===== SIDA 1 ===== Delårsrapport januari–mars / 2024 ===== SIDA 2 ===== Perioden januari–mars 2024 • Hyresintäkterna uppgick till 133,1 Mkr (128,9), en ökning med 3 procent. • Driftsöverskottet uppgick till 94,1 Mkr (90,9), en ökning med 4 procent. • Förvaltningsresultatet ökade med 140 procent till 27,1 Mkr (11,3), varav förvaltningsresultat hänförligt till aktieägarna uppgick till 5,7 Mkr (-7,4), motsvarande 0,12 kr (-0,16) per aktie. Exklusive värdeförändringar i joint ventures och intresseföretag uppgick förvaltningsresultatet till 28,4 Mkr (27,0). • Periodens resultat uppgick till 45,0 Mkr (-40,2), motsvarande 0,29 kr (-1,85) per aktie. Ökningen hänför sig främst till lägre negativa värdeförändringar på fastigheter. • Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägarna minskade med 12 procent till 3 257,7 Mkr (3 685,1), motsvarande 71,42 kr (80,79) per aktie. Jan-mar 2024 Jan-mar 2023 Apr 2023- mar 2024 Jan-dec 2023 Hyresintäkter, Mkr 133,1 128,9 507, 2 503,0 Driftsöverskott, Mkr 94,1 90,9 370,8 367,6 Förvaltningsresultat, Mkr 27,1 11,3 76,4 60,6 Förvaltningsresultat hänförligt till aktieägarna per aktie, kr 0,12 -0,16 -0,61 -0,49 Bostäder under byggnation, antal 612 914 612 625 Färdigställda bostäder, antal 13 92 210 289 Nettoinvestering, Mkr 167,7 11,4 274,6 118,3 Belåningsgrad, % 52,7 49,5 52,7 51,8 Belåningsgrad fastigheter, % 61,7 58,1 61,7 60,5 Soliditet, % 36,3 39,5 36,3 37, 2 Räntetäckningsgrad, ggr 1 1,7 1,8 1,6 1,6 Långsiktigt substansvärde, Mkr 4 757,7 5 259,4 4 757,7 4 812,3 Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägarna, Mkr 3 257,7 3 685,1 3 257,7 3 219,8 Totalt antal utestående aktier, tusental 45 613 45 613 45 613 45 613 Långsiktigt substanvärde hänförligt till aktieägarna per aktie, kr 71,42 80,79 71,42 70,59 1) Exklusive kostnader av engångskaraktär. Perioden i sammandrag 71,42 kr Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägarna per aktie 10 059 Mkr1 Fastighetsvärde 9 441 st Bostadsbyggrätter 52,7 % Belåningsgrad 1) Varav pågående byggnation och planerade projekt om 2 355 Mkr. 2 Genova Delårsrapport januari–mars 2024 ===== SIDA 3 ===== Väsentliga händelser under och efter perioden Första kvartalet • I februari tecknades en ränteswap om 500 Mkr med en fast ränta om 2,58 procent som löper ut i januari 2030. • I mars genomfördes en emission av konvertibler och därigenom tillfördes cirka 200 Mkr. Konvertiblerna löper med en fast årlig ränta om 6,75 procent med kvartalsvisa utbetalningar och förfaller till betalning i mars 2029. • Under perioden återköptes hybridobli- gationer till ett värde av 101,3 Mkr. • Under perioden förvärvades fastigheten Vindspelet 6 i Borås med ett överens- kommet fastighetsvärde om 62,5 Mkr och ett årligt hyresvärde på cirka 6 Mkr. Händelser efter kvartalets utgång • I april emitterades ytterligare gröna seniora icke säkerställda obligationer om 150 Mkr under utestående grönt ramverk. Emissionen skedde på initia - tiv av institutionella investerare. • Efter periodens utgång har ytterligare hybridobligationer återköpts och vid tidpunkten för denna rapports publice- ring uppgår utestående hybridobliga- tioner till ett värde om cirka 640 Mkr. 3Genova Delårsrapport januari–mars 2024 ===== SIDA 4 ===== VD-kommentar Genova inledde året med både högre hyresintäkter och ett ökat driftsöverskott jämfört med föregående år. Våra projekt utvecklas enligt plan och under året kommer vi att färdigställa närmare 400 miljöcertifierade hyresbostäder. Fastighetsvärdena har stabiliserats och finansieringsmarknaden stärkts samtidigt som aktiviteten på transaktionsmarknaden ökat, vilket kan skapa affärsmöjligheter för Genova framöver. Hyresintäkterna ökade med 3 procent och driftnettot med 4 procent. Förvalt- ningsresultatet steg med 140 procent till 27 Mkr, detta främst som en följd av lägre negativa värdeförändringar på fastighe- ter i joint ventures och intresseföretag. Även exklusive dessa värdeförändringar ökade förvaltningsresultatet med 5 procent. Värdeförändringarna i koncer- nen stabiliserades och vi redovisar en begränsad negativ värdeförändring från förvaltningsfastigheterna om –6,5 Mkr där indexjusteringar reducerade effekten av ökade avkastningskrav. Substansvär- det per aktie minskade med 12 procent till 71,42 kr per aktie jämfört med samma period föregående år men ökade jämfört med årsskiftet. Finansiering Vi noterar att såväl bank- som kapital- marknaden förbättrades under inled- ningen av 2024 och Genova fortsatte vårt arbete med att förbättra kapitalstruk- turen, sänka finansieringskostnaderna samt stärka likviditeten. I mars genom- förde vi en emission av konvertibler och tillfördes därigenom 200 Mkr. Genom konvertibelemissionen diversifierade vi Genovas finansieringskällor, vilket är positivt både för våra aktieägare och obligationsinnehavare. Efter periodens utgång emitterade vi framgångsrikt ytterligare gröna obligationer. I samband med emissionerna återköpte vi hybrid- obligationer om cirka 160 Mkr till rabatt. Förvaltning Genova har en stabil förvaltningsportfölj med en god hyresgästmix. Vi har hyres- avtal med långa löptider, i genomsnitt 5,1 år, och en fortsatt hög uthyrningsgrad om 94 procent. Detta är särskilt viktigt i en tid av svagare konjunktur som vi nu är inne i. Vår inriktning på tillväxt- regioner med tonvikt på Storstockholm och Uppsala samt en hög andel intäkter från samhällsfastigheter, bostäder och dagligvaruhandel skapar stabilitet i en marknad med lägre aktivitet. Investeringar Genovas pågående projekt utgörs i huvudsak av hyresbostäder i Norrtälje, Knivsta, Enköping och Upplands-Bro, men vi har även en pågående byggnation av Apoteas nya centrallager i Varberg. Våra pågående bostadsprojekt innebär att vi under året kommer att färdigställa närmare 400 hyresbostäder för egen långsiktig förvaltning, samtliga med miljö certifiering enligt Svanen. Årshyran för hyresbostäderna uppgår till cirka 47 Mkr. Vi fortsätter att prioritera arbete med detaljplaner i vår byggrättsport- följ, vilket kommer skapa betydande värden för Genova som vi avser realisera antingen genom egen projektutveckling eller via avyttringar av byggrätter framåt. Framåtblick Fastighetsmarknaden präglas fortsatt av utmaningar, framför allt i form av höga räntenivåer, men en viss optimism om vändning är tydlig. Om förväntningarna om en sänkning av styrräntan under 2024 infrias, finns förutsättningar för minskad press på fastighetsvärdena och minskade räntekostnader under året. Vi kommer att ha fortsatt stort fokus på Genovas kapitalstruktur och på att säkerställa vår likviditet. Med tecken på en mer öppen kapital- och bankmarknad och ökad aktivitet på transaktionsmark- nad ser vi förutsättningar för värde- skapande affärsmöjligheter framåt. Michael Moschewitz, VD " Vi redovisar förbättrat förvaltningsresultat och stärkt intjänings - förmåga" 4 Genova Delårsrapport januari–mars 2024 ===== SIDA 5 ===== Pågående projekt och projekteringsfastigheter Fastighetsvärde Totalt 2 355 Mkr 69% Hyresbostäder 7% Kommersiella fastigheter20% Bostadsrätter 4% Samhälls- fastigheter Byggrättsportfölj Uthyrbar yta Totalt 598 Tkvm 64% Hyresbostäder 5% Kommersiella fastigheter 25% Bostadsrätter 6% Samhälls- fastigheter Fastighetsvärde, Mdkr Förvaltningsresultat, Mkr 5,4 8,0 10,3 9,9 10,1 4,4 2019 2020 2021 2022 2023 R12 2024 40,8 60,8 99,2 120,8 60,6 76,4 Förvaltningsfastigheter Kategori Fastighetsvärde Fastighetsvärde Totalt 7 704 Mkr 43% Kommersiella fastigheter 57 % Samhälls - fastigheter 1 1) Varav 240 hyresbostäder Genova – det personliga fastighetsbolaget Genovas affärsidé är att kombinera stabila kassaflöden från förvaltningsportföljen med kostnadseffektiv projektutveckling av främst hyresbostäder och samhällsfastigheter för egen långsiktig förvaltning. Genova är ett personligt fastighetsbolag som äger, förvaltar och utvecklar fastigheter långsiktigt, hållbart och med stort engagemang. Den stora portföljen av egna byggrätter säkerställer koncernens långsiktiga tillväxt och en fortsatt stabil utveckling av fastighetsbeståndet. Genovas huvudmarknader är tillväxtregionerna Storstockholm och Uppsalaregionen. Bolaget äger fastigheter även på andra tillväxtorter och genom dotterföretaget Järngrinden är vi verksamma i Västsverige. Förvaltningsfastigheter Pågående byggnation Planerade projekt Knivsta Uppsala Gävle BoråsGöteborg Lund Varberg Halmstad Malmö Enköping Nyköping Stockholm Norrtälje Ulricehamn 5Genova Delårsrapport januari–mars 2024 ===== SIDA 6 ===== Genovas övergripande mål är att skapa värde för bolagets aktieägare. Under de närmaste åren bedöms detta bäst göras genom att återinvestera kassaflödet i verksamheten för att skapa ytterligare tillväxt genom investeringar i nybyggnation och befintliga fastigheter samt förvärv av fastigheter vilket kan medföra en låg eller utebliven utdelning på aktier. Långsiktigt ska utdelningen på aktierna uppgå till 50 procent av förvaltningsresultatet hänförligt till aktieägarna. Utdelningspolicy Långsiktigt substansvärde Uppnå en genomsnittlig årlig tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie om minst 20 procent (inklusive eventuella värdeöverföringar till aktieägarna) över en konjunkturcykel. Soliditet Soliditeten ska över tid uppgå till minst 35 procent. Räntetäckningsgrad Räntetäckningsgraden ska över tid överstiga 2,0 gånger. Förvaltningsresultat Uppnå en genomsnittlig årlig tillväxt i förvaltningsresultatet per aktie (före utdelning) om minst 20 procent över en konjunkturcykel. Belåningsgrad fastigheter Belåningsgrad fastigheter ska över tid understiga 65 procent. Finansiella mål Långsiktigt substans - värde per aktie, Kr Soliditet, % Räntetäckningsgrad , ggr Förvaltningsresultat per aktie, Kr Belåningsgrad fastigheter, % Belåningsgrad, % Kr 20 40 60 80 100 2019 2020 2021 2022 2024 Q1 2023 Kr -0,5 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 2019 2020 2021 2022 2024 Q1 2023 Mål Mål Begränsning 32,6 % Genomsnittlig årlig tillväxt 2019-Q1 2024 36,3 % 31 mar 2024 1,7 ggr Jan–mar 2024 113,8 % Genomsnittlig årlig tillväxt 2019-Q1 2024 52,7 % 31 mar 2024 Belåningsgrad 61,7 % 31 mar 2024 Belåningsgrad fastigheter % 10 20 30 40 50 2019 2020 2021 2022 2024 Q1 2023 ggr 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 2019 2020 2021 2022 2024 Q1 2023 % 20 40 60 80 100 2019 2020 2021 2022 2024 Q1 2023 6 Genova Delårsrapport januari–mars 2024 ===== SIDA 7 ===== Pågående byggnation Pågående byggnation av egenproducerade bostäder ska uppgå till minst 1 000 bostäder per år vid utgången av år 2024. Fastighetsvärde Fastighetsbeståndets värde ska vid utgången av år 2025 uppgå till 20 miljarder kronor. Egenproducerade bostäder, antal Fastighetsvärde på balansdagen, Mdkr Hyresintäkter Hyresintäkterna från bostads- och samhällsfastigheter ska uppgå till minst 55 procent av Genovas totala hyresintäkter vid utgången av år 2023. 1 Operativa mål Hyresintäkter, % Antal 200 400 600 800 1 000 1 200 2019 2020 2021 2022 2024 Q1 2023 Mdkr 5 10 15 20 2019 2020 2021 2022 2024 Q1 2023 Mål Mål Mål 55 % 31 mar 2024 612 31 mar 2024 10,1 Mdkr 31 mar 2024 % 10 20 30 40 50 60 2019 2020 2021 2022 2024 Q1 2023 Grön finansiering Andelen grön finansiering avseende nyproduktion och förvaltningsfastigheter ska uppgå till 85 procent vid utgången av år 2023. 1 Hållbarhetsmål Nyproduktion, % Gröna lån och hybridobligation, % 24% Gröna hybrid- obligationer 58% Gröna banklån 18% Gröna obligationer % 20 40 60 80 100 2022 2023 2024 Q1 2021 26% 23% 11% 31% 10% 29% 10% Mål Fördelning Grönt ramverk Andel grön finansiering Bolaget väljer att synliggöra de pågående nyproduktioner som vid färdigställande och slutplacering kommer att ha en grön klassificering. 1) Styrelsen kommer under 2024 att utvärdera och fatta beslut om nya mål. 7Genova Delårsrapport januari–mars 2024 ===== SIDA 8 ===== Miljöcertifiering All nyproduktion ska vara miljöcertifierad. Därutöver ska alla förvaltningsfastigheter som ägs och förvaltas långsiktigt (exkl. Järngrindens) miljöcertifieras fram till utgången av år 2023. 1 Hållbarhetsstrategi Genovas hållbarhetsstrategi och övergri- pande vision är att skapa och förvalta att- raktiva och hållbara miljöer långsiktigt. Hållbarhetsstrategin är indelad i tre över- gripande områden; att bygga och förvalta för framtidens miljö och klimat, lång- siktig stadsutveckling samt att bedriva en hållbar affärsverksamhet. Genova har sedan 2023 klimatmål godkända av Science Based Targets initiative. Grönt finansieringsramverk I december 2020 utformade Genova ett ramverk för grön finansiering i linje med Green Bond Principles framtagna av ICMA (International Capital Mar- ket Association). Detta dokument styr villkoren för hur likviden från gröna obligationer, gröna lån och andra typer av skuldebrev får användas. Genovas Gröna Finansieringsramverk och rela- terad information återfinns på bolagets webbplats genova.se. Då den externa verifieringen av Genovas ramverk behö- ver uppdateras kommer Genova uppda- tera både ramverket och söka ny extern verifiering under året. Miljöcertifiering Genovas långsiktiga mål är att miljöcerti- fiera samtliga nyproducerade fastigheter och långsiktigt förvaltade fastigheter i beståndet för att möta kund- och inves- terarkrav, minska vår negativa påverkan, öka vår positiva påverkan, öka värdet av fastigheten och möjliggöra bättre lånevillkor. Händelser under perioden Under kvartalet färdigställdes hållbarhets- rapporten där vi även i år har arbetat för förbättrad kvalitet och tillförlitlighet för hållbarhetsdata. I och med att vi under året samlade in hållbarhetsdata även för Järngrinden initierade vi under första kvartalet även ett projekt för att inklude- ra Järngrinden i vår målsättning. Under första kvartalet inledde vi arbetet med att genomföra en dubbel väsentlighetsana- lys inför kommande rapporteringskrav. Genova kommer under 2024 att genomföra en GAP-analys för att identifiera behov av mål och aktiviteter för att kunna nå och eventuellt ta fram nya hållbarhetsmål. Som ett led i att sätta ytterligare fokus på håll- barhetsarbetet har Genova utsett CFO och Chef Stadsutveckling som ansvariga att samordna och driva arbetet. Klimatmål Utsläpp av växthusgaser ska minska med 42 procent till 2030 från 2021 års nivåer inom scope 1 och scope 2. Utsläpp i scope 3 ska mätas och minskas. Genova följer upp klimatmålen på årsbasis. Utsläpp av växthusgaser (CO 2e) 2023 2022 2021 Scope 1 81,9 4,0 0,0 Scope 2 location-based 1 499,7 976,0 1 069,5 Scope 3 906,7 259,0 347,6 varav inköpta produkter och tjänster 94,0 30,0 160,9 varav energirelaterade utsläpp ej inkluderade i Scope 1 och Scope 2 197,9 118,0 - varav tjänsteresor 67,5 30,0 46,2 varav nedströms uthyrda tillgångar 547,3 81,0 140,6 Totalt 2 488,2 1 239,0 1 417, 2 Biogena utsläpp av koldioxid 39,8 0,3 9,0 Förvaltningsfastigheter Byggnation Certifiering Certifierade Pågående Kvarstående/ Planerade Pågående planarbete Totalt Pågående Svanen 3 3 3 Green Building 2 2 Miljöbyggnad iDrift Silver 22 4 26 Brons 1 1 Certifieras ej 26 26 Summa 28 4 0 26 58 3 En utvärdering om miljöcertifiering av Järngrindens förvaltningsfastigheter inleddes under 2023. 1) Styrelsen kommer under 2024 att utvärdera och fatta beslut om nya mål. 8 Genova Delårsrapport januari–mars 2024 ===== SIDA 9 ===== Förvaltningsfastigheter Fastighetsbeståndet Genovas bestånd av förvaltningsfastig- heter består av samhällsfastigheter och bostäder samt kommersiella fastigheter för handel, kontor och lager. För huvud- delen av Genovas befintliga förvaltnings- fastigheter planeras det för utveckling av framtida hyresbostäder i kombination med samhällsfastigheter, ofta i nya stadsdelar. Förvaltningsfastigheterna är i huvudsak belägna i Storstockholm, i Uppsalaregionen samt i västra Sverige. Genova arbetar löpande med att iden- tifiera möjliga förvärvsobjekt som kan bidra till att uppfylla bolagets operativa och finansiella mål. Genovas ambition är att förvärva fastigheter med utvecklings- potential, antingen via utveckling av befintlig byggnation eller genom att på sikt skapa byggrätter för framtida nybygg- nadsprojekt. Vid periodens utgång hade Genova ett helägt fastighetsbestånd bestående av 80 förvaltningsfastigheter till ett marknads- värde om cirka 7,7 Mdkr fördelat på cirka 350 Tkvm. Totalt fastighetsvärde med hänsyn tagen till pågående nyanlägg- ningar, projekteringsfastigheter samt joint ventures uppgick till cirka 11 Mdkr. Portföljförändringar Under kvartalet förvärvades och till- träddes en fastighet i Borås. Fastigheten har ett fastighetsvärde om 62,5 Mkr och årligt hyresvärde uppgår till cirka 6 Mkr. En fastighet i Upplands-Bro med ett fastighetsvärde om 43 Mkr omklassific- erades till projekteringsfastigheter. Hyresavtal Vid periodens utgång hade Genova cirka 450 hyresavtal med en genomsnittlig återstående avtalslängd på 5,1 år samt 240 avtal för hyresbostäder. Av totala kontrakterade hyresintäkter uppgick andelen från bostäder och offent- ligt finansierade hyresgäster till cirka 55 procent. Om även dagligvaruhandel inkluderas uppgick andelen till cirka 62 procent av kontrakterade hyresintäkter. Den ekonomiska uthyrningsgraden vid periodens utgång uppgick till 94 procent (94). Förvaltningsfastigheter 31 mars 2024 Kategori Geogra/f_i Uthyrbar yta per fastighetskategori Totalt 350 Tkvm Uthyrbar yta per geografi Totalt 350 Tkvm 54% Kommersiella fastigheter 46 % Samhälls - fastigheter 1 10% Övrigt 44% Storstockholm 22% Uppsala 24% Väst 1) Befintliga hyresbostäder ingår i kategorin Samhällsfastigheter. Hunnerup 1, Lund 9Genova Delårsrapport januari–mars 2024 ===== SIDA 10 ===== Fastighetsbeståndet 31 mars 2024 Antal fastig - heter Uthyr- bar yta, Tkvm Fastighetsvärde Hyresvärde Uthyr- nings- grad, % Kontrak- terad års - hyra2, Mkr Fastighets- kostnader Driftsöverskott Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Per fastighetskategori 1 Kommersiella fastigheter 49 181,2 3 305 18 248 263 1 453 91,7 241 -60 -333 181 999 Samhällsfastigheter 3 31 169,1 4 399 26 007 299 1 767 95,4 285 -64 -377 221 1 308 Summa per fastighets - kategori 80 350,3 7 704 21 994 562 1 604 93,7 526 -124 -354 402 1 148 Per geografi Storstockholm 33 154,0 3 982 25 852 268 1 741 95,5 256 -57 -373 199 1 289 Uppsala 16 76,7 1 991 25 967 142 1 854 94,3 134 -33 -431 101 1 318 Väst 24 82,9 1 011 12 191 90 1 081 91,1 82 -19 -225 63 760 Övrigt 7 36,7 721 19 651 62 1 693 88,0 55 -15 -407 40 1 083 Summa per geografi 80 350,3 7 704 21 994 562 1 604 93,7 526 -124 -354 402 1 148 Pågående byggnation 977 Planerade projekt 1 379 Totalt enligt balansräkning 10 059 Närliggande färdigställda byggnationer 4 2 21,0 204 46 2 195 100 46 -8 -375 38 1 820 Totalt 82 371,3 10 263 608 1 638 94,1 573 -132 -355 441 1 186 Därutöver: Fastigheter ägda via JV 981 1) Baserat på fastighetens huvudsakliga användning. 2) Ej beaktat avtagande hyresrabatter med ett aktuellt årsvärde på 5 Mkr. 3) Varav 240 hyresbostäder finns fördelat på åtta fastigheter. 4) Avser projekt Korsängen och Handelsmannen som kommer att vara färdigställda inom ett år. Fastighetsvärde vid färdigställande uppgår till 1 000 Mkr, men per den 31 mars är motsvarande 796 Mkr upptaget i balansräkningen under pågående nyanläggningar. Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Genova ägde per periodens utgång med tillägg för förvärvade men ej tillträdda fastigheter samt närliggande färdigställda byggnationer. Tabellen avspeglar fastigheternas intäkter och kostnader såsom de hade ägts under hela perioden. Förfallostruktur hyresavtal 31 mars 2024 Antal hyresavtal Yta Tkvm Kontrak- terad hyra, Mkr Andel % Löptid 2024 113 14 21 4 2025 123 68 109 21 2026 77 58 89 17 2027 73 36 57 11 2028 17 22 36 7 >2028 46 99 190 36 Summa 449 297 502 95 Hyresbostäder 240 13 24 5 Totalt 689 310 526 100 Vakant 40 36 Totalt 350 562 Fördelning hyresintäkter 31 mars 2024 Hyresavtal Kontrakterad årshyra, Mkr Andel, % Samhällsservice 260 50 Bostäder 1 27 5 Livsmedel 37 7 Övrigt kommersiellt 202 38 Summa hyresintäkter 526 100 Genomsnittligt, vägd återstående löptid, år (10 största) 7,1 år Genomsnittligt, vägd återstående löptid, år (total portfölj) 5,1 år 1) Varav cirka 2,5 Mkr avser studentbostäder som förmedlas via ett hyreskontrakt. 10 Genova Delårsrapport januari–mars 2024 ===== SIDA 11 ===== Projektutveckling Genovas organiska tillväxt sker genom projektutveckling av hyresbostäder, samhällsservice och kommersiella lokaler där projektportföljen i huvudsak hänför sig till egenutvecklade byggrätter tillskapade från egna förvaltningsfastig- heter med befintligt kassaflöde. Den samlade uthyrbara arean för Genovas planerade projekt oberoende av planskede uppgick på balansdagen till cirka 544 Tkvm. Cirka en fjärdedel av de planerade projekten är under samråd och har geografisk tyngdpunkt i Stor- stockholm. Under 2024 kommer Genova lägga stor energi på det fortsatta arbetet med att skapa byggrätter för framtida nybyggnadsprojekt av hyresbostäder och samhällsfastigheter. Pågående byggnation Genovas pågående projekt utgörs av hyresrätter i Norrtälje, Knivsta, Enkö- ping och Upplands-Bro. Vidare bedrivs pågående projekt som utgörs av Apoteas nya centrallager i Varberg. I Norrtälje är det första kvarteret färdigställt och inflyttat. Det andra kvarteret, som är i produktion, innehåller 246 hyresbostäder. Kvarteret kommer att färdigställas under 2024. Projektet Segerdal är beläget i cen- trala Knivsta i direkt anslutning till tågstationen. Projektet genomförs i ett joint venture med Redito och under året har det första kvarteret färdigställts och hyresgästerna har flyttat in. Det andra kvarteret, som är i produktion, innehåller 151 lägenheter. Projektet Korsängen i centrala Enköping ligger i direkt anslutning till Genovas förvaltningsfastigheter Krydd- gården 6:3 och Kryddgården 6:5. Genova bygger 160 hyresbostäder som kommer färdigställas under 2024. Den första etappen av Genovas stadsutvecklingsprojekt Viby, beläget i centrala Brunna i Upplands-Bro, omfat- tar cirka 130 bostäder, en livsmedelsbu- tik och en grundskola F-9. Genova har tecknat avsiktsförklaringar med Axfood och Raoul Wallenbergskolan för att driva verksamhet i lokalerna. Totalt kommer projekt Viby omfatta omkring 850 bostä- Information om pågående byggnation och planerade projekt i delårsrapporten är baserad på bedömningar om storlek, inriktning och omfattning samt när i tiden projekt bedöms startas och färdigställas. Vidare baseras informationen på bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde. Bedömningarna och antaganden ska inte ses som en prognos. Bedömningar och antaganden innebär osäkerhetsfaktorer både avseende projektens genomförande, utformning och storlek, tidsplaner, projektkostnader samt framtida hyresvärde. Informationen om pågående byggnation samt planerade projekt omprövas regelbundet och bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående byggnationer färdigställs eller tillkommer samt att förutsättningar förändras. För projekt som ej byggstartats har finansiering ej upphandlats, vilket innebär att finansiering av planerade projekt är en osäkerhetsfaktor. Pågående byggnation 31 mars 2024 Projekt Kommun Kategori Byggstart Planerat färdig- ställande Antal bostäder Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde 1 Hyresvärde Investering, Mkr Bokfört värde2, MkrBostäder Lokaler Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Bedömd Upp- arbetad Handelsmannen 1 Norrtälje Hyresbostäder Q4 2019 Q2/Q4 2024 246 12 771 - 601 47 060 26 2 001 549 466 505 Segerdal 3 Knivsta Hyresbostäder Q4 2020 Q1 2025/ Q4 2025 75 4 744 208 234 47 254 12 2 513 231 109 - Korsängen Enköping Hyresbostäder Q1 2021 Q3 2024 160 8 034 244 399 48 200 21 2 494 398 288 290 Viby, Etapp 1 4 Upplands-bro Hyresbostäder Q4 2022 Q2 2026 131 8 728 1 693 483 46 375 25 2 444 374 42 99 Viby, Etapp 1 4 Upplands-bro Samhällsfastigheter Q4 2022 Q2 2026 - - 5 670 301 53 000 15 2 700 230 20 47 Järngrinden 5 Varberg Kommersiellt 5 - - 11 767 140 11 868 7 628 120 36 36 Summa pågående byggnatioer 612 34 277 19 582 2 157 40 057 107 1 983 1 903 962 977 1) Avser verkligt värde på investeringen vid färdigställande. 2) Avser endast helägda projekt. Bokförda värden hänförligt till delägda projekt visas under andelar i joint ventures och intressebolag i balansräkningen 3) Projekt Segerdal delägs av Genova 50 procent och Redito 50 procent. I tabellen framgår endast det som motsvarar Genovas ekonomiska ägarandel. 4) Projekt Viby delägs av Genova 70 procent och K2A 30 procent. I tabellen framgår hela projektvärdet då projektet konsolideras i Genovas koncernredovisning. 5) Avser byggnation av Apoteas nya centrallager i Varberg. I tabellen framgår endast det antal bostäder, yta, fastighets- och hyresvärde samt investeringsbelopp som motsvarar Genovas ekonomiska ägarandel för delägda fastigheter. Fastigheter där Genova äger mer än 50 procent redovisas som helägda. Projekt inom Genovas dotterföretag Järngrinden redovisas enligt samma princip. 9 441 Antal bostadsbyggrätter 1,3 Mdkr Övervärde byggrättsportfölj 598 Tkvm Uthyrningsbar yta 11Genova Delårsrapport januari–mars 2024 ===== SIDA 12 ===== Planerade projekt 31 mars 2024 Projekt Antal bostäder Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde 1 Hyresvärde Investering, Mkr Bokfört värde2, MkrBostäder Lokaler Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Bedömd Upp- arbetad Per kategori Hyresbostäder 6 403 350 004 - 16 599 47 424 826 2 360 14 116 710 755 Samhällsfastigheter 185 14 415 15 751 1 318 43 704 71 2 345 1 155 54 54 Kommersiella fastigheter - - 14 944 507 33 959 30 2 004 481 99 100 Bostadsrätter 2 241 148 900 - 8 913 59 860 - - 7 268 432 470 Summa per kategori 8 829 513 319 30 695 27 338 50 252 927 2 346 23 020 1 296 1 379 Per geografiskt område - Egen förvaltning och bostadsrätter Storstockholm 3 899 231 852 17 292 13 743 55 159 397 2 549 11 391 634 712 Uppsala 1 809 87 200 11 435 4 560 46 233 207 2 357 3 885 194 194 Väst 2 556 168 702 1 968 7 904 46 309 271 2 097 6 752 382 382 Övrigt 565 25 565 - 1 131 44 252 53 2 317 991 86 91 Summa egen förvaltning och bostadsrätter per geografi 8 829 513 319 30 695 27 338 50 252 927 2 346 23 020 1 296 1 379 1) Avser verkligt värde på investeringen vid färdigställande. 2) Bokfört värde i helägda projekt. Bokförda värden hänförligt till delägda projekt visas under andelar i joint ventures och intressebolag i balansräkningen. I tabellen framgår endast det antal bostäder, yta, fastighets- och hyresvärde samt investeringsbelopp som motsvarar Genovas ekonomiska ägarandel för delägda fastigheter. Fastigheter där Genova äger mer än 50 procent redovisas som helägda. Planerade projekt inom Genovas dotterföretag Järngrinden redovisas enligt samma princip. Planerade projekt per planskede, uthyrbar yta 31 mars 2024 Programarbete Planbesked Samråd Granskning Antagen detaljplan Kvm 20 000 40 000 60 000 80 000 100 000 Hyresbostäder Samhällsfastigheter Kommersiella fastigheter Bostadsrätter der samt service. Projektet delägs till 30 procent av fastighetsbolaget K2A. Byggrättsportföljen I syfte att illustrera värdet på Genovas byggrättsportfölj upplyser Genova om ett bedömt övervärde. Övervärdet tar sin utgångspunkt i ett externt bedömt mark- nadsvärde på de outnyttjade byggrät- terna under planerade projekt. Detta kan vara relevant för det fall Genova ej skulle fullfölja sin affärsplan och exploatera byggrätterna utan i stället avyttra dem. CBRE:s marknadsvärdering per 31 mars av de framtida byggrätterna uppgick till cirka 3,4 Mdkr. Befintliga byggnader på dessa fastigheter, som i förekommande fall kommer behöva rivas i samband med exploatering, samt upparbetad inves- tering för planerade projekt hade per 31 mars ett bokfört värde om cirka 2,1 Mdkr. Det innebär att övervärdet i koncernens byggrättsportfölj bedöms uppgå till cirka 1,3 Mdkr. Detta övervärde reflekteras ej i Genovas balansräkning. Järngrindens byggrätter har inte externvärderats och är exkluderade ur det övervärde som Genova bedömer finns utöver balansräkningen. Planen är att även Järngrindens byggrätter ska externvärderas. 12 Genova Delårsrapport januari–mars 2024 ===== SIDA 13 ===== Bedömd intjäningsförmåga I syfte att ge en bild av Genovas framtida bedömda intjäningsförmåga för förvalt- ningsverksamheten har nedanstående tabell upprättats. Intjäningsförmågan utgår från förvaltningsobjektens status vid periodens slut samt intjäningsförmå- gan från byggstartade pågående projekt i produktion efter att dessa färdigställts och inflyttning har skett. Det är viktigt att notera att den aktuella intjänings- förmågan inte ska jämställas med en prognos för de kommande tolv måna- derna. Intjäningsförmågan innehåller exempelvis ingen bedömning av hyres-, vakans- eller ränteförändringar. Hyresintäkter baseras på hyresvärde på årsbasis med avdrag för vakanta ytor. Fastighetskostnader är bedömningar av normaliserade kostnader på helårsbasis. Hyresvärdet för respektive förvaltnings- objekt och pågående projekt i produk- tion som inkluderas i aktuell intjäning framgår av avsnitten ”Förvaltningsfast- igheter" och "Projektutveckling” i denna delårsrapport. Under 2024 kommer projekten Handelsmannen och Kors- ängen successivt att färdigställas, vilket kommer att förstärka intjäningen från förvaltningsfastigheter med ytterligare cirka 47 Mkr. Centrala administrationskostnader avser kostnader hänförliga till fastighets- förvaltningen och baseras på bedömda kostnader för kommande tolvmånader- speriod, rensat för eventuella kostnader av engångskaraktär. Finansnettot har beräknats utifrån aktuell räntebärande nettoskuld. Ränta på likvida medel erhålls ej och ränta på den räntebärande skulden har beräknats utifrån genom- snittsräntan vid årets utgång. Bedömd intjäningsförmåga per 31 mars 2024 Mkr Summa Förvaltnings- fastigheter Pågående byggnation Summa Hyresvärde 562 87 649 Vakans -36 0 -36 Hyresintäkter 526 87 613 Fastighetskostnader -124 -12 -136 Driftsöverskott 402 75 477 Central administration fastighetsförvaltning -21 0 -21 Genovas andel av förvaltningsresultat från JV 17 4 21 Finansnetto -217 -47 -264 Förvaltningsresultat 181 32 213 Känslighetsanalys kassaflöde 1 Förändring Effekt på kassaflöde Kontrakterad årshyra +/-5% +/- 26 Mkr Uthyrningsgrad +/-2 procentenheter +/- 11 Mkr Fastighetskostnader +/-10% +/- 12 Mkr Räntekostnader +/-1 procentenhet +/- 65 Mkr 1) Kassaflödet avser aktuell intjäningsförmåga. Uthyrningsgrad beräknas på hyresvärdet. Korsängen, Enköping 13Genova Delårsrapport januari–mars 2024 ===== SIDA 14 ===== Joint Ventures och intresseföretag En del av Genovas verksamhet är också investeringar i joint ventures och intresse företag för att på så sätt få till- gång till fler attraktiva förvaltningsfast- igheter med möjlighet till projektutveck- ling av hyresbostäder, samhällsservice och kommersiella lokaler. Per den 31 mars 2024 ägde Genova ande- lar i joint ventures och intresseföretag. De gemensamt ägda bolagen innehade totalt 18 fastigheter med ett sammanlagt fastighetsvärde om cirka 2,0 Mdkr varav Genovas andel uppgick till cirka 1,0 Mdkr. Genovas andel av antalet bostadsbygg- rätter uppgick till cirka 1 250 stycken fördelat på cirka 110 Tkvm. Genovas andel av joint ventures och intresseföretag 31 mars 2024 Namn Andel, % Bokfört värde, Mkr Geografi Fastighetsförvaltning Projektutveckling Antal fastigheter Andel av fastighetsvärde Antal bostäder Uthyrningsbar yta, Tkvm Andel av Järngrindens intressebolag 49 278 Västsverige 5 258 313 44 SBBGenova Gåshaga 50 112 Stockholm 1 200 385 23 SBBGenova Nackahusen 50 130 Stockholm 4 231 192 12 GenovaRedito 50 59 Knivsta 3 201 76 5 Greenova 50 6 Stockholm 5 91 285 24 585 18 981 1 251 108 Gredelby 21:1, Knivsta 14 Genova Delårsrapport januari–mars 2024 ===== SIDA 15 ===== Nyckeltal Jan-mar 2024 Jan-mar 2023 Jan-dec 2023 Fastighetsrelaterade nyckeltal Bostäder under byggnation, antal 612 914 625 Färdigställda bostäder, antal 13 92 289 Totalt antal byggrätter, antal 9441 9 230 8 756 Uthyrbar yta kommersiella fastigheter, tkvm 181,2 207,6 196,3 Uthyrbar yta samhällsfastigheter, tkvm 169,1 161,1 165,1 Total uthyrbar yta, tkvm 350,3 368,7 361,4 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93,7 93,5 93,4 Överskottsgrad, % 70,7 70,5 73,1 Nettoinvesteringar, Mkr 167,7 11,4 118,3 Finansiella nyckeltal Avkastning på eget kapital, % 4,2 -3,4 -9,3 Soliditet, % 36,3 39,5 37, 2 Belåningsgrad, % 52,7 49,5 51,8 Belåningsgrad fastigheter, % 61,7 58,1 60,5 Genomsnittlig räntenivå, % 5,6 5,8 5,8 Räntetäckningsgrad, ggr 1,7 1,8 1,6 Kapitalbindningstid, antal år 2,2 2,4 2,4 Aktierelaterade nyckeltal Totalt antal utestående aktier, tusental 45 613 45 613 45 613 Genomsnittligt antal utestående aktier, tusental 45 504 45 169 45 504 Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,12 -0,16 -0,49 Tillväxt förvaltningsresultat R12, per aktie före utdelning, % 97,7 -16,0 97,7 Resultat per aktie, kr 0,29 -1,85 -11,73 Eget kapital, Mkr 4 270,0 4 733,8 4 303,3 Eget kapital hänförligt till aktieägare, Mkr 2 770,0 3 159,5 2 710,9 Eget kapital per aktie, kr 60,73 69,27 59,43 Långsiktigt substansvärde, Mkr 4 757,7 5 259,4 4 812,3 Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägare, Mkr 3 257,7 3 685,1 3 219,8 Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 71,42 80,79 70,59 15Genova Delårsrapport januari–mars 2024 ===== SIDA 16 ===== Totalresultat för koncernen Mkr Jan-mar 2024 Jan-mar 2023 Apr 2023 -mar 2024 Jan-dec 2023 Hyresintäkter 133,1 128,9 507, 2 503,0 Driftskostnader -29,1 -30,4 -96,6 -98,0 Underhållskostnader -7, 2 -4,9 -29,0 -26,7 Fastighetsskatt -2,8 -2,8 -10,9 -10,8 Summa Fastighetskostnader -39,1 -38,0 -136,5 -135,4 Driftsöverskott 94,1 90,9 370,8 367,6 Central administration fastighetsförvaltning -5,3 -6,6 -20,5 -21,8 Central administration projektutveckling -8,6 -10,7 -33,4 -35,5 Resultat från andelar i joint ventures och intresseföretag 1,9 -10,3 -4,2 -16,4 - varav värdeförändringar fastigheter -1,3 -15,7 -12,9 -27,3 Finansnetto -55,0 -52,0 -236,3 -233,3 Förvaltningsresultat 27,1 11,3 76,4 60,6 Resultat från nyproduktion bostäder – 32,6 7,4 40,0 Övriga kostnader -2,8 -0,7 -13,4 -11,2 Värdeförändringar fastigheter -6,5 -97,3 -439,5 -530,3 Värdeförändringar derivat 36,8 0,3 -13,6 -50,0 Valutakurseffekter fastigheter 3,2 4,0 11,5 12,3 Resultat före skatt 57,8 -49,7 -371,2 -478,7 Inkomstskatt -12,9 9,5 40,4 62,7 Periodens resultat 45,0 -40,2 -330,8 -416,0 Övrigt totalresultat för perioden – – – – Summa totalresultat för perioden 45,0 -40,2 -330,8 -416,0 Periodens resultat hänförligt: Moderbolagets aktieägare 35,2 -64,7 -350,9 -450,8 Innehav utan bestämmande inflytande 9,7 24,5 20,1 34,9 Summa totalresultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare 35,2 -64,7 -350,9 -450,8 Innehav utan bestämmande inflytande 9,7 24,5 20,1 34,9 Resultat per stamaktie, kr Resultat per aktie före och efter utspädning, kr 1 0,29 -1,85 -9,58 -11,73 Antal aktier vid periodens utgång, tusental 45 613 45 613 45 613 45 613 Genomsnittligt antal aktier, tusental 45 504 45 169 45 613 45 504 1) Resultat i relation till genomsnittligt antal stamaktier efter betalning för hybridobligation. 16 Genova Delårsrapport januari–mars 2024 ===== SIDA 17 ===== Resultatanalys Belopp inom parentes avser perioden januari–mars 2023. Hyresintäkter Koncernens hyresintäkter uppgick under perioden till 133,1 Mkr (128,9), vilket motsvarar en tillväxt i hyresintäkterna på 3 procent. Inom jämförbart bestånd har avslutade hyresgarantier från tidigare förvärv samt tillkommande vakanser i projekte- ringsfastigheter minskat effekten av årets hyresuppräkningar. Fördelning hyresintäkter Mkr Jan–mar 2024 Jan–mar 2023 Jämförbart bestånd 124,0 120,4 Tillkomna fastigheter 9,1 4,8 Sålda fastigheter 0,0 3,7 Hyresintäkter 133,1 128,9 Kommersiella fastigheter 60,0 62,3 Samhällsfastigheter 73,1 66,6 Hyresintäkter 133,1 128,9 Fastighetskostnader Fastighetskostnader i form av drifts- och underhållskostnader samt fastighetsskatt ökade under perioden till 39 Mkr (38), vilket motsvarar en ökning på cirka 3 procent. Ökningen i fastighetskostnader förklaras främst av att underhållsåtgärder utfördes i en högre takt och att driftskostnaderna minskade. Fördelning fastighetskostnader Mkr Jan–mar 2024 Jan–mar 2023 Jämförbart bestånd -37,5 -34,9 Tillkomna fastigheter -1,5 -2,0 Sålda fastigheter 0,0 -1,1 Fastighetskostnader -39,0 -38,0 Kommersiella fastigheter -18,2 -18,5 Samhällsfastigheter -20,8 -19,5 Fastighetskostnader -39,0 -38,0 Driftsöverskott Driftsöverskottet ökade under perioden till 94,1 Mkr (90,9), vilket motsvarar en ökning på 4 procent. Överskottsgraden för perioden uppgår till 70,7 (70,5) procent. Den högre överskotts- graden är en effekt av indexjusteringen av hyresintäkter samt tillväxt i förvaltningsportföljen via nyproduktion. Jämförbart bestånd inkluderar projekteringsfastigheter som i väntan på planerade projekt har en lägre ekonomisk uthyrningsgrad. Exklusive projekteringsfastigheterna ökar överskottsgraden för perioden till 71,4 (70,8) procent. Central administration Centrala administrationskostnader är fördelade på fastighets- förvaltning och projektutveckling. De totala centrala admi- nistrationskostnaderna uppgick under perioden till 13,9 Mkr (17,3), vilket motsvarar en minskning om 20 procent. Central administration Mkr Jan–mar 2024 Jan–mar 2023 Fastighetsförvaltning Övriga externa kostnader -0,2 -1,6 Personalkostnader -4,3 -4,3 Avskrivningar och leasing -0,8 -0,7 Central administration fastighets - förvaltning -5,3 -6,6 Projektutveckling Övriga externa kostnader -0,4 -2,6 Personalkostnader -7,0 -6,9 Avskrivningar och leasing -1,2 -1,2 Central administration projektutveckling -8,6 -10,7 Resultat från andelar i joint ventures och intresseföretag I posten redovisas resultateffekten av Genovas fastigheter som ägs via joint ventures. Resultat från andelar i joint ventures uppgick under perioden till 1,9 Mkr (-10,3) och avser resultat från den löpande driften och värdeförändringar. Den positiva resultatförändringen jämfört med motsva- rande period 2023 om cirka 12 Mkr är framför allt hänförlig till lägre negativa värdeförändringar på fastigheter. Finansnetto Finansnettot uppgick till -55,0 Mkr (-52,0). De räntekostnader som är hänförliga till fastighetsförvaltningen är en löpande kostnad som belastar finansnettot. Finansieringen av projekt- verksamheten är däremot en del av anskaffningskostnaden och aktiveras på respektive projekt och belastar inte resultatet. Under perioden aktiverades 22 Mkr hänförligt till projekt- verksamheten. I nuläget är bedömningen att aktivering hänför- lig till projektverksamheten under hela 2024 kommer att uppgå till cirka 30 procent av koncernens totala räntekostnader. Genomsnittlig ränta per balansdagen uppgick till 5,2 pro- cent (5,1) (5,6 procent inklusive obligationslån och byggnads- kreditiv). Bland finansiella kostnader under perioden ingår 3,7 Mkr (4,6) som avser kostnader för upptagande av lån som periodiseras över lånens löptid. Räntetäckningsgraden för perioden uppgick till 1,7 ggr (1,8). I räntetäckningsgraden har kostnader av engångskaraktär exkluderats. 17Genova Delårsrapport januari–mars 2024 ===== SIDA 18 ===== Finansnetto Mkr Jan–mar 2024 Jan–mar 2023 Ränteintäkter 4,4 5,9 Räntekostnader lån -60,4 -52,9 Räntekostnader leasing -0,6 -0,4 Övriga finansiella intäkter 5,2 - Övriga finansiella kostnader -3,7 -4,6 Finansnetto -55,0 -52,0 Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet uppgick under perioden till 27,1 Mkr (11,3), vilket är en ökning med 140 procent. Ökningen är främst hänförlig till lägre negativa värdeförändringar på fastigheter i joint ventures och intresseföretag om 14,4 Mkr. Värdeförändringar fastigheter Värdeförändringar fastigheter uppgick till -6,5 Mkr (-97,3). De negativa värdeförändringarna är främst en effekt av ökade avkastningskrav. Genovas portfölj av kommersiella hyresavtal har en hög grad av hyresavtal vars hyra indexregleras, vilket har reducerat effekten av de ökade avkastningskraven. Värdeförändringar fastigheter Mkr Jan–mar 2024 Jan–mar 2023 Förändring driftnetto 2,9 -10,6 Pågående byggnation 11,4 - Mark- och outnyttjade byggrätter 17,1 - 47,5 Förändring avkastningskrav -37,4 -39,2 Förvärv - - Försäljningar -0,5 - Värdeförändringar fastigheter -6,5 -97,3 Värdeförändringar derivat Posten består huvudsakligen av förändringar av verkligt värde på ränteswappar. Skatt Redovisad skatt uppgick till -12,9 Mkr (9,5) och hänför sig i huvudsak till uppskjuten skatt på värdeförändringar fast- igheter och derivat. Både aktuell och uppskjuten skatt har beräknats utifrån en nominell skattesats om 20,6 procent. Kvarvarande underskottsavdrag kan beräknas till cirka 387 Mkr (390) samt obeskattade reserver om cirka 104 Mkr (84). Som uppskjutna skatteskulder redovisas full nominell skatt om 20,6 procent av skillnaden mellan redovisat och skatte- mässigt värde med avdrag för den skatt som är hänförlig till tillgångsförvärv. Skatteberäkning Mkr Jan–mar 2024 Jan–mar 2023 Resultat före skatt 57,8 -49,7 Skattesats % 20,6 20,6 Skatt enligt gällande skattesats -11,9 10,2 Ej skattepliktiga intäkter 11,3 10,6 Ej avdragsgilla kostnader -1,0 -1,9 Ej avdragsgillt räntenetto -14,0 -8,0 Avdragsgilla kostnader ej med i resultatet 3,9 0,9 Skattepliktiga intäkter ej med i resultatet -0,7 -0,1 Justering skatt avseende tidigare år -0,4 -2,3 Förändring i skattemässiga underskott -1,2 Övrigt 1,1 - Periodens skatt enligt resultaträkningen -12,9 9,5 Uppskjutna skatteskulder, netto Mkr Jan–mar 2024 Jan–mar 2023 Temporära skillnader fastigheter -535,4 -590,3 Obeskattade reserver -21,5 -17, 2 Summa uppskjutna skatteskulder -556,8 - 607,5 Underskottsavdrag 79,8 80,3 Övrigt 0,1 1,7 Summa uppskjutna skattefordringar 79,9 82,0 Uppskjutna skatteskulder, netto -476,9 -525,5 Periodens resultat Periodens resultat uppgick till 45,0 Mkr (-40,2). Jämfört med 2023 ökade både driftsöverskottet och förvaltningsresultatet. Under perioden var även de negativa värdeförändringarna lägre än för motsvarande period föregående år, vilket med- förde ett högre resultat. 18 Genova Delårsrapport januari–mars 2024 ===== SIDA 19 ===== Balansräkning för koncernen Mkr 31 mar 2024 31 mar 2023 31 dec 2023 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Goodwill 202,9 202,9 202,9 Förvaltningsfastigheter 7 704,0 8 079,1 7 679,9 Pågående nyanläggningar 976,9 945,6 878,0 Projekteringsfastigheter 1 378,6 1 105,8 1 298,0 Övriga materiella anläggningstillgångar 24,5 23,3 19,6 Nyttjanderättstillgångar 12,8 31,7 14,3 Uppskjutna skattefordringar 79,9 82,0 79,4 Andelar i joint ventures och intresseföretag 585,2 548,2 569,5 Derivat - 6,3 - Övriga långfristiga fordringar 256,8 292,2 298,1 Summa anläggningstillgångar 11 221,5 11 317,1 11 039,7 Omsättningstillgångar Pågående bostadsprojekt - 90,0 42,6 Hyresfordringar och kundfordringar 13,4 31,5 18,2 Övriga fordringar 108,6 164,0 103,5 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 96,8 66,6 74,2 Likvida medel 329,8 318,7 284,5 Summa omsättningstillgångar 548,5 670,7 523,0 SUMMA TILLGÅNGAR 11 770,0 11 987,8 11 562,7 EGET KAPITAL Summa totalresultat för perioden Aktiekapital 54,7 54,7 54,7 Övrigt tillskjutet kapital 1 652,6 1 652,6 1 652,6 Balanserat resultat inklusive periodens resultat 1 062,6 1 452,2 1 003,5 Hybridobligation 698,8 800,0 800,0 Innehav utan bestämmande inflytande 801,2 774,3 792,4 Summa eget kapital 4 270,0 4 733,8 4 303,3 SKULDER Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande skulder 4 864,8 5 098,0 5 082,2 Derivat 10,8 – 44,0 Leasingskuld 30,2 29,8 31,8 Övriga långfristiga skulder 68,6 63,0 65,6 Uppskjutna skatteskulder 556,8 607,5 544,4 Summa långfristiga skulder 5 531,1 5 798,4 5 768,0 Kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder 1 668,3 1 156,8 1 191,6 Leverantörsskulder 82,4 55,2 84,9 Leasingskuld 9,5 3,5 9,5 Aktuella skatteskulder 6,7 9,0 8,8 Övriga skulder 48,1 115,7 69,1 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 153,9 115,3 127,5 Summa kortfristiga skulder 1 968,9 1 455,6 1 491,4 SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 11 770,0 11 987,8 11 562,7 19Genova Delårsrapport januari–mars 2024 ===== SIDA 20 ===== Koncernens rapport över förändringar i eget kapital Hänförligt till moderbolagets aktieägare Mkr Antal utestående aktier, tusental Aktie- kapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserat resultat inkl. periodens resultat Hybrid - obligation Innehav utan bestäm - mande inflytande Summa eget kapital Ingående balans per 1 januari 2023 41 977 50,4 1 459,5 1 535,8 800,0 749,8 4 595,5 Totalresultat Årets resultat -450,8 34,9 -415,9 Övrigt totalresultat - - - Summa totalresultat -450,8 34,9 -415,9 Transaktioner med ägare Transaktioner med innehav utan bestämmande inflytande 7,8 7,8 Utdelning hybridobligation -82,8 -82,8 Nyemission stamaktier 3 636 4,4 195,6 200,0 Emissionskostnader stamaktier -2,6 -2,6 Emission teckningsoptioner 0,9 0,9 Valutakurseffekt 0,4 0,4 Utgående balans per 31 december 2023 45 613 54,7 1 652,6 1 003,5 800,0 792,5 4 303,3 Ingående balans per 1 januari 2024 45 613 54,7 1 652,6 1 003,5 800,0 792,5 4 303,3 Totalresultat Periodens resultat 35,2 9,7 45,0 Övrigt totalresultat - - - Summa totalresultat 35,2 9,7 45,0 Transaktioner med ägare Transaktioner med innehav utan bestämmande inflytande -0,9 -0,9 Återköp hybridobligation -101,3 -101,3 Optionsdel konvertibellån 48,1 48,1 Utdelning hybridobligation -22,0 -22,0 Valutakur seffekt -2,3 -2,3 Utgående balans per 31 mars 2024 45 613 54,7 1 652,6 1 062,6 698,8 801,3 4 269,9 20 Genova Delårsrapport januari–mars 2024 ===== SIDA 21 ===== Kommentar till balansräkningen Belopp inom parentes avser 31 mars 2023 Goodwill Koncernens goodwill är i sin helhet hänförlig till förvärvet av Järngrinden per 31 december 2022. Fastighetsbestånd och fastighetsvärde Förvaltningsfastigheter Koncernens förvaltningsfastigheter består av totalt 80 fastigheter. Metoden att beräkna verkligt värde för förvalt- ningsfastigheter består i huvudsak av en kassaflödesbaserad värderingsmodell där värdet har beräknats som nuvärdet av prognosticerade kassaflöden samt restvärdet under en kalkylperiod, där diskontering har skett med en bedömd kal- kylränta. Det genomsnittliga avkastningskravet för fastighets- portföljen bedömdes till cirka 5,7 procent vid bokslutsdagen. Pågående nyanläggning Pågående nyanläggningar består av projekt i Norrtälje, Enkö- ping, Upplands-Bro och Varberg. Projekteringsfastigheter Projekteringsfastigheter avser upparbetade och aktiverade kostnader på projekt som ännu inte byggstartats samt i vissa fall värderats till verkligt värde enligt samma metod som för förvaltningsfastigheter. Vid byggstart omklassificeras aktuella belopp till pågående nyanläggningar. Pågående bostadsprojekt Pågående bostadsprojekt avser Järngrindens pågående bostadsrättsprojekt. Projekten redovisas som Pågående bostadsprojekt under omsättningstillgångar. Fastighetsvärde Fastighetsbeståndet exklusive Järngrindens bestånd extern- värderas kvartalsvis av oberoende värderingsinstitut. Värde- förändringar för fastigheter inkluderas i resultaträkningen. Per den 31 mars externvärderades hela fastighetsbeståndet och värderingarna utfördes av CBRE, Newsec och Forum. I verkligtvärde hierarkin är förvaltningsfastigheter i nivå 3, det vill säga data för tillgången baseras på icke observerbara marknadsdata. Värderingsmetoden för fastigheter utgår i huvudsak från en kassaflödesvärdering som styrs primärt av fyra parametrar; hyra, drift- och underhållskostnader, vakans samt direktav- kastningskrav. I hyresbegreppet ingår den faktiska hyresnivån samt eventuella framtida hyresantaganden. Direktavkast- ningskravet är en summa av den riskfria räntan och den riskpremie som en investerare kan tänkas ställa krav på för en given investering. Förändring av fastighetsbeståndet Mkr Jan–mar 2024 Jan–mar 2023 Jan–dec 2023 Ingående värde förvaltnings - fastigheter 7 679,9 8 183,2 8 183,2 + Förvärv 62,5 - - + Till- och ombyggnation 22,0 6,5 101,1 - Försäljningar - - -284,2 +/- Omklassificeringar -43,0 - 132,1 +/- Orealiserade värdeförändringar -17,4 -110,6 -452,3 Utgående värde förvaltnings - fastigheter 7 704,0 8 079,1 7 679,9 Ingående värde pågående nyanläggningar 878,0 860,5 860,5 + Förvärv - - - + Nybyggnation 7 7,7 101,5 463,7 - Försäljningar - - -238,8 +/- Omklassificeringar 9,5 -16,4 -158,3 +/- Orealiserade värdeförändringar 11,6 - -49,1 Utgående värde pågående nyanläggningar 976,8 945,6 878,0 Ingående värde projekterings - fastigheter 1 298,0 1 023,2 1 023,2 + Förvärv - - - +/- Omklassificeringar 33,5 16,4 50,4 +/- Orealiserade värdeförändringar 4,0 30,0 28,8 + Aktiveringar 43,1 36,2 195,7 Utgående värde projekterings - fastigheter 1 378,6 1 105,8 1 298,0 Ingående värde pågående bostadsprojekt 42,6 197,0 197,0 + Förvärv - - - + Nybyggnation - 3,0 42,6 - Försäljningar -42,6 -110,0 -197,0 +/- Orealiserade värdeförändringar - - - Utgående värde pågående bostadsprojekt - 90,0 42,6 Utgående värde fastighets - beståndet 10 059,4 10 220,5 9 898,6 Förvaltningsfastigheter 7 704,0 8 079,1 7 679,9 Pågående byggnation 976,8 945,6 878,0 Planerade projekt 1 378,6 1 105,8 1 298,0 Pågående bostadsprojekt - 90,0 42,6 Utgående värde fastighets - beståndet 10 059,4 10 220,5 9 898,6 21Genova Delårsrapport januari–mars 2024 ===== SIDA 22 ===== Substansvärde 31 mar 2024 31 mar 2023 31 dec 2023 Mkr kr/aktie Mkr kr/aktie Mkr kr/aktie Eget kapital enligt balansräkningen 4 270,0 93,61 4 733,7 103,78 4 303,3 94,34 Återläggning: Derivat enligt balansräkningen 10,8 0,24 - - 44,0 0,96 Uppskjuten skatteskuld enligt balansräkningen 556,8 12,21 607,5 13,32 554,6 12,16 Avdrag: Uppskjuten skattefordran enligt balansräkningen -79,9 -1,75 -82,0 -1,80 -89,7 -1,97 Hybridobligation -698,8 -15,32 -800,0 -17,54 -800,0 -17,54 Innehav utan bestämmande inflytande -801,2 -17,57 -7 74,3 -16,98 -792,4 -17,37 Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägare 3 257,7 71,42 3 684,9 80,79 3 219,8 70,59 Känslighetsanalys värdeförändringar 1 Värdeförändring +/-5% +/-10% Effekt på fastighetsvärde +/- 503 Mkr +/- 1 006 Mkr Justerat fastighetsvärde 10 562/9 556 Mkr 11 065/9 053 Mkr Effekt på belåningsgrad -2,2 /2,4 % -4,1 /4,9 % Justerad belåningsgrad 51 /55 % 49 /58 % Effekt på soliditet 1,8 /-1,9 % 3,4 /-4,0 % Justerad soliditet 38 /34 % 40 /32 % 1) Värdeförändringen baseras på verkligt värde på balansdagen. Direktavkastningskrav per kategori %1 31 mar 2024 31 mar 2023 Kommersiella fastigheter 6,3 6,0 Samhällsfastigheter 5,3 4,9 Totalt 5,7 5,4 1) Avser genomsnittliga direktavkastningskrav på restvärdet för Genovas helägda och kon - soliderade förvaltningsfastigheter vid värdetidpunkten. Baseras på externa värderingar för förvaltningsfastigheter. Nyckeltal förvaltningsfastigheter 31 mar 2024 31 mar 2023 Hyresvärde kr/kvm 1 604 1 482 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94 94 Fastighetskostnader kr/kvm 1 -354 -348 Driftsöverskott kr/kvm 1 1 148 1 038 Överskottsgrad, % 1 76 75 Förvaltningsfastighetsvärde kr/kvm 21 994 21 909 Uthyrningsbar yta, tkvm 350,3 368,7 Antal fastigheter 80 84 1) Beräknat utifrån bedömt årsvärde. Eget kapital och substansvärde Koncernens egna kapital uppgick den 31 mars till 4 270 Mkr (4 733,8) och soliditeten till 36,3 procent (39,5). Det långsiktiga substansvärdet uppgick till 4 757,7 Mkr (5 259,4), vilket motsvarar en minskning med 10 procent. Det långsiktiga substansvärdet hänförligt till aktieägarna uppgick till 3 257,7 Mkr (3 685,1), vilket motsvarar en minskning med 12 procent. Det långsiktiga substansvärdet hänförligt till aktie- ägarna per aktie uppgick till 71,42 kronor per aktie (80,79). Räntebärande skulder Koncernen hade den 31 mars 2024 räntebärande skulder om 6 533 Mkr (6 231) med en genomsnittlig räntenivå som uppgick till cirka 5,6 procent (5,8) exkluderat byggnadskreditiv. Den genomsnittliga räntenivån beskriver koncernens aktuella räntenivå i kreditportföljen utifrån dagsbasis per den 31 mars och ska inte tolkas som den genomsnittliga räntenivån under perioden januari till mars. Den genomsnittliga räntenivån ska heller inte jämställas med en prognos för de kommande tolv månaderna då kreditförfall och förändringar i Stibor inte har beaktats. Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick den 31 mars 2024 till 2,2 år (2,4). Ränte- och kreditförfallostrukturen per samma datum framgår av tabellen nedan. Långsiktig finansiering Under det första kvartalet emitterade Genova seniora icke- säkerställda konvertibler till ett belopp om 200 Mkr och i samband med det återköptes cirka 100 Mkr hybridobligatio- ner. Efter kvartalets utgång har Genova emitterat ytterligare gröna seniora icke-säkerställda obligationer till ett belopp om 150 Mkr och i samband med det återköptes ytterligare cirka 60 Mkr hybridobligationer. Samtliga återköp av hybridobliga- tioner skedde till rabatt. Genova har som strategi att minska utestående hybridobligationer till ett belopp om cirka 500 Mkr fram till First Call Date som är i mars 2026. Genova har under 2024 förfall i kreditförfallostrukturen nedan om cirka 400 Mkr där hela beloppet avser finansiering i bankmarknaden. 22 Genova Delårsrapport januari–mars 2024 ===== SIDA 23 ===== Likviditet och outnyttjade faciliteter Koncernens likviditet inklusive byggnadskreditiv uppgick till 809 Mkr. I beloppet ingår kassa med 330 Mkr, outnyttjade revolverande krediter och checkräkning om totalt 327 Mkr samt 151 Mkr av beviljade byggnadskreditiv som ännu ej är utnyttjade. Räntebindning Under perioden tecknade Genova en ny ränteswap om 500 Mkr med en fast ränta om 2,58 procent. Per 31 mars 2024 har Genova 6 ränteswapavtal om totalt 2 650 Mkr med en genom- snittlig fast ränta om 2,47 procent. Utöver detta har Genova fasträntelån till ett belopp om 521 Mkr vilket innebär att 60 procent av kreditportföljen (exklude- rat byggnadskreditiv) är räntesäkrad. Kreditförfallostruktur 31 mars 2024 2024 202720262025 Mkr 250 500 750 1 000 1 250 1 500 1 750 2 000 Långsiktig bank finansiering, Mkr Obligations lån, Mkr Kapitalstruktur 31 mars 2024 20 19 20 20 20 21 20 22 20 23 20 24 Q1 Mkr % 3 000 6 000 9 000 12 000 15 000 20 40 60 80 100 52 34 44 38 51 38 52 37 53 36 51 38 Eget kapital, Mkr Skulder, Mkr Belåningsgrad, % Soliditet, % Ränte- och kreditförfallostruktur 31 mars 2024 Ränteförfall 1 Kreditförfall Förfallostruktur derivat Löptid Belopp, Mkr Snittränta, % Kreditavtal, Mkr Utnyttjat, Mkr Ej utnyttjat, Mkr Räntederivat, Mkr Fast räntenivå, % Rörlig ränta 2 2 117 7,34 - - - - - 2024 - - 379 379 - - - 2025 500 4,36 1 451 1 451 - 500 2,50 2026 600 4,44 1 633 1 633 - 600 2,52 2027 521 4,50 2 076 1 825 251 - - 2028 1 050 4,46 - - - 1 050 2,38 2029 - - - - - - - 2030 500 4,66 - - - 500 2,58 Totalt 5 288 5,62 5 539 5 288 251 2 650 2,47 Byggnadskreditiv 7,96 1 244 1 093 151 Totalt 6,02 6 783 6 381 402 Lån exklusive obligation och byggnadskreditiv 5,16 5 039 4 788 251 1) Genomsnittliga räntenivåer är beräknade utifrån aktuella nivåer på dagsbasis per den 31 mars och beaktar ej ett genomsnitt över hela perioden. 2) 500 Mkr avser obligation med kreditmarginal 5,95 procent. Övriga finansiella instrument 31 mars 2024 Emissions - datum Förfallo- datum Nominellt belopp, Mkr Räntebas Ränte- marginal, % Aktuell ränta, % Konverterings - kurs, Kr/aktie Hybridobligationer 2 2021-03-05 2026-03-05 1 698 750 000 Stibor 3M 6,75 10,80 - Konvertibler 2024-03-19 2029-03-19 200 000 000 - 6,75 6,75 48,10 1) First Call Date. 2) Efter kvartalets utgång har Genova återköpt ytterligare cirka 60 Mkr hybridobligationer. Nominellt utestående belopp uppgår därefter till 640 Mkr. 23Genova Delårsrapport januari–mars 2024 ===== SIDA 24 ===== Kassaflödesanalys för koncernen Mkr 31 mar 2024 31 mar 2023 31 dec 2022 Kassaflöde från den löpande verksamheten Förvaltningsresultat 27,1 11,3 60,6 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet* 39,0 11,5 46,1 Övriga kostnader -2,8 -0,7 -11,23 Betald skatt -6,5 -1,4 -6,5 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 56,8 20,7 88,9 Förändringar i rörelsekapital Förändring kundfordringar 4,8 -2,4 10,9 Förändring övriga rörelsefordringar -28,2 -8,1 55,3 Förändring leverantörsskulder -2,5 -46,3 -9,1 Förändring övriga rörelseskulder 5,3 -6,0 -70,7 Kassaflöde från den löpande verksamheten 36,3 -42,1 75,3 Kassaflöde från investeringsverksamheten Investeringar i fastigheter och projekt -162,2 -165,7 -812,4 Investeringar i materiella anläggningstillgångar -5,4 – -0,5 Försäljning av fastigheter – 154,4 705,9 Investeringar i dotterföretag – – -41,4 Utdelning från intresseföretag 22,6 – 37,3 Förändring av övriga finansiella anläggningstillgångar 12,3 0,4 -8,0 Kassaflöde från investeringsverksamheten -132,8 -10,9 -119,2 Kassaflöde från finansieringsverksamheten Nyemission stamaktier – 200,0 200,0 Emissionskostnader stamaktier – -2,6 -2,6 Återköp hybridobligation -96,0 – – Upptagna lån 269,0 50,0 1 567,6 Amortering av lån -9,7 -122,5 -1 609,2 Lämnad utdelning 1 -21,5 -18,9 -85,2 Förändringar innehav utan bestämmande inflytande - 8,0 - Kassaflöde från finansieringsverksamheten 141,8 114,0 70,7 Periodens kassaflöde 45,4 61,0 26,8 Likvida medel vid periodens början 284,5 257,7 257,7 Likvida medel vid periodens slut 329,8 318,7 284,5 * Övriga poster ej kassapåverkande Återläggning av avskrivningar 2,0 1,6 7, 2 Resultat från andelar i joint ventures -1,9 10,3 16,4 Upplupen ränta 38,9 -0,4 22,5 39,0 11,5 46,1 Erhållen ränta 1,8 5,9 6,4 Betald ränta -57,9 -57,0 -160,5 1) Varav -21,5 Mkr (-18,9) avser ränta på hybridobligation. 24 Genova Delårsrapport januari–mars 2024 ===== SIDA 25 ===== Segmentsrapportering Jan-mar 2024 Jan-mar 2023 Mkr Fastighets - förvaltning Övrigt Ej fördelat Totalt Fastighets - förvaltning Övrigt Ej fördelat Totalt Hyresintäkter 133,1 133,1 128,9 128,9 Summa intäkter 133,1 133,1 128,9 128,9 Fastighetskostnader -39,1 -39,1 -38,0 -38,0 Summa fastighetskostnader -39,1 -39,1 -38,0 -38,0 Driftsöverskott/resultat från nypro - duktion 94,1 94,1 90,9 90,9 Central administration -5,3 -8,6 -13,9 -6,6 -10,7 -17,3 Resultat från andelar i joint ventures 1,9 1,9 -10,3 -10,3 Finansnetto -55,0 -55,0 -52,0 -52,0 Resultat från nyproduktion bostäder - - 32,6 32,6 Övriga kostnader -1,0 -1,8 -2,8 -0,7 -0,7 Värdeförändringar fastigheter -6,5 -6,5 -97,3 -97,3 Värdeförändringar derivat 36,8 36,8 0,3 0,3 Valutakurseffekt fastighet 3,2 3,2 4,0 4,0 Resultat före skatt 68,3 -10,4 57,9 -70,9 21,2 -49,7 Segmentspecifika tillgångar Förvaltningsfastigheter 7 704,0 7 704,0 8 079,1 8 079,1 Pågående nyanläggningar 940,7 940,7 945,6 945,6 Projekteringsfastigheter 1 378,6 1 378,6 1 105,8 1 105,8 Pågående bostadsprojekt 36,1 36,1 - - Andelar i joint ventures 569,5 569,5 548,2 548,2 Segmentspecifika investeringar Förvärv och investeringar i fastigheter 84,5 84,5 111,0 111,0 Segmentsredovisning Företagsledningen har identifierat rörelsesegment utifrån den interna rapporteringen till företagets högste verkställande beslutsfattare, vilken av koncernen identifierats som kon- cernens VD. Utifrån den interna rapporteringen organiseras, styrs och rapporteras verksamheten genom två rörelseseg- ment: Fastighetsförvaltning och Övrigt. Rörelsesegmentet Förvaltningsfastigheter konsolideras enligt samma principer som koncernen i sin helhet. Intäkter och kostnader som redovisas för respektive rörelsesegment är faktiska kostnader. Motsvarande gäller de tillgångar och skulder som redovisas per segment och som framgår av koncernens rapport över finansiell ställning. Företagsledningen ser löpande över hur den interna rapporteringen kan utvecklas. I takt med att antalet förvaltade hyresbostäder ökar kommer också rappor- tering och segmentsredovisning utökas. I nuläget bedöms en volym om 1 000 hyresbostäder vara rimlig för att utgöra ett nytt segment. Per 31 mars 2024 uppgår volymen till 240 hyresbostäder. 25Genova Delårsrapport januari–mars 2024 ===== SIDA 26 ===== Moderbolagets resultaträkning Mkr Jan-mar 2024 Jan-mar 2023 Apr 2023 - mar 2024 Jan-dec 2023 Nettoomsättning 2,1 0,0 9,5 7,4 Summa rörelsens intäkter 2,1 0,0 9,5 7,4 Övriga externa kostnader -1,5 -1,4 -37, 2 -37,0 Personalkostnader -2,4 -2,4 -9,6 -9,5 Summa rörelsens kostnader -3,9 -3,7 -46,7 -46,5 Rörelseresultat -1,8 -3,7 -37, 2 -39,1 Nedskrivningar av andelar i koncernföretag – – -256,4 -256,4 Ränteintäkter och liknande resultatposter 6,2 18,1 236,3 248,2 Räntekostnader och liknande resultatposter -25,9 -26,7 -154,6 -155,5 Resultat från finansiella poster -19,7 -8,6 -174,7 -163,6 Bokslutsdispositioner Erhållna koncernbidrag – – 38,9 38,9 Resultat före skatt -21,4 -12,3 -173,0 -163,9 Skatt på årets resultat – – – – Årets resultat -21,4 -12,3 -173,0 -163,9 Övrigt totalresultat för året – – – – Summa totalresultat för året -21,4 -12,3 -173,0 -163,9 26 Genova Delårsrapport januari–mars 2024 ===== SIDA 27 ===== Moderbolagets balansräkning Mkr 31 mar 2024 31 mar 2023 31 dec 2023 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 818,2 818,2 818,2 Uppskjutna skattefordringar 22,4 22,4 22,4 Fordringar hos koncernföretag 1 810,0 1 957,3 1 743,6 Summa finansiella anläggningstillgångar 2 650,6 2 797,9 2 584,2 Kortfristiga fordringar Fordringar hos koncernföretag – – 52,1 Övriga fordringar 4,6 3,0 4,5 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 5,2 0,4 1,2 9,8 3,4 57,8 Likvida medel 62,3 92,3 11,3 Summa omsättningstillgångar 72,1 95,7 69,1 SUMMA TILLGÅNGAR 2 722,7 2 893,6 2 653,3 EGET KAPITAL OCH SKULDER Summa totalresultat för perioden Bundet eget kapital Aktiekapital 54,7 54,7 54,7 Summa bundet eget kapital 54,7 54,7 54,7 Fritt eget kapital Överkursfond 1 004,8 1 004,8 1 004,8 Balanserat resultat -785,8 -536,9 -733,2 Periodens/årets resultat -21,4 -12,3 -30,7 Summa fritt eget kapital 197,5 455,6 240,9 Hybridobligation 698,8 800,0 800,0 Summa eget kapital 951,0 1 310,3 1 095,6 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 400,0 – 400,0 Obligationslån 493,1 720,6 492,5 Konvertibla skuldebrev 200,0 – – Skulder till koncernföretag 645,4 – 592,3 Summa långfristiga skulder 1 738,5 720,6 1 484,8 Kortfristiga skulder Checkräkningskredit 14,0 – 14,0 Obligationslån – 522,3 – Skulder till koncernföretag 0,6 318,5 37,4 Leverantörsskulder 0,3 0,3 1,5 Aktuella skatteskulder – 0,2 0,0 Övriga skulder 0,7 20,5 2,9 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 17,6 1,0 17,1 Summa kortfristiga skulder 33,2 862,7 72,9 SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 2 722,7 2 893,6 2 653,3 27Genova Delårsrapport januari–mars 2024 ===== SIDA 28 ===== Moderbolagets rapport över förändring i eget kapital Mkr Aktiekapital Överkurs- fond Balanserat resultat Årets resultat Hybrid- obligation Summa eget kapital Ingående balans per 1 januari 2023 50,4 811,7 -485,1 -33,0 800,0 1 144,0 Omföring i ny räkning -33,0 33,0 – Årets resultat -163,9 -163,9 Summa totalresultat -163,9 -163,9 Transaktioner med ägare Utdelning hybridobligation -82,8 -82,8 Nyemission stamaktier 4,4 195,6 200,0 Emissionskostnader stamaktier -2,6 -2,6 Emission teckningsoptioner 0,9 0,9 Utgående balans per 31 december 2023 54,7 1 004,8 -600,0 -163,8 800,0 1 095,7 Ingående balans per 1 januari 2024 54,7 1 004,8 -600,0 -163,8 800,0 1 095,7 Omföring i ny räkning -163,8 163,8 – Årets resultat -21,4 -21,4 Summa totalresultat -21,4 -21,4 Transaktioner med ägare Återköp hybridobligation -101,3 -101,3 Utdelning hybridobligation -22,0 -22,0 Utgående balans per 31 mars 2024 54,7 1 004,8 -785,8 -21,4 698,8 951,0 28 Genova Delårsrapport januari–mars 2024 ===== SIDA 29 ===== Aktien och ägarförhållanden Genova har ett aktieslag, stamaktier, som noterades på Nasdaq Stockholm i juni 2020. Genova hade vid periodens slut 1 880 aktieägare. Sista betalkurs för aktien den 28 mars 2023 uppgick till 38,50 kr. Per den 31 mars 2024 uppgick det totala antalet aktier i Genova till 45 613 329. Sedan oktober 2021 har Genova avtal med ABG Sundal Collier om att ABG Sundal Collier ska agera likviditetsgarant för Genovas aktie. Syftet är att främja aktiens likviditet och åtagandet sker inom ramen för Nasdaq Stockholms regler kring likviditetsgaranti. Det innebär att likviditetsgaranten kvoterar köp- respek- tive säljvolym motsvarande minst 75 000 kronor med en spread om maximalt 4 procent mellan köp- och säljkurs. Aktieägare 31 mars 2024 Namn Antal aktier Innehav (%) Röster (%) Micael Bile (via bolag) 17 814 999 39,06 39,06 Andreas Eneskjöld (via bolag) 7 600 000 16,66 16,66 Länsförsäkringar Fondförvaltning AB 3 510 927 7,70 7,70 Swedbank Robur Fonder 3 400 000 7,45 7,45 Avanza Pension 3 041 894 6,67 6,67 Michael Moschewitz (via bolag) 2 160 000 4,74 4,74 Capital Resarch and Management 2 126 731 4,66 4,66 Skandia 1 504 663 3,30 3,30 Enter Fonder 970 929 2,13 2,13 BNP Paribas 342 146 0,75 0,75 Cancerfonden 327 020 0,72 0,72 Handelsbanken Fonder 268 640 0,59 0,59 Roosgruppen 230 000 0,50 0,50 Futur Pension 207 620 0,46 0,46 SEB Investment Management 199 006 0,44 0,44 Summa övriga ägare 1 908 754 4,18 4,18 Summa 45 613 329 100,00 100,00 29Genova Delårsrapport januari–mars 2024 ===== SIDA 30 ===== Övriga upplysningar Organisation Medelantalet anställda i organisationen uppgick under perioden till 53 (50) varav 26 (24) är kvinnor. Medarbetarna har relevant och bred erfarenhet inom fastig- hetsförvaltning, projektledning, byggna- tion, ekonomi, juridik, marknadsföring och försäljning. Närståendetransaktioner Relationer med närstående framgår av not 39 i Genovas årsredovisning 2023. Karaktären på transaktioner och volym har inte förändrats väsentligt under året jämfört med föregående år. Sedvanliga ersättningar till styrelse och ledande befattningshavare har utbetalts. Årsstämma Årsstämma i Genova Property Group AB (publ) kommer att hållas i Stockholm den 2 maj 2024. Incitamentsprogram Genova har två incitamentsprogram som löper från 2021 till 2024 respektive från 2023 till 2026. Ytterligare information om villkoren för programmen finns i års- redovisningen för 2023 samt på bolagets webbplats www.genova.se. Risker och riskhantering Genova utsätts för olika risker i sin verk- samhet som kan få betydelse för bolagets framtida utveckling, resultat och finan- siella ställning. I Genovas affärsprocess analyseras samtliga väsentliga transak- tions- och projektbeslut med avseende på risker och riskhantering samt möj- ligheter. Riskhantering är en integrerad del av beslutsfattande inom Genova. De risker som Genova bedömer som mest väsentliga kan indelas i kategorierna omvärldsrisker, verksamhetsrelaterade risker, finansiella risker och hållbarhets- risker. Mer information om Genovas risker återfinns i årsredovisningen för 2023 på sidorna 43–47. Redovisningsprinciper Genova tillämpar International Finan- cial Reporting Standards (IFRS) sådana de antagits av EU. Denna delårsrapport har upprättats i enlighet med IAS 34, Delårsrapportering. Upplysningar enligt IAS 34.16A framkommer förutom i de finansiella rapporterna och dess tillhö- rande noter även i övriga delar av delårs- rapporten. Moderbolagets redovisning är upprättad i enlighet med RFR 2, Redovis- ning för juridiska personer och årsredo- visningslagen. Samma redovisnings- och värderingsprinciper har tillämpats som i senaste årsredovisningen, se not 2 i Genovas årsredovisning 2023. Intäkter Intäkter från avtal med kunder avser intäkter från försäljning av varor och tjänster från Genovas ordinarie verksam- het. Intäkten redovisas när kontroll över- går till kunden för de varor eller tjänster som bolaget bedömt vara distinkta i ett avtal och speglar den ersättning som företaget förväntar sig att ha rätt till i utbyte mot dessa varor eller tjänster. Koncernens intäkter kommer från lea- Finansiell kalender Årsstämma 2024 2 maj 2024 Delårsrapport januari-juni 2024 14 augusti 2024 Delårsrapport januari-september 2024 25 oktober 2024 Bokslutskommuniké januari-december 2024 19 februari 2025 För ytterligare information, vänligen kontakta: Michael Moschewitz, VD e-post: michael.moschewitz@genova.se mobil: 0707 13 69 39 Henrik Zetterström, CFO e-post: henrik.zetterstrom@genova.se mobil: 070 870 04 96 Denna information är insiderinformation som Genova Property Group AB (publ) är skyldigt att offent - liggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 2 maj 2024 kl. 09.00 CEST. singintäkter och redovisas i enlighet med IFRS 16 Leasingavtal, dessa principer anges i Not 2 i årsredovisningen 2023. Revisorernas granskning Denna delårsrapport har ej varit föremål för översiktlig granskning av bolagets revisorer. Styrelsens och verkställande direktörens intygande Styrelsen och den verkställande direktö- ren försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Stockholm den 2 maj 2024 Mikael Borg Styrelseordförande Anette Asklin Styrelseledamot Micael Bile Styrelseledamot Andreas Eneskjöld Styrelseledamot Erika Olsén Styrelseledamot Maria Rankka Styrelseledamot Michael Moschewitz VD 30 Genova Delårsrapport januari–mars 2024 ===== SIDA 31 ===== Definitioner Genova eller Bolaget Genova Property Group AB (publ). Avkastning på eget kapital Resultat efter skatt, baserat på rullande 12 månader, i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Avkastning på eget kapital används för att belysa Genovas förmåga att generera vinst på ägarnas kapital. Belåningsgrad, % Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel i förhållande till totala tillgångar. Belå - ningsgraden används för att belysa Genovas finansiella risk. Belåningsgrad fastigheter, % Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel i förhållande till marknadsvärdet på förvaltningsfastigheter, pågående nyanlägg - ningar, projekteringsfastigheter och pågå - ende bostadsprojekt vid rapportperiodens slut. Belåningsgraden används för att belysa Genovas finansiella risk. Driftsöverskott Hyresintäkter reducerat med fastighetskost - nader. Nyckeltalet är ett relevant nyckeltal för att mäta förvaltningens lönsamhet före det att centrala administrationskostnader, finansnetto samt orealiserade värdeföränd - ringar beaktats. Eget kapital hänförligt till aktieägare Eget kapital reducerat med värdet av emitterade hybridobligationer och innehav utan bestämmande inflytande i förhållande till antalet utestående aktier per balansda - gen. Eget kapital hänförligt till aktieägarna används för att belysa aktieägarnas andel av bolagets egna kapital per aktie. Ekonomisk uthyrningsgrad Kontraktsvärde i förhållande till hyresvärde. Nyckeltalet anges i procent och är relevant för att mäta vakanser, där en hög uthyrnings - grad i procent innebär en låg ekonomisk vakans. Förvaltningsfastigheter Avser fastigheter med befintliga kassaflöden och utgörs av såväl kommersiella lokaler, bostäder som samhällsfastigheter. Förvaltningsresultat Resultat före värdeförändringar, valutakurs - effekter och skatt. Förvaltningsresultatet är ett relevant nyckeltal för att mäta förvaltning - ens lönsamhet efter att finansiella intäkter och kostnader beaktas men ej orealiserade värdeförändringar. Förvaltningsresultat hänförligt till aktieägare per aktie Förvaltningsresultat reducerat med under perioden utbetalad preferensaktieutdelning och betalning för hybridobligation i förhål - lande till det vägda genomsnittliga antalet utestående aktier under perioden. Förvalt - ningsresultat per aktie används för att belysa aktieägarnas andel av förvaltningsresultat per aktie. Hyresvärde Kontraktsvärde plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor. Hyresvärde används för att belysa koncernens intäktspotential. Justerat resultat per aktie Resultat hänförligt till moderbolagets aktieä - gare reducerat med under perioden utbeta - lad preferensaktieutdelning och betalning för hybridobligation i förhållande till det vägda genomsnittliga antalet utestående aktier under perioden. Justerat resultat efter skatt per aktie används för att belysa moderbola - gets aktieägares andel av bolagets resultat efter skatt per aktie. Långsiktigt substansvärde Redovisat eget kapital med återläggning av uppskjuten skatt. Långsiktigt substansvärde används för att ge intressenter information om Genovas långsiktiga substansvärde beräknat på ett för noterade fastighetsbolag enhetligt sätt. Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägare Långsiktigt substansvärde reducerat med värdet av samtliga emitterade hybridobliga - tioner och innehav utan bestämmande infly - tande. Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägare anges för att förtydliga hur stor del av det långsiktiga substansvärdet som bedöms vara hänförligt till aktieägare efter att andelen hänförligt till innehavare av hybridobligationer och innehav utan bestäm - mande inflytande räknats bort. Långsiktigt substansvärde per aktie Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägare dividerat med antalet utestående aktier per balansdagen. Långsiktigt sub - stansvärde per aktie används för att belysa aktieägarnas andel av bolagets långsiktiga substansvärde hänförligt till aktieägarna per aktie. Projekteringsfastigheter Avser fastigheter för vidareutveckling. Resultat per aktie Periodens/årets resultat reducerat med under perioden utbetald preferensaktie - utdelning och betalning för hybridobligation, i förhållande till det vägda genomsnittliga antalet utestående aktier under perioden. Resultat efter skatt per aktie används för att belysa aktieägarnas andel av bolagets resultat efter skatt per aktie. Räntetäckningsgrad Driftsöverskott minus kostnader för centrala administrationskostnader hänförliga till förvaltning i förhållande till räntenetto. I beräkningen exkluderas finansiella poster av engångskaraktär. Räntetäckningsgraden används för att belysa hur känsligt bolagets resultat är för ränteförändringar. Soliditet Eget kapital vid periodens utgång i förhål - lande till balansomslutning vid periodens utgång. Soliditeten används för att belysa Genovas finansiella stabilitet. Uthyrbar yta Total yta i kvm som är tillgänglig för uthyr - ning. Överskottsgrad Driftsöverskott i förhållande till hyresintäkter. Överskottgrad är ett relevant nyckeltal för att mäta förvaltningens lönsamhet före det att finansiella intäkter och kostnader samt orealiserade värdeförändringar beaktats. 31Genova Delårsrapport januari–mars 2024 ===== SIDA 32 ===== Kontakt Huvudkontor Smålandsgatan 12, 111 46 Stockholm Genova Gallery Sysslomansgatan 9, 753 11 Uppsala genova.se Besöksadresser 32 Genova Delårsrapport januari–mars 2024 ===== SIDA 33 ===== 33Genova Delårsrapport januari–mars 2024 ===== SIDA 34 =====