===== SIDA 1 ===== Årsredovisning / 2023 ===== SIDA 2 ===== ===== SIDA 3 ===== Genova – ett personligt fastighetsbolag Genova årsredovisning 2023 3 ===== SIDA 4 ===== ===== SIDA 5 ===== Innehåll 6 VD har ordet 8 Året och Genova i korthet 10 Viktiga händelser 2023 12 Mål och utfall, utdelningspolicy 14 Affärsmodell och värdeskapande 16 Värdekapande projekt i Skarpnäck 20 Förvaltningsfastigheter 25 Intjäningsförmåga 26 Projektutveckling 32 Hållbarhetsrapport 43 Risker och riskhantering 48 Aktier och ägare 51 Bolagsstyrningsrapport 60 Styrelse och ledning 64 Finansiering 68 Finansiell utveckling 71 Finansiell och hållbarhetsinformation 82 Redovisningsprinciper och noter 116 Revisionsberättelse 121 GRI-index och Hållbarhetsnoter 128 Definitioner 130 Information till aktieägare 131 Kalendarium Reviderad årsredovisning och koncernredovisning för Genova Property Group AB (publ) utgörs av sidorna 10–11, 43–49 och 64–115. Förvaltningsberättelsen utgörs av avsnitten Viktiga händelser 2023, Risker och riskhantering, Aktier och ägare, Finansiering samt Finansiell utveckling. Genova årsredovisning 2023 5 ===== SIDA 6 ===== VD har ordet 2023 var ett utmanande år som Genova tog sig igenom på ett bra sätt med ett starkt opera ­ tivt arbete inom såväl vår fastighetsförvaltning som projektutveckling. Vi hade ett tydligt fokus på att säkerställa god likviditet, hantera obligationsförfall samt minska finansiella kostnader. Inför 2024 finns det anledning att vara försiktigt optimistisk. Vi växer organiskt genom färdigställandet av cirka 400 miljöcertifierade hyresbostäder för egen förvaltning under 2024 samtidigt som både styrräntan och inflationen sannolikt har passerat toppen. ” 2023 var ett utmanande år som Genova tog sig igenom på ett bra sätt.” VD-ORD Hyresintäkterna ökade under helåret med 27 procent och driftnettot med 32 procent, främst som en effekt av ett större fastighetsbestånd och färdigställda projekt. Förvaltningsresultatet tyngdes av negativa värdeförändringar i intresse­ företag samt högre räntekostnader och sjönk till 61 Mkr. Rensat för värdeföränd ­ ringar i joint ventures och intresseföretag uppgick förvaltningsresultatet till 88 Mkr jämfört med 97 Mkr föregående år. Vi redovisar negativa värdeförändringar från förvaltningsfastigheterna om –530 Mkr, framför allt som en följd av ökade avkastningskrav i värderingarna. Sub ­ stansvärdet per aktie minskade med 10 procent till 70,59 kr per aktie. Finansiering Vi genomförde under 2023 ett flertal åtgärder för att minska skuldsättningen, sänka finansieringskostnaderna och stärka likviditeten. Under året reste vi nytt eget kapital om cirka 200 Mkr samt genomförde försäljningar av fastigheter för cirka 550 Mkr, vilket sammantaget frigjorde cirka 450 Mkr i likviditet. Efter hantering av årets obligationsförfall sker nästa obligationsförfall först i november 2026. Totala obligationsskulden har minskat från cirka 1 300 Mkr till 500 Mkr med positiv effekt både på finansnetto och intjäning. Vid årets uppgick belå ­ ningsgraden till 52 procent. Genova har historiskt haft kort ränte ­ bindning. Under året har vi, för att skapa bättre förutsägbarhet i våra kassaflöden, ökat andelen fast ränta via derivat, vilket kommer ge en positiv påverkan i rådande räntemiljö. Under 2023 och i inledningen av 2024 räntesäkrade vi 2 650 Mkr till en genomsnittlig ränta om cirka 2,5 procent med en återstående löptid om cirka 4 år. Vi fortsätter att arbeta med vår finansiering under 2024. I mars i år genomförde vi en övertecknad emission av konvertibler om cirka 200 Mkr. Med likviden kan vi förbättra kapitalstruktu­ ren samtidigt som den möjliggör värde ­ skapande investeringar framåt. Förvaltning Förvaltningsportföljen utvecklades väl under året med ett antal bra nyuthyr ­ ningar och en fortsatt hög uthyrnings ­ grad. Under 2024 stärks intjäningen ytterligare dels på grund av indexjus ­ tering av hyror från och med januari 2024 om närmare 30 Mkr, dels genom färdigställda hyresbostäder för egen förvaltning med en årshyra om cirka 46 Mkr. Under det kommande året är det viktigt att ligga nära våra hyresgäster för att förstå deras behov, framför allt mot bakgrund av en utmanande konjunktur. I det sammanhanget ger Genovas stabila fastighetsportfölj med tonvikt på Stor ­ stockholm och Uppsalaregionen förut ­ sättningar för att behålla hyresgäster och genomföra nyuthyrningar. Den positiva nettouthyrningen 2023 på 16 Mkr är ett kvitto på detta. Vid utgången av 2023 hade vi en ekonomisk uthyrningsgrad om 93,4 procent med långa hyresavtal, i genomsnitt 5,0 år i återstående hyrestid. Över 60 procent av intäkterna kommer från samhällsfastigheter, bostäder och dagligvaruhandel med en relativt låg snitthyra om cirka 1 500 kr per kvm. Hållbarhetsarbete Under året har vi intensifierat vårt håll­ barhetsarbete, inte minst genom att sty ­ relsen beslutade om klimatmål. Målet är att minska bolagets utsläpp av växthus ­ gaser med 42 procent till 2030 från 2021 års nivåer inom scope 1 och scope 2, samt att mäta och minska utsläpp i scope 3. I förvaltningen fortsatte insatserna för att skapa ett mer hållbart fastighets ­ bestånd, i både smått och stort. Vi arbe ­ tar med energieffektiviseringsåtgärder Genova årsredovisning 2023 6 ===== SIDA 7 ===== VD-ORD i vårt befintliga fastighetsbestånd och påbörjade under året ett återbruksprojekt för att minska negativ klimatpåverkan vid ombyggnation. Arbetet med miljö­ certifiering av befintliga fastigheter fortsätter och all vår nyproduktion miljö­ certifieras. Under 2024 kommer vi att intensifiera hållbarhetsarbetet inom vårt dotterföretag Järngrinden och linjera det med övriga koncernens. Det sociala håll­ barhetsarbetet är fortsatt en central del i våra projekt där utgångspunkten är att utveckla stadsdelar och byggnader som är trygga, inkluderande och trivsamma, något som skapar värde för våra hyres ­ gäster, samhället och Genova som bolag. Investeringar Vi fortsatte under året att investera i hållbar nyproduktion för att driva lön ­ sam framtida tillväxt. På våra huvud ­ marknader finns en stark underliggande efterfrågan på hyresbostäder, inte minst mot bakgrund av det kraftigt minskade bostadsbyggandet. Vår bedömning är att den situationen kommer att bestå. Vi kommer fortsätta att prioritera arbete med detaljplaner i Genovas byggrätts ­ portfölj, vilket kommer att skapa bety ­ dande värden för Genova som vi avser att realisera antingen genom egen framtida projektutveckling eller via avyttringar av byggrätter. Våra pågående projekt utvecklas enligt plan. Under 2024 färdigställer vi närmare 400 hyresbostäder för egen långsiktig förvaltning samtliga med planerad miljöcertifiering enligt Svanen. I Viby i Upplands­Bro driver vi ett större stadsutvecklingsprojekt under 2024 och framåt. Efter årets utgång har detaljplan för projektet Ekeby i Uppsala för närmare 90 lägenheter vunnit laga kraft. Vårt dotterföretag Järngrinden hade en fin utveckling under året som bidragit positivt till Genovas intjäning. Ett antal bostadsprojekt färdigställdes och frånträddes och byggnation av Apoteas nya centrallager i Varberg påbörjades, en byggnad som kommer utrustas med solcellsanläggning och miljöcertifieras enligt Miljöbyggnad Silver. Framåtblick Vi verkar fortsatt i en osäker makro ­ miljö men med en ökad intjäning och en förväntad sänkning av styrräntan 2024, finns det förutsättningar för ett förbätt ­ rat förvaltningsresultat för Genova. Vi kommer att fortsätta investera i lönsam projektutveckling utifrån våra byggrätter med låga ingångsvärden och i geogra ­ fiska lägen med stor efterfrågan. När intresset för bostadsbyggande vänder uppåt igen ser vi även möjligheter till avyttring av byggrätter för att stärka likviditeten. Sammantaget har Genova en stadig position när vi går in i 2024, med möjligheter att agera på värdeska ­ pande möjligheter som uppstår. Vi är långsiktiga och fast beslutna att komma ut starka när marknadsförutsättning ­ arna ljusnar. Avslutningsvis vill jag rikta ett stort tack till mina medarbetare för deras stora engagemang och dedikerade arbete under året och till våra aktieägare som tror på och möjliggör Genovas fortsatta utveckling. Michael Moschewitz, VD Genova årsredovisning 2023 7 ===== SIDA 8 ===== GENOVA I KORTHET Genova i korthet Genovas affärsidé är att kombinera stabila kassaflöden från förvaltningsportföljen med kostnadseffektiv projektutveckling av främst hyresbostäder och samhällsfastig ­ heter för egen långsiktig förvaltning. Genova är ett personligt fastighetsbolag som äger, förvaltar och utvecklar fastig ­ heter långsiktigt, hållbart och med stort engagemang. Den stora portföljen av egna byggrätter säkerställer koncernens långsiktiga tillväxt och en fortsatt stabil utveckling av fastighetsbeståndet. Genovas huvudmarknader är tillväxt­ regionerna Storstockholm och Uppsala. Bolaget äger fastigheter även på andra tillväxtorter och genom dotterföretaget Järngrinden är vi verksamma i Västsverige. Fastighetsvärde1) 9 899 Mkr 31 december 2023 Bostadsbyggrätter 8 756 st 31 december 2023 Belåningsgrad fastigheter 60,5 % 31 december 2023 Belåningsgrad 51,8 % 31 december 2023 1) Varav pågående byggnation och planerade projekt om 2 219 Mkr. 2023 2022 Hyresintäkter, Mkr 503,0 394,7 Driftsöverskott, Mkr 367,6 27 7,8 Förvaltningsresultat, Mkr 60,6 120,8 Förvaltningsresultat hänförligt till aktieägarna per aktie, kr -0,49 1,53 Bostäder under byggnation, antal 625 1 006 Färdigställda bostäder, antal 289 179 Nettoinvestering, Mkr 118,3 7 17, 2 Belåningsgrad, % 51,8 50,7 Belåningsgrad fastigheter, % 60,5 59,1 Soliditet, % 37, 2 38,4 Räntetäckningsgrad, ggr 1 1,6 2,0 Långsiktigt substansvärde, Mkr 4 812,3 5 134,0 Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägarna, Mkr 3 219,8 3 584,1 Totalt antal utestående aktier, tusental 45 613 41 977 Långsiktigt substanvärde hänförligt till aktieägarna per aktie, kr 70,59 85,38 1) Exklusive kostnader av engångskaraktär. Nyckeltal i sammandrag Genova årsredovisning 2023 8 ===== SIDA 9 ===== Förvaltningsfastigheter Pågående byggnation Planerade projekt Knivsta Uppsala Gävle BoråsGöteborg Lund Varberg Halmstad Malmö Enköping Nyköping Stockholm Norrtälje Ulricehamn Pågående projekt och projekteringsfastigheter Fastighetsvärde Totalt 2 219 Mkr 69% Hyresbostäder 5% Kommersiella fastigheter22% Bostadsrätter 4% Samhälls- fastigheter Byggrättsportfölj Uthyrbar yta Totalt 566 Tkvm 66% Hyresbostäder 3% Kommersiella fastigheter 25% Bostadsrätter 6% Samhälls- fastigheter Fastighetsvärde, Mdkr Förvaltningsresultat, Mkr 5,36 7,96 10,26 9,90 4,42 2,601,83 2017 2019 2020 2021 2022 2023 33,9 15,7 40,8 60,8 99,2 2018 120,8 60,6 Förvaltningsfastigheter Yta Kategori Fastighetsvärde Hyresvärde Geogra/f_i Fastighetsvärde Totalt 7 680 Mkr 43% Kommersiella fastigheter 57% Samhälls - fastigheter 1 1) Varav 240 hyresbostäder Genova årsredovisning 2023 9 ===== SIDA 10 ===== Genovas fastighetsförvaltning och projektutveckling utvecklades väl under året och vi växte organiskt med inflyttning av färdigställda hyresbostäder. Vi fortsatte vårt metodiska arbete med att stärka likviditeten och sänka räntekostnaderna, bland annat genom avyttring av icke strategiska tillgångar och minskad andel obligationslån. Viktiga händelser 2023 VIKTIGA HÄNDELSER 2023 | FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Genova årsredovisning 2023 10 ===== SIDA 11 ===== FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE | VIKTIGA HÄNDELSER 2023 Q1 Nyemission av stamaktier I januari genomförde Genova en riktad nyemission av cirka 3,6 miljoner nya stam - aktier till en teckningskurs om 55 kronor per stamaktie och tillfördes därmed cirka 200 Mkr före avdrag för kostnader relaterade till nyemissionen. Frånträde av hyresrättsprojekt I januari frånträddes ett av Järngrindens hyresrättsprojekt utanför Borås. Frånträdet hade positiv påverkan på Genovas finan - siella nyckeltal samt en resultateffekt om cirka 30 Mkr. Ränteswap tecknas I januari tecknade Genova en femårig ränte - swap om totalt 800 Mkr. Nya operativa mål Styrelsen fattade beslut om att uppdatera bolagets operativa mål avseende pågående byggnation och andel av hyresintäkter från bostads- och samhällsfastigheter. Q2 Färdigställda bostäder i Norrtälje Under kvartalet färdigställdes 66 hyres - bostäder i projekt Tryckeriet i Norrtälje med ett årligt hyresvärde om 6,0 Mkr. Obligationer återköpts I maj återköpte Genova obligationer till ett belopp om 115 Mkr av obligationslån med förfall den 30 september 2023. Nya klimatmål I maj satte Genova klimatmål som är vali - derade och publicerade av Science Based Target initiative. Målet är att minska bolagets utsläpp av växthusgaser med 42 procent till 2030 från 2021 års nivåer inom scope 1 och scope 2, samt att mäta och minska utsläpp i scope 3. Försäljning i Knivsta Avtal tecknades om försäljning av fastig - heten Gredelby 7:89 i centrala Knivsta. Försäljningen skedde till ett underliggande fastighetsvärde om 85 Mkr. Årligt hyresvärde uppgick till 6,0 Mkr och återstående avtalstid var 4,5 år. Emission av teckningsoptioner Årsstämman beslutade att införa ett lång - siktigt incitamentsprogram genom en riktad emission av teckningsoptioner med efter - följande överlåtelse till deltagarna. Q3 Hyresavtal tecknas i Uppsala I september tecknades ett 15-årigt hyres - avtal i fastigheten Söderhällby 1:9 i Uppsala om 5 000 kvm med ett årligt hyresvärde om 9 Mkr. Uthyrningen medför en hyresgästan - passning där Genovas totala investerings - åtagande bedöms uppgå till 40 Mkr. Hyres - gästen tillträder 4 000 kvm den 1 april 2024 och resterande ytor under 2025. Q4 Avvyttring i Uppsala I oktober avyttrades en fastighet i Uppsala till ett underliggande fastighetsvärde om 50 Mkr, vilket är i linje med bokfört värde. Avyttring i Palma I oktober slutfördes avyttring av två fullt uthyrda hotellfastigheter i Palma. Fastighe - terna avyttrades för cirka 35 MEUR, mot - svarande cirka 410 Mkr. Avyttringen tillförde Genova betydande likviditet och stärkte balansräkningen. Slutgiltig inlösen av obligationer I oktober skedde en slutgiltig avbetalning av bolagets utestående obligation 2019/2023 med förfall den 30 september 2023. Emission av gröna obligationer I november emitterades seniora icke säkerställda gröna obligationer om 500 Mkr. Obligationerna löper med en rörlig ränta på 3m Stibor + 595 räntepunkter och förfaller i november 2026. Förtida inlösen av obligationer I november genomfördes förtida inlösen av bolagets utestående obligationer 2020/2024. Totala obligationsskulden har minskat från cirka 1 300 Mkr till 500 Mkr med positiv effekt på finansnetto och intjäning. Refinasieringar om 450 Mkr Under fjärde kvartalet refinansierades bank - lån om cirka 450 Mkr med en genomsnittlig kapitalbindningstid om 1,8 år. Ränteswappar om 850 Mkr Ränteswappar om 850 Mkr som löper med en genomsnittlig fast ränta om cirka 2,50 procent samt löptid om 3,6 år tecknades under kvartalet. Väsentliga händelser efter räkenskapsårets utgång Ränteswap om 500 Mkr Efter räkenskapsårets utgång har Genova tecknat en ränteswap om 500 Mkr med en fast ränta om 2,58 procent som löper ut i januari 2030. Konvertibelemission Genova har även genomfört en emission av konvertibler och därigenom tillförts cirka 200 Mkr. Konvertiblerna löper med en fast årlig ränta om 6,75 procent med kvartalsvisa utbetalningar och förfaller till betalning i mars 2029. ” 2023 präglades av god operativ utveckling och fokus på att minska finansiella kostnader.” Genova årsredovisning 2023 11 ===== SIDA 12 ===== MÅL Genovas övergripande mål är att skapa värde för bolagets aktie- ägare. Under de närmaste åren bedöms detta bäst göras genom att återinvestera kassaflödet i verksamheten för att skapa ytter- ligare tillväxt genom investeringar i nybyggnation och befintliga fastigheter samt förvärv av fastigheter vilket kan medföra en låg eller utebliven utdelning på aktier. Långsiktigt ska utdelningen på aktierna uppgå till 50 procent av förvaltningsresultatet hänförligt till aktieägarna. Utdelningspolicy Långsiktigt substansvärde Uppnå en genomsnittlig årlig tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie om minst 20 procent (inklusive eventuella värdeöverföringar till aktieägarna) över en konjunkturcykel. Soliditet Soliditeten ska över tid uppgå till minst 35 procent. Räntetäckningsgrad Räntetäckningsgraden ska över tid överstiga 2,0 gånger. Förvaltningsresultat Uppnå en genomsnittlig årlig tillväxt i förvaltningsresultatet per aktie (före utdelning) om minst 20 procent över en konjunkturcykel. Belåningsgrad fastigheter Belåningsgrad fastigheter ska över tid understiga 65 procent. Finansiella mål Långsiktigt substans - värde per aktie, Kr Soliditet, % Räntetäckningsgrad , ggr Förvaltningsresultat per aktie, Kr Belåningsgrad fastigheter, % Belåningsgrad, % Kr 20 40 60 80 100 2019 2020 2021 2022 2023 Kr -0,5 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 2019 2020 2021 2022 2023 Mål Mål Begränsning 44 % Genomsnittlig årlig tillväxt 2019-2023 37,2 % 31 dec 2023 1,6 ggr Jan–dec 2023 98 % Genomsnittlig årlig tillväxt 2019-2023 51,8 % 31 dec 2023 Belåningsgrad 60,5 % 31 dec 2023 Belåningsgrad fastigheter % 10 20 30 40 50 2019 2020 2021 2022 2023 ggr 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 2019 2020 2021 2022 2023 % 20 40 60 80 100 2019 2020 2021 2022 2023 Genova årsredovisning 2023 12 ===== SIDA 13 ===== MÅL Pågående byggnation Pågående byggnation av egen - producerade bostäder ska uppgå till minst 1 000 bostäder per år vid utgången av år 2024. Fastighetsvärde Fastighetsbeståndets värde ska vid utgången av år 2025 uppgå till 20 miljarder kronor. Egenproducerade bostäder, antal Fastighetsvärde på balansdagen, Mdkr Hyresintäkter Hyresintäkterna från bostads- och sam - hällsfastigheter ska uppgå till minst 55 procent av Genovas totala hyresintäkter vid utgången av år 2023. Operativa mål Hyresintäkter, % Antal 200 400 600 800 1 000 1 200 2019 2020 2021 2022 2023 Mdkr 5 10 15 20 2019 2020 2021 2022 2023 Mål Mål Mål 55 % 31 dec 2023 625 31 dec 2023 9,9 Mdkr 31 dec 2023 % 10 20 30 40 50 60 2019 2020 2021 2022 2023 Genova årsredovisning 2023 13 ===== SIDA 14 ===== Affärsmodell för långsiktigt värdeskapande Genovas affärsmodell innebär att utveckla och skapa värde i fastighetsbeståndet med ett långsiktigt och hållbart perspektiv. Det gör vi genom förädling av befintliga fast ­ igheter, utveckling av byggrätter, investering i lönsam projektutveckling i attraktiva lägen, samt genom strategiska transaktioner. Stabil intjäning från befintlig fastighets ­ portfölj bidrar till flexibilitet och en balanserad finansiell riskprofil. AFFÄRSMODELL Affärsidé Att med långsiktighet, hållbarhet och enga- gemang som kompass förvärva, förvalta och utveckla moderna och attraktiva bostäder och lokaler. skapar förutsättningar att utveckla verk­ samheten vidare genom investeringar i förvärv och projektutveckling när det bedöms värdeskapande. Lönsam projektutveckling där efterfrågan finns Med god likviditet och kostnadseffektiv nyproduktion är det möjligt att genom ­ föra projektutveckling från egna byggrät ­ ter i egen takt och anpassat till efterfrå ­ gan på marknaden. Genovas inriktning är utveckling av främst hyresbostäder och samhällsfastigheter för egen långsik ­ tig förvaltning, vilket motiverar långsik ­ tiga investeringar och skapar utrymme för en socialt hållbar stadsutveckling. På huvudmarknaderna Storstockholm och Uppsalaregionen samt i Västsverige finns en stark underliggande efterfrågan på hyresbostäder, inte minst mot bak ­ grund av det kraftigt minskade bostads ­ byggandet. Därför är Genovas arbete med pågående detaljplaner viktigt för att kunna starta nybyggnation där det bedöms som långsiktigt värdeskapande. Affärsmodellen kan beskrivas i fem möjliga steg som illustrerar utvecklingen från förvärv till slutlig förvaltning, se även nästa sida. • Förvärv av fastighet • Fastighetsutveckling • Utveckling av byggrätter • Byggnation • Långsiktig förvaltning Vi utvecklar fastigheternas potential Att identifiera utvecklingspotentialen för varje enskild fastighet utifrån dess unika förutsättningar är ett viktigt inslag i Genovas affärsmodell. Vi arbetar struk ­ turerat för att exempelvis öka uthyr ­ ningsgrad, ändra hyresgästsamman ­ sättning och investera i renovering av lokaler och förbättring av utomhusmiljön för att öka fastigheternas attraktivitet. Likaså utvärderas alltid möjligheten för utveckling av byggrätter. Bolagets byggrätter utvecklas därmed primärt på egen hand av utifrån befintliga uthyrda förvaltningsfastigheter. Egenutvecklade bostadsbyggrätter skapar förutsätt ­ ningar för bättre marginaler och lägre risk än vid köp av byggrätter och mar ­ kanvisningar. Därtill bidrar en uthyrd förvaltningsfastighet till kassaflödes ­ generering under detaljplaneprocessen ända fram till byggstart. Aktiva i hela kedjan av fastighetsinvesteringar Genova bedriver en kombinerad verk ­ samhet med fastighetsförvaltning och projekt­ och stadsutveckling för långsik ­ tigt ägande. Strategin innebär ett aktivt engagemang i hela kedjan av fastighets ­ investeringar – från förvärv till förvalt ­ ning och projektutveckling. En central del i strategin är att skapa byggrätter, där Genova vid förverkligad byggnation adderar värde till befintliga fastigheter. Stabil intjäning skapar flexibilitet Genova förvärvar och utvecklar fastighe ­ ter samt bygger nya bostäder och lokaler baserat på efterfrågan hos hyresgäster och samhälle. Fastigheterna utvecklas och förvaltas på ett långsiktigt, lönsamt och socialt hållbart sätt med syfte att skapa värdetillväxt. Stabila kassaflöden från befintliga förvaltningsfastigheter Genova årsredovisning 2023 14 ===== SIDA 15 ===== AFFÄRSMODELL Förvärv av fastigheter Genova arbetar proaktivt med att identifiera intressanta fastigheter att komplettera fast - ighetsbeståndet med. Utgångspunkten är att fastigheten ska ge möjlighet till någon form av värdeutveckling. Fastighets­ utveckling Fastighetsutvecklingen drivs alltid utifrån res - pektive fastighets unika förutsättningar med fokus på att öka kassaflöde och hållbarhet. En specifik affärsplan bereds utifrån respektive fastighet och dess möjligheter. Utveckling av byggrätter Genova utvecklar bygg- rätter från befintliga fast- igheter och arbetar aktivt med kommuner för att kunna utveckla kommer- siell yta till bostäder i nya detaljplaner. Detta innebär låga anskaffningskostan- der och löpande kassaflö- de från uthyrning fram till byggstart. Byggnation Vid nyproduktion fokuse - rar Genova på kostnads - effektivitet, korta byggtider, hållbarhet och långsiktig kvalitet kombi - nerat med god arkitektur och design. All nybyggna - tion miljöcertifieras. Långsiktig förvaltning Genova har ett långsiktigt perspektiv i sitt ägande med inriktning på en trygg, kostnadseffektiv och värdeskapande fastighetsförvaltning. Kassaflöden från förvalt - ningsfastigheterna bidrar till finansiering av ytterli - gare investeringar. Veddesta 1:29 Hunnerup 1 Journalisten 1Drevern 1, 2 och Dvärgspetsen 1 Luthagen 13:2 Förvärv av fastighet Fastighetsutveckling Byggnation Långsiktig förvaltning Utveckling av byggrätter Värde­ skapande Genova årsredovisning 2023 15 ===== SIDA 16 ===== PROJEKT I SKARPNÄCK SKAP AR VÄRDE AFFÄRSMODELL Strax söder om centrala Stockholm och med natur runt knuten ligger Skarpnäck där Genova driver ett av sina stadsutvecklingsprojekt. En asfalterad parkeringsyta och några äldre verksamhetsbyggnader ska ge plats för nya bostäder, mötesplatser och handel, något som efterfrågas när huvudstaden växer. För Genova är det ett sätt att skapa långsiktigt värde både för platsen och bolaget. En central del i Genovas affärsmodell är att förvärva fastigheter med uthyrda lokaler som också erbjuder potential för projektutveckling. I princip samtliga av bolagets befintliga byggrätter har skapats genom nya detaljplaner på egna fastighe­ ter. Det innebär hyresintäkter idag och ett ökat värde i framtiden. Genovas projekt i Skarpnäck, med planering av bostäder och lokaler för egen långsiktig förvalt­ ning, är ett typiskt exempel på detta. Fastigheter med potential 2018 förvärvade Genova de två fastighe ­ terna Drevern 1 och Dvärgspetsen 1 med en Hemköpsbutik och tillhörande mark ­ parkering samt ett antal verksamhets ­ lokaler. Läget direkt invid korsningen Gamla Tyresövägen och Tyresövägen gör att platsen har ett strategiskt läge och en viktig roll för att binda ihop bebyggelsen runt omkring. ”Vid förvärvsmöjligheter inventerar vi alltid vilka utvecklingsmöjligheter fastigheten har. Här bedömde vi att läget mellan bostadsområden i Skarpnäck och Sköndal och med närhet till kommuni­ kationer och naturområden, hade alla förutsättningar för bostäder och service. Vi konstaterade också att området var utpekat av Stockholm stad för framtida bebyggelse. Det blev affär”, berättar Michael Moschewitz, VD för Genova. Efter en tid färvärvade Genova ytterli­ gare en intilliggande fastighet för att kunna ta ett större helhetgrepp kring utvecklingen av platsen. Det var även avgörande för att få i gång planarbetet för omdrådet tillsam­ mans med Stockholm stad. Planprocessen pågår I området finns idag en välbesökt Hemköpsbutik i en handelslokal från 70­talet och några närliggande verksam ­ hetslokaler. Platsen har karaktären av ett mindre externhandelsområde med stora hårdgjorda asfaltsytor för parke ­ ring och biltrafik. Det centrala läget med infarter till kringliggande bebyggelse gör området till ett nav som passar mycket väl för att utvecklas, inte minst för att skapa en bättre helhet mer anpassad för människor än bilar. ”Stockholm växer så det knakar och det finns behov av mer bostäder. Då är det naturligt att hitta platser i bra lägen som idag är ganska outnyttjade och som har potential för både boende och en trygg, grön och lättillgänglig stadsmiljö. På det viset används dessutom mark som redan är förberedd för bebyggelse i stället för att exploatera orörd natur”, säger Anna Molén, chef för stadsutveckling på Genova. Processen för en ny detaljplan är i full gång med att revidera och anpassa bebyggelseförslaget efter samråd. Arbe ­ tet inleddes med flera workshops till­ sammans med handläggare och experter på Stadsbyggnadskontoret och Explo ­ ateringskontoret i Stockholm och med experter inom landskap, stadsplanering, buller, risk och trafik som Genova anlitat. Genova årsredovisning 2023 16 ===== SIDA 17 ===== AFFÄRSMODELL Uppdraget var att identifiera knäckfrågor och ta fram robusta och långsiktiga mål för platsen och dess utveckling. Arbetet mynnade ut i en vision och övergripande projektmål som både Genova och Stockholm stad utgår från i det fortsatta arbetet, bland annat att skapa naturvärden, god gestaltad miljö, ökad trygghet, genomtänkta gång­ och cykelvä­ gar och en effektiv markanvändning. ”Jag tror att detta breda angrepps ­ sätt från start lade en stabil grund för de utmaningar som komplexa projekt innebär. Vi jobbar tillsammans mot mål och visoner som Genova och staden tagit fram gemensamt. Det gör att vi alltid kan komma tillbaka till dessa när vi stöter på frågor som behöver lösas”, kommenterar Anna Molén. En ny entré till Skarpnäck På ritbordet tar nu en ny entré till Skar ­ päck form. Genova tar ett helhetsgrepp om utvecklingen som innebär nya stads ­ kvarter som omfattar 400–450 hyres ­ bostäder med lokaler i bottenvåningarna i gårdskvarter med parkering i suterräng ­ plan. Den befintliga dagligvaruhandeln får nya anpassade lokaler med ett mycket bättre läge ut mot Gamla Tyresövägen. Ambitionen är att stärka området som lokalt centrum och naturlig mötesplats genom att skapa trygga gång ­ och cykel­ stråk och vackra miljöer för människor snarare än en plats anpassad för bilar. Grönytorna får ta stor plats i den nya stadsdelen där bostadsgårdarna blir ljusa och rymliga och kan möta flera olika behov för våra nya boende. En ny park planeras intill bebyggel­ sen. Parken kommer vara tillgänglig för alla och fungera som en offentlig mötes ­ plats för både befintliga och nya grannar såväl som besökare. Parkens syfte är även att omhänderta skyfallsvatten vid översvämningar kopplat till den ökade frekvensen av kraftig nederbörd. ”Genova har som strategi att bygga och förvalta för framtidens miljö och klimat för att vi tror att det gynnar både miljön och oss som bolag. Med det långsiktigt ägandeperspektiv som Genova har blir det helt naturligt att bidra till hantering av klimatrisker i planeringsarbetet”, berättar Anna Molén vidare. Hållbarhet i flera dimensioner Minst lika central som miljö ­ och klima­ taspekten är social hållbarhet i Genovas stadsutvecklingsprojekt. ”När man som Genova är en fastighets­ ägare med evighetsperspektiv på ägandet ger det oss möjlighet och incitament att arbeta med och påverka många dimensio­ ner av hållbarhetsfrågan. Vi arbetar alltid med ett socialt hållbarhetsperspektiv i våra projekt där ambitionen är att planera och utveckla stadsdelar och byggnader som är trygga, inkluderande och trivsamma, inte bara vid inflyttning utan under lång tid framåt”, berättar Anna Molén. Genova årsredovisning 2023 17 ===== SIDA 18 ===== AFFÄRSMODELL I planförslaget för Skarpnäck finns flera åtgärder för att bidra till en trygg miljö även för kringliggande boende. Bland annat ett bättre nät av upplysta gång­ och cykelvägar som bidrar till mer närvaro och möten i området och enklare tillgång närliggande naturområde och park. Mer tillgängliga vägar för gående och cyklister uppmuntrar även till mer rörelse vilket förstärker områdets som ett levande centrum. Samtidigt innebär läget med närhet till kollektivtrafik goda möjligheter att röra sig utan bil, något som är viktigt även ur ett jämställdhets ­ perspektiv. ”Ett mer befolkat centrum och sammanhängande gaturum med fler mötesplatser bidrar till en ökad känsla av trygghet i det offentliga rummet bland boende och besökare, och inte minst för ungdomar och barn. Det är en viktig komponent för att skapa trygga miljöer där alla trivs”, kommenterar Anna Molén. Utveckling som skapar värde Genovas projekt i Skarpnäck har många steg på vägen till en färdigbyggd stadsdel, från planbesked till antagen detaljplan och byggnation. Men det är en process som är väl värd att investera i. Eftersom de egenskapade byggrätterna från befintliga fastigheter har ett lågt ingångspris jämfört med köp av färdiga byggrätter, blir värdeökningen bety ­ dande för Genova när byggnaderna står färdiga och inflyttade. Genom att säker ­ ställa uthyrning av befintliga lokaler under planeringstiden bidrar fastigheten därtill med löpande intjäning. ”Projektet speglar tydligt Genovas förmåga att utveckla byggrätter för byggnation av hållbara bostäder och samhällsfastigheter för egen långsiktig förvaltning. Det är viktigt för att skapa lönsam tillväxt och värde”, kommenterar Michael Moschewitz, VD för Genova. Genova planerar att fortsätta investera i lönsam projektutveckling utifrån egna byggrätter med låga ingångsvärden och i lägen där det finns stor efterfrågan för att växa och för att skapa värde. När intresset för bostadsbyggande vänder uppåt igen ser man även möjligheter till avyttring av byggrätter för att realisera värden. Genova årsredovisning 2023 18 ===== SIDA 19 ===== AFFÄRSMODELL Projekt Skarpnäck Byggnation Bostäder, livsmedelsbutik och verksam- hetslokaler. Kringmiljö med park och gång- och cykelstråk Antal planerade bostäder 400–450 Planerad byggstart 2026–2027 Planerat färdigställande 2029 Etapp 1 Planerad miljöcertifiering Ja Arkitekt Arrhov Frick och LAND Landskapsarkitekter Nästa steg Under våren 2024 är struktur och funk ­ tioner för projektets kvarter och bebyg ­ gelse satta. I nästa skede ska förslaget till detaljplan granskas och antagande av ny detaljplan är planerat till första kvartalet 2025. För närvarande pågår ett intensivt arbete tillsammans med arkitekter och landskapsarkitekter och experter inom miljö, risk, trafik med flera för att mer i detalj fastställa utformning av hus, gator och park. Enligt nuvarande plan beräk ­ nas byggstart till 2026–2027 med första färdigställda byggnader 2028. ”Som i alla projekt ser vi mycket fram emot att förverkliga det som vi idag har på ritbordet. Det ska bli spännande att se de nya kvarteren i Skarpnäck växa fram”, avslutar Anna Molén. För närvarande driver Genova pågående byggnation i Norrtälje, Knivsta, Enkö ­ ping och Upplands ­Bro samt projekt i dotterföretaget Järngrinden. Under 2024 kommer närmare 400 hyresbostäder fär ­ digställs för egen långsiktig förvaltning, samtliga med planerad miljöcertifiering enligt Svanen. Utöver Skarpnäck som är ett pågende planarbete driver Genova cirka 30 detaljplaner i tolv kommuner. Genova årsredovisning 2023 19 ===== SIDA 20 ===== Förvaltningsfastigheter Genovas förvaltningsfastigheter genererar stabila kassaflöden och bidrar genom löpande förädling och utveckling av byggrätter till att säkerställa bolagets långsiktiga tillväxt. Under året växte Genova organiskt genom färdigställda projekt med hyresbostäder och kommersiella lokaler. 7 680 Mkr Fastighetsvärde förvaltningsfastigheter 361 tkvm Uthyrbar yta 555 Mkr Hyresvärde FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Genova årsredovisning 2023 20 ===== SIDA 21 ===== Förvärvsstrategi Genovas förvaltningsfastigheter genere ­ rar stabila kassaflöden som med löpande förädling och utveckling av befintliga byggrätter säkerställer bolagets långsik ­ tiga tillväxt. Genova arbetar löpande med att iden ­ tifiera fastigheter som bidrar till att upp ­ fylla de finansiella och operativa målen, utan begränsning till specifik kategori. Kännetecknande för Genovas förvärvs ­ objekt är att de genererar hyresintäkter och samtidigt innehåller potential för värdeutveckling. Möjliga förvärvsobjekt omfattar både kassaflödesgenererande fastigheter, helt eller delvis uthyrda, och tomma byggnader med potential för uthyrning, omförhandlingar, inves ­ teringar eller långsiktig förvaltning. Genovas ambition är att fastigheter som förvärvas även ska ge möjlighet att på sikt skapa byggrätter för framtida nybyggnadsprojekt. Ofta finns de kategorier av fastigheter vi söker i växande områden utanför citykär ­ norna i bra lägen avseende kommuni­ kationer. Genom upprustning och med aktiv förvaltning kan fastigheterna på så sätt utvecklas till attraktiva lokaler för fler eller nya hyresgäster samt på sikt till nya byggrätter. Utveckling 2023 Vid årets utgång hade Genova ett helägt fastighetsbestånd bestående av 80 förvaltningsfastigheter till ett marknads ­ värde om cirka 7,7 Mdkr fördelat på cirka 361,4 Tkvm. Totalt fastighetsvärde med hänsyn tagen till tillträdda fastigheter, pågående nyanläggningar samt joint ventures uppgår till cirka 11 Mdkr. Cirka 67 procent av fastighetsvärdet och cirka 61 procent av den totala uthyrbara ytan är hänförlig till förvaltningsfastigheter i Storstockholm och Uppsalaregionen. Transaktioner Ett antal avyttringar genomfördes som stärkte balansräkningen och minskade räntekostnaderna. Två hotellfastigheter i Palma, Mallorca, avyttrades för cirka 35 MEUR, motsvarande cirka 410 Mkr. Genova förvärvade fastigheterna med tomställda lokaler 2016 och har sedan dess utveck ­ lat dessa till fullt uthyrda lokaler med hotellverksamhet. Fastigheterna, som inte utgjorde ett strategiskt innehav för bolaget, var lågt belånade vilket innebar att försäljningen gav ett tillskott av bety ­ dande nettolikviditet om cirka 350 Mkr som användes för att ytterligare minska bolagets skuldsättning. Därtill avyttrades en handelsfastighet i Knivsta och i Uppsala en fastighet med lager och lättindustri. FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Förvaltningsfastigheter per geografi 31 december 2023 Yta Kategori Fastighetsvärde Hyresvärde Geogra/f_i Förvaltningsfastigheter per fastighetskategori 31 december 2023 Yta Kategori Fastighetsvärde Hyresvärde Geogra/f_i Hyresvärde Totalt 555 Mkr Hyresvärde Totalt 555 Mkr 47% Kommersiella fastigheter 53% Samhälls - fastigheter 1 Uthyrbar yta Totalt 361,4 Tkvm Uthyrbar yta Totalt 361,4 Tkvm 54% Kommersiella fastigheter 46 % Samhälls - fastigheter 1 10% Övrigt 47% Storstockholm 21% Uppsala Fastighetsvärde Totalt 7 680 Mkr Fastighetsvärde Totalt 7 680 Mkr 43% Kommersiella fastigheter 57% Samhälls - fastigheter 1 10% Övrigt 52% Storstockholm 26% Uppsala 12% Väst 22% Väst 15% Väst 11% Övrigt 50% Storstockholm 24% Uppsala 1) Befintliga hyresbostäder ingår i kategorin Samhällsfastigheter. Genova årsredovisning 2023 21 ===== SIDA 22 ===== FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Hyresavtal Genova tecknade flera nya hyresavtal och förlängde hyresavtal under året. Under första kvartalet tecknades ett femårigt hyresavtal med ett årligt hyres­ värde på cirka 4,4 Mkr med en befintlig hyresgäst i Hunnerup i Lund, med start från augusti 2023. Under andra kvartalet färdigställdes ytterligare 66 hyresbostäder i projekt Tryckeriet i Norrtälje med ett hyresvärde om cirka 6,0 Mkr. Under tredje kvartalet tecknade Genova ett femtonårigt hyresavtal i fastigheten Söderhällby 1:9 i Uppsala om cirka 5 000 kvm med ett årligt hyresvärde om cirka 9 Mkr. Hyresgästen kommer att tillträda 4 000 kvm i april 2024 och resterande ytor under 2025. Under det fjärde kvartalet har ett hyres­ avtal i fastigheten Trädgårdsmästaren 14 i Stockholm omförhandlats och förlängts med fem år. Avtalet har ett årligt hyres­ värde på 10 Mkr. Årets nettouthyrning uppgick till 16,0 Mkr (4,1). Genovas förvaltning Genovas förvaltning präglas av ett nära samarbete med hyresgästerna. För att vara en framgångsrik fastighetsägare är det centralt att bedriva en aktiv förvaltning och förstå vår kunds affär, de boendes behov och fastigheternas roll i helheten. För Genova är det viktigt att bygga lång ­ siktiga relationer med hyresgästerna och vi vill att de ska uppleva att deras lokaler och bostäder, och därigenom relationen med oss som hyresvärd, bidrar till trygg ­ het och värde. För hyresgäster i kommer ­ siella lokaler och samhällsfastigheter är det centralt att vi agerar affärsmässigt, lyssnar in kundens behov och erbjuder en produkt som är anpassad därefter. En viktig del i förvaltningen är att bidra till att utveckla lokaler och även kringmiljön för att skapa bästa möjliga förutsätt ­ ningar för kundernas verksamheter. Genovas ambition är att skänka värden till de platser där vi förvaltar fastigheter eller har för avsikt att bygga nytt. Vi vet att vi kommer att befinna oss på platsen under längre tid, och ser på insatser och investeringar med det perspektivet. Värde förvaltningsfastigheter 31 december 2023 Hyresintäkter per kvartal 31 december 2023 Mkr 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 Mkr 20 40 60 80 100 120 140 2021 2022 20232020201920182017 Förfallostruktur hyresavtal 31 december 2023 Antal hyresavtal Yta Tkvm Kontrak- terad hyra, Mkr Andel % Löptid 2024 151 29 36 7 2025 114 69 108 21 2026 74 57 88 17 2027 50 30 48 9 2028 17 22 36 7 >2028 43 96 178 34 Summa 449 303 494 95 Hyresbostäder 240 13 24 5 Totalt 689 316 518 100 Vakant 45 37 Totalt 361 555 Fördelning hyresintäkter 31 december 2023 Hyresavtal Kontrakterad årshyra, Mkr Andel, % Samhällsservice 259 50 Bostäder 1 26 5 Livsmedel 37 7 Övrigt kommersiellt 196 38 Summa hyresintäkter 518 100 Genomsnittligt, vägd återstående löptid, år (10 största) 6,4 år Genomsnittligt, vägd återstående löptid, år (total portfölj) 5,0 år 1) Varav cirka 2,5 Mkr avser studentbostäder som förmedlas via ett hyreskontrakt. Nettouthyrning 31 december 2023 Mkr 2023 2022 Nya hyreskontrakt 41,1 24,8 Uppsagda hyreskontrakt -25,1 -20,7 Nettouthyrning 16,0 4,1 Genova årsredovisning 2023 22 ===== SIDA 23 ===== FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Hyresgäster och hyresavtals­ struktur Genovas fastighetsbestånd präglas generellt av hyresgäster med långsiktig horisont för sin verksamhet i lokalerna. En stor andel av våra hyresgäster verkar i den offentliga sektorn samt inom dagligvaruhandeln. Bland hyresgästerna finns både privata företag och verksam ­ heter inom offentlig sektor: kommunala omsorgsbolag, myndigheter, fackför ­ bund, regioner, företag inom försvars ­ industrin, handelsföretag och skolor. Sedan 2020 har Genova privatpersoner som hyresgäster i hyresbostäder. I takt med att pågående nybyggnadsprojekt färdigställs kommer Genova ha en större andel hyresgäster i hyresbostäder. Vid årets utgång hade Genova cirka 450 hyresavtal med en genomsnittlig återstå­ ende avtalslängd på 5 år samt 240 avtal för hyresbostäder. Av totala kontrakterade hyresintäkter uppgick andelen från bostä­ der och offentligt finansierade hyresgäster till cirka 55 procent. Om även dagligvaru­ handel inkluderas uppgick andelen till cirka 62 procent av kontrakterade hyresin­ täkter. En stor andel av Genovas hyresav­ tal för lokaler är indexreglerade. Inflationsuppräkningen för 2024 års hyresnivåer är medräknade i tabellen för fastighetsbeståndet nedan och har ökat hyresvärdet med cirka 27 Mkr. Hyreshöj­ ningarna har kunnat genomföras under första kvartalet 2024 och bedöms generellt hanteras väl av hyresgästerna. Genom­ snittshyran per kvadratmeter i Genovas fastighetsbestånd understiger 1 500 kr per kvadratmeter. Den ekonomiska uthyr­ ningsgraden vid årets utgång uppgick till 93 procent (94). Den något lägre uthyr­ ningsgraden är en effekt av försäljning av fullt uthyrda fastigheter. Fastighetsbeståndet 31 december 2023 Antal fastig - heter Uthyr- bar yta, Tkvm Fastighetsvärde Hyresvärde Uthyr- nings- grad, % Kontrak- terad års - hyra2, Mkr Fastighets- kostnader Driftsöverskott Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Per fastighetskategori 1 Kommersiella fastigheter 50 196,3 3 308 16 852 261 1 328 90,3 235 -64 -325 171 873 Samhällsfastigheter 3 30 165,1 4 372 26 477 295 1 785 96,1 283 -63 -382 220 1 333 Summa per fastighets - kategori 80 361,4 7 680 21 249 555 1 537 93,4 518 -127 -351 392 1 083 Per geografi Storstockholm 34 169,1 4 014 23 735 277 1 640 95,9 266 -61 -361 205 1 211 Uppsala 16 76,7 1 986 25 891 132 1 717 92,6 122 -33 -431 89 1 158 Väst 23 78,9 948 12 018 84 1 068 90,3 76 -18 -228 58 736 Övrigt 7 36,7 731 19 937 62 1 693 88,0 55 -15 -407 40 1 083 Summa per geografi 80 361,4 7 680 21 249 555 1 537 93,4 518 -127 -351 392 1 083 Varav Järngrinden 21 63,3 704 11 126 65 1 028 87,4 57 -13 -202 44 696 Pågående byggnation 921 Planerade projekt 1 298 Totalt enligt balansräkning 9 898 Närliggande färdigställda byggnationer 4 2 21,0 257 46 2 190 100 46 -8 -375 38 1 815 Totalt 82 382,4 10 156 601 1 573 93,9 565 -135 -353 430 1 124 Därutöver: Fastigheter ägda via JV 982 1) Baserat på fastighetens huvudsakliga användning. 2) Ej beaktat avtagande hyresrabatter med ett aktuellt årsvärde på 4 Mkr. 3) Inklusive 240 hyresbostäder som finns fördelade i åtta fastigheter. 4) Avser projekt Korsängen och Handelsmannen som kommer att vara färdigställda inom ett år. Fastighetsvärde vid färdigställande uppgår till 1 000 Mkr, men per den 31 december är motsvarande 743 Mkr upptaget i balansräkningen under pågående nyanläggningar. Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Genova ägde per periodens utgång med tillägg för förvärvade men ej tillträdda fastigheter samt närliggande färdigställda byggnationer. Tabellen avspeglar fastigheternas intäkter och kostnader såsom de hade ägts under hela perioden. Genova årsredovisning 2023 23 ===== SIDA 24 ===== Genova årsredovisning 2023 24 ===== SIDA 25 ===== FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Intjäningsförmågan utgår från förvalt ­ ningsobjektens status vid periodens slut samt intjäningsförmågan från byggstar ­ tade pågående projekt i produktion efter att dessa färdigställts och inflyttning har skett. Det är viktigt att notera att den aktuella intjäningsförmågan inte ska jämställas med en prognos för de kommande tolv månaderna. Intjänings ­ förmågan innehåller exempelvis ingen bedömning av hyres ­, vakans ­ eller ränteförändringar. Hyresintäkterna är angivna i 2024 års hyresnivå. Hyresintäkter baseras på hyresvärde på årsbasis med avdrag för vakanta ytor. Fastighetskostnader är bedömningar av normaliserade kostnader på helårsbasis. Bedömd intjäningsförmåga I syfte att ge en bild av Genovas framtida bedömda intjäning för förvaltningsverk ­ samheten presenteras bedömd aktuell intjäningsförmåga på 12 ­månadersbasis. Intjäningsförmågan baseras på de förvaltningsfastigheter som Genova tillträtt vid årets utgång och hyresavtal per den 1 januari 2024, samt pågående byggnation. Hyresvärdet för respektive förvaltnings ­ objekt och pågående projekt i produktion som inkluderas i aktuell intjäning fram ­ går av avsnitten ”Förvaltningsfastighe ­ ter” och ”Projektutveckling. I pågående produktion ingår även ett hyresavtal i Söderhällby med ett hyresvärde på 9 Mkr där inflyttning sker 1 april 2024. Under 2024 kommer även projekten Handels ­ mannen och Korsängen successivt att färdigställas, vilket kommer att förstärka intjäningen från förvaltningsfastigheter med ytterligare cirka 46 Mkr. Centrala administrationskostnader avser kostnader hänförliga till fastighets ­ förvaltningen och baseras på bedömda kostnader för kommande tolvmånaders­ period, rensat för eventuella kostnader av engångskaraktär. Finansnettot har beräknats utifrån aktuell räntebärande nettoskuld. Ränta på likvida medel erhålls ej och ränta på den räntebärande skulden har beräknats utifrån genom ­ snittsräntan vid årets utgång. Bedömd intjäningsförmåga per 31 december 2023 Mkr Förvaltnings- fastigheter Genova Förvaltnings- fastigheter Järngrinden Summa Förvaltnings- fastigheter Pågående byggnation Summa Hyresvärde 490 65 555 96 651 Vakans -29 -8 -37 - -37 Hyresintäkter 461 57 518 96 613 Fastighetskostnader -114 -13 -127 -12 -139 Driftsöverskott 347 44 392 84 474 Central administration fastighetsförvaltning -17 -4 -21 - -21 Genovas andel av förvaltningsresultat från JV 12 4 16 4 20 Finansnetto -192 -22 -214 -49 -262 Förvaltningsresultat 150 22 173 39 211 Genova årsredovisning 2023 25 ===== SIDA 26 ===== Projektutveckling Genova utvecklar fastigheter för egen långsiktig för ­ valtning. Syftet är att att skapa en lönsam och hållbar tillväxt i bolaget och samtidigt bidra till en hållbar stadsutveckling. Nybyggnadsprojekten utgår till över ­ vägande del från byggrätter skapade från Genovas förvaltningsfastigheter med befintligt kassaflöde och omfattar främst utveckling av hyresbostäder, sam ­ hällsverksamheter och kommersiella lokaler. 8 756 Antal bostadsbyggrätter 566 tkvm Uthyrningsbar yta 1,3 Mdkr Övervärde byggrättsportfölj PROJEKTUTVECKLING Genova årsredovisning 2023 26 ===== SIDA 27 ===== PROJEKTUTVECKLING Långsiktig och hållbar projektutveckling Genovas organiska tillväxt sker genom projektutveckling av hyresbostäder samt lokaler för samhällsservice och kommer ­ siella verksamheter. Vi uppför byggnader för långsiktigt ägande och förvaltning som en del av en lönsam organisk tillväxt. Genovas projektutveckling kan även omfatta byggnation av bostadsrätter då det anses gynnsamt. Vi är därmed aktiva i hela kedjan av fastighetsinvesteringar – från förvärv till förvaltning, projektutveckling och byggnation där projekten ofta inklude ­ rar att bidra kring utvecklingen av nya stadsdelar. För Genova är hållbarhet en kärnfråga och vi arbetar aktivt för att ta vårt ansvar som fastighetsägare och stadsutvecklare. Vårt långsiktiga mål är att miljöcertifiera samtliga nyproducerade fastigheter i beståndet för att möta kundkrav, minska klimatpåverkan och risker, öka värdet och få bättre lånevillkor. Läs mer om Genovas hållbarhetsarbete på sidorna 32–41 och 121–127. Byggrättsportföljen med egenutvecklade byggrätter Genovas projektportfölj hänför sig i huvudsak till egenutvecklade byggrätter tillskapade från egna förvaltningsfast ­ igheter med befintligt kassaflöde. Vi arbetar tillsammans med kommuner för att möjliggöra utveckling av dessa fast ­ igheter från i huvudsak kommersiell yta till bostäder eller samhällsverksamheter, bland annat genom ett aktivt arbete för att ta fram nya detaljplaner. Per den 31 december 2023 omfattade Genovas pro ­ jektportfölj cirka 566 000 kvm uthyrbar yta fördelat på 8 756 bostadsbyggrätter, varav cirka 72 procent utgörs av hyres ­ bostäder och samhällsfastigheter som Genova avser utveckla för egen långsik ­ tig förvaltning, samt cirka 28 procent bostadsrätter och kommersiella fastig ­ heter. Genova har under året fortsatt lägga stort fokus på att driva fram detaljplaner inom det befintliga fastighetsbeståndet för utveckling av framtida hyresbostäder i kombination med samhällsfastighe ­ ter. Den samlade uthyrbara arean för Genovas planerade projekt oberoende av planskede uppgår till cirka 523 Tkvm. Drygt en tredjedel av de planerade pro ­ jekten är under samråd och har geogra ­ fisk tyngdpunkt i Storstockholm. Under Projektutveckling per geografi 31 december 2023 Yta Kategori Fastighetsvärde Hyresvärde Geogra/f_i Projektutveckling per fastighetskategori 31 december 2023 Yta Kategori Fastighetsvärde Hyresvärde Geogra/f_i Hyresvärde Totalt 1 009 Mkr Hyresvärde Totalt 1 009 Mkr 88% Hyresbostäder 4% Kommersiella fastigheter 8% Samhälls- fastigheter 40% Storstockholm Uthyrbar yta Totalt 566 Tkvm 66% Hyresbostäder 25% Bostadsrätter 3% Kommersiella fastigheter 6% Samhälls- fastigheter Uthyrbar yta Totalt 566 Tkvm 5% Övrigt 43% Storstockholm 22% Uppsala 30% Väst Fastighets-/Projektvärde Totalt 28 304 Mkr Fastighets-/Projektvärde Totalt 28 304 Mkr 62% Hyresbostäder 30% Bostadsrätter 2% Kommersiella fastigheter 6% Samhälls- fastigheter 48% Storstockholm 4% Övrigt 20% Uppsala 28% Väst 6% Övrigt 26% Uppsala 28% Väst Genova årsredovisning 2023 27 ===== SIDA 28 ===== 2024 kommer Genova lägga stor energi på det fortsatta arbetet med att skapa byggrätter för framtida nybyggnadspro ­ jekt. CBRE:s marknadsvärdering per 31 december av de framtida byggrätterna uppgår till cirka 3,4 Mdkr. Befintliga byggnader på dessa fastigheter, som i förekommande fall kommer behöva rivas i samband med exploatering, samt upparbetad investering för planerade projekt har per 31 december ett bokfört värde om cirka 2,1 Mdkr. Det innebär att övervärdet i koncernens byggrättsport ­ följ bedöms uppgå till cirka 1,3 Mdkr. Detta övervärde reflekteras ej i Genovas balansräkning. Järngrindens byggrätter har inte extern ­ värderats och är exkluderade ur det övervärde som Genova bedömer finns utöver balansräkningen. Planen är att Järngrindens byggrätter ska externvär ­ deras för att även illustrera Järngrindens övervärde som en del av Genovakoncer ­ nen långsiktigt. Pågående byggnation Den 31 december 2023 hade Genova pågående byggnationer till ett bokfört värde om 921 Mkr. Genovas pågående projekt utgörs av hyresrätter i Norrtälje, Knivsta, Enkö ­ ping och Upplands ­Bro. Järngrindens pågående projekt utgörs av bostadsrätter i Mark. Färdigställda pro ­ jekt på bolagets kärnmarknader kommer ägas och förvaltas av Genova. I Norrtälje är det första kvarteret fär ­ digställt och inflyttat. Det andra kvarte ­ ret, som är i produktion, innehåller 246 hyresbostäder. Projektet Segerdal är beläget i centrala Knivsta i direkt anslutning till tågsta ­ tionen. Projektet genomförs i ett joint venture med Redito och under året har det första kvarteret färdigställts och hyresgästerna har flyttat in. Det andra kvarteret, som är i produktion, innehåller 151 lägenheter. PROJEKTUTVECKLING Information om pågående byggnation och planerade projekt i årsredovisningen är baserad på bedömningar om storlek, inrikt - ning och omfattning samt när i tiden projekt bedöms startas och färdigställas. Vidare baseras informationen på bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde. Bedömningarna och antaganden ska inte ses som en prognos. Bedömningar och anta - ganden innebär osäkerhetsfaktorer både avseende projektens genomförande, utformning och storlek, tidsplaner, projektkost - nader samt framtida hyresvärde. Informationen om pågående byggnation samt planerade projekt omprövas regelbundet och bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående byggnationer färdigställs eller tillkommer samt att förutsättningar förändras. För projekt som ej byggstartats har finansiering ej upp - handlats, vilket innebär att finansiering av planerade projekt är en osäkerhetsfaktor. Pågående byggnation 31 december 2023 Projekt Kommun Kategori Byggstart Planerat färdig- ställande Antal bostäder Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde 1 Hyresvärde Investering, Mkr Bokfört värde2, MkrBostäder Lokaler Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Bedömd Upp- arbetad Handelsmannen 1 Norrtälje Hyresbostäder Q4 2019 Q2 / Q4 2024 246 12 752 - 601 47 130 26 2 004 548 429 469 Segerdal 3 Knivsta Hyresbostäder Q4 2020 Q1 2025 75 4 743 224 234 47 111 12 2 505 225 90 - Korsängen Enköping Hyresbostäder Q1 2021 Q2/Q3 2024 160 8 031 244 399 48 218 21 2 495 396 272 274 Viby, Etapp 1 4 Upplands-bro Hyresbostäder Q4 2022 Q2 2026 131 8 728 1 693 483 46 375 25 2 444 374 36 91 Viby, Etapp 1 4 Upplands-bro Samhällsfastigheter Q4 2022 Q2 2026 - - 5 670 301 53 000 15 2 700 230 17 44 Järngrinden 5 BRF6 13 959 - 39 40 909 - - 36 43 43 Summa pågående byggnatioer 625 35 213 7 831 2 057 47 789 99 2 363 1 809 886 921 1) Avser verkligt värde på investeringen vid färdigställande. 2) Avser endast helägda projekt. Bokförda värden hänförligt till delägda projekt visas under andelar i joint ventures och intressebolag i balansräkningen 3) Projekt Segerdal delägs av Genova 50 procent och Redito 50 procent. I tabellen framgår endast det som motsvarar Genovas ekonomiska ägarandel. 4) Projekt Viby delägs av Genova 70 procent och K2A 30 procent. I tabellen framgår hela projektvärdet då projektet konsolideras i Genovas koncernredovisning. 5) Järngrinden är ett dotterbolag där Genova äger 51 procent. I tabellen redovisas Järngrindens helägda samt ekonomiska andel av delägda projekt under produktion. 6) Avser projekt Ejdern som är färdigställt men ännu inte fullt överlämnat till bostadsrättsföreningen. Projektet inkluderas under pågående bostadsprojekt i balansräkningen. I tabellen framgår endast det antal bostäder, yta, fastighets- och hyresvärde samt investeringsbelopp som motsvarar Genovas ekonomiska ägarandel för delägda fastigheter. Fastigheter där Genova äger mer än 50 procent redovisas som helägda. Projekt inom Genovas dotterföretag Järngrinden redovisas enligt samma princip. Genova årsredovisning 2023 28 ===== SIDA 29 ===== PROJEKTUTVECKLING Planerade projekt 31 december 2023 Projekt Antal bostäder Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde 1 Hyresvärde Investering, Mkr Bokfört värde2, MkrBostäder Lokaler Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Bedömd Upp- arbetad Per kategori Hyresbostäder 5 913 338 129 - 15 993 47 297 808 2 388 13 472 663 707 Samhällsfastigheter 185 14 415 15 751 1 315 43 584 71 2 339 1 155 51 51 Kommersiella fastigheter - - 15 574 528 33 879 31 2 002 500 94 96 Bostadsrätter 2 033 139 350 - 8 412 60 367 - - 6 819 406 444 Summa per kategori 8 131 491 894 31 325 26 247 50 164 909 2 369 21 945 1 214 1 298 Per geografiskt område - Egen förvaltning Storstockholm 2 028 114 739 17 292 6 676 50 564 341 2 579 5 475 340 381 Uppsala 1 590 86 495 12 065 4 434 44 988 231 2 344 3 808 163 164 Väst 1 955 127 055 1 968 5 665 43 910 282 2 183 4 915 226 226 Övrigt 525 24 255 - 1 060 43 683 56 2 316 929 78 83 Summa per geografi 6 098 352 544 31 325 17 835 46 461 909 2 369 15 126 808 854 Per geografiskt område - Bostadsrätter Storstockholm 1 171 82 873 - 5 395 65 097 - - 4 342 234 272 Uppsala 219 11 030 - 591 53 584 - - 477 19 19 Väst 603 41 647 - 2 238 53 742 - - 1 838 149 149 Övrigt 40 3 800 - 188 49 500 - - 162 4 4 Summa per geografi 2 033 139 350 - 8 412 60 367 - - 6 819 406 444 Per geografiskt område - Egen förvaltning och bostadsrätter Storstockholm 3 199 197 612 17 292 12 071 56 168 341 2 579 9 817 574 653 Uppsala 1 809 97 525 12 065 5 025 45 854 231 2 344 4 285 183 183 Väst 2 558 168 702 1 968 7 904 46 309 282 2 183 6 752 375 375 Övrigt 565 28 055 - 1 248 44 471 56 2 316 1 090 82 87 Summa egen förvaltning och bostadsrätter per geografi 8 131 491 894 31 325 26 247 50 164 909 2 369 21 945 1 214 1 298 Varav Järngrinden 2 085 129 532 1 038 6 244 47 818 189 2 130 5 239 375 375 1) Avser verkligt värde på investeringen vid färdigställande. 2) Bokfört värde i helägda projekt. Bokförda värden hänförligt till delägda projekt visas under andelar i joint ventures och intressebolag i balansräkningen I tabellen framgår endast det antal bostäder, yta, fastighets- och hyresvärde samt investeringsbelopp som motsvarar Genovas ekonomiska ägarandel för delägda fastigheter. Fastigheter där Genova äger mer än 50 procent redovisas som helägda. Planerade projekt inom Genovas dotterföretag Järngrinden redovisas enligt samma princip. Planerade projekt per planskede, uthyrbar yta 31 december 2023 Programarbete Planbesked Samråd Granskning Antagen detaljplan Kvm 20 000 40 000 60 000 80 000 100 000 120 000 Hyresbostäder Samhällsfastigheter Kommersiella fastigheter Bostadsrätter Genova årsredovisning 2023 29 ===== SIDA 30 ===== PROJEKTUTVECKLING Projektet Korsängen i centrala Enköping ligger i direkt anslutning till Genovas förvaltningsfastigheter Kryddgården 6:3 och Kryddgården 6:5. Genova bygger 160 hyresbostäder som kommer färdigställas under 2024. Den första etappen av Genovas stadsutvecklingsprojekt Viby, beläget i centrala Brunna i Upplands ­Bro, omfat­ tar 131 bostäder, en livsmedelsbutik och en grundskola F ­9. Genova har tecknat avsiktsförklaringar med Axfood och Raoul Wallenbergskolan för att driva verksamhet i lokalerna. Totalt kommer projekt Viby omfatta omkring 850 bostä ­ der samt service. Projektet delägs till 30 procent av fastighetsbolaget K2A. Järngrinden har under året frånträtt två hyresrättsprojekt innehållandes 164 hyresbostäder samt färdigställt tre bostadsrättsprojekt med 47 bostadsrät ­ ter, samtliga belägna i Borås. Järngrin ­ dens pågående projekt i Mark omfattar 13 bostadsrätter och kommer att färdigstäl­ las och frånträdas under 2024. Joint ventures En del av Genovas verksamhet är också investeringar i joint ventures och intres ­ seföretag för att på så sätt få tillgång till fler attraktiva kassaflödesgenererande förvaltningsfastigheter med möjlighet till projektutveckling av hyresbostäder, sam ­ hällsservice och kommersiella lokaler. Per den 31 december 2023 ägde Genova andelar i fyra joint ventures samt ägde indirekt andelar i ett antal intresseföre ­ tag via ägandet i Järngrinden. De gemen ­ samt ägda bolagen innehar totalt 18 kassaflödesgenererande fastigheter med ett sammanlagt fastighetsvärde om cirka 2,0 Mdkr varav Genovas andel uppgår till cirka 1,0 Mdkr. Genovas andel av antalet bostads ­ byggrätter uppgår till cirka 1 400 stycken fördelat på cirka 120 Tkvm. Genovas andel av joint ventures och intresseföretag 31 december 2023 Namn Andel, % Bokfört värde, Mkr Geografi Fastighetsförvaltning Projektutveckling Antal fastigheter Andel av fastighetsvärde Antal bostäder Uthyrningsbar yta, Tkvm Andel av Järngrindens intressebolag 49 298 Västsverige 5 258 463 52 SBBGenova Gåshaga 50 113 Stockholm 1 200 385 23 SBBGenova Nackahusen 50 94 Stockholm 4 231 192 12 GenovaRedito 50 59 Knivsta 3 201 76 5 Greenova 50 6 Stockholm 5 92 285 24 570 18 982 1 401 116 Genova årsredovisning 2023 30 ===== SIDA 31 ===== Korsängen, Enköping Fastighet: Korsängen 20:2 & 20:3, Enköping. Kategori: Hyresbostäder. Bakgrund: Genova förvärvade projektfastigheten i Enköping under 2020 och där byggnationen påbörjades i början av 2021. Projektet Korsängen i Enköping omfattar 185 hyresbostäder med en uthyrningsbar yta om drygt 8 000 kvm. Korsängen ligger i direkt anslutning till Genovas förvaltnings - fastigheter Kryddgården 6:3 och Kryddgården 6:5, vilket innebär att det färdigställda projektet ökar storleken på förvaltat bestånd i Enköping. Utveckling: 160 hyresbostäder. Inflyttning: Från och med andra kvartalet 2024. Miljöcertifiering: Svanenmärkning. Segerdal, Knivsta Fastighet: Knivsta Gredelby 21:1 / Särsta 12:1. Kategori: Hyresbostäder, kommersiella fastigheter. Bakgrund: Under 2017 förvärvade Genova och fastighetsbolaget Redito gemensamt fastigheterna till underliggande fastighetsvärden om 62 Mkr. De två fastigheterna är belägna i centrala Knivsta med direkt anslutning till tågstationen. Under planprocessen kunde fastigheten generera kassaflöden från stabila hyresgäster som PostNord, Systembolaget och Swedbank. Utveckling: Cirka 75 hyresbostäder samt kommersiella lokaler. Projektet inkluderar bland annat Systembolaget som hyresgäst. Inflyttning: Från 2023 till 2025. Miljöcertifiering: Svanenmärkning. Viby, Upplands­Bro Fastighet: Viby 19:3. Kategori: Samhällsfastigheter, hyresbostäder, kommersiella lokaler. Bakgrund: 2014 förvärvade Genova fastigheten Viby 19:3 i Upplands-Bro. Den totala ytan omfattar cirka 110 000 kvm och planen är att skapa en ny hållbar stadsdel med skola, butiker, service och bostäder. Projektet delägs till 30 procent av fastighetsbolaget K2A. Utveckling: Cirka 850 bostäder, dagligvaruhandel, övrig handel, skola, förskola. Den första etappen omfattar 131 bostäder, en livsmedelsbutik och en grundskola. Genova har tecknat avsiktsförklaringar med Axfood och Raoul Wallenbergskolan om långa avtal för att driva verksamhet i lokalerna. Inflyttning: Från och med andra kvartalet 2026. Miljöcertifiering: Svanenmärkning. Handelsmannen 1, Norrtälje Fastighet: Norrtälje Handelsmannen 1 /Journalisten 1. Kategori: Samhällsfastigheter, hyresbostäder. Bakgrund: Under 2016 förvärvade Genova Handelsmannen 1 till ett underliggande fastighetsvärde om 40 Mkr. Den stora tomtytan om cirka 16 000 kvm gav en stor projektvolym som Genova utvecklat till cirka 30 000 kvm bostäder. Det låga ingångsvärdet skapade goda förutsätt- ningar till att utveckla bostäder och samhällsfastigheter med hög kvalitet och genomarbetade detaljer. Utveckling: Ett äldreboende, bestående av 80 äldrebostäder, en förskola med 125 platser samt totakt cirka 400 hyresbostäder. Genova har tecknat ett 15-årigt avtal med Norlandia som driver äldreboendet och förskolan. Första etappen flyttades in under 2022. Inflyttning: Från 2022 till 2024. Miljöcertifiering: Svanenmärkning. Projekt i pågående byggnation PROJEKTUTVECKLING Genova årsredovisning 2023 31 ===== SIDA 32 ===== HÅLLBARHETSRAPPORT Hållbarhet för Genova Genova driver verksamheten med hållbarhet som kompass och vi tar ansvar som fastig ­ hetsägare och stadsutvecklare med ett långsiktigt perspektiv. Vi utgår från vår vision att skapa och långsiktigt förvalta attraktiva och hållbara miljöer. Viktiga komponenter är energieffektiviseringar, miljöcertifiering av fastigheter, grön finansiering och social håll ­ barhet. Under 2023 arbetade vi vidare med att utveckla Genovas hållbarhetsarbete och att linjera dotterföretaget Järngrindens hållbarhetsarbetet med koncernens. Genova årsredovisning 2023 32 ===== SIDA 33 ===== HÅLLBARHETSRAPPORT Genovas styrelse bär det strategiska ansvaret för att utveckla, godkänna och uppdatera Genovas hållbarhetsstra ­ tegi, policyer och målsättningar. VD, med stöd av ledningsgruppen, bär det operativa ansvaret för att säkerställa att hållbarhetsstrategin, policyer och mål­ sättningar efterlevs i verksamheten. Uppföljning av hållbarhetsarbetet sker varje år och rapporteras till koncernled ­ ning och styrelse inför att hållbarhets ­ rapporten ska godkännas av desamma. Informationen redovisas sedan externt i årsredovisning och på hemsidan. En av hörnstenarna i Genovas håll­ barhetsarbete är bolagets uppförandekod som fungerar som ett övergripande ram ­ Genovas hållbarhetsstrategi och över ­ gripande vision är att skapa och förvalta attraktiva och hållbara miljöer långsik ­ tigt. Hållbarhetsstrategin är indelad i tre övergripande områden; att bygga och förvalta för framtidens miljö och klimat, långsiktig stadsutveckling samt att bedriva en hållbar affärsverksamhet. Genovas hållbarhetsarbete grun ­ dar sig i den väsentlighetsanalys som genomfördes under 2021. Under 2024 kommer Genova att genomföra en dubbel väsentlighetsanalys för att anpassa håll­ barhetsrapporteringen efter kommande regleringskrav samt sätta nya hållbar ­ hetsmål för koncernen. Händelser under året Genova har satt klimatmål som valide ­ rades och publicerades av Science Based Target initative under året. Målet är att minska bolagets utsläpp av växthusgaser med 42 procent till 2030 från 2021 års nivåer inom scope 1 och scope 2, samt att mäta och minska utsläpp i scope 3. Under verk för policyer och har godkänts av sty ­ relsen. Uppförandekoden gäller för alla affärsrelationer och hela verksamheten. Den innehåller regler och riktlinjer för hur Genova ska agera professionellt och etiskt i kontakter med kunder, leveran ­ törer, entreprenörer och andra aktörer. Uppförandekoden bygger på FN Global Compacts tio principer och inkluderar att vi följer försiktighetsprincipen och respekterar mänskliga rättigheter. Alla medarbetare utbildas löpande i uppfö ­ randekoden och samtliga medarbetare har skrivit under uppförandekoden. Genova har även en uppförandekod för leverantörer som inkluderas i nya och uppdaterade leverantörsavtal. Vi arbetar 2023 ökade våra utsläpp främst som en följd av integreringen av Järngrinden samt uppdaterade emissionsfaktorer. I och med förvärvet av Järngrinden kommer Genova se över målen för hela koncernen under 2024. För att minska Genovas klimatavtryck har ett återbruksprojekt, som innebär att man utvärderar möjligheten att ställa om från kontor till skola i befintlig bygg ­ nad, utan att riva och bygga nytt genom planläggning, påbörjats. Andra exem ­ pel är att Genova, i och med förvärvet av Järngrinden, äger ett vindkraftverk utanför Kalmar som har kapacitet att förse hela Järngrindens verksamhet med förnybar el. Energieffektiviserande åtgärder som vidtagits i övrigt innefattar installation av rörelsestyrda belysnings ­ system, solceller på tak, övergång till grön el och fjärrvärme samt bergvärme. Under året har vi fortsatt att stötta organisationen Maskrosbarn och vi är samarbetspartner med Stiftelsen Läxhjälpen. Även Järngrinden stöttar med att utveckla strategiska partnerskap med leverantörer och andra intressenter kring hållbarhet för att på ett effektivt sätt kunna nå upp till våra kunders och investerares krav och förväntningar inom hållbarhet. sedan tidigare flertalet olika initiativ såsom idrottsföreningars engagemang i samhället, Destination Gymnasiet, Bio ­ familjen samt konstmuseum. Initiativen har alla till syfte att bidra till en hållbar samhällsutveckling. Under 2023 fortsatte Genovas arbete med miljöcertifieringar med samman ­ lagt 16 fastigheter som certifierades. Genova har sedan 2022 arbetat fokuserat med certifieringsprocesser men på grund av längre anpassnings ­ och utvärde ­ ringstider än beräknat har Genova inte uppnått det satta målet om att alla förvaltningsfastigheter som ägs och förvaltas långsiktigt (exkl. Järngrindens) ska miljöcertifieras fram till utgången av år 2023. Detta har som följdeffekt att inte heller målet om 85 procent grön finan ­ siering till 2023 för nyproduktion och förvaltningsfastigheter har uppnåtts. Arbetet med miljöcertifiering fortsätter under 2024. Hållbarhetsstyrning Genovas hållbarhetsarbete Genova årsredovisning 2023 33 ===== SIDA 34 ===== FN:s globala mål för hållbar utveckling Genova har identifierat fem av FN:s 17 mål som bolaget främst kan bidra till. Ekologiskt: Ekosystem och ekologisk mångfald Ekonomiskt: Anständiga arbetsvillkor och ekonomisk tillväxt Hållbar konsumtion och produktion Socialt: God hälsa och välbefinnande Hållbara städer och samhällen Genovas hållbarhetsstrategi Vi skapar och förvaltar attraktiva och hållbara miljöer långsiktigt Bygga och förvalta för framtidens miljö och klimat 1. Minimera våra utsläpp och anpassa samhället för ett förändrat klimat 2. Miljöcertifiera nyproduce - rade och befintliga fastig - heter 3. Öka cirkulariteten vid nypro - duktion och förvaltning av våra fastigheter 4. Bidra till att öka den bio - logiska mångfalden där vi verkar Långsiktig stadsutveckling 1. Planera och utveckla stads - delar och byggnader som är trygga, inkluderande och trivsamma 2. Bygga och förvalta bostäder tillgängliga för många och för livets olika skeden 3. Vara aktiva i lokalsamhället i samarbete med ideella organisationer Bedriva en hållbar affärsverksamhet 1. Ställa krav och följa upp hållbarheten i vår leverantör - skedja 2. Motarbeta korruption i verksamheten och i våra affärsrelationer 3. Bidra till medarbetarnas pro - fessionella och personliga utveckling 4. Säkerställa en jämställd och inkluderande arbetsplats Vision Fokus- områden Globala mål HÅLLBARHETSRAPPORT Genova årsredovisning 202334 ===== SIDA 35 ===== HÅLLBARHETSRAPPORT Miljöcertifiering All nyproduktion ska vara mil - jöcertifierad. Därutöver ska alla förvaltningsfastigheter som ägs och förvaltas långsiktigt (exkl. Järngrindens) miljöcertifieras fram till utgången av år 2023. Förvaltningsfastigheter Byggnation Certifiering Certifie - rade Pågående Kvarstående/ Planerade Pågående planarbete Totalt Pågåen - de Svanen 3 3 3 Green Building 2 2 Miljöbyggnad iDrift Silver 16 11 27 Brons 1 1 Certifieras ej 27 27 Summa 22 11 0 27 60 3 En utvärdering om miljöcertifiering av Järngrindens 21 förvaltningsfastigheter har inletts under 2023. Grön finansiering Andelen grön finansiering avseende nyproduktion och förvaltningsfastigheter ska uppgå till 85 procent vid utgången av år 2023. Klimatmål Utsläpp av växthusgaser ska minska med 42 procent till 2030 från 2021 års nivåer inom scope 1 och scope 2. Utsläpp i scope 3 ska mätas och minskas. Hållbarhetsmål Nyproduktion, % Gröna lån och hybridobligation, % 28% Gröna hybrid- obligationer 54% Gröna banklån 18% Gröna obligationer % 20 40 60 80 100 2022 20232021 26% 23% 11% 31% 10% Mål Fördelning Grönt ramverk Andel grön finansiering Bolaget väljer att synliggöra de pågående nyproduktioner som vid färdigställande och slutplacering kommer att ha en grön klassif - icering. Utsläpp av växthusgaser (CO 2e) 2023 2022 2021 Scope 1 81,9 4,0 0,0 Scope 2 location-based 1 499,7 976,0 1 069,5 Scope 3 906,7 259,0 347,6 varav inköpta produkter och tjänster 94,0 30,0 160,9 varav energirelaterade utsläpp ej inkluderade i Scope 1 och Scope 2 197,9 118,0 - varav tjänsteresor 67,5 30,0 46,2 varav nedströms uthyrda tillgångar 547,3 81,0 140,6 Totalt 2 488,2 1 239,0 1 417, 2 Biogena utsläpp av koldioxid 39,8 0,3 9,0 35Genova årsredovisning 2023 ===== SIDA 36 ===== Bygga och förvalta för framtidens miljö och klimat Genovas strategi att vara aktiva i hela kedjan av fastighetsinvesteringar innebär att vi har en särskild möjlighet att ta ett ansvar för hållbarhetsarbetet genom hela värdekedjan – från stads ­ och projektutveckling till fastighetsförvalt ­ ning. Vi är måna om att de fastigheter vi utvecklar byggs på ett hållbart sätt och att förvaltningen bedrivs effektivt för att bidra till att minska koldioxidbelast ­ ningen. Som ett led i sitt hållbarhetsar ­ bete satte Genova under 2023 klimatmål som validerades och publicerades av Science Based Targets initiative. Begränsa klimatförändringen och minska energiförbrukningen Bygg­ och fastighetsbranschen har en stor påverkan på klimatet och Genova har både ett ansvar och en möjlighet att minska klimatavtrycket från hela värdekedjan. Vår affärsmodell tillåter oss att ta ett helhetsgrepp över klimatfrågan där stads ­ och projektutveckling tidigt kan samarbeta med förvaltningen för att säkerställa minskad klimatpåverkan genom hela ledet. Genova har sedan 2023 klimatmål validerade av Science Based Targets initative vilka innebär att vi ska minska bolagets utsläpp av växthusgaser med 42 procent till 2030 från 2021 års nivåer inom scope 1 och scope 2, samt att mäta och minska utsläpp i scope 3. I och med konsolidering av Järngrinden kommer Genova se över målen för hela koncernen under 2024. Efter en minskning 2022 ökade våra utsläpp under 2023, vilket till delar beror på ett större fastighetsbestånd efter inte ­ grering av dotterföretaget Järngrinden. Inom Scope 1 beror ökningen på att vi i en fastighet nyttjar en oljepanna för uppvärmning, vilken planeras att bytas ut. Inom scope 2 och scope 3 har vi dels fått en större energianvändning från våra hyresgäster, dels uppdaterat våra emissionsfaktorer för att förbättra beräk ­ ningarna. I vår förvaltning bedrivs ett arbete för att minska fastigheternas energianvändning i syfte att minska både klimatavtryck och kostnader. I Genovas blandade fastig ­ hetsbestånd, med varierande ålder och byggnadsår, skiljer sig energiförbruk ­ ningen åt mellan fastigheter. Genova har därför ett fokus på att analysera energi­ data för att identifiera lämpliga projekt för energieffektivisering och enklare anpassning av våra befintliga fastighe ­ ter för att minska den totala energiför ­ brukningen. Åtgärder som vidtagits är installation av rörelsestyrda belysnings ­ system, solceller på tak, övergång till grön el och fjärrvärme samt bergvärme. Genova köper idag in förnybar el till samtliga av våra fastigheter och kommer under 2024 även att se över Järngrindens fastighetsbestånd. Järngrinden äger sedan 2014 ett vindkraftverk i Mortorp strax utanför Kalmar som under året har genomgått ett reparationsarbete med en planerad återstart under 2024. Vind ­ kraftverket har kapacitet att förse hela Järngrindens verksamhet med förnybar el. Planerade initiativ framåt inkluderar samarbete med fjärrvärmeleverantörer för att minska utsläppen från fjärrvär ­ mekonsumtion. I vår projektutveckling arbetar vi aktivt med att testa och utvärdera olika typer av byggmaterial för att uppnå de mest klimat­ och kostnadseffektiva lösningarna för utvecklingsprojekten. Fokus ligger även på samarbete med och krav på entreprenörer, avfallshantering, återbruk, större energieffektiviserings ­ projekt av befintliga fastigheter och miljöcertifiering av fastigheter. Vi ser en ökad vilja och ambition hos våra hyresgäster att i samverkan arbeta för att förbättra fastigheternas miljöpre ­ standa. Genom gemensamma insatser och åtgärder kan vi påverka fastighets ­ förvaltningen och utnyttjandet av fastig ­ heterna i en mer hållbar riktning för att på så sätt bidra till att skapa förändring. Som ett led i detta arbete erbjuder vi bland annat gröna hyresavtal, installerar laddstolpar och smart laddinfrastruktur för elbilar. Klimatanpassning Konsekvenserna av klimatförändring ­ arna är synliga redan idag och Genova behöver därför börja vidta åtgärder för att minska risker relaterade till fastighe ­ ter och verksamhet. Klimatanpassning har även lyfts som en viktig fråga från intressenter, där särskilt kommunerna anser att detta är en av de viktigaste håll­ barhetsaspekterna för Genova att beakta i hållbarhetsarbetet framöver. Idag initieras arbetet med klimatan ­ passning redan under detaljplanearbetet så att Genova kan uppföra och förvalta fastigheter som tar hänsyn till ett för ­ ändrat klimat för det aktuella området. Det innebär att vi analyserar förändrade nederbördsmönster och framtida havs­ nivåhöjning när vi bygger i kustnära områden samt tittar på mikroklimatet som till exempel vind, sol och värme. Genova avser att se över hur det befint ­ liga fastighetsbeståndet kan påverkas av ett förändrat klimat och att vidta åtgär ­ der för att minska våra klimat relaterade risker. Miljöcertifiering av fastigheter All Genovas nyproduktion miljöcertifie ­ ras för att möta kund ­ och investerarkrav, minska vår klimatpåverkan, öka värdet av fastigheten och möjliggöra bättre lånevillkor. Våra nyproducerade bostäder ska cer ­ tifieras enligt minst Miljöbyggnad Silver eller Svanen. Avseende nyproduktion av kommersiella fastigheter har vi valt att arbeta enligt den internationella stan ­ darden BREEAM och LEED. Vår målsätt ­ ning är även att befintliga fastigheter ska miljöcertifieras i enlighet med standar ­ den Miljöbyggnad iDrift. Certifieringen utgör en kvalitetsstämpel och omfattar HÅLLBARHETSRAPPORT Genova årsredovisning 2023 36 ===== SIDA 37 ===== HÅLLBARHETSRAPPORT fem områden: inomhusmiljö, hälsa, kli­ matpåverkan, resurser och skick. I början av 2021 beslutades att alla långsiktigt förvaltade fastigheter skulle vara miljöcertifierade före slutet av 2023. Genova har sedan dess arbetat hårt och fokuserat med certifieringsprocesser men på grund av längre anpassnings ­ och utvärderingstider än beräknat har vi inte uppnått det satta målet utan låg på en certifieringsgrad om 67 procent (exkl. Järngrinden) vid årets utgång. Vi kom ­ mer under 2024 se över möjligheterna för nya mål på hållbarhetsområdet som inkluderar Järngrinden. Genova är medlem i Sweden Green Building Council som är en medlemsor ­ ganisation för hållbart samhällsbyg ­ gande och erbjuder verktyg och utbild ­ ning i miljöcertifieringar av byggnader, stadsdelar och anläggningsprojekt. Cirkulär ekonomi Den mest materialkrävande och avfalls ­ genererade aktiviteten som relaterar till Genovas verksamhet är utvecklingspro ­ jekten som vi är beställare av. Både riv ­ ning och renovering av befintliga bygg ­ nader genererar byggavfall som även kan inkludera farligt avfall. Rivningsavfallet hanteras av en tredje part specialiserad på rivnings ­ och byggavfall. Uppföran ­ det av nya byggnader både kräver nytt byggmaterial samt genererar byggavfall, främst i form av spillmaterial. Genova ser i nuläget över sorteringen av material med en ökad målsättning att identifiera vilka komponenter som ger värde att återbruka och att se till att dessa når rätt marknad. I förvaltningen är det primärt våra hyresgäster som genererar hushållsavfall från sina verksamheter, där vi i vissa fall ansvarar för bortskaffande av avfallet beroende på hyresavtalet. Bortskaffan ­ det och avfallshanteringen sker ofta av kommunala avfallsbolag eller större avfallsentreprenörer. Vid renovering av befintliga fastigheter genereras byggav ­ fall och spillmaterial som hanteras av byggentreprenören. Genova arbetar för att öka andelen ingående material som är återanvänt och återvunnet, samt minska, återanvända och återvinna mer av vårt avfall. Vi har under de senaste två åren samlat in data på avfall som genereras i våra fastigheter samt våra utvecklingsprojekt. Det är i dagsläget svårt att samla in avfallsdata med god kvalitet, vilket har gjort det utmanade att arbeta för att minska avfal­ let. Vi kommer framåt fortsätta arbeta för att öka kvaliteten och tillförlitligheten på vår avfallsdata. Biologisk mångfald Byggnation och förvaltning av fastighe ­ ter kan påverka den biologiska mång ­ falden både direkt och indirekt och för Genova är det viktigt att beakta och inte försämra den biologiska mångfalden i de områden som påverkas av bolagets verk ­ samhet och av vår värdekedja. Genovas inställning är att fokusera på initiativ som gör störst skillnad vilket innebär att vi framför allt utvärderar våra materi­ alval och dess spårbarhet och påverkan på biologisk mångfald. Genova utveck ­ lar nya projekt på redan exploaterade fastigheter som domineras av hårdgjorda ytor. När markanvändningen föränd ­ ras så minskar vi hårdgjordheten och ersätter med hållbart uppförda byggna ­ der samt gröna och mjukgjorda ytor som främjar biologisk mångfald och hanterar dagvatten. Genova behöver framgent fortsätta utvärdera påverkan på den biologiska mångfalden i vår leverantörskedja och identifiera metoder för att mäta vår potentiella positiva påverkan på den biologiska mångfalden där vi bygger på redan exploaterad mark. Vattenresurser Genovas vattenförbrukning består främst av det vatten som hyresgäster använder i våra byggnader. Då dessa skiljer sig åt mellan fastigheterna jobbar Genova aktivt med att hitta lösningar som leder till en övergripande minskad vattenförbrukning. Detta genom instal­ lation av blandare med sensorer men även genom pilotprojekt med Smartwater som förser vattenberedaren med mätare som kan identifiera läckage. Eftersom vi bygger och förvaltar i tätbebyggda områden så är alla våra fastigheter upp ­ kopplade på det kommunala vatten ­ och avloppsnätet, med ett undantag där en fastighet har egen brunn. Vattenuttag sker även vid markarbeten inför nybygg ­ nation, där grundvatten kan behöva pumpas bort och släppas ut i det kommu­ nala dagvattensystemet. Det är viktigt att vi arbetar med vattenförsörjningen i de områden där vi verkar och tar hänsyn till hur situationen ser ut i respektive kommun avseende vat ­ tenbrist, då detta kan skilja sig åt. På alla platser där vi verkar finns det reglering kring kvaliteten på vattenutsläppen från fastigheter som vi efterlever. ” Som ett producerande och förvaltande fastighetsbolag har Genova både ett ansvar och en möjlighet att bidra till minskad klimatpåverkan.” Michael Moschewitz, VD. Genova årsredovisning 2023 37 ===== SIDA 38 ===== HÅLLBARHETSRAPPORT BREEAM BREEAM (BRE Environmental Assessment Method) är ett miljöcertifierings - system från Storbritannien, som har funnits sedan 1990. Sedan 2013 hante - rar Sweden Green Building Council den svenska versionen, BREEAM-SE. BREEAM-SE används för att certifiera nyproducerade byggnader och bygg - nadens miljöprestanda bedöms inom ett antal olika områden. Till exempel bedöms och poängsätts byggandens energianvändning, inomhusklimat, vattenhushållning och avfallshantering. Även projektledningen, byggna - dens placering i förhållande till allmänna kommunikationsmedel, val av byggnadsmaterial och de föroreningar byggnaden kan ge upphov till ingår i bedömningen. Extrapoäng kan uppnås för hur innovativ byggnaden är i sina tekniska lösningar. LEED LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) är ett internationellt system för miljöcertifiering för byggnader. Certifieringen riktar in sig på minskad användning av resurser så som mark, vatten, energi och byggnads - material. Utvecklat och administrerat av den icke-vinstdrivande föreningen U.S. Green Building council. Den första versionen kom ut 1999. Sweden Green Building council är officiell samarbetspartner för USGBc sedan 2013. Svanenmärkning Svanenmärkningen finns till för att hjälpa konsumenter göra bra val för miljön. Miljömärkning Sverige AB har på uppdrag av regeringen det övergri - pande ansvaret för miljömärket Svanen i Sverige och ägs till 100 procent av svenska staten. Verksamheten har inget ekonomiskt vinstsyfte och finan - sieras dels genom en avgift från de företag som har miljömärkningslicenser, dels genom ett statligt bidrag. Svanen ställer krav på energianvändning, kemiska produkter, byggproduk - ter/- varor och en rad innemiljöfaktorer som är relevanta för människors hälsa och för miljön. Dessutom ställer Svanen krav på kvalitetsstyrning i byggprocessen och på överlämnandet av byggnaden till de boende och förvaltning/drift. Miljöbyggnad Miljöcertifiering av en byggnad innebär att miljöarbetet och byggnadens miljöprestanda granskas av tredje part. Systemet ägs och utvecklas av Sweden Green Building Council, som även genomför certifieringarna. Miljöbyggnad mäter totalt sexton olika värden som sedan granskas av oberoende tredje part innan certifiering ges ut. Inom tre år återkommer de till nya byggnader och ombyggnationer och gör en uppföljande kontroll, för att säkerställa att allt fortfarande är som det ska. Genova årsredovisning 2023 38 ===== SIDA 39 ===== HÅLLBARHETSRAPPORT Hållbara, trygga och attraktiva stadsmil­ jöer ska växa fram där Genova utvecklar och investerar. Vi utvecklar de platser där vi är verksamma utifrån en helhets ­ syn för att skapa både tillväxtmöjligheter och stadsmässiga kvaliteter. Hållbar stadsutveckling där vi bygger för många Genovas målsättning är att planera och utveckla stadsdelar och byggnader som är trygga, inkluderande och trivsamma samt att bygga och förvalta bostäder som är tillgängliga för många och för livets olika skeden. Lika viktigt som själva byggnaderna är närmiljön mellan husen, och att skapa hållbara och attraktiva miljöer där människor vill bo och arbeta med närhet till kollektiva kommunika ­ tionsmedel och andra typer av tjänster. En stor del av Genovas arbete inom stads ­ utveckling för social hållbarhet är vårt fokus på trygghet. Genom att skapa ytor och bostäder som är aktiva och levande kan vi bidra till ökad trygghet där ytor som endast använts under dagtid, så som kontor, nu förtätas och innehåller bostäder, arbetsplatser, skolor, förskolor och övrig service. För att fånga grannarnas och allmän ­ hetens kunskap om platsen och perspek ­ tiv på våra utvecklingsprojekt så för vi tidigt dialog med berörda grannar där man får ge sin syn på projektet och dess påverkan på stadsdelen. Här arbetar vi tätt med berörd kommun och expertis. Ett sätt att omhänderta miljöerna mellan husen är att samarbeta med andra fastighetsägare. På det viset kan vi gemensamt bidra för att få större genomslag. Ett led i detta är att Genova är medlem i hållbarhetsforumet Hållbart Stockholm 2030 (HS30) vars syfte är att minska branschens ekologiska avtryck och sätta större fokus på frågor om social hållbarhet. Genom att tillsammans med andra bostadsutvecklare dela kunskap och erfarenheter på ett transparent sätt är målet att kunna bidra till en mer håll­ bar bostadsbransch och skapa gemen ­ samma standarder för ökad jämförbar ­ het. HS30 innefattar även utbildningar med ledande experter inom hållbarhets ­ områden så som social hållbarhet, biolo ­ gisk mångfald och klimatberäkningar. Uppföljning av hållbar stadsut ­ veckling sker på olika sätt, till exempel mäter vi Nöjd Kund Index (NKI) och för dialoger med boende och andra viktiga intressenter inför byggstart. Aktiva i lokalsamhället Genova vill vara en långsiktig aktör i de stadsdelar där vi verkar. Vi vill förbättra de boendes möjligheter och livsvillkor och har därför som målsättning att vara aktiva i lokalsamhället i samarbete med ideella organisationer. Som ett led i detta stöttar vi sedan ett flertal år tillbaka organisationen Maskrosbarn, vi är sam ­ arbetspartner med Stiftelsen Läxhjälpen och stöttar stiftelsen Expos arbete. Även Järngrinden stöttar sedan tidigare flerta ­ let olika initiativ så som idrottsförening ­ ars engagemang i samhället, Destination Gymnasiet, Biofamiljen samt konstmu­ seum. Initiativen har alla till syfte att bidra till en hållbar samhällsutveckling. Långsiktig stadsutveckling ” För att vara långsiktigt fram ­ gångsrika behöver vi se till den sociala hållbarheten i allt vi skapar och förvaltar,” Michael Moschewitz, VD. Genova årsredovisning 2023 39 ===== SIDA 40 ===== Genovas övergripande målsättning är att på ett långsiktigt hållbart sätt generera tillväxt och god avkastning. Att vara en finansiellt stabil affärspartner främjar relationen med kunder, hyresgäster, leve ­ rantörer och kreditgivare samtidigt som en stark finansiell ställning är avgörande för att lyckas behålla samt attrahera kompetenta medarbetare. Hållbarhet i leverantörskedjan Många av våra hållbarhetsrelaterade risker och vår påverkan på miljö och människor ligger i vår leverantörskedja. Framför allt i utvecklingsprojekten kan potentiell negativ påverkan på mänsk ­ liga rättigheter, arbetsrätt och miljö vara allvarlig. Genova använder system och IT ­lös­ ningar för att säkerställa säkerheten på byggarbetsplatser och motverka risken för svartarbete. Vi gör även regelbundna platsbesök för att tidigt kunna upptäcka potentiella brister och identifiera vilka åtgärder som behövs. Vår leverantörskedja består primärt av två olika delar, byggentreprenörer som bedriver våra utvecklingsprojekt och förvaltare som sköter den tekniska för ­ valtningen av våra befintliga fastigheter. Vi samarbetar idag med ett mindre antal nyckelleverantörer som vi har en god dialog med. Inga incidenter i leverantörs­ kedjan rörande hållbarhet har kommit till vår kännedom under 2023 och vi har inte gjort någon väsentlig förändring i vår leverantörskedja. Genova tillämpar en uppförandekod som innehåller regler och riktlinjer för hur bolaget ska agera professionellt och etiskt i kontakter med leverantörer och entreprenörer. Under 2023 har vi börjat inkludera vår uppförandekod för leveran ­ törer i avtal med nya leverantörer av kon ­ sult­ och servicetjänster. Vi har även bör ­ jat ställa högre krav på våra leverantörer att arbeta efter våra krav på hållbarhet där vi löpande undersöker möjligheterna att använda konstruktioner med lägre klimatpåverkan, så som miljöbetong och stommar i trä. Leverantörerna ska även förse oss med hållbarhetsdata relate ­ rat till de tjänster som de utför för oss. Arbetet med att stärka hållbarheten i vår leverantörskedja kommer att fortsätta under 2024. Antikorruption Vi arbetar aktivt för att motverka korruption i verksamheten och i våra affärsrelationer. Vi för dialog med våra leverantörer och ser för närvarande över hur vi ställer krav mot både leverantörer och entreprenörer. Vår uppförandekod beskriver våra principer för och förvänt ­ ningar på våra medarbetare, samt på oss som arbetsgivare, affärspartner och samhällsaktör. Vi genomför regelbundet utbildningar i uppförandekoden med samtliga medarbetare på Genova för att säkerställa god kännedom om uppfö ­ randekodens principer och riktlinjer i hela verksamheten. Samtliga medar ­ betare har även skrivit under uppfö ­ randekoden. Genova samarbetar även med Svenska Bankföreningens initiativ för en Hållbar byggbransch som ställer krav på oss och bland annat innefattar ett arbete för att aktivt stävja korruption. Vår närvaro på byggarbetsplatserna och en tät dialog med leverantörer och entreprenörer utgör en del av vårt före ­ byggande arbete mot korruption. Genova har en visselblåsarfunktion vilken möj ­ liggör för medarbetare och tredje part att anonymt rapportera potentiella oegent ­ ligheter som begåtts inom Genova. Genovas visselblåsarfunktion finns tillgänglig på bolagets hemsida. Under 2023 har inte några fall av korruption i verksamheten rapporterats. Bedriva en hållbar affärsverksamhet ” Genovas övergripande mål­ sättning är att på ett lång ­ siktigt hållbart sätt generera tillväxt och god avkastning” Michael Moschewitz, VD. Genova årsredovisning 2023 40 HÅLLBARHETSRAPPORT ===== SIDA 41 ===== Jämställdhet, mångfald och inkludering Jämställdhet, mångfald och inkludering är områden som vi behöver adressera och prioritera för att inte riskera att förlora eller gå miste om framtida talanger, expertis eller kunskap. På Genova är medarbetarna vår viktigaste tillgång och detta ska återspeglas både i den dagliga verksamheten samt vid rekryteringar, där vi strävar efter att nå en jämn könsfördel­ ning och en större mångfald. Idag är 33 procent kvinnor i ledningsgruppen samt 51 procent av våra medarbetare är kvinnor. Det är viktigt för oss att vår verksam ­ het ska präglas av att alla har och ska tillförsäkras lika värde och möjligheter oavsett kön, könsöverskridande identitet eller uttryck, etnisk tillhörighet, religion eller annan trosuppfattning, funktions ­ nedsättning, ålder eller sexuell läggning. Samtliga medarbetare ska kunna känna sig trygga i vår arbetsmiljö, som ska främja jämlikhet, värdighet och respekt för alla. Vi tolererar inte diskriminering, trakasserier, kränkande särbehandling eller mobbning, vilket framgår av vår uppförandekod som omfattar samtliga medarbetare på Genova. Under 2023 har inga fall av diskriminering rapporterats. Kundintegritet Kundintegritet och skydd av personupp ­ gifter är viktigt för alla verksamheter som hanterar personuppgifter. Genova kan ha en påverkan på våra kunders integritet om vi hanterar deras person ­ uppgifter på fel sätt så att de hamnar i obehörigas händer. Vi har väl etablerade processer för att skydda våra kunders integritet. Idag hanterar vi inte person ­ uppgifter i någon stor utsträckning, men omfattningen av personuppgifter kommer öka allt eftersom Genova ökar beståndet med hyresrätter de kommande åren. Därför kommer vi att fortsätta prioritera arbetet med kundintegritet för att säkerställa att vi uppfyller alla krav och arbetar enligt gällande bästa praxis. Under 2023 har inga brister i hanteringen eller förlust av kunddata identifierats. 2020 utformade Genova ett grönt ramverk för grön finansiering i linje med Green Bond Principles framtagna av ICMA (International Capital Mar ­ ket Association). Detta dokument styr villkoren för hur likviden från gröna obligationer, gröna lån och andra typer av skuldebrev får användas. Genovas gröna ramverk omfattar idag kategorierna Gröna och Energieffektiva byggnader, Energieffektivisering och Grön transport. Genovas gröna ramverk har en extern granskning från Cicero Shades of Green med betyg Medium. Sedan Genova utvecklade det gröna ramverket har principerna för gröna obli­ gationer uppdaterats och definitionerna för gröna fastigheter utvecklats. För att säkerställa att Genova fortsatt erbjuder obligationsinvesterare en attraktiv grön möjlighet kommer Genova se över det gröna ramverket under 2024. Mer infor ­ mation om det gröna ramverk återfinns på Genovas webbplats www.genova.se. Andelen grön finansiering av total finansiering uppgick vid årets slut till 31 procent och utestående volym var cirka 2,2 Mdr. Årets återrapportering för gröna obligationer kommer presenteras i en separat Green Bond Report som kommer att finnas tillgänglig på Genovas webb ­ plats www.genova.se. Grön finansiering Genova årsredovisning 2023 41 HÅLLBARHETSRAPPORT ===== SIDA 42 ===== Genova årsredovisning 202342 ===== SIDA 43 ===== FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE | RISKER Risker och riskhantering Genova utsätts för olika risker i sin verksamhet som kan få betydelse för bolagets framtida utveckling, resultat och finansiella ställning. De risker som Genova bedömer som mest väsentliga kan indelas i kategorierna omvärldsrisker, verksamhetsrelaterade risker, finansiella risker och hållbarhetsrisker. Riskområde Risk Omvärldsrisker Makroekonomiska förändringar Geopolitiska förändringar Minskad efterfrågan Politiska beslut Verksamhetsrelaterade risker Felaktig värdering av fastighetsbestånd Projektrisker Avtalsbrott av entreprenör Beroende och efterlevnad av lagar, tillstånd och beslut Transaktionsrelaterade risker Brist i underhåll och fel i fastigheter Personberoende och kompetensförsörjning Finansiella risker Finansieringsrisk Likviditetsrisk Hållbarhetsrisker Klimat- och miljörisker Genova är som fastighetsägare och bostadsutvecklare beroende av att kunna erhålla finansiering till rimliga villkor, att hyresgäster kan betala hyror och att andra motparter fullgör sina plikter. Samtidigt påverkas bolaget av eventuella värdeförändringar på bolagets fastig ­ heter. Verksamhet i fastighetssektorn är även i hög grad påverkad av makro­ ekonomiska faktorer såsom allmän kon ­ junkturutveckling, regionalekonomisk utveckling, sysselsättningsutveckling, produktionstakt för nya bostäder och lokaler, förändringar i infrastruktur, befolkningstillväxt, befolkningsstruktur, inflation, räntenivåer med mera. I Genovas affärsprocess analyseras samtliga väsentliga transaktions ­ och projektbeslut med avseende på risker och riskhantering samt möjligheter. Riskhan ­ tering är en integrerad del av beslutsfat­ tande inom Genova. Genova årsredovisning 2023 43 ===== SIDA 44 ===== Omvärldsrisker Makroekonomiska förändringar Beskrivning Hantering Det finns risk för ofördelaktiga makroekonomiska förändringar avse - ende inflation och räntenivåer, allmän konjunkturutveckling, regional- ekonomisk utveckling och sysselsättningsutveckling. Konsekvenser kan vara dyrare finansiering/ökade räntekostnader, ökade avkastningskrav samt nedgång i värdering av fastighetsbe - stånd. Genova följer den makroekonomiska utvecklingen genom regel - bunden, framåtblickande omvärldsanalys och bedömer att bolaget genom sin affärsmodell och en flexibel och snabbfotad organisa - tion har goda möjligheter att anpassa sin verksamhet till eventuella förändringar på marknaden. Med både kassaflödesgenererande fastighetsförvaltning och bostadsproduktion kan Genova vid en svagare bostadsmarknad välja att avvakta med bostadsprojekt eller anpassa planerade pro - jekt till förändrade förutsättningar. Bolaget har en dokumenterad process för finansiering, inklusive förhandling av ränta samt uppföljning av befintliga avtal. Geopolitiska förändringar Beskrivning Hantering Geopolitiska förändringar från politiska beslut, makroekonomiska händelser eller händelser globalt eller i närregionen kan leda till brist på eller ökade kostnader för insatsvaror och energi eller till ett försämrat säkerhetsläge som påverkar bolagets verksamhet eller marknader. Konsekvenser kan vara försenade eller inställda fast - ighetsprojekt, ökade kostnader i fastighetsprojekt/fastigheter eller rättsliga processer. Genova bedriver bevakning av utvecklingen i de områden där bolaget har verksamhet genom regelbunden framåtblickande omvärldsanalys gällande den geopolitiska utvecklingen och dess konsekvenser. Samarbete sker med definierade entreprenörer, vilka är kända för verksamheten och det finns en dokumenterad upphandlingsrutin av projekt och för projektkalkyler. Alternativa planer finns identifierade och dokumenterade för plane- rade projekt för att möjliggöra omställning vid förändrade förutsätt- ningar. Minskad efterfrågan Beskrivning Hantering Minskad efterfrågan på bolagets lokaler och bostäder kan leda till ökad vakansnivå. Efterfrågan kan påverkas negativt av externa driv - krafter i form av makroekonomiska faktorer såsom konjunktur- och sysselsättningsutveckling som en följd av högre räntenivåer och inflation. Konsekvenser kan vara minskade intäkter, ökade kost - nader för beläggning av vakans, såsom anpassning av lokaler och renoveringar. Efterfrågan på lokaler och bostäder är hög på Genovas huvud - marknader och Genova bedömer att det finns många faktorer som talar för att en fortsatt god efterfrågan. Bolaget bevakar utveck - lingen i de områden där verksamhet bedrivs eller ska påbörjas, genom en regelbunden omvärldsanalys. Hyresgästerna analyseras noga i uthyrningsprocessen och följs upp löpande och förutsättningarna till nyuthyrning om en hyres - gäst lämnar bedöms som generellt goda. Det sker en regelbun - den dialog med kommersiella hyresgäster för att upptäcka even - tuella finansiella svårigheter för att proaktivt hitta nya hyresgäster vid behov. Genova har ett flertal hyresgäster inom olika sektorer med en hög grad av skattefinansierade samhällsverksamheter vilka bedöms ha hög kreditvärdighet och för vissa större hyres - gäster finns ett flertal olika hyresavtal med olika löptider. RISKER | FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Genova årsredovisning 2023 44 ===== SIDA 45 ===== FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE | RISKER Politiska beslut Beskrivning Hantering Genovas verksamhet kan påverkas av politiska beslut hos myndig - heter och i kommuner. Besluten kan fattas mot bakgrund av externa faktorer som konjunktur, politisk sammansättning och allmän opi - nion. Konsekvenser från politiska beslut kan vara att planerade pro - jekt inte blir av, att det krävs tids- och kostnadskrävande ändringar av detalj- och projektplaner och leda till minskade bidrag eller ökade kostnader. Genova bevakar löpande utvecklingen i de områden där Genova har verksamhet genom regelbunden dialog med beslutsfattare inom berörda kommuner, inklusive tjänstemän och politiker. Genova har en diversifiering i projektportföljen för att minska bero - endet av enskilda projekt. Bolaget har även identifierade och doku- menterade alternativa planer för planerade projekt för att möjlig - göra omställning vid förändrade förutsättningar. Verksamhetsrelaterade risker Felaktig värdering av fastighetsbestånd Beskrivning Hantering Genovas förvaltningsfastigheter redovisas i balansräkningen till verkligt värde och värdeförändringarna redovisas i resultaträkningen. Det finns risk för att befintligt fastighetsbestånd är felaktigt värderat som en följd av att otillräcklig/felaktig information och data ligger till grund för värdering, såsom vakansnivåer, hyresvillkor och driftkost - nader. Genovas förvaltningsfastigheter (exklusive dotterbolaget Järngrinden) marknadsvärderas kvartalsvis av externa, obero - ende fastighetsvärderare och det görs rimlighetsbedömning av tredje parts beräkningar. Det sker kontroller avseende finansiell rapportering för att säkerställa att bakomliggande information och data är korrekt i affärssystem. Projektrisker Beskrivning Hantering En del av Genovas verksamhet omfattar fastighetsutvecklingspro - jekt. Möjligheten att genomföra fastighetsutvecklingsprojekt med ekonomisk lönsamhet är beroende av ett antal faktorer såsom att bolaget kan bibehålla och rekrytera nödvändig kompetens, erhålla nödvändiga tillstånd och myndighetsbeslut, upphandla entreprena - der för projektens genomförande på för bolaget acceptabla villkor samt andra faktorer som kan leda till fördröjningar eller ökade eller oförutsedda kostnader i projekten. Genova har en väl etablerad projektprocess och en erfaren orga - nisation som driver utvecklingsprojekten enligt uppsatta mål och ramar och i samarbete med välrenommerade samarbetspartners, vilket minskar risken för avvikelser i projektens planering. Genova minimerar risken att eventuella problem i ett specifikt pro - jekt påverkar övriga koncernen negativt genom principen att alla fastigheter eller projekt ska drivas i separata bolag. Avtalsbrott av entreprenör Beskrivning Hantering I Genovas projektutveckling finns en risk att anlitade entreprenö - rer inte efterlever gällande avtal avseende kostnad, tid och kvalitet. Risken utgörs främst av finansiellt instabila och opålitliga entrepre - nörer eller underleverantörer. Genova kan drabbas som en kon - sekvens av bristande underlag i upphandlingsprocessen, otydliga avtal eller avsaknad av avtal. Uppföljning av pågående projekt kan vara bristfällig. Konsekvenserna kan bli försenade eller fördyrade fastighetsprojekt, leverans av sämre kvalitet än utlovat, rättsliga processer eller skadat varumärke. Genova arbetar med att minska riskerna för avtalsbrott genom att samarbeta med ett fåtal utvalda entreprenörer, vilka är kända för verksamheten. Dokumenterade kontroller av entreprenörer genomförs och möten hålls löpande under projektens gång liksom uppföljning av budget månadsvis. Samtliga fastigheter och projekt drivs som separata bolag för att undvika eventuell negativ påverkan på koncernen. Genova årsredovisning 2023 45 ===== SIDA 46 ===== Beroende och efterlevnad av lagar, tillstånd och beslut Beskrivning Hantering Genovas verksamhet regleras och påverkas av ett stort antal olika lagar och regelverk såväl som olika processer och beslut relaterade till dessa regelverk. Det finns risk för bristande efterlevnad av tillämp- liga lagar, regler och policys såsom relevanta branschstandards, arbetsmiljöregler, uppförandekod och etiska riktlinjer, vilket kan leda till kostnader eller andra negativa effekter för verksamheten. Genova har processer för att säkerställa efterföljande av lagar, till - stånd och beslut. Bolaget följer noga utvecklingen inom relevanta områden för att i ett tidigt skede kunna anpassa verksamheten till eventuella föränd- ringar i lagar och regler. Genova har en process för visselblåsning för att kunna rapportera allvarliga oegentligheter. Transaktionsrelaterade risker Beskrivning Hantering Inom ramen för Genovas verksamhet genomförs fastighetstrans - aktioner. Alla sådana transaktioner är förenade med osäkerhet och risker. Vid förvärv av fastigheter föreligger exempelvis osäker - het beträffande hantering av hyresgäster, oförutsedda kostnader för miljösanering, ombyggnad och hantering av tekniska problem, myndighetsbeslut samt uppkomsten av tvister, vilket också kan leda till fördröjningar eller ökade eller oförutsedda kostnader. Vid avytt - ringar finns risk att dessa sker till ofördelaktigt eller felaktigt pris. Genova har en väl etablerad transaktionsprocess och en erfaren organisation som driver arbetet med att identifiera och genomföra förvärv och avyttringar enligt uppsatta mål och ramar. Genovas historik visar att bolaget har förmåga att hitta och genom- föra förvärv till det man bedömer som rimliga priser även i en kon - kurrensutsatt marknad, liksom att avyttra fastigheter till för bolaget fördelaktiga priser. Brist i underhåll och fel i fastigheter Beskrivning Hantering Vid fastighetsförvaltning och fastighetsutvecklingsprojekt och fast - ighetsinvesteringar förekommer tekniska risker vilket inkluderar risk för konstruktionsfel, andra dolda fel eller brister, skador samt föroreningar, vilket kan leda till ökade kostnader för uppgradering och förvaltning. Det finns risk för otillräckligt underhåll av befintligt fastighetsbestånd eller att kostnader för underhåll underskattas. Genova har väl etablerade förvärvs- och projektprocesser där det ingår att analysera eventuella tekniska och miljömässiga risker. Genova arbetar med att i ökande grad inkludera ett hållbarhets - perspektiv i såväl fastighetsförvaltningen som i bostadsproduk - tionen. Genovas förvaltningsorganisation arbetar efter strukturerade pla - ner för underhåll i syfte att minimera kostnader och skapa värde. Personberoende och kompetensförsörjning Beskrivning Hantering Genova och dess verksamhet är beroende av ett antal nyckelper - soner, som utöver VD är medlemmar i bolagets ledningsgrupp samt vissa specialistfunktioner. Det finns risk för personberoende på grund av koncentration av information och beslutsfattande till ett fåtal individer och otillräcklig förmåga att attrahera och behålla kompetens. Under de senaste åren har Genova stärkt organisationen löpande med ny relevant kompetens för att säkerställa en väl fungerande verksamhet och minska personberoendet samt för att hantera en växande verksamhet. Genova har visat god förmåga att attrahera personer med relevant erfarenhet och kompetens till nyckelpositioner. Genova arbetar med att säkerställa en väl fungerande bolags - styrning, intern kontroll och ledning av verksamhetens olika delar genom relevanta rutiner och styrdokument som minskar personbe- roende och syftar till att stärka kompetensöverföringen i bolaget. RISKER | FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Genova årsredovisning 2023 46 ===== SIDA 47 ===== FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE | RISKER Finansiella risker Finansieringsrisk Beskrivning Hantering Med finansieringsrisk avses risken att finansiering inte kan erhållas, eller bara erhållas på för bolaget oförmånliga villkor. Genovas verk - samhet, särskilt avseende förvärv av fastigheter, finansieras till stor del genom lån från externa långivare och räntekostnader är en stor kostnadspost för bolaget. En del av Genovas verksamhet utgörs av fastighetsutvecklingsprojekt, vilka kan komma att fördröjas eller drabbas av oförutsedda, eller ökade kostnader. Genova arbetar utifrån en fastställd finanspolicy och övergripande mål för finansieringsverksamheten att minimera ränte- och upplå - ningsrisker. Det sker en regelbunden uppföljning av finansiella mål för att säkerställa att kovenanter efterlevs. Bolaget har en diversifierad kapitalbas med olika typer av finan - siering. Genova arbetat aktivt med kapitalstrukturen för att säker - ställa bolagets långsiktiga finansiering. Under de senaste två åren har en betydande andel av lånevolymen refinansierats med lång kapitalbindning samtidigt som likviditeten stärktes. Genova strävar efter en god framförhållning för att hantera kre - ditförfall vilket innebär en kontinuerlig utvärdering av alternativ för refinansiering 12–24 månader före förfall. Likviditetsrisk Beskrivning Hantering Genova är beroende av tillräcklig likviditet för att möta sina åtag - anden. Bristande likviditet kan uppstå på grund av felaktig prognos - tisering och/eller bristfällig uppföljning av kassaflöden samt oförut - sedda utgifter. Följder kan bli svårigheter att finansiera investeringar. Det kan leda till tvingande försäljning av tillgångar eller insolvens. Genova arbetar utifrån en fastställd finanspolicy och finansiella mål för att i varje skede säkerställa att alla finansiella åtaganden upp - fylls. Genova genomför regelbunden och dokumenterad likviditetsprog - nos för verksamheten. Kontinuerlig utvärdering av refinansieringsalternativ genomförs och dokumenterad uppföljning av finansiering som närmar sig för - fall för att utvärdera behov av förlängning/omstrukturering av avtal. Avyttringar kan övervägas för att lösa finansiering och skapa ökad likviditet. Hållbarhetsrisker Klimat- och miljörisker Beskrivning Hantering Det finns risk för att styrning och hantering av hållbarhetsarbetet inte är av tillräckligt god kvalitet för att hantera hållbarhetsrisker och för att försäkra efterlevnad av krav från investerare, långivare och lagstif- tare. Detta kan leda till minskad tillgång till kapital (investeringar, lån och kredit), förlorade markanvisningar och försvårat bygglov, dålig avkastning på hållbarhetsinvesteringar i verksamheten och försäm - rat anseende hos hyresgäster, medarbetare och partners. Genova inkluderar hållbarhet i den övergripande riskanalysen för bolaget. Viktiga delar av Genovas hantering av hållbarhetsrisker är omvärldsbevakning, framför allt kring politiska beslut som rör håll - barhetsregelverk och hantering av hållbarhetsrisker, framtagande av en hållbarhetsstrategi och handlingsplan enligt best-practice, systematisk insamling av hållbarhetsdata och hållbarhetsinforma - tion samt framtagande av hållbarhetsrapport med referens till GRI. Genova årsredovisning 2023 47 ===== SIDA 48 ===== AKTIEN | FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Aktien och ägarförhållanden Genovas aktier är noterade på Nasdaq Stockholm sedan juni 2020. Genova hade vid årets slut totalt 45 613 329 aktier fördelat på totalt 1 874 aktieägare. Sista betalkurs den 29 december 2023 uppgick till 38,50 kronor. Varje aktie berättigar till en röst. Vid bolagsstämman får varje röstberättigad rösta för fulla antalet av honom eller henne ägda och företrädda aktier utan begränsning i rösträtten. Likviditetsgarant Sedan oktober 2021 har Genova avtal med ABG Sundal Collier att agera likvi­ ditetsgarant för Genovas aktie med syfte att främja aktiens likviditet. Åtagandet sker inom ramen för Nasdaq Stockholms regler kring likviditetsgaranti och innebär att likviditetsgaranten kvoterar köp­ respektive säljvolym motsvarande minst 75 000 kronor med en spread om Aktiens utveckling Omsatt antal aktier i 1000-tal per månad Genova Property Group OMX Stockholm PI Carnegie Real Estate Index maximalt 4 procent mellan köp ­ och säljkurs. Nyemission I januari genomförde Genova en riktad nyemission av cirka 3,6 miljoner nya aktier till en teckningskurs om 55 kronor per aktie. Genom den riktade nyemis ­ sionen tillfördes Genova cirka 200 Mkr före avdrag för kostnader relaterade till nyemissionen. Investerarna i nyemis ­ sionen innefattar institutionella inves ­ terare, däribland Lancelot Asset Mana ­ gement (för kunds räkning), Swedbank Robur, Länsförsäkringar Fondförvalt ­ ning och Enter Fonder. Teckningskursen för de nya aktierna fastställdes till 55 kronor per aktie genom ett accelererat bookbuilding ­förfarande och genomfördes med stöd av bemyndi­ gande från årsstämman som hölls den 4 maj 2022. Teckningskursen motsvarar en premie om 3,1 procent i förhållande till den volymvägda genomsnittliga aktie ­ kursen under de närmast föregående 10 handelsdagarna. Genom nyemissionen stärks Genovas finansiella ställning och kapacitet att agera på värdeskapande möjligheter som förväntas uppstå då förutsättning ­ arna på fastighetsmarknaden är under förändring. Incitamentsprogram Vid årsstämman den 3 maj 2023 beslu­ tades om emission av högst 400 000 teckningsoptioner. Varje tecknings­ option berättigar till teckning av en ny stamaktie i bolaget för 85 kronor och 90 öre per stamaktie under perioden från och med den 1 juli 2026 till och med det datum som infaller 30 kalenderdagar därefter. 400 000 teckningsoptioner har tecknats av bolagets dotter bolag Genova Fastigheter AB som i sin tur överlåtit 396 000 teckningsoptioner till anställda och konsulter i bolaget. Priset (optionspremien) har bestämts enligt Black & Scholes värderingsmodell och värderingen har utförts av Svalner Skatt & Transaktion. Om samtliga 400 000 teckningsoptioner utnyttjas för teck ­ ning av 400 000 nya stamaktier uppstår en utspädningseffekt om cirka 1 procent (beräknat på antalet stamaktier vid tidpunkten för årsstämman 2023). 300 600 900 1 200 1 500 SEK 1 000-tal 2020 2021 2022 2023 15 30 45 60 75 90 105 120 135 150 Genova årsredovisning 2023 48 ===== SIDA 49 ===== FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE | AKTIEN Aktiekapitalets utveckling 31 december 2023 Tidpunkt Händelse Ändring av antal stamaktier Ändring av antal preferensaktier Totala antalet aktier Ändring av aktiekapitalet Totalt aktiekapital Kvotvärde (kr) 2011 Nybildning 50 000 – 50 000 50 000 50 000 1 2015 Nyemission 450 000 – 500 000 450 000 500 000 1 2015 Aktiesplit 100:1 49 500 000 – 50 000 000 – 500 000 0,01 2015 Nyemission – 1 750 000 51 750 000 17 500 517 500 0,01 2015 Nyemission – 50 000 51 800 000 500 518 000 0,01 2016 Nyemission – 1 200 000 53 000 000 12 000 530 000 0,01 2019 Nyemission – 1 000 000 54 000 000 10 000 540 000 0,01 2019 Riktad nyemission 11 443 932 – 65 443 932 114 439 654 439 0,01 2020 Fondemission – – 65 443 932 654 439 1 308 878 0,01 2020 Indragning –30 721 966 – 34 721 966 –654 439 654 439 0,02 2020 Fondemission – – 34 721 966 40 971 920 41 626 359 1,18 2020 Nyemission 8 855 000 – 43 576 966 10 666 000 52 292 359 1,20 2021 Inlösen preferens - aktier – –4 000 000 39 576 966 –4 800 000 47 492 359 1,20 2021 Riktad nyemission 2 400 000 – 41 976 966 2 880 000 50 372 359 1,20 2023 Riktad nyemission 3 636 363 – 45 613 329 4 363 636 54 735 995 1,20 Genova har ytterligare ett incitaments ­ program som löper från 2021 där varje teckningsoption berättigar till teckning av en ny stamaktie i bolaget för 125 kronor och 10 öre per stamaktie under perioden från och med den 20 juni 2024 till och med det datum som infaller 30 kalenderdagar därefter. Om samtliga 400 000 teckningsoptioner utnyttjas för teckning av 400 000 nya stamaktier uppstår en utspädningseffekt om cirka 1 procent (beräknat på antalet stamaktier vid tidpunkten för årsstämman 2021). Utdelningspolicy Genovas övergripande mål är att skapa värde för bolagets aktieägare. Under de närmaste åren bedöms detta bäst göras genom att återinvestera kassaflödet i verksamheten för att skapa ytterligare tillväxt genom investeringar i nybygg ­ nation och befintliga fastigheter samt förvärv av fastigheter vilket kan medföra en låg eller utebliven utdelning på aktier. Långsiktigt ska utdelningen på aktierna uppgå till 50 procent av förvaltningsre ­ sultatet hänförligt till aktier. Aktieägare 31 december 2023 Namn Antal aktier Innehav (%) Röster (%) Micael Bile (via bolag) 17 814 999 39,06 39,06 Andreas Eneskjöld (via bolag) 7 545 000 16,54 16,54 Länsförsäkringar Fondförvaltning AB 3 510 927 7,70 7,70 Swedbank Robur Fonder 3 000 000 6,58 6,58 Avanza Pension 2 983 931 6,54 6,54 Michael Moschewitz (via bolag) 2 160 000 4,74 4,74 Capital Resarch and Management 2 126 731 4,66 4,66 Skandia 1 925 440 4,22 4,22 Enter Fonder 1 100 778 2,41 2,41 BNP Paribas 344 266 0,75 0,75 Cancerfonden 327 020 0,72 0,72 Handelsbanken Fonder 262 180 0,57 0,57 Roosgruppen 230 000 0,50 0,50 Futur Pension 217 695 0,48 0,48 SEB Investment Management 199 006 0,44 0,44 Summa övriga ägare 1 865 356 4,09 4,09 Summa 45 613 329 100,00 100,00 Genova årsredovisning 2023 49 ===== SIDA 50 ===== Genova årsredovisning 2023 50 ===== SIDA 51 ===== Bolagsstyrningsrapport Introduktion Bolagsstyrningen i Genova syftar till att säkerställa att rättigheter och skyldighe ­ ter är fördelade mellan bolagets organ i enlighet med tillämpliga lagar, regler och processer. En effektiv och transparent bolagsstyrning ger ägarna möjlighet att hävda sina intressen gentemot bolagets ledning samtidigt som ansvarsfördel­ ningen mellan ledningen och styrel­ sen, men även i övrigt inom bolaget, är tydlig. En sådan tydlig och transparent bolagsstyrning resulterar i att beslut kan fattas effektivt, vilket möjliggör för Genova att agera snabbt när nya affärsmöjligheter ges. Bolagsstyrnings ­ rapporten ger en översikt av Genovas bolagsstyrningssystem och inkluderar styrelsens beskrivning av intern kontroll och riskhantering såvitt avser finansiell rapportering. Bolagsstyrningen i Genova utgår från lag, bolagsordningen, Nasdaq Stockholms Regelverk för emittenter och Koden samt de regler och rekommenda ­ tioner som ges ut av relevanta organisa ­ tioner. Svensk kod för bolagsstyrning Genova är ett svenskt publikt aktiebolag som har sina aktier noterade på Nasdaq Stockholm sedan den 30 juni 2020. Syftet med Koden är att utgöra ett led i självregleringen inom det svenska näringslivet. Koden bygger på modellen ”följ eller förklara”, vilket innebär att ett bolag som tillämpar Koden inte vid varje tillfälle måste följa varje regel i Koden. Om bolaget finner att en viss regel inte passar med hänsyn till bolagets särskilda Styrelsen för Genova Property Group AB (publ) (”Genova”) har vid styrelsemöte den 27 mars 2024 antagit denna bolagsstyrningsrapport. Bolagsstyrningsrapporten har framtagits i enlighet med Svensk kod för bolagsstyrning (”Koden”) och årsredovisningslagen, samt granskats av bolagets revisor, och redogör för Genovas bolagsstyrning under 2023. BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT omständigheter kan det välja en annan lösning än den Koden anvisar och i bolagsstyrningsrapporten redovisa detta samt vilken lösning bolaget i stället valt samt motivera detta. Koden finns till­ gänglig på www.bolagsstyrning.se, där även den svenska modellen för bolags ­ styrning beskrivs. Genova följde under 2023 Koden utan några undantag. Följsamhet mot gällande regelverk Genova har inte vid något tillfälle gjort sig skyldigt till överträdelser av gällande börsregler eller av god sed på aktiemark ­ naden och har heller inte rapporterats till Nasdaq Stockholms Disciplinnämnd eller av Aktiemarknadsnämnden. Aktier och aktieägare Genova är ett avstämningsbolag, vilket innebär att bolagets aktiebok förs av Euroclear Sweden AB. Aktiekapitalet i Genova uppgick per den 31 december 2023 till 54 735 994 kronor och 80 öre fördelat på 45 613 329 aktier med ett kvotvärde om 1 krona och 20 öre. I januari 2023 genomförde Genova en riktad nyemission av cirka 3,6 miljoner nya stamaktier. Enligt bolagsordningen ska bolagets aktiekapital uppgå till lägst 40 800 000 kronor och högst 163 200 000 kronor uppdelat på lägst 34 000 000 och högst 136 000 000 aktier. Bolaget kan enligt bolagsordningen ge ut aktier av två slag; stamaktier och preferensaktier. Stamaktier har ett röstvärde om en röst per aktie och preferensaktier har ett röstvärde om en tiondels röst per aktie. Bolagsordningen konstituerar att om, och så länge, preferensaktiekvoten över ­ stiger 9/20 (dvs. 0,45), eller skulle komma att överstiga 0,45/1 efter emission av ytterligare preferensaktier, så får inte beslut fattas om emission av ytterligare preferensaktier. Det finns ingen begräns ­ ning i hur många röster varje aktieägare kan avge vid en bolagsstämma. Mer information om bolagets aktier och dess aktieägare återfinns på sidorna 48–49. Incitamentsprogram 2021/2024 Vid årsstämman den 7 maj 2021 beslu­ tades om emission av högst 400 000 teckningsoptioner. Varje teckningsop ­ tion berättigar till teckning av en ny stamaktie i bolaget för 125 kronor och 10 öre per stamaktie under perioden från och med den 20 juni 2024 till och med det datum som infaller 30 kalenderdagar därefter. 400 000 teckningsoptioner har tecknats av bolagets dotterföretag Genova Fastigheter AB som i sin tur överlåtit 400 000 teckningsoptioner till anställda och konsulter i bolaget. Priset (optionspremien) har bestämts enligt Black & Scholes värderingsmodell och värderingen har utförts av Svalner Skatt & Transaktion. Om samtliga 400 000 tecknings ­ optioner utnyttjas för teckning av 400 000 nya stamaktier uppstår en utspädningseffekt om cirka 1 procent (beräknat på antalet stamaktier vid tid ­ punkten för årsstämman 2021). Genova årsredovisning 2023 51 ===== SIDA 52 ===== BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Incitamentsprogram 2023/2026 Vid årsstämman den 3 maj 2023 beslu­ tades om emission av högst 400 000 teckningsoptioner. Varje teckningsoption berättigar till teckning av en ny stamaktie i bolaget för 85 kronor och 90 öre per stamaktie under perioden från och med den 1 juli 2026 till och med det datum som infaller 30 kalenderdagar därefter. 400 000 teckningsoptioner har tecknats av bolagets dotterföretag Genova Fastigheter AB som i sin tur överlåtit 396 000 teckningsoptioner till anställda och konsulter i bolaget. Priset (optionspremien) har bestämts enligt Black & Scholes värderingsmodell och värderingen har utförts av Svalner Skatt & Transaktion. Om samtliga 400 000 tecknings ­ optioner utnyttjas för teckning av 400 000 nya stamaktier uppstår en utspädningseffekt om cirka 1 procent (beräknat på antalet stamaktier vid tid ­ punkten för årsstämman 2023). Bolagsstyrningsstruktur Inom Genova är ledning och kontroll fördelad mellan aktieägarna, styrelsen, verkställande direktör och ledningsgrup ­ pen. Aktiebolagslagen, bolagsordningen samt av Genova antagna interna instruk ­ tioner och regler styr funktionsfördel­ ningen. Arbetsordning för styrelsen och instruktion för verkställande direktör är exempel på interna regler och instruk ­ tioner, dessa beskrivs nedan. Genovas bolagsordning finns att tillgå på bolagets webbplats, www.genova.se. Aktieägarnas inflytande utövas vid bolagsstämmor i Genova vid vilka exempelvis beslutas om styrelsens sammansättning och val av revisor. Valberedningen, som utses enligt prin ­ ciper fastslagna av årsstämman, lämnar förslag till nästkommande årsstämma beträffande bland annat val av styrelsele ­ damöter, styrelseordförande och revisor, samt förslag till beslut om arvoden. Styrelsen är ytterst ansvarig för Genovas organisation och förvaltningen av dess verksamhet. Styrelsens arbets ­ uppgifter bereds delvis av bolagets led ­ ningsgrupp och i övrigt av styrelsen själv. Verkställande direktör i Genova utses av styrelsen. Den verkställande direktören leder koncernens löpande verksamhet i enlighet med styrelsens riktlinjer och instruktionen för verkställande direktör. Bolagsstämma Allmänt Genovas högsta beslutande organ är bolagsstämman. Årsstämma hålls årli ­ gen inom sex månader efter räkenskaps ­ årets utgång. På årsstämman läggs rap ­ port över totalresultat och rapport över finansiell ställning fram och beslut fattas om bland annat disposition av bolagets resultat, fastställande av rapport över totalresultat och rapport över finansiell ställning, val av och arvode till styrelse­ ledamöter och revisor samt övriga ärenden som ankommer på årsstämman enligt lag eller enligt Genovas bolagsord ­ ning. Utöver nyss nämnda ärenden har aktieägarna möjlighet att få behandlat andra ärenden på bolagsstämman. Den aktieägare som vill få ett särskilt ärende behandlat vid stämman måste dock i god tid före stämman begära det hos styrelsen under den adress som medde ­ las på bolagets webbplats, www.genova. se. Beslut som fattas vid bolagsstämma offentliggörs efter stämman i ett press ­ meddelande och protokollet från stäm ­ man publiceras på bolagets webbplats. Kallelse till bolagsstämma Enligt bolagsordningen sker kallelse till bolagsstämma genom annonsering i Post­ och Inrikes Tidningar och genom att kallelsen hålls tillgänglig på bolagets webbplats. Att kallelse har skett ska annonseras i Svenska Dagbladet. Rätt att delta i bolagsstämma Vid bolagsstämman ges samtliga aktie ­ ägare möjlighet att utöva det inflytande över bolaget som deras respektive aktie ­ innehav representerar. I Genova finns inga begräsningar avseende utövande av rösträtt och aktieägare får således rösta för sitt fulla innehav. Aktieägar ­ nas rättigheter kan endast förändras av bolagsstämma i enlighet med lag. Beslut vid bolagsstämma fattas normalt med enkel majoritet och vid val anses den vald som har fått de flesta rösterna. För vissa beslut, såsom ändring av bolags ­ ordningen eller emission med avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt, krävs dock beslut av en kvalificerad majoritet. För att få delta i bolagsstämman ska aktieägare dels vara införd i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken senast sex bankdagar före stämman, dels anmäla sig hos bolaget senast den dag som anges i kallelsen. Denna dag får inte vara lördag, söndag, allmän helgdag, midsommarafton, julafton eller nyårs ­ afton och inte infalla tidigare än femte vardagen före stämman. Aktieägare vars aktier är förval­ tarregistrerade hos bank eller annan förvaltare måste, för att vara berättigade att delta på bolagsstämman, utöver att informera bolaget begära att deras aktier tillfälligt registreras i eget namn i den av Euroclear Sweden förda aktieboken. Aktieägare bör informera sina förval­ tare i god tid före avstämningsdagen. Aktieägare ska också anmäla eventuella biträden på det sätt som anges ovan. Genova har inte bedömt det motiverat att till exempel simultantolka bolags ­ stämman eller översätta presentationer till annat språk eftersom de utländska aktieägarna hittills har representerats av svenska ombud. Initiativ från aktieägare Aktieägare som önskar få ett ärende behandlat på bolagsstämman måste skicka en skriftlig begäran härom till styrelsen. Begäran måste för att den ska behandlas vara styrelsen tillhanda senast sju veckor före bolagsstämman. Om begäran är styrelsen tillhanda senare tas ärendet upp i den mån ärendet kan tas upp i kallelsen till stämman. Årsstämma den 3 maj 2023 Årsstämma i Genova hölls den 3 maj 2023 i Stockholm. Årsstämmans beslut sammanfattas nedan och beskrivs när ­ mare i pressmeddelande och protokoll från stämman, vilka är tillgängliga på bolagets webbplats. • Fastställande av resultat ­ och balans ­ Genova årsredovisning 2023 52 ===== SIDA 53 ===== räkningar samt beslut om disposition beträffande bolagets resultat och ansvarsfrihet. • Fastställande av arvoden till styrelse och revisor. • Val av styrelseledamöter, styrelse­ ordförande och revisor. • Beslut om godkännande av ersättnings ­ rapport. • Beslut om införande av långsiktigt incitamentsprogram genom en riktad emission av teckningsoptioner med efterföljande överlåtelse till deltagarna. • Beslut om bemyndigande för sty ­ relsen att besluta om nyemission av stamaktier, teckningsoptioner och konvertibler. • Beslut om bemyndigande för styrelsen att besluta om återköp av egna stam­ aktier. • Beslut om bemyndigande för styrel­ sen att besluta om överlåtelse av egna stamaktier. Valberedning Vid årsstämman den 24 april 2020 antogs en instruktion för att utse valbe ­ redning i Genova. Genovas valberedning ska utgöras av minst fyra ledamöter, varav en kan vara styrelsens ordförande. Ledamöterna ska utses genom att sty ­ relsens ordförande senast sex månader före årsstämman erbjuder de fyra största aktieägarna, alternativt tre om styrel­ sens ordförande väljer att ingå i valbe ­ redningen, baserat på Euroclear Sweden AB:s förteckning över registrerade aktie ­ ägare per den sista bankdagen i augusti innevarande år möjlighet att utse varsin representant att vara ledamot i valbe ­ redningen. Om någon aktieägare väljer att avstå från sin rätt att utse en ledamot övergår rätten till den aktieägare som, efter denne aktieägare, har det största aktieägandet i bolaget. Valberedningens sammansättning ska tillkännages senast sex månader före årsstämman. Valberedningen ska bereda och till bolagsstämman lämna förslag till: stämmoordförande, styrelseledamö ­ ter, styrelseordförande, styrelsearvode samt annan ersättning för styrelseupp ­ drag, arvode till bolagets revisor samt, i förekommande fall, förslag till val av revisor. Vidare ska valberedningen bereda och till bolagsstämman lämna förslag till principer för valberedningens sammansättning. Valberedningen har under 2023 tillämpat punkt 4.1 i Koden som mångfaldspolicy vid framtagandet av sitt förslag. Detta innebär att utgångs ­ punkten varit att styrelsen ska ha en sammansättning som är ändamålsenlig med hänsyn till Genovas verksamhet, utvecklingsskede och förhållanden i övrigt. Valberedningen har även beaktat att sammansättningen av de bolagsstäm ­ movalda styrelseledamöterna ska präglas av mångsidighet och bredd avseende kompetens, erfarenhet och bakgrund. Den sammantagna utvärderingen av styrelsens arbete visar att styrelsen är väl fungerande och att kompetensen i styrelsen är bred. Vidare har styrelsen en jämn könsfördelning. Valberedningen inför årsstämman 2023 bestod av Fredrik Ahlqvist, ord ­ förande i valberedningen och utsedd av Micael Bile med bolag, Andreas Eneskjöld, utsedd av Andreas Eneskjöld med bolag, Johannes Wingborg, utsedd av Länsförsäkringar Fondförvaltning AB (publ) och Mikael Borg, styrelse ­ ordförande i Genova. Valberedningens mandattid löper intill dess att en ny valberedning utsetts. Styrelse Uppgifter Det ankommer på styrelsen att för ägarnas räkning förvalta bolagets angelägenheter och att ansvara för bolagets organisation. Styrelsen bär även det övergripande ansvaret för bolagets strategi arbete, inklusive för att utveckla, godkänna och uppdatera bolagets hållbar­ hetsstrategi, policyer och målsättningar. Styrelseordföranden leder styrelsearbetet. Vid det konstituerande styrelsemötet fast­ ställs bolagets firmatecknare, styrelsens arbetsordning, instruktionen för verk­ ställande direktören och instruktionen för rapportering av bolagets ekonomiska situation samt instruktionerna för ersätt­ ningsutskottet och revisionsutskottet. På bolagets styrelsemöten behandlas bland annat bolagets finansiella situation samt vid behov fastighetstransaktioner, värdeutveckling av fastighetsbeståndet samt utvecklingsstadier av bolagets projekt. Bolagets revisor närvarar och rapporterar vid styrelsemöten vid behov. Styrelsen har, utan närvaro av verkstäl­ lande direktören eller annan person från bolagsledningen vid sitt möte i december träffat bolagets revisor. Styrelsen ska hålla ett konstituerande sammanträde omedelbart efter årsstäm ­ man. Därutöver ska minst fem styrelse ­ möten hållas per år. Styrelsesamman ­ träden ska alltid avhållas i anslutning till avlämnande av finansiella rapporter, inklusive kvartalsrapporter. Vid varje styrelsemöte behandlas vanligen: • Strategifrågor och marknad. • Verkställande direktörens rapport över Genovas verksamhet, inklusive projek ­ tutveckling, förvaltningsfastigheter, ekonomi & finans och organisation; • Beslutsfrågor; • Information från revisionsutskottet och ersättningsutskottet; • I förekommande fall, godkännande av delårsrapport. • I förekommande fall, övriga förekom ­ mande frågor av väsentlig betydelse för Genova och koncernen Utöver de förgående nämnda områdena ska styrelsen en gång per år behandla: • Fastställande av bokslutskommuniké. • Godkännande av årsredovisning med förslag till vinstdisposition. • Genomgång av revisionsrapport. • Antagande av budget för kommande år. • Utvärdering av verkställande direktö ­ ren (vilket ska ske utan den verkstäl­ lande direktörens deltagande). • Utvärdering av bolagets behov av internrevision. Sammansättning Årsstämman 2023 beslutade i enlighet med valberedningens förslag att sty ­ relsen ska bestå av sex ledamöter utan suppleanter och att bolaget ska ha en revisor utan suppleant. För tiden fram till slutet av nästa årsstämma omvaldes till styrelseordförande Mikael Borg och till BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Genova årsredovisning 2023 53 ===== SIDA 54 ===== BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Styrelsens sammansättning, ersättning samt närvaro under möten 1 januari–31 december 2023 Ledamot Invald Ersättning (kr) Närvaro styrelsemöten Mikael Borg 2019 700 14/14 Micael Bille 2014 290 14/14 Andreas Eneskjöld 2014 330 14/14 Erika Olsén 2017 330 14/14 Maria Rankka 2019 365 14/14 Anette Asklin 2021 365 14/14 styrelseledamöter omvaldes Micael Bile, Andreas Eneskjöld, Erika Olsén, Maria Rankka och Anette Asklin. I avsnittet ”Styrelse” på sidorna 60–61 redovisas varje styrelseledamots födel­ seår samt huvudsaklig utbildning och arbetslivserfarenhet, uppdrag i bolaget och andra väsentliga uppdrag, beroende ­ relation till bolaget, bolagsledningen och bolagets större aktieägare, samt eget eller närstående fysisk eller juridisk persons innehav av aktier och andra finansiella instrument i bolaget. Under 2023 hölls 14 styrelsemöten. Ledamöternas närvaro framgår av tabel ­ len nedan. Oberoendekrav Enligt Koden ska en majoritet av de stäm ­ movalda styrelseledamöterna vara obe ­ roende i förhållande till bolaget och bola ­ gets ledning. Minst två av dessa ska även vara oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare. Bolagets styrelse har bedömts uppfylla kraven på oberoende då fyra av de sex stämmovalda ledamö ­ terna är oberoende både i förhållande till bolaget och koncernledningen samt i förhållande till bolagets större aktie­ ägare. Micael Bile och Andreas Eneskjöld är oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen men ej oberoende i förhållande till bolagets större aktie ­ ägare. Erika Olsén, Mikael Borg, Maria Rankka och Anette Asklin är oberoende i förhållande till bolaget, bolagsledningen och bolagets större aktieägare. Arbetsordning Styrelsen fastställer varje år en arbets ­ ordning för styrelsearbetet. Arbetsord ­ ningen beskriver styrelsens och styrel­ seordförandens arbetsuppgifter samt innehåller bestämmelser för ansvars ­ fördelningen mellan styrelsen och den verkställande direktören. Arbetsord ­ ningen innehåller också bestämmelser för antalet styrelsemöten, dagordningar inför styrelsemöten samt andra riktlinjer för beslutsfattandet, den finansiella rap ­ porteringen och bolagets revision. Styrelsens arbete under 2023 Styrelsens arbete har under 2023 bedri­ vits i första hand inom ramen för formella styrelsemöten. Därutöver har upprätthål­ lits en löpande kontakt mellan bolagets verkställande direktör, styrelsens ord ­ förande och ledningsgruppen i syfte att säkerställa att styrelsen fått tillfredsstäl ­ lande information och beslutsunderlag för sitt arbete och för att kontrollera att styrelsens beslut verkställts. Styrelsen har under 2023 arbetat med strategiska frågor rörande operativa mål, utveckling av befintligt fastighets ­ bestånd, samt beslut om avyttringar av fastigheter. Därtill har styrelsen fattat beslut kring finansiering, inklusive emission av stamaktier och obligationer, inlösen av befintliga obligationslån samt refinansiering av banklån. Styrelsen genomför årligen en utvär ­ dering av styrelsearbetet med syfte att utveckla styrelsens arbetsformer och effektivitet. Utvärderingen sker genom att varje styrelseledamot fyller i ett anonymt frågeformulär varefter resul­ tatet bereds i styrelsen. Därutöver har styrelseordföranden haft vissa enskilda kontakter med ledamöterna. Resulta ­ tet av utvärderingen har även delgivits valberedningen. Styrelsens utskott Styrelsen har inom sig inrättat två utskott, ett revisionsutskott och ett ersättningsutskott, som båda arbetar enligt instruktioner som är fastställda av styrelsen. Utskotten är underkommittéer till styrelsen och har ingen egen beslu­ tanderätt. Revisionsutskott Revisionsutskottet består av tre styrelse ­ ledamöter; Mikael Borg, Maria Rankka och Anette Asklin. Utskottets ledamöter får inte vara anställda av bolaget. Minst en ledamot ska ha redovisnings ­ eller revisionskompetens. Revisionsutskottet ska övervaka bolagets finansiella rapportering samt lämna rekommendationer och förslag för att säkerställa rapporteringens tillför ­ litlighet. Vidare ska revisionsutskottet övervaka effektiviteten i Genovas interna kontroll, internrevision och riskhante ­ ring, med avseende på den finansiella rapporteringen. Utskottet ska även hålla sig informe ­ rat om revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen samt om Genova årsredovisning 2023 54 ===== SIDA 55 ===== BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Styrelsens arbete följer en årsplan kopplad till Genovas formella styrelsemöten illustrerad i modellen. Därutöver behandlas löpande styrelseärenden avseende bland annat finansiering, förvärv, avyttringar, investeringar, organisation och hållbarhet. Styrelsens arbete under året Februari • Fastställande av boksluts - kommuniké • Möte med revisor utan bolagsledningens närvaro • Översyn av finansiella och operativa mål Mars • Beslut om kallelse till årsstämma • Genomgång av revisorns yttrande an - gående efterlevnad av riktlinjer för ersät - tning till ledande befattningshavare • Behandling av rapport om, samt förslag till riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare • Genomgång av revisionsrapport • Fastställande av årsredovisning • Fastställande av bolagsstyrningsrapport • Frågor inför årsstämman Maj • Fastställande av delårsrapport för första kvartalet • Utseende av firmatecknare • Val av ordförande och övriga ledamöter i utskott, inklusive val av ledamöter till revi - sionsutskott och ersättningsutskott • Utvärdering av och fastställande av ar - betsordning för styrelsen, VD-instruktion, rapporteringsinstruktion, instruktioner till utskott Juni • Strategiska mål inför ledningens arbete med den strategiska planen • Personal- och arbetsmiljöfrågor • Tidpunkt för nästkommande årsstämma och finansiell kalender Augusti • Fastställande av delårsrapport för andra kvartalet • Strategisk plan och strategidisk- ussion • Initiering av genomlysning av policypaket Oktober • Fastställande av delårsrapport för tredje kvartalet • Avrapportering av riskanalys • Genomgång av rapport från revisionsut - skottet avseende intern kontroll • Utvärdering av system för internkontroll, risker och riskhantering • Uppföljning utfall av lönerevision December • Genomgång av revisorns löpande granskning • Fastställande av budget, prognos och affärsplan • Fastställande av policyer och utvärdering av efterlevnad • Utvärdering av styrelsens, revisorns och VD:ns arbete O KT NOV DEC JAN FEB M AR SEP AUG JUL JUN MAJ APR 2023 Genova årsredovisning 2023 55 ===== SIDA 56 ===== slutsatserna av Revisorsinspektionens kvalitetskontroll och informera styrelsen kring detta. En ytterligare uppgift är att granska och övervaka revisorns opar ­ tiskhet och biträda vid upprättandet av förslag till bolagsstämmans beslut om revisorsval. Under året hölls sex möten i revisionsutskottet. Ersättningsutskott Ersättningsutskottet består av tre styrelseledamöter, inklusive styrelsens ordförande som också är ordförande i ersättningsutskottet. Ersättningsutskot ­ tet består av Mikael Borg, Erika Olsén och Andreas Eneskjöld. Ledamöterna ska vara oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Ersättningsutskottet är ett beredande organ som huvudsakligen fördjupar, ana ­ lyserar, initierar och följer upp frågor om ersättningsprinciper, ersättningar och andra anställningsvillkor för bolagsled ­ ningen. Vidare ska ersättningsutskottet följa och utvärdera under året pågående och avslutade program för rörliga ersätt ­ ningar till ledande befattningshavare samt gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer i bolaget. Dessutom ska ersättningsutskottet för varje räken ­ skapsår upprätta en ersättningsrapport över ersättningen till bolagets ledande befattningshavare. Ersättningsutskottet ansvarar även för bolagets visselblåsar ­ funktion. Under 2023 har inga incidenter rapporterats. Under året hölls fem möten i ersättningsutskottet. Revision Revisorn ska granska Genovas årsredo ­ visning och räkenskaper samt styrelsens och verkställande direktörens förvalt ­ ning. Vid årsstämman 2023 omvaldes som revisor i Genova det registrerade revisionsbolaget Ernst & Young. Huvud ­ ansvarig revisor är Henrik Nilsson, auk ­ toriserad revisor och medlem av FAR. Verkställande direktör Genovas verkställande direktör ansvarar för bolagets löpande förvaltning i enlig ­ het med reglerna i aktiebolagslagen samt av styrelsen antagna instruktioner för verkställande direktören och för finan ­ siell rapportering. Verkställande direk ­ tören har enligt instruktionen ansvar för bland annat att bolagsordningen, direktiv från bolagsstämma, styrelsens arbetsordning och andra av styrelsen utfärdade riktlinjer och anvisningar efterlevs. Den verkställande direktören svarar vidare för att bolagets finanspo ­ licy, informationspolicy och insider ­ policy inklusive loggboksrutiner följs. Verkställande direktör är även ansvarig för att den interna organisationen och kontrollen är ändamålsenlig. Michael Moschewitz tillträdde som verkställande direktör för Genova den 1 oktober 2017 och efterträdde Andreas Eneskjöld. Ytterligare information om verkställande direktör Michael Moschewitz redovisas på sidan 62 i avsnittet Ledande befattningshavare. Där finns information om födelseår samt huvudsaklig utbildning och arbetslivs ­ erfarenhet, uppdrag i bolaget och andra väsentliga uppdrag, samt eget eller närstående fysisk eller juridisk persons innehav av aktier och andra finansiella instrument i bolaget. Styrelsen utvärderar fortlöpande verkställande direktörens arbete och behandlar utvärdering av verkställande direktören vid ett styrelsemöte under året. Koncernledning Genovas koncernledning består av följande medlemmar: • Michael Moschewitz, VD • Henrik Zetterström, CFO • Anna­Karin Malmqvist, Chef Bostads ­ förvaltning • Anna Molén, Chef Stadsutveckling • Henrik Raspe, Chef Projektutveckling • Henrik Sandström, Fastighetschef Ägarstruktur och styrning av underkoncerner Koncernen består huvudsakligen av moderbolaget Genova Property Group AB (publ) och fem underkoncerner under Genovas helägda dotterföretag Genova Fastigheter AB, Genova Nyproduktion AB, Genova Byggnad Holding AB, Genova Hus Holding 1 AB och Järngrinden AB samt därutöver, ett antal ytterligare bolag som befinner sig direkt under Genova. Genova har röstmajoritet i samtliga fem underkoncerner. Ersättning Ersättning till styrelseledamöter, verkställande direktör och ledande befattningshavare Arvode och annan ersättning till styrelseledamöterna, inklusive ordfö ­ randen, fastställs av årsstämman. På årsstämman den 3 maj 2023 beslutades i enlighet med valberedningens förslag att arvode till styrelsen, för tiden intill slutet av nästa årsstämma, ska utgå med 550 000 kronor (oförändrat från föregående år) till styrelsens ordförande och med 290 000 kronor (oförändrat från föregående år) till vardera ledamot. Det beslutades vidare om ett arvode till styrelsens revisionsutskott om 100 000 kronor (föregående år 85 000 kronor) till utskottets ordförande och om 75 000 kronor (föregående år 60 000 kronor) till vardera ledamot samt ett arvode till styrelsens ersättningsutskott om 50 000 kronor (oförändrat från föregående år) till utskottets ordförande och om 40 000 kronor (oförändrat från föregående år) till vardera ledamot. Arvode till revisor utgår enligt godkänd räkning. Riktlinjer för ersättning till verkställande direktör och ledande befattningshavare Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare antogs av årsstäm ­ man första gången den 7 maj 2021. Nya justerade riktlinjer antogs på års ­ stämman den 3 maj 2023. Riktlinjerna tillämpades under 2023. Riktlinjerna gäller fram till dess att bolagsstämman beslutar annat. Genova ska erbjuda ersättningar och andra anställningsvillkor som möjliggör för bolaget att säkerställa dess tillgång till ledande befattningshavare med den kom ­ petens som bolaget behöver. Marknads­ BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Genova årsredovisning 2023 56 ===== SIDA 57 ===== mässighet och konkurrenskraft ska vara övergripande principer för ersättning till ledande befattningshavare i bolaget. Ersättningen till de ledande befattnings ­ havarna kan utgöras av en fast grundlön, rörlig kontant ersättning, pension samt andra förmåner. Verkställande direktö ­ ren ska inte erhålla rörlig ersättning. Riktlinjerna i sin helhet finns till­ gängliga på bolagets webbplats. För information angående ersättning till koncernledningen under 2023, se not 10. Risker och riskhantering Genova utsätts för olika risker i sin verksamhet som kan få betydelse för bolagets framtida utveckling, resultat och finansiella ställning. Ledningen analyserar och uppdaterar regelbundet de verksamhetsrisker som identifierats för att kunna arbeta strukturerat med att hantera dessa. Under 2023 har revisions ­ utskottet deltagit i ledningens utvärde ­ ring av verksamhetsrisker och återrap ­ porterat till styrelsen. Då kan risken för negativ påverkan på koncernen och verksamheten minskas. De risker som Genova är exponerade för kan delas in i marknadsrelaterade, verksamhetsrelate ­ rade och finansiella. De finansiella risker som Genova bedömer främst påverkar bolaget beskrivs nedan. Övriga risker och Genovas hantering av dessa beskrivs närmare på sidorna 43–47. Finansiella risker Ränterisk Genovas verksamhet finansieras förutom av eget kapital till stor del av extern upplåning och räntekostnader är bola ­ gets enskilt största kostnad. Bolaget är exponerat mot ränterisk på det sättet att förändringar i ränteläget påverkar bola ­ gets räntekostnad. Hantering – Räntekostnader är en stor kostnadspost för Genova och ränterisk bedöms löpande i kalkylen av samtliga förvärv och projekt. Ränterisken hante ­ ras i enlighet med finanspolicyn, vilket bl a innebär en spridning av ränteförfal­ lostruktur genom fast ränta i lånefinan ­ sieringen eller att räntesäkra rörlig ränta i lånefinansieringen via derivat. Finansierings- och likviditetsrisk Med finansierings ­ och likviditetsrisk avses risken att sakna likviditet, att finansiering inte kan erhållas, bara kan erhållas på oförmånliga villkor eller att villkoren förändras samt risken för att finansieringsavtal sägs upp. Genovas verksamhet finansieras främst genom externa lån. En del av Genovas verk ­ samhet utgörs av fastighetsutvecklings ­ projekt, vilka kan komma att fördröjas eller drabbas av oförutsedda, eller ökade kostnader. Hantering – Genova arbetar utifrån en fastställd finanspolicy och övergripande mål för finansieringsverksamheten för att hantera finansierings­ och likviditets­ risker. Med en stabil finansiell ställning och en diversifierad kapitalbas med olika typer av finansiering, bedömer Genova att bolaget även fortsatt kommer att kunna erhålla finansiering till goda villkor. Finansiella åtaganden Koncernens lånefaciliteter innehåller sedvanliga garantier och åtaganden, bland annat för Genova och dess dot ­ terföretag att uppfylla vissa finansiella nyckeltal såsom belåningsgrad och räntetäckningsgrad. Om bolaget skulle bryta mot något eller några finansiella åtaganden i låneavtalen skulle det kunna leda till att lånen sägs upp till omedelbar betalning eller att säkerheter realiseras av relevant kreditinstitut. Hantering – Genova arbetar utifrån en fastställd finanspolicy och finansiella mål för att i varje skede säkerställa att alla finansiella åtaganden uppfylls. Där ­ utöver går bolaget regelbundet igenom likviditetsprognoser och utvärderar kon ­ tinuerligt olika refinansieringsalternativ. Värdeförändringar på bolagets fastigheter Genovas förvaltningsfastigheter redovi­ sas i balansräkningen till verkligt värde och värdeförändringarna redovisas i resultaträkningen. Såväl fastighetsspe ­ cifika försämringar såsom lägre hyresni­ våer och ökad vakansgrad som mark ­ nadsspecifika försämringar såsom högre direktavkastningskrav kan föranleda att bolaget skriver ned det verkliga värdet på sina fastigheter. Hantering – Merparten av Genovas fastigheter återfinns på marknader som bolaget bedömer ha en stabil efterfrågan på lokaler och bostäder. Hyresgästerna återfinns inom olika sektorer med en hög grad av skattefinansierade samhällsverk ­ samheter med hög kreditvärdighet och för vissa större hyresgäster finns ett fler ­ tal olika hyresavtal med olika löptider. Genovas förvaltningsfastigheter mark ­ nadsvärderas kvartalsvis av externa, oberoende fastighetsvärderare. Beskrivning av intern kontroll avseende den finansiella rapporteringen Enligt aktiebolagslagen och Koden svarar styrelsen för den interna kontrollen av bolaget. Denna beskrivning har upprät ­ tats i enlighet med Kodens avsnitt 7.4 och avser bolagets finansiella rapportering. Genovas syfte med en ändamålsenlig internkontrollmiljö samt en tillfredstäl­ lande intern kontroll avseende bolagets finansiella rapportering, är att säkerställa att redovisning och finansiell rapporte ­ ring till marknaden är korrekt, rättvi­ sande samt i enlighet med gällande lagar. Genovas interna kontrollstruktur baseras på Committee of Sponsoring Organizations of the Treadway Commis ­ sion:s (COSO) ramverk för att utvärdera ett företags interna kontroll över den finansiella rapporteringen. Ramverket innehåller kontrollmiljö, riskbedömning, kontrollaktiviteter, information och kommunikation samt uppföljning. Kontrollmiljö Den interna kontrollen bygger på ansvarsfördelningar och arbetsfördel­ ningar genom styrelsens arbetsordning, BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Genova årsredovisning 2023 57 ===== SIDA 58 ===== instruktion för utskotten, verkställande direktör och den finansiella rapporte ­ ringen, Code of Conduct och policyer. Efterlevnaden av dessa följs upp och utvärderas kontinuerligt av ansvarig per ­ son. I den övergripande kontrollmiljön ingår också att en koncernövergripande riskutvärdering ska utföras där risker identifieras och utvärderas. Lednings ­ gruppen ska ansvara för att riskerna hanteras på tillfredsställande sätt. Därtill upprättar Genova styrdo ­ kument för att säkerställa att bolagets mål uppnås inom beslutade ramverk. Dokumenten anger principiella ställ­ ningstaganden snarare än specificerade detaljer. Exempelvis kan det handla om instruktioner i syfte att skapa systema ­ tik, tydliggöra vem som ansvarar för vad, identifiera risker och riskhantering samt skapa trygghet i vardagliga beslut. Genovas styrelse ser över och fast ­ ställer minst en gång årligen följande styrdokument: • Arbetsordning för styrelsen • Instruktion för verkställande direktör • Instruktion för ersättningsutskottet • Instruktion för revisionsutskottet • Finanspolicy • Attest­ och utanordningsinstruktion • Inköps­ och upphandlingspolicy • Intern kontrollpolicy • Instruktion för intern kontroll finan ­ siell rapportering • Riskpolicy • Insiderpolicy inklusive loggboksrutiner • IT­policy • Informationssäkerhetspolicy • Kommunikationspolicy • Närståendepolicy • Uppförandekod • Personalhandbok • Policy för policyer • Hållbarhetspolicy Kontrollmiljön inom Genova ska säker ­ ställa att hela verksamheten, processer och rutiner genomsyras av ett perspektiv där intern kontroll är centralt. För att säkerställa att kontrollmiljön är god och för att kontinuerligt kunna utvärdera den har ett antal kontroller identifierats. Bland annat omfattar kontrollmiljön koncernledningens förhållande till en god intern kontroll samt ansvar att kom ­ municera vikten av att bedriva affärs ­ verksamheten på ett etiskt och legalt sätt. Vidare omfattas organisationsstruk ­ tur, rapporteringsvägar och ansvarsför ­ delning, koncernledningens medverkan och inställning till styrning och dess inställning till kompetensutveckling. Kontrollmiljön omfattar även struktur för policyer, instruktioner och för doku­ mentation av kontroller relaterade till den finansiella rapporteringen. Kom ­ munikationsvägar avseende frågeställ­ ningar relaterade till intern kontroll samt procedurer för övervakning av systemet för intern kontroll är också komponenter inom Genovas kontrollmiljö. Kontrollmiljön ger inte en fullstän ­ dig bild av den interna kontrollen men är en viktig utgångspunkt eftersom bedömningen av koncernövergripande kontroller – särskilt när brister upptäcks – kan ha en betydande effekt på den övergripande bedömningen av effektivi­ teten i interna kontroller och rutiner för finansiell rapportering. Riskbedömning För att säkerställa god intern kontroll i den finansiella rapporteringen används en riskbaserad ansats för att identifiera de konton och processer där väsentliga fel skulle kunna inträffa. Riskanalysen baseras på en kombinerad kvantitativ och kvalitativ analys. I Genovas affärsprocess analyseras samtliga väsentliga transaktions ­ och projektbeslut med avseende på risker, riskhantering samt möjligheter. Identifie ­ ring, bedömning och hantering av risker kopplade till redovisning och finansiell rapportering finns inbyggd i Genovas väsentliga processer. Genom process­ kartor och processbeskrivningar ska processerna inklusive identifierade risker och kontroller dokumenteras. Riskhan ­ teringen är en integrerad del av besluts­ fattande inom Genova. Se vidare ovan i avsnittet ”Risker och riskhantering”. Kontrollaktiviteter Till varje identifierad risk kopplas kontroller tills dess att risken anses eliminerad alternativt reducerad till acceptabel nivå. De risker som identi­ fieras avseende finansiell rapportering hanteras genom de kontrollaktiviteter som finns beskrivna i bland annat sty ­ relsens arbetsordning, instruktion för verkställande direktör, finanspolicy och informationspolicy. För att säkerställa att relevanta kontroller finns för samtliga risker upprättas en matris som anger vilka kontroller som täcker respektive risk. Kontrollaktiviteternas syfte är att förebygga, upptäcka samt korrigera fel och avvikelser. Se exempel på kontrollak ­ tiveter nedan. • Identifiering av risker för fel i identifie ­ rade väsentliga processer eller transak ­ tionsflöden. • Identifiering av kontroller som hanterar identifierade risker. • Som bas för Intern Kontroll Finansiell Rapportering (IKFR) ska det även fin ­ nas generella IT­kontroller för program och system som används för att stödja identifierade väsentliga processer. • Dokumentation av identifierade pro ­ cesser, risker och kontroller. Nedan anges exempel på kontrollaktive ­ ter där riskbedömningar görs. • Styrelsemöten. • Månadsrapporter upprättade av bola­ gets verkställande direktör i enlighet med styrelsens instruktion för rapporte ­ ring av bolagets ekonomiska situation. • Ledningsgruppsmöten. Genova utvecklar kontinuerligt sina kontrollaktiviteter i syfte att uppnå en så ändamålsenlig organisation som möjligt. Information och kommunikation Rutiner för Genovas informationsgivning är fastslagna i bolagets informations­ säkerhetspolicy, kommunikationspolicy samt i instruktionen för den verkstäl­ lande direktören och instruktionen för den ekonomiska rapporteringen. BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Genova årsredovisning 2023 58 ===== SIDA 59 ===== Uppdrag och ansvarsfördelning Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten för år 2023 på sidorna 51–59 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. Granskningens inriktning och omfattning Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrappor ­ ten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt Internatioanal Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss till­ räcklig grund för våra uttalanden. Uttalande En bolagsstyrningsrapport har upprät ­ tats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsre ­ dovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsre ­ dovisningen och koncernredovisningen. Stockholm 27 mars 2024 Ernst & Young AB Henrik Nilsson Auktoriserad revisor Revisors yttrande om Bolagsstyrningsrapporten Till bolagsstämman i Genova Property Group AB, org. nr 556864-8116 Rutinerna syftar till att säkerställa att extern och intern informationslämning sker i rätt tid, är korrekt, relevant, tydlig och tillförlitlig. Den interna information som tas fram inom ramen för bolagets kontrollakti­ viteter kommuniceras mellan styrelse, verkställande direktör samt ledning, vilket skapar underlag för att fatta kor ­ rekta beslut. Att kommunicera relevant informa­ tion, både uppåt och nedåt i en organisa­ tion och till externa parter är en viktig del av god intern kontroll. Ledningsgruppens möten ska användas som ett forum för kommunikation och informationssprid­ ning. Varje affärsområdeschef ansvarar för att kommunicera relevant information vidare till och/eller från sin avdelning. Styrning och uppföljning Kontinuerlig uppföljning sker genom att verkställande direktör upprättar månadsrapporter vilka ska innehålla information om bland annat resultaträk ­ ning för aktuell månad, ackumulerat resultat jämfört med budget och förgå ­ ende år, budgeterad resultaträkning för helår jämfört med utfall för förgående år, likviditetsuppföljning mot budget och balansräkning för aktuell månad. Ledningsgruppen utvärderar att den koncernövergripande riskutvärderingen och hanteringen samt de specifika kon ­ trollaktiviteter som utförs i respektive väsentlig process är fortsatt relevanta för att hantera de väsentliga risker Genova står inför. Utvärderingen rapporteras därefter till revisionsutskottet för vidare beredning och slutligen styrelsen för behandling och godkännande. Behov av internrevision Det i det förgående beskrivna arbetet med intern kontroll avseende finansiell rapportering medför sammantaget att styrelsen inte anser det motiverat att ha en särskild funktion för internrevision. BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Genova årsredovisning 2023 59 ===== SIDA 60 ===== Styrelse Mikael Borg Styrelseordförande sedan 2019 Född 1976, fil. kand. civ. ek. och jur. kand., Lunds universitet. Bakgrund: Mikael är partner vid Gernandt & Danielsson sedan 2009 och co-head av byråns verksamhetsgrupp corporate/ capital markets. Över 20 års erfarenhet av affärsjuridiskt arbete inom en rad olika verksamhetsområden och branscher, bland annat privat och publik M&A, debt och equity capital markets, finansiering och rekonstruktion samt som biträde vid kapitalanskaffningar i form av aktie-, obligations- och hybridemissioner. Pionjär i etableringen av det rättsliga ramverket för företagsobligationer på den svenska marknaden. Övriga uppdrag: Ordförande Gernandt & Danielsson Advokatbyrå AB, ledamot Eitrium AB, ledamot Lyvia Group AB (publ) och ledamot Curitas Ventures AB. Aktieägande i bolaget (inkl. närstående): 77 790 aktier genom MLBG Advokat AB. Oberoende i förhållande till bolaget, dess ledande befattningshavare och större aktieägare. Anette Asklin Styrelseledamot sedan 2021 Född 1961, civilekonom, Handelshögskolan, Göteborg. Bakgrund: Anette har mer än 30 års erfarenhet från olika ledande befattningar främst inom fastighet, bank och finans men även inom offentlig sektor. Sedan ett antal år tillbaka ägnar sig Anette Asklin åt styrelsearbete i börsnoterade, statligt och privat ägda bolag samt med rådgivning till ägare och styrelser i privata bolag med tillväxtstrategi. Övriga uppdrag: Styrelseord - förande i Jernhusen och Aranäs AB, Styrelseledamot i Fabege AB, Elof Hansson Holding AB och Fondstyrelsen vid Göteborgs Universitet. Aktieägande i bolaget (inkl. närstående): 1 500 aktier. Oberoende i förhållande till bolaget, dess ledning och dess större aktieägare. Micael Bile Styrelseledamot sedan 2014 Född 1962, utbildad fastighetsmäklare, Stockholm. Bakgrund: Micael är grundare av Genova Property Group AB och Skeppsholmen fastighetsmäkleri. Övriga uppdrag: Styrelseledamot i Tranviks udde AB med dotterbolag. Aktieägande i bolaget (inkl. närstående): 17 814 999 aktier (genom helägda bolaget Tranviks udde AB) och ränteobligationer till ett nominellt värde av 10 000 000 kr (genom Svealp Invest AB). Oberoende i förhållande till bolaget och dess ledning. Ej oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare. Andreas Eneskjöld Styrelseledamot sedan 2014 Född 1973, civilingenjör i lantmäteri, Kungliga Tekniska Högskolan, Stockholm. Bakgrund: Andreas var VD i Genova Property Group 2014–2017. Grundare och tidigare VD i Novier Property Group AB. Grundare av Holocen AB, Stadsnyckeln AB, Manacor Group AB och Manacor Capital AB. Övriga uppdrag: Styrelseledamot i Manacor Capital AB, Manacor Group AB (samt uppdrag i dotterbolag), Novier AB och Novier Real Estate AB. Aktieägande i bolaget (inkl. närstående): 7 550 000 aktier (genom helägda bolaget Manacor Group AB). Oberoende i förhållande till bolaget och dess ledning. Ej oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare. Genova årsredovisning 2023 60 S T Y R E L S E ===== SIDA 61 ===== Erika Olsén Styrelseledamot sedan 2017 Född 1976, civilingenjör i lantmäteri, Kungliga Tekniska Högskolan, Stockholm. Partner på Areim AB. Bakgrund: Erika har tidigare varit Project Manager vid Newsec AB, Associate Director vid JLL Cross Boarder Capital Markets och Partner vid Tenzing AB. Hon har även varit CIO för Castellum AB. Övriga uppdrag: Partner på Areim. Styrelseledamot i AOE Storön AB, Diös Fastigheter AB och Magnolia AB. Styrelsesuppleant i Marigold AB. Aktieägande i bolaget (inkl. närstående): Inget. Oberoende i förhållande till bolaget, dess ledning och dess större aktieägare. Maria Rankka Styrelseledamot sedan 2019 Född 1975, fil. kand. statskunskap, Uppsala universitet. Stanford Executive Program, Stanford University Graduate School of Business. Bakgrund: Maria har tidigare varit VD för Stockholms Handelskammare, Timbro och Brunswick Group (BRNSWK Nordic AB), delägare i Prime PR samt styrelseledamot i Svenska Jägareförbundet, Trafikverket, Business Sweden, Internationella Engelska Skolan och Pop House, samt ledamot i Arlandarådet. Idag är Maria verksam som entreprenör och investerare inom framförallt health tech-bolag. Hon är medgrundare till Cellcolabs AB och ABC Labs AB. Övriga uppdrag: Styrelseordförande i Cellcolabs AB och Ethos International – Return on your social responsibility AB, Arlandastad Group AB, Creades AB, Medoma AB och Sveab Holding AB. Maria är också ledamot i Ingenjörsvetenskapsakademien (IVA). Aktieägande i bolaget (inkl. närstående): 12 500 aktier. Oberoende i förhållande till bolaget, dess ledning och dess större aktieägare. Uppgifter om aktieinnehav per den 31 december 2023. Genova årsredovisning 2023 61 STYRELSE ===== SIDA 62 ===== Ledande befattningshavare Michael Moschewitz VD Anställd sedan 2014, VD sedan 2017. Född 1980. Bakgrund: Magisterexamen i ekonomi och finans samt juridikstudier, Stockholms universitet. Tidigare partner på Catella Coporate Finance och finanschef på Oscar Properties Holding AB (publ). Övriga uppdrag: Uppdrag i flera av Genova Property Group AB:s (publ) dotterbolag. Styrelseledamot i MayNoo AB. Aktieägande i bolaget (inkl. närstående): 2 160 000 aktier och 68 000 teckningsoptioner av serie 2023/2026 (ägda via bolag) samt 69 000 teckningsoptioner av serie 2021/2024. Henrik Zetterström CFO Anställd sedan 2023. Född 1971. Bakgrund: Kandidatexamen i ekonomi, Stockholms universitet. Auktoriserad revisor på KPMG och därefter CFO på BIG BAG, M2 Asset Management AB (publ) och Estea AB Övriga nuvarande befattningar: Uppdrag i Genova Property Group AB´s (publ) dotterbolag. Aktieägande i bolaget (inkl. närstående): 40 800 teckningsoptioner av serie 2023/2026. Anna­Karin Malmqvist Chef Bostadsförvaltning Anställd sedan 2021 Född 1988. Bakgrund: Civilingenjör i lantmäteri, Kungliga Tekniska Högskolan, Stockholm. Tidigare förvaltningschef region Stockholm/Uppsala på Wallenstam. Övriga nuvarande befattningar: Inga. Aktieägande i bolaget (inkl. närstående): 508 aktier, 40 800 teckningsoptioner av serie 2023/2026 och 10 000 teckningsoptioner av serie 2021/2024. Anna Molén Chef Stadsutveckling Anställd sedan 2018. Född 1979. Bakgrund: Magisterexamen i samhällsplanering, Stockholms universitet samt kurser i arkitektur och språk från Lunds Universitet och Frankrike. Planeringsarkitekt MSA (medlem av Sveriges Arkitekter). Arbetat som planarkitekt på Sundbyberg stad samt flera år som konsult inom stadsplanering. Haft förtroendeuppdrag som ordförande i Planakademin i Sveriges Arkitekter. Övriga nuvarande befattningar: Inga. Aktieägande i bolaget (inkl. närstående): 7 70 aktier, 40 800 teckningsoptioner av serie 2023/2026 och 44 000 teckningsoptioner av serie 2021/2024. LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE Genova årsredovisning 2023 62 ===== SIDA 63 ===== Henrik Raspe Chef Projektutveckling Född 1973. Bakgrund: Grundare av A Perfect Guide Scandinavia AB. Tidigare Schibsted, kreativt och konceptuellt ansvarig för Svenska Dagbladet helgbilagor. Övriga uppdrag: Styrelseledamot i Cedest AB. Aktieägande i bolaget (inkl. närstående): 204 955 aktier och 40 800 teckningsoptioner av serie 2023/2026 (ägda via bolag) samt 44 000 teckningsoptioner av serie 2021/2024. Henrik Sandström Chef Fastigheter Anställd sedan 2017. Född 1976. Bakgrund: Civilingenjör i lantmäteri, Kungliga Tekniska Högskolan, Stockholm. Tidigare Capital Markets CBRE Sweden och därefter fastighetschef på Fabege i Solna Business Park. Övriga uppdrag: Uppdrag i Genova Property Group AB´s (publ) delägda bolag. Aktieägande i bolaget (inkl. närstående): 5 500 aktier, 40 800 teckningsoptioner av serie 2023/2026 och 44 000 teckningsoptioner av serie 2021/2024. REVISOR Bolagets revisor är sedan 2011 Ernst & Young Aktiebolag och sedan 2018 med Henrik Nilsson som huvudansvarig revisor. LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE Uppgifter om aktieinnehav per den 31 december 2023. Genova årsredovisning 2023 63 ===== SIDA 64 ===== Finansiering En långsiktigt stabil finansiering är centralt för Genova och har varit än mer i fokus i årets osäkra omvärld med utmaningar i form av hög inflation och stigande räntor. Vi har under året arbetat aktivt med att minska skuld ­ sättningen och säkerställa likviditet. Genom inlösen av obligationslån har den totala obligationsskulden minskat från cirka 1 300 Mkr till 500 Mkr med positiv effekt på finansnetto och intjäning. FINANSIERING | FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Genova årsredovisning 2023 64 ===== SIDA 65 ===== FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE | FINANSIERING Finansiering Att äga och utveckla fastigheter är en kapitalintensiv verksamhet och rän­ tekostnaderna är Genovas största kost­ nadspost. Det är därför viktigt att alltid ha tillgång till kostnadseffektiv finansiering. Finansiering sker antingen genom kapital från ägarna eller genom extern upplåning. Fördelningen däremellan bestäms utifrån en avvägning av kraven på avkastning respektive finansiell stabilitet. För att skapa förutsättningar för goda finansieringsmöjligheter har Genova etablerat relationer med flera motpar ­ ter bland de stora bankerna. Genova är även närvarande på kapitalmarknaden med en mindre andel obligationslån och hybridobligationer. Tillgång till långsik ­ tig och stabil finansiering är av största vikt för en långsiktigt hållbar verksam ­ het. För Genova är det därför viktigt med långa och förtroendefulla relationer med kreditgivarna. Bolagets långivare utgörs huvudsakligen av de större nordiska bankerna, kompletterat med upplåning på den svenska kapitalmarknaden. Bankfinansieringen är säkerställd genom pantbrev i fastigheter. Grönt finansiellt ramverk Ett mer strukturerat grepp om Genovas hållbarhetsarbete och miljöcertifiering av all nyproduktion har möjliggjort för bolaget att ta upp grön finansiering. I december 2020 etablerade Genova ett grönt finansiellt ramverk tillämpligt för att ta upp gröna finansiella instrument inklu­ sive gröna obligationer och andra typer av skuldinstrument med krav på Genova att rapportera utfallet inom ett antal para­ metrar relaterade till klimatpåverkan. Läs mer om Genovas gröna finansiering på bolagets webbplats www.genova se. Förvaltningsfastigheter och projekt Förvaltningsfastigheter Koncernens förvaltningsfastigheter består av totalt 80 fastigheter. Metoden att beräkna verkligt värde för förvalt ­ ningsfastigheter består i huvudsak av en kassaflödesbaserad värderingsmodell där värdet har beräknats som nuvärdet av prognosticerade kassaflöden samt restvärdet under en kalkylperiod, där diskontering har skett med en bedömd kalkylränta. Det genomsnittliga avkast ­ ningskravet för fastighetsportföljen bedöms till cirka 5,6 procent vid boksluts ­ dagen. Bostadsprojekt som har färdig ­ ställts under året har sänkt det genom ­ snittliga avkastningskravet med cirka 0,2 procentenheter. Exkluderas det färdig ­ ställda projektet uppgår det genomsnitt­ liga avkastningskravet till 5,8 procent. Pågående nyanläggning Pågående nyanläggningar består av projekt i Norrtälje, Enköping och Upplands­Bro. Projekteringsfastigheter Projekteringsfastigheter avser upparbe­ tade och aktiverade kostnader på projekt som ännu inte byggstartats samt i vissa fall värderats till verkligt värde enligt samma metod som för förvaltningsfastig­ heter. Vid byggstart omklassificeras aktu­ ella belopp till pågående nyanläggningar. Pågående bostadsprojekt Pågående bostadsprojekt avser Järngrin­ dens pågående bostadsrättsprojekt samt pågående hyresbostadsfastighet som färdigställts och avyttrats i början av 2023. Projekten redovisas som Pågående bostads­ projekt under omsättningstillgångar. Fastighetsvärde Fastighetsbeståndet exklusive Järngrindens bestånd externvärderas kvartalsvis. Per den 31 december har hela fastighetsbeståndet inklusive Järngrindens bestånd externvärderats och utfördes av CBRE, Newsec och Forum. I verkligtvärdehierarkin är förvaltnings ­ fastigheter i nivå 3, det vill säga data för tillgången baseras på icke observerbara marknadsdata. Eget kapital och substansvärde Koncernens egna kapital uppgick den 31 december till 4 303,3 Mkr (4 595,5) och soliditeten till 37,2 procent (38,4). Det långsiktiga substansvärdet upp ­ gick till 4 812,3 Mkr (5 134,0), vilket mot ­ svarar en minskning med 6 procent. Det långsiktiga substansvärdet hänförligt till aktieägarna uppgick till 3 219,8 Mkr (3 584,1), vilket motsvarar en minskning med 10 procent. Det långsiktiga sub ­ stansvärdet hänförligt till aktieägarna per aktie uppgick till 70,59 kronor per aktie (85,38). Finansieringskällor 31 december 2023 Kategori Geogra/f_i Kreditportfölj Totalt 6 274 Mkr 8,0% Kapital- marknaden 92,0% Bank- marknaden Substansvärde 31 dec 2023 31 dec 2022 Mkr kr/aktie Mkr kr/aktie Eget kapital enligt balansräkningen 4 303,3 94,34 4 595,5 109,48 Återläggning: Derivat enligt balansräkningen 44,0 0,96 - - Uppskjuten skatteskuld enligt balansräkningen 544,6 11,94 619,5 14,76 Avdrag: Uppskjuten skattefordran enligt balansräkningen -79,7 -1,75 -81,1 -1,93 Hybridobligation -800,0 -17,54 -800,0 -19,06 Innehav utan bestämmande inflytande -792,4 -17,37 -749,8 -17,86 Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägare 3 219,8 70,59 3 584,1 85,39 Genova årsredovisning 2023 65 ===== SIDA 66 ===== FINANSIERING | FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Genova har hybridobligationer emitte ­ rade om totalt 800 Mkr under ett grönt finansiellt ramverk. Hybridobligatio ­ nerna med tillhörande räntebetalningar redovisas inom eget kapital. Räntebärande skulder Koncernen hade per den 31 december 2023 räntebärande skulder om 6 274 Mkr (6 315) vilket motsvarade en belånings ­ grad om 51,8 procent (50,7) efter avdrag för likvida medel om 284,5 Mkr. Koncer ­ nens lånefaciliteter innehåller sedvan ­ liga garantier och åtaganden, bland annat för Genova och dess fastighets­ ägande dotterföretag att uppfylla vissa finansiella nyckeltal såsom belånings ­ grad och räntetäckningsgrad. Den genomsnittliga räntenivån uppgick till cirka 5,3 procent (4,5) (6,1 procent inklusive byggnadskreditiv och obli­ gationslån) den 31 december 2023 med en soliditet som vid samma tidpunkt uppgick till 37,2 procent (38,4). Efter årets utgång har Genova tecknat en ny ränteswap om 500 Mkr med en fast ränta om 2,58 procent. Skulle den nya rän ­ teswappen inkluderas hade den genom ­ snittliga räntenivån för samma tidpunkt uppgått till cirka 5,1 procent (5,9 procent inklusive byggnadskreditiv och obliga ­ tionslån). Den genomsnittliga räntenivån beskriver koncernens aktuella räntenivå i kreditportföljen utifrån dagsbasis per den 31 december och ska inte tolkas som den genomsnittliga räntenivån under helåret 2023. Den genomsnittliga ränte ­ nivån ska heller inte jämställas med en prognos för de kommande tolv måna ­ derna då kreditförfall och förändringar i Stibor inte har beaktats. Den genomsnitt ­ liga kapitalbindningstiden uppgick den 31 december 2023 till 2,4 år (2,6). Ränte ­ och kreditförfallostrukturen per samma datum framgår av tabellen nedan. Långsiktig finansiering Under året har Genova genomfört ett flertal väsentliga åtgärder för att stärka balansräkningen och minska finansie ­ ringskostnader. I januari genomförde Genova en riktad nyemission av sta ­ maktier och tillfördes därmed cirka Kreditförfallostruktur 31 december 2023 2024 202720262025 Mkr 250 500 750 1 000 1 250 1 500 1 750 2 000 Långsiktig bank finansiering, Mkr Obligations lån, Mkr Kapitalstruktur 31 december 2023 20 17 20 18 20 19 20 20 20 21 20 22 20 23 Mkr % 3 000 6 000 9 000 12 000 15 000 20 40 60 80 100 44 51 39 36 52 34 44 38 51 38 52 37 51 38 Eget kapital, Mkr Skulder, Mkr Belåningsgrad, % Soliditet, % Ränte­ och kreditförfallostruktur 31 december 2023 Ränteförfall 1 Kreditförfall Förfallostruktur derivat Löptid Belopp, Mkr Snittränta, % Kreditavtal, Mkr Utnyttjat, Mkr Ej utnyttjat, Mkr Räntederivat, Mkr Fast räntenivå, % Rörlig ränta 2 2 614 7,14 - - - - - 2024 10 3,70 398 398 - - - 2025 500 4,41 1 451 1 451 - 500 2,50 2026 600 4,49 1 634 1 634 - 600 2,52 2027 522 4,50 2 064 1 813 251 - - 2028 1 050 4,46 - - - 1 050 2,38 Totalt 5 296 5,78 5 547 5 296 251 2 150 2,45 Byggnadskreditiv 7,90 1 244 978 266 Totalt 6,11 6 791 6 274 517 Lån exklusive obligation och byggnadskreditiv 5,33 5 047 4 796 251 1) Genomsnittliga räntenivåer är beräknade utifrån aktuella nivåer på dagsbasis per den 31 december och beaktar ej ett genomsnitt över hela perioden. 2) 500 Mkr avser obligation med kreditmarginal 5,95 procent. Genova årsredovisning 2023 66 ===== SIDA 67 ===== FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE | FINANSIERING 200 Mkr. Därutöver har Genova löst in obligationer till ett belopp om totalt cirka 1 300 Mkr varav 525 Mkr med förfall i september 2023 och 750 Mkr med förfall i september 2024. Genova har därmed under 2023 hanterat samtliga kortfristiga obligationsförfall vilket innebär att nästa förfall sker först i november 2026. Under året har Genova även sålt fast ­ igheter till ett underliggande fastighets ­ värde om cirka 550 Mkr vilket har frigjort likviditet om cirka 450 Mkr. Genova har under 2024 förfall i kredit­ förfallostrukturen om cirka 400 Mkr. Hela beloppet avser finansiering i bank­ marknaden där Genova och det nu konso­ liderade bolaget Järngrinden kommer att refinansiera skulderna kopplade till sina befintliga förvaltningsfastigheter. Likviditet och outnyttjade faciliteter Koncernens likviditet inklusive bygg ­ nadskreditiv uppgår till 877 Mkr. I belop ­ pet ingår kassa med 284 Mkr, outnyttjade revolverande krediter och checkräkning om totalt 327 Mkr samt 266 Mkr av beviljade byggnadskreditiv som ännu ej är utnyttjade. Räntebindning Genova har historiskt arbetat med kort räntebindning. Under året arbetade vi aktivt med att skapa bättre förutsägbar ­ het i våra kassaflöden genom räntebind ­ ning via derivat, vilket kommer ge en positiv påverkan i nuvarande räntemiljö. Per 31 december 2023 har Genova 5 ränteswapavtal om totalt 2 150 Mkr med en genomsnittlig fast ränta om 2,45 procent. Efter årets utgång har Genova tecknat ytterligare en ränteswap om 500 Mkr med en fast ränta om 2,58 procent som löper ut i januari 2030. Inkluderat ränteswappen som tecknades efter årets utgång uppgår total volym ränteswappar till 2 650 Mkr med en genomsnittlig fast ränta om 2,47 procent. Utöver detta har Genova fasträntelån till ett belopp om 532 Mkr vilket innebär att 60 procent av kreditportföljen (exklu­ derat byggnadskreditiv) är räntesäkrad om ränteswappen som tecknades efter årets utgång beaktas. I tabellen för ränte ­ och kreditförfallostruktur ingår endast de fasträntelån och ränteswappar som var tecknade före årets utgång. Finanspolicy Koncernen har en Finanspolicy med det övergripande syftet är att säkerställa kort­ och långsiktig kapitalförsörjning, en långsiktig och stabil kapitalstruktur samt med begränsad riskexponering. Finansiella transaktioner ska genom ­ föras utifrån en bedömning av kon ­ cernens samlade behov av likviditet, finansiering och ränterisk. Övergripande mål för finansieringsverksamheten i Genova är att minimera ränte ­ och upp­ låningsrisker samt att koncernens låne ­ finansiering ska ske med hjälp av flera olika banker. Policyn syftar även till att reglera ansvarsfördelning inom Genova avseende finansiell riskhantering och finansverksamheten. Finansverksam ­ heten inom Genova med dotterföretag är centraliserad till koncernens centrala ekonomifunktion. Ekonomifunktionen ansvarar för bolagets finansieringsverk ­ samhet på uppdrag av VD och styrelse och fastställer ramar för hur såväl koncernens kort­ respektive långfristiga kapitalförsörjning ska säkerställas samt vilka risker som ska tillåtas. Koncernens soliditet ska enligt bolagets finansiella mål uppgå till lägst 35 procent. Genova kan dock tillåta att soliditeten understiger 35 procent med beaktande av framtidsutsikterna på medellång sikt och verksamhetens aktu­ ella riskprofil i övrigt. Kreditvärdighet Genova ska sträva efter att på lång sikt vara en koncern med en kredit- värdering motsvarande ”investment grade”, dels för att attrahera långivare, dels för att uppnå lägsta möjliga upplåningskost - nad. Diversifiering Genova ska ha en diver - sifierad låneportfölj och undvika beroende av såväl enskild finansieringskälla som motpart. Vidare ska förfall av olika typer av finansieringskällor och enskilda krediter fördelas över tid. Styrka Koncernens finansiella nyckeltal ska vara starka med en belåningsgrad om max 65 procent. Styr - kan i fastighetsportföljen förstärks av kvaliteten i vårt kassaflöde samt skuld- och ränteportföl - jens sammansättning. Transparens Genova ska uppmuntra långsiktiga relationer med såväl banker som andra kreditgivare/investerare och ha som målsättning att vara transparent i syfte att öka berörda parters förståelse för koncernens verksamhet och därmed sin kreditexponering. Flexibilitet Genova ska ha en flexibel finansiering i syfte att stödja verksamhetens utveckling avseende förvärv, försäljningar och projektutveckling. Genova ska bevaka och följa utvecklingen på de finansiella marknaderna. Allt i syfte att snabbt kunna agera och matcha verksamhetens behov vid rätt tidpunkt. FINANSIELL STRATEGI Genova årsredovisning 2023 67 ===== SIDA 68 ===== FINANSIELL UTVECKLING | FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Hyresintäkter Koncernens hyresintäkter uppgick under året till 503,0 Mkr (394,7). Ökningen motsvarar en tillväxt i hyresintäkterna om 27 procent. Tillväxten i hyresintäkterna hänför sig främst till ett växande fastig­ hetsbestånd. Intäkterna från jämförbart bestånd är 23 Mkr högre jämfört med samma period föregående år, vilket främst är en följd av 2023 års inflationsjustering. Fastighetskostnader Fastighetskostnader i form av drifts ­ och underhållskostnader samt fastighets ­ skatt ökade under året till ­ 135,4 Mkr (­116,9), vilket motsvarar en ökning på cirka 16 procent. Ökningen i fastighets ­ kostnader förklaras främst av att Genova förvaltar ett större fastighetsbestånd i jämförelse med föregående år. Inom jämförbart bestånd har utbetalda elstöd och lägre elpriser minskat kostnaderna jämfört med föregående år. Driftsöverskott Driftsöverskottet ökade under året till 367,6 Mkr (277,8), vilket motsvarar en ökning på 32 procent. Överskottsgraden för året uppgick till 73,1 procent, vilket är högre jämfört med föregående år då den uppgick till 70,4 procent. Den högre över ­ skottsgraden är en effekt av indexjus ­ teringen av hyresintäkter och lägre elkostnader inom jämförbart bestånd, samt tillväxt i förvaltningsportföljen via förvärv och nyproduktion. Finansiell utveckling Styrelsen och verkställande direktören för Genova Property Group AB (publ), organisationsnummer 556864 ­8116, avger härmed årsredovisning för koncernen och moderbolaget för räkenskapsåret 2023. Genova Property Group AB benämns även bolaget eller moderbolaget. Genova Property Group AB tillsammans med dess helägda dotterföretag benämns även Genova eller koncernen. Central administration Centrala administrationskostnader är fördelade på fastighetsförvaltning och projektutveckling. De totala centrala administrationskostnaderna uppgick under året till 57,3 Mkr ( ­51,5), vilket motsvarar en ökning om 11 procent. Ökningen är framför allt ett resultat av den växande verksamheten inklusive förvärvet av Järngrinden. Resultat från andelar i joint ventures och intresseföretag I posten redovisas resultateffekten av Genovas fastigheter som ägs via joint ventures. Resultat från andelar i joint ventures har under året uppgått till ­ 16,4 Mkr (39,3) och avser resultat från den löpande driften och värdeförändringar samt avyttringen av GenovaFastator. Den negativa resultatförändringen jäm ­ fört med 2022 om cirka 56 Mkr är framför allt hänförlig till negativa värdeföränd ­ ringar på fastigheter samt en följd av att Järngrinden sedan 31 december 2022 konsolideras som ett dotterföretag. Årets resultat från andelar i joint ventures och intresseföretag har påverkats av negativa värdeförändringar om ­ 27,3 Mkr. Finansnetto Finansnettot uppgick till ­ 233,3 Mkr (­144,9). De räntekostnader som är hän ­ förliga till fastighetsförvaltningen är en löpande kostnad som belastar finansnet ­ tot. Finansieringen av projektverksam ­ heten är däremot en del av anskaffnings ­ kostnaden och aktiveras på respektive projekt och belastar inte resultatet. Under året har 113 Mkr aktiverats hän ­ förligt till projektverksamheten. I nuläget är bedömningen att aktivering hänförlig till projektverksamheten även framgent kommer att uppgå till cirka 30 procent av koncernens totala räntekostnader. Genomsnittlig ränta per balansdagen uppgick till 5,3 procent (4,5) (6,1 procent inklusive obligationslån och byggnads ­ kreditiv). Bland finansiella kostnader under året ingår ­ 21,4 Mkr (­14,6) som avser kostnader för upptagande av lån som periodiseras över lånens löptid. Räntetäckningsgraden för året uppgick till 1,6 ggr (2,0). I räntetäckningsgra ­ den har kostnader av engångskaraktär exkluderats. Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet uppgick under året till 60,6 Mkr (120,8), vilket är en minskning med 50 procent. Minsk ­ ningen är hänförlig till negativa värde ­ förändringar på fastigheter i joint ventu­ res och intresseföretag om ­ 27,3 Mkr samt ökade räntekostnader men kompensera ­ des delvis av ett högre driftöverskott. Resultat från nyproduktion bostäder I januari frånträddes ett av Järngrindens hyresrättsprojekt utanför Borås med en resultateffekt om 32,6 Mkr. Projektet bestod av 92 nyproducerade hyresrät ­ ter. I juni färdigställdes och avyttrades Kommentarer till den finansiella utvecklingen för året Genova årsredovisning 2023 68 ===== SIDA 69 ===== FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE | FINANSIELL UTVECKLING Järngrindens bostadsrättsprojekt i Borås med en resultateffekt om 7,4 Mkr. Projektet bestod av 23 nyproducerade lägenheter. Värdeförändringar fastigheter Värdeförändringar fastigheter uppgår till ­530,3 Mkr (198,7). De negativa värdeför ­ ändringarna är främst en effekt av ökade avkastningskrav. Genovas portfölj av kommersiella hyresavtal har en hög grad av hyresavtal vars hyra indexregleras, vilket har reducerat effekten av de ökade avkastningskraven. Skatt Redovisad skatt uppgick till 62,7 Mkr (­68,3) och hänför sig i huvudsak till uppskjuten skatt på värdeförändringar. Både aktuell och uppskjuten skatt har beräknats utifrån en nominell skattesats om 20,6 procent. Kvarvarande under ­ skottsavdrag kan beräknas till cirka 382 Mkr (390) samt obeskattade reserver om cirka 100 Mkr (79). Som uppskjutna skat ­ teskulder redovisas full nominell skatt om 20,6 procent av skillnaden mellan redovisat och skattemässigt värde med avdrag för den skatt som är hänförlig till tillgångsförvärv. Årets resultat Årets resultat uppgick till ­ 416,0 Mkr (255,9). Jämfört med 2022 har driftsöver ­ skottet ökat och förvaltningsresultatet minskat. Värdeförändringarna om ­ 530,3 Mkr medför att Genova redovisar ett resultat efter skatt för året som är lägre än motsvarande period 2022. Väsentliga händelser efter räkenskapsårets utgång Efter räkenskapsårets utgång har Genova tecknat en ränteswap om 500 Mkr med en fast ränta om 2,58 procent som löper ut i januari 2030. Genova har även genomfört en emission av konvertibler och därigenom tillförts cirka 200 Mkr. Konvertiblerna löper med en fast årlig ränta om 6,75 pro ­ cent med kvartalsvisa utbetalningar och förfaller till betalning i mars 2029. Framtida utveckling Koncernen kommer även fortsättnings ­ vis att arbeta enligt fastslagen affärs ­ modell inom prioriterade geografiska områden. Kriget i Ukraina bedömer bola ­ get ha en begränsad effekt på Genovas verksamhet med vissa leveransproblem till pågående projekt. Dock innebär omvärldssituationen en osäkerhet på de finansiella marknaderna med stigande priser, vilket medför sämre köpkraft, sti­ gande inflation och risk för ökade ränte ­ nivåer. Genova följer noga utvecklingen och kan med en stark balansräkning och god likviditet agera för att säkerställa en fortsatt långsiktig tillväxt. Förslag till vinstdisposition Styrelsen och verkställande direktören föreslår att till förfogande stående vinst ­ medel (heltal kronor): Balanserad vinst 404 791 067 Årets förlust -163 886 965 240 904 102 Disponeras så att i ny räkning överförs 240 904 102 240 904 102 Beträffande bolagets och koncernens resultat och ställning i övrigt hänvisas till efterföljande resultat ­ och balans ­ räkning samt kassaflödesanalys med tillhörande tilläggsupplysningar och bokslutskommentarer. Där inte annat anges är samtliga belopp i de efterföl­ jande räkningarna angivna i miljoner kronor (Mkr). Organisation och medarbetare Antalet anställda i organisationen upp ­ gick i slutet av året till 53, varav 26 kvin ­ nor. Medarbetarna har relevant och bred erfarenhet inom fastighetsförvaltning, projektledning, byggnation, ekonomi, juridik, marknadsföring och försäljning. För mer information om organisationen och ledande befattningshavare se not 10 samt sidorna 62–63. Hållbarhetsarbete Hållbarhetsaspekten i Genovas verksam ­ het är viktig för att skapa en långsiktigt attraktiv och resurssnål fastighetportfölj som möter kraven från våra hyresgäster. Genovas mål är att bygga fastigheter som är energieffektiva, har god inomhusmiljö med sunda materialval som minimerar byggnadernas miljöpåverkan under hela dess livstid. Fastigheterna ska erbjuda en säker, trygg och hälsosam miljö för dem som bor och arbetar i lokaler och bostä ­ der, vilket i hög grad styrs av lagar och regler. Att arbeta med detta metodiskt och enligt goda rutiner är en central del i Genovas fastighetsutveckling och pro ­ duktion. Mer information om Genovas miljöarbete återfinns som en separat del i Genovas årsredovisning 2023 och utgör inte en del av de formella årsredovis ­ ningshandlingarna, se avsnittet Hållbar ­ het på sidorna 32–41 samt 121–127. Organisation och hållbarhetsarbete Genova årsredovisning 2023 69 ===== SIDA 70 ===== FINANSIELL OCH HÅLLBARHETSINFORMATION Genova årsredovisning 2023 70 ===== SIDA 71 ===== FINANSIELL OCH HÅLLBARHETSINFORMATION Finansiell och hållbarhets­ information 72 Nyckeltal 73 Koncernens rapport över totalresultat 74 Koncernens balansräkning 76 Koncernens rapport över förändring i eget kapital 77 Koncernens rapport över kassaflöden 78 Moderbolagets rapport över totalresultat 79 Moderbolagets balansräkning 80 Moderbolagets rapport över förändring i eget kapital 81 Moderbolagets rapport över kassaflöden 82 Redovisningsprinciper samt noter 116 Revisionsberättelse 121 GRI-index 122 Hållbarhetsnoter 128 Definitioner 130 Information till aktieägare Genova årsredovisning 2023 71 ===== SIDA 72 ===== 2023 2022 2021 2020 2019 Finansiella nyckeltal Avkastning på eget kapital, % -9,3 6,2 19,4 19,1 39,2 Soliditet, % 37, 2 38,4 37,9 39,0 33,5 Belåningsgrad, % 51,8 50,7 50,9 43,5 51,8 Belåningsgrad fastigheter, % 60,5 59,1 61,8 55,2 61,0 Genomsnittlig räntenivå, % 5,3 4,5 2,0 2,1 2,2 Genomsnittlig räntenivå inklusive obligationslån, % 6,1 5,1 2,7 2,9 3,0 Räntetäckningsgrad, ggr 1,6 2,0 2,2 1,8 2,2 Kapitalbindningstid, antal år 2,4 2,6 2,1 3,0 3,6 Aktierelaterade nyckeltal Totalt antal utestående preferensaktier, tusental – – – 4 000 4 000 Genomsnittligt antal utestående preferensaktier, tusental – – 1 744 4 000 3 400 Total utdelning preferensaktier, Mkr – – 23,8 42,0 26,2 Utdelning per preferensaktie, kr – – 5,95 10,50 7,87 Totalt antal utestående aktier, tusental 45 613 41 977 41 977 39 577 30 722 Genomsnittligt antal utestående aktier,tusental 45 504 41 977 40 177 35 149 47 858 Förvaltningsresultat per aktie, kr -0,49 1,53 0,98 0,53 0,15 Tillväxt förvaltningsresultat per aktie före utdelning, % 97,7 174,4 60,0 101,7 173,1 Resultat per aktie, kr -11,73 3,98 13,66 10,69 7,89 Eget kapital, Mkr 4 303,3 4 595,5 3 665,9 2 647,8 1 726,2 Eget kapital hänförligt till aktieägare, Mkr 2 710,9 3 045,7 2 863,3 2 129,4 1 207,9 Eget kapital per aktie, kr 59,43 72,56 68,21 53,80 39,32 Långsiktigt substansvärde, Mkr 4 812,3 5 134,0 4 07 7,3 2 883,0 1 975,3 Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägare, Mkr 3 219,8 3 584,1 3 274,7 2 364,6 1 475,3 Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 70,59 85,38 78,01 59,75 47,4 3 Nyckeltal RÄKENSKAPER 72 Genova årsredovisning 202372 ===== SIDA 73 ===== Koncernens rapport över totalresultat Mkr Not 2023-01-01 2023-12-31 2022-01-01 2022-12-31 Hyresintäkter 6 503,0 394,7 Driftskostnader 7 -98,0 -84,1 Underhållskostnader 7 -26,7 -23,7 Fastighetsskatt 7 -10,8 -9,1 Summa Fastighetskostnader -135,4 -116,9 Driftsöverskott 367,6 27 7,8 Central administration fastighetsförvaltning 8 -21,8 -23,2 Central administration projektutveckling 8 -35,5 -28,3 Resultat från andelar i joint ventures och intresseföretag 23 -16,4 39,3 - varav värdeförändringar fastigheter -27,3 23,5 Finansnetto 11 -233,3 -144,9 Förvaltningsresultat 60,6 120,8 Resultat från nyproduktion bostäder 40,0 – Övriga intäkter 12 – 2,6 Övriga kostnader -11,2 – Värdeförändringar fastigheter 13 -530,3 198,7 Värdeförändringar derivat -50,0 – Valutakurseffekter fastigheter 12,3 2,2 Resultat före skatt -478,7 324,2 Inkomstskatt 14 62,7 -68,3 Årets resultat -416,0 255,9 Övrigt totalresultat för året – – Summa totalresultat för året -416,0 255,9 Årets resultat hänförligt: Moderbolagets aktieägare -450,8 223,5 Innehav utan bestämmande inflytande 34,9 32,5 Summa totalresultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare -450,8 223,5 Innehav utan bestämmande inflytande 34,9 32,5 Resultat per aktie före och efter utspädning, kr 1 31 -11,73 3,98 Antal aktier vid årets utgång, tusental 31 45 613 41 977 Genomsnittligt antal aktier, tusental 31 45 504 41 977 1) Resultat i relation till genomsnittligt antal stamaktier efter betalning för hybridobligation. RÄKENSKAPER 73 Genova årsredovisning 202373 ===== SIDA 74 ===== RÄKENSKAPER Koncernens balansräkning Mkr Not 2023-12-31 2022-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Goodwill 15 202,9 202,9 Förvaltningsfastigheter 16 7 679,9 8 183,2 Pågående nyanläggningar 17 878,0 860,5 Projekteringsfastigheter 18 1 298,0 1 023,2 Övriga materiella anläggningstillgångar 19 13,7 18,9 Nyttjanderättstillgångar 20 14,3 32,6 Inventarier 21 5,9 4,7 Uppskjutna skattefordringar 14 79,4 81,1 Andelar i joint ventures och intresseföretag 23 569,5 556,1 Derivat - 5,9 Övriga långfristiga fordringar 25 298,1 295,1 Summa anläggningstillgångar 11 039,7 11 264,2 Omsättningstillgångar Pågående bostadsprojekt 42,6 197,0 Hyresfordringar och kundfordringar 26 18,2 33,3 Övriga fordringar 27 103,5 186,5 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 28 74,2 38,4 Likvida medel 29 284,5 257,7 Summa omsättningstillgångar 523,0 712,9 SUMMA TILLGÅNGAR 11 562,7 11 97 7,1 74 Genova årsredovisning 202374 ===== SIDA 75 ===== RÄKENSKAPER Mkr Not 2023-12-31 2022-12-31 EGET KAPITAL 31 Summa totalresultat för året Aktiekapital 54,7 50,4 Övrigt tillskjutet kapital 1 652,6 1 459,5 Balanserat resultat inklusive årets resultat 1 003,5 1 535,7 Hybridobligation 800,0 800,0 Innehav utan bestämmande inflytande 792,4 749,8 Summa eget kapital 4 303,3 4 595,5 SKULDER Långfristiga skulder Upplåning från kreditinstitut 32,34 4 589,8 4 151,1 Obligationslån 33,34 492,5 742,0 Derivat 44,0 - Leasingskuld 20 31,8 29,5 Övriga långfristiga skulder 35 65,6 63,0 Uppskjutna skatteskulder 14 544,4 619,5 Summa långfristiga skulder 5 768,0 5 605,2 Kortfristiga skulder Upplåning från kreditinstitut 32,34 1 177,6 897, 2 Obligationslån 33,34 – 525,0 Checkräkningskredit 14,0 – Leverantörsskulder 84,9 93,9 Leasingskuld 20 9,5 4,8 Aktuella skatteskulder 14 8,8 11,2 Övriga skulder 36 69,1 130,7 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 37 127,5 113,6 Summa kortfristiga skulder 1 491,4 1 776,4 SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 11 562,7 11 97 7,1 75 Genova årsredovisning 202375 ===== SIDA 76 ===== RÄKENSKAPER Koncernens rapport över förändringar i eget kapital Hänförligt till moderföretagets aktieägare Mkr Antal utestående aktier, tusental Aktie - kapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserat resultat inkl. årets resultat Hybrid - obligation Innehav utan be - stämmande inflytande Summa eget kapital Ingående balans per 1 januari 2022 41 977 50,4 1 459,5 1 353,4 700,0 102,6 3 665,9 Totalresultat Årets resultat 223,5 32,5 255,9 Övrigt totalresultat - - - Summa totalresultat 223,5 32,5 255,9 Transaktioner med ägare Transaktioner med innehav utan bestämmande inflytande 19,4 614,7 634,1 Emission hybridobligation 100,0 100,0 Emissionskostnader hybridobligation -1,5 -1,5 Utdelning hybridobligation -57,7 -57,7 Valutakurseffekt -1,3 -1,3 Utgående balans per 31 december 2022 41 977 50,4 1 459,5 1 535,8 800,0 749,8 4 595,5 Ingående balans per 1 januari 2023 41 977 50,4 1 459,5 1 535,8 800,0 749,8 4 595,5 Totalresultat Årets resultat -450,8 34,9 -416,0 Övrigt totalresultat - - - Summa totalresultat -450,8 34,9 -416,0 Transaktioner med ägare Transaktioner med innehav utan bestämmande inflytande 7,8 7,8 Utdelning hybridobligation -82,8 -82,8 Nyemission stamaktier 3 636 4,4 195,6 200,0 Emissionskostnader stamaktier -2,6 -2,6 Emission teckningsoptioner 0,9 0,9 Valutakurseffekt 0,4 0,4 Utgående balans per 31 december 2023 45 613 54,7 1 652,6 1 003,6 800,0 792,4 4 303,3 76 Genova årsredovisning 202376 ===== SIDA 77 ===== RÄKENSKAPER Koncernens rapport över kassaflöden Mkr Not 2023-12-31 2022-12-31 Kassaflöde från den löpande verksamheten Förvaltningsresultat 60,6 120,8 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet* 46,1 -39,0 Övriga intäkter - 2,6 Övriga kostnader -11,2 - Betald skatt -6,5 2,5 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 88,9 86,9 Förändringar i rörelsekapital Förändring kundfordringar 10,9 -9,9 Förändring övriga rörelsefordringar 55,3 -58,1 Förändring leverantörsskulder -9,1 35,1 Förändring övriga rörelseskulder -70,7 19,0 Kassaflöde från den löpande verksamheten 75,3 73,0 Kassaflöde från investeringsverksamheten Investeringar i fastigheter och projekt -812,4 -1 095,7 Investeringar i inventarier -0,5 -1,4 Försäljning av fastigheter 705,9 228,5 Investeringar i dotterföretag -41,4 149,5 Utdelning från intresseföretag 37,3 - Förändring av övriga finansiella anläggningstillgångar -8,0 -48,3 Kassaflöde från investeringsverksamheten -119,2 -767,5 Kassaflöde från finansieringsverksamheten Nyemission stamaktier 200,0 - Emissionskostnader stamaktier -2,6 - Emission hybridobligation - 98,5 Upptagna lån 1 567,6 922,0 Amortering av lån -1 609,2 -327,9 Lämnad utdelning -85,2 -56,5 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 70,7 636,1 Årets kassaflöde 26,8 -58,3 Likvida medel vid årets början 257,7 316,0 Likvida medel vid årets slut 284,5 257,7 * Övriga poster ej kassapåverkande Återläggning av avskrivningar 7, 2 7,5 Resultat från andelar i joint ventures 16,4 -39,3 Upplupen ränta 22,5 -7, 2 46,1 -39,0 Erhållen ränta 11 6,4 8,4 Betald ränta 11 -160,5 -155,3 77 Genova årsredovisning 202377 ===== SIDA 78 ===== Moderbolagets rapport över totalresultat Mkr Not 2023-01-01 2023-12-31 2022-01-01 2022-12-31 Nettoomsättning 12 7,4 7,0 Summa rörelsens intäkter 7,4 7,0 Övriga externa kostnader 8 -37,0 -5,6 Personalkostnader 10 -9,5 -11,5 Summa rörelsens kostnader -46,5 -17,1 Rörelseresultat -39,1 -10,1 Nedskrivningar av andelar i koncernföretag 22 -256,4 -83,4 Ränteintäkter och liknande resultatposter 11 248,2 136,9 Räntekostnader och liknande resultatposter 11 -155,5 -87,0 Resultat från finansiella poster -163,6 -33,5 Bokslutsdispositioner Erhållna koncernbidrag 38,9 10,7 Resultat före skatt -163,9 -32,9 Skatt på årets resultat 14 – -0,1 Årets resultat -163,9 -33,0 Övrigt totalresultat för året – – Summa totalresultat för året -163,9 -33,0 RÄKENSKAPER 78 Genova årsredovisning 202378 ===== SIDA 79 ===== RÄKENSKAPER Moderbolagets balansräkning Mkr Not 2023-12-31 2022-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 22 818,2 818,2 Uppskjutna skattefordringar 14 22,4 22,4 Fordringar hos koncernföretag 24 1 743,6 1 845,6 Summa finansiella anläggningstillgångar 2 584,2 2 686,2 Kortfristiga fordringar Fordringar hos koncernföretag 52,1 40,7 Övriga fordringar 27 4,5 5,2 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 28 1,2 1,3 57,8 47,3 Likvida medel 29 11,3 65,1 Summa omsättningstillgångar 17,0 71,7 SUMMA TILLGÅNGAR 2 653,3 2 798,5 EGET KAPITAL OCH SKULDER 31 Summa totalresultat för året Bundet eget kapital Aktiekapital 54,7 50,4 Summa bundet eget kapital 54,7 50,4 Fritt eget kapital Överkursfond 1 004,8 811,7 Balanserat resultat -600,0 -485,1 Årets resultat -163,9 -33,0 Summa fritt eget kapital 240,9 293,6 Hybridobligation 800,0 800,0 Summa eget kapital 1 095,6 1 144,0 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 32 400,0 – Obligationslån 33 492,5 742,0 Skulder till koncernföretag 24 592,3 285,4 Summa långfristiga skulder 1 484,8 1 027,4 Kortfristiga skulder Checkräkningskredit 14,0 – Obligationslån 33 – 525,0 Skulder till koncernföretag 37,4 70,5 Leverantörsskulder 1,5 0,1 Aktuella skatteskulder 14 0,0 0,2 Övriga skulder 36 2,9 22,4 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 37 17,1 8,8 Summa kortfristiga skulder 72,9 627,1 SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 2 653,3 2 798,5 79 Genova årsredovisning 202379 ===== SIDA 80 ===== Moderbolagets rapport över förändringar i eget kapital Mkr Aktiekapital Överkurs- fond Balanserat resultat Årets resultat Hybrid- obligation Summa eget kapital Ingående balans per 1 januari 2022 50,4 811,7 -383,2 -42,8 700,0 1 136,2 Omföring i ny räkning -42,8 42,8 – Årets resultat -33,0 -33,0 Summa totalresultat -33,0 -33,0 Transaktioner med ägare Emission hybridobligation 100,0 100,0 Emissionskostnader hybridobligation -1,5 -1,5 Utdelning hybridobligation -57,7 -57,7 Utgående balans per 31 december 2022 50,4 811,7 -485,1 -33,0 800,0 1 144,0 Ingående balans per 1 januari 2023 50,4 811,7 -485,1 -33,0 800,0 1 144,0 Omföring i ny räkning -33,0 33,0 – Årets resultat -163,9 -163,9 Summa totalresultat -163,9 -163,9 Transaktioner med ägare Utdelning hybridobligation -82,8 -82,8 Nyemission stamaktier 4,4 195,6 200,0 Emissionskostnader stamaktier -2,6 -2,6 Emission teckningsoptioner 0,9 0,9 Utgående balans per 31 december 2023 54,7 1 004,8 -600,0 -163,9 800,0 1 095,7 RÄKENSKAPER 80 Genova årsredovisning 202380 ===== SIDA 81 ===== RÄKENSKAPER Moderbolagets rapport över kassaflöden Mkr Not 2023-12-31 2022-12-31 Kassaflöde från den löpande verksamheten Rörelseresultat -39,1 -10,1 Erhållen ränta 112,0 136,9 Erlagd ränta -132,4 -74,6 Betald inkomstskatt -0,2 0,2 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital -59,8 52,4 Förändringar i rörelsekapital Förändring övriga rörelsefordringar 1,3 1,6 Förändring övriga rörelseskulder -9,4 -19,6 Kassaflöde från den löpande verksamheten -67,9 34,4 Kassaflöde från investeringsverksamheten Investeringar i koncernföretag 0,0 -13,0 Kassaflöde från investeringsverksamheten 0,0 -13,0 Kassaflöde från finansieringsverksamheten Inlåning från koncernföretag 33,2 3,0 Utlåning till koncernföretag 226,8 -245,2 Nyemission stamaktier 200,0 - Emissionskostnader stamaktier -2,6 - Emission hybridobligation - 98,5 Upptagna lån 906,5 - Amortering av lån -1 267,0 - Lämnad utdelning -82,8 -56,5 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 14,1 -200,2 Årets kassaflöde -53,8 -178,9 Likvida medel vid årets början 65,1 244,1 Likvida medel vid årets slut 11,3 65,1 81 Genova årsredovisning 202381 ===== SIDA 82 ===== Not 1 Allmän information Denna årsredovisning och koncernårsredovisning omfattar det svenska moderbolaget Genova Property Group AB, organisations - nummer 556864-8116, och dess dotterföretag, nedan benämnt ”Genova” eller koncernen. Moderbolaget är ett aktiebolag som är registrerat i Sverige och har sitt säte i Stockholm. Besöksadressen till huvudkontoret är Små - landsgatan 12, 111 46 Stockholm. Samtliga belopp redovisas i miljoner kronor (Mkr) om inte annat anges. Uppgifterna inom parentes avser föregående år. Styrelsen har den 27 mars 2024 godkänt denna årsredovisning och koncernredovisning vilken kommer att läggas fram för anta - gande vid årsstämma den 2 maj 2024. Redovisningsprinciper samt noter NOT 2 Sammanfattning av väsentliga redovisningsprinciper 2.1 GRUND FÖR RAPPORTERNAS UPPRÄTTANDE Koncernredovisningen för Genova har upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) samt tolkningar från IFRIC sådana de antagits av EU. Utöver detta har RFR 1 Kom - pletterande redovisningsregler för koncerner tillämpats. Koncern - redovisningen har upprättats med antagande om fortlevnad enligt anskaffningsvärdemetoden, med undantag av förvaltningsfastighe - ter och finansiella instrument, vilka värderats till verkligt värde. Att upprätta rapporter i överrensstämmelse med IFRS kräver användning av viktiga uppskattningar för redovisningsändamål. Utö - ver detta krävs att ledningen gör vissa bedömningar vid tillämpningen av koncernens redovisningsprinciper. För de områden som innefattar en hög grad av bedömning som är komplexa, eller där antaganden och uppskattningar har gjorts av väsentlig betydelse för koncernen, har information lämnats om detta i not 4. Moderbolagets redovisning är upprättad i enlighet med RFR 2, Redovisning för juridiska personer och Årsredovisningslagen. I de fall moderbolaget tillämpar andra redovisningsprinciper än koncer - nen anges detta separat i slutet av denna not. De nedan angivna redovisningsprinciperna för koncernen har til l- lämpats konsekvent på samtliga perioder som presenteras i koncer - nens finansiella rapporter om inte annat framgår nedan. Nya standarder vilka träder i kraft 2023 Avsnittet om redovisningsprinciper har omarbetats till följd av imple - menteringen av de nya reglerna om upplysningar om redovisnings - principer i IAS 1 Utformning av finansiella rapporter. Övriga av EU godkända nya och ändrade standarder samt tolkningsuttalanden från IFRS Interpretations Committee bedöms för närvarande inte påverka Genovas resultat eller finansiella ställning i väsentlig omfatt - ning. Samma sak gäller svenska regelverk. 2.2 KONCERNREDOVISNING Dotterföretag Dotterföretag är alla företag över vilka koncernen har bestämmande inflytande. Koncernen kontrollerar ett företag när den exponeras för eller har rätt till rörlig avkastning från sitt innehav i företaget och har möjlighet att påverka avkastningen genom sitt inflytande i företa - get. Dotterföretag inkluderas i koncernredovisningen från och med den dag då det bestämmande inflytandet överförs till koncernen. De exkluderas ur koncernredovisningen från och med den dag då det bestämmande inflytandet upphör. Förvärvsmetoden används för redovisning av koncernens rörelse - förvärv. Köpeskillingen för förvärvet av ett dotterföretag utgörs av verkligt värde på överlåtna tillgångar, skulder som koncernens ådrar sig till tidigare ägare av det förvärvade bolaget och de aktier som emitterats av koncernen. I köpeskillingen ingår även verkligt värde på alla tillgångar eller skulder som är en följd av en överenskommelse om villkorad köpeskilling. Identifierbara förvärvade tillgångar och övertagna skulder i ett rörelseförvärv värderas inledningsvis till verk - liga värden på förvärvsdagen. Förvärvsrelaterade kostnader kostnadsförs när de uppstår. Koncerninterna transaktioner, balansposter samt orealiserade vinster och förluster på transaktioner mellan koncernföretag elimine - ras. Redovisningsprinciperna för dotterföretag har i förekommande fall ändrats för att garantera en konsekvent tillämpning av Koncer - nens principer. NOTER 82 Genova årsredovisning 202382 ===== SIDA 83 ===== NOTER Rörelseförvärv och tillgångsförvärv Då förvärv av dotterföretag ej avser förvärv av rörelse, utan förvärv av tillgångar i form av förvaltningsfastigheter, fördelas anskaffnings - utgiften på de förvärvade tillgångarna i förvärvsanalysen. Ett förvärv av förvaltningsfastigheter klassificeras som förvärv av tillgångar om förvärvet avser fastigheter, med eller utan hyreskontrakt, men inte innefattar den personal och de processer som krävs för att bedriva förvaltningsverksamheten. En viktig skillnad i redovisning av till - gångsförvärv, jämfört med rörelseförvärv, är att någon uppskjuten skatt inte redovisas vid det första tillfället tillgången tas upp i balans - räkningen. Ytterligare en skillnad är att transaktionsutgifter redovisas som en del av anskaffningsutgiften i ett tillgångsförvärv. Se även not 4 som behandlar kritiska bedömningar och uppskatt - ningar vid tillämpning av Genovas redovisningsprinciper, där fråga om rörelseförvärv eller tillgångsförvärv utvecklas. Transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande (minoritetsaktieägare) Koncernen redovisar transaktioner med aktieägare utan bestäm - mande inflytande som transaktioner med koncernens aktieägare. Vid förvärv från aktieägare utan bestämmande inflytande redovisas skillnaden mellan erlagd köpeskilling och den faktiska förvärvade andelen av det redovisade värdet på dotterföretagets nettotillgångar i eget kapital. Vinster och förluster på avyttringar till innehavare utan bestämmande inflytande redovisas också i eget kapital. Segmentsredovisning Företagsledningen har identifierat rörelsesegment utifrån den interna rapporteringen till företagets högste verkställande besluts - fattare, vilken av koncernen identifierats som koncernens VD. Uti - från den interna rapporteringen organiseras, styrs och rapporteras verksamheten genom två rörelsesegment: Fastighetsförvaltning och Övrigt. Rörelsesegmentet Förvaltningsfastigheter konsolideras enligt samma principer som koncernen i sin helhet. Intäkter och kost - nader som redovisas för respektive rörelsesegment är faktiska kost - nader. Motsvarande gäller de tillgångar och skulder som redovisas per segment och som framgår av koncernens rapport över finansiell ställning. I segmentsredovisningen, redovisas pågående bostadsprojekt genom bostadsrättsföreningar i segmentet Övrigt enligt tidigare tillämpade principer för intäktsredovisning. Det innebär att Genova ser bostadsrättsföreningen som en extern motpart och redovisar en intäkt vid försäljning av fastigheten till bostadsrättsföreningen och intäkter från projektledningen över tid i takt med att arbetet utförts med tillämpning av successiv vinstavräkning. Resultat från transak - tioner med bostadsrättsföreningar redovisas i segmentet ”Övrigt”. Dessa principer innebär att Genova i segmentsredovisningen inte följer IFRS 10 Koncernredovisning då bostadsrättsföreningarna som konsolideras i koncernredovisningen ses som externa parter i segmentsredovisningen. Genova anser att denna redovisning bäst beskriver Genovas bostadsaffär och det är fortsatt enligt denna prin - cip som styrelse och ledning följer verksamheten. 2.3 SAMARBETSARRANGEMANG Med samarbetsarrangemang avses företag där koncernen tillsam - mans med andra parter genom avtal har ett gemensamt bestäm - mande inflytande över verksamheten. Ett innehav i ett samarbetsar - rangemang klassificeras antingen som en gemensam verksamhet eller som ett joint venture beroende på de rättigheter och skyldig - heter respektive investerare har enligt kontraktet. I koncernen har innehaven klassificerats som joint ventures. Joint ventures redovisas enligt kapitalandelsmetoden. Vid tillämpning av kapitalandelsmeto - den värderas investeringen inledningsvis till anskaffningsvärde i kon - cernens rapport över finansiell ställning och det redovisade värdet ökas eller minskas därefter för att beakta koncernens andel av resul - tat och övrigt totalresultat från sina innehav efter förvärvstidpunkten. Koncernens andel av resultat och övrigt totalresultat i ett joint venture ingår i koncernens resultat och övrigt totalresultat. 2.4 INVENTARIER Alla inventarier redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för ack - umulerade avskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår utgifter som direkt kan hänföras till förvärvet av tillgången. Avskrivningar för att fördela deras anskaffningsvärde ner till det beräknade restvärdet över den beräknade nyttjandeperioden, görs linjärt enligt följande: Inventarier 5 år Tillgångarnas restvärde och nyttjandeperioder prövas varje balans - dag och justeras vid behov. En tillgångs redovisade värde skrivs omgående ner till dess återvinningsvärde om tillgångens redovisade värde överstiger dess bedömda återvinningsvärde. Vinster och förluster vid avyttring fastställs genom en jämförelse mellan försäljningsintäkten och det redovisade värdet och redovisas i Övriga rörelseintäkter respektive Övriga rörelsekostnader i resultat - räkningen. 2.5 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Förvaltningsfastigheter innehas i syfte att generera hyresintäk - ter och värdestegringar. I det fall en fastighet förvärvas med flera möjliga användningsområden och där alternativen är att generera hyres intäkter och värdestegringar eller användas för exploatering av bostadsrätter, klassificeras innehavet initialt som förvaltningsfastig - het. Förvaltningsfastigheter redovisas initialt till anskaffningsvärde, inkluderat direkt hänförliga transaktionskostnader. Efter den initiala redovisningen redovisas förvaltningsfastigheter till verkligt värde. Verkligt värde baserar sig i första hand på priser på en aktiv marknad och är det belopp till vilken en tillgång skulle kunna överlåtas mellan initierade parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse av att transaktionen genomförs. För att fastställa fastigheternas verkliga värde görs externa marknadsvärderingar av samtliga fastigheter i samband med varje kvartalsbokslut. Föränd - ringar i verkligt värde av förvaltningsfastigheter redovisas som värde - förändring i resultaträkningen. Vid försäljning av fastighet redovisas 83 Genova årsredovisning 202383 ===== SIDA 84 ===== NOTER skillnaden mellan erhållet försäljningspris och redovisat värde enligt senast upprättad rapport, med avdrag för försäljningsomkostnader och tillägg för aktiveringar sedan senaste delårsrapporten som vär - deförändring i resultaträkningen. Tillkommande utgifter aktiveras enbart när det är troligt att fram - tida ekonomiska fördelar förknippade med fastigheten kommer att erhållas av koncernen och utgiften kan fastställas med tillförlitlighet samt att åtgärden avser utbyte av en befintlig eller införandet av en ny identifierad komponent. Övriga reparations- och underhållsutgifter resultatförs löpande i den period de uppstår. Vid större ny-, till- och ombyggnad aktiveras även räntekostnad under produktionstiden. 2.6 NEDSKRIVNINGAR AV ICKE-FINANSIELLA ANLÄGGNINGS - TILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar och sådana immateriella tillgångar som skrivs av bedöms med avseende på värdenedgång närhelst händelser eller förändringar i förhållanden indikerar att det redovi - sade värdet kanske inte är återvinningsbart. En nedskrivning görs med det belopp varmed tillgångens redovisade värde överstiger dess återvinningsvärde. Återvinningsvärdet är det högre av tillgång - ens verkliga värde minskat med försäljningskostnader och dess nyttjandevärde. Vid bedömning av nedskrivningsbehov grupperas tillgångar på de lägsta nivåer där det finns separata identifierbara kassaflöden (kassagenererande enheter). För materiella och imma - teriella anläggningstillgångar, som tidigare har skrivits ner, görs per varje balansdag en prövning av om återföring bör göras. 2.7 FINANSIELLA INSTRUMENT Finansiella instrument är varje form av avtal som ger upphov till en finansiell tillgång i ett företag och en finansiell skuld eller ett eget kapitalinstrument i ett annat företag. Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar på tillgångssidan innehav av onoterade aktier, likvida medel, hyres- och kundfordringar och övriga fordringar. På skuldsidan återfinns leverantörsskulder, låneskulder och övriga skulder. Redovisningen beror på hur de finansiella instru - menten har klassificerats. Redovisning och borttagande En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i balansräkningen när bolaget blir part enligt instrumentets avtalsmässiga villkor. Hyres- och kundfordringar tas upp i balansräkningen när faktura har skickats och företagets rätt till ersättning är ovillkorlig. Skuld tas upp när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet föreligger att betala, även om faktura ännu inte mottagits. Leverantörsskulder tas upp när faktura mottagits. Vinster och förluster från borttagande ur balansräkning samt modifiering redovisas i resultatet. Klassificering och värdering Finansiella tillgångar Skuldinstrument: Utifrån koncernens affärsmodell för förvaltning av tillgången och karaktären på tillgångens avtalsenliga kassaflöden klassificeras finansiella tillgångar som är skuldinstrument. Instrumenten klassificeras till: • upplupet anskaffningsvärde • verkligt värde via övrigt totalresultat, eller • verkligt värde via resultatet. Koncernens skuldinstrument klassificeras till upplupet anskaffnings - värde. Finansiella tillgångar klassificerade till upplupet anskaffnings - värde värderas initialt till verkligt värde med tillägg av transaktions - kostnader. Hyres- och kundfordringar redovisas initialt till det faktu - rerade värdet. Efter första redovisningstillfället värderas tillgångarna enligt effektivräntemetoden. Tillgångar klassificerade till upplupet anskaffningsvärde innehas enligt affärsmodellen att inkassera avtals enliga kassaflöden som endast är betalningar av kapitalbelopp och ränta på det utestående kapitalbeloppet. Tillgångarna omfattas av en förlustreservering för förväntade kreditförluster. Egetkapitalinstrument: klassificeras till verkligt värde via resultatet med undantaget om de inte hålls för handel, då ett oåterkalleligt val kan göras att klassificera dem till verkligt värde via övrigt totalresultat utan efterföljande omklassificering till resultatet. Koncernen innehar aktier och andelar som redovisas till verkligt värde via resultatet. Derivat: klassificeras till verkligt värde via resultatet. Verkligt värde fastställs enligt beskrivning i not 3. Finansiella skulder Finansiella skulder klassificeras till upplupet anskaffningsvärde med undantag av derivat. Finansiella skulder redovisade till upplupet anskaffningsvärde värderas initialt till verkligt värde inklusive trans - aktionskostnader. Efter det första redovisningstillfället värderas de till upplupet anskaffningsvärde enligt effektivräntemetoden. Derivat: klassificeras till verkligt värde via resultatet. Verkligt värde fastställs enligt beskrivning i not 3. Nedskrivning av finansiella tillgångar Koncernens finansiella tillgångar, förutom de som klassificeras till verkligt värde via resultatet eller egetkapitalinstrument som värde - ras till verkligt värde via övrigt totalresultat, omfattas av nedskriv - ning för förväntade kreditförluster. Nedskrivning för kreditförluster enligt IFRS 9 är framåtblickande och en förlustreservering görs när det finns en exponering för kreditrisk, vanligtvis vid första redovis - ningstillfället. Förväntade kreditförluster återspeglar nuvärdet av alla underskott i kassaflöden hänförliga till fallissemang antingen för de nästkommande 12 månaderna eller för den förväntade återstående löptiden för det finansiella instrumentet, beroende på tillgångsslag och på kreditförsämring sedan första redovisningstillfället. Förvän - tade kreditförluster återspeglar ett objektivt, sannolikhetsvägt utfall som beaktar flertalet scenarier baserade på rimliga och verifierbara prognoser. Den förenklade modellen tillämpas för hyres- och kundfordringar, avtalstillgångar samt leasingfordringar. En förlustreserv redovisas, i den förenklade modellen, för fordrans eller tillgångens förväntade återstående löptid. 84 Genova årsredovisning 202384 ===== SIDA 85 ===== NOTER Initialt, samt per varje balansdag, redovisas en förlustreserv för de nästkommande 12 månaderna, alternativt för en kortare tidsperiod beroende på återstående löptid (stadie 1). Koncernens tillgångar har bedömts vara i stadie 1, det vill säga, det har inte skett någon väsent - lig ökning av kreditrisk. Denna metod tillämpas för hyres- och kund - fordringar samt för förväntade kreditförluster relaterade till finansiella garantiavtal. Dessa består av borgensförbindelser som företaget har till förmån för lån upptagna av Brf vid finansiering av entreprenaden. Beräkning av förväntade kreditförluster görs genom individuell genomgång av respektive tillgång och utifrån historik över faktiska kreditförluster. De finansiella tillgångarna redovisas i balansräkningen till upplu - pet anskaffningsvärde, det vill säga, netto av bruttovärde och förlus - treserv. Förändringar av förlustreserven redovisas i resultaträkningen. Likvida medel Likvida medel består av kassamedel samt omedelbart tillgängliga tillgodohavanden hos banker och motsvarande institut samt kort - fristiga likvida placeringar med en löptid från anskaffningstidpunkten understigande tre månader. Likvida medel omfattas av kraven på för - lustreservering för förväntade kreditförluster. Kundfordringar och övriga fordringar För hyres- och kundfordringar har koncernen valt att tillämpa den för - enklade metoden för redovisning av förväntade kreditförluster. Detta innebär att förväntade kreditförluster reserveras för återstående löptid, vilken förväntas understiga ett år för samtliga fordringar. Kon - cernen reserverar för förväntade kreditförluster baserat på historiska kreditförluster samt framåtriktad information. Koncernens kunder är en homogen grupp med likartad riskprofil, varför kreditrisken initialt bedöms kollektivt för samtliga kunder. Eventuella större enskilda fordringar bedöms per motpart. Koncernen skriver bort en fordran när det inte längre finns någon förväntan på att erhålla betalning och då aktiva åtgärder för att erhålla betalning har avslutats. Genova tillämpar en metod som kombinerar historiska erfaren - heter med annan känd information och framåtblickande faktorer för bedömning av förväntade kreditförluster. Koncernen har definierat fal- lissemang som då betalning av fordran är 90 dagar försenad eller mer, eller om andra faktorer indikerar att betalningsinställelse föreligger. Väsentlig ökning av kreditrisk har per balansdagen inte bedömts före - ligga för någon fordran eller tillgång. Sådan bedömning baseras på om betalning är 30 dagar försenad eller mer, eller om väsentlig försämring av kreditrating sker, medförande en rating understigande investment grade. I de fall beloppen inte bedöms vara av oväsentlig karaktär redo- visas en reserv för förväntade kreditförluster för finansiella instrument. 2.8 KASSAFLÖDE I likvida medel ingår kassa, banktillgodohavanden och övriga kort - fristiga placeringar med förfallodag inom tre månader från anskaff - ningstidpunkten. Checkräkningskredit redovisas som upplåning bland kortfristiga skulder. Genova har enbart banktillgodohavanden i nuläget. In- och utbetalningar redovisas i rapport över kassaflöden som är upprättad i enlighet med den indirekta metoden. 2.9 AKTIEKAPITAL OCH BERÄKNING RESULTAT PER AKTIE Stamaktier och preferensaktier klassificeras som eget kapital, se vidare i not 31. Kostnader som direkt kan hänföras till emission av nya aktier redovisas i eget kapital som ett avdrag från emissionslikviden. Emissionskostnader redovisas som en avdragspost under eget kapi - talkategori Övrigt tillskjutet kapital. Beräkning av resultat per stamaktie baseras på årets resultat i koncernen hänförligt till moderbolagets aktieägare, efter avdrag för utdelning till preferensaktieägarna, och på det vägda genomsnittliga antalet utestående aktier under året. 2.10 LEVERANTÖRSSKULDER Leverantörsskulder redovisas inledningsvis till nominellt belopp och därefter till upplupet anskaffningsvärde, vilket i normalfallet anses vara likvärdigt med nominellt belopp då löptiden normalt är kort. Leverantörsskulder tas upp när faktura mottagits. 2.11 UPPLÅNING Upplåning redovisas inledningsvis till verkligt värde, netto efter trans - aktionskostnader. Upplåning redovisas därefter till upplupet anskaff - ningsvärde och eventuell skillnad mellan erhållet belopp (netto efter transaktionskostnader) och återbetalningsbeloppet redovisas i resultaträkningen fördelat över låneperioden, med tillämpning av effektivräntemetoden. Upplåning klassificeras som kortfristiga skulder om inte koncer - nen har en ovillkorlig rätt att skjuta upp betalning av skulden i åtmins - tone 12 månader efter balansdagen. Lånekostnader redovisas i resultaträkningen i den period till vilken de hänför sig. Upplupen ränta redovisas som en del av kortfristig upplåning från kreditinstitut, i det fall räntan förväntas regleras inom 12 månader från balansdagen. 2.12 AKTUELL OCH UPPSKJUTEN SKATT Inkomstskatter utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Inkomst - skatter redovisas i årets resultat utom då underliggande transaktion redovisas i övrigt totalresultat eller i eget kapital varvid tillhörande skatteeffekt redovisas i övrigt totalresultat respektive i eget kapital. Den aktuella skattekostnaden beräknas på basis av de skatte - regler som på balansdagen är beslutade eller i praktiken beslutade i Sverige, f n 20,6 procent, där moderföretagets dotterföretag är verk - samma och genererar skattepliktiga intäkter. Ledningen utvärderar regelbundet de yrkanden som gjorts i självdeklarationer avseende situationer där tillämpliga skatteregler är föremål för tolkning och gör, när så bedöms lämpligt, avsättningar för belopp som troligen ska betalas till skattemyndigheten. Uppskjuten skatt redovisas i sin helhet, enligt balansräknings - metoden, på alla temporära skillnader som uppkommer mellan det skattemässiga värdet på tillgångar och skulder och dessas redovi - sade värden i koncernredovisningen. Den uppskjutna skatten redo - visas emellertid inte om den uppstår till följd av en transaktion som utgör den första redovisningen av en tillgång eller skuld som inte är ett rörelseförvärv och som, vid tidpunkten för transaktionen, varken påverkar redovisat eller skattemässigt resultat. Uppskjuten inkomst - skatt beräknas med tillämpning av skattesatser (och -lagar) som har beslutats eller aviserats per balansdagen och som förväntas gälla 85 Genova årsredovisning 202385 ===== SIDA 86 ===== när den berörda uppskjutna skattefordran realiseras eller den upp - skjutna skatteskulden regleras. Uppskjutna skattefordringar redovisas i den omfattning det är tro - ligt att framtida skattemässiga överskott kommer att finnas tillgäng - liga, mot vilka de temporära skillnaderna kan utnyttjas. Uppskjuten skatt beräknas på temporära skillnader som uppkommer på andelar i dotterföretag, förutom där tidpunkten för återföring av den temporära skillnaden kan styras av Koncernen och det är sannolikt att den tem - porära skillnaden inte kommer att återföras inom överskådlig framtid. 2.13 ERSÄTTNINGAR TILL ANSTÄLLDA Kortfristiga ersättningar till anställda Ersättningar till anställda redovisas i takt med att de anställda utfört tjänster i utbyte mot ersättningen. Incitamentsprogram Vid årsstämman den 7 maj 2021 beslutades om emission av högst 400 000 teckningsoptioner. Varje teckningsoption berättigar till teckning av en ny stamaktie i bolaget för 125 kronor och 10 öre per stamaktie under perioden från och med den 20 juni 2024 till och med det datum som infaller 30 kalenderdagar därefter. 400 000 teckningsoptioner har tecknats av bolagets dotterbolag Genova Fastigheter AB som i sin tur överlåtit 400 000 teckningsoptioner till anställda i bolaget. Alla anställda har erbjudits att delta i incitaments - programmet. Priset (optionspremien) har bestämts enligt Black & Scholes värderingsmodell och värderingen har utförts av Svalner Skatt & Transaktion. Om samtliga 400 000 teckningsoptioner utnyttjas för teckning av 400 000 nya stamaktier uppstår en utspädningseffekt om cirka 1 procent (beräknat på antalet stamaktier vid tidpunkten för årsstäm - man 2021). Vid årsstämman den 3 maj 2023 beslutades om emission av högst 400 000 teckningsoptioner. Varje teckningsoption berättigar till teckning av en ny stamaktie i bolaget för 85 kronor och 90 öre per stamaktie under perioden från och med den 1 juli 2026 till och med det datum som infaller 30 kalenderdagar därefter. 400 000 teckningsoptioner har tecknats av bolagets dotterbolag Genova Fastigheter AB som i sin tur överlåtit 396 000 tecknings - optioner till anställda och konsulter i bolaget. Priset (optionspremien) har bestämts enligt Black & Scholes värderingsmodell och värde - ringen har utförts av Svalner Skatt & Transaktion. Om samtliga 400 000 teckningsoptioner utnyttjas för teckning av 400 000 nya stamaktier uppstår en utspädningseffekt om cirka 1 procent (beräknat på antalet stamaktier vid tidpunkten för årsstäm - man 2023). Pensionsförpliktelser Koncernföretagen har enbart avgiftsbestämda pensionsplaner. 2.14 AVSÄTTNINGAR Avsättningar redovisas när Koncernen har en legal eller informell för - pliktelse till följd av tidigare händelser, det är sannolikt att ett utflöde av resurser kommer att krävas för att reglera åtagandet, och beloppet har beräknats på ett tillförlitligt sätt. Inga avsättningar görs för fram - tida rörelseförluster. 2.15 INTÄKTSREDOVISNING Intäkter från avtal med kunder avser intäkter från försäljning av varor och tjänster från Genovas ordinarie verksamhet. Intäkten redovisas när kontroll övergår till kunden för de varor eller tjänster som bolaget bedömt vara distinkta i ett avtal och speglar den ersättning som före - taget förväntar sig att ha rätt till i utbyte mot dessa varor eller tjäns - ter. Koncernens intäkter kommer från leasingintäkter och redovisas i enlighet med IFRS 16 Leasingavtal, dessa principer anges nedan under 2.16. Andra intäkter avser försäljning av bostadslägenheter till bostadsköpare, som vanligen utgörs av privata konsumenter. Avtal om köp av bostadslägenhet ingås löpande med kunderna med start innan byggnationen har påbörjats. Koncernen har identifierat ett distinkt prestationsåtagande i avtalen: försäljning av bostadslägenhet. Trans - aktionspriset är i sin helhet fast. Intäkterna redovisas när kunden har fått kontroll, genom att kunden kan använda eller dra nytta av varan, varvid kontrollen anses överförd. Genova har gjort bedömningen att kontrollen över bostadslägenheten övergår till kunden vid en tidpunkt, då bostadsköparen får tillträde till bostaden. Detta sker vanligen under en kortare tidsperiod när bostadsfastigheten är färdigställd. 2.16 LEASING Koncernen som leasetagare Leasingskulder Vid inledningsdatumet för ett leasingavtal redovisas en leasingskuld motsvarande nuvärdet av de leasingbetalningar som inte betalats vid denna tidpunkt. Dessa leasingskulder redovisas separat från övriga skulder i balansräkningen. Leasingperioden bestäms som den icke-uppsägningsbara perio - den tillsammans med perioder att förlänga eller säga upp avtalet om Genova är rimligt säkra på att nyttja de optionerna. Leasingbetalning - arna inkluderar fasta betalningar (efter avdrag för eventuella förmå - ner i samband med tecknandet av leasingavtalet), variabla leasingav - gifter som beror på ett index eller ett pris, och belopp som förväntas betalas enligt restvärdesgarantier. Leasingbetalningarna inkluderar dessutom lösenpriset för en option att köpa den underliggande till - gången eller straffavgifter som utgår vid uppsägning om Genova är rimligt säker på att utnyttja dessa optioner. Variabla leasingavgifter som inte beror på ett index eller ett pris redovisas som en kostnad i den period som de är hänförliga till. NOTER 86 Genova årsredovisning 202386 ===== SIDA 87 ===== NOTER För nuvärdeberäkning av leasingbetalningar tillämpas den implicita räntan i avtalet om den kan fastställas, i övriga fall används den mar - ginella upplåningsräntan för leasingavtalet. Efter inledningsdatumet av ett leasingavtal ökar leasingskulden för att återspegla räntan på leasingskulden och minskar med utbetalda leasingavgifter. Dess - utom omvärderas leasingskulden till följd av avtalsmodifieringar, för - ändringar av leasingperioden, förändringar i leasingbetalningar eller förändringar i en bedömning att köpa den underliggande tillgången. Nyttjanderättstillgångar Genova redovisar nyttjanderättstillgångar i balansräkningen vid inledningsdatumet för leasingavtalet. Nyttjanderättstillgångarna redovisas separat från övriga tillgångar i balansräkningen. Nyttjanderättstillgångar värderas till anskaffningsvärde. Anskaff - ningsvärdet för dessa nyttjanderättstillgångar inkluderar det initi - ala värdet som redovisas för den hänförliga leasingskulden, initiala direkta utgifter, eventuella förskottsbetalningar som görs på eller innan inledningsdatumet för leasingavtalet efter avdrag av eventu - ella erhållna incitament, samt en uppskattning av eventuella åter - ställningskostnader. Efter inledningsdatumet värderas nyttjande - rättstillgångar till anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar, samt justerat för omvär - deringar av leasingskulden. Förutsatt att Genova inte är rimligt säkra att de kommer överta äganderätten till den underliggande tillgången vid utgången av leasingavtalet skrivs nyttjanderättstillgången av lin - järt under leasingperioden. Tillämpning av lättnadsregler Genova tillämpar lättnadsreglerna avseende korttidsleasingavtal och leasingavtal där den underliggande tillgången är av lågt värde. Utgif - ter som uppstår i samband med dessa leasingavtal redovisas linjärt över leasingperioden som rörelsekostnader i resultaträkningen. Koncernen som leasegivare Genova klassificerar samtliga hyresavtal som operationella lea - singavtal med hänsyn till att samtliga väsentliga risker och förmå - ner förknippade med ägandet av fastigheterna behålls av Genova. Hyresintäkter aviseras i förskott och periodiseras linjärt över hyres - perioden om inte en annan periodisering följer av de ekonomiska fördelarna i hyreskontraktet. Förskottsbetalade hyror redovisas som förutbetalda intäkter. I de fall hyreskontrakten ger en reducerad hyra under en viss period periodiseras denna linjärt över den aktuella kon - traktsperioden. 2.17 UTDELNINGAR Utdelning till moderbolagets aktieägare redovisas som skuld i Kon - cernens finansiella rapporter i den period då utdelningen godkänns av moderbolagets aktieägare. 2.18 PROJEKTERINGSFASTIGHETER Projekteringsfastigheter avser fastigheter som nyuppförs för bostadsändamål eller för kommersiella ändamål. Produktionskost - nader innefattar såväl direkta kostnader som skälig andel av indirekta kostnader samt räntekostnader. 2.19 MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER Redovisningsprinciperna i moderbolaget överensstämmer i allt väsentligt med koncernredovisningen. Moderbolagets redovisning är upprättad i enlighet med RFR 2 Redovisning för juridiska personer och Årsredovisningslagen. RFR 2 anger undantag från och tillägg till de av IASB utgivna standarder. Undantagen och tilläggen ska tilläm - pas från det datum då den juridiska personen i sin koncernredovis - ning tillämpar angiven standard eller uttalande. Moderbolaget tillämpar andra redovisningsprinciper än koncer - nen i de fall som anges nedan. Uppställningsform för resultat- och balansräkning Moderbolaget använder de uppställningsformer som anges i Årsre - dovisningslagen, vilket bland annat medför att en annan presentation av eget kapital tillämpas. Aktier i dotterbolag Aktier i dotterföretag redovisas till anskaffningsvärde efter avdrag för eventuella nedskrivningar och med tillägg av anskaffningskostna - der. När det finns en indikation på att aktier och andelar i dotterbolag minskat i värde görs en beräkning av återvinningsvärdet. Är detta lägre än det redovisade värdet görs en nedskrivning. Nedskrivningar redovisas i posten Resultat från andelar i koncernföretag. Koncernbidrag och aktieägartillskott Moderbolaget redovisar koncernbidrag enligt alternativregeln, vilket innebär att koncernbidrag som erhålls eller lämnas redovisas som bokslutsdispositioner. Aktieägartillskott förs direkt mot eget kapital hos mottagaren och aktiveras i aktier och andelar hos givaren. Erhållna aktieägartillskott redovisas som en ökning av fritt eget kapital. Leasingavtal Reglerna om redovisning av leasingavtal tillämpas inte i moderbola - get. Detta innebär att leasingavgifter redovisas som kostnad linjärt över leasingperioden, och att nyttjanderättstillgångar och leasings - kulder inte inkluderas i moderbolagets balansräkning. Identifiering av ett leasingavtal görs dock, d.v.s. att ett avtal är, eller innehåller, ett leasingavtal om avtalet överlåter rätten att under en viss period bestämma över användningen av en identifierad tillgång i utbyte mot ersättning. 87 Genova årsredovisning 202387 ===== SIDA 88 ===== NOTER 3.1 FINANSIELLA RISKFAKTORER Koncernen är genom sin verksamhet exponerad för olika slag av finansiella risker, vilka kan påverka bolagets finansiella ställning och resultat. I det följande beskrivs de huvudsakliga finansiella risker som Genova-koncernen är exponerad för och hur ledningen valt att hantera dessa risker. Noten ska läsas tillsammans med de noter som närmare beskriver de finansiella tillgångar och skulder som koncer - nen har. Moderbolaget innehar i nuläget endast andelar i koncernföretag och koncernmellanhavanden. Nedan beskrivning tar således sikte på koncernen som helhet. Riskhanteringen sköts av VD och CFO i samråd med styrelsen. VD och CFO identifierar och utvärderar finansiella risker. 3.2 FINANSIERINGSRISK – LIKVIDITETSRISK Koncernens verksamhet, i synnerhet avseende förvärv av fastigheter, finansieras till stor del genom lån från externa långivare. Räntekost - nader är en betydande kostnadspost och upplåning en väsentlig del av totala balansomslutningen. Koncernens verksamhet är bl.a. att projektleda fastighetsutvecklingsprojekt, vilka kan komma att för - dröjas eller drabbas av oförutsedda eller ökade kostnader – på grund av faktorer inom eller utom koncernens kontroll. I det fall sådana omständigheter inträffar kan det innebära att projekten inte kan slut - föras innan lånen förfaller, eller att sådana ökade kostnader inte ryms inom beviljade kreditfaciliteter. I det fall en sådan situation uppstår, där Genova inte erhåller erforderliga krediter eller krediter till oför - månliga villkor, skulle en väsentlig negativ inverkan på koncernens verksamhet, resultat och finansiella ställning kunna uppstå. Per den 31 december 2023 har koncernen en likviditet om 374 Mkr (348), inklusive en outnyttjad checkkredit om 76 Mkr (90). Kon - cernens kreditfacilitet är förenad med villkor som består av dels ett antal finansiella nyckeltal och dels ett antal icke-finansiella nyckeltal. De finansiella nyckeltalen är bl.a. belåningsgrad och räntetäcknings - grad. Genova arbetar löpande med uppföljning av sina lånevillkor och styrelsen tar del av resultatet. I tabellen nedan återfinns de odiskonterade kassaflöden som kommer av koncernens skulder i form av finansiella instrument, base - rat på de vid balansdagen kontrakterade återstående löptiderna. Belopp som ska betalas baserat på en rörlig ränta har uppskattats genom att använda de på balansdagen gällande räntesatserna. Not 3 Finansiell riskhantering Koncernen, Mkr Mindre än 1 år Mellan 1 och 2 år Mellan 2 och 5 år Mer än 5 år Per 31 december 2023 Upplåning från kreditinstitut 419,0 1 610,0 3 556,9 Checkräkningskredit 14,0 Derivat 29,9 14,1 Obligationslån 664,6 Långfristiga skulder Leasingskulder 8,1 3,9 0,6 Leverantörsskulder och övriga skulder Totalt 441,1 1 643,7 4 236,3 - Per 31 december 2022 Upplåning från kreditinstitut 727,4 261,0 3 894,1 - Obligationslån 556,2 844,5 - - Långfristiga skulder - 20,1 - 36,2 Leasingskulder 3,0 0,6 0,1 - Leverantörsskulder och övriga skulder 84,0 - - - Totalt 1 370,7 1 126,2 3 894,2 36,2 88 Genova årsredovisning 202388 ===== SIDA 89 ===== NOTER 3.3 RÄNTERISK Koncernens ränterisk uppstår genom upplåning. Koncernen lånar till Stibor plus en marginal. Detta innebär att koncernen är exponerad mot svängningar i upplåningskostnader. Koncernens externa upplå - ning utgörs av sedvanliga kreditavtal, byggnadskreditiv, obligations - lån och checkräkningskredit. Förändringar av räntor kan leda till för - ändringar av verkliga värden på fastigheter och derivat, förändringar i kassaflöden samt fluktuationer i koncernens resultat. Om Stibor 3M skulle varit 1 procentenhet högre/lägre per 31 december 2023 hade koncernens intjäningsförmåga påverkats med 63 Mkr högre/lägre före beaktande av räntesäkringar. Per den 31 december 2023 hade Genova räntesäkringar i form av fasträntelån om 532 Mkr samt Ränteswappar om 2 150 Mkr vilket tar ner effekten från 63 Mkr till 36 Mkr. Förändring av resultat och eget kapital hade skett med motsvarande belopp. Känslighetsanalysen är enbart upp - skattad utifrån ett antagande om förändrade nivåer i Stibor. 3.4 KREDITRISK OCH MOTPARTSRISK Koncernen är exponerad mot risken att inte få betalt för de bostä - der eller fastigheter som Genova ingått avtal om försäljning av, för vilka fordringar finns gentemot köparna, samt aktuella hyres- och kundfordringar. Bedömningen har gjorts att det inte har skett någon väsentlig ökning av kreditrisk för någon av koncernens finansiella tillgångar. Motparterna är utan kreditriskbetyg, förutom för likvida medel där motparten har kreditriskbetyget AAA. De finansiella tillgångar som omfattas av reservering för förvän - tade kreditförluster enligt den generella metoden utgörs av likvida medel, uppdragsavtal, samt hyres- och kundfordringar. Genova til l- lämpar en metod som kombinerar historiska erfarenheter med annan känd information och framåtblickande faktorer för bedömning av förväntade kreditförluster. Koncernen har definierat fallissemang som då betalning av fordran är 90 dagar försenad eller mer, eller om andra faktorer indikerar att betalningsinställelse föreligger. Väsent - lig ökning av kreditrisk har per balansdagen inte bedömts föreligga för någon fordran eller tillgång. Sådan bedömning baseras på om betalning är 30 dagar försenad eller mer, eller om väsentlig försäm - ring av kreditrating sker, medförande en rating understigande invest - ment grade. I de fall beloppen inte bedöms vara av oväsentlig karak - tär redovisas en reserv för förväntade kreditförluster för finansiella instrument. MODERBOLAGET Moderbolaget tillämpar motsvarande nedskrivningsmetod som kon - cernen för förväntade kreditförluster på kortfristiga och långfristiga fordringar på koncernföretag. Väsentlig ökning av kreditrisk har per balansdagen inte bedömts föreligga för någon fordran på koncern - företag. Bedömning har gjorts att förväntade kreditförluster inte är väsentliga och ingen reservering har därför redovisats. 3.5 KLASSIFICERING OCH VÄRDERING AV FINANSIELLA INSTRUMENT I nedanstående tabell presenteras koncernens finansiella tillgångar och skulder, upptagna till redovisat värde respektive verkligt värde, klassificerade i kategorierna enligt IFRS 9. Verkligt värde för koncernens derivat framkommer genom att använda marknadspriser enligt nivå 1. Förändringen i verkligt värde framkommer genom att jämföra villkoren för det derivat som ingåtts med marknadspriset för samma instrument på balansdagen och med samma förfallodatum. Tillgångarnas maximala kreditrisk utgörs av nettobeloppen av de redovisade värdena i tabellerna nedan. Koncernen har inte erhållit några ställda säkerheter för de finansiella nettotillgångarna. 89 Genova årsredovisning 202389 ===== SIDA 90 ===== NOTER Koncernen, Mkr Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultatet Tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde Summa redovisat värde Summa verkligt värde 2023-12-31 Tillgångar i balansräkningen Övriga långfristiga fordringar 298,1 298,1 298,1 Hyresfordringar och kundfordringar 18,2 18,2 18,2 Övriga fordringar 103,5 103,5 103,5 Upplupna intäkter 21,5 21,5 21,5 Likvida medel 284,5 284,5 284,5 Summa 725,7 725,7 725,7 Koncernen, Mkr Finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultatet Skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Summa redovisat värde Summa verkligt värde 2023-12-31 Skulder i balansräkningen Långfristig upplåning från kreditinstitut 4 589,8 4 589,8 4 589,8 Derivat 44,0 - 44,0 44,0 Övriga långfristiga skulder 65,6 65,6 65,6 Kortfristig upplåning från kreditinstitut 1 177,6 1 177,6 1 177,6 Checkräkningskredit 14,0 14,0 14,0 Leverantörsskulder 84,9 84,9 84,9 Övriga skulder 69,1 69,1 69,1 Upplupna kostnader 65,5 65,5 65,5 Summa 44,0 6 066,4 6 110,4 6 110,4 Koncernen, Mkr Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultatet Tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde Summa redovisat värde Summa verkligt värde 2022-12-31 Tillgångar i balansräkningen Derivat 5,9 - 5,9 5,9 Övriga långfristiga fordringar 295,1 295,1 295,1 Hyresfordringar och kundfordringar 33,3 33,3 33,3 Övriga fordringar 186,5 186,5 186,5 Upplupna intäkter 8,9 8,9 8,9 Likvida medel 257,7 257,7 257,7 Summa 5,9 781,5 787,5 787,5 Koncernen, Mkr Finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultatet Skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Summa redovisat värde Summa verkligt värde 2022-12-31 Skulder i balansräkningen Långfristig upplåning från kreditinstitut 4 151,1 4 151,1 4 151,1 Övriga långfristiga skulder 63,0 63,0 63,0 Kortfristig upplåning från kreditinstitut 897, 2 897, 2 897, 2 Leverantörsskulder 93,9 93,9 93,9 Övriga skulder 130,7 130,7 130,7 Upplupna kostnader 48,4 48,4 48,4 Summa 5 384,4 5 384,4 5 384,4 90 Genova årsredovisning 202390 ===== SIDA 91 ===== NOTER Uppskattningar och bedömningar utvärderas löpande och baseras på historisk erfarenhet och andra faktorer, inklusive förväntningar på framtida händelser som anses rimliga under rådande förhållanden. VIKTIGA UPPSKATTNINGAR OCH ANTAGANDEN FÖR REDOVISNINGSÄNDAMÅL Koncernen gör uppskattningar och antaganden om framtiden. De uppskattningar för redovisningsändamål som blir följden av dessa kommer, definitionsmässigt, sällan att motsvara det verkliga resul - tatet. De uppskattningar och antaganden som innebär en betydande risk för väsentliga justeringar i redovisade värden för tillgångar och skulder under nästkommande räkenskapsår anges i huvuddrag nedan. Värdering av förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter ska redovisas till verkligt värde, vilket fast - ställs av företagsledningen på basis av fastigheternas bedömda verkliga värde. Vid värderingen av förvaltningsfastigheter kan bedömningar och antaganden påverka koncernens resultat och finansiella ställning. Väsentliga uppskattningar och antaganden görs vid värdering av byggrätter avseende bland annat variabler i exploateringskalkyler, vakansgrader, direktavkastningskrav, kalkylränta. Dessa antagan - den baserar sig på värderarnas erfarenhetsmässiga bedömningar av marknadens förräntningskrav på jämförbara fastigheter. Bedömningar av kassaflödet för drifts-, underhålls- och administrationskostnader är baserade på faktiska kostnader, men också utifrån erfarenheter av jämförbara fastigheter. Framtida investeringar har bedömts utifrån det faktiska behov som föreligger. Se mer information om de antaganden som gjorts under not 16 Förvaltningsfastigheter, vilket också innehåller ett avsnitt om värdering till verkligt värde. Uppskjuten skattefordran Uppskjutna skattefordringar och skulder redovisas för temporära skillnader och för outnyttjade underskottsavdrag. Värderingen av underskottsavdrag och koncernens förmåga att utnyttja under - skottsavdrag baseras på ledningens uppskattningar av framtida skattepliktiga överskott i olika beskattningsområden. De största underskottsavdragen hänför sig till Sverige där, de utan tidsbegräns - ning, kan avräknas mot framtida överskott. För mer information om underskottsavdrag och redovisning av uppskjuten skattefordran, se not 14. VIKTIGA BEDÖMNINGAR VID TILLÄMPNING AV KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER Avgränsning mellan rörelseförvärv och tillgångsförvärv När ett bolag förvärvas utgör det antingen ett förvärv av rörelse eller ett förvärv av tillgångar. Ett förvärv av tillgångar föreligger om förvärvet avser fastigheter, med eller utan hyreskontrakt, men inte innefattar organisation och de processer som krävs för att bedriva förvaltningsverksamheten. Övriga förvärv är rörelseförvärv. Företagsledningen bedömer vid varje enskilt förvärv vilka kriterier som är uppfyllda. Not 4 Viktiga uppskattningar och bedömningar 91 Genova årsredovisning 202391 ===== SIDA 92 ===== NOTER Not 5 Segmentredovisning Företagsledningen har identifierat rörelsesegment utifrån den interna rapporteringen till företagets högste verkställande besluts - fattare, vilken av koncernen identifierats som koncernens VD. Uti - från den interna rapporteringen organiseras, styrs och rapporteras verksamheten genom två rörelsesegment: Fastighetsförvaltning och Övrigt. Rörelsesegmentet Förvaltningsfastigheter konsolideras enligt samma principer som koncernen i sin helhet. Intäkter och kost - nader som redovisas för respektive rörelsesegment är faktiska kost - nader. Motsvarande gäller de tillgångar och skulder som redovisas per segment och som framgår av koncernens rapport över finansiell ställning. Under året har 99 procent (99) av koncernens totala intäkter utgjorts av intäkter från svenska kunder. Per 31 december 2023 är 100 procent (99) av fastighetsbeståndet i Sverige. 2023 2022 Tkr Fastig - hetsför - valtning Övrigt Ej fördelat Totalt Fastig - hetsför - valtning Övrigt Ej fördelat Totalt Hyresintäkter 503,0 503,0 394,7 394,7 Summa intäkter 503,0 503,0 394,7 394,7 Fastighetskostnader -135,4 -135,4 -116,9 -116,9 Summa fastighetskostnader -135,4 -135,4 -116,9 -116,9 Driftsöverskott/resultat från nypro - duktion 367,6 367,6 27 7,8 27 7,8 Central administration -21,8 -35,5 -57,3 -23,2 -28,3 -51,5 Resultat från andelar i joint ventures -16,4 -16,4 39,3 39,3 Finansnetto -233,3 -233,3 -144,9 -144,9 Resultat från nyproduktion bostäder 40,0 40,0 - Övriga intäkter - 2,6 2,6 Övriga kostnader -11,2 -11,2 - Värdeförändringar fastigheter -530,3 -530,3 198,7 198,7 Värdeförändringar derivat -50,0 -50,0 - Valutakurseffekt fastighet 12,3 12,3 2,2 2,2 Resultat före skatt -472,0 -6,7 -478,7 349,9 -25,7 324,2 Inkomstskatt 62,7 62,7 -68,3 -68,3 Årets resultat -472,0 56,0 -416,0 349,9 -94,0 255,9 Segmentspecifika tillgångar Förvaltningsfastigheter 7 679,9 7 679,9 8 183,2 8 183,2 Pågående nyanläggningar 878,0 878,0 860,5 860,5 Projekteringsfastigheter 1 298,0 1 298,0 1 023,2 1 023,2 Pågående bostadsprojekt 42,6 42,6 - - Andelar i joint ventures 569,5 569,5 556,1 556,1 Segmentspecifika investeringar Förvärv och investeringar i fastigheter 760,5 760,5 2 131,6 2 131,6 92 Genova årsredovisning 202392 ===== SIDA 93 ===== NOTER Not 6 Hyresintäkter Hyresintäkterna fördelar sig på följande verksamhetsgrenar: Koncernen, Mkr 2023-01-01 2023-12-31 2022-01-01 2022-12-31 Bostäder 26,0 14,8 Livsmedel 35,7 31,2 Samhällsservice 251,5 192,2 Övrigt kommersiellt 189,8 156,5 Summa nettoomsättning per verksamhetsgren 503,0 394,7 Utveckling av intäkterna: Mkr 2023-01-01 2023-12-31 2022-01-01 2022-12-31 Föränd - ring, % Jämförbart bestånd 376,7 353,9 6 Förvärvade fastigheter 114,9 25,5 350 Sålda fastigheter 11,4 15,2 -25 Hyresintäkter 503,0 394,7 27 Komersiella fastigheter 235,8 173,3 36 Samhällsfastigheter 267, 2 221,4 21 Hyresintäkter 503,0 394,7 27 Förfallostruktur befintliga hyresavtal per bokslutsdagen: Koncernen, Mkr Antal hyresavtal Yta Tkvm Kontrak- terad hyra, Mkr Andel % Löptid 2024 151 29 36 7% 2025 114 69 108 21% 2026 74 57 88 17% 2027 50 30 48 9% 2028 17 22 36 7% >2028 43 96 178 34% Summa 449 303 494 95% Hyresbostäder 240 13 24 5% Totalt 689 316 518 100% Vakant 46 37 Totalt 361 555 Förfallostrukturen för de framtida hyresintäkterna ut vid boksluts - tillfället: Koncernen, Mkr 2023-01-01 2023-12-31 2022-01-01 2022-12-31 Förfaller till betalning inom ett år 485,5 47 7,1 Förfaller till betalning senare än ett år men inom fem år 1 180,5 1 201,4 Förfaller till betalning senare än fem år 776,2 876,1 Totalt 2 442,2 2 554,6 De tio största hyresgästerna står för totalt 33 procent av Genovas kontrakterade hyresintäkter och har en återstående genomsnittligt vägd löptid på 6,4 år. Not 7 Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna uppgick 2023 till -135,4 Mkr (-116,9) motsva - rande -370 kr/kvm (-380). I dessa belopp ingår så väl direkta fastig - hetskostnader såsom kostnader för drift, underhåll, tomträttsavgäld och fastighetsskatt. Driftskostnader I driftskostnader ingår kostnader för bland annat värme, vatten, fast - ighetsskötsel, renhållning och försäkring. Merparten av driftskostna - derna vidaredebiteras hyresgästerna i form av hyrestillägg. Avseende lager- och industrifastigheter står i flertalet fall hyresgästerna själva direkt för merparten av driftskostnaderna. Vidare ingår Driftskostna - derna till -98,0 Mkr (-84,1) vilket innebär -268 kr/kvm (-275). Underhållskostnader Underhållskostnaderna består av löpande åtgärder för att vidmakt - hålla fastighetens standard och tekniska system. Underhållet upp - gick till -26,7 Mkr (-23,7), vilket innebär -73 kr/kvm (-77). Fastighetsskatt Koncernens fastighetsskatt uppgick till -10,8 Mkr (-9,1) motsvarande -29 kr/kvm (-30). Fastighetsskatt är en statlig skatt baserad på fast - igheternas taxeringsvärde Skattesatsen för 2023 var 1,0 procent på taxeringsvärdet för kontor och 0,5 procent för lager/industri. 93 Genova årsredovisning 202393 ===== SIDA 94 ===== NOTER Utveckling av fastighetskostnader: Mkr 2023-01-01 2023-12-31 2022-01-01 2022-12-31 Föränd - ring, % Jämförbart bestånd -101,6 -106,6 -5 Förvärvade fastigheter -28,1 -6,3 343 Sålda fastigheter -5,7 -3,7 58 Totalt -135,4 -116,6 16 Komersiella fastigheter -69,9 -57,9 21 Samhällsfastigheter -65,5 -58,7 12 Hyresintäkter -135,4 -116,6 16 Not 8 Central administration Centrala administrationskostnader Koncernen, Mkr 2023-01-01 2023-12-31 2022-01-01 2022-12-31 Fastighetsförvaltning Övriga externa kostnader -9,1 -8,8 Personalkostnader -9,9 -11,4 Avskrivningar och leasing -2,7 -3,0 Totalt -21,8 -23,2 Projektutveckling Övriga externa kostnader -14,9 -10,8 Personalkostnader -16,2 -13,9 Avskrivningar och leasing -4,4 -3,6 Totalt -35,5 -28,3 Moderbolaget Övriga externa kostnader i moderbolaget om -37,0 Mkr (-5,6) avser i huvudsak styrelsearvoden, övriga förvaltningskostnader samt kost - nader i samband med avyttring av koncernens fastigheter. Not 9 Ersättningar till revisorerna Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvalt - ning, övriga arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakt - tagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga arbetsuppgifter. Allt annat är andra uppdrag. Koncernen, Mkr 2023-01-01 2023-12-31 2022-01-01 2022-12-31 Ernst & Young AB Revisionsuppdrag -4,5 -4,7 Övriga uppdrag - - PwC Revisionsuppdrag -1,3 - Övriga uppdrag -0,7 - Summa -6,5 -4,7 Moderbolaget Moderbolaget har för 2023 eller 2022 inte haft några kostnader för revision eller andra tjänster levererade från vald revisor. Not 10 Ersättningar till anställda Koncernen, Mkr 2023-01-01 2023-12-31 2022-01-01 2022-12-31 Löner och ersättningar 45,6 36,3 Sociala avgifter 15,7 11,0 Pensionskostnader, avgiftsbestämda planer 6,4 4,6 Aktivering pågående projekt -43,4 -29,6 Summa 24,3 22,3 Moderbolaget, Mkr 2023-01-01 2023-12-31 2022-01-01 2022-12-31 Löner och ersättningar 8,1 8,8 Sociala avgifter 2,9 2,7 Summa 11,0 11,5 94 Genova årsredovisning 202394 ===== SIDA 95 ===== NOTER 2023-01-01 – 2023-12-31 2022-01-01 – 2022-12-31 Koncernen, Mkr Löner och andra ersättningar (varav tantiem) Pensions- kostnader Antal Löner och andra ersättningar (varav tantiem) Pensions- kostnader Antal Styrelseledamöter, verkställande direktörer och andra ledande befattningshavare 17,7 2,4 18 18,6 1,0 13 varav tantiem 0,1 (1) Övriga anställda 27,9 4,9 48 17,8 3,7 31 varav tantiem 0,4 (0,3) Summa 45,6 7,3 66 36,4 4,7 44 2023-01-01 – 2023-12-31 2022-01-01 – 2022-12-31 Moderbolaget, Mkr Löner och andra ersättningar (varav tantiem) Pensions- kostnader Antal Löner och andra ersättningar (varav tantiem) Pensions- kostnader Antal Styrelseledamöter, verkställande direktörer och andra ledande befattningshavare 8,1 1,1 8 8,5 1,0 8 varav tantiem - - (0,5) Summa 8,1 1,1 8 8,5 1,0 8 Av koncernens styrelseledamöter, verkställande direktör och andra ledande befattningshavare under året är 7 män (7) och 5 kvinnor (6). Ovan angivet antal personer avser totalt antal under året. 2023-01-01 – 2023-12-31 2022-01-01 – 2022-12-31 Medelantalet anställda Varav män Medelantalet anställda Varav män Koncernen (Sverige) 52 28 35 14 Moderbolag (Sverige) 2 2 2 2 Summa 54 30 37 16 Mkr Lön/Ersättning/ Styrelsearvode Rörlig ersättning Pensions- kostnad Övrig ersättning Summa 2023-12-31 Styrelsens ordförande Mikael Borg 0,7 - - - 0,7 Styrelseledamot Micael Bile 0,3 - - - 0,3 Styrelseledamot Andreas Enesjöld 0,3 - - - 0,3 Styrelseledamot Erika Olsén 0,3 - - - 0,3 Styrelseledamot Maria Rankka 0,4 - - - 0,4 Styrelseledamot Anette Asklin 0,4 - - - 0,4 VD Michael Moschewitz 4,2 - 0,8 - 5,0 Andra ledande befattningshavare (5 personer) 7,8 - 0,9 - 8,7 Summa 14,4 0,0 1,8 0 16,1 Mkr Grundlön/ Styrelsearvode Rörlig ersättning Pensions- kostnad Övrig ersättning Summa 2022-12-31 Styrelsens ordförande Mikael Borg 0,7 - - - 0,7 Styrelseledamot Micael Bile 0,3 - - - 0,3 Styrelseledamot Andreas Enesjöld 0,3 - - - 0,3 Styrelseledamot Erika Olsén 0,3 - - - 0,3 Styrelseledamot Maria Rankka 0,4 - - - 0,4 Styrelseledamot Anette Asklin 0,4 - - - 0,4 VD Michael Moschewitz 4,0 - 0,7 0,1 4,8 Andra ledande befattningshavare (6 personer) 11,2 1,0 1,0 0,4 13,6 Summa 17,6 1,0 1,7 0,5 20,8 95 Genova årsredovisning 202395 ===== SIDA 96 ===== NOTER Ledande befattningshavare under 2023: Michael Moschewitz, VD Henrik Zetterström, CFO Henrik Raspe, Chef Projektutveckling Henrik Sandström, Fastighetschef Anna Molén, Chef Stadsutveckling Anna-Karin Malmqvist, Chef Bostadsförvaltning Ersättningar till VD och övriga ledande befattningshavare utgörs av en fast lön, övriga förmåner samt pension. Uppsägningstiden för VD är nio månader och för övriga ledande befattningshavare tre till sex månader. Det föreligger inga avtal om avgångsvederlag. Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare finns presenterade på Genova hemsida www.genova.se/investerare/bolagsstyrning Not 11 Finansnetto Koncernen, Mkr 2023-01-01 2023-12-31 2022-01-01 2022-12-31 Tillgångar och skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde: Ränteintäkter från övriga finansiella tillgångar 42,2 3,2 Summa ränteintäkter enligt effektivräntemetoden 42,2 3,2 Räntekostnader lån -250,9 -131,9 Summa räntekostnader enligt effektivräntemetoden -250,9 -131,9 Övriga finansiella kostnader -22,9 -14,6 Räntekostnad leasing -1,7 -1,6 Summa -24,6 -16,2 Summa redovisat i resultatet -233,3 -144,9 Moderbolaget, Mkr 2023-01-01 2023-12-31 2022-01-01 2022-12-31 Tillgångar och skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde: Ränteintäkter från övriga finansiella tillgångar 248,2 136,9 Summa ränteintäkter enligt effektivräntemetoden 248,2 136,9 Räntekostnader lån -128,8 -7 7, 2 Summa räntekostnader enligt effektivräntemetoden -128,8 -7 7, 2 Övriga finansiella kostnader -26,6 -9,7 Summa -26,6 -9,7 Summa redovisat i resultatet 92,7 49,9 Not 12 Övriga intäkter Koncernen, Mkr 2023-01-01 2023-12-31 2022-01-01 2022-12-31 Fakturerade tjänster - 0,5 Övrigt - 2,1 Summa - 2,6 Moderbolaget Moderbolaget innehåller endast koncerngemensamma funktioner och omsättningen utgörs i princip uteslutande av koncerninterna tjänster. Not 13 Värdeförändringar Koncernen, Mkr 2023-01-01 2023-12-31 2022-01-01 2022-12-31 Förändring driftnetto -33,8 25,7 Pågående byggnation -33,8 156,7 Mark- och outnyttjade byggrätter -35,3 204,4 Förändring avkastningskrav -338,3 -217,3 Förvärv - 30,9 Försäljningar -89,1 -1,7 Summa -530,3 198,7 96 Genova årsredovisning 202396 ===== SIDA 97 ===== NOTER Not 14 Inkomstskatt Koncernen, Mkr 2023-01-01 2023-12-31 2022-01-01 2022-12-31 Aktuell skatt för året -4,1 -3,4 Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader 66,8 -64,9 Summa 62,7 -68,3 Moderbolaget, Mkr 2023-01-01 2023-12-31 2022-01-01 2022-12-31 Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader - -0,1 Summa 0,0 -0,1 Skillnaderna mellan redovisad skattekostnad och en beräknad skatte- kostnad baserad på gällande skattesats är följande: Koncernen, Mkr 2023-01-01 2023-12-31 2022-01-01 2022-12-31 Resultat före skatt -478,7 324,2 Inkomstskatt beräknad enligt koncernens gällande skattesats om 20,6 procent 98,6 -66,8 Ej skattepliktiga intäkter 32,1 23,7 Ej avdragsgilla kostnader -53,2 -14,8 Skattepliktiga intäkter ej med i resultatet -3,9 -3,0 Avdragsgilla kostnader ej med i resultatet 60,1 28,6 Ej avdragsgillt räntenetto - 67,7 -30,2 Återföring vid fastighetstransaktioner 0,0 1,1 Justering uppskjuten skatt avseende tidigare år -2,2 -3,1 Förändring i skattemässiga underskott 1,8 - Övrigt -3,0 -3,8 Årets skatt enligt resultaträkningen 62,7 -68,3 Effektiv skatt 13% 21% Samtliga dotterföretag i koncernen, förutom två, är svenska och har per balansdagen 20,6 procent (20,6) i inkomstskattesats, vilket är den vägda genomsnittliga skattesatsen inom koncernen för 2023. Även uppskjutna skatter är beräknade med 20,6 procent i inkomst - skattesats. Uppskjutna skatteskulder och uppskjutna skattefordringar fördelar sig på följande slag av temporära skillnader: Koncernen, Mkr 2023-01-01 2023-12-31 2022-01-01 2022-12-31 Uppskjutna skatteskulder Temporära skillnader fastigheter -523,9 -603,2 Obeskattade reserver -20,5 -16,3 Summa uppskjutna skatteskulder -544,4 -619,5 Uppskjutna skattefordringar Underskottsavdrag 78,6 80,5 Övrigt 0,8 0,6 Summa uppskjutna skattefordringar 79,4 81,1 Uppskjutna skatteskulder, netto -465,0 -538,4 Moderbolaget, Mkr 2023-01-01 2023-12-31 2022-01-01 2022-12-31 Uppskjutna skattefordringar Underskottsavdrag 22,4 22,4 Uppskjutna skatteskulder, netto 22,4 22,4 Uppskjutna skattefordringar redovisas för skattemässiga underskotts- avdrag i den utsträckning som det är sannolikt att de kan tillgodo göras genom framtida beskattningsbara vinster. Per balansdagen 2023-12-31 finns följande underskottsavdrag, utan begränsning när i tiden dessa kan utnyttjas: Koncernen, Mkr Totala underskottsavdrag 381,7 - Varav värderat underskottsavdrag i balansräkningen 381,7 Moderbolaget, Mkr Totala underskottsavdrag 108,7 - Varav värderat underskottsavdrag i balansräkningen 108,7 97 Genova årsredovisning 202397 ===== SIDA 98 ===== NOTER Not 15 Goodwill Koncernens goodwill är i sin helhet hänförlig till förvärvet av Järng - rinden i december 2022. En nedskrivningsprövning av goodwill har genomförts per 31 december 2023. I nedskrivningsprövningen jämförs det bedömda återvinningsvärdet med dess redovisade värde. Åter - vinningsvärdet har beräknats på basis av enhetens nyttjandevärde. Beräkningen av nyttjandevärdet har baserats på en diskonteringsfak - tor om 7,6 procent före skatt och en prognos av förväntade framtida kassaflöden under de närmaste tio åren. Antagandet om tio års för - väntade framtida kassaflöden har använts då det är över den tidperiod som Järngrindens planerade framtida projekt sträcker sig. Prognos för intäkter och rörelseresultat baseras på den budget som fastställs av ledningen. Den terminala tillväxträntan motsvarar 2%. Nedskrivnings - prövningen visar att inget nedskrivningsbehov föreligger. Koncernen, Mkr 2023-12-31 2022-12-31 Ingående anskaffningsvärde 202,9 - Förvärv - 202,9 Bokfört värde 202,9 202,9 Not 16 Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter redovisas i enlighet med verkligt värdeme - toden. Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att erhålla hyresintäkter, värdestegring eller en kombination av dessa båda syften. Koncernen har inga innehav av rörelsefastigheter eller fastigheter som innehas genom operationella leasingavtal. Koncernen, Mkr 2023-12-31 2022-12-31 Vid årets början 8 183,2 6 902,6 Förvärv - 56,8 Investeringar i befintliga fastigheter 101,1 1 055,3 Avyttringar -284,2 -228,5 Omklassificeringar 132,1 341,4 Värdeförändringar, orealiserade -452,3 55,7 Summa verkligt värde Förvaltningsfastigheter 7 679,9 8 183,2 Orealiserade värdeförändringar på förvaltningsfastigheter som inne - has per balansdagen redovisas i resultaträkningen på raden ”Värde - förändringar fastigheter”. Verkligt värde motsvaras av fastigheternas marknadsvärde. De externa värderingar som har utförts per 31 december 2023 av obe - roende värderingsmän har omfattat Samtliga förvaltningsfastigheter. Marknadsvärderingarna på fastigheterna är gjorda med ett utifrån känslighetsanalys skattat osäker hetsintervall om +/-5,0 procent, vil - ket innebär ett värdeintervall om 7 295,9– 8 063,9 Mkr, motsvarande +/-384,0 Mkr. Värdeförändringarna härrör främst till förändrade avkastningskrav, investeringar i fastigheter, nyuthyrningar, omför - handlingar samt att det i ett antal fastigheter tillskapats byggrätter för bostadsändamål. De belopp som redovisas i koncernens rapport över totalresultatet avseende förvaltningsfastigheter framgår av not 5 ”Segmentsredovisning”. Begreppet marknadsvärde Med marknadsvärdet avses här det mest sannolika priset vid en tänkt försäljning av värderingsobjektet på en fri och transparent fast - ighetsmarknad. Försäljning av värderingsobjektet förutsätts ske vid värdetidpunkten efter det att objektet varit utbjudet till försäljning på ett för värderingsobjektet sedvanligt sätt under en normal marknads - föringstid. Vid den tänkta försäljningen får inte föreligga något tvång att över - låta fastigheten och inte några speciella partsrelationer. Värderingsmetod Grunden för alla marknadsvärdebedömningar är analyser av försålda objekt (ortspriser) i kombination med kunskap om marknadsaktörer - nas syn på olika typer av objekt, deras sätt att resonera kring dessa samt kännedom om marknadsmässiga hyresnivåer (ortspriser) etc. Fastigheter är mycket sällan helt jämförbara varför normering till vär - debärande faktor måste ske. Ofta sker normering till area (s.k. areame- toden) eller till driftnetto (benämns direktavkastningsmetod/nettokapi- taliseringsmetod). Gemensamt för dessa två metoder är att de, enligt Genovas tolkning, speglar en investerares bedömning utan insyn i vär- deringsobjektets faktiska intäkter eller kostnader. Den mest använda värderingsmetoden är den så kallade kassaflödesmetoden (Cash- flow method) som är att betrakta som en specialvariant av direktav - kastningsmetoden men med möjlighet att under tid kunna korrigera för inkomst/kostnadsförändringar. Kassaflödesmetoden illustrerar potentiell framtida utveckling av dagens ekonomiska faktorer. Indata till metoden är objektets utgående hyresnivåer, kostnader, vakanser o.s.v. Dessa justeras över kalkylperioden med marknadsantaganden som bedömts utifrån ortspriser eller kunskap om hur marknadsaktö - rer bedömer det aktuella objektet. Värdet härleds som summan av nuvärdet av respektive års driftnetto samt nuvärdet av fastighetens restvärde vid kalkylperiodens utgång. Restvärdet ges av det prognos - tiserade driftnettot första året efter kalkylperiodens slut i förhållande till ett marknadsmässigt uppskattat direktavkastningskrav. Kalkylränta Kalkylräntan är det räntekrav fastighetsägaren förväntar sig av det i fastigheten knutna kapitalet. I Genovas värdering utgör kalkylräntan räntekrav på det totala kapitalet eftersom kalkylen utförs utan hänsyn till eventuell belåning. Enligt Svenskt Fastighetsindex kan kalkylrän - tan på totalt kapital för ett enskilt objekt baseras på aktuell långsiktig obligationsränta med tillägg för fastighetsrelaterad risk. I praktiken är det svårt att bedöma en marknadsmässig kalkylränta enligt den teoretiska modellen bl.a. på grund av att kalkylräntan inte direkt kan observeras vid studier av genomförda försäljningar. Av denna anled - ning bedöms kalkylräntan genom att inflationsanpassa det av oss bedömda direktavkastningskravet. 98 Genova årsredovisning 202398 ===== SIDA 99 ===== NOTER Övriga upplysningar om verkligt värde Verkligt värde per 2023-12-31 uppgår till 7 679,9 Mkr (8 183,2). I verkligtvärdehierarkin är förvaltningsfastigheter i nivå 3, d.v.s. data för tillgången baserar sig på icke observerbara data. Värderingsyield per kategori: 2023-12-31 2022-12-31 Kommersiella fastigheter 1 6,3% 5,9% Samhällsfastigheter 5,1% 4,8% Totalt 5,6% 5,3% 1) Avser genomsnittliga direktavkastningskrav på restvärdet för Genovas helägda och konsoliderade förvaltningsfastigheter. Baseras på externa värderingar för förvaltnings - fastigheter. Känslighetsanalys värdeförändringar 1 Värdeförändring +/-5% +/-10% Effekt på fastighetsvärde +/- 384 Mkr +/- 768 Mkr Justerat fastighetsvärde 8 064/7 296 Mkr 8 448/6 912 Mkr 1) Värdeförändringen baseras på verkligt värde på balansdagen. Fastighetsvärdet per region för 2023 är fördelat enligt följande: Uppsala 26% (27) Storstockholm 52% (49) Väst 12% (12) Övrigt 10% (12) Not 17 Pågående nyanläggningar Investeringar i befintliga förvaltningsfastigheter redovisas som en del av bokfört värde på förvaltningsfastigheter och inkluderas i marknads- värdering. Pågående nyanläggningar per 2023-12-31 avser nya fastig - heter under byggnation som efter färdigställande kommer att övergå till förvaltning och då omklassificeras till förvaltningsfastigheter. Koncernen, Mkr 2023-12-31 2022-12-31 Vid årets början 860,5 945,8 Nybyggnation/aktiveringar 463,7 622,6 Omklassificeringar -158,3 -864,5 Försäljningar -238,8 - Värdeförändringar, orealiserade -49,1 156,7 Utgående balans 878,0 860,5 Not 18 Projekteringsfastigheter Koncernen, Mkr 2023-12-31 2022-12-31 Exploateringsmark 1 298,0 1 023,2 Summa 1 298,0 1 023,2 Koncernen, Mkr 2023-12-31 2022-12-31 Vid årets början 1 023,2 114,1 Årets anskaffning 195,7 397,0 Omklassificeringar 50,4 523,0 Värdeförändringar, orealiserade 28,8 -10,9 Summa 1 298,0 1 023,2 Not 19 Övriga materiella anläggningstillgångar Koncernen, Mkr 2023-12-31 2022-12-31 Ingående anskaffningsvärde 18,9 - Inköp - 18,9 Utrangeringar/Avyttringar - - Utgående ackumulerat anskaffningsvärde 18,9 18,9 Ingående avskrivningar - - Utrangeringar/Avyttringar - - Årets avskrivningar -5,2 - Utgående ackumulerade avskrivningar -5,2 - Utgående redovisat värde 13,7 18,9 99 Genova årsredovisning 202399 ===== SIDA 100 ===== NOTER Not 20 Leasingavtal Genova delar in sina leasingavtal i två klasser av nyttjanderättstill - gångar: Tomträtter och Övrigt. I klassen ”Övrigt” inkluderas koncer - nens leasingavtal för bilar och lokal. I tabellen nedan presenteras Genovas utgående balanser avseende nyttjanderättstillgångar och leasingskulder samt förändringarna under åren 2023 och 2022. Under året har tomträtterna omklassificerats och ingår per 31 decem - ber 2023 i förvaltningsfastigheter. Nyttjanderättstillgångar Koncernen, Mkr Tomt- rätter Övrigt Totalt Leasing - skuld Ingående balans 1 jan 2022 24,1 7,6 31,8 -32,0 Tillkommande avtal 1,8 1,8 -8,1 Avskrivningar på nyttjande - rättstillgångar -5,4 -5,4 Avslutade avtal -0,2 -0,2 0,2 Räntekostnader på leasingskulder -1,5 Leasingavgifter 7, 2 Utgående balans 31 dec 2022 24,1 3,8 28,0 -34,3 Ingående balans 1 jan 2023 24,1 3,8 28,0 -34,3 Tillkommande avtal 1,3 3,8 5,1 -3,7 Avskrivningar på nyttjande - rättstillgångar -6,2 -6,2 Avslutade avtal -1,3 -0,2 -1,5 1,5 Omvärderingar av avtal 11,2 11,2 -11,2 Räntekostnader på leasingskulder 0,0 -1,5 Leasingavgifter 0,0 7,9 Utgående balans 31 dec 2023 24,1 12,4 36,6 -41,3 Nedan presenteras de belopp hänförliga till leasingverksamheter som redovisats i resultaträkningen under året: Koncernen, Mkr 2023-01-01 2023-12-31 2022-01-01 2022-12-31 Avskrivningar på nyttjanderättstillgångar -6,2 -5,4 Räntekostnader på leasingskulder -1,5 -1,5 Totala kostnader hänförliga till leasingverksamheten -7,7 -6,9 Genova redovisar ett kassautflöde hänförligt till leasingavtal uppgå - ende till 7,2 Mkr (5,9) för räkenskapsåret. För en löptidsanalys av kon - cernens leasingskulder se not 3. Genova har inga korttidsleasingav - tal eller leasingavtal till lågt värde. Not 21 Inventarier Koncernen, Mkr 2023-12-31 2022-12-31 Ingående anskaffningsvärde 14,4 14,2 Inköp 3,4 4,6 Utrangeringar/Avyttringar -2,9 -4,4 Utgående ackumulerat anskaffningsvärde 14,9 14,4 Ingående avskrivningar -9,7 -9,2 Utrangeringar/Avyttringar 2,7 3,3 Årets avskrivningar -2,0 -3,8 Utgående ackumulerade avskrivningar -9,0 -9,7 Utgående redovisat värde 5,9 4,7 I materiella anläggningstillgångar ingår konst med 1,9 Mkr (1,9), vilka inte skrivs av. Not 22 Andelar i koncernföretag Moderbolaget, Mkr 2023-12-31 2022-12-31 Ingående anskaffningsvärde 1 073,0 393,2 Förvärv - 33,0 Omklassificeringar - 563,4 Aktieägartillskott 256,4 83,4 Utgående ackumulerat anskaffningsvärde 1 329,4 1 073,0 Ingående nedskrivningar -254,8 -171,4 Årets nedskrivning -256,4 -83,4 Utgående ackumulerade nedskrivningar -511,2 -254,8 Utgående redovisat värde 818,2 818,2 100 Genova årsredovisning 2023100 ===== SIDA 101 ===== NOTER Moderbolaget innehar, direkt och indirekt, andelar i följande dotterbolag: Redovisat värde, Tkr Namn Organisationsnummer Säte Andelar i % 2023-12-31 2022-12-31 Genova Fastigheter AB 556712-9324 Stockholm 100 13 025 13 025 Genova Hold 1 AB 559076-1549 Stockholm 100 – – Kommanditbolaget Mareld 969693-7946 Stockholm 80 – – Genova Fast 27 AB 559088-4101 Stockholm 100 – – Kommanditbolaget Mareld 969693-7946 Stockholm 20 – – Genova Retail AB 556898-0444 Stockholm 100 – – Genova Sunnersta AB 556864-7928 Stockholm 100 – – Genova Almunge AB 556893-9036 Stockholm 100 – – Genova Flogsta AB 556864-7944 Stockholm 100 – – Genova Ribby AB 559248-8190 Stockholm 100 – – Genova Knivsta Fastighet AB 559025-1970 Stockholm 100 – – Genova Omsorg AB 556759-5482 Stockholm 100 – – Genova Tattby AB 559012-8988 Stockholm 100 – – Genova Björknäs AB 559012-8996 Stockholm 100 – – Genova Lillsätra 2 AB 556660-2743 Stockholm 100 – – Genova Viby AB 556948-7456 Stockholm 100 – – Genova Viby Holding AB 559213-0917 Stockholm 70 – – Genova Viby Fastighet AB 556708-3323 Stockholm 100 – – Genova Viby Projekt AB 559386-3045 Stockholm 100 – – Genova Viby Holding 1 AB 559386-3052 Stockholm 100 – – Genova Viby Fastighet 1 AB 559386-3060 Stockholm 100 – – Genova Viby Fastighet 2 AB 559386-3078 Stockholm 100 – – Genova Viby Fastighet 3 AB 559386-3086 Stockholm 100 – – Genova Viby Fastighet 4 AB 559386-3094 Stockholm 100 – – Genova Viby Fastighet 5 AB 559386-3102 Stockholm 100 – – Genova Viby Holding 2 AB 559386-3110 Stockholm 100 – – Genova Viby Fastighet 6 AB 559386-2872 Stockholm 100 – – Genova Viby Fastighet 7 AB 559386-2880 Stockholm 100 – – Genova Viby Fastighet 8 AB 559386-2898 Stockholm 100 – – Genova Viby Fastighet 9 AB 559386-2906 Stockholm 100 – – Genova Viby Fastighet 10 AB 559386-2914 Stockholm 100 – – Genova Viby Holding 3 AB 559386-2922 Stockholm 100 – – Genova Viby Fastighet 11 AB 559386-2930 Stockholm 100 – – Genova Viby Fastighet 12 AB 559386-2948 Stockholm 100 – – Genova Viby Fastighet 13 AB 559386-2955 Stockholm 100 – – Genova Viby Fastighet 14 AB 559386-2963 Stockholm 100 – – Genova Viby Fastighet 15 AB 559386-2971 Stockholm 100 – – Genova Viby Holding 4 AB 559386-2989 Stockholm 100 – – Genova Viby Fastighet 16 AB 559386-2997 Stockholm 100 – – Genova Viby Fastighet 17 AB 559386-3003 Stockholm 100 – – Genova Viby Fastighet 18 AB 559386-3011 Stockholm 100 – – Genova Viby Fastighet 19 AB 559386-3029 Stockholm 100 – – Genova Viby Fastighet 20 AB 559386-3037 Stockholm 100 – – Genova Hold Kvarnholmen AB 559068-5276 Stockholm 100 – – Genova Kvarnholmen Fastighet AB 559076-3248 Stockholm 100 – – Genova NV 3 Holding AB 559088-4861 Stockholm 100 – – Genova Nytorpsvägen Fastighet AB 559088-4739 Stockholm 100 – – Genova Linne AB 559088-4127 Stockholm 100 – – Genova Hunnerup Fastighet AB 559088-4838 Stockholm 100 – – 101 Genova årsredovisning 2023101 ===== SIDA 102 ===== NOTER Redovisat värde, Tkr Namn Organisationsnummer Säte Andelar i % 2023-12-31 2022-12-31 Genova Odalmannen Fastighet AB 559129-9911 Stockholm 100 – – Genova Instrumentet Fastighet AB 559130-0057 Stockholm 100 – – Genova Fogden Fastighet AB 559130-7573 Stockholm 100 – – Genova Minnet Fastighet AB 559170-5040 Stockholm 100 – – Genova Gustavsberg 1 Fastighet AB 559170-5057 Stockholm 100 – – Genova Vikdalen AB 559130-0008 Stockholm 100 – – Genova Drevern 1 AB 559170-6139 Stockholm 100 – – Genova Effektvägen AB 559220-1106 Stockholm 100 – – Genova Hold 22 AB 559191-4337 Stockholm 100 – – Magnethuset Fastighets KB 96715-9334 Stockholm 80 – – Handelsbolag Medhuset 916407-2507 Stockholm 50 – – Genova Hold 21 AB 559191-4311 Stockholm 100 – – Magnethuset Fastighets KB 96715-9334 Stockholm 20 – – Handelsbolag Medhuset 916407-2507 Stockholm 50 – – Genova Nynäs AB 559170-6097 Stockholm 100 – – Genova Bergsbrunnavägen AB 559191-5516 Stockholm 100 – – Fastighets AB Gålö 556951-1099 Stockholm 100 – – Genova Mältargatan AB 559219-9516 Stockholm 100 – – Genova Kungsängsesplanaden AB 559219-9276 Stockholm 100 – – Genova Ekeby Fastighet AB 559191-4345 Stockholm 100 – – Genova Trädgårdsmästaren AB 556637-7338 Stockholm 100 – – Genova Örnsberg Fastighet AB 559173-1558 Stockholm 100 – – Genova Duvhöken Fastighet AB 559130-7581 Stockholm 100 – – Genova Söderhällby Fastighet AB 559170-6089 Stockholm 100 – – Genova Hus Holding 1 AB 559053-5232 Stockholm 100 50 50 Korskryddan AB 559116-2499 Stockholm 100 – – Korsängen Mark AB 559003-9607 Stockholm 100 – – Kryddgården Mark AB 559017-6300 Stockholm 100 – – SBBGenova Nackahusen AB 559264-9817 Stockholm 50 – – Nackahusen Holding AB 559053-2783 Stockholm 100 – – Nacka 5 AB 559006-0900 Stockholm 100 – – Nacka 6 AB 559006-0884 Stockholm 100 – – Nacka dotter 14 AB 559258-1994 Stockholm 100 – – Nacka 8 AB 559006-0934 Stockholm 100 – – Nacka 9 AB 559006-0926 Stockholm 100 – – Nacka 11 AB 559006-0983 Stockholm 100 – – Genova Boländerna 9:11 AB 559014-3805 Stockholm 100 – – Genova Handelsmannen Holding AB 556898-0311 Stockholm 100 – – Genova Handelsmannen Fastighet AB 559064-1436 Stockholm 100 – – Genova Runö Holding AB 556898-0303 Stockholm 100 – – Genova Runö AB 556867-9095 Stockholm 100 – – Genova Kryddgården Holding AB 559076-1523 Stockholm 100 – – Genova Kryddgården Fastighet AB 559076-2257 Stockholm 100 – – Genova Borås Holding AB 559076-1556 Stockholm 100 – – GenJärn Borås Holding AB 559076-2984 Stockholm 50 – – GenJärn Borås Fastighet AB 556708-2663 Stockholm 100 – – GenJärn Borås Fastighet 2 AB 559170-6113 Stockholm 100 – – Genova Mackmyra Holding AB 559130-7557 Stockholm 100 – – Genova Mackmyra Fastighet AB 556723-4520 Stockholm 100 – – 102 Genova årsredovisning 2023102 ===== SIDA 103 ===== NOTER Redovisat värde, Tkr Namn Organisationsnummer Säte Andelar i % 2023-12-31 2022-12-31 SBBGenova Gåshaga Holdng AB 559191-4386 Stockholm 50 – – Genova Gåshaga AB 559018-9618 Stockholm 100 – – Greenova AB 559349-7596 559349-7596 Stockholm 50 – – Green Veddesta 1:29 AB 559367-4350 Stockholm 100 – – Greenova Veddesta AB 556488-9656 Stockholm 100 – – Greenova Åleviken 2 AB 556687-5208 Stockholm 100 – – Genova Åleviken AB 559170-5065 Stockholm 100 – – Genova Tibble Fastighet AB 559130-7565 Stockholm 100 – – Genova Byggnad Holding AB 559004-5059 Stockholm 100 50 50 Genova Sicklaön Holding AB 556898-0436 Stockholm 100 – – Genova Baggensfjärden Holding AB 559064-1469 Stockholm 100 – – Genova Knivsta 21:1 Holding AB 559118-9468 Stockholm 100 – – GenovaRedito Holding AB 559121-8572 Stockholm 50 – – Knivsta Gredelby 21:1 AB 559120-3798 Stockholm 100 – – Knivsta Särsta 12:1 AB 556966-4450 Stockholm 100 – – Genova Mejerskan Fastighet AB 559130-7540 Stockholm 100 – – Genova Fuxen AB 556612-9259 Stockholm 100 – – Genova Kvarngärdet AB 556736-5951 Stockholm 100 – – Genova Nyproduktion AB 556848-2813 Stockholm 100 50 50 Genova Bostad Projektutveckling AB 556864-9098 Stockholm 100 – – Genova Projekt Holding 1 AB 556948-7282 Stockholm 100 – – Genova Aromatic Holding AB 556948-7431 Stockholm 100 – – Genova Rosendal Holding 1 AB 559100-6746 Stockholm 100 – – Genova Bostad AB 556759-5680 Stockholm 100 – – Genova 10 AB 556864-8108 Stockholm 100 – – Genova Projekt Holding 2 AB 559026-1912 Stockholm 100 – – Genova Knivsta Holding AB 559025-2986 Stockholm 100 – – Genova Fålhagen Holding 1 AB 559093-9624 Stockholm 100 – – Genova Projekt Holding 3 AB 559130-2731 Stockholm 100 – – Genova PLM AB 556898-0329 Stockholm 100 50 50 Genova PMA Spain SL Palma 100 – – Genova PLM 2 AB 559076-1515 Stockholm 100 62 62 Genova Can Olivier SL Palma 100 – – Genova Fast 43 AB 559220-2237 Stockholm 100 50 50 Genova Parkering & Service AB 559003-4137 Stockholm 100 50 50 Genova Hold 24 AB 559191-4378 Stockholm 100 50 50 Genova Luthagen AB 556864-7936 Stockholm 100 – – Genova Storvreta AB 556864-7951 Stockholm 100 – – Genova Brynjan AB 559129-9895 Stockholm 100 – – Genova Rivan AB 559088-4135 Stockholm 100 – – Genova NV3 AB 559088-4119 Stockholm 100 – – Genova Nickeln Fastighet AB 559089-0066 Stockholm 100 – – Genova Jungfrun 4 AB 559191-4188 Stockholm 100 – – Genova Elverket 1 AB 559191-4287 Stockholm 100 – – Genova Drevern 2 AB 559219-9441 Stockholm 100 – – Genova Jungfrun 2 AB 559004-1785 Stockholm 100 – – Genova Baggensfjärden Fastighet AB 556898-0121 Stockholm 100 – – 103 Genova årsredovisning 2023103 ===== SIDA 104 ===== NOTER Redovisat värde, Tkr Namn Organisationsnummer Säte Andelar i % 2023-12-31 2022-12-31 Genova Jungfrun 3 AB 556993-3434 Stockholm 100 – – Genova Segersta Fastighet AB 556898-0105 Stockholm 100 – – Genova Häraden AB 559212-1700 Stockholm 100 – – Genova 14 AB 556948-7274 Stockholm 100 208 330 208 330 Genova 99 AB 559204-9406 Stockholm 100 – – Genova 98 AB 559204-9422 Stockholm 100 – – Järngrinden AB 556645-7221 Borås 51 596 437 596 437 Järngrinden Fastighets AB 556872-7860 Borås 100 – – Järngrinden Vind 1 AB 556751-1513 Borås 100 – – Depå Viared i Borås AB 556740-0899 Borås 100 – – NewCo Breared AB 559035-5102 Svenljunga 50 – – Breared Projektutveckling 1 AB 559038-7550 Svenljunga 50 – – Lilla Bro i Borås Fastighet AB 556821-3689 Borås 100 – – Pallas 1 Fastighets AB 556728-8443 Borås 50 – – Pallastornet Fastighets AB 556982-1134 Borås 50 – – GenJärn Borås Holding AB 559076-2984 Stockholm 50 – – GenJärn Borås Fastighet AB 556708-2663 Stockholm 50 – – GenJärn Borås Fastighet 2 AB 559170-6113 Stockholm 50 – – Hästhoven i Borås AB 559018-6432 Borås 100 – – Härryda Kullhöna 1:509 KB 969688-2977 Göteborg 100 – – JärnSpiran Holding AB 559170-2518 Borås 50 – – JärnSpiran Fastighetsutveckling AB 559170-2484 Borås 50 – – Rundgången Fastighet AB 556745-0332 Borås 96 – – Järngrinden Fastighets Holding AB 559383-3253 Borås 96 – – Järngrinden Fastighets Holding 1 AB 559389-0485 Borås 96 – – Fastighets AB Målerifabriken 556941-1886 Göteborg 96 – – Fastighets AB Överås 556292-0750 Göteborg 96 – – Fastighets AB Elfabriken 556963-1863 Göteborg 96 – – Fastighets AB Sandfabriken 556775-3271 Härryda 96 – – Järngrinden Fastighets Holding 2 AB 559389-0477 Borås 96 – – Fastighets AB Träfabriken 556932-6381 Göteborg 96 – – Fastighets AB Trollfabriken 556946-0016 Härryda 96 – – Orgelfabriken Fastighets AB 556867-6067 Härryda 96 – – Byttorpshörn 2 AB 556759-1697 Borås 96 – – Fjädern i Borås AB 556796-2799 Borås 96 – – Rotorn Fastigheter AB 559393-3285 Göteborg 96 – – Fastighetsbolaget Älvsborg 178:8 i Göteborg AB 559402-9588 Borås 96 – – Järngrinden Projektutveckling AB 556655-9281 Borås 100 – – J.G Fastighets AB 556655-7541 Borås 100 – – Projekthus 55 AB 556973-5581 Borås 96 – – Asklanda 2:178 Fastighets AB 559360-4290 Borås 96 – – Projekthus 70 AB 559346-1683 Borås 96 – – Fastighetsbolaget Bollebyggd M AB 559207-9155 Bollebygd 96 – – Sjöbolängan i Borås AB 559311-2120 Borås 96 – – 104 Genova årsredovisning 2023104 ===== SIDA 105 ===== NOTER Redovisat värde, Tkr Namn Organisationsnummer Säte Andelar i % 2023-12-31 2022-12-31 NewCo Bergdalen AB 559035-7454 Borås 48 – – Järngrinden Fastighetsutveckling Holding AB 556825-1937 Borås 96 – – Tegelbrukstäppet AB 559033-6433 Borås 48 – – CFJ Kontraktsbolag AB 559144-5027 Borås 50 – – Halmstad Tegelbruk Handel AB 559025-7068 Falkenberg 100 – – Kungsbacka Södra Stad Holding AB 556707-8588 Göteborg 33 – – Järngrinden Markutveckling Holding AB 556902-0414 Borås 100 – – Braconierska villan AB 559070-2147 Borås 100 – – Järngrinden Projektutveckling Holding AB 556755-3887 Borås 100 – – Mark & Exploatering i Borås AB 556758-9915 Borås 50 – – Projekthus Funningen AB 559282-8940 Borås 50 – – Järngrinden Projektutveckling Holding 2 AB 559150-9848 Borås 91 – – Mölndalstappen AB 559049-6146 Göteborg 91 – – Varbergsponden AB 559264-2150 Göteborg 73 – – Igladammen Förvaltning AB 559156-0015 Göteborg 73 – – Järngrinden Projektutveckling Holding 3 AB 559374-7834 Borås 96 – – Nufast AB 556263-6125 Mark 96 – – Hagtornen 10 i Borås AB 556992-0829 Borås 96 – – Fastigheten Tullstorp 180:75 AB 559160-3930 Svenljunga 48 – – Järngrinden Projektutveckling Holding 4 AB 559392-4631 Borås 96 – – Laustea Intressenter AB 559396-6178 Stockholm 78 – – Laustea AB 559371-9932 Stockholm 39 – – Laustea Fastighets AB 559383-5761 Stockholm 39 – – Järngrinden Logistikbyggnader AB 556759-6522 Sotenäs 50 – – JLB Produktion AB 559374-6851 Borås 50 – – JLB Fastigheter 1 AB 559364-9238 Borås 50 – – JLB Logistikhus 11 AB 559368-6123 Borås 25 – – Summa anskaffningsvärde i moderföretaget 818 203 818 203 105 Genova årsredovisning 2023105 ===== SIDA 106 ===== NOTER Not 23 Innehav redovisade enligt kapitalandelsmetoden Redovisat värde och resultat från andelar i joint ventures framgår nedan. Koncernen äger aktier i 20 joint ventures och intresseföretag som redo- visas som andelar redovisade enligt kapitalandelsmetoden. Redovisat värde Namn Organisationsnummer Säte Andelar i % 2023-12-31 2022-12-31 Andelar som innehas vid årets utgång Genova Fastator Holding AB 559017-4057 Stockholm 50 - 22,0 GenovaRedito Holding AB 559121-8572 Stockholm 50 58,7 69,0 SBBGenova Gåshaga Holding AB 559191-4386 Stockholm 50 112,7 114,0 SBBGenova Nackahusen AB 559264-9817 Stockholm 50 94,2 81,0 Greenova AB 559349-7596 Stockholm 50 6,2 11,0 Pallas 1 Fastighets AB 556728-8443 Borås 50 134,6 135,1 GenJärn Borås Holding AB 559076-2984 Borås 50 4,4 4,4 JärnSpiran Holding AB 559170-2518 Borås 50 12,6 10,7 Tegelbrukstäppet AB 559033-6433 Halmstad 48 31,2 31,2 NewCo Breared AB 559035-5102 Varberg 50 2,1 2,6 Fastigheten Tullstorp 180:75 AB 559160-3930 Malmö 48 23,5 23,2 NewCo Bergdalen AB 559035-7454 Borås 48 25,7 40,5 AB Kvarteret Ankan 1 559282-9187 Helsingborg 32 - - AB Kvarteret Ankan 2 559282-9179 Helsingborg 32 - - Mark & Exploatering i Borås AB 556758-9915 Borås 50 3,4 3,8 WBME Holding i Varberg AB 556734-6290 Borås 50 0,1 0,1 Kungsbacka Södra Stad Holding AB 556707-8588 Göteborg 33 0,1 0,1 Järngrinden Logistikbyggnader AB 556759-6522 Borås 50 7,6 7,4 CFJ Kontraktsbolag AB 559144-5027 Borås 50 0,3 0,3 Laustea AB 41 52,3 - 569,5 556,1 106 Genova årsredovisning 2023106 ===== SIDA 107 ===== NOTER Resultat från andelarna Namn Organisationsnummer Säte Andelar i % 2023-12-31 2022-12-31 Andelar som innehas vid årets utgång Genova Fastator Holding AB 559017-4057 Stockholm 50 -21,3 -1,0 GenJärn Borås Holding AB 559076-2984 Stockholm 50 - - GenovaRedito Holding AB 559121-8572 Stockholm 50 -10,7 1,0 SBBGenova Gåshaga Holding AB 559191-4386 Stockholm 50 -0,9 0,5 SBBGenova Nackahusen AB 559264-9817 Stockholm 50 0,5 0,3 Greenova AB 559349-7596 Stockholm 50 -4,5 10,7 Pallas 1 Fastighets AB 556728-8443 Borås 50 -0,5 - GenJärn Borås Holding AB 559076-2984 Borås 50 - - JärnSpiran Holding AB 559170-2518 Borås 50 1,7 - Tegelbrukstäppet AB 559033-6433 Halmstad 48 0,0 - NewCo Breared AB 559035-5102 Varberg 50 -0,5 - Fastigheten Tullstorp 180:75 AB 559160-3930 Malmö 48 -0,2 - NewCo Bergdalen AB 559035-7454 Borås 48 22,5 - AB Kvarteret Ankan 1 559282-9187 Helsingborg 32 -1,7 - AB Kvarteret Ankan 2 559282-9179 Helsingborg 32 0,0 - Mark & Exploatering i Borås AB 556758-9915 Borås 50 -0,5 - WBME Holding i Varberg AB 556734-6290 Borås 50 0,0 - Kungsbacka Södra Stad Holding AB 556707-8588 Göteborg 33 0,0 - Järngrinden Logistikbyggnader AB 556759-6522 Borås 50 0,1 - CFJ Kontraktsbolag AB 559144-5027 Borås 50 0,0 - Laustea AB 559371-9932 Stockholm 41 -0,2 - Järngrinden AB 556645-7221 Borås 50 - 14,4 -16,4 25,9 Utöver resultat från kapitalandelarna i Genovas joint ventures och intresseföretag ingår även 13,4 Mkr som en effekt av förvärvet av Järngrinden. Not 24 Koncernmellanhavanden Fordringar Moderbolaget, Mkr 2023-12-31 2022-12-31 Vid årets början 1 886,3 1 641,1 Årets förändring -90,6 245,2 Vid årets slut 1 795,7 1 886,3 Skulder Moderbolaget, Mkr 2023-12-31 2022-12-31 Vid årets början 355,9 258,9 Årets förändring 273,8 97,0 Vid årets slut 629,7 355,9 107 Genova årsredovisning 2023107 ===== SIDA 108 ===== Not 25 Övriga långfristiga fordringar Koncernen, Mkr 2023-12-31 2022-12-31 Vid årets början 301,1 256,5 Tillkommande poster 17,8 45,6 Avgående poster -20,8 -1,0 Summa långfristiga fordringar vid årets slut 298,1 301,1 Koncernen, Mkr 2023-12-31 2022-12-31 Reversfordran 235,9 235,1 Övrig långfristig fordran 57, 2 53,9 Investeringar åt hyresgäster, periodiseras över kontraktets löptid 1,6 2,7 Långfristiga värdepappersinnehav 2,0 7,9 Hyresdeposition 1,5 1,5 Summa långfristiga fordringar 298,1 301,1 Reversfordran om 88,9 mkr förfaller till betalning till 50 procent när det första bygglovet i projektet Viby erhålls. Resterande 50 procent förfaller till betalning fem år efter detta datum. Resterande revers - fordran om 112,2 mkr avser avyttringen av fastigheten i Gåshaga till ett med SBB gemensamägt joint venture. Den reversen förfaller till betalning vid lagakraftvunnen detaljplan. Not 26 Hyresfordringar och Kundfordringar Åldersfördelade hyres- och kundfordringar 2023-12-31 2022-12-31 - Ej förfallna 12,5 12,7 Förfalllna sedan: - Mindre än två månader 0,1 8,3 - Mer än två men mindre än sex månader 1,2 6,6 - Mer än sex månader men mindre än 12 månader 2,9 3,9 - Mer än 12 månader 4,3 3,1 Reserv förväntade kreditförluster -2,8 -1,3 Utgående redovisat värde 18,2 33,3 Kreditkvaliteten på fordringar som inte är förfallna eller nedskrivna bedöms vara god. Fordringar utgörs i huvudsak av hyres- och kund - fordringar för vilka koncernen valt att tillämpa den förenklade meto - den för redovisning av förväntade kreditförluster. Detta innebär att förväntade kreditförluster reserveras för återstående löptid, vilken förväntas understiga ett år för samtliga fordringar. Koncernen reser - verar för förväntade kreditförluster baserat på historiska kreditför - luster samt framåtriktad information. Eventuella större enskilda ford - ringar bedöms per motpart. Koncernen skriver bort en fordran när det inte längre finns någon förväntan på att erhålla betalning och då aktiva åtgärder för att erhålla betalning har avslutats. Not 27 Övriga fordringar Koncernen, Mkr 2023-12-31 2022-12-31 Vid årets början 186,5 143,2 Tillkommmande poster 390,3 69,1 Avgående poster -473,3 -25,9 Summa övriga fordringar vid årets slut 103,5 186,5 Koncernen, Mkr 2023-12-31 2022-12-31 Fordringar i samband med fastighetstrans - aktioner 14,0 53,4 Fordran på joint ventures 51,9 65,2 Fordran hyresgäster avseende anpass - ningar 13,8 24,3 Övriga fordringar på hyresgäster 3,8 10,0 Mervärdesskatterelaterade fordringar 9,2 16,5 Skatterelaterade fordringar 8,4 10,0 Övriga fordringar 2,4 7,1 Utgående redovisat värde 103,5 186,5 Moderbolaget, Mkr 2023-12-31 2022-12-31 Fordran på bolag i koncernen redovisade som joint ventures 4,5 5,0 Skatterelaterade fordringar - 0,2 Summa övriga fordringar vid årets slut 4,5 5,2 NOTER 108 Genova årsredovisning 2023108 ===== SIDA 109 ===== NOTER Not 28 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Koncernen, Mkr 2023-12-31 2022-12-31 Handpenning vid förvärv av pågående nyanläggning 0,0 1,0 Förutbetalda kostnader avseende drift och administration 24,7 23,9 Förutbetalda finansiella kostnader 27,3 2,7 Upplupna ränteintäkter 21,5 8,9 Upplupna intäkter - - Övrigt 0,7 1,9 Summa förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 74,2 38,4 Moderbolaget, Mkr 2023-12-31 2022-12-31 Handpenning vid förvärv av pågående nyanläggningar - 1,0 Förutbetalda finansiella kostnader 0,5 - Övrigt 0,7 0,3 Summa förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 1,2 1,3 Not 29 Likvida medel Koncernen, Mkr 2023-12-31 2022-12-31 Banktillgodohavanden 284,5 257,7 Moderbolaget, Mkr 2023-12-31 2022-12-31 Banktillgodohavanden 11,3 65,1 Not 30 Rörelseförvärv I november 2022 förvärvade Genova, som sedan tidigare äger 50 pro- cent av aktierna i fastighets- och projektutvecklingsbolaget Järngrin - den, ytterligare 1 procent av aktierna i bolaget. Järngrinden konsolide - ras därmed som ett dotterföretag i Genovakoncernen från och med tillträdet den 31 december 2022. Förvärvet klassificerades som ett rörelseförvärv enligt IFRS 3. Detta innebär att förvärvade tillgångar, skulder och eventualförplik - telser värderades till verkligt värde på förvärvsdagen. Förvärvsanalys Förvärvade nettotillgångar, mkr 2022-12-31 Fastigheter och pågående bostadsprojekt 822,5 Övriga tillgångar 624,8 Uppskjuten skatteskuld -14,6 Räntebärande skulder -521,3 Övriga skulder -107,3 Förvärvade nettotillgångar 804,1 Köpeskilling 57 7,0 Övervärden fastigheter och pågående bostadsprojekt 300,0 Uppskjuten skatteskuld -61,8 Omvärderingseffekt verkligt värde 21,8 Innehav utan bestämmande inflytande -634,1 Total köpeskilling 202,9 Förvärvets påverkan på koncernens kassaflöde, mkr 2022-12-31 Kontant köpeskilling -13,0 Likvida medel i förvärvade bolag 162,5 Förvärvade nettotillgångar 149,5 109 Genova årsredovisning 2023109 ===== SIDA 110 ===== NOTER Not 31 Eget kapital och substansvärde Aktiekapitalet i moderföretaget Genova Property Group AB uppgår till 54,7 Mkr (50,4) och fördelar sig på 45 613 329 stamaktier. I janu - ari genomförde Genova en riktad nyemission av 3 636 363 nya sta - maktier till en teckningskurs om 55 kronor per stamaktie. Aktierna har ett kvotvärde på 1,20 kr per aktie. Varje stamaktie mot - svaras av en röst. Alla per balansdagen registrerade aktier är fullt betalda. Aktiekapitalets utveckling Antal aktier Kvotvärde/Aktie, kr Aktiekapital, kr Stamaktier Ingående balans 2022 41 976 966 1,20 50 372 359 Indragning - - Fondemission - - Nyemission - - Utgående balans 2022 41 976 966 1,20 50 372 359 Indragning - - Fondemission - - Nyemission 3 636 363 4 363 636 Utgående balans 2023 45 613 329 1,20 54 735 995 Summa aktiekapital 45 613 329 54 735 995 Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare Beräkningen av resultatet per stamaktie för 2023 har baserats på årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgående till -450,8 Mkr (223,5). Resultat per hybridobligation har beräknats uti - från utdelning till hybridobligationer om 82,8 Mkr fördelat på antalet hybridobligationer vid respektive utdelningstillfälle. Resterande del av årets resultat, -533,7 Mkr, har fördelats på genomsnittligt antal utestående stamaktier 45 503 741. Moderbolaget, Mkr 2023-12-31 2022-12-31 Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare -450,8 223,5 Resultat per stamaktie, kronor -11,73 3,98 Resultat per hybridobligation, kronor 0,10 0,07 110 Genova årsredovisning 2023110 ===== SIDA 111 ===== NOTER Not 32 Upplåning från kreditinstitut Koncernen, Mkr 2023-12-31 2022-12-31 Långfristiga Förfaller till betalning mellan 1 och 2 år: Banklån 1 751,0 993,3 Förfaller till betalning mellan 2 och 5 år: Banklån 2 838,8 3 157,9 4 589,8 4 151,2 Kortfristiga Banklån 1 177,6 897, 2 1 17 7,6 897, 2 Summa upplåning 5 767,4 5 048,4 Koncernens totala upplåning från kreditinstitut per den 31 december 2023 är hänförlig till lån som upptagits vid förvärv, refinansieringen av den befintliga fastighetsportföljen i koncernen samt finansiering av projekt. Koncernens lånefaciliteter innehåller sedvanliga garan - tier och åtaganden, bland annat för Genova och dess dotterbolag att uppfylla vissa finansiella nyckeltal såsom belåningsgrad och ränte - täckningsgrad. Under 2023 uppgick nettoupplåningen till 719,0 Mkr (1 086,0). I anslutning till upplåningen betalas en uppläggningsavgift, vilken perio- diseras över lånets löptid enligt effektivräntemetoden. Den genomsnitt- liga räntenivån uppgick till cirka 5,3 procent (4,5) per den 31 december 2023 med en genomsnittlig kapitalbindningstid på 2,4 år (2,6). Moderbolagets skulder till kreditinstitut förfaller inom 1-2 år. Not 33 Obligationslån Koncernen och moderbolaget, Mkr 2023-12-31 2022-12-31 Emitterat obligationslån 500,0 1 275,0 Avgifter att periodisera under lånets löptid -7,5 -8,0 Summa obligationslån 492,5 1 267,0 Obligationslån avser ett lån som är noterat på Nasdaq Stockholm. Mkr Emitterat belopp Ränta Utestående belopp Förfall/Inlösen 2023 500,0 Stibor 3 mån +5,95 500,0 November 2026 111 Genova årsredovisning 2023111 ===== SIDA 112 ===== NOTER Not 34 Kredit­ och ränteförfallostruktur Kredit- och ränteförfallostruktur per 31 december 2023 Ränteförfall 1 Kreditförfall Förfallostruktur derivat Löptid Belopp, Mkr Snitt ränta, % Kredit- avtal Utnyttjat, Mkr Ej utnyttjat, Mkr Ränte derivat, Mkr Fast ränte - nivå, % Rörlig ränta 2 2 614 7,14 - - - - - 2024 10 3,70 398 398 - - - 2025 500 4,41 1 451 1 451 - 500 2,50 2026 600 4,49 1 634 1 634 - 600 2,52 2027 522 4,50 2 064 1 813 251 - - 2028 1 050 4,46 - - - 1 050 2,38 Totalt 5 296 5,78 5 547 5 296 251 2 150 2,45 Byggnadskreditiv 7,90 1 244 978 266 Totalt 6,11 6 791 6 274 517 Lån exklusive Obligation och Byggnadskreditiv 5,33 5 047 4 796 251 1) Genomsnittliga räntenivåer är beräknade utifrån aktuella nivåer på dagsbasis per den 31 december och beaktar ej ett genomsnitt över hela perioden. 2) 500 Mkr avser obligation med kreditmarginal 5,95 procent. Kredit- och ränteförfallostruktur per 31 december 2022 Ränteförfall 1 Kreditförfall Förfallostruktur derivat Löptid Belopp, Mkr Snitt ränta, % Kredit- avtal Utnyttjat, Mkr Ej utnyttjat, Mkr Ränte derivat, Mkr Fast ränte - nivå, % Rörlig ränta 2 5 445 5,18 - - - - - 2023 - - 1 321 1 221 100 - - 2024 - - 1 289 989 300 - - 2025 - - 795 795 - - - 2026 - - 1 032 1 032 - - - 2027 - - 1 579 1 408 171 - - Totalt 5 445 5,18 6 016 5 445 571 - - Byggnadskreditiv 4,70 1 561 889 672 Totalt 5,11 7 577 6 334 1 243 Lån exklusive Obligation och Byggnadskreditiv 4,51 4 741 4 170 571 1) Genomsnittliga räntenivåer är beräknade utifrån aktuella nivåer på dagsbasis per den 31 december och beaktar ej ett genomsnitt över hela perioden. 2) 525 Mkr avser obligation räntesats Stibor 3mån + 5,25 procent och 750 Mkr avser obligation räntesats Stibor 3mån + 4,50 procent. 112 Genova årsredovisning 2023112 ===== SIDA 113 ===== NOTER Not 35 Övriga långfristiga skulder Koncernen, Mkr 2023-12-31 2022-12-31 Reversskulder 62,4 59,8 Hyresdepositioner 3,2 3,2 Summa övriga långfristiga skulder 65,6 63,0 Moderbolaget, Mkr 2023-12-31 2022-12-31 Reversskulder - - Summa övriga långfristiga skulder - - Not 36 Övriga skulder Koncernen, Mkr 2023-12-31 2022-12-31 Avräkning pågående projekt 2,6 8,4 Reversskuld 43,6 33,2 Skulder i samband med fastighetstrans - aktioner 12,9 70,3 Mervärdeskatt -2,5 8,2 Skulder till aktieägare utan bestämmande inflytande 1,0 1,7 Personalrelaterade skulder 2,2 3,3 Hyresgaranti - - Förskott från kunder 6,6 2,9 Övrigt 2,8 2,6 Summa övriga skulder 69,1 130,7 Moderbolaget, Mkr 2023-12-31 2022-12-31 Reversskulder - 20,7 Personalrelaterade skulder 0,9 0,9 Momsskuld 1,3 - Övrigt 0,7 0,8 Summa övriga skulder 2,9 22,4 Not 37 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Koncernen, Mkr 2023-12-31 2022-12-31 Förutbetalda hyresintäkter 62,0 65,2 Upplupna kostnader avseende drift och administration 12,2 14,8 Upplupna semesterlöner 5,2 5,0 Upplupna kostnader pågående projekt 8,8 16,3 Upplupna räntor 39,3 12,2 Summa upplupna kostnader och förut - betalda intäkter 127,5 113,6 Moderbolaget, Mkr 2023-12-31 2022-12-31 Personalrelaterade skulder 0,5 0,6 Upplupna räntor 16,6 8,2 Summa upplupna kostnader och förut - betalda intäkter 17,1 8,8 Not 38 Ställda säkerheter, eventualförpliktelser och åtaganden Ställda säkerheter Koncernen har ställt fastigheter som säkerhet för upplåning. Se not 32 för beskrivning av koncernens upplåning. Koncernen, Mkr 2023-12-31 2022-12-31 För egna skulder och avsättningar: Fastighetsinteckningar 5 334,4 4 788,1 Summa övriga långfristiga skulder 5 334,4 4 788,1 Pantsatta aktier i koncernen uppgår till 1 513,2 Mkr (1 384,1). Eventualförpliktelser Koncernen har ställt ut borgensåtagande för andra företag uppgå - ende till 739,7 Mkr (421,2). Vidare har koncernen ställt ut garantier för 6,7 Mkr (6,7). Moderföretaget Moderföretaget har borgensåtaganden för koncernbolag uppgående till 4 958,1 Mkr (4 559,5) och för övriga företag 608,0 Mkr (334,1), totalt 5 566,1 Mkr (4 893,6). Pantsatta aktier uppgår till 597,8 Mkr (13,1). 113 Genova årsredovisning 2023113 ===== SIDA 114 ===== NOTER Not 39 Transaktioner med närstående Konsultavtal med Cedest AB Genova Bostad Projektutveckling AB ingick den 16 oktober 2016 ett konsultavtal med det av Henrik Raspe helägda bolaget Cedest AB. Enligt konsultavtalet ska Cedest AB tillhandahålla tjänster inom bl a projektutveckling och marknadsföring. Total ersättning under 2023 uppgår till 2,6 Mkr (4,6) exklusive mervärdesskatt. Transaktioner med Gernandt & Danielsson Advokatbyrå KB Genova har under 2023 anlitat Gernandt & Danielsson Advokatbyrå KB, där styrelsens ordförande Mikael Borg är partner, för rådgivning i samband med emission av obligationer samt för löpande frågor. Totalt fakturerad och utbetald ersättning under 2023 uppgår till 2,7 Mkr (1,9) exklusive mervärdesskatt. Ersättning till ledande befattningshavare Ersättning till ledande befattningshavare under 2023 framgår av not 10. Inga inköp har gjorts eller ersättningar utbetalts till bolag ägda via joint ventures. Samtliga transaktioner har skett på marknadsmässig grund. Not 40 Händelser efter balansdagen • Efter räkenskapsårets utgång har Genova tecknat ytterligare en rän- teswap om 500 Mkr med en fast ränta om 2,58 procent som löper ut i januari 2030. • Efter räkenskapsårets utgång har Genova genomfört en emission av konvertibler och därigenom tillförts cirka 200 Mkr. Konvertiblerna löper med en fast årlig ränta om 6,75 procent med kvartalsvisa utbe- talningar och förfaller till betalning i mars 2029. Not 41 Förslag till vinstdisposition Styrelsen och verkställande direktören föreslår att till förfogande stå - ende vinstmedel (heltal kronor): Balanserad vinst 404 791 067 Årets förlust -163 886 965 240 904 102 Disponeras så att I ny räkning överförs 240 904 102 240 904 102 114 Genova årsredovisning 2023114 ===== SIDA 115 ===== NOTER Koncernredovisningen respektive årsredovisningen har upprättats i enlighet med de internationella redovisningsstan - darder som avses i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder respektive god redovisningssed och ger en rättvisande bild av koncernens och moderbolagets ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen för koncernen respektive moderbolaget ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och moderbolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Stockholm den 27 mars 2024 Mikael Borg Anette Asklin Micael Bile Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot Andreas Eneskjöld Erika Olsén Maria Rankka Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Michael Moschewitz Verkställande direktör Vår revisionsberättelse har lämnats den 27 mars 2024 Ernst & Young AB Henrik Nilsson Auktoriserad revisor 115 Genova årsredovisning 2023115 ===== SIDA 116 ===== Revisionsberättelse Till bolagsstämman i Genova Property Group AB (publ), org nr 556864 ­8116 Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovis - ningen för Genova Property Group AB (publ) för år 2023. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 10–11, 43–49 och 64–115 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2023 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprät - tats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2023 och av dess finansiella resultat och kas - saflöde för året enligt International Financial Reporting Standards (IFRS), så som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Förvalt - ningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernre - dovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer rapport över totalresultat och balansräkningen för moderbolaget och koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och kon - cernredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets revisionsutskott i enlighet med Revisorsförordningens (537/2014) artikel 11. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa stan - darder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och överty - gelse, inga förbjudna tjänster som avses i Revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade före - tag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Särskilt betydelsefulla områden Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revi - sionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och kon - cernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden. Beskrivningen nedan av hur revisionen genom - fördes inom dessa områden ska läsas i detta sammanhang. Vi har fullgjort de skyldigheter som beskrivs i avsnittet Revisorns ansvar i vår rapport om årsredovisningen också inom dessa områ - den. Därmed genomfördes revisionsåtgärder som utformats för att beakta vår bedömning av risk för väsentliga fel i årsredovisningen och koncernredovisningen. Utfallet av vår granskning och de gransk - ningsåtgärder som genomförts för att behandla de områden som framgår nedan utgör grunden för vår revisionsberättelse. Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen REVISIONSBERÄTTELSE 116 Genova årsredovisning 2023116 ===== SIDA 117 ===== REVISIONSBERÄTTELSE Värdering av förvaltningsfastigheter Beskrivning av området Hur detta område beaktades i revisionen Förvaltningsfastigheter är en väsentlig balanspost i koncernens rapport över finansiell ställning och uppgick den 31 december 2023 till 7 680 Mkr, vilket utgör 66 % av koncer- nens totala tillgångar. Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde som baseras på externa värderingar. Verkligt värde fastställs genom bedömning av marknadsvärdet för varje enskild fastighet, genom användning av kassaflödesmetoden som baseras på antaganden och bedömningar av framtida hyresintäkter, driftskostnader och investe - ringar samt diskonteringsränta och avkastningskrav. Avkastningskraven är specifika per fastighet och bestäms genom analys av genomförda transaktioner samt fastighetens marknadsposition. Värdering till verkligt värde är till sin natur behäftat med subjektiva bedömningar där en till synes mindre förändring i gjorda antaganden som ligger till grund för värderingarna kan få väsentlig effekt i redovisade värden. Med anledning av den höga graden av anta- ganden och bedömningar som sker i samband med fastighetsvärderingen, tillsammans med det faktum att beloppen är betydande, anser vi att värdering av förvaltningsfastig - heter är ett särskilt betydelsefullt område i vår revision. För beskrivning av bolagets värderingsprinciper för förvaltningsfastigheter se not 2 Redovisningsprinciper samt noterna 4 och 16. Vår revision omfattade bl.a. följande granskningsåtgärder: - Vi har utvärderat processen för framtagande av fastig - hetsspecifik finansiell information. - Vi har utvärderat objektivitet och kompetens hos de av bolaget anlitade externa värderingsföretagen. - Vi har granskat indata och beräkningar i den externa vär- deringsmodellen för ett urval av fastigheter. - Vi har med stöd av våra värderingsspecialister granskat rimligheten i gjorda antaganden för ett urval av fastighe - terna som direktavkastningskrav, vakansgrad, hyresin - täkter och driftkostnader. - Vi har granskat relevanta noter till de finansiella rappor - terna. Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen Detta dokument innehåller även annan information än årsredovis - ningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1–9, 12–42, 50–63 samt 121–131. Den andra informationen består även av ersättningsrapporten som vi inhämtade före datumet för denna revi - sionsberättelse. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovis - ningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernre - dovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identi - fieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att den ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS så som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredo - visning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagan - det om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finan - siella rapportering. 117 Genova årsredovisning 2023117 ===== SIDA 118 ===== Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om att årsredovis - ningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisions - sed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsam - mans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovis - ningen. Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom: • identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar och utför granskningsåt - gärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbe - vis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felak - tighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felak - tighet som beror på misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll. • skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåt - gärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen. • utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens upp - skattningar i redovisningen och tillhörande upplysningar. • drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredovisningen och kon - cernredovisningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag inte längre kan fortsätta verksamheten. • utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen, däribland upplysningarna, och om årsredovisningen och koncernredovis - ningen återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild. • inhämtar vi tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis avse - ende den finansiella informationen för enheterna eller affärsak - tiviteterna inom koncernen för att göra ett uttalande avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och utförande av koncernrevisionen. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden. Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi iden - tifierat. Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt obe - roende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att elimi - nera hoten eller motåtgärder som har vidtagits. Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revi - sionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författningar förhindrar upplysning om frågan. REVISIONSBERÄTTELSE 118 Genova årsredovisning 2023118 ===== SIDA 119 ===== Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Revisorns granskning av förvaltning och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning av Genova Property Group AB (publ) för år 2023 samt av förslaget till dispositio - ner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt försla - get i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning inne - fattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvar - lig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksam - hetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlö - pande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende: • företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller • på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredo - visningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bola - gets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använ - der vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande gransk - ningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prö - var fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra för - hållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. REVISIONSBERÄTTELSE 119 Genova årsredovisning 2023119 ===== SIDA 120 ===== Revisorns granskning av Esef-rapporten Uttalande Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovis - ningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepap - persmarknaden för Genova Property Group AB (publ) för år 2023. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering. Grund för uttalande Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Genova Property Group AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamåls - enliga som grund för vårt uttalande. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransknings - åtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsam - mans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef-rapporten. Revisionsföretaget tillämpar ISQM 1 Kvalitetsstyrning för revi - sionsföretag som utför revision och översiktlig granskning av finan - siella rapporter samt andra bestyrkandeuppdrag och näraliggande tjänster som kräver att företaget utformar, implementerar och hante - rar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer och rutiner avse - ende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om att Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och koncernre - dovisning. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporte - ringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ända - målsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimlighe - ten i styrelsens och verkställande direktörens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en avstäm - ning av att Esef-rapporten överensstämmer med den granskade års - redovisningen och koncernredovisningen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar, kassaflöde - sanalys samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen. Ernst & Young AB, Box 7850, 103 99 Stockholm, utsågs till Genova Property Group ABs revisor av bolagsstämman den 3 maj 2023 och har varit bolagets revisor sedan 2011. Stockholm den 27 mars 2024 Ernst & Young AB Henrik Nilsson Auktoriserad revisor REVISIONSBERÄTTELSE 120 Genova årsredovisning 2023120 ===== SIDA 121 ===== GRI INDEX GRI Index Uttalande om användning Genova har rapporterat informationen som citeras i det här GRI-indexet för perioden 2023-01-01 till 2023-12-31 med referens till GRI Standards. GRI 1 som använts – GRI 1: Foundation 2021 GRI Standard Redogörelse Sidnummer Kommentar GRI 2: Standardredogörelser 2021 2-1 Organisatoriska detaljer 8-9, 51 2-2 Enheter som ingår i organisationens hållbarhetsredovisning 122 2-3 Rapporteringsperiod, frekvens och kontaktpunkter 122 2-4 Omräkningar från tidigare redovisningar 122 Genova har inte gjort några omräkningar från tidigare redovisningar. 2-5 Extern granskning 122 Genova genomför inte externa granskningar av hållbarhetsrapporten. 2-6 Aktiviteter, värdekedja och andra affärsrelationer 8-9, 14-15, 39 2-7 Medarbetare 124 2-8 Arbetare som inte är anställda 124 2-9 Styrningsstruktur och sammansättning 33, 51-63 2-27 Efterlevnad av lagar och regler 125 2-28 Medlemskap i organisationer 37, 39 2-29 Förhållningssätt till intressentengagemang 127 2-30 Kollektivavtal 124 GRI 3: Materiella områden 2021 3-1 Process för att fastställa materiella områden 127 3-2 Lista av materiella områden 127 GRI 205: Antikorruption 2016 205-3 Bekräftade fall av korruption och vidtagna åtgärder 125 GRI 302: Energi 2016 302-1 Organisationens energiförbrukning 122 302-2 Energiförbrukning utanför organisationen 122 302-3 Energiintensitet 122 GRI 303: Vatten och avlopp 2018 303-3 Vattenuttag 122 GRI 304: Biologisk mångfald 2016 304-2 Väsentlig påverkan på biologisk mångfald från aktiviteter, produkter och tjänster 37 GRI 305: Utsläpp 2016 305-1 Direkta (Scope 1) växthusgasutsläpp 123 305-2 Indirekta (Scope 2) växthusgasutsläpp 123 305-3 Andra indirekta (Scope 3) växthusgasutsläpp 123 305-4 Intensitet av växthusgasutsläpp 123 GRI 306: Avfall 2020 306-3 Genererat avfall 123 GRI 404: Utbildning 2016 404-3 Procentandel av medarbetare som fått regelbunden utvärdering av sin prestation och karriärsutveckling 124 GRI 405: Mångfald och lika möjligheter 2016 405-1 Mångfald inom styrelse, ledning och bland anställda 124 GRI 406: Diskriminering 2016 406-1 Diskrimineringsfall och vidtagna åtgärder 124 GRI 418: Kundintegritet 2016 418-1 Dokumenterade klagomål gällande brott mot kundintegritet och förluster av kunddata 125 Genova årsredovisning 2023 121 ===== SIDA 122 ===== Hållbarhetsnoter Om hållbarhetsredovisningen Det här är Genovas femte årliga hållbarhetsredovisning som omfattar hela koncernen. Genova omfattas inte av årsredovisningslagens krav om hållbarhetsrapportering, men har ändå valt att upprätta en håll - barhetsredovisning för perioden 2023-01-01 till 2023-12-31 utefter kraven i årsredovisningslagen. Den här redovisningen har upprättats med referens till GRI Standards. Rapportens innehåll och de väsentliga hållbarhetsfrågornas omfattning har definierats utifrån resultatet av väsentlighetsanaly - sen, se nedan. GRIs rapporteringsprinciper har applicerats genom hela processen för att upprätta hållbarhetsredovisningen. Vi har genomgående i hållbarhetsredovisningen beskrivit vår bild av hur branschen presterar inom våra väsentliga hållbarhetsområden som bakgrund till vår egen prestanda och hållbarhetsarbete. Den data som presenteras i hållbarhetsredovisningen har samlats in via leve - rantörer, fakturor och vårt interna HR-system. Det är tredje året som vi samlar in hållbarhetsdata och inser utmaningen att kunna säker - ställa korrekt data, en process som vi kommer vidareutveckla och systematisera under kommande år. För frågor om hållbarhetsredovisningen, kontakta Henrik Zetterström, henrik.zetterstrom@genova.se. Miljödata 302­1 Organisationens energiförbrukning Energiförbrukning (MWh) 2023 2022 Bränsle 244 15 varav förnyelsebart 0 2 varav icke-förnyelsebart 244 14 Elektricitet 1, 2 2 552 1 681 Fjärrvärme 23 252 19 714 Fjärrkyla 7 0 Ånga 0 0 Totalt 26 055 21 410 1) Inkluderar endast fastighetsel. Hyresgästernas elförbrukning redovisas under 302-2 Energiförbrukning utanför organisationen. 2) Produktionen av egenproducerad solcellsel är exkluderad på grund av avsaknad data. 302­2 Energiförbrukning utanför organisationen Energiförbrukning (MWh) 2023 2022 Inköpta produkter och tjänster 1 2 832 920 Nedstöms uthyrda tillgångar 2 18 426 10 539 Totalt 21 258 11 459 1) Inkluderar energiförbrukningen från våra utvecklingsprojekt. 2) Inkluderar energiförbrukning från våra hyresgäster. 302­3 Energiintensitet Energiintensitet (MWh) 2023 Energiförbrukning per kvm (kWh/kvm) 73,4 Energiförbrukning per MSEK omsättning (kWh/MSEK) 51 799,8 303­3 Vattenuttag Vattenuttag (megaliter) 1 2023 2022 Vattenuttag 133,1 107,0 varav ytvatten 0,0 0,0 varav grundvatten 0,0 0,0 varav sjövatten 0,0 0,0 varav producerat vatten 0,0 0,0 varav kommunalt vatten 133,1 107,0 Vattenuttag från områden med vattenbrist 2 0,0 0,0 varav ytvatten 0,0 0,0 varav grundvatten 0,0 0,0 varav sjövatten 0,0 0,0 varav producerat vatten 0,0 0,0 varav kommunalt vatten 0,0 0,0 Totalt 133,1 107,0 1) Allt vatten som vi använder är sötvatten. Vi använder ingen annan typ av vatten såsom efterfrågat i GRI 303 (2018). 2) Vi saknar idag data på vattenkonsumtion för de fastigheter som ligger i områden med vattenbrist. HÅLLBARHETSNOTER Genova årsredovisning 2023 122 ===== SIDA 123 ===== HÅLLBARHETSNOTER 305­1 Direkta (Scope 1) växthusgasutsläpp 305­2 Indirekta (Scope 2) växthusgasutsläpp 305­3 Andra indirekta (Scope 3) växthusgasutsläpp Utsläpp av växthusgaser, ton CO 2e1, 2 2023 2022 2021 Scope 1 3 81,9 4,0 0,0 Scope 2 location-based 4 1 499,7 976,0 1 069,5 Scope 3 906,7 259,0 347,6 varav inköpta produkter och tjänster 5 94,0 30,0 160,9 varav energirelaterade utsläpp ej inkluderade i Scope 1 och Scope 2 197,9 118,0 - varav tjänsteresor 67,5 30,0 46,2 varav nedströms uthyrda tillgångar 6 547,3 81,0 140,6 Totalt 2 488,2 1 239,0 1 417, 2 Biogena utsläpp av koldioxid 7 39,8 0,3 9,0 1) Utsläpp av växthusgaser är beräknat enligt GHG protokollet. Källor för emissionsfakorer är DEFRA 2023, IEA 2023 och våra energileverantörer. 2) 2021 är basår för beräkningarna av växthusgasutsläppen. 3) Våra utsläpp i Scope 1 inkluderar leaseade företagsbilar samt värmepannor i våra fastigheter 4) Våra utsläpp i Scope 2 market-based är 1 438 ton CO 2e. 5) Inkluderar utsläpp av växthusgaser från energiförbrukningen i våra utvecklingsprojekt. 6) Inkluderar utsläpp av växthusgaser från våra hyresgäster. Ökningen beror på en uppdatering av emissionsfaktorer samt tillkomna fastigheter. 7) Inkluderar biogena utsläpp från bränslekonsumtion, ökningen beror primärt på en ökad användning av bränsle i en av våra fastigheter samt bättre datatillgänglighet. 305­4 Intenstitet av växthusgasutsläpp Intensitet utsläpp av växthusgaser 2023 Utsläpp av växthusgaser (Scope 1 + Scope 2 + Scope 3) per kvadratmeter (kg CO 2e per kvm) 1 7,0 Utsläpp av växthusgaser (Scope 1 + Scope 2 + Scope 3) per Mkr (kg CO 2e per Mkr) 4 946,8 1) Inkluderar Scope 1, Scope 2 location-based samt Scope 3. 306­3 Genererat avfall Genererat avfall, ton 1 2023 2022 Icke-farligt avfall 3 597,4 2 841,0 Farligt avfall 1,7 0,6 Totalt 3 599,1 2 841,6 1) Inkluderar avfall från fastighetsförvaltningen och utvecklingsprojekten. Genova årsredovisning 2023 123 ===== SIDA 124 ===== Social data 2­7 Medarbetare 2­8 Arbetare som inte är anställda Anställningskontrakt 1, 2 Kvinnor Män Totalt Tillsvidareanställda 25 25 50 Visstidsanställda 0 Totalt 25 25 50 Heltidsanställda 24 24 48 Deltidsanställda 1 1 2 Totalt 25 25 50 1) Samtliga är anställda i Sverige 2) Genova har även 3 behovsanställda, varav 1 kvinna och 2 män. Totalt antal anställda är därmed 53. 2­30 Kollektivavtal Kollektivavtal % Andel anställda som omfattas av kollektivavtal 25 404­3 Procentandel av medarbetare som fått regelbunden utvärdering av sin prestation och karriärsutveckling Anställningskategori % Ledningsgruppen 83 Anställda 83 Totalt 83 405­1 Mångfald inom styrelse, ledningsgrupp och bland anställda Anställningskategori Kvinnor Män <30 30-50 >50 Totalt Styrelse, % 50 50 0 50 50 100 Ledningsgrupp, % 33 67 0 67 33 100 Anställda, % 51 49 9 66 26 100 Totalt, % 49 51 8 66 26 100 406­1 Diskrimineringsfall och vidtagna åtgärder Anställningskategori 2023 2022 Totalt antal fall av diskriminering, trakassareier och kränkade särbehandling 0 0 varav fall som granskats av organisationen - - varav fall där åtgärdsplan genomförs - - varav fall där åtgärdsplan har genomförts - - varav fall som inte längre är föremål för åtgärder - - HÅLLBARHETSNOTER Genova årsredovisning 2023 124 ===== SIDA 125 ===== Styrningsdata 2­27 Efterlevnad av lagar och regler Bristande efterlevnad 2023 2022 Totalt antal betydande fall av bristande efterlevnad av lagar och förordningar under rapporteringsperioden 0 0 varav fall för vilka böter ådragits; - - varav fall för vilka icke-monetära sanktioner ådragits; - - Totala antalet och det monetära värdet av böter för fall av bristande efterlevnad av lagar och förordningar som betalats under rapportperioden 0 0 varav böter för fall av bristande efterlevnad av lagar och förordningar som inträffade under den aktuella rapporteringsperioden; - - varav böter för fall av bristande efterlevnad av lagar och förordningar som inträffat under tidigare rapporteringsperioder; - - 205­3 Bekräftade fall av korruption och vidtagna åtgärder Korruptionsfall 2023 2022 Totalt antal fall av korruption 0 0 Total antal bekräftade incidenter där medarbetare avskedades eller blev diciplinerade på grund av korruption 0 0 Totalt antal bekräftade incidenter där kontrakt med affärsparnters avslutades eller inte förnyades på grund av överträdelser relaterat till korrruption 0 0 Offentliga rättsfall angående korruption som väckts mot organisationen eller dess anställda under rapporteringsperioden 0 0 418­1 Dokumenterade klagomål gällande brott mot kundintegritet och förluster av kunddata Klagomål och dataförluster rörande kundintegritet 2023 2022 Totalt antal dokumenterade klagomål som mottagits rörande brott mot kundintegritet 0 0 varav klagomål mottagna av utomstående parter och dokumenterade av organisationen 0 0 varav klagomål från reglerande organ 0 0 Totalt antal identiferade läckage eller förluster av kunddata 0 0 HÅLLBARHETSNOTER Genova årsredovisning 2023 125 ===== SIDA 126 ===== Indikatorer för negativa konsekvenser för hållbar utveckling Negativa konsekvenser för hållbar utveckling 1 Indikatorer för negativa konsekvenser för hållbar utveckling 2023 Utsläpp av växthusgaser (Scope 1, 2,3 och sammanlagda utsläpp, ton CO 2) 2 488 Växthusgasintensitet (ton CO 2e per Mkr) 4,9 Är bolaget versamma inom sektorn för fossila bränslen Nej Andel icke-förnybar energiförbrukning 13,7% Energiförbrukningsintensitet (MWh per Mkr) 52 Mwh Verksamhet som negativt påverkar områden med känslig biologisk mångfald Ingen data Utsläpp till vatten (ton utsläpp) Ingen data Farligt avfall och radioaktivt avfall (ton) 2 Antal brott mot FN:s globala överenskommelse och OECD:s riktlinjer för multinationella företag 0 Har Genova processer och efterlevandemekanismer för att övervaka efterlevnaden av FN:s globala överenskommelse och OECD:s riktlinjer för multinationella företag Nej Ojusterad löneklyfta mellan könen 16,8% Andel kvinnor i styrelsen 50% 1) Engelska: Principle Adverse Impacts (Pai) HÅLLBARHETSNOTER Hållbarhetsrisker Genova har tillsammans med en extern part genomfört en riskana - lys för att kartlägga våra hållbarhetsrisker. Syftet med riskanalysen, som inkluderar risker inom mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö, antikorruption och styrning i hela värdekedjan, är att komplettera analysen av affärsrisker med hållbarhetsrisker. Riskanalysen inklu - derar även information om hur hållbarhetsriskerna påverkar Genova finansiellt, legalt och anseendemässigt. Utgångspunkten för håll - barhetsriskanalysen har varit verksamhets- och branschspecifika risker, men hänsyn har även tagits till internationella riskrapporter och verktyg. Alla risker har rankats utifrån ett påverkans- och san - nolikhetsperspektiv för att bedöma riskens allvarlighetsgrad och hur risken ska prioriteras. Resultatet av riskanalysen inkorporerades i vår bolagsövergripande riskanalys, se avsnittet Risker och riskhantering på sidorna 43–47. Genova kommer under 2024 uppdatera den håll - barhetsrelaterade riskanalysen som en del av den dubbla väsentlig - hetsanalysen. Genova årsredovisning 2023 126 ===== SIDA 127 ===== Väsentlighetsanalys Under 2021 genomförde Genova en väsentlighetsanalys med syfte att identifiera och prioritera den hållbarhetspåverkan som vi bör arbeta med framöver inom ramen för vår hållbarhetsstrategi. Vår håll - barhetspåverkan identifierades genom att undersöka vår värdekedja och våra affärsrelationer samt hur de relaterar till den påverkan som vår bransch vanligen förknippas med. Vi har undersökt faktisk och potentiell påverkan, positiv och negativ påverkan samt påverkan på ekonomin, miljön och människor, inklusive deras mänskliga rättig - heter. Vi genomförde en intressentdialog inom ramen för väsentlig - hetsanalysen där vi samlade in förslag på hållbarhetspåverkan som ansågs vara viktiga för oss att hantera enligt våra viktigaste intres - senter. De viktigaste intressenterna identifierades baserat på deras inflytande över och intresse av vår verksamhet. Under intressentdialogen fick våra viktigaste intressenter även prioritera vilken hållbarhetspåverkan som de tycket var viktigast för Genova att hantera. Intressenternas prioritering blev tillsammans med en påverkansanalys som genomfördes av managementkonsul - ter specialiserade på hållbart företagande, Ethos, en bedömning av hur väsentlig vår påverkan är inom olika hållbarhetsfrågor. Påverkans - analysen har utgått från det dubbla väsentlighetsperspektivet vilket innebär att vi har analyserat hur vår verksamhet påverkar hållbarhe - ten i vår omgivning samt hur vår verksamhet påverkas av hållbarhet. Väsentlighetsanalysen färdigställdes av ledningsgruppen som under en workshop prioriterade vår identifierade hållbarhetspåverkan baserat på dess väsentlighet, se nedan för väsentlighetsmatrisen som blev resultatet av den workshopen. Genova kommer under 2024 uppdatera väsentlighetsanalysen till en dubbel väsentlighetsanalys enligt European Sustainability Reporting Standards för att förbereda bolaget inför kommande rap - porteringskrav. Områden att hantera och bevaka 1 Bibehålla engagemanget i lokalsamhället 2 Främja mångfald och jämställdhet med nolltolerans mot diskriminering 3 Kompetensutveckla våra medarbetare 4 Skydda personuppgifter och främja personlig integritet 5 Säkerställa en affärsetisk verksamhet och leverantör - skedja med nolltolerans mot korruption Utvecklingsområden 6 Främja social hållbarhet i nyproduktion och befintliga fastigheter 7 Säkerställa en hållbar leverantörskedja med rättvisa arbetsvillkor och respekt för mänskliga rättigheter 8 Bidra till att öka biologisk mångfald och skydda vattenresurser 9 Främja cirkulär ekonomi genom minskad resursan - vändning och minskat avfall Fokusområden 10 Begränsa klimatpåverkan i hela vår verksamhet och klimatanpassa i nyproduktion och befintliga fastigheter Betydelse för intressenter (interna och externa) Påverkan (Påverkan på och påverkan av Genova, positiv och negativ påverkan) Sammanfattning Miljöaspekterna som är mest väsentliga för Genova är: • Begränsa klimatpåverkan i hela vår verksamhet och klimat - anpassa i nyproduktion och befintliga fastigheter. • Främja cirkulär ekonomi genom minskad resursanvändning och minskat avfall. • Bidra till att öka biologisk mångfald och skydda vattenresurser. Den sociala aspekten som är mest väsentliga för Genova är: • Främja social hållbarhet i nyproduktion och befintliga verksamhet. Styrningsaspekten som är mest väsentliga för Genova är: • Säkerställa en hållbar leverantörskedja med rättvisa arbets villkor och respekt för mänskliga rättigheter Områden att hantera och bevaka Utvecklings- områden Fokus- områden 7 8 9 6 1 2 3 4 5 10 HÅLLBARHETSNOTER Genova årsredovisning 2023 127 ===== SIDA 128 ===== Definitioner DEFINITIONER Genova eller Bolaget Genova Property Group AB (publ). Avkastning på eget kapital Resultat efter skatt, baserat på rullande 12 månader, i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Avkastning på eget kapital används för att belysa Genovas förmåga att generera vinst på ägarnas kapital. Belåningsgrad, % Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel i förhållande till totala tillgångar. Belå - ningsgraden används för att belysa Genovas finansiella risk. Belåningsgrad fastigheter, % Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel i förhållande till marknadsvärdet på förvaltningsfastigheter, pågående nyanlägg - ningar, projekteringsfastigheter och pågå - ende bostadsprojekt vid rapportperiodens slut. Belåningsgraden används för att belysa Genovas finansiella risk. Driftsöverskott Hyresintäkter reducerat med fastighetskost - nader. Nyckeltalet är ett relevant nyckeltal för att mäta förvaltningens lönsamhet före det att centrala administrationskostnader, finan - snetto samt orealiserade värdeförändringar beaktats. Eget kapital hänförligt till aktieägare Eget kapital reducerat med värdet av emit - terade hybridobligationer och innehav utan bestämmande inflytande i förhållande till antalet utestående aktier per balansda - gen. Eget kapital hänförligt till aktieägarna används för att belysa aktieägarnas andel av bolagets egna kapital per aktie. Ekonomisk uthyrningsgrad Kontraktsvärde i förhållande till hyresvärde. Nyckeltalet anges i procent och är relevant för att mäta vakanser, där en hög uthyrningsgrad i procent innebär en låg ekonomisk vakans. Förvaltningsfastigheter Avser fastigheter med befintliga kassaflöden och utgörs av såväl kommersiella lokaler, bostäder som samhällsfastigheter. Förvaltningsresultat Resultat före värdeförändringar, valutakurs - effekter och skatt. Förvaltningsresultatet är ett relevant nyckeltal för att mäta förvaltning - ens lönsamhet efter att finansiella intäkter och kostnader beaktas men ej orealiserade värdeförändringar. Förvaltningsresultat hänförligt till aktieägare per aktie Förvaltningsresultat reducerat med under perioden utbetalad preferensaktieutdelning och betalning för hybridobligation i förhål - lande till det vägda genomsnittliga antalet utestående aktier under perioden. Förvalt - ningsresultat per aktie används för att belysa aktieägarnas andel av förvaltningsresultat per aktie. Hyresvärde Kontraktsvärde plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor. Hyresvärde används för att belysa koncernens intäktspotential. Justerat resultat per aktie Resultat hänförligt till moderbolagets aktie - ägare reducerat med under perioden utbe - talad preferensaktieutdelning och betalning för hybridobligation i förhållande till det vägda genomsnittliga antalet utestående aktier under perioden. Justerat resultat efter skatt per aktie används för att belysa moderbola - gets aktieägares andel av bolagets resultat efter skatt per aktie. Långsiktigt substansvärde Redovisat eget kapital med återläggning av uppskjuten skatt. Långsiktigt substansvärde används för att ge intressenter information om Genovas långsiktiga substansvärde beräknat på ett för noterade fastighetsbolag enhetligt sätt. Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägare Långsiktigt substansvärde reducerat med värdet av samtliga emitterade hybridobliga - tioner och innehav utan bestämmande infly - tande. Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägare anges för att förtydliga hur stor del av det långsiktiga substansvärdet som bedöms vara hänförligt till aktieägare efter att andelen hänförligt till innehavare av hybrido - bligationer och innehav utan bestämmande inflytande räknats bort. Långsiktigt substansvärde per aktie Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägare dividerat med antalet utestående aktier per balansdagen. Långsiktigt sub - stansvärde per aktie används för att belysa aktieägarnas andel av bolagets långsiktiga substansvärde hänförligt till aktieägarna per aktie. Nettouthyrning Kontrakterad årshyra för periodens nyuthyr - ningar minus kontrakterad årshyra för perio - dens uppsägningar för avflytt. Projekteringsfastigheter Avser fastigheter för vidareutveckling. Genova årsredovisning 2023 128 ===== SIDA 129 ===== DEFINITIONER Resultat per aktie Periodens/årets resultat reducerat med under perioden utbetald preferensaktieut - delning och betalning för hybridobligation, i förhållande till det vägda genomsnittliga antalet utestående aktier under perioden. Resultat efter skatt per aktie används för att belysa aktieägarnas andel av bolagets resul - tat efter skatt per aktie. Räntetäckningsgrad Driftsöverskott minus kostnader för cen - trala administrationskostnader hänförliga till förvaltning i förhållande till räntenetto. I beräkningen exkluderas finansiella poster av engångskaraktär. Räntetäckningsgraden används för att belysa hur känsligt bolagets resultat är för ränteförändringar. Soliditet Eget kapital vid periodens utgång i förhål - lande till balansomslutning vid periodens utgång. Soliditeten används för att belysa Genovas finansiella stabilitet. Uthyrbar yta Total yta i kvm som är tillgänglig för uthyrning. Överskottsgrad Driftsöverskott i förhållande till hyresintäkter. Överskottgrad är ett relevant nyckeltal för att mäta förvaltningens lönsamhet före det att finansiella intäkter och kostnader samt orea - liserade värdeförändringar beaktats. Genova årsredovisning 2023 129 ===== SIDA 130 ===== Kallelse till årsstämma Aktieägarna i Genova Property Group AB (publ), org.nr 556864 ­8116, kallas till årsstämma torsdagen den 2 maj 2024 klockan 10.00 i Gernandt & Danielsson Advokatbyrås lokaler på Hamngatan 2, Stockholm. Styrelsen har beslutat att aktieägare ska kunna utöva sin rösträtt på års ­ stämman även genom poströstning i enlighet med 7 kap. 4 a § aktiebolagsla ­ gen och § 11.7 i bolagets bolagsordning. Aktieägarna kan därmed välja att utöva sin rätt vid årsstämman genom fysiskt deltagande, genom ombud eller genom poströstning. Utövande av rösträtt vid årsstämman Aktieägare som önskar utöva sin rösträtt vid årsstämman ska: • vara införd i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken per tisdagen den 23 april 2024, och • ha anmält sig för deltagande på års ­ stämman senast torsdagen den 25 april 2024 enligt anvisningarna under rub ­ riken ”Anmälan för fysiskt deltagande eller deltagande genom ombud” nedan, alternativt avgivit sin poströst enligt anvisningarna under rubriken ”Anvis ­ ningar för poströstning” nedan senast torsdagen den 25 april 2024. Förvaltarregistrerade aktier Den som låtit förvaltarregistrera sina aktier måste, för att ha rätt att delta i årsstämman, förutom att anmäla sig, hos förvaltaren begära att föras in i aktiebo ­ ken hos Euroclear Sweden AB (rösträttsregistrering), så att veder ­ börande är registrerad i den av Euroc ­ lear Sweden AB förda aktieboken per torsdagen den 25 april 2024. Observera att förfarandet också gäller beträffande aktier som ligger på banks aktieägardepå och vissa investeringssparkonton (ISK). Registrering i enlighet med det föregå ­ ende kan vara tillfällig. Anmälan för fysiskt deltagande eller deltagande genom ombud Anmälan görs per brev och ställs till Computershare AB, ”Genovas års ­ stämma”, Box 5267, 102 46 Stockholm. Komplett formulär ska vara Compu­ tershare AB tillhanda senast torsdagen den 25 april 2024. Anmälan kan även göras per e ­mail till proxy@computers ­ hare.se. Fysiska aktieägare och ombud kan även anmäla sig elektroniskt på bolagets webbplats, www.genova.se eller per telefon +46(0)771 ­24 64 00. Vid anmälan ska namn, personnummer/ organisationsnummer samt registrerat aktieinnehav uppges. Aktieägare som inte är personligen närvarande vid årsstämman får utöva sin rätt vid årsstämman genom ombud med skriftlig, undertecknad och daterad fullmakt. Ett fullmaktsformulär finns tillgängligt på bolagets webbplats, www. genova.se. Fullmaktsformuläret kan också erhållas hos bolaget. Om fullmak ­ ten utfärdats av juridisk person ska kopia av registreringsbevis eller motsvarande behörighetshandling för den juridiska personen bifogas. För att underlätta inpasseringen vid årsstämman bör fullmakter, registreringsbevis och andra behörighetshandlingar vara bolaget till­ handa på adressen [Computershare AB, ”Genovas årsstämma”, Box 5267, 102 46 Stockholm] i god tid före årsstämman och helst senast torsdagen den 25 april 2024. Anvisningar för poströstning För poströstning ska aktieägare använda det formulär för poströstning och följa bolagets anvisningar som finns tillgäng ­ liga på bolagets webbplats, www.genova. se och på bolagets kontor, Smålands ­ gatan 12, 111 46, Stockholm. Ifyllt och undertecknat formulär för poströstning skickas med post till Computershare AB, ”Genovas årsstämma”, Box 5267, 102 46 Stockholm. Komplett formulär ska vara Computershare AB tillhanda senast torsdagen den 25 april 2024. Ifyllt och undertecknat formulär får även inges elektroniskt och ska då skickas till proxy@computershare.se. Aktieägare kan även avge poströst elektroniskt med BankID via bolagets webbplats, www.genova.se. Om aktieägare avger poströst genom ombud ska en skriftlig och daterad fullmakt biläggas formulä ­ ret. Fullmaktsformulär tillhandahålls på begäran och finns även tillgängligt på bolagets webbplats, www.genova.se. Om aktieägaren är en juridisk person ska registreringsbevis eller annan behörig ­ hetshandling biläggas poströstnings­ formuläret. Aktieägaren får inte förse poströsten med särskilda instruktioner eller villkor. Om så sker är hela poströsten ogiltig. Ytterligare anvisningar och villkor finns i poströstningsformuläret. Den som önskar återkalla avgiven poströst och i stället utöva sin rösträtt genom att delta vid årsstämman fysiskt eller genom ombud måste meddela detta till årsstämmans sekretariat innan års ­ stämman öppnas. Information till aktieägare INFORMATION TILL AKTIEÄGARE Genova årsredovisning 2023 130 ===== SIDA 131 ===== INFORMATION TILL AKTIEÄGARE Kontakt investor relations Michael Moschewitz, VD e-post: michael.moschewitz@genova.se mobil: 0707 13 69 39 Henrik Zetterström, CFO e-post: henrik.zetterstrom@genova.se mobil: 070 870 04 96 Finansiell kalender Delårsrapport januari–mars 2024 2 maj 2024 Årsstämma 2024 2 maj 2024 Delårsrapport januari–juni 2024 14 augusti 2024 Delårsrapport januari–september 2024 25 oktober 2024 Bokslutskommuniké januari-december 2024 19 februari 2025 Kontakt Besöksadresser Huvudkontor Smålandsgatan 12 111 46 Stockholm Genova Gallery Sysslomansgatan 9 753 11 Uppsala www.genova.se Genova årsredovisning 2023 131 ===== SIDA 132 ===== ===== SIDA 133 ===== ===== SIDA 134 =====