===== SIDA 1 ===== Delårsrapport januari–mars / 2023 ===== SIDA 2 ===== Perioden januari–mars 2023 • Hyresintäkterna uppgick till 128,9 Mkr (93,6), en ökning med 38 procent. • Driftsöverskottet uppgick till 90,9 Mkr (63,5), en ökning med 43 procent. • Förvaltningsresultatet minskade med 64 procent till 11,3 Mkr (30,9), varav förvaltningsresultat hänförligt till aktieägarna uppgick till -7,4 Mkr (19,2), motsvarande -0,16 kr (0,46) per aktie. Minskningen hänför sig främst till negativa värdeförändringar på fastigheter i joint ventures om cirka 19 mkr samt ökade räntekostnader. • Resultat efter skatt uppgick till -40,2 Mkr (167,0), motsvarande -1,85 kr (3,19) per aktie. • Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägarna ökade med 7 procent till 3 685,1 Mkr (3 439,5), motsvarande 80,79 kr (81,94) per aktie. Jan-mar 2023 Jan-mar 2022 Apr 2022 -mar 2023 Jan–dec 2022 Hyresintäkter, Mkr 128,9 93,6 430,0 394,7 Driftsöverskott, Mkr 90,9 63,5 305,2 27 7,8 Förvaltningsresultat, Mkr 11,3 30,9 101,2 120,8 Förvaltningsresultat hänförligt till aktieägarna per aktie, kr -0,16 0,46 0,88 1,53 Bostäder under byggnation, antal 1 914 863 914 1 006 Färdigställda bostäder, antal 92 - 271 179 Nettoinvestering, Mkr 11,4 258,9 471,6 719,2 Belåningsgrad, % 58,1 61,1 58,1 59,1 Soliditet, % 39,5 39,1 39,5 38,4 Räntetäckningsgrad, ggr 2 1,8 2,0 1,9 2,0 Långsiktigt substansvärde, Mkr 5 259,4 4 263,3 5 259,4 5 134,0 Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägarna, Mkr 3 685,1 3 439,5 3 685,1 3 584,1 Totalt antal utestående aktier, tusental 45 613 41 977 45 613 41 977 Långsiktigt substanvärde hänförligt till aktieägarna, kr per aktie 80,79 81,94 80,79 85,38 1) Inklusive 40 hotellrum. 2) Exklusive kostnader av engångskaraktär. Perioden i sammandrag 80,79 kr Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägarna per aktie 10 221 Mkr1 Fastighetsvärde 9 230 Bostadsbyggrätter 58,1 % Belåningsgrad 1) Varav pågående byggnation och planerade projekt om 2 141 Mkr. 2 Genova Delårsrapport januari–mars 2023 ===== SIDA 3 ===== Väsentliga händelser under och efter perioden Första kvartalet • I januari genomförde Genova en riktad nyemission av cirka 3,6 miljoner nya stamaktier till en teckningskurs om 55 kronor per stamaktie och tillfördes därmed cirka 200 Mkr före avdrag för kostnader relaterade till nyemissionen. • I januari frånträddes ett av Järngrindens hyresrättsprojekt utanför Borås. Från­ trädet har positiv påverkan på Genovas finansiella nyckeltal samt en resultat­ effekt om cirka 30 Mkr. • I januari tecknade Genova en femårig ränteswap om totalt 800 Mkr, • Under inledningen av perioden påbör­ jade Genova en process för att eventu­ ellt avyttra bolagets tillgångar i Palma i Spanien. • Styrelsen fattade den 21 februari 2023 beslut om att uppdatera bolagets ope­ rativa mål avseende pågående bygg­ nation och andel av hyresintäkter från bostads­ och samhällsfastigheter. Händelser efter periodens utgång • Efter periodens utgång har 66 bostäder i projekt Tryckeriet i Norrtälje färdig­ ställts med ett hyresvärde om cirka 6,0 Mkr. Projekt Segerdal, Knivsta 3 Genova Delårsrapport januari–mars 2023 ===== SIDA 4 ===== VD-kommentar En fortsatt osäker omvärld påverkar fastighetsmarknaden, med utmaningar i form av hög inflation och stigande räntor. Genova har under årets första kvartal haft ett tydligt fokus på likviditet och finansiering i syfte att minska skuldsättningen. Förvaltningsverksamheten utvecklas stabilt och våra pågående projekt löper på väl med planerade inflyttningar under året. Vi är trygga i vår affärsmodell och som alltid proaktiva för att möta och hantera förändringar på marknaden. in under första halvåret. Vi ser indikatio­ ner på en mer avvaktande hyresmarknad framför allt på den kommersiella sidan men upplever en fortsatt god efterfrågan på våra nya hyresbostäder. Finansiering I den marknadsmiljö vi befinner oss är balansräkningen och finansieringssitu­ ationen central. Genova har ett tydligt fokus på att säkerställa god likviditet och vi arbetar aktivt med att minska skuld­ sättningen under 2023. Under kvartalet genomförde vi en riktad nyemissionen till ett antal välrenommerade investerare som tror på och vill investera långsik­ tigt i Genova, och vi stärkte därmed vår finansiella ställning. Vi kommer bland annat att återbetala vårt utestående obligationslån om 525 Mkr som förfaller under september 2023 med befintlig likviditet och har genom­ fört återköp för cirka 30 Mkr i obligatio­ nen med förfall 2024. Vår inriktning är att fortsätta att arbeta proaktivt genom att återköpa obligationer om så är möj­ ligt i syfte att minska vår skuldsättning. Processen för att utvärdera en försälj­ ning av våra tillgångar i Palma i Spanien fortlöper. Trots en osäker marknad med svåra villkor för fastighetssektorn kan jag kon­ statera att Genovas verksamhet fortsät­ ter att i grunden utvecklas väl inom såväl förvaltning som projektutvecklingen. Vi är som alltid långsiktiga i vårt förhåll­ ningssätt och fortsätter att agera för att säkra stabiliteten i Genova, oavsett marknadsläge. Michael Moschewitz, VD ” Vi är som alltid lång- siktiga i vårt förhåll - ningssätt.” Genova fortsatte att växa under årets för­ sta kvartal med en ökning i hyresintäkter med 38 procent, där en del av ökningen kommer från dotterföretaget Järngrinden som införlivades i Genovakoncernen i december 2022. Driftöverskottet steg med 43 procent. Stigande räntekostnader samt framför allt negativa värdeförändringar i intressebolag om cirka 19 Mkr belastade förvaltningsresultatet som minskade till 11,3 Mkr jämfört med 30,9 Mkr i motsva­ rande period 2022. Även substansvärdet per aktie minskade. Ser vi på utvecklingen sedan 2019 har både förvaltningsresultat per aktie och substansvärde per aktie stigit med i genomsnitt 38 procent per år. Merparten av våra hyresavtal infla­ tionsjusteras enligt konsumentprisindex, vilket från januari 2023 innebär ökade årliga hyresintäkter om cirka 35 Mkr. Hyreshöjningarna under första kvarta­ let har generellt hanterats väl av våra hyresgäster. Vår bedömning är att den relativt låga snitthyran i vårt fastighets­ bestånd, cirka 1 500 kr per kvm, är en viktig förklaring till detta. Vi har därtill en hyresgästmix som bidrar till en god riskspridning. Cirka 60 procent av hyre­ sintäkterna kommer från samhällsfast­ igheter, bostäder och dagligvaruhandel. Att Genova arbetar mycket nära våra hyresgäster i förvaltningen, är viktigare nu än någonsin. Pågående projekt Genova kommer fortsätta att växa orga­ niskt under 2023 genom färdigställande av flera projekt. De pågående projekten i Norrtälje, Enköping, Upplands­Bro och Knivsta, med totalt cirka 1 000 bostäder i olika skeden, utvecklas enligt plan. Projektet Segerdal i centrala Knivsta kommer successivt färdigställas under 2023 med inflyttningar från april och i Norrtälje flyttas ytterligare 66 bostäder 4 Genova Delårsrapport januari–mars 2023 ===== SIDA 5 ===== Pågående projekt och projekteringsfastigheter Fastighetsvärde Totalt 2 141 Mkr 57% Hyresbostäder 15% Kommersiella fastigheter25% Bostadsrätter 3% Samhälls- fastigheter Byggrättsportfölj Uthyrbar yta Totalt 598 Tkvm 67% Hyresbostäder 4% Kommersiella fastigheter24% Bostadsrätter 6% Samhälls- fastigheter Fastighetsvärde, Mdkr Förvaltningsresultat, Mkr 5,36 7,96 10,26 10,22 4,42 2,601,83 2017 2019 2020 2021 2022 2023 Q1 33,9 15,7 40,8 60,8 99,2 2018 120,8 11,3 Förvaltningsfastigheter Yta Kategori Fastighetsvärde Hyresvärde Geogra/f_i Fastighetsvärde Totalt 8 079 Mkr 46% Kommersiella fastigheter 54% Samhälls - fastigheter 1 1) Varav 176 bostäder Förvaltningsfastigheter Pågående byggnation Planerade projekt I Palma, Spanien färdigställdes ett hotell 2021 och ytterligare ett hotell färdigställs 2023. Knivsta Uppsala Gävle Helsingborg BoråsGöteborg Lund Varberg Halmstad Malmö Enköping Västerås Nyköping Stockholm Norrtälje Genova – det personliga fastighetsbolaget Genovas affärsidé är att kombinera stabila kassaflöden från förvaltningsportföljen med kostnadseffek­ tiv projektutveckling av främst hyresbostäder och samhällsfastigheter för egen långsiktig förvaltning. Genova är ett personligt fastighetsbolag som äger, förvaltar och utvecklar fastigheter långsiktigt, hållbart och med stort engagemang. Den stora portföljen av egna byggrätter säkerställer koncernens långsiktiga tillväxt och en fortsatt stabil utveckling av fastighetsbeståndet. Genovas huvudmark­ nader Storstockholm och Uppsalaregionen kännetecknas av stark tillväxt, hög disponibel inkomst, hög utbildningsgrad och låg arbetslöshet. Bolaget äger fastigheter även på andra tillväxtorter, såsom Lund, och är verksamt i Västsverige genom dotterföretaget Järngrinden. 5 Genova Delårsrapport januari–mars 2023 ===== SIDA 6 ===== Genovas övergripande mål är att skapa värde för bolagets aktieägare. Under de närmaste åren bedöms detta bäst göras genom att återinvestera kassaflödet i verksamheten för att skapa ytterligare tillväxt genom investeringar i nybyggnation och befintliga fastigheter samt förvärv av fastigheter vilket kan medföra en låg eller utebliven utdelning på aktier. Långsiktigt ska utdelningen på aktierna uppgå till 50 procent av förvaltningsresultatet hänförligt till aktieägarna. Utdelningspolicy Långsiktigt substansvärde Uppnå en genomsnittlig årlig tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie om minst 20 procent (inklusive eventuella värdeöverföringar till aktieägarna) över en konjunkturcykel. Soliditet Soliditeten ska över tid uppgå till minst 35 procent. Räntetäckningsgrad Räntetäckningsgraden ska över tid överstiga 2,0 gånger. Förvaltningsresultat Uppnå en genomsnittlig årlig tillväxt i förvaltningsresultatet per aktie (före utdelning) om minst 20 procent över en konjunkturcykel. Belåningsgrad Belåningsgraden ska över tid understiga 65 procent. Finansiella mål Långsiktigt substans - värde per aktie, Kr Soliditet, % Räntetäckningsgrad , ggr Förvaltningsresultat per aktie, Kr Belåningsgrad, % Årlig tillväxt, % Årlig tillväxt, % Kr % 20 40 60 80 100 2019 2020 2021 2022 2023 Q1 20 40 60 80 100 Kr % 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 2019 2020 2021 2022 2023 R12 20 40 60 80 100 Mål Mål Mål Mål Mål -1,4 % 31 mar 2023 39 % 31 mar 2023 1,8 ggr 31 mar 2023 -16 % 31 mar 2023 58 % 31 mar 2023 % 10 20 30 40 50 2019 2020 2021 2022 2023 Q1 ggr 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 2019 2020 2021 2022 2023 Q1 % 20 40 60 80 100 2019 2020 2021 2022 2023 Q1 6 Genova Delårsrapport januari–mars 2023 ===== SIDA 7 ===== Pågående byggnation Pågående byggnation av egenproducerade bostäder ska uppgå till minst 1 000 bostäder per år vid utgången av år 2024. Fastighetsvärde Fastighetsbeståndets värde ska vid utgången av år 2025 uppgå till 20 miljarder kronor. Egenproducerade bostäder, antal Fastighetsvärde på balansdagen, Mdkr Hyresintäkter Hyresintäkterna från bostads- och samhällsfastigheter ska uppgå till minst 55 procent av Genovas totala hyresintäkter vid utgången av år 2023. Operativa mål Hyresintäkter, % Antal 200 400 600 800 1 000 1 200 2019 2020 2021 2022 2023 Q1 Mdkr 5 10 15 20 2019 2020 2021 2022 2023 Q3 Mål Mål Mål 53 % 31 mar 2023 914 31 mar 2023 10,2 Mdkr 31 mar 2023 % 10 20 30 40 50 60 2019 2020 2021 2022 2023 Q1 7 Genova Delårsrapport januari–mars 2023 ===== SIDA 8 ===== Miljöcertifiering All nyproduktion ska vara miljöcertifierad. Därutöver ska alla förvaltningsfastigheter som ägs och förvaltas långsiktigt (exkl Järngrindens) miljöcertifieras fram till utgången av år 2023. Förvaltningsfastigheter Byggnation Certifiering Certifierade Pågående Kvarstående/ Planerade Pågående planarbete Totalt Pågående Svanen 2 2 3 Green Building 1 1 2 Miljöbyggnad iDrift Silver 2 15 14 31 Brons 1 1 Certifieras ej 27 27 Summa 6 16 14 27 63 3 En utvärdering om miljöcertifiering av Järngrindens 21 förvaltningsfastigheter kommer att inledas under 2023. Grön finansiering Andelen grön finansiering avseende nyproduktion och förvaltningsfastigheter ska uppgå till 85 procent vid utgången av år 2023. Energianvändning Genova har som mål att ansluta bolaget till Science Based Targets och därigenom åta sig att sätta ambitiösa och vetenskapliga klimatmål i syfte att nå Parisavtalets mål om att minska utsläppen för att inte överstiga en uppvärmning om mer än 1,5°C. Hållbarhetsmål Nyproduktion, % Grön finansiering, % Hållbarhetsarbete Hållbarhetsstrategi Hållbarhetsstrategin är indelad i tre övergripande områden; att bygga och förvalta för framtidens miljö och kli­ mat, långsiktig stadsutveckling samt att bedriva en hållbar affärsverksamhet. De tre områdena har i sin tur målsättningar som ses över kontinuerligt och fastställs minst en gång per år av styrelsen. Under 2022 utvecklade Genova konkreta delmål för att minska sina utsläpp, öka andelen befintliga fastigheter som är miljöcertifie­ rade samt öka andelen grön finansiering. Grönt finansieringsramverk I december 2020 utformade Genova ett ramverk för grön finansiering i linje med Green Bond Principles framtagna av ICMA (International Capital Market Association). Detta dokument styr villkoren för hur likviden från gröna obligationer, gröna lån och andra typer av skuldebrev får användas. Genovas Gröna Finansieringsramverk och rela­ terad information återfinns på bolagets webbplats genova.se. Miljöcertifiering Genovas långsiktiga mål är att miljöcerti­ fiera samtliga nyproducerade fastigheter och långsiktigt förvaltade fastigheter i beståndet för att möta kund­ och inves­ terarkrav, minska vår negativa påverkan, öka vår positiva påverkan, öka värdet av fastigheten och möjliggöra bättre lånevillkor. Händelser under perioden Under kvartalet har hållbarhetsarbetet fokuserat på färdigställandet av hållbar­ hetsrapporten och att säkerställa god kvalitet och tillförlitlighet för insamlade hållbarhetsdata. Det har även förts en dialog med Science Based Target inita­ tive för att fastställa våra science­based targets för att få målen validerade. 36% Gröna hybrid- obligationer 9% Gröna banklån 55% Gröna obligationer % 20 40 60 80 100 2022 2023 Q1 2021 26% 23% 12% 23% 12% Mål Fördelning Grönt ramverk Andel grön finansiering Bolaget väljer att synliggöra de pågående nyproduktioner som vid färdigställande och slutplacering kommer att ha en grön klassificering. 8 Genova Delårsrapport januari–mars 2023 ===== SIDA 9 ===== 9 Genova Delårsrapport januari–mars 2023 ===== SIDA 10 ===== Förvaltningsfastigheter Fastighetsbeståndet Genovas bestånd av förvaltningsfastig­ heter består av samhällsfastigheter och bostäder samt kommersiella fastigheter för handel, kontor och lager. För huvud­ delen av Genovas befintliga förvaltnings­ fastigheter planeras det för utveckling av framtida hyresbostäder i kombination med samhällsfastigheter, ofta i nya stadsdelar. Förvaltningsfastigheterna är i huvudsak belägna i Storstockholm, i Uppsalaregionen samt i västra Sverige. Genova arbetar löpande med att identifiera fastigheter som bidrar till att uppfylla de finansiella och operativa målen. Möjliga förvärvsobjekt omfattar både kassaflödesgenererande fastighe­ ter, helt eller delvis uthyrda, och tomma byggnader med potential för utveckling och uthyrning. Genovas ambition är att fastigheterna som förvärvas även ska ge möjlighet att på sikt skapa byggrätter för framtida nybyggnadsprojekt. Vid periodens utgång hade Genova ett helägt fastighetsbestånd bestående av totalt 84 förvaltningsfastigheter till ett marknadsvärde om cirka 8,1 Mdkr fördelat på cirka 369 Tkvm. Totalt fastighetsvärde med hänsyn tagen till tillträdda fastighe­ ter, pågående nyanläggningar samt joint ventures uppgår till cirka 11,3 Mdkr. Hyresavtal Vid periodens utgång hade Genova cirka 460 hyresavtal med en genomsnittlig återstående avtalslängd på 5,3 år samt 176 avtal för hyresbostäder. Av totala kontrakterade hyresintäkter uppgick andelen från bostäder och offent­ ligt finansierade hyresgäster till cirka 53 procent. Om även dagligvaru handel inkluderas uppgick andelen till cirka 62 procent av kontrakterade hyresintäkter. Under perioden har ett femårigt hyresavtal med ett årligt hyresvärde på cirka 4,4 Mkr tecknats med en befintlig hyresgäst i Hunnerup i Lund, med start från augusti 2023. Under nästkommande kvartal fär­ digställs ytterligare 66 bostäder i projekt Tryckeriet i Norrtälje med ett hyresvärde om cirka 6,0 Mkr. Uppsagda avtal med avflyttning under det andra kvartalet har ett sam­ mantaget hyresvärde på 4,8 Mkr. Beräk­ nad nettouthyrning är sammantaget en positiv ökning med ett årligt hyresvärde på 1,2 Mkr. Utveckling värde förvaltningsfastigheter 31 mars 2023 Hyresintäkter per kvartal 31 mars 2023 Mkr 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 Q1 Mkr 20 40 60 80 100 120 140 2021 2022 20232020201920182017 10 Genova Delårsrapport januari–mars 2023 ===== SIDA 11 ===== Förfallostruktur hyresavtal 31 mars 2023 Antal hyresavtal Yta Tkvm Kontrak- terad hyra, Mkr Andel % Löptid 2023 123 22 37 7 2024 134 61 71 14 2025 77 59 94 18 2026 68 57 82 16 2027 11 16 28 5 >2027 49 101 182 36 Summa 462 317 494 97 Hyresbostäder 176 10 17 3 Totalt 638 327 511 100 Vakant 42 35 Totalt 369 546 Fördelning hyresintäkter 31 mars 2023 Hyresavtal Kontrakterad årshyra, Mkr Andel, % Samhällsservice 252 49 Bostäder 1 19 4 Livsmedel 44 9 Övrigt kommersiellt 196 38 Summa hyresintäkter 511 100 Genomsnittligt, vägd återstående löptid, år (10 största) 6,8 år Genomsnittligt, vägd återstående löptid, år (total portfölj) 5,3 år 1) Varav cirka 2,5 Mkr avser studentbostäder som förmedlas via ett hyreskontrakt. Förvaltningsfastigheter per geografi 31 mars 2023 Yta Kategori Fastighetsvärde Hyresvärde Geogra/f_i Förvaltningsfastigheter per fastighetskategori 31 mars 2023 Yta Kategori Fastighetsvärde Hyresvärde Geogra/f_i Hyresvärde Totalt 546 Mkr Hyresvärde Totalt 546 Mkr 49% Kommersiella fastigheter 51% Samhälls - fastigheter 1 Uthyrbar yta Totalt 369 Tkvm Uthyrbar yta Totalt 369 Tkvm 56% Kommersiella fastigheter 44% Samhälls - fastigheter 1 11% Övrigt 45% Storstockholm 23% Uppsala Fastighetsvärde Totalt 8 079 Mkr Fastighetsvärde Totalt 8 079 Mkr 46% Kommersiella fastigheter 54% Samhälls - fastigheter 1 12% Övrigt 49% Storstockholm 27% Uppsala 12% Väst 21% Väst 14% Väst 13% Övrigt 47% Storstockholm 26% Uppsala 1) Befintliga hyresbostäder ingår i kategorin Samhällsfastigheter. 11 Genova Delårsrapport januari–mars 2023 ===== SIDA 12 ===== Fastighetsbeståndet 31 mars 2023 Antal fastig - heter Uthyr - bar yta, kvm Fastighetsvärde Hyresvärde Uthyr- nings- grad, % Kontrak- terad års - hyra2, Mkr Fastighets- kostnader Driftsöverskott Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Per fastighetskategori 1 Kommersiella fastigheter 54 207 605 3 701 17 825 269 1 296 91,1 245 -69 -330 177 851 Samhällsfastigheter 3 30 161 136 4 378 27 171 277 1 721 95,9 266 -60 -371 206 1 279 Summa per fastighets - kategori 84 368 742 8 079 21 909 546 1 482 93,5 511 -128 -348 383 1 038 Per geografi Storstockholm 34 165 151 3 968 24 028 259 1 570 95,2 247 -59 -359 187 1 135 Uppsala 19 85 737 2 221 25 901 141 1 645 94,6 133 -36 -416 98 1 140 Väst 23 78 908 960 12 166 79 1 003 90,1 71 -18 -230 53 674 Övrigt 8 38 946 930 23 879 67 1 720 88,9 60 -15 -390 44 1 139 Summa per geografi 84 368 742 8 079 21 909 546 1 482 93,5 511 -128 -348 383 1 038 Varav Järngrinden 21 63 302 710 11 221 61 963 87,1 53 -13 -199 40 639 Pågående byggnation 1 036 Planerade projekt 1 106 Totalt enligt balansräkning 10 221 Närliggande färdigställda byggnationer 4 3 10 869 165 28 2 573 100 28 -3 -271 25 2 302 Totalt 87 379 611 10 386 574 1 513 93,8 539 -131 -346 408 1 074 Därutöver: Fastigheter ägda via JV 878 1) Baserat på fastighetens huvudsakliga användning. 2) Ej beaktat avtagande hyresrabatter om 17 Mkr. 3) Varav 176 hyresbostäder finns fördelat på åtta fastigheter. 4) Avser etapp i projekt Handelsmannen, Hotell Can Oliver och del av projekt Korsängen som kommer att vara färdigställda inom ett år. Fastighetsvärde vid färdigställande uppgår till 623 Mkr men per den 31 mars är 458 Mkr upptaget i balansräkningen under pågående nyanläggningar. Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Genova ägde per periodens utgång med tillägg för förvärvade men ej tillträdda fastigheter samt närliggande färdigställda byggnatio - ner. Tabellen avspeglar fastigheternas intäkter och kostnader såsom de hade ägts under hela perioden. 12 Genova Delårsrapport januari–mars 2023 ===== SIDA 13 ===== Hunnerup 1, Lund Aktuell intjäningsförmåga I syfte att ge en bild av Genovas framtida bedömda intjäningsförmåga för förvalt­ ningsverksamheten har nedanstående tabell upprättats. Intjäningsförmågan utgår från bolagets förvaltningsobjekt samt intjäningsförmågan från byggstar­ tade pågående projekt i produktion efter att dessa färdigställts och inflyttning har skett. Det är viktigt att notera att den aktuella intjäningsförmågan inte ska jämställas med en prognos för de kommande tolv månaderna. Intjänings­ förmågan innehåller exempelvis ingen bedömning av hyres­, vakans­ eller ränteförändringar. Hyresvärdet för respektive förvalt­ ningsobjekt och pågående projekt i produktion som inkluderas i aktuell intjäning framgår av avsnitten ”Förvalt­ ningsfastigheter" och "Projektutveck­ ling” i delårsrapporten. Hyresintäkter baseras på hyresvärde på årsbasis med avdrag för vakanta ytor. Fastighetskost­ nader är bedömningar av normaliserade kostnader på helårsbasis. Centrala admi­ Bedömd intjäningsförmåga förvaltningsfastigheter Mkr Förvaltnings- fastigheter Genova Förvaltnings- fastigheter Järngrinden Summa Förvaltnings- fastigheter Pågående byggnation Summa Hyresvärde 486 61 546 99 646 Vakans -27 -8 -35 0 -36 Hyresintäkter 458 53 511 99 610 Fastighetskostnader -116 -13 -128 -13 -142 Driftsöverskott 342 40 383 86 468 Central administration fastighetsförvaltning -21 -8 -29 0 -29 Genovas andel av förvaltningsresultat från JV 9 4 13 4 17 Finansnetto -209 -11 -220 -50 -270 Förvaltningsresultat 121 25 147 40 186 nistrationskostnader avser kostnader hänförliga till fastighetsförvaltningen och baseras på bedömda kostnader för kommande tolvmånadersperiod, rensat för eventuella kostnader av engångs­ karaktär. Finansnettot har beräknats utifrån aktuell räntebärande nettoskuld. Ränta på likvida medel erhålls ej och ränta på den räntebärande skulden har beräknats utifrån genomsnittsräntan vid årets utgång. 13 Genova Delårsrapport januari–mars 2023 ===== SIDA 14 ===== Projektutveckling Genovas organiska tillväxt sker genom projektutveckling av hyresbostäder, samhällsservice och kommersiella lokaler där projektportföljen i huvudsak hänför sig till egenutvecklade byggrät­ ter tillskapade från egna förvaltnings­ fastigheter med befintligt kassaflöde. Genova är därmed aktivt i hela kedjan av fastighetsinvesteringar – från förvärv till förvaltning, projektutveckling och byggnation där projekten ofta inklude­ rar att bidra kring utvecklingen av nya stadsdelar. Pågående byggnation Genovas pågående projekt utgörs av hyresrätter i Norrtälje, Knivsta, Enköping och Upplands­Bro samt byggnation av ett hotell i Palma, Mallorca. Järngrindens pågående projekt utgörs av bostadsrätter i Borås och Mark. Färdigställda projekt på våra kärnmarknader kommer ägas och förvaltas av Genova. I Norrtälje är det första kvarteret fär­ digställt och inflyttat. Det andra kvarte­ ret, som är i produktion, innehåller 240 hyresbostäder. Projektet Segerdal är beläget i centrala Knivsta i direkt anslutning till tågsta­ tionen. Projektet genomförs i ett joint venture med Redito och de första inflytt­ ningarna har påbörjats under andra kvartalet 2023. Projektet Korsängen i centrala Enköping ligger i direkt anslutning till Genovas förvaltningsfastigheter Krydd­ gården 6:3 och Kryddgården 6:5. Genova bygger 160 hyresbostäder som kommer färdigställas under nästa år. I Palma, Mallorca, färdigställs ett hotell innehållande 40 rum med inflytt­ ning under det tredje kvartalet 2023. Projektet är beläget centralt i Palma och är uthyrt till Nobis som också hyr det under 2021 färdigställda hotellet i samma område. Genovas stadsutvecklingsprojekt Viby, beläget i centrala Brunna i Upp­ lands­Bro, byggstartades under fjärde kvartalet 2022. Den första etappen omfattar 131 bostäder, en livsmedels­ butik och en grundskola F­9. Genova har tecknat avsiktsförklaringar med Axfood och Raoul Wallenbergskolan för att driva verksamhet i lokalerna. Totalt kommer projekt Viby omfatta omkring 850 bostä­ der samt service. Projektet delägs till 30 procent av fastighetsbolaget K2A. Järngrinden har under kvartalet frånträtt ett hyresrättsprojekt inne­ hållandes 92 hyresbostäder i Borås. Järngrindens pågående projekt i Borås och Mark omfattar 36 bostadsrätter och projekten kommer att färdigställas och frånträdas under 2023. Utöver detta har Järngrinden pågående projekt i Borås via joint ventures. Byggrättsportföljen I syfte att illustrera värdet på Genovas byggrättsportfölj upplyser Genova om ett bedömt övervärde. Övervärdet tar sin utgångspunkt i ett externt bedömt mark­ nadsvärde på de outnyttjade byggrät­ terna under planerade projekt. Detta kan vara relevant för det fall Genova ej skulle fullfölja sin affärsplan och exploatera byggrätterna utan istället avyttra dem. CBRE:s marknadsvärdering per 31 mars av de framtida byggrätterna uppgår till cirka 3,8 Mdkr. Befintliga byggnader på dessa fastigheter, som i förekommande fall kommer behöva rivas i samband med exploatering, samt upparbetad inves­ tering för planerade projekt har per 31 mars ett bokfört värde om cirka 2,2 Mdkr. Det innebär att övervärdet i koncernens byggrättsportfölj bedöms uppgå till cirka 1,6 Mdkr. Detta övervärde reflekteras ej i Genovas balansräkning. Järngrindens byggrätter har inte externvärderas och är exkluderade ur det övervärde som Genova bedömer finns utöver balansräkningen. Ambitionen framöver är att Järngrindens byggrätter ska externvärderas för att även illustrera Järngrindens övervärde som en del av Genovakoncernen långsiktigt. 9 230 Antal bostadsbyggrätter 1,6 Mdkr Övervärde byggrättsportfölj 991 Mkr Bedömt hyresvärde 14 Genova Delårsrapport januari–mars 2023 ===== SIDA 15 ===== Projekt Korsängen, Enköping Projektutveckling per geografi 31 mars 2023 Yta Kategori Fastighetsvärde Hyresvärde Geogra/f_i Projektutveckling per fastighetskategori 31 mars 2023 Yta Kategori Fastighetsvärde Hyresvärde Geogra/f_i Hyresvärde Totalt 991 Mkr Hyresvärde Totalt 991 Mkr 87% Hyresbostäder 5% Kommersiella fastigheter 8% Samhälls fastigheter 39% Storstockholm Uthyrbar yta Totalt 598 Tkvm 67% Hyresbostäder 23% Bostadsrätter 4% Kommersiella fastigheter 6% Samhälls- fastigheter Uthyrbar yta Totalt 598 Tkvm 6% Övrigt 43% Storstockholm 22% Uppsala 29% Väst Fastighets-/Projektvärde Totalt 31 096 Mkr Fastighets-/Projektvärde Totalt 31 096 Mkr 62% Hyresbostäder 30% Bostadsrätter 3% Kommersiella fastigheter 5% Samhälls- fastigheter 49% Storstockholm 6% Övrigt 19% Uppsala 26% Väst 7% Övrigt 26% Uppsala 28% Väst 15 Genova Delårsrapport januari–mars 2023 ===== SIDA 16 ===== Information om pågående byggnation och planerade projekt i delårsrapporten är baserad på bedömningar om storlek, inriktning och omfattning samt när i tiden projekt bedöms startas och färdigställas. Vidare baseras informationen på bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde. Bedömningarna och antaganden ska inte ses som en prognos. Bedömningar och antaganden innebär osäkerhetsfaktorer både avseende projektens genomförande, utformning och storlek, tidsplaner, projektkostnader samt framtida hyresvärde. Informationen om pågående byggnation samt planerade projekt omprövas regelbundet och bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående byggnationer färdigställs eller tillkommer samt att förutsättningar förändras. För projekt som ej byggstartats har finansiering ej upphandlats, vilket innebär att finansiering av planerade projekt är en osäkerhetsfaktor. Pågående byggnation 31 mars 2023 Projekt Kommun Kategori Byggstart Planerat färdig- ställande Antal bostäder Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde 1 Hyresvärde Investering, Mkr Bokfört värde3, MkrBostäder Lokaler Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Bedömd Upp- arbetad 2 Handelsmannen 1 Norrtälje Hyresbostäder Q4 2019 Q2 2023/ Q2 2024 309 16 238 - 759 46 742 31 1 906 633 360 431 Segerdal 4 Knivsta Hyresbostäder Q4 2020 Q2 2023/ Q1 2025 142 8 616 368 449 49 978 20 2 271 411 161 - Korsängen Enköping Hyresbostäder Q1 2021 Q1/Q3 2024 160 8 031 244 389 47 009 19 2 283 378 161 165 Hotell Can Oliver Palma Kommersiella fastigheter Q2 2021 Q3 2023 40 3 300 - 282 85 424 13 3 800 250 201 223 Viby, Etapp 1 5 Upplands-bro Hyresbostäder Q4 2022 Q2 2026 131 8 728 1 693 492 47 213 22 2 132 429 86 86 Viby, Etapp 1 5 Upplands-bro Samhällsfastigheter Q4 2022 Q2 2026 - - 5 670 306 54 000 15 2 600 244 41 41 Järngrinden 6 Borås Egen förvaltning 72 4 048 - 150 36 993 6 1 600 140 - - Järngrinden 6 Borås BRF 60 2 486 - 148 59 359 - - 123 90 90 Summa pågående byggnationer 914 51 447 7 975 2 974 50 055 126 2 217 2 609 1 100 1 036 1) Avser verkligt värde på investeringen vid färdigställande. 2) Avser endast helägda projekt. 3) Avser endast helägda projekt. Bokförda värden hänförligt till delägda projekt visas under andelar i joint ventures och intressebolag i balansräkningen. 4) Projekt Segerdal delägs av Genova 50 procent och Redito 50 procent. Per 31 mars uppgick Genovas andel av nedlagda kostnader till cirka 161 Mkr, motsvarande cirka 40 procent av total investering. 5) Projekt Viby delägs av Genova 70 procent och K2A 30 procent. 6) Järngrinden är ett dotterbolag där Genova äger 51 procent. I tabellen redovisas Järngrindens helägda samt ekonomiska andel av delägda projekt under produktion. I tabellen framgår endast det antal bostäder, yta, fastighets- och hyresvärde samt investeringsbelopp som motsvarar Genovas ekonomiska ägarandel för delägda fastigheter. Fastigheter där Genova äger mer än 50 procent redovisas som helägda. Projekt inom Genovas dotterföretag Järngrinden redovisas enligt samma princip. Projekt Segerdal, Knivsta 16 Genova Delårsrapport januari–mars 2023 ===== SIDA 17 ===== Planerade projekt 31 mars 2023 Projekt Antal bostäder Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde 1 Hyresvärde Investering, Mkr Bokfört värde2, MkrBostäder Lokaler Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Bedömd Upp- arbetad Per kategori Hyresbostäder 6 124 354 672 - 17 090 48 186 771 2 173 14 611 507 560 Samhällsfastigheter 185 14 415 15 751 1 356 44 942 64 2 125 1 130 33 33 Kommersiella fastigheter - - 15 334 536 34 947 30 1 961 528 73 75 Bostadsrätter 2 007 138 549 - 9 140 65 971 - - 7 314 410 437 Summa per kategori 8 316 507 635 31 085 28 122 52 201 865 2 161 23 583 1 023 1 106 Per geografiskt område - Egen förvaltning Storstockholm 2 028 115 964 17 292 7 162 53 744 315 2 365 6 061 269 309 Uppsala 1 635 88 745 11 825 4 548 45 224 218 2 171 3 883 82 92 Väst 2 121 137 043 1 968 6 074 43 694 276 1 984 5 268 185 185 Övrigt 525 27 335 - 1 198 43 831 55 2 028 1 057 78 83 Summa per geografi 6 309 369 087 31 085 18 982 47 435 865 2 161 16 269 614 669 Per geografiskt område - Bostadsrätter Storstockholm 1 346 92 073 - 6 593 71 608 - - 5 191 244 271 Uppsala 219 11 030 - 591 53 584 - - 495 10 10 Väst 402 30 696 - 1 728 56 292 - - 1 419 155 155 Övrigt 40 4 750 - 228 48 000 - - 209 2 2 Summa per geografi 2 007 138 549 - 9 140 65 971 - - 7 314 410 437 Per geografiskt område - Egen förvaltning och bostadsrätter Storstockholm 3 374 208 037 17 292 13 755 61 044 315 2 365 11 252 513 580 Uppsala 1 854 99 775 11 825 5 139 46 050 218 2 171 4 378 91 101 Väst 2 523 167 739 1 968 7 802 45 973 276 1 984 6 686 339 339 Övrigt 565 32 085 - 1 426 44 448 55 2 028 1 266 80 85 Summa egen förvaltning och bostadsrätter per geografi 8 316 507 635 31 085 28 122 52 201 865 2 161 23 583 1 023 1 106 Varav Järngrinden 2 050 128 569 1 038 6 143 47 396 197 1 995 5 173 339 339 1) Avser verkligt värde på investeringen vid färdigställande. 2) Bokfört värde i helägda projekt. Bokförda värden hänförligt till delägda projekt visas under andelar i joint ventures och intressebolag i balansräkningen. I tabellen framgår endast det antal bostäder, yta, fastighets- och hyresvärde samt investeringsbelopp som motsvarar Genovas ekonomiska ägarandel för delägda fastigheter. Fastigheter där Genova äger mer än 50 procent redovisas som helägda. Planerade projekt inom Genovas dotterföretag Järngrinden redovisas enligt samma princip. Planerade projekt per planskede, uthyrbar yta 31 mars 2023 Programarbete Planbesked Samråd Granskning Antagen detaljplan Kvm 20 000 40 000 60 000 80 000 100 000 120 000 Hyresbostäder Samhällsfastigheter Kommersiella fastigheter Bostadsrätter 17 Genova Delårsrapport januari–mars 2023 ===== SIDA 18 ===== Joint Ventures och intresseföretag En del av Genovas verksamhet är också investeringar i joint ventures för att på så sätt få tillgång till fler attraktiva kassaflö­ desgenererande förvaltningsfastigheter med möjlighet till projektutveckling av hyresbostäder, samhällsservice och kom­ mersiella lokaler. Per den 31 mars 2023 ägde Genova 50 procent av andelarna i fem olika joint ventures samt ägde indirekt 49 procent av ett antal intresseföretag via ägandet i Järngrinden. De gemensamt ägda bola­ gen innehar totalt 18 kassaflödesgenere­ rande fastigheter med ett sammanlagt fastighetsvärde om cirka 1 756 Mkr varav Genovas andel uppgår till cirka 878 Mkr. Genovas andel av antalet bostadsbygg­ rätter uppgår till cirka 1 600 fördelat på cirka 106 Tkvm. Fastighetsvärdet har påverkats av negativa värdeförändringar om cirka 19 Mkr vilket har medfört ett lägre resultat från andelar i joint ventures. Genovas andel av joint ventures och intresseföretag 31 mars 2023 Namn Andel, % Bokfört värde, Mkr Geografi Fastighetsförvaltning Projektutveckling Antal fastigheter Andel av fastighetsvärde Antal bostäder Uthyrningsbar yta, kvm Andel av Järngrindens intressebolag 49 261 Västsverige 5 256 398 24 386 SBBGenova Gåshaga 50 113 Stockholm 1 200 385 23 000 SBBGenova Nackahusen 50 84 Stockholm 4 221 192 11 970 GenovaFastator 50 9 Stockholm 1 90 175 9 625 GenovaRedito 50 72 Knivsta 2 14 142 8 984 Greenova 50 9 Stockholm 5 97 285 24 150 548 18 878 1 577 102 115 18 Genova Delårsrapport januari–mars 2023 ===== SIDA 19 ===== Totalresultat för koncernen Mkr Jan-mar 2023 Jan-mar 2022 Apr 2022 -mar 2023 Jan–dec 2022 Hyresintäkter 128,9 93,6 430,0 394,7 Driftskostnader -30,4 -23,3 -91,2 -84,1 Underhållskostnader -4,9 -4,8 -23,7 -23,7 Fastighetsskatt -2,8 -2,0 -9,8 -9,1 Summa Fastighetskostnader -38,0 -30,1 -124,8 -116,9 Driftsöverskott 90,9 63,5 305,2 27 7,8 Central administration fastighetsförvaltning -6,6 -5,6 -24,1 -23,2 Central administration projektutveckling -10,7 -6,8 -32,2 -28,3 Resultat från andelar i joint ventures och intresseföretag -10,3 13,0 16,0 39,3 Finansnetto -52,0 -33,2 -163,7 -144,9 Förvaltningsresultat 11,3 30,9 101,2 120,8 Resultat från nyproduktion bostäder 32,6 – 32,6 0,0 Övriga intäkter – 0,4 2,2 2,6 Övriga kostnader -0,7 – -0,7 – Värdeförändringar fastigheter -97,3 170,2 -68,7 198,7 Värdeförändringar derivat 0,3 – 0,3 – Valutakurseffekter fastigheter 4,0 3,0 3,2 2,2 Resultat före skatt -49,7 204,5 70,0 324,2 Inkomstskatt 9,5 -37,5 -21,3 -68,3 Periodens resultat -40,2 167,0 48,7 255,9 Övrigt totalresultat för perioden – – – – Summa totalresultat för perioden -40,2 167,0 48,7 255,9 Periodens resultat hänförligt: Moderbolagets aktieägare -64,7 145,8 12,9 223,5 Innehav utan bestämmande inflytande 24,5 21,2 35,8 32,5 Summa totalresultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare -64,7 145,8 12,9 223,5 Innehav utan bestämmande inflytande 24,5 21,2 35,8 32,5 Resultat per aktie före och efter utspädning, kr 1 -1,85 3,19 -1,06 3,98 Antal aktier vid periodens utgång, tusental 45 613 41 977 45 613 41 977 Genomsnittligt antal aktier, tusental 45 169 41 977 42 764 41 977 1) Resultat i relation till genomsnittligt antal stamaktier efter betalning för hybridobligation. 19 Genova Delårsrapport januari–mars 2023 ===== SIDA 20 ===== Resultatanalys Hyresintäkter Koncernens hyresintäkter uppgick under perioden till 128,9 Mkr (93,6). Ökningen motsvarar en tillväxt i hyres­ intäkterna om 38 procent. Tillväxten i hyresintäkterna hänför sig främst till ett växande fastighetsbestånd från förvärv och färdigställda projekt. Intäkterna från jämförbart bestånd är 9 Mkr högre jämfört med föregående år, vilket motsvarar 2023 års inflationsjustering. Den ekonomiska uthyrningsgraden vid periodens utgång uppgick till 94 procent (94). Utveckling intäkter Mkr Jan–mar 2023 Jan–mar 2022 Föränd- ring, % Jämförbart bestånd 100,5 91,5 10 Förvärvade fastigheter 28,4 0,5 e/t Sålda fastigheter 0,0 1,6 e/t Hyresintäkter 128,9 93,6 38 Kommersiella fastigheter 62,3 40,8 53 Samhällsfastigheter 66,6 52,8 26 Hyresintäkter 128,9 93,6 38 Fastighetskostnader Fastighetskostnader i form av drifts­ och underhållskostna­ der samt fastighetsskatt ökade under perioden till ­38,0 Mkr (­30,1), vilket motsvarar en ökning på cirka 26 procent. Ökningen i fastighetskostnader förklaras främst av att Genova förvaltar ett större fastighetsbestånd i jämförelse med föregå­ ende år samt högre energikostnader. Utveckling fastighetskostnader Mkr Jan–mar 2023 Jan–mar 2022 Föränd- ring, % Jämförbart bestånd -30,6 -30,0 2 Förvärvade fastigheter -7,4 0,0 e/t Sålda fastigheter 0,0 -0,1 e/t Fastighetskostnader -38,0 -30,1 27 Kommersiella fastigheter -18,4 -15,0 23 Samhällsfastigheter -19,6 -15,0 30 Fastighetskostnader -38,0 -30,1 27 Fastighetskostnader årstakt per kvm Kr/kvm Kommer siella fastigheter Samhälls- fastigheter Totalt Drift -250 -325 -283 Underhåll -34 -38 -36 Fastighetsskatt -46 -7 -29 Totalt -330 -370 -348 Driftsöverskott Driftsöverskottet ökade under perioden till 90,9 Mkr (63,5), vilket motsvarar en ökning på 43 procent. Överskottsgraden för perioden uppgick till 70,5 procent, vilket är högre jämfört med första kvartalet 2022 då den uppgick till 67,8 procent. Den högre överskottsgraden är en effekt av inflationsjustering av hyresin­ täkter, inflyttningar i färdigställda projekt samt förvärv. Central administration Centrala administrationskostnader är fördelade på fastig­ hetsförvaltning och projektutveckling. De totala centrala administrationskostnaderna uppgick under året till ­17,3 Mkr (­12,4), vilket motsvarar en ökning om 40 procent. Ökningen är framför allt ett resultat av den växande verksamheten. Central administration Mkr Jan–mar 2023 Jan–mar 2022 Fastighetsförvaltning Övriga externa kostnader -1,6 -2,5 Personalkostnader -4,3 -2,3 Avskrivningar och leasing -0,7 -0,8 Central administration fastighetsförvaltning -6,6 -5,6 Projektutveckling Övriga externa kostnader -2,6 -3,0 Personalkostnader -6,9 -2,8 Avskrivningar och leasing -1,2 -1,0 Central administration projektutveckling -10,7 -6,8 Resultat från andelar i joint ventures och intresseföretag I posten redovisas resultateffekten av Genovas fastigheter som ägs via joint ventures. Resultat från andelar i joint ventures uppgick under året till ­10,3 Mkr (13,0) och avser resultat från den löpande driften och värdeförändringar. Av minskningen jämfört med 2022 är cirka ­19 Mkr hänförligt till värdeföränd­ ringar på fastigheterna i GenovaFastator och Greenova. 20 Genova Delårsrapport januari–mars 2023 ===== SIDA 21 ===== Finansnetto Finansnettot uppgick till ­52,0 Mkr (­33,2) i den växande fastighetsförvaltningen och projektverksamheten som finan­ sieras via banklån och obligationslån. Projektverksamheten omfattar pågående nyanläggningar, kommande projekt och investeringar i joint ventures. De räntekostnader som är hän­ förliga till fastighetsförvaltningen är en löpande kostnad som belastar finansnettot. Finansieringen av projektverksamheten är däremot en del av anskaffningskostnaden och aktiveras på respektive projekt och belastar inte resultatet. Under första kvartalet 2023 har 23 Mkr aktiverats hänförligt till projektverksamheten. I nuläget är bedömningen att den årliga aktiveringen hänförlig till projektverksamheten kommer att uppgå till cirka 25­30 procent av koncernens totala ränte­ kostnader. Genomsnittlig ränta per balansdagen uppgick till 5,1 procent (5,8 procent inklusive obligationslån och byggnadskreditiv). Bland finansiella kostnader under perioden ingår ­4,6 Mkr (­3,6) som avser kostnader för upptagande av obligationslån som periodiseras över lånens löptid. Räntetäckningsgraden för perioden uppgick till 1,8 ggr (2,0). I räntetäckningsgraden har kostnader av engångskaraktär exkluderats. Finansnetto Mkr Jan–mar 2023 Jan–mar 2022 Ränteintäkter 5,9 0,6 Räntekostnader lån -52,9 -29,8 Räntekostnader leasing -0,4 -0,4 Övriga finansiella kostnader -4,6 -3,6 Finansnetto -52,0 -33,2 Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet uppgick under perioden till 11,3 Mkr (30,9), vilket är en minskning med 64 procent. Minskningen är hänförlig till negativa värdeförändringar på fastigheter i joint ventures om cirka 19 Mkr samt ökade räntekostnader men kompenserades av ett högre driftöverskott. Resultat från nyproduktion bostäder I januari frånträddes ett av Järngrindens hyresrättsprojekt utanför Borås med en resultateffekt om 32,6 Mkr. Projektet bestod av 92 nyproducerade hyresrätter. Värdeförändringar Ökade avkastningskrav om i genomsnitt cirka 10 punkter har påverkat värden negativt men effekterna motverkas till viss del av indexuppräkning på hyresintäkterna. Värdeförändringar fastigheter Mkr Jan–mar 2023 Jan–mar 2022 Förändring driftnetto -10,6 - Pågående byggnation - 62,2 Mark och outnyttjade byggrätter - 47,5 108,5 Förändring avkastningskrav -39,2 -0,5 Värdeförändringar fastigheter -97,3 170,2 Skatt Redovisad skatt uppgick till 9,5 Mkr (­37,5) och hänför sig i huvudsak till uppskjuten skatt på värdeförändringar. Både aktuell och uppskjuten skatt har beräknats utifrån en nomi­ nell skattesats om 20,6 procent. Kvarvarande underskottsav­ drag kan beräknas till cirka 390 Mkr (401) samt obeskattade reserver om cirka 84 Mkr (71). Som uppskjutna skatteskulder redovisas full nominell skatt om 20,6 procent av skillnaden mellan redovisat och skattemässigt värde med avdrag för den skatt som är hänförlig till tillgångsförvärv. Skatteberäkning Mkr Jan–mar 2023 Jan–mar 2022 Resultat före skatt -49,7 204,5 Skattesats % 20,6 20,6 Skatt enligt gällande skattesats 10,2 -42,1 Ej skattepliktiga intäkter 10,6 4,4 Ej avdragsgilla kostnader -1,9 -2,1 Ej avdragsgillt räntenetto -8,0 -4,0 Avdragsgilla kostnader ej med i resultatet 0,9 4,0 Skattepliktiga intäkter ej med i resultatet -0,1 - Återföring vid fastighetstransaktioner - 2,4 Justering uppskjuten skatt avseende tidigare år -2,3 - Övrigt - -0,1 Periodens skatt enligt resultaträkningen 9,5 -37,5 Uppskjutna skatteskulder, netto Mkr Jan–mar 2023 Jan–mar 2022 Temporära skillnader fastigheter -590,3 -338,1 Obeskattade reserver -17, 2 -13,9 Summa uppskjutna skatteskulder - 607,5 -352,0 Underskottsavdrag 82,0 92,3 Summa uppskjutna skattefordringar 82,0 92,3 Uppskjutna skatteskulder, netto -525,5 -259,7 Periodens resultat Periodens resultat uppgick till ­40,2 Mkr (167,0). Jämfört med 2022 har driftsöverskottet ökat och förvaltningsresultatet minskat under första kvartalet 2023. Värdeförändringarna, med avsättning för uppskjuten skatt har minskat vilket gör att Genova redovisar ett resultat efter skatt för perioden som är lägre än motsvarande period 2022. 21 Genova Delårsrapport januari–mars 2023 ===== SIDA 22 ===== Balansräkning för koncernen Mkr 31 mar 2023 31 mar 2022 31 dec 2022 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Goodwill 202,9 - 202,9 Förvaltningsfastigheter 8 079,1 6 902,9 8 183,2 Pågående nyanläggningar 945,6 1 139,3 860,5 Projekteringsfastigheter 1 105,8 122,4 1 023,2 Övriga materiella anläggningstillgångar 18,6 - 18,9 Nyttjanderättstillgångar 31,7 30,5 32,6 Inventarier 4,7 3,5 4,7 Uppskjutna skattefordringar 82,0 82,7 81,1 Andelar i joint ventures och intresseföretag 548,2 840,1 556,1 Övriga långfristiga fordringar 298,5 279,8 301,1 Summa anläggningstillgångar 11 317,1 9 401,2 11 264,2 Omsättningstillgångar Pågående bostadsprojekt 90,0 - 197,0 Hyresfordringar och kundfordringar 31,5 9,0 33,3 Övriga fordringar 164,0 155,1 186,5 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 66,6 30,8 38,4 Likvida medel 318,7 185,6 257,7 Summa omsättningstillgångar 670,7 380,5 712,9 SUMMA TILLGÅNGAR 11 987,8 9 781,7 11 97 7,1 EGET KAPITAL Summa totalresultat för perioden Aktiekapital 54,7 50,4 50,4 Övrigt tillskjutet kapital 1 652,6 1 459,5 1 459,5 Balanserat resultat inklusive periodens resultat 1 452,2 1 486,9 1 535,7 Hybridobligation 800,0 700,0 800,0 Innehav utan bestämmande inflytande 774,3 123,8 749,8 Summa eget kapital 4 733,8 3 820,6 4 595,5 SKULDER Långfristiga skulder Upplåning från kreditinstitut 4 37 7,4 2 801,1 4 151,1 Obligationslån 720,6 1 260,1 742,0 Leasingskuld 29,8 25,3 29,5 Övriga långfristiga skulder 63,0 3,1 63,0 Uppskjutna skatteskulder 607,5 525,4 619,5 Summa långfristiga skulder 5 798,4 4 615,0 5 605,2 Kortfristiga skulder Upplåning från kreditinstitut 602,7 1 108,5 901,2 Obligationslån 530,5 5,5 533,2 Checkräkningskredit 23,6 0,0 0,0 Leverantörsskulder 55,2 56,2 93,9 Leasingskuld 3,5 5,3 4,8 Aktuella skatteskulder 9,0 3,2 11,2 Övriga skulder 115,7 72,1 130,7 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 115,3 95,3 101,4 Summa kortfristiga skulder 1 455,6 1 346,1 1 776,4 SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 11 987,8 9 781,7 11 97 7,1 22 Genova Delårsrapport januari–mars 2023 ===== SIDA 23 ===== Koncernens rapport över förändringar i eget kapital Hänförligt till moderbolagets aktieägare Mkr Antal utestående aktier, tusental Aktie- kapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserat resultat inkl. periodens resultat Hybrid - obligation Innehav utan bestäm - mande inflytande Summa eget kapital Ingående balans per 1 januari 2022 41 977 50,4 1 459,5 1 353,4 700,0 102,6 3 665,9 Totalresultat Årets resultat 223,5 32,5 255,9 Övrigt totalresultat Summa totalresultat 223,5 32,5 255,9 Transaktioner med ägare Transaktioner med innehav utan bestämman - de inflytande 19,4 614,7 634,1 Emission hybridobligation 100,0 100,0 Emissionskostnader hybridobligation -1,5 -1,5 Utdelning hybridobligation -57,7 -57,7 Valutakurseffekt -1,3 -1,3 Utgående balans per 31 december 2022 41 977 50,4 1 459,5 1 535,8 800,0 749,8 4 595,5 Ingående balans per 1 januari 2023 41 977 50,4 1 459,5 1 535,8 800,0 749,8 4 595,5 Totalresultat Periodens resultat -64,7 24,5 -40,2 Övrigt totalresultat Summa totalresultat -64,7 24,5 -40,2 Transaktioner med ägare Utdelning hybridobligation -18,9 -18,9 Nyemission stamaktier 3 636 4,4 193,1 197,4 Utgående balans per 31 mars 2023 45 613 54,7 1 652,6 1 452,2 800,0 774,3 4 733,8 23 Genova Delårsrapport januari–mars 2023 ===== SIDA 24 ===== Kommentar till balansräkningen Goodwill Koncernens goodwill är i sin helhet hänförlig till förvärvet av Järngrinden per 31 december 2022. Fastighetsbestånd och fastighetsvärde Förvaltningsfastigheter Koncernens förvaltningsfastigheter består av totalt 84 helägda fastigheter. Metoden att beräkna verkligt värde för förvalt­ ningsfastigheter består i huvudsak av en kassaflödesbaserad värderingsmodell där värdet har beräknats som nuvärdet av prognosticerade kassaflöden samt restvärdet under en kalkylperiod, där diskontering har skett med en bedömd kalkylränta. Det genomsnittliga avkastningskravet för fastig­ hetsportföljen bedöms till cirka 5,4 procent vid bokslutsdagen. Fastighetsbeståndet har varit oförändrat under perioden. Pågående nyanläggning Pågående nyanläggningar består av projekt i Norrtälje, Enköping, Upplands­Bro samt ett hotell i Palma, Mallorca. Projekteringsfastigheter Projekteringsfastigheter avser upparbetade och aktiverade kostnader på projekt som ännu inte byggstartats samt i vissa fall värderats till verkligt värde enligt samma metod som för förvaltningsfastigheter. Vid byggstart omklassificeras aktuella belopp till pågående nyanläggningar. Pågående bostadsprojekt Pågående bostadsprojekt avser Järngrindens pågående bostadsrättsprojekt samt pågående hyresbostadsfastighet som färdigställts och avyttrats i början av 2023. Projekten redovisas som Pågående bostadsprojekt under omsättningstillgångar. Fastighetsvärde Fastighetsbeståndet exklusive Järngrindens bestånd extern­ värderas kvartalsvis. Per den 31 mars utfördes de externa värderingarna av CBRE, Newsec och Forum. I verkligtvärde­ hierarkin är förvaltningsfastigheter i nivå 3, det vill säga data för tillgången baseras på icke observerbara marknadsdata. Förändring av fastighetsbeståndet Mkr 31 mar 2023 31 mar 2022 31 dec 2022 Ingående värde förvaltningsfastig - heter 8 183,2 6 902,6 6 902,6 + Förvärv - 104,0 1 055,3 + Till- och ombyggnation 6,5 15,3 56,8 - Försäljningar - -228,5 -228,5 +/- Omklassificeringar - - 341,4 +/- Orealiserade värdeförändringar -110,6 109,5 55,7 Utgående värde förvaltnings - fastigheter 8 079,1 6 902,9 8 183,2 Ingående värde pågående nyanläggningar 860,5 945,8 945,8 + Förvärv - 0,0 + Nybyggnation 101,5 131,3 622,6 - Försäljningar - 0,0 +/- Omklassificeringar -16,4 - -864,4 +/- Orealiserade värdeförändringar 62,2 156,7 Utgående värde pågående nyanläggningar 945,6 1 139,3 860,5 Ingående värde projekterings - fastigheter 1 023,2 114,1 114,1 + Förvärv - - 336,1 +/- Omklassificeringar 16,4 - 523,0 +/- Orealiserade värdeförändringar 30,0 - -10,9 + Aktiveringar 36,2 8,3 60,9 Utgående värde projekterings - fastigheter 1 105,8 122,4 1 023,2 Ingående värde pågående bostadsprojekt 197,0 - - + Förvärv - - 197,0 + Nybyggnation 3,0 - - - Försäljningar -110,0 - - Utgående värde pågående bostadsprojekt 90,0 0,0 197,0 Utgående värde fastighets - beståndet 10 220,5 8 164,6 10 264,0 Förvaltningsfastigheter 8 079,1 6 902,9 8 183,2 Pågående byggnation 945,6 1 139,3 860,5 Planerade projekt 1 105,8 122,4 1 023,2 Pågående bostadsprojekt 90,0 0,0 197,0 Utgående värde fastighets - beståndet 10 220,5 8 164,6 10 264,0 24 Genova Delårsrapport januari–mars 2023 ===== SIDA 25 ===== Eget kapital och substansvärde Koncernens egna kapital uppgick den 31 mars till 4 733,8 Mkr (4 595,5) och soliditeten till 39,5 procent (38,4). Det långsiktiga substansvärdet uppgick till 5 259,4 Mkr (5 134,0), vilket motsvarar en ökning med 2 procent. Det lång­ siktiga substansvärdet hänförligt till aktieägarna uppgick till Substansvärde 31 mar 2023 31 mar 2022 31 dec 2022 Mkr kr/aktie Mkr kr/aktie Mkr kr/aktie Eget kapital enligt balansräkningen 4 733,7 103,78 3 820,6 91,02 4 595,5 109,48 Återläggning: Uppskjuten skatteskuld enligt balansräkningen 607,5 13,32 525,4 12,52 619,5 14,76 Avdrag: Uppskjuten skattefordran enligt balansräkningen -82,0 -1,80 -82,7 -1,97 -81,1 -1,93 Hybridobligation -800,0 -17,54 -700,0 -16,68 -800,0 -19,06 Innehav utan bestämmande inflytande -7 74,3 -16,98 -123,8 -2,95 -749,8 -17,86 Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägare 3 684,9 80,79 3 439,50 81,94 3 584,1 85,38 3 685,1 Mkr (5 384,1), vilket motsvarar en minskning med 32 procent. Det långsiktiga substansvärdet hänförligt till aktie­ ägarna per aktie uppgick till 80,79 kronor per aktie (85,38). Direktavkastningskrav per kategori % 31 mar 2023 31 mar 2022 Kommersiella fastigheter 1 6,0 5,6 Samhällsfastigheter 4,9 4,5 Totalt 5,4 4,9 1) Avser genomsnittliga direktavkastningskrav på restvärdet för Genovas helägda och konso - liderade förvaltningsfastigheter. Baseras på externa värderingar för förvaltningsfastigheter och exkluderar Hotel Concepcio i Palma som internvärderas. Nyckeltal förvaltningsfastigheter 31 mar 2023 31 mar 2022 Hyresvärde kr/kvm 1 482 1 481 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94 94 Fastighetskostnader kr/kvm 1 -348 -351 Driftsöverskott kr/kvm 1 1 038 1 046 Överskottsgrad, % 1 75 75 Förvaltningsfastighetsvärde kr/kvm 21 909 25 881 Uthyrningsbar yta, tkvm 368,7 266,7 Antal fastigheter 84 59 1) Beräknat utifrån bedömt årsvärde. Räntebärande skulder Koncernen hade den 31 mars 2023 räntebärande skulder hän­ förliga till förvaltningsfastigheter och projektfastigheter om 6 231 Mkr (5 175 ) vilket motsvarade en belåningsgrad om 58,1 procent (61,8) justerat för likvida medel. Den genomsnittliga räntenivån uppgick till cirka 5,1 procent (5,8 procent inklusive byggnadskreditiv och obligationslån) den 31 mars 2023 med en soliditet som vid samma tidpunkt uppgick till 39,5 procent (37,9). De räntebärande skulderna är hänförliga till lån som upptagits vid förvärv, refinansieringar av den befintliga fastighetsport­ följen samt finansiering av projekt och investeringar i joint ventures. Koncernens lånefaciliteter innehåller sedvanliga garantier och åtaganden, bland annat för Genova och dess fastighetsägande dotterföretag att uppfylla vissa finansiella nyckeltal såsom belåningsgrad och räntetäckningsgrad. Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick den 31 mars 2023 till 2,4 år (2,1). Kreditförfallostrukturen per samma datum framgår av tabellen på sidan 27. 25 Genova Delårsrapport januari–mars 2023 ===== SIDA 26 ===== Kreditförfallostruktur 31 mars 2023 2023 2024 202720262025 Mkr 250 500 750 1 000 1 250 1 500 Långsiktig bank finansiering, Mkr Obligations lån, Mkr Långsiktig finansiering Under föregående år ingick Genova nya finansieringsavtal med Swedbank och SBAB om totalt 3 600 Mkr, varav 350 Mkr utgörs av en revolverande kreditfacilitet. De nya finansie­ ringsavtalen är baserade på Genovas gröna ramverk och kan konverteras till grön finansiering när förvaltningsfastighe­ terna blir miljöcertifierade enligt Genovas hållbarhetsmål. Vid slutet av året stärkte Genova sin finansiella flexibilitet med ytterligare en revolverande kreditfacilitet på 300 Mkr. Faci­ liteten är säkerställd och avsedd att användas för allmänna affärsändamål och möjliggör lösen av befintliga icke säker­ ställda obligationer. Genova har under 2023 förfall i kredit­ förfallostrukturen nedan om 1 Mdkr. Av dessa avser 525 Mkr befintliga obligationslån som bolaget kommer att återbetala med befintlig likviditet och således minska sin skuldsätt­ ning. Cirka 500 Mkr avser finansiering i bankmarknaden där Genova och det nu konsoliderade bolaget Järngrinden kom­ mer att refinansiera skulderna kopplade till sina befintliga förvaltningsfastigheter. Likviditet och outnyttjade faciliteter Total tillgänglig likviditet inklusive byggnadskreditiv uppgår till 1 728 Mkr. I beloppet ingår kassa med 318 Mkr, outnyttjade revolverande krediter och checkräkning om totalt 788 Mkr samt 622 Mkr av beviljade byggnadskreditiv som ännu ej är utnyttjade. Kapitalstruktur 31 mars 2023 20 17 20 18 20 19 20 20 20 21 20 22 20 23 Q1 Mkr % 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 12 000 20 40 60 80 100 66 62 39 36 59 34 56 38 59 38 58 39 62 38 Eget kapital, Mkr Skulder, Mkr Belåningsgrad, % Soliditet, % Kreditportfölj 31 mars 2023 Kredit- avtal Utnyttjat, Mkr Ej utnyttjat, Mkr Snittränta, % Löptid 20231 1 137 1 037 100 6,96 20242 1 112 962 150 7,14 2025 1 239 939 300 5,06 2026 1 026 1 026 0 5,24 2027 1 599 1 428 171 4,88 Totalt 6 113 5 392 721 5,78 Byggnadskreditiv 1 462 839 622 5,66 Totalt 7 575 6 231 1 343 5,77 Lån exklusive obligation och byggnadskreditiv 4 868 4 147 721 5,08 1) 525 Mkr avser obligation räntesats 5,25 procent. 2) 725 Mkr avser obligation räntesats 4,50 procent. Räntebindning Genova arbetar med kort räntebindning för att bolaget bedö­ mer att det är mest kostnadseffektivt på lång sikt. Uppkom­ mer däremot gynnsamma möjligheter att förlänga räntebind­ ningen via derivat är det en möjlig strategi för Genova. Per 31 mars finns två avtal om räntetak och en ränteswap. Avtalen om räntetak begränsar räntebasen till 2,0 procent för 300 Mkr samt 5,0 procent för 230 Mkr och avtalen löper ut under maj 2023 respektive juli 2025. Under det första kvar­ talet ingick Genova en ränteswap om totalt 800 Mkr med en underliggande Stibor om 2,35 procent som löper ut januari 2028. I tabellen över kreditportföljen nedan ingår ovanstående derivat. 26 Genova Delårsrapport januari–mars 2023 ===== SIDA 27 ===== Kassaflödesanalys för koncernen Mkr 31 mar 2023 31 mar 2022 31 dec 2022 Kassaflöde från den löpande verksamheten Förvaltningsresultat 11,3 30,9 120,8 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet* 11,5 -8,6 -41,0 Övriga intäkter - 0,4 2,6 Övriga kostnader -0,7 - - Betald skatt -1,4 -2,6 2,5 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 20,7 20,1 84,9 Förändringar i rörelsekapital Förändring kundfordringar -2,4 6,9 -9,9 Förändring övriga rörelsefordringar -8,6 -17,3 -58,1 Förändring leverantörsskulder -46,3 0,3 25,2 Förändring övriga rörelseskulder -6,0 -2,2 37,1 Kassaflöde från den löpande verksamheten -42,6 7,8 79,2 Kassaflöde från investeringsverksamheten Investeringar i fastigheter och projekt -165,7 -258,9 -1 095,7 Investeringar i inventarier 0,0 -0,3 0,6 Försäljning av fastigheter 154,4 228,5 228,5 Investeringar i dotterföretag 1 - - 149,5 Förändring av övriga finansiella anläggningstillgångar 0,4 -32,4 -48,3 Kassaflöde från investeringsverksamheten -10,9 -63,1 -765,5 Kassaflöde från finansieringsverksamheten Nyemission stamaktier 197,9 - Emission hybridobligation - - 98,5 Upptagna lån 50,0 80,8 922,0 Amortering av lån -122,5 -144,3 -336,0 Lämnad utdelning -18,9 -11,7 -56,5 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 114,5 -75,2 628,0 Periodens kassaflöde 61,0 -130,5 -58,3 Likvida medel vid periodens början 257,7 316,1 316,0 Likvida medel vid periodens slut 318,6 185,6 257,7 *) Övriga poster ej kassapåverkande Återläggning av avskrivningar 1,6 1,7 5,5 Resultat från andelar i joint ventures 10,3 -13,0 -39,3 Upplupen ränta -0,4 2,7 -7, 2 11,5 -8,6 -41,0 Erhållen ränta 5,9 0,6 8 Betald ränta -57,0 -30,3 -155 1) Beloppet 2022 inkluderar förvärvade likvida medel om 162,5 Mkr. 27 Genova Delårsrapport januari–mars 2023 ===== SIDA 28 ===== Segmentsrapportering Jan-mar 2023 Jan-mar 2022 Mkr Fastighets - förvaltning Övrigt Ej fördelat Totalt Fastighets - förvaltning Övrigt Ej fördelat Totalt Hyresintäkter 128,9 128,9 93,6 93,6 Summa intäkter 128,9 128,9 93,6 93,6 Fastighetskostnader -38,0 -38,0 -30,1 -30,1 Summa fastighetskostnader -38,0 -38,0 -30,1 -30,1 Driftsöverskott/resultat från nyproduktion 90,9 90,9 63,5 63,5 Central administration -6,6 -10,7 -17,3 -7,1 -22,5 -29,6 Resultat från andelar i joint ventures -10,3 -10,3 13,0 13,0 Finansnetto -52,0 -52,0 -33,2 -33,2 Resultat från nyproduktion bostäder 32,6 32,6 0,0 Övriga intäkter 0,0 0,4 0,4 Övriga kostnader -0,7 -0,7 0,0 Värdeförändringar fastigheter -97,3 -97,3 170,2 170,2 Värdeförändringar derivat 0,3 0,3 0,0 Valutakurseffekt fastighet 4,0 4,0 3,0 3,0 Resultat före skatt -70,9 21,2 -49,7 209,4 -22,1 187,3 Segmentspecifika tillgångar Förvaltningsfastigheter 8 079,1 6 902,9 Pågående nyanläggningar 945,6 1 139,3 Projekteringsfastigheter 1 105,8 122,4 Andelar i joint ventures 548,2 840,1 Segmentspecifika investeringar Förvärv och investeringar i fastigheter 111,0 258,9 Segmentsredovisning Företagsledningen har identifierat rörelsesegment utifrån den interna rapporteringen till företagets högste verkställande beslutsfattare, vilken av koncernen identifierats som kon­ cernens VD. Utifrån den interna rapporteringen organiseras, styrs och rapporteras verksamheten genom två rörelseseg­ ment: Fastighetsförvaltning och Övrigt. Rörelsesegmentet Förvaltningsfastigheter konsolideras enligt samma principer som koncernen i sin helhet. Intäkter och kostnader som redovisas för respektive rörelsesegment är faktiska kostnader. Motsvarande gäller de tillgångar och skulder som redovisas per segment och som framgår av koncernens rapport över finansiell ställning. Företagsledningen ser löpande över hur den interna rapporteringen kan utvecklas. I takt med att antalet förvaltade hyresbostäder ökar kommer också rappor­ tering och segmentsredovisning utökas. I nuläget bedöms en volym om 1 000 hyresbostäder vara rimlig för att utgöra ett nytt segment. 28 Genova Delårsrapport januari–mars 2023 ===== SIDA 29 ===== Nyckeltal Jan-mar 2023 Jan-mar 2022 Jan–dec 2022 Fastighetsrelaterade nyckeltal Pågående byggnation, antal 914 863 1 006 Färdigställda bostäder, antal 92 - 179 Totalt antal byggrätter, antal 9 230 6 895 9 322 Uthyrbar yta kommersiella fastigheter, tkvm 207,6 137,9 207,6 Uthyrbar yta samhällsfastigheter, tkvm 161,1 128,8 160,4 Total uthyrbar yta, tkvm 368,7 266,7 368,0 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93,5 94,3 94,0 Överskottsgrad, % 70,5 67,8 70,4 Nettoinvesteringar, Mkr 11,4 258,9 7 17, 2 Finansiella nyckeltal Avkastning på eget kapital, % -3,4 17,8 6,2 Soliditet, % 39,5 39,1 38,4 Belåningsgrad, % 58,1 61,1 59,1 Genomsnittlig räntenivå, % 5,1 2,1 4,5 Genomsnittlig räntenivå inklusive obligationslån, % 5,8 2,7 5,1 Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 2,0 2,0 Kapitalbindningstid, antal år 2,4 1,9 2,6 Aktierelaterade nyckeltal Totalt antal utestående aktier, tusental 45 613 41 977 41 977 Genomsnittligt antal utestående aktier,tusental 45 169 41 977 41 977 Förvaltningsresultat per aktie, Kr -0,16 0,46 1,53 Tillväxt förvaltningsresultat R12, per aktie före utdelning, % -16,0 75,4 16,5 Resultat per aktie, Kr -1,85 3,19 3,98 Eget kapital, Mkr 4 733,8 3 820,6 4 595,5 Eget kapital hänförligt till aktieägare, Mkr 3 159,5 2 996,8 3 045,7 Eget kapital per aktie, Kr 69,27 71,39 72,56 Långsiktigt substansvärde, Mkr 5 259,4 4 263,3 5 134,0 Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägare, Mkr 3 685,1 3 439,5 3 584,1 Långsiktigt substansvärde per aktie, Kr 80,79 81,94 85,38 29 Genova Delårsrapport januari–mars 2023 ===== SIDA 30 ===== Moderbolagets resultaträkning Mkr Jan-mar 2023 Jan-mar 2022 Jan–dec 2022 Nettoomsättning 0,0 0,0 7,0 Summa rörelsens intäkter 0,0 0,0 7,0 Övriga externa kostnader -1,4 -1,3 -5,6 Personalkostnader -2,4 -2,6 -11,5 Summa rörelsens kostnader -3,7 -3,9 -17,1 Rörelseresultat -3,7 -3,9 -10,1 Nedskrivningar av andelar i koncernföretag - - -83,4 Ränteintäkter och liknande resultatposter 18,1 - 136,9 Räntekostnader och liknande resultatposter -26,7 -18,4 -87,0 Resultat från finansiella poster -8,6 -18,4 -33,5 Bokslutsdispositioner Erhållna koncernbidrag 0,0 0,0 10,7 Resultat före skatt -12,3 -22,3 -32,9 Skatt på årets resultat 0,0 0,0 -0,1 Årets resultat -12,3 -22,3 -33,0 Övrigt totalresultat för året – – – Summa totalresultat för året -12,3 -22,3 -33,0 30 Genova Delårsrapport januari–mars 2023 ===== SIDA 31 ===== Moderbolagets balansräkning Mkr 31 mar 2023 31 mar 2022 31 dec 2022 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 818,2 221,8 818,2 Andelar i intresseföretag – 563,4 – Uppskjutna skattefordringar 22,4 22,5 22,4 Fordringar hos koncernföretag 1 957,3 1 701,8 1 886,3 Summa finansiella anläggningstillgångar 2 797,9 2 509,5 2 726,9 Kortfristiga fordringar Övriga fordringar 3,0 5,3 5,2 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 0,4 2,9 1,3 3,5 8,2 6,6 Likvida medel 92,3 90,6 65,1 Summa omsättningstillgångar 95,7 98,8 71,7 SUMMA TILLGÅNGAR 2 893,6 2 608,3 2 798,5 EGET KAPITAL OCH SKULDER Summa totalresultat för perioden Bundet eget kapital Aktiekapital 54,7 50,4 50,4 Summa bundet eget kapital 54,7 50,4 50,4 Fritt eget kapital Överkursfond 1 004,8 - 811,7 Balanserat resultat -536,9 374,1 -485,1 Periodens/årets resultat -12,3 -22,3 -33,0 Summa fritt eget kapital 455,5 351,8 293,6 Hybridobligation 800,0 700,0 800,0 Summa eget kapital 1 310,3 1 102,2 1 144,0 Långfristiga skulder Obligationslån 720,6 1 260,1 742,0 Summa långfristiga skulder 720,6 1 260,1 742,0 Kortfristiga skulder Obligationslån 522,3 5,5 533,2 Leverantörsskulder 0,3 0,1 0,1 Skulder till koncernföretag 318,5 198,1 355,9 Aktuella skatteskulder 0,2 – 0,2 Övriga skulder 20,5 40,9 22,4 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 1,0 1,4 0,6 Summa kortfristiga skulder 862,7 246,0 912,5 SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 2 893,6 2 608,3 2 798,5 31 Genova Delårsrapport januari–mars 2023 ===== SIDA 32 ===== Moderbolagets rapport över förändring i eget kapital Mkr Aktiekapital Överkurs- fond Balanserat resultat Årets resultat Hybrid- obligation Summa eget kapital Ingående balans per 1 januari 2022 50,4 811,7 -383,2 -42,8 700,0 1 136,2 0,0 Omföring i ny räkning -42,8 42,8 0,0 Totalresultat 0,0 Årets resultat -33,0 -33,0 Övrigt totalresultat – Summa totalresultat -33,0 -33,0 Transaktioner med ägare Utdelning (5,95 kr/preferensaktie) Emission hybridobligation 100,0 100,0 Emissionskostnader hybridobligation -1,5 -1,5 Utdelning hybridobligation -57,7 -57,7 Inlösen preferensaktier 0,0 Nyemission stamaktier 0,0 Emissionskostnader stamaktier 0,0 Emission teckningsoptioner 0,0 Utgående balans per 31 december 2022 50,4 811,7 -485,1 -33,0 800,0 1 144,1 Ingående balans per 1 januari 2023 50,4 811,7 -485,1 -33,0 800,0 1 144,1 Omföring i ny räkning -33,0 33,0 Totalresultat Årets resultat -12,3 -12,3 Övrigt totalresultat Summa totalresultat -12,3 -12,3 Utdelning (5,95 kr/preferensaktie) 0,0 Transaktioner med ägare Emission hybridobligation 0,0 Emissionskostnader hybridobligation 0,0 Utdelning hybridobligation -18,9 -18,9 Inlösen preferensaktier 0,0 Nyemission stamaktier 4,4 193,1 197,4 Emissionskostnader stamaktier 0,0 Valutakurseffekt 0,0 Utgående balans per 31 mars 2023 54,7 1 004,8 -536,9 -12,3 800,0 1 310,3 32 Genova Delårsrapport januari–mars 2023 ===== SIDA 33 ===== Möjligheter och risker för koncernen och moderbolaget Genova utsätts för olika risker i sin verksamhet som kan få betydelse för bolagets framtida utveckling, resultat och finan­ siella ställning. I Genovas affärsprocess analyseras samtliga väsentliga transaktions­ och projektbeslut med avseende på risker och riskhantering samt möjligheter. Riskhantering är en integre­ rad del av beslutsfattande inom Genova. Mer information om Genovas risker återfinns i årsredovisningen för 2022 på sidorna 70–75. De risker som Genova bedömer kommer vara mest väsent­ liga för verksamheten framgent är inflationen som får ett allt bredare fäste vilket kommer ha viss påverkan på kostnader i såväl den löpande förvaltningen som byggprojekt, samtidigt som finansieringskostnader stiger. Genova analyserar löpande utvecklingen i omvärlden och väger noggrant beslutsvägar efter risker och möjligheter som uppstår till följd av ständigt förändrade marknadsförutsättningar. Genova har en diversi­ fierad mix av hyresgäster och hyresintäkter som indexeras i enlighet med inflationsutvecklingen. Detta, kompletterat med god likviditet, ger trygghet i en osäker tid. Möjligheter och risker i kassaflöde Genova står för en trygg, kostnadseffektiv och välfungerande fastighetsförvaltning. Det innebär både hög servicegrad och ett nära samarbete med hyresgästerna. Genova har ett evighetsperspektiv gällande förvaltning med målsättning att fortsätta växa den befintliga fastighetsportföljen genom för­ värv och projektutveckling. Kassaflödena från fastighetsport­ följen bidrar till finansiering av projektutveckling av bostäder, främst hyresbostäder, och samhällsfastigheter såsom skolor, förskolor, äldre­ och omsorgsboenden som vi bygger på egen­ utvecklad mark för egen långsiktig förvaltning. Då befintligt och framtida fastighetsbestånd är beläget på marknader med befolkningstillväxt och ett beräknat lång­ siktigt behov av hyresbostäder, skolor, förskolor, äldre­ och omsorgsboenden bedöms efterfrågan vara fortsatt hög. Vid nyproduktion fokuserar bolaget på kostnadseffektivitet, hög lönsamhet, korta byggtider och säkerställande av långsiktig kvalitet samtidigt som vikten av arkitektur och design är ett viktigt inslag. Bedömningen är att Genova har goda möjlighet att upp­ rätthålla en hög servicegrad gentemot kunder och därmed erbjuda produkter med attraktiva hyresnivåer, låga kostnader och låga vakanser. Merparten av Genovas lokalhyresavtal är inflationssäkrade genom indexuppräkning, vilket ger en motvikt mot stigande räntor. Känslighetsanalys kassaflöde 1 Förändring Effekt på kassaflöde Kontrakterad årshyra +/-5% +/- 26 Mkr Uthyrningsgrad +/-2 procentenheter +/- 11 Mkr Fastighetskostnader +/-10% +/- 13 Mkr Räntekostnader +/-1 procentenhet +/- 63 Mkr 1) Kassaflödet avser aktuell intjäningsförmåga. Uthyrningsgrad beräknas på hyresvärdet. Möjligheter och risker i fastigheternas värde Genovas förvaltningsfastigheter värderas kvartalsvis externt av oberoende värderingsinstitut. Värdeförändringar för fastig­ heter inkluderas i resultaträkningen. Värderingsmetoden för fastigheter utgår i huvudsak från en kassaflödesvärdering som styrs primärt av fyra parametrar; hyra, drift­ och underhållskostnader, vakans samt direktav­ kastningskrav. I hyresbegreppet ingår den faktiska hyresnivån samt eventuella framtida hyresantaganden. Direktavkast­ ningskravet är en summa av den riskfria räntan och den riskpremie som en investerare kan tänkas ställa krav på för en given investering. Fastigheternas värde är styrt av utbud och efterfrågan, där investerare analyserar fastigheternas förväntade drift­ överskott och i kombination med riskvilja bedöma direkt­ avkastningskravet. En ökad efterfrågan/riskvilja medför lägre direktavkastningskrav och därmed höjda värden medan en vikande efterfrågan/riskvilja får en motsatt effekt. Genom att fortsätta att utveckla och bygga attraktiva fastig­ heter för egen förvaltning på tillväxtorter är Genovas bedöm­ ning att bolaget kan upprätthålla goda hyresnivåer med låga vakanser och kostnader. Känslighetsanalys värdeförändringar 1 Värdeförändring +/-5% +/-10% Effekt på fastighetsvärde +/- 511 Mkr +/- 1 022 Mkr Justerat fastighetsvärde 10 732/9 709 Mkr 11 243/9 198 Mkr Effekt på belåningsgrad -2,8/3,1 % -5,3/6,5 % Justerad belåningsgrad 55 61 % 53/65 % Effekt på soliditet 1,6/-1,8 % 3,1/-3,7 % Justerad soliditet 41/38 % 43/36 % 1) Värdeförändringen baseras på verkligt värde på balansdagen. 33 Genova Delårsrapport januari–mars 2023 ===== SIDA 34 ===== Aktien och ägarförhållanden Genova har ett aktieslag – stamaktier som noterades på Nasdaq Stockholm i juni 2020. Genova hade vid periodens slut 2 029 aktieägare. Sista betalkurs för aktien den 31 mars 2023 uppgick till 59,60 kr. Per den 31 mars 2023 uppgick det totala antalet aktier i Genova till 45 613 329. Sedan oktober 2021 har Genova avtal med ABG Sundal Collier om att ABG Sundal Collier ska agera likviditetsgarant för Genovas aktie. Syftet är att främja aktiens likviditet och åtagandet sker inom ramen för Nasdaq Stockholms regler kring likviditetsgaranti. Det innebär att likviditetsgaranten kvoterar köp­ respektive säljvolym motsvarande minst 30 000 kronor med en spread om maximalt 4 procent mellan köp­ och säljkurs. Riktad nyemission I januari genomförde Genova en riktad nyemission av cirka 3,6 miljoner nya stamaktier till en teckningskurs om 55 kronor per stamaktie. Genom den riktade nyemissionen tillfördes Genova cirka 200 Mkr före avdrag för kostnader relaterade till nyemissionen. Investerarna i nyemissionen innefattar institutionella investerare, däribland Lancelot Asset Manage­ ment (för kunds räkning), Swedbank Robur, Länsförsäkringar Fondförvaltning och Enter Fonder. Teckningskursen för de nya stamaktierna fastställdes till 55 kronor per stamaktie genom ett accelererat bookbuil­ ding­förfarande och genomfördes med stöd av bemyndigande från årsstämman som hölls den 4 maj 2022. Teckningskursen motsvarar en premie om 3,1 procent i förhållande till den volymvägda genomsnittliga aktiekursen under de närmast föregående 10 handelsdagarna. Genom nyemissionen stärks Genovas finansiella ställning och kapacitet att agera på värdeskapande möjligheter som för­ väntas uppstå då förutsättningarna på fastighetsmarknaden är under förändring. Aktieägare 31 mars 2023 Namn Antal aktier Innehav (%) Röster (%) Micael Bile (via bolag) 17 814 999 39,06 39,06 Andreas Eneskjöld (via bolag) 7 500 000 16,44 16,44 Länsförsäkringar Fondförvaltning AB 3 569 607 7,83 7,83 Lancelot Asset Management 3 197 000 7,01 7,01 Swedbank Robur Fonder 2 702 929 5,93 5,93 Skandia 2 239 731 4,91 4,91 Michael Moschewitz (via bolag) 2 155 538 4,73 4,73 Capital Resarch and Management 2 126 731 4,66 4,66 Enter Fonder 1 148 410 2,52 2,52 BNP Paribas 419 030 0,92 0,92 Cancerfonden 300 000 0,66 0,66 Handelsbanken Fonder 250 000 0,55 0,55 Roosgruppen 230 000 0,50 0,50 Avanza Pension 215 285 0,47 0,47 SEB Investment Management 199 006 0,44 0,44 Futur Pension 193 195 0,42 0,42 Summa övriga ägare 1 351 868 2,96 2,96 Summa 45 613 329 100,00 100,00 Finansierings- och likviditetsrisk Med finansierings­ och likviditetsrisk avses risken att sakna likviditet, att finansiering inte kan erhållas, eller bara erhållas på oförmånliga villkor. Genovas verksamhet, särskilt avseende förvärv av fastigheter, finansieras till stor del genom lån från externa långivare och räntekostnader är en stor kostnadspost för bolaget. En del av Genovas verksamhet utgörs av fastig­ hetsutvecklingsprojekt, vilka kan komma att fördröjas eller drabbas av oförutsedda, eller ökade kostnader. 34 Genova Delårsrapport januari–mars 2023 ===== SIDA 35 ===== Övriga upplysningar Organisation Medelantalet anställda i organisationen uppgick under perioden till 36 (34) varav 20 (19) är kvinnor. Medarbetarna har relevant och bred erfarenhet inom fastighetsförvaltning, projektledning, byggnation, ekonomi, juridik, marknadsföring och försäljning. Närståendetransaktioner Relationer med närstående framgår av not 39 i Genovas års­ redovisning 2022. Karaktären på transaktioner och volym har inte förändrats väsentligt under perioden jämfört med före­ gående år. Sedvanliga ersättningar till styrelse och ledande befattningshavare har utbetalts. Årsstämma Årsstämma i Genova Property Group AB (publ) kommer att hållas i Stockholm den 3 maj 2023. Förslag till vinstutdelning Genovas övergripande mål är att skapa värde för bolagets aktieägare. Under de närmaste åren bedöms detta bäst göras genom att återinvestera kassaflödet i verksamheten för att skapa ytterligare tillväxt genom investeringar i nybyggnation och befintliga fastigheter samt förvärv av fastigheter vilket kan medföra en låg eller utebliven utdelning på stamaktier. Långsiktigt ska utdelningen på stamaktierna uppgå till 50 procent av förvaltningsresultatet. Styrelsen föreslår att ingen utdelning lämnas för verksam­ hetsåret 2022. Redovisningsprinciper Genova tillämpar International Financial Reporting Standards (IFRS) sådana de antagits av EU. Denna delårsrapport har upprättats i enlighet med IAS 34, Delårsrapportering. Upplys­ ningar enligt IAS 34.16A framkommer förutom i de finansiella rapporterna och dess tillhörande noter även i övriga delar av delårsrapporten. Moderbolagets redovisning är upprättad i enlighet med RFR 2, Redovisning för juridiska personer och årsredovisningslagen. Samma redovisnings­ och värderings­ principer har tillämpats som i senaste årsredovisningen, se not 2 i Genovas årsredovisning 2022. Intäkter Intäkter från avtal med kunder avser intäkter från försäljning av varor och tjänster från Genovas ordinarie verksamhet. Intäkten redovisas när kontroll övergår till kunden för de varor eller tjänster som bolaget bedömt vara distinkta i ett avtal och speglar den ersättning som företaget förväntar sig att ha rätt till i utbyte mot dessa varor eller tjänster. Koncernens intäkter kommer från leasingintäkter och redovisas i enlig­ het med IFRS 16 Leasingavtal, dessa principer anges i Not 2 i årsredovisningen 2022. Revisorernas granskning Denna delårsrapport har inte varit föremål för översiktlig granskning av bolagets revisorer. Styrelsens och verkställande direktörens intygande Styrelsen och den verkställande direktören försäkrar att del­ årsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Stockholm den 3 maj 2023 Mikael Borg, styrelseordförande Anette Asklin, styrelseledamot Micael Bile, styrelseledamot Andreas Eneskjöld, styrelseledamot Erika Olsén, styrelseledamot Maria Rankka, styrelseledamot Michael Moschewitz, VD Finansiell kalender Årsstämma 2023 3 maj 2023 Delårsrapport januari-juni 2023 16 augusti 2023 Delårsrapport januari-september 2023 27 oktober 2023 För ytterligare information, vänligen kontakta: Michael Moschewitz, VD e-post: michael.moschewitz@genova.se mobil: 0707 13 69 39 Henrik Zetterström, CFO e-post: henrik.zetterstrom@genova.se mobil: 070 870 04 96 Denna information är insiderinformation som Genova Property Group AB (publ) är skyldigt att offent - liggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 3 maj 2023 kl. 08.30 CET. 35 Genova Delårsrapport januari–mars 2023 ===== SIDA 36 ===== Definitioner Genova eller Bolaget Genova Property Group AB (publ). Avkastning på eget kapital Resultat efter skatt, baserat på rullande 12 månader, i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Avkastning på eget kapital används för att belysa Genovas förmåga att generera vinst på ägarnas kapital. Belåningsgrad, % Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel i förhållande till marknadsvärdet på förvaltningsfastigheter, pågående nyan- läggningar och projekteringsfastigheter vid rapportperiodens slut. Belåningsgraden används för att belysa Genovas finansiella risk. Driftsöverskott Hyresintäkter reducerat med fastighetskost- nader. Nyckeltalet är ett relevant nyckeltal för att mäta förvaltningens lönsamhet före det att centrala administrationskostnader, finans- netto samt orealiserade värdeförändringar beaktats. Eget kapital hänförligt till aktieägare Eget kapital reducerat med värdet av emitterade hybridobligationer och innehav utan bestämmande inflytande i förhållande till antalet utestående aktier per balans - dagen. Eget kapital hänförligt till aktieägarna används för att belysa aktieägarnas andel av bolagets egna kapital per aktie. Ekonomisk uthyrningsgrad Kontraktsvärde i förhållande till hyresvärde. Nyckeltalet anges i procent och är relevant för att mäta vakanser, där en hög uthyrnings - grad i procent innebär en låg ekonomisk vakans. Förvaltningsfastigheter Avser fastigheter med befintliga kassaflöden och utgörs av såväl kommersiella lokaler, bostäder som samhällsfastigheter. Förvaltningsresultat Resultat före värdeförändringar, valutakurs - effekter och skatt. Förvaltningsresultatet är ett relevant nyckeltal för att mäta förvaltning - ens lönsamhet efter att finansiella intäkter och kostnader beaktas men ej orealiserade värdeförändringar. Förvaltningsresultat hänförligt till aktieägare per aktie Förvaltningsresultat reducerat med under perioden utbetalad preferensaktieutdelning och betalning för hybridobligation i förhållande till det vägda genomsnittliga antalet utestå- ende aktier under perioden. Förvaltnings- resultat per aktie används för att belysa aktie- ägarnas andel av förvaltningsresultat per aktie. Hyresvärde Kontraktsvärde plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor. Hyresvärde används för att belysa koncernens intäktspotential. Justerat resultat per aktie Resultat hänförligt till moderbolagets aktieä - gare reducerat med under perioden utbeta - lad preferensaktieutdelning och betalning för hybridobligation i förhållande till det vägda genomsnittliga antalet utestående aktier under perioden. Justerat resultat efter skatt per aktie används för att belysa moderbola - gets aktieägares andel av bolagets resultat efter skatt per aktie. Långsiktigt substansvärde Redovisat eget kapital med återläggning av uppskjuten skatt. Långsiktigt substansvärde används för att ge intressenter information om Genovas långsiktiga substansvärde beräknat på ett för noterade fastighetsbolag enhetligt sätt. Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägare Långsiktigt substansvärde reducerat med värdet av samtliga emitterade hybridobliga - tioner och innehav utan bestämmande infly - tande. Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägare anges för att förtydliga hur stor del av det långsiktiga substansvärdet som bedöms vara hänförligt till aktieägare efter att andelen hänförligt till innehavare av hybrid obligationer och innehav utan bestäm - mande inflytande räknats bort. Långsiktigt substansvärde per aktie Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktie - ägare dividerat med antalet utestående aktier per balansdagen. Långsiktigt substansvärde per aktie används för att belysa aktieägarnas andel av bolagets långsiktiga substansvärde hänförligt till aktieägarna per aktie. Projekteringsfastigheter Avser fastigheter för vidareutveckling. Resultat per aktie Periodens/årets resultat reducerat med under perioden utbetald preferensaktieutdelning och betalning för hybridobligation, i förhål- lande till det vägda genomsnittliga antalet utestående aktier under perioden. Resultat efter skatt per aktie används för att belysa aktieägarnas andel av bolagets resultat efter skatt per aktie. Räntetäckningsgrad Driftsöverskott minus kostnader för centrala administrationskostnader hänförliga till förvaltning i förhållande till räntenetto. I beräkningen exkluderas finansiella poster av engångskaraktär. Räntetäckningsgraden används för att belysa hur känsligt bolagets resultat är för ränteförändringar. Soliditet Eget kapital vid periodens utgång i förhål - lande till balansomslutning vid periodens utgång. Soliditeten används för att belysa Genovas finansiella stabilitet. Uthyrbar yta Total yta i kvm som är tillgänglig för uthyrning. Överskottsgrad Driftsöverskott i förhållande till hyresintäkter. Överskottgrad är ett relevant nyckeltal för att mäta förvaltningens lönsamhet före det att finansiella intäkter och kostnader samt orealiserade värdeförändringar beaktats. 36 Genova Delårsrapport januari–mars 2023 ===== SIDA 37 ===== Kontakt Huvudkontor Smålandsgatan 12, 111 46 Stockholm Genova Gallery Sysslomansgatan 9, 753 11 Uppsala genova.se Besöksadresser 37 Genova Delårsrapport januari–mars 2023 ===== SIDA 38 =====