===== SIDA 1 ===== FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-MARS 2023 • Förvaltningsresultatet hänförligt till moder- bolagets aktieägare uppgick till 1 549 Mkr (1 382), vilket motsvarar en ökning per aktie med 9 % till 1,34 kr (1,23) • Långsiktigt substansvärde uppgick till 91,65 kr per aktie (90,04) • Hyresintäkterna uppgick till 2 895 Mkr (2 507) • Resultatet efter skatt hänförligt till moder- bolagets aktie ägare uppgick till –51 Mkr (5 261) motsvarande –0,04 kr per aktie (4,70) FASTIGHETS AB BALDER är ett börs noterat fastighetsbolag som med lokal förankring ska möta olika kundgruppers behov av bostäder och lokaler. Balders fastighets- bestånd hade den 31 mars 2023 ett värde om 218,0 Mdkr (199,2). Balderaktien är noterad på Nasdaq Stockholm, Large Cap. HEDIN GROUP HUVUDKONTOR, MÖLNDAL ===== SIDA 2 ===== INNEHÅLLSFÖRTECKNING Perioden i korthet 3 VD har ordet 4 Prognos och aktuell intjäningsförmåga 5 Intäkter, kostnader och resultat 6-7 Fastighetsbestånd 8 Fastighetsbeståndets förändring 9 Fastighetsutveckling 10 Projekttabeller 11-13 Kunder 14 Finansiering 15-16 Hållbarhet 17 Intressebolag 18 Övriga upplysningar 19 Totalresultat 20 Finansiell ställning 21 Kassaflöden 22 Segmentsinformation 23 Nyckeltal 24 Moderbolaget 25 Aktien och ägarna 26 Härledning av nyckeltal 27-30 Definitioner 31 Kontaktuppgifter, kalendarium 32 KARLATORNET, GÖTEBORG 2 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-MARS 2023 ===== SIDA 3 ===== PERIODEN I KORTHET Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande period föregående år. 2023 jan-mars 2022 jan-mars 2022 jan-dec 2021 jan-dec 2020 jan-dec 2019 jan-dec 2018 jan-dec 2017 jan-dec 2016 jan-dec Hyresintäkter, Mkr 2 895 2 507 10 521 8 956 8 134 7 609 6 714 5 915 5 373 Förvaltningsresultat, Mkr 1) 1 549 1 382 6 139 5 543 4 244 4 023 3 304 2 804 2 265 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, Mkr –1 574 3 364 5 530 13 111 3 453 9 577 8 007 5 336 4 932 Värdeförändringar derivat, Mkr –175 687 1 617 511 –141 –180 –34 144 –114 Resultat efter skatt, Mkr 1) –51 5 261 10 175 18 508 6 641 8 958 9 308 7 118 5 474 Förvaltningsfastigheter, Mkr 214 850 196 113 213 932 189 138 149 179 141 392 116 542 98 360 86 177 Exploateringsfastigheter, Mkr 3 145 3 075 3 421 2 697 2 803 2 344 1 598 – – Data per aktie Genomsnittligt antal aktier, tusental 1 154 000 1 119 000 1 119 192 1 119 000 1 083 090 1 080 000 1 080 000 1 080 000 1 041 588 Resultat efter skatt per aktie, kr –0,04 4,70 9,09 16,54 6,13 8,30 8,62 6,45 5,06 Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,34 1,23 5,48 4,95 3,92 3,73 3,06 2,46 1,98 Utestående antal aktier, tusental 1 154 000 1 119 000 1 154 000 1 119 000 1 119 000 1 080 000 1 080 000 1 080 000 1 080 000 Eget kapital per aktie, kr 77,41 74,88 78,16 69,35 52,02 45,38 37,17 28,98 23,20 Långsiktigt substansvärde per aktie (NAV), kr 91,65 90,04 92,10 83,96 64,56 56,95 46,27 36,35 30,02 Börskurs per bokslutsdagen per aktie, kr 42,51 103,57 48,52 108,63 71,48 72,20 42,00 36,57 30,68 1) Hänförligt till moderbolagets aktieägare. JANUARI-MARS 2023 • Hyresintäkterna uppgick till 2 895 Mkr (2 507), varav effekten av förändrade valutakurser uppgick till 77 Mkr (53). • Ekonomisk uthyrningsgrad uppgick till 96 % (96). • Driftsöverskottet uppgick till 2 099 Mkr (1 805), varav effekten av förändrade valutakurser uppgick till 51 Mkr (39). • Överskottsgraden uppgick till 72 % (72). • Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 1 549 Mkr (1 382), vilket motsvarar en ökning per aktie med 9 % till 1,34 kr (1,23). • Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter uppgick till –1 602 Mkr (3 344). Det genomsnittliga direktavkastningskravet uppgick till 4,7 % (4,4), vilket är 0,1 procentenheter högre jämfört med årsskiftet. • Värdeförändringar räntederivat och optionskomponent konvertibel uppgick till –175 Mkr (687). • Periodens resultat efter skatt uppgick till –128 Mkr (5 875). • Periodens resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till –51 Mkr (5 261) vilket motsvarar –0,04 kr per aktie (4,70). • Två exploateringsfastigheter (1) har avyttrats och resultatavräknats under perioden. Försäljningsresultatet uppgick till 229 Mkr (–1) inklusive portföljens löpande försäljningsomkostnader. • Under perioden genomfördes en placering av 5-åriga konvertibla skuldebrev om drygt 5 miljarder kronor, till en ränta på 3,5 %. • Långsiktigt substansvärde uppgick till 91,65 kr per aktie (90,04). OFÖRÄNDRAD PROGNOS FÖR 2023 För 2023 beräknas förvaltningsresultatet 1), det vill säga resultatet före värdeförändringar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd, till - kännagivna förvärv och försäljningar samt vid nuvarande valutakurser uppgå till 6 200 Mkr. Prognosen tillkännagavs vid avlämnande av bok - slutskommuniké för januari–december 2022. 3 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-MARS 2023 ===== SIDA 4 ===== Kära aktieägare, Vi är inne i en turbulent tid där världsekonomin såväl som den inhemska ekonomin genomgår ett stålbad. I denna utmanande omvärld har Balder en fortsatt god intjäning och stabila förvaltningsresultat från våra intresse- bolag. Uthyrningsgraden håller sig på en stabil och hög nivå, och vi ser i övrigt än så länge inga tydliga tecken på en sättning i ekonomin i vår operativa verksamhet. Fortsatt trygg finansieringssituation Vi fortsätter att välja en konservativ väg vad gäller finansiering. Vi har genomfört en placering av konvertibla skuldebrev om drygt 5 miljarder kronor, till en ränta på 3,5 %. Tack vare vår starka likviditetssituation har vi med goda resultat kunnat återköpa obligationer med förfall framför allt i närtid, men även med längre löptider. På detta sätt behåller vi en lång förfallostruktur för våra skulder, vilket ger trygghet och minskar påverkan på kassaflödet från fluktuationer i räntor och finansieringskostnader. VD HAR ORDET Framtidsutsikter För att anpassa oss till utmaningarna i omvärlden har vi pausat ett antal planerade byggstarter och fokuserar istället på förvaltningsverksamheten. Det finns dock flera spännande projekt som redan är igång, och dessa fullföljer vi enligt plan med goda resultat. Jag vill passa på att tacka alla engagerade medansvariga för fantastiska insatser i den dagliga verksamheten! Erik Selin Verkställande direktör 4 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-MARS 2023 ===== SIDA 5 ===== OFÖRÄNDRAD PROGNOS FÖR 2023 För 2023 beräknas förvaltningsresultatet 1), det vill säga resultatet före värdeförändringar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd, tillkännagivna förvärv och försäljningar samt vid nuvarande valutakurser uppgå till 6 200 Mkr. Prognosen tillkännagavs vid avlämnande av bokslutskommuniké för januari–december 2022. AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA I tabellen nedan presenterar Balder sin intjäningsförmåga på tolv- månadersbasis. Det är viktigt att notera att den aktuella intjänings- förmågan inte ska jämställas med en prognos för de kommande 12 månaderna. Intjäningsförmågan innehåller exempelvis ingen bedömning av hyres-, vakans-, valuta- eller ränteförändring. Balders resultaträkning påverkas dessutom av värdeutvecklingen i fastighetsbeståndet samt kommande fastighetsförvärv och/eller fastighetsförsäljningar. Ytterligare resultatpåverkande poster är värdeförändringar avseende derivat. Inget av detta har beaktats i den aktuella intjäningsförmågan. Intjäningsförmågan baseras på fastighetsbeståndets kontrakterade hyresintäkter, bedömda fastighetskostnader under ett normalår samt kostnader för administration. Kostnaderna för de räntebärande skulderna har baserats på koncernens genomsnittliga räntenivå inklusive effekt av derivatinstrument. Skatten är beräknad efter den vid var tid gällande skattesatsen. PROGNOS OCH AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA Mkr 2023 31 mars 2022 31 dec 2022 30 sept 2022 30 juni 2022 31 mars 2021 31 dec 2021 30 sept 2021 30 juni 2021 31 mars 2020 31 dec 2020 30 sept Hyresintäkter 11 650 11 600 10 750 10 350 10 135 9 710 9 150 9 100 8 505 8 545 8 335 Fastighetskostnader –2 800 –2 735 –2 565 –2 470 –2 445 –2 370 –2 230 –2 220 –2 210 –2 225 –2 130 Driftsöverskott 8 850 8 865 8 185 7 880 7 690 7 340 6 920 6 880 6 295 6 320 6 205 Överskottsgrad, % 76 % 76 % 76 % 76 % 76 % 76 % 76 % 76 % 74 % 74 % 74 % Förvaltnings- och administrationskostnader –1 050 –1 035 –1 000 –990 –980 –830 –780 –770 –720 –675 –690 Förvaltningsresultat från intressebolag 1 850 1 850 1 800 1 780 1 760 1 650 1 500 1 370 1 340 1 110 735 Rörelseresultat 9 650 9 680 8 985 8 670 8 470 8 160 7 640 7 480 6 915 6 755 6 250 Finansnetto, inkl tomträttsavgäld –3 300 –2 900 –2 550 –2 220 –2 020 –1 750 –1 600 –1 600 –1 580 –1 450 –1 380 Avgår innehav utan bestämmande inflytande –410 –560 –550 –580 –630 –630 –610 –605 –625 –630 –670 Förvaltningsresultat 1) 5 940 6 220 5 885 5 870 5 820 5 780 5 430 5 275 4 710 4 675 4 200 Skatt 2) –1 230 –1 305 –1 240 –1 250 –1 240 –1 230 –1 130 –1 085 –975 –970 –870 Resultat efter skatt 4 710 4 915 4 645 4 620 4 580 4 550 4 300 4 190 3 735 3 705 3 330 Förvaltningsresultat per aktie, kr 5,15 5,39 5,26 5,25 5,20 5,17 4,85 4,71 4,21 4,18 3,89 1) Hänförligt till moderbolagets aktieägare. 2) Avser huvudsakligen uppskjuten skatt, vilket inte är kassaflödespåverkande. I aktuell intjäningsförmåga per 31 mars 2023 har följande valutakurser använts vid omräkning av de utländska dotterbolagens resultatposter. EUR: 11,28 DKK: 1,51 NOK: 1,00 GBP: 12,81 AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA PÅ TOLVMÅNADERSBASIS 5 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-MARS 2023 ===== SIDA 6 ===== INTÄKTER, KOSTNADER OCH RESULTAT Förvaltningsresultat Periodens förvaltningsresultat uppgick till 1 646 Mkr (1 521), varav effekt av förändrade valutakurser uppgick till 16 Mkr (25). Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 1 549 Mkr (1 382), vilket motsvarar en ökning per aktie med 9 % till 1,34 kr (1,23). I förvalt - ningsresultatet ingår intressebolag med 469 Mkr (428). Resultat efter skatt Periodens resultat efter skatt uppgick till –128 Mkr (5 875). Resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till –51 Mkr (5 261), motsvarande –0,04 kr per aktie (4,70). Resultatet före skatt har påverkats av orealiserade värdeförändringar avseende förvaltningsfastigheter med –1 602 Mkr (3 344), realiserade värdeförändringar avseende förvaltnings - fastigheter med 28 Mkr (20), resultat från försäljning av exploateringsfas - tigheter med 229 Mkr (–1), värdeförändringar avseende räntederivat och optionskomponent konvertibel med –175 Mkr (687) samt resultat från andelar i intressebolag om 60 Mkr (1 829). Hyresintäkter Hyresintäkterna ökade med 15 % till 2 895 Mkr (2 507), varav effekten av förändrade valuta kurser uppgick till 77 Mkr (53). Ökningen beror främst på förvärv och färdigställda projekt för egen förvaltning samt indexhöj - ning på kommersiella lokaler och höjda bostadshyror. Kontraktsportföljens hyresvärde per 31 mars uppgick till 12 141 Mkr (10 565). Den genomsnittliga hyresnivån för hela fastighetsbeståndet uppgick till 2 058 kr/kvm (1 893) exklusive projektfastigheter. Hyresintäkterna i jämförbart bestånd har ökat med 5,5 % (2,1) efter justering för valutakursförändring. Hyresintäkterna uppvisar stor riskspridning avseende hyresgäster, branscher och lägen. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick den 31 mars till 96 % (96). Det totala hyresvärdet för outhyrda ytor vid periodens slut uppgick till 491 Mkr (449). Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna uppgick till –797 Mkr (–702) under perioden, varav effekten av förändrade valutakurser uppgick till –26 Mkr (–14). Driftsöverskottet har ökat med 16 % till 2 099 Mkr (1 805), vilket innebär en överskottsgrad om 72 % (72). Överskottsgraden har under perioden påverkats av ökade kostnader för el och uppvärmning. Driftskostnaderna varierar normalt med årstiderna. Under ett normalår har första och fjärde kvartalet högre kostnader i jämförelse med de övriga kvartalen medan tredje kvartalet oftast har lägst kostnadsnivå. Förvaltnings- och administrationskostnader Förvaltnings- och administrationskostnaderna uppgick under perioden till –265 Mkr (–252), varav effekten av förändrade valutakurser uppgick till –10 Mkr (–6). Andelar i resultat från intressebolag/joint ventures Balder äger fastighetsförvaltande och projektutvecklande intressebolag, se not 14 i 2022 års årsredovisning. Resultat från andelar i intressebolag/joint ventures uppgick under perioden till 60 Mkr (1 829) och Balders andel av intressebolagens förvaltningsresultat uppgick till 469 Mkr (428). Resultatet före skatt har påverkats av orealiserade värdeförändringar avseende fastigheter och räntederivat med –260 Mkr (1 918). Periodens skattekostnad uppgick till –149 Mkr (–518). TRIUMPHHUSENE, KÖPENHAMN 6 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-MARS 2023 ===== SIDA 7 ===== INTÄKTER, KOSTNADER OCH RESULTAT Finansnetto och värdeförändringar derivat Finansnettot uppgick till –651 Mkr (–428), varav effekten av förändrade valutakurser uppgick till –24 Mkr (–8). Värdeförändringar på räntederivat och optionskomponent konvertibel uppgick till –175 Mkr (687). Orealiserade värdeförändringar är inte kassaflödespåverkande. Genomsnittlig ränta för finansnettot var per 31 mars 2,4 % (1,6). Som ett led i att anpassa likviditetsplaneringen till rådande marknads- förhållanden har Balder fortsatt att förfinansiera kommande förfall. Balder emitterade under första kvartalet konvertibla skuldebrev om 480 MEUR, genom detta diversifieras finansieringsstrukturen ytterligare. Per kvartalsskiftet var den tillgängliga likviditeten inklusive bekräftade låne- löften 24 608 Mkr (15 983), motsvarande 111 % av Balders kommande förfall av räntebärande skulder inom 18 månader och 74 % inom 24 månader. Värdeförändringar förvaltningsfastigheter Balder har den 31 mars genomfört en individuell intern värdering av hela fastighetsbeståndet, se även sidan 9. Periodens orealiserade värdeförändringar uppgick till –1 602 Mkr (3 344). Realiserade värde- förändringar uppgick till 28 Mkr (20). Det genomsnittliga direktavkastnings- kravet per den 31 mars uppgick till 4,7 % (4,4), vilket är 0,1 procentenheter högre jämfört med årsskiftet. Periodens värdeförändring är framförallt hänförligt till det höjda bedömda avkastningskravet. Resultat försäljning exploateringsfastigheter Resultat från försäljning av exploateringsfastigheter redovisas i samband med att fastigheten tillträds av köparen. Utöver anskaffningsvärden inkluderas även marknadsförings- och försäljningsomkostnader, vilka kostnadsförs löpande, dessa uppgick under perioden till –7 Mkr (–5). Två projekt har resultatavräknats under perioden. Periodens försäljnings- resultat uppgick till 229 Mkr (–1) efter avdrag för marknadsförings- och försäljningsomkostnader och omfattar försäljning av exploateringsprojek - ten Bovieran Helsinge ApS i Danmark och Brf Glasbruket i Majorna i Sverige. Skatt Koncernens totala skatt uppgick till 155 Mkr (–1 097), varav effekten av förändrade valutakurser uppgick till 2 Mkr (–16). Aktuell skattekostnad för perioden uppgick till –66 Mkr (–77). Aktuell skattekostnad hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till –54 Mkr (–60). Uppskjuten skatteintäkt för perioden uppgick till 220 Mkr (–1 020). Skatt har beräknats med gällande skattesats i respektive land. Koncernens uppskjutna skatteskuld har beräknats som värdet av nettot av skattemässiga underskott och den temporära skillnaden mellan redovisade värden och dess skattemässiga värden avseende i huvudsak fastigheter och räntederivat. Uppskjuten skatteskuld uppgick till 17 691 Mkr (16 802). Kassaflöde Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital uppgick till 1 004 Mkr (1 006). Investeringsverksamheten har belastat kassaflödet med netto –2 535 Mkr (–3 353). Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till netto 5 323 Mkr (4 200). Totalt uppgick periodens kassaflöde till 2 580 Mkr (1 368). Kurs- differens i likvida medel uppgick till 14 Mkr (7). Utöver outnyttjade kreditfaciliteter om 14 498 Mkr (9 618) uppgick koncernens likvida medel, finansiella placeringar och outnyttjad check- kredit per den 31 mars till 10 110 Mkr (6 365). Tillgänglig likviditet inklusive bekräftade lånelöften uppgick således till 24 608 Mkr (15 983). Personal och organisation Antalet medansvariga per den 31 mars uppgick till 1 170 personer (1 091), varav 489 kvinnor (457). Balder är organiserat i sju regioner. Huvudkontoret med koncerngemensamma funktioner är placerat i Göteborg. Moderbolaget Moderbolagets verksamhet består i huvudsak av att utföra koncern - gemensamma tjänster men även en betydande del avser försäljning av tjänster till i huvudsak intressebolag. Omsättningen i moderbolaget uppgick under perioden till 134 Mkr (115). Periodens resultat efter skatt uppgick till –217 Mkr (477). Övrigt finansnetto uppgick till 14 Mkr (4) varav valutakursdifferenser uppgick till –336 Mkr (–16), värdeförändringar avseende räntederivat uppgick till –328 Mkr (600). Redovisade valutakursdifferenser avser i huvudsak omräkning av bolagets euroobligationer, som ur ett koncernperspektiv används för säkring av nettoinvesteringar i utlandet. 7 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-MARS 2023 ===== SIDA 8 ===== Balder ägde den 31 mars 1 857 förvaltningsfastigheter (1 726) med en uthyrningsbar yta om 5 889 tkvm (5 568) till ett värde om 214 850 Mkr (196 113). Balders totala hyresvärde uppgick exklusive projekt till 12 119 Mkr (10 539). Utöver förvaltningsfastigheter innehar Balder exploateringsfastigheter till ett anskaffningsvärde om 3 145 Mkr (3 075). Värdet för det totala fastighetsbeståndet uppgick till 217 995 Mkr (199 188). Balders kommersiella fastigheter är i huvudsak belägna i storstädernas centrala delar och bostadsfastigheterna är belägna i storstadsregioner samt på orter som växer och utvecklas positivt i respektive land. Balders ambition är att fortsätta växa på utvalda marknader. FASTIGHETSBESTÅND BALDERS FASTIGHETSBESTÅND PER 2023-03-31 1) Antal förvaltnings - fastig heter Uthyrbar yta, kvm Hyresvärde, Mkr Hyresvärde, kr/kvm Hyresintäkter, Mkr Ekonomisk uthyrnings - grad, % Redovisat värde, Mkr Redovisat värde, % Fördelat per region Helsingfors 746 1 292 001 3 300 2 554 3 150 95 53 789 25 Stockholm 92 817 454 1 888 2 309 1 775 94 34 271 16 Göteborg 198 1 159 225 2 102 1 813 2 030 97 37 806 17 Köpenhamn 25 340 868 1 028 3 015 1 022 99 23 111 11 Syd 86 459 649 815 1 774 778 95 12 819 6 Öst 454 916 549 1 665 1 817 1 617 97 22 411 10 Norr 256 903 459 1 321 1 462 1 257 95 19 361 9 Totalt exklusive projekt 1 857 5 889 204 12 119 2 058 11 628 96 203 568 93 Projekt för egen förvaltning 22 22 11 282 5 Totalt förvaltningsfastigheter 1 857 5 889 204 12 141 2 058 11 650 96 214 850 99 Exploateringsfastigheter 3 145 1 Totalt fastighetsbestånd 1 857 5 889 204 12 141 2 058 11 650 96 217 995 100 Fördelat per fastighetskategori Bostäder 1 362 2 925 461 6 355 2 172 6 118 96 111 301 51 Kontor 105 691 855 1 875 2 710 1 729 92 34 611 16 Handel 142 996 193 1 650 1 656 1 612 98 20 840 10 Industri/Logistik 167 689 911 955 1 384 893 94 13 125 6 Övrigt 81 585 783 1 284 2 193 1 276 99 23 690 11 Totalt exklusive projekt 1 857 5 889 204 12 119 2 058 11 628 96 203 568 93 Projekt för egen förvaltning 22 22 11 282 5 Totalt förvaltningsfastigheter 1 857 5 889 204 12 141 2 058 11 650 96 214 850 99 Exploateringsfastigheter 3 145 1 Totalt fastighetsbestånd 1 857 5 889 204 12 141 2 058 11 650 96 217 995 100 1) Tabellen ovan avser de fastigheter som Balder ägde vid periodens slut. Sålda fastigheter har exkluderats och förvärvade fastigheter har räknats upp till helårsvärden. Övriga fastigheter innefattar hotell-, utbildnings-, vård- samt blandfastigheter. Helsingfors, 26 Göteborg, 19 Köpenhamn, 12 Öst, 11 Norr, 9 Syd, 6 Stockholm, 16 REDOVISAT VÄRDE PER REGION, TOTALT FASTIGHETSBESTÅND, % REDOVISAT VÄRDE PER FASTIGHETSKATEGORI, TOTALT FASTIGHETSBESTÅND, % Bostäder, 57 Kontor, 16 Handel, 10 Övrigt, 12 Industri/Logistik, 6 8 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-MARS 2023 ===== SIDA 9 ===== Förvaltningsfastigheter Balders förvaltningsfastigheter redovisas utifrån interna värderingar. Fastigheterna i Sverige, Danmark, Finland, Norge, Tyskland och Storbritannien värderas med avkastnings metoden. I Finland används förutom avkastningsmetoden även värdering till anskaffningsvärde. Några fastigheter i region Öst värderas med ortsprismetoden. Fastigheter under uppförande och projektfastigheter för egen förvaltning värderas till marknadsvärde reducerat med bedömd entreprenadutgift samt projektrisk. Balder har ökat avkastningskravet i värderingarna av förvaltnings- fastigheterna i det första kvartalet med 0,1 procentenheter jämfört med årsskiftet. Det höjda bedömda avkastningskravet förklaras av det osäkra marknadsläget och stigande marknadsräntor. Per den 31 mars uppgick Balders genomsnittliga direktavkastningskrav till 4,7 % (4,4) exklusive projektfastigheter för egen förvaltning. Det genomsnittliga direktavkast - ningskravet för bostadsfastigheter uppgick till 4,2 % och för kommersiella fastigheter till 5,2 %. För att kvalitetssäkra Balders interna värderingar låter Balder löpande externvärdera delar av beståndet och inhämta second opinions1) på interna värderingar. Avvikelserna mellan externa och interna värderingar har historiskt varit obetydliga. Orealiserade värdeförändringar förvaltnings fastigheter Det samlade redovisade värdet på Balders förvaltningsfastigheter uppgick den 31 mars till 214 850 Mkr (196 113). Den orealiserade värdeförändringen under perioden uppgick till –1 602 Mkr (3 344). Periodens värdeförändring är framförallt hänförligt till det höjda bedömda avkastningskravet. Investeringar, förvärv och försäljningar Under perioden har totalt 1 957 Mkr (2 409) investerats avseende förvalt - ningsfastigheter, varav 13 Mkr (829) avser förvärv och 1 944 Mkr (1 580) avser investeringar i befintliga fastigheter och projekt för egen förvaltning. Under perioden har ägarlägenheter och mark sålts till ett försäljnings - värde om 46 Mkr (226). Realiserade värdeförändringar från försäljning - arna uppgick till 28 Mkr (20). FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRÄNDRING FÖRÄNDRING REDOVISAT VÄRDE FASTIGHETER 2023 2022 Mkr Antal2) Mkr Antal2) Förvaltningsfastigheter 1 januari 213 932 1 841 189 138 1 678 Investeringar i befintliga fastigheter och projekt 1 944 1 580 Förvärv 13 829 5 Avyttringar –18 –205 –1 Värdeförändring förvaltningsfastigheter, orealiserade –1 602 3 344 Valutaförändring 581 1 427 Omklassificering – 16 – 44 Förvaltningsfastigheter 31 mars 214 850 1 857 196 113 1 726 Exploateringsfastigheter 1 januari 3 421 2 697 Upparbetade projektkostnader 375 424 Försäljning –651 –46 Exploateringsfastigheter 31 mars 3 145 3 075 Totalt fastighetsbestånd 31 mars 217 995 199 188 1) Uttalande från extern värderingsfirma avseende tillämpligheten av värderingsmetoderna, de informationskällor som används samt värderingens kvalitet och trovärdighet. 2) Antal förvaltningsfastigheter. 9 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-MARS 2023 ===== SIDA 10 ===== Inom ramen för fastighetsutveckling genomförs både nyproduktions- och ombyggnadsprojekt av bostäder och lokaler. Investeringar görs framför allt i områden där bolaget redan verkar med tyngdpunkt på storstads- regionerna Stockholm, Göteborg, Helsingfors och Köpenhamn. Bygg - rättsportföljen omfattar huvudsakligen byggrätter för produktion av såväl hyres- som bostadsrätter men också kommersiella fastigheter. De ökade kostnader inflationen bidragit till har fått till följd att Balder har bromsat investeringar kraftigt och inväntar projektstart när det åter är lönsamt. De projekt som är under byggnation genomförs till största del till fastställda entreprenadpriser. Projektfastigheter för egen förvaltning Projekt för egen förvaltning som är under byggnation har en bedömd total investering om 10,3 Mdkr (11,9), varav 7,7 Mdkr (7,6) är nedlagt och 2,6 Mdkr (4,3) återstår att investera. Merparten av de pågående projekten avser bostadsprojekt med ägarlägenheter som hyrs ut. Projekten omfattar cirka 3 950 lägenheter (4 900) och avser i huvudsak cirka 1 000 lägenheter i Helsingfors, cirka 870 lägenheter i Köpenhamn och cirka 400 lägenheter i Göteborg. Exploateringsfastigheter för avyttring En exploateringsfastighet är en fastighet som innehas för förädling med avsikt att avyttras. Redovisning av dessa fastigheter sker löpande till anskaffningsvärde och resultatet redovisas när fastigheten färdigställts, sålts och lämnats över till köparen. Exploateringsprojekt som är under byggnation har en bedömd total investering om 2,7 Mdkr (4,1), varav 1,8 Mdkr (1,9) är nedlagt och 0,9 Mdkr (2,2) återstår att investera. Samtliga projekt avser bostadsprojekt som säljs till slutkund. Projekten omfattar cirka 560 lägenheter (1 000) och avser i huvudsak cirka 280 bostadsrättslägenheter i Göteborg och cirka 230 bostadsrättslägenheter i Stockholm. I första kvartalet redovisas försäljningsresultat från två (1) exploate - ringsprojekt, Brf Glasbruket i Majorna i Sverige och Bovieran Helsinge ApS i Danmark. Anskaffningskostnaden för projekten uppgick till –658 Mkr (–51) och resultatet från försäljningarna uppgick till 236 Mkr (4), exklusive kvartalets marknadsförings- och försäljningskostnader om –7 Mkr (–5) avseende samtliga exploateringsfastigheter. FASTIGHETSUTVECKLING BOTANIK, VÄXJÖ 10 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-MARS 2023 ===== SIDA 11 ===== PROJEKTFASTIGHETER FÖR EGEN FÖRVALTNING – UNDER BYGGNATION Land Region Projekt Fastighets­ kategori Uthyrbar yta, kvm Antal lägenheter Total bedömd investering, Mkr Bedömt färdig ­ ställande Sverige Syd Botanik Bostad 5 212 104 184 Q2 2023 Danmark Köpenhamn Triumphbyen Hovvej Bostad 20 722 241 846 Q2 2023 Danmark Köpenhamn Green Hills Bostad 24 696 294 1 013 Q2 2023 Finland Helsingfors Jokiniementie 46 Bostad 4 548 104 261 Q2 2023 Finland Helsingfors Jokiniementie 48 Bostad 5 355 118 308 Q2 2023 Finland Helsingfors Lincolninaukio 4 Bostad 5 100 159 271 Q2 2023 Finland Öst Turun Olva Bostad 2 577 82 130 Q2 2023 Finland Öst Nokian Tanhuankadun Rumba Bostad 2 356 90 100 Q2 2023 Finland Öst Oulun Kiuru Bostad 2 488 70 109 Q2 2023 Finland Öst Heittoniitynkuja 5 Bostad 5 759 132 210 Q2 2023 Sverige Syd Velocity Bostad 2 155 41 85 Q3 2023 Sverige Göteborg Hotell Draken Hotell 28 166 – 1 397 Q3 2023 Sverige Göteborg Västra Gatan Kungälv Kommersiellt 3 343 – 55 Q3 2023 Finland Helsingfors Raudikkokuja 7 Bostad 5 780 161 265 Q3 2023 Finland Helsingfors Riihimäen Pesispolku Bostad 2 430 100 97 Q3 2023 Finland Öst Jyväskylän Tulisydän Bostad 2 922 93 113 Q3 2023 Finland Öst Nokian Tanhuankadun Salsa Bostad 2 360 91 100 Q3 2023 Finland Öst Hämeenlinnan Keinusaari Bostad 3 709 119 148 Q3 2023 Finland Öst Tampereen Auvo Bostad 1 922 44 89 Q3 2023 Finland Öst Oulun Lumihuippu Bostad 1 686 59 65 Q3 2023 Finland Öst Oulun Vista Bostad 2 065 51 96 Q3 2023 Danmark Köpenhamn Strandby Huse Bostad 3 024 48 140 Q4 2023 Finland Helsingfors Kotkatie 6 Bostad 3 791 100 208 Q4 2023 Finland Helsingfors Sorakatu 9 Bostad 2 790 77 139 Q4 2023 Finland Helsingfors Kirkkonummen Tinankulma Bostad 1 147 24 57 Q4 2023 Finland Helsingfors Porvoon Horisontti Bostad 1 484 54 77 Q4 2023 Finland Öst Oulun Hohto Bostad 2 600 76 127 Q4 2023 Finland Öst Nokian Ylpeys Bostad 2 244 88 99 Q4 2023 Sverige Stockholm Hedin Akalla Kommersiellt 10 859 – 230 Q1 2024 Sverige Göteborg Frölunda et 3 Bostad 10 919 205 432 Q1 2024 Finland Helsingfors Kirkkonummen Tinapuisto Bostad 1 147 25 45 Q1 2024 Finland Helsingfors Patljoonantie 3-5 Bostad 4 649 92 217 Q1 2024 Finland Öst Oulun Tervapääsky Bostad 2 470 68 109 Q1 2024 Finland Öst Kangasalan Kuningatar Bostad 2 861 95 121 Q1 2024 Sverige Göteborg Frölunda et 4 Bostad 9 067 187 424 Q2 2024 Danmark Köpenhamn Strandby Høje Bostad 19 549 289 984 Q3 2024 Sverige Stockholm Mörtlösa MG Ford Kommersiellt 7 276 – 193 Q3 2024 Finland Öst Kangasalan Kuningas Bostad 4 589 140 194 Q4 2024 Finland Öst Turun Pukkila Pitkämäki 13 Bostad 4 100 132 207 Q1 2025 Sverige Stockholm Basaren Kommersiellt 1 655 – 167 Q3 2025 Finland Öst Turun Pukkila Pitkämäki 10 Bostad 2 965 94 153 Q3 2025 Summa 234 537 3 947 10 265 FASTIGHETSUTVECKLING 11 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-MARS 2023 ===== SIDA 12 ===== FASTIGHETSUTVECKLING EXPLOATERINGSFASTIGHETER FÖR AVYTTRING – UNDER BYGGNATION Land Region Projekt Fastighets­ kategori Uthyrbar yta, kvm Antal lägenheter Total bedömd investering, Mkr Bedömt färdig ­ ställande Sverige Göteborg Västra Gatan Kungälv Bostad 8 213 128 399 Q3 2023 Sverige Syd Bovieran Svedala Bostad 4 285 54 171 Q3 2023 Sverige Göteborg Hovås Höjd Bostad 10 616 148 569 Q4 2023 Sverige Stockholm Caprea Bostad 3 742 28 536 Q4 2023 Sverige Stockholm Fabrique 46 Bostad 7 658 138 702 Q1 2024 Sverige Stockholm Basaren Bostad 4 277 65 319 Q3 2025 Summa 38 791 561 2 696 Totalt under byggnation 273 328 4 508 12 962 EXPLOATERINGSFASTIGHETER FÖR AVYTTRING BEDÖMD BYGGSTART Q2 2023-Q2 2024 Land Region Projekt Fastighets­ kategori Uthyrbar yta, kvm Antal lägenheter Total bedömd investering, Mkr Byggstart Sverige Göteborg Bohusgatan Bostad 18 856 326 1 285 2023 Summa 18 856 326 1 285 Totalt bedömd byggstart Q2 2023 ­Q2 2024 18 856 326 1 285 12 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-MARS 2023 ===== SIDA 13 ===== BOHUSGATAN, GÖTEBORG KOMMANDE PROJEKT BEDÖMD BYGGSTART 2024 OCH FRAMÅT Land Region BTA1), kvm Antal lägenheter Sverige Göteborg 882 622 7 341 Sverige Stockholm 616 453 5 586 Finland Helsingfors 269 537 4 994 Finland Öst 34 210 715 Norge Oslo 7 000 100 Danmark Köpenhamn 40 024 225 Summa 1 849 846 18 961 1) BTA = Bruttoarea Övervägande del av kommande projekt i tabellen ovan har lagakraftvunnen eller pågående detaljplan. FASTIGHETSUTVECKLING 13 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-MARS 2023 ===== SIDA 14 ===== 0 3 000 1 000 2 000 8 000 Mkr 5 000 7 000 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2022/2023 april-mars HYRESINTÄKTER OCH FÖRVALTNINGSRESULTAT Hyresintäkter Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 4 000 6 000 9 000 11 000 10 000 0 600 200 400 1 200 1 400 1 600 Mkr 800 1 000 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031- FÖRFALLOSTRUKTUR KOMMERSIELLA AVTAL För att begränsa risken för minskade hyresintäkter och därmed försämrad uthyrningsgrad eftersträvar Balder att skapa långsiktiga relationer med bolagets befintliga kunder. Balder har en god diversifiering avseende såväl fördelning mellan bostadsfastigheter och kommersiella fastigheter som den geografiska fördelningen. Diversifieringen stärker möjligheterna att upprätthålla en jämn och god uthyrningsgrad. KUNDER Balders kommersiella kontrakt har en genomsnittlig kontraktstid om 6,3 år (6,2). Balders tio största kontrakt svarar för 3,6 % (3,8) av de totala hyresintäkterna och deras genomsnittliga kontraktstid uppgår till 11,3 år (10,5). HYRESKONTRAKTSSTRUKTUR 2023-03-31 Förfallotidpunkt Antal hyreskontrakt Andel, % Kontrakterad hyra, Mkr Andel, % 2023 1 154 24 314 3 2024 1 443 30 754 6 2025 770 16 822 7 2026 617 13 612 5 2027– 788 17 3 048 26 Summa 4 772 100 5 550 48 Bostad 1) 46 101 5 970 51 P-plats 1) 11 306 48 0 Garage 1) 6 326 83 1 Summa 68 505 11 650 100 1) Löper normalt med en uppsägningstid om tre månader. 14 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-MARS 2023 ===== SIDA 15 ===== Icke säkerställda obligationer, 54 Säkerställda banklån, 37 Säkerställda obligationer, 0 Icke säkerställda banklån, 8 FINANSIERINGSKÄLLOR, % Certi/f.shortikat, 1 Icke säkerställda lån, 89 866 Säkerställda lån, 51 544 FÖRDELNING SÄKERSTÄLLD OCH ICKE SÄKERSTÄLLD FINANSIERING, MKR Balder har tillgångar i Sverige, Danmark, Finland, Norge, Tyskland och Storbritannien vilket innebär att koncernen är exponerad mot valutarisker. Balder har därför en väldiversifierad finansieringsstruktur med obligationer och bankfinansiering i flera olika valutor. Balder värdesätter långsiktiga relationer med sina kreditgivare vilka huvudsakligen utgörs av de större nordiska bankerna och investerare på kapitalmarknaden. Den enskilt största finansieringskällan är obligationer emitterade på den europeiska obligationsmarknaden i euro under Balders EMTN-program, följt av banklån i flera valutor, ett inhemskt MTN-program samt ett certifikatsprogram i euro och svenska kronor. Utöver dessa finansieringskällor har Balder även emitterat hybridkapital som har en ursprunglig löptid om 60 år och betraktas till hälften som eget kapital av kreditvärderingsinstituten. Balder kan vid olika tillfällen vidta åtgärder för att avsluta eller åter - köpa utestående skuld genom köp på den öppna marknaden, privat för - handlade transaktioner, anbudserbjudanden, byteserbjudanden eller andra uppgörelser. Sådana återköp, om de förekommer, kommer att bero på marknadsförhållanden, likviditetskrav, avtalsmässiga restriktioner och andra faktorer. De belopp som är föremål för sådana återköp kan vara väsentliga. Detta har skett under första kvartalet då Balder har återköpt 2,6 Mdkr av obligationer med förfall 2024-2031. Efter periodens utgång har återköp om cirka 2,1 Mdkr genomförts av SEK-obligationer med för - fall 2024-2025. Under kvartalet har även hybriden med first call date i mars 2023 uppgående till 320 MEUR återbetalats. Balder emitterade under kvartalet konvertibla skuldebrev om 480 MEUR, genom detta har bolaget diversifierat finansieringsstrukturen ytterligare och fortsätter den proaktiva anpassningen av balansräkning inför kommande skuldförfall. Per kvartalsskiftet var den tillgängliga likviditeten inklusive bekräftade lånelöften 24 608 Mkr (15 983), motsvarande 111 % av Balders kommande förfall av räntebärande skulder inom 18 månader och 74 % inom 24 månader. Förfall avseende obligationer inom ett år uppgår till 7,8 Mdkr. Balders räntebindningstid uppgick per årsskiftet till 3,3 år och kreditbind - ningen till 5,6 år. Per den 31 mars var cirka 70 % av lånen säkrade med rän- teswappar och fasträntelån. Balder har åtaganden mot sina finansiärer i form av finansiella nyckeltal, så kallade covenanter, samtliga var uppfyllda per kvartalsskiftet. FINANSIERING FINANSIELLA NYCKELTAL 2023 31 mars 2022 31 mars 2022 31 dec Räntebärande skulder exkl. Hybridkapital, Mkr 136 403 113 726 130 310 Hybridkapital, Mkr 5 008 8 788 4 942 Tillgänglig likviditet inklusive bekräftade lånelöften, Mkr 24 608 15 983 25 771 Genomsnittlig kreditbindning, år 5,6 5,9 5,7 Genomsnittlig räntebindning, år 3,3 3,9 3,5 Belåningsgrad (finansiellt åtagande 1) < 65), % 48,2 46,3 47,9 Räntetäckningsgrad (finansiellt åtagande 1) > 1,8), ggr 3,9 4,7 4,7 Säkerställda skulder/Totala tillgångar (finansiellt åtagande 1) < 45), % 19,2 14,2 17,9 Nettoskuld/EBITDA, ggr 13,6 14,2 13,4 Kreditrating S&P BBB Negative outlook BBB Stable outlook BBB Negative outlook Beräkning av nettoskuld Räntebärande skulder exkl. Hybridkapital, Mkr 136 403 113 726 130 310 Hybridkapital (50 % betraktas som eget kapital av ratinginstituten), Mkr 2 504 4 394 2 471 Likvida medel och finansiella placeringar, Mkr –9 700 –5 952 –6 553 Nettoskuld 129 207 112 168 126 228 1) Finansiellt åtagande avser åtaganden som Balder har mot sina finansiärer i form av finansiella nyckeltal, så kallade covenanter. FINANSIELLA MÅL Mål Utfall Soliditet, % lägst 40,0 39,1 Belåningsgrad, % högst 50,0 48,2 Räntetäckningsgrad, ggr lägst 2,0 3,9 Nettoskuld/EBITDA, ggr (rullande 12 månader) högst 11,0 12,9 15 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-MARS 2023 ===== SIDA 16 ===== RÄNTEBINDNINGSSTRUKTUR 2023-03-31 År Mkr Ränta, % Andel, % 2023 44 146 3,2* 31 2024 6 350 2,1 4 2025 10 221 2,1 7 2026 14 157 2,4 10 2027 13 835 1,6 10 2028 13 840 3,4 10 2029 15 698 1,4 11 2030 8 389 1,8 6 2031 8 671 1,7 6 2032 2 805 2,5 2 2033- 3 299 1,5 2 Summa 141 411 2,4 100 *) I snitträntan för innevarande år ingår marginalen för den rörliga delen av skuldportföljen. FÖRFALLOSTRUKTUR RÄNTEBÄRANDE SKULDER 2023-03-31 År Mkr Andel, % 2023 11 589 8 2024 13 999 10 2025 18 285 13 2026 23 354 17 2027 15 872 11 2028 14 528 10 2029 7 948 6 2030 8 683 6 2031 7 058 5 2032 361 0 2033- 19 734 14 Summa 141 411 100 FINANSIERING 0 4 2 1 3 6 År 5 2013 2014 2015 2016 2018 2019 2020 2021 2022 GENOMSNITTLIG RÄNTEBINDNING 2017 2023 0 5 000 15 000 Mkr 10 000 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033- FÖRFALLOSTRUKTUR RÄNTEBÄRANDE SKULDER 20 000 Certi/f.shortikatBanklån Obligationer 3 4 5 7 År 6 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 GENOMSNITTLIG LÖPTID RÄNTEBÄRANDE SKULDER 40 58 46 52 70 % 64 BELÅNINGSGRAD 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 20232022 16 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-MARS 2023 ===== SIDA 17 ===== Balders hållbarhetsarbete Som en långsiktig fastighetsägare strävar Balder efter att ta socialt, miljömässigt och ekonomiskt ansvar. Det innefattar att både minimera verksamhetens miljöpåverkan och att maximera den positiva påverkan på samhället, både lokalt och globalt. Balder har undertecknat Global Compact, FN:s internationella principer riktade till företag kring mänskliga rättigheter, arbetsrättsliga frågor, miljö och anti-korruption. Balder arbetar för att bidra till att FN:s Globala hållbarhetsmål ska nås och har valt ut sex av de 17 målen som bedömts vara mest relevanta och där bolaget har störst möjlighet att påverka. För att ytterligare koppla dessa till verksamheten har även underliggande delmål identifieras inom de områden där bolaget har störst möjlighet att bidra till att målen ska uppfyllas. Klimatmål Balder har satt klimatmål i linje med Parisavtalet och ska halvera utsläppen i den egna verksamheten till 2030, med 2022 som basår, samt även mäta och minska utsläppen i värdekedjan (scope 3). Bolaget har också satt som mål att uppnå nettonollutsläpp i hela värdekedjan (scope 1, 2 och 3) till 2045. Under 2023 kommer en färdplan tas fram för att specificera vilka åtgärder som krävs i verksamheten för att nå klimatmålen. Därefter kommer målen att skickas in för godkännande till Science Based Targets Initiative. BALDERS HÅLLBARHETS- RAMVERK VÄSENTLIGA FRÅGOR MÅL FASTIGHETER • Energieffektivisering och förnybara energikällor • Utsläpp av växthusgaser och klimatanpassning • Miljöcertifierade fastigheter • Minimera avfall och öka sorteringsgrad • Energieffektivisering 2 % per kvm per år • Reducerad vattenanvändning 2 % per kvm per år • Alla nyproducerade fastigheter ska uppfylla minst Miljöbyggnad Silver eller motsvarande • Öka andelen miljöcertifierade byggnader i Balders befintliga fastighetsbestånd OMRÅDEN • Hyresgästers trygghet och trivsel • Områdesutveckling för social hållbarhet • Ansvarsfulla och fossilfria transporter • Skapa arbetstillfällen i förvaltningsorganisationen för ungdomar • Genomföra insatser för hållbart resande till och från fastigheterna SAMARBETEN • Affärsetik och ansvarsfull samverkan • Sociala och miljömässiga krav i leverantörskedjan • Inga incidenter av korruption • Inga incidenter av diskriminering MEDARBETARE • God arbetsmiljö med nöjda medarbetare • Mångfald och jämlikhet • Alla medarbetare ska utbildas i uppförandekoden • Verka för miljövänliga resor FINANSER • Långsiktig ekonomisk stabilitet och lönsamhet • Grön finansiering • Öka andelen grön finansiering 2045 NETTONOLL - UTSLÄPP 2030 HALVERADE UTSLÄPP HÅLLBARHET 17 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-MARS 2023 ===== SIDA 18 ===== BALDERS ANDEL AV FASTIGHETSFÖRVALTANDE INTRESSEBOLAGS BALANSRÄKNINGAR Mkr 2023 31 mars 2022 31 mars 2022 31 dec Tillgångar Fastigheter 53 909 54 030 55 758 Övriga tillgångar 2 412 1 964 2 441 Likvida medel 480 456 523 Summa tillgångar 56 801 56 449 58 723 Eget kapital och skulder Eget kapital/räntebärande ägarlån 23 753 24 867 24 241 Uppskjuten skatteskuld 4 662 4 955 5 087 Räntebärande skulder 26 781 25 383 27 799 Övriga skulder 1 605 1 244 1 596 Summa eget kapital och skulder 56 801 56 449 58 723 Balder är delägare i ett stort antal fastighetsförvaltande och projekt­ utvecklande bolag samt i nischbanken Collector. För vidare information om Balders intressebolag, se sida 39­41 och 74­76 i Balders årsredovisning 2022. Balder har under perioden investerat 140 Mkr i intressebolag. I tabellerna nedan redovisas Balders andel av fastighetsförvaltande intresse­ bolag. Bolag som ingår i tabellerna är Tulia AB 50 % (50), Fastighets AB Centur 50 % (50), Trenum AB 50 % (50), Anthon Eiendom AS 60 % (60), Sinoma Fastighets AB 49 % (49), Tornet Bostadsproduktion AB 33 % (33), Entra ASA knappt 40 % (37), Brinova Fastigheter AB 19 % (19) samt Stenhus Fastigheter i Norden AB 20 % (21). BALDERS ANDEL AV FASTIGHETSFÖRVALTANDE INTRESSEBOLAGS FASTIGHETSBESTÅND PER 2023-03-31 1) Antal förvaltnings­ fastig heter 2) Uthyrbar yta, kvm Hyresvärde, Mkr Hyresvärde, kr/kvm Hyresintäkter, Mkr Ekonomisk uthyrnings ­ grad, % Redovisat värde, Mkr Redovisat värde, % Fördelat per region Stockholm 130 177 462 366 2 065 350 95 6 911 13 Göteborg 105 251 560 328 1 305 319 97 4 730 9 Syd 166 157 636 253 1 605 244 96 3 968 7 Öst 76 123 724 176 1 419 171 97 2 604 5 Norr 48 175 486 343 1 957 333 97 6 339 12 Oslo 75 454 813 1 208 2 656 1 148 95 25 766 48 Totalt exklusive projekt 600 1 340 681 2 675 1 995 2 564 96 50 317 93 Projekt för egen förvaltning 0 0 3 592 7 Totalt fastighetsbestånd 600 1 340 681 2 675 1 995 2 564 96 53 909 100 Fördelat per fastighetskategori Bostäder 139 199 387 372 1 867 362 97 7 719 14 Kontor 148 691 699 1 681 2 430 1 604 95 33 709 63 Handel 71 150 435 209 1 387 202 97 2 727 5 Övrigt 242 299 160 413 1 382 397 96 6 162 11 Totalt exklusive projekt 600 1 340 681 2 675 1 995 2 564 96 50 317 93 Projekt för egen förvaltning 0 0 3 592 7 Totalt fastighetsbestånd 600 1 340 681 2 675 1 995 2 564 96 53 909 100 1) Tabellen ovan avser de fastigheter som intressebolagen ägde vid periodens slut. Sålda fastigheter har exkluderats och förvärvade fastigheter har räknats upp till helårsvärden. Övriga fastigheter innefattar hotell ­, utbildnings ­, vård­, industri ­ samt blandfastigheter. 2) Avser hela intressebolagsbeståndet. INTRESSEBOLAG Kontor, 66 Bostäder, 17 Handel, 5 Övrigt, 12 REDOVISAT VÄRDE PER FASTIGHETSKATEGORI, TOTALT FASTIGHETSBESTÅND, % Oslo, 52 Stockholm, 13 Göteborg, 10 Norr, 12 REDOVISAT VÄRDE PER REGION, TOTAL T FASTIGHETSBESTÅND, % Syd, 8 Öst, 5 18 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-MARS 2023 ===== SIDA 19 ===== Händelser efter periodens utgång Det finns inga händelser av väsentlig betydelse för Fastighets AB Balders ställning som har inträffat efter rapportperiodens utgång. Närståendetransaktioner Balder erhåller arvoden från intressebolag och Erik Selin Fastigheter AB för fastighets ­ och bolagsförvaltning. Under perioden uppgick dessa till 24 Mkr (21) och redovisas bland förvaltnings­ och administrationskostnader. Under perioden har byggtjänster köpts från Tommy Byggare AB om 21 Mkr (40). Samtliga transaktioner har prissatts på marknadsmässiga villkor. Risker och osäkerhetsfaktorer Balders verksamhet, finansiella ställning och resultat kan påverkas av ett antal risker och osäkerhetsfaktorer. Dessa beskrivs i 2022 års årsredovisning, på sida 47 ­50. I övrigt har inga väsentliga förändringar noterats. Redovisningsprinciper Balders koncernredovisning är upprättad utifrån de av Europeiska Unionen antagna IFRS (International Financial Reporting Standards) och tolkningarna av dessa (IFRIC). Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering. Vidare har tillämpliga bestämmelser i årsredovisningslagen och lagen om värdepappersmarknaden tillämpats. Moderbolagets finansiella rapporter har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen, lagen om värdepappersmarknaden och RFR 2 Redovisning för juridiska personer. Redovisningsprinciperna följer de som redovisades i årsredovisningen 2022. Nya och ändrade standarder och principer som trätt i kraft per 1 januari 2023 eller senare har ej haft någon väsentlig påverkan på koncernens finansiella rapporter. Redovisning av konvertibel Konvertibla skuldebrev utgivna i euro är uppdelade i två komponenter, en skulddel och en optionsdel. Skulddelen värderas till upplupet anskaff ­ ningsvärde med tillämpning av effektivräntemetoden. Optionsdelen redo ­ visas som en skuld och värderas löpande till verkligt värde via resultaträk ­ ningen. Transaktionskostnaderna periodiseras över löptiden och ingår i värdeförändringen i resultaträkningen. Enligt IFRS ska resultat per aktie efter utspädning beräknas med antagande om att konvertering kommer att ske oaktat aktuell aktiekurs det vill säga att beräkning sker med full utspädning dag ett. Övrigt Från och med första kvartalet 2023 finns härledning av bolagets nyckeltal i ett särskilt avsnitt i delårsrapporten. Avstämningstabellerna återfinns på sida 27­30 i denna rapport. Tillägget bedöms underlätta för läsaren samt ge en mer transparent bild av bolagets beräkningar. Denna delårsrapport har ej varit föremål för granskning av bolagets revisorer. Göteborg den 11 maj 2023 Erik Selin Verkställande direktör ÖVRIGA UPPL YSNINGAR 19 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-MARS 2023 ===== SIDA 20 ===== KONCERNENS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT Mkr 2023 jan­mars 2022 jan­mars 2022/2023 april­mars 2022 jan­dec Hyresintäkter 2 895 2 507 10 909 10 521 Fastighetskostnader –797 –702 –2 819 –2 725 Driftsöverskott 2 099 1 805 8 090 7 796 Förvaltnings ­ och administrationskostnader –265 –252 –1 031 –1 019 Andel i resultat från intressebolag/joint ventures 60 1 829 –767 1 002 – varav förvaltningsresultat 469 428 1 970 1 929 – varav värdeförändringar –260 1 918 –2 611 –433 – varav skatt –149 –518 –126 –495 Övriga intäkter/kostnader –6 –33 10 –17 Finansnetto –651 –428 –2 254 –2 031 – varav leasingkostnad/tomträttsavgäld –19 –18 –77 –76 Resultat inklusive värdeförändringar och skatt i intressebolag 1 237 2 922 4 047 5 732 – varav Förvaltningsresultat 1 646 1 521 6 784 6 659 Värdeförändringar Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, realiserade 28 20 119 111 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, orealiserade –1 602 3 344 472 5 419 Intäkter försäljning exploateringsfastigheter 887 50 1 973 1 136 Kostnader försäljning exploateringsfastigheter –658 –51 –1 634 –1 027 Värdeförändringar derivat –175 687 755 1 617 Värdeförändringar totalt –1 520 4 050 1 686 7 257 Resultat före skatt –283 6 972 5 734 12 988 Inkomstskatt 155 –1 097 –748 –1 999 Periodens/årets resultat –128 5 875 4 986 10 989 Periodens/årets resultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare –51 5 261 4 863 10 175 Innehav utan bestämmande inflytande –77 615 122 814 –128 5 875 4 986 10 989 Övrigt totalresultat – poster som kan komma att omklassificeras till periodens resultat Omräkningsdifferens avseende utlandsverksamhet (netto efter säkringsredovisning) 273 291 987 1 005 Kassaflödessäkringar efter skatt –13 93 309 414 Andel av övrigt totalresultat i intressebolag/joint ventures –915 715 –1 164 466 Periodens/årets totalresultat –783 6 974 5 118 12 875 Periodens/årets totalresultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare –867 6 206 3 831 10 903 Innehav utan bestämmande inflytande 84 768 1 287 1 972 –783 6 974 5 118 12 875 Förvaltningsresultat 1 646 1 521 6 784 6 659 Avgår innehav utan bestämmande inflytandes andel av förvaltningsresultat –97 –139 –478 –521 Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 1 549 1 382 6 306 6 139 Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,34 1,23 5,59 5,48 Resultat efter skatt per aktie, kr –0,04 4,70 4,31 9,09 Resultat efter skatt per aktie efter utspädning av konvertibel, kr –0,20 4,70 4,12 9,09 20 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-MARS 2023 ===== SIDA 21 ===== Mkr 2023 31 mars 2022 31 mars 2022 31 dec Tillgångar Förvaltningsfastigheter 214 850 196 113 213 932 Exploateringsfastigheter 3 145 3 075 3 421 Leasingavtal; nyttjanderätt 1 884 1 612 1 881 Övriga materiella anläggningstillgångar 271 194 272 Andelar i intressebolag/joint ventures 30 798 31 742 31 620 Derivat 2 172 – 1 982 Fordringar 5 043 3 667 4 115 Likvida medel och finansiella placeringar 9 700 5 952 6 553 Summa tillgångar 267 864 242 355 263 775 Eget kapital och skulder Eget kapital 1) 102 123 95 464 102 909 Uppskjuten skatteskuld 17 691 16 802 17 769 Räntebärande skulder 141 411 122 514 135 252 –varav Hybridkapital 2) 5 008 8 788 4 942 Derivat – 163 – Leasingskuld 1 891 1 619 1 887 Övriga skulder 4 747 5 792 5 958 Summa eget kapital och skulder 267 864 242 355 263 775 1) Varav Innehav utan bestämmande inflytande. 12 793 11 676 12 715 2) 50 % av Hybridkapital betraktas av ratinginstituten som eget kapital och minskar därmed räntebärande skulder vid beräkning av skuldsättningsgrad och belåningsgrad samt ökar eget kapital vid beräkning av soliditet. 2 504 4 394 2 471 Mkr 2023 31 mars 2022 31 mars 2022 31 dec Ingående eget kapital 102 909 88 567 88 567 Periodens/årets totalresultat –783 6 974 12 875 Transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande –3 50 –183 Utdelning till innehavare utan bestämmande inflytande – –129 –131 Aktieägartillskott från innehav utan bestämmande inflytande – 1 3 Innehav utan bestämmande inflytande som uppkommit vid förvärv av dotterföretag – 0 0 Nyemission, efter emissionskostnader – – 1 778 Utgående eget kapital 102 123 95 464 102 909 KONCERNENS RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING KONCERNENS RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL 21 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-MARS 2023 ===== SIDA 22 ===== KONCERNENS RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN Mkr 2023 jan­mars 2022 jan­mars 2022 jan­dec Driftsöverskott 2 099 1 805 7 796 Övriga intäkter/kostnader –6 –33 –17 Förvaltnings ­ och administrationskostnader –265 –252 –1 019 Försäljningsomkostnader exploateringsfastigheter –7 –5 –20 Återläggning av avskrivningar 18 13 52 Betalt finansnetto –573 –433 –1 860 Betald skatt –263 –89 –491 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 1 004 1 006 4 442 Förändring rörelsefordringar –366 –164 394 Förändring rörelseskulder –844 –321 214 Kassaflöde från den löpande verksamheten –207 521 5 050 Förvärv av förvaltningsfastigheter –13 –829 –5 160 Förvärv/avyttringar av materiella anläggningstillgångar –17 –21 –138 Förvärv av finansiella placeringar –619 –71 –1 077 Förvärv/kapitaltillskott/in ­ och utlåning till intressebolag/joint ventures –496 –825 –1 518 Investering i befintliga fastigheter och projekt –2 319 –2 004 –10 742 Transaktioner med innehav utan bestämmande inflytande –3 50 –183 Försäljning av förvaltningsfastigheter 46 226 2 913 Försäljning av exploateringsfastigheter 887 50 1 136 Försäljning av finansiella placeringar – 61 1 238 Försäljning av aktier i intressebolag/joint ventures 0 – 1 Utbetald utdelning från intressebolag/joint ventures – 10 614 Kassaflöde från investeringsverksamheten –2 535 –3 353 –12 915 Nyemission, efter emissionskostnader – – 1 778 Amortering av leasingskuld –4 2 –17 Aktieägartillskott från innehav utan bestämmande inflytande – 1 3 Utbetald utdelning till innehav utan bestämmande inflytande – – –131 Upptagna lån 13 324 13 355 26 896 Amortering av lån/lösen av lån sålda fastigheter/förändring checkräkningskredit –7 996 –9 159 –18 032 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 5 323 4 200 10 497 Periodens/årets kassaflöde 2 580 1 368 2 632 Likvida medel vid periodens/årets början 3 977 1 299 1 299 Kursdifferens i likvida medel 14 7 46 Likvida medel vid periodens/årets slut 6 572 2 674 3 977 Tillgänglig likviditet, Mkr Likvida medel 6 572 2 674 3 977 Outnyttjade checkkrediter 410 413 410 Outnyttjade kreditfaciliteter 14 498 9 618 18 808 Finansiella placeringar 3 128 3 277 2 576 Tillgänglig likviditet inklusive bekräftade lånelöften 24 608 15 983 25 771 22 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-MARS 2023 ===== SIDA 23 ===== Mkr 2023 31 mars 2022 31 mars 2022 31 dec Fastighetsbestånd Helsingfors 53 789 46 738 52 932 Stockholm 34 271 33 062 34 267 Göteborg 37 806 35 657 36 947 Köpenhamn 23 111 18 342 22 811 Syd 12 819 12 091 12 901 Öst 22 411 21 207 21 704 Norr 19 361 18 766 20 061 Totalt exklusive projekt 203 568 185 863 201 623 Projekt för egen förvaltning 11 282 10 250 12 309 Totalt förvaltningsfastigheter 214 850 196 113 213 932 Exploateringsfastigheter 3 145 3 075 3 421 Totalt fastighetsbestånd 217 995 199 188 217 353 SEGMENTSINFORMATION Fastigheternas redovisade värde har under perioden förändrats beroende på investeringar, förvärv, avyttringar, orealiserade värdeförändringar och valuta, med 857 Mkr i region Helsingfors, 4 Mkr i region Stockholm, 859 Mkr i region Göteborg, 300 Mkr i region Köpenhamn, –82 Mkr i region Syd, 707 Mkr i region Öst samt med –700 Mkr i region Norr. Koncernens projekt för egen förvaltning har minskat med –1 027 Mkr och Koncernens interna rapportering av verksamheten delas in i ovanstående segment. Summa driftsöverskott överensstämmer med redovisat drifts ­ överskott i resultaträkningen. Skillnaden mellan driftsöverskott 2 099 Mkr (1 805) och resultat före skatt –283 Mkr (6 972) består av värdeföränd ­ ringar förvaltningsfastigheter –1 574 Mkr (3 364), resultat från försäljning koncernens exploaterings fastigheter har minskat med –276 Mkr. SATOs fastighetsbestånd fördelas mellan regionerna Helsingfors och Öst. Fastighetsinnehaven i Norge klassificeras under region Norr, fastigheterna i Danmark under region Köpenhamn och fastigheterna i Tyskland och Storbritannien under region Syd. av exploateringsfastigheter 229 Mkr (–1), övriga intäkter/kostnader –6 Mkr (–33), förvaltnings­ och administrationskostnader –265 Mkr (–252), andel i resultat från intressebolag/joint ventures 60 Mkr (1 829), finansnetto –651 Mkr (–428) samt värdeförändringar derivat –175 Mkr (687). Mkr 2023 jan­mars 2022 jan­mars 2022/2023 april­mars 2022 jan­dec Hyresintäkter Helsingfors 678 630 2 654 2 606 Stockholm 448 382 1 683 1 618 Göteborg 495 422 1 849 1 776 Köpenhamn 275 210 964 899 Syd 194 167 742 715 Öst 496 412 1 810 1 727 Norr 310 283 1 207 1 180 Totalt 2 895 2 507 10 909 10 521 Driftsöverskott Helsingfors 435 413 1 815 1 793 Stockholm 333 286 1 272 1 225 Göteborg 374 307 1 395 1 327 Köpenhamn 210 157 735 683 Syd 141 119 546 524 Öst 364 301 1 345 1 282 Norr 242 223 981 962 Totalt 2 099 1 805 8 090 7 796 23 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-MARS 2023 ===== SIDA 24 ===== 2023 jan-mars 2022 jan-mars 2022/2023 april-mars 2022 jan-dec Aktierelaterade nyckeltal Genomsnittligt antal aktier, tusental 1 154 000 1 119 000 1 127 846 1 119 192 Resultat efter skatt per aktie, kr –0,04 4,70 4,31 9,09 Resultat efter skatt per aktie efter utspädning av konvertibel, kr –0,20 4,70 4,12 9,09 Resultat efter skatt exklusive orealiserade värdeförändringar per aktie, kr 1,19 0,89 5,01 4,71 Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,34 1,23 5,59 5,48 Driftsöverskott per aktie, kr 1,60 1,38 6,28 6,06 Utestående antal aktier, tusental 1 154 000 1 119 000 1 154 000 1 154 000 Eget kapital per aktie, kr 77,41 74,88 77,41 78,16 Långsiktigt substansvärde per aktie (NAV), kr 91,65 90,04 91,65 92,10 Börskurs per bokslutsdagen per aktie, kr 42,51 103,57 42,51 48,52 Fastighetsrelaterade nyckeltal Hyresvärde helår, kr/kvm 2 058 1 893 2 058 2 060 Hyresintäkter helår, kr/kvm 1 975 1 812 1 975 1 982 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96 96 96 96 Vakansgrad, % 4 4 4 4 Överskottsgrad, % 72 72 74 74 Redovisat värde, kr/kvm 34 566 33 380 34 566 34 540 Antal förvaltningsfastigheter 1 857 1 726 1 857 1 841 Uthyrningsbar yta, tkvm 5 889 5 568 5 889 5 837 Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare, Mkr 1 549 1 382 6 306 6 139 Finansiella nyckeltal Avkastning eget kapital, % 3,9 10,2 5,6 12,1 Avkastning totalt kapital, % 2,6 5,0 3,1 6,1 Räntetäckningsgrad, ggr 3,9 4,7 4,5 4,7 Soliditet, % 39,1 41,2 39,1 40,0 Skuldsättningsgrad, ggr 1,4 1,2 1,4 1,3 Belåningsgrad, % 48,2 46,3 48,2 47,9 Nettoskuld/EBITDA, ggr 13,6 14,2 12,9 13,4 NYCKELTAL 24 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-MARS 2023 ===== SIDA 25 ===== Mkr 2023 31 mars 2022 31 mars 2022 31 dec Tillgångar Materiella anläggningstillgångar 28 25 28 Finansiella anläggningstillgångar 33 366 34 535 32 931 Fordringar på koncernbolag 93 675 85 861 92 204 Derivat 857 279 1 185 Kortfristiga fordringar 550 341 415 Likvida medel och finansiella placeringar 2 950 2 520 2 895 Summa tillgångar 131 426 123 561 129 658 Eget kapital och skulder Eget kapital 28 475 18 926 28 693 Räntebärande skulder 53 213 48 806 52 199 –varav Hybridkapital 5 008 8 788 4 942 Skulder till koncernbolag 48 685 55 389 48 082 Övriga skulder 1 053 440 685 Summa eget kapital och skulder 131 426 123 561 129 658 MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG Mkr 2023 jan-mars 2022 jan-mars 2022/2023 april-mars 2022 jan-dec Nettoomsättning 134 115 509 491 Administrationskostnader –133 –115 –511 –492 Rörelseresultat 1 0 –2 –2 Resultat från finansiella poster Resultat från andelar i dotter- och intressebolag – – 6 825 6 825 Övrigt finansnetto 14 4 –2 281 –2 291 – varav valutakursdifferenser –336 –16 –3 171 –2 851 Värdeförändringar derivat –328 600 578 1 507 Resultat före bokslutsdispositioner och skatt –313 604 5 121 6 039 Bokslutsdispositioner Koncernbidrag – – 2 708 2 708 Resultat före skatt –313 604 7 829 8 746 Inkomstskatt 96 –127 –57 –281 Periodens/årets resultat 1) –217 477 7 771 8 466 1) Moderbolaget har inga poster som redovisas i Övrigt totalresultat varför summa totalresultat överensstämmer med periodens/årets resultat. 25 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-MARS 2023 ===== SIDA 26 ===== 0 0 24 12 8 4 20 28 32 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 BÖRSKURS/slash.ucSUBSTANSVÄRDE & BÖRSKURS/slash.ucFÖRVALTNINGSRESULTAT Börskurs/Substansvärde (NAV) Börskurs/Förvaltningsresultat Börskurs/Substansvärde (NAV), % Börskurs/Förvaltningsresultat, ggr 16 60 20 40 80 100 120 140 160 20162015 Börskurs, Substansvärde (NAV), SEK/aktie Förvaltningsresultat, SEK/aktie 0 105 75 30 15 90 120 0 2 1 6 3 20162015 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 UTVECKLING BÖRSKURS, SUBSTANSVÄRDE OCH FÖRVALTNINGSRESULTAT Börskurs Substansvärde (NAV) Förvaltningsresultat 4 7 8 45 60 5 AKTIEN OCH ÄGARNA ÄGARFÖRTECKNING PER 2023-03-31 Ägare A-aktier B-aktier Totalt antal aktier Kapital, % Röster, % Erik Selin med bolag 49 855 968 343 265 400 393 121 368 34,1 47,8 Arvid Svensson Invest AB 17 495 352 81 255 240 98 750 592 8,6 14,6 AMF Försäkring och Fonder – 75 678 579 75 678 579 6,6 4,3 Swedbank Robur Fonder – 52 676 922 52 676 922 4,6 3,0 Länsförsäkringar Fondförvaltning AB – 40 701 679 40 701 679 3,5 2,3 SEB Investment Management – 23 888 212 23 888 212 2,1 1,4 Lannebo Fonder – 22 169 474 22 169 474 1,9 1,3 Folksam – 15 115 264 15 115 264 1,3 0,9 Andra AP-fonden – 12 843 007 12 843 007 1,1 0,7 Handelsbanken Fonder – 9 819 974 9 819 974 0,9 0,6 Övriga 25 272 409 209 657 409 234 929 35,5 23,3 Totalt 67 376 592 1 086 623 408 1 154 000 000 100 100 Balders aktie är noterad på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Bolagets börsvärde per den 31 mars uppgick till 49 057 Mkr (115 891). Huvudägare i Fastighets AB Balder är Erik Selin Fastigheter AB som äger 34,1 % (35,1) av kapitalet och 47,8 % (48,8) av rösterna. Det utländska ägandet uppgår till cirka 24 % (32) av utestående aktier. Aktien Balder hade vid periodens utgång cirka 30 200 aktieägare (23 200). Under perioden omsattes cirka 225 miljoner aktier (96) vilket motsvarar i genomsnitt cirka 3 516 000 aktier per handelsdag (1 529 000). Den årliga omsättningshastigheten uppgick under perioden till 78 % (34). Kursen på aktien var den 31 mars 42,51 kr (103,57) och motsvarar en nedgång med 12 % sedan årsskiftet. Aktiekapital Per den 31 mars uppgick aktiekapitalet i Balder till 192 333 333 kr fördelat på 1 154 000 000 aktier. Varje aktie har ett kvotvärde om 0,16667 kr, varav 67 376 592 av serie A och 1 086 623 408 av serie B. Totalt antal utestående aktier per den 31 mars uppgick till 1 154 000 000. Varje aktie av serie A berättigar till en röst och varje aktie av serie B berättigar till en tiondels röst. Under perioden har inga aktier återköpts. 26 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-MARS 2023 ===== SIDA 27 ===== HÄRLEDNING AV NYCKELTAL AKTIERELATERADE NYCKELTAL 2023 jan-mars 2022 jan-mars 2022/2023 april-mars 2022 jan-dec Resultat efter skatt per aktie, kr A Periodens resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare under perioden enligt resultaträkningen, Mkr –51 5 261 4 863 10 175 B Genomsnittligt antal utestående aktier under perioden, miljoner 1 154 1 119 1 128 1 119 A/B Resultat efter skatt per aktie, kr –0,04 4,70 4,31 9,09 Resultat efter skatt per aktie efter utspädning av konvertibel, kr A Periodens resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare under perioden enligt resultaträkningen, Mkr –51 5 261 4 863 10 175 B Resultatpåverkande effekt av konvertibel, Mkr 188 – 188 – C Genomsnittligt antal utestående aktier under perioden efter utspädning av konvertibel, miljoner 1 184 1 119 1 135 1 119 (A-B)/C Resultat efter skatt per aktie efter utspädning av konvertibel, kr –0,20 4,70 4,12 9,09 Resultat efter skatt exklusive orealiserade värdeförändringar per aktie, kr A Periodens resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare under perioden enligt resultaträkningen, Mkr –51 5 261 4 863 10 175 B Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, orealiserade under perioden enligt resultat räkningen, Mkr –1 602 3 344 472 5 419 C Värdeförändringar derivat under perioden enligt resultaträkningen, Mkr –175 687 755 1 617 D Innehav utan bestämmande inflytandes del av orealiserade värdeförändringar under perioden, Mkr –237 580 –387 430 E Värdeförändringar i andel i resultat från intressebolag/joint ventures under perioden enligt resultaträkningen, Mkr –260 1 918 –2 611 –433 F Skatteeffekt på orealiserade värdeför ändringar, Mkr 371 –1 106 205 –1 272 G Genomsnittligt antal utestående aktier under perioden, miljoner 1 154 1 119 1 128 1 119 (A-B-C+D-E-F)/G Resultat efter skatt exklusive orealiserade värdeförändringar per aktie, kr 1,19 0,89 5,01 4,71 Förvaltningsresultat per aktie, kr A Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare under perioden enligt resultaträkningen, Mkr 1 549 1 382 6 306 6 139 B Genomsnittligt antal utestående aktier under perioden, miljoner 1 154 1 119 1 128 1 119 A/B Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,34 1,23 5,59 5,48 Driftsöverskott per aktie, kr A Driftsöverskott hänförligt till moderbolagets aktieägare under perioden, Mkr 1 847 1 542 7 083 6 778 B Genomsnittligt antal utestående aktier under perioden, miljoner 1 154 1 119 1 128 1 119 A/B Driftsöverskott per aktie, kr 1,60 1,38 6,28 6,06 Eget kapital per aktie, kr A Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare vid periodens slut enligt balans räkningen, Mkr 89 330 83 788 89 330 90 194 B Antal utestående aktier vid periodens utgång, miljoner 1 154 1 119 1 154 1 154 A/B Eget kapital per aktie, kr 77,41 74,88 77,41 78,16 Långsiktigt substansvärde per aktie (NAV), kr A Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare vid periodens slut enligt balans räkningen, Mkr 89 330 83 788 89 330 90 194 B Uppskjuten skatt enligt balansräkningen, Mkr 17 691 16 802 17 691 17 769 C Räntederivat, Mkr –1 255 163 –1 255 –1 677 D Antal utestående aktier vid periodens utgång, miljoner 1 154 1 119 1 154 1 154 (A+B+C)/D Långsiktigt substansvärde per aktie (NAV), kr 91,65 90,04 91,65 92,10 ANTAL AKTIER 2023 jan-mars 2022 jan-mars 2022/2023 april-mars 2022 jan-dec Genomsnittligt antal aktier, st 1 154 000 000 1 119 000 000 1 127 846 154 1 119 191 781 Genomsnittligt antal aktier efter utspädning av konvertibel, st 1 183 863 746 1 119 000 000 1 135 230 047 1 119 191 781 Utestående antal aktier, st 1 154 000 000 1 119 000 000 1 154 000 000 1 154 000 000 Utestående antal aktier efter utspädning av konvertibel, st 1 228 659 366 1 119 000 000 1 228 659 366 1 154 000 000 27 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-MARS 2023 ===== SIDA 28 ===== FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL 2023 jan-mars 2022 jan-mars 2022/2023 april-mars 2022 jan-dec Hyresvärde helår, kr/kvm A Hyresvärde på årsbasis vid periodens utgång, Mkr 12 119 10 539 12 119 12 025 B Uthyrningsbar yta, tkvm 5 889 5 568 5 889 5 837 A/B x 1 000 Hyresvärde helår, kr/kvm 2 058 1 893 2 058 2 060 Hyresintäkter helår, kr/kvm A Hyresintäkter på årsbasis vid periodens utgång, Mkr 11 628 10 090 11 628 11 568 B Uthyrningsbar yta, tkvm 5 889 5 568 5 889 5 837 A/B x 1 000 Hyresintäkter helår, kr/kvm 1 975 1 812 1 975 1 982 Ekonomisk uthyrningsgrad, % A Hyresintäkter på årsbasis vid periodens utgång, Mkr 11 628 10 090 11 628 11 568 B Hyresvärde på årsbasis vid periodens utgång, Mkr 12 119 10 539 12 119 12 025 A/B Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96 % 96 % 96 % 96 % Överskottsgrad, % A Driftsöverskott under perioden enligt resultaträkningen, Mkr 2 099 1 805 8 090 7 796 B Hyresintäkter under perioden enligt resultaträkningen, Mkr 2 895 2 507 10 909 10 521 A/B Överskottsgrad, % 72 % 72 % 74 % 74 % Redovisat värde, kr/kvm A Redovisat värde förvaltningsfastigheter exklusive projekt, Mkr 203 568 185 863 203 568 201 623 B Uthyrningsbar yta, tkvm 5 889 5 568 5 889 5 837 A/B x 1 000 Redovisat värde, kr/kvm 34 566 33 380 34 566 34 540 HÄRLEDNING AV NYCKELTAL 28 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-MARS 2023 ===== SIDA 29 ===== FINANSIELLA NYCKELTAL 2023 jan-mars 2022 jan-mars 2022/2023 april-mars 2022 jan-dec Avkastning eget kapital, % A Periodens resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare under perioden enligt resultaträkningen, Mkr –51 5 261 4 863 10 175 B Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, realiserade och orealiserade under perioden enligt resultaträkningen, Mkr –1 574 3 364 592 5 530 C Resultat exploateringsfastigheter under perioden enligt resultaträkningen, Mkr 229 –1 339 110 D Värdeförändringar derivat under perioden enligt resultaträkningen, Mkr –175 687 755 1 617 E Värdeförändringar i andel i resultat från intressebolag/joint ventures under perioden enligt resultaträkningen, Mkr –260 1 918 –2 611 –433 F Innehav utan bestämmande inflytandes andel av värdeförändringar, Mkr –240 581 –356 465 G Skatteeffekt på värdeförändringar 20,6%, Mkr 317 –1 110 117 –1 310 A-B-C-D-E+F-G Summa justerat resultat för perioden, Mkr 1 172 983 5 314 5 126 H Summa justerat resultat uppräknat till årsresultat, Mkr 4 688 3 934 5 314 5 126 I Värdeförändringar för moderbolagets aktieägare, Mkr (B+C+D+E-F) –1 540 5 387 –568 6 359 J Skatteeffekt värdeförändringar, Mkr (G) 317 –1 110 117 –1 310 K Beräknat årsresultat, Mkr (H+I+J) 3 465 8 211 4 863 10 175 L Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare vid utgången av perioden enligt balansräkningen, Mkr 89 330 83 788 89 330 90 194 M Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare vid ingången av perioden enligt balansräkningen, Mkr 90 194 77 606 83 788 77 606 N Genomsnittligt Eget kapital, Mkr (L+M)/2 89 762 80 697 86 559 83 900 K/N Avkastning eget kapital, % 3,9 % 10,2 % 5,6 % 12,1 % Avkastning totalt kapital, % A Periodens resultat före skatt under perioden enligt resultaträkningen, Mkr –283 6 972 5 734 12 988 B Finansnetto under perioden enligt resultaträkningen, Mkr –651 –428 –2 254 –2 031 C Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, realiserade och orealiserade under perioden enligt resultaträkningen, Mkr –1 574 3 364 592 5 530 D Resultat exploateringsfastigheter under perioden enligt resultaträkningen, Mkr 229 –1 339 110 E Värdeförändringar derivat under perioden enligt resultaträkningen, Mkr –175 687 755 1 617 F Värdeförändringar i andel i resultat från intressebolag/joint ventures under perioden enligt resultaträkningen, Mkr –260 1 918 –2 611 –433 A-B-C-D-E-F Summa justerat resultat för perioden, Mkr 2 148 1 431 8 912 8 195 G Summa justerat resultat uppräknat till årsresultat, Mkr 8 592 5 724 8 912 8 195 H Värdeförändringar, Mkr (C+D+E+F) –1 780 5 968 –925 6 824 I Beräknat årsresultat, Mkr (G+H) 6 812 11 692 7 988 15 019 J Balansomslutning vid utgången av perioden, Mkr 267 864 242 355 267 864 263 775 K Balansomslutning vid ingången av perioden, Mkr 263 775 229 933 242 355 229 933 L Genomsnittlig Balansomslutning, Mkr (J+K)/2 265 819 236 144 255 109 246 854 I/L Avkastning totalt kapital, % 2,6% 5,0% 3,1% 6,1% Räntetäckningsgrad, ggr A Resultat inklusive värdeförändringar och skatt i intressebolag under perioden enligt resultaträkningen, Mkr 1 237 2 922 4 047 5 732 B Finansnetto under perioden enligt resultat räkningen, Mkr –651 –428 –2 254 –2 031 C Leasingkostnad/tomträttsavgäld under perioden enligt resultaträkningen, Mkr –19 –18 –77 –76 D Värdeförändringar på finansiella placeringar under perioden, Mkr –67 8 –239 –164 E Värdeförändringar och skatt i andel i resultat från intressebolag/joint ventures under perioden enligt resultaträkningen, Mkr –409 1 400 –2 737 –927 (A-(B-C)+D-E)/-(B-C-D) Räntetäckningsgrad, ggr 3,9 4,7 4,5 4,7 HÄRLEDNING AV NYCKELTAL 29 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-MARS 2023 ===== SIDA 30 ===== FORTS. FINANSIELLA NYCKELTAL 2023 jan-mars 2022 jan-mars 2022/2023 april-mars 2022 jan-dec Soliditet, % A Eget kapital, inklusive innehav utan bestämmande inflytande vid periodens utgång enligt balansräkningen, Mkr 102 123 95 464 102 123 102 909 B 50 % av Hybridkapital enligt balansräkningen, Mkr 2 504 4 394 2 504 2 471 C Summa eget kapital och skulder vid periodens utgång enligt balansräkningen, Mkr 267 864 242 355 267 864 263 775 (A+B)/C Soliditet, % 39,1% 41,2% 39,1% 40,0% Skuldsättningsgrad, ggr A Räntebärande skulder vid periodens utgång enligt balansräkningen, Mkr 141 411 122 514 141 411 135 252 B 50 % av Hybridkapital enligt balansräkningen, Mkr 2 504 4 394 2 504 2 471 C Eget kapital, inklusive innehav utan bestämmande inflytande vid periodens utgång enligt balansräkningen, Mkr 102 123 95 464 102 123 102 909 (A-B)/C Skuldsättningsgrad, ggr 1,4 1,2 1,4 1,3 Nettoskuld, Mkr A Räntebärande skulder vid periodens utgång enligt balansräkningen, Mkr 141 411 122 514 141 411 135 252 B 50 % av Hybridkapital enligt balansräkningen, Mkr 2 504 4 394 2 504 2 471 C Likvida medel och finansiella placeringar vid periodens utgång enligt balansräkningen, Mkr 9 700 5 952 9 700 6 553 A-B-C Nettoskuld, Mkr 129 207 112 168 129 207 126 228 EBITDA, Mkr A Förvaltningsresultat under perioden enligt resultaträkningen, Mkr 1 646 1 521 6 784 6 659 B Resultat från försäljning av exploaterings fastigheter under perioden enligt resultat räkningen, Mkr 229 –1 339 110 C Finansnetto under perioden enligt resultat räkningen, Mkr –651 –428 –2 254 –2 031 A+B-C EBITDA, Mkr 2 526 1 948 9 378 8 800 EBITDA, Mkr omräknat till helårsbasis 9 418 7 794 9 378 8 800 Belåningsgrad, % A Nettoskuld, Mkr 129 207 112 168 129 207 126 228 B Summa eget kapital och skulder vid periodens utgång enligt balansräkningen, Mkr 267 864 242 355 267 864 263 775 A/B Belåningsgrad, % 48,2% 46,3% 48,2% 47,9% Nettoskuld/EBITDA, ggr A Genomsnittlig nettoskuld, Mkr 127 717 110 559 120 688 117 589 B EBITDA, Mkr omräknat till helårsbasis 9 418 7 794 9 378 8 800 A/B Nettoskuld/EBITDA, ggr 13,6 14,2 12,9 13,4 HÄRLEDNING AV NYCKELTAL 30 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-MARS 2023 ===== SIDA 31 ===== FINANSIELLA Avkastning eget kapital, % Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Vid delårsbokslut har resultatet omräknats till helårsbasis, med undantag för värde förändringar, utan hänsyn till säsongs variationer som normalt uppstår i verksamheten. Avkastning totalt kapital, % Resultat före skatt med tillägg av finansnetto i förhållande till genomsnittlig balansomslutning. Vid delårsbokslut har resultatet omräknats till helårs - basis, med undantag för värdeförändringar, utan hänsyn till säsongs- variationer som normalt uppstår i verksamheten. Belåningsgrad, % Nettoskuld i förhållande till balansomslutningen. EBITDA Förvaltningsresultat med tillägg av resultat från försäljning av exploate - ringsfastigheter med återläggning av finansnetto. Vid delårsbokslut har EBITDA omräknats till helårsbasis, med undantag för resultat från försälj - ning av exploateringsfastigheter. Förvaltningsresultat, Mkr Resultat inklusive värdeförändringar och skatt i intressebolag med åter - läggning av värdeförändringar och skatt i andel i resultat från intresse- bolag. Vid beräkning av Förvaltningsresultat, hänförligt till moderbolagets aktieägare reduceras även förvaltningsresultatet med innehav utan bestämmande inflytandes andel. Hybridkapital En obligation som har en löptid på 60 år. Obligationen redovisas som ränte- bärande skuld men betraktas av ratinginstituten till 50 % som eget kapital. Nettoskuld, Mkr Räntebärande skulder minskat med likvida medel, finansiella placeringar samt 50 % av hybridkapital som av ratinginstituten betraktas som 50 % eget kapital. Nettoskuld/ EBITDA, ggr Genomsnittlig nettoskuld i förhållande till EBITDA. Räntetäckningsgrad, ggr Resultat inklusive värdeförändringar och skatt i intressebolag med åter - läggning av finansnetto exklusive tomträttsavgäld och värdeförändringar på finansiella placeringar samt värdeförändringar och skatt i andel i resul - tat från intressebolag, i förhållande till finansnettot exklusive tomträtts- avgäld och värdeförändringar på finansiella placeringar. Skuldsättningsgrad, ggr Räntebärande skulder minskat med 50 % av hybridkapital i förhållande till eget kapital, inklusive innehav utan bestämmande inflytande. Soliditet, % Eget kapital, inklusive innehav utan bestämmande inflytande samt 50 % av hybridkapital, i förhållande till balansomslutningen vid periodens slut. Bolaget presenterar en rad finansiella mått i delårsrapporten som inte definieras enligt IFRS (så kallade alternativa nyckeltal, ”Alternative Perfor- mance Measures ” enligt ESMA:s riktlinjer). Dessa nyckeltal ger värdefull kompletterande information till investerare, bolagets ledning och andra intressenter då de möjliggör en effektiv utvärdering och analys av bolagets finansiella ställning och prestation. De alternativa nyckeltalen är inte alltid jämförbara med andra företags använda mått och ska därför ses som ett komplement till mått definierade enligt IFRS. Fastighets AB Balder tillämpar dessa alternativa nyckeltal konsekvent över tid. Nyckeltalen är alternativa i enlighet med ESMA:s riktlinjer om inte annat anges. Nedan följer hur Fastighets AB Balders nyckeltal definieras och beräknas. 1) Nyckeltalet är operationellt och anses inte vara alternativt nyckeltal enligt ESMA:s riktlinjer. DEFINITIONER AKTIERELATERADE Eget kapital per aktie, kr Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare i förhållande till antalet ute stående aktier vid periodens slut. Förvaltningsresultat per aktie, kr Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier. Genomsnittligt antal aktier Antal utestående aktier vid periodens början, justerat med antal aktier som emitterats under perioden viktat med antal dagar som aktierna varit ute stående i förhållande till totalt antal dagar under perioden. Långsiktigt substansvärde per aktie (NAV), kr Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare per aktie med åter - läggning av räntederivat och upp skjuten skatt enligt balansräkning. Resultat efter skatt per aktie, kr Resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare i förhållande till genomsnittligt antal aktier. FASTIGHETSRELATERADE Direktavkastning, % Beräknat driftsöverskott på årsbasis i förhållande till fastigheternas verkliga värde vid periodens slut. Driftsöverskott, Mkr Hyresintäkter reducerade med fastighetskostnader. Ekonomisk uthyrningsgrad, % 1) Kontrakterad hyra för hyresavtal vilka löper vid periodens slut i förhållande till hyresvärde. Exploateringsfastigheter Avser fastigheter som uppförs med avsikt att säljas efter färdigställande. Fastighetsbestånd Avser både förvaltningsfastigheter och exploateringsfastigheter. Fastighetskategori Klassas efter fastighetens huvudsakliga användning. Fördelningen görs på kontor, handel, bostäder, industri/logistik samt övriga fastigheter. Övriga fastigheter inne fattar hotell, utbildning, vård, lager samt bland - fastigheter. Den typ av användning som svarar för den största andelen avgör fastighetskategori. Fastighetskostnader, Mkr I posten ingår direkta fastighets kostnader, såsom kostnader för drift, media, underhåll och fastighetsskatt. Förvaltningsfastigheter Avser fastigheter som innehas i syfte att generera hyresinkomster eller värdestegring eller en kombination av dessa. Hyresvärde, Mkr 1) Kontrakterad hyra samt bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Överskottsgrad, % Driftsöverskott i förhållande till hyresintäkter. 31 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-MARS 2023 ===== SIDA 32 ===== A HOUSE, STOCKHOLM HUVUDKONTOR Parkgatan 49 · Box 53 121 · 400 15 Göteborg Tel: 031-10 95 70 UTHYRNING Tel: 020-151 151 KUNDSERVICE Tel: 0774-49 49 49 REGION GÖTEBORG Parkgatan 49 · Box 53 121 · 400 15 Göteborg · Tel: 031-10 95 70 Timmervägen 9 A · 541 64 Skövde · Tel: 0500-47 88 50 HELSINGFORS Panuntie 4 · PO Box 401 · 00610 Helsinki · Tel: +358-201 34 4000 NORR Forskarvägen 27 · 804 23 Gävle · Tel: 026-54 55 80 Sandbäcksgatan 5 · 653 40 Karlstad · Tel: 054-14 81 80 Affärsgatan 4 D · 862 31 Kvissleby · Tel: 060-52 45 50 STOCKHOLM Tulegatan 2A · 113 58 Stockholm · Tel: 08-735 37 70 Vårby Allé 18 · 143 40 Vårby · Tel: 08-735 37 70 SYD Kalendegatan 26 · 211 35 Malmö · Tel: 040-600 96 50 Esplanaden 15 · 265 34 Åstorp · Tel: 042-569 40 Bryggaregatan 7 · 252 27 Helsingborg · Tel: 042-17 21 30 KÖPENHAMN Vesterbrogade 1 E, 5. sal · 1620 København V · Tel: +45-88 13 61 51 ÖST Hospitalsgatan 11 · 602 27 Norrköping · Tel: 011-15 88 90 Rönnbergagatan 10 · 723 46 Västerås · Tel: 021-10 98 90 FASTIGHETS AB BALDER (PUBL) BALDER.SE · INFO@BALDER.SE · ORG.NR: 556525-6905 KONTAKT För ytterligare information, kontakta vd Erik Selin, telefon 031-10 95 92 eller finanschef Ewa Wassberg, telefon 031-351 83 99. EKONOMISK INFORMATION På Balders hemsida, balder.se, finns samlad information om verksamheten, styrelse och ledning, ekonomisk rapportering samt pressreleaser. KALENDARIUM Delårsrapport jan-juni 2023 18 juli 2023 Delårsrapport jan-sept 2023 27 oktober 2023 Bokslutskommuniké 2023 9 februari 2024