===== SIDA 1 ===== 2023 ÅRSREDOVISNING FORTINOVA FASTIGHETER AB (PUBL) ===== SIDA 2 ===== 32 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION INNEHÅLL VD-ORD 8 FORTINOVAS KUNDTEAM 24 FINANSIERING 42 MEDARBETARE 20 INTRODUKTION Välkommen till Fortinova ..........................................................................................................4 Året i korthet .......................................................................................................................... 6 VD har ordet .....................................................................................................................................................8 Fortinovas aktie...................................................................................................................................... 10 VERKSAMHET Om Fortinova ...............................................................................................................................................16 Organisation och verksamhet ......................................................................................20 Hållbarhet hos Fortinova .......................................................................................................36 Finansiering ...................................................................................................................................................42 FINANSIELL INFORMATION Innehållsförteckning.......................................................................................................................45 Förvaltningsberättelse .............................................................................................................. 46 Finansiell utveckling och ställning ........................................................................48 Möjligheter och risker .................................................................................................................52 Finansiella rapporter ....................................................................................................................60 Redovisningsprinciper och noter ........................................................................... 68 BOLAGSSTYRNING Styrelse ............................................................................................................................................................. 108 Företagsledning..................................................................................................................................109 Bolagsstyrningsrapport ........................................................................................................110 Ersättning till ledande befattningshavare ............................................116 ÖVRIG INFORMATION Fastighetsförteckning ............................................................................................................... 118 Definitioner nyckeltal ................................................................................................................122 Avstämningstabeller ...................................................................................................................123 Adresser och kalendarium .............................................................................................. 126 ===== SIDA 3 ===== 54 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION 54 AFFÄRSIDÉ Fortinova förvärvar, utvecklar och förvaltar bostadsfastig- heter på tillväxtorter i västra Sverige VISION Fortinova ska vara västra Sveriges mest framstående bostadsfastighetsbolag VÄLKOMMEN TILL FORTINOVA Fortinova är ett bostadsfastighetsbolag med säte i Varberg. Fortinova förvärvar, utvecklar och förvaltar bostadsfastigheter på några av västra Sveriges mest attraktiva platser att bo, arbeta och leva på. Genom att erbjuda både bostäder och lokaler bi- drar vi till att skapa levande och trygga samhällen. Vi förvaltar våra kunders hem och drömmar, och skapar utrymme för dem att växa, så att vi kan växa med dem. ===== SIDA 4 ===== 76 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION ÅRET I KORTHET HYRESINTÄKTER +16% UTHYRNINGSGRAD 99% RÄNTETÄCKNINGS - GRAD 190% NETTOBELÅNINGS - GRAD 53% AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL -11,5% VÄSENTLIGA HÄNDELSER – UNDER PERIODEN JAN – MARS 2023 • Den 16 januari tillträdde Fortinova en bostads- fastighet i Borås med ett bedömt hyresvärde om 8,4 Mkr fördelat på 92 lägenheter. • Den 1 februari tillträdde Fortinova en kommersiell fastighet i Lilla Edet. Bedömt hyresvärde uppgick till 9,0 Mkr fördelat på 41 lägenheter samt en kommersiell yta om 3 076 kvm. Q1 APRIL– JUNI 2023 • Vid årsstämman den 22 maj togs beslut om att anta ett långsiktigt incitamentsprogram riktat till ledande befatt- ningshavare och övriga anställda i koncernen. Den 29 maj utbetalades årsstämmans beslutade utdelning om 37 Mkr, motsvarande 0,72 kr per aktie. • Fortinova har under juni tillträtt och avyttrat en bostadsfastighet med 41 lägenheter i Trollhättan. Fastigheten har överlåtits till BRF Tändstiftet via säljrevers. Potentiell försäljningsvinst genereras i takt med att avtalsmässiga åtaganden fullföljs. Q2 JULI– SEPT 2023 • Inga väsentliga händelser under perioden. Q3 OKT–DEC 2023 • I november fattade styrelsen beslut om justering av kon- cernens finansiella målsättningar, att gälla från räkenskapsåret 2024. • Den 20 december tillträdde Fortinova två bostadsfastigheter i Borås. Tillträdet bedöms generera Fortinova 14,0 Mkr i hyresvärde, fördelat på 149 lägenheter. Q4 1000 2000 3000 4000 5000 Mkr aug 2019 aug 2020 aug 2021 nov 2021 feb 2022 maj 2022 aug 2022 sep 2022 dec 2022 mars 2023 juni 2023 sep 2023 dec 2023 20 10 30 40 50 60 70 Mkr 61% 57% 60% 58% 55% 58% 54% sep-nov 2020/21 dec-feb 2020/21 mars-maj 2020/21 juni-aug 2020/21 sep-nov 2021/22 dec-feb 2021/22 mars-maj 2021/22 juni-aug 2021/22 juli-sep 2021/22 okt-dec 2021/22 jan-mars 2023 april-juni 2023 juli-sep 2023 okt-dec 2023 58,7% 71,1% 61,6% 44% 65% 67% 53% FASTIGHETSVÄRDE DRIFTSÖVERSKOTT OCH ÖVERSKOTTSGRAD 73% BOSTAD • Efter räkenskapsårets utgång har Fortinova frånträtt två fastigheter med ett underliggan- de fastighetsvärde om 15 Mkr. Försäljningarna har skett i linje med bokförda värden. • Fortinova har den 1 januari 2024 förvärvat 28 bostadsrätter från BRF Tändstiftet. • För att säkerställa ambitionen om fortsatt tillväxt under lönsamhet beaktar styrelsen årligen framtida utveckling av finansiell ställning och kapitalstruktur samt inves- teringsalternativ. Fortinova påverkas av utvecklingen på de finansiella marknaderna och har som ambition att åtnjuta de affärsmässiga möjligheter som uppstår. Till årsstämman 2024 föreslår därför Fortinovas styrelse ingen utdelning för räkenskapsåret 2023. VÄSENTLIGA HÄNDELSER – EFTER PERIODEN 2024 ===== SIDA 5 ===== 98 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VD HAR ORDET Huruvida 2023 var ett speciellt år, eller inledningen på en längre period av vad som blir det nya normala, får tiden utvisa. De flesta bedömare tror att vi kommer att se lägre inflation och en lägre ränta under 2024. En sådan utveckling vore såklart välkommen, men jag tycker att det är för tidigt att säga att de senaste årens osäkerhet är över. Fortinova fortsätter att vara lyhörda för hur marknadsläget utvecklas. Händelser bortom vår kontroll har stora effekter på vår verksamhet och de kan ske utan förvarning. Vi måste därför säkerställa att vi kan hantera det oväntade, genom att anpassa verksamheten och tillse att vi är finansiellt uthålliga. Utöver att skapa trygghet i koncernen krävs det också att vi tar vara på de möjligheter som uppstår. Vi fortsätter att ha foten på bromsen men är redo att lägga över den på gasen. Genom att ligga i detta dragläge kan vi snabbt ställa om för att hantera ännu svårare tider, samtidigt som vi kan fortsätta göra bra affärer när möjligheterna kommer. VERKSAMHETEN Förvärv har under räkenskapsåret förändrat portföljens fastighetsvärde med 574 Mkr. Efter justering av årets värdeförändringar innebär detta att fastighetsbeståndet värderas till 4 813 Mkr, en ökning med 7 procent. Per ba - lansdagen hade Fortinova ett hyresvärde om 359 Mkr. Ökningen om 15 procent beror i huvudsak på ett växande fastighetsbestånd och hyreshöjningar. Driftsöverskottet har på årsbasis ökat med 23 procent och uppgick till 204 Mkr, vilket förutom ökade intäkter beror på god kostnadskon- troll. Under 2023 uppgick vårt förvaltningsresultat till 86 Mkr. På grund av högre finansieringskostnader, med en snittränta på 3,6 procent (2,5), minskar räkenskapsårets för - valtningsresultat med 5 procent på årsbasis. Samtidigt som vi ser fortsatt positiva kassaflöden från verksamheten noterar vi fortsatta nedskrivningar av våra tillgångar, vilket beror på ökade avkastningskrav. Under 2023 har vi justerat ner fastighetsvärdet med 327 Mkr, en procen- tuell nedskrivning om 6 procent. Sedan vi såg en vändning i marknaden under förra årets sista kvartal har vi skrivit ned våra fastighetsvärden med totalt 7 procent, 382 Mkr. Fortinova värderar samtliga fastigheter kvartalsvis med hjälp av Newsec. Dock försvåras värderingsarbetet på grund av att antalet referensaffärer är så få just nu. HYRESUTVECKLINGEN Fortinova äger huvudsakligen bostadsfastigheter på tillväx - torter i västra Sverige där det råder stor bostadsbrist. En viktig del för att skapa värden för koncernens intressenter är att utveckla hyresintäkten. Tyvärr har bostadshyrorna de senaste två åren släpat efter inflationen, samtidigt som andra boendeformer har fördyrats genom inflation och rän - tehöjningar. Enligt min bedömning är orsaken att parterna på bostadsmarknaden inte kan komma överens. På kort sikt får vi en ohållbar diskrepans i marknaden. På längre sikt har det visat sig att hyresutvecklingen för bostäder hinner ifatt inflationen. Med den vetskapen ser jag positivt på hyresut - vecklingen framgent. VÅRA RISKER Det senaste årens höjning av styrräntan har medfört att finansiell uthållighet ligger högt upp på agendan. Därför kän- ner jag mig extra trygg i att Fortinova endast har belåning i våra nordiska affärsbanker och inga åtaganden gentemot exempelvis obligationsmarknaden. Med en av marknadens högsta uthyrningsgrader samt en återhållsam och okomplice- rad skuldportfölj skapar vi positiva kassaflöden i koncernen. Vi är enkla, använder oss av sunt förnuft samt har närhet till våra kunder, bankpartners och aktieägare. Risker kommer alltid att finnas. De kända riskerna är hanterbara. De är riskerna associerade med det oväntade, de svarta svanarna, som vi möter med stabila kassaflöden och en skuldportfölj bestående av traditionella fastighetslån i nordis- ka banker. FRAMTIDEN Framtiden ser ljusare ut, men vi agerar fortsatt utefter att marknadsläget kan försämras och med vetskapen att det oväntade faktiskt sker. Vi drar lärdom av vad ett tuffare läge innebär och det är med stolthet som jag ser mina medarbetare inte bara hantera situationen utan även växla upp och utveckla verksamheten. Även om faktorer utanför vår kontroll dikterar utvecklingen för vår bransch är vi redo att möta framtiden. Med en av marknadens högsta uthyrningsgrader samt en återhållsam och okomplicerad skuldportfölj skapar vi positiva kassaflöden i koncernen. Anders Johansson, vd ===== SIDA 6 ===== 1110 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FORTINOVAS AKTIE Fortinovas B-aktie är upptagen för handel på Nasdaq First North Premier Growth Market. Fortinovas målsättning är att aktien långsiktigt ska ge en konkurrenskraftig avkastning i förhållande till risk. Den 31 december 2023 stängde Fortinovas aktiekurs på 27,0 kr, att jämföra med 26,5 kr den 31 december 2022. Börsvärdet uppgick till 1 386 Mkr beräknat på totalt antal registrerade A- och B-aktier. Eget kapital per aktie uppgick till 41,7 kr (47,6). Periodens högsta betalkurs var 30,5 kr och den lägsta var 19,3 kr. KORTNAMN: FNOVA B. ISIN-KOD: SE0014608915 Fortinovas certified adviser är FNCA Sweden AB, som övervakar att tillämpliga regler efterföljs. Jennie Karlsson, redovisningsansvarig och Ludvig Bergstedt, förvaltningskoordinator. Kr 1,0 0,5 1,5 2,0 jan-mars 2022 jan-juni 2022 jan-sep 2022 jan-dec 2022 jan-mars 2023 jan-juni 2023 jan-sep 2023 jan-dec 2023 FÖRVALTNINGSRESULTAT KR/AKTIE AKTIEKURS KR/AKTIE 0 5 10 15 20 25 30 35 2023-01-01 2023-01-18 2023-12-31 Aktiekurs kr 2023-09-07 0 5 10 15 20 25 30 35 2023-01-01 2023-01-18 2023-12-31 Aktiekurs kr 2023-09-07 HÖGST 30,5 KR LÄGST 19,3 KR SUBSTANSVÄRDE Substansvärdet är det skapade samlade värde som före- taget förvaltar åt sina ägare vilket innefattar eget kapital, uppskjuten skatteskuld samt derivatinstrument. Fortinovas långsiktiga substansvärde uppgick den 31 december 2023 till 2 293 Mkr (2 584), vilket motsvarar 44,7 kr per aktie (50,3). En väsentlig komponent i substansvärdeberäkningen är det bedömda marknadsvärdet på fastighetsportföljen. Styrelsen bygger sin bedömning av fastigheternas marknadsvärde på extern värdering. Den externa värderingen baseras på uppgif- ter från Fortinova och branschnyckeltal. Se not 10 för mer information. En känslighetsanalys där bedömt värde på fastighets - portföljen varieras med fem procent genererar ett sub - stansvärdeintervall på aktien om 40,0–49,4 kr, motsvarande +/- 4,7 kr per aktie. AKTIEÄGARE DEN 31 DECEMBER 2023 Aktierelaterade nyckeltal 2023.01.01- 2023.12.31 (12 mån) 2022.01.01- 2022.12.31 (12 mån) 2021.09.01- 2022.12.31 (16 mån) 2020.09.01- 2021.08.31 (12 mån) Utestående antal aktier, tusental 51 335 51 335 51 335 51 335 Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 44,7 50,3 50,3 47,5 Eget kapital, kr/aktie 41,7 47,6 47,6 43,9 Förvaltningsresultat, kr/aktie 1,7 1,8 2,3 1,6 Periodens resultat, kr/aktie -5,1 2,9 4,1 6,6 UTDELNING Fortinova är ett kassaflödesorienterat fastighetsbolag vars utdelningspolicy är baserad på en ambition att överföra löpande förvaltningsresultat till aktieägarna. Vid bedömning av utdelningens storlek ska Fortinovas investeringsalternativ, finansiella ställning och kapital - struktur beaktas. Utdelningen ska långsiktigt uppgå till minst 40 procent av förvaltningsresultatet belastat med schablonskatt. Senaste utdelningen utbetalades den 29 maj 2023 och uppgick till 0,72 kr per aktie, totalt 37,0 Mkr. För att säkerställa ambitionen om fortsatt tillväxt under lönsamhet beaktar styrelsen årligen framtida utveckling av finansiell ställning och kapitalstruktur samt investeringsal - ternativ. Fortinova påverkas av utvecklingen på de finansiella marknaderna och har som ambition att åtnjuta de affärsmäs- siga möjligheter som uppstår. Till årsstämman 2024 föreslår därför Fortinovas styrelse ingen utdelning för räkenskapsåret 2023. A-aktier B-aktier Ägarandel Röstvärde SEB Investment Management 0 6 112 194 11,9% 8,0% Fastighets AB Balder 0 5 655 500 11,0% 7,4% A2F Fastigheter AB 2 750 000 1 936 650 9,1% 38,7% Verdipapirfondet Odin Eiendom 0 3 831 433 7,5% 5,0% Försäkringsaktiebolaget, Avanza Pension 0 2 785 973 5,4% 3,7% Cliens Kapitalförvaltning AB 0 2 500 000 4,9% 3,3% Pension, Danica 0 1 732 395 3,4% 2,3% Kastellporten AB 0 1 504 008 2,9% 2,0% Berggren, Per-Ola 0 1 250 000 2,4% 1,6% Lannebo Fonder 0 1 242 466 2,4% 1,6% Delsumma 2 750 000 28 550 619 61,0% 73,7% Övriga aktieägare 20 034 521 39,0% 26,3% Totalt antal aktier 2 750 000 48 585 140 100% 100% Källa: Euroclear Sweden AB ===== SIDA 7 ===== 1312 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION KONCERNENS INTJÄNINGSFÖRMÅGA I tabellen presenteras Fortinovas aktuella intjänings - förmåga avseende förvaltningsresultatet på tolvmåna - dersbasis på befintlig portfölj. Det är viktigt att notera att den aktuella intjäningsförmågan inte ska jämställas med en resultatprognos för de kommande 12 månader - na. Intjäningsförmågan är därför enkom att betrakta som ett scenario såsom Fortinova bedömer att kassaflödena exklusive amorteringar bör kunna utvecklas för portföljen som den ser ut per rapporteringsdatum. Därmed ingår ingen be- dömning av kommande period vad gäller utveckling av hyror, vakansgrad, fastighetskostnader, räntor, värdeförändringar eller andra resultatpåverkande faktorer. Aktuell intjäningsför- måga ska läsas tillsammans med övrig information i årsredo- visningen. Aktuell intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis Mkr 2024.01.01 2023.01.01 2021.09.01 Hyresvärde 358,9 313,2 247,8 Vakanser och rabatter -3,6 -3,1 -2,5 Hyresintäkter 355,3 310,1 245,3 Fastighetskostnader -143,6 -127,3 -97,2 Driftsöverskott 211,7 182,8 148,1 Överskottsgrad, % 60% 59% 60% Central administration -31,2 -24,2 -16,7 Räntenetto -100,2 -61,7 -23,4 Förvaltningsresultat 80,3 97,0 108,0 Hänförligt till: Moderbolagets ägare 80,3 97,0 108,0 Kr per aktie 1,6 1,9 2,1 Information som utgör grund för den aktuella intjäningsförmågan • Intjäningsförmågan utgår från fastig- heter som ägdes per 2024.01.01, vilket innebär att framtida värdehöjande investeringar eller annan fastighets- utveckling inte är beaktad. Avtalade till- och frånträden är inte inkluderade. • Hyresintäkterna baseras på kontrakte- rade intäkter per 2024.01.01. Scha- blonvakans beräknas med en procent av hyresvärdet, baserat på historiskt långsiktigt utfall. • Fastighetskostnaderna speglar de senaste tolv månadernas utfall för fast- igheter som ägts under hela perioden. Fastigheter som har förvärvats och tillträtts har räknats upp till årstakt. Fastighetsskatten baseras på fastighe- ternas aktuella taxeringsvärde. • Centrala administrationskostnader av- ser kostnader hänförliga till sedvanlig förvaltning och beaktar inte bedömda kostnader av engångskaraktär. • Räntenettot har beräknats utifrån aktuell räntebärande skuld per 2024.01.01. Ränta på den räntebärande skulden har beräknats utifrån en genomsnittsränta på 3,6 procent. Intäktsränta på likvida medel beaktas inte. • Intjäningsförmågan innehåller ingen bedömning av hyres-, vakans- eller ränteförändringar. • Värdeförändringar på förvaltningsfast- igheter och derivat beaktas inte. • Skatt inkluderas inte. Vi är enkla, använder oss av sunt förnuft samt har närhet till våra kunder, bankpartners och aktieägare. STABILITET – genom hög efterfrågan på bostäder och lokaler genereras ett stabilt kassaflöde över tid. VARFÖR INVESTERA I FORTINOVA? HYRESUTVECKLING – hyresutvecklingen har historiskt överträffat inflationen över tid. SUND FINANSIELL STÄLLNING – med en sund finansiell ställning kan Fortinova agera långsiktigt och utveckla koncernens fastigheter mot en hållbar framtid. VI KAN VÅR MARKNAD – genom att agera lokalt och som en långsiktig samhällsaktör får vi engage- mang och kunskap om vår marknad. ===== SIDA 8 ===== 1514 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION 1514 VERKSAMHET ===== SIDA 9 ===== 1716 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION Fortinova Fastigheter AB (publ) är ett bostadsfastighetsbolag med säte i Varberg. Fortinovas strategi är långsiktig förvalt - ning av bostadsfastigheter i västra Sverige genom förvärv, utveckling och förvaltning. Fokus ligger på tillgångar med dokumenterade positiva kassaflöden med målsättningen att generera en hög riskjusterad avkastning över tid oberoende av marknadens utveckling. Tack vare goda relationer och lo - kalt engagemang kan Fortinova bidra till en bra boendemiljö och en positiv samhällsutveckling samt identifiera och agera snabbt på affärsmöjligheter. Fortinova uppnår långsiktig vär- detillväxt genom att investera i orter där människor vill bo, arbeta och leva. FORTINOVAS STRATEGI BESTÅR AV FÖLJANDE: • Långsiktig förvaltning av bostäder genom förvärv, ut - veckling och egen förvaltning. • Fortsatt utveckling av bostadsfastigheter i växande kommuner i västra Sverige genom att bibehålla starka relationer till kunder och lokala organisationer. • Utveckla befintlig fastighetsportfölj genom värdeska- pande förbättringar såsom projektutveckling och andra värdehöjande åtgärder. • Förvärva fastigheter på tillväxtorter i västra Sverige. • Fortsatt ha hållbarhet som en integrerad del av verk - samheten genom koncernens tre hörnstenar: miljömäs- sig, social och ekonomisk hållbarhet. FINANSIELL MÅLSÄTTNING 2023 Koncernens målsättning är fortsatt tillväxt med krav på lön - samhet och positiva kassaflöden. De finansiella mål över tid som ska upp fyllas är att: • Räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 250 procent • Nettobelåningsgraden ska över tid uppgå till 55–65 procent • Avkastning på eget kapital ska över tid uppgå till minst 10 procent. JUSTERAD FINANSIELL MÅLSÄTTNING Koncernens styrelse har tagit beslut om justerade finansiella mål som gäller från och med räkenskapsåret 2024. Fortinovas ambition är, precis som tidigare, att ge aktieägarna en god avkastning till väl avvägd risk med fokus på kassaflöden. De justerade finansiella målen är att belåningsgraden långsiktigt inte ska överstiga 55 procent, avkastning på eget kapital ska långsiktigt överstiga 10 procent och räntetäckningsgrad ska långsiktigt överstiga 180 procent. FÖRVÄRV I TILLVÄXTKOMMUNER I VÄSTRA SVERIGE PROJEKTUTVECKLING POTENTIELLA BYGGRÄTTER FÖRVALTNING LÅNGSIKTIG FÖRVALTNING UTVECKLING VÄRDEHÖJANDE FÖRBÄTTRINGAR I DET BEFINTLIGA BESTÅNDET OM FORTINOVA VÄRDESKAPANDE ÅTGÄRDER Till Fortinovas strategi hör långsiktig förvaltning genom förvärv, utveckling och egen förvaltning. Utöver detta bedrivs utvecklingsprojekt med nybyggnation. FÖRVALTNING Fortinova bedriver långsiktig förvaltning i egen regi på samtliga fastigheter. Nöjda kunder är en viktig framgångsfaktor och med närhet till våra kunder genom lokal förank- ring skapar vi god kännedom om orterna och kan identifiera kundernas önskemål. Detta bidrar både till nöjda kunder och långsiktig lönsamhet genom effektivitetsförbättringar samt minskade kostnader. UTVECKLING Genom utveckling lyckas koncernen höja vär- det på fastigheterna samt generera hållbar lönsamhet och öka förvaltningsresultatet. Utöver de ekonomiska fördelarna bibehål- ler Fortinova befintliga kunder nöjda och attraherar nya kunder vilket bidrar till lägre vakansrisk. PROJEKTUTVECKLING Utöver långsiktig förvaltning äger Fortinova byggrätter om cirka 20 300 kvm BTA samt potentiella byggrätter om cirka 37 900 kvm BTA. Fortinova har flera möjliga vägar för att realisera byggrätterna, antingen genom för- säljning, egen utveckling alternativt utveckla byggrätterna tillsammans med en partner. FÖRVÄRV Fortinova expanderar genom att förvärva fastigheter på tillväxtorter i västra Sverige. ===== SIDA 10 ===== 1918 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION UDDEV ALLA TJÖRN GÖTEBORG KUNGSBA CKA VARBERG FALKENBERG BORÅS BOLLEB YGD TROLLHÄ TTAN VARA GÖTENE SKÖVDE TIBR O LILLA EDET FALKÖPING ORT MED FOR TINO VAS HYRESFASTIGHETER GEOGRAFISKT FOKUS Fastighetsvärde per region Fastighetsvärde per fastighetstyp 4 813 Mkr Samhälls- fastigheter 2% Kommersiella fastigheter 25% Bostadsfastigheter 73% V äs t r a G öt a l a n d 4 7 % H a l l a n d 4 1 % S k a r a b o r g 1 2 % 4 813 Mkr Uddevalla 8% Trollhättan 4% Övriga 1% Övriga 2%Götene 4% Skövde 6% Göteborg 11% Borås 11% Lilla Edet 12% Varberg 32% Kungsbacka 6% Falkenberg 3% V äs t r a G öt a l a n d 4 7 % H a l l a n d 4 1 % S k a r a b o r g 1 2 % 4 813 Mkr Uddevalla 8% Trollhättan 4% Övriga 1% Övriga 2%Götene 4% Skövde 6% Göteborg 11% Borås 11% Lilla Edet 12% Varberg 32% Kungsbacka 6% Falkenberg 3% Fastighetsvärde per region Fastighetsvärde per fastighetstyp 4 813 Mkr Samhälls- fastigheter 2% Kommersiella fastigheter 25% Bostadsfastigheter 73% V äs t r a G öt a l a n d 4 7 % H a l l a n d 4 1 % S k a r a b o r g 1 2 % 4 813 Mkr Uddevalla 8% Trollhättan 4% Övriga 1% Övriga 2%Götene 4% Skövde 6% Göteborg 11% Borås 11% Lilla Edet 12% Varberg 32% Kungsbacka 6% Falkenberg 3% V äs t r a G öt a l a n d 4 7 % H a l l a n d 4 1 % S k a r a b o r g 1 2 % 4 813 Mkr Uddevalla 8% Trollhättan 4% Övriga 1% Övriga 2%Götene 4% Skövde 6% Göteborg 11% Borås 11% Lilla Edet 12% Varberg 32% Kungsbacka 6% Falkenberg 3% FASTIGHETSVÄRDE PER FASTIGHETSTYP FASTIGHETSVÄRDE PER REGION 2023.12.31 Verkligt förvaltningsfastighetsvärde, kr per kvm uthyrningsbar yta 16 714 Hyresvärde, Mkr 359 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 99 Areamässig uthyrningsgrad, % 99 FORTINOVAFONDEN Fortinovafonden har instiftats av Fortinova med syfte att utveckla och bevara Fortinovas grundläggande värderingar Enkelhet, Närhet, Hjärta och Mod. Vär - deringarna skall vägleda fondens engagemang för att främja Fortinovas kommersiella konkurrenskraft och en hållbar samhällsutveckling. Fonden delar varje år ut pengar till verksamheter som uppfattas som samhälls- nyttiga och utvecklande för orten där verksamheten finns. Bidrag kan sökas av föreningar och organisationer som är verksamma inom ramen för de av Fortinova ut - sedda områdena utbildning och entreprenörskap. Läs mer på fortinova.se FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL ETT EXEMPEL PÅ FORTINOVAS SOCIALA HÅLLBARHETSFOKUS ===== SIDA 11 ===== 2120 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION Fortinovas organisation vilar tungt på vårt Förvaltningsben, där majoriteten av våra medarbetare är anställda. Inom För- valtning bedrivs såväl uthyrningsverksamhet och kundtjänst, som drift och skötsel av våra fastigheter. Interna stödfunk - tioner finns i form av Ekonomi & Finans, HR och Transaktion, medan externa aktörer anlitas för IT och kommunikations - rådgivning. FÖRVALTNING OCH KUNDSERVICE Fortinova bedriver fastighetsförvaltning och skötsel i egen regi i tre regioner; Halland, Västra Götaland och Skaraborg. Med egen personal, i samarbete med externa leverantörer främst inom el och VVS på orterna där vi är verksamma, skapas närhet till våra fastigheter och kunder. Lokal närvaro gör att medarbetarna kan erbjuda personlig service till våra kunder samt har god kännedom om respektive marknad och tidigt kan reagera på både risker och affärsmöjligheter i re - gionen. Idag finns våra förvaltningskontor i Varberg, Skövde, Lilla Edet och Uddevalla. Vår kundtjänst och uthyrning är centrala funktioner i förvaltningsverksamheten. Kunder når oss via telefon, e-post, digital serviceanmälan och web, där vi prioriterar den fortsatta utvecklingen inom områden för digitala tjänster och ”selfservice” för att möta marknadens behov, inte minst avseende tillgänglighet. Under 2024 ersätter Fortinova nuvarande fastighetssys- tem med ett större och marknadsledande, för att effektivi - sera administrativa processer, säkerställa informationsflöden till andra system och främja datadrivna beslut inom förvalt - ningsorganisationen. VI LYSSNAR PÅ KUNDEN Fortinovas ambition är att aktivt lyssna på kunderna och vi genomför vartannat år en mer omfattande kundmätning, Nöjd Kund Index (NKI), med hjälp av AktivBo. Sedan mätning- en 2021 har Fortinova höjt sitt serviceindex till 80 (78) med en svarsfrekvens på 72 procent (62) svarande kunder. Det är framför allt inom kundbemötande, snabb service och trygghet som utfallet är högt, medan till exempel öns - kemål om källsortering och trevligare utomhusmiljö i vissa områden drar ner totalbetyget. Vår målsättning är att nå 83 i serviceindex. I en workshop har Fortinovas samtliga medarbetare tagit del av enkätens olika delresultat och tagit fram idéer för hur den upplevda kundnöjdheten skall kunna förbättras ytterli - gare till nästa mätning. En givande övning, som förutom att leda till förbättringsåtgärder i vårt fastighetsbestånd även gett en ökad förståelse för alla medarbetares påverkan ge - nom kundresan. NÖJDA MEDARBETARE Fortinovas platta organisationsstruktur möjliggör för samtli- ga medarbetare att komma nära verksamheten och genom sitt arbete bidra till företagets övergripande mål och fram - ORGANISATION OCH VERKSAMHET FORTINOVAS VÄRDEGRUND Fortinovas värdegrund utgår från våra fyra värdeord Enkelhet, Närhet, Hjärta och Mod. Värdegrunden är en viktig utgångspunkt för allt vårt arbete och för hur bemöter varandra, våra samar - betspartners och våra kunder. ENKELHET: Vi är entreprenörsdrivna, har öppna dörrar och en platt organi- sation med högt i tak. Alla medarbetare har del i Fortinovas framgång. NÄRHET: Till varandra, våra kunder, föreningslivet, näringslivet och till kommunerna. Fortinova ska ta vara på möjligheter att påverka för att bidra till en positiv samhällsutveckling. HJÄRTA: Vi ska vara ärliga och visa omtanke för att bygga långsiktiga förtroenden. Vi bryr oss om våra med- människor och vi håller vad vi lovar. MOD: Vi vågar gå vår egen väg. Vi vet vad vi vill och vi ser till att det händer. Vi vågar ta för oss och drivs av ambitionen att bli bäst på det vi gör. NÄRHET HJÄRTA ENKELHET MOD ===== SIDA 12 ===== 2322 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION ANSTÄLLDA (41 % KVINNOR, 59 % MÄN) LEDNINGEN (20 % KVINNOR, 80 % MÄN) STYRELSEN (33 % KVINNOR, 67 % MÄN) JÄMSTÄLLDHET FRISKNÄRVARO SJUKFRÅNVARO 6 % FRISKNÄRVARO 94 % Fortinovas verksamhet ska bedrivas med höga krav på etik och moral, både inom företaget och i förhållande till våra kunder, investerare, samarbetspartners, vår miljö och det samhälle vi lever och verkar i. Därför är det viktigt för oss att eventuella oegent - ligheter, som allvarligt kan skada verksam - heten eller våra anställda, uppmärksammas och utreds så tidigt som möjligt. Den som har information om missförhål- landen som strider mot gällande lagstiftning, etik, moral eller Fortinovas policys, kan använda vårt visselblåsarsystem. Rapporten tas emot och hanteras av en extern aktör och visselblåsaren är garanterad total anonymitet. gångar. Organisationen består av 45 kollegor, både arbetare och tjänstemän där alla, med undantag för ett föräldravikariat, har en fast anställning hos oss. Överordnat gäller att vi skall erbjuda trygga anställningar i en sund och utvecklande arbets- miljö med ett högt medarbetarengagemang. Årliga medarbetarundersökningar ger oss indikationer på hur personalen uppfattar sin arbetssituation, miljö och ledning – information som är viktig utifrån ett employer brand- och ledarskapsperspektiv. Många av våra medarbetare skulle rekommendera Fortinova som arbetsgivare, viket är ett bra kvitto på att vi gör många saker bra, något vi ska fortsätta med och utveckla framöver. FÖREBYGGANDE PERSONALVÅRD I syfte att bidra till ett hållbart arbetsliv uppmuntrar vi vår personal att ta hand om sin hälsa, såväl den fysiska som psy- kiska. Förutom att anordna gemensam fredagsfys på lunch- timmen och erbjuda friskvårdsbidrag, möjliggör vi arbete hemifrån eller flexibla arbetstider vid tillfällen eller perioder när det behövs för att underlätta vardagslogistiken. Våra che- fer bär ett ansvar för att medarbetare i så stor utsträckning det är möjligt undviker arbete på övertid eller obekväma tider och för att uppmuntra medarbetare till god återhämtning. Omvärldsutvecklingen ställer stora krav på en hög in - lärnings- eller omlärningstakt och vi lägger stor vikt vid att skapa de förutsättningar som krävs för att varje medarbetare skall känna att de har de kunskaper och resurser som krävs för att göra ett bra jobb och bidra till koncernens framgångar. I de årliga medarbetarsamtalen sätter vi individuella arbets- och utvecklingsmål och aktiviteter för att nå dem. VÅRA VERKTYG Under året har vi börjat förfina våra on- och offboardingproces- ser, och strategiskt arbeta med våra individuella mål- och ut- vecklingsplaner. Vår värdegrund som utgår från fyra värdeord klär vi kontinuerligt med positiva beteendemönster för att upp- fattas som en professionell och modig organisation med stort hjärta såväl internt som mot samarbetspartners och kunder. Läs mer om vår värdegrund på sid 21. För att skapa trygghet på våra arbetsplatser krävs en tydlig struktur för arbetssätt och rutiner. Det övergripande arbetet styrs av policys, riktlinjer och instruktioner samt av besluts- och attestordning som är kommunicerade inom organisationen. FORTINOVA UPPMUNTRAR VISSELBLÅSARE 5. ENGAGERA 4. UTVECKLA 6. AVSLUTA 2. INTRODUCERA 1. REKRYTERA 3. PRESTERA Ett genomtänkt och löpande arbete med att stärka vårt arbetsgivarmärke ökar sannolikheten att vi får en hög grad av individuell nöjdhet bland våra medarbetare, vilket i förlängningen bidrar till organisatorisk och lönsamhetsmässig framgång för bolaget. Vi tror att ett högt enga- gemang och vilja att bidra till verksamheten på både kort och lång sikt springer ur positiva upp- levelser genom medarbetarresans sex steg. Genom att identifiera vad både befintliga och potentiella medarbetare möter och uppskattar under hela anställningscykeln kan vi aktivt arbeta för att förhöja den totala medarbetar- upplevelsen. BYGGER FRAMGÅNG TILLSAMMANS ===== SIDA 13 ===== 2524 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION Vi i teamet har blivit tajtare. På vecko- mötena går vi igenom våra områden och man får en större inblick i vad som händer även på grönytorna. Vi hjälps åt med det mesta. Stefan Sundqvist, fastighetstekniker Det blir enklare och tryggare för kunderna. Samtidigt lär fastighetsskötare och tekniker känna hus och boende bättre och kan jobba effektivare. Fortinovas förvaltningschef Hans- Emil Lundquist ser enbart fördelar med de nya kundteamen. Kundteam gör det tryggt och enkelt för kunder att kontakta Fortinova ETT EXEMPEL PÅ FORTINOVAS HÅLLBARHETSFOKUS När man stiger in genom entrédörren till någon av Fortinovas fastigheter möts man av ett anslag på informa- tionstavlan i trapphuset med porträtt- fotografier och kontaktuppgifter till fastighetens kundteam. När en kund ringer Fortnova, för att exempelvis göra en felanmälan, hamnar han eller hon fortfarande hos kundtjänst. Om man istället väljer att ta kontakt via webben går med- delandet direkt till dem som har hand om och underhåller den aktuella fast- igheten. – Hela omorganisationen byg- ger på att vi vill förenkla och ge trygg- het för våra kunder, berättar förvalt- ningschef Hans-Emil Lundquist och fortsätter: – Det blir lite som det har varit traditionellt. Man vet vem fastighets- skötaren är. Då blir det lätt att säga hej när man möter vår personal ute på gården. Kanske till och med hugga någon i farten! TRYGGHETSSKAPANDE EFFEKT Fortinovas förhoppning är att kund- teamen även kommer att ge en större känsla av närhet till fastighetsägaren. Något som kan leda till att man väljer att bo kvar längre hos Fortinova. Eftersom omsättning på kunder inne- bär en kostnad kan kundteamen i för- längningen även leda till ekonomiska förbättringar. Men viktigast av allt är alltså den trygghetsskapande effekten. Nyordningen genomfördes i maj och satte sig under sommaren. Trots att man ännu är i uppstarten har Fortinova redan fått många positiva reaktioner på de nya kundteamen och deras arbete. ===== SIDA 14 ===== 2726 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION Stefans roll är att ta hand om värme, ventilation och annat inre underhåll, som att fixa grejer i lägenheterna när kunderna har gjort felanmälningar. Uppemot halva sin arbetstid lägger Stefan på Fortinovas 72 lägenheter och de gemensamma ytorna på Morkullega- tan i centrala stan. Men hans team har även hand om fastigheter på ytterligare sju adresser. – Vi i teamet har blivit tajtare. På veckomötena går vi igenom våra områ- den och man får en större inblick i vad som händer även på grönytorna. Vi hjälps åt med det mesta. Tidigare gick en hel del arbetstid åt till körning. Numera slipper han det, utom vid jour och beredskap då hela Halland och även Göteborg tillhör Stefans arbetsom- råde. – Nu behöver jag nästan aldrig ut på motorvägen! BEPRÖVAT ARBETSSÄTT Upplägget med kundteam är beprövat även om inkörningsperioden hos Fortino- va fortfarande pågår. En del andra bolag i fastighetsbranschen har redan använt sig av det här arbetssättet och Hans-Emil Lundquist tog med sig idén från en tidiga- re arbetsgivare. Det som skiljer från många andra är namnet. Fortinova har valt att kalla arbetslagen för kundteam istället för exempelvis fastighetsteam eftersom förändringen i första hand är gjord för kundernas skull. – Alla de andra vinsterna – för medarbetarna, fastighetsunderhållet och Fortinova som bolag – är bieffekter, säger Hans-Emil Lundquist. Man lär känna dem som bor i våra fastigheter lite bättre och får en mer personlig kontakt. Stefan Sundqvist, fastighetstekniker – Särskilt positivt är detta för våra äldre kunder, som är hemma på dagarna och släpper in vår personal i sina hem, sä- ger Hans-Emil Lundquist. 8 TEAM ÖVER VÄSTSVERIGE Varje kundteam består av minst en fast- ighetsskötare och en fastighetstekniker. Det kan också vara fler personer i teamen. I Halland finns tre kundteam, i region Ska- raborg och Västra Götaland finns två res- pektive tre kundteam. Tidigare reste fastighetsteknikerna och fastighetsskötarna runt och utförde arbete över hela regionerna. Att de nu kan hålla sig på en eller ett fåtal orter sparar både miljö och pengar. – Det har blivit en hel del ineffektiv körtid. Nu behöver medarbetarna inte röra på sig lika mycket, konstaterar Hans-Emil Lundquist. Varje anställd får dessutom större eget ansvar och möjlighet att fatta fler egna beslut och lägga upp arbetet på ett effektivt sätt. – Så kundteamen är även ett sätt att lyfta medarbetarna och ge dem en roliga- re vardag, säger Hans-Emil. BÄTTRE ARBETSSITUATION I kundundersökningarna, som Fortinova genomför med jämna mellanrum, är det meningen att den nya organisationen ska ge en större tydlighet kring vad kunderna uppskattar respektive är mindre nöjda med. NKI (NöjdKundIndex) blir nedbrutet på de enskilda kundteamen, och det blir mer konkret vad synpunkterna handlar om. Vid de regelbundna kundteamsmöte- na får medarbetarna svart på vitt hur just deras kunder ser på Fortinova och arbe- tet de utför. Även om själva innehållet i jobbet är detsamma som tidigare påverkar omor- ganisationen förstås medarbetarnas ar- betssituation ganska mycket. De får en mindre men tajtare arbetsgrupp. Fortinova sköter i hög utsträckning underhållet av både den yttre och den inre miljön i egen regi. Därmed kommer den nya organisationen med kundteam även ge genomslag på fastighetsunder- hållet. Det är en effekt av att de enskilda medarbetarna ges ett större ansvar och lär känna sina fastigheter. LÄR KÄNNA KUNDERNA Stefan Sundqvist har arbetat som fastig- hetstekniker på Fortinova i sju år. Tillsam- mans med ytterligare en fastighetstekni- ker och en fastighetsskötare ingår han nu i ett kundteam i Varberg. – Man lär känna dem som bor i våra fastigheter lite bättre och får en mer per- sonlig kontakt, säger han och berättar att det särskilt gäller de äldre kunderna. Hela omorganisationen bygger på att vi vill förenkla och ge trygghet för våra kunder. Hans-Emil Lundquist, förvaltningschef ===== SIDA 15 ===== 2928 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION Identifiering av förvärv är en kontinuerlig process som pri - märt sköts av Fortinovas transaktionsteam med hjälp av externa nätverk. Tack vare det breda lokala och regionala nätverket får Fortinova löpande in ett stort antal potentiella förvärvskandidater. Normalt utvärderas flera potentiella för- värv parallellt vilket ökar sannolikheten för attraktiva förvärv. Värdering och analys sker mestadels med interna resurser lett av koncernens transaktionsteam. Den potentiella förvärv- skandidaten utvärderas utefter hur väl den passar in i Fortino- vas strategi och huruvida den uppvisar krav på lönsamhet, positivt kassaflöde, skick, energianvändning och en rad andra parametrar. Utvärdering och granskning (due dilligence) av affären sker efter att indikativt bud har accepterats av säljare och Fortinova har exklusivitet till affären. Fortinova arbetar efter en struk - turerad process för att säkerställa att vi upptäcker eventuella brister. Fortinova granskar både fastigheten och bolaget samt andra omständigheter, såsom markföroreningar och över - svämningsrisker, som kan påverka affären. Parallellt arbetar Fortinova med framtagande av överlåtelseavtal. Slutligen fattar styrelsen beslut kring om den potentiella affären ska genomföras eller ej. TVÅ TILLTRÄDEN I BORÅS Under året har Fortinova tillträtt två affärer i Borås. De båda affärerna köptes på "ritning" och totalt är det 92 lägenheter i Fristad och 149 lägenheter i Bergdalen som vi tillträdde un - der 2023. Båda projekten är uppförda med investeringsstöd och med hög teknisk standard och tydlig hållbarhetsprofil. Fastigheterna ligger i attraktiva lägen vilket har avspeglat sig i arbetet med uthyrningen där båda fastigheter är fullt ut - hyrda. Fristad tillträddes under januari och Bergdalen under december månad. Bergdalen var det sista av totalt tre projekt som Fortinova förvärvat från Järngrinden och Mjöbäcks, vil- ket innebär att Fortinova inte har några ytterligare avtalade projekt att tillträda. UTÖKAT BESTÅND I LILLA EDET I februari tillträdde Fortinova en fastighet i Lilla Edet vilken omfattar 41 lägenheter och en ICA-butik. Fastigheten ligger granne med vårt befintliga bestånd i Lilla Edet precis intill vårt lokala förvaltningskontor. Affären gjordes upp ”off-market” vilket innebär att det var en direktaffär mellan köpare och säl- jare utan mäklare involverad. Fortinova har under en längre tid tittat på tilläggsförvärv i Lilla Edet för att kunna dra nytta av befintlig förvaltning. Detta förvärv erbjuder en intressant mix av bostäder och livsmedelshandel som i kombination ger ett bra kassaflöde och som tål det högre ränteläget som vi nu befinner oss i. NYA FÖRUTSÄTTNINGAR PÅ TRANSAKTIONSMARKNADEN Räntan steg kraftigare under inledningen av 2023 än de flesta bedömare hade räknat med vilket skapade en stor osäkerhet. Samtidigt hade köpare och säljare svårt att enas om en ny nivå vilket resulterade i färre transaktioner. För 2024 är vår förhoppning att vi gått igenom det värsta och Riksbanken bedöms göra sina första räntesänkningar under året. Detta tror vi kan låsa upp en del knutar, vilket förhoppningsvis re - sulterar i fler affärer under 2024 än under 2023, även om det är en bit kvar till de nivåer vi såg efter pandemin. Kiden 3 och 4 i Bergdalen, BoråsFristads Prästgård 1:144, Borås ÅRETS FÖRVÄRV Förvärv är en viktig del i Fortinovas strategi. Genom nya förvärv skapas en betydande del av koncernens tillväxt. Fortinova förvärvar fastigheter i tillväxtregioner i västra Sve- rige, vilket idag definieras som Halland och Västra Götaland. Utöver Fortinovas geografiska avgränsning är koncernens målsättning att portföljen över tid ska utgöras av 80 procent bostäder. För att ett möjligt förvärv ska passera genom Fortinovas förvärvsprocess är det viktigt att varje enskild affär står på egna ben. Det innebär bland annat att affären ska uppfylla koncernens mål på lönsamhet och generera ett positivt kas - saflöde. Samtidigt lägger Fortinova stor vikt vid fastigheternas mikroläge i staden och deras utvecklingspotential. Fortinova eftersträvar även att varje nytt förvärv ska kunna bidra med synergier i förvaltningen av koncernens befintliga bestånd. Styrkan i koncernens relativt smala geografi innebär att Fortinova har en väldigt god lokal marknadskännedom och ett upparbetat nätverk med andra företagare, fastighetsägare, rådgivare och fastighetsmäklare. Detta har lett till att flera av Fortinovas förvärv har skett i bilaterala processer utan konkur- rerande budgivare. 1. IDENTIFIERING 2. VÄRDERING OCH ANALYS 3. GRANSKNING OCH UTVÄRDERING 4. BESLUT FORTINOVA HAR EN TYDLIG FÖRVÄRVSPROCESS SOM BESTÅR AV FYRA STEG: Tillträde Fastighet Kategori Kommun Uthyrningsbar yta (kvm) Antal lägenheter Bedömt hyresvärde (Mkr) 2023.01.16 Fristads Prästgård 1:144 Bostadsfastighet Borås 4 992 92 8,4 2023.02.01 Järnboden 1 Kommersiell fastighet Lilla Edet 6 074 41 9,0 2023.06.01 Traversen 4 Bostadsfastighet Trollhättan 2 527 41 5,3 2023.12.20 Kiden 3 & 4 Bostadsfastighet Borås 8 434 149 14,0 Summa 22 027 323 36,7 TABELL ÖVER TILLTRÄDDA FÖRVALTNINGSFASTIGHETER UNDER RÄKENSKAPSÅRET ===== SIDA 16 ===== 3130 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION PROJEKTUTVECKLING Utöver långsiktig förvaltning äger Fortinova byggrätter om cirka 20 300 kvm BTA samt potentiella byggrätter om cirka 37 900 kvm BTA. Fortinova har flera möjliga vägar för att realisera byggrätterna, antingen genom försälj- ning, egen utveckling alternativt att utveckla byggrätterna tillsammans med en partner. LAGKRAFTVUNNA DETALJPLANER Kommun Fastighet Uppskattad BTA Status Lilla Edet Vävaren 10 3 000 Byggrätt Skövde Värsås 8:94 1 000 Byggrätt Varberg Bälgen 1 12 000 Byggrätt Varberg Trönninge 11:6 4 300 Byggrätt Summa 20 300 DETALJPLANERING PÅGÅR Kommun Fastighet Uppskattad BTA Status Varberg Munkagård 1:59,1:83 4 200 Har varit på samråd Summa 4 200 ÖVRIGT Kommun Fastighet Uppskattad BTA Status Kungsbacka Lärkan 14 1 900 Positivt planbesked Varberg Katten 7 1 800 Potentiell förtätning Varberg Tolken 10 & 11 30 000 Positivt planbesked Summa 33 700 TOTALT 58 200 Tolken 11 i Varberg Under året har Fortinova tillträtt två affärer i Borås. De båda affärerna köptes på "ritning" och totalt är det 92 lägenheter i Fristad och 149 lägenheter i Bergdalen som vi tillträdde under 2023. ===== SIDA 17 ===== 3332 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION Det var ett djärvt och oprövat grepp för Fortinova att köpa en outhyrd verkstads- och kontorsfastighet i Kungsbacka. ABB hade flyttat ut och nu stod deras lokaler på Varlabergs industriområde tomma. – Vi vågade köpa fastigheten eftersom den ligger ett stenkast från E6. Och för att vi gillar den förstås, säger Fortinovas kommersielle förvaltare Richard Jande. När affären gått igenom våren 2022 startade jakten på en kund. Samtidigt letade Keller Grundläggning nya lokaler. – I Lindome delade vi lokaler med Lambertsson. Det var väldigt trevligt men vi blev trångbodda, säger Frederice Bernhardt på Keller Grundläggning. När hon fick kontakt med Richard Jan- de och bjöds in att titta på fastigheten på Varlabergsområdet kändes det mesta rätt. Frederice Bernhardt fick pausa mycket av sina vanliga sysslor som HR-ansvarig och vd-assistent för att leda allt runt flytten. – Keller är som en stor familj. Det är kul att gå till jobbet varje dag. Nu fick jag dessutom träffa nya människor att sam- arbeta med. Richard på Fortinova visade sig ha förmågan att oftare se lösningar än problem, säger hon. FUNDERANDE OCH SERVETTSKISSER Även Richard kan se tillbaka på en arbetsam men rolig period. – Det tog ett halvår av visningar och många kalla samtal innan jag hittade rätt kund. Sedan satte vi oss tillsammans och tittade på vilka anpassningar som behöv- de göras. Det blev mycket funderande och många servettskisser. Resultatet ligger långt från de första skisserna, konstaterar han. En hel del behov och önskemål till- kom nämligen under byggtiden, då man höll byggmöte en gång varannan vecka. Keller Grundläggning ingår i den glo- bala koncernen Keller Group, som arbetar Det krävdes många och stora anpassningar när företaget Keller Grundläggning flyttade in i Fortinovas lokaler i Kungsbacka. – Vi ser framtiden här, säger Frederice Bernhardt, vd-assistent och projektledare för flytten. Lyckat samarbete gav plats åt Kellers jättelika maskiner I Lindome fick vi in en maskin åt gången. Här kan vi ta in sju. Tack vare den nya verkstaden behöver vi inte lämna ifrån oss så många jobb, inte ens större reparationer. Frederice Bernhardt. , HR-ansvarig och vd-assistent på Keller ”Här kan vi växa!” Frederice Bernhardt räknar med att Keller Grundläggning ska kunna stanna och utvecklas i många år framöver tack vare att Fortinovas skräddarsytt fastigheten efter deras behov. FORTINOVA SÅG LÖSNINGARNA ===== SIDA 18 ===== 3534 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION "Här kan vi växa!” Frederice Bernhardt räknar med att Keller Grundläggning ska kunna stanna och utvecklas i många år framöver tack vare att Fortinovas skräddarsytt fastigheten efter deras behov. Nu kan vi göra nästan allt svetsarbete inhouse, berättar Frederice Bernhardt medan hon visar runt i de påfallande ljusa och rena lokalerna. Den goda arbetsmiljön gör jobbet till en fröjd för mekanikerna, elektrikerna och de andra som jobbar här. Den är till stor del deras egen förtjänst. – Verkstadspersonalens synpunkter har varit viktiga. De har själva varit med och designat det här. Varför hämta kompetens utifrån när man har den i huset? Så resonerar man på Keller Grundläggning vad gäller det mesta. På andra våningen huserar kontors- personalen i lika rymliga lokaler. Här har även getts plats för konferens- och utbild- ningsutrymmen. Både svensk och inter - nationell personal fortbildas kontinuerligt – numera nästan alltid i de egna lokalerna. HISTORISKT STOR OMBYGGNATION För Fortinovas del är ombyggnationen på Varlaberg en av de största man genom - fört under de 13 år koncernen har sysslat med kommersiella fastigheter. – Lokaler behöver ofta ställas om till något annat. Vi gör många typer av kundanpassningar men denna var väldigt specifik, säger Richard Jande. I efterhand kan han konstatera att satsningen blev lyckad och ger mersmak – när konjunkturen och fastigheterna är de rätta. Efter att ha förhandlat om vilken part som skulle ta vilka kostnader under ombyggnaden skrevs ett långt hyresavtal som löper på tio år. – Men vi tror och hoppas att det bara är början på ett långt och fint samarbete och att Keller Grundläggning kommer att stanna längre än så, säger Richard Jande. med markstabilisering. Det betyder att företaget ägnar sig åt jordförstärkning, bland annat genom att kalkcementpelare och block gjuts på plats nere i borrhål, och jetinjektering, där solida pelare ska- pas på liknande sätt. Till de lösningar och tekniker man använder sig av hör även pålning och stödkonstruktioner. Här i Sverige handlar det om miljard- projekt som Västlänken i Göteborg och ombyggnaden av slussen i Södertälje. Keller Grundläggning står även för stödkonstruktioner och grundförstärk- ning när Norska Jernbaneverket bygger Follobanan från Oslo till Ski, med bland annat Nordens längsta järnvägstunnel. HUVUDKONTOR OCH VERKSTAD Naturligtvis har man projektkontor på aktuella byggplatser men huvudkontoret ligger alltså numera i Kungsbacka. Det är också hit alla fordon, riggar, skyttlar och annan maskinell utrustning förs för repa- rationer och service mellan uppdragen. Tidplanen för anpassningarna av de 3 500 kvadratmetrarna på Varlaberg var tajt. Kontraktet med Keller Grundläggning skrevs i december 2022. Bygglovet bevil- jades i februari 2023 och arbetet sattes genast igång. – Planen var att Keller skulle flytta in i juni men redan i april och maj kunde kontoren och möteslokalerna på andra våningen tas i bruk. Under försommaren rullade maskinerna in på rangergården och i verkstaden på bottenplanet, berättar Richard Jande. Vad hade då gjorts? 2 000 kubikmeter berg var bortsprängt för att ge en funk - tionell rangergård. Asfalten hade bytts ut mot stenläggning, en 27 meters tvätthall för rengöring av riggarna var uppförd och nya staket och grindar hade satts upp. För att få in maskinerna i verkstaden behövde taket höjas och större portar installeras. Tyngden på allt från borrhu- vuden till fordon krävde förstärkningar och för att kunna serva dem behövde åtskilliga traverser installeras i lokalen. Ny ventilation och el har också dragits. – Vi har även fått ett helt nybyggt svetsrum med en belysning på 500 lux. De kommersiella fastigheterna står för ungefär en fjärdedel av vår portfölj. Richard Jande, kommersiell förvaltare 2000 kubikmeter berg var bortsprängt för att ge en funktionell rangergård. Planen var att Keller skulle flytta in i juni 2023, men redan i maj kunde kontoren och möteslokalerna på andra våning tas i bruk. ===== SIDA 19 ===== 3736 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION Fortinova har som affärsidé och övergripande mål att driva och utveckla verksamheten på ett långsiktigt håll bart sätt. Vårt huvuduppdrag är att erbjuda sunda bostäder och lokaler med hållbara hyresnivåer på efterfrågade orter i vår region. Fortinova ska vara en trygg aktör på hyresmarknaden i västra Sverige. Hållbart företagande innebär att lönsamhet, miljöhänsyn och socialt engagemang förenas och berör alla delar av organisationen. Vi kan påverka framtiden genom vår verksamhet och har därför hållbarhet som en integrerad del i affärstänk och dagligt arbete. Vi ska hela tiden bli bättre, som hyresvärd, arbetsgivare och samhällsaktör. Vi vill bidra till en positiv samhällsutveckling, bland annat genom Fortinovafon- den och andra lokala engagemang. På så sätt blir det positivt för alla att ha Fortinova som fastighetsägare i ett område. Allt arbete ska utföras med minsta möjliga negativa påverkan på vår omgivning. Vi betraktar tillämpliga lagar och föreskrifter samt inter - nationella normer för mänskliga rättigheter, arbete och miljö som miniminivåer. Vi ska upprätthålla långsiktiga relationer med företagets intressenter och ha en hög affärsmoral i verksamheten. Vi tar avstånd från all form av korruption och vi förväntar oss att våra leverantörer delar våra värderingar. HÅLLBARHET HOS FORTINOVA UTVALDA AKTIVITETER UNDER PERIODEN Vi fortsätter vårt arbete med att anpassa organisationen till standarderna i ESRS en- ligt lagkravet CSRD. Styrelse, ledning och nyckelpersoner i koncernen har genomfört utbildningar och under 2024 fortsätter arbetet med dubbel väsentlighetsanalys enligt CSRD. MILJÖMÄSSIG HÅLLBARHET Sedan 2022 upprättar Fortinova årligen klimatbokslut, där vi kartlägger och beräknar vårt klimatutsläpp. Med kli- matbokslutet har vi identifierat var i vår affärsmodell som den stora klimatpåver - kan finns. Arbetet avseende klimatrelaterade risker och möjligheter som en följd av kli- matförändringar har fortsatt att utveck - las med fördjupade analyser med fokus på regionnivå under 2023. Vi arbetar med att kartlägga vårt fastighetsbestånd med avseende på vilka åtgärder som ska pri- oriteras. Fortinova har även fortsatt det viktiga arbetet med utbildning internt för att medvetandegöra vår klimatpåverkan och gemensamt hjälpas åt för att minska vårt avtryck. SOCIAL HÅLLBARHET För ett hållbart arbetsliv och för att långsiktigt vara en attraktiv arbetsgivare arbetar Fortinova med att stärka med - arbetarhälsan, erbjuda flexibla arbets - former och skapa förutsättningar för en gynnsam arbetsmiljö där medarbetare vill vara och växa tillsammans. Att ta vara på människors olikheter, att jobba för lika rättigheter och möjligheter och att skapa en inkluderande arbetskultur är hållbarhetsfrågor som nu och fortsatt står i fokus. EKONOMISK HÅLLBARHET Vi har under perioden implementerat ett nytt beslutsstödssystem för löpande re- sultatuppuppföljning vilket har medfört en effektivare analys av våra fastigheter samt en bättre kostnadskontroll. Vi har utvecklat vår uppföljning av resultatin - dikatorer och investeringar som gynnar hållbarhetsaspekten prioriteras. Vi har påbörjat införandet av ett nytt fastighetssystem för att effektivisera vår fastighetsförvaltning samt kundupplevel- sen för våra kunder. MILJÖMÄSSIG HÅLLBARHET SOCIAL HÅLLBARHET EKONOMISK HÅLLBARHET • Hållbara hyresnivåer och rättvist fördelade lägenheter • Jämställdhet och mångfald • Leverantörsuppföljning • Arbetsmiljö • Trygghet och trivsel i koncernens fastighetsbestånd VÄSENTLIGA HÅLLBARHETSFRÅGOR Med väsentlighetsanalysen som utgångspunkt har vi identifie- rat och prioriterat våra viktigaste hållbarhetsfrågor. Analysen fungerar som grund för utvecklingen av ett ännu mer struk - turerat och integrerat hållbarhetsarbete. Styrelsen har det övergripande ansvaret för hållbarhetsfrågor hos Fortinova. FORTINOVAS HÅLLBARHETSFOKUS FÖR FORTINOVA VÄSENTLIGA FRÅGOR • Långsiktig lönsamhet och hållbarhet i investeringsbeslut • Affärsetik och antikorruption • Styrelse och ledning är engagerade i hållbarhetsarbete • Koldioxidutsläpp • Energi, vatten och avfall • Materialval och resurshantering • Miljö- och klimatrisker GLOBALA HÅLLBARHETSMÅL Agenda 2030 med 17 globala mål för hållbar utveckling syftar till att utrota fattigdom och hunger, förverkliga de mänskliga rättighe- terna för alla samt säkerställa ett varaktigt skydd för planeten och dess naturresurser. Fortinova har prioriterat ovan globala mål. Inom dessa arbetar vi på olika sätt för att bidra till att målen nås. ===== SIDA 20 ===== 3938 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FJÄRRVÄRME 59,0% UPPSTRÖMS UTSLÄPP FÖR BRÄNSLE OCH ENERGIRELATERADE AKTIVITETER 31,4% TRANSPORT OCH MASKINER 5,2% STATIONÄR FÖRBRÄNNING 4,2% GRÖN EL, VIND- OCH VATTENKRAFT 0,2% VISION NETTO-N O LL K O LDIOXIDUTSLÄPP NETTO-NOLL KOLDIOXIDU TSLÄ PP TILL 2050 VISION NETTO-N O LL K O LDIOXIDUTSLÄPP NETTO-NOLL KOLDIOXIDUTSLÄPP TILL 2050 15% ENERGIBESPARING PER KVM TILL 2030 2% ÅRLIG VATTENBESPARING PER M 3/KVM ALLA NYPRODUCE - RADE BYGGNADER I EGEN REGI SKA VARA MILJÖ- KLASSIFICERADE TILL 2025 FORTINOVA HAR FYRA ÖVERGRIPANDE MILJÖMÅL ANALYS OCH KOMMENTARER 2023 är andra året vi upprättar klimatbokslut, och vi väljer att kartlägga och beräkna våra utsläpp inom Scope 1 och Scope 2. Under 2022 bytte vi ut en pellets- och oljepanna vid tre av våra fastigheter i Klosteräng, Lödöse, och ersatte med bergvärme. Det är med tillfredsställelse vi kan konstatera att vi tydligt minskar våra utsläpp inom stationär förbränning i Scope 1. Reduceringen påverkas också av en förändring i metoden för mätning av oljeförbrukning. All vår förbrukning av el kommer från förnyelsebara källor (vind, vatten och sol), där bränslemixen för året har förbättrats jämfört med föregående år. Det är glädjande att se att vårt utsläpp från elförbrukning motsvarar mindre än 0,5 procent av våra totala koldioxidutsläpp. Nästan två tredjedelar av Fortinovas uppmätta utsläpp kommer från uppvärmning med fjärrvärme inom Scope 2, där ökningen med 8 procentenheter förklaras av förvärvade fast- igheter. Utsläppet består dels av använd energimängd, dels av fjärrvärmeleverantörernas bränslemix. Det vi som fastighetsä- gare främst kan påverka är förbrukningen, varför åtgärder för att reducera förbrukningen fortsatt kommer att prioriteras. VÅRT FORTSATTA ARBETE I början av 2024 anställde vi en ny teknisk chef, en roll som kommer att fokusera på effektiviseringsåtgärder för att minska vår energiförbrukning. Ett exempel på effektiviseringsåtgärd är ett pilotprojekt avseende investering i batterier för frekvensbalansering, vilket bidrar till en hållbar omställning genom att öka möjlig - heter till utbyggnad och sol- och vindkraft. Vår ambition är att under de närmast kommande åren börja mäta vårt avtryck inom Scope 3, där avfall och vattenförbrukning är en viktig del som vi kan påverka. En avgörande faktor för att lyckas här är ett gott och nära samarbete med våra leverantörer. Fortinova ska vara en trygg aktör på hyresmarknaden i västra Sverige. Vi kan påverka framtiden genom vår verksamhet och har därför hållbarhet som en integrerad del i affärstänk och dagligt arbete. Vi ska hela tiden blir bättre, som hyresvärd, arbetsgivare och samhällsaktör. HÅLLBARHET SOM ÖVERGRIPANDE MÅL Klimatet är en av vår tids största utmaningar. Vi har som am- bition att framöver reducera Fortinovas negativa avtryck på miljö och klimat. Vår årsredovisning innehåller en integrerad hållbarhets - rapport, trots att Fortinova ännu inte faller under lagkravet. I samband med identifieringen av våra väsentliga hållbarhets- frågor inom miljö har vi också fastställt mål inom utsläpps - minskning, energibesparing, vattenbesparing, miljöklassifice- rade och miljödeklarerade byggnader samt biodiversitet. VÅRT ARBETE UNDER 2023 Vårt arbete med att samla in, strukturera och analysera fast- igheternas förbrukning av värme, el och vatten har fortgått och förfinats under året. Nya system och nya arbetssätt ger oss möjlighet att identifiera åtgärder för effektivare energian- vändning och därmed till minskat klimatavtryck. Arbetet avseende klimatrelaterade risker och möjligheter som en följd av klimatförändringar har fortsatt under 2023 med analyser fokuserade på regionnivå. Vi har under hösten haft utbildning inom det nya regel- verket CSRD, vilket väsentligen kommer att påverka och styra vårt hållbarhetsarbete framöver. CSRD syftar till en ökad transparens och jämförbarhet, vilket gynnar EUs förmåga att nå målsättningen om nettonollutsläpp till 2050. Under 2023 har Fortinova tillträtt två nyuppförda bostads- projekt, Fristad Prästskog och Bergdalsterrassen i Borås. Lägen- heterna är uppförda med en tydlig hållbarhetsprofil avseende materialval och uppvärmningssystem och når energiklass B. KLIMATBOKSLUT Klimatbokslutet är ett viktigt verktyg för att kartlägga Fortino- vas klimatpåverkan och vidta rätt åtgärder. Vi får konkreta siffror på vårt klimatavtryck, vilket gör att vi kan jämföra oss med andra aktörer i vår egen men även i andra branscher, något som underlättar förståelsen för hur vi påverkar vår miljö. MILJÖMÄSSIG HÅLLBARHET Växthusgasutsläpp CO2e (ton) 2022 Absolut (ton) 2023 Absolut (ton) Scope 1 137,29 75,77 Transport och maskiner 41,36 42,21 Företagsägda och leasade fordon 36,65 36,86 Utrustning och maskiner 4,71 5,35 Stationär förbränning 95,94 33,56 Uppvärmning, biogas 0,01 0,02 Uppvärmning, naturgas 1,85 1,72 Uppvärmning, pellets 23,51 10,36 Uppvärmning, eldningsolja 70,57 21,47 Scope 2 453,41 479,01 Grön el, vind- och vattenkraft 5,22 1,69 Fjärrvärme 448,19 477,32 Scope 3 286,21 253,70 Uppströms utsläpp för bränsle och energirelaterade aktiviteter 286,21 253,70 Scope 1 –3 Totalt 876,92 808,48 CO2e (kg) per kvm 3,52 2,95 Biogena utsläpp (tGHG) 805,00 372,33 Platsbaserade usläpp Scope 2 (tCO2e) 495,00 530,32 3938 UPPKOPPLADE FASTIGHETER Genom uppkoppling av ett antal fastigheters styr - system har vi möjliggjort en bättre övervakning och kontroll av drift och energiförbrukning. Utifrån energieffektivisering i kombination med krav på inomhuskomfort är det enkelt att få en över - blick och kontroll av styrningen av exempelvis tempe- ratur och ventilation. Med digital övervakning och larmfunktion om driftstatus kan tekniska avvikelser upptäckas tidigt vilket innebär att åtgärder snabbt kan sättas in för att undvika störningar och onödiga kostnader. Detta har gjort oss mer flexibla och mindre sårbara. FÖRDELNING MELLAN UTSLÄPPSKATEGORIER 2023 -16% -16% KG CO 2 PER KVM 2023 VS 2022 ===== SIDA 21 ===== 4140 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FORTSÄTTA SOM VANLIGT (RCP 8,5) Fysiska effekter (skador och renove- ringsbehov) på fastigheter på grund av översvämningar, skred, värme- böljor eller annat oförutsägbart extremväder. Ökade försäkringskostnader för fast- igheter i riskzoner såsom vattennära bestånd eller att fastigheter i risk- områden inte går att försäkra alls. Osäkerhet kring marknadsutveckling och ökade krav eller förändrade preferenser från kunder. Ökat resursbehov till Fortinovas förvaltning. Risk för obsoleta fastigheter på grund av att klimatanpassningsåt- gärder överstiger fastighetens mark- nadsvärde eller minskad efterfrågan på fastigheter i riskområden. Ökade eller mer volatila energipri- ser på grund av ökad elektrifiering i samhället och ett allmänt ökat energibehov vilket skapar brist på energikällor. Risk för ökade finansieringskostnader. POTENTIELL PÅVERKAN PÅ FORTINOVAS FINANSIELLA RESULTAT: Volatila eller minskade hyresintäkter. Ökade och mer volatila energikostna- der, särskilt el, då behovet väntas öka. Kraftigt ökade eller mer volatila kostnader och investeringar för hantering av klimatförändringar. Ökade kostnader för försäkrings- premier. Minskat värde på fastigheter som inte är klimatanpassade eller ligger i riskområden. Ökade finansieringskostnader. Klimatanpassade fastigheter och strategiska förvärv ur klimatsyn- punkt, särskilt kopplat till fysiska ris- ker, kan öka Fortinovas attraktions- kraft och därmed leda till positiva effekter på finansiella resultatet. MÖJLIGHETER I BÅDE VI NÅR PARISAVTALET OCH FORTSÄTTA SOM VANLIGT Effektivare resursanvändning och därmed minskat energibehov vilket möjliggör exempelvis minskade kostnader för Fortinova. Ökad användning av förnybar energi och installation av exempelvis solcel- ler i fastighetsbeståndet för att både möjliggöra minskad klimatpåverkan och minskade kostnader. Minska Fortinovas beroende till en allt mer volatil marknad. Energieffektiviseringsåtgärder blir mer lönsamma att genomföra. Genom att inkludera analys av fysiska klimatrisker vid förvärvsana- lys kan Fortinova i ett tidigt skede väga in potentiella risker och minska oförutsedda kostnader. Via en ökad andel klimatanpassade fastigheter i hänseende till fysiska risker, kan Fortinova attrahera investerare, banker och kunder samt minska risken för ökade försäkrings- premier. Genom att inkludera analys av energiprestanda vid förvärv kan Fortinova i ett tidigt skede väga in omställningspotential i fastigheten och minska risk för oförutsedda omställningsrelaterade kostnader. Via ett aktivt klimatarbete kan Fortinova exempelvis få tillgång till grön finansiering samt tillgodose sig ökad andel gröna investeringar. Strukturerat hållbarhetsarbete kan innebära fördelar vid kreditgivning från banken, exempelvis premierad ränta som följd av ett stärkt hållbar- hetsarbete. Via ett aktivt klimatarbete kan Fortinova öka dragningskraften och attrahera nya medarbetare, kunder och investerare. VI NÅR PARISAVTALET (RCP 2,6) Ökade eller mer volatila driftskost- nader såsom försäkringspremier, energipriser, byggtjänster, trans- porter eller förvaltningskostnader för att möta ökad förväntansbild på Fortinovas arbete med minskad för- brukning, rapportering och reglering. Ökat behov av resurser eller inves- teringar hos Fortinova kopplat till klimat, såsom energieffektivisering av fastigheter, fastighetsförvalt- ning, förvärv och uppföljning av leverantörer för att ställa krav inom exempelvis cirkulär renovering eller byggande. Ökade förväntningar på aktivt klimatarbetet hos Fortinova från finansmarknadsaktörer som innehar en egen klimatrisk i kreditgivning- en samt lagstiftning som kräver klimatrapportering. Risk för ökade finansieringskostnader. Fortinovas äldre fastigheter kan bli obsoleta. POTENTIELL PÅVERKAN PÅ FORTINOVAS FINANSIELLA RESULTAT: Ökade kostnader och investeringar för klimatanpassning och energief- fektivisering. Ökade driftskostnader. Minskat värde på fastigheter som ligger i riskområden för fysiska klimatrisker eller på fastigheter som inte är klimatanpassade. Klimatan- passade fastigheter kan öka i värde och därmed påverka Fortinovas resultat positivt. Klimatanpassade fastigheter och strategiska förvärv ur klimatsyn- punkt kan öka Fortinovas attrak- tionskraft och därmed leda till positiva effekter på det finansiella resultatet. Ett hållbarhetsarbete som ej lever upp till förväntansbilden kan leda till ökade finansieringskostnader. Klimatrelaterade finansiella möjligheter och risker Fortinovas nuläge avseende arbete med klimatrelaterade fi - nansiella risker och möjligheter har identifierats med utgångs- punkt i rekommendationerna i Taskforce on Climate-related Fi- nancial Disclosures (TCFD). Fortinovas ambition är att fortsätta implementera rekommendationerna inom följande områden: Styrning, Strategi, Riskhantering samt Mål och mätetal. STYRNING OCH STRATEGI Styrning av riskprocessen sker på övergripande nivå av sty - relsen och på operativ nivå av ledningsgrupp och övriga med- arbetare. Hållbarhetsansvarig (inklusive energiansvariga) är ansvarig för att identifiera och bedöma klimatrelaterade risker och möjligheter samt ge förslag alternativt ta fram förslag på åtgärder för att hantera dessa (exempelvis energieffektivise- ringsåtgärder). Detta sker i samverkan med finansfunktionen och ansvariga för fastighetsutveckling och förvaltning. Styrelsen avhandlar klimatrelaterade frågor minst en gång per år, samt om något särskilt inträffar som kräver hantering utöver dessa tillfällen. Inför möten får styrelsen rapport från hållbarhetsansvarig kring klimatrelaterade frå- gor och andra hållbarhetsfrågor. RISKHANTERING Vid nyproduktion hanteras risker för exempelvis översväm - ningar redan i planprocessen, där kommuner och länsstyrel- ser är involverade och ställer höga krav på utredningar och konsekvensanalyser. Inför investeringar i nyproduktion görs en värdering av klimatriskerna för en byggnad under dess tekniska livslängd, med tyngdpunkt på nederbörd, extremt väder och översvämningsrisk. För befintliga fastigheter be- höver analyser utföras utifrån exempelvis geografiskt läge, typ av fastighet samt byggnadsår. Fortinova behöver vara motståndskraftigt och anpassa verksamheten utifrån ändra- de klimatförhållanden. ANALYS AV RISKER OCH MÖJLIGHETER Under 2022 genomfördes en analys för att värdera klimat - påverkan utifrån två olika klimatscenarier (RCP-scenarier) kopplade till hur världen kan se ut 2050: • Vi når Parisavtalet (RCP 2,6) förutsätter att Parisavtalets mål om minskad klimatpåverkan uppnås, vilket kräver kraftfulla åtgärder från samtliga aktörer i samhället. • Fortsätta som vanligt (RCP 8,5) innebär att världen inte lyckats ställa om utan utsläppen av växthusgaser fortsät- ter att öka i nuvarande takt. Båda scenarierna innebär risker, men också möjligheter för Fortinova. I analysen har Fortinova använt klimatscenarier från SMHI och fokuserat på de områden där majoriteten av koncernens fastigheter är belägna. När det gäller klimatrisker bedöms både fysiska risker och omställningsrisker som kan följa av ett ändrat klimat. FORTSATT ARBETE Fortinova kommer att fortsätta arbetet med risker och möjlig- heter i enlighet med TCFD:s rekommendationer. Detta innebär framför allt fortsatt arbete med att förfina analysen på fastig- hetsnivå och identifiera konkreta åtgärder för varje fastighet. Under de senaste två åren har Fortinova utvärderat risker och möjligheter som kan uppstå som en följd av klimatförändringar. Syftet är att säkerställa att både verksamheten och fastighets- beståndet har förutsättningar att hantera klimatförändringar. Detta arbete kommer fortsätta att utvecklas framöver med fördjupade analyser för att tydliggöra vilka effekter klimatföränd- ringar kan få på koncernen och verksamheten. 41 ===== SIDA 22 ===== 4342 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIERING Att äga fastigheter är en kapitalintensiv verksamhet som medför att Fortinova använder sig av extern finansiering för att utveckla fastighetsbeståndet och fortsätta den planerade expansionen. Kapitalstrukturen får därmed en väsentlig inverkan på koncer- nens förmåga att på ett lönsamt sätt driva verksamheten till en vägd nivå av finansiell risk. FINANSPOLICY Den finansiella verksamheten i Fortinova bedrivs i enlighet med den, av styrelsen, fastställda finanspolicyn och ska bedrivas på sådant sätt att behovet av lång- och kortfristig finansiering samt likviditet säkerställs. Med stöd av finanspolicyn kan koncernen styra och hantera sina finansiella risker samt säkerställa risk- hantering genom god kontroll och uppföljning. De finansiella riskerna följs upp och rapporteras kvartalsvis till styrelsen. Sty- relsen genomför årligen en översyn av finanspolicyn. Fortinova påverkas i hög grad av utvecklingen på de fi - nansiella marknaderna. För finansverksamheten är det därför av vikt att spegla och stödja affärsverksamhetens mål och förutsättningar. Ambitionen är att ett lågt och stabilt räntenetto eftersträvas med hänsyn tagen till fastställda riskmandat inom finansierings- och refinansieringsrisk, likviditetsrisk, ränterisk, kredit- och motpartsrisk samt administrativa och operationella risker. Inom riskerna har styrelsen definierat ett antal mål för finansförvaltningen som exempelvis kapitalbindning, räntebind- ning samt nyckeltal som belånings- och räntetäckningsgrad. ÖVERGRIPANDE FINANSIERINGSSTRUKTUR Verksamheten finansieras genom en kombination av trygga kassaflöden från långsiktig förvaltning, eget kapital, räntebärande skulder i bank samt övriga skulder. Eget kapital och räntebärande skulder motsvarade 94 procent av Fortinovas finansiering vid periodens utgång. Per den 31 december 2023 uppgick Fortinovas tillgångar till 5 263 Mkr samtidigt som nettobelåningsgraden var 53 procent. Räntetäckningsgraden uppgick till 190 procent och belåningsgraden uppgick till 58 procent. De finansiella kostnaderna uppgick till -95,2 Mkr och utgjorde efter fastighetskostnader verksamhetens största kostnadspost. Under perioden uppgick kapitalbindningen till 2,7 år och ränte- bindningen till 2,1 år. Övriga avsättningar och skulder 6% Eget kapital 41% Räntebärande skulder 53% FINANSIERINGS- STRUKTUR HÖG ANDEL BOSTÄDER I PORTFÖLJEN. Fortinovas fastighetsportfölj är koncentrerad till tillväxtkommuner med hög efterfrågan på bostäder. Oavsett ekonomisk utveckling behöver människor någonstans att bo. Bostäder kännetecknas av långsiktigt stabila kassaflöden genom riskspridning på ett stort antal kunder. Den långsiktiga tryggheten i kassaflödet från bostadsfastigheter innebär att vi kan fortsätta utveckla koncernen samt skapa avkastning till våra aktieägare. ENDAST STAMAKTIER I EGET KAPITAL SAMT TRADITIONELL BANKFINANSIERING. Fortinova värdesätter långsiktiga relationer med sina kreditgivare. För att erhålla låg finansieringsrisk består Fortinovas ränte- bärande finansieringskälla enbart av traditionella banklån via nordiska banker. Fortinovas kreditavtal kompletteras med sedvanliga finansiella- och informationsåtaganden. Moderbolaget har lämnat borgenså- tagande som säkerhet för dotterbolagen, de har i sin tur lämnat pant i fastigheter och i vissa fall även aktier som säkerhet till förvärvslån. Samtliga åtaganden vid periodens slut var uppfyllda. RÄNTEBINDNING Fortinovas skuldportfölj omfattar huvudsakligen rörliga lån baserade på förändringar i Stibor 3 månader. För att begränsa ränterisken över tid och öka förutsägbarheten i koncernens förvaltningsresultat används räntesäkringsinstrument i form av ränteswappar för att binda räntan. Genomsnittlig ränte - bindningstid uppgick till 2,1 år. Vid årsskiftet var 62 procent av låneportföljen räntesäkrad med en förfallostruktur mellan ett och tio år. Resterande del ligger räntebunden mot Stibor 3 månader. Genomsnittlig ränta för koncernens räntebärande låneskulder uppgick till 3,6 procent vid årsskiftet. Nyckeltal 2023.12.31 2022.12.31 Lånevolym, Mkr 2 784 2 466 Varav gröna lån, Mkr 598 251 Belåningsgrad LTV, % 58 55 Nettobelåningsgrad, % 53 43 Räntekänslighet 1 års sikt, +100bp, Mkr 8,0 7,8 Genomsnittlig ränta, % 3,6 2,5 Räntetäckningsgrad, % 190 279 Genomsnittlig räntebindningstid, år 2,1 2,4 Genomsnittlig kapitalbindning, år 2,7 2,7 Derivat i procent av skuld, % 62 61 Likvida medel, Mkr 227 515 4 4,5 % 3,5 JAN FEB MARS APRIL MAJ JUNI JULI AUG SEPT OKT NOV DEC 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 1,9 1,2 3,2 2,7 2,5 2,8 2,9 2,7 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 ÅrÅr 3,5 2,5 1,7 2,4 2,2 2,1 2,2 2,1 3 2,5 Q4 2019 Q4 2020 Q4 2021 Q4 2022 Q1 2023 Q2 2023 Q3 2023 Q4 2023 Q4 2019 Q4 2020 Q4 2021 Q4 2022 Q1 2023 Q2 2023 Q3 2023 Q4 2023 KAPITALBINDNING UTVECKLING STIBOR 3 MÅNADER UNDER 2023 RÄNTEBINDNING Kapitalbindningsstruktur Mkr % 0-1 år 611 22 1-2 år 1 030 37 2-3 år 547 20 3-4 år 74 3 4-5 år 140 5 > 5 år 382 14 Summa 2 784 100 Räntebindningsstruktur Mkr % 0-1 år 1 110 40 1-2 år 484 17 2-3 år 350 13 3-4 år 371 13 4-5 år 219 8 > 5 år 250 9 Summa 2 784 100 I syfte att bekämpa inflationen har Riksbanken från början av 2022 höjt styrräntan, vilken den 31 december 2023 uppgick till 4,0 procent. Styrräntan har ökat dramatiskt under 2023 vilket påverkat såväl branschen som Fortinovas korta- och långa finansieringskostnader. ===== SIDA 23 ===== 4544 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION 4544 45 INNEHÅLL Förvaltningsberättelse ......................................................................................................................46 Resultaträkning för koncernen ..................................................................................................... 60 Totalresultat för koncernen ................................................................................................................ 60 Balansräkning för koncernen ............................................................................................................ 61 Förändringar i eget kapital för koncernen ..................................................................62 Kassaflöden för koncernen ..................................................................................................................63 Resultaträkning för moderbolaget ..........................................................................................64 Totalresultat för moderbolaget .....................................................................................................64 Balansräkning för moderbolaget ...............................................................................................65 Förändringar i eget kapital för moderbolaget ......................................................66 Kassaflöden för moderbolaget ...................................................................................................... 67 Redovisningsprinciper och noter ........................................................................................68 Not 1 R edovisningsprinciper och noter ......................................................................68 Not 2 R örelsesegmentsrapportering ................................................................................71 Not 3 H yresintäkter .................................................................................................................................... 72 Not 4 D rift-, förvaltnings- och administrationskostnader .............73 Not 5 L öner och andra ersättningar .................................................................................74 Not 6 R evision ......................................................................................................................................................78 Not 7 Finansiella in täkter ..................................................................................................................78 Not 8 Finansiella k ostnader ........................................................................................................... 79 Not 9 I nkomstskatt .....................................................................................................................................80 Not 10 F örvaltningsfastigheter .....................................................................................................81 Not 11 Övrig a materiella anläggningstillgångar .............................................. 84 Not 12 L easingavtal ........................................................................................................................................85 Not 13 Deriv atinstrument ....................................................................................................................85 Not 14 Övrig a fordringar ........................................................................................................................86 Not 15 F örutbetalda kostnader och upplupna intäkter .......................86 Not 16 Likvida medel ....................................................................................................................................86 Not 17 E get kaptital ........................................................................................................................................87 Not 18 Övrig a avsättningar ............................................................................................................... 88 Not 19 R äntebärande skulder ........................................................................................................89 Not 20 U pplupna kostnader och förutbetalda intäkter ....................... 90 Not 21 S tällda säkerheter, eventualförpliktelser och e ventualtillgångar ....................................................................................................... 90 Not 22 Andelar i koncernföretag ................................................................................................91 Not 23 F ordringar hos/skulder till koncernföretag ......................................94 Not 24 F örvärv av dotterbolag .....................................................................................................94 Not 25 S kulder hänförliga till finansieringsverksamheten ..............95 Not 26 V ärdering av finansiella tillgångar och skulder till v erkligt värde samt kategoriindelning ...........................................96 Not 27 Kapitalhan tering och finansiella risker ....................................................98 Not 28 D isposition av företagets vinst .........................................................................100 Not 29 N ärstående ........................................................................................................................................ 101 Not 30 H ändelser av väsentlig betydelse efter r äkenskapsårets slut .......................................................................................................... 101 Revisionsberättelse .......................................................................................................................................103 Bolagsstyrningsrapport ......................................................................................................................... 110 Ersättning till ledande befattningshavare .................................................................116 FINANSIELL INFORMATION ===== SIDA 24 ===== 4746 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION föreskrifter samt internationella normer för mänskliga rättig- heter, arbete och miljö som miniminivåer. Vi ska upprätthålla långsiktiga relationer med företagets intressenter och ha en hög affärsmoral i verksamheten. Vi tar avstånd från all form av korruption och vi förväntar oss att våra leverantörer delar våra värderingar. I enlighet med ÅRL 6 kap 11§ har Fortinova Fastigheter AB (publ) på frivillig basis valt att upprätta den lagstadgade hållbarhetsrapporten som en från legala årsredovisningen avskild rapport. Fortinovas hållbarhetsrapport återfinns på sidan 36. BOLAGSSTYRNING Bolagsstyrningen inom företaget utgår från svensk lagstift - ning, Stockholmsbörsens noteringsavtal, Svensk Kod för bolagsstyrning samt andra regler och riktlinjer. Koncernens bolagsstyrningsrapport redovisas på sidan 110. ERSÄTTNING TILL VD OCH ANDRA LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE Vid årsstämman i december 2021 beslutades det om riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare. Riktlinjerna innebär i huvudsak att det för bolagsledningen ska tillämpas marknadsmässiga löner och andra anställningsvillkor. Er - sättning ska utgå i form av fast lön, rörlig kontantersättning, pensionsförmåner och andra förmåner. Uppsägningslön och avgångsvederlag ska sammantaget inte överstiga 12 må- nadslöner och uppsägningstiden ska vara högst sex månader. Styrelsen ska äga rätt att frångå riktlinjerna om det i enskilt fall finns särskilda skäl för det. Fortinovas riktlinjer för ersättning till ledande befattnings- havare presenteras på sidan 116. VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER RÄKENSKAPSÅRET Förvärv och försäljningar Under räkenskapsåret har koncernen via dotterbolag blivit lagfaren ägare till 5 fastigheter (20) med ett sammanlagt åsatt fastighetsvärde om 671 Mkr (794). Under räkenskaps - året har antalet lägenheter ökat till 2 839 (2 562) och den kommersiella ytan har ökat från 99 420 kvm till 105 606 kvm. Se not 10 och 22 för mer information. Teckningsoptioner Under 2023 erbjöd Fortinova ett incitamentprogram med teckningsoptioner till övriga anställda och ledande befatt - ningshavare. Vid full nyteckning kan 490 000 nya B-aktier ges ut, vilket motsvarar en utspädning om 1 procent av antalet aktier. Programmet löper till maj 2026 med ett lösenpris om 26,85 kronor per B-aktie. Teckningsoptionerna har erhållits genom vederlag, vilket vid tidpunkten utgjorde marknadsvär- de beräknat enligt Black & Scholes. Syftet med incitaments - programmen är att uppmuntra till ett brett aktieägande bland Fortinovas anställda, rekrytera och behålla kompetenta och talangfulla medarbetare samt öka intressegemenskapen mellan medarbetarnas och koncernens målsättning. FÖRVÄNTNINGAR AVSEENDE FRAMTIDA UTVECKLING Fastighetsmarknaden har påverkats kraftigt av stigande inflation, höjda räntor, stigande energipriser och en inbrom - sande konjunktur. Turbulensen i omvärlden och på kapital- marknaden berör alla och Fortinova lägger stort fokus på riskhantering utifrån dessa utmaningar. Vår syn på tillväxt är positiv men hos Fortinova får den inte ske på bekostnad av lönsamhet. Därför har vi aktivt valt att vara mer selektiva i våra förvärv. Tack vare vår enkla och tydliga strategi – att investera i hyresfastigheter på platser där folk vill bo, arbeta och leva – finns alla förutsättningar för fortsatt framgång. Vi ser inga större vakansrisker, har goda finanser, engagerade medarbetare och bra lokal förankring på de platser där vi är verksamma. Därför står vi redo att agera på nya spännande möjligheter när marknadens förutsättningar förändras till det bättre igen. Fortinova anser sig ha en stabil finansiell ställning, god likviditet och exponering mot bostadsfastigheter med låg vakans i kommuner med god befolkningstillväxt. FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Till årsstämmans förfogande finns följande belopp i kronor: Balanserat resultat 1 737 735 833 Årets resultat -76 110 424 Summa 1 661 625 409 Styrelsen föreslår att till förfogande stående vinstmedel disponeras enligt följande: Balanseras i ny räkning 1 661 625 409 Summa 1 661 625 409 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Styrelsen samt den verkställande direktören avger härmed årsredovisning och koncernredo- visning för räkenskapsåret 1 januari – 31 december 2023 (12 månader). Uppgifter inom paren- tes avser föregående räkenskapsår (16 månader). Fortinova Fastigheter AB (publ) är ett expansivt börsnoterat fastighetsbolag med säte i Varberg. Fortinovas strategi är sedan starten 2010 långsiktig förvaltning av bostadsfastigheter i västra Sverige genom för- värv, utveckling och förvaltning. Vår vision är att vara västra Sveriges mest framstående bostadsfastighetsbolag. Grunden till Fortinovas affärsidé bygger på förutsägbar - het, långsiktig lönsamhet och tillväxt oavsett konjunktur. Fortinova uppnår långsiktig värdetillväxt genom att investera i kommuner med god befolkningstillväxt där människor vill bo, arbeta och leva. Vi förvaltar våra kunders hem och dröm- mar, och skapar utrymme för dem att växa, så att vi kan växa med dem. Fortinova har ett geografiskt fokus på tillväxtregioner i väs- tra Sverige, vilka idag definieras som Halland och Västra Göta- land. Utöver Fortinovas geografiska avgränsning så är koncer- nens målsättning att fastighetsvärdet över tid ska utgöras av 80 procent bostäder för att erhålla en hög riskjusterad avkastning oberoende av marknadens utveckling. Oavsett ekonomisk utveckling behöver människor någonstans att bo. Fokus ligger på tillgångar med dokumenterade positiva kas - saflöden. Genom att erbjuda både bostäder och lokaler bidrar vi till att skapa levande och trygga samhällen. Tack vare goda relationer och lokalt engagemang kan Fortinova bidra till en bra boendemiljö och en positiv samhällsutveckling samt identifiera och agera snabbt på förvärvsmöjligheter. Fortinova utvärderar kontinuerligt möjliga förvärv i nuvarande och nya kommuner. För att uppnå långsiktig lönsamhet ingår även utveckling i befintligt fastighetsbestånd i syfte att förbättra kassaflödet och öka fastigheternas värde. FINANSIELL MÅLSÄTTNING 2023 Fortinovas målsättning är fortsatt tillväxt med krav på lön - samhet och positiva kassaflöden. Under 2023 var de finan - siella mål som över tid skulle uppfyllas: • Räntetäckningsgraden: minst 250 procent • Nettobelåningsgraden: 55–65 procent • Avkastning på eget kapital: minst 10 procent JUSTERAD FINANSIELL MÅLSÄTTNING Koncernens styrelse har tagit beslut om justerade finansiella mål som gäller från och med räkenskapsåret 2024. Fortinovas ambition är, precis som tidigare, att ge aktieägarna en god avkastning till väl avvägd risk med fokus på kassaflöden. De justerade finansiella målen är att belåningsgraden långsiktigt inte ska överstiga 55 procent, avkastning på eget kapital ska långsiktigt överstiga 10 procent och räntetäckningsgrad ska långsiktigt överstiga 180 procent. FASTIGHETSBESTÅNDET Den 31 december 2023 uppgick Fortinovas fastighetsvärde till 4 813 Mkr med en uthyrningsbar yta om 287 974 kvm. Koncernens totala hyresvärde uppgick till 359 Mkr med en ekonomisk uthyrningsgrad uppgående till 99 procent. Fastig- hetsvärdet bestod av 73 procent bostäder fördelat på 2 839 lägenheter. Resterande 27 procent fördelar sig på samhälls- och kommersiella fastigheter. I perioder kan avvikelse mot koncernens strategi om att bostadsfastigheter över tid ska utgöra 80 procent förekomma. Över tid bedöms strategin vara uppfylld. HÅLLBARHET Fortinova har som affärsidé och övergripande mål att driva och utveckla verksamheten på ett långsiktigt hållbart sätt. Vårt huvuduppdrag är att erbjuda sunda bostäder och lokaler med hållbara hyresnivåer på efterfrågade orter i vår region. Fortinova ska vara en trygg aktör på hyresmarknaden i västra Sverige och ska hela tiden bli bättre, som hyresvärd, arbetsgivare samt samhällsaktör. Hållbart företagande innebär att lönsamhet, miljöhänsyn och socialt engagemang förenas och berör alla delar av organisationen. Vi kan påverka framtiden genom vår verksamhet och har därför hållbarhet som en integrerad del i affärstänk och dagligt arbete. Vi vill bidra till en positiv samhällsutveckling, bland annat genom Fortinovafonden och andra lokala engagemang. På så sätt blir det positivt för alla att ha Fortinova som fastighets - ägare i ett område. Allt arbete ska utföras med minsta möjliga negativa på - verkan på vår omgivning. Vi betraktar tillämpliga lagar och ===== SIDA 25 ===== 4948 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FORTINOVAS RESULTATRÄKNING Hyresintäkter Koncernens hyresintäkter för 2023 uppgick till 332,1 Mkr (369,0). På helårsbasis har koncernens hyresintäkter ökat, främst beroende på förvärv samt hyreshöjningar från index- uppräkningar och hyresförhandlingar. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick under räken- skapsåret till 98,9 procent (98,1). Hyresvärdet i jämförbart fastighetsbestånd har ökat med fyra procent. På årsbasis bedöms hyresintäkterna i befintliga hyreskontrakt uppgå till 358,9 Mkr (313,2) Se aktuell intjäningsförmåga på sidan 12. Fastighetskostnader och driftsöverskott Fastighetskostnaderna uppgick till -127,7 Mkr (-158,7). Sä - songsvariation påverkar driftsöverskottet kraftigt och drifts- kostnaderna varierar normalt med årstiderna. På helårsbasis har fastighetskostnaderna ökat vilket främst beror på högre driftskostnader för värme, el och vatten under perioden samt högre fastighetsskatt efter nya taxeringsbeslut. Ökningen beror också på fastighetsförvärv samt en hög andel av bo - stadsfastigheter som präglas av en högre kostnadsbas och underhållsbehov än samhällsfastigheter och kommersiella fastigheter. Koncernen har erhållit ett elstöd om 2,7 Mkr vil - ket minskat årets fastighetskostnader. Årets driftsöverskott uppgick till 204,4 Mkr (210,3). På helårsbasis har koncernens driftsöverskott förbättrats. Hyre- sintäkterna i jämförbart bestånd har ökat med fem procent samtidigt som fastighetskostnaderna ligger kvar i samma nivå. Det beror främst på god kostnadskontroll samt koncer- nens fastighetsförvärv. Centrala administrationskostnader Centrala administrationskostnader uppgick till -29,0 Mkr (-34,0). I de centrala administrationskostnaderna ingår kost - nader för bolagsadministration, affärs- och fastighetsutveck- ling, revison samt finanshantering. Posten inkluderar även engångskostnader hänförligt till utveckling inom hållbarhets- redovisning, informationssäkerhet och utvecklingsprojekt. Räntenetto Finansiella kostnader ökade under räkenskapsåret till –95,2 Mkr (-58,9). Koncernens räntekostnader har ökat i takt med större fastighetsbestånd, högre genomsnittlig skuld samt stigande korta- och långa marknadsräntor. Vidare upp- gick räntekostnader för leasingavtal till -0,5 Mkr (-0,7) varav tomträttsavgäld -0,5 Mkr (-0,7). Finansiella intäkter uppgick till 6,2 Mkr (1,5), vilket främst avser ränteintäkter från bank. Förvaltningsresultat Koncernens förvaltningsresultat uppgick till 85,9 Mkr (118,2). På grund av högre finansieringskostnader, med en snittränta på 3,6 procent (2,5), minskar räkenskapsårets förvaltningsre- sultat. Värdeförändringar förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheternas orealiserade värdeförändringar upp- gick till -326,6 Mkr (58,7). Realiserade värdeförändringar uppgick till –3,1 Mkr (-0,1). Av total värdeförändring var -217,4 Mkr (103,0) hänförligt till befintligt fastighetsbestånd. Det genomsnittliga direktavkastningskravet i den oberoende värderingen per den 31 december uppgick till 5,2 procent (4,6). Under 2023 har direktavkastningskravet höjts med i cirka 50 punkter på portföljnivå med sänkta värden som följd. De högre avkast - ningskraven motverkas till viss del av förbättrat kassaflöde främst kopplat till inflationen. Koncernens höga andel av bostadsfastigheter ger ett tryggt och återkommande kassa- flöde, dock påverkas värderingen i nuvarande marknad. Värdeförändringar räntederivat Marknadsvärdet för finansiella derivatinstrument har under räkenskapsåret minskat vilket genererar en negativ effekt på resultatet om -59,5 Mkr (100,8). Det är främst utvecklingen av långa räntor i förhållande till Fortinovas fasta räntepositioner som driver periodens utveckling av värdet i koncernens derivat- instrument. Värdeförändringarna i räntederivaten är inte kas- saflödespåverkande och kommer lösas upp under derivatens löptid, givet att dessa inte avyttras innan förfall. 2023.01.01- 2023.12.31 (12 mån) 2021.09.01- 2022.12.31 (16 mån) 2020.09.01- 2021.08.31 (12 mån) 2019.09.01- 2020.08.31 (12 mån) Flerårsöversikt Hyresintäkter, Mkr 332,1 369,0 197,1 135,4 Driftsöverskott, Mkr 204,4 210,3 114,3 76,8 Förvaltningsresultat, Mkr 85,9 118,2 75,1 44,0 Värdeförändring förvaltningsfastighet, Mkr -329,7 58,6 298,9 47,7 Årets totalresultat, Mkr -262,9 212,0 311,2 86,4 Förvaltningsfastigheter, Mkr 4 813,1 4 515,5 3 631,4 2 261,2 Likvida medel, Mkr 227,3 515,0 278,1 161,4 Eget kapital, Mkr 2 142,0 2 441,2 2 252,8 1 193,3 Räntebärande skulder, Mkr 2 783,9 2 466,2 1 478,0 1 090,8 Balansomslutning, Mkr 5 262,6 5 251,9 3 974,2 2 442,7 Finansiella nyckeltal Avkastning på eget kapital, % -11,5 6,3 18,1 9,1 Genomsnittlig ränta, % 3,6 2,5 1,6 2,0 Långsiktigt substansvärde, Mkr 2 293,0 2 583,7 2 438,0 1 308,0 Nettobelåningsgrad, % 53,1 43,2 33,0 41,1 Belåningsgrad, % 57,8 54,6 40,7 48,2 Räntebindningstid, år 2,1 2,4 1,7 2,5 Räntetäckningsgrad, % 190,2 279,1 462,8 321,1 Överskottsgrad, % 61,5 57,0 58,0 56,7 Förvaltningsmarginal, % 25,9 32,0 38,1 32,5 Fastighetsrelaterade nyckeltal Verkligt förvaltningsfastighetsvärde, kr per kvm uthyrningsbar yta 16 714 16 815 15 998 15 394 Hyresvärde, Mkr 358,9 313,2 247,8 164,5 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98,9 98,1 99,4 99,1 Areamässig uthyrningsgrad, % 99,1 98,3 99,5 99,3 Aktierelaterade nyckeltal Långsiktigt substansvärde, kr per aktie 44,7 50,3 47,5 39,5 Eget kapital, kr per aktie 41,7 47,6 43,9 36,0 Förvaltningsresultat, kr per aktie 1,7 2,3 1,6 1,8 Årets resultat, kr per aktie -5,1 4,1 6,6 3,6 Se avsnitt Definitioner av nyckeltal för definitioner och motivering till användande av icke-IFRS-baserade nyckeltal och avsnitt Avstämningstabeller för alternativa nyckeltal för härledning av alternativa nyckeltal för härledning av alternativa nyckeltal. FINANSIELL UTVECKLING OCH STÄLLNING Räkenskapsåret omfattar 1 januari – 31 december 2023 (12 månader). Uppgifter inom parentes avser föregående räkenskapsår (16 månader). ===== SIDA 26 ===== 5150 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION Räntebärande skulder Att äga fastigheter är en kapitalintensiv verksamhet som medför att Fortinova använder sig av extern finansiering för att utveckla fastighetsbeståndet och fortsätta den planerade expansionen. Kapitalstrukturen får därmed en väsentlig in - verkan på koncernens förmåga att på ett lönsamt sätt driva verksamheten till en vägd nivå av finansiell risk. Fortinovas upplåning sker i nordiska banker med sed - vanliga säkerheter. De räntebärande skulderna är hänförliga till lån som upptagits vid förvärv och refinansiering av den befintliga portföljen. Den 31 december uppgick skulder till kreditinstitut till 2 784 Mkr (2 466), varav 598 Mkr (251) utgörs av gröna bank- lån. Koncernens fastighetsinteckningar för räntebärande skulder uppgick till 3 061 Mkr (2 654). I samband med att kon- cernens fastighetsägande bolag är kredittagare har moder - bolaget ingått borgensåtagande om totalt 1 508 Mkr (1 309). Under året har koncernen sedvanligt förnyat samt förlängt ingångna derivat samt refinansierat förfallna lån i syfte att uppfylla koncernens finanspolicy. Den genomsnittliga räntebindningstiden per den 31 de - cember 2023, inklusive i effekter av ingångna derivatavtal, uppgick till 2,1 år (2,4). Den genomsnittliga kreditbindningsti- den uppgick till 2,7 år (2,7). FORTINOVAS KASSAFLÖDE Koncernens likvida medel uppgick den 31 december till 227,3 Mkr (515,0). Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 127,8 Mkr (111,9). Ökningen var i första hand driven av koncer- nens förbättrade driftsöverskott. Investeringsverksamheten har påverkat kassaflödet med -471,4 Mkr (-614,1). Koncernen har investerat -44,9 Mkr (-57,3) i befintligt bestånd och förvärv av dotterbolag har belastat likvida medel med -442,9 Mkr (-470,9). Koncernen har erhållit 33,6 Mkr (-0,1) vid avyttring av dotterbolag. Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till 55,9 Mkr (739,1), Koncernen har amorterat -56,9 Mkr (-46,0) och räkenskapsårets upptagna banklån uppgick till 149,1 Mkr (808,7). Utbetald utdelning påverkade kassaflödet med -37,0 Mkr (-23,6) och koncernen har erhållit en likvid från utställda teckningsop- tioner om 0,7 Mkr (0). Fortinova arbetar för att klimat- anpassa och energieffektivisera sitt befintliga fastighetsbestånd. Skatt Koncernens totala skatt uppgick till 40,4 Mkr (-65,6), varav aktuell skatt uppgick till -9,0 (-11,3). Uppskjuten skatt uppgick till 49,4 Mkr (-54,3) och har beräknats utifrån skattemässigt underskott, värdeförändringar på fastigheter och derivat samt temporära skillnader mellan redovisade värden och skattemässiga värden på fastigheter. FORTINOVAS BALANSRÄKNING Fastighetsbestånd Fortinovas värde på förvaltningsfastigheter har ökat med sju pro- cent och uppgick vid räkenskapsårets slut till 4 813,1 Mkr (4 515,5). Förvärv och investeringar har ökat portföljens fastighetsvärde med 624,2 Mkr medan värdeförändringar minskat värdet med -326,6 Mkr. Pågående och beslutade investeringar Fortinova utför värdehöjande förbättringar och underhålls- åtgärder i det befintliga fastighetsbeståndet. Långsiktig lön - samhet och hållbarhet går hand i hand i koncernens investe- ringsbeslut och Fortinova arbetar för att klimatanpassa och energieffektivisera sitt befintliga fastighetsbestånd. Eget kapital Fortinovas B-aktie noterades den 19 november 2020 på Nasdaq First North Premier Growth Market. Aktiens långsiktiga sub - stansvärde uppgick den 31 december till 44,7 kronor per aktie (50,3). Aktiekapitalet uppgick till 51 335 140 kronor fördelat på 51 335 140 aktier. Varje aktie har ett kvotvärde om 1 kro - na. Totalt antal aktier fördelar sig på 2 750 000 A-aktier och 48 585 140 B-aktier. Varje aktie av serie A berättigar till 10 röster och varje aktie av serie B berättigar till en röst. Fortinova har den 31 december cirka 3 200 aktieägare införda i aktieboken. Under 2023 har ett långsiktigt incitamentsprogram riktats till ledande befattningshavare och övriga anställda inom kon- cernen. Programmet omfattar 490 000 teckningsoptioner motsvarande en utspädning om cirka 1 procent av utestående aktier och röster. Utdelning Fortinova är ett kassaflödesorienterat fastighetsbolag och kon- cernens utdelningspolicy är baserad på en ambition att överföra löpande förvaltningsresultat. Vid bedömning av utdelningens storlek ska Fortinovas investeringsalternativ, finansiella ställ- ning och kapitalstruktur beaktas. Utdelningen ska långsiktigt uppgå till minst 40 procent av förvaltningsresultatet belastat med schablonskatt. För att säkerställa ambitionen om fortsatt tillväxt under lönsamhet beaktar styrelsen årligen framtida utveckling av finansiell ställning och kapitalstruktur samt investeringsalterna- tiv. Fortinova påverkas av utvecklingen på de finansiella mark- naderna och har som ambition att åtnjuta de affärsmässiga möjligheter som uppstår. Till årsstämman 2024 föreslår därför Fortinovas styrelse ingen utdelning för räkenskapsåret 2023. 51 ===== SIDA 27 ===== 5352 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION OMRÅDE BESKRIVNING HANTERING BEDÖMNING STRATEGISKA Fastighetsportföljen RISKER Fastighetsportföljen kan påverkas genom felaktig geografisk fördelning eller att fastighetsbeståndet inte är framtidssäkrat utifrån teknisk skuld, kundpreferenser, mikroläge etc. Det medför risk för ökade vakanser och värdenedgång som följd – alternativt stora investeringsåtaganden. Att bli för stor på en delmarknad eller i en stad kan medföra att kommunen eller omvärlden ställer högre krav på Fortinova – t ex krav på ekonomiskt helhetsansvar för ett område i form av infrastruktur m.m. MÖJLIGHETER Hög och stabil efterfrågan på våra lokaler och bostäder. För Fortinova, ett företag med tillväxtam- bitioner, ökar sannolikheten att finna investerings- möjligheter i lägre värderade fastigheter. • Makrobevakning (följa hyresutveckling, vara nära kunden för att förstå framtidens behov, bevaka infrastrukturprojekt, trendspana) • Löpande investera, uppgradera eller sälja fastig - heter som inte bedöms passa Fortinovas portfölj • Löpande översyn avseende geografisk spridning och fastighetstyp • Årlig genomgång av affärsplan och strategi • Bevaka klimatrisker i fastighetsportfölj och analys av klimatrisker vid investeringsbeslut • Årlig genomgång av kommande treårsperiod för att se vilka tillväxtförutsättningar som finns Investeringar – nya förvärv och projektutveckling av såväl nyproduktion som i befintligt bestånd RISKER Felaktig investeringsstrategi alternativt oförmåga att verkställa vald investeringsstrategi eller oförmåga att finna lönsamma investeringsobjekt. Investeringar kan ske antingen i form av ny-, till- och ombyggnation eller genom förvärv. Oförut- sedda fördyringar i byggnationsfasen. Förvärv av enskilda fastigheter kan ske antingen direkt som fastighetsförvärv eller indirekt i bolagsform. Förvärv kan även ske i större skala, antingen i form av portföljer avseende region eller kategori av fastigheter eller i form av strategiska bolagsförvärv, d v s uppköp av befintlig organisation. Strategiska förvärv kan genomföras för att uppnå olika fördelar, men kan också medföra risker såsom svårighet att integrera verksamhet och medarbetare, risk för att ledningens uppmärksamhet flyttas från andra viktiga affärsfrågor, risk med eventuell en ny marknad där förvärvaren har begränsad eller ingen erfarenhet, utgifter för eventuella okända eller potentiella juridiska åtaganden inom det förvärvade företaget samt ett för dyrt förvärv. I en marknad med generellt minskad efterfrågan finns risk kopplat till försäljning av projekt eller objekt. Risken kan innebära olönsamma investeringar alternativt nedskrivningar i räkenskaperna. MÖJLIGHETER Hög och stabil efterfrågan på våra lokaler och bostäder. För Fortinova, ett företag med tillväxtam- bitioner, ökar sannolikheten att finna investerings- möjligheter i lägre värderade fastigheter. • Investeringsbeslut kopplade till strategi • Uppföljning av genomförda förvärv • Due Diligence • God planering och strukturerade processer för att införliva nytt företag • I god tid identifiera vilken kompetens och mark - nadskännedom som behövs • I god tid identifiera nyckelpersoner • Tillgång till marknadens bästa rådgivare • Uppföljning av riktlinjer • Bred tratt, leda parallella investeringsdiskussioner • Klar beslutsprocess • Uppföljning av genomförda projekt • Vid projektutveckling via extern entreprenad sker noggranna utvärderingar av potentiella externa entreprenörer samt tydligt utformade avtal för att minimera riskerna MÖJLIGHETER OCH RISKER BEDÖMNING AV RISKNIVÅ – LÅG MELLAN HÖG OMRÅDE BESKRIVNING HANTERING BEDÖMNING OMVÄRLD Makroekonomiska risker eller kriser RISKER Makroekonomiska risker avser risker kopplade till generellt minskad efterfrågan i ekonomin, föränd- rad inflation alternativt deflation eller generella svårigheter (såsom terroristattacker, cyberattacker, extrema väderhändelser och miljökatastrofer samt informationsläckage eller negativ publicitet). Vidare kan makroekonomiska risker eller kriser påverka möjligheten att erhålla finansiering, alternativt finansiering till högre kreditmarginaler. MÖJLIGHETER Positiv värdeutveckling på våra fastigheter. Ökad tillgång till investeringsmöjligheter då andra aktörer inte har samma långsiktiga möjligheter för investeringar under sämre konjunktur. • Omvärldsbevakning • Fastighetsportfölj koncentrerad till tillväxtkommuner • Stark balansräkning med belåningsgrad inom finansiell målsättning • Inflationsskydd i hyresavtal • Väldiversifierad hyresportfölj • Naturligt skydd i hyressättningsystemet (tidsför - skjutet) samt räntesäkringar • Flera finansieringskällor • Backupfunktioner för ledande befattningshavare • Riktlinjer för informationssäkerhet samt skapa förståelse och insikt hos användare att informa - tion är en tillgång som ska hanteras varsamt • Utöka kunskapen om klimatförändringars påver - kan på verksamheten • Fullvärdesförsäkring Regelverk RISKER Förändring i regelverk eller förordningar, såväl na- tionella som internationella, kan påverka Fortinova (såsom förändrad skattelagstiftning, nytt regelverk för banker, hantering av planprocesser). MÖJLIGHETER Förändring av lagar och regler som leder till minskade kostnader och minskad administration. Affärsmöjligheter Anseende och rykte • Aktivt följa förändringar samt anpassa och förbe- reda verksamheten • Delta i samhället och den allmänna debatten • Bredda antal finansieringskällor (banker och aktie- ägare) • Omförhandla kreditavtal löpande • Företagskultur som bygger på höga etiska ideal • Extern Whistleblower-funktion • Intern kontroll • Rätt medarbetare • Följa utvecklingen av lagar och regler • Öppen kultur för att skapa förtroende att infor - mera om eventuella missförhållanden eller risker i tidigt skede • Regelbunden internutbildning i relevanta regelverk ===== SIDA 28 ===== 5554 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION OMRÅDE BESKRIVNING HANTERING BEDÖMNING STRATEGISKA Negativ värdeutveckling RISKER Värdeförändringar kan uppstå antingen till följd av makroekonomiska orsaker, strategiska orsaker (typiskt sett fel delmarknad, stad eller läge) eller fastighetsspecifika orsaker (oftast kassaflödes- relaterad). Utöver detta finns risken att enstaka fastigheter är felaktigt värderade. Oavsett orsak påverkar värdeförändringar såväl resultaträkningen som finansiell ställning samt belåningsgrad. Stora negativa värdeförändringar kan ytterst medföra att avtalade villkor och åtaganden i kreditavtal bryts vilket leder till dyrare upplåning, eller i värsta fall, att krediterna förfaller till betalning. Värdet på fastigheterna kan också påverkas negativt om de tekniska hindren för utveckling, exempelvis omställning för att minska utsläpp och hantera klimatförändringar, är för höga och kostsamma. • Stort antal fastigheter med geografisk spridning och stor variation i kontraktssammansättning • Kvartalsvis översyn och externvärdering av 100 procent av fastighetsportföljen ger tidiga signaler • Eftersträva stark balansräkning som kan generera god intjäning • Intern god kontroll och kunskap OPERATIVA Hyresintäkter RISKER Hyresintäkterna påverkas av en mängd faktorer, såväl externa som interna. Externa faktorer kan vara omvärldsorienterade, uteblivna indexuppräk- ningar och konkurser (se makroekonomiska risker) medan dålig förvaltning kan leda till missnöjda kunder, onödiga vakanser etc. MÖJLIGHETER Hög och stabil efterfrågan på våra lokaler och bostäder. God ekonomi genom en hög uthyrningsgrad • Fastigheter i tillväxtkommuner • Hög andel bostäder • Närhet till kunden • Erfaren och kompetent förvaltning • Återkommande och regelbunden kundundersökning • Processer för hyresförhandling, uppgraderingar, bevakning av avtal, extern kompetent inkasso - verksamhet och kundprocess vid nytt avtal Fastighetskostnader RISKER I fastighetskostnader ingår direkta kostnader såsom kostnader för drift, underhåll och fastighetsskatt. Omfattande reparationsbehov kan påverka resultatet negativt. Driftskostnader är huvudsak- ligen taxebundna kostnader för el, renhållning, vatten och värme. Flera av dessa varor och tjänster kan endast köpas från en aktör, vilket kan påverka priset. Regulatoriska faktorer såsom ökade krav på utsläppsminskningar och övergång till fossilfria energislag kan också påverka kostnader för energi. Andra konsekvenser av klimatförändringar, såsom ökad risk för översvämningar och extrema väder- förhållanden, kan också innebära ökade kostnader för försäkringar av fastigheter i riskområden. Kostnadshöjningar som inte kompenseras genom reglering i hyreskontrakt eller hyresökning genom omförhandling kan påverka resultatet negativt. • Kontinuerlig optimering och energieffektivisering • Gränsdragningslista • Hög kvalitet på avtal • Långsiktig underhållsplanering • Förebyggande av kundförluster genom att vara snabba i beslut och åtgärd • Strukturerad elhandel • Uppföljning och mätning av förbrukning OMRÅDE BESKRIVNING HANTERING BEDÖMNING OPERATIVA Regelverk RISKER Bristande regelefterlevnad kan leda till ekonomiska förluster, tillsynssanktioner, bristande anseende och i värsta fall en avnotering. MÖJLIGHETER Förändring av lagar och regler som leder till minskade kostnader och minskad administration. Rykte/ökat anseende i marknaden Affärsmöjligheter • Aktivt följa förändringar samt anpassa och förbe- reda verksamheten. • Delta i samhället och den allmänna debatten. • Bredda antal finansieringskällor (banker och aktie- ägare). • Omförhandla kreditavtal löpande. • Företagskultur som bygger på höga etiska ideal. • Extern Whistleblower-funktion • Uppförandekod • Tillgång till marknadens bästa rådgivare • Intern kontroll • Rätt medarbetare • Följa utvecklingen av lagar och regler. • Öppen kultur för att skapa förtroende att infor - mera om eventuella missförhållanden eller risker i tidigt skede. • Regelbunden internutbildning i relevanta regel- verk. • Öppet yrkande avseende inkomstdeklarationer som krav Informationssäkerhet & digitalisering RISKER Den digitala utvecklingen går snabbt och skapar nya förutsättningar för fastighetsbranschen. Nya digitala eller innovativa lösningar ersätter gammal teknik och gamla arbetssätt, möjliggör för nya tjänster och förändrar kundernas efterfrågan. Digitalisering i fastighetsbranschen handlar främst om att digitalisera själva fastigheterna för att exempelvis förbättra uppföljning av energiför- brukning och liknande och om att bygga smarta hem och erbjuda lokalkunderna affärsdrivande digitala tjänster. Bristande informationssäkerhet kan få stora konsekvenser, exempelvis i form av förstörd eller förlorad data, läckt konfidentiell information etc. Det finns också en viss risk för brott mot lagstadgade bestämmelser om hantering av personuppgifter. MÖJLIGHETER Ett väl fungerande och ändamålsenligt IT-skydd för vår verksamhet samt att information hanteras säkert. Ökad administrativ effektivitet som följer av rutiner för ett IT-säkert arbetssätt. • Omvärldsbevakning • Outsourcad IT-verksamhet och support • Utbildning • Moderna system som innehar funktioner för att stödja informationssäkerhet, såväl internt som externt • Genomgång av IT-säkerheten av extern part Miljömässig hållbarhet – operativa miljörisker RISKER Miljörisker direkt relaterade till Fortinovas verksamhet kan innefatta den fysiska miljön som påverkar människor och fastigheter. Vid ny-, till- och ombyggnation finns risk att material och metoder används som senare kan visa sig orsaka skador. Därtill kan politiska beslut samt den allmänna opinionen inom specifika miljöfrågor påverka Fortinova. Ett bristfälligt arbete kan påverka Fortinova varumärke, lagefterlevnad samt direkta kostnader. MÖJLIGHETER God ekonomi och miljöprestanda • Projektuveckling präglas av miljömedvetenhet • Prioritera miljöaspekter BEDÖMNING AV RISKNIVÅ – LÅG MELLAN HÖG ===== SIDA 29 ===== 5756 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION BEDÖMNING AV RISKNIVÅ – LÅG MELLAN HÖG OMRÅDE BESKRIVNING HANTERING BEDÖMNING OPERATIVA Miljömässig hållbarhet – klimatförändringar RISKER Klimatförändringarna utgör en stor risk för mänsk- ligheten ur ett globalt perspektiv. Ur ett bolags- perspektiv innebär klimatförändringarna risk för skador på egendom orsakade av över tid ändrade väderförhållanden, höjd vattennivå, ändringar i den fysiska miljön som påverkar fastigheter. Fortinova bedömer dessa risker som potentiellt ökande på lång sikt. Detta kan innebära ett ökat behov av investeringar i fastigheter lokaliserade i utsatta områden, detta för att objekt inte ska bli obsoleta. Därtill kan miljöpolitiska beslut påverka Fortinova, inte minst i form av ökade skatter eller nödvän- diga investeringar. Ett bristfälligt arbete med att analysera klimatrisker kan medföra oförutsedda omfattande kostnader för Fortinova i form av akuta åtgärder eller obsoleta fastigheter. MÖJLIGHETER Säkerställer att våra fastigheter är relevanta i framtiden. Säkerställer god tillgång till finansiering och ger långsiktig trygghet och kontroll över finansierings- kostnader. Ger förutsättning för långsiktig lönsamhet genom att undvika volatila hyresintäkter, driftskostnader, energipriser samt underhållskostnader. • Samtliga investeringsärenden granskas ur ett klimatperspektiv för att bedöma fastighetens känslighet för klimatförändringar. • All nyproduktion i egen regi hållbarhetscertifieras. • Prioritera miljöaspekter i samtliga delar av verk - samheten. • Följa utvecklingen inom lagar och förordningar. • Miljöinventering i befintligt bestånd och i sam - band med förvärv av fastigheter för att identifiera och åtgärda miljö- och hälsorisker. • Klimatscenarioanalyser upprättades 2022 och ses över årligen för att ge verktyg och kunskap om hur klimatförändringar kan påverka Fortino - vas verksamhet. • Särskild investeringsstrategi mot befintligt bestånd för att minska påverkan av utsläpp och förbrukning i Fortinovas bestånd Hållbarhet – ägande RISKER Allt ägande medför ansvar. För Fortinovas del kan fastigheterna komma att förstöras av brand, vattenskada, stöld eller annan åverkan. Fortinova kan därutöver, genom oaktsamhet, orsaka skada på person eller annans egendom samt orsaka miljöskador för vilka Fortinova blir ansvarigt. MÖJLIGHETER Möjliggöra försäkringsbara fastigheter Ger förutsättning för att undvika väsentligt ökade eller volatila försäkringskostnader • Förebyggande arbete för att minimera risken att skador uppstår på egendom, person eller miljö • Fullvärdesförsäkring av samtliga fastigheter • Extern försäkringskonsult/partner • Försäkringsskydd för ansvars- och förmögenhets- skador OMRÅDE BESKRIVNING HANTERING BEDÖMNING OPERATIVA Social hållbarhet – medarbetare RISKER För ett bolag med stora tillväxtmål finns utmaningar avseende framtida kompetensförsörjning, att attrahera och behålla talanger men också att dra nytta av koncerngemensamma resurser och utveckla traditionella arbetssätt. Ett bolag i tillväxt befinner sig i förändringsprocess som ställer krav på tydlig riktning och anpassat ledarskap för att minska risken att tappa talang och kompetens. Verksamhet på flera orter och stor bredd bland yrkeskategorier bidrar till utmaningar att skapa delaktighet i det löpande värdegrundsarbetet för att uppnå en företagskultur där alla kan och vill göra ett bra arbete mot de övergripande målen. MÖJLIGHETER Att rekrytera, utveckla och behålla engagerade medarbetare är avgörande för Fortinovas långsiktiga framgång. Att uppfattas som en attraktiv arbetsgivare för såväl befintlig personal som rätt målgrupp för potentiell rekrytering. Att nå en hög grad av engagemang hos våra medarbetare som blir starka ambassadörer för vårt varumärke och värdegrund. • Värdegrundsarbete • Förändringsledning • Ledarskapsutveckling • Medarbetarresan / Talent Management • Utbildningsplaner • Kompetensförsörjning • Tydlig lönestruktur • Successionsplan för nyckelpersoner Social hållbarhet – medarbetare RISKER Oavsett yrkeskategori finns såväl fysiska som psykosociala risker i vår arbetsmiljö som vi behöver identifiera och följa upp för att minimera allvarliga konsekvenser. Arbetsgivare och arbetstagare bär ett gemensamt ansvar för ett hållbart arbetsliv och vi behöver gemensamt skapa de bästa förutsätt- ningarna för alla att ha en sund balans mellan arbete och privatliv utan att tumma på koncernens produktivitet och effektivitet. MÖJLIGHETER Säker arbetsmiljö utan risk för skada eller ohälsa oavsett verksamhetsort, yrkeskategori eller arbetssituation. • Systematiskt arbetsmiljöarbete inkl. undersök - ningsmetoder som: • medarbetarundersökningmål- och utvecklingssamtal • skyddsronder • mötesstruktur m.m. • Arbetsuppgiftsfördelning • Årlig medarbetarundersökning Ansvarsfullt företagande – etik och anti-korruption RISKER För fastighetsbolag är exempelvis processer inom uthyrning och val av leverantörer särskilt viktiga. MÖJLIGHETER Bra samarbeten, långsiktig planering, god ekonomi och hög kvalitet. Säkra och effektiva processer för inköp och tecknande av kontrakt. God affärsetik och goda arbetsförhållanden hos leverantörer och samarbetspartners. God kontroll av affärsverksamheten, stark trovärdighet för samarbetspartners samt trygghet för medarbetare med tydlighet kring regler och rutiner. • Uppförandekod • Visselblåsarfunktion • Policys för jämlikhet ===== SIDA 30 ===== 5958 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION BEDÖMNING AV RISKNIVÅ – LÅG MELLAN HÖG OMRÅDE BESKRIVNING HANTERING BEDÖMNING FINANSIELL Finansiering RISKER Fortinovas största finansiella risk är avsaknad av finansiering. Med refinansieringsrisk avses risken att finansiering inte alls kan erhållas, eller endast till kraftigt ökade kostnader. Räntekostnaden är Fortinovas enskilt största kostnadspost. Rän- tekostnader påverkas främst av nivån på aktuella marknadsräntor och kreditinstitutens marginaler samt av vilken strategi Fortinova väljer för bind- ningstid av räntorna. Högre marknadsränta innebär högre räntekostnad men den sammanfaller också ofta med högre inflation och ekonomisk tillväxt. Kreditrisk definieras som risken att Fortinovas motparter, exempelvis kunder, inte kan uppfylla sina finansiella åtaganden mot koncernen. Kreditrisk inom finansverksamheten uppstår bland annat vid placering av likviditetsöverskott, vid tecknande av ränteswapavtal samt vid utställda kreditavtal. MÖJLIGHETER En stark likviditet ger handlingsfrihet att genomföra beslutade investeringar och fullgöra förpliktelser. Långsiktig trygghet och kontroll över finansierings- kostnader. • Finanspolicy som fastställer riskmandat • Likviditetsreserver, flera finansieringsmotparter i olika geografiska marknader (bank, kapitalmarknad) • Flera långivare, dessutom enbart motparter med hög rating • Fortlöpande omförhandling av kreditavtal • Säkerställande via fastighetsinteckningar • Stark balansräkning • Ränte- och kapitalförfallostruktur fördelad över olika löptider • Långfristiga krediter med fastställda marginaler • Vedertagna beräkningsformler • Avstämning mellan intern och extern värdering • God rapportering till styrelsen Rapportering RISKER Risken att en officiell rapport i form av delårsrap- port eller årsredovisningen inte ger en sann och rättvisande bild av Fortinovas verksamhet, resultat och finansiella ställning MÖJLIGHETER Affärsmöjligheter Transparent och korrekt rapportering ger Fortinova ökat anseende hos investerare och banker • En företagskultur som bygger på höga etiska ideal samt ordning och reda • God intern kontroll med kvalitetssäkring i flera led • Kompetent och erfaren personal • Följa utveckling i regelverk för att hinna imple - mentera nyheter i god tid • Extern revision i enlighet med intressenters krav- ställning Värdeförändringar – derivat RISKER Värdeförändringar i Fortinovas räntederivat uppstår vid förändringar av marknadsräntan. MÖJLIGHETER Långsiktig trygghet och kontroll över finansierings- kostnader. • Finanspolicy som fastställer vilka derivatinstru- ment som får nyttjas vid räntebindning. • Vedertagna beräkningsformler • Avstämning mellan intern och extern värdering • Enbart omsättningsbara instrument på markna - den används, varför noterade priser kan användas. ===== SIDA 31 ===== 6160 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION Mkr Not 2023.01.01- 2023.12.31 (12 mån) 2021.09.01- 2022.12.31 (16 mån) Hyresintäkter 2,3 332,1 369,0 Fastighetskostnader 4,5 -127,7 -158,7 Driftsöverskott 204,4 210,3 Centrala administrationskostnader 5,6 -29,0 -34,0 Räntenetto Finansiella intäkter 7 6,2 1,5 Finansiella kostnader 8 -95,2 -58,9 Leasingkostnad / Tomträttsavgäld 8 -0,5 -0,7 Räntenetto -89,5 -58,1 Förvaltningsresultat 85,9 118,2 Värdeförändringar Förvaltningsfastigheter, orealiserade 10 -326,6 58,7 Förvaltningsfastigheter, realiserade -3,1 -0,1 Räntederivat, orealiserade 13 -59,5 100,8 Värdeförändringar -389,2 159,4 Resultat före skatt -303,3 277,6 Skatt 9 40,4 -65,6 Årets resultat -262,9 212,0 Hänförligt till moderbolagets aktieägare -262,9 212,0 Mkr 2023.01.01- 2023.12.31 (12 mån) 2021.09.01- 2022.12.31 (16 mån) Årets resultat enligt resultaträkningen -262,9 212,0 Totalresultat -262,9 212,0 Data per aktie (inga utspädningseffekter förekommer) Genomsnittligt antal aktier, tusental 51 335 51 335 Förvaltningsresultat före skatt, kr 1,7 2,3 Årets resultat efter skatt, kr -5,1 4,1 Koncernen har inget övrigt totalresultat att rapportera. Totalresultatet sammanfaller således med årets resultat enligt resul- taträkningen. RESULTATRÄKNING FÖR KONCERNEN TOTALRESULTAT FÖR KONCERNEN Mkr Not 2023.12.31 2022.12.31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 10 4 813,1 4 515,5 Övriga materiella anläggningstillgångar 11 2,3 2,4 Leasingavtal, nyttjanderätt 12,26 3,2 4,4 Summa materiella anläggningstillgångar 4 818,6 4 522,3 Finansiella anläggningstillgångar Derivatinstrument 13,26,27 27,9 86,0 Långfristiga reversfordringar 26 30,2 - Andra långfristiga fordringar 26 0,7 0,7 Summa finansiella anläggningstillgångar 58,8 86,7 Summa anläggningstillgångar 4 877,4 4 609,0 Omsättningstillgångar Andelar i bostadsrättsföreningar m.m. 26 10,0 - Kundfordringar 26 58,2 50,5 Övriga fordringar 14,26 67,1 52,8 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 15,26 22,6 24,6 Likvida medel 16,26 227,3 515,0 Summa omsättningstillgångar 385,2 642,9 SUMMA TILLGÅNGAR 5 262,6 5 251,9 EGET KAPITAL OCH SKULDER 17 Eget kapital Aktiekapital 51,3 51,3 Övrigt tillskjutet kapital 1 599,6 1 598,9 Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat 491,1 791,0 Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare 2 142,0 2 441,2 Summa eget kapital 2 142,0 2 441,2 Skulder Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld 9 178,9 228,5 Övriga avsättningar 18 19,5 - Långfristiga räntebärande skulder 19,26,27 2 172,5 2 288,8 Leasingskuld 12,26 3,2 4,4 Övriga långfristiga skulder 0,3 0,3 Summa långfristiga skulder 2 374,4 2 522,0 Kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder 19,26,27 611,4 177,4 Leverantörsskulder 14,4 14,3 Aktuell skatteskuld 9 6,6 - Övriga skulder 16,3 9,7 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 20,26 97,5 87,3 Summa kortfristiga skulder 746,2 288,7 Summa skulder 3 120,6 2 810,7 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 5 262,6 5 251,9 BALANSRÄKNING FÖR KONCERNEN ===== SIDA 32 ===== 6362 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserade vinstmedel inkl. årets resultat Eget kapital hänf. till moderbolagets ägare Summa eget kapital 2021.09.01–2022.12.31 (Mkr) Ingående eget kapital 2021.09.01 51,3 1 598,9 602,6 2 252,8 2 252,8 Lämnade utdelningar - - -23,6 -23,6 -23,6 Årets resultat / Årets totalresultat - - 212,0 212,0 212,0 Utgående eget kapital 2022.12.31 51,3 1 598,9 791,0 2 441,2 2 441,2 2023.01.01–2023.12.31 (Mkr) Ingående eget kapital 2023.01.01 51,3 1 598,9 791,0 2 441,2 2 441,2 Utställda teckningsoptioner - 0,7 - 0,7 0,7 Lämnade utdelningar - - -37,0 -37,0 -37,0 Årets resultat / Årets totalresultat - - -262,9 -262,9 -262,9 Utgående eget kapital 2023.12.31 51,3 1 599,6 491,1 2 142,0 2 142,0 FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL FÖR KONCERNEN Mkr Not 2023.01.01-2023.12.31 (12 mån) 2021.09.01-2022.12.31 (16 mån) Den löpande verksamheten Driftsöverskott 204,4 210,3 Centrala administrationskostnader -29,0 -34,0 Finansiella intäkter och kostnader -95,3 -58,5 Betald inkomstskatt -10,5 -4,7 Kassaflöde från den löpande verksamhet före förändring av rörelsekapital 69,6 113,1 Kassaflöde från förändringar av rörelsekapital Förändring av rörelsefordringar 44,1 -46,8 Förändring av rörelseskulder 14,1 45,6 Kassaflöde från den löpande verksamheten 127,8 111,9 Investeringsverksamheten Investeringar i förvaltningsfastigheter och projekt -44,9 -57,3 Förvärv av dotterbolag 24 -442,9 -470,9 Avyttring av dotterbolag 33,6 -0,1 Förvärv av förvaltningsfastigheter och mark -17,2 -85,8 Kassaflöde från investeringsverksamheten -471,4 -614,1 Finansieringsverksamheten Likvid från utställda teckningsoptioner 0,7 - Utbetald utdelning -37,0 -23,6 Upptagna banklån 149,1 808,7 Amortering av banklån -56,9 -46,0 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 25 55,9 739,1 Årets kassaflöde -287,7 236,9 Likvida medel vid årets början 515,0 278,1 Likvida medel vid årets slut 16 227,3 515,0 KASSAFLÖDEN FÖR KONCERNEN ===== SIDA 33 ===== 6564 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION Mkr Not 2023.01.01-2023.12.31 (12 mån) 2021.09.01-2022.12.31 (16 mån) Nettoomsättning - - Övriga rörelsekostnader 5,6 -15,6 -16,6 Rörelseresultat -15,6 -16,6 Finansiella poster Resultat från andelar i koncernföretag 22 -76,7 85,1 Finansiella intäkter 7 5,1 9,3 Finansiella kostnader 8 -4,7 -10,5 Summa finansiella poster -76,3 83,9 Resultat efter finansiella poster -91,9 67,3 Bokslutsdispositioner Koncernbidrag 16,0 28,6 Resultat före skatt -75,9 95,9 Skatt 9 -0,2 -2,2 Årets resultat -76,1 93,7 Mkr Not 2023.01.01-2023.12.31 (12 mån) 2021.09.01-2022.12.31 (16 mån) Årets resultat enligt resultaträkningen -76,1 93,7 Totalresultat -76,1 93,7 RESULTATRÄKNING FÖR MODERBOLAGET TOTALRESULTAT FÖR MODERBOLAGET Moderbolaget har inget övrigt totalresultat att rapportera. Totalresultatet sammanfaller således med årets resultat enligt resultaträkningen. Mkr Not 2023.12.31 2022.12.31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 22 1 529,5 1 896,8 Fordringar hos koncernföretag 23,26 60,2 51,6 Långfristiga reversfordringar 26 30,2 - Summa finansiella anläggningstillgångar 1 619,9 1 948,4 Summa anläggningstillgångar 1 619,9 1 948,4 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Övriga fordringar 14,26 66,2 27,3 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 15,26 8,7 1,3 Summa kortfristiga fordringar 74,9 28,6 Kassa och bank 16,26 99,6 285,5 Summa omsättningstillgångar 174,5 314,1 SUMMA TILLGÅNGAR 1 794,4 2 262,5 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 17 Bundet eget kapital Aktiekapital 51,3 51,3 Fritt eget kapital Överkursfond 1 653,8 1 653,1 Balanserat resultat 83,9 27,2 Årets resultat -76,1 93,7 Summa eget kapital 1 712,9 1 825,3 Avsättningar Övriga avsättningar 18 19,5 - Skulder Långfristiga skulder Skulder till koncernföretag 23,26 51,9 432,0 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 3,7 2,5 Aktuella skatteskulder 1,9 1,6 Övriga skulder 1,0 0,3 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 20,26 3,5 0,8 Summa kortfristiga skulder 10,1 5,2 Summa skulder 62,0 437,2 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 794,4 2 262,5 BALANSRÄKNING FÖR MODERBOLAGET ===== SIDA 34 ===== 6766 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION Aktiekapital Överkurs- fond Balanserade vinstmedel inkl. årets resultat Totalt eget kapital 2021.09.01–2022.12.31 (Mkr) Ingående eget kapital 2021.09.01 51,3 1653,1 50,8 1 755,2 Lämnade utdelningar - - -23,6 -23,6 Årets resultat / Årets totalresultat - - 93,7 93,7 Utgående eget kapital 2022.12.31 51,3 1 653,1 120,9 1 825,3 2023.01.01–2023.12.31 (Mkr) Ingående eget kapital 2023.01.01 51,3 1 653,1 120,9 1 825,3 Utställda teckningsoptioner - 0,7 - 0,7 Lämnade utdelningar - - -37,0 -37,0 Årets resultat / Årets totalresultat - - -76,1 -76,1 Utgående eget kapital 2023.12.31 51,3 1 653,8 7,8 1 712,9 FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL FÖR MODERBOLAGET Mkr Not 2023.01.01-2023.12.31 (12 mån) 2021.09.01-2022.12.31 (16 mån) Den löpande verksamheten Rörelseresultat -15,6 -16,6 Finansiella intäkter och kostnader -5,5 -1,2 Betald inkomstskatt 0,1 - Kassaflöde från den löpande verksamhet före förändring av rörelsekapital -21,0 -17,8 Kassaflöde från förändringar av rörelsekapital Förändring av rörelsefordringar -6,0 -0,8 Förändring av rörelseskulder 8,5 2,5 Kassaflöde från den löpande verksamheten -18,5 -16,1 Investeringsverksamheten Förvärv av dotterbolag -274,4 -48,6 Försäljning av dotterbolag 32,4 - Lämnade/återbetalade aktieägartillskott 128,9 -94,2 Lån och amorteringar till dotterföretag 23 -18,0 300,8 Kassaflöde från investeringsverksamheten -131,1 158,0 Finansieringsverksamheten Likvid från utställda teckningsoptioner 0,7 - Utbetald utdelning -37,0 -23,6 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 25 -36,3 -23,6 Årets kassaflöde -185,9 118,3 Likvida medel vid årets början 285,5 167,2 Likvida medel vid årets slut 16 99,6 285,5 KASSAFLÖDEN FÖR MODERBOLAGET ===== SIDA 35 ===== 6968 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION NOT 1 REDOVISNINGSPRINCIPER Allmän information Fortinova Fastigheter AB (publ), org.nr 556826-6943, är ett privat publikt fastighetsaktiebolag med säte i Varberg, Sve - rige. Adressen till huvudkontoret är Norrgatan 10, 432 41 Varberg, Sverige. Koncern- och årsredovisningen för Fortinova Fastighe - ter AB (publ.), per den 31 december 2023, har godkänts av styrelsen och verkställande direktörn den 22 april 2024 och kommer att föreläggas på årsstämman den 8 maj 2024 för fastställande. Föregående räkenskapsår var förlängt varför jämförelse- talen innefattar 16 månader. Koncernredovisningen för år 2023 består av moderbola - get och dess dotterbolag, tillsammans benämnda koncernen. Koncernens verksamhet beskrivs i förvaltningsberättelsen. Nedan följer generella redovisningsprinciper och information om koncernredovisningen. Redovisningsprinciperna, be - dömningar och uppskattningar samt risker beskrivs därefter mer specifikt i anslutning till varje not i syfte att ge en ökad förståelse för respektive redovisningsområde. Redovisnings- principer har konsekvent tillämpats av koncernens företag. Redovisningsprincip markeras med och avslutas med  Uppskattningar och bedömningar markeras med och avslutas med  Risker markeras med och avslutas med  Tillämpad normgivning och lagstiftning Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med In - ternational Financial Reporting Standards (IFRS) såsom de antagits av EU. Vidare har Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 Kompletterande redovisningsregler för koncerner tillämpats. Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen förutom de undantag och tillägg som anges i avsnittet ”Moderbolagets redovis - ningsprinciper”. Ändrade redovisningsprinciper föranledda av nya eller ändrade IFRS 2023 Nedan beskrivs vilka ändrade redovisningsprinciper som kon- cernen tillämpar från och med 1 januari 2023. Övriga ändring- ar av IFRS med tillämpning från och med 1 januari 2023 har inte haft någon väsentlig effekt på koncernens redovisning. Ändringar av IAS 1 Utformning av finansiella rapporter Ändringen innebär att företag ska lämna upplysningar om väsentliga redovisningsprinciper och inte betydande. Ändringar av IAS 12 Inkomstskatter Ändringen innebär att uppskjuten skatt ska redovisas för transaktioner som initialt ger upphov till en lika stor upp - skjuten skattefordran som uppskjuten skatteskuld, t ex vid redovisning av en nyttjanderättstillgång och en leasingskuld enligt IFRS 16. Nya IFRS som ännu inte börjat tillämpas De nya standarder och tolkningar som gäller from 1 januari 2024 har inte förtidstillämpats. De bedöms inte heller få någon väsentlig effekt på koncernens finansiella rapport. Väsentliga redovisningsprinciper Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor som även utgör rapporteringsvalutan för moderbolaget och för koncernen. Samtliga belopp är, om inte annat anges, avrun - dade till närmaste miljontal (Mkr). Tillgångar och skulder är redovisade till anskaffningsvär - den förutom förvaltningsfastigheter och derivatinstrument som är värderade till verkligt värde. Till följd av avrundningar summerar siffror presenterade i denna rapport i vissa fall inte exakt till totalen och procenttal kan avvika för att de ska överensstämma med de faktiska uppgifterna. Koncernredovisning och rörelseförvärv Koncernens resultat- och balansräkning omfattar alla bolag som moderbolaget har direkt eller indirekt bestämmande in- flytande över. Dotterbolag redovisas enligt förvärvsmetoden. Metoden innebär att förvärv av ett dotterbolag betraktas som en transaktion varigenom koncernen indirekt förvärvar dotterbolagets tillgångar och övertar dess skulder. I förvärv- sanalysen fastställs det verkliga värdet på förvärvsdagen av förvärvade identifierbara tillgångar och övertagna skulder samt eventuella innehav utan bestämmande inflytande. Transaktionsutgifter som uppkommer redovisas och inklude- ras i anskaffningsvärdet vid tillgångsförvärv. Koncerninterna fordringar och skulder, intäkter eller kostnader och orealise - rade vinster eller förluster som uppkommer från koncernin - terna transaktioner mellan koncernföretag, elimineras i sin helhet vid upprättandet av koncernredovisningen. Förvärv av fastigheter genomförs ofta i form av bolagsförvärv. När ett sådant förvärv görs övervägs om förvärvet avser ett rörelseförvärv. Ett bolagsförvärv är ett rörelseförvärv om förvärvet förutom fastigheten även avser andra resurser och processer. När bolagsförvärvet inte bedöms vara ett rörelseförvärv redovisas det som ett förvärv av tillgångar och skulder och anskaffningsvärdet fördelas på tillgångarna REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER och skulderna baserat på deras verkliga värden. Den initialt fråndragna uppskjutna skatten påverkar inte värderingen vid efterföljande bokslut. Bedömningar och uppskattningar Att upprätta de finansiella rapporterna i enlighet med IFRS kräver att företagsledningen gör antaganden, bedömningar och uppskattningar som påverkar tillämpningen av redovis - ningsprinciperna och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Det verkliga utfallet kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar. Upp - skattningarna och antagandena ses över regelbundet. Företagsledningen diskuterar löpande utvecklingen, valet, upplysningarna samt tillämpningen avseende koncernens viktiga redovisningsprinciper och uppskattningar. Ändringar av uppskattningar redovisas i den period ändringen görs om ändringen endast påverkat denna period, eller i den period ändringen görs och framtida perioder om ändringen påverkar både aktuell period och framtida perioder. Bedömningar och uppskattningar gjorda av företags - ledningen vid tillämpningen av IFRS som har en väsentlig inverkan på de finansiella rapporterna som kan medföra väsentliga justeringar i det påföljande årets finansiella rap - porter beskrivs nedan: Viktiga källor till osäkerhet i uppskattningar De källor till osäkerheter i uppskattningar som anges nedan avser sådana som innebär en signifikant risk för att tillgång - ars eller skulders värde kan komma att behöva justeras i väsentlig grad under det kommande räkenskapsåret. Värdering av tillgång eller skuld till verkligt värde När verkligt värde för en tillgång eller skuld ska fastställas använder Fortinova observerbara data i så stor utsträckning som möjligt. Verkliga värden kategoriseras i olika nivåer i en ”verkligt värde hierarki” baserat på vilka indata som används i värderingstekniken enligt följande: Nivå 1: Enligt priser noterade på en aktiv marknad för iden tiska tillgångar eller skulder. Nivå 2: Utifr ån direkt eller indirekt observerbar marknads- da ta som inte inkluderas i nivå 1. Nivå 3: Utifr ån indata som inte är observerbara på marknaden. Ytterligare information om antaganden som gjorts vid värdering till verkligt värde framgår av följande noter: Not 10 Förvaltningsfastigheter (hamnar i Nivå 3) Not 13 Derivatinstrument (hamnar i Nivå 2) Nedskrivningar Koncernens redovisade tillgångar bedöms vid varje balansdag för att avgöra om det finns indikation på nedskrivningsbehov. IAS 36 tillämpas avseende nedskrivningar av andra tillgångar än finansiella tillgångar vilka redovisas enligt IAS 39, förvalt - ningsfastigheter redovisade till verkligt värde enligt IAS 40 och uppskjutna skattefordringar redovisade enligt IAS 12. För undantagna tillgångar enligt ovan bedöms det redovisade värdet enligt respektive standard. Nedskrivning av finansiella tillgångar Vid varje rapporttillfälle utvärderar företaget om det finns objektiva bevis på att en finansiell tillgång eller grupp av till - gångar är i behov av nedskrivning. Företaget klassificerar kundfordringar som osäkra efter en individuell bedömning. Fordringarnas nedskrivningsbehov fastställs utifrån historiska erfarenheter av kundförluster på liknande fordringar. Kundfordringar med nedskrivningsbehov redovisas till nuvärdet av förväntade framtida kassaflöden. Fordringar med kort löptid diskonteras dock inte. Återföring av nedskrivningar En nedskrivning av tillgångar som ingår i IAS 36 tillämp - ningsområde reverseras om det både finns indikation på att nedskrivningsbehovet inte längre föreligger och det har skett en förändring i de antaganden som låg till grund för beräk - ningen av återvinningsvärdet. En reversering görs endast i den utsträckning som tillgångens redovisade värde efter återföring inte överstiger det redovisade värde som skulle ha redovisats, med avdrag för avskrivning där så är aktuellt, om ingen nedskrivning gjorts. Nedskrivningar av lånefordringar och kundfordringar som redovisas till upplupet anskaffningsvärde återförs om de tidi- gare skälen till nedskrivningar inte längre föreligger och att full betalning från kunden förväntas erhållas. Moderbolagets redovisningsprinciper Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt Års - redovisningslagen (1995:1554) och Rådet för finansiell rap - porterings rekommendation RFR 2 Redovisning för juridiska personer. Även Rådet för finansiell rapporterings utgivna uttalanden gällande för noterade företag tillämpas. RFR 2 innebär att moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska personen ska tillämpa samtliga av EU antagna IFRS och utta- landen så långt detta är möjligt inom ramen för Årsredovis - ningslagen, Tryggandelagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Rekommendationen anger vilka undantag från och tillägg till IFRS som ska göras. ===== SIDA 36 ===== 7170 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION Skillnader mellan koncernens och moderbolagets redovis - ningsprinciper Skillnaderna mellan koncernens och moderbolagets redovis - ningsprinciper framgår nedan och har tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenteras i moderbolagets finan- siella rapporter. Klassificering och uppställningsformer Resultaträkning och balansräkning för moderbolaget är uppställda enligt Årsredovisningslagens scheman, medan rapporten över totalresultat, rapporten över förändringar i eget kapital och kassaflödesanalysen baseras på IAS 1 Ut - formning av finansiella rapporter respektive IAS 7 Rapport över kassaflöden. De skillnader mot koncernens rapporter som gör sig gäl - lande i moderbolagets resultat- och balansräkningar utgörs främst av redovisning av driftsöverskott, förvaltningsresultat samt eget kapital. Andelar i koncernföretag Andelar i koncernföretag redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärdemetoden. Skatter Obeskattade reserver redovisas i moderbolagets balansräkning utan uppdelning på eget kapital och uppskjuten skatteskuld, till skillnad mot i koncernen. I moderbolagets resultaträkning görs på motsvarande sätt ingen fördelning av del av bokslutsdispo- sitioner till uppskjuten skattekostnad. Koncernbidrag och aktieägartillskott Företaget redovisar koncernbidrag och aktieägartillskott i en- lighet med Rådet för finansiell rapportering RFR 2. Aktieägar- tillskott förs direkt mot eget kapital hos mottagaren och som aktier och andelar hos givaren. Koncernbidrag redovisas som bokslutsdispositioner i resultaträkningen. NOT 2 RÖRELSESEGMENTSRAPPORTERING REDOVISNINGSPRINCIP Fortinovas verksamhet organiseras, styrs och rapporteras per de geografiska områdena Halland, Skaraborg och Västra Götaland. Intäkter och fastighetskostnader som redovisas för respektive rörelsesegment är faktiska kostnader. Motsva- rande gäller tillgångar och skulder i notens tabell. Kostnader såsom central administration, räntenetto, leasingkostnad/ tomträttsavgäld, värdeförändring i derivat och skatt allokeras till central koncernfunktion. Rörelsesegmentsrapporteringen överensstämmer med den interna rapportering som lämnas till koncernens vd. Segmentsredovisning 2023.01.01-2023.12.31 (12 mån) 2021.09.01-2022.12.31 (16 mån) Mkr Halland V.Göta- land Skara- borg Centralt Totalt Halland V.Göta- land Skara- borg Centralt Totalt Hyresintäkter 139,4 142,2 50,5 - 332,1 160,6 145,9 62,5 - 369,0 Fastighetskostnader -47,1 -57,0 -23,6 - -127,7 -61,7 -67,2 -29,8 - -158,7 Driftsöverskott 92,3 85,2 26,9 - 204,4 98,9 78,7 32,7 - 210,3 Centrala admin.kostnader - - - -29,0 -29,0 - - - -34,0 -34,0 Räntenetto - - - -89,0 -89,0 - - - -57,4 -57,4 Leasingkostnad / Tomt- rättsavgäld - - - -0,5 -0,5 - - - -0,7 -0,7 Förvaltningsresultat 92,3 85,2 26,9 -118,5 85,9 98,9 78,7 32,7 -92,1 118,2 Förvaltningsfastigheter, orealiserade -125,5 -164,9 -36,2 - -326,6 50,2 -8,4 16,9 - 58,7 Förvaltningsfastigheter, realiserade - -3,1 - - -3,1 -0,7 0,6 - - -0,1 Räntederivat, orealiserade - - - -59,5 -59,5 - - - 100,8 100,8 Skatt - - - 40,4 40,4 - - - -65,6 -65,6 Årets resultat -33,2 -82,8 -9,3 -137,6 -262,9 148,4 70,9 49,6 -56,9 212,0 Förvaltningsfastigheter 1 958,9 2 276,6 577,6 - 4 813,1 2 060,5 1 845,2 609,8 - 4 515,5 ===== SIDA 37 ===== 7372 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION NOT 3 HYRESINTÄKTER REDOVISNINGSPRINCIP Hyresintäkter består av intäkter från leasingavtal där kon - cernen är leasegivare. Samtliga nuvarande hyreskontrakt hänförliga till koncernens förvaltningsfastigheter är klassifi- cerade som operationella leasingavtal. Hyresintäkter från förvaltningsfastigheter redovisas linjärt i årets resultat baserat på villkoren i leasingavtalet och inne- fattar det verkliga värdet av vad som kommer att erhållas. Hy- resintäkter och rabatter periodiseras i enlighet med hyresavtal och redovisas i den period som uthyrningen avser. I hyresintäk- ter ingår även tillägg och serviceintäkter såsom fastighetsskatt samt övriga tilläggsdebiteringar (värme, vatten, el etc.). Förskottsbetalade hyror redovisas som förutbetalda hyre- sintäkter. Merparten av koncernens fastigheter består av bostäder. Bostadskontrakten har en uppsägningstid om 3 månader vilket gör att hyresintäkterna till största del består av korta avtal. Bland lokalkontrakten har merparten en kontraktstid upp till 3 år, endast en mindre andel av lokalkontrakten har längre kontraktstid. Intäkt från fastighetsförsäljning Intäkt av fastighetsförsäljningar redovisas då väsentliga ris - ker och förmåner övergått till köparen, normalt på kontrakts- eller tillträdesdagen.  KREDITRISK Fortinova har stor riskspridning i kontraktsportföljen. I all fast- ighetsverksamhet finns risk för avflyttning och omflyttning, vilket kan ge kostnader för vakanser och påverka intäkterna. Bostäderna återfinns på tillväxtorter i västra Sverige med hög efterfrågan på boende, vilket är positivt ur riskhänseende. Såväl det enskilt största kontraktet som den enskilt största kunden svarar för ca 4 procent (4) av koncernens totala hy - resvärde, vilket innebär att Fortinovas exponering mot enskild kunds kreditrisk är mycket låg.  Hyresintäkter Mkr Koncernen Moderbolaget 2023.01.01-2023.12.31 (12 mån) 2021.09.01-2021.12.31 (16 mån) 2023.01.01-2023.12.31 (12 mån) 2021.09.01-2022.12.31 (16 mån) Hyresintäkter 324,4 362,4 - - varav hänförligt till bostäder 221,5 257,0 - - Serviceintäkter 4,2 4,0 - - Övriga intäkter 3,5 2,6 - - Summa 332,1 369,0 - - Löptidsanalys av leasingavgifter, Mkr Mkr Koncernen Moderbolaget 2023.12.31 2022.12.31 2023.12.31 2022.12.31 0-1 år 165,2 147,9 - - 1-2 år 81,0 81,9 - - 2-3 år 72,6 57,5 - - 3-4 år 61,8 48,6 - - 4-5 år 51,5 41,9 - - > 5 år 158,6 137,9 - - Summa 590,7 515,7 - - Nedan presenteras en löptidsanalys av leasingavgifter, vilket visar de odiskonterade leasingavgifterna som ska mottas efter balansdagen. Koncernens kundfordringar uppgick till 58,2 Mkr (50,5) med avdrag för befarade kundförluster om -2,2 Mkr (-1,3). Mkr Koncernen Moderbolaget Fastighetskostnader 2023.01.01-2023.12.31 (12 mån) 2021.09.01-2022.12.31 (16 mån) 2023.01.01-2023.12.31 (12 mån) 2021.09.01-2022.12.31 (16 mån) Driftkostnader -47,6 -60,3 - - Reparation och underhåll -34,9 -49,0 - - Fastighetsskatt -7,4 -6,7 - - Fastighetsskötsel -18,2 -20,5 - - Övriga fastighetskostnader -5,2 -3,1 - - Fastighetsadministration -14,4 -19,1 - - Summa -127,7 -158,7 - - NOT 4 DRIFT-, FÖRVALTNINGS- OCH ADMINISTRATIONSKOSTNADER Fastighetskostnader Koncernens fastighetskostnader består av kostnader som uppkommer i samband med fastighetsförvaltning. Posten be- står av driftskostnader (el, värme, vatten, renhållning, media), reparation och underhåll, fastighetsskatt, fastighetsskötsel, försäkring samt fastighetsadministration. Fastighetsadministrationskostnader består av bland an - nat personalkostnader relaterat till uthyrning, kundtjänst och teknisk administration, IT-kostnader samt liknande poster. Direkta kostnader för förvaltningsfastigheter som inte gene- rerat intäkter för perioden är marginella. Centrala administrationskostnader Centrala administrationskostnader uppgick till -29,0 Mkr (-34,0). I de centrala administrationskostnaderna ingår kost - nader för bolagsadministration, affärs- och fastighetsutveck- ling, revison samt finanshantering. Posten inkluderar även engångskostnader hänförligt till utveckling inom hållbarhets- redovisning, informationssäkerhet och utvecklingsprojekt. ===== SIDA 38 ===== 7574 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION NOT 5 LÖNER OCH ANDRA ERSÄTTNINGAR REDOVISNINGSPRINCIP Ersättning till anställda Kortfristiga ersättningar till anställda utgörs av lön, sociala avgifter, betald semester, betald sjukfrånvaro, sjukvård och bonus. Kortfristiga ersättningar redovisas som en kostnad och en skuld då det finns en legal eller informell förpliktelse att betala ut en ersättning. Ersättning till VD och andra ledande befattningshavare Bolagsledningen erbjuds marknadsmässig lön och anställ - ningsvillkor. Ersättning utgår i form i form av fast lön, rörlig kontantersättning, pensionsförmåner och andra förmåner. Uppsägningslön och avgångsvederlag ska sammantaget inte överstiga 12 månadslöner och uppsägningstiden ska vara högst sex månader. Fortinovas riktlinjer för ersättning till ledande befattnings- havare presenteras på sidan 116. Pension För avgiftsbestämda pensionsplaner betalar koncernen avgifter till offentligt eller privat administrerade pensions - försäkringar på obligatorisk, avtalsenlig eller frivillig basis. Koncernen har inga ytterligare betalningsförpliktelser när avgifterna väl är betalda. Avgifterna redovisas som personal- kostnader när de förfaller till betalning. Förutbetalda avgifter redovisas som en tillgång i den utsträckning som kontant återbetalning eller minskning av framtida betalningar kan komma koncernen tillgodo. Aktierelaterade ersättningar Den 15 juni 2023 startade koncernen ett aktieoptionsprogram som ger ledande befattningshavare och övriga anställda rätt att förvärva aktier i företaget. Ledande befattningshavare erhöll 340 000 optioner och övriga anställda tilldelades 150 000 optioner. Enligt programmet ger varje option innehavaren rätt att teckna en (1) ny B-aktie i Fortinova Fastigheter AB (publ) till förutbestämt lösenpris om 26,85 kr. Optionerna tecknades av dotterbolaget Fortinova AB som i sin tur har överlåtit optionerna till anställda i koncernen mot marknadsmässig ersättning. Av sammanlagt 490 000 optioner som teckna - des av dotterbolaget har samtliga överlåtits till anställda. Samtliga optioner har tecknats mot kontant betalning. Rätt att utnyttja optionen förutsätter att innehavaren kvarstår i anställning under de tre kommande åren från tilldelnings - tillfället. Optionens löptid uppgår till tre år. Teckningskursen uppgick till marknadsvärde beräknat enligt Black & Scholes värderingsmodell. Inga övriga villkor för tilldelning finns. Samtliga aktieoptioner regleras genom fysisk leverans av aktier enligt nedanstående förteckning.  Löner, arvoden och förmåner Mkr Koncernen Moderbolaget 2023.01.01-2023.12.31 (12 mån) 2021.09.01-2022.12.31 (16 mån) 2023.01.01-2023.12.31 (12 mån) 2021.09.01-2022.12.31 (16 mån) Styrelse och ledande befattningshavare -6,9 -8,4 -5,5 -5,8 Övriga anställda -17,3 -22,0 - - Summa -24,2 -30,4 -5,5 -5,8 Sociala kostnader -8,3 -10,2 -2,0 -2,1 Pensionskostnader -2,5 -2,5 -1,0 -1,0 Mkr Koncernen Moderbolaget 2023.01.01- 2023.12.31 (12 mån) 2021.09.01- 2022.12.31 (16 mån) 2023.01.01- 2023.12.31 (12 mån) 2021.09.01- 2022.12.31 (16 mån) Löner, arvoden och förmåner Pensions- kostnader Löner, arvoden och förmåner Pensions- kostnader Löner, arvoden och förmåner Pensions- kostnader Löner, arvoden och förmåner Pensions- kostnader Styrelseordförande Ole Salsten -0,3 - -0,3 - -0,3 - -0,3 - Övriga styrelseledamöter Fredrik Bergmann -0,1 - -0,2 - -0,1 - -0,2 - Helena Örnstedt -0,2 - -0,2 - -0,2 - -0,2 - Carl-Johan Carlsson -0,1 - -0,2 - -0,1 - -0,2 - Anna Weiner Jiffer -0,1 - -0,2 - -0,1 - -0,2 - Anders Valdemarsson - - - - - - - - Verkställande direktör -1,5 -0,3 -2,0 -0,4 -1,5 -0,3 -2,0 -0,4 Vice Verkställande direktör -1,4 -0,3 -1,8 -0,4 - - - - Övriga ledande befattningshavare -3,2 -0,7 -3,5 -0,6 -3,2 -0,7 -2,7 -0,6 Övriga anställda -17,3 -1,2 -22,0 -1,1 - - - - Summa -24,2 -2,5 -30,4 -2,5 -5,5 -1,0 -5,8 -1,0 Koncernen Moderbolaget 2023.01.01-2023.12.31 (12 mån) 2021.09.01-2022.12.31 (16 mån) 2023.01.01-2023.12.31 (12 mån) 2021.09.01-2022.12.31 (16 mån) Medelantalet anställda (Sverige) Män 27 27 3 3 Kvinnor 19 17 1 1 Summa 46 44 4 4 Styrelseledamöter Män 4 4 4 4 Kvinnor 2 2 2 2 Summa 6 6 6 6 Övriga ledande befattningshavare Män 4 4 3 3 Kvinnor 1 2 1 1 Summa 5 6 4 4 ===== SIDA 39 ===== 7776 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION NOT 5 LÖNER OCH ANDRA ERSÄTTNINGAR 2023.01.01-2023.12.31 Egetkapitalreglerade optioner Antal optioner Lösenpris Moderbolaget Teckning av dotterbolaget Fortinova AB 490 000 26,85 Totalt antal egetkapitalreglerade optioner 490 000 Koncernen Tilldelning av aktieoptioner till ledande befattningshavare 340 000 26,85 Tilldelning av aktieoptioner till övriga anställda 150 000 26,85 Totalt antal egetkapitalreglerade optioner 490 000 Koncernen 2023.01.01-2023.12.31 (12 mån) 2021.09.01-2022.12.31 (16 mån) Antal och vägda genomsnittliga lösenpriser avseende egetkapitalreglerade optioner Antal optioner Vägt genomsnitt- ligt lösenpriser Antal optioner Vägt genomsnitt- ligt lösenpriser Utestående vid årets början - - - - Tilldelade under perioden 490 000 26,85 - - Förverkade under perioden - - - - Inlösta under perioden - - - - Förfallna under perioden - - - - Utestående vid årets utgång 490 000 26,85 - - Inlösningsbara vid årets utgång - - - - Indatan som anges i ovanstående tabeller avser den grund på vilken värderingen av egetkapitalreglerade optioner gjorts vid tilldelningstidpunkten. Den förväntade volatiliteten är ba- serad på bedömd volatilitet (beräknad baserad på den vägda genomsnittliga återstående löptiden av aktieoptionerna), justerad för eventuella förväntade förändringar i framtida volatilitet till följd av officiellt tillgänglig information. Den förväntade löptiden på tilldelade optioner 2023 uppgår till tre år, vilket är i enlighet med villkoren för optionsprogrammet. Moderbolaget 2023.01.01-2023.12.31 (12 mån) 2021.09.01-2022.12.31 (16 mån) Antal och vägda genomsnittliga lösenpriser avseende egetkapitalreglerade optioner Antal optioner Vägt genomsnitt- ligt lösenpriser Antal optioner Vägt genomsnitt- ligt lösenpriser Utestående vid årets början - - - - Tilldelade under perioden 490 000 26,85 - - Förverkade under perioden - - - - Inlösta under perioden - - - - Förfallna under perioden - - - - Utestående vid årets utgång 490 000 26,85 - - Inlösningsbara vid årets utgång - - - - Den 31 december 2023 har utestående egetkapitalreglerade optioner ett genomsnittligt lösenpris på 26,85 SEK och en genomsnittlig återstående avtalsenlig löptid på 30 månader. Koncernen Moderbolaget Verkligt värde och antaganden avseende egetkapitalreglerade optioner tilldelade under räkenskapsåret 2023.01.01- 2023.12.31 (12 mån) 2021.09.01- 2022.12.31 (16 mån) 2023.01.01- 2023.12.31 (12 mån) 2021.09.01- 2022.12.31 (16 mån) Verkligt värde 2023.12.31, kr 1,50 - - - Aktiepris, kr (uttryckt som vägt genomsnittligt aktiepris) 20,17 - - - Lösenpris, kr (uttryckt som vägt genomsnittligt aktiepris) 26,85 - - - Förväntad volatillitet (uttryckt som vägd genomsnittlig volatillitet) 25% - - - Optionernas löptid (uttryckt som vägd genomsnittlig löptid) 3 år - - - Förväntad utdelning, kr 1,60 - - - Riskfri ränta (baserad på stadsobligationer) 2,87% - - - ===== SIDA 40 ===== 7978 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION NOT 6 REVISION Med revisionsuppdrag avses lagstadgad revision av års- och koncernredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning samt revision och an- nan granskning utförd i enlighet med överenskommelse eller avtal. Revisionsuppdraget inkluderar även övriga arbetsupp- gifter som det ankommer på bolagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga arbetsuppgifter. Mkr Koncernen Moderbolaget 2023.01.01-2023.12.31 (12 mån) 2021.09.01-2022.12.31 (16 mån) 2023.01.01-2023.12.31 (12 mån) 2021.09.01-2022.12.31 (16 mån) KPMG AB Revisionsuppdraget -0,8 -0,9 -0,4 -0,3 Revisionsverks. utöver rev.uppdraget -0,6 -0,7 -0,6 -0,6 Summa -1,4 -1,6 -1,0 -0,9 Mkr Koncernen Moderbolaget 2023.01.01-2023.12.31 (12 mån) 2021.09.01-2022.12.31 (16 mån) 2023.01.01-2023.12.31 (12 mån) 2021.09.01-2022.12.31 (16 mån) Ränteintäkter 6,2 1,5 4,5 2,2 Ränteintäkter, dotterbolag - - 0,6 7,1 Summa 6,2 1,5 5,1 9,3 Varav erhållen ränta 0,0 0,5 3,1 4,7 Varav: Ränteintäkter för finansiella fordringar som inte värderats till verkligt värde via resultatet 6,2 1,5 5,1 9,3 NOT 7 FINANSIELLA INTÄKTER REDOVISNINGSPRINCIP Finansiella intäkter består av ränteintäkter på investerade medel samt vinst vid värdeförändring på finansiella tillgång - ar värderade till verkligt värde via resultatet. Ränteintäkter på finansiella instrument redovisas enligt effektivränte- metoden.  NOT 8 FINANSIELLA KOSTNADER REDOVISNINGSPRINCIP Finansiella kostnader består av räntekostnader på lån och andra kostnader som uppkommer i samband med upplåning samt förlust vid värdeförändring på finansiella tillgångar vär- derade till verkligt värde via resultatet. Räntenettot påverkas inte av marknadsvärderingen av ingångna derivat vilka redo- visas som orealiserad värdeförändring i resultaträkningen. Räntekostnader redovisas enligt effektivräntemetoden. Tomträttsavgäld betalas där Fortinovas byggnader står på leasad mark. Tomträttsavtalen betraktas som eviga hyres- avtal vilket innebär att nyttjanderätten till marken redovisas som en leasingtillgång och som en leasingskuld.  Mkr Koncernen Moderbolaget 2023.01.01-2023.12.31 (12 mån) 2021.09.01-2022.12.31 (16 mån) 2023.01.01-2023.12.31 (12 mån) 2021.09.01-2022.12.31 (16 mån) Räntekostnader, banklån -125,9 -52,4 - - Räntekostnader, derivat -0,1 -6,5 19,3 -3,5 Ränteintäkter, derivat 30,8 - - - Räntekostnader, dotterbolag - - -24,0 -7,0 Leasing/tomträttsavgäld -0,5 -0,7 - - Summa -95,7 -59,6 -4,7 -10,5 Varav betald ränta -93,5 -59,2 -8,4 -4,2 Varav: Räntekostnader för finansiella skulder som inte värderats till verkligt värde via resultatet -95,7 -59,6 -4,7 -10,5 ===== SIDA 41 ===== 8180 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION NOT 9 INKOMSTSKATT REDOVISNINGSPRINCIP Inkomstskatter utgörs av aktuell skatt och av uppskjuten skatt vilka beräknas med tillämpning av beslutade skattesat- ser och skatteregler. I Sverige är den gällande skattesatsen för aktiebolag 20,6 procent år 2023. Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avse- ende aktuellt år. Hit hör även eventuella justeringar av aktuell skatt från tidigare perioder. Uppskjuten skatt är en avsättning för den skatt som framgent ska betalas. För fastigheter sker detta vid en direktförsäljning. Uppskjuten skatt beräknas enligt balans - räkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. I Fortinova föreligger temporära skillnader som utgör grund för redovisning av uppskjuten skatt i förvalt - ningsfastigheter, derivatinstrument och underskottsavdrag. Värderingen av uppskjuten skatt baserar sig på hur underliggande tillgångar eller skulder förväntas bli realiserade eller reglerade. Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla tem- porära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att kunna utnytt- jas. Värdet på uppskjutna skattefordringar reduceras när det inte längre bedöms sannolikt att de kan utnyttjas. Temporära skillnader beaktas inte i koncernmässig good- will och inte heller för skillnad som uppkommit vid första re - dovisningen av tillgångar och skulder som inte är rörelseför - värv och som vid tidpunkten för transaktionen inte påverkar vare sig redovisat eller skattepliktigt resultat. Vidare beaktas inte heller temporära skillnader hänförliga till andelar i kon - cernföretag som inte förväntas bli återförda inom överskådlig framtid.  Redovisad skatt i resultaträkningen (Mkr) Koncernen Moderbolaget 2023.01.01-2023.12.31 (12 mån) 2021.09.01-2022.12.31 (16 mån) 2023.01.01-2023.12.31 (12 mån) 2021.09.01-2022.12.31 (16 mån) Aktuell skatt -9,0 -11,3 -0,2 -2,2 Uppskjuten skatt: - Underskottsavdrag 0,5 -0,4 - - - Temporära skillnader på förv.fastigheter 36,9 -32,9 - - - Temporära skillnader på derivatinstrument 12,0 -21,0 - - Summa 40,4 -65,6 -0,2 -2,2 Skattesats Gällande skattesats 20,6% 20,6% 20,6% 20,6% Avstämning av effektiv skatt (Mkr) Resultat före skatt -303,3 277,6 -75,9 95,9 Skatt enligt gällande skattesats 62,5 -57,2 15,6 -19,8 Skatteeffekten av: - Ej avdragsgilla kostnader -9,9 -4,5 -0,7 - - Ej skattepliktiga intäkter 0,1 - - - - Ej skattepliktig utdelning - - 6,0 17,5 - Ej avdragsgill nedskrivning aktier, koncern - - -21,1 - Avdragsgill kostnad, ej bokförd i resultatet 2,5 - - - Uppskjuten skatt kopplat till temporära skillnader på fastigheter -16,9 -5,4 - - - Underskottsavdrag 0,1 0,6 - - - Hänförligt till föregående år 2,0 0,9 - 0,1 Summa 40,4 -65,6 -0,2 -2,2 NOT 10 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER REDOVISNINGSPRINCIP Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att erhålla hyresintäkter eller värdestegring alternativt en kom - bination av dessa. Även fastigheter under uppförande som avses att användas som förvaltningsfastigheter när arbetena är färdigställda klassificeras som förvaltningsfastigheter. Initialt redovisas förvaltningsfastigheter till anskaff - ningsvärde, vilket även inkluderar direkt hänförbara utgifter till förvärvet. Förvaltningsfastigheter värderas därefter till verkligt värde i koncernens balansräkning. Värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Verkliga värden baseras på marknadsvärden, vilket är det bedömda beloppet som skulle erhållas i en transaktion vid värderingstidpunkten mellan kunniga parter som är oberoende av varandra och som har möjlighet och ett intresse av att transaktionen genomförs efter sedvanlig marknadsföring där båda parter förutsätts ha agerat insiktsfullt, klokt och utan tvång. Tillkommande utgifter Tillkommande utgifter läggs till anskaffningsvärdet endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kommer att komma företaget till del och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Alla andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. En tillkommande utgift läggs till anskaffningsvärdet om utgiften avser utbyten av identi- fierade komponenter eller delar därav. Även i de fall en ny komponent tillskapats läggs utgiften till anskaffningsvärdet. Reparationer kostnadsförs löpande.  UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR Värderingen av förvaltningsfastigheter till verkligt värde ba - seras på en uppskattning av framtida in- och utbetalningar samt en diskontering av dessa med hänsyn till en riskfri ränta och ett riskpåslag. Samtliga dessa faktorer utgör således be- dömningar av framtiden och är som sådana osäkra. Styrelsen bygger sin bedömning av marknadsvärdet på fastigheterna på extern värdering, vilken utförs av New - sec Advisory Sweden AB. Den externa värderingen utförs kvartalsvis och baseras på indata från Fortinova samt branschnyckeltal. Obebyggd mark och potentiella byggrätter utan detaljplan har inte betingat något värde i utgående redovisat fastighetsvärde. Fastighetsvärdet i denna rapport baseras på värdering av samtliga fastigheter utförd den 31 december 2023. Nya förvärv värderas vid tillträde och per bokslutsdatum. Kassaflödesanalysen bygger på en nuvärdesberäkning av driftnettona under en bestämd kalkylperiod och nuvärdesbe- räkning av ett restvärde vid kalkylperiodens slut. Restvärdet beräknas genom att ett normaliserat driftnetto året efter kal- kylperiodens slut divideras med ett bedömt avkastningskrav. Kalkylräntan för diskontering av driftnetton och restvärde motsvarar marknadens krav på total avkastning och kan sägas bestå av en riskfri realränta, en kompensation för inflations - förväntningar samt en kompensation för fastighetsrelaterad risk som varierar med exempelvis läge, fastighetstyp, etc. Till grund för kassaflödeskalkylen läggs specifika förutsättningar och antaganden. Fastställande av verkliga värden stöds av faktiska transaktioner på marknaden. Nedan presenteras översiktligt de antaganden som använts i värderingarna: Hyresinbetalningar Hyresutvecklingen bedöms följa inflation med hänsyn tagen till gällande indexklausuler i kontrakten under dess löptider. Då kontrakten löper ut sker en bedömning om kontrakten anses bli förlängt till rådande marknadsnivå samt att risken bedöms huruvida objektet kan bli vakant. Vakanser bedöms utifrån gällande vakanssituation med en successiv anpass - ning till bedömd marknadsmässig vakans med hänsyn till objektets individuella förutsättningar. Avseende hyresinbe- talningar har följande antaganden använts: - Bostäder: H yresutveckling för 2024, 2025 och 2026 upp- g år till 4,5 procent, 3,5 procent respektive 2,5 pr ocent, därefter i enlighet med inflationsan- tag ande om 2 procent. - Lokaler: Årlig h yresutveckling för lokaler under kontrakts- perioden enligt villkor i respektive Hyresavtal, där efter anpassning till marknadsmässiga nivåer. Drifts- och underhållsutbetalningar Vid bedömning av fastighetens framtida fastighetskostnader har utfalls – och prognosmaterial samt beräknade norma - liserade kostnader använts. I posten ingår drifts- och taxe - bundna kostnader, löpande och periodiskt underhåll samt fastighetsskatt. Avseende drifts- och underhållsutbetalningar har följande antaganden använts: • Intäkter anges exklusive moms, kostnader anges exklu- sive moms för de lokaler där det bedrivs momspliktig verksamhet och inklusive moms för övriga lokaler och bostäder • Årlig ökning av drift/underhåll 100 procent av KPI • Periodiserat underhåll utifrån respektive fastighets förut- sättningar och beskaffenhet Direktavkastning Direktavkastningskrav och kalkylräntor som används i kalkylen har härletts ur jämförbara transaktioner på fastig - hetsmarknaden. Viktiga faktorer vid val av förräntningskrav ===== SIDA 42 ===== 8382 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION Mkr Koncernen 2023.12.31 2022.12.31 Verkligt värde vid räkenskapsårets början 4 515,5 3 631,4 Fastighetsförvärv 667,4 781,1 Fastighetsförsäljning -93,5 - Investeringar i befintliga fastigheter och projekt 50,3 44,3 Värdeförändringar redovisade i resultatet -326,6 58,7 Verkligt värde vid räkenskapsårets slut 4 813,1 4 515,5 är läge, hyresnivå, vakansgrad och fastighetens skick. Obser- veras skall att prognoser avseende betalningsströmmar och värderingsobjektets långsiktiga värdeförändringar endast ingår som en del i värdebedömningen och inte till någon del kan tas som en utfästelse om framtida utfall.  Fortinovas samtliga fastigheter klassificeras som förvalt - ningsfastigheter och består av 180 hyresfastigheter som hyrs ut till externa kunder. Hyreskontrakt avseende bostä - der upprättas normalt med tre månaders uppsägningstid. Hyreskontrakt avseende kommersiella ytor upprättas initialt på en hyrestid som normalt omfattar 3-5 år. Före avtalsti - dens utgång sker omförhandling med kunden med avseende på hyresnivå och övriga villkor i avtalet, om avtalet inte är uppsagt till upphörande. Samtliga förvaltningsfastigheter har genererat hyresintäkter under räkenskapsåret. Den 31 december uppgick det redovisade värdet för fastighetsbeståndet till 4 813 Mkr (4 516), en ökning med 7 procent. NOT 10 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Kalkylräntekrav för diskontering av framtida kassaflöden, % Vägt direktavkastningskrav för bedömning av restvärde, % Medelvärde av direktavkast- ningskrav för bedömning av restvärde, % Halland 5,0-10,1 3,1-7,9 5,1 Bostadsfastigheter 5,0-8,0 3,1-5,9 4,5 Kommersiella fastigheter och samhällsfastigheter 6,9-10,1 4,8-7,9 6,2 Västra Götaland 6,1-11,2 4,0-9,0 5,2 Bostadsfastigheter 6,1-8,4 4,0-6,3 4,8 Kommersiella fastigheter och samhällsfastigheter 8,3-11,2 6,2-9,0 6,7 Skaraborg 6,2-9,7 4,1-7,5 6,2 Bostadsfastigheter 6,2-8,8 4,1-6,7 5,9 Kommersiella fastigheter och samhällsfastigheter 8,5-9,7 6,4-7,5 6,9 Tabell över koncernens direktavkastningskrav och kalkylräntor: Tabell över förvaltningsfastigheternas värdeförändring: Koncernen har under räkenskapsåret tillträtt tre bostadsfast- igheter i Borås och en kommersiell fastighet i Lilla Edet. För - värven bedöms generera koncernen 31,4 Mkr i hyresvärde, fördelat på 282 lägenheter och en kommersiell uthyrningsbar yta om 3 076 kvm. Den 1 juni tillträdde Fortinova en bostadsfastighet med 41 lägenheter i Trollhättan. Den 30 juni avyttrades fastigheten till BRF Tändstiftet då Fortinova gjort bedömningen att det är mer fördelaktigt att sälja lägenheterna som bostadsrätter till privatmarknaden. Överlåtelsen har genomförts via säljarre - vers, därmed redovisas en finansiell långsiktig fordran samt kortfristig fordran per den 31 december 2023. Då avtals - mässiga åtaganden föreligger redovisas en övrig avsättning motsvarande en potentiell realiserad värdeförändring. I takt med att bostadsrättsföreningen säljer lägenheter sker amor- tering av fordran, vilket i kassaflödesanalysen redovisas som avyttring av dotterbolag. Under perioden har nio bostads - rätter sålts externt av bostadsrättsföreningen. Fortinova har under räkenskapsåret förvärvat fyra bostadsrätter från BRF Tändstiftet. Överlåtelsen har genomförts genom amortering av fordran utan effekt på koncernens likviditet. Resterande 28 bostadsrätter förvärvas av Fortinova den 1 januari 2024. Från och med Q1 2024 konsolideras BRF Tändstiftet in i kon- cernens räkenskaper. Under perioden har Fortinova tecknat avtal om att sälja två fastigheter med ett underliggande fastighetsvärde om 15 Mkr. Försäljningarna har skett i linje med bokförda värden vilket verifierar Fortinovas interna och externa värderingar. Frånträdet skedde 1 februari 2024. Geografi Fastigheter (antal) Lägenheter (antal) Uthyrningsbar yta (kvm) Hyresvärde (Mkr) Verkligt värde (Mkr) Verkligt värde (kr/kvm) Verkligt värde andel (%) Halland 91 859 125 577 145,8 1 958,9 15 599 41% Västra Götaland 58 1 551 118 801 161,8 2 276,6 19 163 47% Skaraborg 31 429 43 596 51,3 577,6 13 249 12% Summa 180 2 839 287 974 358,9 4 813,1 16 714 100% Mer information om förvaltningsfastigheter per region redovisas i not 2 Rörelsesegmentsrapportering. Tillträde Fastighet Kategori Kommun Uthyrningsbar yta (kvm) Antal lägenheter Bedömt hyresvärde (Mkr) 2023.01.16 Fristads Prästgård 1:144 Bostadsfastighet Borås 4 992 92 8,4 2023.02.01 Järnboden 1 Kommersiell fastighet Lilla Edet 6 074 41 9,0 2023.06.01 Traversen 4 Bostadsfastighet Trollhättan 2 527 41 5,3 2023.12.20 Kiden 3 & 4 Bostadsfastighet Borås 8 434 149 14,0 Summa 22 027 323 36,7 Tillträde Fastighet Kategori Kommun Uthyrningsbar yta (kvm) Antal lägenheter Bedömt hyresvärde (Mkr) 2023.06.30 Traversen 4 Bostadsfastighet Trollhättan 2 527 41 5,3 Summa 2 527 41 5,3 Tabell över tillträdda förvaltningsfastigheter: Beskrivning av fastighetsbeståndet per region 2023.12.31: Tabell över sålda förvaltningsfastigheter: ===== SIDA 43 ===== 8584 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION Osäkerhetsintervall och känslighetsanalys En fastighets marknadsvärde kan endast fastställas då den säljs. Fastighetsvärderingar är beräkningar gjorda enligt vedertagna principer utifrån vissa antaganden. Det värdein- tervall som anges vid fastighetsvärderingar och som oftast i en fungerande marknad ligger inom +/- 5-10 procent ska ses som mått på den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och beräkningar. I en mindre likvid marknad kan intervallet vara större. För Fortinovas del innebär ett osäkerhetsintervall om +/- 5 procent ett värdeintervall om 4 572 – 5 054 Mkr motsvarande +/- 241 Mkr. Vid förändrade antaganden för nedanstående parametrar skulle det bedömda verkliga värdet, redovisas på aggregerad nivå, förändras på följande sätt (Mkr): Förändring, % Resultateffekt före skatt, Mkr Bedömd marknadshyra* +/- 1 procent 14,0 / -14,0 Långsiktig vakansnivå +/- 1 procentenheter -42,4 / +38,5 Bedömt drift och underhåll +/- 1 procent -21,6 / +21,6 Direktavkastningskrav +/- 0,1 procentenheter -55,9 / +58,4 *Koncernens intäkter består främst av intäkter från bostadshyresrätter. Därav sker analys av bedömd marknadshyra på enbart kommersiella intäkter. NOT 11 ÖVRIGA MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR REDOVISNINGSPRINCIP Övriga materiella tillgångar redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar samt eventuel - la nedskrivningar. Nyttjandeperiod, avskrivningsmetod och restvärde bedöms löpande. Avskrivningar görs planenligt över nyttjandeperioden som är 5 år. På konst sker ingen avskrivning. Övriga materiella tillgångar omfattas av ned - skrivningsprövning enligt IAS 36, enligt de principer som framgår i not 1.  Mkr Koncernen Inventarier 2023.12.31 2022.12.31 Ingående ackumulerade anskaffningsvärden 4,7 - Inköp 0,8 2,5 Försäljning/utrangering -0,4 - Omklassificeringar - 2,2 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 5,1 4,7 Ingående ackumulerade avskrivningar -2,3 - Försäljning/utrangering 0,1 - Omklassificeringar - -1,9 Årets avskrivningar -0,6 -0,4 Utgående ackumulerade avskrivningar -2,8 -2,3 Utgående redovisat värde på inventarier 2,3 2,4 NOT 12 LEASINGAVTAL REDOVISNINGSPRINCIP Det finns ett mindre antal leasingavtal av ringa omfattning, där Fortinova är leasetagare. Tomträttsavgäld betalas där Fortinovas byggnader står på leasad mark eller där mark ar- renderas för andra ändamål. Tomträttsavtalen betraktas som eviga hyresavtal vilket innebär att hela gälden redovisas som finansiell kostnad i resultaträkningen. Betalningar som görs under leasingperioden kostnadsförs i resultaträkningen linjärt över leasingperioden och betrak - tas som ränta. Tomträttsavtalen har värderats till nuvärdet av framtida minimileasingavgifter. Vid beräkningen har en diskonteringsränta om 2-4 procent använts. Räntesatsen har beräknats utifrån vad koncernen skulle ha betalat för en finansiering genom lån under motsvarande period och med motsvarande säkerhet. För leasingavtal som har en leasing - period på 12 månader eller mindre eller med en underliggande tillgång av lågt värde redovisas inte någon nyttjanderättstill- gång och leasingskuld. Leasingavgifter för dessa leasingavtal redovisas som kostnad linjärt över leasingperioden.  Räkenskapsårets finansiella kostnad för tomträttsavgäld uppgick –0,5 Mkr (–0,7). Skuld för nyttjanderätten för tom - trätter och markarrenden uppgår på balansdagen till 3,2 Mkr (4,4). NOT 13 DERIVATINSTRUMENT REDOVISNINGSPRINCIP Koncernen använder räntederivat för att uppnå önskad räntebindningsstruktur, vilket innebär att det över tiden uppstår värdeförändringar i räntederivatportföljen. Värde - förändringarna uppkommer främst till följd av förändrade marknadsräntor. I balansräkningen redovisas derivatinstru- ment till verkligt värde enligt nivå 2 och klassificeras som anläggningstillgång alternativt långfristig skuld eftersom be - loppet inte kommer att regleras i kontanter. Den orealiserade värdeförändringen redovisas i resultaträkningen. Koncernen tillämpar ej säkringsredovisning.  Mkr Koncernen Moderbolaget 2023.12.31 2022.12.31 2023.12.31 2022.12.31 Verkligt värde vid årets början 86,0 -14,8 - - Omklassificeringar 1,4 - - - Värdeförändringar redovisade i resultatet -59,5 100,8 - - Verkligt värde vid räkenskapsårets utgång 27,9 86,0 - - Derivatinstrument (Mkr) Typ/ Slutdatum Nominellt belopp Redovisat belopp Framtida likviditetsflöde, netto Genomsnittlig ränta, % Swap (rörlig -> fast) 2024 41,7 1,0 -0,3 0,8 2025 484,0 14,1 -8,5 1,3 2026 352,0 13,7 -9,9 1,1 2027 371,0 11,2 -21,5 1,7 2028 218,5 -3,4 -29,3 2,7 2029 68,0 4,8 -3,3 0,9 2030-2033 182,0 -13,5 -50,4 3,2 Summa/medel 1 717,2 27,9 -123,2 1,7 Följande tabell redovisar räntederivatportföljens nominel - la belopp netto, marknadsvärde per bokslutsdagen samt genomsnittlig effektiv ränta. Räntederivatinstrument med optionsinslag har förfallomässigt fördelats i det segment de- rivatet som längst kan göras gällande och i samma segment som före antagen ränteförändring. NOT 10 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER ===== SIDA 44 ===== 8786 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION Mkr Koncernen Moderbolaget 2023.12.31 2022.12.31 2023.12.31 2022.12.31 Erhållet saldo skattekonto - 8,7 - - Erlagd handpenning, fastighetsförvärv - 41,6 - 27,3 Kortfristig del av reversfordringar 65,6 - 66,2 - Övriga fordringar 1,5 2,5 - - Summa 67,1 52,8 66,2 27,3 NOT 14 ÖVRIGA FORDRINGAR NOT 16 LIKVIDA MEDEL / KASS A OCH BANK Likvida medel i koncernen samt kassa och bank i moderbolaget avser banktillgodohavanden. Vid räkenskapsårets utgång uppgick koncernens likvida medel till 227,3 Mkr (515,0). Moderbolagets kassa och bank uppgick till 99,6 Mkr (285,5). NOT 15 FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER Mkr Koncernen Moderbolaget 2023.12.31 2022.12.31 2023.12.31 2022.12.31 Förutbetalda hyreskostnader 1,0 0,5 - - Förutbetalda försäkringspremier 1,5 1,3 1,4 - Förutbetalda övriga kostnader 2,0 1,6 0,7 0,3 Upplupna ränteintäkter 7,7 1,0 6,6 1,0 Pågående projekt 10,4 20,2 - - Summa 22,6 24,6 8,7 1,3 NOT 17 EGET KAPITAL REDOVISNINGSPRINCIP Fördelning aktieslag Antal Andel Röster/aktie Röster totalt Röstandel A 2 750 000 5,4% 10 27 500 000 36,1% B 48 585 140 94,6% 1 48 585 140 63,9% Summa 51 335 140 100% 76 085 140 100% Aktiekapitalets utveckling Tidpunkt Förändring antal aktier Totalt antal aktier Kvotvärde per aktie, kr Totalt aktiekapital, kr Nybildning 2010.11.19 500 500 50 50 000 Nyemission 2011.04.08 4 500 5 000 50 250 000 Nyemission 2011.09.15 8 650 13 650 50 682 500 Nyemission 2012.03.02 18 350 32 000 50 1 600 000 Nyemission 2012.06.02 600 32 600 50 1 630 000 Nyemission 2013.03.21 17 870 50 470 50 2 523 500 Nyemission 2013.09.13 2 700 53 170 50 2 658 500 Nyemission 2014.02.21 14 590 67 760 50 3 388 000 Nyemission 2014.08.15 347 68 107 50 3 909 400 Apportemission 2014.08.15 10 428 78 535 50 3 926 750 Nyemission 2014.09.24 400 78 935 50 3 946 750 Nyemission 2015.01.14 17 760 96 695 50 4 834 750 Nyemission 2015.03.11 2 700 99 395 50 4 969 750 Nyemission 2015.03.19 2 000 101 395 50 5 069 750 Apportemission 2015.03.31 18 245 119 640 50 5 982 000 Nyemission 2015.04.23 1 900 121 540 50 6 077 000 Nyemission 2015.11.28 50 229 171 769 50 8 588 450 Nyemission 2015.12.01 2 000 173 769 50 8 688 450 Nyemission 2016.08.23 4 350 178 119 50 8 905 950 Nyemission 2016.11.24 81 700 259 819 50 12 990 950 Nyemission 2017.07.05 39 500 299 319 50 14 965 950 Nyemission 2017.12.06 11 738 311 057 50 15 552 850 Nyemission 2018.04.18 29 465 340 522 50 17 026 100 Nyemission 2018.11.14 38 900 379 422 50 18 971 100 Nyemission 2019.04.23 29 490 408 912 50 20 445 600 Nyemission 2019.11.12 7 677 416 589 50 20 829 450 Återlösen 2020.01.03 -60 000 356 589 50 17 829 450 Nyemission 2020.01.07 81 433 438 022 50 21 901 100 Nyemission 2020.04.28 34 338 472 360 50 23 618 000 Split 50:1 2020.06.22 23 145 640 23 618 000 1 23 618 000 Nyemission 2020.07.03 5 500 000 29 118 000 1 29 118 000 Nyemission 2020.07.14 1 874 665 30 992 665 1 30 992 665 Nyemission 2020.08.17 667 500 31 660 165 1 31 660 165 Nyemission 2020.08.17 1 474 975 33 135 140 1 33 135 140 Nyemission 2020.11.19 16 545 455 49 680 595 1 49 680 595 Nyemission 2020.12.04 1 654 545 51 335 140 1 51 335 140 Aktiekapitalet i koncernen motsvarar moderbolagets aktie - kapital. Övrigt tillskjutet kapital består av tillskjutet kapital från aktieägarna utöver aktiekapital. Andra reserver omfattar sådana belopp som enligt reglerna i IFRS ska redovisas i öv - rigt totalresultat. Balanserat resultat utgörs av ackumulerade resultat från koncernens verksamhet samt årets resultat med avdrag för utdelning till aktieägarna samt tillägg av likvid från utställda teckningsoptioner. Utdelningar redovisas som skuld efter det att årsstämman godkänt utdelningen.  ===== SIDA 45 ===== 8988 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION Utdelning Utdelning har under räkenskapsåret skett med 37,0 Mkr (23,6). Substansvärde Substansvärdet innefattar eget kapital, uppskjuten skat - teskuld samt derivatinstrument. Aktiens långsiktiga sub- stansvärde uppgår den 31 december 2023 till 2 293 Mkr (2 584), vilket motsvarar 44,7 kronor per aktie (50,3). En väsentlig komponent i värderingen är det bedömda mark- nadsvärdet på fastighetsportföljen vilket baseras på externa värderingar. En känslighetsanalys där bedömt värde på fastighetsportföljen varieras med fem procent genererar ett substansvärdeintervall på aktien om 40,0 – 49,4 kronor, mot- svarande +/- 4,7 kronor per aktie. Koncernens fastigheter ge- nererar fortsatt goda förvaltningsresultat och det existerar i dagsläget inga nedskrivningsbehov på koncernens fastigheter. Egetkapitalreglerade optioner Under 2023 har ett långsiktigt incitamentsprogram riktats till ledande befattningshavare och nyckelpersoner inom koncer- nen. Programmet omfattar 490 000 teckningsoptioner mot- svarande en utspädning om cirka 1 procent av utestående aktier och röster. Koncernen har under räkenskapsåret erhållit en likvid från utställda teckningsoptioner om 0,7 Mkr (0). En avsättning redovisas i balansräkningen när det finns en befintlig legal eller informell förpliktelse som en följd av en in- träffad händelse, och det är troligt att ett utflöde av ekonomiska resurser kommer att krävas för att reglera förpliktelsen samt en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras.  Övriga avsättningar är hänförliga till avtalsmässiga åtaganden kopplad till försäljning av fastighet och uppgick den 31 december 2023 till 19,5 Mkr (0,0). Substansvärde 2023.12.31 2022.12.31 Eget kapital enligt balansräkning, Mkr 2 142,0 2 441,2 Återföring uppskjuten skatt, Mkr 178,9 228,5 Återföring derivat, Mkr -27,9 -86,0 Långsiktigt substansvärde, Mkr 2 293,0 2 583,7 Osäkerhetsintervall fastighetsvärdering +/- 5 %, Mkr +/- 240,7 +/- 225,8 Utestående antal aktier, tusental 51 335 51 335 Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 44,7 50,3 Eget kapital, kr/aktie 41,7 47,6 NOT 18 ÖVRIGA AVSÄTTNINGAR REDOVISNINGSPRINCIP Mkr Koncernen Moderbolaget 2023.12.31 2022.12.31 2023.12.31 2022.12.31 Banklån 2 172,5 2 288,8 - - Summa långfristiga räntebärande skulder 2 172,5 2 288,8 - - Banklån 611,4 177,4 - - Summa kortfristiga räntebärande skulder 611,4 177,4 - - Summa 2 783,9 2 466,2 - - För information om koncernens och moderbolagets exponering för ränterisk hänvisas till not 13 och 27. Villkor och återbetalningstider Villkor avseende koncernens banklån och övriga lån presenteras i tabell nedan. Säkerheter för banklånen är ställda med ett belopp om 3 061 Mkr (2 654) genom pantbrev i koncernens förvaltningsfastigheter. Kortfristiga räntebärande skulder avser förfall eller ändrade villkor inom 12 månader efter räkenskapsårets utgång. Förfallostruktur År, förfall Kapitalbind- ningsstruktur (Mkr) % Räntebindnings- struktur (Mkr) % Utgående snittränta, % 0-1 år 611,4 22 1 110,2 40 5,2 1-2 år 1 029,8 37 484,5 17 2,6 2-3 år 546,5 20 349,7 13 2,3 3-4 år 74,1 3 371,0 13 3,0 4-5 år 140,0 5 218,5 8 4,3 > 5 år 382,1 14 250,0 9 3,8 Summa/medel 2 783,9 100 2 783,9 100 3,9 Koncernens räntebärande skulder utgörs av traditionella banklån till nordiska banker. I följande tabell framgår information om koncernens och moderbolagets avtalsmässiga villkor avseende räntebärande skulder. NOT 19 RÄNTEBÄRANDE SKULDER NOT 17 EGET KAPITAL ===== SIDA 46 ===== 9190 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION NOT 20 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER Mkr Koncernen Moderbolaget 2023.12.31 2022.12.31 2023.12.31 2022.12.31 Förutbetalda hyresintäkter 85,4 76,3 - - Upplupna räntekostnader, derivat och lån 4,2 2,5 2,6 - Övriga upplupna kostnader 7,9 8,5 0,9 0,8 Summa 97,5 87,3 3,5 0,8 NOT 21 STÄLLDA SÄKERHETER, EVENTUALFÖRPLIKTELSER OCH EVENTUALTILLGÅNGAR REDOVISNINGSPRINCIP För koncernens förpliktelser ställs säkerheter i huvudsak i form av pantbrev i fastigheter. En eventualförpliktelse redovisas när det finns ett möj - ligt åtagande som härrör från inträffade händelser och vars förekomst bekräftas endast av en eller flera osäkra framtida händelser. Eventualförpliktelse redovisas också när det finns ett åtagande som inte redovisas som en skuld eller avsättning på grund av att det inte är troligt att ett utflöde av resurser kommer att krävas.  Mkr Koncernen Moderbolaget 2023.12.31 2022.12.31 2023.12.31 2022.12.31 Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar 3 061,0 2 654,1 - - Pantsatta aktier i dotterbolag 75,1 62,5 55,6 56,8 Summa 3 136,1 2 716,6 55,6 56,8 Eventualförpliktelser Borgen för koncernföretag - - 1 507,7 1 308,7 Summa - - 1 507,7 1 308,7 Mkr Moderbolaget 2023.12.31 2022.12.31 Ingående anskaffningsvärde 1 896,8 1 463,0 Lämnade och återbetalda aktieägartillskott -454,6 501,5 Koncernintern avyttring -0,1 -123,8 Förvärv 301,7 56,1 Försäljning -111,7 - Utgående ackumulerade anskaffningsvärde 1 632,1 1 896,8 Ingående nedskrivningar - - Årets nedskrivning -102,6 - Utgående ackumulerade nedskrivningar -102,6 - Redovisat värde andelar i koncernföretag 1 529,5 1 896,8 NOT 22 ANDELAR I KONCERNFÖRETAG REDOVISNINGSPRINCIP Andelar i dotterbolag redovisas i moderbolaget till anskaff - ningsvärde. För andelar i handelsbolag justeras redovisat vär- de årligen med rapporterade bolags andel av dotterbolagets nettoresultat samt räkenskapsårets uttag och insättningar. Aktieägartillskott redovisas hos givaren som en ökning av aktiers bokförda värde och hos mottagaren som en ökning av fritt eget kapital. Det bokförda värdet på andelar i koncernföretag prövas fort- löpande mot dotterbolagens koncernmässiga egna kapital. I de fall bokfört värde överstiger koncernmässiga värden, sker nedskrivning som belastar resultaträkningen. Om en tidigare nedskrivning inte längre är motiverad sker återföring av den- na mot eget kapital.  Samtliga förvärv av dotterbolag är tillgångsförvärv och inte rörelseförvärv. Moderbolaget har erhållit utdelning från dotterbo- lag uppgående till 29,0 Mkr (85,1). Nedskrivning av andelar i koncernföretag har skett med -102,6 Mkr (0). Direktägda dotterbolags bokförda värden redovisas i tabellen nedan. Övriga i koncernen ägda bolags bokförda värden framgår av respektive dotterbolags årsredovisning. ===== SIDA 47 ===== 9392 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION 2023.12.31 Dotterbolag Organisations- nummer Säte Ägarandel (kapital och röster) i % Redovisat värde (Mkr) Fortinova AB 556773-8132 Varberg 100 14,1 Fortinova Bolag 1 AB 559355-9023 Kungsbacka 100 7,9 Fortinova Bolag 6 AB 559359-9987 Trollhättan 100 35,0 Fortinova Borås Hästhoven 2 AB 559018-6457 Borås 100 28,2 Fortinova Borås Hästhoven 2 Parkerings AB 559326-1497 Borås - - Fortinova Bostäder 1 AB 556826-6943 Varberg 100 20,7 Fortinova Bostäder 2 AB 556648-2344 Varberg 100 23,2 Fortinova Holdingbolaget 2 AB 559386-6402 Varberg - - Fortinova Bostäder 3 AB 556888-2541 Varberg 100 88,9 Fortinova Bostäder 4 AB 556508-4828 Varberg 100 19,6 Fortinova Bostäder 41 AB 559303-4456 Varberg - - Fortinova Bostäder 6 AB 556688-3087 Varberg 100 4,1 HB Fortinova Fastigheter i Tvååker 916552-5149 Varberg - - Fortinova Bostäder 7 AB 556546-9870 Varberg 100 8,7 HB Fortinova Fastigheter i Kungsbacka 969651-5528 Varberg - - Fortinova Bostäder 8 AB 556951-8268 Varberg 100 29,3 Fortinova Bostäder 9 AB 556835-5688 Varberg 100 10,0 Fortinova Bostäder 13 AB 559023-7581 Varberg 100 5,8 Fortinova Bostäder 14 AB 556749-0817 Varberg 100 8,9 Fortinova Bostäder 15 AB 556885-7477 Varberg 100 15,0 Fortinova Bostäder 17 AB 559036-1431 Varberg 100 21,5 Fortinova Bostäder 20 AB 556969-8524 Varberg 100 12,4 Fortinova Bostäder 22 AB 559084-6209 Varberg 100 25,4 Fortinova Bostäder 30 AB 556350-3977 Varberg 100 44,8 Fortinova Bostäder 31 AB 556286-2408 Varberg 100 58,9 Fortinova Bostäder 34 AB 559251-7444 Varberg 100 95,1 Fortinova Bostäder 40 AB 556539-7659 Varberg - - HB Fortinova Fastigheter i Göteborg 916446-7798 Varberg - - Fortinova Bostäder 35 AB 559267-0367 Varberg 100 115,6 Handelsbolaget Fortinova Fastigheter i Falköping 916901-0890 Falköping - - HB Fortinova Fastigheter 1 i Trollhättan 969673–2966 Trollhättan - - HB Fortinova Fastigheter 2 i Trollhättan 969639-8404 Trollhättan - - HB Fortinova Fastigheter 3 i Trollhättan 969667-1974 Trollhättan - - Handelsbolaget Fortinova Högsbo 6:8 & 7:5 916833-3723 Göteborg - - Handelsbolaget Fortinova Varla 2391 916836-1013 Kungsbacka - - Fortinova Bostäder 50 AB 556225-4614 Varberg 100 171,9 Fortinova Bostäder 101 AB 559100-1770 Varberg 100 146,9 Fortinova Bostäder 114 AB 559107-8075 Varberg - - HB Fortinova Fastigheter i Uddevalla 916843-8803 Varberg - - Fortinova Bostäder 104 AB 559149-2706 Varberg 100 43,0 Fortinova Bostäder 32 AB 556915-3181 Lilla Edet - - Strömmen Holding i Lilla Edet AB 559147-3573 Lilla Edet - - HB Strömmen Förvaltning i Lilla Edet 916568-0175 Lilla Edet - - Fortinova Bostäder 105 AB 559149-4132 Varberg 100 21,3 Fortinova Bostäder 106 AB 556688-3087 Varberg 100 23,5 * = dotterbolag som tillträtts under räkenskapsåret Specifikation av moderbolagets direkta och indirekta innehav av andelar i dotterbolag 2023-12-31 Dotterbolag Organisations- nummer Säte Ägarandel (kapital och röster) i % Redovisat värde (Mkr) Fortinova Bostäder Fristad AB 559070-2154 Borås 100 55,9 2023.01.16* Fortinova Holdingbolaget AB 559383-9748 Varberg 100 0,1 Fortinova Kommersiella 1 AB 556899-0948 Varberg 100 28,2 HB Varbergsvalen 916852-3117 Varberg - - Fortinova Tolken 10 AB 556747-6709 Varberg - - Fortinova Kommersiella 2 AB 556916-5987 Varberg 100 0,6 Fortinova Kommersiella 4 AB 556945-9703 Varberg 100 9,0 Fortinova Kommersiella 5 AB 556729-4698 Varberg 100 46,3 Fortinova Kommersiella 6 AB 559303-3318 Varberg 100 9,3 Fortinova Kommersiella 8 AB 556434-7424 Varberg 100 31,5 Fortinova Bostäder 23 AB 556974-7701 Varberg - - Fortinova Olofstorp 3:45 & 3:5 AB 559343-3583 Göteborg 100 16,3 Kungsbacka Lärkan 15 Fastighets AB 559071-6568 Kungsbacka 100 34,2 Kungsbacka Lärkan 14 Fastighets AB 559071-6576 Kungsbacka - - Marmor 4 i Varberg AB 559135-9343 Varberg 100 86,5 Bergdalsterassen i Borås AB 556842-4229 Borås 100 111,9 2023.12.20* Bergdalsterassen Parkerings AB 559326-1703 Borås - - Andelar i koncernföretag 1 529,5 * = dotterbolag som tillträtts under räkenskapsåret Specifikation av moderbolagets direkta och indirekta innehav av andelar i dotterbolag, forts. Bolag som tillträtts och fusionerats under räkenskapsåret Bolag som tillträtts och sålts under räkenskapsåret Bolag som sålts under räkenskapsåret Dotterbolag Organisations- nummer Säte Ägarandel (kapital och röster) i % Fortinova Lilla Edet J1 AB 556827-1117 Lilla Edet 100 Dotterbolag Organisations- nummer Säte Ägarandel (kapital och röster) i % Trollhättan Traversen 4 AB 559265-8016 Trollhättan 100 Dotterbolag Organisations- nummer Säte Ägarandel (kapital och röster) i % Fortinova Holdingbolaget 2 AB 559326-1497 Varberg 100 Fortinova Bolag 7 AB 559380-7349 Skövde 100 Fortinova Skövde M3 AB 559383-5803 Skövde - Fortinova Uterummet 1 AB 559383-2222 Skövde - NOT 22 ANDELAR I KONCERNFÖRETAG ===== SIDA 48 ===== 9594 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION Fordringar hos koncernföretag (Mkr) Moderbolaget 2023.12.31 2022.12.31 Ingående anskaffningsvärde 51,6 129,0 Tillkommande fordringar 57,0 47,5 Amorteringar, avgående fordringar -48,4 -124,9 Utgående anskaffningsvärde/redovisat värde 60,2 51,6 NOT 23 FORDRINGAR HOS / SKULDER TILL KONCERNFÖRETAG Fortinovas koncernmellanhavanden är långfristiga och för - väntas fortlöpa för att hantera koncernens likviditetflöde. Moderbolaget har upptagit ränteswappar för dotterbolagens räkning. Vägda genomsnittliga räntesatsen på fordringar hos dotterbolag uppgår till 4,0 procent (2,0). NOT 24 FÖRVÄRV AV DOTTERBOLAG Förvärvade tillgångar samt eget kapital och skulder (Mkr) Koncernen 2023.12.31 2022.12.31 Förvaltningsfastigheter 511,0 290,6 Rörelsefordringar 7,1 3,1 Likvida medel 8,4 36,8 Summa tillgångar 526,5 330,5 Eget kapital 80,8 11,7 Räntebärande skulder 225,5 225,5 Kortfristiga rörelseskulder 220,2 93,3 Summa eget kapital och skulder 526,5 330,5 Köpeskilling 238,5 413,0 - varav utbetald 238,5 413,0 Avgår: Likvida medel i de förvärvade verksamheterna -8,4 -36,8 Tillkommer: reglering av interna skulder 212,8 80,5 Påverkan likvida medel 442,9 456,7 Koncernen 2023.12.31 (Mkr) Räntebärande skulder Eget kapital Summa finansiering Vid årets början 2 466,2 2 441,2 4 907,4 Kassaflöde 92,2 -36,3 55,9 Icke kassaflödespåverkande Förvärv av dotterbolag 225,5 - 225,5 Övrigt totalresultat - -262,9 -262,9 Vid årets slut 2 783,9 2 142,0 4 925,9 Koncernen 2022.12.31 (Mkr) Räntebärande skulder Eget kapital Summa finansiering Vid årets början 1 478,0 2 252,8 3730,8 Kassaflöde 762,7 -23,6 739,1 Icke kassaflödespåverkande Förvärv av dotterbolag 225,5 - 225,5 Övrigt totalresultat - 212,0 212,0 Vid årets slut 2 466,2 2 441,2 4 907,4 Moderbolaget 2023.12.31 (Mkr) Räntebärande skulder Eget kapital Summa finansiering Vid årets början - 1 825,3 1 825,3 Kassaflöde - -36,3 -36,3 Icke kassaflödespåverkande Årets resultat - -76,1 -76,1 Vid årets slut - 1 712,9 1 712,9 Moderbolaget 2022.12.31 (Mkr) Räntebärande skulder Eget kapital Summa finansiering Vid årets början - 1755,2 1755,2 Kassaflöde - -23,6 -23,6 Icke kassaflödespåverkande Årets resultat - 93,7 93,7 Vid årets slut - 1 825,3 1 825,3 NOT 25 SKULDER HÄNFÖRLIGA TILL FINANSIERINGSVERKSAMHETEN ===== SIDA 49 ===== 9796 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION NOT 26 VÄRDERING AV FINANSIELLA TILLGÅNGAR OCH SKULDER TILL VERKLIGT VÄRDE SAMT KATEGORIINDELNING REDOVISNINGSPRINCIP Koncernens finansiella tillgångar och skulder värderas till upplupet anskaffningsvärden förutom derivatinstrument som är värderade till verkligt värde. Finansiella instrument värderade till verkligt värde via resultaträkningen Till denna kategori hör koncernens derivatinstrument. Deri - vaten redovisas initialt till anskaffningsvärde och omvärderas därefter till verkligt värde. Verkliga värden baseras på framtida diskonterade kassaflöden. Värdeförändringar på derivat redo- visas i resultaträkningen i posten räntederivat, orealiserade och räntekupongen redovisas i posten finansiella kostnader. Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde I denna kategori återfinns finansiella tillgångar som inte är derivat, som har fastställda eller fastställbara betalningar och som inte är noterade på en aktiv marknad. Exempel på till - gångar i denna kategori är reversfordringar, andra långfristiga fordringar, andelar, kund-och hyresfordringar, övriga fordring- ar samt likvida medel. Dessa tillgångar värderas till upplupet anskaffningsvärde utifrån den effektivränta som beräknades vid anskaffningstidpunkten. Kundfordringar utgörs i huvudsak av hyresfordringar vilka redovisas till det belopp som beräknas inflyta, det vill säga efter avdrag för osäkra fordringar. Koncer- nens reversfordringar är hänförliga till fastighetsaffärer. Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Räntebärande skulder från banker, leverantörsskulder och övriga skulder värderas till upplupet anskaffningsvärde. Skulder med en löptid över tolv månader redovisas som lång- fristiga, övriga som kortfristiga skulder. Redovisning i och borttagande från balansräkningen En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i balansräk- ningen när koncernen blir part enligt instrumentets avtals mässiga villkor. En fordran tas upp när koncernen presterat och en avtalsenlig skyldighet föreligger för motparten att be- tala, även om faktura ännu inte har skickats. Kundfordringar tas upp i balansräkningen när faktura har skickats. Skuld tas upp när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet föreligger att betala, även om faktura ännu inte mottagits. Leverantörsskulder tas upp när faktura mottagits. En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller koncernen förlorar kontrollen över dem. Detsamma gäller för del av en finansiell tillgång. En finansiell skuld tas bort från balansräk - ningen när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. Detsamma gäller för del av en finansiell skuld. En finansiell tillgång och en finansiell skuld kvittas och redovisas med ett nettobelopp i balansräkningen endast när det föreligger en legal rätt att kvitta beloppen samt att det föreligger en avsikt att reglera posterna med ett nettobelopp eller att samtidigt realisera tillgången och reglera skulden.  UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR Klassificering och värdering Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består i allt vä- sentligt av belopp som förväntas återvinnas eller betalas efter mer än tolv månader räknat från balansdagen. Omsättningstill- gångar och kortfristiga skulder består i allt väsentligt av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader räk- nat från balansdagen. Koncernen tillämpar inte säkringsredovisning av derivatin- strument, de hamnar därmed i kategorin innehav för handel. Derivatinstrument värderas till verkligt värde exklusive transak- tionskostnader och redovisas i årets resultat. Övriga finansiella instrument redovisas initialt till anskaffningsvärde motsvarande instrumentets verkliga värde med tillägg för transaktionskostna- der. Ett finansiellt instrument klassificeras vid första redovisning- en bland annat utifrån i vilket syfte instrumentet förvärvades. Klassificeringen avgör hur det finansiella instrumentet värderas efter första redovisningstillfället såsom beskrivs nedan. Derivatens verkliga värden baseras på framtida diskontera- de kassaflöden. Vid värdering av derivat till verkligt värde görs ingen justering för motpartsrisk i form av Credit Value Adjust- ment (CVA) och Debt Value Adjustment (DVA), då skillnaden inte är väsentlig. Likvida medel bedöms vara omsättningsbara omgående med en försumbar risk för värdeförändring vilket medför att redovisat värde motsvarar verkligt värde. För kundfordringar och leverantörsskulder med en kvarva- rande livslängd på mindre än sex månader anses det redovisade värdet reflektera verkligt värde. Kundfordringar och leveran- törsskulder med en livslängd överstigande sex månader diskon- teras i samband med att verkligt värde fastställs. Verkligt värde för övriga kortfristiga skulder och fordringar anses motsvara redovisat värde. Verkligt värde på långfristiga fordringar anses motsvara det redovisade värdet. Verkligt värde av räntebärande skulder med en rörlig ränta uppskattas motsvara redovisat värde. Samtliga koncernens räntebärande skulder löper med rörlig ränta.  Koncernen (Mkr) Finansiella tillgångar, värderade till verkligt värde Finansiella tillgångar, värderade till upplupet anskaffningsvärde Summa redovisat värde Nivå Finansiella tillgångar 2023.12.31 2022.12.31 2023.12.31 2022.12.31 2023.12.31 2022.12.31 Derivatinstrument 27,9 86,0 - - 27,9 86,0 2 Reversfordringar - - 30,2 - 30,2 - Andra långfristiga fordringar - - 0,7 0,7 0,7 0,7 Andelar i bostadsrättsföreningar m.m. - - 10,0 - 10,0 - Kundfordringar - - 58,2 50,5 58,2 50,5 Övriga fordringar - - 67,1 52,8 67,1 52,8 Förutbetalda kostnader / upplupna intäkter - - 22,6 24,6 22,6 24,6 Likvida medel - - 227,3 515,0 227,3 515,0 Summa 27,9 86,0 416,1 643,6 444,0 729,6 Koncernen (Mkr) Finansiella skulder, värderade till verkligt värde Finansiella skulder, värderade till upplupet anskaffningsvärde Summa redovisat värde Nivå Finansiella skulder 2023.12.31 2022.12.31 2023.12.31 2022.12.31 2023.12.31 2022.12.31 Långfristiga räntebärande skulder - - 2 172,5 2 288,8 2 172,5 2 288,8 Leasinskuld - - 3,2 4,4 3,2 4,4 Övriga långfristiga skulder - - 0,3 0,3 0,3 0,3 Kortfristiga räntebärande skulder - - 611,4 177,4 611,4 177,4 Leverantörsskulder - - 14,4 14,3 14,4 14,3 Aktuella skatteskulder - - 6,6 - 6,6 - Övriga skulder - - 16,3 9,7 16,3 9,7 Upplupna kostnader /förutbetalda intäkter - - 97,5 87,3 97,5 87,3 Summa - - 2 922,2 2 582,2 2 922,2 2 582,2 Moderbolaget (Mkr) Finansiella tillgångar, värderade till verkligt värde Finansiella tillgångar, värderade till upplupet anskaffningsvärde Summa redovisat värde Nivå Finansiella tillgångar 2023.12.31 2022.12.31 2023.12.31 2022.12.31 2023.12.31 2022.12.31 Andelar i koncernföretag - - 1 529,5 1 896,8 1 529,5 1 896,8 Fordringar på koncernföretag - - 60,2 51,6 60,2 51,6 Reversfordringar - - 30,2 - 30,2 - Övriga fodringar - - 66,2 27,3 66,2 27,3 Förutbetalda kostnader/upplupna intäkter - - 8,7 1,3 8,7 1,3 Kassa och bank - - 99,6 285,5 99,6 285,5 Summa - - 1 794,4 2 262,5 1 794,4 2 262,5 Moderbolaget (Mkr) Finansiella skulder, värderade till verkligt värde Finansiella skulder, värderade till upplupet anskaffningsvärde Summa redovisat värde Nivå Finansiella skulder 2023.12.31 2022.12.31 2023.12.31 2022.12.31 2023.12.31 2022.12.31 Skulder till koncernföretag - - 51,9 432,0 51,9 432,0 Leverantörsskulder - - 3,7 2,5 3,7 2,5 Aktuella skatteskulder - - 1,9 1,6 1,9 1,6 Övriga skulder - - 1,0 0,3 1,0 0,3 Upplupna kostnader/förutbetalda intäkter - - 3,5 0,8 3,5 0,8 Summa - - 62,0 437,2 62,0 437,2 ===== SIDA 50 ===== 9998 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION NOT 27 KAPITALHANTERING OCH FINANSIELLA RISKER Kapitalhantering Koncernen finansieras huvudsakligen genom eget kapital och traditionella banklån med fastighetsinteckningar som säker - het. Hanteringen av kapital berör bankfinansieringen. Styrelsen är ytterst ansvarig för koncernens kapital - hantering. Koncernens verksamhet innebär investeringar i enskilda fastigheter eller i portföljer av fastigheter. Inför varje förvärv upprättas en affärsplan för investeringen som inkluderar finansiering och prognoser för de finansiella nyck- eltalen med hänsyn till hur de uppfyller intern och externa krav. Inför varje investering eller avyttring analyseras även hur denna påverkar koncernens totala kapitalstruktur och finansiella nyckeltal. Kapitalhanteringen styrs och följs upp löpande genom årliga uppdateringar av planer, budgetar samt kvartalsvisa utfallsrapporter. Koncernenen har en målsättning om att generera tillväxt med krav på lönsamhet och positiva kassaflöden. Under 2023 var de finansiella målen att räntetäckningsgraden skulle upp- gå till minst 250 procent, nettobelåningsgraden skulle över tid uppgå till 55 - 65 procent och avkastning på eget kapital skulle över tid uppgå till minst 10 procent. Från och med räkenskapsåret 2024 justeras koncernens finansiella mål. Fortinovas ambition är, precis som tidigare, att ge aktieägarna en god avkastning till väl avvägd risk med fokus på kassaflöden. De justerade finansiella målen är att belåningsgraden långsiktigt inte ska överstiga 55 procent, av- kastning på eget kapital ska långsiktigt överstiga 10 procent och räntetäckningsgrad ska långsiktigt överstiga 180 procent. Fortinova innehar per 31 december 2023 en räntetäck - ningsgrad om 190 procent (279), en nettobelåningsgrad som uppgick till 53 procent (43) samt avkastning på eget kapital om -12 procent (6). Styrelsen bedömer att koncernen över tid uppfyller de finansiella målsättningarna. RISKER Fortinovas verksamhet, att äga, utveckla och förvalta fastig - heter, innebär en mängd risker, såväl direkta som indirekta, samt osäkerhetsfaktorer som kan påverka koncernens för - måga att uppnå det övergripande tillväxtmålet. Fortinova arbetar på ett regelbundet och strukturerat sätt med att identifiera och aktivt övervaka finansiella och icke finansiella risker som verksamheten möter eller står inför. Koncernens riskhantering sker i en ordnad process för att skapa en effek- tiv balansgång mellan att begränsa risk och att skapa tillväxt med aktieägarvärde. Koncernledningen har identifierat, ut - värderat, hanterat och rapporterat de väsentliga risker som bedöms föreligga. Finansiella risker Finansiella risker som Fortinova är exponerade för är kredi- trisk, ränterisk, likviditetsrisk, marknadsrisk och koncentra- tionsrisk vilka uppstår i koncernens finansiella instrument. Fortinova arbetar aktivt för att nå en låg finansieringsrisk bland annat genom långsiktigt samarbete med nordiska banker. För att minimera risker arbetar Fortinova enligt den finanspolicy som årligen prövas och fastställs av styrelsen. Kreditrisk Kreditrisk definieras som risken att Fortinovas motparter, exempelvis kunder, inte kan uppfylla sina finansiella åtag - anden mot koncernen. Kreditrisk inom finansverksamheten uppstår bland annat vid placering av likviditetsöverskott, vid tecknande av ränteswapavtal samt vid utställda kreditavtal. Kreditrisken avseende koncernens banktillgodohavanden begränsas genom att endast använda reglerade nordiska banker. Koncernens likvida medel står på bankkonto hos nationella sparbanker, Swedbank, Nordea, Skandinaviska Enskilda Banken AB (publ), Danske Bank A/S Sverige filial och Handelsbanken. Kreditrisken avseende övriga motparter på vilka koncernen har fordringar hanteras genom kreditbedöm- ningar före investeringar genomförs och hyres- och andra avtal tecknas. Vid räkenskapsårets utgång fanns förfallna fordringar inom kommersiella avtal om ett värde av 0,2 Mkr (0,2). När så bedöms vara lämpligt och möjligt bevakas mot - parternas finansiella ställning löpande. Ränterisk Förändring av marknadsränta och kreditmarginal påverkar koncernens resultat och kassaflöde från den löpande verk - samheten. Hur snabbt och med hur mycket förändringar i dessa båda komponenter påverkar beror på vald bindnings - tid. För att begränsa en omedelbar påverkan av förändring i marknadsräntorna har Fortinova valt att arbeta med både kort och lång räntebindning. Av samma orsak har Fortinova valt att teckna kreditavtal med olika löptid samt använda sig av derivatinstrument (ränteswappar). Dock kommer föränd - ringar i både marknadsräntor och kreditmarginaler alltid över tid att få genomslag i räntenettot. Räntetäckningsgraden är det finansiella mått som beskri- ver ett bolags risknivå och motståndskraft för förändringar i räntenettot. För 2023 uppgick räntetäckningsgraden till 190 procent (279). Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick till 2,1 år (2,4) och den genomsnittliga räntan för året 3,6 procent (2,5). Marginaler och avgifter på kreditavtal är fastställda med en genomsnittlig löptid om 2,7 år (2,7). För mer information om koncernens räntesäkringar, se not 13. Räntekänslighet Känslighetsanalysen nedan baseras på koncernens expo- nering för förändringar i marknadsräntenivåer och utvisar effekten på koncernens räntekostnader till följd av sådana förändringar. Genomslaget på räntekostnader vid en ränte - uppgång/- nedgång på 100 punkter givet de räntebärande skulder samt derivatinstrument som finns på balansdagen: Koncernen 2023.12.31 Förändring av marknadsränta Förändring av räntenetto 2023 (Mkr) Räntebärande skulder och derivat +/- 1% 8,0 / - 8,0 Känslighetsanalysen grundar sig på ett räntescenario som företagsledningen anser rimligt möjligt under de kommande 12 månaderna samt att alla andra faktorer förblir oförändrade. Refinansieringsrisk Finansieringsrisk motsvaras av att svårigheter kan föreligga att erhålla finansiering för verksamheten vid en given tid - punkt. Fortinova arbetar aktivt för att nå en låg finansierings- risk i förhållande till prissättning på marknaden. Det vill säga bästa möjliga räntenetto inom givna riskramar. Styrelsen fastställer löpande nivån för kapitalbindning i låneportföljen. Koncernen har ett långsiktigt samarbete med nordiska ban - ker. Målet är att ha finansiering från flertalet motparter och en låneportfölj med spridda förfall och en relevant löptid i för- hållande till prissättning. Refinansieringsrisken ska begränsas genom att koncernen alltid ska ha god framförhållning vid refinansieringsomförhandlingar. För koncernens relationer och förfallostruktur hänvisas till not 13 respektive not 19. Likviditetsrisk En likviditetsrisk innebär en situation där likvida medel för betalning av åtaganden inte kan säkerställas. Koncernen hanterar sin likviditets- och kapitalanskaff - ningsrisk genom att löpande göra likviditetsprognoser och tillse att det finns tillgång till tillräckligt med likvida medel i koncernen för kommande betalningar. Likviditetshantering innefattar att inneha tillräckligt med likvida medel, att ha till- gång till kreditlöften och kundernas förmåga att betala sina skulder inom överenskommen tid. Den huvudsakliga likviditetsrisken avser koncernens externa låneavtal och möjligheten att fullgöra åtagandena i dessa. För att reducera likviditetsrisken använder koncernen finansiella instrument som omvandlar rörlig ränta till fast ränta och därigenom ger större förutsägbarhet i framtida kassaflöden. Fortinova innehar inga fasträntelån och 62 procent (61) av koncernens rörliga lån är säkrade via ränteswappar. Fastighetsmarknaden är en illikvid marknad vilket inne - bär att koncernens möjligheter att snabbt sälja fastigheter är begränsad. Om ett behov att snabbt avyttra fastigheter uppstår kan det leda till att ett lägre pris än marknadsvärdet erhålls. Marknadsrisk Risk relaterad till fastighetsinvesteringar Investeringar i fastigheter är utsatta för olika typer av risk. De huvudsakliga faktorer som påverkar värdet på en fastighet är följande: i) f örändringar i den allmänna ekonomiska utvecklingen, ii) lokala marknadsf örhållanden såsom överutbud eller minskad efterfr ågan, iii) f örändringar i kundernas kreditvärdighet, iv) k onkurrens från andra fastigheter/fastighetsägare och v) f örändringar i lagar och regler, till exempel avseende detaljplaner , miljö och skatter. Förändringar i ovanstående faktorer kan påverka värdet på koncernens tillgångar och därmed även koncernens resultat. Koncentrationsrisk Alla fastigheter är belägna i västra Sverige och koncernen är därigenom exponerad mot förändringar i den svenska ekonomin. Koncernens hyresvärde fördelar sig på 68 procent bostad, 8 procent samhällsfinansierad verksamhet och livs - medel, 25 procent på kommersiell yta (kontor, butik, logistik etc.) samt 1 procent mot restaurang. Koncernens största kund står vid årsskiftet för 4 procent (4) av hyresintäkterna.  ===== SIDA 51 ===== 101100 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION Koncernen 2023.12.31 (Mkr) Redovisat belopp Nominellt belopp < 1 mån 1-3 mån 3 mån–1 år 1-5 år Räntebärande skulder 2 783,9 2 783,9 11,5 22,9 577,0 1 790,4 Leasingskuld 3,2 3,2 0,1 0,2 0,3 2,6 Leverantörsskulder 14,4 14,4 14,4 - - - Aktuella skatteskulder 6,6 6,6 - - 6,6 - Övriga skulder 16,3 16,3 - 15,9 - 0,4 Upplupna kostnader/förutbetalda intäkter 97,5 97,5 32,0 65,5 - - Summa 2 921,9 2 921,9 57,9 104,6 583,9 1 793,4 Koncernen 2022.12.31 (Mkr) Räntebärande skulder 2 466,2 2 466,2 4,5 9,1 163,9 1 925,8 Leasingskuld 4,4 4,4 0,1 0,1 0,4 3,8 Leverantörsskulder 14,3 14,3 14,3 - - - Övriga skulder 9,7 9,7 - 9,3 - 0,4 Upplupna kostnader/förutbetalda intäkter 87,3 87,3 33,9 53,4 - - Summa 2 581,9 2 581,9 52,9 71,8 164,3 1 930,0 Följande tabell utvisar koncernens likviditetsanalys för sina finansiella skulder. Tabellen är upprättad baserad på ej diskonte- rade kassaflöden, nuvarande amorteringsplan samt att samtliga lån refinansieras vid förfall. NOT 28 DISPOSITION AV FÖRETAGETS VINST NOT 30 HÄNDELSER AV VÄSENTLIG BETYDELSE EFTER RÄKENSKAPSÅRETS SLUT • Fortinova har den 1 januari 2024 förvärvat 28 bostadsrätter från BRF Tändstiftet. • I februari 2024 har Fortinova frånträtt två fastigheter med ett underliggande fastighetsvärde om 15 Mkr. Försäljningar- na har skett i linje med bokförda värden. • För att säkerställa ambitionen om fortsatt tillväxt under lön- samhet beaktar styrelsen årligen framtida utveckling av finan- siell ställning och kapitalstruktur samt investeringsalternativ. Fortinova påverkas av utvecklingen på de finansiella mark - naderna och har som ambition att åtnjuta de affärsmässiga möjligheter som uppstår. Till årsstämman 2024 föreslår därför Fortinovas styrelse ingen utdelning för räkenskapsåret 2023. NOT 29 NÄRSTÅENDE Fortinovas styrelse erhåller arvode i enlighet med årsstäm - mans beslut. Inga löner eller andra ersättningar utgår förut - om att styrelseledamot att Anna Weiner Jiffers bolag Hållbar Tillväxt AB fakturerat koncernen 0,1 Mkr (0,2) för uppdatering av policy och riktlinjer inom hållbarhet och hållbarhetspolicy. Styrelseledamot Anders Valdemarsson är anställd i Fortinova AB och den verkställande direktören Anders Johansson är per rapportperiodens slut anställd i Fortinova Fastigheter AB (publ). Anders Valdemarsson och Anders Johansson ägare var- dera 50 procent av A2F Fastigheter AB vars innehav i Fortinova uppgår till 2 750 000 A-aktier och 1 936 650 B-aktier. Inga närståendetransaktioner utöver dessa ersättningar har skett med något närstående bolag eller privatperson. Moderbo - lagets närsteåndetransaktioner avser endast transaktioner med närstående bolag inom koncernen. Moderbolaget har under året förändring avseende in- och utlåning till dotterbo- lag om 388,7 Mkr (-393,3). Koncernens dotterbolag och koncernmellanhavanden framgår av not 22 och 23. Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande finns följande belopp i kronor: Balanserat resultat 1 737 735 833 Årets resultat -76 110 424 Summa 1 661 625 409 Styrelsen föreslår att till förfogande stående vinstmedel dispo- neras enligt följande: Balanseras i ny räkning 1 661 625 409 Summa 1 661 625 409 Samtliga aktier är utdelningsberättigade. Summan av ovan föreslagna utdelning kan komma att ändras om antalet aktier förändras innan avstämningsdag för utdelning. Vad beträffar kon- cernens och moderbolagets resultat och ställning i övrigt hänvisas till efterföljande finansiella rapporter med tillhörande noter. NOT 27 KAPITALHANTERING OCH FINANSIELLA RISKER ===== SIDA 52 ===== 103102 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION STYRELSENS INTYGANDE Årsredovisningen och koncernredovisningen har godkänts för utfärdande av styrelsen den dag som framgår av digitala underskrifter. Koncernens och moderbolagets resultat- och balansräkning blir föremål för fastställelse på årsstämman den 8 maj 2024. Fredrik Waern Auktoriserad revisor, KPMG AB Varberg 22 april 2024 Vår revisionsberättelse har lämnats den 22 april 2024 Ole Salsten Styrelseordförande Fredrik Bergmann Styrelseledamot Anders Valdemarsson Styrelseledamot Anders Johansson Verkställande direktör Carl-Johan Carlsson Styrelseledamot Helena Örnstedt Styrelseledamot Till bolagsstämman i Fortinova Fastigheter AB (publ), org. nr 556826-6943 RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH KONCERNREDOVISNINGEN UTTALANDEN Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernre - dovisningen för Fortinova Fastigheter AB (publ) för år 2023. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 46-101 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsent - liga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2023 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsre - dovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvi- sande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 de- cember 2023 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt IFRS Accounting Standards, så som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resul - taträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen. GRUND FÖR UTTALANDEN Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar en- ligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. ANNAN INFORMATION ÄN ÅRSREDOVISNINGEN OCH KONCERNREDOVISNINGEN Detta dokument innehåller även annan information än års - redovisningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 2-45. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncern- redovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och kon- cernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den informa - tion som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsent - liga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informa- tionen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet. STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖRENS ANSVAR Det är styrelsen och verkställande direktören som har an - svaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovis- ningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS Accounting Standards så som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåll - er några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredo- visningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören REVISIONSBERÄTTELSE Anna Weiner Jiffer Styrelseledamot ===== SIDA 53 ===== 105104 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrel - sen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. REVISORNS ANSVAR Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsbe- rättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som del av en revision enligt ISA använder vi professio - nellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom: • identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felak- tigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar och utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en vä - sentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på misstag, efter- som oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig informa- tion eller åsidosättande av intern kontroll. • skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets in - terna kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen. • utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och rimligheten i styrelsens och verkstäl - lande direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhörande upplysningar. • drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om huruvida det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i re - visionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplys - ningarna i årsredovisningen och koncernredovisningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredovisningen och koncernredovisningen. Våra slut - satser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag och en koncern inte längre kan fortsätta verksamheten. • utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och innehållet i årsredovisningen och kon - cernredovisningen, däribland upplysningarna, och om årsredovisningen och koncernredovisningen återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild. • inhämtar vi tillräckliga och ändamålsenliga revisions - bevis avseende den finansiella informationen för en - heterna eller affärsaktiviteterna inom koncernen för att göra ett uttalande avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och utförande av koncernrevisionen. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden. Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens pla- nerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi identifierat. RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR OCH ANDRA FÖRFATTNINGAR UTTALANDEN Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisning- en har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Fortinova Fastigheter AB (publ) för år 2023 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt för- slaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. GRUND FÖR UTTALANDEN Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckli- ga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖRENS ANSVAR Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till disposi - tioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bola - gets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvalt- ningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Verkställande direktören ska sköta den löpande förvalt - ningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. REVISORNS ANSVAR Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbe- vis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende: • företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller • på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om försla - get är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försum - melser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenska - perna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar gransk - ningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdel- ser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade ytt - rande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Göteborg den 22 april 2024 KPMG AB Fredrik Waern Auktoriserad revisor ===== SIDA 54 ===== 107106 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION BOLAGSSTYRNING ===== SIDA 55 ===== 109108 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION OLE SALSTEN, F. 1962 ORDFÖRANDE Styrelseordförande i Fortinova sedan 2015. Ägare till investeringsbolaget Salstenen AB. Grundare av vård- och behandlingskedjan Baggium och friskolekoncernen Praktiska. Styrelseledamot i globala Magine TV. Tidigare styrelseledamot i Eksta Bostads AB samt Kungsbackabostäder AB. Svensk Kod för Bolagsstyrning: Oberoende i förhållande till bolaget, bolagsledningen och större aktieägare. Aktieägande i Fortinova: 1 030 000 B-aktier, genom bolag. FREDRIK BERGMANN, F. 1970 LEDAMOT Styrelseledamot i Fortinova sedan 2011. Entreprenör med många års erfarenhet i ledande befattningar. Tidigare delägare Ekotvätt Bergmanngruppen AB. Flertalet bolagsengagemang. Svensk Kod för Bolagsstyrning: Oberoende i förhållande till bolaget, bolagsledningen och större aktieägare. Aktieägande i Fortinova: 818 000 B-aktier, genom bolag. ANDERS VALDEMARSSON, F. 1977 LEDAMOT, VICE VD Styrelseledamot i Fortinova sedan 2011. Grundade Fortinova 2010 och är ansvarig för relationen till bolagets delägare och lett bolagets transaktionsverksamhet. Civilekonom och ingenjör från Högskolan i Jönköping. Anders har många års erfaren- het från B2B försäljning, fastigheter och kapitalförvaltning. Svensk Kod för Bolagsstyrning: Beroende i förhållande till bolaget, bolagsledningen och större aktieägare. Aktieägande i Fortinova: 2 750 000 A-aktier och 1 936 650 B-aktier, genom bolag, samt 75 000 optioner. HELENA ÖRNSTEDT, F. 1970 LEDAMOT Styrelseledamot i Fortinova sedan 2019. CFO på PAMN Red Holding AB och på dotterbolaget Nilson Group AB. Har även erfarenhet av fastighetstrans- aktioner, fastighetsförvaltning och värdepappersplaceringar. Svensk Kod för Bolagsstyrning: Oberoende i förhållande till bolaget, bolagsledningen och större aktieägare. Aktieägande i Fortinova: 6 016 B-aktier. CARL-JOHAN CARLSSON, F. 1974 LEDAMOT Styrelseledamot i Fortinova sedan 2019. Utbildad jurist med bakgrund inom In- vestment Banking och corporate finance på HSBC i London. Medgrundare av och tidigare VD på, Eyer Fondkommission. Numera verksam inom fastighetsutveckling och kapitalförvaltning på Sönerna Carlsson Family Office samt ett antal styrelseenga- gemang. Svensk Kod för Bolagsstyrning: Oberoende i förhållande till bolaget, bolagsledningen och större aktieägare. Aktieägande i Fortinova: 87 832 B-aktier, genom bolag. ANNA WEINER JIFFER, F. 1971 LEDAMOT Styrelseledamot i Fortinova sedan 2021. Utbildad civilingenjör, Väg och vatten vid Chalmers Tekniska Högskola samt har en master i Innovation management and entrepreneurship. Förflutet som vd i mindre och medelstora start-ups, från patent till internationell försäljning. Global affärsområ- deschef på Ikea, Hållbarhetsansvarig på Ikea med ansvar för hela leverantörskedjan inom textil. Numera verksam inom affärsutveck- ling och bolagsstyrning på HållbarTillväxt AB samt har ett antal styrelseengagemang. Svensk Kod för Bolagsstyrning: Oberoende i förhållande till bolaget, bolagsledningen och större aktieägare. Aktieägande i Fortinova: Inget innehav. STYRELSE ANDERS JOHANSSON, VD Grundade Fortinova 2010 och har sedan starten varit ansvarig för den löpande för- valtningen. Civilekonom med examen i både finansiering och redovisning från University of Illinois – Urbana Champaign. Har tidigare arbetat som analytiker på hedgefond i New York. Flera års erfarenhet från fastigheter och kapitalförvaltning. Aktieinnehav i Fortinova: 2 750 000 A-aktier och 1 936 650 B-aktier, genom bolag, samt 75 000 optioner. ANDERS VALDEMARSSON, VICE VD Grundade Fortinova 2010 och har sedan starten varit ansvarig för relationen till bolagets delägare och lett bolagets transak- tionsverksamhet. Civilekonom och ingenjör från Högskolan i Jönköping. Anders har många års erfarenhet från B2B försäljning, fastigheter och kapitalförvaltning. Aktieinnehav i Fortinova: 2 750 000 A-aktier och 1 936 650 B-aktier, genom bolag, samt 75 000 optioner. JOHN WENNEVID, CFO CFO/ekonomichef på Fortinova sedan 2016. Kandidatexamen i redovisning samt magisterprogram i ekonomi och beskattning vid Karlstad universitet. Har tidigare arbetat med bland annat finansiell skuld- och till- gångsförvaltning, revision och rekrytering. Aktieinnehav i Fortinova: 19 822 B-aktier, genom bolag, samt 75 000 optioner. HANS-EMIL LUNDQUIST, FÖRVALTNINGSCHEF Förvaltningschef sedan juli 2022. Över 20 års erfarenhet av fastighetsförvaltning och ledarskap från olika svenska fastighetsak- törer, bland annat Riksbyggen och Varbergs Bostad. Hans kompetens omfattar både kommersiella fastigheter och bostadsfastig- heter. Närmast kommer han från Castellum och en tjänst som affärsområdeschef för västra Sverige. Aktieinnehav i Fortinova: 75 000 optioner. LENA LEFFLER HR BUSINESS PARTNER HR Business Partner sedan maj 2023. Med närmare 15 års erfarenhet av HR-ansvar och ledarskap från olika svenska och internatio- nella organisationer. Närmast kommer Lena från Riverty. Aktieägande i Fortinova: 40 000 optioner. FÖRETAGSLEDNING ===== SIDA 56 ===== 111110 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION Fortinova Fastigheter AB (publ), (Fortinova), är ett svenskt publikt bolag med säte i Varberg. Bolagets B-aktier är sedan 19 november 2020 noterade på Nasdaq First North Premier Growth Market. PRINCIPER FÖR BOLAGSSTYRNING För att säkerställa en god styrning av koncernen är ansvaret tydligt fördelat mellan bland annat ägare, styrelse samt vd och ledning. Till grund för styrningen av koncernen ligger bolagsordningen, styrelsens arbetsordning inklusive vd-in - struktion, antagna policys och riktlinjer samt den svenska aktiebolagslagen och andra tillämpliga lagar, förordningar och regelverk. Fortinova tillämpar även Svensk kod för bo - lagsstyrning (Koden). Fortinova följer Koden med undantag för bestämmelser om valberedning. Denna avvikelse förkla - ras mer utförligt nedan. AKTIEN OCH ÄGARNA Antalet aktieägare i Fortinova uppgick vid årets slut till 3 171 aktieägare. Fortinovas huvudaktieägare är A2F Fastigheter AB, SEB Investment Management AB, Fastighets AB Balder och Odin Fonder som tillsammans innehar 39,5 procent av kapitalet och 59,2 procent av rösterna. Bolagets grundare, vice vd och styrelseledamot Anders Valdemarsson och vd An- ders Johansson, innehar via A2F Fastigheter AB 9,1 procent av kapitalet och 38,7 procent av rösterna. De tio största aktieä- garna stod för motsvarande cirka 74 procent av kapitalet och cirka 82 procent av rösterna. Under 2023 har ett långsiktigt incitamentsprogram riktats till ledande befattningshavare och nyckelpersoner inom koncernen. Programmet omfattar 490 000 teckningsoptioner motsvarande en utspädning om cirka 1 procent av utestående aktier och röster i bolaget. Det förekommer inga konvertibler eller motsvarande värde - papper utöver nämnda teckningsoptioner som kan leda till ytterligare aktier i bolaget. Fortinovas aktiekapital uppgick per den 31 december 2023 till 51,3 Mkr, fördelat på 2 750 000 A-aktier (tio röster per aktie) och 48 585 140 B-aktier (en röst per aktie). Det finns inga begränsningar avseende hur många röster varje aktieägare kan avge vid bolagsstämma. Samtliga aktier har lika rätt till andel i bolagets tillgångar och resultat. Fortinovas börsvärde uppgick vid årets slut till 1 386 Mkr. Fortinova är ett kassaflödesorienterat fastighetsbolag och Bolagets utdelningspolicy är baserad på en ambition att överföra löpande förvaltningsresultat till aktieägarna. Vid be- dömning av utdelningens storlek ska Bolagets investerings - alternativ, finansiella ställning och kapitalstruktur beaktas. Utdelningen ska långsiktigt uppgå till minst 40 procent av förvaltningsresultatet belastat med schablonskatt. BOLAGSSTÄMMA Bolagsstämman är Fortinovas högsta beslutande organ och där har aktieägarna möjlighet att fatta beslut i frågor som rör bolaget. Ordinarie bolagsstämma (årsstämma) hålls i Varberg inom sex månader efter räkenskapsårets utgång. Aktieägare har rätt att delta vid årsstämman – personligen eller via ombud eller poströstning – om aktieägaren är införd i aktieboken på den så kallade avstämningsdagen samt har anmält sitt deltagande vid stämman till bolaget inom den tid som anges i kallelsen till stämman. För att kunna utöva rösträtt vid stämman måste även aktieägare vars aktier är förvaltarregistrerade tillfälligt omregistrera sina aktier i eget namn enligt vad som följer av kallelsen. Årsstämman väljer styrelseordförande och övriga sty - relseledamöter samt bolagets revisorer. Till årsstämmans uppgifter hör också att fastställa bolagets och koncernens balans- och resultaträkningar samt att besluta om disposition av resultatet av verksamheten, ansvarsfrihet för styrelsele - damöter och vd, riktlinjer för ersättningar till ledande befatt- ningshavare och inrättande av valberedning. Kallelse till årsstämman sker genom annonsering i Post- och Inrikes Tidningar samt på bolagets webbplats. Att kallelse har skett ska också annonseras i rikstäckande dagstidning. Av kallelsen framgår bland annat dagordning samt styrelsens och valberedningens förslag till beslut. Aktieägare som önskar få ett ärende behandlat på årsstämman ska normalt vara till- gänglig hos styrelsen senast sju veckor före bolagsstämman. BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Vid Fortinovas årsstämma den 22 maj 2023 representerades cirka 43 procent av kapitalet och 62 procent av totala anta- let röster i Bolaget. Årsstämman genomfördes fysiskt med möjlighet till förhandsröstning (poströstning) med stöd av bestämmelser i gällande bolagsordning. Information om de vid årsstämman fattade besluten offentliggjordes samma dag som stämman så snart utfallet av röstningen var slutligt sammanställt. Ett anförande av verkställande direktören ge - nomfördes på plats. Följande beslut fattades av årsstämman den 22 maj 2023: • Fastställande av koncernens och moderbolagets resultat- och balansräkningar för räkenskapsåret 2021/2022. • Utdelning om 0,72 kr per aktie, med utbetalning den 29 maj 2023. • Beslutades i enlighet med valberedningens förslag att arvode till styrelsen utgår med 250 000 kronor till styrelseordförande och med 120 000 kronor till övriga styrelseledamöter som inte är anställda inom koncernen. Vidare beslutades att ersättning till ordförande i risk, re- gel och revisionsutskottet ska utgå med 40 000 kronor samt 17 500 kronor vardera till övriga ledamöter. Inget arvode ska utgå för arbete i ersättningsutskottet. • Ansvarsfrihet för vd och styrelse. • Omval av styrelseledamöterna Ole Salsten, Fredrik Bergmann, Helena Örnstedt, Carl-Johan Carlsson, Anna Weiner Jiffer samt Anders Valdemarsson. Ole Salsten omvaldes till styrelsens ordförande. • Omval av KPMG AB som revisor med Fredrik Waern som huvudansvarig revisor. • Antagande av långsiktigt incitamentsprogram riktat till befattningshavare och nyckelpersoner i koncernen. • Bemyndigande för styrelsen att besluta om nyemission av aktier av serie B om högst 20 procent av det registre- rade aktiekapitalet. • Beslut om att anta principer för utseende av valbered - nings ledamöter och instruktion för valberedningen. Protokoll och presentation från ovan bolagsstämmor finns på Fortinovas hemsida. VALBEREDNING Valberedningens mandattid löper intill dess att en ny valbe - redning har utsetts för att lägga fram förslag avseende bland annat val av ordförande och övriga ledamöter i styrelsen, val av revisor, val av ordförande på årsstämman och arvodesfrå- gor. Inför årsstämman den 22 maj 2023 bestod valberedning- en i Fortinova av: • Patrik Jönsson (SEB Investment Management, valbered- ningens ordförande) • Ole Salsten (styrelseordförande i Fortinova Fastigheter AB (publ)) • Anders Johansson (A2F Fastigheter AB) • Nils Hast (Odin Fonder) Valberedningens sammansättning innebär en avvikelse från Kodens bestämmelse 2.3 då vd ingår i valberedningen. Anled- ningen till avvikelsen är att vd även är största aktieägare i bolaget och således ingår vd i valberedningen i egenskap av huvudaktieägare. Valberedningens ledamöter har noga övervägt och konstaterat att det inte föreligger någon intres- sekonflikt att acceptera uppdraget som ledamot i Fortinovas valberedning. Aktieägare har möjlighet att lämna förslag till valberedningen under adress som framgår på Fortinovas hemsida. Valberedningens förslag till årsstämman offent - liggörs i samband med kallelsen till årsstämman. Därutöver lämnar valberedningen även ett motiverat yttrande avseende föreslagen styrelse samt en redogörelse för hur valbered - ningen har bedrivit sitt arbete. Valberedningen eftersträvar i sitt arbete att en jämn könsfördelning i styrelsen ska upprätt- hållas samt att styrelsen i övrigt ska präglas av mångsidighet och bredd avseende kompetens, erfarenhet och bakgrund. Valberedningen tillämpar för detta ändamål, såsom mång - faldspolicy, regel 4.1 i Svensk kod för bolagsstyrning vid fram- tagandet av sitt förslag till val av styrelseledamöter. Valberedningen har inför årsstämman 2024 hållit fyra protokollförda möten där samtliga frågor som åligger valbe - redningen att behandla enligt Koden diskuterats. Valbered - ningen har bland annat diskuterat och övervägt styrelsens storlek, vilka kompetensområden som bör vara företrädda inom styrelsen, arvode till styrelseledamöterna samt förslag till val av revisor. STYRELSEN Aktieägarna utser styrelsen vid årsstämman varje år. Sty - relsens övergripande uppgift är att ansvara för koncernens organisation och förvaltning samt för att kontrollen av bokföringen, medelsförvaltningen och ekonomiska förhål - landen i övrigt är betryggande. Det åligger därför styrelsen att tillse att det finns fungerande rapporteringssystem och att styrelsen erhåller erforderlig information om bolagets ställning, resultat, finansiering och likviditet genom periodisk rapportering. Utöver att svara för bolagets organisation och förvaltning är styrelsens viktigaste uppgift att fatta beslut i strategiska frågor såsom fastställande av strategiska planer, affärs- och lönsamhetsmål samt policys. Vidare fattar styrel- sen beslut om större förvärv och försäljningar av fastigheter och bolag, större investeringar i underhåll- och reparations - åtgärder samt finansieringsfrågor. STYRELSENS SAMMANSÄTTNING Fortinovas styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av lägst fem och högst sju ledamöter utan suppleanter. Det finns inga bestämmelser i bolagsordningen om tillsättande och entledigan- de av styrelseledamöter eller om ändring av bolagsordningen. Styrelsens ledamöter väljs årligen på årsstämman för tiden intill slutet av nästa årsstämma. Nya styrelseledamöter får en ge- nomgång av bolaget och dess verksamhet samt deltar i Nasdaq ===== SIDA 57 ===== 113112 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION Namn Funktion Ledamot sedan Ersättning Närvaro, styrelsemöten Närvaro, revisionsutskott Oberoende* Ole Salsten Ordförande 2015 267 500 14 av 14 8 av 8 Ja Fredrik Bergmann Ledamot 2011 120 000 12 av 14 Ja Helena Örnstedt Ledamot 2019 160 000 14 av 14 8 av 8 Ja Anna Weiner Jiffer Ledamot 2021 120 000 14 av 14 Ja Carl-Johan Carlsson Ledamot 2019 137 500 14 av 14 8 av 8 Ja Anders Valdemarsson Ledamot 2011 0 14 av 14 Nej Stockholms utbildning för styrelseledamöter i börsbolag. Från och med årsstämma den 22 maj 2023 har Fortinovas styrelse bestått av sex stämmovalda ledamöter utan supp - leanter. Vid årsstämman 2022 omvaldes Ole Salsten, Fredrik Bergmann, Helena Örnstedt, Carl-Johan Carlsson, Anna Weiner Jiffer och Anders Valdemarsson. En närmare presentation av le- damöterna finns på Fortinovas hemsida. Fortinovas styrelse har således från och med den 22 maj 2023 bestått av sex ledamöter vilket är i enlighet med bolagsordningen. Vd ingår inte i styrelsen. STYRELSENS ARBETE Styrelsens arbete regleras i en arbetsordning som fastställs årligen på det konstituerande styrelsemötet. Arbetsordning- en innehåller bland annat instruktioner om ansvarsfördel- ningen inom styrelsen samt i förhållande till vd och utskottens arbetsuppgifter. Styrelsens ordförande leder styrelsearbetet och ser till att styrelsen utför sina uppgifter. Ordföranden följer koncernens verksamhet genom kontinuerliga kontakter med vd och ansvarar för att övriga ledamöter fortlöpande får den information som krävs för att styrelsearbetet ska kunna utföras på bästa sätt. Ordföranden ansvarar även för att utvärdering av styrelsens och vd:s arbete görs årligen. Den senaste årliga utvärderingen skedde i juni 2023. Styrelsen utför även en mindre utvärdering efter varje styrelsemöte. Beslut i styrelsen kräver att både mer än hälften av de närvarande ledamöterna, och mer än en tredjedel av det to - tala antalet ledamöter röstar för beslut. Vid lika röstetal har ordföranden utslagsröst. STYRELSENS ÅRSPLANERING Utöver stående punkter såsom investeringsbeslut och infor - mation från vd i form av ekonomisk rapport, marknadsanalys och löpande förvaltning har under året följande frågor han - terats: • Konstituerande styrelsemöte • Hållbarhetsfrågor • Fastställande av delårsbokslut och bokslutskommuniké • Ersättningsfrågor • Förberedelser inför årsstämma • Revisionsfrågor • Utvärdering av internrevision • Utdelningsförslag • Strategi och planer • Affärsplan för 2023-2025 och budget 2024 • Informationssäkerhet • Policys • Utvärdering av vd:s arbete • Utvärdering av styrelsens arbete • Närståendefrågor och intressekonflikter MÖTEN UNDER 2023 Under 2023 har styrelsen haft 14 protokollförda möten, varav ett var konstituerande. Vid vart och ett av dessa möten har styrelsen behandlat ovan angivna ärenden liksom andra frå - gor av väsentlig betydelse för bolaget. Styrelsearbetet under året har särskilt inriktats på strategidiskussioner, konjunktur- och finansieringsfrågor, hållbarhets- och compliancefrågor samt investeringar. Vd och bolagets tjänstemän är föredra - gande på styrelsemötena. Bolagets revisorer har under året, utöver närvaro i Revi - sionsutskottet, närvarat vid styrelsemöte som hölls i mars. Styrelsen har genomfört en utvärdering av sitt arbete under 2023. Utvärderingen genomfördes under ledning av styrel - sens ordförande i form av en digital och anonym plattform. Valberedningen kommer att ta del av resultatet från utvär - deringen inför kommande årsstämma. Styrelsen har också utvärderat vd utan att denne närvarade. ERSÄTTNINGSUTSKOTT Bolagets ersättningsutskott består av styrelsen för Bolaget. Ersättningsutskottet ska bereda förslag avseende ersätt - ningsprinciper, ersättningar och andra anställningsvillkor för Bolagets ledande befattningshavare. Ersättningsutskottet har också i uppdrag att följa och utvärdera Bolagets pågå - ende och under året avslutade program för rörlig ersättning till ledande befattningshavare samt tillämpningen av de riktlinjer för ersättningar till ledande befattningshavare som bolagsstämman enligt lag ska besluta om samt gällande er - sättningsstrukturer och ersättningsnivåer i Bolaget. REVISIONSUTSKOTT Bolaget har ett revisionsutskott som består av Helena Örnstedt (utskottets ordförande), Carl-Johan Carlsson och Ole Salsten. Revisionsutskottets uppgifter framgår av dess instruktion vilken fastställs årligen. Revisionsutskottet ska, utan att det påverkar styrelsens STYRELSENS SAMMANSÄTTNING ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat stödja verksam - heten vid identifiering och hantering av sådana risker som skulle kunna äventyra, riskera eller förhindra uppnåendet av målen i enlighet med bolagets strategi. Utskottet ska hålla sig informerad om Bolagets finansiella rapportering, effektiviteten i Bolagets interna kontroll, riskhantering samt hanteringen av närståendetransaktioner genom att delta i, och följa upp, planeringen av revisionen av Bolagets finansiel- la rapporter och interna kontroll. Vidare innebär uppgiften att övervaka revisorns opartiskhet och självständighet och därvid särskilt uppmärksamma om revisorn tillhandahåller Bolaget andra tjänster än revisionstjänster, samt biträda vid förberedelse av upphandling av revisorstjänster samt i sam - band med bolagsstämmans beslut om revisorsval. I syfte att säkerställa god intern kontroll har Bolaget tagit fram ett antal policys. Revisionsutskott ansvarar för en årlig genomgång med ledning och revisor för att säkerställa att rutinerna kring bolagets policys fungerar, samt föreslå eventuella förändringar och löpande följa upp relevanta granskningsområden. Under 2023 har revisionsutskott sammanträtt åtta gång- er för att behandla bland annat ovanstående frågor. Vid sex av dessa tillfällen har bolagets revisor deltagit, bland annat för planering av granskningsarbete och redogörelse av ge - nomförda granskningar. VD OCH KONCERNLEDNING Vd ansvarar för bolagets löpande förvaltning och leder bo- lagets verksamhet i enlighet med styrelsens riktlinjer och anvisningar, bland annat genom antagen vd-instruktion. Det åligger vd att ta fram ett komplett informations- och beslutsunderlag inför styrelsemötena, föredra ärenden samt motivera sina förslag till åtgärder och beslut. Vd håller även styrelsen löpande informerad om bolagets och koncernens utveckling genom periodvisa informationsbrev. Fortinovas vd Anders Johansson är, tillsammans med vice vd Anders Valde- marsson, största aktieägare i bolaget. Det är en stor fördel för Fortinova att ha en operativ ledning med ett långsiktigt intresse i bolaget. Det innebär förutom kontinuitet även snabbhet i beslut, vilket vid flera tillfällen visat sig vara en konkurrensmässig fördel. I sitt dagliga arbete leder vd kon - cernledningen. I Fortinovas koncernledning ingår vd, vice vd tillika Transaktionschef, CFO tillika IR-ansvarig, Förvaltnings- chef och HR Business Partner. Fortinovas koncernledning presenteras i årsredovisningen under avsnitt Ledning. Vd och övriga medlemmar av koncernledningen har kontinuerliga möten för att följa upp affärsområdenas utveckling och resul- tat, uppdatera prognoser och planer samt diskutera aktuella frågor. Rapporteringen från koncernledning till vd sker kvar- talsvis av respektive verksamhet. I samband härmed, jämte årliga utvecklingssamtal, utvärderas att rätt kompetens finns på nyckelpositioner. ERSÄTTNING TILL VD OCH KONCERNLEDNING Riktlinjer för lön och annan ersättning till bolagets ledande befattningshavare beslutas av årsstämman. Följande riktlin - jer, som omfattar vd och andra personer i bolagets ledning, beslutades av årsstämman 2021. • Ledande befattningshavare ska erbjudas fast lön som är konkurrenskraftig, marknadsmässig och som baseras på den anställdes ansvarsområde och prestation. • Ledande befattningshavare ska erbjudas marknadsmäs- siga pensionsvillkor huvudsakligen i form av premiebase- rade pensionsavtal. • Ledande befattningshavare ska erbjudas sedvanliga icke- monetära förmåner som underlättar utförandet av arbetet. • Utöver fast lön ska rörlig ersättning som belönar förut - bestämda och mätbara prestationer kunna erbjudas. Sådan rörlig ersättning ska syfta till att främja långsiktigt värdeskapande inom koncernen. Rörlig ersättning ska utbetalas i form av lön och ska inte överstiga 50 procent av den fasta ersättningen för aktuell befattningshavare under ifrågavarande år. • För ledande befattningshavare ska en ömsesidig upp- sägningstid om sex månader gälla. Avgångsvederlag, inklusive lön under uppsägningstiden, får inte överstiga 24 månadslöner. • Styrelsen äger rätt att frångå riktlinjerna om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för detta. ORGANISATION Bolaget befinner sig fortsatt i en expansiv fas, vilket innebär att organisationen växer i takt med detta. Vid årets slut uppgick antalet medarbetare till 46 personer, fördelat på 19 kvinnor och 27 män. Förvaltningsorganisationen har delats in i förvaltnings - områdena Halland, Västra Götaland och Skaraborg med ansvariga för respektive region. EXTERNA REVISORER Fortinovas revisorer väljs årligen av årsstämman. Vid års - stämman 2023 omvaldes KPMG AB till revisor med Fredrik Waern som huvudansvarig revisor till och med utgången av årsstämman 2024. Revisorn granskar styrelsens och vd:s förvaltning av bolaget och kvaliteten i bolagets redovis - ning. Revisorn rapporterar resultatet av sin granskning till aktieägarna genom revisionsberättelsen, vilken framläggs på årsstämman. Därutöver lämnar revisorn detaljerade re - dogörelser till revisionsutskottet som huvudregel minst två gånger per år. Styrelsen träffar bolagets revisor utan närvaro av koncernledningen en gång per år. Utöver revisionen utför KPMG AB vissa revisionsnära tjänster för Fortinova. Dessa tjänster avser huvudsakligen redovisnings-, skatte- och ak - tiebolagsrättsliga frågor och Fortinova bedömer att utföran- det av dessa tjänster inte äventyrar KPMG AB:s oberoende. Närmare upplysningar om ersättning till revisorerna finns i separat not i årsredovisningen. ===== SIDA 58 ===== 115114 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION INTERN KONTROLL AVSEENDE FINANSIELLA RAPPORTERINGEN Styrelsen har det övergripande ansvaret för att Fortinova har ett tillfredställande system för intern kontroll av den finan - siella rapporteringen. Detta system utformas i samverkan mellan styrelsen, koncernledningen och bolagets personal i syfte att säkerställa följande: • att bolaget har en tillförlitlig finansiell rapportering • att bolaget har en ändamålsenlig och effektiv organisa - tion för den finansiella rapporteringen • att bolaget efterlever tillämpliga lagar, god redovisnings- sed och andra tillämpliga bestämmelser avseende den finansiella rapporteringen. För att säkerställa den interna kontrollen har styrelsen uti - från ett övergripande perspektiv fastställt policydokument, vilka revideras och fastslås årligen. Utifrån dessa ansvarar verkställande direktören att utforma interna processer och instruktioner. Styrelsen har under året reviderat eller fastsla- git följande policyer: • Riskhanteringspolicy med tillhörande riskidentifiering och -bedömning • Finanspolicy • Attestpolicy • Investeringspolicy • Insiderpolicy • Informationspolicy • Försäkringspolicy • Personalpolicy inkluderande uppförandekod, alkohol- och drogpolicy samt jämställdhetspolicy • Arbetsmiljöpolicy • Extern- och intern integritetspolicy • IT-policy • Hållbarhetspolicy • Krishanteringspolicy • Närståendepolicy Under året har styrelsen även fastställt och reviderat ar - betsordning för styrelsen inkluderande VD-instruktion, instruktion för finansiell rapportering samt instruktion för Revisionsutskottet. Arbetet syftar till att säkerställa en sådan tydlig roll- och ansvarsfördelning till gagn för en effektiv hantering av verksamhetens risker. På motsvarande sätt finns även besluts- och attestordning som omfattar hela kon- cernens verksamhet i syfte att bland annat säkerställa god ordning och för att förebygga eller i tid upptäcka oegentlighe- ter som kan ha en väsentlig påverkan på bolagets finansiella rapportering. Som komplement till besluts- och attestordning har ett begränsat antal personer firmateckningsrätt. Antagna policys, såsom Code of conduct och finanspolicy, är också av betydelse för arbetet med den interna kontrollen. Riktlinjer för den finansiella rapporteringen uppdateras vid ändring av lagkrav, noteringskrav och/eller redovisningsstandarder. Fortinovas ledning utvärderar och identifierar löpande ris- ken för väsentliga fel i den finansiella rapporteringen baserat på diskussioner och möten inom organisationen. Styrelsen, i egenskap av revisionsutskott, går igenom bolagets väsentliga risker med bolagets revisorer och styrelsen fastställer vid behov nödvändiga åtgärder som behöver vidtas. Områden med högre risk har bland annat identifierats vara värdering av förvaltningsfastigheter och fastighetstransaktioner. Utöver ovan avser bland annat den interna kontrollen: • Representanter ur bolagsledningen närvarar regelbundet vid styrelsemöten, vilket möjliggör för styrelsen att följa upp aktuella frågor och bedömningar direkt med led- ningspersoner. • Strukturerad och begränsad IT-miljö med användarbe - gränsningar kopplade till funktion och roll. Miljön omfattar även systemstöd med bedömd utbildning för att säker- ställa rätt kompetens. • Styrelsen granskar delårs- och årsbokslut före publicering. • Kvartalsvis rapportering från affärsområden. • En löpande och öppen dialog med medarbetare, vilket möjliggör rapportering om missförhållanden inom bolaget. Som komplement finns även en extern whistleblower- funktion via Fortinovas hemsida. INTERNREVISION Fortinovas koncernledning går löpande igenom rutinerna och dokumentationen avseende det interna kontrollsystemet. Det har inte framkommit något som tyder på att kontrollsys- temet inte skulle fungera på avsett sätt. Styrelsen har mot bakgrund av detta beslutat att inte inrätta någon internrevi- sionsfunktion. Beslutet omprövas årligen. Övriga bolagsstyrningsdokument såsom Bolagsordning finns tillgängliga på Fortinovas webbplats. ÖVERTRÄDELSER Under 2023 har inga överträdelser skett gällande regelverket vid den börs Fortinovas aktier är upptagna till handel vid eller av god sed på aktiemarknaden enligt beslut av börsens disci- plinnämnd eller uttalande av Aktiemarknadsnämnden. Denna rapport är inte en del av den formella årsredovisningen. Varberg den 22 april 2024 Ole Salsten, Styrelseordförande Fredrik Bergmann, Styrelseledamot Carl-Johan Carlsson, Styrelseledamot Anna Weiner Jiffer, Styrelseledamot Helena Örnstedt, Styrelseledamot Anders Valdemarsson, Styrelseledamot Fortinovas fastighetsbestånd ska över tid bestå av minst 80 procent bostadshyresfastigheter. ===== SIDA 59 ===== 117116 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION Styrelsens förslag till riktlinjer för ersättning till ledande befatt- ningshavare och styrelseledamöter i Fortinova Fastigheter AB (publ) och dess dotterbolag. OMFATTNING Dessa riktlinjer omfattar bolagsledningen för Fortinova Fastigheter AB (publ) (”Fortinova”) samt koncernens styrel- seledamöter i den mån andra ersättningar än sådana som beslutats av årsstämman utgår till styrelseledamöter. Med bolagsledning avses verkställande direktör, vice verkstäl - lande direktör och andra personer i bolagsledningen. Med andra personer i bolagsledningen avses personer som ingår i ledningsgruppen och chefer som är direkt underställda den verkställande direktören. Chefer direkt underställda den verkställande direktören är i Fortinovas fall ekonomichefen och förvaltningschefen. Riktlinjerna är framåtblickande och ska tillämpas på er - sättningar som avtalas, och förändringar som görs i redan avtalade ersättningar, efter det att riktlinjerna antagits av årsstämman 2021. Riktlinjerna omfattar inte sådana ersätt - ningar som beslutas av bolagsstämman. Beträffande anställningsförhållanden som lyder under andra regler än svenska får vederbörliga anpassningar ske för att följa tvingande sådana regler eller fast lokal praxis, varvid dessa riktlinjers övergripande ändamål så långt möjligt ska tillgodoses. FRÄMJANDE AV FORTINOVAS AFFÄRSSTRATEGI, LÅNGSIKTIGA INTRESSEN OCH HÅLLBARHET Koncernens vision är att vara Västra Sveriges mest framstå- ende fastighetsbolag på bostadsfastighetsmarknaden. Fortinova ska vara ett fastighetsbolag som förvärvar, utvecklar och förvaltar bostadsfastigheter i Västra Sverige med positiva kassaflöden och goda möjligheter till värdetill - växt. Fortinova investerar i bostadsfastigheter i kommuner med god befolkningstillväxt i Västra Sverige. Fortinova upp - når långsiktig värdetillväxt genom att investera i orter där människor vill bo, arbeta och leva. Koncernens strategi är vi- dare att bostadsfastigheter över tid ska utgöra 80 procent av portföljens totala förvaltningsfastighetsvärde för att erhålla en hög riskjusterad avkastning. Ett långsiktigt framgångsrikt och hållbart genomförande av koncernens affärsstrategi förutsätter att Fortinova kan rekrytera och behålla kvalificerade medarbetare. För detta krävs att koncernen kan erbjuda konkurrenskraftig ersätt - ning. Dessa riktlinjer möjliggör att ledande befattningshavare kan erbjudas en konkurrenskraftig totalersättning. Rörliga kontantersättningar som omfattas av dessa riktlinjer ska även de syfta till att främja koncernens affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet. ERSÄTTNING TILL LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE Formerna av ersättning m.m. Ersättningen ska vara marknadsmässig och får bestå av föl - jande komponenter: fast kontantlön, rörlig kontantersättning, pensionsförmåner och andra förmåner. Bolagsstämman kan därutöver – och oberoende av dessa riktlinjer – besluta om ex- empelvis aktie- och aktiekursrelaterade ersättningar. Den fasta ersättningen ska beakta den enskildes ansvars- områden och erfarenhet. Den fasta lönen ska ses över årligen. Den rörliga ersättningen får uppgå till högst 50 procent av den årliga fasta lönen för koncernledningen. Den rörliga kon- tantersättning som omfattas av dessa riktlinjer ska syfta till att främja Fortinovas affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet, genom att exempelvis ha en tydlig koppling till affärsstrategin eller främja befattningshavarens långsiktiga utveckling. Uppfyllelse av kriterier för utbetal - ning av rörlig kontantersättning ska kunna mätas under en period om ett år. Rörliga ersättningar ska vara kopplade till förutbestämda och mätbara kriterier, utformade med syfte att främja Fortinovas långsiktiga värdeskapande. När mät - perioden för uppfyllelse av kriterier för utbetalning av rörlig kontantersättning avslutats ska det bedömas/fastställas i vilken utsträckning kriterierna uppfyllts. Styrelsen ansvarar för bedömningen såvitt avser rörlig kontantersättning till verkställande direktören. Vad avser rörlig kontantersättning till övriga befattningshavare ansvarar verkställande direktö- ren för bedömningen, efter samråd med styrelseordförande. Finansiella mål ska bedömas baserat på den av koncernen senast offentliggjorda finansiella informationen. Pension För verkställande direktören och övriga ledande befattnings- havare ska pensionsförmåner vara premiebestämda. Pen - sionspremierna för premiebestämd pension ska kunna uppgå till högst 25 procent av den fasta årliga kontantlönen. Rörlig RIKTLINJER FÖR ERSÄTTNING TILL LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE kontantersättning ska inte vara pensionsgrundande. Andra förmåner får innefatta bl.a. livförsäkring, sjuk - vårdsförsäkring och bilförmån. Sådana förmåner ska inte utgöra en väsentlig del av den totala ersättningen. Kontant ersättning Ytterligare kontant ersättning kan utgå vid extraordinära omständigheter, förutsatt att sådana extraordinära arrang - emang är tidsbegränsade och endast görs på individnivå antingen i syfte att rekrytera eller behålla befattningshavare, eller som ersättning för extraordinära arbetsinsatser utöver personens ordinarie arbetsuppgifter. Sådan ersättning ska vara affärsmässigt motiverad, stå i proportion till individens fasta lön och inte utges mer än en gång per år och per individ. Beslut om sådan ersättning ska fattas av styrelsen. Därutöver kan årsstämman om så beslutas lämna erbju- dande om långsiktiga incitamentsprogram såsom aktie- eller aktiekursrelaterade ersättningar eller incitamentsprogram. Sådana långsiktiga incitamentsprogram beslutas av bolags - stämman och omfattas därför inte av dessa riktlinjer. Kriterier för utdelning av rörlig ersättning m.m. Den rörliga ersättningen ska vara kopplad till förutbestämda och mätbara kriterier som kan vara finansiella eller icke-fi - nansiella. Uppfyllelse av kriterier för utbetalning av kortsiktig rörlig ersättning ska kunna mätas under en period om ett år. Kriterierna kan också utgöras av individanpassade kvan- titativa eller kvalitativa mål. Kriterierna för såväl kortsiktig som långsiktig rörlig ersättning ska vara utformade så att de främjar koncernens affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet, genom att exempelvis ha en tydlig koppling till affärsstrategin eller främja befattningshavarens långsiktiga utveckling. När mätperioden för uppfyllelse av kriterier för utbetal - ning av rörlig ersättning avslutats ska det fastställas i vilken utsträckning kriterierna uppfyllts. Styrelsen ansvarar för den bedömningen. Såvitt avser finansiella mål ska bedömningen baseras på den av Fortinova senast offentliggjorda finansiella informa - tionen. Styrelsen ska ha möjlighet att enligt lag eller avtal och med de begränsningar som må följa därav helt eller delvis återkräva rörlig ersättning som utbetalats på felaktiga grunder. ERSÄTTNING TILL STYRELSELEDAMÖTER Styrelseledamöters ersättning för arbete i Fortinovas sty - relse beslutas av bolagsstämman. Styrelseledamöter har enbart rätt att erhålla sådant arvode som beslutats om av bolagsstämman. Eventuell ytterligare ersättning kan dock utgå för tjänster som styrelseledamöter tillhandahåller Fortinova inom deras respektive expertisområden förutsatt utförd tjänst ligger utanför vad som kan anses som sedvanligt uppdrag som styrelseledamöter. Sådan ersättning ska vara marknadsmässig och regleras i ett konsultavtal som god - känns av styrelsen. ANSTÄLLNINGSVILLKOR Lön och anställningsvillkor för anställda Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersättnings - riktlinjer har lön och anställningsvillkor för Fortinovas anställ- da beaktats genom att uppgifter om anställdas totalersätt - ning, ersättningens komponenter samt ersättningens ökning och ökningstakt över tid har utgjort en del av styrelsens be- slutsunderlag vid utvärderingen av skäligheten av riktlinjerna och de begränsningar som följer av dessa. Upphörande av anställning Vid uppsägning från Fortinovas sida får uppsägningstiden för verkställande direktören och övriga ledande befattningsha- vare vara högst sex månader. Vid uppsägning från ledande befattningshavarens sida får uppsägningstiden vara högst sex månader. Ersättning för åtagande om konkurrensbegränsning kan komma att utgå vid anställningens upphörande i syfte att kompensera för eventuellt inkomstbortfall. Ersättningen för verkställande direktören och övriga ledande befattnings - havare skall utgöra skillnaden mellan den genomsnittliga kontanta ersättning senaste 12 månader vid tidpunkten för uppsägningen med avdrag för den eventuellt lägre inkomst som intjänas i ny verksamhet, dock högst 80 procent av den genomsnittliga månadsersättningen. Ersättningen ska utgå under den tid som åtagandet om konkurrensbegränsning gäller, vilket ska vara högst 12 månader efter anställningens upphörande. I övrigt utgår inga avgångsvederlag. BESLUTSPROCESS, FÖRÄNDRINGAR OCH AVVIKELSER, ETC. Beslutsprocessen för att fastställa, se över och genomföra riktlinjerna Ersättningsutskottet i Fortinova utgörs vid tidpunkten för dessa riktlinjers upprättande av styrelsen i sin helhet. I ut - skottets uppgifter ingår att bereda styrelsens beslut om för- slag till riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare. Styrelsen ska upprätta förslag till nya riktlinjer åtminstone vart fjärde år och lägga fram förslaget för beslut vid årsstäm- man. Riktlinjerna ska gälla till dess att nya riktlinjer antagits av bolagsstämman. Styrelsen ska även följa och utvärdera program för rörliga ersättningar för bolagsledningen, tillämp- ningen av riktlinjer för ersättning till ledande befattningsha - vare samt gällande ersättningsstrukturer och ersättnings - nivåer i koncernen. Styrelsen är oberoende i förhållande till Fortinova och bolagsledningen. Vid styrelsens behandling av och beslut i ersättningsrelaterade frågor närvarar inte verk - ställande direktören eller andra personer i bolagsledningen, i den mån de berörs av frågorna. Frångående av riktlinjerna Styrelsen får besluta att tillfälligt frångå riktlinjerna helt eller delvis, om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det och ett avsteg är nödvändigt för att tillgodose koncernens långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet, eller för att säkerställa Fortinovas ekonomiska bärkraft. ===== SIDA 60 ===== 119118 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FASTIGHETSFÖRTECKNING Fastighetsförteckning per segment Halland Fastighetsbeteckning Uthyrningsbar yta (kvm) Lägenheter (antal) Falkenberg Morup 20:21 86 1 Falkenberg Morup 20:22 86 1 Falkenberg Morup 20:24 86 1 Falkenberg Morup 20:25 86 1 Falkenberg Morup 20:32, 20:33 99 1 Falkenberg Morup 20:34 72 1 Falkenberg Morup 20:35 72 1 Falkenberg Morup 20:36 86 1 Falkenberg Morup 20:37 86 1 Falkenberg Morup 20:6 288 4 Falkenberg Morup 20:7 172 2 Falkenberg Morup 20:8 288 4 Falkenberg Skogstorp 4:163 556 7 Falkenberg Skogstorp 4:164 656 8 Falkenberg Skogstorp 4:165 320 4 Falkenberg Skogstorp 4:168 262 4 Falkenberg Skogstorp 4:169 556 7 Falkenberg Skogstorp 4:22 158 2 Falkenberg Skogstorp 4:23 158 2 Falkenberg Skogstorp 4:24 158 2 Falkenberg Svärdet 3 1 860 20 Falkenberg Tröinge 6:93 2 995 - Falkenberg Vinkeln 7 1 649 22 Kungsbacka Gubbekulla 1:150 234 2 Kungsbacka Kolla 3:38 330 4 Kungsbacka Kolla 3:4 813 - Kungsbacka Kungsbacka 2:25 3 504 - Kungsbacka Lärkan 14 - - Kungsbacka Lärkan 15 3 193 45 Kungsbacka Onsala Lunden 1:132 230 3 Kungsbacka Onsala Lunden 1:133 230 3 Kungsbacka Onsala Lunden 1:134 230 3 Kungsbacka Onsala Lunden 1:135 230 3 Kungsbacka Onsala Lunden 1:136 230 2 Kungsbacka Svalan 12 1 916 32 Kungsbacka Varla 2:391 3 261 - Varberg Bälgen 1 25 248 - Varberg Cylindern 12 982 - Varberg Ekorren 11 391 7 Varberg Fastarp 2:12 862 12 Varberg Fastarp 2:215 735 8 Varberg Fastarp 2:95 210 3 Varberg Fastarp 3:82 499 8 Varberg Flaket 1 2 963 - Varberg Färgaren 10 2 710 - Varberg Galten 5 964 12 Varberg Gösen 11 306 6 Varberg Gösen 12 357 7 Varberg Gösen 4 478 8 Varberg Haren 3 263 5 Fastighetsförteckning per segment Halland Fastighetsbeteckning Uthyrningsbar yta (kvm) Lägenheter (antal) Varberg Kalkstenen 1 650 12 Varberg Kalkstenen 2 1 977 33 Varberg Katten 7 719 7 Varberg Kommerserådet 8 1 996 5 Varberg Kopparslagaren 2 520 5 Varberg Lagmannen 21 2 091 18 Varberg Ljungpiparen 2 2 448 36 Varberg Ljungpiparen 3 1 497 24 Varberg Ljungpiparen 4 1 015 12 Varberg Marmorn 3 1 481 28 Varberg Marmorn 5 5 817 110 Varberg Mimer 1 4 526 61 Varberg Munkagård 1:197 1 008 16 Varberg Munkagård 1:59, 1:83 1 167 - Varberg Rolfstorp 20:40 678 10 Varberg Siken 16 450 9 Varberg Siken 17 482 10 Varberg Tolken 10 2 286 - Varberg Tolken 11 3 240 - Varberg Trädlyckan 41 300 5 Varberg Trönninge 11:6 890 10 Varberg Tvååkers-Ås 15:1 801 10 Varberg Uttern 2 712 8 Varberg Vabränna 1:47 376 8 Varberg Vabränna 10:12 645 12 Varberg Vabränna 10:13 911 16 Varberg Vabränna 10:14 1 031 15 Varberg Valen 2 8 230 - Varberg Valen 4 3 530 - Varberg Valen 5 2 750 - Varberg Valinge 3:31 382 6 Varberg Värö-Backa 1:30 2 349 31 Varberg Värö-Backa 1:31 1 644 10 Varberg Värö-Backa 1:9 (tomt) - - Varberg Värö-Backa 31:3, 3:26 979 14 Varberg Värö-Backa 8:45 1 583 21 Varberg Värö-Backa 8:54 815 11 Varberg Värö-Backa 9:21 1 398 16 Summa Halland 125 577 859 Forts. Fastighetsförteckning ===== SIDA 61 ===== 121120 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION Fastighetsförteckning per segment Skaraborg Fastighetsbeteckning Uthyrningsbar yta (kvm) Lägenheter (antal) Falköping Vidar 4 2 035 30 Götene Abborren 14 1 821 26 Götene Blåbäret 21 104 1 Götene Eken 2 1 465 6 Götene Furan 1 2 662 - Götene Linden 1 1 488 10 Götene Linden 10 2 444 6 Götene Linden 2 583 5 Götene Linden 4 618 - Götene Linden 5 2 294 23 Götene Lönnen 13 1 695 23 Götene Staren 4 2 416 16 Götene Storken 1 901 12 Götene Uttern 2 971 15 Götene Älgen 11 883 13 Skövde Frostaliden 1 5 902 80 Skövde Kajan 2 324 5 Skövde St. Väring 11:78 1 168 31 Skövde Stångesäter 2:52 1 395 18 Skövde Säter 5:4 2 290 27 Skövde Timmersdala 1:36 550 8 Skövde Timmersdala 26:22 190 8 Skövde Timmersdala 26:28 579 2 Skövde Timmersdala 3:18 381 6 Skövde Tulpanen 24 536 8 Skövde Värsås 8:94 814 12 Tibro Boken 8 590 8 Tibro Näckrosen 3 351 4 Tibro Pollux 3 556 8 Tibro Vitsippan 18 1 287 18 Vara Vakteln 4 4 303 - Summa Skaraborg 43 596 429 Forts. Fastighetsförteckning Bollebygd Flässjum 1:88 452 2 Borås Fristads Prästgård 1:144 4992 92 Borås Hästhoven 2 4 156 69 Borås Kiden 3 och Kiden 4 8 452 149 Göteborg Bergsjön 15:1 0 0 Göteborg Bergsjön 15:4 4 429 64 Göteborg Bergsjön 15:5 4 456 66 Göteborg Bergsjön 15:7 8 754 132 Göteborg Bergsjön 767:213 - - Göteborg Högsbo 6:8 8 478 - Göteborg Högsbo 7:5 320 - Göteborg Olofstorp 3:45 816 12 Göteborg Olofstorp 3:59 816 12 Göteborg Sävenäs 40:38 720 - Fastighetsförteckning per segment Västra Götaland Fastighetsbeteckning Uthyrningsbar yta (kvm) Lägenheter (antal) Fastighetsförteckning per segment Västra Götaland Fastighetsbeteckning Uthyrningsbar yta (kvm) Lägenheter (antal) Forts. Fastighetsförteckning Lilla Edet Hägern 2 3 275 36 Lilla Edet Hägern 4 990 16 Lilla Edet Hägern 5 3 141 50 Lilla Edet Hägern 6 1 964 24 Lilla Edet Järnboden 1 6076 41 Lilla Edet Klostret 6:113 1 468 17 Lilla Edet Klostret 6:2 4 641 78 Lilla Edet Klostret 6:3 4 449 70 Lilla Edet Kroken 14:5 1 382 22 Lilla Edet Kroken 15:1 943 17 Lilla Edet Kroken 16:1 1 828 24 Lilla Edet Ström 1:62 665 10 Lilla Edet Ström 1:63 605 9 Lilla Edet Ström 2:5 440 6 Lilla Edet Vävaren 10 66 - Lilla Edet Vävaren 3 6 444 64 Tjörn Skår 1:11 773 11 Tjörn Skår 1:82 860 14 Trollhättan Frigga 1 488 8 Trollhättan Fågeln 7 914 17 Trollhättan Hackspetten 3 3 064 48 Trollhättan Hjulet 2 3 133 - Trollhättan Hjulet 6 1 710 - Trollhättan Hortensian 2 664 8 Trollhättan Rödhaken 4 495 10 Trollhättan Rödhaken 5 495 10 Trollhättan Rödhaken 6 495 10 Trollhättan Tulpanen 1 552 18 Trollhättan Tulpanen 8 1 013 8 Uddevalla Banmästaren 12 976 19 Uddevalla Fisketången 3 2 171 32 Uddevalla Fullriggaren 1 2 250 34 Uddevalla Fullriggaren 4 2 040 32 Uddevalla Galeasen 2 442 8 Uddevalla Galeasen 3 430 8 Uddevalla Galeasen 7 913 14 Uddevalla Skärhagen 1 1 360 20 Uddevalla Skärhagen 2 574 11 Uddevalla Skärhagen 3 571 11 Uddevalla Skärhagen 4 546 12 Uddevalla Skärhagen 5 570 10 Uddevalla Skärhagen 6 1 197 20 Uddevalla Söndagen 1 2 650 36 Uddevalla Venus 1 817 16 Uddevalla Venus 6 1 420 24 Summa Västra Götaland 118 801 1 551 ===== SIDA 62 ===== 123122 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION DEFINITIONER NYCKELTAL Fortinova tillämpar de av European Securities and Market Au- thority (ESMA) utgivna riktlinjerna för alternativa nyckeltal. Med alternativa nyckeltal avses finansiella mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansi- ellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering, i Fortinovas fall IFRS. Utgångspunkten för lämnade alternativa nyckeltal är att de används av företagsled ning en för att bedöma den finansiella utvecklingen och därmed bedöms ge aktieägarna och andra intressenter värdefull infor ma tion. FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL Verkligt förvaltningsfastighetsvärde, kr per kvm uthyrningsbar yta Redovisat förvaltningsfastighetsvärde enligt balansräkningen vid periodens slut, fördelat på uthyrningsbar yta. Hyresvärde Periodens hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor på årsbasis. Ekonomisk uthyrningsgrad Kontrakterade hyror vid periodens slut i förhållande till hyresvärdet vid periodens slut. Areamässig uthyrningsgrad Kontrakterad area vid periodens slut i förhållande till total uthyrningsbar area vid periodens slut. Uthyrningsbar yta Total area som är möjlig att hyra ut. FINANSIELLA NYCKELTAL Avkastning på eget kapital Resultat för rullande tolv månader i relation till genomsnittligt eget kapital. Genomsnittlig ränta Räntekostnad för rullande tolv månader i relation till genomsnittlig räntebärande skuld. Långsiktigt substansvärde Redovisat eget kapital enligt ba- lansräkningen med återläggning av räntederivat samt uppskjuten skatt i sin helhet. Nettobelåningsgrad Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel, i procent av förvalt- ningsfastigheternas verkliga värde vid periodens slut. Belåningsgrad Räntebärande skulder i procent av förvaltningsfastigheternas verkliga värde vid periodens slut. Räntebindningstid Per balansdagen viktad återstående räntebindningstid för räntebärande skulder och derivat. Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat för rullande tolv månader efter återläggning av finansiella kostnader i relation till finansiella kostnader. Överskottsgrad Periodens driftsöverskott i procent av hyresintäkter. Förvaltningsmarginal Periodens förvaltningsresultat i pro- cent av hyresintäkter. AKTIERELATERADE NYCKELTAL Långsiktigt substansvärde per aktie Långsiktigt substansvärde i relation till antal utestående aktier vid perio- dens slut. Eget kapital per aktie Eget kapital till aktieägarna i relation till antal utestående aktier vid periodens slut. Förvaltningsresultat per aktie Förvaltningsresultat i relation till vägt antal genomsnittliga utestående stamaktier under perioden. Periodens resultat per aktie Periodens resultat i relation till vägt antal genomsnittliga utestående stamaktier under perioden. 2023.01.01- 2023.12.31 (12 mån) 2021.09.01- 2022.12.31 (16 mån) 2020.09.01- 2021.08.31 (12 mån) 2019.09.01- 2020.08.31 (12 mån) Verkligt fastighetsvärde, kr per kvm uthyrningsbar yta A Fastighetsvärde vid årets slut, Mkr 4 813,1 4 515,5 3 631,4 2 261,2 B Uthyrningsbar yta vid årets slut, kvm 287 974 268 543 226 997 146 887 A / B Verkligt fastighetsvärde, kr per kvm uthyrningsbar yta 16 714 16 815 15 998 15 394 Hyresvärde, Mkr A Kontraktsvärde på årsbasis vid årets slut, Mkr 354,9 307,1 246,2 163,1 B Vakansvärde på årsbasis vid årets slut, Mkr 4,0 6,1 1,6 1,4 A + B Hyresvärde, Mkr 358,9 313,2 247,8 164,5 Ekonomisk uthyrningsgrad, % A Kontraktsvärde på årsbasis vid årets slut, Mkr 354,9 307,1 246,2 163,1 B Årets hyresvärde, Mkr 358,9 313,2 247,8 164,5 A / B Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98,9 98,1 99,4 99,1 Areamässig uthyrningsgrad, % A Uthyrd yta vid årets slut, kvm 285 363 264 061 225 871 145 800 B Icke uthyrd yta vid årets slut, kvm 2 611 4 482 1 126 1 087 A / (A + B) Areamässig uthyrningsgrad, % 99,1 98,3 99,5 99,3 AVSTÄMNINGSTABELLER FÖR ALTERNATIVA NYCKELTAL FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL ===== SIDA 63 ===== 125124 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION 2023.01.01- 2023.12.31 (12 mån) 2021.09.01- 2022.12.31 (16 mån) 2020.09.01- 2021.08.31 (12 mån) 2019.09.01- 2020.08.31 (12 mån) Avkastning på eget kapital, % A Resultat för rullande tolv månader, Mkr -262,9 150,0 311,2 86,4 B Eget kapital vid årets början, Mkr 2 441,2 2 291,2 1 193,3 706,0 C Eget kapital vid årets slut, Mkr 2 142,0 2 441,2 2 252,8 1 193,3 A / ((B+C) / 2) Avkastning på eget kapital, % -11,5 6,3 18,1 9,1 Räntebärande skulder, vid årets slut, Mkr A Långfristiga räntebärande skulder, Mkr 2 172,5 2 288,8 1 343,6 409,5 B Kortfristiga räntebärande skulder, Mkr 611,4 177,4 134,4 681,3 A + B Räntebärande skulder, Mkr 2 783,9 2 466,2 1 478,0 1 090,8 Genomsnittlig ränta, % A Räntekostnad för rullande tolv månader, Mkr -95,2 -50,6 -20,7 -19,9 B Räntebärande skulder vid årets början, Mkr 2 466,2 1 587,8 1 090,8 938,5 C Räntebärande skulder vid årets slut, Mkr 2 783,9 2 466,2 1 478,0 1 090,8 A / ((B + C) / 2) Genomsnittlig ränta, % 3,6 2,5 1,6 2,0 Långsiktigt substansvärde, Mkr A Eget kapital vid årets slut, Mkr 2 142,0 2 441,2 2 252,8 1 193,3 B Derivatinstrument vid årets slut, Mkr -27,9 -86,0 14,8 20,3 C Uppskjuten skatteskuld vid årets slut, Mkr 178,9 228,5 170,4 94,4 A + B + C Långsiktigt substansvärde, Mkr 2 293,0 2 583,7 2 438,0 1 308,0 Nettobelåningsgrad, % A Räntebärande skulder vid årets slut, Mkr 2 783,9 2 466,2 1 478,0 1 090,8 B Likvida medel vid årets slut, Mkr 227,3 515,0 278,1 161,4 C Förvaltningsfastighetsvärde vid årets slut, Mkr 4 813,1 4 515,5 3 631,4 2 261,2 (A - B) / C Nettobelåningsgrad, % 53,1 43,2 33,0 41,1 Belåningsgrad, % A Räntebärande skulder vid årets slut, Mkr 2 783,9 2 466,2 1 478,0 1 090,8 B Förvaltningsfastighetsvärde vid årets slut, Mkr 4 813,1 4 515,5 3 631,4 2 261,2 A/B Belåningsgrad, % 57,8 54,6 40,7 48,2 Räntebindningstid, år 2,1 2,4 1,7 2,5 Räntetäckningsgrad, % A Förvaltningsresultat för rullande tolv månader, Mkr 85,9 90,6 75,1 44,0 B Räntekostnad för rullande tolv månader, Mkr -95,2 -50,6 -20,7 -19,9 (A - B) / (-B) Räntetäckningsgrad, % 190,2 279,1 462,8 321,1 Överskottsgrad, % A Årets driftöverskott, Mkr 204,4 210,3 114,3 76,8 B Årets hyresintäkter, Mkr 332,1 369,0 197,1 135,4 A / B Överskottsgrad, % 61,5 57,0 58,0 56,7 Förvaltningsmarginal, % A Årets förvaltningsresultat, Mkr 85,9 118,2 75,1 44,0 B Årets hyresintäkter, Mkr 332,1 369,0 197,1 135,4 A / B Förvaltningsmarginal, % 25,9 32,0 38,1 32,5 FINANSIELLA NYCKELTAL AKTIERELATERADE NYCKELTAL 2023.01.01- 2023.12.31 (12 mån) 2021.09.01- 2022.12.31 (16 mån) 2020.09.01- 2021.08.31 (12 mån) 2019.09.01- 2020.08.31 (12 mån) Långsiktigt substansvärde per aktie, kr per aktie A Långsiktigt substansvärde vid årets slut, Mkr 2 293,0 2 583,7 2 438,0 1 308,0 B Utestående antal aktier vid årets slut 51 335 140 51 335 140 51 335 140 33 135 140 A / B Långsiktigt substansvärde per aktie, kr per aktie 44,7 50,3 47,5 39,5 Eget kapital per aktie, kr per aktie A Eget kapital vid årets slut, Mkr 2 142,0 2 441,2 2 252,8 1 193,3 B Utestående antal aktier vid årets slut 51 335 140 51 335 140 51 335 140 33 135 140 A / B Eget kapital per aktie, kr per aktie 41,7 47,6 43,9 36,0 Förvaltningsresultat per aktie, kr per aktie A Årets förvaltningsresultat, Mkr 85,9 118,2 75,1 44,0 B Genomsnittligt antal aktier under året 51 335 140 51 335 140 47 364 231 23 985 858 A / B Förvaltningsresultat per aktie, kr per aktie 1,7 2,3 1,6 1,8 Årets resultat per aktie, kr per aktie A Årets resultat, Mkr -262,9 212,0 311,2 86,4 B Genomsnittligt antal aktier under året 51 335 140 51 335 140 47 364 230 23 985 858 A / B Årets resultat per aktie, kr per aktie -5,1 4,1 6,6 3,6 ===== SIDA 64 ===== 126 127127126 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION ÖVRIG INFORMATION ADRESSER Fortinova Fastigheter AB (publ) Norrgatan 10 432 41 Varberg Tel: 0340-59 25 50 E-post: ekonomi@fortinova.se Org.nr. 556826-6943 FORTINOVA.SE På fortinova.se finns möjlighet att dels hämta, dels prenumerera på pressmeddelanden och delårsrapporter. Ytterligare information kan erhållas av Anders Johansson, verkställande direktör, Fortinova Fastigheter AB (publ), telefon 0340-59 25 50 eller John Wennevid, CFO och IR-ansvarig, Fortinova Fastigheter AB (publ), telefon 0340-59 25 59. FINANSIELL KALENDER 2024.05.08 Delårsrapport Q1, januari-mars 2024 2024.05.08 Årsstämma 2024, Varberg 2024.08.21 Delårsrapport Q2, januari-juni 2024 2024.11.06 Delårsrapport Q3, januari-september 2024 2025.02.19 Bokslutskommuniké 2024, januari-december 2024 FORTINOVA.SE ===== SIDA 65 ===== 128 Fortinova Fastigheter AB (publ) Norrgatan 10, 432 41 Varberg | 0340-59 25 50 | ekonomi@fortinova.se | fortinova.se