===== SIDA 1 ===== 2024 Årsredovisning / ===== SIDA 2 ===== ===== SIDA 3 ===== Genova – ett personligt fastighetsbolag Genova årsredovisning 2024 3 ===== SIDA 4 ===== ===== SIDA 5 ===== Innehåll 6 VD har ordet 10 Genova och året i korthet 12 Mål och utfall, utdelningspolicy 14 Väsentliga händelser 2024 16 Affärsmodell och strategi 18 Värdeskapande i flera dimensioner 22 Förvaltningsfastigheter 26 Projektutveckling 30 Dotterföretaget Järngrinden 32 Bedömd intjäningsförmåga 34 Hållbarhetsrapport 42 Finansiering 47 Finanisell utveckling 50 Risker och riskhantering 56 Aktien och ägarförhållanden 59 Bolagsstyrningsrapport 68 Styrelse och ledande befattningshavare 73 Finansiell och hållbarhetsinformation 74 Nyckeltal 75 Räkenskaper 84 Redovisningsprinciper och noter 118 Revisionsberättelse 123 GRI-index och Hållbarhetsnoter 129 Definitioner 130 Information till aktieägare Reviderad årsredovisning och koncernredovisning för Genova Property Group AB (publ) utgörs av sidorna 14-15, 42-57 och 73-117. Förvaltningsberättelsen utgörs av avsnitten Vä - sentliga händelser 2024, Risker och riskhantering, Aktier och ägarförhållanden, Finansiering samt Finansiell utveckling. Genova årsredovisning 2024 5 ===== SIDA 6 ===== ” Vi bygger ett Genova som är starkare, lönsammare och mer transparent.” VD-ORD Genova årsredovisning 2024 6 ===== SIDA 7 ===== VD-ORD Efter några utmanande år för fastighetssektorn går Genova in i 2025 med stärkt finansiell position, ökad intjäning och en tydlig strategi för framtiden. VD Michael Moschewitz ger här sin syn på bolagets framsteg, utmaningar och varför Genovas affärsmodell är nyckeln till tillväxt och långsiktigt värdeskapande. ” En viktig milstolpe för våra aktie- ägare är att vi för 2024 föreslår en utdelning på 0,88 kronor per aktie – en tydlig signal om vår finansiella stabilitet och långsiktiga intjäningsförmåga.” Genova har rapporterat stark resultattillväxt under 2024, hur vill du summera året? Fastighetssektorn har genomgått stora utmaningar under de senaste åren som Genova har tagit sig igenom på ett mycket bra sätt både operationellt och finansiellt. 2024 var ett år med hög akti­ vitet och tydlig återhämtning för bolaget. Vi ökade förvaltningsresultatet med 130 procent till 140 Mkr och per aktie uppgick förvaltningsresultatet till 1,55 kronor, jämfört med –0,49 kr föregående år. Det är en tydlig bekräftelse på att vi gör rätt saker och att vår affärsmodell som kombinerar stabila kassaflöden från förvaltningsfastigheter med värdeska ­ pande projektutveckling fungerar. Under året bedrev vi ett målmedvetet arbete för att sänka våra finansierings ­ kostnader. Vi har minskat våra ränte­ kostnader med 85 Mkr, förbättrat vårt finansnetto och samtidigt bibehållit en stark balansräkning. En viktig milstolpe för våra aktieägare är att vi för 2024 föreslår en utdelning på 0,88 kronor per aktie – en tydlig signal om vår finansiella stabilitet och långsik ­ tiga intjäningsförmåga. Hur ser du på utvecklingen av Genovas kassaflöde och hyres- intäkter? Genovas vision är att vara det personliga fastighetsbolaget med nära kundrela ­ tioner. Våra hyresgäster är finansiellt stabila företag, vilket bedöms ge låg risk för hyresförluster och vakanser samt stabilt kassaflöde över tid. Vid årets utgång hade bolaget 443 kommersiella hyresavtal med en genomsnittlig åter ­ stående avtalslängd om 4,6 år och därtill hyresavtal för bostäder. Andelen kon ­ trakterade hyresintäkter från bostäder och offentligt finansierade hyresgäster uppgick till 54 procent, och inkluderat dagligvaruhandel stiger andelen till 61 procent av bolagets kontrakterade hyresintäkter. Hyresavtalen omfattar till största delen full KPI ­justering. Genova har historiskt haft en stark tillväxt i hyresintäkter med en genom ­ snittlig årlig tillväxt om 25 procent under perioden 2017­2024. Tillväxten drivs av en kombination av strategiska förvärv, aktiv förvaltning och optimering av fastighetsportföljen samt egen projektut ­ veckling. Byggrättsportföljen beskrivs som en dold tillgång i Genova, kan du förklara? Genovas byggrättsportfölj som vi skapat från befintliga förvaltningsfastigheter genom ett målmedvetet arbete med detaljplaneutveckling, har ett betydande övervärde. Vid årets slut uppgick beräk ­ nat marknadsvärde på vår byggrättsport ­ följ till cirka 3,4 Mdkr, medan bokfört värde uppgår till 2,1 Mdkr. Detta över ­ värde på cirka 1,3 Mdkr reflekteras idag inte i vår balansräkning och motsvarar cirka 28 kr per aktie. Under 2025 kommer vi att accelerera avyttringar och utveck ­ ling av dessa byggrätter, för att frigöra kapital till investeringar i fastigheter som stärker vårt långsiktiga kassaflöde. Hur skapar Genova sina byggrätter? När Genova förvärvar fokuserar vi på fastigheter med utvecklingspotential och mark med rätt förutsättningar för att skapa byggrätter för framtida nybygg ­ nadsprojekt. Det innebär att vi har kun ­ nat tillskapa betydande värden i bygg ­ rättsportföljen via strategiska förvärv till låga anskaffningsvärden och ett aktivt stadsutvecklingsarbete med kommuner för att ta fram detaljplaner. Denna strategi skiljer sig från fler ­ talet fastighetsbolag som är renodlade bostads­ och projektutvecklare, vilka primärt förvärvar byggrätter genom att konkurrera i kommunala markanvis ­ ningar. Genova som har en kombinerad verksamhet med förvaltning och stabila kassaflöden, har valt en mer långsiktig väg som ger förutsättningar till högre avkastning. Genova årsredovisning 2024 7 ===== SIDA 8 ===== VD-ORD Vad innebär denna strategi för fördelar mer konkret? Vi har tagit investeringarna för byggrät ­ ter och utvecklingen av våra projekt. Det innebär att vi kan omvandla befintliga tillgångar till färdiga fastigheter med begränsat tillskott av ytterligare eget kapital, vilket innebär en betydande värdereserv som nu successivt kommer realiseras i takt med att fastighetsmark ­ naden förbättras. Kontrollerad process och stabilare eko - nomi – Genom att driva egna detaljplaner i stället för att tävla om markanvisningar minskar Genova osäkerheten kring bygg­ rättskostnader. Vi bygger värde på lång sikt genom att identifiera utvecklingspotential i befintliga fastigheter och utvecklingsom­ råden. Detta ger oss bättre kontroll över projektens lönsamhet och minskar risken för prisdrivande konkurrens. Stark relation med kommunerna – Genova arbetar proaktivt och långsiktigt med kommunerna på respektive ort, vilket skapar en konstruktiv dialog där vi gemensamt utvecklar stadsdelar med rätt balans mellan bostäder, samhälls ­ fastigheter och kommersiella inslag. Denna samverkan säkerställer att vi kan skapa attraktiva och hållbara miljöer samtidigt som vi effektivt möter markna ­ dens efterfrågan. Mindre spekulativt, mer hållbart och långsiktigt – Genovas modell bygger på att vi successivt realiserar värdet i våra byggrätter genom egen projektutveckling eller försäljning. Detta ger oss en flexibel kapitalallokering där vi kan anpassa oss efter marknadsförutsättningarna. Vi kan välja att bygga när det är lönsamt eller avyttra byggrätter när det skapar störst värde, i stället för att vara beroende av högt prissatta markanvisningar med fasta åtaganden. Genovas strategi är enkel men kraftfull – vi skapar värde genom att utveckla från grunden, snarare än att köpa färdigut ­ vecklade byggrätter till höga priser. Det ger oss en unik position på marknaden, där vi både kan säkerställa lönsamhet och bidra till långsiktig stadsutveckling på ett hållbart sätt. Genovas skuldportfölj inklude- rar banklån, obligationer, hybrid- kapital och konvertibler. Vad är fördelarna med en diversifierad finansieringsstruktur? Nyckeln för Genova med en verksamhet som innefattar både traditionell fast ­ ighetsförvaltning och värdeskapande projektutveckling är att vi säkerställa tillgång till god likviditet samt att ständigt agerar proaktivt på bank ­ och kapitalmarknaden. Kortfattat skulle jag beskriva vår skuldportfölj som att banklån utgör grunden för vår stabila finansiering och våra obligationer ger oss flexibilitet att agera snabbt vid inves ­ teringsmöjligheter samt att fortsätta utveckla våra projekteringsfastighe ­ ter. Hybridobligationer som stärkt vår balansräkning utan att späda ut befint ­ liga aktieägare, har vi successivt återköpt och utgör nu en mindre andel av vår finansiering. Trots en turbulent omvärld med kraftiga räntehöjningar, stor osäkerhet på kapitalmarknaden och svag konjunktur har vi under hela den perioden bibehållit en stabil finansiell position. Med en kom­ Genova årsredovisning 2024 8 ===== SIDA 9 ===== VD-ORD bination av proaktivitet och finansiell disciplin har vi kunnat navigera och sam ­ tidigt stärka kapitalstrukturen, fokusera på att minska den operativa risken samt aktivt hantera ökade räntekostnader. Långsiktiga intäktsflöden och en aktiv hantering av räntor – har lett till att Genova är starkt positionerat för framti ­ den. Idag är 66 procent av utnyttjade lån i kreditportföljen räntesäkrade med en genomsnittlig fast ränta om 2,46 procent. Återhämtningen i konjunktur och på fastighetsmarknaden under 2024 och 2025, tillsammans med en mer gynnsam räntemiljö, skapar goda förutsättningar för Genova. Vi har positionerat oss väl för en mark­ nad där räntorna stabiliseras kring 2,5 procent och investerarnas fokus skiftar tillbaka till långsiktigt värdeskapande. Under 2025 förväntas våra räntekost­ nader fortsätta att minska, vilket direkt stärker vårt kassaflöde. Styrkan i Genovas affärsmodell är just att vi har flexibiliteten att anpassa vår strategi – mellan projekt­ utveckling och kassaflödesfastigheter. Med en balanserad portfölj av stabila hyresintäkter och tillväxtmöjligheter i vår projektutveckling är jag övertygad om att Genova står starkt inför framtiden. Hur ska ni agera för att minska Genovas substansrabatt och syn- liggöra bolagets verkliga värde? Det är mitt ansvar att tydligare synlig ­ göra de värden vi skapar och säkerställa att aktiemarknaden förstår vår potential samtidigt som vi ska fokusera på att öka vinst per aktie och vårt substansvärde. Det handlar om tre viktiga saker för oss att arbeta med. Till att börja med måste vi fortsätta leverera på våra mål, fortsätta att öka intjäningen och stärka kassaflödet. Åtgärder under 2024 har redan stärkt vårt kassaflöde genom lägre finansie ­ ringskostnader och ökade hyresintäkter. Vår projektutveckling kommer succes ­ sivt att ge ytterligare bidrag till kassa ­ flödet, och vi avser att selektivt förvärva kassaflödesstarka fastigheter med hög direktavkastning. Vi ska realisera övervärden i vår bygg ­ rättsportfölj. Idag har vi 500 000 kvm byggrätter med ett övervärde på 1,3 Mdkr, motsvarande 28 kronor per aktie, som ej reflekteras i vår balansräkning. Under 2025 kommer vi att accelerera arbetet med att realisera dessa värden, genom försäljning och projektutveckling. Vi ska skapa ökad transparens och aktivare investerardialog för att öka förståelsen för Genovas potential och för ­ utsättningar för framtida lönsam tillväxt. Genom att kommunicera tydligare är vårt mål att förbättra marknadens förståelse för vår strategi, kapitalstruktur och till­ gångsportfölj. Hur ser du på att substansvärdet per aktie förväntas fördubblas innan 2030 med era finansiella mål? Genova har genom åren visat en stark förmåga att växa och skapa aktieägar ­ värde. Historiskt har vi haft en genom ­ snittlig årlig substansvärdestillväxt på 15 procent över en konjunkturcykel (2017–2024). Vårt mål framåt är att uppnå en genomsnittlig årlig tillväxt i långsik ­ tigt substansvärde per aktie om minst 20 procent, inklusive eventuella värde ­ överföringar till aktieägarna, över en konjunkturcykel. Med vår affärsmodell och genom noga övervägda investeringar ser vi goda möjligheter att fortsätta vår utveckling och på sikt fördubbla sub ­ stansvärdet fram till 2030. Avslutningsvis, vad vill du säga till era aktieägare inför 2025? Genova går in i 2025 med en starkare finansiell position, en tydlig strategi för värdeskapande och en stabil fastighets ­ tillgångsportfölj med geografisk fokus på Storstockholm, Uppsalaregionen och sydvästra Sverige. Vi har en bevisad förmåga att skapa tillväxt i substans ­ värde och kassaflöde. Nu kommer vi att fortsätta realisera värden i vår projekt ­ portfölj och arbeta för att minska sub ­ stansrabatten. Vi föreslår även utdelning till våra aktieägare – en tydlig signal om vår finansiella stabilitet. Avslutningsvis vill jag rikta ett stort tack till våra aktieägare för ert förtroende och stöd i Genovas fortsatta utveckling samt till alla mina medarbetare. Genovas framgång under året hade inte varit möjlig utan det hårda arbete och stora engagemang som ni har bidragit med. Michael Moschewitz, VD ” Med en balanserad portfölj av stabila hyresintäkter och tillväxtmöjligheter i vår projektutveckling är jag övertygad om att Genova står starkt inför framtiden.” Genova årsredovisning 2024 9 ===== SIDA 10 ===== Genova i korthet Genovas affärsidé är att kombinera stabila kassa flöden från förvaltningsportföljen med kostnadseffektiv projektutveckling av främst samhällsfastigheter och hyresbostäder för egen förvaltning. Affärsidé GENOVA I KORTHET Med stor flexibilitet i verksamheten fokuserar Genova på de fastighetssegment där förutsätt ­ ningarna för hållbar lönsam tillväxt bedöms som bäst. Grunden är Genovas breda erfaren ­ het och kompetens inom olika delar av fastig­ hetsmarknaden och finansiering samt en dynamisk organisation. Fastighetsbeståndet utgörs idag främst av kommersiella lokaler, samhällsfastigheter och bostäder i Storstock ­ holm, Uppsalaregionen och västra Sverige. Den betydande byggrättsportföljen möjliggör både långsiktig tillväxt och realisering av värde vid försäljning av byggrätter. 10,0 Mdkr Fastighetsvärde1) 31 december 2024 1,3 Mdkr Övervärde byggrättsportfölj2) 31 december 2024 72,72 kr Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägarna 31 december 2024 54,5 % Belåningsgrad 31 december 2024 1) Varav pågående byggnation, planerade projekt och pågående bostadsprojekt om 1 883 Mkr. 2) Reflekteras ej i balansräkningen, motsvarande cirka 28 kr per aktie. 2024 2023 Hyresintäkter, Mkr 507,8 503,0 Driftsöverskott, Mkr 369,0 367,6 Förvaltningsresultat, Mkr 139,5 60,6 Förvaltningsresultat hänförligt till aktieägarna per aktie, kr 1,55 -0,49 Nettoinvestering, Mkr 713,3 148,5 Belåningsgrad, % 54,5 51,8 Soliditet, % 35,6 37,3 Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 1,6 Långsiktigt substansvärde, Mkr 4 650,4 4 821,9 Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägarna, Mkr 3 273,2 3 225,5 Totalt antal utestående aktier 1, tusental 45 613 45 613 Långsiktigt substanvärde hänförligt till aktieägarna per aktie, kr 72,72 70,71 1) Varav 600 000 aktier återköpta under 2024. Nyckeltal i sammandrag Genova årsredovisning 2024 10 ===== SIDA 11 ===== Förvaltningsresultat, MkrFastighetsvärde, Mdkr 201920182017 2020 2021 2022 2023 2024 2 4 6 8 10 12 25 50 75 100 125 150 Mdkr Mkr Förvaltningsfastigheter per geografi Fastighetsvärde 8 121 Mkr Fastighetsvärde och förvaltningsresultat 9 % Övrigt 45 % Storstockholm 29 % Uppsala 16 % Väst Under hösten 2024 uppdaterade Genova sin strategi i syfte att skapa ytterligare flexibilitet i att kombinera och växa lönsamt inom sina befintliga affärsområden: förvaltning, stadsutveckling, projektutveckling och fastighetstransaktioner. Läs mer om Genovas affärsmodell och strategi på sidorna 16–17. Genova förändras med fastighetsmarknaden Förvaltning Stadsutveckling Projektutveckling Fastighetstransaktioner Förvaltningsfastigheter Pågående byggnation Planerade projekt med byggrätter Knivsta Uppsala Gävle BoråsGöteborg Lund Varberg Halmstad Malmö Enköping Nyköping Stockholm Norrtälje Ulricehamn GENOVA I KORTHET Hallstahammar Genova årsredovisning 2024 11 ===== SIDA 12 ===== MÅL Långsiktigt substansvärde Uppnå en genomsnittlig årlig tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie om minst 20 procent (inklusive eventuella värdeöverföringar till aktieägarna) över en konjunkturcykel. Soliditet Soliditeten ska över tid uppgå till minst 35 procent. Räntetäckningsgrad Räntetäckningsgraden ska över tid överstiga 2,0 gånger. Förvaltningsresultat Uppnå en genomsnittlig årlig tillväxt i förvaltningsresultatet per aktie (före utdelning) om minst 20 procent över en konjunkturcykel. Belåningsgrad Belåningsgraden ska över tid understiga 55 procent. Finansiella mål Långsiktigt substansvärde per aktie, Kr Soliditet, % Räntetäcknings- grad , ggr Belåningsgrad, % Förvaltnings- resultat per aktie, Kr 201920182017 2020 2021 2022 20242023 20 40 60 80 100 10 20 30 40 50 10 20 30 40 50 201920182017 2020 2021 2022 20242023 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 201920182017 2020 2021 2022 20242023 -2,0 -1,0 0,0 1,0 2,0 2024201920182017 2020 2021 2022 2023 -100 -50 0 50 100 20 40 60 80 100 201920182017 2020 2021 2022 20242023 Min Min Max 14,9 % Genomsnittlig årlig tillväxt 2017-2024 35,6 % 31 dec 2024 1,8 ggr 2024 60,7 % Genomsnittlig årlig tillväxt 2017-2024 54,5 % 31 dec 2024 Kr % %Kr % % ggr Genomsnittlig årlig tillväxt från 2017, % Genomsnittlig årlig tillväxt från 2017, % Genova årsredovisning 2024 12 ===== SIDA 13 ===== Utdelningspolicy Genovas målsättning är att från och med årsstämman 2025 lämna utdelning till aktieägarna som minst uppgår till en tredje- del av förvaltningsresultatet per år justerat för värdeförändringar, såvida bolagets finansiella ställning inte motiverar något annat. Utdelningen ska utbetalas kvartalsvis. 0,88 kr/aktie Föreslagen utdelning 2024 Genova årsredovisning 2024 13 ===== SIDA 14 ===== Genovas fastighetsförvaltning och projektutveckling utvecklades väl under året och vi växte organiskt med inflyttning av färdigställda hyresbostäder. Vi fortsatte vårt metodiska arbete med att sänka räntekostnaderna och stärka likviditeten, bland annat genom refinansieringar och återköp av hybridobligationer. Vidare genomfördes värdeska­ pande transaktioner i förvaltnings ­ och byggrättsportföljen. Väsentliga händelser 2024 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE | VÄSENTLIGA HÄNDELSER 2024 Q1 Tecknande av ränteswap En ränteswap tecknades om 500 Mkr med en fast ränta om 2,58 procent, med löptid till januari 2030. Emission av konvertibler En emission av konvertibler om cirka 200 Mkr genomfördes, med en fast årlig ränta om 6,75 procent och kvartalsvisa utbetalningar. Konvertiblerna förfaller till betalning 2029. Återköp av hybridobligationer Hybridobligationer till ett värde av 101,3 Mkr återköptes. Fastighetsförvärv i Borås Fastigheten Vindspelet 6 i Borås förvärvades till ett överenskommet fastighetsvärde om 62,5 Mkr och med ett årligt hyresvärde om cirka 6 Mkr. Q2 Nyemission av gröna obligationer Gröna seniora icke säkerställda obligatio - ner om 150 Mkr emitterades på initiativ av institutionella investerare. I samband med detta återköptes hybridobligationer om cirka 60 Mkr. Delavyttring av två projektfastigheter i Norrtälje Två fastigheter i Norrtälje delavyttrades till ett nybildat joint venture där Genova är hälftenägare tillsammans med Nrep. Försäljningen skedde till ett underliggande fastighetsvärde om cirka 1,3 Mdkr, motsva - rande bokfört värde. Q3 Nyemission av gröna obligationer Gröna obligationer om 450 Mkr emitterades med en rörlig ränta om 3-månaders Stibor + 415 baspunkter och förfall november 2027. Frånträde av fastigheter i Uppsala Tre fastigheter i Uppsala och Upplands-Bro frånträddes till ett underliggande fastighets - värde om 121 Mkr, vilket översteg bokfört värde. Tecknande av ränteswappar Ränteswapar om 1 080 Mkr tecknades med en genomsnittlig ränta om cirka 2,3 procent med en genomsnittlig löptid om cirka 6 år. Nytt grönt finansiellt ramverk Ett nytt grönt finansiellt ramverk fastställdes med en second opinion från Sustainalytics. Nyemission och återköp av hybrid­ obligationer Nya gröna hybridobligationer om 300 Mkr emitterades och samtidigt återköptes hybrid obligationer om 342 Mkr. Uppdatering av strategi, mål och utdelningspolicy Genova uppdaterade strategi och mål för stärkt lönsam tillväxt och beslutade om förändrad utdelningspolicy. Genova årsredovisning 2024 14 ===== SIDA 15 ===== FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE | VÄSENTLIGA HÄNDELSER 2024 Q4 Refinansiering av banklån Banklån om cirka 3 200 Mkr refinansierades, vilket stärkte likviditeten med närmare 100 Mkr och förbättrar kassaflödet med cirka 30 Mkr per år genom lägre amortering. Rekrytering av hållbarhetschef Anna Barosen rekryterades till den nyin - rättade tjänsten som hållbarhetschef hos Genova. Anna Barosen ingår i Genovas ledningsgrupp. Järngrinden förvärvar fastighet Genovas dotterföretag Järngrinden förvär - vade en del av den kommersiella fastig heten Skruven 3 i Borås till ett underliggande fastighetsvärde om 320 Mkr. Emission av gröna obligationer Gröna seniora icke säkerställda obligatio - ner om 100 Mkr emitterades under bola - gets gröna ramverk, med en kupong om 3-månaders Stibor + 375 baspunkter. Program för återköp av aktier inleds Ett återköpsprogram för egna aktier inleddes och 600 000 aktier återköptes till ett belopp om 29,8 Mkr till en kurs om 49,60 kr per aktie. Avyttring av gemensamägda byggrätter i Nacka Byggrätter om cirka 8 800 kvm ljus BTA i Nacka Strand avyttrades till Besqab för 194 Mkr, varav 44 Mkr avser exploaterings - kostnader. Projekt i Norrtälje färdigställs Det sista bostadskvarteret i Norrtälje färdig - ställde omfattande 408 hyresbostäder med investeringsstöd. Projekt i Enköping färdigställs Bostadsprojektet i centrala Enköping färdig - ställdes omfattande 160 hyresbostäder. Återköp av hybridobligationer Hybridobligationer om 40 Mkr återköptes. Under året minskades den totala volymen hybrid obligationer från 800 Mkr till 556 Mkr och bolaget har som fortsatt ambition att minska volymen ytterligare. Väsentliga händelser efter räkenskapsårets utgång Sista bostadskvarteret i Norrtälje frånträds Efter årets utgång frånträddes det sista bostadskvarteret i Norr - tälje till ett joint venture där Genova är hälftenägare tillsammans med Nrep. Fastighetsvärdet vid frånträdet uppgick till 550 Mkr. Hyresavtal för grundskola tecknas i Viby I januari tecknades ett 20-årigt hyresavtal med Raoul Wallen - bergskolan för utveckling av en grundskola F-9 i Projekt Viby i Upplands-Bro. Projekt färdigställt och frånträtt i Varberg Järngrinden har färdigställt och frånträtt Apoteas nya central - lager i Varberg till Swiss Life. Projektet och den genomförda avyttringen medförde ett positivt resultat om 40 Mkr. Järngrinden avyttrar fastighet Järngrinden har efter årets utgång avyttrat en fastighet till ett underliggande fastighetsvärde om 84 Mkr med ett hyresvärde om 7 Mkr. Chef Stadsutveckling meddelar sin uppsägning I februari har Anna Molén, chef Stads utveckling och del av Genovas ledningsgrupp, sagt upp sig och kommer att avsluta sin anställning under våren. Emission av gröna obligationer och förtida inlösen av obligationer I mars emitterades gröna obligationer om 650 Mkr med en rörlig ränta om 3m Stibor + 430 räntepunkter och med förfall i juli 2028. Vidare meddelade Genova att återköp av utestående obligationer motsvarande ett nominellt belopp om 471,25 Mkr kommer ske, villkorat av att emissionen av de nya obligationerna genomförs. Samtliga utestående obligationer kommer att förtidsinlösas den 16 maj 2025. Avyttring av fastigheter med byggrätter I mars avyttrades två fastigheter med byggrätter om cirka 15 400 kvm ljus BTA i Stockholm för 323 Mkr. Bokfört värde för fastigheterna uppgick per 31 december 2024 till 303 Mkr. Genova årsredovisning 2024 15 ===== SIDA 16 ===== Genovas strategi för att nå de finansiella målen samt för att stärka intjäning och kassaflöden indelas i tre huvud­ sakliga områden. Fokusera på de fastighetssegment där förut ­ sättningarna för hållbar lönsam tillväxt vid var tid bedöms som bäst. Kombinera och växa lönsamt inom befintliga affärsområden förvaltning, stadsutveckling, projektutveckling och fastighetstransaktioner. Utvärdera försäljning av byggrätter och där ­ med realisera den starka värdeutvecklingen i byggrättsportföljen i syfte att återinvestera kapital i fastigheter som bidrar till att stärka intjäningen. Genova har historiskt visat god förmåga att löpande anpassa verksamheten utifrån rådande marknad för att skapa lönsam tillväxt till begränsad risk. Såväl sub ­ stansvärde som förvaltningsresultat per aktie har ökat kraftigt sedan 2017. Strategi Historik av stark tillväxt till begränsad risk Affärsmodell och strategi för lönsam tillväxt Genova är ett dynamiskt fastighetsbolag med bred kompetens inom flera segment av fastighetsmarknaden samt finansiering. Vi skapar värde i vår fastighetsförvaltning, stadsutveckling, projektutveckling och genom fastighetstransaktioner i Sverige. Med en hög grad av flexibilitet i verksamheten kan vi löpande anpassa verksamheten, fånga affärsmöjligheter och därmed stärka lönsamheten. AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI fastigheter, utveckling av byggrätter, investering i stads­ och projektutveckling i attraktiva lägen samt genom strategiska transaktioner. Stabil intjäning från befint­ lig fastighetsportfölj bidrar till flexibilitet och en balanserad finansiell riskprofil. Byggrättsportfölj med betydande värde En central del i Genovas affärsmodell är att utveckla byggrätter från befintliga för ­ valtningsfastigheter genom ett målmed ­ vetet arbete med detaljplaneutveckling, Därmed skapas värden som inte fullt ut reflekteras i bolagets balansräkning. Genova kan använda de egenutveck­ lade byggrätterna för egen projektut­ veckling och skapar då förutsättningar för goda projektmarginaler och minskad risk. Värdet i byggrättsportföljen kan även realiseras genom försäljning av byggrätter där frigjort kapital kan återin ­ vesteras i högavkastande fastigheter eller fastigheter med utvecklingspotential. En flexibel affärsmodell Genovas affärsmodell kombinerar stabila kassaflöden från förvaltningsfastigheter med investeringar i värdeskapande projekt­ utveckling. Genom att fokusera på de fastighetssegment där förutsättningarna för hållbar lönsam tillväxt vid var tid bedöms som bäst utvecklar vi och skapar värde. Vi kombinerar våra affärsområden och växer där vi ser rätt möjligheter, med ett långsiktigt och hållbart perspektiv. Det sker genom förädling av befintliga Genova hade under perioden 2017–2024 en genom snittlig årlig tillväxt i förvaltnings resultat per aktie om 61 pro ­ cent och i substans ­ värde per aktie om 15 procent. Genomsnittlig årlig tillväxt 61 % Förvaltnings resultat per aktie, genomsnittilg årlig tillväxt 2017–2024 15 % Substansvärde per aktie, genomsnittilg årlig tillväxt 2017–2024 Genova årsredovisning 2024 16 ===== SIDA 17 ===== Genovas affärsområden Tyngdpunkten mellan Genovas affärsområdena har förändrats över tid med stark tillväxt i lön ­ samhet och fastighetsvärde. Genova ska fortsätta att kombinera och växa inom sina befintliga affärsområden förvaltning, stadsutveckling, projektutveckling och fastighetstransaktioner. AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI Stadsutveckling – långsiktigt värdeskapande Genovas arbetar tätt tillsammans med kommuner, invånare och övriga aktörer för att genom socialt hållbar stadsutveckling skapa mervärden för platsen, området och staden i stort. Stort fokus läggs på att ta fram nya detaljplaner och utveckla byggrätter från befintliga förvaltnings - fastighete. Detta skapar förutsättningar för lönsam egen projektutveck - ling och samtidigt möjlighet att realisera värde i byggrättsportföljen genom försäljning av byggrätter. Projektutveckling – lönsam byggnation där efterfrågan finns Med god likviditet och kostnadseffektiv nyproduktion är det möjligt att genomföra projektutveckling från egna byggrätter i egen takt och anpassat till efterfrågan på marknaden. Vid nyproduktion fokuse - rar Genova på kostnadseffektivitet, korta byggtider, hållbarhet och lång siktig kvalitet kombinerat med god arkitektur och design. All nybyggnation miljöcertifieras. På huvudmarknaderna Storstockholm och Uppsalaregionen samt i västra Sverige finns en god underliggande efterfrågan på hyresbostäder och lokaler för kommersiell verksamhet och samhällsservice. Förvaltning – vi utvecklar fastigheternas potential Genova har ett långsiktigt perspektiv i sitt ägande med inriktning på en trygg, kostnadseffektiv och värdeskapande fastighetsförvaltning med goda kassaflöden. Att identifiera utvecklingspotentialen för varje enskild fastighet utifrån dess unika förutsättningar är ett viktigt inslag i Genovas affärsmodell. Möjligheten för utveckling av byggrätter för egen projek - tutveckling eller försäljning utvärderas alltid. Vidare arbetar vi struktu - rerat för att öka uthyrningsgrad, ändra hyresgästsammansättning och investera i renovering av lokaler och förbättring av utomhus miljön för att öka fastigheternas attraktivitet. Fastighetstransaktioner – värdeutveckling i fokus Genova arbetar proaktivt med att identifiera intressanta fastigheter att komplettera fastighetsbeståndet med. Utgångspunkten är att fastig - heten ska ge möjlighet till någon form av värdeutveckling och därmed bidra till att uppfylla de finansiella målen, utan begränsning till specifik kategori. För att realisera fastigheters värdeutveckling kan Genova utvärdera möjligheten att avyttra hela fastigheten eller del av den till exempelvis ett joint venture och återinvestera kapital i högavkastande fastigheter eller kassaflödesfastigheter med utvecklingspotential. Genova årsredovisning 2024 17 ===== SIDA 18 ===== Fem framgångsfaktorer Genovas utveckling i Norrtälje är ett tydligt exempel på bolagets långsiktiga strategi för värdeskapande med fem viktiga framgångsfaktorer. 1. Tidiga och strategiska förvärv av fastigheter med utvecklings- potential för att skapa byggrätter. 2. Kapitaloptimering genom transaktioner för att maximera avkastningen. 3. Effektiv projekt- utveckling utan behov av nytt kapitaltillskott. 4. Starka partnerskap med hyresgäster och kommuner för lång- siktigt värdeskapande. 5. Hållbar och miljö- certifierad fastig- hetsutveckling som stärker kassaflöden och ESG-profil. VÄRDESKAPANDE I FLERA DIMENSIONER – PROJEKT TRYCKERIET I NORRTÄLJE AFFÄRSMODELL Under första kvartalet 2024 färdigställde Genova projektet Tryckeriet i Norrtälje. Genom ett tidigt förvärv om 40 Mkr och en investering om 20 Mkr omvandlade Genova här ett industri ­ område till två levande stadskvarter med hyresbostäder, äldreboende och förskola. När projektet under året delavyttrades var det värderat till 1,3 Mdkr. Resan från förvärv till färdigställande illustrerar hur Genovas strategi framgångsrikt genererar långsiktigt värdeskapande – på flera plan. Den skalbara modellen implementeras framgångsrikt i andra projekt och marknader. För fem år sedan tog Genova det första spadtaget i projektet Tryckeriet, beläget i Roslagens hjärta Norrtälje. Sedan dess har det forna industriområdet förvand ­ lats till moderna och hållbara bostads ­ kvarter. Genom en kombination av strategiska förvärv och avyttringar, aktiv projektutveckling och värdeoptimering har Genova både skapat betydande värde för bolagets aktieägare och bidragit till samhällsutvecklingen i Norrtälje. Egenutvecklade byggrätter Allt började med en skärgårdsidyll som drabbades av växtvärk. Med direkt när ­ het till fantastisk natur och Stockholm på mindre än en timmes avstånd har den lilla hamnstaden blivit populär och behovet av nya bostäder ökade. För att möta den växande efterfrågan tog kom ­ munen fram ett program för nybyggna ­ tion av Övre Bryggårdsgärdet, ett område strax norr om stadens stadskärna. Genova som 2016 förvärvade två kom ­ mersiella fastigheter i området förstod att kommunens intentioner innebar möjligheter till utveckling av byggrätter för bostäder och kommersiella ändamål. Förvärvet återspeglar Genovas strategi att skapa byggrätter från befintliga fastigheter genom aktivt arbete med detaljplaner. Fördelen med detta är låga ingångsvärden och därmed förutsätt ­ ningar för en betydande värdeökning när byggnationen väl står färdig. Det är en beprövad och lönsam strategi som använts av Genova i flera projekt inklu­ sive bolagets pågående byggnationer i Upplands­Bro, Enköping och Knivsta. Nära samarbete med kommunen en framgångsfaktor Kommunens övergripande vision för området var att förvandla Övre Bryg ­ gårdsgärdet till ett bostadsområde anpassat för ett hållbart levnadssätt med gröna ytor. Detaljplanen för området lämnade en hel del öppet för tolkning, Genova årsredovisning 2024 18 ===== SIDA 19 ===== Planstart Norrtälje kommun Förvärv av fastigheten Handels- mannen 1 för 40 Mkr och en initial investering om 20 Mkr Hyresavtal tecknas med Norlandia för äldreboende och förskola Detaljplan vinner laga kraft Byggnation påbörjas Första hyresgästen flyttar in Delavyttring av projektet till ett joint venture till ett värde om 1 286 Mkr Projekt Tryckeriet färdigställs 2016 2018 2019 2024 20242015 2020 2022 Värdeskapande i projekt Tryckeriet AFFÄRSMODELL Genova årsredovisning 2024 19 ===== SIDA 20 ===== AFFÄRSMODELL vilket gjorde att Genova tillsammans med kommunen kunde utforma det nya kvarterets identitet, något Genova har stor erfarenhet av. “En nära dialog med kommunen, byggherre och intressenter är avgörande för att få till en framgångsrik process. Vi ser oss som en samarbetspartner snarare än en motpart, även om vi ibland kan ha olika intressen, säger Anna Molén, Stads ­ utvecklingschef på Genova, och fort ­ sätter: “Många som jobbar på Genovas avdelning för stadsutveckling har erfarenhet från den kommunala sidan. Vi vet att en nära dialog med kommunen är viktig för att skapa ett bostadsområde som passar in i kommunens vision för den större stadsbilden, vilket var särskilt viktigt när vi var först ut i byggnationen av den nya stadsdelen i Norrtälje”. Sociala värden med generations- koncept När Genova förvärvade fastigheterna använde Norrtelje Tidning lokalerna som tryckeri, vilket inspirerade till projek ­ tets namn. Idag utgör platsen istället två levande stadskvarter med drygt 400 hyresbostäder, en förskola och ett äldreboende där de sista hyresgästerna flyttade in under det fjärde kvartalet 2024. Bostäderna kännetecknas av en arkitektur med solida, klimatsmarta material som håller över tid. För att skapa ett levande kvarter där människor i livets alla skeden kan mötas har man också byggt lägenheter i olika storlekar och planlösningar. Under 2018 tecknade Genova ett 15­årigt avtal med Norlandia som har etablerat Sveriges första generations ­ boende i området, med äldreboende och förskola under ett och samma tak, vilket innebär uppskattade möjlighet till gemensamma aktiviteter för äldre och barn. Totalt rymmer byggnaden ett äldreboende med 80 platser samt en förskola för cirka 120 barn. “När vi inledde dialogen med Norr ­ tälje kommun förstod vi att det fanns ett stort behov av både äldreboenden och förskolor, något vi tog hänsyn till när vi utformade området. Det är oerhört roligt att Norlandia har utvecklat detta koncept med kombinerad förskola och äldrebo ­ ende i våra kvarter. Initiativ som dessa tror vi skapar stort värde för de boende i kvarteret vilket är i linje med Genovas mål om att bygga socialt hållbara bostadsområden”, berättar Anna Molén. Kvarteren är också byggda för att främja en mer miljövänlig livsstil. Genova tillhandahåller en smartphone ­ app där de boende får tillgång till en hyrplattform för både cyklar och elbilar. Samtidigt finns realtidsinformation för kollektiv ­ trafik i området tillgänglig. Det går även att hyra kontorslokaler i byggnaderna via appen, och ett chattrum finns tillgängligt för smidig kontakt mellan grannar. Smarta lösningar för miljöaspekter Hantering av dagvatten på ett effektivt och säkert sätt har blivit ännu viktigare i byggprojekt när riskerna för stora neder ­ bördsmängder bedöms öka. Genovas dagvattenlösning i Tryckeriet medförde ett lyft för fastighetens bostäder på bot ­ tenplan som vanligtvis är något mindre eftertraktade. För att avleda dagvattnet har samtliga lägenheter som vetter mot gaturummet försetts med en mindre trädgård med egen entré, där vegeta ­ Genova årsredovisning 2024 20 ===== SIDA 21 ===== Projekt Tryckeriet Ort Norrtälje Fastigheter Handelsmannen 1 och Journalisten 1 Kategori 408 hyresbostäder, förskola, vård- och omsorgsboende, kontor, garage Yta Uthyrningsbar yta om cirka 37 000 kvm, inklusive garage. Bruttototalarea (BTA) om cirka 45 000 kvm Förvärvspris 2016 Ett underliggande fastighetsvärde om 40 Mkr samt en investering om 20 Mkr Investeringsstöd 230 Mkr Totalentreprenad 770 Mkr Delavyttring 2024 Avyttring till joint venture med Genova som hälftenägare till ett underliggande fastighetsvärde om 1 286 Mkr Byggstart 2020 Färdigställt Fjärde kvartalet 2024 Miljöcertifiering Svanenmärkning Arkitekt White Arkitekter AFFÄRSMODELL tionsytorna suger upp regnvatten och vatten från husfasaderna avleds. Utöver den praktiska funktionen erbjuder trädgårdarna de boende möjligheten att inrätta en avskild uteplats med odlingar – med inbyggd bevattning. “Det är väldigt roligt när man lyckas vända en utmaning till något positivt, som lyfter hela området. Att förträdgår ­ darna löser en fundamental utmaning i byggprocessen är en vinst i sig. Att lösningen dessutom skapar värde för hyresgästerna gör det hela ännu bättre”, kommenterar Anna Molén. Värdeskapande i flera dimensioner Genovas höga ambition för socialt och ekologiskt hållbar arkitektur skapar områden som är långsiktigt attraktiva och värdefulla för människorna som bor och är verksamma där samt för kommu­ nerna de ligger i. Det är en strategi som också gör Genovas projekt till attraktiva investeringsobjekt. Under 2024 avtalade Genova om att avyttra fastigheterna i Tryckeriet till ett nybildat joint venture där Genova är hälftenägare tillsammans med Nrep, ett annat fastighetsbolag med höga krav på hållbarhet. Försäljningen skedde till ett underliggande fastighetsvärde om 1 286 Mkr. Detta innebar att Genovas likvi­ ditet stärktes med cirka 185 Mkr och att bolaget kunde minska sina räntebärande skulder med cirka 1 Mdkr. Samtidigt behåller Genova genom ett avtal förvalt ­ ningen av fastigheterna. ”Vi är väldigt glada över den resa Genova gjort i Norrtälje med utveck ­ lingen av dessa tidigare industrifastig ­ heter till nya levande bostadskvarter. Projektet Tryckeriet är också ett exempel på Genovas flexibla strategi där fokus är att skapa värde bland annat genom våra egenutvecklade byggrätter, värden som vi genom delavyttringen kunde realisera. Samtidigt visar affären attraktionskraf ­ ten som finns i vår projektportfölj – och att hållbart och affärsmässigt värdeska ­ pande går hand i hand”, kommenterar Michael Moschewitz, VD för Genova. Genova årsredovisning 2024 21 ===== SIDA 22 ===== Förvaltningsfastigheter Genovas förvaltningsfastigheter genererar stabila kassaflöden och bidrar genom löpande förädling samt utveckling av byggrätter till att skapa värde och att säkerställa bolagets långsiktiga tillväxt. Under året växte Genova organiskt genom färdigställda projekt med hyresbostäder och kommersiella lokaler. 8 120 Mkr Fastighetsvärde förvaltningsfastigheter 354 Tkvm Uthyrbar yta 582 Mkr Hyresvärde FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Genova årsredovisning 2024 22 ===== SIDA 23 ===== Genovas förvaltningsfastigheter består av kommersiella fastigheter för handel, kontor, industri och lager samt samhälls­ fastigheter och bostäder. För huvuddelen av Genovas befintliga förvaltningsfast­ igheter planeras utveckling av framtida hyresbostäder i kombination med sam­ hällsfastigheter, ofta i nyetablerade stads­ delar. Förvaltningsfastigheterna återfinns huvudsakligen i Storstockholm och Uppsalaregionen samt i västra Sverige. Förvärvsstrategi Genova arbetar löpande med att iden ­ tifiera objekt att förvärva och avyttra som kan bidra till att uppfylla bolagets finansiella mål. Genovas ambition är att inneha fastigheter med utvecklings­ potential, antingen via vidareutveckling av befintlig byggnation eller genom att på sikt skapa byggrätter för framtida nybyggnadsprojekt. De fastighetskategorier Genova söker finns ofta i växande områden utanför citykärnorna, på platser med goda kom ­ munikationer. Genom upprustning och aktiv förvaltning kan dessa fastigheter på så sätt utvecklas till attraktiva lokaler för befintliga eller nya hyresgäster samt på sikt möjliggöra nya byggrätter. Fastighetsportfölj Vid årets utgång hade Genova ett helägt fastighetsbestånd bestående av 77 förvaltningsfastigheter till ett marknads ­ värde om cirka 8,1 Mdkr fördelat på cirka 354 Tkvm. Totalt fastighetsvärde med hänsyn tagen till tillträdda fastigheter, pågående nyanläggningar samt joint ventures uppgår till cirka 11,4 Mdkr. Cirka 75 procent av fastighetsvärdet och cirka 64 procent av den totala uthyrbara ytan är hänförlig till förvaltningsfastigheter i Storstockholm och Uppsalaregionen. Portföljförändringar 2024 En fastighet i Borås med ett fastighets ­ värde om 62,5 Mkr och ett årligt hyres ­ värde om cirka 6 Mkr har förvärvats och tillträtts. Vidare delavyttrades fastig­ heten Journalisten 1 till ett nybildat joint venture där Genova är hälftenägare tillsammans med Nrep. Under året har även tre fastigheter i Uppsala och Upplands ­Bro avyttrats till ett underliggande fastighetsvärde om 121 Mkr, vilket översteg deras bokförda värde. Dessa fastigheter omfattar en uthyrningsbar yta om cirka 6 600 kvm och var fullt uthyrda med ett årligt hyresvärde om cirka 8,0 Mkr vid försälj ­ ningstillfället. Beståndet har vidare stärkts genom förvärvet och tillträdet av fastigheten Skruven 4 i Borås med ett underliggande fastighetsvärde om 320 Mkr. Fastigheten omfattar en uthyrningsbar area om cirka 19 000 kvm och ett hyresvärde om cirka 25 Mkr. Uthyrningsgraden uppgick till 94,2 procent med en genomsnittlig återstående kontraktstid på 5,1 år, vilket bidrar till stabila och långsiktiga kassaflöden. Genova och SBB har gemensamt avyttrat byggrätter i Nacka Strand omfattande cirka 8 800 kvm ljus BTA till Besqab. Köpeskillingen uppgick till cirka 194 Mkr, varav cirka 44 Mkr avser exploateringskostnader. Affären omfat ­ tade även 75 parkeringsplatser i befintlig garageanläggning. Frånträde planeras ske i samband med att detaljplanen vin ­ ner laga kraft. Därtill har en fastighet i Upplands ­Bro med ett fastighetsvärde om 43 Mkr omklassificerats till projekterings­ fastighet inför framtida utveckling. Hyresgäster Genovas fastighetsbestånd präglas av hyresgäster med en långsiktig verk ­ samhetshorisont. En betydande del av våra hyresgäster är verksamma inom offentlig sektor och dagligvaruhandel. Bland hyresgästerna finns både privata företag och offentliga aktörer, såsom kommunala omsorgsbolag, myndigheter, fackförbund, regioner, försvarsindustri ­ företag, handelsföretag och skolor. Sedan 2020 har vi även privatpersoner som hyresgäster i våra bostadsfastigheter och i takt med att pågående nybyggnads ­ projekt färdigställs har andelen bostads ­ hyresgäster ökat under året. FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Förvaltningsfastigheter 31 december 2024 Uthyrbar yta per fastighetskategori Totalt 320 Tkvm Uthyrbar yta per geografi Totalt 320 Tkvm 54% Kommersiella fastigheter 46 % Samhälls - fastigheter 1 11% Övrigt 43% Storstockholm 23% Uppsala 23% Väst 1) Befintliga hyresbostäder ingår i kategorin Samhällsfastigheter. Genova årsredovisning 2024 23 ===== SIDA 24 ===== FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Hyresavtal Vid årets utgång hade Genova 443 kom ­ mersiella hyresavtal med en genom ­ snittlig återstående avtalslängd på 4,6 år samt 407 hyresavtal för bostäder. Andelen kontrakterade hyresintäkter från bostäder och offentligt finansierade hyresgäster uppgick till 54 procent. När även dagligvaruhandeln inkluderas uppgick andelen till cirka 61 procent av kontrakterade hyresintäkter. En bety ­ dande del av Genovas hyresavtal för lokaler är indexreglerade, vilket bidrar till stabila och långsiktiga hyresintäkter. Den ekonomiska uthyrningsgraden vid årets utgång uppgick till 92,5 procent (93,4) av hyresvärdet. Uthyrningsgraden påverkades negativt av ett hyresbostads ­ projekt som färdig ställdes i december. Vakansen i denna hyresfastighet bedöms som kortsiktig och vid fullt uthyrd fastighet uppgår Genovas ekonomiska uthyrningsgrad till 93,6 procent. Efter årets utgång tecknades ett 20 ­årigt hyresavtal med Raoul Wallenbergskolan för utveckling av en grundskola F9 om cirka 5 000 kvm för cirka 600 elever i projektet Viby, UpplandsBro. Genovas förvaltning Genovas förvaltning präglas av ett nära samarbete med hyresgästerna. För att vara en framgångsrik fastighetsägare är det centralt att bedriva en aktiv förvalt ­ ning och förstå både kundernas affär och de boendes behov. Vi strävar efter att skapa långsik ­ tiga relationer där våra hyresgäster ser sina lokaler och bostäder – och därmed relationen med oss som hyresvärd – som en trygg och värdeskapande del av deras verksamhet och vardag. Förvaltningen av våra fastigheter präglas av ett affärsmässigt och lyhört arbetssätt där vi anpassar lösningar efter både kommersiella och bostadshyres ­ gästers behov. För hyresgäster i kommer ­ siella lokaler och samhällsfastigheter innebär det att vi skapar bästa möjliga förutsättningar för deras verksamheter genom anpassade lokaler och en utveck ­ lad närmiljö. För bostadshyresgäster fokuserar vi på att erbjuda trygga och trivsamma boendemiljöer med hög kvali­ tet och långsiktighet. En viktig del i förvaltningen är att bidra till att utveckla lokaler och även kringmiljön för att skapa bästa möjliga förutsättningar för kundernas verksam ­ heter. Genovas ambition är att skänka värden till de platser där vi förvaltar fastigheter eller har för avsikt att bygga nytt. Vi är långsiktiga i vårt ägande, och ser på insatser och investeringar med det perspektivet. Nettouthyrning 1 31 december 2024 Mkr 2024 2023 Nya hyreskontrakt 25,8 35,2 Uppsagda hyreskontrakt -14,1 -13,1 Nettouthyrning 11,6 22,1 1) Hyresavtal för bostäder ingår ej i redovisad nettouthyrning. Förfallostruktur hyresavtal 31 december 2024 Antal hyresavtal Yta Tkvm Kontrakterad års hyra, Mkr Andel % Löptid 2025 130 22 28 5 2026 120 81 129 24 2027 82 34 54 10 2028 53 52 82 15 2029 18 27 51 9 >2029 40 79 151 28 Summa 443 295 496 92 Hyresbostäder 407 23 43 8 Totalt 850 318 539 100 Vakant 36 44 Totalt 354 582 Fördelning hyresintäkter 31 december 2024 Hyresavtal Kontrakterad årshyra, Mkr Andel, % Samhällsservice 247 46 Bostäder 1 45 8 Livsmedel 38 7 Övrigt kommersiellt 208 39 Summa hyresintäkter 539 100 Genomsnittligt, vägd återstående löptid, år (10 största) 5,0 år Genomsnittligt, vägd återstående löptid, år (total portfölj) 4,6 år 1) Varav 2,5 Mkr avser studentbostäder som förmedlas via ett hyreavtal. Genova årsredovisning 2024 24 ===== SIDA 25 ===== FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Fastighetsbeståndet 31 december 2024 Antal fastig­ heter Uthyr­ bar yta, Tkvm Fastighetsvärde Hyresvärde Uthyr­ nings ­ grad, % Kontrak­ terad års ­ hyra2, Mkr Fastighets ­ kostnader Driftsöverskott Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Per fastighetskategori 1 Kommersiella fastigheter 47 191,3 3 487 18 224 278 1 452 90,7 252 -68 -357 184 961 Samhällsfastigheter 3 30 162,8 4634 28 470 304 1 871 94,0 286 -66 -407 220 1 352 Summa per fastighets ­ kategori 77 354,1 8 121 22 934 582 1 645 92,5 539 ­134 ­380 404 1 141 Per geografi Storstockholm 31 143,6 3 685 25 664 250 1 740 93,4 233 -59 -408 175 1 218 Uppsala 15 82,4 2 381 28 886 159 1 925 90,9 144 -38 -460 106 1 289 Väst 24 91,4 1 324 14 480 111 1 214 95,1 106 -22 -237 84 918 Övrigt 7 36,7 732 19 942 63 1 713 88,0 55 -16 -443 39 1 064 Summa per geografi 77 354,1 8 121 22 934 582 1 645 92,5 539 ­134 ­380 404 1 159 Pågående byggnation 245 Planerade projekt 1 614 Pågående bostadsprojekt 24 Totalt enligt balansräkning 10 004 Därutöver: Fastigheter ägda via JV 1 375 1) Baserat på fastighetens huvudsakliga användning. 2) Ej beaktat avtagande hyresrabatter med ett aktuellt årsvärde på 6,8 Mkr. 3) Varav bostäder finns fördelade på åtta fastigheter. Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Genova ägde per periodens utgång med tillägg för förvärvade men ej tillträdda fastigheter samt närliggande färdigställda byggnationer. Tabellen avspeglar fastigheternas intäkter och kostnader såsom de hade ägts under hela perioden. Genova årsredovisning 2024 25 ===== SIDA 26 ===== Projektutveckling I Genovas stads ­ och projektutveckling skapas håll ­ bara, trygga och attraktiva bostäder, lokaler och stadsdelar samt byggrätter från befintliga förvalt ­ ningsfastigheter. Syftet är att driva hållbar och lön ­ sam framtida tillväxt i bolaget. Nybyggnadsprojekten omfattar främst utveckling av hyresbostäder, lokaler för samhälls service och kommersiella verksamheter i Storstockholm, Uppsalaregionen och i västra Sverige. 8 566 Antal bostadsbyggrätter 539 Tkvm Uthyrbar yta 1,3 Mdkr Övervärde byggrättsportfölj PROJEKTUTVECKLING Genova årsredovisning 2024 26 ===== SIDA 27 ===== PROJEKTUTVECKLING Värdeskpande projektutveckling Genovas organiska tillväxt sker genom projektutveckling av hyresbostäder samt lokaler för samhällsservice och kommer ­ siella verksamheter. Genovas projektut ­ veckling kan även omfatta byggnation av bostadsrätter då det anses gynnsamt. Projektutveckling sker främst med byggrätter som skapats från egna förvalt ­ ningsfastigheter, vilket ger låga ingångs ­ värden och därmed förutsättningar för en betydande värdeökning när byggna ­ tionen väl står färdig. Byggnaderna uppförs för långsiktigt förvaltning alternativt för avyttring om detta bedöms som mest värdeskapande. Genova är därmed aktiva i hela kedjan av fastighetsinvesteringar – från förvärv till förvaltning, stads ­ och projektutveckling och byggnation samt avyttringar. För Genova är hållbarhet en kärnfråga och vi arbetar aktivt för att ta vårt ansvar som fastighetsägare och stadsutvecklare. Vårt långsiktiga mål är att miljöcertifiera samtliga nyproducerade fastigheter i beståndet för att möta kundkrav, minska klimatpåverkan och risker, öka värdet och få bättre lånevillkor. Läs mer om Genovas hållbarhetsarbete på sidorna 34–41 och 123–128. Pågående byggnation Genovas pågående projekt utgörs av byggnation av hyresbostäder, kommer ­ siella lokaler och samhällsfastigheter i Knivsta och Upplands ­Bro. Projektet Segerdal är beläget i centrala Knivsta i direkt anslutning till tågsta ­ tionen. Projektet genomförs i ett joint venture med Redito. Det första kvarteret har färdigställts och hyresgästerna har flyttat in. Det andra kvarteret, som är i produktion, innehåller 151 lägenheter. Den första etappen av Genovas stads ­ utvecklingsprojekt Viby, beläget i cen ­ trala Brunna i Upplands ­Bro, omfattar cirka 250 bostäder, en livsmedelsbutik, skola och idrottshall. Genova har tecknat en avsiktsförklaring med Axfood för att driva verksamhet i lokalerna. Ett 20 ­årigt hyresavtal har efter kvartalets utgång tecknats med Raoul Wallenbergskolan för grundskola F ­9 om cirka 5 000 kvm för cirka 600 elever. Byggstart planeras till andra kvartalet 2025 och den plane ­ ras färdigställas inför höstterminen 2027. Totalt kommer projekt Viby omfatta omkring 850 bostäder samt service. Pro ­ jektet delägs till 30 procent av fastighets ­ bolaget K2A. Betydande byggrättsportfölj Genovas projektportfölj hänför sig i huvudsak till egenutvecklade byggrätter tillskapade från egna förvaltningsfast ­ igheter med befintligt kassaflöde. Vi arbetar tillsammans med kommuner för att möjliggöra utveckling av dessa fast ­ igheter från i huvudsak kommersiell yta till bostäder eller samhällsverksamheter, genom ett aktivt arbete för att ta fram nya detaljplaner och byggrätter. Genova hade under året stort fokus på att driva fram detaljplaner inom det befintliga fastighetsbeståndet för utveck ­ ling av byggrätter för egen projektutveck ­ lign eller avyttring, och avsikten är att intensifiera det arbetet under 2025. Information om pågående byggnation och planerade projekt i årsredovisningen är baserad på bedömningar om storlek, inrikt - ning och omfattning samt när i tiden projekt bedöms startas och färdigställas. Vidare baseras informationen på bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde. Bedömningarna och antaganden ska inte ses som en prognos. Bedömningar och anta - ganden innebär osäkerhetsfaktorer både avseende projektens genomförande, utformning och storlek, tidsplaner, projektkost - nader samt framtida hyresvärde. Informationen om pågående byggnation samt planerade projekt omprövas regelbundet och bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående byggnationer färdigställs eller tillkommer samt att förutsättningar förändras. För projekt som ej byggstartats har finansiering ej upp - handlats, vilket innebär att finansiering av planerade projekt är en osäkerhetsfaktor. Pågående byggnation 31 december 2024 Projekt Kommun Kategori Byggstart Planerat färdig­ ställande Antal bostäder Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde 1 Hyresvärde Investering, Mkr Bokfört värde, MkrBostäder Lokaler Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Bedömd Upp­ arbetad Segerdal 2 Knivsta Hyresbostäder Q4 2019 Q1 2025/Q4 2025 75 4 744 208 236 47 557 12 2 513 235 183 - Viby, Etapp 1 3 Upplands-bro Hyresbostäder Q1 2025 Q2 2027 252 16 828 1 714 873 47 076 48 2 577 655 64 191 Viby, Etapp 1 3 Upplands-bro Samhällsfastigheter Q1 2025 Q2 2027 - - 6 554 349 53 202 17 2 656 259 18 55 Summa pågående byggnatioer 327 21 572 8 476 1 457 48 491 78 2 584 1 149 266 245 1) Avser verkligt värde på investeringen vid färdigställande. 2) Projekt Segerdal delägs av Genova 50 procent och Redito 50 procent. I tabellen framgår endast det som motsvarar Genovas ekonomiska ägarandel. Projektets bokförda värde inklu - deras under andelar av joint ventures och intressebolag i balansräkningen. 3) Projekt Viby delägs av Genova 70 procent och K2A 30 procent. I tabellen framgår hela projektvärdet då projektet konsolideras i Genovas koncernredovisning. I tabellen framgår endast det antal bostäder, yta, fastighets- och hyresvärde samt investeringsbelopp som motsvarar Genovas ekonomiska ägarandel för delägda fastigheter. Fastighe - ter där Genova äger mer än 50 procent redovisas som helägda. Projekt inom Genovas dotterföretag Järngrinden redovisas enligt samma princip. Genova årsredovisning 2024 27 ===== SIDA 28 ===== Per den 31 december 2024 omfattade Genovas projektportfölj totalt cirka 539 Tkvm uthyrbar yta fördelat på 8 566 bostadsbyggrätter, varav cirka 75 procent utgörs av hyresbostäder och samhälls ­ fastigheter samt cirka 25 procent bostads ­ rätter och kommersiella fastigheter. Övervärde i byggrättsportföljen I syfte att illustrera värdet på Genovas byggrättsportfölj upplyser Genova om ett bedömt övervärde. Övervärdet tar sin utgångspunkt i ett externt bedömt mark­ nadsvärde på de outnyttjade byggrätterna under planerade projekt. Detta kan vara relevant för det fall Genova ej skulle fullfölja sin affärsplan och exploatera byggrätterna utan i stället avyttra dem. CBRE:s marknadsvärdering per 31 decem­ ber av de framtida byggrätterna uppgick till 3,9 Mdkr. Befintliga byggnader på dessa fastigheter, som i förekommande fall kommer behöva rivas i samband med exploatering, samt upparbetad inves­ tering för planerade projekt hade per 31 december ett bokfört värde om 2,6 Mdkr. Det innebär att övervärdet i koncernens byggrättsportfölj bedöms uppgå till 1,3 Mdkr, motsvarande cirka 28 kr per aktie. Detta övervärde reflekteras ej i Genovas balansräkning. Genova realiserar över­ värden i takt med att detaljplaner vinner laga kraft och avyttras, alternativt att byggnationer startas.´Vid byggnationer bidrar det genererade övervärdet till att Genova kan belåna större delen av den kvarvarande investeringen med begrän ­ sat eget kapital. Järngrindens byggrätter har inte externvärderats och är exkluderade ur det övervärde som Genova bedömer finns utöver balansräkningen. Planen är att även Järngrindens byggrätter ska extern­ värderas. PROJEKTUTVECKLING Planerade projekt 31 december 2024 Projekt Antal bostäder Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde 1 Hyresvärde Investering, Mkr Bokfört värde2, MkrBostäder Lokaler Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Bedömd Upp­ arbetad Per kategori Hyresbostäder 5 956 329 221 - 15 608 47 408 796 2 416 12 995 777 822 Samhällsfastigheter 185 9 765 14 831 1 088 44 239 60 2 429 923 50 50 Kommersiella fastigheter - - 10 561 400 37 901 26 2 428 376 94 95 Bostadsrätter 2 098 143 417 - 8 700 60 660 - - 6 994 610 647 Summa per kategori 8 239 482 403 25 392 25 796 50 800 881 2 411 21 289 1 531 1 614 Per geografiskt område ­ Egen förvaltning och bostadsrätter Storstockholm 3 816 230 082 15 697 13 776 56 049 388 2 636 10 979 745 822 Uppsala 1 634 77 940 8 765 3 996 46 089 177 2 417 3 452 236 236 Väst 2 224 148 046 930 6 858 46 034 259 2 132 5 838 453 453 Övrigt 565 26 335 - 1 166 44 274 57 2 417 1 020 98 103 Summa egen förvaltning och bostadsrätter per geografi 8 239 482 403 25 392 25 796 50 800 881 2 411 21 289 1 531 1 614 1) Avser verkligt värde på investeringen vid färdigställande. 2) Bokfört värde i helägda projekt. Bokförda värden hänförligt till delägda projekt visas under andelar i joint ventures och intressebolag i balansräkningen. I tabellen framgår endast det antal bostäder, yta, fastighets- och hyresvärde samt investeringsbelopp som motsvarar Genovas ekonomiska ägarandel för delägda fastigheter. Fastighe - ter där Genova äger mer än 50 procent redovisas som helägda. Planerade projekt inom Genovas dotterföretag Järngrinden redovisas enligt samma princip. Planerade projekt per planskede, uthyrbar yta 31 december 2024 Programarbete Planbesked Samråd Granskning Antagen detaljplan 20 000 40 000 60 000 80 000 100 000 HyresbostäderKvm Samhällsfastigheter Kommersiella fastigheter Bostadsrätter Genova årsredovisning 2024 28 ===== SIDA 29 ===== PROJEKTUTVECKLING Korsängen, Enköping Fastighet: Korsängen 20:47, Enköping. Kategori: Hyresbostäder. Bakgrund: Genova förvärvade projektfastigheten i Enköping under 2020 och där byggnationen påbörjades i början av 2021. Projektet Korsängen i Enköping omfattar 160 hyresbostäder med en uthyrningsbar yta om drygt 8 000 kvm. Korsängen ligger i direkt anslutning till Genovas fastigheter Kryddgården 6:3 och Kryddgården 6:5, vilket innebär att det färdigställda projektet ökar storleken på förvaltat bestånd i Enköping. Utveckling: 160 hyresbostäder. Färdigställande: Fjärde kvartalet 2024. Miljöcertifiering: Svanenmärkning. Segerdal, Knivsta Fastighet: Knivsta Gredelby 21:1, 21:5 & 21:6 / Särsta 12:1. Kategori: Hyresbostäder, kommersiella fastigheter. Bakgrund: Under 2017 förvärvade Genova och fastighetsbolaget Redito gemensamt fastigheterna till underliggande fastighetsvärden om 62 Mkr. Fastigheterna är belägna i centrala Knivsta med direkt anslutning till tåg - stationen. Under planprocessen kunde fastigheten generera kassaflöden från stabila hyresgäster som PostNord, Systembolaget och Swedbank. Utveckling: 284 hyresbostäder samt kommersiella lokaler. Projektet inkluderar bland annat Systembolaget som hyresgäst. Planerat färdigställande: 2025. Miljöcertifiering: Svanenmärkning. Viby, Upplands-Bro Fastighet: Viby 19:3 m.fl. Kategori: Samhällsfastigheter, hyresbostäder, kommersiella lokaler. Bakgrund: 2014 förvärvade Genova fastigheten Viby 19:3 i Upplands-Bro. Den totala ytan omfattar cirka 110 000 kvm och planen är att skapa en ny hållbar stadsdel med skola, butiker, service och bostäder. Projektet delägs till 30 procent av fastighetsbolaget K2A. Utveckling: Cirka 850 bostäder, dagligvaruhandel, övrig handel, skola, förskola. Den första etappen omfattar 252 bostäder, en livsmedelsbutik och en grundskola. Genova har tecknat ett 20-årigt hyresavtal med Raoul Wallenbergskolan för skola F-9 och en avsiktsförklaring med Axfood. Planerat färdigställande: Från och med första kvartalet 2027. Miljöcertifiering: Svanenmärkning. Tryckeriet, Norrtälje Fastighet: Norrtälje Handelsmannen 1 /Journalisten 1. Kategori: Samhällsfastigheter, hyresbostäder. Bakgrund: Under 2016 förvärvade Genova Handelsmannen 1 och Journa - listen 1 till ett underliggande fastighetsvärde om 40 Mkr och ett initialt eget kapital om 20 Mkr. Den stora tomtytan om cirka 16 000 kvm gav en stor projektvolym som Genova utvecklat till cirka 30 000 kvm bostäder. Det låga ingångsvärdet skapade goda förutsättningar till att utveckla bostäder och samhällsfastigheter med hög kvalitet och genomarbetade detaljer. Utveckling: Ett äldreboende bestående av 80 äldrebostäder, en förskola med 125 platser samt totalt cirka 400 hyresbostäder. Genova har tecknat ett 15-årigt avtal med Norlandia som driver äldreboendet och förskolan. Första etappen flyttade in under 2022. Färdigställande: Fjärde kvartalet 2024. Miljöcertifiering: Svanenmärkning. Pågående projekt Färdigställda projekt 2024 Genova årsredovisning 2024 29 ===== SIDA 30 ===== Dotterföretaget Järngrinden Järngrinden är en väletablerad aktör som förvaltar och utvecklar fastigheter i attraktiva lägen i Väst ­ sverige, med fokus på både kommersiella förvaltningsfastigheter och bostäder. Sedan 2022 är Genova huvudägare i Järngrinden och bolaget är därmed ett dotterföretag som bidrar med lönsam tillväxt till Genovakoncernen. – Tillväxt genom förvärv och utveckling i Västsverige Järngrindens verksamhet bedrivs i hela kedjan från markköp och detaljplaneprocesser till kommersiell utveckling och byg ­ gande av logistik och bostäder samt förvärv, förvaltning och i förekommande fall avyttring. Verksamheten är fokuserad till intressanta tillväxtorter såsom Göteborg, Borås, Kungsbacka, Varberg och Halmstad. Järngrinden har expanderat kraftigt sedan bolaget blev en del av Genovakoncernen och genomfört ett antal förvärv av förvaltningsfastigheter med stabila kassaflöden, utöver att fortsätta sin verksamhet inom projektutveckling. Det senaste förvärvet genomfördes under fjärde kvartalet 2024, en kom ­ Intjäningsförmåga Mkr 31 dec 2024 Hyresvärde 91 Vakans -5 Hyresintäkter 86 Fastighetskostnader -16 Driftsöverskott 71 Central administration fastighetsförvaltning -4 Andel av förvaltningsresultat från JV 4 Finansnetto -25 Förvaltningsresultat 46 Nyckeltal Mkr Jan­ dec 2024 Hyresintäkter, Mkr 64,9 Driftsöverskott, Mkr 48,9 Belåningsgrad, % 27,0 Soliditet, % 62,6 Balansräkning i sammandrag Mkr 31 dec 2024 Förvaltningsfastigheter 1 088,9 Projekteringsfastigheter 453,0 Pågående bostadsprojekt 18,8 Andelar i joint ventures 276,7 Övriga tillgångar 44,6 Likvida medel 79,3 Summa tillgångar 1 961,3 Eget kapital 1 227,1 Räntebärande skulder 608,3 Övriga skulder 125,9 Summa skulder 1 961,3 mersiell fastighet i Borås för 320 Mkr med ett årligt hyresvärde om 25 Mkr. Planen är att fortsätta växa med förvärv och pro ­ jektutveckling på utvalda lägen. Vid årets slut omfattade fastighetsportföljens cirka 2 000 bostadsbyggrätter samt 22 förvaltningsfastigheter med en uthyrningsbar yta om totalt 75 Tkvm och ett hyresvärde på 91 Mkr. Antal projekteringsfastigheter uppgick vid årets utgång till sex stycken. Järngrinden är baserat i Borås med 13 medar ­ betare. Tobias Johannesson är VD. Genovas ägarandel uppgår till 51 procent. 1) 1) Genova har köpoptioner att förvärva resterande aktier i Järngrinden. Genova årsredovisning 2024 30 ===== SIDA 31 ===== Borås, Kinden 3 & 4 Borås, Kinden 3, 4 & 7 Borås, Skruven 4. Genova årsredovisning 2024 31 ===== SIDA 32 ===== PROJEKTUTVECKLING Det är viktigt att notera att den aktuella intjäningsförmågan inte ska jämstäl ­ las med en prognos för de kommande tolv månaderna. Intjäningsförmågan innehåller exempelvis ingen bedömning av hyres­, vakans­ eller ränteförändringar. Hyresintäkter utgår från fastighe ­ ternas hyresvärde på årsbasis, justerat för vakanta ytor. Samtliga beräkningar utgår från indexerat hyresvärde per den 1 januari 2025. Fastighetskostnader är en uppskattning av normaliserade kostna ­ der på helårsbasis. Hyresvärdet för res ­ pektive förvaltningsobjekt och pågående projekt som inkluderas i den aktuella intjäningsförmågan framgår av avsnitten ”Förvaltningsfastigheter” och ”Projekt­ utveckling” i denna årsredovisning Under perioden från det andra till det fjärde kvartalet 2024 färdigställdes pro ­ jekten Handelsmannen och Korsängen successivt, tillsammans har fastighe ­ terna ett hyresvärde på 42 Mkr. Därtill stärker förvärvet av fastigheten Skruven 4 intjäningen med ett hyresvärde 25 Mkr. Årets hyresuppräkningar bidrog också positivt, men effekten motverkades del­ vis av ökade vakanser. Centrala administrationskostnader avser kostnader hänförliga till fastighets ­ förvaltningen och baseras på bedömda kostnader för kommande tolvmånader ­ speriod, exklusive eventuella kostnader av engångskaraktär. Finansnettot har beräknats utifrån aktuell räntebärande nettoskuld. Ränta på likvida medel erhålls ej och ränta på den räntebärande skulden har beräknats utifrån genom ­ snittsräntan vid årets utgång. Bedömd intjäningsförmåga I syfte att ge en bild av Genovas framtida bedömda intjäningsförmåga för förvalt ningsverksamheten har nedanstående tabell upprättats. Intjäningsförmågan baseras på förvaltningsobjektens status vid årets utgång samt den förväntade intjänings förmågan från pågående byggprojekt från tidpunkten för färdigstäl ­ lande och inflyttning. Bedömd intjäningsförmåga per 31 december 2024 Mkr Förvaltnings ­ fastigheter Pågående byggnation Summa Hyresvärde 582 65 648 Vakans -44 - -44 Hyresintäkter 539 65 604 Fastighetskostnader -134 -8 -142 Driftsöverskott 404 57 463 Central administration fastighetsförvaltning -22 0 -22 Genovas andel av förvaltningsresultat från JV 23 5 28 Finansnetto -208 -28 -236 Förvaltningsresultat 197 35 233 Känslighetsanalys kassaflöde 1 Förändring Effekt på kassaflöde Kontrakterad årshyra +/-5% +/- 27 Mkr Uthyrningsgrad +/-2 procentenheter +/- 12 Mkr Fastighetskostnader +/-10% +/- 14 Mkr Räntekostnader +/-1 procentenhet +/- 65 Mkr 1) Kassaflödet avser aktuell intjäningsförmåga. Uthyrningsgrad beräknas på hyresvärdet. Genova årsredovisning 2024 32 ===== SIDA 33 ===== PROJEKTUTVECKLING Joint ventures och intresseföretag En del av Genovas verksamhet är också investeringar i joint ventures och intresse företag för att på så sätt få till­ gång till fler attraktiva förvaltningsfast ­ igheter med möjlighet till projektutveck ­ ling av hyresbostäder, samhällsservice och kommersiella lokaler. Per den 31 december 2024 ägde Genova andelar i joint ventures och intresse­ företag som innehade totalt 18 fastigheter med ett sammanlagt fastighetsvärde om 2,7 Mdkr, varav Genovas andel uppgick till 1,4 Mdkr. Genovas andel av antalet bostadsbygg ­ rätter uppgick till 1 250 stycken fördelat på 95 Tkvm. I december avyttrade Genova och SBB via sitt gemensamägda bolag byggrätter i Nacka Strand om cirka 8 800 kvm ljus BTA. Köpeskillingen uppgick till 194 Mkr. Genovas andel av joint ventures och intresseföretag 31 december 2024 Namn Andel, % Bokfört värde, Mkr Geografi Fastighetsförvaltning Projektutveckling Antal fastigheter Andel av fastighetsvärde Antal bostäder Uthyrningsbar yta, Tkvm Andel av Järngrindens intressebolag 48 277 Västsverige 5 257 312 31 GenovaNREP 50 106 Stockholm 1 374 - - SBBGenova Gåshaga 50 112 Stockholm 1 200 385 23 SBBGenova Nackahusen 50 139 Stockholm 4 243 192 12 GenovaRedito 50 61 Knivsta 4 210 76 5 Greenova 50 6 Stockholm 3 92 285 24 701 18 1 375 1 250 95 Genova årsredovisning 2024 33 ===== SIDA 34 ===== HÅLLBARHETSRAPPORT Hållbarhet för Genova Genova är en fastighetsägare och stadsutvecklare med ett långsiktigt perspektiv. Hållbar ­ het genomsyrar hela verksamheten och arbetet fokuseras till de områden där det finns störst möjlighet att driva förändring. Vi strävar efter att skapa och förvalta miljöer som inte bara är attraktiva, utan också hållbara ur ett ekologiskt, ekonomiskt, och socialt per ­ spektiv. Under 2024 upprättade vi ett nytt grönt finansiellt ramverk och fortsatte förbere ­ delserna inför utökad hållbarhetsrapportering. Genova årsredovisning 2024 34 ===== SIDA 35 ===== HÅLLBARHETSRAPPORT Genovas hållbarhetsstrategi och över ­ gripande vision är att skapa och förvalta attraktiva och hållbara miljöer. För att utveckla hållbarhetsarbetet har tre över ­ gripande områden identifierats: • Bygga och förvalta för framtidens miljö och klimat • Långsiktig stadsutveckling • Bedriva en hållbar affärsverksamhet Under 2024 uppdaterades den befintliga väsentlighetsanalysen för att underlätta framtagandet av en dubbel väsentlig ­ hetsanalys. Den uppdaterade analysen ligger till grund för Genovas hållbarhets ­ arbete. Under 2024 fortgick arbetet med att omformulera koncernens hållbarhets ­ mål. I samband med detta införlivades koncernens övergripande värderingar och visioner i dotterföretaget Järngrin ­ den. Under året arbetade Genova även förberedande inför hållbarhetsrap ­ portering efter nya lagkrav, parallellt med att en dubbel väsentlighetsanalys påbörjades. Analysen tillsammans med nya målformuleringar förväntas vara färdiga under 2025. Under året fortsatte det operativa arbetet med bolagets tre övergripande fokusområden. Genovas hållbarhetsarbete Hållbarhetsstyrning Styrelsen har det övergripande strate ­ giska ansvaret för att utforma, besluta och regelbundet uppdatera företagets hållbarhetsstrategi, policyer och målfor ­ muleringar. Det operativa ansvaret ligger hos VD och ledningsgrupp, som aktivt arbetar för att integrera dessa i verksam ­ heten och säkerställa att de efterlevs i hela organisationen. Hållbarhetsarbetet följs upp årligen och rapporteras till ledning och styrelse. För att främja trans ­ parens och dialog redovisas resultaten öppet i vår årsredovisning och på vår hemsida. Under 2024 bildades en ny projekt ­ grupp med ansvar för hållbarhetsarbete och relaterade initiativ bestående av CFO och Stadsutvecklingschef. Projektgrup ­ pens arbete innebar främst att stärka hållbarhetens prioritering internt och på ett nytt sätt involvera medarbetarna i verksamhetens hållbarhetsfrågor samt förbereda för utökad rapportering. Grup ­ pen bidrog också med att lyfta behov av ny kompetens internt. Under 2025 kom ­ mer hållbarhetsarbetet fortsätta under ledning av Anna Barosen som i januari tillträdde den nyinrättade tjänsten som Hållbarhetschef. Genovas uppförandekod är en viktig del av vårt hållbarhetsarbete och ger riktlinjer för professionellt och etiskt agerande gentemot kunder, leverantörer och andra intressenter. Den baseras på FN Global Compacts Tio Principer och omfattar mänskliga rättigheter, arbets ­ rätt, miljö och antikorruption. Samtliga medarbetare har signerat koden för att bekräfta sin förståelse och sitt åtagande, och alla medarbetare genomgår årligen utbildning i dess riktlinjer. Under 2024 påbörjades ett arbete med att dela upp uppförandekoden i separata policys för medarbetare respektive leve ­ rantörer för att tydliggöra våra förvänt ­ ningar. Arbetet förväntas slutföras under 2025. Vidare styrs hållbarhetsarbetet av lagar och riktlinjer, frivilliga åtaganden som exempelvis FN:s globala hållbar ­ hetsmål och Science Based Target initia ­ tive (SBTi) samt egna uppsatta mål. Genova årsredovisning 2024 35 ===== SIDA 36 ===== FN:s globala mål för hållbar utveckling Genova har identifierat sju av FN:s 17 mål som bolaget främst kan bidra till. Genovas hållbarhetsstrategi Vi skapar och förvaltar attraktiva och hållbara miljöer långsiktigt Bygga och förvalta för framtidens miljö och klimat 1. Minimera våra utsläpp och anpassa samhället för ett förändrat klimat 2. Miljöcertifiera nyproduce - rade och befintliga fastig - heter 3. Öka cirkulariteten vid nypro - duktion och förvaltning av våra fastigheter 4. Bidra till att öka den bio - logiska mångfalden där vi verkar Långsiktig stadsutveckling 1. Planera och utveckla stads - delar och byggnader som är trygga, inkluderande och trivsamma 2. Bygga och förvalta bostäder tillgängliga för många och för livets olika skeden 3. Vara aktiva i lokalsamhället i samarbete med ideella organisationer Bedriva en hållbar affärsverksamhet 1. Ställa krav och följa upp hållbarheten i vår leverantör - skedja 2. Motarbeta korruption i verksamheten och i våra affärsrelationer 3. Bidra till medarbetarnas professionella och person - liga utveckling 4. Säkerställa en jämställd och inkluderande arbetsplats Vision Fokus- områden God hälsa och välbefinnande Hållbara städer och samhällen Ekosystem och ekologisk mångfald Hållbar energi för alla Hållbar konsumtion och produktion Anständiga arbetsvillkor och ekonomisk tillväxt Bekämpa klimat- förändringarna HÅLLBARHETSRAPPORT Genova årsredovisning 202436 ===== SIDA 37 ===== Bygga och förvalta för framtidens miljö och klimat Genova strävar efter att vara en aktiv aktör vilket innebär ett ansvar och en möjlighet för hållbarhetsarbetet genom hela värdekedjan, från stads ­ och projekt­ utveckling till förvaltning. Inom ramen för ekologiska aspekter är material­ och markanvändning vid nyproduktion, material vid renoveringar och energian ­ vändning i den löpande driften centrala delar av vårt arbete. Vi är måna om att de fastigheter vi utvecklar byggs hållbart och att förvaltningen bedrivs på ett resurseffektivt sätt. Begränsa klimatförändringen och minska energiförbrukningen Bygg­ och fastighetsbranschen står för en betydande del av de globala koldioxidut ­ släppen och Genova har både ett ansvar och en möjlighet att reducera sina egna utsläpp. Vår affärsmodell tillåter oss att ta ett helhetsgrepp över klimatfrågan där stads ­ och projektutveckling tidigt kan samarbeta med förvaltningen för att säkerställa minskad klimatpåverkan genom hela värdekedjan. Nyproduktion miljöcertifieras för att säkerställa en grundläggande håll­ barhetsstandard. Bostäder ska minst uppnå Miljöbyggnad Silver eller Svanen vilket innebär att våra projekt håller hög standard gällande inomhusmiljö, är energieffektiva och är byggda av hållbara och giftfria material. Ambitionen är att långsiktigt förvaltade fastigheter ska vara miljöcertifierade och arbetet med miljöcertifieringar fortgår. Genova är även medlem i Sweden Green Building Council som är en medlemsorganisation för hållbart samhällsbyggande. Inom förvaltningen arbetas det aktivt för att sänka fastigheternas energiför ­ brukning, med syftet att reducera både klimatavtryck och kostnader. Delar av vårt bestånd utgörs av äldre, relativt analoga fastigheter där manuellt arbete fortfarande krävs för att samla in data. För närvarande pågår ett arbete med att digitalisera dessa byggnader, och genom löpande underhåll och utveckling förflytta hela fastighetsbeståndet mot en mer hållbar och energieffektiv profil. Uppdaterat klimatmål enligt Science Based Targets Initiative Under 2024 återvaliderades Genovas klimatmål av SBTi med 2023 som nytt basår. I samband med detta reviderades klimat bokslutet för 2023 för att säker ­ ställa datakvalitet samt inkludera det nya dotterföretaget Järngrinden med syfte att få en enhetlig rapportering, ett arbete som fortsätter under 2025. Målet är att reducera utsläpp av växthusgaser med 42 procent inom scope 1 och 2 till år 2030 baserat på 2023 års nivåer, samt att mäta och minska utsläpp i scope 3. Klimatanpassning Klimatförändringarnas konsekvenser är redan påtagliga i samhället och Genova behöver därför vidta åtgärder för att minska beståndets risker. Klimatrisker identifieras redan i detaljplanearbetet för att säkerställa att fastigheterna är anpassade till framtida klimatföränd ­ ringar. Då genomförs klimatrisk ­ och sårbarhetsanalyser som utreder risker till följd av exempelvis förändrad nederbörd, temperatur, vind och vattennivå. Under 2025 kommer en klimatriskanalys att genomföras för hela Genovas bestånd för att undersöka vilken utsatthet och sårbarhet som finns för olika typer av klimatrisker. Cirkulär ekonomi Utvecklingsprojekt utgör den mest materialkrävande och avfallsgenere ­ rande delen av Genovas verksamhet. Rivning och renovering av befintliga byggnader genererar betydande mäng ­ der byggavfall, vilket hanteras av tredje part med kompetens inom rivnings ­ och byggavfallshantering. För att minska vår negativa påverkan arbetar vi bland annat med att förbättra sorteringen av mate ­ rial. Genovas mål är att identifiera och återbruka komponenter med ekonomiskt eller miljömässigt värde och säkerställa att dessa material når rätt marknad för återanvändning. I förvaltningen är avfall främst hus ­ hållsavfall från våra hyresgäster. Bero ­ ende på hyresavtalet ansvarar vi i vissa fall för bortskaffandet, som vanligtvis hanteras av kommunala avfallsbolag eller större avfallsentreprenörer. Bygg­ avfall och spillmaterial som uppstår vid löpande underhåll och hyresgästanpass ­ ningar hanteras av byggentreprenören enligt avtalade rutiner. Biologisk mångfald Byggnation och förvaltning av fastighe ­ ter påverkar den biologiska mångfalden både direkt och indirekt. För oss är det viktigt att beakta och minimera vår negativa påverkan i de områden som berörs av bolagets verksamhet. Vi foku­ serar på insatser där vi kan göra störst skillnad och där vi har rådighet. Negativ påverkan begränsas av att utvecklingsprojekt framför allt sker på redan exploaterad mark och präglas av kommunernas höga kravställning vid byggnation. För att säkerställa en låg påverkan eftersträvas att integrera gröna och mjukgjorda ytor som främjar biolo ­ gisk mångfald och hanterar dagvatten. Ett exempel är de spridningskorridorer som skapas på fastigheten Sicklaön 13:24 i Nacka Strand, en plats av riksintresse för kulturmiljövården. Korridorerna är utformade för att underlätta för djur HÅLLBARHETSRAPPORT Genova årsredovisning 2024 37 ===== SIDA 38 ===== HÅLLBARHETSRAPPORT och växter att röra sig fritt och stärka den ekologiska sammanlänkningen i området. Ett annat exempel är fastigheterna Drevern 1 och 2 samt Dvärgspetsen 1 belägna i Skarpnäck, som idag är nedgångna och till stor del består av asfalterad markparkering. I och med ny utveckling kommer vi att bygga kvarter med bostäder och centrum. I planering av bebyggelsen och dess placering har stor hänsyn tagits till de skyddsvärda arter som finns i området och som spelar stor roll för den biologiska mångfalden. Bland annat bevarar och förbättras för ­ utsättningarna för flera gamla ekar och annan utsatt växlighet. Vi kommer även anlägga en skyfallspark med ängsmark för att skapa bra grogrund för flera arter samtidigt som området anpassas för framtida klimatförändringar och en ny social mötesplats skapas. Framöver fortsätter arbetet med att ständigt utvärdera arbetet, med målet att ytterligare minska negativ inverkan på den biologiska mångfalden och öka den positiva. Vattenanvändning Vattenförbrukningen utgörs främst av det vatten som våra hyresgäster använder i fastigheterna. Eftersom förbrukningsmönstren varierar mellan olika byggnader undersöks åtgärder och initiativ som bidrar till en övergripande minskning av användningen. Det pågår även ett arbete att digitalisera Genovas bestånd vilket underlättar mätning och uppföljning av vattenförbrukning. Ut över vattenförbrukning från hyresgäs ­ ter och fastigheter sker även vattenuttag vid markarbeten inför nybyggnation. Samtliga fastigheter i vårt bestånd är anslutna till kommunala vatten ­ och avloppssystem, vilket innebär att det vat ­ ten som används sedan återförs. Genova följer både lokala och nationella riktlinjer för vattenanvändning. Nynäs 24 I Stockholm, precis intill sjön Tre - kanten, äger Genova en byggnad som uppfördes 1983. Byggnaden är ett välbevarat och stilfullt exempel på 1980-talets kontorsarkitektur, ritad av Sten Samuelsson Arkitekter AB. Idag hyrs fastigheten ut till skolverksamhet. Nu pågår ett de - taljplanearbete som inte ger några nya byggrätter men ny detaljplan kommer att bekräfta befintlig mar - kanvändning för skolverksamhet samt möjliggöra för kontors- och centrumverksamhet. Genom flex - ibla detaljplaner kan vi möjliggöra flera olika användningsområden och möta framtidens behov utan att behöva riva och bygga nytt. Aktiva i lokalsamhället Genova vill förbättra möjligheter och livsvillkor för dem som behöver det och tycker därför det är viktigt att bidra till lokalsamhället i form av samarbeten med ideella organisationer. Under året har vi tillsammans med Järngrinden stöttat Läxhjälpen, Giving People, UNHCR, Min stora dag, Destination Gym - nasiet, Abecita Konstmuseeum, Njurstiftelsen samt flera idrottsföreningar. Genova årsredovisning 2024 38 ===== SIDA 39 ===== HÅLLBARHETSRAPPORT Genova arbetar för att skapa hållbara, trygga och attraktiva stadsmiljöer i de områden där vi utvecklar och investerar. Vår ambition är att förena tillväxtmöjlig ­ heter och hållbar stadsutveckling. För att uppnå detta är långsiktighet en central princip i beslut och åtaganden, eftersom förändring och utveckling sker genom ett kontinuerligt engagemang över lång tid. Hållbar stadsutveckling där vi bygger för många Genovas bostäder ska vara tillgängliga för många och anpassade för livets olika skeden. För att skapa hållbara och attraktiva områden där människor vill bo och arbeta så ligger inte fokus endast på själva byggnaden utan också på den närliggande miljön. En viktig aspekt är närhet till kollektivtrafik eller andra mobilitetstjänster, service och natur. Tillgång till levande och dynamiska ytor som skapar flöden och trivsel är också värdeskapande. Genom förtätning av stadsdelar integrerar vi bostäder, arbetsplatser, skolor, förskolor och annan service för att skapa multifunktionella miljöer som är aktiva dygnet runt. Vi värdesätter partnerskap och dialog högt, eftersom skapandet av attraktiva Långsiktig stadsutveckling platser förutsätter samverkan mellan berörda intressenter. En nära dialog med grannar, allmänheten, andra fastighets­ ägare och kommunen är avgörande för att kartlägga det specifika områdets behov, främja samarbete för ökad trivsel och maximera effekten av våra hållbar ­ hetssatsningar. Genova är medlem i hållbarhetsforumet Hållbart Stockholm 30 (HS30) för att tillsammans med andra samhällsaktörer minska branschens ekologiska avtryck och sätta större fokus på frågor om social hållbarhet. Kvarter Segerdal I Knivsta utvecklas en ny mötesplats intill tågsta - tionen, Kvarter Segerdal. Det växer fram en plats med restauranger, butiker, parker och bostäder. Det är väldigt viktigt för oss att det nya området blir uppskattat av knivstaborna och därför anordnades tidigt ett event för att höra åsikter och tankar från de boende. Mottagna inspel kunde adresseras redan före det första sam rådet och vi kunde också ta med oss insikter till arkitekter och projektgrupp. På så sätt kunde bebyggelse och omkringliggande område anpassas efter invånarnas önskemål, uppskattade flöden och stråk bevarades samt platser som inte kändes trevliga eller trygga utvecklades. Inom kvarteret finns en Q-märkt träbyggnad som har bevarats och som den nya bebyggelsen anpassats efter. Ytterligare en äldre byggnad bevarades och den anpassades för att rymma Systembolaget, vilket säkerställde deras fortsatta närvaro på orten. Eftersom området tidigare använts för lättindustri var marken förorenad, och en av de första åtgärderna blev att sanera platsen för att möjliggöra en hållbar utveckling. Idag står det första bostadskvarteret på området klart och hyresgästerna flyttade in under 2023. Den sista etappen färdigställs under 2025. Kvarteret är Svanen certifierat och byggt för att ha en låg energianvändning om max 42 kWh/kvm. Det har resulterat i att bergvärme och solcellsanläggningar installerats. Genova årsredovisning 2024 39 ===== SIDA 40 ===== Genovas affärsidé bygger på att skapa långsiktig tillväxt och hållbar avkastning genom att kombinera ekonomisk stabi ­ litet med ansvarsfullt företagande. En stark finansiell ställning gör det möjligt för oss att bygga förtroende med kunder, hyresgäster, leverantörer och investe ­ rare, samtidigt som vi säkerställer vår förmåga att attrahera och behålla enga ­ gerade medarbetare. Eftersträvansvärt är att skapa värde genom att agera med integritet och omsorg i alla led. Vi ställer höga krav i samarbeten och uppmuntrar till transparens för att bidra till en posi­ tiv utveckling, samtidigt som vi arbetar för att motverka risker och säkerställa långsiktig tillit i vår verksamhet och i våra affärsrelationer. En central del i att driva bolaget mot en mer hållbar verksamhet är att enga ­ gera hela organisationen och stärka kun ­ skapen kring hur en hållbar affärsverk ­ samhet kan bedrivas. Under våren 2024 genomfördes en medarbetarenkät som låg till grund för en hållbarhetskonferens där hela bolaget deltog. Syftet var dels att kartlägga kunskapsbehov, dels för att skapa en gemensam bild av Genovas håll­ barhetsarbete idag och framåt. Samtidigt har det gröna finansiella ramverk uppda ­ terats och en Green Bond Report för våra gröna obligationer har publicerats, vilket ytterligare förstärker vårt åtagande inom hållbar finansiering. Hållbarhet i leverantörskedjan Genova ställer höga krav på transparens, etik och hållbarhet i hela leverantörs ­ kedjan. Dessa förväntningar redogörs i vår uppförandekod som både beskriver riktlinjer för våra medarbetare och hur bolaget ställer krav på leverantörer och entreprenörer. Leverantörskoden syftar till att tydlig ­ göra våra förväntningar kring sociala och miljömässiga krav i leverantörs ­ kedjan, som en del av våra samarbeten och affärsrelationer. Leverantörskoden innehåller krav på arbetsrättsliga villkor, goda arbetsförhållanden, miljömässigt ansvar, resurseffektivitet och antikor ­ ruptionsprinciper. Under nästa år är mål­ sättningen att samtliga våra leverantörer ska signera den nya leverantörskoden. För att stärka kontrollen och minimera risker genomför Genova löpande plats ­ besök för att identifiera och förebygga brister, såsom svartarbete och obehörig personal på byggarbetsplatser. Genovas sociala ansvar i leverantörs ­ kedjan inkluderar även fastighetsförvalt ­ ning och drift som sköts av entreprenörer i form av löpande underhåll och renove ­ ringar. Genova har ett nära samarbete med bolagets leverantörer och entrepre ­ nörer för att upprätthålla en aktiv dialog med dem. Under 2024 rapporterades inga hållbarhetsrelaterade incidenter i leverantörskedjan. Antikorruption Genova arbetar aktivt för att motverka korruption både i den egen verksam ­ heten och i affärsrelationer. Vi har en tydlig uppförandekod som fastställer de etiska principer och krav som gäller för våra medarbetare, leverantörer och samarbetspartners. För att säkerställa efterlevnad för Genova en löpande dialog med leverantörer och tydliggör i dessa riktlinjerna för bolagets samarbeten. För att öka transparensen och upp ­ täcka eventuella oegentligheter har vi en visselblåsarfunktion tillgänglig via vår hemsida. Under 2024 användes vissel­ blåsarfunktionen inte och inga fall av korruption rapporterades. Genova deltar aktivt i Svenska Bank ­ föreningens initiativ för en hållbar bygg ­ bransch, där höga krav ställs på affärs­ etik och åtgärder mot korruption. Genova är även medlem i organisationen Rättvist byggande som arbetar för att säkerställa att rättvisa och lagliga arbetsvillkor upp ­ rätthålls i byggsektorn. Medarbetarnas utveckling Genova har 47 anställda, varav 0 deltids ­ anställda. Det finns en tydlig ambition att bidra till medarbetarnas professio ­ nella och personliga utveckling. Varje år görs översyn av karriärutveckling som inkluderar alla. Bolaget är inte kollek ­ tivavtalsanslutet men följer branschens riktlinjer avseende löner, förmåner och arbetsvillkor. Jämställdhet, mångfald och inkludering Jämställdhet, mångfald och inkludering eftersträvas i hela Genovas organisa ­ tion. Vi tolererar inte diskriminering, trakasserier, kränkande särbehandling eller mobbning. Varje år genomför vi en anonym medarbetarundersökning för att fånga upp händelser som strider mot uppförandekoden. Under 2024 rapporte ­ rades inga fall av diskriminering. Kundintegritet Skyddet av våra kunders integritet är en prioriterad fråga och vi har ett ansvar över att personuppgifter hanteras på ett säkert sätt och inte hamnar i orätta händer. Vi har väl etablerade processer för dataskydd och följer gällande lagstift ­ ning, inklusive GDPR. De processer som finns på plats är utarbetade för att möta både dagens och framtidens ökande krav i takt med att bostadsportföljen växer. Under 2024 rapporterades inga brister i hanteringen av kunddata eller förlust av personuppgifter. Bedriva en hållbar affärsverksamhet Genova årsredovisning 2024 40 HÅLLBARHETSRAPPORT ===== SIDA 41 ===== Under 2024 utvecklades ett nytt grönt finansieringsramverk. Ramverket är i linje med marknadens efterfrågan, regelverkens utveckling och det ska möjliggöra Genovas fortsatta arbete med att framtidssäkra fastighetsbestånd och vår verksamhet. Ramverket består av tre delar: energieffektivisering, förnybar energi och gröna fastigheter enligt kra ­ ven i EU:s Taxonomi. Ramverket utveck ­ lades i enlighet med ICMAs Green Bond Principles (2021) och LMA/LSTA/ALPMA Green Loan Principles (2023) och har även genomgått en oberoende verifiering av Sustainalytics/Morningstar. Andelen grön finansiering uppgick vid årets slut till 45 procent och utestående volym var 3 165 Mkr. Ramverket i sin helhet tillsammans med rapporteringen av gröna obligatio ­ ner (Green Bond Report) återfinns på Genovas hemsida. Grön finansiering Uppdrag och ansvarsfördelning Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrapporten för år 2024 på sidorna 34–41 och för att den är upprät ­ tad i enlighet med årsredovisningslagen i enlighet med den äldre lydelsen som gällde före den 1 juli 2024. Granskningens inriktning och omfattning Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbar ­ hetsrapporten. Detta innebär att vår granskning av hållbarhetsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revi­ sion enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för vårt uttalande. Uttalande En hållbarhetsrapport har upprättats. Stockholm 31 mars 2025 Ernst & Young AB Henrik Nilsson Auktoriserad revisor Revisorns yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten Till bolagsstämman i Genova Property Group AB, org.nr 556864 ­8116 Genova årsredovisning 2024 41 HÅLLBARHETSRAPPORT ===== SIDA 42 ===== Finansiering En långsiktigt stabil finansiering är centralt för Genova och har varit än mer i fokus i årets osäkra omvärld med utmaningar i form av hög inflation och stigande räntor. Vi har under året arbetat aktivt med att minska skuld ­ sättningen och säkerställa likviditet. Under året har Genova ingått nya finansieringsavtal med banker om totalt cirka 3 400 Mkr. Tillsammans med ett antal övriga åtgärder för att sänka bolagets finansiella kostnader har Genovas intjäning och därmed förvaltningsresultatet per aktie stärkts. FINANSIERING | FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Genova årsredovisning 2024 42 ===== SIDA 43 ===== FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE | FINANSIERING Finansiering Att äga och utveckla fastigheter är en kapitalintensiv verksamhet och räntekostnaderna är Genovas största kostnadspost. Det är därför viktigt att alltid ha tillgång till kostnadseffektiv finansiering. Finansiering sker antingen genom kapital från ägarna eller genom extern upplåning. Fördelningen däre ­ mellan bestäms utifrån en avvägning av kraven på avkastning respektive finan ­ siell stabilitet. Tillgång till långsiktig och stabil finansiering är av största vikt för en långsiktigt hållbar verksamhet. För Genova är det därför viktigt med långa och förtroendefulla relationer med kreditgivarna. Bolagets långivare utgörs huvudsakligen av de större nordiska bankerna, kompletterat med upplåning på den svenska kapitalmarknaden. Bankfinansieringen är säkerställd genom pantbrev i fastigheter. Grönt finansiellt ramverk Under 2024 har ett nytt grönt finansie­ ringsramverk upprättats. Ramverket är i linje med marknadens efterfrågan, regelverkens utveckling och det ska möjliggöra vårt fortsatta arbete med att framtidssäkra vårt bestånd och vår verksamhet. Ramverket styr villkoren för hur likviden från gröna obligationer, gröna lån och andra typer av skuldebrev får användas. Andelen grön finansiering av total finansiering uppgick vid årets slut till 45 procent, varav cirka 38 pro cent utgjordes av gröna lån, obligationer och hybridobligationer. Andelen grön finan ­ siering avseende nyproduktion uppgick vid årets slut till cirka 6 procent. Eget kapital och substansvärde Koncernens egna kapital uppgick den 31 december till 4 146,1 Mkr (4 311,0) och soliditeten till 35,6 procent (37,3). Det långsiktiga substansvärdet hän ­ förligt till aktieägarna uppgick till 3 273,2 Mkr (3 225,5), vilket motsvarar en ökning med 2 procent. Det långsiktiga substans ­ värdet hänförligt till aktieägarna per aktie uppgick till 72,72 kronor per aktie (70,71). Räntebärande skulder Koncernen hade den 31 december 2024 räntebärande skulder om 6 503 Mkr (6 274) med en belåningsgrad om 54,5 procent. Genova har sedan tidigare avta ­ lat om delavyttring av Han delsmannen 1 till ett hälftenägt joint venture om 550 Mkr när byggnationen är färdigställd. Efter årets utgång har Genova erhållit investeringsstöd om 37 Mkr i det fastig ­ hetsägande bolaget och därefter frånträtt bolaget och tillförts ytterligare 82 Mkr i likviditet. Samtidigt minskade ränte­ bärande skulder med cirka 400 Mkr. Vid beaktning av frånträdet och utbetalat investeringsstöd efter årets utgång upp ­ går Genovas justerade belåningsgrad till cirka 52 procent. Koncernens genomsnittliga räntenivå uppgick till 5,0 pro cent (5,8) exkluderat byggnadskreditiv. Den genomsnittliga räntenivån beskriver koncernens aktu ­ ella räntenivå i kredit portföljen utifrån dagsbasis per den 31 december och ska inte tolkas som den genomsnittliga ränte nivån under året. Den genomsnitt ­ liga räntenivån ska heller inte jämställas med en prognos för de kommande tolv månaderna då kreditförfall och föränd ­ ringar i Stibor inte har beaktats. Den genomsnittliga kapitalbindnings­ tiden uppgick den 31 december 2024 till 2,6 år (2,4). Den genomsnittliga räntebind­ ningstiden uppgick till 2,6 år (1,8) exklude­ rat byggnads kreditiv. Ränte­ och kredit­ förfallostrukturen per samma datum framgår av tabellen på föregående sida. Finansieringskällor 31 december 2024 Kategori Geogra/f_i Kreditportfölj Totalt 5 682 Mkr 21 % Kapital- marknaden 79 % Bank- marknaden Kreditförfallostruktur 31 december 2024 Långsiktig bank finansiering, Mkr Obligations lån, Mkr Kapitalstruktur 31 december 2024 20 19 20 20 20 21 20 22 20 23 20 24 3 000 6 000 9 000 12 000 15 000 20 40 60 80 100 52 34 44 38 51 38 52 37 36 55 51 38 20292028202720262025 250 500 750 1 000 1 250 1 500 1 750 2 000 Eget kapital, Mkr Skulder, Mkr Belåningsgrad, % Soliditet, % Mkr Mkr% Genova årsredovisning 2024 43 ===== SIDA 44 ===== FINANSIERING | FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Ränteförfallostruktur 31 december 2024 Löptid Belopp, Mkr Snittränta 1, % Andel, % 2025 2 885 8,29 46 2026 600 2,52 9 2027 14 3,28 0 2028 1 050 2,38 17 2029 680 2,65 11 2030 800 2,43 13 2031 300 2,25 5 >2031 - - - Totalt 6 329 5,12 100 Totalt, exklusive byggnadskreditiv 5 692 4,98 - 1) I snitträntan för innevarande år ingår marginalen för den rörliga delen av skuldportföl - jen samt den rörliga delen av ränteswapparna vilka dock ej inkluderar någon kreditmar - ginal då dessa handlas utan marginal. Här ingår även obligationslån om 650 Mkr med kreditmarginal 5,95 procent respektive 550 Mkr med kreditmarginal 4,15 procent. Kreditförfallostruktur 31 december 2024 Löptid Kreditavtal, Mkr Utnyttjat, Mkr Ej utnyttjat, Mkr 2025 1 827 1 827 - 2026 1 758 1 621 137 2027 1 310 940 370 2028 1 583 1 233 350 2029 698 698 - 2030 - - - 2031 - - - >2031 11 11 - Totalt 7 186 6 329 857 Varav byggnadskreditiv 944 637 307 Övriga finansiella instrument 31 december 2024 Emissions­ datum Förfallo ­ datum Nominellt belopp, kr Räntebas Ränte­ marginal, % Aktuell ränta, % Konverterings ­ kurs, kr/aktie Hybridobligationer 2021-03-05 2026-03-05 1 256 250 000 Stibor 3M 6,75 9,29 - Hybridobligationer 2024-09-24 2028-09-04 1 300 000 000 Stibor 3M 5,50 8,04 - Konvertibler 2024-03-19 2029-03-19 200 000 000 Fast ränta - 6,75 48,10 1) First Call Date. Finansiering och kapitalstruktur Under året har Genova genomfört föl­ jande: • Emission av seniora icke säkerställda konvertibler till ett belopp om 200 Mkr med en konverteringskurs om 48,10 kronor per aktie och i samband med det återköptes 100 Mkr hybridobligationer. • Emission av gröna seniora icke säker ­ ställda obligationer till ett belopp om 150 Mkr med en rörlig ränta om 3m Stibor + 525 baspunkter och i samband med det återköptes ytterligare 60 Mkr hybridobligationer. Samtliga återköp av hybridobligationer skedde till rabatt • Emission av gröna seniora icke säker­ ställda obligationer till ett initialt belopp om 450 Mkr under ett ramverk om totalt 650 Mkr. Obligationerna löper med en rörlig ränta om 3m Stibor + 415 baspunkter med slutligt förfall i november 2027. Kreditmarginalen var den lägsta nivån som Genova då någon ­ sin hade emitterat på. • Emission av gröna hybrid obligationer om 300 Mkr med en rörlig ränta om 3m Stibor + 550 baspunkter. Samti­ digt återköptes befintliga utestående hybrid obligationer till ett nominellt belopp om 342,5 Mkr. • Emission av gröna seniora icke säker ­ ställda obligationer om 100 Mkr till en kurs motsvarande en rörlig ränta om 3m Stibor + 375 baspunkter, vilket motsvarade en ny lägsta nivå. Samti­ digt återköptes befintliga utestående hybrid obligationer till ett nominellt belopp om 40 Mkr. Vid inledningen av 2024 uppgick total volym utestående hybridobligationer till 800 Mkr. Efter återköpen och nyemis­ sionen som genomfördes under året uppgår total volym utestå ende hybrid­ obligationer till 556 Mkr. Genova har fortsatt som ambition att minska voly ­ men utestående hybridobligationer. Under november inledde Genova ett program för återköp av egna aktier och ett återköp gjordes till ett belopp om 29,8 Mkr till en kurs om 49,60 kr per aktie. Genova refinansierade under året banklån om 3 700 Mkr, varav 350 Mkr utgörs av en revolverande kreditfacilitet och 75 Mkr utgörs av en checkräknings ­ kredit. Genova årsredovisning 2024 44 ===== SIDA 45 ===== FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE | FINANSIERING Likviditet och outnyttjade faciliteter Koncernens likviditet inklusive bygg ­ nadskreditiv uppgick till 1 047 Mkr. I beloppet ingår kassa med 152 Mkr, outnyttjade revolverande krediter och checkräkning om totalt 588 Mkr samt 307 Mkr av beviljade byggnadskreditiv som ännu ej är utnyttjade. Räntebindning Under året ingicks ränteswapavtal om totalt 1 780 Mkr med en genomsnitt ­ lig fast ränta om 2,48 procent med en genomsnittlig löptid om cirka 6 år. Per 31 december 2024 hade koncernen 12 ränte­ swapavtal om totalt 3 930 Mkr med en genomsnittlig fast ränta om 2,46 procent och totalt var 66 procent av utnyttjade lån i kreditportföljen räntesäkrad. Fastighetsbestånd och fastig- hetsvärde Förvaltningsfastigheter Koncernens förvaltningsfastigheter består av totalt 77 fastigheter. Fastig ­ hetsbeståndet exklusive Järngrindens bestånd, extern värderas kvartalsvis av oberoende värderingsinstitut. Värde­ förändringar för fastigheter inkluderas i resultaträkningen. Per den 31 december har hela fastighetsbeståndet, inklusive Järngrindens bestånd, externvärderats och värderingarna utfördes av CBRE, Newsec och Forum. I verkligtvärde hierarkin är förvalt ­ ningsfastigheter i nivå 3, det vill säga data för tillgången baseras på icke obser ­ verbara marknadsdata. Substansvärde 31 dec 2024 31 dec 2023 Mkr kr/aktie Mkr kr/aktie Eget kapital enligt balansräkningen 4 146,1 92,11 4 311,0 94,51 Återläggning: Derivat enligt balansräkningen 35,1 0,78 44,0 0,96 Uppskjuten skatteskuld enligt balansräkningen 539,7 11,99 546,3 11,98 Avdrag: Uppskjuten skattefordran enligt balansräkningen -70,5 -1,57 -79,4 -1,74 Hybridobligation -556,3 -12,36 -800,0 -17,54 Innehav utan bestämmande inflytande -821,0 -18,24 -796,4 -17,46 Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägare 3 273,2 72,72 3 225,5 70,71 Nyckeltal förvaltningsfastigheter 31 dec 2024 31 dec 2023 Hyresvärde kr/kvm 1 645 1 537 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92,5 93,4 Fastighetskostnader kr/kvm 1 -380 -351 Driftsöverskott kr/kvm 1 1 141 1 083 Överskottsgrad, % 1 75 76 Förvaltningsfastighetsvärde kr/kvm 22 934 21 249 Uthyrningsbar yta, tkvm 354,0 361,4 Antal fastigheter 77 80 1) Beräknat utifrån bedömt årsvärde. Direktavkastningskrav per kategori1 % 31 dec 2024 31 dec 2023 Kommersiella fastigheter 6,3 6,3 Samhällsfastigheter 2 5,2 5,1 Totalt 5,7 5,6 1) Avser genomsnittliga direktavkastningskrav på restvärdet för Genovas helägda och konsoliderade förvaltnings - fastigheter vid värdetidpunkten. Baseras på externa värderingar för förvaltningsfastigheter. 2) Det genomsnittliga direktavkastningskravet för bostads - fastigheterna uppgick till 3,9 procent (4,0). Känslighetsanalys värdeförändringar 1 Värdeförändring +/­5% +/­10% Effekt på fastighetsvärde +/- 406 Mkr +/- 812 Mkr Justerat fastighetsvärde 8 527/7 715 Mkr 8 933/7 309 Mkr Effekt på belåningsgrad -1,8/2,0 % -3,6/4,1 % Justerad belåningsgrad 53/56 % 51/59 % Effekt på soliditet 1,5/-1,6 % 2,9/-3,3 % Justerad soliditet 37/34 % 38/32 % 1) Baseras på värdet på balansdagen och avser värdeförändringar på förvaltnings - fastigheter. Genova årsredovisning 2024 45 ===== SIDA 46 ===== FINANSIERING | FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Värderingsmetoden för fastigheter utgår i huvudsak från en kassaflödesvärdering som styrs primärt av fyra parametrar; hyra, drift och underhållskostnader, vakans samt direktav kastningskrav. I hyresbegreppet ingår den faktiska hyres ­ nivån samt eventuella framtida hyres­ antaganden. Direktavkast ningskravet är en summa av den riskfria räntan och den riskpremie som en investerare kan tänkas ställa krav på för en given investering. Det genomsnittliga direktav ­ kastningskravet för fastighets portföljen bedömdes till 5,7 procent per boksluts ­ dagen. Projekteringsfastigheter Projekteringsfastigheter avser upparbe ­ tade och aktiverade kostnader på projekt som ännu inte byggstartats. Vid bygg ­ start omklassificeras aktuella belopp till pågående nyanlägg ningar. Finanspolicy Koncernen har en Finanspolicy med det övergripande syftet att säkerställa kort­ och långsiktig kapitalförsörjning, en långsiktig och stabil kapitalstruktur samt med begränsad riskexponering. Finansiella transaktioner ska genom ­ föras utifrån en bedömning av kon ­ cernens samlade behov av likviditet, finansiering och ränterisk. Övergripande mål för finansieringsverksamheten i Genova är att minimera ränte ­ och upp­ låningsrisker samt att koncernens låne ­ finansiering ska ske med hjälp av flera olika banker. Policyn syftar även till att reglera ansvarsfördelning inom Genova avseende finansiell riskhantering och finansverksamheten. Finansverksam ­ heten inom Genova med dotterföretag är centraliserad till koncernens centrala ekonomifunktion. Ekonomifunktionen ansvarar för bolagets finansieringsverk ­ samhet på uppdrag av VD och styrelse och fastställer ramar för hur såväl koncernens kort­ respektive långfristiga kapitalförsörjning ska säkerställas samt vilka risker som ska tillåtas. Koncernens soliditet ska enligt bolagets finansiella mål uppgå till lägst 35 procent. Genova kan dock tillåta att soliditeten understiger 35 procent med beaktande av framtidsutsikterna på medellång sikt och verksamhetens aktu­ ella riskprofil i övrigt. Kreditvärdighet Genova ska sträva efter att på lång sikt vara en koncern med en kredit- värdering motsvarande ”investment grade”, dels för att attrahera långivare, dels för att uppnå lägsta möjliga upplåningskost - nad. Diversifiering Genova ska proaktivt arbeta för en diversifierad låneportfölj och undvika beroende av såväl enskild finansieringskälla som motpart. Vidare ska förfall av olika typer av finansie - ringskällor och enskilda krediter fördelas över tid. Styrka Koncernens finansiella nyckeltal ska vara starka med en belåningsgrad om max 55 procent. Styr - kan i fastighetsportföljen förstärks av kvaliteten i vårt kassaflöde samt skuld- och ränteportföl - jens sammansättning. Transparens Genova ska uppmuntra långsiktiga relationer med såväl banker som andra kreditgivare/investerare och ha som målsättning att vara transparent i syfte att öka berörda parters förståelse för koncernens verksamhet och därmed sin kreditexponering. Flexibilitet Genova ska ha en flexibel finansiering i syfte att stödja verksamhetens utveckling avseende förvärv, försäljningar och projektutveckling. Genova ska bevaka och följa utvecklingen på de finansiella marknaderna. Allt i syfte att snabbt kunna agera och matcha verksamhetens behov vid rätt tidpunkt. FINANSIELL STRATEGI Genova årsredovisning 2024 46 ===== SIDA 47 ===== Hyresintäkter Koncernens hyresintäkter uppgick under året till 507,8 Mkr (503,0), motsvararande en tillväxt på 1,0 procent. Effekten av årets hyresuppräkningar dämpades av försäljningar av fastig heter under året. I jämförbart bestånd ökade intäkterna med 12,3 Mkr eller 2,7 procent jämfört med föregående år. Fastighetskostnader Drifts­ och underhållskostnader samt fastighetsskatt ökade under året till ­ 138,9 Mkr (­135,4), motsvarande en ökning på 2,6 procent. Kostnadsökningen beror främst på ökade utgifter för VA och uppvärmning till följd av högre tariffer och taxor. I jämförbart bestånd ökade fastighetskostnaderna med 8,6 Mkr eller 7 procent jämfört med föregående år. Driftsöverskott Driftsöverskottet ökade under året till 369,0 Mkr (367,6), motsvararande en ökning på 0,4 procent. Överskotts­ graden uppgick till 72,7 procent (73,1) procent. Den lägre överskottsgraden förklaras främst av ökade fastighets­ kostnader och försäljning av fullt uthyrda fastigheter under året. Central administration Centrala administrationskostnader är fördelade på fastighetsförvaltning och projektutveckling. De totala centrala Finansiell utveckling Styrelsen och verkställande direktören för Genova Property Group AB (publ), organisationsnummer 556864 ­8116, avger härmed årsredovisning för koncernen och moderbolaget för räkenskapsåret 2024. Genova Property Group AB benämns även bolaget eller moderbolaget. Genova Property Group AB tillsammans med dess helägda dotterföretag benämns även Genova eller koncernen. administrationskostnaderna uppgick under året till 58,1 Mkr (57,3), vilket mot ­ svarar en ökning med 1 procent. Resultat från andelar i joint ventures och intresseföretag I posten redovisas resultateffekten av Genovas fastigheter som ägs via joint ventures. Resultat från andelar i joint ventures uppgick under året till 46,3 Mkr (­16,4) och avser resultat från den löpande driften och värdeförändringar. Av den positiva resultatförändringen jämfört med helåret 2023 förklaras mer ­ parten av resultatet från projektet med Apoteas nya centrallager. Finansnetto Finansnettot uppgick till ­217,6 Mkr (­233,3). De räntekostnader som är hän ­ förliga till fastighetsförvaltningen är en löpande kostnad som belastar finansnet ­ tot. Finansieringen av projektverksam ­ heten är däremot en del av anskaffnings ­ kostnaden och aktiveras på respektive projekt och belastar inte resultatet. Under året aktiverades 108,9 Mkr hän­ förligt till projektverksamheten. I nuläget är bedömningen att aktivering hänförlig till projektverksamheten framgent kom­ mer att uppgå till cirka 25­30 procent av koncernens totala räntekostnader. Genomsnittlig ränta per balansdagen uppgick till 5,0 procent (5,8) exkluderat byggnadskreditiv. Bland finansiella kost­ nader under året ingår ­20,0 Mkr (­22,9) som avser kostnader för upptagande av lån som periodiseras över lånens löptid. Ränte täckningsgraden för året uppgick till 1,8 ggr (1,6). I räntetäckningsgraden har kostnader av engångskaraktär exkluderats. Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet uppgick under året till 139,5 Mkr (60,6), vilket är en ökning med 130 procent. Ökningen är främst hänförlig till ökat resultat från andelar i joint ventures och intresseföretag och ett förbättrat finansnetto. Värdeförändringar fastigheter Värdeförändringar fastigheter uppgick till 72,6 Mkr (­530,3). Genovas portfölj av kommersiella hyresavtal har en hög grad av hyresavtal vars hyra indexregleras, vilket har reducerat effekten av de ökade avkastningskraven. Skatt Redovisad skatt uppgick till ­ 61,6 Mkr (62,7) och hänför sig i huvudsak till uppskjuten skatt på värdeförändringar fastig heter och derivat. Både aktuell och uppskjuten skatt har beräknats utifrån en nominell skattesats om 20,6 procent i Sverige och 25,0 procent i Spanien. Kvarvarande underskottsavdrag kan beräknas till 342 Mkr (382) samt obe ­ skattade reserver om 116 Mkr (100). Som Kommentarer till den finansiella utvecklingen för året FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE | FINANSIELL UTVECKLING Genova årsredovisning 2024 47 ===== SIDA 48 ===== FINANSIELL UTVECKLING | FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE uppskjutna skatteskulder redovisas full nominell skatt om 20,6 procent av skill­ naden mellan redovisat och skattemäs ­ sigt värde med avdrag för den skatt som är hänförlig till tillgångsförvärv. Årets resultat Årets resultat uppgick till 157,2 Mkr (­416,0). Jämfört med 2023 ökade både driftsöverskottet och förvaltningsresulta ­ tet. Under året var även värdeförändring­ arna förbättrade jämfört med föregående år, vilket medförde ett högre resultat. Framtida utveckling Genova avser att genom sin flexibla affärsmodell investera i de fastighets ­ segment där förutsättningarna för lönsam och hållbar tillväxt bedöms som bäst. Kriget i Ukraina bedömer bola ­ get ha en begränsad effekt på Genovas verksamhet med vissa leveransproblem till pågående projekt. Dock innebär omvärldssituationen en osäkerhet på de finansiella marknaderna med stigande priser, vilket medför sämre köpkraft, sti­ gande inflation och risk för ökade ränte ­ nivåer. Genova följer noga utvecklingen och kan med en stark balansräkning och god likviditet agera för att säkerställa en fortsatt långsiktig tillväxt. Förslag till vinstdisposition Styrelsen och verkställande direktören föreslår att till förfogande stående vinst ­ medel (heltal kronor): Balanserad vinst 123 555 512 Årets förlust -81 580 014 41 975 498 Disponeras på följande sätt: Utdelning till aktieägare 39 611 730 I ny räkning överförs 2 363 768 41 975 498 Beträffande bolagets och koncernens resultat och ställning i övrigt hänvisas till efterföljande resultat­ och balansräkning samt kassaflödesanalys med tillhörande tilläggsupplysningar och bokslutskom ­ mentarer. Där inte annat anges är samt ­ liga belopp i de efterföljande räkningarna angivna i miljoner kronor (Mkr). Styrelsens yttrande avseende föreslagen vinstutdelning Styrelsen föreslår en utdelning om 0,88 kr per aktie i utdelning, att betalas ut kvartalsvis. Som avstämningsdagar för utbetalningar på aktier föreslår styrelsen den 7 maj 2025, den 7 augusti 2025, den 7 november 2025 och den 9 februari 2026. Sammanlagt uppgår den föreslagna utdel­ ningen till 39 611 730 kronor. Om samtliga aktier i eget förvar skulle överlåtas på en reglerad marknad enligt 20 kap 32­34 §§, alternativt att motsvarande antal skulle emitteras genom beslut av stämman eller styrelsen på bemyndigande, skulle en tillkommande utdelning om maximalt 528 000 kronor att kunna delas ut. Utdelningsförslagets försvarlighet Med hänvisning till ovanstående och vad som i övrigt kommit till styrelsens känne­ dom är styrelsens bedömning att bolagets och koncernens ekonomiska ställning medför att den föreslagna vinstutdel­ ningen är försvarlig med hänvisning till bestämmelser i 17 kap. 3 § andra och tredje styckena i aktiebolagslagen (2005:551), det vill säga med hänsyn till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av bolagets och koncernens eget kapital samt bolagets och koncernens konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Beträffande bolagets och koncernens resultat och ställning i övrigt hänvisas till efterföljande resultat ­ och balans ­ räkning samt kassaflödesanalys med tillhörande tilläggsupplysningar och bokslutskommentarer. Där inte annat anges är samtliga belopp i de efterföl­ jande räkningarna angivna i miljoner kronor (Mkr). Organisation och medarbetare Antalet anställda i organisationen upp ­ gick i slutet av året till 53, varav 26 kvin ­ nor. Medarbetarna har relevant och bred erfarenhet inom fastighetsförvaltning, projektledning, byggnation, ekonomi, juridik, marknadsföring och försäljning. För mer information om organisationen och ledande befattningshavare se not 10 samt sidorna 68–71. Hållbarhetsarbete Hållbarhetsaspekten i Genovas verksam ­ het är viktig för att skapa en långsiktigt attraktiv och resurssnål fastighetportfölj som möter kraven från våra hyresgäster. Genovas mål är att bygga fastigheter som är energieffektiva, har god inomhusmiljö med sunda materialval som minimerar byggnadernas miljöpåverkan under hela dess livstid. Fastigheterna ska erbjuda en säker, trygg och hälsosam miljö för dem som bor och arbetar i lokaler och bostä ­ der, vilket i hög grad styrs av lagar och regler. Att arbeta med detta metodiskt och enligt goda rutiner är en central del i Genovas fastighetsutveckling och pro ­ duktion. Mer information om Genovas miljöarbete återfinns som en separat del i Genovas årsredovisning 2024 och utgör inte en del av de formella årsredovis ­ ningshandlingarna, se avsnittet Hållbar ­ het på sidorna 34–41 samt 123–128. Organisation och hållbarhetsarbete Genova årsredovisning 2024 48 ===== SIDA 49 ===== Genova årsredovisning 2024 49 ===== SIDA 50 ===== RISKER | FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Risker och riskhantering Genova utsätts för olika risker i sin verksamhet som kan få betydelse för bolagets framtida utveckling, resultat och finansiella ställning. De risker som Genova bedömer som mest väsentliga kan indelas i kategorierna omvärldsrisker, verksamhetsrelaterade risker, finansiella risker och hållbarhetsrisker. Riskområde Risk Omvärldsrisker Makroekonomiska förändringar Geopolitiska förändringar Minskad efterfrågan Politiska beslut Verksamhetsrelaterade risker Fastighetsvärderingar Projektrisker Avtalsbrott av entreprenörer Beroende och efterlevnad av lagar, tillstånd och beslut Transaktionsrelaterade risker Brist i underhåll och fel i fastigheter Personberoende och kompetensförsörjning Finansiella risker Finansieringsrisk Likviditetsrisk Hållbarhetsrisker Klimat- och miljörisker Socialt ansvar Genova är som fastighetsägare och bostadsutvecklare beroende av att kunna erhålla finansiering till rimliga villkor, att hyresgäster kan betala hyror och att andra motparter fullgör sina plikter. Samtidigt påverkas bolaget av eventuella värdeförändringar på bolagets fastig ­ heter. Verksamhet i fastighetssektorn är även i hög grad påverkad av makro­ ekonomiska faktorer såsom allmän kon ­ junkturutveckling, regionalekonomisk utveckling, sysselsättningsutveckling, produktionstakt för nya bostäder och lokaler, förändringar i infrastruktur, befolkningstillväxt, befolkningsstruktur, inflation, räntenivåer med mera. I Genovas affärsprocess analyseras samtliga väsentliga transaktions ­ och projektbeslut med avseende på risker och riskhantering samt möjligheter. Riskhan ­ tering är en integrerad del av beslutsfat ­ tande inom Genova. Genova årsredovisning 2024 50 ===== SIDA 51 ===== FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE | RISKER Omvärldsrisker Makroekonomiska förändringar Beskrivning Hantering Det finns risk för makroekonomiska förändringar såsom inflation, sti- gande räntor och lågkonjunktur, vilket leder till bland annat minskad investeringsvilja, ökade räntekostnader samt ökad vakans. Det kan leda till generell marknadsoro vilket påverkar kapitalmarknad och banker. Konsekvenser kan vara dyrare finansiering/ökade räntekostnader, ökade avkastningskrav samt nedgång i värdering av fastighetsbe - stånd. Genova bevakar den makroekonomiska utvecklingen genom regel- bunden, framåtblickande omvärldsanalys och bedömer att bolaget genom sin affärsmodell och en flexibel och snabbfotad organisa - tion har goda möjligheter att anpassa sin verksamhet till eventuella förändringar på marknaden. Hanteringen omfattar dokumenterad bedömning av ränterisk i kal - kylen av förvärv och projekt, avtalade räntetak avseende delar av belåningen samt dokumenterad process för finansiering, inklusive förhandling av ränta samt uppföljning av befintliga avtal. Geopolitiska förändringar Beskrivning Hantering Geopolitiska förändringar från politiska beslut, makroekonomiska händelser eller händelser globalt eller i närregionen kan leda till brist på eller ökade kostnader för insatsvaror. ökade elkostnader eller ett försämrat säkerhetsläge som påverkar bolagets verksam - het eller marknader. Konsekvenser kan vara generell marknadsoro som påverkar kapi - talmarknad och banker, försenade eller inställda fastighetsprojekt, ökade kostnader i fastighetsprojekt/fastigheter eller rättsliga pro - cesser. Genova bedriver bevakning av utvecklingen i de områden där bolaget har verksamhet genom regelbunden framåtblickande omvärldsanalys gällande den geopolitiska utvecklingen och dess konsekvenser. Samarbete sker med definierade entreprenörer, vilka är kända för verksamheten och det finns en dokumenterad upphandlingsrutin för projekt samt projektkalkyler. Alternativa planer finns identifierade och dokumenterade för pla - nerade projekt för att möjliggöra omställning vid förändrade för - utsättningar. Minskad efterfrågan Beskrivning Hantering Minskad efterfrågan på bolagets lokaler och bostäder kan leda till ökad vakansnivå. Efterfrågan kan påverkas negativt av externa driv - krafter i form av makroekonomiska faktorer såsom konjunktur- och sysselsättningsutveckling som en följd av högre räntenivåer och inflation eller politiska beslut, Konsekvenser kan vara ökade vakanser, framför allt avseende kom - mersiella kunder, vilket leder till minskade intäkter och ökade kost - nader för beläggning av vakans, såsom anpassning av lokaler och renoveringar. Efterfrågan på lokaler och bostäder är generellt god på Genovas huvudmarknader och Genova bedömer att det finns flera faktorer som talar för en fortsatt god efterfrågan. Bolaget bevakar utveck - lingen i de områden där verksamhet bedrivs eller ska påbörjas, genom regelbunden omvärldsanalys. Hyresgästerna analyseras noga i uthyrningsprocessen och följs upp löpande. Förutsättningarna till nyuthyrning om en hyresgäst lämnar bedöms som generellt goda. Det sker en regelbunden dialog med kommersiella hyresgäster för att upptäcka eventuella finansiella svårigheter för att proaktivt hitta nya hyresgäster vid behov. Genova har ett flertal hyresgäster inom olika sektorer med en hög grad av skattefinansierade samhällsverksamheter, vilka bedöms ha hög kreditvärdighet och för vissa större hyresgäster finns ett flertal olika hyresavtal med olika löptider. Genova årsredovisning 2024 51 ===== SIDA 52 ===== RISKER | FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Politiska beslut Beskrivning Hantering Genovas verksamhet kan påverkas av politiska beslut hos myndig - heter och i kommuner. Besluten kan fattas mot bakgrund av externa faktorer som konjunktur, politisk sammansättning och allmän opi - nion. Konsekvenser från politiska beslut kan vara att planerade pro - jekt inte blir av, att det krävs tids- och kostnadskrävande ändringar av detalj- och projektplaner och leda till minskade bidrag eller ökade kostnader. Genova bevakar löpande utvecklingen i de områden där Genova har verksamhet genom regelbunden dialog med beslutsfattare inom berörda kommuner, inklusive tjänstemän och politiker. Genova har en diversifiering i projektportföljen för att minska bero - endet av enskilda projekt. Bolaget har även identifierade och doku- menterade alternativa planer för planerade projekt för att möjlig - göra omställning vid förändrade förutsättningar. Verksamhetsrelaterade risker Felaktig värdering av fastighetsbestånd Beskrivning Hantering Genovas förvaltningsfastigheter redovisas i balansräkningen till verkligt värde och värdeförändringarna redovisas i resultaträk - ningen. Det finns risk för att befintligt fastighetsbestånd är felaktigt värderat som en följd av att otillräcklig/felaktig information och data ligger till grund för värdering, såsom vakansnivåer, hyresvillkor och driftkostnader. Genovas förvaltningsfastigheter, exklusive dotterföretaget Järngrinden, marknadsvärderas kvartalsvis av externa, obe - roende fastighetsvärderare och det görs rimlighetsbedömning av tredje parts beräkningar. Det sker kontroller avseende finansiell rapportering för att säkerställa att bakomliggande information och data är korrekt i affärssystem. Projektrisker Beskrivning Hantering En del av Genovas verksamhet omfattar fastighetsutvecklingspro - jekt. Möjligheten att genomföra fastighetsutvecklingsprojekt med ekonomisk lönsamhet är beroende av ett antal faktorer såsom att bolaget kan bibehålla och rekrytera nödvändig kompetens, erhålla nödvändiga tillstånd och myndighetsbeslut, upphandla entreprena - der för projektens genomförande på för bolaget acceptabla villkor samt andra faktorer som kan leda till fördröjningar eller ökade eller oförutsedda kostnader i projekten. Genova har en väl etablerad projektprocess och en erfaren orga - nisation som driver utvecklingsprojekten enligt uppsatta mål och ramar och i samarbete med välrenommerade samarbetspartners, vilket minskar risken för avvikelser i projektens planering. Genova minimerar risken att eventuella problem i ett specifikt pro - jekt påverkar övriga koncernen negativt genom principen att alla fastigheter eller projekt ska drivas i separata bolag. Avtalsbrott av entreprenör Beskrivning Hantering I Genovas projektutveckling finns en risk att anlitade entreprenörer inte efterlever gällande avtal avseende kostnad, tidsplanering och kvalitet. Risken utgörs främst av finansiellt instabila och opålitliga entreprenörer eller underleverantörer. Genova kan drabbas som en konsekvens av bristande underlag i upphandlingsprocessen, otyd - liga avtal eller avsaknad av avtal. Uppföljning av pågående projekt kan vara bristfällig. Konsekvenserna kan bli försenade eller fördyrade fastighetspro - jekt, leverans av sämre kvalitet än utlovat, rättsliga processer eller skadat varumärke. Genova arbetar med att minska riskerna för avtalsbrott genom att samarbeta med definierade entreprenörer, vilka är kända för verk - samheten. Dokumenterad upphandlingsrutin tillämplas och kontroller av entreprenörer genomförs. Möten hålls löpande under projektens gång liksom uppföljning av budget, status på projektet, eventuella väsentliga händelser och identifiering av nödvändiga åtgärder. Samtliga fastigheter och projekt drivs som separata bolag för att undvika eventuell negativ påverkan på koncernen. Genova årsredovisning 2024 52 ===== SIDA 53 ===== FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE | RISKER Beroende och efterlevnad av lagar, tillstånd och beslut Beskrivning Hantering Genovas verksamhet regleras och påverkas av ett stort antal olika lagar och regelverk såväl som olika processer och beslut relaterade till dessa regelverk. Det finns risk för bristande efterlevnad av til l- lämpliga lagar, regler och policyer såsom relevanta branschstandar - der, arbetsmiljöregler, uppförandekod och etiska riktlinjer, vilket kan leda till kostnader eller andra negativa effekter för verksamheten. Genova har processer för att säkerställa efterföljande av lagar, till - stånd och beslut. Bolaget följer noga utvecklingen inom relevanta områden för att i ett tidigt skede kunna anpassa verksamheten till eventuella föränd- ringar i lagar och regler. Genova har en process för visselblåsning för att kunna rapportera allvarliga oegentligheter. Transaktionsrelaterade risker Beskrivning Hantering Inom ramen för Genovas verksamhet genomförs fastighetstrans - aktioner. Alla sådana transaktioner är förenade med osäkerhet och risker. Vid förvärv av fastigheter föreligger exempelvis osäker - het beträffande hantering av hyresgäster, oförutsedda kostnader för miljösanering, ombyggnad och hantering av tekniska problem, myndighetsbeslut samt uppkomsten av tvister, vilket också kan leda till fördröjningar eller ökade eller oförutsedda kostnader. Vid avytt - ringar finns risk att dessa sker till ofördelaktigt eller felaktigt pris. Genova har en väl etablerad transaktionsprocess och en erfaren organisation som driver arbetet med att identifiera och genomföra förvärv och avyttringar enligt uppsatta mål och ramar. Genovas historik visar att bolaget har förmåga att hitta och genom- föra förvärv till det man bedömer som rimliga priser även i en kon - kurrensutsatt marknad, liksom att avyttra fastigheter till för bolaget fördelaktiga villkor. Brist i underhåll och fel i fastigheter Beskrivning Hantering Vid fastighetsförvaltning och fastighetsutvecklingsprojekt och fast - ighetsinvesteringar förekommer tekniska risker vilket inkluderar risk för konstruktionsfel, andra dolda fel eller brister, skador samt föroreningar, vilket kan leda till ökade kostnader för uppgradering och förvaltning. Det finns risk för otillräckligt underhåll av befintligt fastighetsbestånd eller att kostnader för underhåll underskattas. Genova har väl etablerade förvärvs- och projektprocesser där det ingår att analysera eventuella tekniska och miljömässiga risker. Genova arbetar med att i ökande grad inkludera ett hållbarhetsper- spektiv i såväl fastighetsförvaltningen som i projektutvecklingen. Genovas förvaltningsorganisation arbetar efter strukturerade pla - ner för underhåll i syfte att minimera kostnader och skapa värde. Personberoende och kompetensförsörjning Beskrivning Hantering Genova och dess verksamhet är beroende av ett antal nyckelper - soner, som utöver VD är medlemmar i bolagets ledningsgrupp samt vissa specialistfunktioner. Det finns risk för personberoende på grund av koncentration av information och beslutsfattande till ett fåtal individer och otillräcklig förmåga att attrahera och behålla kompetens. Genova stärker successivt organisationen med ny relevant kompe- tens för att säkerställa en väl fungerande verksamhet och minska personberoendet samt för att hantera en växande verksamhet. Genova har visat god förmåga att attrahera personer med relevant erfarenhet och kompetens till nyckelpositioner. Genova arbetar med att säkerställa en väl fungerande bolags - styrning, intern kontroll och ledning av verksamhetens olika delar genom relevanta rutiner och styrdokument som minskar personbe- roende och syftar till att stärka kompetensöverföringen i bolaget. Genova årsredovisning 2024 53 ===== SIDA 54 ===== RISKER | FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Finansiella risker Finansieringsrisk Beskrivning Hantering Med finansieringsrisk avses risken att finansiering inte kan erhållas, eller bara erhållas på för bolaget oförmånliga villkor. Genovas verk - samhet, särskilt avseende förvärv av fastigheter, finansieras till stor del genom lån från externa långivare och räntekostnader är en stor kostnadspost för bolaget. En del av Genovas verksamhet utgörs av fastighetsutvecklingsprojekt, vilka kan komma att fördröjas eller drabbas av oförutsedda, eller ökade kostnader. Genova arbetar utifrån en fastställd finanspolicy och övergripande mål för finansieringsverksamheten att minimera ränte- och upplå - ningsrisker. Det sker en regelbunden uppföljning av finansiella mål för att säkerställa att lånevillkor efterlevs. Bolaget har en diversifierad kapitalbas med olika typer av finan - siering. Genova arbetat aktivt med kapitalstrukturen för att säker - ställa bolagets långsiktiga finansiering. Under de senaste åren har en betydande andel av lånevolymen refinansierats med lång kapitalbindning samtidigt som likviditeten stärkts. Genova strävar efter en god framförhållning för att hantera kre - ditförfall vilket innebär en kontinuerlig utvärdering av alternativ för refinansiering 12–24 månader före förfall. Likviditetsrisk Beskrivning Hantering Genova är beroende av tillräcklig likviditet för att möta sina åtag - anden. Bristande likviditet kan uppstå på grund av felaktig prognos - tisering och/eller bristfällig uppföljning av kassaflöden samt oförut - sedda utgifter. Följder kan bli svårigheter att finansiera investeringar. Det kan leda till tvingande försäljning av tillgångar eller insolvens. Genova arbetar utifrån en fastställd finanspolicy och finansiella mål för att i varje skede säkerställa att alla finansiella åtaganden uppfylls. Genova genomför regelbunden och dokumenterad likviditetsprog - nos för verksamheten. Kontinuerlig utvärdering av refinansieringsalternativ genomförs och dokumenterad uppföljning av finansiering som närmar sig för - fall för att utvärdera behov av förlängning/omstrukturering av avtal. Avyttringar kan övervägas för att lösa finansiering och skapa ökad likviditet. Genova årsredovisning 2024 54 ===== SIDA 55 ===== FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE | RISKER Hållbarhetsrisker Klimat­ och miljörisker Beskrivning Hantering Genovas verksamhet kan både bidra till klimatförändringar och påverkas negativt av dessa. Vidare kan aktiviteter i fastighetsför - valtning och projektutveckling vara skadliga för miljön. Bristande efterlevnad av regelverkskrav avseende klimat och miljö (exempel - vis energieffektiviseringsdirektivet) kan leda till ökade kostnader för försäkring, omställning, skador och finansiering samt skadat rykte. Om styrning och hantering av hållbarhetsarbetet avseende klimat- och miljörisker, inte är av tillräckligt god kvalitet för att försäkra efter- levnad av krav från investerare, långivare och lagstiftare kan det ge negativ påverkan på tillgång till kapital (investeringar, lån och kredi - ter), förlorade markanvisningar och försvårat bygglov, dålig avkast - ning på hållbarhetsinvesteringar i verksamheten och försämrat anse- ende hos hyresgäster, medarbetare och partners. Genova inkluderar analys av klimat och miljö i den övergripande riskanalysen för bolaget. Viktiga delar av Genovas hantering av hållbarhetsrisker är omvärldsbevakning, framför allt kring politiska beslut som rör hållbarhetsregelverk och hantering av hållbarhets - risker, framtagande av en hållbarhetsstrategi och handlingsplan enligt best-practice, systematisk insamling av hållbarhetsdata och hållbarhetsinformation samt framtagande av hållbarhetsrapport med referens till GRI. Genova avser under 2025 genomföra en screening för att identi - fiera klimatrisker som bolagets fastigheter kan utsättas för. Socialt ansvar Beskrivning Hantering I Genovas verksamhet finns risk att aktiviteter som bedrivs kan ha en är negativ påverkan på samhället och anställda genom att goda arbetsförhållanden inte upprätthålls i den egna verksamheten eller i Genovas värdekedja, vilket kan leda till finansiell skada eller skadat rykte. Genova genomför under 2025 en dubbel väsentlighetsanalys och kommer till följd av detta att utveckla processer för att hantera de risker hänförliga till socialt ansvar som identifieras genom analysen. Genova årsredovisning 2024 55 ===== SIDA 56 ===== AKTIEN | FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Aktien och ägarförhållanden Genovas aktier är noterade på Nasdaq Stockholm sedan juni 2020. Genova hade vid årets slut totalt 45 613 329 aktier fördelat på totalt 1 774 aktieägare. Sista betalkurs den 30 december 2024 uppgick till 42,00 kronor. Aktiekursen ökade under året med 9 pro ­ cent. Under samma period ökade OMX Stockholm PI med 6 procent och Carnegie Real Estate Index minskade med 5 pro ­ cent. Totalt omsattes cirka 2,9 miljoner av Genovas aktier till ett värde om cirka 136 Mkr under 2024. Varje aktie berättigar till en röst. Vid bolagsstämman får varje röstberättigad rösta för fulla antalet av honom eller henne ägda och företrädda aktier utan begränsning i rösträtten. Likviditetsgarant Sedan oktober 2021 har Genova avtal med ABG Sundal Collier att agera likviditets ­ garant för Genovas aktie med syfte att främja aktiens likviditet. Åtagandet sker Aktiens utveckling Utdelningspolicy Genovas målsättning är att från och med årsstämman 2025 lämna utdelning till aktieägarna som minst uppgår till en tredjedel av förvaltningsresultatet per år justerat för värdeförändringar, såvida bolagets finansiella ställning inte motiverar något annat. Utdelningen ska utbetalas kvartalsvis. Omsatt antal aktier i 1000-tal per månad Genova Property Group OMX Stockholm PI Carnegie Real Estate Index inom ramen för Nasdaq Stockholms reg ­ ler kring likviditetsgaranti och innebär att likviditetsgaranten kvoterar köp ­ res­ pektive säljvolym motsvarande minst 75 000 kronor med en spread om maximalt 4 procent mellan köp­ och säljkurs. Incitamentsprogram Vid årsstämman den 3 maj 2023 beslu­ tades om emission av högst 400 000 teckningsoptioner. Varje teckningsop ­ tion berättigar till teckning av en ny stamaktie i bolaget för 85 kronor och 90 öre per stamaktie under perioden från och med den 1 juli 2026 till och med det datum som infaller 30 kalenderdagar därefter. 400 000 teckningsoptioner har tecknats av bolagets dotterbolag Genova Fastig ­ heter AB som i sin tur överlåtit 396 000 teckningsoptioner till anställda och konsulter i bolaget till ett belopp om 2 kronor och 36 öre per teckningsoption. Priset (optionspremien) har bestämts enligt Black & Scholes värderingsmodell och värderingen har utförts av Svalner Skatt & Transaktion. Om samtliga 400 000 tecknings ­ optioner utnyttjas för teckning av 400 000 nya stamaktier uppstår en utspädningseffekt om cirka 1 procent (beräknat på antalet stamaktier vid tid ­ punkten för årsstämman 2023). 300 600 900 1 200 1 500 SEK 1 000-tal 2020 2021 2022 2023 2024 15 30 45 60 75 90 105 120 135 150 Genova årsredovisning 2024 56 ===== SIDA 57 ===== FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE | AKTIEN Aktiekapitalets utveckling 31 december 2024 Tidpunkt Händelse Ändring av antal stamaktier Ändring av antal preferensaktier Totala antalet aktier Ändring av aktiekapitalet Totalt aktiekapital Kvotvärde (kr) 2011 Nybildning 50 000 – 50 000 50 000 50 000 1 2015 Nyemission 450 000 – 500 000 450 000 500 000 1 2015 Aktiesplit 100:1 49 500 000 – 50 000 000 – 500 000 0,01 2015 Nyemission – 1 750 000 51 750 000 17 500 517 500 0,01 2015 Nyemission – 50 000 51 800 000 500 518 000 0,01 2016 Nyemission – 1 200 000 53 000 000 12 000 530 000 0,01 2019 Nyemission – 1 000 000 54 000 000 10 000 540 000 0,01 2019 Riktad nyemission 11 443 932 – 65 443 932 114 439 654 439 0,01 2020 Fondemission – – 65 443 932 654 439 1 308 878 0,01 2020 Indragning –30 721 966 – 34 721 966 –654 439 654 439 0,02 2020 Fondemission – – 34 721 966 40 971 920 41 626 359 1,18 2020 Nyemission 8 855 000 – 43 576 966 10 666 000 52 292 359 1,20 2021 Inlösen preferens - aktier – –4 000 000 39 576 966 –4 800 000 47 492 359 1,20 2021 Riktad nyemission 2 400 000 – 41 976 966 2 880 000 50 372 359 1,20 2023 Riktad nyemission 3 636 363 – 45 613 329 4 363 636 54 735 995 1,20 Aktieägare 31 december 2024 Namn Antal aktier Innehav (%) Röster (%) Micael Bile (via bolag) 17 814 999 39,1 39,1 Andreas Eneskjöld (via bolag) 7 600 000 16,7 16,7 Länsförsäkringar Fondförvaltning AB 3 755 502 8,2 8,2 Swedbank Robur Fonder 3 500 000 7,7 7,7 Avanza Pension 3 085 648 6,8 6,8 Michael Moschewitz (via bolag) 2 170 000 4,8 4,8 Capital Research and Management 2 045 950 4,5 4,5 Skandia 1 499 154 3,3 3,3 The Bank of New York Mellon SA/NV 532 676 1,2 1,2 Cancerfonden 425 000 0,9 0,9 Roosgruppen 230 000 0,5 0,5 Futur Pension 212 466 0,5 0,5 SEB Investment Management 208 512 0,5 0,5 Knut Ramel 150 000 0,3 0,3 PSG Capital AB 139 028 0,3 0,3 Summa övriga ägare 1 644 394 3,6 3,6 Summa 45 013 329 98,7 98,7 Antal aktier i eget innehav 600 000 1,3 1,3 Summa 45 613 329 100,0 100,0 Genova årsredovisning 2024 57 ===== SIDA 58 ===== Genova årsredovisning 2024 58 ===== SIDA 59 ===== Bolagsstyrningsrapport Introduktion Bolagsstyrningen i Genova syftar till att säkerställa att rättigheter och skyldighe ­ ter är fördelade mellan bolagets organ i enlighet med tillämpliga lagar, regler och processer. En effektiv och transparent bolagsstyrning ger ägarna möjlighet att hävda sina intressen gentemot bolagets ledning samtidigt som ansvarsfördel­ ningen mellan ledningen och styrelsen, men även i övrigt inom bolaget, är tydlig. En sådan tydlig och transparent bolags ­ styrning resulterar i att beslut kan fattas effektivt, vilket möjliggör för Genova att agera snabbt när nya affärsmöjligheter ges. Bolagsstyrningsrapporten ger en översikt av Genovas bolagsstyrningssys ­ tem och inkluderar styrelsens beskriv ­ ning av intern kontroll och riskhantering såvitt avser finansiell rapportering. Bolagsstyrningen i Genova utgår från lag, bolagsordningen, Nasdaq Stockholms Regelverk för emittenter och Koden samt de regler och rekommendationer som ges ut av relevanta organisationer. Svensk kod för bolagsstyrning Genova är ett svenskt publikt aktiebolag som har sina aktier noterade på Nasdaq Stockholm sedan den 30 juni 2020. Syftet med Koden är att utgöra ett led i självregleringen inom det svenska näringslivet. Koden bygger på modellen ”följ eller förklara”, vilket innebär att ett bolag som tillämpar Koden inte vid varje tillfälle måste följa varje regel i Koden. Om bolaget finner att en viss regel inte passar med hänsyn till bolagets särskilda omständigheter kan det välja en annan Styrelsen för Genova Property Group AB (publ) (”Genova”) har vid styrelsemöte den 31 mars 2025 antagit denna bolagsstyrningsrapport. Bolagsstyrningsrapporten har framtagits i enlighet med Svensk kod för bolagsstyrning (”Koden”) och årsredovisningslagen, samt granskats av bolagets revisor, och redogör för Genovas bolagsstyrning under 2024. BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT lösning än den Koden anvisar och i bolagsstyrningsrapporten redovisa detta samt vilken lösning bolaget i stället valt samt motivera detta. Koden finns till­ gänglig på www.bolagsstyrning.se, där även den svenska modellen för bolags ­ styrning beskrivs. Genova följde under 2024 Koden utan några undantag. Följsamhet mot gällande regelverk Genova har inte vid något tillfälle gjort sig skyldigt till överträdelser av gällande börsregler eller av god sed på aktiemark ­ naden och har heller inte rapporterats till Nasdaq Stockholms Disciplinnämnd eller av Aktiemarknadsnämnden. Aktier och aktieägare Genova är ett avstämningsbolag, vilket innebär att bolagets aktiebok förs av Euroclear Sweden AB. Aktiekapitalet i Genova uppgick per den 31 december 2024 till 54 735 994 kro­ nor och 80 öre fördelat på 45 613 329 aktier med ett kvotvärde om 1 krona och 20 öre. Enligt bolagsordningen ska bolagets aktiekapital uppgå till lägst 40 800 000 kronor och högst 163 200 000 kronor uppdelat på lägst 34 000 000 och högst 136 000 000 aktier. Bolaget kan enligt bolagsordningen ge ut aktier av två slag; stamaktier och preferensaktier. Stamaktier har ett röstvärde om en röst per aktie och preferensaktier har ett röstvärde om en tiondels röst per aktie. Bolagsordningen konstituerar att om, och så länge, preferensaktiekvoten över ­ stiger 9/20 (dvs. 0,45), eller skulle komma att överstiga 0,45/1 efter emission av ytterligare preferensaktier, så får inte beslut fattas om emission av ytterligare preferensaktier. Det finns ingen begräns ­ ning i hur många röster varje aktieägare kan avge vid en bolagsstämma. Mer information om bolagets aktier och dess aktieägare återfinns på sidorna 56–57. Incitamentsprogram 2023/2026 Vid årsstämman den 3 maj 2023 beslu­ tades om emission av högst 400 000 teckningsoptioner. Varje tecknings option berättigar till teckning av en ny stam­ aktie i Genova för 85 kronor och 90 öre per stamaktie under perioden från och med den 1 juli 2026 till och med det datum som infaller 30 kalenderdagar därefter. 400 000 teckningsoptioner har tecknats av Genovas dotterföretag Genova Fastigheter AB som i sin tur överlåtit 396 000 teckningsoptioner till anställda och konsulter i bolaget. Priset (optionspremien) har bestämts enligt Black & Scholes värderingsmodell och värderingen har utförts av Svalner Skatt & Transaktion. Om samtliga 400 000 tecknings­ optioner utnyttjas för teckning av 400 000 nya stamaktier uppstår en utspädningseffekt om cirka 1 procent (beräknat på antalet stamaktier vid tid ­ punkten för årsstämman 2023). Genova årsredovisning 2024 59 ===== SIDA 60 ===== BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Konvertibelemission 2024 Styrelsen beslutade den 12 mars 2024 med stöd av årsstämmans bemyndi­ gande om emission av seniora icke ­ säkerställda konvertibler till ett belopp om 200 000 000 kronor. Konvertiblerna löper med en fast årlig ränta om 6,75 procent med kvartalsvisa utbetalningar och förfaller till betalning i mars 2029. Konvertiblerna kommer vidare att kunna konverteras till stamaktier i Genova till en konverteringskurs om 48,10 kronor per stamaktie. Vid full konvertering kommer konver ­ tibelemissionen medföra att det totala antalet stamaktier i Genova ökar med 4 158 004 stamaktier. En full konverte ­ ring skulle innebära en utspädnings ­ effekt om cirka 8 procent av det totala antalet utestående aktier och röster i Genova beräknat efter konverteringen. Aktiekapitalet kommer vid full konverte ­ ring att öka med 4 989 604,80 kronor. Bolagsstyrningsstruktur Inom Genova är ledning och kontroll fördelad mellan aktieägarna, styrelsen, verkställande direktör och ledningsgrup ­ pen. Aktiebolagslagen, bolagsordningen samt av Genova antagna interna instruk ­ tioner och regler styr funktionsfördel­ ningen. Arbetsordning för styrelsen och instruktion för verkställande direktör är exempel på interna regler och instruk ­ tioner, dessa beskrivs nedan. Genovas bolagsordning finns att tillgå på bolagets webbplats, www.genova.se. Aktieägarnas inflytande utövas vid bolagsstämmor i Genova vid vilka exempelvis beslutas om styrelsens sam ­ mansättning och val av revisor fattas. Valberedningen, som utses enligt prin ­ ciper fastslagna av årsstämman, lämnar förslag till nästkommande årsstämma beträffande bland annat val av styrelse­ ledamöter, styrelseordförande och revi­ sor, samt förslag till beslut om arvoden. Styrelsen är ytterst ansvarig för Genovas organisation och förvaltningen av dess verksamhet. Styrelsens arbets ­ uppgifter bereds delvis av bolagets led ­ ningsgrupp och i övrigt av styrelsen själv. Verkställande direktör i Genova utses av styrelsen. Den verkställande direktören leder koncernens löpande verksamhet i enlighet med styrelsens riktlinjer och instruktionen för verkställande direktör. Bolagsstämma Allmänt Genovas högsta beslutande organ är bolagsstämman. Årsstämma hålls årli ­ gen inom sex månader efter räkenskaps ­ årets utgång. På årsstämman läggs rap ­ port över totalresultat och rapport över finansiell ställning fram och beslut fattas om bland annat disposition av bolagets resultat, fastställande av rapport över totalresultat och rapport över finansiell ställning, val av och arvode till styrelse­ ledamöter och revisor samt övriga ärenden som ankommer på årsstämman enligt lag eller enligt Genovas bolagsord ­ ning. Utöver nyss nämnda ärenden har aktieägarna möjlighet att få behandlat andra ärenden på bolagsstämman. Den aktieägare som vill få ett särskilt ärende behandlat vid stämman måste dock i god tid före stämman begära det hos styrelsen under den adress som medde ­ las på bolagets webbplats, www.genova. se. Beslut som fattas vid bolagsstämma offentliggörs efter stämman i ett press ­ meddelande och protokollet från stäm ­ man publiceras på bolagets webbplats. Kallelse till bolagsstämma Enligt bolagsordningen sker kallelse till bolagsstämma genom annonsering i Post­ och Inrikes Tidningar och genom att kallelsen hålls tillgänglig på bolagets webbplats. Att kallelse har skett ska annonseras i Svenska Dagbladet. Rätt att delta i bolagsstämma Vid bolagsstämman ges samtliga aktie ­ ägare möjlighet att utöva det inflytande över bolaget som deras respektive aktie ­ innehav representerar. I Genova finns inga begräsningar avseende utövande av rösträtt och aktieägare får således rösta för sitt fulla innehav. Aktieägar ­ nas rättigheter kan endast förändras av bolagsstämma i enlighet med lag. Beslut vid bolagsstämma fattas normalt med enkel majoritet och vid val anses den vald som har fått de flesta rösterna. För vissa beslut, såsom ändring av bolags ­ ordningen eller emission med avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt, krävs dock beslut av en kvalificerad majoritet. För att få delta i bolagsstämman ska aktieägare dels vara införd i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken senast sex bankdagar före stämman, dels anmäla sig hos bolaget senast den dag som anges i kallelsen. Denna dag får inte vara lördag, söndag, allmän helgdag, midsommarafton, julafton eller nyårs ­ afton och inte infalla tidigare än femte vardagen före stämman. Aktieägare vars aktier är förvaltar­ registrerade hos bank eller annan förvaltare måste, för att vara berättigade att delta på bolagsstämman, utöver att informera bolaget begära att deras aktier tillfälligt registreras i eget namn i den av Euroclear Sweden förda aktieboken. Aktieägare bör informera sina förval­ tare i god tid före avstämningsdagen. Aktieägare ska också anmäla eventuella biträden på det sätt som anges ovan. Genova har inte bedömt det motiverat att till exempel simultantolka bolags ­ stämman eller översätta presentationer till annat språk eftersom de utländska aktieägarna hittills har representerats av svenska ombud. Initiativ från aktieägare Aktieägare som önskar få ett ärende behandlat på bolagsstämman måste skicka en skriftlig begäran härom till styrelsen. Begäran måste för att den ska behandlas vara styrelsen tillhanda senast sju veckor före bolagsstämman. Om begäran är styrelsen tillhanda senare tas ärendet upp i den mån ärendet kan tas upp i kallelsen till stämman. Årsstämma den 2 maj 2024 Årsstämma i Genova hölls den 2 maj 2024 i Stockholm. Årsstämmans beslut sammanfattas nedan och beskrivs när ­ mare i pressmeddelande och protokoll Genova årsredovisning 2024 60 ===== SIDA 61 ===== från stämman, vilka är tillgängliga på bolagets webbplats. • Fastställande av resultat ­ och balans ­ räkningar samt beslut om disposition beträffande bolagets resultat och ansvarsfrihet. • Fastställande av arvoden till styrelse och revisor. • Val av styrelseledamöter, styrelse­ ordförande och revisor. • Beslut om godkännande av ersättnings ­ rapport. • Beslut om bemyndigande för styrel­ sen att besluta om nyemission av stamaktier, teckningsoptioner och konvertibler. • Beslut om bemyndigande för styrelsen att besluta om återköp av egna sta ­ maktier. • Beslut om bemyndigande för styrel­ sen att besluta om överlåtelse av egna stamaktier. Valberedning Vid årsstämman den 24 april 2020 antogs en instruktion för att utse valbe ­ redning i Genova. Genovas valberedning ska utgöras av minst fyra ledamöter, varav en kan vara styrelsens ordförande. Ledamöterna ska utses genom att sty ­ relsens ordförande senast sex månader före årsstämman erbjuder de fyra största aktieägarna, alternativt tre om styrel­ sens ordförande väljer att ingå i valbe ­ redningen, baserat på Euroclear Sweden AB:s förteckning över registrerade aktie ­ ägare per den sista bankdagen i augusti innevarande år möjlighet att utse var sin representant att vara ledamot i valbe ­ redningen. Om någon aktieägare väljer att avstå från sin rätt att utse en ledamot övergår rätten till den aktieägare som, efter denne aktieägare, har det största aktieägandet i bolaget. Valberedningens sammansättning ska tillkännages senast sex månader före årsstämman. Valberedningen ska bereda och till bolagsstämman lämna förslag till: stämmoordförande, styrelseledamö ­ ter, styrelseordförande, styrelsearvode samt annan ersättning för styrelseupp ­ drag, arvode till bolagets revisor samt, i förekommande fall, förslag till val av revisor. Vidare ska valberedningen bereda och till bolagsstämman lämna förslag till principer för valberedningens sammansättning. Valberedningen har under 2024 tillämpat punkt 4.1 i Koden som mångfaldspolicy vid framtagandet av sitt förslag. Detta innebär att utgångs ­ punkten varit att styrelsen ska ha en sammansättning som är ändamålsenlig med hänsyn till Genovas verksamhet, utvecklingsskede och förhållanden i övrigt. Valberedningen har även beaktat att sammansättningen av de bolagsstäm ­ movalda styrelseledamöterna ska präglas av mångsidighet och bredd avseende kompetens, erfarenhet och bakgrund. Den sammantagna utvärderingen av styrelsens arbete visar att styrelsen är väl fungerande och att kompetensen i styrelsen är bred. Vidare har styrelsen en jämn könsfördelning. Valberedningen inför årsstämman 2024 bestod av Fredrik Ahlqvist, ord ­ förande i valberedningen och utsedd av Micael Bile med bolag, Andreas Eneskjöld, utsedd av Andreas Eneskjöld med bolag, Johannes Wingborg, utsedd av Länsförsäkringar Fondförvaltning AB (publ) och Mikael Borg, styrelse ­ ordförande i Genova. Valberedningens mandattid löper intill dess att en ny valberedning utsetts. Styrelse Uppgifter Det ankommer på styrelsen att för ägarnas räkning förvalta bolagets angelägenheter och att ansvara för bolagets organisation. Styrelsen bär även det övergripande ansvaret för bolagets strategiarbete, inklusive för att utveckla, godkänna och uppdatera bolagets hållbarhetsstrategi, policyer och målsättningar. Styrelseordföranden leder styrelsearbetet. Vid det konstitue ­ rande styrelsemötet fastställs bolagets firmatecknare, styrelsens arbetsordning, instruktionen för verkställande direktö ­ ren och instruktionen för rapportering av bolagets ekonomiska situation samt instruktionerna för ersättningsutskot ­ tet och revisionsutskottet. På bolagets styrelsemöten behandlas bland annat bolagets finansiella situation samt vid behov transaktioner, värdeutveckling av fastighetsbeståndet samt utvecklings ­ stadier av bolagets projekt. Bolagets revisor närvarar och rapporterar vid styrelsemöten vid behov. Styrelsen har, utan närvaro av verkställande direktören eller annan person från bolagsledningen vid sitt möte i december träffat bolagets revisor. Styrelsen ska hålla ett konstituerande sammanträde omedelbart efter årsstäm ­ man. Därutöver ska minst fem styrelse ­ möten hållas per år. Styrelsesamman ­ träden ska alltid avhållas i anslutning till avlämnande av finansiella rapporter, inklusive kvartalsrapporter. Vid varje styrelsemöte behandlas vanligen: • Strategifrågor och marknad. • Verkställande direktörens rapport över Genovas verksamhet, inklusive projek ­ tutveckling, förvaltningsfastigheter, ekonomi & finans och organisation. • Beslutsfrågor. • Information från revisionsutskottet och ersättningsutskottet. • I förekommande fall, godkännande av delårsrapport. • I förekommande fall, övriga förekom ­ mande frågor av väsentlig betydelse för Genova och koncernen. Utöver de förgående nämnda områdena ska styrelsen en gång per år behandla: • Fastställande av bokslutskommuniké. • Godkännande av årsredovisning med förslag till vinstdisposition. • Genomgång av revisionsrapport. • Antagande av budget för kommande år. • Utvärdering av verkställande direktö ­ ren (vilket ska ske utan den verkstäl­ lande direktörens deltagande). • Utvärdering av bolagets behov av internrevision. Sammansättning Årsstämman 2024 beslutade i enlighet med valberedningens förslag att styrel­ sen ska bestå av sex ledamöter utan suppleanter och att bolaget ska ha en revisor utan suppleant. För tiden fram till slutet av nästa årsstämma omvaldes till styrelseordförande Mikael Borg och till BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Genova årsredovisning 2024 61 ===== SIDA 62 ===== BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Styrelsens sammansättning, ersättning samt närvaro under möten 1 januari–31 december 2024 Ledamot Invald Ersättning, Tkr Närvaro styrelsemöten Mikael Borg 2019 750 24 Micael Bile 2014 290 23 Andreas Eneskjöld 2014 330 24 Erika Olsén 2017 330 24 Maria Rankka 2019 290 24 Anette Asklin 2021 415 24 styrelseledamöter omvaldes Micael Bile, Andreas Eneskjöld, Erika Olsén, Maria Rankka och Anette Asklin. I avsnittet ”Styrelse” på sidorna 68–69 redovisas varje styrelseledamots födelse­ år samt huvudsaklig utbildning och arbetslivserfarenhet, uppdrag i bolaget och andra väsentliga uppdrag, beroende ­ relation till bolaget, bolagsledningen och bolagets större aktieägare, samt eget eller närstående fysisk eller juridisk persons innehav av aktier och andra finansiella instrument i bolaget. Under 2024 hölls 24 styrelsemöten. Ledamöternas närvaro framgår av tabel ­ len nedan. Oberoendekrav Enligt Koden ska en majoritet av de stäm ­ movalda styrelseledamöterna vara obe ­ roende i förhållande till bolaget och bola ­ gets ledning. Minst två av dessa ska även vara oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare. Bolagets styrelse har bedömts uppfylla kraven på oberoende då fyra av de sex stämmovalda leda­ möterna är oberoende både i förhållande till bolaget och koncernledningen samt i förhållande till bolagets större aktie­ ägare. Micael Bile och Andreas Eneskjöld är oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen men ej oberoende i förhållande till bolagets större aktie ­ ägare. Erika Olsén, Mikael Borg, Maria Rankka och Anette Asklin är oberoende i förhållande till bolaget, bolagsledningen och bolagets större aktieägare. Arbetsordning Styrelsen fastställer varje år en arbets ­ ordning för styrelsearbetet. Arbetsord ­ ningen beskriver styrelsens och styrel­ seordförandens arbetsuppgifter samt innehåller bestämmelser för ansvars ­ fördelningen mellan styrelsen och den verkställande direktören. Arbetsord ­ ningen innehåller också bestämmelser för antalet styrelsemöten, dagordningar inför styrelsemöten samt andra riktlinjer för beslutsfattandet, den finansiella rap ­ porteringen och bolagets revision. Styrelsens arbete under 2024 Styrelsens arbete har under 2024 bedrivits i första hand inom ramen för formella styrelsemöten. Därutöver har upprätthållits en löpande kontakt mellan bolagets verkställande direktör, styrelsens ordförande och ledningsgrup ­ pen i syfte att säkerställa att styrelsen fått tillfredsställande information och beslutsunderlag för sitt arbete och för att kontrollera att styrelsens beslut verk ­ ställts. Styrelsen har under 2024 arbetat med strategiska frågor rörande operativa mål, beslut om avyttringar av fastigheter, bildande av joint venture, hållbarhet, ersättningar, policys och återköp av stamaktier. Därtill har styrelsen fattat beslut kring finansiering, inklusive emission av konvertibler och obligatio ­ ner, återköp av hybridobligationer samt refinansiering av banklån. Styrelsen genomför årligen en utvär ­ dering av styrelsearbetet med syfte att utveckla styrelsens arbetsformer och effektivitet. Utvärderingen sker genom att varje styrelseledamot fyller i ett anonymt frågeformulär varefter resul­ tatet bereds i styrelsen. Därutöver har styrelseordföranden haft vissa enskilda kontakter med ledamöterna. Resulta ­ tet av utvärderingen har även delgivits valberedningen. Styrelsens utskott Styrelsen har inom sig inrättat två utskott, ett revisionsutskott och ett ersättningsutskott, som båda arbetar enligt instruktioner som är fastställda av styrelsen. Utskotten är underkommittéer till styrelsen och har ingen egen beslu­ tanderätt. Revisionsutskott I Genova finns ett revisionsutskott som består av två styrelseledamöter; Mikael Borg och Anette Asklin. Utskottets leda ­ möter får inte vara anställda av bolaget. Minst en ledamot ska ha redovisnings ­ eller revisionskompetens. Revisionsutskottet ska övervaka bolagets finansiella rapportering samt lämna rekommendationer och förslag för att säkerställa rapporteringens tillför ­ litlighet. Vidare ska revisionsutskottet övervaka effektiviteten i Genovas interna kontroll, internrevision och riskhante ­ ring, med avseende på den finansiella rapporteringen. Genova årsredovisning 2024 62 ===== SIDA 63 ===== BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Styrelsens arbete följer en årsplan kopplad till Genovas formella styrelsemöten illustrerad i modellen. Därutöver behandlas löpande styrelseärenden avseende bland annat finansiering, förvärv, avyttringar, investeringar, organisation och hållbarhet. Styrelsens arbete under året Februari • Fastställande av boksluts - kommuniké • Översyn av finansiella och operativa mål Mars • Beslut om kallelse till årsstämma • Genomgång av revisorns yttrande angående efterlevnad av riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare • Behandling av rapport om, samt förslag till riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare • Genomgång av revisionsrapport • Fastställande av årsredovisning • Fastställande av bolagsstyrningsrapport • Fastställande av hållbarhetsrapport • Frågor inför årsstämman Maj • Fastställande av delårsrapport för första kvartalet • Utseende av firmatecknare • Val av ordförande och övriga ledamöter i utskott, inklusive val av ledamöter till revisionsutskott och ersättningsutskott • Utvärdering av och fastställande av arbetsordning för styrelsen, VD-instruktion, rapporterings - instruktion, instruktioner till utskott • Fastställande av policyer och utvärdering av efterlevnad • Avrapportering av utfall av årlig lönerevision Juni • Strategiska mål inför ledningens arbete med den strategiska planen • Personal- och arbetsmiljöfrågor • Tidpunkt för nästkommande årsstämma och finansiell kalender • Fastställande av datum för kommande möten i styrelsen och utskotten Augusti • Fastställande av delårsrapport för andra kvartalet • Strategisk plan och strategidiskussion Oktober • Fastställande av delårsrapport för tredje kvartalet • Avrapportering av riskanalys • Genomgång av rapport från revisions - utskottet avseende intern kontroll • Utvärdering av system för internkontroll, risker och riskhantering December • Genomgång av revisorns löpande granskning • Fastställande av budget, prognos och affärsplan • Utvärdering av styrelsens, revisorns och VD:ns arbete • Möte med revisor utan bolagsledningens närvaro O KT NOV DEC JAN FEB M AR SEP AUG JUL JUN MAJ APR 2024 Genova årsredovisning 2024 63 ===== SIDA 64 ===== Utskottet ska även hålla sig informerat om revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen samt om slutsatserna av Revisorsinspektionens kvalitetskontroll och informera styrelsen kring detta. En ytterligare uppgift är att granska och övervaka revisorns opar ­ tiskhet och biträda vid upprättandet av förslag till bolagsstämmans beslut om revisorsval. Under året hölls sex möten i revisions ­ utskottet. Ersättningsutskott Ersättningsutskottet består av tre styrelseledamöter, inklusive styrelsens ordförande som också är ordförande i ersättningsutskottet. Ersättningsutskot ­ tet består av Mikael Borg, Erika Olsén och Andreas Eneskjöld. Ledamöterna ska vara oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Ersättningsutskottet är ett beredande organ som huvudsakligen fördjupar, ana ­ lyserar, initierar och följer upp frågor om ersättningsprinciper, ersättningar och andra anställningsvillkor för bolagsled ­ ningen. Vidare ska ersättningsutskottet följa och utvärdera under året pågående och avslutade program för rörliga ersätt ­ ningar till ledande befattningshavare samt gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer i bolaget. Dessutom ska ersättningsutskottet för varje räken ­ skapsår upprätta en ersättningsrapport över ersättningen till bolagets ledande befattningshavare. Ersättningsutskottet ansvarar även för bolagets visselblåsar ­ funktion. Under 2024 har inga incidenter rapporterats. Under året hölls tre möten i ersättningsutskottet. Revision Revisorn ska granska Genovas årsredo ­ visning och räkenskaper samt styrelsens och verkställande direktörens förvalt ­ ning. Vid årsstämman 2024 omvaldes som revisor i Genova det registrerade revisionsbolaget Ernst & Young. Huvud ­ ansvarig revisor är Henrik Nilsson, auk ­ toriserad revisor och medlem av FAR. Verkställande direktör Genovas verkställande direktör ansvarar för bolagets löpande förvaltning i enlig ­ het med reglerna i aktiebolagslagen samt av styrelsen antagna instruktioner för verkställande direktören och för finan ­ siell rapportering. Verkställande direk ­ tören har enligt instruktionen ansvar för bland annat att bolagsordningen, direktiv från bolagsstämma, styrelsens arbetsordning och andra av styrelsen utfärdade riktlinjer och anvisningar efterlevs. Den verkställande direktören svarar vidare för att bolagets finans­ policy, informationspolicy och insider ­ policy inklusive loggboksrutiner följs. Verkställande direktör är även ansvarig för att den interna organisationen och kontrollen är ändamålsenlig. Michael Moschewitz tillträdde som verkställande direktör för Genova den 1 oktober 2017 och efterträdde Andreas Eneskjöld. Ytterligare information om verkställande direktör Michael Moschewitz redovisas på sida 70 i avsnit ­ tet Ledande befattningshavare. Där finns information om födelseår samt huvud ­ saklig utbildning och arbetslivserfaren ­ het, uppdrag i bolaget och andra väsent ­ liga uppdrag, samt eget eller närstående fysisk eller juridisk persons innehav av aktier och andra finansiella instrument i bolaget. Styrelsen utvärderar fortlöpande verkställande direktörens arbete och behandlar utvärdering av verkställande direktören vid ett styrelsemöte under året. Koncernledning Genovas koncernledning består av följande medlemmar: • Michael Moschewitz, VD • Henrik Zetterström, CFO • Anna Barosen, Hållbarhetschef • Anna Molén, Chef Stadsutveckling • Henrik Raspe, Chef Projektutveckling • Henrik Sandström, Förvaltningschef Ägarstruktur och styrning av underkoncerner Koncernen består huvudsakligen av moderbolaget Genova Property Group AB (publ) och fem underkoncerner under Genovas helägda dotterföretag Genova Fastigheter AB, Genova Nyproduktion AB, Genova Byggnad Holding AB, Genova Hus Holding 1 AB och Järn ­ grinden AB samt därutöver, ett antal ytterligare bolag som befinner sig direkt under Genova. Genova har röstmajoritet i samtliga fem underkoncerner. Ersättning Ersättning till styrelseledamöter, verk - ställande direktör och ledande befatt - ningshavare Arvode och annan ersättning till styrel­ seledamöterna, inklusive ordföranden, fastställs av årsstämman. På årsstäm ­ man den 2 maj 2024 beslutades i enlighet med valberedningens förslag, för tiden intill slutet av nästa årsstämma, om oför ­ ändrat arvode till styrelsen om 550 000 kronor till styrelsens ordförande och om 290 000 kronor till vardera ledamot. Årsstämman beslutade vidare, i enlighet med valberedningens förslag, om arvode till ordföranden i styrelsens revisions ­ utskott om 150 000 kronor (förgående år 100 000 kronor) och om 125 000 kronor (förgående år 75 000 kronor) till en ledamot samt om oförändrat arvode om 50 000 kronor till ordföranden i styrel­ sens ersättningsutskott och om 40 000 kronor till vardera ledamot. Arvode till revisor utgår enligt godkänd räkning. Riktlinjer för ersättning till verkstäl - lande direktör och ledande befattnings - havare Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare antogs av årsstäm ­ man första gången den 7 maj 2021. Nya justerade riktlinjer antogs på års ­ stämman den 3 maj 2023. Riktlinjerna tillämpades under 2023. Riktlinjerna gäller fram till dess att bolagsstämman beslutar annat. BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Genova årsredovisning 2024 64 ===== SIDA 65 ===== Genova ska erbjuda ersättningar och andra anställningsvillkor som möjliggör för bolaget att säkerställa dess tillgång till ledande befattningshavare med den kompetens som bolaget behöver. Marknadsmässighet och konkurrens ­ kraft ska vara övergripande principer för ersättning till ledande befattningshavare i bolaget. Ersättningen till de ledande befattningshavarna kan utgöras av en fast grundlön, rörlig kontant ersättning, pension samt andra förmåner. Verkstäl­ lande direktören ska inte erhålla rörlig ersättning. Riktlinjerna i sin helhet finns till­ gängliga på bolagets webbplats. För information angående ersättning till koncernledningen under 2024, se not 10. Risker och riskhantering Genova utsätts för olika risker i sin verksamhet som kan få betydelse för bolagets framtida utveckling, resultat och finansiella ställning. Ledningen analyserar och uppdaterar regelbundet de verksamhetsrisker som identifierats för att kunna arbeta strukturerat med att hantera dessa. Under 2024 har revisions ­ utskottet deltagit i ledningens utvärde ­ ring av verksamhetsrisker och återrap ­ porterat till styrelsen. Då kan risken för negativ påverkan på koncernen och verksamheten minskas. De risker som Genova är exponerade för kan delas in i marknadsrelaterade, verksamhetsrelate ­ rade och finansiella. De finansiella risker som Genova bedömer främst påverkar bolaget beskrivs nedan. Övriga risker och Genovas hantering av dessa beskrivs närmare på sidorna 50–55. Finansiella risker Ränterisk Genovas verksamhet finansieras förutom av eget kapital till stor del av extern upplåning och räntekostnader är bola ­ gets enskilt största kostnad. Bolaget är exponerat mot ränterisk på det sättet att förändringar i ränteläget påverkar bola ­ gets räntekostnad. Hantering – Räntekostnader är en stor kostnadspost för Genova och ränterisk bedöms löpande i kalkylen av samt ­ liga förvärv och projekt. Ränterisken hanteras i enlighet med finanspolicyn, vilket bland annt innebär en spridning av ränteförfallostruktur genom fast ränta i lånefinansieringen eller att räntesäkra rörlig ränta i lånefinansieringen via derivat. Finansierings- och likviditetsrisk Med finansierings ­ och likviditetsrisk avses risken att sakna likviditet, att finansiering inte kan erhållas, bara kan erhållas på oförmånliga villkor eller att villkoren förändras samt risken för att finansieringsavtal sägs upp. Genovas verksamhet finansieras främst genom externa lån. En del av Genovas verk ­ samhet utgörs av fastighetsutvecklings ­ projekt, vilka kan komma att fördröjas eller drabbas av oförutsedda, eller ökade kostnader. Hantering – Genova arbetar utifrån en fastställd finanspolicy och övergripande mål för finansieringsverksamheten för att hantera finansierings ­ och likviditets ­ risker. Med en stabil finansiell ställning och en diversifierad kapitalbas med olika typer av finansiering, bedömer Genova att bolaget även fortsatt kommer att kunna erhålla finansiering till goda villkor. Finansiella åtaganden Koncernens lånefaciliteter innehåller sedvanliga garantier och åtaganden, bland annat för Genova och dess dotter­ företag att uppfylla vissa finansiella nyckeltal såsom belåningsgrad och räntetäckningsgrad. Om bolaget skulle bryta mot något eller några finansiella åtaganden i låneavtalen skulle det kunna leda till att lånen sägs upp till omedelbar betalning eller att säkerheter realiseras av relevant kreditinstitut. Hantering – Genova arbetar utifrån en fastställd finanspolicy och finansiella mål för att i varje skede säkerställa att alla finansiella åtaganden uppfylls. Där ­ utöver går bolaget regelbundet igenom likviditetsprognoser och utvärderar kon ­ tinuerligt olika refinansieringsalternativ. Värdeförändringar på bolagets fastigheter Genovas förvaltningsfastigheter redovi­ sas i balansräkningen till verkligt värde och värdeförändringarna redovisas i resultaträkningen. Såväl fastighets­ specifika försämringar såsom lägre hyresnivåer och ökad vakansgrad som marknadsspecifika försämringar såsom högre direktavkastningskrav kan föran ­ leda att bolaget skriver ned det verkliga värdet på sina fastigheter. Hantering – Merparten av Genovas fastigheter återfinns på marknader som bolaget bedömer ha en stabil efterfrågan på lokaler och bostäder. Hyresgästerna återfinns inom olika sektorer med en hög grad av skattefinansierade samhällsverk ­ samheter med hög kreditvärdighet och för vissa större hyresgäster finns ett fler ­ tal olika hyresavtal med olika löptider. Genovas förvaltningsfastigheter mark ­ nadsvärderas kvartalsvis av externa, oberoende fastighetsvärderare. Beskrivning av intern kon- troll avseende den finansiella rapporteringen Enligt aktiebolagslagen och Koden sva ­ rar styrelsen för den interna kontrollen av bolaget. Denna beskrivning har upprättats i enlighet med Kodens avsnitt 7.4 och avser bolagets finansiella rappor ­ tering. Genovas syfte med en ända ­ målsenlig internkontrollmiljö samt en tillfredställande intern kontroll avseende bolagets finansiella rapportering, är att säkerställa att redovisning och finansiell rapportering till marknaden är korrekt, rättvisande samt i enlighet med gällande lagar. Genovas interna kontrollstruktur baseras på Committee of Sponsoring Organizations of the Treadway Commis ­ sion:s (COSO) ramverk för att utvärdera ett företags interna kontroll över den BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Genova årsredovisning 2024 65 ===== SIDA 66 ===== finansiella rapporteringen. Ramverket innehåller kontrollmiljö, riskbedömning, kontrollaktiviteter, information och kommunikation samt uppföljning. Kontrollmiljö Den interna kontrollen bygger på ansvarsfördelningar och arbetsfördel­ ningar genom styrelsens arbetsordning, instruktion för utskotten, verkställande direktör och den finansiella rapporte ­ ringen, Code of Conduct och policyer. Efterlevnaden av dessa följs upp och utvärderas kontinuerligt av ansvarig per ­ son. I den övergripande kontrollmiljön ingår också att en koncernövergripande riskutvärdering ska utföras där risker identifieras och utvärderas. Lednings ­ gruppen ska ansvara för att riskerna hanteras på tillfredsställande sätt. Därtill upprättar Genova styr doku­ ment för att säkerställa att bolagets mål uppnås inom beslutade ramverk. Dokumenten anger principiella ställ­ ningstaganden snarare än specificerade detaljer. Exempelvis kan det handla om instruktioner i syfte att skapa systema ­ tik, tydliggöra vem som ansvarar för vad, identifiera risker och riskhantering samt skapa trygghet i vardagliga beslut. Genovas styrelse ser över och fast ­ ställer minst en gång årligen följande styrdokument: • Arbetsordning för styrelsen • Instruktion för verkställande direktör • Instruktion för ersättningsutskottet • Instruktion för revisionsutskottet • Finanspolicy • Attest­ och utanordningsinstruktion • Inköps­ och upphandlingspolicy • Intern kontrollpolicy • Instruktion för intern kontroll finansiell rapportering • Riskpolicy • Insiderpolicy inklusive loggboksrutiner • IT­policy • Informationssäkerhetspolicy • Kommunikationspolicy • Närståendepolicy • Uppförandekod • Personalhandbok • Policy för policyer • Hållbarhetspolicy Kontrollmiljön inom Genova ska säker ­ ställa att hela verksamheten, processer och rutiner genomsyras av ett perspektiv där intern kontroll är centralt. För att säkerställa att kontrollmiljön är god och för att kontinuerligt kunna utvärdera den har ett antal kontroller identifierats. Bland annat omfattar kontrollmiljön koncernledningens förhållande till en god intern kontroll samt ansvar att kom ­ municera vikten av att bedriva affärs ­ verksamheten på ett etiskt och legalt sätt. Vidare omfattas organisationsstruk ­ tur, rapporteringsvägar och ansvarsför ­ delning, koncernledningens medverkan och inställning till styrning och dess inställning till kompetensutveckling. Kontrollmiljön omfattar även struktur för policyer, instruktioner och för doku­ mentation av kontroller relaterade till den finansiella rapporteringen. Kom ­ munikationsvägar avseende frågeställ­ ningar relaterade till intern kontroll samt procedurer för övervakning av systemet för intern kontroll är också komponenter inom Genovas kontrollmiljö. Kontrollmiljön ger inte en fullstän ­ dig bild av den interna kontrollen men är en viktig utgångspunkt eftersom bedömningen av koncernövergripande kontroller – särskilt när brister upptäcks – kan ha en betydande effekt på den övergripande bedömningen av effektivi­ teten i interna kontroller och rutiner för finansiell rapportering. Riskbedömning För att säkerställa god intern kontroll i den finansiella rapporteringen används en riskbaserad ansats för att identifiera de konton och processer där väsentliga fel skulle kunna inträffa. Riskanalysen baseras på en kombinerad kvantitativ och kvalitativ analys. I Genovas affärsprocess analyseras samtliga väsentliga transaktions ­ och projektbeslut med avseende på risker, riskhantering samt möjligheter. Identifie ­ ring, bedömning och hantering av risker kopplade till redovisning och finansiell rapportering finns inbyggd i Genovas väsentliga processer. Genom process­ kartor och processbeskrivningar ska processerna inklusive identifierade risker och kontroller dokumenteras. Riskhan ­ teringen är en integrerad del av besluts­ fattande inom Genova. Se vidare ovan i avsnittet ”Risker och riskhantering”. Kontrollaktiviteter Till varje identifierad risk kopplas kontroller tills dess att risken anses eliminerad alternativt reducerad till acceptabel nivå. De risker som identi­ fieras avseende finansiell rapportering hanteras genom de kontrollaktiviteter som finns beskrivna i bland annat sty ­ relsens arbetsordning, instruktion för verkställande direktör, finanspolicy och informationspolicy. För att säkerställa att relevanta kontroller finns för samtliga risker upprättas en matris som anger vilka kontroller som täcker respektive risk. Kontrollaktiviteternas syfte är att förebygga, upptäcka samt korrigera fel och avvikelser. Se exempel på kontroll­ aktiveter nedan. • Identifiering av risker för fel i identifie ­ rade väsentliga processer eller transak ­ tionsflöden. • Identifiering av kontroller som hanterar identifierade risker. • Som bas för Intern Kontroll Finansiell Rapportering (IKFR) ska det även fin ­ nas generella IT­kontroller för program och system som används för att stödja identifierade väsentliga processer. • Dokumentation av identifierade pro ­ cesser, risker och kontroller. Nedan anges exempel på kontrollaktiveter där riskbedömningar görs. • Styrelsemöten. • Månadsrapporter upprättade av bola­ gets verkställande direktör i enlighet med styrelsens instruktion för rapporte ­ ring av bolagets ekonomiska situation. • Ledningsgruppsmöten. Genova utvecklar kontinuerligt sina kontrollaktiviteter i syfte att uppnå en så ändamålsenlig organisation som möjligt. BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Genova årsredovisning 2024 66 ===== SIDA 67 ===== Uppdrag och ansvarsfördelning Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten för år 2024 på sidorna 59–67 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. Granskningens inriktning och omfattning Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrappor ­ ten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden. Uttalande En bolagsstyrningsrapport har upprät ­ tats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsre ­ dovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningen och koncernredovis ­ ningen samt är i överensstämmelse med årsredovisningslagen. Stockholm 31 mars 2025 Ernst & Young AB Henrik Nilsson Auktoriserad revisor Revisors yttrande om Bolagsstyrningsrapporten Till bolagsstämman i Genova Property Group AB, org. nr 556864 ­8116 Information och kommunikation Rutiner för Genovas informationsgivning är fastslagna i bolagets informations­ säkerhetspolicy, kommunikationspolicy samt i instruktionen för den verkstäl­ lande direktören och instruktionen för den ekonomiska rapporteringen. Rutinerna syftar till att säkerställa att extern och intern informationslämning sker i rätt tid, är korrekt, relevant, tydlig och tillförlitlig. Den interna information som tas fram inom ramen för bolagets kontrollaktivi­ teter kommuniceras mellan styrelse, verkställande direktör samt ledning, vilket skapar underlag för att fatta korrekta beslut. Att kommunicera relevant informa ­ tion, både uppåt och nedåt i en organi­ sation och till externa parter är en viktig del av god intern kontroll. Lednings ­ gruppens möten ska användas som ett forum för kommunikation och informa ­ tionsspridning. Varje affärsområdeschef ansvarar för att kommunicera relevant information vidare till och/eller från sin avdelning. Styrning och uppföljning Kontinuerlig uppföljning sker genom att verkställande direktör upprättar månadsrapporter vilka ska innehålla information om bland annat resultat­ räkning för aktuell månad, ackumulerat resultat jämfört med budget och förgå ­ ende år, budgeterad resultaträkning för helår jämfört med utfall för förgående år, likviditetsuppföljning mot budget och balansräkning för aktuell månad. Ledningsgruppen utvärderar att den koncernövergripande riskutvärderingen och hanteringen samt de specifika kont­ rollaktiviteter som utförs i respektive väsentlig process är fortsatt relevanta för att hantera de väsentliga risker Genova står inför. Utvärderingen rapporteras därefter till revisionsutskottet för vidare beredning och slutligen styrelsen för behandling och godkännande. Behov av internrevision Det i det förgående beskrivna arbetet med intern kontroll avseende finansiell rapportering medför sammantaget att styrelsen inte anser det motiverat att ha en särskild funktion för internrevision. BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Genova årsredovisning 2024 67 ===== SIDA 68 ===== Styrelse Mikael Borg Styrelseordförande sedan 2019 Född 1976, fil. kand. civ. ek. och jur. kand., Lunds universitet. Bakgrund: Mikael är partner vid Gernandt & Danielsson sedan 2009 och co-head av byråns verksamhetsgrupp corporate/capital markets. Nära 25 års erfarenhet av affärsjuridiskt arbete inom en rad olika verksamhetsområden och branscher, bland annat privat och publik M&A, debt och equity capital markets, finansiering och rekonstruktion samt som biträde vid kapitalanskaffningar i form av aktie-, obligations- och hybridemissioner. Pionjär i etableringen av det rättsliga ramverket för företagsobligationer på den svenska marknaden. Övriga uppdrag: Styrelseordförande i Gernandt & Danielsson Advokatbyrå AB samt styrelseledamot i Lyvia Group AB (publ), Curitas Ventures AB och Eitrium AB. Aktieägande i bolaget (inkl. närstående): 77 790 aktier genom MLBG Advokat AB. Oberoende i förhållande till bolaget, dess ledande befattningshavare och större aktieägare. Anette Asklin Styrelseledamot sedan 2021 Född 1961, civilekonom, Handelshögskolan, Göteborg. Bakgrund: Anette har mer än 30 års erfarenhet från olika ledande befattningar främst inom fastighet, bank och finans men även inom offentlig sektor. Sedan ett antal år tillbaka ägnar sig Anette Asklin åt styrelsearbete i börsnoterade, statligt och privat ägda bolag samt med rådgivning till ägare och styrelser i privata bolag med tillväxtstrategi. Övriga uppdrag: Styrelseordförande i Jernhusen, Aranäs AB samt Elof Hansson Holding AB, Styrelseledamot i Fabege AB och Fondstyrelsen vid Göteborgs Universitet. Aktieägande i bolaget (inkl. närstående): 1 500 aktier. Oberoende i förhållande till bolaget, dess ledning och dess större aktieägare. Micael Bile Styrelseledamot sedan 2014 Född 1962, utbildad fastighetsmäklare, Stockholm. Bakgrund: Micael är grundare av Genova Property Group AB, Skeppsholmen fastighetsmäkleri och Tranviks udde AB. Övriga uppdrag: Styrelseledamot i Tranviks udde AB med dotterbolag. Aktieägande i bolaget (inkl. närstående): 17 814 999 aktier (genom helägda bolaget Tranviks udde AB). Oberoende i förhållande till bolaget och dess ledning. Ej oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare. Andreas Eneskjöld Styrelseledamot sedan 2014 Född 1973, civilingenjör i lantmäteri, Kungliga Tekniska Högskolan, Stockholm. Bakgrund: Andreas var VD i Genova Property Group 2014–2017. Grundare och tidigare VD i Novier Property Group AB. Grundare av Holocen AB, Stadsnyckeln AB, Manacor Group AB och Manacor Capital AB. Övriga uppdrag: Styrelseledamot i Manacor Capital AB, Manacor Group AB (samt uppdrag i dotterbolag), Novier AB och Novier Real Estate AB. Aktieägande i bolaget (inkl. närstående): 7 600 000 aktier (personligen och genom helägda bolaget Manacor Group AB). Oberoende i förhållande till bolaget och dess ledning. Ej oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare. Genova årsredovisning 2024 68 S T Y R E L S E ===== SIDA 69 ===== Erika Olsén Styrelseledamot sedan 2017 Född 1976, civilingenjör i lantmäteri, Kungliga Tekniska Högskolan, Stockholm. Partner på Areim AB. Bakgrund: Erika har tidigare varit Project Manager vid Newsec AB, Associate Director vid JLL Cross Boarder Capital Markets och Partner vid Tenzing AB. Hon har även varit CIO för Castellum AB. Övriga uppdrag: Partner på Areim. Styrelseledamot i AOE Storön AB, Diös Fastigheter AB och Magnolia AB. Styrelsesuppleant i Marigold AB. Aktieägande i bolaget (inkl. närstående): Inget. Oberoende i förhållande till bolaget, dess ledning och dess större aktieägare. Maria Rankka Styrelseledamot sedan 2019 Född 1975, fil. kand. statskunskap, Uppsala universitet. Stanford Executive Program, Stanford University Graduate School of Business. Bakgrund: Maria har tidigare varit VD för Stockholms Handelskammare, Timbro och Brunswick Group (BRNSWK Nordic AB), delägare i Prime PR samt styrelseledamot i Svenska Jägareförbundet, Trafikverket, Business Sweden, Internationella Engelska Skolan och Pop House, samt ledamot i Arlandarådet. Idag är Maria verksam som entreprenör och investerare inom framförallt health tech-bolag. Övriga uppdrag: Styrelseordförande i Cellcolabs AB och Ethos International – Return on your social responsibility AB. Styrelseledamot i Arlandastad Group AB, Creades AB, Sveab Holding AB och Medoma AB. Maria är också ledamot i Ingenjörs- vetenskapsakademien (IVA). Aktieägande i bolaget (inkl. närstående): 12 500 aktier. Oberoende i förhållande till bolaget, dess ledning och dess större aktieägare. Uppgifter om aktieinnehav per den 31 december 2024. Genova årsredovisning 2024 69 STYRELSE ===== SIDA 70 ===== Ledande befattningshavare Michael Moschewitz VD Anställd sedan 2014, VD sedan 2017. Född 1980. Bakgrund: Magisterexamen i ekonomi och finans samt juridikstudier, Stockholms universitet. Tidigare partner på Catella Coporate Finance och finanschef på Oscar Properties Holding AB (publ). Övriga uppdrag: Uppdrag i flera av Genova Property Group AB:s (publ) dotterföretag. Styrelseledamot i MayNoo AB. Aktieägande i bolaget (inkl. närstående): 2 170 000 aktier och 68 000 teckningsoptioner av serie 2023/2026 (ägda via bolag). Henrik Zetterström CFO Anställd sedan 2023. Född 1971. Bakgrund: Kandidatexamen i ekonomi, Stockholms universitet. Auktoriserad revisor på KPMG och därefter CFO på BIG BAG, M2 Asset Management AB (publ) och Estea AB. Övriga nuvarande befattningar: Uppdrag i Genova Property Group ABs (publ) dotterföretag. Aktieägande i bolaget (inkl. närstående): 1 000 aktier och 40 800 teckningsoptioner av serie 2023/2026. Anna Barosen Hållbarhetschef Anställd sedan 2025. Född 1980. Bakgrund: Civilingenjör Arkitektur och miljö från Chalmers Tekniska Högskola. Har arbetat som utvecklingschef på Skandia Fastigheter och som miljöspecialist samt projektledare inom hållbarhet på White arkitekter. Har även arbetat som bedömare inom innovationsprojekt och samhällsutveckling på Vinnova. Övriga nuvarande befattningar: Inga. Aktieägande i bolaget (inkl. närstående): Inga. Anna Molén Chef Stadsutveckling Anställd sedan 2018. Född 1979. Bakgrund: Magisterexamen i samhällsplanering, Stockholms universitet samt kurser i arkitektur och språk från Lunds universitet och Frankrike. Planeringsarkitekt MSA (medlem av Sveriges Arkitekter). Arbetat som planarkitekt på Sundbyberg stad samt flera år som konsult inom stadsplanering. Haft förtroendeuppdrag som ordförande i Planakademin i Sveriges Arkitekter. Övriga nuvarande befattningar: Inga. Aktieägande i bolaget (inkl. närstående): 770 aktier och 40 800 teckningsoptioner av serie 2023/2026. LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE Genova årsredovisning 2024 70 ===== SIDA 71 ===== Henrik Raspe Chef Projektutveckling Född 1973. Bakgrund: Grundare av A Perfect Guide Scandinavia AB. Tidigare Schibsted, kreativt och konceptuellt ansvarig för Svenska Dagbladet helgbilagor. Övriga uppdrag: Styrelseledamot i Cedest AB. Aktieägande i bolaget (inkl. närstående): 204 955 aktier och 40 800 teckningsoptioner av serie 2023/2026 (ägda via bolag). Henrik Sandström Förvaltningschef Anställd sedan 2017. Född 1976. Bakgrund: Civilingenjör i lantmäteri, Kungliga Tekniska Högskolan, Stockholm. Tidigare Capital Markets CBRE Sweden och därefter fastighetschef på Fabege i Solna Business Park. Övriga uppdrag: Uppdrag i Genova Property Group ABs (publ) delägda bolag. Aktieägande i bolaget (inkl. närstående): 5 500 aktier och 40 800 teckningsoptioner av serie 2023/2026. REVISOR Bolagets revisor är sedan 2011 Ernst & Young Aktiebolag och sedan 2018 med Henrik Nilsson som huvudansvarig revisor. LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE Uppgifter om aktieinnehav per den 31 december 2024. Genova årsredovisning 2024 71 ===== SIDA 72 ===== FINANSIELL OCH HÅLLBARHETSINFORMATION Genova årsredovisning 2024 72 ===== SIDA 73 ===== FINANSIELL OCH HÅLLBARHETSINFORMATION Finansiell- och hållbarhets- information 74 Nyckeltal 75 Koncernens rapport över totalresultat 76 Koncernens balansräkning 78 Koncernens rapport över förändring i eget kapital 79 Koncernens rapport över kassaflöden 80 Moderbolagets resultaträkning 81 Moderbolagets balansräkning 82 Moderbolagets rapport över förändring i eget kapital 83 Moderbolagets rapport över kassaflöden 84 Redovisningsprinciper samt noter 118 Revisionsberättelse 123 GRI-index 124 Hållbarhetsnoter 129 Definitioner 130 Information till aktieägare Genova årsredovisning 2024 73 ===== SIDA 74 ===== 2024 2023 2022 2021 2020 Finansiella nyckeltal Avkastning på eget kapital, % 3,7 -9,3 6,2 19,4 19,1 Soliditet, % 35,6 37, 2 38,4 37,9 39,0 Belåningsgrad, % 54,5 51,8 50,7 50,9 43,5 Genomsnittlig räntenivå, % 5,0 5,8 4,5 2,0 2,1 Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 1,6 2,0 2,2 1,8 Kapitalbindningstid, antal år 2,6 2,4 2,6 2,1 3,0 Aktierelaterade nyckeltal Totalt antal utestående preferensaktier, tusental - – – – 4 000 Genomsnittligt antal utestående preferensaktier, tusental - – – 1 744 4 000 Total utdelning preferensaktier, Mkr - – – 23,8 42,0 Utdelning per preferensaktie, kr - – – 5,95 10,50 Totalt antal utestående aktier, tusental 45 613 45 613 41 977 41 977 39 577 Genomsnittligt antal utestående aktier,tusental 45 613 45 504 41 977 40 177 35 149 Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,55 -0,49 1,53 0,98 0,53 Tillväxt förvaltningsresultat per aktie, % 416,3 -132,0 56,1 84,9 381,8 Resultat per aktie, kr 1,92 -11,73 3,98 13,66 10,69 Eget kapital, Mkr 4 146,1 4 311,0 4 595,5 3 665,9 2 647,8 Eget kapital hänförligt till aktieägare, Mkr 2 768,9 2 714,7 3 045,7 2 863,3 2 129,4 Eget kapital per aktie, kr 60,70 59,51 72,56 68,21 53,80 Långsiktigt substansvärde, Mkr 4 650,4 4 821,9 5 134,0 4 07 7,3 2 883,0 Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägare, Mkr 3 273,2 3 225,5 3 584,1 3 274,7 2 364,6 Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 72,72 70,71 85,38 78,01 59,75 Nyckeltal RÄKENSKAPER Genova årsredovisning 2024 74 ===== SIDA 75 ===== Koncernens rapport över totalresultat Mkr Not 2024­01­01 2024­12­31 2023­01­01 2023­12­31 Hyresintäkter 6 507,8 503,0 Driftskostnader 7 -98,9 -98,0 Underhållskostnader 7 -28,7 -26,7 Fastighetsskatt 7 -11,3 -10,8 Summa Fastighetskostnader ­138,9 ­135,4 Driftsöverskott 369,0 367,6 Central administration fastighetsförvaltning 8 -22,1 -21,8 Central administration projektutveckling 8 -36,0 -35,5 Resultat från andelar i joint ventures och intresseföretag 21 46,3 -16,4 - varav värdeförändringar fastigheter 22,7 -27,3 Finansnetto 11 -217,6 -233,3 Förvaltningsresultat 139,5 60,6 Resultat från nyproduktion bostäder – 40,0 Övriga kostnader -7,8 -11,2 Värdeförändringar fastigheter 12 72,6 -530,3 Värdeförändringar derivat 12,8 -50,0 Valutakurseffekter fastigheter 1,7 12,3 Resultat före skatt 218,7 ­478,7 Inkomstskatt 13 -61,6 62,7 Årets resultat 157, 2 ­416,0 Övrigt totalresultat för året ­ – Summa totalresultat för året 157, 2 ­416,0 Årets resultat hänförligt: Moderbolagets aktieägare 124,4 -450,8 Innehav utan bestämmande inflytande 32,8 34,9 Summa totalresultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare 124,4 -450,8 Innehav utan bestämmande inflytande 32,8 34,9 Resultat per aktie före och efter utspädning, kr 1 28 1,92 -11,73 Antal aktier vid årets utgång, tusental 28 45 613 45 613 Genomsnittligt antal aktier, tusental 28 45 613 45 504 1) Resultat i relation till genomsnittligt antal stamaktier efter betalning för hybridobligation. RÄKENSKAPER Genova årsredovisning 2024 75 ===== SIDA 76 ===== RÄKENSKAPER Koncernens balansräkning Mkr Not 2024­12­31 2023­12­31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Goodwill 14 202,9 202,9 Förvaltningsfastigheter 15 8 120,8 7 679,9 Pågående nyanläggningar 16 245,2 878,0 Projekteringsfastigheter 17 1 613,5 1 307,7 Övriga materiella anläggningstillgångar 18 21,9 19,6 Nyttjanderättstillgångar 19 7,1 14,3 Uppskjutna skattefordringar 13 70,5 79,4 Andelar i joint ventures och intresseföretag 21 701,4 569,5 Övriga långfristiga fordringar 23 258,7 298,1 Summa anläggningstillgångar 11 242,0 11 049,4 Omsättningstillgångar Pågående bostadsprojekt 23,9 42,6 Hyresfordringar och kundfordringar 24 19,6 18,2 Övriga fordringar 25 104,9 103,5 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 26 109,9 74,2 Likvida medel 27 151,9 284,5 Summa omsättningstillgångar 410,1 523,0 SUMMA TILLGÅNGAR 11 652,2 11 572,3 Genova årsredovisning 2024 76 ===== SIDA 77 ===== RÄKENSKAPER Mkr Not 2024­12­31 2023­12­31 EGET KAPITAL 28 Summa totalresultat för året Aktiekapital 54,7 54,7 Övrigt tillskjutet kapital 1 652,6 1 652,6 Balanserat resultat inklusive årets resultat 1 061,6 1 007,3 Hybridobligation 556,3 800,0 Innehav utan bestämmande inflytande 821,0 796,4 Summa eget kapital 4 146,1 4 311,0 SKULDER Långfristiga skulder Upplåning från kreditinstitut 29,31 3 232,9 4 589,8 Obligationslån 30,31 1 186,2 492,5 Konvertibla skuldebrev 31 150,3 - Derivat 35,1 44,0 Leasingskuld 19 27,6 31,8 Övriga långfristiga skulder 32 49,9 65,6 Uppskjutna skatteskulder 13 539,7 546,3 Summa långfristiga skulder 5 221,7 5 769,9 Kortfristiga skulder Upplåning från kreditinstitut 29,31 1 882,0 1 177,6 Checkräkningskredit 51,9 14,0 Leverantörsskulder 17,3 84,9 Leasingskuld 19 6,1 9,5 Aktuella skatteskulder 13 18,4 8,8 Övriga skulder 33 189,0 69,1 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 34 119,7 127,5 Summa kortfristiga skulder 2 284,4 1 491,4 SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 11 652,2 11 572,3 Genova årsredovisning 2024 77 ===== SIDA 78 ===== RÄKENSKAPER Koncernens rapport över förändringar i eget kapital Hänförligt till moderbolagets aktieägare Mkr Antal utestående aktier, tu ­ sental Aktie ­ kapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserat resultat inkl. periodens resultat Hybrid­ obligation Innehav utan bestämman ­ de inflytande Summa eget kapital Ingående balans per 1 januari 2023 41 977 50,4 1 459,5 1 535,8 800,0 749,8 4 595,5 Rättelse av fel 1) 3,8 3,9 7,7 Ingående balans per 1 januari 2023 efter rättelse av fel 41 977 50,4 1 459,5 1 539,6 800,0 753,7 4 603,2 Totalresultat Årets resultat -450,8 34,9 -416,0 Övrigt totalresultat - - - Summa totalresultat ­450,8 34,9 ­416,0 Transaktioner med ägare Transaktioner med innehav utan bestämmande inflytande 7,8 7,8 Utdelning hybridobligation -82,8 -82,8 Nyemission stamaktier 3 636 4,4 195,6 200,0 Emissionskostnader stamaktier -2,6 -2,6 Emission teckningsoptioner 0,9 0,9 Valutakurseffekt 0,4 0,4 Utgående balans per 31 december 2023 45 613 54,7 1 652,6 1 007,3 800,0 796,4 4 311,0 Ingående balans per 1 januari 2024 45 613 54,7 1 652,6 1 007,3 800,0 796,4 4 311,0 Totalresultat Årets resultat 124,4 32,8 157, 2 Övrigt totalresultat - - - Summa totalresultat 124,4 32,8 157, 2 Transaktioner med ägare Transaktioner med innehav utan bestämmande inflytande -8,2 -8,2 Emission hybridobligation 300,0 300,0 Emissionskostnader hybridobligation -17,9 -17,9 Återköp hybridobligation 2) -543,8 -543,8 Optionsdel konvertibellån 49,7 49,7 Utdelning hybridobligation -69,7 -69,7 Återköp stamaktier -29,8 -29,8 Valutakurseffekt -2,5 -2,5 Utgående balans per 31 december 2024 3) 45 613 54,7 1 652,6 1 061,6 556,3 821,0 4 146,1 1) Rättelse av fel hänför sig till Järngrindens förvärv av en fastighet under 2022 där en felaktig fördelning av fastighetsvärden gjordes i samband med förvärvet. Förutom eget kapital har projekteringsfastigheter och uppskjuten skatteskuld påverkats av rättelsen, i övrigt har inga balansposter påverkats. 2) Per 31 december har bolaget hybridobligationer i eget förvar till ett nominellt värde om 543,8 Mkr. 3) Per 31 december innehar bolaget 600 000 aktier i eget förvar. Genova årsredovisning 2024 78 ===== SIDA 79 ===== RÄKENSKAPER Koncernens rapport över kassaflöden Mkr Not 2024­12­31 2023­12­31 Kassaflöde från den löpande verksamheten Förvaltningsresultat 139,5 60,6 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet* -54,4 46,1 Övriga kostnader -7,8 -11,2 Betald skatt -1,7 -6,5 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 75,5 88,9 Förändringar i rörelsekapital Förändring kundfordringar -1,4 10,9 Förändring övriga rörelsefordringar -32,7 55,3 Förändring leverantörsskulder -67,5 -9,1 Förändring övriga rörelseskulder 109,1 -70,7 Kassaflöde från den löpande verksamheten 83,0 75,3 Kassaflöde från investeringsverksamheten Investeringar i fastigheter och projekt -917,4 -812,4 Investeringar i inventarier -2,6 -0,5 Försäljning av fastigheter 213,4 705,9 Investeringar i dotterföretag - -41,4 Utdelning från intresseföretag 61,1 37,3 Förändring av övriga finansiella anläggningstillgångar 39,4 -8,0 Kassaflöde från investeringsverksamheten ­606,0 ­119,2 Kassaflöde från finansieringsverksamheten Nyemission stamaktier - 200,0 Emissionskostnader stamaktier - -2,6 Återköp stamaktier -29,8 - Nyemission hybridobligation 282,1 - Återköp hybridobligation -543,8 - Upptagna lån 4 214,8 1 567,6 Amortering av lån -3 463,4 -1 609,2 Lämnad utdelning -69,7 -85,2 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 390,3 70,7 Årets kassaflöde ­132,6 26,8 Likvida medel vid årets början 284,5 257,7 Likvida medel vid årets slut 151,9 284,5 * Övriga poster ej kassapåverkande Återläggning av avskrivningar 8,0 7, 2 Resultat från andelar i joint ventures -46,3 16,4 Upplupen ränta -16,2 22,5 ­54,4 46,1 Erhållen ränta 11 10,1 6,4 Betald ränta 11 -216,3 -160,5 Genova årsredovisning 2024 79 ===== SIDA 80 ===== Moderbolagets resultaträkning Mkr Not 2024­01­01 2024­12­31 2023­01­01 2023­12­31 Nettoomsättning 8,8 7,4 Summa rörelsens intäkter 8,8 7,4 Övriga externa kostnader 8 -7,3 -37,0 Personalkostnader 10 -12,3 -9,5 Summa rörelsens kostnader ­19,6 ­46,5 Rörelseresultat ­10,8 ­39,1 Nedskrivningar av andelar i koncernföretag 20 -182,6 -256,4 Ränteintäkter och liknande resultatposter 11 293,2 248,2 Räntekostnader och liknande resultatposter 11 -176,3 -155,5 Resultat från finansiella poster ­76,5 ­163,6 Bokslutsdispositioner Erhållna koncernbidrag - 38,9 Resultat före skatt ­76,5 ­163,9 Skatt på årets resultat 13 -5,1 – Årets resultat ­81,6 ­163,9 Rapport över totalresultat har inte upprättats då det i moderbolaget inte finns några transaktioner som ska ingå i övrigt totalresultat. RÄKENSKAPER Genova årsredovisning 2024 80 ===== SIDA 81 ===== RÄKENSKAPER Moderbolagets balansräkning Mkr Not 2024­12­31 2023­12­31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 20 818,2 818,2 Uppskjutna skattefordringar 13 17,3 22,4 Fordringar hos koncernföretag 22 2 4 37,1 1 743,6 Summa finansiella anläggningstillgångar 3 272,6 2 584,2 Kortfristiga fordringar Fordringar hos koncernföretag 22 66,8 52,1 Aktuella skattefordringar 0,2 - Övriga fordringar 25 4,1 4,5 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 26 4,6 1,2 75,8 57,8 Likvida medel 27 22,7 11,3 Summa omsättningstillgångar 98,5 17,0 SUMMA TILLGÅNGAR 3 371,1 2 653,3 EGET KAPITAL OCH SKULDER 28 Summa totalresultat för året Bundet eget kapital Aktiekapital 54,7 54,7 Summa bundet eget kapital 54,7 54,7 Fritt eget kapital Överkursfond 1 004,8 1 004,8 Balanserat resultat -881,2 -600,0 Årets resultat -81,6 -163,9 Summa fritt eget kapital 42,0 240,9 Hybridobligation 31 556,3 800,0 Summa eget kapital 653,0 1 095,6 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 29 30,0 400,0 Obligationslån 30 1 186,2 492,5 Konvertibla skuldebrev 31 200,0 - Skulder till koncernföretag 22 1 219,9 592,3 Summa långfristiga skulder 2 636,1 1 484,8 Kortfristiga skulder Checkräkningskredit 51,9 14,0 Leverantörsskulder 0,4 1,5 Skulder till koncernföretag 22 14,8 37,4 Övriga skulder 33 0,4 2,9 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 34 14,4 17,1 Summa kortfristiga skulder 81,9 72,9 SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 3 371,0 2 653,3 Genova årsredovisning 2024 81 ===== SIDA 82 ===== Moderbolagets rapport över förändringar i eget kapital Mkr Aktiekapital Överkurs ­ fond Balanserat resultat Årets resultat Hybrid ­ obligation Summa eget kapital Ingående balans per 1 januari 2023 50,4 811,7 ­485,1 ­33,0 800,0 1 144,0 Omföring i ny räkning -33,0 33,0 – Årets resultat -163,9 -163,9 Summa totalresultat ­163,9 ­163,9 Transaktioner med ägare Utdelning hybridobligation -82,8 -82,8 Nyemission stamaktier 4,4 195,6 200,0 Emissionskostnader stamaktier -2,6 -2,6 Emission teckningsoptioner 0,9 0,9 Utgående balans per 31 december 2023 54,7 1 004,8 ­600,0 ­163,9 800,0 1 095,7 Ingående balans per 1 januari 2024 54,7 1 004,8 ­600,0 ­163,9 800,0 1 095,7 Omföring i ny räkning -163,8 163,8 – Årets resultat -81,6 -81,6 Summa totalresultat ­81,6 ­81,6 Transaktioner med ägare Återköp hybridobligation 1) -543,8 -543,8 Emission hybridobligation 300,0 300,0 Emissionskostnader hybridobligation -17,9 -17,9 Utdelning hybridobligation -69,7 -69,7 Återköp stamaktier -29,8 -29,8 Utgående balans per 31 december 2024 2) 54,7 1 004,8 ­881,2 ­81,6 556,3 653,0 1) Per 31 december har bolaget hybridobligationer i eget förvar till ett nominellt värde om 543,8 Mkr. 2) Per 31 december innehar bolaget 600 000 aktier i eget förvar. RÄKENSKAPER Genova årsredovisning 2024 82 ===== SIDA 83 ===== RÄKENSKAPER Moderbolagets rapport över kassaflöden Mkr Not 2024­12­31 2023­12­31 Kassaflöde från den löpande verksamheten Rörelseresultat -10,8 -39,1 Erhållen ränta 285,0 112,0 Erlagd ränta -169,8 -132,4 Betald inkomstskatt -0,2 -0,2 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 104,2 ­59,8 Förändringar i rörelsekapital Förändring övriga rörelsefordringar -2,1 1,3 Förändring övriga rörelseskulder -5,4 -9,4 Kassaflöde från den löpande verksamheten 96,7 ­67,9 Kassaflöde från finansieringsverksamheten Inlåning från koncernföretag 422,4 33,2 Utlåning till koncernföretag -708,2 226,8 Nyemission stamaktier - 200,0 Återköp stamaktier -29,8 - Emissionskostnader stamaktier - -2,6 Nyemission hybridobligation 282,1 - Återköp hybridobligation -543,8 - Upptagna lån 931,6 906,5 Amortering av lån -370,0 -1 267,0 Lämnad utdelning -69,7 -82,8 Kassaflöde från finansieringsverksamheten ­85,2 14,1 Årets kassaflöde 11,4 ­53,8 Likvida medel vid årets början 11,3 65,1 Likvida medel vid årets slut 22,7 11,3 Genova årsredovisning 2024 83 ===== SIDA 84 ===== Not 1 Allmän information Denna årsredovisning och koncernårsredovisning omfattar det svenska moderbolaget Genova Property Group AB, organisations - nummer 556864-8116, och dess dotterföretag, nedan benämnt ”Genova” eller koncernen. Moderbolaget är ett aktiebolag som är registrerat i Sverige och har sitt säte i Stockholm. Besöksadressen till huvudkontoret är Smålandsgatan 12, 111 46 Stockholm. Samtliga belopp redovisas i miljoner kronor (Mkr) om inte annat anges. Uppgifterna inom parentes avser föregående år. Styrelsen har den 31 mars 2025 godkänt denna årsredovisning och koncernredovisning vilken kommer att läggas fram för anta - gande vid årsstämma den 5 maj 2025. Redovisningsprinciper samt noter NOT 2 Sammanfattning av väsentliga redovisningsprinciper 2.1 GRUND FÖR RAPPORTERNAS UPPRÄTTANDE Koncernredovisningen för Genova har upprättats i enlighet med IFRS redovisningsstandarder (IFRS) samt tolkningar från IFRS IC sådana de antagits av EU. Utöver detta har RFR 1 Kompletterande redovis - ningsregler för koncerner tillämpats. Koncernredovisningen har upprättats med antagande om fortlevnad enligt anskaffningsvärde - metoden, med undantag av förvaltningsfastigheter och finansiella instrument, vilka värderats till verkligt värde. Att upprätta rapporter i överrensstämmelse med IFRS kräver användning av viktiga uppskattningar för redovisningsändamål. Utö - ver detta krävs att ledningen gör vissa bedömningar vid tillämpningen av koncernens redovisningsprinciper. För de områden som innefattar en hög grad av bedömning som är komplexa, eller där antaganden och uppskattningar har gjorts av väsentlig betydelse för koncernen, har information lämnats om detta i not 4. Moderbolagets redovisning är upprättad i enlighet med RFR 2, Redovisning för juridiska personer och Årsredovisningslagen. I de fall moderbolaget tillämpar andra redovisningsprinciper än koncer - nen anges detta separat i slutet av denna not. De nedan angivna redovisningsprinciperna för koncernen har til l- lämpats konsekvent på samtliga perioder som presenteras i koncer - nens finansiella rapporter om inte annat framgår nedan. Nya standarder vilka träder i kraft 2024 Ändringar i IAS 1 Utformning av finansiella rapporter avseende klas - sificering av skulder samt upplysningskrav, framför allt kopplade till skulder förenade med kovenanter, trädde ikraft 1 januari 2024. Änd - ringarna har inte haft någon materiell inverkan på Genova Property Group finansiella rapporter per 2024-12-31. Inga andra nya och/eller ändrade redovisningsstandarder som trädde i kraft 1 januari 2024 och tillämpas av koncernen från detta datum har haft någon väsentlig inverkan på koncernredovisningen. Nya standarder vilka träder i kraft 2025 eller senare Ett antal nya standarder och tolkningar träder ikraft för räkenskapsår som börjar den 1 januari 2025 eller senare och har inte tillämpats vid upprättandet av denna finansiella rapport. Inga av dessa nya IFRS- eller IFRIC-ändringar förväntas ha någon betydande effekt på koncernens finansiella rapporter framöver. IFRS 18 Presentation and Disclosure in Financial Statements kommer att ersätta IAS 1 Utformning av finansiella rapporter och ska tillämpas från och med 1 januari 2027. Retroaktiv tillämpning krävs, och därför kommer jämförande information för räkenskapsåret som slutar 31 december 2026 att omräknas. IFRS 18 medför nya krav som syftar till att uppnå jämförbarhet i rapporteringen samt att ge använ - darna mer relevant och transparent information. Effekterna av den nya standarden på Genova Property Group finansiella rapporter har ännu inte utvärderats fullt ut. 2.2 KONCERNREDOVISNING Dotterföretag Dotterföretag är alla företag över vilka koncernen har bestämmande inflytande. Koncernen kontrollerar ett företag när den exponeras för eller har rätt till rörlig avkastning från sitt innehav i företaget och har möjlighet att påverka avkastningen genom sitt inflytande i företa - get. Dotterföretag inkluderas i koncernredovisningen från och med NOTER Genova årsredovisning 2024 84 ===== SIDA 85 ===== NOTER den dag då det bestämmande inflytandet överförs till koncernen. De exkluderas ur koncernredovisningen från och med den dag då det bestämmande inflytandet upphör. Förvärvsmetoden används för redovisning av koncernens rörelse - förvärv. Köpeskillingen för förvärvet av ett dotterföretag utgörs av verkligt värde på överlåtna tillgångar, skulder som koncernens ådrar sig till tidigare ägare av det förvärvade bolaget och de aktier som emitterats av koncernen. I köpeskillingen ingår även verkligt värde på alla tillgångar eller skulder som är en följd av en överenskommelse om villkorad köpeskilling. Identifierbara förvärvade tillgångar och övertagna skulder i ett rörelseförvärv värderas initialt till verkliga vär - den på förvärvsdagen. Förvärvsrelaterade kostnader kostnadsförs när de uppstår. Koncerninterna transaktioner, balansposter samt orealiserade vinster och förluster på transaktioner mellan koncernföretag elimine - ras. Redovisningsprinciperna för dotterföretag har i förekommande fall ändrats för att garantera en konsekvent tillämpning av Koncer - nens principer. Rörelseförvärv och tillgångsförvärv Då förvärv av dotterföretag ej avser förvärv av rörelse, utan förvärv av tillgångar i form av förvaltningsfastigheter, fördelas anskaffnings - utgiften på de förvärvade tillgångarna i förvärvsanalysen. Ett förvärv av förvaltningsfastigheter klassificeras som tillgångsförvärv om förvärvet avser fastigheter, med eller utan hyreskontrakt, men inte innefattar den personal och de processer som krävs för att bedriva förvaltningsverksamheten. En viktig skillnad i redovisning av till - gångsförvärv, jämfört med rörelseförvärv, är att någon uppskjuten skatt inte redovisas vid det första tillfället tillgången tas upp i balans - räkningen. Ytterligare en skillnad är att transaktionsutgifter redovisas som en del av anskaffningsutgiften i ett tillgångsförvärv. Se även not 4 som behandlar kritiska bedömningar och uppskatt - ningar vid tillämpning av Genovas redovisningsprinciper, där fråga om rörelseförvärv eller tillgångsförvärv utvecklas. Transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande (minoritetsaktieägare) Koncernen redovisar transaktioner med aktieägare utan bestäm - mande inflytande som transaktioner med koncernens aktieägare. Vid förvärv från aktieägare utan bestämmande inflytande redovisas skillnaden mellan erlagd köpeskilling och den faktiska förvärvade andelen av det redovisade värdet på dotterföretagets nettotillgångar i eget kapital. Vinster och förluster på avyttringar till innehavare utan bestämmande inflytande redovisas också i eget kapital. Segmentsredovisning Företagsledningen har identifierat rörelsesegment utifrån den interna rapporteringen till företagets högste verkställande besluts - fattare, vilken av koncernen identifierats som koncernens VD. Uti - från den interna rapporteringen organiseras, styrs och rapporteras verksamheten genom två rörelsesegment: Fastighetsförvaltning och Övrigt. Rörelsesegmentet Förvaltningsfastigheter konsolideras enligt samma principer som koncernen i sin helhet. Intäkter och kost - nader som redovisas för respektive rörelsesegment är faktiska kost - nader. Motsvarande gäller de tillgångar och skulder som redovisas per segment och som framgår av koncernens rapport över finansiell ställning. I segmentsredovisningen, redovisas pågående bostadsprojekt genom bostadsrättsföreningar i segmentet Övrigt enligt tidigare tillämpade principer för intäktsredovisning. Det innebär att Genova ser bostadsrättsföreningen som en extern motpart och redovisar en intäkt vid försäljning av fastigheten till bostadsrättsföreningen och intäkter från projektledningen över tid i takt med att arbetet utförts med tillämpning av successiv vinstavräkning. Resultat från transak - tioner med bostadsrättsföreningar redovisas i segmentet ”Övrigt”. Dessa principer innebär att Genova i segmentsredovisningen inte följer IFRS 10 Koncernredovisning då bostadsrättsföreningarna som konsolideras i koncernredovisningen ses som externa parter i segmentsredovisningen. Genova anser att denna redovisning bäst beskriver Genovas bostadsaffär och det är fortsatt enligt denna prin - cip som styrelse och ledning följer verksamheten. 2.3 SAMARBETSARRANGEMANG Med samarbetsarrangemang avses företag där koncernen tillsam - mans med andra parter genom avtal har ett gemensamt bestäm - mande inflytande över verksamheten. Ett innehav i ett samarbetsar - rangemang klassificeras antingen som en gemensam verksamhet eller som ett joint venture beroende på de rättigheter och skyldig - heter respektive investerare har enligt kontraktet. I koncernen har innehaven klassificerats som joint ventures. Joint ventures redovisas enligt kapitalandelsmetoden. Vid tillämpning av kapitalandelsmeto - den värderas investeringen inledningsvis till anskaffningsvärde i kon - cernens rapport över finansiell ställning och det redovisade värdet ökas eller minskas därefter för att beakta koncernens andel av resul - tat och övrigt totalresultat från sina innehav efter förvärvstidpunkten. Koncernens andel av resultat och övrigt totalresultat i ett joint venture ingår i koncernens resultat och övrigt totalresultat. 2.4 INVENTARIER Alla inventarier redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för ack - umulerade avskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår utgifter som direkt kan hänföras till förvärvet av tillgången. Avskrivningar för att fördela deras anskaffningsvärde ner till det beräknade restvärdet över den beräknade nyttjandeperioden, görs linjärt enligt följande: Inventarier 5 år Tillgångarnas restvärde och nyttjandeperioder prövas varje balans - dag och justeras vid behov. En tillgångs redovisade värde skrivs omgående ner till dess återvinningsvärde om tillgångens redovisade värde överstiger dess bedömda återvinningsvärde. Vinster och förluster vid avyttring fastställs genom en jämförelse mellan försäljningsintäkten och det redovisade värdet och redovisas i Övriga rörelseintäkter respektive Övriga rörelsekostnader i resultat - räkningen. Genova årsredovisning 2024 85 ===== SIDA 86 ===== NOTER 2.5 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Förvaltningsfastigheter innehas i syfte att generera hyresintäkter och värdestegringar. I det fall en fastighet förvärvas med flera möjliga användningsområden och där alternativen är att generera hyres intäkter och värdestegringar eller användas för exploatering av bostadsrätter, klassificeras innehavet initialt som förvaltningsfastighet. Förvaltningsfastigheter redovisas initialt till anskaffningsvärde, inkluderat direkt hänförliga transaktionskostnader. Efter den initiala redovisningen redovisas förvaltningsfastigheter till verkligt värde. Verkligt värde baserar sig i första hand på priser på en aktiv marknad och är det belopp till vilken en tillgång skulle kunna överlåtas mellan initierade parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse av att transaktionen genomförs. För att fastställa fastigheternas verkliga värde görs externa marknadsvärderingar av samtliga fastigheter i samband med varje kvartalsbokslut. Föränd - ringar i verkligt värde av förvaltningsfastigheter redovisas som värde - förändring i resultaträkningen. Vid försäljning av fastighet redovisas skillnaden mellan erhållet försäljningspris och redovisat värde enligt senast upprättad rapport, med avdrag för försäljningsomkostnader och tillägg för aktiveringar sedan senaste delårsrapporten som vär - deförändring i resultaträkningen. Tillkommande utgifter aktiveras enbart när det är troligt att fram - tida ekonomiska fördelar förknippade med fastigheten kommer att erhållas av koncernen och utgiften kan fastställas med tillförlitlighet samt att åtgärden avser utbyte av en befintlig eller införandet av en ny identifierad komponent. Övriga reparations- och underhållsutgifter resultatförs löpande i den period de uppstår. Vid större ny-, till- och ombyggnad aktiveras även räntekostnad under produktionstiden. 2.6 PÅGÅENDE NYANLÄGGNINGAR Pågående nyanläggningar av förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde, utifrån bedömt framtida marknadsvärde vid färdigstäl - landet av fastigheten, i förhållande till färdigställandegrad i projektet. Framtagande av färdigställandegraden görs med nerlagda projekt - kostnader tillsammans med ursprungsvärdet på marken i förhållande till den beräknade slutkostnaden för projektet som helhet. 2.7 PROJEKTERINGSFASTIGHETER Projekteringsfastigheter redovisas till anskaffningsvärdet på fastig - heten plus nedlagda kostnader såsom arkitektkostnader, bygglovs - avgifter, räntor etc. I vissa fall där fastigheten i ett tidigare skede utgjort en förvaltningsfastighet och då värderats enligt principen verkligt värde innan den omklassificerats till projekteringsfastighet är det senaste marknadsvärdet som då anses utgöra anskaffningsvär - det vid tidpunkten för omklassificeringen till projekteringsfastighet. När omklassificering gjorts till projekteringsfastighet görs inga ytter - ligare värdeförändringar på fastigheten. 2.8 NEDSKRIVNINGAR AV ICKE ­FINANSIELLA ANLÄGGNINGS ­ TILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar och sådana immateriella tillgångar som skrivs av bedöms med avseende på värdenedgång närhelst händelser eller förändringar i förhållanden indikerar att det redovi - sade värdet kanske inte är återvinningsbart. En nedskrivning görs med det belopp varmed tillgångens redovisade värde överstiger dess återvinningsvärde. Återvinningsvärdet är det högre av tillgångens verkliga värde minskat med försäljningskostnader och dess nyttjan - devärde. Vid bedömning av nedskrivningsbehov grupperas tillgångar på de lägsta nivåer där det finns separata identifierbara kassaflöden (kassagenererande enheter). För materiella och immateriella anlägg - ningstillgångar som tidigare har skrivits ned görs en prövning vid varje balansdag för att bedöma om en återföring bör göras. 2.9 FINANSIELLA INSTRUMENT Finansiella instrument är varje form av avtal som ger upphov till en finansiell tillgång i ett företag och en finansiell skuld eller ett eget kapitalinstrument i ett annat företag. Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar på tillgångssidan innehav av onoterade aktier, likvida medel, hyres- och kundfordringar och övriga fordringar. På skuldsidan återfinns leverantörsskulder, låneskulder och övriga skulder. Redovisningen beror på hur de finansiella instru - menten har klassificerats. Redovisning och borttagande En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i balansräkningen när bolaget blir part enligt instrumentets avtalsmässiga villkor. Hyres- och kundfordringar tas upp i balansräkningen när faktura har skickats och företagets rätt till ersättning är ovillkorlig. Skuld tas upp när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet föreligger att betala, även om faktura ännu inte mottagits. Leverantörsskulder tas upp när faktura mottagits. Vinster och förluster från borttagande ur balansräkning samt modifiering redovisas i resultatet. Klassificering och värdering Finansiella tillgångar Skuldinstrument: Utifrån koncernens affärsmodell för förvaltning av tillgången och karaktären på tillgångens avtalsenliga kassaflöden klassificeras finansiella tillgångar som är skuldinstrument. Instrumenten klassificeras till: • upplupet anskaffningsvärde • verkligt värde via övrigt totalresultat, eller • verkligt värde via resultatet. Koncernens skuldinstrument klassificeras till upplupet anskaffnings - värde. Finansiella tillgångar klassificerade till upplupet anskaffnings - värde värderas initialt till verkligt värde med tillägg av transaktions - kostnader. Hyres- och kundfordringar redovisas initialt till det faktu - rerade värdet. Efter första redovisningstillfället värderas tillgångarna enligt effektivräntemetoden. Tillgångar klassificerade till upplupet anskaffningsvärde innehas enligt affärsmodellen att inkassera avtals enliga kassaflöden som endast är betalningar av kapitalbelopp och ränta på det utestående kapitalbeloppet. Tillgångarna omfattas av en förlustreservering för förväntade kreditförluster. Genova årsredovisning 2024 86 ===== SIDA 87 ===== NOTER Egetkapitalinstrument: klassificeras till verkligt värde via resultatet med undantaget om de inte hålls för handel, då ett oåterkalleligt val kan göras att klassificera dem till verkligt värde via övrigt totalresultat utan efterföljande omklassificering till resultatet. Koncernen innehar aktier och andelar som redovisas till verkligt värde via resultatet. Derivat: klassificeras till verkligt värde via resultatet. Verkligt värde fastställs enligt beskrivning i not 3. Finansiella skulder Finansiella skulder klassificeras till upplupet anskaffningsvärde med undantag av derivat. Finansiella skulder redovisade till upplupet anskaffningsvärde värderas initialt till verkligt värde inklusive trans - aktionskostnader. Efter det första redovisningstillfället värderas de till upplupet anskaffningsvärde enligt effektivräntemetoden. Derivat: klassificeras till verkligt värde via resultatet. Verkligt värde fastställs enligt beskrivning i not 3. Nedskrivning av finansiella tillgångar Koncernens finansiella tillgångar, förutom de som klassificeras till verkligt värde via resultatet eller egetkapitalinstrument som värde - ras till verkligt värde via övrigt totalresultat, omfattas av nedskriv - ning för förväntade kreditförluster. Nedskrivning för kreditförluster enligt IFRS 9 är framåtblickande och en förlustreservering görs när det finns en exponering för kreditrisk, vanligtvis vid första redovis - ningstillfället. Förväntade kreditförluster återspeglar nuvärdet av alla underskott i kassaflöden hänförliga till fallissemang antingen för de nästkommande 12 månaderna eller för den förväntade återstående löptiden för det finansiella instrumentet, beroende på tillgångsslag och på kreditförsämring sedan första redovisningstillfället. Förvän - tade kreditförluster återspeglar ett objektivt, sannolikhetsvägt utfall som beaktar flertalet scenarier baserade på rimliga och verifierbara prognoser. Den förenklade modellen tillämpas för hyres- och kundfordringar, avtalstillgångar samt leasingfordringar. En förlustreserv redovisas, i den förenklade modellen, för fordrans eller tillgångens förväntade återstående löptid. Initialt, samt per varje balansdag, redovisas en förlustreserv för de nästkommande 12 månaderna, alternativt för en kortare tidsperiod beroende på återstående löptid (stadie 1). Koncernens tillgångar har bedömts vara i stadie 1, det vill säga, det har inte skett någon väsent - lig ökning av kreditrisk. Denna metod tillämpas för hyres- och kund - fordringar samt för förväntade kreditförluster relaterade till finansiella garantiavtal. Dessa består av borgensförbindelser som företaget har till förmån för lån upptagna av Brf vid finansiering av entreprenaden. Beräkning av förväntade kreditförluster görs genom individuell genomgång av respektive tillgång och utifrån historik över faktiska kreditförluster. De finansiella tillgångarna redovisas i balansräkningen till upplu - pet anskaffningsvärde, det vill säga, netto av bruttovärde och förlust - reserv. Förändringar av förlustreserven redovisas i resultaträkningen. Likvida medel Likvida medel består av kassamedel samt omedelbart tillgängliga tillgodohavanden hos banker och motsvarande institut samt kort - fristiga likvida placeringar med en löptid från anskaffningstidpunkten understigande tre månader. Likvida medel omfattas av kraven på för - lustreservering för förväntade kreditförluster. Kundfordringar och övriga fordringar För hyres- och kundfordringar har koncernen valt att tillämpa den för - enklade metoden för redovisning av förväntade kreditförluster. Detta innebär att förväntade kreditförluster reserveras för återstående löptid, vilken förväntas understiga ett år för samtliga fordringar. Kon - cernen reserverar för förväntade kreditförluster baserat på historiska kreditförluster samt framåtriktad information. Koncernens kunder är en homogen grupp med likartad riskprofil, varför kreditrisken initialt bedöms kollektivt för samtliga kunder. Eventuella större enskilda fordringar bedöms per motpart. Koncernen skriver bort en fordran när det inte längre finns någon förväntan på att erhålla betalning och då aktiva åtgärder för att erhålla betalning har avslutats. Genova tillämpar en metod som kombinerar historiska erfaren - heter med annan känd information och framåtblickande faktorer för bedömning av förväntade kreditförluster. Koncernen har definierat fal- lissemang som då betalning av fordran är 90 dagar försenad eller mer, eller om andra faktorer indikerar att betalningsinställelse föreligger. Väsentlig ökning av kreditrisk har per balansdagen inte bedömts före - ligga för någon fordran eller tillgång. Sådan bedömning baseras på om betalning är 30 dagar försenad eller mer, eller om väsentlig försämring av kreditrating sker, medförande en rating understigande investment grade. I de fall beloppen inte bedöms vara av oväsentlig karaktär redo- visas en reserv för förväntade kreditförluster för finansiella instrument. 2.10 KASSAFLÖDE I likvida medel ingår kassa, banktillgodohavanden och övriga kort - fristiga placeringar med förfallodag inom tre månader från anskaff - ningstidpunkten. Checkräkningskredit redovisas som upplåning bland kortfristiga skulder. Genova har enbart banktillgodohavanden i nuläget. In- och utbetalningar redovisas i rapport över kassaflöden som är upprättad i enlighet med den indirekta metoden. 2.11 AKTIEKAPITAL OCH BERÄKNING RESULTAT PER AKTIE Stamaktier och preferensaktier klassificeras som eget kapital, se vidare i not 29. Kostnader som direkt kan hänföras till emission av nya aktier redovisas i eget kapital som ett avdrag från emissionslikviden. Emissionskostnader redovisas som en avdragspost under eget kapi - talkategori Övrigt tillskjutet kapital. Beräkning av resultat per stamaktie baseras på årets resultat i koncernen hänförligt till moderbolagets aktieägare, efter avdrag för utdelning till preferensaktieägarna, och på det vägda genomsnittliga antalet utestående aktier under året. Genova årsredovisning 2024 87 ===== SIDA 88 ===== 2.12 LEVERANTÖRSSKULDER Leverantörsskulder redovisas inledningsvis till nominellt belopp och därefter till upplupet anskaffningsvärde, vilket i normalfallet anses vara likvärdigt med nominellt belopp då löptiden normalt är kort. Leverantörsskulder tas upp när faktura mottagits. 2.13 UPPLÅNING Upplåning redovisas inledningsvis till verkligt värde, netto efter trans - aktionskostnader. Upplåning redovisas därefter till upplupet anskaff - ningsvärde och eventuell skillnad mellan erhållet belopp (netto efter transaktionskostnader) och återbetalningsbeloppet redovisas i resultaträkningen fördelat över låneperioden, med tillämpning av effektivräntemetoden. Upplåning klassificeras som kortfristiga skulder om inte koncer - nen har en ovillkorlig rätt att skjuta upp betalning av skulden i åtmins - tone 12 månader efter balansdagen. Lånekostnader redovisas i resultaträkningen i den period till vilken de hänför sig. Upplupen ränta redovisas som en del av kortfristig upplåning från kreditinstitut, i det fall räntan förväntas regleras inom 12 månader från balansdagen. 2.14 AKTUELL OCH UPPSKJUTEN SKATT Inkomstskatter utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Inkomst - skatter redovisas i årets resultat utom då underliggande transaktion redovisas i övrigt totalresultat eller i eget kapital varvid tillhörande skatteeffekt redovisas i övrigt totalresultat respektive i eget kapital. Den aktuella skattekostnaden beräknas på basis av de skatte - regler som på balansdagen är beslutade eller i praktiken beslutade i Sverige, f n 20,6 procent, där moderföretagets dotterföretag är verk - samma och genererar skattepliktiga intäkter. Ledningen utvärderar regelbundet de yrkanden som gjorts i självdeklarationer avseende situationer där tillämpliga skatteregler är föremål för tolkning och gör, när så bedöms lämpligt, avsättningar för belopp som troligen ska betalas till skattemyndigheten. Uppskjuten skatt redovisas i sin helhet, enligt balansräknings - metoden, på alla temporära skillnader som uppkommer mellan det skattemässiga värdet på tillgångar och skulder och dessas redovi - sade värden i koncernredovisningen. Den uppskjutna skatten redo - visas emellertid inte om den uppstår till följd av en transaktion som utgör den första redovisningen av en tillgång eller skuld som inte är ett rörelseförvärv och som, vid tidpunkten för transaktionen, varken påverkar redovisat eller skattemässigt resultat. Uppskjuten inkomst - skatt beräknas med tillämpning av skattesatser (och -lagar) som har beslutats eller aviserats per balansdagen och som förväntas gälla när den berörda uppskjutna skattefordran realiseras eller den upp - skjutna skatteskulden regleras. Uppskjutna skattefordringar redovisas i den omfattning det är tro - ligt att framtida skattemässiga överskott kommer att finnas tillgäng - liga, mot vilka de temporära skillnaderna kan utnyttjas. Uppskjuten skatt beräknas på temporära skillnader som uppkommer på andelar i dotterföretag, förutom där tidpunkten för återföring av den temporära skillnaden kan styras av Koncernen och det är sannolikt att den tem - porära skillnaden inte kommer att återföras inom överskådlig framtid. 2.15 ERSÄTTNINGAR TILL ANSTÄLLDA Kortfristiga ersättningar till anställda Ersättningar till anställda redovisas i takt med att de anställda utfört tjänster i utbyte mot ersättningen. Pensionsförpliktelser Koncernföretagen har enbart avgiftsbestämda pensionsplaner. 2.16 AVSÄTTNINGAR Avsättningar redovisas när Koncernen har en legal eller informell för - pliktelse till följd av tidigare händelser, det är sannolikt att ett utflöde av resurser kommer att krävas för att reglera åtagandet, och beloppet har beräknats på ett tillförlitligt sätt. Inga avsättningar görs för fram - tida rörelseförluster. 2.17 INTÄKTSREDOVISNING Intäkter från avtal med kunder avser intäkter från försäljning av varor och tjänster från Genovas ordinarie verksamhet. Intäkten redovisas när kontroll övergår till kunden för de varor eller tjänster som bolaget bedömt vara distinkta i ett avtal och speglar den ersättning som före - taget förväntar sig att ha rätt till i utbyte mot dessa varor eller tjäns - ter. Koncernens intäkter kommer från leasingintäkter och redovisas i enlighet med IFRS 16 Leasingavtal, dessa principer anges nedan under 2.16. Andra intäkter avser försäljning av bostadslägenheter till bostadsköpare, som vanligen utgörs av privata konsumenter. Avtal om köp av bostadslägenhet ingås löpande med kunderna med start innan byggnationen har påbörjats. Koncernen har identifierat ett distinkt prestationsåtagande i avtalen: försäljning av bostadslägenhet. Trans - aktionspriset är i sin helhet fast. Intäkterna redovisas när kunden har fått kontroll, genom att kunden kan använda eller dra nytta av varan, varvid kontrollen anses överförd. Genova har gjort bedömningen att kontrollen över bostadslägenheten övergår till kunden vid en tidpunkt, då bostadsköparen får tillträde till bostaden. Detta sker vanligen under en kortare tidsperiod när bostadsfastigheten är färdigställd. 2.18 LEASING Koncernen som leasetagare Leasingskulder Vid inledningsdatumet för ett leasingavtal redovisas en leasingskuld motsvarande nuvärdet av de leasingbetalningar som inte betalats vid denna tidpunkt. Dessa leasingskulder redovisas separat från övriga skulder i balansräkningen. Leasingperioden bestäms som den icke-uppsägningsbara perio - den tillsammans med perioder att förlänga eller säga upp avtalet om Genova är rimligt säkra på att nyttja de optionerna. Leasingbetalning - arna inkluderar fasta betalningar (efter avdrag för eventuella förmå - ner i samband med tecknandet av leasingavtalet), variabla leasingav - gifter som beror på ett index eller ett pris, och belopp som förväntas betalas enligt restvärdesgarantier. Leasingbetalningarna inkluderar dessutom lösenpriset för en option att köpa den underliggande till - gången eller straffavgifter som utgår vid uppsägning om Genova är rimligt säker på att utnyttja dessa optioner. Variabla leasingavgifter NOTER Genova årsredovisning 2024 88 ===== SIDA 89 ===== NOTER som inte beror på ett index eller ett pris redovisas som en kostnad i den period som de är hänförliga till. För nuvärdeberäkning av leasingbetalningar tillämpas den impli - cita räntan i avtalet om den kan fastställas, i övriga fall används den marginella upplåningsräntan för leasingavtalet. Efter inledningsdatu - met av ett leasingavtal ökar leasingskulden för att återspegla räntan på leasingskulden och minskar med utbetalda leasingavgifter. Dess - utom omvärderas leasingskulden till följd av avtalsmodifieringar, för - ändringar av leasingperioden, förändringar i leasingbetalningar eller förändringar i en bedömning att köpa den underliggande tillgången. Nyttjanderättstillgångar Genova redovisar nyttjanderättstillgångar i balansräkningen vid inledningsdatumet för leasingavtalet. Nyttjanderättstillgångarna re - dovisas separat från övriga tillgångar i balansräkningen. Nyttjanderättstillgångar värderas till anskaffningsvärde. Anskaff - ningsvärdet för dessa nyttjanderättstillgångar inkluderar det initi - ala värdet som redovisas för den hänförliga leasingskulden, initiala direkta utgifter, eventuella förskottsbetalningar som görs på eller innan inledningsdatumet för leasingavtalet efter avdrag av eventu - ella erhållna incitament, samt en uppskattning av eventuella åter - ställningskostnader. Efter inledningsdatumet värderas nyttjande - rättstillgångar till anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar, samt justerat för omvär - deringar av leasingskulden. Förutsatt att Genova inte är rimligt säkra att de kommer överta äganderätten till den underliggande tillgången vid utgången av leasingavtalet skrivs nyttjanderättstillgången av lin - järt under leasingperioden. Tillämpning av lättnadsregler Genova tillämpar lättnadsreglerna avseende korttidsleasingavtal och leasingavtal där den underliggande tillgången är av lågt värde. Utgif - ter som uppstår i samband med dessa leasingavtal redovisas linjärt över leasingperioden som rörelsekostnader i resultaträkningen. Koncernen som leasegivare Genova klassificerar samtliga hyresavtal som operationella lea - singavtal med hänsyn till att samtliga väsentliga risker och förmå - ner förknippade med ägandet av fastigheterna behålls av Genova. Hyresintäkter aviseras i förskott och periodiseras linjärt över hyres - perioden om inte en annan periodisering följer av de ekonomiska fördelarna i hyreskontraktet. Förskottsbetalade hyror redovisas som förutbetalda intäkter. I de fall hyreskontrakten ger en reducerad hyra under en viss period periodiseras denna linjärt över den aktuella kon - traktsperioden. 2.19 UTDELNINGAR Utdelning till moderbolagets aktieägare redovisas som skuld i Kon - cernens finansiella rapporter i den period då utdelningen godkänns av moderbolagets aktieägare. 2.20 ALTERNATIVA NYCKELTAL En avstämning av alternativa nyckeltal enligt ESMAs riktlinjer finns tillgänglig på Genovas webbplats, www.genova.se. 2.21 MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER Redovisningsprinciperna i moderbolaget överensstämmer i allt väsentligt med koncernredovisningen. Moderbolagets redovisning är upprättad i enlighet med RFR 2 Redovisning för juridiska personer och Årsredovisningslagen. RFR 2 anger undantag från och tillägg till de av IASB utgivna standarder. Undantagen och tilläggen ska tilläm - pas från det datum då den juridiska personen i sin koncernredovis - ning tillämpar angiven standard eller uttalande. Moderbolaget tillämpar andra redovisningsprinciper än koncer - nen i de fall som anges nedan. Uppställningsform för resultat ­ och balansräkning Moderbolaget använder de uppställningsformer som anges i Årsre - dovisningslagen, vilket bland annat medför att en annan presentation av eget kapital tillämpas. Aktier i dotterföretag Aktier i dotterföretag redovisas till anskaffningsvärde efter avdrag för eventuella nedskrivningar och med tillägg av anskaffningskostnader. När det finns en indikation på att aktier och andelar i dotterföretag minskat i värde görs en beräkning av återvinningsvärdet. Är detta lägre än det redovisade värdet görs en nedskrivning. Nedskrivningar redovisas i posten Resultat från andelar i koncernföretag. Koncernbidrag och aktieägartillskott Moderbolaget redovisar koncernbidrag enligt alternativregeln, vilket innebär att koncernbidrag som erhålls eller lämnas redovisas som bokslutsdispositioner. Aktieägartillskott förs direkt mot eget kapital hos mottagaren och aktiveras i aktier och andelar hos givaren. Erhållna aktieägartillskott redovisas som en ökning av fritt eget kapital. Leasingavtal Reglerna om redovisning av leasingavtal tillämpas inte i moderbola - get. Detta innebär att leasingavgifter redovisas som kostnad linjärt över leasingperioden, och att nyttjanderättstillgångar och leasings - kulder inte inkluderas i moderbolagets balansräkning. Identifiering av ett leasingavtal görs dock, d.v.s. att ett avtal är, eller innehåller, ett leasingavtal om avtalet överlåter rätten att under en viss period bestämma över användningen av en identifierad tillgång i utbyte mot ersättning. Genova årsredovisning 2024 89 ===== SIDA 90 ===== NOTER 3.1 FINANSIELLA RISKFAKTORER Koncernen är genom sin verksamhet exponerad för olika slag av finansiella risker, vilka kan påverka bolagets finansiella ställning och resultat. I det följande beskrivs de huvudsakliga finansiella risker som Genova-koncernen är exponerad för och hur ledningen valt att hantera dessa risker. Noten ska läsas tillsammans med de noter som närmare beskriver de finansiella tillgångar och skulder som koncer - nen har. Moderbolaget innehar i nuläget endast andelar i koncernföretag och koncernmellanhavanden. Nedan beskrivning tar således sikte på koncernen som helhet. Riskhanteringen sköts av VD och CFO i samråd med styrelsen. VD och CFO identifierar och utvärderar finansiella risker. 3.2 FINANSIERINGSRISK – LIKVIDITETSRISK Koncernens verksamhet, i synnerhet avseende förvärv av fastighe - ter, finansieras till stor del genom lån från externa långivare. Ränte - kostnader är en betydande kostnadspost och upplåning en väsentlig del av totala balansomslutningen. Koncernens verksamhet är bland annat att projektleda fastighetsutvecklingsprojekt, vilka kan komma att fördröjas eller drabbas av oförutsedda eller ökade kostnader – på grund av faktorer inom eller utom koncernens kontroll. Om sådana omständigheter inträffar kan det innebära att projekten inte kan slut - föras innan lånen förfaller eller att de ökade kostnaderna överskrider beviljade kreditfaciliteter. Om Genova i en sådan situation inte erhål - ler erforderliga krediter eller endast kan erhålla krediter till oförmån - liga villkor, kan det ha en väsentlig negativ påverkan på koncernens verksamhet, resultat och finansiella ställning. Per den 31 december 2024 har koncernen en likviditet om 190 Mkr (374), inklusive en outnyttjad checkkredit om 38 Mkr (76). Kon - cernens kreditfacilitet är förenad med villkor som består av dels ett antal finansiella nyckeltal och dels ett antal icke-finansiella nyckeltal. De finansiella nyckeltalen är bl.a. belåningsgrad och räntetäcknings - grad. Genova arbetar löpande med uppföljning av sina lånevillkor och styrelsen tar del av resultatet. I tabellen nedan återfinns de odiskonterade kassaflöden som kommer av koncernens skulder i form av finansiella instrument, base - rat på de vid balansdagen kontrakterade återstående löptiderna. Belopp som ska betalas baserat på en rörlig ränta har uppskattats genom att använda de på balansdagen gällande räntesatserna. Not 3 Finansiell riskhantering Koncernen, Mkr Mindre än 1 år Mellan 1 och 2 år Mellan 2 och 5 år Mer än 5 år Per 31 december 2024 Upplåning från kreditinstitut 1 909,2 1 060,4 2 785,3 14,3 Konvertibla skuldebrev - - 207,9 - Checkräkningskredit 51,9 - - - Derivat 25,5 12,0 5,3 -7,8 Obligationslån - 754,8 688,2 - Långfristiga skulder 18,5 1,1 - 30,3 Leasingskulder 7,5 2,9 4,6 12,3 Leverantörsskulder och övriga skulder 344,4 - - - Totalt 2 357,1 1 831,2 3 691,4 49,1 Koncernen, Mkr Mindre än 1 år Mellan 1 och 2 år Mellan 2 och 5 år Mer än 5 år Per 31 december 2023 Upplåning från kreditinstitut 1 133,4 1 942,7 3 556,9 - Checkräkningskredit 14,0 - - - Derivat - 29,9 14,1 - Obligationslån - - 664,6 - Långfristiga skulder 28,8 - 6,5 30,3 Leasingskulder 11,2 6,8 4,8 13,8 Leverantörsskulder och övriga skulder 290,3 - - - Totalt 1 47 7,8 1 979,4 4 246,9 44,1 Genova årsredovisning 2024 90 ===== SIDA 91 ===== NOTER 3.3 RÄNTERISK Koncernens ränterisk uppstår genom upplåning. Koncernen lånar till Stibor plus en marginal. Detta innebär att koncernen är exponerad mot svängningar i upplåningskostnader. Koncernens externa upplå - ning utgörs av sedvanliga kreditavtal, byggnadskreditiv, obligations - lån och checkräkningskredit. Förändringar av räntor kan leda till för - ändringar av verkliga värden på fastigheter och derivat, förändringar i kassaflöden samt fluktuationer i koncernens resultat. Om Stibor 3M skulle varit 1 procentenhet högre/lägre per 31 december 2024 hade koncernens intjäningsförmåga påverkats med 63 Mkr högre/lägre före beaktande av räntesäkringar. Per den 31 december 2024 hade Genova räntesäkringar i form av fasträntelån om 14 Mkr samt Ränteswappar om 3 930 Mkr, vilket tar ner effekten från 63 Mkr till 24 Mkr. Förändring av resultat och eget kapital hade skett med motsvarande belopp. Känslighetsanalysen är enbart upp - skattad utifrån ett antagande om förändrade nivåer i Stibor. 3.4 KREDITRISK OCH MOTPARTSRISK Koncernen är exponerad för risken att inte få betalt för sålda bostä - der eller fastigheter som Genova har ingått avtal om, samt för ford - ringar gentemot köpare, aktuella hyresfordringar och kundfordringar. Bedömningen har gjorts att det inte har skett någon väsentlig ökning av kreditrisk för någon av koncernens finansiella tillgångar. Motpar - terna är utan kreditriskbetyg, förutom för likvida medel där motparten har kreditriskbetyget AAA. De finansiella tillgångar som omfattas av reservering för förvän - tade kreditförluster enligt den generella metoden utgörs av likvida medel, uppdragsavtal, samt hyres- och kundfordringar. Genova til l- lämpar en metod som kombinerar historiska erfarenheter med annan känd information och framåtblickande faktorer för bedömning av förväntade kreditförluster. Koncernen har definierat fallissemang som då betalning av fordran är 90 dagar försenad eller mer, eller om andra faktorer indikerar att betalningsinställelse föreligger. Väsent - lig ökning av kreditrisk har per balansdagen inte bedömts föreligga för någon fordran eller tillgång. Sådan bedömning baseras på om betalning är 30 dagar försenad eller mer, eller om väsentlig försäm - ring av kreditrating sker, medförande en rating understigande invest - ment grade. I de fall beloppen inte bedöms vara av oväsentlig karak - tär redovisas en reserv för förväntade kreditförluster för finansiella instrument. MODERBOLAGET Moderbolaget tillämpar motsvarande nedskrivningsmetod som kon - cernen för förväntade kreditförluster på kortfristiga och långfristiga fordringar på koncernföretag. Väsentlig ökning av kreditrisk har per balansdagen inte bedömts föreligga för någon fordran på koncern - företag. Bedömning har gjorts att förväntade kreditförluster inte är väsentliga och ingen reservering har därför redovisats. 3.5 KLASSIFICERING OCH VÄRDERING AV FINANSIELLA INSTRUMENT I nedanstående tabell presenteras koncernens finansiella tillgångar och skulder, upptagna till redovisat värde respektive verkligt värde, klassificerade i kategorierna enligt IFRS 9. Verkligt värde för koncernens derivat framkommer genom att använda marknadspriser enligt nivå 1. Förändringen i verkligt värde framkommer genom att jämföra villkoren för det derivat som ingåtts med marknadspriset för samma instrument på balansdagen och med samma förfallodatum. Tillgångarnas maximala kreditrisk utgörs av nettobeloppen av de redovisade värdena i tabellerna nedan. Koncernen har inte erhållit några ställda säkerheter för de finansiella nettotillgångarna. Genova årsredovisning 2024 91 ===== SIDA 92 ===== NOTER Koncernen, Mkr Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultatet Tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde Summa redovisat värde Summa verkligt värde 2024­12­31 Tillgångar i balansräkningen Övriga långfristiga fordringar 258,7 258,7 258,7 Hyresfordringar och kundfordringar 19,6 19,6 19,6 Övriga fordringar 104,9 104,9 104,9 Upplupna intäkter 22,6 22,6 22,6 Likvida medel 151,9 151,9 151,9 Summa 557,7 557,7 557,7 Koncernen, Mkr Finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultatet Skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Summa redovisat värde Summa verkligt värde 2024­12­31 Skulder i balansräkningen Långfristig upplåning från kreditinstitut 3 383,2 3 383,2 3 383,2 Derivat 35,1 35,1 35,1 Övriga långfristiga skulder 49,9 49,9 49,9 Kortfristig upplåning från kreditinstitut 1 882,0 1 882,0 1 882,0 Checkräkningskredit 51,9 51,9 51,9 Leverantörsskulder 17,3 17,3 17,3 Övriga skulder 189,0 189,0 189,0 Upplupna kostnader 53,0 53,0 53,0 Summa 35,1 5 626,3 5 661,4 5 661,4 Koncernen, Mkr Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultatet Tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde Summa redovisat värde Summa verkligt värde 2023­12­31 Tillgångar i balansräkningen Övriga långfristiga fordringar 298,1 298,1 298,1 Hyresfordringar och kundfordringar 18,2 18,2 18,2 Övriga fordringar 103,5 103,5 103,5 Upplupna intäkter 21,5 21,5 21,5 Likvida medel 284,5 284,5 284,5 Summa 725,7 725,7 725,7 Koncernen, Mkr Finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultatet Skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Summa redovisat värde Summa verkligt värde 2023­12­31 Skulder i balansräkningen Långfristig upplåning från kreditinstitut 4 589,8 4 589,8 4 589,8 Derivat 44,0 - 44,0 44,0 Övriga långfristiga skulder 65,6 65,6 65,6 Kortfristig upplåning från kreditinstitut 1 177,6 1 177,6 1 177,6 Checkräkningskredit 14,0 14,0 14,0 Leverantörsskulder 84,9 84,9 84,9 Övriga skulder 69,1 69,1 69,1 Upplupna kostnader 65,5 65,5 65,5 Summa 44,0 6 066,4 6 110,4 6 110,4 Genova årsredovisning 2024 92 ===== SIDA 93 ===== NOTER Uppskattningar och bedömningar utvärderas löpande och baseras på historisk erfarenhet och andra faktorer, inklusive förväntningar på framtida händelser som anses rimliga under rådande förhållanden. VIKTIGA UPPSKATTNINGAR OCH ANTAGANDEN FÖR REDOVISNINGSÄNDAMÅL Koncernen gör uppskattningar och antaganden om framtiden. De uppskattningar för redovisningsändamål som blir följden av dessa kommer, definitionsmässigt, sällan att motsvara det verkliga resul - tatet. De uppskattningar och antaganden som innebär en betydande risk för väsentliga justeringar i redovisade värden för tillgångar och skulder under nästkommande räkenskapsår anges i huvuddrag nedan. Värdering av förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter ska redovisas till verkligt värde, vilket fast - ställs av företagsledningen på basis av fastigheternas bedömda verkliga värde. Vid värderingen av förvaltningsfastigheter kan bedömningar och antaganden påverka koncernens resultat och finansiella ställning. Väsentliga uppskattningar och antaganden görs vid värdering av byggrätter avseende bland annat variabler i exploateringskalkyler, vakansgrader, direktavkastningskrav och kalkylränta. Dessa antagan - den baserar sig på värderarnas erfarenhetsmässiga bedömningar av marknadens förräntningskrav på jämförbara fastigheter. Bedömningar av kassaflödet för drifts-, underhålls- och administrationskostnader är baserade på faktiska kostnader, men också utifrån erfarenheter av jämförbara fastigheter. Framtida investeringar har bedömts utifrån det faktiska behov som föreligger. Se mer information om de antaganden som gjorts under not 15 Förvaltningsfastigheter, vilket också innehåller ett avsnitt om värdering till verkligt värde. Uppskjuten skattefordran Uppskjutna skattefordringar och skulder redovisas för temporära skillnader och för outnyttjade underskottsavdrag. Värderingen av underskottsavdrag och koncernens förmåga att utnyttja under - skottsavdrag baseras på ledningens uppskattningar av framtida skattepliktiga överskott i olika beskattningsområden. De största underskottsavdragen hänför sig till Sverige där, de utan tidsbegräns - ning, kan avräknas mot framtida överskott. För mer information om underskottsavdrag och redovisning av uppskjuten skattefordran, se not 13. VIKTIGA BEDÖMNINGAR VID TILLÄMPNING AV KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER Avgränsning mellan rörelseförvärv och tillgångsförvärv När ett bolag förvärvas utgör det antingen ett förvärv av rörelse eller ett förvärv av tillgångar. Ett förvärv av tillgångar föreligger om förvärvet avser fastigheter, med eller utan hyreskontrakt, men inte innefattar organisation och de processer som krävs för att bedriva förvaltningsverksamheten. Övriga förvärv är rörelseförvärv. Företagsledningen bedömer vid varje enskilt förvärv vilka kriterier som är uppfyllda. Not 4 Viktiga uppskattningar och bedömningar Genova årsredovisning 2024 93 ===== SIDA 94 ===== NOTER Not 5 Segmentredovisning Företagsledningen har identifierat rörelsesegment utifrån den interna rapporteringen till företagets högste verkställande besluts - fattare, vilken av koncernen identifierats som koncernens VD. Uti - från den interna rapporteringen organiseras, styrs och rapporteras verksamheten genom två rörelsesegment: Fastighetsförvaltning och Övrigt. Rörelsesegmentet Förvaltningsfastigheter konsolideras enligt samma principer som koncernen i sin helhet. Intäkter och kost - nader som redovisas för respektive rörelsesegment är faktiska kost - nader. Motsvarande gäller de tillgångar och skulder som redovisas per segment och som framgår av koncernens rapport över finansiell ställning. Under året har 100 procent (99) av koncernens totala intäkter utgjorts av intäkter från svenska kunder. Per 31 december 2024 är 100 procent (100) av fastighetsbeståndet i Sverige. 2024 2023 Tkr Fastig ­ hetsför ­ valtning Övrigt Ej fördelat Totalt Fastig ­ hetsför ­ valtning Övrigt Ej fördelat Totalt Hyresintäkter 507,8 507,8 503,0 503,0 Summa intäkter 507,8 507,8 503,0 503,0 Fastighetskostnader -138,9 -138,9 -135,4 -135,4 Summa fastighetskostnader ­138,9 ­138,9 ­135,4 ­135,4 Driftsöverskott/resultat från nypro ­ duktion 369,0 369,0 367,6 367,6 Central administration -22,1 -36,0 -58,1 -21,8 -35,5 -57,3 Resultat från andelar i joint ventures 46,3 46,3 -16,4 -16,4 Finansnetto -217,6 -217,6 -233,3 -233,3 Resultat från nyproduktion bostäder 0,0 40,0 40,0 Övriga kostnader -7,8 -7,8 -11,2 -11,2 Värdeförändringar fastigheter 72,6 72,6 -530,3 -530,3 Värdeförändringar derivat 12,8 12,8 -50,0 -50,0 Valutakurseffekt fastighet 1,7 1,7 12,3 12,3 Resultat före skatt 262,6 ­43,9 218,7 ­472,0 ­6,7 ­478,7 Inkomstskatt -61,6 -61,6 62,7 62,7 Årets resultat 262,6 ­105,4 157, 2 ­472,0 56,0 ­416,0 Segmentspecifika tillgångar Förvaltningsfastigheter 8 120,8 8 120,8 7 679,9 7 679,9 Pågående nyanläggningar 245,2 245,2 878,0 878,0 Projekteringsfastigheter 1 613,5 1 613,5 1 298,0 1 298,0 Pågående bostadsprojekt 23,9 23,9 42,6 42,6 Andelar i joint ventures 701,4 701,4 569,5 569,5 Segmentspecifika investeringar Förvärv och investeringar i fastigheter 927,1 927,1 760,5 760,5 Genova årsredovisning 2024 94 ===== SIDA 95 ===== NOTER Not 6 Hyresintäkter Hyresintäkterna fördelar sig på följande verksamhetsgrenar: Koncernen, Mkr 2024­01­01 2024­12­31 2023­01­01 2023­12­31 Bostäder 42,8 26,0 Livsmedel 35,8 35,7 Samhällsservice 232,7 251,5 Övrigt kommersiellt 196,5 189,8 Summa nettoomsättning per verksamhetsgren 507,8 503,0 Utveckling av intäkterna: Mkr 2024­01­01 2024­12­31 2023­01­01 2023­12­31 Föränd ­ ring, % Jämförbart bestånd 471,0 458,7 3 Förvärvade fastigheter 13,4 - - Sålda fastigheter 23,4 44,3 -47 Hyresintäkter 507,8 503,0 1 Komersiella fastigheter 250,2 235,8 6 Samhällsfastigheter 257,6 267, 2 -4 Hyresintäkter 507,8 503,0 1 Förfallostruktur befintliga hyresavtal per bokslutsdagen: Koncernen, Mkr Antal hyresavtal Yta Tkvm Kontrak­ terad hyra, Mkr Andel % Löptid 2025 130 22 28 5 2026 120 81 129 24 2027 82 34 54 10 2028 53 52 82 15 2029 18 27 51 9 >2029 40 79 151 28 Summa 443 295 496 92 Hyresbostäder 407 23 43 8 Totalt 850 318 539 100 Vakant 36 44 Totalt 354 582 Förfallostrukturen för de framtida hyresintäkterna ut vid boksluts - tillfället: Koncernen, Mkr 2024­01­01 2024­12­31 2023­01­01 2023­12­31 Förfaller till betalning inom ett år 494,3 485,5 Förfaller till betalning senare än ett år men inom fem år 1 144,9 1 180,5 Förfaller till betalning senare än fem år 589,9 776,2 Totalt 2 229,2 2 442,2 Genovas tio största hyresgäster står för 29 procent av de kontrak - terade hyresintäkterna och har en genomsnittlig återstående löptid på 5 år. Not 7 Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna för 2024 uppgick till -138,9 Mkr (-135,4), mot - svarande -376 kr/kvm (-365). Dessa belopp inkluderar direkta fastig - hetskostnader såsom drift, underhåll och fastighetsskatt. Driftskostnader Driftskostnader omfattar kostnader för bland annat värme, vatten, fastighetsskötsel, renhållning och försäkring. Merparten av dessa kostnader vidaredebiteras hyresgästerna genom hyrestillägg. För lager- och industrifastigheter står hyresgästerna oftast själva för större delen av driftskostnaderna. Totala driftskostnader uppgick till -98,8 Mkr (-97,9), motsvarande -268 kr/kvm (-264). Underhållskostnader Underhållskostnader avser löpande åtgärder för att upprätthålla fast - ighetens standard och tekniska system. Underhållskostnaderna upp - gick till -28,7 Mkr (-26,7), motsvarande -78 kr/kvm (-72). Fastighetsskatt Koncernens fastighetsskatt uppgick till -11,3 Mkr (-10,8), motsva - rande -31 kr/kvm (-29). Fastighetsskatten baseras på fastigheternas taxeringsvärde, med en skattesats för 2024 på 1,0 procent för kontor och 0,5 procent för lager/industri. För bostäder gäller en kommunal fastighetsavgift som för inkomståret 2024 är det lägre av antingen 1 630 kronor per bostadslägenhet eller 0,3 procent av taxeringsvär - det på bostadsbyggnaden och tomtmarken. Genova årsredovisning 2024 95 ===== SIDA 96 ===== NOTER Utveckling av fastighetskostnader: Mkr 2024­01­01 2024­12­31 2023­01­01 2023­12­31 Föränd ­ ring, % Jämförbart bestånd -130,8 -122,2 29 Förvärvade fastigheter -3,7 -0,3 -87 Sålda fastigheter -4,4 -12,9 -24 Totalt ­138,9 ­135,4 3 Komersiella fastigheter -73,4 -69,7 5 Samhällsfastigheter -65,5 -65,7 0 Hyresintäkter ­138,9 ­135,4 3 Not 8 Central administration Centrala administrationskostnader Koncernen, Mkr 2024­01­01 2024­12­31 2023­01­01 2023­12­31 Fastighetsförvaltning Övriga externa kostnader -0,5 -9,1 Personalkostnader -18,4 -9,9 Avskrivningar och leasing -3,2 -2,7 Totalt ­22,1 ­21,8 Projektutveckling Övriga externa kostnader -0,8 -14,9 Personalkostnader -30,1 -16,2 Avskrivningar och leasing -5,2 -4,4 Totalt ­36,0 ­35,5 Moderbolaget Övriga externa kostnader i moderbolaget om -7,3 Mkr (-37,0) avser i huvudsak styrelsearvoden, övriga förvaltningskostnader samt kost - nader i samband med avyttring av koncernens fastigheter. Not 9 Ersättningar till revisorerna Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvalt - ning, övriga arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakt - tagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga arbetsuppgifter. Allt annat är andra uppdrag. Koncernen, Mkr 2024­01­01 2024­12­31 2023­01­01 2023­12­31 Ernst & Young AB Revisionsuppdrag -4,5 -4,5 Övriga uppdrag -0,3 - PwC Revisionsuppdrag -1,6 -1,3 Övriga uppdrag -0,8 -0,7 Summa ­7, 2 ­6,5 Moderbolaget Moderbolaget har för 2024 eller 2023 inte haft några kostnader för revision eller andra tjänster levererade från vald revisor. Not 10 Ersättningar till anställda Koncernen, Mkr 2024­01­01 2024­12­31 2023­01­01 2023­12­31 Löner och ersättningar 48,1 45,6 Sociala avgifter 16,2 15,7 Pensionskostnader, avgiftsbestämda planer 6,6 6,4 Aktivering pågående projekt -43,5 -43,4 Summa 27,3 24,3 Moderbolaget, Mkr 2024­01­01 2024­12­31 2023­01­01 2023­12­31 Löner och ersättningar 10,1 8,1 Sociala avgifter 3,5 2,9 Summa 13,6 11,0 Genova årsredovisning 2024 96 ===== SIDA 97 ===== NOTER 2024­01­01 – 2024­12­31 2023­01­01 – 2023­12­31 Koncernen, Mkr Löner och andra ersättningar (varav tantiem) Pensions ­ kostnader Antal Löner och andra ersättningar (varav tantiem) Pensions ­ kostnader Antal Styrelseledamöter, verkställande direktörer och andra ledande befattningshavare 20,8 2,5 18 17,7 2,4 18 varav tantiem (-) 0,1 Övriga anställda 27,3 4,1 44 27,9 4,9 48 varav tantiem (1,2) 0,4 Summa 48,1 6,6 62 45,6 7,3 66 2024­01­01 – 2024­12­31 2023­01­01 – 2023­12­31 Moderbolaget, Mkr Löner och andra ersättningar (varav tantiem) Pensions ­ kostnader Antal Löner och andra ersättningar (varav tantiem) Pensions ­ kostnader Antal Styrelseledamöter, verkställande direktörer och andra ledande befattningshavare 10,1 1,1 8 8,1 1,1 8 varav tantiem - - Summa 10,1 1,1 8 8,1 1,1 8 Av koncernens styrelseledamöter, verkställande direktör och andra ledande befattningshavare under året är 7 män (7) och 5 kvinnor (5). Ovan angivet antal personer avser totalt antal under året. 2024­01­01 – 2024­12­31 2023­01­01 – 2023­12­31 Medelantalet anställda Varav män Medelantalet anställda Varav män Koncernen (Sverige) 45 22 52 28 Moderbolag (Sverige) 2 2 2 2 Summa 47 24 54 30 Mkr Lön/Ersättning/ Styrelsearvode Rörlig ersättning Pensions ­ kostnad Övrig ersättning Summa 2024­12­31 Styrelsens ordförande Mikael Borg 0,8 - - - 0,8 Styrelseledamot Micael Bile 0,3 - - - 0,3 Styrelseledamot Andreas Enesjöld 0,3 - - - 0,3 Styrelseledamot Erika Olsén 0,3 - - - 0,3 Styrelseledamot Maria Rankka 0,3 - - - 0,3 Styrelseledamot Anette Asklin 0,4 - - - 0,4 VD Michael Moschewitz 5,8 - 0,9 - 6,7 Andra ledande befattningshavare (5 personer) 8,8 - 0,8 - 9,6 Summa 17,0 0,0 1,7 0,0 18,7 Mkr Lön/Ersättning/ Styrelsearvode Rörlig ersättning Pensions ­ kostnad Övrig ersättning Summa 2023­12­31 Styrelsens ordförande Mikael Borg 0,7 - - - 0,7 Styrelseledamot Micael Bile 0,3 - - - 0,3 Styrelseledamot Andreas Enesjöld 0,3 - - - 0,3 Styrelseledamot Erika Olsén 0,3 - - - 0,3 Styrelseledamot Maria Rankka 0,4 - - - 0,4 Styrelseledamot Anette Asklin 0,4 - - - 0,4 VD Michael Moschewitz 4,2 - 0,8 - 5,0 Andra ledande befattningshavare (5 personer) 7,8 - 0,9 - 8,7 Summa 14,4 0,0 1,8 0 16,1 Genova årsredovisning 2024 97 ===== SIDA 98 ===== NOTER Ledande befattningshavare under 2024: Michael Moschewitz, VD Henrik Zetterström, CFO Henrik Raspe, Chef Projektutveckling Henrik Sandström, Fastighetschef Anna Molén, Chef Stadsutveckling Anna-Karin Malmqvist, Chef Bostadsförvaltning (slutade i augusti 2024) Ersättningar till VD och övriga ledande befattningshavare utgörs av en fast lön, övriga förmåner samt pension. Uppsägningstiden för VD är nio månader och för övriga ledande befattningshavare tre till sex månader. Det föreligger inga avtal om avgångsvederlag. Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare finns presenterade på Genova hemsida www.genova.se/investerare/bolagsstyrning Incitamentsprogram Vid årsstämman den 3 maj 2023 beslutades om emission av högst 400 000 teckningsoptioner. Varje teckningsoption berättigar till teckning av en ny stamaktie i bolaget för 85 kronor och 90 öre per stamaktie under perioden från och med den 1 juli 2026 till och med det datum som infaller 30 kalenderdagar därefter. 400 000 teckningsoptioner har tecknats av bolagets dotterbolag Genova Fastigheter AB som i sin tur överlåtit 396 000 tecknings - optioner till anställda och konsulter i bolaget till ett belopp om 2 kronor och 36 öre per teckningsoption. Priset (optionspremien) har bestämts enligt Black & Scholes värderingsmodell och värderingen har utförts av Svalner Skatt & Transaktion. Om samtliga 400 000 teckningsoptioner utnyttjas för teckning av 400 000 nya stamaktier uppstår en utspädningseffekt om cirka 1 procent (beräknat på antalet stamaktier vid tidpunkten för årsstäm - man 2023). Not 11 Finansnetto Koncernen, Mkr 2024­01­01 2024­12­31 2023­01­01 2023­12­31 Tillgångar och skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde: Ränteintäkter från övriga finansiella tillgångar 62,4 42,2 Summa ränteintäkter enligt effektivräntemetoden 62,4 42,2 Räntekostnader lån -266,0 -250,9 Summa räntekostnader enligt effektivräntemetoden ­266,0 ­250,9 Övriga finansiella intäkter 8,2 - Övriga finansiella kostnader -20,0 -22,9 Räntekostnad leasing -2,1 -1,7 Summa ­14,0 ­24,6 Summa redovisat i resultatet ­217,6 ­233,3 Moderbolaget, Mkr 2024­01­01 2024­12­31 2023­01­01 2023­12­31 Tillgångar och skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde: Ränteintäkter från övriga finansiella tillgångar 285,0 248,2 Summa ränteintäkter enligt effektivräntemetoden 285,0 248,2 Räntekostnader lån -169,8 -128,8 Summa räntekostnader enligt effektivräntemetoden ­169,8 ­128,8 Övriga finansiella intäkter 8,2 - Övriga finansiella kostnader -6,5 -26,6 Summa 1,7 ­26,6 Summa redovisat i resultatet 116,9 92,7 Genova årsredovisning 2024 98 ===== SIDA 99 ===== NOTER Not 12 Värdeförändringar Koncernen, Mkr 2024­01­01 2024­12­31 2023­01­01 2023­12­31 Förändring driftnetto 26,9 -33,8 Pågående byggnation -11,7 -33,8 Mark- och outnyttjade byggrätter 17,1 -35,3 Förändring avkastningskrav -11,0 -338,3 Förvärv 14,8 - Försäljningar 36,5 -89,1 Summa 72,6 ­530,3 Not 13 Inkomstskatt Koncernen, Mkr 2024­01­01 2024­12­31 2023­01­01 2023­12­31 Aktuell skatt för året -10,2 -4,1 Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader -51,3 66,8 Summa ­61,6 62,7 Moderbolaget, Mkr 2024­01­01 2024­12­31 2023­01­01 2023­12­31 Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader -5,1 - Summa ­5,1 0,0 Skillnaderna mellan redovisad skattekostnad och en beräknad skatte- kostnad baserad på gällande skattesats är följande: Koncernen, Mkr 2024­01­01 2024­12­31 2023­01­01 2023­12­31 Resultat före skatt 218,7 -478,7 Inkomstskatt beräknad enligt koncernens gällande skattesats om 20,6 procent -45,1 98,6 Ej skattepliktiga intäkter 41,9 32,1 Ej avdragsgilla kostnader -61,7 -53,2 Skattepliktiga intäkter ej med i resultatet -3,7 -3,9 Avdragsgilla kostnader ej med i resultatet 62,1 60,1 Ej avdragsgillt räntenetto -59,1 - 67,7 Justering uppskjuten skatt avseende tidigare år -0,4 -2,2 Förändring i skattemässiga underskott 7,4 1,8 Underskottsavdrag ej nyttjat -5,3 - Övrigt 2,3 -3,0 Årets skatt enligt resultaträkningen ­61,6 62,7 Effektiv skatt 28% 13% Samtliga dotterföretag i koncernen, förutom två, är svenska och har per balansdagen 20,6 procent (20,6) i inkomstskattesats, vilket är den vägda genomsnittliga skattesatsen inom koncernen för 2024. Även uppskjutna skatter är beräknade med 20,6 procent i inkomst - skattesats. Uppskjutna skatteskulder och uppskjutna skattefordringar förde - lar sig på följande slag av temporära skillnader: Koncernen, Mkr 2024­01­01 2024­12­31 2023­01­01 2023­12­31 Uppskjutna skatteskulder Temporära skillnader fastigheter -515,8 -523,9 Obeskattade reserver -23,9 -20,5 Summa uppskjutna skatteskulder ­539,7 ­544,4 Uppskjutna skattefordringar Underskottsavdrag 70,5 78,6 Övrigt - 0,8 Summa uppskjutna skattefordringar 70,5 79,4 Uppskjutna skatteskulder, netto ­469,2 ­465,0 Moderbolaget, Mkr 2024­01­01 2024­12­31 2023­01­01 2023­12­31 Uppskjutna skattefordringar Underskottsavdrag 17,3 22,4 Uppskjutna skatteskulder, netto 17,3 22,4 Uppskjutna skattefordringar redovisas för skattemässiga underskotts- avdrag i den utsträckning som det är sannolikt att de kan tillgodo göras genom framtida beskattningsbara vinster. Per balansdagen 2024-12-31 finns följande underskottsavdrag, utan begränsning när i tiden dessa kan utnyttjas: Koncernen, Mkr Totala underskottsavdrag 342,4 ­ Varav värderat underskottsavdrag i balansräkningen 342,4 Moderbolaget, Mkr Totala underskottsavdrag 84,0 ­ Varav värderat underskottsavdrag i balansräkningen 84,0 Genova årsredovisning 2024 99 ===== SIDA 100 ===== NOTER Not 14 Goodwill Koncernens goodwill är i sin helhet hänförlig till förvärvet av Järng - rinden i december 2022. En nedskrivningsprövning av goodwill har genomförts per 31 december 2024. I nedskrivningsprövningen jämförs det bedömda återvinningsvärdet med dess redovisade värde. Åter - vinningsvärdet har beräknats på basis av enhetens nyttjandevärde. Beräkningen av nyttjandevärdet har baserats på en diskonteringsfak - tor om 7,9 procent före skatt och en prognos av förväntade framtida kassaflöden under de närmaste tio åren. Antagandet om tio års för - väntade framtida kassaflöden har använts då det är över den tidperiod som Järngrindens planerade framtida projekt sträcker sig. Prognos för intäkter och rörelseresultat baseras på den budget som fastställs av ledningen. Den terminala tillväxträntan motsvarar 2 procent. Nedskriv- ningsprövningen visar att inget nedskrivningsbehov föreligger. Koncernen, Mkr 2024­12­31 2023­12­31 Ingående anskaffningsvärde 202,9 202,9 Förvärv - - Bokfört värde 202,9 202,9 Not 15 Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter redovisas i enlighet med verkligt värdeme - toden. Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att erhålla hyresintäkter, värdestegring eller en kombination av dessa båda syften. Koncernen har inga innehav av rörelsefastigheter eller fastigheter som innehas genom operationella leasingavtal. Koncernen, Mkr 2024­12­31 2023­12­31 Vid årets början 7 679,9 8 183,2 Förvärv 382,5 - Investeringar i befintliga fastigheter 49,7 101,1 Avyttringar -856,4 -284,2 Omklassificeringar 791,0 132,1 Värdeförändringar, orealiserade 74,1 -452,3 Summa verkligt värde Förvaltningsfastigheter 8 120,8 7 679,9 Orealiserade värdeförändringar på förvaltningsfastigheter som inne - has per balansdagen redovisas i resultaträkningen på raden ”Värde - förändringar fastigheter”. Verkligt värde motsvaras av fastigheternas marknadsvärde. De externa värderingar som har utförts per 31 december 2024 av obe - roende värderingsmän har omfattat samtliga förvaltningsfastigheter. Marknadsvärderingarna på fastigheterna är gjorda med ett utifrån känslighetsanalys skattat osäker hetsintervall om +/-5,0 procent, vil - ket innebär ett värdeintervall om 7 714,8 – 8 526,8 Mkr, motsvarande +/-406,0 Mkr. Ett osäker hetsintervall om +/-10,0 procent innebär ett värdeintervall om 7 308,7–8 932,8 Mkr, motsvarande +/-812,0 Mkr. Värdeförändringarna härrör främst till förändrade avkastningskrav, investeringar i fastigheter, nyuthyrningar, omförhandlingar samt att det i ett antal fastigheter tillskapats byggrätter för bostadsändamål. De belopp som redovisas i koncernens rapport över totalresultatet avse - ende förvaltningsfastigheter framgår av not 5 ”Segmentsredovisning”. Begreppet marknadsvärde Med marknadsvärdet avses här det mest sannolika priset vid en tänkt försäljning av värderingsobjektet på en fri och transparent fast - ighetsmarknad. Försäljning av värderingsobjektet förutsätts ske vid värdetidpunkten efter det att objektet varit utbjudet till försäljning på ett för värderingsobjektet sedvanligt sätt under en normal marknads - föringstid. Vid den tänkta försäljningen får inte föreligga något tvång att över - låta fastigheten och inte några speciella partsrelationer. Värderingsmetod Grunden för alla marknadsvärdebedömningar är analyser av försålda objekt (ortspriser) i kombination med kunskap om marknadsaktörer - nas syn på olika typer av objekt, deras sätt att resonera kring dessa samt kännedom om marknadsmässiga hyresnivåer (ortspriser) etc. Fastigheter är mycket sällan helt jämförbara varför normering till vär - debärande faktor måste ske. Ofta sker normering till area (s.k. areame- toden) eller till driftnetto (benämns direktavkastningsmetod/nettokapi- taliseringsmetod). Gemensamt för dessa två metoder är att de, enligt Genovas tolkning, speglar en investerares bedömning utan insyn i vär- deringsobjektets faktiska intäkter eller kostnader. Den mest använda värderingsmetoden är den så kallade kassaflödes metoden (Cash- flow method) som är att betrakta som en specialvariant av direktav - kastningsmetoden men med möjlighet att under tid kunna korrigera för inkomst/kostnadsförändringar. Kassaflödesmetoden illustrerar potentiell framtida utveckling av dagens ekonomiska faktorer. Indata till metoden är objektets utgående hyresnivåer, kostnader, vakanser o.s.v. Dessa justeras över kalkylperioden med marknadsantaganden som bedömts utifrån ortspriser eller kunskap om hur marknadsaktö - rer bedömer det aktuella objektet. Värdet härleds som summan av nuvärdet av respektive års driftnetto samt nuvärdet av fastighetens restvärde vid kalkylperiodens utgång. Restvärdet ges av det prognos - tiserade driftnettot första året efter kalkylperiodens slut i förhållande till ett marknadsmässigt uppskattat direktavkastningskrav. Värderingsmetoden för fastigheter utgår i huvudsak från en kassa- flödesvärdering som styrs primärt av fyra parametrar; hyra, drift- och underhållskostnader, vakans samt direktavkastningskrav. I hyresbe- greppet ingår den faktiska hyresnivån samt eventuella framtida hyre- santaganden. Direktavkastningskravet är en summa av den riskfria räntan och den riskpremie som en investerare kan tänkas ställa krav på för en given investering. Fastigheternas värde är styrt av utbud och efterfrågan, där investerare analyserar fastigheternas förväntade driftsöverskott och i kombination med riskvilja bedöma direktavkast- Genova årsredovisning 2024 100 ===== SIDA 101 ===== NOTER ningskravet. En ökad efterfrågan/riskvilja medför lägre direktavkast- ningskrav och därmed höjda värden medan en vikande efterfrågan/ris- kvilja får en motsatt effekt. Genom att fortsätta att utveckla och bygga attraktiva fastigheter för egen förvaltning på tillväxtorter är Genovas bedömning att bolaget kan upprätthålla goda hyresnivåer med låga vakanser och kostnader. 2024­12­31 Hyresintäkter (kr/kvm) Driftskostnader (kr/kvm) Vakansgrad (%) Direktavkastnings ­ krav (%) Kalkylränta (%) Kommersiella fastigheter Storstockholm 1 626 295 5,2 6,2 8,2 Uppsala 1 497 240 4,6 5,9 8,0 Väst 1 027 218 5,1 6,6 8,7 Övrig 1 578 340 6,6 6,5 8,6 1 419 276 5,5 6,3 8,4 Samhällsfastigheter Storstockholm 1 804 423 2,9 5,0 7,1 Uppsala 2 062 448 3,6 5,4 7,4 Väst 1 467 123 5,3 6,4 8,4 Övrig 1 590 431 5,5 6,4 8,4 1 861 421 3,2 5,2 7, 2 2023­12­31 Vägt genomsnitt Hyresintäkter (kr/kvm) Driftskostnader (kr/kvm) Vakansgrad (%) Direktavkastnings ­ krav (%) Kalkylränta (%) Kommersiella fastigheter Storstockholm 1 483 201 5,6 6,1 8,3 Uppsala 1 464 222 4,6 6,0 8,1 Väst 1 028 225 4,9 6,4 8,5 Övrig 1 866 359 6,9 6,6 8,7 1 379 237 5,5 6,3 8,5 Samhällsfastigheter Storstockholm 1 745 400 3,0 5,1 7,3 Uppsala 2 027 446 3,4 5,2 7,3 Väst 711 102 12,8 6,8 8,9 Övrig 1 565 420 5,5 6,3 8,5 1 742 391 3,5 5,1 7,3 2024­12­31 2023­12­31 Intervall Direktavkastningskrav (%) Kalkylränta (%) Direktavkastningskrav (%) Kalkylränta (%) Kommersiella fastigheter Storstockholm 5,8-6,5 7,8-8,5 5,8-6,4 7,9 -8,3 Uppsala 5,6-6,4 7,5 -8,4 5,7-6,4 7,8-8,5 Väst 3,8-7,7 5,7-9,7 3,8-7,7 5,8-9,8 Övrig 6,0 -7,4 8,0-9,4 6,5 -7,3 8,6-9,4 3,8­7,7 5,7­9,7 3,8­7,7 5,8­9,8 Samhällsfastigheter Storstockholm 3,9-6,0 5,9-8,0 4,0-6,0 6,1-8,1 Uppsala 4,7-5,7 6,7-7,8 4,5-5,6 6,6 -7,7 Väst 6,0-6,5 8,0-8,5 5,9 -7,4 8,0-9,6 Övrig 6,4-6,4 8,4-8,4 6,3-6,3 8,5-8,5 3,9­6,5 5,9­8,5 4,0­7,4 6,1­9,6 Genova årsredovisning 2024 101 ===== SIDA 102 ===== NOTER Känslighetsanalys värdeförändringar 2024 Vägt genomsnitt Hyresintäk ­ ter +/­ 5% Långsiktig vakans +/­ 3% Fastighets ­ kostnader +/­ 5% Kalkylränta Direktavkastningskrav +0,25% ­0,25% +0,25% ­0,25% Kommersiella fastigheter Storstockholm +/- 55 -30 -9 -16 16 -20 22 Uppsala +/- 37 -20 -4 -15 15 -10 11 Väst +/- 55 -31 -11 -21 22 -13 14 Övrigt +/- 51 -23 -19 -22 24 -19 20 Samhällsfastigheter Storstockholm +/- 133 -74 -43 -65 67 -84 93 Uppsala +/- 66 -27 -17 -31 32 -25 27 Väst +/- 3 -2 -1 -1 1 -1 1 Övrigt +/- 2 -1 -1 -1 1 -1 1 Känslighetsanalys värdeförändringar 2023 Vägt genomsnitt Hyresintäk ­ ter +/­ 5% Långsiktig vakans +/­ 3% Fastighets ­ kostnader +/­ 5% Kalkylränta Direktavkastningskrav +0,25% ­0,25% +0,25% ­0,25% Kommersiella fastigheter Storstockholm +/- 57 -31 -9 -16 17 -21 22 Uppsala +/- 40 -19 -5 -15 16 -11 12 Väst +/- 65 -36 -14 -25 26 -19 20 Övrigt +/- 31 -13 -8 -10 10 -12 13 Samhällsfastigheter Storstockholm +/- 138 -68 -40 -59 60 -76 84 Uppsala +/- 71 -28 -17 -32 33 -26 29 Väst +/- 3 -2 -1 -1 1 -1 1 Övrigt +/- 5 -2 -2 -1 1 -1 1 Kalkylränta Kalkylräntan är det räntekrav fastighetsägaren förväntar sig av det i fastigheten knutna kapitalet. I Genovas värdering utgör kalkylräntan räntekrav på det totala kapitalet eftersom kalkylen utförs utan hänsyn till eventuell belåning. Enligt Svenskt Fastighetsindex kan kalkylrän - tan på totalt kapital för ett enskilt objekt baseras på aktuell långsiktig obligationsränta med tillägg för fastighetsrelaterad risk. I praktiken är det svårt att bedöma en marknadsmässig kalkylränta enligt den teoretiska modellen bl.a. på grund av att kalkylräntan inte direkt kan observeras vid studier av genomförda försäljningar. Av denna anled - ning bedöms kalkylräntan genom att inflationsanpassa det av oss bedömda direktavkastningskravet. Övriga upplysningar om verkligt värde Verkligt värde per 2024-12-31 uppgår till 8 120,8Mkr (7 679,9). I verkligtvärdehierarkin är förvaltningsfastigheter i nivå 3, det vill säga data för tillgången baserar sig på icke observerbara data. Fastighetsvärdet per region för 2024 är fördelat enligt följande: Storstockholm 45% Uppsala 29% Väst 16% Övrigt 9% Genova årsredovisning 2024 102 ===== SIDA 103 ===== NOTER Not 16 Pågående nyanläggningar Investeringar i befintliga förvaltningsfastigheter redovisas som en del av bokfört värde på förvaltningsfastigheter och inkluderas i marknads- värdering. Pågående nyanläggningar per 2024-12-31 avser nya fastig - heter under byggnation som efter färdigställande kommer att övergå till förvaltning och då omklassificeras till förvaltningsfastigheter. Koncernen, Mkr 2024­12­31 2023­12­31 Vid årets början 878,0 860,5 Nybyggnation/aktiveringar 280,1 463,7 Omklassificeringar -898,9 -158,3 Försäljningar - -238,8 Värdeförändringar, orealiserade -14,1 -49,1 Utgående balans 245,2 878,0 Not 17 Projekteringsfastigheter Koncernen, Mkr 2024­12­31 2023­12­31 Exploateringsmark 1 613,5 1 307,7 Summa 1 613,5 1 307,7 Koncernen, Mkr 2024­12­31 2023­12­31 Vid årets början 1 307,6 1 032,8 Årets anskaffning 214,8 195,7 Omklassificeringar 91,1 79,2 Summa 1 613,5 1 307,7 Not 18 Övriga materiella anläggningstillgångar Koncernen, Mkr 2024­12­31 2023­12­31 Ingående anskaffningsvärde 33,8 33,3 Inköp 5,7 3,4 Utrangeringar/Avyttringar -0,8 -2,9 Utgående ackumulerat anskaffningsvärde 38,7 33,8 Ingående avskrivningar -14,2 -9,7 Utrangeringar/Avyttringar 0,5 2,7 Årets avskrivningar -3,1 -7, 2 Utgående ackumulerade avskrivningar ­16,8 ­14,2 Utgående redovisat värde 21,9 19,6 I övriga materiella anläggningstillgångar ingår konst med 1,9 Mkr (1,9), vilka inte skrivs av. Genova årsredovisning 2024 103 ===== SIDA 104 ===== NOTER Not 19 Leasingavtal Genova delar in sina leasingavtal i två klasser av nyttjanderättstill - gångar: Tomträtter och Övrigt. I klassen ”Övrigt” inkluderas koncer - nens leasingavtal för bilar och lokal. I tabellen nedan presenteras Genovas utgående balanser avseende nyttjanderättstillgångar och leasingskulder samt förändringarna under åren 2024 och 2023. Nyttjanderättstillgångar Koncernen, Mkr Tomt­ rätter Övrigt Totalt Leasing­ skuld Ingående balans 1 jan 2023 24,1 3,8 28,0 ­34,3 Tillkommande avtal 1,3 3,8 5,1 -3,7 Avskrivningar på nyttjande - rättstillgångar -6,2 -6,2 Avslutade avtal -1,3 -0,2 -1,5 1,5 Omvärderingar av avtal 11,2 11,2 -11,2 Räntekostnader på leasingskulder - -1,5 Leasingavgifter - 7,9 Utgående balans 31 dec 2023 24,2 12,4 36,6 ­41,3 Ingående balans 1 jan 2024 24,2 12,4 36,6 ­41,3 Tillkommande avtal 1,5 1,5 -2,3 Avskrivningar på nyttjande - rättstillgångar -7,8 -7,8 1,9 Avslutade avtal -0,3 -0,3 0,2 Omvärderingar av avtal - Räntekostnader på leasingskulder - -1,7 Leasingavgifter - 9,4 Utgående balans 31 dec 2024 24,2 6,0 30,2 ­33,7 Nedan presenteras de belopp hänförliga till leasingverksamheter som redovisats i resultaträkningen under året: Koncernen, Mkr 2024­01­01 2024­12­31 2023­01­01 2023­12­31 Avskrivningar på nyttjanderättstillgångar -7,8 -6,2 Räntekostnader på leasingskulder -1,7 -1,5 Totala kostnader hänförliga till leasingverksamheten ­9,5 ­7,7 Genova redovisar ett kassautflöde hänförligt till leasingavtal uppgå - ende till 9,5 Mkr (7,2) för räkenskapsåret. För en löptidsanalys av kon - cernens leasingskulder se not 3. Genova har inga korttidsleasingav - tal eller leasingavtal till lågt värde. Not 20 Andelar i koncernföretag Moderbolaget, Mkr 2024­12­31 2023­12­31 Ingående anskaffningsvärde 1 329,4 1 073,0 Aktieägartillskott 182,6 256,4 Utgående ackumulerat anskaffningsvärde 1 512,0 1 329,4 Ingående nedskrivningar -511,2 -254,8 Årets nedskrivning -182,6 -256,4 Utgående ackumulerade nedskrivningar ­693,8 ­511,2 Utgående redovisat värde 818,2 818,2 Sedan 31 december 2022 innehar Genova 51 procent av aktierna i Järngrinden AB. Genova har optioner på att förvärva ytterligare 25 procent av Järngrinden genom att påkalla inlösen i september 2026 och resterande 24 procent genom att påkalla inlösen i september 2028. Om ingen av dessa optioner utnyttjas kan Genova påkalla inlö - sen av samtliga kvarvarande aktier i september 2031. Genova årsredovisning 2024 104 ===== SIDA 105 ===== NOTER Moderbolaget innehar, direkt och indirekt, andelar i följande dotterföretag: Redovisat värde, Tkr Namn Organisationsnummer Säte Andelar i % 2024­12­31 2023­12­31 Genova Fastigheter AB 556712-9324 Stockholm 100 13 025 13 025 Genova Hold 1 AB 559076-1549 Stockholm 100 – – Kommanditbolaget Mareld 969693-7946 Stockholm 80 – – Genova Fast 27 AB 559088-4101 Stockholm 100 – – Kommanditbolaget Mareld 969693-7946 Stockholm 20 – – Genova Retail AB 556898-0444 Stockholm 100 – – Genova Sunnersta AB 556864-7928 Stockholm 100 – – Genova Almunge AB 556893-9036 Stockholm 100 – – Genova Flogsta AB 556864-7944 Stockholm 100 – – Genova Ribby AB 559248-8190 Stockholm 100 – – Genova Knivsta Fastighet AB 559025-1970 Stockholm 100 – – Genova Omsorg AB 556759-5482 Stockholm 100 – – Genova Tattby AB 559012-8988 Stockholm 100 – – Genova Björknäs AB 559012-8996 Stockholm 100 – – Genova Lillsätra 2 AB 556660-2743 Stockholm 100 – – Genova Viby AB 556948-7456 Stockholm 100 – – Genova Viby Holding AB 559213-0917 Stockholm 70 – – Genova Viby Fastighet AB 556708-3323 Stockholm 100 – – Genova Viby Projekt AB 559386-3045 Stockholm 100 – – Genova Viby Holding 1 AB 559386-3052 Stockholm 100 – – Genova Viby Fastighet 1 AB 559386-3060 Stockholm 100 – – Genova Viby Fastighet 2 AB 559386-3078 Stockholm 100 – – Genova Viby Fastighet 3 AB 559386-3086 Stockholm 100 – – Genova Viby Fastighet 4 AB 559386-3094 Stockholm 100 – – Genova Viby Fastighet 5 AB 559386-3102 Stockholm 100 – – Genova Viby Holding 2 AB 559386-3110 Stockholm 100 – – Genova Viby Fastighet 6 AB 559386-2872 Stockholm 100 – – Genova Viby Fastighet 7 AB 559386-2880 Stockholm 100 – – Genova Viby Fastighet 8 AB 559386-2898 Stockholm 100 – – Genova Viby Fastighet 9 AB 559386-2906 Stockholm 100 – – Genova Viby Fastighet 10 AB 559386-2914 Stockholm 100 – – Genova Viby Holding 3 AB 559386-2922 Stockholm 100 – – Genova Viby Fastighet 11 AB 559386-2930 Stockholm 100 – – Genova Viby Fastighet 12 AB 559386-2948 Stockholm 100 – – Genova Viby Fastighet 13 AB 559386-2955 Stockholm 100 – – Genova Viby Fastighet 14 AB 559386-2963 Stockholm 100 – – Genova Viby Fastighet 15 AB 559386-2971 Stockholm 100 – – Genova Viby Holding 4 AB 559386-2989 Stockholm 100 – – Genova Viby Fastighet 16 AB 559386-2997 Stockholm 100 – – Genova Viby Fastighet 17 AB 559386-3003 Stockholm 100 – – Genova Viby Fastighet 18 AB 559386-3011 Stockholm 100 – – Genova Viby Fastighet 19 AB 559386-3029 Stockholm 100 – – Genova Viby Fastighet 20 AB 559386-3037 Stockholm 100 – – Genova Hold Kvarnholmen AB 559068-5276 Stockholm 100 – – Genova Kvarnholmen Fastighet AB 559076-3248 Stockholm 100 – – Genova NV 3 Holding AB 559088-4861 Stockholm 100 – – Genova Nytorpsvägen Fastighet AB 559088-4739 Stockholm 100 – – Genova Linne AB 559088-4127 Stockholm 100 – – Genova Hunnerup Fastighet AB 559088-4838 Stockholm 100 – – Genova Odalmannen Fastighet AB 559129-9911 Stockholm 100 – – Genova Instrumentet Fastighet AB 559130-0057 Stockholm 100 – – Genova Fogden Fastighet AB 559130-7573 Stockholm 100 – – Genova Minnet Fastighet AB 559170-5040 Stockholm 100 – – Genova Gustavsberg 1 Fastighet AB 559170-5057 Stockholm 100 – – Genova årsredovisning 2024 105 ===== SIDA 106 ===== NOTER Redovisat värde, Tkr Namn Organisationsnummer Säte Andelar i % 2024­12­31 2023­12­31 Genova Vikdalen AB 559130-0008 Stockholm 100 – – Genova Drevern 1 AB 559170-6139 Stockholm 100 – – Genova Hold 22 AB 559191-4337 Stockholm 100 – – Magnethuset Fastighets KB 96715-9334 Stockholm 80 – – Handelsbolag Medhuset 916407-2507 Stockholm 50 – – Genova Hold 21 AB 559191-4311 Stockholm 100 – – Magnethuset Fastighets KB 96715-9334 Stockholm 20 – – Handelsbolag Medhuset 916407-2507 Stockholm 50 – – Genova Nynäs AB 559170-6097 Stockholm 100 – – Genova Bergsbrunnavägen AB 559191-5516 Stockholm 100 – – Fastighets AB Gålö 556951-1099 Stockholm 100 – – Genova Ekeby Fastighet AB 559191-4345 Stockholm 100 – – Genova Trädgårdsmästaren AB 556637-7338 Stockholm 100 – – Genova Örnsberg Fastighet AB 559173-1558 Stockholm 100 – – Genova Duvhöken Fastighet AB 559130-7581 Stockholm 100 – – Genova Söderhällby Fastighet AB 559170-6089 Stockholm 100 – – Genova Hus Holding 1 AB 559053-5232 Stockholm 100 50 50 Korskryddan AB 559116-2499 Stockholm 100 – – Korsängen Mark AB 559003-9607 Stockholm 100 – – Kryddgården Mark AB 559017-6300 Stockholm 100 – – SBBGenova Nackahusen AB 559264-9817 Stockholm 50 – – Nackahusen Holding AB 559053-2783 Stockholm 100 – – Nacka 5 AB 559006-0900 Stockholm 100 – – Nacka 6 AB 559006-0884 Stockholm 100 – – Nacka dotter 14 AB 559258-1994 Stockholm 100 – – Nacka 8 AB 559006-0934 Stockholm 100 – – Nacka 9 AB 559006-0926 Stockholm 100 – – Nacka 11 AB 559006-0983 Stockholm 100 – – Genova Handelsmannen 2 AB 559014-3805 Stockholm 100 – – Genova Handelsmannen Holding AB 556898-0311 Stockholm 100 – – Genova Handelsmannen 1 Fastighet AB 559477-5085 Stockholm 100 – – Genova Handelsmannen JV Holding AB 559477-8077 Stockholm 100 – – Genova Journalisten Fastighet AB 559064-1436 Stockholm 50 – – Genova Runö Holding AB 556898-0303 Stockholm 100 – – Genova Runö AB 556867-9095 Stockholm 100 – – Genova Kryddgården Holding AB 559076-1523 Stockholm 100 – – Genova Kryddgården Fastighet AB 559076-2257 Stockholm 100 – – Genova Borås Holding AB 559076-1556 Stockholm 100 – – GenJärn Borås Holding AB 559076-2984 Stockholm 50 – – GenJärn Borås Fastighet AB 556708-2663 Stockholm 100 – – GenJärn Borås Fastighet 2 AB 559170-6113 Stockholm 100 – – Genova Mackmyra Holding AB 559130-7557 Stockholm 100 – – Genova Mackmyra Fastighet AB 556723-4520 Stockholm 100 – – SBBGenova Gåshaga Holdng AB 559191-4386 Stockholm 50 – – Genova Gåshaga AB 559018-9618 Stockholm 100 – – Greenova AB 559349-7596 559349-7596 Stockholm 50 – – Green Veddesta 1:29 AB 559367-4350 Stockholm 100 – – Greenova Veddesta AB 556488-9656 Stockholm 100 – – Greenova Åleviken 2 AB 556687-5208 Stockholm 100 – – Genova Åleviken AB 559170-5065 Stockholm 100 – – Genova Tibble Fastighet AB 559130-7565 Stockholm 100 – – Genova Byggnad Holding AB 559004-5059 Stockholm 100 50 50 Genova Sicklaön Holding AB 556898-0436 Stockholm 100 – – Genova Baggensfjärden Holding AB 559064-1469 Stockholm 100 – – Genova Knivsta 21:1 Holding AB 559118-9468 Stockholm 100 – – Genova årsredovisning 2024 106 ===== SIDA 107 ===== NOTER Redovisat värde, Tkr Namn Organisationsnummer Säte Andelar i % 2024­12­31 2023­12­31 GenovaRedito Holding AB 559121-8572 Stockholm 50 – – Knivsta Gredelby 21:1 AB 559120-3798 Stockholm 100 – – Knivsta Särsta 12:1 AB 556966-4450 Stockholm 100 – – Genova Mejerskan Fastighet AB 559130-7540 Stockholm 100 – – Genova Fuxen AB 556612-9259 Stockholm 100 – – Genova Kvarngärdet AB 556736-5951 Stockholm 100 – – Genova Nyproduktion AB 556848-2813 Stockholm 100 50 50 Genova Bostad Projektutveckling AB 556864-9098 Stockholm 100 – – Genova Projekt Holding 1 AB 556948-7282 Stockholm 100 – – Genova Aromatic Holding AB 556948-7431 Stockholm 100 – – Genova Rosendal Holding 1 AB 559100-6746 Stockholm 100 – – Genova Bostad AB 556759-5680 Stockholm 100 – – Genova 10 AB 556864-8108 Stockholm 100 – – Genova Projekt Holding 2 AB 559026-1912 Stockholm 100 – – Genova Knivsta Holding AB 559025-2986 Stockholm 100 – – Genova Fålhagen Holding 1 AB 559093-9624 Stockholm 100 – – Genova Projekt Holding 3 AB 559130-2731 Stockholm 100 – – Genova PLM AB 556898-0329 Stockholm 100 50 50 Genova PMA Spain SL Palma 100 – – Genova PLM 2 AB 559076-1515 Stockholm 100 62 62 Genova Can Olivier SL Palma 100 – – Genova Fast 43 AB 559220-2237 Stockholm 100 50 50 Genova Parkering & Service AB 559003-4137 Stockholm 100 50 50 Genova Hold 24 AB 559191-4378 Stockholm 100 50 50 Genova Luthagen AB 556864-7936 Stockholm 100 – – Genova Storvreta AB 556864-7951 Stockholm 100 – – Genova Brynjan AB 559129-9895 Stockholm 100 – – Genova Rivan AB 559088-4135 Stockholm 100 – – Genova NV3 AB 559088-4119 Stockholm 100 – – Genova Nickeln Fastighet AB 559089-0066 Stockholm 100 – – Genova Jungfrun 4 AB 559191-4188 Stockholm 100 – – Genova Elverket 1 AB 559191-4287 Stockholm 100 – – Genova Drevern 2 AB 559219-9441 Stockholm 100 – – Genova Jungfrun 2 AB 559004-1785 Stockholm 100 – – Genova Baggensfjärden Fastighet AB 556898-0121 Stockholm 100 – – Genova Jungfrun 3 AB 556993-3434 Stockholm 100 – – Genova Segersta Fastighet AB 556898-0105 Stockholm 100 – – Genova Häraden AB 559212-1700 Stockholm 100 – – Genova 14 AB 556948-7274 Stockholm 100 208 330 208 330 Genova 99 AB 559204-9406 Stockholm 100 - – Genova 98 AB 559204-9422 Stockholm 100 - – Järngrinden AB 556645-7221 Borås 51 596 437 596 437 Järngrinden Fastighets AB 556872-7860 Borås 100 – – Järngrinden Vind 1 AB 556751-1513 Borås 100 – – Depå Viared i Borås AB 556740-0899 Borås 100 – – NewCo Breared AB 559035-5102 Svenljunga 50 – – Breared Projektutveckling 1 AB 559038-7550 Svenljunga 50 – – Lilla Bro i Borås Fastighet AB 556821-3689 Borås 100 – – Pallas 1 Fastighets AB 556728-8443 Borås 50 – – Pallastornet Fastighets AB 556982-1134 Borås 50 – – GenJärn Borås Holding AB 559076-2984 Stockholm 50 – – GenJärn Borås Fastighet AB 556708-2663 Stockholm 50 – – Genova årsredovisning 2024 107 ===== SIDA 108 ===== NOTER Redovisat värde, Tkr Namn Organisationsnummer Säte Andelar i % 2024­12­31 2023­12­31 GenJärn Borås Fastighet 2 AB 559170-6113 Stockholm 50 – – Hästhoven i Borås AB 559018-6432 Borås 100 – – Härryda Kullhöna 1:509 KB 969688-2977 Göteborg 100 – – JärnSpiran Holding AB 559170-2518 Borås 50 – – JärnSpiran Fastighetsutveckling AB 559170-2484 Borås 50 – – Rundgången Fastighet AB 556745-0332 Borås 96 – – Järngrinden Fastighets Holding AB 559383-3253 Borås 96 – – Järngrinden Fastighets Holding 1 AB 559389-0485 Borås 96 – – Fastighets AB Målerifabriken 556941-1886 Göteborg 96 – – Fastighets AB Överås 556292-0750 Göteborg 96 – – Fastighets AB Elfabriken 556963-1863 Göteborg 96 – – Fastighets AB Sandfabriken 556775-3271 Härryda 96 – – Järngrinden Fastighets Holding 2 AB 559389-0477 Borås 96 – – Fastighets AB Träfabriken 556932-6381 Göteborg 96 – – Fastighets AB Trollfabriken 556946-0016 Härryda 96 – – Orgelfabriken Fastighets AB 556867-6067 Härryda 96 – – Järngrinden Skruven AB 559446-9370 Borås 96 – – Byttorpshörn 2 AB 556759-1697 Borås 96 – – Fjädern i Borås AB 556796-2799 Borås 96 – – Rotorn Fastigheter AB 559393-3285 Göteborg 96 – – Fastighetsbolaget Älvsborg 178:8 i Göteborg AB 559402-9588 Borås 96 – – Vindspelet 6 i Borås AB 556829-8433 Borås 96 – – Järngrinden Projektutveckling AB 556655-9281 Borås 100 – – J.G Fastighets AB 556655-7541 Borås 100 – – Projekthus 55 AB 556973-5581 Borås 96 – – Asklanda 2:178 Fastighets AB 559360-4290 Borås 96 – – Projekthus 70 AB 559346-1683 Borås 96 – – Fastighetsbolaget Bollebygd M AB 559207-9155 Bollebygd 96 – – Sjöbolängan i Borås AB 559311-2120 Borås 96 – – NewCo Bergdalen AB 559035-7454 Borås 48 – – Järngrinden Fastighetsutveckling Holding AB 556825-1937 Borås 96 – – Tegelbrukstäppet AB 559033-6433 Borås 48 – – Järngrinden Markutveckling Holding AB 556902-0414 Borås 100 – – Braconierska villan AB 559070-2147 Borås 100 – – Järngrinden Projektutveckling Holding AB 556755-3887 Borås 100 – – Mark & Exploatering i Borås AB 556758-9915 Borås 50 – – Projekthus Funningen AB 559282-8940 Borås 50 – – Järngrinden Projektutveckling Holding 2 AB 559150-9848 Borås 91 – – Mölndalstappen AB 559049-6146 Göteborg 91 – – Varbergsponden AB 559264-2150 Göteborg 73 – – Järngrinden Projektutveckling Holding 3 AB 559374-7834 Borås 96 – – Nufast AB 556263-6125 Mark 96 – – Hagtornen 10 i Borås AB 556992-0829 Borås 96 – – Fastigheten Tullstorp 180:75 AB 559160-3930 Svenljunga 48 – – Järngrinden Projektutveckling Holding 4 AB 559392-4631 Borås 96 – – Laustea Intressenter AB 559396-6178 Stockholm 78 – – Laustea AB 559371-9932 Stockholm 39 – – Laustea Fastighets AB 559383-5761 Stockholm 39 – – Järngrinden Logistikbyggnader AB 556759-6522 Sotenäs 50 – – JLB Produktion AB 559374-6851 Borås 50 – – Genova årsredovisning 2024 108 ===== SIDA 109 ===== NOTER Redovisat värde, Tkr Namn Organisationsnummer Säte Andelar i % 2024­12­31 2023­12­31 JLB Fastigheter 1 AB 559364-9238 Borås 50 – – JLB Logistikhus 11 AB 559368-6123 Borås 25 – – Jönköping Logistic Park AB 559382-8717 Borås 25 – – JLB Logistikhus 11 AB 559368-6123 Borås 25 - – Summa anskaffningsvärde i moderföretaget 818 203 818 203 Not 21 Innehav redovisade enligt kapitalandelsmetoden Redovisat värde och resultat från andelar i joint ventures och intresseföretag framgår nedan. Koncernen äger aktier i 15 joint ventures och intresseföretag som redovisas som andelar redovisade enligt kapitalandelsmetoden. 2024­12­31 2023­12­31 Vid årets början 569,5 556,1 Förvärv av andelar 102,4 - Avyttring av andelar -22,7 -9,0 Aktieägartillskott 6,0 28,9 Andel av årets resultat 46,3 -6,4 Utgående redovisat värde 701,4 569,5 Redovisat värde Namn Organisationsnummer Säte Andelar i % 2024­12­31 2023­12­31 Andelar som innehas vid periodens utgång GenovaRedito Holding AB 559121-8572 Stockholm 50 60,8 58,7 SBBGenova Gåshaga Holding AB 559191-4386 Stockholm 50 112,3 112,7 SBBGenova Nackahusen AB 559264-9817 Stockholm 50 139,3 94,2 Greenova AB 559349-7596 Stockholm 50 6,2 6,2 Genova Journalisten Fastighet AB 559064-1436 Stockholm 50 106,1 - Pallas 1 Fastighets AB 556728-8443 Borås 50 136,4 134,6 GenJärn Borås Holding AB 559076-2984 Stockholm 50 4,4 4,4 JärnSpiran Holding AB 559170-2518 Borås 50 12,6 12,6 Tegelbrukstäppet AB 559033-6433 Borås 48 31,2 31,2 NewCo Breared AB 559035-5102 Svenljunga 50 2,0 2,1 Fastigheten Tullstorp 180:75 AB 559160-3930 Svenljunga 48 23,5 23,5 NewCo Bergdalen AB 559035-7454 Borås 48 3,3 25,7 Mark & Exploatering i Borås AB 556758-9915 Borås 50 1,7 3,4 Järngrinden Logistikbyggnader AB 556759-6522 Sotenäs 50 35,4 7,6 Laustea AB 559371-9932 Stockholm 39 26,4 52,3 Kungsbacka Södra Stad Holding AB 556707-8588 Göteborg - - 0,1 CFJ Kontraktsbolag AB 559144-5027 Borås - - 0,3 701,4 569,5 Genova årsredovisning 2024 109 ===== SIDA 110 ===== NOTER Resultat från andelarna Namn Organisationsnummer Säte Andelar i % 2024­12­31 2023­12­31 Andelar som innehas vid periodens utgång Genova Fastator Holding AB 559017-4057 Stockholm 50 - -21,3 GenovaRedito Holding AB 559121-8572 Stockholm 50 2,1 -10,7 SBBGenova Gåshaga Holding AB 559191-4386 Stockholm 50 -0,4 -0,9 SBBGenova Nackahusen AB 559264-9817 Stockholm 50 0,6 0,5 Greenova AB 559349-7596 Stockholm 50 0,0 -4,5 Genova Journalisten Fastighet AB 559064-1436 Stockholm 50 4,1 - Pallas 1 Fastighets AB 556728-8443 Borås 50 1,8 -0,5 GenJärn Borås Holding AB 559076-2984 Stockholm 50 E/T E/T JärnSpiran Holding AB 559170-2518 Borås 50 -0,1 1,7 Tegelbrukstäppet AB 559033-6433 Borås 48 0,0 0,0 NewCo Breared AB 559035-5102 Svenljunga 50 -0,1 -0,5 Fastigheten Tullstorp 180:75 AB 559160-3930 Svenljunga 48 -0,4 -0,2 NewCo Bergdalen AB 559035-7454 Borås 48 0,2 22,5 AB Kvarteret Ankan 1 559282-9187 Helsingborg 32 - -1,7 AB Kvarteret Ankan 2 559282-9179 Helsingborg 32 - 0,0 Mark & Exploatering i Borås AB 556758-9915 Borås 50 -2,0 -0,5 WBME Holding i Varberg AB 556734-6290 Borås 50 - 0,0 Kungsbacka Södra Stad Holding AB 556707-8588 Göteborg 33 - 0,0 Järngrinden Logistikbyggnader AB 556759-6522 Sotenäs 50 27,8 0,1 Laustea AB 559371-9932 Stockholm 39 12,6 -0,2 Kungsbacka Södra Stad Holding AB 556707-8588 Göteborg 33 0,0 0,0 CFJ Kontraktsbolag AB 559144-5027 Borås 50 -0,1 0,0 46,3 ­16,4 Koncernens andel av nettotillgångar i väsentliga intresseföretag och joint ventures SBB Genova Gåshaga SBB Genova Nackahusen Genova NREP Pallas 1 Mkr 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 Anläggningstillgångar 401,4 400,3 486,0 461,9 750,5 - 512,0 453,1 Omsättningstillgångar 6,0 6,9 5,3 4,3 6,3 - 16,4 84,1 Avsättningar 17,8 15,6 24,8 24,8 19,9 - 1,9 3,6 Långfristiga skulder 110,0 110,0 213,6 240,0 621,0 - 249,9 249,9 Kortfristiga skulder 55,0 56,2 5,4 42,3 5,6 - 49,1 49,6 Nettotillgångar 224,6 225,4 247,6 159,2 110,3 - 227,5 234,1 Ägarandel 50% 50% 50% 50% 50% - 50% 50% Koncernens andel av nettotillgångar 112,3 112,7 123,8 79,6 55,1 ­ 113,8 117,1 Koncernens andel av resultat i väsentliga intresseföretag och joint ventures SBB Genova Gåshaga SBB Genova Nackahusen Genova NREP Pallas 1 Mkr 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 Intäkter 9,5 8,6 2,2 1,9 19,1 - 35,6 35,6 Rörelseresultat 8,1 6,8 1,4 1,0 26,9 - 10,0 22,6 Övriga finansiella intäkter och kostnader -7,8 -7,6 0,0 0,1 -15,2 - -12,2 -24,8 Skatt -1,2 -1,0 -0,2 -0,2 -3,4 - -0,9 -0,9 Årets resultat (100 %) ­0,8 ­1,7 1,2 0,9 8,3 ­ ­3,1 ­3,1 Genova årsredovisning 2024 110 ===== SIDA 111 ===== NOTER Not 22 Koncernmellanhavanden Fordringar Moderbolaget, Mkr 2024­12­31 2023­12­31 Vid årets början 1 795,7 1 886,3 Årets förändring 708,2 -90,6 Vid årets slut 2 503,9 1 795,7 Skulder Moderbolaget, Mkr 2024­12­31 2023­12­31 Vid årets början 629,7 355,9 Årets förändring 605,0 273,8 Vid årets slut 1 234,7 629,7 Not 23 Övriga långfristiga fordringar Koncernen, Mkr 2024­12­31 2023­12­31 Vid årets början 298,1 301,1 Tillkommande poster 10,6 17,8 Avgående poster -50,0 -20,8 Summa långfristiga fordringar vid årets slut 258,7 298,1 Koncernen, Mkr 2024­12­31 2023­12­31 Reversfordran 193,6 235,9 Övrig långfristig fordran 58,7 57, 2 Investeringar åt hyresgäster, periodiseras över kontraktets löptid 0,4 1,6 Långfristiga värdepappersinnehav 6,0 2,0 Hyresdeposition - 1,5 Summa långfristiga fordringar 258,7 298,1 Under 2024 erhölls det första bygglovet i projektet Viby, vilket innebar att hälften av en reversfordran om 88,9 Mkr förföll till betalning under 2024. Resterande 50 procent förfaller till betalning fem år efter detta datum. En reversfordran om 112,2 Mkr avser avyttringen av fastighe - ten i Gåshaga till ett med SBB gemensamägt joint venture. Den rever - sen förfaller till betalning vid lagakraftvunnen detaljplan. Not 24 Hyresfordringar och Kundfordringar Åldersfördelade hyres ­ och kundfordringar 2024­12­31 2023­12­31 - Ej förfallna 12,6 12,5 Förfalllna sedan: - Mindre än två månader 0,2 0,1 - Mer än två men mindre än sex månader 1,9 1,2 - Mer än sex månader men mindre än 12 månader 3,4 2,9 - Mer än 12 månader 2,3 4,3 Reserv förväntade kreditförluster -0,8 -2,8 Utgående redovisat värde 19,6 18,2 Kreditkvaliteten på fordringar som inte är förfallna eller nedskrivna bedöms vara god. Fordringar utgörs i huvudsak av hyres- och kund - fordringar för vilka koncernen valt att tillämpa den förenklade meto - den för redovisning av förväntade kreditförluster. Detta innebär att förväntade kreditförluster reserveras för återstående löptid, vilken förväntas understiga ett år för samtliga fordringar. Koncernen reser - verar för förväntade kreditförluster baserat på historiska kreditför - luster samt framåtriktad information. Eventuella större enskilda ford - ringar bedöms per motpart. Koncernen skriver bort en fordran när det inte längre finns någon förväntan på att erhålla betalning och då aktiva åtgärder för att erhålla betalning har avslutats. Not 25 Övriga fordringar Koncernen, Mkr 2024­12­31 2023­12­31 Vid årets början 103,5 186,5 Tillkommmande poster 21,0 390,3 Avgående poster -19,6 -473,3 Summa övriga fordringar vid årets slut 104,9 103,5 Koncernen, Mkr 2024­12­31 2023­12­31 Fordringar i samband med fastighetstransaktioner - 14,0 Fordran på joint ventures 51,3 51,9 Fordran hyresgäster avseende anpassningar 10,0 13,8 Övriga fordringar på hyresgäster 3,8 3,8 Mervärdesskatterelaterade fordringar 11,1 9,2 Skatterelaterade fordringar 27,6 8,4 Övriga fordringar 1,2 2,4 Utgående redovisat värde 104,9 103,5 Genova årsredovisning 2024 111 ===== SIDA 112 ===== Moderbolaget, Mkr 2024­12­31 2023­12­31 Fordran på bolag i koncernen redovisade som joint ventures 4,1 4,5 Summa övriga fordringar vid årets slut 4,1 4,5 Not 26 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Koncernen, Mkr 2024­12­31 2023­12­31 Förutbetalda kostnader avseende drift och administration 65,6 24,7 Förutbetalda finansiella kostnader 21,9 27,3 Upplupna ränteintäkter 22,4 21,5 Övrigt - 0,7 Summa förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 109,8 74,2 Moderbolaget, Mkr 2024­12­31 2023­12­31 Förutbetalda finansiella kostnader 1,3 0,5 Övrigt 3,4 0,7 Summa förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 4,6 1,2 Not 27 Likvida medel Koncernen, Mkr 2024­12­31 2023­12­31 Banktillgodohavanden 151,9 284,5 Moderbolaget, Mkr 2024­12­31 2023­12­31 Banktillgodohavanden 22,7 11,3 Not 28 Eget kapital och substansvärde Aktiekapitalet i moderföretaget Genova Property Group AB uppgår till 54,7 Mkr (54,7) och fördelar sig på 45 613 329 stamaktier. Aktierna har ett kvotvärde på 1,20 kr per aktie. Varje stamaktie motsvaras av en röst. Alla per balansdagen registrerade aktier är fullt betalda. Aktiekapitalets utveckling Antal aktier Kvotvärde/ Aktie, kr Aktiekapi ­ tal, kr Stamaktier Ingående balans 2023 41 976 966 1,20 50 372 359 Indragning - - Fondemission - - Nyemission 3 636 363 4 363 636 Utgående balans 2023 45 613 329 1,20 54 735 995 Indragning - - Fondemission - - Nyemission - - Utgående balans 2024 45 613 329 1,20 54 735 995 Summa aktiekapital 45 613 329 54 735 995 Per 31 december 2024 innehade bolaget 600 000 aktier i eget förvar. Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare Beräkningen av resultatet per stamaktie för 2024 har baserats på årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgående till 124,4 Mkr (-450,8). Resultat per hybridobligation har beräknats uti - från utdelning till hybridobligationer om 69,7 Mkr fördelat på antalet hybridobligationer vid respektive utdelningstillfälle. Resterande del av årets resultat, 54,7 Mkr, har fördelats på genomsnittligt antal ute - stående stamaktier 45 613 329 . Moderbolaget, Mkr 2024­12­31 2023­12­31 Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 124,4 -450,8 Resultat per stamaktie, kronor 1,92 -11,73 Resultat per hybridobligation, kronor 0,13 0,10 NOTER Genova årsredovisning 2024 112 ===== SIDA 113 ===== NOTER Not 29 Upplåning från kreditinstitut Koncernen, Mkr 2024­12­31 2023­12­31 Långfristiga Förfaller till betalning mellan 1 och 2 år: Banklån 1 018,0 1 751,0 Förfaller till betalning mellan 2 och 5 år: Banklån 2 206,0 2 838,8 Förfaller till betalning om över 5 år: Banklån 8,9 - 3 232,9 4 589,8 Kortfristiga Banklån 1 933,9 1 177,6 1 933,9 1 17 7,6 Summa upplåning 5 166,8 5 767,4 Koncernens totala upplåning från kreditinstitut per den 31 december 2024 är hänförlig till lån som upptagits vid förvärv, refinansieringen av den befintliga fastighetsportföljen i koncernen samt finansiering av projekt. Koncernens lånefaciliteter innehåller sedvanliga garan - tier och åtaganden, bland annat för Genova och dess dotterbolag att uppfylla vissa finansiella nyckeltal såsom belåningsgrad och ränte täckningsgrad. Genova uppfyller samtliga lånevillkor per den 31 december 2024. Under 2024 uppgick nettoupplåningen till -502,2 Mkr (719,0). I anslutning till upplåningen betalas en uppläggningsavgift, vilken periodiseras över lånets löptid enligt effektivräntemetoden. Den genomsnittliga räntenivån uppgick till cirka 5,0 procent (5,8) exklusive byggnadskreditiv per den 31 december 2024 med en genomsnittlig kapitalbindningstid på 2,6 år (2,4). Moderbolagets skulder till kreditinstitut förfaller inom 1-2 år. Not 30 Obligationslån Koncernen och moderbolaget, Mkr 2024­12­31 2023­12­31 Emitterat obligationslån 1 200,0 500,0 Avgifter att periodisera under lånets löptid -13,8 -7,5 Summa obligationslån 1 186,2 492,5 Obligationslån avser ett lån som är noterat på Nasdaq Stockholm. Mkr Emitterat belopp Ränta Utestående belopp Förfall/Inlösen 2023 650,0 Stibor 3 mån +5,95 650,0 November 2026 2024 550,0 Stibor 3 mån +4,15 550,0 November 2027 Genova årsredovisning 2024 113 ===== SIDA 114 ===== NOTER Not 31 Kredit- och ränteförfallostruktur Ränteförfallostruktur per 31 december 2024 Löptid Belopp, Mkr Snittränta 1, % Andel, % 2025 2 885 8,29 46 2026 600 2,52 9 2027 14 3,28 0 2028 1 050 2,38 17 2029 680 2,65 11 2030 800 2,43 13 2031 300 2,25 5 >2031 - - - Totalt 6 329 5,12 100 Totalt, exklusive byggnadskreditiv 5 692 4,98 - 1) I snitträntan för innevarande år ingår marginalen för den rörliga delen av skuldportföljen samt den rörliga delen av ränteswapparna vilka dock ej inkluderar någon kreditmarginal då dessa handlas utan marginal. Här ingår även obligationslån om 650 Mkr med kreditmargi - nal 5,95 procent respektive 550 Mkr med kreditmarginal 4,15 procent. Kreditörfallostruktur per 31 december 2024 Löptid Kreditavtal, Mkr Utnyttjat, Mkr Ej utnyttjat, Mkr 2025 1 827 1 827 - 2026 1 758 1 621 137 2027 1 310 940 370 2028 1 583 1 233 350 2029 698 698 - 2030 - - - 2031 - - - >2031 11 11 - Totalt 7 186 6 329 857 Varav byggnadskreditiv 944 637 307 Övriga finansiella instrument Emissions datum Förfallo ­ datum Nominellt belopp, kr Räntebas Ränte­ marginal, % Aktuell ränta, % Konverterings ­ kurs, kr/aktie Hybridobligationer 2021-03-05 2026-03-05 1 256 250 000 Stibor 3M 6,75 9,29 - Hybridobligationer 2024-09-24 2028-09-04 1 300 000 000 Stibor 3M 5,50 8,04 - Konvertibler 2024-03-19 2029-03-19 200 000 000 Fast ränta - 6,75 48,10 Ränteförfallostruktur per 31 december 2023 Löptid Belopp, Mkr Snittränta 1, % Andel, % 2024 3 602 8,53 57 2025 500 2,50 8 2026 600 2,52 10 2027 522 4,50 8 2028 1 050 2,38 17 2029 0 0,00 0 2030 0 0,00 0 2031 0 0,00 0 >2031 0 0,00 0 Totalt 6 274 6,11 100 Totalt, exklusive byggnadskreditiv 5 296 5,78 - 1) I snitträntan för innevarande år ingår marginalen för den rörliga delen av skuldportföljen samt den rörliga delen av ränteswapparna vilka dock ej inkluderar någon kreditmarginal då dessa handlas utan marginal. Här ingår även obligationslån om 500 Mkr med kreditmargi - nal 5,95 procent. Kreditörfallostruktur per 31 december 2023 Löptid Kreditavtal, Mkr Utnyttjat, Mkr Ej utnyttjat, Mkr 2024 1 076 1 076 0 2025 1 751 1 751 0 2026 1 634 1 634 0 2027 1 813 1 813 0 2028 251 0 251 2029 0 0 0 2030 0 0 0 2031 0 0 0 >2031 0 0 0 Totalt 6 525 6 274 251 Varav byggnadskreditiv 1 244 978 266 Övriga finansiella instrument Emissions datum Förfallo ­ datum Nominellt belopp, kr Räntebas Ränte­ marginal, % Aktuell ränta, % Hybridobligationer 2021-03-05 2026-03-05 1 800 000 000 Stibor 3M 6,75 10,78 1) First Call Date Genova årsredovisning 2024 114 ===== SIDA 115 ===== NOTER Not 32 Övriga långfristiga skulder Koncernen, Mkr 2024­12­31 2023­12­31 Reversskulder - 47,7 62,4 Hyresdepositioner -2,2 3,2 Summa övriga långfristiga skulder ­49,9 65,6 Not 33 Övriga skulder Koncernen, Mkr 2024­12­31 2023­12­31 Avräkning pågående projekt 2,3 2,6 Reversskuld 8,3 43,6 Skulder i samband med fastighets - transaktioner 0,1 12,9 Mervärdeskatt 164,8 -2,5 Skulder till aktieägare utan bestämmande inflytande 1,1 1,0 Personalrelaterade skulder 2,4 2,2 Förskott från kunder 4,9 6,6 Övrigt 5,1 2,8 Summa övriga skulder 189,0 69,1 Moderbolaget, Mkr 2024­12­31 2023­12­31 Personalrelaterade skulder 0,3 0,9 Mervärdeskatt 0,1 1,3 Övrigt - 0,7 Summa övriga skulder 0,4 2,9 Not 34 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Koncernen, Mkr 2024­12­31 2023­12­31 Förutbetalda hyresintäkter 66,8 62,0 Upplupna kostnader avseende drift och administration 18,6 12,2 Upplupna semesterlöner 5,2 5,2 Upplupna kostnader pågående projekt 11,1 8,8 Upplupna räntor 18,0 39,3 Summa upplupna kostnader och förut ­ betalda intäkter 119,7 127,5 Moderbolaget, Mkr 2024­12­31 2023­12­31 Upplupna kostnader avseende drift och administration 0,3 - Personalrelaterade skulder 0,9 0,5 Upplupna räntor 13,2 16,6 Summa upplupna kostnader och förut ­ betalda intäkter 14,4 17,1 Not 35 Ställda säkerheter, eventualförpliktelser och åtaganden Ställda säkerheter Koncernen har ställt fastigheter som säkerhet för upplåning. Se not 29 för beskrivning av koncernens upplåning. Koncernen, Mkr 2024­12­31 2023­12­31 För egna skulder och avsättningar: Fastighetsinteckningar 4 865,5 5 334,4 Summa övriga långfristiga skulder 4 865,5 5 334,4 Pantsatta aktier i koncernen uppgår till 1 524,7 Mkr (1 513,2). Eventualförpliktelser Koncernen har ställt ut borgensåtagande för andra företag uppgå - ende till 1 084,3 Mkr (739,7). Vidare har koncernen ställt ut garantier för 6,7 Mkr (6,7). Moderföretaget Moderföretaget har borgensåtaganden för koncernbolag upp - gående till 4 446,3 Mkr (4 958,1) och för övriga företag 968,0 Mkr (608,0), totalt 5 414,3 Mkr (5 566,1). Pantsatta aktier uppgår till 597,8 Mkr (597,8). Not 36 Transaktioner med närstående Konsultavtal med Cedest AB Genova Bostad Projektutveckling AB ingick den 16 oktober 2016 ett konsultavtal med det av Henrik Raspe helägda bolaget Cedest AB. Enligt konsultavtalet ska Cedest AB tillhandahålla tjänster inom bland annat projektutveckling och marknadsföring. Total ersättning under 2024 uppgår till 3,0 Mkr (2,6) exklusive mervärdesskatt. Från och med den 1 januari 2025 är Henrik Raspe anställd i Genova Bostad Projektutveckling AB och avtalet med Cedest AB har upphört att gälla. Genova årsredovisning 2024 115 ===== SIDA 116 ===== NOTER Transaktioner med Gernandt & Danielsson Advokatbyrå KB Genova har under 2024 anlitat Gernandt & Danielsson Advokatbyrå KB, där styrelsens ordförande Mikael Borg är partner, för rådgivning i samband med emission av obligationer samt för löpande frågor. Totalt fakturerad och utbetald ersättning under 2024 uppgår till 4,3 Mkr (2,7) exklusive mervärdesskatt. Ersättning till ledande befattningshavare Ersättning till ledande befattningshavare under 2024 framgår av not 10. Inga inköp har gjorts eller ersättningar utbetalts till bolag ägda via joint ventures. Samtliga transaktioner har skett på marknadsmässig grund. Not 37 Händelser efter balansdagen • Efter årets utgång frånträddes det sista bostadskvarteret i Norrtälje till ett joint venture där Genova är hälftenägare tillsammans med Nrep. Fastighetsvärdet vid frånträdet uppgick till 550 Mkr. • I januari tecknades ett 20-årigt hyresavtal med Raoul Wallenberg skolan för utveckling av en grundskola F-9 i Projekt Viby i Upplands- Bro. • Järngrinden har färdigställt och frånträtt Apoteas nya centrallager i Varberg till Swiss Life. Projektet och den genomförda avyttringen medförde ett positivt resultat om 40 Mkr. • Järngrinden har efter årets utgång avyttrat en fastighet till ett under- liggande fastighetsvärde om 84 Mkr med ett hyresvärde om 7 Mkr. • I februari har Anna Molén, chef Stadsutveckling och del av Genovas ledningsgrupp, sagt upp sig och kommer att avsluta sin anställning under våren. • I mars emitterades gröna obligationer om 650 Mkr med en rörlig ränta om 3m Stibor + 430 räntepunkter och med förfall i juli 2028. • Vidare meddelade Genova att återköp av utestående obligationer motsvarande ett nominellt belopp om  471,25 Mkr kommer ske, villkorat av att emissionen av de nya obligationerna genomförs. Samtliga utestående obligationer kommer att förtidsinlösas den 16 maj 2025. • I mars avyttrades två fastigheter med byggrätter om cirka 15 400 kvm ljus BTA i Stockholm för 323 Mkr. Bokfört värde för fastigheterna uppgick per 31 december 2024 till 303 Mkr. Not 38 Förslag till vinstdisposition Styrelsen och verkställande direktören föreslår att till förfogande stående vinstmedel (heltal kronor): Balanserad vinst 123 555 512 Årets förlust -81 580 014 41 975 498 Disponeras på följande sätt: Utdelning till aktieägare (0,88 kr per aktie) 39 611 730 I ny räkning överförs 2 363 768 41 975 498 Genova årsredovisning 2024 116 ===== SIDA 117 ===== NOTER Koncernredovisningen respektive årsredovisningen har upprättats i enlighet med de internationella redovisningsstan - darder som avses i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder respektive god redovisningssed och ger en rättvisande bild av koncernens och moderbolagets ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen för koncernen respektive moderbolaget ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och moderbolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Stockholm den 31 mars 2025 Mikael Borg Anette Asklin Micael Bile Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot Andreas Eneskjöld Erika Olsén Maria Rankka Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Michael Moschewitz Verkställande direktör Vår revisionsberättelse har lämnats den 31 mars 2025 Ernst & Young AB Henrik Nilsson Auktoriserad revisor Genova årsredovisning 2024 117 ===== SIDA 118 ===== Revisionsberättelse Till bolagsstämman i Genova Property Group AB (publ), org nr 556864 ­8116 Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovis - ningen för Genova Property Group AB (publ) för år 2024. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 14-15, 42-57 och 73-117. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2024 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprät - tats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2024 och av dess finansiella resultat och kassa - flöde för året enligt IFRS Redovisningsstandarder, så som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträk - ningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och kon - cernredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets revisionsutskott i enlighet med Revisorsförordningens (537/2014) artikel 11. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa stan - darder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och överty - gelse, inga förbjudna tjänster som avses i Revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade före - tag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Särskilt betydelsefulla områden Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revi - sionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och kon - cernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden. Beskrivningen nedan av hur revisionen genom - fördes inom dessa områden ska läsas i detta sammanhang. Vi har fullgjort de skyldigheter som beskrivs i avsnittet Revisorns ansvar i vår rapport om årsredovisningen också inom dessa områ - den. Därmed genomfördes revisionsåtgärder som utformats för att beakta vår bedömning av risk för väsentliga fel i årsredovisningen och koncernredovisningen. Utfallet av vår granskning och de gransk - ningsåtgärder som genomförts för att behandla de områden som framgår nedan utgör grunden för vår revisionsberättelse. Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen REVISIONSBERÄTTELSE Genova årsredovisning 2024 118 ===== SIDA 119 ===== REVISIONSBERÄTTELSE Värdering av förvaltningsfastigheter Beskrivning av området Hur detta område beaktades i revisionen Förvaltningsfastigheter är en väsentlig balanspost i koncernens rapport över finansiell ställning och uppgick den 31 december 2024 till 8 121 Mkr, vilket utgör 70 % av koncer - nens totala tillgångar. Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde som baseras på externa värderingar. Verkligt värde fastställs genom bedömning av marknadsvärdet för varje enskild fastighet, genom användning av kassaflödesmetoden som baseras på antaganden och bedömningar av framtida hyresintäkter, driftskostnader och investe - ringar samt diskonteringsränta och avkastningskrav. Avkastningskraven är specifika per fastighet och bestäms genom analys av genomförda transaktioner samt fastighetens marknadsposition. Värdering till verkligt värde är till sin natur behäftat med subjektiva bedömningar där en mindre förändring i gjorda antaganden som ligger till grund för värderingarna kan få väsentlig effekt i redovisade värden. Med anledning av den höga graden av antaganden och bedömningar som sker i samband med fastighetsvärderingen, tillsammans med det faktum att beloppen är betydande, anser vi att värdering av förvaltningsfastigheter är ett särskilt betydelsefullt område i vår revision. För beskrivning av bolagets värderingsprinciper för förvaltningsfastigheter se not 2 Redovisningsprinciper samt noterna 4 och 15. Vår revision har omfattat bl.a. följande granskningsåtgärder. Vi har utvärderat processen för framtagande av fastig - hetsspecifik finansiell information och då också utvärde - rat objektivitet och kompetens hos de av bolaget anlitade externa värderingsföretagen. Vi har vidare granskat indata och beräkningar i den externa värderingsmodellen för ett urval av fastigheter och med stöd av våra värderingsspecialister granskat rim- ligheten i gjorda antaganden för ett urval av fastigheterna som direktavkastningskrav, vakansgrad, hyresintäkter och driftkostnader. Vi har granskat relevanta noter till de finansiella rappor - terna. Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen Detta dokument innehåller även annan information än årsredovis - ningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1-13, 16-41, 58-72 och 123-131. Den andra informationen består även av ersättningsrapporten som vi inhämtade före datumet för denna revi - sionsberättelse. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovis - ningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernre - dovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identi - fieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att den ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS Redovisningsstandarder så som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvän - dig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Anta - gandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verk - ställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verk - samheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finan - siella rapportering. Genova årsredovisning 2024 119 ===== SIDA 120 ===== REVISIONSBERÄTTELSE Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om att årsredovis - ningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisions - sed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsam - mans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovis - ningen. Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom: • identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar och utför granskningsåt - gärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbe - vis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felak - tighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felak - tighet som beror på misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll. • skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåt - gärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen. • utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens upp - skattningar i redovisningen och tillhörande upplysningar. • drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredovisningen och kon - cernredovisningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag inte längre kan fortsätta verksamheten. • utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen, däribland upplysningarna, och om årsredovisningen och koncernredovis - ningen återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild. • planerar och utför vi koncernrevisionen för att inhämta tillräck - liga och ändamålsenliga revisionsbevis avseende den finansiella informationen för företag eller affärsenheter inom koncernen som grund för att göra ett uttalande avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och genomgång av det revi - sionsarbete som utförts för koncernrevisionens syfte. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden. Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi iden - tifierat. Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt obe - roende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att elimi - nera hoten eller motåtgärder som har vidtagits. Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revi - sionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författningar förhindrar upplysning om frågan. Genova årsredovisning 2024 120 ===== SIDA 121 ===== REVISIONSBERÄTTELSE Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning av Genova Property Group AB (publ) för år 2024 samt av förslaget till dispositio - ner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt försla - get i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning inne - fattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvar - lig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksam - hetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlö - pande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende: • företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller • på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredo - visningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bola - gets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använ - der vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande gransk - ningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositio - ner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Genova årsredovisning 2024 121 ===== SIDA 122 ===== REVISIONSBERÄTTELSE Revisorns granskning av Esef ­rapporten Uttalande Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovis - ningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepap - persmarknaden för Genova Property Group AB (publ) för år 2024. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering. Grund för uttalande Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Genova Property Group AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamål - senliga som grund för vårt uttalande. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransknings - åtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsam - mans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef-rapporten. Revisionsföretaget tillämpar ISQM 1 Kvalitetsstyrning för revi - sionsföretag som utför revision och översiktlig granskning av finan - siella rapporter samt andra bestyrkandeuppdrag och näraliggande tjänster som kräver att företaget utformar, implementerar och hante - rar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer och rutiner avse - ende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om att Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och koncernre - dovisning. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporte - ringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ända - målsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimlighe - ten i styrelsens och verkställande direktörens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en avstäm - ning av att Esef-rapporten överensstämmer med den granskade års - redovisningen och koncernredovisningen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar, kassaflöde - sanalys samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen. Ernst & Young AB, Box 7850, 103 99 Stockholm, utsågs till Genova Property Group ABs revisor av bolagsstämman den 2 maj 2024 och har varit bolagets revisor sedan 2011. Stockholm den 31 mars 2025 Ernst & Young AB Henrik Nilsson Auktoriserad revisor Genova årsredovisning 2024 122 ===== SIDA 123 ===== HÅLLBARHETSNOTER GRI Index Uttalande om användning Genova har rapporterat informationen som citeras i det här GRI-indexet för perioden 2024-01-01 till 2024-12-31 med referens till GRI Standards och enligt GRI 1 Foundation 2021. GRI Standard Redogörelse Sidnummer Kommentar GRI 2: Standardredogörelser 2021 2-1 Organisatoriska detaljer 10–11, 59, 84 2-2 Enheter som ingår i organisationens hållbarhetsredovisning 124 2-3 Rapporteringsperiod, frekvens och kontaktpunkter 124 2-4 Omräkningar från tidigare redovisningar 37, 124, 126 Omräkning av klimat och energi för 2023. Redovisas specifikt. 2-5 Extern granskning 124 Genova genomför inte extern granskning av hållbarhetsrapporten. 2-6 Aktiviteter, värdekedja och andra affärsrelationer 10–11, 16–17, 128 2-7 Medarbetare 48, 126 2-8 Arbetare som inte är anställda 126 2-9 Styrningsstruktur och sammansättning 35, 59–71 2-27 Efterlevnad av lagar och regler 127 2-28 Medlemskap i organisationer 37, 39–40 2-29 Förhållningssätt till intressentengagemang 128 2-30 Kollektivavtal 40 GRI 3: Materiella områden 2021 3-1 Process för att fastställa materiella områden 128 3-2 Lista av materiella områden 128 GRI 205: Antikorruption 2016 205-3 Bekräftade fall av korruption och vidtagna åtgärder 127 GRI 302: Energi 2016 302-1 Organisationens energiförbrukning 124 302-3 Energiintensitet 124 Uppdaterad metod. Innefattar nu fastighetsenergi per kvm. GRI 303: Vatten och avlopp 2018 303-3 Vattenuttag 124 GRI 305: Utsläpp 2016 305-1 Direkta (Scope 1) växthusgasutsläpp 125 305-2 Indirekta (Scope 2) växthusgasutsläpp 125 305-3 Andra indirekta (Scope 3) växthusgasutsläpp 125 305-4 Intensitet av växthusgasutsläpp 126 GRI 306: Avfall 2020 306-3 Genererat avfall 126 Uppdaterad metod. Omfattar avfall i förvaltning. GRI 404: Utbildning 2016 404-3 Procentandel av medarbetare som fått regelbunden utvärdering av sin prestation och karriärsutveckling 126 GRI 405: Mångfald och lika möjligheter 2016 405-1 Mångfald inom styrelse, ledning och bland anställda 126 GRI 406: Diskriminering 2016 406-1 Diskrimineringsfall och vidtagna åtgärder 126 GRI 418: Kundintegritet 2016 418-1 Dokumenterade klagomål gällande brott mot kundintegritet och förluster av kunddata 127 Genova årsredovisning 2024 123 ===== SIDA 124 ===== HÅLLBARHETSNOTER Hållbarhetsnoter Om hållbarhetsredovisningen Genova omfattas av lagen om icke-finansiell information och har valt att utforma rapporten med referens till GRI:s Standards. Denna håll - barhetsrapport inkluderar hela koncernen för perioden 2024-01-01 till 2024-12-31. Nytt för 2024 är att dotterföretaget Järngrinden inklu - deras helt i rapporteringen. Hållbarhetsdata presenterad i rapporte - ringen är insamlad från entreprenörer, leverantörer, mätare i fastig - heterna, fakturor för inköp eller hämtade från interna HR-system och undergår inte extern granskning. Under 2025 kommer vi att fortsätta utveckla och systematisera vår datainsamling för att säkerställa högre kvalitet och ökad tillförlitlighet. För frågor rörande denna hållbarhetsrapport, vänligen kontakta: Anna Barosen Hållbarhetschef anna.barosen@genova.se Miljödata 302-1 Organisationens energiförbrukning Energiförbrukning (MWh) 2024 2023 reviderat 1) 2023 tidigare rapporterat Stationär förbränning 247 323 244 varav förnyelsebart 0 0 0 varav icke-förnyelsebart 247 323 244 Elektricitet 13 776 12 680 2 552 Fjärrvärme 28 402 29 186 23 252 Fjärrkyla 169 140 7 Totalt 42 594 42 329 26 055 Inkluderar all Energi som Genova köper in, och innefattar delvis energi till hyresgästernas verksamhet. 1) Revidering för fullständig inkludering av dotterföretaget Järngrinden och förbättrad datakvalitet i samband med justering av klimatbasår. 302-3 Energiintensitet i fastighetsbeståndet Energiintensitet fastighetsenergi (kWh/m2A temp) 2024 20231) Energiintensitet fastighetsenergi - hela beståndet 116 122 Bostadsfastigheter 111 190 Samhällsfastigheter 142 136 Kommersiellt 108 113 Fastigheter inkluderas i rapporteringen när de varit i drift och i Genovas ägo ett fullständigt kalenderår. Datatäckning för rapporterad energiintensitet är 75 procent av beståndet, och förbättras kontinuerligt med utökad mätning och tillgång till data där hyresgäster kontrolle - rar energiförsörjningen. 1) Tidigare rapporterades energiintensitet endast utifrån Genovas egna energiköp. Detta ersätts från och med i år med nyckeltal gällande fastighetsenergi, jämförelsetal för 2023 gällande energiintensitet avviker därför från tidigare rapporterat. Egenproducerad energi Egenproducerad energi (MWh) 2024 2023 Solenergi på fastigheterna 35 28 Vindkraft 776 0 Totalt 811 28 303-3 Vattenuttag Vattenuttag (megaliter) 2024 20231) 2023 tidigare rapporterat Vattenuttag 172 150 133 varav ytvatten 0 0 0 varav grundvatten 0 0 0 varav sjövatten 0 0 0 varav producerat vatten 0 0 0 varav kommunalt vatten 172 150 133 varav vattenuttag från områden med vattenstress 2) 0 0 0 Totalt 172 150 133 1) Revidering av 2023 för fullständning inkludering av dotterföretaget järngrinden. 2) Genova äger inga fastigheter i områden där färskvattentillgången inte är tillräcklig för samhällets behov. Genova årsredovisning 2024 124 ===== SIDA 125 ===== HÅLLBARHETSNOTER 305-1 Direkta (Scope 1) växthusgasutsläpp 305-2 Indirekta (Scope 2) växthusgasutsläpp 305-3 Andra indirekta (Scope 3) växthusgasutsläpp Utsläpp av växthusgaser (tCO 2e) 2024 2023 reviderat basår 2023 tidigare rapporterat 1) Scope 1 Direktförbränning av olja och gas 71 93 65 Köldmedieutsläpp 0 0 ej rapporterat Tjänstebilar 7 23 17 Totalt Scope 1 78 116 82 Scope 2 Marknadsbaserad metod 2 055 2 195 1 438 Platsbaserad metod 2) 2 688 2 897 1 500 totalt Scope 1+2 marknadsbaserat 2 133 2 311 1 520 totalt Scope 1+2 platsbaserat 2 766 3 013 1 582 Scope 3 1. Inköpta varor och tjänster 3) 975 998 94 2. Kaptialvaror 4) 16 890 18 118 ej rapporterat 3. Bränsle och energirelaterade aktiviteter 376 357 198 6. Tjänsteresor 27 39 68 7. Pendlingsresor 43 43 ej rapporterat 8. Hyrd tillgång uppströms 1 2 ej rapporterat 11. Användning av sålda produkter 5) 492 706 ej rapporterat 13. Uthyrd tillgång nedströms 6) 1 717 1 663 547 Totalt Scope 3 20 521 21 927 907 Totalt Scope 1+2+3 marknadsbaserat 22 654 24 238 2 427 Totalt Scope 1+2+3 platsbaserat 23 287 24 940 2 488 Beräkning av växthusgasutsläpp enligt GHG-protokollet, med operationell kontroll-approach. Fastigheter upptas i klimatbokslutet när de varit i drift och i Genovas ägo ett fullständigt kalen - derår. I de fall där fastigheter delägs med aktör utanför koncernen inkluderas fastigheten baserat på ägarandel. 1) Revidering för fullständig inkludering av dotterföretaget Järngrinden och utökad rapportering av kategori 3.1, 3.2, 3.7, 3.8 och 3.11. 2) Fjärrvärmeutsläpp per nät enligt energiföretagens sammanställning, nordisk elmix enligt IVL (75 gCO2e/kWh i Scope 2). 3) Utsläpp från löpande inköp utifrån spend-analys, emissionsfaktorer enligt upphandlingsmyndighetens nyckeltal för miljöspendanalys. 4) Utsläpp från nyproduktion av fastigheter där Genova är projektutvecklare eller första ägare. Omfattar LCA-skede A1-A5. 5) Driftskede (LCA-skede B6) från såld nyproduktion. 6) Omfattar klimatavtryck från hyresgästenergi, vattenanvändning och hyresgästernas avfall. Genova årsredovisning 2024 125 ===== SIDA 126 ===== HÅLLBARHETSNOTER Social data 404-3 Procentandel av medarbetare som fått regelbunden utvärdering av sin prestation och karriärsutveckling Anställningskategori 2024 2023 Ledningsgruppen, % 100 83 Anställda, % 100 83 Totalt 100 83 405-1 Mångfald inom styrelse, ledningsgrupp och bland anställda Anställningskategori Kvinnor Män <30 30­50 >50 Styrelse, % 50 50 0 50 50 Ledningsgrupp, % 20 80 0 60 40 Anställda, % 52 48 16 57 27 Totalt, % 49 51 8 66 26 406-1 Diskrimineringsfall och vidtagna åtgärder Anställningskategori 2024 2023 Totalt antal fall av diskriminering, trakassareier och kränkade särbehandling 0 0 varav fall som granskats av organisationen - - varav fall där åtgärdsplan genomförs - - varav fall där åtgärdsplan har genomförts - - varav fall som inte längre är föremål för åtgärder - - 305-4 Intenstitet av växthusgasutsläpp Intensitet utsläpp av växthusgaser 1) 2024 2023 reviderat basår Utsläppsintensitet (Scope 1+2+3) (kgCO2e per m2Atemp) 5,7 6,3 Utsläppsintensitet (Scope 1+2) (kg CO2e per omsatt MSEK) 2) 4 230 4 594 1) Inkluderar Scope 1 och Scope 2 marknadsbaserat. 2) Avser hyresomsättning. 306-3 Genererat avfall Genererat avfall (ton) 1) 2024 2023 Icke-farligt avfall 1 062 759 Farligt avfall 0 0 Totalt 1 062 759 1) Inkluderar avfall som hämtas i fastigheterna, där Genova har rådighet över avfallshante - ringen. Genova årsredovisning 2024 126 ===== SIDA 127 ===== HÅLLBARHETSNOTER Styrningsdata 2-27 Efterlevnad av lagar och regler Bristande efterlevnad 2024 2023 Totalt antal betydande fall av bristande efterlevnad av lagar och förordningar under rapporteringsperioden 0 0 varav fall för vilka böter ådragits; - - varav fall för vilka icke-monetära sanktioner ådragits; - - Totala antalet och det monetära värdet av böter för fall av bristande efterlevnad av lagar och förordningar som betalats under rapportperioden 0 0 varav böter för fall av bristande efterlevnad av lagar och förordningar som inträffade under den aktuella rapporteringsperioden; - - varav böter för fall av bristande efterlevnad av lagar och förordningar som inträffat under tidigare rapporteringsperioder; - - 205-3 Bekräftade fall av korruption och vidtagna åtgärder Korruptionsfall 2024 2023 Totalt antal fall av korruption 0 0 Total antal bekräftade incidenter där medarbetare avskedades eller blev diciplinerade på grund av korruption 0 0 Totalt antal bekräftade incidenter där kontrakt med affärsparnters avslutades eller inte förnyades på grund av överträdelser relaterat till korrruption 0 0 Offentliga rättsfall angående korruption som väckts mot organisationen eller dess anställda under rapporteringsperioden 0 0 418-1 Dokumenterade klagomål gällande brott mot kundintegritet och förluster av kunddata Klagomål och dataförluster rörande kundintegritet 2024 2023 Totalt antal dokumenterade klagomål som mottagits rörande brott mot kundintegritet 0 0 varav klagomål mottagna av utomstående parter och dokumenterade av organisationen - - varav klagomål från reglerande organ - - Totalt antal identiferade läckage eller förluster av kunddata 0 0 Hållbarhetsrisker Genova har tillsammans med en extern part genomfört en analys av hållbarhetsrisker som komplement till identifierade affärsrisker. Analysen omfattar områden som mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö, antikorruption och styrning i hela värdekedjan samt hur dessa risker påverkar Genova finansiellt, legalt och anseendemässigt. Den bygger på verksamhets- och branschspecifika risker samt interna - tionella riskrapporter och verktyg. Riskerna har rankats utifrån påver - kan och sannolikhet för att bedöma deras allvarlighet. Resultatet har integrerats i vår övergripande riskanalys, se sidorna 50–55 i avsnit - tet Risker och riskhantering. Under 2024 inledde Genova arbetet med att genomföra en dubbelväsentlighetsanalys som del i arbetet att förbereda bolaget inför utökad hållbarhetsrapportering. Arbetet kommer slutföras under 2025. Genova årsredovisning 2024 127 ===== SIDA 128 ===== HÅLLBARHETSNOTER Väsentlighetsanalys Under 2024 har den tidigare väsentlighetsanalysen från 2021 upp - daterats för att underlätta framtagandet av en dubbel väsentlighets - analys som del i linjeringen med CSRD. Väsentlighetsanalysen är en kartläggning av Genovas påverkan och ligger till grund för kon - cernens hållbarhetsarbete. Arbetet med att genomföra den dubbla väsentlighetsanalysen är påbörjad och kommer avslutas under 2025. Hållbarhetspåverkan identifierades genom att undersöka värde - kedjan och våra affärsrelationer samt hur de relaterar till den påver - kan som vår bransch förknippas med. Det som har undersökts är faktisk och potentiell påverkan, positiv och negativ påverkan samt påverkan på ekonomin, miljön och människor, inklusive deras mänsk - liga rättigheter. Värdekedjan innefattar både uppströmsaktiviteter så som materialutvinning, transporter och huvud- och underentrepre - nörer i fastighetsutvecklingen, och nedströmsaktiviteter så som bru - kande av fastigheterna samt återbruk och demontering. Som en del av väsentlighetsanalysen genomfördes en intressentdia - log där förslag samlats in över hållbarhetspåverkan som ansetts vara viktiga att hantera enligt de viktigaste intressenterna. Intressenterna identifierades baserat på deras inflytande över och intresse av vår verksamhet och inkluderar ägare, medarbetare, hyresgäster, finan - siärer och leverantörer. Uppdateringarna under 2024 innefattar att dela upp klimatpåver - kan i två perspektiv: begränsa klimatförändringar och energieffek - tivisering samt anpassning till ett förändrat klimat, vilket innefattar väder- och klimatrelaterade risker. Vatten och biologisk mångfald har också delats i två olika punkter, då det linjerar med ESRS-standar - den. Bedömningarna har uppdaterats av projektgruppen för hållbar - het efter nuvarande läge. Fokusområden 1 Begränsa klimatpåverkan och energieffektivisering av befintligt bestånd 2 Anpassning till ett förändrat klimat Utvecklingsområden 3 Främja cirkulär ekonomi genom minskad resurs - användning och minskat avfall 4 Effektiv användning av vatten 5 Säkerställa en hållbar leverantörskedja med rättvisa arbetsvillkor och respekt för mänskliga rättigheter 6 Bidra till att öka biologisk mångfald 7 Främja social hållbarhet i nyproduktion och befintliga fastigheter Områden att hantera och bevaka 8 Kompetensutveckla våra medarbetare 9 Säkerställa en affärsetisk verksamhet och leverantörs kedja med nolltolerans mot korruption 10 Skydda personuppgifter och främja personlig integritet 11 Främja mångfald och jämställdhet med nolltolerans mot diskriminering 12 Bibehålla engagemanget i lokalsamhället Betydelse för intressenter (interna och externa) Påverkan (Påverkan på och påverkan av Genova, positiv och negativ påverkan) Sammanfattning Miljöaspekterna som är mest väsentliga för Genova är: • Begränsa klimatpåverkan och energieffektivisering av befintligt bestånd. • Anpassning till ett förändrat klimat. • Främja cirkulär ekonomi genom minskad resursanvändning och minskat avfall. De sociala aspekterna som är mest väsentliga för Genova är: • Främja social hållbarhet i nyproduktion och befintliga fastigheter. • Säkerställa en hållbar leverantörskedja med rättvisa arbetsvillkor och respekt för mänskliga rättigheter. Styrningsaspekten som är mest väsentliga för Genova är: • Säkerställa en affärsetisk verksamhet och leverantörskedja med nolltolerans mot korruption. Områden att hantera och bevaka Utvecklings ­ områden Fokus ­ områden 4 5 7 6 3 8 9 11 1012 2 1 Genova årsredovisning 2024 128 ===== SIDA 129 ===== DEFINITIONER Definitioner Genova eller Bolaget Genova Property Group AB (publ). Avkastning på eget kapital Resultat efter skatt, baserat på rullande 12 månader, i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Avkastning på eget kapital används för att belysa Genovas förmåga att generera vinst på ägarnas kapital. Belåningsgrad, % Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel i förhållande till totala tillgångar. Belå - ningsgraden används för att belysa Genovas finansiella risk. Driftsöverskott Hyresintäkter reducerat med fastighetskost - nader. Nyckeltalet är ett relevant nyckeltal för att mäta förvaltningens lönsamhet före det att centrala administrationskostnader, finans netto samt orealiserade värdeföränd - ringar beaktats. Eget kapital hänförligt till aktieägare Eget kapital reducerat med värdet av emit - terade hybridobligationer och innehav utan bestämmande inflytande i förhållande till antalet utestående aktier per balans dagen. Eget kapital hänförligt till aktieägarna används för att belysa aktieägarnas andel av bolagets egna kapital per aktie. Ekonomisk uthyrningsgrad Kontraktsvärde i förhållande till hyresvärde. Nyckeltalet anges i procent och är relevant för att mäta vakanser, där en hög uthyrningsgrad i procent innebär en låg ekonomisk vakans. Förvaltningsfastigheter Avser fastigheter med befintliga kassaflöden och utgörs av såväl kommersiella lokaler, bostäder som samhällsfastigheter. Förvaltningsresultat Resultat före värdeförändringar, valutakurs - effekter och skatt. Förvaltningsresultatet är ett relevant nyckeltal för att mäta förvaltning - ens lönsamhet efter att finansiella intäkter och kostnader beaktas men ej orealiserade värdeförändringar. Förvaltningsresultat hänförligt till aktieägare per aktie Förvaltningsresultat reducerat med under perioden betalning för hybridobligation i för - hållande till det vägda genomsnittliga antalet utestående aktier under perioden. Förvalt - ningsresultat per aktie används för att belysa aktieägarnas andel av förvaltningsresultat per aktie. Hyresvärde Kontraktsvärde plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor. Hyresvärde används för att belysa koncernens intäktspotential. Långsiktigt substansvärde Redovisat eget kapital med återläggning av uppskjuten skatt. Långsiktigt substansvärde används för att ge intressenter information om Genovas långsiktiga substansvärde beräknat på ett för noterade fastighetsbolag enhetligt sätt. Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägare Långsiktigt substansvärde reducerat med värdet av samtliga emitterade hybridobliga - tioner och innehav utan bestämmande infly - tande. Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägare anges för att förtydliga hur stor del av det långsiktiga substansvärdet som bedöms vara hänförligt till aktieägare efter att andelen hänförligt till innehavare av hybrid - obligationer och innehav utan bestämmande inflytande räknats bort. Långsiktigt substansvärde per aktie Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktie - ägare dividerat med antalet utestående aktier per balansdagen. Långsiktigt substansvärde per aktie används för att belysa aktieägarnas andel av bolagets långsiktiga substansvärde hänförligt till aktieägarna per aktie. Projekteringsfastigheter Avser fastigheter för vidareutveckling. Resultat per aktie Periodens/årets resultat reducerat med under perioden betalning för hybridobliga - tion, i förhållande till det vägda genomsnitt - liga antalet utestående aktier under perio - den. Resultat efter skatt per aktie används för att belysa aktieägarnas andel av bolagets resultat efter skatt per aktie. Räntetäckningsgrad Driftsöverskott minus kostnader för cen - trala administrationskostnader hänförliga till förvaltning i förhållande till räntenetto. I beräkningen exkluderas finansiella poster av engångskaraktär. Räntetäckningsgraden används för att belysa hur känsligt bolagets resultat är för ränteförändringar. Soliditet Eget kapital vid periodens utgång i förhål - lande till balansomslutning vid periodens utgång. Soliditeten används för att belysa Genovas finansiella stabilitet. Uthyrbar yta Total yta i kvm som är tillgänglig för uthyrning. Tillväxt förvaltningsresultat per aktie Årets förvaltningsresultat per aktie i förhål - lande till föregående års förvaltningsresultat per aktie. Överskottsgrad Driftsöverskott i förhållande till hyresintäkter. Överskottgrad är ett relevant nyckeltal för att mäta förvaltningens lönsamhet före det att finansiella intäkter och kostnader samt orea - liserade värdeförändringar beaktats. Avstämning av alternativa nyckeltal finns tillgänglig på Genovas webbplats, www.genova.se. Genova årsredovisning 2024 129 ===== SIDA 130 ===== INFORMATION TILL AKTIEÄGARE Kallelse till årsstämma Aktieägarna i Genova Property Group AB (publ), org.nr 556864 ­8116, kallas till årsstämma måndagen den 5 maj 2025 klockan 11.00 i Gernandt & Danielsson Advokatbyrås lokaler på Hamngatan 2, Stockholm. Styrelsen har beslutat att aktieä ­ gare ska kunna utöva sin rösträtt på årsstämman även genom poströstning i enlighet med 7 kap. 4 a § aktiebolags­ lagen och § 11.7 i bolagets bolagsordning. Aktieägarna kan därmed välja att utöva sin rätt vid årsstämman genom fysiskt deltagande, genom ombud eller genom poströstning. Utövande av rösträtt vid årsstämman Aktieägare som önskar utöva sin rösträtt vid årsstämman ska: • vara införd i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken per torsdagen den 24 april 2025, och • ha anmält sig för deltagande på års ­ stämman senast måndagen den 28 april 2025 enligt anvisningarna under rubriken ”Anmälan för fysiskt delta ­ gande eller deltagande genom ombud” nedan, alternativt avgivit sin poströst enligt anvisningarna under rubriken ”Anvisningar för poströstning” nedan senast måndagen den 28 april 2025. Förvaltarregistrerade aktier Den som låtit förvaltarregistrera sina aktier måste, för att ha rätt att delta i årsstämman, förutom att anmäla sig, hos förvaltaren begära att föras in i aktie­ boken hos Euroclear Sweden AB (rösträttsregistrering), så att ved ­ erbörande är registrerad i den av Euroclear Sweden AB förda aktie­ boken per måndagen den 28 april 2025. Observera att förfarandet också gäller beträffande aktier som ligger på banks aktieägardepå och vissa investerings ­ sparkonton (ISK). Registrering i enlighet med det föregående kan vara tillfällig. Anmälan för fysiskt deltagande eller deltagande genom ombud Anmälan görs per brev och ställs till Computershare AB, Genovas års ­ stämma”, Gustav III:s Boulevard 34, 169 73 Solna. Komplett formulär ska vara Computershare AB tillhanda senast måndagen den 28 april 2025. Anmälan kan även göras per e ­post till proxy@computershare.se. Fysiska aktieägare och ombud kan även anmäla sig elektroniskt på bolagets webb ­ plats, www.genova.se eller per telefon +46(0)771 ­24 64 00. Vid anmälan ska namn, personnummer/organisations ­ nummer samt registrerat aktieinnehav uppges. Aktieägare som inte är personligen närvarande vid årsstämman får utöva sin rätt vid årsstämman genom ombud med skriftlig, undertecknad och daterad fullmakt. Ett fullmaktsformulär finns tillgängligt på bolagets webbplats, www. genova.se. Fullmaktsformuläret kan också erhållas hos bolaget. Om fullmak ­ ten utfärdats av juridisk person ska kopia av registreringsbevis eller motsvarande behörighetshandling för den juridiska personen bifogas. För att underlätta inpasseringen vid årsstämman bör fullmakter, registreringsbevis och andra behörighetshandlingar vara bolaget tillhanda på adressen Computershare AB, ”Genovas årsstämma”, Gustav III:s Boulevard 34, 169 73 Solna i god tid före årsstämman och helst senast måndagen den 28 april 2025. Anvisningar för poströstning För poströstning ska aktieägare använda det formulär för poströstning och följa bolagets anvisningar som finns tillgängliga på bolagets webbplats, www.genova.se och på bolagets kontor, Smålandsgatan 12, 111 46, Stockholm. Ifyllt och underteck ­ nat formulär för poströstning skickas med post till Computershare AB, ”Genovas årsstämma”, Gustav III:s Boulevard 34, 169 73 Solna. Komplett formulär ska vara Computershare AB tillhanda senast måndagen den 28 april 2025. Ifyllt och undertecknat formulär får även inges elektroniskt och ska då skickas till proxy@computershare.se. Aktieägare kan även avge poströst elektroniskt med BankID via bolagets webbplats, www.genova.se. Om aktie­ ägare avger poströst genom ombud ska en skriftlig och daterad fullmakt biläggas formuläret. Fullmaktsformulär tillhandahålls på begäran och finns även tillgängligt på bolagets webbplats, www.genova.se. Om aktieägaren är en juridisk person ska registreringsbevis eller annan behörighetshandling biläggas poströstningsformuläret. Aktieägaren får inte förse poströsten med särskilda instruktioner eller villkor. Om så sker är hela poströsten ogiltig. Ytterligare anvisningar och villkor finns i poströstningsformuläret. Den som önskar återkalla avgiven poströst och i stället utöva sin rösträtt genom att delta vid årsstämman fysiskt eller genom ombud måste meddela detta till årsstämmans sekretariat innan års ­ stämman öppnas. Information till aktieägare Genova årsredovisning 2024 130 ===== SIDA 131 ===== INFORMATION TILL AKTIEÄGARE Kontakt investor relations Michael Moschewitz, VD e-post: michael.moschewitz@genova.se mobil: 0707 13 69 39 Henrik Zetterström, CFO e-post: henrik.zetterstrom@genova.se mobil: 070 870 04 96 Finansiell kalender Delårsrapport januari–mars 2025 5 maj 2025 Årsstämma 2025 5 maj 2025 Delårsrapport januari–juni 2025 15 augusti 2025 Delårsrapport januari–september 2025 27 oktober 2025 Bokslutskommuniké januari-december 2025 19 februari 2026 Kontakt Besöksadress Huvudkontor Smålandsgatan 12 111 46 Stockholm www.genova.se Genova årsredovisning 2024 131 ===== SIDA 132 ===== ===== SIDA 133 ===== ===== SIDA 134 =====