===== SIDA 1 ===== Delårsrapport januari–juni / 2023 ===== SIDA 2 ===== Perioden januari–juni 2023 • Hyresintäkterna uppgick till 254,5 Mkr (185,7), en ökning med 37 procent. • Driftsöverskottet uppgick till 186,4 Mkr (132,3), en ökning med 41 procent. • Förvaltningsresultatet minskade med 57 procent till 24,1 Mkr (56,3), varav förvaltningsresultat hänförligt till aktieägarna uppgick till 15,2 Mkr (31,1), motsvarande -0,33 kr (0,74) per aktie. Minskningen hänför sig främst till negativa värdeförändringar på fastigheter i joint ventures om cirka -29 Mkr samt ökade räntekostnader. • Resultat efter skatt uppgick till -148,3 Mkr (342,5), motsvarande -4,89 kr (7,06) per aktie. • Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägarna minskade med 4 procent till 3 516,1 Mkr (3 649,5), motsvarande 77,09 kr (86,94) per aktie. Kvartalet april–juni 2023 • Hyresintäkterna uppgick till 125,6 Mkr (92,1), en ökning med 36 procent. • Driftsöverskottet uppgick till 95,5 Mkr (68,8), en ökning med 39 procent. • Förvaltningsresultatet minskade med 49 procent till 12,8 Mkr (25,4), varav förvaltningsresultat hänförligt till aktieägarna uppgick till –7,8 Mkr (11,9), motsvarande -0,17 kr (0,28) per aktie. Minskningen hänför sig främst till negativa värdeförändringar på fastigheter i joint ventures om cirka -10 Mkr samt ökade räntekostnader. • Resultat efter skatt uppgick till -106,6 Mkr (175,5), motsvarande -3,04 kr (3,87) per aktie. Jan-jun 2023 Jan-jun 2022 Apr-jun 2023 Apr-jun 2022 Jul 2022 -jun 2023 Jan–dec 2022 Hyresintäkter, Mkr 254,5 185,7 125,5 92,1 463,4 394,7 Driftsöverskott, Mkr 186,4 132,3 95,5 68,8 331,9 27 7,8 Förvaltningsresultat, Mkr 24,1 56,3 12,8 25,4 88,6 120,8 Förvaltningsresultat hänförligt till aktieägarna per aktie, kr -0,33 0,74 -0,58 0,28 0,41 1,53 Bostäder under byggnation, antal 1 825 863 825 863 825 1 006 Färdigställda bostäder, antal 181 – 89 - 360 179 Nettoinvestering, Mkr 142,2 515,1 515,1 484,7 346,3 719,2 Belåningsgrad, % 58,8 60,7 58,8 60,7 58,8 59,1 Soliditet, % 38,2 38,7 38,2 38,7 38,2 38,4 Räntetäckningsgrad, ggr 2 1,7 2,0 1,6 2,0 1,8 2,0 Långsiktigt substansvärde, Mkr 5 100,0 4 573,0 5 100,0 4 573,0 5 100,0 5 134,0 Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägarna, Mkr 3 516,1 3 649,5 3 516,1 3 649,5 3 516,1 3 584,1 Totalt antal utestående aktier, tusental 45 613 41 977 45 613 41 977 45 613 41 977 Långsiktigt substanvärde hänförligt till aktieägarna, kr per aktie 7 7,09 86,94 7 7,09 86,94 7 7,09 85,38 1) Inklusive 40 hotellrum. 2) Exklusive kostnader av engångskaraktär. Perioden i sammandrag 77,09 kr Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägarna per aktie 10 183 Mkr1 Fastighetsvärde 8 934 Bostadsbyggrätter 58,8 % Belåningsgrad 1) Varav pågående byggnation och planerade projekt om 2 183 Mkr. 2 Genova Delårsrapport januari–juni 2023 ===== SIDA 3 ===== Väsentliga händelser under och efter kvartalet Andra kvartalet • Under kvartalet färdigställdes 66 bostä- der i projekt Tryckeriet i Norrtälje med ett hyresvärde om cirka 6,0 Mkr. • I maj återköpte Genova obligationer till ett belopp om 115 Mkr av obligationslån med förfall den 30 september 2023. • I maj kommunicerades att Genova satt klimatmål som är validerade och publicerade av Science Based Target initiative. Målet är att minska bolagets utsläpp av växthusgaser med 42 pro- cent till 2030 från 2021 års nivåer inom scope 1 och scope 2, samt att mäta och minska utsläpp i scope 3. • I maj avtalade Genova om försäljning av fastigheten Gredelby 7:89 i centrala Knivsta. Försäljningen skedde till ett underliggande fastighetsvärde om 85 Mkr. Årligt hyresvärde uppgick till cirka 6,0 Mkr och återstående avtalstid var cirka 4,5 år. • Årsstämman beslutade att införa ett långsiktigt incitamentsprogram genom en riktad emission av teckningsoptio- ner med efterföljande överlåtelse till deltagarna. Händelser efter kvartalets utgång • I juli tecknades avtal om försäljning av två fullt uthyrda hotellfastigheter i Palma, Mallorca, för cirka 35 MEUR, motsvarande cirka 410 Mkr. Fastighe- terna som ej är av långsiktig strategisk karaktär för bolaget, är lågt belånade och avyttringen tillför Genova nettolik- viditet om cirka 350 Mkr som kommer användas för att minska bolagets skuldsättning. Frånträde är planerat till september 2023. Handelsmannen 1, Norrtälje 3 Genova Delårsrapport januari–juni 2023 ===== SIDA 4 ===== VD-kommentar Vi befinner oss i en utmanande tid med stigande räntor som tynger lönsamheten i branschen och leder till ökade avkastningskrav med minskade fastighetsvärden som följd. I denna marknadsmiljö är nyckeln för Genova att agera proaktivt och säkerställa en långsiktigt stabil balansräkning och god likviditet. Under och efter periodens utgång har vi tagit flera steg för att stärka vår finansiella ställning och minska räntekostnaderna. obligationslån med förfall i september 2024. Vår ambition är att fortsätta arbeta proaktivt med vår balansräkning och värna vår likviditet. Investeringar Under perioden har vi fortsatt att inves- tera i vår projektutveckling som framför allt består av nyproducerade hyresbostä- der i pågående projekt i Norrtälje, Enkö- ping, Upplands-Bro och Knivsta. Vi möter en oförändrat stark efterfrågan på de lägenheter vi utvecklar och vi märker av ett tydligare intresse för nyproducerade hyresbostäder på investerarmarknaden. I Knivsta påbörjades inflyttningar under andra kvartalet och resterande kommer successivt att färdigställas under 2023 och 2024. I Norrtälje flyttades totalt 66 bostäder in under första halvåret 2023. Inflyttningarna under 2023 bidrar till att stärka vår långsiktiga intjäning. Genovas affärsmodell som kombine- rar goda, stabila kassaflöden från förvalt- ningsfastigheter med lönsam projekt- utveckling ger oss en stabil grund att stå på, även i en utmanande marknad. Vår befintliga fastighetsportfölj med fokus på framför allt Stockholm och Uppsala genererar stabil intjäning. Avyttringarna under perioden har genererat likviditet och våra obligationsåterköp sänker våra räntekostnader. Samtidigt kontrollerar vi närmare 600 000 kvm mark med bety- dande övervärden som ej reflekteras i vår balansräkning. Bolaget har sedan starten 2006 vuxit med god lönsamhet och hög substanstillväxt. Vi är långsiktiga och fast beslutna att komma starka ur denna marknad när det vänder. Michael Moschewitz, VD ” Vi har tagit flera steg för att stärka vår finansiella ställning och minska räntekostnaderna.” Verksamheten fortsatte att utvecklas stabilt under första halvåret inom såväl fastighetsförvaltningen som projektut- vecklingen. Vi redovisar en god tillväxt i hyresintäkter med 37 procent och en ökning av driftnettot med 41 procent, främst som en effekt av ett större fastig- hetsbestånd och färdigställda projekt. Stigande räntekostnader samt framför allt negativa värdeförändringar i intres- sebolag, belastade förvaltningsresultatet som minskade till 24 Mkr jämfört med 56 Mkr föregående år. Vi värderar förvalt- ningsfastigheterna externt kvartalsvis och noterar negativa värdeförändringar om cirka 200 Mkr vilket främst är en följd av ökade avkastningskrav. Sam- mantaget påverkar detta substansvärdet per aktie negativt. Finansiering Arbetet med att säkerställa god likviditet och minska skuldsättningen har fortsatt under kvartalet. Vi har genomfört ett antal försäljningar som dels stärker vår balansräkning, dels minskar våra räntekostnader på årsbasis med cirka 50 Mkr. I maj såldes en förvaltnings- fastighet i Uppsala för 85 Mkr och efter periodens utgång tecknades avtal om försäljning av två hotellfastigheter i Palma, Mallorca, för cirka 410 Mkr. Fastigheterna, som inte utgör strategiskt innehav för bolaget, är lågt belånade vilket innebär tillskott av en betydande nettolikviditet om cirka 350 Mkr som kommer att användas för att ytterligare minska vår skuldsättning. Under första halvåret har obligationer om drygt 115 Mkr återköpts i obliga- tionen som förfaller i september 2023. Resterande obligationer om 410 Mkr kommer att lösas på förfallodagen. Där- efter har vi cirka 725 Mkr i ett utestående 4 Genova Delårsrapport januari–juni 2023 ===== SIDA 5 ===== Pågående projekt och projekteringsfastigheter Fastighetsvärde Totalt 2 183 Mkr 57% Hyresbostäder 16% Kommersiella fastigheter24% Bostadsrätter 4% Samhälls- fastigheter Byggrättsportfölj Uthyrbar yta Totalt 583 Tkvm 67% Hyresbostäder 6% Kommersiella fastigheter 4% Bostadsrätter 23% Samhälls- fastigheter Fastighetsvärde, Mdkr Förvaltningsresultat, Mkr 5,36 7,96 10,26 10,18 4,42 2,601,83 2017 2019 2020 2021 2022 2023 Q2 33,9 15,7 40,8 60,8 99,2 2018 120,8 24,1 Förvaltningsfastigheter Yta Kategori Fastighetsvärde Hyresvärde Geogra/f_i Fastighetsvärde Totalt 8 000 Mkr 44% Kommersiella fastigheter 56% Samhälls - fastigheter 1 1) Varav 236 hyresbostäder Förvaltningsfastigheter Pågående byggnation Planerade projekt I Palma, Spanien färdigställdes ett hotell 2021 och ytterligare ett hotell färdigställs 2023. I juli 2023 tecknades avtal om försälj ning av båda hotellen. Knivsta Uppsala Gävle Helsingborg BoråsGöteborg Lund Varberg Halmstad Malmö Enköping Västerås Nyköping Stockholm Norrtälje Genova – det personliga fastighetsbolaget Genovas affärsidé är att kombinera stabila kassaflöden från förvaltningsportföljen med kostnadseffek- tiv projektutveckling av främst hyresbostäder och samhällsfastigheter för egen långsiktig förvaltning. Genova är ett personligt fastighetsbolag som äger, förvaltar och utvecklar fastigheter långsiktigt, hållbart och med stort engagemang. Den stora portföljen av egna byggrätter säkerställer koncernens långsiktiga tillväxt och en fortsatt stabil utveckling av fastighetsbeståndet. Genovas huvudmark- nader Storstockholm och Uppsalaregionen kännetecknas av stark tillväxt, hög disponibel inkomst, hög utbildningsgrad och låg arbetslöshet. Bolaget äger fastigheter även på andra tillväxtorter, såsom Lund, och är verksamt i Västsverige genom dotterföretaget Järngrinden. 5 Genova Delårsrapport januari–juni 2023 ===== SIDA 6 ===== Genovas övergripande mål är att skapa värde för bolagets aktieägare. Under de närmaste åren bedöms detta bäst göras genom att återinvestera kassaflödet i verksamheten för att skapa ytterligare tillväxt genom investeringar i nybyggnation och befintliga fastigheter samt förvärv av fastigheter vilket kan medföra en låg eller utebliven utdelning på aktier. Långsiktigt ska utdelningen på aktierna uppgå till 50 procent av förvaltningsresultatet hänförligt till aktieägarna. Utdelningspolicy Långsiktigt substansvärde Uppnå en genomsnittlig årlig tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie om minst 20 procent (inklusive eventuella värdeöverföringar till aktieägarna) över en konjunkturcykel. Soliditet Soliditeten ska över tid uppgå till minst 35 procent. Räntetäckningsgrad Räntetäckningsgraden ska över tid överstiga 2,0 gånger. Förvaltningsresultat Uppnå en genomsnittlig årlig tillväxt i förvaltningsresultatet per aktie (före utdelning) om minst 20 procent över en konjunkturcykel. Belåningsgrad Belåningsgraden ska över tid understiga 65 procent. Finansiella mål Långsiktigt substans - värde per aktie, Kr Soliditet, % Räntetäckningsgrad , ggr Förvaltningsresultat per aktie, Kr Belåningsgrad, % Kr % 20 40 60 80 2019 2020 2021 2022 2023 Q2 20 40 60 80 Kr % -0,5 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 2019 2020 2021 2022 2023 R12 -20 0 20 40 60 80 100 Mål Mål Mål Mål Mål 45,2 % Genomsnittlig årlig tillväxt 2019-Q2 2023 38,2 % 30 juni 2023 1,7 ggr 30 juni 2023 94,6 % Genomsnittlig årlig tillväxt 2019-Q2 2023 58,8 % 30 juni 2023 % 10 20 30 40 50 2019 2020 2021 2022 2023 Q2 ggr 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 2019 2020 2021 2022 2023 Q2 % 20 40 60 80 100 2019 2020 2021 2022 2023 Q2 6 Genova Delårsrapport januari–juni 2023 ===== SIDA 7 ===== Pågående byggnation Pågående byggnation av egenproducerade bostäder ska uppgå till minst 1 000 bostäder per år vid utgången av år 2024. Fastighetsvärde Fastighetsbeståndets värde ska vid utgången av år 2025 uppgå till 20 miljarder kronor. Egenproducerade bostäder, antal Fastighetsvärde på balansdagen, Mdkr Hyresintäkter Hyresintäkterna från bostads- och samhällsfastigheter ska uppgå till minst 55 procent av Genovas totala hyresintäkter vid utgången av år 2023. Operativa mål Hyresintäkter, % Antal 200 400 600 800 1 000 1 200 2019 2020 2021 2022 2023 Q2 Mdkr 5 10 15 20 2019 2020 2021 2022 2023 Q2 Mål Mål Mål 54 % 30 juni 2023 825 30 juni 2023 10,2 Mdkr 30 juni 2023 % 10 20 30 40 50 60 2019 2020 2021 2022 2023 Q2 7 Genova Delårsrapport januari–juni 2023 ===== SIDA 8 ===== Miljöcertifiering All nyproduktion ska vara miljöcertifierad. Därutöver ska alla förvaltningsfastigheter som ägs och förvaltas långsiktigt (exkl Järngrindens) miljöcertifieras fram till utgången av år 2023. Förvaltningsfastigheter Byggnation Certifiering Certifierade Pågående Kvarstående/ Planerade Pågående planarbete Totalt Pågående Svanen 2 2 3 Green Building 2 2 Miljöbyggnad iDrift Silver 2 27 29 Brons 1 1 Certifieras ej 27 27 Summa 7 27 0 27 61 3 En utvärdering om miljöcertifiering av Järngrindens 21 förvaltningsfastigheter kommer att inledas under 2023. Grön finansiering Andelen grön finansiering avseende nyproduktion och förvaltningsfastigheter ska uppgå till 85 procent vid utgången av år 2023. Klimatmål Utsläpp av växthusgaser ska minska med 42 procent till 2030 från 2021 års nivåer inom scope 1 och scope 2. Utsläpp i scope 3 ska mätas och minskas. Målet har validerats och publicerats av Science Based Target initative. Hållbarhetsmål Nyproduktion, % Grön finansiering, % Hållbarhetsarbete Hållbarhetsstrategi Hållbarhetsstrategin är indelad i tre övergripande områden; att bygga och förvalta för framtidens miljö och klimat, långsiktig stadsutveckling samt att bedriva en hållbar affärsverksamhet. De tre områdena har i sin tur målsättningar som ses över kontinuerligt och fastställs minst en gång per år av styrelsen. Under 2022 utvecklade Genova konkreta delmål för att minska sina utsläpp, öka andelen befintliga fastigheter som är miljöcertifie- rade samt öka andelen grön finansiering. Grönt finansieringsramverk I december 2020 utformade Genova ett ramverk för grön finansiering i linje med Green Bond Principles framtagna av ICMA (International Capital Mar- ket Association). Detta dokument styr villkoren för hur likviden från gröna obligationer, gröna lån och andra typer av skuldebrev får användas. Genovas Gröna Finansieringsramverk och rela- terad information återfinns på bolagets webbplats genova.se. Miljöcertifiering Genovas långsiktiga mål är att miljöcerti- fiera samtliga nyproducerade fastigheter och långsiktigt förvaltade fastigheter i beståndet för att möta kund- och inves- terarkrav, minska vår negativa påverkan, öka vår positiva påverkan, öka värdet av fastigheten och möjliggöra bättre lånevillkor. Händelser under perioden Genovas har satt klimatmål som under kvartalet har validerats och publicerats av Science Based Target initative. Målet är att minska bolagets utsläpp av växthus- gaser med 42 procent till 2030 från 2021 års nivåer inom scope 1 och scope 2, samt att mäta och minska utsläpp i scope 3. Det nya klimatmålet kompletterar Genovas befintliga hållbarhetsmål som avser miljöcertifiering och grön finansiering. 32% Gröna hybrid- obligationer 23% Gröna banklån 45% Gröna obligationer % 20 40 60 80 100 2022 2023 Q2 2021 26% 23% 11% 27% 6% Mål Fördelning Grönt ramverk Andel grön finansiering Bolaget väljer att synliggöra de pågående nyproduktioner som vid färdigställande och slutplacering kommer att ha en grön klassificering. 8 Genova Delårsrapport januari–juni 2023 ===== SIDA 9 ===== Handelsmannen 1, Norrtälje 9 Genova Delårsrapport januari–juni 2023 ===== SIDA 10 ===== Förvaltningsfastigheter Fastighetsbeståndet Genovas bestånd av förvaltningsfastig- heter består av samhällsfastigheter och bostäder samt kommersiella fastigheter för handel, kontor och lager. För huvud- delen av Genovas befintliga förvaltnings- fastigheter planeras det för utveckling av framtida hyresbostäder i kombination med samhällsfastigheter, ofta i nya stadsdelar. Förvaltningsfastigheterna är i huvudsak belägna i Storstockholm, i Uppsalaregionen samt i västra Sverige. Genova arbetar löpande med att identifiera fastigheter som bidrar till att uppfylla de finansiella och operativa målen. Möjliga förvärvsobjekt omfattar både kassaflödesgenererande fastighe- ter, helt eller delvis uthyrda, och tomma byggnader med potential för utveckling och uthyrning. Genovas ambition är att fastigheterna som förvärvas även ska ge möjlighet att på sikt skapa byggrätter för framtida nybyggnadsprojekt. I juni frånträddes fastigheten Gre- delby 7:89 i centrala Knivsta. Årligt hyresvärde uppgår till cirka 6,0 Mkr och återstående avtalstid är cirka 4,5 år. Under kvartalet har en fastighet i Enköping omklassificerats till projek- teringsfastighet. Vid periodens utgång hade Genova ett helägt fastighetsbestånd bestående av totalt 82 förvaltningsfast- igheter till ett marknadsvärde om cirka 8 Mdkr fördelat på 365,6 Tkvm. Totalt fastighetsvärde med hänsyn tagen till tillträdda fastigheter, pågående nyan- läggningar samt joint ventures uppgår till cirka 11 Mdkr. Hyresavtal Vid periodens utgång hade Genova cirka 450 hyresavtal med en genomsnittlig återstående avtalslängd på 5,3 år samt 236 avtal för hyresbostäder. Av totala kontrakterade hyresintäk- ter uppgick andelen från bostäder och offentligt finansierade hyresgäster till cirka 54 procent. Om även dagligva- ruhandel inkluderas uppgick andelen till cirka 61 procent av kontrakterade hyresintäkter. Under andra kvartalet färdigställdes ytterligare 66 bostäder i projekt Tryck- eriet i Norrtälje med ett hyresvärde om cirka 6,0 Mkr. Utveckling värde förvaltningsfastigheter 30 juni 2023 Hyresintäkter per kvartal 30 juni 2023 Mkr 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 Q2 Mkr 20 40 60 80 100 120 140 2021 2022 20232020201920182017 10 Genova Delårsrapport januari–juni 2023 ===== SIDA 11 ===== Förfallostruktur hyresavtal 30 juni 2023 Antal hyresavtal Yta Tkvm Kontrak- terad hyra, Mkr Andel % Löptid 2023 80 4 12 2 2024 139 55 73 14 2025 83 67 100 20 2026 70 58 82 16 2027 25 18 28 5 >2027 53 105 188 37 Summa 450 307 482 95 Hyresbostäder 236 13 23 5 Totalt 626 320 505 100 Vakant 46 38 Totalt 366 543 Fördelning hyresintäkter 30 juni 2023 Hyresavtal Kontrakterad årshyra, Mkr Andel, % Samhällsservice 249 49 Bostäder 1 25 5 Livsmedel 35 7 Övrigt kommersiellt 196 39 Summa hyresintäkter 505 100 Genomsnittligt, vägd återstående löptid, år (10 största) 6,7 år Genomsnittligt, vägd återstående löptid, år (total portfölj) 5,3 år 1) Varav cirka 2,5 Mkr avser studentbostäder som förmedlas via ett hyreskontrakt. Förvaltningsfastigheter per geografi 30 juni 2023 Yta Kategori Fastighetsvärde Hyresvärde Geogra/f_i Förvaltningsfastigheter per fastighetskategori 30 juni 2023 Yta Kategori Fastighetsvärde Hyresvärde Geogra/f_i Hyresvärde Totalt 543 Mkr Hyresvärde Totalt 543 Mkr 49% Kommersiella fastigheter 51% Samhälls - fastigheter 1 Uthyrbar yta Totalt 365,6 Tkvm Uthyrbar yta Totalt 365,6 Tkvm 56% Kommersiella fastigheter 44% Samhälls - fastigheter 1 11% Övrigt 45% Storstockholm 23% Uppsala Fastighetsvärde Totalt 8 000 Mkr Fastighetsvärde Totalt 8 000 Mkr 46% Kommersiella fastigheter 54% Samhälls - fastigheter 1 12% Övrigt 49% Storstockholm 27% Uppsala 12% Väst 21% Väst 14% Väst 13% Övrigt 47% Storstockholm 26% Uppsala 1) Befintliga hyresbostäder ingår i kategorin Samhällsfastigheter. 11 Genova Delårsrapport januari–juni 2023 ===== SIDA 12 ===== Fastighetsbeståndet 30 juni 2023 Antal fastig - heter Uthyr - bar yta, kvm Fastighetsvärde Hyresvärde Uthyr- nings- grad, % Kontrak- terad års - hyra2, Mkr Fastighets- kostnader Driftsöverskott Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Per fastighetskategori 1 Kommersiella fastigheter 52 201 090 3 525 17 531 261 1 297 89,9 235 -67 -332 168 835 Samhällsfastigheter 3 30 164 510 4 475 27 200 282 1 715 95,9 271 -60 -363 211 1 282 Summa per fastighets - kategori 82 365 600 8 000 21 882 543 1 485 93,1 505 -127 -346 379 1 036 Per geografi Storstockholm 34 168 388 4 085 24 261 266 1 580 95,5 254 -59 -353 195 1 157 Uppsala 17 79 574 2 057 25 848 130 1 632 92,3 120 -34 -426 86 1 080 Väst 23 78 652 958 12 184 79 1 007 89,8 71 -18 -230 53 674 Övrigt 8 38 986 900 23 075 68 1 740 88,6 60 -15 -390 45 1 152 Summa per geografi 82 365 600 8 000 21 882 543 1 485 93,1 505 -127 -346 379 1 036 Varav Järngrinden 21 63 046 711 11 273 61 967 86,7 53 -13 -200 40 639 Pågående byggnation 973 Planerade projekt 1 210 Totalt enligt balansräkning 10 183 Närliggande färdigställda byggnationer 4 1 4 090 83 44 494 9 2 231 100 9 -2 -375 8 1 856 Totalt 83 369 690 10 266 552 1 493 93,2 514 -128 -346 386 1 045 Därutöver: Fastigheter ägda via JV 789 1) Baserat på fastighetens huvudsakliga användning. 2) Ej beaktat avtagande hyresrabatter om 12 Mkr. 3) Varav 239 hyresbostäder finns fördelat på åtta fastigheter. 4) Avser del av projekt Korsängen som kommer att vara färdigställda inom ett år. Fastighetsvärde vid färdigställande uppgår till 182 Mkr men per den 30 juni är motsvarande 99 Mkr upptaget i balansräkningen under pågående nyanläggningar. Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Genova ägde per periodens utgång med tillägg för förvärvade men ej tillträdda fastigheter samt närliggande färdigställda byggnatio - ner. Tabellen avspeglar fastigheternas intäkter och kostnader såsom de hade ägts under hela perioden. 12 Genova Delårsrapport januari–juni 2023 ===== SIDA 13 ===== Lillsätra 2, Stockholm Aktuell intjäningsförmåga I syfte att ge en bild av Genovas framtida bedömda intjäningsförmåga för förvalt- ningsverksamheten har nedanstående tabell upprättats. Intjäningsförmågan utgår från bolagets förvaltningsobjekt samt intjäningsförmågan från byggstar- tade pågående projekt i produktion efter att dessa färdigställts och inflyttning har skett. Det är viktigt att notera att den aktuella intjäningsförmågan inte ska jämställas med en prognos för de kommande tolv månaderna. Intjänings- förmågan innehåller exempelvis ingen bedömning av hyres-, vakans- eller ränteförändringar. Hyresvärdet för respektive förvalt- ningsobjekt och pågående projekt i produktion som inkluderas i aktuell intjäning framgår av avsnitten ”Förvalt- ningsfastigheter" och "Projektutveckling” i delårsrapporten. Hyresintäkter baseras på hyresvärde på årsbasis med avdrag för vakanta ytor. Fastighetskostnader är bedömningar av normaliserade kostnader Bedömd intjäningsförmåga per 30 juni 2023 Mkr Förvaltnings- fastigheter Genova Förvaltnings- fastigheter Järngrinden Summa Förvaltnings- fastigheter Pågående byggnation Summa Hyresvärde 482 61 543 80 623 Vakans -30 -8 -38 0 -38 Hyresintäkter 452 53 505 80 585 Fastighetskostnader -114 -13 -127 -12 -139 Driftsöverskott 338 40 379 68 447 Central administration fastighetsförvaltning -17 -4 -21 0 -21 Genovas andel av förvaltningsresultat från JV 12 4 16 4 20 Finansnetto -218 -20 -238 -53 -291 Förvaltningsresultat 115 20 135 19 154 på helårsbasis. Centrala administrations- kostnader avser kostnader hänförliga till fastighetsförvaltningen och baseras på bedömda kostnader för kommande tolv- månadersperiod, rensat för eventuella kostnader av engångskaraktär. Finansnettot har beräknats utifrån aktuell räntebärande nettoskuld. Ränta på likvida medel erhålls ej och ränta på den räntebärande skulden har beräknats utifrån genomsnittsräntan vid periodens utgång. 13 Genova Delårsrapport januari–juni 2023 ===== SIDA 14 ===== Projektutveckling Genovas organiska tillväxt sker genom projektutveckling av hyresbostäder, samhällsservice och kommersiella lokaler där projektportföljen i huvudsak hänför sig till egenutvecklade byggrät- ter tillskapade från egna förvaltnings- fastigheter med befintligt kassaflöde. Genova är därmed aktivt i hela kedjan av fastighetsinvesteringar – från förvärv till förvaltning, projektutveckling och byggnation där projekten ofta inklude- rar att bidra kring utvecklingen av nya stadsdelar. Pågående byggnation Genovas pågående projekt utgörs av hyresrätter i Norrtälje, Knivsta, Enkö- ping och Upplands-Bro samt byggnation av ett hotell i Palma, Mallorca. Järngrindens pågående projekt utgörs av bostadsrätter i Mark. Färdigställda projekt på våra kärnmarknader kommer ägas och förvaltas av Genova. I Norrtälje är det första kvarteret fär- digställt och inflyttat. Det andra kvarte- ret, som är i produktion, innehåller 240 hyresbostäder. Projektet Segerdal är beläget i centrala Knivsta i direkt anslutning till tågsta- tionen. Projektet genomförs i ett joint venture med Redito och de första inflytt- ningarna har påbörjats under andra kvartalet 2023. Projektet Korsängen i centrala Enköping ligger i direkt anslutning till Genovas förvaltningsfastigheter Krydd- gården 6:3 och Kryddgården 6:5. Genova bygger 160 hyresbostäder som kommer färdigställas under nästa år. I Palma, Mallorca, färdigställs ett hotell innehållande 40 rum med inflytt- ning under det tredje kvartalet 2023. Projektet är beläget centralt i Palma och är uthyrt till Nobis som också hyr det under 2021 färdigställda hotellet i samma område. Efter periodens slut tecknades avtal om avyttring av båda dessa hotell med planerat frånträde i september 2023. Genovas stadsutvecklingsprojekt Viby, beläget i centrala Brunna i Upp- lands-Bro, byggstartades under fjärde kvartalet 2022. Den första etappen omfattar 131 bostäder, en livsmedelsbu- tik och en grundskola F-9. Genova har tecknat avsiktsförklaringar med Axfood och Raoul Wallenbergskolan för att driva verksamhet i lokalerna. Totalt kommer projekt Viby omfatta omkring 850 bostä- der samt service. Projektet delägs till 30 procent av fastighetsbolaget K2A. Järngrinden har under perioden frånträtt ett hyresrättsprojekt innehål- landes 92 hyresbostäder och ett bostads- rättsprojekt med 23 bostadsrätter, båda belägna i Borås. Järngrindens pågående projekt i Mark omfattar 13 bostadsrätter och projekten kommer att färdigställas och frånträdas under 2023. Utöver detta har Järngrinden ett pågående projekt i Borås via joint ventures omfattande 24 bostadsrätter. Byggrättsportföljen I syfte att illustrera värdet på Genovas byggrättsportfölj upplyser Genova om ett bedömt övervärde. Övervärdet tar sin utgångspunkt i ett externt bedömt mark- nadsvärde på de outnyttjade byggrät- terna under planerade projekt. Detta kan vara relevant för det fall Genova ej skulle fullfölja sin affärsplan och exploatera byggrätterna utan i stället avyttra dem. CBRE:s marknadsvärdering per 30 juni av de framtida byggrätterna uppgår till cirka 3,4 Mdkr. Befintliga byggnader på dessa fastigheter, som i förekommande fall kommer behöva rivas i samband med exploatering, samt upparbetad inves- tering för planerade projekt har per 30 juni ett bokfört värde om cirka 2,0 Mdkr. Det innebär att övervärdet i koncernens byggrättsportfölj bedöms uppgå till cirka 1,4 Mdkr. Detta övervärde reflekteras ej i Genovas balansräkning. Järngrindens byggrätter har inte externvärderas och är exkluderade ur det övervärde som Genova bedömer finns utöver balansräkningen. Ambitionen framöver är att Järngrindens byggrätter ska externvärderas för att även illustrera Järngrindens övervärde som en del av Genovakoncernen långsiktigt. 8 934 Antal bostadsbyggrätter 1,4 Mdkr Övervärde byggrättsportfölj 977 Mkr Bedömt hyresvärde 14 Genova Delårsrapport januari–juni 2023 ===== SIDA 15 ===== Gredelby 21:1, Knivsta Projektutveckling per geografi 30 juni 2023 Yta Kategori Fastighetsvärde Hyresvärde Geogra/f_i Projektutveckling per fastighetskategori 30 juni 2023 Yta Kategori Fastighetsvärde Hyresvärde Geogra/f_i Hyresvärde Totalt 977 Mkr Hyresvärde Totalt 977 Mkr 87% Hyresbostäder 5% Kommersiella fastigheter 8% Samhälls- fastigheter 38% Storstockholm Uthyrbar yta Totalt 583 Tkvm 67% Hyresbostäder 23% Bostadsrätter 4% Kommersiella fastigheter 6% Samhälls- fastigheter Uthyrbar yta Totalt 583 Tkvm 6% Övrigt 42% Storstockholm 22% Uppsala 30% Väst Fastighets-/Projektvärde Totalt 29 908 Mkr Fastighets-/Projektvärde Totalt 29 908 Mkr 63% Hyresbostäder 28% Bostadsrätter 3% Kommersiella fastigheter 6% Samhälls- fastigheter 48% Storstockholm 6% Övrigt 19% Uppsala 27% Väst 7% Övrigt 26% Uppsala 29% Väst 15 Genova Delårsrapport januari–juni 2023 ===== SIDA 16 ===== Information om pågående byggnation och planerade projekt i delårsrapporten är baserad på bedömningar om storlek, inriktning och omfattning samt när i tiden projekt bedöms startas och färdigställas. Vidare baseras informationen på bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde. Bedömningarna och antaganden ska inte ses som en prognos. Bedömningar och antaganden innebär osäkerhetsfaktorer både avseende projektens genomförande, utformning och storlek, tidsplaner, projektkostnader samt framtida hyresvärde. Informationen om pågående byggnation samt planerade projekt omprövas regelbundet och bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående byggnationer färdigställs eller tillkommer samt att förutsättningar förändras. För projekt som ej byggstartats har finansiering ej upphandlats, vilket innebär att finansiering av planerade projekt är en osäkerhetsfaktor. Pågående byggnation 30 juni 2023 Projekt Kommun Kategori Byggstart Planerat färdig- ställande Antal bostäder Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde 1 Hyresvärde Investering, Mkr Bokfört värde2, MkrBostäder Lokaler Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Bedömd Upp- arbetad Handelsmannen 1 Norrtälje Hyresbostäder Q4 2019 Q4 2023/ Q2 2024 246 12 752 - 601 47 130 25 1 933 526 290 306 Segerdal 3 Knivsta Hyresbostäder Q4 2020 Q3 2023/ Q1 2025 116 7 289 323 380 49 921 17 2 274 350 177 - Korsängen Enköping Hyresbostäder Q1 2021 Q1/Q3 2024 160 8 031 244 389 47 009 19 2 283 381 193 198 Hotell Can Oliver 4 Palma Kommersiella fastigheter Q2 2021 Q3 2023 40 3 300 - 246 74 681 13 3 800 263 247 230 Viby, Etapp 1 5 Upplands-bro Hyresbostäder Q4 2022 Q2 2026 131 8 728 1 693 492 47 213 22 2 132 429 87 87 Viby, Etapp 1 5 Upplands-bro Samhällsfastigheter Q4 2022 Q2 2026 - - 5 670 306 54 000 15 2 600 238 41 41 Järngrinden 6 Borås Egen förvaltning 72 4 048 - 150 36 993 6 1 600 134 - - Järngrinden 6 Borås BRF 60 2 484 - 148 59 402 - - 122 112 112 Summa pågående byggnationer 825 46 633 7 930 2 712 49 704 117 2 243 2 443 1 148 973 1) Avser verkligt värde på investeringen vid färdigställande. 2) Avser endast helägda projekt. Bokförda värden hänförligt till delägda projekt visas under andelar i joint ventures och intressebolag i balansräkningen. 3) Projekt Segerdal delägs av Genova 50 procent och Redito 50 procent. I tabellen framgår endast det som motsvarar Genovas ekonomiska ägarandel. Under kvartalet har 52 lägenheter färdigställts och övergått till förvaltning (Genovas ekonomiska ägarandel motsvarar färdigställande av 26 lägenheter). 4) Hotell Can Oliver är avtalat om avyttring och kommer att frånträdas under Q3. 5) Projekt Viby delägs av Genova 70 procent och K2A 30 procent. I tabellen framgår hela projektvärdet då projektet konsolideras i Genovas koncernredovisning. 6) Järngrinden är ett dotterbolag där Genova äger 51 procent. I tabellen redovisas Järngrindens helägda samt ekonomiska andel av delägda projekt under produktion. 7) Varav 23 lägenheter är färdigställda och kommer att överlämnas till bostadsrättsföreningen under nästa kvartal. I tabellen framgår endast det antal bostäder, yta, fastighets- och hyresvärde samt investeringsbelopp som motsvarar Genovas ekonomiska ägarandel för delägda fastigheter. Fastigheter där Genova äger mer än 50 procent redovisas som helägda. Projekt inom Genovas dotterföretag Järngrinden redovisas enligt samma princip. Handelsmannen 1, Norrtälje 16 Genova Delårsrapport januari–juni 2023 ===== SIDA 17 ===== Planerade projekt 30 juni 2023 Projekt Antal bostäder Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde 1 Hyresvärde Investering, Mkr Bokfört värde2, MkrBostäder Lokaler Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Bedömd Upp- arbetad Per kategori Hyresbostäder 6 079 352 422 - 16 951 48 099 765 2 172 14 493 613 665 Samhällsfastigheter 185 14 415 15 751 1 357 44 973 64 2 125 1 122 46 46 Kommersiella fastigheter - - 15 574 550 40 072 31 2 228 541 93 96 Bostadsrätter 1 845 130 647 - 8 339 63 827 - - 6 734 375 403 Summa per kategori 8 109 497 484 31 325 27 196 51 609 860 2 164 22 891 1 127 1 210 Per geografiskt område - Egen förvaltning Storstockholm 2 028 115 964 17 292 7 151 53 661 315 2 365 6 049 322 362 Uppsala 1 590 86 495 12 065 4 434 45 361 214 2 168 3 776 139 149 Väst 2 121 137 043 1 968 6 075 44 029 276 1 984 5 274 221 221 Övrigt 525 27 335 - 1 198 43 831 55 2 028 1 057 70 75 Summa per geografi 6 264 366 837 31 325 18 858 47 584 860 2 164 16 156 752 807 Per geografiskt område - Bostadsrätter Storstockholm 1 171 82 448 - 5 775 70 045 - - 4 598 221 248 Uppsala 219 11 030 - 591 53 584 - - 494 16 16 Väst 415 32 419 - 1 745 53 816 - - 1 433 136 136 Övrigt 40 4 750 - 228 48 000 - - 209 2 2 Summa per geografi 1 845 130 647 - 8 339 63 827 - - 6 734 375 403 Per geografiskt område - Egen förvaltning och bostadsrätter Storstockholm 3 199 198 412 17 292 12 926 59 924 315 2 365 10 647 543 610 Uppsala 1 809 97 525 12 065 5 025 46 195 214 2 168 4 271 155 165 Väst 2 536 169 462 1 968 7 820 45 891 276 1 984 6 707 357 357 Övrigt 565 32 085 - 1 426 44 448 55 2 028 1 266 72 77 Summa egen förvaltning och bostadsrätter per geografi 8 109 497 484 29 477 27 196 51 609 860 2 164 22 891 1 127 1 210 Varav Järngrinden 2 063 130 292 1 038 6 160 46 902 197 1 995 5 194 357 357 1) Avser verkligt värde på investeringen vid färdigställande. 2) Bokfört värde i helägda projekt. Bokförda värden hänförligt till delägda projekt visas under andelar i joint ventures och intressebolag i balansräkningen. I tabellen framgår endast det antal bostäder, yta, fastighets- och hyresvärde samt investeringsbelopp som motsvarar Genovas ekonomiska ägarandel för delägda fastigheter. Fastigheter där Genova äger mer än 50% redovisas som helägda. Planerade projekt inom Genovas dotterföretag Järngrinden redovisas enligt samma princip. Planerade projekt per planskede, uthyrbar yta 30 juni 2023 Programarbete Planbesked Samråd Granskning Antagen detaljplan Kvm 20 000 40 000 60 000 80 000 100 000 120 000 Hyresbostäder Samhällsfastigheter Kommersiella fastigheter Bostadsrätter 17 Genova Delårsrapport januari–juni 2023 ===== SIDA 18 ===== Joint Ventures och intresseföretag En del av Genovas verksamhet är också investeringar i joint ventures och intresse- företag för att på så sätt få tillgång till fler attraktiva kassaflödesgenererande förvaltningsfastigheter med möjlighet till projektutveckling av hyresbostäder, sam- hällsservice och kommersiella lokaler. Per den 30 juni 2023 ägde Genova andelar i fyra joint ventures samt ägde indirekt andelar i ett antal intresse - företag via ägandet i Järngrinden. Under perioden har Genova avyttrat sin andel i GenovaFastator till Fastator. De gemen- samt ägda bolagen innehar totalt 17 kassa flödesgenererande fastigheter med ett sammanlagt fastighetsvärde om cirka 1 578 Mkr varav Genovas andel uppgår till cirka 789 Mkr. Genovas andel av antalet bostadsbygg- rätter uppgår till cirka 1 400 fördelat på cirka 93 Tkvm. Resultat från andelar i joint ventures och intresseföretag har påverkats av negativa värdeförändringar om cirka 29 Mkr. Genovas andel av joint ventures och intresseföretag 30 juni 2023 Namn Andel, % Bokfört värde, Mkr Geografi Fastighetsförvaltning Projektutveckling Antal fastigheter Andel av fastighetsvärde Antal bostäder Uthyrningsbar yta, Tkvm Andel av Järngrindens intressebolag 49 261 Västsverige 5 256 400 25 SBBGenova Gåshaga 50 113 Stockholm 1 200 385 23 SBBGenova Nackahusen 50 87 Stockholm 4 224 192 12 GenovaRedito 50 73 Knivsta 2 14 142 9 Greenova 50 8 Stockholm 5 95 285 24 542 17 789 1 404 93 Korsängen 20:47, Enköping 18 Genova Delårsrapport januari–juni 2023 ===== SIDA 19 ===== Totalresultat för koncernen Mkr Jan-jun 2023 Jan-jun 2022 Apr-jun 2023 Apr-jun 2022 Jul 2022 -jun 2023 Jan–dec 2022 Hyresintäkter 254,5 185,7 125,5 92,1 463,4 394,7 Driftskostnader -51,0 -40,5 -20,6 -17, 2 -94,6 -84,1 Underhållskostnader -11,5 -8,8 -6,7 -4,0 -26,4 -23,7 Fastighetsskatt -5,6 -4,1 -2,8 -2,1 -10,5 -9,1 Summa Fastighetskostnader -68,0 -53,4 -30,0 -23,3 -131,5 -116,9 Driftsöverskott 186,4 132,3 95,5 68,8 331,9 27 7,8 Central administration fastighetsförvaltning -11,5 -11,4 -4,9 -5,8 -23,2 -23,2 Central administration projektutveckling -18,7 -13,9 -8,0 -7,1 -33,1 -28,3 Resultat från andelar i joint ventures och intresseföretag -18,6 17,4 -8,3 4,4 3,3 39,3 Finansnetto -113,5 -68,1 -61,5 -34,9 -190,2 -144,9 Förvaltningsresultat 24,1 56,3 12,8 25,4 88,6 120,8 Resultat från nyproduktion bostäder 43,0 – 10,4 – 32,6 0,0 Övriga intäkter – 0,6 0,0 0,2 2,0 2,6 Övriga kostnader -2,2 – – – -2,2 – Värdeförändringar fastigheter -302,9 370,0 -205,6 199,8 -474,1 198,7 Värdeförändringar derivat 36,3 – 36,0 – 36,3 – Valutakurseffekter fastigheter 19,5 3,8 15,5 0,8 17,8 2,2 Resultat före skatt -182,2 430,7 -130,9 226,2 -288,6 324,2 Inkomstskatt 33,8 -88,2 24,3 -50,7 53,7 -68,3 Periodens resultat -148,3 342,5 -106,6 175,5 -234,9 255,9 Övrigt totalresultat för perioden – – – – – – Summa totalresultat för perioden -148,3 342,5 -106,6 175,5 -234,9 255,9 Periodens resultat hänförligt: Moderbolagets aktieägare -182,5 321,7 -117,8 175,9 -280,7 223,5 Innehav utan bestämmande inflytande 34,2 20,8 9,6 -0,4 45,8 32,5 Summa totalresultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare -182,5 321,7 -117,8 175,9 -280,7 223,5 Innehav utan bestämmande inflytande 34,2 20,8 9,6 -0,4 45,8 32,5 Resultat per aktie före och efter utspädning, kr 1 -4,89 7,06 -3,04 3,87 -7,97 3,98 Antal aktier vid periodens utgång, tusental 45 613 41 977 45 613 41 977 45 613 41 977 Genomsnittligt antal aktier, tusental 45 391 41 977 45 613 41 977 43 661 41 977 1) Resultat i relation till genomsnittligt antal stamaktier efter betalning för hybridobligation. 19 Genova Delårsrapport januari–juni 2023 ===== SIDA 20 ===== Resultatanalys Belopp inom parentes avser perioden januari–juni 2022. Hyresintäkter Koncernens hyresintäkter uppgick under perioden till 254,5 Mkr (185,7). Ökningen motsvarar en tillväxt i hyresintäkterna om 37 procent. Hyresintäkterna för det andra kvartalet uppgår till 125,5 Mkr (92,1). Tillväxten i hyresintäkterna hänför sig främst till ett växande fastighetsbestånd. Intäkterna från jämförbart bestånd är 16,7 Mkr högre jämfört med föregående år, vilket främst är en följd av 2023 års inflationsjustering och högre hyrestillägg avseende energi. Den ekonomiska uthyrningsgraden vid perioden utgång uppgick till 93,1 procent (95,1). Utveckling intäkter Mkr Jan–jun 2023 Jan–jun 2022 Föränd- ring, % Jämförbart bestånd 194,9 178,2 9 Tillkomna fastigheter 57, 2 3,2 e/t Sålda fastigheter 2,4 4,3 e/t Hyresintäkter 254,5 185,7 37 Kommersiella fastigheter 122,1 80,9 51 Samhällsfastigheter 132,4 104,8 26 Hyresintäkter 254,5 185,7 37 Fastighetskostnader Fastighetskostnader i form av drifts- och underhållskost- nader samt fastighetsskatt ökade under perioden till -68,0 Mkr (-53,4), vilket motsvarar en ökning på cirka 27 procent. Kvartalets fastighetskostnader uppgår till -30,0 Mkr (-23,3). Ökningen i fastighetskostnader förklaras främst av att Genova förvaltar ett större fastighetsbestånd i jämförelse med föregå- ende år samt högre energikostnader. Utveckling fastighetskostnader Mkr Jan–jun 2023 Jan–jun 2022 Föränd- ring, % Jämförbart bestånd -53,8 -51,9 4 Tillkomna fastigheter -13,9 -0,7 e/t Sålda fastigheter -0,3 -0,8 e/t Fastighetskostnader -68,0 -53,3 27 Kommersiella fastigheter -32,8 -26,7 23 Samhällsfastigheter -35,3 -26,7 32 Fastighetskostnader -68,0 -53,4 27 Fastighetskostnader årstakt per kvm Kr/kvm Kommer siella fastigheter Samhälls- fastigheter Totalt Drift -253 -319 -283 Underhåll -34 -37 -36 Fastighetsskatt -45 -7 -28 Totalt -332 -363 -346 Driftsöverskott Driftsöverskottet ökade under perioden till 186,4 Mkr (132,3), vilket motsvarar en ökning på 41 procent. Överskottsgraden för perioden uppgick till 73,3 procent, vilket är högre jäm- fört med motsvarande period föregående år då den uppgick till 71,2 procent. Den högre överskottsgraden är en effekt av inflationsjustering av hyresintäkter samt fastigheter tillkomna under föregående och innevarande år genom färdigställda projekt och förvärv. Kvartalets driftsöverskott uppgår till 95,5 Mkr (68,8 Mkr) med en överskottsgrad på 76,1 procent (74,7). Central administration Centrala administrationskostnader är fördelade på fastig- hetsförvaltning och projektutveckling. De totala centrala administrationskostnaderna uppgick under året till 30,2 Mkr (25,3), vilket motsvarar en ökning om 19 procent. Ökningen är framför allt ett resultat av den växande verksamheten inklu- sive förvärvet av Järngrinden. Central administration Mkr Jan–jun 2023 Jan–jun 2022 Fastighetsförvaltning Övriga externa kostnader -1,9 -5,0 Personalkostnader -8,4 -4,9 Avskrivningar och leasing -1,2 -1,5 Central administration fastighetsförvaltning -11,5 -11,4 Projektutveckling Övriga externa kostnader -3,1 -6,1 Personalkostnader -13,7 -6,0 Avskrivningar och leasing -1,9 -1,8 Central administration projektutveckling -18,7 -13,9 Resultat från andelar i joint ventures och intresseföretag I posten redovisas resultateffekten av Genovas fastigheter som ägs via joint ventures. Resultat från andelar i joint ventures har under perioden uppgått till -18,6 Mkr (17,4) och avser resultat från den löpande driften och värdeförändringar samt avyttring av GenovaFastator. Den negativa resultateffekten jämfört med 2022 om cirka -29 Mkr är hänförlig till värdeför- ändringar på fastigheter.20 Genova Delårsrapport januari–juni 2023 ===== SIDA 21 ===== Finansnetto Finansnettot uppgick till -113,5 Mkr (-68,1) i den växande fastighetsförvaltningen och projektverksamheten som finan- sieras via banklån och obligationslån. Projektverksamheten omfattar pågående nyanläggningar, kommande projekt och investeringar i joint ventures. De räntekostnader som är hän- förliga till fastighetsförvaltningen är en löpande kostnad som belastar finansnettot. Finansieringen av projektverksamheten är däremot en del av anskaffningskostnaden och aktiveras på respektive projekt och belastar inte resultatet. Under perioden har 52,8 Mkr aktiverats hänförligt till projekt- verksamheten. I nuläget är bedömningen att den årliga aktive- ringen hänförlig till projektverksamheten kommer att uppgå till cirka 25-30 procent av koncernens totala räntekostnader. Genomsnittlig ränta per balansdagen uppgick till 5,5 pro- cent (6,1 procent inklusive obligationslån och byggnadskredi- tiv). Bland finansiella kostnader under perioden ingår -9,2 Mkr (-7,2) som avser kostnader för upptagande av lån som periodi- seras över lånens löptid. Räntetäckningsgraden för perioden uppgick till 1,7 ggr (2,0). I räntetäckningsgraden har kostnader av engångskaraktär exkluderats. Finansnetto Mkr Jan–jun 2023 Jan–jun 2022 Ränteintäkter 16,1 1,5 Räntekostnader lån -118,7 -62,0 Räntekostnader leasing -0,8 -0,8 Övriga finansiella kostnader -10,0 -6,8 Finansnetto -113,5 -68,1 Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet uppgick under perioden till 24,1 Mkr (56,3), vilket är en minskning med 57 procent. Minskningen är hänförlig till negativa värdeförändringar på fastigheter i joint ventures om cirka 29 Mkr samt ökade räntekostnader men kompenserades av ett högre driftöverskott. Resultat från nyproduktion bostäder I januari frånträddes ett av Järngrindens hyresrättsprojekt utanför Borås med en resultateffekt om 32,6 Mkr. Projektet bestod av 92 nyproducerade hyresrätter. I juni färdigställdes och avyttrats Järngrindens bostads- rättsprojekt i Borås med en resultateffekt om 10,4 Mkr. Projek- tet bestod av 23 nyproducerade lägenheter. Värdeförändringar fastigheter Ökade avkastningskrav om i genomsnitt cirka 50 punkter har under perioden påverkat värden negativt. Värdeförändringar fastigheter Mkr Jan–jun 2023 Jan–jun 2022 Förändring driftnetto -39,1 38,2 Pågående byggnation -41,3 120,3 Mark-och outnyttjade byggrätter -52,3 137,7 Förändring avkastningskrav -160,2 23,6 Förvärv - 50,2 Försäljningar -10,1 - Värdeförändringar fastigheter -302,9 370,0 Värdeförändringar derivat Posten består huvudsakligen av förändringar av verkligt värde på en ränteswap om 800 Mkr. Skatt Redovisad skatt uppgick till 33,8 Mkr (-88,2) och hänför sig i huvudsak till uppskjuten skatt på värdeförändringar. Både aktuell och uppskjuten skatt har beräknats utifrån en nomi- nell skattesats om 20,6 procent. Kvarvarande underskotts- avdrag kan beräknas till cirka 404 Mkr (377) samt obeskattade reserver om cirka 85 Mkr (73). Som uppskjutna skatteskulder redovisas full nominell skatt om 20,6 procent av skillnaden mellan redovisat och skattemässigt värde med avdrag för den skatt som är hänförlig till tillgångsförvärv. Skatteberäkning Mkr Jan–jun 2023 Jan–jun 2022 Resultat före skatt -182,2 430,7 Skattesats % 20,6 20,6 Skatt enligt gällande skattesats 37,5 -88,7 Ej skattepliktiga intäkter 12,8 3,6 Ej avdragsgilla kostnader -7,0 -4,2 Ej avdragsgillt räntenetto -26,8 - Avdragsgilla kostnader ej med i resultatet 12,3 - Skattepliktiga intäkter ej med i resultatet -0,1 - Återföring vid fastighetstransaktioner - 1,1 Justering uppskjuten skatt avseende tidigare år 0,7 - Förändring i skattemässiga underskott 2,1 - Övrigt 2,3 - Periodens skatt enligt resultaträkningen 33,8 -88,2 Uppskjutna skatteskulder, netto Mkr Jan–jun 2023 Jan–jun 2022 Temporära skillnader fastigheter -560,5 -554,9 Obeskattade reserver -17,6 -15,1 Summa uppskjutna skatteskulder -578,0 -570,0 Underskottsavdrag 83,3 7 7,7 Summa uppskjutna skattefordringar 83,3 7 7,7 Uppskjutna skatteskulder, netto -494,7 -492,3 Periodens resultat Periodens resultat uppgick till -148,3 Mkr (342,5). Jämfört med 2022 har driftsöverskottet ökat och förvaltningsresultatet minskat under första halvåret 2023. Värdeförändringarna, med avsättning för uppskjuten skatt har minskat vilket gör att Genova redovisar ett resultat efter skatt för perioden som är lägre än motsvarande period 2022. 21 Genova Delårsrapport januari–juni 2023 ===== SIDA 22 ===== Balansräkning för koncernen Mkr 30 jun 2023 30 jun 2022 31 dec 2022 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Goodwill 202,9 - 202,9 Förvaltningsfastigheter 7 999,9 7 596,2 8 183,2 Pågående nyanläggningar 860,9 1 119,5 860,5 Projekteringsfastigheter 1 209,7 132,7 1 023,2 Övriga materiella anläggningstillgångar 18,3 - 18,9 Nyttjanderättstillgångar 7,4 30,5 32,6 Inventarier 5,1 3,3 4,7 Uppskjutna skattefordringar 83,3 7 7,7 81,1 Andelar i joint ventures och intresseföretag 542,5 848,2 556,1 Derivat 42,2 - - Övriga långfristiga fordringar 292,4 278,4 301,1 Summa anläggningstillgångar 11 264,5 10 086,5 11 264,2 Omsättningstillgångar Pågående bostadsprojekt 112,3 - 197,0 Hyresfordringar och kundfordringar 73,3 19,2 33,3 Övriga fordringar 166,6 183,6 186,5 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 7 7,5 41,7 38,4 Likvida medel 374,0 201,9 257,7 Summa omsättningstillgångar 803,7 446,4 712,9 SUMMA TILLGÅNGAR 12 068,1 10 532,9 11 97 7,1 EGET KAPITAL Summa totalresultat för perioden Aktiekapital 54,7 50,4 50,4 Övrigt tillskjutet kapital 1 652,6 1 459,5 1 459,5 Balanserat resultat inklusive periodens resultat 1 314,1 1 647,3 1 535,7 Hybridobligation 800,0 800,0 800,0 Innehav utan bestämmande inflytande 783,9 123,5 749,8 Summa eget kapital 4 605,3 4 080,7 4 595,5 SKULDER Långfristiga skulder Upplåning från kreditinstitut 4 816,6 3 952,0 4 151,1 Obligationslån 721,6 1 262,4 742,0 Leasingskuld 30,1 25,2 29,5 Övriga långfristiga skulder 62,9 3,1 63,0 Uppskjutna skatteskulder 578,0 570,0 619,5 Summa långfristiga skulder 6 209,2 5 812,7 5 605,2 Kortfristiga skulder Upplåning från kreditinstitut 373,6 361,8 901,2 Obligationslån 416,7 5,9 533,2 Checkräkningskredit 36,6 - 0,0 Leverantörsskulder 122,7 80,5 93,9 Leasingskuld 2,9 5,3 4,8 Aktuella skatteskulder 14,2 5,2 11,2 Övriga skulder 176,8 47,6 130,7 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 110,2 133,2 101,4 Summa kortfristiga skulder 1 253,7 639,5 1 776,4 SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 12 068,1 10 532,9 11 97 7,1 22 Genova Delårsrapport januari–juni 2023 ===== SIDA 23 ===== Koncernens rapport över förändringar i eget kapital Hänförligt till moderbolagets aktieägare Mkr Antal utestående aktier, tusental Aktie- kapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserat resultat inkl. periodens resultat Hybrid - obligation Innehav utan bestäm - mande inflytande Summa eget kapital Ingående balans per 1 januari 2022 41 977 50,4 1 459,5 1 353,4 700,0 102,6 3 665,9 Totalresultat Årets resultat 223,5 32,5 255,9 Övrigt totalresultat - - - Summa totalresultat 223,5 32,5 255,9 Transaktioner med ägare Transaktioner med innehav utan bestämman - de inflytande 19,4 614,7 634,1 Emission hybridobligation 100,0 100,0 Emissionskostnader hybridobligation -1,5 -1,5 Utdelning hybridobligation -57,7 -57,7 Valutakurseffekt -1,3 -1,3 Utgående balans per 31 december 2022 41 977 50,4 1 459,5 1 535,8 800,0 749,8 4 595,5 Ingående balans per 1 januari 2023 41 977 50,4 1 459,5 1 535,8 800,0 749,8 4 595,5 Totalresultat Periodens resultat -182,5 34,2 -148,3 Övrigt totalresultat - - - Summa totalresultat -182,5 34,2 -148,3 Transaktioner med ägare Utdelning hybridobligation -39,3 -39,3 Nyemission stamaktier 3 636 4,4 193,1 197,4 Utgående balans per 30 juni 2023 45 613 54,7 1 652,6 1 314,0 800,0 783,9 4 605,3 23 Genova Delårsrapport januari–juni 2023 ===== SIDA 24 ===== Kommentar till balansräkningen Belopp inom parentes avser 31 december 2022. Goodwill Koncernens goodwill är i sin helhet hänförlig till förvärvet av Järngrinden per 31 december 2022. Fastighetsbestånd och fastighetsvärde Förvaltningsfastigheter Koncernens förvaltningsfastigheter består av totalt 82 helägda fastigheter. Metoden att beräkna verkligt värde för förvalt- ningsfastigheter består i huvudsak av en kassaflödesbaserad värderingsmodell där värdet har beräknats som nuvärdet av prognosticerade kassaflöden samt restvärdet under en kalkylperiod, där diskontering har skett med en bedömd kalkylränta. Det genomsnittliga avkastningskravet för fastig- hetsportföljen bedöms till cirka 5,4 procent vid bokslutsdagen. Under perioden har en fastighet avyttrats och en fastighet har omklassificerats till projekteringsfastighet. Pågående nyanläggning Pågående nyanläggningar består av projekt i Norrtälje, Enkö- ping, Upplands-Bro samt ett hotell i Palma, Mallorca. Projekteringsfastigheter Projekteringsfastigheter avser upparbetade och aktiverade kostnader på projekt som ännu inte byggstartats samt i vissa fall värderats till verkligt värde enligt samma metod som för förvaltningsfastigheter. Vid byggstart omklassificeras aktuella belopp till pågående nyanläggningar. Pågående bostadsprojekt Pågående bostadsprojekt avser Järngrindens pågående bostadsrättsprojekt samt pågående hyresbostadsfastighet som färdigställts och avyttrats i början av 2023. Projekten redovisas som Pågående bostadsprojekt under omsättningstillgångar. Fastighetsvärde Fastighetsbeståndet exklusive Järngrindens bestånd extern- värderas kvartalsvis. Per den 30 juni utfördes de externa värderingarna av CBRE, Newsec och Forum. I verkligtvärde- hierarkin är förvaltningsfastigheter i nivå 3, det vill säga data för tillgången baseras på icke observerbara marknadsdata. Förändring av fastighetsbeståndet Mkr 30 jun 2023 30 jun 2022 31 dec 2022 Ingående värde förvaltningsfastig - heter 8 183,2 6 902,6 6 902,6 + Förvärv - 345,0 1 055,3 + Till- och ombyggnation 34,4 26,5 56,8 - Försäljningar -87,9 -228,5 -228,5 +/- Omklassificeringar 135,1 300,0 341,4 +/- Orealiserade värdeförändringar -264,9 250,6 55,7 Utgående värde förvaltnings - fastigheter 7 999,9 7 596,2 8 183,2 Ingående värde pågående nyanläggningar 860,5 945,8 945,8 + Förvärv - - 0,0 + Nybyggnation 222,1 353,4 622,6 - Försäljningar - 0,0 +/- Omklassificeringar -173,7 -300,0 -864,4 +/- Orealiserade värdeförändringar -48,0 120,3 156,7 Utgående värde pågående nyanläggningar 860,9 1 119,5 860,5 Ingående värde projekterings - fastigheter 1 023,2 114,1 114,1 + Förvärv - - 336,1 +/- Omklassificeringar 50,4 - 523,0 +/- Orealiserade värdeförändringar 30,0 - -10,9 + Aktiveringar 106,0 18,6 60,9 Utgående värde projekterings - fastigheter 1 209,6 132,7 1 023,2 Ingående värde pågående bostadsprojekt 197,0 - - + Förvärv - 197,0 + Nybyggnation 25,3 - - - Försäljningar -110,0 - - Utgående värde pågående bostadsprojekt 112,3 0,0 197,0 Utgående värde fastighets - beståndet 10 182,7 8 848,4 10 264,0 Förvaltningsfastigheter 7 999,9 7 596,2 8 183,2 Pågående byggnation 860,9 1 037,0 860,5 Planerade projekt 1 209,6 215,2 1 023,2 Pågående bostadsprojekt 112,3 - 197,0 Utgående värde fastighets - beståndet 10 182,7 8 848,4 10 264,0 24 Genova Delårsrapport januari–juni 2023 ===== SIDA 25 ===== Eget kapital och substansvärde Koncernens egna kapital uppgick den 30 juni till 4 605,3 Mkr (4 595,5) och soliditeten till 38,2 procent (38,4). Det långsiktiga substansvärdet uppgick till 5 100,0 Mkr (5 134,0), vilket motsvarar en minskning med 1 procent. Det långsiktiga substansvärdet hänförligt till aktieägarna uppgick Substansvärde 30 juni 2023 30 juni 2022 31 dec 2022 Mkr kr/aktie Mkr kr/aktie Mkr kr/aktie Eget kapital enligt balansräkningen 4 605,3 100,96 4 080,7 97, 21 4 595,5 109,48 Återläggning: Uppskjuten skatteskuld enligt balansräkningen 578,0 12,67 570,0 13,58 619,5 14,76 Avdrag: Uppskjuten skattefordran enligt balansräkningen -83,3 -1,83 -7 7,7 -1,85 -81,1 -1,93 Hybridobligation -800,0 -17,54 -800,0 -19,06 -800,0 -19,06 Innehav utan bestämmande inflytande -783,9 -17,19 -123,5 -2,94 -749,8 -17,86 Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägare 3 516,1 7 7,09 3 649,5 86,94 3 584,1 85,38 till 3 516,1 Mkr (3 584,1), vilket motsvarar en minskning med 2 procent. Det långsiktiga substansvärdet hänförligt till aktie- ägarna per aktie uppgick till 77,09 kronor per aktie (85,38). Direktavkastningskrav per kategori % 30 juni 2023 30 juni 2022 Kommersiella fastigheter 1 6,0 5,5 Samhällsfastigheter 4,9 4,5 Totalt 5,4 4,9 1) Avser genomsnittliga direktavkastningskrav på restvärdet för Genovas helägda och konsoli - derade förvaltningsfastigheter. Baseras på externa värderingar för förvaltningsfastigheter. Nyckeltal förvaltningsfastigheter 30 juni 2023 30 juni 2022 Hyresvärde kr/kvm 1 485 1 439 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93 95 Fastighetskostnader kr/kvm 1 -346 -330 Driftsöverskott kr/kvm 1 1 036 1 039 Överskottsgrad, % 1 75 76 Förvaltningsfastighetsvärde kr/kvm 21 882 25 689 Uthyrningsbar yta, tkvm 365,6 295,7 Antal fastigheter 82 63 1) Beräknat utifrån bedömt årsvärde. Räntebärande skulder Koncernen hade den 30 juni 2023 räntebärande skulder hänför- liga till förvaltningsfastigheter och projektfastigheter om 6 239 Mkr (6 334) vilket motsvarade en belåningsgrad om 58,8 procent (59,1) justerat för likvida medel. Den genomsnittliga räntenivån uppgick till cirka 5,5 procent (4,5 procent inklusive byggnads- kreditiv och obligationslån) den 30 juni 2023 med en soliditet som vid samma tidpunkt uppgick till 38,2 procent (38,4). Den genomsnittliga räntenivån beskriver koncernens aktuella räntenivå i kreditportföljen utifrån dagsbasis per den 30 juni och ska inte tolkas som den genomsnittliga ränte- nivån under perioden januari till juni. Den genomsnittliga räntenivån ska heller inte jämställas med en prognos för de kommande tolv månaderna då kreditförfall och förändringar i Stibor inte har beaktats. De räntebärande skulderna är hänförliga till lån som upptagits vid förvärv, refinansieringar av den befintliga fastighetsport- följen samt finansiering av projekt och investeringar i joint ventures. Koncernens lånefaciliteter innehåller sedvanliga garantier och åtaganden, bland annat för Genova och dess fastighetsägande dotterföretag att uppfylla vissa finansiella nyckeltal såsom belåningsgrad och räntetäckningsgrad. Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick den 30 juni 2023 till 2,4 år (2,6). Kreditförfallostrukturen per samma datum framgår av tabellen på sidan 26. 25 Genova Delårsrapport januari–juni 2023 ===== SIDA 26 ===== Kreditförfallostruktur 30 juni 2023 2023 2024 202720262025 Mkr 250 500 750 1 000 1 250 1 500 1 750 2 000 Långsiktig bank finansiering, Mkr Obligations lån, Mkr Långsiktig finansiering Under föregående år ingick Genova nya finansieringsavtal med Swedbank och SBAB om totalt 3 600 Mkr, varav 350 Mkr utgörs av en revolverande kreditfacilitet. De nya finansieringsavtalen är baserade på Genovas gröna ramverk och kan konverteras till grön finansiering när förvaltningsfastigheterna blir miljöcerti- fierade enligt Genovas hållbarhetsmål. Vid slutet av året stärkte Genova sin finansiella flexibilitet med ytterligare en revolve- rande kreditfacilitet på 300 Mkr. Faciliteten är säkerställd och avsedd att användas för allmänna affärsändamål och möjliggör lösen av befintliga icke säkerställda obligationer. Under perioden har Genova återköpt obligationer till ett belopp om 142,5 Mkr varav 115 Mkr i obligationslånet om 525 Mkr med förfall i september 2023 och 27,5 Mkr i obligationslå- net om 750 Mkr med förfall i september 2024. Efter återköpen har Genova under 2023 förfall i kreditförfallostrukturen nedan om 780 Mkr. Av dessa avser 410 Mkr befintliga obligationslån som bolaget kommer att återbetala med befintlig likviditet och således minska sin skuldsättning. Cirka 370 Mkr avser finan- siering i bankmarknaden där Genova och det nu konsolide- rade bolaget Järngrinden kommer att refinansiera skulderna kopplade till sina befintliga förvaltningsfastigheter. Likviditet och outnyttjade faciliteter Total tillgänglig likviditet inklusive byggnadskreditiv uppgår till 1 460 Mkr. I beloppet ingår kassa med 374 Mkr, outnyttjade revolverande krediter och checkräkning om totalt 574 Mkr samt 512 Mkr av beviljade byggnadskreditiv som ännu ej är utnyttjade. Kapitalstruktur 30 juni 2023 20 17 20 18 20 19 20 20 20 21 20 22 20 23 Q2 Mkr % 3 000 6 000 9 000 12 000 15 000 20 40 60 80 100 66 62 39 36 59 34 56 38 59 38 59 38 62 38 Eget kapital, Mkr Skulder, Mkr Belåningsgrad, % Soliditet, % Kreditportfölj 30 juni 2023 Kredit- avtal Utnyttjat, Mkr Ej utnyttjat, Mkr Snittränta 1, % Löptid 20232 784 784 - 7,57 20243 1 108 1 058 50 7,82 2025 1 280 980 300 5,59 2026 1 153 1 153 - 5,70 2027 2 091 1 921 171 4,97 2028 10 10 - 3,69 Totalt 6 425 5 904 521 6,07 Byggnadskreditiv 940 428 512 6,38 Totalt 7 365 6 332 1 032 6,09 Lån exklusive obligation och byggnadskreditiv 5 292 4 771 521 5,48 1) Genomsnittliga räntenivåer är beräknade utifrån aktuella nivåer på dagsbasis per 30 juni och beaktar ej ett genomsnitt över hela perioden. 2) 410,0 Mkr (netto efter återköp av 115,0 Mkr) avser obligation räntesats 5,25 procent. 3) 722,5 Mkr (netto efter återköp av 27,5 Mkr) avser obligation räntesats 4,50 procent. Räntebindning Genova har historiskt arbetat med kort räntebindning som ett led i Genovas uppbyggnad av nuvarande fastighetsbestånd. Strategin framgent strävar efter att finna en bättre balans i räntestrategin för att skapa största möjliga förutsägbarhet. Således utvärderas regelbundet de derivatmöjligheter som marknaden erbjuder. Per 30 juni 2023 finns två avtal om räntetak och en rän- teswap. Avtalet om räntetak begränsar räntebasen till 5,0 pro- cent för 230 Mkr och löper ut juli 2025. Under första kvartalet 2023 ingick Genova en ränteswap om totalt 800 Mkr med en underliggande Stibor om 2,35 procent som löper ut januari 2028. I tabellen över kreditportföljen nedan ingår ovanstående derivat. 26 Genova Delårsrapport januari–juni 2023 ===== SIDA 27 ===== Kassaflödesanalys för koncernen Mkr 30 juni 2023 30 juni 2022 31 dec 2022 Kassaflöde från den löpande verksamheten Förvaltningsresultat 24,1 56,3 120,8 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet* 9,2 -12,1 -41,0 Övriga intäkter - 0,6 2,6 Övriga kostnader -2,2 - - Betald skatt -4,3 -0,7 2,5 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 26,8 44,1 84,9 Förändringar i rörelsekapital Förändring kundfordringar -48,6 -3,3 -9,9 Förändring övriga rörelsefordringar -21,9 -56,7 -58,1 Förändring leverantörsskulder 76,5 24,6 25,2 Förändring övriga rörelseskulder 33,3 11,5 37,1 Kassaflöde från den löpande verksamheten 66,0 20,2 79,2 Kassaflöde från investeringsverksamheten Investeringar i fastigheter och projekt -373,1 -743,5 -1 095,7 Investeringar i inventarier -0,3 -0,1 0,6 Försäljning av fastigheter 231,3 228,5 228,5 Investeringar i dotterföretag 1 - - 149,5 Förändring av övriga finansiella anläggningstillgångar -2,1 -34,7 -48,3 Kassaflöde från investeringsverksamheten -144,3 -549,8 -765,5 Kassaflöde från finansieringsverksamheten Nyemission stamaktier 197,9 - Emission hybridobligation - 98,5 98,5 Upptagna lån 479,8 546,7 922,0 Amortering av lån -442,3 -204,6 -336,0 Lämnad utdelning -39,3 -25,2 -56,5 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 194,5 415,4 628,0 Periodens kassaflöde 116,3 -114,2 -58,3 Likvida medel vid periodens början 257,7 316,1 316,0 Likvida medel vid periodens slut 374,0 201,9 257,7 *) Övriga poster ej kassapåverkande Återläggning av avskrivningar 3,1 3,4 5,5 Resultat från andelar i joint ventures 10,9 -17,4 -39,3 Upplupen ränta -4,9 1,9 -7, 2 9,2 -12,1 -41,0 Erhållen ränta 14,5 1,5 8 Betald ränta -125,3 -62,8 -155 1) Beloppet 2022 inkluderar förvärvade likvida medel om 162,5 Mkr. 27 Genova Delårsrapport januari–juni 2023 ===== SIDA 28 ===== Segmentsrapportering Jan-jun 2023 Jan-jun 2022 Mkr Fastighets - förvaltning Övrigt Ej fördelat Totalt Fastighets - förvaltning Övrigt Ej fördelat Totalt Hyresintäkter 254,5 254,5 185,7 185,7 Summa intäkter 254,5 254,5 185,7 185,7 Fastighetskostnader -68,0 -68,0 -53,4 -53,4 Summa fastighetskostnader -68,0 -68,0 -53,4 -53,4 Driftsöverskott/resultat från nyproduktion 186,4 186,4 132,3 132,3 Central administration -11,5 -18,7 -30,2 -11,4 -13,9 -25,3 Resultat från andelar i joint ventures -18,6 -18,6 17,4 17,4 Finansnetto -113,5 -113,5 -68,1 -68,1 Resultat från nyproduktion bostäder 43,0 43,0 - Övriga intäkter - 0,6 0,6 Övriga kostnader -2,2 -2,2 0,0 Värdeförändringar fastigheter -302,9 -302,9 370,0 370,0 Värdeförändringar derivat 36,3 36,3 0,0 Valutakurseffekt fastighet 19,5 19,5 3,8 3,8 Resultat före skatt -204,3 22,1 -182,2 444,0 -13,3 430,7 Segmentspecifika tillgångar Förvaltningsfastigheter 7 999,9 7 596,2 Pågående nyanläggningar 860,9 1 119,5 Projekteringsfastigheter 1 209,7 132,7 Andelar i joint ventures 542,5 848,2 Segmentspecifika investeringar Förvärv och investeringar i fastigheter 34,4 743,5 Segmentsredovisning Företagsledningen har identifierat rörelsesegment utifrån den interna rapporteringen till företagets högste verkställande beslutsfattare, vilken av koncernen identifierats som kon- cernens VD. Utifrån den interna rapporteringen organiseras, styrs och rapporteras verksamheten genom två rörelseseg- ment: Fastighetsförvaltning och Övrigt. Rörelsesegmentet Förvaltningsfastigheter konsolideras enligt samma principer som koncernen i sin helhet. Intäkter och kostnader som redovisas för respektive rörelsesegment är faktiska kostnader. Motsvarande gäller de tillgångar och skulder som redovisas per segment och som framgår av koncernens rapport över finansiell ställning. Företagsledningen ser löpande över hur den interna rapporteringen kan utvecklas. I takt med att antalet förvaltade hyresbostäder ökar kommer också rappor- tering och segmentsredovisning utökas. I nuläget bedöms en volym om 1 000 hyresbostäder vara rimlig för att utgöra ett nytt segment. 28 Genova Delårsrapport januari–juni 2023 ===== SIDA 29 ===== Nyckeltal Jan-jun 2023 Jan-jun 2022 Apr-jun 2023 Apr-jun 2022 Jan–dec 2022 Fastighetsrelaterade nyckeltal Pågående byggnation, antal 825 863 825 863 1 006 Färdigställda bostäder, antal 181 - 89 - 179 Totalt antal byggrätter, antal 8 934 7 110 8 933 7 110 9 322 Uthyrbar yta kommersiella fastigheter, tkvm 201,1 156,0 201,1 156,0 207,6 Uthyrbar yta samhällsfastigheter, tkvm 164,5 139,7 164,5 139,7 160,4 Total uthyrbar yta, tkvm 365,6 295,7 365,6 295,7 368,0 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93,1 95,1 93,1 95,1 94,0 Överskottsgrad, % 73,3 71,2 76,1 74,7 70,4 Nettoinvesteringar, Mkr 142,2 515,1 515,1 484,7 7 17, 2 Finansiella nyckeltal Avkastning på eget kapital, % -12,9 17,7 -9,1 17,8 6,2 Soliditet, % 38,2 38,7 38,2 38,7 38,4 Belåningsgrad, % 58,8 60,7 58,8 60,7 59,1 Genomsnittlig räntenivå, % 5,5 2,7 5,5 2,7 4,5 Genomsnittlig räntenivå inklusive obligationslån, % 6,1 3,5 6,1 3,5 5,1 Räntetäckningsgrad, ggr 1,7 2,0 1,6 2,0 2,0 Kapitalbindningstid, antal år 2,4 3,1 2,4 3,1 2,6 Aktierelaterade nyckeltal Totalt antal utestående aktier, tusental 45 613 41 977 45 613 41 977 41 977 Genomsnittligt antal utestående aktier,tusental 45 391 41 977 45 391 41 977 41 977 Förvaltningsresultat per aktie, Kr -0,33 0,74 -0,58 0,28 1,53 Tillväxt förvaltningsresultat R12, per aktie före utdelning, % -17,7 17,8 -17,7 17,8 16,5 Resultat per aktie, Kr -4,89 7,06 -3,04 3,87 3,98 Eget kapital, Mkr 4 605,3 4 080,7 4 605,3 4 080,7 4 595,5 Eget kapital hänförligt till aktieägare, Mkr 3 021,4 3 157, 2 3 021,4 3 157, 2 3 045,7 Eget kapital per aktie, Kr 66,24 75,21 66,24 75,21 72,56 Långsiktigt substansvärde, Mkr 5 100,0 4 573,0 5 100,0 4 573,0 5 134,0 Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägare, Mkr 3 516,1 3 649,5 3 516,1 3 649,5 3 584,1 Långsiktigt substansvärde per aktie, Kr 7 7,09 86,94 7 7,09 86,94 85,38 29 Genova Delårsrapport januari–juni 2023 ===== SIDA 30 ===== Moderbolagets resultaträkning Mkr Jan-jun 2023 Jan-jun 2022 Apr-jun 2023 Apr-jun 2022 Jan–dec 2022 Nettoomsättning - 6,9 - - 7,0 Summa rörelsens intäkter - 6,9 - - 7,0 Övriga externa kostnader -2,9 -3,4 -1,5 -1,4 -5,6 Personalkostnader -4,6 -5,6 -2,3 -2,4 -11,5 Summa rörelsens kostnader -7,5 -9,0 -3,8 -3,7 -17,1 Rörelseresultat -7,5 -2,1 -3,8 -3,7 -10,1 Nedskrivningar av andelar i koncernföretag - -5,5 - - -83,4 Ränteintäkter och liknande resultatposter 48,8 - 30,7 18,1 136,9 Räntekostnader och liknande resultatposter -58,2 -36,8 -31,5 -26,7 -87,0 Resultat från finansiella poster -9,4 -42,3 -0,8 -8,6 -33,5 Bokslutsdispositioner Erhållna koncernbidrag - - - - 10,7 Resultat före skatt -16,9 -44,4 -4,6 -12,3 -32,9 Skatt på årets resultat - - - - -0,1 Årets resultat -16,9 -44,4 -4,6 -12,3 -33,0 Övrigt totalresultat för året – – – – – Summa totalresultat för året -16,9 -44,4 -4,6 -12,3 -33,0 30 Genova Delårsrapport januari–juni 2023 ===== SIDA 31 ===== Moderbolagets balansräkning Mkr 30 jun 2023 30 jun 2022 31 dec 2022 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 818,2 221,8 818,2 Andelar i intresseföretag – 563,4 – Uppskjutna skattefordringar 22,4 22,5 22,4 Fordringar hos koncernföretag 1 970,2 1 802,1 1 886,3 Summa finansiella anläggningstillgångar 2 810,8 2 609,8 2 726,9 Kortfristiga fordringar Övriga fordringar 5,7 3,0 5,2 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 1,8 1,2 1,3 7,6 4,2 6,6 Likvida medel 89,0 108,8 65,1 Summa omsättningstillgångar 96,6 113,0 71,7 SUMMA TILLGÅNGAR 2 907,4 2 722,8 2 798,5 EGET KAPITAL OCH SKULDER Summa totalresultat för perioden Bundet eget kapital Aktiekapital 54,7 50,4 50,4 Summa bundet eget kapital 54,7 50,4 50,4 Fritt eget kapital Överkursfond 1 004,8 - 811,7 Balanserat resultat -557,3 359,0 -485,1 Periodens/årets resultat -16,9 -44,4 -33,0 Summa fritt eget kapital 430,5 314,6 293,6 Hybridobligation 800,0 800,0 800,0 Summa eget kapital 1 285,3 1 165,0 1 144,0 Långfristiga skulder Obligationslån 721,6 1 262,4 742,0 Summa långfristiga skulder 721,6 1 262,4 742,0 Kortfristiga skulder Obligationslån 408,5 5,9 533,2 Leverantörsskulder 0,3 0,2 0,1 Skulder till koncernföretag 489,0 265,5 355,9 Aktuella skatteskulder 0,1 – 0,2 Övriga skulder 0,8 22,4 22,4 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 1,8 1,4 0,6 Summa kortfristiga skulder 900,6 295,4 912,5 SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 2 907,4 2 722,8 2 798,5 31 Genova Delårsrapport januari–juni 2023 ===== SIDA 32 ===== Moderbolagets rapport över förändring i eget kapital Mkr Aktiekapital Överkurs- fond Balanserat resultat Årets resultat Hybrid- obligation Summa eget kapital Ingående balans per 1 januari 2022 50,4 811,7 -383,2 -42,8 700,0 1 136,2 Omföring i ny räkning -42,8 42,8 0,0 Årets resultat -33,0 -33,0 Övrigt totalresultat – Summa totalresultat -33,0 -33,0 Transaktioner med ägare Emission hybridobligation 100,0 100,0 Emissionskostnader hybridobligation -1,5 -1,5 Utdelning hybridobligation -57,7 -57,7 Utgående balans per 31 december 2022 50,4 811,7 -485,1 -33,0 800,0 1 144,1 Ingående balans per 1 januari 2023 50,4 811,7 -485,1 -33,0 800,0 1 144,1 Omföring i ny räkning -33,0 33,0 - Totalresultat Årets resultat -16,9 -16,9 Övrigt totalresultat - - Summa totalresultat -16,9 -16,9 Transaktioner med ägare Utdelning hybridobligation -39,3 -39,3 Nyemission stamaktier 4,4 193,1 197,4 Utgående balans per 30 juni 2023 54,7 1 004,8 -557, 2 -16,9 800,0 1 285,2 32 Genova Delårsrapport januari–juni 2023 ===== SIDA 33 ===== Möjligheter och risker för koncernen och moderbolaget Genova utsätts för olika risker i sin verksamhet som kan få betydelse för bolagets framtida utveckling, resultat och finan- siella ställning. I Genovas affärsprocess analyseras samtliga väsentliga transaktions- och projektbeslut med avseende på risker och riskhantering samt möjligheter. Riskhantering är en integre- rad del av beslutsfattande inom Genova. Mer information om Genovas risker återfinns i årsredovisningen för 2022 på sidorna 70–75. De risker som Genova bedömer kommer vara mest väsent- liga för verksamheten framgent är inflationen som får ett allt bredare fäste vilket kommer ha viss påverkan på kostnader i såväl den löpande förvaltningen som byggprojekt, samtidigt som finansieringskostnader stiger. Genova analyserar löpande utvecklingen i omvärlden och väger noggrant beslutsvägar efter risker och möjligheter som uppstår till följd av ständigt förändrade marknadsförutsättningar. Genova har en diversi- fierad mix av hyresgäster och hyresintäkter som indexeras i enlighet med inflationsutvecklingen. Detta, kompletterat med god likviditet, ger trygghet i en osäker tid. Möjligheter och risker i kassaflöde Genova står för en trygg, kostnadseffektiv och välfungerande fastighetsförvaltning. Det innebär både hög servicegrad och ett nära samarbete med hyresgästerna. Genova har ett evighetsperspektiv gällande förvaltning med målsättning att fortsätta växa den befintliga fastighetsportföljen genom för- värv och projektutveckling. Kassaflödena från fastighetsport- följen bidrar till finansiering av projektutveckling av bostäder, främst hyresbostäder, och samhällsfastigheter såsom skolor, förskolor, äldre- och omsorgsboenden som vi bygger på egen- utvecklad mark för egen långsiktig förvaltning. Då befintligt och framtida fastighetsbestånd är beläget på marknader med befolkningstillväxt och ett beräknat lång- siktigt behov av hyresbostäder, skolor, förskolor, äldre- och omsorgsboenden bedöms efterfrågan vara fortsatt hög. Vid nyproduktion fokuserar bolaget på kostnadseffektivitet, hög lönsamhet, korta byggtider och säkerställande av långsiktig kvalitet samtidigt som vikten av arkitektur och design är ett viktigt inslag. Bedömningen är att Genova har goda möjlighet att upp- rätthålla en hög servicegrad gentemot kunder och därmed erbjuda produkter med attraktiva hyresnivåer, låga kostnader och låga vakanser. Merparten av Genovas lokalhyresavtal är inflationssäkrade genom indexuppräkning, vilket ger en motvikt mot stigande räntor. Känslighetsanalys kassaflöde 1 Förändring Effekt på kassaflöde Kontrakterad årshyra +/-5% +/- 25 Mkr Uthyrningsgrad +/-2 procentenheter +/- 11 Mkr Fastighetskostnader +/-10% +/- 13 Mkr Räntekostnader +/-1 procentenhet +/- 64 Mkr 1) Kassaflödet avser aktuell intjäningsförmåga. Uthyrningsgrad beräknas på hyresvärdet. Möjligheter och risker i fastigheternas värde Genovas förvaltningsfastigheter värderas kvartalsvis externt av oberoende värderingsinstitut. Värdeförändringar för fastig- heter inkluderas i resultaträkningen. Värderingsmetoden för fastigheter utgår i huvudsak från en kassaflödesvärdering som styrs primärt av fyra parametrar; hyra, drift- och underhållskostnader, vakans samt direktav- kastningskrav. I hyresbegreppet ingår den faktiska hyresnivån samt eventuella framtida hyresantaganden. Direktavkast- ningskravet är en summa av den riskfria räntan och den riskpremie som en investerare kan tänkas ställa krav på för en given investering. Fastigheternas värde är styrt av utbud och efterfrågan, där investerare analyserar fastigheternas förväntade drift- överskott och i kombination med riskvilja bedöma direktav- kastningskravet. En ökad efterfrågan/riskvilja medför lägre direktavkastningskrav och därmed höjda värden medan en vikande efterfrågan/riskvilja får en motsatt effekt. Genom att fortsätta att utveckla och bygga attraktiva fastig- heter för egen förvaltning på tillväxtorter är Genovas bedöm- ning att bolaget kan upprätthålla goda hyresnivåer med låga vakanser och kostnader. Känslighetsanalys värdeförändringar 1 Värdeförändring +/-5% +/-10% Effekt på fastighetsvärde +/- 509 Mkr +/- 1 018 Mkr Justerat fastighetsvärde 10 692/9 674 Mkr 11 201/9 164 Mkr Effekt på belåningsgrad -2,8/3,1 % -5,3 %/6,5 % Justerad belåningsgrad 55 %/62 % 53 %/65 % Effekt på soliditet 1,7 %/-1,8 % 3,2 %/-3,8 % Justerad soliditet 40 %/36 % 41 %/34 % 1) Värdeförändringen baseras på verkligt värde på balansdagen. 33 Genova Delårsrapport januari–juni 2023 ===== SIDA 34 ===== Aktien och ägarförhållanden Genova har ett aktieslag – stamaktier som noterades på Nasdaq Stockholm i juni 2020. Genova hade vid periodens slut 2 029 aktieägare. Sista betalkurs för aktien den 30 juni 2023 uppgick till 45,70 kr. Per den 30 juni 2023 uppgick det totala antalet aktier i Genova till 45 613 329. Sedan oktober 2021 har Genova avtal med ABG Sundal Collier om att ABG Sundal Collier ska agera likviditetsgarant för Genovas aktie. Syftet är att främja aktiens likviditet och åtagandet sker inom ramen för Nasdaq Stockholms regler kring likviditetsgaranti. Det innebär att likviditetsgaranten kvoterar köp- respektive säljvolym motsvarande minst 30 000 kronor med en spread om maximalt 4 procent mellan köp- och säljkurs. Riktad nyemission I januari genomförde Genova en riktad nyemission av cirka 3,6 miljoner nya stamaktier till en teckningskurs om 55 kronor per stamaktie. Genom den riktade nyemissionen tillfördes Genova cirka 200 Mkr före avdrag för kostnader relaterade till nyemissionen. Investerarna i nyemissionen innefattar institutionella investerare, däribland Lancelot Asset Manage- ment (för kunds räkning), Swedbank Robur, Länsförsäkringar Fondförvaltning och Enter Fonder. Teckningskursen för de nya stamaktierna fastställdes till 55 kronor per stamaktie genom ett accelererat bookbuil- ding-förfarande och genomfördes med stöd av bemyndigande från årsstämman som hölls den 4 maj 2022. Teckningskursen motsvarar en premie om 3,1 procent i förhållande till den volymvägda genomsnittliga aktiekursen under de närmast föregående 10 handelsdagarna. Genom nyemissionen stärks Genovas finansiella ställning och kapacitet att agera på värdeskapande möjligheter som för- väntas uppstå då förutsättningarna på fastighetsmarknaden är under förändring. Aktieägare 30 juni 2023 Namn Antal aktier Innehav (%) Röster (%) Micael Bile (via bolag) 17 814 999 39,06 39,06 Andreas Eneskjöld (via bolag) 7 500 000 16,44 16,44 Länsförsäkringar Fondförvaltning AB 3 569 607 7,83 7,83 Lancelot Asset Management 3 237 702 7,10 7,10 Swedbank Robur Fonder 2 702 929 5,93 5,93 Skandia 2 239 731 4,91 4,91 Michael Moschewitz (via bolag) 2 155 538 4,73 4,73 Capital Resarch and Management 2 126 731 4,66 4,66 Enter Fonder 1 148 410 2,52 2,52 BNP Paribas 419 030 0,92 0,92 Cancerfonden 300 000 0,66 0,66 Handelsbanken Fonder 250 000 0,55 0,55 Roosgruppen 230 000 0,50 0,50 Avanza Pension 186 346 0,41 0,41 SEB Investment Management 199 006 0,44 0,44 Futur Pension 193 195 0,42 0,42 Summa övriga ägare 1 340 105 2,94 2,94 Summa 45 613 329 100,00 100,00 Finansierings- och likviditetsrisk Med finansierings- och likviditetsrisk avses risken att sakna likviditet, att finansiering inte kan erhållas, eller bara erhållas på oförmånliga villkor. Genovas verksamhet, särskilt avseende förvärv av fastigheter, finansieras till stor del genom lån från externa långivare och räntekostnader är en stor kostnadspost för bolaget. En del av Genovas verksamhet utgörs av fastig- hetsutvecklingsprojekt, vilka kan komma att fördröjas eller drabbas av oförutsedda, eller ökade kostnader. 34 Genova Delårsrapport januari–juni 2023 ===== SIDA 35 ===== Övriga upplysningar Organisation Medelantalet anställda i organisationen uppgick under perioden till 36 (34) varav 20 (19) är kvinnor. Medarbetarna har relevant och bred erfarenhet inom fastighetsförvaltning, projektledning, byggnation, ekonomi, juridik, marknadsföring och försäljning. Närståendetransaktioner Relationer med närstående framgår av not 39 i Genovas års- redovisning 2022. Karaktären på transaktioner och volym har inte förändrats väsentligt under perioden jämfört med före- gående år. Sedvanliga ersättningar till styrelse och ledande befattningshavare har utbetalts. Årsstämma Årsstämma i Genova Property Group AB (publ) hölls i Stock- holm den 3 maj 2023. Incitamentsprogram Vid årsstämman den 3 maj 2023 beslutades om emission av högst 400 000 teckningsoptioner. Varje teckningsoption berät- tigar till teckning av en ny stamaktie i bolaget för 85 kronor och 90 öre per stamaktie under perioden från och med den 1 juli 2026 till och med det datum som infaller 30 kalenderdagar därefter. 400 000 teckningsoptioner har tecknats av bolagets dotterbolag Genova Fastigheter AB som i sin tur överlåtit 396 000 teckningsoptioner till anställda och konsulter i bolaget. Priset (optionspremien) har bestämts enligt Black & Scholes värderingsmodell och värderingen har utförts av Svalner Skatt & Transaktion. Om samtliga 400 000 teckningsoptioner utnyttjas för teckning av 400 000 nya stamaktier uppstår en utspädningseffekt om cirka 1 procent (beräknat på antalet stamaktier vid tidpunkten för årsstämman 2023). Genova har ytterligare ett incitamentsprogram som löper från 2021 där varje teckningsoption berättigar till teckning av en ny stamaktie i bolaget för 125 kronor och 10 öre per stam- aktie under perioden från och med den 20 juni 2024 till och med det datum som infaller 30 kalenderdagar därefter. Om samtliga 400 000 teckningsoptioner utnyttjas för teckning av 400 000 nya stamaktier uppstår en utspädningseffekt om cirka 1 procent (beräknat på antalet stamaktier vid tidpunkten för årsstämman 2021). Redovisningsprinciper Genova tillämpar International Financial Reporting Standards (IFRS) sådana de antagits av EU. Denna delårsrapport har upprättats i enlighet med IAS 34, Delårsrapportering. Upplys- ningar enligt IAS 34.16A framkommer förutom i de finansiella rapporterna och dess tillhörande noter även i övriga delar av delårsrapporten. Moderbolagets redovisning är upprättad i enlighet med RFR 2, Redovisning för juridiska personer och årsredovisningslagen. Samma redovisnings- och värderings- principer har tillämpats som i senaste årsredovisningen, se not 2 i Genovas årsredovisning 2022. Intäkter Intäkter från avtal med kunder avser intäkter från försäljning av varor och tjänster från Genovas ordinarie verksamhet. Intäkten redovisas när kontroll övergår till kunden för de varor eller tjänster som bolaget bedömt vara distinkta i ett avtal och speglar den ersättning som företaget förväntar sig att ha rätt till i utbyte mot dessa varor eller tjänster. Koncernens intäkter kommer från leasingintäkter och redovisas i enlig- het med IFRS 16 Leasingavtal, dessa principer anges i Not 2 i årsredovisningen 2022. Revisorernas granskning Denna delårsrapport har inte varit föremål för översiktlig granskning av bolagets revisorer. Styrelsens och verkställande direktörens intygande Styrelsen och den verkställande direktören försäkrar att del- årsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Stockholm den 16 augusti 2023 Mikael Borg, styrelseordförande Anette Asklin, styrelseledamot Micael Bile, styrelseledamot Andreas Eneskjöld, styrelseledamot Erika Olsén, styrelseledamot Maria Rankka, styrelseledamot Michael Moschewitz, VD Finansiell kalender Delårsrapport januari-september 2023 27 oktober 2023 Bokslutskommuniké januari-december 2023 21 februari 2024 För ytterligare information, vänligen kontakta: Michael Moschewitz, VD e-post: michael.moschewitz@genova.se mobil: 0707 13 69 39 Henrik Zetterström, CFO e-post: henrik.zetterstrom@genova.se mobil: 070 870 04 96 Denna information är insiderinformation som Genova Property Group AB (publ) är skyldigt att offentlig - göra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och Lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 16 augusti 2023 kl. 08.30 CEST. 35 Genova Delårsrapport januari–juni 2023 ===== SIDA 36 ===== Definitioner Genova eller Bolaget Genova Property Group AB (publ). Avkastning på eget kapital Resultat efter skatt, baserat på rullande 12 månader, i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Avkastning på eget kapital används för att belysa Genovas förmåga att generera vinst på ägarnas kapital. Belåningsgrad, % Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel i förhållande till marknadsvärdet på förvaltningsfastigheter, pågående nyan- läggningar och projekteringsfastigheter vid rapportperiodens slut. Belåningsgraden används för att belysa Genovas finansiella risk. Driftsöverskott Hyresintäkter reducerat med fastighetskost- nader. Nyckeltalet är ett relevant nyckeltal för att mäta förvaltningens lönsamhet före det att centrala administrationskostnader, finans- netto samt orealiserade värdeförändringar beaktats. Eget kapital hänförligt till aktieägare Eget kapital reducerat med värdet av emitterade hybridobligationer och innehav utan bestämmande inflytande i förhållande till antalet utestående aktier per balans - dagen. Eget kapital hänförligt till aktieägarna används för att belysa aktieägarnas andel av bolagets egna kapital per aktie. Ekonomisk uthyrningsgrad Kontraktsvärde i förhållande till hyresvärde. Nyckeltalet anges i procent och är relevant för att mäta vakanser, där en hög uthyrnings - grad i procent innebär en låg ekonomisk vakans. Förvaltningsfastigheter Avser fastigheter med befintliga kassaflöden och utgörs av såväl kommersiella lokaler, bostäder som samhällsfastigheter. Förvaltningsresultat Resultat före värdeförändringar, valutakurs - effekter och skatt. Förvaltningsresultatet är ett relevant nyckeltal för att mäta förvaltning - ens lönsamhet efter att finansiella intäkter och kostnader beaktas men ej orealiserade värdeförändringar. Förvaltningsresultat hänförligt till aktieägare per aktie Förvaltningsresultat reducerat med under perioden utbetalad preferensaktieutdelning och betalning för hybridobligation i förhållande till det vägda genomsnittliga antalet utestå- ende aktier under perioden. Förvaltnings- resultat per aktie används för att belysa aktie- ägarnas andel av förvaltningsresultat per aktie. Hyresvärde Kontraktsvärde plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor. Hyresvärde används för att belysa koncernens intäktspotential. Justerat resultat per aktie Resultat hänförligt till moderbolagets aktie - ägare reducerat med under perioden utbeta - lad preferensaktieutdelning och betalning för hybridobligation i förhållande till det vägda genomsnittliga antalet utestående aktier under perioden. Justerat resultat efter skatt per aktie används för att belysa moderbola - gets aktieägares andel av bolagets resultat efter skatt per aktie. Långsiktigt substansvärde Redovisat eget kapital med återläggning av uppskjuten skatt. Långsiktigt substansvärde används för att ge intressenter information om Genovas långsiktiga substansvärde beräknat på ett för noterade fastighetsbolag enhetligt sätt. Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägare Långsiktigt substansvärde reducerat med värdet av samtliga emitterade hybridobliga - tioner och innehav utan bestämmande infly - tande. Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägare anges för att förtydliga hur stor del av det långsiktiga substansvärdet som bedöms vara hänförligt till aktieägare efter att andelen hänförligt till innehavare av hybrid obligationer och innehav utan bestäm - mande inflytande räknats bort. Långsiktigt substansvärde per aktie Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktie - ägare dividerat med antalet utestående aktier per balansdagen. Långsiktigt substansvärde per aktie används för att belysa aktieägarnas andel av bolagets långsiktiga substansvärde hänförligt till aktieägarna per aktie. Projekteringsfastigheter Avser fastigheter för vidareutveckling. Resultat per aktie Periodens/årets resultat reducerat med under perioden utbetald preferensaktieutdelning och betalning för hybridobligation, i förhål- lande till det vägda genomsnittliga antalet utestående aktier under perioden. Resultat efter skatt per aktie används för att belysa aktieägarnas andel av bolagets resultat efter skatt per aktie. Räntetäckningsgrad Driftsöverskott minus kostnader för centrala administrationskostnader hänförliga till förvaltning i förhållande till räntenetto. I beräkningen exkluderas finansiella poster av engångskaraktär. Räntetäckningsgraden används för att belysa hur känsligt bolagets resultat är för ränteförändringar. Soliditet Eget kapital vid periodens utgång i förhål - lande till balansomslutning vid periodens utgång. Soliditeten används för att belysa Genovas finansiella stabilitet. Uthyrbar yta Total yta i kvm som är tillgänglig för uthyrning. Överskottsgrad Driftsöverskott i förhållande till hyresintäkter. Överskottgrad är ett relevant nyckeltal för att mäta förvaltningens lönsamhet före det att finansiella intäkter och kostnader samt orealiserade värdeförändringar beaktats. 36 Genova Delårsrapport januari–juni 2023 ===== SIDA 37 ===== Kontakt Huvudkontor Smålandsgatan 12, 111 46 Stockholm Genova Gallery Sysslomansgatan 9, 753 11 Uppsala genova.se Besöksadresser 37 Genova Delårsrapport januari–juni 2023 ===== SIDA 38 =====