===== SIDA 1 ===== Kv4 2023 Sammandrag, Mkr Jan-dec 20231 • Hyresintäkterna uppgick till 3 366 Mkr (3 032). I identiskt bestånd ökade intäkterna med 11 procent i jämförelse med förgående år (5). • Driftöverskottet uppgick till 2 524 Mkr (2 240). I identiskt bestånd ökade driftöver- skottet med 14 procent (3). • Överskottsgraden uppgick till 75 procent (74). • Omsättning bostadsutveckling uppgick till 553 Mkr (295) och bruttoresultatet uppgick till 4 Mkr (-79). För definitioner av nyckeltal se sidan 26. • Räntenettot uppgick till -962 Mkr (-612). • Förvaltningsresultatet uppgick till 1 458 Mkr (1 373). • Realiserade och orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till – 7 831 Mkr (-159) och på räntederivat till -1 003 Mkr (1 753). • Årets resultat före skatt uppgick till -7 380 Mkr (2 964). • Årets resultat efter skatt uppgick till – 5 518 Mkr (2 376) motsvarande -17:54 kr per aktie(7:49). • Nettouthyrningen uppgick till 165 Mkr (86). • Hyreskontrakt om 151 Mkr (174) omförhandlades med en genomsnittlig minskning av hyresvärdet med 3,2 procent (ökning 7). Därtill förlängdes hyreskontrakt om 340 Mkr (341) till oförändrade villkor. • Soliditeten uppgick till 47 procent (49). Belåningsgraden uppgick till 42 procent (38). • Styrelsen föreslår en utdelning om 1:80 kr/aktie (2:40) att utbetalas kvartalsvis om vardera 0:45 kr/aktie. 1 Jämförelsetalen för resultatposter avser värde för perioden jan-dec i 2022 och för balansposter per 31 december 2022. 2023 2022 2023 2022 okt-dec okt-dec jan-dec jan-dec Nettoomsättning 894 944 3 930 3 327 Bruttoresultat 605 485 2 528 2 161 Förvaltningsresultat 345 235 1 458 1 373 Resultat före skatt -2 961 -3 494 -7 380 2 964 Resultat efter skatt -1 991 -2 729 -5 518 2 376 Nettouthyrning 168 17 165 86 Överskottsgrad, % 76 73 75 74 Belåningsgrad fastigheter, % 42 38 EPRA NRV, kr per aktie 150 173 ===== SIDA 2 ===== FABEGE 2023/KV4 2 Vd-ord Året 2023 präglades mycket av oro. Det var oro för den geopolitiska utveckling, det var oro för konjunkturen och det var också, för många, oro kring utvecklingen för den egna och hushållens ekonomi. Året präglades även av stigande räntor, volatila valutor, fortsatt höga mat- och elpriser. Därutöver drabbades flera länder av olika typer av extremväder. Mot slutet av året stärktes dock kronan något, inflations-förväntningarna och räntorna kom ner och börskurserna gick upp. Att navigera i denna omvärld är allt annat än lätt. Vi har haft många år av otroligt bra förutsättningar för vår bransch. Bra ekonomi och låga, till och med galet låga, räntor har dopat fastighetsmarknaden. Med dagens marknad är det inte lika enkelt längre utan vi är tillbaka i en verklighet som kräver balanserade finanser och minskat risktagande. Det märks också bland annat genom att projekt har tufft att bli lönsamma, hyresmarknaden är svårare, yielderna går upp och påverkar värdena negativt. Kapitalmarknaden är utmanande. Listan på negativa händelser och utmaningar är lång. De faktorer vi internt kan arbeta med och påverka har dock utvecklats i rätt riktning. Vi har ökat våra hyresintäkter i jämförbara fastigheter. Hyresintäkterna ökade i identiskt bestånd med 11 procent framför allt drivet av den indexökning som trädde i kraft vid ingången till 2023. Överskotts- graden har ökat och ligger i linje med vårt långsiktiga mål om 75 procent och var till och med 76 procent under fjärde kvartalet. Vårt förvaltningsresultat ökade, trots de kraftiga räntehöjningarna, både under kvartalet och under helåret. Vi har stärkt och utvecklat organisationen. Vi har gjort några försäljningar och har en i grunden stark balansräkning. Vi har, mycket tack vare ett långsiktigt arbete, ett stort förtroende hos våra banker och på finansierings- marknaden. Även listan av positiva händelser och styrkor är lång. Vi gjorde en av årets största uthyrningar när vi under kvartalet fick klart kontraktet med Saab om hela Nöten 4 och en total hyra på cirka 160 Mkr för 66 000 kvm. Affären med Saab är väldigt rolig och kommer betyda mycket för Solna Strand med omnejd. Arbetet fortlöper nu med att anpassa fastigheten enligt Saabs önskemål och deflyttar in under hösten 2025. Nettohyrningen för året landade på 165 Mkr, en av de starkaste sifforna någonsin för Fabege. Den finansieringsoro som fanns i marknaden slutet av 2022 och under 2023 känns idag obefogad från vårt perspektiv. Under årets sista kvartal stabiliserades korträntan medan de längre marknadsräntorna sjönk markant. Bedömningen är att räntetoppen är nådd och att de första räntesänkningarna kan komma under våren. Ränteutvecklingen är självfallet den främsta orsaken till att räntekostnaderna har stigit kraftigt under året. Dock har kostnaderna minskat under det senaste kvartalet till följd av stabiliserad ränta, minskad skuld och ett aktivt nyttjande av räntederivat. Det är generellt en tuffare uthyrningsmarknad och beslut tar längre tid, vilket varit ett mantra under året. Våra kunder påverkas självklart också av det nya marknadsläget och den geopolitiska oron och det är därför extra viktigt att vi är nära kunden. Vår vakansgrad sjönk till 9 procent. Målet är att på sikt få ner vakansen till runt 5 procent. Det är ett tufft mål men inte omöjligt om vi erbjuder rätt produkter och är lyhörda på kundernas förändrade behov. Ett bra betyg från våra kunder på att vi gör rätt saker är att vi ökade i Nöjd Kund Index (NKI) från 78 till 81 under året. Samtliga av våra stadsdelar förbättrade sina resultat. Efter pandemin har det varit många diskussioner om kontorens utveckling. Kontoren är viktiga för att skapa gemenskap, tillhörighet och engagemang. Jag upplever att intresset för utformningen av kontoren och deras funktion är störreän någonsin. Vi har därför också förstärkt organisationen med flera duktiga medarbetare som skall kunna vara aktiva rådgivare i dialogerna med våra nuvarande och potentiella kunder i utformningen av attraktiva arbetsmiljöer. VERKSAMHETSMÅL • Nettouthyrning minst 80 Mkr per år. • Överskottsgrad 75 procent. • Investeringsvolym cirka 2 500 Mkr per år. NETTOUTHYRNING Mål: 80 Mkr per år ÖVERSKOTTSGRAD Mål: 75% -50 0 50 100 150 200 Mkr 50 55 60 65 70 75 80 % ===== SIDA 3 ===== FABEGE 2023/KV4 3 För första gången på många år har vi sett att an talet kontorsanställda i Stockholm har minskat något under flera kvartal i följd. Den trenden motverkas till viss del av att utbudet av nya kontor 2024 och 2025 är väldigt låg. Jag tror marknaden i stort kommer vara i balans. Vår huvudtro är att det kommer fortsätta vara bra efterfrågan på flexibla kontor i centrala lägen och i områden med bra kommunikationer. Det kan dock bli tuffare i vissa delmarknader med sämre kommuni- kationer och fastigheter med sämre flexibilitet. När det gäller transporterna i Stockholm så har året tyvärr präglats av stora störningar, förseningar och andra problem. Detta har påverkat resenärerna mycket negativt och är ett stort problem för hela regionen. Vi har under året aktivt arbetat för att påtala bristerna och vilka problem det ställer till för privatpersoner och företag. Tyvärr är problem och utmaningar när det gäller landets infrastruktur ett återkommande tema. För den fortsatta utvecklingen av Stockholm, där vi har vår verksamhet, krävs ett ordentligt omtag när det gäller helheten inom transportsektorn. Tyvärr har vi inte sett byggkostnaderna sjunka så som vi hoppats. De är fortfarande höga vilket gör att vi, liksom hela branschen, kommer vara väldigt försiktiga med att starta nya projekt. Det skall mycket till för att vi i närtid skall våga starta något nytt kontorsprojekt utan att en större del är föruthyrt. Däremot har vi ambitionen att under 2024 fortsätta att arbeta med planprocesserna i våra områden. Vår förvaltning gör ett utmärkt dagligt arbete ute i våra fastigheter för att hitta mera kostnadseffektiva lösningar och öka våra intäkter. Vår genomsnittliga energi- användning 2023 landade på låga 71 kWh/kvm. Vi har länge jobbat aktivt med energieffektiviseringar och vi är stolta över att idag vara en av dem med allra lägst energianvändning i branschen. Målsättningen är en genomsnittlig energi-användning på 70 kWh/kvm senast 2025. Inom hållbarhet ligger vi fortsatt i framkant. Jag vill framför allt lyfta fram vår nya återbruks-strategi, vår återbrukshubb och vårt hållbarhetshus. Målet är att 20 procent av materialet vid större ombyggnationer ska vara återbruk. Det är ett viktig ett viktigt steg för att vi ska kunna nå vårt mål att vara klimatneutrala 2030. Vi arbetar aktivt, i främst Huddinge och Solna, med olika initiativ för att stärka tryggheten och öka trivseln i de stadsdelar där vi har vår verksamhet. Vi gör det främst genom att fokusera på att starta och delta i olika initiativ för en bra utbildning, en meningsfull fritid och jobbskapande aktiviteter. Vi har under året, tillsammans med kommunerna, andra näringsidkare och olika föreningar, genomfört ett stort antal aktiviteter. Den totala transaktionsvolymen för kontor i Stockholm var fortsatt låg under året. Det beror delvis på att Stockholm har ett stort och långsiktigt institutionellt ägande och att vi inte ser några stressade säljare på vår marknad. Vi avyttrade under året två kontorsfastigheter, båda utanför våra prioriterade stadsdelar, samt mark för totalt cirka 3,9 Mdkr. Till följd av marknadsläget och få transaktioner på marknaden har vi under de fem senaste kvartalen valt att externvärdera en större andel än normalt av våra fastigheter. Under fjärde kvartalet externvärderades 70 procent av portföljen och resterande fastigheter värderades internt i dialog med externa parter. Vi har, sedan toppen i det tredje kvartalet 2022, skrivit ner våra värden med cirka 13 procent. Högre avkastningskrav har delvis uppvägts av högre hyror. Avkastningskraven i slutet på året är på ungefär samma nivå som 2017. Under året sålde vi de sista lägenheterna i Arenastaden/Haga Norra etapp ett och därmed är samtliga 418 lägenheter sålda. Vi tog i slutet av året beslut att fortsätta utvecklingen av området och att starta bygget av 285 nya lägenheter, varav 75 hyresrätter. Bostäderna förväntas vara klara för inflyttning under 2025/2026. Den underliggande efterfrågan på bostäder i Solna bedömer vi vara fortsatt god och utbudet av nya bostäder 2025 är lågt. En sak som är säker är att vi inte kommer att nå våra mål om vi inte arbetar som ett lag där alla medarbetare stöttar och hjälper varandra. Jag är därför stolt över att vi utsågs till en av Sveriges bästa arbetsplatser i Great Place to Works medarbetarundersökning. Jag är hoppfull inför året, men är samtidigt ödmjuk inför att den geopolitiska situationen i vår omvärld kan skapa nya svarta svanar. Vi skall fortsätta att ta hand om våra kunder, medarbetare, samarbetspartners, fastigheter och områden varje dag med målet att gå än starkare ur 2024. Stefan Dahlbo, VD INVESTERINGSERINGSVOLYM Styrelsen i Fabege har beslutat om följande finansiella mål: • Belåningsgrad max 50 procent. • Räntetäckningsgrad lägst 2,2 gånger. • Skuldkvoten max 13,0 gånger. • Soliditet lägst 35 p rocent. Utfall 2023-12-31 • Belåningsgrad 42 procent • Räntetäckningsgrad 2,5 ggr • Skuldkvot 13,5 ggr • Soliditet 47 p rocent FINANSIELLA MÅL 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 Mkr Mål: 2,5 Mdkr per år över en konjunkturcykel ===== SIDA 4 ===== FABEGE 2023/KV4 4 Resultat jan-dec 20231 Årets resultat efter skatt uppgick till -5 518 Mkr (2 376) motsvarande -17:54 kr per aktie (7:49). Årets resultat före skatt uppgick till -7 380 Mkr (2 964). Ökat driftöverskott möttes av högre räntekostnader. Negativa värdeförändringar i fastighetsportföljen och derivatportföljen innebar att resultatet före skatt minskade i jämförelse med samma period föregående år. HYRESINTÄKTER OCH DRIFTÖVERSKOTT Hyresintäkterna ökade till 3 366 Mkr (3 032) och driftsöverskottet uppgick till 2 524 Mkr (2 240). Övriga intäkter om 11 Mkr avsåg elstöd. I identiskt bestånd ökade intäkterna med cirka 11 procent (5). Intäktsökningen var främst hänförlig till indexhöjningen som trädde i kraft vid årsskiftet, högre parkeringsintäkter och ett positivt netto från inflyttningar under perioden varav Convendums inflyttning i Bocken 39 var den största. Detta möttes delvis av en negativ effekt efter Skatteverkets avflyttning från Nöten 4 den 31 mars 2022. Ökningen av fastighetskostnader avsåg främst ökade vinterkostnader i inledningen av året. Driftsöverskottet i identiskt bestånd ökade med cirka 14 procent (3). Överskotts- graden uppgick till 75 procent (74). RESULTAT BOSTADSUTVECKLING Omsättning bostadsutveckling uppgick till 553 Mkr (295). Kostnader för bostadsut- veckling uppgick till -549 Mkr (-374), varav administrativa kostnader -26 Mkr (-34) och nedskrivning av byggrätter om -6 Mkr (-81). Bruttoresultatet uppgick därmed till 4 Mkr (-79). Därutöver tillkommer resultat från andelar i intresseföretag om 9 Mkr (-1). Resultatavräkning sker i samband med etappvis inflyttning eller vid färdigställande. Under perioden har sju projekt färdigställts och slutavräknats varav ett delägt projekt. Det senare redovisas på raden för resultatandelar i intressebolag. CENTRAL ADMINISTRATION Kostnader för central administration uppgick till -97 Mkr (-102). FINANSNETTO Räntenettot uppgick till -962 Mkr (-612). Snitträntan ökade successivt under perioden i takt med att Riksbankens höjningar av styrräntan fått effekt på marknadsräntan, dvs stibor. Snitträntan per 31 december 2023 uppgick till 3,13 procent (2,39). Tomträttsavgälder uppgick till -45 Mkr (-42). RESULTATANDELAR I INTRESSEBOLAG Resultatandelar i intressebolag uppgick till 34 Mkr (-32) varav -80 Mkr (-56) avsåg tillskott till Arenabolaget, 103 Mkr avsåg resultatavräkning avseende JV-projektet i Haga Norra, 1 Mkr avsåg Urban Services och 9 Mkr avsåg bidrag från delägda projekt i Birger Bostad. VÄRDEFÖRÄNDRINGAR FASTIGHETER Värderingen av fastighetsbeståndet följer en väl etablerad process. Hela fastighetsbe- ståndet externvärderas minst en gång per år. Till följd av marknadsläget har en större andel värderats externt de fem senaste kvartalen. Under fjärde kvartalet extern- värderades 70 procent av portföljen och resterande fastigheter värderades internt med utgångspunkt i senast externa värdering. Det samlade marknadsvärdet uppgick vid periodens slut till 78,1 Mdkr (86,3). Orealiserade värdeförändringar uppgick till -7 831 Mkr (-233). Det genom- snittliga avkastningskravet ökade med 0,44 procentenheter till 4,43 procent (3,99). De ökade avkastningskraven var en följd av det högre ränteläget. Detta motverkades till del i värderingarna av ökade hyresnivåer till följd av högre inflationsantaganden. SKATT Åre ts skatteintäkt/kostnad uppgick till 1 862 Mkr (-588) och avsåg uppskjuten skatt varav 477 Mkr avsåg återförd uppskjuten skatt vid fastighetsförsäljningar. Skatt beräknades med 20,6 procent på löpande beskattningsbart resultat. Ränte- avdragsbegränsningarna bedöms inte få någon väsentlig effekt på betald skatt under de närmaste åren. FJÄRDE KVARTALET I KORTHET • Nyuthyrningen uppgick till 222 Mkr (100). • Nettouthyrningen uppgick till 168 Mkr (17). • Hyresintäkterna uppgick till 827 Mkr (781). • Överskottsgraden uppgick till 76 procent (73). • Omsättning bostads- utveckling uppgick till 67 Mkr (163) och bruttoresultat uppgick till -19 Mkr (-89). • Räntenettot uppgick till -237 Mkr (-189). • Förvaltningsresultatet upp- gick till 345 Mkr (235). • Orealiserade värdeförändringar i fastighetsportföljen uppgick till -2 415 Mkr (-3 665) varav projekt -168 Mkr (-377). • Orealiserade värdeföränd- ringar i derivatportföljen uppgick till -888 Mkr (-61). • Kvartalets resultat efter skatt uppgick till -1 991 Mkr (-2 729). 1 Jämförelsetalen för resultatposter avser värde för perioden jan–dec 2022 och för balansposter per 31 december 2022. ===== SIDA 5 ===== FABEGE 2023/KV4 5 SEGMENTSRAPPORTERING Segmentet Förvaltning genererade ett driftöverskott om 2 281 Mkr (2 128) motsvarande 79 procents överskottsgrad (77). Uthyrnings- graden uppgick till 91 procent (89). Förvaltningsresultatet uppgick till 1 372 Mkr (1 418). Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till -6 228 Mkr (-157). Segmentet Förädling genererade ett driftsöverskott om 208 Mkr (84) motsvarande en överskottsgrad på 53 procent (44). Förvaltnings- resultatet uppgick till 111 Mkr (15). Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till -731 Mkr (-94). I segmentet Projekt redovisades orealiserade värdeförändringar om -852 Mkr (12). Projektvinster möttes av nedskrivning till följd av ökade avkastningskrav vid bedömning av slutvärdet i projektfastigheterna. Segmentet Bostad genererade ett bruttoresultat avseende bostads- utveckling om 4 Mkr (-79) och ett driftöverskott om 20 Mkr (8). För- valtningsresultatet uppgick till 33 Mkr (-83). Orealiserade värde- förändringar uppgick till -20 Mkr (6). Mer information om segments- fördelningen framgår av segments- rapporten och av not 3 på sidorna 10 och 24. GOODWILL Redovisad goodwill om 205 Mkr är helt hänförlig till förvärvet av Birger Bostad AB. FASTIGHETER Redovisat fastighetsvärde avser Fabeges förvaltningsportfölj inklusive projekt- och markfastigheter. Per 31 december 2023 uppgick det totala fastighetsvärdet till 78,1 Mdkr (86,3). EXPLOATERINGSFASTIGHETER Avser pågående projekt i egen regi samt exploateringsfastigheter för framtida produktion inom Birger Bostad. Värdet uppgick vid årsskiftet till 519 Mkr (892) varav pågående produktion 201 Mkr (573) och exploateringsfastigheter för kommande utveckling 318 Mkr (319). FINANSIELL STÄLLNING OCH SUBSTANSVÄRDE Eget kapital vid periodens slut uppgick till 39 244 Mkr (45 514) och soliditeten till 47 procent (49). Beslutad ej utbetald utdelning om 189 Mkr har minskat eget kapital. Eget kapital per aktie hänförligt till moder- bolagets aktieägare uppgick till 125 kr (145). EPRA NRV uppgick till 150 kr per aktie (173). KASSAFLÖDE Kassaflöde från löpande verksamhet före förändring av rörelsekapital uppgick till 1 316 Mkr (1 489). Förändring av rörelsekapitalet påverkade kassaflödet med 252 Mkr (503). Investeringsverksamheten påverkade kassaflödet med -330 Mkr (-3 232), och kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till -1 240 Mkr (1 196). I investeringsverksam- heten drivs kassaflödet av fastighets- transaktioner samt av projekt. Sammantaget minskade likvida medel med 2 Mkr (44) under året. FÖRÄNDRING FASTIGHETSVÄRDE, JAN-DEC 2023 GENOMSNITTLIGT AVKASTNINGSKRAV, 2023-12-31 EN AV SVERIGES STÖRSTA UTHYRNINGAR Fabege och Saab thar tecknat ett hyresavtal om cirka 66 000 kvm i fastigheten Nöten 4, Solna Strand. Avtalet omfattar fastighetens samtliga ytor och är på 155 Mkr per år exklusive tillägg. Avtalet gäller till 2045 och inflyttning planeras under hösten 2025. Totalt sett beräknas investeringen inklusive anpassninger för Saab och redan upparbetat belopp i bas- husinvesteringen uppgå till cirka 1,2 Mdkr. Projektet certifieras enligt BREEAM In-Use med målsättningen att nå nivån Outstandning. Förändring av fastighetsvärde (Mkr) Ingående verkligt värde 2023-01-01 86 348 Fastighetsförvärv 78 Investeringar i ny-, till- och ombyggnad 3 101 Orealiserade värdeförändringar -7 831 Försäljning, utrangering och övrigt -3 603 Utgående verkligt värde 2023-09-30 78 093 Område Genomsnittligt avkastningskrav Stockholms innerstad 4,05% Solna 4,61% Hammarby Sjöstad 4,62% Flemingsberg 5,13% Övriga marknader 5,12% Genomsnittlig avkastning 4,43% ===== SIDA 6 ===== FABEGE 2023/KV4 6 Finansiering Fabege arbetar med långfristiga kreditramar med fastställda villkor. Bolagets kreditgivare utgörs huvudsakligen av de större nordiska bankerna och investerare på kapitalmarknaden. FINANSIERING Fabege strävar efter en jämnvikt mellan olika finansieringsformer på såväl kapital- som bankmarknaden och långsiktiga relationer med de stora finansiärerna har hög prioritet. Fabeges bankfaciliteter kompletteras med ett MTN-program om 18 Mdkr, ett certifikatprogram om 5 Mdkr samt möjligheten att via SFF:s säkerställda MTN- program låna max 6 Mdkr. De finansiella marknaderna har haft ett turbulent år med en historiskt snabb höjning av styrräntan upp till 4 procent och med stigande korta marknadsräntor som följd. Under årets sista kvartal stabiliserades dock korträntan medan de längre markndsräntorna sjönk markant. Bedömningen är att räntetoppen är nådd och att de första räntesäkningarna kan komma under våren. Ränteutvecklingen är främst orsaken till att räntekostnaderna under året har stigt kraftigt. Dock har kostnaderna minskat under det senaste kvartalet till följd av stabiliserad ränta, minskad skuld och ett aktivt nyttjande av räntederivat. Skulderna har under året minskat medan tillgången till kapital, inklusive från kapitalmarknaden, har varit god. Outnyttjade kreditlöften minskade även något under året men ökade under det sista kvartalet. Per årsskiftet uppgick total lånevolym till knappt 33 Mdkr varav 12 Mdkr via kapitalmarknaden och 21 Mdkr via bankmarknaden. FINANSIERING, 2023-12-31 Totalt sett ökade finansieringen via bankmarknaden med drygt 1,7 Mdkr medan finansiering via kapitalmarknaden minskade med drygt 2,1 Mdkr. Lånelöften och outnyttjade kreditfaciliteter, inklusive backupfaciliteten för certifikats- programmet, uppgick per årsskiftet till 7,0 Mdkr. Per 2023-12-31 uppgick kapitalbind- ningstiden till 4,1 år och räntebindningstiden till 2,1 år. Inklusive derivatportföljens stängningsbara swappars beräknade löptid uppgår den justerade räntebindningstiden till 3,1 år. Derivatportföljen bestod av traditionella ränteswapar om totalt 16,6 Mdkr samt stängningsbara swappar om totalt 6,0 Mdkr. De traditionella swapparna ligger med förfall till och med 2032 och har en fast årlig ränta mellan -0,15 och 1,30 procent. I finansnettot ingick övriga finansiella kostnader om 37 Mkr, vilka huvudsakligen avsåg periodiserade uppläggningskost- nader för kreditavtal samt kostnader för obligations- och certifikatsprogram. Under perioden har räntor om totalt 63 Mkr (21) av- seende projektfastigheter aktiverats. Fabege har en stark tilltro till finansmark- nadens möjlighet att bidra till ett mer hållbart samhälle och vill vara en aktiv part i dess omvandling mot ett större ansvarstagande. 100 procent av låneportföljen klassas som grön. FÖRDELNING FINANSIERINGSKÄLLOR 100% Grön finansiering 31 december 2023 Moody’s Rating Baa2 negativ outlook Reviderat i november 2023 0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 12 000 14 000 16 000 18 000 20 000 22 000 1 2 3 4 5 Facilities/programmes Drawn 31/12/2023 1 RCF* & checkräkningskrediter 2 Obligationsfinansiering, Grönt MTN 3 Obligationsfinansiering, SFF 4 Företagscertifikat 5 Banklån (inkl. EIB & NIB) *RCF=Revolverande kreditfaciliteter ¹ Inkluderat kreditlöfte avsett för företagscertifikat 2 Räntbindningen justerad med beräknad löptid för stängningsbara swappar uppgick till 3,1 år (2,7) 2023-12-31 2022-12-31 Räntebärande skulder, Mkr 32 982 33 341 varav utestående MTN, Mkr 9 570 10 700 varav utestående SFF, Mkr 764 6 00 varav utestående certifikat, Mkr 1 655 2 767 Outnyttjande kreditlöften, Mkr ¹ 6 960 7 260 Kapitalbindning, år 4,1 4,7 Rä ntebindning, år ² 2,1 2,7 Räntebindning, andel av portföljen, % 60 65 Derivat marknadsvärde, Mkr 686 1 689 Genomsnittlig räntekostnad inkl löften, % 3,13 2,39 Genomsnittlig räntekostnad exkl löften, % 3,04 2,31 Ej pantsatta tillgångar, % 40,6 45,2 Belåningsgrad, % 42,0 38,2 ===== SIDA 7 ===== FABEGE 2023/KV4 7 RÄNTEFÖRFALLOSTRUKTUR, 2023-12-31 * I snitträntan för perioden <1år ingår marginalen för den rörliga delen av skuldportföljen. Här ingår även den rörliga delen av ränteswaparna vilka dock ej inkluderar någon kreditmarginal då dessa handlas utan marginal. LÅNEFÖRFALLOSTRUKTUR, 2023-12-31 GRÖN FINANSIERING, 2023-12-31 GRÖN FINANSIERING Fabeges gröna ramverk för finansiering uppdaterades i juni 2022. Ramverket har utformats för att ge Fabege en bred möjlighet till grön finansiering och bygger på tredjeparts- certifierade fastigheter samt ambitiösa mål för energiförbrukning. Ramverket baseras på the green bond principles med anpassning till EU-taxonomin och koppling till Fabeges ambition att bidra till målen enligt Agenda 2030. Här ingår, förutom höga krav på energieffektivitet, även klimatanalyser som bedömer risker förknippade med klimatförändringar i form av till exempel översvämningar, starka vindar, stark värme med flera extrema väderfenomen. Cicero har utfärdat en second opinion med betyget medium green avseende de gröna villkoren samt excellent med avseende på styrning. Grön finansiering ger Fabege bättre villkor och tillgång till fler finansieringsalternativ. Läs gärna mer om Fabeges gröna finansiering på www.fabege.se/finansiering , där även investerarrapporterna finns att tillgå. Belopp, Mkr Snittränta,% Andel,% < 1 år 16 556 5,07 50 1-2 år 2 600 0,97 8 2- 3 år 3 100 0,93 9 3-4 år 3 250 1,04 10 4-5 år 3 276 1,57 10 5-6 år 2 000 0,60 6 6-7 år 800 0,39 2 7-8 år 900 0,72 3 8-9 år 500 0,81 2 9-10 år 0 0,00 0 11 år 0 0,00 0 Totalt 32 982 3,04 100 Kreditavtal, Mkr Utnyttjat, Mkr Certifikatprogram 1 655 1 655 < 1 år 7 179 7 169 1-2 år 7 419 3 919 2- 3 år 11 500 8 050 3-4 år 750 750 4-5 år 2 626 2 626 5-10 år 5 150 5 150 10-15 år 2 477 2 477 15-20 år 1 186 1 186 Totalt 39 942 32 982 Kreditramar Utestående lån och obligationer Gröna MTN-obligationer, Mkr 9 570 9 570 Gröna obligationer via SFF, Mkr 764 764 Gröna företagscertifikat, Mkr 1 655 1 655 Gröna lån, övriga, Mkr 27 953 20 993 Total grön finansiering, Mkr 39 942 32 982 Andel grön finansiering, % 10 000 100 Totalt grönt låneutrymme, Mkr 46 518 varav fritt grönt låneutrymme, Mkr 17 110 KAPITALFÖRSÖRJNING SÄKERHETSFÖRDELNING SÄKERHETSFÖRDELNING Pantsatta tillgångar 59% Ej pantsatta tillgångar 41% Eget kapital, 51% Räntebärande skulder, 34% Övriga skulder, 15% ===== SIDA 8 ===== FABEGE 2023/KV4 8 Verksamheten jan-dec 20231 Stockholmsmarknaden visar generellt sett fortsatt stabila hyresnivåer, dock upplever vi något lägre aktivitet på hyresmarknaden. Nettouthyrningen uppgick till 165 Mkr efter uthyrningen till Saab i fjärde kvartalet. De två fastigheter som avyttrats till Nrep frånträddes i oktober. FASTIGHETSBESTÅND OCH FÖRVALTNING Fabeges verksamhet med förvaltning och stads- och fastighetsutveckling är koncen- trerad till ett fåtal utvalda delmarknader i och kring Stockholm; Stockholms innerstad, Solna, Hammarby Sjöstad och Flemings- berg. Den 31 december 2023 ägde Fabege 100 fastigheter med ett samlat hyresvärde om 3,9 Mdkr, en uthyrbar yta om 1,2 miljoner kvm och ett bokfört värde om 78,1 Mdkr varav förädlings- och projektfastigheter 14,3 Mdkr. UTHYRNINGSGRAD Den ekonomiska uthyrningsgraden i förvaltningsportföljen uppgick vid årets slut till 91 procent (89). Större vakanser avser främst tre fastigheter i Solna Business Park. Den ekonomiska uthyrningsgraden i förädlingsfastigheterna mäts inte då merparten av dessa fastigheter tomställts eller delvis hyrs ut på korttidskontrakt i väntan på rivning eller ombyggnation. Dessa motsvarar en yta om 234 tkvm varav 151 tkvm är uthyrda till en löpande årshyra om 259 Mkr. De stora pågående projekten omfattar en uthyrningsbar yta om cirka 145 tkvm med ett hyresvärde om 384 Mkr. Uthyrningsgraden i projektportföljen uppgick vid årskiftet till 84 procent (36). NETTOUTHYRNING Under året tecknades 155 (152) nya avtal till ett samlat hyresvärde om 382 Mkr (276) varav 96 procent (100) av ytan avsåg gröna hyresavtal. Uppsägningar uppgick till -217 Mkr (-190). Nettouthyrningen uppgick till 165 Mkr (86). Hyreskontrakt om 151 Mkr (174) omförhandlades med en genomsnittlig minskning av hyresvärdet med 3,2 procent (ökning 7). Minskningen var hänförlig till omförhandling med en specifik kund. Därtill förlängdes hyreskontrakt om 340 Mkr (341) till oförändrade villkor. Återköpsgraden under perioden uppgick till 69 procent (77). FÖRÄNDRINGAR I FASTIGHETSBESTÅNDET I februari förvärvades andra hälften av delägda Klacken 1, en garagefastighet i Råsunda. I april frånträddes bostads- byggrätter i Huvusta i en affär med JM. I juni förvärvades en mindre fastighet, Anoden 4, i Flemingsberg. I oktober frånträddes fastigheterna Orgeln 7 och Glädjen till Nrep. Köpeskillingarna för de avyttrade fastigheterna uppgick till 3,9 Mdkr före avdrag för latent skatt. PROJEKT OCH INVESTERINGAR Fabeges projektinvesteringar i förvaltnings- portföljen ska leda till minskad vakans och högre hyresnivåer i fastighetsbeståndet och därmed ökade kassaflöden och värden. Under perioden uppgick investeringarna till 3 119 Mkr (2 257) i befintliga fastigheter och projekt, varav 2 094 Mkr (1 427) avsåg investeringar i projekt- och förädlings- fastigheter. Investerat kapital i förvaltnings- portföljen uppgick till 1 007 Mkr (830) varav en större andel avsåg hyresgästanpassningar. AVSLUTADE PROJEKT Hyresgästanpassningen för Convendum i Hägern Mindre 7, Drottninggatan, färdigställdes och tillträddes av hyresgästen under sommaren. Uppförandet av parkeringshus på Semaforen 1, Arenastaden färdigställdes strax innan årsskiftet och invigdes i början av januari 2024. STÖRRE PÅGÅENDE PROJEKT Nybyggnation av lokaler för Operan och Dramaten på fastigheten Regulatorn 4, Flemingsberg fortlöper enligt plan. Pågående arbeten avser fasad och inre arbeten med rumsbildning och installationer. Investeringen beräknas uppgå till 465 Mkr och fastigheten ska stå klar för inflyttning i juni 2024. Fastigheten certifieras enligt BREEAM-SE, very good. Nybyggnation av kontorshuset på fastigheten Ackordet 1, Haga Norra, löper på. Den murade fasaden är klar och inre arbeten med installationer och anpassningar för hyresgäster pågår. FÖRDELNING AV MARKNADSVÄRDE, 2023-12-31, MDKR Inner city Solna Hammarby Sjöstad Flemingsberg Other markets 38% 47% 10% 4% 1% 78,1 Total 43% 45% 10% 0% 2% 63,8 Förvaltnings- fastigheter 22% 41% 15% 22% 0% 7,4 Förädlings- fastigheter 0% 73% 9% 18% 0% 6,9 Projekt fastigheter 1 Jämförelsetalen för resultatposter avser värde för perioden jan–dec 2022 och för balansposter per 31 december 2022. ===== SIDA 9 ===== FABEGE 2023/KV4 9 Investeringen beräknas uppgå till cirka 1 441 Mkr. Uthyrningsgraden uppgår till 66 procent. Fastigheten certifieras enligt BREEAM-SE, outstanding. Nästa fas i utvecklingen av Haga Norra har påbörjats genom investering i garage som ska serva stadsdelen och som utgör grund för kommande bostadskvarter. Investeringen beräknas uppgå till cirka 460 Mkr med planerat färdigställande under 2024. I Flemingsberg fortgår projektet i Separatorn 1 avseende kontor och laboratorier för Alfa Laval. Projektet omfattar cirka 23 400 kvm uthyrningsbar yta exklusive garage varav Alfa Laval hyr cirka 91 procent. För närvarande pågår arbeten med stomme och fasad. Investeringen beräknas uppgå till 1 060 Mkr exklusive markförvärv. Fastigheten certifieras enligt BREEAM-SE, excellent. Alfa Laval tillträder 30 april 2025. Ombyggnation av Nöten 4, Solna strand pågår med bashusinvesteringar och anpassning för Saab som tecknat avtal för att hyra hela fastigheten. Den beräknade investeringen uppgår till knappt 1,2 Mdkr inklusive anpassningen för Saab. Fastigheten certifieras enligt BREEAM-In- Use, med målsättningen outstanding. Bashusinvestering i fastigheten Påsen 1, Hammarby Sjöstad pågår. Stommen avseende påbyggnaden är klar och fasadarbeten pågår. Investeringen beräknas uppgå till totalt 416 Mkr inklusive investeringar för hyresgästanpassningar som dock utförs först i samband med tecknande av hyresavtal. Fastigheten certifieras enligt BREEAM Bespoke, excellent. PROJEKTKOSTNADER Gällande byggindex är trenden senaste månaderna svagt uppåtgående förutom ett fåtal index som sjunker på specifika områden som tex armering. Den prisnivån som finns nu har stabiliserats sig på en högre nivå och är det nya läget att förhålla sig till. Marknadssignalerna med en stor press på bland annat bostadsbyggandet gör dock att vi tror på en prispress längre fram och vi ser ett större intresse gällande att lämna pris och konkurrera om våra uppdrag. BIRGER BOSTAD Birger Bostads projektportfölj omfattar 21 projekt varav 2 drivs i pågående produktion med en bedömd investerings- volym om ca 263 Mkr. Försäljningsgraden för brf-projekt i pågående produktion uppgick per årsskiftet till 95 procent. Under året färdigställdes och slutavräknades 7 projekt i Landskrona, Sigtuna, Falun och Botkyrka. Totalt såldes 31 bostäder under året. Efter årsskiftet har ytterligare 3 bostäder sålts, därefter kvarstår 10 osålda bostäder i färdigställda och pågående projekt. I december fattades beslut att utveckla nästkommande bostadskvarter i Haga Norra. Investeringen beräknas uppgå till 855 Mkr. Projektet omfattar totalt 285 lägenheter varav 75 hyresrätter med möjlig inflyttning andra halvåret 2025. Förberedande arbete med projektering har inletts. BOSTADSUTVECKLING I JOINT VENTURES Bostadsprojektet i samarbete med Brabo i Haga Norra är i stort sett avslutat, viss eftermarknadsaktivitet pågår. Samtliga 418 lägenheter har sålts varav 412 tillträtts. Under andra halvåret vinstavräknades projektet med en vinst om 103 Mkr vilken redovisats som resultat i intressebolag. En mindre del kvarstår att avräkna i samband med att de sista lägenheterna tillträds under första halvåret 2024. TOTALA INVESTERINGAR, JAN-DEC 2023 FASTIGHETSFÖRVÄRV, JAN-DEC 2023 FASTIGHETSFÖRSÄLJNING, JAN-DEC 2023 Totala investeringar, Mkr Investeringar i förvaltningsportföljen 1 007 Investeringar i förädlingsfastigheter 192 Investeringar i projektfastigheter 1 902 Totala investeringar 3 101 Fastighets- namn Område Kategori Uthyr- ningsbar yta, kvm Kv 1 Klacken 2 (50%) Råsunda Garage 0 Kv 2 Anoden 4 Flemingsberg Kontor 992 Kv 3 Inga Kv 4 Inga Totalt 992 Fastighets- namn Område Kategori Uthyr- ningsbar yta, kvm Kv 1 Ingen Kv 2 Huvudsta 3:1 Huvudsta Mark 0 Kv 3 Ingen 0 Kv 4 Glädjen 12 Stadshagen Kontor 12 683 Orgeln 7 Sundbyberg Kontor 39 207 Totalt 51 890 ===== SIDA 10 ===== FABEGE 2023/KV4 10 PÅGÅENDE PROJEKT >50 MKR, 2023-12-31 BYGGRÄTTER, 2023-12-31 Ytor och bokfört värde avser tillkommande byggrättsyta. Utveckling kommer i vissa fall kräva rivning av befintliga ytor vilket kommer att belasta projektkalkylen. Volymerna är inte maximerade. Pågående planarbeten syftar till att öka volymen tillkommande byggrätt. Samtliga avtalade markanvisningar har inkluderats. Bokfört värde inkluderar även kommande, ej erlagda, köpeskillingar för avtalde markanvisningar. FASTIGHETSBESTÅNDET, 2023-12-31 SEGMENTSRAPPORTERING I SAMMANDRAG Fastighets- beteckning Kategori Område Färdigställt Uthyrningsbar yta kvm Uthyrningsgrad % yta ¹ Hyresvärde² Bokfört värde Mkr Beräknad invest- ering Mkr Varav upp- arbetat Mkr Regulatorn 4 Verkstäder mm Flemingsberg Q2-2024 11 900 100% 24 426 465 393 Ackordet 1 Kontor Haga Norra Q3-2024 27 000 66% 98 1 300 1 441 880 Påsen 1 Kontor Hammarby Sjöstad Q1-2025 11 000 18% 38 585 416 252 Regulatorn 3 (del av) Kontor Flemingsberg Q1-2025 5 800 83% 10 650 193 105 Separatorn 1 Kontor Flemingsberg Q2-2025 23 400 91% 59 618 1 060 620 Nöten 4 Kontor Solna Strand Q3-2025 66 000 100% 155 1 826 1 196 284 Summa 145 100 84% 384 5 405 4 771 2 534 Övriga Mark- och projektfastigheter 2 084 Övriga Förädlingsfastigheter 6 781 Totalt Projekt-, mark- och förädlingsfastigheter 14 270 ¹ Operativ uhyrningsgrad per 2023-12-31. ² Hyresvärde inklusive tillägg. För de största pågående projekten kan årshyran öka till 384 Mkr (fullt uthyrd) från 8 Mkr i löpande årshyra per 31 dec 2023. Område Kvm BTA Laga kraft, % Bokfört värde, kr/ k vm Område Kvm BTA Laga kraft, % Bokfört värde, kr/kvm Innerstaden 32 400 13 9 000 Innerstaden 3 600 0 0 Solna 307 800 21 7 000 Solna 209 900 44 9 400 Hammarby Sjöstad 49 000 75 6 000 Hammarby Sjöstad 24 600 18 14 900 Flemingsberg 268 700 6 4 700 Flemingsberg 264 500 0 5 200 Birger Bostad - - - Birger Bostad 117 500 82 5 300 Övriga 20 000 100 1 500 Övriga - - - Summa 677 900 21 5 900 Summa 620 100 31 7 000 Kommersiella byggrätter Bostadsbyggrätter Fastighetsinnehav Antal fastigheter Uthyrbar yta tkvm Marknadsvärde Mkr Hyresvärde² Mkr Ekonomisk uthyrningsgrad, % Förvaltningsfastigheter ¹ 61 948 63 823 3 406 91 Förädlingsfastigheter ¹ 19 234 7 431 460 - Mark och projektfastigheter ¹ 20 64 6 839 6 - Summa 100 1 246 78 093 3 872 - Varav Innerstaden 26 312 29 176 1 512 91 Varav Solna 51 687 36 930 1 772 91 Varav Hammarby Sjöstad 10 139 8 045 431 91 Varav Flemingsberg 9 68 2 923 73 - Varav Övriga 4 40 1 019 84 73 Summa 100 1 246 78 093 3 872 91 ¹ Se vidare under definitioner. ² I hyresvärdet är tidsbegränsade avdrag om cirka 129 Mkr (i löpande årligt hyresvärde per 31 december 2023) ej avräknad. Ekonomisk uthyrningsgrad avser förvaltningsfastigheter. 1 Förklaring av klassificering samt omklassificeringar under perioden mellan segmenten Förvaltning och Förädling framgår av not Segmentsrapportering på sidan 24. 2023 2023 2023 2023 2023 2022 2022 2022 2022 2022 jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec Belopp i Mkr Förvaltning Förädling Projekt g Bostad Totalt Förvaltning Förädling Projekt g Bostad Totalt Hyresintäkter 2 915 393 35 23 3 366 2 780 189 53 10 3 032 Omsättning bostadsuteckling - - - 553 553 - - - 295 295 Övriga intäkter 8 2 1 0 11 - - - - - Summa nettoomsättning 2 923 395 36 576 3 930 2 780 189 53 305 3 327 Fastighetskostnader -642 -187 -21 -3 -853 -652 -105 -33 -2 -792 Kostnader bostadsutveckling - - - -549 -549 - - - -374 -374 Bruttoresultat 2 281 208 15 24 2 528 2 128 84 20 -71 2 161 Varav driftöverskott fastighetsförvaltning 2 281 208 15 20 2 524 2 128 84 20 8 2 240 Överskottsgrad, % 79% 53% 43% 87% 75% 77% 44% 38% 80% 74% varav bruttoresultat bostadsutveckling - - - 4 4 - - - -79 -79 Central administration -82 -8 -7 - -97 -85 -10 -7 - -102 Räntenetto -806 -89 -66 -1 -962 -510 -57 -33 -12 -612 Tomträttsavgäld -45 - - - -45 -40 -1 -1 - -42 Resultatandelar i intressebolag 24 - - 10 34 -75 -1 44 - -32 Förvaltningsresultat 1 372 111 -58 33 1 458 1 418 15 23 -83 1 373 Realiserade värdeförändr. fastigheter - - - - 0 - - 74 - 74 Orealiserade värdeförändr. fastigheter -6 228 -731 -852 -20 -7 831 -157 -94 12 6 -233 Resultat före skatt per segment -4 856 -620 -910 13 -6 373 1 261 -79 109 -77 1 214 Värdeförändr. räntederivat & aktier -1 007 1 750 Resultat före skatt -7 380 2 964 Marknadsvärde fastigheter 63 580 7 431 6 839 243 78 093 70 941 7 948 7 196 263 86 348 Projekt & exploateringsfastigheter - - - 519 519 - - - 892 892 Uthyrningsgrad, % 91 - - - - 89 - - - - ===== SIDA 11 ===== FABEGE 2023/KV4 11 Fabeges hållbarhetsarbete Vår ambition stannar inte vid att utveckla hållbara stadsdelar, fastigheter och lokaler. Vi ska bidra till ett hållbart Stockholm. Vår hållbarhets- strategi är integrerad i vår affärsidé, affärsmodell och företagskultur. Mål & strategi STADSUTVECKLING Vi arbetar utifrån ett helhetsperspektiv för att stärka våra stadsdelar som upplevelsebaserade mötesplatser där trivsel, bekvämlighet, hälsa och trygghet får stort utrymme. Med inflytande över allt från energisystem till hållbart resande kan vi samtidigt bidra till minskade klimatavtryck. Exempel på arbetsområden: • Balans mellan arbetande och boende • Platsidentitet och attraktivitet • Utemiljöer – mötesplatser, grönområden • Funktionsblandning • Överbrygga fysiska och sociala barriärer • Klimatanpassning • Energisystemlösning • Kollektivtrafik, tillgänglighet och orienterbarhet • Trygghetsskapande åtgärder • Delaktighet och dialog MINSKAD KLIMATPÅVERKAN I PROJEKT Ryggraden i Fabeges klimatarbete är de mål och den färdplan vi fastställt till stöd för Parisavtalet genom Sciences Based Targets initiative. Nyproduktion och större ombyggnationer som färdigställs efter 2030 ska ha 50 procent lägre CO2-avtryck i jämförelse med Fabeges baseline 2019. Under kvartalet har vi arbetat i enlighet med första delmålet på resan mot 2030: • Bygglov innan 2025, 20 procent lägre CO2-avtryck • Cirkularitetsindex 20 procent vid större ombyggnationer I slutet av året invigde vi vår nya återbrukshubb i Solna vilket är en hörnsten i vårt arbete med cirkulära materialflöden, resurseffektivitet och minskade klimat- utsläpp. Fabege arbetar långsiktigt, målstyrt och integrerat med att skapa mer hållbara fastigheter. Vårt övergripande långsiktiga mål är att Fabeges förvaltning ska vara klimatneutral 2030 vilket mäts i kg CO2e/kvm. Med det menar vi att vi ska ha kontroll över alla de utsläpp som är kopp- lade till vår verksamhet och att vi ska mini- mera utsläppen i största möjliga utsträck- ning med de medel som finns tillgängliga. De utsläpp vi inte kan påverka ska vi upp- väga i form av klimatkompensation såsom att investera i additiv teknik som minskar koldioxidhalten i atmosfären. ENERGIEFFEKTIVISERINGSMÅL Fabeges genomsnittliga energianvändning 2023 landade på 71 kWh/kvm (specifik energi). Målsättningen är en genomsnittlig energianvändning på 70 kWh/kvm 2025. Fabege har länge jobbat aktivt med energieffektiviseringar och vi är stolta över att idag vara en av dem med allra lägst energianvändning i branschen. Under kvartalet har vi ytterligare intensifierat våra energieffektiviseringar inom alla energislag. MILJÖCERTIFIERING AV FASTIGHETER Ackordet 1 med betyget BREEAM Outstanding i så kallade ”design stage” vann priset årets BREEAM-byggnad 2023. Motiveringen var det aktiva arbetet med att minska koldioxidavtrycket och energianvändningen, innovation kring återbruk samt att välja cirkulära och klimatsmarta material. Sedan 2019 är samtliga projekt- och förvaltningsfastigheter certifierade enligt BREEAM-SE / BREEAM-In-Use. Nyproduktion certifieras enligt BREEAM-SE, ambitionsnivå Excellent och förvaltningsfastigheterna enligt BREEAM In-Use, ambitionsnivå Very Good. Av Fabeges 100 fastigheter var 63 certifierade vid periodens slut. Sammanlagt innebar det 82 procent av den totala ytan av Fabeges befintliga bestånd. De fastigheter som ännu ej påbörjat certifiering avser mark- och förädlingsfastigheter för kommande projektutveckling. Under kvartalet har arbetet fortsatt med att, inom ramen för certifieringarna, driva hållbara förbättringar i såväl byggnad som i förvaltning och drift. All nyproduktion av bostäder certifieras enligt Svanen. Mål 2030 • Klimatneutral förvaltning. • Halverad klimat- påverkan i projekt- utveckling per BTA 71 kWh/kvm Genomsnittlig energianvändning 2023 TOPPLACERING I GRESB 2023 Fabege fick 93 poäng av 100 i GRESBs årliga utvärdering av fastighetssektorn. Medel- poängen var 75. Totalt utvärderades 2 084 bolag. SCIENCE BASED TARGETS Vårt högt satta klimatmål är godkänt av SBTi sedan 2020. ===== SIDA 12 ===== FABEGE 2023/KV4 12 INITIATIV INOM SOCIAL HÅLLBARHET Fabege samverkar med kunder, kommuner, myndigheter, andra fastighetsägare och föreningslivet för att skapa trygga och attraktiva områden. Vi fortsätter att fokusera på social hållbarhet i stadsplanering och projekt när vi utvecklar den fysiska miljön i våra stadsdelar. Fabeges engagemang inriktar sig på nätverk och dialog samt utbildning, fritid, hälsa och arbete. Exempel på initiativ: • Startat BID i Flemingsberg • Läxhjälp i Flemingsberg • Aktiv i Flemingsberg Science • TalangAkademin i Huddinge • Stöd till Stadsmissionen • Street Gallery, Solna Business Park • Stöd till lokala idrottsföreningar • Pep Parker i Solna • Vinnovaprojektet ”Social hållbarhet i den fysiska miljön” • Natur och miljöboken, läromedel för årkurs 4, 5 & 6 OM HÅLLBARHETSRAPPORTEN Detta är en kvartalsvis uppföljning av Fabeges arbete med hållbarhetsfrågor. Utgångspunkten är Fabeges årliga hållbar- hetsredovisning. Kvartalsrapporten är inte upprättad enligt GRI:s riktlinjer och tar därför inte upp vissa frågor. Vi har under 2023 börjat förbereda oss för hållbarhetsrapportering enligt nya direktivet CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive) och de europeiska hållbarhetsstandarderna ESRS (European sustainability reporting standards). 2026 ska Fabege som redan omfattas av direktivet om icke-finansiell rapportering rapportera avseende räkenskapsåret 2025. En helhetsbild av hållbarhetsarbetet publiceras en gång om året i hållbarhetsrapporten, läs mer på www.fabege.se/hallbarhet . CERTIFIERADE FASTIGHETER HÅLLBARHETSNYCKELTAL SOLNA STADS CSR-PRIS Under 2023 vann Fabege Solna stads CSR-pris med motiveringen ”Ett företag som genom ett socialt ansvarstagande gjort en värdefull insats för att hjälpa Solnabor in på arbetsmarknaden.” EU-TAXONOMIN Fabege omfattas av EU-direktivet om icke-finansiell rapportering. Rapportering av i vilken utsträckning koncernens verksamhet omfattas av och är förenlig med EU-taxonomin framgår av Not 4 EU-taxonomin, sid 24. I årsredovisningen 2023 redovisas de fullständiga tabellerna i enlighet med EU- taxonomins mål 1 inklusive DNSH-kriterier och minimum safeguard. System Antal Kvm, LOA Andel av certifierad yta, % BREEAM-In-Use 47 713 454 72% BREEAM-SE 14 357 941 26% BREEAM Bespoke 1 7 423 1% Miljöbyggnad 1 5 480 1% Totalt miljöcertifierade fastigheter 63 1 084 298 100% 2023 2022 2021 Mål Energiprestanda, kWh/kvm Atemp 71 73 77 Max 70 kWh/kvm* Andel förnybar energi, % 90 94 95 100 Miljöcertifiering, antal fastigheter 63 63 59 - Miljöcertifiering, andel av total yta, % 82 84 81 100 Gröna hyresavtal, andel nytecknad yta, % 96 100 96 100 Gröna hyresavtal, andel av total yta, % 91 89 80 100 Grön finansiering, % 100 100 99 100 Nöjda medarbetare, förtroendeindex,% 88 87 86 2023 minst 87 GRESB, poäng 93 94 93 >90 *Atemp summan av invändig area för respektive våningsplan, vindsplan och källarplan som värms till mer än 10 °C. Area som upptas av innerväggar, öppningar för trappa, schakt och dylikt, inräknas. Area för garage, inom byggnaden, i bostadshus eller annan lokalbyggnad än garage, inräknas inte. ===== SIDA 13 ===== FABEGE 2023/KV4 13 Övrig finansiell information KÄNSLIGHETSANALYS FASTIGHETSVÄRDE Resultat och nyckeltal påverkas av realiserade och orealiserade värdeförändringar på fastigheter. I tabellen visas effekten av 1 procents värdeförändring efter avdrag för uppskjuten skatt. KÄNSLIGHETSANALYS KASSAFLÖDE OCH RESULTAT Känslighetsanalysen visar effekterna på koncernens kassaflöde och resultat på helårsbasis efter fullt genomslag av var och en av parametrarna. HYRESINTÄKTER – UTVECKLING KOMMANDE FYRA KVARTAL I grafen ovan visas utvecklingen av kontrakterade hyresintäkter inklusive kända in– och avflyttningar och omförhandlingar men exklusive uthyrningsmål. Minskningen från och med Q4 2023 beror på sålda, frånträdda fastigheter. Grafen utgör inte en prognos utan syftar till att visa hyresutvecklingen i befintlig kontraktsportfölj per bokslutsdagen. PERSONAL Vid årets slut var 228 personer (231) anställda i koncernen. MODERBOLAGET Omsättningen uppgick under perioden till 443 Mkr (352) och resultatet före bokslutsdispositioner och skatt till -309 Mkr (3 111). Finansnettot inkluderar utdelning från dotterbolag om 750 Mkr (1 200). Nettoinvesteringar i fastigheter, inventarier och andelar uppgick till 6 Mkr (0). HÄNDELSER EFTER BALANSDAGEN Inga väsentliga händelser efter balansdagen. FÖRFALLOSTRUKTUR HYRESAVTAL STÖRSTA KUNDERNA HYRESVÄRDE PER KATEGORI Värdeförändring % Resultat effekt efter skatt, Mkr Soliditet % Belånings- grad, % +1 620 47,5% 42,0% 0 0 47,2% 42,2% -1 -620 46,9% 42,4% Förändring Effekt, Mkr Hyresintäkter, totalt 1% 33,1 Hyresnivå, kommersiella intäkter 1% 32,3 Ekonomisk uthyrningsgrad 1%-enhet 35,9 Fastighetskostnader 1% -8,6 Räntekostnader, rullande 12 månader ¹ 1%-enhet 123,0 Räntekostnader längre perspektiv 1%-enhet 329,8 829 855 865 827 844 846 840 850 400 450 500 550 600 650 700 750 800 850 900 Mkr Förfall, år Antal hyresavtal Årshyra, Mkr Andel, % 2024¹ 579 552 17% 2025 308 516 16% 2026 287 580 17% 2027 134 457 14% 2028 59 170 5% 2029+ 80 874 26% Kommersiellt 1 447 3 149 95% Bostadsavtal 199 33 1% Garage- och parkering 639 1 34 4% Totalt 2 285 3 316 100% ¹Varav drygt 192 mkr redan är omförhandlade då gällande avtalen löper ut . Andel¹, % Löper till år Skandinaviska Enskilda Banken AB 6,6% 2037 Ica Fastigheter AB 3,8% 2030 Convendum Stockholm City AB 3,6% 2034 Telia Sverige AB 3,6% 2031 Tieto Sweden AB 2,7% 2029 Carnegie Investment Bank AB 2,1% 2027 Bilia AB 1,7% 2041 Statens Skolverk 1,5% 2024 Svea Bank AB 1,5% 2027 Telenor Sverige AB 1,3% 2028 Summa 28% ¹Andel av kontrakterad hyra. Kontor, 82% Butik, 4% Industri/logistik, 4% Övrigt, 10% ===== SIDA 14 ===== FABEGE 2023/KV4 14 MÖJLIGHETER OCH RISKER Risker och osäkerhetsfaktorer avseende kassaflödet från den löpande verksamheten är främst hänförliga till förändringar i hyresnivåer, vakansgrad och räntenivåer. Förändringarnas effekt på koncernens resultat inklusive en känslighetsanalys samt en mer utförlig beskrivning av risker och möjligheter fram- går av avsnittet Risker och möjligheter i årsredovisningen för 2022 (sidorna 67–76). Fastigheterna redovisas till verkligt värde och värdeföränd- ringar redovisas i resultaträkningen. Effekter av värdeföränd- ringar på koncernens resultat, soliditet och belåningsgrad fram- går också av avsnittet Risker och möjligheter och känslighets- analysen i årsredovisningen för 2022. Även den finansiella risken, det vill säga risken för bristande tillgång till långsiktig finansiering genom lån, och Fabeges hantering av denna be- skrivs i avsnittet Risker och möjligheter i årsredovisningen för 2022 (sidorna 67–76). Fabeges mål för kapitalstrukturen är att soliditeten ska uppgå till minst 35 procent och att räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,2 gånger. Belåningsgraden ska uppgå till maximalt 50 procent. Skuldkvoten ska långsiktigt uppgå till max 13 gånger. Fortsatt hög inflation och oro på de finansiella marknaderna ökar risken för stigande marknadsräntor och avkastningskrav på fastighetsinvesteringar. Inflationen påverkar också priser på tex byggmaterial därmed kalkylerna i potentiella nya projekt. Inga väsentliga förändringar i bolagets bedömning av risker utöver ovanstående har skett efter publiceringen av årsredovisningen 2022. SÄSONGSVARIATIONER Kostnader för drift och underhåll av fastigheter är föremål för säsongsvariationer. Kalla och snörika vintrar innebär exempelvis högre kostnader för uppvärmning och snöröjning och varma somrar innebär högre kostnader för nedkylning. Aktiviteten på hyresmarknaden är säsongsberoende. Normalt görs fler affärs- avslut under andra och fjärde kvartalet, vilket medför att netto- uthyrningen under dessa kvartal ofta är högre. MARKNADSUTSIKTER Vi upplever att aktiviteten på hyresmarknaden i Stockholm är mer avvaktande under hösten men med fortsatt stabila hyresnivåer. Uthyrningar görs fortsatt på bra nivåer men indexuppräkningen från årsskiftet förväntas begränsa framtida potential vid omförhandlingar inte minst när det gäller butiker. På obligationsmarknaden finns kapital tillgängligt och priserna har stabiliserats under hösten och närmar sig bankernas marginaler. Marknadsräntorna har toppat och förväntas sjunka under 2024. Cirka 60 procent av Fabeges låneportfölj är bunden vilket mildrar effekten av högre marknadsräntor de närmaste åren. De stigande räntorna har påverkat avkastningskraven i fastighetsvärderingarna. Högre avkastningskrav har delvis mötts av högre inflationsantaganden. Även om affärsavsluten på transaktionsmarknaden är få så bekräftar de affärer som genomförts att de långsiktiga investerarna fortfarande är villiga att betala bra för kvalité i Stockholm. Fabege har fortsatt en stark finansiell ställning. Vi har skapat nya möjligheter att investera i våra områden genom de förvärv som gjorts under de senaste åren. Genom förvärvet av Birger Bostad hösten 2021 tog vi steget mot en mer komplett stadsutveckling som också inkluderar bostäder. Fabege präglas av stabilitet – vi har en portfölj av moderna fastigheter i attraktiva lägen, stabila kunder och engagerade medarbetare. Vi är väl rustade att ta oss an de utmaningar och möjligheter som marknaden erbjuder under det kommande året. REDOVISNINGSPRINCIPER Fabege upprättar sin koncernredovisning enligt International Financial Reporting Standards (IFRS). Delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Upplysningar enligt IAS 34 Delårsrapportering lämnas såväl i noter som på annan plats i delårsrapporten. Koncernen tillämpar samma redovisningsprinciper och värderingsmetoder som i den senaste årsredovisningen. Nya eller reviderade IFRS-standarder eller övriga IFRIC tolkningar som trätt i kraft efter 1 januari 2023 har inte haft någon nämnvärd effekt på koncernens finansiella rapporter. Moderbolaget upprättar sin redovisning enligt RFR 2, Redovisning för juridiska personer, samt Årsredovisningslagen och tillämpar samma redovisningsprinciper och värderings- metoder som i den senaste årsredovisningen. Stockholm den 7 februari 2024 Stefan Dahlbo Denna bokslutskommuniké har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer. ===== SIDA 15 ===== FABEGE 2023/KV4 15 Fabegeaktien Fabeges aktie är noterad på NASDAQ Stockholm och ingår i Large Cap-segmentet. ÄGARE* Den 31 decdember 2023 hade Fabege totalt 44 061 kända aktieägare varav 61,2 procent svenskt ägande. De 15 största ägarna kontrollerar 57,5 procent av kapitalet. UTDELNING 2023 Styrelsen föreslår en utdelning om 1:80 kr/aktie (2:40) att utbetalas kvartalsvis om vardera 0:45 kr/aktie. UTDELNINGSPOLICY Fabege ska som utdelning till aktieägarna lämna den del av bolagets vinst som inte behövs för att konsolidera eller utveckla verksamheten. Med nuvarande marknadsförutsättningar inne- bär detta att utdelningen varaktigt bedöms utgöra minst 50 procent av resultatet från löpande förvaltning och realiserat resultat från fastighetsförsäljningar efter skatt. FÖRVÄRV OCH ÖVERLÅTELSE AV EGNA AKTIER* Årsstämman 2023 gav styrelsen mandat att, längst intill nästa årsstämma, förvärva och överlåta aktier. Förvärv får ske av högst det antal aktier som vid varje tidpunkt motsvarar 10 procent av totalt utestående aktier. Bolagets innehav av egna aktier uppgick per 30 september 2023 till 16 206 048. Återköpen har gjorts till en snittkurs om 120,23 kr per aktie. Innehavet motsvarar 4,9 procent av antalet registrerade aktier. Under året genomfördes inga återköp. ÅRSSTÄMMA 2024 Fabeges årsstämma 2024 hålls den 9 april i Solna. Kallelse och handlingar kommer att publiceras mars. GREEN EQUITY DESIGNATION Fabege aktie är grön enligt Nasdaq Green Equity Designation. Kriterierna är att minst 50 procent av omsättningen och 50 procent av investeringarna ska anses vara grön och mindre än 5 procent av omsättningen vara knutna till fossilt bränsle. STÖRSTA ÄGARE, 2023-12-31* OMSÄTTNING & HANDEL OKT-DEC 2023* AKTIEFÖRDELNING* LANDSFÖRDELNING 2023-12-31* Antal aktier* Andel av kapital, % Andel av röster,% Backahill AB 52 108 718 15,75 16,56 John Fredriksen 37 757 551 11,42 12,00 Nordea Fonder 13 625 496 4,12 4,33 Länsförsäkringar Fonder 12 748 388 3,85 4,05 Vanguard 10 347 668 3,13 3,29 BlackRock 9 742 504 2,95 3,10 Handelsbanken Fonder 8 050 086 2,43 2,56 Tredje AP-fonden 7 875 429 2,38 2,50 E.N.A City Aktiebolag 7 144 796 2,16 2,27 Folksam 6 949 420 2,10 2,21 Norges Bank 6 466 230 1,95 2,06 APG Asset Management 5 292 663 1,60 1,68 AFA Försäkring 5 250 753 1,59 1,67 BNP Paribas Asset Management 3 982 474 1,20 1,27 Cardano Asset Management 3 003 692 0,91 0,95 Totalt 15 största aktieägare 190 345 868 57,54 60,51 Totalt antal utestående aktier 314 577 096 95,10 100 Innehav av egna aktier 16 206 048 4,90 - Totalt antal registerade aktier 330 783 144 100 100 Högsta kurs, kr 113,7 Lägsta kurs, kr 75,6 VWAP, kr 92,8 Daglig snittomsättning, kr 72 088 685 A ntal omsatta aktier, st 48 960 758 Snitt antal avslut. st 1 776 Antal avslut, st 111 874 Snittvärde per avslut,kr 40 596 Dagomsättning rel. börsvärde, % 0,23 2023 2022 Antal ägare 44 061 44 962 Antal utländska ägare 989 977 Utländska ägande, % 38,8 38,9 Fondägande, % 30,1 30,6 Insynsägande, % 15,9 15, 9 Sverige 61,2% Norge 14,2% USA 9,3% Finland, 4,3% Resterande 11,0% *Källa: Holdings av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetade data från bland andra Euroclear, Morningstar och Finansinspektionen. ===== SIDA 16 ===== FABEGE 2023/KV4 16 Finansiella data Koncernen Rapport över totalresultatet i sammandrag Rapport över finansiell ställning i sammandrag 2023 2022 2023 2022 Belopp i Mkr okt-dec okt-dec jan-dec jan-dec Hyresintäkter ¹ 827 781 3 366 3 032 Omsättning bostadsutveckling 67 163 553 295 Övriga intäkter ² - - 11 - Nettoomsättning 894 944 3 930 3 327 Fastighetskostnader -203 -207 -853 -792 Kostnader bostadsutveckling -86 -252 -549 -374 Bruttoresultat 605 485 2 528 2 161 varav bruttoresultat fastighetsförvaltning -Driftöverskott 624 574 2 524 2 240 Överskottsgrad, % 76% 73% 75% 74% varav bruttoresultat bostadsutveckling -19 -89 4 -79 Central administration -16 -25 -97 -102 Räntenetto -237 -189 -962 -612 Tomträttsavgäld -10 -12 -45 -42 Resultatandelar i intressebolag 3 -24 34 -32 Förvaltningsresultat 345 235 1 458 1 373 Realiserade värdeförändringar fastigheter 0 0 0 74 Orealiserade värdeförändringar fastigheter -2 415 -3 665 -7 831 -233 Orealiserade värdeförändringar räntederivat -888 -61 -1 003 1 753 Värdeförändringar aktier -3 -3 -4 -3 Resultat före skatt -2 961 -3 494 -7 380 2 964 Aktuell skatt -1 -3 -1 -3 Uppskjuten skatt 971 768 1 863 -585 Periodens/Årets resultat -1 991 -2 729 -5 518 2 376 Poster som inte kommer omklassificeras till resultatet - - - - Omvärdering av förmånsbestämda pensioner 3 10 3 25 Periodens/Årets totalresultat -1 988 -2 719 -5 515 2 401 Varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 0 0 0 0 Summa totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare -1 988 -2 719 -5 515 2 401 Resultat per aktie, kr ³ -6:33 8:68 -17:54 7:49 Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental 314 577 314 577 314 577 314 577 Genomsnittligt antal aktier, tusental 314 577 314 577 314 577 317 221 ¹ Vidaredebitering, service- och övriga intäkter utgör 89 Mkr (88) för perioden jan-dec 2023. ² Avser elstöd ³ Resultat per aktie är samma före och efter utspädningseffekt . 2023 2022 Belopp i Mkr 31 dec 31 dec Tillgångar Goodwill 205 205 Fastigheter 78 093 86 348 Nyttjanderättstillgång 949 1 243 Övriga materiella anläggningstillgångar 30 25 Derivatinstrument 925 1 689 Finansiella anläggningstillgångar 1 319 456 Projekt- och exploateringsfastigheter 519 892 Övriga omsättningstillgångar 997 1 042 Kortfristiga placeringar 98 96 Likvida medel 85 87 Summa tillgångar 83 220 92 083 Eget kapital och skulder Eget kapital 39 244 45 514 Uppskjuten skatt 8 305 10 195 Övriga avsättningar 158 157 Räntebärande skulder¹ 32 982 33 341 Leasingskuld 949 1 243 Derivatinstrument 240 0 Ej räntebärande skulder 1 342 1 633 Summa eget kapital och skulder 83 220 92 083 ¹ Varav kortfristiga 7 303 Mkr (2 413). ===== SIDA 17 ===== FABEGE 2023/KV4 17 Koncernen Rapport över förändring eget kapital i sammandrag Rapport över kassaflödesanalyser Belopp i Mkr Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserade vinstmedel inkl årets resultat Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Innehav utan bestämmande inflytande Summa eget kapital Eget kapital 2022-01-01 enligt fastställd rapport över finansiell ställning 5 097 3 017 37 060 45 174 0 45 174 Periodens resultat 2 376 2 376 2 376 Övrigt totalresultat 25 25 25 Summa totalresultat för perioden 2 401 2 401 0 2 401 TRANSAKTIONER MED ÄGARE Återköp av aktier -796 -796 -796 Beslutad ännu ej utbetald utdelning -314 -314 -314 Kontantutdelning -951 -951 -951 Summa transaktioner med ägare -2 061 -2 061 0 -2 061 Eget kapital 2022-12-31 enligt fastställd rapport över finansiell ställning 5 097 3 017 37 400 45 514 0 45 514 Periodens resultat -5 518 -5 518 -5 518 Övrigt totalresultat 3 3 3 Summa totalresultat för perioden -5 515 -5 515 0 -5 515 TRANSAKTIONER MED ÄGARE Återköp av aktier - - - Beslutad ännu ej utbetald utdelning -189 -189 -189 Kontantutdelning -566 -566 -566 Summa transaktioner med ägare -755 -755 0 -755 Eget kapital 2023-12-31 enligt fastställd rapport över finansiell ställning 5 097 3 017 31 130 39 244 0 39 244 2023 2022 Belopp i Mkr jan-dec jan-dec Löpande verksamhet Bruttoresultat 2 528 2 161 Central administration -97 -102 Återläggning avskrivningar och nedskrivningar 11 88 Erhållen ränta 24 16 Erlagd ränta -1 150 -674 Betald inkomstskatt 0 0 Kassaflöde före förändringar av rörelsekapital 1 316 1 489 Förändring av rörelsekapital Förändring projekt- och exploateringsfastigheter 373 -152 Förändring av kortfristiga fordringar 44 646 Förändring av kortfristiga skulder -163 9 Summa förändring av rörelsekapital 254 503 Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 570 1 992 Investeringsverksamheten Förvärv av rörelse nettolikvidpåverkan - 26 Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer -2 978 -2 114 Förvärv av fastigheter -78 -1 068 Avyttring av fastigheter 2 977 0 Övriga finansiella anläggningstillgångar -253 24 Kassaflöde från investeringsverksamheten -332 -3 232 Finansieringsverksamheten Utdelning till aktieägarna -881 -951 Återköp egna aktier - -796 Upptagna lån 22 275 26 095 Amortering av skuld -22 634 -23 152 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -1 240 1 196 Periodens kassaflöde -2 -44 Likvida medel vid periodens början 87 131 Likvida medel vid periodens slut 85 87 ===== SIDA 18 ===== FABEGE 2023/KV4 18 Koncernen Nyckeltal EPRA nyckeltal Uppskjuten skatt 2023 2022 Finansiella ¹ jan-dec jan-dec Avkastning på eget kapital, % -13,0 5,2 Räntetäckningsgrad, ggr 2,5 3,4 Soliditet, % 47 49 Belåningsgrad fastigheter, % 42 38 Skuldkvot, ggr 13,5 15,6 Skuldsättningsgrad, ggr 0,8 0,7 Aktierelaterade ¹ Resultat per aktie, kr ² -17,54 7:49 Eget kapital per aktie, kr 125 145 Kassaflöde från löpande verksamhet per aktie, kr 4:99 6:29 Genomsnittligt antal aktier, tusental 314 577 317 221 Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental 314 577 314 577 Fastighetsrelaterade Antal fastigheter 100 102 Fastigheternas bokförda värde, Mkr 78 093 86 348 Uthyrbar yta, kvm 1 246 000 1 290 000 Projekt & exploateringsfastigheter, Mkr 519 892 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 91 89 Totalavkastning fastigheter, % -6,2 2,4 Överskottsgrad, % 75 74 ¹ Om inte annat anges är nyckeltalet ej definierat enligt IFRS, se vidare under definitioner. ² Definitionen enligt IFRS. 2023 2022 jan-dec jan-dec EPRA Earnings (förv.r es . efter betald skatt), Mkr 1 314 1 248 EPRA Earnings (EPS), kr/aktie 4:18 3:93 EPRA NRV (långsiktigt substansvärde), Mkr 47 052 54 334 EPRA NRV, kr/aktie 150 173 EPRA NTA (långsiktigt substansvärde), Mkr 44 177 50 629 EPRA NTA, kr/aktie 140 173 EPRA NDV (substansvärde), Mkr 39 228 45 623 EPRA NDV, kr/aktie 125 145 EPRA Vakansgrad, % 9 11 EPRA Hyrestillväxt identiskt bestånd, % 11 5 2023 2022 Uppskjuten skatt hänförbar till: 31 dec 31 dec - underskottsavdrag, Mkr -410 -573 - skillnad bokfört värde och skattemässigt värde avseende fastigheter , Mkr 8 596 10 439 - derivatinstrument, Mkr 141 348 - övrigt, Mkr -22 -19 Nettoskuld uppskjuten skatt, Mkr 8 305 10 195 ===== SIDA 19 ===== FABEGE 2023/KV4 19 Koncernen kvartalsöversikt Resultaträkning i sammandrag Finansiell ställning i sammandrag Nyckeltal Belopp i Mkr Kvartal 4 Kvartal 3 Kvartal 2 Kvartal 1 Kvartal 4 Kvartal 3 Kvartal 2 Kvartal 1 Hyre sintäkter 827 854 855 829 781 771 717 762 Omsättning bostadsutveckling 67 177 122 187 163 104 22 7 Övriga intäkter - 11 - - - - - - Nettoomsättning 894 1 042 977 1 016 944 875 739 769 Fastighetskostnader -203 -206 -213 -231 -207 -186 -190 -208 Kostnader bostadsutveckling -86 -182 -116 -165 -252 -98 -10 -14 Bruttoresultat 605 654 648 620 485 591 539 547 varav bruttoresultat fastighetsförvaltning - Driftöverskott 624 659 642 598 574 585 527 554 Överskottsgrad 76% 76% 75% 72% 74% 1% 74% 73% varav bruttoresultat bostadsutveckling -19 -5 6 22 -89 6 12 -7 Central administration -16 -26 -29 -26 -25 -22 -30 -25 Räntenetto -237 -265 -239 -221 -189 -159 -137 -127 Tomträttsavgäld -10 -12 -12 -12 -12 -11 -10 -11 Resultatandelar i intressebolag 3 59 -17 -10 -24 9 -15 -3 Förvaltningsresultat 345 410 351 351 235 408 347 381 Realiserade värdeförändringar fastigheter 0 0 0 0 0 0 0 74 Orealiserade värdeförändringar fastigheter -2415 -1 591 -1 715 -2 110 -3 665 253 1 020 2 159 Orealiserade värdeförändringar räntederivat -888 -15 117 -217 -61 277 657 881 Värdeförändringar aktier -3 -1 1 -1 -3 1 -1 0 Resultat före skatt -2 961 -1 197 -1 246 -1 977 -3 494 939 2 023 3 495 Aktuell skatt -1 0 0 0 -3 0 0 0 Uppskjuten skatt 971 205 294 393 768 -211 -428 -713 Periodens resultat -1991 -992 -952 -1 584 -2 729 728 1 595 2 782 2023 2022 Belopp i Mkr Kvartal 4 Kvartal 3 Kvartal 2 Kvartal 1 Kvartal 4 Kvartal 3 Kvartal 2 Kvartal 1 Tillgångar Goodwill 205 205 205 205 205 205 205 205 Fastigheter 78 093 82 700 83 520 84 994 86 348 89 373 88 480 85 996 Nyttjanderättstillgång tomträtt 949 1 243 1 243 1 243 1 243 1 090 1 091 1 092 Övriga materiella anläggningstillgångar 30 28 25 25 25 18 19 20 Derivatinstrument 925 1 574 1 589 1 472 1 689 1 750 1 473 817 Finansiella anläggningstillgångar 1 319 531 514 490 456 450 757 756 Projekt- och exploateringsfastigheter 519 563 716 795 892 957 845 875 Övriga omsättningstillgångar 997 1 107 1 122 1 333 1 042 1 250 1 157 1 384 Kortfristiga placeringar 98 97 96 96 96 95 95 95 Likvida medel 85 58 76 82 87 114 185 197 Summa tillgångar 83 220 88 106 89 106 90 735 92 083 95 302 94 307 91 437 Eget kapital och skulder Eget kapital 39 244 41 232 42 224 43 175 45 514 48 232 47 765 46 351 Uppskjuten skatt 8 305 9 303 9 508 9 802 10 195 10 957 10 748 10 317 Övriga avsättningar 158 155 156 157 157 167 179 197 Räntebärande skulder 32 982 34 563 33 846 33 976 33 341 32 882 32 046 30 669 Leasingskuld 949 1 243 1 243 1 243 1 243 1 091 1 091 1 092 Derivatinstrument 240 0 0 - - - - 1 Ej räntebärande skulder 1 342 1 610 2 129 2 382 1 633 1 974 2 478 2 810 Summa eget kapital och skulder 83 220 88 106 89 106 90 735 92 083 95 302 94 307 91 437 20222023 Kvartal 4 Kvartal 3 Kvartal 2 Kvartal 1 Kvartal 4 Kvartal 3 Kvartal 2 Kvartal 1 Finansiella¹ Avkastning på eget kapital, % - 19,8 -9,5 -8,9 -14,3 -23,3 6,1 13,6 24,3 Räntetäckningsgrad, ggr² 2,4 2,3 2,5 2,6 2,8 3,5 3,6 4,0 Soliditet, % 47 47 47 48 49 51 51 51 Belåningsgrad fastigheter, % 42 41,5 40 40 38 36 36 35 Skuldkvot, ggr 13,5 14,5 14,6 15,4 15,6 15,4 15,1 14,5 Skuldsättningsgrad, ggr 0,8 0,8 0,8 0,8 0,7 0,7 0,7 0,7 Aktierelaterade¹ Periodens resultat per aktie, kr² -6:33 -3:15 -3:03 -5:04 -8:68 2:30 5:01 8:69 Eget kapital per aktie, kr 125 131 134 137 145 153 151 145 Kassaflöde från löpande verksamhet per aktie, kr 1:15 0:60 1:80 1:44 1:49 0:97 1:90 1:88 Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 317 352 318 998 Genomsnittligt antal aktier, tusental 314 577 314 577 314 577 314 577 317 221 318 102 318 175 320 165 Fastighetsrelaterade Ekonomisk uthyrningsgrad, % 91 91 91 90 89 90 89 89 Totalavkastning fastigheter, % -2,2 -1,1 -1,3 -1,7 -3,4 0,9 5,1 3,3 Överskottsgrad, % 76 76 76 72 73 74 73 73 ¹ Om inte annat anges är nyckeltalet ej definierat enligt IFRS. Se vidare under definitioner. ² Definition enligt IFRS. 20222023 ===== SIDA 20 ===== FABEGE 2023/KV4 20 Koncernen Härledning av nyckeltal Nedan redovisas härledning av de finansiella nyckeltal som Fabege redovisar. 2023 2022 Soliditet 31 dec 31 dec Eget kapital, Mkr 39 244 45 514 Balansomslutning, Mkr 83 220 92 083 Soliditet 47% 49% 2023 2022 Belåningsgrad fastigheter 31 dec 31 dec Räntebärande skulder, Mkr 32 982 33 341 Bokfört värde förvaltningsfastigheter, Mkr 78 093 86 348 Bokfört värde projekt- och exploateringsfastigheter 519 892 Belåningsgrad fastigheter 42% 38% 2023 2022 Skuldkvot 31 dec 31 dec Bruttoresultat, Mkr 2 528 2 161 Återläggning nedskrivning projekt- och exploateringsfastigheter 6 81 Central administration, Mkr -97 -102 Summa, Mkr 2 437 2 140 Räntebärande skulder, Mkr 32 982 33 341 Skuldkvot, ggr 13,5 14,7 2023 2022 Räntetäckningsgrad 31 dec 31 dec Bruttoresultat, Mkr 2 528 2 161 Återläggning nedskrivning projekt- och exploateringsfastigheter 6 81 Tomträttsavgäld, Mkr -45 -42 Central administration, Mkr -97 -102 Summa, Mkr 2 392 2 098 Räntenetto, Mkr -962 -612 Räntetäckningsgrad, ggr 2,5 3,4 2023 2022 2023 2022 Avkastning på eget kapital okt-dec okt-dec jan-dec jan-dec Periodens resultat, Mkr -1 991 -2 729 - 5 517 2 376 Genomsnittligt kapital, Mkr 40 238 46 873 42 379 45 344 Avkastning på eget kapital -19,8% -23,3% -13,0% 5,2% 2023 2022 2023 2022 Totalavkastning fastigheter okt-dec okt-dec jan-dec jan-dec Driftöverskott, Mkr 624 574 2 524 2 240 Orealiserade och realiserade värdeförändringar fastigheter, Mkr -2 415 -3 665 -7 831 -159 Marknadsvärde IB plus periodens investeringar, Mkr 80 508 90 013 85 924 86 507 Totalavkastning fastigheter -2,2% -3,4% -6,2% 2,4% 2023 2022 2023 2022 Skuldsättningsgrad okt-dec okt-dec jan-dec jan-dec Räntebärande skulder, Mkr 32 982 33 341 32 982 33 341 Eget kapital, Mkr 39 244 45 514 39 244 45 514 Skuldsättningsgrad 0,8 0,7 0,8 0,7 2023 2022 2023 2022 Eget kapital per aktie okt-dec okt-dec jan-dec jan-dec Eget kapital, Mkr 39 244 45 514 39 244 45 514 Antal utestående aktier vid periodens utgång, miljontal 315 315 315 315 Eget kapital, kr per aktie 125 145 125 145 2023 2022 2023 2022 Kassaflöde per aktie okt-dec okt-dec jan-dec jan-dec Kassaflöde från den löpande verksamheten, Mkr 366 481 1 570 1 992 Genomsnittligt antal aktier, miljontal 315 317 315 317 Kassaflöde, kr per aktie 1,2 1,5 5,0 6,3 ===== SIDA 21 ===== FABEGE 2023/KV4 21 Koncernen Härledning av EPRA nyckeltal Nedan redovisas härledning av de EPRA nyckeltal som Fabege redovisar. EPRA NRV, EPRA NTA & EPRA NDV NRV NTA NDV NRV N TA NDV Eget kapital, Mkr 39 244 39 244 39 244 45 514 45 514 45 514 Återläggning av beslutad, ej utbetald utdelning, Mkr 189 189 189 314 314 314 Återläggning av derivat enligt balansräkningen, Mkr -686 -686 -686 -1 689 -1 689 -1 689 Återläggning av uppskjuten skatt enligt balansräkningen, Mkr 8 305 8 305 8 305 10 195 10 957 10 195 Återläggning av goodwill enligt balansräkningen, Mkr -205 -205 - -205 -205 Avdrag av verklig uppskjuten skatt, Mkr - -2 670 -2 670 - -3 500 -3 500 Avdrag av derivat enligt balansräkningen, Mkr - - 686 - - 1 689 Avdrag av uppskjuten skatt enligt balansräkningen efter justering av bedömd verklig uppskjuten skatt, Mkr - - -5 634 - - - 6 695 NAV, Mkr 47 052 44 177 39 229 54 334 50 629 45 623 utestående antal aktier, miljoner 314,6 314,6 314,6 314,6 314,6 314,6 NAV, kr per aktie 150 140 125 173 161 145 EPRA EPS Förvaltningsresultat, Mkr Avdrag för skattemässiga avskrivningar, Mkr Summa, Mkr Nominell skatt (20,6%), Mkr EPRA resultat totalt (förvaltningsresultat minskat med nominell skatt), Mkr 1 314 606 Genomsnittligt antal aktier, miljoner EPRA EPS, kr per aktie EPRA Vakansgrad Bedömd marknadshyra för vakanta hyror, Mkr Hyre svärde, årsbasis, hela portföljen, Mkr EPRA Vakansgrad, % EPRA Hyrestillväxt idendisk bestånd Förändring, % Förändring, Mkr Hyresintäkter identisk bestånd innevarande period, Mkr 3 202 3 006 Hyresintäkter identiskt bestånd föregående period, Mkr 2 881 2 872 321 134 2023 2022 jan-dec jan-dec 11 5 1 458 2023 jan-dec 2022 2023 2022 jan-dec jan-dec jan-dec 144 314;6 4:18 -758 700 2023 jan-dec 1 373 -767 606 125 317,2 3:93 2022 11% jan-dec 3 406 109 9% 3 313 317 980 363 ===== SIDA 22 ===== FABEGE 2023/KV4 22 Moderbolaget Resultaträkning Balansräkning 2023 2022 Belopp i Mkr jan-dec jan-dec Intäkter 443 352 Kostnader -449 -422 Finansnetto 512 1 033 Resultatandel intressebolag 0 0 Värdeförändringar räntederivat -1 003 1 753 Värdeförändringar aktier -8 -3 Bokslutsdisposition 196 398 Resultat före skatt -309 3 111 Aktuell skatt - - Uppskjuten skatt 169 -428 Periodens resultat -140 2 683 2023 2022 Belopp i Mkr 31 dec 31 dec Andelar i koncernföretag 13 400 13 400 Övriga anläggningstillgångar 47 244 46 340 varav fordringar hos koncernföretag 46 299 44 629 Omsättn ingstillgångar 472 134 Likvida medel 1 24 Summa tillgångar 61 117 59 898 Eget kapital 11 509 12 404 Avsättningar 220 382 Långfristiga skulder 42 591 44 156 varav skulder till koncernföretag 16 702 13 972 Kortfristiga skulder 6 797 2 956 Summa eget kapital och skulder 61 117 59 898 ===== SIDA 23 ===== FABEGE 2023/KV4 23 Noter NOT 1 DERIVATINSTRUMENT Derivatinstrument värderas löpande till verkligt värde enligt nivå 2. Derivatportföljen värderas till nuvärdet av kommande kassaflöden. Värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Värdeförändringar är av redovisningskaraktär och påverkar inte kassaflödet. Vid förfallotidpunkten är derivatens marknadsvärde alltid noll. Värderingsantagandena har inte förändrats i väsentlig mån jämfört med senaste årsredovisningen. NOT 2 EVENTUALFÖRPLIKTELSER Eventualförpliktelser bestod per balansdagen av borgensförbindelser och åtaganden till förmån för intresseföretag och dotterbolag uppgående till 490 Mkr (526) samt övrigt 0 (0). NOT 3 SEGMENTSRAPPORTERING – KLASSIFICERINGAR OCH OMKLASSIFICERINGAR UNDER PERIODEN I enlighet med IFRS 8 presenteras segmenten med företagsledningens synsätt uppdelat på segment Fabeges verksamhet klassificeras enligt följande: • Förvaltning – fastigheter i löpande långsiktig förvaltning • Förädling – fastigheter som står inför ombyggnation- eller tillbyggnation där den löpande förvaltningen och driftsöverskottet påverkas väsentligt • Projekt - Mark och exploateringsfastigheter och fastigheter med pågående nyproduktion/totalombyggnad. • Bostad – Birger Bostads verksamhet utgör ett separat segment. Hyresintäkter och fastighetskostnader samt realiserade och orealiserade värdeförändringar på fastigheter är direkt hänförliga till fastigheter i respektive segment (direkta intäkter och kostnader). I de fall en fastighet byter karaktär under året ingår resultatet från fastigheten i respektive segment för den tid som fastigheten legat i segmentet. Central administration och poster i finansnetto har schablonmässigt fördelats på segmenten i enlighet med dess andel av det totala fastighetsvärdet (indirekta intäkter och kostnader). Fastighetstillgången är direkt hänförlig till respektive segment och redovisas per balansdagen. Samtliga intäkter och kostnader hänförliga till Birger Bostads verksamhet redovisas inom segmentet Bostad. I fjärde kvartalet färdigställdes parkeringsfastigheten Semaforen 1 och omklassificerades från projekt till förvaltningsfastisghet. NOT 4 EU-TAXONOMIN Andel som omfattas av taxonomin (eligibility) Fabege äger och förvaltar fastigheter med inriktning främst på kommersiella fastigheter i Stockholmsområdet. Den absoluta merparten av fastighetsbeståndet faller inom ramen för taxonomin och de ekonomiska aktiviteterna som tillämpas är 7.1 Uppförande av nya byggnader 7.7 Förvärv och ägande av byggnader Hur stor andel av Fabeges verksamhet som är miljömässigt hållbar enligt EU:s taxonomiförordning rapporteras via tre finansiella nyckeltal; omsättning, driftsutgifter och kapitalutgifter. Redovisning av omsättning: Samtliga intäkter som kopplas till de fastigheter som ingår i de ekonomiska aktiviteterna ovan redovisas. Det avser hyresintäkter inklusive sedvanliga tillägg. Inga väsentliga intäkter som bör exkluderas har identifierats. Redovisning av driftsutgifter: Driftsutgifter inkluderar kostnader för fastighetsskötsel, löpande reparationer, underhåll samt kostnadsförd hyresgästanpassning. Birger Bostads produktionskostnader för bostadsutveckling bokförs som driftkostnader men finns inte upptagna här då de inte faller inom definitionen för driftsutgifter enligt taxonomin. Redovisning av kapitalutgifter: Avser kapitalutgifter för förvärv samt aktiverade investeringskostnader som kopplas till fastigheter som ingår i de ekonomiska aktiviteterna. KPI Totalt, Mkr Omfattas av taxonomi, % Andel förenligt med taxonomin,% Omsättning 3 377 100 66 Driftutgifter 155 100 53 Kapitalutgifter 3 116 100 23 ===== SIDA 24 ===== FABEGE 2023/KV4 24 Andel som är förenlig med taxonomin (alignment) Fabege bidrar väsentligt till mål 1, dvs klimatmålet "Begränsning av klimatförändringar" inklusive Do No Significant Harm-kriterierna. De befintliga fastigheter som enligt bedömningen är förenliga med mål 1 har en energideklaration på nivå EPC-A eller utgör topp 15 procent avseende primärenergianvändning i Sverige (i enlighet med fastighetsägarna Sveriges definition för befintliga byggnader). Fastigheterna har analyserats med avseende på klimatresiliens. Fabeges bedömning är att 66 procent av omsättningen, 53 procent av driftskostnaderna och en 23 procent av kapitalutgifterna är förenlig med taxonomin baserat på uppfyllelse av mål 1 inklusive DNSH-kriterierna. Utfallet är baserat på 2023 års utfall för primärenergital. Anledningen att andelen kapitalutgifter som är grön rapporteras som låg är att Fabege valt att göra en konservativ bedömning av pågående nyproduktionsprojekt och tolka att de omfattas av samtliga DNSH krav i 7.1. Dessa redovisas som icke förenliga med taxonomin då tolkningar av DNSH kraven samt dokumentation av detta för att styrka efterlevnad ännu inte fullt ut finns på plats. Fabeges bedömning är att på sikt kommer åtminstone delar av kapitalutgifterna att kunna klassas som förenliga med taxonomin. Fabege uppfyller även taxonomins krav kring ”Minimum safeguards” kopplat till mänskliga rättigheter, antikorruption, transparens kring skattebelastning samt fri konkurrens. De fullständiga tabellerna redovisas endast årsvis och återfinns i Fabeges Års- och hållbarhetsredovisning 2023 på sidorna 134-136. ===== SIDA 25 ===== FABEGE 2023/KV4 25 Detta är Fabege Fabege är ett av Sveriges ledande fastighetsbolag. Vi utvecklar attraktiva och hållbara stadsdelar med fokus främst på kommersiella fastigheter på ett antal välbelägna delmarknader i Stockholmsregionen. Vi är en av de största fastighetsägarna i Stockholm och har en tydlig strategi för fastighetsportföljen med ett bestånd samlat i kluster. Inom koncernen ingår Birger Bostad, ett fastighets- utvecklingsbolag med fokus på bostäder och samhällsfastig- heter. Med ett stort antal bostadsbyggrätter har vi tillsammans stora möjligheter att skapa en blandad bebyggelse i våra stads- delar. Genom våra samlade fastighetskluster skapas ökad kundnärhet och tillsammans med en mycket god marknads- kännedom ger det goda förutsättningar för effektiv förvaltning och hög uthyrningsgrad. Per den 31 december 2023 ägde Fabege 100 fastigheter till ett samlat marknadsvärde om 78,1 Mdkr. Hyresvärdet uppgick till 3,9 Mdkr. Till det adderades ett exploateringsbestånd inom Birger Bostad omfattande pågående och kommande bostadsutvecklingsprojekt till ett värde av 519 Mkr. AFFÄRSIDÉ Fabege utvecklar hållbara stadsdelar med fokus på främst kommersiella fastigheter på ett antal välbelägna delmarknader i Stockholmsregionen. Värdeskapande sker genom förvaltning, förädling, projektutveckling och transaktioner. Vi vill vara en närvarande partner som med människan i centrum får företag, platser och vår stad att utvecklas. AFFÄRSMODELL Fabeges operativa verksamhet bedrivs inom tre affärsområden: Förvaltning, Förädling samt Transaktion. STRATEGI FÖR TILLVÄXT Fabeges strategi är att skapa värden genom att förvalta, förädla och utveckla fastighetsbeståndet samt att genom transaktioner förvärva och avyttra fastigheter i syfte att öka potentialen i fastighetsportföljen. Fabeges fastigheter finns på Sveriges mest likvida marknad. Attraktiva lägen ger låg vakans i förvaltnings- beståndet. Moderna fastigheter möjliggör flexibla lösningar och attraherar kunder. Med samlade bestånd och en stark lokal när- varo blir investeringar som höjer attraktionen för området till nytta för många av Fabeges kunder. VÄRDEDRIVANDE FAKTORER Fabeges verksamhet påverkas av ett antal yttre faktorer, såsom prissättning och efterfrågan på lokaler, transaktionsmarknadens avkastningskrav och förändringar i marknadsräntor vilka ger förutsättningar för bolagets framgång. STOCKHOLM VÄXER Stockholmsregionen är en av fem storstadsområden i Väst- europa där befolkningen ökar mest. Enligt prognoser kommer Stockholms län ha fortsatt befolkningstillväxt under de kom- mande 20 åren. Dock har tillväxten i antal sysselsatta i kontorsverksamhet minskat något under andra halvåret 2023. Förändrad efterfrågan Ny teknik och nya arbetssätt bidrar till en ökad efterfrågan på flexibla och yteffektiva lokaler i bra lägen. Kringservice och goda kommunikationer i form av kollektivtrafik efterfrågas i allt högre grad, liksom miljöklassade kontor och gröna hyresavtal. Ekonomisk utveckling Utvecklingen av såväl svensk som global ekonomi påverkar fas- tighetsmarknaden. Efterfrågan på lokaler än nära kopplad till BNP-tillväxt och företagens behov av lokaler. Förändringar i marknadsräntor påverkar avkastningskraven. Hållbar stadsutveckling Hållbarhetsfrågor får allt större betydelse, både när det gäller enskilda fastigheter och hela områden. Det finns ett ökat intresse för miljöhänsyn avseende såväl materialval som energi- sparande åtgärder. Efterfrågan ökar på lokaler i områden med en bra mix av kontor, handel, service och bostäder, samt goda kommunikationer och miljöengagemang. Affärsmodell FÖRVALTNING Att hitta rätt lokal för en kunds specifika behov och sedan säkerställa att kunden trivs i lokalen är kärnan i Fabeges verksamhet. Det sker genom ett långsiktigt arbete, baserat på en nära dialog med kunden, vilket skapar förtroende och ömsesidig lojalitet. FÖRÄDLING Kvalificerad fastighetsförädling är den andra viktiga hörn- stenen i verksamheten. Fabege har lång erfarenhet av att driva omfattande förädlingsprojekt och strävar efter att attrahera långsiktiga hyresgäster till icke färdigutvecklade fastigheter som kan förädlas utifrån kundens specifika behov. TRANSAKTION Fastighetsaffärer är en naturlig del av Fabeges affärs- modell och lämnar ett väsentligt bidrag till bolagets resultat. Bolaget analyserar kontinuerligt fastighets- portföljen för att ta vara på möjligheter att skapa värdetillväxt, genom förvärv och avyttringar. ===== SIDA 26 ===== FABEGE 2023/KV4 26 Definitioner Fabege presenterar vissa finansiella mått i delårsrapporten som inte definieras enligt IFRS. Vi anser att dessa mått ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering och benchmarking av bolagets presentation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. Nedan nyckeltal är inte definierade enligt IFRS om inte annat anges. AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL Periodens/årets resultat dividerat med genomsnittligt eget kapital inklusive innehav utan bestämmande inflytande. Vid delårsbokslut omräknas avkastningen till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer. AVKASTNING PÅ INVESTERAT KAPITAL I PROJEKTPORTFÖLJEN* Värdeförändring på projekt- och förädlingsfastigheter dividerat med investerat kapital (exklusive ingångsvärde) i projekt- och förädlingsfastigheter under perioden. BELÅNINGSGRAD, FASTIGHETER Räntebärande skulder dividerat med fastigheternas bokförda värde vid periodens slut. DIREKTAVKASTNING, AKTIEN Årets utdelning dividerat med börskursen vid årets slut. EGET KAPITAL PER AKTIE Moderbolagets aktieägares andel av eget kapital enligt balansräkningen dividerat med antal utestående aktier vid periodens slut. EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD* Kontraktsvärde dividerat med hyresvärde vid periodens slut. EPRA EPS Förvaltningsresultat med avdrag för nominell skatt hänförligt till förvaltningsresultatet, dividerat med genomsnittligt antal aktier. Med skattepliktigt förvaltningsresultat avses förvaltningsresultat med avdrag för bl. a skattemässigt avdragsgilla avskrivningar och ombyggnationer. EPRA NDV – NET DISPOSAL VALUE Eget kapital enligt balansräkningen. EPRA NRV – NET REINVESTMENT VALUE Eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt enligt balansräkningen. EPRA NTA – NET TANGIBLE ASSETS Eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt enligt balansräkningen. Justerat för verklig uppskjuten skatt istället för nominell uppskjuten skatt. EPRA VAKANSGRAD Bedömd marknadshyra för vakanta hyror dividerat med hyresvärdet på årsbasis för hela fastighetsportföljen. FÖRVALTNINGSFASTIGHETER* Fastigheter i löpande och aktiv förvaltning. FÖRÄDLINGSFASTIGHETER* Fastigheter med pågående eller planerad om- eller tillbyggnad som väsentligt påverkar fastighetens driftsöverskott. Driftsöverskottet påverkas av uthyrningsbegränsningar inför förestående förädling. IDENTISKT BESTÅND* De fastigheter som Fabege ägt under hela räkenskapsperioden samt under motsvarande räkenskapsperiod föregående år. HYRESVÄRDE* Kontraktsvärde samt bedömd årshyra för outhyrda lokaler efter rimlig generell upprustningsinsats. KASSAFLÖDE FRÅN LÖPANDE VERKSAMHET PER AKTIE Kassaflöde från den löpande verksamheten (efter förändring av rörelsekapital) dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier. KONTRAKTSVÄRDE* Anges som årsvärde. Grundhyra enligt hyreskontrakt plus indexuppräkning och hyrestillägg. MARK OCH PROJEKTFASTIGHETER* Mark och exploateringsfastigheter och fastigheter med pågående nyproduktion/totalombyggnad. NETTOUTHYRNING* Tecknade nyuthyrningar under perioden minus uppsägningar för avflytt. RESULTAT PER AKTIE Moderbolagets aktieägares andel av periodens resultat efter skatt dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier i perioden. Definition enligt IFRS. RÄNTETÄCKNINGSGRAD Bruttoresultat inklusive tomträttsavgäld minus central administration i förhållande till ränte- nettot (räntekostnader minus ränteintäkter). SKULDKVOT Räntebärande skulder dividerat med rullande tolv månaders bruttoresultat minus central administration. SKULDSÄTTNINGSGRAD Räntebärande skulder dividerat med eget kapital. SOLIDITET Eget kapital inklusive innehav utan bestämmande inflytande dividerat med balansomslutning. TOTALAVKASTNING FASTIGHETER Periodens driftsöverskott plus orealiserade och realiserade värdeförändringar på fastigheter dividerat med marknadsvärdet vid periodens ingång plus periodens investeringar. VERKLIG UPPSKJUTEN SKATT Bedömd verklig uppskjuten skatt har beräknats till ca 4 procent baserat på en diskonteringsränta om 3 procent. Vidare har antagits att underskottsavdragen realiseras under fyra år med en nominell skatt om 20,6 procent vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skattefordran om 19,7 procent. Beräkningen baseras även på att fastighetsbeståndet realiseras under 50 år och där 10 procent säljs direkt med en nominell skattesats om 20,6 procent och resterande 90 procent säljs indirekt via bolag där nominell skattesats uppgår till 6 procent vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skatteskuld om 4 procent. ÅTERKÖPSGRAD* Andel kontrakt som förlängs i relation till andel uppsägningsbara kontrakt. ÖVERSKOTTSGRAD* Driftsöverskott dividerat med hyresintäkter. * Nyckeltalet är operationellt och anses inte vara alternativt nyckeltal enligt ESMAs riktlinjer. ===== SIDA 27 ===== KALENDER 2024-04-09 Årsstämma 2024 2024-04-25 Delårsrapport jan-mar 2024 2024-07-05 Delårsrapport jan-jun 2024 2024-10-22 Delårsrapport jan-sep 2024 PRESSMEDDELANDEN UNDER FJÄRDE KVARTALET 2023 2023-10-03 Fabeges valberedning inför årsstämman 2024 2023-10-11 Fabege fortsatt på toppplacering i GRESB 2023-10-19 Delårsrapport jan-sep 2023 2023-10-26 Fabege gör en av Sveriges största uthyrningar 2023-10-30 Fabege först med fullskalig Återbrukshubb 2023-11-03 Skolverket väljer Fabege och Solna Business Park 2023-11-03 Moody´s bekräftar rating Baa2, negative outlook 2023-11-08 Ny hemvist I Solna för AIK fotboll 2023-11-29 Fabeges aktie blir grön 2023-12-14 Fabege och Solna stad tar nästa steg I Arenastadens utveckling 2023-12-15 Mia Häggström tar plats i koncernledningen på Fabege 2023-12-19 Fabege och Birger Bostad utvecklar nya bostäder I Haga Norra FÖLJ OSS PÅ NÄTET, WWW.FABEGE.SE På koncernens webbplats finns även en webbsänd presentation där Stefan Dahlbo och Åsa Bergström presenterar rapporten den 7 februari 2024. STEFAN DAHLBO VD och Koncernchef +46 (0) 8 555 148 10 stefan.dahlbo@fabege.se ÅSA BERGSTRÖM Vvd, Ekonomi- och finanschef +46 (0) 8 555 148 29 asa.bergstrom@fabege.se Fabege AB (publ) Box 730, SE-169 27 Solna Besök: Gårdsvägen 6, 7tr 169 70 Solna Telefon: +46 (0) 8 555 148 00 E-post: info@fabege.se Organisationsnummer: 556049–1523 www.fabege.se