===== SIDA 1 ===== Delårsrapport januari–juni / 2024 ===== SIDA 2 ===== Perioden januari–juni 2024 • Hyresintäkterna uppgick till 262,1 Mkr (254,5), en ökning med 3 procent. • Driftsöverskottet uppgick till 191,1 Mkr (186,4), en ökning med 3 procent. • Förvaltningsresultatet uppgick till 56,6 Mkr (24,1), en ökning med 135 procent, varav förvaltningsresultat hänförligt till aktieägarna uppgick till 18,6 Mkr (-15,2), motsvarande 0,41 kr (-0,33) per aktie. • Periodens resultat uppgick till 59,6 Mkr (-148,3), motsvarande 0,47 kr (-3,68) per aktie. Ökningen hänför sig främst till förbättrade värdeförändringar på fastigheter. • Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägarna minskade med 8 procent till 3 262,8 Mkr ( 3 521,8), motsvarande 71,53 kr (77,21) per aktie. Kvartalet april–juni 2024 • Hyresintäkterna uppgick till 129,0 Mkr (125,5), en ökning med 3 procent. • Driftsöverskottet uppgick till 97,0 Mkr (95,5). • Förvaltningsresultatet uppgick till 29,5 Mkr (12,8), en ökning med 130 procent, varav förvaltningsresultat hänförligt till aktieägarna uppgick till 12,9 Mkr (–26,4 Mkr), motsvarande 0,28 kr (-0,58) per aktie. • Kvartalets resultat uppgick till 14,6 Mkr (-106,6), motsvarande -0,04kr (-2,34) per aktie. Ökningen hänför sig främst till lägre negativa värdeförändringar på fastigheter. Jan-jun 2024 Jan-jun 2023 Apr-jun 2024 Apr-jun 2023 Jul 2023 -jun 2024 Jan-dec 2023 Hyresintäkter, Mkr 262,1 254,5 129,0 125,5 510,6 503,0 Driftsöverskott, Mkr 191,1 186,4 97,0 95,5 372,2 367,6 Förvaltningsresultat, Mkr 56,6 24,1 29,5 12,8 93,1 60,6 Förvaltningsresultat hänförligt till aktieägarna per aktie, kr 0,41 -0,33 0,28 -0,58 -0,20 -0,49 Bostäder under byggnation, antal 535 825 535 825 535 625 Färdigställda bostäder, antal 90 181 77 89 198 289 Nettoinvestering, Mkr 214,5 142,2 46,8 515,1 -23,9 118,3 Belåningsgrad, % 51,5 49,6 51,5 49,6 51,5 51,8 Belåningsgrad fastigheter, % 61,3 58,8 61,3 58,8 61,3 60,5 Soliditet, % 37,6 38,2 37,6 38,2 37,6 37,3 Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 1,7 1,8 1,6 1,7 1,6 Långsiktigt substansvärde, Mkr 4 710,1 5 109,6 4 710,1 5 109,6 4 710,1 4 821,9 Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägarna, Mkr 3 262,8 3 521,8 3 262,8 3 521,8 3 262,8 3 225,5 Totalt antal utestående aktier, tusental 45 613 45 613 45 613 45 613 45 613 45 613 Långsiktigt substanvärde hänförligt till aktieägarna per aktie, kr 71,53 7 7, 21 71,53 7 7, 21 71,53 70,71 Perioden i sammandrag 71,53 kr Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägarna per aktie 9 460 Mkr1 Fastighetsvärde 9 344 st Bostadsbyggrätter 51,5 % Belåningsgrad 1) Varav pågående byggnation och planerade projekt om 2 314 Mkr. Nyckeltalen är omräknade med beaktande av justeringar till följd av rättelse av fel avseende omvärdering av förvärvad fastighet under 2022. 2 Genova Delårsrapport januari–juni 2024 ===== SIDA 3 ===== Väsentliga händelser under och efter kvartalet Andra kvartalet • I april emitterades ytterligare gröna seniora icke säkerställda obligationer om 150 Mkr. Emissionen skedde på initiativ av institutionella investerare. I samband med detta återköptes ytter - ligare cirka 60 Mkr hybridobligationer. • I juni delavyttrades två fastigheter i Norrtälje till ett nybildat joint venture där Genova är hälftenägare tillsam - mans med Nrep. Försäljningen skedde till ett underliggande fastighetsvärde om cirka 1,3 Mdkr, vilket motsvarar bokförda värden. Händelser efter kvartalets utgång • Efter periodens utgång avyttrades tre fastigheter i Uppsala och Upp - lands-Bro. Försäljningen skedde till ett underliggande fastighetsvärde om 121 Mkr, vilket översteg bokfört värde. • Efter periodens utgång har ränteswa - par om 700 Mkr tecknats med en genomsnittlig ränta om cirka 2,40 procent med en löptid om cirka 6 år. • Efter periodens utgång har ett nytt grönt finansiellt ramverk fastställts med en second opinon från Sustaina- lytics. Handelsmannen 1, Norrtälje 3Genova Delårsrapport januari–juni 2024 ===== SIDA 4 ===== VD-kommentar Genova rapporterar ett stabilt första halvår 2024 med stark tillväxt i förvaltningsresultatet. Det är hög aktivitet i projektverksamheten och under perioden färdigställde vi 90 bostäder. Ytterligare närmare 320 bostäder blir klara för inflyttning under andra halvåret. Vi har haft ett fortsatt fokus på att stärka balansräkning och likviditet, bland annat genom en konvertibelemission samt återköp av hybridobligationer. Under perioden avyttrade vi fastigheter för cirka 1,3 Mdkr. emissionen diversifierade vi Genovas finansieringskällor, vilket är positivt både för våra aktieägare och obligations- innehavare. I april emitterade vi 150 Mkr i ytterligare gröna obligationer. I samband med emissionerna återköpte vi hybridobligationer om cirka 160 Mkr till rabatt varefter utestående hybridobliga- tioner uppgår till cirka 640 Mkr. Under perioden ökade vi andelen rän- tesäkrade skulder till 55 procent i syfte att öka förutsägbarhet och samtidigt sänka räntekostnaderna. Ytterligare rän- tesäkring har genomförts efter periodens slut i form av derivat om 700 Mkr till en genomsnittlig ränta om 2,40 procent och med en löptid om cirka 6 år. Transaktioner I juni delavyttrade vi två fastigheter i Norrtälje till ett nybildat joint ven- ture med Genova respektive Nrep som vardera hälftenägare. Försäljningen genomfördes till ett underliggande fastighetsvärde om cirka 1,3 Mdkr, vilket motsvarar bokförda värden. Genova för- värvade fastigheterna 2016 till ett under- liggande fastighetsvärde om 40 Mkr och har därefter framgångsrikt utvecklat ett äldreboende, en förskola och drygt 400 hyresbostäder varav 169 är under uppförande. Transaktionen stärker såväl balansräkning och likviditet som den fortsatta utvecklingen av projektet. Efter periodens utgång har tre lager- och industrifastigheter i Uppsala och Upplands-Bro avyttrats för 121 Mkr. Det är fastigheter som vi har förvaltat väl under ett antal år och som vi nu kunde avyttra över bokfört värde. Förvaltning Genovas förvaltningsportfölj, med en god hyresgästmix, fortsatte att utvecklas stabilt under perioden. I nyuthyrningen upplever vi att uthyrningsprocesserna Verksamheten utvecklades stabilt under första halvåret. Både hyresintäkter och driftsöverskott ökade med 3 procent. Förvaltningsresultatet steg med 135 procent till 56,5 Mkr som en effekt av lägre negativa värdeförändringar i joint ventures och intressebolag samt ökat driftsöverskott och förbättrat finans- netto. Substansvärdet per aktie mins- kade med 7 procent till 71,53 kr per aktie jämfört med samma period föregående år men ökade jämfört med årsskiftet. Finansiering Både villkor och tillgång till finansiering på bank- och kapitalmarknaden har suc- cessivt förbättrats under 2024. Det har givit oss möjlighet att fortsätta förbättra Genovas kapitalstruktur, sänka finansie- ringskostnaderna och stärka likviditeten. I mars genomförde vi en emission av konvertibler och stärkte därmed likvidi- teten med 200 Mkr. Genom konvertibel- tar något längre tid men ser en fort- satt god efterfrågan på våra lokaler. Vi har uthyrningsgrad på 93 procent och hyresavtal med generellt långa löptider, i genomsnitt 4,7 år. Vår inriktning på tillväxtregioner med tonvikt på Stor- stockholm och Uppsala samt en hög andel intäkter från samhällsfastigheter, bostäder och dagligvaruhandel medför stabilitet även i en svagare marknad. Investeringar Våra pågående projekt med hyresbostäder i Norrtälje, Knivsta, Enköping och Upp- lands-Bro samt byggnation av Apoteas nya centrallager löper på enligt plan. Under första halvåret stod 77 hyresbostäder i Norrtälje klara och under andra halvåret färdigställs ytterligare närmare 320 hyres- bostäder för egen långsiktig förvaltning, samtliga med miljöcertifiering enligt Svanen. Årshyran för de planerade till- trädena under andra halvåret uppgår till cirka 39 Mkr. Vårt arbete med detaljplaner i byggrättsportföljen fortsätter med syfte att skapa betydande värden för Genova. Framåtblick Fastighetsmarknaden präglas fortsatt av utmaningar men vi ser också tecken på en vändning med ökad optimism och aktivi- tet. Förväntningarna om en sänkning av styrräntan under 2024 har stärkts, vilket ger förutsättningar för minskad press på fastighetsvärdena och lägre räntekost- nader. Vårt arbete med att förbättra kapitalstruktur och likviditet fortsätter för att skapa bästa möjliga förutsättningar för verksamheten framåt. Genova står stabilt och utvecklingen visar att bolagets affärsidé med hållbart värdeskapande och långsiktighet fungerar. Nu ser vi fram emot ett aktivt andra halvår 2024. Michael Moschewitz, VD " Genova rapporterar ett stabilt första halvår 2024 med stark tillväxt i förvalt - ningsresultatet." 4 Genova Delårsrapport januari–juni 2024 ===== SIDA 5 ===== Pågående projekt och projekteringsfastigheter Fastighetsvärde Totalt 2 314 Mkr 68% Hyresbostäder 7% Kommersiella fastigheter21% Bostadsrätter 4% Samhälls- fastigheter Byggrättsportfölj Uthyrbar yta Totalt 594 Tkvm 64% Hyresbostäder 5% Kommersiella fastigheter 25% Bostadsrätter 6% Samhälls- fastigheter Fastighetsvärde, Mdkr Förvaltningsresultat, Mkr 5,4 8,0 10,3 9,9 9,5 4,4 2019 2020 2021 2022 2023 R12 2024 40,8 60,8 99,2 120,8 60,6 93,1 Förvaltningsfastigheter Fastighetsvärde Totalt 7 146 Mkr 46% Kommersiella fastigheter 54 % Samhälls - fastigheter 1 1) Varav 155 hyresbostäder Genova – det personliga fastighetsbolaget Genovas affärsidé är att kombinera stabila kassaflöden från förvaltningsportföljen med kostnadseffektiv projektutveckling av främst hyresbostäder och samhällsfastigheter för egen långsiktig förvaltning. Genova är ett personligt fastighetsbolag som äger, förvaltar och utvecklar fastigheter långsiktigt, hållbart och med stort engagemang. Den stora portföljen av egna byggrätter säkerställer koncernens långsiktiga tillväxt och en fortsatt stabil utveckling av fastighetsbeståndet. Genovas huvudmarknader är tillväxtregionerna Storstockholm och Uppsalaregionen. Bolaget äger fastigheter även på andra tillväxtorter och genom dotterföretaget Järngrinden är vi verksamma i Västsverige. Förvaltningsfastigheter Pågående byggnation Planerade projekt Knivsta Uppsala Gävle BoråsGöteborg Lund Varberg Halmstad Malmö Enköping Nyköping Stockholm Norrtälje Ulricehamn 5Genova Delårsrapport januari–juni 2024 ===== SIDA 6 ===== Genovas övergripande mål är att skapa värde för bolagets aktieägare. Under de närmaste åren bedöms detta bäst göras genom att återinvestera kassaflödet i verksamheten för att skapa ytterligare tillväxt genom investeringar i nybyggnation och befintliga fastigheter samt förvärv av fastigheter vilket kan medföra en låg eller utebliven utdelning på aktier. Långsiktigt ska utdelningen på aktierna uppgå till 50 procent av förvaltningsresultatet hänförligt till aktieägarna. Utdelningspolicy Långsiktigt substansvärde Uppnå en genomsnittlig årlig tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie om minst 20 procent (inklusive eventuella värdeöverföringar till aktieägarna) över en konjunkturcykel. Soliditet Soliditeten ska över tid uppgå till minst 35 procent. Räntetäckningsgrad Räntetäckningsgraden ska över tid överstiga 2,0 gånger. Förvaltningsresultat Uppnå en genomsnittlig årlig tillväxt i förvaltningsresultatet per aktie (före utdelning) om minst 20 procent över en konjunkturcykel. Belåningsgrad fastigheter Belåningsgrad fastigheter ska över tid understiga 65 procent. Finansiella mål Långsiktigt substansvärde per aktie, Kr Soliditet, % Räntetäckningsgrad , ggr Förvaltningsresultat per aktie, Kr Belåningsgrad fastigheter, % Belåningsgrad, % 20 40 60 80 100 2019 2020 2021 2022 2024 Q2 2023 -0,5 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 2019 2020 2021 2022 2024 Jan–jun 2023 10 20 30 40 50 2019 2020 2021 2022 2024 Q2 2023 20 40 60 80 100 2019 2020 2021 2022 2024 Q2 2023 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 2019 2020 2021 2022 2024 Q2 2023 Mål Mål Begränsning 33,5 % Genomsnittlig årlig tillväxt 2019-Q2 2024 37,6 % 30 jun 2024 1,8 ggr Jan–jun 2024 122,9 % Genomsnittlig årlig tillväxt 2019-Q2 2024 51,5 % 30 jun 2024 Belåningsgrad 61,3 % 30 jun 2024 Belåningsgrad fastigheter Kr Kr % % ggr 6 Genova Delårsrapport januari–juni 2024 ===== SIDA 7 ===== Pågående byggnation Pågående byggnation av egenproducerade bostäder ska uppgå till minst 1 000 bostäder per år vid utgången av år 2024. Fastighetsvärde Fastighetsbeståndets värde ska vid utgången av år 2025 uppgå till 20 miljarder kronor. Egenproducerade bostäder, antal Fastighetsvärde på balansdagen, Mdkr Hyresintäkter Hyresintäkterna från bostads- och samhällsfastigheter ska uppgå till minst 55 procent av Genovas totala hyresintäkter vid utgången av år 2023. 1 Operativa mål Hyresintäkter, % 200 400 600 800 1 000 1 200 2019 2020 2021 2022 2024 Q2 2023 10 20 30 40 50 60 2019 2020 2021 2022 2024 Q2 2023 5 10 15 20 2019 2020 2021 2022 2024 Q2 2023 Mål Mål Mål 52 % 30 jun 2024 535 30 jun 2024 9,5 Mdkr 30 jun 2024 Grön finansiering Andelen grön finansiering avseende nyproduktion och förvaltningsfastigheter ska uppgå till 85 procent vid utgången av år 2023. 1 Hållbarhetsmål Nyproduktion, % Gröna lån och hybridobligation, % Mål Fördelning Grönt ramverk Andel grön finansiering Bolaget väljer att synliggöra de pågående nyproduktioner som vid färdigställande och slutplacering kommer att ha en grön klassificering. 1) Styrelsen kommer under 2024 att utvärdera och fatta beslut om nya mål. Antal % % Mdkr 23% Gröna hybrid- obligationer 53% Gröna banklån 24% Gröna obligationer 20 40 60 80 100 2022 2023 2024 Q2 2021 26% 23% 11% 31% 10% 21% 13% 7Genova Delårsrapport januari–juni 2024 ===== SIDA 8 ===== Miljöcertifiering All nyproduktion ska vara miljöcertifierad. Därutöver ska alla förvaltningsfastigheter som ägs och förvaltas långsiktigt (exkl. Järngrindens) miljöcertifieras fram till utgången av år 2023. 1 Hållbarhetsstrategi Genovas hållbarhetsstrategi och övergri- pande vision är att skapa och förvalta att- raktiva och hållbara miljöer långsiktigt. Hållbarhetsstrategin är indelad i tre över- gripande områden; att bygga och förvalta för framtidens miljö och klimat, lång- siktig stadsutveckling samt att bedriva en hållbar affärsverksamhet. Genova har sedan 2023 klimatmål godkända av Science Based Targets initiative. Grönt finansieringsramverk I december 2020 utformade Genova ett ramverk för grön finansiering i linje med Green Bond Principles framtagna av ICMA (International Capital Market Association). Detta dokument styr villko- ren för hur likviden från gröna obliga- tioner, gröna lån och andra typer av skuldebrev får användas. Genovas Gröna Finansieringsramverk och relaterad information återfinns på bolagets webb- plats genova.se. Efter rapportperiodens utgång har Genovas gröna finansierings- ramverk uppdaterats och verifierats. Miljöcertifiering Genovas långsiktiga mål är att miljöcerti- fiera samtliga nyproducerade fastigheter och långsiktigt förvaltade fastigheter. För oss är det även viktigt att minska vår negativa påverkan, öka vår positiva påverkan, öka värdet av fastigheten och möjliggöra bättre lånevillkor. Händelser under perioden Under perioden färdigställdes 2023 års hållbarhetsrapport där vi även i år har arbetat för förbättrad kvalitet och tillförlitlighet för hållbarhetsdata. Under perioden har vi initierat ett projekt för att inkludera Järngrinden i vår mål- sättning. Vi har genomfört en dubbel väsentlighetsanalys inför kommande rapporteringskrav och har inlett arbetet med en GAP-analys för att identifiera behov av mål och aktiviteter för att kunna nå och eventuellt ta fram nya hållbarhetsmål. Som ett led i att sätta ytterligare fokus på hållbarhetsarbetet utsåg Genova under perioden CFO och Chef Stadsutveckling som ansvariga att samordna och driva arbetet. Klimatmål Utsläpp av växthusgaser ska minska med 42 procent till 2030 från 2021 års nivåer inom scope 1 och scope 2. Utsläpp i scope 3 ska mätas och minskas. Genova följer upp klimatmålen på årsbasis. Utsläpp av växthusgaser (CO 2e) 2023 2022 2021 Scope 1 81,9 4,0 0,0 Scope 2 location-based 1 499,7 976,0 1 069,5 Scope 3 906,7 259,0 347,6 varav inköpta produkter och tjänster 94,0 30,0 160,9 varav energirelaterade utsläpp ej inkluderade i Scope 1 och Scope 2 197,9 118,0 - varav tjänsteresor 67,5 30,0 46,2 varav nedströms uthyrda tillgångar 547,3 81,0 140,6 Totalt 2 488,2 1 239,0 1 417, 2 Biogena utsläpp av koldioxid 39,8 0,3 9,0 Förvaltningsfastigheter Byggnation Certifiering Certifierade Pågående Kvarstående/ Planerade Pågående planarbete Totalt Pågående Svanen 2 2 3 Green Building 2 2 Miljöbyggnad iDrift Silver 24 3 27 Brons 1 1 Certifieras ej 26 26 Summa 29 3 0 26 58 3 En utvärdering om miljöcertifiering av Järngrindens förvaltningsfastigheter inleddes under 2023. 1) Styrelsen kommer under 2024 att utvärdera och fatta beslut om nya mål. 8 Genova Delårsrapport januari–juni 2024 ===== SIDA 9 ===== Förvaltningsfastigheter 30 juni 2024 Förvaltningsfastigheter Fastighetsbeståndet Genovas bestånd av förvaltningsfastig- heter består av samhällsfastigheter och bostäder samt kommersiella fastigheter för handel, kontor, industri och lager. För huvuddelen av Genovas befintliga förvaltningsfastigheter planeras det för utveckling av framtida hyresbostäder i kombination med samhällsfastigheter, ofta i nya stadsdelar. Förvaltnings- fastigheterna är i huvudsak belägna i Storstockholm, i Uppsalaregionen samt i västra Sverige. Genova arbetar löpande med att identifiera objekt att förvärva och avyttra som kan bidra till att uppfylla bolagets operativa och finansiella mål. Genovas ambition är att inneha fastigheter med utvecklings potential, antingen via utveckling av befintlig byggnation eller genom att på sikt skapa byggrätter för framtida nybyggnadsprojekt. Vid periodens utgång hade Genova ett helägt fastighetsbestånd bestående av 80 förvaltningsfastigheter till ett marknads- värde om cirka 7,2 Mdkr fördelat på cirka 339 Tkvm. Totalt fastighetsvärde med hänsyn tagen till pågående nyanlägg- ningar, projekteringsfastigheter samt joint ventures uppgick till cirka 11 Mdkr. Portföljförändringar I juni delavyttrades fastigheten Jour- nalisten 1 till ett nybildat joint venture där Genova är hälftenägare tillsammans med Nrep. I april tillträdde Altris AB hyresgäst- anpassade lokaler om 4 000 kvadratme- ter i fastigheten Söderhällby 1:9. Altris AB är en ledande svensk utvecklare av natrium-jonbatterier. Hyresavtalet har en löptid om 15 år med ett årligt hyresvärde om cirka 9 Mkr. Hyresgästen kommer att tillträda resterande ytor om 1 000 kvadratmeter under 2025. Hyresavtal Vid periodens utgång hade Genova cirka 443 hyresavtal med en genomsnittlig återstående avtalslängd på 4,7 år samt 155 avtal för hyresbostäder. Av totala kontrakterade hyresintäk- ter uppgick andelen från bostäder och offentligt finansierade hyresgäster till Uthyrbar yta per fastighetskategori Totalt 339 Tkvm Uthyrbar yta per geografi Totalt 339 Tkvm 54% Kommersiella fastigheter 46 % Samhälls - fastigheter 1 11% Övrigt 42% Storstockholm 23% Uppsala 25% Väst 1) Befintliga hyresbostäder ingår i kategorin Samhällsfastigheter. Hunnerup 1, Lund cirka 52 procent. Om även dagligvaru- handel inkluderas uppgick andelen till cirka 59 procent av kontrakterade hyresintäkter. Den ekonomiska uthyrningsgraden vid periodens utgång uppgick till 92,7 pro- cent (93,1). Minskningen förklaras främst av att vi avyttrat fastigheter som varit fullt uthyrda. 9Genova Delårsrapport januari–juni 2024 ===== SIDA 10 ===== Fastighetsbeståndet 30 juni 2024 Antal fastig - heter Uthyr- bar yta, Tkvm Fastighetsvärde Hyresvärde Uthyr- nings- grad, % Kontrak- terad års - hyra2, Mkr Fastighets- kostnader Driftsöverskott Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Per fastighetskategori 1 Kommersiella fastigheter 49 182,1 3 314 18 204 263 1 445 91,0 239 -60 -331 179 983 Samhällsfastigheter 3 31 157,0 3 832 24 412 271 1 727 94,3 256 -60 -383 196 1 246 Summa per fastighets - kategori 80 339,0 7 146 21 078 534 1 576 92,7 495 -120 -355 375 1 105 Per geografi Storstockholm 33 141,8 3 415 24 084 239 1 688 93,7 224 -54 -380 171 1 203 Uppsala 16 76,7 1 999 26 071 142 1 853 94,6 135 -33 -431 101 1 322 Väst 24 83,9 1 011 12 055 91 1 081 90,1 82 -19 -223 63 751 Övrigt 7 36,7 721 19 653 62 1 691 87,8 54 -15 -407 40 1 079 Summa per geografi 80 339,0 7 146 21 078 534 1 576 92,7 495 -120 -355 375 1 105 Pågående byggnation 868 Planerade projekt 1 446 Totalt enligt balansräkning 9 460 Närliggande färdigställda byggnationer 4 2 17, 2 97 39 2 267 100 39 -6 -375 33 1 892 Totalt 82 356,2 9 557 573 1 609 93,2 534 -127 -356 407 1 143 Därutöver: Fastigheter ägda via JV 1 356 1) Baserat på fastighetens huvudsakliga användning 2) Ej beaktat avtagande hyresrabatter med ett aktuellt årsvärde på 5 Mkr. 3) Varav 155 hyresbostäder finns fördelat på åtta fastigheter 4) Avser projekt Korsängen och Handelsmannen som kommer att vara färdigställda inom ett år. Fastighetsvärde vid färdigställande uppgår till 783 Mkr, men per den 30 juni är motsvarande 686 Mkr upptaget i balansräkningen. Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Genova ägde per periodens utgång med tillägg för förvärvade men ej tillträdda fastigheter samt närliggande färdigställda byggnatio - ner. Tabellen avspeglar fastigheternas intäkter och kostnader såsom de hade ägts under hela perioden. Förfallostruktur hyresavtal 30 juni 2024 Antal hyresavtal Yta Tkvm Kontrak- terad hyra, Mkr Andel % Löptid 2024 93 10 16 3 2025 122 54 79 16 2026 84 67 107 22 2027 75 35 56 11 2028 22 23 37 8 >2028 47 99 184 37 Summa 443 288 480 97 Hyresbostäder 155 8 15 3 Totalt 758 296 495 100 Vakant 43 39 Totalt 339 534 Fördelning hyresintäkter 30 juni 2024 Hyresavtal Kontrakterad årshyra, Mkr Andel, % Samhällsservice 240 48 Bostäder 1 18 4 Livsmedel 37 8 Övrigt kommersiellt 200 40 Summa hyresintäkter 495 100 Genomsnittligt, vägd återstående löptid, år (10 största) 5,2 år Genomsnittligt, vägd återstående löptid, år (total portfölj) 4,7 år 1) Varav cirka 2,5 Mkr avser studentbostäder som förmedlas via ett hyreskontrakt. 10 Genova Delårsrapport januari–juni 2024 ===== SIDA 11 ===== Projektutveckling Genovas organiska tillväxt sker genom projektutveckling av hyresbostäder, samhällsservice och kommersiella lokaler där projektportföljen i huvudsak hänför sig till egenutvecklade byggrätter tillskapade från egna förvaltningsfastig- heter med befintligt kassaflöde. Den samlade uthyrbara arean för Genovas planerade projekt oberoende av planskede uppgick på balansdagen till cirka 544 Tkvm. Cirka en fjärdedel av de planerade projekten är under samråd och har geografisk tyngdpunkt i Stor- stockholm. Under 2024 kommer Genova lägga stor energi på det fortsatta arbetet med att skapa byggrätter för framtida nybyggnadsprojekt av hyresbostäder och samhällsfastigheter. Pågående byggnation Genovas pågående projekt utgörs av hyresbostäder i Norrtälje, Knivsta, Enkö- ping och Upplands-Bro. Vidare bedrivs pågående projekt som utgörs av Apoteas nya centrallager i Varberg. I Norrtälje är det första kvarteret färdigställt och inflyttat. Det andra kvar- teret, som är i produktion, innehåller 246 hyresbostäder. Under kvartalet har 77 hyresbostäder färdigställts och hyresgästerna har flyttat in. Resterande hyresbostäder kommer att färdigställas under 2024. Projektet är delavyttrat till ett nybildat joint venture där Genova är hälftenägare tillsammans med Nrep. Tillträdet bedöms ske under första kvar- talet 2025. Projektet Segerdal är beläget i centrala Knivsta i direkt anslutning till tåg- stationen. Projektet genomförs i ett joint venture med Redito och det första kvarteret har färdigställts och hyresgäs - terna har flyttat in. Det andra kvarteret, som är i produktion, innehåller 151 lägenheter. Projektet Korsängen i centrala Enköping ligger i direkt anslutning till Genovas förvaltningsfastigheter Krydd- gården 6:3 och Kryddgården 6:5. Genova bygger 160 hyresbostäder som kommer färdigställas under 2024. Den första etappen av Genovas stadsutvecklingsprojekt Viby, beläget i centrala Brunna i Upplands-Bro, omfat- tar cirka 130 bostäder, en livsmedels- Information om pågående byggnation och planerade projekt i delårsrapporten är baserad på bedömningar om storlek, inriktning och omfattning samt när i tiden projekt bedöms startas och färdigställas. Vidare baseras informationen på bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde. Bedömningarna och antaganden ska inte ses som en prognos. Bedömningar och antaganden innebär osäkerhetsfaktorer både avseende projektens genomförande, utformning och storlek, tidsplaner, projektkostnader samt framtida hyresvärde. Informationen om pågående byggnation samt planerade projekt omprövas regelbundet och bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående byggnationer färdigställs eller tillkommer samt att förutsättningar förändras. För projekt som ej byggstartats har finansiering ej upphandlats, vilket innebär att finansiering av planerade projekt är en osäkerhetsfaktor. Pågående byggnation 30 juni 2024 Projekt Kommun Kategori Byggstart Planerat färdig- ställande Antal bostäder Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde 1 Hyresvärde Investering, Mkr Bokfört värde, MkrBostäder Lokaler Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Bedömd Upp- arbetad Handelsmannen 1 2 Norrtälje Hyresbostäder Q4 2019 Q3/Q4 2024 169 8 914 - 384 43 066 18 2 056 376 367 391 Segerdal 3 Knivsta Hyresbostäder Q4 2020 Q1 2025/ Q4 2025 75 4 744 208 234 47 254 12 2 513 231 136 - Korsängen Enköping Hyresbostäder Q1 2021 Q3 2024 160 8 031 244 399 48 218 21 2 494 391 295 294 Viby, Etapp 1 4 Upplands-bro Hyresbostäder Q4 2022 Q2 2026 131 8 728 1 693 483 46 375 25 2 444 374 45 101 Viby, Etapp 1 4 Upplands-bro Samhällsfastigheter Q4 2022 Q2 2026 - - 5 670 301 53 000 15 2 700 230 21 48 Apotea 5 Varberg Kommersiellt Q1 2024 Q1 2025 - - 11 767 141 11 980 7 628 123 34 34 Summa pågående byggnatioer 535 30 417 19 582 1 942 38 834 100 1 991 1 725 897 868 1) Avser verkligt värde på investeringen vid färdigställande. 2) Projekt Handelsmannen 1 kommer att erhålla investeringsstöd om 130 Mkr vilket kommer att reducera den upparbetade investeringen. 3) Projekt Segerdal delägs av Genova 50 procent och Redito 50 procent. I tabellen framgår endast det som motsvarar Genovas ekonomiska ägarandel. Projektets bokförda värde inkluderas under andelar av joint ventures och intressebolag i balansräkningen. 4) Projekt Viby delägs av Genova 70 procent och K2A 30 procent. I tabellen framgår hela projektvärdet då projektet konsolideras i Genovas koncernredovisning. 5) Avser byggnation av Apoteas nya centrallager i Varberg. I tabellen framgår endast det som motsvarar Järngrindens ekonomiska ägarandel om 39 procent. I tabellen framgår endast det antal bostäder, yta, fastighets- och hyresvärde samt investeringsbelopp som motsvarar Genovas ekonomiska ägarandel för delägda fastigheter. Fastigheter där Genova äger mer än 50 procent redovisas som helägda. Projekt inom Genovas dotterföretag Järngrinden redovisas enligt samma princip. 9 344 Antal bostadsbyggrätter 1,3 Mdkr Övervärde byggrättsportfölj 594 Tkvm Uthyrningsbar yta 11Genova Delårsrapport januari–juni 2024 ===== SIDA 12 ===== Planerade projekt 30 juni 2024 Projekt Antal bostäder Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde 1 Hyresvärde Investering, Mkr Bokfört värde2, MkrBostäder Lokaler Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Bedömd Upp- arbetad Per kategori Hyresbostäder 6 403 350 004 - 16 584 47 382 826 2 359 14 116 757 802 Samhällsfastigheter 185 14 415 15 751 1 318 43 704 71 2 345 1 155 56 56 Kommersiella fastigheter - - 14 944 507 33 959 30 2 154 481 101 101 Bostadsrätter 2 221 148 928 - 8 925 59 926 - - 7 270 450 487 Summa per kategori 8 809 513 347 30 695 27 334 50 242 926 2 345 23 022 1 364 1 446 Per geografiskt område - Egen förvaltning och bostadsrätter Storstockholm 3 899 231 852 17 292 13 728 55 100 397 2 549 11 391 664 741 Uppsala 1 809 87 200 11 435 4 560 46 233 207 2 357 3 885 206 206 Väst 2 536 168 730 1 968 7 915 46 368 270 2 095 6 754 403 403 Övrigt 565 25 565 - 1 131 44 252 53 2 317 991 91 96 Summa egen förvaltning och bostadsrätter per geografi 8 809 513 347 30 695 27 334 50 242 926 2 345 23 022 1 364 1 446 1) Avser verkligt värde på investeringen vid färdigställande. 2) Bokfört värde i helägda projekt. Bokförda värden hänförligt till delägda projekt visas under andelar i joint ventures och intressebolag i balansräkningen. I tabellen framgår endast det antal bostäder, yta, fastighets- och hyresvärde samt investeringsbelopp som motsvarar Genovas ekonomiska ägarandel för delägda fastigheter. Fastigheter där Genova äger mer än 50 procent redovisas som helägda. Planerade projekt inom Genovas dotterföretag Järngrinden redovisas enligt samma princip. Planerade projekt per planskede, uthyrbar yta 30 juni 2024 Programarbete Planbesked Samråd Granskning Antagen detaljplan 20 000 40 000 60 000 80 000 100 000 120 000 HyresbostäderKvm Samhällsfastigheter Kommersiella fastigheter Bostadsrätter butik och en grundskola F-9. Genova har tecknat avsiktsförklaringar med Axfood och Raoul Wallenbergskolan för att driva verksamhet i lokalerna. Totalt kommer projekt Viby omfatta omkring 850 bostä- der samt service. Projektet delägs till 30 procent av fastighetsbolaget K2A. Byggrättsportföljen I syfte att illustrera värdet på Genovas byggrättsportfölj upplyser Genova om ett bedömt övervärde. Övervärdet tar sin utgångspunkt i ett externt bedömt mark- nadsvärde på de outnyttjade byggrät- terna under planerade projekt. Detta kan vara relevant för det fall Genova ej skulle fullfölja sin affärsplan och exploatera byggrätterna utan i stället avyttra dem. CBRE:s marknadsvärdering per 30 juni av de framtida byggrätterna uppgick till cirka 3,6 Mdkr. Befintliga byggnader på dessa fastigheter, som i förekommande fall kommer behöva rivas i samband med exploatering, samt upparbetad investe- ring för planerade projekt hade per 30 juni ett bokfört värde om cirka 2,3 Mdkr. Det innebär att övervärdet i koncernens byggrättsportfölj bedöms uppgå till cirka 1,3 Mdkr. Detta övervärde reflekteras ej i Genovas balansräkning. Järngrindens byggrätter har inte externvärderats och är exkluderade ur det övervärde som Genova bedömer finns utöver balansräkningen. Planen är att även Järngrindens byggrätter ska externvärderas. 12 Genova Delårsrapport januari–juni 2024 ===== SIDA 13 ===== Bedömd intjäningsförmåga I syfte att ge en bild av Genovas framtida bedömda intjäningsförmåga för förvalt- ningsverksamheten har nedanstående tabell upprättats. Intjäningsförmågan utgår från förvaltningsobjektens status vid periodens slut samt intjäningsförmå- gan från byggstartade pågående projekt i produktion efter att dessa färdigställts och inflyttning har skett. Det är viktigt att notera att den aktuella intjänings- förmågan inte ska jämställas med en prognos för de kommande tolv måna- derna. Intjäningsförmågan innehåller exempelvis ingen bedömning av hyres-, vakans- eller ränteförändringar. Hyresintäkter baseras på hyresvärde på årsbasis med avdrag för vakanta ytor. Fastighetskostnader är bedömningar av normaliserade kostnader på helårsbasis. Hyresvärdet för respektive förvaltnings- objekt och pågående projekt i produk- tion som inkluderas i aktuell intjäning framgår av avsnitten ”Förvaltningsfast- igheter" och "Projektutveckling” i denna delårsrapport. Från och med andra kvar- talet 2024 kommer projekten Handels- mannen och Korsängen successivt att färdigställas, vilket kommer att förstärka intjäningen från förvaltningsfastigheter med ytterligare cirka 39 Mkr. Centrala administrationskostnader avser kostnader hänförliga till fastighets- förvaltningen och baseras på bedömda kostnader för kommande tolvmånaders- period, rensat för eventuella kostnader av engångskaraktär. Finansnettot har beräknats utifrån aktuell räntebärande nettoskuld. Ränta på likvida medel erhålls ej och ränta på den räntebärande skulden har beräknats utifrån genom- snittsräntan vid periodens utgång. Bedömd intjäningsförmåga per 30 juni 2024 Mkr Förvaltnings- fastigheter Pågående byggnation Summa Hyresvärde 534 80 614 Vakans -39 - -40 Hyresintäkter 495 80 575 Fastighetskostnader -120 -11 -131 Driftsöverskott 375 69 444 Central administration fastighetsförvaltning -21 - -21 Genovas andel av förvaltningsresultat från JV 20 5 25 Finansnetto -201 -39 -240 Förvaltningsresultat 173 35 208 Känslighetsanalys kassaflöde 1 Förändring Effekt på kassaflöde Kontrakterad årshyra +/-5 % +/- 25 Mkr Uthyrningsgrad +/-2 procentenheter +/- 11 Mkr Fastighetskostnader +/-10 % +/- 12 Mkr Räntekostnader +/-1 procentenhet +/- 61 Mkr 1) Kassaflödet avser aktuell intjäningsförmåga. Uthyrningsgrad beräknas på hyresvärdet. Gredelby 21:1, Knivsta 13Genova Delårsrapport januari–juni 2024 ===== SIDA 14 ===== Joint ventures och intresseföretag En del av Genovas verksamhet är också investeringar i joint ventures och intresse företag för att på så sätt få till- gång till fler attraktiva förvaltningsfast- igheter med möjlighet till projektutveck- ling av hyresbostäder, samhällsservice och kommersiella lokaler. Per den 30 juni 2024 ägde Genova andelar i joint ventures och intresseföretag. De gemensamt ägda bolagen innehade totalt 18 fastigheter med ett sammanlagt fastighetsvärde om cirka 2,7 Mdkr, varav Genovas andel uppgick till cirka 1,3 Mdkr. Genovas andel av antalet bostadsbygg- rätter uppgick till cirka 1 250 stycken fördelat på cirka 108 Tkvm. Genovas andel av joint ventures och intresseföretag 30 juni 2024 Namn Andel, % Bokfört värde, Mkr Geografi Fastighetsförvaltning Projektutveckling Antal fastigheter Andel av fastighetsvärde Antal bostäder Uthyrningsbar yta, Tkvm Andel av Järngrindens intressebolag 49 281 Västsverige 5 258 313 44 GenovaNrep 50 102 Stockholm 1 368 - - SBBGenova Gåshaga 50 113 Stockholm 1 200 385 23 SBBGenova Nackahusen 50 134 Stockholm 4 238 192 12 GenovaRedito 50 58 Knivsta 4 201 76 5 Greenova 50 7 Stockholm 3 91 285 24 693 18 1 356 1 251 108 Korsängen, Enköping 14 Genova Delårsrapport januari–juni 2024 ===== SIDA 15 ===== Nyckeltal Jan-jun 2024 Jan-jun 2023 Apr-jun 2024 Apr-jun 2023 Jan–dec 2023 Fastighetsrelaterade nyckeltal Bostäder under byggnation, antal 535 825 535 825 625 Färdigställda bostäder, antal 90 181 77 89 289 Totalt antal byggrätter, antal 9 344 8 934 9 344 8 934 8 756 Uthyrbar yta kommersiella fastigheter, tkvm 182,1 201,1 182,1 201,1 196,3 Uthyrbar yta samhällsfastigheter, tkvm 156,9 164,5 156,9 164,5 165,1 Total uthyrbar yta, tkvm 339 365,6 339,0 365,6 361,4 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92,6 93,1 92,6 93,1 93,4 Överskottsgrad, % 72,9 73,3 75,2 76,1 73,1 Nettoinvesteringar, Mkr 214,5 142,2 46,8 515,1 118,3 Finansiella nyckeltal Avkastning på eget kapital, % 2,8 -6,4 0,7 -4,6 -9,3 Soliditet, % 37,6 38,2 37,6 38,2 37, 2 Belåningsgrad, % 51,5 49,6 51,5 49,6 51,8 Belåningsgrad fastigheter, % 61,3 58,8 61,3 58,8 60,5 Genomsnittlig räntenivå, % 5,6 6,1 5,6 6,1 5,8 Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 1,7 1,8 1,6 1,6 Kapitalbindningstid, antal år 1,9 2,4 1,9 2,4 2,4 Aktierelaterade nyckeltal Totalt antal utestående aktier, tusental 45 613 45 613 45 613 45 613 45 613 Genomsnittligt antal utestående aktier,tusental 45 613 45 391 45 613 45 613 45 504 Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,41 -0,33 0,28 -0,58 -0,49 Tillväxt förvaltningsresultat R12, per aktie före utdelning, % 121,5 -17,7 121,5 -17,7 97,7 Resultat per aktie, kr 0,47 -3,68 -0,04 -2,34 -10,96 Eget kapital, Mkr 4 238,2 4 613,0 4 238,2 4 605,3 4 311,0 Eget kapital hänförligt till aktieägare, Mkr 2 790,9 3 025,2 2 790,9 3 025,2 2 714,7 Eget kapital per aktie, kr 61,19 66,32 61,19 66,32 59,52 Långsiktigt substansvärde, Mkr 4 710,1 5 109,6 4 710,1 5 109,6 4 821,9 Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägare, Mkr 3 262,8 3 521,8 3 262,8 3 521,8 3 225,5 Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 71,53 7 7, 21 71,53 7 7, 21 70,71 Nyckeltalen är omräknade med beaktande av justeringar till följd av rättelse av fel avseende omvärdering av förvärvad fastighet under 2022. 15Genova Delårsrapport januari–juni 2024 ===== SIDA 16 ===== Totalresultat för koncernen Mkr Jan-jun 2024 Jan-jun 2023 Apr-jun 2024 Apr-jun 2023 Jul 2023 -jun 2024 Jan–dec 2023 Hyresintäkter 262,1 254,5 129,0 125,5 510,6 503,0 Driftskostnader -53,3 -51,0 -24,2 -20,6 -100,3 -98,0 Underhållskostnader -11,9 -11,5 -4,7 -6,7 -27,0 -26,7 Fastighetsskatt -5,9 -5,6 -3,0 -2,8 -11,1 -10,8 Summa Fastighetskostnader -71,0 -68,0 -31,9 -30,0 -138,4 -135,4 Driftsöverskott 191,1 186,4 97,0 95,5 372,2 367,6 Central administration fastighetsförvaltning -11,1 -11,5 -5,8 -4,9 -21,4 -21,8 Central administration projektutveckling -18,1 -18,7 -9,4 -8,0 -34,9 -35,5 Resultat från andelar i joint ventures och intresseföretag 4,7 -18,6 2,8 -8,3 6,9 -16,4 - varav värdeförändringar fastigheter -0,8 -16,8 0,5 -1,1 -11,3 -27,3 Finansnetto -110,0 -113,5 -55,1 -61,5 -229,9 -233,3 Förvaltningsresultat 56,6 24,1 29,5 12,8 93,1 60,6 Resultat från nyproduktion bostäder – 43,0 – 10,4 -3,0 40,0 Övriga kostnader -4,0 -2,2 -1,1 – -13,0 -11,2 Värdeförändringar fastigheter 3,8 -302,9 10,3 -205,6 -223,6 -530,3 Värdeförändringar derivat 18,5 36,3 -18,2 36,0 - 67,8 -50,0 Valutakurseffekter fastigheter 2,0 19,5 -1,2 15,5 -5,2 12,3 Resultat före skatt 7 7,0 -182,2 19,2 -130,9 -219,5 -478,7 Inkomstskatt -17,4 33,8 -4,6 24,3 11,5 62,7 Periodens resultat 59,6 -148,3 14,6 -106,6 -208,0 -416,0 Övrigt totalresultat för perioden – – – – – – Summa totalresultat för perioden 59,6 -148,3 14,6 -106,6 -208,0 -416,0 Periodens resultat hänförligt: Moderbolagets aktieägare 46,5 -182,5 11,3 -117,8 -221,8 -450,8 Innehav utan bestämmande inflytande 13,1 34,2 3,4 9,6 13,8 34,9 Summa totalresultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare 46,5 -182,5 11,3 -117,8 -221,8 -450,8 Innehav utan bestämmande inflytande 13,1 34,2 3,4 9,6 13,8 34,9 Resultat per aktie före och efter utspädning, kr 1 0,47 -3,68 -0,04 -2,34 -6,81 -10,96 Antal aktier vid periodens utgång, tusental 45 613 45 613 45 613 45 613 45 613 45 613 Genomsnittligt antal aktier, tusental 45 613 45 391 45 613 45 613 45 613 45 504 1) Resultat i relation till genomsnittligt antal stamaktier efter betalning för hybridobligation. 16 Genova Delårsrapport januari–juni 2024 ===== SIDA 17 ===== Resultatanalys Belopp inom parentes avser perioden januari–juni 2023. Hyresintäkter Koncernens hyresintäkter uppgick under perioden till 262,1 Mkr (254,5), vilket motsvarar en tillväxt i hyresintäkterna på 3 procent. Inom jämförbart bestånd har avslutade hyresga- rantier från tidigare förvärv samt tillkommande vakanser i projekteringsfastigheter minskat effekten av årets hyresupp- räkningar. Hyresintäkterna för det andra kvartalet uppgick till 129,0 Mkr (125,5). Fördelning hyresintäkter Mkr Jan–jun 2024 Jan–jun 2023 Jämförbart bestånd 242,8 236,6 Tillkomna fastigheter 1,4 - Sålda fastigheter 17,9 17,9 Hyresintäkter 262,1 254,5 Kommersiella fastigheter 117,9 122,1 Samhällsfastigheter 144,2 132,4 Hyresintäkter 262,1 254,5 Fastighetskostnader Fastighetskostnader i form av drifts- och underhållskostnader samt fastighetsskatt ökade under perioden till 71,0 Mkr (68,0), vilket motsvarar en ökning på 4 procent. Ökningen av fastig- hetskostnader förklaras främst av ökade kostnader för VA och uppvärmning till följd av högre tariffer och taxor. Kvartalets fastighetskostnader uppgick till 31,9 Mkr (30,0). Fördelning fastighetskostnader Mkr Jan–jun 2024 Jan–jun 2023 Jämförbart bestånd -67,5 -63,8 Tillkomna fastigheter -0,2 0,9 Sålda fastigheter -3,3 -5,1 Fastighetskostnader -71,0 -68,0 Kommersiella fastigheter -33,4 -32,8 Samhällsfastigheter -37,6 -35,3 Fastighetskostnader -71,0 -68,0 Driftsöverskott Driftsöverskottet ökade under perioden till 191,1 Mkr (186,4), vilket motsvarar en ökning på 3 procent. Överskottsgraden för perioden uppgår till 72,9 (73,3) procent. Den lägre överskotts- graden beror huvudsakligen på ökade fastighetskostnader samt försäljning av fastigheter som varit fullt uthyrda. Kvartalets driftsöverskott uppgick till 97,0 Mkr (95,5 ) med en överskottsgrad på 75,2 procent (76,1). Central administration Centrala administrationskostnader är fördelade på fastighets- förvaltning och projektutveckling. De totala centrala admi- nistrationskostnaderna uppgick under perioden till -29,2 Mkr (-30,2), vilket motsvarar en minskning om 3 procent. Central administration Mkr Jan–jun 2024 Jan–jun 2023 Fastighetsförvaltning Övriga externa kostnader -0,3 -1,9 Personalkostnader -9,6 -8,4 Avskrivningar och leasing -1,1 -1,2 Central administration fastighetsförvaltning -11,1 -11,5 Projektutveckling Övriga externa kostnader -0,5 -3,1 Personalkostnader -15,6 -13,7 Avskrivningar och leasing -1,9 -1,9 Central administration projektutveckling -18,1 -18,7 Resultat från andelar i joint ventures och intresseföretag I posten redovisas resultateffekten av Genovas fastigheter som ägs via joint ventures. Resultat från andelar i joint ventures uppgick under perioden till 4,7 Mkr (-18,6) och avser resultat från den löpande driften och värdeförändringar. Den positiva resultatförändringen jämfört med motsva- rande period 2023 om cirka 23,3 Mkr är framför allt hänförlig till lägre negativa värdeförändringar på fastigheter. 17Genova Delårsrapport januari–juni 2024 ===== SIDA 18 ===== Finansnetto Finansnettot uppgick till -110,0 Mkr (-113,5). De räntekostnader som är hänförliga till fastighetsförvaltningen är en löpande kostnad som belastar finansnettot. Finansieringen av projekt- verksamheten är däremot en del av anskaffningskostnaden och aktiveras på respektive projekt och belastar inte resultatet. Under perioden aktiverades 61 Mkr hänförligt till projekt- verksamheten. I nuläget är bedömningen att aktivering hänför- lig till projektverksamheten under hela 2024 kommer att uppgå till cirka 30 procent av koncernens totala räntekostnader. Genomsnittlig ränta per balansdagen uppgick till 5,6 procent (6,1) exkluderat byggnadskreditiv. Bland finansiella kostna- der under perioden ingår -8,7 Mkr (-10) som avser kostnader för upptagande av lån som periodiseras över lånens löptid. Räntetäckningsgraden för perioden uppgick till 1,8 ggr (1,7). I räntetäckningsgraden har kostnader av engångskaraktär exkluderats. Finansnetto Mkr Jan–jun 2024 Jan–jun 2023 Ränteintäkter 18,8 16,1 Räntekostnader lån -127,1 -118,7 Räntekostnader leasing -1,2 -0,8 Övriga finansiella intäkter 8,2 - Övriga finansiella kostnader -8,7 -10,0 Finansnetto -110,0 -113,5 Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet uppgick under perioden till 56,6 Mkr (24,1), vilket är en ökning med 135 procent. Ökningen är främst hänförlig till lägre negativa värdeförändringar på fastigheter i joint ventures och intresseföretag om 23,3 Mkr. Förvaltningsresultatet för det andra kvartalet uppgick till 29,5 Mkr (12,8), motsvarande en ökning med 130 procent. Värdeförändringar fastigheter Värdeförändringar fastigheter uppgick till 3,8 Mkr (-302,9). Den positiva värdeförändringen är främst en effekt av delav- yttringen av Journalisten 1. Genovas portfölj av kommersiella hyresavtal har en hög grad av hyresavtal vars hyra indexregle- ras, vilket har reducerat effekten av de ökade avkastningskra- ven. Värdeförändringar fastigheter Mkr Jan–jun 2024 Jan–jun 2023 Förändring driftnetto 0,6 -39,1 Pågående byggnation -1,2 -41,3 Mark-och outnyttjade byggrätter 17,1 -52,3 Förändring avkastningskrav -37,9 -160,2 Förvärv - - Försäljningar 25,4 -10,1 Värdeförändringar fastigheter 3,8 -302,9 Värdeförändringar derivat Posten består av förändringar av verkligt värde på ränteswap- par. Skatt Redovisad skatt uppgick till -17,4 Mkr (33,8) och hänför sig i huvudsak till uppskjuten skatt på värdeförändringar fast- igheter och derivat. Både aktuell och uppskjuten skatt har beräknats utifrån en nominell skattesats om 20,6 procent. Kvarvarande underskottsavdrag kan beräknas till cirka 384 Mkr (396) samt obeskattade reserver om cirka 99 Mkr (85). Som uppskjutna skatteskulder redovisas full nominell skatt om 20,6 procent av skillnaden mellan redovisat och skatte- mässigt värde med avdrag för den skatt som är hänförlig till tillgångsförvärv. Skatteberäkning Mkr Jan–jun 2024 Jan–jun 2023 Resultat före skatt 59,6 -182,2 Skattesats % 20,6 20,6 Skatt enligt gällande skattesats -12,3 37,5 Ej skattepliktiga intäkter 22,2 12,8 Ej avdragsgilla kostnader -10,0 -7,0 Ej avdragsgillt räntenetto -27,6 -26,8 Avdragsgilla kostnader ej med i resultatet 10,1 12,3 Skattepliktiga intäkter ej med i resultatet -1,1 -0,1 Återföring vid fastighetstransaktioner 1,8 - Justering skatt avseende tidigare år -0,4 0,7 Förändring i skattemässiga underskott -0,4 2,1 Övrigt 0,3 2,3 Periodens skatt enligt resultaträkningen -17,4 33,8 Uppskjutna skatteskulder, netto Mkr Jan–jun 2024 Jan–jun 2023 Temporära skillnader fastigheter -501,0 -562,4 Obeskattade reserver -20,4 -17,6 Summa uppskjutna skatteskulder -521,4 -579,9 Underskottsavdrag 79,0 81,6 Övrigt - 1,7 Summa uppskjutna skattefordringar 79,0 83,3 Uppskjutna skatteskulder, netto -442,4 -496,6 Periodens resultat Periodens resultat uppgick till 59,6 Mkr (-148,3). Jämfört med 2023 ökade både driftsöverskottet och förvaltningsresultatet. Under perioden var även värdeförändringarna förbättrade jämfört med motsvarande period föregående år, vilket med- förde ett högre resultat. Kvartalets resultat uppgick till 14,6 Mkr (-106,6). 18 Genova Delårsrapport januari–juni 2024 ===== SIDA 19 ===== Balansräkning för koncernen Mkr 30 jun 2024 30 jun 2023 31 dec 2023 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Goodwill 202,9 202,9 202,9 Förvaltningsfastigheter 7 145,8 7 999,9 7 679,9 Pågående nyanläggningar 868,1 860,9 878,0 Projekteringsfastigheter 1 446,2 1 219,3 1 307,7 Övriga materiella anläggningstillgångar 24,2 23,3 19,6 Nyttjanderättstillgångar 11,3 7,4 14,3 Uppskjutna skattefordringar 79,0 83,3 79,4 Andelar i joint ventures och intresseföretag 693,1 542,5 569,5 Derivat – 42,2 - Övriga långfristiga fordringar 267,9 292,4 298,1 Summa anläggningstillgångar 10 738,5 11 274,1 11 049,4 Omsättningstillgångar Pågående bostadsprojekt – 112,3 42,6 Hyresfordringar och kundfordringar 15,0 73,3 18,2 Övriga fordringar 140,1 166,6 103,5 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 82,1 7 7,5 74,2 Likvida medel 283,6 374,0 284,5 Summa omsättningstillgångar 520,7 803,7 523,0 SUMMA TILLGÅNGAR 11 259,2 12 07 7,7 11 572,3 EGET KAPITAL Summa totalresultat för perioden Aktiekapital 54,7 54,7 54,7 Övrigt tillskjutet kapital 1 652,6 1 652,6 1 652,6 Balanserat resultat inklusive periodens resultat 1 083,5 1 317,8 1 007,314 Hybridobligation 638,8 800,0 800,0 Innehav utan bestämmande inflytande 808,5 787,8 796,4 Summa eget kapital 4 238,2 4 613,0 4 311,0 SKULDER Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande skulder 3 784,7 5 538,2 5 082,2 Derivat 29,5 – 44,0 Leasingskuld 29,0 30,1 31,8 Övriga långfristiga skulder 68,0 62,9 65,6 Uppskjutna skatteskulder 521,4 579,9 546,3 Summa långfristiga skulder 4 432,5 6 211,1 5 769,9 Kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder 2 298,8 826,9 1 191,6 Leverantörsskulder 89,2 122,7 84,9 Leasingskuld 9,1 2,9 9,5 Aktuella skatteskulder 8,7 14,2 8,8 Övriga skulder 46,7 176,8 69,1 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 136,0 110,2 127,5 Summa kortfristiga skulder 2 588,5 1 253,7 1 491,4 SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 11 259,2 12 07 7,7 11 572,3 19Genova Delårsrapport januari–juni 2024 ===== SIDA 20 ===== Koncernens rapport över förändringar i eget kapital Hänförligt till moderbolagets aktieägare Mkr Antal utestående aktier, tusental Aktie- kapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserat resultat inkl. periodens resultat Hybrid - obligation Innehav utan bestäm - mande inflytande Summa eget kapital Ingående balans per 1 januari 2023 41 977 50,4 1 459,5 1 535,8 800,0 749,8 4 595,5 Rättelse av fel 1 3,8 3,9 7,702 Ingående balans per 1 januari 2023 efter rättelse av fel 41 977 50,4 1 459,5 1 539,6 800,0 753,7 4 603,2 Totalresultat Årets resultat -450,8 34,9 -415,9 Övrigt totalresultat - - - Summa totalresultat -450,8 34,9 -415,9 Transaktioner med ägare Transaktioner med innehav utan bestämman - de inflytande 7,8 7,8 Utdelning hybridobligation -82,8 -82,8 Nyemission stamaktier 3 636 4,4 195,6 200,0 Emissionskostnader stamaktier -2,6 -2,6 Emission teckningsoptioner 0,9 0,9 Valutakurseffekt 0,4 0,4 Utgående balans per 31 december 2023 45 613 54,7 1 652,6 1 007,3 800,0 796,4 4 311,0 Ingående balans per 1 januari 2024 45 613 54,7 1 652,6 1 007,3 800,0 796,4 4 311,0 Totalresultat Periodens resultat 46,5 13,1 59,6 Övrigt totalresultat - - - Summa totalresultat 46,5 13,1 59,6 Transaktioner med ägare Transaktioner med innehav utan bestämman - de inflytande -0,9 -0,9 Återköp hybridobligation -161,3 -161,3 Optionsdel konvertibellån 70,4 70,4 Utdelning hybridobligation -39,3 -39,3 Valutakurseffekt -1,4 -1,4 Utgående balans per 30 juni 2024 45 613 54,7 1 652,6 1 083,5 638,8 808,6 4 238,1 1) Rättelse av fel hänför sig till Järngrindens förvärv av en fastighet under 2022 där en felaktig fördelning av fastighetsvärden gjordes i samband med förvärvet. Förutom eget kapital har projek - teringsfastigheter och uppskjuten skatteskuld påverkats av rättelsen, i övrigt har inga andra balansposter påverkats. 20 Genova Delårsrapport januari–juni 2024 ===== SIDA 21 ===== Kommentar till balansräkningen Belopp inom parentes avser 30 juni 2023. Goodwill Koncernens goodwill är i sin helhet hänförlig till förvärvet av Järngrinden per 31 december 2022. Fastighetsbestånd och fastighetsvärde Förvaltningsfastigheter Koncernens förvaltningsfastigheter består av totalt 80 fastigheter. Metoden att beräkna verkligt värde för förvalt- ningsfastigheter består i huvudsak av en kassaflödesbaserad värderingsmodell där värdet har beräknats som nuvärdet av prognosticerade kassaflöden samt restvärdet under en kalkylperiod, där diskontering har skett med en bedömd kal- kylränta. Det genomsnittliga avkastningskravet för fastighets- portföljen bedömdes till cirka 5,9 procent vid bokslutsdagen. Pågående nyanläggning Pågående nyanläggningar består av projekt i Norrtälje, Enkö- ping, Upplands-Bro och Varberg. Projekteringsfastigheter Projekteringsfastigheter avser upparbetade och aktiverade kostnader på projekt som ännu inte byggstartats. Vid bygg- start omklassificeras aktuella belopp till pågående nyanlägg- ningar. Pågående bostadsprojekt Pågående bostadsprojekt avser Järngrindens pågående bostadsrättsprojekt. Projekten redovisas som Pågående bostadsprojekt under omsättningstillgångar. Fastighetsvärde Fastighetsbeståndet exklusive Järngrindens bestånd extern- värderas kvartalsvis av oberoende värderingsinstitut. Värde- förändringar för fastigheter inkluderas i resultaträkningen. Per den 30 juni externvärderades hela fastighetsbeståndet och värderingarna utfördes av CBRE, Newsec och Forum. I verkligtvärde hierarkin är förvaltningsfastigheter i nivå 3, det vill säga data för tillgången baseras på icke observerbara marknadsdata. Värderingsmetoden för fastigheter utgår i huvudsak från en kassaflödesvärdering som styrs primärt av fyra parametrar; hyra, drift- och underhållskostnader, vakans samt direktav- kastningskrav. I hyresbegreppet ingår den faktiska hyresnivån samt eventuella framtida hyresantaganden. Direktavkast- ningskravet är en summa av den riskfria räntan och den riskpremie som en investerare kan tänkas ställa krav på för en given investering. Förändring av fastighetsbeståndet Mkr Jan–jun 2024 Jan–jun 2023 Jan–dec 2023 Ingående värde förvaltnings - fastigheter 7 679,9 8 183,2 8 183,2 + Förvärv 62,5 - - + Till- och ombyggnation 35,1 34,4 101,1 - Försäljningar -736,2 -87,9 -284,2 +/- Omklassificeringar 123,1 135,1 132,1 +/- Orealiserade värdeförändringar -18,6 -264,9 -452,3 Utgående värde förvaltnings - fastigheter 7 145,8 7 999,9 7 679,9 Ingående värde pågående nyanläggningar 878,0 860,5 860,5 + Förvärv - - - + Nybyggnation 128,3 222,1 463,7 - Försäljningar - - -238,8 +/- Omklassificeringar -137,5 -203,7 -187,1 +/- Orealiserade värdeförändringar -0,7 -18,0 -20,3 Utgående värde pågående nyanläggningar 868,1 860,9 878,0 Ingående värde projekterings - fastigheter 1 307,7 1 032,8 1 032,8 + Förvärv - - - +/- Omklassificeringar 40,1 80,4 79,2 + Aktiveringar 98,4 106,0 195,7 Utgående värde projekterings - fastigheter 1 446,2 1 219,2 1 307,7 Ingående värde pågående bostadsprojekt 42,6 197,0 197,0 + Förvärv - - - + Nybyggnation - 25,3 42,6 - Försäljningar -42,6 -110,0 -197,0 Utgående värde pågående bostadsprojekt - 112,3 42,6 Utgående värde fastighets - beståndet 9 459,5 10 192,3 9 908,2 Förvaltningsfastigheter 7 145,8 7 999,9 7 679,9 Pågående byggnation 868,1 860,9 878,0 Planerade projekt 1 445,6 1 219,2 1 307,7 Pågående bostadsprojekt 0,0 112,3 42,6 Utgående värde fastighets - beståndet 9 459,5 10 192,3 9 908,2 21Genova Delårsrapport januari–juni 2024 ===== SIDA 22 ===== Substansvärde 30 jun 2024 30 jun 2023 31 dec 2023 Mkr kr/aktie Mkr kr/aktie Mkr kr/aktie Eget kapital enligt balansräkningen 4 238,2 92,92 4 613,0 101,13 4 311,0 94,51 Återläggning: Derivat enligt balansräkningen 29,5 0,65 0,0 0,00 44,0 0,96 Uppskjuten skatteskuld enligt balansräkningen 521,4 11,43 579,9 12,71 546,3 11,98 Avdrag: Uppskjuten skattefordran enligt balansräkningen -79,0 -1,73 -83,3 -1,83 -79,4 -1,74 Hybridobligation -638,8 -14,00 -800,0 -17,54 -800,0 -17,54 Innehav utan bestämmande inflytande -808,5 -17,73 -787,8 -17, 27 -796,4 -17,46 Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägare 3 262,8 71,53 3 521,8 7 7, 21 3 225,5 70,71 Känslighetsanalys värdeförändringar 1 Värdeförändring +/-5% +/-10% Effekt på fastighetsvärde +/- 472 Mkr +/- 944 Mkr Justerat fastighetsvärde 9 915/8 970 Mkr 10 387/8 498 Mkr Effekt på belåningsgrad -2,1/2,3 % -4,0/4,7 % Justerad belåningsgrad 49/54 % 48/56 % Effekt på soliditet 1,7/-1,8 % 3,2/-3,8 % Justerad soliditet 39/36 % 41/34 % 1) Värdeförändringen baseras på verkligt värde på balansdagen. Direktavkastningskrav per kategori %1 30 jun 2024 30 jun 2023 Kommersiella fastigheter 6,3 6,0 Samhällsfastigheter 5,5 4,9 Totalt 5,9 5,4 1) Avser genomsnittliga direktavkastningskrav på restvärdet för Genovas helägda och kon - soliderade förvaltningsfastigheter vid värdetidpunkten. Baseras på externa värderingar för förvaltningsfastigheter. Nyckeltal förvaltningsfastigheter 30 jun 2024 30 jun 2023 Hyresvärde kr/kvm 1 576 1 485 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93 93 Fastighetskostnader kr/kvm 1 -355 -346 Driftsöverskott kr/kvm 1 1 105 1 036 Överskottsgrad, % 1 76 75 Förvaltningsfastighetsvärde kr/kvm 21 078 21 882 Uthyrningsbar yta, tkvm 339,0 365,6 Antal fastigheter 80 82 1) Beräknat utifrån bedömt årsvärde. Eget kapital och substansvärde Koncernens egna kapital uppgick den 30 juni till 4 238,2 Mkr (4 311,0) och soliditeten till 37,6 procent (37,2). Det långsiktiga substansvärdet uppgick till 4 710,1 Mkr (4 821,9), vilket motsvarar en minskning med 2 procent. Det långsiktiga substansvärdet hänförligt till aktieägarna uppgick till 3 262,8 Mkr (3 225,5), vilket motsvarar en ökning med 1 pro- cent. Det långsiktiga substansvärdet hänförligt till aktie ägarna per aktie uppgick till 71,53 kronor per aktie (70,71). Räntebärande skulder Koncernen hade den 30 juni 2024 räntebärande skulder om 6 084 Mkr (6 239) med en genomsnittlig räntenivå som upp- gick till cirka 5,6 procent (6,1) exkluderat byggnadskreditiv. Den genomsnittliga räntenivån beskriver koncernens aktuella räntenivå i kreditportföljen utifrån dagsbasis per den 30 juni och ska inte tolkas som den genomsnittliga räntenivån under perioden januari till juni. Den genomsnittliga räntenivån ska heller inte jämställas med en prognos för de kommande tolv månaderna då kreditförfall och förändringar i Stibor inte har beaktats. Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick den 30 juni 2024 till 1,9 år (2,4). Ränte- och kreditförfallostrukturen per samma datum framgår av tabellen på nästa sida. Långsiktig finansiering Under det första kvartalet emitterade Genova seniora icke- säkerställda konvertibler till ett belopp om 200 Mkr och i samband med det återköptes cirka 100 Mkr hybridobligatio- ner. Under det andra kvartalet emitterade Genova ytterligare gröna seniora icke-säkerställda obligationer till ett belopp om 150 Mkr och i samband med det återköptes ytterligare cirka 60 Mkr hybridobligationer. Samtliga återköp av hybridobliga- tioner skedde till rabatt. Genova har som strategi att minska utestående hybridobligationer till ett belopp om cirka 500 Mkr fram till utgången av 2025. Genova har under perioden refinansierat banklån om cirka 110 Mkr och har under 2024 kreditförfall om cirka 290 Mkr där hela beloppet avser finansiering i bankmarknaden. Efter periodens utgång har ett nytt grönt finansiellt ram- verk fastställts med en second opinion från Sustainalytics. 22 Genova Delårsrapport januari–juni 2024 ===== SIDA 23 ===== Likviditet och outnyttjade faciliteter Koncernens likviditet inklusive byggnadskreditiv uppgick till 791 Mkr. I beloppet ingår kassa med 284 Mkr, outnyttjade revol- verande krediter och checkräkning om totalt 399 Mkr samt 108 Mkr av beviljade byggnadskreditiv som ännu ej är utnyttjade. Efter periodens utgång har Genova erhållit investerings- stöd om cirka 41 Mkr efter att ett kvarter i projekt Handels- mannen färdigställts. Genova har beviljat investeringsstöd om ytterligare cirka 90 Mkr som kommer utbetalas successivt i takt med att de kvarvarande etapperna färdigställs. Räntebindning Under perioden tecknade Genova en ny ränteswap om 500 Mkr med en fast ränta om 2,58 procent. Per 30 juni 2024 har Genova 6 ränteswapavtal om totalt 2 650 Mkr med en genom- snittlig fast ränta om 2,47 procent och totalt är 55 procent av kreditportföljen (exkluderat byggnadskreditiv) räntesäkrad. Efter periodens utgång har Genova ingått nya ränteswapavtal om 700 Mkr med en genomsnittlig fast ränta om 2,40 procent och en genomsnittlig löptid om cirka 6 år. Kreditförfallostruktur 30 juni 2024 Långsiktig bank finansiering, Mkr Obligations lån, Mkr Kapitalstruktur 30 juni 2024 20 19 20 20 20 21 20 22 20 23 20 24 Q2 3 000 6 000 9 000 12 000 15 000 20 40 60 80 100 52 34 44 38 51 38 52 37 52 38 51 38 2024 202720262025 250 500 750 1 000 1 250 1 500 1 750 2 000 Eget kapital, Mkr Skulder, Mkr Belåningsgrad, % Soliditet, % Kredit- och ränteförfallostruktur 30 juni 2024 Ränteförfall 1 Kreditförfall Förfallostruktur derivat Löptid Belopp, Mkr Snittränta, % Kreditavtal, Mkr Utnyttjat, Mkr Ej utnyttjat, Mkr Räntederivat, Mkr Fast räntenivå, % Rörlig ränta 2 2 169 7,14 - - - - - 2024 - - 287 287 - - - 2025 500 4,35 1 529 1 459 70 500 2,50 2026 600 4,44 1 7 74 1 7 74 - 600 2,52 2027 - - 1 549 1 299 251 - - 2028 1 050 4,38 - - - 1 050 2,38 2029 - - - - - - - 2030 500 4,52 - - - 500 2,58 Totalt 4 819 5,64 5 139 4 819 321 2 650 2,47 Byggnadskreditiv 7,60 1 244 1 136 108 Totalt 6,02 6 383 5 955 428 Lån exklusive obligation och byggnadskreditiv 5,00 4 489 4 169 321 1) Genomsnittliga räntenivåer är beräknade utifrån aktuella nivåer på dagsbasis per den 30 juni och beaktar ej ett genomsnitt över hela perioden. 2) 650 Mkr avser obligation med kreditmarginal om 5,95 procent. Övriga finansiella instrument 30 juni 2024 Emissions - datum Förfallo- datum Nominellt belopp, kr Räntebas Ränte- marginal, % Aktuell ränta, % Konverterings - kurs, Kr/aktie Hybridobligationer 2021-03-05 2026-03-05 1 638 750 000 Stibor 3M 6,75 10,51 Konvertibler 2024-03-19 2029-03-19 200 000 000 - 6,75 6,75 48,10 1) First Call Date. Mkr Mkr% 23Genova Delårsrapport januari–juni 2024 ===== SIDA 24 ===== Kassaflödesanalys för koncernen Mkr 30 jun 2024 30 jun 2023 31 dec 2023 Kassaflöde från den löpande verksamheten Förvaltningsresultat 56,6 24,1 60,6 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 1 24,3 9,2 46,1 Övriga kostnader -4,0 -2,2 -11,2 Betald skatt -5,6 -4,3 -6,5 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 71,4 26,8 88,9 Förändringar i rörelsekapital Förändring kundfordringar 3,2 -48,6 10,9 Förändring övriga rörelsefordringar -46,2 -21,9 55,3 Förändring leverantörsskulder 5,3 76,5 -9,1 Förändring övriga rörelseskulder -11,3 33,3 -70,7 Kassaflöde från den löpande verksamheten 22,4 66,0 75,3 Kassaflöde från investeringsverksamheten Investeringar i fastigheter och projekt -306,3 -373,1 -812,4 Investeringar i materiella anläggningstillgångar -5,6 -0,3 -0,5 Försäljning av fastigheter 97,5 231,3 705,9 Investeringar i dotterföretag - - -41,4 Utdelning från intresseföretag 22,6 - 37,3 Förändring av övriga finansiella anläggningstillgångar 30,2 -2,1 -8,0 Kassaflöde från investeringsverksamheten -161,6 -144,3 -119,2 Kassaflöde från finansieringsverksamheten Nyemission stamaktier - 200,0 200,0 Emissionskostnader stamaktier - -2,6 -2,6 Återköp hybridobligation -152,6 - 0,0 Upptagna lån 581,3 479,8 1 567,6 Amortering av lån -250,3 -442,3 -1 609,2 Lämnad utdelning -40,2 -39,3 -85,2 Förändringar innehav utan bestämmande inflytande - -1,2 - Kassaflöde från finansieringsverksamheten 138,3 194,5 70,7 Periodens kassaflöde -0,9 116,3 26,8 Likvida medel vid periodens början 284,5 257,7 257,7 Likvida medel vid periodens slut 283,6 374,0 284,5 * Övriga poster ej kassapåverkande Återläggning av avskrivningar 4,0 3,1 7, 2 Resultat från andelar i joint ventures -4,7 10,9 16,4 Upplupen ränta 25,0 -4,9 22,5 24,3 9,2 46,1 Erhållen ränta 4,2 14,5 6,4 Betald ränta -123,7 -125,3 -160,5 1) Varav 38,0 Mkr (39,3) avser ränta på hybridobligation. 24 Genova Delårsrapport januari–juni 2024 ===== SIDA 25 ===== Segmentsrapportering Jan-jun 2024 Jan-jun 2023 Mkr Fastighets - förvaltning Övrigt Ej fördelat Totalt Fastighets - förvaltning Övrigt Ej fördelat Totalt Hyresintäkter 262,1 262,1 254,5 254,5 Summa intäkter 262,1 262,1 254,5 254,5 Fastighetskostnader -71,0 -71,0 -68,0 -68,0 Summa fastighetskostnader -71,0 -71,0 -68,0 -68,0 Driftsöverskott/resultat från nypro - duktion 191,1 191,1 186,4 186,4 Central administration -11,1 -18,1 -29,1 -11,5 -18,7 -30,2 Resultat från andelar i joint ventures 4,7 4,7 -18,6 -18,6 Finansnetto -110,0 -110,0 -113,5 -113,5 Resultat från nyproduktion bostäder - - 43,0 43,0 Övriga kostnader -1,3 -2,6 -4,0 -2,2 -2,2 Värdeförändringar fastigheter 3,8 3,8 -302,9 -302,9 Värdeförändringar derivat 18,5 18,5 36,3 36,3 Valutakurseffekt fastighet 2,0 2,0 19,5 19,5 Resultat före skatt 97,7 -20,7 7 7,0 -204,3 22,1 -182,2 Segmentspecifika tillgångar Förvaltningsfastigheter 7 145,8 7 145,8 7 999,9 7 999,9 Pågående nyanläggningar 868,1 868,1 860,9 860,9 Projekteringsfastigheter 1 445,6 1 445,6 1 209,7 1 209,7 Pågående bostadsprojekt - - 112,3 112,3 Andelar i joint ventures 693,1 693,1 542,5 542,5 Segmentspecifika investeringar Förvärv och investeringar i fastigheter 97,6 97,6 34,4 34,4 Segmentsredovisning Företagsledningen har identifierat rörelsesegment utifrån den interna rapporteringen till företagets högste verkställande beslutsfattare, vilken av koncernen identifierats som kon- cernens VD. Utifrån den interna rapporteringen organiseras, styrs och rapporteras verksamheten genom två rörelseseg- ment: Fastighetsförvaltning och Övrigt. Rörelsesegmentet Förvaltningsfastigheter konsolideras enligt samma principer som koncernen i sin helhet. Intäkter och kostnader som redovisas för respektive rörelsesegment är faktiska kostnader. Motsvarande gäller de tillgångar och skulder som redovisas per segment och som framgår av koncernens rapport över finansiell ställning. Företagsledningen ser löpande över hur den interna rapporteringen kan utvecklas. I takt med att anta- let förvaltade hyresbostäder ökar kommer också rapportering och segmentsredovisning utökas. I nuläget bedöms en volym om 1 000 hyresbostäder vara rimlig för att utgöra ett nytt seg- ment. Per 30 juni 2024 uppgår volymen till 155 hyresbostäder. 25Genova Delårsrapport januari–juni 2024 ===== SIDA 26 ===== Moderbolagets resultaträkning Mkr Jan-jun 2024 Jan-jun 2023 Apr-jun 2024 Apr-jun 2023 Jan–dec 2023 Nettoomsättning 4,3 – 2,2 – 7,4 Summa rörelsens intäkter 4,3 – 2,2 – 7,4 Övriga externa kostnader -3,2 -2,9 -1,7 -1,5 -37,0 Personalkostnader -6,0 -4,6 -3,6 -2,3 -9,5 Summa rörelsens kostnader -9,2 -7,5 -48,2 -3,8 -46,5 Rörelseresultat -4,9 -7,5 -46,0 -3,8 -39,1 Nedskrivningar av andelar i koncernföretag – – – - -256,4 Ränteintäkter och liknande resultatposter 10,7 48,8 4,5 30,7 248,2 Räntekostnader och liknande resultatposter -56,3 -58,2 -30,4 -31,5 -155,5 Resultat från finansiella poster -45,6 -9,4 -25,9 -0,8 -163,6 Bokslutsdispositioner Erhållna koncernbidrag – – – – 38,9 Resultat före skatt -50,5 -16,9 -71,9 -4,6 -163,9 Skatt på årets resultat – – – – – Periodens resultat -50,5 -16,9 -71,9 -4,6 -163,9 Övrigt totalresultat för perioden – – – – – Summa totalresultat för perioden -50,5 -16,9 -71,9 -4,6 -163,9 26 Genova Delårsrapport januari–juni 2024 ===== SIDA 27 ===== Moderbolagets balansräkning Mkr 30 jun 2024 30 jun 2023 31 dec 2023 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 818,2 818,2 818,2 Uppskjutna skattefordringar 22,4 22,4 22,4 Fordringar hos koncernföretag 1 911,4 1 970,2 1 743,6 Summa finansiella anläggningstillgångar 2 752,0 2 810,8 2 584,2 Kortfristiga fordringar Fordringar hos koncernföretag 12,6 – 52,1 Övriga fordringar 4,4 5,7 4,5 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 4,6 1,8 1,2 21,6 7,6 57,8 Likvida medel 6,9 89,0 11,3 Summa omsättningstillgångar 28,5 96,6 69,1 SUMMA TILLGÅNGAR 2 780,4 2 907,4 2 653,3 EGET KAPITAL OCH SKULDER Summa totalresultat för perioden Bundet eget kapital Aktiekapital 54,7 54,7 54,7 Summa bundet eget kapital 54,7 54,7 54,7 Fritt eget kapital Överkursfond 1 004,8 1 004,8 1 004,8 Balanserat resultat -803,1 -557,3 -600,0 Periodens/årets resultat -50,5 -16,9 -163,9 Summa fritt eget kapital 151,2 430,5 240,9 Hybridobligation 638,8 800,0 800,0 Summa eget kapital 844,6 1 285,3 1 095,6 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 330,0 – 400,0 Obligationslån 643,5 721,6 492,5 Konvertibla skuldebrev 200,0 – – Skulder till koncernföretag 594,7 – 592,3 Summa långfristiga skulder 1 768,2 721,6 1 484,8 Kortfristiga skulder Checkräkningskredit 11,5 – 14,0 Obligationslån – 408,5 – Skulder till koncernföretag 135,9 489,0 37,4 Leverantörsskulder 0,2 0,3 1,5 Aktuella skatteskulder – 0,1 0,0 Övriga skulder 1,0 0,8 2,9 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 19,0 1,8 17,1 Summa kortfristiga skulder 167,6 900,6 72,9 SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 2 780,4 2 907,4 2 653,3 27Genova Delårsrapport januari–juni 2024 ===== SIDA 28 ===== Moderbolagets rapport över förändring i eget kapital Mkr Aktiekapital Överkurs- fond Balanserat resultat Årets resultat Hybrid- obligation Summa eget kapital Ingående balans per 1 januari 2023 50,4 811,7 -485,1 -33,0 800,0 1 144,0 Omföring i ny räkning -33,0 33,0 – Årets resultat -163,9 -163,9 Summa totalresultat -163,9 -163,9 Transaktioner med ägare Utdelning hybridobligation -82,8 -82,8 Nyemission stamaktier 4,4 195,6 200,0 Emissionskostnader stamaktier -2,6 -2,6 Emission teckningsoptioner 0,9 0,9 Utgående balans per 31 december 2023 54,7 1 004,8 -600,0 -163,8 800,0 1 095,7 Ingående balans per 1 januari 2024 54,7 1 004,8 -600,0 -163,8 800,0 1 095,7 Omföring i ny räkning -163,8 163,8 – Periodens resultat -50,5 -50,5 Summa totalresultat -50,5 -50,5 Transaktioner med ägare Återköp hybridobligation -161,3 -161,3 Utdelning hybridobligation -39,3 -39,3 Utgående balans per 30 juni 2024 54,7 1 004,8 -803,1 -50,5 638,8 844,7 28 Genova Delårsrapport januari–juni 2024 ===== SIDA 29 ===== Aktien och ägarförhållanden Genova har ett aktieslag, stamaktier, som noterades på Nasdaq Stockholm i juni 2020. Genova hade vid periodens slut 1 875 aktieägare. Sista betalkurs för aktien den 28 juni 2024 uppgick till 47,60 kr. Per den 30 juni 2024 uppgick det totala antalet aktier i Genova till 45 613 629. Sedan oktober 2021 har Genova avtal med ABG Sundal Collier om att ABG Sundal Collier ska agera likviditetsgarant för Genovas aktie. Syftet är att främja aktiens likviditet och åtagandet sker inom ramen för Nasdaq Stockholms regler kring likviditetsgaranti. Det innebär att likviditetsgaranten kvoterar köp- respek- tive säljvolym motsvarande minst 75 000 kronor med en spread om maximalt 4 procent mellan köp- och säljkurs. Aktieägare 30 juni 2024 Namn Antal aktier Innehav (%) Röster (%) Micael Bile (via bolag) 17 814 999 39,1 39,1 Andreas Eneskjöld (via bolag) 7 600 000 16,7 16,7 Länsförsäkringar Fondförvaltning AB 3 510 927 7,7 7,7 Swedbank Robur Fonder 3 400 000 7,5 7,5 Avanza Pension 3 081 932 6,8 6,8 Michael Moschewitz (via bolag) 2 160 000 4,7 4,7 Capital Resarch and Management 2 126 731 4,7 4,7 Skandia 1 499 154 3,3 3,3 Enter Fonder 816 233 1,8 1,8 The Bank of New York Mellon SA/NV 513 502 1,1 1,1 BNP Paribas 397 669 0,9 0,9 Cancerfonden 327 020 0,7 0,7 Roosgruppen 230 000 0,5 0,5 Futur Pension 207 620 0,5 0,5 SEB Investment Management 208 512 0,5 0,5 Summa övriga ägare 1 719 030 3,8 3,8 Summa 45 613 329 100,00 100,00 29Genova Delårsrapport januari–juni 2024 ===== SIDA 30 ===== Övriga upplysningar Organisation Medelantalet anställda i organisationen uppgick under perioden till 52 (50) varav 25 (24) är kvinnor. Medarbetarna har relevant och bred erfarenhet inom fastig- hetsförvaltning, projektledning, byggna- tion, ekonomi, juridik, marknadsföring och försäljning. Närståendetransaktioner Relationer med närstående framgår av not 39 i Genovas årsredovisning 2023. Karaktären på transaktioner och volym har inte förändrats väsentligt under året jämfört med föregående år. Sedvanliga ersättningar till styrelse och ledande befattningshavare har utbetalts. Årsstämma Årsstämma i Genova Property Group AB (publ) hölls i Stockholm den 2 maj 2024. Incitamentsprogram Genova har ett incitamentsprogram som löper från 2023 till 2026. Ytterligare information om villkoren för program- met finns i årsredovisningen för 2023 samt på bolagets webbplats www. genova.se. Risker och riskhantering Genova utsätts för olika risker i sin verk- samhet som kan få betydelse för bolagets framtida utveckling, resultat och finan- siella ställning. I Genovas affärsprocess analyseras samtliga väsentliga transak- tions- och projektbeslut med avseende på risker och riskhantering samt möj- ligheter. Riskhantering är en integrerad del av beslutsfattande inom Genova. De risker som Genova bedömer som mest väsentliga kan indelas i kategorierna omvärldsrisker, verksamhetsrelaterade risker, finansiella risker och hållbarhets- risker. Mer information om Genovas risker återfinns i årsredovisningen för 2023 på sidorna 43–47. Redovisningsprinciper Genova tillämpar International Finan- cial Reporting Standards (IFRS) sådana de antagits av EU. Denna delårsrapport har upprättats i enlighet med IAS 34, Delårsrapportering. Upplysningar enligt IAS 34.16A framkommer förutom i de finansiella rapporterna och dess tillhö- rande noter även i övriga delar av delårs- rapporten. Moderbolagets redovisning är upprättad i enlighet med RFR 2, Redovis- ning för juridiska personer och årsredo- visningslagen. Samma redovisnings- och värderingsprinciper har tillämpats som i senaste årsredovisningen, se not 2 i Genovas årsredovisning 2023. Intäkter Intäkter från avtal med kunder avser intäkter från försäljning av varor och tjänster från Genovas ordinarie verksam- het. Intäkten redovisas när kontroll över- går till kunden för de varor eller tjänster som bolaget bedömt vara distinkta i ett avtal och speglar den ersättning som före- taget förväntar sig att ha rätt till i utbyte mot dessa varor eller tjänster. Koncernens intäkter kommer från leasing intäkter och redovisas i enlighet med IFRS 16 Finansiell kalender Delårsrapport januari-september 2024 25 oktober 2024 Bokslutskommuniké januari-december 2024 19 februari 2025 För ytterligare information, vänligen kontakta: Michael Moschewitz, VD e-post: michael.moschewitz@genova.se mobil: 0707 13 69 39 Henrik Zetterström, CFO e-post: henrik.zetterstrom@genova.se mobil: 070 870 04 96 Denna information är insiderinformation som Genova Property Group AB (publ) är skyldigt att offentlig - göra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och Lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 14 agusti 2024 kl. 08.30 CEST. Leasingavtal, dessa principer anges i Not 2 i årsredovisningen 2023. Revisorernas granskning Denna delårsrapport har ej varit föremål för översiktlig granskning av bolagets revisorer. Styrelsens och verkställande direktörens intygande Styrelsen och den verkställande direktö- ren försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Stockholm den 14 augusti 2024 Mikael Borg Styrelseordförande Anette Asklin Styrelseledamot Micael Bile Styrelseledamot Andreas Eneskjöld Styrelseledamot Erika Olsén Styrelseledamot Maria Rankka Styrelseledamot Michael Moschewitz VD 30 Genova Delårsrapport januari–juni 2024 ===== SIDA 31 ===== Definitioner Genova eller Bolaget Genova Property Group AB (publ). Avkastning på eget kapital Resultat efter skatt, baserat på rullande 12 månader, i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Avkastning på eget kapital används för att belysa Genovas förmåga att generera vinst på ägarnas kapital. Belåningsgrad, % Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel i förhållande till totala tillgångar. Belå - ningsgraden används för att belysa Genovas finansiella risk. Belåningsgrad fastigheter, % Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel i förhållande till marknadsvärdet på förvaltningsfastigheter, pågående nyanlägg - ningar, projekteringsfastigheter och pågå - ende bostadsprojekt vid rapportperiodens slut. Belåningsgraden används för att belysa Genovas finansiella risk. Driftsöverskott Hyresintäkter reducerat med fastighetskost - nader. Nyckeltalet är ett relevant nyckeltal för att mäta förvaltningens lönsamhet före det att centrala administrationskostnader, finansnetto samt orealiserade värdeföränd - ringar beaktats. Eget kapital hänförligt till aktieägare Eget kapital reducerat med värdet av emitterade hybridobligationer och innehav utan bestämmande inflytande i förhållande till antalet utestående aktier per balans - dagen. Eget kapital hänförligt till aktieägarna används för att belysa aktieägarnas andel av bolagets egna kapital per aktie. Ekonomisk uthyrningsgrad Kontraktsvärde i förhållande till hyresvärde. Nyckeltalet anges i procent och är relevant för att mäta vakanser, där en hög uthyrnings - grad i procent innebär en låg ekonomisk vakans. Förvaltningsfastigheter Avser fastigheter med befintliga kassaflöden och utgörs av såväl kommersiella lokaler, bostäder som samhällsfastigheter. Förvaltningsresultat Resultat före värdeförändringar, valutakurs - effekter och skatt. Förvaltningsresultatet är ett relevant nyckeltal för att mäta förvaltning - ens lönsamhet efter att finansiella intäkter och kostnader beaktas men ej orealiserade värdeförändringar. Förvaltningsresultat hänförligt till aktieägare per aktie Förvaltningsresultat reducerat med under perioden utbetalad preferensaktieutdelning och betalning för hybridobligation i förhål - lande till det vägda genomsnittliga antalet utestående aktier under perioden. Förvalt - ningsresultat per aktie används för att belysa aktieägarnas andel av förvaltningsresultat per aktie. Hyresvärde Kontraktsvärde plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor. Hyresvärde används för att belysa koncernens intäktspotential. Justerat resultat per aktie Resultat hänförligt till moderbolagets aktieä - gare reducerat med under perioden utbeta - lad preferensaktieutdelning och betalning för hybridobligation i förhållande till det vägda genomsnittliga antalet utestående aktier under perioden. Justerat resultat efter skatt per aktie används för att belysa moderbola - gets aktieägares andel av bolagets resultat efter skatt per aktie. Långsiktigt substansvärde Redovisat eget kapital med återläggning av uppskjuten skatt. Långsiktigt substansvärde används för att ge intressenter information om Genovas långsiktiga substansvärde beräknat på ett för noterade fastighetsbolag enhetligt sätt. Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägare Långsiktigt substansvärde reducerat med värdet av samtliga emitterade hybridobliga - tioner och innehav utan bestämmande infly - tande. Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägare anges för att förtydliga hur stor del av det långsiktiga substansvärdet som bedöms vara hänförligt till aktieägare efter att andelen hänförligt till innehavare av hybridobligationer och innehav utan bestäm - mande inflytande räknats bort. Långsiktigt substansvärde per aktie Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägare dividerat med antalet utestående aktier per balansdagen. Långsiktigt sub - stansvärde per aktie används för att belysa aktieägarnas andel av bolagets långsiktiga substansvärde hänförligt till aktieägarna per aktie. Projekteringsfastigheter Avser fastigheter för vidareutveckling. Resultat per aktie Periodens/årets resultat reducerat med under perioden utbetald preferensaktie - utdelning och betalning för hybridobligation, i förhållande till det vägda genomsnittliga antalet utestående aktier under perioden. Resultat efter skatt per aktie används för att belysa aktieägarnas andel av bolagets resultat efter skatt per aktie. Räntetäckningsgrad Driftsöverskott minus kostnader för centrala administrationskostnader hänförliga till förvaltning i förhållande till räntenetto. I beräkningen exkluderas finansiella poster av engångskaraktär. Räntetäckningsgraden används för att belysa hur känsligt bolagets resultat är för ränteförändringar. Soliditet Eget kapital vid periodens utgång i förhål - lande till balansomslutning vid periodens utgång. Soliditeten används för att belysa Genovas finansiella stabilitet. Uthyrbar yta Total yta i kvm som är tillgänglig för uthyr - ning. Överskottsgrad Driftsöverskott i förhållande till hyresintäkter. Överskottgrad är ett relevant nyckeltal för att mäta förvaltningens lönsamhet före det att finansiella intäkter och kostnader samt orealiserade värdeförändringar beaktats. 31Genova Delårsrapport januari–juni 2024 ===== SIDA 32 ===== Kontakt Huvudkontor Smålandsgatan 12, 111 46 Stockholm Genova Gallery Sysslomansgatan 9, 753 11 Uppsala genova.se Besöksadresser 32 Genova Delårsrapport januari–juni 2024 ===== SIDA 33 ===== 33Genova Delårsrapport januari–juni 2024 ===== SIDA 34 =====