===== SIDA 1 ===== Delårsrapport januari–mars / 2026 ===== SIDA 2 ===== Perioden januari–mars 2026 • Hyresintäkterna uppgick till 143 Mkr (134). En ökning med 7 procent. Hyresintäkterna i jämförbart bestånd ökade med 2 Mkr, motsvarande 2 procent. • Driftsöverskottet uppgick till 99 Mkr (94), en ökning med 6 procent. I jämförbart bestånd minskade driftsöverskottet med 3 Mkr, motsvarande 3 procent, främst till följd av högre el- och uppvärmningskostnader. • Förvaltningsresultatet uppgick till 28 Mkr (52), en minskning med 46 procent. Minskningen förklaras främst av högre positiva värdeförändringar på fastigheter i joint ventures och intresseföretag i jämförelseperioden, framförallt som en följd av en större projektavyttring. • Förvaltningsresultat per aktie uppgick till 0,41 kr (0,89), en minskning med 54 procent. • Periodens resultat uppgick till 89 Mkr (70), en ökning med 27 procent, motsvarande 1,74 kr (1,28) per aktie. Ökningen förklaras främst av högre positiva värdeförändringar på fastigheter och derivat. • Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägarna ökade med 8 procent till 3 563 Mkr (3 298), motsvarande 76,72 kr (73,26) per aktie. Jan-mar 2026 Jan-mar 2025 Apr 2025- mar 2026 Jan-dec 2025 Hyresintäkter, Mkr 143 134 523 514 Driftsöverskott, Mkr 99 94 381 376 Förvaltningsresultat, Mkr 28 52 107 131 Förvaltningsresultat per aktie, kr 1 0,41 0,89 1,38 1,86 Periodens resultat, Mkr 89 70 294 274 Fastighetsvärde, Mkr 10 480 9 461 10 480 10 674 Övervärde byggrättsportfölj, Mdkr 1,4 1,3 1,4 1,5 Nettoinvestering, Mkr 42 58 725 741 Belåningsgrad, % 56,3 53,0 56,3 55,4 Soliditet, % 33,3 37,6 33,3 34,2 Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 1,7 1,8 1,8 Räntetäckningsgrad R12, ggr 1,8 1,8 1,8 1,8 Långsiktigt substansvärde, Mkr 4 617 4 694 4 617 4 825 Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägarna, Mkr 3 563 3 298 3 563 3 568 Totalt antal utestående aktier, tusental 46 976 45 613 46 976 46 976 Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägarna per aktie, kr 1 76,72 73,26 76,72 75,95 1) Hänsyn tagen till återköpta aktier. Perioden i sammandrag 76,72 kr Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägarna per aktie 10,5 Mdkr1 Fastighetsvärde 1,4 Mdkr2 Övervärde byggrättsportfölj 56,3 % Belåningsgrad 1) Varav pågående byggnation, planerade projekt och pågående bostadsprojekt om 2 081 Mkr. 2) Reflekteras ej i balansräkningen, motsvarande cirka 30 kr per aktie. Från och med 31 december 2025 externvärderas Järngrindens byggrätter och inkluderas i byggrättsportföljens bedömda övervärde. 2 Genova Delårsrapport januari–mars 2026 ===== SIDA 3 ===== Väsentliga händelser Första kvartalet Genova realiserade värdeökning i stadsutvecklingsprojektet Viby genom delavyttring Den första etappen av stadsutvecklings- projektet Viby i Upplands-Bro avyttrades till ett joint venture med Genova som hälftenägare tillsammans med Urban Partners via NSF V. Transaktionen inne- bar en stärkt likviditet om cirka 100 Mkr och minskade räntebärande skulder om cirka 175 Mkr. Försäljningspriset basera- des på ett underliggande fastighetsvärde om 365 Mkr, i linje med bokfört värde. Tillträde skedde den 31 mars 2026. Program för återköp av egna aktier inleddes Genova inledde ett återköpsprogram av egna aktier baserat på årsstämmans bemyndigande 2025. Programmet, som startade den 13 januari 2026 och pågår till årsstämman 2026, syftar till att optimera kapitalstrukturen och stärka vinsten per aktie. Under kvartalet återköptes 529 326 aktier till ett värde om 22 Mkr. Hybridobligationer inlöstes Den 5 mars 2026 löste Genova in hybrid- obligationer med ISIN SE0015245519 till ett belopp om 195 Mkr. Efter inlösen uppgick kvarvarande utestående hybrid- obligationer till 300 Mkr. Hållbarhetsarbetet stärktes med nytt ramverk och nya hållbarhetsmål I kvartalet beslutade styrelsen om ett nytt hållbarhetsramverk och nya mål i linje med Genovas förstärkta hållbar- hetsarbete för att skapa och förvalta attraktiva och hållbara fastigheter och stadsdelar. Händelser efter periodens utgång Inga väsentliga händelser efter perio- dens utgång. Den första etappen av stadsutvecklingsprojektet Viby i Upplands-Bro avyttrades till ett, tillsammans med Urban Partners, hälftenägt joint venture. Transaktionen innebar en stärkt likviditet om cirka 100 Mkr och minskade räntebärande skulder om cirka 175 Mkr. 3Genova Delårsrapport januari–mars 2026 ===== SIDA 4 ===== VD-kommentar Genova summerar ett stabilt första kvartal 2026. Vi realiserade värde i vår utvecklingsverksamhet genom delavyttring av stadsutvecklingsprojektet Viby, vilket frigör likviditet och bidrar till ökad lönsamhet. Förvaltningen visade en solid utveckling med ökade hyresintäkter, stärkt driftsöverskott och oförändrad uthyrningsgrad. Samtidigt minskade finansieringskostnaderna trots större portfölj och kassaflödet stärktes. Det lägre förvaltningsresultatet per aktie är främst en effekt av högre positiva värdeförändringar i joint ventures och intressebolag under jämförelseperioden. geografier som Storstockholm, Uppsala och västra Sverige erbjuder möjligheter för framtida projektutveckling med stor värdepotential. Ett tydligt bevis på hur arbetet inom vår utvecklingsverksamhet skapar betydande värde är delavytt- ringen av stadsutvecklingsprojektet Viby under kvartalet till ett nybildat joint venture med Genova och Urban Partners som hälftenägare. Urban Partners, som Genova sedan tidigare har ett framgångs- rikt samarbete med gällande hyresbostä- der och äldreboende i Norrtälje, har en option om att även förvärva 50 procent av resterande två etapper. Försäljningen skedde till ett underlig- gande fastighetsvärde om 365 Mkr, vilket är i linje med bokfört värde. Genova förvärvade fastigheten 2014 för 45 Mkr. Efter investeringar om 350 Mkr värderas hela projektet med tre planerade etapper idag till totalt 789 Mkr, en värdeutveck- ling om 126 procent. Affären stärker Genovas balansräkning och frigör lik- viditet för nya investeringar i välavkas- tande fastigheter och projekt. Samtidigt kommer likviditeten att stärkas ytterli- gare då de byggrätter som vi avyttrade 2025 frånträds när detaljplanerna vinner laga kraft, vilket vi närmar oss då det bedöms sannolikt att detaljplanerna blir antagna under andra halvåret 2026. Stärkt hållbarhetsarbete med nytt ramverk Genova har successivt stärkt sitt hållbar- hetsarbete inom både förvaltning och utveckling under de senaste åren. Under kvartalet fastställdes ett nytt hållbarhets- ramverk med ytterligare ambitiösa håll- barhetsmål i syfte att minimera risker, minska kostnader och göra portföljen mer motståndskraftig. De nya målen avser bland annat minskade klimatutsläpp från nyproduktion samt klimatrisk- och sårbarhetsanalys i fastighetsbeståndet. Optimering av kapitalstruktur Vi har fortsatt driva ett aktivt arbete med att optimera kapitalstrukturen, vilket lett till minskade finansierings- kostnader trots en större fastighets- och skuldportfölj jämfört med föregående år. Under slutet av 2025 och inledningen av 2026 återköpte vi samtliga konvertibler och minskade utestående hybridobli- gationer, vilket kommer påverka vinst per aktie positivt. Vi har även återköpt aktier för 22 Mkr, en tydlig signal om vår tilltro till Genovas framtid. Insatserna i kombination med lägre marknadsräntor kommer successivt få genomslag i kassa- flöde och våra nyckeltal under året. Minskningen i förvaltningsresultatet för kvartalet förklaras främst av ett högre resultat från joint ventures och intresse- bolag i jämförelseperioden, framförallt som en följd av en större projektavytt- ring. Rensat för resultatet från joint ventures och intresseföretag ökade förvaltningsresultatet med 29 procent. Substansvärdet per aktie ökade under kvartalet med 5 procent till 76,72 kr. Framåtblick Turbulensen i vår omvärld påverkar marknadsräntorna och skapar osäkerhet kring makromiljön framåt. Finansie- ringsmarknaden bedömer vi dock som fortsatt stabil och aktiviteten i fastig- hetsmarknaden ser inte ut att mattas av. Genova har de senaste 24 månaderna avyttrat fastigheter i åtta separata trans- aktioner för närmare 3,3 Mdkr och samt- liga försäljningar har varit i linje med eller över bokfört värde. Det signalerar en stark direktmarknad för fastigheter, vilket skapar möjligheter för Genova att fortsätta realisera värde och frigöra likvi- ditet – och att leverera lönsam tillväxt. Michael Moschewitz, VD " Vi redovisar en fortsatt positiv utveckling i förvaltningen med stärkt driftsöverskott och stabil uthyrnings- grad." Positiv utveckling i förvaltningen Förvaltningsverksamheten utgör grunden i Genovas affär och bidrar till stabilitet, kassaflöden och finansiell uthållighet. Under årets första kvartal fortsatte den positiva utvecklingen i förvaltningen, med ett stärkt drifts- överskott som ökade med 6 procent till 99 Mkr. Den stabila hyresgästmixen är central för att upprätthålla en hög och stabil uthyrningsgrad, som vid periodens slut uppgick till 92 procent. Den genom- snittliga avtalslängden om 4,8 år ger god förutsägbarhet i hyresintäkterna. Realisering av värde Våra förvaltningsfastigheter med betydande tillhörande mark, i starka 4 Genova Delårsrapport januari–mars 2026 ===== SIDA 5 ===== – ett dynamiskt fastighetsbolag Genova Genova är ett dynamiskt fastighetsbolag som kombinerar stabila kassaflöden från förvaltningsfastigheter med investeringar i vär- deskapande utvecklingsprojekt. Med stor flexibilitet i verksam- heten fokuserar Genova på de fastighetssegment där förutsätt- ningarna för hållbar lönsam tillväxt bedöms som bäst. Fastighetsbeståndet utgörs idag främst av kommersiella lokaler, samhällsfastigheter och bostäder i Storstockholm, Uppsala- regionen och västra Sverige. Den betydande byggrättsportföljen möjliggör fortsatt värdetillväxt och bidrar till förstärkt likviditet. Förvaltningsresultat R12, MkrFastighetsvärde, Mdkr 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2025 2026 R12 2024 2 4 6 8 10 12 30 60 90 120 150 180 Mdkr Mkr Förvaltningsfastigheter per geografi Fastighetsvärde 8 399 Mkr Fastighetsvärde och förvaltningsresultat 8 % Övrigt 46 % Storstockholm 30 % Uppsala 16 % Väst Genova hade under perioden 2018–2026 en genomsnittlig årlig tillväxt i förvaltnings resultat per aktie om 61 procent och i substansvärde per aktie om 13 procent. Genomsnittlig årlig tillväxt 61 % Förvaltnings resultat per aktie, genomsnittlig årlig tillväxt 2018-2026 13 % Substansvärde per aktie, genomsnittlig årlig tillväxt 2018-2026 10,5 Mdkr 31 mar 2026 Fastighetsvärde Förvaltningsresultat 106 Mkr R12 Q1 2026 Genovas affärsmodell bygger på två affärsområden: Förvaltning och Utveckling. Med en hög grad av flexibilitet i verksamheten kan vi inom och mellan våra affärsområden anpassa verksamheten till marknaden, fånga affärsmöjligheter och därmed stärka lönsamheten. Affärsmodell för värdeskapande – på kort och lång sikt Förvaltning Utveckling Förvaltningen genererar stabila kassaflöden från kommersiella fastigheter, samhällsfastigheter och bostäder, vilket skapar finansiell styrka och kontinuitet. Inom utvecklingsverksamheten skapas byggrätter till låga anskaffningsvärden från befintliga fastigheter genom aktiv detaljplaneutveckling. Därefter kan byggrätter avyttras eller användas för egen projektutveckling. 5Genova Delårsrapport januari–mars 2026 ===== SIDA 6 ===== Genovas målsättning är att lämna utdelning till aktieägarna som minst uppgår till en tredjedel av förvaltningsresultatet per år justerat för värdeförändringar, såvida bolagets finansiella ställning inte motiverar något annat. Utdelningen ska utbetalas kvartalsvis. Utdelningspolicy Soliditet Soliditeten ska över tid uppgå till minst 35 procent. Räntetäckningsgrad Räntetäckningsgraden ska över tid överstiga 2,0 gånger. Belåningsgrad Belåningsgraden ska över tid understiga 55 procent. Finansiella mål Finansiella begränsningar Soliditet, % Ränte täcknings- grad , ggr Belåningsgrad, %10 20 30 40 50 2018 2019 2020 2021 2022 2024 2025 2026 Q1 2023 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 2018 2019 2020 2021 2022 2024 2025 2026 Q1 2023 20 40 60 80 100 2018 2019 2020 2021 2022 2024 2025 2026 Q1 2023 Min Min Max 33,3 % 31 mar 2026 1,8 ggr R12 Q1 2026 56,3 % 31 mar 2026 % % ggr Långsiktigt substansvärde per aktie Uppnå en genomsnittlig årlig tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie om minst 20 procent (inklusive eventuella värdeöverföringar till aktieägarna) över en konjunkturcykel. Långsiktigt substansvärde per aktie, Kr Värdeöverföringar till aktieägare, Kr 2018 2019 2020 2021 2022 2024 2025 2026 Q1 2023 20 40 60 80 100 15 30 45 60 75 13 % Genomsnittlig årlig tillväxt 2018-2026 Kr % Genomsnittlig årlig tillväxt från 2018, % Förvaltningsresultat per aktie Uppnå en genomsnittlig årlig tillväxt i förvaltningsresultatet per aktie (före utdelning) om minst 20 procent över en konjunkturcykel. Förvaltningsresultat per aktie, Kr -0,5 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2018 2019 2020 2021 2022 2024 2025 2026 Q1 2023 -25 0 25 50 75 100 61 % Genomsnittlig årlig tillväxt 2018-2026 Kr Genomsnittlig årlig tillväxt från 2018, % 0,92 kr/aktie Föreslagen utdelning 2025 6 Genova Delårsrapport januari–mars 2026 ===== SIDA 7 ===== Förvaltning Genovas förvaltningsfastigheter gene- rerar stabila kassaflöden och utgör grunden för bolagets utveckling av detaljplaner och byggrätter. Bolagets för- valtningsportfölj består av kommersiella fastigheter för samhällsservice, daligva- ruhandel, industri och lager, kontor och hotell samt bostäder. Fastigheterna åter- finns huvudsakligen i Storstockholm, Uppsala regionen och västra Sverige. Genova arbetar löpande med att iden- tifiera transaktioner som skapar bästa möjliga värde över tid. Strategin balan- serar stabilt högavkastande fastigheter med objekt med tydlig utvecklingspoten- tial, antingen genom vidareutveckling av befintliga byggnader eller genom att skapa nya byggrätter för framtida projekt eller försäljning. Vid periodens utgång bestod Genovas helägda fastighetsbestånd av 79 förvalt- ningsfastigheter (75) till ett marknads- värde om 8 399 Mkr (7 527), fördelat på 353 Tkvm (336). Totalt fastighetsvärde, inklusive pågående nyanläggningar, pro- jekteringsfastigheter samt joint ventures uppgick till 12 Mdkr (11). Förvaltningsfastigheter 31 mars 2026 Uthyrbar yta per fastighetskategori Totalt 353 Tkvm Uthyrbar yta per geografi Totalt 353 Tkvm 57 % Kommersiella fastigheter 43 % Samhälls - fastigheter 1 9 % Övrigt 42 % Storstockholm 24 % Uppsala 25 % Väst 1) Befintliga hyresbostäder ingår i kategorin Samhällsfastigheter. Portföljförändringar Järngrinden har förvärvat fastigheten Kindbogården 1:107 i Mölnlycke, med tillträde den 2 mars 2026. Fastigheten omfattar cirka 2 500 kvm kontors- och lagerytor, är fullt uthyrd till Presto och utgör bolagets åttonde fastighet i området. Förvärvet stärker närvaron i ett strategiskt läge vid Mölnlyckemotet. Hyresavtal och hyresgäster Fastighetsportföljens mix av hyresgäster med hög andel offentligt finansierade verksamheter och dagligvaruhandel ger finansiell stabilitet, oavsett marknad. Vid periodens utgång hade Genova 424 kommersiella hyresavtal (409) med en genomsnittlig återstående löptid på 4,8 år (4,4) samt 249 hyresavtal (174) avseende bostäder. Ökningen av antalet hyresavtal avseende bostäder förklaras av uthyrning i det färdigställda projektet Korsängen 20:47. Andelen kontrakterade hyresintäkter från bostäder och offentligt finansierade hyresgäster uppgick till 53 procent (53). Inkluderat intäkter från dagligvaru- handel uppgick andelen till 59 procent (61) av de totala kontrakterade hyres- intäkterna. Resterande 41 procent (39) utgörs huvudsakligen av kommersiella hyresintäkter från butiks- och lätt lager och industriverksamheter med tillhö- rande kontorsdelar. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick vid periodens utgång till 92 procent (92) av hyresvärdet. Av den ekonomiska vakansgraden utgörs cirka 2 procentenheter av framtida projektfast- igheter där lönsamheten bedöms vara högre genom att utveckla byggrätter än att hyra ut de vakanta ytorna. 8 399 Mkr Fastighetsvärde förvaltningsfastigheter 597 Mkr Hyresvärde 353 Tkvm Uthyrningsbar yta 7Genova Delårsrapport januari–mars 2026 ===== SIDA 8 ===== Fastighetsbeståndet 31 mars 2026 Antal fastig - heter Uthyr- bar yta, Tkvm Fastighetsvärde Hyresvärde Uthyr- nings- grad, %2 Kontrak- terad års - hyra3, Mkr Fastighets- kostnader Driftsöverskott Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Per fastighetskategori 1 Kommersiella fastigheter 47 203 4 185 20 653 312 1 540 90 282 -72 -355 210 1 034 Samhällsfastigheter 4 32 151 4 214 27 973 285 1 894 94 270 -66 -436 204 1 354 Summa per fastighets - kategori 79 353 8 399 23 774 597 1 691 92 551 -138 -390 414 1 171 Per geografi Storstockholm 34 146 3 834 26 293 264 1 810 93 244 -60 -408 185 1 266 Uppsala 16 86 2 517 29 317 165 1 918 90 150 -37 -435 113 1 313 Väst 23 89 1 342 15 165 110 1 245 96 105 -23 -255 83 933 Övrigt 6 33 705 21 324 59 1 772 88 52 -18 -551 34 1 014 Summa per geografi 79 353 8 399 23 774 597 1 691 92 551 -138 -390 414 1 171 Pågående byggnation - Planerade projekt 1 924 Pågående bostadsprojekt 157 Totalt enligt balansräkning 10 480 Därutöver: Fastigheter ägda via JV 1 500 1) Baserat på fastighetens huvudsakliga användning. 2) Cirka 2 procentenheter av den ekonomiska vakansgraden avser framtida projektfastigheter där utveckling av byggrätter prioriteras före långsiktig uthyrning. 3) Ej beaktat avtagande hyresrabatter med ett aktuellt årsvärde på cirka 6 Mkr. 4) Befintliga hyresbostäder ingår i kategorin Samhällsfastigheter. Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Genova ägde per periodens utgång med tillägg för förvärvade men ej tillträdda fastigheter samt närliggande färdigställda byggnationer. Tabellen avspeglar fastigheternas intäkter och kostnader såsom de hade ägts under hela året. Förfallostruktur hyresavtal 31 mars 2026 Antal hyresavtal Yta Tkvm Kontrakterad års hyra, Mkr Andel % Löptid 2026 94 9 10 2 2027 127 66 112 20 2028 63 49 77 14 2029 70 66 113 20 2030 22 40 66 12 >2030 48 74 146 27 Summa 424 304 525 95 Hyresbostäder 249 12 26 5 Totalt 673 315 551 100 Vakant 38 46 Totalt 353 597 Fördelning hyresintäkter 31 mars 2026 Hyresavtal Kontrakterad årshyra, Mkr Andel, % Samhällsservice 268 49 Bostäder 26 5 Livsmedel 31 6 Övrigt kommersiellt 227 41 Summa hyresintäkter 551 100 Genomsnittligt, vägd återstående löptid, år (10 största) 5,7 år Genomsnittligt, vägd återstående löptid, år (total portfölj) 4,8 år 8 Genova Delårsrapport januari–mars 2026 ===== SIDA 9 ===== I Genovas utvecklingsverksamhet arbetar bolaget fram detaljplaner och byggrätter som kan användas för egen projektut- veckling eller avyttring. Syftet är att driva hållbar och lönsam tillväxt i bolaget. Nybyggnadsprojekten omfattar främst hyresbostäder, lokaler för samhällsser- vice och kommersiella verksamheter i Storstockholm, Uppsalaregionen och västra Sverige. Genova utvärderar löpande försäljning av byggrätter och därmed möjligheten att realisera den starka värdeutvecklingen i byggrätts- portföljen. Frigjort kapital återinvesteras i högavkastande fastigheter eller kassa- flödesfastigheter med utvecklings- potential för att stärka intjäning och kassaflöden. Den samlade uthyrningsbara ytan för Genovas projekt oberoende av planskede uppgick på balansdagen till 493 Tkvm. Drygt hälften av de planerade projek- ten är under samråd eller har passerat samråds skedet. Genova kommer att fortsätta lägga stor energi på arbetet med att skapa byggrätter för framtida nybygg- nadsprojekt av bostäder och samhällsfast- igheter som en viktig del i bolagets lång- siktiga värdeskapande. Under kvartalet antogs detaljplanen för Nordanvinden 3 i Lund som möjliggör cirka 8 000 kvm Ljus BTA bostäder. Pågående byggnation Genovas stadsutvecklingsprojekt Viby, beläget i centrala Brunna i Upplands-Bro, omfattar cirka 850 bostäder. Under kvartalet avyttrades första etap- pen av stadsutvecklingsprojektet Viby till ett nybildat joint venture där Genova är hälftenägare tillsammans med Urban Partners via NSF V. Försäljningspriset för aktierna baseras på ett underliggande fastighetsvärde om 365 Mkr, vilket är i linje med bokfört värde. I den första Information om pågående byggnation och planerade projekt i delårsrapporten är baserad på bedömningar om storlek, inriktning och omfattning samt när i tiden projekt bedöms startas och färdigställas. Vidare baseras informationen på bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde. Bedömningarna och antaganden ska inte ses som en prognos. Bedömningar och antaganden innebär osäkerhetsfaktorer både avseende projektens genomförande, utformning och storlek, tidsplaner, projektkostnader samt framtida hyresvärde. Informationen om pågående byggnation samt planerade projekt omprövas regelbundet och bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående byggnationer färdigställs eller tillkommer samt att förutsättningar förändras. För projekt som ej byggstartats har finansiering ej upphandlats, vilket innebär att finansiering av planerade projekt är en osäkerhetsfaktor. Pågående byggnation 31 mars 2026 Projekt Kommun Kategori Byggstart Planerat färdig- ställande Antal bostäder Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde 1 Hyresvärde Investering, Mkr Bokfört värde2, MkrBostäder Lokaler Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Bedömd Upp- arbetad Viby, Del av etapp 1 3 Upplands-Bro Hyresbostäder Q2 2025 Q4 2027 134 9 059 845 533 53 769 28 2 821 406 113 48 Viby, Del av etapp 1 3 Upplands-Bro Samhällsfastigheter Q2 2025 Q3 2027 - - 3 178 171 53 816 9 2 983 129 43 12 Brf Ankaret 4 Varberg Bostadsrätter Q1 2025 Q3 2026 45 3 311 - 214 64 729 - - 168 157 157 Summa pågående byggnationer 179 12 370 4 022 918 55 992 37 2 283 704 312 217 1) Avser verkligt värde på investeringen vid färdigställande. 2) Bokförda värden hänförligt till delägda projekt visas under andelar i joint ventures och intressebolag i balansräkningen. Bokförda värden hänförligt till helägda och konsoliderade projekt visas under pågående nyanläggningar och pågående bostadsprojekt i balansräkningen. 3) Under Q1 2026 avyttrades första etappen i Viby till ett nybildat joint venture där Genova är hälftenägare tillsammans med Urban Partners. I etapp 1 ingår tio kvarter, varav sju är byggstartade och ingår i tabellen för pågående byggnation. I tabellen framgår Genovas andel av projektvärdet. 4) Projekt Ankaret delägs av Järngriden 73 procent och JV-partners 27 procent. I tabellen framgår hela projektvärdet då projektet konsolideras i Genovas koncernredovisning. I tabellen framgår endast det antal bostäder, yta, fastighets- och hyresvärde samt investeringsbelopp som motsvarar Genovas ekonomiska ägarandel för delägda fastigheter. Fastigheter där Genova äger mer än 50 procent redovisas som helägda. Projekt inom Genovas dotterföretag Järngrinden redovisas enligt samma princip. 7 874 Antal bostadsbyggrätter 1,4 Mdkr1 Övervärde byggrättsportfölj 493 Tkvm Uthyrningsbar yta 1) Reflekteras ej i balansräkningen, motsvarande cirka 30 kr per aktie. Utveckling 9Genova Delårsrapport januari–mars 2026 ===== SIDA 10 ===== Planerade projekt 31 mars 2026 Projekt Antal bostäder Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde 1 Hyresvärde Investering, Mkr Bokfört värde2, MkrBostäder Lokaler Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Bedömd Upp- arbetad Per kategori Hyresbostäder 5 427 302 521 - 15 096 49 902 791 2 613 12 320 1 144 1 188 Samhällsfastigheter 80 - 13 646 636 46 586 38 2 763 536 45 45 Kommersiella fastigheter - - 7 818 274 35 010 17 2 170 250 68 68 Bostadsrätter 2 189 152 516 - 9 116 59 767 - - 7 348 585 623 Summa per kategori 7 695 455 037 21 464 25 121 52 720 845 2 609 20 454 1 842 1 924 Per geografiskt område - Egen förvaltning och bostadsrätter Storstockholm 4 086 245 731 14 406 14 546 55 917 458 2 793 11 475 1 008 1 086 Uppsala 1 302 69 270 6 020 3 544 47 066 152 2 620 3 036 237 237 Väst 1 743 114 472 1 038 5 900 51 074 178 2 242 4 950 446 446 Övrigt 565 25 565 - 1 132 44 282 58 2 534 993 150 155 Summa egen förvaltning och bostadsrätter per geografi 7 695 455 037 21 464 25 121 52 720 845 2 609 20 454 1 842 1 924 1) Avser verkligt värde på investeringen vid färdigställande. 2) Bokfört värde i helägda projekt. Bokförda värden hänförligt till delägda projekt visas under andelar i joint ventures och intressebolag i balansräkningen. I tabellen framgår endast det antal bostäder, yta, fastighets- och hyresvärde samt investeringsbelopp som motsvarar Genovas ekonomiska ägarandel för delägda fastigheter. Fastigheter där Genova äger mer än 50 procent redovisas som helägda. Planerade projekt inom Genovas dotterföretag Järngrinden redovisas enligt samma princip. Planerade projekt per planskede, uthyrbar yta 31 mars 2026 Programarbete Planbesked Samråd Granskning Antagen detaljplan 20 000 40 000 60 000 80 000 100 000 HyresbostäderKvm Samhällsfastigheter Kommersiella fastigheter Bostadsrätter etappen ingår tio kvarter och utveckling av cirka 40 000 kvm ljus BTA om fat- tande cirka 300 bostäder, en livsmedels- butik, skola och idrottshall. Tillträde skedde den 31 mars 2026. Urban Part- ners, som Genova sedan tidigare har ett joint venture med för hyresbostäder och äldreboende i Norrtälje, har en option om att förvärva 50 procent av resterande två etapper i projektet. Övervärde i byggrättsportföljen I syfte att illustrera värdet på Genovas byggrättsportfölj upplyser Genova om ett bedömt övervärde. Övervärdet tar sin utgångspunkt i ett externt bedömt marknadsvärde på de outnyttjade bygg- rätterna under planerade projekt. Detta kan vara relevant för det fall Genova ej skulle fullfölja sin affärsplan och explo- atera byggrätterna utan i stället avyttra dem. Byggrätter som vunnit laga kraft samt eventuella markanvisningar är inte inkluderade i beräkningen då de inte bedöms ha ett övervärde. CBRE:s marknadsvärdering per 31 mars 2026 av de framtida byggrätterna uppgick till 5,1 Mdkr. Befintliga byggna- der på dessa fastigheter, som i förekom- mande fall kommer behöva rivas i sam- band med exploatering, samt upp arbetad investering för planerade projekt hade per 31 mars 2026 ett bokfört värde om 3,7 Mdkr. Det innebär att övervärdet i kon- cernens byggrättsportfölj bedöms uppgå till cirka 1,4 Mdkr, motsvarande cirka 30 kr per aktie. Detta övervärde reflekteras ej i Genovas balansräkning. Genova realise- rar övervärden i takt med att detaljplaner vinner laga kraft och avyttras, alternativt att byggnationer startas. Vid byggna- tioner bidrar det genererade övervärdet till att Genova kan belåna större delen av den kvarvarande investeringen med begränsat eget kapital. Från och med 31 december 2025 externvärderas Järngrindens byggrätter av CBRE och inkluderas i det övervärde som Genova bedömer finns utöver balansräkningen. 10 Genova Delårsrapport januari–mars 2026 ===== SIDA 11 ===== Genova redovisar den bedömda intjä- ningsförmågan på ett års sikt genom att utgå från fastigheternas status vid kvartalets slut samt den förväntade intjäningen från pågående projekt fram till färdigställande och inflyttning. Beräkningarna speglar nuläget och tar inte hänsyn till framtida förändringar i hyresnivåer, vakansgrader eller ränte- nivåer. Hyresintäkterna baseras på fast- igheternas hyresvärde per den 1 april 2026, justerat för vakanta ytor. Fastig- hetskostnaderna utgår från normali- serade driftskostnader på helårsbasis. Hyresvärdet för respektive fastighetska- tegori och pågående projekt framgår av avsnitten ”Förvaltning" och "Utveckling” i denna delårsrapport. Centrala administrationskostnader avser bedömda kostnader för kommande tolvmånaders period, exklusive engångs- poster. Räntenettot bygger på aktuell ränta på räntebärande skulder och fordringar vid periodens slut, justerat för den del av bolagets räntekostnader som allokeras till projektverksamheten genom aktiveringar. Övriga finansiella kostnader är inte beaktade i räntenettot. Bedömd intjäningsförmåga 31 mars 2026 Mkr Förvaltnings- fastigheter Pågående byggnation Summa Hyresvärde 1 597 - 597 Vakans -46 - -46 Hyresintäkter 551 - 551 Fastighetskostnader -138 - -138 Driftsöverskott 414 - 414 Central administration fastighetsförvaltning -26 - -26 Genovas andel av förvaltningsresultat från JV 18 14 32 Räntenetto -226 - -226 Förvaltningsresultat 180 14 194 1) Ej beaktat avtagande hyresrabatter. Känslighetsanalys kassaflöde 1 Förändring Effekt på kassaflöde Kontrakterad årshyra +/-5% +/- 28 Mkr Uthyrningsgrad +/-2 procentenheter +/- 12 Mkr Fastighetskostnader +/-10% +/- 14 Mkr Räntekostnader +/-1 procentenhet +/- 71 Mkr 1) Kassaflödet avser aktuell intjäningsförmåga. Uthyrningsgrad beräknas på hyresvärdet. Fastigheten Luthagen 13:2 är uppförd 1916 i Uppsala och utgörs av verksamheter inom samhällsservice. Bedömd intjäningsförmåga 11Genova Delårsrapport januari–mars 2026 ===== SIDA 12 ===== g Dotterföretaget Järngrinden Järngrinden är en väletablerad aktör som bedriver fastighetsförvaltning och projektutveckling av bostäder och kommersiella fastigheter i attraktiva lägen i Västsverige. Sedan 2022 är Genova huvudägare i Järngrinden och bolaget är därmed ett dotterföretag som bidrar med lönsam tillväxt till Genovakoncernen. – Tillväxt genom förvärv och utveckling i Västsverige Järngrindens förvaltningsfastigheter utgörs av lokaler för kontor, lager, lätt industri, samhällstjänster och handel i externhandelsområden. I sin projektverksamhet utveck- lar bolaget både bostäder och kommersiella lokaler, främst logistik- och industribyggnader. Verksamheten är fokuserad till tillväxtorter såsom Göteborg, Borås, Kungs- backa, Varberg och Halmstad. Järngrinden har expanderat kraftigt sedan bolaget blev en del av Genovakoncernen och genomfört ett antal för- värv av förvaltningsfastigheter med stabila kassa flöden. Planen är att fortsätta växa med förvärv och projektut- veckling på utvalda lägen i västra Sverige. Vid periodens slut omfattade fastighetsportföljen cirka 1 500 bostadsbyggrätter (1 500) samt 23 förvaltnings fastig- heter (23) med en uthyrningsbar yta om totalt 89 Tkvm (86) och ett årligt hyresvärde om 110 Mkr (104). Antal pro- jekteringsfastigheter uppgick vid periodens utgång till sex stycken (sex). Delägda fastigheter i joint ventures uppgick till fem fastigheter med en byggrättsportfölj om cirka 300 bostadsbyggrätter. Järngrinden är baserat i Borås med 14 medarbetare (13). Tobias Johannesson är VD. Genovas ägarandel uppgår till 51 procent.1) 1) Genova har köpoptioner att förvärva resterande aktier i Järngrinden. Bedömd intjäningsförmåga Mkr 31 mar 2026 Hyresvärde 110 Vakans -5 Hyresintäkter 105 Fastighetskostnader -23 Driftsöverskott 83 Central administration fastighetsförvaltning -6 Andel av förvaltningsresultat från JV 6 Finansnetto -27 Förvaltningsresultat 56 Nyckeltal Jan-mar 2026 Jan-mar 2025 Hyresintäkter, Mkr 27 22 Driftsöverskott, Mkr 20 18 Belåningsgrad, % 28,4 25,9 Soliditet, % 58,5 60,8 Balansräkning i sammandrag Mkr 31 mar 2026 31 mar 2025 Förvaltningsfastigheter 1 342 1 250 Projekteringsfastigheter 446 409 Pågående bostadsprojekt 157 72 Andelar i joint ventures 241 282 Övriga tillgångar 184 229 Likvida medel 108 77 Summa tillgångar 2 478 2 318 Eget kapital 1 450 1 411 Räntebärande skulder 810 677 Övriga skulder 218 230 Summa skulder 2 478 2 318 Mölnlycke, 7 fastigheter i Hönekulla industriområde 12 Genova Delårsrapport januari–mars 2026 ===== SIDA 13 ===== En del av Genovas verksamhet är också investeringar i joint ventures och intresse företag för att på så sätt få till- gång till fler attraktiva förvaltningsfastig- heter med möjlighet till projektutveck- ling av hyresbostäder, samhällsservice och kommersiella lokaler. Per den 31 mars 2026 ägde Genova andelar i joint ventures och intresse- företag som innehade totalt 17 förvalt- ningsfastigheter (19) med ett sammanlagt fastighetsvärde om 3 Mdkr (3,3), varav Genovas andel uppgick till 1,5 Mdkr (1,7). Genovas andel av antalet bostads- byggrätter uppgick till 1 304 stycken fördelat på 94 Tkvm. Den första etappen av stadsutveck- lings projektet Viby i Upplands-Bro avyttrades till ett joint venture med Genova som hälftenägare tillsammans med Urban Partners via NSF V. Trans- aktionen innebar en stärkt likviditet om cirka 100 Mkr och minskade ränte- bärande skulder om cirka 175 Mkr. För- säljningspriset baserades på ett underlig- gande fastighetsvärde om 365 Mkr, i linje med bokfört värde. Tillträde skedde den 31 mars 2026. Genovas andel av joint ventures och intresseföretag 31 mars 2026 Namn Andel, % Bokfört värde, Mkr Geografi Fastighetsförvaltning Projektutveckling Antal fastigheter Andel av fastighetsvärde Antal bostäder Uthyrningsbar yta, Tkvm GenovaUP Norrtälje 50 117 Stockholm 2 672 - - GenovaUP Viby 50 77 Stockholm - - 150 15 SBBGenova Gåshaga 50 110 Stockholm 1 200 385 23 SBBGenova Nackahusen 50 168 Stockholm 4 257 192 12 GenovaRedito 50 8 Knivsta 2 14 - - Greenova 50 9 Stockholm 3 96 285 24 Pallas 1 Fastighets AB 50 144 Borås 1 225 51 4 JärnSpiran Holding AB 50 13 Borås 2 14 70 4 Tegelbrukstäppet AB 48 31 Halmstad 1 4 144 8 NewCo Breared AB 50 5 Varberg 1 19 - - Fastigheten Tullstorp 180:75 AB 48 24 Malmö - - 20 3 Mark & Exploatering i Borås AB 50 2 Borås - - 7 - Järngrinden Logistikbyggnader AB 50 20 Borås - - - - 729 17 1 500 1 304 94 Handelsmannen 1 i Norrtälje, med bostäder, äldreboende och förskola, avyttrades under det första kvartalet 2025 till ett gemensamägt joint venture med Urban Partners, varvid värdeutveckling i projektet kunde realiseras. Joint ventures och intresseföretag 13Genova Delårsrapport januari–mars 2026 ===== SIDA 14 ===== • Klimatpåverkan • Energi • Klimatanpassning • Resursanvändning och avfall • Biologisk mångfald • Förorening av mark • Arbetsvillkor i värdekedjan • Långsiktig stadsutveckling • Medarbetare • Korruption och mutor Vårt ansvar för miljö och klimat Vårt sociala ansvar Vårt etiska och affärsmässiga ansvar Hållbarhet Hållbarhetsstrategi och -ramverk Genovas hållbarhetsstrategi syftar till att skapa och förvalta hållbara, trygga och attraktiva fastigheter i de områden där bolaget utvecklar och investerar. Arbetet styrs av bolagets hållbarhets- policy, uppförandekod, svenska lagar och riktlinjer, frivilliga åtaganden samt bolagets egna uppsatta mål. Genom att förena hållbarhet med affärsmässighet och riskhantering skapas förutsättningar för långsiktigt värdeskapande och ökad motståndskraft i verksamheten. Genova har ett hållbarhetsramverk som tydliggör bolagets ansvar som fastighetsbolag och anger riktningen för hållbarhetsarbetet. Det omfattar mål fram till 2030 och är indelat i tre fokus- områden: miljö och klimat, socialt ansvar samt etiskt och affärsmässigt ansvar. Händelser under perioden Nya hållbarhetsmål Under perioden fattades beslut om nya hållbarhetsmål i syfte att minimera risk, minska kostnader och göra portföljen mer motståndskraftig. Tidigare mål avseende klimatutsläpp och energiinten- sitet kvarstår. • Klimatutsläpp från nyproduktion ska minska i linje med bolagets fastställda målbanor (kg CO2e/BTA), vilka utfor- mats med beaktande av Parisavtalet och Sveriges övergripande klimatmål. • 100 procent av Genovas fastighetsbe- stånd ska ha genomgått klimatrisk- och sårbarhetsanalys till 2030. • 100 procent av Genovas större byggpro- jekt ska årligen genomgå oannonserade stickprovs kontroller i enlighet med ini- tiativet Hållbar Byggbransch. Arbetet påbörjas under 2026. Energi- och klimatarbete Under perioden publicerades Genovas hållbarhetsrapport för 2025 med redo- visning av utfall för bolagets hållbarhets- mål. Utfallet avseende energianvändning visar en minskning av energiintensiteten med 15 procent under 2025, vilket utgör ett viktigt steg mot bolagets mål om en 25-procentig minskning till 2030. Beslut har fattats om att, där så är möjligt, köpa klimatallokerad fjärrvärme. Hållbarhetsprogram för projekt Som en del av arbetet med bolagets hållbarhetsprogram för projektverksam- heten har gränsvärden för klimatutsläpp per byggnadstyp fastställts. Detta stärker förutsättningarna för en mer enhetlig och datadriven styrning mot minskad klimatpåverkan och god energiprestanda i kommande projekt. Klimatrisker i befintligt bestånd Ett antal fastigheter har identifierats med hög riskexponering kopplad till kli- matförändringar. En extern, oberoende part har upphandlats för att genomföra fördjupade sårbarhetsanalyser för dessa fastigheter. För de fastigheter som efter genomförd analys fortsatt bedöms ha hög risk tas åtgärdsplaner fram. Genovas Hållbarhetsramverk – fokusområden 14 Genova Delårsrapport januari–mars 2026 ===== SIDA 15 ===== Nyckeltal Jan-mar 2026 Jan-mar 2025 Jan-dec 2025 Fastighetsrelaterade nyckeltal Totalt antal byggrätter, antal 7 874 8 586 8 035 Uthyrningsbar yta kommersiella fastigheter, tkvm 203 186 201 Uthyrningsbar yta samhällsfastigheter, tkvm 151 150 150 Total uthyrningsbar yta, tkvm 353 336 351 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92 92 92 Överskottsgrad, % 69,3 70,1 73,1 Fastighetsvärde, Mkr 10 480 9 461 10 674 Övervärde byggrättsportfölj, Mkr 1,4 1,3 1,5 Nettoinvesteringar, Mkr 42 713 741 Finansiella nyckeltal Avkastning på eget kapital, % 7,6 4,0 6,6 Soliditet, % 33,3 37,6 34,2 Belåningsgrad, % 56,3 53,0 55,4 Genomsnittlig räntenivå, % 4,9 5,0 4,7 Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 1,7 1,8 Räntetäckningsgrad R12, ggr 1,8 1,8 1,8 Kapitalbindningstid, antal år 2,3 2,4 2,5 Räntebindningstid, antal år 2,4 2,5 2,3 Aktierelaterade nyckeltal Totalt antal utestående aktier, tusental 46 976 45 613 46 976 Genomsnittligt antal utestående aktier, tusental 46 976 45 613 45 729 Förvaltningsresultat per aktie, kr 1 0,41 0,89 1,86 Tillväxt förvaltningsresultat per aktie, % -54 43 20 Resultat per aktie, kr 1 1,74 1,28 4,99 Eget kapital, Mkr 4 067 4 205 4 223 Eget kapital hänförligt till aktieägare, Mkr 3 014 2 809 2 965 Eget kapital per aktie, kr 64,16 61,59 63,12 Långsiktigt substansvärde, Mkr 4 617 4 693 4 825 Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägare, Mkr 3 563 3 298 3 568 Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 1 76,72 73,26 75,95 1) Hänsyn tagen till återköpta aktier. 15Genova Delårsrapport januari–mars 2026 ===== SIDA 16 ===== Totalresultat för koncernen Mkr Jan-mar 2026 Jan-mar 2025 Jan-dec 2025 Hyresintäkter 143 134 514 Driftskostnader -34 -30 -99 Underhållskostnader -6 -8 -28 Fastighetsskatt -3 -3 -11 Summa Fastighetskostnader -44 -40 -138 Driftsöverskott 99 94 376 Central administration fastighetsförvaltning -8 -7 -26 Central administration projektutveckling -9 -9 -36 Resultat från andelar i joint ventures och intresseföretag 4 33 43 - varav värdeförändringar fastigheter 1 22 25 Finansnetto -58 -59 -225 - varav kostnader för tomträtter 0 0 -2 Förvaltningsresultat 28 52 131 Övriga kostnader -4 -3 -9 Värdeförändringar fastigheter 48 15 253 Värdeförändringar derivat 45 14 -10 Valutakurseffekter fastigheter 1 -7 -7 Resultat före skatt 118 72 357 Inkomstskatt -28 -2 -83 Periodens resultat 89 70 274 Övrigt totalresultat för perioden - - - Summa totalresultat för perioden 89 70 274 Periodens resultat hänförligt: Moderbolagets aktieägare 85 52 233 Innehav utan bestämmande inflytande 5 18 41 Summa totalresultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare 85 52 233 Innehav utan bestämmande inflytande 5 18 41 Resultat per aktie före och efter utspädning, kr 1 1,74 1,28 4,99 Antal aktier vid periodens utgång, tusental 46 976 45 613 46 976 Genomsnittligt antal aktier, tusental 46 976 45 613 45 729 1) Resultat i relation till genomsnittligt antal stamaktier efter räntebetalning på hybridobligation. 16 Genova Delårsrapport januari–mars 2026 ===== SIDA 17 ===== Resultatanalys Belopp inom parentes avser motsvarande period föregående år gällande resultatposter och 31 mars 2025 gällande balansposter. Hyresintäkter Koncernens hyresintäkter uppgick under perioden till 143 Mkr (134). I jämförbart bestånd ökade intäkterna med 2 Mkr eller 2 procent jämfört med motsvarande period föregående år. Fördelning hyresintäkter Mkr Jan–mar 2026 Jan–mar 2025 Jämförbart bestånd 129 127 Tillkomna fastigheter 12 - Sålda fastigheter 2 7 Hyresintäkter 143 134 Kommersiella fastigheter 74 64 Samhällsfastigheter 69 70 Hyresintäkter 143 134 Fastighetskostnader Drifts- och underhållskostnader samt fastighetsskatt ökade under perioden till -44 Mkr (-40), motsvararande en ökning på 9 procent. Kostnadsökningen drivs främst av högre kost - nader för el och uppvärmning till följd av ökad förbrukning under ett kallare kvartal jämfört med föregående år samt höjda taxor och tariffer. I jämförbart bestånd ökade fastighetskostnaderna med -4 Mkr eller 10 procent jämfört med motsvarande period föregå- ende år. Fördelning fastighetskostnader Mkr Jan–mar 2026 Jan–mar 2025 Jämförbart bestånd -42 -38 Tillkomna fastigheter -1 0 Sålda fastigheter -0 -1,9 Fastighetskostnader -44 -40 Kommersiella fastigheter -22 -18 Samhällsfastigheter -22 -22 Fastighetskostnader -44 -40 Driftsöverskott Driftsöverskottet för perioden uppgick till 99 Mkr (94). Över - skottsgraden uppgick till 69 procent (70). Central administration Centrala administrationskostnader är fördelade på fastighets- förvaltning och projektutveckling. De totala centrala admini - strationskostnaderna uppgick under perioden till -17 Mkr (-16), vilket motsvarar en ökning på 6 procent och förklaras fram för- allt av ökade personalkostnader. Central administration Mkr Jan–mar 2026 Jan–mar 2025 Fastighetsförvaltning Övriga externa kostnader 0 0 Personalkostnader -7 -6 Avskrivningar och leasing -1 -1 Central administration fastighetsförvaltning -8 -7 Projektutveckling Övriga externa kostnader 0 0 Personalkostnader -7 -7 Avskrivningar och leasing -2 -1 Central administration projektutveckling -9 -9 Resultat från andelar i joint ventures och intresseföretag I posten redovisas resultateffekten av Genovas fastigheter som ägs via joint ventures. Resultat från andelar i joint ventures och intresseföretag uppgick under perioden till 4 Mkr (33) och avser resultat från den löpande driften och värdeförändringar. Det lägre resultatet förklaras främst av högre positiva värde- förändringar på fastigheter i jämförelseperioden, framförallt som en följd av en större projektavyttring. Finansnetto Finansnettot uppgick till -58 Mkr (-59) och är i linje med föregående år trots en skuldportfölj som ökat med cirka 1 000 Mkr. Jämfört med föregående år har kostnaden avseende räntenettot ökat med 1 Mkr till följd av en större skuldportfölj medan övriga finansiella kostnader har minskat med 2 Mkr vilket förklaras av högre kostnader i jämförelseperioden som inkluderade en kostnad av engångskaraktär om -3 Mkr. Rän- tebetalningar på hybridobligationer har minskat till -8 Mkr (-12). Räntebetalningar på hybridobligationer kommer fortsatt minska under 2026 då hybridobligationer till ett belopp om 195 Mkr slutligt inlöstes den 5 mars 2026. Räntebetalningar på hybridobligationer bedöms till följd av inlösen uppgå till -26 Mkr under 2026 vilket kan jämföras mot -46 Mkr under 2025. Detta kommer få positiv effekt på kassaflödet framgent. De räntekostnader som är hänförliga till fastighetsför- valtningen är en löpande kostnad som belastar finansnettot. Finansieringen av projektverksamheten är däremot en del av 17Genova Delårsrapport januari–mars 2026 ===== SIDA 18 ===== anskaffningskostnaden och aktiveras på respektive projekt och belastar inte resultatet. Under kvartalet aktiverades 31 Mkr (25) hänförligt till projektverksamheten. I nuläget är bedömningen att aktivering hänförlig till projektverksamheten framgent kommer att uppgå till cirka 30 procent av koncernens totala finansieringskostnader. Genomsnittlig ränta per balansdagen uppgick till 4,9 pro- cent (5,0) exkluderat byggnadskreditiv. Räntetäckningsgraden för perioden uppgick till 1,8 ggr (1,7). I räntetäckningsgraden har kostnader av engångskaraktär exkluderats. Finansnetto Mkr Jan–mar 2026 Jan–mar 2025 Ränteintäkter 4 6 Räntekostnader lån -55 -56 Övriga finansiella kostnader -7 -9 Finansnetto -58 -59 Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet uppgick under kvartalet till 28 Mkr (52), vilket är en minskning med 46 procent. Minskningen förklaras främst av högre positiva värdeförändringar på fastigheter i joint ventures och intresseföretag i jämförelseperioden, framförallt som en följd av en större projektavyttring. Värdeförändringar fastigheter Värdeförändringar fastigheter uppgick till 48 Mkr (15). Värdeför- ändringarna är främst hänförliga till att detaljplanen för Nord- anvinden 3 antogs under kvartalet samt hyresförlängningar på högre hyresnivåer i Lillsätra 2. Värdeförändringar fastigheter Mkr Jan–mar 2026 Jan–mar 2025 Förändring driftnetto 29 11 Mark-och outnyttjade byggrätter 14 5 Förändring avkastningskrav 4 7 Försäljningar - -8 Värdeförändringar fastigheter 48 15 Värdeförändringar derivat Värdeförändringar derivat uppgick till 45 Mkr (14). Posten består av förändringar av verkligt värde på ränte swappar. Den positiva värdeförändringen förklaras av högre marknadsrän- tor under perioden. Genova tecknar derivat för att långsiktigt skapa bättre förutsägbarhet i kassaflödet. Skatt Redovisad skatt uppgick till -28 Mkr (-2) och hänför sig i huvudsak till uppskjuten skatt på värdeförändringar fastig- heter och derivat samt minskade underskottsavdrag. Både aktuell och uppskjuten skatt har beräknats utifrån en nomi- nell skattesats om 20,6 procent i Sverige och 25,0 procent i Spanien. Kvarvarande underskottsavdrag kan beräknas till 212 Mkr (387) samt obeskattade reserver om 104 Mkr (121). Som uppskjutna skatteskulder redovisas full nominell skatt om 20,6 procent av skillnaden mellan redovisat och skattemässigt värde med avdrag för den skatt som är hänförlig till tillgångs- förvärv. Skatteberäkning Mkr Jan–mar 2026 Jan–mar 2025 Resultat före skatt 118 72 Skattesats % 20,6 20,6 Skatt enligt gällande skattesats -24 -15 Ej skattepliktiga intäkter 13 54 Ej avdragsgilla kostnader 0 -28 Ej avdragsgillt räntenetto -15 -14 Avdragsgilla kostnader ej med i resultatet 1 1 Skattepliktiga intäkter ej med i resultatet 0 -1 Förändring i skattemässiga underskott - -1 Justering skatt avseende tidigare år -2 - Övrigt 0 1 Periodens skatt enligt resultaträkningen -28,5 -2 Uppskjutna skatteskulder, netto Mkr 31 mar 2026 31 mar 2025 Temporära skillnader fastigheter -572 -514 Obeskattade reserver -21 -25 Summa uppskjutna skatteskulder -593 -538 Underskottsavdrag 44 71 Övrigt - - Summa uppskjutna skattefordringar 44 71 Uppskjutna skatteskulder, netto -549 -468 Periodens resultat Periodens resultat uppgick till 89 Mkr (70). Ökningen jämfört med motsvarande period föregående år förklaras främst av ökade värde förändringar. 18 Genova Delårsrapport januari–mars 2026 ===== SIDA 19 ===== Balansräkning för koncernen Mkr 31 mar 2026 31 mar 2025 31 dec 2025 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Goodwill 203 203 203 Förvaltningsfastigheter 8 399 7 527 8 303 Pågående nyanläggningar - 248 302 Projekteringsfastigheter 1 924 1 610 1 932 Övriga materiella anläggningstillgångar 25 25 26 Nyttjanderättstillgångar 8 6 10 Uppskjutna skattefordringar 44 71 50 Andelar i joint ventures och intresseföretag 729 752 701 Övriga långfristiga fordringar 303 344 302 Summa anläggningstillgångar 11 635 10 784 11 828 Omsättningstillgångar Pågående bostadsprojekt 157 77 138 Hyresfordringar och kundfordringar 12 31 19 Övriga fordringar 133 97 85 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 102 91 87 Likvida medel 174 117 185 Summa omsättningstillgångar 578 413 514 SUMMA TILLGÅNGAR 12 213 11 197 12 343 EGET KAPITAL Summa totalresultat för perioden Aktiekapital 57 55 57 Övrigt tillskjutet kapital 1 679 1 653 1 679 Balanserat resultat inklusive periodens resultat 1 278 1 102 1 229 Hybridobligation 300 556 495 Innehav utan bestämmande inflytande 753 840 763 Summa eget kapital 4 067 4 205 4 223 SKULDER Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande skulder 5 584 4 769 5 686 Derivat 0 21 46 Leasingskuld 32 27 32 Övriga långfristiga skulder 129 59 124 Uppskjutna skatteskulder 593 538 607 Summa långfristiga skulder 6 339 5 414 6 495 Kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder 1 472 1 287 1 341 Leverantörsskulder 50 15 71 Leasingskuld 3 5 5 Aktuella skatteskulder 0 14 7 Övriga skulder 151 124 88 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 133 134 114 Summa kortfristiga skulder 1 808 1 578 1 625 SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 12 213 11 197 12 343 19Genova Delårsrapport januari–mars 2026 ===== SIDA 20 ===== Kommentar till balansräkningen Goodwill Koncernens goodwill är i sin helhet hänförlig till förvärvet av Järngrinden per 31 december 2022. Fastighetsbestånd och fastighetsvärde Förvaltningsfastigheter Koncernens förvaltningsfastigheter består av totalt 79 fastig heter. Metoden att beräkna verkligt värde för förvalt- ningsfastigheter består i huvudsak av en kassaflödesbaserad värderingsmodell där värdet har beräknats som nuvärdet av prognosticerade kassaflöden samt restvärdet under en kalkylperiod, där diskontering har skett med en bedömd kal- kylränta. Det genomsnittliga avkastningskravet för fastighets- portföljen bedömdes till 5,7 procent vid bokslutsdagen. Pågående nyanläggning Sedan 31 mars framgår Genovas andel av den första etappen av projekt Viby under andelar i joint ventures och intresse- företag i balansräkningen. Den första etappen av projektet avyttrades under kvartalet till ett joint venture med Genova som hälftenägare tillsammans med Urban Partners. Projekteringsfastigheter Projekteringsfastigheter avser upparbetade och aktiverade kostnader på projekt som ännu inte byggstartats. Vid bygg- start omklassificeras aktuella belopp till pågående nyanlägg- ningar. Pågående bostadsprojekt Pågående bostadsprojekt avser utöver pågående bostads- projekt även färdigställda men ej sålda bostadsrätter. Fastighetsvärde Fastighetsbeståndet, exklusive Järngrindens bestånd, externvärderas kvartalsvis av oberoende värderingsinstitut. Järngrindens fastighetsbestånd har externvärderats per 31 december 2025 och kommer framöver externvärderas halvårs- vis. Värdeförändringar för fastigheter inkluderas i resultaträk- ningen. I verkligtvärde hierarkin är förvaltningsfastigheter i nivå 3, det vill säga data för tillgången baseras på icke observerbara marknadsdata. Värderingsmetoden för fastigheter utgår i huvudsak från en kassaflödesvärdering som styrs primärt av fyra parametrar; hyra, drift- och underhållskostnader, vakans samt direktav - kastningskrav. I hyresbegreppet ingår den faktiska hyresnivån samt eventuella framtida hyresantaganden. Direktavkastnings- kravet är en summa av den riskfria räntan och den riskpremie som en investerare kan tänkas ställa krav på för en given investering. Förändring av fastighetsbeståndet Mkr Jan–mar 2026 Jan–mar 2025 Jan–dec 2025 Ingående värde förvaltnings - fastigheter 8 303 8 121 8 121 + Förvärv 37 - 618 + Till- och ombyggnation 8 14 77 - Försäljningar - -624 -700 +/- Omklassificeringar -2 - -84 +/- Orealiserade värdeförändringar 52 16 271 Utgående värde förvaltnings - fastigheter 8 399 7 527 8 303 Ingående värde pågående nyanläggningar 301 245 245 - Försäljningar 4 2 61 + Nybyggnation -310 - - +/- Omklassificeringar 5 - -5 Utgående värde pågående nyanläggningar - 248 301 Ingående värde projekteringsfast - igheter 1 932 1 614 1 614 + Förvärv - - 31 - Försäljningar -56 - - +/- Omklassificeringar - -53 89 + Aktiveringar 48 49 198 Utgående värde projekterings - fastigheter 1 924 1 610 1 932 Ingående värde pågående bostads - projekt 138 24 24 + Nybyggnation 20 - 114 +/- Omklassificeringar -1 53 - Utgående värde pågående bo - stadsprojekt 157 77 138 Utgående värde fastighets - beståndet 10 480 9 461 10 674 Förvaltningsfastigheter 8 399 7 527 8 303 Pågående byggnation - 248 301 Planerade projekt 1 924 1 610 1 932 Pågående bostadsprojekt 157 77 138 Utgående värde fastighets - beståndet 10 480 9 461 10 674 20 Genova Delårsrapport januari–mars 2026 ===== SIDA 21 ===== Substansvärde 31 mar 2026 31 mar 2025 31 dec 2025 Mkr kr/aktie Mkr kr/aktie Mkr kr/aktie Eget kapital enligt balansräkningen 4 067 87,57 4 205 93,42 4 223 89,89 Återläggning: Derivat enligt balansräkningen 0 0,00 21 0,46 46 0,97 Uppskjuten skatteskuld enligt balansräkningen 593 12,77 538 11,96 607 12,92 Avdrag: Uppskjuten skattefordran enligt balansräkningen -44 -0,94 -71 -1,57 -50 -1,06 Hybridobligation -300 -6,46 -556 -12,36 -495 -10,54 Innehav utan bestämmande inflytande -753 -16,22 -840 -18,65 -763 -16,23 Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägare 3 563 76,72 3 298 73,26 3 568 75,95 Känslighetsanalys värdeförändringar 1 Värdeförändring +/-5% +/-10% Effekt på fastighetsvärde +/- 420 Mkr +/- 840 Mkr Justerat fastighetsvärde 8 819/7 979 Mkr 9 239/7 559 Mkr Effekt på belåningsgrad -1,9/2,0 % -3,6/4,2 % Justerad belåningsgrad 54 /58 % 53/61 % Effekt på soliditet 1,5/-1,6 % 3,0/-3,4 % Justerad soliditet 35/32 % 36/30 % 1) Baseras på värdet per balansdagen och avser endast värdeförändringar på förvaltnings - fastigheter och inte projekteringsfastigheter eller pågående bostadsprojekt. Direktavkastningskrav per kategori 1 % 31 mar 2026 31 mar 2025 Kommersiella fastigheter 6,1 6,3 Samhällsfastigheter 5,4 5,3 Totalt 5,7 5,8 1) Avser genomsnittliga direktavkastningskrav på restvärdet för Genovas helägda och kon - soliderade förvaltningsfastigheter vid värdetidpunkten. Baseras på externa värderingar för förvaltningsfastigheter. Nyckeltal förvaltningsfastigheter 31 mar 2026 31 mar 2025 Hyresvärde kr/kvm 1 691 1 648 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 1 92 92 Fastighetskostnader kr/kvm 2 -390 -382 Driftsöverskott kr/kvm 2 1 171 1 137 Överskottsgrad, % 2 75 75 Förvaltningsfastighetsvärde kr/kvm 23 7 74 22 415 Uthyrningsbar yta, tkvm 353 336 Antal fastigheter 79 75 1) Cirka 2 procentenheter av den ekonomiska vakansgraden avser framtida projekt - fastigheter där utveckling av byggrätter prioriteras före långsiktig uthyrning. 2) Beräknat utifrån bedömt årsvärde. Eget kapital och substansvärde Koncernens egna kapital uppgick den 31 mars 2026 till 4 067 Mkr (4 223) och soliditeten till 33,3 procent (34,2). Minskningen i soliditeten förklaras främst av inlösen av hybridobligationer till ett belopp om 195 Mkr vilket samtidigt kommer få positiv effekt på kassaflödet framgent. Under 2025 återköptes även samtliga konvertibler varav 50 Mkr påverkat eget kapital negativt under föregående år i form av optionsde- len som utgjorde eget kapital. Det långsiktiga substansvärdet hänförligt till aktieägarna uppgick till 3 563 Mkr (3 568) och det långsiktiga substans- värdet hänförligt till aktie ägarna per aktie uppgick till 76,72 kronor per aktie (75,95). 21Genova Delårsrapport januari–mars 2026 ===== SIDA 22 ===== Räntebärande skulder Koncernen hade den 31 mars 2026 räntebärande skulder om 7 056 Mkr (6 056) med en belåningsgrad om 56,3 procent. Koncernens genomsnittliga räntenivå uppgick till 4,9 procent (5,0) exkluderat byggnadskreditiv. Under kvartalet har Stibor 3m stigit med 23 baspunkter vilket har påverkat cirka 40 pro- cent av skuldportföljen som haft rörlig ränta. Därtill har nya ränteswappar om 350 Mkr tecknats till en fast ränta om 2,40 procent vilket var över 40 baspunkter högre än Stibor 3m vid årsskiftet och således påverkat den genomsnittliga räntenivån. Den genomsnittliga räntenivån beskriver koncernens aktuella räntenivå i kreditportföljen utifrån dagsbasis per den 31 mars och ska inte tolkas som den genomsnittliga räntenivån under perioden. Den genomsnittliga räntenivån ska heller inte jäm- ställas med en prognos för de kommande tolv månaderna då kreditförfall och förändringar i Stibor inte har beaktats. Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick den 31 mars 2026 till 2,3 år (2,4). Den genomsnittliga räntebindnings- tiden uppgick till 2,4 år (2,5) exkluderat byggnadskreditiv. Ränte- och kreditförfallostrukturen per samma datum framgår av tabellerna med samma namn. Finansiering och kapitalstruktur Under kvartalet inleddes program för återköp av egna aktier. Återköpen får pågå till och med årsstämman 2026 och vid kvartalets utgång hade 529 326 aktier återköpts för 22 Mkr. Den 5 mars 2026 löstes hybridobligationer med ISIN SE0015245519 in till ett nominellt belopp om 195 Mkr. Ränte- betalningar på hybridobligationer bedöms till följd av inlösen uppgå till -26 Mkr under 2026, vilket kan jämföras med -46 under 2025. Genovas aktiva arbete med att refinansiera skuld till bättre villkor i kombination med att ha löst in hybridobligationer om 195 Mkr kommer ge en positiv effekt på framtida kassaflöden. Under 2026 förfaller skulder om 1,2 Mdkr och samtliga skulder bedöms refinansieras till fullo med lika eller bättre villkor. Likviditet och outnyttjade faciliteter Koncernens likviditet inklusive byggnadskreditiv uppgick till 735 Mkr. I beloppet ingår kassa med 174 Mkr, outnyttjade revol- verande krediter och checkräkning om totalt 512 Mkr samt 49 Mkr av beviljade byggnadskreditiv som ännu ej är utnyttjade. Under kvartalet avyttrades hälften av etapp ett i stadsut- vecklingsprojektet Viby till ett gemensamägt bolag med Urban Partners. I samband med avyttringen tillfördes Genova cirka 100 Mkr i likviditet samtidigt som räntebärande skulder minskade med cirka 175 Mkr. Under 2025 avyttrade Genova byggrätter som kommer att frånträdas när respektive detaljplan vinner laga kraft. Nuva- rande bedömning är att två detaljplaner har möjlighet att bli antagna under andra halvan av 2026 och vid frånträde av berörda fastigheter kommer Genova ha tillförts totalt cirka 175 Mkr i likviditet, varav cirka 140 Mkr är återstående per 31 mars 2026. Räntebindning I syfte att skapa förutsägbarhet i räntebetalningarna räntesäk- rar Genova delar av kreditportföljen genom att teckna fasträn- telån samt ränteswappar som innehas fram till förfall. Värdet på ränteswapparna vid förfall kommer att uppgå till noll. Per 31 mars 2026 hade koncernen fasträntelån och rän- teswapavtal om totalt 4 428 Mkr med en genomsnittlig fast ränta om 2,55 procent och totalt var 63 procent av utnyttjade lån i kreditportföljen räntesäkrade. Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick till 2,4 år exkluderat byggnads- kreditiv. Kreditförfallostruktur 1 31 mars 2026 Långsiktig bank finansiering, Mkr Obligations lån, Mkr Kapitalstruktur 31 mars 2026 20 19 20 20 20 21 20 22 20 23 20 25 20 26 Q1 20 24 3 000 6 000 9 000 12 000 15 000 20 40 60 80 100 52 34 44 38 51 38 52 37 34 55 33 56 36 5551 38 >20292029202820272026 1 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 Eget kapital, Mkr Skulder, Mkr Belåningsgrad, % Soliditet, % Mkr Mkr% 1) Exkluderat byggnadskreditiv. 22 Genova Delårsrapport januari–mars 2026 ===== SIDA 23 ===== Ränteförfallostruktur 31 mars 2026 Löptid Belopp, Mkr Snittränta 1, % Andel, % 2026 3 235 7,80 46 2027 28 3,34 0 2028 1 050 2,38 15 2029 680 2,65 10 2030 920 2,47 13 2031 500 2,31 7 >2031 650 3,04 9 Totalt 7 063 4,96 100 Totalt, exklusive byggnadskreditiv 6 812 4,91 - 1) I snitträntan för innevarande år ingår marginalen för den rörliga delen av skuldportföljen samt den rörliga delen av ränteswapparna vilka dock ej inkluderar någon kreditmarginal då dessa handlas utan marginal. Här ingår obligationslån om 700 Mkr med kredit marginal 4,30 procent, 550 Mkr med kreditmarginal 4,15 procent samt 620 Mkr med kreditmarginal 3,75 procent. Kreditförfallostruktur 31 mars 2026 Löptid Kreditavtal, Mkr Utnyttjat, Mkr Ej utnyttjat, Mkr 2026 1 388 1 194 194 2027 1 554 1 253 301 2028 2 715 2 715 - 2029 1 891 1 891 - 2030 - - - 2031 - - - >2031 10 10 - Totalt 7 558 7 063 495 Varav byggnadskreditiv 300 251 49 Övriga finansiella instrument 31 mars 2026 Emissions - datum Förfallo- datum1 Nominellt belopp, kr Räntebas Ränte- marginal, % Aktuell ränta, % Hybridobligationer 2024-09-24 2028-09-04 300 000 000 Stibor 3M 5,50 7,58 1) First Call Date. 23Genova Delårsrapport januari–mars 2026 ===== SIDA 24 ===== Koncernens rapport över förändringar i eget kapital Hänförligt till moderbolagets aktieägare Mkr Antal utestående aktier, tusental Aktie- kapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserat resultat inkl. periodens resultat Hybrid - obligation Innehav utan bestäm - mande inflytande Summa eget kapital Ingående balans per 1 januari 2025 45 613 55 1 653 1 062 556 821 4 146 Totalresultat Periodens resultat 233 41 274 Övrigt totalresultat - - - Summa totalresultat 233 41 274 Transaktioner med ägare Transaktioner med innehav utan bestämmande inflytande -32 -99 -131 Optionsdel konvertibellån -50 -50 Utdelning stamaktier -40 -40 Räntebetalning på hybridobligation -46 -46 Återköp hybridobligation -2 -61 -63 Fondemission 1 1 Indragning av stamaktier -600 -1 -1 Nyemission stamaktier 1 962 2 27 99 128 Emissionskostnader stamaktier -2 -2 Emission teckningsoptioner 2 2 Valutakurseffekt 6 6 Utgående balans per 31 december 2025 46 976 57 1 679 1 229 495 763 4 223 Ingående balans per 1 januari 2026 46 976 57 1 679 1 229 495 763 4 223 Totalresultat Periodens resultat 85 5 89 Övrigt totalresultat - - - Summa totalresultat 85 5 89 Transaktioner med ägare Transaktioner med innehav utan bestämman - de inflytande -5 -14 -20 Räntebetalning på hybridobligation -8 -8 Återköp hybridobligation -195 -195 Återköp stamaktier -22 -22 Valutakurseffekt -1 -1 Utgående balans per 31 mars 2026 46 976 57 1 679 1 278 300 753 4 067 24 Genova Delårsrapport januari–mars 2026 ===== SIDA 25 ===== Kassaflödesanalys för koncernen Mkr Jan-mar 2026 Jan-mar 2025 Jan-dec 2025 Kassaflöde från den löpande verksamheten Förvaltningsresultat 28 52 131 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet * -3 -35 -23 Övriga kostnader -4 -3 -9 Betald skatt -11 -5 -4 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 9 9 95 Förändringar i rörelsekapital Förändring kundfordringar 7 -10 -2 Förändring övriga rörelsefordringar -8 -16 -61 Förändring leverantörsskulder -22 -2 51 Förändring övriga rörelseskulder 23 17 11 Kassaflöde från den löpande verksamheten 10 -3 95 Kassaflöde från investeringsverksamheten Investeringar i fastigheter och projekt -116 -46 -966 Investeringar i materiella anläggningstillgångar -1 1 -7 Försäljning av fastigheter 75 155 231 Utdelning från intresseföretag 62 12 85 Investeringar i intresseföretag -3 -34 -73 Förändring av övriga finansiella anläggningstillgångar -2 -86 -45 Kassaflöde från investeringsverksamheten 14 2 -774 Kassaflöde från finansieringsverksamheten Nyemission stamaktier – – 27 Emissionskostnader stamaktier – – -2 Återköp stamaktier -22 – – Transaktioner med innehav utan bestämmande inflytande -15 – -20 Återköp hybridobligation -195 – -63 Upptagna lån 514 489 2 113 Amortering av lån -299 -509 -1 268 Lämnad utdelning 1 -19 -15 -75 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -35 -34 712 Periodens kassaflöde -11 -35 33 Likvida medel vid periodens början 185 152 152 Likvida medel vid periodens slut 174 117 185 * Poster som inte ingår i kassaflödet Återläggning av avskrivningar 3 2 10 Resultat från andelar i joint ventures -4 -33 -43 Upplupen ränta -2 -4 10 -3 -35 -23 Erhållen ränta 2 1 3 Betald ränta -51 -53 -202 1) Varav -8 Mkr (-12) avser ränta på hybridobligation. 25Genova Delårsrapport januari–mars 2026 ===== SIDA 26 ===== Segmentsrapportering Jan-mar 2026 Jan-mar 2025 Mkr Förvaltning Utveckling Ej fördelat Totalt Förvaltning Utveckling Ej fördelat Totalt Hyresintäkter 143 143 134 134 Summa intäkter 143 143 134 134 Fastighetskostnader -44 -44 -40 -40 Summa fastighetskostnader -44 -44 -40 -40 Driftsöverskott/resultat från nyproduktion 99 99 94 94 Central administration -8 -9 -17 -7 -9 -16 Resultat från andelar i joint ventures 4 4 33 33 Finansnetto -58 -58 -59 -59 Övriga kostnader -4 -4 -3 -3 Värdeförändringar fastigheter 48 48 15 15 Värdeförändringar derivat 45 45 14 14 Valutakurseffekt fastighet 1 1 -7 -7 Resultat före skatt 81 -9 46 118 42 -9 38 72 Segmentspecifika tillgångar Förvaltningsfastigheter 8 399 8 399 7 527 7 527 Pågående nyanläggningar - - 248 248 Projekteringsfastigheter 1 924 1 924 1 610 1 610 Pågående bostadsprojekt 157 157 77 77 Andelar i joint ventures 729 729 752 752 Segmentspecifika investeringar Förvärv och investeringar i fastigheter 45 71 116 14 51 65 Segmentsredovisning Företagsledningen har identifierat rörelsesegment utifrån den interna rapporteringen till företagets högste verkställande beslutsfattare, vilken av koncernen identifierats som kon - cernens VD. Utifrån den interna rapporteringen organiseras, styrs och rapporteras verksamheten genom två rörelseseg - ment: Förvaltning och Utveckling. Rörelsesegmentet Förvalt - ning konsolideras enligt samma principer som koncernen i sin helhet. Intäkter och kostnader som redovisas för respek - tive rörelsesegment är faktiska kostnader. Motsvarande gäller de tillgångar och skulder som redovisas per segment och som framgår av koncernens rapport över finansiell ställning. Företagsledningen ser löpande över hur den interna rapporte- ringen kan utvecklas. 26 Genova Delårsrapport januari–mars 2026 ===== SIDA 27 ===== Moderbolagets resultaträkning Mkr Jan-mar 2026 Jan-mar 2025 Apr 2025- mar 2026 Jan-dec 2025 Nettoomsättning 3 2 13 12 Summa rörelsens intäkter 3 2 13 12 Övriga externa kostnader -3 -3 -11 -10 Personalkostnader -3 -3 -13 -13 Summa rörelsens kostnader -6 -6 -24 -23 Rörelseresultat -3 -4 -11 -11 Resultat från andelar i koncernföretag - 110 608 608 Ränteintäkter och liknande resultatposter - 1 254 256 Räntekostnader och liknande resultatposter -35 -30 -191 -186 Resultat efter finansiella poster -39 77 661 666 Bokslutsdispositioner Erhållna koncernbidrag - - - - Resultat före skatt -39 77 661 666 Skatt på periodens resultat - -13 -13 Periodens resultat -39 77 648 654 Övrigt totalresultat för perioden - - - - Summa totalresultat för perioden -39 77 648 654 27Genova Delårsrapport januari–mars 2026 ===== SIDA 28 ===== Moderbolagets balansräkning Mkr 31 mar 2026 31 mar 2025 31 dec 2025 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 818 818 818 Uppskjutna skattefordringar 5 17 5 Fordringar hos koncernföretag 3 206 2 488 3 398 Summa finansiella anläggningstillgångar 4 029 3 323 4 221 Kortfristiga fordringar Fordringar hos koncernföretag 117 110 21 Övriga fordringar 3 4 3 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 16 99 16 135 213 40 Likvida medel 55 10 36 Summa omsättningstillgångar 191 223 76 SUMMA TILLGÅNGAR 4 220 3 546 4 297 EGET KAPITAL OCH SKULDER Summa totalresultat för perioden Bundet eget kapital Aktiekapital 57 55 57 Summa bundet eget kapital 57 55 57 Fritt eget kapital Överkursfond 1 031 1 005 1 031 Balanserat resultat -328 -975 -952 Årets resultat -39 77 654 Summa fritt eget kapital 664 107 733 Hybridobligation 300 556 495 Summa eget kapital 1 021 718 1 285 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 255 108 70 Obligationslån 1 849 1 188 1 847 Konvertibla skuldebrev - 200 0 Skulder till koncernföretag 984 - 954 Summa långfristiga skulder 3 088 1 496 2 871 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 24 22 43 Leverantörsskulder 1 2 4 Skulder till koncernföretag 64 1 306 64 Övriga skulder 1 0 11 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 21 2 19 Summa kortfristiga skulder 110 1 331 141 SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 4 220 3 546 4 297 28 Genova Delårsrapport januari–mars 2026 ===== SIDA 29 ===== Moderbolagets rapport över förändring i eget kapital Mkr Aktiekapital Överkurs- fond Balanserat resultat Periodens resultat Hybrid- obligation Summa eget kapital Ingående balans per 1 januari 2025 55 1 005 -881 -82 556 653 Omföring i ny räkning -82 82 0 Årets resultat 654 654 Summa totalresultat 654 654 Transaktioner med ägare Utdelning stamaktier -40 -40 Räntebetalning på hybridobligation -46 -46 Återköp hybridobligation -2 -61 -63 Fondemission 1 1 Indragning av stamaktier -1 -1 Nyemission stamaktier 2 27 99 128 Emissionskostnader stamaktier -2 -2 Emission teckningsoptioner 2 2 Utgående balans per 31 december 2025 57 1 031 -952 654 495 1 285 Ingående balans per 1 januari 2026 57 1 031 -952 654 495 1 285 Omföring i ny räkning 654 -654 0 Årets resultat -39 -39 Summa totalresultat -39 -39 Transaktioner med ägare Räntebetalning på hybridobligation -8 -8 Återköp hybridobligation -195 -195 Återköp stamaktier -22 -22 Utgående balans per 31 mars 2026 57 1 031 -328 -39 300 1 021 29Genova Delårsrapport januari–mars 2026 ===== SIDA 30 ===== Aktien och ägarförhållanden Genova har ett aktieslag, stamaktier, som noterades på Nasdaq Stockholm i juni 2020. Genova hade vid periodens slut 2 557 aktieägare. Sista betalkurs för aktien den 31 mars 2026 uppgick till 39,30 kr. Per den 31 mars 2026 uppgick det totala antalet aktier i Genova till 46 975 629. Under året inledde Genova ett åter- köpsprogram av egna aktier baserat på årsstämmans bemyndigande 2025. Programmet, som startade den 13 januari 2026 och pågår till årsstämman 2026, syf- tar till att optimera kapitalstrukturen och stärka vinsten per aktie. Under kvartalet återköptes 529 326 aktier till ett värde om 22 Mkr. Sedan oktober 2021 har Genova avtal med ABG Sundal Collier om att ABG Sundal Collier ska agera likviditetsgarant för Genovas aktie. Syftet är att främja aktiens likviditet och åtagandet sker inom ramen för Nasdaq Stockholms regler kring likviditetsgaranti. Det innebär att likviditetsgaranten kvoterar köp- respek- tive säljvolym motsvarande minst 75 000 kronor med en spread om maximalt 4 procent mellan köp- och säljkurs. Aktieägare 31 mars 2026 Namn Antal aktier Innehav (%) Röster (%) Micael Bile (via bolag) 17 264 999 36,8 36,8 Andreas Eneskjöld (via bolag) 7 600 000 16,2 16,2 Swedbank Robur Fonder 3 500 000 7,5 7,5 Avanza Pension 3 185 846 6,8 6,8 Länsförsäkringar Fondförvaltning AB 2 994 123 6,4 6,4 Capital Research and Management 2 626 731 5,6 5,6 Michael Moschewitz (via bolag) 2 174 000 4,6 4,6 Skandia 1 500 608 3,2 3,2 Landia 1 362 300 2,9 2,9 Cancerfonden 430 252 0,9 0,9 RoosGruppen 230 000 0,5 0,5 Futur Pension 228 446 0,5 0,5 Handelsbanken Fonder AB 220 000 0,5 0,5 SEB Investment Management 192 570 0,4 0,4 PlusFonder 171 432 0,4 0,4 Storebrand Fonder 154 408 0,3 0,3 Knut Ramel 150 000 0,3 0,3 Summa övriga ägare 2 460 588 5,2 5,2 Summa 46 446 303 98,9 98,9 Antal aktier i eget innehav 529 326 1,1 1,1 Summa 46 975 629 100,0 100,0 30 Genova Delårsrapport januari–mars 2026 ===== SIDA 31 ===== Övriga upplysningar Organisation Medelantalet anställda i organisationen uppgick under perioden till 53 (48), inklusive 14 (13) i Järngrinden, varav 27 (26) är kvinnor. Medarbetarna har relevant och bred erfarenhet inom fastig- hetsförvaltning, projektledning, byggna- tion, ekonomi, juridik, marknadsföring och försäljning. Närståendetransaktioner Relationer med närstående framgår av not 37 i Genovas årsredovisning 2025. Karaktären på transaktioner och volym har inte förändrats väsentligt under året jämfört med föregående år. Sedvanliga ersättningar till styrelse och ledande befattningshavare har utbetalts. Årsstämma Årsstämma i Genova Property Group AB (publ) kommer att hållas i Stockholm den 6 maj 2026. Föreslagen utdelning Styrelsen föreslår att årsstämman beslu- tar om en utdelning om 0,92 SEK (0,88) per aktie med utdelning kvartalsvis om SEK 0,23 per aktie, motsvarande 11 MSEK (10) och en direktavkastning på 2,3 pro- cent i relation till sista betalkursen den 30 december 2025. Utdelningsförslaget är i enlighet med bolagets utdelnings- policy. Incitamentsprogram Genova har sedan tidigare ett incita- mentsprogram som löper från 2023 till 2026. Ytterligare information om villkoren för programmet finns i årsre- dovisningen för 2025 samt på bolagets webbplats www.genova.se. Vid årsstämman den 5 maj 2025 beslutades om emission av ytterligare högst 400 000 teckningsoptioner. Varje teckningsop tion berättigar till teckning av en ny stamaktie i bolaget för 56 kronor och 38 öre per stamaktie under perioden från och med den 1 juli 2028 till och med det datum som infaller 30 kalenderdagar därefter. 400 000 teckningsoptioner har tecknats av bolagets dotterbolag Genova Fastigheter AB som i sin tur överlåtit 370 000 teckningsoptioner till anställda och konsulter i bolaget till ett belopp om 4 kronor per teckningsoption. Priset (optionspremien) har bestämts enligt Black & Scholes värderingsmodell och värderingen har utförts av Svalner Skatt & Transaktion. Risker och riskhantering Genova utsätts för olika risker i sin verk- samhet som kan få betydelse för bolagets framtida utveckling, resultat och finan- siella ställning. I Genovas affärsprocess analyseras samtliga väsentliga transak- tions- och projektbeslut med avseende på risker och riskhantering samt möjlig- heter. Riskhantering är en integrerad del av beslutsfattande inom Genova. De risker som Genova bedömer som mest väsentliga kan indelas i kategorierna omvärldsrisker, verksamhetsrelaterade risker, finansiella risker och hållbarhets- risker. Mer information om Genovas risker återfinns i årsredovisningen för 2025 på sidorna 66–71. Redovisningsprinciper Genova tillämpar International Finan- cial Reporting Standards (IFRS) sådana de antagits av EU. Denna delårsrapport har upprättats i enlighet med IAS 34, Delårsrapportering. Upplysningar enligt IAS 34.16A framkommer förutom i de finansiella rapporterna och dess tillhö- rande noter även i övriga delar av delårs- rapporten. Moderbolagets redovisning är upprättad i enlighet med RFR 2, Redovis- ning för juridiska personer och årsredo- visningslagen. Samma redovisnings- och värderingsprinciper har tillämpats som i senaste årsredovisningen, se not 2 i Genovas årsredovisning 2025. IFRS 18 Presentation och upplys- ningar i de finansiella rapporterna träder i kraft den 1 januari 2027 och ersätter IAS 1. Genova Property Group har initierat ett arbete för att analysera och förbereda övergången till IFRS 18. Standarden förväntas främst påverka presentationen av koncernens resultaträkning samt upp- lysningar avseende vissa resultatmått, inklusive användningen av alternativa nyckeltal. IFRS 18 bedöms inte påverka koncernens kassaflöden, förvaltnings- resultat eller substansvärde, utan avser förändrad presentation och utökade upplysningar. Intäkter Intäkter från avtal med kunder avser intäkter från försäljning av varor och tjänster från Genovas ordinarie verksam- het. Intäkten redovisas när kontroll över- går till kunden för de varor eller tjänster som bolaget bedömt vara distinkta i ett avtal och speglar den ersättning som före- taget förväntar sig att ha rätt till i utbyte mot dessa varor eller tjänster. Koncernens intäkter kommer från leasing intäkter och redovisas i enlighet med IFRS 16 Leasingavtal, dessa principer anges i Not 2 i årsredovisningen 2025. Revisorernas granskning Denna delårsrapport har ej varit föremål för översiktlig granskning av bolagets revisorer. Styrelsens och verkställande direktörens intygande Styrelsen och den verkställande direktö- ren försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Stockholm den 6 maj 2026 Mikael Borg Styrelseordförande Micael Bile Styrelseledamot Mattias Björk Styrelseledamot Andreas Eneskjöld Styrelseledamot Karin Larsson Styrelseledamot Maria Rankka Styrelseledamot Erika Olsén Styrelseledamot Michael Moschewitz VD 31Genova Delårsrapport januari–mars 2026 ===== SIDA 32 ===== Finansiell kalender Delårsrapport januari-juni 2026 14 augusti 2026 Delårsrapport januari-september 2026 23 oktober 2026 För ytterligare information, vänligen kontakta: Michael Moschewitz, VD e-post: michael.moschewitz@genova.se mobil: 0707 13 69 39 Henrik Zetterström, CFO e-post: henrik.zetterstrom@genova.se mobil: 070 870 04 96 Denna information är insiderinformation som Genova Property Group AB (publ) är skyldigt att offent - liggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 6 maj 2026 kl. 8.45 CEST. 32 Genova Delårsrapport januari–mars 2026 ===== SIDA 33 ===== Definitioner Genova eller Bolaget Genova Property Group AB (publ). Avkastning på eget kapital Resultat efter skatt, baserat på rullande 12 månader, i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Avkastning på eget kapital används för att belysa Genovas förmåga att generera vinst på ägarnas kapital. Belåningsgrad, % Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel i förhållande till totala tillgångar. Belå - ningsgraden används för att belysa Genovas finansiella risk. Driftsöverskott Hyresintäkter reducerat med fastighetskost - nader. Nyckeltalet är ett relevant nyckeltal för att mäta förvaltningens lönsamhet före det att centrala administrationskostnader, finansnetto samt orealiserade värdeföränd - ringar beaktats. Eget kapital hänförligt till aktieägare Eget kapital reducerat med värdet av emitterade hybridobligationer och innehav utan bestämmande inflytande i förhållande till antalet utestående aktier per balans - dagen. Eget kapital hänförligt till aktieägarna används för att belysa aktieägarnas andel av bolagets egna kapital per aktie. Ekonomisk uthyrningsgrad Kontraktsvärde i förhållande till hyresvärde. Nyckeltalet anges i procent och är relevant för att mäta vakanser, där en hög uthyrnings - grad i procent innebär en låg ekonomisk vakans. Förvaltningsfastigheter Avser fastigheter med befintliga kassaflöden och utgörs av såväl kommersiella lokaler, bostäder som samhällsfastigheter. Förvaltningsresultat Resultat före värdeförändringar, valutakurs - effekter och skatt. Förvaltningsresultatet är ett relevant nyckeltal för att mäta förvaltning - ens lönsamhet efter att finansiella intäkter och kostnader beaktas men ej orealiserade värdeförändringar. Förvaltningsresultat hänförligt till aktieägare per aktie Förvaltningsresultat reducerat med under perioden räntebetalning på hybridobligation i förhållande till det vägda genomsnittliga antalet utestående aktier under perioden. Förvaltningsresultat per aktie används för att belysa aktieägarnas andel av förvaltnings - resultat per aktie. Hyresvärde Kontraktsvärde plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor. Hyresvärde används för att belysa koncernens intäktspotential. Långsiktigt substansvärde Redovisat eget kapital med återläggning av uppskjuten skatt. Långsiktigt substansvärde används för att ge intressenter information om Genovas långsiktiga substansvärde beräknat på ett för noterade fastighetsbolag enhetligt sätt. Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägare Långsiktigt substansvärde reducerat med värdet av samtliga emitterade hybridobliga - tioner och innehav utan bestämmande infly - tande. Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägare anges för att förtydliga hur stor del av det långsiktiga substansvärdet som bedöms vara hänförligt till aktieägare efter att andelen hänförligt till innehavare av hybridobligationer och innehav utan bestäm - mande inflytande räknats bort. Långsiktigt substansvärde per aktie Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktie - ägare dividerat med antalet utestående aktier per balansdagen. Långsiktigt substansvärde per aktie används för att belysa aktieägarnas andel av bolagets långsiktiga substansvärde hänförligt till aktieägarna per aktie. Projekteringsfastigheter Avser fastigheter för vidareutveckling. Resultat per aktie Periodens/årets resultat reducerat med under perioden räntebetalning på hybrid - obligation, i förhållande till det vägda genomsnittliga antalet utestående aktier under perioden. Resultat efter skatt per aktie används för att belysa aktieägarnas andel av bolagets resultat efter skatt per aktie. Räntetäckningsgrad Driftsöverskott minus kostnader för centrala administrationskostnader hänförliga till förvaltning i förhållande till räntenetto. I beräkningen exkluderas finansiella poster av engångskaraktär. Räntetäckningsgraden används för att belysa hur känsligt bolagets resultat är för ränteförändringar. Soliditet Eget kapital vid periodens utgång i förhål - lande till balansomslutning vid periodens utgång. Soliditeten används för att belysa Genovas finansiella stabilitet. Tillväxt förvaltningsresultat per aktie Periodens/årets förvaltningsresultat per aktie i förhållande till föregående års förvalt - ningsresultat per aktie. Uthyrningsbar yta Total yta i kvm som är tillgänglig för uthyrning. Överskottsgrad Driftsöverskott i förhållande till hyresintäkter. Överskottgrad är ett relevant nyckeltal för att mäta förvaltningens lönsamhet före det att finansiella intäkter och kostnader samt orealiserade värdeförändringar beaktats. 33Genova Delårsrapport januari–mars 2026 ===== SIDA 34 ===== Alternativa nyckeltal Belåningsgrad Mkr 31 mar 2026 31 mar 2025 31 dec 2025 Upplåning från kreditinstitut 5 183 4 695 5 137 Obligationslån 1 849 1 188 1 847 Konvertibla skuldebrev - 152 - Checkräkningskredit 24 22 43 Likvida medel -174 -117 -185 Totalt 6 882 5 939 6 842 Balansomslutning 12 213 11 197 12 343 Belåningsgrad, % 56,3 53,0 55,4 Räntetäckningsgrad Mkr Jan-mar 2026 Jan-mar 2025 Jan-dec 2025 Driftsöverskott 99 94 376 Central fastighetsförvaltning -8 -7 -26 Totalt 91 87 349 Finansnetto -58 -59 -225 Övr finansiella kostnader 7 9 29 Justerat finansnetto -51 -50 -197 Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 1,7 1,8 Tillväxt förvaltningsresultat Jan-mar 2026 Jan-mar 2025 Jan-dec 2025 Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,41 0,89 1,86 Tillväxt per år, % -54 43 20 Avkastning på eget kapital Mkr Jan-mar 2026 Jan-mar 2025 Jan-dec 2025 Resultat efter skatt R12 315 182 274 Genomsnittligt eget kapital 4 136 4 237 4 184 Avkastning på eget kapital, % 7,6 4,3 6,6 34 Genova Delårsrapport januari–mars 2026 ===== SIDA 35 ===== Förvaltningsresultat per aktie Mkr Jan-mar 2026 Jan-mar 2025 Jan-dec 2025 Förvaltningsresultat 28 52 131 Netto utbetald utdelning Hybridobligationen -8 -12 -46 Justerat förvaltningsresultat 19 40 85 Genomsnittligt antal aktier, tusental 46 976 45 613 45 729 Återköpt antal aktier, tusental -529 -600 0 Justerat antal aktier 46 446 45 013 45 729 Förvaltningsresultat hänförligt till aktieägarna per aktie, kr 0,41 0,89 1,86 Resultat per aktie Mkr Jan-mar 2026 Jan-mar 2025 Jan-dec 2025 Periodens resultat 89 69 274 Netto utbetald utdelning Hybridobligationen -8 -12 -46 Justerat resultat 81 57 228 Genomsnittligt antal aktier, tusental 46 976 45 613 45 729 Återköpt antal aktier, tusental -529 -600 0 Justerat antal aktier 46 446 45 013 45 729 Resultat per aktie, kr 1,74 1,27 4,99 Överskottsgrad Mkr Jan-mar 2026 Jan-mar 2025 Jan-dec 2025 Hyresintäkter 143 134 514 Driftsöverskott 99 94 376 Överskottsgrad, % 69,3 70,2 73,1 Soliditet Mkr 31 mar 2026 31 mar 2025 31 dec 2025 Eget kapital 4 067 4 205 4 223 Balansomslutning 12 212 11 197 12 343 Soliditet, % 33,3 37,6 34,2 35Genova Delårsrapport januari–mars 2026 ===== SIDA 36 ===== Substansvärde Mkr 31 mar 2026 31 mar 2025 31 dec 2025 Eget kapital enligt balansräkningen 4 067 4 205 4 223 Derivat enligt balansräkningen 0 21 46 Uppskjuten skatteskuld enligt balansräkningen 593 538 607 Uppskjuten skattefordran enligt balansräkningen -44 -71 -50 Långsiktigt substansvärde 4 617 4 693 4 825 Hybridobligation -300 -556 -495 Innehav utan bestämmande inflytande -753 -840 -763 Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägare 3 563 3 298 3 568 Antal aktier vid periodens utgång, tusental 46 976 45 613 46 976 Återköpt antal aktier, tusental -529 -600 0 Justerat antal aktier 46 446 45 013 46 976 Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 76,72 73,26 75,95 Ekonomisk uthyrningsgrad Mkr 31 mar 2026 31 mar 2025 31 dec 2025 Kontraktsvärde 550 510 545 Hyresvärde 597 554 591 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92 92 92 36 Genova Delårsrapport januari–mars 2026 ===== SIDA 37 ===== Kontakt Huvudkontor Smålandsgatan 12, 111 46 Stockholm genova.se Besöksadress 37Genova Delårsrapport januari–mars 2026 ===== SIDA 38 =====