===== SIDA 1 ===== 2024 ÅRSREDOVISNING FORTINOVA FASTIGHETER AB (PUBL) ===== SIDA 2 ===== 32 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION INNEHÅLL INTRODUKTION Välkommen till Fortinova ..........................................................................................................4 Året i korthet ..........................................................................................................................6 Vd har ordet ......................................................................................................................................................8 Fortinovas aktie...................................................................................................................................... 10 VERKSAMHET Om Fortinova ...............................................................................................................................................16 Organisation och verksamhet ......................................................................................20 Hållbarhet hos Fortinova .......................................................................................................32 Finansiering ..................................................................................................................................................44 FINANSIELL INFORMATION Innehållsförteckning.......................................................................................................................47 Förvaltningsberättelse ..............................................................................................................48 Finansiell utveckling och ställning ........................................................................50 Möjligheter och risker .................................................................................................................54 Finansiella rapporter .....................................................................................................................57 Redovisningsprinciper och noter ...........................................................................66 BOLAGSSTYRNING Styrelse ..............................................................................................................................................................104 Företagsledning..................................................................................................................................105 Bolagsstyrningsrapport .......................................................................................................106 Ersättning till ledande befattningshavare ............................................112 ÖVRIG INFORMATION Fastighetsförteckning ...............................................................................................................114 Definitioner nyckeltal ................................................................................................................ 118 Avstämningstabeller ....................................................................................................................119 Adresser och kalendarium ...............................................................................................122 VD-ORD 8 FASTIGHETSBESTÅND PER REGION 21 VÄSTRA SVERIGE VÄXER 18 MODERN TEKNIK BAKOM DEN NYA TIDENS FÖRVALTNING 38 ===== SIDA 3 ===== 54 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION 54 VÄLKOMMEN TILL FORTINOVA Fortinova är ett bostadsfastighetsbolag med säte i Varberg. Fortinova förvärvar, utvecklar och förvaltar bostadsfastigheter på några av västra Sveriges mest attraktiva platser att bo, arbeta och leva på. Genom att erbjuda både bostäder och lokaler bidrar vi till att skapa levande och trygga samhällen. Vi förvaltar våra kunders hem och drömmar, och skapar utrymme för dem att växa, så att vi kan växa med dem. ===== SIDA 4 ===== 76 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION 20 10 30 40 50 60 70 Mkr 61% 57% 60% 58% 58% 54% sep-nov 2020/21 dec-feb 2020/21 mars-maj 2020/21 juni-aug 2020/21 sep-nov 2021/22 dec-feb 2021/22 mars-maj 2021/22 juni-aug 2021/22 juli-sep 2021/22 okt-dec 2021/22 jan-mars 2023 april-juni 2023 juli-sep 2023 okt-dec 2023 april-juni 2024 juli-sep 2024 okt - dec 2024 jan-mars 2024 59% 71% 62% 63% 68% 57% 57% 44% 65% 67% 53% 55% INKLUSIVE ERHÅLLET ELSTÖD OM 2,7 MKR 1000 2000 3000 4000 5000 Mkr aug 2019 aug 2020 aug 2021 nov 2021 feb 2022 maj 2022 aug 2022 sep 2022 dec 2022 mars 2023 juni 2023 sep 2023 dec 2023 mars 2024 sep 2024 dec 2024 juni 2024 ÅRET I KORTHET HYRESINTÄKTER +11% EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD 99% RÄNTETÄCKNINGS - GRAD 186% BELÅNINGSGRAD 55% AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL 5,2% VÄSENTLIGA HÄNDELSER – UNDER RÄKENSKAPSÅRET JAN – MARS 2024 • Fortinova har den 1 januari 2024 förvärvat 28 bostadsrätter från BRF Tändstiftet. Från och med första kvartalet 2024 konsolideras BRF Tändstiftet i Fortinovas koncernredovisning. • Fortinova har under kvartalet implementerat ett nytt fastighetssystem för att effektivisera administrativa processer, säkerställa informa- tionsflöden till andra system och främja datadrivna beslut inom förvaltningsorganisa- tionen. Q1 APRIL– JUNI 2024 • I april har koncernen refinansierat banklån motsvarande 354 Mkr till bibehållna eller för- bättrade villkor. Utöver planenlig amortering av banklån har Fortinova genomfört en extra amortering om 25 Mkr. • Fortinovas årsstämma ägde rum den 8 maj på Varbergs Stadshotell. Q2 JULI– SEPT 2024 • Under kvartalet har Fortinova utvärderat både förvärvs- och försäljningsmöjligheter för att optimera koncernens fastig- hetsportfölj. Q3 OKT–DEC 2024 • Fortinova har fortsatt utvärderat förvärvsmöjligheter vilket har bidragit till förvärv efter balansdagens utgång. Under kvartalet har Fortinova fortsatt arbetet med att anpassa och förbereda organisationen inför CSRD med fokus på dubbel väsentlighets- analys samt arbete med taxonomi. Q4 FASTIGHETSVÄRDE DRIFTSÖVERSKOTT OCH ÖVERSKOTTSGRAD 73% BOSTAD • Efter räkenskapsårets utgång har Fortinova refinansierat banklån mot- svarande 752 Mkr till bibehållna eller förbättrade villkor. • Den 7 mars 2025 offentliggjorde Fortinova avsikten att genomföra ett listbyte från Nasdaq First North Growth Market Premier till Nasdaq Stockholm, preliminärt under fjärde kvartalet 2025. • Den 1 april 2025 tillträdde Fortinova två kommersiella fastigheter i Varberg med ett åsatt fastighetsvärde om 82 Mkr och en uthyrningsbar yta om 6 441 kvm. Förvärvet bedöms generera koncernen 7,9 Mkr i hyresvärde. • Fortinova påverkas av utvecklingen i omvärlden och har som ambition att åtnjuta de affärsmässiga möjligheter som uppstår. Till årsstämman 2025 föreslår därför Fortinovas styrelse ingen utdelning för räkenskapsåret 2024. VÄSENTLIGA HÄNDELSER – EFTER RÄKENSKAPSÅRETS UTGÅNG 2025 ===== SIDA 5 ===== 98 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION TRYGGHET I VÅR AFFÄRSMODELL Vår affärsmodell att hyra ut bostäder i västra Sverige har visat sig framgångsrik oavsett konjunktur. Genom att fokusera på områden där människor vill leva, arbeta och bo, har vi säker- ställt en hög uthyrningsgrad som var 99 procent per balans - dagen. Stabila intäkter underlättar arbetet med att skapa ett starkt driftsresultat, vilket ger oss positiva kassaflöden även i mindre gynnsamma tider. Dessa kassaflöden gör det inte bara möjligt att uppfylla våra åtaganden utan ger oss även utrymme att fortsätta utveckla Fortinova. Under året har vi amorterat på vår räntebärande skuld samt gjort flera värdeskapande inves- teringar i vårt fastighetsbestånd, verksamhet och organisation. REKORDHÖGT FÖRVALTNINGSRESULTAT OCH POSITIVA VÄRDEFÖRÄNDRINGAR Under året steg hyresvärdet till 375 Mkr, en ökning med 5 procent jämfört med föregående år. Driftsöverskottet ökade samtidigt med 10 procent till 225 Mkr. Genom ökningen av driftöverskottet, kombinerat med en minskning av skulden och förbättrade finansieringsvillkor, kunde vi under 2024 redovisa ett förvaltningsresultat om 90 Mkr, det högsta i Fortinovas historia. Detta motsvarade en ökning med 5 procent jämfört med föregående år. Efter justering av årets värdeförändringar uppgår fastig- hetsportföljens värde till 4 892 Mkr, en ökning med 2 procent sedan föregående år. Under året bröt vi trenden av fallande fastighetsvärden till att återigen se värdeökningar på våra fastigheter. En fortsatt trend av stabiliserade avkastnings - krav och ökade intäkter stärker vår position och får mig att se positivt på framtida utveckling. FOKUS PÅ HÅLLBARHET OCH EFFEKTIVISERING Med en avvaktande transaktionsmarknad under året har vi valt att rikta fokus mot att effektivisera vår förvaltning och stärka vårt hållbarhetsarbete. Många av våra åtgärder har haft en omedelbar positiv inverkan på driftnettot, medan andra skapar långsiktiga värden som stärker bolaget på sikt. Vi har gjort ansvarsfulla investeringar i gröna projekt, som energieffektiviseringar, uppgradering av värmesystem och förbättringar av klimatskal. Dessa insatser har inte bara sänkt våra driftskostnader och ökat fastigheternas värde, utan även bidragit till en mer hållbar framtid. Parallellt har vi genomfört organisatoriska förändringar och implementerat nya digitala system för fastighetsförvalt- ning. Dessa initiativ har förbättrat våra beslutsunderlag, ef - fektiviserat våra arbetsprocesser och ökat kundnöjdheten. En stark kundupplevelse är en av våra högsta prioriteringar, och vi är stolta över att kunna leverera en service som överträffar förväntningarna. FRAMTIDEN SER LJUS UT Vi går in i 2025 med optimism och förväntningar om fortsatt återhämtning på marknaden. Samtidigt fortsätter vi att noga följa marknadens utveckling och agerar med försiktighet, samtidigt som vi är redo att agera på uppkomna möjligheter. Med en tilltagande transaktionsmarknad, goda utsikter för hyreshöjningar och bättre finansieringsvillkor vågar vi tro att vi kan fortsätta skapa tillväxt. Genom att säkerställa stabila kassaflöden och en solid finansiell grund är vi rustade för både det förväntade och det oväntade. Ett stort tack till våra ägare, medarbetare, kunder och samarbetspartners för ert ovärderliga bidrag under det gångna året. Tillsammans har vi inte bara nått lönsamhetsrekord, utan även lagt en ännu starkare grund för framtiden. Vi ser fram emot att fortsätta denna resa tillsammans med er. 2024 var ett utmanande år för fastighetsbranschen, men Fortinova har fortsatt att stå stadigt tack vare vår beprövade affärsmodell. Trots en osäker transaktions- och räntemarknad har vi lyckats leverera det starkaste förvaltningsresultatet någonsin i bolagets historia. Under årets sista två kvartal fick vi en mer gynnsam finansiering och en återhämtning i fastighetsvärdet. Anders Johansson, vd ETT UTMANANDE MEN FRAMGÅNGSRIKT ÅR VD HAR ORDET Vi har gjort ansvarsfulla investeringar i gröna projekt, som energieffektiviseringar, uppgradering av värmesystem och förbättringar av klimatskal. Dessa insatser har inte bara sänkt våra driftskostnader och ökat fastigheternas värde, utan även bidragit till en mer hållbar framtid. ===== SIDA 6 ===== 1110 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FORTINOVAS AKTIE Fortinovas B-aktie är upptagen för handel på Nasdaq First North Premier Growth Market. Fortinovas målsättning är att aktien långsiktigt ska ge en konkurrenskraftig avkastning i förhållande till risk. En investering i Fortinova är en investering i bostadsfast- igheter i attraktiva tillväxtkommuner i västra Sverige. Oavsett ekonomisk utveckling behöver människor någonstans att bo. För investerare betyder detta säkerhet, förutsägbarhet och bra utvecklingsmöjligheter. Den 31 december 2024 stängde Fortinovas aktiekurs på 27,4 kr, att jämföra med 27,0 kr den 31 december 2023. Börsvärdet uppgick till 1 407 Mkr (1 386) beräknat på totalt antal registrerade A- och B-aktier. Eget kapital per aktie upp- gick till 43,9 kr (41,7). Årets högsta betalkurs var 30,8 kr och den lägsta var 21,5 kr. KORTNAMN: FNOVA B. ISIN-KOD: SE0014608915 Fortinovas certified adviser är FNCA Sweden AB, som övervakar att tillämpliga regler efterföljs. FÖRVALTNINGSRESULTAT KR/AKTIE AKTIEKURS KR/AKTIE SUBSTANSVÄRDE Substansvärdet är det skapade samlade värde som företaget förvaltar åt sina ägare vilket innefattar eget kapital, uppskjuten skatteskuld samt derivatinstrument. Fortinovas långsiktiga substansvärde uppgick den 31 december 2024 till 2 452 Mkr (2 293), vilket motsvarar 47,8 kr per aktie (44,7). En väsentlig komponent i substansvärdeberäkningen är det bedömda marknadsvärdet på fastighetsportföljen. Styrelsen bygger sin bedömning av fastigheternas marknadsvärde på extern värdering, utförd av Newsec Advisory Sweden AB. Den externa värderingen baseras på uppgifter från Fortinova samt branschnyckeltal. En känslighetsanalys där bedömt värde på fastighetsportföljen varieras med fem procent ge- nererar ett substansvärdeintervall på aktien om 43,5–53,0 kr, motsvarande +/- 4,8 kr per aktie. UTDELNING Fortinova är ett kassaflödesorienterat fastighetsbolag vars utdelningspolicy är baserad på en ambition att överföra löpande förvaltningsresultat till aktieägarna. Vid bedömning av utdelningens storlek ska Fortinovas investeringsalternativ, finansiella ställning och kapitalstruktur beaktas. Utdelningen ska långsiktigt uppgå till minst 40 procent av förvaltnings- resultat belastat med schablonskatt. För att säkerställa ambitionen om fortsatt tillväxt under lönsamhet beaktar styrelsen årligen framtida utveckling av finansiell ställning och kapitalstruktur samt investerings- alternativ. Fortinova påverkas av utvecklingen på de finan- siella marknaderna och har som ambition att åtnjuta de af - färsmässiga möjligheter som uppstår. Till årsstämman 2025 föreslås därför ingen utdelning för räkenskapsåret 2024. 20 25 2024.01.01 2024.03.06 30 Kr 2024.10.14 2024.12.31 HÖGST 30,8 KR LÄGST 21,5 KR Kr 1,0 0,5 1,5 2,0 jan-mars 2023 jan-mars 2024 jan-juni 2024 jan-sep 2024 jan-dec 2024 jan-juni 2023 jan-sep 2023 jan-dec 2023 Aktierelaterade nyckeltal 2024.01.01- 2024.12.31 (12 mån) 2023.01.01- 2023.12.31 (12 mån) 2021.09.01- 2022.12.31 (16 mån) 2020.09.01- 2021.08.31 (12 mån) Utestående antal aktier, tusental 51 335 51 335 51 335 51 335 Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 47,8 44,7 50,3 47,5 Eget kapital, kr/aktie 43,9 41,7 47,6 43,9 Förvaltningsresultat, kr/aktie 1,8 1,7 2,3 1,6 Årets resultat, kr/aktie 2,2 -5,1 4,1 6,6 AKTIEUTVECKLING 2 0 2 4 . 0 1 . 3 1 2 0 2 4 . 02.29 2 0 2 4 . 03.31 2 0 2 4 . 04.30 2 0 2 4 . 05.31 2 0 2 4 . 06.30 2 0 2 4 . 07.31 2 0 2 4 . 08.31 2 0 2 4 . 09.30 2 0 2 4 . 10.31 2 0 2 4 . 11.30 2 0 2 4 . 12.31 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000 tkrIndex 0 5 10 15 20 25 30 35 Volym, t k r F o r t i n o v a F a s t i g h e t e r, index F i r s t N o r t h A l l - S h a r e S E K, index N Re a l E s t a t e EUR P I, index 2 0 2 4 . 0 1 . 3 1 2 0 2 4 . 02.29 2 0 2 4 . 03.31 2 0 2 4 . 04.30 2 0 2 4 . 05.31 2 0 2 4 . 06.30 2 0 2 4 . 07.31 2 0 2 4 . 08.31 2 0 2 4 . 09.30 2 0 2 4 . 10.31 2 0 2 4 . 11.30 2 0 2 4 . 12.31 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000 tkrIndex 0 5 10 15 20 25 30 35 Volym, t k r F o r t i n o v a F a s t i g h e t e r, index F i r s t N o r t h A l l - S h a r e S E K, index N Re a l E s t a t e EUR P I, index 2 0 2 4 . 0 1 . 3 1 2 0 2 4 . 02.29 2 0 2 4 . 03.31 2 0 2 4 . 04.30 2 0 2 4 . 05.31 2 0 2 4 . 06.30 2 0 2 4 . 07.31 2 0 2 4 . 08.31 2 0 2 4 . 09.30 2 0 2 4 . 10.31 2 0 2 4 . 11.30 2 0 2 4 . 12.31 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000 tkrIndex 0 5 10 15 20 25 30 35 Volym, t k r F o r t i n o v a F a s t i g h e t e r, index F i r s t N o r t h A l l - S h a r e S E K, index N Re a l E s t a t e EUR P I, index ===== SIDA 7 ===== 1312 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION KONCERNENS INTJÄNINGSFÖRMÅGA I tabellen presenteras Fortinovas aktuella intjäningsförmåga avseende förvaltningsresultatet på tolvmånadersbasis på befintlig förvaltningsportfölj. Det är viktigt att notera att den aktuella intjäningsförmågan inte ska jämställas med en resultatprognos för de kommande 12 månaderna. Intjäningsförmågan är därför enkom att betrakta som ett scenario såsom Fortinova bedömer att kassaflödena exklu- sive amorteringar bör kunna utvecklas för portföljen som den ser ut per rapporteringsdatum. Därmed ingår ingen bedömning av kommande period vad gäller utveckling av hyror, vakansgrad, fastighetskostnader, räntor, värdeför - ändringar eller andra resultatpåverkande faktorer. Aktuell intjäningsförmåga ska läsas tillsammans med övrig infor - mation i årsredovisningen. • Intjäningsförmågan utgår från fastigheter som ägdes per 2025.01.01, vilket innebär att framtida värdehö- jande investeringar eller annan fastighetsutveckling inte är beaktad. Avtalade till- och frånträden är inte inkluderade. • Hyresintäkterna baseras på kontrakterade intäkter per 2025.01.01. Schablonvakans beräknas med en procent av hyresvärdet, baserat på historiskt långsiktigt utfall. • Fastighetskostnaderna speglar de senaste tolv månadernas utfall för fastigheter som ägts under hela perioden. Fastigheter som har förvärvats och tillträtts har räknats upp till årstakt. Fastighetsskatten baseras på fastigheternas aktuella taxeringsvärde. • Centrala administrationskostnader avser kostnader hänförliga till sedvanlig förvaltning och beaktar inte bedömda kostnader av engångskaraktär. • Räntenettot har beräknats utifrån aktuell räntebärande skuld per 2025.01.01. Kostnaderna för de räntebärande skulderna har baserats på koncernens genomsnittliga räntenivå, inklusive effekt av derivatinstrument, utifrån avtalade finansieringsvillkor. Intäktsränta på likvida medel samt kostnader av engångskaraktär beaktas ej. • Intjäningsförmågan innehåller ingen bedömning av hyres-, vakans- eller ränteförändringar. • Värdeförändringar på förvaltningsfastigheter och derivat beaktas inte. • Skatt inkluderas inte. Information som utgör grund för den aktuella intjäningsförmågan Mkr 2025.01.01 2024.01.01 2023.01.01 Hyresvärde 375,3 358,9 313,2 Vakanser och rabatter -3,8 -3,6 -3,1 Hyresintäkter 371,5 355,3 310,1 Fastighetskostnader -145,0 -143,6 -127,3 Driftsöverskott 226,5 211,7 182,8 Överskottsgrad, % 61% 60% 59% Central administration -31,5 -31,2 -24,2 Räntenetto -91,8 -100,2 -61,7 Förvaltningsresultat 103,2 80,3 96,9 Hänförligt till: Moderbolagets ägare 103,2 80,3 96,9 Kr per aktie 2,0 1,6 1,9 Aktuell intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis STABILITET – genom hög efterfrågan på bostäder och lokaler genereras ett stabilt kassaflöde över tid. VARFÖR INVESTERA I FORTINOVA? HYRESUTVECKLING – hyresutvecklingen har historiskt överträffat inflationen över tid. SUND FINANSIELL STÄLLNING – med en sund finansiell ställning kan Fortinova agera långsiktigt och utveckla koncernens fastigheter mot en hållbar framtid. VI KAN VÅR MARKNAD – genom att agera lokalt och som en långsiktig samhällsaktör får vi engage- mang och kunskap om vår marknad. AKTIEÄGARE DEN 31 DECEMBER 2024 A-aktier B-aktier Ägarandel Röstvärde SEB Investment Management - 6 781 895 13,2% 8,9% Fastighets AB Balder - 5 655 500 11,0% 7,4% A2F Fastigheter AB 2 750 000 1 936 650 9,1% 38,7% Odin Fonder - 3 750 445 7,4% 5,0% Försäkringsaktiebolaget, Avanza Pension - 2 940 126 5,7% 3,9% Cliens Kapitalförvaltning AB - 2 720 000 5,3% 3,6% Pension, Danica - 2 232 395 4,4% 2,9% Lannebo Kapitalförvaltning - 1 761 825 3,4% 2,3% Kastellporten AB - 1 504 008 2,9% 2,0% Berggren, Per-Ola - 1 250 000 2,4% 1,6% Delsumma 2 750 000 30 532 844 64,8% 76,3% Övriga aktieägare - 18 052 296 35,2% 23,7% Totalt antal aktier 2 750 000 48 585 140 100% 100% Källa: Euroclear Sweden AB ===== SIDA 8 ===== 1514 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION 14 15 VERKSAMHET ===== SIDA 9 ===== 1716 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION Fortinova Fastigheter AB (publ) är ett bostadsfastighetsbolag med säte i Varberg. Fortinova uppnår långsiktig värdetillväxt genom att förvärva, utveckla och förvalta bostadsfastigheter på några av västra Sveriges mest attraktiva platser att bo, ar- beta och leva på. Fortinova har som affärsidé och övergripan- de mål att driva och utveckla verksamheten på ett långsiktigt hållbart sätt. FORTINOVAS STRATEGI Fortinovas strategi är långsiktig förvaltning av bostadsfastig- heter genom förvärv, utveckling, och egen fastighetsförvalt - ning. Utöver detta bedrivs utvecklingsprojekt med nybyggna- tion. Fokus ligger på tillgångar med dokumenterade positiva kassaflöden med målsättningen att generera en hög riskjuste- rad avkastning över tid oberoende av marknadens utveckling. Förvärv Fortinova expanderar genom att förvärva fastigheter på tillväxt- orter i västra Sverige. Utveckling Fortinova utvecklar befintlig fastighetsportfölj genom värdeska- pande förbättringar och hållbara investeringar. Genom hållbar utveckling lyckas koncernen höja värdet på fastigheterna samt generera stärkt lönsamhet och ökat förvaltningsresultat. Utöver de ekonomiska fördelarna bibehåller Fortinova starka relationer till kunder och lokala organisationer vilket bidrar till lägre vakansrisk. Projektutveckling Utöver långsiktig förvaltning äger Fortinova byggrätter om cirka 20 300 kvm BTA samt potentiella byggrätter om cirka 37 900 kvm BTA. Fortinova har flera möjliga vägar för att reali- sera byggrätterna. Förvaltning Fortinova bedriver långsiktig förvaltning i egen regi på samtliga fastigheter. Nöjda kunder är en viktig framgångsfaktor och med närhet till våra kunder genom lokal förankring skapar vi god kännedom om orterna och kan identifiera kundernas önskemål. Detta bidrar både till nöjda kunder och långsiktig lönsamhet genom effektivitetsförbättringar samt minskade kostnader. OM FORTINOVA AFFÄRSIDÉ Fortinova förvärvar, utvecklar och förvaltar bostadsfastigheter på tillväxtorter i västra Sverige VISION Fortinova ska vara västra Sveriges mest framstående bostadsfastighetsbolag UDDEV ALLA TJÖRN GÖTEBORG KUNGSBA CKA VARBERG FALKENBERG BORÅS TROLLHÄ TTAN VARA GÖTENE SKÖVDE TIBR O LILLA EDET FALK ÖPING ORT MED FOR TINO VAS HYRESF ASTIGHETER GEOGRAFISKT FOKUS Fastighetsvärde per region Fastighetsvärde per fastighetstyp 4 892 Mkr Samhälls- fastigheter 2% Kommersiella fastigheter 25% Bostadsfastigheter 73% Västra Götaland 48% Halland 40% Skaraborg 12% 4 892 Mkr Uddevalla 8% Trollhättan 4% Övriga 1% Övriga 2%Götene 4% Skövde 5% Göteborg 11% Borås 12% Lilla Edet 12% Varberg 31% Kungsbacka 6% Falkenberg 3% Fastighetsvärde per region Fastighetsvärde per fastighetstyp 4 892 Mkr Samhälls- fastigheter 2% Kommersiella fastigheter 25% Bostadsfastigheter 73% Västra Götaland 48% Halland 40% Skaraborg 12% 4 892 Mkr Uddevalla 8% Trollhättan 4% Övriga 1% Övriga 2%Götene 4% Skövde 5% Göteborg 11% Borås 12% Lilla Edet 12% Varberg 31% Kungsbacka 6% Falkenberg 3% FASTIGHETSVÄRDE PER FASTIGHETSTYP FASTIGHETSVÄRDE PER REGION FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL FORTINOVAS ORTER 2024.12.31 2023.12.31 Verkligt förvaltningsfast.värde, kr per kvm uthyrningsbar yta 17 098 16 714 Hyresvärde, Mkr 375,3 358,9 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98,9 98,9 Areamässig uthyrningsgrad, % 99,1 99,1 ===== SIDA 10 ===== 1918 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION städerna och de mindre samhällena i regionen ytterligare. När Västlänken är färdigbyggd, med sex kilometer tågtunnel under Göteborg och tre nya stationer, kommer resandet att underlättas i hela Västsverige. Väst- länken kommer att knyta ihop Bohus- banan, Norge/Vänerbanan och Västra stambanan norrifrån med Västkustba- nan och Kust-till-kustbanan söderifrån. Tillsammans med det pågående bygget av Fehmarn Bält-tunneln inne- bär Västlänken att drömmen om en transportkorridor från Oslo till norra Tyskland förverkligas. – Det kommer ge fantastiska för - utsättningar för den region Fortinova är en del av, säger Anders Johansson. PENDLING UTAN PROPPAR Redan i år invigs den nya stationen och dubbelspåret i tunneln under Varberg. En ny tågstation planeras också i Värö- backa, utmed Västkustbanan norr om staden. Bättre pendlingsmöjligheter blir även resultatet när en ny järnväg byggs mellan Göteborg och Borås. STADSUTVECKLINGEN BLOMSTRAR Samtidigt ger infrastrukturprojekten plats för omfattande stadsutveckling på flera håll. I Borås och Varberg växer helt nya stadsdelar, Gässlösa respek - tive Västerport, fram. I Varberg byggs en ny, modern hamn och tvärs genom Borås anläggs den fem kilometer långa Viskans Park. I Trollhättan satsar man i stället på att göra det gamla industriområdet Stallbacka till ett modernt nav för näringslivet, dit nya företag ska lockas och där etablerade verksamheter ska kunna växa. Som sagt var; det är drag i västra Sverige! Fortinova verkar i en tillväxtregion med stark framtidstro och ett stort behov av bostäder. Inflyttning, innovationskraft och infrastruktursatsningar präglar vårt geografiska område. Västra Sverige växer LEVANDE OCH TRYGGA SAMHÄLLEN I VÄSTSVERIGE Göteborg med omnejd har stark till- växt när det gäller jobb och ekonomi. Själva Göteborg har dessutom landets största befolkningsökning och i dag bor det över en miljon människor i stor-Göteborg. SMÅ SOM STORA VÄXER Även de övriga västsvenska naven finns med på framgångståget. Regio- nens näst största stad, Borås, har haft en stabil befolkningstillväxt under hela 2000-talet. Bland de mindre orterna i Västra Götaland hör Lilla Edet till en av de som växer mest, procentuellt sett. De mellanstora städerna Udde- valla, Skövde, Trollhättan och Varberg visar alla en positiv trend. I synnerhet gäller det Varberg, som har haft en mycket stark befolkningsutveckling i flera årtionden. Halland som helhet har den fjärde högsta befolkningsök - ningen i landet. – Det är på dessa blomstrande orter och andra tillväxtkommuner i västra Sverige vi är och vill vara, konstaterar Fortinovas vd, Anders Johansson. EN MEDSPELARE I SAMHÄLLS - BYGGET Efterfrågan på det Fortinova har att erbjuda – ett bra boende – är alltså hög i hela området. – Befolkningstillväxten i kombina- tion med att det redan i dag råder bo- stadsbrist gör att arbetsgivarna kan få svårt att locka kompetent personal. Där kan Fortinova spela en viktig roll som samhällsaktör samtidigt som vi vill erbjuda människor ett bra boende genom hela livet på de platser där de vill bo, arbeta och leva, säger Anders Johansson. VÄSTSVERIGE KNYTS SAMMAN De orter där Fortinova investerar delar inte enbart det faktum att de växer så det knakar, utan även en västsvensk identitet. En rad stora infrastruktursatsningar knyter nu ihop Västlänken är en viktig del i att drömmen om en transportkorridor från Oslo till norra Tyskland inom kort kommer att förverkligas. ===== SIDA 11 ===== 20 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION UDDEV ALLA TJÖRN GÖTEBORG KUNGSBA CKA VARBERG FALKENBERG BORÅS TROLLHÄ TTAN VARA GÖTENE SKÖVDE TIBR O LILLA EDET FALK ÖPING ORT MED FOR TINO VAS HYRESF ASTIGHETER GEOGRAFISKT FOKUS I Fortinova bedriver fastighetsförvaltning och skötsel i egen regi i tre regioner; Halland, Västra Götaland och Skaraborg. Med egen personal, i samarbete med externa leverantörer på orterna där vi är verksamma, skapas närhet till våra fastigheter och kunder. Lokal närvaro gör att medarbetarna kan erbjuda personlig service till våra kunder samt har god kännedom om respektive marknad och tidigt kan reagera på både risker och affärsmöjligheter i regionen. Den växande regionen Halland är Fortnovas största region sett till uthyrningsbar yta. 44 procent av Fortinovas totala yta finns här. Hallands attraktiva läge skapar goda förutsätt- ningar för både boende och företag. Inte minst märks detta i regionens höga uthyrningsgrad, den högsta av Fortinovas tre regioner. I regionen finns Fortinovas största förvaltningsort, Var - berg, sett till både antal lägenheter och till uthyrningsbar yta. I Varberg är även förvaltningskontoret beläget, vilket inklu- derar service mot fastigheter i Falkenberg och Kungsbacka. Fastigheterna i regionen består framför allt av bostadsfast - igheter, även om majoriteten av Fortinovas kommersiella fastigheter finns i Halland. 65 procent av Fortinovas totala kommersiella yta återfinns i regionen. Här bedrivs verksam- heter inom lager- och logistiklösningar, butiker och kontor. Bland beståndets kommersiella kunder återfinns framförallt NilsonGroup , Hedin Bil, Keller Grundläggning, Varbergs kom- mun och Kungsbacka kommun. I Halland finns merparten av Fortinovas samhällsfastigheter, där det bedrivs verksamhe- ter såsom skolor, förskolor och vård. ORGANISATION OCH VERKSAMHET BESKRIVNING AV FASTIGHETSBESTÅNDET 2024.12.31 HALLAND HYRESVÄRDE Geografi Fastigheter (antal) Lägenheter (antal) Uthyrningsbar yta (kvm) Hyresvärde (Mkr) Verkligt värde (Mkr) Verkligt värde (kr/kvm) Verkligt värde andel (%) Halland 89 849 124 973 150,7 1 988,8 15 914* 40,7% Varberg 52 655 99 740 117,0 1 539,3 15 433 31,5% Kungsbacka 13 97 14 401 22,1 295,7 20 533 6,0% Falkenberg 24 97 10 832 11,6 153,8 14 199 3,1% Västra Götaland 56 1 541 117 695 169,2 2 315,4 19 673* 47,3% Lilla Edet 16 484 38 271 53,7 588,7 15 382 12,0% Borås 4 310 17 600 31,0 567,0 32 216 11,6% Göteborg 8 286 28 786 39,7 532,0 18 481 10,9% Uddevalla 16 307 18 870 26,8 389,5 20 641 8,0% Trollhättan 10 129 12 535 15,2 194,4 15 509 4,0% Övriga 2 25 1 633 2,8 43,8 26 822 0,9% Skaraborg 31 429 43 434 55,4 587,6 13 529* 12,0% Skövde 11 190 14 130 19,9 267,8 18 953 5,5% Götene 14 171 20 193 24,3 212,6 10 528 4,3% Övriga 6 68 9 111 11,2 107,2 11 766 2,2% Summa 176 2 819 286 102 375,3 4 891,8 17 098* 100,0% *genomsnitt Västra Götaland 2 315 Mkr Halland 1 989 Mkr Skaraborg 588 Mkr 4 892 Mkr Udd eva lla 8% Tr ollhätt an 4% Göt ene 4%Sk öv de 5% Göteborg 11 % Borås 12% Lilla Edet 12 % Varberg 31% Kungsbacka 6% Falk enberg 3% 40% AV TOTALT HYRESVÄRDE Nyckeltal, Halland 2024.12.31 Total uthyrningsbar yta, tkvm 125 varav bostad, tkvm 56 Totalt hyresvärde, mkr 151 varav bostad, mkr 79 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 99,3 Fastighetsvärde, mkr 1 989 Överskottsgrad, % 65 50 0 100 150 200 Mkr Bostad Kommersiellt Samhäll 2020 77 110 2021 138 2022 146 2023 151 2024 21 ===== SIDA 12 ===== UDDEV ALLA TJÖRN GÖTEBORG KUNGSBA CKA VARBERG FALKENBERG BORÅS TROLLHÄ TTAN VARA GÖTENE SKÖVDE TIBR O LILLA EDET FALK ÖPING ORT MED FOR TINO VAS HYRESF ASTIGHETER GEOGRAFISKT FOKUS UDDEV ALLA TJÖRN GÖTEBORG KUNGSBA CKA VARBERG FALKENBERG BORÅS TROLLHÄ TTAN VARA GÖTENE SKÖVDE TIBR O LILLA EDET FALK ÖPING ORT MED FOR TINO VAS HYRESF ASTIGHETER GEOGRAFISKT FOKUS 2322 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION Hos Fortinova beskrivs regionen som den sydvästliga delen av Västra Götalands län. Fortinovas fastigheter är främst be- lägna i orter som Göteborg, Borås, Uddevalla och Lilla Edet. Hela regionen präglas av, och finner sin tillväxt, i sin starka industriella bas. På senare år har Fortinovas bestånd i Västra Götaland stärkts av närvaro i Borås. Med 310 nyproducerade lägenhe- ter skapas det möjlighet för att leva och bo med närhet till en attraktiv arbetsmarknad. Beståndet i regionen består främst av bostadsfastigheter, strax över hälften av Fortinovas totala bostadsyta. Förutom att dryga 80 procent av regionens hyresintäkter genereras från bostadslägenheter, bedrivs även kommersiella verksam- heter inom vård, lager och butik. Här återfinns långsiktiga kommersiella hyresgäster som Region Västra Götaland, ICA Sverige, Swedol och lokala kommunala verksamheter. 45% AV TOTALT HYRESVÄRDE Nyckeltal, Västra Götaland 2024.12.31 Total uthyrningsbar yta, tkvm 118 varav bostad, tkvm 97 Totalt hyresvärde, mkr 169 varav bostad, mkr 142 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98,6 Fastighetsvärde, mkr 2 315 Överskottsgrad, % 59 50 0 100 150 200 Mkr Bostad Kommersiellt Samhäll 126 2022 162 2023 169 2024 94 20212020 88 Skaraborg är Fortinovas minsta region, sett till både hyres - värde samt uthyrningsbar yta. 15 procent av Fortinovas totala yta finns i Skaraborg. Regionen präglas av en balans mellan stora arbetsgivare och små entreprenörer vilket skapar en dynamisk och robust ekonomi. Majoriteten av Fortinovas uthyrningsbara yta i Skaraborg är belägen i Skövde och Götene. Förvaltningen präglas av när- varo i det lokala samhället, med dess fördelar såsom närhet till näringsliv och kännedom om mikrolägen. Förvaltningskontoret är beläget i Skövde, där 190 av regionens dryga 400 lägenheter återfinns. Totalt sett står bostadsfastigheter för 64 procent av regionens totala yta. I de kommersiella fastigheterna återfinns starka arbets- givare såsom Sparbanken Skaraborg, Götene kommun och Vara kommun. 15% AV TOTALT HYRESVÄRDE Nyckeltal, Skaraborg 2024.12.31 Total uthyrningsbar yta, tkvm 43 varav bostad, tkvm 28 Totalt hyresvärde, mkr 55 varav bostad, mkr 36 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 99,0 Fastighetsvärde, mkr 588 Överskottsgrad, % 56 20 0 40 60 Mkr Bostad Kommersiellt 2020 44 2021 48 2022 51 2023 55 2024 HYRESVÄRDE HYRESVÄRDE VÄSTRA GÖTALAND SKARABORG ===== SIDA 13 ===== 2524 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FORTINOVAFONDEN Fortinovafonden har instiftats av Fortinova med syfte att utveckla och bevara Fortinovas grund- läggande värderingar Enkelhet, Närhet, Hjärta och Mod. Värderingarna skall vägleda fondens engagemang för att främja Fortinovas kom- mersiella konkurrenskraft och en hållbar sam- hällsutveckling. Fonden delar varje år ut pengar till verksamheter som uppfattas som samhälls- nyttiga och utvecklande för orten där verksam- heten finns. Bidrag kan sökas av föreningar och organisationer som är verksamma inom ramen för de av Fortinova utsedda områdena utbild- ning och entreprenörskap. Läs mer på fortinova.se EXEMPEL PÅ FORTINOVAS SOCIALA HÅLLBARHETSFOKUS LJUV MUSIK I SOMMARKVÄLLEN Varbergs Visfestival har under två år varit ett uppskattat arrangemang i sommarstaden Varberg. Fortinova har, liksom ett antal andra företag, gått in och stöttat eventet. Medfinansieringen av scenbygge, ljud, ljus, säkerhetsar - rangemang och gage åt artisterna gör att arrangören DHR Västervåg kan utveckla sin verksamhet, som riktar sig till per- soner med funktionsvariationer. Det går i linje med Fortinova- fondens syfte: att stötta samhällsnyttiga verksamheter som utvecklar orten där Fortinova finns. – Det betyder jättemycket och känns härligt att näringslivet vill vara med och hjälpa till. Utan det hade vi inte kunnat genomföra festivalen, säger föreningens ordförande Dennis Bengtsson. I somras fick Fortinovas hyresgäster chansen att lyssna på Lisa Nilsson, Tomas Andersson Wij och Amanda Ginsburg med flera till rabatterat pris. UNGA ENTREPRENÖRER FIXAR LÄXLÄSNING OCH MELLANMÅL Fyra elever på ekonomiprogrammet på Peder Skrivares skola i Varberg har som en del av sitt examensarbete startat företaget Plugg och Tugg UF genom organisationen Ung Företagsamhet. Affärsidén är att erbjuda grundskoleelever kom- binationen läxhjälp och mellanmål efter skolan. – Vi ville erbjuda en tjänst och vi ville göra nytta. Nu är vi på Bockstensskolan varje torsdag, bjuder på svinnfika och hjälper en grupp andra- klassare och en grupp tredjeklassare med läxorna, berättar Ebba Halén och fortsätter: – Eftersom vi också är lite yngre och fortfa- rande går i skolan kan vi bli förebilder för barnen och visa att det är viktigt och roligt att plugga och lära sig saker. FORTINOVAFONDEN STÖTTAR Samtidigt som gymnasieeleverna bidrar med samhällsnytta får de själva erfarenhet av att driva företag och utvecklar sin entreprenörsanda. – Forskning visar att elever som har drivit UF-företag har bättre möjligheter efter skoltiden. De får oftare jobb, har färre arbetslöshetsdagar och startar oftare egna företag som anställer fler, säger Ida Thorén Olsson, regionchef för Ung Före- tagsamhet Halland. Detta är ett initiativ som stämmer med Fortinovafondens syfte. Därför har Fortinovas vd Anders Johansson och CFO John Wennevid engagerat sig som rådgivare till de företagsamma gymnasieeleverna. De har stöttat i arbetet med att undersöka marknaden, ta fram en affärsplan och granska affärsidén. SKAPAR POSITIV CIRKEL Det är något Ida Thorén Olsson och Plugg och Tugg-företagarna uppskattar mycket. – Fortinovas stöd skapar en positiv cirkel av utbildning, entreprenörskap och hållbar utveck - ling. Det gagnar både ungdomarna och samhället i stort, säger Ida. – Och så är det verkligen jätteroligt! lägger Ebba Halén till.Moa Sjöstrand, Nellie Holmgren, Ebba Halén och Diego Alfonsi lär sig mycket av att driva ett UF-företag på samma gång som de gör nytta i samhället. Plugg Tugg& Plugg Tugg& PluggTugg PluggTugg& & Plugg T ugg & ===== SIDA 14 ===== 2726 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FORTINOVAS VÄRDEGRUND Fortinovas värdegrund utgår från våra fyra värdeord Enkelhet, Närhet, Hjärta och Mod. Värdegrunden är en viktig utgångspunkt för allt vårt arbete och för hur bemöter varandra, våra samarbetspartners och våra kunder. ENKELHET: Vi är entreprenörsdrivna, har öppna dörrar och en platt organisation med högt i tak. Alla medarbetare har del i Fortinovas framgång. NÄRHET: Till varandra, våra kunder, föreningslivet, näringsli- vet och till kommunerna. Fortinova ska ta vara på möjligheter att påverka för att bidra till en positiv samhällsutveckling. HJÄRTA: Vi ska vara ärliga och visa omtanke för att bygga långsiktiga förtroenden. Vi bryr oss om våra medmänniskor och vi håller vad vi lovar. MOD: Vi vågar gå vår egen väg. Vi vet vad vi vill och vi ser till att det händer. Vi vågar ta för oss och drivs av ambitionen att bli bäst på det vi gör. NÄRHET HJÄRTA ENKELHET MOD I den nyinstiftade ”Chefens hörna” träffas alla i ledande positioner på Fortinova för att utbyta erfarenheter och få ökad kunskap om HR-området. Ett starkt och sunt ledarskap gynnar trivsel och produktivitet Fortinova är en platt och förhållandevis liten organisation. Av åtta personer i chefsroller sitter fem i ledningsgrup- pen. Sju leder medarbetare. – När jag tillträdde 2023 märkte jag snabbt att det fanns en stor sprid- ning vad gäller kunskaper om och erfarenhet av ledarskapsfrågor. Det var därför jag instiftade ett chefsforum. Det döptes till Chefens hörna, berättar HR-chef Lena Leffler och fortsätter: – Målet är att ha en gemensam syn på ledarskap och att ingen ska känna sig ensam i sin roll som chef. GER EN GOD ARBETSMILJÖ Var sjätte vecka träffas deltagarna för ett möte där Lena sätter agendan och ger en teoretisk bakgrund. Det handlar om allmänna ledarskapsfrågor, aldrig om personärenden. Cheferna äger fortfarande sina personalärenden och får vid behov enskild support av HR. Ämnet för en träff är ofta en specifik HR-process och vilka krav och förväntningar ledarna har på sig i den. Det kan till exempel handla om hur Fortinova ska arbeta med resultatet av medarbetarundersökningen eller hur en lönerevisionsprocess går till. – Ett starkt och sunt ledarskap, byggt på engagemang och kunskap, är grunden till en god arbetsmiljö och en positiv företagskultur. Det ger trygga, produktiva team, som kan job- ba mot våra gemensamma mål, säger Lena Leffler. LEDARSKAP I FOKUS Under det kommande året ska fokuset på ledarskapsutveckling bli ännu star- kare i Fortinova. – Vi är alltid måna om att låta medarbetare växa i organisationen, vare sig de vill vara specialister eller visar intresse av att axla ett ledarskap, säger Lena Leffler. Förutom Chefens hörna kommer specifika ledarskapsutbildningar att erbjudas. Tanken är att satsningen med tiden ska landa i ett eget ledar - skapsprogram för Fortinova. Vi är alltid måna om att låta medarbetare växa i organisationen, vare sig de vill vara specialister eller visar intresse av att axla ett ledarskap. Lena Leffler, HR-chef TRYGGA, PRODUKTIVA TEAM JOBBAR MOT GEMENSAMMA MÅL ===== SIDA 15 ===== 2928 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION 5. ENGAGERA 4. UTVECKLA 6. AVSLUTA 2. INTRODUCERA 1. REKRYTERA 3. PRESTERA Ett genomtänkt och löpande arbete med att stärka vårt arbetsgivarmärke ökar sannolikheten att vi får en hög grad av individuell nöjdhet bland våra medarbetare, vilket i förlängningen bidrar till organisatorisk och lönsamhetsmässig framgång för bolaget. Vi tror att ett högt enga- gemang och vilja att bidra till verksamheten på både kort och lång sikt springer ur positiva upp- levelser genom medarbetarresans sex steg. Genom att identifiera vad både befintliga och potentiella medarbetare möter och uppskattar under hela anställningscykeln kan vi aktivt arbeta för att förhöja den totala medarbetar- upplevelsen. BYGGER FRAMGÅNG TILLSAMMANS ANSTÄLLDA (45 % KVINNOR, 55 % MÄN) LEDNINGEN (20 % KVINNOR, 80 % MÄN) STYRELSEN (43 % KVINNOR, 57 % MÄN) JÄMSTÄLLDHET FRISKNÄRVARO SJUKFRÅNVARO 6 % FRISKNÄRVARO 94 %Fortinovas verksamhet ska bedrivas med höga krav på etik och moral, både inom företaget och i förhållande till våra kunder, investerare, samarbetspartners, vår miljö och det samhälle vi lever och verkar i. Därför är det viktigt för oss att eventuella oegent - ligheter, som allvarligt kan skada verksam- heten eller våra anställda, uppmärksammas och utreds så tidigt som möjligt. Den som har information om missförhål- landen som strider mot gällande lagstiftning, etik, moral eller Fortinovas policys, kan använda vårt visselblåsarsystem. Rapporten tas emot och hanteras av en extern aktör och visselblåsaren är garanterad total anonymitet. FORTINOVA UPPMUNTRAR VISSELBLÅSARE ===== SIDA 16 ===== 3130 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION Hos Göteborgsföretaget RP finns all in- redning som behövs för att möblera ett modernt, ergonomiskt, tyst, väldesignat och inbjudande kontor med. Konferens - möblerna, elskrivborden, kontorsstolarna, väntrumssofforna och de andra möblerna av välkända tillverkare i showroomet ser vid en första anblick helt nya ut. Men alla är återanvända. Vill man inte köpa kan man hyra. – Ändå är vi inte möbelhandlare i första hand. Vi vill vara en affärspartner och bygga långsiktiga relationer med våra kunder, säger verksamhetsansvarige Andreas Grengman och förklarar hur man kan hjälpa företag och organisationer med spridd verksamhet att inventera och hålla koll på vad de har i förråden med hjälp av en möbeldatabas. SÅ FÖDDES IDÉN Idén väcktes i Stockholm redan 2004 när återbrukstrenden började växa fram. Grundarna visste att de ville bygga en cir- kulär affärsmodell – men inte inom vilket område. – Så gick de förbi kontoret på en stat- lig myndighet, där kontorsinredningen kastades ut i containrar med vakter på gatan, berättar Andreas Grengman. Det gav idén till vad RP skulle syssla med. Konceptet fungerar och i dag finns RP på sju orter och har kunder som Telia, SEB, Västra Götalandsregionen, Göteborgs Stad och en lång rad andra kommuner – samt en och annan privatkund, som har upptäckt ett sätt att köpa ikonisk formgiv- ning och hög kvalitet till ett bra pris. INGET GÅR TILL SPILLO Svårsålda möbler skänks till exempel- vis Reningsborgs second hand, sociala företag och samarbetspartners i östra Europa. Tyger från skärmar tas tillvara och används för att klä om stolsitsar och rygg- stöd. I Remake-avdelningen kan kunderna välja slitna möbler, som lackas, kläs eller byggs om efter beställarens önskemål. CENTRALT OCH LÄTTILLGÄNGLIGT Andreas Grengman startade upp verksam- heten i Göteborg för fem år sedan. Fram till flytten till Fortinovas lokal i Högsbo bedrevs verksamheten i en mindre lokal intill E6 i Balltorp. Det var långt från kunderna och transporterna blev också onödigt långa. Att hitta stora, prisvärda lokaler närmare stan var dock inte det lättaste. Mötet med Fortinova blev en lyckoträff. I dag har RP 2650 kvadratmeter verkstads- och lager- Med hållbarhet som ledstjärna är RP, Recycling Partner, ett företag i tiden. I de nya lokalerna i Fortinovas fastighet i Högsbo får begagnade kontorsmöbler nytt liv. Här kan RP fortsätta växa i många år framöver. Med cirkulär ekonomi som passion och affärsidé FORTINOVA + RECYCLING PARTNER ytor och 350 kvadratmeter showroom och kontor på Högsbo industriområde, fyra kilometer från Linnéplatsen. HYRESGÄST I FORTINOVAS SMAK Redan när Fortinova tog över fastigheten var det känt att lokalen skulle bli ledig och jakten på en lämplig hyresgäst kunde börja. – De tog över lokalen i befintligt skick och har gjort vissa anpassningar själva. Det är en stor lokal, där de kan växa de kommande åren. Det ska bli roligt att följa RP:s spännande verksamhet. Den rimmar väldigt väl med hur vi vill arbeta, säger Fortinovas kommersielle förvaltare Richard Jande. Mötet med Fortinova blev en lyckoträff. I dag har RP 2650 m² verkstads- och lagerytor och 350 m² showroom och kontor på Högsbo industriområde, fyra kilometer från Linnéplatsen. ===== SIDA 17 ===== 3332 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION Fortinovas affärsidé och övergripande mål är att driva och ut- veckla verksamheten på ett långsiktigt hållbart sätt. Fortinova ska vara en trygg aktör på hyresmarknaden i västra Sverige där vårt huvuduppdrag är att erbjuda sunda bostäder och lokaler till hållbara hyresnivåer på efterfrågade orter. Att driva verksamheten med fokus på hållbart företagan- de innebär att miljömässig, social och ekonomisk hållbarhet förenas och berör alla delar av organisationen. Vi kan vara med och påverka framtiden genom vår verksamhet och har därför hållbarhet som en integrerad del i affärstänk och dagligt arbete. Vi vill ständigt utveckla oss; som hyresvärd, arbetsgivare och samhällsaktör, och därför har vi identifierat väsentliga frå- gor och mål på kort och lång sikt inom respektive hållbarhets- område, där vi har störst chans att göra skillnad. MILJÖMÄSSIG HÅLLBARHET Sedan 2022 upprättar Fortinova årliga klimatbokslut. Detta för att kunna kvantifiera och kartlägga våra utsläpp och ska- pa möjligheter att identifiera var vår största klimatpåverkan finns. Klimatbokslutet ger oss värdefulla insikter och vägled- ning i hållbarhetsarbetet. Under året har vi fortsatt arbetet med implementeringen av CSRD. Fokus har främst legat på att göra en översyn och komplettera den dubbla väsentlighetsanalysen samt att an- passa verksamheten till de kommande CSRD-kraven. Vi har sedan tidigare utformat övergripande miljömål för att arbe- tet i verksamheten ska utföras med minsta möjliga negativa påverkan på vår omgivning och för att vi ständigt ska sträva efter ökad energieffektivitet. Genom att påbörja en kartläggning av vårt fastighetsbestånd vill vi identifiera långsiktiga och kortsiktiga åtgärder och prioriteringar samt utforma detaljerade handlingsplaner per fastighet för att nå våra uppsatta mål. Exempelvis ska energibesparing ske genom energiopti- merande insatser, kommunikation och samarbete med hy - resgäster samt övervakning och analys av våra uppkopplade fastigheter. Det är glädjande att se att vi med hjälp av ovan nämnda energieffektiviseringsåtgärder följer vår plan mot att minska vår energiförbrukning med 15 procent till år 2030. Se diagram på sidan 39. HÅLLBARHET HOS FORTINOVA VISION NETTO-N O LL K O LDIOXIDUTSLÄPP NETTO-NOLL KOLDIOXIDU TSLÄ PP TILL 2050 VISION NETTO-N O LL K O LDIOXIDUTSLÄPP NETTO-NOLL KOLDIOXIDUTSLÄPP TILL 2050 15% ENERGIBESPARING PER KVM TILL 2030 2% ÅRLIG VATTENBESPARING PER M 3/KVM ALLA NYPRODUCE - RADE BYGGNADER I EGEN REGI SKA VARA MILJÖ- KLASSIFICERADE TILL 2025 FORTINOVA HAR FYRA ÖVERGRIPANDE MILJÖMÅL ===== SIDA 18 ===== 34 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION 35 MILJÖMÄSSIG HÅLLBARHET SOCIAL HÅLLBARHET EKONOMISK HÅLLBARHET • Hållbara hyresnivåer och rättvist fördelade lägenheter • Jämställdhet och mångfald • Leverantörsuppföljning • Arbetsmiljö • Trygghet och trivsel i koncernens fastighetsbestånd VÄSENTLIGA HÅLLBARHETSFRÅGOR Med väsentlighetsanalysen som utgångspunkt har vi identifie- rat och prioriterat våra viktigaste hållbarhetsfrågor. Analysen fungerar som grund för utvecklingen av ett ännu mer struk - turerat och integrerat hållbarhetsarbete. Styrelsen har det övergripande ansvaret för hållbarhetsfrågor hos Fortinova. FORTINOVAS HÅLLBARHETSFOKUS FÖR FORTINOVA VÄSENTLIGA FRÅGOR • Långsiktig lönsamhet och hållbarhet i investeringsbeslut • Affärsetik och antikorruption • Styrelse och ledning är engagerade i hållbarhetsarbete • Koldioxidutsläpp • Energi, vatten och avfall • Materialval och resurshantering • Miljö- och klimatrisker GLOBALA HÅLLBARHETSMÅL Agenda 2030 med 17 globala mål för hållbar utveckling syftar till att utrota fattigdom och hunger, förverkliga de mänskliga rättighe- terna för alla samt säkerställa ett varaktigt skydd för planeten och dess naturresurser. Fortinova har prioriterat ovan globala mål. Inom dessa arbetar vi på olika sätt för att bidra till att målen nås. SOCIAL HÅLLBARHET Fortinova bedriver fastighetsförvaltning och skötsel i egen regi och vi arbetar aktivt med att skapa trivsel och trygghet för alla kunder. Den personliga närvaron gör att vår personal får god kännedom om respektive område och fastighet och kan erbju- da personlig service till kunder och hyresgäster. Vi vill vara ly- hörda och lyssna på våra kunder och genomför regelbundet en omfattande kundmätning, Nöjd Kund Index (NKI), och kopplar interna målsättningar till resultatet från den. För ett hållbart arbetsliv och för att långsiktigt vara en attraktiv arbetsgivare arbetar Fortinova med att stärka medarbetarhälsan och skapa förutsättningar för en gynnsam arbetsmiljö som tillåter medarbetare att utvecklas och växa tillsammans. Vi tror på delaktighet och inkludering och den årliga med- arbetarundersökningen ger oss vägledning kring vad som upplevs bra men också områden för utveckling. Under 2024 lades extra fokus på ledarskap och vi instiftade bland annat forumet ”Chefens Hörna” för internt kunskapsutbyte och fyllde på med utbildningsinsatser inom Psykologisk trygghet och Feedback. Vidare initierade vi ett arbete med hälsoinspi- ration och arbetade vidare med forum och kanaler för intern kommunikation. Fortinova tar sin roll som samhällsaktör på stort allvar. Vi vet att vi kan vara med och forma framtidens samhällen och vill uppmuntra lokala hållbarhetsinitiativ på de orter där vi verkar. Fortinovafonden har kommit till för att ekonomiskt stötta sam- hällsnyttiga verksamheter inom idrott, kultur och utbildning. Nytt för året är att Fortinova har blivit ett så kallat SKAL- företag (SKolaArbetsLiv). Fortinovafonden stöttar samarbe- tet mellan skola och arbetsliv som bygger på årligen återkom- mande aktiviteter som ska stärka elevers valkompetens för vidare studier och yrkesliv. Det är ett långsiktigt projekt och innebär att vi varje år genomför aktiviteter med årskurs 2, 5 och 7 på Påskbergsskolan i Varberg. EKONOMISK HÅLLBARHET För att långsiktigt skapa ekonomiskt värde är det av yttersta vikt att ha beslutsstödsystem som hjälper oss att ta datadrivna beslut, på bolags-, regions- och fastighetsnivå. Detta skapar bättre förutsättningar för arbetet med priori- tering av åtgärder och investeringar som främjar ett hållbart värdeskapande och möjligheterna att uppnå våra finansiella och icke-finansiella målsättningar. För att ytterligare främja en långsiktig utveckling foku- serar Fortinova på en hållbar finansieringsstrategi. Närmare en tredjedel av Fortinovas låneportfölj är s k “gröna lån” eller innehar hållbarhetslänkade villkor. Vi betraktar tillämpliga lagar och föreskrifter samt inter - nationella normer för mänskliga rättigheter, arbete och miljö som miniminivåer. Vi ska upprätthålla långsiktiga relationer med företagets intressenter och ha en hög affärsmoral i allt vi gör. Vi tar avstånd från all form av korruption och vi förväntar oss att våra leverantörer delar dessa värderingar. ===== SIDA 19 ===== 3736 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION Fortinova vill vara ett framstående bostadsfastighetsbolag som ska agera långsiktigt. Allt vi gör; förvärv, utveckling och förvaltning av fastigheter, ska präglas av ett hållbarhetstänk som ska genomsyra hela organisationen. HÅLLBARHET SOM ÖVERGRIPANDE MÅL Lönsamhet, miljöhänsyn och socialt engagemang är förutsätt- ningar för ett hållbart företagande. Vi har identifierat viktiga hållbarhetsfrågor och genom att fastställa mål inom respektive område kan vi bryta ner det övergripande hållbarhetsarbetet till att vara en del av det dagliga arbetet. VÅRT ARBETE UNDER 2024 Under året har vi fortsatt arbetet med införandet av CSRD och utökat insamlingen av klimatdata inom Scope 3. Arbetet har lett till uppdaterade arbetssätt och processer, allt för att identifiera prioriterade områden och åtgärder. Vi har även utvecklat arbetet med energieffektiviseringar och med hjälp av våra uppkopplade fastigheter samlas för - brukningsdata in i realtid. Genom mer datadrivna beslut vill vi få viktiga insikter och uppnå så optimal energieffektivitet som möjligt. KLIMATBOKSLUT Utsläpp CO2e (ton) 2022 Absolut (ton) 2023 Absolut (ton) 2024 Absolut (ton) Scope 1 137,3 75,8 51,4 Företagsägda och leasade fordon 36,6 36,9 28,1 Utrustning och maskiner 4,7 5,3 4,3 Stationära bränslen 95,9 33,6 18,9 Scope 2 (marknadsbaserade utsläpp) 453,4 479,0 529,6 Elektricitet 5,2 1,7 1,7 Fjärrvärme 448,2 477,3 528,0 Scope 3 286,2 253,7 260,1 Uppströms utsläpp för bränsle och energirelaterade aktiviteter 286,2 253,7 230,5 Avfall - - 4,2 Vatten - - 25,4 Totala utsläpp (marknadsbaserade utsläpp) 877 808 841 CO2e (kg) per kvm 3,52 2,95 2,93 Biogena utsläpp (tGHG) 805 372 281 Platsbaserade usläpp Scope 2 (tCO2e) 495 530 584 36 -17% -17% KG CO 2 PER KVM 2024 VS 2022 KLIMATBOKSLUTET 2024 är tredje året som Fortinova upprättar klimatbokslut. Trots en utökad rapportering inom Scope 3 ser vi att det totala klimatavtrycket minskar. Arbetet med energieffektiva värmesystem har fortsatt och konvertering från pelletspanna till bergvärme har skett för två fastigheter. Konverteringen till mer energieffektiva system är bi- dragande till att utsläppen inom stationär förbränning minskar. Sett över två år har vi mer än halverat utsläppen inom Scope 1. Likt tidigare år kommer all förbrukning av el från förnyelse- bara källor. Detta gör att utsläppen från elförbrukning endast står för 0,2 procent av de totala utsläppen. Fjärrvärme står fortfarande för merparten av utsläppen. Det är med tillfredställelse vi ser att den faktiska förbrukningen har minskat. Detta ger oss ett kvitto på att vi är på rätt väg med våra uppkopplade fastigheter och automatiserade system. Dock har vissa emissionsfaktorer för fjärrvärme försämrats vilket får en negativ inverkan på det faktiska klimatavtrycket. Under 2024 mäter vi även klimatavtrycket från våra boendes avfall och vattenförbrukning. För att minska detta avtryck blir det viktigt att, via dialog och kommunikation, påverka våra hyresgästers vardag. VÅRT FORTSATTA HÅLLBARHETSARBETE Under 2025 kommer vi fortsätta att fokusera på energi- effektiviseringar. Vi projekterar bl.a. för konvertering från gas till fjärrvärme i en fastighet men arbetar även med energiprojekt som fönsterbyte, konvertering till LED-belysning samt upp- koppling för extern övervakning av ventilation- och värme- system. Dialog och samarbete med våra hyresgäster kommer även framöver vara av största vikt. Allt för att fortsätta minska Fortinovas negativa klimatavtryck. 37 UPPKOPPLADE FASTIGHETER Genom uppkoppling av ett antal fastigheters styr - system har vi möjliggjort en bättre övervakning och kontroll av drift och energiförbrukning. Utifrån energieffektivisering i kombination med krav på inomhuskomfort är det enkelt att få en över - blick och kontroll av styrningen av exempelvis tempe- ratur och ventilation. Med digital övervakning och larmfunktion om driftstatus kan tekniska avvikelser upptäckas tidigt vilket innebär att åtgärder snabbt kan sättas in för att undvika störningar och onödiga kostnader. Detta har gjort oss mer flexibla och mindre sårbara. Läs mer om vårt arbete med att koppla upp våra fastigheter i artikeln på sidan 38. FÖRDELNING MELLAN UTSLÄPPSKATEGORIER 2024 FJÄRRVÄRME 62,8% UPPSTRÖMS UTSLÄPP FÖR BRÄNSLE OCH ENERGIRELATERADE AKTIVITETER 27,4% TRANSPORT OCH MASKINER 3,9% STATIONÄR FÖRBRÄNNING 2,3% GRÖN EL, VIND- OCH VATTENKRAFT 0,2% VATTEN (BOENDES FÖRBRUKNING) 3,0% AVFALL (BOENDES FÖRBRUKNING) 0,5% CO2e kg/kvm 1,0 1,5 2,0 0,5 2,5 3,0 3,5 4,0 20242022 3,52 2,95 2,93 2023 Sett över två år har vi mer än halverat utsläppen inom Scope 1. ===== SIDA 20 ===== 3938 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION Energiförbrukning (kWh/kvm) Energiförbrukning per kvadratmeter 76 78 80 74 72 82 84 86 2024 20252022 Faktisk förbrukning Mål 2030Normalårsjusterad förbrukning 2023 MÅL 2030 Fastighet för fastighet kopplas upp. Övergripande digitala system för energiuppföljning och förvaltning är redan på plats. Nu kan framtiden börja. Modern teknik bakom den nya tidens förvaltning ETT EXEMPEL PÅ FORTINOVAS HÅLLBARHETSFOKUS Ett hållbart företagande ligger i Fortinovas strategi och övergripande mål. Det gäller lönsamhet men också socialt engagemang och miljöhänsyn. Att sätta upp mål för fastigheterna, exempelvis minskad energiförbruk - ning, är ett konkret sätt att arbeta med hållbarheten. Att väga in hållbar- hetsaspekterna i samtliga beslut som fattas i företaget, är ett annat. Båda delarna ingår i Fortinovas strategi. INVESTERINGAR FÖR FRAMTIDEN Men hur kan man veta att man är på rätt väg, att man satsar på verknings- fulla åtgärder och gör förbättringarna i rätt ordning? En del av lösningen är uppkopp- lade fastigheter och automatiserade system. Det ger en bra kartläggning och analys av företagets miljö- och kli- matpåverkan, underlag för kloka beslut och energieffektivitet utan handpåläggning. Fortinova har därför valt att göra flera stora investeringar i digitala verktyg – och det har gett resultat, både i pengar och miljövinster. – Att kunna göra prioriteringar utifrån var de ger störst energivinster resulterar även i en ekonomisk nytta. Den smarta tekniken medför ett för- ändrat arbetssätt. I stället för att vara reaktiva blir vi proaktiva, säger för- valtningschef Hans-Emil Lundquist. SNABBARE UPPTÄCKT Samtliga fastigheter i Fortinovas bestånd är sedan ett år tillbaka an- slutna till energiuppföljningssystemet Momentum Energi. Genom detta kan driftsledare och fastighetstekniker få en detaljerad bild av varje fastighets vatten- och energiförbrukning. Det gäller oavsett om huset värms med el, fjärrvärme eller gas. Dessutom räknar systemet om utsläppen till koldioxidekvivalenter, så att de blir jämförbara från fastig- het till fastighet. Den insamlade datan följs upp och vägleder vid prioriteringsordning och val av energibesparande insatser. – En fastighet som sticker ut och förbrukar mycket energi eller vat- ten är lätt att upptäcka. Det är alltså ===== SIDA 21 ===== 4140 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION ett enkelt sätt för oss att hitta höga för- brukningar och göra något åt dem, säger driftsledare Göran Lundell. AVSLÖJAR ENERGITJUVAR Fastighetsteknikerna i samtliga områden har också tillgång till systemet. – De kan på det viset följa ”sina” fastig- heter och se hur de mår, berättar Göran Lundell. Därmed kan medarbetare i kundtea- met snabbt vara på plats och avhjälpa fel och brister som uppstått. Exempel på sådana energitjuvar, som har avslöjats med hjälp av Momentum Energi, är en läckande kulvert, ett olovligen inkopplat uttag för att ladda elbilen och en avfuk - tare som stod och gick dygnet om i ett torkrum vare sig det användes eller inte. STABILARE INOMHUSMILJÖ Uppkopplingen av styrsystem i Fortinovas fastigheter har pågått i flera år och är något Fortinova fortsätter att arbeta med, fastighet för fastighet. Att integre- ra ny teknologi i äldre fastigheter är en utmaning och Fortinova har en stor åldersspridning i sitt fastighetsbestånd. Automatisk övervakning och styrning av exempelvis temperatur och ventila- tion har fler poänger än att de innebär en energieffektivisering. Det ger också en stabilare temperatur i lägenheter och lokaler och en bättre inomhuskomfort för hyresgästerna. GENOMSYRAR ALL FÖRVALTNING Att så många av medarbetarna är insatta i och arbetar med den smarta, energibe- sparande tekniken ökar medvetenheten om att miljöhänsyn är en röd tråd i Fortinovas verksamhet. Det gäller i alla delar av organisationen och bolaget som helhet. – Det här är inte något tidsbegränsat projekt utan en del av vår vardag. All Fortinovas förvaltning genomsyras numera av ett aktivt miljö- och klimatarbete med de digitala systemen som hjälpmedel, säger Hans-Emil Lundquist. GER HYRESGÄSTERNA ÖVERBLICK Förbättrad kommunikation med kun- derna är ett annat prioriterat område. För att uppnå det har det webbaserade fastighetssystemet Momentum Fastighet installerats under året. Lanseringen sked- de i april. Med Momentum Fastighet får den som hyr en lägenhet av Fortinova enkelt en överblick över sitt boende. Efter att ha loggat in på Mina sidor kan kunden ställa sig i bostads- eller garagekö, lägga in bevakningar, anmäla intresse för en All Fortinovas förvaltning genom- syras numera av ett aktivt miljö- och klimatarbete med de digitala systemen som hjälpmedel. Hans-Emil Lundquist, förvaltningschef lägenhet, signera och se sina avtal, göra serviceanmälningar, följa varje ärende och kommunicera med kundtjänst. Kunder, som betalar separat för el och vatten, kan även följa sin förbrukning månadsvis genom att Momentum Fastig - het och Momentum Energi har kopplats samman. VINST FÖR MEDARBETARNA Förvaltningsverktyget Momentum Fast - ighet gynnar inte enbart hyresgästerna. Även för medarbetarna innebär det på- tagliga förbättringar. Kommunikationen med kunderna underlättas och det blir enklare för uthyrningen att lägga in och beskriva lediga objekt. – Momentum Fastighet har förenklat mycket i hyresadministrationen. Tidigare har vi behövt arbeta i flera olika system för att sköta allt, säger kund- och hyreschef Ann Marie Derengowski, som har projekt- lett införandet. De första månaderna, innan medar - betarna hade lärt sig alla funktioner och systemet anpassats för just Fortinovas behov, var tuffa. – Nu behärskar vi det viktigaste och kan gå från införandefasen till nyttjande- fasen. Jag är glad och jättestolt för att vi tog oss tiden och gjorde den här investe- ringen, säger Ann Marie Derengowski. Det stora steget in i den nya tidens för - valtning är taget av Fortinova. Förvaltningsverktyget Momentum Fastighet innebär påtagliga förbättringar för både hyresgäster och medarbetare. Kommunika- tionen med kunderna underlättas och det blir enklare för uthyrningen att lägga in och beskriva lediga objekt. Ann Marie Derengowski, kund- och hyreschef. ===== SIDA 22 ===== 4342 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION Fönsterbyte är en framtidsinvestering i fastighetsbeståndet, som Fortinova satsar på. Ett exempel är Hackspetten i Trollhättan, där byte från äldre tvåglasfönster till nya, energieffektiva treglasfönster genomförs i början av 2025. Nya fönster är bra för komfort, miljö och ekonomi Flera fastigheter står på tur, närmast i Uddevalla, Varberg och Tvååker. Även i Trollhättan ska fönsterbyte ske i ytter- ligare fastigheter under året. Att byta till moderna fönster på ett äldre hus har flera fördelar: • Klimatskalet förstärks, vilket ger lägre uppvärmningskostnader och miljö- belastning då mindre värme läcker ut samtidigt som nedkylningen bromsas när utomhustemperaturen faller. Väder- och dygnsvariationer påverkar inte värmeförbrukningen lika mycket som tidigare efter ett fönsterbyte. • Det är en underhållsåtgärd som får fastighetens attraktivitet, långsik - tiga hållbarhet, livslängd och värde att öka. • Komforten för hyresgästerna ökar. Bostäderna blir fria från drag och får ett stabilare klimat; de blir sva- lare på sommaren och varmare på vintern. Vädring och fönsterputs förenklas. Inomhusmiljön blir dess - utom tystare tack vare de nya fönst- rens goda ljudisolering. I ett område som Hackspetten, beläget intill en vältrafikerad väg och järnväg, är det en stor förbättring. Inför ett fönsterbyte tillfrågas hyres - gästerna om sin inställning. 83 procent av de boende i kvarteret Hackspetten var positiva till detta. Fönsterbyten är en uppskattad åtgärd bland hyresgästerna. Det visar de kundundersökningar Fortinova har genomfört under tidigare år. – Hyresgäster ringer ofta och berättar vilken stor skillnad det har gjort – eller ber oss att komma ännu snabbare för att göra ett aviserat fönsterbytet, säger kund- och hyreschef Ann Marie Derengowski. LEVANDE OCH TRYGGA SAMHÄLLEN I VÄSTSVERIGE En första lägenhet för unga. Ett bekvämt boende efter villa- livet. Moderna lägenheter med goda pendlingsmöjligheter för hemvändande barnfamiljer. Fortinovas nybyggda område Prästhöjden i Fristad attraherar hyresgäster av olika slag. Natur och närhet till allt för hyresgästerna i Fristad 2023 tillträdde Fortinova det nybygg - da bostadsområdet Prästhöjden i lilla Fristad, en mil utanför Borås. Sedan dess har det visat sig att kombina- tionen hyresrätt och boende på en mindre ort passar flera, vitt skilda hus- hållstyper. Här finns 92 välutrustade och toppmoderna ettor, tvåor och tre- or. Alla lägenheter har parkettgolv i ek, tvättmaskin, torktumlare och balkong eller uteplats – och nära till naturen! Husen omges av susande björkar, tallar och ekar. De övre våningarna har en magnifik utsikt över nejden. Insjöar med sandstränder, naturreservat med vandringsleder och en kulturbygd med ängar, gärdesgårdar och promenad- vägar runt samhället ger ett rofylld boende med möjlighet till ett aktivt liv. FRÅN VILLA TILL LÄGENHET Samtidigt ligger Fristads centrum med skola, förskola, vårdcentral, tandlä- kare, bibliotek, gym, livsmedelsaffär samt flera restauranger och butiker på promenadavstånd. 500 meter från Prästhöjden går tåget från Fristads station till Borås och Uddevalla eller Herrljunga och därifrån vidare till Göteborg och Stockholm. – Många av hyresgästerna har anknytning till orten sedan tidigare. Bland annat ett antal äldre som har flyttat från villan till ett mer bekym- mersfritt boende, säger förvaltnings- chef Hans-Emil Lundquist. PÅ LANDET OCH I STAN Husen är uppförda med investe- ringsstöd, vilket har gjort det möjligt att bygga energi- och klimatsmart samtidigt som boendekostnaden blir rimlig. Det är en förutsättning för att genomföra en såpass stor investering i ett samhälle utanför centralorten. – Prästhöjden ingick i en portfölj med ytterligare två nybyggda fastig - heter i Boråsområdet. De andra två ligger inne i stan, på Enedalshöjden och Bergdalsterrassen, säger Hans- Emil Lundquist och fortsätter: – Fortinova fanns inte etablerade i Borås sedan tidigare. Detta innebär en ny geografi för oss. Vi tror mycket på att det finns goda förutsättningar för att växa i detta område. Bakom investeringen ligger förstås Boråsområdets goda befolkningsut - veckling under hela 2000-talet. Att ge människor möjlighet att välja en naturnära bostad på en mindre ort med goda pendlingsmöjligheter ligger också i linje med Fortinovas ambition att satsa där människor vill bo, arbeta och leva. ===== SIDA 23 ===== 4544 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIERING Att äga fastigheter är en kapitalintensiv verksamhet som medför att Fortinova använder sig av extern finansiering för att utveckla fastighetsbeståndet och fortsätta den planerade expansionen. Kapitalstrukturen får därmed en väsentlig inverkan på koncer- nens förmåga att på ett lönsamt sätt driva verksamheten till en vägd nivå av finansiell risk. FINANSPOLICY Den finansiella verksamheten i Fortinova bedrivs i enlighet med den finanspolicy som koncernens styrelse fastställt. Finansie- ringsverksamheten ska bedrivas på sådant sätt att behovet av lång- och kortfristig finansiering samt likviditet säkerställs. Med stöd av finanspolicyn kan koncernen styra och hantera sina finansiella risker på ett strukturerat sätt. De finansiella riskerna följs upp och rapporteras kvartalsvis till styrelsen. Styrelsen genomför årligen en översyn av finanspolicyn. Fortinova påver- kas i hög grad av utvecklingen på de finansiella marknaderna. För finansverksamheten är det därför av vikt att spegla och stödja affärsverksamhetens mål och förutsättningar. Ambitionen är att ett lågt och stabilt räntenetto eftersträvas med hänsyn tagen till fastställda riskmandat inom finansierings- och refinansie- ringsrisk, likviditetsrisk, ränterisk, kredit- och motpartsrisk samt administrativa och operationella risker. Inom riskerna har styrelsen definierat ett antal mål för finansförvaltningen som exempelvis kapitalbindning, räntebindning samt nyckeltal som belånings- och räntetäckningsgrad. ÖVERGRIPANDE FINANSIERINGSSTRUKTUR Verksamheten finansieras genom en kombination av trygga kassaflöden från långsiktig förvaltning, eget kapital, ränte- bärande skulder i bank samt övriga skulder. Eget kapital och räntebärande skulder motsvarade 95 procent (94) av Fortinovas finansiering vid årets utgång. Fortinovas upplåning sker i nordiska banker med sedvanliga säkerheter. De räntebäran- de skulderna är hänförliga till lån som upptagits vid förvärv och refinansiering av den befintliga portföljen. Per den 31 december 2024 uppgick Fortinovas tillgångar till 5 268 Mkr (5 263) samtidigt som belåningsgraden var 55 procent (58) och räntetäckningsgraden uppgick till 186 procent (190). Nettobelåningsgraden uppgick till 50 procent (53). FINANSIERINGS- STRUKTUR HÖG ANDEL BOSTÄDER I PORTFÖLJEN. Fortinovas fastighetsportfölj är koncentrerad till tillväxtkommuner med hög efterfrågan på bostäder. Oavsett ekonomisk utveckling behöver människor någonstans att bo. Bostäder kännetecknas av långsiktigt stabila kassaflöden genom riskspridning på ett stort antal kunder. Den långsiktiga tryggheten i kassaflödet från bostadsfastigheter innebär att vi kan fortsätta utveckla koncernen samt skapa avkastning till våra aktieägare. ENDAST STAMAKTIER I EGET KAPITAL SAMT TRADITIONELL BANKFINANSIERING. Fortinova värdesätter långsiktiga relationer med sina kreditgivare. För att erhålla låg finansieringsrisk består Fortinovas ränte- bärande finansieringskälla enbart av traditionella banklån via nordiska banker. Övriga avsättningar och skulder 6% Eget kapital 43% Räntebärande skulder 51% De finansiella kostnaderna uppgick till -106 Mkr (-95) och utgjorde efter fastighetskostnader verksamhetens största kostnadspost. Kapitalbindningen uppgick till 2,2 år (2,7). Andelen kapital som förfaller inom 12 månader uppgår till 40 procent. Efter räken- skapsårets utgång har 752 Mkr refinansierats. RÄNTEBINDNING Fortinovas skuldportfölj omfattar huvudsakligen rörliga lån baserade på förändringar i STIBOR 3 månader. För att begränsa ränterisken över tid och öka förutsägbarheten i bolagets för- valtningsresultat används räntesäkringsinstrument i form av ränteswappar för att binda räntan. Genomsnittlig räntebind- ningstid uppgick till 2,7 år (2,1). Vid årsskiftet var 73 procent (62) av låneportföljen räntesäkrad med en förfallostruktur mellan ett och tio år. Resterande del ligger räntebunden mot Stibor tre månader. Genomsnittlig ränta för bolagets räntebärande låneskulder uppgick till 3,4 procent (3,9) vid årsskiftet. Nyckeltal 2024.12.31 2023.12.31 Lånevolym, Mkr 2 700 2 784 Varav gröna lån, Mkr 730 598 Belåningsgrad LTV, % 55 58 Nettobelåningsgrad, % 50 53 Räntekänslighet 1 års sikt, +100bp, Mkr 6,8 8,0 Genomsnittlig ränta, % 3,9 3,6 Genomsnittlig ränta, utgående avtalade villkor, % 3,4 3,9 Räntetäckningsgrad, % 186 190 Genomsnittlig räntebindningstid, år 2,7 2,1 Genomsnittlig kapitalbindning, år 2,2 2,7 Derivat i procent av skuld, % 73 62 Likvida medel, Mkr 239 227 3 4 % 2 JAN FEB MARS APR MAJ JUNI JULI AUG SEPT OKT NOV DEC JAN FEB MARS APR MAJ 20242023 JUNI JULI AUG SEPT OKT NOV DEC 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 1,2 3,2 2,7 2,7 2,2 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 ÅrÅr 2,5 1,7 2,4 2,1 2,7 1 0 Q4 2020 Q4 2021 Q4 2022 Q4 2023 Q4 2024 Q4 2020 Q4 2021 Q4 2022 Q4 2023 Q4 2024 KAPITALBINDNING UTVECKLING STIBOR 3 MÅNADER RÄNTEBINDNING Kapitalbindningsstruktur Mkr % 0-1 år 1 075 40 1-2 år 837 31 2-3 år 260 10 3-4 år 140 5 4-5 år 15 1 > 5 år 373 14 Summa 2 700 100 Räntebindningsstruktur Mkr % 0-1 år 861 32 1-2 år 350 13 2-3 år 378 14 3-4 år 369 14 4-5 år 302 11 > 5 år 440 16 Summa 2 700 100 I syfte att bekämpa inflationen har Riksbanken från början av 2022 höjt styrräntan för att den 31 december 2023 uppgick till 4,0 procent. Styrräntan ökade dramatiskt under 2023 för att 2024 sänkas i samma omfattning. Rörelserna påverkar såväl branschen som Fortinovas korta- och långa finansieringskostnader. ===== SIDA 24 ===== 4746 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION 46 FINANSIELL INFORMATION 4747 INNEHÅLL Förvaltningsberättelse .....................................................................................................................48 Resultaträkning för koncernen .......................................................................................................57 Totalresultat för koncernen ..................................................................................................................57 Balansräkning för koncernen ...........................................................................................................58 Förändringar i eget kapital för koncernen .................................................................60 Kassaflödesanalys för koncernen ...............................................................................................61 Resultaträkning för moderbolaget ..........................................................................................62 Totalresultat för moderbolaget .....................................................................................................62 Balansräkning för moderbolaget ...............................................................................................63 Förändringar i eget kapital för moderbolaget ......................................................64 Kassaflödesanalys för moderbolaget..................................................................................65 Redovisningsprinciper och noter ........................................................................................66 Not 1 Redovisningsprinciper och noter ......................................................................66 Not 2 Rörelsesegmentsrapportering ..............................................................................68 Not 3 Hyresintäkter ....................................................................................................................................69 Not 4 Drift-, förvaltnings- och administrationskostnader ............70 Not 5 Löner och andra ersättningar ................................................................................70 Not 6 Revision .......................................................................................................................................................74 Not 7 Finansiella intäkter ...................................................................................................................74 Not 8 Finansiella kostnader ............................................................................................................75 Not 9 Inkomstskatt ...................................................................................................................................... 76 Not 10 Förvaltningsfastigheter ....................................................................................................78 Not 11 Materiella anläggningstillgångar ........................................................................81 Not 12 Leasingavtal ........................................................................................................................................82 Not 13 Derivatinstrument ....................................................................................................................82 Not 14 Exploateringsfastigheter ...............................................................................................83 Not 15 Övriga fordringar ........................................................................................................................83 Not 16 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter .......................83 Not 17 Likvida medel / Kassa och bank.........................................................................83 Not 18 Eget kaptital .......................................................................................................................................84 Not 19 Övriga avsättningar ................................................................................................................85 Not 20 Räntebärande skulder ........................................................................................................86 Not 21 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter ........................87 Not 22 Ställda säkerheter, eventualförpliktelser och eventualtillgångar ........................................................................................................87 Not 23 Andelar i koncernföretag ..............................................................................................88 Not 24 Fordringar hos/skulder till koncernföretag .......................................91 Not 25 Tillgångsförvärv .............................................................................................................................91 Not 26 Skulder hänförliga till finansieringsverksamheten ..............92 Not 27 Värdering av finansiella tillgångar och skulder till verkligt värde samt kategoriindelning ...........................................93 Not 28 Kapitalhantering och finansiella risker ....................................................95 Not 29 Disposition av företagets vinst .............................................................................96 Not 30 Närstående ...........................................................................................................................................97 Not 31 Händelser av väsentlig betydelse efter räkenskapsårets slut............................................................................................................. 97 Revisionsberättelse ..........................................................................................................................................99 Bolagsstyrningsrapport ........................................................................................................................106 Ersättning till ledande befattningshavare .................................................................112 ===== SIDA 25 ===== 4948 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Styrelsen samt den verkställande direktören avger härmed årsredovisning och koncernredo- visning för räkenskapsåret 1 januari–31 december 2024. Uppgifter inom parentes avser före- gående räkenskapsår. Fortinova Fastigheter AB (publ) är ett bostadsfastighetsbolag med säte i Varberg. Fortinovas strategi är sedan starten 2010 långsiktig för - valtning av bostadsfastigheter i västra Sverige genom förvärv, utveckling och förvaltning. Utöver detta bedrivs utvecklings - projekt med nybyggnation. Fokus ligger på tillgångar med dokumenterade positiva kassaflöden med målsättningen att generera en hög riskjusterad avkastning över tid oberoende av marknadens utveckling. Fortinovas vision är att vara västra Sveriges mest fram- stående bostadsfastighetsbolag. Fortinova uppnår långsiktig värdetillväxt genom att förvärva, utveckla och förvalta bo- stadsfastigheter på några av västra Sveriges mest attraktiva platser att bo, arbeta och leva på. Fortinova har som affärsidé och övergripande mål att driva och utveckla verksamheten på ett långsiktigt hållbart sätt. Fortinova har ett geografiskt fokus på tillväxtregioner i västra Sverige, vilka idag definieras som Halland och Västra Götaland. Utöver Fortinovas geografiska avgränsning så är koncernens målsättning att fastighetsvärdet över tid ska utgöras av 80 procent bostäder för att erhålla en hög riskjus- terad avkastning oberoende av marknadens utveckling. Oav- sett ekonomisk utveckling behöver människor någonstans att bo. Genom att erbjuda både bostäder och lokaler bidrar vi till att skapa levande och trygga samhällen. FINANSIELL MÅLSÄTTNING Fortinovas målsättning är fortsatt tillväxt med krav på lön- samhet och positiva kassaflöden. De finansiella mål som över tid ska uppfyllas är: • Räntetäckningsgraden ska långsiktigt överstiga 180 procent • Belåningsgraden ska långsiktigt inte överstiga 55 procent • Avkastning på eget kapital ska långsiktigt överstiga 10 procent FASTIGHETSBESTÅNDET Den 31 december 2024 uppgick Fortinovas fastighetsvärde till 4 892 Mkr med en uthyrningsbar yta om 286 102 kvm. Koncernens totala hyresvärde uppgick till 375 Mkr med en ekonomisk uthyrningsgrad uppgående till 99 procent. Fastighetsvärdet bestod av 73 procent bostäder fördelat på 2 819 lägenheter. Resterande 27 procent fördelar sig på sam- hälls- och kommersiella fastigheter. I perioder kan avvikelse mot koncernens strategi om att bostadsfastigheter över tid ska utgöra 80 procent förekomma. Sett över tid bedöms strategin vara uppfylld. FORTINOVAS AKTIE Fortinovas B-aktie är upptagen för handel på Nasdaq First North Premier Growth Market. Fortinovas målsättning är att aktien långsiktigt ska ge en konkurrenskraftig avkast - ning i förhållande till risk. Fortinovas aktiekapital uppgår till 51 335 140 kr fördelat på 51 335 140 aktier. Varje aktie har ett kvotvärde om en krona. Totalt antal aktier fördelar sig på 2 750 000 A-aktier och 48 585 140 B-aktier. Varje aktie av serie A berättigar till tio röster och varje aktie av serie B berättigar till en röst. Fortinova har den 31 december cirka 2 900 aktieägare införda i aktieboken. Den 31 december 2024 stängde Fortinovas aktiekurs på 27,4 kr, att jämföra med 27,0 kr den 31 december 2023. Börs- värdet uppgick till 1 407 Mkr (1 386) beräknat på totalt antal registrerade A- och B-aktier. Fortinovas långsiktiga substans- värde uppgick den 31 december 2024 till 2 452 Mkr (2 293), vilket motsvarar 47,8 kr per aktie (44,7). Eget kapital per aktie uppgick till 43,9 kr (41,7). HÅLLBARHET Hållbarhetsarbete är en självklar del i Fortinovas arbete och genomsyrar allt vi gör. Fortinova har som affärsidé och övergripande mål att driva och utveckla verksamheten på ett långsiktigt hållbart sätt. Fortinova ska vara en trygg aktör på hyresmarknaden i västra Sverige. Vårt uppdrag är att erbjuda sunda bostäder och lokaler med hållbara hyresnivåer på efterfrågade orter i vår region. Hållbart företagande innebär att lönsamhet, miljöhänsyn och socialt engagemang förenas och berör alla delar av organisa- tionen. Vi kan påverka framtiden genom vår verksamhet och har därför hållbarhet som en integrerad del i affärstänk och dagligt arbete. Vi ska hela tiden bli bättre, som hyresvärd, arbetsgivare och samhällsaktör. Vi vill bidra till en positiv samhällsutveckling, bland annat genom Fortinovafonden och andra lokala engage- mang. På så sätt blir det positivt för alla att ha Fortinova som fastighetsägare i ett område. Allt arbete ska utföras med minsta möjliga negativa påverkan på vår omgivning. Vi betraktar tillämpliga lagar och föreskrifter samt inter - nationella normer för mänskliga rättigheter, arbete och miljö som miniminivåer. Vi ska upprätthålla långsiktiga relationer med företagets intressenter och ha en hög affärsmoral i verksamheten. Vi tar avstånd från all form av korruption och vi förväntar oss att våra leverantörer delar våra värderingar. Fortinovas hållbarhetsrapport upprättas på frivillig basis och presenteras som en från legala årsredovisningen avskild rapport. BOLAGSSTYRNING Bolagsstyrningen inom företaget utgår från svensk lagstift - ning, Stockholmsbörsens noteringsavtal, Svensk Kod för bolagsstyrning samt andra regler och riktlinjer. Koncernens bolagsstyrningsrapport redovisas på sidan 106. ERSÄTTNING TILL VD OCH ANDRA LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE Vid årsstämman i december 2021 beslutades det om riktlin- jer för ersättning till ledande befattningshavare. Riktlinjerna innebär i huvudsak att det för bolagsledningen ska tilläm- pas marknadsmässiga löner och andra anställningsvillkor. Ersättning ska utgå i form av fast lön, rörlig kontantersättning, pensionsförmåner och andra förmåner. Uppsägningslön och av- gångsvederlag ska sammantaget inte överstiga 12 månadslöner och uppsägningstiden ska vara högst sex månader. Styrelsen ska äga rätt att frångå riktlinjerna om det i enskilt fall finns särskilda skäl för det. En oförändrad version kommer att framläggas till årsstämman 2025. Fortinovas riktlinjer för ersättning till ledande befattnings- havare presenteras på sidan 112. VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER RÄKENSKAPSÅRET Förvärv och försäljningar Fortinova har den 1 januari 2024 förvärvat 28 bostadsrätter från BRF Tändstiftet. Från och med första kvartalet 2024 konsolideras BRF Tändstiftet i Fortinovas koncernredovisning utan effekt i föregående år. Se not 14 för mer information. Fortinova har under året frånträtt tre bostadsfastigheter i Varberg och Trollhättan samt en kommersiell fastighet i Bolle- bygd med ett underliggande fastighetsvärde om totalt 25 Mkr. Försäljningarna har skett i linje med bokförda värden vilket verifierar Fortinovas interna och externa värderingar. Se not 10 och 23 för mer information. FÖRVÄNTNINGAR AVSEENDE FRAMTIDA UTVECKLING Fastighetsmarknaden har tidigare påverkats kraftigt av sti- gande inflation, höjda räntor, stigande energipriser och en inbromsande konjunktur. Turbulensen i omvärlden och på kapitalmarknaden berör alla och Fortinova lägger stort fokus på riskhantering utifrån dessa utmaningar. Vår syn på tillväxt är positiv men hos Fortinova får den inte ske på bekostnad av lönsamhet. Därför har vi aktivt valt att vara mer selektiva i våra förvärv. Tack vare vår enkla och tydliga strategi – att in- vestera i bostadsfastigheter på platser där folk vill bo, arbeta och leva – finns alla förutsättningar för fortsatt framgång. Vi ser inga större vakansrisker, har goda finanser, engagerade medarbetare och bra lokal förankring på de platser där vi är verksamma. Vi fortsätter att vara lyhörda för marknadens utveckling och agerar med försiktighet, samtidigt som vi är redo att agera på uppkomna möjligheter. Med en tilltagande transaktionsmarknad, goda utsikter för hyreshöjningar och fallande räntor vågar vi tro att vi snart kan skapa tillväxt igen. Fortinova anser sig ha en stabil finansiell ställning, god likvidi- tet och exponering mot bostadsfastigheter med låg vakans i kommuner med god befolkningstillväxt. FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Till årsstämmans förfogande finns följande belopp i kronor: Balanserat resultat 1 661 595 409 Årets resultat 51 222 887 Summa 1 712 818 296 Styrelsen föreslår att till förfogande stående vinstmedel dispo- neras enligt följande: Balanseras i ny räkning 1 712 818 296 Summa 1 712 818 296 ===== SIDA 26 ===== 5150 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION 2024.01.01- 2024.12.31 (12 mån) 2023.01.01- 2023.12.31 (12 mån) 2021.09.01- 2022.12.31 (16 mån) 2020.09.01- 2021.08.31 (12 mån) Flerårsöversikt Hyresintäkter, Mkr 367 332 369 197 Driftsöverskott, Mkr 225 204 210 114 Förvaltningsresultat, Mkr 90 86 118 75 Värdeförändring förvaltningsfastighet, Mkr 83 -330 59 299 Årets totalresultat, Mkr 114 -263 212 311 Förvaltningsfastigheter, Mkr 4 892 4 813 4 516 3 631 Likvida medel, Mkr 239 227 515 278 Eget kapital, Mkr 2 282 2 142 2 441 2 253 Räntebärande skulder, Mkr 2 700 2 784 2 466 1 478 Balansomslutning, Mkr 5 268 5 263 5 252 3 974 Finansiella nyckeltal Avkastning på eget kapital, % 5,2 -11,5 6,3 18,1 Genomsnittlig ränta, % 3,9 3,6 2,5 1,6 Långsiktigt substansvärde, Mkr 2 452 2 293 2 584 2 438 Nettobelåningsgrad, % 50,3 53,1 43,2 33,0 Belåningsgrad, % 55,2 57,8 54,6 40,7 Räntebindningstid, år 2,7 2,1 2,4 1,7 Räntetäckningsgrad, % 186 190 279 463 Överskottsgrad, % 61,2 61,5 57,0 58,0 Förvaltningsmarginal, % 24,6 25,9 32,0 38,1 Fastighetsrelaterade nyckeltal Verkligt förvaltningsfastighetsvärde, kr per kvm uthyrningsbar yta 17 098 16 714 16 815 15 998 Hyresvärde, Mkr 375,3 358,9 313,2 247,8 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98,9 98,9 98,1 99,4 Areamässig uthyrningsgrad, % 99,1 99,1 98,3 99,5 Aktierelaterade nyckeltal Långsiktigt substansvärde, kr per aktie 47,8 44,7 50,3 47,5 Eget kapital, kr per aktie 43,9 41,7 47,6 43,9 Förvaltningsresultat, kr per aktie 1,8 1,7 2,3 1,6 Årets resultat, kr per aktie 2,2 -5,1 4,1 6,6 Se avsnitt Definitioner av nyckeltal för definitioner och motivering till användande av icke-IFRS-baserade nyckeltal och avsnitt Avstämningstabeller för alternativa nyckeltal för härledning av alternativa nyckeltal. FINANSIELL UTVECKLING OCH STÄLLNING FORTINOVAS RESULTATRÄKNING Hyresintäkter Koncernens hyresintäkter ökade med 11 procent och uppgick till 367 Mkr (332). Ökningen är primärt driven av fastighetsför- värv samt hyreshöjningar i jämförbart bestånd om 5 procent. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick under räken- skapsåret till 98,9 procent (98,9). Hyresvärdet i jämförbart fastighetsbestånd har ökat med 5 procent vilket främst beror på indexuppräkningar samt hyresförhandlingar. På årsbasis bedöms hyresintäkterna i befintliga hyreskontrakt uppgå till 375 Mkr (359). Se aktuell intjäningsförmåga på sidan 12. Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna uppgick till -142 Mkr (-128). Ökningen beror främst på högre driftskostnader för värme och vatten samt högre kostnader för fastighetsskötsel och reparation och underhåll. Ökningen beror också på fastighetsförvärv samt en hög andel av bostadsfastigheter som präglas av en högre kostnadsbas och underhållsbehov än samhällsfastighe- ter och kommersiella fastigheter. Föregående räkenskapsår erhölls ett elstöd om 2,7 Mkr vilket minskat jämförelseårets fastighetskostnader. Driftsöverskott Årets driftsöverskott uppgick till 225 Mkr (204), en ökning med 10 procent. Det förbättrade driftsöverskottet är ett re- sultat av fastighetsförvärv som skedde i slutet av 2023 samt ökade hyresintäkterna. Överskottsgraden för året uppgick till 61 procent (62). Centrala administrationskostnader Centrala administrationskostnader uppgick till -34 Mkr (-29). I de centrala administrationskostnaderna ingår kostnader för bolagsadministration, affärs- och fastighetsutveckling, revison samt finanshantering. Posten inkluderar även engångskostna- der om -2,7 Mkr hänförligt till utveckling inom hållbarhetsredo- visning, informationssäkerhet och utvecklingsprojekt. Räntenetto Finansiella kostnader ökade under räkenskapsåret till –106 Mkr (-95). Koncernens räntekostnader har höjts i takt med ett växande fastighetsbestånd, högre genomsnittlig skuld samt stigande marknadsräntor. Årets genomsnittliga räntenivå uppgick till 3,9 procent (3,6). Genomsnittlig avtalad ränta vid räkenskapsårets utgång uppgick till 3,4 procent (3,9). Vidare uppgick kostnader för tomträttsavgäld till -0,6 Mkr (-0,5). Finansiella intäkter uppgick till 6 Mkr (6), vilket främst avser ränteintäkter från bank. Förvaltningsresultat Koncernens förvaltningsresultat uppgick till 90 Mkr (86) motsvarande 1,8 kr per aktie (1,7) samt 25 procent (26) i förvaltningsmarginal. Trots högre finansieringskostnader är förvaltningsresultatet i paritet med föregående år. Värdeförändringar förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheternas orealiserade värdeförändringar uppgick till 83 Mkr (-327). Realiserade värdeförändringar upp- gick till 0,2 Mkr (-3,1). Av total värdeförändring var 83 Mkr (-217) hänförligt till befintligt fastighetsbestånd. Det genomsnittliga direktavkastningskravet uppgick till 5,2 procent (5,2). Under året har direktavkastningen i all väsentlighet varit oförändrad för ma- joriteten av koncernens fastigheter. Det är främst förbättrade kassaflöden i form av förändrade antaganden avseende framti- da hyreshöjningar som driver utvecklingen på fastighetsvärdet. Koncernens höga andel av bostadsfastigheter ger ett tryggt och återkommande kassaflöde. Värdeförändringar räntederivat Marknadsvärdet för finansiella derivatinstrument har under räkenskapsåret minskat vilket genererar en negativ effekt på re- sultatet om -15 Mkr (-60). Det är främst utveckling i långa räntor och STB90 i förhållande till Fortinovas fasta räntepositioner som påverkat utvecklingen av värdet i koncernens derivatinstrument. Värdeförändringarna i räntederivaten är inte kassaflödespåver- kande och kommer lösas upp under derivatens löptid, givet att dessa inte avyttras innan förfall. Skatt Koncernens totala skatt uppgick till -45 Mkr (40), varav aktuell skatt uppgick till -11 Mkr (-9). Uppskjuten skatt upp- gick till -34 Mkr (49) och har beräknats utifrån skattemässigt underskott, värdeförändringar på fastigheter och derivat samt temporära skillnader mellan redovisade värden och skattemässiga värden på fastigheter. ===== SIDA 27 ===== 5352 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION 53 FORTINOVAS BALANSRÄKNING Fastighetsbestånd Fortinovas värde på förvaltningsfastigheter har ökat med 79 Mkr och uppgick vid räkenskapsårets slut till 4 892 Mkr (4 813). Investeringar i befintligt bestånd har ökat portföljens fastighetsvärde med 23 Mkr (50) och värdeförändringar har ökat värdet med 83 Mkr (-327). Fortinova har under året från- trätt tre bostadsfastigheter i Varberg och Trollhättan samt en kommersiell fastighet i Bollebygd vilket påverkat fastig - hetsvärdet med -25 Mkr (-94). Koncernen har inte förvärvat någon fastighet under räkenskapsåret (667). Exploateringsfastigheter I januari 2024 förvärvade Fortinova 28 bostadsrätter från BRF Tändstiftet. Överlåtelsen genomfördes genom amortering av reversfordran utan effekt på koncernens likviditet. Under räkenskapsåret har 8 bostadsrätter sålts och Fortinova innehar vid räkenskapsårets slut 24 av 41 bostadsrätter i BRF Tändstiftet. Från och med 1 januari 2024 konsolideras BRF Tändstiftet in i koncernens räkenskaper utan påverkan på föregående år. Fastigheten i bostadsrättsföreningen utgör varulager och klassificeras som exploateringsfastighet. Den 31 december uppgick koncernens bokförda värde på exploa- teringsfastigheter till 96 Mkr (0). Eget kapital Det egna kapitalet uppgick till totalt 2 282 Mkr (2 142), varav 2 253 Mkr (2 142) är hänförligt till moderbolagets ägare. Eget kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande uppgick till 30 Mkr (0). Eget kapital per aktie uppgick till 43,9 kr (41,7). Räntebärande skulder Den 31 december uppgick skulder till kreditinstitut till 2 700 Mkr (2 784), varav 730 Mkr (598) utgörs av gröna banklån. Kon- cernens fastighetsinteckningar för räntebärande skulder uppgick till 3 052 Mkr (3 061). I samband med att koncernens fastighetsägande bolag är kredittagare har moderbolaget ingått borgensåtagande om totalt 1 902 Mkr (1 508). Under året har koncernen sedvanligt förnyat samt förlängt ingång - na derivat samt refinansierat förfallna lån i syfte att uppfylla koncernens finanspolicy. Den genomsnittliga räntebindningstiden per den 31 decem- ber 2024, inklusive i effekter av ingångna derivatavtal, uppgick till 2,7 år (2,1). Den genomsnittliga kreditbindningstiden uppgick till 2,2 år (2,7). FORTINOVAS KASSAFLÖDE Koncernens likvida medel uppgick den 31 december till 239 Mkr (227). Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 96 Mkr (128). Investeringsverksamheten har påverkat kassa- flödet med -0,2 Mkr (-471). Fortinova har investerat -25 Mkr (-45) i befintligt bestånd och koncernen har erhållit 25 Mkr (34) vid avyttring av dotterbolag och förvaltningsfastigheter. Inga förvärv av dotterbolag eller förvaltningsfastigheter under året (-460). Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till -84 Mkr (56) och avser amortering av banklån. Inga nya lån har upptagits (149). Fortinova arbetar för att klimat- anpassa och energieffektivisera sitt befintliga fastighetsbestånd. Förvaltning och utveckling av fastigheter är, precis som all affärsverksamhet, förenad med risker och dessa måste han- teras ansvarsfullt och kontrollerat. Fortinova arbetar löpande med att identifiera och minska de risker som kan påverka verksamheten. Rätt hanterade kan risker medföra möjlighe- ter och vara värdeskapande. Fortinovas riskhantering är en integrerad del av verksam- heten där alla medarbetare är delaktiga. God intern kontroll, granskning från revisorer samt väl fungerande administrativa sys- tem och policyer är grundläggande för att hantera och minimera riskerna. Styrelsen har det övergripande ansvaret för att upprätta effektiva system för riskhantering och intern kontroll. I den lö- pande verksamheten är det vd som är ansvarig. Utvärdering sker kontinuerligt i revisionsutskottet som ansvarar för att övervaka effektiviteten av den interna kontrollen och riskhanteringen. Koncernledningen har identifierat, utvärderat, hanterat och rapporterat de väsentliga risker som bedöms föreligga. Fortinovas verksamhetsrisker är uppdelade i följande kategorier: • Omvärldsrisker avser risker till följd av påverkan av externa faktorer, i huvudsak utom Fortinovas kontroll och till vilka Fortinova har att förhålla sig. Dessa kan delas in i makroekonomiska risker, kriser och förändrade regelverk. • Strategiska risker avser risker förknippade med Fortino- vas anseende eller ägandet av Fortinovas fastighetsport- följ, vilka i sin tur kan delas upp i risker avseende fast - ighetsportföljens sammansättning, investeringar, förvärv samt värdeförändringar på fastigheter. • Operativa risker avser risker förknippade med den löpande förvaltningen av Fortinovas fastighetsinnehav, vilket har en direkt påverkan på förvaltningsresultatet. Dessa kan delas in i hyresintäkter, fastighetskostnader, skatt samt hållbarhetsrisker som är direkt eller indirekt förknippade med miljörisker, klimatförändring, uppfö- randekod och ansvarsrisker. • Finansiella risker avser risken att inte ha tillgång till finan- siering, vilket är en av riskerna som påverkar Fortinovas långsiktiga verksamhet mest. Förutsättningarna och spelreglerna på kreditmarknaden kan ändras snabbt vilket påverkar såväl ränterisk, finansieringskostnad som möjlighet att erhålla och förlänga krediter. Riskerna kan delas in i finansieringsrisk, rapportering och värdeföränd- ringar i derivat. RISKER OCH RISKHANTERING PÅVERKAN Allvarlig Betydande Måttlig Försumbar Osannolikt Sannolikt Medelhög sannolikhet Mycket sannolikt SANNOLIKHET C K D G H J A B F M Q R E I N O S L P T U ÖVERSIKT RISKANALYS FÖRE RISKHANTERING Omvärldsrisker A Makroekonomiska risker och ekonomisk konjunktur B Kriser C Regelverk Strategiska risker D Fastighetsportföljens sammansättning E Förvärv och investeringar F Negativ värdeutveckling på fastigheter G Riskhantering Operativa risker H Hyresintäkter I Fastighetskostnader J Regelefterlevnad K Informationssäkerhet och digitalisering L Kontinuitetsplanering och processrisk M Miljömässig hållbarhet N Hållbart ägande O Social hållbarhet P Ansvarsfullt företagande – etik och antikorruption Finansiella risker Q Refinansiering R Ränterisk S Kreditrisk T Finansiell rapportering U Värdeförändring i derivat ===== SIDA 28 ===== 5554 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION MÖJLIGHETER OCH RISKER OMRÅDE BESKRIVNING HANTERING BEDÖMNING OMVÄRLD Risk för att Fortinova påverkas negativt av nedgång i ekonomisk konjunktur Ekonomiska konjunkturer består av cykler med perioder av expansion, högkonjunktur, kontraktion och lågkonjunktur. Dessa cykler påverkar fastighets- marknaden på flera sätt: • Efterfrågan på bostäder/lokaler: Under en hög- konjunktur ökar ofta efterfrågan på bostäder/ lokaler, vilket kan leda till lägre vakansgrader och högre hyresintäkter. Under en lågkonjunk - tur kan efterfrågan minska, vilket kan resultera i högre vakansgrader och lägre hyresintäkter. • Fastighetsvärderingar: Fastighetsvärden ten- derar att stiga under ekonomisk högkonjunktur och sjunka under lågkonjunkturer. Detta påver- kar bolagets balansräkning och dess förmåga att låna kapital. • Finansieringskostnader: Räntor är ofta lägre under lågkonjunkturer för att stimulera ekono- min, vilket kan minska finansieringskostnaderna för fastighetsbolag. Under högkonjunkturer kan räntorna stiga, vilket ökar kostnaderna för lån. • Diversifiering av fastighets- och låneportföljen: Genom att diversifiera fastighetsportföljen över olika geografiska områden och fastighetstyper kan bolaget minska risken för att en enskild marknad påverkar hela verksamheten negativt. Genom att diversifiera låneportföljen, framförallt olika motparter, minskar likviditets- och refinan- sieringsrisken. • Flexibel hyrespolicy: Att erbjuda flexibel hyrespo- licy kan hjälpa till att behålla hyresgäster under ekonomiska nedgångar. Detta kan inkludera kortare hyresperioder eller hyresrabatter under svåra tider. Vidare är KPI-skyddade avtal ett skydd mot kraftiga inflationsförändringar, vilket ger ett tryggt flöde. • Kostnadskontroll och effektivisering: Genom att kontinuerligt övervaka och optimera driftskost - nader kan bolaget förbättra sin lönsamhet även under ekonomiska nedgångar. Detta kan inklu- dera energieffektiviseringar, trygg handel med energipriser och automatisering av processer. • Starka finansiella reserver: Att upprätthålla star- ka finansiella reserver kan ge bolaget en buffert under lågkonjunkturer. Detta kan innebära att ha tillräckligt med likvida medel för att täcka drifts - kostnader och ränte- och amorteringsbetalningar under en längre period. En finansiell reserv är vidare ett skydd mot oförutsedda investerings - behov, projekt eller sedan tidigare ingångna avtal. • Proaktiv förvaltning: Att ha en proaktiv förvalt - ningsstrategi som inkluderar regelbunden mark - nadsanalys och riskbedömning kan hjälpa bolaget att snabbt anpassa sig till förändrade ekonomiska förhållanden. Vidare inbegriper hanteringen en tydlig strategi avseende ränterisk. Risk att bolaget utsätts för kriser Risk att bolaget utsätts för cyberattack, miljökata- strof, informationsläckage eller negativ publicitet. Dålig hantering av kriser kan skapa missnöjda kunder och anställda samt ge dålig publicitet. Följderna kan skapa ekonomiska förluster, förlust av konkurrensfördelar med potentiella rättsliga följder. • Omvärldsbevakning • Riktlinjer för informationssäkerhet samt skapa förståelse och insikt hos användare för att infor - mation är en tillgång och ska hanteras varsamt • Utöka kunskapen inom attacker riktade mot individnivå • Utöka kunskapen om klimatförändringars påver - kan på verksamheten • Kris- och kontinuitetsplan IT BEDÖMNING AV RISKNIVÅ – MYCKET LÅG LÅG HÖG MYCKET HÖG OMRÅDE BESKRIVNING HANTERING BEDÖMNING STRATEGISKA Risk för felaktig bedömning vid beslut om förvärv eller projektutveckling Felaktig investeringsstrategi alternativt oförmåga att verkställa vald investeringsstrategi eller oförmåga att finna lönsamma investeringsobjekt. Investeringar kan ske antingen i form av ny-, till- och ombyggnation eller genom förvärv. Förvärv av enskilda fastigheter kan ske antingen direkt som fastighetsförvärv eller indirekt i bolagsform. Förvärv kan även ske i större skala, antingen i form av portföljer avseende region eller kategori av fastigheter eller i form av strategiska bolagsförvärv, d v s uppköp av befintlig organisation. Strategiska förvärv kan genomföras för att uppnå olika fördelar, men kan också medföra risker såsom svårighet att integrera verksamhet och medarbetare, risk för att ledningens uppmärksamhet flyttas från andra viktiga affärsfrågor, risk med eventuell en ny marknad där förvärvaren har begränsad eller ingen erfarenhet, utgifter för eventuella okända eller potentiella juridiska åtaganden inom det förvärvade företaget samt ett för dyrt förvärv. I en marknad med generellt minskad efterfrågan finns risk kopplat till försäljning av projekt eller objekt. Risken kan innebära olönsamma investeringar alternativt nedskrivningar i räkenskaperna samt oförutsedda fördyringar i byggnationsfasen. • Investeringsbeslut kopplade till strategi • Uppföljning av genomförda förvärv • Due Diligence • God planering och strukturerade processer för att införliva nytt företag • I god tid identifiera vilken kompetens och mark - nadskännedom som behövs • I god tid identifiera nyckelpersoner • Tillgång till marknadens bästa rådgivare • Uppföljning av riktlinjer • Bred tratt med flera parallella investeringsdiskus- sioner • Klar beslutsprocess • Uppföljning av genomförda projekt • Vid projektutveckling via extern entreprenad görs noggranna utvärderingar av potentiella externa entreprenörer samt tydligt utformade avtal för att minimera riskerna Risk för negativ värdeut- veckling på fastigheterna orsakat av omvärldsrisker Värdeförändringar kan uppstå antingen till följd av makroekonomiska orsaker, strategiska orsaker (typiskt sett fel delmarknad, stad eller läge) eller fastighetsspecifika orsaker (oftast kassaflödes- relaterad). Utöver detta finns risken att enstaka fastigheter är felaktigt värderade. Oavsett orsak påverkar värdeförändringar såväl resultaträkningen som finansiell ställning samt belåningsgrad. • Stort antal fastigheter med geografisk spridning och stor variation i kontraktssammansättning • Kvartalsvis externvärdering av hela fastighets - portföljen ger tidiga signaler av felvärdering samt negativa värdeförändringar • Eftersträva stark balansräkning som kan generera god intjäning • Intern god kontroll och kunskap OMRÅDE BESKRIVNING HANTERING BEDÖMNING OPERATIVA Risk för klimatförändringar påverkar verksamheten på lång sikt Klimatförändringarna utgör en stor risk för mänsk- ligheten ur ett globalt perspektiv. Ur ett bolag- sperspektiv innebär klimatförändringarna risk för skador på egendom orsakade av över tid ändrade väderförhållanden, höjd vattennivå, ändringar i den fysiska miljön som påverkar fastigheter. Fortinova bedömer dessa risker som potentiellt ökande på lång sikt. Detta kan innebära ett ökat behov av investeringar i fastigheter lokaliserade i utsatta områden, detta för att objekt inte ska bli obsoleta. Därtill kan miljöpolitiska beslut påverka Fortinova, inte minst i form av ökade skatter eller nödvän- diga investeringar. Ett bristfälligt arbete med att analysera klimatrisker kan medföra oförutsedda omfattande kostnader för Fortinova i form av akuta åtgärder eller obsoleta fastigheter. • Säkerställer att våra fastigheter är relevanta i framtiden • Säkerställer god tillgång till finansiering och ger långsiktig trygghet och kontroll över finansie- ringskostnader • Ger förutsättning för långsiktig lönsamhet genom att undvika volatila hyresintäkter, driftskostna- der, energipriser samt underhållskostnader I riskmatrisen ovan redogörs för Fortinovas riskuniversum. För att få en fördjupad förståelse av styrelsens fokusområden redogörs här för de risker och möjligheter som bedöms ha en högre bedömning av risknivå. ===== SIDA 29 ===== 5756 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION OMRÅDE BESKRIVNING HANTERING BEDÖMNING FINANSIELL Likviditet och refinansie- ringsrisk Fortinovas största finansiella risk är avsaknad av finansiering. Med refinansieringsrisk avses risken att finansiering inte alls kan erhållas, eller endast till kraftigt ökade kostnader. • Finanspolicy som fastställer riskmandat • Likviditetsreserver, Flera finansieringsmotparter i olika geografiska marknader (bank, kapitalmark - nad) • Flera långivare, dessutom enbart motparter med hög rating • Fortlöpande omförhandling av kreditavtal • Säkerställande via fastighetsinteckningar • Stark balansräkning • Ränte- och kapitalförfallostruktur fördelad över olika löptider • Långfristiga krediter med fastställda marginaler • Vedertagna beräkningsformler • Avstämning mellan intern och extern värdering. • God rapportering till styrelsen Finansieringskostnad och ränterisk Räntekostnaden är Fortinovas enskilt största kostnadspost. Räntekostnader påverkas främst av nivån på aktuella marknadsräntor och kreditinstitutens marginaler samt av vilken strategi Fortinova väljer för bindningstid av räntorna. Högre marknadsränta innebär högre räntekostnad men den sammanfaller också ofta med högre inflation och ekonomisk tillväxt. • Finanspolicy som fastställer riskmandat • Flera långivare, dessutom enbart motparter med hög rating • Fortlöpande omförhandling av kreditavtal • Säkerställande via fastighetsinteckningar • Stark balansräkning • Ränte- och kapitalförfallostruktur fördelad över olika löptider • Långfristiga krediter med fastställda marginaler • Vedertagna beräkningsformler • Avstämning mellan intern och extern värdering • God rapportering till styrelsen Mkr Not 2024.01.01- 2024.12.31 2023.01.01- 2023.12.31 Hyresintäkter 2,3 367,2 332,1 Fastighetskostnader 4,5 -142,3 -127,7 Driftsöverskott 224,9 204,4 Centrala administrationskostnader 5,6 -34,1 -29,0 Finansiella intäkter 7 5,8 6,2 Finansiella kostnader 8 -105,6 -95,2 Tomträttsavgälder 8 -0,6 -0,5 Förvaltningsresultat 90,4 85,9 Värdeförändringar Förvaltningsfastigheter, orealiserade 10 82,5 -326,6 Förvaltningsfastigheter, realiserade 0,2 -3,1 Räntederivat, orealiserade 13 -14,6 -59,5 Resultat före skatt 158,5 -303,3 Skatt 9 -44,8 40,4 Årets resultat 113,7 -262,9 Årets resultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare 113,6 -262,9 Innehav utan bestämmande inflytande 0,1 - Årets resultat 113,7 -262,9 Data per aktie Genomsnittligt antal aktier, tusental 51 335 51 335 Förvaltningsresultat, kr per aktie 1,8 1,7 Årets resultat, kr per aktie före och efter utspädningseffekt 2,2 -5,1 Mkr 2024.01.01- 2024.12.31 2023.01.01- 2023.12.31 Årets resultat enligt resultaträkningen 113,7 -262,9 Årets totalresultat 113,7 -262,9 Årets totalresultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare 113,6 -262,9 Innehav utan bestämmande inflytande 0,1 - Årets totalresultat 113,7 -262,9 Koncernen har inget övrigt totalresultat att rapportera. Totalresultatet sammanfaller således med årets resultat enligt resultaträkningen. RESULTATRÄKNING FÖR KONCERNEN TOTALRESULTAT FÖR KONCERNEN ===== SIDA 30 ===== 5958 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION Mkr Not 2024.12.31 2023.12.31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 10 4 891,8 4 813,1 Materiella anläggningstillgångar 11 12,2 2,3 Nyttjanderättstillgångar 12,27 2,7 3,2 Derivatinstrument 13,27,28 13,3 27,9 Långfristiga reversfordringar 27 - 30,2 Andra långfristiga fordringar 27 0,7 0,7 Summa anläggningstillgångar 4 920,7 4 877,4 Omsättningstillgångar Andelar i bostadsrättsföreningar m.m. 27 - 10,0 Exploateringsfastigheter 14 96,4 - Kundfordringar 27 2,1 58,2 Övriga fordringar 15,27 1,2 67,1 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 16,27 8,7 22,6 Likvida medel 17,27 239,0 227,3 Summa omsättningstillgångar 347,4 385,2 SUMMA TILLGÅNGAR 5 268,1 5 262,6 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 18 Aktiekapital 51,3 51,3 Övrigt tillskjutet kapital 1 599,6 1 599,6 Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat 601,8 491,1 Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare 2 252,7 2 142,0 Summa eget kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 29,7 - Summa eget kapital 2 282,4 2 142,0 Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld 9 212,3 178,9 Övriga avsättningar 19 - 19,5 Långfristiga räntebärande skulder 20,27,28 1 625,2 2 172,5 Leasingskuld 12,27 2,7 3,2 Övriga långfristiga skulder 0,3 0,3 Summa långfristiga skulder 1 840,5 2 374,4 Kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder 20,27,28 1 074,5 611,4 Leverantörsskulder 15,1 14,4 Aktuell skatteskuld 9 5,5 6,6 Övriga skulder 6,3 16,3 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 21,27 43,8 97,5 Summa kortfristiga skulder 1 145,2 746,2 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 5 268,1 5 262,6 BALANSRÄKNING FÖR KONCERNEN ===== SIDA 31 ===== 6160 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserade vinstmedel inkl årets resultat Summa Innehav utan bestämmande inflytande Summa eget kapital Mkr Ingående eget kapital 2023.01.01 51,3 1 598,9 791,0 2 441,2 - 2 441,2 Utställda teckningsoptioner - 0,7 - 0,7 - 0,7 Lämnade utdelningar - - -37,0 -37,0 - -37,0 Årets resultat / Årets totalresultat - - -262,9 -262,9 - -262,9 Utgående eget kapital 2023.12.31 51,3 1 599,6 491,1 2 142,0 - 2 142,0 Ingående eget kapital 2024.01.01 51,3 1 599,6 491,1 2 142,0 - 2 142,0 Transaktioner med innehav utan bestämmande inflytande - - -2,9 -2,9 29,6 26,7 Årets resultat / Årets totalresultat - - 113,6 113,6 0,1 113,7 Utgående eget kapital 2024.12.31 51,3 1 599,6 601,8 2 252,7 29,7 2 282,4 FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL FÖR KONCERNEN Mkr Not 2024.01.01-2024.12.31 2023.01.01-2023.12.31 Den löpande verksamheten Driftsöverskott 224,9 204,4 Centrala administrationskostnader -34,1 -29,0 Finansiella intäkter och kostnader -95,5 -95,3 Betald inkomstskatt -12,3 -10,5 Kassaflöde från den löpande verksamhet före förändring av rörelsekapital 83,0 69,6 Kassaflöde från förändringar av rörelsekapital Förändring av exploateringsfastighet 12,7 - Förändring av rörelsefordringar 64,1 44,1 Förändring av rörelseskulder -63,7 14,1 Kassaflöde från den löpande verksamheten 96,1 127,8 Investeringsverksamheten Investeringar i förvaltningsfastigheter och projekt -24,7 -44,9 Förvärv av dotterbolag 25 - -442,9 Avyttring av förvaltningsfastigheter 3,8 - Avyttring av dotterbolag 20,7 33,6 Förvärv av förvaltningsfastigheter och mark - -17,2 Kassaflöde från investeringsverksamheten -0,2 -471,4 Finansieringsverksamheten Likvid från utställda teckningsoptioner - 0,7 Utbetald utdelning - -37,0 Upptagna banklån - 149,1 Amortering av banklån -84,2 -56,9 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 26 -84,2 55,9 Årets kassaflöde 11,7 -287,7 Likvida medel vid årets början 227,3 515,0 Likvida medel vid årets slut 17 239,0 227,3 KASSAFLÖDESANALYS FÖR KONCERNEN ===== SIDA 32 ===== 6362 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION Mkr Not 2024.01.01-2024.12.31 2023.01.01-2023.12.31 Nettoomsättning - - Övriga rörelsekostnader 5,6 -17,5 -15,6 Rörelseresultat -17,5 -15,6 Finansiella poster Resultat från andelar i koncernföretag 23 51,5 -76,7 Finansiella intäkter 7 4,5 5,1 Finansiella kostnader 8 -1,1 -4,7 Summa finansiella poster 54,9 -76,3 Resultat efter finansiella poster 37,4 -91,9 Bokslutsdispositioner Koncernbidrag 13,8 16,0 Resultat före skatt 51,2 -75,9 Skatt 9 - -0,2 Årets resultat 51,2 -76,1 Mkr Not 2024.01.01-2024.12.31 2023.01.01-2023.12.31 Årets resultat enligt resultaträkningen 51,2 -76,1 Årets totalresultat 51,2 -76,1 RESULTATRÄKNING FÖR MODERBOLAGET TOTALRESULTAT FÖR MODERBOLAGET Moderbolaget har inget övrigt totalresultat att rapportera. Totalresultatet sammanfaller således med årets resultat enligt resultaträkningen. Mkr Not 2024.12.31 2023.12.31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 23 1644,0 1529,5 Fordringar hos koncernföretag 24,27 44,2 60,2 Långfristiga reversfordringar 27 30,0 30,2 Summa finansiella anläggningstillgångar 1 718,2 1 619,9 Summa anläggningstillgångar 1 718,2 1 619,9 Omsättningstillgångar Kundfordringar 0,3 - Övriga fordringar 15,27 1,6 66,2 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 16,27 3,7 8,7 Kassa och bank 17,27 92,0 99,6 Summa omsättningstillgångar 97,6 174,5 SUMMA TILLGÅNGAR 1 815,8 1 794,4 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 18 Bundet eget kapital Aktiekapital 51,3 51,3 Fritt eget kapital Överkursfond 1 653,8 1 653,8 Balanserat resultat 7,8 83,9 Årets resultat 51,2 -76,1 Summa eget kapital 1 764,1 1 712,9 Avsättningar Övriga avsättningar 19 - 19,5 Långfristiga skulder Skulder till koncernföretag 24,27 49,1 54,4 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 0,5 3,7 Aktuella skatteskulder 0,6 1,9 Övriga skulder 0,4 1,0 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 21,27 1,2 1,0 Summa kortfristiga skulder 3,0 7,6 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 815,8 1 794,4 BALANSRÄKNING FÖR MODERBOLAGET ===== SIDA 33 ===== 6564 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION Aktiekapital Överkurs- fond Balanserade vinstmedel inkl. årets resultat Totalt eget kapital Mkr Ingående eget kapital 2023.01.01 51,3 1 653,1 120,9 1 825,3 Utställda teckningsoptioner - 0,7 - 0,7 Lämnade utdelningar - - -37,0 -37,0 Årets resultat / Årets totalresultat - - -76,1 -76,1 Utgående eget kapital 2023.12.31 51,3 1 653,8 7,8 1 712,9 Ingående eget kapital 2024.01.01 51,3 1 653,8 7,8 1 712,9 Årets resultat / Årets totalresultat - - 51,2 51,2 Utgående eget kapital 2024.12.31 51,3 1 653,8 59,0 1 764,1 FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL FÖR MODERBOLAGET Mkr Not 2024.01.01-2024.12.31 2023.01.01-2023.12.31 Den löpande verksamheten Rörelseresultat -17,5 -15,6 Finansiella intäkter och kostnader 10,4 -5,5 Betald inkomstskatt -1,4 0,1 Kassaflöde från den löpande verksamhet före förändring av rörelsekapital -8,5 -21,0 Kassaflöde från förändringar av rörelsekapital Förändring av rörelsefordringar 62,9 -6,0 Förändring av rörelseskulder -4,1 8,5 Kassaflöde från den löpande verksamheten 50,3 -18,5 Investeringsverksamheten Förvärv av dotterbolag 0,2 -274,4 Avyttring av dotterbolag 6,9 32,4 Lämnade/återbetalade aktieägartillskott -86,6 128,9 Lån och amorteringar till dotterföretag 24 21,6 -18,0 Kassaflöde från investeringsverksamheten -57,9 -131,1 Finansieringsverksamheten Likvid från utställda teckningsoptioner - 0,7 Utbetald utdelning - -37,0 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 26 - -36,3 Årets kassaflöde -7,6 -185,9 Likvida medel vid årets början 99,6 285,5 Likvida medel vid årets slut 17 92,0 99,6 KASSAFLÖDESANALYS FÖR MODERBOLAGET ===== SIDA 34 ===== 6766 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION NOT 1 REDOVISNINGSPRINCIPER Allmän information Fortinova Fastigheter AB (publ), org.nr 556826-6943, är ett privat publikt fastighetsaktiebolag med säte i Varberg, Sverige. Adres- sen till huvudkontoret är Norrgatan 10, 432 41 Varberg, Sverige. Koncern- och årsredovisningen för Fortinova Fastigheter AB (publ.), per den 31 december 2024, har godkänts av styrelsen och verkställande direktörn den 25 april 2025 och kommer att föreläggas på årsstämman den 14 maj 2025 för fastställande. Nedan följer generella redovisningsprinciper och infor - mation om koncernredovisningen. Redovisningsprinciperna, bedömningar och uppskattningar samt risker beskrivs därefter mer specifikt i anslutning till varje not i syfte att ge en ökad förståelse för respektive redovisningsområde. Redovisnings- principer har konsekvent tillämpats av koncernens företag. • Redovisningsprincip markeras med och avslutas med  • Uppskattningar och bedömningar markeras med och avslutas med  • Risker markeras med och avslutas med  Tillämpad normgivning och lagstiftning Koncernredovisningen har upprättats enligt IFRS Redovis - ningsstandarder samt Rådet för hållbarhets- och finansiell rapportering. Moderbolaget tillämpar samma redovisnings - principer som koncernen förutom de undantag och tillägg som anges i avsnittet ”Moderbolagets redovisningsprinciper”. Nya standarder och tolkningar som trädde i kraft 2024 Nya eller ändrade standarder och tolkningar som trätt i kraft från 1 januari 2024 bedöms inte ha någon väsentlig påverkan på Fortinovas finansiella rapporter. Nya standarder och tolkningar som ännu inte har tillämpats av koncernen Nya standarder för tillämpning från och med 1 januari 2025 har inte tillämpats i förtid. IASB har utfärdat IFRS 18 som är en ny standard för presentation och upplysningar i finansiella rapporter som ersätter IAS 1. IFRS 18 träder i kraft för räkenskapsår som börjar den 1 januari 2027 och bedöms ha en väsentlig påverkan på utformning av Fortinovas rapporter. Koncernen har påbörjat utvärdering av effekter av IFRS 18. Inga övriga förändringar bedöms få någon väsentlig effekt på koncernens finansiella rapporter. Väsentliga redovisningsprinciper Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor som även utgör rapporteringsvalutan för moderbolaget och för koncernen. Samtliga belopp är, om inte annat anges, avrun- dade till närmaste miljontal (Mkr). Tillgångar och skulder är redovisade till anskaffningsvär - den förutom förvaltningsfastigheter och derivatinstrument som är värderade till verkligt värde via resultaträkningen. Exploateringsfastigheter redovisas till det lägsta av anskaff - ningsvärde och bedömt nettoförsäljningsvärde. Till följd av avrundningar summerar siffror presenterade i denna rapport i vissa fall inte exakt till totalen och procenttal kan avvika för att de ska överensstämma med de faktiska uppgifterna. Koncernredovisning Koncernens resultat- och balansräkning omfattar moderbola- get samt alla bolag som moderbolaget har direkt eller indirekt bestämmande inflytande över per den 31 december 2024. Kon- cernredovisningen har upprättats enligt förvärvsmetoden, vilket innebär att dotterbolagens egna kapital vid förvärvet elimine- rats i sin helhet. I koncernens egna kapital ingår endast den del av dotterbolagens egna kapital som tillkommit efter förvärvet. Dotterbolag inkluderas i koncernredovisningen från och med den dag då det bestämmande inflytandet överförs till kon- cernen. De exkluderas ur koncernredovisningen från och med den dag då det bestämmande inflytandet upphör. Koncerninterna fordringar och skulder, intäkter och kostna- der samt orealiserade vinster och förluster elimineras i sin helhet. REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER Bedömningar och uppskattningar Att upprätta de finansiella rapporterna i enlighet med IFRS kräver att företagsledningen gör antaganden, bedömningar och uppskattningar som påverkar tillämpningen av redovis - ningsprinciperna och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Det verkliga utfallet kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar. Upp- skattningarna och antagandena ses över regelbundet. Företagsledningen diskuterar löpande utvecklingen, valet, upplysningarna samt tillämpningen avseende koncernens viktiga redovisningsprinciper och uppskattningar. Ändringar av uppskattningar redovisas i den period ändringen görs om ändringen endast påverkat denna period, eller i den period ändringen görs och framtida perioder om ändringen påverkar både aktuell period och framtida perioder. Bedömningar och uppskattningar gjorda av företags - ledningen vid tillämpningen av IFRS som har en väsentlig inverkan på de finansiella rapporterna som kan medföra väsentliga justeringar i det påföljande årets finansiella rap- porter beskrivs nedan: Viktiga källor till osäkerhet i uppskattningar De källor till osäkerheter i uppskattningar som anges nedan avser sådana som innebär en signifikant risk för att tillgång - ars eller skulders värde kan komma att behöva justeras i väsentlig grad under det kommande räkenskapsåret. Värdering av tillgång eller skuld till verkligt värde När verkligt värde för en tillgång eller skuld ska fastställas använder Fortinova observerbara data i så stor utsträckning som möjligt. Verkliga värden kategoriseras i olika nivåer inom verkligt värdehierarkin i enlighet med IFRS 13: Nivå 1: Enligt priser noterade på en aktiv marknad för identiska tillgångar eller skulder. Nivå 2: Utifrån direkt eller indirekt observerbar marknads- data som inte inkluderas i nivå 1. Nivå 3: Utifrån indata som inte är observerbara på marknaden. Ytterligare information om antaganden som gjorts vid värdering till verkligt värde framgår av följande noter: Not 10 Förvaltningsfastigheter (hamnar i Nivå 3) Not 13 Derivatinstrument (hamnar i Nivå 2) Moderbolagets redovisningsprinciper Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt Årsre- dovisningslagen (1995:1554) och Rådet för hållbarhets- och finansiell rapportering. Även Rådet för finansiell rapporte- rings utgivna uttalanden gällande för noterade företag tilläm- pas. RFR 2 innebär att moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska personen ska tillämpa samtliga av EU antagna IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för Årsredovisningslagen, Tryggandelagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Rekommen- dationen anger vilka undantag från och tillägg till IFRS som ska göras. Skillnader mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper Skillnaderna mellan koncernens och moderbolagets redovis - ningsprinciper framgår nedan och har tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenteras i moderbolagets finan- siella rapporter. Klassificering och uppställningsformer Resultaträkning och balansräkning för moderbolaget är uppställda enligt Årsredovisningslagens scheman, medan rapporten över totalresultat, rapporten över förändringar i eget kapital och kassaflödesanalysen baseras på IAS 1 Ut - formning av finansiella rapporter respektive IAS 7 Rapport över kassaflöden. De skillnader mot koncernens rapporter som gör sig gäl- lande i moderbolagets resultat- och balansräkningar utgörs främst av redovisning av driftsöverskott, förvaltningsresultat samt eget kapital. Andelar i koncernföretag Andelar i koncernföretag redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärdemetoden. Koncernbidrag och aktieägartillskott Företaget redovisar koncernbidrag och aktieägartillskott i en- lighet med Rådet för finansiell rapportering RFR 2. Aktieägar- tillskott förs direkt mot eget kapital hos mottagaren och som aktier och andelar hos givaren. Koncernbidrag redovisas som bokslutsdispositioner i resultaträkningen. ===== SIDA 35 ===== 6968 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION NOT 2 RÖRELSESEGMENTSRAPPORTERING REDOVISNINGSPRINCIP Fortinovas verksamhet organiseras, styrs och rapporte- ras per de geografiska områdena Halland, Skaraborg och Västra Götaland. Kostnader såsom central administration, räntenetto, tomträttsavgälder, värdeförändring i derivat och skatt allokeras till central koncernfunktion. Rörelsesegmentsrapporteringen överensstämmer med den interna rapportering som lämnas till koncernens högste verkställande beslutsfattare. Vd och ledningsgrupp följer primärt upp rörelsesegmenten på deras driftsöverskott.  Segmentsredovisning 2024.01.01-2024.12.31 2023.01.01-2023.12.31 Mkr Halland V.Göta- land Skara- borg Centralt Totalt Halland V.Göta- land Skara- borg Centralt Totalt Hyresintäkter 149,3 164,9 53,0 - 367,2 139,4 142,2 50,5 - 332,1 Fastighetskostnader -51,0 -67,4 -23,9 - -142,3 -47,1 -57,0 -23,6 - -127,7 Driftsöverskott 98,3 97,5 29,1 - 224,9 92,3 85,2 26,9 - 204,4 Centrala admin.kostnader - - - -34,1 -34,1 - - - -29,0 -29,0 Räntenetto - - - -99,8 -99,8 - - - -89,0 -89,0 Tomträttsavgälder - - - -0,6 -0,6 - - - -0,5 -0,5 Förvaltningsresultat 98,3 97,5 29,1 -134,5 90,4 92,3 85,2 26,9 -118,5 85,9 Förvaltningsfastigheter, orealiserade 36,8 37,4 8,3 - 82,5 -125,5 -164,9 -36,2 - -326,6 Förvaltningsfastigheter, realiserade 1,0 -0,8 - - 0,2 - -3,1 - - -3,1 Räntederivat, orealiserade - - - -14,6 -14,6 - - - -59,5 -59,5 Skatt - - - -44,8 -44,8 - - - 40,4 40,4 Årets resultat 136,1 134,1 37,4 -193,9 113,7 -33,2 -82,8 -9,3 -137,6 -262,9 Förvaltningsfastigheter 1 988,8 2 315,4 587,6 - 4 891,8 1 958,9 2 276,6 577,6 - 4 813,1 NOT 3 HYRESINTÄKTER REDOVISNINGSPRINCIP Hyresintäkter består av intäkter från leasingavtal där kon- cernen är leasegivare. Samtliga hyresavtal klassificerade som operationella leasingavtal. Med hyresintäkter avses avtalade hyror, hyrestillägg och vidaredebiterade kostnader för bland annat värme, el och fastighetsskatt. Hyresintäkter från förvaltningsfastigheter redovisas linjärt i årets resultat baserat på villkoren i leasingavtalet och inne- fattar det verkliga värdet av vad som kommer att erhållas. Hy- resintäkter och rabatter periodiseras i enlighet med hyresavtal och redovisas i den period som uthyrningen avser. Förskottsbetalade hyror redovisas som förutbetalda hyresin- täkter. Merparten av koncernens fastigheter består av bostäder. Bostadskontrakten har en uppsägningstid om 3 månader vilket gör att hyresintäkterna till största del består av korta avtal. Bland lokalkontrakten har merparten en kontraktstid upp till 3 år, endast en mindre andel av lokalkontrakten har längre kontraktstid. Intäkt från fastighetsförsäljning Intäkt av fastighetsförsäljningar redovisas då väsentliga ris - ker och förmåner övergått till köparen, normalt på kontrakts- eller tillträdesdagen.  KREDITRISK Fortinova har stor riskspridning i kontraktsportföljen. I all fast- ighetsverksamhet finns risk för avflyttning och omflyttning, vilket kan ge kostnader för vakanser och påverka intäkterna. Bostäderna återfinns på tillväxtorter i västra Sverige med hög efterfrågan på boende, vilket är positivt ur riskhänseende. Såväl det enskilt största kontraktet som den enskilt största kunden svarar för ca 4 procent (4) av koncernens totala hyresvärde, vilket innebär att Fortinovas exponering mot enskild kunds kreditrisk är mycket låg  Hyresintäkter Mkr Koncernen Moderbolaget 2024.01.01-2024.12.31 2023.01.01-2023.12.31 2024.01.01-2024.12.31 2023.01.01-2023.12.31 Hyresintäkter bostäder 249,0 221,5 - - Hyresintäkter lokaler 110,9 102,9 - - Serviceintäkter 4,9 4,2 - - Övriga intäkter 2,4 3,5 - - Summa 367,2 332,1 - - Löptidsanalys av leasingavgifter, Mkr Mkr Koncernen Moderbolaget 2024.12.31 2023.12.31 2024.12.31 2023.12.31 0-1 år 170,8 165,2 - - 1-2 år 102,0 81,0 - - 2-3 år 90,0 72,6 - - 3-4 år 64,1 61,8 - - 4-5 år 52,7 51,5 - - > 5 år 114,1 158,6 - - Summa 593,7 590,7 - - Nedan presenteras en löptidsanalys av leasingavgifter, vilket visar de odiskonterade leasingavgifterna som ska mottas efter balansdagen. Koncernens kundfordringar uppgick till 2,0 Mkr (58,2) med avdrag för befarade kundförluster om -3,6 Mkr (-2,2). ===== SIDA 36 ===== 7170 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION Mkr Koncernen Moderbolaget Fastighetskostnader 2024.01.01-2024.12.31 2023.01.01-2023.12.31 2024.01.01-2024.12.31 2023.01.01-2023.12.31 Driftkostnader -53,4 -47,6 - - Reparation och underhåll -41,2 -34,9 - - Fastighetsskatt -7,6 -7,4 - - Fastighetsskötsel -21,3 -18,2 - - Övriga fastighetskostnader -4,9 -5,2 - - Fastighetsadministration -13,9 -14,4 - - Summa -142,3 -127,7 - - NOT 4 DRIFT-, FÖRVALTNINGS- OCH ADMINISTRATIONSKOSTNADER Fastighetskostnader Koncernens fastighetskostnader består av kostnader som uppkommer i samband med fastighetsförvaltning. Posten består av driftskostnader (el, värme, vatten, renhållning, media, försäkring), reparation och underhåll, fastighetsskatt, fastighetsskötsel samt fastighetsadministration. Kostnader för fastighetsadministration består av bland annat perso- nalkostnader relaterat till uthyrning, kundtjänst och teknisk administration, IT-kostnader samt liknande poster. Direkta kostnader för förvaltningsfastigheter som inte genererat intäkter är marginella. Centrala administrationskostnader Centrala administrationskostnader uppgick till -34,1 Mkr (-29,0). I de centrala administrationskostnaderna ingår kostnader för bolagsadministration, affärs- och fastighets - utveckling, revison samt finanshantering. Posten inkluderar även engångskostnader om -2,7 Mkr hänförligt till utveckling inom hållbarhetsredovisning, informationssäkerhet och ut - vecklingsprojekt. NOT 5 LÖNER OCH ANDRA ERSÄTTNINGAR REDOVISNINGSPRINCIP Ersättning till anställda Kortfristiga ersättningar till anställda utgörs av lön, sociala avgifter, betald semester, betald sjukfrånvaro, sjukvård och bonus. Kortfristiga ersättningar redovisas som en kostnad och en skuld då det finns en legal eller informell förpliktelse att betala ut en ersättning. Ersättning till vd och andra ledande befattningshavare Bolagsledningen erbjuds marknadsmässig lön och anställ- ningsvillkor. Ersättning utgår i form i form av fast lön, rörlig kontantersättning, pensionsförmåner och andra förmåner. Uppsägningslön och avgångsvederlag ska sammantaget inte överstiga 12 månadslöner och uppsägningstiden ska vara högst sex månader. Fortinovas riktlinjer för ersättning till ledande befattnings- havare presenteras på sidan 112. Pension För avgiftsbestämda pensionsplaner betalar koncernen avgifter till offentligt eller privat administrerade pensions - försäkringar på obligatorisk, avtalsenlig eller frivillig basis. Koncernen har inga ytterligare betalningsförpliktelser när avgifterna väl är betalda. Avgifterna redovisas som personal- kostnader när de förfaller till betalning. Förutbetalda avgifter redovisas som en tillgång i den utsträckning som kontant återbetalning eller minskning av framtida betalningar kan komma koncernen tillgodo. Aktierelaterade ersättningar Den 15 juni 2023 startade koncernen ett aktieoptionsprogram som ger ledande befattningshavare och övriga anställda rätt att förvärva aktier i företaget. Ledande befattningshavare erhöll 340 000 optioner och övriga anställda tilldelades 150 000 optioner. Enligt programmet ger varje option innehavaren rätt att teckna en (1) ny B-aktie i Fortinova Fastigheter AB (publ) till förutbestämt lösenpris om 26,85 kr. Optionerna tecknades av dotterbolaget Fortinova AB som i sin tur har överlåtit optionerna till anställda i koncernen mot marknadsmässig ersättning. Av sammanlagt 490 000 optioner som teckna- des av dotterbolaget har samtliga överlåtits till anställda. Samtliga optioner har tecknats mot kontant betalning. Rätt att utnyttja optionen förutsätter att innehavaren kvarstår i anställning under de tre kommande åren från tilldelnings - tillfället. Optionens löptid uppgår till tre år. Teckningskursen uppgick till marknadsvärde beräknat enligt Black & Scholes värderingsmodell. Inga övriga villkor för tilldelning finns. Under 2024 har 20 000 teckningsoptioner återköpts och makulerats. Programmet omfattar därmed vid årets utgång 470 000 teckningsoptioner motsvarande en utspädning om cirka 1 procent av utestående aktier och röster.  Löner, arvoden och förmåner Mkr Koncernen Moderbolaget 2024.01.01-2024.12.31 2023.01.01-2023.12.31 2024.01.01-2024.12.31 2023.01.01-2023.12.31 Styrelse och ledande befattningshavare -7,7 -6,9 -6,1 -5,5 Övriga anställda -16,9 -17,3 - - Summa -24,6 -24,2 -6,1 -5,5 Sociala kostnader -8,5 -8,3 -2,3 -2,0 Pensionskostnader -2,7 -2,5 -1,3 -1,0 NOT 5 LÖNER OCH ANDRA ERSÄTTNINGAR Mkr Koncernen Moderbolaget 2024.01.01- 2024.12.31 2023.01.01- 2023.12.31 2024.01.01- 2024.12.31 2023.01.01- 2023.12.31 Löner, arvoden och förmåner Pensions- kostnader Löner, arvoden och förmåner Pensions- kostnader Löner, arvoden och förmåner Pensions- kostnader Löner, arvoden och förmåner Pensions- kostnader Styrelseordförande Ole Salsten -0,3 - -0,3 - -0,3 - -0,3 - Övriga styrelseledamöter Fredrik Bergmann -0,1 - -0,1 - -0,1 - -0,1 - Carl-Johan Carlsson -0,2 - -0,1 - -0,2 - -0,1 - Catharina Lagerstam -0,1 - - - -0,1 - - - Anna Weiner Jiffer -0,1 - -0,1 - -0,1 - -0,1 - Anders Valdemarsson - - - - - - - - Helena Örnstedt -0,2 - -0,2 - -0,2 - -0,2 - Verkställande direktör -1,6 -0,4 -1,5 -0,3 -1,6 -0,4 -1,5 -0,3 Vice verkställande direktör -1,6 -0,3 -1,4 -0,3 - - - - Övriga ledande befattningshavare -3,5 -0,9 -3,2 -0,7 -3,5 -0,9 -3,2 -0,7 Övriga anställda -16,9 -1,1 -17,3 -1,2 - - - - Summa -24,6 -2,7 -24,2 -2,5 -6,1 -1,3 -5,5 -1,0 ===== SIDA 37 ===== 7372 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION Koncernen Moderbolaget 2024.01.01-2024.12.31 2023.01.01-2023.12.31 2024.01.01-2024.12.31 2023.01.01-2023.12.31 Medelantalet anställda (Sverige) Män 23 27 3 3 Kvinnor 19 19 1 1 Summa 42 46 4 4 Styrelseledamöter Män 4 4 4 4 Kvinnor 3 2 3 2 Summa 7 6 7 6 Övriga ledande befattningshavare Män 4 4 3 3 Kvinnor 1 1 1 1 Summa 5 5 4 4 NOT 5 LÖNER OCH ANDRA ERSÄTTNINGAR NOT 5 LÖNER OCH ANDRA ERSÄTTNINGAR 2024.01.01-2024.12.31 2023.01.01-2023.12.31 Egetkapitalreglerade optioner Antal optioner Lösenpris Antal optioner Lösenpris Moderbolaget Teckning av dotterbolaget Fortinova AB - - 490 000 26,85 Totalt antal egetkapitalreglerade optioner - 490 000 Koncernen Tilldelning av aktieoptioner till ledande befattningshavare - - 340 000 26,85 Tilldelning av aktieoptioner till övriga anställda - - 150 000 26,85 Totalt antal egetkapitalreglerade optioner - 490 000 Koncernen 2024.01.01-2024.12.31 2023.01.01-2023.12.31 Antal och vägda genomsnittliga lösenpriser avseende egetkapitalreglerade optioner Antal optioner Vägt genomsnitt- ligt lösenpriser Antal optioner Vägt genomsnitt- ligt lösenpriser Utestående vid årets början 490 000 26,85 - - Tilldelade under året - - 490 000 26,85 Förverkade under året - - - - Inlösta under året -20 000 - - - Förfallna under året - - - - Utestående vid årets utgång 470 000 26,85 490 000 26,85 Inlösningsbara vid årets utgång - - - - Moderbolaget 2024.01.01-2024.12.31 2023.01.01-2023.12.31 Antal och vägda genomsnittliga lösenpriser avseende egetkapitalreglerade optioner Antal optioner Vägt genomsnitt- ligt lösenpriser Antal optioner Vägt genomsnitt- ligt lösenpriser Utestående vid årets början 490 000 26,85 - - Tilldelade under året - - 490 000 26,85 Förverkade under året - - - - Inlösta under året -20 000 - - - Förfallna under året - - - - Utestående vid årets utgång 470 000 26,85 490 000 26,85 Inlösningsbara vid årets utgång - - - - Den 31 december 2024 har utestående egetkapitalreglerade optioner ett genomsnittligt lösenpris på 26,85 SEK och en genomsnittlig återstående avtalsenlig löptid på 18 månader. Indatan som anges i ovanstående tabeller avser den grund på vilken värderingen av egetkapitalreglerade optioner gjorts vid tilldelningstidpunkten. Den förväntade volatiliteten är baserad på bedömd volatilitet (beräknad baserad på den väg- da genomsnittliga återstående löptiden av aktieoptionerna), justerad för eventuella förväntade förändringar i framtida volatilitet till följd av officiellt tillgänglig information. Den förväntade löptiden på tilldelade optioner 2023 uppgår till tre år, vilket är i enlighet med villkoren för optionsprogrammet. Koncernen Moderbolaget Verkligt värde och antaganden avseende egetkapitalreglerade optioner tilldelade under räkenskapsåret 2024.01.01- 2024.12.31 2023.01.01- 2023.12.31 2024.01.01- 2024.12.31 2023.01.01- 2023.12.31 Verkligt värde, kr - 1,50 - - Aktiepris, kr (uttryckt som vägt genomsnittligt aktiepris) - 20,17 - - Lösenpris, kr (uttryckt som vägt genomsnittligt aktiepris) - 26,85 - - Förväntad volatillitet (uttryckt som vägd genomsnittlig volatillitet) - 25% - - Optionernas löptid (uttryckt som vägd genomsnittlig löptid) - 3 år - - Förväntad utdelning, kr - 1,60 - - Riskfri ränta (baserad på stadsobligationer) - 2,87% - - ===== SIDA 38 ===== 7574 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION NOT 6 REVISION Med revisionsuppdrag avses lagstadgad revision av års- och koncernredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning samt revision och an- nan granskning utförd i enlighet med överenskommelse eller avtal. Revisionsuppdraget inkluderar även övriga arbetsupp- gifter som det ankommer på bolagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga arbetsuppgifter. Mkr Koncernen Moderbolaget 2024.01.01-2024.12.31 2023.01.01-2023.12.31 2024.01.01-2024.12.31 2023.01.01-2023.12.31 KPMG AB Revisionsuppdraget -2,6 -0,8 -1,6 -0,4 Revisionsverks. utöver rev.uppdraget -0,1 -0,6 -0,1 -0,6 Summa -2,7 -1,4 -1,7 -1,0 Mkr Koncernen Moderbolaget 2024.01.01-2024.12.31 2023.01.01-2023.12.31 2024.01.01-2024.12.31 2023.01.01-2023.12.31 Ränteintäkter 5,8 6,2 3,7 4,5 Ränteintäkter, dotterbolag - - 0,8 0,6 Summa 5,8 6,2 4,5 5,1 Varav erhållen ränta 9,9 - 7,4 3,1 NOT 7 FINANSIELLA INTÄKTER REDOVISNINGSPRINCIP Finansiella intäkter består av ränteintäkter på investerade medel. Samtliga ränteintäkter är hänförliga till finansiella instrument som redovisats till upplupet anskaffningsvärde. Ränteintäkter på finansiella instrument redovisas enligt effektivräntemetoden.  NOT 8 FINANSIELLA KOSTNADER REDOVISNINGSPRINCIP Finansiella kostnader består av räntekostnader på lån och andra kostnader som uppkommer i samband med upplåning samt ränteeffekt från räntederivatavtal. Räntenettot påver - kas inte av marknadsvärderingen av ingångna derivat vilka redovisas som orealiserad värdeförändring i resultaträkning- en. Räntekostnader redovisas enligt effektivräntemetoden. Tomträttsavgäld betalas där Fortinovas byggnader står på leasad mark. Tomträttsavtalen betraktas som eviga hyres - avtal vilket innebär att nyttjanderätten till marken redovisas som en leasingtillgång och som en leasingskuld.  Mkr Koncernen Moderbolaget 2024.01.01-2024.12.31 2023.01.01-2023.12.31 2024.01.01-2024.12.31 2023.01.01-2023.12.31 Räntekostnader, banklån -139,1 -125,9 - - Räntekostnader, derivat -0,1 -0,1 - -0,2 Ränteintäkter, derivat 34,0 30,8 21,9 19,5 Räntekostnader, dotterbolag - - -22,8 -24,0 Räntekostnader, övrigt -0,4 - -0,2 - Tomträttsavgälder -0,6 -0,5 - - Summa -106,2 -95,7 -1,1 -4,7 Varav betald ränta -106,2 -93,5 0,8 -8,4 Varav: Räntekostnader för finansiella skulder som inte värderats till verkligt värde via resultatet -106,2 -95,7 -1,1 -4,7 ===== SIDA 39 ===== 7776 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION NOT 9 INKOMSTSKATT REDOVISNINGSPRINCIP Inkomstskatter utgörs av aktuell skatt och av uppskjuten skatt vilka beräknas med tillämpning av beslutade skattesat- ser och skatteregler. I Sverige är den gällande skattesatsen för aktiebolag 20,6 procent år 2024. Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avse- ende aktuellt år. Hit hör även eventuella justeringar av aktuell skatt från tidigare perioder. Uppskjuten skatt är en avsättning för den skatt som realiseras framgent. För fastigheter sker detta vid en direkt - försäljning. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräknings- metoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan re- dovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. I Fortinova föreligger temporära skillnader som utgör grund för redovisning av uppskjuten skatt i förvaltningsfastigheter, derivatinstrument och underskottsavdrag. Värderingen av uppskjuten skatt baserar sig på hur underlig- gande tillgångar eller skulder förväntas bli realiserade eller reglerade. Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla tem- porära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att kunna utnytt- jas. Värdet på uppskjutna skattefordringar reduceras när det inte längre bedöms sannolikt att de kan utnyttjas. Temporära skillnader beaktas inte i koncernmässig good- will och inte heller för skillnad som uppkommit vid första redo- visningen av tillgångar och skulder som inte är rörelseförvärv och som vid tidpunkten för transaktionen inte påverkar vare sig redovisat eller skattepliktigt resultat. Vidare beaktas inte heller temporära skillnader hänförliga till andelar i koncernföretag som inte förväntas bli återförda inom överskådlig framtid.  Redovisad skatt i resultaträkningen (Mkr) Koncernen Moderbolaget 2024.01.01-2024.12.31 2023.01.01-2023.12.31 2024.01.01-2024.12.31 2023.01.01-2023.12.31 Aktuell skatt -11,3 -9,0 - -0,2 Uppskjuten skatt: - Underskottsavdrag 1,1 1,3 - - - Temporära skillnader på förv.fastigheter -37,6 36,1 - - - Temporära skillnader på derivatinstrument 3,0 12,0 - - Summa -44,8 40,4 - -0,2 Skattesats Gällande skattesats 20,6% 20,6% 20,6% 20,6% Avstämning av effektiv skatt (Mkr) Resultat före skatt 158,5 -303,3 51,2 -75,9 Skatt enligt gällande skattesats -32,7 62,5 -10,5 15,6 Skatteeffekten av: -Ej avdragsgill ränta -9,1 -8,8 - - - Ej avdragsgilla övriga kostnader -0,5 -1,1 -0,1 -0,7 - Ej skattepliktiga intäkter - 0,1 - - - Ej skattepliktig utdelning - - - 6,0 - Ej avdragsgill nedskrivning av andelar - - -1,7 -21,1 - Ej skattepliktig återföring nedskrivning av andelar - - 8,1 - - Skatteeffekt avyttrade fastigheter och andelar -0,1 - 4,2 - - Avdragsgill kostnad, ej bokförd i resultatet 1,5 2,5 - - - Uppskjuten skatt kopplat till temporära skillnader på fastigheter -5,8 -16,9 - - - Underskottsavdrag 1,4 0,1 - - -Övriga skattemässiga justeringar 0,3 - - - - Hänförligt till föregående år - 2,0 - - Summa -44,8 40,4 - -0,2 NOT 9 INKOMSTSKATT Uppskjuten skatt i balansräkningen (Mkr) Koncernen Moderbolaget 2024.12.31 2023.12.31 2024.12.31 2023.12.31 Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader på: - Underskottsavdrag 2,2 1,5 - - - Förvaltningsfastigheter - - - - - Derivatinstrument - - - - Uppskjuten skattefordran 2,2 1,5 - - Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader på: - Förvaltningsfastigheter -211,8 -174,6 - - - Derivatinstrument -2,7 -5,8 - - Uppskjuten skatteskuld -214,5 -180,4 - - Vid årets utgång i balansräkningen -212,3 -178,9 - - ===== SIDA 40 ===== 7978 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION NOT 10 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER REDOVISNINGSPRINCIP Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att erhålla hyresintäkter eller värdestegring alternativt en kom- bination av dessa. Initialt redovisas förvaltningsfastigheter till anskaffnings- värde, vilket även inkluderar direkt hänförbara utgifter till för- värvet. Förvaltningsfastigheter värderas därefter till verkligt värde i koncernens balansräkning och förändringen redovisas som orealiserad värdeförändring i resultaträkningen. Värderingen har skett enligt nivå 3 i IFRS värderingshie- rarki och baseras på bedömda marknadsvärden, vilket mot - svarar det värde till vilket en fastighet skulle kunna överlåtas mellan kunniga parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse av att transaktionen genomförs. Utgifter för ombyggnation som medför ekonomisk nytta för koncernen och som kan beräknas på ett tillförlitligt sätt, aktiveras. Utgifter för reparationer och löpande underhåll redovisas i resultaträkningen och ingår i driftöverskottet. Fastighetsförsäljningar och förvärv redovisas i samband med att kontrollen övergår från säljaren till köparen, vilket normalt sammanfaller med tillträdesdagen. Vinst eller förlust som uppkommer vid avyttring av förvaltningsfastigheter utgörs av skillnaden mellan försäljningspris efter avdrag för försäljningsomkostnader samt redovisat verkligt värde från koncernens senaste värderingstidpunkt med tillägg för inves- teringar. Mellanskillnaden redovisas som realiserad värdeför- ändring i resultaträkningen. Vid bolagsförvärv görs en bedömning om förvärvet är ett tillgångsförvärv eller ett rörelseförvärv. Om det primära syftet med anskaffningen är att förvärva bolagets fastighet så klassificeras det som tillgångsförvärv. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt hänförligt till fastighetsför- värvet, utan eventuell rabatt minskar i stället fastighetens anskaffningsvärde. Det innebär att värdeförändringarna kommer att påverkas av skatterabatten vid efterföljande värdering.  UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR Vid värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde bedöms varje fastighets långsiktiga intjäningsförmåga där dess driftsnetto sätts i relation till ett direktavkastningskrav. Värderingen baseras på en uppskattning av framtida in- och utbetalningar samt en diskontering av dessa med hänsyn till en riskfri ränta och ett riskpåslag. Samtliga dessa faktorer utgör således bedömningar av framtiden och är som sådana osäkra. Värderingen har gjorts enligt kassaflödesmetoden och bygger på en nuvärdesberäkning av driftnettona under en bestämd kalkylperiod samt nuvärdesberäkning av ett restvärde vid kalkylperiodens slut. Restvärdet beräknas genom att ett normaliserat driftnetto året efter kalkylperiodens slut divideras med ett bedömt avkastningskrav. Kalkylräntan för diskontering av driftnetton och restvärde motsvarar mark - nadens krav på total avkastning och kan sägas bestå av en riskfri realränta, en kompensation för inflationsförväntningar samt en kompensation för fastighetsrelaterad risk som varierar med exempelvis läge, fastighetstyp, etc. Till grund för kassaflödeskalkylen läggs specifika förutsättningar och anta- ganden. Fastställande av verkliga värden stöds av faktiska transaktioner på marknaden enligt ortprismetoden. Nedan presenteras översiktligt de antaganden som använts i värderingarna: Hyresinbetalningar Hyresutvecklingen bedöms följa inflation med hänsyn tagen till gällande indexklausuler i kontrakten under dess löptider. Då kontrakten löper ut sker en bedömning om kontrakten anses bli förlängt till rådande marknadsnivå samt om det finns risk att objektet kan bli vakant. Vakanser bedöms utifrån gällande vakanssituation med en successiv anpassning till bedömd marknadsmässig vakans med hänsyn till objektets individuella förutsättningar. Avseende hyresinbetalningar har följande antaganden använts: - Bostäder: Hyresutveckling för 2025, 2026 och 2027 uppgår till 4,5 procent, 3 procent respektive 2 procent. Efter år 2027 antas den långsiktiga inflationen vara 2 procent årligen. Avseende vakans används normalt 0,5 procent. Avvikande bedömning kan ske utifrån ex standard, mikroläge eller hyresnivå. Intervallet uppgick till mellan 0,25-1,00 procent. - Lokaler: Årlig hyresutveckling för lokaler under kontrakts- perioden enligt villkor i respektive hyresavtal, därefter anpassning till marknadsmässiga nivåer. Drifts- och underhållsutbetalningar Vid bedömning av fastighetens framtida fastighetskost- nader har utfalls- och prognosmaterial samt beräknade normaliserade kostnader använts. I posten ingår drifts- och taxebundna kostnader, löpande och periodiskt underhåll samt fastighetsskatt. Avseende drifts- och underhållsutbet- alningar har följande antaganden använts: • Kostnader anges exklusive moms för de lokaler där det bedrivs momspliktig verksamhet och inklusive moms för övriga lokaler och bostäder • Årlig inflationsökning om 2 procent av drift/underhåll • Periodiserat underhåll utifrån respektive fastighets förut- sättningar och beskaffenhet Förändring i verkligt värde per segment 2024.01.01-2024.12.31 2023.01.01-2023.12.31 Mkr Halland V. Götaland Skaraborg Totalt Halland V. Götaland Skaraborg Totalt Ingående verkligt värde 1 958,9 2 276,6 577,6 4 813,1 2 060,5 1 845,2 609,8 4 515,5 Fastighetsförvärv, justering av preliminär köpeskilling - -1,2 - -1,2 - 667,4 - 667,4 Fastighetsförsäljning -11,6 -13,5 - -25,1 - -93,5 - -93,5 Investeringar i befintliga fastigheter och projekt 4,7 16,1 1,7 22,5 23,8 22,2 4,3 50,3 Värdeförändringar redovisade i resultatet 36,8 37,4 8,3 82,5 -125,4 -164,7 -36,5 -326,6 Utgående verkligt värde 1 988,8 2 315,4 587,6 4 891,8 1 958,9 2 276,6 577,6 4 813,1 Direktavkastning Direktavkastningskrav och kalkylräntor som används i kalkylen har härletts ur jämförbara transaktioner på fast - ighetsmarknaden. Viktiga faktorer vid val av förräntnings- krav är läge, hyresnivå, vakansgrad och fastighetens skick. Fortinovas genomsnittliga avkastningskrav uppgick den 31 december 2024 till 5,2 procent (5,2).  Styrelsen bygger sin bedömning av marknadsvärdet på fastigheterna på extern värdering, vilken utförs av Newsec Advisory Sweden AB. Den externa värderingen utförs kvartalsvis och baseras på uppgifter från Fortinova samt branschnyckeltal. Varje förvaltningsfastighet värderas indi- viduellt utan hänsyn till eventuell portföljpremie. Obebyggd mark och potentiella byggrätter utan detaljplan har inte betingat något värde i utgående redovisat fastighetsvärde. Fastighetsvärdet i denna rapport baseras på värdering av samtliga fastigheter utförd den 31 december 2024. Nya för - värv värderas vid tillträde och per bokslutsdatum. Fortinovas samtliga fastigheter klassificeras som för - valtningsfastigheter, med undantag för koncernens explo- ateringsfastighet. Förvaltningsfastigheterna består av 176 hyresfastigheter som hyrs ut till externa kunder. Hyreskon- trakt avseende bostäder upprättas normalt med tre månaders uppsägningstid. Hyreskontrakt avseende kommersiella ytor upprättas initialt på en hyrestid som normalt omfattar 3-5 år. Före avtalstidens utgång sker omförhandling med kunden med avseende på hyresnivå och övriga villkor i avtalet, om avtalet inte är uppsagt till upphörande. Samtliga förvaltningsfastighe- ter har genererat hyresintäkter under räkenskapsåret. NOT 10 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Vägt kalkylräntekrav för diskontering av framtida kassaflöden, % Vägt direktavkastningskrav för bedömning av restvärde, % Vägt medelvärde av direktavkastnings- krav för bedömning av restvärde, % 2024.12.31 2023.12.31 2024.12.31 2023.12.31 2024.12.31 2023.12.31 Halland 5,1-10,0 5,0-10,1 3,2-8,0 3,1-7,9 5,2 5,1 Bostadsfastigheter 5,1-8,0 5,0-8,0 3,2-6,0 3,1-5,9 4,6 4,5 Kommersiella fastigheter och samhällsfastigheter 6,8-10,0 6,9-10,1 4,8-8,0 4,8-7,9 6,2 6,2 Västra Götaland 6,1-10,0 6,1-11,2 4,2-7,9 4,0-9,0 5,2 5,2 Bostadsfastigheter 6,1-8,3 6,1-8,4 4,2-6,3 4,0-6,3 4,9 4,8 Kommersiella fastigheter och samhällsfastigheter 8,3-10,0 8,3-11,2 6,2-7,9 6,2-9,0 6,6 6,7 Skaraborg 6,2-9,6 6,2-9,7 4,2-7,6 4,1-7,5 6,2 6,2 Bostadsfastigheter 6,2-8,8 6,2-8,8 4,2-6,8 4,1-6,7 6,0 5,9 Kommersiella fastigheter och samhällsfastigheter 8,5-9,6 8,5-9,7 6,5-7,6 6,4-7,5 7,0 6,9 Tabell över koncernens direktavkastningskrav och kalkylräntor: Tabell över förvaltningsfastigheternas värdeförändring: ===== SIDA 41 ===== 8180 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION Fortinova har under året frånträtt tre bostadsfastigheter i Varberg och Trollhättan samt en kommersiell fastighet i Bollebygd med ett underliggande fastighetsvärde om totalt 24,5 Mkr. Försäljningarna har skett i linje med bokförda värden vilket verifierar Fortinovas interna och externa vär - deringar. Geografi Fastigheter (antal) Lägenheter (antal) Uthyrningsbar yta (kvm) Hyresvärde (Mkr) Verkligt värde (Mkr) Verkligt värde (kr/kvm) Verkligt värde andel (%) Halland 89 849 124 973 150,7 1 988,8 15 914 41% Västra Götaland 56 1 541 117 695 169,2 2 315,4 19 673 47% Skaraborg 31 429 43 434 55,4 587,6 13 529 12% Summa 176 2 819 286 102 375,3 4 891,8 17 098 100% Mer information om förvaltningsfastigheter per region redovisas i not 2 Rörelsesegmentsrapportering. Tillträde Fastighet Kategori Kommun Uthyrningsbar yta (kvm) Antal lägenheter Bedömt hyresvärde (Mkr) 2024.02.01 Flässjum 1:88 Kommersiell fastighet Bollebygd 452 2 0,6 2024.02.01 Ekorren 11 Bostadsfastighet Varberg 391 7 0,6 2024.03.27 Fastarp 2:95 Bostadsfastighet Varberg 210 3 0,3 2024.04.29 Frigga 1 Bostadsfastighet Trollhättan 488 8 0,6 Summa 1 541 20 2,1 Beskrivning av fastighetsbeståndet per region 2024.12.31: Tabell över sålda förvaltningsfastigheter: Osäkerhetsintervall och känslighetsanalys En fastighets marknadsvärde kan endast fastställas då den säljs. Fastighetsvärderingar är beräkningar gjorda enligt vedertagna principer utifrån vissa antaganden. Det värdein- tervall som anges vid fastighetsvärderingar och som oftast i en fungerande marknad ligger inom +/- 5-10 procent ska ses som mått på den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och beräkningar. I en mindre likvid marknad kan intervallet vara större. För Fortinovas del innebär ett osäkerhetsintervall om +/- 5 procent ett värdeintervall om 4 647 – 5 136 Mkr motsvarande +/- 245 Mkr. Vid förändrade antaganden för nedanstående parametrar skulle det bedömda verkliga värdet, redovisas på aggregerad nivå, förändras på följande sätt (Mkr): Förändring Halland Västra Götaland Skaraborg Totalt Bedömd marknadshyra* +/- 1 procent +8/-8 +5/-5 +2/-2 +15 / -15 Långsiktig vakansnivå +/- 1 procentenheter -18/+17 -20/+19 -5/+5 -43 / +41 Bedömt drift och underhåll +/- 1 procent -8/+8 -11/+11 -3/+3 -22 / +22 Direktavkastningskrav +/- 0,1 procentenheter -24/+25 -26/+27 -6/+6 -56 / +58 *Koncernens intäkter består främst av intäkter från bostadshyresrätter. Därav sker analys av bedömd marknadshyra på enbart kommersiella intäkter. NOT 11 MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR REDOVISNINGSPRINCIP Inventarier redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar samt eventuella nedskrivningar. Av- skrivningar görs planenligt över nyttjandeperioden som är 5 år. Projekt för ny-, till- eller ombyggnation, underhåll samt hyresgästanpassningar aktiveras till den del åtgärden är värdehöjande och medför ekonomiska fördelar för koncernen i förhållande till senaste värderingen samt kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Pågående projekt värderas initialt till ned- lagda kostnader.  Mkr Koncernen Inventarier 2024.12.31 2023.12.31 Ingående ackumulerade anskaffningsvärden 5,1 4,7 Inköp 0,4 0,8 Försäljning/utrangering - -0,4 Omklassificeringar 0,6 - Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 6,1 5,1 Ingående ackumulerade avskrivningar -2,8 -2,3 Försäljning/utrangering - 0,1 Omklassificeringar - - Årets avskrivningar -0,8 -0,6 Utgående ackumulerade avskrivningar -3,6 -2,8 Utgående redovisat värde på inventarier 2,5 2,3 Mkr Koncernen Projekt 2024.12.31 2023.12.31 Ingående redovisat värde på projekt - - Inköp 19,9 - Försäljning/utrangering -1,6 Färdigställda projekt -16,9 - Omklassificering 8,3 - Utgående redovisat värde på projekt 9,7 - NOT 10 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Känslighetsanalys segment, värdepåverkan, Mkr ===== SIDA 42 ===== 8382 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION NOT 12 LEASINGAVTAL REDOVISNINGSPRINCIP Det finns ett mindre antal leasingavtal av ringa omfattning, där Fortinova är leasetagare. Tomträttsavgäld betalas där Fortinovas byggnader står på leasad mark eller där mark ar- renderas för andra ändamål. Tomträttsavtalen betraktas som eviga hyresavtal vilket innebär att hela gälden redovisas som finansiell kostnad i resultaträkningen. Betalningar som görs under leasingperioden kostnadsförs i resultaträkningen linjärt över leasingperioden och betrak - tas som ränta. Tomträttsavtalen har värderats till nuvärdet av framtida minimileasingavgifter. Vid beräkningen har en diskonteringsränta om 4 procent använts. Räntesatsen har beräknats utifrån vad koncernen skulle ha betalat för en finansiering genom lån under motsvarande period och med motsvarande säkerhet. För leasingavtal som har en leasing - period på 12 månader eller mindre eller med en underliggande tillgång av lågt värde redovisas inte någon nyttjanderättstill- gång och leasingskuld. Leasingavgifter för dessa leasingavtal redovisas som kostnad linjärt över leasingperioden.  NOT 13 DERIVATINSTRUMENT REDOVISNINGSPRINCIP Koncernen använder räntederivat för att uppnå önskad ränte- bindningsstruktur, vilket innebär att det över tiden uppstår vär- deförändringar i räntederivatportföljen. Värdeförändringarna uppkommer främst till följd av förändrade marknadsräntor. Den orealiserade värdeförändringen redovisas i resultaträkningen. Koncernen tillämpar ej säkringsredovisning.  UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR I balansräkningen redovisas derivatinstrument till verkligt värde enligt nivå 2 i IFRS värderingshierarki och klassificeras som anläggningstillgång alternativt långfristig skuld eftersom beloppet inte kommer att regleras i kontanter. Verkligt värde bedöms utifrån nuvärde av framtida betal- ningar.  Mkr Koncernen Moderbolaget 2024.12.31 2023.12.31 2024.12.31 2023.12.31 Verkligt värde vid årets början 27,9 86,0 - - Omklassificeringar - 1,4 - - Värdeförändringar redovisade i resultatet -14,6 -59,5 - - Verkligt värde vid årets slut 13,3 27,9 - - Derivatinstrument (Mkr) Typ/ Slutdatum Nominellt belopp Verkligt värde Framtida likviditetsflöde Genomsnittlig ränta, % Swap (rörlig -> fast) 2025 134,0 1,0 -0,4 1,1 2026 352,0 6,3 -5,9 1,1 2027 371,0 6,5 -15,4 1,7 2028 368,5 -2,4 -35,5 2,6 2029 304,0 6,2 -26,3 1,9 2030 182,0 -0,7 -26,9 2,6 2031-2033 258,0 -3,6 -53,4 0,8 Summa/medel 1 969,5 13,3 -163,8 2,0 Följande tabell redovisar räntederivatportföljens nominella nettobelopp, verkliga värde, framtida likviditetsflöde samt genom- snittlig effektiv ränta. Räkenskapsårets finansiella kostnad för tomträttsavgäld uppgick –0,6 Mkr (–0,5). Skuld för nyttjanderätten för tomt- rätter och markarrenden uppgår på balansdagen till 2,7 Mkr (3,2). Vid räkenskapsårets utgång innehar Fortinova 24 (10) av 41 bostadsrätter i BRF Tändstiftet. Per 2024.12.31 har inget ned- skrivningsbehov identifierats. Koncernens bokförda värde på exploateringsfastigheter uppgick den 31 december till 96 Mkr (0). NOT 14 EXPLOATERINGSFASTIGHETER REDOVISNINGSPRINCIP Från och med 1 januari 2024 konsolideras BRF Tändstiftet in i koncernens räkenskaper utan effekt på föregående år. Fast- igheten i bostadsrättsföreningen utgör varulager och klassi- ficeras som exploateringsfastighet. Exploateringsfastigheter redovisas till det lägsta av anskaffningsvärde och bedömt nettoförsäljningsvärde.  UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR Bedömning av nettoförsäljningsvärdet görs kvartalsvis.  NOT 17 LIKVIDA MEDEL / KASSA OCH BANK Likvida medel i koncernen samt kassa och bank i moderbola- get avser banktillgodohavanden. Vid räkenskapsårets utgång uppgick koncernens likvida medel till 239,0 Mkr (227,3). Moder- bolagets kassa och bank uppgick till 92,0 Mkr (99,6). NOT 16 FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER NOT 15 ÖVRIGA FORDRINGAR Mkr Koncernen Moderbolaget 2024.12.31 2023.12.31 2024.12.31 2023.12.31 Kortfristig del av reversfordringar - 65,6 - 66,2 Övriga fordringar 1,2 1,5 1,6 - Summa 1,2 67,1 1,6 66,2 Mkr Koncernen Moderbolaget 2024.12.31 2023.12.31 2024.12.31 2023.12.31 Förutbetalda hyreskostnader 0,6 1,0 - - Förutbetalda försäkringspremier - 1,5 - 1,4 Förutbetalda övriga kostnader 1,7 2,0 0,7 0,6 Upplupna ränteintäkter 3,6 7,7 3,0 6,7 Projektutveckling 2,8 2,1 Pågående projekt - 8,3 - - Summa 8,7 22,6 3,7 8,7 ===== SIDA 43 ===== 8584 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION NOT 18 EGET KAPITAL REDOVISNINGSPRINCIP Fördelning aktieslag Antal Andel Röster/aktie Röster totalt Röstandel A 2 750 000 5,4% 10 27 500 000 36,1% B 48 585 140 94,6% 1 48 585 140 63,9% Summa 51 335 140 100% 76 085 140 100% Aktiekapitalets utveckling Tidpunkt Förändring antal aktier Totalt antal aktier Kvotvärde per aktie, kr Totalt aktiekapital, kr Nybildning 2010.11.19 500 500 50 50 000 Nyemission 2011.04.08 4 500 5 000 50 250 000 Nyemission 2011.09.15 8 650 13 650 50 682 500 Nyemission 2012.03.02 18 350 32 000 50 1 600 000 Nyemission 2012.06.02 600 32 600 50 1 630 000 Nyemission 2013.03.21 17 870 50 470 50 2 523 500 Nyemission 2013.09.13 2 700 53 170 50 2 658 500 Nyemission 2014.02.21 14 590 67 760 50 3 388 000 Nyemission 2014.08.15 347 68 107 50 3 909 400 Apportemission 2014.08.15 10 428 78 535 50 3 926 750 Nyemission 2014.09.24 400 78 935 50 3 946 750 Nyemission 2015.01.14 17 760 96 695 50 4 834 750 Nyemission 2015.03.11 2 700 99 395 50 4 969 750 Nyemission 2015.03.19 2 000 101 395 50 5 069 750 Apportemission 2015.03.31 18 245 119 640 50 5 982 000 Nyemission 2015.04.23 1 900 121 540 50 6 077 000 Nyemission 2015.11.28 50 229 171 769 50 8 588 450 Nyemission 2015.12.01 2 000 173 769 50 8 688 450 Nyemission 2016.08.23 4 350 178 119 50 8 905 950 Nyemission 2016.11.24 81 700 259 819 50 12 990 950 Nyemission 2017.07.05 39 500 299 319 50 14 965 950 Nyemission 2017.12.06 11 738 311 057 50 15 552 850 Nyemission 2018.04.18 29 465 340 522 50 17 026 100 Nyemission 2018.11.14 38 900 379 422 50 18 971 100 Nyemission 2019.04.23 29 490 408 912 50 20 445 600 Nyemission 2019.11.12 7 677 416 589 50 20 829 450 Återlösen 2020.01.03 -60 000 356 589 50 17 829 450 Nyemission 2020.01.07 81 433 438 022 50 21 901 100 Nyemission 2020.04.28 34 338 472 360 50 23 618 000 Split 50:1 2020.06.22 23 145 640 23 618 000 1 23 618 000 Nyemission 2020.07.03 5 500 000 29 118 000 1 29 118 000 Nyemission 2020.07.14 1 874 665 30 992 665 1 30 992 665 Nyemission 2020.08.17 667 500 31 660 165 1 31 660 165 Nyemission 2020.08.17 1 474 975 33 135 140 1 33 135 140 Nyemission 2020.11.19 16 545 455 49 680 595 1 49 680 595 Nyemission 2020.12.04 1 654 545 51 335 140 1 51 335 140 Aktiekapitalet i koncernen motsvarar moderbolagets aktie- kapital. Övrigt tillskjutet kapital består av tillskjutet kapital från aktieägarna utöver aktiekapital. Andra reserver omfat - tar sådana belopp som enligt reglerna i IFRS ska redovisas i övrigt totalresultat. Balanserat resultat utgörs av ackumule- rade resultat från koncernens verksamhet samt årets resultat med avdrag för utdelning till aktieägarna samt tillägg av likvid från utställda teckningsoptioner. Utdelningar redovisas som skuld efter det att årsstämman godkänt utdelningen. Innehav utan bestämmande inflytande utgör den del av eget kapital som är hänförlig till andelar ägda av någon annan än de koncernföretag som omfattas av koncernredovisningen.  Det egna kapitalet uppgick den 31 december 2024 till totalt 2 282 Mkr (2 142), varav 2 253 Mkr (2 142) är hänförligt till moderbolagets ägare. Eget kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande uppgick till 30 Mkr (0). Utdelning Ingen utdelning har skett under räkenskapsåret (37,0 Mkr). Substansvärde Substansvärdet är det skapade samlade värde som före- taget förvaltar åt sina ägare vilket innefattar eget kapital, uppskjuten skatteskuld samt derivatinstrument. Fortinovas långsiktiga substansvärde uppgick den 31 december 2024 till 2 452 Mkr (2 293), vilket motsvarar 47,8 kr per aktie (44,7). En väsentlig komponent i substansvärdeberäkningen är det bedömda marknadsvärdet på fastighetsportföljen. Styrelsen bygger sin bedömning av fastigheternas marknadsvärde på extern värdering, utförd av Newsec Advisory Sweden AB. Den externa värderingen baseras på uppgifter från Fortinova samt branschnyckeltal. En känslighetsanalys där bedömt värde på fastighetsportföljen varieras med fem procent ge- nererar ett substansvärdeintervall på aktien om 43,5–53,0 kr, motsvarande +/- 4,8 kr per aktie. Egetkapitalreglerade optioner Under 2023 har ett långsiktigt incitamentsprogram riktats till ledande befattningshavare och nyckelpersoner inom koncernen. Per 2024.12.31 omfattar programmet 470 000 teckningsoptioner motsvarande en utspädning om cirka 1 procent av utestående aktier och röster. Under 2024 har 20 000 teckningsoptioner återköpts och makulerats. För mer information, se not 5. En avsättning redovisas i balansräkningen när det finns en befintlig legal eller informell förpliktelse som en följd av en inträffad händelse, och det är troligt att ett utflöde av ekono- miska resurser kommer att krävas för att reglera förpliktelsen samt en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Övriga avsättningar är hänförliga till avtalsmässiga åtag - anden kopplad till försäljning av fastighet och uppgick den 31 december till 0,0 Mkr (19,5). Under räkenskapsåret har BRF Tändstiftet konsoliderats i Fortinovas koncernredovisning utan effekt i föregående år. Återföringen av avsättningen redovisas som resultat från andelar i koncernföretag i moderbolagets resultaträkning. 2024.12.31 2023.12.31 Substansvärde Mkr kr/aktie Mkr kr/aktie Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 2 252,7 43,9 2 142,0 41,7 Återföring uppskjuten skatt 212,3 4,1 178,9 3,5 Återföring derivat -13,3 -0,3 -27,9 -0,5 Långsiktigt substansvärde 2 451,7 47,8 2 293,0 44,7 Osäkerhetsintervall fastighetsvärdering +/- 5 %, Mkr 244,6 240,7 Utestående antal aktier, tusental 51 335 51 335 NOT 19 ÖVRIGA AVSÄTTNINGAR REDOVISNINGSPRINCIP NOT 18 EGET KAPITAL ===== SIDA 44 ===== 8786 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION I syfte att begränsa ränteriskerna har räntan bundits med hjälp av räntederivat (ränteswappar). Räntebasen i låneportföljen är i huvudsak Stibor 3M. Totalt är 727 Mkr bundna till Stibor 3M. Resterande del av låneportföljen är säkrad via räntederivat med räntebindningstid mellan 1 och 10 år enligt sammanställning nedan: Koncernens förfallostruktur per 2024.12.31 År, förfall Kapitalbind- ningsstruktur (Mkr) % Räntebindnings- struktur (Mkr) % Utgående snittränta, % 0-1 år 1 074,5 40 860,7 32 3,6 1-2 år 836,8 31 350,3 13 2,4 2-3 år 260,4 10 377,7 14 2,9 3-4 år 140,0 5 369,0 14 3,8 4-5 år 14,9 1 302,0 11 3,2 > 5 år 373,1 14 440,0 16 3,9 Summa/medel 2 699,7 100 2 699,7 100 3,4 Den genomsnittliga räntebindningstiden, inklusive i effekter av ingångna derivatavtal, uppgick till 2,7 år (2,1). Den genomsnitt- liga kapitalbindningstiden uppgick till 2,2 år (2,7). Efter räkenskapsårets utgång har 752 Mkr refinansierats. För mer information, se not 13 Derivat, not 22 Ställda säkerheter, eventualförpliktelser och eventualtillångar samt not 28 Kapitalhantering och finansiella risker. Koncernens räntebärande skulder utgörs av traditionella banklån till nordiska banker. Vid räkenskapsårets utgång uppgick koncernens räntebärande skulder till 2 699,7 Mkr (2 783,9). I balansräkningen redovisas skulder till kredit - institut med förfallotidpunkt inom ett år som kortfristiga. Av totala skulden utgörs 730 Mkr (598) av gröna banklån. Årets genomsnittliga räntenivå uppgick till 3,9 procent (3,6) och genomsnittligt avtalad ränta uppgick vid årets slut till 3,4 procent (3,9). Upptagna lån är säkerställda med pantbrev i koncernens förvaltningsfastigheter och med moderbolagsborgen då fastighetsägande bolag är kredittagare. I avtalen med kredit- givare finns i vissa fall covenanter i form av gränsvärden för räntetäckningsgrad och belåningsgrad. Vid årets utgång var alla gränsvärden uppnådda. NOT 20 RÄNTEBÄRANDE SKULDER NOT 21 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER Mkr Koncernen Moderbolaget 2024.12.31 2023.12.31 2024.12.31 2023.12.31 Förutbetalda hyresintäkter 30,7 85,4 - - Upplupna räntekostnader, derivat och lån 4,9 4,2 - - Upplupna övriga kostnader 8,2 7,9 1,2 1,0 Summa 43,8 97,5 1,2 1,0 NOT 22 STÄLLDA SÄKERHETER, EVENTUALFÖRPLIKTELSER OCH EVENTUALTILLGÅNGAR REDOVISNINGSPRINCIP För koncernens förpliktelser ställs säkerheter i huvudsak i form av pantbrev i fastigheter. Moderbolagets eventualförpliktelser består av borgen- såtaganden till förmån för fastighetsägande dotterbolag. Eventualförpliktelser till förmån för koncernföretag är finan- siellt garantiavtal och redovisas inte som en avsättning utan i stället lämnas upplysning. I normalfallet är moderbolaget kredittagare, men då upplåning sker direkt mot fastighetsä- gande bolag ställer moderbolaget borgen.  Mkr Koncernen Moderbolaget 2024.12.31 2023.12.31 2024.12.31 2023.12.31 Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar 3 051,7 3 061,0 - - Pantsatta aktier i dotterbolag 75,9 75,1 56,2 55,6 Summa 3 127,6 3 136,1 56,2 55,6 Eventualförpliktelser Borgen för koncernföretag - - 1 901,5 1 507,7 Summa - - 1 901,5 1 507,7 ===== SIDA 45 ===== 8988 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION Andelar i koncernföretag, årets förändring Moderbolaget Mkr 2024.12.31 2023.12.31 Ingående anskaffningsvärde 1 632,1 1 896,8 Lämnade och återbetalda aktieägartillskott 89,4 -454,6 Koncernintern avyttring - -0,1 Justering slutlig köpeskilling -0,3 - Förvärv - 301,7 Försäljning -5,8 -111,7 Utgående ackumulerade anskaffningsvärde 1 715,4 1 632,1 Ingående nedskrivningar -102,6 - Årets nedskrivningar -8,3 -102,6 Årets återförda nedskrivningar 39,5 - Utgående ackumulerade nedskrivningar -71,4 -102,6 Redovisat värde andelar i dotterföretag 1 644,0 1 529,5 NOT 23 ANDELAR I KONCERNFÖRETAG REDOVISNINGSPRINCIP Andelar i dotterbolag redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärdemetoden. För andelar i handelsbo- lag justeras redovisat värde årligen med rapportera- de bolags andel av dotterbolagets nettoresultat samt räkenskapsårets uttag och insättningar. Aktieägartill- skott redovisas som en ökning av andelarnas bokförda värde hos givaren och hos mottagaren som en ökning av fritt eget kapital. Det bokförda värdet på andelar i kon- ernföretag prövas fortlöpande mot dotterbolagens kon- cernmässiga egna kapital. I de fall bokfört värde överstiger koncernmässiga värden, sker nedskrivning som belastar resultaträkningen. Om en tidigare nedskrivning inte längre är motiverad sker en återföring. Samtliga förvärv av dotterbolag är tillgångsförvärv och inte rörelseförvärv. Resultat från andelar i koncernföretag i moderbolagets resultaträkning uppgick till 51,5 Mkr (-76,7). Posten avser utdelning från dotterbolag 0,0 Mkr (29,0), resultat från försäljning av dotterbolag 20,5 Mkr (-3,1), nedskrivning av aktier och andelar -8,3 Mkr (-102,6) samt återföring av nedskrivning 39,5 Mkr (0,0). Nedskrivning och återföring av nedskrivning är ett resultat av förändrade fastighetsvärden drivet av parametrar som redogörs för i not 10. Direktägda dotterbolags bokförda värden redovisas i tabellen på nästa sida. Övriga i koncernen ägda bolags bokförda värden framgår av respektive dotterbolags årsredovisning. Dotterbolag Organisations- nummer Säte Andel (%) Antal andelar Redovisat värde (Mkr) 2024.12.31 Redovisat värde (Mkr) 2023.12.31 Verksamhet Fortinova AB 556773-8132 Varberg 100 1 000 14,1 14,1 Servicebolag Fortinova Bolag 1 AB 559355-9023 Varberg 100 250 5,2 7,9 Fastighetsbolag Fortinova Bolag 6 AB 559359-9987 Varberg 100 250 31,4 35,0 Fastighetsbolag Fortinova Borås Hästhoven 2 AB 559018-6457 Varberg 100 250 27,1 28,2 Fastighetsbolag Fortinova Borås Hästhoven 2 Parkerings AB 559326-1497 Varberg - - - - Fastighetsbolag Fortinova Bostäder 1 AB 556826-6943 Varberg 100 100 20,7 20,7 Fastighetsbolag Fortinova Bostäder 2 AB 556648-2344 Varberg 100 1 000 23,2 23,2 Fastighetsbolag Fortinova Holdingbolaget 3 AB 559478-9918 Varberg - - - - Holdingbolag Fortinova Bostäder 3 AB 556888-2541 Varberg 100 500 88,8 88,9 Fastighetsbolag Fortinova Bostäder 4 AB 556508-4828 Varberg 100 3 000 19,6 19,6 Fastighetsbolag Fortinova Bostäder 41 AB 559303-4456 Varberg - - - - Vilande Fortinova Bostäder 6 AB 556688-3087 Varberg 100 100 000 4,1 4,1 Fastighetsbolag HB Fortinova Fastigheter i Tvååker 916552-5149 Varberg - - - - Fastighetsbolag Fortinova Bostäder 7 AB 556546-9870 Varberg 100 1 000 8,7 8,7 Fastighetsbolag HB Fortinova Fastigheter i Kungsbacka 969651-5528 Varberg - - - - Fastighetsbolag Fortinova Bostäder 8 AB 556951-8268 Varberg 100 500 28,8 29,3 Fastighetsbolag Fortinova Bostäder 9 AB 556835-5688 Varberg 100 500 10,0 10,0 Fastighetsbolag Fortinova Bostäder 13 AB 559023-7581 Varberg - - - 5,8 Sålt 2024.02.01 Fortinova Bostäder 14 AB 556749-0817 Varberg 100 1 000 8,9 8,9 Fastighetsbolag Fortinova Bostäder 15 AB 556885-7477 Varberg 100 500 14,9 15,0 Fastighetsbolag Fortinova Bostäder 17 AB 559036-1431 Varberg 100 500 21,5 21,5 Fastighetsbolag Fortinova Bostäder 20 AB 556969-8524 Varberg 100 500 12,0 12,4 Fastighetsbolag Fortinova Bostäder 22 AB 559084-6209 Varberg 100 50 000 26,1 25,4 Fastighetsbolag Fortinova Bostäder 30 AB 556350-3977 Varberg 100 1 000 58,3 44,8 Fastighetsbolag Fortinova Bostäder 31 AB 556286-2408 Varberg 100 1 000 60,2 58,9 Fastighetsbolag Fortinova Bostäder 34 AB 559251-7444 Varberg 100 250 90,1 95,1 Holdingbolag Fortinova Bostäder 40 AB 556539-7659 Varberg - - - - Fastighetsbolag HB Fortinova Fastigheter i Göteborg 916446-7798 Varberg - - - - Fastighetsbolag Fortinova Bostäder 35 AB 559267-0367 Varberg 100 250 128,5 115,6 Holdingbolag Handelsbolaget Fortinova Fastigheter i Falköping 916901-0890 Varberg - - - - Fastighetsbolag HB Fortinova Fastigheter 1 i Trollhättan 969673–2966 Varberg - - - - Fastighetsbolag HB Fortinova Fastigheter 2 i Trollhättan 969639-8404 Varberg - - - - Fastighetsbolag HB Fortinova Fastigheter 3 i Trollhättan 969667-1974 Varberg - - - - Fastighetsbolag Handelsbolaget Fortinova Högsbo 6:8 & 7:5 916833-3723 Varberg - - - - Fastighetsbolag Handelsbolaget Fortinova Varla 2391 916836-1013 Varberg - - - - Fastighetsbolag Fortinova Bostäder 50 AB 556225-4614 Varberg 100 10 000 180,1 171,9 Fastighetsbolag Fortinova Bostäder 101 AB 559100-1770 Varberg 100 500 156,5 146,9 Fastighetsbolag Fortinova Bostäder 114 AB 559107-8075 Varberg - - - - Fastighetsbolag HB Fortinova Fastigheter i Uddevalla 916843-8803 Varberg - - - - Fastighetsbolag Fortinova Bostäder 104 AB 559149-2706 Varberg 100 500 50,8 43,0 Holdingbolag Fortinova Bostäder 32 AB 556915-3181 Varberg - - - - Fastighetsbolag Strömmen Holding i Lilla Edet AB 559147-3573 Varberg - - - - Holdingbolag HB Fortinova Fastigheter i Lilla Edet 916568-0175 Lilla Edet - - - - Fastighetsbolag Specifikation av moderbolagets direkta och indirekta innehav av andelar i dotterbolag NOT 23 ANDELAR I KONCERNFÖRETAG ===== SIDA 46 ===== 9190 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION Specifikation av moderbolagets direkta och indirekta innehav av andelar i dotterbolag, forts. Dotterbolag Organisations- nummer Säte Andel (%) Antal andelar Redovisat värde (Mkr) 2024.12.31 Redovisat värde (Mkr) 2023.12.31 Verksamhet Fortinova Bostäder 105 AB 559149-4132 Varberg 100 500 21,1 21,3 Fastighetsbolag Fortinova Bostäder 106 AB 556688-3087 Varberg 100 500 23,5 23,5 Fastighetsbolag Fortinova Bostäder Fristad AB 559070-2154 Varberg 100 500 58,9 55,9 Fastighetsbolag Fortinova Holdingbolaget AB 559383-9748 Varberg 100 250 61,7 0,1 Fastighetsbolag BRF Tändstiftet 769641-7653 Trollhättan - - - - Minoritetsandel Fortinova Holdingbolaget 4 AB 559506-6522 Varberg 100 500 0,1 - Holdingbolag Fortinova Kommersiella 1 AB 556899-0948 Varberg 100 500 27,2 28,2 Fastighetsbolag HB Varbergsvalen 916852-3117 Varberg - - - - Fastighetsbolag Fortinova Tolken 10 AB 556747-6709 Varberg - - - - Fastighetsbolag Fortinova Kommersiella 2 AB 556916-5987 Varberg 100 500 0,6 0,6 Fastighetsbolag Fortinova Kommersiella 4 AB 556945-9703 Varberg 100 500 9,0 9,0 Fastighetsbolag Fortinova Kommersiella 5 AB 556729-4698 Varberg 100 100 46,9 46,3 Fastighetsbolag Fortinova Kommersiella 6 AB 559303-3318 Varberg 100 50 000 9,3 9,3 Fastighetsbolag Fortinova Kommersiella 8 AB 556434-7424 Varberg 100 1 020 31,5 31,5 Fastighetsbolag Fortinova Bostäder 23 AB 556974-7701 Varberg - - - - Fastighetsbolag Fortinova Olofstorp 3:45 & 3:5 AB 559343-3583 Varberg 100 1 000 12,5 16,3 Fastighetsbolag Kungsbacka Lärkan 15 Fastighets AB 559071-6568 Varberg 100 500 34,2 34,2 Fastighetsbolag Kungsbacka Lärkan 14 Fastighets AB 559071-6576 Varberg - - - - Fastighetsbolag Marmor 4 i Varberg AB 559135-9343 Varberg 100 500 83,2 86,5 Fastighetsbolag Bergdalsterassen i Borås AB 556842-4229 Varberg 100 500 134,7 111,9 Fastighetsbolag Bergdalsterassen Parkerings AB 559326-1703 Varberg - - - - Fastighetsbolag Andelar i koncernföretag 1 644,0 1 529,5 Fordringar hos koncernföretag (Mkr) Moderbolaget 2024.12.31 2023.12.31 Ingående anskaffningsvärde 60,2 51,6 Tillkommande fordringar 61,3 57,0 Amorteringar, avgående fordringar -77,3 -48,4 Utgående anskaffningsvärde/redovisat värde 44,2 60,2 NOT 24 FORDRINGAR HOS / SKULDER TILL KONCERNFÖRETAG Fortinovas koncernmellanhavanden är långfristiga och för - väntas fortlöpa för att hantera koncernens likviditetflöde. Moderbolaget har upptagit ränteswappar för dotterbolagens räkning. Vägda genomsnittliga räntesatsen på fordringar hos dotterbolag uppgår till 3,5 procent (4,0). NOT 25 TILLGÅNGSFÖRVÄRV Förvärvade tillgångar samt eget kapital och skulder (Mkr) Koncernen 2024.12.31 2023.12.31 Förvaltningsfastigheter - 511,0 Rörelsefordringar - 7,1 Likvida medel 0,1 8,4 Summa tillgångar 0,1 526,5 Eget kapital 0,1 80,8 Räntebärande skulder - 225,5 Kortfristiga rörelseskulder - 220,2 Summa eget kapital och skulder 0,1 526,5 Köpeskilling 0,1 238,5 - varav utbetald 0,1 238,5 Avgår: Likvida medel i de förvärvade verksamheterna -0,1 -8,4 Tillkommer: reglering av interna skulder - 212,8 Påverkan likvida medel - 442,9 NOT 23 ANDELAR I KONCERNFÖRETAG ===== SIDA 47 ===== 9392 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION Koncernen 2024.12.31 (Mkr) Räntebärande skulder Eget kapital Summa finansiering Vid årets början 2 783,9 2 142,0 4 925,9 Kassaflöde Amortering av banklån -84,2 - -84,2 Icke kassaflödespåverkande Transaktioner med innehav utan bestämmande inflytande - 26,7 26,7 Årets totalresultat - 113,7 113,7 Vid årets slut 2 699,7 2 282,4 4 982,1 Koncernen 2023.12.31 (Mkr) Räntebärande skulder Eget kapital Summa finansiering Vid årets början 2 466,2 2 441,2 4907,4 Kassaflöde Likvid från utställda teckningsoptioner - 0,7 0,7 Utbetald utdelning - -37,0 -37,0 Upptagna banklån 149,1 - 149,1 Amortering av banklån -56,9 - -56,9 Icke kassaflödespåverkande Förvärv av dotterbolag 225,5 - 225,5 Årets totalresultat - -262,9 -262,9 Vid årets slut 2 783,9 2 142,0 4 925,9 Moderbolaget 2024.12.31 (Mkr) Räntebärande skulder Eget kapital Summa finansiering Vid årets början - 1 712,9 1 712,9 Kassaflöde - - - Icke kassaflödespåverkande Årets resultat - 51,2 51,2 Vid årets slut - 1 764,1 1 764,1 Moderbolaget 2023.12.31 (Mkr) Räntebärande skulder Eget kapital Summa finansiering Vid årets början - 1825,3 1825,3 Kassaflöde Likvid från utställda teckningsoptioner - 0,7 0,7 Utbetald utdelning - -37,0 -37,0 Icke kassaflödespåverkande Årets resultat - -76,1 -76,1 Vid årets slut - 1 712,9 1 712,9 NOT 26 SKULDER HÄNFÖRLIGA TILL FINANSIERINGSVERKSAMHETEN NOT 27 VÄRDERING AV FINANSIELLA TILLGÅNGAR OCH SKULDER SAMT KATEGORIINDELNING REDOVISNINGSPRINCIP Koncernens finansiella tillgångar och skulder värderas till upplupet anskaffningsvärden förutom derivatinstrument som är värderade till verkligt värde via resultaträkningen Finansiella instrument värderade till verkligt värde via resultaträkningen Till denna kategori hör koncernens derivatinstrument. Deri- vaten redovisas initialt till anskaffningsvärde och omvärderas därefter till verkligt värde utifrån IFRS värderingshierarki nivå 2. Verkliga värden baseras på framtida diskonterade kassa- flöden. Värdeförändringar på derivat redovisas i resultaträk- ningen i posten räntederivat, orealiserade och räntekupongen redovisas i posten finansiella kostnader. Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde I denna kategori återfinns finansiella tillgångar som inte är derivat, som har fastställda eller fastställbara betalningar och som inte är noterade på en aktiv marknad. Exempel på till- gångar i denna kategori är reversfordringar, andra långfristiga fordringar, andelar, kund-och hyresfordringar, övriga fordring- ar samt likvida medel. Dessa tillgångar värderas till upplupet anskaffningsvärde utifrån den effektivränta som beräknades vid anskaffningstidpunkten. Kundfordringar utgörs i huvudsak av hyresfordringar vilka redovisas till det belopp som beräknas inflyta, det vill säga efter avdrag för osäkra fordringar. Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Räntebärande skulder från banker, leverantörsskulder och övriga skulder värderas till upplupet anskaffningsvärde. Skulder med en löptid över tolv månader redovisas som lång- fristiga och övriga som kortfristiga skulder. Redovisning i och borttagande från balansräkningen En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i balansräk- ningen när koncernen blir part enligt instrumentets avtals - mässiga villkor. Kundfordringar tas upp i balansräkningen när faktura har skickats. Skuld tas upp när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet föreligger att betala, även om faktura ännu inte mottagits. Leverantörsskulder tas upp när faktura mottagits.  UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR Klassificering och värdering Koncernen tillämpar inte säkringsredovisning av derivatin- strument, de hamnar därmed i kategorin innehav för handel. Derivatinstrument värderas till verkligt värde exklusive transaktionskostnader och redovisas i årets resultat. Övriga finansiella instrument redovisas initialt till anskaffningsvärde motsvarande instrumentets verkliga värde med tillägg för transaktionskostnader. Ett finansiellt instrument klassificeras vid första redovisningen bland annat utifrån i vilket syfte in- strumentet förvärvades. Klassificeringen avgör hur det finan- siella instrumentet värderas efter första redovisningstillfället såsom beskrivs nedan. Derivatens verkliga värden baseras på framtida diskontera- de kassaflöden. Vid värdering av derivat till verkligt värde görs ingen justering för motpartsrisk i form av Credit Value Adjust- ment (CVA) och Debt Value Adjustment (DVA), då skillnaden inte är väsentlig. Likvida medel bedöms vara omsättningsbara omgående med en försumbar risk för värdeförändring vilket medför att redovisat värde motsvarar verkligt värde. För kundfordringar och leverantörsskulder med en kvarvarande livslängd på mindre än sex månader anses det redovisade värdet reflektera verkligt värde. Kundfordringar och leverantörsskulder med en livslängd överstigande sex månader diskonteras i samband med att verk- ligt värde fastställs. Verkligt värde på finansiella tillgångar och skulder bedöms motsvara redovisat värde. Samtliga koncernens räntebärande skulder löper med rörlig ränta. ===== SIDA 48 ===== 9594 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION Koncernen (Mkr) Finansiella tillgångar, värderade till verkligt värde Finansiella tillgångar, värderade till upplupet anskaffningsvärde Summa redovisat värde Nivå Finansiella tillgångar 2024.12.31 2023.12.31 2024.12.31 2023.12.31 2024.12.31 2023.12.31 Derivatinstrument 13,3 27,9 - - 13,3 27,9 2 Reversfordringar - - - 30,2 - 30,2 Andra långfristiga fordringar - - 0,7 0,7 0,7 0,7 Andelar i bostadsrättsföreningar m.m. - - - 10,0 - 10,0 Kundfordringar - - 2,1 58,2 2,1 58,2 Övriga fordringar - - 1,2 67,1 1,2 67,1 Förutbetalda kostnader/upplupna intäkter - - 8,7 22,6 8,7 22,6 Likvida medel - - 239,0 227,3 239,0 227,3 Summa 13,3 27,9 251,7 416,1 265,0 444,0 Koncernen (Mkr) Finansiella skulder, värderade till verkligt värde Finansiella skulder, värderade till upplupet anskaffningsvärde Summa redovisat värde Nivå Finansiella skulder 2024.12.31 2023.12.31 2024.12.31 2023.12.31 2024.12.31 2023.12.31 Långfristiga räntebärande skulder - - 1 625,2 2 172,5 1625,2 2172,5 Leasingskuld - - 2,7 3,2 2,7 3,2 Övriga långfristiga skulder - - 0,3 0,3 0,3 0,3 Kortfristiga räntebärande skulder - - 1 074,5 611,4 1074,5 611,4 Leverantörsskulder - - 15,1 14,4 15,1 14,4 Aktuell skatteskuld - - 5,5 6,6 5,5 6,6 Övriga skulder - - 6,3 16,3 6,3 16,3 Upplupna kostnader/förutbetalda intäkter - - 43,8 97,5 43,8 97,5 Summa - - 2 773,4 2 922,2 2 773,4 2 922,2 Moderbolaget (Mkr) Finansiella tillgångar, värderade till verkligt värde Finansiella tillgångar, värderade till upplupet anskaffningsvärde Summa redovisat värde Nivå Finansiella tillgångar 2024.12.31 2023.12.31 2024.12.31 2023.12.31 2024.12.31 2023.12.31 Andelar i koncernföretag - - 1 644,0 1 529,5 1644,0 1529,5 Fordringar på koncernföretag - - 44,2 60,2 44,2 60,2 Reversfordringar - - 30,0 30,2 30,0 30,2 Övriga fordringar - - 1,6 66,2 1,6 66,2 Förutbetalda kostnader/upplupna intäkter - - 3,7 8,7 3,7 8,7 Kassa och Bank - - 92,0 99,6 92,0 99,6 Summa - - 1815,5 1794,4 1815,5 1794,4 Moderbolaget (Mkr) Finansiella skulder, värderade till verkligt värde Finansiella skulder, värderade till upplupet anskaffningsvärde Summa redovisat värde Nivå Finansiella skulder 2024.12.31 2023.12.31 2024.12.31 2023.12.31 2024.12.31 2023.12.31 Leverantörsskulder - - 0,5 3,7 0,5 3,7 Skulder till koncernföretag - - 49,1 54,4 49,1 54,4 Skatteskulder - - 0,6 1,9 0,6 1,9 Övriga skulder - - 0,4 1,0 0,4 1,0 Upplupna kostnader/förutbetalda intäkter - - 1,2 1,0 1,2 1,0 Summa - - 51,8 62,0 51,8 62,0 NOT 28 KAPITALHANTERING OCH FINANSIELLA RISKER Kapitalhantering Koncernen finansieras huvudsakligen genom eget kapital och traditionella banklån med fastighetsinteckningar som säker - het. Hanteringen av kapital berör bankfinansieringen. Styrelsen är ytterst ansvarig för koncernens kapitalhante- ring. Koncernens verksamhet innebär investeringar i enskilda fastigheter eller i portföljer av fastigheter. Inför varje förvärv upprättas en affärsplan för investeringen som inkluderar finansiering och prognoser. Inför varje investering eller avytt- ring analyseras även hur denna påverkar koncernens totala kapitalstruktur och finansiella nyckeltal. Kapitalhanteringen styrs och följs upp löpande genom årliga uppdateringar av planer, budgetar samt kvartalsvisa utfallsrapporter. RISKER Finansiella risker Finansiella risker som Fortinova är exponerade för är kreditrisk, ränterisk, likviditetsrisk, marknadsrisk och koncentrationsrisk vilka uppstår i koncernens finansiella instrument. Fortinova arbetar aktivt för att nå en låg finansieringsrisk bland annat genom långsiktigt samarbete med nordiska banker. För att minimera risker arbetar Fortinova enligt den finanspolicy som årligen prövas och fastställs av styrelsen. Kreditrisk Kreditrisk definieras som risken att Fortinovas motparter, exempelvis kunder, inte kan uppfylla sina finansiella åtag - anden mot koncernen. Kreditrisk inom finansverksamheten uppstår bland annat vid placering av likviditetsöverskott, vid tecknande av ränteswapavtal samt vid utställda kreditavtal. Kreditrisken avseende koncernens banktillgodohavanden begränsas genom att endast använda reglerade nordiska banker. Koncernens likvida medel står på bankkonto hos nationella sparbanker, Swedbank, Nordea, Skandinaviska Enskilda Banken AB (publ), Danske Bank A/S Sverige filial och Handelsbanken. Kreditrisken avseende övriga motparter på vilka koncernen har fordringar hanteras genom kreditbedöm- ningar före investeringar genomförs och hyres- och andra avtal tecknas. Vid räkenskapsårets utgång fanns förfallna fordringar inom kommersiella avtal om ett värde av 2,1 Mkr (0,2). När så bedöms vara lämpligt och möjligt bevakas mot - parternas finansiella ställning löpande. Ränterisk Förändring av marknadsränta och kreditmarginal påverkar koncernens resultat och kassaflöde från den löpande verk - samheten. Hur snabbt och med hur mycket förändringar i dessa båda komponenter påverkar beror på vald bindnings - tid. För att begränsa en omedelbar påverkan av förändring i marknadsräntorna har Fortinova valt att arbeta med både kort och lång räntebindning. Av samma orsak har Fortinova valt att teckna kreditavtal med olika löptid samt använda sig av derivatinstrument (ränteswappar). Dock kommer föränd- ringar i både marknadsräntor och kreditmarginaler alltid över tid att få genomslag i räntenettot. En förändring av marknadsräntan med +/- 100 punkter motsvarar cirka +6,8/-6,8 Mkr i förändrat räntenetto på hel- årsbasis. Känslighetsanalysen grundar sig på ett räntescenario som företagsledningen anser rimligt möjligt under de kom- mande 12 månaderna samt att alla andra faktorer förblir oförändrade. För mer information om koncernens räntesäkringar, se not 13 Derivat och not 20 Räntebärande skulder Refinansieringsrisk Fortinovas största finansiella risk är avsaknad av finansiering. Med refinansieringsrisk avses risken att finansiering inte alls kan erhållas, eller endast till kraftigt ökade kostnader. Fortinova arbetar aktivt för att nå en låg finansieringsrisk i förhållande till prissättning på marknaden. Det vill säga bästa möjliga räntenetto inom givna riskramar. Styrelsen fastställer löpande nivån för kapitalbindning i låneportföljen. Koncernen har ett långsiktigt samarbete med nordiska banker. Målet är att ha finansiering från flertalet motparter och en låneport - följ med spridda förfall och en relevant löptid i förhållande till prissättning. Refinansieringsrisken ska begränsas genom att koncernen alltid ska ha god framförhållning vid refinan- sieringsomförhandlingar. För koncernens relationer och förfallostruktur hänvisas till not 13 respektive not 20. Likviditetsrisk En likviditetsrisk innebär en situation där likvida medel för betalning av åtaganden inte kan säkerställas. Koncernen hanterar sin likviditets- och kapitalanskaffningsrisk genom att löpande göra likviditetsprognoser och tillse att det finns tillgång till tillräckligt med likvida medel för kommande betal- ningar. Likviditetshantering innefattar att inneha tillräckligt med likvida medel, att ha tillgång till kreditlöften och kunder- nas förmåga att betala sina skulder inom överenskommen tid. Den huvudsakliga likviditetsrisken avser koncernens externa låneavtal och möjligheten att fullgöra åtagandena i dessa. För att reducera likviditetsrisken använder koncernen finansiella instrument som omvandlar rörlig ränta till fast ränta och därigenom ger större förutsägbarhet i framtida kassaflöden. 73 procent (62) av koncernens rörliga lån är säkrade via ränteswappar. Fastighetsmarknaden är en illikvid marknad vilket innebär att koncernens möjligheter att snabbt sälja fastigheter är begränsad. Om ett behov att snabbt av - yttra fastigheter uppstår kan det leda till att ett lägre pris än marknadsvärdet erhålls. NOT 27 VÄRDERING AV FINANSIELLA TILLGÅNGAR OCH SKULDER SAMT KATEGORIINDELNING ===== SIDA 49 ===== 9796 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION Följande tabell utvisar koncernens likviditetsanalys för sina finansiella skulder. Tabellen är upprättad baserad på ej diskonterade kassaflöden, nuvarande amorteringsplan samt att samtliga lån refinansieras vid förfall.  Koncernen 2024.12.31 (Mkr) Redovisat belopp Nominellt belopp < 1 mån 1-3 mån 3 mån–1 år 1-5 år Räntebärande skulder 2 699,7 2 699,7 186,2 372,5 515,8 1 252,1 Leasingskuld 2,7 2,7 0,1 0,2 0,3 2,1 Leverantörsskulder 15,1 15,1 15,1 - - - Aktuella skatteskulder 5,5 5,5 - - 5,5 - Övriga skulder 6,3 6,3 - 5,9 - 0,4 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 43,8 43,8 34,3 9,5 - - Summa 2 773,1 2 773,1 235,8 388,0 521,6 1 254,6 Koncernen 2023.12.31 (Mkr) Räntebärande skulder 2 783,9 2 783,9 11,5 22,9 577,0 1 790,4 Leasingskuld 3,2 3,2 0,1 0,2 0,3 2,6 Leverantörsskulder 14,4 14,4 14,4 - - - Aktuella skatteskulder 6,6 6,6 - - 6,6 - Övriga skulder 16,3 16,3 - 15,9 - 0,4 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 97,5 97,5 32,0 65,5 - - Summa 2 921,9 2 921,9 57,9 104,6 583,9 1 793,4 NOT 29 DISPOSITION AV FÖRETAGETS VINST Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande finns följande belopp i kronor: Balanserat resultat 1 661 595 409 Årets resultat 51 222 887 Summa 1 712 818 296 Styrelsen föreslår att till förfogande stående vinstmedel dispo- neras enligt följande: Balanseras i ny räkning 1 712 818 296 Summa 1 712 818 296 Samtliga aktier är utdelningsberättigade. Summan av ovan föreslagna utdelning kan komma att ändras om antalet aktier förändras innan avstämningsdag för utdelning. Vad beträffar kon- cernens och moderbolagets resultat och ställning i övrigt hänvisas till efterföljande finansiella rapporter med tillhörande noter. NOT 31 HÄNDELSER AV VÄSENTLIG BETYDELSE EFTER RÄKENSKAPSÅRETS SLUT • Den 7 mars 2025 offentliggjorde Fortinova avsikten att genomföra ett listbyte från Nasdaq First North Growth Market Premier till Nasdaq Stockholm, preliminärt under fjärde kvartalet 2025. • Den 1 april 2025 tillträdde Fortinova två kommersiella fastigheter i Varberg med ett åsatt fastighetsvärde om 82 Mkr och en uthyrningsbar yta om 6 441 kvm. Förvär- vet bedöms generera koncernen 7,9 Mkr i hyresvärde. • Efter räkenskapsårets utgång har Fortinova refinansie- rat banklån motsvarande 752 Mkr till bibehållna eller förbättrade villkor. • Fortinova påverkas av utvecklingen i vår omvärld och har som ambition att åtnjuta de affärsmässiga möjlig - heter som uppstår. Till årsstämman 2025 föreslår därför Fortinovas styrelse ingen utdelning för räkenskapsåret 2024. NOT 30 NÄRSTÅENDE Fortinovas närstående utgörs av koncernbolag, styrelseleda- möter, företagsledning. Fortinovas styrelse erhåller arvode i enlighet med årsstämmans beslut. Inga löner eller andra ersättningar har under året utgått förutom att styrelseleda- mot Anna Weiner Jiffers bolag Hållbar Tillväxt AB fakturerat koncernen 0,6 Mkr (0,1) för stöd i koncernens arbete med standarderna i ESRS enligt lagkravet CSRD. Styrelseleda- mot Anders Valdemarsson är anställd i Fortinova AB och den verkställande direktören Anders Johansson är anställd i Fortinova Fastigheter AB (publ). Anders Valdemarsson och Anders Johansson äger vardera 50 procent av A2F Fastigheter AB vars innehav i Fortinova uppgår till 2 750 000 A-aktier och 1 936 650 B-aktier. Inga närståendetransaktioner utöver dessa ersättningar har skett med något närstående bolag eller privatperson under året. Moderbolagets närstående- transaktioner avser endast transaktioner med närstående bolag inom koncernen. Koncernens dotterbolag och koncernmellanhavanden framgår av not 23 och 24. För information om ersättningar till ledande befattnings - havare, se not 5. NOT 28 KAPITALHANTERING OCH FINANSIELLA RISKER ===== SIDA 50 ===== 9998 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION STYRELSENS INTYGANDE Årsredovisningen och koncernredovisningen har godkänts för utfärdande av styrelsen den 25 april 2025. Koncernens och moderbolagets resultat- och balansräkning blir föremål för fastställelse på årsstämman den 14 maj 2025. Fredrik Waern Auktoriserad revisor, KPMG AB Ole Salsten Styrelseordförande Catharina Lagerstam Styrelseordförande Fredrik Bergmann Styrelseledamot Anders Valdemarsson Styrelseledamot Anders Johansson Verkställande direktör Carl-Johan Carlsson Styrelseledamot Helena Örnstedt Styrelseledamot Anna Weiner Jiffer Styrelseledamot Till bolagsstämman i Fortinova Fastigheter AB (publ), org. nr 556826-6943 RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH KONCERNREDOVISNINGEN UTTALANDEN Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernre- dovisningen för Fortinova Fastigheter AB (publ) för år 2024 med undantag för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 106- 111. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 48-97 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsent - liga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2024 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningsla- gen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2024 och av dess finansiella resultat och kas - saflöde för året enligt IFRS Redovisningsstandarder som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 106-111. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resul- taträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen. GRUND FÖR UTTALANDEN Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar en- ligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckli- ga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖRENS ANSVAR Det är styrelsen och verkställande direktören som har an- svaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovis- ningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS Redovisningsstandarder som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåll- er några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredo- visningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrel- sen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. REVISORNS ANSVAR Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsbe- rättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller REVISIONSBERÄTTELSE Vår revisionsberättelse har lämnats den 25 april 2025 Varberg den 25 april 2025 ===== SIDA 51 ===== 101100 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som del av en revision enligt ISA använder vi professio- nellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom: • identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felak- tigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar och utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en vä- sentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på misstag, efter- som oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig informa- tion eller åsidosättande av intern kontroll. • skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets in- terna kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen. • utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och rimligheten i styrelsens och verkstäl- lande direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhörande upplysningar. • drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om huruvida det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i re- visionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplys - ningarna i årsredovisningen och koncernredovisningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredovisningen och koncernredovisningen. Våra slut - satser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag och en koncern inte längre kan fortsätta verksamheten. • utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och innehållet i årsredovisningen och kon- cernredovisningen, däribland upplysningarna, och om årsredovisningen och koncernredovisningen återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild. • planerar och utför vi koncernrevisionen för att inhämta tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis avseende den finansiella informationen för företag eller affärsen- heter inom koncernen som grund för att göra ett utta- lande avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och genomgång av det revisions - arbete som utförts för koncernrevisionens syfte. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden. Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens pla- nerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi identifierat. RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR OCH ANDRA FÖRFATTNINGAR UTTALANDEN Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredo- visningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Fortinova Fastighe- ter AB (publ) för år 2024 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt för- slaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. GRUND FÖR UTTALANDEN Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckli- ga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖRENS ANSVAR Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till disposi- tioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bola- gets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvalt- ningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Verkställande direktören ska sköta den löpande förvalt - ningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. REVISORNS ANSVAR Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbe- vis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende: • företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller • på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till disposi- tioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalan- de om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försum- melser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenska- perna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar gransk - ningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdel- ser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. REVISORNS GRANSKNING AV BOLAGSSTYRNINGS - RAPPORTEN Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrappor- ten på sidorna 106-111 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrappor - ten har en annan inriktning och en väsentligt mindre om- fattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden. En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2-6 årsre- dovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar samt är i överensstämmelse med årsredovis - ningslagen. Göteborg den 25 april 2025. KPMG AB Fredrik Waern Auktoriserad revisor ===== SIDA 52 ===== 103102 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION BOLAGSSTYRNING ===== SIDA 53 ===== 105104 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION STYRELSE OLE SALSTEN, F. 1962, ORDFÖRANDE SEDAN 2015 Examen som Godkänd Revisor samt flertal kurser. Ägare till investeringsbolaget Salstenen AB. Styrelseledamot i Fjordkongen AS, In Unda AB, Magine Holding AB, Nordstenen AB, Norra Orust Vatten & Avlopp AB, Salstenen AB, Sappa Holding AB, Södra Strömstad Fiber Ek.för, Utbildia AB och Älvsåker Bredband AB . Tidigare styrelseledamot i Pamica AB samt Absortech Group AB. Svensk Kod för Bolagsstyrning: Oberoende i förhållande till bolaget, bolagsledningen och större aktieägare. Aktieägande i Fortinova 2024.12.31: 600 000 B-aktier, genom bolag. FREDRIK BERGMANN, F. 1970, LEDAMOT SEDAN 2011 Entreprenör med många års erfarenhet i ledande befattningar. Tidigare delägare Ekotvätt Bergmanngruppen AB. Flertalet bolagsengagemang. Svensk Kod för Bolagsstyrning: Oberoende i förhållande till bolaget, bolagsledningen och större aktieägare. Aktieägande i Fortinova 2024.12.31: 818 000 B-aktier, genom bolag. CARL-JOHAN CARLSSON, F. 1974 LEDAMOT SEDAN 2019 Utbildad jurist, LLM Lunds Universitet med studier på Universität Heidelberg och Handelshögskolan i Stockholm. 50%-ägare och styrelseordförande i Sönerna Carlsson Family Office AB, 50%-ägare och vd i Carlsson Rådgivning i Göteborg AB. Styrelseledamot i Hälsoresurs i Sverige AB, Hälsoresurs i Sverige Holding AB, Healthmakers Tech- nologies AB, Carapax Marine Group AB, Sönerna Carlsson Family Office AB, Carlsson Rådgivning I Göteborg AB och Skogsallén Holding AB. Svensk Kod för Bolagsstyrning: Oberoende i förhållande till bolaget, bolagsledningen och större aktieägare. Aktieägande i Fortinova 2024.12.31: 87 832 B-aktier, genom bolag. ANDERS VALDEMARSSON, F. 1977 LEDAMOT SEDAN 2011, VICE VD Civilekonom och ingenjör från Högskolan i Jönköping. Grundade Fortinova 2010 och är vVD samt ansvarig för bolagets transaktionsverksamhet. Styrelseordförande i A2F Fastigheter AB. Styrelseledamot i AFV Fastigheter AB, A2F Holding AB, Buslådan AB samt Fortinova AB. Styrelsesuppleant och/eller extern firmatecknare i flertalet av Fortinova Fastigheter AB:s helägda dotterbolag. Tidigare uppdrag i ett stort antal av Fortinovas helägda dotterbolag samt bostadsrättsföreningar. Svensk Kod för Bolagsstyrning: Beroende i förhållande till bolaget, bolagsledningen och större aktieägare. Aktieägande i Fortinova 2024.12.31: 2 750 000 A-aktier och 1 786 650 B-aktier, genom bolag. ANNA WEINER JIFFER, F. 1971 LEDAMOT SEDAN 2021 Utbildad civilingenjör, CTH. Ägare till Hållbar Tillväxt AB, verksamt inom hållbar affärsutveckling och bolagsstyrning. Styrelseuppdrag i Fortinova Fastigheter AB, Fortinova AB, Polynova AB (ordförande), White Pearl Technology Group AB samt Serendipity AB. Tidigare styrelseledamot i Kungsleden AB, Revisionsutskottets ordförande i Railcare AB. Förflutet som vd i mindre och medelstora bolag. Global affärsområdeschef på Ikea. Svensk Kod för Bolagsstyrning: Oberoende i förhållande till bolaget, bolagsledningen och större aktieägare. Aktieägande i Fortinova 2024.12.31: Inget innehav. HELENA ÖRNSTEDT, F. 1970 LEDAMOT SEDAN 2019 Utbildad i ekonomi vid Högskolan i Halmstad. CFO på PAMN Red Holding AB samt dess dotterbolag Nilson Group AB. Koncernens verksamhet är skohandel, kapitalförvaltning samt fastighetsförvaltning. Har även erfarenhet av fastighetstransaktioner, fastighetsförvaltning och värdepappersplaceringar. Svensk Kod för Bolagsstyrning: Oberoende i förhållande till bolaget, bolagsledningen och större aktieägare. Aktieägande i Fortinova 2024.12.31: 6 016 B-aktier. CATHARINA LAGERSTAM, F. 1962 LEDAMOT SEDAN 2024 Utbildad civilekonom, civilingenjör och doktorsexamen från Handelshögskolan i Stockholm. Professionell sty- relseledamot, oberoende rådgivare och privatinvesterare. Ledamot i ICA Försäkring, ledamot i Image Systems, Styrelseordförande i Glycolink AB och Quaestus AB. Tidigare vice ordförande Franska Skolan och Franska Skolans fastighetsstiftelse, ordförande Aktiespararna Östermalm/Djurgården, ordförande EMPE Diagnostics, ordförande VOC Diagnostics, ordförande Apirays Bioscience, ledamot i Phoenix Biopower. Svensk Kod för Bolagsstyrning: Oberoende i förhållande till bolaget, bolagsledningen och större aktieägare. Aktieägande i Fortinova 2024.12.31: Inget innehav. FÖRETAGSLEDNING ANDERS JOHANSSON, VD Grundade Fortinova 2010 och har sedan starten varit ansvarig för den löpande förvaltningen. Civilekonom med examen i både finansiering och redovisning från University of Illinois Urbana-Champaign. Har tidigare arbetat på hedgefond i New York. Flera års erfarenhet från fastigheter och kapitalförvaltning. Svensk Kod för Bolagsstyrning: Beroende i förhållande till bolaget, bolagsledningen och större aktieägare. Aktieinnehav i Fortinova 2024.12.31: 2 750 000 A-aktier och 1 936 650 B-aktier, genom bolag, samt 75 000 optioner. ANDERS VALDEMARSSON, VICE VD Grundade Fortinova 2010 och har sedan starten varit ansvarig för relationen till bolagets delägare och lett bolagets transaktionsverksamhet. Civilekonom och ingenjör från Högskolan i Jönköping. Anders har många års erfarenhet från B2B försäljning, fastigheter och kapitalförvaltning. Svensk Kod för Bolagsstyrning: Beroende i förhållande till bolaget, bolagsledningen och större aktieägare. Aktieinnehav i Fortinova 2024.12.31: 2 750 000 A-aktier och 1 786 650 B-aktier, genom bolag. LENA LEFFLER, HR BUSINESS PARTNER SEDAN 2023 Tidigare 14 år i olika HR-roller inom Riverty-koncernen, en global aktör inom finansiering, betallösningar och inkasso. Civilekonom, inriktning Service Management, vid Handels- högskolan Göteborg, Svensk Kod för Bolagsstyrning: Oberoende i förhållande till bolaget, bolagsledningen och större aktieägare. Aktieägande i Fortinova 2024.12.31: 40 000 optioner. JOHN WENNEVID, CFO SEDAN 2016 Över 10 års erfarenhet av fastighetsbranschen samt ledarskap. Tidigare arbetat med bland annat finansiell skuld- och tillgångsförvaltning, revision och rekrytering hos PwC. Kandidat- och magisterexamen inom redovisning och beskattning vid Karlstad Universitet. Styrelseledamot i WhyJohn AB samt i flertalet av Fortinova Fastigheter AB:s helägda dotterbolag. Extern firmatecknare i Fortinova Fastigheter AB och Fortinova AB. Svensk Kod för Bolagsstyrning: Oberoende i förhållande till bolaget, bolagsledningen och större aktieägare. Aktieinnehav i Fortinova 2024.12.31: 19 822 B-aktier, genom bolag, samt 75 000 optioner. HANS-EMIL LUNDQUIST, FÖRVALTNINGSCHEF Förvaltningschef sedan juli 2022. Över 20 års erfarenhet av fastighetsförvaltning och ledarskap från olika svenska fastighetsaktörer, bland annat Castellum, Varbergs Bostad och Riksbyggen. Hans-Emils kompetens omfattar både kommersiella fastigheter och bostadsfastigheter. Svensk Kod för Bolagsstyrning: Oberoende i förhållande till bolaget, bolagsledningen och större aktieägare. Aktieinnehav i Fortinova 2024.12.31: 75 000 optioner. ===== SIDA 54 ===== 107106 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION Fortinova Fastigheter AB (publ), (Fortinova), är ett svenskt publikt bolag med säte i Varberg. Bolagets B-aktier är sedan 19 november 2020 noterade på Nasdaq First North Premier Growth Market. PRINCIPER FÖR BOLAGSSTYRNING För att säkerställa en god styrning av koncernen är ansvaret tydligt fördelat mellan bland annat ägare, styrelse samt vd och ledning. Till grund för styrningen av koncernen ligger bolagsordningen, styrelsens arbetsordning inklusive vd- instruktion, antagna policys och riktlinjer samt den svenska aktiebolagslagen och andra tillämpliga lagar, förordningar och regelverk. Fortinova tillämpar även Svensk kod för bolagsstyr- ning (Koden) som finns tillgänglig på www.bolagsstyrning. se. Fortinova följer Koden med undantag för bestämmelser om valberedning och kravet på särskild granskningsfunktion (internrevision). Denna avvikelse förklaras mer utförligt nedan. AKTIEN OCH ÄGARNA Antalet aktieägare i Fortinova uppgick vid årets slut till 2 921 aktieägare. Fortinovas huvudaktieägare är A2F Fastigheter AB, SEB Investment Management AB, Fastighets AB Balder och Odin Fonder som tillsammans innehar 41 procent av kapitalet och 60 procent av rösterna. Bolagets grundare, vice vd och styrelseledamot Anders Valdemarsson och vd Anders Johansson, innehar via A2F Fastigheter AB 9 procent av ka- pitalet och 39 procent av rösterna. De tio största aktieägarna stod för motsvarande cirka 65 procent av kapitalet och cirka 76 procent av rösterna. Fortinova har ett pågående långsiktigt incitamentspro- gram riktat till ledande befattningshavare och nyckelperso- ner inom koncernen. Programmet omfattar 470 000 teck - ningsoptioner motsvarande en utspädning om cirka 1 procent av utestående aktier och röster i bolaget. Optionsinnehavare har rätt att under tiden 15 juni–15 juli 2026 påkalla teckning motsvarande en teckningskurs om 26,85 kronor per aktie. Det förekommer inga konvertibler eller motsvarande värde- papper utöver nämnda teckningsoptioner som kan leda till ytterligare aktier i bolaget. Fortinovas aktiekapital uppgick per den 31 december 2024 till 51,3 Mkr, fördelat på 2 750 000 A-aktier (tio röster per aktie) och 48 585 140 B-aktier (en röst per aktie). Det finns inga begränsningar avseende hur många röster varje aktieägare kan avge vid bolagsstämma. Samtliga aktier har lika rätt till andel i bolagets tillgångar och resultat. Fortinovas börsvärde uppgick vid årets slut till 1,3 Mdkr. Fortinova är ett kassaflödesorienterat fastighetsbolag och Bolagets utdelningspolicy är baserad på en ambition att överföra löpande förvaltningsresultat till aktieägarna. Vid be- dömning av utdelningens storlek ska Bolagets investerings - alternativ, finansiella ställning och kapitalstruktur beaktas. Utdelningen ska långsiktigt uppgå till minst 40 procent av förvaltningsresultatet belastat med schablonskatt. BOLAGSSTÄMMA Bolagsstämman är Fortinovas högsta beslutande organ varvid aktieägarna i Fortinova utövar sin rätt att besluta om bolagets angelägenheter vid årsstämman eller, om så erford- ras, vid en extra bolagsstämma. Ordinarie bolagsstämma (årsstämma) hålls i Varberg inom sex månader efter räken- skapsårets utgång. Aktieägare har rätt att delta vid årsstäm- man – personligen eller via ombud eller poströstning – om aktieägaren är införd i aktieboken på den så kallade avstäm- ningsdagen samt har anmält sitt deltagande vid stämman till bolaget inom den tid som anges i kallelsen till stämman. För att kunna utöva rösträtt vid stämman måste även aktieägare vars aktier är förvaltarregistrerade tillfälligt omregistrera sina aktier i eget namn enligt vad som följer av kallelsen. Årsstämman väljer styrelseordförande och övriga sty - relseledamöter samt bolagets revisorer. Till årsstämmans uppgifter hör också att fastställa bolagets och koncernens balans- och resultaträkningar samt att besluta om disposition av resultatet av verksamheten, ansvarsfrihet för styrelsele- damöter och vd, riktlinjer för ersättningar till ledande befatt- ningshavare och inrättande av valberedning. Kallelse till årsstämman sker genom annonsering i Post- och Inrikes Tidningar samt på bolagets webbplats. Att kallelse har skett ska också annonseras i rikstäckande dagstidning. Av kallelsen framgår bland annat dagordning samt styrelsens och valberedningens förslag till beslut. Aktieägare som önskar få ett ärende behandlat på årsstämman ska normalt vara till- gänglig hos styrelsen senast sju veckor före bolagsstämman. Vid Fortinovas årsstämma den 8 maj 2024 represente- rades cirka 38 procent av kapitalet och 58 procent av totala antalet röster i Bolaget. Årsstämman genomfördes fysiskt med möjlighet till förhandsröstning (poströstning) med stöd av bestämmelser i gällande bolagsordning. Information om de vid årsstämman fattade besluten offentliggjordes samma dag som stämman så snart utfallet av röstningen var slutligt sammanställt. Ett anförande av verkställande direktören ge- nomfördes på plats. Följande beslut fattades av årsstämman den 8 maj 2024: • Fastställande av koncernens och moderbolagets resul- tat- och balansräkningar för räkenskapsåret 2023. • Balanserade vinstmedel ska överföras i ny räkning. • Beslutades i enlighet med valberedningens förslag att arvode till styrelsen utgår med 320 000 kronor till sty - relseordförande och med 150 000 kronor till övriga sty- BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT relseledamöter som inte är anställda inom koncernen. Vidare beslutades att ersättning till ordförande i risk, regel och revisionsutskottet ska utgå med 60 000 kro- nor samt 25 000 kronor vardera till övriga ledamöter. Inget arvode ska utgå för arbete i ersättningsutskottet. • Ansvarsfrihet för vd och styrelse. • Omval av styrelseledamöterna Ole Salsten, Fredrik Bergmann, Helena Örnstedt, Carl-Johan Carlsson, Anna Weiner Jiffer samt Anders Valdemarsson. Ole Salsten omvaldes till styrelsens ordförande. Till ny ledamot val- des Catharina Lagerstam. • Omval av KPMG AB som revisor med Fredrik Waern som huvudansvarig revisor. • Bemyndigande för styrelsen att besluta om nyemission av aktier av serie B om högst 20 procent av det registre- rade aktiekapitalet. Protokoll och presentation från ovan bolagsstämmor finns på Fortinovas hemsida. VALBEREDNING Valberedningens mandattid löper intill dess att en ny valbe- redning har utsetts för att lägga fram förslag avseende bland annat val av ordförande och övriga ledamöter i styrelsen, val av revisor, val av ordförande på årsstämman och arvodesfrågor. Inför årsstämman den 8 maj 2024 bestod valberedningen i Fortinova av: • Patrik Jönsson (SEB Investment Management, valbered- ningens ordförande) • Anders Johansson (A2F Fastigheter AB) • Nils Hast (Odin Fonder) Valberedningens sammansättning innebär en avvikelse från Kodens bestämmelse 2.3 då vd ingår i valberedningen. Anledningen till avvikelsen är att vd även är största aktieäga- re i bolaget och således ingår vd i valberedningen i egenskap av huvudaktieägare. Valberedningens ledamöter har noga övervägt och konstaterat att det inte föreligger någon intres- sekonflikt att acceptera uppdraget som ledamot i Fortinovas valberedning. Aktieägare har möjlighet att lämna förslag till valberedningen under adress som framgår på Fortinovas hemsida. Valberedningens förslag till årsstämman offent - liggörs i samband med kallelsen till årsstämman. Därutöver lämnar valberedningen även ett motiverat yttrande avseende föreslagen styrelse samt en redogörelse för hur valbered- ningen har bedrivit sitt arbete. Valberedningen eftersträvar i sitt arbete att en jämn könsfördelning i styrelsen ska upprätt- hållas samt att styrelsen i övrigt ska präglas av mångsidighet och bredd avseende kompetens, erfarenhet och bakgrund. Valberedningen tillämpar för detta ändamål, såsom mång - faldspolicy, regel 4.1 i Svensk kod för bolagsstyrning vid fram- tagandet av sitt förslag till val av styrelseledamöter. Valberedningen har inför årsstämman 2024 hållit fem protokollförda möten där samtliga frågor som åligger valbe- redningen att behandla enligt Koden diskuterats. Valbered- ningen har bland annat diskuterat och övervägt styrelsens storlek, vilka kompetensområden som bör vara företrädda inom styrelsen, arvode till styrelseledamöterna samt förslag till val av revisor. STYRELSEN Aktieägarna utser styrelsen vid årsstämman varje år. Sty - relsens övergripande uppgift är att ansvara för koncernens organisation och förvaltning samt för att kontrollen av bokföringen, medelsförvaltningen och ekonomiska förhål- landen i övrigt är betryggande. Det åligger därför styrelsen att tillse att det finns fungerande rapporteringssystem och att styrelsen erhåller erforderlig information om bolagets ställning, resultat, finansiering och likviditet genom periodisk rapportering. Utöver att svara för bolagets organisation och förvaltning är styrelsens viktigaste uppgift att fatta beslut i strategiska frågor såsom fastställande av strategiska planer, affärs- och lönsamhetsmål samt policys. Vidare fattar styrel- sen beslut om större förvärv och försäljningar av fastigheter och bolag, större investeringar i underhåll- och reparations - åtgärder samt finansieringsfrågor. STYRELSENS SAMMANSÄTTNING Fortinovas styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av lägst fem och högst sju ledamöter utan suppleanter. Det finns inga bestämmelser i bolagsordningen om tillsättande och entledi- gande av styrelseledamöter eller om ändring av bolagsord- ningen. Styrelsens ledamöter väljs årligen på årsstämman för tiden intill slutet av nästa årsstämma. Nya styrelseledamöter får en genomgång av bolaget och dess verksamhet samt deltar i Nasdaq Stockholms utbildning för styrelseledamöter i börsbolag. Från och med årsstämma den 8 maj 2024 har Fortinovas styrelse bestått av sju stämmovalda ledamöter utan supple- anter. Vid årsstämman 2024 omvaldes Ole Salsten, Fredrik Bergmann, Helena Örnstedt, Carl-Johan Carlsson, Anna Weiner Jiffer och Anders Valdemarsson. Nyval skedde av Catharina Lagerstam. En närmare presentation av ledamöterna finns på Fortinovas hemsida. Fortinovas styrelse har således från och med den 8 maj 2024 bestått av sju ledamöter vilket är i enlighet med bolagsordningen. Vd ingår inte i styrelsen. STYRELSENS ARBETE Styrelsens arbete regleras i en arbetsordning som fastställs årligen på det konstituerande styrelsemötet. Arbetsordningen innehåller bland annat instruktioner om ansvarsfördelning - en inom styrelsen samt i förhållande till vd och utskottens arbetsuppgifter. Styrelsens ordförande leder styrelsearbetet och ser till att styrelsen utför sina uppgifter. Ordföranden följer koncernens verksamhet genom kontinuerliga kontakter med vd och ansvarar för att övriga ledamöter fortlöpande får den information som krävs för att styrelsearbetet ska kunna utföras på bästa sätt. Ordföranden ansvarar även för att ===== SIDA 55 ===== 109108 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION utvärdering av styrelsens och vd:s arbete görs årligen. Den senaste årliga utvärderingen skedde i juli 2024. Styrelsen utför även en mindre utvärdering efter varje styrelsemöte. Beslut i styrelsen kräver att både mer än hälften av de närvarande ledamöterna, och mer än en tredjedel av det totala antalet ledamöter röstar för beslut. Vid lika röstetal har ordföranden utslagsröst. STYRELSENS ÅRSPLANERING Utöver stående punkter såsom investeringsbeslut och informa- tion från vd i form av ekonomisk rapport, marknadsanalys och löpande förvaltning har under året följande frågor hanterats: • Konstituerande styrelsemöte • Hållbarhetsfrågor • Fastställande av delårsbokslut och bokslutskommuniké • Ersättningsfrågor • Förberedelser inför årsstämma • Revisionsfrågor • Utvärdering av risker och intern styrning och kontroll • Utdelningsförslag • Strategi och planer • Affärsplan för 2025 och budget 2025 • Informationssäkerhet • Policys • Utvärdering av vd:s arbete • Utvärdering av styrelsens arbete • Närståendefrågor och intressekonflikter MÖTEN UNDER 2024 Under 2024 har styrelsen haft 13 protokollförda möten, varav ett var konstituerande. Vid vart och ett av dessa möten har styrelsen behandlat ovan angivna ärenden liksom andra frå- gor av väsentlig betydelse för bolaget. Styrelsearbetet under året har särskilt inriktats på strategidiskussioner, konjunktur- och finansieringsfrågor, hållbarhets- och compliancefrågor samt investeringar. Vd och bolagets tjänstemän är föredra- gande på styrelsemötena. Bolagets revisorer har under året, utöver närvaro i Revi- sionsutskottet, närvarat vid styrelsemöte som hölls i februari. Styrelsen har genomfört en utvärdering av sitt arbete under 2024. Utvärderingen genomfördes under ledning av styrel- sens ordförande i form av en digital och anonym plattform. Valberedningen kommer att ta del av resultatet från utvär - deringen inför kommande årsstämma. Styrelsen har också utvärderat vd utan att denne närvarade. ERSÄTTNINGSUTSKOTT Bolagets ersättningsutskott består av styrelsen för Bolaget. Ersättningsutskottet ska bereda förslag avseende ersätt - ningsprinciper, ersättningar och andra anställningsvillkor för Bolagets ledande befattningshavare. Ersättningsutskottet har också i uppdrag att följa och utvärdera Bolagets pågå- ende och under året avslutade program för rörlig ersättning till ledande befattningshavare samt tillämpningen av de riktlinjer för ersättningar till ledande befattningshavare som bolagsstämman enligt lag ska besluta om samt gällande er - sättningsstrukturer och ersättningsnivåer i Bolaget. REVISIONSUTSKOTT Bolaget har ett revisionsutskott som består av Helena Örnstedt (utskottets ordförande), Carl-Johan Carlsson och Ole Salsten. Revisionsutskottets uppgifter framgår av dess instruktion vilken fastställs årligen. Revisionsutskottet ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat stödja verksam- heten vid identifiering och hantering av sådana risker som skulle kunna äventyra, riskera eller förhindra uppnåendet av målen i enlighet med bolagets strategi. Utskottet ska hålla sig informerad om Bolagets finansiella rapportering, effekti- viteten i Bolagets interna styrning och kontroll, riskhantering samt hanteringen av närståendetransaktioner genom att delta i, och följa upp, planeringen av revisionen av Bolagets finansiella rapporter och interna kontroll. Vidare innebär upp- giften att övervaka revisorns opartiskhet och självständighet och därvid särskilt uppmärksamma om revisorn tillhandahål- ler Bolaget andra tjänster än revisionstjänster, samt biträda vid förberedelse av upphandling av revisorstjänster samt i samband med bolagsstämmans beslut om revisorsval. I syfte att säkerställa god intern styrning och kontroll har Bolaget tagit fram ett antal policys. Revisionsutskottet ansvarar för en årlig genomgång med ledning och revisor för att säkerställa att rutinerna kring bolagets policys fungerar, samt föreslå eventuella förändringar och löpande följa upp relevanta granskningsområden. Under 2024 har revisionsutskottet sammanträtt nio gånger för att behandla bland annat ovanstående frågor. Vid fyra av dessa tillfällen har bolagets revisor deltagit, bland annat för planering av granskningsarbete och redogörelse av genomförda granskningar. VD OCH KONCERNLEDNING Vd ansvarar för bolagets löpande förvaltning och leder bolagets verksamhet i enlighet med styrelsens riktlinjer och anvisningar, bland annat genom antagen vd-instruktion. Det åligger vd att ta fram ett komplett informations- och beslutsunderlag inför styrelsemötena, föredra ärenden samt motivera sina förslag till åtgärder och beslut. Vd håller även styrelsen löpande informerad om bolagets och koncernens utveckling genom periodvisa informationsbrev. Fortinovas vd Anders Johansson är, tillsammans med vice vd Anders Valde- marsson, största aktieägare i bolaget. Det är en stor fördel för Fortinova att ha en operativ ledning med ett långsiktigt intresse i bolaget. Det innebär förutom kontinuitet även snabbhet i beslut, vilket vid flera tillfällen visat sig vara en konkurrensmässig fördel. I sitt dagliga arbete leder vd kon- cernledningen. I Fortinovas koncernledning ingår vd, vice vd tillika Transaktionschef, CFO tillika IR-ansvarig, Förvaltnings- chef och HR Business Partner. Fortinovas koncernledning presenteras i årsredovisningen under avsnitt Ledning. Vd och övriga medlemmar av koncernledningen har kontinuerliga möten för att följa upp affärsområdenas utveckling och resul- tat, uppdatera prognoser och planer samt diskutera aktuella frågor. Rapporteringen från koncernledning till vd sker kvar- talsvis av respektive verksamhet. I samband härmed, jämte årliga utvecklingssamtal, utvärderas att rätt kompetens finns på nyckelpositioner. ERSÄTTNING TILL VD OCH KONCERNLEDNING Riktlinjer för lön och annan ersättning till bolagets ledande befattningshavare beslutas av årsstämman. Följande riktlin- jer, som omfattar vd och andra personer i bolagets ledning, beslutades av årsstämman 2021. En oförändrad version kom- mer framläggas till årsstämman 2025. • Ledande befattningshavare ska erbjudas fast lön som är konkurrenskraftig, marknadsmässig och som baseras på den anställdes ansvarsområde och prestation. • Ledande befattningshavare ska erbjudas marknadsmäs- siga pensionsvillkor huvudsakligen i form av premiebase- rade pensionsavtal. • Ledande befattningshavare ska erbjudas sedvanliga icke-monetära förmåner som underlättar utförandet av arbetet. • Utöver fast lön ska rörlig ersättning som belönar förut - bestämda och mätbara prestationer kunna erbjudas. Sådan rörlig ersättning ska syfta till att främja långsiktigt värdeskapande inom koncernen. Rörlig ersättning ska utbetalas i form av lön och ska inte överstiga 50 procent av den fasta ersättningen för aktuell befattningshavare under ifrågavarande år. • För ledande befattningshavare ska en ömsesidig upp- sägningstid om sex månader gälla. Avgångsvederlag, inklusive lön under uppsägningstiden, får inte överstiga 24 månadslöner. • Styrelsen äger rätt att frångå riktlinjerna om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för detta. ORGANISATION Bolaget befinner sig fortsatt i en expansiv fas, vilket innebär att organisationen växer i takt med detta. Vid årets slut uppgick antalet medarbetare till 42 personer, fördelat på 19 kvinnor och 23 män. Förvaltningsorganisationen har delats in i förvaltnings - områdena Halland, Västra Götaland och Skaraborg med ansvariga för respektive region. EXTERNA REVISORER Fortinovas revisorer väljs årligen av årsstämman. Vid årsstämman 2024 omvaldes KPMG AB till revisor med Fredrik Waern som huvudansvarig revisor till och med utgången av årsstämman 2025. Revisorn granskar styrelsens och vd:s förvaltning av bolaget och kvaliteten i bolagets redovisning. Revisorn rapporterar resultatet av sin gransk - ning till aktieägarna genom revisionsberättelsen, vilken fram- läggs på årsstämman. Därutöver lämnar revisorn detaljerade redogörelser till revisionsutskottet som huvudregel minst tre gånger per år. Styrelsen träffar bolagets revisor utan närvaro av koncernledningen en gång per år. Utöver revisionen utför KPMG AB vissa revisionsnära tjänster för Fortinova. Dessa tjänster avser huvudsakligen redovisnings-, skatte- och aktiebolagsrättsliga frågor och Fortinova bedömer att utföran- det av dessa tjänster inte äventyrar KPMG AB:s oberoende. Närmare upplysningar om ersättning till revisorerna finns i separat not i årsredovisningen. INTERN STYRNING OCH KONTROLL AVSEENDE FINANSIELLA RAPPORTERINGEN Styrelsen har det övergripande ansvaret för att Fortinova har ett tillfredställande system för intern styrning och kontroll av den finansiella rapporteringen. Detta system utformas i samverkan mellan styrelsen, koncernledningen och bolagets personal i syfte att säkerställa följande: • att bolaget har en tillförlitlig finansiell rapportering • att bolaget har en ändamålsenlig och effektiv organisa- tion för den finansiella rapporteringen • att bolaget efterlever tillämpliga lagar, god redovisnings- sed och andra tillämpliga bestämmelser avseende den finansiella rapporteringen. Nedan beskrivs Fortinovas system för riskutvärdering och intern kontroll, främst i samband med den finansiella rapporteringen. Beskrivningen följer det internationellt erkända COSO-ramverket. Namn Funktion Ledamot sedan Ersättning Närvaro, styrelsemöten Närvaro, revisionsutskott Oberoende* Ole Salsten Ordförande 2015 345 500 13 av 13 9 av 9 Ja Fredrik Bergmann Ledamot 2011 150 000 12 av 13 Ja Helena Örnstedt Ledamot 2019 210 000 13 av 13 9 av 9 Ja Anna Weiner Jiffer Ledamot 2021 150 000 13 av 13 Ja Carl-Johan Carlsson Ledamot 2019 175 000 13 av 13 9 av 9 Ja Anders Valdemarsson Ledamot 2011 0 13 av 13 Nej Catharina Lagerstam Ledamot 2024 150 000 10 av 10* Ja *Invald i styrelsen från och med årsstämma den 8 maj 2024. STYRELSENS SAMMANSÄTTNING ===== SIDA 56 ===== 111110 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION Kontrollmiljö För att säkerställa den interna styrningen och kontrollen av den finansiella rapporteringen utgår Fortinovas kontrollmiljö ifrån en tydlig ansvars- och arbetsfördelning, dels mellan styrelse och vd, dels inom den operativa verksamheten inom bolaget. Styrelsens arbetsordning och vd-instruktion syftar till att säkerställa en sådan tydlig roll och ansvarsfördelning till gagn för en effektiv hantering av verksamhetens risker. På motsvarande sätt finns även besluts och attestordning som omfattar hela koncernens verksamhet i syfte att bland annat säkerställa god ordning och för att förebygga eller i tid upptäcka oavsiktliga fel, oegentligheter/bedrägerier som kan ha en väsentlig påverkan på bolagets finansiella rapportering. Av styrelsen antagna policys, såsom exempelvis uppföran- depolicy (Code of Conduct) och finanspolicy, är också av bety- delse för arbetet med den interna styrningen och kontrollen. Vidare finns fastställda riktlinjer för bolagets medarbetare för att de ska förstå betydelsen av sina respektive roller för upp- rätthållandet av god intern styrning och kontroll. Riktlinjerna för den finansiella rapporteringen uppdateras vid ändring av lagkrav, noteringskrav och/eller redovisningsstandarder. Riskbedömning Fortinovas koncernledning utvärderar och identifierar löpan- de risken för väsentliga fel i den finansiella rapporteringen baserat på diskussioner och möten inom organisationen.Sty- relsen, i egenskap av revisionsutskott, går igenom bolagets väsentliga risker med bolagets revisorer och styrelsen fast - ställer vid behov nödvändiga åtgärder som behöver vidtas. Områden med högre risk har identifierats vara: • Bedömning vid beslut om förvärv eller projektutvärdering av förvaltningsfastighet • Värdering av förvaltningsfastigheter • Finansiering av förvaltningsfastigheter • Klimatförändringar påverkar verksamheten på lång sikt Kontrollaktiviteter Kontrollaktiviteter utformas för att både förebygga och upp- täcka brister inom de identifierade riskområdena ovan liksom att säkerställa att eventuella felaktigheter i den finansiella rapporteringen blir rättade. Kontrollaktiviteter finns även för att säkerställa att rapportering sker i enlighet med gällande redovisningsregler och standards. Kontroller finns bland annat genom olika systemstöd, inbyggda i antagna rutiner och arbetsfördelningar såsom kvartalsvis rapportering till ledningsgrupp samt genom principen om att alla dokument ska granskas och godkännas av minst två personer. Bolaget har HR-funktion dit anställda kan vända sig för vägledning samt en extern visselblåsarfunktion där misstänkta oegent - ligheter kan rapporteras. Styrelsen granskar delårs och årsbokslut före publicering. Instruktioner, rutiner och manu- aler upprättas, uppdateras och kommuniceras kontinuerligt till berörda medarbetare i syfte att se till att de har aktuell kunskap. Medarbetare genomgår även utbildning för att sä- kerställa erforderlig kompetens. Information och kommunikation Såväl den interna informationen inom Fortinova som den externa kommunikationen styrs på en övergripande nivå av koncernens riktlinjer för informationsgivning. Koncern- ledningen ansvarar för att informera berörda medarbetare om deras ansvar för att upprätthålla god intern styrning och kontroll, i syfte att säkerställa en effektiv och korrekt informationsgivning av den finansiella rapporteringen. Detta sker bland annat genom regelbundna informationsmöten. Via Fortinovas intranät hålls medarbetarna vidare uppdaterade om antagna policys, riktlinjer, instruktioner och manualer. IR-ansvarig ansvarar för den externa informationsgivningen avseende den finansiella rapporteringen. Arbetet bedrivs efter principen om löpande och korrekt informationsgivning i enlighet med Nasdaq Stockholms regelverk för emittenter. UPPFÖLJNING AV INTERN STYRNING OCH KONTROLL Fortinovas koncernledning utvärderar löpande att den interna styrningen och kontrollen av den finansiella rap- porteringen fungerar på avsett sätt. Detta sker bland annat genom självutvärdering och analyser samt genom att ta del av ekonomiavdelningens arbete i syfte att fånga upp behov av åtgärder eller förslag på förbättringar. Avrapportering sker till revisionsutskott. Styrelsen erhåller därefter kommentarer till verksamheten och den interna styrningen och kontrollen. Bolagets revisorer medverkar som huvudregel vid möte med revisionsutskottet tre gånger per år och informerar då om sina iakttagelser kring bolagets interna rutiner och kontrollsystem. Revisionsutskottets ledamöter har då även tillfälle att ställa frågor till de externa revisorerna. Det åligger därefter styrelsen att säkerställa att åtgärder vidtas rörande eventuella brister och förslag till åtgärder som framkommit såväl i koncernledningens rapportering som i revisionen och i informationen från revisorerna. Utöver ovan avser bland annat den interna styrningen och kontrollen: • Representanter ur bolagsledningen närvarar regelbundet vid styrelsemöten, vilket möjliggör för styrelsen att följa upp aktuella frågor och bedömningar direkt med led- ningspersoner. • Strukturerad och begränsad IT-miljö med användarbe- gränsningar kopplade till funktion och roll. Miljön om- fattar även systemstöd med bedömd utbildning för att säkerställa rätt kompetens. UTVÄRDERING AV BEHOVET AV SÄRSKILD GRANSKNINGSFUNKTION (INTERNREVISION) Fortinovas koncernledning går löpande igenom rutinerna och dokumentationen avseende det interna kontrollsystemet. Det har inte framkommit något som tyder på att kontrollsystemet inte skulle fungera på avsett sätt. Styrelsen har mot bakgrund av detta beslutat att inte inrätta någon särskild gransknings- funktion. Styrelsen omprövar årligen detta beslut. Övriga bolagsstyrningsdokument såsom Bolagsordning finns tillgängliga på Fortinovas hemsida. Fortinovas fastighetsbestånd ska över tid bestå av minst 80 procent bostadshyresfastigheter. ÖVERTRÄDELSER Under 2024 har inga överträdelser skett gällande regelverket vid den börs Fortinovas aktier är upptagna till handel vid eller av god sed på aktiemarknaden enligt beslut av börsens disci- plinnämnd eller uttalande av Aktiemarknadsnämnden. Denna rapport är inte en del av den formella årsredovisningen. Varberg den 25 april 2025 Ole Salsten, Styrelseordförande Fredrik Bergmann, Styrelseledamot Helena Örnstedt, Styrelseledamot Anna Weiner Jiffer, Styrelseledamot Carl-Johan Carlsson, Styrelseledamot Anders Valdemarsson, Styrelseledamot Catharina Lagerstam, Styrelseledamot ===== SIDA 57 ===== 113112 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION Styrelsens förslag till riktlinjer för ersättning till ledande befatt- ningshavare och styrelseledamöter i Fortinova Fastigheter AB (publ) och dess dotterbolag. OMFATTNING Dessa riktlinjer omfattar bolagsledningen för Fortinova Fastigheter AB (publ) (”Fortinova”) samt koncernens styrel- seledamöter i den mån andra ersättningar än sådana som beslutats av årsstämman utgår till styrelseledamöter. Med bolagsledning avses verkställande direktör, vice verkstäl- lande direktör och andra personer i bolagsledningen. Med andra personer i bolagsledningen avses personer som ingår i ledningsgruppen och chefer som är direkt underställda den verkställande direktören. Chefer direkt underställda den verkställande direktören är i Fortinovas fall ekonomichefen och förvaltningschefen. Riktlinjerna är framåtblickande och ska tillämpas på er - sättningar som avtalas, och förändringar som görs i redan avtalade ersättningar, efter det att riktlinjerna antagits av årsstämman 2021. Riktlinjerna omfattar inte sådana ersätt - ningar som beslutas av bolagsstämman. Beträffande anställningsförhållanden som lyder under andra regler än svenska får vederbörliga anpassningar ske för att följa tvingande sådana regler eller fast lokal praxis, varvid dessa riktlinjers övergripande ändamål så långt möjligt ska tillgodoses. FRÄMJANDE AV FORTINOVAS AFFÄRSSTRATEGI, LÅNGSIKTIGA INTRESSEN OCH HÅLLBARHET Koncernens vision är att vara Västra Sveriges mest framstå- ende fastighetsbolag på bostadsfastighetsmarknaden. Fortinova ska vara ett fastighetsbolag som förvärvar, utvecklar och förvaltar bostadsfastigheter i Västra Sverige med positiva kassaflöden och goda möjligheter till värdetill- växt. Fortinova investerar i bostadsfastigheter i kommuner med god befolkningstillväxt i Västra Sverige. Fortinova upp- når långsiktig värdetillväxt genom att investera i orter där människor vill bo, arbeta och leva. Koncernens strategi är vi- dare att bostadsfastigheter över tid ska utgöra 80 procent av portföljens totala förvaltningsfastighetsvärde för att erhålla en hög riskjusterad avkastning. Ett långsiktigt framgångsrikt och hållbart genomförande av koncernens affärsstrategi förutsätter att Fortinova kan rekrytera och behålla kvalificerade medarbetare. För detta krävs att koncernen kan erbjuda konkurrenskraftig ersätt - ning. Dessa riktlinjer möjliggör att ledande befattningshavare kan erbjudas en konkurrenskraftig totalersättning. Rörliga kontantersättningar som omfattas av dessa riktlinjer ska även de syfta till att främja koncernens affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet. ERSÄTTNING TILL LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE Formerna av ersättning m.m. Ersättningen ska vara marknadsmässig och får bestå av föl- jande komponenter: fast kontantlön, rörlig kontantersättning, pensionsförmåner och andra förmåner. Bolagsstämman kan därutöver – och oberoende av dessa riktlinjer – besluta om ex- empelvis aktie- och aktiekursrelaterade ersättningar. Den fasta ersättningen ska beakta den enskildes ansvars- områden och erfarenhet. Den fasta lönen ska ses över årligen. Den rörliga ersättningen får uppgå till högst 50 procent av den årliga fasta lönen för koncernledningen. Den rörliga kon- tantersättning som omfattas av dessa riktlinjer ska syfta till att främja Fortinovas affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet, genom att exempelvis ha en tydlig koppling till affärsstrategin eller främja befattningshavarens långsiktiga utveckling. Uppfyllelse av kriterier för utbetal- ning av rörlig kontantersättning ska kunna mätas under en period om ett år. Rörliga ersättningar ska vara kopplade till förutbestämda och mätbara kriterier, utformade med syfte att främja Fortinovas långsiktiga värdeskapande. När mät - perioden för uppfyllelse av kriterier för utbetalning av rörlig kontantersättning avslutats ska det bedömas/fastställas i vilken utsträckning kriterierna uppfyllts. Styrelsen ansvarar för bedömningen såvitt avser rörlig kontantersättning till verkställande direktören. Vad avser rörlig kontantersättning till övriga befattningshavare ansvarar verkställande direktö- ren för bedömningen, efter samråd med styrelseordförande. Finansiella mål ska bedömas baserat på den av koncernen senast offentliggjorda finansiella informationen. Pension För verkställande direktören och övriga ledande befattnings- havare ska pensionsförmåner vara premiebestämda. Pen- sionspremierna för premiebestämd pension ska kunna uppgå till högst 25 procent av den fasta årliga kontantlönen. Rörlig RIKTLINJER FÖR ERSÄTTNING TILL LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE kontantersättning ska inte vara pensionsgrundande. Andra förmåner får innefatta bl.a. livförsäkring, sjuk - vårdsförsäkring och bilförmån. Sådana förmåner ska inte utgöra en väsentlig del av den totala ersättningen. Kontant ersättning Ytterligare kontant ersättning kan utgå vid extraordinära omständigheter, förutsatt att sådana extraordinära arrang - emang är tidsbegränsade och endast görs på individnivå antingen i syfte att rekrytera eller behålla befattningshavare, eller som ersättning för extraordinära arbetsinsatser utöver personens ordinarie arbetsuppgifter. Sådan ersättning ska vara affärsmässigt motiverad, stå i proportion till individens fasta lön och inte utges mer än en gång per år och per individ. Beslut om sådan ersättning ska fattas av styrelsen. Därutöver kan årsstämman om så beslutas lämna erbju- dande om långsiktiga incitamentsprogram såsom aktie- eller aktiekursrelaterade ersättningar eller incitamentsprogram. Sådana långsiktiga incitamentsprogram beslutas av bolags - stämman och omfattas därför inte av dessa riktlinjer. Kriterier för utdelning av rörlig ersättning m.m. Den rörliga ersättningen ska vara kopplad till förutbestämda och mätbara kriterier som kan vara finansiella eller icke-fi- nansiella. Uppfyllelse av kriterier för utbetalning av kortsiktig rörlig ersättning ska kunna mätas under en period om ett år. Kriterierna kan också utgöras av individanpassade kvan- titativa eller kvalitativa mål. Kriterierna för såväl kortsiktig som långsiktig rörlig ersättning ska vara utformade så att de främjar koncernens affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet, genom att exempelvis ha en tydlig koppling till affärsstrategin eller främja befattningshavarens långsiktiga utveckling. När mätperioden för uppfyllelse av kriterier för utbetal- ning av rörlig ersättning avslutats ska det fastställas i vilken utsträckning kriterierna uppfyllts. Styrelsen ansvarar för den bedömningen. Såvitt avser finansiella mål ska bedömningen baseras på den av Fortinova senast offentliggjorda finansiella informa- tionen. Styrelsen ska ha möjlighet att enligt lag eller avtal och med de begränsningar som må följa därav helt eller delvis återkräva rörlig ersättning som utbetalats på felaktiga grunder. ERSÄTTNING TILL STYRELSELEDAMÖTER Styrelseledamöters ersättning för arbete i Fortinovas sty - relse beslutas av bolagsstämman. Styrelseledamöter har enbart rätt att erhålla sådant arvode som beslutats om av bolagsstämman. Eventuell ytterligare ersättning kan dock utgå för tjänster som styrelseledamöter tillhandahåller Fortinova inom deras respektive expertisområden förutsatt utförd tjänst ligger utanför vad som kan anses som sedvanligt uppdrag som styrelseledamöter. Sådan ersättning ska vara marknadsmässig och regleras i ett konsultavtal som god- känns av styrelsen. ANSTÄLLNINGSVILLKOR Lön och anställningsvillkor för anställda Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersättnings - riktlinjer har lön och anställningsvillkor för Fortinovas anställ- da beaktats genom att uppgifter om anställdas totalersätt - ning, ersättningens komponenter samt ersättningens ökning och ökningstakt över tid har utgjort en del av styrelsens be- slutsunderlag vid utvärderingen av skäligheten av riktlinjerna och de begränsningar som följer av dessa. Upphörande av anställning Vid uppsägning från Fortinovas sida får uppsägningstiden för verkställande direktören och övriga ledande befattningsha- vare vara högst sex månader. Vid uppsägning från ledande befattningshavarens sida får uppsägningstiden vara högst sex månader. Ersättning för åtagande om konkurrensbegränsning kan komma att utgå vid anställningens upphörande i syfte att kompensera för eventuellt inkomstbortfall. Ersättningen för verkställande direktören och övriga ledande befattnings - havare skall utgöra skillnaden mellan den genomsnittliga kontanta ersättning senaste 12 månader vid tidpunkten för uppsägningen med avdrag för den eventuellt lägre inkomst som intjänas i ny verksamhet, dock högst 80 procent av den genomsnittliga månadsersättningen. Ersättningen ska utgå under den tid som åtagandet om konkurrensbegränsning gäller, vilket ska vara högst 12 månader efter anställningens upphörande. I övrigt utgår inga avgångsvederlag. BESLUTSPROCESS, FÖRÄNDRINGAR OCH AVVIKELSER, ETC. Beslutsprocessen för att fastställa, se över och genomföra riktlinjerna Ersättningsutskottet i Fortinova utgörs vid tidpunkten för dessa riktlinjers upprättande av styrelsen i sin helhet. I ut - skottets uppgifter ingår att bereda styrelsens beslut om för- slag till riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare. Styrelsen ska upprätta förslag till nya riktlinjer åtminstone vart fjärde år och lägga fram förslaget för beslut vid årsstäm- man. Riktlinjerna ska gälla till dess att nya riktlinjer antagits av bolagsstämman. Styrelsen ska även följa och utvärdera program för rörliga ersättningar för bolagsledningen, tillämp- ningen av riktlinjer för ersättning till ledande befattningsha- vare samt gällande ersättningsstrukturer och ersättnings - nivåer i koncernen. Styrelsen är oberoende i förhållande till Fortinova och bolagsledningen. Vid styrelsens behandling av och beslut i ersättningsrelaterade frågor närvarar inte verk - ställande direktören eller andra personer i bolagsledningen, i den mån de berörs av frågorna. Frångående av riktlinjerna Styrelsen får besluta att tillfälligt frångå riktlinjerna helt eller delvis, om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det och ett avsteg är nödvändigt för att tillgodose koncernens långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet, eller för att säkerställa Fortinovas ekonomiska bärkraft. ===== SIDA 58 ===== 115114 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FASTIGHETSFÖRTECKNING Fastighetsförteckning per segment Halland Fastighetsbeteckning Uthyrningsbar yta (kvm) Lägenheter (antal) Falkenberg Morup 20:21 86 1 Falkenberg Morup 20:22 86 1 Falkenberg Morup 20:24 86 1 Falkenberg Morup 20:25 86 1 Falkenberg Morup 20:32, 20:33 99 1 Falkenberg Morup 20:34 72 1 Falkenberg Morup 20:35 72 1 Falkenberg Morup 20:36 86 1 Falkenberg Morup 20:37 86 1 Falkenberg Morup 20:6 288 4 Falkenberg Morup 20:7 172 2 Falkenberg Morup 20:8 288 4 Falkenberg Skogstorp 4:163 556 7 Falkenberg Skogstorp 4:164 656 8 Falkenberg Skogstorp 4:165 320 4 Falkenberg Skogstorp 4:168 262 4 Falkenberg Skogstorp 4:169 556 7 Falkenberg Skogstorp 4:22 158 2 Falkenberg Skogstorp 4:23 158 2 Falkenberg Skogstorp 4:24 158 2 Falkenberg Svärdet 3 1 857 20 Falkenberg Tröinge 6:93 2 995 - Falkenberg Vinkeln 7 1 649 22 Kungsbacka Gubbekulla 1:150 234 2 Kungsbacka Kolla 3:38 330 4 Kungsbacka Kolla 3:4 813 - Kungsbacka Kungsbacka 2:25 3 504 - Kungsbacka Lärkan 14 - - Kungsbacka Lärkan 15 3 193 45 Kungsbacka Onsala Lunden 1:132 230 3 Kungsbacka Onsala Lunden 1:133 230 3 Kungsbacka Onsala Lunden 1:134 230 3 Kungsbacka Onsala Lunden 1:135 230 3 Kungsbacka Onsala Lunden 1:136 230 2 Kungsbacka Svalan 12 1 916 32 Kungsbacka Varla 2:391 3 261 - Varberg Bälgen 1 25 248 - Varberg Cylindern 12 982 - Varberg Fastarp 2:12 862 12 Varberg Fastarp 2:215 735 8 Varberg Fastarp 3:82 499 8 Varberg Flaket 1 2 963 - Varberg Färgaren 10 2 710 - Varberg Galten 5 964 12 Varberg Gösen 11 306 6 Varberg Gösen 12 357 7 Varberg Gösen 4 478 8 Varberg Haren 3 263 5 Varberg Kalkstenen 1 650 12 Varberg Kalkstenen 2 1 977 33 Fastighetsförteckning per segment Halland Fastighetsbeteckning Uthyrningsbar yta (kvm) Lägenheter (antal) Varberg Katten 7 719 7 Varberg Kommerserådet 8 1 996 5 Varberg Kopparslagaren 2 520 5 Varberg Lagmannen 21 2 091 18 Varberg Ljungpiparen 2 2 448 36 Varberg Ljungpiparen 3 1 497 24 Varberg Ljungpiparen 4 1 015 12 Varberg Marmorn 3 1 481 28 Varberg Marmorn 5 5 817 110 Varberg Mimer 1 4 526 61 Varberg Munkagård 1:197 1 008 16 Varberg Munkagård 1:59, 1:83 1 167 - Varberg Rolfstorp 20:40 678 10 Varberg Siken 16 450 9 Varberg Siken 17 482 10 Varberg Tolken 10 2 286 - Varberg Tolken 11 3 240 - Varberg Trädlyckan 41 300 5 Varberg Trönninge 11:6 890 10 Varberg Tvååkers-Ås 15:1 801 10 Varberg Uttern 2 712 8 Varberg Vabränna 1:47 376 8 Varberg Vabränna 10:12 645 12 Varberg Vabränna 10:13 911 16 Varberg Vabränna 10:14 1 031 15 Varberg Valen 2 8 230 - Varberg Valen 4 3 530 - Varberg Valen 5 2 750 - Varberg Valinge 3:31 382 6 Varberg Värö-Backa 1:30 2 349 31 Varberg Värö-Backa 1:31 1 644 10 Varberg Värö-Backa 1:9 (tomt) - - Varberg Värö-Backa 31:3, 3:26 979 14 Varberg Värö-Backa 8:45 1 583 21 Varberg Värö-Backa 8:54 815 11 Varberg Värö-Backa 9:21 1 398 16 Summa Halland 124 973 849 Forts. Fastighetsförteckning ===== SIDA 59 ===== 117116 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION Fastighetsförteckning per segment Skaraborg Fastighetsbeteckning Uthyrningsbar yta (kvm) Lägenheter (antal) Falköping Vidar 4 2 044 30 Götene Abborren 14 1 821 26 Götene Blåbäret 21 104 1 Götene Eken 2 1 459 6 Götene Furan 1 2 662 - Götene Linden 1 1 408 10 Götene Linden 10 2 444 6 Götene Linden 2 583 5 Götene Linden 4 618 - Götene Linden 5 2 294 23 Götene Lönnen 13 1 695 23 Götene Staren 4 2 351 31 Götene Storken 1 901 12 Götene Uttern 2 971 15 Götene Älgen 11 883 13 Skövde Frostaliden 1 5 902 80 Skövde Kajan 2 324 5 Skövde St. Väring 11:78 1 168 16 Skövde Stångesäter 2:52 1 395 18 Skövde Säter 5:4 2 290 27 Skövde Timmersdala 1:36 550 8 Skövde Timmersdala 26:22 190 8 Skövde Timmersdala 26:28 579 2 Skövde Timmersdala 3:18 381 6 Skövde Tulpanen 24 536 8 Skövde Värsås 8:94 814 12 Tibro Boken 8 590 8 Tibro Näckrosen 3 351 4 Tibro Pollux 3 556 8 Tibro Vitsippan 18 1 287 18 Vara Vakteln 4 4 283 - Summa Skaraborg 43 434 429 Forts. Fastighetsförteckning Borås Fristads Prästgård 1:144 4992 92 Borås Hästhoven 2 4 156 69 Borås Kiden 3 och Kiden 4 8 452 149 Göteborg Bergsjön 15:1 0 0 Göteborg Bergsjön 15:4 4 408 64 Göteborg Bergsjön 15:5 4 456 66 Göteborg Bergsjön 15:7 8 772 132 Göteborg Bergsjön 767:213 - - Göteborg Högsbo 6:8 8 478 - Göteborg Högsbo 7:5 320 - Göteborg Olofstorp 3:45 816 12 Göteborg Olofstorp 3:59 816 12 Göteborg Sävenäs 40:38 720 - Lilla Edet Hägern 2 3 275 36 Fastighetsförteckning per segment Västra Götaland Fastighetsbeteckning Uthyrningsbar yta (kvm) Lägenheter (antal) Fastighetsförteckning per segment Västra Götaland Fastighetsbeteckning Uthyrningsbar yta (kvm) Lägenheter (antal) Forts. Fastighetsförteckning Lilla Edet Hägern 4 990 16 Lilla Edet Hägern 5 3 141 50 Lilla Edet Hägern 6 1 964 24 Lilla Edet Järnboden 1 5970 41 Lilla Edet Klostret 6:113 1 468 17 Lilla Edet Klostret 6:2 4 641 78 Lilla Edet Klostret 6:3 4 449 70 Lilla Edet Kroken 14:5 1 382 22 Lilla Edet Kroken 15:1 943 17 Lilla Edet Kroken 16:1 1 828 24 Lilla Edet Ström 1:62 665 10 Lilla Edet Ström 1:63 605 9 Lilla Edet Ström 2:5 440 6 Lilla Edet Vävaren 10 66 - Lilla Edet Vävaren 3 6 444 64 Tjörn Skår 1:11 773 11 Tjörn Skår 1:82 860 14 Trollhättan Fågeln 7 914 17 Trollhättan Hackspetten 3 3 064 48 Trollhättan Hjulet 2 3 133 - Trollhättan Hjulet 6 1 710 - Trollhättan Hortensian 2 664 8 Trollhättan Rödhaken 4 495 10 Trollhättan Rödhaken 5 495 10 Trollhättan Rödhaken 6 495 10 Trollhättan Tulpanen 1 552 18 Trollhättan Tulpanen 8 1 013 8 Uddevalla Banmästaren 12 975 19 Uddevalla Fisketången 3 2 171 32 Uddevalla Fullriggaren 1 2 194 34 Uddevalla Fullriggaren 4 2 040 32 Uddevalla Galeasen 2 442 8 Uddevalla Galeasen 3 430 8 Uddevalla Galeasen 7 913 14 Uddevalla Skärhagen 1 1 360 20 Uddevalla Skärhagen 2 574 11 Uddevalla Skärhagen 3 571 11 Uddevalla Skärhagen 4 546 12 Uddevalla Skärhagen 5 570 10 Uddevalla Skärhagen 6 1 197 20 Uddevalla Söndagen 1 2 650 36 Uddevalla Venus 1 817 16 Uddevalla Venus 6 1 420 24 Summa Västra Götaland 117 695 1 541 ===== SIDA 60 ===== 119118 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION DEFINITIONER NYCKELTAL Fortinova tillämpar de av European Securities and Market Au- thority (ESMA) utgivna riktlinjerna för alternativa nyckeltal. Med alternativa nyckeltal avses finansiella mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resul- tat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering, i Fortinovas fall IFRS. Utgångs- punkten för lämnade alternativa nyckeltal är att de används av företagsledningen för att bedöma den finansiella utvecklingen och därmed bedöms ge aktieägarna och andra intressenter värdefull information. FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL Verkligt förvaltningsfastighetsvärde, kr per kvm uthyrningsbar yta Redovisat förvaltningsfastighetsvärde enligt balansräkningen vid årets slut, fördelat på uthyrningsbar yta. Hyresvärde Kontrakterade hyror vid årets slut plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor på årsbasis. Ekonomisk uthyrningsgrad Kontrakterade hyror vid årets slut i förhållande till hyresvärdet vid årets slut. Areamässig uthyrningsgrad Kontrakterad area vid årets slut i förhållande till total uthyrningsbar area vid årets slut. Uthyrningsbar yta Total area som är möjlig att hyra ut. FINANSIELLA NYCKELTAL Avkastning på eget kapital Resultat för rullande tolv månader i relation till genomsnittligt eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare. Genomsnittlig ränta Räntekostnad för rullande tolv månader i relation till genomsnittlig räntebärande skuld. Långsiktigt substansvärde Redovisat eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare enligt balansräk- ningen med återläggning av räntederi- vat samt uppskjuten skatt i sin helhet. Nettobelåningsgrad Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel, i procent av förvaltnings- fastigheternas verkliga värde vid årets slut. Belåningsgrad Räntebärande skulder i procent av förvaltningsfastigheternas verkliga värde vid årets slut. Räntebindningstid Per balansdagen viktad återstående räntebindningstid för räntebärande skulder och derivat. Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat för rullande tolv månader efter återläggning av finan- siella kostnader i relation till finansiella kostnader. Överskottsgrad Årets driftsöverskott i procent av hyresintäkter. Förvaltningsmarginal Årets förvaltningsresultat i procent av hyresintäkter. AKTIERELATERADE NYCKELTAL Långsiktigt substansvärde per aktie Långsiktigt substansvärde i relation till antal utestående aktier vid årets slut. Eget kapital per aktie Eget kapital hänförligt till moderbo- lagets aktieägare i relation till antal utestående aktier vid årets slut. Förvaltningsresultat per aktie Förvaltningsresultat i relation till vägt antal genomsnittliga utestående stamaktier under året. Årets resultat per aktie Årets resultat hänförligt till moderbola- gets aktieägare i relation till vägt antal genomsnittliga utestående stamaktier under året. 2024.01.01- 2024.12.31 (12 mån) 2023.01.01- 2023.12.31 (12 mån) 2021.09.01- 2022.12.31 (16 mån) 2020.09.01- 2021.08.31 (12 mån) Verkligt fastighetsvärde, kr per kvm uthyrningsbar yta A Fastighetsvärde vid årets slut, Mkr 4 891,8 4 813,1 4 515,5 3 631,4 B Uthyrningsbar yta vid årets slut, kvm 286 102 287 974 268 543 226 997 A / B Verkligt fastighetsvärde, kr per kvm uthyrningsbar yta 17 098 16 714 16 815 15 998 Hyresvärde, Mkr A Kontraktsvärde på årsbasis vid årets slut, Mkr 371,3 354,9 307,1 246,2 B Vakansvärde på årsbasis vid årets slut, Mkr 4,0 4,0 6,1 1,6 A + B Hyresvärde, Mkr 375,3 358,9 313,2 247,8 Ekonomisk uthyrningsgrad, % A Kontraktsvärde på årsbasis vid årets slut, Mkr 371,3 354,9 307,1 246,2 B Årets hyresvärde, Mkr 375,3 358,9 313,2 247,8 A / B Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98,9 98,9 98,1 99,4 Areamässig uthyrningsgrad, % A Uthyrd yta vid årets slut, kvm 283 472 285 363 264 061 225 871 B Icke uthyrd yta vid årets slut, kvm 2 630 2 611 4 482 1 126 A / (A + B) Areamässig uthyrningsgrad, % 99,1 99,1 98,3 99,5 AVSTÄMNINGSTABELLER FÖR ALTERNATIVA NYCKELTAL FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL ===== SIDA 61 ===== 121120 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION 2024.01.01- 2024.12.31 (12 mån) 2023.01.01- 2023.12.31 (12 mån) 2021.09.01- 2022.12.31 (16 mån) 2020.09.01- 2021.08.31 (12 mån) Avkastning på eget kapital, % A Resultat för rullande tolv månader, Mkr 113,7 -262,9 150,0 311,2 B Genomsnittligt eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare, Mkr 2 197,4 2 291,6 2366,2 1 723,1 A / B Avkastning på eget kapital, % 5,2 -11,5 6,3 18,1 Räntebärande skulder, vid årets slut, Mkr A Långfristiga räntebärande skulder, Mkr 1 625,2 2 172,5 2 288,8 1 343,6 B Kortfristiga räntebärande skulder, Mkr 1 074,5 611,4 177,4 134,4 A + B Räntebärande skulder, Mkr 2 699,7 2 783,9 2 466,2 1 478,0 Genomsnittlig ränta, % A Räntekostnad för rullande tolv månader, Mkr -105,6 -95,2 -50,6 -20,7 B Genomsnittlig räntebärande skuld, Mkr 2 741,8 2 625,1 2 027,0 1 284,4 A / B Genomsnittlig ränta, % 3,9 3,6 2,5 1,6 Långsiktigt substansvärde, Mkr A Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare vid årets slut, Mkr 2 252,7 2 142,0 2 441,2 2 252,8 B Derivatinstrument vid årets slut, Mkr -13,3 -27,9 -86,0 14,8 C Uppskjuten skatteskuld vid årets slut, Mkr 212,3 178,9 228,5 170,4 A + B + C Långsiktigt substansvärde, Mkr 2 451,7 2 293,0 2 583,7 2 438,0 Nettobelåningsgrad, % A Räntebärande skulder vid årets slut, Mkr 2 699,7 2 783,9 2 466,2 1 478,0 B Likvida medel vid årets slut, Mkr 239,0 227,3 515,0 278,1 C Förvaltningsfastighetsvärde vid årets slut, Mkr 4 891,8 4 813,1 4 515,5 3 631,4 (A - B) / C Nettobelåningsgrad, % 50,3 53,1 43,2 33,0 Belåningsgrad, % A Räntebärande skulder vid årets slut, Mkr 2 699,7 2 783,9 2 466,2 1 478,0 B Förvaltningsfastighetsvärde vid årets slut, Mkr 4 891,8 4 813,1 4 515,5 3 631,4 A/B Belåningsgrad, % 55,2 57,8 54,6 40,7 Räntebindningstid, år 2,7 2,1 2,4 1,7 Räntetäckningsgrad, % A Förvaltningsresultat för rullande tolv månader, Mkr 90,4 85,9 90,6 75,1 B Räntekostnad för rullande tolv månader, Mkr -105,6 -95,2 -50,6 -20,7 (A - B) / (-B) Räntetäckningsgrad, % 185,6 190,2 279,1 462,8 Överskottsgrad, % A Årets driftöverskott, Mkr 224,9 204,4 210,3 114,3 B Årets hyresintäkter, Mkr 367,2 332,1 369,0 197,1 A / B Överskottsgrad, % 61,2 61,5 57,0 58,0 Förvaltningsmarginal, % A Årets förvaltningsresultat, Mkr 90,4 85,9 118,2 75,1 B Årets hyresintäkter, Mkr 367,2 332,1 369,0 197,1 A / B Förvaltningsmarginal, % 24,6 25,9 32,0 38,1 FINANSIELLA NYCKELTAL AKTIERELATERADE NYCKELTAL 2024.01.01- 2024.12.31 (12 mån) 2023.01.01- 2023.12.31 (12 mån) 2021.09.01- 2022.12.31 (16 mån) 2020.09.01- 2021.08.31 (12 mån) Långsiktigt substansvärde per aktie, kr per aktie A Långsiktigt substansvärde vid årets slut, Mkr 2 451,7 2 293,0 2 583,7 2 438,0 B Utestående antal aktier vid årets slut 51 335 140 51 335 140 51 335 140 51 335 140 A / B Långsiktigt substansvärde per aktie, kr per aktie 47,8 44,7 50,3 47,5 Eget kapital per aktie, kr per aktie A Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare vid årets slut, Mkr 2 252,7 2 142,0 2 441,2 2 252,8 B Utestående antal aktier vid årets slut 51 335 140 51 335 140 51 335 140 51 335 140 A / B Eget kapital per aktie, kr per aktie 43,9 41,7 47,6 43,9 Förvaltningsresultat per aktie, kr per aktie A Årets förvaltningsresultat, Mkr 90,4 85,9 118,2 75,1 B Genomsnittligt antal aktier under året 51 335 140 51 335 140 51 335 140 47 364 231 A / B Förvaltningsresultat per aktie, kr per aktie 1,8 1,7 2,3 1,6 Årets resultat per aktie, kr per aktie A Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare, Mkr 113,6 -262,9 212,0 311,2 B Genomsnittligt antal aktier under året 51 335 140 51 335 140 51 335 140 47 364 230 A / B Årets resultat per aktie, kr per aktie 2,2 -5,1 4,1 6,6 ===== SIDA 62 ===== 123123122122 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION ÖVRIG INFORMATION ADRESSER Fortinova Fastigheter AB (publ) Norrgatan 10 432 41 Varberg Tel: 0340-59 25 50 E-post: ekonomi@fortinova.se Org.nr. 556826-6943 FORTINOVA.SE På fortinova.se finns möjlighet att dels hämta, dels prenumerera på pressmeddelanden och delårsrapporter. Ytterligare information kan erhållas av Anders Johansson, verkställande direktör, Fortinova Fast- igheter AB (publ), telefon 0340-59 25 50 eller John Wennevid, CFO och IR-ansvarig, Fortinova Fastigheter AB (publ), telefon 0340-59 25 59. FINANSIELL KALENDER 2025.05.13 Delårsrapport Q1, januari – mars 2025 2025.05.14 Årsstämma 2025, Varberg 2025.08.20 Delårsrapport Q2, januari – juni 2025 2025.10.29 Delårsrapport Q3, januari – september 2025 2026.02.19 Bokslutskommuniké 2025, januari – december 2025 FORTINOVA.SE ===== SIDA 63 ===== 124 Fortinova Fastigheter AB (publ) Norrgatan 10, 432 41 Varberg | 0340-59 25 50 | ekonomi@fortinova.se | fortinova.se