===== SIDA 1 ===== Fabege Bokslutskommuniké 2025/Kv4 Fabege är ett av Sveriges största fastighetsbolag. Vi förvaltar, äger och utvecklar kommersiella fastigheter i Stockholm – Sveriges största tillväxtregion. ∑ ===== SIDA 2 ===== Fabege 2025/Kv4 2 – Nettouthyrning för kvartalet uppgick till 33 Mkr (-23). – Hyreskontrakt om 86 Mkr (22) omförhandlades med en genomsnittlig minskning av hyresvärdet med -1,9 procent (-9,0). Därtill förlängdes hyreskontrakt om 108 Mkr (54) till oförändrade villkor. – Hyresintäkterna uppgick till 899 Mkr (861). – Driftöverskottet uppgick till 677 Mkr (628). – Omsättning bostadsutveckling uppgick till 152 Mkr (3) med ett bruttoresultat om 35 Mkr (-3). – Överskottsgraden uppgick till 75 procent (73). – Räntenettot uppgick till -222 Mkr (-235). – Förvaltningsresultatet uppgick till 371 Mkr (333). – Realiserade och orealiserade värdeförändringar fastigheter uppgick till -711 Mkr (18). – Nedskrivning av exploateringsfastigheter uppgick till -3 Mkr (-40). – Orealiserade värdeförändringar räntederivat uppgick till 50 Mkr (301). – Periodens resultat före skatt uppgick till -293 Mkr (609). – Periodens resultat efter skatt uppgick till -180 Mkr (455) motsvarande -0:57 kr per aktie (1:45). – Nettouthyrning för perioden uppgick till 36 Mkr (-108). – Hyreskontrakt om 277 Mkr (86) omförhandlades med en genomsnittlig minskning av hyresvärdet med -0,7 procent (-5,0). Därtill förlängdes hyreskontrakt om 341 Mkr (329) till oförändrade villkor. – Hyresintäkterna uppgick till 3 480 Mkr (3 438). I identiskt bestånd minskade intäkterna med -3,2 procent i jämförelse med föregående år (4,5). – Driftöverskottet uppgick till 2 583 Mkr (2 553). I identiskt bestånd minskade driftöverskottet med -2,2 procent (4,9). – Omsättning bostadsutveckling uppgick till 280 Mkr (233) med ett bruttoresultat om 55 Mkr (-21). – Överskottsgraden uppgick till 74 procent (74). – Räntenettot uppgick till -940 Mkr (-962). – Förvaltningsresultatet uppgick till 1 421 Mkr (1 345). – Realiserade och orealiserade värde-förändringar fastigheter uppgick till -1 736 Mkr (-1 215). – Nedskrivning av exploateringsfastigheter uppgick till -24 Mkr (-73). – Orealiserade värdeförändringar räntederivat uppgick till -166 Mkr (-143). – Periodens resultat före skatt uppgick till -508 Mkr (-89). – Periodens resultat efter skatt uppgick till -348 Mkr (-213) motsvarande -1:11 kr per aktie (-0:68) – Styrelsen föreslår en utdelning om 2:20 kr/aktie (2:00) att utbetalas kvartalsvis om vardera 0:55 kr/aktie. 2025/Kv4 Okt–dec 20251 Jan-dec 2025 Sammandrag, Mkr Hyresintäkter (Mkr) (jan-dec) 3 480 EPRA NRV / aktie (31 dec 2025) 145 Belåningsgrad (%) (31 dec 2025) 43 Nettouthyrning (Mkr) (jan-dec) +36 2025 2024 2025 2024 Okt-dec Okt-dec Jan-dec Jan-dec Hyresintäkter 899 861 3 480 3 438 Omsättning bostadsutveckling 152 3 280 233 Nettoomsättning, totalt 1 051 864 3 760 3 671 Driftöverskott förvaltning 677 628 2 583 2 553 Bruttoresultat bostadsutveckling 35 -3 55 -21 Bruttoresultat, totalt 712 625 2 638 2 532 Förvaltningsresultat 371 333 1 421 1 345 Resultat före skatt -293 609 -508 -89 Resultat efter skatt -180 455 -348 -213 Nettouthyrning 33 -23 36 -108 Överskottsgrad, % 75 73 74 74 Belåningsgrad fastigheter, % 43 43 Soliditet % 45 46 EPRA NRV, kr per aktie 145 148 1 Jämförelsetalen för resultatposter avser värde för perioden okt-dec respektive jan-dec 2024 och för balansposter per 31 december 2024. För definitioner av nyckeltal se sidan 31. ===== SIDA 3 ===== Fabege 2025/Kv4 3 Jag har nu kommit på plats som ny vd i Fabege och tar mig an uppdraget med stor ödmjukhet. De första två månaderna har varit händelserika. Jag har träffat flera av våra största hyresgäster, med fler möten inbokade framöver. Jag har också haft möjligheten att möta majoriteten av våra medarbetare och deltagit i flera av affärs- områdenas kickoffer inför 2026. Det står redan klart för mig att vi har ett engagerat team som brinner för våra kunder, är tillgängliga och fast beslutna att erbjuda Stockholms bästa lägen för arbetsplatser. Fjärde kvartalet Kvartalet speglar den konjunktur som råder på vår marknad. Fjärde kvartalet 2025 resulterade i en positiv nettouthyrning om 33 Mkr, även om inga större nyteckningar genomfördes. Det är resultatet av hårt arbete och ett tydligt fokus på små och medelstora hyresgäster. Vi har också flera större förhandlingar i gång. Som vi har konstaterat under flera kvartal tar besluten längre tid – men de kommer. De flesta av våra omförhandlingar förlängs på oförändrade villkor. Under 2025 omförhandlade vi avtal motsvarande 618 Mkr, med en genomsnittlig förändring om –0,3 procent, vilket innebär en framtida årshyra om 616 Mkr. Aktiviteten i vår förvaltning har varit god, och i Q4 uppgick förändringen i omförhandlade avtal till –0,7 procent. Året som gått 2025 blev också året då bostadsleveranserna från Birger Bostad tog fart. Under kvartalet färdigställdes 78 hyresrätter i Haga Norra. T otalt planerar vi att producera cirka 1 000 bostäder i området, fördelade på bostadsrätter, hyresrätter och ägarlägenheter. Mixen i Haga Norra är precis den vi vill ha – attraktiva arbetsplatser kombinerat med restauranger, bostäder, förskola och handel. Det är Fabeges DNA samlat på en plats. Vi är stolta över utvecklingen och ser fram emot fortsatt produktion av bostäder i Haga Norra. Året avslutades med ett ovanligt regnigt kvartal. Snön kom först i januari, vilket gav lägre driftskostnader i Q4. Över tid jämnar detta ut sig. Kvartalet visar att våra driftsintäkter ökade till 899 Mkr och att driftsöverskottet steg till 677 Mkr. Vi fick ett positivt bidrag från Birger Bostad. Modellen fungerar väl för oss, och framöver kommer vi att ge separat guidning kring förväntade bostadsleveranser. Bostadsmarknaden är förstås en osäkerhetsfaktor, men de senaste månaderna har visat en ljusning och försäljningen utvecklas väl. Bostäder handlar i hög grad om läge – och det har vi i Haga Norra, Arenastaden och Solna. Projekt Vår projektportfölj är fortsatt omfattande och central för vår långsiktiga utveckling. Under kvartalet fick vi detaljplanen godkänd för markanvisningen vid Sveaplan i Stockholms innerstad. Det gör att vi kan börja planera för 8 800 kvm BTA med butik, restaurang och arbetsplatser i ett av våra kärnområden. Planerad inflyttning är 2028–2029, beroende på myndighetsprocesser och hyresgäster. Parallellt fortsätter utvecklingen av Ormträsket 10 (Wenner-Gren Center), där tekniska uppgraderingar och investeringar i service och innehåll pågår. Arbetena beräknas vara klara första kvartalet 2027 , och flera evakuerade hyresgäster har redan tecknat avtal för återflytt. Ett mer omfattande uthyrningsarbete startar mot slutet av Q2 2026. Fokus på uthyrning och långsiktigt värdeskapande ===== SIDA 4 ===== Fabege 2025/Kv4 4 Transaktion Transaktionsmarknaden för attraktiva kontorsfastigheter i Stockholm fortsätter att stabiliseras, med stöd av bättre konjunkturutsikter och goda finansieringsvillkor. Utbudet var begränsat, men de CBD fastigheter som kom ut var attraktiva och prissatta därefter. För oss är det tydligt att läget trumfar det mesta. Vi ser samma mönster i vårt innerstadsbestånd, där efterfrågan är starkast i centrala lägen med effektiva ytor. Det genomförs färre affärer än tidigare år, och börsbolagens värderingar gör det svårare att köpa fullt prissatta objekt. Jag bedömer att vi behöver se en generell vakansförbättring eller ytterligare stigande hyror innan efterfrågan ökar markant. Kapital finns – det är inte där begränsningen ligger. Värderingar Värderingarna visade däremot en nedgång i kvartalet. Värderarna har justerat ned marknadshyrorna i vissa områden och höjt avkastningskraven något, vilket resulterade i en total nedskrivning om 712 Mkr i Q4. Vi externvärderade drygt 50 procent av portföljen. En tredjedel av nedskrivningen avser byggrätter i Flemingsberg. Resterande del beror främst på förväntat längre tid att sänka vakanser i Hammarby Sjöstad och Solna samt något högre avkastningskrav. I innerstaden ökade värdena något, främst tack vare lägre avkastningskrav och flera nya hyresavtal i Q4. Nu är det upp till oss att fortsätta minska vakanserna och visa värderarna att vi kan prestera bättre än deras antaganden. Lyckas vi med det förbättras både värden och kassaflöde Finansiering Vi var aktiva på finansieringsmarknaden och emitterade 350 Mkr under kvartalet. Efter årsskiftet har vi emitterat ytterligare 850 Mkr. Vi har även kreditbeslut och term sheets klara för de bankfaciliteter som ska refinansieras under året. Tillgången på kapital, både i bank- och obligationsmarknaden, ser god ut inför 2026. Sammanfattning Vi har lämnat 2025 bakom oss och går in i 2026 med en tydlig riktning. Inga genvägar, inga stora ord – bara ett konsekvent fokus på uthyrning, på våra kunder och på våra områden. Det är samma långsiktighet som burit Fabege genom tidigare cykler, men nu med fullt fokus på nästa steg. Vi har en stark fastighetsportfölj i rätt lägen, fantastiska hyresgäster, stabil finansiering och engagerade medarbetare. Förutsättningarna för att leverera god avkastning till våra aktieägare är på plats. Snart går startskottet för OS i Italien – och vi i Fabege är redan igång med både sprint och maraton. Vi ser fram emot 2026. Fokus! Bent Oustad, vd Nöten 4 fullt uthyrd Försvarskoncernen Saab hyr hela fastigheten som nu är fullt uthyrd sedan Saab tillträtt sina lokaler i två omgångar den 1 september respektive den 1 november. Avtalet är ett s.k. triple net avtal som löper till 2045. Investeringsvolym Mål: 2,5 Mdkr per år över en konjunkturcykel Utfall 2025: 2 061 Mkr Nettouthyrning Överskottsgrad, % Uthyrningsgrad, % 0 1 000 2 000 3 000 4 000 2021 2022 2023 2024 2025 Mkr -110 -50 10 70 130 190 2021 2022 2023 2024 2025 Mkr 50 55 60 65 70 75 80 2021 2022 2023 2024 2025 80 85 90 95 2021 2022 2023 2024 2025 Mål: 75% Utfall 2025:74% Mål: 95% till 2030 Utfall 2025:86% Mål: 80 Mkr per år Utfall 2025: 36 Mkr ===== SIDA 5 ===== Fabege 2025/Kv4 5 Årets resultat efter skatt uppgick till -348 Mkr (-213) motsvarande -1:11 kr per aktie (-0:68). Resultatet före skatt uppgick till -508 Mkr (-89). Driftöverskottet ökade något och bostadsutveck- lingen bidrog positivt vilket innebar att bruttoresultatet ökade med drygt 4 procent. Räntekostnaderna var något lägre än föregående år. Orealiserade värde- förändringar i fastighetsportföljen uppgick till -1 700 Mkr. Hyresintäkter och driftöverskott Hyresintäkterna uppgick till 3 480 Mkr (3 438) och driftsöverskottet uppgick till 2 583 Mkr (2 553). I identiskt bestånd minskade intäkterna med 99 Mkr motsvarande cirka -3,2 procent (+4,5) vilket främst var hänförligt till avflyttningar till följd av föregående års negativa nettouthyrning. Detta möttes av ökade intäkter avseende inflyttningar i färdigställda projektfastigheter med 177 Mkr och minskade intäkter till följd av sålda fastigheter med -36 Mkr. Fastighetskostnaderna uppgick till -897 Mkr (-885). Den nya fastighetstaxeringen innebar att fastighetsskatten ökade med cirka 23 Mkr. Driftsöverskottet i identiskt bestånd minskade med -2,2 procent (+4,9). Överskottsgraden uppgick till 74 procent (74). Resultat bostadsutveckling Resultatavräkning sker i samband med projektavslut. Under första och tredje kvartalen redovisades ingen omsättning. Under andra kvartalet färdigställdes den första etappen i Haga Norra omfattande 23 lägenheter och under fjärde kvartalet färdigställdes 78 hyresrätter vilket resulterade i att omsättning bostadsutveckling uppgick till 280 Mkr (233). Kostnader för bostadsutveckling uppgick till -225 Mkr (-254). Bruttoresultatet uppgick till 55 Mkr (-21). Central administration Kostnader för central administration uppgick till -106 Mkr (-93). Finansnetto Räntenettot uppgick till -940 Mkr (-962). Snitträntan per 31 december 2025 uppgick till 2,82 procent (2,98). T omträttsavgälder uppgick till -41 Mkr (-41). Resultatandelar i intressebolag Resultatandelar i intressebolag uppgick till -130 Mkr (-91) varav -132 Mkr (-102) avsåg Arenabolaget. I beloppet ingår nedskrivning av andelsvärdet med -63 Mkr. Resultatandelar i Urban Services och delägda projekt i Birger Bostad uppgick till mindre belopp. Värdeförändringar fastigheter Värderingen av fastighetsbeståndet följer en väl etablerad process. Hela fastighetsbeståndet extern- värderas minst en gång per år. Till följd av marknadsläget har en större andel värderats externt varje kvartal de senaste åren. Inför fjärde kvartalet 2025 externvärderades drygt 50 procent av portföljen och resterande fastigheter värderades internt med utgångspunkt i senast externa värde- ring. Det samlade marknadsvärdet uppgick vid periodens slut till 78,5 Mdkr (78,9). Orealiserade värdeförändringar uppgick till -1 700 Mkr (-1 218). Det genomsnittliga avkastningskravet uppgick till 4,59 procent (4,54). Under första halvåret berodde de negativa värdeförändringarna främst på att värderarna räknat med längre vakanstider och något lägre hyresnivåer, huvudsakligen i Solna samt att vi i Flemingsberg räknat med längre genomförandetid för kommande projektmöjligheter. Värdeförändringar under andra halvåret påverkades främst av högre avkastningskrav i områdena utanför innerstaden samt ytterligare nedskrivning av byggrättsvärdet i Flemingsberg sedan markanvisningsavtalet löpt ut vid årsskiftet. Försäljningen och frånträdet av Ynglingen 10 innebar en realiserad värdeförändring om -36 Mkr hänförlig till avdrag för latent skatt i affären. Nedskrivning av exploateringsfastigheter uppgick till -24 Mkr (-73), och hänfördes till framtida projektmöjligheter inom Birger Bostad. Finansiella mål Styrelsen i Fabege har beslutat om följande finansiella mål: – Belåningsgrad max 50 procent. – Räntetäckningsgrad lägst 2,2 gånger. – Skuldkvoten max 13,0 gånger. – Soliditet lägst 35 procent. Utfall 2025-12-31 – Belåningsgrad 43 procent – Räntetäckningsgrad 2,6 ggr – Skuldkvot 13,6 ggr – Soliditet 45 procent Resultat jan–dec 20251 1 Jämförelsetalen för resultatposter avser värde för perioden jan-dec 2024 och för balansposter per 31 december 2024. ===== SIDA 6 ===== Fabege 2025/Kv4 6 Värdeförändringar derivat Övervärdet i derivatportföljen minskade under året med -166 Mkr (-143) till följd av högre långräntor. Skatt Årets skattekostnad uppgick till 160 Mkr (-124) och avsåg uppskjuten skatt. Skatt beräknades med 20,6 procent på löpande beskattningsbart resultat. Försäljningen av Ynglingen 10 innebar återföring av uppskjuten skatt om 128 Mkr. Ränteavdrags- begränsningarna bedöms inte få någon väsentlig effekt på betald skatt under de närmaste åren. Segmentsrapportering Segmentet Förvaltning genererade ett driftöverskott om 2 409 Mkr (2 423) motsvarande 76 procents överskotts grad (77). Uthyrningsgraden uppgick till 86 procent (88). Förvaltningsresultatet uppgick till 1 362 Mkr (1 438). Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till -1 232 Mkr (-1 217). Segmentet Förädling genererade ett driftöver- skott om 118 Mkr (140) motsvarande en överskotts- grad på 56 procent (57). Förvaltningsresultatet uppgick till 53 Mkr (46). Orealiserade värdeföränd- ringar på fastigheter uppgick till -487 Mkr (-155). Segmentet Projekt redovisade orealiserade värdeförändringar om 19 Mkr (169). Projektvinster möttes delvis av nedskrivning till följd av ökade avkastningskrav vid bedömning av slutvärdet i projektfastigheterna samt nedskrivning av värdet på byggrätter. Segmentet Birger Bostad genererade ett bruttoresultat om 67 Mkr (-15) varav 12 Mkr (6) avsåg driftöverskott och 55 Mkr (-21) avsåg resultat från bostadsutveckling. Förvaltningsresultatet uppgick till 56 Mkr (-23). Orealiserade värdeförändringar uppgick till 0 Mkr (-15). Nedskrivning av exploateringsfastigheter uppgick till -24 Mkr (-73). Mer information om segments- fördelningen framgår av segmentsrapporten på sidorna 12-13. Goodwill Redovisad goodwill om 205 Mkr (205) är helt hänförlig till förvärvet av Birger Bostad AB. Förvaltningsfastigheter Redovisat fastighetsvärde avser Fabeges förvaltningsportfölj inklusive projekt- och markfastigheter. Per kvartalsskiftet uppgick fastighetsvärdet till totalt 78,5 Mdkr (78,9). Exploateringsfastigheter Redovisat värde avser pågående projekt i egen regi samt exploateringsfastigheter för framtida produktion inom Birger Bostad. Värdet uppgick vid kvartalsskiftet till 933 Mkr (754) varav pågående produktion 743 Mkr (550) och exploaterings- fastigheter för kommande utveckling 190 Mkr (204). Finansiell ställning och substansvärde Eget kapital vid periodens slut uppgick till 37 475 Mkr (38 445) och soliditeten till 45 procent (46). Eget kapital per aktie hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 119 kr (122). EPRA NRV uppgick till 145 kr per aktie (148). Kassaflöde Kassaflöde från löpande verksamhet före för- ändring av rörelsekapital uppgick till 1 503 Mkr (1 352). Förändring av rörelsekapitalet påverkade kassaflödet med 241 Mkr (283). Investerings- verksamheten påverkade kassaflödet med -1 189 Mkr (-2 461), och kassaflödet från finansierings- verksamheten uppgick till -589 Mkr (805). I investeringsverksamheten drivs kassaflödet av fastighetstransaktioner samt av projekt. Under året uppgick investeringar i ny-till och ombyggnationer till -2 024 Mkr (-2 282) och 960 Mkr avsåg försäljningen och frånträdet av Ynglingen 10. Sammantaget minskade likvida medel med -34 Mkr (-21) under året. Förändring fastighetsvärde, jan–dec 2025 Genomsnittligt avkastningskrav, 2025-12-31 Förändring av fastighetsvärde (Mkr) Ingående verkligt värde 2025-01-01 78 904 Fastighetsförvärv - Försäljning, utrangering -960 Investeringar i ny-, till- och ombyggnad 2 061 Orealiserade värdeförändringar -1 700 Omklassificeringar 155 Utgående verkligt värde 2025-12-31 78 460 Område 2025 2024 Stockholms innerstad 4,13% 4,12% Solna 4,84% 4,73% Hammarby Sjöstad 4,80% 4,77% Flemingsberg 5,30% 5,37% Övriga marknader 5,41% 5,42% Genomsnittlig avkastning 4,59% 4,54% ===== SIDA 7 ===== Fabege 2025/Kv4 7 Fabege har som mål att vara en attraktiv låntagare med syfte att stödja Fabeges långsiktiga strategiska utveckling. Finansieringen sker huvudsakligen med långfristiga kreditramar med fastställda villkor och kreditgivarna utgörs främst av de större nordiska bankerna och investerare på kapitalmarknaden. Våra finansieringskällor Fabege strävar efter en jämnvikt mellan olika finansieringsformer på såväl kapital- som bank- marknaden och långsiktiga relationer med de stora finansiärerna har hög prioritet. Fabeges bank- faciliteter kompletteras med ett MTN-program om 18 Mdkr, ett certifikatprogram om 5 Mdkr samt möjligheten att via SFF:s säkerställda MTN-program låna max 6 Mdkr. I början på juni lanserades ett nytt grönt ramverk för att bidra till att utveckla det hållbarhetsarbete som bedrivs i hela organisationen. Utveckling under året Årets sista kvartal visade en måttlig tillväxt i ekonomin men med relativt ljusa utsikter för 2026, vilket i sin tur tros få en positiv påverkan på sysselsättningen. Inflationstakten föll tillbaka och Riksbanken signalerade en stabilisering av inflationen kring målet och därmed en förväntan att styrräntan hålls på en oförändrad nivå under en längre tid. Till följd av detta har de korta marknadsräntorna legat ganska stabilt medan långa marknadsräntor stigit med förbättrade tillväxtutsikter och tro på ökad statlig upplåning. Effekten på bank- och kapitalmarknad har varit måttlig vilket innebär att tillgången till kapital har fortsatt varit god med stabila kreditmarginaler. Under året har Fabege refinansierat och ökat bankskulden med 0,4 Mdkr, refinansierat obligationer om 2,7 Mdkr samt minskat utestående företagscertifikat med 0,4 Mdkr. Sammantaget uppgick total lånevolym till 34,4 Mdkr varav 15,2 Mdkr via kapitalmarknaden och 19,2 Mdkr via bankmarknaden. Snitträntan har under perioden fortsatt ned och uppgick vid årsskiftet till 2,82 procent. Fördelning finansieringskällor * RCF=Revolverande kreditfaciliteter Moody’s Rating Baa2 stabila utsikter Bekräftad i november 2025 Kapitalförsörjning Säkerhetsfördelning Finansiering Finansiering, 2025-12-31 ¹ Inkluderat kreditlöfte avsett för företagscertifikat 2 Räntebindningen justerad med beräknad löptid för stängningsbara swappar uppgick till 2,1 år (2,6) 0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 12 000 14 000 16 000 18 000 20 000 1 2 3 4 5 Ramar/program Utnyttjat, 2025-12-31 1 RCF* & checkräkningskrediter 2 Obligationsfinansiering, Grönt MTN 3 Obligationsfinansiering, SFF 4 Företagscertifikat 5 Banklån (inkl. EIB & NIB) Eget kapital, 45% Räntebärande, skulder, 41% Övriga skulder, 14% Pantsatta tillgångar, 58% Ej pantsatta tillgångar, 42% 2025-12-31 2024-12-31 Räntebärande skulder, Mkr 34 424 34 400 varav utestående MTN, Mkr 11 800 11 610 varav utestående SFF, Mkr 574 738 varav utestående certifikat, Mkr 2 795 3 215 Outnyttjande kreditlöften, Mkr ¹ 5 960 5 960 Kapitalbindning, år 3,0 3,5 Räntebindning, år ² 1,5 1,8 Räntebindning, andel av portföljen, % 47 52 Derivat marknadsvärde, Mkr 377 543 Genomsnittlig räntekostnad inkl löften, % 2,82 2,98 Genomsnittlig räntekostnad exkl löften, % 2,74 2,89 Ej pantsatta tillgångar, % 42 41 Belåningsgrad, % 43 43 ===== SIDA 8 ===== Fabege 2025/Kv4 8 Finansiering 2025-12-31 Lånelöften och outnyttjade kreditfaciliteter, inklusive backupfaciliteten för certifikatsprogrammet, uppgick vid årsskiftet till 6,0 Mdkr. Kapitalbindningstiden uppgick till 3,0 år (3,5) och räntebindningstiden uppgick till 1,5 år (1,8). De traditionella ränteswapparna, vars syfte är primärt att bidra till räntebindningen, uppgick vid periodens slut till totalt 13,7 Mdkr. Dessa swappar ligger med förfall till och med 2032 och har en fast årlig ränta mellan 0,11 och 2,20 procent. Utöver de traditionella swapparna ingår det även i derivatportföljen både stängningsbara och förlängningsbara swappar, som främst syftar till att förbättra kassaflödet men även räntebindningen. T otalt uppgick dessa swappar till 7 ,5 Mdkr. Räntebindningen skulle justeras upp till 2,1 år (2,6) om effekten av de stängningsbara swapparnas beräknade löptid inkluderades I finansnettot ingick övriga finansiella kostnader om 28 Mkr (37), vilka huvudsakligen avsåg periodiserade uppläggningskostnader för kreditavtal samt kostnader för obligations- och certifikatsprogram. Under året har räntor om totalt 57 Mkr (93) avseende projektfastigheter aktiverats. Grön finansiering 99 procent av Fabeges låneportfölj klassas som grön. Grön finansiering ger Fabege bättre villkor och tillgång till fler finansieringsalternativ. Fabeges gröna ramverk för finansiering uppdaterades i juni 2025. Ramverket har utformats för att ge Fabege en bred möjlighet till grön finansiering och bygger på tredjepartscertifierade fastigheter samt ambitiösa mål för energiförbrukning. Ramverket baseras på the green bond principles med anpassning till EU- taxonomin och koppling till Fabeges ambition att bidra till målen enligt Agenda 2030. S&P har utfärdat en second opinion med betyget medium green avseende de gröna villkoren. Läs gärna mer om Fabeges gröna finansiering på www.fabege.se/finansiering, där även investerarrapporterna finns att tillgå. 99% Grön finansiering 31 december 2025 Ränteförfallostruktur, 2025-12-31 Låneförfallostruktur, 2025-12-31 * I snitträntan för perioden <1år ingår marginalen för den rörliga delen av skuldportföljen. Här ingår även den rörliga delen av ränteswapparna vilka dock ej inkluderar någon kreditmarginal då dessa handlas utan marginal. Snitträntan är exklusive kostnad för kreditlöften. SEKm Kredit- ramar Utestående lån och obli- gationer Gröna MTN-obligationer, Mkr 11 800 11 800 Gröna SFF-obligationer, Mkr 574 574 Gröna företagscertifikat, Mkr 2 795 2 795 Gröna lån, övriga, Mkr 24 800 18 840 Total grön finansiering, Mkr 39 969 34 009 Andel grön finansiering, % 99 99 Grönt låneutrymme*, Mkr 42 175 varav fritt utrymme, Mkr 10 206 Mkr Belopp, Mkr Snittränta,% Andel,% < 1 år 21 348 3,66 62 1-2 år 3 250 1,13 9 2-3 år 3 276 1,57 10 3-4 år 2 600 1,09 8 4-5 år 2 150 1,31 6 5-6 år 1 300 1,15 4 6-7 år 500 0,81 1 7-8 år - - - 8-9 år - - - Totalt 34 424 2,74 100 Mkr Kreditavtal Utestående bank Utestående kapitalmarknad Certifikatprogram 2 795 - 2 795 < 1 år 13 077 4 493 4 624 1-2 år 7 650 3 100 4 050 2-3 år 6 791 3 041 2 250 3-4 år 2 530 1 080 1 450 4-5 år - - - 5-10 år 7 541 7 541 - Totalt 40 384 19 255 15 169 *I enlighet med Fabeges gröna ramverk ===== SIDA 9 ===== Fabege 2025/Kv4 9 Fastighetsbestånd och förvaltning Fabeges verksamhet med förvaltning och stads- och fastighetsutveckling är koncentrerad till ett fåtal utvalda delmarknader i och kring Stockholm; Stockholms innerstad, Solna, Hammarby Sjöstad och Flemingsberg. Den 31 december 2025 ägde Fabege 100 fastigheter med ett samlat hyresvärde om 4,3 Mdkr, en uthyrbar yta om 1,3 miljoner kvm och ett redovisat värde om 78,5 Mdkr varav förädlings- och projektfastigheter 9,4 Mdkr. Uthyrningsgrad Den ekonomiska uthyrningsgraden i förvaltnings- portföljen uppgick vid årets slut till 86 procent (88). Förändringen var till största delen hänförlig till sedan tidigare aviserade utflyttningar i fastigheterna Barnhusväderkvarn och Ormträsket. Andra större vakanser avser främst tre fastigheter i Solna Business Park samt vakanser i Arenastaden efter att ICA och T elia frånträtt del av ytor. Vakanta ytor kvarstår även i de tidigare projektfastigheterna Ackordet 1 och Påsen 1 som efter att de färdigställts övergått i förvaltning. Den ekonomiska uthyrningsgraden i förädlingsfastigheterna mäts inte då merparten av dessa fastigheter tomställts eller delvis hyrs ut på korttidskontrakt i väntan på rivning eller om- byggnation. Dessa motsvarar en yta om 156 tkvm varav 127 tkvm är uthyrda till en löpande årshyra om 236 Mkr. Nettouthyrning Under året tecknades 194 (134) nya avtal till ett samlat hyresvärde om 236 Mkr (184) varav 100 procent (98) av ytan avsåg gröna hyresavtal. Uppsägningar uppgick till -200 Mkr (-292). Netto- uthyrningen uppgick till 36 Mkr (-108). Hyreskontrakt om 341 Mkr (329) förlängdes till oförändrade villkor. Därtill omförhandlades hyreskontrakt om 277 Mkr (86) med en genomsnittlig minskning av hyresvärdet med -0,7 procent (-5,0). Återköpsgraden under perioden uppgick till 80 procent (57). Förändringar i fastighetsbeståndet I början av året avyttrades och frånträddes fastigheten Ynglingen 10. Köpeskillingen uppgick till 960 Mkr före avdrag för latent skatt. Vidare har bostadsbyggrätten på Paradiset 31 avyttrats för 200 Mkr med planerat frånträde i maj 2026. Hyresrättsfastigheten Kvinten 8 har klassificerats om från exploateringsfastighet till förvaltnings- fastighet sedan projektet färdigställts under fjärde kvartalet. Projekt och investeringar Fabeges projektinvesteringar i förvaltnings- portföljen ska leda till minskad vakans och högre hyresnivåer i fastighetsbeståndet och därmed ökade kassaflöden och värden. Under året uppgick investeringarna till 2 061 Mkr (2 376) i befintliga fastigheter och projekt, varav 1 427 Mkr (1 606) avsåg investeringar i projekt- och förädlingsfastigheter. Investerat kapital i förvaltningsportföljen uppgick till 634 Mkr (770) varav en större andel avsåg hyres- gästanpassningar. Avslutade projekt Projektet avseende Separatorn 1, Flemingsberg färdigställdes och Alfa Laval tillträdde som planerat sina lokaler den 30 april. Vidare har projekten i Påsen 1, Hammarby Sjöstad och Ackordet 1, Haga Norra färdigställts. Vissa investeringar för hyresgästanpassningar kvarstår. Under fjärde kvartalet färdigställdes projektet avseende Nöten 4 som är fullt uthyrd till Saab. Större pågående projekt Investeringen avseende fasadbyte och uppgradering av tekniska installationer på Ormträsket 10 (Wennergren center) löper på. Höghusdelen tomställdes under våren och pågående arbeten avser montering av ny fasad samt inre arbeten med installationer med mera. Investeringen beräknas uppgå till cirka 609 Mkr. Arbetena beräknas vara klara under första kvartalet 2027. Flera av de hyresgäster som evakuerats har tecknat avtal för återflytt. Uthyrningsgraden i höghusdelen uppgick per årsskiftet till 20 procent. Fullt uthyrt tillkommer ett hyresvärde om 58 Mkr. Mimer 5 kommer att byggas om i två etapper under 1,5 år för Academedia som bedriver skola i fastigheten. Den totala investeringen beräknas uppgå till knappt 220 Mkr. Fastigheten kommer delvis att tomställas under ombyggnadstiden. Projektet inleds i januari 2026. Förberedande utveckling västra Arenastaden I november 2023 vann detaljplanen avseende fastigheterna Farao 15, 16, 17 och Kairo 1 laga kraft. Det kommande projektet inkluderar en kommersiell byggrätt om 77 tkvm och en bostadsbyggrätt om 15 tkvm samt iordning- ställande av en ny väg längs med järnvägen. Projektet har inletts med demontering av de befintliga byggnaderna samt omläggning av infrastruktur vilket är en förutsättning för den kommande utvecklingen av bebyggelsen längs Dalvägen. I december fattades beslut avseende nästkommande fas vilken omfattar mark- och grundläggningsarbeten, ledningsomläggning, framtagande av bygghandlingar samt uppförande av byggnad upp till marknivå. T otalt uppgår beslutad investering till drygt 600 Mkr. Byggrätter Markanvisningsavtalet i Flemingsberg löpte ut vid årsskiftet och byggrätterna hänförliga till avtalet har exkluderats i byggrättstabellen. Förhandling med Huddinge kommun avseende ett nytt avtal pågår. Verksamheten jan–dec 20251 T otalt fastighetsvärde; Mdkr Förvaltningsfastigheter, Mdkr Projektfastigheter, Mdkr Förädlingsfastigheter, Mdkr Innerstaden, 37% Solna, 48% Hammarby Sjöstad, 10% Flemingsberg, 4% Övriga marknader, 1% 78,5 Innerstaden, 38% Solna, 48% Hammarby Sjöstad, 10% Flemingsberg, 3% Övriga marknader, 1% 69,1 Innerstaden, 25% Solna, 70% Hammarby Sjöstad, 1% Flemingsberg, 3% Övriga marknader, 0% 4,4 Innerstaden, 38% Solna, 30% Hammarby Sjöstad, 19% Flemingsberg, 13% Övriga marknader, 0% 5,0 1 Jämförelsetalen för resultatposter avser värde för perioden jan-dec 2024 och för balansposter per 31 december 2024. ===== SIDA 10 ===== Fabege 2025/Kv4 10 Birger Bostad Birger Bostads projektportfölj omfattar 12 projekt varav 3 (samtliga etapper i Haga Norra) drivs i pågående produktion. Bedömd investeringsvolym i pågående projekt uppgår till knappt 690 Mkr exklusive markförvärv, varav 546 Mkr upparbetats. Projektet i Haga Norra omfattar totalt 288 lägenheter varav 78 hyresrätter. Byggnationen löper på enligt tidplan. De första etapperna, Brf Alma med 23 lägenheter och hyresrätterna färdigställdes och slutavräknades under andra respektive fjärde kvartalet 2025. Ägarlägenheterna färdigställs för inflyttning under första kvartalet 2026. Brf Mathilda och Brf Ingetora färdigställs under 2026. Av Brf Almas 23 lägenheter har 20 sålts och tillträtts. Därutöver har 74 bostäder i de övriga etapperna sålts via bindande förhandsavtal och ytterligare 4 lägenheter via icke bindande bokningsavtal. I december fattades beslut att utveckla nästkommande två etapper i Haga Norra som omfattar 132 brf-lägenheter (kvarter 4) samt äldreboende, hyresrätter och förskola (kvarter 3). Investeringarna för de båda kvarteren beräknas uppgå till cirka 312 Mkr respektive 860 Mkr. Projekten kommer att inledas under 2026. Fastighetsbeståndet, 2025-12-31 Fastighetsbeteckning Antal fastigheter Uthyrbar yta tkvm Marknadsvärde Mkr Hyresvärde² Mkr Ekonomisk uthyrningsgrad, % Förvaltningsfastigheter ¹ 66 1 087 69 066 3 949 86 Förädlingsfastigheter ¹ 14 156 5 021 267 Mark och projektfastigheter ¹ 20 28 4 373 115 Summa 100 1 271 78 460 4 331 Varav Innerstaden 26 298 28 797 1 529 88 Varav Solna 51 689 37 759 2 072 85 Varav Hammarby Sjöstad 10 140 7 867 484 80 Varav Flemingsberg 9 104 3 051 179 93 Varav Övriga 4 40 986 67 95 Summa 100 1 271 78 460 4 331 86 ¹ Se vidare under definitioner. ² I hyresvärdet är tidsbegränsade avdrag om cirka 225 Mkr (i löpande årligt hyresvärde per 31 december ej avräknad. Ekonomisk uthyrningsgrad avser förvaltningsfastigheter. T otala investeringar, jan-dec 2025 Fastighetsförsäljning 2025 Fastighetsförvärv 2025 Inga förvärv under året. Totala investeringar, Mkr Investeringar i förvaltningsfastigheter 634 Investeringar i förädlingsfastigheter 189 Investeringar i projektfastigheter 1 238 Totala investeringar 2 061 Fastighetsnamn Område Kategori Uthyrningsbar yta, kvm Kv 1 Ynglingen 10 Östermalm Kontor 11 654 Kv 2 Inga Kv3 Inga Kv4 Inga Totalt 11 654 ===== SIDA 11 ===== Fabege 2025/Kv4 11 Pågående projekt >100 Mkr, 2025-12-31 Birger Bostad pågående projekt, 2025-12-31 Byggrätter, 2025-12-31 Fastighetsbeteckning Kategori Område Färdigställt Uthyrningsbar yta kvm Uthyrningsgrad % yta ¹ Hyresvärde² Bokfört värde Mkr Beräknad investering Mkr Varav upp- arbetat Mkr Farao 15-16, Kairo 1 Kontor/Bostäder Arenastaden - - - 1 359 613 170 Ormträsket 10 (del av) Kontor Sveaplan Q1-2027 9 800 20% 58 540 609 107 Summa 9 800 20% 58 1 899 1 222 277 Övriga mark- och projektfastigheter 3 014 Övriga Förädlingsfastigheter 4 481 Totalt Projekt-, mark- och förädlingsfastigheter 9 394 ¹ Operativ uhyrningsgrad per 2025-12-31. ² Hyresvärde inklusive tillägg. För de pågående projekten kan årshyran öka till 58 Mkr (fullt uthyrd) från 0 Mkr i löpande årshyra per 31 december 2025. Projekt Område BTA, kvm BOA, kvm Antal bostäder Försäljningsgrad, % Färdigställt Bokfört värde, Mkr Beräknad investering, Mkr Varav upparbetat, Mkr Haga Norra ägarlägenheter Solna 3 124 2 246 50 86 Q1-2026 176 133 130 Haga Norra Brf Mathilda Solna 7 750 6 036 94 33 Q1-Q2 2026 381 349 287 Haga Norra Brf Ingetora Solna 4 530 3 500 43 9 Q2-Q3 2026 186 208 129 Summa 15 404 11 782 187 743 690 546 Kommersiella BTA, kvm Laga kraft, % Bokfört värde, kr/kvm Bostäder BTA, kvm Laga kraft, % Bokfört värde, kr/kvm Innerstaden 30 200 78 15 500 Innerstaden 7 800 100 25 800 Solna 301 000 60 8 700 Solna 164 200 64 10 500 Hammarby Sjöstad 37 400 99 3 600 Hammarby Sjöstad 20 700 21 16 700 Flemingsberg 162 800 41 3 800 Flemingsberg 224 800 - 4 100 Birger Bostad - - Birger Bostad 82 300 95 6 100 Övriga 20 000 100 1 500 Övriga - - - Summa 551 400 59 7 000 Summa 499 800 37 7 400 Förändringar i Pågående projekt Under andra kvartalet färdigställdes projekten avseende Ackordet 1, Påsen 1 och Separatorn 1. Under fjärde kvartalet färdigställdes projektet i Nöten 4. Tillkommande projekt avser ombyggnationen av del av Ormträsket 10 samt projektet avseende infrastruktur, mark- och grundläggningsarbeten på fastigheterna Farao/Kairo i Arenastaden. Birger Bostad pågående projekt Delprojekten i Haga Norra har fördelats på de olika etapperna. Under andra kvartalet färdigställdes och slutavräknades den första deletappen BRF Alma som omfattar 23 lägenheter. Under fjärde kvartalet färdigställdes Kvinten 8 omfattande 78 hyresrätter. Byggrätter förändringar under perioden Sedan ett markanvisningsavtal med Solna löpt har tidigare inkluderade byggrätter längs Mälarbanan exkluderats. Markanvisningsavtalet med Huddinge avseende byggrätter i Flemingsberg löpte ut vid årsskiftet och även dessa byggrätter har därmed exkluderats i sammanställningen. Ytor och bokfört värde avser tillkommande byggrättsyta. Utveckling kommer i vissa fall kräva rivning av befintliga ytor vilket kommer att belasta projektkalkylen. Volymerna är inte maximerade. Pågående planarbeten syftar till att öka volymen tillkommande byggrätt. Samtliga avtalade markanvisningar har inkluderats. Bokfört värde inkluderar även kommande, ej erlagda, köpeskillingar för avtalade markanvisningar. ===== SIDA 12 ===== Fabege 2025/Kv4 12 Segmentrappotering jan-dec 2025¹ 2025 2025 2025 2025 2025 2024 2024 2024 2024 2024 Jan-dec Jan-dec Jan-dec Jan-dec Jan-dec Jan-dec Jan-dec Jan-dec Jan-dec Jan-dec Belopp i Mkr Förvaltning Förädling Projekt Birger Bostad Totalt Förvaltning Förädling Projekt Birger Bostad Totalt Hyresintäkter 3 164 212 90 14 3 480 3 153 247 26 12 3 438 Omsättning bostadsuteckling - - - 280 280 - - - 233 233 Övriga intäkter - - - - - - - - - - Summa nettoomsättning 3 164 212 90 294 3 760 3 153 247 26 245 3 671 Fastighetskostnader -755 -94 -46 -2 -897 -730 -107 -42 -6 -885 Kostnader bostadsutveckling - - - -225 -225 - - - -254 -254 Bruttoresultat 2 409 118 44 67 2 638 2 423 140 -16 -15 2 532 Varav driftöverskott fastighetsförvaltning 2 409 118 44 12 2 583 2 423 140 -16 6 2 553 Överskottsgrad, % 76% 56% 49% 86% 74% 77% 57% -62% 50% 74% varav bruttoresultat bostadsutveckling - - - 55 55 - - - -21 -21 Central administration -91 -6 -9 - -106 -76 -8 -9 - -93 Räntenetto -785 -59 -85 -11 -940 -780 -82 -93 -7 -962 Tomträttsavgäld -41 - - - -41 -41 - - - -41 Resultatandelar i intressebolag -130 - - - -130 -88 -4 2 -1 -91 Förvaltningsresultat 1 362 53 -50 56 1 421 1 438 46 -116 -23 1 345 Nedskrivning exploateringsfastigheter - - - -24 -24 - - - -73 -73 Realiserade värdeförändr. fastigheter -36 - - - -36 3 - - - 3 Orealiserade värdeförändr. fastigheter -1 232 -487 19 - -1 700 -1 217 -155 169 -15 -1 218 Resultat före skatt per segment 94 -434 -31 32 -339 224 -109 53 -111 57 Värdeförändr. räntederivat & aktier -169 -146 Resultat före skatt -508 -89 Marknadsvärde förvaltningsfastigheter 68 835 5 021 4 373 231 78 460 64 546 5 310 8 820 228 78 904 Exploateringsfastigheter - - - 933 933 - - - 754 754 Uthyrningsgrad, % 86 - - - - 88 - - - - ¹ För mer information se not 4 Segmentrapportering på sid 29. Segmentsfördelning Segmenten presenteras med företagsledningens synsätt uppdelat på: – Förvaltning – fastigheter i löpande långsiktig förvaltning. – Förädling – fastigheter som står inför ombyggnation- eller tillbyggnation där den löpande förvaltningen och driftsöverskottet påverkas väsentligt. – Projekt - mark och fastigheter med pågående nyproduktion/totalombyggnad. – Birger Bostad – utveckling och förvaltning av bostäder. Omklassificeringar under perioden Fastigheten Bocken 47 som tomställts för renovering överfördes från segmentet förvaltning till projekt. Vidare överfördes Paradiset 27 från förädling till projekt och Ormträsket 10 som genomgår en större renovering klassades om från förvaltnings- till förädlingsfastighet. De tidigare projektfastigheterna Ackordet 1, Påsen 1, Separatorn 1 och Nöten 4 överfördes under året i samband med färdigställande från segmentet projekt till förvaltning. Vidare har Kvinten 8 klassificerats om från exploaterings- fastighet till förvaltningsfastighet. ===== SIDA 13 ===== Fabege 2025/Kv4 13 Segmentrapportering okt-dec 2025¹ 2025 2025 2025 2025 2025 2024 2024 2024 2024 2024 Okt-dec Okt-dec Okt-dec Okt-dec Okt-dec Okt-dec Okt-dec Okt-dec Okt-dec Okt-dec Belopp i Mkr Förvaltning Förädling Projekt Birger Bostad Totalt Förvaltning Förädling Projekt Birger Bostad Totalt Hyresintäkter 820 57 18 4 899 788 56 14 3 861 Omsättning bostadsuteckling - - - 152 152 - - - 3 3 Summa nettoomsättning 820 57 18 156 1 051 788 56 14 6 864 Fastighetskostnader -184 -30 -7 -1 -222 -195 -22 -13 -3 -233 Kostnader bostadsutveckling - - - -117 -117 - - - -6 -6 Bruttoresultat 636 27 11 38 712 593 34 1 -3 625 Varav driftöverskott fastighetsförvaltning 593 27 11 3 677 593 34 1 - 628 Överskottsgrad, % 75% 47% 61% 75% 75% 75% 61% 7% 0% 73% varav bruttoresultat bostadsutveckling - - - 35 35 - - - -3 -3 Central administration -25 -2 -1 - -28 -12 - -1 - -13 Räntenetto -187 -14 -13 -8 -222 -192 -16 -26 -1 -235 Tomträttsavgäld -10 - - - -10 -10 - - - -10 Resultatandelar i intressebolag -81 - - - -81 -29 -4 - -1 -34 Förvaltningsresultat 333 11 -3 30 371 350 14 -26 -5 333 Nedskrivning exploateringsfastigheter - - - -3 -3 - - - -40 -40 Realiserade värdeförändr. fastigheter 1 - - - 1 - - - - - Orealiserade värdeförändr. fastigheter -307 -375 -30 - -712 -256 229 45 - 18 Resultat före skatt per segment 27 -364 -33 27 -343 94 243 19 -45 311 Värdeförändr. räntederivat & aktier 50 298 Resultat före skatt -293 609 Marknadsvärde fastigheter 68 835 5 021 4 373 231 78 460 64 546 5 310 8 820 288 78 904 Exploateringsfastigheter - - - 933 933 - - - 754 754 Uthyrningsgrad, % 86 - - - - 88 - - - - ¹ För mer information se not 4 Segmentrapportering på sid 29. ===== SIDA 14 ===== Fabege 2025/Kv4 14 Fabeges hållbarhetsstrategi ska bidra till bolagets attraktivitet, skapa värde och långsiktig konkurrenskraft. Det handlar om att ansvarsfullt förvalta och utveckla stadsdelar, fastigheter, lokaler och tjänster som i sin tur leder till ökad tillväxt. Ledning och styrning Hållbarhetsfrågor är en integrerad del av Fabeges affärsidé, affärsmodell och företagskultur. Hållbar- hetsdata och sociala aspekter spelar en central roll i beslutsfattandet på ledningsnivå. Ledningen fast- ställer årligen policys, hållbarhetsmål och styrande dokument. Ledningsgruppen och styrelsen har medverkat i framtagandet och godkännandet av en dubbel väsentlighetsanalys. Väsentliga hållbarhetsfrågor – Klimatförändringar – Resursanvändning och cirkulär ekonomi – Egna arbetskraften – Arbetstagare i värdekedjan – Ansvarsfullt företagande Våra fokusområden Stadsdelar Fabege arbetar för att på bästa sätt bidra till att skapa hållbara, attraktiva städer och kvarter som lockar både människor och företag. Områdena ska präglas av en bra mix av kontor, handel, service och bostäder, samt goda kommunikationer och miljöengagemang. Inflyttning i Fabeges nya bostadskvarter i Haga Norra har pågått under 2025. Det nyproducerade området ska erbjuda en blandning av bostadsrätter, ägarlägenheter och hyresrätter. Det rör sig idag om totalt 288 lägenheter i aktuella projekt, innefattande både bostadsrätter (Brf Alma och Brf Mathilda) och ägarlägenheter (Albertina). Fastigheter Ambitionen är att skapa trivsamma arbetsmiljöer som får kunderna att längta till kontoret. För utfall hållbarhetsnyckeltal se tabell på sidan 15. Fabeges Science Based T argets initiative (SBTi) mål innebär att Fabege ska halvera utsläpp inom scope 1 och 2 till senast 2030 och mäta och minska scope 3- utsläpp jämfört med 2018 års nivåer. Fabeges egna klimatmål går längre än ovanstående SBTI-mål. Fabege strävar mot klimatneutral förvaltning år 2030 med en halvering av scope 3 per BTA och en minskning i scope 1 och 2 med minst 90 procent. Under kvartalet har Fabege bland annat arbetat i enlighet med följande miljömål: – <70 kWh/kvm Atemp i energianvändning per år – 100% förnybar energi – 100% miljöcertifiering av förvaltningsfastigheter och nyproduktion – 20% cirkularitetsindex vid ombyggnation – 35% lägre CO2-avtryck vid nyproduktion jämfört med 2018 års nivå (scope 3) Saab tillträdde i november sina nya lokaler i fastigheten Nöten 4 i Solna Strand. Fastigheten, som ursprungligen byggdes 1971, har erhållit certifieringen BREEAM In-Use Outstanding (högsta nivå). Medarbetare Engagerade och motiverande medarbetare är en viktig framgångsfaktor och Fabege vill vara en attraktiv arbetsplats. Arbetsmiljön ska vara säker och utan risk för att Fabeges samtliga medarbetare, eller de som arbetar hos Fabege, skadas eller blir sjuka på arbetet. Alla medarbetare har genomgått en grundläggande arbetsmiljöutbildning och nyanställda erbjuds samma möjlighet. Under kvartalet fick vi resultatet i vår årliga medarbetarundersökning Great Place T o Work. Målet 2025 var att nå Trust Index 89. Utfallet blev även i år 88. Leverantörskedja En hållbar leverantörskedja är avgörande för att skapa långsiktig lönsamhet, minska risker och stärka Fabeges varumärke. Det omfattar ansvarsfulla inköp, uppförandekod, minskad klimatpåverkan, mänskliga rättigheter och etiskt affärsagerande. Fabege stödjer flera internationella riktlinjer såsom FN:s grundläggande konventioner till skydd för mänskliga rättigheter, ILO:s grundläggande principer och rättigheter på arbetsplatsen och FN:s Global Compacts tio principer. Fabeges uppförandekod för ramavtalade leverantörer omfattar dessa riktlinjer och de ska efterlevas i alla led. Fabege hade 2025 som mål att hållbarhetsgranska samtliga ramavtalade leverantörer, stärka riskhanteringen och fortsätta arbetet med social inkludering. Utfallet visar att 94 % av leverantörerna nu är hållbarhetsgranskade och godkända. Fabeges hållbarhetsarbete Mål 2030 – Klimatneutral förvaltning. – Halverad klimatpåverkan i projektutveckling per BTA. Genomsnittlig energianvändning 2025 65 kWh/kvm Fabeges aktie behåller Nasdaqs gröna klassificering för tredje året i rad Fabege går in i sitt tredje år som grön aktie på Nasdaq Stockholm, efter att S&P Global Ratings genomfört sin årliga och oberoende analys av bolagets hållbarhetsarbete. Resultatet som ligger till grund för bedömningen visar att 86 procent av omsättningen och 85 procent av investeringarna på Fabege klassificeras som gröna. Science based targets Vårt klimatmål är godkänt av SBTi sedan 2020. ===== SIDA 15 ===== Fabege 2025/Kv4 15 Finansiering Fabeges gröna finansiering är en naturlig fortsättning på det hållbarhetsarbete som bedrivs i hela organisationen. Alla Fabeges finansiärer, såväl banker som kapitalmarknad, erbjuder grön finansiering av miljöcertifierade energieffektiva fastigheter. Sedan november 2023 är Fabege noterad som grön aktie, så kallad Green Equity Designation. Fabege har tagit hänsyn till EU- taxonomin och har kartlagt tillämpliga kategorier till EU:s miljömål och till ekonomisk verksamhet. Fabege strävar efter att anpassa de kvalificerade gröna tillgångarna till EU-taxonomin efter bästa förmåga, inklusive kriterierna för att inte orsaka betydande skada (DNSH) och minimiskyddsåtgärder (minimum safeguard). Under året lanserades ett nytt grönt ramverk som bidrar till att utveckla det hållbarhetsarbete som bedrivs i hela organisationen. Kunder Fabege arbetar med kunden i centrum för att skapa attraktiva lokaler med god arbetsmiljö och service som stärker deras anställda, verksamhet och affär. Kontinuerliga dialoger med Fabeges cirka 700 kunder säkerställer ett långsiktigt samarbete i och kring våra fastigheter. Grunden för det strategiska hållbarhetsarbetet ihop med kunderna är bland annat de gröna hyresavtalen med syfte att minimera negativ miljöpåverkan. I fokus är även beredskapsplaner, energieffektiva byggnader, taxonomilinjerade och miljöcertifierade fastigheter samt trivsamma och trygga fastigheter och närområden. Vi följer upp vårt arbete med kunderna och genomför NKI-mätningar (Nöjd Kund Index) vartannat år för att kunna förbättra oss. NKI 2025 blev 83. Affärsetik God affärsetik, kontinuerlig dialog och lyhördhet är grundläggande för Fabeges relationer med såväl medarbetare och kunder som leverantörer och långivare. Fabege tillämpar god affärssed och praxis samt internationella normer för mänskliga rättigheter, arbete och miljö i enlighet med Global Compact och ILO:s grundläggande konventioner om mänskliga rättigheter i arbetslivet. Uppförandekoden ligger till grund för samtliga medarbetares agerande och har undertecknats av alla anställda. Om hållbarhetsrapporten Kvartalsrapporten är inte upprättad enligt samma riktlinjer som Fabeges årliga hållbarhetsredovisning och tar därför inte upp vissa frågor. En helhetsbild av hållbarhetsarbetet publiceras en gång om året i hållbarhetsredovisningen, läs mer på www.fabege.se/hallbarhet. Certifierade fastigheter* * De fastigheter som ännu ej påbörjat certifiering avser mark- och förädlingsfastigheter för kommande projektutveckling. ** BREEAM-SE innefattar nu även fastigheterna som certifierats enligt BREEAM Bespoke då BREEAM Bespoke är en anpassad manual som bygger på BREEAM-SE. Hållbarhetsnyckeltal * Atemp summan av invändig area för respektive våningsplan, vindsplan och källarplan som värms till mer än 10 °C. Area som upptas av innerväggar, öppningar för trappa, schakt och dylikt, inräknas. Area för garage, inom byggnaden, i bostadshus eller annan lokalbyggnad än garage, inräknas inte. ** De fastigheter som ännu ej påbörjat certifiering avser mark- och förädlingsfastigheter för kommande projektutveckling. EU-taxonomin Fabege redovisar frivilligt på EU-direktivet om icke-finansiell rapportering. Rapportering av i vilken utsträckning koncernens verksamhet omfattas av och är förenlig med EU-taxonomin framgår av Not 1 EU-taxonomin, sid 29. I kommande Års- och hållbarhetsredovisning 2025 redovisas de fullständiga tabellerna i enlighet med EU-taxonomins mål 1 inklusive DNSH-kriterier och minimiskyddsåtgärder. Starkt resultat i årets NKI-mätning Vi landade på ett NKI-index på 83, vilket är en ökning från föregående mätning då vi nådde 81. Den övergripande kundnöjdheten stärks ytterligare och kundlojaliteten är fortsatt mycket hög. Vi ser en positiv utveckling över tid och en stabilt stark nivå i samtliga marknadsområden. Exempel på initiativ inom social hållbarhet – Samverkan i Huddinge/BID Flemingsberg – T alangAkademin – Stiftelsen Läxhjälpen – Unga Operan / Unga Dramaten – Flemingsberg Science – Innovation Station – Stockholm T alent – Pep Parker – Street Gallery – Stadsmissionen System Antal Kvm, LOA Andel av certifierad yta, % BREEAM-In-Use 47 749 788 68% BREEAM-SE** 15 348 033 32% Miljöbyggnad 1 5 482 0% Totalt miljöcertifierade fastigheter 63 1 103 303 100% 2025 2024 2023 Mål Energiprestanda, kWh/kvm Atemp* 65 70 71 Max 70 * Andel förnybar energi, % 93 90 90 100 Miljöcertifiering, antal fastigheter** 63 62 63 - Miljöcertifiering, andel av total yta, % 87 82 82 100 Gröna hyresavtal, andel nytecknad yta, % 100 98 96 100 Gröna hyresavtal, andel av total yta, % 93 92 91 100 Grön finansiering, % 99 99 100 100 Nöjda medarbetare, förtroendeindex, % 88 88 88 2025 >88 GRESB, poäng 94 95 93 >91 ===== SIDA 16 ===== Fabege 2025/Kv4 16 Känslighetsanalys fastighetsvärde Resultat och nyckeltal påverkas av realiserade och orealiserade värdeförändringar på fastigheter. I tabellen visas effekten av 1 procents värdeförändring efter avdrag för uppskjuten skatt. Känslighetsanalys kassaflöde och resultat Känslighetsanalysen visar effekterna på koncernens kassaflöde och resultat på helårsbasis efter fullt genomslag av var och en av parametrarna. Hyresintäkter – utveckling kommande fyra kvartal I grafen ovan visas utvecklingen av kontrakterade hyresintäkter inklusive kända in–och avflyttningar och omförhandlingar men exklusive uthyrningsmål. Grafen utgör inte en prognos utan syftar till att visa hyresutvecklingen i befintlig kontraktsportfölj per balansdagen. Personal Vid årets slut var 229 personer (229) anställda i koncernen. Moderbolaget Omsättningen uppgick under perioden till 396 Mkr (428) och resultatet före bokslutsdispositioner och skatt till 409 Mkr (1 383). Finansnettot inkluderar utdelning från dotterbolag om 1 005 Mkr (1 750) samt nedskrivning av andelar i koncernföretag om -375 Mkr (-120). Nettoinvesteringar i fastigheter, inventarier och andelar uppgick till 1 Mkr (2). Händelser efter balansdagen Inga händelser efter balansdagen finns att rapportera. Hyresvärde per kategori Förfallostruktur hyresavtal Största kunderna Värdeförändring, % Resultat effekt efter skatt, Mkr Soliditet % Belåningsgrad, % +1 623 45,42% 43,66% 0 - 45,10% 43,87% -1 -623 44,78% 44,10% Mkr Förändring Effekt, Mkr Hyresintäkter, totalt 1% +/- 36,0 Hyresnivå, kommersiella intäkter 1% +/- 34,9 Ekonomisk uthyrningsgrad 1%-enhet +/- 39,2 Fastighetskostnader 1% +/- 9,0 Räntekostnader, rullande 12 månader ±1%-enhet -104 / +162 865 852 864 899 887 901 894 895 400 500 600 700 800 900 1 000 Kv1-2025 Kv2-2025 Kv3-2025 Kv4-2025 Kv1-2026 Kv2-2026 Kv3-2026 Kv4-2026 Mkr Kontor, 84% Butik, 4% Industri/logistik, 4% Övrigt, 8% Hyresavtal Årshyra, Mkr Andel, % 2026¹ 603 599 17% 2027 274 561 16% 2028 203 390 11% 2029 168 501 14% 2030 86 376 11% 2031+ 97 974 27% Kommersiellt 1 431 3 402 96% Bostadsavtal 200 23 1% Garage- och parkering 450 135 4% Totalt 2 081 3 559 100% ¹Varav drygt 316 Mkr redan är omförhandlade då de gällande avtalen löper ut . Andel¹, % Löper till år Skandinaviska Enskilda Banken AB 6,8% 2037 Saab AB 4,7% 2045 Convendum Stockholm City AB 3,7% 2034 Ica Fastigheter AB 3,3% 2030 Telia Sverige AB 3,0% 2031 DNB Carnegie Investment Bank AB 2,3% 2027 Svea Bank AB 1,8% 2029 Alfa Laval Technologies AB 1,8% 2047 Bilia AB 1,7% 2041 Tietoevry AB 1,2% 2029 Summa 30,4% ¹Andel av kontrakterad hyra. Övrig finansiell information ===== SIDA 17 ===== Fabege 2025/Kv4 17 Möjligheter och risker Risker och osäkerhetsfaktorer avseende kassaflödet från den löpande verksamheten är främst hänförliga till förändringar i hyresnivåer, vakansgrad och räntenivåer. Risker och möjligheter i moderbolaget är kopplade till ägande av dotterbolag. Förändringarnas effekt på koncernens resultat inklusive en känslighetsanalys samt en mer utförlig beskrivning av risker och möjligheter framgår av avsnittet Risker och möjligheter i årsredovisningen för 2024 (sidorna 56–65). Fastigheterna redovisas till verkligt värde och värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Effekter av värdeförändringar på koncernens resultat, soliditet och belåningsgrad framgår också av avsnittet Risker och möjligheter och känslighetsanalysen i årsredovisningen för 2024. Även den finansiella risken, det vill säga risken för bristande tillgång till långsiktig finansiering genom lån, och Fabeges hantering av denna beskrivs i avsnittet Risker och möjligheter i årsredovisningen för 2024 (sidorna 56–65). Fabeges mål för kapitalstrukturen är att soliditeten ska uppgå till minst 35 procent och att räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,2 gånger. Belåningsgraden ska uppgå till maximalt 50 procent. Skuldkvoten ska långsiktigt uppgå till max 13 gånger. Inga väsentliga förändringar i bolagets bedömning av risker utöver ovanstående har skett efter publiceringen av årsredovisningen 2024. Säsongsvariationer Kostnader för drift och underhåll av fastigheter är föremål för säsongsvariationer. Kalla och snörika vintrar innebär exempelvis högre kostnader för uppvärmning och snöröjning och varma somrar innebär högre kostnader för nedkylning. Aktiviteten på hyresmarknaden är säsongsberoende. Normalt görs fler affärsavslut under andra och fjärde kvartalet, vilket medför att nettouthyrningen under dessa kvartal ofta är högre. Marknadsutsikter Oro i omvärlden och en sämre konjunktur har lett till ökad osäkerhet på Stockholms hyresmarknad. Uthyrningsprocesserna tar tid då företagen överväger sina alternativ. Vakanserna har generellt sett ökat under det senaste året. Vi upplever dock att aktiviteten på hyresmarknaden i Stockholm förbättrades under senhösten och att hyresnivåerna generellt sett är stabila. Uthyrningar görs fortsatt på bra nivåer men de senaste två årens indexuppräkningar har begränsat den framtida potentialen vid omförhandlingar. På finansmarknaden ser vi god tillgång till kapital både via obligationsmarknaden och bankernas egen utlåning. Lånemarginalerna har pressats ned under året och marknadsräntorna har sjunkit i takt med Riksbankens sänkningar av styrräntan som efter sänkningen i september ligger på 1,75 procent. Cirka 47 procent av Fabeges låneportfölj är bunden vilket ger en god förutsägbarhet för de närmaste åren. De senaste årens stigande räntor har påverkat avkastningskraven i fastighetsvärderingarna. Avkastningskraven har fortsatt ökat något i Stockholms närförorter medan vi noterat stabila eller något lägre avkastningskrav i de mest centrala delarna av Stockholm. Fortsatt finns ett stort intresse från långsiktiga investerare som är villiga att betala bra för kvalité i Stockholm. Fabege har en stark finansiell ställning. Vi har skapat goda möjligheter att investera i våra områden genom de förvärv som gjorts under de senaste åren. Genom förvärvet av Birger Bostad hösten 2021 tog vi steget mot en mer komplett stadsutveckling som också inkluderar bostäder. Fabege präglas av stabilitet – vi har en portfölj av moderna fastigheter i attraktiva lägen, stabila kunder och engagerade medarbetare. Vi är väl rustade att ta oss an de utmaningar och möjligheter som marknaden erbjuder under det kommande året. Redovisningsprinciper Delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Upplysningar enligt IAS 34.16A Delårsrapportering lämnas såväl i noter som på annan plats i delårsrapporten. Koncernen tillämpar samma redovisningsprinciper och värderingsmetoder som i den senaste årsredovisningen. Nya eller reviderade IFRS Redovisningsstandarder eller övriga IFRIC tolkningar som trätt i kraft efter 1 januari 2025 har inte haft någon nämnvärd effekt på koncernens finansiella rapporter. Moderbolaget upprättar sin redovisning enligt RFR 2, Redovisning för juridiska personer, samt Årsredovisningslagen och tillämpar samma redovisningsprinciper och värderings-metoder som i den senaste årsredovisningen. Stockholm den 5 februari 2026 Bent Oustad, vd Denna bokslutskommuniké har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer ===== SIDA 18 ===== Fabege 2025/Kv4 18 Ägare Den 31 december 2025 hade Fabege totalt 42 376 kända aktieägare varav 56 procent svenskt ägande. De 12 största ägarna kontrollerar 60,5 procent av kapitalet. Aktiekapital 2025-12-31 Aktiekapital uppgick till 5 097 Mkr fördelat på 330 783 144 aktier. Samtliga aktier ger samma rösträtt och lika del i bolagets kapital. Kvotvärdet uppgår till 15:41 kr/aktie. Utdelning 2025 Styrelsen föreslår en utdelning om 2:20 kr/aktie (2:00) att utbetalas kvartalsvis om vardera 0:55 kr/aktie Utdelningspolicy Fabege ska som utdelning till aktieägarna lämna den del av bolagets vinst som inte behövs för att konsolidera eller utveckla verksamheten. Med nuvarande marknadsförutsättningar innebär detta att utdelningen varaktigt bedöms utgöra minst 50 procent av resultatet från löpande förvaltning och realiserat resultat från fastighetsförsäljningar efter skatt. Förvärv och överlåtelse av egna aktier Årsstämman 2025 gav styrelsen mandat att, längst intill nästa årsstämma, förvärva och överlåta aktier. Förvärv får ske av högst det antal aktier som vid varje tidpunkt motsvarar 10 procent av totalt utestående aktier. Bolagets innehav av egna aktier uppgick per 31 december 2025 till 16 206 048. Återköpen har gjorts till en snittkurs om 120,23 kr per aktie. Innehavet motsvarar 4,9 procent av antalet registrerade aktier. Under perioden genomfördes inga återköp. Green Equity Designation Fabeges aktie är grön enligt Nasdaq Green Equity Designation. Kriterierna är att minst 50 procent av omsättningen och 50 procent av investeringarna ska anses vara grön och mindre än 5 procent av omsättningen vara knutna till fossilt bränsle. Aktiefördelning Största ägare, 2025-12-31 Landsfördelning, 2025-12-31 2025-12-31 2024-12-31 Antal ägare, st 42 376 43 809 Antal utländska ägare, st 1 100 1 011 Utländska ägare, % 44,0 43,4 Fondägande, % 24,6 25,9 Antal aktier * Kapital & röster, % Norwegian Property ASA 71 973 181 22,9 Backahill AB 52 608 718 16,7 Vanguard 8 724 756 2,8 Folksam 7 975 174 2,5 Nordea Fonder 7 428 870 2,4 Swedbank Robur Fonder 7 414 205 2,4 BlackRock 7 190 957 2,3 E.N.A City AB 6 944 270 2,2 Alcur Fonder 6 770 952 2,2 Länsförsäkringar Fonder 4 573 169 1,5 Norges Bank Investment Management 4 449 222 1,4 Handelsbanken Fonder 3 824 540 1,2 Totalt 12 största aktieägare 189 878 014 60,5 Innehav av egna aktier 16 206 048 4,9 Totalt antal utestående aktier 314 577 096 Totalt antal registerade aktier 330 783 144 Sverige, 56% Norge, 26% USA, 9% Finland, 2% Other, 7% Fabegeaktien Källa: Holdings av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetade data från bland andra Euroclear, Morningstar och Finansinspektionen. ===== SIDA 19 ===== Fabege 2025/Kv4 19 Koncernen – Rapport över totalresultatet i sammandrag 2025 2024 2025 2024 Belopp i Mkr Okt-dec Okt-dec Jan-dec Jan-dec Hyresintäkter ¹ 899 861 3 480 3 438 Omsättning bostadsutveckling 152 3 280 233 Nettoomsättning 1 051 864 3 760 3 671 Fastighetskostnader -222 -233 -897 -885 Kostnader bostadsutveckling -117 -6 -225 -254 Bruttoresultat 712 625 2 638 2 532 varav bruttoresultat fastighetsförvaltning -Driftöverskott 677 628 2 583 2 553 Överskottsgrad, % 75% 73% 74% 74% varav bruttoresultat bostadsutveckling 35 -3 55 -21 Central administration -28 -13 -106 -93 Räntenetto -222 -235 -940 -962 Tomträttsavgäld -10 -10 -41 -41 Resultatandelar i intressebolag -81 -34 -130 -91 Förvaltningsresultat 371 333 1 421 1 345 Nedskrivning exploateringsfastigheter -3 -40 -24 -73 Realiserade värdeförändringar fastigheter 1 - -36 3 Orealiserade värdeförändringar fastigheter -712 18 -1 700 -1 218 Orealiserade värdeförändringar räntederivat 50 301 -166 -143 Värdeförändringar aktier - -3 -3 -3 Resultat före skatt -293 609 -508 -89 Aktuell skatt -0 - - - Uppskjuten skatt 113 -154 160 -124 Periodens/Årets resultat -180 455 -348 -213 Poster som inte kommer omklassificeras till resultatet - - - - Omvärdering av förmånsbestämda pensioner 7 -19 7 -19 Periodens/Årets totalresultat -173 436 -341 -232 Varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande - - - - Summa totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare -173 436 -341 -232 Resultat per aktie, kr ² -0:57 1:45 -1:11 -0:68 Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental 314 557 314 577 314 557 314 577 Genomsnittligt antal aktier, tusental 314 557 314 577 314 557 314 577 Finansiella data ¹ Vidaredebitering, service- och övriga intäkter utgör 102 Mkr (100) för perioden jan-dec 2025 och 32 Mkr (31) för perioden okt-dec 2025. ² Resultat per aktie är samma före och efter utspädningseffekt. ===== SIDA 20 ===== Fabege 2025/Kv4 20 Koncernen – Rapport över finansiell ställning i sammandrag Koncernen – Rapport över förändring eget kapital i sammandrag 2025 2024 Belopp i Mkr 31 dec 31 dec Tillgångar Goodwill 205 205 Förvaltningsfastigheter 78 460 78 904 Nyttjanderättstillgång 1 584 1 371 Övriga materiella anläggningstillgångar 32 34 Derivatinstrument 487 702 Finansiella anläggningstillgångar 709 728 Exploateringsfastigheter 933 754 Övriga omsättningstillgångar 548 1 247 Kortfristiga placeringar 101 100 Likvida medel 30 64 Summa tillgångar 83 089 84 109 Eget kapital och skulder Eget kapital 37 475 38 445 Uppskjuten skatt 8 265 8 424 Övriga avsättningar 163 175 Räntebärande skulder¹ 34 424 34 400 Leasingskuld 1 584 1 371 Derivatinstrument 109 159 Ej räntebärande skulder 1 069 1 135 Summa eget kapital och skulder 83 089 84 109 ¹ Varav kortfristiga 9 117 Mkr (2 674). 2025 2024 Belopp i Mkr 31 dec 31 dec Totalt eget kapital vid periodens början 38 445 39 244 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Belopp vid periodens början 38 445 39 244 Återköp av aktier - - Beslutad ännu ej utbetald utdelning -157 -142 Kontantutdelning -472 -425 Periodens resultat -348 -213 Övrigt totalresultat 7 -19 Totalt eget kapital vid periodens slut¹ 37 475 38 445 ¹ Inget innehav utan bestämmande inflytande finns ===== SIDA 21 ===== Fabege 2025/Kv4 21 Koncernen – Rapport över kassaflödesanalyser 2025 2024 Belopp i Mkr Jan-dec Jan-dec Löpande verksamhet Bruttoresultat 2 638 2 532 Central administration -106 -93 Återläggning avskrivningar och nedskrivningar 11 13 Ej kassaflödespåverkande poster -52 - Erhållen ränta 79 21 Erlagd ränta¹ -1 067 -1 121 Betald inkomstskatt - - Summa 1 503 1 352 Förändring av rörelsekapital Förändring exploateringsfastigheter -339 74 Förändring av kortfristiga fordringar 659 473 Förändring av kortfristiga skulder -79 -264 Summa förändring av rörelsekapital 241 283 Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 744 1 635 Investeringsverksamheten Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer -2 024 -2 282 Förvärv av fastigheter - - Avyttring av fastigheter via bolag 960 - Investeringar materiella anläggningstillgångar -11 -17 Investeringar finansiella anläggningstillgångar -114 -162 Kassaflöde från investeringsverksamheten -1 189 -2 461 - Finansieringsverksamheten - Utdelning till aktieägarna -613 -613 Återköp egna aktier - - Upptagna lån 19 785 24 759 Amortering av skuld -19 761 -23 341 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -589 805 Periodens kassaflöde -34 -21 Likvida medel vid periodens början 64 85 Likvida medel vid periodens slut 30 64 ¹ Varav övr finansiella kostnader 28 Mkr (37). ===== SIDA 22 ===== Fabege 2025/Kv4 22 Koncernen – Nyckeltal Koncernen – EPRA nyckeltal 2025 2024 Finansiella ¹ Jan-dec Jan-dec Avkastning på eget kapital, % -0,9 -0,5 Räntetäckningsgrad, ggr 2,6 2,5 Soliditet, % 45 46 Belåningsgrad fastigheter, % 43 43 Skuldkvot, ggr 13,6 14,1 Skuldsättningsgrad, ggr 0,9 0,9 Aktierelaterade ¹ Resultat per aktie, kr ² -1:11 -0:68 Eget kapital per aktie, kr 119 122 Kassaflöde från löpande verksamhet per aktie, kr 5:54 5:20 Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental 314 577 314 577 Genomsnittligt antal aktier, tusental 314 577 314 577 Fastighetsrelaterade Antal fastigheter 100 100 Förvaltningsfastigheter, Mkr 78 460 78 904 Uthyrbar yta, kvm 1 271 000 1 271 174 Exploateringsfastigheter, Mkr 933 754 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 86 88 Totalavkastning fastigheter, % 1,1 1,7 Överskottsgrad, % 74 74 Genomsnittlig återstående kontraktstid (förvaltningsfastigheter), år 5,3 4,8 ² Definitionen enligt IFRS redovisningsstandarder ¹ Om inte annat anges är nyckeltalet ej definierat enligt IFRS redovisningsstandarder, se vidare under definitioner. 2025 2024 EPRA Nyckeltal Jan-dec Jan-dec EPRA Earnings (förv.res. efter betald skatt), Mkr 1 293 1 227 EPRA Earnings (EPS), kr/aktie 4:11 3:90 EPRA NRV (långsiktigt substansvärde), Mkr 45 520 46 468 EPRA NRV, kr/aktie 145 148 EPRA NTA (substansvärde), Mkr 42 627 43 514 EPRA NTA, kr/aktie 135 138 EPRA NDV (substansvärde), Mkr 37 427 38 382 EPRA NDV, kr/aktie 119 122 EPRA Vakansgrad, % 14 12 EPRA Hyrestillväxt identiskt bestånd, % -3,2 4,5 EPRA Investeringar 2 061 2 376 ===== SIDA 23 ===== Fabege 2025/Kv4 23 Koncernen – Uppskjuten skatt* Koncernen – Resultaträkning i sammandrag, kvartalsöversikt 2025 2024 Uppskjuten skatt hänförbar till: 31 dec 31 dec Underskottsavdrag, Mkr -312 -309 Skillnad redovisat värde och skattemässigt värde avseende fastigheter, Mkr 8 494 8 632 Derivatinstrument, Mkr 78 112 Övrigt, Mkr 5 -11 Nettoskuld uppskjuten skatt, Mkr 8 265 8 424 Belopp i Mkr Kvartal 4 Kvartal 3 Kvartal 2 Kvartal 1 Kvartal 4 Kvartal 3 Kvartal 2 Kvartal 1 Hyresintäkter 899 864 852 865 861 847 864 867 Omsättning bostadsutveckling 152 - 128 - 3 88 - 141 Nettoomsättning 1 051 864 980 865 864 935 864 1 008 Fastighetskostnader -222 -191 -219 -265 -233 -191 -214 -248 Kostnader bostadsutveckling -117 -3 -99 -6 -6 -100 -6 -140 Bruttoresultat 712 670 662 594 625 644 644 620 varav bruttoresultat fastighetsförvaltning - driftöverskott 677 673 633 600 628 656 650 619 Överskottsgrad 75% 78% 74% 69% 73% 77% 75% 71% varav bruttoresultat bostadsutveckling 35 -3 29 -6 -3 -12 -6 1 Central administration -28 -19 -26 -33 -13 -20 -31 -29 Räntenetto -222 -236 -240 -242 -235 -242 -245 -240 Tomträttsavgäld -10 -10 -10 -10 -10 -10 -10 -11 Resultatandelar i intressebolag -81 -12 -14 -24 -34 -19 -27 -11 Förvaltningsresultat 371 393 372 285 333 353 331 329 Nedskrivning exploateringsfastigheter -3 - -21 - -40 -34 - - Realiserade värdeförändringar fastigheter 1 - - -37 - - - 3 Orealiserade värdeförändringar fastigheter -712 -338 -85 -565 18 224 -80 -1 381 Orealiserade värdeförändringar räntederivat 50 113 -356 27 301 -472 -184 213 Värdeförändringar aktier - - -1 -2 -3 - - - Resultat före skatt -293 168 -91 -292 609 71 67 -836 Aktuell skatt 0 - - - - - - - Uppskjuten skatt 113 -69 -26 141 -154 -57 -50 137 Periodens resultat -180 99 -117 -151 455 14 17 -699 20242025 *Koncernens samlade underskott uppgick per 2025-12-31 till 2 464 Mkr varav 1 514 Mkr tagits upp till värdering. ===== SIDA 24 ===== Fabege 2025/Kv4 24 Koncernen – Finansiell ställning i sammandrag, kvartalsöversikt Koncernen – Nyckeltal i sammandrag, kvartalsöversikt Belopp i Mkr Kvartal 4 Kvartal 3 Kvartal 2 Kvartal 1 Kvartal 4 Kvartal 3 Kvartal 2 Kvartal 1 Tillgångar Goodwill 205 205 205 205 205 205 205 205 Förvaltningsfastigheter 78 460 78 450 78 317 77 805 78 904 78 241 77 584 77 358 Nyttjanderättstillgång tomträtt 1 584 1 371 1 371 1 371 1 371 949 949 949 Övriga materiella anläggningstillgångar 32 35 35 34 34 32 31 30 Derivatinstrument 487 472 442 697 702 551 881 1 029 Finansiella anläggningstillgångar 709 763 748 736 728 1 378 1 356 1 343 Exploateringsfastigheter 933 1 009 935 860 754 722 795 395 Övriga omsättningstillgångar 548 1 361 1 461 1 482 1 247 753 857 1 247 Kortfristiga placeringar 101 100 100 99 100 99 98 98 Likvida medel 30 15 22 57 64 31 10 31 Summa tillgångar 83 089 83 781 83 636 83 346 84 109 82 961 82 766 82 685 Eget kapital och skulder Eget kapital 37 475 37 648 37 548 38 294 38 445 38 010 37 996 38 545 Uppskjuten skatt 8 265 8 376 8 308 8 282 8 424 8 275 8 218 8 168 Övriga avsättningar 163 172 173 175 175 155 153 154 Räntebärande skulder 34 424 34 542 34 203 33 633 34 400 33 696 33 715 33 579 Leasingskuld 1 584 1 371 1 371 1 371 1 371 949 949 949 Derivatinstrument 109 145 228 128 159 309 166 130 Ej räntebärande skulder 1 069 1 527 1 805 1 463 1 135 1 567 1 569 1 160 Summa eget kapital och skulder 83 089 83 781 83 636 83 346 84 109 82 961 82 766 82 685 2025 2024 Belopp i Mkr Kvartal 4 Kvartal 3 Kvartal 2 Kvartal 1 Kvartal 4 Kvartal 3 Kvartal 2 Kvartal 1 Finansiella¹ Avkastning på eget kapital, % -1,9 1,1 -1,2 -1,6 4,8 0,1 0,2 -7,2 Räntetäckningsgrad, ggr² 3,0 2,7 2,6 2,3 2,6 2,5 2,5 2,4 Soliditet, % 45 45 45 46 46 46 46 47 Belåningsgrad fastigheter, % 43 43 43 43 43 43 43 43 Skuldkvot, ggr 13,6 14,0 14,1 14,0 14,1 13,9 13,9 13,8 Skuldsättningsgrad, ggr 0,9 0,9 0,9 0,9 0,9 0,9 0,9 0,9 Aktierelaterade¹ Periodens resultat per aktie, kr² -0:57 0:32 -0:37 -0:48 1:45 0:04 0:05 -2:22 Eget kapital per aktie, kr 119 120 119 122 122 121 121 123 Kassaflöde från löpande verksamhet per aktie, kr 2:78 0:96 0:54 1:30 0:53 2:00 2:07 0:60 Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 Genomsnittligt antal aktier, tusental 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 Fastighetsrelaterade Ekonomisk uthyrningsgrad, % 86 87 87 87 88 88 90 90 Totalavkastning fastigheter, % 0,0 1,1 0,7 0,0 0,8 1,1 0,7 -1,0 Överskottsgrad, % 75 78 74 69 73 77 75 71 2025 2024 ¹ Om inte annat anges är nyckeltalet ej definierat enligt IFRS redovisningsstandarder. Se vidare under definitioner. ² Definition enligt IFRS redovisningsstandarder. ===== SIDA 25 ===== Fabege 2025/Kv4 25 Koncernen – Härledning av nyckeltal Nedan visas härledning av de finansiella nyckeltal som Fabege redovisar. 2025 2024 Soliditet 31 dec 31 dec Eget kapital, Mkr 37 475 38 445 Balansomslutning, Mkr 83 089 84 109 Soliditet, % 45 46 2025 2024 Belåningsgrad fastigheter 31 dec 31 dec Räntebärande skulder, Mkr 34 424 34 400 Redovisat värde förvaltningsfastigheter, Mkr 78 460 78 904 Redovisat värde exploateringsfastigheter, MKr 933 754 Belåningsgrad fastigheter, % 43 43 2025 2024 Skuldkvot 31 dec 31 dec Bruttoresultat, Mkr 2 638 2 532 Central administration, Mkr -106 -93 Summa, Mkr 2 532 2 439 Räntebärande skulder, Mkr 34 424 34 400 Skuldkvot, ggr 14 14 2025 2024 Räntetäckningsgrad 31 dec 31 dec Bruttoresultat, Mkr 2 638 2 532 Tomträttsavgäld, Mkr -41 -41 Central administration, Mkr -106 -93 Summa, Mkr 2 491 2 398 Räntenetto, Mkr -940 -962 Räntetäckningsgrad, ggr 2,6 2,5 ===== SIDA 26 ===== Fabege 2025/Kv4 26 Koncernen – Härledning av nyckeltal forts. 2025 2024 2025 2024 Avkastning på eget kapital Okt-dec Okt-dec Jan-dec Jan-dec Periodens resultat, Mkr -720 1 820 -348 -213 Genomsnittligt kapital, Mkr 37 561 38 228 37 960 38 845 Avkastning på eget kapital, % -1,9 4,8 -0,9 -0,5 2025 2024 2025 2024 Totalavkastning fastigheter Okt-dec Okt-dec Jan-dec Jan-dec Driftöverskott, Mkr 677 630 2 583 2 553 Orealiserade och realiserade värdeförändringar fastigheter, Mkr -711 19 -1 736 -1 218 Marknadsvärde IB plus periodens investeringar, Mkr 79 717 78 885 82 257 80 118 Totalavkastning fastigheter, % 0,0 0,8 1,1 1,7 2025 2024 2025 2024 Skuldsättningsgrad Okt-dec Okt-dec Jan-dec Jan-dec Räntebärande skulder, Mkr 34 424 34 400 34 424 34 400 Eget kapital, Mkr 37 475 38 445 37 475 38 445 Skuldsättningsgrad, ggr 0,9 0,9 0,9 0,9 2025 2024 2025 2024 Eget kapital per aktie Okt-dec Okt-dec Jan-dec Jan-dec Eget kapital, Mkr 37 475 38 445 37 475 38 455 Antal utestående aktier vid periodens utgång, miljontal 315 315 315 315 Eget kapital, kr per aktie 119 122 119 122 2025 2024 2025 2024 Kassaflöde per aktie Okt-dec Okt-dec Jan-dec Jan-dec Kassaflöde från den löpande verksamheten, Mkr 875 168 1 744 1 635 Genomsnittligt antal aktier, miljontal 315 315 315 315 Kassaflöde, kr per aktie 2:78 0:5 5:54 5:2 ===== SIDA 27 ===== Fabege 2025/Kv4 27 Koncernen – Härledning av EPRA nyckeltal EPRA NRV, EPRA NTA & EPRA NDV NRV NTA NDV NRV NTA NDV Eget kapital, Mkr 37 475 37 475 37 475 38 445 38 445 38 445 Återläggning av beslutad, ej utbetald utdelning, Mkr 157 157 157 142 142 142 Återläggning av derivat enligt balansräkningen, Mkr -377 -377 -377 -543 -543 -543 Återläggning av uppskjuten skatt enligt balansräkningen, Mkr 8 265 8 265 8 265 8 424 8 424 8 424 Återläggning av goodwill enligt balansräkningen, Mkr - -205 -205 - -205 -205 Avdrag av verklig uppskjuten skatt, Mkr - -2 688 -2 688 - -2 749 -2 749 Avdrag av derivat enligt balansräkningen, Mkr - - 377 - 543 Avdrag av uppskjuten skatt enligt balansräkningen efter justering av bedömd verklig uppskjuten skatt , Mkr - - -5 577 - - -5 675 NAV, Mkr 45 520 42 627 37 427 46 468 43 514 38 382 Utestående antal aktier, miljoner 314,6 314,6 314,6 314,6 314,6 314,6 NAV, kr per aktie 145 135 119 148 138 122 Jan-dec 2024 Jan-dec 2025 2025 2024 EPRA EPS Jan-dec Jan-dec Förvaltningsresultat, Mkr 1 421 1 345 Avdrag för skattemässiga avskrivningar, Mkr -800 -770 Summa, Mkr 621 575 Nominell skatt (20,6%), Mkr 128 118 EPRA resultat totalt (förvaltningsresultat minskat med nominell skatt), Mkr 1 293 1 227 Genomsnittligt antal aktier, miljoner 314,6 314,6 EPRA EPS, kr per aktie 4:11 3:90 2025 2024 EPRA Vakansgrad Jan-dec Jan-dec Bedömd marknadshyra för vakanta hyror, Mkr 556 445 Hyresvärde, årsbasis, hela portföljen, Mkr 3 922 3 587 EPRA Vakansgrad, % 14 12 2025 2024 EPRA Hyrestillväxt idendiskt bestånd Jan-dec Jan-dec Förändring, % -3,2 4,5 Förändring, Mkr -99 139 Hyresintäkter identiskt bestånd innevarande period, Mkr 3 044 3 196 Hyresintäkter identiskt bestånd föregående period, Mkr 3 143 3 057 2025 2024 EPRA investeringar Jan-dec Jan-dec Förvärv, Mkr - - Investering i Förädling-och projektfastigheter, Mkr 1 427 1 606 Investering i Förvaltningsfastigheter, Mkr 634 770 Varav kapitaliserad ränta 37 93 Totalt EPRA investeringar 2 061 2 376 ===== SIDA 28 ===== Fabege 2025/Kv4 28 Moderbolaget – Resultaträkning i sammandrag Moderbolaget – Balansräkning i sammandrag 2025 2024 Belopp i Mkr Jan-dec Jan-dec Intäkter 396 428 Kostnader -475 -462 Finansnetto 600 1 569 Resultatandel intressebolag - - Värdeförändringar räntederivat -167 -143 Värdeförändringar aktier -3 -3 Bokslutsdisposition 58 -6 Resultat före skatt 409 1 383 Aktuell skatt - - Uppskjuten skatt 34 29 Periodens resultat 443 1 412 2025 2024 Belopp i Mkr 31 dec 31 dec Andelar i koncernföretag 13 400 13 400 Övriga anläggningstillgångar 51 211 50 711 varav fordringar hos koncernföretag 50 710 49 992 Omsättningstillgångar 125 152 Likvida medel - 43 Summa tillgångar 64 736 64 306 Eget kapital 12 169 12 355 Avsättningar 157 194 Långfristiga skulder 43 508 48 930 varav skulder till koncernföretag 18 091 17 619 Kortfristiga skulder 8 902 2 827 Summa eget kapital och skulder 64 736 64 306 ===== SIDA 29 ===== Fabege 2025/Kv4 29 Andel som omfattas av taxonomin (eligibility) Fabege äger och förvaltar fastigheter med inriktning främst på kommersiella fastigheter i Stockholms- området. Den absoluta merparten av fastighets- beståndet faller inom ramen för taxonomin och den ekonomiska aktiviteten som tillämpas är CCM 7 .7 Förvärv och ägande av byggnader. Andelen miljömässigt hållbar enligt EU:s taxonomi- förordning rapporteras via tre finansiella nyckeltal; omsättning, driftsutgifter och kapitalutgifter. Redovisning av omsättning: Samtliga intäkter som kopplas till de fastigheter som ingår i de ekonomiska aktiviteterna ovan redovisas. Det avser hyresintäkter inklusive sedvanliga tillägg samt den omsättning som är hänförlig till Birger Bostads avyttring av färdigställda bostäder. Inga väsentliga intäkter som bör exkluderas har identi- fierats. Redovisning av driftsutgifter: Driftsutgifter inkluderar kostnader för fastighets- skötsel, löpande reparationer, underhåll samt kostnadsförd hyresgästanpassning. Birger Bostads produktionskostnader för bostadsutveckling bokförs som driftkostnader men finns inte upptagna här då de inte faller inom definitionen för driftsutgifter enligt taxonomin. Redovisning av kapitalutgifter: Avser kapitalutgifter för förvärv samt aktiverade investeringskostnader som kopplas till fastigheter som ingår i de ekonomiska aktiviteterna. Andel som är förenlig med taxonomin (alignment) Fabege bidrar väsentligt till mål 1, dvs klimatmålet "Begränsning av klimatförändringar" inklusive Do No Significant Harm-kriterierna. De befintliga fastigheter som enligt bedömningen är förenliga med mål 1 har en energideklaration på nivå EPC-A eller utgör topp 15 procent avseende primärenergianvändning i Sverige (i enlighet med fastighetsägarna Sveriges definition för befintliga byggnader). Byggnader byggda efter 2020-12-31 har en primärenergianvändning som är minst 10% under NZEB. Fastigheterna har analyserats med avseende på klimatresiliens. Fabeges bedömning är att 70 procent av omsättningen, 64 procent av driftskostnaderna och 82 procent av kapitalutgifterna är förenlig med taxonomin baserat på uppfyllelse av mål 1 (CCM) inklusive DNSH-kriterierna. Utfallet avseende primärenergital är hämtat från gällande energideklaration. Fabege uppfyller även taxonomins krav kring ”Minimum safeguards” kopplat till mänskliga rättigheter, antikorruption, transparens kring skattebelastning samt fri konkurrens. För mer information se Fabeges kommande Års- och hållbarhetsredovisning 2025. Not 2 Verkligt värde finansiella instrument Derivatinstrument värderas löpande till verkligt värde enligt nivå 2 i balansräkningen. Derivatportföljen värderas till nuvärdet av kommande kassaflöden. Värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Värdeförändringar är av redovisningskaraktär och påverkar inte kassaflödet. Vid förfallotidpunkten är derivatens marknadsvärde alltid noll. Värderingsantagandena har inte förändrats i väsentlig mån jämfört med senaste årsredovisningen. För samtliga övriga finansiella tillgångar och skulder anses det redovisade värdet vara en god approximation av det verkliga värdet. Not 3 Eventualförpliktelser Eventualförpliktelser bestod per balansdagen av borgensförbindelser och åtaganden som moderbolaget ställt till förmån för intresseföretag uppgående till 324 Mkr (327) och som dotterbolag ställt till förmån för annat koncernbolag uppgående till 13 Mkr (6) samt övrigt 0 (0). Not 4 Segmentsrapportering Hyresintäkter och fastighetskostnader samt realiserade och orealiserade värdeförändringar på fastigheter är direkt hänförliga till fastigheter i respektive segment (direkta intäkter och kostnader). I de fall en fastighet byter karaktär under året ingår resultatet från fastigheten i respektive segment för den tid som fastigheten legat i segmentet. Central administration och poster i finansnetto har schablonmässigt fördelats på segmenten i enlighet med dess andel av det totala fastighetsvärdet (indirekta intäkter och kostnader). Fastighets- tillgången är direkt hänförlig till respektive segment och redovisas per balansdagen. Samtliga intäkter och kostnader hänförliga till Birger Bostads verksamhet redovisas inom segmentet Birger Bostad. Not 5 Transaktioner med närstående Backahill AB har ett bestämmande inflytande över Hansan AB. Under perioden har konsulttjänster om 1,0 Mkr (1,0) köpts in. Under perioden har även konsulttjänster om 0,9 Mkr (1,4) från Born Advokater köpts in där styrelseordföranden Jan Litborn är delägare. Tillskott och lån om 127 Mkr (160) har lämnats till Arenabolaget i Solna KB. Nya Svensk Fastighets Finansiering AB (SFF) är ett finansbolag med ett säkerställt MTN-program. Bolaget ägs av Catena AB, Diös Fastigheter AB, Fabege AB, Platzer Fastigheter Holding AB och Wihlborgs Fastigheter AB till 20 procent vardera. Obligationerna är säkerställda med pantbrev i fastigheter och aktiepanter. MTN-ramen uppgår till 12 000 Mkr (12 000). Per den 31 december 2025 hade Fabege utestående obligationer om totalt 574 Mkr (738). Samtliga transaktioner sker på marknadsmässiga grunder. Noter Not 1 EU-T axonomin KPI Totalt, Mkr Omfattas av taxonomi, % Omfattas ejav taxonomi (eligibility), % Andel förenligt med taxonomin,% Omsättning 3 760 100 70 Driftutgifter 125 100 64 Kapitalutgifter 2 072 99 82 ===== SIDA 30 ===== Fabege 2025/Kv4 30 Fabege är ett av Sveriges ledande fastighetsbolag. Vi utvecklar attraktiva och hållbara stadsdelar med fokus främst på kommersiella fastigheter på ett antal välbelägna delmarknader i Stockholmsregionen. Vi är en av de största fastighetsägarna i Stockholm och har en tydlig strategi för fastighetsportföljen med ett bestånd samlat i kluster. Inom koncernen ingår Birger Bostad, ett fastighetsutvecklingsbolag med fokus på bostäder och samhällsfastigheter. Med ett stort antal bostadsbyggrätter har vi tillsammans stora möjligheter att skapa en blandad bebyggelse i våra stadsdelar. Genom våra samlade fastighetskluster skapas ökad kundnärhet och tillsammans med en mycket god marknads- kännedom ger det goda förutsättningar för effektiv förvaltning och hög uthyrningsgrad. Vid kvartals- skiftet ägde Fabege 100 fastigheter med ett samlat hyresvärde om 4,3 Mdkr, en uthyrbar yta om 1,3 miljoner kvm och ett bokfört värde om 78,5 Mdkr varav förädlings- och projektfastigheter 9,4 Mdkr. Värdet av exploateringsfastigheter inom Birger Bostad uppgick till 0,9 Mdkr. Affärsidé Fabege utvecklar hållbara stadsdelar med fokus på främst kommersiella fastigheter på ett antal välbelägna delmarknader i Stockholmsregionen. Värdeskapande sker genom förvaltning, förädling, projektutveckling och transaktioner. Vi vill vara en närvarande partner som med människan i centrum får företag, platser och vår stad att utvecklas. Affärsmodell Fabeges operativa verksamhet bedrivs inom tre affärsområden: Förvaltning, Förädling samt Transaktion. Strategi för tillväxt Fabeges strategi är att skapa värden genom att förvalta, förädla och utveckla fastighetsbeståndet samt att genom transaktioner förvärva och avyttra fastigheter i syfte att öka potentialen i fastighetsportföljen. Fabeges fastigheter finns på Sveriges mest likvida marknad. Moderna fastigheter i attraktiva lägen samt en kundnära drift och förvaltning med egen personal borgar för låg vakans och hög kostnadseffektivitet i förvaltnings- beståndet. Med samlade bestånd och en stor byggrättsportfölj ges möjlighet till värdeskapande projektutveckling på egen mark. Värdedrivande faktorer Fabeges verksamhet påverkas av ett antal yttre faktorer, såsom prissättning och efterfrågan på lokaler, transaktionsmarknadens avkastningskrav och förändringar i marknadsräntor vilka ger förutsättningar för bolagets framgång. Stockholmsmarknaden Stockholmsregionen är en av fem storstadsområden i Västeuropa där befolkningen ökar mest. Enligt prognoser kommer Stockholms län ha fortsatt befolkningstillväxt under de kommande 20 åren. Dock har tillväxten i antal sysselsatta i kontors- verksamhet planat ut och generellt sett har vakanserna ökat under de senaste två åren. Förändrad efterfrågan Ny teknik och nya arbetssätt bidrar till en ökad efterfrågan på flexibla och yteffektiva lokaler i bra lägen. Kringservice och goda kommunikationer i form av kollektivtrafik efterfrågas i allt högre grad, liksom miljöklassade kontor och gröna hyresavtal. Ekonomisk utveckling Utvecklingen av såväl svensk som global ekonomi påverkar fastighetsmarknaden. Efterfrågan på lokaler är nära kopplad till BNP-tillväxt och företagens behov av lokaler. Förändringar i marknadsräntor påverkar avkastningskraven. Hållbar stadsutveckling Hållbarhetsfrågor får allt större betydelse, både när det gäller enskilda fastigheter och hela områden. Det finns ett ökat intresse för miljöhänsyn avseende såväl materialval som energisparande åtgärder. Efterfrågan ökar på lokaler i områden med en bra mix av kontor, handel, service och bostäder, samt goda kommunikationer och miljöengagemang. Detta är Fabege Affärsmodell Förvaltning Att hitta rätt lokal för en kunds specifika behov och sedan säkerställa att kunden trivs i lokalen är kärnan i Fabeges verksamhet. Det sker genom ett långsiktigt arbete, baserat på en nära dialog med kunden, vilket skapar förtroende och ömsesidig lojalitet. Förädling Kvalificerad fastighetsförädling är den andra viktiga hörnstenen i verksamheten. Fabege har lång erfarenhet av att driva omfattande förädlingsprojekt och strävar efter att attrahera långsiktiga hyresgäster till icke färdigutvecklade fastigheter som kan förädlas utifrån kundens specifika behov. Transaktion Fastighetsaffärer är en naturlig del av Fabeges affärsmodell och lämnar ett väsentligt bidrag till bolagets resultat. Bolaget analyserar kontinuerligt fastighetsportföljen för att ta vara på möjligheter att skapa värdetillväxt, genom förvärv och avyttringar. ===== SIDA 31 ===== Fabege 2025/Kv4 31 Avkastning på eget kapital Periodens/årets resultat dividerat med genomsnittligt eget kapital inklusive innehav utan bestämmande inflytande. Vid delårsbokslut omräknas avkastningen till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer. Avkastning på investerat kapital i projektportföljen² Värdeförändring på projekt- och förädlingsfastigheter dividerat med investerat kapital (exklusive ingångsvärde) i projekt- och förädlingsfastigheter under perioden. Belåningsgrad, fastigheter Räntebärande skulder dividerat med fastigheternas bokförda värde vid periodens slut. Direktavkastning, aktien Årets utdelning dividerat med börskursen vid årets slut. Eget kapital per aktie Moderbolagets aktieägares andel av eget kapital enligt balansräkningen dividerat med antal utestående aktier vid periodens slut. Ekonomisk uthyrningsgrad² Kontraktsvärde dividerat med hyresvärde vid periodens slut. EPRA EPS Förvaltningsresultat med avdrag för nominell skatt hänförligt till förvaltningsresultatet, dividerat med genomsnittligt antal aktier. Med skattepliktigt förvaltningsresultat avses förvaltningsresultat med avdrag för bl. a skattemässigt avdragsgilla avskrivningar och ombyggnationer. EPRA Hyresintäkt förändring identiskt bestånd Skillnaden mellan hyresintäkter identiskt bestånd innevarande period och hyresintäkter identiskt bestånd föregående period dividerat med hyresintäkter identiskt bestånd föregående period. EPRA NDV – NET disposal value Eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av goodwill enligt balansräkningen. Återläggning av beslutad, ej utbetald utdelning. EPRA NDV per aktie EPRA NDV dividerat med antal aktier vid periodens slut. EPRA NRV – NET reinstatement value Eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt enligt balansräkningen. Återläggning av beslutat, ej utbetald utdelning. EPRA NRV per aktie EPRA NRV dividerat med antal aktier vid periodens slut EPRA NT A – NET tangible assets Eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av räntederivat, goodwill och uppskjuten skatt enligt balansräkningen. Justerat för verklig uppskjuten skatt istället för nominell uppskjuten skatt. Återläggning av beslutad, ej utbetald utdelning. EPRA NT A per aktie EPRA NT A dividerat med antal aktier vid periodens slut. EPRA vakansgrad Bedömd marknadshyra för vakanta hyror dividerat med hyresvärdet på årsbasis för hela fastighetsportföljen. Exploateringsfastigheter² Fastigheter som innehas i syfte att utveckla och avyttra bostäder, såväl hyresrätter som bostadsrätter och samhällsfastigheter. Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter ² Fastigheter i löpande och aktiv förvaltning. Förädlingsfastigheter² Fastigheter med pågående eller planerad om- eller tillbyggnad som väsentligt påverkar fastighetens driftsöverskott. Driftsöverskottet påverkas av uthyrningsbegränsningar inför förestående förädling. Mark och projektfastigheter² Mark och exploateringsfastigheter och fastigheter med pågående nyproduktion/totalombyggnad. Hyresvärde² Kontraktsvärde samt bedömd årshyra för outnyttjade lokaler efter rimlig generell upprustningsinsats. Identiskt bestånd² De fastigheter som inte varit klassificerade som projektfastigheter och som Fabege ägt under hela räkenskapsperioden samt under motsvarande räkenskapsperiod föregående år. Kassaflöde från löpande verksamhet per aktie Kassaflöde från den löpande verksamheten (efter förändring av rörelsekapital) dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier. Kontraktsvärde² Anges som årsvärde. Grundhyra enligt hyreskontrakt plus indexuppräkning och hyrestillägg. Nettouthyrning² T ecknade nyuthyrningar under perioden minus erhållna uppsägningar för avflyttning. Resultat per aktie Moderbolagets aktieägares andel av periodens resultat efter skatt dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier i perioden. Definition enligt IFRS. Räntetäckningsgrad Bruttoresultat inklusive tomträttsavgäld minus central administration i förhållande till ränte-nettot (räntekostnader minus ränteintäkter). Skuldkvot Räntebärande skulder dividerat med rullande tolv månaders bruttoresultat minus central administration. Skuldsättningsgrad Räntebärande skulder dividerat med eget kapital. Soliditet Eget kapital inklusive innehav utan bestämmande inflytande dividerat med balansomslutning. T otalavkastning fastigheter Periodens driftsöverskott plus orealiserade och realiserade värdeförändringar på fastigheter dividerat med marknadsvärdet vid periodens ingång plus periodens investeringar. Verklig uppskjuten skatt Bedömd verklig uppskjuten skatt har beräknats till ca 4 procent baserat på en diskonteringsränta om 3 procent. Vidare har antagits att underskottsavdragen realiseras under fyra år med en nominell skatt om 20,6 procent vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skattefordran om 19,7 procent. Beräkningen baseras även på att fastighetsbeståndet realiseras under 50 år och där 10 procent säljs direkt med en nominell skattesats om 20,6 procent och resterande 90 procent säljs indirekt via bolag där nominell skattesats uppgår till 6 procent vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skatteskuld om 4 procent. Återköpsgrad² Andel kontrakt som förlängs i relation till andel uppsägningsbara kontrakt. Överskottsgrad² Driftsöverskott dividerat med hyresintäkter. ¹ Fabege presenterar vissa finansiella mått i delårsrapporten som inte definieras enligt IFRS. Vi anser att dessa mer branschanpassade mått ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering och benchmarking av bolagets presentation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. Nyckeltal är inte definierade enligt IFRS om inte annat anges. ² Nyckeltalet är operationellt och anses inte vara alternativt nyckeltal enligt ESMAs riktlinjer. Definitioner1 ===== SIDA 32 ===== Fabege 2025/Kv4 32 Fabege AB (publ) Box 730, SE-169 27 Solna Besök: Gårdsvägen 6, 7tr 169 70 Solna T elefon: +46 (0) 8 555 148 00 E-post: info@fabege.se Organisationsnummer: 556049–1523 www.fabege.se På koncernens webbplats finns även en webbsänd presentation där Bent Oustad och Åsa Bergström presenterar rapporten den 5 februari 2026. Kalender 2026-04-16 Årsstämma 2026 2026-04-23 Delårsrapport jan-mar 2026 2026-07-06 Delårsrapport jan-jun 2026 2026-10-21 Delårsrapport jan-sep 2026 2027-02-05 Bokslutskommuniké 2026 Pressmeddelanden fjärde kvartalet 2025 2025-12-11 Fabeges aktie behåller Nasdaqs gröna klassificering för tredje året i rad 2025-11-21 Inbjudan till webcast och telekonferens med Fabeges nytillträdda vd Bent Oustad 2025-11-11 Moody´s bekräftar Fabege rating Baa2, stabila utsikter 2025-11-06 Ny vd och koncernchef i Fabege 2025-10-21 Delårsrapport jan-sep 2025 2025-10-06 Inbjudan till presentation av Fabeges delårsrapport jan-okt 2025 2025-10-02 Fabeges valberedning inför årsstämman 2026 2025-10-01 Fabege behåller topplacering i Gresb Bent Oustad, VD och koncernchef +46 (0) 8 555 148 10 bent.oustad@fabege.se Åsa Bergström, vVD, ekonomi- och finanschef +46 (0) 8 555 148 29 asa.bergstrom@fabege.se Peter Kangert, IR +46 (0) 8 555 148 40 peter.kangert@fabege.se