===== SIDA 1 ===== 2021/2022 ÅRSREDOVISNING Fortinova Fastigheter AB (publ) ===== SIDA 2 ===== 3 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION INNEHÅLL VERKSAMHET VERKSAMHETFINANSIELL INFORMATION FINANSIELL INFORMATIONBOLAGSSTYRNING BOLAGSSTYRNINGÖVRIG INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION INTRODUKTION VD-ORD 8 ÅRETS FÖRVÄRV 20 KLIMATBOKSLUT 32 MEDARBETARE 36 Sandra Lannemar Karlsson, uthyrningsansvarig bostad Leena Puranen Skogman, bostadsuthyrare och Ludvig Bergstedt, förvaltningskoordinator. INTRODUKTION Välkommen till Fortinova .............................................................................................................................................................................................5 Året i korthet ...............................................................................................................................................................................................6 VD har ordet .......................................................................................................................................................................................................................................8 Fortinovas aktie.........................................................................................................................................................................................................................10 VERKSAMHET Om Fortinova ..................................................................................................................................................................................................................................12 Organisation och verksamhet ..........................................................................................................................................................................16 Värdeskapande åtgärder ..........................................................................................................................................................................................18 Årets förvärv .................................................................................................................................................................................................................................20 Projektuteckling ....................................................................................................................................................................................................................... 24 Hållbarhet hos Fortinova .........................................................................................................................................................................................26 Klimatbokslut .........................................................................................................................................................................................................................32 Klimatrelaterade finansiella möjligheter och risker .......................................................................................................34 Medarbetare ..........................................................................................................................................................................................................................36 Fortinovafonden ...............................................................................................................................................................................................................38 Finansiering............................................................................................................................................................................................... 42 FINANSIELL INFORMATION Innehållsförteckning......................................................................................................................................................................................................... 47 Förvaltningsberättelse .................................................................................................................................................................................................48 Finansiell utveckling och ställning ...........................................................................................................................................................50 Möjligheter och risker ...................................................................................................................................................................................................54 Finansiella rapporter .......................................................................................................................................................................................................58 Redovisningsprinciper och noter ..............................................................................................................................................................66 BOLAGSSTYRNING Styrelse ................................................................................................................................................................................................................................................104 Företagsledning.....................................................................................................................................................................................................................105 Bolagsstyrningsrapport .........................................................................................................................................................................................106 Ersättning till ledande befattningshavare ..............................................................................................................................112 ÖVRIG INFORMATION Övrig hållbarhet .....................................................................................................................................................................................................................114 Fastighetsförteckning ..................................................................................................................................................................................................118 Definitioner nyckeltal .................................................................................................................................................................................................. 122 Avstämningstabeller .....................................................................................................................................................................................................123 Adresser och kalendarium .................................................................................................................................................................................126 ===== SIDA 3 ===== 54 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION 4 VÄLKOMMEN TILL FORTINOVA Fortinova är ett expansivt börsnoterat fastighetsbolag med säte i Varberg. Fortinova förvärvar, utvecklar och förvaltar bostads- fastigheter på några av västra Sveriges mest attraktiva platser att bo, arbeta och leva på. Genom att erbjuda både bostäder och lokaler bidrar vi till att skapa levande och trygga samhällen. Vi förvaltar våra hyresgästers hem och drömmar, och skapar utrymme för dem att växa, så att vi kan växa med dem. ===== SIDA 4 ===== 76 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION ÅRET I KORTHET NYCKELTAL 2021/2022 VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER RÄKENSKAPSÅRETVISION OCH AFFÄRSIDÉ MARS 2022 – MAJ 2022 • Fortinova tillträdde i mars sex kommersiella fastigheter i Kungsbacka, Göteborg och Trollhättan med ett åsatt fastighetsvärde om 321 Mkr. Bedömt hyresvärde uppgick till 21,3 Mkr, med en uthyr- ningsbar yta om 20 406 kvm. • I april tillträdde Fortinova två bostadsfastigheter belägna i Göteborg. Förvärvet bedöms generera koncernen 2,4 Mkr i hyresvärde,fördelat på 24 lägenheter. Åsatt fastig- hetsvärde uppgick till 44 Mkr. • Koncernen tillträdde i maj två bostadsfastigheter och en samhällsfastighet i Kungs- backa och Varberg. Bedömt fastighetsvärde uppgick till 123 Mkr med ett hyresvärde om 7,0 Mkr fördelat på 45 lägenheter och samhälls- fastighetens uthyrningsbara yta om 2 286 kvm. JUNI 2022 – AUGUSTI 2022 • Den 1 juli tillträdde Fortinova en kommersiell fastighet i Falkenberg med ett åsatt fastighetsvärde om 30 Mkr. Bedömt hyresvärde uppgick till 2,4 Mkr, med en uthyrningsbar yta om 2 995 kvm. • Fortinova tillträdde även en bostadsfastighet i Borås den 6 juli. Åsatt fastighets- värde uppgår till 149 Mkr med ett bedömt hyresvär- de om 6,8 Mkr fördelat på 69 lägenheter. • På en extra bolagsstämma i augusti beslutades det i enlighet med styrelsens förslag att ändra Fortino- vas räkenskapsår från brutet räkenskapsår till kalenderår. Därmed förlängs koncernens innevarande räkenskapsår fram till 31 december 2022. SEPTEMBER 2022 – DECEMBER 2022 • I en föränderlig omvärld har Fortinova medvetet valt att fokusera på sin interna verksamhet under räkenskapsårets sista månader. Fortinova arbetar långsiktigt och proaktivt för att möta klimatföränd- ringar, nya regelverk och fastighetsmarknadens utmaningar. Ett stort fokusområde är miljö- mässig hållbarhet såsom möjligheten att möta framtida rapporteringskrav kring mätbarhet och klimatrelaterade risker. VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION DECEMBER 2021 – FEBRUARI 2022 • På Fortinovas årsstämma i december utsågs Anna Weiner Jiffer till ny styrelseledamot i Fortinova. • Fortinova tillträdde i februari fem bostadsfastigheter i Fal- kenberg och Trollhättan. Åsatt fastighetsvärde för förvärven uppgick till 86,6 Mkr och bedöms generera koncernen 5,0 Mkr i hyresvärde, fördelat på 73 lägenheter. SEPTEMBER 2021 – NOVEMBER 2021 • Fortinova tillträdde två bostadsfastigheter i Falköping och Trollhättan. Åsatt fastig- hetsvärde för förvärven uppgick till 41,2 Mkr och bedöms generera koncernen 2,8 Mkr i hyresvärde, fördelat på 38 lägenheter. 76 369 212210 4 516118 50 HYRESINTÄKTER ÅRETS RESULTATDRIFTSÖVERSKOTT FASTIGHETSVÄRDEFÖRV.RESULTAT SUB.VÄRDE/AKTIE MKR MKRMKR MKRMKR KR 1000 2000 3000 4000 5000 Mkr Mkr Aug 2018 Aug 2019 Aug 2020 Aug 2021 Dec 2022 40 20 60 80 100 120 Aug 2018 Aug 2019 Aug 2020 Aug 2021 Dec 2022 1000 2000 3000 4000 5000 Mkr Mkr Aug 2018 Aug 2019 Aug 2020 Aug 2021 Dec 2022 40 20 60 80 100 120 Aug 2018 Aug 2019 Aug 2020 Aug 2021 Dec 2022 73% 32% FÖRVALTNINGSMARGINAL BOSTAD AFFÄRSIDÉ Fortinova förvärvar, utvecklar och förvaltar bostadsfastig- heter på tillväxtorter i Västra Sverige VISION Fortinova ska vara Västra Sveriges mest framstående bostadsfastighetsbolag FASTIGHETSVÄRDE FÖRVALTNINGSRESULTAT ===== SIDA 5 ===== 98 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VD HAR ORDET När vi grundade Fortinova för drygt tolv år sedan var vår övertygelse att bostadsfastigheter på tillväxtorter i västra Sverige skulle vara en trygg och över tid lönsam placering. Under de utmaningar som 2022 har inneburit så har den övertygelsen både prövats och stärkts. Fortinovas enkla affärsmodell bygger på att erbjuda hållbart boende på tillväxtorter i västra Sverige där bostadsbristen fortsätter att vara stor. Genom att investera i rätt objekt på rätt orter har vi bibehållit en stabil uthyrningsgrad om drygt 98 procent. Låga vakanser är viktigt för att ge en stabil grund i vår verksamhet. Jag tror även att utvecklingen av bostads - hyrorna över tid kommer gynna oss då vi ser att bostadshy - rorna ökade mer än inflationen det senaste decenniet. Vi har idag ingen marknadsfinansiering, t.ex. obligationer, utan bedriver verksamheten med låg finansiell risk och finan- sierar oss med traditionella banklån hos nordiska affärsbanker. Där har vi långsiktiga och goda relationer. I vår värdering genererar vår fastighetsportfölj en direktavkastning om 4,6 procent. Det tillsammans med en nettobelåningsgrad om 43 procent skapar en marginal mot allt högre räntor. Fortinovas räntebindningstid uppgår till 2,4 år vilket gör oss motståndskraftiga mot kraftigt stigande korträntor. Vår höga uthyrningsgrad, tillväxt i hyrorna och sunda finanser gör att jag fortsatt tror på Fortinovas förmåga att generera positiva kassaflöden. Vår finansiella ställning är stark, därför föreslår styrelsen nu en utdelning i enlighet med vår utdelningspolicy. Hyresvärdet uppgår per balansdagen till 313 Mkr (248) och förvaltningsresultatet har ökat till 118 Mkr (75). Marknaden har historiskt sett premierat tillväxt. Vår syn på tillväxt är positiv men hos Fortinova får den inte ske på bekostnad av lönsamhet. Vi skall fortsätta växa, men om finansieringskostnaderna ökar och fastighetspriserna ligger stilla så bromsar vår investeringstakt in. Trots inbromsningen fortsätter vi att agera när vi ser att vi kan göra goda affärer. Värdeförändringar och förvärv har ökat fastighetsvärdet i portföljen med 884 Mkr under räkenskapsåret Detta innebär att fastighetsbeståndet per balansdagen värderas till 4 516 Mkr, vilket är en ökning med 24 procent jämfört med motsva- rande period föregående år. Under inledningen av 2023 har vi tillträtt 92 nyproducerade lägenheter med investeringsstöd i Borås samt en fastighet i Lilla Edet med 41 lägenheter och en ICA-butik. Under året ska vi också tillträda 149 nyproducerade lägenheter i Borås. Det underliggande fastighetsvärdet i till - trädda och planerade affärer uppgår till 577 Mkr. Per balansdagen förfogar vi över 515 miljoner i likvida medel, vilket innebär att vi har goda förutsättningar att hantera våra åtaganden och agera på nya möjligheter som uppstår. Vi har haft många goda år tillsammans med våra ägare, kol - legor, kunder och andra samarbetspartners. Trots att mark - naden för tillfället är orolig känner jag mig trygg med den strategi som Fortinova haft och som vi har att tacka för vart vi är idag. Fortinova har sedan starten byggts av och med en- treprenörer. Jag känner mig stolt när jag ser mina engagerade och nyfikna kollegor anpassa sig till miljön vi nu befinner oss i. Framför oss har vi en ny spelplan, med en del utmaningar och möjligheter, som jag ser fram emot att förvalta. Vi skapar trygghet i en orolig tid Anders Johansson, vd ===== SIDA 6 ===== 1110 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION 0 10 20 30 40 50 60 70 2021-09-01 2021-12-01 2022-12-31 Aktiekurs kronor 2022-10-10 FORTINOVAS AKTIE SUBSTANSVÄRDE Substansvärdet är det skapade samlade värde som företaget förvaltar åt sina ägare vilket innefattar eget kapital, uppskju- ten skatteskuld samt derivatinstrument. Aktiens långsiktiga substansvärde uppgick den 31 december 2022 till 2 584 Mkr (2 438), vilket motsvarar 50,3 kronor per aktie (47,5). En väsentlig komponent i värderingen är det bedömda marknadsvärdet på fastighetsportföljen vilket baseras på externa värderingar. En känslighetsanalys där bedömt värde på fastighetsportföljen va- rieras med fem procent genererar ett substansvärdesintervall på aktien om 46,0–54,7 kronor, motsvarande +/-4,4 kronor per aktie. Fortinovas B-aktie är upptagen för handel på Nasdaq First North Premier Growth Market. Fortinovas målsättning är att aktien långsiktigt ska ge en konkurrenskraftig avkastning i förhållande till risk. Den 31 december 2022 stängde Fortinovas aktiekurs på 26,5 kr att jämföra med 55,5 kr den 31 augusti 2021. Börsvärdet uppgick till 1 360 Mkr beräknat på totalt antal registrerade A- och B-aktier. Eget kapital per aktie uppgick till 47,6 kr. Räkenskapsårets högsta betalkurs var 64,0 kr och den lägsta var 18,8 kr. Vår finansiella ställ- ning är stark, därför föreslår styrelsen en utdelning. Aktierelaterade nyckeltal 2021.09.01- 2022.12.31 (16 mån) 2020.09.01- 2021.08.31 (12 mån) 2019.09.01- 2020.08.31 (12 mån) 2018.09.01- 2019.08.31 (12 mån) Långsiktigt substansvärde, kr per aktie 50,3 47,5 39,5 39,8 Eget kapital, kr per aktie 47,6 43,9 36,0 34,5 Förvaltningsresultat, kr per aktie 2,3 1,6 1,8 2,1 Årets resultat, kr per aktie 4,1 6,6 3,6 4,0 A-aktier B-aktier Ägarandel Röstvärde SEB Investment Management - 6 089 625 11,9% 8,0% Fastighets AB Balder - 5 655 500 11,0% 7,4% A2F Fastigheter AB 2 750 000 1 936 650 9,1% 38,7% Verdipapirfondet Odin Eiendom - 3 465 302 6,8% 4,6% Försäkringsaktiebolaget Avanza Pension - 2 655 344 5,2% 3,5% Pension, Danica - 1 732 395 3,4% 2,3% State Street Bank And Trust Co, W9 - 1 608 458 3,1% 2,1% Kastellporten AB - 1 504 008 2,9% 2,0% Cliens Kapitalförvaltning AB - 1 500 000 2,9% 2,0% Per-Ola Berggren - 1 250 000 2,4% 1,6% Delsumma 2 750 000 27 397 282 58,7% 72,2% Övriga aktieägare - 21 187 858 41,3% 27,8% Totalt antal aktier 2 750 000 48 585 140 100% 100% Källa: Euroclear Sweden AB UTDELNING Fortinova är ett kassaflödesorienterat fastighetsbolag vars utdelningspolicy är baserad på en ambition att överföra lö pande förvaltningsresultat till aktieägare. Utdelningen ska långsiktigt uppgå till minst 40 procent av förvaltningsresultatet belastat med scha blonskatt. Senaste utdelningen genomför- des den 22 december 2021 och uppgick till 0,46 kronor per aktie, totalt 23,6 Mkr. Styrelsen föreslår stämman en utdelning på 0,72 kr per aktie (0,46) för verksamhetsåret 2021/2022, vilket är i enlighet med policy. AKTIEÄGARE DEN 31 DECEMBER 2022 KONCERNENS INTJÄNINGSFÖRMÅGA Intjäningsförmågan innehåller exempelvis ingen bedömning av hyres-, vakans- eller ränteförändringar. Fortinovas resultat på verkas dessutom av värdeförändringar på förvaltnings - fastigheterna och derivaten. Resultatet påverkas också av skatt. Inget av ovanstående har beaktats i den aktuella in - tjäningsförmågan. Hyresintäkterna baseras på kontrakterade intäkter vid årets utgång. Fastig hetskostnaderna speglar de senaste tolv månadernas utfall för fastigheter som ägts un - der hela räkenskapsåret. Fastigheter som har förvärvats och tillträtts har räknats upp till årstakt. Centrala administrations- kostnader avser kostnader hänförliga till sedvanlig förvaltning och beaktar inte bedömda kostnader av engångskaraktär. Ränte nettot har beräknats utifrån aktuell räntebärande net - toskuld. Ränta på den räntebärande skulden har beräknats utifrån genomsnittsräntan vid årets utgång. Intäktsränta på likvida medel beaktas inte. I tabellen presenteras Fortinovas aktuella intjäningsförmåga av seende förvaltningsresultatet på tolvmånadersbasis på befintlig portfölj. Det är viktigt att notera att den aktuella intjäningsför mågan inte ska jämställas med en resultatprog - nos för de kom mande 12 månaderna. Intjäningsförmågan är därför enkom att betrakta som ett scenario såsom Fortinova bedömer att kassa flödena exklusive amorteringar bör kunna utvecklas för portföl jen som den ser ut per rapporteringsda - tum och inte för framtida värdehöjande investeringar eller annan fastighetsutveckling. Mkr 2023.01.01 2021.09.01 2020.09.01 Hyresvärde 313,2 247,8 164,5 Vakanser och rabatter -3,1 -2,5 -1,6 Hyresintäkter 310,1 245,3 162,9 Fastighetskostnader -127,3 -97,2 -61,8 Driftsöverskott 182,8 148,1 101,1 Överskottsgrad, % 58% 60% 61% Central administration -24,2 -16,7 -13,4 Räntenetto -61,7 -23,4 -21,2 Förvaltningsresultat 97,0 108,0 66,5 Hänförligt till: Moderbolagets ägare 97,0 108,0 66,5 Kronor per aktie 1,9 2,1 2,0 AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA PÅ TOLVMÅNADERSBASIS HÖGST 64,0 LÄGST 18,8 KORTNAMN: FNOVA B. ISIN-KOD: SE0014608915 FORTINOVAS CERTIFIED ADVISER ÄR FNCA SWEDEN AB, SOM ÖVERVAKAR ATT TILLÄMPLIGA REGLER EFTERFÖLJS. ===== SIDA 7 ===== 1312 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTIONVERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION 12 Fortinova Fastigheter AB (publ) är ett expansivt börsnoterat fastighetsbolag med säte i Varberg. Fortinovas strategi är långsiktig förvaltning av bostadsfastigheter i västra Sverige genom förvärv, utveckling och förvaltning. Fokus ligger på tillgångar med dokumenterade positiva kassaflöden med målsättningen att generera en hög riskjusterad avkastning över tid oberoende av marknadens utveckling. Tack vare goda relationer och lokalt engagemang kan Fortinova bidra till en bra boendemiljö och en positiv samhällsutveckling samt iden- tifiera och agera snabbt på affärsmöjligheter. OM FORTINOVA FORTINOVAS STRATEGI BESTÅR AV FÖLJANDE: • Långsiktig förvaltning av bostäder genom förvärv, utveck- ling och egen förvaltning. • Fortsatt utveckling av bostadsfastigheter i växande kom- muner i västra Sverige genom att bibehålla starka relatio- ner till hyres gäster och lokala organisationer. • Utveckla befintlig fastighetsportfölj genom värdeskapande förbättringar såsom projektutveckling och Pluslägenheter. • Fortsatt ha hållbarhet som en integrerad del av verksam- heten genom koncernens tre hörnstenar: miljömässig, social och ekonomisk hållbarhet. KORT OM FASTIGHETSBESTÅNDET Den 31 december 2022 uppgick Fortinovas fastighetsvärde till 4 516 Mkr med en uthyrningsbar yta om 268 543 kvm. Koncer- nens totala hyresvärde uppgick till 313 Mkr med en ekonomisk uthyrningsgrad uppgående till 98 procent. Fortinova har ett geografiskt fokus på tillväxtkommuner i västra Sverige och investerar i bostadsfastigheter i kommu - ner med god befolkningstillväxt. Fortinova uppnår långsiktig värdetillväxt genom att investera i orter där människor vill bo, arbeta och leva. Fortinovas bostadsfastigheter ska över tid utgöra 80 procent av portföljens totala fastighetsvärde för att erhålla en hög riskjusterad avkastning. Den 31 december 2022 består portföljvärdet till 73 procent av bostäder fördelat på 2 562 lägenheter. Resterande 27 procent fördelar sig på samhälls- och kommersiella fastigheter. FINANSIELL MÅLSÄTTNING Koncernens målsättning är fortsatt tillväxt med krav på lön - samhet och positiva kassaflöden. De finansiella målen som ska uppfyllas är att: • Räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 250 procent. • Nettobelåningsgraden ska över tid uppgå till 55–65 pro- cent. • Avkastning på eget kapital ska över tid uppgå till minst 10 procent. 13 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FÖRVÄRV I TILLVÄXTKOMMUNER I VÄSTRA SVERIGE PROJEKTUTVECKLING POTENTIELLA BYGGRÄTTER FÖRVALTNING LÅNGSIKTIG FÖRVALTNING UTVECKLING VÄRDEHÖJANDE FÖRBÄTTRINGAR I DET BEFINTLIGA BESTÅNDET Räntetäckningsgrad Nettobelåningsgrad Avkastning på eget kapital Andel bostäder 73% Mål: 80% Mål: >250% Mål: 55–65% Mål: >10% 280% 43% 6% Leena Puranen Skogman, bostadsuthyrare och Sandra Lannemar Karlsson, uthyrningsansvarig bostad. ===== SIDA 8 ===== 1514 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTIONVERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION Fastighetsvärde per region Fastighetsvärde per fastighetstyp 4 516 Mkr Samhälls- fastigheter 3% Kommersiella fastigheter 24% Bostadsfastigheter 73% V äs t r a G öt a l a n d 5 4 % H a l l a n d 4 6 % V äs t r a G öt a l a n d 5 4 % H a l l a n d 4 6 % Varberg 36% Kungsbacka 7% Falkenberg 3% Lilla Edet 10% Uddevalla 9% Göteborg 12% Skövde 6% Götene 5%Trollhättan 5% Övriga 4% Borås 3% 4 516 Mkr Fastighetsvärde per region Fastighetsvärde per fastighetstyp 4 516 Mkr Samhälls- fastigheter 3% Kommersiella fastigheter 24% Bostadsfastigheter 73% V äs t r a G öt a l a n d 5 4 % H a l l a n d 4 6 % V äs t r a G öt a l a n d 5 4 % H a l l a n d 4 6 % Varberg 36% Kungsbacka 7% Falkenberg 3% Lilla Edet 10% Uddevalla 9% Göteborg 12% Skövde 6% Götene 5%Trollhättan 5% Övriga 4% Borås 3% 4 516 Mkr UDDEVALLA TJÖRN GÖTEBORG KUNGSBACKA VARBERG FALKENBERG BORÅS LILLA EDET TROLLHÄTTAN VARA GÖTENE SKÖVDE TIBRO FORTINOVAS FASTIGHETER GEOGRAFISKT FOKUS FASTIGHETSVÄRDE PER FASTIGHETSTYP FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL FASTIGHETSVÄRDE PER REGION 2021.09.01- 2022.12.31 (16 mån) 2020.09.01- 2021.08.31 (12 mån) 2019.09.01- 2020.08.31 (12 mån) 2018.09.01- 2019.08.31 (12 mån) Verkligt förvaltningsfastighetsvärde, kr per kvm uthyrningsbar yta 16 815 15 998 15 394 14 117 Hyresvärde, Mkr 313,2 247,8 164,5 130,8 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98,1 99,4 99,1 99,0 Areamässig uthyrningsgrad, % 98,3 99,5 99,3 98,9 Vår filosofi är enkel. Fortinova investerar i bostadsfastigheter belägna i västra Sverige med positiva kassaflöden och goda möjligheter till värdetillväxt. 15 NÄRHET HJÄRTA ENKELHET MOD VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FORTINOVAS VÄRDEGRUND Fortinovas värdegrund utgår från våra fyra värdeord, Enkel- het, Närhet, Hjärta och Mod. Värdegrunden är en viktig ut - gångspunkt för allt vårt arbete och för hur bemöter varandra, våra samarbetspartners och våra kunder. ENKELHET: Vi är entreprenörsdrivna, har öppna dörrar och en platt organisation med högt i tak. Alla medarbetare har del i Fortinovas framgång. NÄRHET: Till varandra, våra hyresgäster, föreningslivet, när- ingslivet och till kommunerna. Fortinova ska ta vara på möjlig- heter att påverka för att bidra till en positiv samhällsutveckling. HJÄRTA: Vi ska vara ärliga och visa omtanke för att bygga långsiktiga förtroenden. Vi bryr oss om våra medmänniskor och vi håller vad vi lovar. MOD: Vi vågar gå vår egen väg. Vi vet vad vi vill och vi ser till att det händer. Vi vågar ta för oss och drivs av ambitionen att bli bäst på det vi gör. VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION Richard Jande, kommersiell förvaltare ===== SIDA 9 ===== 1716 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTIONVERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION ORGANISATION OCH VERKSAMHET VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION Fortinovas organisation består av en förvaltningsorganisation om bedrivs via enheter i Varberg, Göteborg, Lilla Edet, Udde- valla och Skövde. Till stöd för verksamheten finns bolagsge - mensamma funktioner såsom finans, ekonomi, hyres- och bolagsadministration samt HR, vilka bedrivs från huvudkon - toret i Varberg. För IT och kommunikationsrådgivning anlitas externa aktörer. Ledningen anser att Fortinovas organisation är skalbar och väl anpassad för att bedriva en effektiv för - valtning. Fortsatt utveckling sker inom området för digitala tjänster och ”selfservice” för att möta kundernas behov. CENTRAL KUNDSERVICE VIA KUNDTJÄNST OCH UTHYRNING Fortinovas kundtjänst och uthyrning är belägen i Varberg. Det är en central funktion där våra kunder kan nå oss med sina ärenden via telefon, e-post, digital serviceanmälan och webb. Under 2022 har öppettiderna och möjligheterna för kontakt utökats ytterligare för att tillmötesgå önskemål i den årliga kundundersökningen. Uppföljning och förbättrade rutiner hjälper oss i vår målsättning att göra Fortinovas kunder mer nöjda. LOKAL NÄRVARO OCH FASTIGHETSSKÖTSEL Fortinova bedriver fastighetsförvaltning i eget regi på att - raktiva tillväxtorter i västra Sverige. Med egen personal på orterna där vi är verksamma skapas närhet till våra fastighe- ter och kunder. Lokal närvaro gör att medarbetarna har god kännedom om respektive marknad och kan därmed erbjuda god personlig service till våra kunder samt reagera på risker och affärsmöjligheter. Den lokala närvaron skapar engage - mang på orten och i samhället. Vi bedriver vår verksamhet inom två regioner: Halland och Västra Götaland. Inom regionen bedrivs fastighetsskötsel i egen regi och i samarbete med externa leverantörer, fram - förallt inom el och VVS. VI LYSSNAR PÅ KUNDEN Fortinovas ambition är att aktivt lyssna på kunderna och koncernen genomför regelbundet kundundersökningar. Vartannat år genomförs en mer omfattande kundmätning, Nöjd Kund Index (NKI), med hjälp av AktivBo. I 2021 års undersökning fick Fortinova 76 (71) i NKI-resultat av drygt 62 procent svarande hyresgäster. Fortinova mottog pris i kategorin Största Lyft Serviceindex i Kundkristallen 2021. Motivering vid prisutdelningen löd enligt följande: "Fortinova tar hem sin första Kundkristall med ett impone - rande lyft på serviceindex. Kunderna ger högre betyg på samtliga delindex och framförallt otroliga lyft på Tar kunden på allvar och Hjälp när det behövs. Stora förändringar på frågor kring information, bemötande och felanmälanspro - cessen bidrar till det stora lyftet." VD FörvaltningschefVVD & Transaktionschef HRCFO Ekonomi Transaktion Uthyrning Kundtjänst Driftledare Projektledare IT / Affärsstöd Fastighetstekniker Fastighetsskötare Hållbarhet Finans Försäkrning Marknad / kommunikation Regionchef FORTINOVAS ORGANISATION 16 ===== SIDA 10 ===== 1918 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTIONVERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VÄRDESKAPANDE ÅTGÄRDER Till Fortinovas strategi hör långsiktig förvaltning genom förvärv, utveckling och egen förvaltning. Utöver detta bedrivs utvecklingsprojekt med nybyggnation. VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION 18 FÖRVALTNING Fortinova bedriver långsiktig förvaltning i egen regi på samtliga fastigheter. Nöjda kunder är en viktig framgångsfaktor och med närhet till våra hyresgäs- ter genom lokal förankring skapar vi god kännedom om orterna och kan identifiera hyresgästernas önskemål. Detta bidrar både till nöjda kunder och långsiktig lönsamhet genom effektivitetsförbätt - ringar samt minskade kostnader. FÖRVÄRV Fortinova expanderar genom att förvärva fastigheter på tillväxtorter i västra Sverige. UTVECKLING Fortinova utför värdehöjande förbättringar i det befintliga fastighetsbeståndet. Genom utveckling lyckas koncernen höja värdet på fastigheterna samt generera hållbar lönsamhet och öka förvaltningsre- sultatet. Utöver de ekonomiska fördelarna bibehål- ler Fortinova befintliga kunder nöjda och attraherar nya hyresgäster vilket bidrar till lägre vakansrisk. Pluslägenhet Till utvecklingen av Fortinovas bestånd hör ett koncept som kallas för Pluslägenheter. Konceptet innebär att bostaden uppgraderas och anpassas till nybyggnadsstandard. Genom total modernisering av befintliga bostäder öppnas dörren till framtidens bo- ende. Konceptet genererar långsiktig lönsamhet, ökat fastighetsvärde samt nöjda hyresgäster. PROJEKTUTVECKLING Utöver långsiktig förvaltning äger Fortinova bygg - rätter om cirka 33 585 kvm BTA samt potentiella byggrätter om cirka 41 100 kvm BTA. Fortinova har flera möjliga vägar för att realisera byggrätterna, an- tingen genom försäljning, egen utveckling alternativt utveckla byggrätterna tillsammans med en partner. Lokal närvaro gör att våra medarbetare har god kännedom om respektive marknad och kan därmed erbjuda god personlig service till våra kunder och reagera på risker samt affärsmöjligheter. Den lokala närvaron skapar engagemang i orten och samhället. Niklas Andersson, fastighetstekniker Skaraborg ===== SIDA 11 ===== 2120 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTIONVERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION ÅRETS FÖRVÄRV Förvärv är en viktig del i Fortinovas strategi. Genom nya för- värv skapas en betydande del av koncernens tillväxt. Fortinova förvärvar fastigheter i tillväxtkommuner i västra Sverige, vil- ket idag definieras som Halland och Västra Götaland. Utöver Fortinovas geografiska avgränsning så är koncernens målsätt- ning att portföljen över tid ska utgöras av 80 procent bostäder. För att ett möjligt förvärv ska passera genom Fortinovas förvärvsprocess är det viktigt att varje enskild affär står på egna ben. Det innebär bland annat att affären ska uppfylla Fortinovas mål på lönsamhet och generera ett positivt kassa- flöde. Samtidigt lägger Fortinova stor vikt vid fastigheternas mikroläge i staden och deras utvecklingspotential. Fortinova eftersträvar även att varje nytt förvärv ska kunna bidra med synergier i förvaltningen av koncernens befintliga bestånd. Styrkan i koncernens relativt smala geografi innebär att Fortinova har en väldigt god lokal marknadskännedom och ett upparbetat nätverk med andra företagare, fastighetsä - gare, rådgivare och fastighetsmäklare. Detta har lett till att flera av Fortinovas förvärv har skett i bilaterala processer utan konkurrerande budgivare. 1. IDENTIFIERING 2. VÄRDERING OCH ANALYS 3. GRANSKNING OCH UTVÄRDERING 4. BESLUT FORTINOVA HAR EN TYDLIG FÖRVÄRVS - PROCESS SOM BESTÅR AV FYRA STEG: VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION 20 21 Krister Howding, transaktion ===== SIDA 12 ===== 2322 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTIONVERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION TABELL ÖVER TILLTRÄDDA FÖRVALTNINGSFASTIGHETER UNDER RÄKENSKAPSÅRET Tillträde Fastighet Kategori Kommun Uthyrningsbar yta (kvm) Antal lägenheter Bedömt hyresvärde (Mkr) 2021.11.01 Vidar 4 Bostadsfastighet Falköping 2 035 30 2,4 2021.11.01 Frigga 1 Bostadsfastighet Trollhättan 490 8 0,4 2022.02.01 Fågeln 7 Bostadsfastighet Trollhättan 924 17 0,9 2022.02.01 Hortensian 2 Bostadsfastighet Trollhättan 664 8 0,6 2022.02.01 Tulpanen 1 Bostadsfastighet Trollhättan 552 18 0,6 2022.02.01 Tulpanen 8 Bostadsfastighet Trollhättan 1 013 8 1,1 2022.02.01 Vinkeln 7 Bostadsfastighet Falkenberg 1 677 22 1,8 2022.03.01 Högsbo 6:8 Kommersiell fastighet Göteborg 8 478 - 8,6 2022.03.01 Högsbo 7:5 Kommersiell fastighet Göteborg 320 - 0,4 2022.03.01 Varla 2:391 Kommersiell fastighet Kungsbacka 3 261 - 4,4 2022.03.01 Hjulet 2 Kommersiell fastighet Trollhättan 3 133 - 3,7 2022.03.01 Hjulet 6 Kommersiell fastighet Trollhättan 1 710 - 1,2 2022.03.01 Kungsbacka 2:25 Kommersiell fastighet Kungsbacka 3 504 - 3,0 2022.04.01 Olofstorp 3:45 Bostadsfastighet Göteborg 816 12 1,2 2022.04.01 Olofstorp 3:59 Bostadsfastighet Göteborg 816 12 1,2 2022.05.02 Tolken 10 Samhällsfastighet Varberg 2 286 - 3,2 2022.05.03 Lärkan 14 Bostadsfastighet Kungsbacka 345 - 0,3 2022.05.03 Lärkan 15 Bostadsfastighet Kungsbacka 3 211 45 3,5 2022.07.01 Tröinge 6:93 Kommersiell fastighet Falkenberg 2 995 - 2,4 2022.07.06 Hästhoven 2 Bostadsfastighet Borås 4 156 69 6,8 Summa 42 386 249 47,7 Identifiering av förvärv är en kontinuerlig process som pri - märt sköts av Fortinovas transaktionsenhet med hjälp av koncernens nätverk. Tack vare bolagets breda lokala och regio- nala nätverk får Fortinova löpande in ett stort antal potentiella förvärvskandidater. Normalt utvärderas flera potentiella för- värv parallellt vilket ökar sannolikheten för attraktiva förvärv. Värdering och analys sker mestadels med interna resurser lett av Fortinovas transaktionsenhet. Den potentiella förvärv- skandidaten utvärderas utefter hur väl den passar in i Fortino- vas strategi och huruvida den uppvisar krav på lönsamhet, positivt kassaflöde, skick, energianvändning och en rad andra parametrar. Utvärdering och granskning (due dilligence) av affären sker efter att indikativt bud har accepterats av säljare och Fortinova har exklusivitet till affären. Fortinova arbetar efter en strukturerad process för att säkerställa att vi upptäcker eventuella brister. Fortinova granskar både fastigheten och bolaget samt andra omständigheter så som markföroreningar och risk för översvämningar som kan påverka affären. Paral- lellt arbetar Fortinova med framtagande av överlåtelseavtal. Slutligen fattar styrelsen beslut om den potentiella affären ska genomföras eller ej. Styrelsen fattar beslut för affärer över 50 mkr och affärer under 50 mkr beslutats av VD och Vice VD. BORÅS HAR UNDER ÅRET BLIVIT EN NY MARKNAD FÖR FORTINOVA, HUR KOMMER DET SIG ATT DET BLEV BORÅS? Fortinova har under flera års tid haft ett öga på Borås som är den näst största staden i vår region efter Göteborg. Borås har ett starkt och entreprenöriellt näringsliv och flera av Fortinovas tidiga aktieägare är företagare från Borås med omnejd. Det har dock varit svårt att hitta rätt affär. När möjligheten att förvärva en portfölj med tre nyproduktions - projekt dök upp slog vi till. Totalt 310 lägenheter på attraktiva lägen i Borås med investeringsstöd tilltalade oss. Under 2022 tillträdde Fortinova det första projektet Enedalshöjden med 69 lägenheter och under inledningen och 2023 tillträdde vi 92 lägenheter i Fristad. Det tredje projektet uppförs just nu och kommer vara färdigställt i slutet av 2023. Då tillträder Fortinova det sista av de tre projekten med 149 lägenheter. ANDELEN BOSTÄDER HAR UNDER 2022 MINSKAT OCH ANDELEN LOKALER ÖKAT, VAD ÄR BAKGRUNDEN TILL DETTA? Den största förklaringen ligger i ett förvärv av en portfölj med fem kommersiella fastigheter i Kungsbacka, Göteborg och Trollhättan som Fortinova tillträde i början av 2022. Säljaren var en familj som under generationer förvaltat och utvecklat fastigheterna. Det vi tyckte om var att fastigheterna ligger på orter där Fortinova sedan tidigare har fastigheter och ett upparbetat nätverk. Samtidigt var fastigheterna uthyrda till starka hyresgäster inom olika segment på längre hyresavtal, vilket kommer att generera ett starkt kassaflöde och bidra till vårt förvaltningsresultat över lång tid till en i våra ögon låg risk. UNDER 2022 HAR NI GENOMFÖRT ATT ANTAL ”OFF-MARKET” AFFÄRER, KAN NI BERÄTTA NÅGOT MER OM DESSA AFFÄRER? Det stämmer, för att lyckas göra ”off-market” affärer krävs uthållighet, lyhördhet, tillit och mycket tålamod. När det inte finns en mäklare inkopplad som driver på, strukturerar affären och ger trygghet till säljaren så måste vi skapa detta själva. I Kungsbacka förvärvade vi två fastigheter från en pri- vatperson där Fortinova har träffat eller varit i kontakt med säljaren i över ett decennium och efter det att säljaren be - stämt sig för att sälja tog det nästan ytterligare ett år innan vi var i mål med affären. Fastigheterna ligger i direkt anslutning till en befintlig förvaltningsenhet och enbart ett stenkast från Kungsmässan och en kort promenad till torget och Kungs - backa station. Vi har flera spännande utvecklingstankar för fastigheterna men dessa får vi återkomma med. Hästhoven 2 i BoråsHögsbo 6:8 och 7:5 i Göteborg Vinkeln 7 i FalkenbergLärkan 15 och 14 i Kungsbacka ===== SIDA 13 ===== 2524 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTIONVERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION Utöver långsiktig förvaltning äger Fortinova byggrätter om cirka 33 585 kvm BTA samt poten- tiella byggrätter om cirka 41 100 kvm BTA. Fortinova har flera möjliga vägar för att realisera byggrätterna, antingen genom försäljning, egen utveckling alternativt utveckla byggrätterna tillsammans med en partner. VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION 24 Kommun Fastighet Uppskattad BTA Status Lagkraftvunna detaljplaner Lilla Edet Vävaren 10 3 000 Byggrätt Skövde Markisen 3/Uterummet 1 13 285 Byggrätt Skövde Värsås 8:94 1 000 Byggrätt Varberg Bälgen 1 12 000 Byggrätt Varberg Trönninge 11:6 4 300 DP vunnit laga kraft 1 feb 2023 Summa 33 585 Detaljplanering pågår Varberg Ekorren 11 1 200 Har varit på granskning Varberg Munkagård 1:59,1:83 4 200 Samråd Summa 5 400 Övrigt Kungsbacka Lärkan 14 1 900 Positivt planbesked Bollebygd Flässjum 1:88 2 000 Positivt planbesked Varberg Katten 7 1 800 Potentiell förtätning Varberg Tolken 10 & 11 30 000 Positivt planbesked Summa 35 700 Totalt 74 685 *Markanvisning där tilldelning skett, kompletta bygglovshandlingar inlämnats och köpekontrakt har ingåtts. Tillträde planeras i höst. Entreprenad ska därefter upphandlas. Kommer utvecklas tillsammans med en JV-partner. PROJEKTUTVECKLING På attraktiva Bergdalen i Borås byggs ett nytt bostadsområde med ca 150 lägenheter som beräknas stå färdigt för inflyttning i slutet av 2023. I Trädgårdsstadens etapp 2, Skövde, kommer Fortinova, tillsammans med Jättadalen, samarbeta för att bygga flerbostadshus och verksamhetslokaler på fastigheterna Markisen 3 och Uterummet 1. Lagakraftvunnet bygglov finns för 182 lägenheter och ca 800 kvm lokaler. Byggnation bedöms kunna påbörjas under 2023. VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION 25 ===== SIDA 14 ===== 2726 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTIONVERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION 26 GLOBALA HÅLLBARHETSMÅL MILJÖMÄSSIG HÅLLBARHET SOCIAL HÅLLBARHET EKONOMISK HÅLLBARHET • Hållbara hyresnivåer och rättvist fördelade lägenheter • Jämställdhet och mångfald • Leverantörsuppföljning • Arbetsmiljö • Trygghet och trivsel i koncernens fastighetsbestånd Agenda 2030 med 17 globala mål för hållbar utveckling syftar till att utrota fattig- dom och hunger, förverkliga de mänskliga rättigheterna för alla samt säkerställa ett varaktigt skydd för planeten och dess naturresurser. Fortinova har prioriterat tio globala mål. Inom dessa arbetar vi på olika sätt för att bidra till att målen nås. VÄSENTLIGA HÅLLBARHETSFRÅGOR Med väsentlighetsanalysen som utgångspunkt har vi identifie- rat och prioriterat våra viktigaste hållbarhetsfrågor. Analysen fungerar som grund för utvecklingen av ett ännu mer struk - turerat och integrerat hållbarhetsarbete. Styrelsen har det övergripande ansvaret för hållbarhetsfrågor hos Fortinova. För mer information se sidan 114. FORTINOVAS HÅLLBARHETSFOKUS FÖR FORTINOVA VÄSENTLIGA FRÅGOR • Långsiktig lönsamhet och hållbarhet i investeringsbeslut • Affärsetik och antikorruption • Styrelse och ledning är engagerade i hållbarhetsarbete • Koldioxidutsläpp • Energi, vatten och avfall • Materialval och resurshantering • Biodiversitet • Miljö- och klimatrisker OM HÅLLBARHETSRAPPORTEN Fortinova har som affärsidé och övergripande mål att driva och utveckla verksamheten på ett långsiktigt hållbart sätt. Därför är beskrivningen av hållbarhetsarbetet integrerad i årsredovisningen, trots att Fortinova ännu inte faller under lagkravet för hållbarhetsrapportering. Hållbarhetsrapporten för verksamhetsåret 2021/2022 är alltså upprättad enligt Årsredovisningslagens krav på hållbarhetsrapportering. FORTINOVAS HÅLLBARHETSARBETE Fortinova ska vara en trygg aktör på hyresmarknaden i västra Sverige. Vi kan påverka framtiden genom vår verksamhet och har därför hållbarhet som en integrerad del i affärstänk och dagligt arbete. Vi ska hela tiden bli bättre, som hyresvärd, arbetsgivare och samhällsaktör. Vi har tagit ytterligare steg under året för att arbeta strukturerat och integrerat med hållbarhet, genom miljö - mässigt, ekonomiskt och socialt värdeskapande, som en del av det affärsmässiga ledarskapet och förankrat genom hela organisationen. Fortinovas huvuduppdrag är att erbjuda sunda bostäder och lokaler med hållbara hyresnivåer på efterfrågade orter i vår region. Vi vill också bidra till en positiv samhällsutveckling, bland annat genom sponsring och andra lokala engagemang. På så sätt blir det positivt för alla att ha Fortinova som fast - ighetsägare i ett område. Allt arbete ska utföras med minsta möjliga negativa påverkan på vår omgivning. Under räkenskapsåret har vi genomfört en inledande analys av klimatrelaterade risker och möjligheter samt möj - liggjort mätning av Fortinovas koldioxidavtryck. HÅLLBARHET HOS FORTINOVA Stina Alminger och Lisette Skattberg, fastighetsskötare Halland ===== SIDA 15 ===== 2928 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTIONVERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION Renoveringar och upprustningar är stora investeringar som måste övervägas noggrant av en fastighetsägare, men när det kom till Klosteräng i Lödöse krävdes inte lång betänketid hos Fortinova. Originalfönstren i de sex husen från 1970 byttes ut mot moderna treglas lågenergifönster redan runt förra års - skiftet, något som direkt har gett stora positiva effekter med mindre upplevt drag, jämnare inomhustemperatur – även sommartid – och dessutom en tystare boendemiljö. Under samma period togs beslutet att den opålitliga pelletspannan ska pensioneras till förmån för moderna bergvärmeanlägg - ningar. Boverket har beviljat energieffektiviseringsstöd till projektet. – Nu har hyresgästerna fått en bättre inomhusmiljö, bland annat tack vare att vi kommit ifrån de oplanerade driftstoppen som den gamla pelletspannan orsakade. Störningar som dess- utom har varit kostsamma för Fortinova, säger Tony Larsson, projektledare teknisk förvaltning på Fortinova. Även om bergvärmeprojektet mestadels gick enligt plan Insatserna i området Klosteräng i Lödöse är bra för klimatet, hyresgästerna och Fortinova Nya treglas lågenergifönster och moderna bergvärmeanläggningar – Fortinova har genomfört stora insatser i bostadsområdet Klosteräng i Lödöse under året. Investeringarna kommer att generera ekonomiska, sociala och miljömässiga fördelar under många år. har det förstås hänt saker på vägen. Ett exempel är prisök - ningen på de 36 borrhålen ur vilka värmen hämtas upp. Lag - ret med lera, som ligger ovanpå berggrunden, visade sig vara tjockare än vad som först uppskattats. Det betyder 30–40 meter djupare borrhål, samtliga över 300 meter, som kläs invändigt med stålrör. – När vi gjorde upphandlingen fanns det heller ingen som förutsåg den kraftiga inflationen. Eftersom husen står på historisk mark krävdes också extra fingertoppskänsla så snart en spade skulle sättas i marken. – Vi befinner oss i ett fornminnesområde. För att minska risken att orsaka skador i området har vi funnit tekniska lös- ningar för att lämna ett så litet negativt avtryck som möjligt. Arkeologen från museet i Lödöse har övervakat och vi har fått rapportera arbetet till Länsstyrelsen. Som projektledare tycker Tony Larsson att utmaningarna på det stora hela har varit intressanta och lärorika. Bergvär - men kördes igång i slutet av 2022 för att ge hyresgästerna en mer komfortabel inomhusmiljö under årets kalla månader. Och vinsterna är fler än så. – Vid förbränning blir det alltid koldioxidutsläpp, både av pellets och olja, som vi ibland har toppat upp pannan med. Det slipper vi när vi har bergvärme och använder fossilfri el till värmepumparna. Kombinationen nya treglas lågenergiföns - ter och ny värmeanläggning gör också att vi sparar 30 till 40 procent av mängden energi för uppvärmning och varmvatten i framtiden. En annan fördel är att fastighetsskötarna nu kan lägga mindre resurser på att sköta pelletspannan, något som inte minst Magnus Gustafsson sett fram emot. Han är regionans- varig och tidigare fastighetstekniker, och har hittills fått dra ett stort lass när det kommer till felsökning. – Nu har hyresgästerna fått en bättre inomhusmiljö, bland annat tack vare att vi kommit ifrån de opla- nerade driftstoppen som den gamla pelletspannan orsakade. Tony Larsson, projektledare teknisk förvaltning på Fortinova Den gamla anläggningen behövde inte stå stilla särskilt länge innan det märktes i lägenheterna när det var kallt ute. Magnus Gustafsson, regionansvarig Västra Götaland på Fortinova ETT EXEMPEL PÅ FORTINOVAS HÅLLBARHETSFOKUS ===== SIDA 16 ===== 3130 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTIONVERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION – Pelletspannan har hela tiden varit på gränsen för att räcka till att värma fastigheten, så de här driftsstoppen har skapat en del oro och stress. Anläggningen behövde inte stå stilla särskilt länge innan det märktes i lägenheterna när det var kallt ute. Bergvärmen känns klart pålitligare, säger han. Det håller Tony Larsson med om. På grund av risken för kylslagna driftstopp har många hyresgäster i Klosteräng på eget bevåg köpt och satt upp extra el-element. Hushållsel ingår i hyran i områdets cirka 165 lägenheter. Elementen har inneburit en negativ påverkan på både miljö och ekonomi. – Med nya toppmoderna bergvärmeanläggningar får vi bra kontroll över hur vi värmer husen. Vi har placerat ut rumsgivare i vissa lägenheter, termometrar som berättar om inomhusklimatet. Extraelement kommer inte behövas i framtiden, säger han. Att ta hand om och utveckla befintliga och äldre byggnader är viktigt för Fortinova som ansvarstagande fastighetsägare. Tack vare investeringarna i Klosteräng kommer husen att er- bjuda bra boende till konkurrenskraftiga hyror under många år framöver, samtidigt som energiåtgången minskar. Detta ligger helt i linje med Fortinovas hållbarhetsarbete och bi - drar till vår vision att bli västra Sveriges mest framstående bostadsfastighetsbolag. Miljön i pannrummet har blivit betydligt mycket bättre när bergvär- men kopplats in. Den gamla pelletspannan har plockats ut ur pannrummet i Klosteräng i Lödöse. KLOSTERÄNG I LÖDÖSE Tre fastigheter med åtta hyreshus, som hittills värmts av en pelletsanläggning. Byggår 1970 samt 2015 (trygghetsboende). Fortinova förvärvade fastigheterna år 2018. I Fortinovas fastighetsbestånd i Lödöse ingår dess- utom 64 lägenheter i området Fornäng, vars tre hus i dagsläget också värms av pellets. Att ta hand om och utveckla befintliga och äldre byggnader är viktigt för Fortinova som ansvarstagande fastighetsägare. VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION 31 ===== SIDA 17 ===== 3332 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTIONVERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION Under 2022 har Fortinova för första gången upprättat klimat - bokslut. I klimatbokslutet har vi kartlagt och beräknat vårt klimatutsläpp och på så sätt identifierat var i vår affärsmodell som den stora klimatpåverkan finns. HÅLLBARHET SOM ÖVERGRIPANDE MÅL Klimatet är en av vår tids största utmaningar. Vi har som ambition att väsentligt reducera Fortinovas negativa avtryck på miljö och klimat framöver, i linje med Parisavtalet. I samband med iden - tifieringen av våra väsentliga hållbarhetsfrågor inom miljö har vi också fastställt mål utifrån FN:s globala hållbarhetsmål inom utsläppsminskning, energibesparing, vattenbesparing, miljöklas- sificerade och miljödeklarerade byggnader samt biodiversitet. Klimatbokslut VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION 32 VISION NETTO-N O LL K O LDIOXIDUTSLÄPP NETTO-NOLL KOLDIOXIDU TSLÄ PP TILL 2050 VISION NETTO-N O LL K O LDIOXIDUTSLÄPP VÅRT ARBETE UNDER 2022 För att ytterligare anpassa verksamheten till förändrade för- utsättningar i vår omvärld har Fortinova under hösten 2022 utfört en analys för att kartlägga klimatrelaterade risker och möjligheter. Analysen av risker har tagit stöd i TCFDs rekom- mendationer samt EU-taxonomins krav. För mer information, se sidan 34. Vi har under året investerat i system och medarbetare för att kunna samla in, strukturera och analysera fastigheternas förbrukning av värme, el och vatten. Detta ger oss möjlighet att identifiera åtgärder för effektivare energianvändning och därmed till minskat klimatavtryck. Ett projekt under 2022 som vi är stolta över är utbytet av pelletspanna till bergvärme samt nya fönster i 3 fastigheter i Klosteräng i Lödöse. Vid förbränning blir det alltid koldi - oxidutsläpp, något som vi slipper när vi har bergvärme och använder fossilfri el till värmepumparna. Kombinationen av nya fönster och ny värmeanläggning gör också att vi sparar 30 till 40 procent av mängden energi för uppvärmning och varmvatten i framtiden. För mer information se sidan 28-31. KLIMATBOKSLUT Klimatbokslutet är ett viktigt verktyg för att kartlägga koncer- nens klimatpåverkan och vidta rätt åtgärder. Vi får konkreta siffror på vårt klimatavtryck, vilket gör att vi kan jämföra oss med andra aktörer i vår egen men även i andra branscher, nå- got som underlättar förståelsen för hur vi påverkar vår miljö. ANALYS OCH KOMMENTARER 2022 är första året vi upprättar klimatbokslut, och vi har då valt att kartlägga och beräkna våra utsläpp inom Scope 1 och Scope 2. Mer än hälften av Fortinovas uppmätta utsläpp kommer från uppvärmning med fjärrvärme inom Scope 2. Dessa utsläpp består dels av använd energimängd, dels av fjärrvär- meleverantörernas bränslemix. Det vi som fastighetsägare kan påverka är förbrukningen, varför åtgärder för att reduce- ra förbrukningen kommer att prioriteras. All vår förbrukning av el kommer från förnyelsebara käl - lor (vind, vatten och sol). Det är då glädjande att se att vårt utsläpp från elförbrukning motsvarar mindre än 1 procent av våra totala utsläpp. Vi har inte samlat in och beräknat några aktiviteter inom Scope 3. Det utsläpp som redovisas i Scope 3 avser uppströms utsläpp för de bränsle- och energirelaterade aktiviteter som vi redovisar i Scope 1 och 2. VÅRT FORTSATTA ARBETE Arbetet avseende klimatrelaterade risker och möjligheter som en följd av klimatförändringar kommer att fortsätta att utvecklas med fördjupade analyser med fokus på region- och fastighetsnivå. Vi kommer här att kartlägga vårt fastighets - bestånd med avseende på vilka åtgärder som ska prioriteras. Slutligen fortsätter det viktiga arbetet med utbildning internt för att medvetandegöra vår klimatpåverkan och ge - mensamt hjälpas åt för att minska vårt avtryck. Växthusgasutsläpp CO2e (ton) 2022 Absolut 2022 CO2e kg/kvm Scope 1 137,29 0,55 Transport och maskiner 41,36 0,17 Företagsägda och leasade fordon 36,65 0,15 Utrustning och maskiner 4,71 0,02 Stationär förbränning 95,94 0,39 Uppvärmning, biogas 0,01 0,00 Uppvärmning, naturgas 1,85 0,01 Uppvärmning, pellets 23,51 0,09 Uppvärmning, eldningsolja 70,57 0,28 Scope 2 453,41 1,82 Grön el, vind- och vattenkraft 5,22 0,02 Fjärrvärme 448,19 1,80 Scope 3 286,21 1,15 Uppströms utsläpp för bränsle och energirelaterade aktiviteter 286,21 1,15 Scope 1 –3 Totalt 876,92 3,52 33 Uppströms utsläpp för bränsle och energirelaterade aktiviteter 32,6% Fjärrvärme 51,1% Stationär förbränning 11,0% Transport och maskiner 4,7% Grön el, vind- och vattenkraft 0,6% FÖRDELNING MELLAN UTSLÄPPSKATEGORIER 2022 NETTO-NOLL KOLDIOXIDUTSLÄPP TILL 2050 15% ENERGIBESPARING PER KVM TILL 2030 2% ÅRLIG VATTENBESPARING PER M 3/KVM ALLA NYPRODUCE - RADE BYGGNADER I EGEN REGI SKA VARA MILJÖ- KLASSIFICERADE TILL 2025 ALLA FASTIGHETER I BESTÅNDET SKA HA PROJEKT OCH AKTIVITETER KOPPLAT TILL BIODIVERSITET TILL 2025 FORTINOVA HAR FEM ÖVERGRIPANDE MILJÖMÅL VISION NETTO-N O LL K O LDIOXIDUTSLÄPP NETTO-NOLL KOLDIOXIDU TSLÄ PP TILL 2050 VISION NETTO-N O LL K O LDIOXIDUTSLÄPP ===== SIDA 18 ===== 3534 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTIONVERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION Klimatrelaterade finansiella möjligheter och risker Fortinovas nuläge avseende arbete med klimatrelaterade fi - nansiella risker och möjligheter har identifierats med utgångs- punkt i rekommendationerna i Taskforce on Climate-related Fi- nancial Disclosures (TCFD). Fortinovas ambition är att fortsätta implementera rekommendationerna inom följande områden: Styrning, Strategi, Riskhantering samt Mål och mätetal. STYRNING OCH STRATEGI Styrning av riskprocessen sker på övergripande nivå av sty - relsen och på operativ nivå av ledningsgrupp och övriga med- arbetare. Hållbarhetsansvarig (inklusive energiansvariga) är ansvarig för att identifiera och bedöma klimatrelaterade risker och möjligheter samt ge förslag alternativt ta fram förslag på åtgärder för att hantera dessa (exempelvis energieffektivise- ringsåtgärder). Detta sker i samverkan med finansfunktionen och ansvariga för fastighetsutveckling och förvaltning. Styrelsen avhandlar klimatrelaterade frågor minst en gång per år, samt om något särskilt inträffar som kräver hantering utöver dessa tillfällen. Inför möten får styrelsen rapport från hållbarhetsansvarig kring klimatrelaterade frå - gor och andra hållbarhetsfrågor. RISKHANTERING Vid nyproduktion hanteras risker för exempelvis översväm - ningar redan i planprocessen, där kommuner och länsstyrel - ser är involverade och ställer höga krav på utredningar och konsekvensanalyser. Inför investeringar i nyproduktion görs en värdering av klimatriskerna för en byggnad under dess tekniska livslängd, med tyngdpunkt på nederbörd, extremt väder och översvämningsrisk. För befintliga fastigheter be - höver analyser utföras utifrån exempelvis geografiskt läge, typ av fastighet samt byggnadsår. Fortinova behöver vara motståndskraftigt och anpassa verksamheten utifrån ändra- de klimatförhållanden. ANALYS AV RISKER OCH MÖJLIGHETER Under 2022 genomfördes en analys för att värdera klimat - påverkan utifrån två olika klimatscenarier kopplade till hur världen kan se ut 2050: • Vi når Parisavtalet (RCP 2,6) förutsätter att Parisavtalets mål om minskad klimatpåverkan uppnås, vilket kräver kraftfulla åtgärder från samtliga aktörer i samhället. • Fortsätta som vanligt (RCP 8,5) innebär att världen inte lyckats ställa om utan utsläppen av växthusgaser fortsät- ter att öka i nuvarande takt. Båda scenarierna innebär risker, men också möjligheter för Fortinova. I analysen har Fortinova använt klimatscenarier från SMHI och fokuserat på de områden där majoriteten av koncernens fastigheter är belägna. När det gäller klimatrisker bedöms både fysiska risker och omställningsrisker som kan följa av ett ändrat klimat. FORTSATT ARBETE Fortinova kommer att fortsätta arbetet med risker och möjlig- heter i enlighet med TCFD:s rekommendationer. Detta innebär framför allt fortsatt arbete med att förfina analysen på fastig- hetsnivå och identifiera konkreta åtgärder för varje fastighet. Fortinova har för första året utvärderat risker och möjligheter som kan uppstå som en följd av klimatförändringar. Syftet är att säkerställa att både verksamheten och fastighetsbeståndet har förutsättningar att hantera klimatförändringar. Detta arbete kommer fortsätta att utveck- las framöver med fördjupade analyser för att tydliggöra vilka effekter klimatförändringar kan få på koncernen och verksamheten. FORTSÄTTA SOM VANLIGT (RCP 8,5) Fysiska effekter (skador och renove- ringsbehov) på fastigheter på grund av översvämningar, skred, värme- böljor eller annat oförutsägbart extremväder. Ökade försäkringskostnader för fast- igheter i riskzoner såsom vattennära bestånd eller att fastigheter i risk- områden inte går att försäkra alls. Osäkerhet kring marknadsutveckling och ökade krav eller förändrade preferenser från kunder. Ökat resursbehov till Fortinovas förvaltning. Risk för obsoleta fastigheter på grund av att klimatanpassningsåt- gärder överstiger fastighetens mark- nadsvärde eller minskad efterfrågan på fastigheter i riskområden. Ökade eller mer volatila energipri- ser på grund av ökad elektrifiering i samhället och ett allmänt ökat energibehov vilket skapar brist på energikällor. Risk för ökade finansieringskostnader. POTENTIELL PÅVERKAN PÅ FORTINOVAS FINANSIELLA RESULTAT: Volatila eller minskade hyresintäkter. Ökade och mer volatila energikostna- der, särskilt el, då behovet väntas öka. Kraftigt ökade eller mer volatila kostnader och investeringar för hantering av klimatförändringar. Ökade kostnader för försäkrings- premier. Minskat värde på fastigheter som inte är klimatanpassade eller ligger i riskområden. Ökade finansieringskostnader. Klimatanpassade fastigheter och strategiska förvärv ur klimatsyn- punkt, särskilt kopplat till fysiska ris- ker, kan öka Fortinovas attraktions- kraft och därmed leda till positiva effekter på finansiella resultatet. MÖJLIGHETER I BÅDE VI NÅR PARISAVTALET OCH FORTSÄTTA SOM VANLIGT Effektivare resursanvändning och därmed minskat energibehov vilket möjliggör exempelvis minskade kostnader för Fortinova. Ökad användning av förnybar energi och installation av exempelvis solcel- ler i fastighetsbeståndet för att både möjliggöra minskad klimatpåverkan och minskade kostnader. Minska Fortinovas beroende till en allt mer volatil marknad. Energieffektiviseringsåtgärder blir mer lönsamma att genomföra. Genom att inkludera analys av fysiska klimatrisker vid förvärvsana- lys kan Fortinova i ett tidigt skede väga in potentiella risker och minska oförutsedda kostnader. Via en ökad andel klimatanpassade fastigheter i hänseende till fysiska risker, kan Fortinova attrahera inves- terare, banker och hyresgäster samt minska risken för ökade försäkrings- premier. Genom att inkludera analys av energiprestanda vid förvärv kan Fortinova i ett tidigt skede väga in omställningspotential i fastigheten och minska risk för oförutsedda omställningsrelaterade kostnader. Via ett aktivt klimatarbete kan Fortinova exempelvis få tillgång till grön finansiering samt tillgodose sig ökad andel gröna investeringar. Strukturerat hållbarhetsarbete kan innebära fördelar vid kreditgivning från banken, exempelvis premierad ränta som följd av ett stärkt hållbar- hetsarbete. Via ett aktivt klimatarbete kan Fortinova öka dragningskraften och attrahera nya medarbetare, hyres- gäster och investerare. VI NÅR PARISAVTALET (RCP 2,6) Ökade eller mer volatila driftskost- nader såsom försäkringspremier, energipriser, byggtjänster, trans- porter eller förvaltningskostnader för att möta ökad förväntansbild på Fortinovas arbete med minskad för- brukning, rapportering och reglering. Ökat behov av resurser eller inves- teringar hos Fortinova kopplat till klimat, såsom energieffektivisering av fastigheter, fastighetsförvalt- ning, förvärv och uppföljning av leverantörer för att ställa krav inom exempelvis cirkulär renovering eller byggande. Ökade förväntningar på aktivt klimatarbetet hos Fortinova från finansmarknadsaktörer som innehar en egen klimatrisk i kreditgivning- en samt lagstiftning som kräver klimatrapportering. Risk för ökade finansieringskostnader. Fortinovas äldre fastigheter kan bli obsoleta. POTENTIELL PÅVERKAN PÅ FORTINOVAS FINANSIELLA RESULTAT: Ökade kostnader och investeringar för klimatanpassning och energief- fektivisering. Ökade driftskostnader. Minskat värde på fastigheter som ligger i riskområden för fysiska klimatrisker eller på fastigheter som inte är klimatanpassade. Klimatan- passade fastigheter kan öka i värde och därmed påverka Fortinovas resultat positivt. Klimatanpassade fastigheter och strategiska förvärv ur klimatsyn- punkt kan öka Fortinovas attrak- tionskraft och därmed leda till positiva effekter på det finansiella resultatet. Ett hållbarhetsarbete som ej lever upp till förväntansbilden kan leda till ökade finansieringskostnader. VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION 35 ===== SIDA 19 ===== 3736 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTIONVERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION MEDARBETARELYSSNAR GENOM SAMTAL OCH UNDERSÖKNINGAR För att attrahera, och framförallt behålla, Fortinovas med - arbetare arbetar vi strukturerat med medarbetarsamtal där trivsel och trygghet, arbetsbelastning samt kunskapsutveck- ling är centrala frågor. Med syfte att fokusera på frisknärvaro har samtliga chefer under 2022 genomfört utbildning inom arbetsmiljörätt samt medarbetarsamtal. För att bli en mer attraktiv arbetsgivare lyssnar vi på våra medarbetare genom att årligen utföra en anonym medarbetarundersökning (NMI). I undersökningen belyses en bredd av faktorer, bl a arbetsmiljö och hälsa, likabehandling och jämställdhet, synen på Fortinovas ledning och chefer, kommunikation samt möjligheter för utveckling. Utmärkande i undersökningen är att en hög andel av medarbetarna skulle rekommendera Fortinova som arbetsgivare. STÄRKER MEDARBETAREN PROAKTIVT Fortinova värnar om sina medarbetare och arbetar proaktivt för att stärka personalens hälsa. Målet är att alla medarbetare alltid ska må bra och vara trygga på sin arbetsplats. Samtliga medarbetare erbjuds friskvårdsbidrag och har under hösten 2022 genomgått en hälsokontroll i syfte att stärka den enskil- de såväl fysiskt som psykiskt. Fortinova har också infört ett koncept med gemensam träning som kallas för ”fredagsfys före fredagsmys”. Fortinovas värdegrund utgår från våra fyra värdeord, En- kelhet, Närhet, Hjärta och Mod. Värdegrunden är en viktig ut- gångspunkt för allt vårt arbete och för hur bemöter varandra, våra samarbetspartners och våra kunder. Läs mer om våra kärnvärden på sidan 15. Det är utöver nämnda viktigt med struktur för att känna trygghet på sin arbetsplats. Det över - gripande arbetet styrs av policys, riktlinjer och instruktioner samt av besluts- och attestordning. Det definierar arbetssätt för hela organisationen. Fortinova har en platt organisation där varje enskild medarbetare bidrar till koncernens fram- gångar. Vår ambition är att attrahera och behålla de bästa personerna inom respektive område för att gemensamt kunna nå de högt uppsatta mål som koncernen har. Tillsammans bygger vi framtidens samhällen där människor ska leva, bo och må bra. Medarbetare KONCERNEN (39 % KVINNOR, 61 % MÄN) LEDNINGEN (20 % KVINNOR, 80 % MÄN) STYRELSEN (33 % KVINNOR, 67 % MÄN) FORTINOVA UPPMUNTRAR VISSELBLÅSARE Fortinovas verksamhet ska bedrivas med höga krav på etik och moral, både inom före- taget och i förhållande till våra hyresgäster, investerare, samarbetspartners, vår miljö och det samhälle vi lever och verkar i. Därför är det viktigt för oss att eventuella oegent - ligheter, som allvarligt kan skada verksam - heten eller våra anställda, uppmärksammas och utreds så tidigt som möjligt. Den som har information om missförhål- landen som strider mot gällande lagstiftning, etik, moral eller Fortinovas policys, kan an - vända vårt visselblåsarsystem. Rapporten tas emot och hanteras av en extern aktör och visselblåsaren är garanterad total ano - nymitet. JÄMSTÄLLDHET FRISKNÄRVARO 37 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION SJUKFRÅNVARO 4 % FRISKNÄRVARO 96 % ===== SIDA 20 ===== 3938 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTIONVERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION Fortinovafonden Hösten 2021 gick Fortinova in som huvud- sponsor till Varbergs Sim under tre år. När denna intervju görs har avtalet nått halvtid och från föreningens sida är man mycket tack- sam över det ekonomiska stödet. ”Guld värt”, säger Pierre J Hilbert, verksamhetsansvarig Varbergs Sim. Simning för livet – att erbjuda träning för alla, från babysim till senior, från nybörjare till elit, är grundtanken med Varbergs Sim. Målet är att bli stadens största förening samt ledande både på distriktsnivå och nationell nivå. Siktet är högt ställt, men inte orealistiskt, tack var engagerade medlemmar och trogna sponsorer. – Varbergs Sim är en breddförening som satsar mot elit. Alla i vår förening ska få möjlighet att utvecklas efter sina egna förutsättningar. Alla ska får vara med. Det jobbar vi med dagligen, förklarar Pierre J Hilbert, som är verksamhetsan - svarig i föreningen. Varbergs Sims övergripande mål är att alla barn i kommu- nen ska lära sig simma. Ju fler barn som lär sig simma, desto fler fortsätter i föreningens ungdomsgrupper och vuxensims- grupper, och kanske även vidare till tävlingsgrupperna. – Vår målsättning inom tävlingsverksamheten är att tillhöra topp 20 av Sveriges cirka 400 simföreningar. Vi vill fostra landslagssimmare, säger Pierre J Hilbert. I dag är Varbergs Sim, med sina cirka 1 300 medlemmar, närmare 30 ideella ledare och tre heltidsanställda, en av kommunens största ideella föreningar och som sådan finns det alltid stora ekonomiska hål att fylla. Att Fortinova hösten 2021 gick in som huvudsponsor är därför väldigt värdefullt. En stor del av medlen används till tävlingsidrotten för ungdomar, som är relativt kostsamt. En annan viktig del är utbildning av ledare, för att kunna fortsätta utveckla verksamheten. I fram- tiden hoppas man bland annat kunna utveckla paraidrotten och att anställa mer personal. – Fortinova är en av våra största sponsorer och vi som förening är oerhört tacksamma för företagets generösa stöd. Det är guld värt, säger Pierre J Hilbert. Fortinovas vd Anders Johansson är också positiv till sam- arbetet. – Även om simkunnigheten i Sverige är hög jämfört med många andra länder visar färsk statistik att fler än vart tredje barn mellan 4 och 17 år inte kan simma. Det finns med andra ord mycket kvar att göra och jag är glad över att vi kan stötta Varbergs Sim i deras viktiga arbete. Fortinovafonden har instiftats av Fortinova med syfte att utveckla och bevara Fortinovas grundläggande värderingar hjärta, närhet, enkelhet och mod. Värderingarna skall vägleda fondens engagemang för att främja Fortinovas kommersiella konkurrenskraft och en hållbar samhällsutveckling. VILKA FÅR ANSÖKA? Bidrag kan sökas av föreningar och organisationer som är verksamma inom ramen för de av Fortinova utsedda områdena Utbildning och entreprenörskap, Motion och hälsa samt Kultur. Fortinovafonden prioriterar ansökningar från ideell verksamhet och projekt som bidrar till hållbar och långsiktig nytta för lo - kalsamhället. Föreningarna och organisationernas verksamhet ska finnas på de orter där Fortinova är etablerade. Vanligtvis beviljas inte bidrag till verksamheter som är tydligt religiösa eller politiska, riktar sig mot enskild privatperson eller näringsverksamhet. Fortinova- fonden stöder inte heller föreningar, organisationer eller andra sammanslutning- ar genom medlemskap. ANSÖKAN OM BIDRAG Fortinovafonden delar varje år ut pengar till verksamheter som uppfattas som samhällsnyttiga och utvecklande för orten där verksamheten finns. Ansökan kommer att behandlas av Fortinovafondens beslutande kommitté som består av personer från ledning och personal på Fortinova. Inom 3 månader från an - sökningsdagen kommer ett besked om eventuellt bidrag eller avslag. Beslutet kan inte överklagas. Motivering till beviljande av bidrag eller avslag lämnas inte. Bidraget ska användas till det ändamål som angivits i ansökan. Fortinovafonden förbehåller sig rätten att i sin kommunikation använda beviljade bidrag som marknadsföring av fonden. Läs artiklarna om våra senaste beviljade projekt på webben och följande sidor: ”ALLA BARN SKA LÄRA SIG ATT SIMMA” ”FORTINOVA STÖTTAR UNGDOMSVERKSAMHET I BOHUSLÄN” ”ENKELHET, NÄRHET, HJÄRTA OCH MOD I TIMMERSDALA MOTION” 38 ST VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION Alla barn ska lära sig att simma TRE GODA EXEMPEL PÅ FORTINOVAFONDENS ENGAGEMANG Varbergs Sim är en breddförening som satsar mot elit. Alla i vår förening ska få möjlighet att utvecklas efter sina egna förutsättningar. Alla ska får vara med. Pierre J Hilbert, verksamhetsansvarig Varbergs Sim ===== SIDA 21 ===== 4140 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION Enkelhet, närhet, hjärta och mod i Timmersdala motion Timmersdalas folkmängd anges till 943 personer (2020). Tim- mersdala motions medlemsantal uppgår till ungefär 500. Är varannan invånare verkligen medlem? – Nej, vi lockar till oss medlemmar från ett större område än bara här i byn. Vi är en breddförening som vill erbjuda något för alla, från barn till senior. Det finns ett stort engage- mang i bygden som gör oss jätteglada, säger Mona Axelsson. Men faktum är att trots dryga 40 år på nacken – Tim - mersdala motion startade redan 1979 – fortsätter klubben att utvecklas och locka nya medlemmar, inte minst bland de många barnfamiljer som flyttar till trakten. Innebandy, Tabata och barngymnastik är exempel på träningsformer som Timmersdala motion erbjuder inomhus. Utomhus erbjuds bland annat enkel terränglöpning i grupp för barn. Nära elljusspåret finns också klubbens mountain - bikebana, Dessutom sköter man om en spontanidrottsplats med tennisbana samt en pulkabacke med belysning vintertid. – Vi har en egen klubblokal med omklädningsrum och bastu, och vi hyr in oss i skolans gympasal när det behövs. Fortinova sponsrar Timmersdala motion sedan våren 2022, då man förvärvade några fastigheter på orten. Mona Axelsson berättar att hon besökte Fortinovas hemsida, kika - de på värdegrunden och tyckte att den stämmer väl överens med hur motionsklubben vill verka. Särskilt när det kommer till värdeorden, Enkelhet, Närhet, Hjärta och Mod. – Jag tog kontakt och på den vägen är det. Fortinovas bidrag är mycket värdefullt för oss. Det används direkt in i verksamheten och gör att vi kan fortsätta vårt goda arbete. En dröm vi har är att kunna utveckla mountainbikebanan med en sorts hinderbana för cykel, berättar Mona Axelsson. Anders Johansson, Fortinovas vd, är imponerad av enga- gemanget i Timmersdala motion. – Detta är ett exempel social hållbarhet i sin renaste form. Vi är väldigt glada över att kunna vara med och sponsra för - eningen, säger han. VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION Vi är en breddförening som vill erbjuda något för alla, från barn till senior. Det finns ett stort engagemang i bygden. Mona Axelsson, kassör i Timmersdala motion En levande landsbygd kan betyda många olika saker. I Timmersdala, två mil nordväst om Skövde, driver invånarna en populär idrottsförening, Timmersdala motion. ”Man ska inte behöva åka in till stan för att gå på aktiviteter”, säger Mona Axelsson, kassör i Timmersdala motion. Fotboll för alla – det är en grundtanke i IK Oddevold. Fortinova stöttar ungdomsverksamhet i Bohuslän Fotboll för alla – det är en grundtanke i IK Oddevold. Från att ha varit en traditionellt utpräglad pojkförening, som faktiskt firade 90 år nyligen, tillkom ett Grundenlag för ungdomar med funktionsvariationer för 20 år sedan. Sedan några år har man också startat flicklag i föreningen. Att driva en stor fotbollsförening kostar pengar och Odde- volds övergripande målsättning är högt ställd – att ha Bohusläns bästa ungdomsverksamhet. Inte minst vill man stärka sats - ningen på 16-åringar och uppåt. För att kunna erbjuda träning av riktigt bra kvalitet har föreningen vissa arvoderade tränare, utöver det ideella engagemanget. Peter Bjurström säger att Fortinovas sponsring är jätteviktig. – Fortinova är en uttalad ungdomspartner. Tack vare våra sponsorer kan vi hålla den här höga kvaliteten. Även om akademin och ungdomsverksamheten är grunden för Oddevold finns förstås också ett A-lag med höga ambitioner. I dag spelar laget i division 1, men siktet är ställt på superettan. – Vi värderar väldigt mycket att spelarna ska komma från närområdet. Uddevallapubliken vill ha lokala spelare. När vi åkte ned en division ökade faktiskt intresset för föreningen, eftersom vi fyllde på med killar från trakten, säger Peter Bjurström. – Oddevold speglar samhället. Hos oss möts över 500 Uddevallakillar och tjejer som bor över hela stan. När föräldrar med olika bakgrund engagerar sig till exempel runt en cup skapas många intressanta möten. Det är integration på riktigt. Anders Johansson, Fortinovas vd, är glad över samarbetet med Oddevold. – Den samhällsnytta som ett bra föreningsliv innebär går inte att mäta i kronor och ören. Fortinova växer i Uddevalla. För oss är det väldigt positivt att vara med och stötta Odde - vold, säger han. Den lokala förankringen är viktig för fotbollsföreningen IK Oddevold i Uddevalla. Medlemmarna speglar lokalsamhället och det är också i närområdet man söker morgondagens A-lagsspelare. 41 ===== SIDA 22 ===== 4342 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTIONVERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIERING ÖVERGRIPANDE FINANSIERINGSSTRUKTUR Fortinova har sedan starten eftersträvat låg finansiell risk, vil- ket idag uttrycks som att nettobelåningsgraden över tid ska uppgå till 55-65 procent och att räntetäckningsgraden över tid ska uppgå till minst 250 procent. Per den 31 december 2022 uppgick Fortinovas tillgångar till 5,3 Mdkr samtidigt som nettobelåningsgraden var 43 procent, medan räntetäcknings- graden under året uppgick till 280 procent. Verksamheten finansieras genom en kombination av eget kapital, räntebärande skulder i bank och övriga skulder. Eget kapital och räntebärande skulder motsvarade 93 procent (94) av Fortinovas finansiering vid årsskiftet. Koncernens kreditav- tal kompletteras med sedvanliga finansiella- och informations- åtaganden. Moderbolaget har lämnat borgensåtagande som säkerhet för dotterbolagen, de har i sin tur lämnat pant i fast- igheter och i vissa fall även aktier som säkerhet till förvärvslån. Samtliga åtaganden var vid räkenskapsårets utgång uppfyllda. De finansiella kostnaderna uppgick till -58,9 Mkr (-20,7) och utgjorde efter fastighetskostnader verksamhetens största kostnadsslag. Räntetäckningsgraden uppgick till 280 procent (463) och belåningsgraden till 54,6 procent (40,7). Dessa nyck- eltal visar att koncernen utifrån sitt kassaflöde och balanse - rade finansiella risk är väl positionerat för fortsatt tillväxt och skapande av avkastning till sina aktieägare. Under räken - skapsåret förändrades kapitalbindningen från 3,2 till 2,7 år och räntebindningen från 1,7 till 2,4 år. Refinansieringsrisken är under kontroll samtidigt som den ökade räntebindningen reducerade räntekänsligheten. En förändring av marknads - räntan med +/- 100 punkter motsvarar cirka +7,9/-7,8 Mkr i förändrat räntenetto på helårsbasis. Eget kapital Räntebärande skulder Uppskjuten skatt Övriga skulder Nyckeltal Dec 2022 Aug 2021 Lånevolym, Mkr 2 466 1 478 Varav gröna lån, Mkr 251 252 Belåningsgrad LTV, % 55 41 Nettobelåningsgrad, % 43 33 Räntekänslighet 1 års sikt, +100bp, Mkr 7,8 7,6 Genomsnittlig ränta, % 2,5 1,6 Räntetäckningsgrad, % 280 463 Genomsnittlig räntebindningstid, år 2,4 1,7 Genomsnittlig kapitalbindning, år 2,7 3,2 Derivat i procent av skuld, % 61 39 Likvida medel, Mkr 515 278 Kapitalbindningsstruktur Mkr % 0-1 år 178 7 1-2 år 607 25 2-3 år 1050 43 3-4 år 198 8 4-5 år 71 3 > 5 år 362 15 Summa 2 466 100 Räntebindningsstruktur Mkr % 0-1 år 972 39 1-2 år 42 2 2-3 år 445 18 3-4 år 350 14 4-5 år 371 15 > 5 år 286 12 Summa 2 466 100 Att äga fastigheter är en kapitalintensiv verksamhet som medför att Fortinova använder sig av extern finansiering för att utveckla fastighetsbeståndet och fortsätta den planerade expansionen. Kapitalstrukturen får därmed en väsentlig in - verkan på koncernens förmåga att på ett lönsamt sätt driva verksamheten till en vägd nivå av finansiell risk. FINANSPOLICY Den finansiella verksamheten i Fortinova bedrivs i enlighet med den, av styrelsen, fastställda finanspolicyn och ska bedrivas på sådant sätt att behovet av lång- och kortfristig finansiering samt likviditet säkerställs. Med stöd av finans - policyn kan koncernen styra och hantera sina finansiella risker samt säkerställa riskhantering genom god kontroll och uppföljning. De finansiella riskerna följs upp och rapporteras kvartalsvis till styrelsen. Styrelsen genomför årligen en över- syn av finanspolicyn. Fortinova påverkas i hög grad av utvecklingen på de finansiella marknaderna. För finansverksamheten är det där- för av vikt att spegla och stödja affärsverksamhetens mål och förutsättningar. Ambitionen är att ett lågt och stabilt ränte - netto eftersträvas med hänsyn tagen till fastställda riskman- dat inom finansierings- och refinansieringsrisk, likviditetsrisk, ränterisk, kredit- och motpartsrisk samt administrativa och operationella risker. Inom riskerna har styrelsen definierat ett antal mål för finansförvaltningen som exempelvis kapital- bindning, räntebindning samt nyckeltal som belånings- och räntetäckningsgrad. • Låg risk på tillgångssidan genom hög andel bostäder i portföljen • Låg risk på skuldsidan genom eget kapital via stamaktier • Låg risk via bank som utgör Fortinovas enda räntebärande finansieringskälla • Fortinova värdesätter långsiktiga relationer med sina kreditgivare och samarbetar med ett antal svenska och nordiska banker. • Fortinovas tillgångar utgörs till största delen av bostäder, vilka kännetecknas av långsiktigt stabila kassaflöden eftersom risken är utspridd på ett stort antal kunder. Den långsiktiga tryggheten i kassaflödet från bostadsfastigheter innebär att vi kan fortsätta utveckla koncernen samt skapa avkastning till våra aktieägare. 4342 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION John Wennevid, CFO ===== SIDA 23 ===== 45 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION 44 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION 45 Under 2023 skall 178 Mkr, varav 53 Mkr avser amortering, refi- nansieras vilket motsvarar 7 procent (9) av totala räntebärande skulder per den 31 december 2022. Fortinova är därmed utsatt för en låg refinansieringsrisk under kommande 12 månader. Fortinovas skuldportfölj omfattar huvudsakligen rörliga lån baserade på förändringar i STIBOR 3 månader. För att begränsa ränterisken över tid och öka förutsägbarheten i koncernen förvaltningsresultat används räntesäkringsin - strument i form av ränteswappar för att binda räntan. Genomsnittlig räntebindningstid uppgick till 2,4 år (1,7). Vid årsskiftet var 61 procent (39) av låneportföljen räntesäkrad med en förfallostruktur mellan ett och tio år. Resterande del ligger räntebunden mot STIBOR tre månader. Genomsnittlig ränta för koncernens räntebärande låneskulder uppgick till 2,5 procent (1,6) vid räkenskapsårets utgång. 2% 1% JAN FEB MARS APRIL MAJ JUNI JULI AUG SEPT OKT NOV DEC 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 1,9 1,2 3,2 3,0 2,8 2,9 2,7 2,7 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 3,5 2,5 1,7 1,5 2,1 2,2 1,9 2,4 0% -1% AUG 2019 AUG 2020 AUG 2021 NOV 2021 FEB 2022 MAJ 2022 AUG 2022 DEC 2022 AUG 2019 AUG 2020 AUG 2021 NOV 2021 FEB 2022 MAJ 2022 AUG 2022 DEC 2022 KAPITALBINDNING RÄNTEBINDNING UTVECKLING STIBOR 3 MÅN (2022) Fortinova är utifrån sitt kassaflöde och balanserade finansiella risk väl positionerat för fortsatt tillväxt och skapande av avkastning till sina aktieägare. Ränteutveckling – I syfte att bekämpa inflationen har Riksbanken från början av 2022 höjt styrräntan för att den 31 december 2022 uppgå till 2,7 procent. Styrräntan har ökat dramatiskt under 2022 vilket påverkat såväl branschen som Fortinovas korta- och långa finansieringskostnader. ===== SIDA 24 ===== 4746 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION INNEHÅLL 46 47 Förvaltningsberättelse .....................................................................................................................48 Finansiell utveckling och ställning ............................................................................................50 Möjligheter och risker ...................................................................................................................................54 Resultaträkning för koncernen ......................................................................................................58 Totalresultat för koncernen .................................................................................................................58 Balansräkning för koncernen ...........................................................................................................59 Förändringar i eget kapital för koncernen .................................................................60 Kassaflöden för koncernen ...................................................................................................................61 Resultaträkning för moderbolaget ..........................................................................................62 Totalresultat för moderbolaget .....................................................................................................62 Balansräkning för moderbolaget ...............................................................................................63 Förändringar i eget kapital för moderbolaget ......................................................64 Kassaflöden för moderbolaget ......................................................................................................65 Redovisningsprinciper och noter ........................................................................................66 Not 1 Redovisningsprinciper ........................................................................................................66 Not 2 Rörelsesegmentsrapportering ..............................................................................70 Not 3 Hyresintäkter ......................................................................................................................................71 Not 4 Drift-, förvaltnings- och administrationskostnader ............72 Not 5 Löner och andra ersättningar .................................................................................73 Not 6 Revision .......................................................................................................................................................75 Not 7 Finansiella intäkter ...................................................................................................................75 Not 8 Finansiella kostnader ...........................................................................................................76 Not 9 Inkomstskatt ...................................................................................................................................... 76 Not 10 Förvaltningsfastigheter ....................................................................................................78 Not 11 Övriga materiella anläggningstillgångar ................................................81 Not 12 Leasingavtal ........................................................................................................................................82 Not 13 Derivatinstrument ....................................................................................................................83 Not 14 Kundfordringar .............................................................................................................................84 Not 15 Övriga fordringar .......................................................................................................................84 Not 16 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter ......................84 Not 17 Likvida medel ...................................................................................................................................84 Not 18 Eget kapital ..........................................................................................................................................85 Not 19 Räntebärande skulder ........................................................................................................87 Not 20 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter .......................88 Not 21 Ställda säkerheter, eventualförpliktelser och eventualtillgångar ....................................................................................................... 88 Not 22 Andelar i koncernföretag ...............................................................................................89 Not 23 Fordringar hos/skulder till koncernföretag .......................................91 Not 24 Förvärv av dotterföretag ................................................................................................91 Not 25 Skulder hänförliga till finansieringsverksamheten ..............92 Not 26 Värdering av finansiella tillgångar och skulder till verkligt värde samt kategoriindelning ...........................................93 Not 27 Kapitalhantering och finansiella risker ....................................................95 Not 28 Disposition av företagets vinst .............................................................................97 Not 29 Närstående ...........................................................................................................................................97 Not 30 Händelser av väsentlig betydelse efter räkenskapsårets slut............................................................................................................. 97 Styrelsens intygande .....................................................................................................................................98 Revisionsberättelse ..........................................................................................................................................99 FINANSIELL INFORMATION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION Anders Valdermarsson, transaktionschef/vVD och John Wennevid, CFO ===== SIDA 25 ===== 4948 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Styrelsen samt den verkställande direktören avger härmed års- och koncernredovisning för räkenskapsåret 1 september 2021 – 31 december 2022 (16 månader). Uppgifter inom parentes avser föregående räkenskapsår (12 månader). Fortinova Fastigheter AB (publ) är ett expansivt börsnoterat fastighetsbolag med säte i Varberg. Fortinovas strategi är sedan starten 2010 långsiktig förvaltning av bostadsfastigheter i västra Sverige genom förvärv, utveckling och förvaltning. Vår vision är att bli västra Sveriges mest framstående bostadsfastighetsbolag. Fortinova har ett geografiskt fokus på tillväxtkommuner i västra Sverige, vilka idag definieras som Halland och Västra Götaland. Utöver Fortinovas geografiska avgränsning så är koncernens målsättning att portföljen över tid ska utgöras av 80 procent bostäder för att erhålla en hög riskjusterad avkastning oberoende av marknadens utveckling. Oavsett ekonomisk utveckling behöver människor någonstans att bo. Fokus ligger på tillgångar med dokumenterade positiva kassaflöden. Grunden till Fortinovas affärsidé bygger på förutsägbar - het, långsiktig lönsamhet och tillväxt oavsett konjunktur. Fortinova uppnår långsiktig värdetillväxt genom att investera i kommuner med god befolkningstillväxt i västra Sverige. Tack vare goda relationer och lokalt engagemang kan Fortinova bidra till en bra boendemiljö och en positiv samhällsutveck - ling samt identifiera och agera snabbt på förvärvsmöjligheter. Fortinova utvärderar kontinuerligt möjliga förvärv i nuvaran- de och nya kommuner. För att uppnå långsiktig lönsamhet ingår även utveckling i befintligt fastighetsbestånd i syfte att förbättra kassaflödet och öka fastigheternas värde. FINANSIELLA MÅL Koncernens målsättning är fortsatt tillväxt med krav på lön - samhet och positiva kassaflöden. De finansiella mål som ska uppfyllas över tid är att: • Räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 250 procent • Nettobelåningsgraden ska uppgå till 55–65 procent • Avkastning på eget kapital ska uppgå till minst 10 procent FASTIGHETSBESTÅNDET Den 31 december 2022 uppgick Fortinovas fastighetsvärde till 4 516 Mkr med en uthyrningsbar yta om 268 543 kvm. Koncernens totala hyresvärde uppgick till 313 Mkr med en ekonomisk uthyrningsgrad uppgående till 98 procent. Den 31 december 2022 består portföljvärdet till 73 pro - cent av bostäder fördelat på 2 562 lägenheter. Resterande 27 procent fördelar sig på samhälls- och kommersiella fastighe- ter. I perioder kan avvikelse mot koncernens strategi om att bostadsfastigheter över tid ska utgöra 80 procent förekom - ma. Över tid bedöms strategin vara uppfylld. HÅLLBARHET Fortinovas huvuduppdrag är att erbjuda sunda bostäder och lokaler, med hållbara hyresnivåer. Hållbart företagande innebär att lönsamhet, miljöhänsyn och socialt engagemang förenas. Hållbarhet ska vara förankrat i hela organisationen som en integrerad del i det affärsmässiga ledarskapet och Geografi Fastigheter (antal) Lägenheter (antal) Uthyrningsbar yta (kvm) Hyresvärde (Mkr) Verkligt värde (Mkr) Verkligt värde (kr/kvm) Verkligt värde andel (%) Halland 91 864 125 577 138,5 2 060,6 16 409 46 Västra Götaland 85 1698 142 966 174,7 2 454,9 17 171 54 Summa 176 2 562 268 543 313,2 4 515,5 16 815 100 BESKRIVNING AV FASTIGHETSBESTÅNDET 2022.12.31 dagliga arbetet. Fortinova ska vara en trygg aktör på hyres - marknaden i västra Sverige och ska hela tiden bli bättre som hyresvärd, arbetsgivare samt samhällsaktör. Genom Fortinovafonden och andra lokala engagemang har vi dessutom möjlighet att påverka hela samhällsutveck - lingen positivt i de områden där vi verkar. På så sätt blir det positivt för alla när Fortinova är fastighetsägare på orten. Allt Fortinovas arbete ska utföras med minsta möjliga negativa påverkan på omgivningen. Vi betraktar tillämpliga lagar och föreskrifter samt internationella normer för mänskliga rättig- heter, arbete och miljö som miniminivåer. Vi ska upprätthålla långsiktiga relationer med företagets intressenter och ha en hög affärsmoral i verksamheten. Vi tar avstånd från all form av korruption och vi förväntar oss att våra leverantörer delar våra värderingar. I enlighet med ÅRL 6 kap 11§ har Fortinova Fastigheter AB (publ) på frivillig basis valt att upprätta den lagstadgade hållbarhetsrapporten som en från legala årsredovisningen avskild rapport. Hållbarhetsrapporten avseende affärsmo - dell, miljömässiga frågor, sociala förhållanden, respekt för mänskliga rättigheter och antikorruption samt mångfald i styrelsen återfinns på sidorna 26-41 samt 114-117. BOLAGSSTYRNING Bolagsstyrningen inom företaget utgår från svensk lagstift - ning, Stockholmsbörsens noteringsavtal, Svensk Kod för bolagsstyrning samt andra regler och riktlinjer. Fortinovas bolagsstyrningsrapport redovisas på sidorna 106-110. Ersättning till VD och andra ledande befattningshavare Vid årsstämman i december 2021 beslutades det om riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare. Riktlinjerna innebär i huvudsak att det för bolagsledningen ska tillämpas marknadsmässiga löner och andra anställningsvillkor. Er - sättning ska utgå i form av fast lön, rörlig kontantersättning, pensionsförmåner och andra förmåner. Uppsägningslön och avgångsvederlag ska sammantaget inte överstiga 12 må - nadslöner och uppsägningstiden ska vara högst sex månader. Styrelsen ska äga rätt att frångå riktlinjerna om det i enskilt fall finns särskilda skäl för det. För mer information se riktlin- jer för ersättning till ledande befattningshavare på sidan 112. VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER RÄKENSKAPSÅRET Förvärv och försäljningar Under räkenskapsåret har koncernen via dotterbolag blivit lagfaren ägare till 20 fastigheter (37) med ett sammanlagt åsatt fastighetsvärde om 794 Mkr (1 081). Under räkenskaps- året har antalet lägenheter ökat till 2 562 (2 313) och den kommersiella ytan har ökat till 99 420 kvm (77 474). Se not 10 och 22 för mer information. Nytt räkenskapsår Den 15 augusti hölls Fortinovas extra bolagsstämma och det beslutades i enlighet med styrelsens förslag att ändra koncernens räkenskapsår från brutet räkenskapsår till kalen- derår. Därmed förlängs koncernens innevarande räkenskaps- år fram till 31 december 2022. Totalt innefattar avlämnad årsredovisning 16 månader och avser 1 september 2021 till 31 december 2022. Jämförelseåret innefattar 12 månader och avser 1 september 2020 till 31 augusti 2021. FÖRVÄNTNINGAR AVSEENDE DEN FRAMTIDA UTVECKLINGEN Fastighetsmarknaden har påverkats kraftigt av stigande inflation, höjda räntor, stigande energipriser och en inbrom - sande konjunktur. Turbulensen i omvärlden och på kapital - marknaden berör oss alla, även Fortinova. Vår syn på tillväxt är positiv men hos Fortinova får den inte ske på bekostnad av lönsamhet. Därför har vi aktivt valt att vara mer selektiva i våra förvärv. Tack vare vår enkla och tydliga strategi – att investera i hyresfastigheter på platser där folk vill bo, arbeta och leva – finns alla förutsättningar för fortsatt framgång. Vi ser inga större vakansrisker, har goda finanser, engagerade medarbetare och bra lokal förankring på de platser där vi är verksamma. Därför står vi redo att agera på nya spännande möjligheter när marknadens förutsättningar förändras till det bättre igen. FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Till årsstämmans förfogande finns följande belopp i kronor: Balanserat resultat 1 680 305 191 Årets resultat 93 656 942 Summa 1 773 962 133 Styrelsen föreslår att till förfogande stående vinstmedel disponeras enligt följande: Balanseras i ny räkning 1 737 000 832 Utdelning 36 961 301 Summa 1 773 962 133 ===== SIDA 26 ===== 5150 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION 2021.09.01- 2022.12.31 (16 mån) 2020.09.01- 2021.08.31 (12 mån) 2019.09.01- 2020.08.31 (12 mån) 2018.09.01- 2019.08.31 (12 mån) Flerårsöversikt Hyresintäkter, Mkr 369,0 197,1 135,4 125,3 Driftsöverskott, Mkr 210,3 114,3 76,8 71,0 Förvaltningsresultat, Mkr 118,2 75,1 44,0 39,8 Värdeförändring förvaltningsfastighet, Mkr 58,6 298,9 47,7 77,4 Årets totalresultat, Mkr 212,0 311,2 86,4 76,5 Förvaltningsfastigheter, Mkr 4 515,5 3 631,4 2 261,2 1 724,6 Likvida medel, Mkr 515,0 278,1 161,4 49,5 Eget kapital, Mkr 2 441,2 2 252,8 1 193,3 706,0 Räntebärande skulder, Mkr 2 466,2 1 478,0 1 090,8 938,5 Balansomslutning, Mkr 5 251,9 3 974,2 2 442,7 1 778,4 Finansiella nyckeltal Avkastning på eget kapital, % 6,3 18,1 9,1 12,2 Genomsnittlig ränta, % 2,5 1,6 2,0 2,0 Långsiktigt substansvärde, Mkr 2 583,7 2 438,0 1 308,0 813,6 Nettobelåningsgrad, % 43,2 33,0 41,1 51,5 Belåningsgrad, % 54,6 40,7 48,2 54,4 Räntebindningstid, år 2,4 1,7 2,5 3,5 Räntetäckningsgrad, % 279,6 462,8 321,1 308,4 Överskottsgrad, % 57,0 58,0 56,7 56,7 Förvaltningsmarginal, % 32,0 38,1 32,5 31,8 Fastighetsrelaterade nyckeltal Verkligt förvaltningsfastighetsvärde, kr per kvm uthyrningsbar yta 16 815 15 998 15 394 14 117 Hyresvärde, Mkr 313,2 247,8 164,5 130,8 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98,1 99,4 99,1 99,0 Areamässig uthyrningsgrad, % 98,3 99,5 99,3 98,9 Aktierelaterade nyckeltal Långsiktigt substansvärde, kr per aktie 50,3 47,5 39,5 39,8 Eget kapital, kr per aktie 47,6 43,9 36,0 34,5 Förvaltningsresultat, kr per aktie 2,3 1,6 1,8 2,1 Årets resultat, kr per aktie 4,1 6,6 3,6 4,0 Se avsnitt Definitioner av nyckeltal för definitioner och motivering till användande av icke-IFRS-baserade nyckeltal och avsnitt Avstämningstabeller för alternativa nyckeltal för härledning av alternativa nyckeltal. FINANSIELL UTVECKLING OCH STÄLLNING FORTINOVAS RESULTATRÄKNING Hyresintäkter Koncernens hyresintäkter ökade till 369,0 Mkr (197,1). Föränd- ringen var främst driven av fastighetsförvärv. Under räken - skapsåret har hyresvärdet i jämförbara fastigheter ökat med fyra procent. Fastighetskostnader och driftsöverskott Fastighetskostnaderna uppgick till -158,7 Mkr (-82,8). Ökning- en av fastighetskostnader beror främst på högre driftskost - nader för värme, el och vatten samt högre fastighetsskatt ef- ter nya taxeringsbeslut. Koncernens ökade fastighetsbestånd leder också till att kostnaderna är högre. Driftsöverskottet uppgick till 210,3 Mkr (114,3). Centrala administrationskostnader Centrala administrationskostnader uppgick till -34,0 Mkr (-18,2). I de centrala administrationskostnaderna ingår kost - nader för bolagsadministration, affärs- och fastighetsutveck- ling samt finanshantering. I posten ingår även övriga externa kostnader såsom revision, bankavgifter samt engångskostna- der likt extern rådgivning. Räntenetto Koncernens räntenetto uppgick till -58,1 Mkr (-21,0). Finan - siella kostnader ökade under räkenskapsåret till –58,9 Mkr (-20,7). Koncernens räntekostnader har ökat i takt med större fastighetsbestånd, högre genomsnittlig skuld samt stigande korta- och långa marknadsräntor. Finansiella intäkter uppgick till 1,5 Mkr (0,2). Leasingkostnad/tomträttsavgäld uppgick till -0,7 Mkr (-0,5). Förvaltningsresultat Trots koncernens kraftigt ökade finansieringskostnader har förvaltningsresultatet förbättrats och uppgick till 118,2 Mkr (75,1). Det beror huvudsakligen på ett förbättrat driftsöver - skott, lägre administrativa kostnader i förhållande till hyresin- täkter samt fortsatt låg genomsnittlig belåningsgrad. Värdeförändringar förvaltningsfastigheter Orealiserade värdeförändringen för förvaltningsfastigheter uppgick till 58,7 Mkr (286,2). Realiserade värdeförändringar uppgick till –0,1 Mkr (12,7). Det genomsnittliga direktavkast - ningskravet i den oberoende värderingen per den 31 decem - ber uppgick till 4,6 procent. Under sista kvartalet har direkt - avkastning höjts för majoriteten av koncernens fastigheter med sänkta värden som följd. De högre avkastningskraven motverkas till viss del av förbättrat kassaflöde främst kopplat till inflationen. Värdeförändringar räntederivat Det positiva marknadsvärdet för finansiella derivatinstru - ment har under räkenskapsåret ökat vilket genererar en positiv effekt på resultatet om 100,8 Mkr (5,5). Det är främst utvecklingen av långa räntor, i förhållande till Fortinovas fasta räntepositioner, som driver årets utveckling av värdet i koncer- nens derivatinstrument. Värdeförändringarna i räntederivaten är inte kassaflödespåverkande och kommer lösas upp under derivatens löptid, givet att dessa inte avyttras innan förfall. Skatt Koncernens totala skatt uppgick till –65,6 Mkr (-68,3), varav aktuell skatt uppgick till –11,3 Mkr (-3,6). Uppskjuten skatt uppgick till –54,3 Mkr (-64,7) och har beräknats utifrån skat - temässigt underskott, värdeförändringar på fastigheter och derivat samt temporära skillnader mellan redovisade värden och skattemässiga värden på fastigheter. Årets resultat Årets resultat uppgick till 212,0 Mkr (311,2). FORTINOVAS BALANSRÄKNING Fastighetsbestånd Under räkenskapsåret har Fortinovas sammanlagda värde av förvaltningsfastighetsbeståndet ökat med 24 procent, till 4 515,5 Mkr (3 631,4). Värdeökningen var främst hänförbar till förvärv. ===== SIDA 27 ===== 5352 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION Pågående och beslutade investeringar Fortinova utför värdehöjande förbättringar i det befintliga fastighetsbeståndet. Långsiktig lönsamhet och hållbarhet går hand i hand i koncernens investeringsbeslut och Fortinova arbetar för att klimatanpassa och energieffektivisera sitt befintliga fastighetsbestånd. Koncernen har ingått avtal om förvärv av bostads- fastigheter med ett åsatt fastighetsvärde om cirka 671 Mkr. Förvärvet bedöms generera 36,7 Mkr i hyresvärde, fördelat på 323 lägenheter. Majoriteten av de förvärvade bostadsfast- igheterna kommer att tillträdas under räkenskapsåret 2023. Eget Kapital Fortinovas B-aktie noterades den 19 november 2020 på Nas- daq First North Premier Growth Market. Aktiens långsiktiga substansvärde uppgick den 31 december till 50,3 kronor per aktie (47,5). Aktiekapitalet uppgick till 51 335 140 kronor för - delat på 51 335 140 aktier. Varje aktie har ett kvotvärde om 1 krona. Totalt antal aktier fördelar sig på 2 750 000 A-aktier och 48 585 140 B-aktier. Varje aktie av serie A berättigar till 10 röster och varje aktie av serie B berättigar till en röst. Fortinova har den 31 december cirka 3 400 aktieägare inför- da i aktieboken. Utdelning Fortinova är ett kassaflödesorienterat fastighetsbolag och koncernens utdelningspolicy är baserad på en ambition att överföra löpande förvaltningsresultat. Vid bedömning av utdelningens storlek ska Fortinovas investeringsalternativ, finansiella ställning och kapitalstruktur beaktas. Utdelningen ska långsiktigt uppgå till minst 40 procent av förvaltnings - resultatet belastat med schablonskatt. Styrelsen och verk - ställande direktören föreslår att totalt cirka 37,0 Mkr (23,6) utdelas, vilket motsvarar 40 procent av förvaltningsresultatet minskat med schablonskatt. Räntebärande skulder Att äga fastigheter är en kapitalintensiv verksamhet som medför att Fortinova använder sig av extern finansiering för att utveckla fastighetsbeståndet och fortsätta den planerade expansionen. Kapitalstrukturen får därmed en väsentlig in - verkan på koncernens förmåga att på ett lönsamt sätt driva verksamheten till en vägd nivå av finansiell risk. Fortinovas upplåning sker i bank med pantbrev som sä - kerhet och med borgen från moderbolaget. Lånen är hänförli- ga till lån som upptagits vid förvärv och refinansiering av den befintliga portföljen. Koncernen hade per den 31 december 2022 skulder till kreditinstitut om 2 466 Mkr. Summan av uttagna pantbrev i Fortinovas fastighetsbestånd uppgick till 2 654 Mkr (1 823). I moderbolaget uppgick pantsatta aktier i dotterföretag till 57 Mkr (0) och borgen för koncernföretag uppgick till 1 309 Mkr (0). Av totala skulden utgörs 251 Mkr av grön finansiering, i form av gröna banklån. Under räkenskapsåret har koncernen sedvanligt förnyat samt förlängt ingångna derivat samt refinansierat förfallna lån i syfte att uppfylla koncernens finanspolicy. Den genomsnittliga räntebindningstiden per den 31 dec- ember 2022, inklusive effekter av ingångna derivatavtal, uppgick till 2,4 år. Den genomsnittliga kreditbindningstiden uppgick till 2,7 år. FORTINOVAS KASSAFLÖDE Koncernens likvida medel ökade under räkenskapsåret med 236,9 Mkr till 515,0 Mkr (278,1). Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 111,9 Mkr (64,7). Förbättringen var i första hand driven av kon- cernens förbättrade driftsöverskott, lägre administrativa kost- nader i förhållande till hyresintäkter samt låg belåningsgrad. Investeringsverksamheten har belastat kassaflödet med -614,1 Mkr (-622,6). Kassaflödet från finansieringsverksamheten upp- gick vid räkenskapsårets slut till 739,1 Mkr (674,6), Koncernen har amorterat 46,0 Mkr och utbetald utdelning uppgick under räkenskapsåret till 23,6 Mkr. 53 Malin Lund, financial controller, och Göran Lundell, driftledare ===== SIDA 28 ===== 5554 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION OMRÅDE BESKRIVNING HANTERING BEDÖMNING OMVÄRLD Makroekonomiska risker eller kriser Makroekonomiska risker avser risker kopplade till gene- rellt minskad efterfrågan i ekonomin, förändrad inflation alternativt deflation eller generella svårigheter (såsom terroristattacker, cyberattacker, extrema väderhändel- ser och miljökatastrofer samt informationsläckage eller negativ publicitet). Vidare kan makroekonomiska risker eller kriser påverka möjligheten att erhålla finansiering, alternativt finansiering till högre kreditmarginaler. • Omvärldsbevakning • Fastighetsportfölj koncentrerad till tillväxtkommuner • Stark balansräkning med belåningsgrad inom finansiell målsättning • Inflationsskydd i hyresavtal • Väldeversifierad hyresportfölj • Naturligt skydd i hyressättningsystemet (tidsförskjutet) samt räntesäkringar • Flera finansieringskällor • Kris- och kontinuitetsplan IT • Backupfunktioner för ledande befattningshavare • Riktlinjer för informationssäkerhet samt skapa förståelse och insikt hos användare för att informa- tion är en tillgång och ska hanteras varsamt • Utöka kunskapen om klimatförändringars påverkan på verksamheten • Fullvärdesförsäkring Regelverk Förändring i regelverk eller förordningar, såväl nationella som internationella, kan påverka Fortinova (såsom förändrad skattelagstiftning, nytt regelverk för banker, hantering av planprocesser). Bristande regelefterlevnad kan leda till ekonomiska förluster, tillsynssanktioner, bristande anseende och i värsta fall en avnotering. • Aktivt följa förändringar samt anpassa och förbereda verksamheten • Delta i samhället och den allmänna debatten • Bredda antal finansieringskällor (banker och aktieägare) • Omförhandla kreditavtal löpande • Företagskultur som bygger på höga etiska ideal • Visselblåsarfunktion • Uppförandekod • Intern kontroll • Rätt medarbetare • Följa utvecklingen av lagar och regler • Öppen kultur för att skapa förtroende att informera om eventuella missförhållanden eller risker i tidigt skede Regelbunden internutbildning i relevanta regelverk STRATEGISKA Fastighetsportföljen Fastighetsportföljen kan påverkas genom felaktig geografisk fördelning eller att fastighetsbeståndet inte är framtidssäkrat utifrån teknisk skuld, kundpreferenser, mikroläge etc. Det medför risk för ökade vakanser och värdenedgång som följd – alternativt stora investe- ringsåtaganden. Att bli för stor på en delmarknad eller i en stad kan medföra att kommunen eller omvärlden ställer högre krav på Fortinova – t ex måste koncernen ta ett ekonomiskt helhetsansvar för ett område i form av infrastruktur m m. • Makrobevakning (följa hyresutveckling, vara nära hyresgästen för att förstå framtidens behov, bevaka infrastrukturprojekt, trendspana) • Löpande investera, uppgradera eller sälja fastigheter som inte bedöms passa Fortinovas portfölj • Löpande översyn avseende geografisk spridning och fastighetstyp • Årlig genomgång av affärsplan och strategi • Bevaka klimatrisker i fastighetsportfölj och analys av klimatrisker vid investeringsbeslut • Årlig genomgång av kommande treårsperiod för att se vilka tillväxtförutsättningar som finns MÖJLIGHETER OCH RISKER BEDÖMNING AV RISKNIVÅ: LÅG MELLAN HÖG OMRÅDE BESKRIVNING HANTERING BEDÖMNING STRATEGISKA Investeringar - nya förvärv och projektutveckling av såväl nyproduktion som i befintligt bestånd. Felaktig investeringsstrategi alternativt oförmåga att verkställa vald investeringsstrategi eller oförmåga att finna lönsamma investeringsobjekt. Investeringar kan ske antingen i form av ny-, till- och ombyggnation eller genom förvärv. Förvärv av enskilda fastigheter kan ske antingen direkt som fastighetsförvärv eller indirekt i bo- lagsform. Förvärv kan även ske i större skala, antingen i form av portföljer avseende region eller kategori av fastigheter eller i form av strategiska bolagsförvärv, d v s uppköp av befintlig organisation. Strategiska förvärv kan genomföras för att uppnå olika fördelar, men kan också medföra risker såsom svårighet att integrera verksamhet och medarbetare, risk för att ledningens uppmärksamhet flyttas från andra viktiga affärsfrågor, risk med eventuell en ny marknad där förvärvaren har begränsad eller ingen erfarenhet, utgifter för eventuella okända eller potentiella juridiska åtaganden inom det förvärvade företaget samt ett för dyrt förvärv. • Investeringsbeslut kopplade till strategi • Uppföljning av genomförda förvärv • Due Diligence • God planering och strukturerade processer för att införliva nytt företag • I god tid identifiera vilken kompetens och marknads- kännedom som behövs • I god tid identifiera nyckelpersoner • Tillgång till marknadens bästa rådgivare • Uppföljning av riktlinjer • Bred tratt, leda parallella investeringsdiskussioner • Klar beslutsprocess • Uppföljning av genomförda projekt • Vid projektutveckling via extern entreprenad görs noggranna utvärderingar av potentiella externa entreprenörer samt tydligt utformade avtal för att minimera riskerna Värdeförändringar Värdeförändringar kan uppstå antingen till följd av makroekonomiska orsaker, strategiska orsaker (typiskt sett fel delmarknad, stad eller läge) eller fastighets- specifika orsaker (oftast kassaflödesrelaterad). Utöver detta finns risken att enstaka fastigheter är felaktigt värderade. Oavsett orsak påverkar värdeförändringar såväl resultaträkningen som finansiell ställning samt belåningsgrad. Stora negativa värdeförändringar kan ytterst medföra att avtalade villkor och åtaganden i kreditavtal bryts vilket leder till dyrare upplåning, eller i värsta fall, att krediterna förfaller till betalning. Värdet på fastigheterna kan också påverkas negativt om de tekniska hindren för utveckling, exempelvis omställning för att minska utsläpp och hantera klimatförändringar, är för höga och kostsamma. • Stort antal fastigheter med geografisk spridning och stor variation i kontraktssammansättning • Kvartalsvis översyn av fastighetsportföljens värdering ger tidiga signaler • Stark balansräkning • Intern god kontroll och kunskap • Externvärdering av hela fastighetsportföljen OPERATIVA Hyresintäkter Hyresintäkterna påverkas av en mängd faktorer, såväl externa som interna. Externa faktorer kan vara omvärldsorienterade, uteblivna indexuppräkningar och konkurser (se makroekonomiska risker) medan dålig förvaltning kan leda till missnöjda hyresgäster, onödiga vakanser etc • Fastigheter i tillväxtkommuner • Hög andel bostäder • Närhet till hyresgästen • Erfaren och kompetent förvaltning • Årlig hyresgästundersökning • Processer för hyresförhandling, uppgraderingar, bevakning av avtal, extern kompetent inkassoverk- samhet och kundprocess vid nytt avtal Fastighetskostnader I fastighetskostnader ingår direkta kostnader såsom kostnader för drift, underhåll och fastighetsskatt. Omfattande reparationsbehov kan påverka resultatet negativt. Driftskostnader är huvudsakligen taxebundna kostnader för el, renhållning, vatten och värme. Flera av dessa varor och tjänster kan endast köpas från en aktör, vilket kan påverka priset. Regulatoriska faktorer såsom ökade krav på utsläppsminskningar och övergång till fossilfria energislag kan också påverka kostnader för energi. Andra konsekvenser av klimatförändringar, såsom ökad risk för översvämningar och extrema väderförhållanden kan också innebära ökade kostnader för försäkringar av fastigheter i riskområden. Kost- nadshöjningar som inte kompenseras genom reglering i hyreskontrakt eller hyresökning genom omförhandling kan påverka resultatet negativt. • Kontinuerlig optimering och energieffektivisering • Gränsdragningslista • Hög kvalité på avtal • Långsiktig underhållsplanering • Förebyggande av kundförluster genom att vara snabba i beslut och åtgärd Skatt Att Fortinova inte följer gällande regelverk eller anpas- sar sig till förändrade regelverk avseende inkomstskatt och moms. Skatt är dessutom en viktig parameter i kalkylsammanhang. • God intern kontroll och stickprov av inkomstdeklarationer • Öppet yrkande som krav • Löpande utbildning • Tillgång till marknadens bästa rådgivare • Följer regelförändringar ===== SIDA 29 ===== 5756 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION OMRÅDE BESKRIVNING HANTERING BEDÖMNING OPERATIVA Informationssäkerhet & digitalisering Digitalisering i fastighetsbranschen handlar främst om att digitalisera själva fastigheterna för att exempelvis förbättra uppföljning av förbrukning och styrning samt och om att bygga smarta hem och erbjuda lokalkunderna affärsdrivande digitala tjänster. Bristande informationssäkerhet kan få stora konsekvenser, exempelvis i form av förstörd eller förlorad data, läckt konfidentiell information etc. Det finns också en viss risk för brott mot lagstadgade bestämmelser om hantering av personuppgifter. • Omvärldsbevakning • Outsourcad IT-verksamhet och support • Utbildning • Moderna system som innehar funktioner för att stödja informationssäkerhet, såväl internt som externt • Genomgång av IT-säkerheten av extern part Hållbarhet - operativa miljörisker Miljörisker direkt relaterade till Fortinovas verksamhet kan innefatta den fysiska miljön som påverkar människor och fastigheter. Vid ny-, till- och ombyggna- tion finns risk att material och metoder används som senare kan visa sig orsaka skador. Därtill kan politiska beslut samt den allmänna opinionen inom specifika miljöfrågor påverka Fortinova. Ett bristfälligt arbete kan påverka Fortinova varumärke, lagefterlevnad samt direkta kostnader. • Projektuveckling präglas av miljömedvetenhet • Prioriterar miljöaspekter Hållbarhet - klimatföränd- ringar Klimatförändringarna utgör en stor risk för mänsklig- heten ur ett globalt perspektiv. Ur ett bolagsperspektiv innebär klimatförändringarna risk för skador på egendom orsakade av över tid ändrade väderförhållan- den, höjd vattennivå, ändringar i den fysiska miljön som påverkar fastigheter. Fortinova bedömer dessa risker som potentiellt ökande på lång sikt. Detta kan innebära ett ökat behov av investeringar i fastigheter lokaliserade i utsatta områden, detta för att objekt inte ska bli obrukliga. Därtill kan miljöpolitiska beslut påverka Fortinova, inte minst i form av ökade skatter eller nödvändiga investeringar. Ett bristfälligt arbete med att analysera klimatrisker kan medföra oförutsedda omfattande kostnader för Fortinova i form av akuta åtgärder eller obrukbara fastigheter. • Samtliga investeringsärenden granskas ur ett klimatperspektiv för att bedöma fastighetens känslighet för klimatförändringar • All nyproduktion i egen regi hållbarhetscertifieras • Prioritera miljöaspekter i samtliga delar av verksamheten • Följa utvecklingen inom lagar och förordningar • Miljöinventering i befintligt bestånd och i samband med förvärv av fastigheter för att identifiera och åtgärda miljö- och hälsorisker • Klimatscenarioanalyser upprättades 2022 och ses över årligen för att ge verktyg och kunskap om hur klimatförändringar kan påverka Fortinovas verksamhet • Särskild investeringsstrategi mot befintligt bestånd för att minska påverkan av utsläpp och förbrukning i Fortinovas bestånd Hållbarhet - ägande Allt ägande medför ansvar. För Fortinovas del kan fastigheterna komma att förstöras av brand, vattenskada, stöld eller annan åverkan. Fortinova kan därutöver, genom oaktsamhet, orsaka skada på person eller annans egendom samt orsaka miljöskador för vilka koncernen blir ansvarigt. • Förebyggande arbete för att minimera risken att skador uppstår på egendom, person eller miljö • Fullvärdesförsäkring av samtliga fastigheter • Extern försäkringskonsult/partner • Försäkringsskydd för ansvars- och förmögenhets skador Hållbarhet - medarbetare Då Fortinova vuxit, både geografiskt och sett till antal kollegor finns utmaningar, bland annat när det gäller att rekrytera nya och att behålla befintliga kollegor, hitta och dra nytta av koncerngemensamma resurser samt utveckla gemensamma arbetssätt. En annan utmaning med koncernens kraftiga tillväxt är att få varje kollega att känna sig delaktig i Fortinovas företagskultur. Medarbetare är en av våra viktigaste tillgångar – deras beslut och agerande driver verksamheten. Att rekrytera, utveckla och behålla motiverade och engagerade medarbetare är avgörande för Fortinovas långsiktiga framgång. • Gemensam värdegrund • Öppet arbetsklimat • Ständig utveckling • Marknadsmässig ersättning • Medarbetarundersökning • Successionsplan för nyckelpersoner • Personalhandbok inklusive jämställdhets- och drogpolicy • Strukturerat arbete för arbetsmiljö • Årliga medarbetarsamtal • Proaktivt friskvårdsarbete Hållbarhet - etik och anti-korruption För fastighetsbolag är exempelvis processer inom uthyrning och val av leverantörer särskilt viktiga. • Uppförandekod • Visselblåsarfunktion • Policys för jämlikhet BEDÖMNING AV RISKNIVÅ: LÅG MELLAN HÖG OMRÅDE BESKRIVNING HANTERING BEDÖMNING FINANSIELL Finansiering Fortinovas största finansiella risk är avsaknad av finansiering. Med refinansieringsrisk avses risken att finansiering inte alls kan erhållas, eller endast till kraftigt ökade kostnader. Räntekostnaden är Fortinovas enskilt största kostnadspost. Räntekostnader påverkas främst av nivån på aktuella marknadsräntor och kreditinstitu- tens marginaler samt av vilken strategi Fortinova väljer för bindningstid av räntorna. Högre marknadsränta innebär högre räntekostnad men den sammanfaller också ofta med högre inflation och ekonomisk tillväxt. Kreditrisk definieras som risken att Fortinovas mot- parter, exempelvis hyresgäster, inte kan uppfylla sina finansiella åtaganden mot koncernen. Kreditrisk inom finansverksamheten uppstår bland annat vid placering av likviditetsöverskott, vid tecknande av ränteswapavtal samt vid utställda kreditavtal. • Finanspolicy som fastställer riskmandat • Likviditetsreserver • Flera finansieringsmotparter i olika geografiska marknader (bank, kapitalmarknad) • Flera långivare, dessutom enbart motparter med hög rating • Fortlöpande omförhandling av kreditavtal • Säkerställande via fastighetsinteckningar • Stark balansräkning • Ränte- och kapitalförfallostruktur fördelad över olika löptider • Långfristiga krediter med fastställda marginaler • Vedertagna beräkningsformler • Avstämning mellan intern och extern värdering • God rapportering till styrelsen Rapportering Risken att en officiell rapport i form av delårsrapport eller årsredovisningen inte ger en sann och rättvisande bild av Fortinovas verksamhet, resultat och finansiella ställning • En företagskultur som bygger på höga etiska ideal samt ordning och reda • God intern kontroll med kvalitetssäkring i flera led • Kompetent och erfaren personal • Följa utveckling i regelverk för att hinna implementera nyheter i god tid • Extern revision helår och halvår Värdeförändringar - derivat Värdeförändringar i Fortinovas räntederivat eller valutaderivat uppstår vid förändringar av marknadsrän- tan eller växelkurser. • Finanspolicy som fastställer vilka derivatinstrument som får nyttjas vid räntebindning • Vedertagna beräkningsformler • Avstämning mellan intern och extern värdering • Enbart omsättningsbara instrument på marknaden används, varför noterade priser kan användas ===== SIDA 30 ===== 5958 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION Mkr Not 2021.09.01- 2022.12.31 (16 mån) 2020.09.01- 2021.08.31 (12 mån) Hyresintäkter 2,3 369,0 197,1 Fastighetskostnader 4,5 -158,7 -82,8 Driftsöverskott 210,3 114,3 Centrala administrationskostnader 5,6 -34,0 -18,2 Räntenetto Finansiella intäkter 7 1,5 0,2 Finansiella kostnader 8 -58,9 -20,7 Leasingkostnad / Tomträttsavgäld 8 -0,7 -0,5 Räntenetto -58,1 -21,0 Förvaltningsresultat 118,2 75,1 Värdeförändringar Förvaltningsfastigheter, orealiserade 10 58,7 286,2 Förvaltningsfastigheter, realiserade -0,1 12,7 Räntederivat, orealiserade 13 100,8 5,5 Värdeförändringar 159,4 304,4 Resultat före skatt 277,6 379,5 Skatt 9 -65,6 -68,3 Årets resultat 212,0 311,2 Hänförligt till moderbolagets aktieägare 212,0 311,2 Mkr 2021.09.01- 2022.12.31 (16 mån) 2020.09.01- 2021.08.31 (12 mån) Årets resultat enligt resultaträkningen 212,0 311,2 Totalresultat 212,0 311,2 Data per aktie (inga utspädningseffekter förekommer) Genomsnittligt antal aktier, tusental 51 335 47 364 Förvaltningsresultat före skatt, kr 2,3 1,6 Årets resultat efter skatt, kr 4,1 6,6 Koncernen har inget övrigt totalresultat att rapportera. Totalresultatet sammanfaller således med årets resultat enligt resul- taträkningen. RESULTATRÄKNING FÖR KONCERNEN TOTALRESULTAT FÖR KONCERNEN Mkr Not 2022.12.31 2021.08.31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 10 4 515,5 3 631,4 Övriga materiella anläggningstillgångar 11 2,4 - Leasingavtal, nyttjanderätt 12 4,4 4,2 Summa materiella anläggningstillgångar 4 522,3 3 635,6 Finansiella anläggningstillgångar Derivatinstrument 13,27 86,0 - Övriga långfristiga fordringar 0,7 0,7 Summa finansiella anläggningstillgångar 86,7 0,7 Summa anläggningstillgångar 4 609,0 3 636,3 Omsättningstillgångar Kundfordringar 14 50,5 13,2 Övriga fordringar 15 52,8 43,4 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 16 24,6 3,2 Likvida medel 17 515,0 278,1 Summa omsättningstillgångar 642,9 337,9 SUMMA TILLGÅNGAR 5 251,9 3 974,2 EGET KAPITAL OCH SKULDER 18 Eget kapital Aktiekapital 51,3 51,3 Övrigt tillskjutet kapital 1 598,9 1 598,9 Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat 791,0 602,6 Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare 2 441,2 2 252,8 Summa eget kapital 2 441,2 2 252,8 Skulder Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande skulder 19,27 2 288,8 1 343,6 Derivatinstrument 13,27 - 14,8 Uppskjuten skatteskuld 9 228,5 170,4 Leasingskuld 12 4,4 4,2 Övriga långfristiga skulder 0,3 0,3 Summa långfristiga skulder 2 522,0 1 533,3 Kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder 19,27 177,4 134,4 Leverantörsskulder 14,3 7,2 Övriga skulder 9,7 6,8 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 20 87,3 39,7 Summa kortfristiga skulder 288,7 188,1 Summa skulder 2 810,7 1 721,4 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 5 251,9 3 974,2 BALANSRÄKNING FÖR KONCERNEN ===== SIDA 31 ===== 6160 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserade vinstmedel inkl. årets resultat Eget kapital hänf. till moderbolagets ägare Summa eget kapital 2020.09.01–2021.08.31 (Mkr) Ingående eget kapital 2020.09.01 31,0 857,0 305,3 1 193,3 1 193,3 Nyemission 18,2 782,6 - 800,8 800,8 Registrerad nyemission 2,1 -2,1 - - - Utgifter i samband med kapitalan- skaffning - -38,6 - -38,6 -38,6 Lämnade utdelningar - - -13,9 -13,9 -13,9 Årets resultat / Årets totalresultat - - 311,2 311,2 311,2 Utgående eget kapital 2021.08.31 51,3 1 598,9 602,6 2 252,8 2 252,8 2021.09.01–2022.12.31 (Mkr) Ingående eget kapital 2021.09.01 51,3 1 598,9 602,6 2 252,8 2 252,8 Lämnade utdelningar - - -23,6 -23,6 -23,6 Årets resultat / Årets totalresultat - - 212,0 212,0 212,0 Utgående eget kapital 2022.12.31 51,3 1 598,9 791,0 2 441,2 2 441,2 FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL FÖR KONCERNEN Mkr Not 2021.09.01-2022.12.31 (16 mån) 2019.09.01-2020.08.31 (12 mån) Den löpande verksamheten Driftsöverskott 210,3 114,3 Centrala administrationskostnader -34,0 -18,2 Finansiella intäkter och kostnader -58,5 -21,9 Betald inkomstskatt -4,7 -3,0 Kassaflöde från den löpande verksamhet före förändring av rörelsekapital 113,1 71,2 Kassaflöde från förändringar av rörelsekapital Förändring av rörelsefordringar -46,8 -0,8 Förändring av rörelseskulder 45,6 -5,7 Kassaflöde från den löpande verksamheten 111,9 64,7 Investeringsverksamheten Investeringar i förvaltningsfastigheter och projekt -57,3 -33,9 Förvärv av dotterföretag 24 -470,9 -620,3 Avyttring av dotterföretag -0,1 29,4 Förvärv av förvaltningsfastigheter -85,8 - Avyttring finansiella anläggningstillgångar - 2,2 Kassaflöde från investeringsverksamheten -614,1 -622,6 Finansieringsverksamheten Nyemission efter utgifter i samband med kapitalanskaffning - 762,2 Utbetald utdelning -23,6 -13,9 Upptagna banklån 808,7 34,7 Amortering av banklån -46,0 -108,4 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 25 739,1 674,6 Årets kassaflöde 236,9 116,7 Likvida medel vid årets början 278,1 161,4 Likvida medel vid årets slut 17 515,0 278,1 KASSAFLÖDEN FÖR KONCERNEN ===== SIDA 32 ===== 6362 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION Mkr Not 2021.09.01-2022.12.31 (16 mån) 2020.09.01-2021.08.31 (12 mån) Nettoomsättning - - Övriga rörelsekostnader 5,6 -16,6 -8,4 Rörelseresultat -16,6 -8,4 Finansiella poster Resultat från andelar i koncernföretag 22 85,1 25,0 Finansiella intäkter 7 9,3 0,1 Finansiella kostnader 8 -10,5 - Summa finansiella poster 83,9 25,1 Resultat efter finansiella poster 67,3 16,7 Bokslutsdispositioner Koncernbidrag 28,6 43,4 Resultat före skatt 95,9 60,1 Skatt 9 -2,2 0,8 Årets resultat 93,7 60,9 Mkr Not 2021.09.01-2022.12.31 (16 mån) 2020.09.01-2021.08.31 (12 mån) Årets resultat enligt resultaträkningen 93,7 60,9 Totalresultat 93,7 60,9 RESULTATRÄKNING FÖR MODERBOLAGET TOTALRESULTAT FÖR MODERBOLAGET Moderbolaget har inget övrigt totalresultat att rapportera. Totalresultatet sammanfaller således med årets resultat enligt resultaträkningen. Mkr Not 2022.12.31 2021.08.31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 22 1 896,8 1 463,0 Fordringar på koncernföretag 23 51,6 90,3 Uppskjuten skattefordran 9 - 0,8 Summa finansiella anläggningstillgångar 1 948,4 1 554,1 Summa anläggningstillgångar 1 948,4 1 554,1 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Övriga fordringar 15 27,3 34,9 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 16 1,3 0,4 Summa kortfristiga fordringar 28,6 35,3 Kassa och bank 17 285,5 167,2 Summa omsättningstillgångar 314,1 202,5 SUMMA TILLGÅNGAR 2 262,5 1 756,6 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 18 Bundet eget kapital Aktiekapital 51,3 51,3 Fritt eget kapital Överkursfond 1 653,1 1 653,1 Balanserat resultat 27,2 -10,1 Årets resultat 93,7 60,9 Summa eget kapital 1 825,3 1 755,2 Skulder Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 2,5 0,3 Skulder till koncernföretag 23 432,0 - Skatteskulder 1,6 0,1 Övriga kortfristiga skulder 0,3 0,4 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 20 0,8 0,6 Summa kortfristiga skulder 437,2 1,4 Summa skulder 437,2 1,4 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 2 262,5 1 756,6 BALANSRÄKNING FÖR MODERBOLAGET ===== SIDA 33 ===== 6564 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION Aktiekapital Pågående nyemission Överkurs- fond Balanserade vinstmedel inkl. årets resultat Totalt eget kapital 2020.09.01–2021.08.31 (Mkr) Ingående eget kapital 2020.09.01 31,0 2,1 870,5 42,4 946,0 Nyemission 18,2 - 782,6 - 800,8 Registrerad nyemission 2,1 -2,1 - - - Utgifter i samband med kapitalanskaffning - - - -38,6 -38,6 Lämnade utdelningar - - - -13,9 -13,9 Årets resultat / Årets totalresultat - - - 60,9 60,9 Utgående eget kapital 2021.08.31 51,3 - 1 653,1 50,8 1 755,2 2021.09.01–2022.12.31 (Mkr) Ingående eget kapital 2021.09.01 51,3 - 1 653,1 50,8 1 755,2 Lämnade utdelningar - - - -23,6 -23,6 Årets resultat / Årets totalresultat - - - 93,7 93,7 Utgående eget kapital 2022.12.31 51,3 - 1 653,1 120,9 1 825,3 FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL FÖR MODERBOLAGET Mkr Not 2021.09.01-2022.12.31 (16 mån) 2020.09.01-2021.08.31 (12 mån) Den löpande verksamheten Rörelseresultat -16,6 -8,4 Finansiella intäkter och kostnader -1,2 0,1 Betald inkomstskatt - - Kassaflöde från den löpande verksamhet före förändring av rörelsekapital -17,8 -8,3 Kassaflöde från förändringar av rörelsekapital Förändring av rörelsefordringar -0,8 -28,6 Förändring av rörelseskulder 2,5 -12,2 Kassaflöde från den löpande verksamheten -16,1 -49,1 Investeringsverksamheten Förvärv av dotterföretag -48,6 -143,2 Lämnade aktieägartillskott -94,2 -234,0 Lån och amorteringar till dotterföretag 23 300,8 -255,3 Kassaflöde från investeringsverksamheten 158,0 -632,5 Finansieringsverksamheten Nyemission efter utgifter i samband med kapitalanskaffning 762,2 Utbetald utdelning -23,6 -13,9 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 25 -23,6 748,3 Årets kassaflöde 118,3 66,7 Likvida medel vid årets början 167,2 100,5 Likvida medel vid årets slut 17 285,5 167,2 KASSAFLÖDEN FÖR MODERBOLAGET ===== SIDA 34 ===== 6766 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION NOT 1 REDOVISNINGSPRINCIPER Allmän information Fortinova Fastigheter AB (publ), org.nr 556826-6943, är ett svenskregistrerat privat publikt aktiebolag med säte i Var - berg, Sverige. Adressen till huvudkontoret är Norrgatan 10, 432 41 Varberg. Koncernredovisningen för år 2021/2022 består av mo - derbolaget och dess dotterföretag, tillsammans benämnda koncernen. Koncern- och årsredovisningen för Fortinova Fastigheter AB (publ.), per den 31 december 2022, har god - känts av styrelse och verkställande direktör den 24 april 2023 och kommer att föreläggas på årsstämman den 22 maj 2023 för fastställande. Koncernens verksamhet beskrivs i förvalt - ningsberättelsen. Koncernredovisningen för år 2021/2022 avser 16 måna - der eftersom koncernens räkenskapsår förlängts. Jämförel - sesåret innefattar 12 månader. Nedan följer generella redovisningsprinciper och informa- tion om koncernredovisningen. Redovisningsprinciperna, be- dömningar och uppskattningar samt risker beskrivs därefter mer specifikt i anslutning till varje not i syfte att ge en ökad förståelse för respektive redovisningsområde. Redovisningsprincip markeras med och avslutas med  Uppskattningar och bedömningar markeras med och avslutas med  Risker markeras med och avslutas med  Tillämpad normgivning och lagstiftning Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med Inter - national Financial Reporting Standards (IFRS) utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) sådana de antagits av EU. Vidare har Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 Kompletterande redovisningsregler för koncerner tillämpats. Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen förutom de undantag och tillägg som anges i avsnittet Moderbolagets redovisningsprinciper. Nya IFRS som ännu inte börjat tillämpas De nya standarder och tolkningar som gäller from 1 januari 2023 har inte förtidstillämpats. De bedöms inte heller få nå - gon väsentlig effekt på koncernens finansiella rapport. Ändrade redovisningsprinciper föranledda av nya eller ändrade IFRS Nedan beskrivs vilka ändrade redovisningsprinciper som koncernen tillämpar från och med 1 september 2021. Övriga ändringar av IFRS med tillämpning från och med 1 september 2021 har inte haft någon väsentlig effekt på koncernens re - dovisning. Ändring av IFRS 16 leasingavtal Covid-19 Ändringen av IFRS 16 på grund av coronaviruset är hänförd till leasetagare och har därmed inte fått någon inverkan på koncernens redovisning. Ändring av IFRS 3 IASB har genomfört tre ändringar av IFRS 3 som har sin grund i den uppdatering som skett av ”Conceptual Framework”. • Uppdatering har skett avseende hänvisning till den upp- daterade versionen av ”Conceptual Framework”. • Ett tillägg har införts i IFRS 3 som innebär att skulder och eventualförpliktelser, som omfattas av IAS 37 och IFRIC 21, ska redovisas med tillämpning av IAS 37 och IFRIC 21 istället för ”Conceptual Framework”. • IFRS 3 tillåter inte att eventualtillgångar redovisas, vilket framgår av Basis for Conclusion till IFRS 3. För att undvika oklarheter kopplat till ”Conceptual Framework” har IFRS 3 kompletterats så att det explicit framgår av standarden att en förvärvare inte ska redovisa eventualtillgångar i ett rörelseförvärv. REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER Ändring av IAS 16 materiella anläggningstillgångar Ändringen innebär att intäkter som erhålls innan tillgången bringats i bruk och i skick att användas inte får redovisas mot tillgångens anskaffningsvärde utan ska redovisas som en intäkt. Ändring av IAS 37, avsättningar, eventualförpliktelser och eventualtillgångar Ändringarna förtydligar vilka kostnader som ska inkluderas vid redovisning av förlustkontrakt. IASB har utvärderat två alternativ för urval av kostnader, ”Incremental cost approach”, kostnader som inte skulle uppstå om man inte hade kontrak- tet, och ”directly related cost approach” som omfattar både ”incremental costs” och en allokering av andra kostnader för aktiviteter som krävs för att fullfölja kontraktet. Bedömningar och uppskattningar Att upprätta de finansiella rapporterna i enlighet med IFRS kräver att företagsledningen gör antaganden, bedömningar och uppskattningar som påverkar tillämpningen av redovis - ningsprinciperna samt de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Det verkliga utfallet kan avvi- ka från dessa uppskattningar och bedömningar. Uppskattningarna och antagandena ses över regelbun - det. Företagsledningen diskuterar löpande utvecklingen, va - let, upplysningarna samt tillämpningen avseende koncernens viktiga redovisningsprinciper och uppskattningar. Ändringar av uppskattningar redovisas i den period ändringen görs om ändringen endast påverkat denna period, eller i den period ändringen görs och framtida perioder om ändringen påverkar både aktuell period och framtida perioder. Bedömningar och uppskattningar gjorda av företags - ledningen vid tillämpningen av IFRS som har en betydande inverkan på de finansiella rapporterna och som kan medföra väsentliga justeringar i det påföljande årets finansiella rap - porter beskrivs nedan: Viktiga källor till osäkerhet i uppskattningar De källor till osäkerheter i uppskattningar som anges nedan avser sådana som innebär en signifikant risk för att tillgång - ars eller skulders värde kan komma att behöva justeras i väsentlig grad under det kommande räkenskapsåret. Värdering av tillgång eller skuld till verkligt värde När verkligt värde för en tillgång eller skuld ska fastställas använder Fortinova observerbara data i så stor utsträckning som möjligt. Verkliga värden kategoriseras i olika nivåer i en verkligt värde-hierarki baserat på vilka indata som används i värderingstekniken enligt följande: Nivå 1: Enligt priser noterade på en aktiv marknad för identiska tillgångar eller skulder. Nivå 2: Utifrån direkt eller indirekt observerbar marknads- data som inte inkluderas i nivå 1. Nivå 3: Utifrån indata som inte är observerbara på marknaden. Ytterligare information om antaganden som gjorts vid värde- ring till verkligt värde framgår av följande noter: Not 10 Förvaltningsfastigheter (hamnar i Nivå 3) Not 13 Derivatinstrument (hamnar i Nivå 2) Väsentliga redovisningsprinciper De nedan angivna redovisningsprinciperna har, med de un - dantag som närmare beskrivs, tillämpats i koncernens finan- siella rapporter. Redovisningsprinciper har vidare konsekvent tillämpats av koncernens företag. Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor som även utgör rapporteringsvalutan för moderbolaget och för koncernen. Samtliga belopp är, om inte annat anges, avrun - dade till närmaste miljontal (Mkr). Tillgångar och skulder är redovisade till anskaffningsvär - den förutom förvaltningsfastigheter och derivatinstrument som är värderade till verkligt värde. Avrundningar Till följd av avrundningar summerar siffror presenterade i denna rapport i vissa fall inte exakt till totalen och procenttal kan avvika för att de ska överensstämma med de faktiska uppgifterna. Koncernredovisning och rörelseförvärv Koncernens resultat- och balansräkning omfattar alla bolag som moderbolaget har direkt eller indirekt bestämmande inflytande över. Bestämmande inflytande föreligger om ===== SIDA 35 ===== 6968 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION Fortinova Fastigheter AB (publ) har inflytande över investe - ringsobjektet, är exponerad för eller har rätt till rörlig avkast- ning från sitt engagemang samt kan använda sitt inflytande över investeringen till att påverka avkastningen. Vid bedöm - ningen om ett bestämmande inflytande föreligger, beaktas potentiella röstberättigade aktier samt om verkligt inflytande föreligger. Dotterföretag redovisas enligt förvärvsmetoden. Meto - den innebär att förvärv av ett dotterföretag betraktas som en transaktion varigenom koncernen indirekt förvärvar dot - terföretagets tillgångar och övertar dess skulder. I förvärv - sanalysen fastställs det verkliga värdet på förvärvsdagen av förvärvade identifierbara tillgångar och övertagna skulder samt eventuella innehav utan bestämmande inflytande. Transaktionsutgifter som uppkommer redovisas och inklude- ras i anskaffningsvärdet vid tillgångsförvärv. Koncerninterna fordringar och skulder, intäkter eller kost- nader och orealiserade vinster eller förluster som uppkommer från koncerninterna transaktioner mellan koncernföretag, elimineras i sin helhet vid upprättandet av koncernredovis - ningen. Förvärv av fastigheter genomförs ofta i form av bolags - förvärv. När ett sådant förvärv görs övervägs om förvärvet avser ett rörelseförvärv. Ett bolagsförvärv är ett rörelseför - värv om förvärvet förutom fastigheten även avser andra re - surser och processer. När bolagsförvärvet inte bedöms vara ett rörelseförvärv redovisas det som ett förvärv av tillgångar och skulder och anskaffningsvärdet fördelas på tillgångarna och skulderna baserat på deras verkliga värden. Den initialt fråndragna uppskjutna skatten påverkar inte värderingen vid efterföljande bokslut. Nedskrivningar Koncernens redovisade tillgångar bedöms vid varje balansdag för att avgöra om det finns indikation på nedskrivningsbehov. IAS 36 tillämpas avseende nedskrivningar av andra tillgångar än finansiella tillgångar vilka redovisas enligt IAS 39, förvalt - ningsfastigheter redovisade till verkligt värde enligt IAS 40 och uppskjutna skattefordringar redovisade enligt IAS 12. För undantagna tillgångar enligt ovan bedöms det redovisade värdet enligt respektive standard. Nedskrivning av finansiella tillgångar Vid varje rapporttillfälle utvärderar företaget om det finns objektiva bevis på att en finansiell tillgång eller grupp av till - gångar är i behov av nedskrivning. Företaget klassificerar kundfordringar som osäkra efter en individuell bedömning. Fordringarnas nedskrivningsbehov fastställs utifrån historiska erfarenheter av kundförluster på liknande fordringar. Kundfordringar med nedskrivningsbehov redovisas till nuvärdet av förväntade framtida kassaflöden. Fordringar med kort löptid diskonteras dock inte. Återföring av nedskrivningar En nedskrivning av tillgångar som ingår i IAS 36 tillämp - ningsområde reverseras om det både finns indikation på att nedskrivningsbehovet inte längre föreligger och det har skett en förändring i de antaganden som låg till grund för beräk - ningen av återvinningsvärdet. En reversering görs endast i den utsträckning som tillgångens redovisade värde efter återföring inte överstiger det redovisade värde som skulle ha redovisats, med avdrag för avskrivning där så är aktuellt, om ingen nedskrivning gjorts. Nedskrivningar av lånefordringar och kundfordringar som redovisas till upplupet anskaffningsvärde återförs om de tidi- gare skälen till nedskrivningar inte längre föreligger och att full betalning från kunden förväntas erhållas. Avsättningar En avsättning skiljer sig från andra skulder genom att det råder ovisshet om betalningstidpunkt eller beloppets storlek för att reglera avsättningen. En avsättning redovisas i ba - lansräkningen när det finns en befintlig legal eller informell förpliktelse som en följd av en inträffad händelse, och det är troligt att ett utflöde av ekonomiska resurser kommer att krävas för att reglera förpliktelsen samt en tillförlitlig upp - skattning av beloppet kan göras. Avsättningar görs med det belopp som är den bästa uppskattningen av det som krävs för att reglera den befintliga förpliktelsen på balansdagen. Där effekten av när i tiden betalning sker är väsentlig, beräknas avsättningar genom diskontering av det förväntade framtida kassaflödet till en räntesats före skatt som återspeglar ak - tuella marknadsbedömningar av pengars tidsvärde och, om det är tillämpligt, de risker som är förknippade med skulden. Moderbolagets redovisningsprinciper Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt Års - redovisningslagen (1995:1554) och Rådet för finansiell rap - porterings rekommendation RFR 2 Redovisning för juridiska personer. Även Rådet för finansiell rapporterings utgivna uttalanden gällande för noterade företag tillämpas. RFR 2 innebär att moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska personen ska tillämpa samtliga av EU antagna IFRS och utta- landen så långt detta är möjligt inom ramen för Årsredovis - ningslagen, Tryggandelagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Rekommendationen anger vilka undantag från och tillägg till IFRS som ska göras. Skillnader mellan koncernens och moderbolagets redovis - ningsprinciper Skillnaderna mellan koncernens och moderbolagets redovis - ningsprinciper framgår nedan och har tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenteras i moderbolagets finan- siella rapporter. Klassificering och uppställningsformer Resultaträkning och balansräkning för moderbolaget är uppställda enligt Årsredovisningslagens scheman, medan rapporten över totalresultat, rapporten över förändringar i eget kapital och kassaflödesanalysen baseras på IAS 1 Ut - formning av finansiella rapporter respektive IAS 7 Rapport över kassaflöden. De skillnader mot koncernens rapporter som gör sig gäl - lande i moderbolagets resultat- och balansräkningar utgörs främst av redovisning av driftsöverskott, förvaltningsresultat samt eget kapital. Andelar i koncernföretag Andelar i koncernföretag redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärdesmetoden. Skatter Obeskattade reserver redovisas i moderbolagets balans - räkning utan uppdelning på eget kapital och uppskjuten skatteskuld, till skillnad mot i koncernen. I moderbolagets resultaträkning görs på motsvarande sätt ingen fördelning av del av bokslutsdispositioner till uppskjuten skattekostnad. Koncernbidrag och aktieägartillskott Företaget redovisar koncernbidrag och aktieägartillskott i en- lighet med Rådet för finansiell rapportering RFR 2. Aktieägar- tillskott förs direkt mot eget kapital hos mottagaren och som aktier och andelar hos givaren. Koncernbidrag redovisas som bokslutsdispositioner i resultaträkningen. ===== SIDA 36 ===== 7170 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION NOT 2 RÖRELSESEGMENTSRAPPORTERING REDOVISNINGSPRINCIP Ett rörelsesegment är en del av koncernen som bedriver verksamhet från vilken den kan generera intäkter och ådrar sig kostnader samt för vilka det finns fristående finansiell in- formation tillgänglig. Ett rörelsesegments resultat följs vidare upp av företagets högste verkställande beslutsfattare för att utvärdera resultatet samt för att kunna allokera resurser till rörelsesegmentet. Rörelsesegmentsrapporteringen överensstämmer med den interna rapportering som lämnas till koncernens högste verkställande beslutsfattare. Fortinovas verksamhet orga- niseras, styrs och rapporteras per de geografiska områdena Halland och Västra Götaland. Rörelsesegment konsolideras enligt samma principer som koncernen i dess helhet. Hyresin- täkter som redovisas i respektive rörelsesegment innefattar den intäkt som koncernen erhållit och fastighetskostnader är koncernens faktiska kostnader. Tabellens redovisade värde på förvaltningsfastigheter är koncernens verkliga värde per segment. Orealiserade och realiserade värdeförändringar på fastigheter är faktiska värdeförändringar per segment. Kostnader såsom central administration, räntenetto, leasing- kostnad/tomträttsavgäld, värdeförändring i derivat och skatt allokeras till central bolagsfunktion. NOT 3 HYRESINTÄKTER REDOVISNINGSPRINCIP Hyresintäkter består av intäkter från leasingavtal där kon - cernen är leasegivare. Leasingavtal där i allt väsentligt alla risker och förmåner förknippade med ägandet faller på leasegivaren klassificeras som operationella leasingavtal. Samtliga nuvarande hyreskontrakt hänförliga till koncernens förvaltningsfastigheter är, sett ur ett redovisningsperspektiv, att betrakta som operationella leasingavtal. Hyresintäkterna innefattar det verkliga värdet av vad som erhållits i koncernens löpande verksamhet. I hyresintäkter in- går även tillägg och serviceintäkter såsom fastighetsskatt samt övriga tilläggsdebiteringar (värme, vatten, el etc.) då dessa inte bedömts som väsentliga att särredovisas. Hyresintäkterna nettoredovisas med avdrag för rabatter. Hyresintäkter och rabatter periodiseras i enlighet med hy - resavtal och redovisas i den period som uthyrningen avser. Förskottsbetalade hyror redovisas som förutbetalda hyres - intäkter. Hyresintäkter från förvaltningsfastigheter redovisas linjärt i årets resultat baserat på villkoren i hyresavtalen. Den sammanlagda kostnaden för lämnade förmåner redovisas som en minskning av hyresintäkterna linjärt över hyresavtalens löptid. Merparten av koncernens fastigheter består av bostäder, cirka 66 procent av det totala hyresvärdet. Bostadskontrakten har en uppsägningstid om tre månader vilket gör att hyresin- täkterna till största del består av korta avtal. Bland lokalkon- trakten har merparten en kontraktstid upp till 3 år, endast en mindre andel av lokalkontrakten har längre kontraktstid. Intäkt från fastighetsförsäljning Intäkt av fastighetsförsäljningar redovisas då väsentliga risker och förmåner övergått till köparen, normalt på kon - trakts- eller tillträdesdagen. Vid bedömning av intäktsredo - visningstidpunkt beaktas vad som avtalats mellan parterna beträffande risker och förmåner samt engagemang i den löpande förvaltningen. Därutöver beaktas omständigheter som kan påverka affärens utgång vilka ligger utanför sälja - rens och/eller köparens kontroll.  KREDITRISK Fortinova har stor riskspridning i kontraktsportföljen. I all fast- ighetsverksamhet finns risk för avflyttning och omflyttning, vilket kan ge kostnader för vakanser och påverka intäkterna. Bostäderna återfinns på tillväxtorter i västra Sverige med hög efterfrågan på boende, vilket är positivt ur riskhänseende. Såväl det enskilt största kontraktet som den enskilt största hyresgästen svarar för ca 4 procent (5) av koncernens totala hyresvärde, vilket innebär att Fortinovas exponering mot en- skild hyresgästs kreditrisk är mycket låg.  Segmentsredovisning 2021.09.01-2022.12.31 (16 mån) 2020.09.01-2021.08.31 (12 mån) Mkr Halland V.Götaland Centralt Totalt Halland V.Götaland Centralt Totalt Hyresintäkter 160,6 208,4 - 369,0 91,8 105,3 - 197,1 Fastighetskostnader -61,7 -97,0 - -158,7 -35,4 -47,4 - -82,8 Driftsöverskott 98,9 111,4 - 210,3 56,4 57,9 - 114,3 Centrala admin.kostnader - - -34,0 -34,0 - - -18,2 -18,2 Räntenetto - - -57,4 -57,4 - - -20,5 -20,5 Leasingkostnad / Tomt- rättsavgäld - - -0,7 -0,7 - - -0,5 -0,5 Förvaltningsresultat 98,9 111,4 -92,1 118,2 56,4 57,9 -39,2 75,1 Orealiserade värdeförändr., fastigheter 50,2 8,5 - 58,7 118,5 167,7 - 286,2 Realiserade värdeförändr., fastigheter -0,7 0,6 - -0,1 12,7 - - 12,7 Räntederivat, orealiserade - - 100,8 100,8 - - 5,5 5,5 Skatt - - -65,6 -65,6 - - -68,3 -68,3 Årets resultat 148,4 120,5 -56,9 212,0 187,6 225,6 -102,0 311,2 Förvaltningsfastigheter 2 060,5 2 455,0 - 4 515,5 1 705,2 1 926,2 - 3 631,4 Hyresintäkter Mkr Koncernen Moderbolaget 2021.09.01-2022-12-31 (16 mån) 2020.09.01-2021.08.31 (12 mån) 2021.09.01-2022-12-31 (16 mån) 2020.09.01-2021.08.31 (12 mån) Hyresintäkter 362,4 191,1 - - varav hänförligt till bostäder 257,0 140,3 - - Serviceintäkter 4,0 4,1 - - Övriga intäkter 2,6 1,9 - - Summa 369,0 197,1 - - Löptidsanalys av leasingavgifter, Mkr Mkr Koncernen Moderbolaget 2022.12.31 2021.08.31 2022.12.31 2021.08.31 0-1 år 147,9 111,3 - - 1-2 år 81,9 56,5 - - 2-3 år 57,5 46,1 - - 3-4 år 48,6 29,4 - - 4-5 år 41,9 22,3 - - > 5 år 137,9 102,6 - - Summa 515,7 368,2 - - Nedan presenteras en löptidsanalys av leasingavgifter, vilket visar de odiskonterade leasingavgifterna som ska mottas efter balansdagen. ===== SIDA 37 ===== 7372 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION Drift-, förvaltnings- och administrationskostnader Mkr Koncernen Moderbolaget Fastighetskostnader 2021.09.01-2022-12-31 (16 mån) 2020.09.01-2021.08.31 (12 mån) 2021.09.01-2022-12-31 (16 mån) 2020.09.01-2021.08.31 (12 mån) Driftkostnader -60,3 -28,7 - - Reparation och underhåll -49,0 -29,8 - - Fastighetsskatt -6,7 -5,7 - - Fastighetsskötsel -20,5 -8,8 - - Övriga fastighetskostnader -3,1 -2,4 - - Hyres- och fastighetsadministration -19,1 -7,4 - - Summa -158,7 -82,8 - - NOT 4 DRIFT-, FÖRVALTNINGS- OCH ADMINISTRATIONSKOSTNADER Fastighetskostnader Koncernens fastighetskostnader består av kostnader som uppkommer i samband med fastighetsförvaltning. Posten be- står av driftskostnader (el, värme, vatten, renhållning, media) samt hyres- och fastighetsadministration, fastighetsskötsel, försäkring, fastighetsskatt samt reparation och underhåll. Koncernens fastighetskostnader uppgår till -158,7 (-82,8). Ökningen beror primärt på fastighetsförvärv, samt en högre andel av bostadsfastigheter som präglas av en högre kost - nadsbas och underhållsbehov än samhällsfastigheter och kommersiella fastigheter, vilket reflekteras främst i drift - kostnader. Ökningen av fastighetskostnader beror även på högre driftskostnader för värme, el och vatten samt högre fastighetsskatt efter nya taxeringsbeslut. Hyres- och fastighetsadministrationskostnader består av bland annat administrativa personalkostnader, IT-kostnader och liknande poster. Utvecklingen i hyres- och fastighetsadmi- nistrationskostnader är primärt driven av fastighetsförvärv. Centrala administrationskostnader Koncernens centrala administrationskostnader uppgick till -34,0 Mkr (-18,2). I de centrala administrationskostnaderna ingår kostnader för bolagsadministration, affärs- och fast - ighetsutveckling samt finanshantering. I posten ingår även kostnader såsom revision samt engångskostnader likt extern rådgivning. NOT 5 LÖNER OCH ANDRA ERSÄTTNINGAR REDOVISNINGSPRINCIP Ersättning till anställda Kortfristiga ersättningar i koncernen utgörs av lön, sociala avgifter, betald semester, betald sjukfrånvaro, sjukvård och bonus. Kortfristiga ersättningar redovisas som en kostnad och en skuld då det finns en legal eller informell förpliktelse att betala ut en ersättning. Ersättning till VD och andra ledande befattningshavare Bolagsledningen ska tillämpas marknadsmässiga löner och andra anställningsvillkor. Ersättning ska utgå i form av fast lön, rörlig kontantersättning, pensionsförmåner och andra förmåner. Uppsägningslön och avgångsvederlag ska sammantaget inte överstiga 12 månadslöner och uppsäg- ningstiden ska vara högst sex månader. För mer information se Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare på sidan 112. Pension För avgiftsbestämda pensionsplaner betalar koncernen avgifter till offentligt eller privat administrerade pensions - försäkringar på obligatorisk, avtalsenlig eller frivillig basis. Koncernen har inga ytterligare betalningsförpliktelser när avgifterna väl är betalda. Avgifterna redovisas som personal- kostnader när de förfaller till betalning. Förutbetalda avgifter redovisas som en tillgång i den utsträckning som kontant återbetalning eller minskning av framtida betalningar kan komma koncernen tillgodo.  Mkr Koncernen Moderbolaget 2021.09.01-2022-12-31 (16 mån) 2020.09.01-2021.08.31 (12 mån) 2021.09.01-2022-12-31 (16 mån) 2020.09.01-2021.08.31 (12 mån) Löner, arvoden och förmåner Styrelse och ledande befattningshavare -8,4 -5,8 -5,8 -3,7 Övriga anställda -22,0 -8,8 - - Summa -30,4 -14,6 -5,8 -3,7 Sociala kostnader -10,2 -4,9 -2,1 -1,3 Pensionskostnader -2,5 -1,2 -1,0 -0,5 Mkr Koncernen 2021.09.01- 2022.12.31 (16 mån) 2020.09.01- 2021.08.31 (12 mån) Löner, arvoden och förmåner Pensionskostnader Löner, arvoden och förmåner Pensionskostnader Styrelseordförande Ole Salsten -0,3 - -0,2 - Övriga styrelseledamöter Fredrik Bergmann -0,2 - -0,1 - Helena Örnstedt -0,2 - -0,1 - Carl-Johan Carlsson -0,2 - -0,1 - Anna Weiner Jiffer -0,2 - - - Anders Valdemarsson - - - - Verkställande direktör -2,0 -0,4 -1,5 -0,3 Vice Verkställande direktör -1,8 -0,4 -1,4 -0,3 Övriga ledande befattningshavare -3,5 -0,6 -2,5 -0,3 Övriga anställda -22,0 -1,1 -8,8 -0,3 Summa -30,4 -2,5 -14,6 -1,2 ===== SIDA 38 ===== 7574 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION NOT 5 LÖNER OCH ANDRA ERSÄTTNINGAR Mkr Moderbolaget 2021.09.01- 2022.12.31 (16 mån) 2020.09.01- 2021.08.31 (12 mån) Löner, arvoden och förmåner Pensionskostnader Löner, arvoden och förmåner Pensionskostnader Styrelseordförande Ole Salsten -0,3 - -0,2 - Övriga styrelseledamöter Fredrik Bergmann -0,2 - -0,1 - Helena Örnstedt -0,2 - -0,1 - Carl-Johan Carlsson -0,2 - -0,1 - Anna Weiner Jiffer -0,2 - - - Anders Valdemarsson - - - - Verkställande direktör -2,0 -0,4 -1,3 -0,2 Vice Verkställande direktör - - - - Övriga ledande befattningshavare -2,7 -0,6 -1,9 -0,3 Övriga anställda - - - - Summa -5,8 -1,0 -3,7 -0,5 Koncernen Moderbolaget 2021.09.01-2022-12-31 (16 mån) 2020.09.01-2021.08.31 (12 mån) 2021.09.01-2022-12-31 (16 mån) 2020.09.01-2021.08.31 (12 mån) Medelantalet anställda (Sverige) Män 27 24 3 2 Kvinnor 17 11 1 1 Summa 44 35 4 3 Styrelseledamöter Män 4 4 - - Kvinnor 2 1 - - Summa 6 5 - - Övriga ledande befattningshavare Män 4 4 3 2 Kvinnor 2 1 1 1 Summa 6 5 4 3 NOT 6 REVISION Med revisionsuppdrag avses lagstadgad revision av års- och koncernredovisningen samt bokföringen, styrelsens och verkställande direktörens förvaltning samt revision och an - nan granskning utförd i enlighet med överenskommelse eller avtal. Revisionsuppdraget inkluderar även övriga arbetsupp- gifter som det ankommer på koncernens revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iaktta - gelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga arbetsuppgifter. Mkr Koncernen Moderbolaget 2021.09.01-2022-12-31 (16 mån) 2020.09.01-2021.08.31 (12 mån) 2021.09.01-2022-12-31 (16 mån) 2020.09.01-2021.08.31 (12 mån) KPMG AB Revisionsuppdraget -0,9 -0,7 -0,3 -0,1 Revisionsverks. utöver rev.uppdraget -0,7 -0,8 -0,6 -0,8 Summa -1,6 -1,5 -0,9 -0,9 Mkr Koncernen Moderbolaget 2021.09.01-2022-12-31 (16 mån) 2020.09.01-2021.08.31 (12 mån) 2021.09.01-2022-12-31 (16 mån) 2020.09.01-2021.08.31 (12 mån) Ränteintäkter 1,5 0,2 2,2 0,1 Ränteintäkter, dotterbolag - - 7,1 - Summa 1,5 0,2 9,3 0,1 Varav erhållen ränta 0,5 0,3 4,7 0,1 Varav: Ränteintäkter för finansiella fordringar som inte värderats till verkligt värde via resultatet 1,5 0,2 9,3 0,1 NOT 7 FINANSIELLA INTÄKTER REDOVISNINGSPRINCIP Finansiella intäkter består av ränteintäkter på investerade medel samt vinst vid värdeförändring på finansiella tillgång - ar värderade till verkligt värde via resultatet. Ränteintäkter på finansiella instrument redovisas enligt effektivränteme - toden.  ===== SIDA 39 ===== 7776 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION NOT 8 FINANSIELLA KOSTNADER REDOVISNINGSPRINCIP Finansiella kostnader består av räntekostnader på lån och andra kostnader som uppkommer i samband med upplåning samt förlust vid värdeförändring på finansiella tillgångar vär- derade till verkligt värde via resultatet. Räntenettot påverkas inte av marknadsvärderingen av ingångna derivat vilka redo- visas som orealiserad värdeförändring i resultaträkningen. Räntekostnader redovisas enligt effektivräntemetoden. Finansiella kostnader som är hänförbara till uppförandet av så kallade kvalificerade tillgångar aktiveras som en del av tillgångens anskaffningsvärde. En kvalificerad tillgång är en tillgång som med nödvändighet tar en betydande tid i anspråk att färdigställa. Aktivering av finansiella kostnader är för koncernen främst aktuellt vid större ny-, till- eller om - byggnader av förvaltningsfastigheter. Tomträttsavgäld betalas där Fortinovas byggnader står på leasad mark. Tomträttsavtalen betraktas som eviga hyres- avtal vilket innebär att nyttjanderätten till marken redovisas som en leasingtillgång och som en leasingskuld.  Mkr Koncernen Moderbolaget 2021.09.01-2022-12-31 (16 mån) 2020.09.01-2021.08.31 (12 mån) 2021.09.01-2022-12-31 (16 mån) 2020.09.01-2021.08.31 (12 mån) Räntekostnader, banklån -52,4 -15,0 - - Räntekostnader, derivat -6,5 -5,7 -3,5 - Räntekostnader, dotterbolag - - -7,0 - Leasing/tomträttsavgäld -0,7 -0,5 - - Summa -59,6 -21,2 -10,5 - Varav betald ränta -59,2 -22,2 -4,2 - Varav: Räntekostnader för finansiella skulder som inte värderats till verkligt värde via resultatet -59,6 -21,2 -10,5 - Redovisad skatt i resultaträkningen (Mkr) Koncernen Moderbolaget 2021.09.01-2022-12-31 (16 mån) 2020.09.01-2021.08.31 (12 mån) 2021.09.01-2022-12-31 (16 mån) 2020.09.01-2021.08.31 (12 mån) Aktuell skatt -11,3 -3,6 -2,2 - Uppskjuten skatt avseende: - Underskott -0,4 - - 0,8 - Temporära skillnader på förv.fastigheter -32,9 -63,6 - - - Temporära skillnader på derivatinstrument -21,0 -1,1 - - Summa -65,6 -68,3 -2,2 0,8 Skattesats Gällande skattesats 20,6% 21,4% 20,6% 21,4% Avstämning av effektiv skatt (Mkr) Resultat före skatt 277,6 379,5 95,9 60,1 Skatt enligt gällande skattesats -57,2 -81,2 -19,8 -12,9 Skatteeffekten av: - Ej avdragsgilla kostnader -4,5 -1,4 - - - Ej skattepliktiga intäkter - 2,7 - - - Ej skattepliktig utdelning - - 17,5 5,4 - Avdragsgill kostn., ej bokförd i resultatet - 8,3 - 8,3 - Uppskjuten skatt kopplat till temporära skillnader på fastigheter och derivat -5,4 2,5 - - - Underskottsavdrag 0,6 0,8 - - - Hänförande till föregående år 0,9 0,1 - - Summa -65,6 -68,3 -2,2 0,8 NOT 9 INKOMSTSKATT NOT 9 INKOMSTSKATT REDOVISNINGSPRINCIP Inkomstskatter utgörs av aktuell skatt och av uppskjuten skatt vilka beräknas med tillämpning av beslutade skattesat- ser och skatteregler. I Sverige är den gällande skattesatsen för aktiebolag 20,6 procent år 2022. Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år. Hit hör även eventuella justeringar av aktuell skatt från tidigare perioder. Aktuell skatt beräknas på koncernens skattepliktiga resultat, vilket skiljer sig från det redovisade resultatet. Detta beror främst på möjlighet att nyttja skattemässiga avskrivningar, koncernens befintliga underskott samt återföring av ej avdragsgilla kostnader och skattefria intäkter. Uppskjuten skatt är en avsättning för den skatt som framgent ska betalas. För fastigheter sker detta vid en direktförsäljning. Uppskjuten skatt beräknas enligt balans - räkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Temporära skillnader beaktas inte i koncernmäs- sig goodwill och inte heller för skillnad som uppkommit vid första redovisningen av tillgångar och skulder som inte är rörelseförvärv och som vid tidpunkten för transaktionen inte påverkar vare sig redovisat eller skattepliktigt resultat. Vidare beaktas inte heller temporära skillnader hänförliga till ande - lar i koncernföretag som inte förväntas bli återförda inom överskådlig framtid. Värderingen av uppskjuten skatt baserar sig på hur underliggande tillgångar eller skulder förväntas bli realiserade eller reglerade. Uppskjuten skatt på underskotts- avdrag tas enbart upp som tillgång då det bedöms att un - derskottet kommer att kunna nyttjas mot framtida överskott. Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla tem - porära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att kunna utnytt- jas. Värdet på uppskjutna skattefordringar reduceras när det inte längre bedöms sannolikt att de kan utnyttjas.  Uppskjuten skatt i balansräkningen (Mkr) Koncernen Moderbolaget 2022.12.31 2021.08.31 2022.12.31 2021.08.31 Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader på: - Underskottsavdrag 1,0 1,5 - 0,8 - Förvaltningsfastigheter - - - - - Derivatinstrument - 3,3 - - Uppskjuten skattefordran 1,0 4,8 - 0,8 Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader på: - Förvaltningsfastigheter -211,8 -175,2 - - - Derivatinstrument -17,7 - - - Uppskjuten skatteskuld -229,5 -175,2 - - Redovisat värde i balansräkningen -228,5 -170,4 - 0,8 ===== SIDA 40 ===== 7978 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION NOT 10 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER REDOVISNINGSPRINCIP Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att erhålla hyresintäkter eller värdestegring alternativt en kom - bination av dessa. Även fastigheter under uppförande som avses att användas som förvaltningsfastigheter när arbetena är färdigställda klassificeras som förvaltningsfastigheter. Initialt redovisas förvaltningsfastigheter till anskaffnings- värde, vilket även inkluderar direkt hänförbara utgifter till för- värvet. Förvaltningsfastigheter redovisas i balansräkningen till verkligt värde. Värdeförändringar redovisas i resultaträk - ningen. Verkliga värden baseras på marknadsvärden, vilket är det bedömda beloppet som skulle erhållas i en transaktion vid värderingstidpunkten mellan kunniga parter som är obe - roende av varandra och som har möjlighet och ett intresse av att transaktionen genomförs efter sedvanlig marknadsföring där båda parter förutsätts ha agerat insiktsfullt, klokt och utan tvång. Tillkommande utgifter Tillkommande utgifter läggs till anskaffningsvärdet endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kommer att komma företaget till del och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Alla andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. En tillkommande utgift läggs till anskaffningsvärdet om utgiften avser utbyten av identi - fierade komponenter eller delar därav. Även i de fall en ny komponent tillskapats läggs utgiften till anskaffningsvärdet. Reparationer kostnadsföres löpande.  UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR Värderingen av förvaltningsfastigheter till verkligt värde ba - seras på en uppskattning av framtida in- och utbetalningar samt en diskontering av dessa med hänsyn till en riskfri ränta och ett riskpåslag. Dessa faktorer utgör således bedömningar av framtiden och är som sådana osäkra. Verkligt värde av förvaltningsfastigheterna har bedömts av externa, oberoende fastighetsvärderare, med relevanta, professionella kvalifikationer och med erfarenhet av området samt kategorierna av fastigheter som värderats. Värderingen utförs av Newsec Advice AB som bedömer det verkliga vär - det av koncernens portfölj av förvaltningsfastigheter en gång per kvartal. Normalt i samband med upprättande av del - årsbokslut. Obebyggd mark och potentiella byggrätter utan detaljplan har inte betingat något värde i utgående redovisat fastighetsvärde. Fastighetsvärdet i denna rapport baseras på värdering av samtliga fastigheter utförd den 31 december 2022. Nya förvärv värderas vid tillträde. Kassaflödesanalysen bygger på en nuvärdesberäkning av driftnettona under en bestämd kalkylperiod och nuvärdesbe- räkning av ett restvärde vid kalkylperiodens slut. Restvärdet beräknas genom att ett normaliserat driftnetto året efter kal- kylperiodens slut divideras med ett bedömt avkastningskrav. Kalkylräntan för diskontering av driftnetton och restvärde motsvarar marknadens krav på total avkastning och kan sägas bestå av en riskfri realränta, en kompensation för inflations - förväntningar samt en kompensation för fastighetsrelaterad risk som varierar med exempelvis läge, fastighetstyp, etc. Till grund för kassaflödeskalkylen läggs specifika förutsättningar och antaganden. Fastställande av verkliga värden stöds av faktiska transaktioner på marknaden. Nedan presenteras översiktligt de antaganden som använts i värderingarna: Hyresinbetalningar Hyresutvecklingen bedöms följa inflation med hänsyn tagen till gällande indexklausuler i kontrakten under dess löptider. Då kontrakten löper ut sker en bedömning om kontrakten anses bli förlängt till rådande marknadsnivå samt att risken bedöms huruvida objektet kan bli vakant. Vakanser bedöms utifrån gällande vakanssituation med en successiv anpass - ning till bedömd marknadsmässig vakans med hänsyn till objektets individuella förutsättningar. Avseende hyresinbe - talningar har följande antaganden använts: - Bostäder: Inflation 4,0 procent år 2023, därefter 2,0 procent årligen - Bostäder: Hyresutveckling för bostäder antas uppgå till 3,5 procent år 2023, därefter 2 procent årligen - Lokaler: Årlig hyresutveckling för lokaler under kontrakts- perioden enligt villkor i respektive hyresavtal, därefter anpassning till marknadsmässiga nivåer Drifts- och underhållsutbetalningar Vid bedömning av fastighetens framtida fastighetskostnader har utfalls – och prognosmaterial samt beräknade normalise- rade kostnader använts. I posten ingår drift- och taxebundna kostnader, löpande och periodiskt underhåll samt fastig - hetsskatt. Avseende drifts- och underhållsutbetalningar har följande antaganden använts: • Intäkter anges exklusive moms, kostnader anges exklu- sive moms för de lokaler där det bedrivs momspliktig verksamhet och inklusive moms för övriga lokaler och bostäder • Årlig ökning av drift/underhåll 100 procent av KPI • Periodiserat underhåll utifrån respektive fastighets förut- sättningar och beskaffenhet Direktavkastning Direktavkastningskrav och kalkylräntor som används i kalkylen har härletts ur jämförbara transaktioner på fastig - hetsmarknaden. Viktiga faktorer vid val av förräntningskrav Mkr Koncernen 2022.12.31 2021.08.31 Verkligt värde vid räkenskapsårets början 3631,4 2261,2 Fastighetsförvärv 781,1 1081,9 Fastighetsförsäljning - -31,8 Investeringar i befintliga fastigheter och projekt 44,3 33,9 Värdeförändringar redovisade i resultatet 58,7 286,2 Verkligt värde vid räkenskapsårets slut 4515,5 3631,4 är läge, hyresnivå, vakansgrad och fastighetens skick. Obser- veras skall att prognoser avseende betalningsströmmar och värderingsobjektets långsiktiga värdeförändringar endast ingår som en del i värdebedömningen och inte till någon del kan tas som en utfästelse om framtida utfall.  Fortinovas förvaltningsfastigheterna består av 176 hyresfast- igheter som hyrs ut till externa hyresgäster. Hyreskontrakt avseende bostäder upprättas normalt med tre månaders uppsägningstid. Hyreskontrakt avseende kommersiella ytor upprättas initialt på en hyrestid som normalt omfattar 3-5 år. Före avtalstidens utgång sker omförhandling med hyresgäs- ten med avseende på hyresnivå och övriga villkor i avtalet, om avtalet inte är uppsagt till upphörande. Den 31 december uppgick det redovisade värdet för fastighetsbeståndet till 4 516 Mkr (3 631), en ökning med 24 procent. Koncernen har under räkenskapsåret tillträtt 20 fastigheter i Falköping, Trollhättan, Falkenberg, Göteborg, Kungsbacka, Varberg och Borås. Åsatt fastighetsvärde för förvärven uppgår till 794 Mkr och bedöms tillföra koncernen 47,7 Mkr i hyresvärde fördelat på 249 lägenheter samt en kommersiell yta om 25 687 kvm. Värdeförändringar hänför - liga till befintligt fastighetsbestånd uppgår till 103 Mkr (320). Uppgifter om förvaltningsfastigheter per segment redovisas i Not 2 Rörelsesegmentsrapportering. NOT 10 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Kalkylräntekrav för diskontering av framtida kassaflöden, % Vägt direktavkastningskrav för bedömning av restvärde, % Medelvärde av direktavkast- ningskrav för bedömning av restvärde, % Halland 4,8-9,7 2,6-7,4 4,6 Bostadsfastigheter 4,8-7,9 2,6-5,6 4,0 Kommersiella fastigheter och samhällsfastigheter 6,6-9,7 4,3-7,4 5,7 Västra Götaland 5,7-10,7 3,5-8,4 5,0 Bostadsfastigheter 5,7-8,8 3,5-6,1 4,6 Kommersiella fastigheter och samhällsfastigheter 8,0-10,7 5,7-8,4 6,1 Bedömt tillträde (kalenderår) Fastighet Kategori Kommun Uthyrningsbar yta (kvm) Antal lägenheter Bedömt hyresvärde (Mkr) Kvartal 1 2023 Prästgård 1:144 Bostadsfastighet Borås 4 992 92 8,4 Kvartal 1 2023 Järnboden 1 Kommersiell fastighet Lilla Edet 6 074 41 9,0 Kvartal 2 2023 Traversen 2 Bostadsfastighet Trollhättan 2 527 41 5,3 Kvartal 4 2023 Kiden 3 & 4 Bostadsfastighet Borås 8 434 149 14,0 Summa 22 027 323 36,7 Tabell över förvärvade ej tillträdda fastigheter: Tabell över koncernens direktavkastningskrav och kalkylräntor: ===== SIDA 41 ===== 8180 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION Tillträde Fastighet Kategori Kommun Uthyrningsbar yta (kvm) Antal lägenheter Bedömt hyresvärde (Mkr) 2021.11.01 Vidar 4 Bostadsfastighet Falköping 2 035 30 2,4 2021.11.01 Frigga 1 Bostadsfastighet Trollhättan 490 8 0,4 2022.02.01 Fågeln 7 Bostadsfastighet Trollhättan 924 17 0,9 2022.02.01 Hortensian 2 Bostadsfastighet Trollhättan 664 8 0,6 2022.02.01 Tulpanen 1 Bostadsfastighet Trollhättan 552 18 0,6 2022.02.01 Tulpanen 8 Bostadsfastighet Trollhättan 1 013 8 1,1 2022.02.01 Vinkeln 7 Bostadsfastighet Falkenberg 1 677 22 1,8 2022.03.01 Högsbo 6:8 Kommersiell fastighet Göteborg 8 478 - 8,6 2022.03.01 Högsbo 7:5 Kommersiell fastighet Göteborg 320 - 0,4 2022.03.01 Varla 2:391 Kommersiell fastighet Kungsbacka 3 261 - 4,4 2022.03.01 Hjulet 2 Kommersiell fastighet Trollhättan 3 133 - 3,7 2022.03.01 Hjulet 6 Kommersiell fastighet Trollhättan 1 710 - 1,2 2022.03.01 Kungsbacka 2:25 Kommersiell fastighet Kungsbacka 3 504 - 3,0 2022.04.01 Olofstorp 3:45 Bostadsfastighet Göteborg 816 12 1,2 2022.04.01 Olofstorp 3:59 Bostadsfastighet Göteborg 816 12 1,2 2022.05.02 Tolken 10 Samhällsfastighet Varberg 2 286 - 3,2 2022.05.03 Lärkan 14 Bostadsfastighet Kungsbacka 345 - 0,3 2022.05.03 Lärkan 15 Bostadsfastighet Kungsbacka 3 211 45 3,5 2022.07.01 Tröinge 6:93 Kommersiell fastighet Falkenberg 2 995 - 2,4 2022.07.06 Hästhoven 2 Bostadsfastighet Borås 4 156 69 6,8 Summa 42 386 249 47,7 Tabell över tillträdda förvaltningsfastigheter: Osäkerhetsintervall och känslighetsanalys En fastighets marknadsvärde kan endast fastställas då den säljs. Fastighetsvärderingar är beräkningar gjorda enligt vedertagna principer utifrån vissa antaganden. Det värdein - tervall som anges vid fastighetsvärderingar och som oftast i en fungerande marknad ligger inom +/- 5-10 procent ska ses som mått på den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och beräkningar. I en mindre likvid marknad kan intervallet vara större. För Fortinovas del innebär ett osäkerhetsintervall om +/- 5 procent ett värdeintervall om 4 290 – 4 742 Mkr motsvarande +/- 226 Mkr. Vid förändrade antaganden för nedanstående parametrar skulle det bedömda verkliga värdet, redovisas på aggregerad nivå, förändras på följande sätt (Mkr): NOT 10 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Förändring, % Resultateffekt före skatt, Mkr Bedömd marknadshyra* +/- 1 procent 14,5 / -14,5 Långsiktig vakansnivå +/- 1 procentenheter -43,1 / +38,6 Bedömt drift och underhåll +/- 1 procent -20,6 / +20,6 Direktavkastningskrav +/- 0,1 procentenheter -64,1 / +67,4 *Koncernens intäkter består främst av intäkter från bostadshyresrätter. Därav sker analys av bedömd marknadshyra på enbart kommersiella intäkter. NOT 11 ÖVRIGA MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR REDOVISNINGSPRINCIP Övriga materiella tillgångar redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar samt eventuel - la nedskrivningar. Nyttjandeperiod, avskrivningsmetod och restvärde bedöms löpande. Avskrivningar görs planenligt över nyttjandeperioden som är fem år på koncernens inventarier. På konst sker ingen avskrivning. Övriga materiella tillgångar omfattas av nedskrivningsprövning enligt IAS 36, enligt de principer som framgår i not 1.  Mkr Koncernen Inventarier 2022.12.31 2021.08.31 Ingående ackumulerade anskaffningsvärden - - Inköp 2,5 - Omklassificeringar 2,2 - Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 4,7 - Ingående ackumulerade avskrivningar - - Omklassificeringar -1,9 Årets avskrivningar -0,4 - Utgående ackumulerade avskrivningar -2,3 - Utgående redovisat värde på inventarier 2,4 - ===== SIDA 42 ===== 8382 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION NOT 12 LEASINGAVTAL REDOVISNINGSPRINCIP Ett leasingavtal innebär att rätten att under en viss period bestämma över användningen av en identifierad tillgång i utbyte mot ersättning överlåtes. När ett avtal ingås bedömer koncernen om avtalet är, eller innehåller, ett leasingavtal. Vid leasingavtalets början eller vid omprövning av ett leasingavtal som innehåller flera komponenter – leasing och icke-leasingkomponenter – fördelar koncernen ersättningen enligt avtalet till varje komponent baserat på det fristående priset. För leasing av byggnader och mark där koncernen är leasetagare har koncernen emellertid valt att inte skilja på icke-leasingkomponenter och redovisar leasing- och icke-lea- singkomponenter som erläggs med fasta belopp som en enda leasingkomponent. Hyreskontrakt hänförliga till Fortinovas förvaltningsfast- igheter är att betrakta som operationella leasingavtal. Läs mer om leasingavtal där koncernen är leasegivare i not 3, Leasingavtal där koncernen är leasegivare Koncernen redovisar en nyttjanderättstillgång och en lea - singskuld vid leasingavtalets inledningsdatum. Nyttjanderättstillgången värderas initialt till anskaff - ningsvärde, vilket består av leasingskuldens initiala värde med tillägg för leasingavgifter som betalats vid eller före inledningsdatumet plus eventuella initiala direkta utgifter. Nyttjanderättstillgången skrivs av linjärt från inledningsdatu- met till det tidigare av slutet av tillgångens nyttjandeperiod och leasingperiodens slut, vilket i normalfallet för koncernen är leasingperiodens slut. I de mer sällsynta fall då anskaff - ningsvärdet för nyttjanderätten återspeglar att koncernen kommer att utnyttja en option att köpa den underliggande tillgången skrivs tillgången av till nyttjandeperiodens slut. Le- asingskulden – som delas upp i långfristig och kortfristig del – värderas initialt till nuvärdet av återstående leasingavgifter under den bedömda leasingperioden. Leasingperioden utgörs av den ej uppsägbara perioden med tillägg för ytterligare pe- rioder i avtalet om det vid inledningsdatumet bedöms som rimligt säkert att dessa kommer att nyttjas. Leasingavgifterna diskonteras i normalfallet med koncer- nens marginella upplåningsränta, vilken utöver koncernens/ företagets kreditrisk återspeglar respektive avtals leasingpe- riod, valuta och kvalitet på underliggande tillgång som tänkt säkerhet. I de fall leasingavtalets implicita ränta lätt kan fastställas används dock den räntan, vilket är fallet för delar av koncernens leasar av fordon. Leasingskulden omfattar nuvärdet av fasta avgifter under bedömd leasingperiod. Skul- dens värde ökas med räntekostnaden för respektive period och reduceras med leasingbetalningarna. Räntekostnaden beräknas som skuldens värde gånger diskonteringsräntan. Leasingskulden för koncernens lokaler med hyra som indexuppräknas beräknas på den hyra som gäller vid respek- tive rapportperiods slut. Vid denna tidpunkt justeras skulden med motsvarande justering av nyttjanderättstillgångens redovisade värde. På motsvarande sätt justeras skuldens och tillgångens värde i samband med att ombedömning sker utav leasingperioden. Detta sker i samband med att sista uppsägningsdatumet inom tidigare bedömd leasingperiod för lokalhyresavtal har passerats alternativt då betydelsefulla händelser inträffar eller omständigheterna på ett betydande sätt förändras på ett sätt som är inom koncernens kontroll och påverkar den gällande bedömningen av leasingperioden. Koncernen presenterar nyttjanderättstillgångar, som inte uppfyller definitionen för förvaltningsfastigheter, och leasingskulder som egna poster i rapporten över finansiell ställning. För leasingavtal som har en leasingperiod på 12 månader eller mindre eller med en underliggande tillgång av lågt värde, understigande 50 tkr, redovisas inte någon nyttjanderättstill- gång och leasingskuld. Leasingavgifter för dessa leasingavtal redovisas som kostnad linjärt över leasingperioden.  NOT 13 DERIVATINSTRUMENT REDOVISNINGSPRINCIP Derivatinstrument redovisas enligt de principer som beskri - vits i not 26 Värdering av finansiella tillgångar och skulder till verkligt värde samt kategoriindelning. Koncernen använder räntederivat för att uppnå önskad räntebindningsstruktur, vilket innebär att det över tiden uppstår värdeförändringar i räntederivatportföljen. Värde - förändringarna uppkommer främst till följd av förändrade marknadsräntor. I balansräkningen redovisas derivatinstru - ment till verkligt värde enligt nivå 2 och klassificeras som en finansiell anläggningstillgång alternativt långfristig skuld eftersom beloppet inte kommer att regleras i kontanter. Den orealiserade värdeförändringen redovisas i resultaträkning - en. Koncernen tillämpar ej säkringsredovisning.  Mkr Koncernen Moderbolaget 2022.12.31 2021.08.31 2022.12.31 2021.08.31 Verkligt värde vid räkenskapsårets början -14,8 -20,3 - - Värdeförändringar 100,8 5,5 - - Verkligt värde vid räkenskapsårets utgång 86,0 -14,8 - - Derivatinstrument (Mkr) Typ/ Slutdatum Nominellt belopp Redovisat belopp Framtida likviditetsflöde, netto Genomsnittlig ränta, % Swap (rörlig -> fast) 2023 19,0 0,1 -0,2 2,1 2024 41,7 1,8 -0,6 0,8 2025 444,0 21,4 -13,6 1,3 2026 352,0 25,0 -13,9 1,1 2027 371,0 24,0 -27,7 1,7 2028 218,5 5,1 -35,3 2,7 2029 68,0 8,6 -4,0 0,9 Summa/medel 1514,2 86,0 -95,3 1,5 Följande tabell redovisar räntederivatportföljens nominel - la belopp netto, marknadsvärde per bokslutsdagen samt genomsnittlig effektiv ränta. Räntederivatinstrument med optionsinslag har förfallomässigt fördelats i det segment de- rivatet som längst kan göras gällande och i samma segment som före antagen ränteförändring. ===== SIDA 43 ===== 8584 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION NOT 15 ÖVRIGA FORDRINGAR REDOVISNINGSPRINCIP Övriga fordringar redovisas enligt de principer som beskrivits i not 26 Värdering av finansiella tillgångar och skulder till verkligt värde samt kategoriindelning.  Mkr Koncernen Moderbolaget 2022.12.31 2021.08.31 2022.12.31 2021.08.31 Erhållet saldo skattekonto 8,7 4,8 - - Erlagd handpenning, fastighetsförvärv 41,6 34,7 27,3 34,9 Övriga fordringar 2,5 3,9 - - Summa 52,8 43,4 27,3 34,9 NOT 14 KUNDFORDRINGAR REDOVISNINGSPRINCIP Kundfordringar redovisas enligt de principer som beskrivits i not 26 Värdering av finansiella tillgångar och skulder till verkligt värde samt kategoriindelning.  Koncernen Koncernens kundfordringar uppgick till 50,5 Mkr (13,2). Kund- fordringar är upptagna till anskaffningsvärde med avdrag för befarade kundförluster om -0,9 Mkr (-0,5). Moderbolaget Kundfordringar är upptagna till anskaffningsvärde. Det finns inga befarade kundförluster. NOT 16 FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER REDOVISNINGSPRINCIP Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter redovisas enligt de principer som beskrivits i not 26 Värdering av finansiella tillgångar och skulder till verkligt värde samt kategoriindelning.  Mkr Koncernen Moderbolaget 2022.12.31 2021.08.31 2022.12.31 2021.08.31 Hyra 0,5 0,2 - - Försäkring 1,3 - - - Ränteintäkter 1,0 - 1,0 - Projekt 20,2 1,9 - - Övriga poster 1,6 1,1 0,3 0,4 Summa 24,6 3,2 1,3 0,4 NOT 17 LIKVIDA MEDEL / KASSA OCH BANK REDOVISNINGSPRINCIP Likvida medel redovisas enligt de principer som beskrivits i not 26 Värdering av finansiella tillgångar och skulder till verkligt värde samt kategoriindelning.  Vid räkenskapsårets utgick uppgår koncernens likvida medel till 515,0 Mkr (278,1). Moderbolagets kassa och bank uppgick till 285,5 Mkr (167,2). Fördelning aktieslag Aktieslag Antal Andel Röster/aktie Röster totalt Röstandel A 2 750 000 5,4% 10 27 500 000 36,1% B 48 585 140 94,6% 1 48 585 140 63,9% Summa 51 335 140 100% 76 085 140 100% Aktiekapital Händelse Tidpunkt Förändring antal akter Totalt antal aktier Kvotvärde per aktie, kr Totalt aktiekapital, kr Nybildning 2010.11.19 500 500 50 50 000 Nyemission 2011.04.08 4 500 5 000 50 250 000 Nyemission 2011.09.15 8 650 13 650 50 682 500 Nyemission 2012.03.02 18 350 32 000 50 1 600 000 Nyemission 2012.06.02 600 32 600 50 1 630 000 Nyemission 2013.03.21 17 870 50 470 50 2 523 500 Nyemission 2013.09.13 2 700 53 170 50 2 658 500 Nyemission 2014.02.21 14 590 67 760 50 3 388 000 Nyemission 2014.08.15 347 68 107 50 3 909 400 Apportemission 2014.08.15 10 428 78 535 50 3 926 750 Nyemission 2014.09.24 400 78 935 50 3 946 750 Nyemission 2015.01.14 17 760 96 695 50 4 834 750 Nyemission 2015.03.11 2 700 99 395 50 4 969 750 Nyemission 2015.03.19 2 000 101 395 50 5 069 750 Apportemission 2015.03.31 18 245 119 640 50 5 982 000 Nyemission 2015.04.23 1 900 121 540 50 6 077 000 Nyemission 2015.11.28 50 229 171 769 50 8 588 450 Nyemission 2015.12.01 2 000 173 769 50 8 688 450 Nyemission 2016.08.23 4 350 178 119 50 8 905 950 Nyemission 2016.11.24 81 700 259 819 50 12 990 950 Nyemission 2017.07.05 39 500 299 319 50 14 965 950 Nyemission 2017.12.06 11 738 311 057 50 15 552 850 Nyemission 2018.04.18 29 465 340 522 50 17 026 100 Nyemission 2018.11.14 38 900 379 422 50 18 971 100 Nyemission 2019.04.23 29 490 408 912 50 20 445 600 Nyemission 2019.11.12 7 677 416 589 50 20 829 450 Återlösen 2020.01.03 -60 000 356 589 50 17 829 450 Nyemission 2020.01.07 81 433 438 022 50 21 901 100 Nyemission 2020.04.28 34 338 472 360 50 23 618 000 Split 50:1 2020.06.22 23 145 640 23 618 000 1 23 618 000 Nyemission 2020.07.03 5 500 000 29 118 000 1 29 118 000 Nyemission 2020.07.14 1 874 665 30 992 665 1 30 992 665 Nyemission 2020.08.17 667 500 31 660 165 1 31 660 165 Nyemission 2020.08.17 1 474 975 33 135 140 1 33 135 140 Nyemission 2020.11.19 16 545 455 49 680 595 1 49 680 595 Nyemission 2020.12.04 1 654 545 51 335 140 1 51 335 140 NOT 18 EGET KAPITAL REDOVISNINGSPRINCIP Koncernens aktiekapital motsvarar moderbolagets aktie- kapital. Övrigt tillskjutet kapital består av tillskjutet kapital från aktieägarna utöver aktiekapital. Andra reserver omfattar såda- na belopp som enligt reglerna i IFRS ska redovisas i övrigt total- resultat. Balanserade vinstmedel utgörs av ackumulerade resultat från koncernens verksamhet samt årets resultat med avdrag för utdelning till aktieägarna. Utdelningar redovisas som skuld efter det att årsstämman godkänt utdelningen.  ===== SIDA 44 ===== 8786 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION NOT 18 EGET KAPITAL Utdelning Utdelning har under räkenskapsåret skett med 23,6 Mkr (13,9). Substansvärde Substansvärdet är det skapade samlade värde som företaget förvaltar åt sina ägare vilket innefattar eget kapital, upp - skjuten skatteskuld samt derivatinstrument. Utifrån detta kapital vill Fortinova skapa avkastning och tillväxt under lågt risktagande. Aktiens långsiktiga substansvärde uppgår den 31 december 2022 till 2 584 Mkr (2 438), vilket motsvarar 50,3 kronor per aktie (47,5). En väsentlig komponent i värderingen är det bedömda marknadsvärdet på fastighetsportföljen vilket baseras på externa värderingar. En känslighetsanalys där bedömt värde på fastighetsportföljen varieras med fem procent genererar ett substansvärdesintervall på aktien om 45,9 – 54,7 kronor, motsvarande +/- 4,4 kronor per aktie. Koncernens fastigheter genererar fortsatt goda förvaltnings- resultat och det existerar i dagsläget inga nedskrivningsbe - hov på koncernens fastigheter. Substansvärde 2022.12.31 2021.08.31 Eget kapital enligt balansräkning 2441,2 2252,8 Återföring uppskjuten skatt 228,5 170,4 Återföring derivat -86,0 14,8 Långsiktigt substansvärde 2583,7 2438,0 Osäkerhetsintervall fastighetsvärdering +/- 5 % +/- 225,8 +/- 181,6 Utestående antal aktier, tusental 51 335 51 335 Långsiktigt substansvärde per aktie 50,3 47,5 Eget kapital per aktie 47,6 43,9 Mkr Koncernen Moderbolaget 2022.12.31 2021.08.31 2022.12.31 2021.08.31 Banklån 2288,8 1343,6 - - Finansieringskostnader - - - - Banklån netto 2288,8 1343,6 - - Summa långfristiga räntebärande skulder 2288,8 1343,6 - - Banklån 177,4 134,4 - - Summa kortfristiga räntebärande skulder 177,4 134,4 - - Summa 2466,2 1478,0 - - Villkor och återbetalningstider Villkor avseende koncernens banklån och övriga lån framgår av tabell nedan. Säkerheter för banklånen är ställda med ett belopp om 2 654,1 Mkr (1 822,7) genom pantbrev i koncernens förvaltningsfastigheter. Kortfristiga räntebärande skulder avser förfall eller ändrade villkor inom 12 månader efter räkenskapsårets utgång. Förfallostruktur År, förfall Kapitalbind- ningsstruktur (Mkr) % Räntebindnings- struktur (Mkr) % Utgående snittränta, % 0-1 år 177,4 7 972,4 39 4,0 1-2 år 607,5 25 42,2 2 2,1 2-3 år 1049,5 43 444,5 18 2,6 3-4 år 198,1 8 349,6 14 2,4 4-5 år 70,7 3 371,0 15 2,9 > 5 år 363,0 15 286,5 12 4,0 Summa/medel 2466,2 100 2 466,2 100 3,2 NOT 19 RÄNTEBÄRANDE SKULDER Koncernens räntebärande skulder utgörs av traditionella banklån till nordiska storbanker. I följande tabell framgår in - formation om koncernens och moderbolagets avtalsmässiga villkor avseende räntebärande skulder. För mer information om koncernens och moderbolagets exponering för ränterisk se not 13. ===== SIDA 45 ===== 8988 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION NOT 20 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER REDOVISNINGSPRINCIP Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter redovisas enligt de principer som beskrivits i not 26 Värdering av finansiella tillgångar och skulder till verkligt värde samt kategoriindelning.  NOT 21 STÄLLDA SÄKERHETER, EVENTUALFÖRPLIKTELSER OCH EVENTUALTILLGÅNGAR REDOVISNINGSPRINCIP För koncernens förpliktelser ställs säkerheter i huvudsak i form av pantbrev i fastigheter. En eventualförpliktelse redovisas när det finns ett möj - ligt åtagande som härrör från inträffade händelser och vars förekomst bekräftas endast av en eller flera osäkra framtida händelser. Eventualförpliktelse redovisas också när det finns ett åtagande som inte redovisas som en skuld eller avsättning på grund av att det inte är troligt att ett utflöde av resurser kommer att krävas.  Koncernens fastighetsinteckningar för räntebärande skul - der uppgick den 31 december till 2 654 Mkr (1 823). För att optimera villkoren i låneportföljen har moderbolaget under räkenskapsåret ingått borgensåtagande i samband med att fastighetsägande bolag är kredittagare uppgående till 1 309 Mkr (0). Moderbolagets pantsatta aktier i dotterföretag upp- gick till 57 Mkr (0). Mkr Koncernen Moderbolaget 2022.12.31 2021.08.31 2022.12.31 2021.08.31 Förutbetalda hyresintäkter 76,3 29,0 - - Upplupna räntekostnader, derivat och lån 2,5 2,1 - - Övriga upplupna kostnader 8,5 8,6 0,8 0,6 Summa 87,3 39,7 0,8 0,6 Mkr Koncernen Moderbolaget 2022.12.31 2021.08.31 2022.12.31 2021.08.31 Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar 2 654,1 1 822,7 - - Pantsatta aktier i dotterföretag 56,8 Summa 2 654,1 1 822,7 56,8 - Eventualförpliktelser Borgen för koncernföretag - - 1 308,7 - Summa - - 1 308,7 - Mkr Moderbolaget 2022.12.31 2021.08.31 Ingående anskaffningsvärde 1463,0 865,5 Lämnat aktieägartillskott 501,5 454,2 Koncernintern avyttring -123,8 - Förvärv 56,1 143,3 Utgående ackumulerade anskaffningsvärde 1896,8 1463,0 Redovisat värde andelar i dotterföretag 1896,8 1463,0 NOT 22 ANDELAR I KONCERNFÖRETAG REDOVISNINGSPRINCIP Andelar i dotterföretag redovisas i moderbolaget till anskaff- ningsvärde. För andelar i handelsbolag justeras redovisat värde årligen med rapporterade bolags andel av dotterföretagets nettoresultat samt räkenskapsårets uttag och insättningar. Aktieägartillskott redovisas hos givaren som en ökning av aktiers bokförda värde och hos mottagaren som en ökning av fritt eget kapital.  Samtliga förvärv av dotterföretag är tillgångsförvärv och inte rörelseförvärv. Moderbolag har erhållit utdelning från dotterbo- lag uppgående till 85,1 Mkr (25,0). Direktägda dotterbolags bokförda värden redovisas i tabellen nedan. Övriga i koncernen ägda bolags bokförda värden framgår av respektive dotterbolags årsredovisning. 2022-12-31 Dotterföretag Organisations- nummer Säte Ägarandel (kapital och röster) i % Redovisat värde (Mkr) Fortinova AB 556773-8132 Varberg 100 14,1 Fortinova Bolag 1 AB 559355-9023 Kungsbacka 100 27,6 2021-12-22* Fortinova Bolag 3 AB 559356-0427 Varberg 100 0,1 2021-12-22* Fortinova Kommersiella 6 AB 559303-3318 Varberg - - Fortinova Bolag 6 AB 559359-9987 Trollhättan 100 27,5 2021-12-21* Kungsbacka Lärkan 15 Fastighets AB 559071-6568 Kungsbacka 100 68,0 2022-05-01* Kungsbacka Lärkan 14 Fastighets AB 559071-6576 Kungsbacka - - 2022-05-01* Fortinova Bolag 7 AB 559380-7349 Skövde 100 9,7 2022-05-20* Fortinova Skövde M3 AB 559383-5803 Skövde - - 2022-06-01* Fortinova Uterummet 1 AB 559383-2222 Skövde - - 2022-06-01* Fortinova Bostäder 1 AB 556826-6943 Varberg 100 23,7 Fortinova Bostäder 2 AB 556648-2344 Varberg 100 22,2 Fortinova Bostäder 3 AB 556888-2541 Varberg 100 88,9 Fortinova Bostäder 4 AB 556508-4828 Varberg 100 18,6 Fortinova Bostäder 41 AB 559303-4456 Varberg - - Fortinova Bostäder 6 AB 556688-3087 Varberg 100 4,1 HB Fortinova Fastigheter i Tvååker 916552-5149 Varberg - - Fortinova Bostäder 7 AB 556546-9870 Varberg 100 34,0 HB Buster 969651-5528 Varberg - - Fortinova Bostäder 8 AB 556951-8268 Varberg 100 26,7 Fortinova Bostäder 9 AB 556835-5688 Varberg 100 10,0 Fortinova Bostäder 13 AB 559023-7581 Varberg 100 5,8 Fortinova Bostäder 14 AB 556749-0817 Varberg 100 8,9 * = dotterföretag som tillträtts under räkenskapsåret Specifikation av moderbolagets direkta och indirekta innehav av andelar i dotterföretag ===== SIDA 46 ===== 9190 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION 2022-12-31 Dotterföretag Organisations- nummer Säte Ägarandel (kapital och röster) i % Redovisat värde (Mkr) Fortinova Bostäder 15 AB 556885-7477 Varberg 100 14,9 Fortinova Bostäder 17 AB 559036-1431 Varberg 100 21,4 Fortinova Bostäder 20 AB 556969-8524 Varberg 100 12,4 Fortinova Bostäder 22 AB 559084-6209 Varberg 100 22,6 Fortinova Bostäder 30 AB 556350-3977 Varberg 100 49,8 Fortinova Bostäder 31 AB 556286-2408 Varberg 100 22,4 Fortinova Bostäder 32 AB 556915-3181 Lilla Edet - - Badhuset Holding i Lilla Edet AB 559147-3607 Lilla Edet - - HB Badhuset Fastighetsbolag 916894-9569 Lilla Edet - - Strömmen Holding i Lilla Edet AB 559147-3573 Lilla Edet - - HB Strömmen Förvaltning i Lilla Edet 916568-0175 Lilla Edet - - Fortinova Bostäder 34 AB 559251-7444 Varberg 100 307,0 Kepler AB 556539-7659 Varberg - - HB Fortinova Fastigheter i Göteborg 916446-7798 Varberg - - Fortinova Bostäder 35 AB 559267-0367 Varberg 100 112,5 Handelsbolaget Fortinova Fastigheter ...i Falköping 916901-0890 Falköping - - 2022-11-01* HB Fortinova Fastigheter 1 i Trollhättan 969673–2966 Trollhättan - - 2022-02-01* HB Fortinova Fastigheter 2 i Trollhättan 969639-8404 Trollhättan - - 2022-02-01* HB Fortinova Fastigheter 3 i Trollhättan 969667-1974 Trollhättan - - 2022-02-01* Handelsbolaget Fortinova Högsbo 6:8 & 7:5 916833-3723 Göteborg - - 2022-03-01* Handelsbolaget Fortinova Varla 2391 916836-1013 Kungsbacka - - 2022-03-01* Fortinova Bostäder 50 AB 556225-4614 Varberg 100 227,6 Fortinova Bostäder 101 AB 559100-1770 Varberg 100 149,9 Uddevalla Fisketången 3 AB 559107-8075 Varberg - - HB Fortinova Fastigheter i Uddevalla 916843-8803 Varberg - - Fortinova Bostäder 104 AB 559149-2706 Varberg 100 46,6 Fortinova Bostäder 105 AB 559149-4132 Varberg 100 21,3 Fortinova Bostäder 106 AB 556688-3087 Varberg 100 42,0 Fortinova Holdingbolaget AB 559383-9748 Varberg 100 0,1 2022-05-30* Fortinova Holdingbolaget 2 AB 559386-6402 Varberg 100 0,1 2022-05-30* Fortinova Kommersiella 1 AB 556899-0948 Varberg 100 167,3 HB Varbergsvalen 916852-3117 Varberg - - Fortinova Tolken 10 AB 556747-6709 Varberg - - 2022-05-02* Fortinova Kommersiella 2 AB 556916-5987 Varberg 100 2,6 Fortinova Kommersiella 4 AB 556945-9703 Varberg 100 13,0 Fortinova Kommersiella 5 AB 556729-4698 Varberg 100 56,8 Fortinova Kommersiella 8 AB 556434-7424 Varberg 100 45,1 Fortinova Bostäder 23 AB 556974-7701 Varberg - - Fortinova Olofstorp 3:45 & 3:5 AB 559343-3583 Göteborg 100 24,8 2022-04-01* Marmor 4 i Varberg AB 559135-9343 Varberg 100 91,3 Projekthus Myntkatten i Borås AB 559018-6457 Borås 100 55,4 2022-07-06* Myntkatten Parkerings AB 559326-1497 Borås - - 2022-07-06* * = dotterföretag som tillträtts under räkenskapsåret Dotterföretag Organisations- nummer Säte Ägarandel (kapital och röster) i % Redovisat värde (Mkr) Fortinova Bolag 2 AB 559355-9080 Göteborg - - 2021-12-22 Fortinova Bolag 4 AB 559360-0041 Kungsbacka - - 2021-12-22 Fortinova Bolag 5 AB 559360-0033 Göteborg - - 2021-12-22 Fastigheten Frigga i Trollhättan AB 559135-2892 Trollhättan - - 2022-11-01 Falkenberg Vinkeln 7 AB 559324-7108 Falkenberg - - 2022-02-01 Trollhättan Hjulet 6 AB 559160-0134 Trollhättan - - 2022-03-01 NDF Förvaltning AB 556690-7167 Falkenberg - - 2022-07-01 Specifikation av moderbolagets direkta och indirekta innehav av andelar i dotterföretag, forts NOT 22 ANDELAR I KONCERNFÖRETAG NOT 22 ANDELAR I KONCERNFÖRETAG Bolag som tillträtts och fusionerats under räkenskapsåret NOT 23 FORDRINGAR HOS/SKULDER TILL KONCERNFÖRETAG Fordringar hos/skulder till koncernföretag är långfristiga och förväntas fortlöpa för att hantera likviditetsflödet i koncer - nen. Moderbolaget har upptagit ränteswappar för koncern- bolagens räkning. Vägda genomsnittliga räntesatsen på ford- ringar hos/skulder till dotterbolag uppgår till 2,0 procent (0,0). Mkr Moderbolaget 2022-12-31 2021.08.31 Ingående redovisat värde 90,3 -13,1 Förändring utlåning/inlåning dotterföretag -470,7 103,4 Utgående redovisat värde -380,4 90,3 NOT 24 FÖRVÄRV AV DOTTERFÖRETAG Förvärvade tillgångar samt eget kapital och skulder (Mkr) Koncernen 2022.12.31 2021.08.31 Förvaltningsfastigheter 290,6 680,9 Finansiella fordringar - 2,2 Rörelsefordringar 3,1 11,8 Likvida medel 36,8 35,9 Summa tillgångar 330,5 730,8 Förvärvat eget kapital 11,7 44,1 Räntebärande skulder 225,5 475,7 Kortfristiga rörelseskulder 93,3 211,0 Summa eget kapital och skulder 330,5 730,8 Köpeskilling 413,0 433,3 - varav utbetald 413,0 433,3 Avgår: Likvida medel i de förvärvade verksamheterna -36,8 -35,9 Tillkommer: reglering av interna skulder 80,5 187,7 Påverkan likvida medel 456,7 585,1 I koncernens kassaflödesanalys redovisas 470,9 Mkr som påverkan av likvida medel avseende förvärv av dotterföretag. Skill- naden om 14,2 Mkr hänför sig i all väsentlighet till utbetald handpenning avseende tillträden av fastighetsägande bolag efter räkenskapsårets utgång. ===== SIDA 47 ===== 9392 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION Koncernen 2022.12.31 (Mkr) Räntebärande skulder Eget kapital Summa finansiering Vid räkenskapsårets början 1 478,0 2 252,8 3 730,8 Kassaflöde 762,7 -23,6 739,1 Icke kassaflödespåverkande Övrigt totalresultat - 212,0 212,0 Förvärv av dotterbolag 225,5 - 225,5 Vid räkenskapsårets slut 2 466,2 2 441,2 4 907,4 Koncernen 2021.08.31 (Mkr) Räntebärande skulder Eget kapital Summa finansiering Vid räkenskapsårets början 1090,8 1193,3 2284,1 Kassaflöde -88,5 748,3 659,8 Icke kassaflödespåverkande Övrigt totalresultat - 311,2 311,2 Förvärv av dotterbolag 475,7 - 475,7 Vid räkenskapsårets slut 1 478,0 2 252,8 3 730,8 Moderbolaget 2022.12.31 (Mkr) Räntebärande skulder Eget kapital Summa finansiering Vid räkenskapsårets början - 1755,2 1755,2 Kassaflöde - -23,6 -23,6 Icke kassaflödespåverkande Årets resultat - 93,7 93,7 Vid räkenskapsårets slut - 1 825,3 1 825,3 Moderbolaget 2021.08.31 (Mkr) Räntebärande skulder Eget kapital Summa finansiering Vid räkenskapsårets början - 946,0 946,0 Kassaflöde - 748,3 748,3 Icke kassaflödespåverkande Årets resultat - 60,9 60,9 Vid räkenskapsårets slut - 1755,2 1755,2 NOT 25 SKULDER HÄNFÖRLIGA TILL FINANSIERINGSVERKSAMHETEN NOT 26 VÄRDERING AV FINANSIELLA TILLGÅNGAR OCH SKULDER TILL VERKLIGT VÄRDE SAMT KATEGORIINDELNING REDOVISNINGSPRINCIP Finansiella instrument Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen in - kluderar på tillgångssidan likvida medel, derivatinstrument, lånefordringar samt kundfordringar. På skuldsidan återfinns leverantörsskulder och låneskulder. Likvida medel Likvida medel består av tillgodohavanden hos banker. Lånefordringar och hyres-/kundfordringar Lånefordringar och hyres-/kundfordringar är finansiella tillgångar som inte är derivat, som har fastställda eller fast - ställbara betalningar och som inte är noterade på en aktiv marknad. Dessa tillgångar värderas till upplupet anskaff - ningsvärde. Upplupet anskaffningsvärde bestäms utifrån den effektivränta som beräknades vid anskaffningstidpunkten. Kundfordran redovisas till det belopp som beräknas inflyta, det vill säga efter avdrag för osäkra fordringar. Kundfordring- ar utgörs i huvudsak av hyresfordringar. Finansiella skulder I denna kategori ingår lån till banker samt övriga finansiella skulder såsom leverantörsskulder etc. Skulderna värderas till upplupet anskaffningsvärde. Derivatinstrument Koncernen använder räntederivat för att hantera sin ränte - risk. Derivaten redovisas initialt till anskaffningsvärde och omvärderas därefter till verkligt värde. Värdeförändringar på derivat redovisas i resultaträkningen i posten räntederivat, orealiserade och räntekupongen redovisas i posten finansiel- la kostnader. Redovisning i och borttagande från balansräkningen En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i balansräk- ningen när koncernen blir part enligt instrumentets avtals - mässiga villkor. En fordran tas upp när koncernen presterat och en avtalsenlig skyldighet föreligger för motparten att be- tala, även om faktura ännu inte har skickats. Kundfordringar tas upp i balansräkningen när faktura har skickats. Skuld tas upp när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet föreligger att betala, även om faktura ännu inte mottagits. Leverantörsskulder tas upp när faktura mottagits. En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller koncernen förlorar kontrollen över den. Detsamma gäller för del av en finansiell tillgång. En finansiell skuld tas bort från balansräk- ningen när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. Detsamma gäller för del av en finansiell skuld. En finansiell tillgång och en finansiell skuld kvittas och redovisas med ett nettobelopp i balansräkningen endast när det föreligger en legal rätt att kvitta beloppen samt att det föreligger en avsikt att reglera posterna med ett nettobelopp eller att samtidigt realisera tillgången och reglera skulden.  UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR Klassificering och värdering Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består i allt väsentligt av belopp som förväntas återvinnas eller betalas efter mer än tolv månader räknat från balansdagen. Omsätt- ningstillgångar och kortfristiga skulder består i allt väsentligt av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader räknat från balansdagen. Koncernen tillämpar inte säkringsredovisning av deri - vatinstrument, de hamnar därmed i kategorin innehav för handel. Derivatinstrument värderas till verkligt värde ex - klusive transaktionskostnader och redovisas i årets resultat. Derivatens verkliga värden baseras på framtida diskonterade kassaflöden. Vid värdering av derivat till verkligt värde görs ingen justering för motpartsrisk i form av Credit Value Adjust- ment (CVA) och Debt Value Adjustment (DVA), då skillnaden inte är väsentlig. Övriga finansiella instrument redovisas initialt till anskaff- ningsvärde motsvarande instrumentets verkliga värde med tillägg för transaktionskostnader. Ett finansiellt instrument klassificeras vid första redovisningen bland annat utifrån i vilket syfte instrumentet förvärvades. Klassificeringen avgör hur det finansiella instrumentet värderas efter första redo - visningstillfället såsom beskrivs nedan. Likvida medel bedöms vara omsättningsbara omgående med en försumbar risk för värdeförändring vilket medför att redovisat värde motsvarar verkligt värde. För kundfordringar och leverantörsskulder med en kvar - varande livslängd på mindre än sex månader anses det re - dovisade värdet reflektera verkligt värde. Kundfordringar och leverantörsskulder med en livslängd överstigande sex måna- der diskonteras i samband med att verkligt värde fastställs. Verkligt värde för övriga kortfristiga skulder och fordringar anses motsvara redovisat värde. Verkligt värde på långfristiga fordringar anses motsvara det redovisade värdet. Verkligt värde av räntebärande skulder med en rörlig ränta uppskattas motsvara redovisat värde. Samtliga koncer- nens räntebärande skulder löper med rörlig ränta.  ===== SIDA 48 ===== 9594 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION NOT 26 VÄRDERING AV FINANSIELLA TILLGÅNGAR OCH SKULDER TILL VERKLIGT VÄRDE SAMT KATEGORIINDELNING Följande sammanfattar de metoder och antaganden som främst använts för att fastställa verkligt värde på de finansiella instrument som redovisas i tabellen nedan: Koncernen (Mkr) Finansiella tillgångar, värderade till verkligt värde Finansiella tillgångar, värderade till upplupet anskaffningsvärde Summa redovisat värde Nivå Finansiella tillgångar 2022.12.31 2021.08.31 2022.12.31 2021.08.31 2022.12.31 2021.08.31 Derivatinstrument 86,0 - - - 86,0 - 2 Övriga långfristiga fordringar - - 0,7 0,7 0,7 0,7 Kundfordringar - - 50,5 13,2 50,5 13,2 Övriga fordringar - - 52,8 43,4 52,8 43,4 Förutbetalda kostnader/upplupna intäkter - - 24,6 3,2 24,6 3,2 Likvida medel - - 515,0 278,1 515,0 278,1 Summa 86,0 - 643,6 338,6 729,6 338,6 Koncernen (Mkr) Finansiella skulder, värderade till verkligt värde Finansiella skulder, värderade till upplupet anskaffningsvärde Summa redovisat värde Nivå Finansiella skulder 2022.12.31 2021.08.31 2022.12.31 2021.08.31 2022.12.31 2021.08.31 Långfristiga räntebärande skulder - - 2 288,8 1 343,6 2288,8 1343,6 Derivatinstrument - 14,8 - - - 14,8 2 Leasingskuld - - 4,4 4,2 4,4 4,2 Övriga långfristiga skulder - - 0,3 134,4 0,3 134,4 Kortfristiga räntebärande skulder - - 177,4 7,2 177,4 7,2 Leverantörsskulder - - 14,3 - 14,3 - Övriga skulder - - 9,7 6,8 9,7 6,8 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter - - 87,3 39,7 87,3 39,7 Summa - 14,8 2 582,2 1 535,9 2 582,2 1 550,7 Moderbolaget (Mkr) Finansiella tillgångar, värderade till verkligt värde Finansiella tillgångar, värderade till upplupet anskaffningsvärde Summa redovisat värde Nivå Finansiella tillgångar 2022.12.31 2021.08.31 2022.12.31 2021.08.31 2022.12.31 2021.08.31 Andelar i koncernföretag - - 1 896,8 1463,0 1896,8 1463,0 Fordringar på koncernföretag - - 51,6 90,3 51,6 90,3 Uppskjuten skattefordran - - - 0,8 - 0,8 Övriga fodringar - - 27,3 34,9 27,3 34,9 Förutbetalda kostnader/upplupna intäkter - - 1,3 0,4 1,3 0,4 Likvida medel - - 285,5 167,2 285,5 167,2 Summa - - 2262,5 1756,6 2262,5 1756,6 Moderbolaget (Mkr) Finansiella skulder, värderade till verkligt värde Finansiella skulder, värderade till upplupet anskaffningsvärde Summa redovisat värde Nivå Finansiella skulder 2022.12.31 2021.08.31 2022.12.31 2021.08.31 2022.12.31 2021.08.31 Leverantörsskulder - - 2,5 0,3 2,5 0,3 Skulder till koncernföretag - - 432,0 - 432,0 - Skatteskulder - - 1,6 0,1 1,6 0,1 Övriga skulder - - 0,3 0,4 0,3 0,4 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter - - 0,8 0,6 0,8 0,6 Summa - - 437,2 1,4 437,2 1,4 NOT 27 KAPITALHANTERING OCH FINANSIELLA RISKER Kapitalhantering Koncernen finansieras huvudsakligen genom eget kapital och traditionella banklån med fastighetsinteckningar som säker - het. Hanteringen av kapital berör bankfinansieringen. Styrelsen är ytterst ansvarig för koncernens kapital - hantering. Koncernens verksamhet innebär investeringar i enskilda fastigheter eller i portföljer av fastigheter. Inför varje förvärv upprättas en affärsplan för investeringen som inkluderar finansiering och prognoser för de finansiella nyck- eltalen med hänsyn till hur de uppfyller intern och externa krav. Inför varje investering eller avyttring analyseras även hur denna påverkar koncernens totala kapitalstruktur och finansiella nyckeltal. Kapitalhanteringen styrs och följs upp löpande genom årliga uppdateringar av planer, budgetar samt kvartalsvisa utfallsrapporter. Koncernen har en målsättning om att generera tillväxt med krav på lönsamhet och positiva kassaflöden. De finan - siella mål som ska uppfyllas över tid är att räntetäckningsgra- den ska uppgå till minst 250 procent, nettobelåningsgraden ska över tid uppgå till 55 - 65 procent och avkastning på eget kapital ska över tid uppgå till minst 10 procent. Individuella investeringar kan ha en belåning upp till maximalt 75 procent av fastighetsvärdet. Fortinova innehar per 31 december 2022 en räntetäck - ningsgrad om 280 procent (463), en nettobelåningsgrad som uppgick till 43 procent (33) samt avkastning på eget kapital om 6 procent (18). Styrelsen bedömer att koncernen över tid uppfyller de finansiella målsättningarna. RISKER Finansiella risker Fortinova är exponerad för ett antal finansiella risker inklu - derande kreditrisk, ränterisk, likviditetsrisk, marknadsrisk och koncentrationsrisk vilka uppstår i koncernens finansiella instrument som beskrivs i not 26. För att minimera risker arbetar Fortinova enligt den finanspolicy som årligen prövas och fastställs av styrelsen. Läs mer under avsnitt bolagsstyr- ningsrapport. Fortinova arbetar också aktivt för att nå en låg finansieringsrisk bland annat genom långsiktigt samarbete med nordiska storbanker. Kreditrisk Kreditrisk är risken för att en motpart inte kan uppfylla sina avtalsenliga förpliktelser och därigenom förorsakar en förlust för koncernen. Kreditrisken avseende koncernens banktillgodohavanden begränsas genom att endast använda reglerade nationella banker. Koncernens likvida medel står på bankkonto hos nordiska sparbanker, Swedbank, Nordea, Skandinaviska Enskilda Banken AB (publ), Danske Bank A/S Sverige filial och Handelsbanken. Kreditrisken avseende övriga motparter på vilka koncernen har fordringar hanteras genom kreditbedömningar före investeringar genomförs och hyres- och andra avtal tecknas. Vid räkenskapsårets utgång fanns förfallna fordringar inom kommersiella avtal om ett värde av 0,4 Mkr (0,5). När så bedöms vara lämpligt och möj- ligt bevakas motparternas finansiella ställning löpande. Ränterisk Förändring av marknadsränta och kreditmarginal påverkar räntenettot. Hur snabbt och med hur mycket förändringar i dessa båda komponenter påverkar beror på vald bindnings - tid. För att begränsa en omedelbar påverkan av förändring i marknadsräntorna har Fortinova valt att arbeta med både kort och lång räntebindning. Av samma orsak har Fortinova valt att teckna kreditavtal med olika löptid. Dock kommer förändringar i både marknadsräntor och kreditmarginaler alltid över tid att få genomslag i räntenettot. Räntetäck - ningsgraden är det finansiella mått som beskriver ett bolags risknivå och motståndskraft för förändringar i räntenettot. För 2021/2022 uppgick koncernens räntetäckningsgrad till 280 procent (463). Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick till 2,4 år (1,7) och den genomsnittliga räntan uppgick till 2,5 procent (1,6). Marginaler och avgifter på kreditavtal är fastställda med en genomsnittlig löptid om 2,7 år (3,2). För vidare läsning om koncernens räntesäkringar, se not 13. Räntekänslighet Känslighetsanalysen nedan baseras på koncernens expo - nering för förändringar i marknadsräntenivåer och utvisar effekten på koncernens räntekostnader till följd av sådana förändringar. Tabellen nedan visar koncernens kassaflödes - mässiga resultateffekt nästkommande 12 månader vid en förändring av marknadsräntan med +/- 100 punkter. Koncernen 2022.12.31 Mkr Förändring av marknadsränta Förändring av räntenetto 2021/2022 Räntebärande skulder och derivat +/- 1% 7,9 / - 7,8 Känslighetsanalysen grundar sig på ett räntescenario som fö- retagsledningen anser rimligt möjligt under de kommande 12 månaderna samt att alla andra faktorer förblir oförändrade. Refinansieringsrisk Finansieringsrisk motsvaras av att svårigheter kan föreligga att erhålla finansiering för verksamheten vid en given tid - punkt. Fortinova arbetar aktivt för att nå en låg finansierings- risk i förhållande till prissättning på marknaden. Det vill säga bästa möjliga räntenetto inom givna riskramar. Styrelsen fastställer löpande nivån för kapitalbindning i låneportföljen. Koncernen har ett långsiktigt samarbete med de stora nord - iska affärsbankerna. Målet är att ha finansiering från flertalet ===== SIDA 49 ===== 9796 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION Koncernen 2022.12.31 (Mkr) Redovisat belopp Nominellt belopp < 1 mån 1-3 mån 3 mån–1 år 1-5 år Räntebärande skulder 2 466,2 2 466,2 4,5 9,1 163,9 1 925,8 Leasingskuld 4,4 4,4 0,1 0,1 0,4 3,8 Leverantörsskulder 14,3 14,3 14,3 - - - Övriga skulder 9,7 9,7 - 9,3 - 0,4 Upplupna kostnader/förutbetalda intäkter 87,3 87,3 33,9 53,4 - - Summa 2 581,9 2 581,9 52,9 71,8 164,3 1 930,0 Koncernen 2021.08.31 (Mkr) Räntebärande skulder 1 478,0 1 478,0 42,1 - 63,4 1 339,9 Leasingskuld 4,2 4,2 0,1 0,1 0,4 3,6 Leverantörsskulder 7,2 7,2 7,2 - - - Övriga skulder 6,8 6,8 - 6,8 - - Upplupna kostnader/förutbetalda intäkter 39,7 39,7 37,6 2,1 - - Summa 1 535,9 1 535,9 87,0 9,0 63,8 1 343,5 av de stora affärsbankerna och en låneportfölj med spridda förfall och en relevant löptid i förhållande till prissättning. Re- finansieringsrisken ska begränsas genom att koncernen alltid ska ha god framförhållning vid refinansieringsomförhandling- ar. För koncernens relationer och förfallostruktur hänvisas till not 13 och 19. Likviditetsrisk En likviditetsrisk innebär en situation där likvida medel för betalning av åtaganden inte kan säkerställas. Koncernen hanterar sin likviditets- och kapitalanskaff - ningsrisk genom att löpande göra likviditetsprognoser och tillse att det finns tillgång till tillräckligt med likvida medel i koncernen för kommande betalningar. Likviditetshantering innefattar att inneha tillräckligt med likvida medel, att ha till- gång till kreditlöften och kundernas förmåga att betala sina skulder inom överenskommen tid. Den huvudsakliga likviditetsrisken avser koncernens externa låneavtal och möjligheten att fullgöra åtagandena i dessa. För att reducera likviditetsrisken använder koncernen finansiella instrument som omvandlar rörlig ränta till fast ränta och därigenom ger större förutsägbarhet i framtida kassaflöden. Fortinova innehar inga fasträntelån och 61 procent (39) av koncernens rörliga lån är säkrade via ränteswappar, se not 13. Fastighetsmarknaden är en illikvid marknad vilket inne - bär att koncernens möjligheter att snabbt sälja fastigheter är begränsad. Om ett behov att snabbt avyttra fastigheter uppstår kan det leda till att ett lägre pris än marknadsvärdet erhålls. Följande tabell utvisar koncernens likviditetsanalys för sina finansiella skulder. Tabellen är upprättad baserad på ej diskonterade kassaflöden, nuvarande amorteringsplan samt att samtliga lån refinansieras vid förfall. Marknadsrisk Risk relaterad till fastighetsinvesteringar Investeringar i fastigheter är utsatta för olika typer av risk. De huvudsakliga faktorer som påverkar värdet på en fastighet är följande: i) förändringar i den allmänna ekonomiska utvecklingen, ii) lokala marknadsförhållanden såsom överutbud eller minskad efterfrågan, iii) förändringar i hyresgästernas kreditvärdighet, iv) konkurrens från andra fastigheter/fastighetsägare och v) förändringar i lagar och regler, till exempel avseende detaljplaner, miljö och skatter. Förändringar i ovanstående faktorer kan påverka värdet på koncernens tillgångar och därmed även koncernens resultat. Koncentrationsrisk Alla fastigheter är belägna i västra Sverige och koncernen är därigenom exponerad mot förändringar i den svenska ekonomin. Koncernens hyresvärde fördelar sig på 66 pro - cent bostad, 8 procent samhällsfinansierad verksamhet och livsmedel, 25 procent på kommersiell yta (kontor, butik, logistik etc) samt 1 procent mot restaurang. Koncernens största hyresgäst står vid årsskiftet för 4 procent (5) av hyresintäkterna.  NOT 27 KAPITALHANTERING OCH FINANSIELLA RISKER NOT 28 FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION NOT 30 HÄNDELSER AV VÄSENTLIG BETYDELSE EFTER RÄKENSKAPSÅRETS SLUT Den 16 januari 2023 tillträdde Fortinova en bostadsfastighet i Borås med ett bedömt hyresvärde om 8,4 Mkr fördelat på 92 lägenheter. Den 1 februari 2023 tillträdde Fortinova även en fastighet i Lilla Edet. Förvärvet bedöms generera koncernen 9,0 Mkr i hyresvärde fördelat på 41 lägenheter samt en kommersiell yta om 3 076 kvm. NOT 29 NÄRSTÅENDE Fortinovas styrelse erhåller arvode i enlighet med års - stämmans beslut. Inga löner eller andra ersättningar utgår förutom att styrelseledamot att Anna Weiner Jiffers bo - lag Hållbar Tillväxt AB fakturerat koncernen 0,2 Mkr för uppdatering av policy och riktlinjer inom hållbarhet och hållbarhetspolicy. Styrelseledamot Anders Valdemarsson är anställd i Fortinova AB och den verkställande direktören Anders Johansson är anställd i Fortinova Fastigheter AB. Anders Valdemarsson och Anders Johansson äger vardera 50 procent av A2F Fastigheter AB vars innehav i Fortinova uppgår till 2 750 000 A-aktier och 1 936 650 B-aktier. Inga närståendetransaktioner utöver dessa ersättningar har skett med något närstående bolag eller privatperson. Moderbolagets närståendetransaktioner avser endast trans- aktioner med närstående bolag inom koncernen. Koncernens dotterföretag framgår av not 22. Moderbolaget har under räkenskapsåret förändring avseende in- och utlåning till dot- terföretag om -470,7 Mkr (103,4), se not 23. Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande finns följande belopp i kronor: Balanserat resultat 1 680 305 191 Årets resultat 93 656 942 Summa 1 773 962 133 Styrelsen föreslår att till förfogande stående vinstmedel dispo- neras enligt följande: Balanseras i ny räkning 1 737 000 832 Utdelning 36 961 301 Summa 1 773 962 133 Samtliga aktier är utdelningsberättigade. Summan av ovan föreslagna utdelning kan komma att ändras om antalet aktier förändras innan avstämningsdag för utdelning. Vad beträffar koncernens och moderbolagets resultat och ställning i övrigt hänvisas till efterföljande finansiella rapporter med tillhöran- de noter. ===== SIDA 50 ===== 9998 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION STYRELSENS INTYGANDE Årsredovisningen och koncernredovisningen har godkänts för utfärdande av styrelsen den dag som framgår av digitala un - derskrifter. Koncernens och moderbolagets resultat- och balansräkning blir föremål för fastställelse på årsstämman den 22 maj 2023. Henrik Blom Auktoriserad revisor, KPMG AB Ole Salsten Styrelseordförande Varberg 24 april 2023 Anders Johansson Verkställande direktör Fredrik Bergmann Styrelseledamot Anders Valdemarsson Styrelseledamot Anna Weiner Jiffer Styrelseledamot Carl-Johan Carlsson Styrelseledamot Helena Örnstedt Styrelseledamot Vår revisionsberättelse har lämnats den 26 april 2023 Till bolagsstämman i Fortinova Fastigheter AB (publ), org. nr 556826-6943 RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH KONCERNREDOVISNINGEN UTTALANDEN Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredo- visningen för Fortinova Fastigheter AB (publ) för räkenskaps- året 2021-09-01—2022-12-31. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 48-98 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställ- ning per den 31 december 2022 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för räkenskapsåret enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredo- visningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisan- de bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2022 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för räken- skapsåret enligt International Financial Reporting Standards (IFRS), så som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resul - taträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen. GRUND FÖR UTTALANDEN Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar en- ligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckli- ga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖRENS ANSVAR Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS så som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansva- rar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredo - visningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrel - sen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta.. REVISORNS ANSVAR Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsbe- rättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som del av en revision enligt ISA använder vi professio - REVISIONSBERÄTTELSE ===== SIDA 51 ===== 101100 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION nellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom: • identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felak- tigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar och utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en vä - sentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på misstag, efter- som oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig informa- tion eller åsidosättande av intern kontroll. • skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets in - terna kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen. • utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och rimligheten i styrelsens och verkstäl - lande direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhörande upplysningar. • drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om huruvida det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i re - visionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplys - ningarna i årsredovisningen och koncernredovisningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredovisningen och koncernredovisningen. Våra slut - satser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag och en koncern inte längre kan fortsätta verksamheten. • utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och innehållet i årsredovisningen och kon - cernredovisningen, däribland upplysningarna, och om årsredovisningen och koncernredovisningen återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild. • inhämtar vi tillräckliga och ändamålsenliga revisions - bevis avseende den finansiella informationen för en - heterna eller affärsaktiviteterna inom koncernen för att göra ett uttalande avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och utförande av koncernrevisionen. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden. Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens pla- nerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi identifierat. RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR OCH ANDRA FÖRFATTNINGAR UTTALANDEN Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovis- ningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verk - ställande direktörens förvaltning för Fortinova Fastigheter AB (publ) för räkenskapsåret 2021-09-01—2022-12-31 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. GRUND FÖR UTTALANDEN Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckli- ga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖRENS ANSVAR Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till disposi - tioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bola - gets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvalt- ningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Verkställande direktören ska sköta den löpande förvalt - ningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. REVISORNS ANSVAR Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbe- vis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende: • företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller • på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om försla - get är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försum - melser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenska - perna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar gransk - ningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdel- ser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade ytt - rande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Göteborg den 26 april 2023 KPMG AB Henrik Blom Auktoriserad revisor ===== SIDA 52 ===== 103102 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION Fortinova uppnår långsiktig värdetillväxt genom att investera i orter där människor vill bo, arbeta och leva. Eftersom alla behöver någonstans att bo håller Fortinovas affärsidé även i oroliga tider. Stina Alminger, fastighetsskötare Halland ===== SIDA 53 ===== 105104 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION OLE SALSTEN, F. 1962 ORDFÖRANDE Styrelseordförande i Fortinova sedan 2015. Ägare till investeringsbolaget Salstenen AB. Grundare av vård- och behandlingskedjan Baggium och friskolekoncernen Praktiska. Styrelseledamot i globala Magine TV. Tidigare styrelseledamot i Eksta Bostads AB samt Kungsbackabostäder AB. Svensk Kod för Bolagsstyrning: Oberoende i förhållande till bolaget, bolagsledningen och större aktieägare. Aktieägande i Fortinova: 1 025 000 B-aktier, genom bolag. ANDERS JOHANSSON, VD Grundade Fortinova 2010 och har sedan starten varit ansvarig för den löpande för- valtningen. Civilekonom med examen i både finansiering och redovisning från University of Illinois – Urbana Champaign. Har tidigare arbetat som analytiker på hedgefond i New York. Flera års erfarenhet från fastigheter och kapitalförvaltning. Aktieinnehav i Fortinova: 2 750 000 A-aktier och 1 936 650 B-aktier, genom bolag. FREDRIK BERGMANN, F. 1970 LEDAMOT Styrelseledamot i Fortinova sedan 2011. Entreprenör med många års erfarenhet i ledande befattningar. Tidigare delägare Ekotvätt Bergmanngruppen AB. Flertalet bolagsengagemang. Svensk Kod för Bolagsstyrning: Oberoende i förhållande till bolaget, bolagsledningen och större aktieägare. Aktieägande i Fortinova: 818 000 B-aktier, genom bolag. ANDERS VALDEMARSSON, VICE VD Grundade Fortinova 2010 och har sedan starten varit ansvarig för relationen till bolagets delägare och lett bolagets transak- tionsverksamhet. Civilekonom och ingenjör från Högskolan i Jönköping. Anders har många års erfarenhet från B2B försäljning, fastigheter och kapitalförvaltning. Aktieinnehav i Fortinova: 2 750 000 A-aktier och 1 936 650 B-aktier, genom bolag. ANDERS VALDEMARSSON, F. 1977 LEDAMOT, VICE VD Styrelseledamot i Fortinova sedan 2011. Grundade Fortinova 2010 och är ansvarig för relationen till bolagets delägare och lett bolagets transaktionsverksamhet. Civilekonom och ingenjör från Högskolan i Jönköping. Anders har många års erfaren- het från B2B försäljning, fastigheter och kapitalförvaltning. Svensk Kod för Bolagsstyrning: Beroende i förhållande till bolaget, bolagsledningen och större aktieägare. Aktieägande i Fortinova: 2 750 000 A-aktier och 1 936 650 B-aktier, genom bolag. HELENA ÖRNSTEDT, F. 1970 LEDAMOT Styrelseledamot i Fortinova sedan 2019. CFO på PAMN Red Holding AB och på dotterbolaget Nilson Group AB. Har även erfarenhet av fastighetstrans- aktioner, fastighetsförvaltning och värdepappersplaceringar. Svensk Kod för Bolagsstyrning: Oberoende i förhållande till bolaget, bolagsledningen och större aktieägare. Aktieägande i Fortinova: 6 016 B-aktier. JOHN WENNEVID, CFO CFO/ekonomichef på Fortinova sedan 2016. Kandidatexamen i redovisning samt magisterprogram i ekonomi och beskattning vid Karlstad universitet. Har tidigare arbetat med bland annat finansiell skuld- och till- gångsförvaltning, revision och rekrytering. Aktieinnehav i Fortinova: 19 822 B-aktier, genom bolag. CARL-JOHAN CARLSSON, F. 1974 LEDAMOT Styrelseledamot i Fortinova sedan 2019. Utbildad jurist med bakgrund inom In- vestment Banking och corporate finance på HSBC i London. Medgrundare av och tidigare VD på, Eyer Fondkommission. Numera verksam inom fastighetsutveckling och kapitalförvaltning på Sönerna Carlsson Family Office samt ett antal styrelseenga- gemang. Svensk Kod för Bolagsstyrning: Oberoende i förhållande till bolaget, bolagsledningen och större aktieägare. Aktieägande i Fortinova: 87 832 B-aktier, genom bolag. HANS-EMIL LUNDQUIST, FÖRVALTNINGSCHEF Förvaltningschef sedan juli 2022. Över 20 års erfarenhet av fastighetsförvaltning och ledarskap från olika svenska fastighetsak- törer, bland annat Riksbyggen och Varbergs Bostad. Hans kompetens omfattar både kommersiella fastigheter och bostadsfastig- heter. Närmast kommer han från Castellum och en tjänst som affärsområdeschef för västra Sverige. Aktieinnehav i Fortinova: Inget innehav. ANNA WEINER JIFFER, F. 1971 LEDAMOT Styrelseledamot i Fortinova sedan 2021. Utbildad civilingenjör, Väg och vatten vid Chalmers Tekniska Högskola samt har en master i Innovation management and entrepreneurship. Förflutet som vd i mindre och medelstora start-ups, från patent till internationell försäljning. Global affärsområ- deschef på Ikea, Hållbarhetsansvarig på Ikea med ansvar för hela leverantörskedjan inom textil. Numera verksam inom affärsutveck- ling och bolagsstyrning på HållbarTillväxt AB samt har ett antal styrelseengagemang. Svensk Kod för Bolagsstyrning: Oberoende i förhållande till bolaget, bolagsledningen och större aktieägare. Aktieägande i Fortinova: Inget innehav. LENA LEFFLER HR BUSINESS PARTNER HR Business Partner sedan maj 2023. Med närmare 15 års erfarenhet av HR-ansvar och ledarskap från olika svenska och internatio- nella organisationer. Närmast kommer Lena från Riverty. Aktieägande i Fortinova: Inget innehav. STYRELSE FÖRETAGSLEDNING ===== SIDA 54 ===== 107106 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION Fortinova Fastigheter AB (publ), (Fortinova), är ett svenskt publikt bolag med säte i Varberg. Fortinovas B-aktier är sedan 19 november 2020 noterade på Nasdaq First North Premier Growth Market. PRINCIPER FÖR BOLAGSSTYRNING För att säkerställa en god styrning av koncernen är an - svaret tydligt fördelat mellan bland annat ägare, styrelse samt vd och ledning. Till grund för styrningen av koncernen ligger bolagsordningen, styrelsens arbetsordning inklusive vd-instruktion, antagna policys och riktlinjer samt den svens- ka aktiebolagslagen och andra tillämpliga lagar, förordningar och regelverk. Fortinova tillämpar även Svensk kod för bo - lagsstyrning (Koden). Fortinova följer Koden med undantag för bestämmelser om valberedning. Denna avvikelse förkla - ras mer utförligt nedan. AKTIEN OCH ÄGARNA Antalet aktieägare i Fortinova uppgick vid årets slut till 3 365 stycken. Fortinovas huvudaktieägare är A2F Fastigheter AB, SEB Investment Management AB, Fastighets AB Balder och Odin Fonder som tillsammans innehar 38,8 procent av kapitalet och 58,7 procent av rösterna. Fortinovas grund - are, vice vd och styrelseledamot Anders Valdemarsson och vd Anders Johansson, innehar via A2F Fastigheter AB 9,1 procent av kapitalet och 38,7 procent av rösterna. De tio största aktieägarna stod för motsvarande cirka 55 procent av kapitalet och cirka 70 procent av rösterna. Det förekom - mer inga teckningsoptioner, konvertibler eller motsvarande värdepapper som kan leda till ytterligare aktier i Fortinova. Fortinovas aktiekapital uppgick per den 31 december 2022 till 51,3 Mkr, fördelat på 2 750 000 A-aktier (tio röster per aktie) och 48 585 140 B-aktier (en röst per aktie). Det finns inga begränsningar avseende hur många röster varje aktieägare kan avge vid bolagsstämma. Samtliga aktier har lika rätt till andel i koncernens tillgångar och resultat. Fortinovas börsvär- de uppgick vid årets slut till 1 360 Mkr. Fortinova är ett kassaflödesorienterat fastighetsbolag vars utdelningspolicy är baserad på en ambition att överföra löpande förvaltningsresultat till aktieägarna. Vid bedömning av utdelningens storlek ska koncernens investeringsal - ternativ, finansiella ställning och kapitalstruktur beaktas. Utdelningen ska långsiktigt uppgå till minst 40 procent av förvaltningsresultatet belastat med schablonskatt. BOLAGSSTÄMMA Bolagsstämman är Fortinovas högsta beslutande organ och där har aktieägarna möjlighet att fatta beslut i frågor som rör koncernen. Ordinarie bolagsstämma (årsstämma) hålls i Varberg inom sex månader efter räkenskapsårets utgång. Aktieägare har rätt att delta vid årsstämman – personligen eller via ombud eller poströstning – om aktieägaren är införd i aktieboken på den så kallade avstämningsdagen samt har anmält sitt deltagande vid stämman till Fortinova inom den tid som anges i kallelsen till stämman. För att kunna utöva rösträtt vid stämman måste även aktieägare vars aktier är förvaltarregistrerade tillfälligt omregistrera sina aktier i eget namn enligt vad som följer av kallelsen. Årsstämman väljer styrelseordförande och övriga sty - relseledamöter samt revisorer. Till årsstämmans upp gifter hör också att fastställa moderbolagets och koncernens ba - lans- och resultaträkningar samt att besluta om disposition av resultatet av verksamheten, ansvarsfrihet för styrelsele - damöter och vd, riktlinjer för ersättningar till ledande befatt- ningshavare och inrättande av valberedning. Kallelse till årsstämman sker genom annonsering i Post- och Inrikes Tidningar (PoIT) samt på Fortinovas webbplats. Att kallelse har skett ska också annonseras i rikstäckande dagstidning. Av kallelsen framgår bland annat dagordning samt styrelsens och valberedningens förslag till beslut. Ak - tieägare som önskar få ett ärende behandlat på årsstämman ska normalt vara tillgänglig hos styrelsen senast sju veckor före bolagsstämman. Vid Fortinovas årsstämma den 15 december 2021 repre - senterades cirka 40 procent av kapitalet och 60 procent av totala antalet röster. Fortinova värnar om sina aktieägares och anställdas hälsa och välbefinnande. Mot bakgrund av den extraordinära situation som råder till följd av Covid-19 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT genomfördes årsstämman fysiskt med möjlighet till för - handsröstning (poströstning) med stöd av tillfälliga lagreg - ler. Information om de vid årsstämman fattade besluten offentliggjordes samma dag som stämman så snart utfallet av röstningen var slutligt sammanställt. Ett anförande av verkställande direktören genomfördes på plats. Följande beslut fattades av årsstämman den 15 december 2021: • Fastställande av koncernens och moderbolagets resultat- och balansräkningar för räkenskapsåret 2020/2021. • Utdelning om 0,46 kr per aktie, med utbetalning den 22 december 2021. • Beslutades i enlighet med valberedningens förslag att arvode till styrelsen utgår med 240 000 kronor till styrel- seordförande och med 115 000 kronor till övriga styrelse- ledamöter som inte är anställda inom koncernen. Vidare beslutades att ersättning till ordförande i risk, regel och revisionsutskottet ska utgå med 35 000 kronor samt 15 000 kronor vardera till övriga ledamöter. Inget arvode ska utgå för arbete i ersättningsutskottet. • Ansvarsfrihet för vd och styrelse. • Omval av styrelseledamöterna Ole Salsten, Fredrik Berg- mann, Helena Örnstedt, Carl-Johan Carlsson samt Anders Valdemarsson. Ole Salsten omvaldes till styrelsens ordfö- rande. Anna Weiner Jiffer valdes till ny styrelseledamot. • Omval av KPMG AB som revisor med Henrik Blom som huvudansvarig revisor. • Bemyndigande för styrelsen att besluta om nyemission av aktier av serie B om högst 20 procent av det registre- rade aktiekapitalet. • Beslut om att anta principer för utseende av valbered - nings ledamöter. Vid Fortinovas extra bolagsstämma den 15 augusti 2022 re - presenterades cirka 31 procent av kapitalet och 53 procent av totala antalet röster. Den extra bolagsstämman genomfördes enbart genom förhandsröstning (poströstning) med stöd av tillfälliga lagregler. Information om de vid extra bolagsstäm - man fattade besluten offentliggjordes samma dag som stäm- man så snart utfallet av röstningen var slutligt sammanställt. Följande beslut fattades av extra bolagsstämman den 15 au - gusti 2022: • Beslutades i enlighet med styrelsens förslag att ändra Fortinovas räkenskapsår från brutet räkenskapsår till kalenderår och att Fortinovas innevarande räkenskapsår därmed förlängs fram till 31 december 2022. • Beslutades i enlighet med styrelsens förslag att införa en möjlighet i bolagsordningen för styrelsen att samla in fullmakter i enlighet med den ordning som föreskrivs i 7 kap. 4 § aktiebolagslagen och tillåta att aktieägare utövar sin rösträtt genom att rösta per post före bolagsstämman i enlighet med den ordning som föreskrivs i 7 kap. 4a § aktiebolagslagen. • Beslutades i enlighet med styrelsens förslag att ändra principerna för utseende av valberedningens ledamöter som fastställdes vid årsstämma 15 december 2021 så att valberedningen tillsätts baserat på aktieboken per den sista bankdagen i september månad, istället för per sista bankdagen i maj månad. • Beslutades i enlighet med valberedningens förslag att justera arvodet till styrelsen. Arvode till icke av Fortinova anställda styrelseledamöter ska utgå med 153 300 kronor vardera samt 320 000 kronor till styrelsens ordförande. Vidare ska ordförande i risk, regel och revisionsutskot - tet arvoderas med 47 000 kronor och 20 000 kronor vardera till övriga ledamöter. Inget arvode ska utgå för arbete i ersättningsutskottet. Förändringen innebär ingen ökning av arvodet på årsbasis utan sker enbart på grund av att det förlängda räkenskapsåret medför en förlängd mandattid fram till och med årsstämman 2023. Protokoll och presentation från ovan bolagsstämmor finns på www.fortinova.se/finansiell-information/bolagsstyrning. VALBEREDNING Valberedningens mandattid löper intill dess att en ny valbe - redning har utsetts för att lägga fram förslag avseende bland annat val av ordförande och övriga ledamöter i styrelsen, val av revisor, val av ordförande på årsstämman och arvo - desfrågor. Inför årsstämman den 15 december 2021 bestod valberedningen i Fortinova av: • Kristofer Flack (SEB Investment Management, valbered- ningens ordförande) • Ole Salsten (styrelseordförande i Fortinova Fastigheter AB (publ) • Anders Johansson (A2F Fastigheter AB) • Nils Hast (Odin Fonder) Valberedningens sammansättning innebär en avvikelse från Kodens bestämmelse 2.3 då vd ingår i valberedningen. An - ledningen till avvikelsen är att vd även är största aktieägare i Fortinova och således ingår vd i valberedningen i egenskap av huvudaktieägare. Valberedningens ledamöter har noga övervägt och konstaterat att det inte föreligger någon intres- sekonflikt att acceptera uppdraget som ledamot i Fortinovas valberedning. Aktieägare har möjlighet att lämna förslag till valberedningen under adress som framgår på Fortinovas hemsida. Valberedningens förslag till årsstämman offent - liggörs i samband med kallelsen till årsstämman. Därutöver lämnar valberedningen även ett motiverat yttrande avseende föreslagen styrelse samt en redogörelse för hur valbered - ningen har bedrivit sitt arbete. Valberedningen eftersträvar i sitt arbete att en jämn könsfördelning i styrelsen ska upprätt- hållas samt att styrelsen i övrigt ska präglas av mångsidighet och bredd avseende kompetens, erfarenhet och bakgrund. Valberedningen tillämpar för detta ändamål, såsom mång - faldspolicy, regel 4.1 i Svensk kod för bolagsstyrning vid fram- tagandet av sitt förslag till val av styrelseledamöter. Valberedningen har inför årsstämman 2021 hållit ett pro- tokollfört möte där samtliga frågor som åligger valberedning- en att behandla enligt Koden diskuterats. Valberedningen har ===== SIDA 55 ===== 109108 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION Namn Funktion Ledamot sedan Ersättning Närvaro, styrelsemöten Närvaro, revisionsutskott Oberoende* Ole Salsten Ordförande 2015 340 000 17 av 17 9 av 9 Ja Fredrik Bergmann Ledamot 2011 153 300 16 av 17 Ja Helena Örnstedt Ledamot 2019 200 300 17 av 17 9 av 9 Ja Anna Weiner Jiffer Ledamot 2021 153 300 11 av 12 Ja Carl-Johan Carlsson Ledamot 2019 173 300 17 av 17 9 av 9 Ja Anders Valdemarsson Ledamot 2011 0 17 av 17 Nej *inbegriper ersättningen beslutad under årsstämma den 15 december 2021 och extra bolagsstämma den 15 augusti 2022. Ersättningen inbegriper därmed 16 månader. bland annat diskuterat och övervägt styrelsens storlek, vilka kompetensområden som bör vara företrädda inom styrelsen, arvode till styrelseledamöterna samt förslag till val av revisor. STYRELSEN Aktieägarna utser styrelsen vid årsstämman varje år. Styrel- sens övergripande uppgift är att ansvara för koncernens orga- nisation och förvaltning samt för att kontrollen av bokföringen, medelsförvaltningen och ekonomiska förhållanden i övrigt är betryggande. Det åligger därför styrelsen att tillse att det finns fungerande rapporteringssystem och att styrelsen erhåller er- forderlig information om koncernens ställning, resultat, finan- siering och likviditet genom periodisk rapportering. Utöver att svara för Fortinovas organisation och förvaltning är styrelsens viktigaste uppgift att fatta beslut i strategiska frågor såsom fastställande av strategiska planer, affärs- och lönsamhetsmål samt policys. Vidare fattar styrelsen beslut om större förvärv och försäljningar av fastigheter och bolag, större investeringar i byggnation samt finansieringsfrågor. STYRELSENS SAMMANSÄTTNING Fortinovas styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av lägst fem och högst sju ledamöter utan suppleanter. Det finns inga bestämmelser i bolagsordningen om tillsättande och entledi- gande av styrelseledamöter eller om ändring av bolagsord - ningen. Styrelsens ledamöter väljs årligen på årsstämman för tiden intill slutet av nästa årsstämma. Nya styrelseledamöter får en genomgång av Fortinova och dess verksamhet samt deltar i Nasdaq Stockholms utbildning för styrelseledamöter i börsbolag. Från och med årsstämma den 15 december 2021 har Fortinovas styrelse bestått av sex stämmovalda ledamöter utan suppleanter. Vid årsstämman 2021 omvaldes Ole Sal - sten, Fredrik Bergmann, Helena Örnstedt, Carl-Johan Carls - son och Anders Valdemarsson. Till ny styrelseledamot valdes Anna Weiner Jiffer. En närmare presentation av ledamöterna finns på fortinova.se/styrelse. Fortinovas styrelse har således från och med den 15 december 2021 bestått av sex ledamö - ter vilket är i enlighet med bolagsordningen. Vd ingår inte i styrelsen. STYRELSENS ARBETE Styrelsens arbete regleras i en arbetsordning som fastställs årligen på det konstituerande styrelsemötet. Arbetsordning- en innehåller bland annat instruktioner om ansvarsfördel - ningen inom styrelsen samt i förhållande till vd och utskottens arbetsuppgifter. Styrelsens ordförande leder styrelsearbetet och ser till att styrelsen utför sina uppgifter. Ordföranden följer koncernens verksamhet genom kontinuerliga kontakter med vd och ansvarar för att övriga ledamöter fortlöpande får den information som krävs för att styrelsearbetet ska kunna utföras på bästa sätt. Ordföranden ansvarar även för att utvärdering av styrelsens och vd:s arbete görs årligen. Den senaste årliga utvärderingen skedde i juni 2022. Styrelsen utför även en mindre utvärderingen efter varje styrelsemöte. Beslut i styrelsen kräver att både mer än hälften av de närvarande ledamöterna, och mer än en tredjedel av det to - tala antalet ledamöter röstar för beslut. Vid lika röstetal har ordföranden utslagsröst. STYRELSENS ÅRSPLANERING Utöver stående punkter såsom investeringsbeslut och infor - mation från vd i form av ekonomisk rapport, marknadsanalys och löpande förvaltning har under året följande frågor han - terats: • Konstituerande styrelsemöte • Hållbarhetsfrågor • Fastställande av delårsbokslut och bokslutskommuniké • Ersättningsfrågor • Förberedelser inför årsstämma • Revisionsfrågor • Utvärdering av internrevision • Utdelningsförslag • Strategi och planer • Affärsplan för 2023-2025 • Informationssäkerhet • Policys • Utvärdering av vd:s arbete • Utvärdering av styrelsens arbete • Närståendefrågor och intressekonflikter MÖTEN UNDER 2021/2022 Under 2021/2022 har styrelsen haft 17 protokollförda möten, varav ett var konstituerande. Vid vart och ett av dessa möten har styrelsen behandlat ovan angivna ärenden liksom andra frågor av väsentlig betydelse för Fortinova. Styrelsearbetet under året har särskilt inriktats på strategidiskussioner, kon- junktur- och finansieringsfrågor, hållbarhets- och complian - cefrågor samt investeringar. Vd och koncernens tjänstemän är föredragande på styrelsemötena. Fortinovas revisorer har under året närvarat vid sty - relsemötena som hölls i juni och november. Styrelsen har genomfört en utvärdering av sitt arbete under 2021/2022. Utvärderingen genomfördes under ledning av styrelsens ordförande i form av en digital och anonym plattform. Valbe- redningen kommer att ta del av resultatet från utvärderingen inför kommande årsstämma. Styrelsen har också utvärderat vd utan att denne närvarade. ERSÄTTNINGSUTSKOTT Koncernens ersättningsutskott består av styrelsen för Fortinova. Ersättningsutskottet ska bereda förslag avseende ersättningsprinciper, ersättningar och andra anställningsvill - kor för koncernens ledande befattningshavare. Ersättnings - utskottet har också i uppdrag att följa och utvärdera Fortino- vas pågående och under året avslutade program för rörliga ersättning till ledande befattningshavare samt tillämpningen av de riktlinjer för ersättningar till ledande befattningshavare som bolagsstämman enligt lag ska besluta om samt gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer i Fortinova. REVISIONSUTSKOTT Fortinova har ett revisionsutskott, av Fortinova benämnt ”Risk- regel- och revisionsutskott”. Utskottet består av Helena Örnstedt (utskottets ordförande), Carl-Johan Carlsson och Ole Salsten. Revisionsutskottets uppgifter framgår av dess instruktion vilken fastställs årligen. Revisionsutskottet ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat stödja verksam - heten i identifiering och hantering av sådana risker som äventyra, riskera eller förhindra uppnåendet av målen i enlighet med koncernens strategi. Utskottet ska hålla sig informerad om koncernens finansiella rapportering, effektivi- teten i Fortinovas interna kontroll, riskhantering, hanteringen av närståendetransaktioner genom att delta i, och följa upp, planeringen av revisionen av koncernens finansiella rapporter och interna kontroll. Vidare innebär uppgiften att övervaka revisorns opartiskhet och självständighet och därvid särskilt uppmärksamma om revisorn tillhandahåller Fortinova andra tjänster än revisionstjänster, samt biträda vid förberedelse av upphandling av revisorstjänster samt i samband med bolags- stämmans beslut om revisorsval. I syfte att säkerställa god intern kontroll har Fortinova tagit fram ett antal policys. Risk- regel- och revisionsutskott ansvarar för en årlig genomgång med ledning och revisor för att säkerställa att rutinerna kring koncernens policys fung - erar, samt föreslå eventuella förändringar och löpande följa upp relevanta granskningsområden. Under 2021/2022 har styrelsen i egenskap av revisions - utskott sammanträtt nio gånger för att behandla bland annat ovanstående frågor. VD OCH KONCERNLEDNING Vd ansvarar för koncernens löpande förvaltning och leder Fortinovas verksamhet i enlighet med styrelsens riktlinjer och anvisningar, bland annat genom antagen vd-instruktion. Det åligger vd att ta fram ett komplett informations- och beslutsunderlag inför styrelsemötena, föredra ärenden samt motivera sina förslag till åtgärder och beslut. Vd håller även styrelsen löpande informerad om moderbolagets och koncernens utveckling genom periodvisa informationsbrev. Fortinovas vd Anders Johansson är, tillsammans med vice vd Anders Valdemarsson, största aktieägare i bolaget. Det är en stor fördel för Fortinova att ha en operativ ledning med ett långsiktigt intresse i verksamheten. Det innebär förutom kontinuitet även snabbhet i beslut, vilket vid flera tillfällen visat sig vara en konkurrensmässig fördel. I sitt dagliga ar - bete leder vd koncernledningen. I Fortinovas koncernledning ingår vd, vice vd tillika Transaktionschef, CFO och IR-ansvarig samt Förvaltningschef. Fortinovas koncernledning presente - ras i årsredovisningen under avsnitt Ledning. Vd och övriga medlemmar av koncernledningen har kontinuerliga möten för att följa upp affärsområdenas utveckling och resultat, upp - datera prognoser och planer samt diskutera aktuella frågor. Rapporteringen från koncernledning till vd sker kvartalsvis av respektive verksamhet. I samband härmed, jämte årliga utvecklingssamtal, utvärderas att rätt kompetens finns på nyckelpositioner. ERSÄTTNING TILL VD OCH KONCERNLEDNING Riktlinjer för lön och annan ersättning till Fortinovas ledande befattningshavare beslutas av årsstämman. Följande riktlin - jer, som omfattar vd och andra personer i koncernens ledning, beslutades av årsstämman 2021. • Ledande befattningshavare ska erbjudas fast lön som är konkurrenskraftig, marknadsmässig och som baseras på den anställdes ansvarsområde och prestation. • Ledande befattningshavare ska erbjudas marknadsmäs- siga pensionsvillkor huvudsakligen i form av premiebase- rade pensionsavtal. • Ledande befattningshavare ska erbjudas sedvanliga icke-monetära förmåner som underlättar utförandet av arbetet. • Utöver fast lön ska rörlig ersättning som belönar förut - bestämda och mätbara prestationer kunna erbjudas. Sådan rörlig ersättning ska syfta till att främja långsiktigt värdeskapande inom koncernen. Rörlig ersättning ska utbetalas i form av lön och ska inte överstiga 50 procent av den fasta ersättningen för aktuell befattningshavare under ifrågavarande år. • För ledande befattningshavare ska en ömsesidig upp - sägningstid om sex månader gälla. Avgångsvederlag, inklusive lön under uppsägningstiden, får inte överstiga 24 månadslöner. • Styrelsen äger rätt att frångå riktlinjerna om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för detta. ORGANISATION Fortinova befinner sig fortsatt i en expansiv fas, vilket innebär att organisationen växer i takt med detta. Vid årets slut upp- gick antalet medarbetare till 44 personer, varav 17 kvinnor. ===== SIDA 56 ===== 111110 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION Fortinovas fastighetsbestånd ska över tid bestå av minst 80 procent bostadshyresfastigheter. Förvaltningsorganisationen har delats in i förvaltnings - områdena Halland och Västra Götaland med ansvariga för respektive region. EXTERNA REVISORER Fortinovas revisorer väljs årligen av årsstämman. Vid årsstäm- man 2021 omvaldes KPMG AB till revisor med den tidigare di- rektvalda revisorn Henrik Blom som huvudansvarig revisor till och med utgången av årsstämman 2022. Revisorn granskar styrelsens och vd:s förvaltning av koncernen och kvaliteten i koncernens redovisning. Revisorn rapporterar resultatet av sin granskning till aktieägarna genom revisionsberättelsen, vilken framläggs på årsstämman. Därutöver lämnar revisorn detaljerade redogörelser till styrelsen på styrelsemöten som huvudregel minst två gånger per år. Styrelsen träffar Fortino- vas revisor utan närvaro av koncernledningen en gång per år. Utöver revisionen utför KPMG AB vissa revisionsnära tjänster för Fortinova. Dessa tjänster avser huvudsakligen redovis - nings-, skatte- och aktiebolagsrättsliga frågor och Fortinova bedömer att utförandet av dessa tjänster inte äventyrar KPMG AB:s oberoende. Närmare upplysningar om ersättning till revisorerna finns i separat not i årsredovisningen. INTERN KONTROLL AVSEENDE FINANSIELLA RAPPORTERINGEN Styrelsen har det övergripande ansvaret för att Fortinova har ett tillfredsställande system för intern kontroll av den finan - siella rapporteringen. Detta system utformas i samverkan mellan styrelsen, koncernledningen och Fortinovas personal i syfte att säkerställa följande: • att koncernen har en tillförlitlig finansiell rapportering • att koncernen har en ändamålsenlig och effektiv organi- sation för den finansiella rapporteringen • att koncernen efterlever tillämpliga lagar, god redovis - ningssed och andra tillämpliga bestämmelser avseende den finansiella rapporteringen. För att säkerställa den interna kontrollen har styrelsen uti - från ett övergripande perspektiv fastställt policydokument, vilka revideras och fastslås årligen. Utifrån dessa ansvarar verkställande direktören att utforma interna processer och instruktioner. Styrelsen har under året reviderat eller fastsla- git följande policyer: • Riskhanteringspolicy med tillhörande riskidentifiering och -bedömning • Finanspolicy • Attestpolicy • Investeringspolicy • Insiderpolicy • Informationspolicy • Försäkringspolicy • Personalpolicy inkluderande uppförandekod, alkohol- och drogpolicy samt jämställdhetspolicy • Arbetsmiljöpolicy • Extern- och intern integritetspolicy • IT-policy • Hållbarhetspolicy • Krishanteringspolicy Under året har styrelsen även fastställt och reviderat arbets- ordning för styrelsen inkluderande VD-instruktion, instruk - tion för finansiell rapportering samt instruktion för Risk-, regel- och revisionsutskottet. Den interna kontrollen avser bland annat: • Attestinstruktioner som följer organisationsstrukturen med tydlig delegering av ansvar samt delade attesträtter. • Strukturerad och begränsad IT-miljö med användarbe - gränsningar kopplade till funktion och roll. • Planering, styrning och kontroll per fastighet med kvar- talsvisa rapporter av avvikelser. • Uppdaterad riskidentifiering med tillhörande bedömning. • Styrelsebeslut krävs för varje betydande beslut samt vid väsentliga transaktioner eller investeringar. • Styrelsebeslut vid undertecknande av större hyresavtal med väsentliga hyresgästanpassningar. • En öppen dialog med medarbetare, vilket möjliggör rapportering om missförhållanden inom koncernen. En anonym webbaserad Visselblåsarfunktion via Fortino - vas hemsida. • Intern kommunikation med samtliga medarbetare löpan- de under året. INTERNREVISION Fortinovas koncernledning går löpande igenom rutinerna och dokumentationen avseende det interna kontrollsystemet. Det har inte framkommit något som tyder på att kontrollsys- temet inte skulle fungera på avsett sätt. Styrelsen har mot bakgrund av detta beslutat att inte inrätta någon internrevi - sionsfunktion. Beslutet omprövas årligen. Övriga bolagsstyrningsdokument såsom Bolagsordning finns tillgängliga på Fortinovas webbplats. ÖVERTRÄDELSER Under 2021/2022 har inga överträdelser skett gällande regelverket vid den börs Fortinovas aktier är upptagna till handel vid eller av god sed på aktiemarknaden enligt beslut av börsens disciplinnämnd eller uttalande av Aktiemark - nadsnämnden. Denna rapport är inte en del av den formella årsredovisningen. Varberg den 24 april 2023 Ole Salsten, Styrelseordförande Fredrik Bergmann, Styrelseledamot Helena Örnstedt, Styrelseledamot Anna Weiner Jiffer, Styrelseledamot Carl-Johan Carlsson, Styrelseledamot Anders Valdemarsson, Styrelseledamot ===== SIDA 57 ===== 113112 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION Styrelsens förslag till riktlinjer för ersättning till ledande befatt- ningshavare och styrelseledamöter i Fortinova Fastigheter AB (publ) och dess dotterbolag. OMFATTNING Dessa riktlinjer omfattar bolagsledningen för Fortinova Fastigheter AB (publ) (”Fortinova”) samt koncernens styrel - seledamöter i den mån andra ersättningar än sådana som beslutats av årsstämman utgår till styrelseledamöter. Med bolagsledning avses verkställande direktör, vice verkstäl - lande direktör och andra personer i bolagsledningen. Med andra personer i bolagsledningen avses personer som ingår i ledningsgruppen och chefer som är direkt underställda den verkställande direktören. Chefer direkt underställda den verkställande direktören är i Fortinovas fall ekonomichefen och förvaltningschefen. Riktlinjerna är framåtblickande och ska tillämpas på er - sättningar som avtalas, och förändringar som görs i redan avtalade ersättningar, efter det att riktlinjerna antagits av årsstämman 2021. Riktlinjerna omfattar inte sådana ersätt - ningar som beslutas av bolagsstämman. Beträffande anställningsförhållanden som lyder under andra regler än svenska får vederbörliga anpassningar ske för att följa tvingande sådana regler eller fast lokal praxis, varvid dessa riktlinjers övergripande ändamål så långt möjligt ska tillgodoses. FRÄMJANDE AV FORTINOVAS AFFÄRSSTRATEGI, LÅNGSIKTIGA INTRESSEN OCH HÅLLBARHET Koncernens vision är att vara Västra Sveriges mest framstå - ende fastighetsbolag på bostadsfastighetsmarknaden. Fortinova ska vara ett fastighetsbolag som förvärvar, utvecklar och förvaltar bostadsfastigheter i Västra Sverige med positiva kassaflöden och goda möjligheter till värdetill - växt. Fortinova investerar i bostadsfastigheter i kommuner med god befolkningstillväxt i Västra Sverige. Fortinova upp - når långsiktig värdetillväxt genom att investera i orter där människor vill bo, arbeta och leva. Koncernens strategi är vi- dare att bostadsfastigheter över tid ska utgöra 80 procent av portföljens totala förvaltningsfastighetsvärde för att erhålla en hög riskjusterad avkastning. Ett långsiktigt framgångsrikt och hållbart genomförande av koncernens affärsstrategi förutsätter att Fortinova kan rekrytera och behålla kvalificerade medarbetare. För detta krävs att koncernen kan erbjuda konkurrenskraftig ersätt - ning. Dessa riktlinjer möjliggör att ledande befattningshavare kan erbjudas en konkurrenskraftig totalersättning. Rörliga kontantersättningar som omfattas av dessa riktlinjer ska även de syfta till att främja koncernens affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet. ERSÄTTNING TILL LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE Formerna av ersättning m.m. Ersättningen ska vara marknadsmässig och får bestå av föl - jande komponenter: fast kontantlön, rörlig kontantersättning, pensionsförmåner och andra förmåner. Bolagsstämman kan därutöver – och oberoende av dessa riktlinjer – besluta om ex- empelvis aktie- och aktiekursrelaterade ersättningar. Den fasta ersättningen ska beakta den enskildes ansvars- områden och erfarenhet. Den fasta lönen ska ses över årligen. Den rörliga ersättningen får uppgå till högst 50 procent av den årliga fasta lönen för koncernledningen. Den rörliga kon- tantersättning som omfattas av dessa riktlinjer ska syfta till att främja Fortinovas affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet, genom att exempelvis ha en tydlig koppling till affärsstrategin eller främja befattningshavarens långsiktiga utveckling. Uppfyllelse av kriterier för utbetal - ning av rörlig kontantersättning ska kunna mätas under en period om ett år. Rörliga ersättningar ska vara kopplade till förutbestämda och mätbara kriterier, utformade med syfte att främja Fortinovas långsiktiga värdeskapande. När mät - perioden för uppfyllelse av kriterier för utbetalning av rörlig kontantersättning avslutats ska det bedömas/fastställas i vilken utsträckning kriterierna uppfyllts. Styrelsen ansvarar för bedömningen såvitt avser rörlig kontantersättning till verkställande direktören. Vad avser rörlig kontantersättning till övriga befattningshavare ansvarar verkställande direktö - ren för bedömningen, efter samråd med styrelseordförande. Finansiella mål ska bedömas baserat på den av koncernen senast offentliggjorda finansiella informationen. Pension För verkställande direktören och övriga ledande befattnings- havare ska pensionsförmåner vara premiebestämda. Pen - sionspremierna för premiebestämd pension ska kunna uppgå till högst 25 procent av den fasta årliga kontantlönen. Rörlig RIKTLINJER FÖR ERSÄTTNING TILL LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE kontantersättning ska inte vara pensionsgrundande. Andra förmåner får innefatta bl.a. livförsäkring, sjuk - vårdsförsäkring och bilförmån. Sådana förmåner ska inte utgöra en väsentlig del av den totala ersättningen. Kontant ersättning Ytterligare kontant ersättning kan utgå vid extraordinära omständigheter, förutsatt att sådana extraordinära arrang - emang är tidsbegränsade och endast görs på individnivå antingen i syfte att rekrytera eller behålla befattningshavare, eller som ersättning för extraordinära arbetsinsatser utöver personens ordinarie arbetsuppgifter. Sådan ersättning ska vara affärsmässigt motiverad, stå i proportion till individens fasta lön och inte utges mer än en gång per år och per individ. Beslut om sådan ersättning ska fattas av styrelsen. Därutöver kan årsstämman om så beslutas lämna erbju - dande om långsiktiga incitamentsprogram såsom aktie- eller aktiekursrelaterade ersättningar eller incitamentsprogram. Sådana långsiktiga incitamentsprogram beslutas av bolags - stämman och omfattas därför inte av dessa riktlinjer. Kriterier för utdelning av rörlig ersättning m.m. Den rörliga ersättningen ska vara kopplad till förutbestämda och mätbara kriterier som kan vara finansiella eller icke-fi - nansiella. Uppfyllelse av kriterier för utbetalning av kortsiktig rörlig ersättning ska kunna mätas under en period om ett år. Kriterierna kan också utgöras av individanpassade kvan - titativa eller kvalitativa mål. Kriterierna för såväl kortsiktig som långsiktig rörlig ersättning ska vara utformade så att de främjar koncernens affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet, genom att exempelvis ha en tydlig koppling till affärsstrategin eller främja befattningshavarens långsiktiga utveckling. När mätperioden för uppfyllelse av kriterier för utbetal - ning av rörlig ersättning avslutats ska det fastställas i vilken utsträckning kriterierna uppfyllts. Styrelsen ansvarar för den bedömningen. Såvitt avser finansiella mål ska bedömningen baseras på den av Fortinova senast offentliggjorda finansiella informa - tionen. Styrelsen ska ha möjlighet att enligt lag eller avtal och med de begränsningar som må följa därav helt eller delvis återkräva rörlig ersättning som utbetalats på felaktiga grunder. ERSÄTTNING TILL STYRELSELEDAMÖTER Styrelseledamöters ersättning för arbete i Fortinovas sty - relse beslutas av bolagsstämman. Styrelseledamöter har enbart rätt att erhålla sådant arvode som beslutats om av bolagsstämman. Eventuell ytterligare ersättning kan dock utgå för tjänster som styrelseledamöter tillhandahåller Fortinova inom deras respektive expertisområden förutsatt utförd tjänst ligger utanför vad som kan anses som sedvanligt uppdrag som styrelseledamöter. Sådan ersättning ska vara marknadsmässig och regleras i ett konsultavtal som god - känns av styrelsen. ANSTÄLLNINGSVILLKOR Lön och anställningsvillkor för anställda Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersättnings - riktlinjer har lön och anställningsvillkor för Fortinovas anställ- da beaktats genom att uppgifter om anställdas totalersätt - ning, ersättningens komponenter samt ersättningens ökning och ökningstakt över tid har utgjort en del av styrelsens be - slutsunderlag vid utvärderingen av skäligheten av riktlinjerna och de begränsningar som följer av dessa. Upphörande av anställning Vid uppsägning från Fortinovas sida får uppsägningstiden för verkställande direktören och övriga ledande befattningsha - vare vara högst sex månader. Vid uppsägning från ledande befattningshavarens sida får uppsägningstiden vara högst sex månader. Ersättning för åtagande om konkurrensbegränsning kan komma att utgå vid anställningens upphörande i syfte att kompensera för eventuellt inkomstbortfall. Ersättningen för verkställande direktören och övriga ledande befattnings - havare skall utgöra skillnaden mellan den genomsnittliga kontanta ersättning senaste 12 månader vid tidpunkten för uppsägningen med avdrag för den eventuellt lägre inkomst som intjänas i ny verksamhet, dock högst 80 procent av den genomsnittliga månadsersättningen. Ersättningen ska utgå under den tid som åtagandet om konkurrensbegränsning gäller, vilket ska vara högst 12 månader efter anställningens upphörande. I övrigt utgår inga avgångsvederlag. BESLUTSPROCESS, FÖRÄNDRINGAR OCH AVVIKELSER, ETC. Beslutsprocessen för att fastställa, se över och genomföra riktlinjerna Ersättningsutskottet i Fortinova utgörs vid tidpunkten för dessa riktlinjers upprättande av styrelsen i sin helhet. I ut - skottets uppgifter ingår att bereda styrelsens beslut om för- slag till riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare. Styrelsen ska upprätta förslag till nya riktlinjer åtminstone vart fjärde år och lägga fram förslaget för beslut vid årsstäm- man. Riktlinjerna ska gälla till dess att nya riktlinjer antagits av bolagsstämman. Styrelsen ska även följa och utvärdera program för rörliga ersättningar för bolagsledningen, tillämp- ningen av riktlinjer för ersättning till ledande befattningsha - vare samt gällande ersättningsstrukturer och ersättnings - nivåer i koncernen. Styrelsen är oberoende i förhållande till Fortinova och bolagsledningen. Vid styrelsens behandling av och beslut i ersättningsrelaterade frågor närvarar inte verk - ställande direktören eller andra personer i bolagsledningen, i den mån de berörs av frågorna. Frångående av riktlinjerna Styrelsen får besluta att tillfälligt frångå riktlinjerna helt eller delvis, om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det och ett avsteg är nödvändigt för att tillgodose koncernens långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet, eller för att säkerställa Fortinovas ekonomiska bärkraft. ===== SIDA 58 ===== 115114 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION 114 Klimatet är en av vår tids största utmaningar. Vi har som am- bition att väsentligt reducera Fortinovas negativa avtryck på miljö och klimat framöver, i linje med Parisavtalet. Samtidigt påverkas vi som fastighetsägare och förvaltare av miljö- och klimatrisker. Detta kan du läsa mer om i våra möjligheter och risker i förvaltningsberättelsen. Vill du ta del hur det påverkar Fortinovas finansiella rapporter sker en redogörelse av de klimatrelaterade riskerna och möjligheterna på sidan 34. STYRNING AV VERKSAMHETEN Fortinovas arbete med hållbarhet inom miljö styrs av hållbar- hetspolicyn. Den antogs av styrelsen i september 2022. Poli- cyn är tänkt att användas aktivt i verksamheten, för att öka våra anställdas förståelse för miljöfrågorna och för att kon - tinuerligt utveckla och förbättra det praktiska hållbarhetsar- betet. Arbetet med miljöfrågor hos Fortinova leds av CFO och Förvaltningschef, med operativt stöd från Business Controller, tekniska drifts- och projektledare samt fastighetsskötarna. ÅRET SOM GÅTT Under året har Fortinova tagit nya steg för att bedriva ett strukturerat och integrerat miljöarbete i verksamheten. Med- arbetarna har engagerats i att identifiera våra mest väsentli- ga miljöfrågor, med målet att ta arbetet vidare i den dagliga verksamheten. Vi har även tagit väsentliga steg mot att presentera mät- punkter och resultatindikatorer inom miljö, framförallt där vi avseende 2022 kan samla in data och redovisa vårt klimatav- tryck. Detta tar du del av på sidan 33. Fortinova har genomfört stora insatser i bostadsområdet Klosteräng i Lödöse under året. Nya lågenergifönster och moderna bergvärmeanläggningar skapar en lägre förbruk - ning och möjliggör att vi kan upphandla förnyelsebar energi. Investeringen kommer att generera ekonomiska, sociala och miljömässiga fördelar under många år. Fortinova har en väl inarbetad rutin att i första hand upp- handla förnyelsebar energi (vind, vatten och sol) vilken fortsatt och förstärkt under 2022. Vi avser att följa upp våra leveran- törer utifrån fler hållbarhetsaspekter framöver. Ett första steg blir att utforma en uppförandekod för leverantörer. Mål för verksamheten har satts inom utsläppsminskning, energibesparing, vattenbesparing, miljöklassificerade och miljödeklarerade byggnader, samt biodiversitet. Under 2022 har vi möjliggjort mätning och skapat ett basår för att mäta, analysera och skapa både miljömässigt och ekonomiskt vär - de framåt. MILJÖMÄSSIG HÅLLBARHET Följande globala miljömässiga hållbarhetsmål, som hör samman med Fortinovas målsättning, har identifierats: • 6.4 Effektivisera vattenanvändning och säker vattenförsörjning • 7.3 Fördubbla ökningen av energieffektivitet • 12.2 Hållbar förvaltning och användning av naturresurser • 13.3 Öka kunskap och kapacitet för att hantera klimatföränd- ringar • 15.5 Skydda den biologiska mångfalden och naturliga livsmiljöer POLICYS • Hållbarhetspolicy MÅL • Netto-noll koldioxidutsläpp till 2050 (basår 2022) • 15 procent energibesparing per kvm till 2030 (basår 2022) • 2 procent årlig vattenbesparing per m3/kvm • Alla nyproducerade byggnader i egen regi ska vara miljöklassificerade till 2025 • Alla fastigheter i beståndet ska ha projekt och aktiviteter kopplat till biodiversitet till 2025 NYCKELTAL • Utsläpp av CO2-ekvivalenter i ton CO2/kvm per år (direkta och indirekta utsläpp i Scope 1 och 2) • Total energianvändning (el, värme och fjärrkyla) i relation till kvadrat- meter (MWh/kvm) • Vattenanvändning per yta • Antal miljöklassificerade nyproducerade byggnader i egen regi (antal miljöklassificerade/totalt antal byggnader i ägo) • Antal fastigheter i beståndet som har projekt kopplat till biodiversitet Miljöfrågor är en naturlig del av Fortinovas affär och verksamhet. Vi ställer höga krav på vår fastighetsförvaltning och tar fullt ansvar om skada på miljö eller samhälle skulle ske på grund av vår verksamhet. Vi tar också hänsyn till miljöfrågor vid fastighetsförvärv, vid nyproduktion och vid renovering av befintliga fastigheter. FORTINOVAS PÅVERKAN PÅ ASPEKTHÖG HÖG PÅVERKAN PÅ INTRESSENTER MYCKET HÖG MYCKET HÖG KOMMUNICERA BESLUT OCH ÖVERVAKA UTVECKLING ÖVERVAKA UTVECKLING OCH ÖVERVÄG SYSTEMATISERING KOMMUNICERA AKTIVT, TYDLIG STYRNING OCH UPPFÖLJNING AKTIV STYRNING OCH INFORMERA VID BEHOV Materialval och resurshantering Leverantörsuppföljning Arbetsmiljö Jämställdhet och mångfald Trygghet och trivsel i koncernens fastighetsbeståndHållbara hyresnivåer och rättvist fördelade lägenheter Styrelse och ledning är engagerade i hållbarhetsarbete Affärsetik och anti-korruption Långsiktig lönsamhet och hållbarhet i investeringsbeslut Biodiversitet Miljö- och klimatrisker Energi, vatten och avfall Koldioxidutsläpp Under året har vi genomfört en väsentlighetsanalys för att kartlägga våra viktigaste hållbarhetsfrågor. ÖVRIG HÅLLBARHET VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION Läs mer om Fortinovas håll- barhetsarbete på sidan 26-41. ===== SIDA 59 ===== 117116 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION I Fortinovas olika roller, som fastighetsägare, hyresvärd och arbetsgivare, är frågor kring social hållbarhet naturliga i vår dagliga verksamhet. Vi har ett genuint engagemang för de människor som vi har kontakt med: våra kunder, anställda, samarbetspartners och leverantörer. Den övergripande mål- sättningen är att Fortinovas närvaro ska vara positiv för alla invånare på de orter där vi är verksamma. Vi bidrar till den sociala hållbarheten genom att erbjuda hållbara hyresnivåer, sunda och trygga lägenheter och bostadsområden, samt genom att tillämpa rättvis fördel - ning vid uthyrning. Det är också viktigt att våra anställda har trygga arbetsförhållanden och en bra arbetsmiljö. Vi är övertygade om att detta inte bara ger nöjda medar - betare, utan även är en framgångsfaktor för koncernen. STYRNING AV VERKSAMHETEN Fortinovas arbete med social hållbarhet styrs främst av hållbarhetspolicyn, personalpolicy, arbetsmiljöpolicy och uppförandekod. Arbetet med sociala hållbarhetsfrågor leds av Fortinovas CFO och HR Business Leader, med stöd från övriga ledningsgruppen samt chefer i organisationen. ÅRET SOM GÅTT Under det gångna räkenskapsåret har Fortinova fortsatt utveckla det praktiska arbetet med social hållbarhet. Medar- betarna har engagerats i att identifiera våra mest väsentliga frågor inom social hållbarhet via medarbetarundersökning, med målet att ta arbetet vidare i den dagliga verksamheten. Under året tillträdde Fortinova flera nybyggnadsprojekt finansierade med investeringsstöd, där vi kan erbjuda boen - de med jämförelsevis låga hyror samt trygghetsboende för seniorer. Att erbjuda prisvärda hyreslägenheter är ett hållbarhets- arbete i sig, men Fortinova vill bidra ytterligare till starka, trygga och sunda lokalsamhällen. Under 2022 har vi lanserat Fortinovafonden, som delar ut en del av koncerens vinst till föreningar och organisationer i västra Sverige. Läs mer om Fortinovafonden på sidan 38. Näst i tur för att stärka Fortinovas sociala hållbarhetsar- bete blir att utformningen av en uppförandekod för leveran- törer. Flera områden inom social hållbarhet kommer att om - fattas, bland annat efterlevnad av de mänskliga rättigheterna och andra arbetsrättsliga aspekter. Vi på Fortinova ställer höga krav på vår verksamhet och betraktar tillämpliga lagar, föreskrifter och internationella normer som miniminivåer. Uppförandekoden kommer att användas för att säkerhetsstäl- la att även våra leverantörer och externa parter har samma värderingar och höga standarder. Efterlevnaden av uppfö - randekoden kommer att följas upp på ett strukturerat sätt. SOCIAL HÅLLBARHET Följande globala sociala hållbarhetsmål, som hör samman med Fortinovas målsättning, har identifierats: • 5.5 Säkerställ fullt deltagande för kvinnor i ledarskap och beslutsfattning • 8.5 Full sysselsättning och anständiga arbetsvillkor med lika lön för alla • 8.8 Skydda arbetstagares rättigheter och främja trygg och säker arbetsmiljö för alla • 10.2 Främja social, ekonomisk och politisk inkludering • 1.1 Säkra bostäder till överkomlig kostnad • 11.3 Inkluderande och hållbar urbanisering • 11.7 Skapa säkra och inkluderande grönområden för alla • 12.6 Uppmuntra företag att tillämpa hållbara metoder och hållbarhetsredovisning Fortinovas verksamhet ska bedrivas lönsamt. Hållbarhetsas- pekterna ska alltid vägas in vid investeringsbeslut, eftersom vi anser att de är nycklar till en långsiktigt stabil ekonomisk utveckling. Nöjda kunder är en annan viktig framgångsfaktor. Vi har haft stort fokus på att leverera prisvärt boende och service med hög kvalitet, och vi har en hög affärsmoral i verksam - heten, med nolltolerans mot all form av korruption genom hela värdekedjan. För att säkerställa ett seriöst, genomgripande och pro - gressivt hållbarhetsarbete i organisationen är styrelse och ledning är tydligt involverade och frågorna tar plats högt på deras agendor. På så sätt ges de bästa möjligheterna för ett strukturerat och fördjupat arbete inom ekonomisk hållbarhet framöver. STYRNING AV VERKSAMHETEN Inom våra väsentliga ekonomiska hållbarhetsfrågor tillämpas i första hand hållbarhetspolicyn och finanspolicyn som sty - rande dokument. Under 2022 har vi tydligare implementerat dessa i verksamheten, ett arbete som leds av CFO. ÅRET SOM GÅTT Under året har Fortinova analyserat och integrerat hållbar - hetsfrågorna inom ekonomi, framför allt vid investerings - beslut genom ett strukturerat arbetsprocess. Fastigheterna analyseras och investeringar som gynnar hållbarhetsaspek - ter prioriteras. Vi tar också hänsyn till hållbarhetsrisker i våra finansiella riskanalyser. Arbetet kommer att fortsätta utvecklas framöver. Framåt kommer hållbarhetspolicy integreras i verk - samheten på ett alltmer tydligt sätt, framför allt vad gäller leverantörsuppföljning, hållbarhet i investeringsbeslut, samt ledningens och styrelsens engagemang. Systemstöden kom- mer stödja våra resultatindikatorer och följas upp löpande, allt för att vi ska kunna integrera hållbarhetsaspekterna på ett ännu bättre sätt i investeringsbesluten. Verksamhetsförankrade mål har satts inom områdena långsiktig lönsamhet och hållbarhet i investeringsbeslut, af - färsetik och anti-korruption, samt styrelsens och ledningens engagemang. Konkreta resultatindikatorer och mål som följs upp av ledningen och styrelse. RISKER OCH RISKHANTERING Fortinova hänvisar till sidan 34 samt sidan 54 i förvaltnings- berättelsen för redovisning av risker och riskhantering inom hållbarhet, där berörs risker och dess hantering inom miljö, socialt, personal, mänskliga rättigheter och anti-korruption. POLICYS • Hållbarhetspolicy • Finanspolicy MÅL Utöver Fortinovas långsiktiga finansiella målsättning ska följande mål uppnås: • Minst 10 procent av investeringar ska riktas mot väsentliga hållbar- hetsfrågor, därmed investeringar som möjliggör att Fortinovas hållbar- hetsmål uppfylls • Inga bekräftade fall av oegentligheter • Kvartalsvisa ledningsmöten avseende måluppföljning ska genomföras där samtliga hållbarhetsmål berörs NYCKELTAL • Nettobelåningsgrad • Räntetäckningsgrad • Avkastning på eget kapital • Hållbara investeringar i SEK/Total omsättning i SEK < 10 procent • Totalt antal rapporterade, bekräftade och åtgärdade fall av oegentligheter • Totalt antal genomförda möten Följande globala ekonomiska hållbarhetsmål, som hör samman med Fortinovas målsättning, har identifierats: • 8.1 Hållbar ekonomisk tillväxt • 8.2 Främja ekonomisk produktivitet genom diversifiering, teknisk innovation och uppgradering • 16.5 Bekämpa korruption och mutor POLICYS • Hållbarhetspolicy • Personalhandbok inkl uppförandekod och jämställdhetspolicy MÅL • Fortinova ska verka för en jämn könsfördelning i samtliga kategorier till 2025 • NMI som inkluderar upplevd likabehandling, jämställdhet och arbets- miljö ska följas upp årsvis • Kontinuerlig förbättring av NMI och NKI till 2025 • >98 procent frisknärvaro NYCKELTAL • Andel män och kvinnor i de olika kategorierna styrelse, ledning och medarbetare • Resultat från medarbetarundersökningar utifrån upplevd arbetsmiljö, likabehandling och jämställdhet hos medarbetare • Resultat från hyresgästundersökning utifrån andel hyresgäster som anger att de är nöjda med sitt boende (trygghet är en viktigt ledord) • Frisknärvaro, mäts årligen i procent EKONOMISK HÅLLBARHET ===== SIDA 60 ===== 119118 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FASTIGHETSFÖRTECKNING Fastighetsförteckning per segment Halland Fastighetsbeteckning Uthyrningsbar yta (kvm) Lägenheter (antal) Falkenberg Morup 20:21 86 1 Falkenberg Morup 20:22 86 1 Falkenberg Morup 20:24 86 1 Falkenberg Morup 20:25 86 1 Falkenberg Morup 20:32, 20:33 99 1 Falkenberg Morup 20:34 72 1 Falkenberg Morup 20:35 72 1 Falkenberg Morup 20:36 86 1 Falkenberg Morup 20:37 86 1 Falkenberg Morup 20:6 288 4 Falkenberg Morup 20:7 172 2 Falkenberg Morup 20:8 288 4 Falkenberg Skogstorp 4:163 556 7 Falkenberg Skogstorp 4:164 656 8 Falkenberg Skogstorp 4:165 320 4 Falkenberg Skogstorp 4:168 262 4 Falkenberg Skogstorp 4:169 556 7 Falkenberg Skogstorp 4:22 158 2 Falkenberg Skogstorp 4:23 158 2 Falkenberg Skogstorp 4:24 158 2 Falkenberg Svärdet 3 1 860 20 Falkenberg Tröinge 6:93 2 995 - Falkenberg Vinkeln 7 1 649 22 Kungsbacka Gubbekulla 1:150 234 2 Kungsbacka Kolla 3:38 330 4 Kungsbacka Kolla 3:4 813 - Kungsbacka Kungsbacka 2:25 3 504 - Kungsbacka Lärkan 14 - - Kungsbacka Lärkan 15 3 193 45 Kungsbacka Onsala Lunden 1:132 230 3 Kungsbacka Onsala Lunden 1:133 230 3 Kungsbacka Onsala Lunden 1:134 230 3 Kungsbacka Onsala Lunden 1:135 230 3 Kungsbacka Onsala Lunden 1:136 230 2 Kungsbacka Svalan 12 1 916 32 Kungsbacka Varla 2:391 3 261 - Varberg Bälgen 1 25 248 - Varberg Cylindern 12 982 - Varberg Ekorren 11 391 7 Varberg Fastarp 2:12 862 12 Varberg Fastarp 2:215 735 8 Varberg Fastarp 2:95 210 3 Varberg Fastarp 3:82 499 8 Varberg Flaket 1 2 950 - Varberg Färgaren 10 2 710 - Varberg Galten 5 964 12 Varberg Gösen 11 306 6 Varberg Gösen 12 357 7 Varberg Gösen 4 478 8 Varberg Haren 3 263 6 Fastighetsförteckning per segment Halland Fastighetsbeteckning Uthyrningsbar yta (kvm) Lägenheter (antal) Varberg Kalkstenen 1 650 12 Varberg Kalkstenen 2 1 977 33 Varberg Katten 7 719 7 Varberg Kommerserådet 8 1 996 5 Varberg Kopparslagaren 2 520 5 Varberg Lagmannen 21 2 091 18 Varberg Ljungpiparen 2 2 448 36 Varberg Ljungpiparen 3 1 497 24 Varberg Ljungpiparen 4 1 015 12 Varberg Marmorn 3 1 481 28 Varberg Marmorn 5 5 817 110 Varberg Mimer 1 4 526 61 Varberg Munkagård 1:197 1 008 16 Varberg Munkagård 1:59, 1:83 1 177 - Varberg Rolfstorp 20:40 678 10 Varberg Siken 16 450 9 Varberg Siken 17 482 10 Varberg Tolken 10 2 286 - Varberg Tolken 11 3 240 - Varberg Trädlyckan 41 300 5 Varberg Trönninge 11:6 890 10 Varberg Tvååkers-Ås 15:1 801 14 Varberg Uttern 2 712 8 Varberg Vabränna 1:47 376 8 Varberg Vabränna 10:12 645 12 Varberg Vabränna 10:13 911 16 Varberg Vabränna 10:14 1 031 15 Varberg Valen 2 8 230 - Varberg Valen 4 3 530 - Varberg Valen 5 2 750 - Varberg Valinge 3:31 382 6 Varberg Värö-Backa 1:30 2 349 31 Varberg Värö-Backa 1:31 1 644 10 Varberg Värö-Backa 1:9 (tomt) - - Varberg Värö-Backa 31:3, 3:26 982 14 Varberg Värö-Backa 8:45 1 583 21 Varberg Värö-Backa 8:54 815 11 Varberg Värö-Backa 9:21 1 398 16 Summa Halland 125 577 864 Forts. Fastighetsförteckning ===== SIDA 61 ===== 121120 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION Fastighetsförteckning per segment Västra Götaland Fastighetsbeteckning Uthyrningsbar yta (kvm) Lägenheter (antal) Bollebygd Flässjum 1:88 452 2 Borås Hästhoven 2 4 156 69 Falköping Vidar 4 2 035 30 Göteborg Bergsjön 15:1 0 0 Göteborg Bergsjön 15:4 4 429 64 Göteborg Bergsjön 15:5 4 456 66 Göteborg Bergsjön 15:7 8 755 132 Göteborg Bergsjön 767:213 - - Göteborg Högsbo 6:8 8 478 - Göteborg Högsbo 7:5 320 - Göteborg Olofstorp 3:45 816 12 Göteborg Olofstorp 3:59 816 12 Göteborg Sävenäs 40:38 720 - Götene Abborren 14 1 821 26 Götene Blåbäret 21 104 1 Götene Eken 2 1 465 6 Götene Furan 1 2 661 - Götene Linden 1 1 488 10 Götene Linden 10 2 444 6 Götene Linden 2 583 5 Götene Linden 4 618 - Götene Linden 5 2 294 23 Götene Lönnen 13 1 695 23 Götene Staren 4 2 416 16 Götene Storken 1 901 12 Götene Uttern 2 971 15 Götene Älgen 11 883 13 Lilla Edet Hägern 2 3 275 36 Lilla Edet Hägern 4 990 16 Lilla Edet Hägern 5 3 191 50 Lilla Edet Hägern 6 1 964 24 Lilla Edet Klostret 6:113 1 468 17 Lilla Edet Klostret 6:2 4 620 78 Lilla Edet Klostret 6:3 4 449 70 Lilla Edet Kroken 14:5 1 382 22 Lilla Edet Kroken 15:1 943 17 Lilla Edet Kroken 16:1 1 828 24 Lilla Edet Ström 1:62 665 10 Lilla Edet Ström 1:63 605 9 Lilla Edet Ström 2:5 440 6 Lilla Edet Vävaren 10 66 - Lilla Edet Vävaren 3 6 444 64 Skövde Frostaliden 1 5 902 80 Skövde Kajan 2 324 5 Skövde St. Väring 11:78 1 168 31 Skövde Stångesäter 2:52 1 395 18 Skövde Säter 5:4 2 291 27 Skövde Timmersdala 1:36 550 8 Skövde Timmersdala 26:22 190 8 Forts. Fastighetsförteckning Skövde Timmersdala 26:28 579 2 Skövde Timmersdala 3:18 381 6 Skövde Tulpanen 24 536 8 Skövde Värsås 8:94 814 12 Tibro Boken 8 590 8 Tibro Näckrosen 3 351 4 Tibro Pollux 3 556 8 Tibro Vitsippan 18 1 287 18 Tjörn Skår 1:11 774 11 Tjörn Skår 1:82 859 14 Trollhättan Frigga 1 488 8 Trollhättan Fågeln 7 914 17 Trollhättan Hackspetten 3 3 125 48 Trollhättan Hjulet 2 3 132 - Trollhättan Hjulet 6 1 710 - Trollhättan Hortensian 2 664 8 Trollhättan Rödhaken 4 495 10 Trollhättan Rödhaken 5 495 10 Trollhättan Rödhaken 6 495 10 Trollhättan Tulpanen 1 552 18 Trollhättan Tulpanen 8 1 013 8 Uddevalla Banmästaren 12 976 19 Uddevalla Fisketången 3 2 171 32 Uddevalla Fullriggaren 1 2 249 34 Uddevalla Fullriggaren 4 2 040 32 Uddevalla Galeasen 2 442 8 Uddevalla Galeasen 3 430 8 Uddevalla Galeasen 7 913 14 Uddevalla Skärhagen 1 1 360 20 Uddevalla Skärhagen 2 574 11 Uddevalla Skärhagen 3 571 11 Uddevalla Skärhagen 4 546 12 Uddevalla Skärhagen 5 570 10 Uddevalla Skärhagen 6 1 197 20 Uddevalla Söndagen 1 2 649 36 Uddevalla Venus 1 817 16 Uddevalla Venus 6 1 421 24 Vara Vakteln 4 4 303 - Summa Västra Götaland 142 966 1 698 Fastighetsförteckning per segment Västra Götaland Fastighetsbeteckning Uthyrningsbar yta (kvm) Lägenheter (antal) Forts. Fastighetsförteckning ===== SIDA 62 ===== 123122 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION DEFINITIONER NYCKELTAL Fortinova tillämpar de av European Securities and Market Authority (ESMA) utgivna riktlinjerna för alternativa nyckeltal. Med alternativa nyckeltal avses finansiella mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansi - ellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering, i Fortinovas fall IFRS. Utgångspunkten för lämnade alternativa nyckeltal är att de används av företagsledningen för att bedöma den finansiella utvecklingen och därmed bedöms ge aktieägarna och andra intressenter värdefull information. Nedanstående tabell redogör för definitionen av Fortinovas nyckeltal. NYCKELTAL DEFINITION SYFTE Fastighetsrelaterade nyckeltal Verkligt förvaltningsfastighetsvärde, kr per kvm uthyrningsbar yta Redovisat förvaltningsfastighetsvärde enligt balansräkning- en vid årets utgång, fördelat på uthyrningsbar yta. Nyckeltalet visar på fastighetsbeståndets värdeutveckling. Hyresvärde Årets hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor på årsbasis. Hyresvärde används för att visa koncernens intäktspotential. Ekonomisk uthyrningsgrad Kontrakterade hyror i förhållande till hyresvärdet, vid årets utgång. Nyckeltalet åskådliggör den ekonomiska utnyttjandegraden i koncernens fastigheter samt ett effektivitetsmått för uthyrningen. Används för att belysa Fortinovas effektivitet i användningen av förvaltningsfastigheterna. Areamässig uthyrningsgrad Kontrakterad area vid årets utgång i förhållande till total uthyrningsbar area vid årets utgång. Nyckeltalet visar hur stor del av beståndet som är uthyrt. Uthyrningsbar yta Total area som är möjlig att hyra ut. Nyckeltalet visar på den totala area i Fortinovas fastighetsbe- stånd som är möjlig att hyra ut. Finansiella nyckeltal Avkastning eget kapital Resultat för rullande tolv månaders resultat i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Nyckeltalet belyser koncernens förmåga att generera avkastning på ägarnas kapital. Genomsnittlig ränta Genomsnittlig ränta för samtliga krediter i skuldportföl- jen inklusive räntederivat. Nyckeltalet visar koncernens ränterisk relaterad till räntebärande skulder. Långsiktigt substansvärde Redovisat eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av räntederivat samt uppskjuten skatt i sin helhet. Nyckeltalet visar nettotillgångarnas verkliga värde ur ett långsiktigt perspektiv. Tillgångar och skulder i balansräkning- en som inte bedöms utfalla, såsom verkligt värde på derivat och uppskjutna skatter är exkluderade. Nettobelåningsgrad Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel, i procent av förvaltningsfastigheternas verkliga värde vid årets slut. Nyckeltalet belyser koncernens finansiella risk. Belåningsgrad Räntebärande skulder i procent av förvaltningsfastighe- ternas verkliga värde vid årets slut. Nyckeltalet belyser koncernens finansiella risk. Räntebindningstid Per balansdagen viktad återstående räntebindningstid för räntebärande skulder och derivat. Nyckeltalet visar ränterisken för Fortinovas räntebärande skulder. Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat efter återläggning av finansiella kostnader i relation till finansiella kostnader. Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk. Överskottsgrad Driftsöverskott i procent av hyresintäkter. Nyckeltalet visar hur stor andel av intjäningen som Fortinova får behålla och är ett effektivitetsmått som är jämförbar över tid men också mellan fastighetsbolag. Förvaltningsmarginal Förvaltningsresultat i procent av hyresintäkter. Nyckeltalet visar hur stor andel av intjäningen som Fortinova får behålla efter centrala administrationskostnader och ränte- netto och är ett effektivitetsmått som är jämförbar över tid men också mellan fastighetsbolag. Aktierelaterade nyckeltal Långsiktigt substansvärde per aktie Substansvärde i relation till antal aktier vid årets utgång. Nyckeltalet visar nettotillgångarnas verkliga värde i ett långsiktigt perspektiv. Tillgångar och skulder i balansräkningen som inte bedöms utfalla, såsom verkligt värde på derivat och uppskjutna skatter är exkluderade. Nyckeltalet är ett etablerat mått på koncernens substansvärde som möjliggör analyser och jämförelser. Eget kapital per aktie Eget kapital hänförligt till aktieägarna i förhållande till antal utestående aktier vid årets slut. Nyckeltalet visar Fortinovas egna kapital per aktie. Förvaltningsresultat per aktie Förvaltningsresultat i relation till vägt antal genomsnittli- ga utestående stamaktier under året. Nyckeltalet visar utvecklingen av förvaltningsresultatet med hänsyn till utestående aktier. Årets resultat per aktie Årets resultat i relation till vägt antal genomsnittliga utestående stamaktier under året. Nyckeltalet visar utvecklingen av årets resultat med hänsyn till utestående aktier. 2021.09.01- 2022.12.31 (16 mån) 2020.09.01- 2021.08.31 (12 mån) 2019.09.01- 2020.08.31 (12 mån) 2018.09.01- 2019.08.31 (12 mån) Verkligt fastighetsvärde, kr per kvm uthyrningsbar yta A Fastighetsvärde vid årets slut, Mkr 4 515,5 3 631,4 2 261,2 1 724,6 B Uthyrningsbar yta vid årets slut, kvm 268 543 226 997 146 887 122 165 A / B Verkligt fastighetsvärde, kr per kvm uthyrningsbar yta 16 815 15 998 15 394 14 117 Hyresvärde, Mkr A Kontraktsvärde på årsbasis vid årets slut, Mkr 307,1 246,2 163,1 129,5 B Vakansvärde på årsbasis vid årets slut, Mkr 6,1 1,6 1,4 1,3 A + B Hyresvärde, Mkr 313,2 247,8 164,5 130,8 Ekonomisk uthyrningsgrad, % A Kontraktsvärde på årsbasis vid årets slut, Mkr 307,1 246,2 163,1 129,5 B Årets hyresvärde, Mkr 313,2 247,8 164,5 130,8 A / B Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98,1 99,4 99,1 99,0 Areamässig uthyrningsgrad, % A Uthyrd yta vid årets slut, kvm 264 061 225 871 145 800 120 859 B Icke uthyrd yta vid årets slut, kvm 4 482 1 126 1 087 1 306 A / (A + B) Areamässig uthyrningsgrad, % 98,3 99,5 99,3 98,9 AVSTÄMNINGSTABELLER FÖR ALTERNATIVA NYCKELTAL FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL ===== SIDA 63 ===== 125124 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION 2021.09.01- 2022.12.31 (16 mån) 2020.09.01- 2021.08.31 (12 mån) 2019.09.01- 2020.08.31 (12 mån) 2018.09.01- 2019.08.31 (12 mån) Avkastning på eget kapital, % A Resultat för rullande tolv månader, Mkr 150,2 311,2 86,4 76,5 B Eget kapital vid årets början, Mkr 2291,2 1193,3 706,0 551,8 C Eget kapital vid årets slut, Mkr 2441,2 2252,8 1193,3 706,0 A / ((B+C) / 2) Avkastning på eget kapital, % 6,3 18,1 9,1 12,2 Räntebärande skulder, vid årets slut, Mkr A Långfristiga räntebärande skulder, Mkr 2288,8 1343,6 409,5 733,2 B Kortfristiga räntebärande skulder, Mkr 177,4 134,4 681,3 205,3 A + B Räntebärande skulder, Mkr 2 466,2 1 478,0 1 090,8 938,5 Genomsnittlig ränta, % A Räntekostnad för rullande tolv månader, Mkr -50,5 -20,7 -19,9 -19,1 B Räntebärande skulder vid årets början, Mkr 1587,8 1090,8 938,5 944,5 C Räntebärande skulder vid årets slut, Mkr 2466,2 1478,0 1090,8 938,5 A / ((B + C) / 2) Genomsnittlig ränta, % 2,5 1,6 2,0 2,0 Långsiktigt substansvärde, Mkr A Eget kapital vid årets slut, Mkr 2441,2 2252,8 1193,3 706,0 B Derivatinstrument vid årets slut, Mkr -86,0 14,8 20,3 31,8 C Uppskjuten skatteskuld vid årets slut, Mkr 228,5 170,4 94,4 75,8 A + B + C Långsiktigt substansvärde, Mkr 2 583,7 2 438,0 1 308,0 813,6 Nettobelåningsgrad, % A Räntebärande skulder vid årets slut, Mkr 2466,2 1478,0 1090,8 938,5 B Likvida medel vid årets slut, Mkr 515,0 278,1 161,4 49,5 C Förvaltningsfastighetsvärde vid årets slut, Mkr 4515,5 3631,4 2261,2 1724,6 (A - B) / C Nettobelåningsgrad, % 43,2 33,0 41,1 51,5 Belåningsgrad, % A Räntebärande skulder vid årets slut, Mkr 2466,2 1478,0 1090,8 938,5 B Förvaltningsfastighetsvärde vid årets slut, Mkr 4515,5 3631,4 2261,2 1724,6 A/B Belåningsgrad, % 54,6 40,7 48,2 54,4 Räntebindningstid, år 2,4 1,7 2,5 3,5 Räntetäckningsgrad, % A Förvaltningsresultat för rullande tolv månader, Mkr 90,7 75,1 44,0 39,8 B Räntekostnad för rullande tolv månader, Mkr -50,5 -20,7 -19,9 -19,1 (A - B) / (-B) Räntetäckningsgrad, % 279,6 462,8 321,1 308,4 Överskottsgrad, % A Årets driftöverskott, Mkr 210,3 114,3 76,8 71,0 B Årets hyresintäkter, Mkr 369,0 197,1 135,4 125,3 A / B Överskottsgrad, % 57,0 58,0 56,7 56,7 Förvaltningsmarginal, % A Årets förvaltningsresultat, Mkr 118,2 75,1 44,0 39,8 B Årets hyresintäkter, Mkr 369,0 197,1 135,4 125,3 A / B Förvaltningsmarginal, % 32,0 38,1 32,5 31,8 FINANSIELLA NYCKELTAL AKTIERELATERADE NYCKELTAL 2021.09.01- 2022.12.31 (16 mån) 2020.09.01- 2021.08.31 (12 mån) 2019.09.01- 2020.08.31 (12 mån) 2018.09.01- 2019.08.31 (12 mån) Långsiktigt substansvärde per aktie, kr per aktie A Långsiktigt substansvärde vid årets slut, Mkr 2 583,7 2 438,0 1 308,0 813,6 B Utestående antal aktier vid årets slut 51 335 140 51 335 140 33 135 140 20 445 600 A / B Långsiktigt substansvärde per aktie, kr per aktie 50,3 47,5 39,5 39,8 Eget kapital per aktie, kr per aktie A Eget kapital vid årets slut, Mkr 2 441,2 2 252,8 1 193,3 706,0 B Utestående antal aktier vid årets slut 51 335 140 51 335 140 33 135 140 20 445 600 A / B Eget kapital per aktie, kr per aktie 47,6 43,9 36,0 34,5 Förvaltningsresultat per aktie, kr per aktie A Årets förvaltningsresultat, Mkr 118,2 75,1 44,0 39,8 B Genomsnittligt antal aktier under året 51 335 140 47 364 231 23 985 858 19 171 900 A / B Förvaltningsresultat per aktie, kr per aktie 2,3 1,6 1,8 2,1 Årets resultat per aktie, kr per aktie A Årets resultat, Mkr 212,0 311,2 86,4 76,5 B Genomsnittligt antal aktier under året 51 335 140 47 364 230 23 985 858 19 171 900 A / B Årets resultat per aktie, kr per aktie 4,1 6,6 3,6 4,0 ===== SIDA 64 ===== 127126 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION ADRESSER OCH KALENDARIUM ADRESSER Fortinova Fastigheter AB (publ) Norrgatan 10 432 41 Varberg Tel: 0340-59 25 50 E-post: ekonomi@fortinova.se Org.nr. 556826-6943 FORTINOVA.SE På fortinova.se finns möjlighet att dels hämta, dels prenumerera på pressmeddelanden och delårsrapporter. Ytterligare information kan erhållas av Anders Johansson, verkställande direktör, Fortinova Fastigheter AB (publ), telefon 0340-59 25 50 eller John Wennevid, CFO och IR-ansvarig, Fortinova Fastigheter AB (publ), telefon 0340-59 25 59. FINANSIELL KALENDER 2023.05.10 Delårsrapport Q1, januari–mars 2023 2023.05.22 Årsstämma 2023, Varberg 2023.08.25 Delårsrapport Q2, januari–juni 2023 2023.11.08 Delårsrapport Q3, januari–september 2023 2024.02.14 Bokslutskommuniké 2023, januari–december Carolin Olofsson, kundtjänst FORTINOVA.SE ===== SIDA 65 ===== 128 Fortinova Fastigheter AB (publ) Norrgatan 10, 432 41 Varberg | 0340-59 25 50 | ekonomi@fortinova.se | fortinova.se