 Mkr. Fastigheten certifieras enligt BREEAM-SE, very good. Nybyggnation av kontorshuset på fastigheten Ackordet 1, Haga Norra, löper på med inre arbeten avseende installationer och anpassningar för hyresgäster. Investeringen beräknas uppgå till drygt 1,4 Mdkr. Uthyrningsgraden uppgår till 66 procent. Fastigheten certifieras enligt BREEAM-SE, outstanding. Investeringen i garagefastigheten i Haga Norra som inkluderar grund för kommande bostadskvarter löper på. Investeringen beräknas uppgå till cirka 460 Mkr med planerat färdigställande under 2024. I Flemingsberg fortgår projektet i Se paratorn 1 avseende kontor och laboratorier för Alfa Laval. Projektet omfattar cirka 23 400 kvm uthyrningsbar yta exklusive garage varav Alfa Laval hyr cirka 91 procent. För närvarande pågår arbeten med stomkomplettering och inredningsarbeten. Investeringen beräknas uppgå till 1 060 Mkr exklusive markförvärv. Fastigheten certifieras enligt BREEAM-SE, excellent. Alfa Laval tillträder 30 april 2025. FÖRDELNING AV MARKNADSVÄRDE, 2024-03-31, MDKR Click or tap here to enter text. 37% 48% 10% 4% 1% 77.4 Totalt 43% 45% 10% 0% 2% 62,9 Förvaltnings- fastigheter 0% 71% 10% 19% 0% 7,3 Projekt fastigheter 22% 40% 15% 23% 0% 7,2 Förädlings- fastigheter Innerstaden Solna Hammarby Sjöstad Flemingsberg Övriga marknader ===== SIDA 9 ===== FABEGE 2024/KV1 9 Ombyggnation av Nöten 4, Solna strand pågår med bashusinvesteringar och anpassning för Saab som tecknat avtal för att hyra hela fastigheten. Den beräknade investeringen uppgår till knappt 1,2 Mdkr inklusive anpassningen för Saab. Fastigheten certifieras enligt BREEAM-In- Use, med målsättningen outstanding. Om- och tillbyggnationen av fastigheten Påsen 1, Hammarby Sjöstad löper på med inre arbeten och hyresgästanpassningar. Den beräknade investeringen har ökat till totalt 486 Mkr inklusive investeringar för hyresgästanpassningar. Samtidigt har hyresvärdet i tecknade avtal ökat. Fastigheten certifieras enligt BREEAM Bespoke, excellent. Birger Bostad Birger Bostads projektportfölj omfattar 19 projekt varav 5 (inklusive 4 etapper i Haga Norra) drivs i pågående produktion. Bedömd investeringsvolym i pågående projekt uppgår till ca 1,1 Mdkr inklusive markförvärv varav 111 Mkr avser ett BRF- projekt i Upplands Väsby och drygt 1 Mdkr avser utvecklingen av nästkommane bostadskvarter i Haga Norra. Projektet i Haga Norra omfattar totalt 288 lägenheter varav 78 hyresrätter med möjlig inflyttning andra halvåret 2025. Arbeten med projektering pågår och stomresning har påbörjats. Fastigheten kommer via fastighetsbildning att överföras från Fabeges förvaltningsportfölj till exploateringsportföljen under andra kvartalet. Under perioden färdigställdes och slutavräknades 1 projekt i Staffanstorp. Sedan årsskiftet har 3 bostäder sålts, därefter kvarstår 11 osålda bostäder i färdigställda och pågående projekt exklusive Haga Norra. Försäljning av lägenheterna i Haga Norra kommer att inledas under andra halvåret. BOSTADSUTVECKLING I JOINT VENTURES Bostadsprojektet i samarbete med Brabo i Haga Norra är avslutat, Samtliga 418 lägenheter har sålts varav de sista två lägenheterna tillträds under andra kvartalet. TOTALA INVESTERINGAR, JAN-MAR 2024 FASTIGHETSFÖRVÄRV, JAN-MAR 2024 FASTIGHETSFÖRSÄLJNING, JAN-MAR 2024 Totala investeringar, Mkr Investeringar i förvaltningsportföljen 190 Investeringar i förädlingsfastigheter 40 Investeringar i projektfastigheter 415 Totala investeringar 645 Fastighets- namn Område Kategori Uthyr- ningsbar yta, kvm Kv 1 Inga Totalt Fastighets- namn Område Kategori Uthyr- ningsbar yta, kvm Kv 1 Inga Totalt ===== SIDA 10 ===== FABEGE 2024/KV1 10 PÅGÅENDE PROJEKT >50 MKR, 2024-03-31 BYGGRÄTTER, 2024-03-31 Ytor och bokfört värde avser tillkommande byggrättsyta. Utveckling kommer i vissa fall kräva rivning av befintliga ytor vilket kommer att belasta projektkalkylen. Volymerna är inte maximerade. Pågående planarbeten syftar till att öka volymen tillkommande byggrätt. Samtliga avtalade markanvisningar har inkluderats. Bokfört värde inkluderar även kommande, ej erlagda, köpeskillingar för avtalde markanvisningar. FASTIGHETSBESTÅNDET, 2024-03-31 SEGMENTSRAPPORTERING I SAMMANDRAG Fastighets- beteckning Kategori Område Färdigställt Uthyrningsbar yta kvm Uthyrningsgrad % yta ¹ Hyresvärde² Bokfört värde Mkr Beräknad invest- ering Mkr Varav upp- arbetat Mkr Regulatorn 4 Verkstäder mm Flemingsberg Q2-2024 11 900 100% 26 463 485 428 Acko rdet 1 Kontor Haga Norra Q3-2024 27 000 66% 101 1 424 1 441 976 Påsen 1 Kontor Hammarby Sjöstad Q1-2025 11 500 47% 41 673 486 289 Regulatorn 3 (del av) Kontor Flemingsberg Q1-2025 5 800 83% 10 649 193 135 Separatorn 1 Kontor Flemingsberg Q2-2025 23 400 91% 59 685 1 060 708 Nöten 4 Kontor Solna Strand Q3-2025 66 000 100% 155 1 893 1 196 304 Summa 145 600 86% 392 5 787 4 861 2 840 Övriga Mark- och projektfastigheter 2 145 Övriga Förädlingsfastigheter 6 578 Totalt Projekt-, mark- och förädlingsfastigheter 14 510 ¹ Operativ uhyrningsgrad per 2024-03-31. ² Hyresvärde inklusive tillägg. För de största pågående projekten kan årshyran öka till 392 Mkr (fullt uthyrd) från 8 M kr i löpande årshyra per 31 mars 2024. Område Kvm BTA Laga kraft, % Bokfört värde, kr/kvm Område Kvm BTA Laga kraft, % Bokfört värde, kr/kvm Innerstaden 32 400 13 8 300 Innerstaden 3 600 0 0 Solna 306 900 38 6 700 Solna 184 100 41 8 400 Hammarby Sjöstad 49 000 75 5 400 Hammarby Sjöstad 24 600 18 14 900 Flemingsberg 268 900 6 4 800 Flemingsberg 264 500 0 5 200 Birger Bostad - - - Birger Bostad 106 400 80 7 200 Övriga 20 000 100 1 500 Övriga - - - Summa 677 200 29 5 800 Summa 583 200 28 6 900 Kommersiella byggrätter Bostadsbyggrätter Fastighetsinnehav Antal fastigheter Uthyrbar yta tkvm Marknadsvärde Mkr Hyresvärde² Mkr Ekonomisk uthyrningsgrad, % Förvaltningsfastigheter ¹ 61 947 62 847 3 560 90 Förädlingsfastigheter ¹ 19 234 7 227 468 - Mark och projektfastigheter ¹ 20 64 7 283 5 - Summa 100 1 245 77 357 4 033 - Varav Innerstaden 26 312 28 843 1 573 92 Varav Solna 51 687 36 678 1 866 90 Varav Hammarby Sjöstad 10 139 7 864 449 87 Varav Flemingsberg 9 68 3 010 78 - Varav Övriga 4 39 962 67 82 Summa 100 1 245 77 357 4 033 90 ¹ Se vidare under definitioner. ² I hyresvärdet är tidsbegränsade avdrag om cirka 129 Mkr (i löpande årligt hyresvärde per 31 mars 2024) ej avräknad. E konomisk uthyrningsgrad avser förvaltningsfastigheter. 2024 2024 2024 2024 2024 2023 2023 2023 2023 2023 jan-mar jan-mar jan-mar jan-mar jan-mar jan-mar jan-mar jan-mar jan-mar jan-mar Belopp i Mkr Förvaltning Förädling Projekt g Bostad Totalt Förvaltning Förädling Projekt g Bostad Totalt Hyresintäkter 801 61 2 3 867 770 53 3 3 829 Omsättning bostadsuteckling - - - 141 141 - - - 187 187 Övriga intäkter - - - - - - - - - - Summa nettoomsättning 801 61 2 144 1 008 770 53 3 190 1 016 Fastighetskostnader -203 -33 -12 - -248 -200 -23 -7 -1 -231 Kostnader bostadsutveckling - - - -140 -140 - - - -165 -165 Bruttoresultat 598 28 -10 4 620 570 30 -4 24 620 Varav driftöverskott fastighetsförvaltning 598 28 -10 3 619 570 30 - 2 598 Överskottsgrad, % 75% 46% -500% 100% 71% 74% 57% -133% 67% 72% varav bruttoresultat bostadsutveckling - - - 1 1 - - - 22 22 Central administration -23 -3 -3 - -29 -22 -2 -2 - -26 Räntenetto -193 -22 -23 -2 -240 -184 -20 -8 -9 -221 Tomträttsavgäld -11 - - - -11 -12 - - - -12 Resultatandelar i intressebolag -11 - - - -11 -10 - - - -10 Förvaltningsresultat 360 3 -36 2 329 342 8 -14 15 351 Realiserade värdeförändr. fastigheter 3 - - - 3 - - - - 0 Orealiserade värdeförändr. fastigheter -1 151 -243 28 -15 -1 381 -1 609 -269 -224 -8 -2 110 Resultat före skatt per segment -788 -240 -8 -13 -1 049 -1 267 -261 -238 7 -1 759 Värdeförändr. räntederivat & aktier 213 -218 Resultat före skatt -788 -240 -8 -13 -836 -1 977 Marknadsvärde fastigheter 62 619 7 227 7 283 228 77 357 70 423 7 707 6 609 255 84 994 Projekt & exploateringsfastigheter - - - 395 395 - - - 795 795 Uthyrningsgrad, % 90 - - - - 90 - - - - Förklaring av klassificering samt omklassificeringar under perioden mellan segmenten Förvaltning och Förädling framgår av not Segmentsrapportering på sidan 23. ===== SIDA 11 ===== FABEGE 2024/KV1 11 Fabeges hållbarhetsarbete Vår ambition stannar inte vid att utveckla hållbara stadsdelar, fastigheter och lokaler. Vi ska bidra till ett hållbart Stockholm. Vår hållbarhets- strategi är integrerad i vår affärsidé, affärsmodell och företagskultur. Mål & strategi STADSUTVECKLING Vi arbetar utifrån ett helhetsperspektiv för att stärka våra stadsdelar som upplevelsebaserade mötesplatser där trivsel, bekvämlighet, hälsa och trygghet får stort utrymme. Med inflytande över allt från energisystem till hållbart resande kan vi samtidigt bidra till minskade klimatavtryck. Exempel på arbetsområden: • Balans mellan arbetande och boende • Platsidentitet och attraktivitet • Utemiljöer – mötesplatser, grönområden • Funktionsblandning • Överbrygga fysiska och sociala barriärer • Klimatanpassning • Energisystemlösning • Kollektivtrafik, tillgänglighet och orienterbarhet • Trygghetsskapande åtgärder • Delaktighet och dialog MINSKAD KLIMATPÅVERKAN I PROJEKT Ryggraden i Fabeges klimatarbete är de mål och den färdplan vi fastställt till stöd för Parisavtalet genom Sciences Based Targets initiative. Nyproduktion och större ombyggnationer som färdigställs efter 2030 ska ha 50 procent lägre CO2-avtryck i jämförelse med Fabeges baseline 2019. Under kvartalet har vi arbetat i enlighet med första delmålet på resan mot 2030: • Bygglov innan 2025, 20 procent lägre CO2-avtryck • Cirkularitetsindex 20 procent vid större ombyggnationer Fabege arbetar långsiktigt, målstyrt och integrerat med att skapa mer hållbara fas- tigheter. Vårt övergripande långsiktiga mål är att Fabeges förvaltning ska vara klimatneutral 2030 vilket mäts i kg CO2e/kvm. Med det menar vi att vi ska ha kontroll över alla de utsläpp som är kopp- lade till vår verksamhet och att vi ska mini- mera utsläppen i största möjliga utsträck- ning med de medel som finns tillgängliga. De utsläpp vi inte kan påverka ska vi upp- väga i form av klimatkompensation såsom att investera i additiv teknik som minskar koldioxidhalten i atmosfären. ENERGIEFFEKTIVISERINGSMÅL Fabeges genomsnittliga energianvändning 2023 landade på 71 kWh/kvm (specifik energi). Målsättningen är en genomsnittlig energianvändning på 70 kWh/kvm 2024. Under kvartalet har energianvändningen minskat med 0,3 % i förvaltningsbeståndet jämfört med första kvartalet 2023. MILJÖCERTIFIERING AV FASTIGHETER Sedan 2019 är samtliga projekt- och förvaltningsfastigheter certifierade enligt BREEAM-SE / BREEAM-In-Use. Ny- produktion certifieras enligt BREEAM-SE, ambitionsnivå Excellent ochförvaltnings- fastigheterna enligt BREEAM In-Use, ambitionsnivå Very Good. All nyproduktion av bostäder certifieras enligt Svanen. Under kvartalet har arbetet fortsatt med att, inom ramen för certifieringarna, driva hållbara förbättringar i såväl byggnad som i förvaltning och drift. Under kvartalet har vi inlett omcertifieringar av 24 fastigheter inom förvaltningsbeståndet enligt BREEAM In- Use. Mål 2030 • Klimatneutral förvaltning. • Halverad klimat- påverkan i projekt- utveckling per BTA 71 kWh/kvm Genomsnittlig energianvändning 2023 TOPPLACERING I GRESB 2023 Fabege fick 93 poäng av 100 i GRESBs årliga utvärdering av fastighetssektorn. Medel- poängen var 75. Totalt utvärderades 2 084 bolag. SCIENCE BASED TARGETS Vårt högt satta klimatmål är godkänt av SBTi sedan 2020. ===== SIDA 12 ===== FABEGE 2024/KV1 12 INITIATIV INOM SOCIAL HÅLLBARHET Fabege samverkar med kunder, kommuner, myndigheter, andra fastighetsägare och föreningslivet för att skapa trygga och attraktiva områden. Vi fortsätter att fokusera på social hållbarhet i stadsplanering och projekt när vi utvecklar den fysiska miljön i våra stadsdelar. Fabeges engagemang inriktar sig på nätverk och dialog samt utbildning, fritid, hälsa och arbete. OM HÅLLBARHETSRAPPORTEN Detta är en kvartalsvis uppföljning av Fabeges arbete med hållbarhetsfrågor. Utgångspunkten är Fabeges årliga hållbar- hetsredovisning. Kvartalsrapporten är inte upprättad enligt GRI:s riktlinjer och tar därför inte upp vissa frågor. CSRD/ESRS Vi har påbörjat arbetet med att förbereda oss för hållbarhetsrapportering enligt nya direktivet CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive) och de europeiska hållbarhetsstandarderna ESRS (European sustainability reporting standards). Under hösten genomfördes en dubbel väsentlighetsanalys och en gapanalys som grund för det fortsatta arbete. 2026 ska Fabege som redan omfattas av direktivet om icke-finansiell rapportering rapportera avseende räkenskapsåret 2025. En helhetsbild av hållbarhetsarbetet publiceras en gång om året i hållbarhetsrapporten, läs mer på www.fabege.se/hallbarhet . CERTIFIERADE FASTIGHETER* HÅLLBARHETSNYCKELTAL EU-TAXONOMIN Fabege omfattas av EU-direktivet om icke-finansiell rapportering. Rapportering av i vilken utsträckning koncernens verksamhet omfattas av och är förenlig med EU-taxonomin framgår av Not 4 EU-taxonomin, sid 24. I årsredovisningen 2023 redovisas de fullständiga tabellerna i enlighet med EU- taxonomins mål 1 inklusive DNSH-kriterier och minimum safeguard. EXEMPEL PÅ INITIATIV INOM SOCIAL HÅLLBARHET • Startat BID i Flemingsberg • Läxhjälp i Flemingsberg • Aktiv i Flemingsberg Science • TalangAkademin i Huddinge • Stöd till Stadsmissionen • Street Gallery, Solna Business Park • Stöd till lokala idrottsföreningar • Pep Parker i Solna • Vinnovaprojektet ”Social hållbarhet i den fysiska miljön” • Natur och miljöboken, läromedel för årkurs 4, 5 & 6 System Antal Kvm, LOA Andel av certifierad yta, % BREEAM-In-Use 47 712 522 66% BREEAM-SE 14 358 245 32% BREEAM Bespoke 1 7 423 1% Miljöbyggnad 1 5 593 1% Totalt miljöcertifierade fastigheter 63 1 083 783 100% 2024, kv1 2023 2022 Mål Energiprestanda, kWh/kvm Atemp 25 73 77 Max 70 kWh/kvm* Andel förnybar energi, % 94 94 95 100 Miljöcertifiering, antal fastigheter 63 63 59 - Miljöcertifiering, andel av total yta, % 82 84 81 100 Gröna hyresavtal, andel nytecknad yta, % 95 100 96 100 Gröna hyresavtal, andel av total yta, % 91 89 80 100 Grön finansiering, % 99 100 99 100 Nöjda medarbetare, förtroendeindex,% n/a 88 87 2024 >88 GRESB, poäng n/a 94 93 >90 *Atemp summan av invändig area för respektive våningsplan, vindsplan och källarplan som värms till mer än 10 °C. Area som upptas av innerväggar, öppningar för trappa, schakt och dylikt, inräknas. Area för garage, inom byggnaden, i bostadshus eller annan lokalbyggnad än garage, inräknas inte. * De fastigheter som ännu ej påbörjat certifiering avser mark- och förädlingsfastigheter för kommande projektutveckling. ===== SIDA 13 ===== FABEGE 2024/KV1 13 Övrig finansiell information KÄNSLIGHETSANALYS FASTIGHETSVÄRDE Resultat och nyckeltal påverkas av realiserade och orealiserade värdeförändringar på fastigheter. I tabellen visas effekten av 1 procents värdeförändring efter avdrag för uppskjuten skatt. KÄNSLIGHETSANALYS KASSAFLÖDE OCH RESULTAT Känslighetsanalysen visar effekterna på koncernens kassaflöde och resultat på helårsbasis efter fullt genomslag av var och en av parametrarna. HYRESINTÄKTER – UTVECKLING KOMMANDE FYRA KVARTAL I grafen ovan visas utvecklingen av kontrakterade hyresintäkter inklusive kända in– och avflyttningar och omförhandlingar men exklusive uthyrningsmål. Minskningen i kvartal 4 2023 berodde på sålda, frånträdda fastigheter. Grafen utgör inte en prognos utan syftar till att visa hyresutvecklingen i befintlig kontraktsportfölj per bokslutsdagen. PERSONAL Vid periodens slut var 227 personer (230) anställda i koncernen. MODERBOLAGET Omsättningen uppgick under perioden till 81 Mkr (124) och resultatet före bokslutsdispositioner och skatt till 41 Mkr (-363). Nettoinvesteringar i fastigheter, inventarier och andelar uppgick till 1 Mkr (1). HÄNDELSER EFTER BALANSDAGEN Inga väsentliga händelser efter balansdagen. FÖRFALLOSTRUKTUR HYRESAVTAL STÖRSTA KUNDERNA HYRESVÄRDE PER KATEGORI Värdeförändring % Resultat effekt efter skatt, Mkr Soliditet % Belånings- grad, % +1 603 46,9% 43,2% 0 0 46,6% 43,4% -1 -603 46,3% 43,6% Förändring Effekt, Mkr Hyresintäkter, totalt 1% 34,7 Hyresnivå, kommersiella intäkter 1% 32,0 Eko nomisk uthyrningsgrad 1%-enhet 35,7 Fastighetskostnader 1% -8,7 Räntekostnader, rullande 12 månader 1%-enhet 139,0 Räntekostnader längre perspektiv 1%-enhet 335,8 855 865 827 867 848 860 851 855 400 450 500 550 600 650 700 750 800 850 900 Mkr Förfall, år Antal hyresavtal Årshyra, Mkr Andel, % 2024¹ 453 418 13% 2025 359 559 17% 2026 286 596 18% 2027 175 520 16% 2028 65 198 6% 2029+ 95 886 27% Kommersiellt 1 433 3 176 95% Bostadsavtal 199 22 1% Garage- och parkering 639 135 4% Totalt 2 271 3 333 100% ¹Varav drygt 253 mkr redan är omförhandlade då gällande avtalen löper ut . Andel¹, % Löper till år Skandinaviska Enskilda Banken AB 6,7% Q3-2037 Ica Fastigheter AB 3,9% Q4-2030 Convendum Stockholm City AB 3,7% Q2-2034 Telia Sverige AB 3,7% Q 1-2031 Tietoevry Tech Services AB 2,3% Q1-2029 Carnegie Investment Bank AB 2,1% Q3-2027 Bilia AB 1,7% Q1-2041 Svea Bank AB 1,7% Q4-2027 Statens Skolverk 1,5% Q3-2030 Telenor Sverige AB 1,3% Q3-2028 Summa 29% ¹Andel av kontrakterad hyra. Kontor, 82% Butik, 4% Industri/logistik, 4% Övrigt, 10% ===== SIDA 14 ===== FABEGE 2024/KV1 14 MÖJLIGHETER OCH RISKER Risker och osäkerhetsfaktorer avseende kassaflödet från den löpande verksamheten är främst hänförliga till förändringar i hyresnivåer, vakansgrad och räntenivåer. Förändringarnas effekt på koncernens resultat inklusive en känslighetsanalys samt en mer utförlig beskrivning av risker och möjligheter fram- går av avsnittet Risker och möjligheter i årsredovisningen för 2023 (sidorna 50–60). Fastigheterna redovisas till verkligt värde och värdeföränd- ringar redovisas i resultaträkningen. Effekter av värdeföränd- ringar på koncernens resultat, soliditet och belåningsgrad fram- går också av avsnittet Risker och möjligheter och känslighets- analysen i årsredovisningen för 2023. Även den finansiella risken, det vill säga risken för bristande tillgång till långsiktig finansiering genom lån, och Fabeges hantering av denna be- skrivs i avsnittet Risker och möjligheter i årsredovisningen för 2023 (sidorna 50–60). Fabeges mål för kapitalstrukturen är att soliditeten ska uppgå till minst 35 procent och att räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,2 gånger. Belåningsgraden ska uppgå till maximalt 50 procent. Skuldkvoten ska långsiktigt uppgå till max 13 gånger. Inga väsentliga förändringar i bolagets bedömning av risker utöver ovanstående har skett efter publiceringen av årsredovisningen 2023. SÄSONGSVARIATIONER Kostnader för drift och underhåll av fastigheter är föremål för säsongsvariationer. Kalla och snörika vintrar innebär exempelvis högre kostnader för uppvärmning och snöröjning och varma somrar innebär högre kostnader för nedkylning. Aktiviteten på hyresmarknaden är säsongsberoende. Normalt görs fler affärs- avslut under andra och fjärde kvartalet, vilket medför att netto- uthyrningen under dessa kvartal ofta är högre. MARKNADSUTSIKTER Vi upplever att aktiviteten på hyresmarknaden i Stockholm är mer avvaktande men med fortsatt stabila hyresnivåer. Uthyrningar görs fortsatt på bra nivåer men indexuppräkningen från årsskiftet förväntas begränsa framtida potential vid omförhandlingar. Tillgången till kapitalmarknadsfinansiering har förbättrats med väsentligt lägre marginaler. Marknadsräntorna har toppat och förväntas sjunka under 2024. Cirka 60 procent av Fabeges låneportfölj är bunden vilket mildrar effekten av högre marknadsräntor de närmaste åren. De stigande räntorna har påverkat avkastningskraven i fastighetsvärderingarna. Högre avkastningskrav har delvis mötts av högre inflationsantaganden. Även om affärsavsluten på transaktionsmarknaden är få så bekräftar de affärer som genomförts att de långsiktiga investerarna fortfarande är villiga att betala bra för kvalité i Stockholm. Fabege har fortsatt en stark finansiell ställning. Vi har skapat nya möjligheter att investera i våra områden genom de förvärv som gjorts under de senaste åren. Genom förvärvet av Birger Bostad hösten 2021 tog vi steget mot en mer komplett stadsutveckling som också inkluderar bostäder. Fabege präglas av stabilitet – vi har en portfölj av moderna fastigheter i attraktiva lägen, stabila kunder och engagerade medarbetare. Vi är väl rustade att ta oss an de utmaningar och möjligheter som marknaden erbjuder under det kommande året. REDOVISNINGSPRINCIPER Fabege upprättar sin koncernredovisning enligt IFRS Accounting Standards. Delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Upplysningar enligt IAS 34.16A Delårsrapportering lämnas såväl i noter som på annan plats i delårsrapporten. Koncernen tillämpar samma redovisningsprinciper och värderingsmetoder som i den senaste årsredovisningen. Nya eller reviderade IFRS-standarder eller övriga IFRIC tolkningar som trätt i kraft efter 1 januari 2024 har inte haft någon nämnvärd effekt på koncernens finansiella rapporter. Moderbolaget upprättar sin redovisning enligt RFR 2, Redovisning för juridiska personer, samt Årsredovisningslagen och tillämpar samma redovisningsprinciper och värderings- metoder som i den senaste årsredovisningen. Stockholm den 25 april 2024 Stefan Dahlbo Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer. ===== SIDA 15 ===== FABEGE 2024/KV1 15 Fabegeaktien Fabeges aktie är noterad på NASDAQ Stockholm och ingår i Large Cap-segmentet. ÄGARE* Den 31 mars 2024 hade Fabege totalt 44 086 kända aktieägare varav 59,7 procent svenskt ägande. De 12 största ägarna kontrollerar 51,9 procent av kapitalet. UTDELNING 2023 Årsstämman beslutade om en utdelning om 1:80 kr/aktie att utbetalas kvartalsvis om vardera 0:45 kr/aktie. UTDELNINGSPOLICY Fabege ska som utdelning till aktieägarna lämna den del av bolagets vinst som inte behövs för att konsolidera eller utveckla verksamheten. Med nuvarande marknadsförutsättningar inne- bär detta att utdelningen varaktigt bedöms utgöra minst 50 procent av resultatet från löpande förvaltning och realiserat resultat från fastighetsförsäljningar efter skatt. FÖRVÄRV OCH ÖVERLÅTELSE AV EGNA AKTIER* Årsstämman 2024 gav styrelsen mandat att, längst intill nästa årsstämma, förvärva och överlåta aktier. Förvärv får ske av högst det antal aktier som vid varje tidpunkt motsvarar 10 procent av totalt utestående aktier. Bolagets innehav av egna aktier uppgick per 31 mars 2024 till 16 206 048. Återköpen har gjorts till en snittkurs om 120,23 kr per aktie. Innehavet motsvarar 4,9 procent av antalet registrerade aktier. Under perioden genomfördes inga återköp. GREEN EQUITY DESIGNATION Fabege aktie är grön enligt Nasdaq Green Equity Designation. Kriterierna är att minst 50 procent av omsättningen och 50 procent av investeringarna ska anses vara grön och mindre än 5 procent av omsättningen vara knutna till fossilt bränsle. STÖRSTA ÄGARE, 2024-03-31* OMSÄTTNING & HANDEL JAN-MAR 2024* AKTIEFÖRDELNING* LANDSFÖRDELNING 2024-03-31* Antal aktier* Andel av kapital, % Andel av röster,% Backahill AB 52 108 718 15,75 16,56 John Fredriksen 37 757 551 11,42 12,00 Nordea Fonder 12 838 131 3, 88 4,08 Vanguard 10 690 913 3,23 3,40 Länsförsäkringar Fonder 10 630 978 3,21 3,38 BlackRock 9 984 296 3,02 3,17 E.N.A City Aktiebolag 7 144 796 2,16 2,27 Folksam 7 118 583 2,15 2,26 Tredje AP-fonden 7 025 429 2,12 2,23 Norges Bank 6 283 523 1,90 2,00 APG Asset Management 5 179 041 1,57 1,65 AFA Försäkring 4 902 453 1,48 1,56 Totalt 12 största aktieägare 171 664 412 51,89 54,56 Totalt antal utestående aktier 314 577 096 95,10 100 Innehav av egna aktier 16 206 048 4,90 - Totalt antal registerade aktier 330 783 144 100 100 Högsta kurs, kr 108,6 Lägsta kurs, kr 83,5 VWAP, kr 93,8 Daglig snittomsättning, kr 63 103 074 A ntal omsatta aktier, st 42 380 546 Snitt antal avslut. st 1 560 Antal avslut, st 98 265 Snittvärde per avslut,kr 40 457 Dagomsättning rel. börsvärde, % 0,20 2024-03-31 2023-03-31 Antal ägare 44 086 45 120 Antal utländska ägare 992 995 Utländska ägande, % 40,3 35,8 F ondägande, % 28,3 33,7 Insynsägande, % 15,9 15,9 Sverige 59,7% Norge 14% USA 9,4% Finland, 4% Resterande 12,9% *Källa: Holdings av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetade data från bland andra Euroclear, Morningstar och Finansinspektionen. ===== SIDA 16 ===== FABEGE 2024/KV1 16 Finansiella data Koncernen Rapport över totalresultatet i sammandrag Rapport över finansiell ställning i sammandrag 2024 2023 2023 Rullande 12 mån Belopp i Mkr jan-mar jan-mar jan-dec apr-mar Hyresintäkter ¹ 867 829 3 366 3 404 Omsättning bostadsutveckling 141 187 553 508 Övriga intäkter ² - - 11 11 Nettoomsättning 1 008 1 016 3 930 3 923 Fastighetskostnader -248 -231 -853 -871 Kostnader bostadsutveckling -140 -165 -549 -524 Bruttoresultat 620 620 2 528 2 528 varav bruttoresultat fastighetsförvaltning -Driftöverskott 619 598 2 524 2 544 Överskottsgrad, % 71% 72% 75% 75% varav bruttoresultat bostadsutveckling 1 22 4 -16 Central administration -29 -26 -97 -99 Räntenetto -240 -221 -962 -982 Tomträttsavgäld -11 -12 -45 -44 Resultatandelar i intressebolag -11 -10 34 34 Förvaltningsresultat 329 351 1 458 1 437 Realiserade värdeförändringar fastigheter 3 0 0 3 Orealiserade värdeförändringar fastigheter -1 381 -2 110 -7 831 -7 102 Orealiserade värdeförändringar räntederivat 213 -217 -1 003 -573 Värdeförändringar aktier - -1 -4 -3 Resultat före skatt -836 -1 977 -7 380 -6 238 Aktuell skatt - 0 -1 -1 Uppskjuten skatt 137 393 1 863 1 607 Periodens/Årets resultat -699 -1 584 -5 518 -4 632 Poster som inte kommer omklassificeras till resultatet - - - - Omvärdering av förmånsbestämda pensioner - 0 3 - Periodens/Årets totalresultat -699 -1 584 -5 515 -4 632 Varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 0 0 0 0 Summa totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare -699 -1 584 -5 515 -4 632 Resultat per aktie, kr ³ -2:22 -5:04 -17:54 -14:73 Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental 314 577 314 577 314 577 314 577 Genomsnittligt antal aktier, tusental 314 577 314 577 314 577 314 577 ¹ Vidaredebitering, service- och övriga intäkter utgör 28 Mkr (24) för perioden jan-mar 2024. ² Avser elstöd ³ Resultat per aktie är samma före och efter utspädningseffekt . 2024 2023 2023 Belopp i Mkr 31 mar 31 mar 31 dec Tillgångar Goodwill 205 205 205 Fastigheter 77 358 84 994 78 093 Nyttjanderättstillgång 949 1 243 949 Övriga materiella anläggningstillgångar 30 25 30 Derivatinstrument 1 029 1 472 925 Finansiella anläggningstillgångar 1 343 490 1 319 Projekt- och exploateringsfastigheter 395 795 519 Övriga omsättningstillgångar 1 247 1 333 997 Kortfristiga placeringar 98 96 98 Likvida medel 31 82 85 Summa tillgångar 82 685 90 735 83 220 Eget kapital och skulder Eget kapital 38 545 43 175 39 244 Uppskjuten skatt 8 168 9 802 8 305 Övriga avsättningar 154 157 158 Räntebärande skulder¹ 33 579 33 976 32 982 Leasingskuld 949 1 243 949 Derivatinstrument 130 0 240 Ej räntebärande skulder 1 160 2 382 1 342 Summa eget kapital och skulder 82 685 90 735 83 220 ¹ Varav kortfristiga 5 538 Mkr (7 169). ===== SIDA 17 ===== FABEGE 2024/KV1 17 Koncernen Rapport över förändring eget kapital i sammandrag Rapport över kassaflödesanalyser Belopp i Mkr Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserade vinstmedel inkl årets resultat Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Innehav utan bestämmande inflytande Summa eget kapital Eget kapital 2023-01-01 enligt fastställd rapport över finansiell ställning 5 097 3 017 37 400 45 514 0 4 5 514 Periodens resultat -5 518 -5 518 -5 518 Övrigt totalresultat 3 3 3 Summa totalresultat för perioden -5 515 -5 515 0 -5 515 TRANSAKTIONER MED ÄGARE Återköp av aktier - - - Beslutad ännu ej utbetald utdelning -189 -189 -189 Kontantutdelning -566 -566 -566 Summa transaktioner med ägare -755 -755 0 -755 Eget kapital 2023-12-31 enligt fastställd rapport över finansiell ställning 5 097 3 017 31 130 39 244 0 3 9 244 Periodens resultat -699 -699 -699 Övrigt totalresultat 0 0 0 Summa totalresultat för perioden -699 -699 0 - 699 TRANSAKTIONER MED ÄGARE Återköp av aktier - - - Beslutad ännu ej utbetald utdelning 0 Kontantutdelning 0 Summa transaktioner med ägare 0 0 0 0 Eget kapital 2024-03-31 enligt fastställd rapport över finansiell ställning 5 097 3 017 30 431 38 545 0 38 545 2024 2023 2023 Belopp i Mkr jan-mar jan-mar jan-dec Löpande verksamhet Bruttoresultat 620 620 2 528 Central administration -29 -26 -97 Återläggning avskrivningar och nedskrivningar 3 Övriga ej kassaflödespåverkande poster 3 2 11 Erhållen ränta 4 6 24 Erlagda finansiella kostnader -284 -261 -1 150 Betald inkomstskatt 0 0 0 Kassaflöde före förändringar av rörelsekapital 317 341 1 316 Förändring av rörelsekapital Förändring projekt- och exploateringsfastigheter 124 98 373 Förändring av kortfristiga fordringar -251 -290 44 Förändring av kortfristiga skulder -2 304 -163 Summa förändring av rörelsekapital -129 112 254 Kassaflöde från den löpande verksamheten 188 453 1 570 Investeringsverksamheten Förvärv av rörelse nettolikvidpåverkan - 0 - Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer -620 -673 -2 978 Förvärv av fastigheter -57 -78 Avyttring av fastigheter - 2 977 Övriga finansiella anläggningstillgångar -31 -48 -253 Kassaflöde från investeringsverksamheten -651 -778 -332 Finansieringsverksamheten Utdelning till aktieägarna -189 -315 -881 Återköp egna aktier - - - Upptagna lån 6 509 7 765 22 275 Amortering av skuld -5 911 -7 130 -22 634 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 409 320 -1 240 Periodens kassaflöde -54 -5 -2 Likvida medel vid periodens början 85 87 87 Likvida medel vid periodens slut 31 82 85 ===== SIDA 18 ===== FABEGE 2024/KV1 18 Koncernen Nyckeltal EPRA nyckeltal Uppskjuten skatt 2024 2023 2023 Finansiella ¹ jan-mar jan-mar jan-dec Avkastning på eget kapital, % -7,2 -14,3 -13,0 Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 2,6 2,5 Soliditet, % 47 48 47 Belåningsgrad fastigheter, % 43 40 42 Skuldkvot, ggr 13,8 15,4 13,5 Skuldsättningsgrad, ggr 0,9 0,8 0,8 Aktierelaterade ¹ Resultat per aktie, kr ² -2:22 -5:04 -17:54 Eget kapital per aktie, kr 123 137 125 Kassaflöde från löpande verksamhet per aktie, kr 0:60 1:44 4:99 Genomsnittligt antal aktier, tusental 314 577 314 577 314 577 Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental 314 577 314 577 314 577 Fastighetsrelaterade Antal fastigheter 100 102 100 Fastigheternas bokförda värde, Mkr 77 357 84 994 78 093 Uthyrbar yta, kvm 1 245 000 1 303 000 1 246 000 Projekt & exploateringsfastigheter, Mkr 395 795 519 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 90 90 91 Totalavkastning fastigheter, % -1,0 -1,7 -6,2 Överskottsgrad, % 71 72 75 ¹ Om inte annat anges är nyckeltalet ej definierat enligt IFRS, se vidare under definitioner. ² Definitionen enligt IFRS. 2024 2023 2023 jan-mar jan-mar jan-dec EPRA Earnings (förv.res. efter betald skatt), Mkr 300 318 1 314 EPRA Earnings (EPS), kr/aktie 0:95 1:01 4:18 EPRA NRV (långsiktigt substansvärde), Mkr 45 814 52 301 47 052 EPRA NRV, kr/aktie 146 166 150 EPRA NTA (långsiktigt substansvärde), Mkr 42 874 48 722 44 177 EPRA NTA, kr/aktie 136 155 140 EPRA NDV (substansvärde), Mkr 38 340 43 725 39 228 EPRA NDV, kr/aktie 122 139 125 EPRA Vakansgrad, % 10 10 9 EPRA Hyrestillväxt identiskt bestånd, % 9 8 11 2024 2023 2023 Uppskjuten skatt hänförbar till: 31 mar 31 mar 31 dec - underskottsavdrag, Mkr -307 -486 -410 - skillnad bokfört värde och skattemässigt värde avseende fastigheter , Mkr 8 312 10 005 8 596 - derivatinstrument, Mkr 185 303 141 - övrigt, Mkr -22 -20 -22 Nettoskuld uppskjuten skatt, Mkr 8 168 9 802 8 305 ===== SIDA 19 ===== FABEGE 2024/KV1 19 Koncernen kvartalsöversikt Resultaträkning i sammandrag Finansiell ställning i sammandrag Nyckeltal 2024 Belopp i Mkr Kvartal 1 Kvartal 4 Kvartal 3 Kvartal 2 Kvartal 1 Kvartal 4 Kvartal 3 Kvartal 2 Hyresintäkter 867 827 854 855 829 781 771 717 Omsättning bostadsutveckling 141 67 177 122 187 163 104 22 Övriga intäkter - - 11 - - - - - Nettoomsättning 1 008 894 1 042 977 1 016 944 875 739 Fastighetskostnader -248 -203 -206 -213 -231 -207 -186 -190 Kostnader bostadsutveckling -140 -86 -182 -116 -165 -252 -98 -10 Bruttoresultat 620 605 654 648 620 485 591 539 varav bruttoresultat fastighetsförvaltning - Driftöverskott 619 624 659 642 598 574 585 527 Överskottsgrad 71% 76% 76% 75% 72% 74% 76% 74% varav bruttoresultat bostadsutveckling 1 -19 -5 6 22 -89 6 12 Central administration -29 -16 -26 -29 -26 -25 -22 -30 Räntenetto -240 -237 -265 -239 -221 -189 -159 -137 Tomträttsavgäld -11 -10 -12 -12 -12 -12 -11 -10 Resultatandelar i intressebolag -11 3 59 -17 -10 -24 9 -15 Förvaltningsresultat 329 345 410 351 351 235 408 347 Realiserade värdeförändringar fastigheter 3 0 0 0 0 0 0 0 Orealiserade värdeförändringar fastigheter -1381 -2 415 -1 591 -1 715 -2 110 -3 665 253 1 020 Orealiserade värdeförändringar räntederivat 213 -888 -15 117 -217 -61 277 657 Värdeförändringar aktier 0 -3 -1 1 -1 -3 1 -1 Resultat före skatt -836 -2 961 -1 197 -1 246 -1 977 -3 494 939 2 023 Aktuell skatt 0 -1 0 0 0 -3 0 0 Uppskjuten skatt 137 971 205 294 393 768 -211 -428 Periodens resultat -699 -1 991 -992 -952 -1 584 -2 729 728 1 595 2023 2022 2024 Belopp i Mkr Kvartal 1 Kvartal 4 Kvartal 3 Kvartal 2 Kvartal 1 Kvartal 4 Kvartal 3 Kv artal 2 Tillgångar Goodwill 205 205 205 205 205 205 205 205 Fastigheter 77 358 78 093 82 700 83 520 84 994 86 348 89 373 88 480 Nyttjanderättstillgång tomträtt 949 949 1 243 1 243 1 243 1 243 1 090 1 091 Övriga materiella anläggningstillgångar 30 30 28 25 25 25 18 19 Derivatinstrument 1 029 925 1 574 1 589 1 472 1 689 1 750 1 473 Finansiella anläggningstillgångar 1 343 1 319 531 514 490 456 450 757 Projekt- och exploateringsfastigheter 395 519 563 716 795 892 957 845 Övriga omsättningstillgångar 1 247 997 1 107 1 122 1 333 1 042 1 250 1 157 Kortfristiga placeringar 98 98 97 96 96 96 95 95 Likvida medel 31 85 58 76 82 87 114 185 Summa tillgångar 82 685 83 220 88 106 89 106 90 735 92 083 95 302 94 307 Eget kapital och skulder Eget kapital 38 545 39 244 41 232 42 224 43 175 45 514 48 232 47 765 Uppskjuten skatt 8 168 8 305 9 303 9 508 9 802 10 195 10 957 10 748 Övriga avsättningar 154 158 155 156 157 157 167 179 Räntebärande skulder 33 579 32 982 34 563 33 846 33 976 33 341 32 882 32 046 Leasingskuld 949 949 1 243 1 243 1 243 1 243 1 091 1 091 Derivatinstrument 130 240 0 0 - - - - Ej räntebärande skulder 1 160 1 342 1 610 2 129 2 382 1 633 1 974 2 478 Summa eget kapital och skulder 82 685 83 220 88 106 89 106 90 735 92 083 95 302 94 307 2023 2022 2024 Kvartal 1 Kvartal 4 Kvartal 3 Kvartal 2 Kvartal 1 Kvartal 4 Kvartal 3 Kvartal 2 Finansiella¹ Avkastning på eget kapital, % -7,2 -19,8 -9,5 -8,9 -14,3 -23,3 6,1 13,6 Räntetäckningsgrad, ggr² 2,4 2,4 2,3 2,5 2,6 2,8 3,5 3,6 Soliditet, % 47 47 47 47 48 49 51 51 Belåningsgrad fastigheter, % 43 42 41 40 40 38 36 36 Skuldkvot, ggr 13,8 13,5 14,5 14,6 15,4 15,6 15,4 15,1 Skuldsättningsgrad, ggr 0,9 0,8 0,8 0,8 0,8 0,7 0,7 0,7 Aktierelaterade¹ Periodens resultat per aktie, kr² -2:22 -6:33 -3:15 -3:03 -5:04 -8:68 2:30 5:01 Eget kapital per aktie, kr 123 125 131 134 137 145 153 151 Kassaflöde från löpande verksamhet per aktie, kr 0:60 1:15 0:60 1:80 1:44 1:49 0:97 1:90 Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 317 352 Genomsnittligt antal aktier, tusental 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 317 221 318 102 318 175 Fastighetsrelaterade Ekonomisk uthyrningsgrad, % 90 91 91 91 90 89 90 89 Totalavkastning fastigheter, % -1,0 -2,2 -1,1 -1,3 -1,7 -3,4 0,9 5,1 Överskottsgrad, % 71 76 76 76 72 73 74 73 ¹ Om inte annat anges är nyckeltalet ej definierat enligt IFRS. Se vidare under definitioner. ² Definition enligt IFRS. 2023 2022 ===== SIDA 20 ===== FABEGE 2024/KV1 20 Koncernen Härledning av nyckeltal Nedan redovisas härledning av de finansiella nyckeltal som Fabege redovisar. 2024 2023 2023 Soliditet 31 mar 31 mar 31 dec Eget kapital, Mkr 38 545 43 175 39 244 Balansomslutning, Mkr 82 685 90 735 83 220 Soliditet 47% 48% 47% 2024 2023 2023 Belåningsgrad fastigheter 31 mar 31 mar 31 dec Räntebärande skulder, Mkr 33 579 33 976 32 982 Bokfört värde förvaltningsfastigheter, Mkr 77 358 84 994 78 093 Bokfört värde projekt- och exploateringsfastigheter 395 795 519 Belåningsgrad fastigheter 43% 40% 42% 2024 2023 2023 Skuldkvot 31 mar 31 mar 31 dec Bruttoresultat, Mkr 2 528 2 234 2 528 Återläggning nedskrivning projekt- och exploateringsfastigheter 6 81 6 Central administration, Mkr -99 -103 -97 Summa, Mkr 2 435 2 212 2 437 Räntebärande skulder, Mkr 33 579 33 976 32 982 Skuldkvot, ggr 13,8 15,4 13,5 2024 2023 2023 Räntetäckningsgrad 31 mar 31 mar 31 dec Bruttoresultat, Mkr 620 620 2 528 Återläggning nedskrivning projekt- och exploateringsfastigheter - - 6 Tomträttsavgäld, Mkr -11 -12 -45 Central administration, Mkr -29 -26 -97 Summa, Mkr 580 582 2 392 Räntenetto, Mkr -240 -221 -962 Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 2,6 2,5 2024 2023 2023 Avkastning på eget kapital jan-mar jan-mar jan-dec Periodens resultat, Mkr -699 -1 584 -5 517 Genomsnittligt kapital, Mkr 38 895 44 345 42 379 Avkastning på eget kapital -7,2% -14,3% -13,0% 2024 2023 2023 Totalavkastning fastigheter jan-mar jan-mar jan-dec Driftöverskott, Mkr 619 598 2 524 Orealiserade och realiserade värdeförändringar fastigheter, Mkr -1 381 -2 110 -7 831 Marknadsvärde IB plus periodens investeringar, Mkr 78 735 87 104 85 924 Totalavkastning fastigheter -1,0% -1,7% -6,2% 2024 2023 2023 Skuldsättningsgrad jan-mar jan-mar jan-dec Räntebärande skulder, Mkr 33 579 33 976 32 982 Eget kapital, Mkr 38 545 43 175 39 244 Skuldsättningsgrad 0,9 0,8 0,8 2024 2023 2023 Eget kapital per aktie jan-mar jan-mar jan-dec Eget kapital, Mkr 38 545 43 175 39 244 Antal utestående aktier vid periodens utgång, miljontal 315 315 315 Eget kapital, kr per aktie 123 137 125 2024 2023 2023 Kassaflöde per aktie jan-mar jan-mar jan-dec Kassaflöde från den löpande verksamheten, Mkr 188 453 1 570 Genomsnittligt antal aktier, miljontal 315 315 315 Kassaflöde, kr per aktie 0,6 1,44 5,0 ===== SIDA 21 ===== FABEGE 2024/KV1 21 Koncernen Härledning av EPRA nyckeltal Nedan redovisas härledning av de EPRA nyckeltal som Fabege redovisar. EPRA NRV, EPRA NTA & EPRA NDV NRV NTA NDV NRV NTA NDV NRV NTA NDV Eget kapital, Mkr 38 545 3 8 545 38 545 43 175 43 175 43 175 39 244 45 514 39 244 Återläggning av beslutad, ej utbetald utdelning, Mkr 755 755 755 189 314 189 Återläggning av derivat enligt balansräkningen, Mkr -899 -899 -899 -1 472 -1 472 -1 472 -686 -1 689 -686 Återläggning av uppskjuten skatt enligt balansräkningen, Mkr 8 168 8 168 8 168 9 802 9 082 9 802 8 305 10 195 8 305 Återläggning av goodwill enligt balansräkningen, Mkr -205 -205 -205 -205 -205 -205 Avdrag av verklig uppskjuten skatt, Mkr - -2 735 -2 735 - -3 374 -3 374 - -3 500 -2 670 Avdrag av derivat enligt balansräkningen, Mkr - 899 - - 1 472 - - 686 Avdrag av uppskjuten skatt enligt balansräkningen efter justering av bedömd verklig uppskjuten skatt, Mkr - - -5 433 - - -6 428 - - -5 634 NAV, Mkr 45 814 42 874 38 340 5 2 260 48 681 43 725 47 052 50 629 39 229 utestående antal aktier, miljoner 314,6 314,6 314,6 314,6 314,6 314,6 314,6 314,6 314,6 NAV, kr per aktie 146 136 122 166 155 139 150 161 125 EPRA EPS Förvaltningsresultat, Mkr Avdrag för skattemässiga avskrivningar, Mkr Summa, Mkr Nominell skatt (20,6%), Mkr EPRA resultat totalt (förvaltningsresultat minskat med nominell skatt), Mkr 300 Genomsnittligt antal aktier, miljoner EPRA EPS, kr per aktie EPRA Vakansgrad Bedömd marknadshyra för vakanta hyror, Mkr Hyresvärde, årsbasis, hela portföljen, Mkr EPRA Vakansgrad, % EPRA Hyrestillväxt idendisk bestånd Förändring, % Förändring, Mkr Hyresintäkter identisk bestånd innevarande period, Mkr 866 254 Hyresintäkter identiskt bestånd föregående period, Mkr 791 992 jan-dec 4:18 317 980 3 406 109 9% 2023 1458 700 144 1 314 314,6 2 881 527 58 415 816 044 757 629 jan-mar 8% 363 3 528 10% 2023 jan-dec 11% 320 936 3 202 463 jan-dec -758 2023 jan-mar 318 314,6 1:01 2023 jan-mar 314,6 -190 139 2023 351 -192 159 33 74 262 2024 jan-mar 9% 2024 jan-mar 2024 2024 jan-mar 329 0:95 3 549 10% 343 jan-mar 29 2023 jan-mar 2023 jan-dec 2023 ===== SIDA 22 ===== FABEGE 2024/KV1 22 Moderbolaget Resultaträkning i sammandrag Balansräkning i sammandrag 2024 2023 2023 Belopp i Mkr jan-mar jan-mar jan-dec In täkter 81 124 443 Kostnader -218 -211 -449 Finansnetto -35 -58 512 Resultatandel intressebolag - 0 0 Värdeförändringar räntederivat 213 -217 -1 003 Värdeförändringar aktier - -1 -8 Bokslutsdisposition - 0 196 Resultat före skatt 41 -363 -309 Aktuell skatt - 0 - Uppskjuten skatt -10 73 169 Periodens resultat 31 -290 -140 2024 2023 2023 Belopp i Mkr 31 mar 31 mar 31 dec Andelar i koncernföretag 13 400 13 400 13 400 Övriga anläggningstillgångar 48 602 46 912 47 244 varav fordringar hos koncernföretag 47 519 45 390 46 299 Omsättningstillgångar 409 88 472 Likvida medel 1 2 1 Summa tillgångar 62 412 60 402 61 117 Eget kapital 11 540 11 359 11 509 Avsättningar 268 345 220 Långfristiga skulder 44 965 45 137 42 591 varav skulder till koncernföretag 17 383 14 069 16 702 Kortfristiga skulder 5 639 3 561 6 797 Summa eget kapital och skulder 62 412 60 402 61 117 ===== SIDA 23 ===== FABEGE 2024/KV1 23 Noter NOT 1 DERIVATINSTRUMENT Derivatinstrument värderas löpande till verkligt värde enligt nivå 2. Derivatportföljen värderas till nuvärdet av kommande kassaflöden. Värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Värdeförändringar är av redovisningskaraktär och påverkar inte kassaflödet. Vid förfallotidpunkten är derivatens marknadsvärde alltid noll. Värderingsantagandena har inte förändrats i väsentlig mån jämfört med senaste årsredovisningen. NOT 2 EVENTUALFÖRPLIKTELSER Eventualförpliktelser bestod per balansdagen av borgensförbindelser och åtaganden till förmån för intresseföretag och dotterbolag uppgående till 485 Mkr (514) samt övrigt 0 (0). NOT 3 SEGMENTSRAPPORTERING – KLASSIFICERINGAR OCH OMKLASSIFICERINGAR UNDER PERIODEN I enlighet med IFRS 8 presenteras segmenten med företagsledningens synsätt uppdelat på segment Fabeges verksamhet klassificeras enligt följande: • Förvaltning – fastigheter i löpande långsiktig förvaltning • Förädling – fastigheter som står inför ombyggnation- eller tillbyggnation där den löpande förvaltningen och driftsöverskottet påverkas väsentligt • Projekt - Mark och exploateringsfastigheter och fastigheter med pågående nyproduktion/totalombyggnad. • Bostad – Birger Bostad driver bostadsutveckling. Verksamheten utgör ett separat segment. Hyresintäkter och fastighetskostnader samt realiserade och orealiserade värdeförändringar på fastigheter är direkt hänförliga till fastigheter i respektive segment (direkta intäkter och kostnader). I de fall en fastighet byter karaktär under året ingår resultatet från fastigheten i respektive segment för den tid som fastigheten legat i segmentet. Central administration och poster i finansnetto har schablonmässigt fördelats på segmenten i enlighet med dess andel av det totala fastighetsvärdet (indirekta intäkter och kostnader). Fastighetstillgången är direkt hänförlig till respektive segment och redovisas per balansdagen. Samtliga intäkter och kostnader hänförliga till Birger Bostads verksamhet redovisas inom segmentet Bostad. Inga omklassificeringar har gjorts under perioden. NOT 4 EU-TAXONOMIN Andel som omfattas av taxonomin (eligibility) Fabege äger och förvaltar fastigheter med inriktning främst på kommersiella fastigheter i Stockholmsområdet. Den absoluta merparten av fastighetsbeståndet faller inom ramen för taxonomin och de ekonomiska aktiviteterna som tillämpas är CCM 7.1 Uppförande av nya byggnader CCM 7.7 Förvärv och ägande av byggnader Hur stor andel av Fabeges verksamhet som är miljömässigt hållbar enligt EU:s taxonomiförordning rapporteras via tre finansiella nyckeltal; omsättning, driftsutgifter och kapitalutgifter. Redovisning av omsättning: Samtliga intäkter som kopplas till de fastigheter som ingår i de ekonomiska aktiviteterna ovan redovisas. Det avser hyresintäkter inklusive sedvanliga tillägg. Inga väsentliga intäkter som bör exkluderas har identifierats. Redovisning av driftsutgifter: Driftsutgifter inkluderar kostnader för fastighetsskötsel, löpande reparationer, underhåll samt kostnadsförd hyresgästanpassning. Birger Bostads produktionskostnader för bostadsutveckling bokförs som driftkostnader men finns inte upptagna här då de inte faller inom definitionen för driftsutgifter enligt taxonomin. Redovisning av kapitalutgifter: Avser kapitalutgifter för förvärv samt aktiverade investeringskostnader som kopplas till fastigheter som ingår i de ekonomiska aktiviteterna. KPI Totalt, Mkr Omfattas av taxonomi, % Andel förenligt med taxonomin,% Omsättning 867 100 59 Driftutgifter 43 100 39 Kapitalutgifter 645 100 16 ===== SIDA 24 ===== FABEGE 2024/KV1 24 Andel som är förenlig med taxonomin (alignment) Fabege bidrar väsentligt till mål 1, dvs klimatmålet "Begränsning av klimatförändringar" inklusive Do No Significant Harm-kriterierna. De befintliga fastigheter som enligt bedömningen är förenliga med mål 1 har en energideklaration på nivå EPC-A eller utgör topp 15 procent avseende primärenergianvändning i Sverige (i enlighet med fastighetsägarna Sveriges definition för befintliga byggnader). Fastigheterna har analyserats med avseende på klimatresiliens. Fabeges bedömning är att 59 procent av omsättningen, 39 procent av driftskostnaderna och en 16 procent av kapitalutgifterna är förenlig med taxonomin baserat på uppfyllelse av mål 1 (CCM) inklusive DNSH-kriterierna. Utfallet är baserat på rullande 12 månaders utfall till och med kvartal 1 2024 för primärenergital. Anledningen att andelen kapitalutgifter som är grön rapporteras som låg är att Fabege valt att göra en konservativ bedömning av pågående nyproduktionsprojekt och tolka att de omfattas av samtliga DNSH krav i 7.1. Dessa redovisas som icke förenliga med taxonomin då tolkningar av DNSH kraven samt dokumentation av detta för att styrka efterlevnad ännu inte fullt ut finns på plats. Fabeges bedömning är att på sikt kommer åtminstone delar av kapitalutgifterna att kunna klassas som förenliga med taxonomin. Fabege uppfyller även taxonomins krav kring ”Minimum safeguards” kopplat till mänskliga rättigheter, antikorruption, transparens kring skattebelastning samt fri konkurrens. De fullständiga tabellerna redovisas endast årsvis och återfinns i Fabeges Års- och hållbarhetsredovisning 2023 på sidorna 83-86. ===== SIDA 25 ===== FABEGE 2024/KV1 25 Detta är Fabege Fabege är ett av Sveriges ledande fastighetsbolag. Vi utvecklar attraktiva och hållbara stadsdelar med fokus främst på kommersiella fastigheter på ett antal välbelägna delmarknader i Stockholmsregionen. Vi är en av de största fastighetsägarna i Stockholm och har en tydlig strategi för fastighetsportföljen med ett bestånd samlat i kluster. Inom koncernen ingår Birger Bostad, ett fastighets- utvecklingsbolag med fokus på bostäder och samhällsfastig- heter. Med ett stort antal bostadsbyggrätter har vi tillsammans stora möjligheter att skapa en blandad bebyggelse i våra stads- delar. Genom våra samlade fastighetskluster skapas ökad kundnärhet och tillsammans med en mycket god marknads- kännedom ger det goda förutsättningar för effektiv förvaltning och hög uthyrningsgrad. Den 31 mars 2024 ägde Fabege 100 fastigheter med ett samlat hyresvärde om 4,0 Mdkr, en uthyrbar yta om 1,2 miljoner kvm och ett bokfört värde om 77,4 Mdkr varav förädlings- och projektfastigheter 14,5 Mdkr. Affärsidé Fabege utvecklar hållbara stadsdelar med fokus på främst kommersiella fastigheter på ett antal välbelägna delmarknader i Stockholmsregionen. Värdeskapande sker genom förvaltning, förädling, projektutveckling och transaktioner. Vi vill vara en närvarande partner som med människan i centrum får företag, platser och vår stad att utvecklas. AFFÄRSMODELL Fabeges operativa verksamhet bedrivs inom tre affärsområden: Förvaltning, Förädling samt Transaktion. STRATEGI FÖR TILLVÄXT Fabeges strategi är att skapa värden genom att förvalta, förädla och utveckla fastighetsbeståndet samt att genom transaktioner förvärva och avyttra fastigheter i syfte att öka potentialen i fastighetsportföljen. Fabeges fastigheter finns på Sveriges mest likvida marknad. Attraktiva lägen ger låg vakans i förvaltnings- beståndet. Moderna fastigheter möjliggör flexibla lösningar och attraherar kunder. Med samlade bestånd och en stark lokal när- varo blir investeringar som höjer attraktionen för området till nytta för många av Fabeges kunder. VÄRDEDRIVANDE FAKTORER Fabeges verksamhet påverkas av ett antal yttre faktorer, såsom prissättning och efterfrågan på lokaler, transaktionsmarknadens avkastningskrav och förändringar i marknadsräntor vilka ger förutsättningar för bolagets framgång. STOCKHOLMSMARKNADEN Stockholmsregionen är en av fem storstadsområden i Väst- europa där befolkningen ökar mest. Enligt prognoser kommer Stockholms län ha fortsatt befolkningstillväxt under de kom- mande 20 åren. Dock har tillväxten i antal sysselsatta i kontorsverksamhet minskat något sedan andra halvåret 2023. Förändrad efterfrågan Ny teknik och nya arbetssätt bidrar till en ökad efterfrågan på flexibla och yteffektiva lokaler i bra lägen. Kringservice och goda kommunikationer i form av kollektivtrafik efterfrågas i allt högre grad, liksom miljöklassade kontor och gröna hyresavtal. Ekonomisk utveckling Utvecklingen av såväl svensk som global ekonomi påverkar fas- tighetsmarknaden. Efterfrågan på lokaler än nära kopplad till BNP-tillväxt och företagens behov av lokaler. Förändringar i marknadsräntor påverkar avkastningskraven. Hållbar stadsutveckling Hållbarhetsfrågor får allt större betydelse, både när det gäller enskilda fastigheter och hela områden. Det finns ett ökat intresse för miljöhänsyn avseende såväl materialval som energi- sparande åtgärder. Efterfrågan ökar på lokaler i områden med en bra mix av kontor, handel, service och bostäder, samt goda kommunikationer och miljöengagemang. Affärsmodell FÖRVALTNING Att hitta rätt lokal för en kunds specifika behov och sedan säkerställa att kunden trivs i lokalen är kärnan i Fabeges verksamhet. Det sker genom ett långsiktigt arbete, baserat på en nära dialog med kunden, vilket skapar förtroende och ömsesidig lojalitet. FÖRÄDLING Kvalificerad fastighetsförädling är den andra viktiga hörn- stenen i verksamheten. Fabege har lång erfarenhet av att driva omfattande förädlingsprojekt och strävar efter att attrahera långsiktiga hyresgäster till icke färdigutvecklade fastigheter som kan förädlas utifrån kundens specifika behov. TRANSAKTION Fastighetsaffärer är en naturlig del av Fabeges affärs- modell och lämnar ett väsentligt bidrag till bolagets resultat. Bolaget analyserar kontinuerligt fastighets- portföljen för att ta vara på möjligheter att skapa värdetillväxt, genom förvärv och avyttringar. ===== SIDA 26 ===== FABEGE 2024/KV1 26 Definitioner Fabege presenterar vissa finansiella mått i delårsrapporten som inte definieras enligt IFRS. Vi anser att dessa mått ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering och benchmarking av bolagets presentation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. Nedan nyckeltal är inte definierade enligt IFRS om inte annat anges. AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL Periodens/årets resultat dividerat med genomsnittligt eget kapital inklusive innehav utan bestämmande inflytande. Vid delårsbokslut omräknas avkastningen till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer. AVKASTNING PÅ INVESTERAT KAPITAL I PROJEKTPORTFÖLJEN* Värdeförändring på projekt- och förädlingsfastigheter dividerat med investerat kapital (exklusive ingångsvärde) i projekt- och förädlingsfastigheter under perioden. BELÅNINGSGRAD, FASTIGHETER Räntebärande skulder dividerat med fastigheternas bokförda värde vid periodens slut. DIREKTAVKASTNING, AKTIEN Årets utdelning dividerat med börskursen vid årets slut. EGET KAPITAL PER AKTIE Moderbolagets aktieägares andel av eget kapital enligt balansräkningen dividerat med antal utestående aktier vid periodens slut. EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD* Kontraktsvärde dividerat med hyresvärde vid periodens slut. EPRA EPS Förvaltningsresultat med avdrag för nominell skatt hänförligt till förvaltningsresultatet, dividerat med genomsnittligt antal aktier. Med skattepliktigt förvaltningsresultat avses förvaltningsresultat med avdrag för bl. a skattemässigt avdragsgilla avskrivningar och ombyggnationer. EPRA NDV – NET DISPOSAL VALUE Eget kapital enligt balansräkningen. EPRA NRV – NET REINVESTMENT VALUE Eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt enligt balansräkningen. EPRA NTA – NET TANGIBLE ASSETS Eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt enligt balansräkningen. Justerat för verklig uppskjuten skatt istället för nominell uppskjuten skatt. EPRA VAKANSGRAD Bedömd marknadshyra för vakanta hyror dividerat med hyresvärdet på årsbasis för hela fastighetsportföljen. FÖRVALTNINGSFASTIGHETER* Fastigheter i löpande och aktiv förvaltning. FÖRÄDLINGSFASTIGHETER* Fastigheter med pågående eller planerad om- eller tillbyggnad som väsentligt påverkar fastighetens driftsöverskott. Driftsöverskottet påverkas av uthyrningsbegränsningar inför förestående förädling. IDENTISKT BESTÅND* De fastigheter som Fabege ägt under hela räkenskapsperioden samt under motsvarande räkenskapsperiod föregående år. HYRESVÄRDE* Kontraktsvärde samt bedömd årshyra för outhyrda lokaler efter rimlig generell upprustningsinsats. KASSAFLÖDE FRÅN LÖPANDE VERKSAMHET PER AKTIE Kassaflöde från den löpande verksamheten (efter förändring av rörelsekapital) dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier. KONTRAKTSVÄRDE* Anges som årsvärde. Grundhyra enligt hyreskontrakt plus indexuppräkning och hyrestillägg. MARK OCH PROJEKTFASTIGHETER* Mark och exploateringsfastigheter och fastigheter med pågående nyproduktion/totalombyggnad. NETTOUTHYRNING* Tecknade nyuthyrningar under perioden minus uppsägningar för avflytt. RESULTAT PER AKTIE Moderbolagets aktieägares andel av periodens resultat efter skatt dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier i perioden. Definition enligt IFRS. RÄNTETÄCKNINGSGRAD Bruttoresultat inklusive tomträttsavgäld minus central administration i förhållande till ränte- nettot (räntekostnader minus ränteintäkter). SKULDKVOT Räntebärande skulder dividerat med rullande tolv månaders bruttoresultat minus central administration. SKULDSÄTTNINGSGRAD Räntebärande skulder dividerat med eget kapital. SOLIDITET Eget kapital inklusive innehav utan bestämmande inflytande dividerat med balansomslutning. TOTALAVKASTNING FASTIGHETER Periodens driftsöverskott plus orealiserade och realiserade värdeförändringar på fastigheter dividerat med marknadsvärdet vid periodens ingång plus periodens investeringar. VERKLIG UPPSKJUTEN SKATT Bedömd verklig uppskjuten skatt har beräknats till ca 4 procent baserat på en diskonteringsränta om 3 procent. Vidare har antagits att underskottsavdragen realiseras under fyra år med en nominell skatt om 20,6 procent vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skattefordran om 19,7 procent. Beräkningen baseras även på att fastighetsbeståndet realiseras under 50 år och där 10 procent säljs direkt med en nominell skattesats om 20,6 procent och resterande 90 procent säljs indirekt via bolag där nominell skattesats uppgår till 6 procent vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skatteskuld om 4 procent. ÅTERKÖPSGRAD* Andel kontrakt som förlängs i relation till andel uppsägningsbara kontrakt. ÖVERSKOTTSGRAD* Driftsöverskott dividerat med hyresintäkter. * Nyckeltalet är operationellt och anses inte vara alternativt nyckeltal enligt ESMAs riktlinjer. ===== SIDA 27 ===== KALENDER 2024-07-05 Delårsrapport jan-jun 2024 2024-10-22 Delårsrapport jan-sep 2024 2025-02-06 Bokslutskommuniké 2024 PRESSMEDDELANDEN UNDER FÖRSTA KVARTALET 2024 2024-01-17 Inbjudan till presentation av Fabeges bokslutskommuniké 2023 2024-01-31 Det traditionella kontoret behöver uppgraderas – ny studie visar behov av en mångfacetterad arbetsplats 2024-02-05 Bengt Dahlgren flyttar till Textiltorget i Hammarby Sjöstad 2024-02-07 Bokslutskommuniké 2023 2024-02-21 Studentstaden Flemingsberg växer sig starkare 2024-03-07 Valberednings förslag till styrelse och ordförande i Fabege AB (publ) 2024-03-08 Fabege publicerar års- och hållbarhetsredovisning för 2023 2024-03-12 Kallelse till årsstämma i Fabege AB (publ) FÖLJ OSS PÅ NÄTET, WWW.FABEGE.SE På koncernens webbplats finns även en webbsänd presentation där Stefan Dahlbo och Åsa Bergström presenterar rapporten den 25 april 2024. STEFAN DAHLBO VD och Koncernchef +46 (0) 8 555 148 10 stefan.dahlbo@fabege.se ÅSA BERGSTRÖM Vvd, Ekonomi- och finanschef +46 (0) 8 555 148 29 asa.bergstrom@fabege.se Fabege AB (publ) Box 730, SE-169 27 Solna Besök: Gårdsvägen 6, 7tr 169 70 Solna Telefon: +46 (0) 8 555 148 00 E-post: info@fabege.se Organisationsnummer: 556049–1523 www.fabege.se