===== SIDA 1 ===== 2025 Årsredovisning / ===== SIDA 2 ===== ===== SIDA 3 ===== Genova – ett dynamiskt fastighetsbolag Genova årsredovisning 2025 3 ===== SIDA 4 ===== ===== SIDA 5 ===== Innehåll 6 VD har ordet 8 Genova och året i korthet 10 Mål och utfall, utdelningspolicy 12 Väsentliga händelser 2025 14 Genovas historia 16 Guide till Genova 18 Projekt Viby 26 Förvaltning 30 Utveckling 34 Dotterföretaget Järngrinden 36 Bedömd intjäningsförmåga 38 Hållbarhetsrapport 58 Finansiering 63 Finansiell utveckling 66 Risker och riskhantering 72 Aktien och ägarförhållanden 76 Bolagsstyrningsrapport 86 Styrelse och ledande befattningshavare 89 Finansiell information 90 Nyckeltal 91 Räkenskaper 100 Redovisningsprinciper och noter 134 Revisionsberättelse 139 Definitioner 141 Information till aktieägare Reviderad årsredovisning och koncernredovisning för Genova Property Group AB (publ) utgörs av sidorna 12–13, 58–74 och 89–134. Förvaltningsberättelsen utgörs av avsnitten Väsentliga händelser 2025, Risker och risk­ hantering, Aktier och ägarförhållanden, Finansiering samt Finansiell utveckling. Knivsta, Segerdal Genova årsredovisning 2025 5 ===== SIDA 6 ===== VD-ORD ” Vi fortsätter att skapa värde på både kort och lång sikt” Under 2025 levererade Genova på sin värdeskapande strategi genom attraktiva och selektiva transaktioner och ett målmedvetet arbete för att optimera finansieringen. Lönsamheten stärktes och förvaltningsresultatet per aktie ökade med 20 procent, vilket gör att Genova står starkt när vi går in i 2026. Förutsättningarna för långsiktigt värdeskapande har för - bättrats ytterligare och styrelsen föreslår därför en höjd utdelning om 0,92 kronor per aktie, med kvartalsvis utdelning om 0,23 kronor. Förvaltning – positiv utveckling och ökad aktivitet Genovas affärsmodell, som kombinerar stabila kassaflöden från förvaltnings ­ fastigheter med investeringar i värde ­ skapande utvecklingsprojekt, ger oss möjlighet att skapa kassaflöden och lön ­ samhet på både kort och lång sikt. Av det totala fastighetsvärdet om 10,7 Mdkr står förvaltningsfastigheterna för 78 procent medan utvecklingsverksamheten utgör ett vinstdrivande komplement. Fastighetsförvaltningen utvecklades positivt under året med stärkt drifts­ överskott. Vår mix av hyresgäster med hög andel bostäder, offentligt finansie ­ rade verksamheter och dagligvaruhandel fortsätter att bidra till stabilitet. Den ekonomiska uthyrningsgraden låg vid årets slut på 92 procent, där två procent ­ enheter av vakansen utgörs av projekt ­ fastigheter där lönsamheten bedöms vara högre genom att utveckla byggrätter än att hyra ut de vakanta ytorna. Den genomsnittliga återstående avtalsläng ­ den ökade till 4,8 år jämfört med 4,6 år vid årets inledning, vilket bidrar till god förutsägbarhet i hyresintäkterna. Under inledningen av 2026 noterar vi en tillta ­ gande aktivitet i uthyrningen med fler hyresgästdialoger. Genova årsredovisning 20256 ===== SIDA 7 ===== VD-ORD Under 2025 genomförde vi flera värde ­ skapande transaktioner. En höjdpunkt var det större förvärvet under årets fjärde kvartal då förvaltningsportföljen kom ­ pletterades med attraktiva fastigheter i Stockholmsregionen till ett värde om 634 Mkr. Det är välbelägna fastigheter med stabila hyresgäster och lång återstå ­ ende kontraktstid. Affären leder till en betydande positiv påverkan på kassa ­ flöde och resultat med bibehållen stabil balansräkning. Samtidigt ingick vi en avsiktsförklaring om förvärv av ytterli ­ gare tre fastigheter i Stockholmsregionen för cirka 600 Mkr. Utveckling – värdeskapande investeringar En stor del av Genovas värdeskapande historiskt kommer från utveckling av byggrätter och egna projekt. Under perioden 2018–2025 stod vår utvecklings ­ verksamhet för 44 procent av Genovas totala vinst, motsvarande cirka 1,1 Mdkr. Idag driver vi ett 30 ­tal detaljplaner, där framtida byggrätter bedöms utgöra en betydande värde potential. Sammanta ­ get har vår byggrättsportfölj ett bedömt övervärde om cirka 1,5 Mdkr som idag inte reflekteras i vår balansräkning. Detta motsvarar cirka 33 kronor per aktie. Vårt pågående stadsutvecklingspro ­ jekt Viby i Upplands­Bro är ett exempel på hur vi skapar värde över tid. Under 2025 startade första etappen med bygg ­ nation av redan fullt uthyrda lokaler för skola, livsmedelsbutik och idrottshall samt bostäder. Fastigheten förvärvades för 45 Mkr och värderades vid årets slut till cirka 782 Mkr. Ett ytterligare bevis på värdeskapan ­ det i Genovas utvecklingsverksamhet är avyttringen för 875 Mkr av två nyprodu ­ cerade fastigheter i Knivsta genom ett joint venture med Redito. Affären som genomfördes i december 2025 stärkte Genovas balansräkning och frigjorde betydande likviditet. Vår långsiktiga strategi är att fortsätta driva byggrätts ­ och projektutveckling i tidiga skeden på våra fastigheter och platser där vi ser god efterfrågan och tydlig lönsamhet. Genom partnerskap med kapitalstarka aktörer kan vi frigöra likviditet för nya investeringar i välavkas ­ tande fastigheter och projekt. Förstärkt hållbarhetsarbete Under året har Genovas hållbarhetsar ­ bete stärkts, vilket leder till minskad risk och kostnader. En central del i arbetet är energioptimering i både förvaltning och nyproduktion och effekterna av insatserna är tydliga. Energianvänd ­ ningen per kvadratmeter minskade med 10 procent under året. Vi tecknade även hållbarhetslänkad finansiering om totalt 2,8 Mdkr. Att knyta Genovas finansie ­ ring till konkreta hållbarhetsmål är viktigt både för att säkerställa långsiktig tillgång till kapital och för att ytterligare stärka sambandet mellan affärsstrategi och hållbarhetsarbete. Fokus på finansiering Vi har under 2025 arbetat med att optimera finansieringen genom en rad åtgärder, vilket lett till markant mins ­ kade finansieringskostnader, förlängd kapitalbindning. Utöver att teckna avtal om hållbarhetslänkad refinansiering emitterade vi gröna obligationer till attraktiva nivåer. Under 2025 och inledningen av 2026 har vi återköpt samtliga konvertibler och merparten av utestående hybridobliga ­ tioner. Efter årsskiftet inleddes därtill ett återköpsprogram av egna aktier, en tydlig signal om vår tilltro till Genovas framtid. Vi har även inlöst hybrid obligationer under 2026, vilket ytterligare stärker vinst per aktie. Insatserna under 2025 och hittills i år i kombination med lägre marknadsräntor kommer successivt få ytterligare genomslag i kassaflöde och våra nyckeltal framåt. God resultatutveckling Ett år av tydligt lönsamhetsfokus inom alla delar av verksamheten gav resultat. Vi redovisar en ökning i förvaltningsre ­ sultat per aktie med 20 procent till 1,86 kr för helåret, där ökningen till stor del är en effekt av lägre räntebetalningar på hybridobligationer. Substansvärdet hän ­ förligt till aktieägarna steg under året med 9 procent till 75,95 kr per aktie. Framåtblick Under 2025 upplevde vi en turbulent omvärld och avvaktande aktiemark ­ nad för fastighetsbolag. Samtidigt har finansieringsmarknaden successivt stärkts och likviditeten och aktiviteten i fastighetsmarknaden förbättrats. Det är faktorer som bidrar positivt till Genovas möjligheter för värdeskapande trans ­ aktioner framåt. Med stärkt balansräk ­ ning, stabila kassaflöden från en större förvaltningsportfölj och värdedrivande utvecklingsprojekt har vi byggt en bra bas för att fortsätta stärka intjäning och lönsamhet 2026. Jag vill avsluta med att tacka våra fantastiska medarbetare, hyresgäster och samarbetspartners för ett fint samarbete 2025. Ett stort tack även till våra aktie­ ägare för ert förtroende och engagemang i Genova. Jag ser fram emot fortsatt värde skapande under 2026. Michael Moschewitz, VD ” Vi har byggt en bra bas för att stärka intjäning och lönsamhet under 2026 ” Genova årsredovisning 2025 7 ===== SIDA 8 ===== Genova i korthet Genovas affärsidé är att kombinera stabila kassa flöden från förvaltningsportföljen med kostnadseffektiv projektutveckling av främst samhällsfastigheter och hyresbostäder för egen förvaltning. Affärsidé GENOVA I KORTHET Genova är ett dynamiskt fastighetsbolag som kombinerar stabila kassaflöden från förvalt - ningsfastigheter med investeringar i värde - skapande utvecklingsprojekt. Med stor flexi - bilitet i verksamheten fokuserar Genova på de fastighetssegment där förutsättningarna för hållbar lönsam tillväxt bedöms som bäst. Fastighetsbeståndet utgörs idag främst av kommersiella lokaler, samhällsfastigheter och bostäder i Storstockholm, Uppsalaregionen och västra Sverige. Den betydande byggrätts - portföljen möjliggör fortsatt värdetillväxt och bidrar till förstärkt likviditet. 10,7 Mdkr Fastighetsvärde1) 31 december 2025 1,5 Mdkr Övervärde byggrättsportfölj2) 31 december 2025 75,95 kr Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägarna per aktie 31 december 2025 55,4 % Belåningsgrad 31 december 2025 1) Varav pågående byggnation, planerade projekt och pågående bostadsprojekt om 2 372 Mkr. 2) Reflekteras ej i balansräkningen, motsvarande cirka 33 kr per aktie. Från och med 31 december 2025 externvärderas Järngrindens byggrätter och inklude ­ ras i byggrättsportföljens bedömda övervärde. 2025 2024 Hyresintäkter, Mkr 514  508 Driftsöverskott, Mkr  376  369  Förvaltningsresultat, Mkr  131  140 Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,86 1,55 Årets resultat, Mkr 274 157 Fastighetsvärde, Mkr 10 674 10 004 Övervärde byggrättsportfölj, Mdkr 1,5 1,3 Nettoinvestering, Mkr 741 713 Belåningsgrad, % 55,4  54,5  Soliditet, % 34,2  35,6  Räntetäckningsgrad, ggr 1,8  1,8  Räntetäckningsgrad R12, ggr 1,8  1,8  Långsiktigt substansvärde, Mkr 4 825   4 650 Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägarna, Mkr 3 568   3 273 Totalt antal utestående aktier, tusental 46 976   45 613  Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägarna per aktie, kr 75,95 72,72 Nyckeltal i sammandrag Genova årsredovisning 20258 ===== SIDA 9 ===== Förvaltningsresultat, MkrFastighetsvärde, Mdkr 20192018 2020 2021 2022 2023 20252024 2 4 6 8 10 12 30 60 90 120 150 180 Mdkr Mkr Förvaltningsfastigheter per geografi Fastighetsvärde 8 303 Mkr Fastighetsvärde och förvaltningsresultatTillväxtregioner i Sverige 8 % Övrigt 46 % Storstockholm 30 % Uppsala 16 % Väst Genovas fastighetsbestånd finns idag huvudsakligen i Storstockholm, Uppsalaregionen och västra Sverige. Övriga fastigheter är belägna främst runt Lund. Genovas har två affärsområden: Förvaltning och Utveckling. Kombinationen av stabil förvaltning och flexibel utveckling möjliggör långsiktigt värdeskapande – från förvärv och förvaltning till utveckling och avyttring av fastigheter, byggrätter eller projekt. Genovas affärsmodell Förvaltning Förvaltningen genererar stabila kassaflöden från kommersiella fastigheter, samhällsfastigheter och bostäder, vilket skapar finansiell styrka och kontinuitet. Utveckling Inom utvecklingsverksamheten skapas bygg rätter från befintliga fastigheter genom aktiv detalj­ planeutveckling. Därefter kan byggrätter avyttras eller användas för egen projektutveckling. 10,7 Mdkr 31 dec 2025 Fastighetsvärde Förvaltningsresultat 131 Mkr 2025 GENOVA I KORTHET Storstockholm Uppsalaregionen Väst Lund Genova årsredovisning 2025 9 ===== SIDA 10 ===== MÅL Genovas målsättning är att lämna utdelning till aktieägarna som minst uppgår till en tredjedel av förvaltningsresultatet per år juste­ rat för värdeförändringar, såvida bolagets finansiella ställning inte motiverar något annat. Utdelningen ska utbetalas kvartalsvis. Utdelningspolicy Soliditet Soliditeten ska över tid uppgå till minst 35 procent. Räntetäckningsgrad Räntetäckningsgraden ska över tid överstiga 2,0 gånger. Belåningsgrad Belåningsgraden ska över tid understiga 55 procent. Finansiella mål Finansiella begränsningar Soliditet, % Ränte täcknings­ grad , ggr Belåningsgrad, %10 20 30 40 50 20192018 2020 2021 2022 2024 20252023 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 20192018 2020 2021 2022 2024 20252023 20 40 60 80 100 20192018 2020 2021 2022 2024 20252023 Min Min Max 34,2 % 31 dec 2025 1,8 ggr 2025 55,4 % 31 dec 2025 % % ggr Långsiktigt substansvärde per aktie Uppnå en genomsnittlig årlig tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie om minst 20 procent (inklusive eventuella värdeöverföringar till aktieägarna) över en konjunkturcykel. Långsiktigt substansvärde per aktie, Kr Värdeöverföringar till aktieägare, Kr 20192018 2020 2021 2022 2024 20252023 20 40 60 80 100 15 30 45 60 75 14 % Genomsnittlig årlig tillväxt 2018 ­2025 Kr % Genomsnittlig årlig tillväxt från 2018, % Förvaltningsresultat per aktie Uppnå en genomsnittlig årlig tillväxt i för ­ valtningsresultatet per aktie om minst 20 procent över en konjunkturcykel. Förvaltnings ­ resultat per aktie, Kr -0,5 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 20192018 2020 2021 2022 2024 20252023 -25 0 25 50 75 100 62 % Genomsnittlig årlig tillväxt 2018 ­2025 %Kr Genomsnittlig årlig tillväxt från 2018, % Föreslagen utdelning 2025 0,92 kr/aktie Utdelningen motsvarar 41 procent av förvaltningsresultatet justerat för värdeförändringar. Genova årsredovisning 202510 ===== SIDA 11 ===== Klimatpåverkan • Minska klimatutsläpp med 42 procent i scope 1 och scope 2 samt mäta och minska utsläpp i scope 3 (tCO2e) till år 2030 jämfört med basåret 2023. • Minska klimatutsläpp i nyproduktion till 2030 i linje med bolagets fastställda målbanor (kg CO2e/BTA), vilka utformats med beaktande av Parisavtalet och Sveriges övergripande klimatmål. Arbetet påbörjas under 2026. Klimatanpassning • 100 procent av Genovas fastighets­ bestånd ska ha genomgått klimatrisk ­ och sårbarhetsanalys till 2030. Energi • Minska energiintensiteten (kWh/kvm Atemp) med 25 procent i fastighets­ beståndet till 2030 jämfört med basåret 2023. Arbetsvillkor i värdekedjan • 100 procent av Genovas större 1) byggprojekt ska årligen genomgå oannonserade stickprovskontroller i enlighet med initiativet Hållbar Byggbransch. Arbetet påbörjas under 2026. 1) Avser byggprojekt där investeringen överstiger 50 Mkr. Hållbarhetsmål –27% Minskning klimatutsläpp i scope 1 och scope 2 jämfört med 2023 –15% Minskning jämfört med basåret 2023 82 % 31 dec 2025 Klimatutsläpp Klimatriskanalyser 82 % Slutförda 18 % Ej slutförda Klimatutsläpp 30 60 90 120 150 2024 20252023 Mål 2030 -25% kWh/m 2 Atemp Klimatutsläpp 500 1 000 1 500 2 000 2 500 2024 20252023 Klimatriskanalyser Mål 2030 -42% tCO2e Genova årsredovisning 2025 11 ===== SIDA 12 ===== 2025 var ett aktivt år för Genova inom både fastighetsförvaltning och projektutveckling. Arbetet med att sänka räntekostnaderna och stärka likviditeten fortsatte, bland annat genom refinansieringar och återköp av hybridobligationer. Under året genomfördes även flera värdeskapande transaktioner i både förvaltnings- och byggrättsportföljen. Väsentliga händelser 2025 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE | VÄSENTLIGA HÄNDELSER 2025 Q1 Frånträde av sista bostadskvarteret i Norrtälje Det sista bostadskvarteret i Norrtälje frånträddes till ett joint venture där Genova är hälftenägare tillsammans med Nrep. Fastighetsvärdet vid frånträdet uppgick till 550 Mkr. Avyttring av fastigheter med byggrätter Avtal tecknades om avyttring av två fastighe ­ ter med byggrätter i Stockholm för 323 Mkr. Avyttring av fastighet i Huddinge Avtal tecknades om avyttring av en fastighet i Huddinge med nyskapade bostadsbyggrät ­ ter för 28 Mkr. Hyresavtal för grundskola tecknas i Viby Ett 20­årigt hyresavtal med Raoul Wallen ­ bergskolan tecknades för utveckling av en grundskola F ­9 i projekt Viby i Upplands ­Bro. Projekt färdigställt och frånträtt i Varberg Järngrinden färdigställde och frånträdde Apoteas nya centrallager i Varberg, vilket medförde ett positivt resultat om 40 Mkr. Järngrinden avyttrar fastighet Järngrinden avyttrade en fastighet till ett underliggande fastighetsvärde om 80 Mkr. Beviljade byggnadskreditiv Nya byggnadskreditiv om totalt 355 Mkr beviljades. Q2 Byggnation inleds i stadsutvecklings - projektet Viby – hyresavtal med Axfood Byggnationen av de första kvarteren i stads ­ utvecklingsprojektet Viby inleddes. Sam­ tidigt tecknades ett tioårigt hyresavtal med Axfood avseende en Hemköpsbutik. Spridningsemission En spridningsemission om 600 000 stam­ aktier genomfördes. Spridningsemissionen var riktad mot allmänheten i Sverige och övertecknades kraftigt. Genova tillfördes cirka 2 300 nya aktieägare. Nya styrelseledamöter och beslut om utdelning Vid årsstämman fattades beslut bland annat om utdelning om 0,88 kronor per aktie samt omval av fyra tidigare styrelseledamöter och val av två nya styrelseledamöter; Mattias Björk och Karin Larsson. Refinansiering sänker räntekostnader Obligationslån om 650 Mkr refinansierades till en sänkt kreditmarginal, vilket innebär minskade årliga räntekostnader om 11 Mkr. Beviljat byggnadskreditiv Ett nytt byggnadskreditiv om 271 Mkr beviljades. Chef Stadsutveckling avslutar anställning Anna Molén, chef Stadsutveckling och del av Genovas ledningsgrupp, avslutade sin anställning. Q3 Viby – stadsutvecklingsprojekt med stark värdeutveckling K2A:s minoritetsandel i stadsutvecklings ­ projektet Viby förvärvades, baserat på ett underliggande fastighetsvärde om 650 Mkr. Med ett genomsnittligt ingångsvärde om 90 Mkr och nedlagda kostnader om 150 Mkr, hade projektet genererat en betydande värdeökning sedan Genovas initiala förvärv år 2014. Emission av gröna obligationer Gröna obligationer om 325 Mkr emitterades under ett ramverk om totalt 750 Mkr, med slutligt förfall 2029. Den rörliga räntan blev 3m Stibor + 375 baspunkter och kreditmar ­ ginalen var den lägsta Genova någonsin emitterat nya obligationer på. Genova årsredovisning 202512 ===== SIDA 13 ===== FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE | VÄSENTLIGA HÄNDELSER 2025 Q4 Avyttring av nyproducerade bostadsfastigheter i Knivsta Två fastigheter i centrala Knivsta av ­ yttrades via ett samägt joint venture till ett underliggande fastighetsvärde om 875 Mkr före avdrag för latent skatt. Försälj ­ ningspriset översteg bokförda värden och stärker Genovas likviditet med cirka 120 Mkr. Frånträdet genomfördes i december varpå Genova erhöll utdelning om cirka 50 Mkr från det gemensamägda bolaget. Efter årets utgång har ytterligare 62 Mkr erhållits i utdel ­ ning från det gemensamägda bolaget. Förvärv och avsiktsförklaring om förvärv av fastighetsportföljer i Stockholm Förvärv av en attraktiv fastighetsportfölj i Stockholmsregionen om 634 Mkr som stärker Genovas förvaltningsresultat per aktie och skapar förutsättningar för till ­ växt i långsiktigt substansvärde per aktie. Vidare ingick Genova en avsiktsförklaring om ett tilläggsförvärv av tre fastigheter i Stockholms regionen med ett underliggande fastighetsvärde om cirka 600 Mkr. Delfinansiering genom nyemission av stamaktier Finansieringen av förvärvet från Landia utgjordes delvis av en nyemission av stam­ aktier i Genova till Landia om cirka 101 Mkr till en teckningskurs om 74,14 kronor per aktie. Förvärv av fastighet med framtida byggrätter i Ekerö centrum Genova avtalade om förvärv av en majori ­ tetsandel av bolaget Exnord Tappsund AB som äger fastigheten Tappsund 1:71 i Ekerö centrum. Köpeskillingen för aktierna uppgick till cirka 21 Mkr. Avyttring av fastighet i Gävle Genova avtalade om försäljning av en fastighet i Gävle. Avyttringen skedde till ett underliggande fastighetsvärde om 68 Mkr före avdrag för latent skatt. Försäljnings­ priset översteg bokfört värde med 3 procent. Genom affären frigjordes likviditet om cirka 41 Mkr. Avtal om hållbarhetslänkad finansiering Genova förstärkte sitt hållbarhetsarbete genom att teckna hållbarhetslänkad finan ­ siering om 2,8 Mdkr. Därmed utgör Genovas hållbarhetslänkade och gröna finansiering cirka 80 procent av den totala utestående finansieringen. Emission av gröna seniora icke säker - ställda obligationer Gröna seniora icke säkerställda obligationer om 95 Mkr emitterades. Samtidigt återköp ­ tes hybridobligationer om 61,25 Mkr. Återköp av konvertibler och emission av ytterligare gröna obligationer I december återköptes samtliga konverti ­ bler till ett belopp om 209 Mkr. Samtidigt emitterades ytterligare gröna obligationer om 200 Mkr. Syftet med obligationsemis ­ sionen är att skapa ytterligare värde för aktieägarna genom att, på nära skuld ­ och ränteneutral basis, återköpa konvertibler, vilka hade kunnat resultera i en framtida utspädning för aktieägarna. Väsentliga händelser efter räkenskapsårets utgång Inlösen av hybridobligationer Genova meddelade bolagets avsikt att lösa in dess utestående hybridobliga ­ tioner. Det nominella beloppet som inte innehades av Genova uppgick till 195 Mkr. Motsvarande belopp inlöstes den i mars 2026. Program för återköp av egna aktier Genova inledde efter årets utgång ett återköpsprogram av egna stamaktier, med start den 13 januari 2026 fram till årsstämman 2026, i syfte att optimera kapitalstrukturen och stärka värde­ skapandet per aktie. Ingår joint venture för del av stads - utvecklingsprojektet Viby Den första etappen av stadsutvecklings ­ projektet Viby i Upplands ­Bro avyttrades till ett joint venture med Genova som hälftenägare tillsammans med Urban Partners via NSF V. Transaktionen innebar en stärkt likviditet om cirka 100 Mkr och minskade räntebärande skulder om cirka 175 Mkr. Försäljningspriset baserades på ett underliggande fastighetsvärde om 365 Mkr, i linje med bokfört värde. Genova årsredovisning 2025 13 ===== SIDA 14 ===== Genova – en tjugoårig tillväxthistoria I år är det 20 år sedan Genova grundades och en spännande tillväxtresa startade. Sedan starten 2006 har Genova utvecklats från ett entreprenörsdrivet fastighetsbolag till en etablerad och noterad aktör med en tydlig affärsmodell som kombinerar stabila kassa flöden från förvaltningsfastigheter med värdeskapande utveckling. Genom stabil förvaltning, egen byggrättsutveckling och disciplin i kapitalallokeringen har bolaget vuxit stegvis och byggt styrka genom flera marknadscykler. GENOVAS HISTORIA började systematiskt skapa byggrätter ur befintliga förvaltningsfastigheter som förvärvats med en idé om framtida poten ­ tial för projektutveckling. Genom aktiv detaljplaneutveckling i nära samarbete med kommuner lades grunden för en betydande byggrättsportfölj, som succes ­ sivt byggts upp utan att vara beroende av konkurrensutsatta markanvisningar. Samtidigt fortsatte förvaltningsport ­ följen att växa, både genom förvärv och genom värdeskapande åtgärder i befint­ ligt bestånd. Kombinationen av stabila kassaflöden och egen projektutveckling gav Genova möjlighet att växa selektivt och anpassa investeringsnivån efter marknadsförutsättningarna. Nästa steg börsnotering Ett viktigt steg i Genovas utveckling togs 2014 då bolagets nuvarande VD, Michael Moschewitz rekryterades, då som finanschef. Kort därefter note ­ rades bolagets preferensaktie, vilket breddade finansieringsbasen och ökade den finansiella flexibiliteten. Under de följande åren fortsatte Genova att växa både organiskt och genom strategiska förvärv, samtidigt som flera uppskattade bostads ­ och samhällsfastighetsprojekt färdigställdes. År 2020 noterades Genova på Nasdaq Stockholm, vilket markerade övergången till en ny fas som noterat fastighetsbo ­ lag. Affärs modellens kärna förblev dock densamma – att kombinera starka kassa­ flöden från förvaltning med värdeska ­ pande utveckling. En stark plattform för värdeskapande De senaste åren har präglats av stora svängningar på fastighets­ och kapital­ marknaderna. Genova har under denna period arbetat aktivt med att värna balans­ räkningen, sänka finansieringskostnader och tydliggöra värden i byggrättsport­ följen. Samtidigt har bolaget fortsatt att realisera framgångsrika projekt, genom­ föra selektiva attraktiva transaktioner och anpassa kapitalallokeringen efter rådande marknadsläge. Efter nära två decennier har Genova etablerat en plattform som kombinerar långsiktigt ägande, intern projektkom ­ petens och finansiell disciplin. Bolagets utveckling har skett stegvis, med fokus på hållbar tillväxt och riskkontroll – en inriktning som fortsatt präglar Genovas strategi framåt. Förvaltning och utveckling från start Genova Property Group grundades 2006 av Micael Bile som tillsammans med sin medgrundare Andreas Eneskjöld lagt grunden för ett fastighetsbolag där lång ­ siktighet, kvalitet och finansiell uthål ­ lighet står i centrum. Redan från början kombinerades aktiv förvaltning med utveckling av fastigheter i tillväxtregio ­ ner, främst i Stockholms ­ och Uppsalare ­ gionerna. Denna kombination har varit en bärande del av Genovas affärsmodell sedan dess. De första åren präglades av uppbygg­ nad av en stabil förvaltningsportfölj, där fokus låg på kommersiella fastigheter med starka kassaflöden och utvecklings­ potential. Finanskrisen 2008–2009 blev ett tidigt stresstest som tydliggjorde vikten av balansräkningsstyrka, stabila intäkter och flexibilitet i affärsmodellen. Erfarenheterna från denna period har haft stor betydelse för hur Genova däref­ ter har format sitt dynamiska arbetssätt med risk, finansiering och timing. Byggrättsportföljen börjar byggas Under 2010­talet breddades verksam ­ heten genom etableringen av egen bostads­ och projektutveckling. Genova Genova årsredovisning 202514 ===== SIDA 15 ===== Milstolpar i Genovas historia Hög aktivitet under året inom alla verksamhetsdelar inklusive: • Realisering av värde genom avyttringar av byggrätter, projekt och fastigheter • Byggstart av utvecklingsprojektet Viby i Upplands ­Bro • Minskade finansieringskostnader och stärkt balansräkningen genom bland annat återköp av hybridobligationer och konvertibler Med ett fastighetsvärde om 10,7 Mdkr och en betydande byggrättsportfölj fortsätter Genova skapa värde in sin förvaltning och utveckling. 2025 2006 Genova Property Group grundas 2008–2009 Finanskrisen formar bolagets syn på kassaflöde, risk och balansräkning 2010 Egen bostads- och projektutveck - ling etableras 2012–2014 Första större bostadsprojekten genomförs och byggrättsportföljen börjar byggas upp 2015 Preferensaktier emitteras och noteras, vilket stärker finansierings - basen 2016–2019 Tillväxt i förvaltningsportföljen och fortsatt uppbyggnad av byggrätter genom detaljplanearbete 2020 Genova noteras på Nasdaq Stockholm. 2021–2023 Utveckling av större stadsutveck - lings- och bostadsprojekt samt aktiv portföljförvaltning 2024 Fokus på stärkt kassaflöde, sänkt finansieringskostnad och realisering av värden i byggrättsportföljen Genova årsredovisning 2025 15 ===== SIDA 16 ===== • Kassaflöden från förvaltningsportföljen utgör grunden för Genovas finansiella styrka och används för utdelning, amortering av skuld samt selektiva förvärv av fastigheter med god avkastning eller utvecklingspotential. • Tydligt fokus på attraktiva fastigheter med mycket mark i starka geografier som Storstockholm, Uppsala och västra Sverige. • Hög uthyrningsgrad och en hyresgästmix med stor andel offentligt finansierade verksamheter och dagligvaru­ handel bidrar till stabila och förutsägbara kassaflöden • Fastigheternas potential utvecklas löpande genom förbättrad uthyrningsgrad, justerad hyresgästmix eller genom att identifiera möjligheter till framtida byggrätter. • Genom förvärv och avyttringar optimeras portföljen i syfte att uppfylla bolagets finansiella mål och stärka den långsiktiga intjäningen. Genova har historiskt visat god förmåga att löpande anpassa verksamheten utifrån rådande marknad för att skapa lönsam tillväxt till begränsad risk. Såväl sub ­ stansvärde som förvaltningsresultat per aktie har ökat kraftigt sedan 2018. Historik av stark tillväxt till begränsad risk 62 % Förvaltnings resultat per aktie, genomsnittlig årlig tillväxt 2018–2025 14 % Substansvärde per aktie, genomsnittlig årlig tillväxt 2018–2025 Förvaltning – verksamhetens kärna Kassaflöden från både förvaltning och utveckling • Genovas kassaflöde genereras i första hand i förvalt ­ ningsverksamheten. • Utvecklingsverksamheten bidrar successivt till stärkt kassaflöde när projekt färdigställs och tillförs förvalt ­ ningsportföljen eller realiseras genom avyttring. • Vid en analys av bolaget är både nuvarande kassa­ flödesnivå och den långsiktiga potentialen i projekt ­ portföljen intressanta att beakta. • Sammantaget ger detta en bild av ett bolag där stabil intjäning kombineras med strukturell tillväxt i kassa ­ flöde och substansvärde över tid. GUIDE TILL GENOVA 78 % Förvaltningsfastigheter Andel av totalt fastighetsvärde Guide till Genova Genovas verksamhet kan med fördel analyseras som två tydligt avgränsade men samverkande delar – en kassaflödesgenererande förvaltningsverksamhet och en värde skapande utvecklings - verksamhet. Uppdelningen ger förståelse för bolagets risk- profil, intjäningsförmåga och lång - siktiga värdeskapande. En viktig utgångspunkt är att projekt portföljen i huvudsak bär sina egna projekt- och finansieringskostnader, medan förvaltningen utgör basen för stabilitet, kassaflöde och finansiell uthållighet. 10,7 Mdkr Fastighetsvärde Varav pågående byggnation, planerade projekt och pågående bostadsprojekt om 2 372 Mkr. Genova årsredovisning 202516 ===== SIDA 17 ===== • Omfattar utveckling av byggrätter och projekt, primärt base ­ rat på egen mark och befintliga förvaltningsfastigheter. • Låga ingångsvärden och begränsad kapitalbindning i tidiga skeden skapar goda förutsättningar för attraktiva projekt ­ marginaler. • Utvecklingsverksamheten är i huvudsak självfinansierad på projektnivå. Projektportföljen belastar därmed kassaflödet från förvaltningen i begränsad utsträckning. Dolda övervärden i byggrättsportföljen • Det externt bedömda marknadsvärdet på Genovas byggrätter överstiger det bokförda värdet i balans ­ räkningen, vilket innebär att ett betydande över ­ värde inte synliggörs i redovisningen. • Detta övervärde är hänförligt till framtida bygg ­ rätter efter att detaljplaner vunnit laga kraft och är värderat av extern part. Mkr Fastighets­ värde 1 Fastighetsvärdet där byggrätterna utvecklas per 31 december 2025, baserat på värdering av CBRE 2 Upparbetade kostnader och aktiveringar under planeringsstadiet 3 Bokfört värde på byggrätterna (endast planerade projekt, ej pågående byggnation) 4 Övervärde om cirka 1,5 Mdkr som inte reflekteras i bolagets balansräkning 5 Marknadsvärde på framtida byggrätter per 31 december 2025, baserat på värdering av CBRE Upparbetade kostnader Bokfört värde för byggrätter Marknadsvärde på byggrätter Övervärde 2 502 1 145 3 648 5 1421 494 1 2 3 4 5 Utveckling – vinstdrivande komplement • Byggrätter och projekt i attraktiva lägen utgör likvida tillgångar vars värde kan realiseras genom försäljning eller genom egen projektutveckling, beroende på marknadsförutsättningar. • Frigjort kapital kan återinvesteras i högavkastande fastig ­ heter eller användas för att stärka balansräkningen, vilket skapar värde både på kort och lång sikt. GUIDE TILL GENOVA Övervärde byggrättsportfölj 1,5 Mdkr 22 % Utvecklingsprojekt Andel av totalt fastighetsvärde Reflekteras ej i balansräkningen, motsvarande cirka 33 kr per aktie. Sedan starten 2006 har Genova visat en unik förmåga att skapa värde genom utveckling och avyttring av byggrätter och projekt. Under perioden 2018–2025 stod utvecklingsverksamheten för 44 procent av Genovas totala vinst, motsvarande cirka 1,1 Mdkr. Vidare har betydande likviditet frigjorts, vilket möjliggjort nya investeringar och stärkt bolagets finansiella ställning. Vinstgenerering från utveckling Vinst från projektutveckling av totalt genererad vinst 2018–2025. 44 % 513 Tkvm Uthyrbar yta Genova årsredovisning 2025 17 ===== SIDA 18 ===== Från en tom handelsplats till en levande, hållbar stadsdel för livets alla skeden. I Viby byggs 850 väl - planerade bostäder, skola och n ä r - service i en trygg blandstad. VIBY PROJEKT VIBY Genova årsredovisning 202518 ===== SIDA 19 ===== Raoul Wallenbergskolan byggs i trä med röd träpanel. EN NY STADSDEL TAR FORM I VIBY PROJEKT VIBY När Genova förvärvade fastigheten Viby 19:3 i Upplands-Bro bestod den av en äldre handelsbygg - nad och en stor parkeringsplats. Nu utvecklar Genova platsen till en attraktiv stadsdel för boende, samhällsservice och kommersiella verksamheter genom egen projektutveckling. Viby är ett typiskt exempel på hur Genova skapar betydande värde genom utveckling i sitt fastighetsbestånd. Projektutvecklingschef Sandra Tamm Hammarstrand och fastighetschef Henrik Sandström om hur affärsskicklighet, kassaflöde och disciplin i genomförandet präglar projektet. När Genova 2014 uppmärksammades på att fastigheten Viby var till försäljning hade hyresgästen i den äldre varuhus ­ byggnaden sagt upp sitt avtal och kring ­ området var i behov av upprustning. Men Genova kunde se platsens poten ­ tial. Med ökad efterfrågan på bostäder i området i kombination med närheten till goda kommunikationer, natur och arbetsplatser såg Genova stor potential i att omvandla platsen till ett hållbart och attraktivt bostadsområde. Det blev affär. Hyresavtal på plats och byggstart under 2025 I ett nära samarbete med kommunen har Genova sedan dess arbetat fram en ny detaljplan som omfattar totalt cirka 850 nya bostäder, grundskola och förskola samt närservice i olika former. Här blandas flerbostadshus med radhuskvar ­ ter och småvillor med kringliggande grönska och öppna ytor. Under 2025 togs betydelsefulla steg för Vibyprojektet då två hyresavtal teck ­ nades med centrala aktörer för området. Ett 10­årigt hyresavtal tecknades med Axfood för en Hemköpsbutik på cirka 1 000 kvm och ett 20 ­årigt hyresavtal tecknades med Raoul Wallenbergskolan för en grundskola som ska ge plats åt 600 elever till höstterminen 2027. Den nya stadsdelen i Viby tar nu form. Under våren 2026 pågår byggnation av skolan och cirka 300 hyresbostäder i en första etapp av projektet med planerat fär­ digställande under andra halvåret 2027. Genova årsredovisning 2025 19 ===== SIDA 20 ===== PROJEKT VIBY Värdeskapande i Viby Projektutvecklingschef Sandra Tamm Hammarstrand och fastighetschef Henrik Sandström arbetar båda med Vibyfastigheten och berättar om hur affärsskicklighet, kassaflöde och disci ­ plin i genomförandet präglar projektet. Vad är det som gör Viby till ett tydligt exempel på Genovas affärsmodell? Viby visar hur vi arbetar med utveckling som en integrerad del av förvaltningen. Projektet har sin utgångspunkt i en befintlig fastighet med kassaflöde, vilket innebär att vi kunnat driva detaljplane­ arbete och projektutveckling med begränsad risk i tidiga skeden. Det är centralt i vår modell – utveckling ska ske stegvis, kontrollerat och med begränsad belastning av koncernens kassaflöden, säger Sandra Tamm Hammarstrand, bolagets projektutvecklingschef. Henrik Sandström, fastighetschef på Genova, fortsätter. Förvaltningen spelar en avgörande roll, särskilt under plan ­ och omställningsfasen. I Viby arbetade vi aktivt med uthyrningen av den 15 000 kvm stora lokalen som tomställ ­ des när Coop flyttade ut. Vi jobbade tillsammans med projektutvecklings ­ teamet och anpassade lokalen för att säkerställa intäkter under stora delar av planprocessen. Det innebär att fastig ­ heten i grunden har genererat betydande kassaflöden under hela tiden vi arbetat med utvecklingen, vilket minskar risken och gett stabilitet samtidigt som värden byggs upp successivt. Hur arbetade ni på förvaltning konkret för att säkerställa intäkter när hyresgäs ­ ten flyttade ut? Vi visste redan när vi förvärvade fast ­ igheten att hyresgästen skulle lämna, vilket gjorde att arbetet med att hitta en ny hyresgäst kunna påbörjas direkt. Vi fann en väldigt bra lösning tillsam ­ mans med kommunen som beviljade ett tidsbegränsat bygglov. Det gjorde att vi kunde ändra användning av lokalen till bilrekond samt uppställningsytor för hyresgästen Riddermark Bil AB. Uthyr ­ ningen säkerställde kassaflöde under tiden vi utvecklade – utan att begränsa möjligheterna när detaljplanen vunnit laga kraft. När projektet går in i genomföran ­ defas – vad är viktigast ur ett affärs­ perspektiv? Henrik Sandström förklarar att när byggrätter väl är på plats handlar mycket om att säkra långsiktiga förutsättningar. De strategiskt viktiga hyresavtal för livsmedelsbutik och skola som tecknats stärker projektets helhet. Det är funk ­ Vid första spadtaget den 17 maj 2025 deltog Michael Moschewitz, VD för Genova, tillsammans med Eva Arfwedson, Vice VD på Raoul Wallenbergskolan, och Per Egon Johansson, VD på Raoul Wallenbergskolan. Sandra Tamm Hammarstrand, Projektutvecklingschef och Henrik Sandström, Förvaltningschef Genova årsredovisning 202520 ===== SIDA 21 ===== PROJEKT VIBY tioner som inte bara bidrar till stabila kassaflöden, utan också höjer kvaliteten och attraktiviteten i hela området. Hur påverkar sådana hyresavtal projek ­ tets riskprofil och finansieringsbarhet? De har stor betydelse. Långa hyresavtal med starka motparter förbättrar projek ­ tets kreditprofil och skapar förutsägbar ­ het i kassaflödet. Det underlättar själv ­ klart projektfinansieringen och minskar risken i genomförandet. Samtidigt funge ­ rar skola och dagligvaruhandel som ankare som inte bara stärker utan formar den omgivande bostadsbebyggelsen, säger Sandra. Hur arbetar ni med flexibilitet och kapitaldisciplin i ett projekt av den här storleken? Enligt Sandra Tamm Hammarstrand handlar det om etappindelning. Viby utvecklas stegvis, vilket gör att vi kan anpassa byggstarter, kapitalbindning och riskexponering till marknadsläget. Det ger oss handlingsutrymme att välja mellan fortsatt egen utveckling, delvis realisering av värden eller långsiktigt ägande av färdigställda fastigheter – beroende på vad som skapar mest värde vid varje tidpunkt. Vad säger Vibyprojektet om Genovas sätt att arbeta långsiktigt? Det visar att vår affärsmodell handlar om mer än enskilda projekt. Genom att kom ­ binera kassaflödesstark förvaltning med strukturerad utveckling och disciplin i genomförandet kan vi skapa värde över lång tid, med kontrollerad risk. Viby är ett tydligt exempel på hur den modellen fungerar i praktiken, avslutar Henrik Sandström. Om Projekt Viby Ort Upplands­Bro, nordväst om Stockholm Tomty ta 110 000 kvm Byggnation Totalt cirka 850 bostäder, skola, livs­ medelsbutik, lokaler för samhällsser­ vice och kommersiella verksamheter Byggstart 2025 350 bostäder, skola, livsmedelsbutik och idrottshall Planerat färdigställande Andra halvåret 2027 I området finns gott om mötesplatser och gröna stråk med koppling till omgivande natur. Genova årsredovisning 2025 21 ===== SIDA 22 ===== UTVECKLING SOM SKAP AR VÄRDE ÖVER TID Genova har startat omvandlingen av fastigheten Viby i Upplands-Bro till en ny hållbar stadsdel. Fastigheten som förvärvades 2014 för 45 Mkr värderades vid årets slut till cirka 782 Mkr, ett tydligt kvitto på Genovas värdeskapande affärsmodell. VD Michael Moschewitz och utvecklings - chef Henrik Raspe berättar om vilka möjligheter och utmaningar som utveckling av byggrätter och projekt innebär för Genova. Michael, vad är den största möjligheten i Genovas affärsmodell för projekt­ utveckling? Den största möjligheten ligger i att vi utgår från befintliga förvaltningsfastig ­ heter med kassaflöden. Det innebär att vi kan driva detaljplanearbete och projek ­ tutveckling med begränsad risk i tidiga skeden. Fastigheterna ska i grunden kunna bära sig själva under planproces ­ sen, vilket ger stabilitet och reducerar den finansiella risken. Samtidigt skapar detta förutsättningar för betydande värdetill ­ växt när byggrätter väl tas fram. Viby är ett tydligt exempel på hur detta arbets ­ sätt kan ge stark värdeutveckling över tid. Hur skiljer sig detta från mer traditionell projektutveckling? Till skillnad från aktörer som köper färdiga byggrätter till höga priser arbetar vi långsiktigt med att skapa byggrätter själva. Det ger oss låga ingångsvärden och större kontroll över projektens ekonomi. Dessutom har vi valfrihet – vi kan välja att bygga själva, tillföra färdig­ ställda fastigheter till förvaltningen eller realisera värden genom avytt ­ ringar, beroende på marknadsläge, säger Michael Moschewitz. Henrik, hur hanterar ni risker kopplade till långa planprocesser och politiska förändringar? Vi förvärvar fastigheter där läge, infra ­ struktur och kommunala översiktsplaner PROJEKT VIBY Den nya stadsdelen kommer att präglas av småskalighet och blandning. Michael Moschewitz, VD och Henrik Raspe, Utvecklingschef Genova årsredovisning 202522 ===== SIDA 23 ===== PROJEKT VIBY redan pekar i rätt riktning. Tidig dialog med kommuner och arkitekter är avgö ­ rande. I Viby förändrades både politiskt styre och vissa planeringsförutsätt ­ ningar under resans gång, men eftersom projektet var väl förankrat i kommunens långsiktiga utvecklingsplan påverkades inte genomförbarheten. Erfarenhet, uthållighet och ett strukturerat arbets ­ sätt är centralt i den typen av projekt. Hur säkerställer ni lönsamhet i projek ­ tutvecklingen? Lönsamheten byggs in tidigt. Våra egenutvecklade byggrätter har låga anskaffningsvärden, vilket innebär att vi behöver tillskjuta relativt begränsat med ytterligare kapital vid byggnation. Tillsammans med en effektiv bygg ­ process och tydlig kostnadsstyrning skapar detta förutsättningar för goda projektmarginaler, säger Henrik och fortsätter. Redan i tidigt skede har vi med oss att projekten ska kunna avyttras och därför säkerställer vi från allra första början att ett attraktivt och långsiktigt förvaltningsperspektiv byggs in redan i projekteringen. Michael, hur ser ni på realisering av värden i projekt som Viby? Vi utvärderar löpande möjligheten att realisera värden genom strategiska Viby i siffror Förvärv • Förvärv 2014 av fastigheten Viby 19:3 till ett underliggande fastighetsvärde om 45 Mkr. • Fastigheten bestod av lokaler om cirka 15 000 kvm och en tomtareal om cirka 110 000 kvm. Kassaflöde under planprocess • Genova förlängde hyresavtalet med den befintliga hyresgästen med 3 år till ett årligt hyresvärde om cirka 12 Mkr. • När hyresgästen avflyttade under 2018 anpassades fastigheten för nya hyresgäster, som flyttade in utan besittningsskydd. Detta möjliggjorde bibehållet kassaflöde för Genova under planprocessen. Ny detaljplan • Genova utvecklade en ny detaljplan för utveckling av ny stadsdel med tyngdpunkt på bostäder om totalt cirka 100 000 kvm ljus BTA. • Den nya detaljplanen vann laga kraft under 2022. Byggnation • Byggnation påbörjades under 2025. • Etapp 1 beräknas färdigställas under andra under andra halvåret 2027. Värdering 326 Mkr Total investering 782 Mkr Bokfört värde vid utgången av 2025 58 % Värdeutveckling Investeringar och värdeutveckling i Viby Mkr Förvärv Capex Investering Bokfört värdeVärdeutveckling 45 281 326 782456 Genova årsredovisning 2025 23 ===== SIDA 24 ===== PROJEKT VIBY partnerskap och på så sätt löpande stärka kassaflöde, intjäning och balansräkning. I Viby har värden byggts upp successivt under lång tid, och vi har möjlighet att realisera delar av dessa vid lämpliga tidpunkter. Under 2025 genomförde vi flera avyttringar av både byggrätter och färdigutvecklade projekt, vilket stärkte likviditeten och vår finansiella position. Hur stor ska projektutvecklingen vara relativt förvaltningen framåt? Projektutveckling kommer även framåt vara ett viktigt men kontrollerat kom ­ plement till förvaltningen. Vi driver detaljplanearbete för ett 30 ­tal fastig­ heter i olika skeden, men byggnation sker selektivt och i begränsad omfattning, ofta tillsammans med kapitalstarka part ­ ners. För 2026 ligger fullt fokus på Viby, utan några andra nya projektstarter. Det är ett medvetet val för att säkerställa disciplin i kapitalallokeringen. Henrik, hur ser du på Vibyprojektet och Genovas långsiktiga strategi? Viby visar hur vi kombinerar kassa­ flödesstark förvaltning med långsiktig stadsutveckling och egen projektkompe ­ tens. För mig som ansvarig för projekt­ utveckling är såklart våra enskilda pro ­ jektvinster extra viktiga. Samtidigt vet jag hur vår modell skapar värde steg för steg. Det viktiga för Genova som bolag är att vår utveckling sker med begränsad risk och tydlig flexibilitet och det tycker jag vi har visat gång på gång att vi är väldigt duktiga på. Projektet byggs på den gamla Coop ­tomten mellan Brunna bostadsområde och Brunna verksamhetsområde. Genova årsredovisning 202524 ===== SIDA 25 ===== PROJEKT VIBY Ett grönt cykelstråk förbinder Viby med närliggande områden. ”I Viby har värden byggts upp successivt under lång tid, och vi har möjlighet att realisera delar av dessa vid lämpliga tidpunkter” Genova årsredovisning 2025 25 ===== SIDA 26 ===== Förvaltning Genovas förvaltningsfastigheter genererar stabila kassaflöden och utgör grunden för bola - gets utveckling av detaljplaner och byggrätter. Fastighetsportföljens mix av hyresgäster med hög andel offentligt finansierade verksamheter och dagligvaruhandel ger finansiell stabilitet, oavsett marknad. 8 303 Mkr Fastighetsvärde förvaltningsfastigheter 341 Tkvm Uthyrbar yta 591 Mkr Hyresvärde FÖRVALTNING Genova årsredovisning 202526 ===== SIDA 27 ===== Genovas förvaltningsportfölj består av kommersiella fastigheter för samhälls ­ service, dagligvaruhandel, industri och lager, kontor och hotell samt bostäder. För delar av Genovas befintliga förvalt ­ ningsportfölj planeras utveckling av framtida bostäder i kombination med samhällsfastigheter och kommersiella lokaler, ofta i nyetablerade stadsdelar. Förvaltningsfastigheterna återfinns huvudsakligen i Storstockholm, Uppsala­ regionen och västra Sverige. Förvärvsstrategi Genova arbetar löpande med att iden ­ tifiera transaktioner som skapar bästa möjliga värde över tid. Strategin balan ­ serar stabilt högavkastande fastigheter med objekt med tydlig utvecklingspoten ­ tial, antingen genom vidareutveckling av befintliga byggnader eller genom att skapa nya byggrätter för framtida projekt eller försäljning. De fastighetskategorier Genova söker finns ofta i växande områden utanför citykärnorna, på platser med goda kom­ munikationer. Genom upprustning och aktiv förvaltning kan dessa fastigheter på så sätt utvecklas till attraktiva lokaler för befintliga eller nya hyresgäster samt på sikt möjliggöra nya byggrätter. Fastighetsportfölj Vid årets utgång bestod Genovas helägda fastighetsbestånd av 78 förvaltningsfast ­ igheter (77) till ett marknadsvärde om 8 303 Mkr (8 120), fördelat på 351 Tkvm (354). Totalt fastighetsvärde, inklusive pågående nyanläggningar, projekterings ­ fastigheter samt joint ventures uppgick till 12,2 Mdkr (11,4). Cirka 76 procent (75) av fastighets ­ värdet och cirka 66 procent (64) av den totala uthyrbara ytan är hänförlig till förvaltningsfastigheter i Storstockholm och Uppsalaregionen. Portföljförändringar I oktober ingick Genova avtal med Landia om att förvärva en attraktiv fastighetsportfölj i Stockholmsregionen bestående av fem fastigheter till ett underliggande fastighetsvärde om 634 Mkr före avdrag för latent skatt. Förvär ­ ven stärker Genovas närvaro i attraktiva lägen på huvudmarknaderna med stabila hyresgäster med lång återstående kon ­ traktstid inom verksamheter såsom life science, laboratorie ­ och forskningsverk ­ samhet, hotell, samhällsservice, kontor och lager. Fastigheterna tillträddes i december. I november frånträddes fastigheten Mackmyra 20:18 i Gävle. Avyttringen skedde till ett underliggande fastighets ­ värde om 68 Mkr före avdrag för latent skatt. Försäljningspriset översteg bokfört värde med 3 procent. Hyresgäster Genovas fastighetsbestånd präglas av hyresgäster med en långsiktig verk ­ samhetshorisont. En betydande del av bolagets hyresgäster är verksamma inom offentlig sektor och dagligvaruhandel. Bland hyresgästerna finns både privata företag och offentliga aktörer, såsom kommunala omsorgsbolag, myndigheter, fackförbund, regioner, försvarsindustri ­ företag, handelsföretag och skolor. Sedan 2020 har Genovas även pri­ vatpersoner som hyresgäster i bolagets bostadsfastigheter. Hyresavtal Vid årets utgång hade Genova 417 kommersiella hyresavtal (443) med en genomsnittlig återstående löptid på 4,8 år (4,6) samt 262 hyresavtal (407) avse ­ ende bostäder. Minskningen av antalet hyresavtal avseende bostäder förklaras av avyttringen av Handelsmannen till ett med Urban Partners gemensamägt joint venture. FÖRVALTNING Förvaltningsfastigheter 31 december 2025 Uthyrbar yta per fastighetskategori Totalt 351 Tkvm Uthyrbar yta per geografi Totalt 351 Tkvm 57 % Kommersiella fastigheter 43 % Samhälls­ fastigheter 1 9 % Övrigt 42 % Storstockholm 24 % Uppsala 25 % Väst 1) Befintliga hyresbostäder ingår i kategorin Samhällsfastigheter. Genova årsredovisning 2025 27 ===== SIDA 28 ===== FÖRVALTNING Andelen kontrakterade hyresintäkter från bostäder och offentligt finansierade hyresgäster uppgick till 54 procent (54). Inkluderat intäkter från dagligvaruhandel uppgick andelen till 60 procent (61) av de totala kontrakterade hyresintäkterna. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick vid årets utgång till 92 procent (93) av hyresvärdet, en minskning jämfört med föregående år till följd av frånträde av fullt uthyrda fastigheter. Av den ekonomiska vakansgraden om 8 procent utgörs cirka 2 procent­ enheter av framtida projektfastigheter där lönsamheten bedöms vara högre genom att utveckla byggrätter än att hyra ut de vakanta ytorna. Genovas förvaltning Genovas bedriver en aktiv förvaltning i nära samarbete med hyresgästerna. Genom god service och förståelse både för hyresgästernas verksamheter och de boendes behov skapas långsiktiga rela ­ tioner och hållbara kassaflöden. Förvaltningen präglas av ett lyhört arbetssätt där lokaler, boendemiljöer och kringmiljöer utvecklas för att stärka både verksamheter och vardagsliv. Med ett långsiktigt ägarperspektiv investerar Genova i platser som skapar bestående värden. Nettouthyrning 1 31 december 2025 Mkr 2025 2024 Nya hyreskontrakt 32 26 Uppsagda hyreskontrakt ­21 ­14 Nettouthyrning 11 12 1) Hyresavtal för bostäder ingår ej i redovisad nettouthyrning. Förfallostruktur hyresavtal 31 december 2025 Antal hyresavtal Yta Tkvm Kontrakterad års hyra, Mkr Andel % Löptid 2025 123 25 38 7 2026 120 63 110 20 2027 57 48 75 14 2028 55 53 88 16 2029 21 40 66 12 >2029 41 70 141 26 Summa 417 299 517 95 Hyresbostäder 262 12 27 5 Totalt 679 311 545 100 Vakant 39 46 Totalt 351 591 Fördelning hyresintäkter 31 december 2025 Hyresavtal Kontrakterad årshyra, Mkr Andel, % Samhällsservice 267 49 Bostäder 1 28 5 Livsmedel 31 6 Övrigt kommersiellt 220 40 Summa hyresintäkter 545 100 Genomsnittligt, vägd återstående löptid, år (10 största) 5,6 år Genomsnittligt, vägd återstående löptid, år (total portfölj) 4,8 år Genova årsredovisning 202528 ===== SIDA 29 ===== FÖRVALTNING Fastighetsbeståndet 31 december 2025 Antal fastig - heter Uthyr- bar yta, Tkvm Fastighetsvärde Hyresvärde Uthyr- nings- grad, %2 Kontrak- terad års - hyra3, Mkr Fastighets- kostnader Driftsöverskott Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Per fastighetskategori 1 Kommersiella fastigheter 46 200 4 107 20 517 307 1 531 90 274 ­71 ­356 203 1 015 Samhällsfastigheter 4 32 151 4 196 27 850 284 1 888 95 270 ­66 ­436 205 1 359 Summa per fastighets - kategori 78 351 8 303 23 666 591 1 684 92 545 -137 -391 408 1 163 Per geografi Storstockholm 34 146 3 807 26 099 263 1 806 92 244 ­60 ­408 184 1 262 Uppsala 16 86 2 505 29 177 164 1 910 92 151 ­37 ­435 114 1 325 Väst 22 86 1 303 15 149 105 1 222 94 99 ­22 ­254 77 892 Övrigt 6 33 688 20 785 58 1 765 88 52 ­18 ­551 33 1 007 Summa per geografi 78 351 8 303 23 666 591 1 684 92 545 -137 -391 408 1 163 Pågående byggnation 302 Planerade projekt 1 932 Pågående bostadsprojekt 138 Totalt enligt balansräkning 10 675 Därutöver: Fastigheter ägda via JV 1 497 1) Baserat på fastighetens huvudsakliga användning. 2) Cirka 2 procentenheter av den ekonomiska vakansgraden avser framtida projektfastigheter där utveckling av byggrätter prioriteras före långsiktig uthyrning. 3) Ej beaktat avtagande hyresrabatter med ett aktuellt årsvärde på cirka 3 Mkr. 4) Befintliga hyresbostäder ingår i kategorin Samhällsfastigheter. Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Genova ägde per årets utgång med tillägg för förvärvade men ej tillträdda fastigheter samt närliggande färdigställda byggnationer. Tabellen avspeglar fastigheternas intäkter och kostnader såsom de hade ägts under hela året. Genova årsredovisning 2025 29 ===== SIDA 30 ===== Utveckling I Genovas utvecklingsverksamhet arbetar bolaget fram detaljplaner och bygg rätter som kan användas för egen projektutveckling eller avyttring. Syftet är att driva hållbar och lönsam tillväxt i bolaget. Nybyggnadsprojekten omfattar främst utveck - ling av hyresbostäder, lokaler för samhällsservice och kommersiella verksamheter i Storstockholm, Uppsalaregionen och västra Sverige. 8 035 Antal bostadsbyggrätter 513 Tkvm Uthyrbar yta 1,5 Mdkr1 Övervärde byggrättsportfölj UTVECKLING 1) Avser verkligt värde på investeringen vid färdigställande Genova årsredovisning 202530 ===== SIDA 31 ===== UTVECKLING Värdeskapande projektutveckling Genovas organiska tillväxt sker genom projektutveckling av hyresbostäder samt lokaler för samhällsservice och kommer ­ siella verksamheter. Genovas projektut ­ veckling kan även omfatta byggnation av bostadsrätter då det anses gynnsamt. Projektutveckling sker främst med byggrätter som skapats från egna förvalt ­ ningsfastigheter, vilket ger låga ingångs ­ värden och därmed förutsättningar för en betydande värdeökning när byggna ­ tionen väl står färdig. Byggnaderna uppförs för långsiktigt förvaltning alternativt för avyttring om detta bedöms som mest värdeskapande Genova är därmed aktiva i hela kedjan av fastighetsinvesteringar – från förvärv och förvaltning till utveckling och av yttring av fastigheter, byggrätter och projekt. För Genova är hållbarhet en kärnfråga och vi arbetar aktivt för att ta vårt ansvar som fastighetsägare och stadsutvecklare. Läs mer om Genovas hållbarhetsarbete på sidorna 38–56. Byggrättsportfölj Genova äger en betydande projekt ­ portfölj som i huvudsak hänför sig till egenutvecklade byggrätter tillskapade från egna förvaltningsfastigheter med befintligt kassaflöde. Genova utvärderar löpande försäljning av byggrätter och därmed möjligheten att realisera den starka värdeutvecklingen i byggrätts ­ portföljen. Frigjort kapital ska återinves ­ teras i högavkastande fastigheter eller kassa flödesfastigheter med utveckling ­ spotential för att stärka intjäning och kassaflöden. Den samlade uthyrningsbara ytan för Genovas projekt oberoende av planskede uppgick på balansdagen till 513 Tkvm (539). Drygt hälften av de planerade pro ­ jekten är under samråd eller har passerat samrådsskedet. Genova kommer att fortsätta lägga stor energi på arbetet med att skapa byggrätter för framtida nybygg ­ nadsprojekt av bostäder och samhälls ­ fastigheter eftersom det är en viktig del i det långsiktiga värdeskapandet. Avtalade avyttringar av byggrätter I mars tecknades avtal om avyttring av en fastighet i Huddinge med nyskapade bostadsbyggrätter för 28 Mkr. Frånträde planeras ske i samband med att detaljpla ­ nen vinner laga kraft. Detaljplanen antogs under 2025. I mars tecknades avtal om avyttring av två fastigheter med nyskapade bygg ­ rätter i Stockholm för 323 Mkr. Frånträde planeras ske i samband med att detaljpla ­ nerna vinner laga kraft. Detaljplanerna förväntas antas under 2026. Pågående byggnation I Genovas stadsutvecklingsprojekt Viby, Upplands­Bro, startades byggnation av de första kvarteren under 2025 omfat ­ tande cirka 300 bostäder, en livsmedels­ butik, skola och idrottshall. Genova har tecknat ett 10 ­årigt hyresavtal med Axfood avseende en Hemköpsbutik och ett 20­årigt hyresavtal är tecknat med Raoul Wallenbergskolan för utveckling Information om pågående byggnation och planerade projekt i årsredovisningen är baserad på bedömningar om storlek, inrikt ­ ning och omfattning samt när i tiden projekt bedöms startas och färdigställas. Vidare baseras informationen på bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde. Bedömningarna och antaganden ska inte ses som en prognos. Bedömningar och anta ­ ganden innebär osäkerhetsfaktorer både avseende projektens genomförande, utformning och storlek, tidsplaner, projektkost ­ nader samt framtida hyresvärde. Informationen om pågående byggnation samt planerade projekt omprövas regelbundet och bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående byggnationer färdigställs eller tillkommer samt att förutsättningar förändras. För projekt som ej byggstartats har finansiering ej upp ­ handlats, vilket innebär att finansiering av planerade projekt är en osäkerhetsfaktor. Pågående byggnation 31 december 2025 Projekt Kommun Kategori Byggstart Planerat färdig- ställande Antal bostäder Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde 1 Hyresvärde Investering, Mkr Bokfört värde2, MkrBostäder Lokaler Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Bedömd Upp- arbetad Viby, Etapp 1 Upplands ­Bro Hyresbostäder Q2 2025 Q4 2027 274 18 118 1 689 1 041 52 557 52 2 647 770 106 228 Viby, Etapp 1 Upplands ­Bro Samhällsfastigheter Q2 2025 Q3 2027 ­ ­ 6 584 337 51 185 18 2 681 254 34 73 Brf Ankaret 3 Varberg Bostadsrätter Q1 2025 Q3 2026 45 3 311 ­ 214 64 729 ­ ­ 168 138 138 Summa pågående byggnationer 319 21 429 8 273 1 592 53 610 70 2 360 1 192 277 439 1) Avser verkligt värde på investeringen vid färdigställande. 2) Bokförda värden hänförligt till delägda projekt visas under andelar i joint ventures och intressebolag i balansräkningen 3) Projekt Ankaret delägs av Järngriden 73 procent och JV ­partners 27 procent. I tabellen framgår hela projektvärdet då projektet konsolideras i Genovas koncernredovisning. I tabellen framgår endast det antal bostäder, yta, fastighets ­ och hyresvärde samt investeringsbelopp som motsvarar Genovas ekonomiska ägarandel för delägda fastigheter. Fastighe ­ ter där Genova äger mer än 50 procent redovisas som helägda. Projekt inom Genovas dotterföretag Järngrinden redovisas enligt samma princip. Genova årsredovisning 2025 31 ===== SIDA 32 ===== UTVECKLING Färdigställt projekt 2025 av en grundskola. Under året förvärvade och tillträdde Genova K2A:s minoritets­ andel i stadsutvecklingsprojektet. Läs mer om projektet i Viby på sidorna 19–25. Färdigställd byggnation Under året färdigställdes och avyttrades Projekt Segerdal i Knivsta omfattande 284 hyresbostäder. Projektet utgjorde ett samägt joint venture med Redito. För ­ säljningen skedde till ett fastighetsvärde om 875 Mkr före avdrag för latent skatt, vilket översteg bokförda värden. Frånträ ­ det genomfördes i december. Övervärde i byggrättsportföljen I syfte att illustrera värdet på Genovas byggrättsportfölj upplyser Genova om ett bedömt övervärde. Övervärdet tar sin utgångspunkt i ett externt bedömt marknadsvärde på de outnyttjade bygg ­ rätterna under planerade projekt. Detta kan vara relevant för det fall Genova ej skulle fullfölja sin affärsplan och explo ­ atera byggrätterna utan i stället avyttra dem. Byggrätter som vunnit laga kraft samt eventuella markanvisningar är inte inkluderade i beräkningen då de inte bedöms ha ett övervärde. CBRE:s marknadsvärdering per 31 december 2025 av de framtida byggrät ­ terna uppgick till 5,1 Mdkr (3,9). Befint ­ liga byggnader på dessa fastigheter, som i förekommande fall kommer behöva rivas i samband med exploatering, samt upp ­ arbetad investering för planerade projekt hade per 31 december 2025 ett bokfört värde om 3,6 Mdkr (2,6). Det innebär att övervärdet i koncernens byggrättsport ­ följ bedöms uppgå till cirka 1,5 Mdkr (1,3), motsvarande cirka 33 kr per aktie (28). Detta övervärde reflekteras ej i Genovas balansräkning. Genova realiserar över ­ värden i takt med att detaljplaner vinner laga kraft och avyttras, alternativt att byggnationer startas. Vid byggnationer bidrar det genererade övervärdet till att Genova kan belåna större delen av den kvarvarande investeringen med begrän ­ sat eget kapital. Från och med 31 december 2025 externvärderas Järngrindens byggrätter av CBRE och inkluderas i det övervärde som Genova bedömer finns utöver balansräkningen. Segerdal, Knivsta Fastighet: Knivsta Gredelby 21:1/21:6, 21:5 & Särsta 12:1. Kategori: Hyresbostäder, kommersiella fastigheter. Bakgrund: Under 2017 förvärvade Genova och fastighetsbolaget Redito gemensamt fastigheterna till underliggande fastighets ­ värden om 62 Mkr. Fastigheterna är belägna i centrala Knivsta med direkt anslutning till tågstationen. Under planprocessen kunde fastigheterna generera kassaflöden från stabila hyresgäster som PostNord, Systembolaget och Swedbank. I fjärde kvartalet 2025 avyttrades hyresbostäderna i projektet. Försäljningen skedde till ett fastighetsvärde om 875 Mkr före avdrag för latent skatt. Utveckling: 284 hyresbostäder samt kom ­ mersiella lokaler. Projektet inkluderar bland annat Systembolaget som hyresgäst. Färdigställdes: 2025. Miljöcertifiering: Svanenmärkning. Genova årsredovisning 202532 ===== SIDA 33 ===== Planerade projekt per planskede, uthyrbar yta 31 december 2025 UTVECKLING Planerade projekt 31 december 2025 Projekt Antal bostäder Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde 1 Hyresvärde Investering, Mkr Bokfört värde2, MkrBostäder Lokaler Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Bedömd Upp- arbetad Per kategori Hyresbostäder 5 427 302 521 ­ 15 096 49 902 761 2 515 12 271 1 107 1 152 Samhällsfastigheter 80 ­ 13 646 636 46 586 35 2 544 532 44 44 Kommersiella fastigheter ­ ­ 11 990 376 31 366 24 2 010 344 89 90 Bostadsrätter 2 210 154 829 ­ 9 257 59 789 ­ ­ 7 425 609 646 Summa per kategori 7 716 457 350 25 636 25 365 52 517 820 2 498 20 571 1 849 1 932 Per geografiskt område - Egen förvaltning och bostadsrätter Storstockholm 4 107 248 043 16 072 14 745 55 829 442 2 666 11 554 1 043 1 121 Uppsala 1 302 69 270 6 020 3 544 47 066 142 2 452 3 036 227 227 Väst 1 743 114 472 3 544 5 944 50 368 181 2 213 4 987 439 439 Övrigt 565 25 565 ­ 1 132 44 282 55 2 418 993 141 146 Summa egen förvaltning och bostadsrätter per geografi 7 716 457 350 25 636 25 365 52 517 820 2 498 20 571 1 849 1 932 1) Avser verkligt värde på investeringen vid färdigställande. 2) Bokfört värde i helägda projekt. Bokförda värden hänförligt till delägda projekt visas under andelar i joint ventures och intressebolag i balansräkningen. I tabellen framgår endast det antal bostäder, yta, fastighets ­ och hyresvärde samt investeringsbelopp som motsvarar Genovas ekonomiska ägarandel för delägda fastigheter. Fastighe ­ ter där Genova äger mer än 50 procent redovisas som helägda. Planerade projekt inom Genovas dotterföretag Järngrinden redovisas enligt samma princip. Programarbete Planbesked Samråd Granskning Antagen detaljplan 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000 70 000 80 000 HyresbostäderKvm Samhällsfastigheter Kommersiella fastigheter Bostadsrätter Genova årsredovisning 2025 33 ===== SIDA 34 ===== Dotterföretaget Järngrinden Järngrinden är en väletablerad aktör som förvaltar och utvecklar fastigheter i attraktiva lägen i Väst­ Sverige, med fokus på både kommersiella förvaltningsfastigheter och bostäder. Sedan 2022 är Genova huvudägare i Järngrinden och bolaget är därmed ett dotterföretag som bidrar med lönsam tillväxt till Genovakoncernen. Järngrindens verksamhet i den expansiva Göteborgsregionen kompletterar väl Genovas huvudmarknader Storstockholm och Uppsalaregionen. – Tillväxt genom förvärv och utveckling i Västsverige Järngrindens förvaltningsfastigheter utgörs av lokaler för kontor, lager, lätt industri, samhällsservice och handel i extern ­ handelsområden. I sin projektverksamhet utvecklar bolaget både bostäder och kommersiella lokaler, främst logistik ­ och industribyggnader. Verksamheten är fokuserad till tillväxtorter såsom Göteborg, Borås, Kungsbacka, Varberg och Halmstad. Järngrinden har expanderat kraftigt sedan bolaget blev en del av Genovakoncernen och genomfört ett antal förvärv av förvaltningsfastigheter med stabila kassaflöden. Under året färdigställde och frånträdde Järngrinden Apoteas nya central ­ lager i Varberg. Planen är att fortsätta växa med förvärv och projektutveckling på utvalda lägen i västra Sverige. Vid årets slut omfattade fastighetsportföljen cirka 1 500 bostadsbyggrätter (2 000) samt 22 förvaltningsfastigheter (22) med en uthyrningsbar yta om totalt 86 Tkvm (75) och ett hyres ­ värde om 105 Mkr (91). Antal projekteringsfastigheter uppgick vid årets utgång till 6 stycken (6). Delägda fastigheter i joint ventures uppgick till fyra fastigheter med en byggrättsportfölj om cirka 300 bostadsbyggrätter. Järngrinden är baserat i Borås med 14 medarbetare (13). Tobias Johannesson är VD. Genovas ägarandel uppgår till 51 procent. 1) 1) Genova har köpoptioner att förvärva resterande aktier i Järngrinden. Bedömd intjäningsförmåga Mkr 31 dec 2025 Hyresvärde 105 Vakans ­7 Hyresintäkter 99 Fastighetskostnader ­22 Driftsöverskott 77 Central administration fastighetsförvaltning ­4 Andel av förvaltningsresultat från JV 4 Finansnetto ­22 Förvaltningsresultat 55 Nyckeltal Jan-dec 2025 Jan-dec 2024 Hyresintäkter, Mkr 102 65 Driftsöverskott, Mkr 79 49 Belåningsgrad, % 25 27 Soliditet, % 60 63 Balansräkning i sammandrag Mkr 31 dec 2025 31 dec 2024 Förvaltningsfastigheter 1 303 1 089 Projekteringsfastigheter 439 453 Pågående bostadsprojekt 138 19 Andelar i joint ventures 239 277 Övriga tillgångar 189 45 Likvida medel 132 79 Summa tillgångar 2 440 1 961 Eget kapital 1 454 1 227 Räntebärande skulder 750 608 Övriga skulder 236 126 Summa skulder och eget kapital 2 440 1 961 Genova årsredovisning 202534 ===== SIDA 35 ===== Mölnlycke, 7 fastigheter i Hönekulla industriområde Borås, Kinden 3 & 4 Varberg, Ärilen 1 Genova årsredovisning 2025 35 ===== SIDA 36 ===== BEDÖMD INTJÄNINGSFÖRMÅGA Beräkningarna speglar nuläget och tar inte hänsyn till framtida förändringar i hyresnivåer, vakansgrader eller ränte­ nivåer. Hyresintäkterna baseras på fastighe ­ ternas hyresvärde per den 1 januari 2026, justerat för vakanta ytor. Fastighets ­ kostnaderna utgår från normaliserade driftskostnader på helårsbasis. Hyresvär ­ det för respektive fastighetskategori och pågående projekt framgår av avsnitten ”Förvaltning” och ”Utveckling” i denna årsredovisning. Centrala administrationskostnader avser bedömda kostnader för kommande tolvmånadersperiod, exklusive engångs ­ poster. Räntekostnaderna bygger på aktuell räntestruktur och finansiella åtaganden vid årets utgång, inklusive beräknad ränta på likvida medel och räntebärande skulder. Bedömd intjäningsförmåga I syfte att ge en bild av Genovas framtida bedömda intjäningsförmåga för förvalt - ningsverksamheten har nedanstående tabell upprättats. Intjäningsförmågan redovi - sas på ett års sikt och baseras på förvaltningsobjektens status vid årets utgång samt den förväntade intjäningsförmågan från pågående byggprojekt från tidpunkten för färdigställande och inflyttning. Bedömd intjäningsförmåga 31 december 2025 Mkr Förvaltnings- fastigheter Pågående byggnation Summa Hyresvärde 1 591 70 661 Vakans ­46 ­ ­46 Hyresintäkter 545 70 615 Fastighetskostnader ­137 ­8 ­145 Driftsöverskott 408 62 471 Central administration fastighetsförvaltning ­26 ­ ­26 Genovas andel av förvaltningsresultat från JV 18 ­ 18 Räntenetto ­221 ­30 ­251 Förvaltningsresultat 179 32 212 1) Ej beaktat avtagande hyresrabatter. Känslighetsanalys kassaflöde 1 Förändring Effekt på kassaflöde Kontrakterad årshyra +/­ 5 % +/­ 27 Mkr Uthyrningsgrad +/­ 2 procentenheter +/­ 12 Mkr Fastighetskostnader +/­ 10 % +/­ 14 Mkr Räntekostnader +/­ 1 procentenhet +/­ 70 Mkr 1) Kassaflödet avser aktuell intjäningsförmåga. Uthyrningsgrad beräknas på hyresvärdet. Genova årsredovisning 202536 ===== SIDA 37 ===== JOINT VENTURES OCH INTRESSEFÖRETAG Joint ventures och intresseföretag En del av Genovas verksamhet är inves ­ teringar i joint ventures och intresse­ företag för att på så sätt få tillgång till fler attraktiva förvaltningsfastigheter med möjlighet till projektutveckling av hyresbostäder, samhällsservice och kommersiella lokaler. Per den 31 december 2025 ägde Genova andelar i joint ventures och intresseföretag som innehade totalt 17 fastigheter (18) med ett sammanlagt fastighetsvärde om 3,0 Mdkr (2,7), varav Genovas andel uppgick till 1,5 Mdkr (1,4). Genovas andel av antalet bostads ­ byggrätter uppgick till 1 154 stycken (1 250) fördelat på 78 Tkvm (95). Under det fjärde kvartalet avyttrades fastigheterna Gredelby 21:1 och Gredelby 21:6 i centrala Knivsta till ett underlig ­ gande fastighetsvärde om 875 Mkr före avdrag för latent skatt. Försäljningspriset översteg bokförda värden och stärker Genovas likviditet med cirka 120 Mkr. Frånträdet genomfördes i december varpå Genova erhöll utdelning om cirka 50 Mkr från det gemensamägda bolaget. Efter årets utgång har ytterligare 62 Mkr erhållits i utdelning från det gemen ­ samägda bolaget. Genovas andel av joint ventures och intresseföretag 31 december 2025 Namn Andel, % Bokfört värde, Mkr Geografi Fastighetsförvaltning Projektutveckling Antal fastigheter Andel av fastighetsvärde Antal bostäder Uthyrningsbar yta, Tkvm Andel av Järngrindens intressebolag 48 239 Västsverige 5 262 292 19 GenovaUrban Partners 50 118 Stockholm 2 672 ­ ­ SBBGenova Gåshaga 50 110 Stockholm 1 200 385 23 SBBGenova Nackahusen 50 156 Stockholm 4 255 192 12 GenovaRedito 50 69 Knivsta 2 14 ­ ­ Greenova 50 8 Stockholm 3 96 285 24 701 17 1 497 1 154 78 Genova årsredovisning 2025 37 ===== SIDA 38 ===== HÅLLBARHETSRAPPORT Hållbarhet för Genova Genovas övergripande vision är att skapa och förvalta attraktiva och hållbara fastigheter och miljöer. Hållbarhet är integrerat i affären och vägleder beslut inom utveckling, för - valtning och investeringar. Denna hållbarhetsrapport omfattar verksamhetsåret 2025 och redogör för de mest betydande händelserna, resultaten och utmaningarna i Genovas hållbarhetsarbete. Om hållbarhetsrapporten Anna Barosen, Hållbarhetschef anna.barosen@genova.se Genova omfattas inte av årsredovisningslagens krav om hållbarhetsrapportering, men har valt att frivilligt upprätta en hållbarhetsredovisning för perioden 2025-01-01 till 2025-12-31. Den här redovisningen har upprättats med referens till GRI Standards. Rapporteringen omfattar hela Genovakoncernen. Dotterföretaget Järngrinden inklu - deras i rapporteringen om inte annat anges. Rapporterade hållbarhetsdata insamlas från entreprenörer, leverantörer, mätare i fastigheterna, fakturor för inköp eller hämtas från interna HR-system och undergår inte extern granskning. Under 2026 kommer datainsamlingen fortsatt utvecklas och systematiseras för att säkerställa ökad kvalitet och tillförlitlighet. Genova årsredovisning 202538 ===== SIDA 39 ===== HÅLLBARHETSRAPPORT Under året har Genova tagit flera viktiga steg för att stärka hållbarhetsarbetet och skapa en mer strukturerad styrning i hela verksamheten. Sammantaget markerar årets arbete en tydlig förstärkning av Genovas hållbarhetsstyrning och lägger grunden för en långsiktig och verksam - hetsintegrerad omställning. Förstärkt hållbarhetsstyrning I januari inrättades den nya tjänsten hållbarhetschef som del av Genovas ledningsgrupp. Tjänsten tillträddes av Anna Barosen, som under året har lett arbetet med att förnya och förtydliga bolagets hållbarhetsinriktning. Som ett led i arbetet har Genovas dubbla väsent - lighetsanalys uppdaterats, därtill har hållbarhetspolicyn reviderats i syfte att säkerställa att prioriteringarna präglas av verksamhetens påverkan och intres - senters förväntningar. Ny strategisk inriktning och målbild för hållbarhetsarbetet Under året utarbetades ett omfattande hållbarhetsramverk med mål och strate- gier fram till 2030. Ramverket antogs av bolagets ledningsgrupp och styrelse efter räkenskapsårets utgång och kommer fram- över att utgöra grunden för hur Genovas prioriterade hållbarhetsfrågor integreras i styrning, investeringar och det operativa arbetet. Genova har även upprättat två uppförandekoder, en för medarbetare och en för leverantörer, i syfte att stärka ansvarstagandet i hela värdekedjan. Hållbarhetslänkad finansiering Genova förstärkte sitt hållbarhetsarbete genom att teckna hållbarhetslänkad finansiering om totalt 2,8 Mdkr, av både befintlig och ny finansiering. Finansie - ringsvillkoren är nu kopplade till hållbar - hetsmålen att minska energianvänd - ning i förvaltningsbeståndet, reducera klimatpåverkan i nyproduktion samt att förebygga klimatrisker. Att knyta Genovas finansiering till konkreta hållbarhetsmål är viktigt både för att säkerställa långsiktig tillgång till kapital och för att ytterligare stärka sambandet mellan affärsstrategi och hållbarhetsarbete. Arbete i förvaltning och nyproduktion Ett systematiskt arbetssätt för energief - fektivisering i det befintliga beståndet etablerades, med fokus på uppföljning och effektiva åtgärder. Effekterna av arbetet är redan synliga, med en minsk - ning av energianvändning per kvadrat - meter om 10 procent under 2025. Under året har även ett hållbarhets - program för nyproduktion utarbetats. Det innehåller bland annat gränsvärden för klimatutsläpp samt krav och riktlinjer för att minska klimatpåverkan i projek - tens alla skeden. De första projekten att följa hållbarhetsprogrammet påbörjades under året. Händelser under året Hållbarhetsstyrning Genova bedriver ett systematiskt hållbar - hetsarbete som leds av hållbarhetschefen i nära samarbete med övriga medlemmar i ledningsgruppen samt med bolagets affärsområden. Hållbarhetsarbetet styrs av Genovas Hållbarhetsramverk som anger mål, strategier och uppföljning. Styrelsen har det övergripande ansvaret för hållbarhetsfrågor, inklusive godkännande av ramverk och mål. Håll - barhetschefen ansvarar för att arbetet implementeras och följs upp i organisa - tionen. Operativt ansvar är fördelat mel - lan respektive funktion inom exempelvis fastighetsförvaltning, projektutveckling och HR. Hållbarhetsarbetet följs upp årligen och rapporteras till ledning och styrelse. För att främja transparens och dialog redovisas resultaten öppet i årsre - dovisning och på Genovas webbplats. Vidare styrs hållbarhetsarbetet av lagar och riktlinjer, frivilliga åtaganden som exempelvis FN:s globala håll - barhetsmål och Science Based Target initiative (SBTi), Genovas styrdokument samt de fastställda mål som definieras i bolagets Hållbarhetsramverk. Genova årsredovisning 2025 39 ===== SIDA 40 ===== HÅLLBARHETSRAPPORT Genova driver en hållbar värdetillväxt genom aktiv förvaltning, stadsutveckling, projektutveckling och fastighetstransak - tioner i Sverige. Värdeskapandet sker över hela värdekedjan – från fastighetsförvärv och utveckling av byggrätter till projek- tutveckling och långsiktig förvaltning. Grön och hållbarhetslänkad finansiering utgör en central del av Genovas styr - ning. Efterfrågan på grönt kapital ökar snabbt och finansiella aktörer ställer allt högre krav på transparens och tydliga hållbarhetsprestationer. Detta innebär både möjligheter och ansvar för Genova. Möjligheterna innebär att finansiera en hållbarhetsförflyttning till mer konkur - renskraftiga villkor, medan ansvaret är Genova fokuserar på hållbara lösningar som minskar klimatpåverkan, skapar trygga och inkluderande miljöer samt möjliggör stabila kassaflöden över tid. För att säkerställa att hållbarhetsarbe - tet är relevant och effektivt förs en konti- nuerlig dialog med Genovas intressenter, att säkerställa trovärdighet och faktisk måluppfyllelse. Att teckna hållbarhetslänkade lån visar att Genovas hållbarhetsarbete är en integrerad del av bolagsstyrningen. Det fungerar även som ett offentligt löfte om att Genovas hållbarhetsmål är uppfölj - ningsbara. Detta stärker kopplingen mellan hållbarhetsambitioner och hur bolaget finansierar verksamheten. Så skapar vi värde och intressentengagemang Grön och hållbarhetslänkad finansiering vilket ger värdefulla insikter om förvänt - ningar och krav. Insikterna beaktas inom Genovas Hållbarhetsramverk och bidrar till att prioriteringar grundas i ett bredare samhällsperspektiv. Genovas värdekedja Omfattar allt från inköp av varor, material och entreprenadtjänster till upphandling av service och tjänster samt resurser som energi och vat - ten. Uppströms samarbetar Genova med ett stort antal leverantörer och underleverantörer som bidrar till att möjliggöra förvaltning, utveckling och byggnation av fastigheter. Genova äger, förvaltar och utvecklar fastigheter. Den egna verksamheten omfattar även uthyrning, stads- och områdesutveckling samt arbete med transaktioner. Dessutom ingår led- ning, styrning och interna stödfunk- tioner som säkerställer att verksam- heten bedrivs effektivt och hållbart. Omfattar hyresgästers verksamhet och lokalanvändning, där fokus ligger på hur fastigheterna och deras omgivning används i det dagliga. Det inkluderar både hur lokalerna nyttjas av hyresgästerna samt hur deras verksamheter påverkar och samspe - lar med den omgivande miljön. Uppströms Egen verksamhet Nedströms • Ägare • Finansiärer • Leverantörer • Medarbetare • Hyresgäster • Brukare • Samhälle • Natur och miljö Intressenter Finansiering 31 december 2025 47 % Grön finansiering 33 % Hållbarhets - länkad finansiering 20 % Övrig finansiering Genova årsredovisning 202540 ===== SIDA 41 ===== HÅLLBARHETSRAPPORT Genova genomför årligen en dubbel väsentlighetsanalys för att identifiera de hållbarhetsfrågor som är mest betydelse - fulla för bolaget och dess intressenter. Analysen omfattar både Genovas påver - kan på människor, miljö och samhälle samt hållbarhetsfrågor som kan påverka bolagets finansiella resultat. Resultatet Väsentlighetsanalys ligger till grund för prioriteringar och integrering i strategi, mål och operativt arbete. Prioriterade frågor De frågor som utgör prioritet är de som bedöms mest väsentliga utifrån bolagets verksamhetsprofil. Detta inne - bär att bolaget påverkar människor och de områden där de verkar, samtidigt som dessa frågor kan innebära både risker och möjligheter för bolagets finansiella resultat. Prioriterade frågor är de områden som beskrivs närmre i rapporten. Viktiga frågor Viktiga frågor är de som bedömts ha betydelse för verk - samheten, men där analysen visar på en mer begränsad påverkan eller omfattning. Dessa frågor påverkar bolagets relationer till människor och omvärld och kan innebära potentiella risker och möjligheter om de inte beaktas. Områdena Långsiktig stadsutveckling och Medarbetare beskrivs närmre i rapporten. 4 5 7 6 3 8 9 11 10 12 2 1 Resultat av väsentlighetsanalys 1 Energi 2 Klimatpåverkan 3 Avfall 4 Klimatanpassning 5 Arbetsvillkor i värdekedjan 6 Resursanvändning 7 Korruption och mutor 8 Långsiktig stadsutveckling 9 Medarbetare 10 Biologisk mångfald 11 Säkerhet och Hälsa 12 Förorening av mark Miljö Socialt ansvar Styrning Finansiell påverkan Påverkansväsentlighet Prioriterade frågor Viktiga frågor Genova årsredovisning 2025 41 ===== SIDA 42 ===== FN:s globala mål för hållbar utveckling Genova har identifierat sex av FN:s 17 mål som bolaget främst kan bidra till. Globala mål för miljö Globala mål för socialt Globala mål för affärsmässighet Hållbar energi för alla God hälsa och välbefinnande Anständiga arbetsvillkor och ekonomisk tillväxt Hållbara städer och samhällen Anständiga arbetsvillkor och ekonomisk tillväxt Bekämpa klimat- förändringarna Hållbara städer och samhällen Ekosystem och ekologisk mångfald HÅLLBARHETSRAPPORT Genovas Hållbarhetsramverk utgör det styrande dokumentet för hur hållbarhet integreras i hela verksamheten. Ram - verket tydliggör Genovas ansvar som fastighetsbolag och anger riktning för arbetet med att minska klimatpåverkan, stärka motståndskraften i fastighetsbe - ståndet, säkerställa goda arbetsvillkor i värdekedjan samt bedriva verksamheten med hög integritet. Ramverket omfattar en övergripande strategi och konkreta mål som vägleder hållbarhetsarbetet fram till 2030. Genom att förena hållbarhet med affärsmässigt värdeskapande och riskhantering skapas en tydlig struktur för hur hela organi - Genovas Hållbarhetsramverk sationen gemensamt bidrar till ett mer konkurrenskraftigt och hållbart Genova. Hållbarhetsramverket utgörs av stra - tegier och mål för Genovas hållbarhets - arbete och är indelat i tre fokusområden: Vårt ansvar för miljö och klimat, Vårt sociala ansvar och Vårt etiska och affärs - mässiga ansvar. • Klimatpåverkan • Energi • Klimatanpassning • Resursanvändning och avfall • Biologisk mångfald • Förorening av mark • Arbetsvillkor i värdekedjan • Långsiktig stadsutveckling • Medarbetare • Korruption och mutor Vårt ansvar för miljö och klimat Vårt sociala ansvar Vårt etiska och affärsmässiga ansvar Genova årsredovisning 202542 ===== SIDA 43 ===== HÅLLBARHETSRAPPORT Vårt ansvar för miljö och klimat Genovas arbete inom miljö och klimat utgår från de frågor som bedömts ha störst påverkan utifrån den dubbla väsentlighetsanalysen. Genom att rikta insatserna till dessa områden skapas en tydlig och fokuserad inriktning för bola - gets långsiktiga miljö- och klimat arbete. Strategin innebär att stegvis öka energi- effektiviteten i fastighetsbeståndet, minska klimatutsläppen i både nypro - duktion och förvaltning och arbeta sys - tematiskt med att identifiera och hantera klimatrisker. Samtidigt utvecklar Genova ett mer cirkulärt synsätt på material och resurser för att minska avfall och öka resurseffektiviteten över tid. Genom att kombinera dessa delar ska - pas förutsättningar för ett mer hållbart, resilient och framtidssäkrat fastighets - bestånd, samtidigt som Genova bidrar till en omställning där klimatnytta, affärsnytta och långsiktigt värde går hand i hand. Vårt sociala ansvar För Genova innebär socialt ansvar att skapa trygga, inkluderande och lång- siktigt hållbara miljöer för alla som bor, arbetar och verkar i områden där Genova är närvarande. Den dubbla väsentlighets- analysen visar att arbetsvillkor i värde - kedjan är en prioriterad fråga, därför är ansvarsfulla arbetsförhållanden en viktig del av Genovas förhållningssätt. Genom tydliga krav, uppföljning och nära dialog med leverantörer och entreprenörer säkerställer Genova en säker, rättvis och ansvarsfull projektverksamhet. Strategin omfattar även det bre - dare ansvaret för de områden Genova utvecklar och förvaltar. Arbetet fokuse - rar på att stärka gemenskap, trivsel och delaktighet i dessa bostads- och stadsut - vecklingsområden genom insatser som över tid bidrar till social hållbarhet och attraktiva livsmiljöer. En stark och inkluderande intern kultur är också en viktig del av strategin. Genovas värderingar och Hållbarhets - ramverk vägleder arbetet och lägger grunden för en organisation där alla har möjlighet att växa, bidra och må bra. Vårt etiska och affärsmässiga ansvar Genovas etiska och affärsmässiga ansvar grundar sig i bolagets uppförandekod för medarbetare. Den anger riktningen för hur Genova ska arbeta med etik, integri - tet och ansvarsfulla affärer och beskriver de grundläggande principer och förvänt - ningar som gäller för alla medarbetare i verksamheten. Vidare fungerar koden som ett ramverk för hur bolaget suc - cessivt utvecklar ett mer strukturerat och tydligt arbete inom dessa frågor. Uppförandekoden utgår från internatio - nella riktlinjer och principer, däribland Parisavtalet, de tio principerna för hållbart företagande enligt FN:s Global Compact OECD:s riktlinjer, FN:s deklara - tion om de mänskliga rättigheterna och ILO:s grundläggande konventioner om rättigheter i arbetslivet. Som bolag vill Genova förebygga korruption och säkerställa att alla affärs - relationer präglas av god etik, respekt för mänskliga rättigheter och jämställdhet. Strategin innebär att Genova successivt stärker rutiner och processer. Genova årsredovisning 2025 43 ===== SIDA 44 ===== HÅLLBARHETSRAPPORT Hållbarhetsramverk Genovas hållbarhetsramverk, framtaget 2025, anger inriktning och mål för hållbarhetsar - betet fram till 2030 och styr hur prioriterade frågor integreras i verksamheten. Ramver - ket ligger till grund för hur Genovas prioriterade hållbarhetsfrågor integreras i styrning, investeringar och det operativa arbetet. Det omfattar tre fokusområden och arbetet inom dessa beskrivs närmare i följande avsnitt. Genova årsredovisning 202544 ===== SIDA 45 ===== HÅLLBARHETSRAPPORT Genovas verksamhet ger upphov till växthusgasutsläpp som bidrar till klimatförändringar, framför allt genom materialanvändning och produktions - moment vid nyproduktion och större ombyggnationer. Resultatet av den dubbla väsentlighetsanalysen visar att klimatutsläpp är en av bolagets mest prioriterade frågor eftersom de påverkar både miljön och bolagets långsiktiga värdeutveckling. Klimatförändringar, skärpta regelverk och ökade förvänt - ningar från intressenter ställer högre krav på transparens och utsläppsminsk - ning i hela värdekedjan. Att minska utsläppen stärker samtidigt fastigheter - nas attraktivitet, minskar risker kopp - lade till framtida regleringar och bidrar till omställningen mot ett klimatneutralt samhälle. Hantering av frågan Under 2024 återvaliderades Genovas klimatmål av SBTi. Målet är att reducera utsläpp av växthusgaser med 42 procent i scope 1 och scope 2 till år 2030 jämfört med basåret 2023, samt att mäta och minska utsläpp i scope 3. Vid slutet av året påbörjades ett arbete med att ta fram en klimatfärdplan som ska vägleda hur Genova uppnår målet, ett arbete som kommer fortsätta under 2026. Klimatpåverkan Under året har Genova tagit flera viktiga steg för att minska klimatpåverkan och säkerställa att arbetet utförs i enlighet med SBTi-validerade mål. I syfte att minska klimatpåverkan från energianvändningen arbetar Genova enligt en energifärdplan som är utformad för att uppnå det fastställda energimålet. Insatser för att reducera scope 2-utsläpp har utförts i linje med färdplanen och som en omedelbar åtgärd har grön el införts i alla fastigheter där Genova står på avtalet, vilket direkt minskar utsläpp samtidigt som arbetet med att förbättra den tekniska prestan - dan i beståndet pågår parallellt. Därut - Mål: Klimatpåverkan Genova ska successivt minska sina klimatutsläpp i linje med Parisavtalet och nationella klimatmål. Mål till 2030 • Minska klimatutsläpp med 42 procent i scope 1 och scope 2 samt mäta och minska utsläpp i scope 3 (tCO 2e). Minskning av klimatutsläpp i scope 1 och scope 2 Vårt ansvar för miljö och klimat Genova arbetar för att minska bolagets klimatpåverkan, stärka fastigheternas motståndskraft vid ett förändrat klimat och använda resurser på ett mer cirkulärt sätt. Inom detta fokus - område är fyra frågor särskilt prioriterade enligt den dubbla väsentlighetsanalysen. Nedan beskrivs respektive frågas påverkan, strategiska inriktning och framdrift under 2025. Klimatutsläpp 500 1 000 1 500 2 000 2 500 2024 20252023 Klimatriskanalyser Mål 2030 -42% tCO2e Mål till 2030 • Minska klimatutsläpp från nypro - duktion i linje med bolagets fast - ställda målbanor (kg CO2e/BTA), vilka utformats med beaktande av Parisavtalet och Sveriges övergri - pande klimatmål. Arbetet på börjas under 2026.–29% Minskning av klimatutsläpp i scope 1 och scope 2 jämfört med basåret 2023 Genova årsredovisning 2025 45 ===== SIDA 46 ===== HÅLLBARHETSRAPPORT Utsläpp av växthusgaser (tCO 2e) 2025 20241) Basår 2023 2) Scope 1 Direktförbränning av olja och gas 61 61 93 Köldmedieutsläpp 0 0 0 Tjänstebilar 4 7 23 Totalt scope 1 65 68 116 Scope 2 Marknadsbaserat 1 493 2 099 2 083 Platsbaserat 3) 2 091 2 794 2 894 Totalt scope 1 + 2 marknadsbaserat 1 559 2 168 2 199 Totalt scope 1 + 2 platsbaserat 2 156 2 862 3 010 Scope 3 1. Inköpta varor och tjänster 4) 948 975 1 010 2. Kaptialvaror 5) 5 428 27 634 9 954 3. Bränsle- och energirelaterade aktiviteter 408 405 390 6. Tjänsteresor 10 27 39 7. Pendlingsresor 37 43 43 8. Hyrda tillgångar uppströms 1 1 2 11. Användning av sålda produkter 6) 723 1 495 1 005 13. Uthyrda tillgångar nedströms 7) 1 389 1 772 1 746 15. Investeringar 8) 93 46 47 Totalt scope 3 9 037 32 399 14 237 Totalt scope 1 + 2 + 3 marknadsbaserat 10 596 34 567 16 437 Totalt scope 1 + 2 + 3 platsbaserat 11 193 35 261 17 247 Beräkning av växthusgasutsläpp enligt GHG-protokollet, enligt kontrollansats operationell kontroll. Fastigheter upptas i klimatbokslutet när de varit i drift och i Genovas ägo ett fullständigt kalenderår. 1) Reviderats så att delägda fastigheter där Genova har operationell kontroll inkluderas. 2) Basåret har justerats för att spegla genomförda avyttringar och förvärv, samt justering av rapportering av fastigheter och verksamheter som delägs. Delägda verksamheter där Genova har operationell kontroll rapporteras i sin helhet, intressebolag rapporteras med ägarandel under Scope 3.15. 3) Fjärrvärmeutsläpp per nät enligt energiföretagens sammanställning, för utsläpp från el används nordisk elmix. 4) Utsläpp från löpande inköp utifrån spend-analys, emissionsfaktorer enligt upphandlingsmyndighetens nyckeltal för miljöspendanalys. 5) Utsläpp från nyproduktion (LCA-skede A1-A5) av fastigheter där Genova är projektutvecklare eller första ägare samt utsläpp från hyresgästanpassningar, renoverings- och tillbyggnadsprojekt. Utsläppen redovisas det år då byggprojekt färdigställs. 6) Driftskede (LCA-skede B6) från såld nyproduktion. 7) Omfattar klimatutsläpp från hyresgästenergi och hyresgästernas avfall. 8) Avser JBL Produktion AB (dotterbolag till Järngrinden, verksamma inom entreprenadverksamhet). över har det påbörjats en utfasning av oljepannor, vilket är en viktig insats för att reducera klimatpåverkan från kvarva - rande fossila energikällor inom scope 1. Inom scope 3 utgör nyproduktionen den största delen av utsläppen. För att ta ett mer strukturerat grepp om dessa utsläpp har Genova under året tagit fram ett hållbarhetsprogram för projektut - veckling. Programmet sätter en tydlig riktning för hur Genova ska arbeta med exempelvis klimatutsläpp, energi, cirku - laritet och leverantörsfrågor i projektut - vecklingen framöver. Under utvecklingen av hållbarhets - programmet tog Genova även fram gränsvärden för klimatutsläpp för nypro - duktion genom en målbana som skärps årligen och säkerställer en successivt minskande klimatpåverkan. Bolagets hållbarhetslänkade lån har kopplats till målbanan för utsläppsnivåerna i nypro - duktion, vilket innebär att klimatpre - standan i projekten nu har direkt påver - kan på bolagets finansieringsvillkor för en betydande del av fastighetsbeståndet. Tillsammans markerar dessa insatser ett viktigt steg i Genovas klimatomställ - ning och utgör grunden för en långsiktig och trovärdig minskning av bolagets utsläpp. Genova årsredovisning 202546 ===== SIDA 47 ===== HÅLLBARHETSRAPPORT Energi är en av Genovas prioriterade hållbarhetsfrågor eftersom energian - vändningen påverkar både klimatet och bolagets driftnetto. Som fastighetsägare finns stora möjligheter att göra skillnad genom att effektivisera beståndet och projektera energieffektiva byggnader. Ett välfungerande energiarbete gör bolaget mer motståndskraftigt mot prisföränd - ringar, framtida regelkrav och ökade förväntningar från intressenter. För att uppnå energimålen arbetar Genova uti - från sin energifärdplan med huvudsak - ligt fokus på effektivisering av energian - vändningen i fastighetsbeståndet. Hantering av frågan Under 2025 har Genova tagit flera viktiga steg för att stärka arbetet med energi- frågor och skapa en mer systematisk och långsiktig inriktning. Inom ramen för Hållbarhetsramverket har ett energimål för bolagets energiintensitet formulerats, vilket tydliggör målbanan framåt. I april 2025 inrättades den nya funktionen teknisk chef med ansvar för bolagets tekniska förvaltning med fokus på energi effektivisering, optimering av fast - igheternas drift samt digitalisering av tekniska installationer, vilket markerar en viktig förstärkning av organisationens Energi kompetens och kapacitet. Under året har det även påbörjats en implementering av ett nytt energiuppföljningssystem. Syste - met ska bidra till förbättrad datakvalitet, snabbare identifiering av avvikelser och en mer effektiv styrning av energian - vändningen. En övergripande riskanalys av hela det befintliga beståndet har genomförts för att kartlägga hur fastigheterna för - håller sig till kommande lagkrav enligt EPBD. Analysen identifierade de delar av beståndet som löper störst risk att inte uppfylla framtida krav och därmed behöver prioriteras och bli föremål för Mål: Energi Genova ska successivt minska energianvändningen i fastighetsbeståndet. Mål till 2030 • 25 procents minskning av energi - intensiteten (kWh/m 2 Atemp ) i fastighetsbeståndet jämfört med basåret 2023. Minskning av energiintensiteten i fastighetsbeståndet Intensitet utsläpp av växthusgaser 1) 2025 20242) Basår 2023 3) Utsläppsintensitet (kg CO 2e / m2Atemp) 3,54 5,45 5,70 Utsläppsintensitet (kg CO 2e / omsatt Mkr) 4) 3 032 4 269 4 372 1) Inkluderar scope 1 och scope 2 marknadsbaserat. 2) Reviderats så att delägda fastigheter där Genova har operationell kontroll inkluderats. 3) Basåret har justerats för spegla genomförda avyttringar och förvärv, samt justering av rapportering av fastigheter och verksamheter som delägs. 4) Avser hyresomsättning. Klimatutsläpp 30 60 90 120 150 2024 20252023 Mål 2030 -25% kWh/m 2 Atemp –15% Minskning jämfört med basåret 2023 Genova årsredovisning 2025 47 ===== SIDA 48 ===== HÅLLBARHETSRAPPORT riktade insatser. Med utgångspunkt från analysen har ett fokusbestånd av utvalda fastigheter identifierats. För detta bestånd inleds nu ett arbete med att genomföra detaljerade inventeringar och ta fram åtgärdsplaner som både minskar den regulatoriska risken och stödjer arbe - tet mot energimålet. Det ökade fokuset på energifrågan återspeglas i årets utfall. Den totala energianvändningen under 2025 har minskat jämfört med tidigare år, trots att fastighetsbeståndet har vuxit. Minsk - ningen kan dels kopplas till prioriterade initiativ, dels till att flera nyutvecklade bostadsprojekt tagits i drift och nu ingår i utfallet. Dessa fastigheter har uppförts med god energiprestanda, vilket bidrar positivt till såväl total energianvändning som energiintensitet i beståndet. Årets utfall utgör ett viktigt steg mot våra mål för 2030 och arbetet förblir prioriterat. Fokus kommer i första hand att ligga på det befintliga beståndet för att hantera effekter av eventuella avyttringar av nyproduktion. När ener - gieffektiva fastigheter lämnar portföljen påverkas den genomsnittliga energiin - tensiteten i det kvarvarande beståndet negativt, vilket ökar kraven på effektivi - sering i befintliga fastigheter. Under året har även mängden egenpro - ducerad energi ökat. Möjligheten att främja egen energiproduktion beaktas löpande i nyproduktionsprojekten. Dotterföretaget Järngrinden arbetar också aktivt med frågan och har under året tagit en ny solcellsanläggning i drift, vilket utgör ett tillskott till det vindkraft - verk som bolaget sedan tidigare äger. Hållbarhetslänkade lån har kopplats till utvecklingen av energiintensiteten för att stärka styrningen och skapa inci - tament till energieffektivisering. Energianvändning (MWh) 1) 2025 2024 2023 Stationär förbränning 211 247 323 varav förnyelsebart 0 0 0 varav icke-förnyelsebart 211 247 323 Elektricitet 13 622 13 776 12 680 Fjärrvärme 25 794 28 402 29 186 Fjärrkyla 152 169 140 Totalt 39 780 42 594 42 329 1) Inkluderar all energi som Genova köper in och innefattar delvis energi till hyresgästernas verksamhet. Energiintensitet fastighetsenergi (kWh/m 2Atemp) 1) 2025 2024 2023 Energiintensitet fastighetsenergi - hela beståndet 104 116 122 Bostadsfastigheter 67 111 190 Samhällsfastigheter 133 142 136 Kommersiella fastigheter 102 108 113 1) Fastigheter inkluderas i rapporteringen när de varit i drift och i Genovas ägo ett fullständigt kalenderår. Datatäckning för rapporterad energiintensitet är 86 procent av total Atemp i beståndet, och förbättras kontinuerligt med utökad mätning och tillgång till data där hyresgäster kontrollerar energiförsörjningen. Egenproducerad energi (MWh) 2025 2024 2023 Solenergi på fastigheterna 407 35 28 Vindkraft 524 776 0 Totalt 931 811 28 Genova årsredovisning 202548 ===== SIDA 49 ===== HÅLLBARHETSRAPPORT Klimatförändringar medför ökade risker för både fastigheter och de människor och verksamheter som verkar i dem. Genova har genomfört en omfattande klimatriskanalys av fastighetsbeståndet som omfattar tio riskområden. Analysen visar att skyfall, värmeböljor och för - ändrade vattennivåer utgör identifierade risker för vissa fastigheter, beroende på deras specifika förutsättningar. Eftersom riskerna påverkar drift, trygghet för brukare, samt fastigheternas livslängd och värde är det en priorite - rad fråga. Utan åtgärder ökar risken för skador, högre försäkringskostnader och försämrad funktion, vilket i sin tur kan påverka fastigheternas attraktivitet. Klimatanpassade fastigheter är mer mot - ståndskraftiga, tryggare för människor som vistas i dem och mer attraktiva för investerare. Genova har därför som mål att samt - liga befintliga fastigheter ska ha genom - förda klimat- och sårbarhetsanalyser senast 2030, med tillhörande åtgärdspla - ner för riskhantering. Hantering av frågan Klimatanpassade fastigheter är mer motståndskraftiga, tryggare för bru - kare och mer attraktiva för investerare. Genova har därför antagit ett mål om att 100 procent av det befintliga bestån - det ska ha genomförda klimatrisk- och sårbarhetsanalyser till 2030 samt att åtgärdsplaner för riskhantering ska inrättas där hög risk föreligger. Under året har Genova genomfört en första screening av hela bolagets fastighetsbestånd enligt klimatscena - riot RCP 8.5 för att identifiera expo - nering för framtida klimatrisker inom de tio riskindikatorerna. En initial screening av risk för utsatthet visar att det finns fastigheter med en hög risknivå. För dessa kommer fördjupade analyser genomföras i syfte att bedöma sårbarheten mer detaljerat och, där det behövs, ta fram åtgärdsplaner som anger vilka aktiviteter som krävs för att minska riskerna. Klimatanpassning Klimatanpassning integreras i projek - tering och byggnation, där tekniska och fysiska lösningar utvecklas för att minska risker kopplade till extremväder. Genom proaktiv klimathantering minskar driftsrelaterade problem och oförutsedda kostnader, samtidigt som trygghet och kvalitet i boende- och arbetsmiljöer stärks. Klimatanpassning bidrar även till både social och ekono - misk hållbarhet genom att säkerställa att Genovas fastigheter är funktionella och framtidssäkrade. För att öka styrningen inom området har finansiering genom hållbarhets - länkade lån kopplats till klimatanpass - ningsarbetet. Mål: Klimatanpassning Genova ska stärka motståndskraften mot klimatrelaterade risker. Mål till 2030 • 100 procent av Genovas fastig - hetsbestånd ska ha genomgått klimatrisk- och sårbarhetsanalys. Vid hög risk ska åtgärdsplaner tas fram. Klimatrisk- och sårbarhetsanalyserKlimatutsläpp Klimatriskanalyser 80 % Slutförda 20 % Ej slutförda 80 % 31 dec 2025 Genova årsredovisning 2025 49 ===== SIDA 50 ===== HÅLLBARHETSRAPPORT Resursanvändning och avfall är en av Genovas prioriterade frågor eftersom bygg- och fastighetssektorn står för stora materialflöden och avfallsmängder. Val av material påverkar klimatet, naturre - surser, biologisk mångfald och kostna - der. Ökade krav på cirkularitet förändrar samtidigt förutsättningarna för hur fastigheter byggs och utvecklas. En mer effektiv resursanvändning är avgörande för att minska miljöpåverkan och stärka Genovas konkurrenskraft. Eftersom stora delar av bolagets utsläpp uppstår vid materialtillverkning är resursfrågan nära kopplad till klimatfrågan. Hantering av frågan Under året har Genova antagit ett nytt angreppssätt för arbetet med resursan - vändning och avfall, som vidareutvecklas under 2026. Fokus framöver är att stärka organisationens kunskap om verksam - hetens materialflöden och avfallsström - mar samt att utveckla förståelsen för hur cirkulära arbetssätt kan integreras i bolagets utvecklingsprojekt. I syfte att strukturera arbetssätten har Genova tagit fram ett hållbarhetsprogram för projekt - utveckling som bland annat innehåller riktlinjer för materialval samtidigt som det ställer krav som bidrar till att minska Resursanvändning och avfall klimatpåverkan och resursbehovet från byggskedet. Programmet innehåller även riktlinjer för att avfallshanteringen i utvecklings - projekt ska följa avfallstrappans hierar - kier. I korthet innebär detta att återbruk och förebyggande av avfall prioriteras först, följt av återanvändning, material- återvinning, energiutvinning och slutli - gen deponi som sista utväg. För att stärka uppföljningen har Genova påbörjat insamling av avfallsdata inom projekt, vilket ger en tydligare bild av nuläget och möjliggör bättre styrning framåt. Genererat avfall - Projektutveckling (ton) 1) 2025 Icke-farligt avfall 275 Farligt avfall 0,4 Totalt 275 1) Avser avfall från Genovas nyproduktion. Genererat avfall - Hyresgäster (ton) 1) 2025 Icke-farligt avfall 1 851 Farligt avfall 0 Totalt 1 851 1) Inkluderar avfall som hämtas i fastigheterna där Genova har rådighet över avfallshanteringen. Genova årsredovisning 202550 ===== SIDA 51 ===== HÅLLBARHETSRAPPORT Kvarngärdet Återbruk och resurseffektivitet är en viktig del av Genovas hållbarhetsarbete. I studentboen - det i Kvarngärdet i Uppsala har Genova därför infört en lösning som möjliggör återbruk av möbler mellan hyresgäster som ett konkret sätt att minska onödig konsumtion och avfall. Bostäderna hyrs ut omöblerade, men varje hy - resgäst ges möjlighet att få möbler som tidigare hyresgäster valt att lämna kvar. I Kvarngärdet finns ett rum där studenter kan lämna och hämta möbler. I takt med inflyttning - ar och utflyttningar har dessa möbler succes - sivt tagits över av nya studenter. Nästan alla studenter som flyttar in efterfrågar möjlighet att titta i rummet för att se om det finns möbler att ta över. Det skapar valfrihet samtidigt som det uppmuntrar till cirkulärt nyttjande av befintliga resurser. Initiativet är ett exempel på hur enkla, prak - tiska lösningar kan bidra till både minskad miljöpåverkan och ökad kundnytta. Återbruket i Kvarngärdet visar hur cirkulära principer kan in - tegreras i den löpande förvaltningen och skapa värde utan större investeringar. Söderhällby 1:9 Den svenska batteritillverkaren Altris har genom ett långsiktigt hyresavtal med Genova etablerat sin produktion av natriumjonbatterier i fastigheten Söderhällby 1:9 i Uppsala. Hyres - avtalet omfattar cirka 5 000 kvadratmeter och har möjliggjort Altris uppskalning mot industriell produktion. I samband med etableringen har Genova genomfört en omfattande hyresgästan - passning av lokalerna. Hyresgästanpassningen har planerats och genomförts med materialåterbruk som en styrande princip. Redan i tidiga skeden av pro - jektet identifierades befintliga byggdelar med potential att integreras i den nya utformningen, i syfte att minska behovet av nyproducerade material och därmed minska projektets klimat - påverkan. Genom att genomföra anpassningen i etapper har utformning och tekniska lösningar kunnat anpassas efter tillgången på återbrukat materi - al. Arbetssättet har förutsatt ett nära samarbete mellan projektledning, förvaltning, entreprenö - rer och återbruksaktörer. I kontorsdelarna har detta bland annat resulterat i ett omfattande återbruk av glas- och dörrpartier. Genova möjliggör återbruk av möbler i studentboendet Kvarngärdet i Uppsala Materialåterbruk i fokus vid hyres - gästanpassning i fastigheten Söderhällby i Uppsala Genova årsredovisning 2025 51 ===== SIDA 52 ===== HÅLLBARHETSRAPPORT Bygg- och fastighetsbranschen präglas av komplexa värdekedjor, hög rörlighet i arbetskraften, fysiska arbetsmiljörisker och stor kostnads- och tidspress. Sam - mantaget innebär detta en förhöjd risk för bristande arbetsvillkor. Arbetsvillkor i värdekedjan är därför en prioriterad social fråga för Genova. Projekt invol - verar ofta flera leverantörer och entre - prenörer, vilket ställer höga krav på styrning och uppföljning. Som beställare har Genova ett ansvar att säkerställa att alla som arbetar inom projekt erbjuds rättvisa, trygga och ansvarsfulla arbets - villkor. Goda arbetsvillkor är en förut - sättning för att värna mänskliga rättig - heter, säkerställa kvalitet i projekten och bidra till en långsiktigt hållbar bygg- och fastighetssektor. Hantering av frågan Genova arbetar för att säkerställa goda arbetsvillkor genom att ställa tydliga krav på leverantörer och entreprenörer, följa upp dessa krav och arbeta i nära dialog med samarbetspartners. Under Arbetsvillkor i värdekedjan året har uppförandekoden för leverantö - rer uppdaterats. Uppförandekoden ligger till grund för Genovas förväntningar i leverantörsledet. För att följa upp efter - levnaden kommer årliga oannonserade platsbesök att genomföras i större projekt med start under 2026. Genom detta arbetssätt stärker Genova arbetsmiljön inom projekt, minskar sociala risker och bidrar till ökat ansvarstagande i värde - kedjan. Mål: Arbetsvillkor i värdekedjan Målet är att säkerställa goda och rättvisa arbetsvillkor för alla som arbetar inom värdekedjan. Mål • 100 procent av Genovas större 1) byggprojekt ska årligen genomgå oannonserade stickprovskontroller i enlighet med initiativet Hållbar Byggbransch. 1) Avser byggprojekt där investeringen överstiger 50 Mkr. Inget utfall för 2025 Arbetet påbörjas under 2026 och resultatet kommer att redovisas därefter. Målet om oannonserade stickprovskontroller vid större bygg - projekt avses att uppfyllas årligen och har ingen specifik löptid. Vårt sociala ansvar Genova utvecklar och förvaltar miljöer där människor bor, arbetar och vistas, vilket innebär att våra beslut påverkar trygghet, trivsel och livskvalitet i de områden där vi verkar. Den dubbla väsentlighetsanalysen visar att arbetsvillkor i värdekedjan är en prioriterad fråga, medan Genovas samarbete med lokala aktörer och arbetsmiljöfrågor utgör viktiga frågor. Genom att arbeta strukturerat och långsiktigt med dessa frågor bidrar vi till en välmående organisation, ett hållbart leverantörsled samt levande och trygga stadsdelar. Genova årsredovisning 202552 ===== SIDA 53 ===== HÅLLBARHETSRAPPORT Genova har, genom sin omfattande projektutveckling, en unik möjlighet att påverka hur hela områden utveck - las. För att skapa hållbara och attrak - tiva stadsdelar fokuserar bolaget inte enbart på byggnader, utan på platsen som helhet och den omgivande miljön. Närhet till kollektivtrafik, service, natur och rekreation är centrala faktorer för långsiktig livskvalitet och hållbarhet, lik - som levande miljöer som skapar flöden, möten och trygghet i vardagen. För Genova innebär stadsutveckling att väga olika intressen mot varandra och skapa långsiktigt hållbara helheter, med flexibilitet och utrymme för framtida behov. Bolaget tar ett aktivt ansvar för att hålla samman helheten och stärka det övergripande perspektivet i den stads - utveckling där Genova verkar. Dialog och samverkan med intressenter Utvecklingen av områden tar sin utgångspunkt i en gemensam stads - utvecklingsprocess där Genova, till - sammans med kommuner och andra intressenter, nyttjar den kollektiva intelligensen och tidigt undersöker samt definierar platsens specifika förutsätt - ningar. Dessa bidrar sedan till att formu - lera ett gemensamt mål och riktning att arbeta mot. Arbetet grundas i en metodik där flera olika premisser alltid vägleder processen, från geografiska och fysiska egenskaper till befintliga funktioner, kul - turhistoriska värden och användningen kring och inom området i dag. Tidiga och kontinuerliga dialoger med boende, sakägare, fastighetsägare och myndighe - ter medverkar till att ge viktig kunskap om behov, kvaliteter, utmaningar samt utvecklingsmöjligheter. En nära och prestigelös dialog med kommuner och förankring i politiska mål ger en tydlig riktning och ökar förstå - elsen för hur den specifika platsen kan stärkas som del av ett större samman - hang och ge upphov till mervärden inte bara för platsen utan för kommunen som helhet. Fördjupad expertis kopplas in när analys och spetskunskap behövs för att säkerställa robusta och resilienta utveck - lingsidéer med goda förutsättningar att uppmuntra innovation och nytänkande. Genom att skapa en effektivare markanvändning och klimatsäkra fast - igheter medverkar bolaget i att förtäta stadsdelar och ge ytterligare funktioner till områden. Det medverkar till att skapa mer mångfunktionella områden som är aktiva, trygga och levande under dygnets alla timmar, där bostäder, arbetsplatser, samhällsservice och mötesplatser alla medverkar till platsens helhet. Genova gör det utifrån människors behov och med långsiktig social, ekologisk och funktionell kvalitet i fokus. Genova är också medlem i hållbar - hetsforumet Hållbart Stockholm 30 Långsiktig stadsutveckling (HS30) och arbetar tillsammans med andra aktörer för att minska branschens ekologiska avtryck och stärka fokus på social hållbarhet i stadsutvecklingen. Samhällsengagemang Under 2025 har Genova genomfört rik - tade insatser för samhällsengagemang. I syfte att främja social hållbarhet och inkludering har bolaget riktat bidrag till flera idrottsföreningar samt organisatio - ner inom utbildning och socialt stöd. Inom utbildningsområdet har Genova stöttat Stiftelsen Läxhjälpen och Desti - nation Gymnasiet. Organisationerna arbetar för att stärka elevers studieresul - tat, motivation och framtidsmöjligheter, med särskilt fokus på unga i områden med socioekonomiska utmaningar. Genova har även stöttat organisatio - ner som bidrar till stöd och förbättrade livsvillkor för människor i utsatta situa - tioner, däribland Min Stora Dag, UNHCR och Stiftelsen för Njursjuka. Dessa organisationer verkar för att ge stöd till barn och familjer i svåra livssituatio - ner, människor på flykt samt personer som lever med allvarlig sjukdom, bland annat genom stödinsatser, forskning och humanitärt arbete. Utöver detta har bidrag även riktats till flera lokala idrottsföreningar som bidrar till gemenskap, hälsa och meningsfull fritid för barn och unga. Genova årsredovisning 2025 53 ===== SIDA 54 ===== HÅLLBARHETSRAPPORT Genovas medarbetare är en avgörande förutsättning för bolagets långsiktiga värdeskapande och hållbara utveck - ling. Ett ansvarsfullt arbetsgivaransvar innebär att erbjuda en trygg, säker och inkluderande arbetsmiljö, där kompe - tensutveckling, tydliga roller och goda arbetsvillkor står i centrum. I en bransch präglad av höga krav, snabba föränd - ringar och ökade hållbarhetsförvänt - ningar är engagerade och kunniga med - arbetare en strategisk resurs. Genova arbetar systematiskt för att säkerställa god arbetsmiljö, främja lika möjligheter och bygga en företagskultur som präglas av passion, kvalitet och lyhördhet. Genom detta stärks både organisationens motståndskraft och bolagets förmåga att skapa långsiktigt värde. Medarbetarengagemang Vid den årliga medarbetarundersök - ningen följer Genova upp arbetsmiljö, trivsel och efterlevnad av bolagets uppförandekod. Undersökningen är anonym och mäter ett antal indikatorer för att kunna utvärdera hur arbetsmiljön upplevs av medarbetarna. Årets resul - tat visar att medarbetarna upplever en hög grad av delaktighet, tydlighet och gemensam riktning, vilket bidrar till en kultur där människor trivs, utvecklas och gör skillnad i vardagen. Årets engagemangsindex hos med - arbetare (eNPS-värde) på 75 är ett betydelsefullt resultat, vilket är en nivå som överstiger både branschsnitt och ett bredare arbetsmarknadsperspek - tiv. Detta visar att medarbetarna i stor utsträckning rekommenderar Genova som arbetsplats och känner stolthet över att vara en del av bolaget. Resultatet visar att Genovas långsiktiga kulturbyggande ger effekt vilket skapar en grund för att fortsätta utveckla en stark organisation. Järngrinden inkluderas inte i Genovas engagemangsindex. Företagskultur Genova arbetar systematiskt för att främja jämställdhet, mångfald och inklu - dering i hela organisationen. Bolaget har nolltolerans mot diskriminering, tra - kasserier, kränkande särbehandling och mobbning. Dessa principer är integre - rade i både policyer och arbetsrutiner. Medarbetare Under året har Genova uppdaterat uppförandekoden för medarbetare för att ytterligare stärka styrningen inom arbetsmiljö och affärsetik. Den nya koden bygger vidare på den grund som funnits sedan tidigare, men presenterar riktlinjer och ansvar på ett mer samman - hållet och lättillgängligt sätt. Tydligare skrivningar om efterlevnad, rapportering och visselblåsning har införts för att skapa transparens och säkerställa att hantering av avvikelser sker konsekvent och rättssäkert. Samtidigt har områden som arbetsmiljö, mänskliga rättigheter och miljö fått en mer integrerad struktur som speglar Genovas hållbarhetsambi - tioner. Köns- och åldersfördelning i organisationen Kön Ålder Anställningskategori, % Kvinnor Män <30 30-50 >50 Styrelse 43 57 0 43 57 Ledningsgrupp 20 80 0 60 40 Anställda 55 45 23 59 18 Totalt 54 46 18 57 25 Engagemangsindex hos medarbetare (eNPS) 75 eNPS (2024: 66 eNPS) Fastighetsbranschsnitt: 21 eNPS Genova årsredovisning 202554 ===== SIDA 55 ===== HÅLLBARHETSRAPPORT Genova ska bedriva sin verksamhet med hög integritet och självständighet i alla affärsrelationer. Korruption och mutor är en prioriterad fråga eftersom de kan hota bolagets förtroende och affärsrelationer. Otillbörligt agerande kan leda till ekono - miska och juridiska konsekvenser samt skada förtroendet hos viktiga intres - senter. Att förebygga korruption och säkerställa ansvarsfulla affärsmetoder Genova strävar efter att upprätthålla en öppen och etisk affärskultur. I verksam - heten råder stor omsorg om säkerhet och respekt för alla människor som på olika sätt berörs. För att stärka transparensen och möjliggöra upptäckt av eventuella oegentligheter finns en visselblåsarfunk - tion tillgänglig via företagets hemsida. Funktionen gör det möjligt för medar - betare och andra att rapportera observa - tioner som rör beteenden som kan vara oetiska eller olagliga. Personer som rapporterar misstänkta överträdelser i god tro garanteras skydd mot repressalier eller orättvis behand - är en central del av Genovas arbete med etik och bolagsstyrning. En stark kultur av etik och transparens är avgörande för att minska risker och skapa långsiktigt förtroende. Genova arbetar förebyggande för att motverka korruption och mutor. Bola - gets två uppförandekoder, för medar - betare respektive för leverantörer anger förväntningar och principer som gäller ling. Genom en extern, webbaserad rapporteringskanal erbjuds dessutom möjlighet till anonym dialog mellan visselblåsaren och Genovas arbetsgrupp för visselblåsning. Systemet är både krypterat och lösenordskyddat för att säkerställa fullständig anonymitet. Anmälningar som lämnas via rappor - teringsverktyget tas emot och hanteras enbart av behöriga personer inom den utsedda arbetsgruppen. Gruppen består för närvarande av Genovas CFO, sty - relsens revisionsutskott samt externa jurister som anlitats för ändamålet. Efter mottagande gör arbetsgruppen en Korruption och mutor Visselblåsning för alla medarbetare och samarbetspart - ners. Genom att stärka ansvarstagande, öppenhet och etisk medvetenhet bidrar Genova till en styrning och företagskul - tur som minimerar risken för otillbörliga beteenden i hela värdekedjan. Utfall 2025 Under 2025 rapporterades inga fall av korruption eller mutor. bedömning av om informationen ska hanteras inom ramen för visselblåsarsys - temet. Utfall 2025 Under 2025 inkom inga ärenden till visselblåsarfunktionen och inga fall av korruption rapporterades. Vårt etiska och affärsmässiga ansvar Genovas affärsidé bygger på att skapa långsiktig och hållbar tillväxt genom att kombinera ekonomisk stabilitet och ett ansvarsfullt agerande präglat av integritet och omsorg i alla led. Genova ställer tydliga krav på öppenhet och ansvarstagande i samarbeten för att bidra till en positiv utveckling, samtidigt som risker förebyggs och tillit skapas både internt och i våra affärsrelationer. Genova årsredovisning 2025 55 ===== SIDA 56 ===== HÅLLBARHETSRAPPORT GRI Index Uttalande om användning Genova har rapporterat informationen som citeras i det här GRI-indexet för perioden 2025-01-01 till 2025-12-31 med referens till GRI Standards, GRI 1 Foundation 2021. GRI Standard Redogörelse Sidnummer Kommentar GRI 2: Standardredogörelser 2021 2-1 Organisatoriska detaljer 8–9, 76, 100 2-2 Enheter som ingår i organisationens hållbarhetsredovisning 38, 46–47 2-3 Rapporteringsperiod, frekvens och kontaktpunkter 38 2-4 Omräkningar från tidigare redovisningar 46–47 Genomförd basårsjustering och uppdaterad metod för delägda fastigheter. 2-5 Extern granskning 38 Genova genomför inte extern granskning av hållbarhetsrapporten. 2-6 Aktiviteter, värdekedja och andra affärsrelationer 8–9, 16–17, 40–41 2-7 Medarbetare 54, 65 2-9 Styrningsstruktur och sammansättning 39, 76–88 2-28 Medlemskap i organisationer 39, 53 2-29 Förhållningssätt till intressentengagemang 40–41 GRI 3: Materiella områden 2021 3-1 Process för att fastställa materiella områden 40–41 3-2 Lista av materiella områden 41 GRI 205: Antikorruption 2016 205-3 Bekräftade fall av korruption och vidtagna åtgärder 55 GRI 302: Energi 2016 302-1 Organisationens energiförbrukning 47–48 302-3 Energiintensitet 47–48 GRI 305: Utsläpp 2016 305-1 Direkta (Scope 1) växthusgasutsläpp 47 Genomförd basårsjustering och uppdaterad metod för delägda fastigheter. 305-2 Indirekta (Scope 2) växthusgasutsläpp 47 Genomförd basårsjustering och uppdaterad metod för delägda fastigheter. 305-3 Andra indirekta (Scope 3) växthusgasutsläpp 48 Genomförd basårsjustering och uppdaterad metod för delägda fastigheter. 305-4 Intensitet av växthusgasutsläpp 47 Genomförd basårsjustering och uppdaterad metod för delägda fastigheter. GRI 306: Avfall 2020 306-3 Genererat avfall 50 Uppdaterad metod. Tillägg av avfall från nyproduktion. GRI 405: Mångfald och lika möjligheter 2016 405-1 Mångfald inom styrelse, ledning och bland anställda 54, 86–88 Genova årsredovisning 202556 ===== SIDA 57 ===== HÅLLBARHETSRAPPORT Genova årsredovisning 2025 57 ===== SIDA 58 ===== Finansiering En långsiktigt stabil finansiering är central för Genova. Under 2025 bedrevs ett fokuserat arbete med att optimera finansieringen genom en rad åtgärder. Detta ledde till markant minskade finansieringskostnader, förlängd kapitalbindning och ökad hållbarhetslänkad finansiering. FINANSIERING | FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Genova årsredovisning 202558 ===== SIDA 59 ===== FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE | FINANSIERING Finansiering Att äga och utveckla fastigheter är en kapitalintensiv verksamhet och räntekostnaderna är Genovas största kostnadspost. Det är därför viktigt att alltid ha tillgång till kostnadseffektiv finansiering. Finansiering sker antingen genom kapital från ägarna eller genom extern upplåning. Fördelningen där­ emellan bestäms utifrån en avvägning av kraven på avkastning respektive finan ­ siell stabilitet. Tillgång till långsiktig och stabil finansiering är av största vikt för en långsiktigt hållbar verksamhet. För Genova är det därför viktigt med långa och förtroende fulla relationer med kredit givarna. Bolagets långivare utgörs huvudsakligen av de större nordiska bankerna, kompletterat med upplåning på den svenska kapitalmarknaden. Bank finansieringen är säkerställd genom pantbrev i fastigheter. Grönt finansiellt ramverk Sedan 2024 har Genova ett grönt finan ­ sieringsramverk som speglar den regula ­ toriska utvecklingen och utgör en viktig del i bolagets arbete med att långsiktigt framtidssäkra fastighetsbeståndet och verksamheten. Ramverket styr villkoren för hur likviden från gröna obligationer, gröna lån och andra typer av skuldebrev får användas. Andelen grön finansiering av total finansiering uppgick vid årets slut till 47 procent och utgjordes av gröna lån, obligationer och hybridobligationer. Eget kapital och substansvärde Koncernens egna kapital uppgick den 31 december till 4 223 Mkr (4 146) och solidi ­ teten till 34 procent (36). Minskningen i soliditeten förklaras främst av återköp av hybridobligationer och konvertibler samt en större balans ­ omslutning till följd av investeringar. Det långsiktiga substansvärdet hän ­ förligt till aktieägarna uppgick till 3 568 Mkr (3 273) och det långsiktiga substans ­ värdet hänförligt till aktie ägarna per aktie uppgick till 75,95 kronor per aktie (72,72). Räntebärande skulder Koncernen hade den 31 december 2025 räntebärande skulder om 7 027 Mkr (6 503) med en belåningsgrad om 55,4 (54,5) procent. Koncernens genomsnitt ­ liga räntenivå uppgick till 4,7 procent (5,0) exkluderat byggnadskreditiv. Den genomsnittliga räntenivån beskriver koncernens aktuella räntenivå i kredit ­ portföljen utifrån dagsbasis per den 31 december och ska inte tolkas som den genomsnittliga räntenivån under året. Den genomsnittliga räntenivån ska heller inte jämställas med en prognos för de kommande tolv månaderna då kredit ­ förfall och förändringar i Stibor inte har beaktats. Den genomsnittliga kapital ­ bindningstiden uppgick den 31 december 2025 till 2,5 år (2,6). Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick till 2,3 år (2,6) exkluderat byggnadskreditiv. Ränte­ och kreditförfallostrukturen per samma datum framgår av tabellerna med samma namn. Finansiering och kapitalstruktur Under året har ett fortsatt aktivt arbete med kapitalstrukturen drivits med fokus på att förlänga kapitalbindningen och minska koncernens finansieringskost ­ nader. Obligationer om 1 320 Mkr har emitterats till priser som motsvarade en genomsnittlig kreditmarginal om 4,02 procent. Samtidigt har återköp till ett belopp om 650 Mkr avseende obligatio ­ ner samt 61 Mkr avseende hybridobli ­ gationer genomförts och de återköpta instrumenten löpte med en genomsnitt ­ lig kreditmarginal om 6,02 procent. Därutöver har samtliga konvertibler om Finansieringskällor 31 december 2025 Kategori Geogra/f_i Kreditportfölj Totalt 7 017 Mkr 27 % Kapital- marknaden 73 % Bank- marknaden Kreditförfallostruktur 1 31 december 2025 Långsiktig bank finansiering, Mkr Obligations lån, Mkr Kapitalstruktur 31 december 2025 20 19 20 20 20 21 20 22 20 23 20 2520 24 3 000 6 000 9 000 12 000 15 000 20 40 60 80 100 52 34 44 38 51 38 52 37 34 55 36 5551 38 >20292029202820272026 1 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 Eget kapital, Mkr Skulder, Mkr Belåningsgrad, % Soliditet, % Mkr Mkr% 1) Exkluderat byggnadskreditiv. Genova årsredovisning 2025 59 ===== SIDA 60 ===== FINANSIERING | FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 200 Mkr återköpts. Konvertiblerna löpte med en fast ränta om 6,75 procent och genom återköpen motverkades risken för en framtida utspädning för aktieägarna om cirka 8 procent. Under året har banklån refinansierats till ett belopp om cirka 1 400 Mkr och kon­ cernen har beviljats nya byggnadskreditiv om totalt 926 Mkr. Av de beviljade bygg­ nadskreditiven avser 776 Mkr utveckling av en skola, matbutik och hyresbostäder i Upplands­Bro och 155 Mkr avser utveck­ ling av ett BRF­projekt i Varberg. I juni genomfördes en spridnings­ emission av 600 000 stamaktier. Genom emissionen tillfördes Genova cirka 2 300 nya aktieägare, att jämföra med tidigare cirka 1 700 aktieägare, samt erhöll 26 Mkr i likviditet, före avdrag för emissions­ kostnader. I november ingicks avtal om hållbar ­ hetslänkad finansiering om 2,8 Mdkr. Avtalen är kopplade till koncernens över ­ gripande mål att minska energiförbruk ­ ningen i förvaltningsbeståndet, reducera klimatpåverkan i nyproduktion samt att förebygga klimatrisker. Om målen upp ­ fylls sänks kreditmarginalen på lånen. I december beslutades om en kvitt ­ ningsemission av sammanlagt 1 362 300 stamaktier till Landia i sam ­ band med tillträdet av en fastighets ­ portfölj. Teckningskursen för aktierna uppgick till 74,14 kronor per aktie, motsvarande 101 Mkr. Efter årets utgång inleddes program för återköp av egna aktier. Återköpen får pågå till och med årsstämman 2026. Efter årets utgång inlöstes hybridobli ­ gationer med ISIN SE0015245519. Det nominella beloppet som inte innehades av Genovas per 31 december uppgick till 195 Mkr och motsvarande belopp inlös ­ tes den 5 mars 2026. Räntebetalningar på hybridobligationer bedöms till följd av inlösen uppgå till ­ 26 Mkr under 2026, vilket kan jämföras med ­ 46 Mkr under 2025. Genovas aktiva arbete med att refi ­ nansiera skuld till bättre villkor i kombi ­ nation med att lösa in hybridobligationer om 195 Mkr kommer ge en positiv effekt på framtida kassaflöden. Ränteförfallostruktur 31 december 2025 Löptid Belopp, Mkr Snittränta 1, % Andel, % 2026 3 539 6,91 50 2027 28 3,34 0 2028 1 050 2,38 15 2029 680 2,65 10 2030 920 2,47 13 2031 300 2,25 4 >2031 500 3,23 7 Totalt 7 017 4,76 100 Totalt, exklusive byggnadskreditiv 6 662 4,68 - 1) I snitträntan för innevarande år ingår marginalen för den rörliga delen av skuld - portföljen samt den rörliga delen av ränteswapparna vilka dock ej inkluderar någon kreditmarginal då dessa handlas utan marginal. Här ingår obligationslån om 700 Mkr med kredit marginal 4,30 procent, 550 Mkr med kreditmarginal 4,15 procent samt 620 Mkr med kreditmarginal 3,75 procent. Kreditförfallostruktur 31 december 2025 Löptid Kreditavtal, Mkr Utnyttjat, Mkr Ej utnyttjat, Mkr 2026 1 672 1 273 399 2027 2 088 1 365 723 2028 2 991 2 691 300 2029 1 678 1 678 - 2030 - - - 2031 - - - >2031 10 10 - Totalt 8 439 7 017 1 422 Varav byggnadskreditiv 1 326 355 971 Övriga finansiella instrument 31 december 2025 Emissions­ datum Förfallo ­ datum Nominellt belopp, kr Räntebas Ränte­ marginal, % Aktuell ränta, % Hybridobligationer 2021-03-05 2026-03-05 1 195 000 000 Stibor 3M 6,75 8,66 Hybridobligationer 2024-09-24 2028-09-04 2 300 000 000 Stibor 3M 5,50 7,35 1) Den 5 mars 2026 inlöstes hybridobligationer med ISIN SE0015245519. 2) First Call Date. Genova årsredovisning 202560 ===== SIDA 61 ===== FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE | FINANSIERING Likviditet och outnyttjade faciliteter Koncernens likviditet inklusive bygg ­ nadskreditiv uppgick till 1 679 Mkr. I beloppet ingår kassa med 185 Mkr, outnyttjade revolverande krediter och checkräkning om totalt 523 Mkr samt 971 Mkr av beviljade byggnadskreditiv som ännu ej är utnyttjade. Under året avyttrade Genova bygg ­ rätter till ett underliggande fastighets ­ värde om totalt 351 Mkr. Frånträde av samtliga fastigheter är villkorade av att detaljplanerna vinner laga kraft, vilket bedöms ske under andra halvåret 2026. Vid frånträde av samtliga fastigheter kommer Genova tillföras cirka 200 Mkr i likviditet. I december frånträddes två nyprodu ­ cerade bostadsfastigheter i Knivsta som ägdes gemensamt med Redito via ett joint venture varpå Genova erhöll utdel ­ ning om cirka 50 Mkr. Efter årets utgång har ytterligare 62 Mkr erhållits i utdel ­ ning från det gemensamägda bolaget vilket stärker likviditeten. Räntebindning I syfte att skapa förutsägbarhet i ränte­ betalningarna räntesäkrar Genova delar av kreditportföljen genom att teckna fasträntelån samt ränteswappar som innehas fram till förfall. Värdet på ränteswapparna vid förfall kommer att uppgå till noll. Per 31 december 2025 hade koncernen fasträntelån och ränte­ swapavtal om totalt 4 079 Mkr med en genomsnittlig fast ränta om 2,57 procent och totalt var 58 procent av utnyttjade lån i kreditportföljen räntesäkrade. Direktavkastningskrav per kategori1 % 31 dec 2025 31 dec 2024 Kommersiella fastig - heter 6,1 6,3 Samhällsfastigheter 5,4 5,2 Totalt 5,7 5,7 1) Avser genomsnittliga direktavkastningskrav på restvärdet för Genovas helägda och konsoliderade förvaltnings - fastigheter vid värdetidpunkten. Baseras på externa värderingar för förvaltningsfastigheter. Känslighetsanalys värdeförändringar 1 Värdeförändring +/­5% +/­10% Effekt på fastighetsvärde +/- 415 Mkr +/- 830 Mkr Justerat fastighetsvärde 8 718/7 888 Mkr 9 133/7 473 Mkr Effekt på belåningsgrad -1,8/1,9 % -3,5/4,0 % Justerad belåningsgrad 54/57 % 52/59 % Effekt på soliditet 1,5/-1,6 % 2,8/-3,3 % Justerad soliditet 36/33 % 37/31 % 1) Baseras på värdet per balansdagen och avser värdeförändringar på förvaltningsfast - igheter Nyckeltal förvaltningsfastigheter 31 dec 2025 31 dec 2024 Hyresvärde kr/kvm 1 684 1 645 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 1 92 93 Fastighetskostnader kr/kvm 2 -391 -380 Driftsöverskott kr/kvm 2 1 163 1 141 Överskottsgrad, % 2 75 75 Förvaltningsfastighetsvärde kr/kvm 23 666 22 934 Uthyrningsbar yta, tkvm 351 354 Antal fastigheter 78 77 1) Cirka 2 procentenheter (2) av den ekonomiska vakansgraden avser framtida projekt - fastigheter där utveckling av byggrätter prioriteras före långsiktig uthyrning. 2) Beräknat utifrån bedömt årsvärde. Substansvärde 31 dec 2025 31 dec 2024 Mkr kr/aktie Mkr kr/aktie Eget kapital enligt balansräkningen 4 223 89,89 4 146 92,11 Återläggning: Derivat enligt balansräkningen 46 0,97 35 0,78 Uppskjuten skatteskuld enligt balansräkningen 607 12,92 540 11,99 Avdrag: Uppskjuten skattefordran enligt balansräkningen -50 -1,06 -71 -1,57 Hybridobligation -495 -10,54 -556 -12,36 Innehav utan bestämmande inflytande -763 -16,23 -821 -18,24 Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägare 3 568 75,95 3 273 72,72 Genova årsredovisning 2025 61 ===== SIDA 62 ===== FINANSIERING | FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Den genomsnittliga räntebindnings ­ tiden uppgick till 2,3 år exkluderat byggnadskreditiv. Fastighetsbestånd och fastighetsvärde Koncernens förvaltningsfastigheter består av totalt 78 fastigheter. Metoden att beräkna verkligt värde för förvalt ­ ningsfastigheter består i huvudsak av en kassaflödesbaserad värderingsmodell där värdet har beräknats som nuvärdet av prognosticerade kassaflöden samt restvärdet under en kalkylperiod, där diskontering har skett med en bedömd kalkylränta. Det genomsnittliga avkast ­ ningskravet för fastighetsportföljen bedömdes till 5,7 procent vid boksluts ­ dagen. Pågående nyanläggningar Pågående nyanläggningar består av projekt i Upplands ­Bro sedan projekten i Norrtälje och Enköping färdigställdes under det fjärde kvartalet 2024. Projekteringsfastigheter Projekteringsfastigheter avser upparbe ­ tade och aktiverade kostnader på projekt som ännu inte byggstartats. Vid bygg ­ start omklassificeras aktuella belopp till pågående nyanläggningar. Pågående bostadsprojekt Pågående bostadsprojekt avser utöver pågående bostadsprojekt även färdig ­ ställda men ej sålda bostadsrätter. Fastighetsvärde Fastighetsbeståndet, exklusive Järngrindens bestånd, externvärderas kvartalsvis av oberoende värderings­ institut. Järngrindens fastighetsbestånd har externvärderats per 31 december 2025 och kommer framöver extern­ värderas halvårsvis. Värdef örändringar för fastigheter inkluderas i resultat­ räkningen. I verkligtvärde hierarkin är förvalt ­ ningsfastigheter i nivå 3, det vill säga data för tillgången baseras på icke obser ­ verbara marknadsdata. Värderingsmetoden för fastigheter utgår i huvudsak från en kassaflödesvär ­ dering som styrs primärt av fyra parame ­ trar; hyra, drift ­ och underhållskostna ­ der, vakans samt direktavkastningskrav. I hyresbegreppet ingår den faktiska hyresnivån samt eventuella framtida hyresantaganden. Direktavkastnings­ kravet är en summa av den riskfria räntan och den riskpremie som en inves ­ terare kan tänkas ställa krav på för en given investering. Finanspolicy Koncernen har en finanspolicy med det övergripande syftet att säkerställa kort­ och långsiktig kapitalförsörjning, en långsiktig och stabil kapitalstruktur samt begränsad riskexponering. Finan ­ siella transaktioner ska genomföras utifrån en bedömning av koncernens samlade behov av likviditet, finansiering och ränterisk. Övergripande mål för finansierings ­ verksamheten i Genova är att minimera ränte­ och upplåningsrisker samt att koncernens lånefinansiering ska ske med hjälp av flera olika banker. Policyn syftar även till att reglera ansvarsfördel ­ ning inom Genova avseende finansiell riskhantering och finansverksamheten. Finansverksamheten inom Genova med dotterföretag är centraliserad till kon ­ cernens centrala ekonomifunktion. Eko ­ nomifunktionen ansvarar för bolagets finansieringsverksamhet på uppdrag av VD och styrelse och fastställer ramar för hur såväl koncernens kort ­ respektive långfristiga kapitalförsörjning ska säker ­ ställas samt vilka risker som ska tillåtas. Enligt Genovas finansiella mål ska soliditeten uppgå till lägst 35 procent, med möjlighet till avsteg baserat på verksamhetens riskprofil och framtids ­ utsikter. Kreditvärdighet Genova ska sträva efter att på lång sikt vara en koncern med en kredit - värdering motsvarande ”investment grade”, dels för att attrahera långivare, dels för att uppnå lägsta möjliga upplåningskost - nad. Diversifiering Genova ska proaktivt arbeta för en diversifierad låneportfölj och undvika beroende av såväl enskild finansieringskälla som motpart. Vidare ska förfall av olika typer av finansie - ringskällor och enskilda krediter fördelas över tid. Styrka Koncernens finansiella nyckeltal ska vara starka med en belåningsgrad om max 55 procent. Styr - kan i fastighetsportföljen förstärks av kvaliteten i vårt kassaflöde samt skuld- och ränteportföl - jens sammansättning. Transparens Genova ska uppmuntra långsiktiga relationer med såväl banker som andra kreditgivare/investerare och ha som målsättning att vara transparent i syfte att öka berörda parters förståelse för koncernens verksamhet och därmed sin kreditexponering. Flexibilitet Genova ska ha en flexibel finansiering i syfte att stödja verksamhetens utveckling avseende förvärv, försäljningar och projektutveckling. Genova ska bevaka och följa utvecklingen på de finansiella marknaderna. Allt i syfte att snabbt kunna agera och matcha verksamhetens behov vid rätt tidpunkt. FINANSIELL STRATEGI Genova årsredovisning 202562 ===== SIDA 63 ===== Hyresintäkter Koncernens hyresintäkter uppgick under året till 514 Mkr (508). I jämförbart bestånd ökade intäkterna med 3 Mkr eller 1 procent jämfört med föregående år. Fastighetskostnader Drifts ­ och underhållskostnader samt fastighetsskatt minskade under året till ­138 Mkr (­139), motsvararande en minsk ­ ning på 1 procent. Lägre underhållskost ­ nader är den huvudsakliga drivkraften bakom kostnadsminskningen. I jämför ­ bart bestånd minskade fastighetskostna ­ derna med ­3 Mkr eller 2 procent jämfört med föregående år. Driftsöverskott Driftsöverskottet för året uppgick till 376 Mkr (369). Överskottsgraden uppgick till 73 procent (73). Central administration Centrala administrationskostnader är fördelade på fastighetsförvaltning och projektutveckling. De totala kostnaderna för centraladministration uppgick under året till ­ 62 Mkr (­58), vilket motsvarar en ökning på 7 procent och förklaras fram ­ förallt av ökade personalkostnader. Finansiell utveckling Styrelsen och verkställande direktören för Genova Property Group AB (publ), organisationsnummer 556864-8116, avger härmed årsredovisning för koncernen och moderbolaget för räkenskapsåret 2025. Genova Property Group AB benämns även bolaget eller moderbolaget. Genova Property Group AB tillsammans med dess helägda dotterföretag benämns även Genova eller koncernen. Resultat från andelar i joint ventures och intresseföretag I posten redovisas resultateffekten av Genovas fastigheter som ägs via joint ventures. Resultat från andelar i joint ventures och intresseföretag uppgick under året till 43 Mkr (46) och avser resultat från den löpande driften och värdef örändringar. Finansnetto Finansnettot uppgick till ­225 Mkr (­218). Ökningen förklaras av en större skuldportfölj samt ett aktivt arbete med refinansieringar som inneburit en ökning av övriga finansiella kostnader som upp ­ gick till ­29 Mkr (­20). I övriga finansiella kostnader ingår en kostnad av engångs ­ karaktär om ­ 3 Mkr som är hänförligt ett lån som under året frånträddes till ett hälftenägt joint venture. Samtidigt har räntebetalningar på hybridobliga ­ tioner minskat till ­ 46 (­70) och Genovas genomsnittliga räntekostnad har minskat väsentligt, vilket får en positiv effekt på kassaflödet framgent. Ränte betalningar på hybridobligationer kommer fortsatt minska under 2026 då hybridobligationer till ett belopp om 195 Mkr inlöstes i mars 2026. Räntebetalningar på hybridobliga ­ tioner bedöms till följd av inlösen uppgå till ­26 Mkr under 2026. De räntekostnader som är hänförliga till fastighetsförvaltningen är en löpande kostnad som belastar finansnettot. Finansieringen av projektverksamheten är däremot en del av anskaffningskostna ­ den och aktiveras på respektive projekt och belastar inte resultatet. Under året aktiverades 107 Mkr (109) hänförligt till projektverksamheten. I nuläget är bedömningen att aktivering hänförlig till projektverksamheten framgent kommer att uppgå till cirka 30 procent av koncer ­ nens totala räntekostnader. Genomsnittlig ränta per balansdagen uppgick till 4,7 procent (5,0) exkluderat byggnadskreditiv. Bland finansiella kost­ nader under året ingår ­29 Mkr (­20) som avser kostnader för upptagande av nya och refinansierade lån. Ökningen förklaras av ett aktivt arbete med att förbättra kapital­ strukturen där nya och refinansierade lån inneburit högre kostnader på kort sikt. Räntetäckningsgraden för året upp ­ gick till 1,8 ggr (1,8). I räntetäckningsgra ­ den har kostnader av engångskaraktär exkluderats. Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet uppgick under året till 131 Mkr (140), vilket är en minskning med 6 procent. Minskningen är främst hänförlig till ökade övriga Kommentarer till den finansiella utvecklingen för året FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE | FINANSIELL UTVECKLING Genova årsredovisning 2025 63 ===== SIDA 64 ===== FINANSIELL UTVECKLING | FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE finansiella kostnader som uppgick till ­ 29 Mkr (­20). Minskningen förklaras även av ökade personalkostnader samt lägre resultat från andelar i joint ventures och intresseföretag. Värdeförändringar fastigheter Värdeförändringar fastigheter uppgick till 253 Mkr (73). Värdeförändringar derivat Värdeförändringar derivat uppgick till ­10 Mkr (13). Posten består av föränd ­ ringar av verkligt värde på ränteswappar. Den negativa värdeförändringen förkla ­ ras av lägre marknadsräntor under året. Genova tecknar derivat för att långsiktigt skapa bättre förutsägbarhet i kassaflödet. Skatt Redovisad skatt uppgick till ­ 83 Mkr (­62) och hänför sig i huvudsak till uppskjuten skatt på värdeförändringar fastigheter och minskade underskottsavdrag. Både aktuell och uppskjuten skatt har beräk ­ nats utifrån en nominell skattesats om 20,6 procent i Sverige och 25,0 procent i Spanien. Kvarvarande underskottsav ­ drag kan beräknas till 234 Mkr (339) samt obeskattade reserver om 105 Mkr (116). Som uppskjutna skatteskulder redovisas full nominell skatt om 20,6 procent av skillnaden mellan redovisat och skatte ­ mässigt värde med avdrag för den skatt som är hänförlig till tillgångsförvärv. Årets resultat Årets resultat uppgick till 274 Mkr (157). Ökningen jämfört med föregående år förklaras främst av ökade värdeföränd ­ ringar. Framtida utveckling Genova avser att genom sin flexibla affärsmodell investera i de fastighets ­ segment där förutsättningarna för lönsam och hållbar tillväxt bedöms som bäst. Enligt Genovas bedömning har den rådande geopolitiska osäkerheten i världen en begränsad effekt på bolagets verksamhet. Under året har finansie ­ ringsmarknaden successivt stärkts och likviditeten och aktiviteten i fastig ­ hetsmarknaden har förbättrats. Det är faktorer som bidrar positivt till Genovas möjligheter för värdeskapande tran sak ­ tioner framåt. Förslag till vinstdisposition Styrelsen och verkställande direktören föreslår att till förfogande stående vinst ­ medel (heltal kronor): Balanserad vinst 79 139 649 Årets vinst 653 773 005 732 912 654 Disponeras på följande sätt: Utdelning till aktieägare (0,92 kr per aktie) 43 217 579 I ny räkning överförs 689 695 075 732 912 654 Styrelsens yttrande avseende föreslagen vinstutdelning Styrelsen föreslår en utdelning om 0,92 kr per aktie i utdelning, att betalas ut kvartalsvis. Som avstämningsdagar för utbetalningar på aktier föreslår styrel ­ sen den 8 maj 2026, den 10 augusti 2026, den 9 november 2026 och den 8 februari 2027. Sammanlagt uppgår den föreslagna utdelningen till 43 217 579 kronor. Utdelningsförslagets försvarlighet Med hänvisning till ovanstående och vad som i övrigt kommit till styrelsens känne­ dom är styrelsens bedömning att bolagets och koncernens ekonomiska ställning medför att den föreslagna vinstutdel­ ningen är försvarlig med hänvisning till bestämmelser i 17 kap. 3 § andra och tredje styckena i aktiebolagslagen (2005:551), det vill säga med hänsyn till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av bolagets och koncernens eget kapital samt bolagets och koncernens konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Beträffande bolagets och koncernens resultat och ställning i övrigt hänvisas till efterföljande resultat ­ och balans ­ räkning samt kassaflödesanalys med tillhörande tilläggsupplysningar och bokslutskommentarer. Där inte annat anges är samtliga belopp i de efterföl ­ jande räkningarna angivna i miljoner kronor (Mkr). Genova årsredovisning 202564 ===== SIDA 65 ===== Organisation och medarbetare Antalet anställda i organisationen upp ­ gick i slutet av året till 53 (53), inklusive 13 i Järngrinden (13), varav 27 kvinnor (26). Medarbetarna har relevant och bred erfarenhet inom fastighetsförvaltning, projektledning, byggnation, ekonomi, juridik, marknadsföring och försäljning. För mer information om organisationen och ledande befattningshavare se not 10 samt sidorna 112–114. Hållbarhetsarbete Hållbarhetsaspekten i Genovas verksam ­ het är viktig för att skapa en långsiktigt attraktiv och resurssnål fastighetportfölj som möter kraven från hyresgäster. Under året utarbetades ett omfattande hållbarhetsramverk med mål och strate­ gier fram till 2030. Ramverket antogs av bolagets ledningsgrupp och styrelse efter räkenskapsårets utgång och utgör grunden för hur Genovas prioriterade hållbarhets­ frågor integreras i styrning, investeringar och det operativa arbetet. Genova har även upprättat två uppförandekoder, en för medarbetare och en för leverantörer, i syfte att stärka ansvarstagandet i hela värdekedjan. Mer information om Genovas hållbarhets arbete återfinns som en sepa ­ rat del i Genovas årsredovisning 2025 och utgör inte en del av de formella årsre ­ dovisningshandlingarna, se avsnittet Hållbarhet för Genova på sidorna 38–56. Organisation och hållbarhetsarbete FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE | FINANSIELL UTVECKLING Genova årsredovisning 2025 65 ===== SIDA 66 ===== RISKER | FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Risker och riskhantering Genova utsätts för olika risker i sin verksamhet som kan få betydelse för bolagets framtida utveckling, resultat och finansiella ställning. De risker som Genova bedömer som mest väsentliga kan indelas i kategorierna omvärldsrisker, finansiell risk, affärsrisk, rapporteringsrisk, hållbarhetsrisk samt teknologi- och datarisk. Riskområde Risk Omvärldsrisker Värdenedgång i fastighetsbeståndet Makroekonomiska förändringar Geopolitiska förändringar Minskad efterfrågan Politiska beslut Finansiell risk Otillräcklig eller ofördelaktig finansiering Avsaknad av förvärvsmöjligheter Ofördelaktiga förvärv Kommunikation Affärsrisk Bristfällig projektplanering Avtalsbrott av entreprenörer Otillräckligt underhåll av fastighetsbestånd Rapporteringsrisk Brister i rapportering Hållbarhetsrisk Klimatanpassningsrisk Miljörisker Teknologi­ och datarisk Intrång i IT-system Genova är som fastighetsägare och bostadsutvecklare beroende av att kunna erhålla finansiering till rimliga villkor, att hyresgäster kan betala hyror och att andra motparter fullgör sina plikter. Samtidigt påverkas bolaget av eventuella värdeförändringar på bolagets fastig ­ heter. Verksamhet i fastighetssektorn är även i hög grad påverkad av makro­ ekonomiska faktorer såsom allmän kon ­ junkturutveckling, regionalekonomisk utveckling, sysselsättningsutveckling, produktionstakt för nya bostäder och lokaler, förändringar i infrastruktur, befolkningstillväxt, befolkningsstruktur, inflation, räntenivåer med mera. I Genovas affärsprocess analyseras samtliga väsentliga transaktions ­ och projektbeslut med avseende på risker och riskhantering samt möjligheter. Riskhan ­ tering är en integrerad del av beslutsfat ­ tande inom Genova. Genova årsredovisning 202566 ===== SIDA 67 ===== FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE | RISKER Omvärldsrisker Värdenedgång i fastighetsbeståndet Beskrivning Hantering Det finns en risk att värdet på fastighetsbeståndet minskar, exem - pelvis till följd av ökade avkastningskrav och stigande vakanser. Makroekonomiska förändringar, såsom en försämrad konjunktur, kan påverka hyresgäster negativt och därigenom sänka fastigheternas värde. Detta kan leda till orealiserade värdeförändringar i resultaträk- ningen samt försämrade finansiella nyckeltal, till exempel en högre belåningsgrad. För att begränsa risken genomförs kvartalsvisa externa värderingar av fastighetsbeståndet, exklusive Järngrindens bestånd, för att säkerställa en systematisk och enhetlig metodik. Bolaget arbetar proaktivt i fastighetsförvaltningen för att minska framtida vakanser och hantera risker i samband med omförhand - lingar av hyresavtal m.m. Makroekonomiska förändringar Beskrivning Hantering Det finns en risk för ofördelaktiga makroekonomiska förändringar, såsom inflation, stigande räntor och lågkonjunktur. Detta kan leda till minskad investeringsvilja, ökade räntekostnader, ökad vakans och generellt ökad marknadsoro som påverkar kapitalmarknad och ban - ker. Konsekvenserna kan bli dyrare och mer begränsad finansiering, ökade avkastningskrav på fastigheter samt nedgång i värderingen av fastighetsbeståndet. Risken hanteras genom bevakning av ränteutvecklingen med regel- bunden och framåtblickande omvärldsanalys av den makroekono - miska utvecklingen. Vidare inkluderas en dokumenterad bedömning av ränterisk i kalky- ler för förvärv och projekt. För att begränsa exponeringen används avtalade räntetak på viss belåning. Det finns också en dokumente - rad process för finansiering, inklusive förhandling av ränta och upp- följning av befintliga avtal. Geopolitiska förändringar Beskrivning Hantering Det finns en risk för geopolitiska förändringar som kan leda till brist på insatsvaror, ökade elkostnader samt ett uppgraderat säkerhets - läge eller höjd terrorhotnivå. Drivkrafter bakom risken är globala makroekonomiska händelser, konjunkturförändringar och politiska beslut. Konsekvenserna kan bli generell marknadsoro som påverkar kapitalmarknad och banker, försenade eller inställda fastighetspro - jekt, ökade kostnader i projekt och fastigheter samt rättsliga proces- ser. För att hantera risken sker bevakning av utvecklingen, både internt och via externa konsulter, genom regelbunden och framåtblick - ande omvärldsanalys av den makroekonomiska utvecklingen i de områden där Genova har verksamhet. Vidare sker samarbete med definierade och välkända entreprenö - rer, dokumenterad upphandlingsrutin för projekt och projektkalky - ler, samt identifiering och dokumentation av alternativa planer för planerade projekt för att möjliggöra omställning vid förändrade för- utsättningar. Genova årsredovisning 2025 67 ===== SIDA 68 ===== RISKER | FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Minskad efterfrågan Beskrivning Hantering Minskad efterfrågan på bolagets lokaler och bostäder kan leda till ökad vakansnivå. Efterfrågan kan påverkas negativt av externa driv - krafter i form av makroekonomiska faktorer såsom konjunktur- och sysselsättningsutveckling som en följd av högre räntenivåer och inflation eller politiska beslut. Konsekvenser kan vara ökade vakan - ser, framför allt avseende kommersiella kunder, vilket leder till mins - kade intäkter och ökade kostnader för beläggning av vakans, såsom anpassning av lokaler och renoveringar. Genova koncentrerar sin verksamhet till tillväxtregioner såsom Stockholm och Uppsala, där efterfrågan historiskt sett varit stabil även i svagare konjunkturlägen. Genova har en mix av nyproduce - rade bostäder, samt kommersiella lokaler med bred kundbas inom olika branscher och segment. Detta minskar beroendet av enskilda kunder och sektorer samt gör bolaget mer motståndskraftigt vid förändringar i konjunkturen. Bolaget arbetar aktivt med kundorienterad förvaltning genom en hög servicenivå, kontinuerlig dialog och anpassade lösningar för att möta kundernas förändrade behov. Fokus på långsiktighet och kundnöjd- het bidrar till högre uthyrningsgrad och minskad omflyttning. Politiska beslut Beskrivning Hantering Det finns en risk att politiska beslut i myndigheter och kommuner påverkar verksamheten negativt, exempelvis gällande byggrätter, detaljplaner eller bidrag för byggande av hyresrätter. Drivkrafter bakom risken är nyckfulla kommunala beslut, ändrade byggnormer eller regler (t.ex. energikrav, buller, parkeringstal), politisk osäkerhet och skiftande prioriteringar mellan mandatperioder. Även affärs - mässiga beslut som innebär att tidigare löften inte kan hållas kan skapa politiska reaktioner. Konsekvenser kan bli förseningar eller stoppade detaljplaner, fördyrade projekt på grund av nya tekniska krav, försvagat anseende och tappade affärsmöjligheter om relatio - ner hanteras fel, samt risk för att driva projekt som inte anses poli - tiskt prioriterade. Genova minskar risken genom tidig och kontinuerlig dialog med kommuner och myndigheter samt tydlig förankring i översiktspla - ner och kommunala mål. Projekten utformas med flexibilitet i både ekonomi och genomförande, där scenarioanalyser och byggteknisk kompetens möjliggör snabba anpassningar vid ändrade regler eller politiska prioriteringar. Bolaget arbetar proaktivt med att bygga långsiktiga relationer och förtroende hos beslutsfattare genom transparens, tydlig samhäll - snytta och konsekvent leverans av kvalitativa projekt som stödjer kommunens samhällsbyggnads-principer och långsiktiga utveck - lingsmål. Finansiell risk Otillräcklig eller ofördelaktig finansiering Beskrivning Hantering Det finns en risk för otillräcklig eller ofördelaktig finansiering om finansieringsavtal sägs upp, inte kan omförhandlas på gynnsamma villkor eller om tillgången till kapitalmarknaden försämras. Detta kan påverka bolagets likviditet, investeringsförmåga och genomföran - det av planerade projekt. Genova arbetar med en strukturerad finansieringsprocess för att säkerställa tillgång till kapital på konkurrenskraftiga villkor. Arbetet omfattar bland annat god framförhållning vid omför - handlingar och upphandling av finansiering samt löpande dia - log med långivare och kapitalmarknaden. Avsaknad av förvärvsmöjligheter Beskrivning Hantering Det finns en risk att förvärvsmöjligheter uteblir på grund av begrän - sad tillgång till attraktiva objekt, svårigheter att erhålla finansiering eller ogynnsamma villkor för aktievederlag. Detta kan påverka bola - gets tillväxtstrategi och långsiktiga utveckling. Genova följer löpande marknaden för att identifiera möjliga affärer och arbetar aktivt med att upprätthålla finansiell handlingsfrihet för att kunna agera när möjligheter uppstår. Genova årsredovisning 202568 ===== SIDA 69 ===== FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE | RISKER Ofördelaktiga förvärv Beskrivning Hantering Det finns en risk för ofördelaktiga förvärv eller att bolaget avstår från attraktiva möjligheter på grund av felaktiga antaganden eller bris - tande due diligence. Detta kan leda till ekonomiska förluster, inef - fektiv kapitalanvändning eller utebliven strategisk utveckling. Genova tillämpar etablerade processer för att bedöma nettorisk och genomföra noggrann due diligence inför varje förvärv, i syfte att säkerställa välgrundade investeringsbeslut. Kommunikation Beskrivning Hantering Det finns en risk att kommunikationen inte är konsekvent eller till - räckligt tydlig i externa budskap och rapporter. En otillräckligt utvecklad investor relations-funktion kan ytterligare förstärka denna risk, vilket kan påverka förtroendet hos investerare och andra intres - senter. Genova arbetar löpande med att utvärdera och utveckla sin externa kommunikation för att säkerställa att investerare och andra intressenter ges en korrekt bild av bolagets utveckling och förut - sättningar. Genova har väl fungerande rutiner och processer och medarbe - tare med rätt kompetens samt en god intern kontroll avseende finansiell rapportering. Affärsrisk Bristfällig projektplanering Beskrivning Hantering En del av Genovas verksamhet omfattar fastighetsutvecklingspro - jekt. Möjligheten att genomföra fastighetsutvecklingsprojekt med ekonomisk lönsamhet är beroende av ett antal faktorer såsom att bolaget kan bibehålla och rekrytera nödvändig kompetens, erhålla nödvändiga tillstånd och myndighetsbeslut, upphandla entreprena - der för projektens genomförande på för bolaget acceptabla villkor samt andra faktorer som kan leda till fördröjningar eller ökade eller oförutsedda kostnader i projekten. Genova har en väl etablerad projektprocess och en erfaren orga - nisation som driver utvecklingsprojekten enligt uppsatta mål och ramar och i samarbete med välrenommerade samarbetspartners, vilket minskar risken för avvikelser i projektens planering. Genova minimerar risken att eventuella problem i ett specifikt pro - jekt påverkar övriga koncernen negativt genom principen att alla fastigheter eller projekt ska drivas i separata bolag. Avtalsbrott av entreprenörer Beskrivning Hantering I Genovas projektutveckling finns en risk att anlitade entreprenörer inte efterlever gällande avtal avseende kostnad, tidsplanering och kvalitet. Risken utgörs främst av finansiellt instabila och opålitliga entreprenörer eller underleverantörer. Genova kan drabbas som en konsekvens av bristande underlag i upphandlingsprocessen, otyd - liga avtal eller avsaknad av avtal. Uppföljning av pågående projekt kan vara bristfällig. Konsekvenserna kan bli försenade eller fördyrade fastighetsprojekt, leverans av sämre kvalitet än utlovat, rättsliga pro - cesser eller skadat varumärke. Genova minimerar risken för avtalsbrott genom att enbart anlita förhandsgranskade och finansiellt stabila entreprenörer. Upphand- lingsrutinen säkerställer att varje entreprenör och underentreprenör är avtalad på korrekta villkor, och projekten följs upp genom regel - bundna bygg-, ekonomi- och statusmöten. Avvikelser fångas tidigt och dokumenteras med digitala verktyg (Congrid). Åtgärder och uppföljning sker genom formella krav mot entreprenören. Varje pro- jekt bedrivs i ett eget bolag för att begränsa ekonomiskt och juridiskt genomslag mot koncernen. Genova årsredovisning 2025 69 ===== SIDA 70 ===== RISKER | FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Otillräckligt underhåll av fastighetsbestånd Beskrivning Hantering Vid fastighetsförvaltning, fastighetsutvecklingsprojekt och fastig - hetsinvesteringar förekommer tekniska risker, vilket inkluderar risk för konstruktionsfel, andra dolda fel eller brister, skador samt föro - reningar, vilket kan leda till ökade kostnader för uppgradering och förvaltning. Det finns risk för otillräckligt underhåll av befintligt fastig- hetsbestånd eller att kostnader för underhåll underskattas. Genova har väl etablerade förvärvs- och projektprocesser där det ingår att analysera eventuella tekniska och miljömässiga risker. Genova arbetar med att i ökande grad inkludera ett hållbarhetsper- spektiv i såväl fastighetsförvaltningen som i projektutvecklingen. Genovas förvaltningsorganisation arbetar efter strukturerade pla - ner med systemstöd för underhåll i syfte att minimera kostnader och skapa värde. Rapporteringsrisk Brister i rapportering Beskrivning Hantering Genovas intressenter, såsom aktieägare, kreditgivare, hyresgäster, leverantörer, myndigheter och anställda förlitar sig på att Genovas finansiella rapportering är korrekt och följer gällande regelverk. Utan väl fungerande rutiner och processer samt medarbetare med tillräcklig kunskap inom sitt respektive kompetensområde finns det finns en risk att den finansiella rapporteringen blir felaktig. Krav på hållbarhetsrapportering ökar i snabb takt, både genom ny lagstiftning och genom förväntningar från investerare, finansiärer och andra intressenter. Brister i datainsamling och rapporteringsruti- ner kan leda till felaktig information, vilket kan påverka förtroende och tillgång till kapital. Genova har väl fungerande rutiner och processer och medarbe - tare med rätt kompetens samt en god intern kontroll. Två gånger per år granskas rapporteringen av bolagets revisorer och vi har en regelbunden avstämning med revisorerna rörande redovisnings - frågor, gällande och kommande regelverk samt den redovisnings - mässiga hanteringen av mer komplexa transaktioner. Genova följer utvecklingen av regelverk och marknadskrav för håll - barhetsrapportering. Bolagets rapportering utgår från den dubbla väsentlighetsanalysen, och arbetet med att förbättra samt auto - matisera insamling och hantering av hållbarhetsdata pågår för att säkerställa hög kvalitet och effektivitet i rapporteringen. Hållbarhetsrisk Klimatanpassningsrisk Beskrivning Hantering Klimatförändringarna medför ökade risker för fastigheter genom intensifierad nederbörd, värmeböljor och urbana värmeöar samt på längre sikt stigande havsnivåer. Dessa förändringar kan orsaka skador på byggnader och tekniska system samt påverka driftsäker - het och fastighetsvärden. Försäkringsbranschen uttrycker en väx - ande oro kring möjligheterna att försäkra fastigheter framöver, vilket kan leda till högre kostnader och försämrade villkor. Genova hanterar klimatrisker genom ett strukturerat arbete i enlig - het med EU-taxonomin där utsatthet och sårbarhet analyseras. Vid medel och hög risk på en fastighet tas åtgärdsplaner fram. Genova årsredovisning 202570 ===== SIDA 71 ===== FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE | RISKER Miljörisker Beskrivning Hantering Genovas verksamhet medför miljörisker kopplade till bland annat klimatutsläpp, energianvändning och resursanvändning. Aktivite - ter inom fastighetsförvaltning och projektutveckling kan ge upphov till negativa miljöeffekter, exempelvis genom utsläpp av växthus - gaser, hög energiförbrukning eller bristande cirkularitet i bygg- och rivningsprocesser. Skärpta regelverk, såsom EU:s energieffektivi - seringsdirektiv EPBD samt Boverkets kommande gränsvärden för klimatutsläpp i byggproduktion kan innebära ökade kostnader för investeringar, omställning och försäkring samt medföra rättsliga och ekonomiska konsekvenser vid bristande efterlevnad. Bristande styrning av miljöarbetet kan leda till att krav från inves - terare, långivare och myndigheter inte uppfylls, vilket kan påverka Genovas tillgång till kapital samt skada bolagets anseende. Genova hanterar miljörisker genom ett strukturerat och långsiktigt hållbarhetsarbete. Arbetet utgår från en väsentlighetsanalys som identifierar de områden där bolaget har störst påverkan och där riskerna är mest betydande. En central del av arbetet är kontinuerlig omvärldsbevakning, sär - skilt av politiska beslut och förändringar i regelverk som rör miljö och hållbarhet. Bolaget har tagit fram en hållbarhetsstrategi med mål inom prioriterade områden och utvecklar successivt en mer systematisk insamling och uppföljning av hållbarhetsdata som grund för styrning och rapportering. Genova lägger även stor vikt vid kompetensutveckling och internt stöd, både inom fastighetsförvaltningen och i projektutvecklingen, för att säkerställa att miljöaspekter hanteras effektivt i hela verk - samheten. Teknologi- och datarisk Intrång i IT­system Beskrivning Hantering Det finns en risk för intrång i IT-system och förlust av data och känslig information, exempelvis personuppgifter. Drivkrafter bakom risken är ökad tillgång till och ägande av känslig information såsom kund - data, avtal, ekonomiska prognoser, affärshemligheter och strategier. Risken förstärks av ett växande beroende av externa systemleveran- törer samt en ökad digitalisering av fastighetsförvaltningen, exem - pelvis inom energioptimering och uppkopplad styrutrustning.Kon - sekvenser kan bli finansiella förluster genom driftstörningar eller hot om lösensummor vid dataintrång, informationsläckage av känsliga uppgifter (persondata, avtalsvillkor, affärsinformation), ökade försäk - ringskostnader samt nya legala krav. För att hantera risken säkerställs, i samarbete med IT-leverantö - rer, att nödvändiga säkerhetsrutiner finns på plats. Detta omfattar dokumenterad analys, kartläggning och genomförda åtgärder för att etablera en skyddsnivå anpassad till verksamheten. Vidare utvärderas och säkerställs att försäkringsskyddet täcker datain - trång och cyberrisker löpande. Personal utbildas kontinuerligt i säkerhetsrutiner och det finns en incidenthanteringsplan för att minimera skador vid en eventuell attack. Genova årsredovisning 2025 71 ===== SIDA 72 ===== AKTIEN OCH ÄGARFÖRHÅLLANDEN | FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Aktien och ägarförhållanden Genovas aktier är noterade på Nasdaq Stockholm sedan juni 2020. Genova hade vid årets slut totalt 46 975 629 aktier fördelat på totalt 2 705 aktieägare. Sista betalkurs den 30 december 2025 uppgick till 40,00 kronor. Aktiekursen minskade under året med cirka 6 procent. Under samma period minskade Carnegie Real Estate Index med cirka 10 procent medan OMX Stockholm PI ökade med cirka 9 pro ­ cent. Totalt omsattes cirka 2 miljoner av Genovas aktier till ett värde om cirka 82 Mkr under 2025. Varje aktie berättigar till en röst. Vid bolagsstämman får varje röstberättigad rösta för fulla antalet av honom eller henne ägda och företrädda aktier utan begränsning i rösträtten. Aktiens utveckling Utdelningspolicy Genovas målsättning är att lämna utdel - ning till aktieägarna som minst uppgår till en tredjedel av förvaltningsresultatet per år justerat för värdeförändringar, såvida bolagets finansiella ställning inte motiverar något annat. Utdelningen ska utbetalas kvartalsvis. Omsatt antal aktier i 1000-tal per månad Genova Property Group OMX Stockholm PI Carnegie Real Estate Index Likviditetsgarant Sedan oktober 2021 har Genova avtal med ABG Sundal Collier att agera likvi ­ ditetsgarant för Genovas aktie med syfte att främja aktiens likviditet. Åtagandet sker inom ramen för Nasdaq Stockholms regler kring likviditetsgaranti och innebär att likviditetsgaranten kvoterar köp­ respektive säljvolym motsvarande minst 75 000 kronor med en spread om maximalt 4 procent mellan köp ­ och säljkurs. Incitamentsprogram Vid årsstämman den 5 maj 2025 beslu ­ tades om emission av högst 400 000 teckningsoptioner. Varje teckningsoption berättigar till teckning av en ny stam ­ aktie i bolaget för 56 kronor och 38 öre per stamaktie under perioden från och med den 1 juli 2028 till och med det datum som infaller 30 kalenderdagar därefter. 400 000 teckningsoptioner har teck ­ nats av bolagets dotterbolag Genova Fast­ igheter AB som i sin tur överlåtit 375 000 teckningsoptioner till anställda i bolaget. 300 600 900 1 200 1 500 SEK 1 000-tal 2020 2021 2022 2023 2024 2025 15 30 45 60 75 90 105 120 135 150 Föreslagen utdelning 2025 0,92 kr/aktie Utdelningen motsvarar 41 procent av förvaltningsresultatet justerat för värdeförändringar. Genova årsredovisning 202572 ===== SIDA 73 ===== FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE | AKTIEN OCH ÄGARFÖRHÅLLANDEN Priset (optionspremien) har bestämts enligt Black & Scholes värderingsmodell och värderingen har utförts av Svalner Skatt & Transaktion. Om samtliga 400 000 tecknings ­ optioner utnyttjas för teckning av 400 000 nya stamaktier uppstår en utspädningseffekt om cirka 0,87 procent (beräknat på antalet stamaktier vid tid ­ punkten för årsstämman 2025). Genova har ytterligare ett incita ­ ments program som löper från 2023 där varje teckningsoption berättigar till teckning av en ny stamaktie i bolaget för 85 kronor och 90 öre per stamaktie från och med den 1 juli 2026 till och med det datum som infaller 30 kalender ­ dagar därefter. Om samtliga 400 000 teckningsoptioner utnyttjas för teckning av 400 000 nya stamaktier uppstår en utspädningseffekt om cirka 1 procent (beräknat på antalet stamaktier vid tid ­ punkten för årsstämman 2023). Spridningsemission I juni 2025 genomförde Genova en sprid ­ ningsemission om 600 000 stamaktier med avvikelse från aktieägarnas före­ trädesrätt med stöd av bemyndigande från årsstämman den 5 maj 2025, som riktades till allmänheten i Sverige. Sprid ­ ningsemissionen övertecknades kraftigt och innebar att Genova tillför des cirka 2 300 nya aktieägare. Genom erbjudandet ökade anta­ let stamaktier i Genova med 600 000 stamaktier, från 45 013 329 till 45 613 329 stam aktier, motsvarande en utspädnings effekt om cirka 1,3 procent. Efter som årsstämman den 5 maj 2025 beslutade om makulering av 600 000 återköpta stamaktier – motsvarande det antal som emitterades – medförde erbjudandet ingen nettoutspädning för befintliga aktieägare. Det totala antalet utestående aktier förblir oförändrat jäm ­ fört med före makuleringen. Nyemission I oktober ingick Genova avtal med Landia om att förvärva en attraktiv fastighetsportfölj i Stockholmsregionen. Finansieringen utgjordes delvis av en nyemission av stamaktier i Genova till Landia om cirka 101 Mkr till en teck ­ ningskurs om 74,14 kronor per aktie, motsvarande en premie om 94,10 procent i förhållande till den volymviktade genomsnittskursen för Genovas aktier på Nasdaq Stockholm under perioden 13–20 oktober 2025. Program för återköp av egna aktier På årsstämman den 5 maj 2025 bemyn ­ digades styrelsen att, under tiden före nästa årsstämma, besluta om återköp av egna stamaktier i Bolaget. Efter årets utgång beslutade styrelsen att utnyttja bemyndigandet och inleda ett återköps ­ program av egna stamaktier. Återköpen inleddes den 13 januari 2026 och pågår senast till och med årsstämman 2026. Aktieägare 31 december 2025 Namn Antal aktier Innehav (%) Röster (%) Micael Bile (via bolag) 17 264 999 36,8 36,8 Andreas Eneskjöld (via bolag) 7 600 000 16,2 16,2 Swedbank Robur Fonder 3 500 000 7,5 7,5 Länsförsäkringar Fondförvaltning AB 3 422 106 7,3 7,3 Avanza Pension 3 220 609 6,9 6,9 Capital Research and Management 2 626 731 5,6 5,6 Michael Moschewitz (via bolag) 2 174 000 4,6 4,6 Skandia 1 499 154 3,2 3,2 Landia 1 362 300 2,9 2,9 Cancerfonden 491 121 1,0 1,0 Handelsbanken Fonder AB 245 699 0,5 0,5 RoosGruppen 230 000 0,5 0,5 Futur Pension 228 446 0,5 0,5 SEB Investment Management 201 346 0,4 0,4 PlusFonder 168 808 0,4 0,4 Storebrand Fonder 154 408 0,3 0,3 Knut Ramel 150 000 0,3 0,3 Summa övriga ägare 2 435 902 5,2 5,2 Summa 46 975 629 100,0 100,0 Genova årsredovisning 2025 73 ===== SIDA 74 ===== Aktiekapitalets utveckling 31 december 2025 Tidpunkt Händelse Ändring av antal stamaktier Ändring av antal preferensaktier Totala antalet aktier Ändring av aktiekapitalet Totalt aktiekapital Kvotvärde (kr) 2011 Nybildning 50 000 – 50 000 50 000 50 000 1 2015 Nyemission 450 000 – 500 000 450 000 500 000 1 2015 Aktiesplit 100:1 49 500 000 – 50 000 000 – 500 000 0,01 2015 Nyemission – 1 750 000 51 750 000 17 500 517 500 0,01 2015 Nyemission – 50 000 51 800 000 500 518 000 0,01 2016 Nyemission – 1 200 000 53 000 000 12 000 530 000 0,01 2019 Nyemission – 1 000 000 54 000 000 10 000 540 000 0,01 2019 Riktad nyemission 11 443 932 – 65 443 932 114 439 654 439 0,01 2020 Fondemission – – 65 443 932 654 439 1 308 878 0,01 2020 Indragning –30 721 966 – 34 721 966 –654 439 654 439 0,02 2020 Fondemission – – 34 721 966 40 971 920 41 626 359 1,18 2020 Nyemission 8 855 000 – 43 576 966 10 666 000 52 292 359 1,20 2021 Inlösen preferensaktier – –4 000 000 39 576 966 –4 800 000 47 492 359 1,20 2021 Riktad nyemission 2 400 000 – 41 976 966 2 880 000 50 372 359 1,20 2023 Riktad nyemission 3 636 363 – 45 613 329 4 363 636 54 735 995 1,20 2025 Indragning –600 000 – 45 013 329 -729 597 54 006 398 1,22 2025 Fondemission – – 45 013 329 729 597 54 735 995 1,22 2025 Spridningsemission 600 000 – 45 613 329 729 597 55 465 592 1,22 2025 Nyemission 1 362 300 – 46 975 629 1 656 550 57 122 142 1,22 Genova årsredovisning 202574 ===== SIDA 75 ===== BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Genova årsredovisning 2025 75 ===== SIDA 76 ===== BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Bolagsstyrningsrapport Introduktion Bolagsstyrningen i Genova syftar till att säkerställa en tydlig ansvarsfördelning mellan bolagets organ i enlighet med tillämpliga lagar, regler och processer. En effektiv och transparent bolagsstyr ­ ning stärker ägarnas möjlighet till insyn och möjliggör ett tydligt samspel mellan styrelse och ledning, vilket bidrar till effektiva beslutsprocesser och god hand ­ lingskraft. Bolagsstyrningen utgår från lag, bolagsordningen, Nasdaq Stockholms regelverk för emittenter samt Svensk kod för bolagsstyrning. Bolagsstyrnings ­ rapporten beskriver Genovas bolags ­ styrningssystem samt styrelsens arbete med intern kontroll och riskhantering avseende finansiell rapportering. Svensk kod för bolagsstyrning Genova är ett svenskt publikt aktiebolag som har sina aktier noterade på Nasdaq Stockholm sedan den 30 juni 2020. Syftet med Koden är att utgöra ett led i självregleringen inom det svenska näringslivet. Koden bygger på modellen ”följ eller förklara”, vilket innebär att ett bolag som tillämpar Koden inte vid varje tillfälle måste följa varje regel i Koden. Om bolaget finner att en viss regel inte passar med hänsyn till bolagets särskilda omständigheter kan det välja en annan lösning än den Koden anvisar och i bolagsstyrningsrapporten redovisa detta samt vilken lösning bolaget i stället valt samt motivera detta. Koden finns till ­ gänglig på www.bolagsstyrning.se, där Styrelsen för Genova Property Group AB (publ) (”Genova”) har vid styrelsemöte den 31 mars 2026 antagit denna bolagsstyrningsrapport. Bolagsstyrningsrapporten har framtagits i enlighet med Svensk kod för bolagsstyrning (”Koden”) och årsredovisningslagen, samt granskats av bolagets revisor, och redogör för Genovas bolagsstyrning under 2025. även den svenska modellen för bolags ­ styrning beskrivs. Genova följde under 2025 Koden utan några undantag. Följsamhet mot gällande regelverk Genova har inte vid något tillfälle gjort sig skyldigt till överträdelser av gällande börsregler eller av god sed på aktiemark ­ naden och har heller inte rapporterats till Nasdaq Stockholms Disciplinnämnd eller av Aktiemarknadsnämnden. Aktier och aktieägare Genova är ett avstämningsbolag, vilket innebär att bolagets aktiebok förs av Euroclear Sweden AB. Aktiekapitalet i Genova uppgick per den 31 december 2025 till 57 122 142 kronor och 30 öre fördelat på 46 975 629 aktier med ett kvotvärde om 1 krona och 22 öre. Enligt bolagsordningen ska bolagets aktiekapital uppgå till lägst 40 800 000 kronor och högst 163 200 000 kronor uppdelat på lägst 34 000 000 och högst 136 000 000 aktier. Bolaget kan enligt bolagsordningen ge ut aktier av två slag; stamaktier och preferensaktier. Stamaktier har ett röstvärde om en röst per aktie och preferensaktier har ett röstvärde om en tiondels röst per aktie. Bolagsordningen konstituerar att om, och så länge, preferensaktiekvoten över ­ stiger 9/20 (dvs. 0,45), eller skulle komma att överstiga 0,45/1 efter emission av ytterligare preferensaktier, så får inte beslut fattas om emission av ytterligare preferensaktier. Det finns ingen begräns ­ ning i hur många röster varje aktieägare kan avge vid en bolagsstämma. Mer information om bolagets aktier och dess aktieägare återfinns på sidorna 72–74. Indragning av återköpta stam- aktier och ökning av aktiekapi- talet genom fondemission utan utgivande av nya aktier Vid årsstämman den 5 maj 2025 besluta ­ des att a) Genovas aktiekapital minskas med 720 000 kronor genom indragning av 600 000 stamaktier som då innehades av Genova. Ändamålet med minskningen av aktiekapitalet var avsättning till fritt eget kapital. Stamaktierna ska dras in utan vederlag. Årsstämman beslutade även att b) öka bolagets aktiekapital med 720 000 kronor genom fondemission i syfte att återställa aktiekapitalet till dess ursprungliga nivå efter genomförd minskning av aktiekapitalet enligt punkt a) ovan. Efter att fondemission genom ­ fördes motsvarade Genovas aktiekapital detsamma som före minskningen. Incitamentsprogram 2025/2028 Vid årsstämman den 5 maj 2025 beslu ­ tades om emission av högst 400 000 teckningsoptioner. Varje tecknings­ option berättigar till teckning av en ny stamaktie i Genova för 56 kronor och 38 öre per stamaktie under perioden från och med den 1 juli 2028 till och med det datum som infaller 30 kalenderdagar därefter. 400 000 teckningsoptioner Genova årsredovisning 202576 ===== SIDA 77 ===== BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT har tecknats av Genovas dotterföretag Genova Fastigheter AB som i sin tur överlåtit 375 000 teckningsoptioner till anställda i bolaget. Priset (options ­ premien) har bestämts enligt Black & Scholes värderingsmodell och värde ­ ringen har utförts av Svalner Skatt & Transaktion. Om samtliga 400 000 teckningsoptioner utnyttjas för teckning av 400 000 nya stamaktier uppstår en utspädningseffekt om cirka 0,87 procent (beräknat på antalet stamaktier vid tid ­ punkten för årsstämman 2025). Incitamentsprogram 2023/2026 Vid årsstämman den 3 maj 2023 beslutades om emission av högst 400 000 tecknings­ optioner. Varje teckningsoption berättigar till teckning av en ny stamaktie i Genova för 85 kronor och 90 öre per stamaktie under perioden från och med den 1 juli 2026 till och med det datum som infal­ ler 30 kalenderdagar därefter. 400 000 teckningsoptioner har tecknats av Genovas dotterföretag Genova Fastigheter AB som i sin tur överlåtit 396 000 teckningsoptioner till anställda och konsulter i bolaget. Priset (optionspremien) har bestämts enligt Black & Scholes värderingsmodell och värderingen har utförts av Svalner Skatt & Transaktion. Om samtliga 400 000 teckningsoptioner utnyttjas för teckning av 400 000 nya stamaktier uppstår en utspädningseffekt om cirka 1 procent (beräknat på antalet stamaktier vid tid­ punkten för årsstämman 2023). Återköp av konvertibler Styrelsen beslutade den 12 mars 2024 med stöd av årsstämmans bemyndigande om emission av seniora icke­säkerställda konvertibler till ett belopp om 200 000 000 kronor med en fast årlig ränta om 6,75 procent med kvartalsvisa utbetalningar och slutligt förfall i mars 2029. I december 2025 överenskom Genova och konvertibel­ innehavare om återköp av samtliga emitte­ rade konvertibler, vilka upphörde att gälla i samband med återköpet. Efter återköpet finnas inga utestående konvertibler. Bolagsstyrningsstruktur Inom Genova är ledning och kontroll fördelad mellan aktieägarna, styrelsen, verkställande direktör och ledningsgrup ­ pen. Aktiebolagslagen, bolagsordningen samt av Genova antagna interna instruk ­ tioner och regler styr funktionsfördel ­ ningen. Arbetsordning för styrelsen och instruktion för verkställande direktör är exempel på interna regler och instruk ­ tioner, dessa beskrivs nedan. Genovas bolagsordning finns att tillgå på bolagets webbplats, www.genova.se. Aktieägarnas inflytande utövas vid bolagsstämmor i Genova vid vilka exempelvis beslutas om styrelsens sam ­ mansättning och val av revisor fattas. Valberedningen, som utses enligt prin ­ ciper fastslagna av årsstämman, lämnar förslag till nästkommande årsstämma beträffande bland annat val av styrelsele ­ damöter, styrelseordförande och revisor, samt förslag till beslut om arvoden. Styrelsen är ytterst ansvarig för Genovas organisation och förvaltningen av dess verksamhet. Styrelsens arbets ­ uppgifter bereds delvis av bolagets led ­ ningsgrupp och i övrigt av styrelsen själv. Verkställande direktör i Genova utses av styrelsen. Den verkställande direktö ­ ren leder koncernens löpande verksam ­ het i enlighet med styrelsens riktlinjer och instruktionen för verkställande direktör. Bolagsstämma Allmänt Genovas högsta beslutande organ är bolagsstämman. Årsstämma hålls årli ­ gen inom sex månader efter räkenskaps ­ årets utgång. På årsstämman läggs rap ­ port över totalresultat och rapport över finansiell ställning fram och beslut fattas om bland annat disposition av bolagets resultat, fastställande av rapport över totalresultat och rapport över finansiell ställning, val av och arvode till styrel ­ seledamöter och revisor samt övriga ärenden som ankommer på årsstämman enligt lag eller enligt Genovas bolagsord ­ ning. Utöver nyss nämnda ärenden har aktieägarna möjlighet att få behandlat andra ärenden på bolagsstämman. Den aktieägare som vill få ett särskilt ärende behandlat vid stämman måste dock i god tid före stämman begära det hos styrel ­ sen på den adress som meddelas på bola ­ gets webbplats, www.genova.se. Beslut som fattas vid bolagsstämma offent ­ liggörs efter stämman i ett pressmed ­ delande och protokollet från stämman publiceras på bolagets webbplats. Kallelse till bolagsstämma Enligt bolagsordningen sker kallelse till bolagsstämma genom annonsering i Post­ och Inrikes Tidningar och genom att kallelsen hålls tillgänglig på bolagets webbplats. Att kallelse har skett ska annonseras i Svenska Dagbladet. Rätt att delta i bolagsstämma Vid bolagsstämman ges samtliga aktie ­ ägare möjlighet att utöva det inflytande över bolaget som deras respektive aktie ­ innehav representerar. I Genova finns inga begräsningar avseende utövande av rösträtt och aktieägare får således rösta för sitt fulla innehav. Aktieägar ­ nas rättigheter kan endast förändras av bolagsstämma i enlighet med lag. Beslut vid bolagsstämma fattas normalt med enkel majoritet och vid val anses den vald som har fått de flesta rösterna. För vissa beslut, såsom ändring av bolags ­ ordningen eller emission med avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt, krävs dock beslut av en kvalificerad majoritet. För att få delta i bolagsstämman ska aktieägare dels vara införd i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken senast sex bankdagar före stämman, dels anmäla sig hos bolaget senast den dag som anges i kallelsen. Denna dag får inte vara lördag, söndag, allmän helgdag, midsommarafton, julafton eller nyårs ­ afton och inte infalla tidigare än femte vardagen före stämman. Genova årsredovisning 2025 77 ===== SIDA 78 ===== BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Aktieägare vars aktier är förvaltar­ registrerade hos bank eller annan förvaltare måste, för att vara berättigade att delta på bolagsstämman, utöver att informera bolaget begära att deras aktier tillfälligt registreras i eget namn i den av Euroclear Sweden förda aktieboken. Aktieägare bör informera sina förval ­ tare i god tid före avstämningsdagen. Aktieägare ska också anmäla eventuella biträden på det sätt som anges ovan. Genova har inte bedömt det motiverat att till exempel simultantolka bolags ­ stämman eller översätta presentationer till annat språk eftersom de utländska aktieägarna hittills har representerats av svenska ombud. Initiativ från aktieägare Aktieägare som önskar få ett ärende behandlat på bolagsstämman måste skicka en skriftlig begäran härom till styrelsen. Begäran måste för att den ska behandlas vara styrelsen tillhanda senast sju veckor före bolagsstämman. Om begäran är styrelsen tillhanda senare tas ärendet upp i den mån ärendet kan tas upp i kallelsen till stämman. Årsstämma den 5 maj 2025 Årsstämma i Genova hölls den 5 maj 2025 i Stockholm. Årsstämmans beslut sammanfattas nedan och beskrivs när ­ mare i pressmeddelande och protokoll från stämman, vilka är tillgängliga på bolagets webbplats. • Fastställande av resultat ­ och balans ­ räkningar samt beslut om disposition beträffande bolagets resultat och ansvarsfrihet. • Fastställande av arvoden till styrelse och revisor. • Val av styrelseledamöter, styrelse­ ordförande och revisor. • Beslut om godkännande av ersättnings ­ rapport. • Beslut om införande av långsiktigt incitamentsprogram genom en riktad emission av teckningsoptioner med efterföljande överlåtelse till deltagarna. • Beslut om bemyndigande för sty ­ relsen att besluta om nyemission av stamaktier, teckningsoptioner och konvertibler. • Beslut om bemyndigande för styrelsen att besluta om återköp av egna stam­ aktier. • Beslut om bemyndigande för styrel ­ sen att besluta om överlåtelse av egna stamaktier. • Beslut om minskning av aktiekapitalet genom indragning av återköpta sta ­ maktier och ökning av aktiekapitalet genom fondemission utan utgivande av nya aktier. Valberedning Vid årsstämman den 24 april 2020 antogs en instruktion för att utse valbe ­ redning i Genova. Genovas valberedning ska utgöras av minst fyra ledamöter, varav en kan vara styrelsens ordförande. Ledamöterna ska utses genom att sty ­ relsens ordförande senast sex månader före årsstämman erbjuder de fyra största aktieägarna, alternativt tre om styrel ­ sens ordförande väljer att ingå i valbe ­ redningen, baserat på Euroclear Sweden AB:s förteckning över registrerade aktie ­ ägare per den sista bankdagen i augusti innevarande år möjlighet att utse var sin representant att vara ledamot i valbe ­ redningen. Om någon aktieägare väljer att avstå från sin rätt att utse en ledamot övergår rätten till den aktieägare som, efter denne aktieägare, har det största aktieägandet i bolaget. Valberedningens sammansättning ska tillkännages senast sex månader före årsstämman. Valberedningen ska bereda och till bolagsstämman lämna förslag till: stämmoordförande, styrelseledamö ­ ter, styrelseordförande, styrelsearvode samt annan ersättning för styrelseupp ­ drag, arvode till bolagets revisor samt, i förekommande fall, förslag till val av revisor. Vidare ska valberedningen bereda och till bolagsstämman lämna förslag till principer för valberedningens sammansättning. Valberedningen har under 2025 tillämpat punkt 4.1 i Koden som mångfaldspolicy vid framtagandet av sitt förslag. Detta innebär att utgångs ­ punkten varit att styrelsen ska ha en sammansättning som är ändamålsenlig med hänsyn till Genovas verksamhet, utvecklingsskede och förhållanden i övrigt. Valberedningen har även beaktat att sammansättningen av de bolagsstäm ­ movalda styrelseledamöterna ska präglas av mångsidighet och bredd avseende kompetens, erfarenhet och bakgrund. Den sammantagna utvärderingen av styrelsens arbete visar att styrelsen är väl fungerande och att kompetensen i styrelsen är bred. Vidare har styrelsen en jämn könsfördelning. Valberedningen inför årsstämman 2025 bestod av Fredrik Ahlqvist, ord ­ förande i valberedningen och utsedd av Micael Bile med bolag, Andreas Eneskjöld, utsedd av Andreas Eneskjöld med bolag, Johannes Wingborg, utsedd av Länsförsäkringar Fondförvaltning AB (publ) och Mikael Borg, styrelse ­ ordförande i Genova. Valberedningens mandattid löper intill dess att en ny valberedning utsetts. Styrelse Uppgifter Det ankommer på styrelsen att för ägarnas räkning förvalta bolagets angelägenheter och att ansvara för bolagets organisation. Styrelsen bär även det övergripande ansvaret för bolagets strategiarbete, inklusive för att utveckla, godkänna och uppdatera bolagets hållbarhetsstrategi, policyer och målsättningar. Styrelseordföranden leder styrelsearbetet. Vid det konstitue ­ rande styrelsemötet fastställs bolagets firmatecknare, styrelsens arbetsordning, instruktionen för verkställande direktö ­ ren och instruktionen för rapportering av bolagets ekonomiska situation samt instruktionerna för ersättningsutskot ­ tet och revisionsutskottet. På bolagets styrelsemöten behandlas bland annat bolagets finansiella situation samt vid Genova årsredovisning 202578 ===== SIDA 79 ===== BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Styrelsens sammansättning, ersättning samt närvaro under möten 1 januari–31 december 2025 Ledamot Invald Ersättning, Tkr Närvaro styrelsemöten Närvaro utskottsmöten 1) Mikael Borg 2019 800 29/29 10/10 Micael Bile 2014 290 28/29 - Mattias Björk 2025 465 21/21 3/3 Andreas Eneskjöld 2014 330 29/29 4/4 Karin Larsson 2025 465 21/21 3/3 Erika Olsén 2017 330 29/29 4/4 Maria Rankka 2019 290 28/29 - Anette Asklin 2021 138 8/8 3/3 1) Av totalt för revisionsutskottet 6 möten 2025 och för ersättningsutskottet 4 möten under 2025. behov transaktioner, värdeutveckling av fastighetsbeståndet samt utvecklings ­ stadier av bolagets projekt. Bolagets revisor närvarar och rapporterar vid styrelsemöten vid behov. Styrelsen har, utan närvaro av verkställande direktören eller annan person från bolagsledningen, vid sitt möte i december träffat bolagets revisor. Styrelsen ska hålla ett konstituerande sammanträde omedelbart efter årsstäm ­ man. Därutöver ska minst fem styrelse ­ möten hållas per år. Styrelsesamman ­ träden ska alltid avhållas i anslutning till avlämnande av finansiella rapporter, inklusive kvartalsrapporter. Vid varje styrelsemöte behandlas vanligen: • Strategifrågor och marknad. • Verkställande direktörens rapport över Genovas verksamhet, inklusive projek ­ tutveckling, förvaltningsfastigheter, ekonomi och finans samt organisation. • Beslutsfrågor. • Information från revisionsutskottet och ersättningsutskottet. • I förekommande fall, godkännande av delårsrapport. • I förekommande fall, övriga förekom ­ mande frågor av väsentlig betydelse för Genova och koncernen. Utöver de förgående nämnda områdena ska styrelsen en gång per år behandla: • Fastställande av bokslutskommuniké. • Godkännande av årsredovisning med förslag till vinstdisposition. • Genomgång av revisionsrapport. • Antagande av budget för kommande år. • Utvärdering av verkställande direktö ­ ren (vilket ska ske utan den verkstäl ­ lande direktörens deltagande). • Utvärdering av bolagets behov av internrevision. Styrelsens sammansättning, ersättning samt närvaro under möten Årsstämman 2025 beslutade i enlig ­ het med valberedningens förslag att styrelsen ska bestå av sju ledamöter utan suppleanter och att bolaget ska ha en revisor utan suppleant. För tiden intill slutet av nästa årsstämma omvaldes till styrelseordförande Mikael Borg och till styrelseledamöter omvaldes Micael Bile, Andreas Eneskjöld, Erika Olsén och Maria Rankka samt nyvaldes Karin Larsson och Mattias Björk. I avsnittet ”Styrelse” på sidorna 86–87 redovisas varje styrelseledamots födelse­ år samt huvudsaklig utbildning och arbetslivserfarenhet, uppdrag i bolaget och andra väsentliga uppdrag, beroende ­ relation till bolaget, bolagsledningen och bolagets större aktieägare, samt eget eller närstående fysisk eller juridisk persons innehav av aktier och andra finansiella instrument i bolaget. Under 2025 hölls 29 styrelsemöten. Ledamöternas närvaro framgår av tabel ­ len nedan. Oberoendekrav Enligt Koden ska en majoritet av de stäm­ movalda styrelseledamöterna vara obero­ ende i förhållande till bolaget och bolagets ledning. Minst två av dessa ska även vara oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare. Bolagets styrelse har bedömts uppfylla kraven på oberoende då fem av de sju stämmovalda ledamöterna är oberoende både i förhållande till bolaget och koncernledningen samt i förhållande till bolagets större aktieägare. Micael Bile och Andreas Eneskjöld är oberoende i för­ hållande till bolaget och bolagsledningen men ej oberoende i förhållande till bola­ gets större aktieägare. Mikael Borg, Erika Olsén, Maria Rankka, Karin Larsson och Mattias Björk är oberoende i förhållande till bolaget, bolagsledningen och bolagets större aktieägare. Arbetsordning Styrelsen fastställer varje år en arbets ­ ordning för styrelsearbetet. Arbetsord ­ ningen beskriver styrelsens och styrel ­ seordförandens arbetsuppgifter samt innehåller bestämmelser för ansvars ­ fördelningen mellan styrelsen och den verkställande direktören. Arbetsord ­ ningen innehåller också bestämmelser för antalet styrelsemöten, dagordningar inför styrelsemöten samt andra riktlinjer för beslutsfattandet, den finansiella rap ­ porteringen och bolagets revision. Genova årsredovisning 2025 79 ===== SIDA 80 ===== BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Styrelsens arbete följer en årsplan kopplad till Genovas formella styrelsemöten illustrerad i modellen. Därutöver behandlas löpande styrelseärenden avseende bland annat finansiering, förvärv, avyttringar, investeringar, organisation och hållbarhet. Styrelsens arbete under året Februari • Fastställande av boksluts - kommuniké • Översyn av finansiella och operativa mål Mars • Beslut om kallelse till årsstämma • Genomgång av revisorns yttrande angående efterlevnad av riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare • Behandling av rapport om, samt förslag till riktlinjer för ersättning till ledande befattnings - havare • Genomgång av revisionsrapport • Fastställande av årsredovisning • Fastställande av bolagsstyrningsrapport • Fastställande av hållbarhetsrapport • Frågor inför årsstämman Maj • Fastställande av delårsrapport för första kvartalet • Utseende av firmatecknare • Årsstämma • Val av ordförande och övriga ledamöter i utskott, inklusive val av ledamöter till revisionsutskott och ersättningsutskott • Utvärdering av och fastställande av arbets - ordning för styrelsen, VD-instruktion, rapporte - ringsinstruktion och instruktioner till utskott • Fastställande av policyer och utvärdering av efterlevnad • Avrapportering av utfall av lönerevision Juni • Strategiska mål inför ledningens arbete med den strategiska planen • Personal- och arbetsmiljöfrågor • Tidpunkt för nästkommande års - stämma och finansiell kalender • Fastställande av datum för komman - de möten i styrelsen och utskotten Augusti • Fastställande av delårsrapport för andra kvartalet • Strategisk plan och strategidiskussion Oktober • Fastställande av delårsrapport för tredje kvartalet • Avrapportering av riskanalys • Genomgång av årlig rapport från revisions - utskottet avseende intern kontroll • Utvärdering av system för internkontroll, risker och riskhantering December • Genomgång av revisorns löpande granskning • Fastställande av budget, prognos och affärsplan • Utvärdering av styrelsens, revisorns och VD:ns arbete • Möte med revisor utan bolagsledningens närvaro O KT NOV DEC JAN FEB M AR SEP AUG JUL JUN MAJ APR 2025 Genova årsredovisning 202580 ===== SIDA 81 ===== Styrelsens arbete under 2025 Styrelsens arbete har under 2025 bedri ­ vits i första hand inom ramen för formella styrelsemöten. Därutöver har upprätthål ­ lits en löpande kontakt mellan bolagets verkställande direktör, styrelsens ord ­ förande och ledningsgruppen i syfte att säkerställa att styrelsen fått tillfredsstäl ­ lande information och beslutsunderlag för sitt arbete och för att kontrollera att styrelsens beslut verkställts. Styrelsen har under 2025 arbetat med strategiska frågor rörande operativa mål, beslut om avyttringar och förvärv av fastigheter, hållbarhet, ersättningar, policys och spridningsemission av aktier. Därtill har styrelsen fattat beslut kring finansiering, inklusive emissioner av obligationer, inlösen av obligationer, åter­ köp av konvertibler, återköp av hybrid­ obligationer, refinansiering av banklån samt hållbarhetslänkande av banklån. Styrelsen genomför årligen en utvär ­ dering av styrelsearbetet med syfte att utveckla styrelsens arbetsformer och effektivitet. Utvärderingen sker genom att varje styrelseledamot fyller i ett anonymt frågeformulär varefter resul ­ tatet bereds i styrelsen. Därutöver har styrelseordföranden haft vissa enskilda kontakter med ledamöterna. Resulta ­ tet av utvärderingen har även delgivits valberedningen. Styrelsens utskott Styrelsen har inom sig inrättat två utskott, ett revisionsutskott och ett ersättningsutskott, som båda arbetar enligt instruktioner som är fastställda av styrelsen. Utskotten är underkommittéer till styrelsen och har ingen egen beslu ­ tanderätt. Revisionsutskott I Genova finns ett revisionsutskott som består av tre styrelseledamöter; Mikael Borg, Mattias Björk och Karin Larsson. Utskottets ledamöter får inte vara anställda av bolaget. Minst en ledamot ska ha redovisnings ­ eller revisionskom ­ petens. Revisionsutskottet ska övervaka bolagets finansiella rapportering samt lämna rekommendationer och förslag för att säkerställa rapporteringens tillförlit ­ lighet. Vidare ska revisionsutskottet övervaka effektiviteten i Genovas interna kontroll, internrevision och riskhante ­ ring, med avseende på den finansiella rapporteringen. Utskottet ska även hålla sig informe ­ rat om revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen samt om slutsatserna av Revisorsinspektionens kvalitetskontroll och informera styrelsen kring detta. En ytterligare uppgift är att granska och övervaka revisorns opar ­ tiskhet och biträda vid upprättandet av förslag till bolagsstämmans beslut om revisorsval. Under året hölls sex möten i revisions ­ utskottet. Ersättningsutskott Ersättningsutskottet består av tre styrelseledamöter, inklusive styrelsens ordförande som också är ordförande i ersättningsutskottet. Ersättningsutskot ­ tet består av Mikael Borg, Erika Olsén och Andreas Eneskjöld. Ledamöterna ska vara oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Ersättningsutskottet är ett beredande organ som huvudsakligen fördjupar, ana ­ lyserar, initierar och följer upp frågor om ersättningsprinciper, ersättningar och andra anställningsvillkor för bolagsled ­ ningen. Vidare ska ersättningsutskottet följa och utvärdera under året pågående och avslutade program för rörliga ersätt ­ ningar till ledande befattningshavare samt gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer i bolaget. Dessutom ska ersättningsutskottet för varje räken ­ skapsår upprätta en ersättningsrapport över ersättningen till bolagets ledande befattningshavare. Ersättningsutskottet ansvarar även för bolagets visselblåsar ­ funktion. Under 2025 har inga incidenter rap ­ porterats. Under året hölls fyra möten i ersättningsutskottet. Revision Revisorn ska granska Genovas årsredo ­ visning och räkenskaper samt styrelsens och verkställande direktörens förvalt ­ ning. Vid årsstämman 2025 omvaldes som revisor i Genova det registrerade revisionsbolaget Ernst & Young. Huvud ­ ansvarig revisor är Oskar Wall, auktorise ­ rad revisor och medlem av FAR. Verkställande direktör Genovas verkställande direktör ansvarar för bolagets löpande förvaltning i enlig ­ het med reglerna i aktiebolagslagen samt av styrelsen antagna instruktioner för verkställande direktören och för finan ­ siell rapportering. Verkställande direk ­ tören har enligt instruktionen ansvar för bland annat att bolagsordningen, direktiv från bolagsstämma, styrelsens arbetsordning och andra av styrelsen utfärdade riktlinjer och anvisningar efterlevs. Den verkställande direktören svarar vidare för att bolagets finans­ policy, informationspolicy och insider ­ policy inklusive loggboksrutiner följs. Verkställande direktör är även ansvarig för att den interna organisationen och kontrollen är ändamålsenlig. Michael Moschewitz tillträdde som verkställande direktör för Genova den 1 oktober 2017 och efterträdde Andreas Eneskjöld. Ytterligare information om verkställande direktör Michael Moschewitz redovisas på sidan 88 i avsnittet Ledande befattningshavare. Styrelsen utvärderar fortlöpande verkställande direktörens arbete och behandlar utvärdering av verkställande direktören vid ett styrelsemöte under året. Koncernledning Genovas koncernledning består av följande medlemmar: • Michael Moschewitz, VD • Henrik Zetterström, CFO • Anna Barosen, Hållbarhetschef • Henrik Raspe, Utvecklingschef • Henrik Sandström, Förvaltningschef BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Genova årsredovisning 2025 81 ===== SIDA 82 ===== BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Ägarstruktur och styrning av underkoncerner Koncernen består huvudsakligen av moderbolaget Genova Property Group AB (publ) och fem underkoncerner under Genovas helägda dotterföretag Genova Fastigheter AB, Genova Nyproduktion AB, Genova Byggnad Holding AB, Genova Hus Holding 1 AB och Järngrinden AB samt därutöver, ett antal ytterligare bolag som befinner sig direkt under Genova. Genova har röstmajoritet i samtliga fem underkoncerner. Ersättning Ersättning till styrelseledamöter, verk - ställande direktör och ledande befatt - ningshavare Arvode och annan ersättning till styrel ­ seledamöterna, inklusive ordföranden, fastställs av årsstämman. På årsstäm ­ man den 5 maj 2025 beslutades i enlighet med valberedningens förslag, för tiden intill slutet av nästa årsstämma, om oförändrat arvode om 550 000 kronor till styrelsens ordförande och om 290 000 kronor till vardera ledamot. Årsstäm ­ man beslutade vidare, i enlighet med valberedningens förslag, om arvode till ordföranden i styrelsens revisionsutskott om 200 000 kronor (förgående år 150 000 kronor) och om 175 000 kronor (förgå ­ ende år 125 000 kronor) till respektive övrig ledamot av revisionsutskottet samt om oförändrat arvode om 50 000 kronor till ordföranden i styrelsens ersätt ­ ningsutskott och om 40 000 kronor till respektive övrig ledamot av ersättnings ­ utskottet. Arvode till revisor utgår enligt godkänd räkning. Riktlinjer för ersättning till verkstäl - lande direktör och ledande befattnings - havare Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare antogs av årsstäm ­ man första gången den 7 maj 2021. Nya justerade riktlinjer antogs på års ­ stämman den 3 maj 2023. Riktlinjerna tillämpades under 2025. Riktlinjerna gäller fram till dess att bolagsstämman beslutar annat. Genova ska erbjuda ersättningar och andra anställningsvillkor som möjliggör för bolaget att säkerställa dess tillgång till ledande befattningshavare med den kompetens som bolaget behöver. Marknadsmässighet och konkurrens ­ kraft ska vara övergripande principer för ersättning till ledande befattningshavare i bolaget. Ersättningen till de ledande befattningshavarna kan utgöras av en fast grundlön, rörlig kontant ersättning, pension samt andra förmåner. Verkstäl ­ lande direktören ska inte erhålla rörlig ersättning. Riktlinjerna i sin helhet finns tillgäng ­ liga på bolagets webbplats. För informa ­ tion angående ersättning till koncernled ­ ningen under 2025, se not 10. Risker och riskhantering Genova utsätts för olika risker i sin verk ­ samhet som kan få betydelse för bolagets framtida utveckling, resultat och finan ­ siella ställning. Ledningen analyserar och uppdaterar regelbundet de verksam ­ hetsrisker som identifierats för att kunna arbeta strukturerat med att hantera dessa. Under 2025 har revisionsutskottet deltagit i ledningens utvärdering av verk ­ samhetsrisker och återrapporterat till styrelsen. De risker som Genova är expo ­ nerade för kan delas in i är omvärlds ­ risker, finansiella risker, affärsrisker, rapporteringsrisker, hållbarhetsrisker samt teknologi­ och datarisker. De finan ­ siella risker som Genova bedömer främst påverkar bolaget beskrivs nedan. Övriga risker och Genovas hantering av dessa beskrivs närmare på sidorna 66–71. Finansiella risker Ränterisk Genovas verksamhet finansieras förutom av eget kapital till stor del av extern upplåning och räntekostnader är bola ­ gets enskilt största kostnad. Bolaget är exponerat mot ränterisk på det sättet att förändringar i ränteläget påverkar bola ­ gets räntekostnad. Hantering – Räntekostnader är en stor kostnadspost för Genova och ränterisk bedöms löpande i kalkylen av samtliga förvärv och projekt. Ränterisken hante ­ ras i enlighet med finanspolicyn, vilket bland annat innebär en spridning av ränteförfallostruktur genom fast ränta i lånefinansieringen eller att räntesäkra rörlig ränta i lånefinansieringen via derivat. Finansierings- och likviditetsrisk Med finansierings ­ och likviditetsrisk avses risken att sakna likviditet, att finansiering inte kan erhållas, bara kan erhållas på oförmånliga villkor eller att villkoren förändras samt risken för att finansieringsavtal sägs upp. Genovas verksamhet finansieras främst genom externa lån. En del av Genovas verk ­ samhet utgörs av fastighetsutvecklings ­ projekt, vilka kan komma att fördröjas eller drabbas av oförutsedda, eller ökade kostnader. Hantering – Genova arbetar utifrån en fastställd finanspolicy och övergripande mål för finansieringsverksamheten för att hantera finansierings ­ och likviditets ­ risker. Med en stabil finansiell ställning och en diversifierad kapitalbas med olika typer av finansiering, bedömer Genova att bolaget även fortsatt kommer att kunna erhålla finansiering till goda villkor. Finansiella åtaganden Koncernens lånefaciliteter innehåller sedvanliga garantier och åtaganden, bland annat för Genova och dess dotter­ företag att uppfylla vissa finansiella nyckeltal såsom belåningsgrad och räntetäckningsgrad. Om bolaget skulle bryta mot något eller några finansiella åtaganden i låneavtalen skulle det kunna Genova årsredovisning 202582 ===== SIDA 83 ===== leda till att lånen sägs upp till omedelbar betalning eller att säkerheter realiseras av relevant kreditinstitut. Hantering – Genova arbetar utifrån en fastställd finanspolicy och finansiella mål för att i varje skede säkerställa att alla finansiella åtaganden uppfylls. Där ­ utöver går bolaget regelbundet igenom likviditetsprognoser och utvärderar kon ­ tinuerligt olika refinansieringsalternativ. Värdeförändringar på bolagets fastig - heter Genovas förvaltningsfastigheter redovi ­ sas i balansräkningen till verkligt värde och värdeförändringarna redovisas i resultaträkningen. Såväl fastighets­ specifika försämringar såsom lägre hyres nivåer och ökad vakansgrad som marknadsspecifika försämringar såsom högre direktavkastningskrav kan föran ­ leda att bolaget skriver ned det verkliga värdet på sina fastigheter. Hantering – Merparten av Genovas fastigheter återfinns på marknader som bolaget bedömer ha en stabil efterfrågan på lokaler och bostäder. Hyresgästerna återfinns inom olika sektorer med en hög grad av skattefinansierade samhällsverk ­ samheter med hög kreditvärdighet och för vissa större hyresgäster finns ett fler ­ tal olika hyresavtal med olika löptider. Genovas förvaltningsfastigheter mark ­ nadsvärderas kvartalsvis av externa, oberoende fastighetsvärderare. Beskrivning av intern kontroll avseende den finansiella rappor- teringen Enligt aktiebolagslagen och Koden svarar styrelsen för den interna kontrollen av bolaget. Denna beskrivning har upprät ­ tats i enlighet med Kodens avsnitt 8.2 och avser bolagets finansiella rapportering. Genovas syfte med en ändamålsenlig internkontrollmiljö samt en tillfredstäl ­ lande intern kontroll avseende bolagets finansiella rapportering, är att säkerställa att redovisning och finansiell rapporte ­ ring till marknaden är korrekt, rättvi ­ sande samt i enlighet med gällande lagar. Genovas interna kontrollstruktur baseras på Committee of Sponsoring Organizations of the Treadway Commis ­ sion:s (COSO) ramverk för att utvärdera ett företags interna kontroll över den finansiella rapporteringen. Ramverket innehåller kontrollmiljö, riskbedömning, kontrollaktiviteter, information och kommunikation samt uppföljning. Kontrollmiljö Den interna kontrollen bygger på ansvarsfördelningar och arbetsfördel ­ ningar genom styrelsens arbetsordning, instruktion för utskotten, verkställande direktör och den finansiella rapporte ­ ringen, Code of Conduct och policyer. Efterlevnaden av dessa följs upp och utvärderas kontinuerligt av ansvarig per ­ son. I den övergripande kontrollmiljön ingår också att en koncernövergripande riskutvärdering ska utföras där risker identifieras och utvärderas. Lednings ­ gruppen ska ansvara för att riskerna hanteras på tillfredsställande sätt. Därtill upprättar Genova styrdo ­ kument för att säkerställa att bolagets mål uppnås inom beslutade ramverk. Dokumenten anger principiella ställ ­ ningstaganden snarare än specificerade detaljer. Exempelvis kan det handla om instruktioner i syfte att skapa systema ­ tik, tydliggöra vem som ansvarar för vad, identifiera risker och riskhantering samt skapa trygghet i vardagliga beslut. Genovas styrelse ser över och fast ­ ställer minst en gång årligen följande styrdokument: • Arbetsordning för styrelsen • Instruktion för verkställande direktör • Instruktion för ersättningsutskottet • Instruktion för revisionsutskottet • Finanspolicy • Attest­ och utanordningsinstruktion • Inköps­ och upphandlingspolicy • Intern kontrollpolicy • Instruktion för intern kontroll finansiell rapportering • Riskpolicy • Insiderpolicy inklusive loggboksrutiner • IT­policy • Informationssäkerhetspolicy • Kommunikationspolicy • Närståendepolicy • Uppförandekod • Personalhandbok • Policy för policyer • Hållbarhetspolicy Kontrollmiljön inom Genova ska säker ­ ställa att hela verksamheten, processer och rutiner genomsyras av ett perspektiv där intern kontroll är centralt. För att säkerställa att kontrollmiljön är god och för att kontinuerligt kunna utvärdera den har ett antal kontroller identifierats. Bland annat omfattar kontrollmiljön koncernledningens förhållande till en god intern kontroll samt ansvar att kom ­ municera vikten av att bedriva affärs ­ verksamheten på ett etiskt och legalt sätt. Vidare omfattas organisationsstruk ­ tur, rapporteringsvägar och ansvarsför ­ delning, koncernledningens medverkan och inställning till styrning och dess inställning till kompetensutveckling. Kontrollmiljön omfattar även struktur för policyer, instruktioner och för doku ­ mentation av kontroller relaterade till den finansiella rapporteringen. Kom ­ munikationsvägar avseende frågeställ ­ ningar relaterade till intern kontroll samt procedurer för övervakning av systemet för intern kontroll är också komponenter inom Genovas kontrollmiljö. Kontrollmiljön ger inte en fullstän ­ dig bild av den interna kontrollen men är en viktig utgångspunkt eftersom bedömningen av koncernövergripande kontroller – särskilt när brister upptäcks – kan ha en betydande effekt på den övergripande bedömningen av effektivi ­ teten i interna kontroller och rutiner för finansiell rapportering. BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Genova årsredovisning 2025 83 ===== SIDA 84 ===== BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Riskbedömning För att säkerställa god intern kontroll i den finansiella rapporteringen används en riskbaserad ansats för att identifiera de konton och processer där väsentliga fel skulle kunna inträffa. Riskanalysen baseras på en kombinerad kvantitativ och kvalitativ analys. I Genovas affärsprocess analyseras samtliga väsentliga transaktions ­ och projektbeslut med avseende på risker, riskhantering samt möjligheter. Identifie ­ ring, bedömning och hantering av risker kopplade till redovisning och finansiell rapportering finns inbyggd i Genovas väsentliga processer. Genom process­ kartor och processbeskrivningar ska processerna inklusive identifierade risker och kontroller dokumenteras. Riskhan ­ teringen är en integrerad del av besluts­ fattande inom Genova. Se vidare ovan i avsnittet ”Risker och riskhantering”. Kontrollaktiviteter Till varje identifierad risk kopplas kontroller tills dess att risken anses eliminerad alternativt reducerad till acceptabel nivå. De risker som identi ­ fieras avseende finansiell rapportering hanteras genom de kontrollaktiviteter som finns beskrivna i bland annat sty ­ relsens arbetsordning, instruktion för verkställande direktör, finanspolicy och informationspolicy. För att säkerställa att relevanta kontroller finns för samtliga risker upprättas en matris som anger vilka kontroller som täcker respektive risk. Kontrollaktiviteternas syfte är att förebygga, upptäcka samt korrigera fel och avvikelser. Se exempel på kontrollak ­ tiveter nedan. • Identifiering av risker för fel i identifie ­ rade väsentliga processer eller transak ­ tionsflöden. • Identifiering av kontroller som hanterar identifierade risker. • Som bas för Intern Kontroll Finansiell Rapportering (IKFR) ska det även fin ­ nas generella IT­kontroller för program och system som används för att stödja identifierade väsentliga processer. • Dokumentation av identifierade pro ­ cesser, risker och kontroller. Nedan anges exempel på kontrollaktive ­ ter där riskbedömningar görs. • Styrelsemöten. • Månadsrapporter upprättade av bola­ gets verkställande direktör i enlighet med styrelsens instruktion för rapporte ­ ring av bolagets ekonomiska situation. • Ledningsgruppsmöten. Genova utvecklar kontinuerligt sina kontrollaktiviteter i syfte att uppnå en så ändamålsenlig organisation som möjligt. Information och kommunikation Rutiner för Genovas informationsgivning är fastslagna i bolagets informations­ säkerhetspolicy, kommunikationspolicy samt i instruktionen för den verkstäl ­ lande direktören och instruktionen för den ekonomiska rapporteringen. Rutinerna syftar till att säkerställa att extern och intern informationslämning sker i rätt tid, är korrekt, relevant, tydlig och tillförlitlig. Den interna information som tas fram inom ramen för bolagets kontroll­ aktiviteter kommuniceras mellan styrelse, verkställande direktör samt ledning, vilket skapar underlag för att fatta korrekta beslut. Att kommunicera relevant informa­ tion, både uppåt och nedåt i en organisa­ tion och till externa parter är en viktig del av god intern kontroll. Ledningsgruppens möten ska användas som ett forum för kommunikation och informationssprid­ ning. Varje affärsområdeschef ansvarar för att kommunicera relevant information vidare till och/eller från sin avdelning. Styrning och uppföljning Kontinuerlig uppföljning sker genom att verkställande direktör upprättar månadsrapporter vilka ska innehålla information om bland annat resultat­ räkning för aktuell månad, ackumulerat resultat jämfört med budget och före­ gående år, budgeterad resultaträkning för helår jämfört med utfall för förgående år, likviditetsuppföljning mot budget och balansräkning för aktuell månad. Ledningsgruppen utvärderar att den koncernövergripande riskutvärderingen och hanteringen samt de specifika kon ­ trollaktiviteter som utförs i respektive väsentlig process är fortsatt relevanta för att hantera de väsentliga risker Genova står inför. Utvärderingen rapporteras därefter till revisionsutskottet för vidare beredning och slutligen styrelsen för behandling och godkännande. Behov av internrevision Det i det förgående beskrivna arbetet med intern kontroll avseende finansiell rapportering medför sammantaget att styrelsen inte anser det motiverat att ha en särskild funktion för internrevision. Genova årsredovisning 202584 ===== SIDA 85 ===== BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Uppdrag och ansvarsfördelning Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten för år 2025 på sidorna 76–84 och för att den är upprät ­ tad i enlighet med årsredovisningslagen. Granskningens inriktning och omfattning Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrappor ­ ten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden. Uttalande En bolagsstyrningsrapport har upprät ­ tats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsre ­ dovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningen och koncernredovis ­ ningen samt är i överensstämmelse med årsredovisningslagen. Stockholm 31 mars 2026 Ernst & Young AB Oskar Wall Auktoriserad revisor Revisors yttrande om Bolagsstyrningsrapporten Till bolagsstämman i Genova Property Group AB, org. nr 556864 ­8116 Genova årsredovisning 2025 85 ===== SIDA 86 ===== Styrelse Mikael Borg Styrelseordförande sedan 2019 Född 1976, fil. kand. civ. ek. och jur. kand., Lunds universitet. Bakgrund: Mikael är partner vid Gernandt & Danielsson sedan 2009 och co-head av byråns verksamhetsgrupp corporate/capital markets. Nära 25 års erfarenhet av affärsjuridiskt arbete inom en rad olika verksamhetsområden och branscher, bland annat privat och publik M&A, debt och equity capital markets, finansiering och rekonstruktion samt biträde vid kapitalanskaffningar i form av aktie-, obligations- och hybridemissioner. Pionjär i etableringen av det rättsliga ramverket för företagsobligationer på den svenska marknaden. Övriga uppdrag: Ordförande Gernandt & Danielsson Advokatbyrå AB, ledamot Lyvia Group AB (publ) och ledamot Collaxio AB. Aktieägande i bolaget (inkl. närstående): 77 790 aktier genom MLBG Advokat AB. Oberoende i förhållande till bolaget, dess ledande befattningshavare och större aktieägare. Micael Bile Styrelseledamot sedan 2014 Född 1962, utbildad fastighetsmäklare, Stockholm. Bakgrund: Micael är grundare av Genova Property Group AB och Skeppsholmen fastighetsmäkleri. Övriga uppdrag: Styrelseledamot i Tranviks udde AB med dotterbolag. Aktieägande i bolaget (inkl. närstående): 17 264 999 aktier (genom helägda bolaget Tranviks udde AB). Oberoende i förhållande till bolaget och dess ledning. Ej oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare. Mattias Björk Styrelseledamot sedan 2025 Född 1975, juristexamen och civilekonomexamen, Lunds universitet, samt en MBA från NYU Stern School of Business. Bakgrund: Mattias har sammanlagt runt 20 års erfarenhet av positioner inom Kinnevikgruppen och som CFO för industribolaget Volati AB, där han under tio års tid även har varit styrelseledamot i flera bolag inom Volatikoncernen. Övriga uppdrag: Mattias är även styrelseledamot i Bokusgruppen AB, Salix Group AB, Betula Partners AB, Boreo Oyj samt styrelsesuppleant i Soutirage AB. Aktieägande i bolaget (inkl. närstående): 64 349 aktier. Oberoende i förhållande till bolaget, dess ledning och dess större aktieägare. Andreas Eneskjöld Styrelseledamot sedan 2014 Född 1973, civilingenjör i lantmäteri, Kungliga Tekniska Högskolan, Stockholm. Bakgrund: Aktieägare i Genova Property Group sedan 2007. Grundare och tidigare VD i Novier Property Group AB. Grundare av Stadsnyckeln AB, Manacor Group AB och Manacor Capital AB. Andreas var VD i Genova Property Group mellan 2014 till och med september 2017. Övriga uppdrag: Styrelseledamot i Manacor Group AB (samt uppdrag i dotterbolag), Novier AB och Novier Real Estate AB. Aktieägande i bolaget (inkl. närstående): 7 600 000 aktier (personligen och genom helägda bolagen Manacor Group AB och Manacor Capital AB). Oberoende i förhållande till bolaget och dess ledning. Ej oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare. Genova årsredovisning 202586 S T Y R E L S E ===== SIDA 87 ===== Karin Larsson Styrelseledamot sedan 2025 Född 1983, magisterexamen i finans från Linköpings universitet och har även genomgått styrelseutbildning vid Handelshögskolan i Stockholm. Bakgrund: Karin har runt 20 års erfarenhet inom eller i nära anslutning till finansmarknaderna samt har omfattande erfarenhet från industriföretag som Atlas Copco AB, Ahlsell AB och Epiroc AB. Hon har även haft styrelseuppdrag för bland andra CFA Society Sweden. Övriga uppdrag: För närvarande innehar Karin rollen som Head of Investor Relations & Media på Epiroc AB med arbetsuppgifter inom framförallt företagskommunikation och investerarrelationer, inklusive ESG-frågor. Karin har även styrelseuppdrag i Kapitalplaceringsrådet för Linköpings universitet och Hållbarhetsgruppen i Sveriges Finansanalytikers Förening. Aktieägande i bolaget (inkl. närstående): 6 000 aktier. Oberoende i förhållande till bolaget, dess ledning och dess större aktieägare. Erika Olsén Styrelseledamot sedan 2017 1976, civilingenjör i lantmäteri, Kungliga Tekniska Högskolan, Stockholm. Co-Managing partner vid Areim AB. Bakgrund: Erika har tidigare varit Project Manager vid Newsec AB, Associate Director vid JLL Cross Boarder Capital Markets och Partner vid Tenzing AB. Hon har även varit CIO för Castellum AB. Övriga uppdrag: Styrelseledamot i AOE Storön AB, Diös Fastigheter AB och Magnolia AB. Styrelsesuppleant i Marigold AB. Aktieägande i bolaget (inkl. närstående): Inget. Oberoende i förhållande till bolaget, dess ledning och dess större aktieägare. Erika omfattas, genom sin roll i Areim, av begränsningar kopplade till investeringar i noterade fastighetsaktier. Maria Rankka Styrelseledamot sedan 2019 Född 1975, fil. kand. statskunskap, Uppsala universitet. Stanford Executive Program, Stanford University Graduate School of Business. Bakgrund: Maria har tidigare varit VD för Stockholms Handelskammare, Timbro och Brunswick Group (BRNSWK Nordic AB), delägare i Prime PR samt styrelseledamot i Svenska Jägareförbundet, Trafikverket, Business Sweden, Internationella Engelska Skolan och Pop House, samt ledamot i Arlandarådet. I dag är Maria verksam som entreprenör och investerare inom framför allt health tech-bolag. Övriga uppdrag: Styrelseordförande i Cellcolabs AB och BICO AB. Styrelseledamot i Creades AB, Medoma AB, Sveab AB och To Trust AB. Maria är också ledamot i Ingenjörsvetenskapsakademien (IVA). Aktieägande i bolaget (inkl. närstående): 12 500 aktier. Oberoende i förhållande till bolaget, dess ledning och dess större aktieägare. Uppgifter om aktieinnehav per den 31 december 2025. Genova årsredovisning 2025 87 STYRELSE ===== SIDA 88 ===== Ledande befattningshavare Michael Moschewitz VD Anställd sedan 2014, VD sedan 2017. Född 1980. Bakgrund: Magisterexamen i ekonomi och finans samt juridikstudier, Stockholms universitet. Tidigare partner på Catella Corporate Finance och finanschef på Oscar Properties Holding AB (publ). Övriga uppdrag: Uppdrag i flera av Genova Property Group AB:s (publ) dotterbolag. Styrelseledamot i MayNoo AB. Aktieägande i bolaget (inkl. närstående): 2 174 000 aktier och 70 000 teckningsoptioner av serie 2025/2028 (ägda via bolag) samt 68 000 teckningsoptioner av serie 2023/2026 (ägda via bolag). Henrik Zetterström CFO Anställd sedan 2023. Född 1971. Bakgrund: Kandidatexamen i ekonomi, Stockholms universitet. Auktoriserad revisor på KPMG och därefter CFO på BIG BAG, M2 Asset Management AB (publ) och Estea AB Övriga nuvarande befattningar: Uppdrag i Genova Property Group ABs (publ) dotterföretag. Aktieägande i bolaget (inkl. närstående): 1 500 aktier och 41 500 teckningsoptioner av serie 2023/2026. Anna Barosen Hållbarhetschef Anställd sedan 2025. Född 1980. Bakgrund: Civilingenjör inom arkitektur och miljö från Chalmers tekniska högskola. Utvecklingschef samt hållbarhetsstrateg (vid olika tidpunkter) på Skandia Fastigheter samt Miljöspecialist på White. Övriga nuvarande befattningar: Inga. Aktieägande i bolaget (inkl. närstående): 41 500 teckningsoptioner av serie 2025/2028. Henrik Raspe Utvecklingschef Anställd sedan 2016. Född 1973. Bakgrund: Creative Director på Svenska Dagbladet. Entreprenör, grundare av bl a. magasinet A Perfect Guide/SvD Perfect Guide. Styrelseledamot i Nordier Property Group. Övriga uppdrag: Styrelseledamot i Cedest AB. Aktieägande i bolaget (inkl. närstående): 204 955 aktier och 41 500 teckningsoptioner av serie 2025/2028 (ägda via bolag) samt 40 800 teckningsoptioner av serie 2023/2026 (ägda via bolag). Henrik Sandström Förvaltningschef Anställd sedan 2017. Född 1976. Bakgrund: Civilingenjör i lantmäteri, Kungliga Tekniska Högskolan, Stockholm. Capital Markets CBRE Sweden och senast fastighetschef på Fabege för fastighetsbeståndet i Solna Business Park. Övriga uppdrag: Uppdrag i Genova Property Group AB´s (publ) delägda bolag. Aktieägande i bolaget (inkl. närstående): 5 500 aktier och 41 500 teckningsoptioner av serie 2025/2028 samt 40 800 teckningsoptioner av serie 2023/2026. REVISOR Bolagets revisor är sedan 2011 Ernst & Young Aktiebolag och sedan 2025 med Oskar Wall som huvudansvarig revisor. LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE Uppgifter om aktieinnehav per den 31 december 2025. Genova årsredovisning 202588 ===== SIDA 89 ===== FINANSIELL OCH HÅLLBARHETSINFORMATION Finansiell information 90 Nyckeltal 91 Koncernens rapport över totalresultat 92 Koncernens balansräkning 94 Koncernens rapport över förändring i eget kapital 95 Koncernens rapport över kassaflöden 96 Moderbolagets resultaträkning 97 Moderbolagets balansräkning 98 Moderbolagets rapport över förändring i eget kapital 99 Moderbolagets rapport över kassaflöden 100 Redovisningsprinciper samt noter 134 Revisionsberättelse 139 Definitioner 141 Information till aktieägare Genova årsredovisning 2025 89 ===== SIDA 90 ===== 2025 2024 2023 2022 2021 Finansiella nyckeltal Avkastning på eget kapital, % 6,6 3,7 -9,3 6,2 19,4 Soliditet, % 34,2 35,6 37, 2 38,4 37,9 Belåningsgrad, % 55,4 54,5 51,8 50,7 50,9 Genomsnittlig räntenivå, % 4,7 5,0 5,8 4,5 2,0 Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 1,8 1,6 2,0 2,2 Kapitalbindningstid, antal år 2,5 2,6 2,4 2,6 2,1 Räntebindningstid, antal år 2,3 2,6 1,8 - - Aktierelaterade nyckeltal Genomsnittligt antal utestående preferensaktier, tusental - - – – 1 744 Total utdelning preferensaktier, Mkr - - – – 24 Utdelning per preferensaktie, kr - - – – 5,95 Totalt antal utestående aktier, tusental 46 976 45 613 45 613 41 977 41 977 Genomsnittligt antal utestående aktier, tusental 45 729 45 613 45 504 41 977 40 177 Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,86 1,55 -0,49 1,53 0,98 Tillväxt förvaltningsresultat per aktie, % 20 416 -132,0 56,1 84,9 Resultat per aktie, kr 4,99 1,94 -10,96 4,75 14,23 Eget kapital, Mkr 4 223 4 146 4 311 4 596 3 666 Eget kapital hänförligt till aktieägare, Mkr 2 965 2 769 2 715 3 046 2 863 Eget kapital per aktie, kr 63,12 60,70 59,51 72,56 68,21 Långsiktigt substansvärde, Mkr 4 825 4 650 4 822 5 134 4 077 Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägare, Mkr 3 568 3 273 3 226 3 584 3 275 Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 75,95 72,72 70,71 85,38 78,01 Nyckeltal RÄKENSKAPER Genova årsredovisning 202590 ===== SIDA 91 ===== Koncernens rapport över totalresultat Not 2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 Hyresintäkter 6 514 508 Driftskostnader 7 -99 -99 Underhållskostnader 7 -28 -29 Fastighetsskatt 7 -11 -11 Summa Fastighetskostnader -138 -139 Driftsöverskott 376 369 Central administration fastighetsförvaltning 8 -26 -22 Central administration projektutveckling 8 -36 -36 Resultat från andelar i joint ventures och intresseföretag 21 43 46 - varav värdeförändringar fastigheter 25 23 Finansnetto 11 -225 -218 - varav kostnader för tomträtter -2 -1 Förvaltningsresultat 131 140 Övriga kostnader -9 -8 Värdeförändringar fastigheter 12 253 73 Värdeförändringar derivat -10 13 Valutakurseffekter fastigheter -7 2 Resultat före skatt 357 219 Inkomstskatt 13 -83 -62 Årets resultat 274 157 Övrigt totalresultat för året - - Summa totalresultat för året 274 157 Årets resultat hänförligt: Moderbolagets aktieägare 233 124 Innehav utan bestämmande inflytande 41 33 Summa totalresultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare 233 124 Innehav utan bestämmande inflytande 41 33 Resultat per aktie före och efter utspädning, kr 1 29 4,99 1,92 Antal aktier vid årets utgång, tusental 29 46 976 45 613 Genomsnittligt antal aktier, tusental 29 45 729 45 613 1) Resultat i relation till genomsnittligt antal stamaktier efter betalning för hybridobligation. RÄKENSKAPER Genova årsredovisning 2025 91 ===== SIDA 92 ===== RÄKENSKAPER Koncernens balansräkning Not 2025-12-31 2024-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Goodwill 14 203 203 Förvaltningsfastigheter 15 8 303 8 121 Pågående nyanläggningar 16 302 245 Projekteringsfastigheter 17 1 932 1 614 Övriga materiella anläggningstillgångar 18 26 22 Nyttjanderättstillgångar 19 10 7 Uppskjutna skattefordringar 13 50 71 Andelar i joint ventures och intresseföretag 21 701 701 Övriga långfristiga fordringar 23 302 259 Summa anläggningstillgångar 11 828 11 242 Omsättningstillgångar Pågående bostadsprojekt 24 138 24 Hyresfordringar och kundfordringar 25 19 20 Övriga fordringar 26 85 105 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 27 87 110 Likvida medel 28 185 152 Summa omsättningstillgångar 514 410 SUMMA TILLGÅNGAR 12 343 11 652 Genova årsredovisning 202592 ===== SIDA 93 ===== RÄKENSKAPER Not 2025-12-31 2024-12-31 EGET KAPITAL 29 Summa totalresultat för året Aktiekapital 57 55 Övrigt tillskjutet kapital 1 679 1 653 Balanserat resultat inklusive årets resultat 1 229 1 062 Hybridobligation 495 556 Innehav utan bestämmande inflytande 763 821 Summa eget kapital 4 223 4 146 SKULDER Långfristiga skulder Upplåning från kreditinstitut 30,32 3 839 3 233 Obligationslån 31,32 1 847 1 186 Konvertibla skuldebrev 32 - 150 Derivat 46 35 Leasingskuld 19 32 28 Övriga långfristiga skulder 33 124 50 Uppskjutna skatteskulder 13 607 540 Summa långfristiga skulder 6 495 5 222 Kortfristiga skulder Upplåning från kreditinstitut 30,32 1 298 1 882 Checkräkningskredit 43 52 Leverantörsskulder 71 17 Leasingskuld 19 5 6 Aktuella skatteskulder 13 7 18 Övriga skulder 34 88 189 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 35 114 120 Summa kortfristiga skulder 1 625 2 284 SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 12 343 11 652 Genova årsredovisning 2025 93 ===== SIDA 94 ===== RÄKENSKAPER Koncernens rapport över förändringar i eget kapital Hänförligt till moderbolagets aktieägare Antal utestående aktier, tu - sental Aktie- kapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserat resultat inkl. periodens resultat Hybrid - obligation Innehav utan bestämman - de inflytande Summa eget kapital Ingående balans per 1 januari 2024 45 613 55 1 653 1 007 800 796 4 311 Totalresultat Årets resultat 124 33 157 Övrigt totalresultat - - - Summa totalresultat 124 33 157 Transaktioner med ägare Transaktioner med innehav utan bestämmande inflytande -8 -8 Emission hybridobligation 300 Emissionskostnader hybridobligation -18 -18 Återköp hybridobligation -544 -544 Optionsdel konvertibellån 50 50 Utdelning hybridobligation -70 -70 Återköp stamaktier -30 -30 Valutakurseffekt -2 -2 Utgående balans per 31 december 2024 45 613 55 1 653 1 062 556 821 4 146 Ingående balans per 1 januari 2025 45 613 55 1 653 1 062 556 821 4 146 Totalresultat Årets resultat 233 41 274 Övrigt totalresultat - - - Summa totalresultat 233 41 274 Transaktioner med ägare Transaktioner med innehav utan bestämmande inflytande -32 -99 -131 Optionsdel konvertibellån -50 -50 Utdelning stamaktier -40 -40 Utdelning hybridobligation -46 -46 Återköp hybridobligation -2 -61 -63 Fondemission 1 1 Indragning av stamaktier -600 -1 -1 Nyemission stamaktier 1 962 2 27 99 128 Emissionskostnader stamaktier -2 -2 Emission teckningsoptioner 2 2 Valutakurseffekt 6 6 Utgående balans per 31 december 2025 1) 46 976 57 1 679 1 229 495 763 4 223 1) Per 31 december har bolaget hybridobligationer i eget förvar till ett nominellt värde om 605 Mkr. Genova årsredovisning 202594 ===== SIDA 95 ===== RÄKENSKAPER Koncernens rapport över kassaflöden Not 2025-12-31 2024-12-31 Kassaflöde från den löpande verksamheten Förvaltningsresultat 131 140 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet* -23 -54 Övriga kostnader -9 -8 Betald skatt -4 -2 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 95 76 Förändringar i rörelsekapital Förändring kundfordringar -2 -1 Förändring övriga rörelsefordringar -61 -33 Förändring leverantörsskulder 51 -68 Förändring övriga rörelseskulder 11 109 Kassaflöde från den löpande verksamheten 95 83 Kassaflöde från investeringsverksamheten Investeringar i fastigheter och projekt -966 -917 Investeringar i inventarier -7 -3 Försäljning av fastigheter 231 213 Utdelning från intresseföretag 85 61 Investeringar i joint ventures -73 - Förändring av övriga finansiella anläggningstillgångar -45 39 Kassaflöde från investeringsverksamheten -774 -606 Kassaflöde från finansieringsverksamheten Nyemission stamaktier 27 - Emissionskostnader stamaktier -2 - Återköp stamaktier – -30 Transaktioner med innehav utan bestämmande inflytande -20 - Nyemission hybridobligation – 282 Återköp hybridobligation -63 -544 Upptagna lån 2 113 4 215 Amortering av lån -1 268 -3 463 Lämnad utdelning 1) -75 -70 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 712 390 Årets kassaflöde 33 -133 Likvida medel vid årets början 152 285 Likvida medel vid årets slut 185 152 * Övriga poster ej kassapåverkande Återläggning av avskrivningar 10 8 Resultat från andelar i joint ventures -43 -46 Upplupen ränta 10 -16 -23 -54 Erhållen ränta 11 3 10 Betald ränta 11 -202 216 1) Varav 46 Mkr (70) avser ränta på hybridobligation. Genova årsredovisning 2025 95 ===== SIDA 96 ===== Moderbolagets resultaträkning Not 2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 Nettoomsättning 12 9 Summa rörelsens intäkter 12 9 Övriga externa kostnader 8 -10 -7 Personalkostnader 10 -13 -12 Summa rörelsens kostnader -23 -20 Rörelseresultat -11 -11 Resultat från andelar i koncernföretag 20 532 -183 Ränteintäkter och liknande resultatposter 11 256 293 Räntekostnader och liknande resultatposter 11 -186 -176 Resultat efter finansiella poster 591 -77 Bokslutsdispositioner Erhållna koncernbidrag 76 - Resultat före skatt 666 -77 Skatt på årets resultat 13 -13 -5 Årets resultat 654 -82 Rapport över totalresultat har inte upprättats då det i moderbolaget inte finns några transaktioner som ska ingå i övrigt totalresultat. RÄKENSKAPER Genova årsredovisning 202596 ===== SIDA 97 ===== RÄKENSKAPER Moderbolagets balansräkning Not 2025-12-31 2024-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 20 818 818 Uppskjutna skattefordringar 13 5 17 Fordringar hos koncernföretag 22 3 398 2 437 Summa finansiella anläggningstillgångar 4 221 3 273 Kortfristiga fordringar Fordringar hos koncernföretag 22 21 67 Övriga fordringar 26 3 4 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 27 16 5 40 76 Likvida medel 28 36 23 Summa omsättningstillgångar 76 99 SUMMA TILLGÅNGAR 4 297 3 371 EGET KAPITAL OCH SKULDER 29 Summa totalresultat för året Bundet eget kapital Aktiekapital 57 55 Summa bundet eget kapital 57 55 Fritt eget kapital Överkursfond 1 031 1 005 Balanserat resultat -952 -881 Årets resultat 654 -82 Summa fritt eget kapital 733 42 Hybridobligation 32 495 556 Summa eget kapital 1 285 653 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 30 70 30 Obligationslån 31 1 847 1 186 Konvertibla skuldebrev 32 - 200 Skulder till koncernföretag 22 954 1 220 Summa långfristiga skulder 2 871 2 636 Kortfristiga skulder Checkräkningskredit 43 52 Leverantörsskulder 4 - Skulder till koncernföretag 22 64 15 Övriga skulder 34 11 - Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 35 19 14 Summa kortfristiga skulder 141 82 SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 4 297 3 371 Genova årsredovisning 2025 97 ===== SIDA 98 ===== Moderbolagets rapport över förändringar i eget kapital Aktiekapital Överkurs- fond Balanserat resultat Årets resultat Hybrid- obligation Summa eget kapital Ingående balans per 1 januari 2024 55 1 005 -600 -164 800 1 096 Omföring i ny räkning -164 164 0 Årets resultat -82 -82 Summa totalresultat -82 -82 Transaktioner med ägare Återköp hybridobligation -544 -544 Emission hybridobligation 300 300 Emissionskostnader hybridobligation -18 -18 Utdelning hybridobligation -70 -70 Återköp stamaktier -30 -30 Utgående balans per 31 december 2024 55 1 005 -881 -82 556 653 Ingående balans per 1 januari 2025 55 1 005 -881 -82 556 653 Omföring i ny räkning -82 82 0 Årets resultat 654 654 Summa totalresultat 654 654 Transaktioner med ägare Utdelning stamaktier -40 -40 Utdelning hybridobligation -46 -46 Återköp hybridobligation -2 -61 -63 Fondemission 1 1 Indragning av stamaktier -1 -1 Nyemission stamaktier 2 27 99 128 Emissionskostnader stamaktier -2 -2 Emission teckningsoptioner 2 2 Utgående balans per 31 december 2025 1) 57 1 031 -952 654 495 1 285 1) Per 31 december har bolaget hybridobligationer i eget förvar till ett nominellt värde om 605 Mkr. RÄKENSKAPER Genova årsredovisning 202598 ===== SIDA 99 ===== RÄKENSKAPER Moderbolagets rapport över kassaflöden Not 2025-12-31 2024-12-31 Kassaflöde från den löpande verksamheten Rörelseresultat -11 -11 Erhållen ränta 256 285 Erlagd ränta -179 -170 Betald inkomstskatt 0 0 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 65 104 Förändringar i rörelsekapital Förändring övriga rörelsefordringar -10 -2 Förändring övriga rörelseskulder -2 -5 Kassaflöde från den löpande verksamheten 53 97 Kassaflöde från finansieringsverksamheten Inlåning från koncernföretag -282 422 Utlåning till koncernföretag -132 -708 Nyemission stamaktier 27 - Återköp stamaktier - -30 Emissionskostnader stamaktier -2 - Nyemission hybridobligation - 282 Återköp hybridobligation -63 -544 Upptagna lån 1 567 932 Amortering av lån -1 080 -370 Lämnad utdelning -75 -70 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -40 -85 Årets kassaflöde 13 11 Likvida medel vid årets början 23 11 Likvida medel vid årets slut 36 23 Genova årsredovisning 2025 99 ===== SIDA 100 ===== Not 1 Allmän information Denna årsredovisning och koncernårsredovisning omfattar det svenska moderbolaget Genova Property Group AB, organisations - nummer 556864-8116, och dess dotterföretag, nedan benämnt ”Genova” eller koncernen. Moderbolaget är ett aktiebolag som är registrerat i Sverige och har sitt säte i Stockholm. Besöksadressen till huvudkontoret är Smålandsgatan 12, 111 46 Stockholm. Samtliga belopp redovisas i miljoner kronor (Mkr) om inte annat anges. Uppgifterna inom parentes avser föregående år. Styrelsen har den 31 mars 2026 godkänt denna årsredovisning och koncernredovisning vilken kommer att läggas fram för antagande vid årsstämma den 6 maj 2026. Redovisningsprinciper samt noter NOT 2 Sammanfattning av väsentliga redovisningsprinciper 2.1 GRUND FÖR RAPPORTERNAS UPPRÄTTANDE Koncernredovisningen för Genova har upprättats i enlighet med IFRS redovisningsstandarder (IFRS) samt tolkningar från IFRS IC sådana de antagits av EU. Utöver detta har RFR 1 Kompletterande redovis - ningsregler för koncerner tillämpats. Koncernredovisningen har upprättats med antagande om fortlevnad enligt anskaffningsvärde - metoden, med undantag av förvaltningsfastigheter och finansiella instrument, vilka värderats till verkligt värde. Att upprätta rapporter i överrensstämmelse med IFRS kräver användning av viktiga uppskattningar för redovisningsändamål. Utöver detta krävs att ledningen gör vissa bedömningar vid tillämp - ningen av koncernens redovisningsprinciper. För de områden som innefattar en hög grad av bedömning som är komplexa, eller där antaganden och uppskattningar har gjorts av väsentlig betydelse för koncernen, har information lämnats om detta i not 4. Moderbolagets redovisning är upprättad i enlighet med RFR 2, Redovisning för juridiska personer och Årsredovisningslagen. I de fall moderbolaget tillämpar andra redovisningsprinciper än koncer - nen anges detta separat i slutet av denna not. De nedan angivna redovisningsprinciperna för koncernen har tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenteras i koncernens finansiella rapporter om inte annat framgår nedan. Ändrade redovisningsprinciper 2025 De omarbetade och ändrade IFRS redovisningsstandarder som började gälla för räkenskapsåret 2025 har inte haft någon väsentlig inverkan på koncernredovisningen. Ändrade redovisningsprinciper 2026 och senare Ett antal nya standarder och tolkningar träder ikraft för räkenskapsår som börjar den 1 januari 2026 eller senare och har inte tillämpats vid upprättandet av denna finansiella rapport. Inga av dessa nya IFRS- eller IFRIC-ändringar förväntas ha någon betydande effekt på kon - cernens finansiella rapporter framöver, med undantag för IFRS 18. IFRS 18 Presentation och upplysningar i finansiella rapporter I april 2024 publicerade International Accounting Standards Board (IASB) den nya standarden IFRS 18 Presentation and Disclosures in Financial Statements, som ersätter IAS 1 Utformning av finansiella rapporter. IFRS 18 innebär nya krav som syftar till att öka jämförbar - het, transparens och användbarhet i de finansiella rapporterna. De viktigaste förändringarna omfattar: • Nya krav på struktur i resultaträkningen genom införande av kate - gorier och två nya definierade delsummor. • Utökade upplysningskrav för vissa nyckeltal som används i extern - finansiell kommunikation, så kallade Management-defined Perfor - mance Measures (MPM:s). För dessa krävs bland annat informa - tion om hur nyckeltalet beräknas samt avstämning mot närmaste jämförbara delsumma enligt IFRS. • Utökad vägledning för aggregering och disaggregering av informa - tion i räkningar och noter, samt vägledning kring om information ska presenteras i de primära finansiella rapporterna eller i not. Implementeringen av IFRS 18 medför även ändringar i andra standar - der, såsom IAS 7 Rapport över kassaflöden, IAS 34 Delårsrapporte - ring och IAS 33 Resultat per aktie. NOTER Genova årsredovisning 2025100 ===== SIDA 101 ===== NOTER IFRS 18 träder i kraft den 1 januari 2027 (godkänd i februari 2026) och ska tillämpas retroaktivt i både årsredovisning och delårs rapport. Genova Property Group har påbörjat en preliminär analys av effek - terna av IFRS 18 och kommer att fortsätta utvärdera konsekvenserna under 2026. Införandet av standarden kommer att kräva en översyn av resultat- räkningens struktur, omklassificering av poster till nya kategorier samt bedömning av hur poster ska grupperas och upplysas i not. Även kassaflödesanalysen kommer att påverkas. Vidare kommer relevanta MPM:er att identifieras och tillhörande upplysningar att sammanställas i not. 2.2 KONCERNREDOVISNING Dotterföretag Dotterföretag är alla företag över vilka koncernen har bestämmande inflytande. Koncernen kontrollerar ett företag när den exponeras för eller har rätt till rörlig avkastning från sitt innehav i företaget och har möjlighet att påverka avkastningen genom sitt inflytande i företa - get. Dotterföretag inkluderas i koncernredovisningen från och med den dag då det bestämmande inflytandet överförs till koncernen. De exkluderas ur koncernredovisningen från och med den dag då det bestämmande inflytandet upphör. Förvärvsmetoden används för redovisning av koncernens rörelse - förvärv. Köpeskillingen för förvärvet av ett dotterföretag utgörs av verkligt värde på överlåtna tillgångar, skulder som koncernens ådrar sig till tidigare ägare av det förvärvade bolaget och de aktier som emitterats av koncernen. I köpeskillingen ingår även verkligt värde på alla tillgångar eller skulder som är en följd av en överenskommelse om villkorad köpeskilling. Identifierbara förvärvade tillgångar och övertagna skulder i ett rörelseförvärv värderas initialt till verkliga vär - den på förvärvsdagen. Förvärvsrelaterade kostnader kostnadsförs när de uppstår. Koncerninterna transaktioner, balansposter samt orealiserade vinster och förluster på transaktioner mellan koncernföretag elimine - ras. Redovisningsprinciperna för dotterföretag har i förekommande fall ändrats för att garantera en konsekvent tillämpning av Koncer - nens principer. Rörelseförvärv och tillgångsförvärv Då förvärv av dotterföretag ej avser förvärv av rörelse, utan förvärv av tillgångar i form av förvaltningsfastigheter, fördelas anskaffnings - utgiften på de förvärvade tillgångarna i förvärvsanalysen. Ett förvärv av förvaltningsfastigheter klassificeras som tillgångsförvärv om förvärvet avser fastigheter, med eller utan hyreskontrakt, men inte innefattar den personal och de processer som krävs för att bedriva förvaltningsverksamheten. En viktig skillnad i redovisning av till - gångsförvärv, jämfört med rörelseförvärv, är att någon uppskjuten skatt inte redovisas vid det första tillfället tillgången tas upp i balans - räkningen. Ytterligare en skillnad är att transaktionsutgifter redovisas som en del av anskaffningsutgiften i ett tillgångsförvärv. Se även not 4 som behandlar kritiska bedömningar och uppskatt - ningar vid tillämpning av Genovas redovisningsprinciper, där fråga om rörelseförvärv eller tillgångsförvärv utvecklas. Transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande (minoritetsaktieägare) Koncernen redovisar transaktioner med aktieägare utan bestäm - mande inflytande som transaktioner med koncernens aktieägare. Vid förvärv från aktieägare utan bestämmande inflytande redovisas skillnaden mellan erlagd köpeskilling och den faktiska förvärvade andelen av det redovisade värdet på dotterföretagets nettotillgångar i eget kapital. Vinster och förluster på avyttringar till innehavare utan bestämmande inflytande redovisas också i eget kapital. Segmentsredovisning Företagsledningen har identifierat rörelsesegment utifrån den interna rapporteringen till företagets högste verkställande besluts - fattare, vilken av koncernen identifierats som koncernens VD. Uti - från den interna rapporteringen organiseras, styrs och rapporteras verksamheten genom två rörelsesegment: Fastighetsförvaltning och Övrigt. Rörelsesegmentet Förvaltningsfastigheter konsolideras enligt samma principer som koncernen i sin helhet. Intäkter och kost - nader som redovisas för respektive rörelsesegment är faktiska kost - nader. Motsvarande gäller de tillgångar och skulder som redovisas per segment och som framgår av koncernens rapport över finansiell ställning. I segmentsredovisningen, redovisas pågående bostadsprojekt genom bostadsrättsföreningar i segmentet Övrigt enligt tidigare tillämpade principer för intäktsredovisning. Det innebär att Genova ser bostadsrättsföreningen som en extern motpart och redovisar en intäkt vid försäljning av fastigheten till bostadsrättsföreningen och intäkter från projektledningen över tid i takt med att arbetet utförts med tillämpning av successiv vinstavräkning. Resultat från transak - tioner med bostadsrättsföreningar redovisas i segmentet ”Övrigt”. Dessa principer innebär att Genova i segmentsredovisningen inte följer IFRS 10 Koncernredovisning då bostadsrättsföreningarna som konsolideras i koncernredovisningen ses som externa parter i segmentsredovisningen. Genova anser att denna redovisning bäst beskriver Genovas bostadsaffär och det är fortsatt enligt denna prin - cip som styrelse och ledning följer verksamheten. 2.3 SAMARBETSARRANGEMANG Med samarbetsarrangemang avses företag där koncernen tillsam - mans med andra parter genom avtal har ett gemensamt bestäm - mande inflytande över verksamheten. Ett innehav i ett samarbetsar - rangemang klassificeras antingen som en gemensam verksamhet eller som ett joint venture beroende på de rättigheter och skyldig - heter respektive investerare har enligt kontraktet. I koncernen har innehaven klassificerats som joint ventures. Joint ventures redovisas enligt kapitalandelsmetoden. Vid tillämpning av kapitalandelsmeto - den värderas investeringen inledningsvis till anskaffningsvärde i kon - cernens rapport över finansiell ställning och det redovisade värdet ökas eller minskas därefter för att beakta koncernens andel av resul - tat och övrigt totalresultat från sina innehav efter förvärvstidpunkten. Koncernens andel av resultat och övrigt totalresultat i ett joint venture ingår i koncernens resultat och övrigt totalresultat. Genova årsredovisning 2025 101 ===== SIDA 102 ===== NOTER 2.4 INVENTARIER Alla inventarier redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för ack - umulerade avskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår utgifter som direkt kan hänföras till förvärvet av tillgången. Avskrivningar för att fördela deras anskaffningsvärde ner till det beräknade restvärdet över den beräknade nyttjandeperioden, görs linjärt enligt följande: Inventarier 5 år Tillgångarnas restvärde och nyttjandeperioder prövas varje balans - dag och justeras vid behov. En tillgångs redovisade värde skrivs omgående ner till dess återvinningsvärde om tillgångens redovisade värde överstiger dess bedömda återvinningsvärde. Vinster och förluster vid avyttring fastställs genom en jämförelse mellan försäljningsintäkten och det redovisade värdet och redovisas i Övriga rörelseintäkter respektive Övriga rörelsekostnader i resultat - räkningen. 2.5 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Förvaltningsfastigheter innehas i syfte att generera hyresintäkter och värdestegringar. I det fall en fastighet förvärvas med flera möjliga användningsområden och där alternativen är att generera hyres intäkter och värdestegringar eller användas för exploatering av bostadsrätter, klassificeras innehavet initialt som förvaltningsfastighet. Förvaltningsfastigheter redovisas initialt till anskaffningsvärde, inkluderat direkt hänförliga transaktionskostnader. Efter den initiala redovisningen redovisas förvaltningsfastigheter till verkligt värde. Verkligt värde baserar sig i första hand på priser på en aktiv marknad och är det belopp till vilken en tillgång skulle kunna överlåtas mellan initierade parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse av att transaktionen genomförs. För att fastställa fastigheternas verkliga värde görs externa marknadsvärderingar av samtliga fastigheter i samband med varje kvartalsbokslut. Förändringar i verkligt värde av för- valtningsfastigheter redovisas som värdeförändring i resultaträkningen. Vid försäljning av fastighet redovisas skillnaden mellan erhållet försälj- ningspris och redovisat värde enligt senast upprättad rapport, med avdrag för försäljningsomkostnader och tillägg för aktiveringar sedan senaste delårsrapporten som värdeförändring i resultaträkningen. Tillkommande utgifter aktiveras enbart när det är troligt att fram - tida ekonomiska fördelar förknippade med fastigheten kommer att erhållas av koncernen och utgiften kan fastställas med tillförlitlighet samt att åtgärden avser utbyte av en befintlig eller införandet av en ny identifierad komponent. Övriga reparations- och underhållsutgifter resultatförs löpande i den period de uppstår. Vid större ny-, till- och ombyggnad aktiveras även räntekostnad under produktionstiden. 2.6 PÅGÅENDE NYANLÄGGNINGAR Pågående nyanläggningar av förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde, utifrån bedömt framtida marknadsvärde vid färdigstäl - landet av fastigheten, i förhållande till färdigställandegrad i projektet. Framtagande av färdigställandegraden görs med nerlagda projekt - kostnader tillsammans med ursprungsvärdet på marken i förhållande till den beräknade slutkostnaden för projektet som helhet. 2.7 PROJEKTERINGSFASTIGHETER Projekteringsfastigheter redovisas till anskaffningsvärdet på fastig - heten plus nedlagda kostnader såsom arkitektkostnader, bygglovs - avgifter, räntor etc. I vissa fall där fastigheten i ett tidigare skede utgjort en förvaltningsfastighet och då värderats enligt principen verkligt värde innan den omklassificerats till projekteringsfastighet är det senaste marknadsvärdet som då anses utgöra anskaffnings - värdet vid tidpunkten för omklassificeringen till projekterings - fastighet. När omklassificering gjorts till projekteringsfastighet görs inga ytterligare värdeförändringar på fastigheten. 2.8 NEDSKRIVNINGAR AV ICKE-FINANSIELLA ANLÄGGNINGS - TILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar och sådana immateriella tillgångar som skrivs av bedöms med avseende på värdenedgång närhelst hän- delser eller förändringar i förhållanden indikerar att det redovisade värdet kanske inte är återvinningsbart. En nedskrivning görs med det belopp varmed tillgångens redovisade värde överstiger dess åter - vinningsvärde. Återvinningsvärdet är det högre av tillgångens verk - liga värde minskat med försäljningskostnader och dess nyttjande - värde. Vid bedömning av nedskrivningsbehov grupperas tillgångar på de lägsta nivåer där det finns separata identifierbara kassaflöden (kassa genererande enheter). För materiella och immateriella anlägg - ningstillgångar som tidigare har skrivits ned görs en prövning vid varje balansdag för att bedöma om en återföring bör göras. 2.9 FINANSIELLA INSTRUMENT Finansiella instrument är varje form av avtal som ger upphov till en finansiell tillgång i ett företag och en finansiell skuld eller ett eget kapitalinstrument i ett annat företag. Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar på tillgångssidan innehav av onoterade aktier, likvida medel, hyres- och kundfordringar och övriga fordringar. På skuldsidan återfinns leverantörsskulder, låneskulder och övriga skulder. Redovisningen beror på hur de finansiella instru - menten har klassificerats. Redovisning och borttagande En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i balansräkningen när bolaget blir part enligt instrumentets avtalsmässiga villkor. Hyres- och kundfordringar tas upp i balansräkningen när faktura har skickats och företagets rätt till ersättning är ovillkorlig. Skuld tas upp när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet föreligger att betala, även om faktura ännu inte mottagits. Leverantörsskulder tas upp när faktura mottagits. Vinster och förluster från borttagande ur balansräkning samt modifiering redovisas i resultatet. Klassificering och värdering Finansiella tillgångar Skuldinstrument: Utifrån koncernens affärsmodell för förvaltning av tillgången och karaktären på tillgångens avtalsenliga kassaflöden klassificeras finansiella tillgångar som är skuldinstrument. Genova årsredovisning 2025102 ===== SIDA 103 ===== NOTER Instrumenten klassificeras till: • upplupet anskaffningsvärde • verkligt värde via övrigt totalresultat, eller • verkligt värde via resultatet. Koncernens skuldinstrument klassificeras till upplupet anskaffnings - värde. Finansiella tillgångar klassificerade till upplupet anskaffnings - värde värderas initialt till verkligt värde med tillägg av transaktions - kostnader. Hyres- och kundfordringar redovisas initialt till det faktu - rerade värdet. Efter första redovisningstillfället värderas tillgångarna enligt effektivräntemetoden. Tillgångar klassificerade till upplupet anskaffningsvärde innehas enligt affärsmodellen att inkassera avtals enliga kassaflöden som endast är betalningar av kapitalbelopp och ränta på det utestående kapitalbeloppet. Tillgångarna omfattas av en förlustreservering för förväntade kreditförluster. Egetkapitalinstrument: klassificeras till verkligt värde via resultatet med undantaget om de inte hålls för handel, då ett oåterkalleligt val kan göras att klassificera dem till verkligt värde via övrigt totalresultat utan efterföljande omklassificering till resultatet. Koncernen inne - har aktier och andelar som redovisas till verkligt värde via resultatet. Derivat: klassificeras till verkligt värde via resultatet. Verkligt värde fastställs enligt beskrivning i not 3. Finansiella skulder Finansiella skulder klassificeras till upplupet anskaffningsvärde med undantag av derivat. Finansiella skulder redovisade till upplu - pet anskaffningsvärde värderas initialt till verkligt värde inklusive transaktions kostnader. Efter det första redovisningstillfället värderas de till upplupet anskaffningsvärde enligt effektivräntemetoden. Derivat: klassificeras till verkligt värde via resultatet. Verkligt värde fastställs enligt beskrivning i not 3. Nedskrivning av finansiella tillgångar Koncernens finansiella tillgångar, förutom de som klassificeras till verkligt värde via resultatet eller egetkapitalinstrument som värde - ras till verkligt värde via övrigt totalresultat, omfattas av nedskriv - ning för förväntade kreditförluster. Nedskrivning för kreditförluster enligt IFRS 9 är framåtblickande och en förlustreservering görs när det finns en exponering för kreditrisk, vanligtvis vid första redovis - ningstillfället. Förväntade kreditförluster återspeglar nuvärdet av alla underskott i kassaflöden hänförliga till fallissemang antingen för de nästkommande 12 månaderna eller för den förväntade återstående löptiden för det finansiella instrumentet, beroende på tillgångsslag och på kreditförsämring sedan första redovisningstillfället. Förvän - tade kreditförluster återspeglar ett objektivt, sannolikhetsvägt utfall som beaktar flertalet scenarier baserade på rimliga och verifierbara prognoser. Den förenklade modellen tillämpas för hyres- och kundfordringar, avtalstillgångar samt leasingfordringar. En förlustreserv redovisas, i den förenklade modellen, för fordrans eller tillgångens förväntade återstående löptid. Initialt, samt per varje balansdag, redovisas en förlustreserv för de nästkommande 12 månaderna, alternativt för en kortare tidsperiod beroende på återstående löptid (stadie 1). Koncernens tillgångar har bedömts vara i stadie 1, det vill säga, det har inte skett någon väsent - lig ökning av kreditrisk. Denna metod tillämpas för hyres- och kund - fordringar samt för förväntade kreditförluster relaterade till finansiella garantiavtal. Dessa består av borgensförbindelser som företaget har till förmån för lån upptagna av Brf vid finansiering av entreprenaden. Beräkning av förväntade kreditförluster görs genom individuell genomgång av respektive tillgång och utifrån historik över faktiska kreditförluster. De finansiella tillgångarna redovisas i balansräkningen till upplu - pet anskaffningsvärde, det vill säga, netto av bruttovärde och förlust - reserv. Förändringar av förlustreserven redovisas i resultaträkningen. Likvida medel Likvida medel består av kassamedel samt omedelbart tillgängliga tillgodohavanden hos banker och motsvarande institut samt kort - fristiga likvida placeringar med en löptid från anskaffningstidpunkten understigande tre månader. Likvida medel omfattas av kraven på för - lustreservering för förväntade kreditförluster. Kundfordringar och övriga fordringar För hyres- och kundfordringar har koncernen valt att tillämpa den för - enklade metoden för redovisning av förväntade kreditförluster. Detta innebär att förväntade kreditförluster reserveras för återstående löptid, vilken förväntas understiga ett år för samtliga fordringar. Kon - cernen reserverar för förväntade kreditförluster baserat på historiska kreditförluster samt framåtriktad information. Koncernens kunder är en homogen grupp med likartad riskprofil, varför kreditrisken initialt bedöms kollektivt för samtliga kunder. Eventuella större enskilda fordringar bedöms per motpart. Koncernen skriver bort en fordran när det inte längre finns någon förväntan på att erhålla betalning och då aktiva åtgärder för att erhålla betalning har avslutats. Genova tillämpar en metod som kombinerar historiska erfaren - heter med annan känd information och framåtblickande faktorer för bedömning av förväntade kreditförluster. Koncernen har definierat fal- lissemang som då betalning av fordran är 90 dagar försenad eller mer, eller om andra faktorer indikerar att betalningsinställelse föreligger. Väsentlig ökning av kreditrisk har per balansdagen inte bedömts före - ligga för någon fordran eller tillgång. Sådan bedömning baseras på om betalning är 30 dagar försenad eller mer, eller om väsentlig försämring av kreditrating sker, medförande en rating understigande investment grade. I de fall beloppen inte bedöms vara av oväsentlig karaktär redo- visas en reserv för förväntade kreditförluster för finansiella instrument. 2.10 KASSAFLÖDE I likvida medel ingår kassa, banktillgodohavanden och övriga kort - fristiga placeringar med förfallodag inom tre månader från anskaff - ningstidpunkten. Checkräkningskredit redovisas som upplåning bland kortfristiga skulder. Genova har enbart banktillgodohavanden i nuläget. In- och utbetalningar redovisas i rapport över kassaflöden som är upprättad i enlighet med den indirekta metoden. Genova årsredovisning 2025 103 ===== SIDA 104 ===== 2.11 AKTIEKAPITAL OCH BERÄKNING RESULTAT PER AKTIE Stamaktier och preferensaktier klassificeras som eget kapital, se vidare i not 29. Kostnader som direkt kan hänföras till emission av nya aktier redovisas i eget kapital som ett avdrag från emissionslikviden. Emissionskostnader redovisas som en avdragspost under eget kapi - talkategori Övrigt tillskjutet kapital. Beräkning av resultat per stamaktie baseras på årets resultat i koncernen hänförligt till moderbolagets aktieägare, efter avdrag för utdelning till preferensaktieägarna, och på det vägda genomsnittliga antalet utestående aktier under året. 2.12 LEVERANTÖRSSKULDER Leverantörsskulder redovisas inledningsvis till nominellt belopp och därefter till upplupet anskaffningsvärde, vilket i normalfallet anses vara likvärdigt med nominellt belopp då löptiden normalt är kort. Leverantörsskulder tas upp när faktura mottagits. 2.13 UPPLÅNING Upplåning redovisas inledningsvis till verkligt värde, netto efter trans - aktionskostnader. Upplåning redovisas därefter till upplupet anskaff - ningsvärde och eventuell skillnad mellan erhållet belopp (netto efter transaktionskostnader) och återbetalningsbeloppet redovisas i resultaträkningen fördelat över låneperioden, med tillämpning av effektivräntemetoden. Upplåning klassificeras som kortfristiga skulder om inte koncer - nen har en ovillkorlig rätt att skjuta upp betalning av skulden i åtmins - tone 12 månader efter balansdagen. Lånekostnader redovisas i resultaträkningen i den period till vilken de hänför sig. Upplupen ränta redovisas som en del av kortfristig upplåning från kreditinstitut, i det fall räntan förväntas regleras inom 12 månader från balansdagen. 2.14 AKTUELL OCH UPPSKJUTEN SKATT Inkomstskatter utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Inkomst - skatter redovisas i årets resultat utom då underliggande transaktion redovisas i övrigt totalresultat eller i eget kapital varvid tillhörande skatteeffekt redovisas i övrigt totalresultat respektive i eget kapital. Den aktuella skattekostnaden beräknas på basis av de skatte - regler som på balansdagen är beslutade eller i praktiken beslutade i Sverige, f n 20,6 procent, där moderföretagets dotterföretag är verk - samma och genererar skattepliktiga intäkter. Ledningen utvärderar regelbundet de yrkanden som gjorts i självdeklarationer avseende situationer där tillämpliga skatteregler är föremål för tolkning och gör, när så bedöms lämpligt, avsättningar för belopp som troligen ska betalas till skattemyndigheten. Uppskjuten skatt redovisas i sin helhet, enligt balansräknings - metoden, på alla temporära skillnader som uppkommer mellan det skattemässiga värdet på tillgångar och skulder och dessas redo - visade värden i koncernredovisningen. Den uppskjutna skatten redo - visas emellertid inte om den uppstår till följd av en transaktion som utgör den första redovisningen av en tillgång eller skuld som inte är ett rörelseförvärv och som, vid tidpunkten för transaktionen, varken påverkar redovisat eller skattemässigt resultat. Uppskjuten inkomst - skatt beräknas med tillämpning av skattesatser (och -lagar) som har beslutats eller aviserats per balansdagen och som förväntas gälla när den berörda uppskjutna skattefordran realiseras eller den upp - skjutna skatteskulden regleras. Uppskjutna skattefordringar redovisas i den omfattning det är tro - ligt att framtida skattemässiga överskott kommer att finnas tillgäng - liga, mot vilka de temporära skillnaderna kan utnyttjas. Uppskjuten skatt beräknas på temporära skillnader som uppkommer på andelar i dotterföretag, förutom där tidpunkten för återföring av den temporära skillnaden kan styras av Koncernen och det är sannolikt att den tem - porära skillnaden inte kommer att återföras inom överskådlig framtid. 2.15 ERSÄTTNINGAR TILL ANSTÄLLDA Kortfristiga ersättningar till anställda Ersättningar till anställda redovisas i takt med att de anställda utfört tjänster i utbyte mot ersättningen. Pensionsförpliktelser Koncernföretagen har enbart avgiftsbestämda pensionsplaner. 2.16 AVSÄTTNINGAR Avsättningar redovisas när Koncernen har en legal eller informell för - pliktelse till följd av tidigare händelser, det är sannolikt att ett utflöde av resurser kommer att krävas för att reglera åtagandet, och beloppet har beräknats på ett tillförlitligt sätt. Inga avsättningar görs för fram - tida rörelseförluster. 2.17 INTÄKTSREDOVISNING Intäkter från avtal med kunder avser intäkter från försäljning av varor och tjänster från Genovas ordinarie verksamhet. Intäkten redovisas när kontroll övergår till kunden för de varor eller tjänster som bolaget bedömt vara distinkta i ett avtal och speglar den ersättning som före - taget förväntar sig att ha rätt till i utbyte mot dessa varor eller tjänster. Koncernens intäkter kommer från leasingintäkter och redovisas i enlighet med IFRS 16 Leasingavtal, dessa principer anges nedan under 2.18. Andra intäkter avser försäljning av bostadslägenheter till bostadsköpare, som vanligen utgörs av privata konsumenter. Avtal om köp av bostadslägenhet ingås löpande med kunderna med start innan byggnationen har påbörjats. Koncernen har identifierat ett distinkt prestationsåtagande i avtalen: försäljning av bostadslägenhet. Trans - aktionspriset är i sin helhet fast. Intäkterna redovisas när kunden har fått kontroll, genom att kunden kan använda eller dra nytta av varan, varvid kontrollen anses överförd. Genova har gjort bedömningen att kontrollen över bostadslägenheten övergår till kunden vid en tidpunkt, då bostadsköparen får tillträde till bostaden. Detta sker vanligen under en kortare tidsperiod när bostadsfastigheten är färdigställd. 2.18 LEASING Koncernen som leasetagare Leasingskulder Vid inledningsdatumet för ett leasingavtal redovisas en leasingskuld motsvarande nuvärdet av de leasingbetalningar som inte betalats vid denna tidpunkt. Dessa leasingskulder redovisas separat från övriga skulder i balansräkningen. NOTER Genova årsredovisning 2025104 ===== SIDA 105 ===== NOTER Leasingperioden bestäms som den icke-uppsägningsbara perio - den tillsammans med perioder att förlänga eller säga upp avtalet om Genova är rimligt säkra på att nyttja de optionerna. Leasingbetalning - arna inkluderar fasta betalningar (efter avdrag för eventuella förmå - ner i samband med tecknandet av leasingavtalet), variabla leasingav - gifter som beror på ett index eller ett pris, och belopp som förväntas betalas enligt restvärdesgarantier. Leasingbetalningarna inkluderar dessutom lösenpriset för en option att köpa den underliggande till - gången eller straffavgifter som utgår vid uppsägning om Genova är rimligt säker på att utnyttja dessa optioner. Variabla leasingavgifter som inte beror på ett index eller ett pris redovisas som en kostnad i den period som de är hänförliga till. För nuvärdeberäkning av leasingbetalningar tillämpas den impli - cita räntan i avtalet om den kan fastställas, i övriga fall används den marginella upplåningsräntan för leasingavtalet. Efter inledningsdatu - met av ett leasingavtal ökar leasingskulden för att återspegla räntan på leasingskulden och minskar med utbetalda leasingavgifter. Dess - utom omvärderas leasingskulden till följd av avtalsmodifieringar, för - ändringar av leasingperioden, förändringar i leasingbetalningar eller förändringar i en bedömning att köpa den underliggande tillgången. Nyttjanderättstillgångar Genova redovisar nyttjanderättstillgångar i balansräkningen vid inledningsdatumet för leasingavtalet. Nyttjanderättstillgångarna re - dovisas separat från övriga tillgångar i balansräkningen. Nyttjanderättstillgångar värderas till anskaffningsvärde. Anskaff - ningsvärdet för dessa nyttjanderättstillgångar inkluderar det initi - ala värdet som redovisas för den hänförliga leasingskulden, initiala direkta utgifter, eventuella förskottsbetalningar som görs på eller innan inledningsdatumet för leasingavtalet efter avdrag av eventu - ella erhållna incitament, samt en uppskattning av eventuella åter - ställningskostnader. Efter inledningsdatumet värderas nyttjande - rättstillgångar till anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar, samt justerat för omvär - deringar av leasingskulden. Förutsatt att Genova inte är rimligt säkra att de kommer överta äganderätten till den underliggande tillgången vid utgången av leasingavtalet skrivs nyttjanderättstillgången av lin - järt under leasingperioden. Tillämpning av lättnadsregler Genova tillämpar lättnadsreglerna avseende korttidsleasingavtal och leasingavtal där den underliggande tillgången är av lågt värde. Utgif - ter som uppstår i samband med dessa leasingavtal redovisas linjärt över leasingperioden som rörelsekostnader i resultaträkningen. Koncernen som leasegivare Genova klassificerar samtliga hyresavtal som operationella lea - singavtal med hänsyn till att samtliga väsentliga risker och förmå - ner förknippade med ägandet av fastigheterna behålls av Genova. Hyresintäkter aviseras i förskott och periodiseras linjärt över hyres - perioden om inte en annan periodisering följer av de ekonomiska fördelarna i hyreskontraktet. Förskottsbetalade hyror redovisas som förutbetalda intäkter. I de fall hyreskontrakten ger en reducerad hyra under en viss period periodiseras denna linjärt över den aktuella kon - traktsperioden. 2.19 UTDELNINGAR Utdelning till moderbolagets aktieägare redovisas som skuld i Kon - cernens finansiella rapporter i den period då utdelningen godkänns av moderbolagets aktieägare. 2.20 ALTERNATIVA NYCKELTAL En avstämning av alternativa nyckeltal enligt ESMAs riktlinjer finns tillgänglig på Genovas webbplats, www.genova.se. 2.21 MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER Redovisningsprinciperna i moderbolaget överensstämmer i allt väsentligt med koncernredovisningen. Moderbolagets redovisning är upprättad i enlighet med RFR 2 Redovisning för juridiska personer och Årsredovisningslagen. RFR 2 anger undantag från och tillägg till de av IASB utgivna standarder. Undantagen och tilläggen ska tilläm - pas från det datum då den juridiska personen i sin koncernredovis - ning tillämpar angiven standard eller uttalande. Moderbolaget tillämpar andra redovisningsprinciper än koncernen i de fall som anges nedan. Uppställningsform för resultat- och balansräkning Moderbolaget använder de uppställningsformer som anges i Årsre - dovisningslagen, vilket bland annat medför att en annan presentation av eget kapital tillämpas. Aktier i dotterföretag Aktier i dotterföretag redovisas till anskaffningsvärde efter avdrag för eventuella nedskrivningar och med tillägg av anskaffningskostnader. När det finns en indikation på att aktier och andelar i dotterföretag minskat i värde görs en beräkning av återvinningsvärdet. Är detta lägre än det redovisade värdet görs en nedskrivning. Nedskrivningar redovisas i posten Resultat från andelar i koncernföretag. Koncernbidrag och aktieägartillskott Moderbolaget redovisar koncernbidrag enligt alternativregeln, vilket innebär att koncernbidrag som erhålls eller lämnas redovisas som bokslutsdispositioner. Aktieägartillskott förs direkt mot eget kapital hos mottagaren och aktiveras i aktier och andelar hos givaren. Erhållna aktieägartillskott redovisas som en ökning av fritt eget kapital. Leasingavtal Reglerna om redovisning av leasingavtal tillämpas inte i moderbolaget. Detta innebär att leasingavgifter redovisas som kostnad linjärt över leasingperioden, och att nyttjanderättstillgångar och leasingskulder inte inkluderas i moderbolagets balansräkning. Identifiering av ett lea - singavtal görs dock, d.v.s. att ett avtal är, eller innehåller, ett leasingav- tal om avtalet överlåter rätten att under en viss period bestämma över användningen av en identifierad tillgång i utbyte mot ersättning. Genova årsredovisning 2025 105 ===== SIDA 106 ===== NOTER 3.1 FINANSIELLA RISKFAKTORER Koncernen är genom sin verksamhet exponerad för olika slag av finansiella risker, vilka kan påverka bolagets finansiella ställning och resultat. I det följande beskrivs de huvudsakliga finansiella risker som Genova-koncernen är exponerad för och hur ledningen valt att hantera dessa risker. Noten ska läsas tillsammans med de noter som närmare beskriver de finansiella tillgångar och skulder som koncer - nen har. Moderbolaget innehar i nuläget endast andelar i koncernföretag och koncernmellanhavanden. Nedan beskrivning tar således sikte på koncernen som helhet. Riskhanteringen sköts av VD och CFO i samråd med styrelsen. VD och CFO identifierar och utvärderar finansiella risker. 3.2 FINANSIERINGSRISK – LIKVIDITETSRISK Koncernens verksamhet, i synnerhet avseende förvärv av fastighe - ter, finansieras till stor del genom lån från externa långivare. Ränte - kostnader är en betydande kostnadspost och upplåning en väsentlig del av totala balansomslutningen. Koncernens verksamhet är bland annat att projektleda fastighetsutvecklingsprojekt, vilka kan komma att fördröjas eller drabbas av oförutsedda eller ökade kostnader – på grund av faktorer inom eller utom koncernens kontroll. Om sådana omständigheter inträffar kan det innebära att projekten inte kan slut - föras innan lånen förfaller eller att de ökade kostnaderna överskrider beviljade kreditfaciliteter. Om Genova i en sådan situation inte erhål - ler erforderliga krediter eller endast kan erhålla krediter till oförmån - liga villkor, kan det ha en väsentlig negativ påverkan på koncernens verksamhet, resultat och finansiella ställning. Per den 31 december 2025 har koncernen en likviditet om 257 Mkr (190), inklusive en outnyttjad checkkredit om 72 Mkr (38). Koncer - nens kreditfacilitet är förenad med villkor som består av dels ett antal finansiella nyckeltal och dels ett antal icke-finansiella nyckeltal. De finansiella nyckeltalen är bl.a. belåningsgrad och räntetäcknings - grad. Genova arbetar löpande med uppföljning av sina lånevillkor och styrelsen tar del av resultatet. I tabellen nedan återfinns de odiskonterade kassaflöden som kommer av koncernens skulder i form av finansiella instrument, baserat på de vid balansdagen kontrakterade återstående löptiderna. Belopp som ska betalas baserat på en rörlig ränta har uppskattats genom att använda de på balansdagen gällande räntesatserna. Not 3 Finansiell riskhantering Koncernen, Mkr Mindre än 1 år Mellan 1 och 2 år Mellan 2 och 5 år Mer än 5 år Per 31 december 2025 Upplåning från kreditinstitut 1 522 1 044 3 112 14 Checkräkningskredit 43 Derivat 7 15 24 Obligationslån 618 1 615 Långfristiga skulder 18 16 48 42 Leasingskulder 10 5 6 13 Leverantörsskulder och övriga skulder 273 Totalt 1 873 1 682 4 796 93 Koncernen Mindre än 1 år Mellan 1 och 2 år Mellan 2 och 5 år Mer än 5 år Per 31 december 2024 Upplåning från kreditinstitut 1 909 1 060 2 785 14 Konvertibla skuldebrev 208 Checkräkningskredit 52 Derivat 26 12 5 -8 Obligationslån 755 688 Långfristiga skulder 19 1 30 Leasingskulder 8 3 5 12 Leverantörsskulder och övriga skulder 344 Totalt 2 357 1 831 3 691 49 Genova årsredovisning 2025106 ===== SIDA 107 ===== NOTER 3.3 RÄNTERISK Koncernens ränterisk uppstår genom upplåning. Koncernen lånar till Stibor plus en marginal. Detta innebär att koncernen är exponerad mot svängningar i upplåningskostnader. Koncernens externa upplå - ning utgörs av sedvanliga kreditavtal, byggnadskreditiv, obligations - lån och checkräkningskredit. Förändringar av räntor kan leda till för - ändringar av verkliga värden på fastigheter och derivat, förändringar i kassaflöden samt fluktuationer i koncernens resultat. Om Stibor 3M skulle varit 1 procentenhet högre/lägre per 31 december 2025 hade koncernens intjäningsförmåga påverkats med 70 Mkr högre/lägre före beaktande av räntesäkringar. Per den 31 december 2025 hade Genova räntesäkringar i form av fasträntelån om 39 Mkr samt ränteswappar om 4 050 Mkr, vilket tar ner effekten från 70 Mkr till 29 Mkr. Förändring av resultat och eget kapital hade skett med motsvarande belopp. Känslighetsanalysen är enbart upp - skattad utifrån ett antagande om förändrade nivåer i Stibor. 3.4 KREDITRISK OCH MOTPARTSRISK Koncernen är exponerad för risken att inte få betalt för sålda bostä - der eller fastigheter som Genova har ingått avtal om, samt för ford - ringar gentemot köpare, aktuella hyresfordringar och kundfordringar. Bedömningen har gjorts att det inte har skett någon väsentlig ökning av kreditrisk för någon av koncernens finansiella tillgångar. Motpar - terna är utan kreditriskbetyg, förutom för likvida medel där motparten har kreditriskbetyget AAA. De finansiella tillgångar som omfattas av reservering för förvän - tade kreditförluster enligt den generella metoden utgörs av likvida medel, uppdragsavtal, samt hyres- och kundfordringar. Genova til l- lämpar en metod som kombinerar historiska erfarenheter med annan känd information och framåtblickande faktorer för bedömning av förväntade kreditförluster. Koncernen har definierat fallissemang som då betalning av fordran är 90 dagar försenad eller mer, eller om andra faktorer indikerar att betalningsinställelse föreligger. Väsent - lig ökning av kreditrisk har per balansdagen inte bedömts föreligga för någon fordran eller tillgång. Sådan bedömning baseras på om betalning är 30 dagar försenad eller mer, eller om väsentlig försäm - ring av kreditrating sker, medförande en rating understigande invest - ment grade. I de fall beloppen inte bedöms vara av oväsentlig karak - tär redovisas en reserv för förväntade kreditförluster för finansiella instrument. MODERBOLAGET Moderbolaget tillämpar motsvarande nedskrivningsmetod som kon - cernen för förväntade kreditförluster på kortfristiga och långfristiga fordringar på koncernföretag. Väsentlig ökning av kreditrisk har per balansdagen inte bedömts föreligga för någon fordran på koncern - företag. Bedömning har gjorts att förväntade kreditförluster inte är väsentliga och ingen reservering har därför redovisats. 3.5 KLASSIFICERING OCH VÄRDERING AV FINANSIELLA INSTRUMENT I nedanstående tabell presenteras koncernens finansiella tillgångar och skulder, upptagna till redovisat värde respektive verkligt värde, klassificerade i kategorierna enligt IFRS 9. Verkligt värde för koncernens derivat framkommer genom att använda marknadspriser enligt nivå 1. Förändringen i verkligt värde framkommer genom att jämföra villkoren för det derivat som ingåtts med marknadspriset för samma instrument på balansdagen och med samma förfallodatum. Tillgångarnas maximala kreditrisk utgörs av nettobeloppen av de redovisade värdena i tabellerna nedan. Koncernen har inte erhållit några ställda säkerheter för de finansiella nettotillgångarna. Genova årsredovisning 2025 107 ===== SIDA 108 ===== NOTER Koncernen, Mkr Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultatet Tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde Summa redovisat värde Summa verkligt värde Per 31 december 2025 Tillgångar i balansräkningen Övriga långfristiga fordringar 302 302 302 Hyresfordringar och kundfordringar 19 19 19 Övriga fordringar 85 85 85 Upplupna intäkter 18 18 18 Likvida medel 185 185 185 Summa 610 610 610 Koncernen, Mkr Finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultatet Skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Summa redovisat värde Summa verkligt värde Per 31 december 2025 Skulder i balansräkningen Långfristig upplåning från kreditinstitut 3 839 3 839 3 839 Derivat 46 46 46 Övriga långfristiga skulder 124 124 124 Kortfristig upplåning från kreditinstitut 1 298 1 298 1 298 Checkräkningskredit 43 43 43 Leverantörsskulder 71 71 71 Övriga skulder 88 88 88 Upplupna kostnader 45 45 45 Summa 46 5 508 5 553 5 553 Koncernen, Mkr Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultatet Tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde Summa redovisat värde Summa verkligt värde Per 31 december 2024 Tillgångar i balansräkningen Övriga långfristiga fordringar 259 259 259 Hyresfordringar och kundfordringar 20 20 20 Övriga fordringar 105 105 105 Upplupna intäkter 23 23 23 Likvida medel 152 152 152 Summa 558 558 558 Koncernen, Mkr Finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultatet Skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Summa redovisat värde Summa verkligt värde Per 31 december 2024 Skulder i balansräkningen Långfristig upplåning från kreditinstitut 3 383 3 383 3 383 Derivat 35 35 35 Övriga långfristiga skulder 50 50 50 Kortfristig upplåning från kreditinstitut 1 882 1 882 1 882 Checkräkningskredit 52 52 52 Leverantörsskulder 17 17 17 Övriga skulder 189 189 189 Upplupna kostnader 53 53 53 Summa 35 5 626 5 661 5 661 Genova årsredovisning 2025108 ===== SIDA 109 ===== NOTER Uppskattningar och bedömningar utvärderas löpande och baseras på historisk erfarenhet och andra faktorer, inklusive förväntningar på framtida händelser som anses rimliga under rådande förhållanden. VIKTIGA UPPSKATTNINGAR OCH ANTAGANDEN FÖR REDOVISNINGSÄNDAMÅL Koncernen gör uppskattningar och antaganden om framtiden. De uppskattningar för redovisningsändamål som blir följden av dessa kommer, definitionsmässigt, sällan att motsvara det verkliga resul - tatet. De uppskattningar och antaganden som innebär en betydande risk för väsentliga justeringar i redovisade värden för tillgångar och skulder under nästkommande räkenskapsår anges i huvuddrag nedan. Värdering av förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter ska redovisas till verkligt värde, vilket fast - ställs av företagsledningen på basis av fastigheternas bedömda verkliga värde. Vid värderingen av förvaltningsfastigheter kan bedömningar och antaganden påverka koncernens resultat och finansiella ställning. Väsentliga uppskattningar och antaganden görs vid värdering av byggrätter avseende bland annat variabler i exploateringskalkyler, vakansgrader, direktavkastningskrav och kalkylränta. Dessa antagan - den baserar sig på värderarnas erfarenhetsmässiga bedömningar av marknadens förräntningskrav på jämförbara fastigheter. Bedömningar av kassaflödet för drifts-, underhålls- och administrationskostnader är baserade på faktiska kostnader, men också utifrån erfarenheter av jämförbara fastigheter. Framtida investeringar har bedömts utifrån det faktiska behov som föreligger. Se mer information om de antaganden som gjorts under not 15 Förvaltningsfastigheter, vilket också innehåller ett avsnitt om värdering till verkligt värde. Uppskjuten skattefordran Uppskjutna skattefordringar och skulder redovisas för temporära skillnader och för outnyttjade underskottsavdrag. Värderingen av underskottsavdrag och koncernens förmåga att utnyttja under - skottsavdrag baseras på ledningens uppskattningar av framtida skattepliktiga överskott i olika beskattningsområden. De största underskottsavdragen hänför sig till Sverige där, de utan tidsbegräns - ning, kan avräknas mot framtida överskott. För mer information om underskottsavdrag och redovisning av uppskjuten skattefordran, se not 13. VIKTIGA BEDÖMNINGAR VID TILLÄMPNING AV KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER Avgränsning mellan rörelseförvärv och tillgångsförvärv När ett bolag förvärvas utgör det antingen ett förvärv av rörelse eller ett förvärv av tillgångar. Ett förvärv av tillgångar föreligger om förvärvet avser fastigheter, med eller utan hyreskontrakt, men inte innefattar organisation och de processer som krävs för att bedriva förvaltningsverksamheten. Övriga förvärv är rörelseförvärv. Företagsledningen bedömer vid varje enskilt förvärv vilka kriterier som är uppfyllda. Not 4 Viktiga uppskattningar och bedömningar Genova årsredovisning 2025 109 ===== SIDA 110 ===== NOTER Not 5 Segmentredovisning Företagsledningen har identifierat rörelsesegment utifrån den interna rapporteringen till företagets högste verkställande besluts - fattare, vilken av koncernen identifierats som koncernens VD. Uti - från den interna rapporteringen organiseras, styrs och rapporteras verksamheten genom två rörelsesegment: Fastighetsförvaltning och Övrigt. Rörelsesegmentet Förvaltningsfastigheter konsolideras enligt samma principer som koncernen i sin helhet. Intäkter och kost - nader som redovisas för respektive rörelsesegment är faktiska kost - nader. Motsvarande gäller de tillgångar och skulder som redovisas per segment och som framgår av koncernens rapport över finansiell ställning. Under året har 100 procent (100) av koncernens totala intäkter utgjorts av intäkter från svenska kunder. Per 31 december 2025 är 100 procent (100) av fastighetsbeståndet i Sverige. 2025 2024 Mkr Fastig - hetsför - valtning Övrigt Ej fördelat Totalt Fastig - hetsför - valtning Övrigt Ej fördelat Totalt Hyresintäkter 514 514 508 508 Summa intäkter 514 514 508 508 Fastighetskostnader -138 -138 -139 -139 Summa fastighetskostnader -138 -138 -139 -139 Driftsöverskott/resultat från nypro - duktion 376 376 369 369 Central administration -26 -36 -62 -22 -36 -58 Resultat från andelar i joint ventures 43 43 46 46 Finansnetto -225 -225 -218 -218 Övriga kostnader -9 -9 -8 -8 Värdeförändringar fastigheter 253 253 73 73 Värdeförändringar derivat -10 -10 13 13 Valutakurseffekt fastighet -7 -7 2 2 Resultat före skatt 403 -46 357 263 -44 219 Inkomstskatt -83 -83 -62 -62 Årets resultat 403 -128 274 263 -105 157 Segmentspecifika tillgångar Förvaltningsfastigheter 8 303 8 303 8 121 8 121 Pågående nyanläggningar 302 302 245 245 Projekteringsfastigheter 1 932 1 932 1 614 1 614 Pågående bostadsprojekt 138 138 24 24 Andelar i joint ventures 701 701 701 701 Segmentspecifika investeringar Förvärv och investeringar i fastigheter 1 099 1 099 927 927 Genova årsredovisning 2025110 ===== SIDA 111 ===== NOTER Not 6 Hyresintäkter Hyresintäkterna fördelar sig på följande verksamhetsgrenar: Koncernen, Mkr 2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 Bostäder 26 43 Livsmedel 29 36 Samhällsservice 251 233 Övrigt kommersiellt 208 197 Summa nettoomsättning per verksamhetsgren 514 508 Utveckling av intäkterna: Mkr 2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 Föränd - ring, % Jämförbart bestånd 457 454 1 Förvärvade fastigheter 42 8 444 Sålda fastigheter 15 46 -68 Hyresintäkter 514 508 1 Komersiella fastigheter 248 232 7 Samhällsfastigheter 265 276 -4 Hyresintäkter 514 508 1 Förfallostruktur befintliga hyresavtal per bokslutsdagen: Koncernen, Mkr Antal hyresavtal Yta Tkvm Kontrak- terad hyra, Mkr Andel % Löptid 2026 123 25 38 7 2027 120 63 110 20 2028 57 48 75 14 2029 55 53 88 16 2030 21 40 66 12 >2030 41 70 141 26 Summa 417 299 517 95 Hyresbostäder 262 12 27 5 Totalt 679 312 545 100 Vakant 39 46 Totalt 351 591 Förfallostrukturen för de framtida hyresintäkterna ut vid boksluts - tillfället: Koncernen, Mkr 2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 Förfaller till betalning inom ett år 521 494 Förfaller till betalning senare än ett år men inom fem år 1 224 1 145 Förfaller till betalning senare än fem år 736 590 Totalt 2 481 2 229 Genovas tio största hyresgäster står för 29 procent av de kontrak - terade hyresintäkterna och har en genomsnittlig återstående löptid på 5 år. Not 7 Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna för 2025 uppgick till -138 Mkr (-139), motsva - rande -379 kr/kvm (-376). Dessa belopp inkluderar direkta fastig - hetskostnader såsom drift, underhåll och fastighetsskatt. Driftskostnader Driftskostnader omfattar kostnader för bland annat värme, vatten, fastighetsskötsel, renhållning och försäkring. Merparten av dessa kostnader vidaredebiteras hyresgästerna genom hyrestillägg. För lager- och industrifastigheter står hyresgästerna oftast själva för större delen av driftskostnaderna. Totala driftskostnader uppgick till -99 Mkr (-99), motsvarande -272 kr/kvm (-268). Underhållskostnader Underhållskostnader avser löpande åtgärder för att upprätthålla fast - ighetens standard och tekniska system. Underhållskostnaderna upp - gick till -28 Mkr (-29), motsvarande -77 kr/kvm (-78). Fastighetsskatt Koncernens fastighetsskatt uppgick till -11 Mkr (-11), motsvarande -30 kr/kvm (-31). Fastighetsskatten baseras på fastigheternas taxerings - värde, med en skattesats för 2025 på 1,0 procent för kontor och 0,5 procent för lager/industri. För bostäder gäller en kommunal fastig - hetsavgift som för inkomståret 2025 är det lägre av antingen 1 724 kronor per bostadslägenhet eller 0,3 procent av taxeringsvärdet på bostadsbyggnaden och tomtmarken. Genova årsredovisning 2025 111 ===== SIDA 112 ===== NOTER Utveckling av fastighetskostnader: Mkr 2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 Föränd - ring, % Jämförbart bestånd -125 -128 -2 Förvärvade fastigheter -10 -2 393 Sålda fastigheter -3 -9 -67 Totalt -138 -139 -1 Komersiella fastigheter -67 -70 -4 Samhällsfastigheter -71 -69 3 Hyresintäkter -138 -139 -1 Not 8 Central administration Centrala administrationskostnader Koncernen, Mkr 2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 Fastighetsförvaltning Övriga externa kostnader -1 0 Personalkostnader -20 -18 Avskrivningar och leasing -4 -3 Totalt -26 -22 Projektutveckling Övriga externa kostnader -2 -1 Personalkostnader -28 -30 Avskrivningar och leasing -6 -5 Totalt -36 -36 Moderbolaget Övriga externa kostnader i moderbolaget om -10 Mkr (-7) avser i huvudsak styrelsearvoden, övriga förvaltningskostnader samt kost - nader i samband med avyttring av koncernens fastigheter. Not 9 Ersättningar till revisorerna Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvalt - ning, övriga arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakt - tagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga arbetsuppgifter. Allt annat är andra uppdrag. Koncernen, Mkr 2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 Ernst & Young AB Revisionsuppdrag -5 -5 Övriga uppdrag 0 0 PwC Revisionsuppdrag -1 -2 Övriga uppdrag -1 -1 Summa -7 -7 Moderbolaget Moderbolaget har för 2025 eller 2024 inte haft några kostnader för revision eller andra tjänster levererade från vald revisor. Not 10 Ersättningar till anställda Koncernen, Mkr 2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 Löner och ersättningar 54 48 Sociala avgifter 19 16 Pensionskostnader, avgiftsbestämda planer 7 7 Aktivering pågående projekt -45 -44 Summa 35 27 Moderbolaget, Mkr 2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 Löner och ersättningar 11 10 Sociala avgifter 4 3 Summa 15 14 Genova årsredovisning 2025112 ===== SIDA 113 ===== NOTER 2025-01-01 – 2025-12-31 2024-01-01 – 2024-12-31 Koncern, Mkr Löner och andra ersättningar (varav tantiem) Pensions- kostnader Antal Löner och andra ersättningar (varav tantiem) Pensions- kostnader Antal Styrelseledamöter, verkställande direktörer och andra ledande befattningshavare 21 3 19 21 3 18 varav tantiem (-) (-) Övriga anställda 33 4 52 27 4 44 varav tantiem (2) (1) Summa 54 7 71 48 7 62 2025-01-01 – 2025-12-31 2024-01-01 – 2024-12-31 Moderbolaget, Mkr Löner och andra ersättningar (varav tantiem) Pensions- kostnader Antal Löner och andra ersättningar (varav tantiem) Pensions- kostnader Antal Styrelseledamöter, verkställande direktörer och andra ledande befattningshavare 11 1 10 10 1 8 varav tantiem - - Summa 11 1 10 10 1 8 Av koncernens styrelseledamöter, verkställande direktör och andra ledande befattningshavare under året är 13 män (12) och 6 kvinnor (6). Ovan angivet antal personer avser totalt antal under året. 2025-01-01 – 2025-12-31 2024-01-01 – 2024-12-31 Medelantalet anställda Varav män Medelantalet anställda Varav män Koncernen (Sverige) 50 24 45 22 Moderbolag (Sverige) 2 2 2 2 Summa 52 26 47 24 Mkr Lön/Ersättning/ Styrelsearvode Rörlig ersättning Pensions- kostnad Övrig ersättning Summa 2025-12-31 Styrelsens ordförande Mikael Borg 0,8 - - - 0,8 Styrelseledamot Micael Bile 0,3 - - - 0,3 Styrelseledamot Andreas Enesjöld 0,3 - - - 0,3 Styrelseledamot Erika Olsén 0,3 - - - 0,3 Styrelseledamot Maria Rankka 0,3 - - - 0,3 Styrelseledamot Karin Larsson 0,5 - - - 0,5 Styrelseledamot Mattias Björk 0,5 - - - 0,5 VD Michael Moschewitz 6,1 - 0,9 - 7,0 Andra ledande befattningshavare (5 personer) 8,3 - 1,0 - 9,3 Summa 17,4 - 1,9 - 19,2 Mkr Lön/Ersättning/ Styrelsearvode Rörlig ersättning Pensions- kostnad Övrig ersättning Summa 2024-12-31 Styrelsens ordförande Mikael Borg 0,8 - - - 0,8 Styrelseledamot Micael Bile 0,3 - - - 0,3 Styrelseledamot Andreas Enesjöld 0,3 - - - 0,3 Styrelseledamot Erika Olsén 0,3 - - - 0,3 Styrelseledamot Maria Rankka 0,3 - - - 0,3 Styrelseledamot Anette Asklin 0,4 - - - 0,4 VD Michael Moschewitz 5,8 - 0,9 - 6,7 Andra ledande befattningshavare (5 personer) 8,8 - 0,8 - 9,6 Summa 17,0 - 1,7 - 18,7 Genova årsredovisning 2025 113 ===== SIDA 114 ===== NOTER Ledande befattningshavare under 2025: Michael Moschewitz, VD Henrik Zetterström, CFO Henrik Raspe, Utvecklingschef Henrik Sandström, Förvaltningschef Anna Barosen, Hållbarhetschef Anna Molén, Chef Stadsutveckling (slutade i maj 2025) Ersättningar till VD och övriga ledande befattningshavare utgörs av en fast lön, övriga förmåner samt pension. Uppsägningstiden för VD är nio månader och för övriga ledande befattningshavare tre till sex månader. Det föreligger inga avtal om avgångsvederlag. Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare finns presenterade på Genova hemsida www.genova.se/investerare/bolagsstyrning Incitamentsprogram Vid årsstämman den 5 maj 2025 beslutades om emission av ytter - ligare högst 400 000 teckningsoptioner. Varje teckningsop tion berättigar till teckning av en ny stamaktie i bolaget för 56 kronor och 38 öre per stamaktie under perioden från och med den 1 juli 2028 till och med det datum som infaller 30 kalenderdagar därefter. 400 000 teckningsoptioner har tecknats av bolagets dotterbolag Genova Fastigheter AB som i sin tur överlåtit 370  000 teckningsoptioner till anställda och konsulter i bolaget till ett belopp om 4 kronor per teckningsoption. Priset (optionspremien) har bestämts enligt Black & Scholes värderingsmodell och värderingen har utförts av Svalner Skatt & Transaktion. Om samtliga 400 000 teckningsoptioner utnytt - jas för teckning av 400 000 nya stamaktier uppstår en utspädnings - effekt om cirka 0,87 procent (beräknat på antalet stamaktier vid tid - punkten för årsstämman 2025). Genova har ytterligare ett incitamentsprogram som löper från 2023 där varje teckningsoption berättigar till teckning av en ny stam - aktie i bolaget för 85 kronor och 90 öre per stamaktie från och med den 1 juli 2026 till och med det datum som infaller 30 kalender dagar därefter. Om samtliga 400 000 teckningsoptioner utnyttjas för teck - ning av 400 000 nya stamaktier uppstår en utspädningseffekt om cirka 1 procent (beräknat på antalet stamaktier vid tidpunkten för års - stämman 2023). Not 11 Finansnetto Koncernen, Mkr 2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 Tillgångar och skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde: Ränteintäkter från övriga finansiella tillgångar 21 62 Summa ränteintäkter enligt effektivräntemetoden 21 62 Räntekostnader lån -216 -266 Summa räntekostnader enligt effektivräntemetoden -216 -266 Övriga finansiella intäkter 0 8 Övriga finansiella kostnader -29 -20 Räntekostnad leasing -1 -2 Summa -30 -14 Summa redovisat i resultatet -225 -218 Moderbolaget, Mkr 2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 Tillgångar och skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde: Ränteintäkter från övriga finansiella tillgångar 259 285 Summa ränteintäkter enligt effektivräntemetoden 259 285 Räntekostnader lån -168 -170 Summa räntekostnader enligt effektivräntemetoden -168 -170 Övriga finansiella intäkter -3 8 Övriga finansiella kostnader -18 -7 Summa -21 2 Summa redovisat i resultatet 70 117 Genova årsredovisning 2025114 ===== SIDA 115 ===== NOTER Not 12 Värdeförändringar Koncernen, Mkr 2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 Förändring driftnetto 159 27 Pågående byggnation - -12 Mark och outnyttjade byggrätter 46 17 Förändring avkastningskrav 66 -11 Färdigställande av byggnation - 15 Försäljningar -19 36 Summa 253 73 Not 13 Inkomstskatt Koncernen, Mkr 2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 Aktuell skatt för året 0 -10 Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader -83 -51 Summa -83 -62 Moderbolaget, Mkr 2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader -13 -5 Summa -13 -5 Skillnaderna mellan redovisad skattekostnad och en beräknad skatte- kostnad baserad på gällande skattesats är följande: Koncernen, Mkr 2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 Resultat före skatt 356 218,7 Inkomstskatt beräknad enligt koncernens gällande skattesats om 20,6 procent -73 -45 Ej skattepliktiga intäkter 15 42 Ej avdragsgilla kostnader -10 -62 Skattepliktiga intäkter ej med i resultatet 0 -4 Avdragsgilla kostnader ej med i resultatet 29 62 Ej avdragsgillt räntenetto -57 -59 Justering uppskjuten skatt avseende tidigare år 0 0 Förändring i skattemässiga underskott 14 7 Underskottsavdrag ej nyttjat 0 -5 Övrigt -1 2 Årets skatt enligt resultaträkningen -83 -62 Effektiv skatt 23% 28% Samtliga dotterföretag i koncernen, förutom två, är svenska och har per balansdagen 20,6 procent (20,6) i inkomstskattesats, vilket är den vägda genomsnittliga skattesatsen inom koncernen för 2025. Även uppskjutna skatter är beräknade med 20,6 procent i inkomst - skattesats. Moderbolaget, Mkr 2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 Resultat före skatt 666 -77 Inkomstskatt beräknad enligt gällande skattesats om 20,6 procent -137 16 Ej skattepliktiga intäkter 110 - Ej avdragsgilla kostnader - -6 Ej avdragsgillt räntenetto - -22 Förändring i skattemässiga underskott 13 5 Övrigt 2 2 Årets skatt enligt resultaträkningen -13 -5 Effektiv skatt 2% -7% Uppskjutna skatteskulder och uppskjutna skattefordringar fördelar sig på följande slag av temporära skillnader: Koncernen, Mkr 2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 Uppskjutna skatteskulder Temporära skillnader fastigheter -585 -516 Obeskattade reserver -22 -24 Summa uppskjutna skatteskulder -607 -540 Uppskjutna skattefordringar Underskottsavdrag 48 71 Övrigt 0 - Summa uppskjutna skattefordringar 48 71 Uppskjutna skatteskulder, netto -559 -469 Moderbolaget, Mkr 2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 Uppskjutna skattefordringar Underskottsavdrag 5 17 Uppskjutna skatteskulder, netto 5 17 Uppskjutna skattefordringar redovisas för skattemässiga underskotts- avdrag i den utsträckning som det är sannolikt att de kan tillgodo göras genom framtida beskattningsbara vinster. Per balansdagen 2025-12-31 finns följande underskottsavdrag, utan begränsning när i tiden dessa kan utnyttjas: Koncernen, Mkr Totala underskottsavdrag 234 - Varav värderat underskottsavdrag i balansräkningen 234 Moderbolaget, Mkr Totala underskottsavdrag 23 - Varav värderat underskottsavdrag i balansräkningen 23 Genova årsredovisning 2025 115 ===== SIDA 116 ===== NOTER Not 14 Goodwill Koncernens goodwill är i sin helhet hänförlig till förvärvet av Järngrinden i december 2022. En nedskrivningsprövning av goodwill har genom - förts per 31 december 2025. I nedskrivningsprövningen jämförs det bedömda återvinningsvärdet med dess redovisade värde. Återvin - ningsvärdet har beräknats på basis av enhetens nyttjandevärde. Beräkningen av nyttjandevärdet har baserats på en diskonteringsfaktor om 7,1 procent före skatt och en prognos av förväntade framtida kassa- flöden under de närmaste tio åren. Antagandet om tio års förväntade framtida kassaflöden har använts då det är över den tidsperiod som Järngrindens planerade framtida projekt sträcker sig. Prognos för intäkter och rörelseresultat baseras på den budget som fastställs av ledningen. Den terminala tillväxträntan motsvarar 2 procent. Nedskriv- ningsprövningen visar att inget nedskrivningsbehov föreligger. Koncernen, Mkr 2025-12-31 2024-12-31 Ingående anskaffningsvärde 203 203 Förvärv - - Bokfört värde 203 203 Not 15 Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter redovisas i enlighet med verkligt värde - metoden. Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att erhålla hyresintäkter, värdestegring eller en kombination av dessa båda syften. Koncernen har inga innehav av rörelsefastigheter eller fastigheter som innehas genom operationella leasingavtal. Koncernen, Mkr 2025-12-31 2024-12-31 Vid årets början 8 121 7 680 Förvärv 618 383 Investeringar i befintliga fastigheter 77 50 Avyttringar -700 -856 Omklassificeringar -84 791 Värdeförändringar, orealiserade 271 74 Summa verkligt värde Förvaltningsfastigheter 8 303 8 121 Orealiserade värdeförändringar på förvaltningsfastigheter som inne - has per balansdagen redovisas i resultaträkningen på raden ”Värde - förändringar fastigheter”. Verkligt värde motsvaras av fastigheternas marknadsvärde. De externa värderingar som har utförts per 31 december 2025 av obe - roende värderingsmän har omfattat samtliga förvaltningsfastigheter. Marknadsvärderingarna på fastigheterna är gjorda med ett utifrån känslighetsanalys skattat osäker hetsintervall om +/-5,0 procent, vilket innebär ett värdeintervall om 7 873– 8 733 Mkr, motsvarande +/-430Mkr. Ett osäker hetsintervall om +/-10,0 procent innebär ett värdeintervall om 7 442–9 164 Mkr, motsvarande +/-861 Mkr. Värde - förändringarna härrör främst till förändrade avkastningskrav, investe - ringar i fastigheter, nyuthyrningar, omförhandlingar samt att det i ett antal fastigheter tillskapats byggrätter för bostadsändamål. De belopp som redovisas i koncernens rapport över totalresultatet avseende förvaltningsfastigheter framgår av not 5 ”Segmentsredovisning”. Begreppet marknadsvärde Med marknadsvärdet avses här det mest sannolika priset vid en tänkt försäljning av värderingsobjektet på en fri och transparent fast - ighetsmarknad. Försäljning av värderingsobjektet förutsätts ske vid värdetidpunkten efter det att objektet varit utbjudet till försäljning på ett för värderingsobjektet sedvanligt sätt under en normal marknads - föringstid. Vid den tänkta försäljningen får inte föreligga något tvång att över - låta fastigheten och inte några speciella partsrelationer. Värderingsmetod Grunden för alla marknadsvärdebedömningar är analyser av försålda objekt (ortspriser) i kombination med kunskap om marknadsaktörer - nas syn på olika typer av objekt, deras sätt att resonera kring dessa samt kännedom om marknadsmässiga hyresnivåer (ortspriser) etc. Fastigheter är mycket sällan helt jämförbara varför normering till värde bärande faktor måste ske. Ofta sker normering till area (s.k. areametoden) eller till driftnetto (benämns direktavkastningsmetod/ netto kapitaliseringsmetod). Gemensamt för dessa två metoder är att de, enligt Genovas tolkning, speglar en investerares bedömning utan insyn i värderingsobjektets faktiska intäkter eller kostnader. Den mest använda värderingsmetoden är den så kallade kassaflödes metoden (Cash-flow method) som är att betrakta som en special variant av direktavkastningsmetoden men med möjlighet att under tid kunna korrigera för inkomst/kostnadsförändringar. Kassaflödesmetoden illustrerar potentiell framtida utveckling av dagens ekonomiska fakto - rer. Indata till metoden är objektets utgående hyresnivåer, kostnader, vakanser o.s.v. Dessa justeras över kalkylperioden med marknads - antaganden som bedömts utifrån ortspriser eller kunskap om hur marknadsaktörer bedömer det aktuella objektet. Värdet härleds som summan av nuvärdet av respektive års driftnetto samt nuvärdet av fastighetens restvärde vid kalkylperiodens utgång. Restvärdet ges av det prognostiserade driftnettot första året efter kalkylperiodens slut i förhållande till ett marknadsmässigt uppskattat direktavkastningskrav. Värderingsmetoden för fastigheter utgår i huvudsak från en kassa- flödesvärdering som styrs primärt av fyra parametrar; hyra, drift- och underhållskostnader, vakans samt direktavkastningskrav. I hyresbe - greppet ingår den faktiska hyresnivån samt eventuella framtida hyres- antaganden. Direktavkastningskravet är en summa av den riskfria räntan och den riskpremie som en investerare kan tänkas ställa krav på för en given investering. Fastigheternas värde är styrt av utbud och efterfrågan, där investerare analyserar fastigheternas förväntade driftsöverskott och i kombination med riskvilja bedöma direktavkast - Genova årsredovisning 2025116 ===== SIDA 117 ===== NOTER ningskravet. En ökad efterfrågan/riskvilja medför lägre direktavkast - ningskrav och därmed höjda värden medan en vikande efterfrågan/ riskvilja får en motsatt effekt. Genom att fortsätta att utveckla och bygga attraktiva fastigheter för egen förvaltning på tillväxtorter är Genovas bedömning att bolaget kan upprätthålla goda hyresnivåer med låga vakanser och kostnader. 2025-12-31 Hyresintäkter (kr/kvm) Driftskostnader (kr/kvm) Vakansgrad (%) Direktavkastnings - krav (%) Kalkylränta (%) Kommersiella fastigheter Storstockholm 1 941 301 3,9 5,9 8,0 Uppsala 1 499 233 5,3 5,8 7,9 Väst 1 113 185 5,0 6,3 8,5 Övrig 1 592 400 6,4 6,4 8,5 1 517 277 5,0 6,1 8,2 Samhällsfastigheter Storstockholm 1 822 390 4,1 5,4 7,5 Uppsala 2 110 396 3,9 5,4 7,5 Väst 1 587 146 5,2 6,2 8,3 Övrig 1 609 370 6,0 6,8 8,9 1 899 384 4,1 5,4 7,4 2024-12-31 Hyresintäkter (kr/kvm) Driftskostnader (kr/kvm) Vakansgrad (%) Direktavkastnings - krav (%) Kalkylränta (%) Kommersiella fastigheter Storstockholm 1 626 295 5,2 6,2 8,2 Uppsala 1 497 240 4,6 5,9 8,0 Väst 1 027 218 5,1 6,6 8,7 Övrig 1 578 340 6,6 6,5 8,6 1 419 276 5,5 6,3 8,4 Samhällsfastigheter Storstockholm 1 804 423 2,9 5,0 7,1 Uppsala 2 062 448 3,6 5,4 7,4 Väst 1 467 123 5,3 6,4 8,4 Övrig 1 590 431 5,5 6,4 8,4 1 861 421 3,2 5,2 7, 2 2025-12-31 2024-12-31 Intervall Direktavkastningskrav (%) Kalkylränta (%) Direktavkastningskrav (%) Kalkylränta (%) Kommersiella fastigheter Storstockholm 5,8-6,5 7,8-8,6 5,8-6,5 7,8-8,5 Uppsala 5,6-6,5 7,5 -8,6 5,6-6,4 7,5 -8,4 Väst 3,8-7,3 5,7-9,4 3,8-7,7 5,7-9,7 Övrig 6,0 -7,5 8,0-9,6 6,0 -7,4 8,0-9,4 3,8-7,5 5,7-9,6 3,8-7,7 5,7-9,7 Samhällsfastigheter Storstockholm 3,8-6,3 5,9-8,4 3,9-6,0 5,9-8,0 Uppsala 4,7-5,7 6,7-7,8 4,7-5,7 6,7-7,8 Väst 6,0-6,3 8,0-8,4 6,0-6,5 8,0-8,5 Övrig 6,4-6,8 8,4-8,9 6,4-6,4 8,4-8,4 3,8-6,8 5,9-8,9 3,9-6,5 5,9-8,5 Genova årsredovisning 2025 117 ===== SIDA 118 ===== NOTER Känslighetsanalys värdeförändringar 2025 Vägt genomsnitt Hyresintäk - ter +/- 5% Långsiktig vakans +/- 3% Fastighets - kostnader +/- 5% Kalkylränta Direktavkastningskrav +0,25% -0,25% +0,25% -0,25% Kommersiella fastigheter Storstockholm +/- 54 -31 -8 -15 15 -19 21 Uppsala +/- 39 -21 -4 -15 15 -12 13 Väst +/- 55 -32 -12 -21 21 -13 14 Övrigt +/- 44 -19 -10 -12 12 -12 13 Samhällsfastigheter Storstockholm +/- 141 -66 -30 -46 48 -62 68 Uppsala +/- 77 -34 -13 -30 31 -28 31 Väst +/- 2 -1 -0 -0 0 0 0 Övrigt +/- 4 -2 -1 -2 2 -2 2 Känslighetsanalys värdeförändringar 2024 Vägt genomsnitt Hyresintäk - ter +/- 5% Långsiktig vakans +/- 3% Fastighets - kostnader +/- 5% Kalkylränta Direktavkastningskrav +0,25% -0,25% +0,25% -0,25% Kommersiella fastigheter Storstockholm +/- 55 -30 -9 -16 16 -20 22 Uppsala +/- 37 -20 -4 -15 15 -10 11 Väst +/- 55 -31 -11 -21 22 -13 14 Övrigt +/- 51 -23 -19 -22 24 -19 20 Samhällsfastigheter Storstockholm +/- 133 -74 -43 -65 67 -84 93 Uppsala +/- 66 -27 -17 -31 32 -25 27 Väst +/- 3 -2 -1 -1 1 -1 1 Övrigt +/- 2 -1 -1 -1 1 -1 1 Kalkylränta Kalkylräntan är det räntekrav fastighetsägaren förväntar sig av det i fastigheten knutna kapitalet. I Genovas värdering utgör kalkyl - räntan räntekrav på det totala kapitalet eftersom kalkylen utförs utan hänsyn till eventuell belåning. Enligt Svenskt Fastighetsindex kan kalkyl räntan på totalt kapital för ett enskilt objekt baseras på aktuell långsiktig obligationsränta med tillägg för fastighetsrelaterad risk. I praktiken är det svårt att bedöma en marknadsmässig kalkylränta enligt den teoretiska modellen bl.a. på grund av att kalkylräntan inte direkt kan observeras vid studier av genomförda försäljningar. Av denna anledning bedöms kalkylräntan genom att inflationsanpassa det av oss bedömda direktavkastningskravet. Övriga upplysningar om verkligt värde Verkligt värde per 2025-12-31 uppgår till 8 303 Mkr (8 121). I verkligtvärdehierarkin är förvaltningsfastigheter i nivå 3, det vill säga data för tillgången baserar sig på icke observerbara data. Fastighetsvärdet per region för 2025 är fördelat enligt följande: Storstockholm 46% Uppsala 30% Väst 16% Övrigt 8% Genova årsredovisning 2025118 ===== SIDA 119 ===== NOTER Not 16 Pågående nyanläggningar Investeringar i befintliga förvaltningsfastigheter redovisas som en del av bokfört värde på förvaltningsfastigheter och inkluderas i marknads- värdering. Pågående nyanläggningar per 2025-12-31 avser nya fastig - heter under byggnation som efter färdigställande kommer att övergå till förvaltning och då omklassificeras till förvaltningsfastigheter. Koncernen, Mkr 2025-12-31 2024-12-31 Vid årets början 245 878 Nybyggnation/aktiveringar 61 280 Omklassificeringar -5 -899 Värdeförändringar, orealiserade - -14 Utgående balans 301 245 Not 17 Projekteringsfastigheter Koncernen, Mkr 2025-12-31 2024-12-31 Exploateringsmark 1 932 1 614 Summa 1 932 1 614 Koncernen, Mkr 2025-12-31 2024-12-31 Vid årets början 1 614 1 308 Årets anskaffning 230 215 Omklassificeringar 89 91 Summa 1 932 1 614 Not 18 Övriga materiella anläggningstillgångar Koncernen, Mkr 2025-12-31 2024-12-31 Ingående anskaffningsvärde 39 34 Inköp 8 6 Utrangeringar/Avyttringar -2 -1 Utgående ackumulerat anskaffningsvärde 45 39 Ingående avskrivningar -17 -14 Utrangeringar/Avyttringar 1 1 Årets avskrivningar -4 -3 Utgående ackumulerade avskrivningar -19 -17 Utgående redovisat värde 26 22 I övriga materiella anläggningstillgångar ingår konst med 2 Mkr (2), vilka inte skrivs av. Genova årsredovisning 2025 119 ===== SIDA 120 ===== NOTER Not 19 Leasingavtal Genova delar in sina leasingavtal i två klasser av nyttjanderättstill - gångar: Tomträtter och Övrigt. I klassen ”Övrigt” inkluderas koncer - nens leasingavtal för bilar och lokal. I tabellen nedan presenteras Genovas utgående balanser avseende nyttjanderättstillgångar och leasingskulder samt förändringarna under åren 2025 och 2024. Nyttjanderättstillgångar Koncernen, Mkr Tomt- rätter Övrigt Totalt Leasing - skuld Ingående balans 1 jan 2024 24 12 37 -41 Tillkommande avtal 2 2 -2 Avskrivningar på nyttjande - rättstillgångar -8 -8 2 Avslutade avtal 0 0 0 Omvärderingar av avtal - Räntekostnader på leasingskulder - -2 Leasingavgifter - 9 Utgående balans 31 dec 2024 24 6 30 -34 Ingående balans 1 jan 2025 24 6 30 -34 Tillkommande avtal 3 3 -9 Avskrivningar på nyttjande - rättstillgångar -8 -8 3 Avslutade avtal 0 0 0 Omvärderingar av avtal 6 6 -6 Räntekostnader på leasingskulder - -1 Leasingavgifter - 10 Utgående balans 31 dec 2025 24 7 31 -37 Nedan presenteras de belopp hänförliga till leasingverksamheter som redovisats i resultaträkningen under året: Koncernen, Mkr 2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 Avskrivningar på nyttjanderättstillgångar -8 -8 Räntekostnader på leasingskulder -1 -2 Totala kostnader hänförliga till leasingverksamheten -9 -10 Genova redovisar ett kassautflöde hänförligt till leasingavtal uppgå - ende till 9 Mkr (10) för räkenskapsåret. För en löptidsanalys av koncer - nens leasingskulder se not 3. Genova har inga korttidsleasingavtal eller leasingavtal till lågt värde. Not 20 Andelar i koncernföretag Moderbolaget, Mkr 2025-12-31 2024-12-31 Ingående anskaffningsvärde 1 512 1 329 Aktieägartillskott - 183 Utgående ackumulerat anskaffningsvärde 1 512 1 512 Ingående nedskrivningar -694 -511 Årets nedskrivning 0 -183 Utgående ackumulerade nedskrivningar -694 -694 Utgående redovisat värde 818 818 Sedan 31 december 2022 innehar Genova 51 procent av aktierna i Järngrinden AB. Genova har optioner på att förvärva ytterligare 25 procent av Järngrinden genom att påkalla inlösen i september 2026 och resterande 24 procent genom att påkalla inlösen i september 2028. Om ingen av dessa optioner utnyttjas kan Genova påkalla inlö - sen av samtliga kvarvarande aktier i september 2031. Genova årsredovisning 2025120 ===== SIDA 121 ===== NOTER Moderbolaget innehar, direkt och indirekt, andelar i följande dotterföretag: Redovisat värde, Tkr Namn Organisationsnummer Säte Andelar i % 2025-12-31 2024-12-31 Genova Fastigheter AB 556712-9324 Stockholm 100 13 025 13 025 Genova Hold 1 AB 559076-1549 Stockholm 100 – – Kommanditbolaget Mareld 969693-7946 Stockholm 80 – – Genova Noors Slott KB 969700-7814 Stockholm 99 – – Genova Fast 27 AB 559088-4101 Stockholm 100 – – Kommanditbolaget Mareld 969693-7946 Stockholm 20 – – Genova Noors Slott KB 969700-7814 Stockholm 1 – – Genova Retail AB 556898-0444 Stockholm 100 – – Genova Sunnersta AB 556864-7928 Stockholm 100 – – Genova Almunge AB 556893-9036 Stockholm 100 – – Genova Flogsta AB 556864-7944 Stockholm 100 – – Genova Ribby AB 559248-8190 Stockholm 100 – – Genova Knivsta Fastighet AB 559025-1970 Stockholm 100 – – Genova Omsorg AB 556759-5482 Stockholm 100 – – Genova Tattby AB 559012-8988 Stockholm 100 – – Genova Björknäs AB 559012-8996 Stockholm 100 – – Genova Lillsätra 2 AB 556660-2743 Stockholm 100 – – Genova Viby AB 556948-7456 Stockholm 100 – – Genova Viby Holding AB 559213-0917 Stockholm 100 – – Genova Viby Fastighet AB 556708-3323 Stockholm 100 – – Genova Viby Projekt AB 559386-3045 Stockholm 100 – – Genova Viby Holding 1 AB 559386-3052 Stockholm 100 – – Genova Viby Fastighet 1 AB 559386-3060 Stockholm 100 – – Genova Viby Fastighet 2 AB 559386-3078 Stockholm 100 – – Genova Viby Fastighet 3 AB 559386-3086 Stockholm 100 – – Genova Viby Fastighet 4 AB 559386-3094 Stockholm 100 – – Genova Viby Fastighet 5 AB 559386-3102 Stockholm 100 – – Genova Viby Holding 2 AB 559386-3110 Stockholm 100 – – Genova Viby Fastighet 6 AB 559386-2872 Stockholm 100 – – Genova Viby Fastighet 7 AB 559386-2880 Stockholm 100 – – Genova Viby Fastighet 8 AB 559386-2898 Stockholm 100 – – Genova Viby Fastighet 9 AB 559386-2906 Stockholm 100 – – Genova Viby Fastighet 10 AB 559386-2914 Stockholm 100 – – Genova Viby Holding 3 AB 559386-2922 Stockholm 100 – – Genova Viby Fastighet 11 AB 559386-2930 Stockholm 100 – – Genova Viby Fastighet 12 AB 559386-2948 Stockholm 100 – – Genova Viby Fastighet 13 AB 559386-2955 Stockholm 100 – – Genova Viby Fastighet 14 AB 559386-2963 Stockholm 100 – – Genova Viby Fastighet 15 AB 559386-2971 Stockholm 100 – – Genova Viby Holding 4 AB 559386-2989 Stockholm 100 – – Genova Viby Fastighet 16 AB 559386-2997 Stockholm 100 – – Genova Viby Fastighet 17 AB 559386-3003 Stockholm 100 – – Genova Viby Fastighet 18 AB 559386-3011 Stockholm 100 – – Genova Viby Fastighet 19 AB 559386-3029 Stockholm 100 – – Genova Viby Fastighet 20 AB 559386-3037 Stockholm 100 – – Genova Hold Kvarnholmen AB 559068-5276 Stockholm 100 – – Genova Kvarnholmen Fastighet AB 559076-3248 Stockholm 100 – – Genova NV 3 Holding AB 559088-4861 Stockholm 100 – – Genova Nytorpsvägen Fastighet AB 559088-4739 Stockholm 100 – – Genova Linne AB 559088-4127 Stockholm 100 – – Genova Hunnerup Fastighet AB 559088-4838 Stockholm 100 – – Genova Odalmannen Fastighet AB 559129-9911 Stockholm 100 – – Genova Tunadotter Fastighet AB 556826-0292 Stockholm 100 – – Genova Ribeland Fastighet AB 559325-9178 Stockholm 100 – – Genova Maröhuset Fastighet AB 559341-8162 Stockholm 100 – – Genova årsredovisning 2025 121 ===== SIDA 122 ===== NOTER Redovisat värde, Tkr Namn Organisationsnummer Säte Andelar i % 2025-12-31 2024-12-31 Genova Instrumentet Fastighet AB 559130-0057 Stockholm 100 – – Genova Fogden Fastighet AB 559130-7573 Stockholm 100 – – Genova Minnet Fastighet AB 559170-5040 Stockholm 100 – – Genova Gustavsberg 1 Fastighet AB 559170-5057 Stockholm 100 – – Genova Vikdalen AB 559130-0008 Stockholm 100 – – Genova Drevern 1 AB 559170-6139 Stockholm 100 – – Genova Hold 22 AB 559191-4337 Stockholm 100 – – Magnethuset Fastighets KB 96715-9334 Stockholm 80 – – Handelsbolag Medhuset 916407-2507 Stockholm 50 – – Genova Hold 21 AB 559191-4311 Stockholm 100 – – Magnethuset Fastighets KB 96715-9334 Stockholm 20 – – Handelsbolag Medhuset 916407-2507 Stockholm 50 – – Genova Nynäs AB 559170-6097 Stockholm 100 – – Genova Bergsbrunnavägen AB 559191-5516 Stockholm 100 – – Fastighets AB Gålö 556951-1099 Stockholm 100 – – Genova Ekeby Fastighet AB 559191-4345 Stockholm 100 – – Genova Trädgårdsmästaren AB 556637-7338 Stockholm 100 – – Genova Örnsberg Fastighet AB 559173-1558 Stockholm 100 – – Genova Duvhöken Fastighet AB 559130-7581 Stockholm 100 – – Genova Söderhällby Fastighet AB 559170-6089 Stockholm 100 – – Genova Hus Holding 1 AB 559053-5232 Stockholm 100 50 50 Korskryddan AB 559116-2499 Stockholm 100 – – Korsängen Mark AB 559003-9607 Stockholm 100 – – Kryddgården Mark AB 559017-6300 Stockholm 100 – – SBBGenova Nackahusen AB 559264-9817 Stockholm 50 – – Nackahusen Holding AB 559053-2783 Stockholm 100 – – Nacka 5 AB 559006-0900 Stockholm 100 – – Nacka 6 AB 559006-0884 Stockholm 100 – – Nacka dotter 14 AB 559258-1994 Stockholm 100 – – Nacka 8 AB 559006-0934 Stockholm 100 – – Nacka 9 AB 559006-0926 Stockholm 100 – – Nacka 11 AB 559006-0983 Stockholm 100 – – Genova Handelsmannen 2 AB 559014-3805 Stockholm 100 – – Genova Handelsmannen Holding AB 556898-0311 Stockholm 100 – – Genova Handelsmannen JV Holding AB 559477-8077 Stockholm 50 – – Genova Handelsmannen 1 Fastighet AB 559477-5085 Stockholm 100 – – Genova Journalisten Fastighet AB 559064-1436 Stockholm 100 – – Genova Runö Holding AB 556898-0303 Stockholm 100 – – Genova Runö AB 556867-9095 Stockholm 100 – – Genova Kryddgården Holding AB 559076-1523 Stockholm 100 – – Genova Kryddgården Fastighet AB 559076-2257 Stockholm 100 – – Genova Borås Holding AB 559076-1556 Stockholm 100 – – Genova Mackmyra Holding AB 559130-7557 Stockholm 100 – – SBBGenova Gåshaga Holdng AB 559191-4386 Stockholm 50 – – Genova Gåshaga AB 559018-9618 Stockholm 100 – – Greenova AB 559349-7596 559349-7596 Stockholm 50 – – Green Veddesta 1:29 AB 559367-4350 Stockholm 100 – – Greenova Veddesta AB 556488-9656 Stockholm 100 – – Greenova Åleviken 2 AB 556687-5208 Stockholm 100 – – Genova Åleviken AB 559170-5065 Stockholm 100 – – Genova Tibble Fastighet AB 559130-7565 Stockholm 100 – – Genova Byggnad Holding AB 559004-5059 Stockholm 100 50 50 Genova Sicklaön Holding AB 556898-0436 Stockholm 100 – – Genova Baggensfjärden Holding AB 559064-1469 Stockholm 100 – – Genova Knivsta 21:1 Holding AB 559118-9468 Stockholm 100 – – GenovaRedito Holding AB 559121-8572 Stockholm 50 – – Genova årsredovisning 2025122 ===== SIDA 123 ===== NOTER Redovisat värde, Tkr Namn Organisationsnummer Säte Andelar i % 2025-12-31 2024-12-31 Knivsta Särsta 12:1 AB 556966-4450 Stockholm 100 – – Genova Tappsund Holding AB 559130-7540 Stockholm 100 – – Exnord Tappsund AB 556993-3442 Stockholm 51 – – Genova Fuxen AB 556612-9259 Stockholm 100 – – Genova Kvarngärdet AB 556736-5951 Stockholm 100 – – Genova Nyproduktion AB 556848-2813 Stockholm 100 50 50 Genova Bostad Projektutveckling AB 556864-9098 Stockholm 100 – – Genova Projekt Holding 1 AB 556948-7282 Stockholm 100 – – Genova Aromatic Holding AB 556948-7431 Stockholm 100 – – Genova Rosendal Holding 1 AB 559100-6746 Stockholm 100 – – Genova Bostad AB 556759-5680 Stockholm 100 – – Genova 10 AB 556864-8108 Stockholm 100 – – Genova Projekt Holding 2 AB 559026-1912 Stockholm 100 – – Genova Knivsta Holding AB 559025-2986 Stockholm 100 – – Genova Fålhagen Holding 1 AB 559093-9624 Stockholm 100 – – Genova Projekt Holding 3 AB 559130-2731 Stockholm 100 – – Genova PLM AB 556898-0329 Stockholm 100 50 50 Genova PMA Spain SL Palma 100 – – Genova PLM 2 AB 559076-1515 Stockholm 100 62 62 Genova Can Olivier SL Palma 100 – – Genova Fast 43 AB 559220-2237 Stockholm 100 – 50 Fastighets AB Vaccinhuset 559074-2101 Stockholm 100 – – Genova Parkering & Service AB 559003-4137 Stockholm 100 50 50 Genova Hold 24 AB 559191-4378 Stockholm 100 50 50 Genova Luthagen AB 556864-7936 Stockholm 100 – – Genova Storvreta AB 556864-7951 Stockholm 100 – – Genova Brynjan AB 559129-9895 Stockholm 100 – – Genova Rivan AB 559088-4135 Stockholm 100 – – Genova NV3 AB 559088-4119 Stockholm 100 – – Genova Nickeln Fastighet AB 559089-0066 Stockholm 100 – – Genova Jungfrun 4 AB 559191-4188 Stockholm 100 – – Genova Elverket 1 AB 559191-4287 Stockholm 100 – – Genova Drevern 2 AB 559219-9441 Stockholm 100 – – Genova Jungfrun 2 AB 559004-1785 Stockholm 100 – – Genova Baggensfjärden Fastighet AB 556898-0121 Stockholm 100 – – Genova Jungfrun 3 AB 556993-3434 Stockholm 100 – – Genova Segersta Fastighet AB 556898-0105 Stockholm 100 – – Genova Häraden AB 559212-1700 Stockholm 100 – – Genova 14 AB 556948-7274 Stockholm 100 208 330 208 330 Genova 99 AB 559204-9406 Stockholm 100 – – Genova 98 AB 559204-9422 Stockholm 100 – – Järngrinden AB 556645-7221 Borås 51 596 437 596 437 Järngrinden Fastighets AB 556872-7860 Borås 100 – – Järngrinden Vind 1 AB 556751-1513 Borås 100 – – Depå Viared i Borås AB 556740-0899 Borås 100 – – NewCo Breared AB 559035-5102 Svenljunga 50 – – Breared Projektutveckling 1 AB 559038-7550 Svenljunga 50 – – Lilla Bro i Borås Fastighet AB 556821-3689 Borås 100 – – Pallas 1 Fastighets AB 556728-8443 Borås 50 – – Pallastornet Fastighets AB 556982-1134 Borås 50 – – JG Gulmåran Borås Holding AB 559076-2984 Borås 100 – – JG Gulmåran 7 i Borås AB 556708-2663 Borås 100 – – JG Gulmåran 8 i Borås AB 559170-6113 Borås 100 – – Genova årsredovisning 2025 123 ===== SIDA 124 ===== NOTER Redovisat värde, Tkr Namn Organisationsnummer Säte Andelar i % 2025-12-31 2024-12-31 Hästhoven i Borås AB 559018-6432 Borås 100 – – Härryda Kullhöna 1:509 KB 969688-2977 Göteborg 100 – – JärnSpiran Holding AB 559170-2518 Borås 50 – – JärnSpiran Fastighetsutveckling AB 559170-2484 Borås 50 – – Rundgången Fastighet AB 556745-0332 Borås 96 – – Järngrinden Fastighets Holding AB 559383-3253 Borås 96 – – Järngrinden Fastighets Holding 1 AB 559389-0485 Borås 96 – – Fastighets AB Målerifabriken 556941-1886 Göteborg 96 – – Fastighets AB Överås 556292-0750 Göteborg 96 – – Fastighets AB Elfabriken 556963-1863 Göteborg 96 – – Järngrinden Fastighets Holding 2 AB 559389-0477 Borås 96 – – Fastighets AB Träfabriken 556932-6381 Göteborg 96 – – Fastighets AB Trollfabriken 556946-0016 Härryda 96 – – Orgelfabriken Fastighets AB 556867-6067 Härryda 96 – – Järngrinden Skruven AB 559446-9370 Borås 96 – – Byttorpshörn 2 AB 556759-1697 Borås 96 – – Fjädern i Borås AB 556796-2799 Borås 96 – – Rotorn Fastigheter AB 559393-3285 Göteborg 96 – – Fastighetsbolaget Älvsborg 178:8 i Göteborg AB 559402-9588 Borås 96 – – Vindspelet 6 i Borås AB 556829-8433 Borås 96 – – Järngrinden Projektutveckling AB 556655-9281 Borås 100 – – J.G Fastighets AB 556655-7541 Borås 100 – – Projekthus 55 AB 556973-5581 Borås 96 – – Asklanda 2:178 Fastighets AB 559360-4290 Borås 96 – – Projekthus 70 AB 559346-1683 Borås 96 – – Fastighetsbolaget Bollebygd M AB 559207-9155 Bollebygd 96 – – Sjöbolängan i Borås AB 559311-2120 Borås 96 – – Järngrinden Fastighetsutveckling Holding AB 556825-1937 Borås 96 – – Tegelbrukstäppet AB 559033-6433 Borås 48 – – Järngrinden Markutveckling Holding AB 556902-0414 Borås 100 – – Braconierska villan AB 559070-2147 Borås 100 – – Järngrinden Kindbo AB 559560-8323 Borås 100 – – Järngrinden Projektutveckling Holding AB 556755-3887 Borås 100 – – Mark & Exploatering i Borås AB 556758-9915 Borås 50 – – Projekthus Funningen AB 559282-8940 Borås 50 – – Järngrinden Projektutveckling Holding 2 AB 559150-9848 Borås 91 – – Mölndalstappen AB 559049-6146 Göteborg 91 – – Varbergsponden AB 559264-2150 Göteborg 73 – – Järngrinden Projektutveckling Holding 3 AB 559374-7834 Borås 96 – – Nufast AB 556263-6125 Mark 96 – – Hagtornen 10 i Borås AB 556992-0829 Borås 96 – – Fastigheten Tullstorp 180:75 AB 559160-3930 Svenljunga 48 – – Järngrinden Projektutveckling Holding 4 AB 559392-4631 Borås 96 – – Järngrinden Logistikbyggnader AB 556759-6522 Sotenäs 50 – – JLB Produktion AB 559374-6851 Borås 50 – – JLB Fastigheter 1 AB 559364-9238 Borås 50 – – JLB Logistikhus 11 AB 559368-6123 Borås 25 – – Jönköping Logistic Park AB 559382-8717 Borås 25 – – Summa anskaffningsvärde i moderföretaget 818 153 818 203 Genova årsredovisning 2025124 ===== SIDA 125 ===== NOTER Not 21 Innehav redovisade enligt kapitalandelsmetoden Redovisat värde och resultat från andelar i joint ventures och intresseföretag framgår nedan. Koncernen äger aktier i 13 joint ventures och intresseföretag som redovisas som andelar redovisade enligt kapitalandelsmetoden. 2025-12-31 2024-12-31 Vid årets början 701 570 Förvärv av andelar - 102 Avyttring av andelar -44 -23 Aktieägartillskott 72 6 Utdelning -73 - Andel av årets resultat 44 46 Utgående redovisat värde 701 701 Redovisat värde Namn Organisationsnummer Säte Andelar i % 2025-12-31 2024-12-31 Andelar som innehas vid periodens utgång GenovaRedito Holding AB 559121-8572 Stockholm 50 69 61 SBBGenova Gåshaga Holding AB 559191-4386 Stockholm 50 110 112 SBBGenova Nackahusen AB 559264-9817 Stockholm 50 156 139 Greenova AB 559349-7596 Stockholm 50 8 6 Genova Journalisten Fastighet AB 559064-1436 Stockholm 50 118 106 Pallas 1 Fastighets AB 556728-8443 Borås 50 142 136 GenJärn Borås Holding AB 559076-2984 Stockholm 50 - 4 JärnSpiran Holding AB 559170-2518 Borås 50 13 13 Tegelbrukstäppet AB 559033-6433 Borås 48 31 31 NewCo Breared AB 559035-5102 Svenljunga 50 5 2 Fastigheten Tullstorp 180:75 AB 559160-3930 Svenljunga 48 24 23 NewCo Bergdalen AB 559035-7454 Borås - - 3 Mark & Exploatering i Borås AB 556758-9915 Borås 50 2 2 Järngrinden Logistikbyggnader AB 556759-6522 Sotenäs 50 20 35 Laustea AB 559371-9932 Stockholm - - 26 701 701 Genova årsredovisning 2025 125 ===== SIDA 126 ===== NOTER Resultat från andelarna Namn Organisationsnummer Säte Andelar i % 2025-12-31 2024-12-31 Andelar som innehas vid periodens utgång GenovaRedito Holding AB 559121-8572 Stockholm 50 -1 2 SBBGenova Gåshaga Holding AB 559191-4386 Stockholm 50 -2 0 SBBGenova Nackahusen AB 559264-9817 Stockholm 50 1 1 Greenova AB 559349-7596 Stockholm 50 2 0 Genova Journalisten Fastighet AB 559064-1436 Stockholm 50 12 4 Pallas 1 Fastighets AB 556728-8443 Borås 50 6 2 JärnSpiran Holding AB 559170-2518 Borås 50 0 0 Tegelbrukstäppet AB 559033-6433 Borås 48 0 0 NewCo Breared AB 559035-5102 Svenljunga 50 3 0 Fastigheten Tullstorp 180:75 AB 559160-3930 Svenljunga 48 0 0 NewCo Bergdalen AB 559035-7454 Borås - 0 0 Mark & Exploatering i Borås AB 556758-9915 Borås 50 0 -2 Järngrinden Logistikbyggnader AB 556759-6522 Sotenäs 50 9 28 Laustea AB 559371-9932 Stockholm 39 13 13 Kungsbacka Södra Stad Holding AB 556707-8588 Göteborg - - 0 CFJ Kontraktsbolag AB 559144-5027 Borås - - 0 42 46 Koncernens andel av nettotillgångar i väsentliga intresseföretag och joint ventures SBB Genova Gåshaga SBB Genova Nackahusen Genova NREP Pallas 1 Mkr 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 Anläggningstillgångar 400 401 509 486 1 349 751 450 512 Omsättningstillgångar 2 6 3 5 16 6 12 16 Avsättningar 18 18 25 25 46 20 5 2 Långfristiga skulder 95 110 204 214 1 112 621 236 250 Kortfristiga skulder 52 55 7 5 25 6 39 49 Nettotillgångar 238 225 278 248 182 110 182 228 Ägarandel 50% 50% 50% 50% 50% 50% 50% 50% Koncernens andel av nettotillgångar 119 112 139 124 91 55 91 114 Koncernens andel av resultat i väsentliga intresseföretag och joint ventures SBB Genova Gåshaga SBB Genova Nackahusen Genova NREP Pallas 1 Mkr 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 Intäkter 10 10 2 2 61 19 34 36 Rörelseresultat 3 8 1 1 95 27 24 10 Övriga finansiella intäkter och kostnader -6 -8 0 0 -48 -15 -11 -12 Skatt -1 -1 0 0 -23 -3 -1 -1 Årets resultat (100 %) -4 -1 1 1 25 8 12 -3 Genova årsredovisning 2025126 ===== SIDA 127 ===== NOTER Not 22 Koncernmellanhavanden Fordringar Moderbolaget, Mkr 2025-12-31 2024-12-31 Vid årets början 2 504 1 796 Årets förändring 915 708 Vid årets slut 3 419 2 504 Skulder Moderbolaget, Mkr 2025-12-31 2024-12-31 Vid årets början 1 235 630 Årets förändring -217 605 Vid årets slut 1 018 1 235 Not 23 Övriga långfristiga fordringar Koncernen, Mkr 2025-12-31 2024-12-31 Vid årets början 259 298 Tillkommande poster 96 11 Avgående poster -52 -50 Summa långfristiga fordringar vid årets slut 302 259 Koncernen, Mkr 2025-12-31 2024-12-31 Reversfordran 227 194 Övrig långfristig fordran 69 59 Investeringar åt hyresgäster, periodiseras över kontraktets löptid 0 0 Långfristiga värdepappersinnehav 6 6 Summa långfristiga fordringar 302 259 En reversfordran om 112 Mkr avser avyttringen av fastigheten i Gåshaga till ett med SBB gemensamägt joint venture. Den reversen förfaller till betalning vid lagakraftvunnen detaljplan. Not 24 Pågående bostadsprojekt Koncernen, Mkr 2025-12-31 2024-12-31 Vid årets början 24 43 Nybyggnation 114 - Försäljningar - -43 Omklassificeringar - 24 Utgående balans 138 24 Not 25 Hyresfordringar och Kundfordringar Åldersfördelade hyres- och kundfordringar 2025-12-31 2024-12-31 - Ej förfallna 9 13 Förfalllna sedan: - Mindre än två månader 2 0 - Mer än två men mindre än sex månader 1 2 - Mer än sex månader men mindre än 12 månader 4 3 - Mer än 12 månader 7 2 Reserv förväntade kreditförluster -5 -1 Utgående redovisat värde 19 20 Kreditkvaliteten på fordringar som inte är förfallna eller nedskrivna bedöms vara god. Fordringar utgörs i huvudsak av hyres- och kund - fordringar för vilka koncernen valt att tillämpa den förenklade meto - den för redovisning av förväntade kreditförluster. Detta innebär att förväntade kreditförluster reserveras för återstående löptid, vilken förväntas understiga ett år för samtliga fordringar. Koncernen reser - verar för förväntade kreditförluster baserat på historiska kredit - förluster samt framåtriktad information. Eventuella större enskilda fordringar bedöms per motpart. Koncernen skriver bort en fordran när det inte längre finns någon förväntan på att erhålla betalning och då aktiva åtgärder för att erhålla betalning har avslutats. Not 26 Övriga fordringar Koncernen, Mkr 2025-12-31 2024-12-31 Vid årets början 105 103 Tillkommande poster 7 21 Avgående poster -27 -20 Summa övriga fordringar vid årets slut 85 105 Koncernen, Mkr 2025-12-31 2024-12-31 Fordran på joint ventures 53 51 Fordran hyresgäster avseende anpassningar 10 10 Övriga fordringar på hyresgäster 0 4 Mervärdesskatterelaterade fordringar 9 11 Skatterelaterade fordringar 6 28 Övriga fordringar 7 1 Utgående redovisat värde 85 105 Genova årsredovisning 2025 127 ===== SIDA 128 ===== Moderbolaget, Mkr 2025-12-31 2024-12-31 Fordran på bolag i koncernen redovisade som joint ventures 3 4 Summa övriga fordringar vid årets slut 3 4 Not 27 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Koncernen, Mkr 2025-12-31 2024-12-31 Förutbetalda kostnader avseende drift och administration 39 66 Förutbetalda finansiella kostnader 30 22 Upplupna ränteintäkter 18 22 Summa förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 87 110 Moderbolaget, Mkr 2025-12-31 2024-12-31 Förutbetalda finansiella kostnader 15 1 Övrigt 2 3 Summa förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 16 5 Not 28 Likvida medel Koncernen, Mkr 2025-12-31 2024-12-31 Banktillgodohavanden 185 152 Moderbolaget 2025-12-31 2024-12-31 Banktillgodohavanden 36 23 Not 29 Eget kapital och substansvärde Aktiekapitalet i moderföretaget Genova Property Group AB uppgår till 57 Mkr (55) och fördelar sig på 46 975 629 stamaktier. Aktierna har ett kvotvärde på 1,22 kr per aktie. Varje stamaktie motsvaras av en röst. Alla per balansdagen registrerade aktier är fullt betalda. Aktiekapitalets utveckling Antal aktier Kvotvärde/ Aktie, kr Aktiekapi - tal, kr Stamaktier Ingående balans 2023 41 976 966 1,20 50 372 359 Indragning - - Fondemission - - Nyemission 3 636 363 4 363 636 Utgående balans 2023 45 613 329 1,20 54 735 995 Indragning - - Fondemission - - Nyemission - - Utgående balans 2024 45 613 329 1,20 54 735 995 Indragning -600 000 -729 597 Fondemission - 729 597 Nyemission 1 962 300 2 386 147 Utgående balans 2025 46 975 629 57 122 142 Summa 46 975 629 1,22 57 122 142 Per 31 december 2025 innehade bolaget inga aktier i eget förvar. Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare Beräkningen av resultatet per stamaktie för 2025 har baserats på årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgående till 233 Mkr (124). Resultat per hybridobligation har beräknats utifrån utdelning till hybridobligationer om 46 Mkr (70) fördelat på antalet hybridobligationer vid respektive utdelningstillfälle. Resterande del av årets resultat, 187 Mkr (54), har fördelats på genomsnittligt antal utestående stamaktier 45 729 031 (45 613 329). Moderbolaget, Mkr 2025-12-31 2024-12-31 Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 233 124 Resultat per stamaktie, kronor 4,99 1,92 Resultat per hybridobligation, kronor 0,09 0,13 NOTER Genova årsredovisning 2025128 ===== SIDA 129 ===== NOTER Not 30 Upplåning från kreditinstitut Koncernen, Mkr 2025-12-31 2024-12-31 Långfristiga Förfaller till betalning mellan 1 och 2 år: Banklån 884 1 018 Förfaller till betalning mellan 2 och 5 år: Banklån 2 945 2 206 Förfaller till betalning om över 5 år: Banklån 10 9 3 839 3 233 Kortfristiga Banklån 1 298 1 934 1 298 1 934 Summa upplåning 5 137 5 167 Koncernens totala upplåning från kreditinstitut per den 31 december 2025 är hänförlig till lån som upptagits vid förvärv, refinansieringen av den befintliga fastighetsportföljen i koncernen samt finansiering av projekt. Koncernens lånefaciliteter innehåller sedvanliga garan - tier och åtaganden, bland annat för Genova och dess dotterbolag att uppfylla vissa finansiella nyckeltal såsom belåningsgrad och ränte täckningsgrad. Genova uppfyller samtliga lånevillkor per den 31 december 2025. Under 2025 uppgick nettoupplåningen till -366 Mkr (601). I anslut - ning till upplåningen betalas en uppläggningsavgift, vilken periodiseras över lånets löptid enligt effektivräntemetoden. Den genomsnittliga rän- tenivån uppgick till cirka 4,7 procent (5,0) exklusive byggnadskreditiv per den 31 december 2025 med en genomsnittlig kapitalbindningstid på 2,6 år (2,5). Moderbolagets skulder till kreditinstitut förfaller inom 1-2 år. Not 31 Obligationslån Koncernen och moderbolaget, Mkr 2025-12-31 2024-12-31 Emitterat obligationslån 1 870 1 200 Avgifter att periodisera under lånets löptid -23 -14 Summa obligationslån 1 847 1 186 Obligationslån avser ett lån som är noterat på Nasdaq Stockholm. År Emitterat belopp Ränta Utestående belopp Förfall/Inlösen 2024 550 Stibor 3 mån +4,15 650 November 2027 2025 700 Stibor 3 mån + 4,30 700 Juli 2028 2025 620 Stibor 3 mån + 3,75 620 September 2029 Genova årsredovisning 2025 129 ===== SIDA 130 ===== NOTER Not 32 Kredit- och ränteförfallostruktur Ränteförfallostruktur per 31 december 2025 Löptid Belopp, Mkr Snittränta 1, % Andel, % 2026 3 539 6,91 50 2027 28 3,34 0 2028 1 050 2,38 15 2029 680 2,65 10 2030 920 2,40 13 2031 300 2,25 4 >2031 500 3,23 7 Totalt 7 017 4,76 100 Totalt, exklusive bygg - nadskreditiv 6 662 4,68 - 1) I snitträntan för innevarande år ingår marginalen för den rörliga delen av skuldportföljen samt den rörliga delen av ränteswapparna vilka dock ej inkluderar någon kreditmarginal då dessa handlas utan marginal. Här ingår även tre obligationslån om 700 Mkr med kreditmarginal 4,30 procent, 550 Mkr med kreditmarginal 4,15 procent samt 620 Mkr med kreditmarginal 3,75 procent. Kreditförfallostruktur per 31 december 2025 Löptid Kreditavtal, Mkr Utnyttjat, Mkr Ej utnyttjat, Mkr 2026 1 672 1 273 399 2027 2 088 1 365 723 2028 2 991 2 691 300 2029 1 678 1 678 0 2030 0 0 0 2031 0 0 0 >2031 10 10 0 Totalt 8 439 7 017 1 422 Varav byggnadskreditiv 1 326 355 971 Övriga finansiella instrument Emissions datum Förfallo- datum2 Nominellt belopp, kr Räntebas Ränte- marginal, % Aktuell ränta, % Konverterings - kurs, kr/aktie Hybridobligationer 2021-03-05 2026-03-05 1 195 000 000 Stibor 3M 6,75 8,66 - Hybridobligationer 2024-09-24 2028-09-04 300 000 000 Stibor 3M 5,50 7,35 - 1) Efter årets utgång meddelade Genova att hybridobligationer med ISIN SE0015245519 kommer att inlösas den 5 mars 2026. 2) First Call Date Ränteförfallostruktur per 31 december 2024 Löptid Belopp, Mkr Snittränta 1, % Andel, % 2025 2 885 8,29 46 2026 600 2,52 9 2027 14 3,28 0 2028 1 050 2,38 17 2029 680 2,65 11 2030 800 2,43 13 2031 300 2,25 5 >2031 - - - Totalt 6 329 5,12 100 Totalt, exklusive byggnadskreditiv 5 692 4,98 - 1) I snitträntan för innevarande år ingår marginalen för den rörliga delen av skuldportföljen samt den rörliga delen av ränteswapparna vilka dock ej inkluderar någon kreditmarginal då dessa handlas utan marginal. Här ingår även obligationslån om 650 Mkr med kreditmarginal 5,95 procent respektive 550 Mkr med kreditmarginal 4,15 procent. Kreditförfallostruktur per 31 december 2024 Löptid Kreditavtal, Mkr Utnyttjat, Mkr Ej utnyttjat, Mkr 2025 1 827 1 827 - 2026 1 758 1 621 137 2027 1 310 940 370 2028 1 583 1 233 350 2029 698 698 - 2030 - - - 2031 - - - >2031 11 11 - Totalt 7 186 6 329 857 Varav byggnadskreditiv 944 637 307 Övriga finansiella instrument Emissions datum Förfallo- datum Nominellt belopp, kr Räntebas Ränte- marginal, % Aktuell ränta, % Konverterings - kurs, kr/aktie Hybridobligationer 2021-03-05 2026-03-05 1 256 250 000 Stibor 3M 6,75 9,29 - Hybridobligationer 2024-09-24 2028-09-04 1 300 000 000 Stibor 3M 5,50 8,04 - Konvertibler 2024-03-19 2029-03-19 200 000 000 Fast ränta - 6,75 48,10 Genova årsredovisning 2025130 ===== SIDA 131 ===== NOTER Not 33 Övriga långfristiga skulder Koncernen, Mkr 2025-12-31 2024-12-31 Reversskulder -111 -48 Hyresdepositioner -12 -2 Summa övriga långfristiga skulder -124 -50 Not 34 Övriga skulder Koncernen, Mkr 2025-12-31 2024-12-31 Avräkning pågående projekt 2 2 Reversskuld 0 8 Skulder i samband med fastighets - transaktioner 50 0 Skulder till intresseföretag 5 - Utdelning 10 - Mervärdeskatt 10 165 Skulder till aktieägare utan bestämmande inflytande 0 1 Personalrelaterade skulder 3 2 Förskott från kunder 0 5 Övrigt 8 5 Summa övriga skulder 88 189 Moderbolaget 2025-12-31 2024-12-31 Personalrelaterade skulder 0 0 Mervärdeskatt 1 0 Utdelning 10 - Summa övriga skulder 11 0 Not 35 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Koncernen, Mkr 2025-12-31 2024-12-31 Förutbetalda hyresintäkter 69 67 Upplupna kostnader avseende drift och administration 11 19 Upplupna semesterlöner 5 5 Upplupna kostnader pågående projekt 4 11 Upplupna räntor 25 18 Summa upplupna kostnader och förut - betalda intäkter 114 120 Moderbolaget, Mkr 2025-12-31 2024-12-31 Upplupna kostnader avseende drift och administration - 0 Personalrelaterade skulder 1 1 Upplupna räntor 18 13 Summa upplupna kostnader och förut - betalda intäkter 19 14 Not 36 Ställda säkerheter, eventualförpliktelser och åtaganden Ställda säkerheter Koncernen har ställt fastigheter som säkerhet för upplåning. Se not 30 för beskrivning av koncernens upplåning. Koncernen, Mkr 2025-12-31 2024-12-31 Fastighetsinteckningar 4 579 4 865 Aktier i dotterbolag 1 730 1 525 Summa 6 309 6 390 Eventualförpliktelser Koncernen har ställt ut borgensåtagande för andra företag uppgå - ende till 1 134 Mkr (1 084). Vidare har koncernen ställt ut garantier för 7 Mkr (7). Moderföretaget Moderföretaget har borgensåtaganden för koncernbolag uppgående till 4 186 Mkr (4 446) och för övriga företag 1 023 Mkr (968 ), totalt 5 208 Mkr (5 414). Pantsatta aktier uppgår till 598 Mkr (598). Genova årsredovisning 2025 131 ===== SIDA 132 ===== NOTER Not 37 Transaktioner med närstående Transaktioner med Gernandt & Danielsson Advokatbyrå KB Genova har under 2025 anlitat Gernandt & Danielsson Advokatbyrå KB, där styrelsens ordförande Mikael Borg är partner, för rådgivning i samband med emission av obligationer samt för löpande frågor. Totalt fakturerad och utbetald ersättning under 2025 uppgår till 7 Mkr (4) exklusive mervärdesskatt. Ersättning till styrelse och ledande befattningshavare Ersättning till styrelsen och ledande befattningshavare under 2025 framgår av not 10. Inga inköp har gjorts eller ersättningar utbetalts till bolag ägda via joint ventures. Samtliga transaktioner har skett på marknadsmässig grund. Not 38 Händelser efter balansdagen • Genova meddelade i januari bolagets avsikt att lösa in dess ute - stående hybridobligationer. Det nominella beloppet som inte inne - hades av Genova uppgick till 195 Mkr. • Genova inledde efter årets utgång ett återköpsprogram av egna stamaktier, med start den 13 januari 2026 fram till årsstämman 2026, i syfte att optimera kapitalstrukturen och stärka värde - skapandet per aktie. • Den första etappen av stadsutvecklingsprojektet Viby i Upplands- Bro avyttrades till ett joint venture med Genova som hälftenägare tillsammans med Urban Partners via NSF V. Transaktionen innebar en stärkt likviditet om cirka 100 Mkr och minskade räntebärande skulder om cirka 175 Mkr. Försäljningspriset baserades på ett under- liggande fastighetsvärde om 365 Mkr, i linje med bokfört värde. Not 39 Förslag till vinstdisposition Styrelsen och verkställande direktören föreslår att till förfogande stående vinstmedel (heltal kronor): Balanserad vinst 79 139 649 Årets förlust 653 773 005 732 912 654 Disponeras på följande sätt: Utdelning till aktieägare (0,92 kr per aktie) 43 217 579 I ny räkning överförs 689 695 075 732 912 654 Genova årsredovisning 2025132 ===== SIDA 133 ===== NOTER Koncernredovisningen respektive årsredovisningen har upprättats i enlighet med de internationella redovisningsstan - darder som avses i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder respektive god redovisningssed och ger en rättvisande bild av koncernens och moderbolagets ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen för koncernen respektive moderbolaget ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och moderbolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Årsredovisningens innehåll bestämdes den 31 mars 2026. Stockholm den 31 mars 2026 Mikael Borg Styrelseordförande Andreas Eneskjöld Micael Bile Mattias Björk Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Karin Larsson Erika Olsén Maria Rankka Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Michael Moschewitz Verkställande direktör Vår revisionsberättelse har lämnats den 31 mars 2026 Ernst & Young AB Oskar Wall Auktoriserad revisor Genova årsredovisning 2025 133 ===== SIDA 134 ===== Revisionsberättelse Till bolagsstämman i Genova Property Group AB (publ), org nr 556864-8116 Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovis - ningen för Genova Property Group AB (publ) för år 2025. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 12–13, 58–74 och 89–133 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2025 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprät - tats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2025 och av dess finansiella resultat och kassa - flöde för året enligt IFRS Redovisningsstandarder, så som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträk - ningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och kon - cernredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets revisionsutskott i enlighet med Revisorsförordningens (537/2014) artikel 11. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa stan - darder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och överty - gelse, inga förbjudna tjänster som avses i Revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade före - tag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Särskilt betydelsefulla områden Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revi - sionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och kon - cernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden. Beskrivningen nedan av hur revisionen genom - fördes inom dessa områden ska läsas i detta sammanhang. Vi har fullgjort de skyldigheter som beskrivs i avsnittet Revisorns ansvar i vår rapport om årsredovisningen också inom dessa områ - den. Därmed genomfördes revisionsåtgärder som utformats för att beakta vår bedömning av risk för väsentliga fel i årsredovisningen och koncernredovisningen. Utfallet av vår granskning och de gransk - ningsåtgärder som genomförts för att behandla de områden som framgår nedan utgör grunden för vår revisionsberättelse. Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen REVISIONSBERÄTTELSE Genova årsredovisning 2025134 ===== SIDA 135 ===== REVISIONSBERÄTTELSE Värdering av förvaltningsfastigheter Beskrivning av området Hur detta område beaktades i revisionen Förvaltningsfastigheter är en väsentlig balanspost i koncernens rapport över finansiell ställning och uppgick den 31 december 2025 till 8 303 Mkr, vilket utgör 67 % av kon - cernens totala tillgångar. Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde, per balans- dagen som avslutades 31 december 2025 har 95 % av fastighetsbeståndet värderats av externa värderare och 5 % genom intern värdering. Verkligt värde fastställs genom bedömning av marknadsvärdet för varje enskild fastighet, genom användning av kas - saflödesmetoden som baseras på antaganden och bedömningar av framtida hyresin - täkter, driftskostnader och investeringar samt diskonteringsränta och avkastningskrav. Avkastningskraven är specifika per fastighet och bestäms genom analys av genomförda transaktioner samt fastighetens marknadsposition. I enstaka fall har den interna värde - ringen baserats på tecknade försäljningsavtal. Värdering till verkligt värde är till sin natur behäftat med subjektiva bedömningar där en mindre förändring i gjorda antaganden som ligger till grund för värderingarna kan få väsentlig effekt i redovisade värden. Med anledning av den höga graden av antaganden och bedömningar som sker i samband med fastighetsvärderingen, tillsammans med det faktum att beloppen är betydande, anser vi att värdering av förvaltningsfastigheter är ett särskilt betydelsefullt område i vår revision. En beskrivning av värdering av fastighetsinnehavet framgår av not 2 Sammanfattning av väsentliga redovisningsprinciper, not 4 Viktiga uppskattningar och bedömningar samt not 15 Förvaltningsfastigheter. Vår revision har omfattat bl.a. följande granskningsåtgärder. Vi har utvärderat processen för framtagande av fastig - hetsspecifik finansiell information och då också utvärde - rat objektivitet och kompetens hos de av bolaget anlitade externa värderingsföretagen samt bolagets kompetens. Vi har vidare granskat indata och beräkningar i de externa värderingsmodellerna för ett urval av fastigheter och med stöd av våra värderingsspecialister granskat rimligheten i gjorda antaganden för ett urval av fastigheterna som direkt- avkastningskrav, vakansgrad, hyresintäkter och driftkostna- der. Jämförelser har gjorts mot känd marknadsinformation. Urvalet har gjorts utifrån kriterierna risk, storlek, nyförvärv och slumpmässighet. För de enstaka fastigheter där vär - det baseras på försäljningsavtal har avstämning gjorts mot tecknade avtal. Vi har granskat relevanta noter till de finansiella rapporterna. Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen Detta dokument innehåller även annan information än årsredovis - ningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1–11, 14–56, 86–88 och 139–142. Den andra informationen består även av ersättningsrapporten som vi inhämtade före datumet för denna revi - sionsberättelse. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovis - ningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernre - dovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identi - fieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att den ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS Redovisningsstandarder så som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvän - dig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Anta - gandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verk - ställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verk - samheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finan - siella rapportering. Genova årsredovisning 2025 135 ===== SIDA 136 ===== REVISIONSBERÄTTELSE Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om att årsredovis - ningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisions - sed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsam - mans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovis - ningen. Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom: • identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar och utför granskningsåt - gärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbe - vis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felak - tighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felak - tighet som beror på misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll. • skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåt - gärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen. • utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens upp - skattningar i redovisningen och tillhörande upplysningar. • drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredovisningen och kon - cernredovisningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag inte längre kan fortsätta verksamheten. • utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen, däribland upplysningarna, och om årsredovisningen och koncernredovis - ningen återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild. • planerar och utför vi koncernrevisionen för att inhämta tillräck - liga och ändamålsenliga revisionsbevis avseende den finansiella informationen för företag eller affärsenheter inom koncernen som grund för att göra ett uttalande avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och genomgång av det revi - sionsarbete som utförts för koncernrevisionens syfte. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden. Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi iden - tifierat. Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt obe - roende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att elimi - nera hoten eller motåtgärder som har vidtagits. Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revi - sionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författningar förhindrar upplysning om frågan. Genova årsredovisning 2025136 ===== SIDA 137 ===== REVISIONSBERÄTTELSE Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning av Genova Property Group AB (publ) för år 2025 samt av förslaget till dispositio - ner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt försla - get i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning inne - fattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvar - lig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksam - hetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlö - pande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende: • företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller • på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredo - visningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bola - gets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositio - ner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagsla - gen. Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använ - der vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande gransk - ningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositio - ner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Genova årsredovisning 2025 137 ===== SIDA 138 ===== REVISIONSBERÄTTELSE Revisorns granskning av Esef-rapporten Uttalande Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovis - ningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värde - pappersmarknaden för Genova Property Group AB (publ) för år 2025. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering. Grund för uttalande Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Genova Property Group AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamål - senliga som grund för vårt uttalande. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra granskningsåt - gärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsam - mans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef-rapporten. Revisionsföretaget tillämpar ISQM 1 Kvalitetsstyrning för revi - sionsföretag som utför revision och översiktlig granskning av finan - siella rapporter samt andra bestyrkandeuppdrag och näraliggande tjänster som kräver att företaget utformar, implementerar och hante - rar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer och rutiner avse - ende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om att Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och koncern - redovisning. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rap - porteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direk - tören tar fram underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens antagan - den. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en avstäm - ning av att Esef-rapporten överensstämmer med den granskade års - redovisningen och koncernredovisningen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar, kassaflöde - sanalys samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen. Ernst & Young AB, Box 7850, 103 99 Stockholm, utsågs till Genova Property Group ABs revisor av bolagsstämman den 5 maj 2025 och har varit bolagets revisor sedan 2011. Stockholm den 31 mars 2026 Ernst & Young AB Oskar Wall Auktoriserad revisor Genova årsredovisning 2025138 ===== SIDA 139 ===== DEFINITIONER Definitioner Genova eller Bolaget Genova Property Group AB (publ). Avkastning på eget kapital Resultat efter skatt, baserat på rullande 12 månader, i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Avkastning på eget kapital används för att belysa Genovas förmåga att generera vinst på ägarnas kapital. Belåningsgrad, % Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel i förhållande till totala tillgångar. Belånings graden används för att belysa Genovas finansiella risk. Direktavkastningskrav Driftnetto i förhållande till fastigheternas redovisade värden. Driftsöverskott Hyresintäkter reducerat med fastighetskost - nader. Nyckeltalet är ett relevant nyckeltal för att mäta förvaltningens lönsamhet före det att centrala administrationskostnader, finans netto samt orealiserade värdeföränd - ringar beaktats. Eget kapital hänförligt till aktieägare Eget kapital reducerat med värdet av emit - terade hybridobligationer och innehav utan bestämmande inflytande i förhållande till antalet utestående aktier per balans dagen. Eget kapital hänförligt till aktieägarna används för att belysa aktieägarnas andel av bolagets egna kapital per aktie. Ekonomisk uthyrningsgrad Kontraktsvärde i förhållande till hyresvärde. Nyckeltalet anges i procent och är relevant för att mäta vakanser, där en hög uthyrningsgrad i procent innebär en låg ekonomisk vakans. Förvaltningsfastigheter Avser fastigheter med befintliga kassaflöden och utgörs av såväl kommersiella lokaler, bostäder som samhällsfastigheter. Förvaltningsresultat Resultat före värdeförändringar, valutakurs - effekter och skatt. Förvaltningsresultatet är ett relevant nyckeltal för att mäta förvaltning - ens lönsamhet efter att finansiella intäkter och kostnader beaktas men ej orealiserade värdeförändringar. Förvaltningsresultat hänförligt till aktieägare per aktie Förvaltningsresultat reducerat med under perioden betalning för hybridobligation i för - hållande till det vägda genomsnittliga antalet utestående aktier under perioden. Förvalt - ningsresultat per aktie används för att belysa aktieägarnas andel av förvaltningsresultat per aktie. Hyresintäkterna i jämförbart bestånd Hyresintäkter från fastigheter som ingått i beståndet under hela rapporteringsåret samt under hela jämförelseåret. Fastigheter som förvärvats eller sålts ingår inte. Hyresvärde Kontraktsvärde plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor. Hyresvärde används för att belysa koncernens intäktspotential. Långsiktigt substansvärde Redovisat eget kapital med återläggning av uppskjuten skatt. Långsiktigt substansvärde används för att ge intressenter information om Genovas långsiktiga substansvärde beräknat på ett för noterade fastighetsbolag enhetligt sätt. Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägare Långsiktigt substansvärde reducerat med värdet av samtliga emitterade hybridobliga - tioner och innehav utan bestämmande infly - tande. Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägare anges för att förtydliga hur stor del av det långsiktiga substansvärdet som bedöms vara hänförligt till aktieägare efter att andelen hänförligt till innehavare av hybrid - obligationer och innehav utan bestämmande inflytande räknats bort. Långsiktigt substansvärde per aktie Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktie - ägare dividerat med antalet utestående aktier per balansdagen. Långsiktigt substansvärde per aktie används för att belysa aktieägarnas andel av bolagets långsiktiga substansvärde hänförligt till aktieägarna per aktie. Genova årsredovisning 2025 139 ===== SIDA 140 ===== DEFINITIONER Nettoinvesteringar Nettot av fastighetsförvärv, investeringar i befintligt fastighetsbestånd och försäljning av fastigheter. Projekteringsfastigheter Avser fastigheter för vidareutveckling. Resultat per aktie Periodens/årets resultat reducerat med under perioden betalning för hybridobliga - tion, i förhållande till det vägda genomsnitt - liga antalet utestående aktier under perio - den. Resultat efter skatt per aktie används för att belysa aktieägarnas andel av bolagets resultat efter skatt per aktie. Räntetäckningsgrad Driftsöverskott minus kostnader för cen - trala administrationskostnader hänförliga till förvaltning i förhållande till räntenetto. I beräkningen exkluderas finansiella poster av engångskaraktär. Räntetäckningsgraden används för att belysa hur känsligt bolagets resultat är för ränteförändringar. Soliditet Eget kapital vid periodens utgång i förhål - lande till balansomslutning vid periodens utgång. Soliditeten används för att belysa Genovas finansiella stabilitet. Uthyrbar yta Total yta i kvm som är tillgänglig för uthyrning. Tillväxt förvaltningsresultat per aktie Årets förvaltningsresultat per aktie i förhål - lande till föregående års förvaltningsresultat per aktie. Överskottsgrad Driftsöverskott i förhållande till hyresintäkter. Överskottgrad är ett relevant nyckeltal för att mäta förvaltningens lönsamhet före det att finansiella intäkter och kostnader samt orea - liserade värdeförändringar beaktats. Avstämning av alternativa nyckeltal finns tillgänglig på Genovas webbplats, www.genova.se. Genova årsredovisning 2025140 ===== SIDA 141 ===== INFORMATION TILL AKTIEÄGARE Kallelse till årsstämma Aktieägarna i Genova Property Group AB (publ), org.nr 556864-8116, kallas till årsstämma onsdagen den 6 maj 2026 klockan 10.00 i Gernandt & Danielsson Advokatbyrå KB:s lokaler på Hamngatan 2, 114 87 Stockholm. Styrelsen har beslutat att aktieägare ska kunna utöva sin rösträtt på års - stämman även genom poströstning i enlighet med 7 kap. 4 a § aktiebolagsla - gen och § 11.7 i bolagets bolagsordning. Aktieägarna kan därmed välja att utöva sin rätt vid årsstämman genom fysiskt deltagande, genom ombud eller genom poströstning. Utövande av rösträtt vid årsstämman Aktieägare som önskar utöva sin rösträtt vid årsstämman ska: • vara införd i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken per måndagen den 27 april 2026, och • ha anmält sig för deltagande på års - stämman senast onsdagen den 29 april 2026 enligt anvisningarna under rub - riken ”Anmälan för fysiskt deltagande eller deltagande genom ombud” nedan, alternativt avgivit sin poströst enligt anvisningarna under rubriken ”Anvis - ningar för poströstning” nedan senast onsdagen den 29 april 2026. Förvaltarregistrerade aktier Den som låtit förvaltarregistrera sina aktier måste, för att ha rätt att delta vid årsstämman, förutom att anmäla sig, hos förvaltaren begära att föras in i aktieboken hos Euroclear Sweden AB (rösträttsregistrering), så att vederbö - rande är registrerad i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken per onsda - gen den 29 april 2026. Observera att förfarandet också gäller beträffande aktier som ligger på en banks aktieägardepå och vissa investerings - sparkonton (ISK). Registrering i enlighet med det föregående kan vara tillfällig. Anmälan för fysiskt deltagande eller deltagande genom ombud Anmälan görs per brev och ställs till Computershare AB, ”Genovas års - stämma”, Box 149, 182 12 Danderyd. Komplett formulär ska vara Computers - hare AB tillhanda senast onsdagen den 29 april 2026. Anmälan kan även göras per e-mail till proxy@computershare.se. Fysiska aktieägare och ombud kan även anmäla sig elektroniskt på bolagets webb - plats, www.genova.se eller per telefon +46 (0)771-24 64 00. Vid anmälan ska namn, personnummer/organisations - nummer samt registrerat aktieinnehav uppges. Aktieägare som inte är personligen närvarande vid årsstämman får utöva sin rätt vid årsstämman genom ombud med skriftlig, undertecknad och daterad fullmakt. Ett fullmaktsformulär finns tillgängligt på bolagets webbplats, www. genova.se. Fullmaktsformuläret kan också erhållas hos bolaget. Om fullmak - ten utfärdats av en juridisk person ska kopia av registreringsbevis eller mot- svarande behörighetshandling för den juridiska personen bifogas. För att under - lätta inpasseringen vid årsstämman bör fullmakter, registreringsbevis och andra behörighetshandlingar vara bolaget tillhanda på adressen Computershare AB, ”Genovas årsstämma”, Box 149, 182 12 Danderyd, i god tid före årsstämman och senast onsdagen den 29 april 2026. Anvisningar för poströstning För poströstning ska aktieägare använda det formulär för poströstning och följa bolagets anvisningar som finns tillgäng - liga på bolagets webbplats, www.genova. se, och på bolagets kontor, Smålands - gatan 12, 111 46 Stockholm. Ifyllt och undertecknat formulär för poströstning skickas med post till Computershare AB, ”Genovas årsstämma”, Box 149, 182 12 Danderyd. Komplett formulär ska vara Computershare AB tillhanda senast onsdagen den 29 april 2026. Ifyllt och undertecknat formulär får även inges elektroniskt och ska då skickas till proxy@computershare.se. Aktieägare kan även avge poströst elektroniskt med BankID via bolagets webbplats, www.genova.se. Om aktie - ägare avger poströst genom ombud ska en skriftlig och daterad fullmakt biläggas formuläret. Fullmaktsformulär tillhandahålls på begäran och finns även tillgängligt på bolagets webbplats, www. genova.se. Om aktieägaren är en juridisk person ska registreringsbevis eller annan behörighetshandling biläggas poströstningsformuläret. Aktieägaren får inte förse poströsten med särskilda instruktioner eller villkor. Om så sker är hela poströsten ogiltig. Ytterligare anvisningar och villkor finns i poströstningsformuläret. Den som önskar återkalla avgiven poströst och i stället utöva sin rösträtt genom att delta vid årsstämman fysiskt eller genom ombud måste meddela detta till årsstämmans sekretariat innan års - stämman öppnas. Information till aktieägare Genova årsredovisning 2025 141 ===== SIDA 142 ===== Kontakt investor relations Michael Moschewitz, VD e-post: michael.moschewitz@genova.se mobil: 0707 13 69 39 Henrik Zetterström, CFO e-post: henrik.zetterstrom@genova.se mobil: 070 870 04 96 Finansiell kalender Delårsrapport januari–mars 2026 6 maj 2025 Årsstämma 2026 6 maj 2025 Delårsrapport januari–juni 2026 14 augusti 2025 Delårsrapport januari–september 2026 23 oktober 2025 Kontakt Besöksadress Huvudkontor Smålandsgatan 12 111 46 Stockholm www.genova.se ===== SIDA 143 ===== ===== SIDA 144 =====