===== SIDA 1 ===== 1 FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET Med en av marknadens högsta uthyrningsgrader samt en återhållsam och okomplicerad skuldportfölj skapar vi positiva kassaflöden i koncernen. Q4 BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 2023 ===== SIDA 2 ===== 2 FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET VÄLKOMMEN TILL FORTINOVA Fortinova är ett börsnoterat fastighetsbolag med säte i Varberg. Fortinova förvärvar, utvecklar och förvaltar bostadsfastigheter på några av västra Sveriges mest attraktiva platser att bo, arbeta och leva på. Genom att erbjuda både bostäder och lokaler bidrar vi till att skapa levande och trygga samhällen. Vi förvaltar våra hyresgästers hem och drömmar, och skapar utrymme för dem att växa, så att vi kan växa med dem. AFFÄRSIDÉ Fortinova förvärvar, utvecklar och förvaltar bostadsfastig- heter på tillväxtorter i västra Sverige VISION Fortinova ska vara västra Sveriges mest framstående bostadsfastighetsbolag ===== SIDA 3 ===== 3 FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET INTRODUKTION Perioden i korthet ......................................................................................................................................................................................4 VD har ordet ..................................................................................................................................................................................................... 7 Fortinovas aktie ............................................................................................................................................................................................8 VERKSAMHET Om Fortinova ................................................................................................................................................................................................12 Värdeskapande åtgärder .................................................................................................................................................................14 Hållbarhet hos Fortinova ................................................................................................................................................................16 Finansiering.................................................................................................................................................................................................... 18 FINANSIELL INFORMATION Resultaträkning för koncernen i sammandrag........................................................................................................ 19 Resultatanalys januari – december 2023 ....................................................................................................................20 Balansräkning för koncernen i sammandrag ............................................................................................................22 Förändring eget kapital i sammandrag ...........................................................................................................................22 Finansiell ställning per 31 december 2023 ...................................................................................................................23 Kassaflödesanalys för koncernen i sammandrag ................................................................................................26 Koncernens nyckeltal ..........................................................................................................................................................................27 Moderbolagets resultaträkning i sammandrag .....................................................................................................28 Moderbolagets balansräkning i sammandrag ........................................................................................................28 ÖVRIG INFORMATION Övriga upplysningar .............................................................................................................................................................................29 Undertecknande ...................................................................................................................................................................................... 30 Definitioner nyckeltal ...........................................................................................................................................................................31 Avstämningstabeller för alternativa nyckeltal ........................................................................................................32 Adresser och kalendarium .............................................................................................................................................................35 INNEHÅLL ===== SIDA 4 ===== 4 FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET PERIODEN I KORTHET VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION Nyckeltal 23.01.01- 23.12.31 (12 mån) 22.01.01- 22.12.31 (12 mån) 23.10.01- 23.12.31 (3 mån) 22.10.01- 22.12.31 (3 mån) 21.09.01- 22.12.31 (16 mån) Hyresintäkter, Mkr 332 287 86 76 369 Driftsöverskott, Mkr 204 167 53 44 210 Förvaltningsresultat, Mkr 86 91 22 19 118 Värdeförändringar för- valtningsfastigheter, Mkr -330 17 -90 -55 59 Periodens totalresultat, Mkr -263 150 -119 -40 212 Förvaltningsfastigheter, Mkr 4 813 4 516 4 813 4 516 4 516 Likvida medel, Mkr 227 515 227 515 515 Eget kapital, Mkr 2 142 2 441 2 142 2 441 2 441 Räntebärande skulder, Mkr 2 784 2 466 2 784 2 466 2 466 Balansomslutning, Mkr 5 263 5 252 5 263 5 252 5 252 Hyresvärde, Mkr 359 313 359 313 313 Uthyrningsbar yta, kvm 287 974 268 543 287 974 268 543 268 543 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98,9 98,1 98,9 98,1 98,1 Avkastning på eget kapital, % -11,5 6,3 -11,5 6,3 6,3 Nettobelåningsgrad, % 53,1 43,2 53,1 43,2 43,2 Räntetäckningsgrad, % 190,2 279,1 190,2 279,1 279,1 Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 44,7 50,3 44,7 50,3 50,3 Eget kapital, kr/aktie 41,7 47,6 41,7 47,6 47,6 Förvaltningsresultat, kr/aktie 1,7 1,8 0,4 0,4 2,3 Periodens resultat, kr/aktie -5,1 2,9 -2,3 -0,8 4,1 HYRESINTÄKTER +16% UTHYRNINGSGRAD 99% RÄNTETÄCKNINGS - GRAD 190% NETTOBELÅNINGS - GRAD 53% AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL -11,5% • Intäkterna för perioden uppgick till 332,1 Mkr (286,8), motsvarande en ökning med 16 procent. • Driftsöverskottet förbättrades med 23 procent och uppgick till 204,4 Mkr (166,5), motsvarande 62 procent (58) i överskottsgrad. • Förvaltningsresultatet minskade med fem procent och uppgick till 85,9 Mkr (90,6), motsvarande 1,7 kr per aktie (1,8) samt 26 procent (32) i förvalt- ningsmarginal. • Värdeförändringar på fastigheter uppgick till –329,7 Mkr (16,5), varav -3,1 Mkr (-0,1) avser realiserade värdeförändringar. • Värdeförändringar på derivat upp- gick till -59,5 Mkr (91,9). • Periodens resultat efter skatt upp- gick till –262,9 Mkr (150,0), mot- svarande –5,1 kr per aktie (2,9). • Långsiktigt substansvärde per aktie uppgick till 44,7 kr (50,3). JANUARI – DECEMBER 2023 ===== SIDA 5 ===== 5 FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET VÄSENTLIGA HÄNDELSER – UNDER PERIODEN JAN – MARS 2023 • Den 16 januari tillträdde Fortinova en bostads- fastighet i Borås med ett bedömt hyresvärde om 8,4 Mkr fördelat på 92 lägenheter. • Den 1 februari tillträdde Fortinova en kommersi- ell fastighet i Lilla Edet. Bedömt hyresvärde uppgick till 9,0 Mkr för- delat på 41 lägenheter samt en kommersiell yta om 3 076 kvm. Q1 APRIL– JUNI 2023 • Vid årsstämman den 22 maj togs beslut om att anta ett långsiktigt incitamentsprogram rik- tat till ledande befatt- ningshavare och nyckel- personer i koncernen. Den 29 maj utbetalades årsstämmans beslutade utdelning om 37 Mkr, motsvarande 0,72 kr per aktie. • Fortinova har under juni tillträtt och avyttrat en bostadsfastighet med 41 lägenheter i Trollhättan. Fastigheten har över- låtits till BRF Tänd- stiftet via säljre- vers. Potentiell försäljningsvinst genereras i takt med att avtalsmässiga åtag- anden fullföljs. Q2 JULI– SEPT 2023 • Inga väsentliga händelser under perioden. Q3 OKT–DEC 2023 • I november fattade styrelsen beslut om justering av koncer- nens finansiella mål- sättningar, att gälla från räkenskapsåret 2024. • Den 20 december till- trädde Fortinova två bostadsfastigheter i Borås. Tillträdet be- döms generera Fortinova 14,0 Mkr i hyresvärde, fördelat på 149 lägenheter. Q4 1000 2000 3000 4000 5000 Mkr aug 2019 aug 2020 aug 2021 nov 2021 feb 2022 maj 2022 aug 2022 sep 2022 dec 2022 mars 2023 juni 2023 sep 2023 dec 2023 20 10 30 40 50 60 70 Mkr 61% 57% 60% 58% 55% 58% 54% sep-nov 2020/21 dec-feb 2020/21 mars-maj 2020/21 juni-aug 2020/21 sep-nov 2021/22 dec-feb 2021/22 mars-maj 2021/22 juni-aug 2021/22 juli-sep 2021/22 okt-dec 2021/22 jan-mars 2023 april-juni 2023 juli-sep 2023 okt-dec 2023 58,7% 71,1% 61,6% 44% 65% 67% 53% 73% FASTIGHETSVÄRDE DRIFTSÖVERSKOTT OCH ÖVERSKOTTSGRAD BOSTAD ===== SIDA 6 ===== 6 FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET I december 2023 tillträdde Fortinova fastigheterna Kiden 3 och 4 i Borås. • Efter räkenskapsårets utgång har Fortinova frånträtt två fastig- heter med ett underliggande fastighetsvärde om 15 Mkr. Försäljningarna har skett i linje med bokförda värden. • Fortinova har den 1 januari 2024 förvärvat 28 bostadsrätter från BRF Tändstiftet. • För att säkerställa ambitionen om fortsatt tillväxt under lönsamhet beaktar styrelsen årligen framtida utveckling av finansiell ställning och kapitalstruktur samt investeringsalternativ. Fortinova påverkas av utvecklingen på de finansiella marknaderna och har som ambi- tion att åtnjuta de affärsmässiga möjligheter som uppstår. Till års- stämman 2024 föreslår därför Fortinovas styrelse ingen utdelning för räkenskapsåret 2023. VÄSENTLIGA HÄNDELSER – EFTER PERIODEN 2024 ===== SIDA 7 ===== 7 FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET VD HAR ORDET Huruvida 2023 var ett speciellt år, eller inledningen på en längre period av vad som blir det nya normala, får tiden utvisa. De flesta bedömare tror att vi kommer att se lägre inflation och en lägre ränta under 2024. En sådan utveckling vore såklart välkommen, men jag tycker att det är för tidigt att säga att de senaste årens osäkerhet är över. Fortinova fortsätter att vara lyhörda för hur marknadsläget utvecklas. Händelser bortom vår kontroll har stora effekter på vår verksamhet och de kan ske utan förvarning. Vi måste därför säkerställa att vi kan hantera det oväntade, genom att anpassa verksamheten och tillse att vi är finansiellt uthålliga. Utöver att skapa trygghet i bolaget krävs det också att vi tar vara på de möjligheter som uppstår. Vi fortsätter att ha foten på bromsen men är redo att lägga över den på gasen. Genom att ligga i detta dragläge kan vi snabbt ställa om för att hantera ännu svårare ti- der, samtidigt som vi kan fortsätta göra bra affärer när möjlighe- terna kommer. VERKSAMHETEN Förvärv har under räkenskapsåret förändrat portföljens fastig - hetsvärde med 574 Mkr. Efter justering av årets värdeförändring- ar innebär detta att fastighetsbeståndet värderas till 4 813 Mkr, en ökning med 7 procent. Per balansdagen hade Fortinova ett hyresvärde om 359 Mkr. Ökningen om 15 procent beror i huvud- sak på ett växande fastighetsbestånd och hyreshöjningar. Räken- skapsårets driftsöverskott har ökat med 23 procent och uppgick till 204 Mkr, vilket förutom ökade intäkter beror på god kost - nadskontroll. Under 2023 uppgick vårt förvaltningsresultat till 86 Mkr. På grund av högre finansieringskostnader, med en snittränta på 3,6 procent (2,5), minskar räkenskapsårets förvalt- ningsresultat med 5 procent. Samtidigt som vi ser fortsatt positiva kassaflöden från verk- samheten noterar vi fortsatta nedskrivningar av våra tillgångar, vilket beror på ökade avkastningskrav. Under 2023 har vi justerat ner fastighetsvärdet med 327 Mkr, en procentuell nedskrivning om 6 procent. Sedan vi såg en vändning i marknaden under förra årets sista kvartal har vi skrivit ned våra fastighetsvärden med totalt 7 procent, 382 Mkr. Fortinova värderar samtliga fastigheter kvartalsvis med hjälp av Newsec. Dock försvåras värderingsarbe- tet på grund av att antalet referensaffärer är så få just nu. HYRESUTVECKLINGEN Fortinova äger huvudsakligen bostadsfastigheter på tillväxtorter i västra Sverige där det råder stor bostadsbrist. En viktig del för att skapa värden för bolagets intressenter är att utveckla hyres- intäkten. Tyvärr har bostadshyrorna de senaste två åren släpat efter inflationen, samtidigt som andra boendeformer har fördy - rats genom inflation och räntehöjningar. Enligt min bedömning är orsaken att parterna på bostadsmarknaden inte kan komma överens. På kort sikt får vi en ohållbar diskrepans i marknaden. På längre sikt har det visat sig att hyresutvecklingen för bostäder hinner ifatt inflationen. Med den vetskapen ser jag positivt på hyresutvecklingen framgent. VÅRA RISKER Det senaste årens höjning av styrräntan har medfört att finan - siell uthållighet ligger högt upp på agendan. Därför känner jag mig extra trygg i att Fortinova endast har belåning i våra nordiska affärsbanker och inga åtaganden gentemot exempelvis obliga - tionsmarknaden. Med en av marknadens högsta uthyrningsgrader samt en återhållsam och okomplicerad skuldportfölj skapar vi positiva kassaflöden i koncernen. Vi är enkla, använder oss av sunt förnuft samt har närhet till våra kunder, bankpartners och aktieägare. Risker kommer alltid att finnas. De kända riskerna är hanter- bara. De är riskerna associerade med det oväntade, de svarta svanarna, som vi möter med stabila kassaflöden och en skuldport- följ bestående av traditionella fastighetslån i nordiska banker. FRAMTIDEN Framtiden ser ljusare ut, men vi agerar fortsatt utefter att mark- nadsläget kan försämras och med vetskapen att det oväntade faktiskt sker. Vi drar lärdom av vad ett tuffare läge innebär och det är med stolthet som jag ser mina medarbetare inte bara hantera situationen utan även växla upp och utveckla verksamheten. Även om faktorer utanför vår kontroll dikterar utvecklingen för vår bransch är vi redo att möta framtiden. Anders Johansson, vd ===== SIDA 8 ===== 8 FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET FORTINOVAS AKTIE Fortinovas B-aktie är upptagen för handel på Nasdaq First North Premier Growth Market. Fortinovas mål - sättning är att aktien långsiktigt ska ge en konkur - renskraftig avkastning i förhållande till risk. Den 31 december 2023 stängde Fortinovas aktie- kurs på 27,0 kr, att jämföra med 26,5 kr den 31 de - cember 2022. Börsvärdet uppgick till 1 386 Mkr beräk- nat på totalt antal registrerade A- och B-aktier. Eget kapital per aktie uppgick till 41,7 kr (47,6). Periodens högsta betalkurs var 30,5 kr och den lägsta var 19,3 kr. Kr 1,0 0,5 1,5 2,0 jan-mars 2022 jan-juni 2022 jan-sep 2022 jan-dec 2022 jan-mars 2023 jan-juni 2023 jan-sep 2023 jan-dec 2023 FÖRVALTNINGSRESULTAT KR/AKTIE KORTNAMN: FNOVA B. ISIN-KOD: SE0014608915 FORTINOVAS CERTIFIED ADVISER ÄR FNCA SWEDEN AB, SOM ÖVERVAKAR ATT TILLÄMPLIGA REGLER EFTERFÖLJS. AKTIEKURS KR/AKTIE John Wennevid, CFO 0 5 10 15 20 25 30 35 2023-01-01 2023-01-18 2023-12-31 Aktiekurs kr 2023-09-07 0 5 10 15 20 25 30 35 2023-01-01 2023-01-18 2023-12-31 Aktiekurs kr 2023-09-07 HÖGST 30,5 KR LÄGST 19,3 KR ===== SIDA 9 ===== 9 FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET SUBSTANSVÄRDE Substansvärdet är det skapade samlade värde som företaget förvaltar åt sina ägare vilket innefattar eget kapital, uppskjuten skatteskuld samt derivatinstrument. Fortinovas långsiktiga sub - stansvärde uppgick den 31 december 2023 till 2 294 Mkr (2 584), vilket motsvarar 44,7 kr per aktie (50,3). En väsentlig komponent i substansvärdeberäkningen är det bedömda marknadsvärdet på fastighetsportföljen. Styrelsen bygger sin bedömning av mark - nadsvärdet på fastigheterna på extern värdering. Den externa värderingen baseras på indata från Fortinova och branschnyckel- tal. En känslighetsanalys där bedömt värde på fastighetsportföljen varieras med fem procent genererar ett substansvärdeintervall på aktien om 40,0–49,4 kr, motsvarande +/- 4,7 kr per aktie. Aktierelaterade nyckeltal 2023.01.01- 2023.12.31 (12 mån) 2022.01.01- 2022.12.31 (12 mån) 2023.10.01- 2023.12.31 (3 mån) 2022.10.01- 2022.12.31 (3 mån) 2021.09.01- 2022.12.31 (16 mån) Utestående antal aktier, tusental 51 335 51 335 51 335 51 335 51 335 Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 44,7 50,3 44,7 50,3 50,3 Eget kapital, kr/aktie 41,7 47,6 41,7 47,6 47,6 Förvaltningsresultat, kr/aktie 1,7 1,8 0,4 0,4 2,3 Periodens resultat, kr/aktie -5,1 2,9 -2,3 -0,8 4,1 UTDELNING Fortinova är ett kassaflödesorienterat fastighetsbolag vars ut - delningspolicy är baserad på en ambition att överföra löpande förvaltningsresultat till aktieägarna. Vid bedömning av utdelning- ens storlek ska Fortinovas investeringsalternativ, finansiella ställning och kapitalstruktur beaktas. Utdelningen ska långsiktigt uppgå till minst 40 procent av förvaltningsresultatet belastat med schablonskatt. Senaste utdelningen utbetalades den 29 maj 2023 och uppgick till 0,72 kr per aktie, totalt 37,0 Mkr. För att säkerställa ambitionen om fortsatt tillväxt under lönsam- het beaktar styrelsen årligen framtida utveckling av finansiell ställning och kapitalstruktur samt investeringsalternativ. Fortino- va påverkas av utvecklingen på de finansiella marknaderna och har som ambition att åtnjuta de affärsmässiga möjligheter som uppstår. Till årsstämman 2024 föreslår därför Fortinovas styrelse ingen utdelning för räkenskapsåret 2023. A-aktier B-aktier Ägarandel Röstvärde SEB Investment Management 0 6 112 194 11,9% 8,0% Fastighets AB Balder 0 5 655 500 11,0% 7,4% A2F Fastigheter AB 2 750 000 1 936 650 9,1% 38,7% Verdipapirfondet Odin Eiendom 0 3 831 433 7,5% 5,0% Försäkringsaktiebolaget, Avanza Pension 0 2 785 973 5,4% 3,7% Cliens Kapitalförvaltning AB 0 2 500 000 4,9% 3,3% Pension, Danica 0 1 732 395 3,4% 2,3% Kastellporten AB 0 1 504 008 2,9% 2,0% Berggren, Per-Ola 0 1 250 000 2,4% 1,6% Lannebo Fonder 0 1 242 466 2,4% 1,6% Delsumma 2 750 000 28 550 619 61,0% 73,7% Övriga aktieägare 20 034 521 39,0% 26,3% Totalt antal aktier 2 750 000 48 585 140 100% 100% Källa: Euroclear Sweden AB AKTIEÄGARE DEN 31 DECEMBER 2023 ===== SIDA 10 ===== 10 FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET KONCERNENS INTJÄNINGSFÖRMÅGA I tabellen presenteras Fortinovas aktuella intjäningsförmåga avse- ende förvaltningsresultatet på tolvmånadersbasis på befintlig portfölj. Det är viktigt att notera att den aktuella intjäningsförmå- gan inte ska jämställas med en resultatprognos för de kommande 12 månaderna. Intjäningsförmågan är därför enkom att betrakta som ett scenario såsom Fortinova bedömer att kassaflödena exklusive amorteringar bör kunna utvecklas för portföljen som den ser ut per rapporteringsdatum. Därmed ingår ingen bedömning av kommande period vad gäller utveckling av hyror, vakansgrad, fastighetskostnader, räntor, värdeförändringar eller andra resul- tatpåverkande faktorer. Aktuell intjäningsförmåga ska läsas till - sammans med övrig information i delårsrapporten. Information som utgör grund för den aktuella intjäningsförmågan • Intjäningsförmågan utgår från fastigheter som ägdes per 2024.01.01, vilket innebär att framtida värdehöjande investeringar eller annan fastighetsutveckling inte är beaktad. Avtalade till- och frånträden är inte inkluderade. • Hyresintäkterna baseras på kontrakterade intäkter per 2024.01.01. Schablonvakans beräknas med en procent av hyresvärdet, baserat på historiskt långsiktigt utfall. • Fastighetskostnaderna speglar de senaste tolv månadernas utfall för fastigheter som ägts under hela perioden. Fastigheter som har förvärvats och tillträtts har räknats upp till årstakt. Fastighetsskatten baseras på fastigheternas aktuella taxeringsvärde. • Centrala administrationskostnader avser kostnader hänförliga till sedvanlig förvalt- ning och beaktar inte bedömda kostnader av engångskaraktär. • Räntenettot har beräknats utifrån aktuell räntebärande skuld per 2024.01.01. Ränta på den räntebärande skulden har beräk- nats utifrån en genomsnittsränta på 3,6 procent. Intäktsränta på likvida medel beaktas inte. • Intjäningsförmågan innehåller ingen bedömning av hyres-, vakans- eller ränteförändringar. • Värdeförändringar på förvaltningsfastig- heter och derivat beaktas inte. • Skatt inkluderas inte. Mkr 2024.01.01 2023.01.01 2021.09.01 Hyresvärde 358,9 313,2 247,8 Vakanser och rabatter -3,6 -3,1 -2,5 Hyresintäkter 355,3 310,1 245,3 Fastighetskostnader -143,6 -127,3 -97,2 Driftsöverskott 211,7 182,8 148,1 Överskottsgrad, % 60% 59% 60% Central administration -31,2 -24,2 -16,7 Räntenetto -100,2 -61,7 -23,4 Förvaltningsresultat 80,3 97,0 108,0 Hänförligt till: Moderbolagets ägare 80,3 97,0 108,0 Kr per aktie 1,6 1,9 2,1 Aktuell intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis Vi är enkla, använder oss av sunt förnuft samt har närhet till våra kunder, bankpartners och aktieägare. ===== SIDA 11 ===== 11 FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET Fortinova äger huvudsakligen bostadsfastigheter på tillväxt- orter i västra Sverige där det råder stor bostadsbrist. ===== SIDA 12 ===== 12 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION Fortinova Fastigheter AB (publ) är ett börsnoterat bostadsfastig- hetsbolag med säte i Varberg. Fortinovas strategi är långsiktig förvaltning av bostadsfastigheter i västra Sverige genom förvärv, utveckling och förvaltning. Fokus ligger på tillgångar med doku - menterade positiva kassaflöden med målsättningen att generera en hög riskjusterad avkastning över tid oberoende av marknadens utveckling. Tack vare goda relationer och lokalt engagemang kan Fortinova bidra till en bra boendemiljö och en positiv samhällsut- veckling samt identifiera och agera snabbt på affärsmöjligheter. Fortinova uppnår långsiktig värdetillväxt genom att investera i orter där människor vill bo, arbeta och leva. FORTINOVAS STRATEGI BESTÅR AV FÖLJANDE: • Långsiktig förvaltning av bostäder genom förvärv, utveckling och egen förvaltning. • Fortsatt utveckling av bostadsfastigheter i växande kommuner i västra Sverige genom att bibehålla starka relationer till hyres- gäster och lokala organisationer. • Utveckla befintlig fastighetsportfölj genom värdeskapande förbättringar såsom projektutveckling och andra värdehöjande åtgärder. • Förvärva fastigheter på tillväxtorter i västra Sverige. • Fortsatt ha hållbarhet som en integrerad del av verksamheten genom koncernens tre hörnstenar: miljömässig, social och ekonomisk hållbarhet. FINANSIELL MÅLSÄTTNING 2023 Koncernens målsättning är fortsatt tillväxt med krav på lönsam- het och positiva kassaflöden. De finansiella mål över tid som ska upp fyllas är att: • Räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 250 procent • Nettobelåningsgraden ska över tid uppgå till 55–65 procent • Avkastning på eget kapital ska över tid uppgå till minst 10 procent. JUSTERAD FINANSIELL MÅLSÄTTNING Koncernens styrelse har tagit beslut om justerade finansiella mål som gäller från och med räkenskapsåret 2024. Fortinovas ambition är, precis som tidigare, att ge aktieägarna en god avkastning till väl avvägd risk med fokus på kassaflöden. De jus - terade finansiella målen är att belåningsgraden långsiktigt inte ska överstiga 55 procent, avkastning på eget kapital ska långsik- tigt överstiga 10 procent och räntetäckningsgrad ska långsiktigt överstiga 180 procent. FÖRVÄRV I TILLVÄXTKOMMUNER I VÄSTRA SVERIGE PROJEKTUTVECKLING POTENTIELLA BYGGRÄTTER FÖRVALTNING LÅNGSIKTIG FÖRVALTNING UTVECKLING VÄRDEHÖJANDE FÖRBÄTTRINGAR I DET BEFINTLIGA BESTÅNDET OM FORTINOVA ===== SIDA 13 ===== VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION UDDEV ALLA TJÖRN GÖTEBORG KUNGSBA CKA VARBERG FALKENBERG BORÅS BOLLEB YGD TROLLHÄ TTAN VARA GÖTENE SKÖVDE TIBR O LILLA EDET FALK ÖPING ORT MED FOR TINO VAS HYRESF ASTIGHETER GEOGRAFISKT FOKUS Fastighetsvärde per region Fastighetsvärde per fastighetstyp 4 813 Mkr Samhälls- fastigheter 2% Kommersiella fastigheter 25% Bostadsfastigheter 73% V äs t r a G öt a l a n d 4 7 % H a l l a n d 4 1 % S k a r a b o r g 1 2 % 4 813 Mkr Uddevalla 8% Trollhättan 4% Övriga 1% Övriga 2%Götene 4% Skövde 6% Göteborg 11% Borås 11% Lilla Edet 12% Varberg 32% Kungsbacka 6% Falkenberg 3% V äs t r a G öt a l a n d 4 7 % H a l l a n d 4 1 % S k a r a b o r g 1 2 % 4 813 Mkr Uddevalla 8% Trollhättan 4% Övriga 1% Övriga 2%Götene 4% Skövde 6% Göteborg 11% Borås 11% Lilla Edet 12% Varberg 32% Kungsbacka 6% Falkenberg 3% Fastighetsvärde per region Fastighetsvärde per fastighetstyp 4 813 Mkr Samhälls- fastigheter 2% Kommersiella fastigheter 25% Bostadsfastigheter 73% V äs t r a G öt a l a n d 4 7 % H a l l a n d 4 1 % S k a r a b o r g 1 2 % 4 813 Mkr Uddevalla 8% Trollhättan 4% Övriga 1% Övriga 2%Götene 4% Skövde 6% Göteborg 11% Borås 11% Lilla Edet 12% Varberg 32% Kungsbacka 6% Falkenberg 3% V äs t r a G öt a l a n d 4 7 % H a l l a n d 4 1 % S k a r a b o r g 1 2 % 4 813 Mkr Uddevalla 8% Trollhättan 4% Övriga 1% Övriga 2%Götene 4% Skövde 6% Göteborg 11% Borås 11% Lilla Edet 12% Varberg 32% Kungsbacka 6% Falkenberg 3% FASTIGHETSVÄRDE PER FASTIGHETSTYP FASTIGHETSVÄRDE PER REGION KORT OM FASTIGHETSBESTÅNDET Den 31 december 2023 uppgick Fortinovas fastighetsvärde till 4 813 Mkr med en uthyrningsbar yta om 287 974 kvm. Koncer - nens totala hyresvärde uppgick till 359 Mkr med en ekonomisk uthyrningsgrad uppgående till 99 procent. Fortinova har ett geografiskt fokus på tillväxtregioner i västra Sverige, vilka definieras som Halland och Västra Götaland. Utöver Fortinovas geografiska avgränsning så är koncernens målsättning att portföljen över tid ska utgöras av 80 procent bostäder för att erhålla en hög riskjusterad avkastning oberoende av marknadens utveckling. Oavsett ekonomisk utveckling behöver människor nå- gonstans att bo. Fokus ligger på tillgångar med dokumenterade positiva kassaflöden. Den 31 december 2023 består portföljvärdet till 73 procent av bostäder fördelat på 2 839 lägenheter. Resteran- de 27 procent fördelar sig på samhälls- och kommersiella fastig- heter. I perioder kan avvikelse mot koncernens strategi om att bostadsfastigheter över tid ska utgöra 80 procent förekomma. Över tid bedöms strategin vara uppfylld. FRAMTIDEN Fortinova ska fortsätta förvärva, utveckla och förvalta fastighe - ter på befintliga och nya tillväxtorter i västra Sverige. Vi är en ansvarsfull fastighetsägare, som bidrar till att bygga starka, trygga och inkluderande samhällen där vi är verksamma. VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION 13 ===== SIDA 14 ===== 14 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VÄRDESKAPANDE ÅTGÄRDER Till Fortinovas strategi hör långsiktig förvaltning genom förvärv, utveckling och egen förvaltning. Utöver detta bedrivs utvecklingsprojekt med nybyggnation. FÖRVALTNING Fortinova bedriver långsiktig förvaltning i egen regi på samtliga fastigheter. Nöjda kunder är en viktig framgångsfaktor och med närhet till våra hyresgäster genom lokal för- ankring skapar vi god kännedom om orterna och kan identifiera hyresgästernas önskemål. Detta bidrar både till nöjda kunder och lång- siktig lönsamhet genom effektivitetsförbätt- ringar samt minskade kostnader. UTVECKLING Genom utveckling lyckas koncernen höja vär- det på fastigheterna samt generera hållbar lönsamhet och öka förvaltningsresultatet. Utöver de ekonomiska fördelarna bibehåller Fortinova befintliga kunder nöjda och attra- herar nya hyresgäster vilket bidrar till lägre vakansrisk. PROJEKTUTVECKLING Utöver långsiktig förvaltning äger Fortinova byggrätter om cirka 20 300 kvm BTA samt potentiella byggrätter om cirka 37 900 kvm BTA. Fortinova har flera möjliga vägar för att realisera byggrätterna, antingen genom för- säljning, egen utveckling alternativt utveckla byggrätterna tillsammans med en partner. FÖRVÄRV Fortinova expanderar genom att förvärva fastigheter på tillväxtorter i västra Sverige. VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION 14 ===== SIDA 15 ===== 15 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION Kommun Fastighet Uppskattad BTA Status Lagkraftvunna detaljplaner Lilla Edet Vävaren 10 3 000 Byggrätt Skövde Värsås 8:94 1 000 Byggrätt Varberg Bälgen 1 12 000 Byggrätt Varberg Trönninge 11:6 4 300 Byggrätt Summa 20 300 Detaljplanering pågår Varberg Munkagård 1:59,1:83 4 200 Har varit på samråd Summa 4 200 Övrigt Kungsbacka Lärkan 14 1 900 Positivt planbesked Varberg Katten 7 1 800 Potentiell förtätning Varberg Tolken 10 & 11 30 000 Positivt planbesked Summa 33 700 Totalt 58 200 PROJEKTUTVECKLING VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION 15 Utöver långsiktig förvaltning äger Fortinova byggrätter om cirka 20 300 kvm BTA samt potentiella byggrätter om cirka 37 900 kvm BTA. Fortinova har flera möjliga vägar för att realisera byggrätterna, antingen genom försäljning, egen utveckling alternativt att utveckla byggrätterna tillsammans med en partner. Framtiden ser ljusare ut och vi är redo att möta den. ===== SIDA 16 ===== 16 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VISION NETTO-NOLL KOLDIOXIDUTSLÄPP Fortinova har som affärsidé och övergripande mål att driva och utveckla verksamheten på ett långsiktigt håll bart sätt. Vårt hu - vuduppdrag är att erbjuda sunda bostäder och lokaler med håll- bara hyresnivåer på efterfrågade orter i vår region. Fortinova ska vara en trygg aktör på hyresmarknaden i väs- tra Sverige. Hållbart företagande innebär att lönsamhet, miljö - hänsyn och socialt engagemang förenas och berör alla delar av organisationen. Vi kan påverka framtiden genom vår verksamhet och har därför hållbarhet som en integrerad del i affärstänk och dagligt arbete. Vi ska hela tiden bli bättre, som hyresvärd, arbets- givare och samhällsaktör. Vi vill bidra till en positiv samhällsut - veckling, bland annat genom Fortinovafonden och andra lokala engagemang. På så sätt blir det positivt för alla att ha Fortinova som fastighetsägare i ett område. Allt arbete ska utföras med minsta möjliga negativa påverkan på vår omgivning. Vi betraktar tillämpliga lagar och föreskrifter samt internatio- nella normer för mänskliga rättigheter, arbete och miljö som mi- niminivåer. Vi ska upprätthålla långsiktiga relationer med företa- gets intressenter och ha en hög affärsmoral i verksamheten. Vi tar avstånd från all form av korruption och vi förväntar oss att våra leverantörer delar våra värderingar. Hållbarhetsrapporten för räkenskapsåret 2023 presenteras i sin helhet i Fortinovas Årsredovisning som publiceras i april 2024. HÅLLBARHET HOS FORTINOVA VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION 16 UTVALDA AKTIVITETER UNDER PERIODEN Vi fortsätter vårt arbete med att anpassa organisationen till standarderna i ESRS en - ligt lagkravet CSRD. Styrelse, ledning och nyckelpersoner i koncernen har genomfört utbildningar och under 2024 fortsätter arbetet med dubbel väsentlighetsanalys enligt CSRD. MILJÖMÄSSIG HÅLLBARHET Sedan 2022 upprättar Fortinova årligen kli - matbokslut, där vi kartlägger och beräknar vårt klimatutsläpp. Med klimatbokslutet har vi identifierat var i vår affärsmodell som den stora klimatpåverkan finns. Arbetet avseende klimatrelaterade ris - ker och möjligheter som en följd av klimat - förändringar har fortsatt att utvecklas med fördjupade analyser med fokus på region- och fastighetsnivå under 2023. Vi arbetar med att kartlägga vårt fastighetsbestånd med avseende på vilka åtgärder som ska prioriteras. Fortinova har även fortsatt det viktiga arbetet med utbildning internt för att medvetandegöra vår klimatpåverkan och gemensamt hjälpas åt för att minska vårt avtryck. SOCIAL HÅLLBARHET För ett hållbart arbetsliv och för att långsik- tigt vara en attraktiv arbetsgivare arbetar Fortinova med att stärka medarbetarhälsan, erbjuda flexibla arbetsformer och skapa förutsättningar för en gynnsam arbetsmiljö där medarbetare vill vara och växa tillsam - mans. Att ta vara på människors olikheter, att jobba för lika rättigheter och möjligheter och att skapa en inkluderande arbetskultur är hållbarhetsfrågor som nu och fortsatt står i fokus. EKONOMISK HÅLLBARHET Vi har under perioden implementerat ett nytt beslutsstödssystem för löpande resul - tatuppuppföljning vilket har medfört en effektivare analys av våra fastigheter samt en bättre kostnadskontroll. Vi har utvecklat vår uppföljning av resultatindikatorer och investeringar som gynnar hållbarhetsaspek- ten prioriteras. Vi har påbörjat införandet av ett nytt fastighetssystem för att effektivisera vår fastighetsförvaltning samt hyresgästupple - velsen för våra kunder. ===== SIDA 17 ===== 17 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION GLOBALA HÅLLBARHETSMÅL MILJÖMÄSSIG HÅLLBARHET SOCIAL HÅLLBARHET EKONOMISK HÅLLBARHET • Hållbara hyresnivåer och rättvist fördelade lägenheter • Jämställdhet och mångfald • Leverantörsuppföljning • Arbetsmiljö • Trygghet och trivsel i koncernens fastighetsbestånd Agenda 2030 med 17 globala mål för hållbar utveckling syftar till att utrota fattigdom och hunger, förverkliga de mänskliga rättigheterna för alla samt säkerställa ett varaktigt skydd för planeten och dess naturresurser. Fortinova har prioriterat ovan globala mål. Inom dessa arbetar vi på olika sätt för att bidra till att målen nås. VÄSENTLIGA HÅLLBARHETSFRÅGOR Med väsentlighetsanalysen som utgångspunkt har vi identifierat och prioriterat våra viktigaste hållbarhetsfrågor. Analysen fungerar som grund för utvecklingen av ett ännu mer strukturerat och inte- grerat hållbarhetsarbete. Styrelsen har det övergripande ansvaret för hållbarhetsfrågor hos Fortinova. FORTINOVAS HÅLLBARHETSFOKUS FÖR FORTINOVA VÄSENTLIGA FRÅGOR • Långsiktig lönsamhet och hållbarhet i investeringsbeslut • Affärsetik och antikorruption • Styrelse och ledning är engagerade i hållbarhetsarbete • Koldioxidutsläpp • Energi, vatten och avfall • Materialval och resurshantering • Biodiversitet • Miljö- och klimatrisker LÄS MER OM FORTINOVAS HÅLLBARHETSARBETE PÅ FORTINOVA.SE/OM- OSS/HALLBARHET ===== SIDA 18 ===== 18 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION Den finansiella verksamheten i Fortinova bedrivs i enlighet med den, av styrelsen, fastställda finanspolicyn och ska bedrivas på sådant sätt att behovet av lång- och kortfristig finansiering samt likviditet säkerställs. Med stöd av finanspolicyn kan koncernen styra och hantera sina finansiella risker samt säkerställa riskhan- tering genom god kontroll och uppföljning. De finansiella riskerna följs upp och rapporteras kvartalsvis till styrelsen. Styrelsen genomför årligen en översyn av finanspolicyn. Fortinova påver - kas i hög grad av utvecklingen på de finansiella marknaderna. För finansverksamheten är det därför av vikt att spegla och stödja affärsverksamhetens mål och förutsättningar. Ambitionen är att ett lågt och stabilt räntenetto eftersträvas med hänsyn tagen till fastställda riskmandat inom finansierings- och refinansierings - risk, likviditetsrisk, ränterisk, kredit- och motpartsrisk samt administrativa och operationella risker. Inom riskerna har styrelsen definierat ett antal mål för finansförvaltningen som exempelvis kapitalbindning, räntebindning samt nyckeltal som belånings- och räntetäckningsgrad. Verksamheten finansieras genom en kombination av trygga kassaflöden från långsiktig förvaltning, eget kapital, räntebärande skulder i bank samt övriga skulder. Eget kapital och räntebärande skulder motsvarade 94 procent (93) av Fortinovas finansiering vid periodens utgång. Per den 31 december 2023 uppgick Fortinovas tillgångar till 5 263 Mkr (5 252) samtidigt som nettobelåningsgraden var 53 procent (43), och räntetäckningsgraden uppgick till 190 procent (279). Belåningsgraden uppgick till 58 procent (55). De finansiella kostnaderna uppgick till -95,2 Mkr (-50,6) och utgjorde efter fastighetskostnader verksamhetens största kost - nadspost. Under perioden uppgick kapitalbindningen till 2,7 år (2,7) och räntebindningen till 2,1 år (2,4). Andelen kapital som förfaller inom 12 månader uppgår till 22 procent. FINANSIERING HÖG ANDEL BOSTÄDER I PORTFÖLJEN. Fortinovas fastighetsportfölj är koncentrerad till tillväxtkommuner med hög efterfrågan på bostäder. Oavsett ekonomisk utveckling behöver människor någonstans att bo. Bostäder kännetecknas av långsiktigt stabila kassaflöden genom riskspridning på ett stort antal kunder. Den långsiktiga tryggheten i kas- saflödet från bostadsfastigheter innebär att vi kan fortsätta utveckla koncernen samt skapa avkastning till våra aktieägare. ENDAST STAMAKTIER I EGET KAPITAL SAMT TRADITIONELL BANKFINANSIERING. Fortinova värdesätter långsiktiga relationer med sina kreditgivare. För att erhålla låg finansieringsrisk består Fortinovas ränte- bärande finansieringskälla enbart av traditionella banklån via nordiska banker. VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION Övriga avsättningar och skulder 6% Eget kapital 41% Räntebärande skulder 53% FINANSIERINGS- STRUKTUR ===== SIDA 19 ===== 19 VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION Mkr 2023.01.01- 2023.12.31 (12 mån) 2022.01.01- 2022.12.31 (12 mån) 2023.10.01- 2023.12.31 (3 mån) 2022.10.01- 2022.12.31 (3 mån) 2021.09.01- 2022.12.31 (16 mån) Hyresintäkter Not 2 332,1 286,8 85,5 75,9 369,0 Fastighetskostnader -127,7 -120,3 -32,8 -32,2 -158,7 Driftsöverskott Not 3 204,4 166,5 52,7 43,7 210,3 Centrala administrationskostnader Not 4 -29,0 -26,3 -7,5 -8,6 -34,0 Räntenetto Not 5 -89,0 -49,1 -23,5 -16,4 -57,4 Leasingkostnad / Tomträttsavgäld Not 5 -0,5 -0,5 -0,1 -0,1 -0,7 Förvaltningsresultat Not 1 85,9 90,6 21,6 18,6 118,2 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, orealiserade Not 6 -326,6 16,6 -86,4 -55,1 58,7 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, realiserade Not 6 -3,1 -0,1 -3,1 0,6 -0,1 Värdeförändringar räntederivat, orealiserade Not 6 -59,5 91,9 -62,2 2,0 100,8 Resultat före skatt -303,3 199,0 -130,1 -33,9 277,6 Skatt Not 7 40,4 -49,0 11,2 -6,1 -65,6 Periodens resultat -262,9 150,0 -118,9 -40,0 212,0 Hänförligt till moderbolagets aktieägare -262,9 150,0 -118,9 -40,0 212,0 RESULTATRÄKNING FÖR KONCERNEN I SAMMANDRAG Mkr 2023.01.01- 2023.12.31 (12 mån) 2022.01.01- 2022.12.31 (12 mån) 2023.10.01- 2023.12.31 (3 mån) 2022.10.01- 2022.12.31 (3 mån) 2021.09.01- 20223.12.31 (16 mån) Periodens resultat enligt resultaträkningen -262,9 150,0 -118,9 -40,0 212,0 Periodens totalresultat -262,9 150,0 -118,9 -40,0 212,0 Data per aktie (inga utspädningseffekter förekommer) Genomsnittligt antal aktier, tusental 51 335 51 335 51 335 51 335 51 335 Förvaltningsresultat före skatt, kr 1,7 1,8 0,4 0,4 2,3 Periodens resultat efter skatt, kr -5,1 2,9 -2,3 -0,8 4,1 Koncernen har inget övrigt totalresultat att rapportera. Totalresultatet sammanfaller således med årets resultat enligt resultaträkningen. TOTALRESULTAT FÖR KONCERNEN ===== SIDA 20 ===== 20 VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION RESULTATANALYS JANUARI – DECEMBER 2023 NOT 1 FÖRVALTNINGSRESULTAT Periodens förvaltningsresultat uppgick till 85,9 Mkr (90,6), motsvarande 1,7 kr per aktie (1,8) samt 26 procent (32) i förvaltningsmarginal. Minskningen av förvaltningsresultatet beror främst på en ökning av koncernens finansiella kostnader. Räntekostnaderna har ökat i takt med en högre genom- snittlig skuld samt stigande korta och långa marknads- räntor. 2023.01.01-2023.12.31 2022.01.01-2022.12.31 Mkr Halland Västra Götaland Skara- borg Centralt Totalt Halland Västra Götaland Skara- borg Centralt Totalt Hyresintäkter 139,4 142,2 50,5 - 332,1 124,8 114,6 47,4 - 286,8 Fastighetskostnader -47,1 -57,0 -23,6 - -127,7 -45,7 -51,1 -23,5 - -120,3 Driftsöverskott 92,3 85,2 26,9 - 204,4 79,1 63,5 23,9 - 166,5 Centrala adm.kostnader - - - -29,0 -29,0 - - - -26,3 -26,3 Räntenetto - - - -89,0 -89,0 - - - -49,1 -49,1 Leasingkostnad / Tomträttsavgäld - - - -0,5 -0,5 - - - -0,5 -0,5 Förvaltningsresultat 92,3 85,2 26,9 -118,5 85,9 79,1 63,5 23,9 -75,9 90,6 Värdeförändringar förvalt- ningsfast., orealiserade -125,5 -164,9 -36,2 - -326,6 30,4 -23,6 9,8 - 16,6 Värdeförändringar förvaltningsfast., realiserade - - -3,1 - -3,1 -0,7 0,6 - - -0,1 Värdeförändringar ränte- derivat, orealiserade - - - -59,5 -59,5 - - - 91,9 91,9 Resultat före skatt -33,2 -79,7 -12,4 -178,0 -303,3 108,8 40,5 33,7 16,0 199,0 Skatt - - - 40,4 40,4 - - - -49,0 -49,0 Periodens resultat -33,2 -79,7 -12,4 -137,6 -262,9 108,8 40,5 33,7 -33,0 150,0 Förvaltningsfastigheter 1 958,9 2 276,6 577,6 - 4 813,1 2 060,5 1 845,2 609,8 - 4 515,5 SEGMENTSREDOVISNING Mkr 10 5 15 20 25 30 35 sep-nov 2020/21 dec-feb 2020/21 mars-maj 2020/21 juni-aug 2020/21 sep-nov 2021/22 dec-feb 2021/22 mars-maj 2021/22 juni-aug 2021/22 juli-sep 2021/22 okt-dec 2021/22 jan-mars 2023 april- juni 2023 juli-sep 2023 okt-dec 2023 FÖRVALTNINGSRESULTAT 25% FÖRVALTNINGS- MARGINAL ===== SIDA 21 ===== 21 VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION NOT 2 HYRESINTÄKTER Koncernens hyresintäkter ökade med 16 procent och uppgick till 332,1 Mkr (286,8). Ökningen är primärt driven av fastighetsför - värv. Hyresvärdet i jämförbart fastighetsbestånd har ökat med drygt fyra procent vilket främst beror på hyreshöjningar från indexuppräkningar samt hyresförhandlingar. På årsbasis bedöms hyresintäkterna i befintliga hyreskon - trakt uppgå till 358,9 Mkr (313,2), se aktuell intjäningsförmåga på sid. 10. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick under perioden till 98,9 procent (98,1). NOT 3 DRIFTSÖVERSKOTT Driftsöverskottet för perioden uppgick till 204,4 Mkr (166,5), vil - ket motsvarar en ökning med 23 procent. Överskottsgraden för perioden uppgick till 62 procent (58). Ökningen av driftsöverskot- tet beror främst på koncernens fastighetsförvärv samt på hög kostnadskontroll. Under 2023 ökar hyresintäkterna i jämförbart bestånd med 5 procent samtidigt som fastighetskostnaderna ligger kvar i samma nivå. Säsongsvariation påverkar driftsöverskottet kraftigt och drifts- kostnaderna varierar normalt med årstiderna. Ökningen av fastig- hetskostnader beror främst på högre driftskostnader för värme, el och vatten samt högre fastighetsskatt efter nya taxeringsbeslut. Koncernens ökade fastighetsbestånd leder också till att kostnader- na är högre. Koncernen har erhållit ett elstöd om 2,7 Mkr vilket minskat periodens fastighetskostnader. Kostnader för hyresadmi- nistration uppgick till –8,9 Mkr (-7,4), motsvarande 32 kr/kvm (30). NOT 4 CENTRALA ADMINISTRATIONSKOSTNADER Periodens centrala administrationskostnader uppgick till –29,0 Mkr (-26,3), motsvarande 104 kr/kvm (106). I de centrala administrationskostnaderna ingår kostnader för bolagsadminis - tration, affärs- och fastighetsutveckling, revison samt finanshan- tering. Posten inkluderar även engångskostnader hänförligt till utveckling inom hållbarhetsredovisning, informationssäkerhet och utvecklingsprojekt. NOT 5 RÄNTENETTO Räntenettot uppgick till –89,0 Mkr (–49,1), varav räntekostnader uppgick till –95,2 Mkr (-50,6). Koncernens räntekostnader har ökat i takt med en högre genomsnittlig skuld samt stigande korta- och långa marknadsräntor. Den genomsnittliga räntenivån uppgick till 3,6 procent (2,5). Vidare uppgick räntekostnader för leasingavtal till -0,5 Mkr (-0,5) varav tomträttsavgäld -0,5 Mkr (-0,5). För mer infor- mation se not 12. NOT 6 VÄRDEFÖRÄNDRINGAR Orealiserade värdeförändringen för förvaltningsfastigheter uppgick till -326,6 Mkr (16,6). Det genomsnittliga direktavkast - ningskravet i den oberoende värderingen per den 31 december uppgick till 5,2 procent. Under sista kvartalet har direktavkast - ning höjts med i genomsnitt 10-15 punkter för majoriteten av koncernens fastigheter med sänkta värden som följd. De högre avkastningskraven motverkas till viss del av förbättrat kassaflöde främst kopplat till inflationen. Koncernens höga andel av bostadsfastigheter ger ett tryggt och återkommande kassaflöde, dock påverkas värderingen i nuvarande marknad. Fortinova har under perioden sålt mark med byggrätter i Skövde. Försäljningen medförde en realiserad värdeförändring om -3,1 Mkr och ett likvidtillskott om 14,3 Mkr. Marknadsvärdet för finansiella derivatinstrument har under perioden minskat vilket genererar en negativ effekt på resultatet om -59,5 Mkr (91,9). Det är främst utvecklingen av långa räntor, i förhållande till Fortinovas fasta räntepositioner, som driver peri- odens utveckling av värdet i koncernens derivatinstrument. Värdeförändringarna i räntederivaten är inte kassaflödespåver - kande och kommer lösas upp under derivatens löptid, givet att dessa inte avyttras innan förfall. NOT 7 SKATT Koncernens totala skatt uppgick till 40,4 Mkr (-49,0), varav aktuell skatt uppgick till –8,6 Mkr (-8,0). Uppskjuten skatt uppgick till 49,0 Mkr (-41,0) och har beräknats utifrån skattemässigt under- skott, värdeförändringar på fastigheter och derivat samt temporära skillnader mellan redovisade värden och skattemässiga värden på fastigheter. 0 20 40 60 80 100 Mkr sep-nov 2019/20 dec-feb 2019/20 mars-maj 2019/20 juni-aug 2019/20 sep-nov 2020/21 dec-feb 2020/21 mars-maj 2020/21 juni-aug 2020/21 sep-nov 2021/22 dec-feb 2021/22 mars-maj 2021/22 juni-aug 2021/22 juli-sep 2021/22 okt-dec 2021/22 jan-mars 2023 april-juni 2023 juli-sep 2023 okt-dec 2023 HYRESINTÄKTER ===== SIDA 22 ===== 22 VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION BALANSRÄKNING FÖR KONCERNEN I SAMMANDRAG FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL FÖR KONCERNEN Mkr TILLGÅNGAR 2023.12.31 2022.12.31 Förvaltningsfastigheter Not 8 4 813,1 4 515,5 Övriga materiella anläggningstillgångar 2,3 2,4 Leasingavtal, nyttjanderätt 3,2 4,4 Derivatinstrument Not 12 27,9 86,0 Andra långfristiga fordringar 30,9 0,7 Andelar i bostadsrättsföreningar m.m. Not 8 10,0 - Kortfristiga fordringar 147,9 127,9 Likvida medel Not 9 227,3 515,0 Summa tillgångar 5 262,6 5 251,9 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Not 10 2 142,0 2 441,2 Uppskjuten skatteskuld 179,4 228,5 Övriga avsättningar Not 11 19,5 - Räntebärande skulder Not 5/12 2 783,9 2 466,2 Leasingskuld 3,2 4,4 Övriga långfristiga skulder 0,3 0,3 Ej räntebärande skulder 134,3 111,3 Summa eget kapital och skulder 5 262,6 5 251,9 Ställda säkerheter (fastighetsinteckningar) 3 022,6 2 654,1 Ställda säkerheter (pantsatta aktier i dotterbolag) 75,1 62,5 Ställda säkerheter (företagsinteckningar) - - Eventualförpliktelser - - Summa 3 097,7 2 716,6 Mkr Aktie- kapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserade vinstmedel inkl årets resultat Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare Summa eget kapital Ingående eget kapital 2021.09.01 51,3 1 598,9 602,6 2 252,8 2 252,8 Lämnade utdelningar - - -23,6 -23,6 -23,6 Årets resultat / Årets totalresultat - - 212,0 212,0 212,0 Utgående eget kapital 2022.12.31 51,3 1 598,9 791,0 2 441,2 2 441,2 Ingående eget kapital 2023.01.01 51,3 1 598,9 791,0 2 441,2 2 441,2 Utställda teckningsoptioner - 0,7 - 0,7 0,7 Lämnade utdelningar - - -37,0 -37,0 -37,0 Årets resultat / Årets totalresultat - - -262,9 -262,9 -262,9 Utgående eget kapital 2023.12.31 51,3 1 599,6 491,1 2 142,0 2 142,0 ===== SIDA 23 ===== 23 VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION NOT 8 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Fortinovas fastighetsbestånd är koncentrerat till tillväxtkommu- ner i västra Sverige, i enlighet med koncernens strategi. Den 31 december uppgick koncernens fastighetsvärde till 4 813 Mkr (4 516), en ökning med 297 Mkr. Koncernens totala ut- hyrningsbara yta är 287 974 kvm, vilket ger ett fastighetsvärde om 16 714 kr per kvm (16 815). Portföljvärdet består till 73 procent av bostäder fördelat på 2 839 lägenheter. Resterande 27 procent fördelar sig på kommersiella fastigheter samt samhällsfastighe - ter. I perioder kan avvikelse mot koncernens strategi om att bo - stadsfastigheter över tid ska utgöra 80 procent förekomma. Över tid bedöms strategin vara uppfylld. Fortinova har under perioden tillträtt tre bostadsfastigheter i Borås och en kommersiell fastighet i Lilla Edet. Förvärven be - döms generera koncernen 31,4 Mkr i hyresvärde, fördelat på 282 lägenheter och en kommersiell uthyrningsbar yta om 3 076 kvm. Den 1 juni tillträdde Fortinova en bostadsfastighet med 41 lägenheter i Trollhättan. Den 30 juni avyttrades fastigheten till BRF Tändstiftet då Fortinova gjort bedömningen att det är mer fördelaktigt att sälja lägenheterna som bostadsrätter till privat - marknaden. Överlåtelsen har genomförts via säljarrevers, där - med redovisas en finansiell långsiktig fordran samt kortfristig fordran per den 31 december 2023. Då avtalsmässiga åtaganden föreligger redovisas en övrig avsättning motsvarande en potenti- ell realiserad värdeförändring. I takt med att bostadsrättsfören - ingen säljer lägenheter sker amortering av fordran, vilket i kassa- flödesanalysen redovisas som avyttring av dotterbolag. Under perioden har nio bostadsrätter sålts externt av bostadsrättsför - eningen. Fortinova har under räkenskapsåret förvärvat fyra bostads- rätter från BRF Tändstiftet. Överlåtelsen har genomförts genom amortering av fordran utan effekt på koncernens likviditet. Reste- rande 28 bostadsrätter förvärvas av Fortinova den 1 januari 2024. Under perioden har Fortinova tecknat avtal om att sälja två fastigheter med ett underliggande fastighetsvärde om 15 Mkr. Försäljningarna har skett i linje med bokförda värden vilket veri- fierar Fortinovas interna och externa värderingar. Frånträdet skedde 1 februari 2024. BESKRIVNING AV FASTIGHETSBESTÅNDET 2023.12.31 Geografi Fastigheter (antal) Lägenheter (antal) Uthyrningsbar yta (kvm) Hyresvärde (Mkr) Verkligt värde (Mkr) Verkligt värde (kr/kvm) Verkligt värde andel (%) Halland 91 859 125 577 145,8 1 958,9 15 599 41% Varberg 54 665 100 341 113,7 1 511,1 15 060 32% Kungsbacka 13 97 14 401 20,9 300,9 20 894 6% Falkenberg 24 97 10 835 11,2 146,9 13 558 3% Västra Götaland 58 1 551 118 801 161,8 2 276,6 19 163 47% Lilla Edet 16 484 38 377 51,4 579,0 15 087 12% Borås 4 310 17 600 29,9 543,0 30 852 11% Göteborg 8 286 28 790 36,5 521,1 18 100 11% Uddevalla 16 307 18 926 25,6 381,1 20 136 8% Trollhättan 11 137 13 023 15,1 201,0 15 434 4% Övriga 3 27 2 085 3,3 51,4 24 652 1% Skaraborg 31 429 43 596 51,3 577,6 13 249 12% Skövde 11 190 14 130 18,1 262,9 18 606 6% Götene 14 171 20 344 22,8 210,4 10 342 4% Övriga 6 68 9 122 10,4 104,3 11 434 2% Summa 180 2 839 287 974 358,9 4 813,1 16 714 100% Verkligt värde, Mkr Antal fastigheter Fastighetsbestånd 2023.01.01 4 515,5 176 Fastighetsförvärv 667,4 5 Fastighetsförsäljning -93,5 -1 Investeringar i befintliga fastigheter och projekt 50,3 Värdeförändringar redovisade i resultatet -326,6 Fastighetsbestånd 2023.12.31 4 813,1 180 FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRÄNDRING FINANSIELL STÄLLNING PER 31 DECEMBER 2023 ===== SIDA 24 ===== 24 VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION TABELL ÖVER TILLTRÄDDA FÖRVALTNINGSFASTIGHETER I PERIODEN Tillträde Fastighet Kategori Kommun Uthyrningsbar yta (kvm) Antal lägenheter Bedömt hyresvärde (Mkr) 2023.01.16 Prästgård 1:144 Bostadsfastighet Borås 4 992 92 8,4 2023.02.01 Järnboden 1 Kommersiell fastighet Lilla Edet 6 074 41 9,0 2023.06.01 Traversen 4 Bostadsfastighet Trollhättan 2 527 41 5,3 2023.12.20 Kiden 3 & 4 Bostadsfastighet Borås 8 434 149 14,0 Summa 22 027 323 36,7 TABELL ÖVER SÅLDA FÖRVALTNINGSFASTIGHETER I PERIODEN Avyttring Fastighet Kategori Kommun Uthyrningsbar yta (kvm) Antal lägenheter Bedömt hyresvärde (Mkr) 2023.06.30 Traversen 4 Bostadsfastighet Trollhättan 2 527 41 5,3 Summa 2 527 41 5,3 Extern värdering Styrelsen bygger sin bedömning av marknadsvärdet på fastighe- terna på extern värdering, vilken utförs av Newsec Advice AB. Den externa värderingen utförs kvartalsvis och baseras på indata från Fortinova samt branschnyckeltal. Obebyggd mark och potentiella byggrätter utan detaljplan har inte betingat något värde i utgåen- de redovisat fastighetsvärde. Fastighetsvärdet i denna rapport baseras på värdering av samtliga fastigheter utförd den 31 decem- ber 2023. Nya förvärv värderas vid tillträde och per bokslutsdatum. Känslighetsanalys Per 31 december 2023 uppgick fastigheternas bedömda mark - nadsvärde till cirka 4 813 Mkr, där en värdeförändring på +/- 5 procent motsvarar cirka +/- 241 Mkr. En generell förändring av fastigheternas direktavkastningskrav med 0,1 procentenheter motsvarar cirka -55,9/ +58,4 Mkr, medan en generell förändring av kostnad för drift och underhåll med 1 procent motsvarar cirka -21,6/+21,6 Mkr. Det genomsnittliga direktavkastningskravet i den oberoende värderingen per den 31 december uppgick till 5,2 procent. Under 2023 har det genomsnittliga avkastningskra- vet på portföljnivå ökat med cirka 60 punkter, vilket beror på lägre efterfrågan, högre inflation samt ökade finansieringskost - nader. ===== SIDA 25 ===== 25 VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION NOT 9 LIKVIDA MEDEL Koncernens likvida medel uppgick vid utgången av december 2023 till 227,3 Mkr (515,0). NOT 10 EGET KAPITAL Den 31 december 2023 uppgick Fortinovas aktiekapital till 51 335 140 kr fördelat på 51 335 140 aktier. Varje aktie har ett kvotvärde om en krona. Totalt antal aktier fördelar sig på 2 750 000 A-aktier och 48 585 140 B-aktier. Varje aktie av serie A berättigar till tio röster och varje aktie av serie B berättigar till en röst. Fortinova har den 31 december cirka 3 200 aktieägare införda i aktieboken. NOT 11 ÖVRIGA AVSÄTTNINGAR Övriga avsättningar är hänförliga till avtalsmässiga åtaganden kopplad till försäljning av fastighet och uppgick den 31 december 2023 till 19,5 Mkr (0,0). NOT 12 RÄNTEBÄRANDE SKULDER Att äga fastigheter är en kapitalintensiv verksamhet som medför att Fortinova använder sig av extern finansiering för att utveckla fastighetsbeståndet och fortsätta den planerade expansionen. Kapitalstrukturen får därmed en väsentlig inverkan på koncer - nens förmåga att på ett lönsamt sätt driva verksamheten till en vägd nivå av finansiell risk. Nyckeltal 2023.12.31 2022.12.31 Nettobelåningsgrad, % 53,1 43,2 Genomsnittlig ränta, % 3,6 2,5 Räntetäckningsgrad, % 190,2 279,1 Räntebindningstid, år 2,1 2,4 Kapitalbindning, år 2,7 2,7 Andel räntesäkrad låneportfölj, % 61,7 61,4 Den 31 december uppgick skulder till kreditinstitut till 2 784 Mkr (2 466), vilket motsvarar en belåningsgrad (LTV) om 58 procent (55). Med hänsyn till tillgänglig likviditet uppgick nettobelånings- graden till 53 procent (43). Av totala skulden utgörs 598 Mkr av grön finansiering, i form av gröna banklån. Genomsnittlig ränta uppgick till 3,6 procent (2,5). En förändring av marknadsräntan med +/- 100 punkter motsvarar cirka +8,0/-8,0 Mkr i förändrat räntenetto på helårsbasis. Under perioden har Fortinova sedvan- ligt öppnat, förnyat och förlängt ingångna derivat samt refinan - sierat förfallna lån i syfte att uppfylla koncernens finanspolicy. Ställda säkerheter och borgensåtaganden Koncernens fastighetsinteckningar för räntebärande skulder upp- gick den 31 december till 3 023 Mkr (2 654). Pantsatta aktier i dotterbolag uppgick i koncernen till 75 Mkr (63). I samband med att koncernens fastighetsägande bolag är kredittagare har moderbo- laget ingått borgensåtagande om totalt 1 508 Mkr (1 309). Pantsatta aktier i dotterbolag uppgick i moderbolaget till 66 Mkr (57). Räntebindningsstruktur och derivat I syfte att begränsa ränteriskerna har räntan bundits med hjälp av räntederivat (ränteswappar). Räntebasen i låneportföljen är i huvudsak Stibor 3M. Totalt är 1 069 Mkr bundna till Stibor 3M. Resterande del av låneportföljen är säkrad via räntederivat med räntebindningstid mellan 1 och 10 år enligt sammanställning nedan: Räntebindningsstruktur Mkr % 0–1 år 1 110 40% 1–2 år 484 17% 2–3 år 350 13% 3–4 år 371 13% 4–5 år 219 8% > 5 år 250 9% Summa 2 784 100% Kapitalbindningsstruktur Mkr % 0–1 år 611 22% 1–2 år 1030 37% 2–3 år 547 20% 3–4 år 74 3% 4–5 år 140 5% > 5 år 382 14% Summa 2 784 100% ===== SIDA 26 ===== 26 VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION KASSAFLÖDESANALYS FÖR KONCERNEN I SAMMANDRAG Mkr 2023.01.01- 2023.12.31 (12 mån) 2022.01.01- 2022.12.31 (12 mån) 2021.09.01- 2022.12.31 (16 mån) Den löpande verksamheten Driftsöverskott 204,4 166,5 210,3 Centrala administrationskostnader -29,0 -26,3 -34,0 Finansiella intäkter och kostnader -90,5 -51,6 -58,5 Betald inkomstskatt -10,5 -7,3 -4,7 Kassaflöde löpande verksamhet före förändring rörelsekapital 74,4 81,3 113,1 Förändring av rörelsefordringar 45,3 -10,8 -46,8 Förändring av rörelseskulder 15,7 15,5 45,6 Kassaflöde från den löpande verksamheten 135,4 86,0 111,9 Investeringsverksamheten Investeringar i förvaltningsfastigheter och projekt -44,7 -33,8 -57,3 Förvärv av dotterföretag -442,9 -446,1 -470,9 Avyttring av dotterföretag 8,6 -0,1 -0,1 Förvärv av förvaltningsfastigheter - -85,8 -85,8 Kassaflöde från investeringsverksamheten -479,0 -565,8 -614,1 Finansieringsverksamheten Utbetald utdelning -37,0 - -23,6 Likvid från utställda teckningsoptioner 0,7 - - Upptagna banklån 149,1 701,8 808,7 Amortering av banklån -56,9 -34,5 -46,0 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 55,9 667,3 739,1 Periodens kassaflöde -287,7 187,5 236,9 Likvida medel vid periodens början 515,0 327,5 278,1 Likvida medel vid periodens slut 227,3 515,0 515,0 Vi möter framtiden med stabila kassaflöden och en balanserad skuldportfölj. ===== SIDA 27 ===== 27 VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION KONCERNENS NYCKELTAL 2023.01.01- 2023.12.31 (12 mån) 2022.01.01- 2022.12.31 (12 mån) 2023.10.01- 2023.12.31 (3 mån) 2022.10.01- 2022.12.31 (3 mån) 2021.09.01- 2022.12.31 (16 mån) Fastighetsrelaterade nyckeltal Verkligt förvaltningsfastighetsvärde, kr per kvm uthyrningsbar yta 16 714 16 815 16 714 16 815 16 815 Hyresvärde, Mkr 358,9 313,2 358,9 313,2 313,2 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98,9 98,1 98,9 98,1 98,1 Areamässig uthyrningsgrad, % 99,1 98,3 99,1 98,3 98,3 Finansiella nyckeltal Avkastning på eget kapital, % -11,5 6,3 -11,5 6,3 6,3 Genomsnittlig ränta, % 3,6 2,5 3,6 2,5 2,5 Långsiktigt substansvärde, Mkr 2 293,5 2 583,7 2 293,5 2 583,7 2 583,7 Nettobelåningsgrad, % 53,1 43,2 53,1 43,2 43,2 Belåningsgrad, % 57,8 54,6 57,8 54,6 54,6 Räntebindningstid, år 2,1 2,4 2,1 2,4 2,4 Räntetäckningsgrad, % 190,2 279,1 190,2 279,1 279,1 Överskottsgrad, % 61,5 58,1 61,6 57,6 57,0 Förvaltningsmarginal, % 25,9 31,6 25,3 24,5 32,0 Aktierelaterade nyckeltal Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 44,7 50,3 44,7 50,3 50,3 Eget kapital, kr/aktie 41,7 47,6 41,7 47,6 47,6 Förvaltningsresultat, kr/aktie 1,7 1,8 0,4 0,4 2,3 Periodens resultat, kr/aktie -5,1 2,9 -2,3 -0,8 4,1 Koncernen presenterar vissa finansiella mått i delårsrapporten som inte definieras enligt IFRS. Bolaget anser att dessa mått ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av bolagets presta- tion. Definitioner presenteras på sida 31. KONCERNENS NYCKELTAL Vi har endast belåning i nordiska affärsbanker och inga åtaganden mot obligationsmarknaden. ===== SIDA 28 ===== 28 VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG Mkr 2023.01.01- 2023.12.31 (12 mån) 2022.01.01- 2022.12.31 (12 mån) 2023.10.01- 2023.12.31 (3 mån) 2022.10.01- 2022.12.31 (3 mån) 2021.09.01- 2022.12.31 (16 mån) Nettoomsättning - - - - - Övriga rörelsekostnader -15,6 -13,3 -4,6 -4,5 -16,6 Rörelseresultat -15,6 -13,3 -4,6 -4,5 -16,6 Resultat från andelar i koncernföretag -76,7 85,1 -76,7 15,6 85,1 Finansnetto 0,4 -1,2 0,7 -1,2 -1,2 Resultat efter finansiella poster -91,6 70,6 -80,6 9,9 67,3 Bokslutsdispositioner 16,0 28,6 4,1 28,6 28,6 Skatt -0,2 -2,9 0,2 -2,1 -2,2 Periodens resultat -76,1 96,3 -76,3 36,4 93,7 Mkr 2023.12.31 2022.12.31 TILLGÅNGAR Andelar i koncernföretag 1 529,5 1 896,8 Fordringar på koncernföretag 60,2 51,6 Övriga fordringar 105,1 28,6 Kassa och bank 99,6 285,5 Summa tillgångar 1 794,4 2 262,5 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 1 713,0 1 825,3 Övriga avsättningar 19,5 - Skulder till koncernföretag 51,9 432,0 Övriga skulder 10,0 5,2 Summa eget kapital och skulder 1 794,4 2 262,5 Ställda säkerheter (pantsatta aktier i dotterbolag) 66,1 56,8 Eventualförpliktelser (borgen för koncernföretag) 1 507,7 1 308,7 Summa 1 573,8 1 365,5 ===== SIDA 29 ===== 29 VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGA UPPLYSNINGAR MODERBOLAGET Moderbolagets verksamhet består främst av att utföra koncern- gemensam ledning av verksamheten samt äga och förvalta dotterbolag. Moderbolaget har under räkenskapsåret skrivit ner andelar i koncernföretag med totalt -102,6 Mkr. Nedskrivningen redovisas i moderbolagets resultaträkning som resultat från an- delar i koncernföretag. Posten inkluderar även erhållen utdelning om 29,0 Mkr (85,1 Mkr) samt försäljning av dotterbolag om -3,1 Mkr (0). RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER Risker och osäkerheter i koncernens verksamhet, finansiella ställ- ning och resultat kan påverkas av ett antal olika faktorer. Dessa beskrivs mer utförligt i årsredovisningen 2021/2022, se mer på fortinova.se. VÄSENTLIG BEDÖMNING Fastighetsmarknaden har påverkats kraftigt av stigande infla - tion, höjda räntor, stigande energipriser och en inbromsande konjunktur. Turbulensen i omvärlden och på kapitalmarknaden berör alla och Fortinova lägger stort fokus på riskhantering uti - från dessa utmaningar. Vår syn på tillväxt är positiv men hos Fortinova får den inte ske på bekostnad av lönsamhet. Därför har vi aktivt valt att vara mer selektiva i våra förvärv. Tack vare vår enkla och tydliga strategi – att investera i hyresfastigheter på platser där folk vill bo, arbeta och leva – finns alla förutsättningar för fortsatt framgång. Vi ser inga större vakansrisker, har goda finanser, engagerade medarbetare och bra lokal förankring på de platser där vi är verksamma. Därför står vi redo att agera på nya spännande möjligheter när marknadens förutsättningar föränd - ras till det bättre igen. Fortinova anser sig ha en stabil finansiell ställning, god likviditet och exponering mot bostadsfastigheter med låg vakans i kommuner med god befolkningstillväxt. MEDARBETARE Vid periodens slut hade Fortinova 44 medarbetare (44), fördelat på 19 kvinnor och 25 män. INCITAMENTSPROGRAM Vid årsstämman den 22 maj 2023 beslutades det att anta ett långsiktigt incitamentsprogram riktat till ledande befattningsha- vare och nyckelpersoner i koncernen. Motiven bakom incita - mentsprogrammet är bland annat att bidra till högre motivation och engagemang hos de anställda samt att kunna bibehålla medarbetare. Programmet omfattar 500 000 teckningsoptioner motsvarande en utspädning om cirka 1 procent av utestående aktier och röster i bolaget. För att möjliggöra incitamentspro - grammet beslutade även årsstämman om emission av 500 000 teckningsoptioner till ett dotterbolag samt att godkänna att dotterbolaget överlåter dessa teckningsoptioner till deltagare i programmet till ett marknadsvärde om 1,50 kr per teckningsop - tion. Varje teckningsoption ger innehavaren rätt att teckna en ny aktie av serie B i bolaget till en antagen teckningskurs om 26,85 kr per aktie under perioden 15 juni 2026 till och med den 15 juli 2026. En oberoende värdering av optionerna har utförts i enlig - het med Black-Scholes värderingsmodell. REDOVISNINGSPRINCIPER Fortinova följer de av EU antagna IFRS-standarderna. Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Upplysningar enligt IAS 34 Delårsrappor - tering lämnas såväl i noter som på annan plats i delårsrapporten. I övrigt har redovisningsprinciper och beräkningsmetoder varit oförändrade jämfört med senast publicerad årsredovisning. Föregående räkenskapsår var förlängt och omfattade 16 månader. I koncernredovisningen för år 2023 avser jämförelseta- len för resultatposter tolv månader och inte ackumulerade vär - den från förra räkenskapsårets början. Jämförelsetalen för ba - lansposter avser tidpunkten 2022-12-31. VÄRDERING AV TILLGÅNG ELLER SKULD TILL VERKLIGT VÄRDE När verkligt värde för en tillgång eller skuld ska fastställas använ- der koncernen observerbara data i så stor utsträckning som möjligt. Verkliga värden kategoriseras i olika nivåer i en ”verkligt värde hierarki” baserat på vilka indata som används i värderings- tekniken enligt följande: Nivå 1: Enligt priser noterade på en aktiv marknad för iden- tiska tillgångar eller skulder. Nivå 2: Utifrån direkt eller indirekt observerbar marknads- data som inte inkluderas i nivå 1. Nivå 3: Utifrån indata som inte är observerbara på mark- naden. Derivatinstrument hamnar i Nivå 2. Förvaltningsfastigheter ham- nar i Nivå 3. AVRUNDNINGAR Till följd av avrundningar summerar siffror presenterade i denna rapport i vissa fall inte exakt till totalen och procenttal kan avvika för att de ska överensstämma med de faktiska uppgifterna. ===== SIDA 30 ===== 30 VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION UNDERTECKNANDE Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att denna delårsrapport ger en rättvisande översikt av koncernens och moderbolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och säkerhetsfaktorer som koncernen och moderbolaget står inför. Varberg den 13 februari 2024 Ole Salsten Styrelseordförande Fredrik Bergmann Styrelseledamot Anders Valdemarsson Styrelseledamot Anna Weiner Jiffer Styrelseledamot Anders Johansson Verkställande direktör Carl-Johan Carlsson Styrelseledamot Helena Örnstedt Styrelseledamot ===== SIDA 31 ===== 31 VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION DEFINITIONER NYCKELTAL Fortinova tillämpar de av European Securities and Market Autho- rity (ESMA) utgivna riktlinjerna för alternativa nyckeltal. Med al- ternativa nyckeltal avses finansiella mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resul - tat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering, i Fortinovas fall IFRS. Utgångs- punkten för lämnade alternativa nyckeltal är att de används av företagsled ningen för att bedöma den finansiella utvecklingen och därmed bedöms ge aktieägarna och andra intressenter vär - defull infor mation. FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL Verkligt förvaltningsfastighetsvärde, kr per kvm uthyrningsbar yta Redovisat förvaltningsfastighetsvärde enligt balansräkningen vid periodens slut, fördelat på uthyrningsbar yta. Hyresvärde Periodens hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor på årsbasis. Ekonomisk uthyrningsgrad Kontrakterade hyror vid periodens slut i förhållande till hyresvärdet vid periodens slut. Areamässig uthyrningsgrad Kontrakterad area vid periodens slut i förhållande till total uthyrningsbar area vid periodens slut. Uthyrningsbar yta Total area som är möjlig att hyra ut. FINANSIELLA NYCKELTAL Avkastning på eget kapital Resultat för rullande tolv månader i relation till genomsnittligt eget kapital. Genomsnittlig ränta Räntekostnad för rullande tolv månader i relation till genomsnittlig räntebärande skuld. Långsiktigt substansvärde Redovisat eget kapital enligt balansräk- ningen med återläggning av räntederi- vat samt uppskjuten skatt i sin helhet. Nettobelåningsgrad Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel, i procent av förvaltnings- fastigheternas verkliga värde vid periodens slut. Belåningsgrad Räntebärande skulder i procent av förvaltningsfastigheternas verkliga värde vid periodens slut. Räntebindningstid Per balansdagen viktad återstående räntebindningstid för räntebärande skulder och derivat. Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat för rullande tolv månader efter återläggning av finansiella kostnader i relation till finansiella kostnader. Överskottsgrad Periodens driftsöverskott i procent av hyresintäkter. Förvaltningsmarginal Periodens förvaltningsresultat i procent av hyresintäkter. AKTIERELATERADE NYCKELTAL Långsiktigt substansvärde per aktie Långsiktigt substansvärde i relation till antal utestående aktier vid periodens slut. Eget kapital per aktie Eget kapital till aktieägarna i relation till antal utestående aktier vid perio- dens slut. Förvaltningsresultat per aktie Förvaltningsresultat i relation till vägt antal genomsnittliga utestående stamaktier under perioden. Periodens resultat per aktie Periodens resultat i relation till vägt antal genomsnittliga utestående stamaktier under perioden. ===== SIDA 32 ===== 32 VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION 2023.01.01- 2023.12.31 (12 mån) 2022.01.01- 2022.12.31 (12 mån) 2023.10.01- 2023.12.31 (3 mån) 2022.10.01- 2022.12.31 (3 mån) 2021.09.01- 2022.12.31 (16 mån) Verkligt fastighetsvärde, kr per kvm uthyrningsbar yta A Fastighetsvärde vid periodens slut, Mkr 4 813,1 4 515,5 4 813,1 4 515,5 4 515,5 B Uthyrningsbar yta vid periodens slut, kvm 287 974 268 543 287 974 268 543 268 543 A / B Verkligt fastighetsvärde, kr per kvm uthyrningsbar yta 16 714 16 815 16 714 16 815 16 815 Hyresvärde, Mkr A Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr 354,9 307,1 354,9 307,1 307,1 B Vakansvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr 4,0 6,1 4,0 6,1 6,1 A + B Hyresvärde, Mkr 358,9 313,2 358,9 313,2 313,2 Ekonomisk uthyrningsgrad, % A Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr 354,9 307,1 354,9 307,1 307,1 B Periodens hyresvärde, Mkr 358,9 313,2 358,9 313,2 313,2 A / B Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98,9 98,1 98,9 98,1 98,1 Areamässig uthyrningsgrad, % A Uthyrd yta vid periodens slut, kvm 285 363 264 061 285 363 264 061 264 061 B Icke uthyrd yta vid periodens slut, kvm 2 611 4 482 2 611 4 482 4 482 A / (A + B) Areamässig uthyrningsgrad, % 99,1 98,3 99,1 98,3 98,3 AVSTÄMNINGSTABELLER FÖR ALTERNATIVA NYCKELTAL FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL ===== SIDA 33 ===== 33 VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION 2023.01.01- 2023.12.31 (12 mån) 2022.01.01- 2022.12.31 (12 mån) 2023.10.01- 2023.12.31 (3 mån) 2022.10.01- 2022.12.31 (3 mån) 2021.09.01- 2022.12.31 (16 mån) Avkastning på eget kapital, % A Resultat för rullande tolv månader, Mkr -262,9 150,0 -262,9 150,0 150,0 B Eget kapital vid periodens början, Mkr 2 441,2 2 291,2 2 441,2 2 291,2 2 291,2 C Eget kapital vid periodens slut, Mkr 2 142,0 2 441,2 2 142,0 2 441,2 2 441,2 A / ((B+C) / 2) Avkastning på eget kapital, % -11,5 6,3 -11,5 6,3 6,3 Räntebärande skulder, Mkr A Långfristiga räntebärande skulder vid periodens slut, Mkr 2 172,5 2 288,8 2 172,5 2 288,8 2 288,8 B Kortfristiga räntebärande skulder vid periodens slut, Mkr 611,4 177,4 611,4 177,4 177,4 A + B Räntebärande skulder, Mkr 2 783,9 2 466,2 2 783,9 2 466,2 2 466,2 Genomsnittlig ränta, % A Räntekostnad för rullande tolv månader, Mkr -95,2 -50,6 -95,2 -50,6 -50,6 B Räntebärande skulder vid periodens början, Mkr 2 466,2 1 587,8 2 466,2 1 587,8 1 587,8 C Räntebärande skulder vid periodens slut, Mkr 2 783,9 2 466,2 2 783,9 2 466,2 2 466,2 A / ((B + C) / 2) Genomsnittlig ränta, % 3,6 2,5 3,6 2,5 2,5 Långsiktigt substansvärde, Mkr A Eget kapital vid periodens slut, Mkr 2 142,0 2 441,2 2 142,0 2 441,2 2 441,2 B Derivatinstrument vid periodens slut, Mkr -27,9 -86,0 -27,9 -86,0 -86,0 C Uppskjuten skatteskuld vid periodens slut, Mkr 179,4 228,5 179,4 228,5 228,5 A + B + C Långsiktigt substansvärde, Mkr 2 293,5 2 583,7 2 293,5 2 583,7 2 583,7 Nettobelåningsgrad, % A Räntebärande skulder vid periodens slut, Mkr 2 783,9 2 466,2 2 783,9 2 466,2 2 466,2 B Likvida medel vid periodens slut, Mkr 227,3 515,0 227,3 515,0 515,0 C Förvaltningsfastighetsvärde vid periodens slut, Mkr 4 813,1 4 515,5 4 813,1 4 515,5 4 515,5 (A - B) / C Nettobelåningsgrad, % 53,1 43,2 53,1 43,2 43,2 Belåningsgrad, % A Räntebärande skulder vid periodens slut, Mkr 2 783,9 2 466,2 2 783,9 2 466,2 2 466,2 B Förvaltningsfastighetsvärde vid periodens slut, Mkr 4 813,1 4 515,5 4 813,1 4 515,5 4 515,5 A/B Belåningsgrad, % 57,8 54,6 57,8 54,6 54,6 Räntebindningstid, år 2,1 2,4 2,1 2,4 2,4 Räntetäckningsgrad, % A Förvaltningsresultat för rullande tolv månader, Mkr 85,9 90,6 85,9 90,6 90,6 B Räntekostnad för rullande tolv månader, Mkr -95,2 -50,6 -95,2 -50,6 -50,6 (A - B) / (-B) Räntetäckningsgrad, % 190,2 279,1 190,2 279,1 279,1 Överskottsgrad, % A Periodens driftöverskott, Mkr 204,4 166,5 52,7 43,7 210,3 B Periodens hyresintäkter, Mkr 332,1 286,8 85,5 75,9 369,0 A / B Överskottsgrad, % 61,5 58,1 61,6 57,6 57,0 Förvaltningsmarginal, % A Periodens förvaltningsresultat, Mkr 85,9 90,6 21,6 18,6 118,2 B Periodens hyresintäkter, Mkr 332,1 286,8 85,5 75,9 369,0 A / B Förvaltningsmarginal, % 25,9 31,6 25,3 24,5 32,0 FINANSIELLA NYCKELTAL ===== SIDA 34 ===== 34 VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION AKTIERELATERADE NYCKELTAL 2023.01.01- 2023.12.31 (12 mån) 2022.01.01- 2022.12.31 (12 mån) 2023.10.01- 2023.12.31 (3 mån) 2022.10.01- 2022.12.31 (3 mån) 2021.09.01- 2022.12.31 (16 mån) Långsiktigt substansvärde per aktie, kr per aktie A Långsiktigt substansvärde vid periodens slut, Mkr 2 293,5 2 583,7 2 293,5 2 583,7 2 583,7 B Utestående antal aktier vid periodens slut 51 335 140 51 335 140 51 335 140 51 335 140 51 335 140 A / B Långsiktigt substansvärde per aktie, kr per aktie 44,7 50,3 44,7 50,3 50,3 Eget kapital per aktie, kr per aktie A Eget kapital vid periodens slut, Mkr 2 142,0 2 441,2 2 142,0 2 441,2 2 441,2 B Utestående antal aktier vid periodens slut 51 335 140 51 335 140 51 335 140 51 335 140 51 335 140 A / B Eget kapital per aktie, kr per aktie 41,7 47,6 41,7 47,6 47,6 Förvaltningsresultat per aktie, kr per aktie A Periodens förvaltningsresultat, Mkr 85,9 90,6 21,6 18,6 118,2 B Genomsnittligt antal aktier under perioden 51 335 140 51 335 140 51 335 140 51 335 140 51 335 140 A / B Förvaltningsresultat per aktie, kr per aktie 1,7 1,8 0,4 0,4 2,3 Periodens resultat per aktie, kr per aktie A Periodens resultat, Mkr -262,9 150,0 -118,9 -40,0 212,0 B Genomsnittligt antal aktier under perioden 51 335 140 51 335 140 51 335 140 51 335 140 51 335 140 A / B Periodens resultat per aktie, kr per aktie -5,1 2,9 -2,3 -0,8 4,1 ===== SIDA 35 ===== 35 VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION ADRESSER OCH KALENDARIUM ADRESSER Fortinova Fastigheter AB (publ) Norrgatan 10 432 41 Varberg Tel: 0340-59 25 50 E-post: ekonomi@fortinova.se Org.nr. 556826-6943 FORTINOVA.SE På fortinova.se finns möjlighet att dels hämta, dels prenumerera på pressmeddelanden och delårsrap- porter. Ytterligare information kan erhållas av Anders Johansson, verkställande direktör, Fortinova Fastigheter AB (publ), telefon 0340-59 25 50 eller John Wennevid, CFO och IR-ansvarig, Fortinova Fastigheter AB (publ), telefon 0340-59 25 59. REVISOR Denna delårsrapport har inte varit föremål för översiktlig granskning av koncernens revisor. FINANSIELL KALENDER 2024.05.08 Delårsrapport Q1, januari-mars 2024 2024.05.08 Årsstämma 2024, Varberg 2024.08.21 Delårsrapport Q2, januari-juni 2024 2024.11.06 Delårsrapport Q3, januari-september 2024 2024.02.19 Bokslutskommuniké 2024, januari-december 2024 FORTINOVA.SE ===== SIDA 36 ===== 36 VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION Fortinova Fastigheter AB (publ), Norrgatan 10, 432 41 Varberg | 0340-59 25 50 | ekonomi@fortinova.se | fortinova.se