===== SIDA 1 ===== 1 FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET Fortinova har en konservativ och okomplicerad balansräkning, en stabil och hög uthyrningsgrad samt god likviditet. DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2023Q2 ===== SIDA 2 ===== 2 FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET VÄLKOMMEN TILL FORTINOVA Fortinova är ett expansivt börsnoterat fastighetsbolag med säte i Varberg. Fortinova förvärvar, utvecklar och förvaltar bostads- fastigheter på några av västra Sveriges mest attraktiva platser att bo, arbeta och leva på. Genom att erbjuda både bostäder och lokaler bidrar vi till att skapa levande och trygga samhällen. Vi förvaltar våra hyresgästers hem och drömmar, och skapar utrymme för dem att växa, så att vi kan växa med dem. AFFÄRSIDÉ Fortinova förvärvar, utvecklar och förvaltar bostadsfastig- heter på tillväxtorter i västra Sverige VISION Fortinova ska vara västra Sveriges mest framstående bostadsfastighetsbolag ===== SIDA 3 ===== 3 FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET INTRODUKTION Perioden i korthet ......................................................................................................................................................................................4 VD har ordet .....................................................................................................................................................................................................6 Fortinovas aktie ............................................................................................................................................................................................ 7 VERKSAMHET Om Fortinova ................................................................................................................................................................................................ 11 Värdeskapande åtgärder ..................................................................................................................................................................13 Hållbarhet hos Fortinova .................................................................................................................................................................15 Finansiering.....................................................................................................................................................................................................17 FINANSIELL INFORMATION Resultaträkning för koncernen i sammandrag........................................................................................................ 18 Resultatanalys januari – juni 2023 .......................................................................................................................................19 Balansräkning för koncernen i sammandrag .............................................................................................................21 Förändring eget kapital i sammandrag ............................................................................................................................21 Finansiell ställning per 30 juni 2023 ...................................................................................................................................22 Kassaflödesanalys för koncernen i sammandrag ................................................................................................25 Koncernens nyckeltal ..........................................................................................................................................................................26 Moderbolagets resultaträkning i sammandrag ......................................................................................................27 Moderbolagets balansräkning i sammandrag .........................................................................................................27 ÖVRIG INFORMATION Övriga upplysningar ............................................................................................................................................................................28 Undertecknande .......................................................................................................................................................................................29 Definitioner nyckeltal .........................................................................................................................................................................30 Avstämningstabeller för alternativa nyckeltal .........................................................................................................31 Adresser och kalendarium .............................................................................................................................................................34 INNEHÅLL ===== SIDA 4 ===== 4 FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET PERIODEN I KORTHET VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION Nyckeltal 23.01.01- 23.06.30 (6 mån) 22.01.01- 22.06.30 (6 mån) 23.04.01- 23.06.30 (3 mån) 22.04.01- 22.06.30 (3 mån) 22.07.01- 23.06.30 (12 mån) 21.09.01- 22.12.31 (16 mån) Hyresintäkter, Mkr 162 136 82 71 313 369 Driftsöverskott, Mkr 92 73 48 40 186 210 Förvaltningsresultat, Mkr 35 42 20 23 84 118 Värdeförändring förvaltningsfastighet, Mkr -147 79 -46 64 -210 59 Periodens totalresultat, Mkr -92 156 -11 100 -98 212 Förvaltningsfastigheter, Mkr 4 648 4 389 4 648 4 389 4 648 4 516 Likvida medel, Mkr 287 529 287 529 287 515 Eget kapital, Mkr 2 313 2 448 2 313 2 448 2 313 2 441 Räntebärande skulder, Mkr 2 619 2 335 2 619 2 335 2 619 2 466 Balansomslutning, Mkr 5 285 5 099 5 285 5 099 5 285 5 252 Hyresvärde, Mkr 338 293 338 293 338 313 Uthyrningsbar yta, kvm 279 478 261 546 279 478 261 546 279 478 268 543 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98,4 98,1 98,4 98,1 98,4 98,1 Avkastning på eget kapital, % -4,1 11,8 -4,1 11,8 -4,1 6,3 Nettobelåningsgrad, % 50,2 41,1 50,2 41,1 50,2 43,2 Räntetäckningsgrad, % 209,3 394,8 209,3 394,8 209,3 279,6 Långsiktigt substansvärde, kr per aktie 47,3 50,7 47,3 50,7 47,3 50,3 Eget kapital, kr/aktie 45,1 47,7 45,1 47,7 45,1 47,6 Förvaltningsresultat, kr/aktie 0,7 0,8 0,4 0,4 1,6 2,3 Periodens resultat, kr/aktie -1,8 3,0 -0,2 1,9 -1,9 4,1 HYRESINTÄKTER +19% UTHYRNINGSGRAD 98% RÄNTETÄCKNINGS - GRAD 209% NETTOBELÅNINGS - GRAD 50% AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL -4,1% • Intäkterna för perioden uppgick till 162,1 Mkr (135,8), motsvarande en ökning med 19 procent. • Driftsöverskott förbättrades med 26 procent och uppgick till 91,7 Mkr (72,5), motsvarande 57 procent (53) i överskottsgrad. • Förvaltningsresultatet minskade med 16 procent och uppgick till 35,3 Mkr (42,2), motsvarande 0,7 kr per aktie (0,8) samt 22 procent (31) i förvalt - ningsmarginal. • Värdeförändringar på fastigheter uppgick till -147,3 Mkr (79,0), varav 0,0 Mkr (-0,8) avser realiserade värdeförändringar. • Värdeförändringar på derivat upp- gick till 3,7 Mkr (68,8). • Periodens resultat efter skatt upp- gick till -91,9 Mkr (156,0), motsva- rande -1,8 kr per aktie (3,0). • Långsiktigt substansvärde per ak - tie uppgick till 47,3 kr (50,3). JANUARI – JUNI 2023 ===== SIDA 5 ===== 5 FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET 1000 2000 3000 4000 5000 Mkr Mkr aug 2019 aug 2020 aug 2021 nov 2021 10 5 15 20 25 30 35 sep-nov 2020/21 dec-feb 2020/21 mars-maj 2020/21 juni-aug 2020/21 sep-nov 2021/22 dec-feb 2021/22 mars-maj 2021/22 juni-aug 2021/22 juli-sep 2021/22 okt-dec 2021/22 jan-mars 2023 april- juni 2023 feb 2022 maj 2022 aug 2022 sep 2022 dec 2022 mars 2023 juni 2023 20 10 30 40 50 60 Mkr 61% 57% 53% 60% 58% 55% 65% 67% 58% 54% sep-nov 2020/21 dec-feb 2020/21 mars-maj 2020/21 juni-aug 2020/21 sep-nov 2021/22 dec-feb 2021/22 mars-maj 2021/22 juni-aug 2021/22 juli-sep 2021/22 okt-dec 2021/22 jan-mars 2023 april-juni 2023 59% 44% 72% BOSTAD FASTIGHETSVÄRDE DRIFTSÖVERSKOTT OCH ÖVERSKOTTSGRAD VÄSENTLIGA HÄNDELSER – UNDER OCH EFTER PERIODEN JAN – MARS 2023 • Den 16 januari tillträdde Fortinova en bostads- fastighet i Borås med ett bedömt hyresvärde om 8,4 Mkr fördelat på 92 lägenheter. • Den 1 februari tillträdde Fortinova en kommersi- ell fastighet i Lilla Edet. Förvärvet bedöms generera koncernen 9,0 Mkr i hyresvärde förde- lat på 41 lägenheter samt en kommersiell yta om 3 076 kvm. Q1 APRIL– JUNI 2023 • Vid årsstämman den 22 maj togs beslut om att anta ett långsiktigt incita- mentsprogram riktat till ledande befattningshava- re och nyckelpersoner i koncernen. Den 29 maj utbetalades årsstäm- mans beslutade utdel- ning om 37 Mkr, motsva- rande 0,72 kr per aktie. • Fortinova har under juni tillträtt och avyttrat en bostadsfastighet med 41 lägenheter i Trollhät- tan. Fastigheten har överlåtits till BRF Tändstiftet via sälj- revers. En potenti- ell försäljnings- vinst genereras i takt med att avtals- mässiga åtaganden fullföljs. Q2 JULI– SEPT 2023 • Inga planerade väsentliga händelser under perioden. Q3 OKT – DEC 2023 • Under räkenskapsårets sista kvartal bedöms koncernen tillträda yt- terligare en bostads- fastighet i Borås. Till- trädet bedöms generera Fortinova 14,0 Mkr i hyresvärde, fördelat på 149 lägen- heter. Q4 ===== SIDA 6 ===== 6 FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET VD HAR ORDET När vi summerar första halvan av 2023 kan vi konstatera att den präglats av fortsatt oro och osäkerhet. Makrofaktorer påverkar vår bransch där skuldtyngda fastighetsbolag får det allt svårare att finansiera sig. En del bolag lättar sina balansräkningar i jakt på bättre likviditet för att klara av sina åtaganden. Vi ser fastighetsvärden som sjun- ker, marginaler som krymper och en nyproduktion som bromsar in. Vart skall detta sluta kan man undra? Sanningen är väl att ingen riktigt vet men jag tror inte att det finns ett samlat bransch- överskridande svar. Vissa aktörer kommer att klara sig bättre än andra. Fortinova har en konservativ och okomplicerad balansräk- ning, en stabil och hög uthyrningsgrad samt god likviditet. Med dessa förutsättningar är Fortinova inte bara väl riggat för att hantera nuvarande och kommande utmaningar utan har en stark position för att ta vara på de möjligheter som kommer ur en tur- bulent marknad. EN KONSERVATIV OCH OKOMPLICERAD BALANSRÄKNING Fortinova har alltid värnat om en förhållandevis konservativ och okomplicerad balansräkning. En av målsättningarna när vi grunda- de bolaget var att vi skulle kunna sova gott om natten och samti- digt få en god avkastning på vårt kapital över tid. Vi tar inte några onödiga risker utan bygger en balansräkning med låg risk på både tillgångs- och skuldsidan. Vi förvärvar bostäder på bra geografier med trygga kassaflöden och är noga med att ha enkel och konser- vativ finansiering från våra bankpartners där vi värnar om våra goda kontakter. Vi har aldrig närmat oss marknadsfinansiering el- ler skapat några andra kredit- eller hybridinstrument. Det finns helt enkelt bara banklån i vår skuldportfölj, där ingen enskild kre- ditgivare står för mer än en tredjedel av volymen. Vår nettobelå- ningsgrad är 50 procent vilket jag anser vara rimligt givet vår höga andel bostad (72 procent). Per den sista juni så förfogar vi över 287 Mkr i likvida medel. Med andra ord har vi trygga kassaflöden från våra tillgångar, en konservativ syn på skuld och god likviditet, vilket ger oss både arbetsro och handlingskraft. STABIL HYRESBAS MED ÖKANDE INTÄKTER Per balansdagen uppgår hyresvärdet till 338 Mkr, en ökning med 15 procent jämfört med motsvarande period föregående år. Vår höga andel bostäder ger oss stabila intäkter över tid vilket är grundläggande för att kunna bedriva en långsiktigt hållbar verk- samhet. I takt med den höga inflationen har våra hyror ökat mer än normalt. Våra kommersiella kontrakt har ökat helt i linje med inflationen men bostadshyrorna släpar. Att bostadshyrorna slä- par något är förväntat. Jag tror dock på en fortsatt god hyresut- veckling gällande bostadshyrorna då dessa har vuxit i takt med inflationen det senaste decenniet. Uthyrningsgraden per balans- dagen var 98 procent vilket vittnar om tryggheten i vår intäkt och effektiviteten i vår uthyrning. Den 4 juli, 2023 tecknade Fortinova ett 8-årigt hyresavtal med Recycling Partner RP i Göteborg AB. Det betyder att den enda vakanta ytan av materiell betydelse nu är uthyrd med inflyttning 1 mars, 2024. I korthet har vi en hög efterfrågan på våra bostäder och lokaler, en effektiv uthyrning och i princip inga vakanser. VÄRDEFÖRÄNDRINGAR Vi ser fortsatta nedskrivningar i portföljen. I kvartalet justerade vi ner fastighetsvärdet med 46 Mkr vilket är en procentuell ned- skrivning om en procent. Att vi skriver ner våra värden beror på att avkastningskraven på fastigheter i marknaden ökar. Per ba- lansdagen värderas fastighetsbeståndet till 4 648 Mkr vilket är en ökning med sex procent jämfört med motsvarande period fö- regående år. Trots nedskrivningarna vi nu ser har tidigare värde- förändringar och förvärv ökat fastighetsvärdet i portföljen med 259 Mkr jämfört med motsvarande period föregående år. FRAMTIDEN Framtiden är fortsatt oviss men jag är försiktigt optimistisk. Vår syn på risk, vår enkla affärsmodell och goda likviditet gör att vi kan hantera de utmaningar som branschen ställs inför samtidigt som vi kan agera på de möjligheter som kommer ur turbulensen. I skrivande stund är det svårt att göra några som helst transak - tioner och vi väljer därför att lägga fokus på att förbereda bolaget inför nästa tillväxtfas. För att skapa värden gör vi investeringar i befintligt bestånd, utvecklar och effektiviserar förvaltningen och tillser att vi har de kompetenser vi behöver för att kunna utveck- la Fortinova i linje med våra högt satta ambitioner. Som bolag måste vi vara sanna i våra värderingar och värna om det som skapat Fortinovas framgångar. Vi skall inte ta några onödiga ris- ker men samtidigt måste vi vara flexibla och nyfikna nog för att anpassa oss till det nya normala och ta vara på de möjligheter som jag är övertygad kommer att presentera sig. Slutligen vill jag passa på att önska alla en fortsatt fin avslut- ning på sommaren. Anders Johansson, vd ===== SIDA 7 ===== 7 FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET 0 5 10 15 20 25 30 35 2023-01-02 2023-01-18 2023-06-30 Aktiekurs kr 2023-05-31 FORTINOVAS AKTIE Fortinovas B-aktie är upptagen för handel på Nasdaq First North Premier Growth Market. Fortinovas mål- sättning är att aktien långsiktigt ska ge en konkur - renskraftig avkastning i förhållande till risk. Den 30 juni 2023 stängde Fortinovas aktiekurs på 20,5 kr att jämföra med 26,5 kr den 31 december 2022. Börsvärdet uppgick till 1 052 Mkr beräknat på totalt antal registrerade A- och B-aktier. Eget kapital per aktie uppgick till 45,1 kr (47,6). Periodens högsta betalkurs var 30,5 kr och den lägsta var 19,7 kr. LÄGST 19,7 KR Kr 1,0 0,5 1,5 2,0 2,5 sep-nov 2020/21 sep-feb 2020/21 sep-maj 2020/21 sep-aug 2020/21 sep-nov 2021/22 sep-feb 2021/22 sep-maj 2021/22 sep-aug 2021/22 sep-sep 2021/22 sep-dec 2021/22 jan-mars 2023 jan-juni 2023 FÖRVALTNINGSRESULTAT KR/AKTIE HÖGST 30,5 KR KORTNAMN: FNOVA B. ISIN-KOD: SE0014608915 FORTINOVAS CERTIFIED ADVISER ÄR FNCA SWEDEN AB, SOM ÖVERVAKAR ATT TILLÄMPLIGA REGLER EFTERFÖLJS. AKTIEKURS KR/AKTIE Anders Valdemarsson, transaktionschef/vVD ===== SIDA 8 ===== 8 FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET SUBSTANSVÄRDE Substansvärdet är det skapade samlade värde som företaget förvaltar åt sina ägare vilket innefattar eget kapital, uppskjuten skatteskuld samt derivatinstrument. Fortinovas långsiktiga sub- stansvärde uppgick den 30 juni 2023 till 2 429 Mkr (2 584), vilket motsvarar 47,3 kr per aktie (50,3). En väsentlig komponent i värderingen är det bedömda marknadsvärdet på fastighetsport- följen vilket baseras på externa värderingar. En känslighetsanalys där bedömt värde på fastighetsportföljen varieras med fem pro- cent genererar ett substansvärdesintervall på aktien om 42,8– 51,8 kr, motsvarande +/- 4,5 kr per aktie. Aktierelaterade nyckeltal 2023.01.01- 2023.06.30 (6 mån) 2022.01.01- 2022.06.30 (6 mån) 2023.04.01- 2023.06.30 (3 mån) 2022.04.01- 2022.06.30 (3 mån) 2021.09.01- 2022.12.31 (16 mån) Utestående antal aktier, tusental 51 335 51 335 51 335 51 335 51 335 Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 47,3 50,7 47,3 50,7 50,3 Eget kapital, kr/aktie 45,1 47,7 45,1 47,7 47,6 Förvaltningsresultat, kr/aktie 0,7 0,8 0,4 0,4 2,3 Periodens resultat, kr/aktie -1,8 3,0 -0,2 1,9 4,1 UTDELNING Fortinova är ett kassaflödesorienterat fastighetsbolag vars ut - delningspolicy är baserad på en ambition att överföra löpande förvaltningsresultat. Vid bedömning av utdelningens storlek ska Fortinovas investeringsalternativ, finansiella ställning och kapi- talstruktur beaktas. Utdelningen ska långsiktigt uppgå till minst 40 procent av förvaltningsresultatet belastat med schablonskatt. Senaste utdelningen utbetalades den 29 maj 2023 och uppgick till 0,72 kr per aktie, totalt 37,0 Mkr. A-aktier B-aktier Ägarandel Röstvärde SEB Investment Management 6 107 007 11,9% 8,0% Fastighets AB Balder 5 655 500 11,0% 7,4% A2F Fastigheter AB 2 750 000 1 936 650 9,1% 38,7% Verdipapirfondet Odin Eiendom 3 831 433 7,5% 5,0% Försäkringsaktiebolaget, Avanza Pension 2 806 359 5,5% 3,7% Cliens Kapitalförvaltning AB 2 500 000 4,9% 3,3% Pension, Danica 1 732 395 3,4% 2,3% Kastellporten AB 1 504 008 2,9% 2,0% Berggren, Per-Ola 1 250 000 2,4% 1,6% Lannebo Fonder 1 242 466 2,4% 1,6% Delsumma 2 750 000 28 565 818 61,0% 73,7% Övriga aktieägare 20 019 322 39,0% 26,3% Totalt antal aktier 2 750 000 48 585 140 100% 100% Källa: Euroclear Sweden AB AKTIEÄGARE DEN 30 JUNI 2023 ===== SIDA 9 ===== 9 FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET KONCERNENS INTJÄNINGSFÖRMÅGA I tabellen presenteras Fortinovas aktuella intjäningsförmåga avse- ende förvaltningsresultatet på tolvmånadersbasis på befintlig portfölj. Det är viktigt att notera att den aktuella intjäningsförmå- gan inte ska jämställas med en resultatprognos för de kommande 12 månaderna. Intjäningsförmågan är därför enkom att betrakta som ett scenario såsom Fortinova bedömer att kassaflödena ex- klusive amorteringar bör kunna utvecklas för portföljen som den ser ut per rapporteringsdatum. Därmed ingår ingen bedömning av kommande period vad gäller utveckling av hyror, vakansgrad, fastighetskostnader, räntor, värdeförändringar eller andra resul- tatpåverkande faktorer, utöver de indexregleringar som finns i befintliga hyreskontrakt. Aktuell intjäningsförmåga ska läsas till- sammans med övrig information i delårsrapporten. Information som utgör grund för den aktuella intjäningsförmågan • Intjäningsförmågan utgår från fastigheter som ägdes per 2023.07.01, vilket innebär att framtida värdehöjande investeringar eller annan fastighetsutveckling inte är beaktad. Avtalade tillträden är inte inklu- derade. • Hyresintäkterna baseras på kontrakterade intäkter per 2023.07.01. Schablonvakans beräknas med en procent av hyresvärdet, baserat på historiskt långsiktigt utfall. • Fastighetskostnaderna speglar de senaste tolv månadernas utfall för fastigheter som ägts under hela perioden. Fastigheter som har förvärvats och tillträtts har räknats upp till årstakt. Fastighetsskatten baseras på fastigheternas aktuella taxeringsvärde. • Centrala administrationskostnader avser kostnader hänförliga till sedvanlig förvalt- ning och beaktar inte bedömda kostnader av engångskaraktär. • Räntenettot har beräknats utifrån aktuell räntebärande skuld per 2023.07.01. Ränta på den räntebärande skulden har beräk- nats utifrån en genomsnittsränta på 3,1 procent. Intäktsränta på likvida medel beaktas inte. • Intjäningsförmågan innehåller ingen be- dömning av hyres-, vakans- eller ränteför- ändringar. • Värdeförändringar på förvaltningsfastig- heter och derivat beaktas inte. • Skatt inkluderas inte. Mkr 2023.07.01 2023.01.01 2021.09.01 Hyresvärde 337,7 313,2 247,8 Vakanser och rabatter -3,4 -3,1 -2,5 Hyresintäkter 334,3 310,1 245,3 Fastighetskostnader -131,8 -127,3 -97,2 Driftsöverskott 202,5 182,8 148,1 Överskottsgrad, % 61% 59% 60% Central administration -25,4 -24,2 -16,7 Räntenetto -81,2 -61,7 -23,4 Förvaltningsresultat 96,0 97,0 108,0 Hänförligt till: Moderbolagets ägare 96,0 97,0 108,0 Kr per aktie 1,9 1,9 2,1 Aktuell intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis Vi har en hög efterfrågan på våra bostäder och lokaler, en effektiv uthyrning och i princip inga vakanser. ===== SIDA 10 ===== 10 FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET XX Vår syn på risk, vår enkla affärsmodell och goda likviditet gör att vi kan hantera de utmaningar som branschen ställs inför samtidigt som vi kan agera på de möjligheter som kommer ur turbulensen. ===== SIDA 11 ===== 11 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION Fortinova Fastigheter AB (publ) är ett börsnoterat bostadsfastig- hetsbolag med säte i Varberg. Fortinovas strategi är långsiktig förvaltning av bostadsfastigheter i västra Sverige genom förvärv, utveckling och förvaltning. Fokus ligger på tillgångar med doku- menterade positiva kassaflöden med målsättningen att generera en hög riskjusterad avkastning över tid oberoende av markna- dens utveckling. Tack vare goda relationer och lokalt engagemang kan Fortinova bidra till en bra boendemiljö och en positiv sam- hällsutveckling samt identifiera och agera snabbt på affärsmöj- ligheter. Fortinova uppnår långsiktig värdetillväxt genom att in- vestera i orter där människor vill bo, arbeta och leva. FORTINOVAS STRATEGI BESTÅR AV FÖLJANDE: • Långsiktig förvaltning av bostäder genom förvärv, utveckling och egen förvaltning. • Fortsatt utveckling av bostadsfastigheter i växande kommuner i västra Sverige genom att bibehålla starka relationer till hyresgäs- ter och lokala organisationer. • Utveckla befintlig fastighetsportfölj genom värdeskapande för- bättringar såsom projektutveckling och andra värdehöjande åt- gärder. • Förvärva fastigheter på tillväxtorter i västra Sverige. • Fortsatt ha hållbarhet som en integrerad del av verksamheten genom koncernens tre hörnstenar: miljömässig, social och ekono- misk hållbarhet. FINANSIELL MÅLSÄTTNING Koncernens målsättning är fortsatt tillväxt med krav på lönsam- het och positiva kassaflöden. De finansiella mål över tid som ska uppfyllas är att: • Räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 250 procent • Nettobelåningsgraden ska över tid uppgå till 55–65 procent • Avkastning på eget kapital ska över tid uppgå till minst 10 procent. FÖRVÄRV I TILLVÄXTKOMMUNER I VÄSTRA SVERIGE PROJEKTUTVECKLING POTENTIELLA BYGGRÄTTER FÖRVALTNING LÅNGSIKTIG FÖRVALTNING UTVECKLING VÄRDEHÖJANDE FÖRBÄTTRINGAR I DET BEFINTLIGA BESTÅNDET OM FORTINOVA ===== SIDA 12 ===== 12 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION UDDEVALLA TJÖRN GÖTEBORG KUNGSBACKA VARBERG FALKENBERG BORÅS BOLLEBYGD TROLLHÄTTAN VARA GÖTENE SKÖVDE FALKÖPING TIBRO LILLA EDET FORTINOVAS FASTIGHETER GEOGRAFISKT FOKUS Fastighetsvärde per region Fastighetsvärde per fastighetstyp 4 648 Mkr V ä s t r a G ö t a l a n d 5 4 % H a l l a n d 4 6 % V äs t r a G öt a l a n d 5 7 % H a l l a n d 4 3 % Varberg 33% Kungsbacka 7% Falkenberg 3% Lilla Edet 12% Uddevalla 9% Göteborg 11% Skövde 6% Götene 5%Trollhättan 5% Övriga 3% Borås 6% 4 648 Mkr Samhälls- fastigheter 2% Kommersiella fastigheter 26% Bostadsfastigheter 72% Fastighetsvärde per region Fastighetsvärde per fastighetstyp 4 648 Mkr V ä s t r a G ö t a l a n d 5 4 % H a l l a n d 4 6 % V äs t r a G öt a l a n d 5 7 % H a l l a n d 4 3 % Varberg 33% Kungsbacka 7% Falkenberg 3% Lilla Edet 12% Uddevalla 9% Göteborg 11% Skövde 6% Götene 5%Trollhättan 5% Övriga 3% Borås 6% 4 648 Mkr Samhälls- fastigheter 2% Kommersiella fastigheter 26% Bostadsfastigheter 72% FASTIGHETSVÄRDE PER FASTIGHETSTYP FASTIGHETSVÄRDE PER REGION KORT OM FASTIGHETSBESTÅNDET Den 30 juni 2023 uppgick Fortinovas fastighetsvärde till 4 648 Mkr med en uthyrningsbar yta om 279 478 kvm. Koncernens totala hyresvärde uppgick till 338 Mkr med en ekonomisk uthyrnings - grad uppgående till 98 procent. Fortinova har ett geografiskt fokus på tillväxtkommuner i västra Sverige, vilka idag definieras som Halland och Västra Göta- land. Utöver Fortinovas geografiska avgränsning så är koncer - nens målsättning att portföljen över tid ska utgöras av 80 pro- cent bostäder för att erhålla en hög riskjusterad avkastning oberoende av marknadens utveckling. Oavsett ekonomisk ut - veckling behöver människor någonstans att bo. Fokus ligger på tillgångar med dokumenterade positiva kassaflöden. Den 30 juni 2023 består portföljvärdet till 72 procent av bostäder fördelat på 2 690 lägenheter. Resterande 28 procent fördelar sig på sam- hälls- och kommersiella fastigheter. I perioder kan avvikelse mot koncernens strategi om att bostadsfastigheter över tid ska utgöra 80 procent förekomma. Över tid bedöms strategin vara uppfylld. FRAMTIDEN Fortinova ska fortsätta förvärva, utveckla och förvalta fastighe- ter på befintliga och nya tillväxtorter i västra Sverige. Vi är en ansvarsfull fastighetsägare, som bidrar till att bygga starka, trygga och inkluderande samhällen där vi är verksamma. VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION ===== SIDA 13 ===== 13 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VÄRDESKAPANDE ÅTGÄRDER Till Fortinovas strategi hör långsiktig förvaltning genom förvärv, utveckling och egen förvaltning. Utöver detta bedrivs utvecklingsprojekt med nybyggnation. FÖRVALTNING Fortinova bedriver långsiktig förvaltning i egen regi på samtliga fastigheter. Nöjda kunder är en viktig framgångsfaktor och med närhet till våra hyresgäster genom lokal förankring skapar vi god kännedom om orterna och kan identifiera hyresgästernas önskemål. Detta bidrar både till nöjda kunder och långsiktig lönsamhet genom effektivitetsförbättringar samt minskade kostnader. UTVECKLING Genom utveckling lyckas koncernen höja värdet på fastigheterna samt generera hållbar lönsamhet och öka förvaltningsresultatet. Utöver de ekonomiska fördelarna bibehåller Fortinova befintliga kunder nöjda och attraherar nya hyresgäster vilket bidrar till lägre vakansrisk. PROJEKTUTVECKLING Utöver långsiktig förvaltning äger Fortinova byggrät- ter om cirka 33 585 kvm BTA samt potentiella bygg- rätter om cirka 39 900 kvm BTA. Fortinova har flera möjliga vägar för att realisera byggrätterna, antingen genom försäljning, egen utveckling alternativt utveckla byggrätterna tillsammans med en partner. FÖRVÄRV Fortinova expanderar genom att förvärva fastigheter på tillväxtorter i västra Sverige. För att skapa värden gör vi investeringar i befintligt bestånd, utvecklar och effektiviserar förvaltningen och tillser att vi har de kompetenser vi behöver för att kunna utveckla Fortinova i linje med våra högt satta ambitioner. VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION 13 ===== SIDA 14 ===== 14 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION Kommun Fastighet Uppskattad BTA Status Lagkraftvunna detaljplaner Lilla Edet Vävaren 10 3 000 Byggrätt Skövde Markisen 3/Uterummet 1 13 285 Byggrätt Skövde Värsås 8:94 1 000 Byggrätt Varberg Bälgen 1 12 000 Byggrätt Varberg Trönninge 11:6 4 300 Byggrätt Summa 33 585 Detaljplanering pågår Varberg Munkagård 1:59,1:83 4 200 Har varit på samråd Summa 4 200 Övrigt Kungsbacka Lärkan 14 1 900 Positivt planbesked Bollebygd Flässjum 1:88 2 000 Positivt planbesked Varberg Katten 7 1 800 Potentiell förtätning Varberg Tolken 10 & 11 30 000 Positivt planbesked Summa 35 700 Totalt 73 485 PROJEKTUTVECKLING VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION 14 ===== SIDA 15 ===== 15 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION HÅLLBARHET HOS FORTINOVA VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION Fortinova har som affärsidé och övergripande mål att driva och utveckla verksamheten på ett långsiktigt hållbart sätt. Vårt hu- vuduppdrag är att erbjuda sunda bostäder och lokaler med håll- bara hyresnivåer på efterfrågade orter i vår region. Fortinova ska vara en trygg aktör på hyresmarknaden i väs - tra Sverige. Hållbart företagande innebär att lönsamhet, miljö- hänsyn och socialt engagemang förenas och berör alla delar av organisationen. Vi kan påverka framtiden genom vår verksamhet och har därför hållbarhet som en integrerad del i affärstänk och dagligt arbete. Vi ska hela tiden bli bättre, som hyresvärd, arbets- givare och samhällsaktör. Vi vill bidra till en positiv samhällsut - veckling, bland annat genom Fortinovafonden och andra lokala engagemang. På så sätt blir det positivt för alla att ha Fortinova som fastighetsägare i ett område. Allt arbete ska utföras med minsta möjliga negativa påverkan på vår omgivning. Vi betraktar tillämpliga lagar och föreskrifter samt internatio- nella normer för mänskliga rättigheter, arbete och miljö som mi- niminivåer. Vi ska upprätthålla långsiktiga relationer med företa- gets intressenter och ha en hög affärsmoral i verksamheten. Vi tar avstånd från all form av korruption och vi förväntar oss att våra leverantörer delar våra värderingar. Hållbarhetsrapporten presenteras i sin helhet i Årsredovisningen för räkenskapsåret 2021/2022. UTVALDA AKTIVITETER UNDER PERIODEN MILJÖMÄSSIG HÅLLBARHET Under 2022 upprättade Fortinova ett kli- matbokslut, som presenteras i årsredovis - ningen för 2021/2022. I klimatbokslutet har vi kartlagt och beräknat vårt klimatutsläpp och på så sätt identifierat var i vår affärsmo- dell som den stora klimatpåverkan finns. Arbetet avseende klimatrelaterade ris - ker och möjligheter som en följd av klimat - förändringar fortsätter att utvecklas med fördjupade analyser med fokus på region- och fastighetsnivå under 2023. Vi arbetar med att kartlägga vårt fastighetsbestånd med avseende på vilka åtgärder som ska prioriteras. Fortinova har även fortsatt det viktiga arbetet med utbildning internt för att medvetandegöra vår klimatpåverkan och gemensamt hjälpas åt för att minska vårt avtryck. SOCIAL HÅLLBARHET Fortinova värnar om sina medarbetare och arbetar proaktivt för att stärka personalens hälsa. Målet är att alla medarbetare alltid ska må bra och vara trygga på sin arbetsplats. Fortinovas medarbetarfokus är en del av koncernens värdegrund att fortsätta vara en långsiktig attraktiv arbetsgivare. Under peri- oden har Fortinovas anställda arbetat med vår årliga medarbetarundersökning. Det övergripande resultatet visade en förbättring inom majoriteten av våra fokusområden. EKONOMISK HÅLLBARHET Vi har under perioden påbörjat implemente- ring av ett nytt systemstöd för att stödja våra resultatindikatorer och följa upp dem löpande. Fastigheterna analyseras och in- vesteringar som gynnar hållbarhetsaspek - ten prioriteras. I takt med att volatila energi- priser skapar oro i samhället blir Fortinovas organisation mer trygg i att långsiktig lön- samhet och hållbarhet går hand i hand i koncernens investeringsbeslut. 15 VISION NETTO-N O LL K O LDIOXIDUTSLÄPP NETTO-NOLL KOLDIOXIDU TSLÄ PP TILL 2050 VISION NETTO-N O LL K O LDIOXIDUTSLÄPP Som bolag måste vi vara sanna i våra värderingar och värna om det som skapat Fortinovas framgångar. ===== SIDA 16 ===== 16 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION GLOBALA HÅLLBARHETSMÅL MILJÖMÄSSIG HÅLLBARHET SOCIAL HÅLLBARHET EKONOMISK HÅLLBARHET • Hållbara hyresnivåer och rättvist fördelade lägenheter • Jämställdhet och mångfald • Leverantörsuppföljning • Arbetsmiljö • Trygghet och trivsel i koncernens fastighetsbestånd Agenda 2030 med 17 globala mål för hållbar utveckling syftar till att utrota fattigdom och hunger, förverkliga de mänskliga rättigheterna för alla samt säkerställa ett varaktigt skydd för planeten och dess naturresurser. Fortinova har prioriterat tio globala mål. Inom dessa arbetar vi på olika sätt för att bidra till att målen nås. VÄSENTLIGA HÅLLBARHETSFRÅGOR Med väsentlighetsanalysen som utgångspunkt har vi identifierat och prioriterat våra viktigaste hållbarhetsfrågor. Analysen funge- rar som grund för utvecklingen av ett ännu mer strukturerat och integrerat hållbarhetsarbete. Styrelsen har det övergripande an- svaret för hållbarhetsfrågor hos Fortinova. FORTINOVAS HÅLLBARHETSFOKUS FÖR FORTINOVA VÄSENTLIGA FRÅGOR • Långsiktig lönsamhet och hållbarhet i investeringsbeslut • Affärsetik och antikorruption • Styrelse och ledning är engagerade i hållbarhetsarbete • Koldioxidutsläpp • Energi, vatten och avfall • Materialval och resurshantering • Biodiversitet • Miljö- och klimatrisker LÄS MER OM FORTINOVAS HÅLLBARHETSARBETE PÅ FORTINOVA.SE/OM- OSS/HALLBARHET ===== SIDA 17 ===== 17 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION Den finansiella verksamheten i Fortinova bedrivs i enlighet med den, av styrelsen, fastställda finanspolicyn och ska bedrivas på sådant sätt att behovet av lång- och kortfristig finansiering samt likviditet säkerställs. Med stöd av finanspolicyn kan koncernen styra och hantera sina finansiella risker samt säkerställa riskhan- tering genom god kontroll och uppföljning. De finansiella riskerna följs upp och rapporteras kvartalsvis till styrelsen. Styrelsen ge- nomför årligen en översyn av finanspolicyn. Fortinova påverkas i hög grad av utvecklingen på de finansiella marknaderna. För fi- nansverksamheten är det därför av vikt att spegla och stödja af- färsverksamhetens mål och förutsättningar. Ambitionen är att ett lågt och stabilt räntenetto eftersträvas med hänsyn tagen till fastställda riskmandat inom finansierings- och refinansierings - risk, likviditetsrisk, ränterisk, kredit- och motpartsrisk samt ad- ministrativa och operationella risker. Inom riskerna har styrelsen definierat ett antal mål för finansförvaltningen som exempelvis kapitalbindning, räntebindning samt nyckeltal som belånings- och räntetäckningsgrad. Verksamheten finansieras genom en kombination av trygga kassaflöden från långsiktig förvaltning, eget kapital, räntebäran- de skulder i bank samt övriga skulder. Eget kapital och räntebä- rande skulder motsvarade 93 procent (93) av Fortinovas balans- omslutning vid periodens utgång. Per den 30 juni 2023 uppgick Fortinovas tillgångar till 5 285 Mkr (5 252) samtidigt som nettobelåningsgraden var 50 procent (43), och räntetäckningsgraden uppgick till 209 procent (280). Belåningsgraden uppgick till 56 procent (55). Dessa nyckeltal vi- sar att koncernen utifrån sitt kassaflöde och balanserade finan- siella risk är väl positionerat för fortsatt tillväxt och skapande av avkastning till sina aktieägare. De finansiella kostnaderna uppgick till -44,3 Mkr (-18,2) och utgjorde efter fastighetskostnader verksamhetens största kost - nadspost. Under perioden förändrades kapitalbindningen från 2,7 till 2,8 år och räntebindningen från 2,4 till 2,1 år. Refinansie- ringsrisken på kort sikt är under kontroll. Andelen kapital som förfaller inom 12 månader uppgår till 21 procent. FINANSIERING • Låg risk på tillgångssidan genom hög andel bostäder i portföljen. • Låg risk på skuldsidan genom eget kapital via stamaktier. • Låg risk via bank som utgör Fortinovas enda räntebärande finansieringskälla. • Fortinova värdesätter långsiktiga relationer med sina kreditgivare och samarbetar med ett antal svenska och nordiska banker. • Fortinovas tillgångar utgörs till största delen av bostäder, vilka kännetecknas av långsiktigt stabila kassaflöden eftersom risken är utspridd på ett stort antal kun- der. Den långsiktiga tryggheten i kassaflö- det från bostadsfastigheter innebär att vi kan fortsätta utveckla koncernen samt skapa avkastning till våra aktieägare. John Wennevid, CFO VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION Eget kapital 43,8% Räntebärande skulder 49,6% Övriga avsättningar och skulder 6,6% FINANSIERINGS- STRUKTUR ===== SIDA 18 ===== 18 VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION Mkr 2023.01.01- 2023.06.30 (6 mån) 2022.01.01- 2022.06.30 (6 mån) 2023.04.01- 2023.06.30 (3 mån) 2022.04.01- 2022.06.30 (3 mån) 2022.07.01- 2023.06.30 (12 mån) 2021.09.01- 2022.12.31 (16 mån) Hyresintäkter Not 2 162,1 135,8 82,4 70,8 313,1 369,0 Fastighetskostnader -70,4 -63,3 -34,0 -30,5 -127,3 -158,7 Driftsöverskott Not 3 91,7 72,5 48,4 40,3 185,8 210,3 Centrala administrationskostnader Not 4 -14,5 -11,9 -6,5 -6,2 -28,9 -34,0 Räntenetto Not 5 -41,6 -18,1 -22,2 -11,1 -72,6 -57,4 Leasingkostnad / Tomträttsavgäld Not 5 -0,3 -0,3 -0,1 -0,1 -0,5 -0,7 Förvaltningsresultat Not 1 35,3 42,2 19,6 22,9 83,8 118,2 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, orealiserade Not 6 -147,3 79,8 -46,4 64,1 -210,5 58,7 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, realiserade Not 6 - -0,8 - - 0,6 -0,1 Värdeförändringar räntederivat, orealiserade Not 6 3,7 68,8 15,3 37,4 26,8 100,8 Resultat före skatt -108,3 190,0 -11,5 124,4 -99,3 277,6 Skatt Not 7 16,4 -34,0 1,0 -24,3 1,4 -65,6 Periodens resultat -91,9 156,0 -10,5 100,1 -97,9 212,0 Hänförligt till moderbolagets aktieägare -91,9 156,0 -10,5 100,1 -97,9 212,0 RESULTATRÄKNING FÖR KONCERNEN I SAMMANDRAG Mkr 2023.01.01- 2023.06.30 (6 mån) 2022.01.01- 2022.06.30 (6 mån) 2023.04.01- 2023.06.30 (3 mån) 2022.04.01- 2022.06.30 (3 mån) 2022.07.01- 2023.06.30 (12 mån) 2021.09.01- 2022.12.31 (16 mån) Periodens resultat enligt resultaträkningen -91,9 156,0 -10,5 100,1 -97,9 212,0 Periodens totalresultat -91,9 156,0 -10,5 100,1 -97,9 212,0 Data per aktie (inga utspädningseffekter förekommer) Genomsnittligt antal aktier, tusental 51 335 51 335 51 335 51 335 51 335 51 335 Förvaltningsresultat före skatt, kr 0,7 0,8 0,4 0,4 1,6 2,3 Periodens resultat efter skatt, kr -1,8 3,0 -0,2 1,9 -1,9 4,1 Koncernen har inget övrigt totalresultat att rapportera. Totalresultatet sammanfaller således med årets resultat enligt resultaträkningen. TOTALRESULTAT FÖR KONCERNEN ===== SIDA 19 ===== 19 VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION RESULTATANALYS JANUARI – JUNI 2023 NOT 1 FÖRVALTNINGSRESULTAT Periodens förvaltningsresultat uppgick till 35,3 Mkr (42,2), motsvarande 0,7 kr per aktie (0,8) samt 22 procent (31) i förvaltningsmarginal. Minskningen av förvaltningsresultatet beror främst på en ökning av koncernens finansiella kostnader. Rän- tekostnaderna har ökat i takt med större fastighetsbe- stånd, högre genomsnittlig skuld samt stigande korta och långa marknadsräntor. 2023.01.01-2023.06.30 2022.01.01-2022.06.30 Mkr Halland V. Götaland Centralt Totalt Halland V. Götaland Centralt Totalt Hyresintäkter 68,1 94,0 - 162,1 59,0 76,8 - 135,8 Fastighetskostnader -26,2 -44,2 - -70,4 -24,1 -39,2 - -63,3 Driftsöverskott 41,9 49,8 - 91,7 34,9 37,6 - 72,5 Centrala adm.kostnader - - -14,5 -14,5 - - -11,9 -11,9 Räntenetto - - -41,6 -41,6 - - -18,1 -18,1 Leasingkostnad / Tomträttsavgäld - - -0,3 -0,3 - - -0,3 -0,3 Förvaltningsresultat 41,9 49,8 -56,4 35,3 34,9 37,6 -30,3 42,2 Orealiserade värdeförändr., fastigheter -62,0 -85,3 - -147,3 60,8 19,0 - 79,8 Realiserade värdeförändr., fastigheter - - - - -0,8 - - -0,8 Orealiserade värdeförändr., derivat - - 3,7 3,7 - - 68,8 68,8 Skatt - - 16,4 16,4 - - -34,0 -34,0 Periodens resultat -20,1 -35,5 36,3 -91,9 94,9 56,6 4,5 156,0 Förvaltningsfastigheter 2 011,2 2 636,7 - 4 647,9 2 054,0 2 335,3 - 4 389,3 SEGMENTSREDOVISNING 1000 2000 3000 4000 5000 Mkr Mkr aug 2019 aug 2020 aug 2021 nov 2021 10 5 15 20 25 30 35 sep-nov 2020/21 dec-feb 2020/21 mars-maj 2020/21 juni-aug 2020/21 sep-nov 2021/22 dec-feb 2021/22 mars-maj 2021/22 juni-aug 2021/22 juli-sep 2021/22 okt-dec 2021/22 jan-mars 2023 april- juni 2023 feb 2022 maj 2022 aug 2022 sep 2022 dec 2022 mars 2023 juni 2023 FÖRVALTNINGSRESULTAT 24% FÖRVALT - NINGS- MARGINAL ===== SIDA 20 ===== 20 VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION NOT 2 HYRESINTÄKTER Koncernens hyresintäkter uppgick till 162,1 Mkr (135,8), vilket motsvarar en ökning med 19 procent. Förändringen är primärt driven av fastighetsförvärv. Hyresvärdet i jämförbart fastighets- bestånd har ökat med drygt sex procent vilket främst beror på hyreshöjningar från indexuppräkningar och hyresförhandlingar. NOT 3 DRIFTSÖVERSKOTT Driftsöverskottet för perioden uppgick till 91,7 Mkr (72,5), vilket motsvarar en ökning med 26 procent. Överskottsgraden för peri- oden uppgick till 57 procent (53). Kostnader för hyresadministra- tion uppgick till –4,4 Mkr (-4,0), motsvarande 31 kr/kvm (31). Säsongsvariation påverkar driftsöverskottet kraftigt och driftskostnaderna varierar normalt med årstiderna. Ökningen av fastighetskostnader beror främst på högre driftskostnader för värme, el och vatten under perioden samt högre fastighetsskatt efter nya taxeringsbeslut. Koncernens ökade fastighetsbestånd leder också till att kostnaderna är högre. NOT 4 CENTRALA ADMINISTRATIONSKOSTNADER Periodens centrala administrationskostnader uppgick till –14,5 Mkr (-11,9), motsvarande 104 kr/kvm (92). I de centrala adminis - trationskostnaderna ingår kostnader för bolagsadministration, affärs- och fastighetsutveckling, revision samt finanshantering. Posten inkluderar även engångskostnader hänförligt till utveck - ling inom hållbarhetsredovisning, informationssäkerhet och ut - vecklingsprojekt. NOT 5 RÄNTENETTO Räntenettot uppgick till –41,6 Mkr (–18,1), varav räntekostnader uppgick till –44,3 Mkr (-18,2). Koncernens räntekostnader har ökat i takt med större fastighetsbestånd, högre genomsnittlig skuld samt stigande korta och långa marknadsräntor. Den ge- nomsnittliga räntenivån uppgick till 3,1 procent (1,6). Vidare upp- gick räntekostnader för leasingavtal till -0,3 Mkr (-0,3) varav tomträttsavgäld -0,3 Mkr (-0,3). För mer information se not 11. NOT 6 VÄRDEFÖRÄNDRING Orealiserade värdeförändringen för förvaltningsfastigheter upp- gick till -147,3 Mkr (79,8). Det genomsnittliga direktavkastnings - kravet i den oberoende värderingen per den 30 juni uppgick till 4,9 procent. Under sista kvartalet har direktavkastning höjts med i genomsnitt tio punkter för majoriteten av koncernens fastighe- ter med sänkta värden som följd. De högre avkastningskraven motverkas till viss del av förbättrat kassaflöde främst kopplat till inflationen. Koncernens höga andel av bostadsfastigheter ger ett tryggt och återkommande kassaflöde, dock påverkas värdering- en i nuvarande marknad. Marknadsvärdet för finansiella derivatinstrument har under perioden ökat vilket genererar en positiv effekt på resultatet om 3,7 Mkr (68,8). Det är främst utvecklingen av långa räntor, i för - hållande till Fortinovas fasta räntepositioner, som driver perio- dens utveckling av värdet i koncernens derivatinstrument. Värde- förändringarna i räntederivaten är inte kassaflödespåverkande och kommer lösas upp under derivatens löptid, givet att dessa inte avyttras innan förfall. NOT 7 SKATT Koncernens totala skatt uppgick till 16,4 Mkr (-34,0), varav aktuell skatt uppgick till –5,3 Mkr (-5,7). Uppskjuten skatt uppgick till 21,7 Mkr (-28,3) och har beräknats utifrån skattemässigt underskott, värdeförändringar på fastigheter och derivat samt temporära skillnader mellan redovisade värden och skattemässiga värden på fastigheter. 0 20 40 60 80 100 Mkr sep-nov 2019/20 dec-feb 2019/20 mars-maj 2019/20 juni-aug 2019/20 sep-nov 2020/21 dec-feb 2020/21 mars-maj 2020/21 juni-aug 2020/21 sep-nov 2021/22 dec-feb 2021/22 mars-maj 2021/22 juni-aug 2021/22 juli-sep 2021/22 okt-dec 2021/22 jan-mars 2023 april-juni 2023 HYRESINTÄKTER ===== SIDA 21 ===== 21 VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION BALANSRÄKNING FÖR KONCERNEN I SAMMANDRAG FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL FÖR KONCERNEN Mkr TILLGÅNGAR 2023.06.30 2022.06.30 2022.12.31 Förvaltningsfastigheter Not 8 4 647,9 4 389,3 4 515,5 Övriga materiella anläggningstillgångar 2,3 2,5 2,4 Leasingavtal, nyttjanderätt 3,7 3,9 4,4 Derivatinstrument Not 12 91,1 62,8 86,0 Andra långfristiga fordringar Not 8 116,6 0,7 0,7 Kortfristiga fordringar 135,8 110,7 127,9 Likvida medel Not 9 287,2 528,8 515,0 Summa tillgångar 5 284,6 5 098,6 5 251,9 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Not 10 2 313,0 2 448,3 2 441,2 Uppskjuten skatteskuld 206,7 215,2 228,5 Övriga avsättningar Not 8/11 20,2 - - Räntebärande skulder Not 5/12 2 619,2 2 334,7 2 466,2 Leasingskuld 3,7 3,9 4,4 Övriga långfristiga skulder 0,3 0,3 0,3 Ej räntebärande skulder 121,5 96,3 111,3 Summa eget kapital och skulder 5 284,6 5 098,6 5 251,9 Ställda säkerheter (fastighetsinteckningar) 2 784,0 2 431,3 2 654,1 Ställda säkerheter (företagsinteckningar) - - - Eventualförpliktelser - - - Summa 2 784,0 2 431,3 2 654,1 Mkr Aktie- kapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserade vinstmedel inkl årets/periodens resultat Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare Summa eget kapital Ingående eget kapital 2021.09.01 51,3 1 598,9 602,6 2 252,8 2 252,8 Lämnade utdelningar - - -23,6 -23,6 -23,6 Årets resultat / Årets totalresultat - - 212,0 212,0 212,0 Utgående eget kapital 2022.12.31 51,3 1 598,9 791,0 2 441,2 2 441,2 Ingående eget kapital 2023.01.01 51,3 1 598,9 791,0 2 441,2 2 441,2 Utställda teckningsoptioner - 0,7 - 0,7 0,7 Lämnade utdelningar - - -37,0 -37,0 -37,0 Periodens resultat / Periodens totalresultat - - -91,9 -91,9 -91,9 Utgående eget kapital 2023.06.30 51,3 1 599,6 662,1 2 313,0 2 313,0 ===== SIDA 22 ===== 22 VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION NOT 8 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Fortinovas fastighetsbestånd är koncentrerat till tillväxtkommuner i västra Sverige, i enlighet med koncernens strategi. Den 30 juni uppgick koncernens fastighetsvärde till 4 648 Mkr (4 516), en ökning med 259 Mkr. Koncernens totala uthyrningsba- ra yta är 279 478 kvm, vilket ger ett fastighetsvärde om 16 631 per kvm (16 815). Portföljvärdet består till 72 procent av bostäder fördelat på 2 690 lägenheter. Resterande 28 procent fördelar sig på kommersiella fastigheter samt samhällsfastigheter. I perioder kan avvikelse mot koncernens strategi om att bostadsfastigheter över tid ska utgöra 80 procent förekomma. Över tid bedöms strategin vara uppfylld. Fortinova har under perioden tillträtt en bostadsfastighet i Borås och en kommersiell fastighet i Lilla Edet. Förvärven be- döms generera koncernen 17,4 Mkr i hyresvärde, fördelat på 133 lägenheter och en kommersiell uthyrningsbar yta om 3 076 kvm. Den 1 juni tillträdde Fortinova en bostadsfastighet med 41 lä- genheter i Trollhättan. Den 30 juni avyttrades fastigheten till BRF Tändstiftet då Fortinova gjort bedömningen att det är mer fördel- aktigt att sälja lägenheterna som bostadsrätter till privatmarkna- den. Överlåtelsen har genomförts via säljarrevers, därmed redovi- sas en finansiell långsiktig fordran per den 30 juni 2023. Då avtalsmässiga åtaganden föreligger redovisas en övrig avsättning motsvarande en potentiell realiserad värdeförändring. Fortinova har ingått avtal om förvärv, med framtida tillträden under 2023, i enlighet med koncernens strategi om tillväxt i väs- tra Sverige. Bedömt hyresvärde uppgår till 14,0 Mkr, fördelat på 149 lägenheter. BESKRIVNING AV FASTIGHETSBESTÅNDET 2023.06.30 Geografi Fastigheter (antal) Lägenheter (antal) Uthyrningbar yta (kvm) Hyresvärde (Mkr) Verkligt värde (Mkr) Verkligt värde (kr/kvm) Verkligt värde andel (%) Halland 91 859 125 564 141,4 2 011,2 16 017 43% Varberg 54 665 100 328 110,9 1 549,1 15 440 33% Kungsbacka 13 97 14 401 19,6 313,4 21 762 7% Falkenberg 24 97 10 835 10,9 148,7 13 724 3% Västra Götaland 87 1 831 153 914 196,3 2 636,7 17 131 57% Lilla Edet 16 484 38 406 50,7 560,7 14 599 12% Göteborg 8 286 28 790 35,6 529,2 18 381 11% Uddevalla 16 307 18 927 25,5 395,4 20 891 9% Borås 2 161 9 148 15,9 295,0 32 247 6% Skövde 11 190 14 130 18,0 270,3 19 130 6% Götene 14 171 20 344 22,2 217,2 10 676 5% Trollhättan 11 137 12 963 14,9 208,7 16 100 5% Övriga 9 95 11 206 13,5 160,2 14 296 3% Summa 178 2 690 279 478 337,7 4 647,9 16 631 100% Verkligt värde, Mkr Antal fastigheter Fastighetsbestånd 2023.01.01 4 515,5 176 Fastighetsförvärv 355,6 3 Fastighetsförsäljning -93,4 -1 Investeringar i fastigheterna befintliga fastigheter och projekt 17,5 Värdeförändringar redovisade i resultatet -147,3 Fastighetsbestånd 2023.06.30 4 647,9 178 FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRÄNDRING FINANSIELL STÄLLNING PER 30 JUNI 2023 Traversen – BRF Tändstiftet i Innovatumområdet, Trollhättan ===== SIDA 23 ===== 23 VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION TABELL ÖVER TILLTRÄDDA FÖRVALTNINGSFASTIGHETER I PERIODEN Tillträde Fastighet Kategori Kommun Uthyrningbar yta (kvm) Antal lägenheter Bedömt hyresvärde (Mkr) 2023.01.16 Prästgård 1:144 Bostadsfastighet Borås 4 992 92 8,4 2023.02.01 Järnboden 1 Kommersiell fastighet Lilla Edet 6 074 41 9,0 2023.06.01 Traversen 2 Bostadsfastighet Trollhättan 2 527 41 5,3 Summa 13 593 174 22,7 TABELL ÖVER FÖRVÄRVADE EJ TILLTRÄDDA FASTIGHETER TABELL ÖVER SÅLDA FÖRVALTNINGSFASTIGHETER I PERIODEN Bedömt tillträde Fastighet Kategori Kommun Uthyrningbar yta (kvm) Antal lägenheter Bedömt hyresvärde (Mkr) Kvartal 4 2023 Kiden 3 & 4 Bostadsfastighet Borås 8 434 149 14,0 Summa 8 434 149 14,0 Avyttring Fastighet Kategori Kommun Uthyrningsbar yta (kvm) Antal lägenheter Bedömt hyresvärde (Mkr) 2023.06.30 Traversen 2 Bostadsfastighet Trollhättan 2 527 41 5,3 Summa 2 527 41 5,3 Extern värdering Verkligt värde av förvaltningsfastigheterna har bedömts av ex - terna och oberoende fastighetsvärderare, med relevanta, profes- sionella kvalifikationer och med erfarenhet av området samt ka- tegorierna av fastigheter som värderats. Värderingen utförs av Newsec Advice AB som bedömer det verkliga värdet av koncer - nens portfölj av förvaltningsfastigheter en gång per kvartal, nor- malt i samband med upprättande av delårsbokslut. Obebyggd mark och potentiella byggrätter utan detaljplan har inte betingat något värde i utgående redovisat fastighetsvärde. Fastighetsvär- det i denna rapport baseras på värdering av samtliga fastigheter utförd den 30 juni 2023. Nya förvärv värderas vid tillträde. Känslighetsanalys Per 30 juni 2023 uppgick fastigheternas bedömda marknadsvär- de till cirka 4 648 Mkr, där en värdeförändring på +/- 5 procent motsvarar cirka +/- 232 Mkr. En generell förändring av fastighe- ternas direktavkastningskrav med 0,1 procentenheter motsvarar cirka -61,8/ +64,7 Mkr, medan en generell förändring av drift och underhåll med 1 procent motsvarar cirka -20,9/+20,9 Mkr. Det genomsnittliga direktavkastningskravet i den oberoende värde- ringen per den 30 juni uppgick till 4,9 procent. Sedan 2022-12-31 har avkastningskraven ökat med mellan 20–35 punkter beroen- de på fastighet vilket beror på efterfrågan, högre inflation samt ökade finansieringskostnader. ===== SIDA 24 ===== 24 VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION NOT 9 LIKVIDA MEDEL Koncernens likvida medel uppgick vid utgången av juni 2023 till 287,2 Mkr (515,0). NOT 10 EGET KAPITAL Den 30 juni 2023 uppgick Fortinovas aktiekapital till 51 335 140 kr fördelat på 51 335 140 aktier. Varje aktie har ett kvotvärde om en krona. Totalt antal aktier fördelar sig på 2 750 000 A-aktier och 48 585 140 B-aktier. Varje aktie av serie A berättigar till tio röster och varje aktie av serie B berättigar till en röst. Fortinova har den 30 juni cirka 3 300 aktieägare införda i aktieboken. NOT 11 ÖVRIGA AVSÄTTNINGAR Övriga avsättningar är hänförliga till avtalsmässiga åtaganden kopplad till försäljning av fastighet och uppgick den 30 juni 2023 till 20,2 Mkr (0,0). NOT 12 RÄNTEBÄRANDE SKULDER Att äga fastigheter är en kapitalintensiv verksamhet som medför att Fortinova använder sig av extern finansiering för att utveckla fastighetsbeståndet och fortsätta den planerade expansionen. Kapitalstrukturen får därmed en väsentlig inverkan på koncer - nens förmåga att på ett lönsamt sätt driva verksamheten till en vägd nivå av finansiell risk. Nyckeltal 2023.06.30 2022.12.31 Nettobelåningsgrad, % 50,2 43,2 Genomsnittlig ränta, % 3,1 2,5 Räntetäckningsgrad, % 209,3 279,6 Räntebindningstid, år 2,1 2,4 Kapitalbindning, år 2,8 2,7 Andel räntesäkrad låneportfölj, % 58,8 61,4 Den 30 juni uppgick skulder till kreditinstitut till 2 619 Mkr (2 466), vilket motsvarar en belåningsgrad (LTV) om 56 procent (55). Med hänsyn till tillgänglig likviditet uppgick nettobelåningsgraden till 50 procent (43). Av totala skulden utgörs 248 Mkr av grön finan- siering, i form av gröna banklån. Genomsnittlig ränta uppgick till 3,1 procent (2,5). En förändring av marknadsräntan med +/- 100 punkter motsvarar cirka +10,9/-10,9 Mkr i förändrat räntenetto på helårsbasis. Under perioden har Fortinova sedvanligt öppnat, förnyat och förlängt ingångna derivat samt refinansierat förfallna lån i syfte att uppfylla koncernens finanspolicy. Ställda säkerheter och borgensåtaganden Koncernens fastighetsinteckningar för räntebärande skulder uppgick den 30 juni till 2 784 Mkr (2 654). I samband med att koncernens fastighetsägande bolag är kredittagare har moder - bolaget ingått borgensåtagande om totalt 1 329 Mkr (1 309). Pantsatta aktier i dotterbolag uppgick till 66 Mkr (57). Räntebindningsstruktur och derivat I syfte att begränsa ränteriskerna har räntan bundits med hjälp av räntederivat (ränteswappar). Räntebasen i låneportföljen är i huvudsak Stibor 3M. Totalt är 1 078 Mkr bundna till Stibor 3M. Resterande del av låneportföljen är säkrad via räntederivat med räntebindningstid mellan 1 och 10 år enligt sammanställning nedan: Räntebindningsstruktur Mkr % 0–1 år 1 086 41% 1–2 år 503 19% 2–3 år 256 10% 3–4 år 367 14% 4–5 år 127 5% > 5 år 280 11% Summa 2 619 100% Kapitalbindningsstruktur Mkr % 0–1 år 548 21% 1–2 år 811 31% 2–3 år 567 22% 3–4 år 222 8% 4–5 år 55 2% > 5 år 416 16% Summa 2 619 100% Efter periodens utgång har koncernen ökat räntebärande skul- der med 28 Mkr i syfte att slutfinansiera tidigare tillträdda fastig- heter. Finansiering har skett med banklån. ===== SIDA 25 ===== 25 VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION KASSAFLÖDESANALYS FÖR KONCERNEN I SAMMANDRAG Mkr 2023.01.01- 2023.06.30 (6 mån) 2021.09.01- 2022.12.31 (16 mån) Den löpande verksamheten Driftsöverskott 91,7 210,3 Centrala administrationskostnader -14,5 -34,0 Finansiella intäkter och kostnader -39,8 -58,5 Betald inkomstskatt -4,2 -4,7 Kassaflöde löpande verksamhet före förändring rörelsekapital 33,2 113,1 Förändring av rörelsefordringar -3,0 -46,8 Förändring av rörelseskulder 4,6 45,6 Kassaflöde från den löpande verksamheten 34,8 111,9 Investeringsverksamheten Investeringar i förvaltningsfastigheter och projekt -29,8 -57,3 Förvärv av dotterföretag -303,5 -470,9 Avyttring av dotterföretag - -0,1 Förvärv av förvaltningsfastigheter - -85,8 Kassaflöde från investeringsverksamheten -333,3 -614,1 Finansieringsverksamheten Utbetald utdelning -37,0 -23,6 Likvid från utställda teckningsoptioner 0,7 - Upptagna banklån 135,6 808,7 Amortering av banklån -28,6 -46,0 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 70,7 739,1 Periodens kassaflöde -227,8 236,9 Likvida medel vid periodens början 515,0 278,1 Likvida medel vid periodens slut 287,2 515,0 Vi har trygga kassaflöden från våra tillgångar, en konservativ syn på skuld och god likviditet, vilket ger oss både arbetsro och handlingskraft. ===== SIDA 26 ===== 26 VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION KONCERNENS NYCKELTAL 2023.01.01- 2023.06.30 (6 mån) 2022.01.01- 2022.06.30 (6 mån) 2023.04.01- 2023.06.30 (3 mån) 2022.04.01- 2022.06.30 (3 mån) 2021.09.01- 2022.12.31 (16 mån) Fastighetsrelaterade nyckeltal Verkligt förvaltningsfastighetsvärde, kr per kvm uthyrningsbar yta 16 631 16 782 16 631 16 782 16 815 Hyresvärde, Mkr 337,7 292,5 337,7 292,5 313,2 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98,4 98,1 98,4 98,1 98,1 Areamässig uthyrningsgrad, % 98,1 97,9 98,1 97,9 98,3 Finansiella nyckeltal Avkastning på eget kapital, % -4,1 11,8 -4,1 11,8 6,3 Genomsnittlig ränta, % 3,1 1,6 3,1 1,6 2,5 Långsiktigt substansvärde, Mkr 2 428,6 2 600,7 2 428,6 2 600,7 2 583,7 Nettobelåningsgrad, % 50,2 41,1 50,2 41,1 43,2 Belåningsgrad, % 56,4 53,2 56,4 53,2 54,6 Räntebindningstid, år 2,1 2,4 2,1 2,4 2,4 Räntetäckningsgrad, % 209,3 394,8 209,3 394,8 279,6 Överskottsgrad, % 56,6 53,4 58,7 56,9 57,0 Förvaltningsmarginal, % 21,8 31,1 23,8 32,3 32,0 Aktierelaterade nyckeltal Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 47,3 50,7 47,3 50,7 50,3 Eget kapital, kr/aktie 45,1 47,7 45,1 47,7 47,6 Förvaltningsresultat, kr/aktie 0,7 0,8 0,4 0,4 2,3 Periodens resultat, kr/aktie -1,8 3,0 -0,2 1,9 4,1 Koncernen presenterar vissa finansiella mått i delårsrapporten som inte definieras enligt IFRS. Bolaget anser att dessa mått ger värdefull kompletterande information till investerare och bola- gets ledning då de möjliggör utvärdering av bolagets prestation. Definitioner presenteras på sida 29. KONCERNENS NYCKELTAL Vi tar inte några onödiga risker utan bygger en balansräkning med låg risk på både tillgångs- och skuldsidan. ===== SIDA 27 ===== 27 VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG Mkr 2023.01.01- 2023.06.30 (6 mån) 2022.01.01- 2022.06.30 (6 mån) 2023.04.01- 2023.06.30 (3 mån) 2022.04.01- 2022.06.30 (3 mån) 2021.09.01- 2022.12.31 (16 mån) Nettoomsättning Övriga rörelsekostnader -7,0 -5,6 -3,9 -3,0 -16,6 Rörelseresultat -7,0 -5,6 -3,9 -3,0 -16,6 Resultat från andelar i koncernföretag - 69,5 - - 85,1 Finansnetto -1,4 -1,3 -2,4 -1,0 -1,2 Resultat efter finansiella poster -8,4 62,6 -6,3 -4,0 67,3 Bokslutsdispositioner 8,9 - 8,9 - 28,6 Skatt -0,4 1,4 -0,9 0,8 -2,2 Periodens resultat 0,1 64,0 1,7 -3,2 93,7 Mkr 2023.06.30 2022.06.30 2022.12.31 TILLGÅNGAR Andelar i koncernföretag 1 601,6 1 618,1 1 896,8 Fordringar på koncernföretag 16,5 396,3 51,6 Uppskjuten skattefordran - 2,2 - Övriga fordringar 135,1 35,9 28,6 Kassa och bank 105,6 321,0 285,5 Summa tillgångar 1 858,8 2 373,5 2 262,5 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 1 789,2 1 792,5 1 825,3 Övriga avsättningar 20,6 - - Skulder till koncernföretag 34,2 578,2 432,0 Övriga skulder 14,8 2,8 5,2 Summa eget kapital och skulder 1 858,8 2 373,5 2 262,5 Ställda säkerheter (pantsatta aktier i dotterbolag) 66,1 165,9 56,8 Eventualförpliktelser (borgen för koncernföretag) 1 329,3 625,0 1 308,7 Summa 1 395,4 790,9 1 365,5 ===== SIDA 28 ===== 28 VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGA UPPLYSNINGAR MODERBOLAGET Moderbolagets verksamhet består främst av att utföra koncern- gemensam ledning av verksamheten samt äga och förvalta dot - terbolag. RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER Risker och osäkerhetsfaktorer i koncernens verksamhet, finan- siella ställning och resultat kan påverkas av ett antal risker och osäkerhetsfaktorer. Dessa beskrivs mer utförligt i årsredovis - ningen 2021/2022, se mer på fortinova.se. VÄSENTLIG BEDÖMNING Fastighetsmarknaden har påverkats kraftigt av stigande infla- tion, höjda räntor, stigande energipriser och en inbromsande konjunktur. Turbulensen i omvärlden och på kapitalmarknaden berör alla och Fortinova lägger stort fokus på riskhantering uti- från dessa utmaningar. Vår syn på tillväxt är positiv men hos Fortinova får den inte ske på bekostnad av lönsamhet. Därför har vi aktivt valt att vara mer selektiva i våra förvärv. Tack vare vår enkla och tydliga strategi – att investera i hyresfastigheter på platser där folk vill bo, arbeta och leva – finns alla förutsättningar för fortsatt framgång. Vi ser inga större vakansrisker, har goda finanser, engagerade medarbetare och bra lokal förankring på de platser där vi är verksamma. Därför står vi redo att agera på nya spännande möjligheter när marknadens förutsättningar föränd- ras till det bättre igen. Fortinova anser sig ha en stabil finansiell ställning, god likviditet och exponering mot bostadsfastigheter med låg vakans i kommuner med god befolkningstillväxt. Sam- mantaget anser bolaget att nämnda faktorer leder till låg risk. MEDARBETARE Vid periodens slut hade Fortinova 52 medarbetare (51), fördelat på 22 kvinnor och 30 män. INCITAMENTSPROGRAM Vid årsstämman den 22 maj 2023 beslutades det att anta ett långsiktigt incitamentsprogram riktat till ledande befattningsha- vare och nyckelpersoner i koncernen. Motiven bakom incita- mentsprogrammet är bland annat att bidra till högre motivation och engagemang hos de anställda samt att kunna bibehålla medarbetare. Programmet omfattar 500 000 teckningsoptioner motsvarande en utspädning om cirka 1 procent av utestående aktier och röster i bolaget. För att möjliggöra incitamentspro- grammet beslutade även årsstämman om emission av 500 000 teckningsoptioner till ett dotterbolag samt att godkänna att dotterbolaget överlåter dessa teckningsoptioner till deltagare i programmet till ett marknadsvärde om 1,50 kr per teckningsop- tion. Varje teckningsoption ger innehavaren rätt att teckna en ny aktie av serie B i bolaget till en antagen teckningskurs om 26,85 kr per aktie under perioden 15 juni 2026 till och med den 15 juli 2026. Den oberoende värderingen har utförts av KPMG AB, Cor- porate Finance i enlighet med Black & Scholes värderingsmodell. REDOVISNINGSPRINCIPER Fortinova följer de av EU antagna IFRS-standarderna. Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Upplysningar enligt IAS 34 Delårsrappor - tering lämnas såväl i noter som på annan plats i delårsrapporten. I övrigt har redovisningsprinciper och beräkningsmetoder varit oförändrade jämfört med senast publicerad årsredovisning. VÄRDERING AV TILLGÅNG ELLER SKULD TILL VERKLIGT VÄRDE När verkligt värde för en tillgång eller skuld ska fastställas använ- der koncernen observerbara data i så stor utsträckning som möjligt. Verkliga värden kategoriseras i olika nivåer i en ”verkligt värde hierarki” baserat på vilka indata som används i värderings- tekniken enligt följande: Nivå 1: Enligt priser noterade på en aktiv marknad för iden- tiska tillgångar eller skulder. Nivå 2: Utifrån direkt eller indirekt observerbar marknads- data som inte inkluderas i nivå 1. Nivå 3: Utifrån indata som inte är observerbara på mark- naden. Derivatinstrument hamnar i Nivå 2. Förvaltningsfastigheter ham- nar i Nivå 3. AVRUNDNINGAR Till följd av avrundningar summerar siffror presenterade i denna rapport i vissa fall inte exakt till totalen och procenttal kan avvika för att de ska överensstämma med de faktiska uppgifterna. ===== SIDA 29 ===== 29 VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION UNDERTECKNANDE Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att denna delårsrapport ger en rättvisande översikt av koncernens och moderbolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och säkerhetsfaktorer som koncernen och moderbolaget står inför. Varberg den 24 augusti 2023 Ole Salsten Styrelseordförande Fredrik Bergmann Styrelseledamot Anders Valdemarsson Styrelseledamot Anna Weiner Jiffer Styrelseledamot Anders Johansson Verkställande direktör Carl-Johan Carlsson Styrelseledamot Helena Örnstedt Styrelseledamot ===== SIDA 30 ===== 30 VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION DEFINITIONER NYCKELTAL Fortinova tillämpar de av European Securities and Market Autho- rity (ESMA) utgivna riktlinjerna för alternativa nyckeltal. Med al- ternativa nyckeltal avses finansiella mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resul- tat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering, i Fortinovas fall IFRS. Utgångs- punkten för lämnade alternativa nyckeltal är att de används av företagsledningen för att bedöma den finansiella utvecklingen och därmed bedöms ge aktieägarna och andra intressenter vär - defull information. Nedanstående tabell redogör för definitionen av Fortinovas nyckeltal. NYCKELTAL DEFINITION SYFTE Fastighetsrelaterade nyckeltal Verkligt förvaltningsfastighetsvärde, kr per kvm uthyrningsbar yta Redovisat förvaltningsfastighetsvärde enligt balansräkning- en vid periodens utgång, fördelat på uthyrningsbar yta. Nyckeltalet visar på fastighetsbeståndets värdeutveckling. Hyresvärde Periodens hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor på årsbasis. Hyresvärde används för att visa Koncernens intäktspotential. Ekonomisk uthyrningsgrad Kontrakterade hyror i förhållande till hyresvärdet, vid periodens utgång. Används för att belysa Fortinovas effektivitet i användningen av förvaltningsfastigheterna. Nyckeltalet åskådliggör den ekonomiska utnyttjandegraden i koncernens fastigheter samt ett effektivitetsmått för uthyrningen. Areamässig uthyrningsgrad Kontrakterad area vid periodens utgång i förhållande till total uthyrningsbar area vid periodens utgång. Nyckeltalet visar hur stor del av beståndet som är uthyrt. Uthyrningsbar yta Total area som är möjlig att hyra ut. Nyckeltalet visar på den totala area i Fortinovas fastighetsbe- stånd som är möjlig att hyra ut. Finansiella nyckeltal Avkastning eget kapital Resultat för rullande tolv månaders resultat i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Nyckeltalet belyser koncernens förmåga att generera avkastning på ägarnas kapital. Genomsnittlig ränta Genomsnittlig kontrakterad ränta för samtliga krediter i skuldportföljen inklusive räntederivat. Nyckeltalet visar Koncernens ränterisk relaterad till räntebärande skulder. Långsiktigt substansvärde Redovisat eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av räntederivat samt uppskjuten skatt i sin helhet. Nyckeltalet visar nettotillgångarnas verkliga värde ur ett långsiktigt perspektiv. Tillgångar och skulder i balansräkning- en som inte bedöms utfalla, såsom verkligt värde på derivat och uppskjutna skatter är exkluderade. Nettobelåningsgrad Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel, i procent av förvaltningsfastigheternas verkliga värde vid periodens slut. Nyckeltalet belyser Koncernens finansiella risk. Belåningsgrad Räntebärande skulder i procent av förvaltningsfastighe- ternas verkliga värde vid periodens slut. Nyckeltalet belyser Koncernens finansiella risk. Räntebindningstid Per balansdagen viktad återstående räntebindningstid för räntebärande skulder och derivat. Nyckeltalet visar ränterisken för Fortinovas räntebärande skulder. Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat efter återläggning av finansiella kostnader i relation till finansiella kostnader. Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk. Överskottsgrad Driftsöverskott i procent av hyresintäkter. Nyckeltalet visar hur stor andel av intjäningen som Fortinova får behålla och är ett effektivitetsmått som är jämförbar över tid men också mellan fastighetsbolag. Förvaltningsmarginal Förvaltningsresultat i procent av hyresintäkter. Nyckeltalet visar hur stor andel av intjäningen som Fortinova får behålla efter centrala administrationskostnader och ränte- netto och är ett effektivitetsmått som är jämförbar över tid men också mellan fastighetsbolag. Aktierelaterade nyckeltal Långsiktigt substansvärde per aktie Substansvärde i relation till antal aktier vid periodens utgång. Nyckeltalet visar nettotillgångarnas verkliga värde i ett långsiktigt perspektiv. Tillgångar och skulder i balansräkningen som inte bedöms utfalla, såsom verkligt värde på derivat och uppskjutna skatter är exkluderade. Nyckeltalet är ett etablerat mått på koncernens substansvärde som möjliggör analyser och jämförelser. Eget kapital per aktie Eget kapital hänförligt till aktieägarna i förhållande till antal utestående aktier vid periodens slut. Nyckeltalet visar Fortinovas egna kapital per aktie. Förvaltningsresultat per aktie Förvaltningsresultat i relation till vägt antal genomsnittli- ga utestående stamaktier under perioden. Nyckeltalet visar utvecklingen av förvaltningsresultatet med hänsyn till utestående aktier. Årets resultat per aktie Årets resultat i relation till vägt antal genomsnittliga utestående stamaktier under perioden. Nyckeltalet visar utvecklingen av årets resultat med hänsyn till utestående aktier. ===== SIDA 31 ===== 31 VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION 2023.01.01- 2023.06.30 (6 mån) 2022.01.01- 2022.06.30 (6 mån) 2023.04.01- 2023.06.30 (3 mån) 2022.04.01- 2022.06.30 (3 mån) 2021.09.01- 2022.12.31 (16 mån) Verkligt fastighetsvärde, kr per kvm uthyrningsbar yta A Fastighetsvärde vid periodens slut, Mkr 4 647,9 4 389,3 4 647,9 4 389,3 4 515,5 B Uthyrningsbar yta vid periodens slut, kvm 279 478 261 546 279 478 261 546 268 543 A / B Verkligt fastighetsvärde, kr per kvm uthyrningsbar yta 16 631 16 782 16 631 16 782 16 815 Hyresvärde, Mkr A Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr 332,4 286,8 332,4 286,8 307,1 B Vakansvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr 5,3 5,7 5,3 5,7 6,1 A + B Hyresvärde, Mkr 337,7 292,5 337,7 292,5 313,2 Ekonomisk uthyrningsgrad, % A Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr 332,4 286,8 332,4 286,8 307,1 B Periodens hyresvärde, Mkr 337,7 292,5 337,7 292,5 313,2 A / B Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98,4 98,1 98,4 98,1 98,1 Areamässig uthyrningsgrad, % A Uthyrd yta vid periodens slut, kvm 274 086 256 150 274 086 256 150 264 061 B Icke uthyrd yta vid periodens slut, kvm 5 392 5 396 5 392 5 396 4 482 A / (A + B) Areamässig uthyrningsgrad, % 98,1 97,9 98,1 97,9 98,3 AVSTÄMNINGSTABELLER FÖR ALTERNATIVA NYCKELTAL FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL ===== SIDA 32 ===== 32 VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION 2023.01.01- 2023.06.30 (6 mån) 2022.01.01- 2022.06.30 (6 mån) 2023.04.01- 2023.06.30 (3 mån) 2022.04.01- 2022.06.30 (3 mån) 2021.09.01- 2022.12.31 (16 mån) Avkastning på eget kapital, % A Resultat för rullande tolv månader, Mkr -97,9 288,0 -97,9 288,0 150,2 B Eget kapital vid periodens början, Mkr 2448,3 2452,9 2448,3 2452,9 2291,2 C Eget kapital vid periodens slut, Mkr 2313,0 2448,3 2313,0 2448,3 2441,2 A / ((B+C) / 2) Avkastning på eget kapital, % -4,1 11,8 -4,1 11,8 6,3 Räntebärande skulder, vid periodens slut, Mkr A Långfristiga räntebärande skulder, Mkr 2071,7 2238,7 2071,7 2238,7 2288,8 B Kortfristiga räntebärande skulder, Mkr 547,5 96,0 547,5 96,0 177,4 A + B Räntebärande skulder, Mkr 2 619,2 2 334,7 2 619,2 2 334,7 2 466,2 Genomsnittlig ränta, % A Räntekostnad för rullande tolv månader, Mkr -76,7 -31,0 -76,7 -31,0 -50,5 B Räntebärande skulder vid periodens början, Mkr 2334,7 1465,6 2334,7 1465,6 1587,8 C Räntebärande skulder vid periodens slut, Mkr 2619,2 2334,7 2619,2 2334,7 2466,2 A / ((B + C) / 2) Genomsnittlig ränta, % 3,1 1,6 3,1 1,6 2,5 Långsiktigt substansvärde, Mkr A Eget kapital vid periodens slut, Mkr 2313,0 2448,3 2313,0 2448,3 2441,2 B Derivatinstrument vid periodens slut, Mkr -91,1 -62,8 -91,1 -62,8 -86,0 C Uppskjuten skatteskuld vid periodens slut, Mkr 206,7 215,2 206,7 215,2 228,5 A + B + C Långsiktigt substansvärde, Mkr 2 428,6 2 600,7 2 428,6 2 600,7 2 583,7 Nettobelåningsgrad, % A Räntebärande skulder vid periodens slut, Mkr 2619,2 2334,7 2619,2 2334,7 2466,2 B Likvida medel vid periodens slut, Mkr 287,2 528,8 287,2 528,8 515,0 C Förvaltningsfastighetsvärde vid periodens slut, Mkr 4647,9 4389,3 4647,9 4389,3 4515,5 (A - B) / C Nettobelåningsgrad, % 50,2 41,1 50,2 41,1 43,2 Belåningsgrad, % A Räntebärande skulder vid periodens slut, Mkr 2619,2 2334,7 2619,2 2334,7 2466,2 B Förvaltningsfastighetsvärde vid periodens slut, Mkr 4647,9 4389,3 4647,9 4389,3 4515,5 A/B Belåningsgrad, % 56,4 53,2 56,4 53,2 54,6 Räntebindningstid, år 2,1 2,4 2,1 2,4 2,4 Räntetäckningsgrad, % A Förvaltningsresultat för rullande tolv, Mkr 83,8 91,4 83,8 91,4 90,7 B Räntekostnad för rullande tolv månader, Mkr -76,7 -31,0 -76,7 -31,0 -50,5 (A - B) / (-B) Räntetäckningsgrad, % 209,3 394,8 209,3 394,8 279,6 Överskottsgrad, % A Periodens driftöverskott, Mkr 91,7 72,5 48,4 40,3 210,3 B Periodens hyresintäkter, Mkr 162,1 135,8 82,4 70,8 369,0 A / B Överskottsgrad, % 56,6 53,4 58,7 56,9 57,0 Förvaltningsmarginal, % A Periodens förvaltningsresultat, Mkr 35,3 42,2 19,6 22,9 118,2 B Periodens hyresintäkter, Mkr 162,1 135,8 82,4 70,8 369,0 A / B Förvaltningsmarginal, % 21,8 31,1 23,8 32,3 32,0 FINANSIELLA NYCKELTAL ===== SIDA 33 ===== 33 VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION AKTIERELATERADE NYCKELTAL 2023.01.01- 2023.06.30 (6 mån) 2022.01.01- 2022.06.30 (6 mån) 2023.04.01- 2023.06.30 (3 mån) 2022.04.01- 2022.06.30 (3 mån) 2021.09.01- 2022.12.31 (16 mån) Långsiktigt substansvärde per aktie, kr per aktie A Långsiktigt substansvärde vid periodens slut, Mkr 2 428,6 2 600,7 2 428,6 2 600,7 2 583,7 B Utestående antal aktier vid periodens slut 51 335 140 51 335 140 51 335 140 51 335 140 51 335 140 A / B Långsiktigt substansvärde per aktie, kr per aktie 47,3 50,7 47,3 50,7 50,3 Eget kapital per aktie, kr per aktie A Eget kapital vid periodens slut, Mkr 2 313,0 2 448,3 2 313,0 2 448,3 2 441,2 B Utestående antal aktier vid periodens slut 51 335 140 51 335 140 51 335 140 51 335 140 51 335 140 A / B Eget kapital per aktie, kr per aktie 45,1 47,7 45,1 47,7 47,6 Förvaltningsresultat per aktie, kr per aktie A Periodens förvaltningsresultat, Mkr 35,3 42,2 19,6 22,9 118,2 B Genomsnittligt antal aktier under perioden 51 335 140 51 335 140 51 335 140 51 335 140 51 335 140 A / B Förvaltningsresultat per aktie, kr per aktie 0,7 0,8 0,4 0,4 2,3 Periodens resultat per aktie, kr per aktie A Periodens resultat, Mkr -91,9 156,0 -10,5 101,1 212,0 B Genomsnittligt antal aktier under perioden 51 335 140 51 335 140 51 335 140 51 335 140 51 335 140 A / B Periodens resultat per aktie, kr per aktie -1,8 3,0 -0,2 1,9 4,1 ===== SIDA 34 ===== 34 VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION ADRESSER OCH KALENDARIUM ADRESSER Fortinova Fastigheter AB (publ) Norrgatan 10 432 41 Varberg Tel: 0340-59 25 50 E-post: ekonomi@fortinova.se Org.nr. 556826-6943 FORTINOVA.SE På fortinova.se finns möjlighet att dels hämta, dels prenumerera på pressmeddelanden och delårsrap- porter. Ytterligare information kan erhållas av Anders Johansson, verkställande direktör, Fortinova Fastigheter AB (publ), telefon 0340-59 25 50 eller John Wennevid, CFO och IR-ansvarig, Fortinova Fastigheter AB (publ), telefon 0340-59 25 59. REVISOR Denna bokslutskommuniké har inte varit föremål för översiktlig granskning av bolagets revisor. FINANSIELL KALENDER 2023.11.08 Delårsrapport Q3, januari–september 2023 2024.02.14 Bokslutskommuniké 2023, januari–december FORTINOVA.SE ===== SIDA 35 ===== 35 VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION Fortinova Fastigheter AB (publ), Norrgatan 10, 432 41 Varberg | 0340-59 25 50 | ekonomi@fortinova.se | fortinova.se