===== SIDA 1 ===== FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-MARS 2024 • Förvaltningsresultatet hänförligt till moder- bolagets aktieägare uppgick till 1 402 Mkr (1 549), vilket motsvarar en minskning per aktie med 10% till 1,21 kr (1,34). • Långsiktigt substansvärde uppgick till 84,46 kr per aktie (91,65). • Hyresintäkterna uppgick till 3 129 Mkr (2 895). • Resultatet efter skatt hänförligt till moderbolagets aktie ägare uppgick till –595 Mkr (–51) motsvarande –0,51 kr per aktie (–0,04). FASTIGHETS AB BALDER är ett börs noterat fastighetsbolag som med lokal förankring ska möta olika kundgruppers behov av bostäder och lokaler. Balders fastighets- bestånd hade den 31 mars 2024 ett värde om 216,9 Mdkr (218,0). Balderaktien är noterad på Nasdaq Stockholm, Large Cap. GÖTEBORG PARK 49 BALDERS HUVUDKONTOR KOMMERSIELLT ===== SIDA 2 ===== INNEHÅLLSFÖRTECKNING Perioden i korthet 3 VD har ordet 4 Aktuell intjäningsförmåga 5 Intäkter, kostnader och resultat 6-7 Fastighetsbestånd 8 Fastighetsbeståndets förändring 9 Fastighetsutveckling 10 Kunder 11 Finansiering 12-13 Hållbarhet 14-15 Intressebolag 16 Övriga upplysningar 17 Totalresultat 18 Finansiell ställning 19 Kassaflöden 20 Segmentsinformation 21 Nyckeltal 22 Moderbolaget 23 Aktien och ägarna 24 Härledning av nyckeltal 25-28 Definitioner 29 Kontaktuppgifter och kalendarium 30 Vice VD Sharam Rahi intervjuas av Karin Klingenstierna under Stora Kontorsdagen Göteborg, 22 februari 2024. 2 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-MARS 2024 ===== SIDA 3 ===== PERIODEN I KORTHET Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande period föregående år. 2024 jan-mar 2023 jan-mar 2023 jan-dec 2022 jan-dec 2021 jan-dec 2020 jan-dec 2019 jan-dec 2018 jan-dec 2017 jan-dec Hyresintäkter, Mkr 3 129 2 895 11 944 10 521 8 956 8 134 7 609 6 714 5 915 Förvaltningsresultat, Mkr 1) 1 402 1 549 6 135 6 139 5 543 4 244 4 023 3 304 2 804 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, Mkr –649 –1 574 –9 995 5 530 13 111 3 453 9 577 8 007 5 336 Värdeförändringar derivat, Mkr –280 –175 –1 899 1 617 511 –141 –180 –34 144 Resultat efter skatt, Mkr 1) –595 –51 –6 746 10 175 18 508 6 641 8 958 9 308 7 118 Förvaltningsfastigheter, Mkr 214 038 214 850 209 000 213 932 189 138 149 179 141 392 116 542 98 360 Exploateringsfastigheter, Mkr 2 815 3 145 2 750 3 421 2 697 2 803 2 344 1 598 – Data per aktie Genomsnittligt antal aktier, tusental 1 161 319 1 154 000 1 154 000 1 119 192 1 119 000 1 083 090 1 080 000 1 080 000 1 080 000 Resultat efter skatt per aktie, kr –0,51 –0,04 –5,85 9,09 16,54 6,13 8,30 8,62 6,45 Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,21 1,34 5,32 5,48 4,95 3,92 3,73 3,06 2,46 Utestående antal aktier, tusental 1 172 000 1 154 000 1 154 000 1 154 000 1 119 000 1 119 000 1 080 000 1 080 000 1 080 000 Eget kapital per aktie, kr 71,10 77,41 71,33 78,16 69,35 52,02 45,38 37,17 28,98 Långsiktigt substansvärde per aktie (NAV), kr 84,46 91,65 85,06 92,10 83,96 64,56 56,95 46,27 36,35 Börskurs per bokslutsdagen per aktie, kr 78,68 42,51 71,52 48,52 108,63 71,48 72,20 42,00 36,57 1) Hänförligt till moderbolagets aktieägare. JANUARI-MARS 2024 • Hyresintäkterna uppgick till 3 129 Mkr (2 895), varav effekten av förändrade valutakurser uppgick till 5 Mkr (77). • Driftsöverskottet uppgick till 2 275 Mkr (2 099), varav effekten av förändrade valutakurser uppgick till 2 Mkr (51). • Överskottsgraden uppgick till 73% (72). • Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare minskade med 9% till 1 402 Mkr (1 549), vilket motsvarar en minsk- ning per aktie med 10% till 1,21 kr (1,34). • Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter uppgick till –652 Mkr (–1 602). Det genomsnittliga direktavkastningskravet uppgick till 4,9 % (4,7). • Värdeförändringar räntederivat och optionskomponent konvertibel uppgick till –280 Mkr (–175). • Periodens resultat efter skatt uppgick till –508 Mkr (–128). • Periodens resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktie- ägare uppgick till –595 Mkr (–51) vilket motsvarar –0,51 kr per aktie (–0,04). • Långsiktigt substansvärde uppgick till 84,46 kr per aktie (91,65). • En riktad nyemission om 18 000 000 aktier av serie B till ett totalt värde om 1 167 Mkr efter emissionskostnader har genomförts. 3 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-MARS 2024 ===== SIDA 4 ===== Kära aktieägare, Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet per aktie, som är vårt viktigaste resultatmått, minskade med 10% jämfört med samma kvartal förra året. Vi har en stark ökning av driftnettot med drygt 8% men högre räntekostnader gör att vi minskar vårt förvaltningsresultat. Vi fortsätter arbetet med att effektivisera verksamheten och det finns fina möjligheter både på intäkts- och kostnadssidan. Jämför ni aktuell intjäning med samma kvartal förra året ser ni en resultatökning före finansnetto om 800 Mkr. Nettoskulden är densamma i båda kvartalen givet att hybridobligationen betraktas som skuld. Investeringar och projekt Under kvartalet valde vi att utnyttja vår köpoption avseende kontors- och hotellfastigheterna i Karlatornet. Projektinvesteringarna fortsatte att minska och inom ett par kvartal har vi endast ett fåtal byggnationer igång. Arbetet med vår byggrättsportfölj som finns i storstadsregionerna fort - skrider eftersom jag är övertygad om att den över tid ger oss goda resultat. Konvertibeln Balder har ett konvertibelt lån utestående där konverteringskursen är cirka 6,4 EUR per aktie och vid konvertering tillkommer cirka 75 miljoner aktier. I redovisningen är den uppdelad i en skulddel och en utställd köpoptionsdel. När aktiekursen i Balder stiger ökar naturligtvis värdet av köpoptionen och i vår redovisning blir denna ökning ett negativt resultat på raden för derivat (eftersom vi utfärdat köpoptionen). Det negativa värdet i balansräkningen per Q1 uppgår till ungefär 1,8 Mdkr. Eftersom antalet aktier som kan emitteras för lösen av konvertibeln är bestämt, påverkas utspädningen inte av aktie - kursen så länge kursen är över konverteringskursen. Skulle en konvertering ha skett per 31 mars skulle därför de 1,8 Mdkr ha intäktsförts, och konver - teringen lett till en ökning av NAV per aktie. Idag har vi vår årsstämma och på den kommer vår ordförande Christina Rogestam att lämna Balders styrelse efter 18 år. Jag vill för min och Balders räkning tacka dig för alla år. När jag tänker på dig tänker jag på hur klok, stabil och lugn du är och på hur lätt du har för att fatta beslut. Du är så kvicktänkt och håller fokus på rätt saker. Christina, jag kommer sakna dig. VD HAR ORDET Finansiering Obligationsmarknaden har successivt förbättrats och Balder gav ut ett par obligationer under kvartalet, motsvarande ca 30% av Balders obliga - tionsförfall under 2024 och 2025. Vi bibehåller en hög likviditet och utö - kar vår finansiering med bankerna. Balder ser det som strategiskt viktigt att ha tillgång till olika kapitalkällor och att vara långsiktig och aktiv i obli - gationsmarknaden. Slutligen vill jag också rikta ett varmt tack till alla medarbetare för era fina insatser i den dagliga verksamheten. Erik Selin Verkställande direktör TACK CHRISTINA 4 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-MARS 2024 ===== SIDA 5 ===== AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA I tabellen nedan presenterar Balder sin intjäningsförmåga på tolvmånaders- basis. Det är viktigt att notera att den aktuella intjäningsförmågan inte ska jämställas med en prognos för de kommande 12 månaderna. Intjänings - förmågan innehåller exempelvis ingen bedömning av hyres-, vakans-, valuta- eller ränteförändring. Balders resultaträkning påverkas dessutom av värdeutvecklingen i fastig- hetsbeståndet samt kommande fastighetsförvärv och/eller fastighets - försäljningar. Ytterligare resultatpåverkande poster är värdeförändringar avseende derivat. Inget av detta har beaktats i den aktuella intjänings - förmågan. Intjäningsförmågan baseras på fastighetsbeståndets kontrakterade hyresintäkter, bedömda fastighetskostnader under ett normalår samt kostnader för administration. Kostnaderna för de räntebärande skulderna har baserats på koncernens genomsnittliga räntenivå inklusive effekt av derivatinstrument. Skatten är beräknad efter den vid var tid gällande skattesatsen. AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA Mkr 2024 31 mar 2023 31 dec 2023 30 sep 2023 30 jun 2023 31 mar 2022 31 dec 2022 30 sep 2022 30 jun 2022 31 mar 2021 31 dec 2021 30 sep Hyresintäkter 12 700 12 400 12 100 12 000 11 650 11 600 10 750 10 350 10 135 9 710 9 150 Fastighetskostnader –3 100 –3 050 –2 950 –2 925 –2 800 –2 735 –2 565 –2 470 –2 445 –2 370 –2 230 Driftsöverskott 9 600 9 350 9 150 9 075 8 850 8 865 8 185 7 880 7 690 7 340 6 920 Överskottsgrad, % 76% 75% 76% 76% 76% 76% 76% 76% 76% 76% 76% Förvaltnings- och administrationskostnader –1 100 –1 100 –1 100 –1 100 –1 050 –1 035 –1 000 –990 –980 –830 –780 Förvaltningsresultat från intressebolag 1 950 1 950 1 950 1 850 1 850 1 850 1 800 1 780 1 760 1 650 1 500 Rörelseresultat 10 450 10 200 10 000 9 825 9 650 9 680 8 985 8 670 8 470 8 160 7 640 Finansnetto, inkl tomträttsavgäld –4 200 –4 000 –3 900 –3 600 –3 300 –2 900 –2 550 –2 220 –2 020 –1 750 –1 600 Avgår innehav utan bestämmande inflytande –400 –400 –400 –410 –410 –560 –550 –580 –630 –630 –610 Förvaltningsresultat 1) 5 850 5 800 5 700 5 815 5 940 6 220 5 885 5 870 5 820 5 780 5 430 Skatt2) –1 210 –1 200 –1 190 –1 200 –1 230 –1 305 –1 240 –1 250 –1 240 –1 230 –1 130 Resultat efter skatt 4 640 4 600 4 510 4 615 4 710 4 915 4 645 4 620 4 580 4 550 4 300 Förvaltningsresultat per aktie, kr 4,99 5,03 4,94 5,04 5,15 5,39 5,26 5,25 5,20 5,17 4,85 1) Hänförligt till moderbolagets aktieägare. 2) Avser huvudsakligen uppskjuten skatt, vilket inte är kassaflödespåverkande. I aktuell intjäningsförmåga per 31 mars 2024 har följande valutakurser använts vid omräkning av de utländska dotterbolagens resultatposter. EUR: 11,53 DKK: 1,55 NOK: 0,99 GBP: 13,48 AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA PÅ TOLVMÅNADERSBASIS 5 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-MARS 2024 ===== SIDA 6 ===== INTÄKTER, KOSTNADER OCH RESULTAT Förvaltningsresultat Periodens förvaltningsresultat uppgick till 1 513 Mkr (1 646), varav effekt av förändrade valutakurser uppgick till –0 Mkr (16). Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 1 402 Mkr (1 549), vilket motsvarar en minskning per aktie med 10% till 1,21 kr (1,34). I förvaltnings - resultatet ingår intressebolag med 493 Mkr (469). Resultat efter skatt Periodens resultat efter skatt uppgick till –508 Mkr (–128). Resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till –595 Mkr (–51), motsvarande –0,51 kr per aktie (–0,04). Resultatet före skatt har påverkats av orealiserade värdeförändringar avseende förvaltningsfastigheter med –652 Mkr (–1 602), realiserade värdeförändringar avseende förvaltnings - fastigheter med 3 Mkr (28), resultat från försäljning av exploateringsfastig- heter med –10 Mkr (229), värdeförändringar avseende räntederivat och optionskomponent konvertibel med –280 Mkr (–175) varav optionskompo - nent konvertibel uppgick till –678 Mkr (208) efter skatt samt resultat från andelar i intressebolag om –388 Mkr (60). Hyresintäkter Hyresintäkterna ökade med 8% till 3 129 Mkr (2 895), varav effekten av förändrade valuta kurser uppgick till 5 Mkr (77). Ökningen beror på för - värv och färdigställda projekt för egen förvaltning samt indexhöjning på kommersiella lokaler och höjda bostadshyror. Kontraktsportföljens hyresvärde per 31 mars uppgick till 13 298 Mkr (12 141). Den genomsnittliga hyresnivån för hela fastighetsbeståndet uppgick till 2 192 kr per kvm (2 058) exklusive projektfastigheter. Hyresintäkterna i jämförbart bestånd har ökat med 3,7% (5,5) efter justering för valutakursförändring. Hyresintäkterna uppvisar stor riskspridning avseende hyresgäster, branscher och lägen. Per den 31 mars uppgick den ekonomiska uthyr - ningsgraden till 96% (96). Det totala hyresvärdet för outhyrda ytor vid periodens slut uppgick till 598 Mkr (491). Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna uppgick till –854 Mkr (–797) under perioden, varav effekten av förändrade valutakurser uppgick till –3 Mkr (–26). Driftsöverskottet har ökat med 8% till 2 275 Mkr (2 099), vilket innebär en överskottsgrad om 73% (72). Driftskostnaderna varierar normalt med årstiderna. Under ett normalår har första och fjärde kvartalet högre kostnader i jämförelse med de övriga kvartalen medan tredje kvartalet oftast har lägst kostnadsnivå. Förvaltnings- och administrationskostnader Förvaltnings- och administrationskostnaderna uppgick under perioden till –283 Mkr (–265), varav effekten av förändrade valutakurser uppgick till –0 Mkr (–10). MALMÖ LEJONET 2 KOMMERSIELLT 6 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-MARS 2024 ===== SIDA 7 ===== INTÄKTER, KOSTNADER OCH RESULTAT Andelar i resultat från intressebolag och joint ventures Balder äger fastighetsförvaltande och projektutvecklande intressebolag, se not 14 i års- och hållbarhetsredovisningen för 2023. Resultat från andelar i intressebolag och joint ventures uppgick under perioden till –388 Mkr (60) och Balders andel av intressebolagens förvalt - ningsresultat uppgick till 493 Mkr (469). Resultatet före skatt har påverkats av orealiserade värdeförändringar avseende fastigheter och räntederivat med –870 Mkr (–260). Periodens skatt uppgick till –11 Mkr (–149). Finansnetto och värdeförändringar derivat Finansnettot uppgick till –964 Mkr (–651), varav effekten av förändrade valutakurser uppgick till –2 Mkr (–24). Värdeförändringar på räntederivat och optionskomponent konvertibel uppgick till –280 Mkr (–175) varav optionskomponent konvertibel uppgick till –678 Mkr (208) efter skatt. Orealiserade värdeförändringar är inte kas - saflödespåverkande. Genomsnittlig ränta för finansnettot var per den 31 mars 3,0% (2,4). Per den 31 mars var den tillgängliga likviditeten inklusive bekräftade lånelöften 20 908 Mkr (24 608). Nettoskuld/EBITDA uppgick per kvartalsskiftet till 13,1 ggr (13,6). Värdeförändringar förvaltningsfastigheter Balder har den 31 mars genomfört en individuell intern värdering av hela fastighetsbeståndet, se även sidan 9. Periodens orealiserade värdeför - ändringar uppgick till –652 Mkr (–1 602). Realiserade värdeförändringar uppgick till 3 Mkr (28). Det genomsnittliga direktavkastningskravet per den 31 mars uppgick till 4,9% (4,7). Periodens värdeförändring är hänför - ligt till något högre avkastningskrav. Resultat försäljning exploateringsfastigheter Resultat från försäljning av exploateringsfastigheter redovisas i samband med att fastigheten tillträds av köparen. Utöver anskaffningsvärden inkluderas även marknadsförings- och försäljningsomkostnader om –7 Mkr (–7) vilka kostnadsförs löpande under perioden. Inga projekt (2) har resultatavräknats under perioden. Skatt Koncernens totala skatt uppgick till –202 Mkr (155), varav effekten av förändrade valutakurser uppgick till –0 Mkr (2). Aktuell skattekostnad för perioden uppgick till –37 Mkr (–66). Aktuell skattekostnad hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till –29 Mkr (–54). Uppskjuten skattekostnad för perioden uppgick till –165 Mkr (220). Skatt har beräknats med gällande skattesats i respektive land. Koncernens uppskjutna skatteskuld har beräknats som värdet av nettot av skattemässiga underskott och den temporära skillnaden mellan redovisade värden och dess skattemässiga värden avseende i huvudsak fastigheter och räntederivat. Uppskjuten skatteskuld uppgick till 16 506 Mkr (17 691). Kassaflöde Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelse- kapital uppgick till 1 058 Mkr (1 004). Investeringsverksamheten har belastat kassaflödet med netto –2 947 Mkr (–2 535). Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till netto 4 715 Mkr (5 323). Totalt uppgick periodens kassaflöde till 2 364 Mkr (2 580). Kursdifferens i likvida medel uppgick till 29 Mkr (14). Utöver outnyttjade kreditfaciliteter om 11 690 Mkr (14 498) uppgick koncernens likvida medel, finansiella placeringar och outnyttjad check- kredit per den 31 mars till 9 218 Mkr (10 110). Tillgänglig likviditet inklusive bekräftade lånelöften uppgick således till 20 908 Mkr (24 608). Personal och organisation Antalet medarbetare per den 31 mars uppgick till 1 115 personer (1 170), varav 467 kvinnor (489). Balder är verksamma i sex länder och indelat i sju regioner. Huvudkontoret med koncerngemensamma funktioner är placerat i Göteborg. Moderbolaget Moderbolagets verksamhet består i huvudsak av att utföra koncern - gemensamma tjänster men en betydande del avser även försäljning av tjänster till i huvudsak intressebolag. Omsättningen i moderbolaget uppgick under perioden till 136 Mkr (134). Periodens resultat efter skatt uppgick till –1 212 Mkr (–217). Övrigt finansnetto uppgick till –1 128 Mkr (14) varav valutakursdifferenser uppgick till –1 729 Mkr (–336), värdeförändringar avseende räntederivat och optionskomponent konvertibel uppgick till –286 Mkr (–328). Redovisade valutakursdifferenser avser i huvudsak omräkning av bolagets euroobligationer, som ur ett koncernperspektiv används för säkring av nettoinvesteringar i utlandet. 7 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-MARS 2024 ===== SIDA 8 ===== Balder ägde den 31 mars 1 913 förvaltningsfastigheter (1 857) med en uthyr- ningsbar yta om 6 061 tkvm (5 889) till ett värde om 214 038 Mkr (214 850). Balders totala hyresvärde uppgick exklusive projekt till 13 287 Mkr (12 119). Utöver förvaltningsfastigheter innehar Balder exploateringsfastigheter till ett anskaffningsvärde om 2 815 Mkr (3 145). Värdet för det totala fastighetsbeståndet uppgick till 216 853 Mkr (217 995). Balders kommersiella fastigheter är i huvudsak belägna i storstädernas centrala delar och bostadsfastigheterna är belägna i storstadsregioner samt på orter som växer och utvecklas positivt i respektive land. Balders ambition är att fortsätta växa på utvalda marknader. FASTIGHETSBESTÅND BALDERS FASTIGHETSBESTÅND PER 2024-03-31 1) Antal förvaltnings - fastig heter Uthyrbar yta, kvm Hyresvärde, Mkr Hyresvärde, kr/kvm Hyresintäkter, Mkr Ekonomisk uthyrnings - grad, % Redovisat värde, Mkr Redovisat värde, % Fördelat per region Helsingfors 774 1 333 091 3 676 2 757 3 483 95 54 423 25 Stockholm 94 839 788 1 986 2 364 1 884 95 33 129 15 Göteborg 204 1 211 821 2 331 1 923 2 236 96 39 822 18 Köpenhamn 28 390 308 1 184 3 034 1 177 99 24 447 11 Syd 92 479 964 918 1 913 866 94 13 756 6 Öst 461 934 464 1 818 1 945 1 740 96 24 724 11 Norr 260 871 067 1 375 1 579 1 303 95 18 854 9 Totalt exklusive projekt 1 913 6 060 503 13 287 2 192 12 689 96 209 156 96 Projekt för egen förvaltning 11 11 4 883 2 Totalt förvaltningsfastigheter 1 913 6 060 503 13 298 2 192 12 700 96 214 038 99 Exploateringsfastigheter 2 815 1 Totalt fastighetsbestånd 1 913 6 060 503 13 298 2 192 12 700 96 216 853 100 Fördelat per fastighetskategori Bostäder 1 402 3 041 412 7 075 2 326 6 769 96 113 763 52 Kontor 111 717 605 2 020 2 815 1 857 92 35 088 16 Handel 146 1 017 426 1 747 1 717 1 699 97 21 957 10 Industri/Logistik 167 655 763 995 1 517 934 94 12 951 6 Övrigt 87 628 297 1 450 2 308 1 429 99 25 397 12 Totalt exklusive projekt 1 913 6 060 503 13 287 2 192 12 689 96 209 156 96 Projekt för egen förvaltning 11 11 4 883 2 Totalt förvaltningsfastigheter 1 913 6 060 503 13 298 2 192 12 700 96 214 038 99 Exploateringsfastigheter 2 815 1 Totalt fastighetsbestånd 1 913 6 060 503 13 298 2 192 12 700 96 216 853 100 1) Tabellen ovan avser de fastigheter som Balder ägde vid periodens slut. Sålda fastigheter har exkluderats och förvärvade fastigheter har räknats upp till helårsvärden. Övriga fastigheter innefattar hotell-, utbildnings-, vård- samt blandfastigheter. Helsingfors, 25 Göteborg, 19 Köpenhamn, 12 Öst, 12 Norr, 9 Syd, 6 Stockholm, 16 REDOVISAT VÄRDE PER REGION, TOTALT FASTIGHETSBESTÅND, % REDOVISAT VÄRDE PER FASTIGHETSKATEGORI, TOTALT FASTIGHETSBESTÅND, % Bostäder, 56 Kontor, 16 Handel, 10 Övrigt, 12 Industri/Logistik, 6 8 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-MARS 2024 ===== SIDA 9 ===== Förvaltningsfastigheter Balders förvaltningsfastigheter redovisas utifrån interna värderingar. Fastigheterna i Sverige, Danmark, Finland, Norge, Tyskland och Stor- britannien värderas med avkastnings metoden. I Finland används förutom avkastningsmetoden även värdering till anskaffningsvärde. Fastigheter under uppförande och projektfastigheter för egen förvalt - ning värderas till marknadsvärde reducerat med bedömd entreprenad- utgift samt projektrisk. Per den 31 mars uppgick Balders genomsnittliga direktavkastningskrav till 4,9% (4,7) exklusive projektfastigheter för egen förvaltning. Det genomsnittliga direktavkastningskravet för bostadsfastigheter uppgick till 4,4% (4,2) och för kommersiella fastigheter till 5,4% (5,2). För att kvali - tetssäkra de interna värderingarna använder sig Balder av externa värde - ringsfirmor i syfte att externvärdera delar av beståndet samt säkerställa parametrar och antaganden i värderingskalkyler. Avvikelserna mellan externa och interna värderingar har historiskt varit obetydliga. Orealiserade värdeförändringar förvaltnings fastigheter Det samlade redovisade värdet på Balders förvaltningsfastigheter uppgick den 31 mars till 214 038 Mkr (214 850). Den orealiserade värdeförändringen under perioden uppgick till –652 Mkr (–1 602). Periodens värdeförändring är hänförligt till något högre avkastningskrav. Investeringar, förvärv och försäljningar Under perioden har totalt 2 076 Mkr (1 957) investerats avseende förvalt - ningsfastigheter, varav 1 338 Mkr (13) avser förvärv och 738 Mkr (1 944) avser investeringar i befintliga fastigheter och projekt för egen förvaltning. Under perioden har förvaltningsfastigheter samt ägarlägenheter och mark sålts till ett försäljningsvärde om 241 Mkr (46). Realiserade värdeför - ändringar från försäljningarna uppgick till 3 Mkr (28). FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRÄNDRING FÖRÄNDRING REDOVISAT VÄRDE FASTIGHETER 2024 2023 Mkr Antal1) Mkr Antal1) Förvaltningsfastigheter 1 januari 209 000 1 901 213 932 1 841 Investeringar i befintliga fastigheter och projekt 738 1 944 Förvärv 1 338 5 13 Avyttringar –237 –18 Värdeförändring förvaltningsfastigheter, orealiserade –652 –1 602 Valutaförändring 3 852 581 Omklassificering – 7 – 16 Förvaltningsfastigheter 31 mars 214 038 1 913 214 850 1 857 Exploateringsfastigheter 1 januari 2 750 3 421 Upparbetade projektkostnader 68 375 Försäljning –3 –651 Exploateringsfastigheter 31 mars 2 815 3 145 Totalt fastighetsbestånd 31 mars 216 853 217 995 1) Antal förvaltningsfastigheter. 9 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-MARS 2024 ===== SIDA 10 ===== Inom ramen för fastighetsutveckling genomförs både nyproduktions- och ombyggnadsprojekt av bostäder och lokaler. Investeringar görs framförallt i områden där bolaget redan verkar med tyngdpunkt på storstadsregionerna Stockholm, Göteborg, Helsingfors och Köpenhamn. Byggrättsportföljen omfattar huvudsakligen byggrätter för produktion av såväl hyres- som bostadsrätter men också kommersiella fastigheter. Projektfastigheter för egen förvaltning Projekt för egen förvaltning som är under byggnation har en bedömd total investering om 2,6 Mdkr (10,3), varav 2,1 Mdkr (7,7) är nedlagt och 0,5 Mdkr (2,6) återstår att investera. Merparten av de pågående projekten avser bostadsprojekt med ägarlägenheter som hyrs ut. Projekten omfattar cirka 1 000 lägenheter (3 950) och avser i huvudsak projekt i Finland och Danmark. Exploateringsfastigheter för avyttring En exploateringsfastighet är en fastighet som innehas för förädling med avsikt att avyttras. Redovisning av dessa fastigheter sker löpande till anskaffningsvärde och resultatet redovisas när fastigheten färdigställts, sålts och lämnats över till köparen. Exploateringsprojekt som är under byggnation har en bedömd total investering om 3,0 Mdkr (2,7), varav 1,7 Mdkr (1,8) är nedlagt och 1,3 Mdkr (0,9) återstår att investera. Samtliga av projekten avser bostadsprojekt som säljs till slutkund. Under första kvartalet har inga exploateringsfastigheter (2) avyttrats eller resultatavräknats. Kvartalets marknadsförings- och försäljningskostnader uppgick till –7 Mkr (–7) avseende samtliga exploateringsfastigheter. FASTIGHETSUTVECKLING KÖPENHAMN STRANDBY HUSE FÄRDIGSTÄLLT Q1 2024 48 LÄGENHETER 10 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-MARS 2024 ===== SIDA 11 ===== 0 4 000 3 000 1 000 2 000 9 000 Mkr 6 000 8 000 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2023/2024 apr-mar HYRESINTÄKTER OCH FÖRVALTNINGSRESULTAT Hyresintäkter Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 5 000 7 000 10 000 13 000 12 000 11 000 För att begränsa risken för minskade hyresintäkter och därmed försämrad uthyrningsgrad eftersträvar Balder att skapa långsiktiga relationer med bolagets befintliga kunder. Balder har en god diversifiering avseende såväl fördelning mellan bostadsfastigheter och kommersiella fastigheter som den geografiska fördelningen. Diversifieringen stärker möjligheterna att upprätthålla en jämn och god uthyrningsgrad. Balders kommersiella kontrakt har en genomsnittlig kontraktstid om 6,8 år (6,3). Balders tio största kontrakt svarar för 3,8% (3,6) av de totala hyresintäkterna och deras genomsnittliga kontraktstid uppgår till 12,9 år (11,3). Inom det kommersiella beståndet uppgick uthyrningsgraden i slutet av perioden till 95%. KUNDER Kundnöjdhet Nöjda kunder är ett av Balders viktigaste mål. Balder driver ett långsiktigt och strukturerat arbete med att kontinuerligt ta reda på vad bolagets kun - der tycker. Hösten 2023 genomfördes en rikstäckande undersökning där den totala kundnöjdheten mäts i form av NKI-index. Utfallet av undersök - ningen visade att Balder aldrig tidigare haft så många nöjda bostadshy - resgäster på den svenska marknaden. NKI-utfallet för Balders befintliga bostadshyresgäster uppgick till ett genomsnitt på 69, motsvarande utfall avseende bostadshyresgäster i Balders nyproducerade hyresrätter upp - gick till 79. För Balders kommersiella kunder uppgick utfallet till ett genomsnitt av 71. HYRESKONTRAKTSSTRUKTUR 2024-03-31 Förfallotidpunkt Antal hyreskontrakt Andel, % Kontrakterad hyra, Mkr Andel, % 2024 1 179 25 289 2 2025 1 406 29 882 7 2026 727 15 695 5 2027 649 14 723 6 2028– 814 17 3 402 27 Summa kommersiellt 4 775 100 5 991 47 Bostad1) 48 326 6 561 52 P-plats1) 11 821 54 0 Garage1) 6 470 94 1 Summa 71 392 12 700 100 1) Löper normalt med en uppsägningstid om tre månader. 0 600 200 400 1 200 1 400 1 600 2 000 1 800 Mkr 800 1 000 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032- FÖRFALLOSTRUKTUR KOMMERSIELLA AVTAL 11 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-MARS 2024 ===== SIDA 12 ===== Icke säkerställda obligationer, 47 Säkerställda banklån, 44 Icke säkerställda banklån, 9 FINANSIERINGSKÄLLOR, % Certi/f.shortikat, 1 Icke säkerställda lån, 78 896 Säkerställda lån, 61 507 FÖRDELNING SÄKERSTÄLLD OCH ICKE SÄKERSTÄLLD FINANSIERING, MKR Balder har tillgångar i Sverige, Danmark, Finland, Norge, Tyskland och Storbritannien vilket innebär att koncernen är exponerad mot valuta- risker. Balder har därför en väldiversifierad finansieringsstruktur med obligationer och bankfinansiering i flera olika valutor. Balder värdesätter långsiktiga relationer med sina kreditgivare vilka huvudsakligen utgörs av de större nordiska bankerna och investerare på kapitalmarknaden. Balders finansieringskällor består av obligationer emitterade på den europeiska obligationsmarknaden i euro under Balders EMTN-program, banklån i flera valutor, ett inhemskt MTN-program samt ett certifikatspro - gram i SEK och EUR. Utöver dessa finansieringskällor har Balder även emitterat hybridkapital som har en ursprunglig löptid om 60 år och har historiskt betraktats till hälften som eget kapital av kreditvärderings- instituten. Under första kvartalet 2024 återköptes ytterligare del av hybrid- kapitalet, vilket medfört att hela hybridkapitalet efter återköpet betraktas som räntebärande skuld. Balder kan vid olika tillfällen vidta åtgärder för att avsluta eller återköpa utestående skuld genom köp på den öppna marknaden, privat förhand - lade transaktioner, anbudserbjudanden, byteserbjudanden eller andra uppgörelser. Sådana återköp, om de förekommer, kommer att bero på marknadsförhållanden, likviditetskrav, avtalsmässiga restriktioner och andra faktorer. De belopp som är föremål för sådana återköp kan vara väsentliga. Under första kvartalet har räntebärande skulder ökat med 6 Mdkr varav 3,7 Mdkr förklaras av svagare krona. Obligationsmarknaden har successivt förbättrats under det senaste halvåret och under kvartalet har två emissioner i SEK gjorts om totalt 2,1 Mdkr på löptider om två respektive tre år. Balders närvaro i de svenska och internationella kapitalmarknaderna är strategiskt viktig. Även om marknaden kommit igång fortsätter Balder att ha gott om tillgänglig likviditet tills marknaden stabiliserats. Per kvartalsskiftet var den tillgängliga likviditeten inklusive bekräftade lånelöften 20 908 Mkr (24 608) motsvarande cirka 1,3 gånger Balders kommande förfall av ränte- bärande skulder inom 12 månader. Den tillgängliga likviditeten kan fluktuera något mellan kvartalen, beroende på timingen av bankförhandlingar, valuta- rörelser och förfall. Balders räntebindningstid uppgick per den 31 mars till 3,2 år och kreditbindningen till 5,4 år. Per den 31 mars var 71% av lånen säkrade med ränteswappar och fasträntelån. Balder har åtaganden mot sina finansiärer i form av finansiella nyckeltal, så kallade covenanter. Per kvartalsskiftet var samtliga covenanter uppfyllda. FINANSIERING FINANSIELLA NYCKELTAL 2024 31 mar 2023 31 mar 2023 31 dec Räntebärande skulder, Mkr 140 403 141 411 134 469 Tillgänglig likviditet inklusive bekräftade lånelöften, Mkr 20 908 24 608 17 653 Genomsnittlig kreditbindning, år 5,4 5,6 5,4 Genomsnittlig räntebindning, år 3,2 3,3 3,2 Nettoskuld/EBITDA, ggr 13,1 13,6 12,3 Finansiella åtaganden Belåningsgrad < 65, % 50,1 48,2 50,0 Räntetäckningsgrad > 1,8, ggr (rullande 12 månader) 3,0 4,5 3,2 Säkerställda skulder/Totala tillgångar < 45, % 23,4 19,2 22,0 Kreditrating S&P BBB Negative outlook BBB Negative outlook BBB Negative outlook FINANSIELLA MÅL Mål Utfall Soliditet, % lägst 40,0 36,7 Belåningsgrad, % högst 50,0 50,1 Räntetäckningsgrad, ggr (rullande 12 månader) lägst 2,0 3,0 Nettoskuld/EBITDA, ggr (rullande 12 månader) högst 11,0 12,8 12 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-MARS 2024 ===== SIDA 13 ===== RÄNTEBINDNINGSSTRUKTUR 2024-03-31 År Mkr Ränta, % Andel, % 2024 41 170 4,7* 29 2025 11 697 2,1 8 2026 15 113 2,7 11 2027 15 029 1,7 11 2028 18 439 2,9 13 2029 13 095 1,6 9 2030 10 395 2,1 7 2031 6 069 2,0 4 2032 2 805 2,5 2 2033 1 000 2,3 1 2034- 5 591 2,9 4 Summa 140 403 3,0 100 *) I snitträntan för innevarande år ingår marginalen för den rörliga delen av skuldportföljen. FÖRFALLOSTRUKTUR RÄNTEBÄRANDE SKULDER 2024-03-31 År Mkr Andel, % 2024 8 881 6 2025 21 466 15 2026 27 016 19 2027 19 100 14 2028 16 419 12 2029 8 411 6 2030 8 821 6 2031 7 070 5 2032 413 0 2033 1 310 1 2034- 21 496 15 Summa 140 403 100 FINANSIERING 0 4 2 1 3 6 År 5 2014 2015 2016 2018 2019 2020 2021 2022 GENOMSNITTLIG RÄNTEBINDNING 2017 2023 2024 0 5 000 15 000 Mkr 10 000 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034- FÖRFALLOSTRUKTUR RÄNTEBÄRANDE SKULDER 20 000 25 000 Certi/f.shortikatBanklån Obligationer 3 4 5 7 År 6 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 GENOMSNITTLIG LÖPTID RÄNTEBÄRANDE SKULDER 40 58 46 52 70 % 64 BELÅNINGSGRAD 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2023 20242022 13 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-MARS 2024 ===== SIDA 14 ===== Balders hållbarhetsarbete Som en långsiktig fastighetsägare strävar Balder efter att ta socialt, miljö- mässigt och ekonomiskt ansvar. Det innefattar att både minimera verk- samhetens miljöpåverkan och att maximera den positiva påverkan på samhället, både lokalt och globalt. Balder har undertecknat Global Compact, FN:s internationella principer riktade till företag kring mänskliga rättigheter, arbetsrättsliga frågor, miljö och anti-korruption. Balder arbetar för att bidra till att FN:s globala hållbar - hetsmål ska nås och har valt ut sex av de 17 målen som bedömts vara mest relevanta och där bolaget har störst möjlighet att påverka. För att ytterligare koppla dessa till verksamheten har även underliggande delmål identifieras inom de områden där bolaget har störst möjlighet att bidra till att målen ska uppfyllas. Klimatmål Balder har åtagit sig att sätta vetenskapsbaserade klimatmål i linje med Parisavtalet. Det innefattar att mer än halvera utsläppen i den egna verk- samheten (Scope 1 och 2) till 2030, med 2022 som basår, samt mäta och minska utsläppen i värdekedjan. Bolaget har även satt som mål att uppnå nettonollutsläpp i hela värdekedjan (Scope 1, 2 och 3) till 2045. Klimatmålen validerades av Science Based Targets initiative i mars 2024. Under slutet av 2023 påbörjades klimatfärdplanen för att specificera vilka åtgärder som krävs i verksamheten för att nå klimatmålen. BALDERS HÅLLBARHETS- RAMVERK VÄSENTLIGA HÅLLBARHETSFRÅGOR MÅL FASTIGHETER • Energieffektivisering och förnybara energikällor • Utsläpp av växthusgaser och klimatanpassning • Miljöcertifierade fastigheter • Minimera avfall och öka sorteringsgrad • Energieffektivisering 2% per kvm och år • Reducerad vattenanvändning 2 % per kvm och år • 55 % utsläppsminskning i egna verksamheten till 2030 och nå nettonollutsläpp i värdekedjan till 2045 • Alla nyproducerade fastigheter ska uppfylla minst Miljöbyggnad Silver eller motsvarande certifiering • Öka andelen miljöcertifierade byggnader i Balders befintliga fastighetsbestånd OMRÅDEN • Hyresgästers trygghet och trivsel • Områdesutveckling för social hållbarhet • Ansvarsfulla och fossilfria transporter • Skapa arbetstillfällen i förvaltningsorganisationen för ungdomar • Genomföra insatser för hållbart resande till och från fastigheterna SAMARBETEN • Affärsetik och ansvarsfull samverkan • Sociala och miljömässiga krav i leverantörskedjan • Inga incidenter av korruption • Inga incidenter av diskriminering MEDARBETARE • God arbetsmiljö med nöjda medarbetare • Mångfald och jämlikhet • Alla medarbetare ska utbildas i uppförandekoden • Verka för miljövänliga resor FINANSER • Långsiktig ekonomisk stabilitet och lönsamhet • Grön finansiering • Öka andelen grön finansiering 2045 NETTONOLL - UTSLÄPP 2030 HALVERADE UTSLÄPP HÅLLBARHET 14 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-MARS 2024 ===== SIDA 15 ===== Fastighets AB Balders ESG risk rating från Sustainalytics uppgår till 12,3 vilket innebär att Balder ligger stabilt inom ramen för låg risk. Hållbarhetsmål och SBTi Balders hållbarhetsmål är satta mot bakgrund av det tidigare hållbarhets - ramverk samt den föregående väsentlighetsanalys som bolaget tog fram utifrån GRI. De koncernövergripande hållbarhetsmålen kommer under 2024-2025 ses över och anpassas utifrån den uppdaterade väsentlighets - analys som genomfördes under hösten 2023. Balder har satt klimatmål i linje med Parisavtalet och ska mer än halv - era utsläppen i den egna verksamheten till 2030, med 2022 som basår, samt även mäta och minska utsläppen i värdekedjan (Scope 3). Bolaget har också satt som mål att uppnå nettonollutsläpp i hela värdekedjan (Scope 1, 2 och 3) till 2045. Under första kvartalet validerades målen av Science Based Targets initiative. Den färdplan som togs fram under 2023 för att specificera vilka åtgärder som krävs i verksamheten för att nå klimatmålen tydliggör vilka klimatutsläppsreducerande åtgärder verk - samheten behöver genomföra samt aktiviteter som krävs för att utvecklas i linje med Parisavtalet. I den fortsatta kartläggningen av klimatrelaterade risker och möjligheter har Balder som målsättning att bland annat utar - beta fler handlingsplaner på fastighetsnivå, i respektive bolag och utifrån regionala förutsättningar, samt att säkerställa att alla medarbetare har relevanta kunskaper inom området. Nya lagkrav Genom hållbarhetsredovisningen för 2023 påbörjade Balder en anpassning till EU-direktivet CSRD för ökad transparens och jämförbarhet. Arbetet handlade mycket om att skapa förutsättningar och Balder kommer under 2024 arbeta vidare med att kunna rapportera fullständigt i enlighet med CSRD. I mars 2024 antog Europaparlamentet det uppdaterade s.k. Energy Performance of Buildings Directive (EPBD) avseende byggnaders energi - prestanda med syftet att minska energiförbrukningen i byggnader. Även om den övergripande ambitionsnivån är tydlig, så är det för tidigt att säga vad detta innebär för den svenska fastighetsmarknaden och Balder. Sverige har sedan slutet av 90-talet sett en markant minskning av energi- användningen inom fastighetssektorn (från 1995 till 2017 noterades mer än 20% minskning för såväl för flerbostadshus som kommersiella fastigheter enligt Boverket). Graden av tilläggsinvesteringar som krävs utöver de kontinuerliga förbättringar som görs löpande av fastighetsbeståndet kom - mer vara svåra att uppskatta innan mer detaljer kring implementeringen av direktivet i svensk lagstiftning erhålls. HÅLLBARHET ESG-RATING FRÅN SUSTAINAL YTICS Copyright ©2023 Morningstar Sustainalytics. Alla rättigheter förbehållna. Det här avsnittet innehåller information utvecklad av Sustainalytics (www.sustainalytics.com). Sådan informa - tion och data ägs av Sustainalytics och/eller dess tredjepartsleverantörer (tredjepartsdata) och tillhandahålls endast i informationssyfte. De utgör inte ett stöd för någon produkt eller projekt, inte heller ett investeringsråd och garanteras inte att vara fullständiga, aktuella, korrekta eller lämpliga för ett visst ändamål. Deras använd - ning är föremål för villkor som finns tillgängliga på https://www.sustainalytics.com/legal-disclaimers. 12,3 ESG RISK R ATING KÖPENHAMN FÆLLEDKANTEN HYRESRÄTTER 224 LÄGENHETER 15 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-MARS 2024 ===== SIDA 16 ===== BALDERS ANDEL AV FASTIGHETSFÖRVALTANDE INTRESSEBOLAGS BALANSRÄKNINGAR Mkr 2024 31 mar 2023 31 mar 2023 31 dec Tillgångar Fastigheter 50 549 53 909 49 953 Övriga tillgångar 2 396 2 412 2 139 Likvida medel 481 480 480 Summa tillgångar 53 426 56 801 52 572 Eget kapital och skulder Eget kapital/räntebärande ägarlån 21 239 23 753 21 183 Uppskjuten skatteskuld 3 665 4 662 4 003 Räntebärande skulder 26 842 26 781 26 033 Övriga skulder 1 680 1 605 1 352 Summa eget kapital och skulder 53 426 56 801 52 572 Balder är delägare i ett stort antal fastighetsförvaltande och projektut - vecklande bolag samt i Norion Bank AB1). För vidare information om Balders intressebolag, se sida 21-22 och 108-110 i Balders års- och hållbarhets- redovisning 2023. Intressebolag och joint ventures redovisas i koncernen enligt kapitalandelsmetoden. Balder har under perioden investerat 1 147 Mkr i intressebolag. I tabellerna nedan redovisas Balders andel av fastighetsförvaltande intressebolag. Bolag som ingår i tabellerna är Anthon Eiendom AS 60% (60), Tulia AB 50% (50), Fastighets AB Centur 50% (50), Trenum AB 50% (50), Tornet Bostadsproduktion AB 49% (33), Sinoma Fastighets AB 49% (49), Entra ASA2) knappt 40% (40), Stenhus Fastigheter i Norden AB3) 20% (20) samt Brinova Fastigheter AB4) 19% (19). BALDERS ANDEL AV FASTIGHETSFÖRVALTANDE INTRESSEBOLAGS FASTIGHETSBESTÅND PER 2024-03-31 5) Antal förvaltnings­ fastig heter6) Uthyrbar yta, kvm Hyresvärde, Mkr Hyresvärde, kr/kvm Hyresintäkter, Mkr Ekonomisk uthyrnings ­ grad, % Redovisat värde, Mkr Redovisat värde, % Fördelat per region Stockholm 128 187 785 412 2 194 389 94 7 176 14 Göteborg 113 281 811 409 1 450 397 97 5 712 11 Syd 160 161 454 273 1 694 264 97 4 148 8 Öst 68 123 544 187 1 514 183 98 2 650 5 Norr 42 186 298 380 2 041 361 95 6 268 12 Oslo 69 429 688 1 199 2 791 1 144 95 21 417 42 Totalt exklusive projekt 580 1 370 580 2 861 2 087 2 737 96 47 373 94 Projekt för egen förvaltning 4 4 3 177 6 Totalt fastighetsbestånd 580 1 370 580 2 865 2 087 2 741 96 50 549 100 Fördelat per fastighetskategori Bostäder 145 229 534 463 2 018 450 97 8 923 18 Kontor 137 675 393 1 714 2 538 1 629 95 29 253 58 Handel 60 142 196 215 1 512 209 97 2 740 5 Övrigt 238 323 458 469 1 449 450 96 6 457 13 Totalt exklusive projekt 580 1 370 580 2 861 2 087 2 737 96 47 372 94 Projekt för egen förvaltning 4 4 3 177 6 Totalt fastighetsbestånd 580 1 370 580 2 865 2 087 2 741 96 50 549 100 1) Balders marknadsvärde (börskurs) av Norion Bank AB (publ) per 31 mars 2024 uppgick till 4 226 Mkr. Balder klassificerar innehavet i Norion som ett intressebolag. Innehavet är långsiktigt och påvisar inget nedskrivningsbehov. 2) Balders marknadsvärde (börskurs) av Entra ASA per 31 mars 2024 uppgick till 8 070 Mkr. Balders andel av Entras substansvärde per 31 mars 2024 (EPRA NRV) påvisar inget nedskrivningsbehov och är ett långsiktigt innehav. 3) Balders marknadsvärde (börskurs) av Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ) per 31 mars 2024 uppgick till 824 Mkr. Balders andel av Stenhus substansvärde (EPRA NRV) påvisar inget nedskrivningsbehov och är ett långsiktigt innehav. 4) Balders marknadsvärde (börskurs) av Brinova Fastigheter AB (publ) per 31 mars 2024 uppgick till 368 Mkr. Balders andel av Brinovas substansvärde (EPRA NRV) påvisar inget nedskrivningsbehov och är ett långsiktigt innehav. Röstandelen uppgår till 31,4%. 5) Tabellen ovan avser de fastigheter som intressebolagen ägde vid periodens slut. Sålda fastigheter har exkluderats och förvärvade fastigheter har räknats upp till helårsvär - den. Övriga fastigheter innefattar hotell-, utbildnings-, vård-, industri- samt blandfastigheter. 6) Avser hela intressebolagsbeståndet. INTRESSEBOLAG Kontor, 61 Bostäder, 21 Handel, 5 Övrigt, 13 REDOVISAT VÄRDE PER FASTIGHETSKATEGORI, TOTALT FASTIGHETSBESTÅND, % Oslo, 45 Stockholm, 14 Norr, 13 Göteborg, 13 REDOVISAT VÄRDE PER REGION, TOTAL T FASTIGHETSBESTÅND, % Syd, 9 Öst, 6 16 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-MARS 2024 ===== SIDA 17 ===== Händelser efter periodens utgång Det finns inga händelser av väsentlig betydelse för Fastighets AB Balders ställning som har inträffat efter rapportperiodens utgång. Närståendetransaktioner Balder erhåller arvoden från intressebolag och Erik Selin Fastigheter AB för fastighets- och bolagsförvaltning. Under perioden uppgick dessa till 26 Mkr (24) och redovisas bland förvaltnings- och administrationskostnader. Under perioden har byggtjänster köpts från Tommy Byggare AB om 0 Mkr (21). Samtliga transaktioner har prissatts på marknadsmässiga villkor. Risker och osäkerhetsfaktorer Balders verksamhet, finansiella ställning och resultat kan påverkas av ett antal risker och osäkerhetsfaktorer. Dessa beskrivs i års- och hållbarhetsredo- visningen för 2023, på sida 81–84. I övrigt har inga väsentliga förändringar noterats. Redovisningsprinciper Balders koncernredovisning är upprättad utifrån de av Europeiska Unionen antagna IFRS (International Financial Reporting Standards) och tolkningarna av dessa (IFRIC). Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering. Vidare har tillämpliga bestämmelser i årsredovisningslagen och lagen om värdepappersmarknaden tillämpats. Moderbolagets finansiella rapporter har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen, lagen om värdepappersmarknaden och RFR 2 Redovisning för juridiska personer. Redovisningsprinciperna följer de som redovisades i års- och hållbarhetsredovisningen 2023. Nya och ändrade standarder och principer som trätt i kraft per 1 januari 2024 eller senare har ej haft någon väsentlig påverkan på koncernens finansiella rapporter. Denna delårsrapport har ej varit föremål för granskning av bolagets revisorer. Göteborg den 3 maj 2024 Erik Selin Verkställande direktör ÖVRIGA UPPL YSNINGAR 17 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-MARS 2024 ===== SIDA 18 ===== KONCERNENS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT Mkr 2024 jan­mar 2023 jan­mar 2023/2024 apr­mar 2023 jan­dec Hyresintäkter 3 129 2 895 12 177 11 944 Fastighetskostnader –854 –797 –3 088 –3 030 Driftsöverskott 2 275 2 099 9 090 8 914 Förvaltnings- och administrationskostnader –283 –265 –1 098 –1 080 Andel i resultat från intressebolag och joint ventures –388 60 –2 684 –2 236 – varav förvaltningsresultat 493 469 1 940 1 917 – varav värdeförändringar –870 –260 –5 166 –4 557 – varav skatt –11 –149 542 404 Övriga intäkter/kostnader –7 –6 –17 –16 Finansnetto –964 –651 –3 499 –3 186 – varav leasingkostnad/tomträttsavgäld –29 –19 –93 –83 Resultat inklusive värdeförändringar och skatt i intressebolag 632 1 237 1 791 2 396 – varav Förvaltningsresultat 1 513 1 646 6 415 6 549 Värdeförändringar Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, realiserade 3 28 –39 –14 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, orealiserade –652 –1 602 –9 030 –9 980 Intäkter försäljning exploateringsfastigheter – 887 2 051 2 938 Kostnader försäljning exploateringsfastigheter –10 –658 –1 745 –2 394 Värdeförändringar derivat –280 –175 –2 005 –1 899 Värdeförändringar totalt –939 –1 520 –10 768 –11 350 Resultat före skatt –307 –283 –8 977 –8 954 Inkomstskatt –202 155 898 1 254 Periodens/årets resultat –508 –128 –8 079 –7 699 Periodens/årets resultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare –595 –51 –7 290 –6 746 Innehav utan bestämmande inflytande 86 –77 –789 –953 –508 –128 –8 079 –7 699 Övrigt totalresultat – poster som kan komma att omklassificeras till periodens resultat Omräkningsdifferens avseende utlandsverksamhet (netto efter säkringsredovisning) 761 273 412 –76 Kassaflödessäkringar efter skatt 14 –13 –29 –56 Andel av övrigt totalresultat i intressebolag och joint ventures 132 –915 17 –1 030 Periodens/årets totalresultat 398 –783 –7 681 –8 862 Periodens/årets totalresultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare –154 –867 –7 166 –7 880 Innehav utan bestämmande inflytande 552 84 –514 –982 398 –783 –7 681 –8 862 Förvaltningsresultat 1 513 1 646 6 415 6 549 Avgår innehav utan bestämmande inflytandes andel av förvaltningsresultat –111 –97 –428 –414 Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 1 402 1 549 5 988 6 135 Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,21 1,34 5,18 5,32 Resultat efter skatt per aktie, kr –0,51 –0,04 –6,31 –5,85 Resultat efter skatt per aktie efter utspädning av konvertibel, kr 1) –0,51 –0,20 –6,31 –5,85 1) Konvertibla skuldebrev medför utspädningseffekter i de fall en konvertering till stamaktier skulle medföra ett försämrat resultat per aktie. 18 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-MARS 2024 ===== SIDA 19 ===== Mkr 2024 31 mar 2023 31 mar 2023 31 dec Tillgångar Förvaltningsfastigheter 214 038 214 850 209 000 Exploateringsfastigheter 2 815 3 145 2 750 Leasingavtal; nyttjanderätt 2 121 1 884 2 102 Övriga materiella anläggningstillgångar 382 271 387 Andelar i intressebolag och joint ventures 28 687 30 798 28 288 Derivat 1 056 2 172 421 Fordringar 4 957 5 043 5 351 Likvida medel och finansiella placeringar 8 808 9 700 5 449 Summa tillgångar 262 865 267 864 253 748 Eget kapital och skulder Eget kapital1) 96 451 102 123 93 987 Uppskjuten skatteskuld 16 506 17 691 16 272 Räntebärande skulder 140 403 141 411 134 469 Derivat 1 835 – 1 444 Leasingskuld 2 129 1 891 2 108 Övriga skulder 5 541 4 747 5 469 Summa eget kapital och skulder 262 865 267 864 253 748 1) Varav Innehav utan bestämmande inflytande. 13 124 12 793 11 674 Mkr 2024 31 mar 2023 31 mar 2023 31 dec Ingående eget kapital 93 987 102 909 102 909 Periodens/årets totalresultat 398 –783 –8 862 Transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande –60 –3 –20 Utdelning till innehavare utan bestämmande inflytande – – –40 Aktieägartillskott från innehav utan bestämmande inflytande – – 0 Innehav utan bestämmande inflytande som uppkommit vid nyemission i dotterföretag 959 – – Nyemission, efter emissionskostnader 1 167 – – Utgående eget kapital 96 451 102 123 93 987 KONCERNENS RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING KONCERNENS RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL 19 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-MARS 2024 ===== SIDA 20 ===== KONCERNENS RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN Mkr 2024 jan­mar 2023 jan­mar 2023 jan­dec Driftsöverskott 2 275 2 099 8 914 Övriga intäkter/kostnader –7 –6 –16 Förvaltnings- och administrationskostnader –283 –265 –1 080 Försäljningsomkostnader exploateringsfastigheter –7 –7 –28 Återläggning av avskrivningar 24 18 71 Betalt finansnetto –953 –573 –3 085 Betald/erhållen skatt 9 –263 –555 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 1 058 1 004 4 221 Förändring rörelsefordringar –379 –366 –11 Förändring rörelseskulder –83 –844 647 Kassaflöde från den löpande verksamheten 596 –207 4 857 Förvärv av förvaltningsfastigheter –1 338 –13 –888 Förvärv/avyttringar av materiella anläggningstillgångar –19 –17 –187 Förvärv av finansiella placeringar –400 –619 –897 Förvärv/kapitaltillskott/in- och utlåning till intressebolag och joint ventures –1 354 –496 –1 167 Investering i befintliga fastigheter och projekt –806 –2 319 –7 517 Transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande –60 –3 –20 Försäljning av förvaltningsfastigheter 241 46 681 Försäljning av exploateringsfastigheter – 887 2 938 Försäljning av finansiella placeringar 289 – 264 Försäljning av aktier i intressebolag och joint ventures – 0 269 Utbetald utdelning från intressebolag och joint ventures 500 – 315 Kassaflöde från investeringsverksamheten –2 947 –2 535 –6 209 Nyemission, efter emissionskostnader 1 167 – – Nyemission i dotterföretag, innehav utan bestämmande inflytandes del i nyemissionen 959 – – Amortering av leasingskuld –5 –4 –21 Aktieägartillskott från innehav utan bestämmande inflytande – – 0 Utbetald utdelning till innehavare utan bestämmande inflytande – – –42 Upptagna lån 7 354 13 324 25 006 Amortering av lån/lösen av lån sålda fastigheter/förändring checkräkningskredit –4 760 –7 996 –25 155 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 4 715 5 323 –212 Periodens/årets kassaflöde 2 364 2 580 –1 564 Likvida medel vid periodens/årets början 2 402 3 977 3 977 Kursdifferens i likvida medel 29 14 –12 Likvida medel vid periodens/årets slut 4 795 6 572 2 402 Tillgänglig likviditet, Mkr Likvida medel 4 795 6 572 2 402 Outnyttjade checkkrediter 410 410 410 Outnyttjade kreditfaciliteter 11 690 14 498 11 794 Finansiella placeringar 4 013 3 128 3 047 Tillgänglig likviditet inklusive bekräftade lånelöften 20 908 24 608 17 653 20 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-MARS 2024 ===== SIDA 21 ===== Mkr 2024 31 mar 2023 31 mar 2023 31 dec Fastighetsbestånd Helsingfors 54 423 53 789 52 039 Stockholm 33 129 34 271 33 113 Göteborg 39 822 37 806 38 922 Köpenhamn 24 447 23 111 23 364 Syd 13 756 12 819 13 558 Öst 24 724 22 411 23 875 Norr 18 854 19 361 18 845 Totalt exklusive projekt 209 156 203 568 203 715 Projekt för egen förvaltning 4 883 11 282 5 285 Totalt förvaltningsfastigheter 214 038 214 850 209 000 Exploateringsfastigheter 2 815 3 145 2 750 Totalt fastighetsbestånd 216 853 217 995 211 749 SEGMENTSINFORMATION Fastigheternas redovisade värde har under året förändrats beroende på investeringar, förvärv, avyttringar, orealiserade värdeförändringar och valuta, med 2 384 Mkr i region Helsingfors, 16 Mkr i region Stockholm, 900 Mkr i region Göteborg, 1 083 Mkr i region Köpenhamn, 198 Mkr i region Syd, 849 Mkr i region Öst samt med 9 Mkr i region Norr. Koncernens projekt för egen förvaltning har minskat med –402 Mkr och Koncernens interna rapportering av verksamheten delas in i ovanstående segment. Summa driftsöverskott överensstämmer med redovisat drifts- överskott i resultaträkningen. Skillnaden mellan driftsöverskott 2 275 Mkr (2 099) och resultat före skatt –307 Mkr (–283) består av värdeföränd - ringar förvaltningsfastigheter –649 Mkr (–1 574), resultat från försäljning koncernens exploaterings fastigheter har ökat med 65 Mkr. Fastigheterna i Danmark klassificeras under region Köpenhamn. Fastigheterna i Finland fördelas mellan regionerna Helsingfors och Öst. Fastighetsinnehaven i Norge klassificeras under region Norr och fastigheterna i Tyskland och Storbritannien under region Syd. av exploateringsfastigheter –10 Mkr (229), övriga intäkter/kostnader –7 Mkr (–6), förvaltnings- och administrationskostnader –283 Mkr (–265), andel i resultat från intressebolag och joint ventures –388 Mkr (60), finansnetto –964 Mkr (–651) samt värdeförändringar derivat –280 Mkr (–175). Mkr 2024 jan­mar 2023 jan­mar 2023/2024 apr­mar 2023 jan­dec Hyresintäkter Helsingfors 728 678 2 909 2 859 Stockholm 483 448 1 830 1 795 Göteborg 547 495 2 093 2 041 Köpenhamn 293 275 1 165 1 146 Syd 223 194 837 809 Öst 534 496 2 085 2 047 Norr 320 310 1 257 1 247 Totalt 3 129 2 895 12 177 11 944 Driftsöverskott Helsingfors 468 435 1 952 1 919 Stockholm 371 333 1 412 1 375 Göteborg 427 374 1 662 1 610 Köpenhamn 213 210 844 841 Syd 167 141 636 610 Öst 390 364 1 591 1 564 Norr 240 242 992 994 Totalt 2 275 2 099 9 090 8 914 21 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-MARS 2024 ===== SIDA 22 ===== 2024 jan-mar 2023 jan-mar 2023/2024 apr-mar 2023 jan-dec Aktierelaterade nyckeltal Genomsnittligt antal aktier, tusental 1 161 319 1 154 000 1 155 825 1 154 000 Resultat efter skatt per aktie, kr –0,51 –0,04 –6,31 –5,85 Resultat efter skatt per aktie efter utspädning av konvertibel, kr 1) –0,51 –0,20 –6,31 –5,85 Resultat efter skatt exklusive orealiserade värdeförändringar per aktie, kr 0,72 1,19 3,88 4,36 Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,21 1,34 5,18 5,32 Driftsöverskott per aktie, kr 1,73 1,60 6,90 6,77 Utestående antal aktier, tusental 1 172 000 1 154 000 1 172 000 1 154 000 Eget kapital per aktie, kr 71,10 77,41 71,10 71,33 Långsiktigt substansvärde per aktie (NAV), kr 84,46 91,65 84,46 85,06 Börskurs per bokslutsdagen per aktie, kr 78,68 42,51 78,68 71,52 Fastighetsrelaterade nyckeltal Hyresvärde helår, kr/kvm 2 192 2 058 2 192 2 158 Hyresintäkter helår, kr/kvm 2 094 1 975 2 094 2 064 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96 96 96 96 Vakansgrad, % 4 4 4 4 Överskottsgrad, % 73 72 75 75 Redovisat värde, kr/kvm 34 511 34 566 34 511 33 929 Antal förvaltningsfastigheter 1 913 1 857 1 913 1 901 Uthyrningsbar yta, tkvm 6 061 5 889 6 061 6 004 Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare, Mkr 1 402 1 549 5 988 6 135 Finansiella nyckeltal Avkastning eget kapital, % 2,3 3,9 –8,4 –7,8 Avkastning totalt kapital, % 3,1 2,6 –2,1 –2,2 Räntetäckningsgrad, ggr 2,7 3,9 3,0 3,2 Soliditet, % 36,7 39,1 36,7 37,9 Skuldsättningsgrad, ggr 1,5 1,4 1,5 1,4 Belåningsgrad, % 50,1 48,2 50,1 50,0 Nettoskuld/EBITDA, ggr 13,1 13,6 12,8 12,3 1) Konvertibla skuldebrev medför utspädningseffekter i de fall en konvertering till stamaktier skulle medföra ett försämrat resultat per aktie. NYCKELTAL 22 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-MARS 2024 ===== SIDA 23 ===== Mkr 2024 31 mar 2023 31 mar 2023 31 dec Tillgångar Materiella anläggningstillgångar 25 28 26 Finansiella anläggningstillgångar 28 792 33 366 29 111 Fordringar på koncernbolag 91 905 93 675 86 864 Derivat 573 857 181 Kortfristiga fordringar 359 550 421 Likvida medel och finansiella placeringar 1 492 2 950 2 097 Summa tillgångar 123 146 131 426 118 700 Eget kapital och skulder Eget kapital 26 511 28 475 26 556 Räntebärande skulder 52 926 53 213 50 100 Skulder till koncernbolag 41 504 48 685 39 934 Derivat 1 835 – 1 114 Övriga skulder 370 1 053 996 Summa eget kapital och skulder 123 146 131 426 118 700 MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG Mkr 2024 jan-mar 2023 jan-mar 2023/2024 apr-mar 2023 jan-dec Nettoomsättning 136 134 532 529 Administrationskostnader –136 –133 –530 –527 Rörelseresultat –0 1 1 2 Resultat från finansiella poster Resultat från andelar i dotterbolag – – 178 178 Övrigt finansnetto –1 128 14 398 1 541 – varav valutakursdifferenser –1 729 –336 –69 1 324 Värdeförändringar derivat –286 –328 –1 779 –1 821 Resultat före bokslutsdispositioner och skatt –1 414 –313 –1 201 –100 Bokslutsdispositioner Koncernbidrag – – –2 457 –2 457 Kommittentresultat 1) – – 215 215 Resultat före skatt –1 414 –313 –3 443 –2 342 Inkomstskatt 202 96 312 206 Periodens/årets resultat 2) –1 212 –217 –3 132 –2 136 1) Moderbolaget ingår sedan januari 2023 i skatterättslig kommission med ett urval av sina dotterbolag. Alla bolag i den skatterättsliga kommissionen ingår från och med april 2023 i en mervärdesskattegrupp. 2) Moderbolaget har inga poster som redovisas i Övrigt totalresultat varför summa totalresultat överensstämmer med periodens/årets resultat. 23 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-MARS 2024 ===== SIDA 24 ===== 0 0 24 12 8 4 20 28 32 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 BÖRSKURS/slash.ucSUBSTANSVÄRDE & BÖRSKURS/slash.ucFÖRVALTNINGSRESULTAT Börskurs/Substansvärde (NAV) Börskurs/Förvaltningsresultat Börskurs/Substansvärde (NAV), % Börskurs/Förvaltningsresultat, ggr 16 60 20 40 80 100 120 140 160 20162015 Börskurs, Substansvärde (NAV), SEK/aktie Förvaltningsresultat, SEK/aktie 0 105 75 30 15 90 120 0 2 1 6 3 20162015 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 UTVECKLING BÖRSKURS, SUBSTANSVÄRDE OCH FÖRVALTNINGSRESULTAT Börskurs Substansvärde (NAV) Förvaltningsresultat 4 7 8 45 60 5 AKTIEN OCH ÄGARNA ÄGARFÖRTECKNING PER 2024-03-31 Ägare A-aktier B-aktier Totalt antal aktier Kapital, % Röster, % Erik Selin med bolag 49 855 968 343 265 400 393 121 368 33,5 47,3 Arvid Svensson Invest AB 17 495 352 81 255 240 98 750 592 8,4 14,4 Swedbank Robur Fonder – 80 863 407 80 863 407 6,9 4,5 AMF Fonder & Pension – 63 958 625 63 958 625 5,5 3,6 Länsförsäkringar Fondförvaltning – 34 616 655 34 616 655 3,0 1,9 SEB Investment Management – 22 300 504 22 300 504 1,9 1,3 Lannebo Fonder – 19 390 235 19 390 235 1,7 1,1 Handelsbanken Fonder – 17 704 974 17 704 974 1,5 1,0 Folksam – 17 362 561 17 362 561 1,5 1,0 Cliens Kapitalförvaltning – 13 802 789 13 802 789 1,2 0,8 Övriga 25 272 410 103 018 410 128 290 35,0 23,1 Totalt 67 376 592 1 104 623 408 1 172 000 000 100 100 Balders aktie är noterad på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Bolagets börsvärde per den 31 mars uppgick till 92 213 Mkr (49 057). Huvudägare i Fastighets AB Balder är Erik Selin Fastigheter AB som äger 33,5% (34,1) av kapitalet och 47,3% (47,8) av rösterna. Det utländska ägandet uppgår till cirka 25% (24) av utestående aktier. Aktien Balder hade vid periodens utgång cirka 32 100 aktieägare (30 200). Under perioden omsattes cirka 117 miljoner aktier (225) vilket motsvarar i genom- snitt cirka 1 864 000 aktier per handelsdag (3 516 000). Den årliga omsätt- ningshastigheten uppgick under perioden till 40% (78). Kursen på aktien var den 31 mars 78,68 kr (42,51) och motsvarar en uppgång med 10% sedan årsskiftet. Aktiekapital Under februari genomförde Balder en riktad nyemission om 18 000 000 aktier av serie B, vilket inbringade 1 167 Mkr efter emissionskostnader. För befintliga aktieägare innebar emissionen en utspädningseffekt om 1,56% i förhållande till antalet aktier och 1,02% i förhållande till antalet röster. Efter emissionen och per den 31 mars uppgick aktiekapitalet i Balder till 195 333 333 kr fördelat på 1 172 000 000 aktier. Varje aktie har ett kvotvärde om 0,16667 kr, varav 67 376 592 av serie A och 1 104 623 408 av serie B. Totalt antal utestående aktier per den 31 mars uppgick till 1 172 000 000. Varje aktie av serie A berättigar till en röst och varje aktie av serie B berättigar till en tiondels röst. Under perioden har inga aktier återköpts. 24 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-MARS 2024 ===== SIDA 25 ===== HÄRLEDNING AV NYCKELTAL AKTIERELATERADE NYCKELTAL 2024 jan-mar 2023 jan-mar 2023/2024 apr-mar 2023 jan-dec Resultat efter skatt per aktie, kr A Periodens resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare under perioden enligt resultaträkningen, Mkr –595 –51 –7 290 –6 746 B Genomsnittligt antal utestående aktier under perioden, miljoner 1 161 1 154 1 156 1 154 A/B Resultat efter skatt per aktie, kr –0,51 –0,04 –6,31 –5,85 Resultat efter skatt per aktie efter utspädning av konvertibel, kr A Periodens resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare under perioden enligt resultaträkningen, Mkr –595 –51 –7 290 –6 746 B Resultatpåverkande effekt av konvertibel, Mkr –731 188 –1 913 –994 C Genomsnittligt antal utestående aktier under perioden efter utspädning av konvertibel, miljoner 1 236 1 184 1 230 1 218 (A-B)/C Resultat efter skatt per aktie efter utspädning av konvertibel, kr –0,511) –0,20 –6,311) –5,851) Resultat efter skatt exklusive orealiserade värdeförändringar per aktie, kr A Periodens resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare under perioden enligt resultaträkningen, Mkr –595 –51 –7 290 –6 746 B Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, orealiserade under perioden enligt resultat räkningen, Mkr –652 –1 602 –9 030 –9 980 C Värdeförändringar derivat under perioden enligt resultaträkningen, Mkr –280 –175 –2 005 –1 899 D Innehav utan bestämmande inflytandes del av orealiserade värdeförändringar under perioden, Mkr –4 –237 –1 367 –1 600 E Värdeförändringar i andel i resultat från intressebolag och joint ventures under perioden enligt resultaträkningen, Mkr –870 –260 –5 166 –4 557 F Skatteeffekt på orealiserade värdeför ändringar, Mkr 370 371 3 056 3 056 G Genomsnittligt antal utestående aktier under perioden, miljoner 1 161 1 154 1 156 1 154 (A-B-C+D-E-F)/G Resultat efter skatt exklusive orealiserade värdeförändringar per aktie, kr 0,72 1,19 3,88 4,36 Förvaltningsresultat per aktie, kr A Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare under perioden enligt resultaträkningen, Mkr 1 402 1 549 5 988 6 135 B Genomsnittligt antal utestående aktier under perioden, miljoner 1 161 1 154 1 156 1 154 A/B Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,21 1,34 5,18 5,32 Driftsöverskott per aktie, kr A Driftsöverskott hänförligt till moderbolagets aktieägare under perioden, Mkr 2 009 1 847 7 977 7 815 B Genomsnittligt antal utestående aktier under perioden, miljoner 1 161 1 154 1 156 1 154 A/B Driftsöverskott per aktie, kr 1,73 1,60 6,90 6,77 Eget kapital per aktie, kr A Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare vid periodens slut enligt balans räkningen, Mkr 83 326 89 330 83 326 82 313 B Antal utestående aktier vid periodens utgång, miljoner 1 172 1 154 1 172 1 154 A/B Eget kapital per aktie, kr 71,10 77,41 71,10 71,33 Långsiktigt substansvärde per aktie (NAV), kr A Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare vid periodens slut enligt balans räkningen, Mkr 83 326 89 330 83 326 82 313 B Uppskjuten skatt enligt balansräkningen, Mkr 16 506 17 691 16 506 16 272 C Räntederivat, Mkr –843 –1 255 –843 –421 D Antal utestående aktier vid periodens utgång, miljoner 1 172 1 154 1 172 1 154 (A+B+C)/D Långsiktigt substansvärde per aktie (NAV), kr 84,46 91,65 84,46 85,06 1) I de fall resultatmåttet visar ett bättre utfall jämfört med utan utspädning av konvertibel gäller resultatmåttet Resultat efter skatt per aktie, kr. ANTAL AKTIER 2024 jan-mar 2023 jan-mar 2023/2024 apr-mar 2023 jan-dec Genomsnittligt antal aktier 1 161 318 681 1 154 000 000 1 155 824 658 1 154 000 000 Genomsnittligt antal aktier efter utspädning av konvertibel 1 235 978 047 1 183 863 746 1 230 484 024 1 217 613 871 Utestående antal aktier 1 172 000 000 1 154 000 000 1 172 000 000 1 154 000 000 Utestående antal aktier efter utspädning av konvertibel 1 246 659 366 1 228 659 366 1 246 659 366 1 228 659 366 25 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-MARS 2024 ===== SIDA 26 ===== FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL 2024 jan-mar 2023 jan-mar 2023/2024 apr-mar 2023 jan-dec Hyresvärde helår, kr/kvm A Hyresvärde på årsbasis vid periodens utgång, Mkr 13 287 12 119 13 287 12 958 B Uthyrningsbar yta, tkvm 6 061 5 889 6 061 6 004 A/B x 1 000 Hyresvärde helår, kr/kvm 2 192 2 058 2 192 2 158 Hyresintäkter helår, kr/kvm A Hyresintäkter på årsbasis vid periodens utgång, Mkr 12 689 11 628 12 689 12 390 B Uthyrningsbar yta, tkvm 6 061 5 889 6 061 6 004 A/B x 1 000 Hyresintäkter helår, kr/kvm 2 094 1 975 2 094 2 064 Ekonomisk uthyrningsgrad, % A Hyresintäkter på årsbasis vid periodens utgång, Mkr 12 689 11 628 12 689 12 390 B Hyresvärde på årsbasis vid periodens utgång, Mkr 13 287 12 119 13 287 12 958 A/B Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96% 96% 96% 96% Överskottsgrad, % A Driftsöverskott under perioden enligt resultaträkningen, Mkr 2 275 2 099 9 090 8 914 B Hyresintäkter under perioden enligt resultaträkningen, Mkr 3 129 2 895 12 177 11 944 A/B Överskottsgrad, % 73% 72% 75% 75% Redovisat värde, kr/kvm A Redovisat värde förvaltningsfastigheter exklusive projekt, Mkr 209 156 203 568 209 156 203 715 B Uthyrningsbar yta, tkvm 6 061 5 889 6 061 6 004 A/B x 1 000 Redovisat värde, kr/kvm 34 511 34 566 34 511 33 929 HÄRLEDNING AV NYCKELTAL 26 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-MARS 2024 ===== SIDA 27 ===== FINANSIELLA NYCKELTAL 2024 jan-mar 2023 jan-mar 2023/2024 apr-mar 2023 jan-dec Avkastning eget kapital, % A Periodens resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare under perioden enligt resultaträkningen, Mkr –595 –51 –7 290 –6 746 B Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, realiserade och orealiserade under perioden enligt resultaträkningen, Mkr –649 –1 574 –9 069 –9 995 C Resultat exploateringsfastigheter under perioden enligt resultaträkningen, Mkr –10 229 305 544 D Värdeförändringar derivat under perioden enligt resultaträkningen, Mkr –280 –175 –2 005 –1 899 E Värdeförändringar i andel i resultat från intressebolag och joint ventures under perioden enligt resultaträkningen, Mkr –870 –260 –5 166 –4 557 F Innehav utan bestämmande inflytandes andel av värdeförändringar, Mkr –10 –240 –1 392 –1 622 G Skatteeffekt på värdeförändringar 20,6%, Mkr 371 317 2 996 2 943 A-B-C-D-E+F-G Summa justerat resultat för perioden, Mkr 834 1 172 4 257 4 595 H Summa justerat resultat uppräknat till årsresultat, Mkr 3 334 4 688 4 257 4 595 I Värdeförändringar för moderbolagets aktieägare, Mkr (B+C+D+E-F) –1 799 –1 540 –14 542 –14 284 J Skatteeffekt värdeförändringar, Mkr (G) 371 317 2 996 2 943 K Beräknat årsresultat, Mkr (H+I+J) 1 906 3 465 –7 290 –6 746 L Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare vid utgången av perioden enligt balansräkningen, Mkr 83 326 89 330 83 326 82 313 M Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare vid ingången av perioden enligt balansräkningen, Mkr 82 313 90 194 89 330 90 194 N Genomsnittligt Eget kapital, Mkr (L+M)/2 82 820 89 762 86 328 86 254 K/N Avkastning eget kapital, % 2,3% 3,9% –8,4% –7,8% Avkastning totalt kapital, % A Periodens resultat före skatt under perioden enligt resultaträkningen, Mkr –307 –283 –8 977 –8 954 B Finansnetto under perioden enligt resultaträkningen, Mkr –964 –651 –3 499 –3 186 C Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, realiserade och orealiserade under perioden enligt resultaträkningen, Mkr –649 –1 574 –9 069 –9 995 D Resultat exploateringsfastigheter under perioden enligt resultat- räkningen, Mkr –10 229 305 544 E Värdeförändringar derivat under perioden enligt resultaträkningen, Mkr –280 –175 –2 005 –1 899 F Värdeförändringar i andel i resultat från intressebolag och joint ventures under perioden enligt resultaträkningen, Mkr –870 –260 –5 166 –4 557 A-B-C-D-E-F Summa justerat resultat för perioden, Mkr 2 466 2 148 10 457 10 139 G Summa justerat resultat uppräknat till årsresultat, Mkr 9 864 8 592 10 457 10 139 H Värdeförändringar, Mkr (C+D+E+F) –1 808 –1 780 –15 935 –15 906 I Beräknat årsresultat, Mkr (G+H) 8 056 6 812 –5 478 –5 768 J Balansomslutning vid utgången av perioden, Mkr 262 865 267 864 262 865 253 748 K Balansomslutning vid ingången av perioden, Mkr 253 748 263 775 267 864 263 775 L Genomsnittlig Balansomslutning, Mkr (J+K)/2 258 307 265 819 265 364 258 762 I/L Avkastning totalt kapital, % 3,1% 2,6% –2,1% –2,2% Räntetäckningsgrad, ggr A Resultat inklusive värdeförändringar och skatt i intressebolag under perioden enligt resultaträkningen, Mkr 632 1 237 1 791 2 396 B Finansnetto under perioden enligt resultat räkningen, Mkr –964 –651 –3 499 –3 186 C Leasingkostnad/tomträttsavgäld under perioden enligt resultat- räkningen, Mkr –29 –19 –93 –83 D Värdeförändringar på finansiella placeringar under perioden, Mkr –28 –67 –122 –162 E Värdeförändringar och skatt i andel i resultat från intressebolag och joint ventures under perioden enligt resultaträkningen, Mkr –881 –409 –4 624 –4 153 (A-(B-C)+D-E)/-(B-C-D) Räntetäckningsgrad, ggr 2,7 3,9 3,0 3,2 HÄRLEDNING AV NYCKELTAL 27 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-MARS 2024 ===== SIDA 28 ===== FORTS. FINANSIELLA NYCKELTAL 2024 jan-mar 2023 jan-mar 2023/2024 apr-mar 2023 jan-dec Soliditet, % A Eget kapital, inklusive innehav utan bestämmande inflytande vid periodens utgång enligt balansräkningen, Mkr 96 451 102 123 96 451 93 987 B 50% av Hybridkapital enligt balansräkningen, Mkr – 2 504 – 2 217 C Summa eget kapital och skulder vid periodens utgång enligt balansräkningen, Mkr 262 865 267 864 262 865 253 748 (A+B)/C Soliditet, % 36,7% 39,1% 36,7% 37,9% Skuldsättningsgrad, ggr A Räntebärande skulder vid periodens utgång enligt balansräkningen, Mkr 140 403 141 411 140 403 134 469 B 50% av Hybridkapital enligt balansräkningen, Mkr – 2 504 – 2 217 C Eget kapital, inklusive innehav utan bestämmande inflytande vid periodens utgång enligt balansräkningen, Mkr 96 451 102 123 96 451 93 987 (A-B)/C Skuldsättningsgrad, ggr 1,5 1,4 1,5 1,4 Nettoskuld, Mkr A Räntebärande skulder vid periodens utgång enligt balansräkningen, Mkr 140 403 141 411 140 403 134 469 B 50% av Hybridkapital enligt balansräkningen, Mkr – 2 504 – 2 217 C Likvida medel och finansiella placeringar vid periodens utgång enligt balansräkningen, Mkr 8 808 9 700 8 808 5 449 A-B-C Nettoskuld, Mkr 131 595 129 207 131 595 126 802 EBITDA, Mkr A Förvaltningsresultat under perioden enligt resultaträkningen, Mkr 1 513 1 646 6 415 6 549 B Resultat från försäljning av exploaterings fastigheter under perioden enligt resultat räkningen, Mkr –10 229 305 544 C Finansnetto under perioden enligt resultat räkningen, Mkr –964 –651 –3 499 –3 186 A+B-C EBITDA, Mkr 2 467 2 526 10 220 10 279 EBITDA, Mkr omräknat till helårsbasis 9 898 9 418 10 220 10 279 Belåningsgrad, % A Nettoskuld, Mkr 131 595 129 207 131 595 126 802 B Summa eget kapital och skulder vid periodens utgång enligt balansräkningen, Mkr 262 865 267 864 262 865 253 748 A/B Belåningsgrad, % 50,1% 48,2% 50,1% 50,0% Nettoskuld/EBITDA, ggr A Genomsnittlig nettoskuld, Mkr 129 198 127 717 130 401 126 515 B EBITDA, Mkr omräknat till helårsbasis 9 898 9 418 10 220 10 279 A/B Nettoskuld/EBITDA, ggr 13,1 13,6 12,8 12,3 HÄRLEDNING AV NYCKELTAL 28 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-MARS 2024 ===== SIDA 29 ===== AKTIERELATERADE Eget kapital per aktie, kr Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare i förhållande till antalet ute stående aktier vid periodens slut. Förvaltningsresultat per aktie, kr Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier. Genomsnittligt antal aktier Antal utestående aktier vid periodens början, justerat med antal aktier som emitterats under perioden viktat med antal dagar som aktierna varit ute stående i förhållande till totalt antal dagar under perioden. Långsiktigt substansvärde per aktie (NAV), kr Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare per aktie med åter - läggning av räntederivat och upp skjuten skatt enligt balansräkning. Resultat efter skatt per aktie, kr Resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare i förhållande till genomsnittligt antal aktier. FASTIGHETSRELATERADE Direktavkastning, % Beräknat driftsöverskott på årsbasis i förhållande till fastigheternas verkliga värde vid periodens slut. Driftsöverskott, Mkr Hyresintäkter reducerade med fastighetskostnader. Ekonomisk uthyrningsgrad, % 1) Kontrakterad hyra för hyresavtal vilka löper vid periodens slut i förhål - lande till hyresvärde. Exploateringsfastigheter Avser fastigheter som uppförs med avsikt att säljas efter färdigställande. Fastighetsbestånd Avser både förvaltningsfastigheter och exploateringsfastigheter. Fastighetskategori Klassas efter fastighetens huvudsakliga användning. Fördelningen görs på kontor, handel, bostäder, industri/logistik samt övriga fastigheter. Övriga fastigheter inne fattar hotell, utbildning, vård, lager samt bland - fastigheter. Den typ av användning som svarar för den största andelen avgör fastighetskategori. Fastighetskostnader, Mkr I posten ingår direkta fastighets kostnader, såsom kostnader för drift, media, underhåll och fastighetsskatt. Förvaltningsfastigheter Avser fastigheter som innehas i syfte att generera hyresinkomster eller värdestegring eller en kombination av dessa. Hyresvärde, Mkr 1) Kontrakterad hyra samt bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Överskottsgrad, % Driftsöverskott i förhållande till hyresintäkter. Bolaget presenterar en rad finansiella mått i delårsrapporten som inte definieras enligt IFRS (så kallade alternativa nyckeltal, ”Alternative Perfor- mance Measures ” enligt ESMA:s riktlinjer). Dessa nyckeltal ger värdefull kompletterande information till investerare, bolagets ledning och andra intressenter då de möjliggör en effektiv utvärdering och analys av bolagets finansiella ställning och prestation. De alternativa nyckeltalen är inte alltid jämförbara med andra företags använda mått och ska därför ses som ett komplement till mått definierade enligt IFRS. Fastighets AB Balder tillämpar dessa alternativa nyckeltal konsekvent över tid. Nyckeltalen är alternativa i enlighet med ESMA:s riktlinjer om inte annat anges. Nedan följer hur Fastighets AB Balders nyckeltal definieras och beräknas. 1) Nyckeltalet är operationellt och anses inte vara alternativt nyckeltal enligt ESMA:s riktlinjer. DEFINITIONER FINANSIELLA Avkastning eget kapital, % Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Vid delårsbokslut har resultatet omräknats till helårsbasis, med undantag för värde förändringar, utan hänsyn till säsongs variationer som normalt uppstår i verksamheten. Avkastning totalt kapital, % Resultat före skatt med tillägg av finansnetto i förhållande till genomsnittlig balansomslutning. Vid delårsbokslut har resultatet omräknats till helårs - basis, med undantag för värdeförändringar, utan hänsyn till säsongs- variationer som normalt uppstår i verksamheten. Belåningsgrad, % Nettoskuld i förhållande till balansomslutningen. EBITDA Förvaltningsresultat med tillägg av resultat från försäljning av exploate - ringsfastigheter med återläggning av finansnetto. Vid delårsbokslut har EBITDA omräknats till helårsbasis, med undantag för resultat från försälj - ning av exploateringsfastigheter. Förvaltningsresultat, Mkr Resultat inklusive värdeförändringar och skatt i intressebolag med åter - läggning av värdeförändringar och skatt i andel i resultat från intresse- bolag. Vid beräkning av förvaltningsresultat, hänförligt till moderbolagets aktieägare reduceras även förvaltningsresultatet med innehav utan bestämmande inflytandes andel. Hybridkapital En obligation som har en löptid på 60 år. Obligationen redovisas som ränte - bärande skuld men har historiskt betraktats av ratinginstituten till 50% som eget kapital. Från och med Q1 2024 betraktas hela hybridkapitalet som räntebärande skuld. Nettoskuld, Mkr Räntebärande skulder minskat med likvida medel och finansiella place - ringar. Nettoskuld/ EBITDA, ggr Genomsnittlig nettoskuld i förhållande till EBITDA. Räntetäckningsgrad, ggr Resultat inklusive värdeförändringar och skatt i intressebolag med åter - läggning av finansnetto exklusive tomträttsavgäld och värdeförändringar på finansiella placeringar samt värdeförändringar och skatt i andel i resultat från intressebolag, i förhållande till finansnettot exklusive tomträttsavgäld och värdeförändringar på finansiella placeringar. Skuldsättningsgrad, ggr Räntebärande skulder i förhållande till eget kapital, inklusive innehav utan bestämmande inflytande. Soliditet, % Eget kapital inklusive innehav utan bestämmande inflytande, i förhållande till balansomslutningen vid periodens slut. ÖVRIGT Intressebolag och joint ventures Upplysningar i löptext om transaktioner kopplade till intressebolag och joint ventures benämns av förenklingsskäl endast ”intressebolag”. Rappor- ten avser både innehav som utgör intressebolag och joint ventures. 29 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-MARS 2024 ===== SIDA 30 ===== HUVUDKONTOR Parkgatan 49 · Box 53 121 · 400 15 Göteborg Tel: 031-10 95 70 UTHYRNING Tel: 020-151 151 KUNDSERVICE Tel: 0774-49 49 49 REGION GÖTEBORG Parkgatan 49 · Box 53 121 · 400 15 Göteborg · Tel: 031-10 95 70 Timmervägen 9 A · 541 64 Skövde · Tel: 0500-47 88 50 HELSINGFORS Panuntie 4 · PO Box 401 · 00610 Helsinki · Tel: +358-201 34 4000 NORR Forskarvägen 27 · 804 23 Gävle · Tel: 026-54 55 80 Sandbäcksgatan 5 · 653 40 Karlstad · Tel: 054-14 81 80 Affärsgatan 4 D · 862 31 Kvissleby · Tel: 060-52 45 50 STOCKHOLM Tulegatan 2A · 113 58 Stockholm · Tel: 08-735 37 70 Vårby Allé 18 · 143 40 Vårby · Tel: 08-735 37 70 SYD Kalendegatan 26 · 211 35 Malmö · Tel: 040-600 96 50 Esplanaden 15 · 265 34 Åstorp · Tel: 042-569 40 Bryggaregatan 7 · 252 27 Helsingborg · Tel: 042-17 21 30 KÖPENHAMN Vesterbrogade 1 E, 5. sal · 1620 København V · Tel: +45-88 13 61 51 ÖST Hospitalsgatan 11 · 602 27 Norrköping · Tel: 011-15 88 90 Rönnbergagatan 10 · 723 46 Västerås · Tel: 021-10 98 90 FASTIGHETS AB BALDER (PUBL) BALDER.SE · INFO@BALDER.SE · ORG.NR: 556525-6905 KONTAKT För ytterligare information, kontakta: VD Erik Selin, telefon 031-10 95 92 Finanschef Ewa Wassberg, telefon 031-351 83 99 EKONOMISK INFORMATION På Balders hemsida, balder.se, finns samlad information om verksamheten, styrelse och ledning, ekonomisk rapportering samt pressreleaser. KALENDARIUM Delårsrapport jan-jun 2024 16 juli 2024 Delårsrapport jan-sep 2024 25 oktober 2024 Bokslutskommuniké 2024 7 februari 2025 KÖPENHAMN STRANDBY HUSE & STRANDBY HØJE HYRESRÄTTER 337 LÄGENHETER 30 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-MARS 2024