===== SIDA 1 ===== FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2023 • F örvaltningsresultatet hänförligt till moder- bolagets aktieägare uppgick till 4 683 Mkr (4 601), vilket motsvarar en minskning per aktie med 1 % till 4,06 kr (4,11). • L ångsiktigt substansvärde uppgick till 89,74 kr per aktie (92,84). • H yresintäkterna uppgick till 8 855 Mkr (7 716). • R esultatet efter skatt hänförligt till moder- bolagets aktie ä gare uppgick till –1 978 Mkr (9 329) motsvarande –1,71 kr per aktie (8,34). FASTIGHETS AB BALDER är ett börs n oterat fastighetsbolag som med lokal förankring ska möta olika kundgruppers behov av bostäder och lokaler. Balders fastighets- bestånd hade den 30 september 2023 ett värde om 218,6 Mdkr (213,2). Balderaktien är noterad på Nasdaq Stockholm, Large Cap. GÖTEBORG MASTHUGGET 43:2 HOTEL DRAKEN FÄRDIGSTÄLLT 2023 474 RUM Fotocred: Erik Nissen Johansen ===== SIDA 2 ===== INNEHÅLLSFÖRTECKNING Perioden i korthet 3 VD har ordet 4 Prognos och aktuell intjäningsförmåga 5 Intäkter, kostnader och resultat 6 -7 Fastighetsbestånd 8 Fastighetsbeståndets förändring 9 Fastighetsutveckling 10 Projekttabeller 1 1-12 Kunder 13 Finansiering 14-15 Hållbarhet 16-17 Intressebolag 1 8 Övriga upplysningar 1 9 Revisorns granskningsrapport 2 0 Totalresultat 2 1 Finansiell ställning 2 2 Kassaflöden 2 3 Segmentsinformation 24 Nyckeltal 25 Moderbolaget 26 Aktien och ägarna 2 7 Härledning av nyckeltal 2 8-31 Definitioner 32 Kontaktuppgifter, kalendarium 3 3 GÖTEBORG MASTHUGGET 43:2 HOTEL DRAKEN FÄRDIGSTÄLLT 2023 474 RUM Fotocred: Erik Nissen Johansen 2 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2023 ===== SIDA 3 ===== PERIODEN I KORTHET Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande period föregående år. 2023 jan-sept 2022 jan-sept 2022 jan-dec 2021 jan-dec 2020 jan-dec 2019 jan-dec 2018 jan-dec 2017 jan-dec Hyresintäkter, Mkr 8 855 7 716 10 521 8 956 8 134 7 609 6 714 5 915 Förvaltningsresultat, Mkr 1) 4 683 4 601 6 139 5 543 4 244 4 023 3 304 2 804 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, Mkr –5 990 6 272 5 530 13 111 3 453 9 577 8 007 5 336 Värdeförändringar derivat, Mkr 212 1 334 1 617 511 –141 –180 –34 144 Resultat efter skatt, Mkr 1) –1 978 9 329 10 175 18 508 6 641 8 958 9 308 7 118 Förvaltningsfastigheter, Mkr 215 060 209 717 213 932 189 138 149 179 141 392 116 542 98 360 Exploateringsfastigheter, Mkr 3 567 3 436 3 421 2 697 2 803 2 344 1 598 – Data per aktie Genomsnittligt antal aktier, tusental 1 154 000 1 119 000 1 119 192 1 119 000 1 083 090 1 080 000 1 080 000 1 080 000 Resultat efter skatt per aktie, kr –1,71 8,34 9,09 16,54 6,13 8,30 8,62 6,45 Förvaltningsresultat per aktie, kr 4,06 4,11 5,48 4,95 3,92 3,73 3,06 2,46 Utestående antal aktier, tusental 1 154 000 1 119 000 1 154 000 1 119 000 1 119 000 1 080 000 1 080 000 1 080 000 Eget kapital per aktie, kr 76,22 78,34 78,16 69,35 52,02 45,38 37,17 28,98 Långsiktigt substansvärde per aktie (NAV), kr 89,74 92,84 92,10 83,96 64,56 56,95 46,27 36,35 Börskurs per bokslutsdagen per aktie, kr 49,30 44,76 48,52 108,63 71,48 72,20 42,00 36,57 1) Hänförligt till moderbolagets aktieägare. JULI-SEPTEMBER 2023 • Hyresintäkterna uppgick till 3 017 Mkr (2 659), varav effekten av förändrade valutakurser uppgick till 107 Mkr (54). • Driftsöverskottet uppgick till 2 341 Mkr (2 015), varav effekten av förändrade valutakurser uppgick till 77 Mkr (42). • Överskottsgraden uppgick till 78 % (76). • Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare minskade med 8 % till 1 584 Mkr (1 718), vilket motsvarar 1,37 kr per aktie (1,54). • Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter uppgick till –1 749 Mkr (626). Det genomsnittliga direktavkastningskravet uppgick till 4,8 % (4,4), vilket är oförändrat jämfört med andra kvartalet. • Värdeförändringar räntederivat och optionskomponent konvertibel uppgick till 107 Mkr (135). • Periodens resultat efter skatt uppgick till –1 067 Mkr (777). • Periodens resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till –1 060 Mkr (613) vilket motsvarar –0,92 kr per aktie (0,55). • Långsiktigt substansvärde uppgick till 89,74 kr per aktie (92,84). • Två exploateringsfastigheter (1) har avyttrats och resultatavräknats under kvartalet. Försäljningsresultatet uppgick till 115 Mkr (46) inklusive portföljens löpande försäljningsomkostnader. JANUARI-SEPTEMBER 2023 • Hyresintäkterna uppgick till 8 855 Mkr (7 716), varav effekten av förändrade valutakurser uppgick till 338 Mkr (158). • Driftsöverskottet uppgick till 6 640 Mkr (5 732), varav effekten av förändrade valutakurser uppgick till 241 Mkr (121). • Överskottsgraden uppgick till 75 % (74). • Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare ökade med 2 % till 4 683 Mkr (4 601), vilket motsvarar en minskning per aktie med 1 % till 4,06 kr (4,11). • Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter uppgick till –5 995 Mkr (6 213). Det genomsnittliga direktavkastningskravet uppgick till 4,8 % (4,4), vilket är 0,2 procentenheter högre jämfört med årsskiftet. • Värdeförändringar räntederivat och optionskomponent konvertibel uppgick till 212 Mkr (1 334). • Periodens resultat efter skatt uppgick till –2 486 Mkr (10 277). • Periodens resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktie- ägare uppgick till –1 978 Mkr (9 329) vilket motsvarar –1,71 kr per aktie (8,34). • Fyra exploateringsfastigheter (3) har avyttrats och resultatavräknats under perioden. Försäljningsresultatet uppgick till 337 Mkr (69) inklusive portföljens löpande försäljningsomkostnader. • Under perioden genomfördes en placering av 5-åriga konvertibla skuldebrev om drygt 5 miljarder kronor, till en ränta på 3,5 %. OFÖRÄNDRAD PROGNOS FÖR 2023 För 2023 beräknas förvaltningsresultatet 1), det vill säga resultatet före värdeförändringar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd, till - kännagivna förvärv och försäljningar samt vid nuvarande valutakurser uppgå till 6 200 Mkr. Prognosen tillkännagavs vid avgivande av bok - slutskommuniké för januari–december 2022. 3 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2023 ===== SIDA 4 ===== Kära aktieägare, Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 4 683 Mkr (4 601), per aktie motsvarar det en minskning till 4,06 kr (4,11). För tredje kvartalet minskade förvaltningsresultatet per aktie till 1,37 kr (1,54). Aktuell intjäningsförmåga har varit stabil under året vilket innebär att vi lyckats kompensera de höjda räntorna med ökat driftnetto och sta - bilt förvaltningsresultat från intressebolag. Finansiering Vi gick in i den oroliga tid som präglat marknaderna sedan Ryssland in- vaderade Ukraina med långa löptider och räntebindningar. Effekten av högre marknadsräntor dämpas då vi har 70 % av våra lån bundna och även om de ökade räntorna successivt påverkar räntekostnaderna ger detta oss tid att anpassa oss. Vi har fortsatt att ta upp bankfinansiering och minska andelen obligationsfinansiering. På sikt är Balders närvaro i de svenska och internationella kapitalmarknaderna fortsatt strategiskt viktig. Givet rådande marknadsförhållanden kommer dock fokus att ligga på bankfinansiering under en tid framöver. Den tillgängliga likviditeten kan fluktuera något mellan kvartalen beroende på tajmingen av bankförhand - lingar, valutarörelser och förfall. Balder kommer behålla en likviditet i nivå med de senaste kvartalen så länge vi anser att finansieringsmarknaderna är ansträngda. Projekt och investeringar Under kvartalet har vi med gott resultat fortsatt att färdigställa projekt för egen förvaltning och projekt för avyttring. Investeringsvolymen minskade under detta kvartal och kommer att fortsätta minska successivt under 2024. Hållbarhet Det händer mycket inom hållbarhetsområdet, bland annat i form av nya lagkrav. Under kvartalet har vi genomfört en dubbel väsentlighetsanalys utifrån principerna i ESRS/CSRD och vi arbetar med att förbereda oss för att i god tid kunna implementera förändringar i verksamheten. Balders ESG risk rating från Sustainalytics har uppdaterats från 13,8 till 12,3 vilket placerar oss väl inom ramen för låg risk och vi är nöjda med det positiva momentum kopplat till vårt arbete kring dessa frågor. Förflytt - ningen hänför sig framförallt till utveckling inom styrning och rapportering. Även Balders positiva utveckling inom klimatområdet kopplat till klimatmål, klimatberäkningar och klimatriskanalyser lyfts fram. VD HAR ORDET Bostadsmarknaden Trots att bostadspriserna verkar ha stabiliserats, så tycks vi vara på väg mot den lägsta nivån av nyproduktion av bostäder som vi har sett på länge. Å ena sidan bör det minskade utbudet ge stöd åt priserna på andrahands- marknaden, och hålla nere vakansgraderna på hyresbostäder, men med tanke på den bostadsbrist som råder är det en olycklig utveckling. Jag har dock svårt att se att produktionsstarterna ska komma igång under rådande miljö, och det är sannolikt att vi har två till tre år framför oss med succes- sivt minskande utbud av nyproducerade bostäder. Skakig omvärld Vi har fortsatt en global osäkerhet och en orolig omvärld. Som bolag anpassar vi oss hela tiden till de förutsättningar som råder med fokus på att effektivisera den dagliga verksamheten, ta hand om våra kunder, fastigheter och finansiering. Trots en orolig omvärld, går Balder operativt igenom en period som inte är så händelserik. Vi fortsätter att se en positiv utveckling av driftnettot och vi finjusterar successivt verksamheten för att öka vår effektivitet. Slutligen vill jag tacka alla medarbetare för det dagliga engagemang, gnet och flexibilitet som bidrar till Balders fortsatta framgång! Erik Selin Verkställande direktör 4 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2023 ===== SIDA 5 ===== OFÖRÄNDRAD PROGNOS FÖR 2023 För 2023 beräknas förvaltningsresultatet 1), det vill säga resultatet före värdeförändringar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd, tillkänna - givna förvärv och försäljningar samt vid nuvarande valutakurser uppgå till 6 200 Mkr. Prognosen tillkännagavs vid avgivande av bokslutskom - muniké för januari–december 2022. AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA I tabellen nedan presenterar Balder sin intjäningsförmåga på tolvmåna - dersbasis. Det är viktigt att notera att den aktuella intjänings-förmågan inte ska jämställas med en prognos för de kommande 12 månaderna. Intjäningsförmågan innehåller exempelvis ingen bedömning av hyres-, vakans-, valuta- eller ränteförändring. Balders resultaträkning påverkas dessutom av värdeutvecklingen i fastighetsbeståndet samt kommande fastighetsförvärv och/eller fastighetsförsäljningar. Ytterligare resultatpåverkande poster är värdeförändringar avseende derivat. Inget av detta har beaktats i den aktuella intjäningsförmågan. Intjäningsförmågan baseras på fastighetsbeståndets kontrakterade hyresintäkter, bedömda fastighetskostnader under ett normalår samt kostnader för administration. Kostnaderna för de räntebärande skulderna har baserats på koncernens genomsnittliga räntenivå inklusive effekt av derivatinstrument. Skatten är beräknad efter den vid var tid gällande skattesatsen. PROGNOS OCH AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA Mkr 2023 30 sept 2023 30 juni 2023 31 mars 2022 31 dec 2022 30 sept 2022 30 juni 2022 31 mars 2021 31 dec 2021 30 sept 2021 30 juni 2021 31 mars Hyresintäkter 12 100 12 000 11 650 11 600 10 750 10 350 10 135 9 710 9 150 9 100 8 505 Fastighetskostnader –2 950 –2 925 –2 800 –2 735 –2 565 –2 470 –2 445 –2 370 –2 230 –2 220 –2 210 Driftsöverskott 9 150 9 075 8 850 8 865 8 185 7 880 7 690 7 340 6 920 6 880 6 295 Överskottsgrad, % 76 % 76 % 76 % 76 % 76 % 76 % 76 % 76 % 76 % 76 % 74 % Förvaltnings- och administrationskostnader –1 100 –1 100 –1 050 –1 035 –1 000 –990 –980 –830 –780 –770 –720 Förvaltningsresultat från intressebolag 1 950 1 850 1 850 1 850 1 800 1 780 1 760 1 650 1 500 1 370 1 340 Rörelseresultat 10 000 9 825 9 650 9 680 8 985 8 670 8 470 8 160 7 640 7 480 6 915 Finansnetto, inkl tomträttsavgäld –3 900 –3 600 –3 300 –2 900 –2 550 –2 220 –2 020 –1 750 –1 600 –1 600 –1 580 Avgår innehav utan bestämmande inflytande –400 –410 –410 –560 –550 –580 –630 –630 –610 –605 –625 Förvaltningsresultat 1) 5 700 5 815 5 940 6 220 5 885 5 870 5 820 5 780 5 430 5 275 4 710 Skatt 2) –1 190 –1 200 –1 230 –1 305 –1 240 –1 250 –1 240 –1 230 –1 130 –1 085 –975 Resultat efter skatt 4 510 4 615 4 710 4 915 4 645 4 620 4 580 4 550 4 300 4 190 3 735 Förvaltningsresultat per aktie, kr 4,94 5,04 5,15 5,39 5,26 5,25 5,20 5,17 4,85 4,71 4,21 1) Hänförligt till moderbolagets aktieägare. 2) Avser huvudsakligen uppskjuten skatt, vilket inte är kassaflödespåverkande. I aktuell intjäningsförmåga per 30 september 2023 har följande valutakurser använts vid omräkning av de utländska dotterbolagens resultatposter. EUR: 11,49 DKK: 1,54 NOK: 1,02 GBP: 13,27 AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA PÅ TOLVMÅNADERSBASIS 5 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2023 ===== SIDA 6 ===== INTÄKTER, KOSTNADER OCH RESULTAT Förvaltningsresultat Periodens förvaltningsresultat uppgick till 5 009 Mkr (5 030), varav effekt av förändrade valutakurser uppgick till 88 Mkr (76). Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 4 683 Mkr (4 601), vilket motsvarar en minskning per aktie med 1 % till 4,06 kr (4,11). I förvalt - ningsresultatet ingår intressebolag med 1 425 Mkr (1 453). Resultat efter skatt Periodens resultat efter skatt uppgick till –2 486 Mkr (10 277). Resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till –1 978 Mkr (9 329), motsvarande –1,71 kr per aktie (8,34). Resultatet före skatt har påverkats av orealiserade värdeförändringar avseende förvaltningsfastig- heter med –5 995 Mkr (6 213), realiserade värdeförändringar avseende förvaltningsfastigheter med 6 Mkr (58), resultat från försäljning av exploa - teringsfastigheter med 337 Mkr (69), värdeförändringar avseende ränte - derivat och optionskomponent konvertibel med 212 Mkr (1 334) samt resultat från andelar i intressebolag om –989 Mkr (873). Hyresintäkter Hyresintäkterna ökade med 15 % till 8 855 Mkr (7 716), varav effekten av förändrade valuta k urser uppgick till 338 Mkr (158). Ökningen beror på förvärv och färdigställda projekt för egen förvaltning samt indexhöjning på kommersiella lokaler och höjda bostadshyror. Kontraktsportföljens hyresvärde per 30 september uppgick till 12 659 Mkr (11 186). Den genomsnittliga hyresnivån för hela fastighets- beståndet uppgick till 2 116 kr/kvm (1 930) exklusive projektfastigheter. Hyresintäkterna i jämförbart bestånd har ökat med 5,2 % (2,5) efter justering för valutakursförändring. Hyresintäkterna uppvisar stor riskspridning avseende hyresgäster, branscher och lägen. Per den 30 september uppgick den ekonomiska uthyrningsgraden till 96 % (96). Det totala hyresvärdet för outhyrda ytor vid periodens slut uppgick till 559 Mkr (436). Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna uppgick till –2 215 Mkr (–1 984) under perioden, varav effekten av förändrade valutakurser uppgick till –97 Mkr (–38). Driftsöverskottet har ökat med 16 % till 6 640 Mkr (5 732), vilket innebär en överskottsgrad om 75 % (74). Driftskostnaderna varierar normalt med årstiderna. Under ett normalår har första och fjärde kvartalet högre kostnader i jämförelse med de övriga kvartalen medan tredje kvartalet oftast har lägst kostnadsnivå. Förvaltnings- och administrationskostnader Förvaltnings- och administrationskostnaderna uppgick under perioden till –790 Mkr (–760), varav effekten av förändrade valutakurser uppgick till –40 Mkr (–18). Andelar i resultat från intressebolag/joint ventures Balder äger fastighetsförvaltande och projektutvecklande intressebolag, se not 14 i 2022 års årsredovisning. Resultat från andelar i intressebolag/joint ventures uppgick under perioden till –989 Mkr (873) och Balders andel av intressebolagens förvaltningsresultat uppgick till 1 425 Mkr (1 453). Resultatet före skatt har påverkats av orealiserade värdeförändringar avseende fastigheter och räntederivat med –2 477 Mkr (–54). Periodens skatt uppgick till 63 Mkr (–525). GÖTEBORG BERGSJÖN ÖVERSIKT AV BALDERS FASTIGHETSBESTÅND I BERGSJÖN 6 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2023 ===== SIDA 7 ===== INTÄKTER, KOSTNADER OCH RESULTAT Finansnetto och värdeförändringar derivat Finansnettot uppgick till –2 264 Mkr (–1 382), varav effekten av förändrade valutakurser uppgick till –112 Mkr (–27). Värdeförändringar på räntederivat och optionskomponent konvertibel uppgick till 212 Mkr (1 334). Orealiserade värdeförändringar är inte kassa - flödespåverkande. Genomsnittlig ränta för finansnettot var per den 30 september 2,8 % (1,9). Per den 30 september var den tillgängliga likviditeten inklusive bekräftade lånelöften 18 535 Mkr (26 029). Nettoskuld/EBITDA uppgick per kvartalsskiftet till 12,7 ggr (13,5). Nyckel- talet rör sig i rätt riktning och förbättringen kommer från en kombination av minskad nettoskuld och ökade intäkter från vår befintliga fastighetsportfölj samt färdigställande av projekt. Värdeförändringar förvaltningsfastigheter Balder har den 30 september genomfört en individuell intern värdering av hela fastighetsbeståndet, se även sidan 9. Periodens orealiserade värdeförändringar uppgick till –5 995 Mkr (6 213). Realiserade värde- förändringar uppgick till 6 Mkr (58). Det genomsnittliga direktavkastnings- kravet per den 30 september uppgick till 4,8 % (4,4), vilket är 0,2 procent - enheter högre jämfört med årsskiftet. Periodens värdeförändring är fram - förallt hänförlig till det höjda bedömda avkastningskravet. Resultat försäljning exploateringsfastigheter Resultat från försäljning av exploateringsfastigheter redovisas i samband med att fastigheten tillträds av köparen. Utöver anskaffningsvärden inkluderas även marknadsförings- och försäljningsomkostnader, vilka kostnadsförs löpande, dessa uppgick under perioden till –21 Mkr (–15). Fyra projekt har resultatavräknats under perioden. Periodens försäljnings- resultat uppgick till 337 Mkr (69) efter avdrag för marknadsförings- och försäljningsomkostnader och omfattar försäljning av exploateringsprojekt i Sverige och Danmark: Bovieran Helsinge ApS, Brf Glasbruket i Majorna, Brf Bovieran Svedala och Brf Glasbruksgränd vid Västra Gatan. Skatt Koncernens totala skatt uppgick till 360 Mkr (–1 849), varav effekten av förändrade valutakurser uppgick till 22 Mkr (–46). Aktuell skattekostnad för perioden uppgick till –165 Mkr (–486). Aktuell skattekostnad hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till –125 Mkr (–324). Uppskjuten skatteintäkt för perioden uppgick till 525 Mkr (–1 363). Skatt har beräknats med gällande skattesats i respektive land. Koncernens uppskjutna skatteskuld har beräknats som värdet av nettot av skattemässiga underskott och den temporära skillnaden mellan redovisade värden och dess skattemässiga värden avseende i huvudsak fastigheter och räntederivat. Uppskjuten skatteskuld uppgick till 17 407 Mkr (17 589). Kassaflöde Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelse- kapital uppgick till 3 216 Mkr (3 325). Investeringsverksamheten har belastat kassaflödet med netto –5 412 Mkr (–10 014). Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till netto –806 Mkr (8 207). Totalt uppgick periodens kassaflöde till –1 572 Mkr (1 393). Kurs- differens i likvida medel uppgick till 48 Mkr (34). Utöver outnyttjade kreditfaciliteter om 12 479 Mkr (20 242) uppgick koncernens likvida medel, finansiella placeringar och outnyttjad check- kredit per den 30 september till 6 056 Mkr (5 787). Tillgänglig likviditet inklusive bekräftade lånelöften uppgick således till 18 535 Mkr (26 029). Tredje kvartalet 2023 Förvaltningsresultatet för tredje kvartalet 2023 uppgick till 1 707 Mkr (1 863). Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare för tredje kvartalet 2023 minskade med 8 % och uppgick till 1 584 Mkr (1 718) vilket motsvarar 1,37 kr per aktie (1,54). I förvaltningsresultatet ingick intressebolag med 496 Mkr (550). Hyresintäkterna uppgick till 3 017 Mkr (2 659) och fastighetskostnaderna till –676 Mkr (–645), vilket medför att driftsöverskottet har ökat med 16 % till 2 341 Mkr (2 015), varav effekt av förändrade valutakurser har påverkat driftöverskottet med 77 Mkr (42). Överskottsgraden uppgick till 78 % (76). Periodens resultat efter skatt uppgick till –1 067 Mkr (777). Resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till –1 060 Mkr (613) motsvarande –0,92 kr per aktie (0,55). Resultatet har påverkats av orealiserade värdeförändringar avseende förvaltningsfastigheter med –1 749 Mkr (626), realiserade värdeförändringar avseende förvaltningsfas - tigheter med –21 Mkr (23), resultat från försäljning av exploateringsfastig - heter med 115 Mkr (46), värdeförändringar avseende räntederivat och optionskomponent konvertibel med 107 Mkr (135) samt resultat från andelar i intressebolag om –773 Mkr (–1 107). Koncernens totala skatt uppgick till 43 Mkr (–259). Aktuell skattekostnad för perioden uppgick till –57 Mkr (–102). Uppskjuten skatteintäkt för perioden uppgick till 100 Mkr (–157). Den uppskjutna skatten har påverkats av positiva valutakursdiffe - renser som uppstått vid omräkning av moderbolagets euroobligationer under kvartalet. I koncernen används dessa för säkring av nettoinveste - ringar i utlandet och omföres till Övrigt totalresultat. Personal och organisation Antalet medansvariga per den 30 september uppgick till 1 145 personer (1 145), varav 479 kvinnor (479). Balder är organiserat i sju regioner. Huvud- kontoret med koncerngemensamma funktioner är placerat i Göteborg. Moderbolaget Moderbolagets verksamhet består i huvudsak av att utföra koncern - gemensamma tjänster men en betydande del avser även försäljning av tjänster till i huvudsak intressebolag. Omsättningen i moderbolaget uppgick under perioden till 382 Mkr (454). Periodens resultat efter skatt uppgick till 1 829 Mkr (8 554). Övrigt finansnetto uppgick till 1 599 Mkr (–2 376) varav valutakursdifferenser uppgick till –4 Mkr (–2 498), värdeförändringar avseende räntederivat och optionskomponent konvertibel uppgick till 265 Mkr (1 154). Redovisade valutakursdifferenser avser i huvudsak omräkning av bolagets euroobligationer, som ur ett koncernperspektiv används för säkring av nettoinvesteringar i utlandet. 7 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2023 ===== SIDA 8 ===== Balder ägde den 30 september 1 882 förvaltningsfastigheter (1 806) med en uthyrningsbar yta om 5 971 tkvm (5 779) till ett värde om 215 060 Mkr (209 717). Balders totala hyresvärde uppgick exklusive projekt till 12 637 Mkr (11 153). Utöver förvaltningsfastigheter innehar Balder exploateringsfastigheter till ett anskaffningsvärde om 3 567 Mkr (3 436). Värdet för det totala fastighetsbeståndet uppgick till 218 626 Mkr (213 153). Balders kommersiella fastigheter är i huvudsak belägna i storstädernas centrala delar och bostadsfastigheterna är belägna i storstadsregioner samt på orter som växer och utvecklas positivt i respektive land. Balders ambition är att fortsätta växa på utvalda marknader. FASTIGHETSBESTÅND BALDERS FASTIGHETSBESTÅND PER 2023-09-30 1) Antal förvaltnings - fastig heter Uthyrbar yta, kvm Hyresvärde, Mkr Hyresvärde, kr/kvm Hyresintäkter, Mkr Ekonomisk uthyrnings - grad, % Redovisat värde, Mkr Redovisat värde, % Fördelat per region Helsingfors 762 1 314 538 3 516 2 675 3 350 95 55 130 25 Stockholm 92 821 992 1 886 2 294 1 750 93 33 442 15 Göteborg 200 1 194 573 2 175 1 821 2 086 96 38 754 18 Köpenhamn 27 387 147 1 170 3 023 1 154 99 25 435 12 Syd 90 475 488 858 1 804 819 95 13 497 6 Öst 455 914 984 1 710 1 868 1 663 97 23 773 11 Norr 256 862 437 1 322 1 533 1 255 95 19 183 9 Totalt exklusive projekt 1 882 5 971 159 12 637 2 116 12 078 96 209 214 96 Projekt för egen förvaltning 22 22 5 846 3 Totalt förvaltningsfastigheter 1 882 5 971 159 12 659 2 116 12 100 96 215 060 98 Exploateringsfastigheter 3 567 2 Totalt fastighetsbestånd 1 882 5 971 159 12 659 2 116 12 100 96 218 626 100 Fördelat per fastighetskategori Bostäder 1 383 3 001 053 6 774 2 257 6 512 96 115 425 53 Kontor 105 694 099 1 876 2 703 1 721 92 34 150 16 Handel 144 1 007 522 1 663 1 651 1 599 96 21 469 10 Industri/Logistik 167 648 818 956 1 474 899 94 13 081 6 Övrigt 83 619 667 1 367 2 206 1 347 98 25 089 11 Totalt exklusive projekt 1 882 5 971 159 12 637 2 116 12 078 96 209 214 96 Projekt för egen förvaltning 22 22 5 846 3 Totalt förvaltningsfastigheter 1 882 5 971 159 12 659 2 116 12 100 96 215 060 98 Exploateringsfastigheter 3 567 2 Totalt fastighetsbestånd 1 882 5 971 159 12 659 2 116 12 100 96 218 626 100 1) T abellen ovan avser de fastigheter som Balder ägde vid periodens slut. Sålda fastigheter har exkluderats och f örvärvade fastigheter har räknats upp till helårsvärden. Övriga fastigheter innefattar hotell-, utbildnings-, vård- samt blandfastigheter. Helsingfors, 25 Göteborg, 19 Köpenhamn, 12 Öst, 12 Norr, 9 Syd, 6 Stockholm, 16 REDOVISAT VÄRDE PER REGION, TOTALT FASTIGHETSBESTÅND, % REDOVISAT VÄRDE PER FASTIGHETSKATEGORI, TOTALT FASTIGHETSBESTÅND, % Bostäder, 57 Kontor, 16 Handel, 10 Övrigt, 12 Industri/Logistik, 6 8 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2023 ===== SIDA 9 ===== Förvaltningsfastigheter Balders förvaltningsfastigheter redovisas utifrån interna värderingar. Fastigheterna i Sverige, Danmark, Finland, Norge, Tyskland och Storbritannien värderas med avkastnings m etoden. I Finland används förutom avkastningsmetoden även värdering till anskaffningsvärde. Fastigheter under uppförande och projektfastigheter för egen förvalt - ning värderas till marknadsvärde reducerat med bedömd entreprenad- utgift samt projektrisk. Balder har ökat avkastningskravet i värderingarna av förvaltnings- fastigheterna i perioden med 0,2 procentenheter jämfört med årsskiftet. Det höjda bedömda avkastningskravet förklaras av det osäkra marknadsläget och stigande marknadsräntor. Per den 30 september uppgick Balders genomsnittliga direktavkastningskrav till 4,8 % (4,4) exklusive projekt - fastigheter för egen förvaltning. Det genomsnittliga direktavkastningskravet för bostadsfastigheter uppgick till 4,3 % och för kommersiella fastigheter till 5,3 %. För att kvalitetssäkra Balders interna värderingar låter bolaget löpande externvärdera delar av beståndet och inhämta second opinions 1) på interna värderingar. Avvikelserna mellan externa och interna värde - ringar har historiskt varit obetydliga. Orealiserade värdeförändringar förvaltnings f astigheter Det samlade redovisade värdet på Balders förvaltningsfastigheter uppgick den 30 september till 215 060 Mkr (209 717). Den orealiserade värdeförändringen under perioden uppgick till –5 995 Mkr (6 213). Periodens värdeförändring är framförallt hänförligt till det höjda bedömda avkastningskravet. Investeringar, förvärv och försäljningar Under perioden har totalt 4 923 Mkr (11 029) investerats avseende förvalt - ningsfastigheter, varav 418 Mkr (4 824) avser förvärv och 4 505 Mkr (6 205) avser investeringar i befintliga fastigheter och projekt för egen förvaltning. Under perioden har förvaltningsfastigheter samt ägarlägenheter och mark sålts till ett försäljningsvärde om 650 Mkr (2 772). Realiserade värdeföränd- ringar från försäljningarna uppgick till 6 Mkr (58). FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRÄNDRING FÖRÄNDRING REDOVISAT VÄRDE FASTIGHETER 2023 2022 Mkr Antal2) Mkr Antal2) Förvaltningsfastigheter 1 januari 213 932 1 841 189 138 1 678 Investeringar i befintliga fastigheter och projekt 4 505 6 205 Förvärv 418 2 4 824 23 Avyttringar –644 –12 –2 714 –65 Värdeförändring förvaltningsfastigheter, orealiserade –5 995 6 213 Valutaförändring 2 843 6 049 Omklassificering – 51 – 170 Förvaltningsfastigheter 30 september 215 060 1 882 209 717 1 806 Exploateringsfastigheter 1 januari 3 421 2 697 Upparbetade projektkostnader 1 376 1 223 Försäljning –1 230 –484 Exploateringsfastigheter 30 september 3 567 3 436 Totalt fastighetsbestånd 30 september 218 626 213 153 1) Uttalande från extern värderingsfirma avseende tillämpligheten av värderingsmetoderna, de informationskällor som används samt värderingens kvalitet och trovärdighet. 2) Antal förvaltningsfastigheter. 9 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2023 ===== SIDA 10 ===== Inom ramen för fastighetsutveckling genomförs både nyproduktions- och ombyggnadsprojekt av bostäder och lokaler. Investeringar görs framför allt i områden där bolaget redan verkar med tyngdpunkt på storstads- regionerna Stockholm, Göteborg, Helsingfors och Köpenhamn. Bygg - rättsportföljen omfattar huvudsakligen byggrätter för produktion av såväl hyres- som bostadsrätter men också kommersiella fastigheter. Projektfastigheter för egen förvaltning Projekt för egen förvaltning som är under byggnation har en bedömd total investering om 4,0 Mdkr (11,8), varav 2,8 Mdkr (8,3) är nedlagt och 1,2 Mdkr (3,5) återstår att investera. Merparten av de pågående projekten avser bostadsprojekt med ägarlägenheter som hyrs ut. Projekten omfattar cirka 1 600 lägenheter (4 720) och avser i huvudsak projekt i Finland och Danmark. Exploateringsfastigheter för avyttring En exploateringsfastighet är en fastighet som innehas för förädling med avsikt att avyttras. Redovisning av dessa fastigheter sker löpande till anskaffningsvärde och resultatet redovisas när fastigheten färdigställts, sålts och lämnats över till köparen. Exploateringsprojekt som är under byggnation har en bedömd total investering om 4,0 Mdkr (3,9), varav 2,4 Mdkr (2,0) är nedlagt och 1,6 Mdkr (1,9) återstår att investera. Samtliga projekten avser bostadsprojekt som säljs till slutkund. I tredje kvartalet redovisas försäljningsresultat från två exploaterings - projekt (1), Brf Glasbruksgränd vid Västra Gatan och Brf Bovieran Svedala. Anskaffningskostnaden för projekten uppgick till –582 Mkr (–239) och resultatet från försäljningen uppgick till 122 Mkr (51), exklusive kvartalets marknadsförings- och försäljningskostnader om –7 Mkr (–5) avseende samtliga exploateringsfastigheter. Anskaffningskostnaden för periodens samtliga avyttrade projekt upp - gick till –1 251 Mkr (–499) och resultatet från försäljningarna uppgick till 358 Mkr (84), exklusive periodens marknadsförings- och försäljningskost - nader om –21 Mkr (–15) avseende samtliga exploateringsfastigheter. FASTIGHETSUTVECKLING VÄXJÖ BOTANIK HYRESRÄTTER FÄRDIGSTÄLLT 2023 104 LGH 10 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2023 ===== SIDA 11 ===== PROJEKTFASTIGHETER FÖR EGEN FÖRVALTNING – UNDER BYGGNATION Land Region Projekt Fastighets­ kategori Uthyrbar yta, kvm Antal lägenheter Total bedömd investering, Mkr Bedömt färdig ­ ställande Danmark Köpenhamn Strandby Huse Bostad 3 024 48 166 Q4 2023 Finland Helsingfors Kotkatie 6 Bostad 3 793 100 212 Q4 2023 Finland Helsingfors Sorakatu 9 Bostad 2 790 77 141 Q4 2023 Finland Helsingfors Kirkkonummen Tinankulma Bostad 1 147 25 58 Q4 2023 Finland Helsingfors Porvoon Horisontti Bostad 1 484 54 79 Q4 2023 Finland Öst Oulun Tervapääsky Bostad 2 470 68 112 Q4 2023 Finland Öst Kangasalan Kuningatar Bostad 2 861 95 123 Q4 2023 Finland Helsingfors Kirkkonummen Tinapuisto Bostad 1 147 25 50 Q1 2024 Finland Helsingfors Patljoonantie 3-5 Bostad 4 649 92 221 Q1 2024 Finland Öst Nokian Ylpeys Bostad 2 244 88 101 Q1 2024 Sverige Stockholm Hedin Akalla Kommersiellt 10 859 – 230 Q1 2024 Sverige Stockholm Mörtlösa MG Ford Kommersiellt 7 276 – 216 Q3 2024 Danmark Köpenhamn Strandby Høje Bostad 19 817 289 1 029 Q3 2024 Finland Helsingfors Peijinkuja 6 Bostad 6 099 136 379 Q3 2024 Finland Helsingfors Piejinkuja 10 Bostad 4 500 121 275 Q4 2024 Finland Öst Kangasalan Kuningas Bostad 4 589 140 197 Q4 2024 Finland Öst Turun Huoleton Bostad 4 100 132 210 Q1 2025 Finland Öst Turun Rento Bostad 2 965 94 155 Q3 2025 Summa 85 814 1 584 3 955 FASTIGHETSUTVECKLING EXPLOATERINGSFASTIGHETER FÖR AVYTTRING – UNDER BYGGNATION Land Region Projekt Fastighets­ kategori Uthyrbar yta, kvm Antal lägenheter Total bedömd investering, Mkr Bedömt färdig ­ ställande Sverige Göteborg Hovås Höjd Bostad 10 771 148 569 Q4 2023 Sverige Stockholm Caprea Bostad 3 742 28 550 Q4 2023 Sverige Göteborg Frölunda Bostad 19 996 392 900 Q2 2024 Sverige Stockholm Fabrique 46 Bostad 7 393 138 702 Q2 2024 Sverige Göteborg Bohusgatan Rubinen Bostad 6 153 93 429 Q1 2026 Sverige Göteborg Bohusgatan Safiren Bostad 5 570 99 401 Q3 2026 Sverige Göteborg Bohusgatan Spinellen Bostad 7 133 134 486 Q2 2027 Summa 60 758 1 032 4 037 Totalt under byggnation 146 572 2 616 7 991 11 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2023 ===== SIDA 12 ===== FASTIGHETSUTVECKLING KOMMANDE PROJEKT BEDÖMD BYGGSTART 2025 OCH FRAMÅT Land Region BTA1), kvm Antal lägenheter Sverige Göteborg 882 406 7 116 Sverige Stockholm 537 106 4 707 Finland Helsingfors 282 737 5 238 Finland Öst 31 110 660 Norge Oslo 7 000 100 Danmark Köpenhamn 40 024 225 Summa 1 780 383 18 046 1) BTA = Bruttoarea Övervägande del av kommande projekt i tabellen ovan har lagakraftvunnen eller pågående detaljplan. KUNGÄLV VÄSTRA GATAN BRF-PROJEKT FÄRDIGSTÄLLT 2023 128 LGH 12 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2023 ===== SIDA 13 ===== 0 4 000 3 000 1 000 2 000 9 000 Mkr 6 000 8 000 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2022-2023 okt-sept HYRESINTÄKTER OCH FÖRVALTNINGSRESULTAT Hyresintäkter Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 5 000 7 000 10 000 12 000 11 000 0 600 200 400 1 200 1 400 1 600 1 800 Mkr 800 1 000 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031- FÖRFALLOSTRUKTUR KOMMERSIELLA AVTAL För att begränsa risken för minskade hyresintäkter och därmed försämrad uthyrningsgrad eftersträvar Balder att skapa långsiktiga relationer med bolagets befintliga kunder. Balder har en god diversifiering avseende såväl fördelning mellan bostadsfastigheter och kommersiella fastigheter som den geografiska fördelningen. Diversifieringen stärker möjligheterna att upprätthålla en jämn och god uthyrningsgrad. KUNDER Balders kommersiella kontrakt har en genomsnittlig kontraktstid om 6,6 år (6,2). Balders tio största kontrakt svarar för 3,8 % (3,6) av de totala hyresintäkterna och deras genomsnittliga kontraktstid uppgår till 13,1 år (9,6). HYRESKONTRAKTSSTRUKTUR 2023-09-30 Förfallotidpunkt Antal hyreskontrakt Andel, % Kontrakterad hyra, Mkr Andel, % 2023 358 8 209 2 2024 1 707 36 531 4 2025 948 20 813 7 2026 659 14 616 5 2027– 1 050 22 3 455 29 Summa 4 722 100 5 625 46 Bostad 1) 47 509 6 333 52 P-plats 1) 11 768 53 0 Garage 1) 6 289 88 1 Summa 70 288 12 100 100 1) Löper normalt med en uppsägningstid om tre månader. 13 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2023 ===== SIDA 14 ===== Icke säkerställda obligationer, 49 Säkerställda banklån, 40 Icke säkerställda banklån, 10 FINANSIERINGSKÄLLOR, % Certi/f.shortikat, 1 Icke säkerställda lån, 82 289 Säkerställda lån, 55 035 FÖRDELNING SÄKERSTÄLLD OCH ICKE SÄKERSTÄLLD FINANSIERING, MKR Balder har tillgångar i Sverige, Danmark, Finland, Norge, Tyskland och Storbritannien vilket innebär att koncernen är exponerad mot valuta- risker. Balder har därför en väldiversifierad finansieringsstruktur med obligationer och bankfinansiering i flera olika valutor. Balder värdesätter långsiktiga relationer med sina kreditgivare vilka huvudsakligen utgörs av de större nordiska bankerna och investerare på kapitalmarknaden. Balders finansieringskällor består av obligationer emitterade på den europeiska obligationsmarknaden i euro under Balders EMTN-program, banklån i flera valutor, ett inhemskt MTN-program samt ett certifikatspro - gram i SEK och EUR. Utöver dessa finansieringskällor har Balder även emit- terat hybridkapital som har en ursprunglig löptid om 60 år och betraktas till hälften som eget kapital av kreditvärderingsinstituten. Balder kan vid olika tillfällen vidta åtgärder för att avsluta eller återköpa utestående skuld genom köp på den öppna marknaden, privat förhand - lade transaktioner, anbudserbjudanden, byteserbjudanden eller andra uppgörelser. Sådana återköp, om de förekommer, kommer att bero på marknadsförhållanden, likviditetskrav, avtalsmässiga restriktioner och andra faktorer. De belopp som är föremål för sådana återköp kan vara väsentliga. Under 2023 har 10 % av det utestående hybridkapitalet åter - köpts motsvarande 510 Mkr. Under tredje kvartalet har räntebärande skulder minskat med 4,3 Mdkr, varav cirka 2,5 Mdkr är en följd av starkare krona. Balder har fortsatt att ta upp bankfinansiering för att ytterligare stärka likviditeten och för att åter - köpa obligationer. På sikt är Balders närvaro i de svenska och internatio - nella kapitalmarknaderna fortsatt strategiskt viktig. Givet rådande mark - nadsförhållanden kommer dock fokus att ligga på bank- finansiering under en tid framöver. Per kvartalsskiftet var den tillgängliga likviditeten inklusive bekräftade lånelöften 19 Mdkr (26). Den tillgängliga likviditeten kan fluktuera något mellan kvartalen, beroende på timingen av bankförhandlingar, valutarö - relser och förfall. Balder kommer dock behålla en likviditet i nivå med de senaste kvartalen, så länge bolaget anser att finansieringsmarknaderna är ansträngda. Balders räntebindningstid uppgick per den 30 september till 3,2 år och kreditbindningen till 5,5 år. Per den 30 september var cirka 70 % av lånen säkrade med ränteswappar och fasträntelån. Balder har åtaganden mot sina finansiärer i form av finansiella nyckeltal, så kallade covenanter. Per kvartalsskiftet var samtliga covenanter uppfyllda. FINANSIERING FINANSIELLA NYCKELTAL 2023 30 sept 2022 30 sept 2022 31 dec Räntebärande skulder exkl. Hybridkapital, Mkr 132 731 124 503 130 310 Hybridkapital, Mkr 4 593 8 352 4 942 Tillgänglig likviditet inklusive bekräftade lånelöften, Mkr 18 535 26 029 25 771 Genomsnittlig kreditbindning, år 5,5 5,7 5,7 Genomsnittlig räntebindning, år 3,2 3,3 3,5 Nettoskuld/EBITDA, ggr 12,7 13,5 13,4 Finansiella åtaganden Belåningsgrad < 65, % 49,1 47,7 47,9 Räntetäckningsgrad > 1,8, ggr 3,4 5,2 4,7 Säkerställda skulder/Totala tillgångar < 45, % 20,9 16,4 17,9 Kreditrating S&P BBB Negative outlook BBB Stable outlook BBB Negative outlook FINANSIELLA MÅL Mål Utfall Soliditet, % lägst 40,0 39,0 Belåningsgrad, % högst 50,0 49,1 Räntetäckningsgrad, ggr lägst 2,0 3,4 Nettoskuld/EBITDA, ggr (rullande 12 månader) högst 11,0 12,7 14 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2023 ===== SIDA 15 ===== RÄNTEBINDNINGSSTRUKTUR 2023-09-30 År Mkr Ränta, % Andel, % 2023 35 799 4,3* 26 2024 10 593 3,4 8 2025 10 088 2,6 7 2026 13 163 2,5 10 2027 14 243 1,7 10 2028 13 725 3,4 10 2029 15 753 1,4 11 2030 8 525 1,9 6 2031 8 734 1,7 6 2032 2 805 2,5 2 2033- 3 896 2,0 3 Summa 137 324 2,8 100 *) I snitträntan för innevarande år ingår marginalen för den rörliga delen av skuldportföljen. FÖRFALLOSTRUKTUR RÄNTEBÄRANDE SKULDER 2023-09-30 År Mkr Andel, % 2023 3 483 3 2024 10 978 8 2025 21 576 16 2026 25 171 18 2027 16 312 12 2028 15 016 11 2029 8 009 6 2030 8 803 6 2031 7 136 5 2032 381 0 2033- 20 459 15 Summa 137 324 100 FINANSIERING 0 4 2 1 3 6 År 5 2013 2014 2015 2016 2018 2019 2020 2021 2022 GENOMSNITTLIG RÄNTEBINDNING 2017 2023 0 5 000 15 000 Mkr 10 000 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033- FÖRFALLOSTRUKTUR RÄNTEBÄRANDE SKULDER 20 000 25 000 Certi/f.shortikatBanklån Obligationer 3 4 5 7 År 6 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 GENOMSNITTLIG LÖPTID RÄNTEBÄRANDE SKULDER 40 58 46 52 70 % 64 BELÅNINGSGRAD 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 20232022 15 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2023 ===== SIDA 16 ===== Balders hållbarhetsarbete Som en långsiktig fastighetsägare strävar Balder efter att ta socialt, miljömässigt och ekonomiskt ansvar. Det innefattar att både minimera verksamhetens miljöpåverkan och att maximera den positiva påverkan på samhället, både lokalt och globalt. Balder har undertecknat Global Compact, FN:s internationella principer riktade till företag kring mänskliga rättigheter, arbetsrättsliga frågor, miljö och anti-korruption. Balder arbetar för att bidra till att FN:s Globala hållbar - hetsmål ska nås och har valt ut sex av de 17 målen som bedömts vara mest relevanta och där bolaget har störst möjlighet att påverka. För att ytterligare koppla dessa till verksamheten har även underliggande delmål identifieras inom de områden där bolaget har störst möjlighet att bidra till att målen ska uppfyllas. Klimatmål Balder har satt klimatmål i linje med Parisavtalet och ska mer än halvera utsläppen i den egna verksamheten till 2030, med 2022 som basår, samt även mäta och minska utsläppen i värdekedjan (scope 3). Bolaget har också satt som mål att uppnå nettonollutsläpp i hela värdekedjan (scope 1, 2 och 3) till 2045. Målen har skickats in för godkännande till Science Based Targets Initiative. Under slutet av 2023 kommer en färdplan tas fram för att specificera vilka åtgärder som krävs i verksamheten för att nå klimatmålen. BALDERS HÅLLBARHETS- RAMVERK VÄSENTLIGA FRÅGOR MÅL FASTIGHETER • Energieffektivisering och förnybara energikällor • Utsläpp av växthusgaser och klimatanpassning • Miljöcertifierade fastigheter • Minimera avfall och öka sorteringsgrad • Energieffektivisering 2 % per kvm och år • Reducerad vattenanvändning 2 % per kvm och år • 55 % utsläppsminskning i egna verksamheten till 2030 och nå nettonollutsläpp i värdekedjan till 2045 • Alla nyproducerade fastigheter ska uppfylla minst Miljöbyggnad Silver eller motsvarande certifiering • Öka andelen miljöcertifierade byggnader i Balders befintliga fastighetsbestånd OMRÅDEN • Hyresgästers trygghet och trivsel • Områdesutveckling för social hållbarhet • Ansvarsfulla och fossilfria transporter • Skapa arbetstillfällen i förvaltningsorganisationen för ungdomar • Genomföra insatser för hållbart resande till och från fastigheterna SAMARBETEN • Affärsetik och ansvarsfull samverkan • Sociala och miljömässiga krav i leverantörskedjan • Inga incidenter av korruption • Inga incidenter av diskriminering MEDARBETARE • God arbetsmiljö med nöjda medarbetare • Mångfald och jämlikhet • Alla medarbetare ska utbildas i uppförandekoden • Verka för miljövänliga resor FINANSER • Långsiktig ekonomisk stabilitet och lönsamhet • Grön finansiering • Öka andelen grön finansiering 2045 NETTONOLL - UTSLÄPP 2030 HALVERADE UTSLÄPP HÅLLBARHET 16 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2023 ===== SIDA 17 ===== Representanter från Balder deltog i panelsamtal och stadsvandring för att berätta hur Balder tillsammans med de boende i Bergsjön och Västra Frölunda driver utvecklingen och det sociala hållbarhetsarbete på plats. Fastighets AB Balders målinriktade arbete inom hållbarhetsområdet ger resultat och Sustainalytics uppdaterar Balders ESG risk rating till 12,3 från 13,8. Balder ligger stabilt inom ramen för låg risk och placerar sig därmed än närmare den önskvärda nivån försumbar risk. "Som börsnoterat fastighetsbolag ställs höga krav inom hållbarhet från investerare och andra intressenter. Sustainalytics positiva rating är en bekräftelse på att vårt arbete ger resultat och motiverar oss än mer i vår strävan mot ännu bättre utfall", säger Balders hållbarhetschef Klara Appelqvist. Sedan 2013 äger, förvaltar och utvecklar Balder bostads- områden i Bergsjön och Västra Frölunda i Göteborg. Under denna tioårsperiod har Balder arbetat med att lyfta det befintliga fastighetsbeståndet och att skapa fler bostäder i olika upplåtelseformer. Sommaren 2023 firade Göteborg 400 år där delspåret Prototyp Göteborg öppnade upp för panel - samtal och stadsvandringar i ett antal stadsdelar. Baldermed - arbetare medverkade i diskussioner om samverkan för social hållbarhet och samskapande mellan staden, fastighetsägare och boende. Balder förvärvade 2013 cirka 800 lägenheter i Bergsjön. Idag består fastighetsbeståndet av över 1 000 hyresrätter och ett 70-tal bostadsrätter. Det befintliga bostadsområdet har genomgått löpande renoveringar och underhåll inklusive förbättrade utemiljösatsningar för ökad trygghet och trivsel. Med fokus på barn och unga i bostadsområdet skapas aktivi - teter för att främja trygghet utifrån exempelvis läxhjälp, som - marjobb, simskola, yrkesutbildning och meningsfulla fritids - aktiviteter. I Bergsjön har Balders Nöjd kundindex (NKI) för trygghet ökat med 19,5 % mellan åren 2015 och 2021. Under samma period har betyget Rent & snyggt ökat med nästan 16 %. I Västra Frölunda har Balders bestånd gått från cirka 560 hyresrätter 2013 till att idag inkludera runt 1 230 lägenheter beståendes av både hyresrätter och bostadsrätter. Med lokal närvaro har Balder tillsammans med hyresgästerna ökat renhållningen både utom- och inomhus. NKI för utemiljön har ökat med nästan 20 % mellan åren 2015 och 2021. Sats - ningarna och samarbetena i området ligger i linje med det som görs i Bergsjön: läxhjälp, sommarjobb, lovaktiviteter och föräldragrupper med mera. Att tidigt involvera och inspirera barn och unga till utbildning som även bidrar till ökad anställ - ningsbarhet är avgörande. Delaktighet och inflytande är nyckelord. Balders övertygelse om lokal närvaro och närheten till kunden bygger relationer och förtroende. Att skapa tillsammans är långsiktigt. HÅLLBARHET SAMVERKAN FÖR STADSDELSUTVECKLING I GÖTEBORGS FÖRORTER POSITIVT MOMENTUM I BALDERS ESG-RATING Copyright ©2023 Morningstar Sustainalytics. Alla rättigheter förbehållna. Det här avsnittet innehåller information utvecklad av Sustainalytics (www.sustainalytics.com). Sådan information och data ägs av Sustainalytics och/eller dess tredjepartsleverantörer (tredjepartsdata) och tillhandahålls endast i informationssyfte. De utgör inte ett stöd för någon produkt eller projekt, inte heller ett investeringsråd och garanteras inte att vara fullständiga, aktuella, korrekta eller lämpliga för ett visst ändamål. Deras användning är föremål för villkor som finns tillgängliga på https://www.sustainalytics.com/legal-disclaimers. 12,3 ESG RISK R ATING 17 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2023 ===== SIDA 18 ===== BALDERS ANDEL AV FASTIGHETSFÖRVALTANDE INTRESSEBOLAGS BALANSRÄKNINGAR Mkr 2023 30 sept 2022 30 sept 2022 31 dec Tillgångar Fastigheter 52 239 55 518 55 758 Övriga tillgångar 2 863 2 377 2 441 Likvida medel 351 712 523 Summa tillgångar 55 454 58 607 58 723 Eget kapital och skulder Eget kapital/räntebärande ägarlån 22 842 24 589 24 241 Uppskjuten skatteskuld 4 425 4 904 5 087 Räntebärande skulder 26 678 27 420 27 799 Övriga skulder 1 508 1 693 1 596 Summa eget kapital och skulder 55 454 58 607 58 723 Balder är delägare i ett stort antal fastighetsförvaltande och projektut- vecklande bolag samt i nischbanken Norion Bank 1) (tidigare Collector Bank). För vidare information om Balders intressebolag, se sida 39-41 och 74-76 i Balders årsredovisning 2022. Intressebolag och joint ventures redovisas i koncernen enligt kapitalandelsmetoden. Balder har under perioden investerat 342 Mkr i intressebolag. I tabellerna nedan redovisas Balders andel av fastighetsförvaltande intresse- bolag. Bolag som ingår i tabellerna är Tulia AB 50 % (50), Fastighets AB Centur 50 % (50), Trenum AB 50 % (50), Anthon Eiendom AS 60 % (60), Sinoma Fastighets AB 49 % (49), Tornet Bostadsproduktion AB 33 % (33), Entra ASA 2) knappt 40 % (40), Stenhus Fastigheter i Norden AB3) 20 % (19) samt Brinova Fastigheter AB4) 19 % (19). BALDERS ANDEL AV FASTIGHETSFÖRVALTANDE INTRESSEBOLAGS FASTIGHETSBESTÅND PER 2023-09-30 5) Antal förvaltnings­ fastig heter 6) Uthyrbar yta, kvm Hyresvärde, Mkr Hyresvärde, kr/kvm Hyresintäkter, Mkr Ekonomisk uthyrnings ­ grad, % Redovisat värde, Mkr Redovisat värde, % Fördelat per region Stockholm 126 178 217 372 2 088 351 94 6 869 13 Göteborg 106 253 208 333 1 317 321 96 4 772 9 Syd 160 158 060 251 1 587 243 97 3 918 8 Öst 67 117 230 169 1 439 165 98 2 491 5 Norr 45 186 731 380 2 034 361 95 6 764 13 Oslo 74 442 788 1 202 2 714 1 165 97 24 421 47 Totalt exklusive projekt 578 1 336 235 2 707 2 026 2 606 96 49 236 94 Projekt för egen förvaltning – – 3 004 6 Totalt fastighetsbestånd 578 1 336 235 2 707 2 026 2 606 96 52 239 100 Fördelat per fastighetskategori Bostäder 142 197 446 382 1 935 368 96 7 754 15 Kontor 144 689 923 1 710 2 479 1 647 96 32 791 63 Handel 62 142 642 204 1 429 199 98 2 720 5 Övrigt 230 306 224 411 1 341 393 96 5 970 11 Totalt exklusive projekt 578 1 336 235 2 707 2 026 2 606 96 49 236 94 Projekt för egen förvaltning – – 3 004 6 Totalt fastighetsbestånd 578 1 336 235 2 707 2 026 2 606 96 52 239 100 1) B alders marknadsvärde (börskurs) av Norion Bank AB (publ) per 30 september 2023 uppgick till 3 190 Mkr. Balder klassificerar innehavet i Norion som ett intressebolag. Innehavet är långsiktigt och påvisar inget nedskrivningsbehov. 2) B alders marknadsvärde (börskurs) av Entra ASA per 30 september 2023 uppgick till 7 279 Mkr. Balders andel av Entras substansvärde (EPRA NRV) påvisar inget ned- skrivningsbehov och är ett långsiktigt innehav. 3) B alders marknadsvärde (börskurs) av Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ) per 30 september 2023 uppgick till 555 Mkr. Balders andel av Stenhus substansvärde (EPRA NRV) påvisar inget nedskrivningsbehov och är ett långsiktigt innehav. 4) B alders marknadsvärde (börskurs) av Brinova Fastigheter AB (publ) per 30 september 2023 uppgick till 258 Mkr. Balders andel av Brinovas substansvärde (EPRA NRV) påvisar inget nedskrivningsbehov och är ett långsiktigt innehav. Röstandelen uppgår till 31,4 %. 5) T abellen ovan avser de fastigheter som intressebolagen ägde vid periodens slut. Sålda fastigheter har exkluderats och f örvärvade fastigheter har räknats upp till helårsvärden. Övriga fastigheter innefattar hotell-, utbildnings-, vård-, industri- samt blandfastigheter. 6) Avser hela intressebolagsbeståndet. INTRESSEBOLAG Kontor, 65 Bostäder, 18 Handel, 5 Övrigt, 12 REDOVISAT VÄRDE PER FASTIGHETSKATEGORI, TOTALT FASTIGHETSBESTÅND, % Oslo, 49 Stockholm, 14 Göteborg, 11 Norr, 13 REDOVISAT VÄRDE PER REGION, TOTAL T FASTIGHETSBESTÅND, % Syd, 9 Öst, 5 18 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2023 ===== SIDA 19 ===== Händelser efter periodens utgång Det finns inga händelser av väsentlig betydelse för Fastighets AB Balders ställning som har inträffat efter rapportperiodens utgång. Närståendetransaktioner Balder erhåller arvoden från intressebolag och Erik Selin Fastigheter AB för fastighets- och bolagsförvaltning. Under perioden uppgick dessa till 72 Mkr (63) och redovisas bland förvaltnings- och administrationskostnader. Under perioden har byggtjänster köpts från Tommy Byggare AB om 19 Mkr (92). Samtliga transaktioner har prissatts på marknadsmässiga villkor. Risker och osäkerhetsfaktorer Balders verksamhet, finansiella ställning och resultat kan påverkas av ett antal risker och osäkerhetsfaktorer. Dessa beskrivs i 2022 års årsredovisning, på sida 47–50. I övrigt har inga väsentliga förändringar noterats. Redovisningsprinciper Balders koncernredovisning är upprättad utifrån de av Europeiska Unionen antagna IFRS (International Financial Reporting Standards) och tolkningarna av dessa (IFRIC). Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering. Vidare har tillämpliga bestämmelser i års- redovisningslagen och lagen om värdepappersmarknaden tillämpats. Moderbolagets finansiella rapporter har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen, lagen om värdepappersmarknaden och RFR 2 Redovisning för juridiska personer. Redovisningsprinciperna följer de som redovisades i årsredovisningen 2022. Nya och ändrade standarder och principer som trätt i kraft per 1 januari 2023 eller senare har ej haft någon väsentlig påverkan på koncernens finansiella rapporter. Redovisning av konvertibel Konvertibla skuldebrev utgivna i euro är uppdelade i två komponenter, en skulddel och en optionsdel. Skulddelen värderas till upplupet anskaff - ningsvärde med tillämpning av effektivräntemetoden. Optionsdelen redo - visas som en skuld och värderas löpande till verkligt värde via resultaträk - ningen. Transaktionskostnaderna periodiseras över löptiden och ingår i värdeförändringen i resultaträkningen. Enligt IFRS ska resultat per aktie efter utspädning beräknas med antagande om att konvertering kommer att ske oaktat aktuell aktiekurs, det vill säga att beräkning sker med full utspädning dag ett. Valberedning Vid årsstämman den 11 maj 2023 beslutades att valberedningen ska bestå av en representant för envar av de tre största aktieägarna eller ägarkon - stellationerna samt styrelsens ordförande Christina Rogestam, som före - träder övriga aktieägare. Valberedningens ledamöter ska offentliggöras senast sex månader före årsstämman 2024 och baseras på det kända ägandet omedelbart före offentliggörandet. I enlighet med beslutet har följande valberedning bildats, baserad på ägandet per 30 september 2023 och kända förändringar därefter: • J esper Mårtensson, företrädande Erik Selin Fastigheter AB • R ikard Svensson, företrädande Arvid Svensson Invest AB • P atricia Hedelius, företrädande AMF Tjänstepension och Fonder • C hristina Rogestam, styrelsens ordförande Årsstämman kommer att hållas i Göteborg fredagen den 3 maj 2024. Aktieägare som önskar komma i kontakt med valberedningen kan göra detta via e-post till info@balder.se. Göteborg den 27 oktober 2023 Erik Selin Verkställande direktör ÖVRIGA UPPL YSNINGAR 19 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2023 ===== SIDA 20 ===== REVISORNS GRANSKNINGSRAPPORT Revisorns granskningsrapport Fastighets AB Balder (publ), org nr 556525-6905. Inledning Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårs- informationen i sammandrag (delårsrapport) för Fastighets AB Balder (publ) per 30 september 2023 och den niomånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna finansiella delårsinformation i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning. Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En över- siktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt ISA och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medveten om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Slutsats Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen. Göteborg den 27 oktober 2023 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Bengt Kron K onstantin Belogorcev Auktoriserad revisor A uktoriserad revisor Huvudansvarig revisor 20 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2023 ===== SIDA 21 ===== KONCERNENS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT Mkr 2023 juli­s ept 2022 juli­s ept 2023 jan­sept 2022 jan­sept 2022/2023 okt­s ept 2022 jan­d ec Hyresintäkter 3 017 2 659 8 855 7 716 11 660 10 521 Fastighetskostnader –676 –645 –2 215 –1 984 –2 955 –2 725 Driftsöverskott 2 341 2 015 6 640 5 732 8 705 7 796 Förvaltnings- och administrationskostnader –250 –246 –790 –760 –1 049 –1 019 Andel i resultat från intressebolag/joint ventures –773 –1 107 –989 873 –861 1 002 – varav förvaltningsresultat 496 550 1 425 1 453 1 902 1 929 – varav värdeförändringar –1 403 –1 804 –2 477 –54 –2 855 –433 – varav skatt 134 147 63 –525 93 –495 Övriga intäkter/kostnader 1 9 –2 –13 –7 –17 Finansnetto –881 –464 –2 264 –1 382 –2 912 –2 031 – varav leasingkostnad/tomträttsavgäld –23 –19 –63 –56 –83 –76 Resultat inklusive värdeförändringar och skatt i intressebolag 438 207 2 595 4 450 3 876 5 732 – varav Förvaltningsresultat 1 707 1 863 5 009 5 030 6 638 6 659 Värdeförändringar Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, realiserade –21 23 6 58 59 111 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, orealiserade –1 749 626 –5 995 6 213 –6 790 5 419 Intäkter försäljning exploateringsfastigheter 697 285 1 588 568 2 156 1 136 Kostnader försäljning exploateringsfastigheter –582 –239 –1 251 –499 –1 779 –1 027 Värdeförändringar derivat 107 135 212 1 334 494 1 617 Värdeförändringar totalt –1 547 829 –5 441 7 675 –5 860 7 257 Resultat före skatt –1 109 1 036 –2 846 12 126 –1 984 12 988 Inkomstskatt 43 –259 360 –1 849 210 –1 999 Periodens/årets resultat –1 067 777 –2 486 10 277 –1 774 10 989 Periodens/årets resultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare –1 060 613 –1 978 9 329 –1 133 10 175 Innehav utan bestämmande inflytande –7 164 –508 948 –642 814 –1 067 777 –2 486 10 277 –1 774 10 989 Övrigt totalresultat – poster som kan komma att omklassificeras till periodens resultat Omräkningsdifferens avseende utlandsverksamhet (netto efter säkringsredovisning) –554 296 699 985 719 1 005 Kassaflödessäkringar efter skatt –4 167 63 418 60 414 Andel av övrigt totalresultat i intressebolag/joint ventures 141 199 –578 277 –389 466 Periodens/årets totalresultat –1 485 1 439 –2 302 11 957 –1 384 12 875 Periodens/årets totalresultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare –1 156 939 –2 234 10 075 –1 405 10 903 Innehav utan bestämmande inflytande –328 501 –68 1 882 21 1 972 –1 485 1 439 –2 302 11 957 –1 384 12 875 Förvaltningsresultat 1 707 1 863 5 009 5 030 6 638 6 659 Avgår innehav utan bestämmande inflytandes andel av förvaltningsresultat –123 –145 –325 –428 –417 –521 Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 1 584 1 718 4 683 4 601 6 221 6 139 Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,37 1,54 4,06 4,11 5,43 5,48 Resultat efter skatt per aktie, kr –0,92 0,55 –1,71 8,34 –0,99 9,09 Resultat efter skatt per aktie efter utspädning av konvertibel, kr 1) –0,92 0,55 –1,71 8,34 –0,99 9,09 1) Konvertibla skuldebrev medför utspädningseffekter i de fall en konvertering till stamaktier skulle medföra ett försämrat resultat per aktie. Mkr 2022 okt­dec 2021 okt­dec 2022 jan­dec 2021 jan­dec Hyresintäkter 2 659 2 286 10 137 8 956 Fastighetskostnader –645 –482 –2 608 –2 212 Driftsöverskott 2 015 1 804 7 529 6 744 Förvaltnings- och administrationskostnader –246 –192 –995 –817 Andel i resultat från intressebolag/joint ventures –1 107 1 027 2 298 3 521 – varav förvaltningsresultat 550 362 1 847 1 327 – varav värdeförändringar –1 804 916 1 364 3 110 – varav skatt 147 –252 –914 –916 Övriga intäkter/kostnader 9 8 602 553 – varav orealiserad värdeförändring på långfristig finansiell tillgång – – 611 611 Finansnetto –464 –144 –1 590 –1 067 – varav leasingkostnad/tomträttsavgäld –19 –17 –75 –69 Resultat inklusive värdeförändringar och skatt i intressebolag 207 2 503 7 844 8 934 – varav Förvaltningsresultat 1 863 1 838 6 783 6 129 Värdeförändringar Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, realiserade 23 –7 70 121 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, orealiserade 626 4 361 11 768 12 990 Intäkter försäljning exploateringsfastigheter 285 967 782 1 667 Kostnader försäljning exploateringsfastigheter –239 –789 –703 –1 442 Värdeförändringar derivat 135 87 1 431 511 Värdeförändringar totalt 829 4 620 13 347 13 847 Resultat före skatt 1 036 7 123 21 192 22 781 Inkomstskatt –259 –734 –3 233 –3 196 Periodens/årets resultat 777 6 389 17 958 19 584 Periodens/årets resultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare 613 6 243 16 718 18 508 Innehav utan bestämmande inflytande 164 146 1 241 1 076 777 6 389 17 958 19 584 Övrigt totalresultat – poster som kan komma att omklassificeras till periodens resultat Omräkningsdifferens avseende utlandsverksamhet (netto efter säkringsredovisning) 296 70 1 033 377 Kassaflödessäkringar efter skatt 167 41 456 183 Andel av övrigt totalresultat i intressebolag/joint ventures 199 92 601 602 Periodens/årets totalresultat 1 439 6 592 20 048 20 746 Periodens/årets totalresultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare 939 6 352 17 826 19 399 Innehav utan bestämmande inflytande 501 240 2 222 1 348 1 439 6 592 20 048 20 746 Förvaltningsresultat 1 863 1 838 6 783 6 129 Avgår innehav utan bestämmande inflytandes andel av förvaltningsresultat –145 –163 –562 –586 Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 1 718 1 675 6 221 5 543 Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,54 1,50 5,56 4,95 Resultat efter skatt per aktie, kr 0,55 5,58 14,94 16,54 21 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2023 ===== SIDA 22 ===== Mkr 2023 30 sept 2022 30 sept 2022 31 dec Tillgångar Förvaltningsfastigheter 215 060 209 717 213 932 Exploateringsfastigheter 3 567 3 436 3 421 Leasingavtal; nyttjanderätt 1 922 1 634 1 881 Övriga materiella anläggningstillgångar 278 216 272 Andelar i intressebolag/joint ventures 29 824 31 599 31 620 Derivat 1 407 2 181 1 982 Fordringar 6 069 4 504 4 115 Likvida medel och finansiella placeringar 5 646 5 374 6 553 Summa tillgångar 263 772 258 660 263 775 Eget kapital och skulder Eget kapital 1) 100 563 100 355 102 909 Uppskjuten skatteskuld 17 407 17 589 17 769 Räntebärande skulder 137 324 132 856 135 252 –varav Hybridkapital 2) 4 593 8 352 4 942 Leasingskuld 1 922 1 633 1 887 Övriga skulder 6 555 6 228 5 958 Summa eget kapital och skulder 263 772 258 660 263 775 1) Varav Innehav utan bestämmande inflytande. 12 600 12 696 12 715 2) 5 0 % av Hybridkapital betraktas av ratinginstituten som eget kapital och minskar därmed räntebärande skulder vid beräkning av skuldsättningsgrad och belåningsgrad samt ökar eget kapital vid beräkning av soliditet. 2 297 4 176 2 471 Mkr 2023 30 sept 2022 30 sept 2022 31 dec Ingående eget kapital 102 909 88 567 88 567 Periodens/årets totalresultat –2 302 11 957 12 875 Transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande –3 –41 –183 Utdelning till innehavare utan bestämmande inflytande –41 –131 –131 Aktieägartillskott från innehav utan bestämmande inflytande – 3 3 Innehav utan bestämmande inflytande som uppkommit vid förvärv av dotterföretag – 0 0 Nyemission, efter emissionskostnader – – 1 778 Utgående eget kapital 100 563 100 355 102 909 KONCERNENS RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING KONCERNENS RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL 22 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2023 ===== SIDA 23 ===== KONCERNENS RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN Mkr 2023 juli­s ept 2022 juli­s ept 2023 jan­sept 2022 jan­sept 2022 jan­d ec Driftsöverskott 2 341 2 015 6 640 5 732 7 796 Övriga intäkter/kostnader 1 9 –2 –13 –17 Förvaltnings- och administrationskostnader –250 –246 –790 –760 –1 019 Försäljningsomkostnader exploateringsfastigheter –7 –5 –21 –15 –20 Återläggning av avskrivningar 17 12 52 38 52 Betalt finansnetto –716 –310 –2 224 –1 309 –1 860 Betald skatt –86 –117 –438 –348 –491 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 1 300 1 358 3 216 3 325 4 442 Förändring rörelsefordringar –276 70 –348 –372 394 Förändring rörelseskulder 541 264 1 778 246 214 Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 565 1 692 4 646 3 200 5 050 Förvärv av förvaltningsfastigheter 1 –1 546 –418 –4 824 –5 160 Förvärv/avyttringar av materiella anläggningstillgångar –15 –12 –58 –68 –138 Förvärv av finansiella placeringar – –40 –897 –1 063 –1 077 Förvärv/kapitaltillskott/in- och utlåning till intressebolag/joint ventures –252 –408 –1 035 –1 256 –1 518 Investering i befintliga fastigheter och projekt –1 358 –2 616 –5 881 –7 428 –10 742 Transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande – –50 –3 –41 –183 Försäljning av förvaltningsfastigheter –19 118 650 2 772 2 913 Försäljning av exploateringsfastigheter 697 285 1 588 568 1 136 Försäljning av finansiella placeringar 117 1 013 126 1 074 1 238 Försäljning av aktier i intressebolag/joint ventures – – 239 – 1 Utbetald utdelning från intressebolag/joint ventures – 1 278 253 614 Kassaflöde från investeringsverksamheten –829 –3 256 –5 412 –10 014 –12 915 Nyemission, efter emissionskostnader – – – – 1 778 Amortering av leasingskuld –6 2 –23 –22 –17 Aktieägartillskott från innehav utan bestämmande inflytande – – – 3 3 Utbetald utdelning till innehavare utan bestämmande inflytande –2 – –42 –131 –131 Upptagna lån 586 3 411 19 802 20 455 26 896 Amortering av lån/lösen av lån sålda fastigheter/förändring checkräkningskredit –2 293 –2 929 –20 543 –12 097 –18 032 Kassaflöde från finansieringsverksamheten –1 715 484 –806 8 207 10 497 Periodens/årets kassaflöde –979 –1 080 –1 572 1 393 2 632 Likvida medel vid periodens/årets början 3 476 3 794 3 977 1 299 1 299 Kursdifferens i likvida medel –43 12 48 34 46 Likvida medel vid periodens/årets slut 2 453 2 727 2 453 2 727 3 977 Tillgänglig likviditet, Mkr Likvida medel 2 453 2 727 2 453 2 727 3 977 Outnyttjade checkkrediter 410 413 410 413 410 Outnyttjade kreditfaciliteter 12 479 20 242 12 479 20 242 18 808 Finansiella placeringar 3 192 2 647 3 192 2 647 2 576 Tillgänglig likviditet inklusive bekräftade lånelöften 18 535 26 029 18 535 26 029 25 771 23 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2023 ===== SIDA 24 ===== Mkr 2023 30 sept 2022 30 sept 2022 31 dec Fastighetsbestånd Helsingfors 55 130 51 324 52 932 Stockholm 33 442 34 618 34 267 Göteborg 38 754 36 662 36 947 Köpenhamn 25 435 21 848 22 811 Syd 13 497 12 636 12 901 Öst 23 773 20 838 21 704 Norr 19 183 20 084 20 061 Totalt exklusive projekt 209 214 198 010 201 623 Projekt för egen förvaltning 5 846 11 706 12 309 Totalt förvaltningsfastigheter 215 060 209 717 213 932 Exploateringsfastigheter 3 567 3 436 3 421 Totalt fastighetsbestånd 218 626 213 153 217 353 SEGMENTSINFORMATION Fastigheternas redovisade värde har under perioden förändrats beroende på investeringar, förvärv, avyttringar, orealiserade värdeförändringar och valuta, med 2 198 Mkr i region Helsingfors, –825 Mkr i region Stockholm, 1 807 Mkr i region Göteborg, 2 624 Mkr i region Köpenhamn, 596 Mkr i region Syd, 2 070 Mkr i region Öst samt med –879 Mkr i region Norr. Koncernens projekt för egen förvaltning har minskat med –6 463 Mkr och Koncernens interna rapportering av verksamheten delas in i ovanstående segment. Summa driftsöverskott överensstämmer med redovisat drifts- överskott i resultaträkningen. Skillnaden mellan driftsöverskott 6 640 Mkr (5 732) och resultat före skatt –2 846 Mkr (12 126) består av värdeföränd - ringar förvaltningsfastigheter –5 990 Mkr (6 272), resultat från försäljning koncernens exploaterings f astigheter har ökat med 146 Mkr. SATOs fastig - hetsbestånd fördelas mellan regionerna Helsingfors och Öst. Fastighets - innehaven i Norge klassificeras under region Norr, fastigheterna i Danmark under region Köpenhamn och fastigheterna i Tyskland och Storbritannien under region Syd. av exploateringsfastigheter 337 Mkr (69), övriga intäkter/kostnader –2 Mkr (–13), förvaltnings- och administrationskostnader –790 Mkr (–760), andel i resultat från intressebolag/joint ventures –989 Mkr (873), finans- netto –2 264 Mkr (–1 382) samt värdeförändringar derivat 212 Mkr (1 334). Mkr 2023 juli­s ept 2022 juli­s ept 2023 jan­sept 2022 jan­sept 2022/2023 okt­s ept 2022 jan­d ec Hyresintäkter Helsingfors 740 665 2 126 1 939 2 793 2 606 Stockholm 446 406 1 336 1 181 1 773 1 618 Göteborg 492 440 1 487 1 294 1 969 1 776 Köpenhamn 295 229 852 656 1 096 899 Syd 201 182 595 521 788 715 Öst 521 436 1 516 1 255 1 988 1 727 Norr 322 302 943 871 1 252 1 180 Totalt 3 017 2 659 8 855 7 716 11 660 10 521 Driftsöverskott Helsingfors 523 481 1 432 1 355 1 871 1 793 Stockholm 356 312 1 028 900 1 353 1 225 Göteborg 397 332 1 163 960 1 530 1 327 Köpenhamn 228 177 654 501 835 683 Syd 160 137 446 383 587 524 Öst 413 321 1 168 923 1 527 1 282 Norr 264 255 749 709 1 002 962 Totalt 2 341 2 015 6 640 5 732 8 705 7 796 24 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2023 ===== SIDA 25 ===== 2023 juli-sept 2022 juli-sept 2023 jan-sept 2022 jan-sept 2022/2023 okt-sept 2022 jan-dec Aktierelaterade nyckeltal Genomsnittligt antal aktier, tusental 1 154 000 1 119 000 1 154 000 1 119 000 1 145 442 1 119 192 Resultat efter skatt per aktie, kr –0,92 0,55 –1,71 8,34 –0,99 9,09 Resultat efter skatt per aktie efter utspädning av konvertibel, kr 1) –0,92 0,55 –1,71 8,34 –0,99 9,09 Resultat efter skatt exklusive orealiserade värdeförändringar per aktie , kr 1,10 1,32 3,31 3,47 4,55 4,71 Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,37 1,54 4,06 4,11 5,43 5,48 Driftsöverskott per aktie, kr 1,77 1,55 5,04 4,39 6,70 6,06 Utestående antal aktier, tusental 1 154 000 1 119 000 1 154 000 1 119 000 1 154 000 1 154 000 Eget kapital per aktie, kr 76,22 78,34 76,22 78,34 76,22 78,16 Långsiktigt substansvärde per aktie (NAV), kr 89,74 92,84 89,74 92,84 89,74 92,10 Börskurs per bokslutsdagen per aktie, kr 49,30 44,76 49,30 44,76 49,30 48,52 Fastighetsrelaterade nyckeltal Hyresvärde helår, kr/kvm 2 116 1 930 2 116 1 930 2 116 2 060 Hyresintäkter helår, kr/kvm 2 023 1 855 2 023 1 855 2 023 1 982 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96 96 96 96 96 96 Vakansgrad, % 4 4 4 4 4 4 Överskottsgrad, % 78 76 75 74 75 74 Redovisat värde, kr/kvm 35 037 34 265 35 037 34 265 35 037 34 540 Antal förvaltningsfastigheter 1 882 1 806 1 882 1 806 1 882 1 841 Uthyrningsbar yta, tkvm 5 971 5 779 5 971 5 779 5 971 5 837 Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare, Mkr 1 584 1 718 4 683 4 601 6 221 6 139 Finansiella nyckeltal Avkastning eget kapital, % 2,8 5,6 –0,9 12,8 –1,3 12,1 Avkastning totalt kapital, % 3,0 3,5 0,7 6,3 0,4 6,1 Räntetäckningsgrad, ggr 3,2 6,5 3,4 5,2 3,5 4,7 Soliditet, % 39,0 40,4 39,0 40,4 39,0 40,0 Skuldsättningsgrad, ggr 1,3 1,3 1,3 1,3 1,3 1,3 Belåningsgrad, % 49,1 47,7 49,1 47,7 49,1 47,9 Nettoskuld/EBITDA, ggr 12,5 12,9 12,7 13,5 12,7 13,4 1) Konvertibla skuldebrev medför utspädningseffekter i de fall en konvertering till stamaktier skulle medföra ett försämrat resultat per aktie. NYCKELTAL 25 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2023 ===== SIDA 26 ===== Mkr 2023 30 sept 2022 30 sept 2022 31 dec Tillgångar Materiella anläggningstillgångar 27 27 28 Finansiella anläggningstillgångar 30 563 35 778 32 931 Fordringar på koncernbolag 90 590 90 740 92 204 Derivat 1 145 833 1 185 Kortfristiga fordringar 439 453 415 Likvida medel och finansiella placeringar 2 153 1 433 2 895 Summa tillgångar 124 918 129 264 129 658 Eget kapital och skulder Eget kapital 30 522 27 002 28 693 Räntebärande skulder 54 241 53 278 52 199 –varav Hybridkapital 4 593 8 352 4 942 Skulder till koncernbolag 39 401 48 343 48 082 Övriga skulder 754 641 685 Summa eget kapital och skulder 124 918 129 264 129 658 MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG Mkr 2023 juli-sept 2022 juli-sept 2023 jan-sept 2022 jan-sept 2022/2023 okt-sept 2022 jan-dec Nettoomsättning 114 210 382 454 418 491 Administrationskostnader –112 –212 –380 –456 –416 –492 Rörelseresultat 2 –2 2 –1 2 –2 Resultat från finansiella poster Resultat från andelar i dotterbolag – – 178 9 501 –2 498 6 825 Övrigt finansnetto 2 039 –1 020 1 599 –2 376 1 683 –2 291 – varav valutakursdifferenser 1 480 –996 –4 –2 498 –356 –2 851 Värdeförändringar derivat 110 105 265 1 154 617 1 507 Resultat före bokslutsdispositioner och skatt 2 150 –917 2 044 8 278 –196 6 039 Bokslutsdispositioner Koncernbidrag – – – – 2 708 2 708 Resultat före skatt 2 150 –917 2 044 8 278 2 512 8 746 Inkomstskatt –422 162 –215 275 –770 –281 Periodens/årets resultat 1) 1 729 –755 1 829 8 554 1 741 8 466 1) Moderbolaget har inga poster som redovisas i Övrigt totalresultat varför summa totalresultat överensstämmer med periodens/årets resultat. 26 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2023 ===== SIDA 27 ===== 0 0 24 12 8 4 20 28 32 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 BÖRSKURS/slash.ucSUBSTANSVÄRDE & BÖRSKURS/slash.ucFÖRVALTNINGSRESULTAT Börskurs/Substansvärde (NAV) Börskurs/Förvaltningsresultat Börskurs/Substansvärde (NAV), % Börskurs/Förvaltningsresultat, ggr 16 60 20 40 80 100 120 140 160 20162015 Börskurs, Substansvärde (NAV), SEK/aktie Förvaltningsresultat, SEK/aktie 0 105 75 30 15 90 120 0 2 1 6 3 20162015 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 UTVECKLING BÖRSKURS, SUBSTANSVÄRDE OCH FÖRVALTNINGSRESULTAT Börskurs Substansvärde (NAV) Förvaltningsresultat 4 7 8 45 60 5 AKTIEN OCH ÄGARNA ÄGARFÖRTECKNING PER 2023-09-30 Ägare A-aktier B-aktier Totalt antal aktier Kapital, % Röster, % Erik Selin med bolag 49 855 968 343 265 400 393 121 368 34,1 47,8 Arvid Svensson Invest AB 17 495 352 81 255 240 98 750 592 8,6 14,6 AMF - Försäkring och Fonder – 73 678 579 73 678 579 6,4 4,2 Swedbank Robur Fonder – 64 515 681 64 515 681 5,6 3,7 Länsförsäkringar Fondförvaltning AB – 39 742 285 39 742 285 3,4 2,3 Lannebo Fonder – 24 836 650 24 836 650 2,2 1,4 SEB Investment Management – 24 016 898 24 016 898 2,1 1,4 Handelsbanken fonder – 17 435 309 17 435 309 1,5 1,0 Folksam – 16 002 095 16 002 095 1,4 0,9 Cliens Fonder – 13 902 789 13 902 789 1,2 0,8 Övriga 25 272 387 972 482 387 997 754 33,6 22,1 Totalt 67 376 592 1 086 623 408 1 154 000 000 100 100 Balders aktie är noterad på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Bolagets börsvärde per den 30 september uppgick till 56 892 Mkr (50 081). Huvudägare i Fastighets AB Balder är Erik Selin Fastigheter AB som äger 34,1 % (35,1) av kapitalet och 47,8 % (48,8) av rösterna. Det utländska ägandet uppgår till cirka 22 % (28) av utestående aktier. Aktien Balder hade vid periodens utgång cirka 31 000 aktieägare (27 000). Under perioden omsattes cirka 541 miljoner aktier (388) vilket motsvarar i genomsnitt cirka 2 879 000 aktier per handelsdag (2 053 000). Den årliga omsättningshastigheten uppgick under perioden till 63 % (46). Kursen på aktien var den 30 september 49,30 kr (44,76) och motsvarar en uppgång med 2 % sedan årsskiftet. Aktiekapital Per den 30 september uppgick aktiekapitalet i Balder till 192 333 333 kr fördelat på 1 154 000 000 aktier. Varje aktie har ett kvotvärde om 0,16667 kr, varav 67 376 592 av serie A och 1 086 623 408 av serie B. Totalt antal utestående aktier per den 30 september uppgick till 1 154 000 000. Varje aktie av serie A berättigar till en röst och varje aktie av serie B berättigar till en tiondels röst. Under perioden har inga aktier återköpts. 27 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2023 ===== SIDA 28 ===== HÄRLEDNING AV NYCKELTAL AKTIERELATERADE NYCKELTAL 2023 juli-sept 2022 juli-sept 2023 jan-sept 2022 jan-sept 2022/2023 okt-sept 2022 jan-dec Resultat efter skatt per aktie, kr A P eriodens resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare under perioden enligt resultaträkningen, Mkr –1 060 613 –1 978 9 329 –1 133 10 175 B G enomsnittligt antal utestående aktier under perioden, miljoner 1 154 1 119 1 154 1 119 1 145 1 119 A/B Resultat efter skatt per aktie, kr –0,92 0,55 –1,71 8,34 –0,99 9,09 Resultat efter skatt per aktie efter utspädning av konvertibel, kr A Periodens resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare under perioden enligt resultaträkningen, Mkr –1 060 613 –1 978 9 329 –1 133 10 175 B Resultatpåverkande effekt av konvertibel, Mkr –214 – –62 – –62 – C Genomsnittligt antal utestående aktier under perioden efter utspädning av konvertibel, miljoner 1 229 1 119 1 214 1 119 1 190 1 119 (A-B)/C Resultat efter skatt per aktie efter utspädning av konvertibel, kr –0,92 1) 0,55 –1,711) 8,34 –0,99 1) 9,09 Resultat efter skatt exklusive orealiserade vä rdeförändringar per aktie, kr A P eriodens resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare under perioden enligt resultaträkningen, Mkr –1 060 613 –1 978 9 329 –1 133 10 175 B V ärdeförändringar förvaltningsfastigheter, or ealiserade under perioden enligt resultat r äkningen, Mkr –1 749 626 –5 995 6 213 –6 790 5 419 C V ärdeförändringar derivat under perioden enligt resultaträkningen, Mkr 107 135 212 1 334 494 1 617 D I nnehav utan bestämmande inflytandes del av orealiserade värdeföränd - ringar under p erioden, Mkr –117 47 –958 639 –1 167 430 E V ärdeförändringar i andel i resultat från i ntressebolag/joint ventures under perioden enligt resultaträkningen, Mkr –1 403 –1 804 –2 477 –54 –2 855 –433 F S katteeffekt på orealiserade värdeför ä ndringar, Mkr 603 224 1 504 –1 412 1 645 –1 272 G G enomsnittligt antal utestående aktier under perioden, miljoner 1 154 1 119 1 154 1 119 1 145 1 119 (A-B-C+D-E-F)/G Resultat efter skatt exklusive orealiserade värdeför - ändringar per aktie, kr 1,10 1,32 3,31 3,47 4,55 4,71 Förvaltningsresultat per aktie, kr A F örvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare under perioden enligt resultaträkningen, Mkr 1 584 1 718 4 683 4 601 6 221 6 139 B G enomsnittligt antal utestående aktier under perioden, miljoner 1 154 1 119 1 154 1 119 1 145 1 119 A/B Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,37 1,54 4,06 4,11 5,43 5,48 Driftsöverskott per aktie, kr A D riftsöverskott hänförligt till moderbolagets aktieägare under perioden, Mkr 2 039 1 738 5 812 4 918 7 673 6 778 B G enomsnittligt antal utestående aktier under perioden, miljoner 1 154 1 119 1 154 1 119 1 145 1 119 A/B Driftsöverskott per aktie, kr 1,77 1,55 5,04 4,39 6,70 6,06 Eget kapital per aktie, kr A E get kapital hänförligt till moderbolagets a ktieägare vid periodens slut enligt balans rä kningen, Mkr 87 963 87 658 87 963 87 658 87 963 90 194 B A ntal utestående aktier vid periodens utgång, miljoner 1 154 1 119 1 154 1 119 1 154 1 154 A/B Eget kapital per aktie, kr 76,22 78,34 76,22 78,34 76,22 78,16 Långsiktigt substansvärde per aktie (NAV), kr A E get kapital hänförligt till moderbolagets a ktieägare vid periodens slut enligt balans rä kningen, Mkr 87 963 87 658 87 963 87 658 87 963 90 194 B Uppskjuten skatt enligt balansräkningen, Mkr 17 407 17 589 17 407 17 589 17 407 17 769 C Räntederivat, Mkr –1 808 –1 359 –1 808 –1 359 –1 808 –1 677 D A ntal utestående aktier vid periodens utgång, miljoner 1 154 1 119 1 154 1 119 1 154 1 154 (A+B+C)/D Långsiktigt substansvärde per aktie (NAV), kr 89,74 92,84 89,74 92,84 89,74 92,10 1) I de fall resultatmåttet visar ett bättre utfall jämfört med utan utspädning av konvertibel gäller resultatmåttet Resultat efter skatt per aktie, kr. ANTAL AKTIER 2023 juli-sept 2022 juli-sept 2023 jan-sept 2022 jan-sept 2022/2023 okt-sept 2022 jan-dec Genomsnittligt antal aktier 1 154 000 000 1 119 000 000 1 154 000 000 1 119 000 000 1 145 442 308 1 119 191 781 Genomsnittligt antal aktier efter utspädning av konvertibel 1 228 659 366 1 119 000 000 1 213 891 579 1 119 000 000 1 190 360 992 1 119 191 781 Utestående antal aktier 1 154 000 000 1 119 000 000 1 154 000 000 1 119 000 000 1 154 000 000 1 154 000 000 Utestående antal aktier efter utspädning av konvertibel 1 228 659 366 1 119 000 000 1 228 659 366 1 119 000 000 1 228 659 366 1 154 000 000 28 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2023 ===== SIDA 29 ===== FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL 2023 juli-sept 2022 juli-sept 2023 jan-sept 2022 jan-sept 2022/2023 okt-sept 2022 jan-dec Hyresvärde helår, kr/kvm A H yresvärde på årsbasis vid periodens utgång, Mkr 12 637 11 153 12 637 11 153 12 637 12 025 B Uthyrningsbar yta, tkvm 5 971 5 779 5 971 5 779 5 971 5 837 A/B x 1 000 Hyresvärde helår, kr/kvm 2 116 1 930 2 116 1 930 2 116 2 060 Hyresintäkter helår, kr/kvm A H yresintäkter på årsbasis vid periodens utgång, Mkr 12 078 10 717 12 078 10 717 12 078 11 568 B Uthyrningsbar yta, tkvm 5 971 5 779 5 971 5 779 5 971 5 837 A/B x 1 000 Hyresintäkter helår, kr/kvm 2 023 1 855 2 023 1 855 2 023 1 982 Ekonomisk uthyrningsgrad, % A H yresintäkter på årsbasis vid periodens utgång, Mkr 12 078 10 717 12 078 10 717 12 078 11 568 B H yresvärde på årsbasis vid periodens utgång, Mkr 12 637 11 153 12 637 11 153 12 637 12 025 A/B Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96% 96% 96% 96% 96% 96% Överskottsgrad, % A D riftsöverskott under perioden enligt resultaträkningen, Mkr 2 341 2 015 6 640 5 732 8 705 7 796 B H yresintäkter under perioden enligt resultaträkningen, Mkr 3 017 2 659 8 855 7 716 11 660 10 521 A/B Överskottsgrad, % 78% 76% 75% 74% 75% 74% Redovisat värde, kr/kvm A R edovisat värde förvaltningsfastigheter e xklusive projekt, Mkr 209 214 198 010 209 214 198 010 209 214 201 623 B Uthyrningsbar yta, tkvm 5 971 5 779 5 971 5 779 5 971 5 837 A/B x 1 000 Redovisat värde, kr/kvm 35 037 34 265 35 037 34 265 35 037 34 540 HÄRLEDNING AV NYCKELTAL 29 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2023 ===== SIDA 30 ===== FINANSIELLA NYCKELTAL 2023 juli-sept 2022 juli-sept 2023 jan-sept 2022 jan-sept 2022/2023 okt-sept 2022 jan-dec Avkastning eget kapital, % A P eriodens resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare under perioden enligt resultaträkningen, Mkr –1 060 613 –1 978 9 329 –1 133 10 175 B V ärdeförändringar förvaltningsfastigheter, realiserade och orealiserade under perioden enligt resultaträkningen, Mkr –1 770 649 –5 990 6 272 –6 731 5 530 C R esultat exploateringsfastigheter under perioden enligt resultaträkningen, Mkr 115 46 337 69 377 110 D V ärdeförändringar derivat under perioden enligt resultaträkningen, Mkr 107 135 212 1 334 494 1 617 E V ärdeförändringar i andel i resultat från intressebolag/joint ventures under perioden enligt resultaträkningen, Mkr –1 403 –1 804 –2 477 –54 –2 855 –433 F I nnehav utan bestämmande inflytandes andel av värdeförändringar, Mkr –126 58 –972 657 –1 165 465 G S katteeffekt på värdeförändringar 20,6%, Mkr 582 213 1 431 –1 435 1 555 –1 310 A-B-C-D-E+F-G S umma justerat resultat för perioden, Mkr 1 183 1 433 3 536 3 800 4 862 5 126 H S umma justerat resultat uppräknat till årsresultat, Mkr 4 730 5 732 4 715 5 066 4 862 5 126 I V ärdeförändringar för moderbolagets aktieägare, Mkr (B+C+D+E-F) –2 824 –1 033 –6 945 6 964 –7 550 6 359 J S katteeffekt värdeförändringar, Mkr (G) 582 213 1 431 –1 435 1 555 –1 310 K B eräknat årsresultat, Mkr (H+I+J) 2 488 4 912 –800 10 596 –1 133 10 175 L E get kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare vid utgången av perioden enligt balansräkningen, Mkr 87 963 87 658 87 963 87 658 87 963 90 194 M E get kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare vid ingången av perioden enligt balansräkningen, Mkr 89 120 86 717 90 194 77 606 87 658 77 606 N G enomsnittligt Eget kapital, Mkr (L+M)/2 88 542 87 187 89 079 82 632 87 811 83 900 K/N Avkastning eget kapital, % 2,8% 5,6% –0,9% 12,8% –1,3% 12,1% Avkastning totalt kapital, % A P eriodens resultat före skatt under perioden enligt resultaträkningen, Mkr –1 109 1 036 –2 846 12 126 –1 984 12 988 B F inansnetto under perioden enligt resultaträkningen, Mkr –881 –464 –2 264 –1 382 –2 912 –2 031 C V ärdeförändringar förvaltningsfastigheter, realiserade och orealiserade under perioden enligt resultaträkningen, Mkr –1 770 649 –5 990 6 272 –6 731 5 530 D R esultat exploateringsfastigheter under perioden enligt resultat- räkningen, Mkr 115 46 337 69 377 110 E V ärdeförändringar derivat under perioden enligt resultaträkningen, Mkr 107 135 212 1 334 494 1 617 F V ärdeförändringar i andel i resultat från intressebolag/joint ventures under perioden enligt resultaträkningen, Mkr –1 403 –1 804 –2 477 –54 –2 855 –433 A-B-C-D-E-F S umma justerat resultat för perioden, Mkr 2 722 2 475 7 335 5 887 9 643 8 195 G S umma justerat resultat uppräknat till årsresultat, Mkr 10 889 9 898 9 780 7 849 9 643 8 195 H V ärdeförändringar, Mkr (C+D+E+F) –2 950 –975 –7 918 7 621 –8 715 6 824 I B eräknat årsresultat, Mkr (G+H) 7 939 8 924 1 862 15 470 928 15 019 J B alansomslutning vid utgången av perioden, Mkr 263 772 258 660 263 772 258 660 263 772 263 775 K B alansomslutning vid ingången av perioden, Mkr 269 244 253 875 263 775 229 933 258 660 229 933 L G enomsnittlig Balansomslutning, Mkr (J+K)/2 266 508 256 268 263 773 244 297 261 216 246 854 I/L Avkastning totalt kapital, % 3,0% 3,5% 0,7% 6,3% 0,4% 6,1% Räntetäckningsgrad, ggr A R esultat inklusive värdeförändringar och skatt i intressebolag under perioden enligt resultaträkningen, Mkr 438 207 2 595 4 450 3 876 5 732 B F inansnetto under perioden enligt resultat r äkningen, Mkr –881 –464 –2 264 –1 382 –2 912 –2 031 C L easingkostnad/tomträttsavgäld under perioden enligt resultat- räkningen, Mkr –23 –19 –63 –56 –83 –76 D V ärdeförändringar på finansiella placeringar under perioden, Mkr –93 –104 –155 –136 –183 –164 E V ärdeförändringar och skatt i andel i resultat från intressebolag/joint ventures under p erioden enligt resultaträkningen, Mkr –1 269 –1 656 –2 414 –579 –2 762 –927 (A-(B-C)+D-E)/-(B-C-D) Räntetäckningsgrad, ggr 3,2 6,5 3,4 5,2 3,5 4,7 HÄRLEDNING AV NYCKELTAL 30 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2023 ===== SIDA 31 ===== FORTS. FINANSIELLA NYCKELTAL 2023 juli-sept 2022 juli-sept 2023 jan-sept 2022 jan-sept 2022/2023 okt-sept 2022 jan-dec Soliditet, % A E get kapital, inklusive innehav utan bestämmande inflytande vid periodens utgång enligt balansräkningen, Mkr 100 563 100 355 100 563 100 355 100 563 102 909 B 5 0 % av Hybridkapital enligt balansräkningen, Mkr 2 297 4 176 2 297 4 176 2 297 2 471 C S umma eget kapital och skulder vid periodens utgång enligt balans- räkningen, Mkr 263 772 258 660 263 772 258 660 263 772 263 775 (A+B)/C Soliditet, % 39,0% 40,4% 39,0% 40,4% 39,0% 40,0% Skuldsättningsgrad, ggr A Rä ntebärande skulder vid periodens utgång enligt balansräkningen, Mkr 137 324 132 856 137 324 132 856 137 324 135 252 B 5 0 % av Hybridkapital enligt balansräkningen, Mkr 2 297 4 176 2 297 4 176 2 297 2 471 C E get kapital, inklusive innehav utan bestämmande inflytande vid periodens utgång enligt balansräkningen, Mkr 100 563 100 355 100 563 100 355 100 563 102 909 (A-B)/C Skuldsättningsgrad, ggr 1,3 1,3 1,3 1,3 1,3 1,3 Nettoskuld, Mkr A Rä ntebärande skulder vid periodens utgång enligt balansräkningen, Mkr 137 324 132 856 137 324 132 856 137 324 135 252 B 5 0 % av Hybridkapital enligt balansräkningen, Mkr 2 297 4 176 2 297 4 176 2 297 2 471 C L ikvida medel och finansiella placeringar vid periodens utgång enligt balansräkningen, Mkr 5 646 5 374 5 646 5 374 5 646 6 553 A-B-C Nettoskuld, Mkr 129 382 123 305 129 382 123 305 129 382 126 228 EBITDA, Mkr A F örvaltningsresultat under perioden enligt resultaträkningen, Mkr 1 707 1 863 5 009 5 030 6 638 6 659 B R esultat från försäljning av exploaterings f astigheter under perioden enligt resultat r äkningen, Mkr 115 46 337 69 377 110 C F inansnetto under perioden enligt resultat r äkningen, Mkr –881 –464 –2 264 –1 382 –2 912 –2 031 A+B-C EBITDA, Mkr 2 703 2 373 7 609 6 481 9 928 8 800 EBITDA, Mkr omräknat till helårsbasis 10 467 9 354 10 033 8 618 9 928 8 800 Belåningsgrad, % A Nettoskuld, Mkr 129 382 123 305 129 382 123 305 129 382 126 228 B S umma eget kapital och skulder vid periodens utgång enligt balans- räkningen, Mkr 263 772 258 660 263 772 258 660 263 772 263 775 A/B Belåningsgrad, % 49,1% 47,7% 49,1% 47,7% 49,1% 47,9% Nettoskuld/EBITDA, ggr A Genomsnittlig nettoskuld, Mkr 130 776 120 638 127 805 116 128 126 344 117 589 B EBITDA, Mkr omräknat till helårsbasis 10 467 9 354 10 033 8 618 9 928 8 800 A/B Nettoskuld/EBITDA, ggr 12,5 12,9 12,7 13,5 12,7 13,4 HÄRLEDNING AV NYCKELTAL 31 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2023 ===== SIDA 32 ===== FINANSIELLA Avkastning eget kapital, % Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Vid delårsbokslut har resultatet omräknats till h elårsbasis, med undantag för värde f örändringar, utan hänsyn till säsongs v ariationer som normalt uppstår i v erksamheten. Avkastning totalt kapital, % Resultat före skatt med tillägg av finansnetto i förhållande till genomsnittlig balansomslutning. Vid delårsbokslut har resultatet omräknats till helårs - basis, med undantag för värdeförändringar, utan hänsyn till säsongs- variationer som normalt uppstår i verksamheten. Belåningsgrad, % Nettoskuld i förhållande till balansomslutningen. EBITDA Förvaltningsresultat med tillägg av resultat från försäljning av exploate - ringsfastigheter med återläggning av finansnetto. Vid delårsbokslut har EBITDA omräknats till helårsbasis, med undantag för resultat från försälj - ning av exploateringsfastigheter. Förvaltningsresultat, Mkr Resultat inklusive värdeförändringar och skatt i intressebolag med åter - läggning av värdeförändringar och skatt i andel i resultat från intresse- bolag. Vid beräkning av förvaltningsresultat, hänförligt till moderbolagets aktieägare reduceras även förvaltningsresultatet med innehav utan bestämmande inflytandes andel. Hybridkapital En obligation som har en löptid på 60 år. Obligationen redovisas som ränte- bärande skuld men betraktas av ratinginstituten till 50 % som eget kapital. Nettoskuld, Mkr Räntebärande skulder minskat med likvida medel, finansiella placeringar samt 50 % av hybridkapital som av ratinginstituten betraktas som 50 % eget kapital. Nettoskuld/ EBITDA, ggr Genomsnittlig nettoskuld i förhållande till EBITDA. Räntetäckningsgrad, ggr Resultat inklusive värdeförändringar och skatt i intressebolag med åter - läggning av finansnetto exklusive tomträttsavgäld och värdeförändringar på finansiella placeringar samt värdeförändringar och skatt i andel i resul - tat från intressebolag, i förhållande till finansnettot exklusive tomträtts- avgäld och värdeförändringar på finansiella placeringar. Skuldsättningsgrad, ggr Räntebärande skulder minskat med 50 % av hybridkapital i förhållande till eget kapital, inklusive innehav utan bestämmande inflytande. Soliditet, % Eget kapital, inklusive innehav utan bestämmande inflytande samt 50 % av hybridkapital, i förhållande till balansomslutningen vid periodens slut. Bolaget presenterar en rad finansiella mått i delårsrapporten som inte definieras enligt IFRS (så kallade alternativa nyckeltal, ”Alternative Perfor - mance Measures ” enligt ESMA:s riktlinjer). Dessa nyckeltal ger värdefull kompletterande information till investerare, bolagets ledning och andra intressenter då de möjliggör en effektiv utvärdering och analys av bolagets finansiella ställning och prestation. De alternativa nyckeltalen är inte alltid jämförbara med andra företags använda mått och ska därför ses som ett komplement till mått definierade enligt IFRS. Fastighets AB Balder tillämpar dessa alternativa nyckeltal konsekvent över tid. Nyckeltalen är alternativa i enlighet med ESMA:s riktlinjer om inte annat anges. Nedan följer hur Fastighets AB Balders nyckeltal definieras och beräknas. 1) Nyckeltalet är operationellt och anses inte vara alternativt nyckeltal enligt ESMA:s riktlinjer. DEFINITIONER AKTIERELATERADE Eget kapital per aktie, kr Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare i förhållande till antalet ute s tående aktier vid p eriodens slut. Förvaltningsresultat per aktie, kr Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare i förhållande till genomsnittligt antal u testående aktier. Genomsnittligt antal aktier Antal utestående aktier vid periodens början, justerat med antal aktier som emitterats under perioden viktat med antal dagar som aktierna varit ute s tående i förhållande till totalt antal dagar under perioden. Långsiktigt substansvärde per aktie (NAV), kr Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare per aktie med åter - läggning av räntederivat och upp s kjuten skatt enligt balansräkning. Resultat efter skatt per aktie, kr Resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare i förhållande till genomsnittligt antal aktier. FASTIGHETSRELATERADE Direktavkastning, % Beräknat driftsöverskott på årsbasis i förhållande till fastigheternas verkliga värde vid periodens slut. Driftsöverskott, Mkr Hyresintäkter reducerade med fastighetskostnader. Ekonomisk uthyrningsgrad, % 1) Kontrakterad hyra för hyresavtal vilka löper vid periodens slut i förhållande till hyresvärde. Exploateringsfastigheter Avser fastigheter som uppförs med avsikt att säljas efter färdigställande. Fastighetsbestånd Avser både förvaltningsfastigheter och exploateringsfastigheter. Fastighetskategori Klassas efter fastighetens huvudsakliga användning. Fördelningen görs på k ontor, handel, bostäder, industri/logistik samt övriga fastigheter. Övriga fastigheter inne f attar hotell, utbildning, vård, lager samt bland - fastigheter. Den typ av användning som svarar för den största andelen avgör fastighetskategori. Fastighetskostnader, Mkr I posten ingår direkta fastighets k ostnader, såsom kostnader för drift, media, underhåll och fastighetsskatt. Förvaltningsfastigheter Avser fastigheter som innehas i syfte att generera hyresinkomster eller värdestegring eller en kombination av dessa. Hyresvärde, Mkr 1) Kontrakterad hyra samt bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Överskottsgrad, % Driftsöverskott i förhållande till hyresintäkter. 32 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2023 ===== SIDA 33 ===== HUVUDKONTOR Parkgatan 49 · Box 53 121 · 400 15 Göteborg Tel: 031-10 95 70 UTHYRNING Tel: 020-151 151 KUNDSERVICE Tel: 0774-49 49 49 REGION GÖTEBORG Parkgatan 49 · Box 53 121 · 400 15 Göteborg · Tel: 031-10 95 70 Timmervägen 9 A · 541 64 Skövde · Tel: 0500-47 88 50 HELSINGFORS P anuntie 4 · PO Box 401 · 00610 Helsinki · Tel: +358-201 34 4000 NORR Forskarvägen 27 · 804 23 Gävle · Tel: 026-54 55 80 Sandbäcksgatan 5 · 653 40 Karlstad · Tel: 054-14 81 80 Affärsgatan 4 D · 862 31 Kvissleby · Tel: 060-52 45 50 STOCKHOLM Tulegatan 2A · 113 58 Stockholm · Tel: 08-735 37 70 Vårby Allé 18 · 143 40 Vårby · Tel: 08-735 37 70 SYD Kalendegatan 26 · 211 35 Malmö · Tel: 040-600 96 50 Esplanaden 15 · 265 34 Åstorp · Tel: 042-569 40 Bryggaregatan 7 · 252 27 Helsingborg · Tel: 042-17 21 30 KÖPENHAMN Vesterbrogade 1 E, 5. sal · 1620 København V · Tel: +45-88 13 61 51 ÖST Hospitalsgatan 11 · 602 27 Norrköping · Tel: 011-15 88 90 R önnbergagatan 10 · 723 46 Västerås · Tel: 021-10 98 90 FASTIGHETS AB BALDER (PUBL) BALDER.SE · INFO@BALDER.SE · ORG.NR: 556525-6905 KONTAKT För ytterligare information, kontakta: vd Erik Selin, telefon 031-10 95 92 finanschef Ewa Wassberg, telefon 031-351 83 99 EKONOMISK INFORMATION På Balders hemsida, balder.se, finns samlad information om verksamheten, styrelse och ledning, ekonomisk rapportering samt pressreleaser. KALENDARIUM Bokslutskommuniké 2023 9 f ebruari 2024 Årsstämma 3 m aj 2024 Delårsrapport jan-mars 2024 3 m aj 2024 Delårsrapport jan-juni 2024 1 6 juli 2024 Delårsrapport jan-sept 2024 2 5 oktober 2024 Bokslutskommuniké 2024 7 februari 2025 KÖPENHAMN GREEN HILLS HYRESRÄTTER FÄRDIGSTÄLLT 2023 294 LGH 33 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2023