===== SIDA 1 ===== Kv2 2024 Sammandrag, Mkr Jan-jun 20241 • Hyresintäkterna ökade till 1 731 Mkr (1 685). I identiskt bestånd ökade intäkterna med 8 procent i jämförelse med föregående år (12). • Omsättning bostadsutveckling uppgick till 142 Mkr (308). • Driftöverskottet ökade till 1 269 Mkr (1 241). I identiskt bestånd ökade driftöver- skottet med 8 procent (13). • Överskottsgraden uppgick till 73 procent (74). • Bruttoresultat bostadsutveck- ling uppgick till -5 Mkr (27). • Räntenettot uppgick till -486 Mkr (-460). • Förvaltningsresultatet uppgick till 659 Mkr (703). • Realiserade och orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till –1 461 Mkr (-3 824) och på räntederivat till 29 Mkr (-100). • Periodens resultat före skatt uppgick till -769 Mkr (-3 222). • Periodens resultat efter skatt uppgick till -682 Mkr (-2 535) motsvarande -2:17 kr per aktie (-8:06). • Nettouthyrningen uppgick till -74 Mkr (22). • Hyreskontrakt om 58 Mkr (73) omförhandlades med en genomsnittlig minskning av hyresvärdet med -2,3 procent (1,5). Därtill förlängdes hyreskontrakt om 145 Mkr (241) till oförändrade villkor. • Soliditeten uppgick till 46 procent (47). • Belåningsgraden uppgick till 43 procent (42). För definitioner av nyckeltal se sidan 26 1 Jämförelsetalen för resultatposter avser värde för perioden jan-jun i 2023 och för balansposter per 31 december 2023. 2024 2023 2024 2023 apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun Nettoomsättning 864 977 1 873 1 993 Bruttoresultat 644 648 1 264 1 268 Förvaltningsresultat 331 351 659 703 Resultat före skatt 67 -1 246 -769 -3 222 Resultat efter skatt 17 -952 -682 -2 535 Nettouthyrning -38 34 -74 22 Överskottsgrad, % 75 75 73 74 Belåningsgrad fastigheter, % 43 40 EPRA NRV, kr per aktie 146 161 ===== SIDA 2 ===== FABEGE 2024/KV2 2 Vd-ord Hyresintäkterna fortsatte under det andra kvartalet att öka och uppgick till 864 Mkr (855), trots avyttringarna under 2023. I jämförbart bestånd ökade hyres- intäkterna med 8 procent (12). Stockholmsmarknaden visar generellt sett fortsatt stabila hyresnivåer, vi upplever något bättre aktivitet på hyresmarknaden, men fortsatt långa ledtider till avslut. Driftöverskottet ökade men möttes av något högre räntekostnader. Förvaltningsresultatet var lite ner, främst beroende på intressebolagens negativa utveckling. Totalt sett ett stabilt resultat i en fortsatt turbulent omvärld. Jag har normalt en god nattsömn, men jag har under de senaste åren sagt att det som kan få mig att sova sämre är den geopolitiska utvecklingen. Tyvärr känner jag mig, efter den senaste tidens utveckling, inte lugnare. Det är val i många länder, inte minst i många av de största ekonomierna. Utfallen och ländernas framtida utveckling är osäker. Risken för protektionism har ökat, vilket riskerar få långtgående påverkningar på vår ekonomi och våra företag. Förhoppningsvis är oron obefogad, men osäkerheten är stor. Att hantera lågkonjunktur, räntesvängningar och prisförändringar är en del av vår verklighet. Under de senaste åren har svängningarna varit höga. Att hantera geopolitiska händelser och risker är av ett helt annat slag och skapar än mer osäkerhet, vilket aldrig är bra för utvecklingen. I den positiva vågskålen ligger att inflationen i Sverige har fortsatt att närma sig Riksbankens mål och de beslutade den 8 maj om den första räntesänkningen sedan 2016. Styrräntan sänktes med 0,25 procentenheter till 3,75 procent. Därefter har ECB i juni sänkt räntan. Riksbanken öppnade i juni för att styrräntan kan, om inflationen fortsätter ner, sänkas ytterligare två eller tre gånger under det andra halvåret. ECB och den amerikanska centralbanken förväntas sänka räntorna under hösten. I den negativa vågskålen ligger att BNP i Sverige har stagnerat sedan 2022 och att ekonomin är i en lågkonjunktur. Detta tillsammans med all turbulens i omvärlden skapar osäkerhet för företagen i Sverige att planera och investera för framtiden. Det är detta som även märks i de utdragna beslutsprocesserna när det kommer till deras kontor. Den svenska kronans volatila utveckling förstärker detta ytterligare. Vi valde att även i andra kvartalet externvärdera en stor del av portföljen, 53 procent. Det genomsnittliga avkastnings- kravet ökade med 0,03 procentenheter till 4,54 procent och nedskrivningarna av fastighetsvärdena uppgick till 80 Mkr. Vi såg flera affärer både inom CBD och i ytterområdena med på avkastningskrav som väl bekräftar våra värderingar. Flera mindre objekt i CBD såldes på nivåer under fyra procent. Bra fastigheter finner helt enkelt nya ägare på bra nivåer. Omförhandlingen med Telia är största förklarning till att nettouthyrningen i kvartalet landade på minus 38 Mkr. Vi räknar med att uppgörelsen med Telia på lite sikt skall ha en positiv inverkan på såväl nettouthyrningen som fastighetens lönsamhet. Lokalerna som ligger i bästa läge i Arenastaden kan nu hyras ut till marknadsmässig hyra. Den negativa nettouthyrningen under de två första kvartalen är en besvikelse. Vi ser dock fortsatt bra intresse för lokaler i centrala lägen med goda kommunikationer medan det är trögare i ytterområden. Att kontoret behövs är de flesta överens om, men än större fokus är nu på hur de skall utformas. Trenden med färre kvadratmeter per anställd fortsätter. Framför allt blir vi bättre på att utnyttja ytorna och hur de olika arbetsplatserna används. Intresset för kringservice fortsätter öka och vi har därför tagit ytterligare steg för att kunna ligga i framkant när det gäller att vara rådgivare till våra nuvarande och potentiella hyresgäster. Allt för att bidra till att skapa platser för mänskliga möten, samtal, koncentration och affärer. VERKSAMHETSMÅL • Nettouthyrning minst 80 Mkr per år. • Överskottsgrad 75 procent. • Investeringsvolym cirka 2 500 Mkr per år. NETTOUTHYRNING Mål: 80 Mkr per år ÖVERSKOTTSGRAD Mål: 75% -50 0 50 100 150 200 Mkr 50 55 60 65 70 75 80 % ===== SIDA 3 ===== FABEGE 2024/KV2 3 Vi har ett mål att årligen komma upp till en positiv nettouthyrning på 80 Mkr. Efter årets början vågar jag inte riktigt tro att det lyckas för 2024, men att året skall avslutas på ett ackumulerat plus är mer troligt. Vi har flera bra diskussioner igång, men tyvärr lyckades vi få alltför få av dem i mål innan sommaren. Den stora nyheten i Flemingsberg var att vi färdigställde projektet åt Oparen/Dramaten som har flyttat in i sina nya lokaler. En milstolpe i utvecklingen och förverkligandet av visionen för Flemingsberg. I mitten på juni hade Taylor Swift tre konserter på, det som fr o m den 12 juli kommer heta, Strawberry Arena. Det slogs publikrekord. Stockholm Stad har presenterat en undersökning som visar på positiva effekter på över 800 Mkr för staden och näringslivet. Det kom över 130 000 turister, varav 67 000 från utlandet. Stockholm och Arenastaden visade sig från sin bästa sida. Jag tyckte att hela helgen gav hopp. Hopp om vad som är möjligt och att det går att skapa framtidstro. Hopp om människors goda sidor. Alla besökare var vänliga, glada, positiva och hänsynsfulla. Det kändes som en bra motvikt till mycket annat vi ser just nu. Inom hållbarhet av vi ställt oss bakom färdplanen för en fossilfri och klimatneutral bygg- och anläggningsbransch. Fossilfritt Sverige är ett initiativ av regeringen vars uppdrag är att samla olika branscher för att öka takten i klimatomställningen. Vi har kommit lång och har idag 96 procent lägre koldioxidutsläpp (scope 1 och 2) jämfört med 2002 men det finns fortvarande mycket kvar att göra. Återbruksparken i Arenastaden är ett nytt initiativ som ska bli en central hubb för återbrukade träd, buskar och utomhusmaterial i väntan på att omplaceras. Vi har under kvartalet varit aktiva på obligationsmarknaden och emitterat 1,2 Mdkr på bra villkor. Villkoren på obligationsmarknaden har successivt förbättrats och är nu konkurrenskraftiga eller bättre än i bankfinansiering. Att kapitalmarknaden kommit tillbaka så starkt är positivt inte bara för oss utan för hela branschen. I slutet av kvartalet bekräftade Moody’s oförändrad investment grade rating Baa2, negative outlook. Vår genomsnittränta har ökat något till 3,17 procent. Att ökningen inte har varit större beror främst på de långa räntesäkringarna, som sedan flera år finns, samt vårt aktiva arbete med derivatportföljen. De fallande marginalerna påverkar nu också positivt. Trots att arbetslösheten har fortsatt att öka n ågot så verkar hushållens framtidsutsikter ljusnat och aktiviteten på bostadsmarknaden har börjat hämta sig. Fallande räntor är självklart positivt för marknaden. Bostadsbyggandet har fallit dramatiskt sedan toppen 2022 och kommer troligen inte komma upp till de nivåerna på många år. De kraftigt stigande byggkostnaderna och de högre räntorna är drivande för nedgången, men även den svaga demografiska utvecklingen påverkar. I vårt påbörjade projekt om 288 lägenheter i Haga Norra kommer vi att påbörja försäljningen under början av hösten. Det intresse vi redan nu ser stärker oss i tron på att det kommer bli ett bra projekt. Det är helt enkelt bra bostäder i ett bra läge. Att mycket på fastighets- och finansmarknaden handlar om fokus på kvalitet gynnar Fabege. På hyresmarknaden är fokus på flexibla lokaler i centrala lägen med goda kommunikationer. På transaktionsmarknaden ser vi främst affärer av fastigheter i bra och eftersökta lägen och på finansieringsmarknaden har marginalerna kommit ner för bolag med välskött verksamhet och stabila finanser. För 2024 är våra främsta må att: • Öka uthyrningsgraden i förvaltningsbeståndet. Målet på sikt är att uthyrningsgraden skall upp till 95 procent • Kostnadskontroll • Möjliggöra framtida projekt • Refinansiera våra obligationsförfall och säkra tillgången på kapital • Fortsätta ligga i framkant inom hållbarhet. • Bidra till att skapa trygghet och trivsel på de platser vi har verksamhet Vi fortsätter därutöver vårt interna arbete med fokus på den dagliga förvaltningen av våra fastigheter, ”det dagliga gnetet”, och att alltid ha kunden i fokus. Utmaningarna i det korta perspektivet finns, men vi måste också orka att se längre fram. Vi måste ha mod att ta beslut som bygger framtiden. Om inte det modet hade funnits för snart 20 år sedan hade inte Arenastaden funnits idag och Taylor Swift hade inte haft en publik på över 60 000 i Solna tre dagar i rad. Vi ser i vårt arbete till hela människan, hela företaget och hela platsen. Det gör vi hela tiden, varje dag året runt. Trevlig sommar! Stefan Dahlbo, vd INVESTERINGSERINGSVOLYM Styrelsen i Fabege har beslutat om följande finansiella mål: • Belåningsgrad max 50 procent. • Räntetäckningsgrad lägst 2,2 gånger. • Skuldkvoten max 13,0 gånger. • Soliditet lägst 35 procent. Utfall 2024-06-30 • Belåningsgrad 43 procent • Räntetäckningsgrad 2,4 ggr • Skuldkvot 13,9 ggr • Soliditet 46 procent FINANSIELLA MÅL 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 Mkr Mål: 2,5 Mdkr per år över en konjunkturcykel ===== SIDA 4 ===== FABEGE 2024/KV2 4 Resultat jan-jun 20241 Periodens resultat efter skatt uppgick till -682 Mkr (-2 535) motsva- rande -2:17 kr per aktie (-8:06). Periodens resultat före skatt uppgick till -769 Mkr (-3 222). Driftöverskottet ökade något men möttes av högre räntekostnader. Lägre negativa värdeförändringar i fastighetsportföljen och derivatportföljen innebar att resultatet före skatt ökade i jämförelse med samma period föregående år. HYRESINTÄKTER OCH DRIFTÖVERSKOTT Hyresintäkterna ökade till 1 731 Mkr (1 685) och driftsöverskottet uppgick till 1 269 Mkr (1 241). I identiskt bestånd ökade intäkterna med cirka 8 procent (12). Intäktsökningen var främst hänförlig till indexhöjningen som trädde i kraft vid årsskiftet och ett positivt netto från inflyttningar. Intäktena inkluderade poster av engångskaraktär om 12 Mkr. Ökningen av fastighetskostnader avsåg främst ökade kostnader för värme och administration. Driftsöverskottet i identiskt bestånd ökade med cirka 8 procent (13). Överskottsgraden uppgick till 73 procent (74). RESULTAT BOSTADSUTVECKLING Omsättning bostadsutveckling uppgick till 142 Mkr (308). Kostnader för bostadsut- veckling uppgick till -147 Mkr (-281), varav administrativa kostnader -13 Mkr (-14). Bruttoresultatet uppgick därmed till -5 Mkr (27). Resultatavräkning sker i samband med etappvis inflyttning eller vid färdigställande. Under perioden har 1 projekt färdigställts och slutavräknats. CENTRAL ADMINISTRATION Kostnader för central administration uppgick till -60 Mkr (-55). FINANSNETTO Räntenettot uppgick till -486 Mkr (-460). Snitträntan per 30 juni 2024 uppgick till 3,17 procent (3,13 vid årsskiftet). Tomträtts- avgälder uppgick till -21 Mkr (-23). RESULTATANDELAR I INTRESSEBOLAG Resultatandelar i intressebolag uppgick till -38 Mkr (-27) varav -49 Mkr avsåg tillskott till Arenabolaget och 9 Mkr avsåg resultat från JV-projektet i Haga Norra och 1 Mkr avsåg Urban Services. VÄRDEFÖRÄNDRINGAR FASTIGHETER Värderingen av fastighetsbeståndet följer en väl etablerad process. Hela fastighetsbe- ståndet externvärderas minst en gång per år. Till följd av marknadsläget har en större andel värderats externt varje kvartal de senaste två åren. Inför andra kvartalet 2024 externvärderades drygt 50 procent av portföljen och resterande fastigheter värderades internt med utgångspunkt i senast externa värdering. Det samlade marknadsvärdet uppgick vid periodens slut till 77,6 Mdkr (78,1). Orealiserade värdeförändringar uppgick till -1 461 Mkr (-3 824). Det genomsnittliga avkastnings- kravet ökade med ytterligare 0,03 procentenheter under andra kvartalet och totalt 0,11 procentenheter sedan årsskiftet till 4,54 procent (4,43). Realiserade värde- förändringar om 4 Mkr avsåg tillkommande resultat från affären med Nrep 2023. SKATT Periodens skattekostnad uppgick till 87 Mkr (687) och avsåg uppskjuten skatt. Skatt beräknades med 20,6 procent på löpande beskattningsbart resultat. Ränte- avdragsbegränsningarna bedöms inte få någon väsentlig effekt på betald skatt under de närmaste åren. SEGMENTSRAPPORTERING Segmentet Förvaltning genererade ett driftöverskott om 1 218 Mkr ( 1 185) motsva- rande 76 procents överskottsgrad (76). Ut- hyrningsgraden uppgick till 90 procent (91). Förvaltningsresultatet uppgick till 714 Mkr (697). Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till -1 124 Mkr (-2 789). Segmentet Förädling genererade ett dr iftsöverskott om 65 Mkr (59) mot- svarande en överskottsgrad på 52 procent (54). Förvaltningsresultatet uppgick till 14 Mkr (12). Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till -400 Mkr (-370). Segmentet Projekt redovisade orealiserade värdeförändringar om 78 Mkr (-645). Projektvinster möttes delvis av nedskrivning till följd av ökade avkastningskrav vid bedömning av slutvärdet i projektfastigheterna. Segmentet Bostad genererade ett bruttoresultat om -2 Mkr (27). Förvaltningsresultatet uppgick till -6 Mkr (21). Orealiserade värdeförändringar uppgick till -15 Mkr (-20). Mer information om segmentsfördelningen framgår av segmentsrapporten på sidan 11. ANDRA KVARTALET 2024 I KORTHET • Nyuthyrningen uppgick till 31 Mkr (88). • Nettouthyrningen uppgick till -38 Mkr (34). • Hyresintäkterna uppgick till 864 Mkr (855). • Överskottsgraden uppgick till 75 procent (75). • Omsättning bostads- utveckling uppgick till 0 Mkr (122) och bruttoresultat uppgick till -6 Mkr (6). • Räntenettot uppgick till -245 Mkr (-239). • Förvaltningsresultatet upp- gick till 331 Mkr (351). • Orealiserade värde- förändringar i fastighets- portföljen uppgick till –80 Mkr (-1 715). • Orealiserade värdeföränd- ringar i derivatportföljen uppgick till -184 Mkr (117). • Resultat efter skatt uppgick till 17 Mkr (-952). 1 Jämförelsetalen för resultatposter avser värde för perioden jan–jun 2023 och för balansposter per 31 december 2023. ===== SIDA 5 ===== FABEGE 2024/KV2 5 GOODWILL Redovisad goodwill om 205 Mkr är helt hänförlig till förvärvet av Birger Bostad AB. FASTIGHETER Redovisat fastighetsvärde avser Fabeges förvaltningsportfölj inklusive projekt- och markfastigheter. Per 30 juni 2024 uppgick det totala fastighetsvärdet till 77,6 Mdkr (78,1). EXPLOATERINGSFASTIGHETER Redovisat värde avser pågående projekt i egen regi samt exploateringsfastigheter för framtida produktion inom Birger Bostad. Under andra kvartalet intern- förvärvades del av Kvinten 1, Haga Norra, där projektet att uppföra ett nytt bostadskvarter pågår. Värdet uppgick vid kvartalsskiftet till 795 Mkr (519) varav pågående produktion 494 Mkr (201) och exploateringsfastigheter för kommande utveckling 301 Mkr (318). FINANSIELL STÄLLNING OCH SUBSTANSVÄRDE Eget kapital vid periodens slut uppgick till 37 996 Mkr (39 244) och soliditeten till 46 procent (47). Eget kapital per aktie hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 121 kr (125). EPRA NRV uppgick till 146 kr per aktie (150). KASSAFLÖDE Kassaflöde från löpande verksamhet före förändring av rörelsekapital uppgick till 660 Mkr (705). Förändring av rörelse- kapitalet påverkade kassaflödet med 179 Mkr (324). Investeringsverksamheten påverkade kassaflödet med - 1 317 Mkr (-1 041), och kassaflödet från finansierings- verksamheten uppgick till 403 Mkr (1). I investeringsverksamheten drivs kassaflödet av fastighetstransaktioner samt av projekt. Sammantaget minskade likvida medel med -75 Mkr (-11) under perioden. FÖRÄNDRING FASTIGHETSVÄRDE, JAN-JUN 2024 GENOMSNITTLIGT AVKASTNINGSKRAV, 2024-06-30 BOSTADSUTVECKLING I HAGA NORRA Fabeges helägda dotterbolag Birger Bostad har internförvärvat del av fastigheten Kvinten 1 för utveckling av nästa bostadskvarter i Haga Norra. Projektet omfattar 288 bostäder varav 190 bostadsrättslägenheter, 50 ägarlägenheter och 78 hyresrättslägenheter. NCC har upp- handlats som entreprenör. Det blir ett sammanhängande kvarter med gemensam innergård och garage. Projektetet kommer att återbruka tegel och använda klimatförbättrad betong. Lägenheterna kommer att Svanenmärkas. Säljstart börjar under tredje kvartalet med beräknad inflyttning från andra halvåret 2025. Förändring av fastighetsvärde (Mkr) Ingående verkligt värde 2024-01-01 78 093 Fastighetsförvärv 0 Försäljning, utrangering och övrigt 0 In vesteringar i ny-, till- och ombyggnad 1 299 Orealiserade värdeförändringar -1 461 Omklassificeringar -347 Utgående verkligt värde 2024-06-30 77 584 Område Genomsnittligt avkastningskrav Stockholms innerstad 4,11% S olna 4,73% Hammarby Sjöstad 4,77% Flemingsberg 5,39% Övriga marknader 5,41% Genomsnittlig avkastning 4,54% ===== SIDA 6 ===== FABEGE 2024/KV2 6 Finansiering Fabege arbetar med långfristiga kreditramar med fastställda villkor. Bolagets kreditgivare utgörs huvudsakligen av de större nordiska bankerna och investerare på kapitalmarknaden. Kapitalmarknaden har fortsatt förbättras under första halvåret 2024 både avseende tillgänglighet och villkor. FINANSIERING Fabege strävar efter en jämnvikt mellan olika finansieringsformer på såväl kapital- som bankmarknaden och långsiktiga relationer med de stora finansiärerna har hög prioritet. Fabeges bankfaciliteter kompletteras med ett MTN-program om 18 Mdkr, ett certifikatprogram om 5 Mdkr samt möjligheten att via SFF:s säkerställda MTN- program låna max 6 Mdkr. Riksbanken sänkte styrräntan i början på maj med lägre kortränta som följd. Långräntorna har haft en lite mer volatil utveckling men ligger ungefär på samma nivå som vid årskiftet. Den positiva utecklingen på kapitalmarknaden under årets första kvartal fortsatte även under det andra kvartalet och med det lägre kreditmarginaler. Fabege drog nytta av marknaden och emitterade obligationer under det andra kvartalet om totalt 2,2 Mdkr, varav 1,2 Mkdr gick till likvid efter kvartalsskiftet, med huvudsyfte att amortera bankfinansiering. Räntebärande skulder har under perioden ökat något medan räntekostnaderna har hållits relativt stabila. Per kvartalsskiftet uppgick total lånevolym till 33,7 Mdkr varav 12,5 Mdkr via kapitalmarknaden och 21,2 Mdkr via bankmarknaden. Totalt sett ökade finansieringen via bankmarknaden med knappt 0,2 Mdkr och via kapitalmarknaden med drygt 0,5 Mdkr. FINANSIERING, 2024-06-30 Lånelöften och outnyttjade kreditfaciliteter, inklusive backupfaciliteten för certifikats- programmet, uppgick per kvartalsskiftet till 7,2 Mdkr, en ökning med 1,2 Mdkr motsvarande ännu ej utbetald obligationslikvid. Per 2024-06-30 uppgick kapitalbind- ningstiden till 3,8 år och räntebindningstiden till 1,8 år. Inklusive derivatportföljens stängningsbara swappars beräknade löptid uppgår den justerade räntebindningstiden till 2,6 år. Derivatportföljen bestod av traditionella ränteswappar om totalt 16,1 Mdkr samt stängningsbara swappar om totalt 7,0 Mdkr. De traditionella swapparna ligger med förfall till och med 2032 och har en fast årlig ränta mellan -0,15 och 1,30 procent. I finansnettot ingick övriga finansiella kostnader om 20 Mkr, vilka huvudsakligen avsåg periodiserade uppläggningskost- nader för kreditavtal samt kostnader för obligations- och certifikatsprogram. Under perioden har räntor om totalt 47 Mkr (22) avseende projektfastigheter aktiverats. Fabege har en stark tilltro till finansmark- nadens möjlighet att bidra till ett mer hållbart samhälle och vill vara en aktiv part i dess omvandling mot ett större ansvarstagande. 99 procent av låneportföljen klassas som grön. FÖRDELNING FINANSIERINGSKÄLLOR 99% Grön finansiering 30 juni 2024 Moody’s Rating Baa2 negativ outlook Bekräftad i juni 2024 0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 12 000 14 000 16 000 18 000 20 000 22 000 1 2 3 4 5 Ramar/program Utnyttjat 2024-06-30 1 RCF* & checkräkningskrediter 2 Obligationsfinansiering, Grönt MTN 3 Obligationsfinansiering, SFF 4 Företagscertifikat 5 Banklån (inkl. EIB & NIB) *RCF=Revolverande kreditfaciliteter ¹ Inkluderat kreditlöfte avsett för företagscertifikat 2 Räntebindningen justerad med beräknad löptid för stängningsbara swappar uppgick till 2,6 år (3,1) 2024-06-30 2023-12-31 Räntebärande skulder, Mkr 33 715 32 982 varav utestående MTN, Mkr 9 050 9 5 70 varav utestående SFF, Mkr 738 764 varav utestående certifikat, Mkr 2 750 1 655 Outnyttjande kreditlöften, Mkr ¹ 7 160 6 960 Kapitalbindning, år 3, 8 4,1 Räntebindning, år ² 1,8 2,1 Räntebindning, andel av portföljen, % 55 60 Derivat marknadsvärde, Mkr 715 686 Genomsnittlig räntekostnad inkl löften, % 3,17 3,13 Genomsnittlig räntekostnad exkl löften, % 3,08 3,04 Ej pantsatta tillgångar, % 38 41 Belåningsgrad, % 43 42 ===== SIDA 7 ===== FABEGE 2024/KV2 7 RÄNTEFÖRFALLOSTRUKTUR, 2024-06-30 * I snitträntan för perioden <1år ingår marginalen för den rörliga delen av skuldportföljen. Här ingår även den rörliga delen av ränteswapparna vilka dock ej inkluderar någon kreditmarginal då dessa handlas utan marginal. LÅNEFÖRFALLOSTRUKTUR, 2024-06-30 GRÖN FINANSIERING, 2024-06-30 GRÖN FINANSIERING Fabeges gröna ramverk för finansiering uppdaterades i juni 2022. Ramverket har utformats för att ge Fabege en bred möjlighet till grön finansiering och bygger på tredjeparts- certifierade fastigheter samt ambitiösa mål för energiförbrukning. Ramverket baseras på the green bond principles med anpassning till EU-taxonomin och koppling till Fabeges ambition att bidra till målen enligt Agenda 2030. Här ingår, förutom höga krav på energieffektivitet, även klimatanalyser som bedömer risker förknippade med klimatförändringar i form av till exempel översvämningar, starka vindar, stark värme med flera extrema väderfenomen. Cicero har utfärdat en second opinion med betyget medium green avseende de gröna villkoren samt excellent med avseende på styrning. Grön finansiering ger Fabege bättre villkor och tillgång till fler finansieringsalternativ. Läs gärna mer om Fabeges gröna finansiering på www.fabege.se/finansiering , där även investerarrapporterna finns att tillgå. Belopp, Mkr Snittränta,% Andel,% < 1 år 18 489 4,78 55 1-2 år 2 000 0,95 6 2-3 år 4 150 1,01 12 3-4 år 4 376 1,41 13 4-5 år 1 700 0,95 5 5-6 år 1 200 0,20 4 6-7 år 400 0,60 1 7-8 år 900 0,72 3 8-9 år 500 0,81 1 9-10 år 0 0,00 0 11 år 0 0,00 0 Totalt 33 715 3,08 100 Kreditavtal, Mkr Utnyttjat, Mkr Certifikatprogram 2 750 2 750 < 1 år 5 503 4 293 1-2 år 1 0 868 6 068 2-3 år 9 900 8 750 3-4 år 2 041 2 041 4-5 år 2 080 2 080 5-10 år 6 546 6 546 10-15 år 1 186 1 186 15-20 år 0 0 Totalt 40 875 33 715 Kreditramar Utestående lån och obligationer Gröna MTN-obligationer, Mkr 9 050 9 050 Gröna obligationer via SFF, Mkr 7 38 738 Gröna företagscertifikat, Mkr 2 750 2 750 Gröna lån, övriga, Mkr 27 922 20 762 Total grön finansiering, Mkr 40 460 33 300 Andel grön finansiering, % 99 99 Totalt grönt låneutrymme, Mkr 46 188 varav fritt grönt låneutrymme, Mkr 15 205 KAPITALFÖRSÖRJNING SÄKERHETSFÖRDELNING SÄKERHETSFÖRDELNING Pantsatta tillgångar 62% Ej pantsatta tillgångar 38% Eget kapital, 51% Räntebärande skulder, 34% Övriga skulder, 15% ===== SIDA 8 ===== FABEGE 2024/KV2 8 Verksamheten jan-jun 20241 Stockholmsmarknaden visar generellt sett fortsatt stabila hyresnivåer, dock upplever vi något lägre aktivitet på hyresmarknaden och fortsatt långa ledtider till avslut. Nettouthyrningen uppgick till -74 Mkr (22) medan uthyrningsgraden minskade till 90 procent (91). Projekten fortlöpte enligt plan. FASTIGHETSBESTÅND OCH FÖRVALTNING Fabeges verksamhet med förvaltning och stads- och fastighetsutveckling är koncen- trerad till ett fåtal utvalda delmarknader i och kring Stockholm; Stockholms innerstad, Solna, Hammarby Sjöstad och Flemings- berg. Den 30 juni 2024 ägde Fabege 100 fastigheter med ett samlat hyresvärde om 4,1 Mdkr, en uthyrbar yta om 1,3 miljoner kvm och ett bokfört värde om 77,6 Mdkr varav förädlings- och projektfastigheter 13,8 Mdkr. UTHYRNINGSGRAD Den ekonomiska uthyrningsgraden i förvaltningsportföljen uppgick vid periodens slut till 90 procent (91). Större vakanser avser främst tre fastigheter i Solna Business Park. Den ekonomiska uthyrningsgraden i förädlingsfastigheterna mäts inte då merparten av dessa fastigheter tomställts eller delvis hyrs ut på korttidskontrakt i väntan på rivning eller ombyggnation. Dessa motsvarar en yta om 228 tkvm varav 141 tkvm är uthyrda till en löpande årshyra om 258 Mkr. De stora pågående projekten omfattar en uthyrningsbar yta om cirka 134 tkvm med ett hyresvärde om 366 Mkr. Uthyrningsgraden i projektportföljen uppgick till 85 procent (39). NETTOUTHYRNING Under perioden tecknades 60 (72) nya avtal till ett samlat hyresvärde om 83 Mkr (136) varav 94 procent (96) av ytan avsåg gröna hyresavtal. Uppsägningar uppgick till -157 Mkr (-114). Nettouthyrningen uppgick till -74 Mkr (22). Hyreskontrakt om 59 Mkr (73) omförhandlades med en genomsnittlig minskning av hyresvärdet med 2,3 procent (1,5). Därtill förlängdes hyreskontrakt om 145 Mkr (241) till oförändrade villkor. Återköps- graden under perioden uppgick till 58 procent (76). FÖRÄNDRINGAR I FASTIGHETSBESTÅNDET Under andra kvartalet avyttrades del av fastigheten Kvinten 1, Haga Norra, internt till Birger Bostad som driver ett bostads- utvecklingsprojekt på fastigheten. I och med överlåtelsen bytte fastigheten karaktär från förvaltningsfastighet till exploaterings- fastighet. PROJEKT OCH INVESTERINGAR Fabeges projektinvesteringar i förvaltnings- portföljen ska leda till minskad vakans och högre hyresnivåer i fastighetsbeståndet och därmed ökade kassaflöden och värden. Under perioden uppgick investeringarna till 1 299 Mkr (1 402) i befintliga fastigheter och projekt, varav 922 Mkr (884) avsåg investe- ringar i projekt- och förädlingsfastigheter. Investerat kapital i förvaltningsportföljen uppgick till 377 Mkr (518) varav en större andel avsåg hyresgästanpassningar. AVSLUTADE PROJEKT Under andra kvartalet färdigställdes projektet för Operan och Dramaten på fastigheten Regulatorn 4, Flemingsberg. Hyresgästen tillträdde enligt plan den 1 juni 2024. STÖRRE PÅGÅENDE PROJEKT Nybyggnation av kontorshuset på fastigheten Ackordet 1, Haga Norra, löper på med inre arbeten avseende installationer och hyresgästanpassningar. Investeringen beräknas uppgå till drygt 1,4 Mdkr. Uthyrningsgraden uppgår till 66 procent. Första hyresgästen tillträder i augusti. Därefter sker tillträden under hösten och i mars. Fastigheten certifieras enligt BREEAM- SE, outstanding. Byggnationen av garagefastigheten i Haga Norra har slutbesiktats och garaget kommer att öppnas upp för parkering bland annat för Bilia från augusti. Investeringen uppgår till 453 Mkr. I Flemingsberg fortgår projektet i Separatorn 1 a vseende kontor och laboratorier för Alfa Laval. Projektet omfattar cirka 23 400 kvm uthyrningsbar yta exklusive garage varav Alfa Laval hyr cirka 91 procent. För närvarande pågår inre arbeten med installationer och hyresgästanpassning. Investeringen beräknas uppgå till 1 060 Mkr exklusive markförvärv. Fastigheten FÖRDELNING AV MARKNADSVÄRDE, 2024-06-30, MDKR 38% 47% 10% 4% 1% 77,6 Totalt 43% 45% 10% 1% 1% 63,8 Förvaltnings- fastigheter 24% 38% 15% 23% 0% 6,9 Förädlings- fastigheter 0% 74% 11% 15% 0% 6,9 Projekt fastigheter Innerstaden Solna Hammarby Sjöstad Flemingsberg Övriga marknader 24% 38% 15% 23% 0% 6,9 Förädlings- fastigheter 0% 74% 11% 15% 0% 6,9 Projekt fastigheter ===== SIDA 9 ===== FABEGE 2024/KV2 9 certifieras enligt BREEAM-SE, excellent. Alfa Laval tillträder 30 april 2025. Ombyggnationen av del av Regulatorn 3, Flemingsberg löper på. Investeringen bedöms uppgå till 193 Mkr. Uthyrningsgraden uppgår till 83 procent. Ombyggnation av Nöten 4, Solna strand, pågår med bashusinvesteringar och anpassning för Saab som tecknat avtal för att hyra hela fastigheten. Den beräknade investeringen uppgår till knappt 1,2 Mdkr inklusive anpassningen för Saab. Fastigheten certifieras enligt BREEAM-In- Use, med målsättningen outstanding. Om- och tillbyggnationen av fastigheten Påsen 1, Hammarby Sjöstad, löper på med inre arbeten och hyresgästanpassningar. Den beräknade investeringen uppgår till totalt 486 Mkr inklusive investeringar för hyresgästanpassningar. Uthyrningsgraden uppgår till 47 procent. Fastigheten certifieras enligt BREEAM Bespoke, excellent. BIRGER BOSTAD Birger Bostads projektportfölj omfattar 19 projekt varav 6 (inklusive 5 etapper i Haga Norra) drivs i pågående produktion. Bedömd investeringsvolym i pågående projekt uppgår till cirka 1,1 Mdkr inklusive markförvärv varav 0,1 Mdkr avser ett BRF- projekt i Upplands Väsby och drygt 1 Mdkr avser utvecklingen av bostadskvarteret i Haga Norra. Projektet i Upplands Väsby är färdigställt, inflyttat och kommer att resultatavräknas i tredje kvartalet. Projektet i Haga Norra omfattar totalt 288 lägenheter varav 78 hyresrätter med möjlig inflyttning från andra halvåret 2025. Projekteringen är klar, stomresning pågår trappvis och första trapphuset får tätt tak under sommaren. Under andra kvartalet omklassificerades fastigheten från förvaltningsfastighet till exploaterings- fastighet. Under första kvartalet färdigställdes och slutavräknades 1 projekt i Staffanstorp. Sedan årsskiftet har 7 bostäder sålts, därefter kvarstår 7 osålda bostäder i färdigställda och pågående projekt exklusive Haga Norra. Försäljning av lägenheterna i Haga Norra kommer att inledas i början av hösten. BOSTADSUTVECKLING I JOINT VENTURES Bostadsprojektet i samarbete med Brabo i Haga Norra är avslutat. Samtliga 418 lägenheter har sålts varav den sista lägenheten tillträds i juli. TOTALA INVESTERINGAR, JAN-JUN 2024 FASTIGHETSFÖRVÄRV, JAN-JUN 2024 FASTIGHETSFÖRSÄLJNING, JAN-JUN 2024 Totala investeringar, Mkr Investeringar i förvaltningsfastigheter 377 Investeringar i förädlingsfastigheter 90 Investeringar i projektfastigheter 832 Totala investeringar 1 299 Fastighets- namn Område Kategori Uthyr- ningsbar yta, kvm Kv 1 Inga Kv 2 Inga Totalt Fastighets- namn Område Kategori Uthyr- ningsbar yta, kvm Kv 1 Inga Kv 2 Inga Totalt ===== SIDA 10 ===== FABEGE 2024/KV2 10 FASTIGHETSBESTÅNDET, 2024-06-30 PÅGÅENDE PROJEKT >50 MKR, 2024-06-30 BIRGER BOSTAD PÅGÅENDE PROJEKT, 2024-06-30 BYGGRÄTTER, 2024-06-30 Ytor och bokfört värde avser tillkommande byggrättsyta. Utveckling kommer i vissa fall kräva rivning av befintliga ytor vilket kommer att belasta projektkalkylen. Volymerna är inte maximerade. Pågående planarbeten syftar till att öka volymen tillkommande byggrätt. Samtliga avtalade markanvisningar har inkluderats. Bokfört värde inkluderar även kommande, ej erlagda, köpeskillingar för avtalde markanvisningar. Fastighetsinnehav Antal fastigheter Uthyrbar yta tkvm Marknadsvärde Mkr Hyresvärde² Mkr Ekonomisk uthyrningsgrad, % Förvaltningsfastigheter ¹ 63 965 63 776 3 594 90 Förädlingsfastigheter ¹ 18 228 6 887 4 67 Mark och projektfastigheter ¹ 19 64 6 921 38 Summa 100 1 245 77 584 4 099 Varav Innerstaden 26 312 28 947 1 592 91 Varav Solna 51 687 36 631 1 846 91 Varav Hammarby Sjöstad 10 139 7 937 483 87 Varav Flemingsberg 9 80 3 095 110 - Varav Övriga 4 39 974 68 82 Summa 100 1 258 77 584 4 099 90 ¹ Se vidare under definitioner. ² I hyresvärdet är tidsbegränsade avdrag om cirka 132 Mkr (i löpande årligt hyresvärde per 30 juni 2024) ej avräknad. Ekonomisk uthyrningsgrad avser förvaltningsfastigheter. Fastighets- beteckning Kategori Område Färdigställt Uthyrningsbar yta kvm Uthyrningsgrad % yta ¹ Hyresvärde² Bokfört värde Mkr Beräknad invest- ering Mkr Varav upp- arbetat Mkr Ackordet 1 Kontor Haga Norra Q3-2024 27 000 66% 101 1 517 1 441 1 062 Påsen 1 Kontor Hammarby Sjöstad Q1-2025 11 500 47% 41 741 486 352 Regulatorn 3 (del av) Kontor Flemingsberg Q1-2025 5 800 83% 10 679 193 153 Separatorn 1 Kontor Flemingsberg Q2-2025 23 400 91% 59 811 1 060 831 Nöten 4 Kontor Solna Strand Q3-2025 66 000 100% 155 1 975 1 196 350 Summa 133 700 85% 366 5 723 4 376 2 748 Övriga Mark- och projektfastigheter 1 877 Övriga Förädlingsfastigheter 6 208 Totalt Projekt-, mark- och förädlingsfastigheter 13 808 ¹ Operativ uhyrningsgrad per 2024-06-30. ² Hyresvärde inklusive tillägg. För de största pågående projekten kan årshyran öka till 366 Mkr (fullt uthyrd) f rån 8 Mkr i löpande årshyra per 30 juni 2024. Projekt Område BTA, kvm BOA, kvm Försäljnings- grad, % Färdigställt Bokfört värde, Mkr Beräknad investering, Mkr Varav upparbetat, Mkr Haga Norra hyresrätt Solna 3 227 2 338 78 - Q4-2025 Haga Norra ägarlägenhet Solna 3 124 2 246 50 0 Q4-2026 Haga Norra BRF Solna 14 516 11 263 160 0 Q2-2025 - Q3-2026 Summa Haga Norra 20 867 15 847 288 401 854 191 Fyrklövern, BRF Upplands Väsby 2 643 2 217 18 89 Q3-2024 93 105 86 Summa 23 510 18 064 306 89 494 959 277 Antal bostäder Område BTA, kvm Laga kraft, % Bokfört värde, kr/kvm Område BTA, kvm Laga kraft, % Bokfört värde, kr/kvm Innerstaden 32 400 13 8 300 Innerstaden 3 600 0 0 Solna 306 000 39 6 700 Solna 184 400 41 8 400 Hammarby Sjöstad 49 000 75 5 400 Hammarby Sjöstad 24 600 17 14 900 Flemingsberg 268 900 6 4 600 Flemingsberg 264 500 0 5 000 Birger Bostad - - - Birger Bostad 106 100 80 5 800 Övriga 20 000 100 1 500 Övriga - - - Summa 676 300 29 5 700 Summa 583 200 28 6 600 Kommersiella byggrätter Bostadsbyggrätter ===== SIDA 11 ===== FABEGE 2024/KV2 11 SEGMENTRAPPORERTING, 2024-06-30 I enlighet med IFRS 8 presenteras segmenten med företagsledningens synsätt uppdelat på segment Fabeges verksamhet klassificeras enligt följande: • Förvaltning – fastigheter i löpande långsiktig förvaltning. • Förädling – fastigheter som står inför ombyggnation- eller tillbyggnation där den löpande förvaltningen och driftsöverskottet påverkas väsentligt. • Projekt - Mark och exploateringsfastigheter och fastigheter med pågående nyproduktion/totalombyggnad. • Bostad – Birger Bostad driver bostadsutveckling. Verksamheten utgör ett separat segment. Hyresintäkter och fastighetskostnader samt realiserade och orealiserade värdeförändringar på fastigheter är direkt hänförliga till fastigheter i respektive segment (direkta intäkter och kostnader). I de fall en fastighet byter karaktär under året ingår resultatet från fastigheten i respektive segment för den tid som fastigheten legat i segmentet. Central administration och poster i finansnetto har schablonmässigt fördelats på segmenten i enlighet med dess andel av det totala fastighetsvärdet (indirekta intäkter och kostnader). Fastighetstillgången är direkt hänförlig till respektive segment och redovisas per balansdagen. Samtliga intäkter och kostnader hänförliga till Birger Bostads verksamhet redovisas inom segmentet Bostad. Under andra kvartalet avyttrades del av fastigheten Kvinten 1, Haga Norra, internt till Birger Bostad som driver ett bostadsutvecklingsprojekt på fastigheten. I och med överlåtelsen bytte fastigheten karaktär från förvaltningsfastighet till exploateringsfastighet. Under andra kvartalet färdigställdes projektet för Operan och Dramaten på fastigheten Regulatorn 4 och fastigheten omklassificerades från projektfastighet till förvaltningsfastighet. Vidare omklassificerades fastigheten Stigbygeln 3 från förädlingsfastighet till förvaltningsfastighet. I övrigt har inga omklassificeringar gjorts under perioden. 2024 2024 2024 2024 2024 2023 2023 2023 2023 2023 jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun Belopp i Mkr Förvaltning Förädling Projekt g Bostad Totalt Förvaltning Förädling Projekt g Bostad Totalt Hyresintäkter 1 595 124 6 6 1 731 1 564 109 6 6 1 685 Omsättning bostadsuteckling - - - 142 142 - - - 308 308 Övriga intäkter - - - - - - - - - - Summa nettoomsättning 1 595 124 6 148 1 873 1 564 109 6 314 1 993 Fastighetskostnader -377 -59 -23 -3 -462 -379 -50 -14 -1 -444 Kostnader bostadsutveckling - - - -147 -147 - - - -281 -281 Bruttoresultat 1 218 65 -17 -2 1 264 1 185 59 -8 32 1 268 Varav driftöverskott fastighetsförvaltning 1 218 65 -17 3 1 269 1 185 59 -8 5 1 241 Överskottsgrad, % 76% 52% -283% 50% 73% 76% 54% -133% 83% 74% varav bruttoresultat bostadsutveckling - - - -5 -5 - - - 27 27 Central administration -48 -6 -6 - -60 -46 -5 -4 - -55 Räntenetto -393 -44 -45 -4 -486 -383 -42 -24 -11 -460 Tomträttsavgäld -21 - - - -21 -23 - - - -23 Resultatandelar i intressebolag -38 - - - -38 -36 - 9 - -27 Förvaltningsresultat 718 15 -68 -6 659 697 12 -27 21 703 Realiserade värdeförändr. fastigheter 4 - - - 4 - - - - 0 Orealiserade värdeförändr. fastigheter -1 124 -400 78 -15 -1 461 -2 789 -370 -645 -20 -3 824 Resultat före skatt per segment -402 -385 10 -21 -798 -2 092 -358 -672 1 -3 121 Värdeförändr. räntederivat & aktier 29 -101 Resultat före skatt -769 -3 222 Marknadsvärde fastigheter 63 548 6 887 6 921 228 77 584 69 477 7 662 6 138 243 83 520 Exploateringsfastigheter - - - 795 795 - - - 716 716 Uthyrningsgrad, % 90 - - - - 91 - - - - ===== SIDA 12 ===== FABEGE 2024/KV2 12 Fabeges hållbarhetsarbete Vår ambition stannar inte vid att utveckla hållbara stadsdelar, fastigheter och lokaler. Vi ska bidra till ett hållbart Stockholm. Vår hållbarhets- strategi är integrerad i vår affärsidé, affärsmodell och företagskultur. Mål & strategi STADSUTVECKLING Vi arbetar utifrån ett helhetsperspektiv för att stärka våra stadsdelar som upplevelse- baserade mötesplatser där trivsel, bekvämlighet, hälsa och trygghet får stort utrymme. Med inflytande över allt från energisystem till hållbart resande kan vi samtidigt bidra till minskade klimatavtryck. Exempel på arbetsområden: • Balans mellan arbetande och boende • Platsidentitet och attraktivitet • Utemiljöer – mötesplatser, grönområden • Funktionsblandning • Överbrygga fysiska och sociala barriärer • Klimatanpassning • Energisystemlösning • Kollektivtrafik, tillgänglighet och orienterbarhet • Trygghetsskapande åtgärder • Delaktighet och dialog MINSKAD KLIMATPÅVERKAN I PROJEKT Ryggraden i Fabeges klimatarbete är de mål och den färdplan vi fastställt till stöd för Parisavtalet genom Sciences Based Targets initiative. Nyproduktion och större ombyggnationer som färdigställs efter 2030 ska ha 50 procent lägre CO2-avtryck i jämförelse med Fabeges baseline 2019. Under kvartalet har vi arbetat i enlighet med första delmålet på resan mot 2030: • Bygglov innan 2025, 20 % lägre CO2- avtryck • Cirkularitetsindex 20 % vid större ombyggnationer I maj tog vi ytterligare ett steg i vårt arbete med cirkulära materialflöden, resurs- effektivitet och minskade klimatutsläpp genom att öppna Stockholms första återbrukspark. Återbruksparken, som ligger i Arenastaden, är en filial till vår återbruks- hubb i Solna Business Park och kompletterar den genom att fungera som lagerhållning av återbrukade utomhus- material och växter till skillnad från Återbrukshubbens lagerhållning av inomhusmaterial. Fabege arbetar långsiktigt, målstyrt och integrerat med att skapa mer hållbara fas- tigheter. Vårt övergripande långsiktiga mål är att Fabeges förvaltning ska vara klimat- neutral 2030 vilket mäts i kg CO2e/kvm. Med det menar vi att vi ska ha kontroll över alla de utsläpp som är kopplade till vår verksamhet och att vi ska minimera utsläppen i största möjliga utsträckning med de medel som finns tillgängliga. De utsläpp vi inte kan påverka ska vi uppväga i form av klimatkompensation såsom att investera i additiv teknik som minskar koldioxidhalten i atmosfären. ENERGIEFFEKTIVISERINGSMÅL Fabeges genomsnittliga energianvändning 2023 landade på 71 kWh/kvm (specifik energi). Målsättningen är en genomsnittlig energianvändning på 70 kWh/kvm 2024. Den ackumulerade energianvändningen i förvaltningsbeståndet vid andra kvartalets slut ökade med 1,3 % jämfört med motsvarande period föregående år, vilket i huvudsak berodde på externa faktorer som betydligt kallare respektive varmare månader än normalt under första halvåret 2024. MILJÖCERTIFIERING AV FASTIGHETER Sedan 2019 är samtliga projekt- och förvaltningsfastigheter certifierade enligt BREEAM-SE / BREEAM-In-Use. Ny- produktion certifieras enligt BREEAM-SE, ambitionsnivå Excellent ochförvaltnings- fastigheterna enligt BREEAM In-Use, ambitionsnivå Very Good. All nyproduktion av bostäder certifieras enligt Svanen. Under kvartalet har arbetet fortsatt med att, inom ramen för certifieringarna, driva hållbara förbättringar i såväl byggnad som i förvaltning och drift, vilket har resulterat i att vi har lyckats höja betyget på två fastigheter i förvaltningsbeståndet som omcertifierats enligt BREEAM In-Use. Mål 2030 • Klimatneutral förvaltning. • Halverad klimat- påverkan i projekt- utveckling per BTA 71 kWh/kvm Genomsnittlig energianvändning 2023 OMX SWEDEN SMALL CAP 30 ESG RESPONSIBLE INDEX Fabege har blivit inkluderat i det nya OMX Sweden Small Cap 30 ESG Responsible Index (OMXSS30ESGGI) på Nasdaq Stockholm, vilket lyfter fram bolag som visar ledarskap inom miljö-, social- och bolagsstyrningsfrågor (ESG) på den svenska aktiemarknaden. SCIENCE BASED TARGETS Vårt högt satta klimatmål är godkänt av SBTi sedan 2020. ===== SIDA 13 ===== FABEGE 2024/KV2 13 INITIATIV INOM SOCIAL HÅLLBARHET Fabege samverkar med kunder, kommuner, myndigheter, andra fastighetsägare och föreningslivet för att skapa trygga och attraktiva områden. Vi fortsätter att fokusera på social hållbarhet i stadsplanering och projekt när vi utvecklar den fysiska miljön i våra stadsdelar. Fabeges engagemang inriktar sig på nätverk och dialog samt utbildning, fritid, hälsa och arbete. OM HÅLLBARHETSRAPPORTEN Detta är en kvartalsvis uppföljning av Fabeges arbete med hållbarhetsfrågor. Utgångspunkten är Fabeges årliga hållbar- hetsredovisning. Kvartalsrapporten är inte upprättad enligt GRI:s riktlinjer och tar därför inte upp vissa frågor. CSRD/ESRS Vi har påbörjat arbetet med att förbereda oss för hållbarhetsrapportering enligt nya direktivet CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive) och de europeiska hållbarhetsstandarderna ESRS (European Sustainability Reporting Standards). Under hösten 2023 genomfördes en dubbel väsentlighetsanalys och en gapanalys som grund för det fortsatta arbetet. 2026 ska Fabege som redan omfattas av direktivet om icke-finansiell rapportering rapportera avseende räkenskapsåret 2025. En helhetsbild av hållbarhetsarbetet publiceras en gång om året i hållbarhetsrapporten, läs mer på www.fabege.se/hallbarhet . CERTIFIERADE FASTIGHETER* HÅLLBARHETSNYCKELTAL HÅLLBARHETSNYCKELTAL EU-TAXONOMIN Fabege omfattas av EU-direktivet om icke-finansiell rapportering. Rapportering av i vilken utsträckning koncernens verksamhet omfattas av och är förenlig med EU-taxonomin framgår av Not 3 EU-taxonomin, sid 24. I årsredovisningen 2023 redovisas de fullständiga tabellerna i enlighet med EU- taxonomins mål 1 inklusive DNSH-kriterier och minimum safeguard. KVARTERET POOLEN VANN SOLNA STADSMILJÖPRIS 2024 Solna stadsmiljöpris delas årligen ut av byggnadsnämnden för en byggnad, anläggning eller annan åtgärd i Solna som på ett bestående sätt förskönat stadsbilden. I år vann vår fastighet Poolen 1, Arenastaden i Solna, en 3D- byggnad som består av ett tio våningar högt kontorshus och en simhall. Byggnaden har utmärkande drag med rundade hörn, platsmurat tegel och simhallen som tydligt lyfts fram i gaturummet genom glaspartier i fasaden. EXEMPEL PÅ INITIATIV INOM SOCIAL HÅLLBARHET • Startat BID i Flemingsberg • Läxhjälp i Flemingsberg • Aktiv i Flemingsberg Science • TalangAkademin i Huddinge • Stöd till Stadsmissionen • Street Gallery, Solna Business Park • Stöd till lokala idrottsföreningar • Pep Parker i Solna • Vinnovaprojektet ”Social hållbarhet i den fysiska miljön” • Natur och miljöboken, läromedel för årkurs 4, 5 & 6 2024, kv2 2023 2022 Mål Energiprestanda, kWh/kvm Atemp* 39,5 71 73 Max 70 kWh/kvm* Andel förnybar energi, % 90 90 94 100 Miljöcertifiering, antal fastigheter** 63 63 63 - Miljöcertifiering, andel av total yta, % 82 82 84 100 Gröna hyresavtal, andel nytecknad yta, % 94 96 100 100 Gröna hyresavtal, andel av total yta, % 91 91 89 100 Grön finansiering, % 99 99 100 100 Nöjda medarbetare, förtroendeindex, % n/a 88 87 2024 >88 GRESB, poäng n/a 93 94 >91 *Atemp summan av invändig area för respektive våningsplan, vindsplan och källarplan som värms till mer än 10 °C. Area som upptas av innerväggar, öppningar för trappa, schakt och dylikt, inräknas. Area för garage, inom byggnaden, i bostadshus eller annan lokalbyggnad än garage, inräknas inte. ** De fastigheter som ännu ej påbörjat certifiering avser mark- och förädlingsfastigheter för kommande projektutveckling. System Antal Kvm, LOA Andel av certifierad yta, % BREEAM-In-Use 47 713 491 66% BREEAM-SE** 15 365 185 34% Miljöbyggnad 1 5 593 1% Totalt miljöcertifierade fastigheter 63 1 084 269 100% * De fastigheter som ännu ej påbörjat certifiering avser mark- och förädlingsfastigheter för kommande projektutveckling. ** BREEAM-SE innefattar nu även fastigheterna som certifierats enligt BREEAM Bespoke då BREEAM Bespoke är en anpassad manual som bygger på BREEAM-SE. ===== SIDA 14 ===== FABEGE 2024/KV2 14 Övrig finansiell information KÄNSLIGHETSANALYS FASTIGHETSVÄRDE Resultat och nyckeltal påverkas av realiserade och orealiserade värdeförändringar på fastigheter. I tabellen visas effekten av 1 procents värdeförändring efter avdrag för uppskjuten skatt. KÄNSLIGHETSANALYS KASSAFLÖDE OCH RESULTAT Känslighetsanalysen visar effekterna på koncernens kassaflöde och resultat på helårsbasis efter fullt genomslag av var och en av parametrarna. HYRESINTÄKTER – UTVECKLING KOMMANDE FYRA KVARTAL I grafen ovan visas utvecklingen av kontrakterade hyresintäkter inklusive kända in– och avflyttningar och omförhandlingar men exklusive uthyrningsmål. Minskningen i kvartal 4 2023 berodde på sålda, frånträdda fastigheter. Grafen utgör inte en prognos utan syftar till att visa hyresutvecklingen i befintlig kontraktsportfölj per bokslutsdagen. PERSONAL Vid periodens slut var 225 personer (227) anställda i koncernen. MODERBOLAGET Omsättningen uppgick under perioden till 209 Mkr (229) och resultatet före bokslutsdispositioner och skatt till 1 569 Mkr (445). Finansnettot inkluderar utdelning från dotterbolag om 1 750 Mkr (750) Nettoinvesteringar i fastigheter, inventarier och andelar uppgick till 1 Mkr (2). HÄNDELSER EFTER BALANSDAGEN Inga väsentliga händelser efter balansdagen. FÖRFALLOSTRUKTUR HYRESAVTAL STÖRSTA KUNDERNA HYRESVÄRDE PER KATEGORI Värdeförändring % Resultat effekt efter skatt, Mkr Soliditet % Belånings- grad, % +1 605 46,2% 43,2% 0 0 45,9% 43,5% -1 -605 45,6% 43,7% Förändring Effekt, Mkr Hyresintäkter, totalt 1% 34,6 Hyresnivå, kommersiella intäkter 1% 33,4 Eko nomisk uthyrningsgrad 1%-enhet 35,8 Fastighetskostnader 1% -8,7 Räntekostnader, rullande 12 månader ¹ 1%-enhet 145,0 Räntekostnader längre perspektiv 1%-enhet 337,1 865 827 867 864 844 842 846 845 400 450 500 550 600 650 700 750 800 850 900 SEkm Förfall, år Antal hyresavtal Årshyra, Mkr Andel, % 2024¹ 333 417 12% 2025¹ 407 569 17% 2026 294 581 17% 2027 212 499 15% 2028 79 209 6% 2029+ 113 923 28% Kommersiellt 1 438 3 197 95% Bostadsavtal 205 22 1% Garage- och parkering 644 1 35 4% Totalt 2 287 3 354 100% ¹Varav drygt 416 mkr redan är omförhandlade då gällande avtalen löper ut . Andel¹, % Löper till år Skandinaviska Enskilda Banken AB 6,7% Q4-2037 Ica Fastigheter AB 3,9% Q2-2030 Convendum Stockholm City AB 3 ,7% Q2-2034 Telia Sverige AB 3,6% Q4-2031 Tietoevry AB 2,1% Q1-2029 Carnegie Investment Bank AB 1,7% Q3-2027 Bilia AB 1,6% Q1-2041 Svea Bank AB 1,5% Q4-2029 Statens Skolverk 1,3% Q3-2030 Telenor Sverige AB 1,3% Q3-2028 Summa 27% ¹Andel av kontrakterad hyra. Kontor, 82% Butik, 4% Industri/logistik, 4% Övrigt, 10% ===== SIDA 15 ===== FABEGE 2024/KV2 15 MÖJLIGHETER OCH RISKER Risker och osäkerhetsfaktorer avseende kassaflödet från den löpande verksamheten är främst hänförliga till förändringar i hyresnivåer, vakansgrad och räntenivåer. Förändringarnas effekt på koncernens resultat inklusive en känslighetsanalys samt en mer utförlig beskrivning av risker och möjligheter fram- går av avsnittet Risker och möjligheter i årsredovisningen för 2023 (sidorna 50–60). Fastigheterna redovisas till verkligt värde och värdeföränd- ringar redovisas i resultaträkningen. Effekter av värdeföränd- ringar på koncernens resultat, soliditet och belåningsgrad fram- går också av avsnittet Risker och möjligheter och känslighets- analysen i årsredovisningen för 2023. Även den finansiella risken, det vill säga risken för bristande tillgång till långsiktig finansiering genom lån, och Fabeges hantering av denna be- skrivs i avsnittet Risker och möjligheter i årsredovisningen för 2023 (sidorna 50–60). Fabeges mål för kapitalstrukturen är att soliditeten ska uppgå till minst 35 procent och att räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,2 gånger. Belåningsgraden ska uppgå till maximalt 50 procent. Skuldkvoten ska långsiktigt uppgå till max 13 gånger. Inga väsentliga förändringar i bolagets bedömning av risker utöver ovanstående har skett efter publiceringen av årsredovisningen 2023. SÄSONGSVARIATIONER Kostnader för drift och underhåll av fastigheter är föremål för säsongsvariationer. Kalla och snörika vintrar innebär exempelvis högre kostnader för uppvärmning och snöröjning och varma somrar innebär högre kostnader för nedkylning. Aktiviteten på hyresmarknaden är säsongsberoende. Normalt görs fler affärs- avslut under andra och fjärde kvartalet, vilket medför att netto- uthyrningen under dessa kvartal ofta är högre. MARKNADSUTSIKTER Vi upplever att aktiviteten på hyresmarknaden i Stockholm är mer avvaktande men med fortsatt stabila hyresnivåer. Uthyrningar görs fortsatt på bra nivåer men indexuppräkningen från årsskiftet förväntas begränsa framtida potential vid omförhandlingar. Tillgången till kapitalmarknadsfinansiering har förbättrats med väsentligt lägre marginaler. Marknadsräntorna har toppat och förväntas sjunka under 2024. Cirka 60 procent av Fabeges låneportfölj är bunden vilket mildrar effekten av högre marknadsräntor de närmaste åren. De stigande räntorna har påverkat avkastningskraven i fastighetsvärderingarna. Avkastningskraven som ökat sedan andra halvåret 2022 har stabiliserats. Genomförda transaktioner på Fabeges delmarknader bekräftar att värdenedgången planat ut och att de långsiktiga investerarna är villiga att betala bra för kvalité i Stockholm. Fabege har fortsatt en stark finansiell ställning. Vi har skapat nya möjligheter att investera i våra områden genom de förvärv som gjorts under de senaste åren. Genom förvärvet av Birger Bostad hösten 2021 tog vi steget mot en mer komplett stadsutveckling som också inkluderar bostäder. Fabege präglas av stabilitet – vi har en portfölj av moderna fastigheter i attraktiva lägen, stabila kunder och engagerade medarbetare. Vi är väl rustade att ta oss an de utmaningar och möjligheter som marknaden erbjuder under det kommande året. REDOVISNINGSPRINCIPER Fabege upprättar sin koncernredovisning enligt IFRS Accounting Standards. Delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Upplysningar enligt IAS 34.16A Delårsrapportering lämnas såväl i noter som på annan plats i delårsrapporten. Koncernen tillämpar samma redovisningsprinciper och värderingsmetoder som i den senaste årsredovisningen. Nya eller reviderade IFRS-standarder eller övriga IFRIC tolkningar som trätt i kraft efter 1 januari 2024 har inte haft någon nämnvärd effekt på koncernens finansiella rapporter. Moderbolaget upprättar sin redovisning enligt RFR 2, Redovisning för juridiska personer, samt Årsredovisningslagen och tillämpar samma redovisningsprinciper och värderings- metoder som i den senaste årsredovisningen. Stockholm den 5 juli 2024 Stefan Dahlbo Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer. RAPPORTENS UNDERTECKNANDE Styrelsen och verkställande direktören intygar härmed att halvårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderföretaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Stockholm den 5 juli 2024 Jan Litborn Styrelseordförande Anette Asklin Styrelseledamot Mattias Johansson Styrelseledamot Märtha Josefsson Styrelseledamot Bent Oustad Styrelseledamot Lennart Mauritzson Styrelseledamot Sofia Watt Styrelseledamot ===== SIDA 16 ===== FABEGE 2024/KV2 16 Fabegeaktien Fabeges aktie är noterad på NASDAQ Stockholm och ingår i Large Cap-segmentet med ticker FABG. ÄGARE* Den 31 maj 2024 hade Fabege totalt 43 824 kända aktieägare varav 59,1 procent svenskt ägande. De 12 största ägarna kontrollerar 51 procent av kapitalet 54 procent av rösterna. UTDELNING 2023 Årsstämman beslutade om en utdelning om 1:80 kr/aktie att utbetalas kvartalsvis om vardera 0:45 kr/aktie. UTDELNINGSPOLICY Fabege ska som utdelning till aktieägarna lämna den del av bolagets vinst som inte behövs för att konsolidera eller utveckla verksamheten. Med nuvarande marknadsförutsättningar inne- bär detta att utdelningen varaktigt bedöms utgöra minst 50 procent av resultatet från löpande förvaltning och realiserat resultat från fastighetsförsäljningar efter skatt. FÖRVÄRV OCH ÖVERLÅTELSE AV EGNA AKTIER* Årsstämman 2024 gav styrelsen mandat att, längst intill nästa årsstämma, förvärva och överlåta aktier. Förvärv får ske av högst det antal aktier som vid varje tidpunkt motsvarar 10 procent av totalt utestående aktier. Bolagets innehav av egna aktier uppgick per 30 juni 2024 till 16 206 048. Återköpen har gjorts till en snittkurs om 120,23 kr per aktie. Innehavet motsvarar 4,9 procent av antalet registrerade aktier. Under perioden genomfördes inga återköp. GREEN EQUITY DESIGNATION Fabege aktie är grön enligt Nasdaq Green Equity Designation. Kriterierna är att minst 50 procent av omsättningen och 50 procent av investeringarna ska anses vara grön och mindre än 5 procent av omsättningen vara knutna till fossilt bränsle. STÖRSTA ÄGARE, 2024-05-31* OMSÄTTNING & HANDEL JAN-MAJ 2024* AKTIEFÖRDELNING* LANDSFÖRDELNING 2024-05-31* Antal aktier* Andel av kapital, % Andel av röster,% Backahill AB 52 108 718 15,75 16,56 Geveran Trading Co 38 202 835 11,55 12,14 Vanguard 10 741 212 3,25 3,41 BlackRock 10 411 691 3,15 3,31 Nordea Fonder 10 190 563 3,08 3,24 Länsförsäkringar 10 030 107 3,03 3,19 E.N.A City Aktiebolag 7 150 000 2,16 2,27 Folksam 7 067 983 2,14 2,25 Tredje AP-fonden 7 000 429 2,12 2,23 Norges Bank 6 283 523 1,90 2,00 APG Asset Management 4 977 702 1,50 1,58 AFA Försäkring 4 462 453 1,35 1,42 Totalt 12 största aktieägare 168 627 216 50,98 53,60 Totalt antal utestående aktier 314 577 096 95,10 100 Innehav av egna aktier 16 206 048 4,90 - Totalt antal registerade aktier 330 783 144 100 100 Högsta kurs, kr 108,6 Lägsta kurs, kr 80,0 VWAP, kr 91,7 Daglig snittomsättning, kr 64 955 053 Antal omsatta aktier, st 74 397 092 Snitt antal avslut. st 1 588 Antal avslut, st 166 781 Snittvärde per avslut,kr 40 894 Dagomsättning rel. börsvärde, % 0,21 2024-05-31 2023-05-31 Antal ägare 43 824 44 821 Antal utländska ägare 37,5 40,9 Fondägande, % 33,3 27,7 Insynsägande, % 15, 9 15,9 Sverige 59,1% Norge 14,1% USA 9,5% Nederländerna 3,9% Övriga 13,4% *Källa: Holdings av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetade data från bland andra Euroclear, Morningstar och Finansinspektionen. Uppgifter för 2024-06-30 var inte tillgängliga vid rapportens publicering. ===== SIDA 17 ===== FABEGE 2024/KV2 17 Finansiella data Koncernen Rapport över totalresultatet i sammandrag Rapport över finansiell ställning i sammandrag 2024 2023 2024 2023 2023 Rullande 12 mån Belopp i Mkr apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jan-dec jul-jun Hyresintäkter ¹ 864 855 1 731 1 685 3 366 3 412 Omsättning bostadsutveckling - 122 142 308 553 387 Övriga intäkter ² - - - - 11 11 Nettoomsättning 864 977 1 873 1 993 3 930 3 810 Fastighetskostnader -214 -213 -462 -444 -853 -871 Kostnader bostadsutveckling -6 -116 -147 -281 -549 -415 Bruttoresultat 644 648 1 264 1 268 2 528 2 524 varav bruttoresultat fastighetsförvaltning -Driftöverskott 650 642 1 269 1 241 2 524 2 552 Överskottsgrad, % 75% 75% 73% 74% 75% 75% varav bruttoresultat bostadsutveckling -6 6 -5 27 4 -28 Central administration -31 -29 -60 -55 -97 -102 Räntenetto -245 -239 -486 -460 -962 -988 Tomträttsavgäld -10 -12 -21 -23 -45 -43 Resultatandelar i intressebolag -27 -17 -38 -27 34 23 Förvaltningsresultat 331 351 659 703 1 458 1 414 Realiserade värdeförändringar fastigheter 0 0 4 0 0 4 Orealiserade värdeförändringar fastigheter -80 -1 715 -1 461 -3 824 -7 831 -5 467 Orealiserade värdeförändringar räntederivat -184 117 29 -100 -1 003 -874 Värdeförändringar aktier - 1 0 -1 -4 -4 Resultat före skatt 67 -1 246 -769 -3 222 -7 380 -4 927 Aktuell skatt - 0 - - -1 -1 Uppskjuten skatt -50 294 87 687 1 863 1 263 Periodens/Årets resultat 17 -952 -682 -2 535 -5 518 -3 665 Poster som inte kommer omklassificeras till resultatet Omvärdering av förmånsbestämda pensioner - - - 0 3 3 Periodens/Årets totalresultat 17 -952 -682 -2 535 -5 515 -3 662 Varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande - - - - - - Summa totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 17 -952 -682 -2 535 -5 515 -3 662 Resultat per aktie, kr ³ -0:05 -3:03 -2:17 -8:06 -17:54 -11:64 Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 Genomsnittligt antal aktier, tusental 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 ¹ Vidaredebitering, service- och övriga intäkter utgör 59 Mkr (58) för perioden jan-jun 2024. ² Avser elstöd ³ Resultat per aktie är samma före och efter utspädningseffekt . 2024 2023 2023 Belopp i Mkr 30 jun 30 jun 31 dec Tillgångar Goodwill 205 205 205 Fastigheter 77 584 83 520 78 093 Nyttjanderättstillgång 949 1 243 949 Övriga materiella anläggningstillgångar 31 25 30 Derivatinstrument 881 1 589 925 Finansiella anläggningstillgångar 1 356 514 1 319 Exploateringsfastigheter 795 716 519 Övriga omsättningstillgångar 857 1 122 997 Kortfristiga placeringar 98 96 98 Likvida medel 10 76 85 Summa tillgångar 82 766 89 106 83 220 Eget kapital och skulder Eget kapital 37 996 42 224 39 244 Uppskjuten skatt 8 218 9 508 8 305 Övriga avsättningar 153 156 158 Räntebärande skulder¹ 33 715 33 846 32 982 Leasingskuld 949 1 243 949 Derivatinstrument 166 0 240 Ej räntebärande skulder 1 569 2 129 1 342 Summa eget kapital och skulder 82 766 89 106 83 220 ¹ Varav kortfristiga 4 293 Mkr (7 169). ===== SIDA 18 ===== FABEGE 2024/KV2 18 Koncernen Rapport över förändring eget kapital i sammandrag Rapport över kassaflödesanalyser 2024 2023 2023 Belopp i Mkr jan-jun jan-jun jan-dec Totalt eget kapital vid periodens början 39 244 45 514 45 514 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Belopp vid periodens början 39 244 45 514 45 514 Återköp av aktier Beslutad ännu ej utbetald utdelning -425 -566 -189 Kontantutdelning -141 -189 -566 Periodens resultat -682 -2 535 -5 518 Övrigt totalresultat 3 Totalt eget kapital vid periodens slut ¹ 37 996 42 224 39 244 ¹ Inget innehav utan bestämmande inflytande finns 2024 2023 2023 Belopp i Mkr jan-jun jan-jun jan-dec Löpande verksamhet Bruttoresultat 1 264 1 268 2 528 Central administration -60 -55 -97 Återläggning avskrivningar och nedskrivningar 5 4 - Övriga ej kassaflödespåverkande poster 4 - 11 Erhållen ränta 10 12 24 Erlagd ränta¹ -563 -524 -1 150 Betald inkomstskatt 0 0 0 Kassaflöde före förändringar av rörelsekapital 660 705 1 316 Förändring av rörelsekapital Förändring exploateringsfastigheter 72 177 373 Förändring av kortfristiga fordringar 140 -84 44 Förändring av kortfristiga skulder -33 231 -163 Summa förändring av rörelsekapital 179 324 254 Kassaflöde från den löpande verksamheten 839 1 029 1 570 Investeringsverksamheten Förvärv av rörelse nettolikvidpåverkan - - - Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer -1 251 -1 361 -2 978 Förvärv av fastigheter - -78 -78 Avyttring av fastigheter - 484 2 977 Övriga finansiella anläggningstillgångar -66 -86 -253 Kassaflöde från investeringsverksamheten -1 317 -1 041 -332 Finansieringsverksamheten Utdelning till aktieägarna -330 -503 -881 Återköp egna aktier - - - Upptagna lån 11 967 10 807 22 275 Amortering av skuld -11 234 -10 303 -22 634 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 403 1 -1 240 Periodens kassaflöde -75 -11 -2 Likvida medel vid periodens början 85 87 87 Likvida medel vid periodens slut 10 76 85 ¹ Varav övr finansiella kostnader - 20 Mkr (-39). ===== SIDA 19 ===== FABEGE 2024/KV2 19 Koncernen Nyckeltal EPRA nyckeltal Uppskjuten skatt 2024 2023 2023 Finansiella ¹ jan-jun jan-jun jan-dec Avkastning på eget kapital, % -3,5 -11,6 -13,0 Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 2,6 2,5 Soliditet, % 46 47 47 Belåningsgrad fastigheter, % 43 40 42 Skuldkvot, ggr 13,9 14,6 13,5 Skuldsättningsgrad, ggr 0,9 0,8 0,8 Aktierelaterade ¹ Resultat per aktie, kr ² -2:17 -8:06 -17:54 Eget kapital per aktie, kr 121 134 125 Kassaflöde från löpande verksamhet per aktie, kr 2:67 3:27 4:99 Genomsnittligt antal aktier, tusental 314 577 314 577 314 577 Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental 314 577 314 577 314 577 Fastighetsrelaterade Antal fastigheter 100 102 100 Fastigheternas bokförda värde, Mkr 77 584 83 520 78 093 Uthyrbar yta, kvm 1 245 000 1 298 000 1 246 000 Exploateringsfastigheter, Mkr 795 716 519 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 90 91 91 Totalavkastning fastigheter, % -0,2 -3,0 -6,2 Överskottsgrad, % 73 74 75 ¹ Om inte annat anges är nyckeltalet ej definierat enligt IFRS, se vidare under definitioner. ² Definitionen enligt IFRS. 2024 2023 2023 jan-jun jan-jun jan-dec EPRA Earnings (förv.res. efter betald skatt), Mkr 659 637 1 314 EPRA Earnings (EPS), kr/aktie 1:91 2:03 4:18 EPRA NRV (långsiktigt substansvärde), Mkr 45 924 50 709 47 052 EPRA NRV, kr/aktie 146 161 150 EPRA NTA (substansvärde), Mkr 42 922 47 325 44 177 EPRA NTA, kr/aktie 136 150 140 EPRA NDV (substansvärde), Mkr 38 216 42 585 39 228 EPRA NDV, kr/aktie 121 135 125 EPRA Vakansgrad, % 10 9 9 EPRA Hyrestillväxt identiskt bestånd, % 8 12 11 2024 2023 2023 Uppskjuten skatt hänförbar till: 30 jun 30 jun 31 dec - underskottsavdrag, Mkr -202 -399 -410 - skillnad bokfört värde och skattemässigt värde avseende fastigheter , Mkr 8 295 9 600 8 596 - derivatinstrument, Mkr 147 327 141 - övrigt, Mkr -22 -20 -22 Nettoskuld uppskjuten skatt, Mkr 8 218 9 508 8 305 ===== SIDA 20 ===== FABEGE 2024/KV2 20 Koncernen kvartalsöversikt Resultaträkning i sammandrag Finansiell ställning i sammandrag Nyckeltal Belopp i Mkr Kvartal 2 Kvartal 1 Kvartal 4 Kvartal 3 Kvartal 2 Kv artal 1 Kvartal 4 Kvartal 3 Hyresintäkter 864 867 827 854 855 829 781 771 Omsättning bostadsutveckling 0 141 67 177 122 187 163 104 Övriga intäkter - - - 11 - - - - Nettoomsättning 864 1 008 894 1 042 977 1 016 944 875 Fastighetskostnader -214 -248 -203 -206 -213 -231 -207 -186 Kostnader bostadsutveckling -6 -140 -86 -182 -116 -165 -252 -98 Bruttoresultat 644 620 605 654 648 620 485 591 varav bruttoresultat fastighetsförvaltning - Driftöverskott 650 619 624 659 642 598 574 585 Överskottsgrad 75% 71% 76% 76% 75% 72% 74% 76% varav bruttoresultat bostadsutveckling -6 1 -19 -5 6 22 -89 6 Central administration -31 -29 -16 -26 -29 -26 -25 -22 Räntenetto -245 -240 -237 -265 -239 -221 -189 -159 Tomträttsavgäld -10 -11 -10 -12 -12 -12 -12 -11 Resultatandelar i intressebolag -27 -11 3 59 -17 -10 -24 9 Förvaltningsresultat 331 329 345 410 351 351 235 408 Realiserade värdeförändringar fastigheter 0 3 0 0 0 0 0 0 Orealiserade värdeförändringar fastigheter -80 -1 381 -2 415 -1 591 -1 715 -2 110 -3 665 253 Orealiserade värdeförändringar räntederivat -184 213 -888 -15 117 -217 -61 277 Värdeförändringar aktier 0 0 -3 -1 1 -1 -3 1 Resultat före skatt 67 -836 -2 961 -1 197 -1 246 -1 977 -3 494 939 Aktuell skatt 0 0 -1 0 0 0 -3 0 Uppskjuten skatt -50 137 971 205 294 393 768 -211 Periodens resultat 17 -699 -1 991 -992 -952 -1 584 -2 729 728 2024 2023 2022 Belopp i Mkr Kvartal 2 Kvartal 1 Kvartal 4 Kvartal 3 Kvartal 2 Kvartal 1 Kvartal 4 Kvartal 3 Tillgångar Goodwill 205 205 205 205 205 205 205 205 Fastigheter 77 584 77 358 78 093 82 700 83 520 84 994 86 348 89 373 Nyttjanderättstillgång tomträtt 949 949 949 1 243 1 243 1 243 1 243 1 090 Övriga materiella anläggningstillgångar 31 30 30 28 25 25 25 18 Derivatinstrument 881 1 029 925 1 574 1 589 1 472 1 689 1 750 Finansiella anläggningstillgångar 1 356 1 343 1 319 531 514 490 456 450 Exploateringsfastigheter 795 395 519 563 716 795 892 957 Övriga omsättningstillgångar 857 1 247 997 1 107 1 122 1 333 1 042 1 250 Kortfristiga placeringar 98 98 98 97 96 96 96 95 Likvida medel 10 31 85 58 76 82 87 114 Summa tillgångar 82 766 82 685 83 220 88 106 89 106 90 735 92 083 95 302 Eget kapital och skulder Eget kapital 37 996 38 545 39 244 41 232 42 224 43 175 45 514 48 232 Uppskjuten skatt 8 218 8 168 8 305 9 303 9 508 9 802 10 195 10 957 Övriga avsättningar 153 154 158 155 156 157 157 167 Räntebärande skulder 33 715 33 579 32 982 34 563 33 846 33 976 33 341 32 882 Leasingskuld 949 949 949 1 243 1 243 1 243 1 243 1 091 Derivatinstrument 166 130 240 0 0 - - - Ej räntebärande skulder 1 569 1 160 1 342 1 610 2 129 2 382 1 633 1 974 Summa eget kapital och skulder 82 766 82 685 83 220 88 106 89 106 90 735 92 083 95 302 2024 2023 2022 Kvartal 2 Kvartal 1 Kvartal 4 Kvartal 3 Kvartal 2 Kvartal 1 Kvartal 4 Kvartal 3 Finansiella¹ Avkastning på eget kapital, % 0 ,2 -7,2 -19,8 -9,5 -8,9 -14,3 -23,3 6,1 Räntetäckningsgrad, ggr² 2,5 2,4 2,4 2,3 2,5 2,6 2,8 3,5 Soliditet, % 46 47 47 47 47 48 49 51 Belåningsgrad fastigheter, % 43 43 42 41 40 40 38 36 Skuldkvot, ggr 13,9 13,8 13,5 14,5 14,6 15,4 15,6 15,4 Skuldsättningsgrad, ggr 0,9 0,9 0,8 0,8 0,8 0,8 0,7 0,7 Aktierelaterade¹ Periodens resultat per aktie, kr² 0:05 -2:22 -6:33 -3:15 -3:03 -5:04 -8:68 2:30 Eget kapital per aktie, kr 121 123 125 131 134 137 145 153 Kassaflöde från löpande verksamhet per aktie, kr 2:07 0:60 1:15 0:60 1:80 1:44 1:49 0:97 Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 Genomsnittligt antal aktier, tusental 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 317 221 318 102 Fastighetsrelaterade Ekonomisk uthyrningsgrad, % 90 90 91 91 91 90 89 90 Totalavkastning fastigheter, % 0,7 -1,0 -2,2 -1,1 -1,3 -1,7 -3,4 0,9 Överskottsgrad, % 75 71 76 76 75 72 73 74 ¹ Om inte annat anges är nyckeltalet ej definierat enligt IFRS. Se vidare under definitioner. ² Definition enligt IFRS. 202220232024 ===== SIDA 21 ===== FABEGE 2024/KV2 21 Koncernen Härledning av nyckeltal Nedan redovisas härledning av de finansiella nyckeltal som Fabege redovisar. 2024 2023 2023 Soliditet 30 jun 30 jun 31 dec Eget kapital, Mkr 37 996 42 224 39 244 Balansomslutning, Mkr 8 2 766 89 106 83 220 Soliditet, % 46 47 47 2024 2023 2023 Belåningsgrad fastigheter 30 jun 30 jun 31 dec Räntebärande skulder, Mkr 33 715 33 846 32 982 Bokfört värde förvaltningsfastigheter, Mkr 77 584 83 520 78 093 Bokfört värde exploateringsfastigheter 795 716 519 Belåningsgrad fastigheter, % 43 40 42 2024 2023 2023 Skuldkvot 30 jun 30 jun 31 dec Bruttoresultat, Mkr 2 524 2 343 2 528 Återläggning nedskrivning exploateringsfastigheter 6 81 6 Central administration, Mkr -102 -102 -97 Summa, Mkr 2 428 2 322 2 437 Räntebärande skulder, Mkr 33 715 33 846 32 982 Skuldkvot, ggr 13,9 14,6 13,5 2024 2023 2023 Räntetäckningsgrad 30 jun 30 jun 31 dec Bruttoresultat, Mkr 1 264 1 268 2 528 Återläggning nedskrivning exploateringsfastigheter - - 6 Tomträttsavgäld, Mkr -21 -23 -45 Central administration, Mkr -60 -55 -97 Summa, Mkr 1 183 1 190 2 392 Räntenetto, Mkr -486 -460 -962 Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 2,6 2,5 2024 2023 2024 2023 2023 Avkastning på eget kapital apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jan-dec Periodens resultat, Mkr 1 7 -952 -682 -2 535 -5 517 Genomsnittligt kapital, Mkr 38 271 42 700 38 620 43 869 42 379 Avkastning på eget kapital, % 0,2 -8,9 -3,5 -11,6 -13 2024 2023 2024 2023 2023 Totalavkastning fastigheter apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jan-dec Driftöverskott, Mkr 650 642 1 269 1 241 2 524 Orealiserade och realiserade värdeförändringar fastigheter, Mkr -80 -1 715 -1 457 -3 825 -7 831 Marknadsvärde IB plus periodens investeringar, Mkr 77 663 85 235 79 041 87 345 85 924 Totalavkastning fastigheter, % 0,7 -1,3 -0,2 -3 -6,2 2024 2023 2024 2023 2023 Skuldsättningsgrad apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jan-dec Räntebärande skulder, Mkr 33 715 33 846 33 715 33 846 32 982 Eget kapital, Mkr 37 996 42 224 37 996 42 224 39 244 Skuldsättningsgrad 0,9 0,8 0,9 0,8 0,8 2024 2023 2024 2023 2023 Eget kapital per aktie apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jan-dec Eget kapital, Mkr 37 996 42 224 37 996 42 224 39 244 Antal utestående aktier vid periodens utgång, miljontal 315 315 315 315 315 Eget kapital, kr per aktie 121 134 121 134 125 2024 2023 2024 2023 2023 Kassaflöde per aktie apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jan-dec Kassaflöde från den löpande verksamheten, Mkr 651 577 839 1 029 1 570 Genomsnittligt antal aktier, miljontal 315 315 315 315 315 Kassaflöde, kr per aktie 2,1 1,8 2,7 3,3 5,0 ===== SIDA 22 ===== FABEGE 2024/KV2 22 Koncernen Härledning av EPRA nyckeltal Nedan redovisas härledning av de EPRA nyckeltal som Fabege redovisar. EPRA NRV, EPRA NTA & EPRA NDV NRV NTA NDV NRV NTA NDV NRV NTA NDV Eget kapital, Mkr 37 996 37 996 37 996 42 224 42 224 42 224 39 244 39 244 39 244 Återläggning av beslutad, ej utbetald utdelning, Mkr 425 425 425 566 566 566 189 189 189 Återläggning av derivat enligt balansräkningen, Mkr -715 -715 -715 -1 589 -1 589 -1 589 -686 -686 -686 Återläggning av uppskjuten skatt enligt balansräkningen, Mkr 8 218 8 218 8 218 9 508 9 508 9 508 8 305 8 305 8 305 Återläggning av goodwill enligt balansräkningen, Mkr - -205 -205 - -205 -205 - -205 -205 Avdrag av verklig uppskjuten skatt, Mkr - -2 797 -2 797 - -3 179 -3 179 - -2 670 -2 670 A vdrag av derivat enligt balansräkningen, Mkr - 715 - - 1 589 - - 686 Avdrag av uppskjuten skatt enligt balansräkningen efter justering av bedömd verklig uppskjuten skatt, Mkr - - -5 421 - - -6 329 - - -5 634 NAV, Mkr 45 924 42 922 38 216 50 709 47 325 42 585 47 052 44 177 39 229 utestående antal aktier, miljoner 314,6 314,6 314,6 314,6 314,6 314,6 314,6 314,6 314,6 NAV, kr per aktie 146 136 121 161 150 135 150 140 125 EPRA EPS Förvaltningsresultat, Mkr Avdrag för skattemässiga avskrivningar, Mkr Summa, Mkr Nominell skatt (20,6%), Mkr EPRA resultat totalt (förvaltningsresultat minskat med nominell skatt), Mkr 601 Genomsnittligt antal aktier, miljoner EPRA EPS, kr per aktie EPRA Vakansgrad Bedömd marknadshyra för vakanta hyror, Mkr Hyresvärde, årsbasis, hela portföljen, Mkr EPRA Vakansgrad, % EPRA Hyrestillväxt idendisk bestånd Förändring, % Förändring, Mkr Hyresintäkter identisk bestånd innevarande period, Mkr 1 730 Hyresintäkter identiskt bestånd föregående period, Mkr 1 608 jan-dec 4:18 318 3 406 9 2023 1458 700 144 1 314 314,6 2 882 184 1 657 1 473 jan-jun 12 319 3 563 9 2023 jan-dec 11 321 3 203 jan-dec -758 2023 jan-jun 637 314,6 2:03 2023 jan-jun 314,6 -380 279 2023 703 -384 319 66 122 2024 jan-jun 8 2024 jan-jun 2024 2024 jan-jun 659 1:91 3 594 10 342 jan-jun 58 2023 jan-jun 2023 jan-dec 2023 ===== SIDA 23 ===== FABEGE 2024/KV2 23 Moderbolaget Resultaträkning i sammandrag Balansräkning i sammandrag 2024 2023 2023 Belopp i Mkr jan-jun jan-jun jan-dec Intäkter 209 229 443 Kostnader - 357 -336 -449 Finansnetto 1 688 653 512 Resultatandel intressebolag - - 0 Värdeförändringar räntederivat 29 -100 -1 003 Värdeförändringar aktier - -1 -8 Bokslutsdisposition - - 196 Resultat före skatt 1 569 445 -309 Aktuell skatt - - - Uppskjuten skatt 35 60 169 Periodens resultat 1 604 505 -140 2024 2023 2023 Belopp i Mkr 30 jun 30 jun 31 dec Andelar i koncernföretag 13 400 13 400 13 400 Övriga anläggningstillgångar 50 394 49 490 47 244 varav fordringar hos koncernföretag 49 453 47 838 46 299 Omsättn ingstillgångar 88 92 472 Likvida medel 0 3 1 Summa tillgångar 63 882 62 985 61 117 Eget kapital 12 547 12 155 11 509 Avsättningar 230 369 220 Långfristiga skulder 46 289 44 418 42 591 varav skulder till koncernföretag 17 082 16 026 16 702 Kortfristiga skulder 4 816 6 043 6 797 Summa eget kapital och skulder 63 882 62 985 61 117 ===== SIDA 24 ===== FABEGE 2024/KV2 24 Noter NOT 1 DERIVATINSTRUMENT Derivatinstrument värderas löpande till verkligt värde enligt nivå 2. Derivatportföljen värderas till nuvärdet av kommande kassaflöden. Värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Värdeförändringar är av redovisningskaraktär och påverkar inte kassaflödet. Vid förfallotidpunkten är derivatens marknadsvärde alltid noll. Värderingsantagandena har inte förändrats i väsentlig mån jämfört med senaste årsredovisningen. NOT 2 EVENTUALFÖRPLIKTELSER Eventualförpliktelser bestod per balansdagen av borgensförbindelser och åtaganden till förmån för intresseföretag och dotterbolag uppgående till 484 Mkr (503) samt övrigt 0 (0). NOT 3 EU-TAXONOMIN Andel som omfattas av taxonomin (eligibility) Fabege äger och förvaltar fastigheter med inriktning främst på kommersiella fastigheter i Stockholmsområdet. Den absoluta merparten av fastighetsbeståndet faller inom ramen för taxonomin och de ekonomiska aktiviteterna som tillämpas är CCM 7.1 Uppförande av nya byggnader CCM 7.7 Förvärv och ägande av byggnader Hur stor andel av Fabeges verksamhet som är miljömässigt hållbar enligt EU:s taxonomiförordning rapporteras via tre finansiella nyckeltal; omsättning, driftsutgifter och kapitalutgifter. Redovisning av omsättning: Samtliga intäkter som kopplas till de fastigheter som ingår i de ekonomiska aktiviteterna ovan redovisas. Det avser hyresintäkter inklusive sedvanliga tillägg. Inga väsentliga intäkter som bör exkluderas har identifierats. Redovisning av driftsutgifter: Driftsutgifter inkluderar kostnader för fastighetsskötsel, löpande reparationer, underhåll samt kostnadsförd hyresgästanpassning. Birger Bostads produktionskostnader för bostadsutveckling bokförs som driftkostnader men finns inte upptagna här då de inte faller inom definitionen för driftsutgifter enligt taxonomin. Redovisning av kapitalutgifter: Avser kapitalutgifter för förvärv samt aktiverade investeringskostnader som kopplas till fastigheter som ingår i de ekonomiska aktiviteterna. Andel som är förenlig med taxonomin (alignment) Fabege bidrar väsentligt till mål 1, dvs klimatmålet "Begränsning av klimatförändringar" inklusive Do No Significant Harm-kriterierna. De befintliga fastigheter som enligt bedömningen är förenliga med mål 1 har en energideklaration på nivå EPC-A eller utgör topp 15 procent avseende primärenergianvändning i Sverige (i enlighet med fastighetsägarna Sveriges definition för befintliga byggnader). Fastigheterna har analyserats med avseende på klimatresiliens. Fabeges bedömning är att 59 procent av omsättningen, 39 procent av driftskostnaderna och en 16 procent av kapitalutgifterna är förenlig med taxonomin baserat på uppfyllelse av mål 1 (CCM) inklusive DNSH-kriterierna. Utfallet är baserat på rullande 12 månaders utfall till och med kvartal 1 2024 för primärenergital. Anledningen att andelen kapitalutgifter som är grön rapporteras som låg är att Fabege valt att göra en konservativ bedömning av pågående nyproduktionsprojekt och tolka att de omfattas av samtliga DNSH krav i 7.1. Dessa redovisas som icke förenliga med taxonomin då tolkningar av DNSH kraven samt dokumentation av detta för att styrka efterlevnad ännu inte fullt ut finns på plats. Fabeges bedömning är att på sikt kommer åtminstone delar av kapitalutgifterna att kunna klassas som förenliga med taxonomin. Fabege uppfyller även taxonomins krav kring ”Minimum safeguards” kopplat till mänskliga rättigheter, antikorruption, transparens kring skattebelastning samt fri konkurrens. De fullständiga tabellerna redovisas endast årsvis och återfinns i Fabeges Års- och hållbarhetsredovisning 2023 på sidorna 83-86. KPI Totalt, Mkr Omfattas av taxonomi, % Andel förenligt med taxonomin,% Omsättning 1 731 100 59 Driftutgifter 85 100 43 Kapitalutgifter 1 246 100 30 ===== SIDA 25 ===== FABEGE 2024/KV2 25 Detta är Fabege Fabege är ett av Sveriges ledande fastighetsbolag. Vi utvecklar attraktiva och hållbara stadsdelar med fokus främst på kommersiella fastigheter på ett antal välbelägna delmarknader i Stockholmsregionen. Vi är en av de största fastighetsägarna i Stockholm och har en tydlig strategi för fastighetsportföljen med ett bestånd samlat i kluster. Inom koncernen ingår Birger Bostad, ett fastighets- utvecklingsbolag med fokus på bostäder och samhällsfastig- heter. Med ett stort antal bostadsbyggrätter har vi tillsammans stora möjligheter att skapa en blandad bebyggelse i våra stads- delar. Genom våra samlade fastighetskluster skapas ökad kundnärhet och tillsammans med en mycket god marknads- kännedom ger det goda förutsättningar för effektiv förvaltning och hög uthyrningsgrad. Den 30 juni 2024 ägde Fabege 100 fastigheter med ett samlat hyresvärde om 4,1 Mdkr, en uthyrbar yta om 1,3 miljoner kvm och ett bokfört värde om 77,6 Mdkr varav förädlings- och projektfastigheter 14,1 Mdkr. Värdet av exploateringsfastigheter inom Birger Bostad uppgick till 0,8 Mdkr. Affärsidé Fabege utvecklar hållbara stadsdelar med fokus på främst kommersiella fastigheter på ett antal välbelägna delmarknader i Stockholmsregionen. Värdeskapande sker genom förvaltning, förädling, projektutveckling och transaktioner. Vi vill vara en närvarande partner som med människan i centrum får företag, platser och vår stad att utvecklas. AFFÄRSMODELL Fabeges operativa verksamhet bedrivs inom tre affärsområden: Förvaltning, Förädling samt Transaktion. STRATEGI FÖR TILLVÄXT Fabeges strategi är att skapa värden genom att förvalta, förädla och utveckla fastighetsbeståndet samt att genom transaktioner förvärva och avyttra fastigheter i syfte att öka potentialen i fastighetsportföljen. Fabeges fastigheter finns på Sveriges mest likvida marknad. Attraktiva lägen ger låg vakans i förvaltnings- beståndet. Moderna fastigheter möjliggör flexibla lösningar och attraherar kunder. Med samlade bestånd och en stark lokal när- varo blir investeringar som höjer attraktionen för området till nytta för många av Fabeges kunder. VÄRDEDRIVANDE FAKTORER Fabeges verksamhet påverkas av ett antal yttre faktorer, såsom prissättning och efterfrågan på lokaler, transaktionsmarknadens avkastningskrav och förändringar i marknadsräntor vilka ger förutsättningar för bolagets framgång. STOCKHOLMSMARKNADEN Stockholmsregionen är en av fem storstadsområden i Väst- europa där befolkningen ökar mest. Enligt prognoser kommer Stockholms län ha fortsatt befolkningstillväxt under de kom- mande 20 åren. Dock har tillväxten i antal sysselsatta i kontorsverksamhet minskat något sedan andra halvåret 2023. Förändrad efterfrågan Ny teknik och nya arbetssätt bidrar till en ökad efterfrågan på flexibla och yteffektiva lokaler i bra lägen. Kringservice och goda kommunikationer i form av kollektivtrafik efterfrågas i allt högre grad, liksom miljöklassade kontor och gröna hyresavtal. Ekonomisk utveckling Utvecklingen av såväl svensk som global ekonomi påverkar fas- tighetsmarknaden. Efterfrågan på lokaler än nära kopplad till BNP-tillväxt och företagens behov av lokaler. Förändringar i marknadsräntor påverkar avkastningskraven. Hållbar stadsutveckling Hållbarhetsfrågor får allt större betydelse, både när det gäller enskilda fastigheter och hela områden. Det finns ett ökat intresse för miljöhänsyn avseende såväl materialval som energi- sparande åtgärder. Efterfrågan ökar på lokaler i områden med en bra mix av kontor, handel, service och bostäder, samt goda kommunikationer och miljöengagemang. Affärsmodell FÖRVALTNING Att hitta rätt lokal för en kunds specifika behov och sedan säkerställa att kunden trivs i lokalen är kärnan i Fabeges verksamhet. Det sker genom ett långsiktigt arbete, baserat på en nära dialog med kunden, vilket skapar förtroende och ömsesidig lojalitet. FÖRÄDLING Kvalificerad fastighetsförädling är den andra viktiga hörn- stenen i verksamheten. Fabege har lång erfarenhet av att driva omfattande förädlingsprojekt och strävar efter att attrahera långsiktiga hyresgäster till icke färdigutvecklade fastigheter som kan förädlas utifrån kundens specifika behov. TRANSAKTION Fastighetsaffärer är en naturlig del av Fabeges affärs- modell och lämnar ett väsentligt bidrag till bolagets resultat. Bolaget analyserar kontinuerligt fastighets- portföljen för att ta vara på möjligheter att skapa värdetillväxt, genom förvärv och avyttringar. ===== SIDA 26 ===== FABEGE 2024/KV2 26 Definitioner Fabege presenterar vissa finansiella mått i delårsrapporten som inte definieras enligt IFRS. Vi anser att dessa mått ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering och benchmarking av bolagets presentation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. Nedan nyckeltal är inte definierade enligt IFRS om inte annat anges. AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL Periodens/årets resultat dividerat med genomsnittligt eget kapital inklusive innehav utan bestämmande inflytande. Vid delårsbokslut omräknas avkastningen till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer. AVKASTNING PÅ INVESTERAT KAPITAL I PROJEKTPORTFÖLJEN* Värdeförändring på projekt- och förädlingsfastigheter dividerat med investerat kapital (exklusive ingångsvärde) i projekt- och förädlingsfastigheter under perioden. BELÅNINGSGRAD, FASTIGHETER Räntebärande skulder dividerat med fastigheternas bokförda värde vid periodens slut. DIREKTAVKASTNING, AKTIEN Årets utdelning dividerat med börskursen vid årets slut. EGET KAPITAL PER AKTIE Moderbolagets aktieägares andel av eget kapital enligt balansräkningen dividerat med antal utestående aktier vid periodens slut. EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD* Kontraktsvärde dividerat med hyresvärde vid periodens slut. EPRA EPS Förvaltningsresultat med avdrag för nominell skatt hänförligt till förvaltningsresultatet, dividerat med genomsnittligt antal aktier. Med skattepliktigt förvaltningsresultat avses förvaltningsresultat med avdrag för bl. a skattemässigt avdragsgilla avskrivningar och ombyggnationer. EPRA NDV – NET DISPOSAL VALUE Eget kapital enligt balansräkningen. EPRA NRV – NET REINVESTMENT VALUE Eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt enligt balansräkningen. EPRA NTA – NET TANGIBLE ASSETS Eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt enligt balansräkningen. Justerat för verklig uppskjuten skatt istället för nominell uppskjuten skatt. EPRA VAKANSGRAD Bedömd marknadshyra för vakanta hyror dividerat med hyresvärdet på årsbasis för hela fastighetsportföljen. FÖRVALTNINGSFASTIGHETER* Fastigheter i löpande och aktiv förvaltning. FÖRÄDLINGSFASTIGHETER* Fastigheter med pågående eller planerad om- eller tillbyggnad som väsentligt påverkar fastighetens driftsöverskott. Driftsöverskottet påverkas av uthyrningsbegränsningar inför förestående förädling. IDENTISKT BESTÅND* De fastigheter som Fabege ägt under hela räkenskapsperioden samt under motsvarande räkenskapsperiod föregående år. HYRESVÄRDE* Kontraktsvärde samt bedömd årshyra för outhyrda lokaler efter rimlig generell upprustningsinsats. KASSAFLÖDE FRÅN LÖPANDE VERKSAMHET PER AKTIE Kassaflöde från den löpande verksamheten (efter förändring av rörelsekapital) dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier. KONTRAKTSVÄRDE* Anges som årsvärde. Grundhyra enligt hyreskontrakt plus indexuppräkning och hyrestillägg. MARK OCH PROJEKTFASTIGHETER* Mark och exploateringsfastigheter och fastigheter med pågående nyproduktion/totalombyggnad. NETTOUTHYRNING* Tecknade nyuthyrningar under perioden minus uppsägningar för avflytt. RESULTAT PER AKTIE Moderbolagets aktieägares andel av periodens resultat efter skatt dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier i perioden. Definition enligt IFRS. RÄNTETÄCKNINGSGRAD Bruttoresultat inklusive tomträttsavgäld minus central administration i förhållande till ränte- nettot (räntekostnader minus ränteintäkter). SKULDKVOT Räntebärande skulder dividerat med rullande tolv månaders bruttoresultat minus central administration. SKULDSÄTTNINGSGRAD Räntebärande skulder dividerat med eget kapital. SOLIDITET Eget kapital inklusive innehav utan bestämmande inflytande dividerat med balansomslutning. TOTALAVKASTNING FASTIGHETER Periodens driftsöverskott plus orealiserade och realiserade värdeförändringar på fastigheter dividerat med marknadsvärdet vid periodens ingång plus periodens investeringar. VERKLIG UPPSKJUTEN SKATT Bedömd verklig uppskjuten skatt har beräknats till ca 4 procent baserat på en diskonteringsränta om 3 procent. Vidare har antagits att underskottsavdragen realiseras under fyra år med en nominell skatt om 20,6 procent vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skattefordran om 19,7 procent. Beräkningen baseras även på att fastighetsbeståndet realiseras under 50 år och där 10 procent säljs direkt med en nominell skattesats om 20,6 procent och resterande 90 procent säljs indirekt via bolag där nominell skattesats uppgår till 6 procent vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skatteskuld om 4 procent. ÅTERKÖPSGRAD* Andel kontrakt som förlängs i relation till andel uppsägningsbara kontrakt. ÖVERSKOTTSGRAD* Driftsöverskott dividerat med hyresintäkter. * Nyckeltalet är operationellt och anses inte vara alternativt nyckeltal enligt ESMAs riktlinjer. ===== SIDA 27 ===== KALENDER 2024-10-22 Delårsrapport jan-sep 2024 2025-02-06 Bokslutskommuniké 2024 PRESSMEDDELANDEN UNDER ANDRA KVARTALET 2024 2024-04-09 Beslut fattade vid Fabeges årsstämma den 9 april 2024 2024-04-24 BSH flyttar till Solna Busniness Park 2024-04-25 Delårsrapport jan-mar 2024 2024-06-05 Telia omförhandlar och förlänger med Telia i Arenastaden 2024-06-07 Fabege offentliggör uppdaterat prospekt för MTN 2024-06-19 Inbjudan till presentation av Fabeges delårsrapport jan-jun 2024 2024-06-28 Moody´s bekräftar Fabege Baa2 rating, negative outlook FÖLJ OSS PÅ NÄTET, WWW.FABEGE.SE På koncernens webbplats finns även en webbsänd presentation där Stefan Dahlbo och Åsa Bergström presenterar rapporten den 5 juli 2024. STEFAN DAHLBO VD och Koncernchef +46 (0) 8 555 148 10 stefan.dahlbo@fabege.se ÅSA BERGSTRÖM Vvd, Ekonomi- och finanschef +46 (0) 8 555 148 29 asa.bergstrom@fabege.se Fabege AB (publ) Box 730, SE-169 27 Solna Besök: Gårdsvägen 6, 7tr 169 70 Solna Telefon: +46 (0) 8 555 148 00 E-post: info@fabege.se Organisationsnummer: 556049–1523 www.fabege.se