===== SIDA 1 ===== Delårsrapport januari–september / 2023 ===== SIDA 2 ===== Perioden januari–september 2023 • Hyresintäkterna uppgick till 377,1 Mkr (286,0), en ökning med 32 procent. • Driftsöverskottet uppgick till 280,7 Mkr (206,1), en ökning med 36 procent. • Förvaltningsresultatet minskade med 44 procent till 42,5 Mkr (95,6), varav förvaltningsresultat hänförligt till aktieägarna uppgick till -18,3 Mkr (55,1), motsvarande -0,40 kr (1,31) per aktie. Minskningen hänför sig främst till ökade räntekostnader och negativa värdeförändringar i joint ventures. • Periodens resultat uppgick till -201,9 Mkr (415,7), motsvarande -6,53 kr (8,01) per aktie. Minskningen hänför sig främst till negativa värdeförändringar på fastigheter. • Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägarna minskade med 7 procent till 3 431,6 Mkr (3 703,0), motsvarande 75,23 kr (88,21) per aktie. Kvartalet juli–september 2023 • Hyresintäkterna uppgick till 122,6 Mkr (100,3), en ökning med 22 procent. • Driftsöverskottet uppgick till 94,3 Mkr (73,8), en ökning med 28 procent. • Förvaltningsresultatet minskade med 53 procent till 18,4 Mkr (39,3), varav förvaltningsresultat hänförligt till aktieägarna uppgick till -3,2 Mkr (24,0), motsvarande -0,07 kr (0,57) per aktie. Minskningen hänför sig främst till ökade räntekostnader. • Periodens resultat uppgick till -54,1 Mkr (73,2), motsvarande -1,65 kr (0,95) per aktie. Jan-sep 2023 Jan-sep 2022 Jul-sep 2023 Jul-sep 2022 Okt 2022 -sep 2023 Jan–dec 2022 Hyresintäkter, Mkr 37 7,1 286,0 122,6 100,3 485,8 394,7 Driftsöverskott, Mkr 280,7 206,1 94,3 73,8 352,3 27 7,8 Förvaltningsresultat, Mkr 42,5 95,6 18,4 39,3 67,7 120,8 Förvaltningsresultat hänförligt till aktieägarna per aktie, kr -0,40 1,31 -0,07 0,57 -0,21 1,53 Bostäder under byggnation, antal 1 811 797 811 797 811 1 006 Färdigställda bostäder, antal 195 66 14 66 308 179 Nettoinvestering, Mkr 394,0 653,8 251,8 138,7 459,4 719,2 Belåningsgrad, % 60,4 61,7 60,4 61,7 60,4 59,1 Soliditet, % 36,3 38,6 36,3 38,6 36,3 38,4 Räntetäckningsgrad, ggr 1,6 2,0 1,5 2,0 1,7 2,0 Långsiktigt substansvärde, Mkr 5 015,3 4 644,6 5 015,3 4 644,6 5 015,3 5 134,0 Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägarna, Mkr 3 431,6 3 703,0 3 431,6 3 703,0 3 431,6 3 584,1 Totalt antal utestående aktier, tusental 45 613 41 977 45 613 41 977 45 613 41 977 Långsiktigt substanvärde hänförligt till aktieägarna, kr per aktie 75,23 88,21 75,23 88,21 75,23 85,38 1) Inklusive 40 hotellrum. 2) Exklusive kostnader av engångskaraktär. Perioden i sammandrag 75,23 kr Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägarna per aktie 10 340 Mkr1 Fastighetsvärde 8 934 Bostadsbyggrätter 60,4 % Belåningsgrad 1) Varav pågående byggnation och planerade projekt om 2 385 Mkr. 2 Genova Delårsrapport januari–september 2023 ===== SIDA 3 ===== Väsentliga händelser under och efter kvartalet Tredje kvartalet • I juli tecknades avtal om försäljning av två fullt uthyrda hotellfastigheter i Palma, Mallorca, för cirka 35 MEUR, motsvarande cirka 400 Mkr. Fastighe- terna, som ej är av långsiktig strategisk karaktär för bolaget, är lågt belånade och avyttringen tillför Genova nettolik- viditet om cirka 350 Mkr som kommer användas för att minska bolagets skuldsättning. Frånträde skedde den 18 oktober 2023. • I september tecknades ett 15-årigt hyresavtal i fastigheten Söderhällby 1:9 i Uppsala om cirka 5 000 kvm med ett årligt hyresvärde om cirka 9 Mkr. Uthyrningen kommer medföra en hyresgästanpassning där Genovas totala investeringsåtagande bedöms uppgå till cirka 40 Mkr. Hyresgästen tillträder 4 000 kvm den 1 april 2024 och resterande ytor under 2025. Händelser efter kvartalets utgång • Slutlig återbetalning har skett av obligationslån med ISIN SE0013222593 (seniora icke säkerställda obligationer 2019/2023) och med slutgiltigt förfall den 30 september 2023. Det totala kvarstående beloppet som löstes in uppgick till 410 Mkr efter att Genova makulerat sina tidigare återköpta obligationer om 115 Mkr i samband med inlösen. • Efter periodens utgång avyttrade Genova en fastighet i Uppsala till ett underliggande fastighetsvärde om 50 Mkr, vilket är i linje med bokfört värde. Fastigheten har en uthyrbar yta om cirka 3 300 kvm med lager och lättindustri och är fullt uthyrd med ett årligt hyresvärde om cirka 4,0 Mkr. Genomsnittlig återstående avtalstid är 1,0 år. Frånträde planeras ske den 1 november 2023. Gredelby 21:1, Knivsta 3 Genova Delårsrapport januari–september 2023 ===== SIDA 4 ===== VD-kommentar Genovas fastighetsförvaltning och projektutveckling utvecklades väl under perioden och vi växte organiskt med inflyttning av färdigställda hyresbostäder. Samtidigt tyngs förvaltningsresultatet av högre räntekostnader och negativa värdeförändringar i intressebolag. Vi fortsätter vårt metodiska arbete med att stärka likviditeten och minska räntekostnaderna och har bland annat avyttrat icke strategiska tillgångar. Efter periodens utgång har vi även löst ett obligationslån med befintlig likviditet. Investeringar Genova har en styrka i kombinationen av förvaltningsfastigheter med sta- bila kassaflöden och lönsam projekt- utveckling av hyresrätter och lokaler som skapar organisk tillväxt. Pågående projekt i Enköping, Knivsta, Norrtälje och Upplands-Bro löper på väl och hittills i år har vi cirka 180 inflyttningar i nyproducerade hyresbostäder. Det är positivt att vi möter en oförändrat stark efterfrågan på de lägenheter vi utvecklar. På våra huvudmarknader Stockholm och Uppsala och i andra tillväxtregioner finns en stark underliggande efterfrå- gan på hyresbostäder, inte minst mot bakgrund av det kraftigt minskade bostadsbyggandet. Vår bedömning är att den situationen kommer att bestå. Därför är Genovas arbete med pågående detaljplaner viktigt för att kunna starta ny byggnation där vi bedömer det som långsiktigt värdeskapande. Ett projekt med stor potential återfinns i Skarpnäck där vi tillsammans med Stockholm stad planerar en ny stadsdel med bostäder, livsmedelsbutiker, skola m.m. i ett att- raktivt läge med goda kommunikationer. I den rådande osäkra marknaden behöver vi både agera här och nu och ha ett längre perspektiv för att säkra verksamheten operativt och finansiellt. Genova fortsätter att verka proaktivt för att stärka balansräkningen och förbättra vårt finansnetto. Samtidigt fortsätter vi att investera i lönsam pro- jektutveckling för att skapa långsiktigt värde. Vi är fast beslutna att komma ut starka när det vänder. Michael Moschewitz, VD ” Genova har fortsatt arbetet med att minska skuldsättningen och stärka likviditeten.” Hyresintäkterna ökade under perioden med 32 procent och driftnettot med 36 procent, främst som en effekt av ett större fastighetsbestånd och färdigställda projekt. Förvaltningsresultatet minskade till 42,5 Mkr jämfört med 95,6 Mkr föregå- ende år, främst som en effekt av högre räntekostnader samt negativa värdeför- ändringar i intressebolag. Vi redovisar negativa värdeförändringar från fastig- heterna om 368 Mkr, framför allt som en följd av ökade avkastningskrav. Samman- taget får detta en negativ påverkan på substansvärdet per aktie. Finansiering Genova har fortsatt arbetet med att minska skuldsättningen och stärka likviditeten. Under perioden har vi rest nytt eget kapital om cirka 200 Mkr samt genomfört försäljningar av fastigheter för cirka 500 Mkr som frigjort cirka 400 Mkr i likviditet. Efter periodens slut har vi löst in utestående obligationslån om 410 Mkr. Genova har under 2023 haft som fokus att stå väl rustade inför våra obligationsförfall och det är positivt att vi kunde hantera detta förfall med befintlig likviditet. Sammantaget innebär detta att vi har stärkt balansräkningen och minskat våra räntekostnader på årsbasis med cirka 50 Mkr. Förvaltning Vår befintliga fastighetsportfölj gene- rerar en god intjäning. Under kvartalet gjordes ett antal större uthyrningar av kommersiella lokaler och vi har en stadig ekonomisk uthyrningsgrad om 93 procent med långa hyresavtal, i genom- snitt 5,1 år. Merparten av våra hyresavtal inflationsjusteras enligt KPI, vilket från januari 2024 får en positiv effekt på vår intjäningsförmåga. 4 Genova Delårsrapport januari–september 2023 ===== SIDA 5 ===== Pågående projekt och projekteringsfastigheter Fastighetsvärde Totalt 2 385 Mkr 58% Hyresbostäder 15% Kommersiella fastigheter23% Bostadsrätter 4% Samhälls- fastigheter Byggrättsportfölj Uthyrbar yta Totalt 583 Tkvm 65% Hyresbostäder 4% Kommersiella fastigheter 25% Bostadsrätter 6% Samhälls- fastigheter Fastighetsvärde, Mdkr Förvaltningsresultat, Mkr 5,36 7,96 10,26 10,34 4,42 2,601,83 2017 2019 2020 2021 2022 2023 Q3 33,9 15,7 40,8 60,8 99,2 2018 120,8 42,5 Förvaltningsfastigheter Yta Kategori Fastighetsvärde Hyresvärde Geogra/f_i Fastighetsvärde Totalt 7 956 Mkr 44% Kommersiella fastigheter 56% Samhälls - fastigheter 1 1) Varav 238 hyresbostäder Förvaltningsfastigheter Pågående byggnation Planerade projekt Knivsta Uppsala Gävle Helsingborg BoråsGöteborg Lund Varberg Halmstad Malmö Enköping Västerås Nyköping Stockholm Norrtälje Ulricehamn Genova – det personliga fastighetsbolaget Genovas affärsidé är att kombinera stabila kassaflöden från förvaltningsportföljen med kostnadseffektiv projektutveckling av främst hyresbostäder och samhällsfastigheter för egen långsiktig förvaltning. Genova är ett personligt fastighetsbolag som äger, förvaltar och utvecklar fastigheter långsiktigt, hållbart och med stort engagemang. Den stora portföljen av egna byggrätter säkerställer koncernens långsiktiga tillväxt och en fortsatt stabil utveckling av fastighetsbeståndet. Genovas huvudmarknader Storstockholm och Uppsalaregionen kännetecknas av stark tillväxt, hög disponibel inkomst, hög utbild- ningsgrad och låg arbetslöshet. Bolaget äger fastigheter även på andra tillväxtorter, såsom Lund, och är verksamt i Västsverige genom dotterföretaget Järngrinden. 5 Genova Delårsrapport januari–september 2023 ===== SIDA 6 ===== Genovas övergripande mål är att skapa värde för bolagets aktieägare. Under de närmaste åren bedöms detta bäst göras genom att återinvestera kassaflödet i verksamheten för att skapa ytterligare tillväxt genom investeringar i nybyggnation och befintliga fastigheter samt förvärv av fastigheter vilket kan medföra en låg eller utebliven utdelning på aktier. Långsiktigt ska utdelningen på aktierna uppgå till 50 procent av förvaltningsresultatet hänförligt till aktieägarna. Utdelningspolicy Långsiktigt substansvärde Uppnå en genomsnittlig årlig tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie om minst 20 procent (inklusive eventuella värdeöverföringar till aktieägarna) över en konjunkturcykel. Soliditet Soliditeten ska över tid uppgå till minst 35 procent. Räntetäckningsgrad Räntetäckningsgraden ska över tid överstiga 2,0 gånger. Förvaltningsresultat Uppnå en genomsnittlig årlig tillväxt i förvaltningsresultatet per aktie (före utdelning) om minst 20 procent över en konjunkturcykel. Belåningsgrad Belåningsgraden ska över tid understiga 65 procent. Finansiella mål Långsiktigt substans - värde per aktie, Kr Soliditet, % Räntetäckningsgrad , ggr Förvaltningsresultat per aktie, Kr Belåningsgrad, % Kr 20 40 60 80 100 2019 2020 2021 2022 2023 Q3 Kr -0,5 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 2019 2020 2021 2022 2023 R12 Mål Mål Begränsning 44 % Genomsnittlig årlig tillväxt 2019-Q3 2023 36 % 30 sep 2023 1,6 ggr Jan–sep 2023 101 % Genomsnittlig årlig tillväxt 2019-Q3 2023 60 % 30 sep 2023 % 10 20 30 40 50 2019 2020 2021 2022 2023 Q3 ggr 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 2019 2020 2021 2022 2023 Q3 % 20 40 60 80 100 2019 2020 2021 2022 2023 Q3 6 Genova Delårsrapport januari–september 2023 ===== SIDA 7 ===== Pågående byggnation Pågående byggnation av egenproducerade bostäder ska uppgå till minst 1 000 bostäder per år vid utgången av år 2024. Fastighetsvärde Fastighetsbeståndets värde ska vid utgången av år 2025 uppgå till 20 miljarder kronor. Egenproducerade bostäder, antal Fastighetsvärde på balansdagen, Mdkr Hyresintäkter Hyresintäkterna från bostads- och samhällsfastigheter ska uppgå till minst 55 procent av Genovas totala hyresintäkter vid utgången av år 2023. Operativa mål Hyresintäkter, % Antal 200 400 600 800 1 000 1 200 2019 2020 2021 2022 2023 Q3 Mdkr 5 10 15 20 2019 2020 2021 2022 2023 Q3 Mål Mål Mål 54 % 30 sep 2023 811 30 sep 2023 10,3 Mdkr 30 sep 2023 % 10 20 30 40 50 60 2019 2020 2021 2022 2023 Q3 7 Genova Delårsrapport januari–september 2023 ===== SIDA 8 ===== Miljöcertifiering All nyproduktion ska vara miljöcertifierad. Därutöver ska alla förvaltningsfastigheter som ägs och förvaltas långsiktigt (exkl. Järngrindens) miljöcertifieras fram till utgången av år 2023. Förvaltningsfastigheter Byggnation Certifiering Certifierade Pågående Kvarstående/ Planerade Pågående planarbete Totalt Pågående Svanen 2 2 3 Green Building 2 2 Miljöbyggnad iDrift Silver 7 22 29 Brons 1 1 Certifieras ej 27 27 Summa 12 22 0 27 61 3 En utvärdering om miljöcertifiering av Järngrindens 21 förvaltningsfastigheter kommer att inledas under 2023. Grön finansiering Andelen grön finansiering avseende nyproduktion och förvaltningsfastigheter ska uppgå till 85 procent vid utgången av år 2023. Klimatmål Utsläpp av växthusgaser ska minska med 42 procent till 2030 från 2021 års nivåer inom scope 1 och scope 2. Utsläpp i scope 3 ska mätas och minskas. Målet har validerats och publicerats av Science Based Target initative. Uppföljning av målet kommer att ske årsvis med start i hållbarhetsrapporten för 2023 Hållbarhetsmål Nyproduktion, % Gröna lån och hybridobligation, % 30% Gröna hybrid- obligationer 43% Gröna banklån 27% Gröna obligationer % 20 40 60 80 100 2022 2023 Q3 2021 26% 23% 11% 29% 8% Mål Fördelning Grönt ramverk Andel grön finansiering Bolaget väljer att synliggöra de pågående nyproduktioner som vid färdigställande och slutplacering kommer att ha en grön klassificering. 8 Genova Delårsrapport januari–september 2023 ===== SIDA 9 ===== Hållbarhetsarbete Hållbarhetsstrategi Hållbarhetsstrategin är indelad i tre övergripande områden; att bygga och förvalta för framtidens miljö och klimat, långsiktig stadsutveckling samt att bedriva en hållbar affärsverksamhet. De tre områdena har i sin tur målsättningar som ses över kontinuerligt och fastställs minst en gång per år av styrelsen. Under 2022 utvecklade Genova konkreta delmål för att minska sina utsläpp, öka andelen befintliga fastigheter som är miljöcertifie- rade samt öka andelen grön finansiering. Grönt finansieringsramverk I december 2020 utformade Genova ett ramverk för grön finansiering i linje med Green Bond Principles framtagna av ICMA (International Capital Mar- ket Association). Detta dokument styr villkoren för hur likviden från gröna obligationer, gröna lån och andra typer av skuldebrev får användas. Genovas Gröna Finansieringsramverk och rela- terad information återfinns på bolagets webbplats genova.se. Miljöcertifiering Genovas långsiktiga mål är att miljöcerti- fiera samtliga nyproducerade fastigheter och långsiktigt förvaltade fastigheter i beståndet för att möta kund- och inves- terarkrav, minska vår negativa påverkan, öka vår positiva påverkan, öka värdet av fastigheten och möjliggöra bättre lånevillkor. Händelser under perioden Genovas har satt klimatmål som under perioden har validerats och publicerats av Science Based Target initative. Målet är att minska bolagets utsläpp av växthus- gaser med 42 procent till 2030 från 2021 års nivåer inom scope 1 och scope 2, samt att mäta och minska utsläpp i scope 3. Det nya klimatmålet kompletterar Genovas befintliga hållbarhetsmål som avser miljö certifiering och grön finansiering. Under det tredje kvartalet har Genovas arbete med miljöcertifieringar fortsatt och fem förvaltningsfastigheter har godkänts enligt Miljöbyggnad iDrift, nivå Silver. Arbetet med övriga utvalda fastigheter fortlöper och ambitionen är att de ska certifieras inom närmast kom- mande månader. Handelsmannen 1, Norrtälje 9 Genova Delårsrapport januari–september 2023 ===== SIDA 10 ===== Förvaltningsfastigheter Fastighetsbeståndet Genovas bestånd av förvaltningsfastig- heter består av samhällsfastigheter och bostäder samt kommersiella fastigheter för handel, kontor och lager. För huvud- delen av Genovas befintliga förvaltnings- fastigheter planeras det för utveckling av framtida hyresbostäder i kombination med samhällsfastigheter, ofta i nya stadsdelar. Förvaltningsfastigheterna är i huvudsak belägna i Storstockholm, i Uppsalaregionen samt i västra Sverige. Genova arbetar löpande med att identifiera fastigheter som bidrar till att uppfylla de finansiella och operativa målen. Möjliga förvärvsobjekt omfattar både kassaflödesgenererande fastighe- ter, helt eller delvis uthyrda, och tomma byggnader med potential för utveckling och uthyrning. Genovas ambition är att fastigheterna som förvärvas även ska ge möjlighet att på sikt skapa byggrätter för framtida nybyggnadsprojekt. Vid periodens utgång hade Genova ett helägt fastighetsbestånd bestående av 82 förvaltningsfastigheter till ett marknads- värde om cirka 8,0 Mdkr fördelat på cirka 367 Tkvm. Totalt fastighetsvärde med hänsyn tagen till tillträdda fastigheter, pågående nyanläggningar samt joint ventures uppgår till cirka 11,3 Mdkr. Hyresavtal Vid periodens utgång hade Genova cirka 450 hyresavtal med en genomsnittlig återstående avtalslängd på 5,1 år samt 236 avtal för hyresbostäder. Av totala kontrakterade hyresintäk- ter uppgick andelen från bostäder och offentligt finansierade hyresgäster till cirka 54 procent. Om även dagligva- ruhandel inkluderas uppgick andelen till cirka 61 procent av kontrakterade hyresintäkter. Under perioden har Genova tecknat ett femtonårigt hyresavtal i fastigheten Söderhällby 1:9 i Uppsala om cirka 5 000 kvm med ett årligt hyresvärde om cirka 9 Mkr. Hyresgästen kommer att tillträda 4 000 kvm i april 2024 och resterande ytor under 2025. Utveckling värde förvaltningsfastigheter 30 september 2023 Hyresintäkter per kvartal 30 september 2023 Mkr 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 Q3 Mkr 20 40 60 80 100 120 140 2021 2022 20232020201920182017 10 Genova Delårsrapport januari–september 2023 ===== SIDA 11 ===== Förfallostruktur hyresavtal 30 september 2023 Antal hyresavtal Yta Tkvm Kontrak- terad hyra, Mkr Andel % Löptid 2023 17 2 8 2 2024 175 45 61 12 2025 107 78 113 22 2026 70 58 83 16 2027 31 19 29 6 >2027 54 107 191 37 Summa 454 308 486 95 Hyresbostäder 236 13 23 5 Totalt 690 321 509 100 Vakant 46 38 Totalt 367 546 Fördelning hyresintäkter 30 september 2023 Hyresavtal Kontrakterad årshyra, Mkr Andel, % Samhällsservice 251 49 Bostäder 1 25 5 Livsmedel 35 7 Övrigt kommersiellt 198 39 Summa hyresintäkter 509 100 Genomsnittligt, vägd återstående löptid, år (10 största) 6,5 år Genomsnittligt, vägd återstående löptid, år (total portfölj) 5,1 år 1) Varav cirka 2,5 Mkr avser studentbostäder som förmedlas via ett hyreskontrakt. Förvaltningsfastigheter per geografi 30 september 2023 Yta Kategori Fastighetsvärde Hyresvärde Geogra/f_i Förvaltningsfastigheter per fastighetskategori 30 september 2023 Yta Kategori Fastighetsvärde Hyresvärde Geogra/f_i Hyresvärde Totalt 546 Mkr Hyresvärde Totalt 546 Mkr 48% Kommersiella fastigheter 52% Samhälls - fastigheter 1 Uthyrbar yta Totalt 367,1 Tkvm Uthyrbar yta Totalt 367,1 Tkvm 55% Kommersiella fastigheter 45 % Samhälls - fastigheter 1 11% Övrigt 46% Storstockholm 22% Uppsala Fastighetsvärde Totalt 7 956 Mkr Fastighetsvärde Totalt 7 956 Mkr 44% Kommersiella fastigheter 56% Samhälls - fastigheter 1 11% Övrigt 51% Storstockholm 26% Uppsala 12% Väst 21% Väst 15% Väst 12% Övrigt 49% Storstockholm 24% Uppsala 1) Befintliga hyresbostäder ingår i kategorin Samhällsfastigheter. 11 Genova Delårsrapport januari–september 2023 ===== SIDA 12 ===== Fastighetsbeståndet 30 september 2023 Antal fastig - heter Uthyr- bar yta, Tkvm Fastighetsvärde Hyresvärde Uthyr- nings- grad, % Kontrak- terad års - hyra2, Mkr Fastighets- kostnader Driftsöverskott Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Per fastighetskategori 1 Kommersiella fastigheter 52 202,0 3 530 17 481 263 1 300 90,2 237 -67 -331 170 843 Samhällsfastigheter 3 30 165,1 4 425 26 800 284 1 719 95,8 272 -60 -362 212 1 285 Summa per fastighets - kategori 82 367,1 7 956 21 673 546 1 489 93,1 509 -127 -345 382 1 041 Per geografi Storstockholm 34 169,1 4 044 23 908 268 1 587 95,7 257 -59 -351 197 1 168 Uppsala 17 80,0 2 053 25 647 130 1 623 92,4 120 -34 -423 86 1 077 Väst 23 78,9 960 12 164 79 1 007 89,0 71 -18 -229 53 666 Övrigt 8 39,0 899 23 067 69 1 762 89,2 61 -15 -390 46 1 181 Summa per geografi 82 367,1 7 956 21 673 546 1 489 93,1 509 -127 -345 382 1 041 Varav Järngrinden 21 63,3 711 11 227 61 967 85,7 52 -13 -199 40 629 Pågående byggnation 1 136 Planerade projekt 1 249 Totalt enligt balansräkning 10 340 Närliggande färdigställda byggnationer 4 2 13,8 141 30 2 146 100 30 -5 -375 24 1 771 Totalt 84 380,9 10 482 576 1 512 93,5 538 -132 -346 407 1 068 Därutöver: Fastigheter ägda via JV 906 1) Baserat på fastighetens huvudsakliga användning 2) Ej beaktat avtagande hyresrabatter med ett aktuellt årsvärde på 12 Mkr. 3) Varav 238 hyresbostäder finns fördelat på åtta fastigheter 4) Avser projekt Korsängen och del av projekt Handelsmannen som kommer att vara färdigställda inom ett år. Fastighetsvärde vid färdigställande uppgår till 554 Mkr men per den 30 september är motsvarande 413 Mkr upptaget i balansräkningen under pågående nyanläggningar. Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Genova ägde per periodens utgång med tillägg för förvärvade men ej tillträdda fastigheter samt närliggande färdigställda byggnationer. Tabellen avspeglar fastigheternas intäkter och kostnader såsom de hade ägts under hela perioden. 12 Genova Delårsrapport januari–september 2023 ===== SIDA 13 ===== Luthagen 13:2, Uppsala Bedömd intjäningsförmåga I syfte att ge en bild av Genovas framtida bedömda intjäningsförmåga för förvalt- ningsverksamheten har nedanstående tabell upprättats. Intjäningsförmågan utgår från förvaltningsobjektens status vid periodens slut samt intjäningsförmå- gan från byggstartade pågående projekt i produktion efter att dessa färdigställts och inflyttning har skett. Det är viktigt att notera att den aktuella intjänings- förmågan inte ska jämställas med en prognos för de kommande tolv måna- derna. Intjäningsförmågan innehåller exempelvis ingen bedömning av hyres-, vakans- eller ränteförändringar. Mer- parten av bolagets lokalhyror exklusive hyrestillägg är föremål för indexreglering vid årsskiftet. I tillägg till den bedömda intjäningsförmågan innebär en inflation på 6 procent att kontrakterade hyresin- täkter ökar med cirka 27 Mkr från och med januari 2024. Hyresvärdet för respektive förvalt- ningsobjekt och pågående projekt i produktion som inkluderas i aktuell intjäning framgår av avsnitten ”Förvalt- ningsfastigheter" och "Projektutveck- ling” i delårsrapporten. Hyresintäkter baseras på hyresvärde på årsbasis med avdrag för vakanta ytor. Fastighetskost- Bedömd intjäningsförmåga per 30 september 2023 Mkr Förvaltnings- fastigheter Genova Förvaltnings- fastigheter Järngrinden Summa Förvaltnings- fastigheter Pågående byggnation Summa Hyresvärde 485 61 546 80 627 Vakans -29 -9 -38 0 -38 Hyresintäkter 456 52 509 80 589 Fastighetskostnader -114 -13 -127 -12 -139 Driftsöverskott 342 40 382 68 450 Central administration fastighetsförvaltning -17 -4 -21 0 -21 Genovas andel av förvaltningsresultat från JV 11 4 15 4 19 Finansnetto -221 -21 -242 -55 -297 Förvaltningsresultat 115 19 134 17 151 nader är bedömningar av normaliserade kostnader på helårsbasis. Centrala admi- nistrationskostnader avser kostnader hänförliga till fastighetsförvaltningen och baseras på bedömda kostnader för kommande tolvmånadersperiod, rensat för eventuella kostnader av engångs- karaktär. Finansnettot har beräknats utifrån aktuell räntebärande nettoskuld. Ränta på likvida medel erhålls ej och ränta på den räntebärande skulden har beräknats utifrån genomsnittsräntan vid periodens utgång. 13 Genova Delårsrapport januari–september 2023 ===== SIDA 14 ===== Projektutveckling Genovas organiska tillväxt sker genom projektutveckling av hyresbostäder, samhällsservice och kommersiella lokaler där projektportföljen i huvudsak hänför sig till egenutvecklade byggrät- ter tillskapade från egna förvaltnings- fastigheter med befintligt kassaflöde. Genova är därmed aktivt i hela kedjan av fastighetsinvesteringar – från förvärv till förvaltning, projektutveckling och byggnation där projekten ofta inklude- rar att bidra kring utvecklingen av nya stadsdelar. Pågående byggnation Genovas pågående projekt utgörs av hyresrätter i Norrtälje, Knivsta, Enköping och Upplands-Bro samt byggnation av ett hotell i Palma, Mallorca. Järngrindens pågående projekt utgörs av bostadsrätter i Mark samt bostads- och hyresrätter i Borås. Färdigställda projekt på våra kärnmarknader kommer ägas och förvaltas av Genova. I Norrtälje är det första kvarteret fär- digställt och inflyttat. Det andra kvarte- ret, som är i produktion, innehåller 240 hyresbostäder. Projektet Segerdal är beläget i centrala Knivsta i direkt anslutning till tågstationen. Projektet genomförs i ett joint venture med Redito och de första inflyttningarna påbörjades under andra kvartalet 2023. Projektet Korsängen i centrala Enköping ligger i direkt anslutning till Genovas förvaltningsfastigheter Krydd- gården 6:3 och Kryddgården 6:5. Genova bygger 160 hyresbostäder som kommer färdigställas under nästa år. I Palma, Mallorca, har ett hotell inne- hållandes 40 rum färdigställts efter kvar- talets utgång. Projektet är beläget centralt i Palma och är uthyrt till Nobis som också hyr det under 2021 färdigställda hotellet i samma område. Under andra kvartalet avyttrades båda dessa hotell som har frånträtts efter kvartalets utgång. Genovas stadsutvecklingsprojekt Viby, beläget i centrala Brunna i Upp- lands-Bro, byggstartades under fjärde kvartalet 2022. Den första etappen omfattar 131 bostäder, en livsmedels- butik och en grundskola F-9. Genova har tecknat avsiktsförklaringar med Axfood och Raoul Wallenbergskolan för att driva verksamhet i lokalerna. Totalt kommer projekt Viby omfatta omkring 850 bostä- der samt service. Projektet delägs till 30 procent av fastighetsbolaget K2A. Järngrinden har under perioden frånträtt ett hyresrättsprojekt innehål- landes 92 hyresbostäder samt färdig- ställt ett bostadsrättsprojekt med 23 bostadsrätter, båda belägna i Borås. Järngrindens pågående projekt i Mark omfattar 13 bostadsrätter och projekten kommer att färdigställas och frånträdas under 2023. Utöver detta har Järngrin- den ett pågående projekt i Borås via joint ventures och intressebolag. Samtliga av Järngrindens pågående projekt kommer att frånträdas vid färdigställande. Byggrättsportföljen I syfte att illustrera värdet på Genovas byggrättsportfölj upplyser Genova om ett bedömt övervärde. Övervärdet tar sin utgångspunkt i ett externt bedömt marknadsvärde på de outnyttjade bygg- rätterna under planerade projekt. Detta kan vara relevant för det fall Genova ej skulle fullfölja sin affärsplan och explo- atera byggrätterna utan i stället avyttra dem. CBRE:s marknadsvärdering per 30 september av de framtida byggrätterna uppgår till cirka 3,4 Mdkr. Befintliga byggnader på dessa fastigheter, som i förekommande fall kommer behöva rivas i samband med exploatering, samt upparbetad investering för planerade projekt har per 30 september ett bokfört värde om cirka 2,1 Mdkr. Det innebär att övervärdet i koncernens byggrättsport- följ bedöms uppgå till cirka 1,3 Mdkr. Detta övervärde reflekteras ej i Genovas balansräkning. Järngrindens byggrätter har inte externvärderats och är exkluderade ur det övervärde som Genova bedömer finns utöver balansräkningen. Ambitio- nen framöver är att Järngrindens bygg- rätter ska externvärderas för att även illustrera Järngrindens övervärde som en del av Genovakoncernen långsiktigt. 8 934 Antal bostadsbyggrätter 1,3 Mdkr Övervärde byggrättsportfölj 580 Tkvm Uthyrningsbar yta 14 Genova Delårsrapport januari–september 2023 ===== SIDA 15 ===== Gredelby 21:1, Knivsta Projektutveckling per geografi 30 september 2023 Yta Kategori Fastighetsvärde Hyresvärde Geogra/f_i Projektutveckling per fastighetskategori 30 september 2023 Yta Kategori Fastighetsvärde Hyresvärde Geogra/f_i Hyresvärde Totalt 937 Mkr Hyresvärde Totalt 937 Mkr 88% Hyresbostäder 4% Kommersiella fastigheter 8% Samhälls- fastigheter 40% Storstockholm Uthyrbar yta Totalt 580 Tkvm 66% Hyresbostäder 25% Bostadsrätter 3% Kommersiella fastigheter 6% Samhälls- fastigheter Uthyrbar yta Totalt 580 Tkvm 6% Övrigt 42% Storstockholm 21% Uppsala 31% Väst Fastighets-/Projektvärde Totalt 29 747 Mkr Fastighets-/Projektvärde Totalt 29 747 Mkr 60% Hyresbostäder 30% Bostadsrätter 2% Kommersiella fastigheter 6% Samhälls- fastigheter 48% Storstockholm 5% Övrigt 19% Uppsala 28% Väst 6% Övrigt 26% Uppsala 27% Väst 15 Genova Delårsrapport januari–september 2023 ===== SIDA 16 ===== Information om pågående byggnation och planerade projekt i delårsrapporten är baserad på bedömningar om storlek, inriktning och omfattning samt när i tiden projekt bedöms startas och färdigställas. Vidare baseras informationen på bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde. Bedömningarna och antaganden ska inte ses som en prognos. Bedömningar och antaganden innebär osäkerhetsfaktorer både avseende projektens genomförande, utformning och storlek, tidsplaner, projektkostnader samt framtida hyresvärde. Informationen om pågående byggnation samt planerade projekt omprövas regelbundet och bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående byggnationer färdigställs eller tillkommer samt att förutsättningar förändras. För projekt som ej byggstartats har finansiering ej upphandlats, vilket innebär att finansiering av planerade projekt är en osäkerhetsfaktor. Pågående byggnation 30 september 2023 Projekt Kommun Kategori Byggstart Planerat färdig- ställande Antal bostäder Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde 1 Hyresvärde Investering, Mkr Bokfört värde2, MkrBostäder Lokaler Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Bedömd Upp- arbetad Handelsmannen 1 Norrtälje Hyresbostäder Q4 2019 Q2 / Q4 2024 246 12 752 - 601 47 130 25 1 933 545 368 402 Segerdal 3 Knivsta Hyresbostäder Q4 2020 Q2 2023/ Q1 2025 102 6 309 271 329 50 000 15 2 301 301 158 - Korsängen Enköping Hyresbostäder Q1 2021 Q1/Q3 2024 160 8 031 244 389 47 009 19 2 283 386 236 239 Viby, Etapp 1 4 Upplands-Bro Hyresbostäder Q4 2022 Q2 2026 131 8 728 1 693 492 47 213 22 2 132 429 90 90 Viby, Etapp 1 4 Upplands-Bro Samhällsfastigheter Q4 2022 Q2 2026 - - 5 670 306 54 000 15 2 600 238 43 43 Järngrinden 5 Egen förvaltning 72 4 048 - 150 36 993 - - 134 - - Järngrinden 5 BRF6 60 2 484 - 148 59 402 - - 121 123 123 Hotell Can Oliver 7 Palma Kommersiella fastigheter Q2 2021 Q3 2023 40 - - - - - - - - 239 Summa pågående byggnationer 811 42 353 7 878 2 415 45 105 96 1 874 2 155 1 018 1 136 1) Avser verkligt värde på investeringen vid färdigställande. 2) Avser endast helägda projekt. Bokförda värden hänförligt till delägda projekt visas under andelar i joint ventures och intressebolag i balansräkningen 3) Projekt Segerdal delägs av Genova 50 procent och Redito 50 procent. I tabellen framgår endast det som motsvarar Genovas ekonomiska ägarandel. Under kvartalet har 27 lägenheter färdigställts och övergått till förvaltning (Genovas ekonomiska ägarandel har avrundats och motsvarar färdigställande av 14 lägenheter). 4) Projekt Viby delägs av Genova 70 procent och K2A 30 procent. I tabellen framgår hela projektvärdet då projektet konsolideras i Genovas koncernredovisning. 5) Järngrinden är ett dotterbolag där Genova äger 51 procent. I tabellen redovisas Järngrindens helägda samt ekonomiska andel av delägda projekt under produktion. 6) Varav 23 lägenheter är färdigställda och kommer att överlämnas till bostadsrättsföreningen under nästa kvartal 7) Hotell Can Oliver har frånträtts efter kvartalets utgång I tabellen framgår endast det antal bostäder, yta, fastighets- och hyresvärde samt investeringsbelopp som motsvarar Genovas ekonomiska ägarandel för delägda fastigheter. Fastigheter där Genova äger mer än 50 procent redovisas som helägda. Projekt inom Genovas dotterföretag Järngrinden redovisas enligt samma princip. Handelsmannen 1, Norrtälje 16 Genova Delårsrapport januari–september 2023 ===== SIDA 17 ===== Planerade projekt 30 september 2023 Projekt Antal bostäder Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde 1 Hyresvärde Investering, Mkr Bokfört värde2, MkrBostäder Lokaler Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Bedömd Upp- arbetad Per kategori Hyresbostäder 5 913 342 434 - 16 542 48 306 746 2 180 14 135 632 685 Samhällsfastigheter 185 14 415 15 751 1 357 44 973 64 2 125 1 122 48 48 Kommersiella fastigheter - - 15 574 550 35 318 31 1 964 541 93 95 Bostadsrätter 2 025 141 426 - 8 884 62 820 - - 7 188 393 421 Summa per kategori 8 123 498 275 31 325 27 333 51 611 841 2 171 22 987 1 167 1 249 Per geografiskt område - Egen förvaltning Storstockholm 2 028 115 964 17 292 7 151 53 661 315 2 365 6 047 327 367 Uppsala 1 590 86 495 12 065 4 434 44 988 214 2 168 3 781 152 162 Väst 1 955 127 055 1 968 5 665 43 910 257 1 991 4 915 219 219 Övrigt 525 27 335 - 1 198 43 831 55 2 028 1 057 75 80 Summa per geografi 6 098 356 849 31 325 18 448 47 525 841 2 171 15 799 774 829 Per geografiskt område - Bostadsrätter Storstockholm 1 171 82 448 - 5 775 70 045 - - 4 593 227 254 Uppsala 219 11 030 - 591 53 584 - - 494 18 18 Väst 595 43 198 - 2 290 53 017 - - 1 892 145 145 Övrigt 40 4 750 - 228 48 000 - - 209 3 3 Summa per geografi 2 025 141 426 - 8 884 62 820 - - 7 188 393 421 Per geografiskt område - Egen förvaltning och bostadsrätter Storstockholm 3 199 198 412 17 292 12 926 59 924 315 2 365 10 640 554 621 Uppsala 1 809 97 525 12 065 5 025 45 854 214 2 168 4 275 170 180 Väst 2 550 170 253 1 968 7 956 46 194 257 1 991 6 806 365 365 Övrigt 565 32 085 0 1 426 44 448 55 2 028 1 266 78 83 Summa egen förvaltning och bostadsrätter per geografi 8 123 498 275 31 325 27 333 51 611 841 2 171 22 987 1 167 1 249 Varav Järngrinden 2 077 131 083 1 038 6 296 47 651 178 2 006 5 293 365 365 1) Avser verkligt värde på investeringen vid färdigställande. 2) Bokfört värde i helägda projekt. Bokförda värden hänförligt till delägda projekt visas under andelar i joint ventures och intressebolag i balansräkningen I tabellen framgår endast det antal bostäder, yta, fastighets- och hyresvärde samt investeringsbelopp som motsvarar Genovas ekonomiska ägarandel för delägda fastigheter. Fastigheter där Genova äger mer än 50 procent redovisas som helägda. Planerade projekt inom Genovas dotterföretag Järngrinden redovisas enligt samma princip. Planerade projekt per planskede, uthyrbar yta 30 september 2023 Programarbete Planbesked Samråd Granskning Antagen detaljplan Kvm 20 000 40 000 60 000 80 000 100 000 120 000 Hyresbostäder Samhällsfastigheter Kommersiella fastigheter Bostadsrätter 17 Genova Delårsrapport januari–september 2023 ===== SIDA 18 ===== Joint Ventures och intresseföretag En del av Genovas verksamhet är också investeringar i joint ventures och intresse - företag för att på så sätt få tillgång till fler attraktiva kassaflödesgenererande förvaltningsfastigheter med möjlighet till projektutveckling av hyresbostäder, sam- hällsservice och kommersiella lokaler. Per den 30 september 2023 ägde Genova andelar i fyra joint ventures samt ägde indirekt andelar i ett antal intresse- företag via ägandet i Järngrinden. De gemensamt ägda bolagen innehar totalt 17 kassaflödesgenererande fastigheter med ett sammanlagt fastighetsvärde om cirka 1,8 Mdkr varav Genovas andel uppgår till cirka 0,9 Mdkr. Genovas andel av antalet bostads- byggrätter uppgår till cirka 1 400 stycken fördelat på cirka 93 Tkvm. Resultat från andelar i joint ventures och intresseföretag har påverkats av negativa värdeförändringar om cirka 14 Mkr. Genovas andel av joint ventures och intresseföretag 30 september 2023 Namn Andel, % Bokfört värde, Mkr Geografi Fastighetsförvaltning Projektutveckling Antal fastigheter Andel av fastighetsvärde Antal bostäder Uthyrningsbar yta, Tkvm Andel av Järngrindens intressebolag 49 261 Västsverige 5 256 400 25 SBBGenova Gåshaga 50 113 Stockholm 1 200 385 23 SBBGenova Nackahusen 50 90 Stockholm 4 227 192 12 GenovaRedito 50 76 Knivsta 3 133 102 7 Greenova 50 8 Stockholm 5 90 285 24 548 18 906 1 364 91 Korsängen 20:47, Enköping 18 Genova Delårsrapport januari–september 2023 ===== SIDA 19 ===== Totalresultat för koncernen Mkr Jan-sep 2023 Jan-sep 2022 Jul-sep 2023 Jul-sep 2022 Okt 2022 -sep 2023 Jan–dec 2022 Hyresintäkter 37 7,1 286,0 122,6 100,3 485,8 394,7 Driftskostnader -71,3 -58,2 -20,5 -17,7 -97, 2 -84,1 Underhållskostnader -17,1 -15,5 -5,4 -6,7 -25,3 -23,7 Fastighetsskatt -8,0 -6,2 -2,5 -2,1 -10,9 -9,1 Summa Fastighetskostnader -96,5 -79,9 -28,4 -26,5 -133,4 -116,9 Driftsöverskott 280,7 206,1 94,3 73,8 352,3 27 7,8 Central administration fastighetsförvaltning -17,5 -17, 2 -6,0 -5,8 -23,4 -23,2 Central administration projektutveckling -28,5 -21,1 -9,8 -7, 2 -35,7 -28,3 Resultat från andelar i joint ventures och intresseföretag -15,5 33,7 3,1 16,3 -9,9 39,3 Finansnetto -176,6 -105,9 -63,2 -37,8 -215,6 -144,9 Förvaltningsresultat 42,5 95,6 18,4 39,3 67,7 120,8 Resultat från nyproduktion bostäder 43,0 – – – 43,0 0,0 Övriga intäkter – 1,1 – 0,5 1,5 2,6 Övriga kostnader -4,6 – -2,4 -4,6 – Värdeförändringar fastigheter -368,3 423,4 -66,4 53,4 -593,0 198,7 Värdeförändringar derivat 35,2 – -1,1 – 35,2 – Valutakurseffekter fastigheter 9,1 6,7 -10,4 2,9 4,5 2,2 Resultat före skatt -243,1 526,8 -61,9 96,1 -445,7 324,2 Inkomstskatt 41,2 -111,1 7,8 -22,9 84,0 -68,3 Periodens resultat -201,9 415,7 -54,1 73,2 -361,7 255,9 Övrigt totalresultat för perioden – – – – – – Summa totalresultat för perioden -201,9 415,7 -54,1 73,2 -361,7 255,9 Periodens resultat hänförligt: Moderbolagets aktieägare -235,9 376,7 -53,8 55,0 -389,1 223,5 Innehav utan bestämmande inflytande 33,9 39,0 -0,2 18,2 27,4 32,5 Summa totalresultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare -235,9 376,7 -53,8 55,0 -389,1 223,5 Innehav utan bestämmande inflytande 33,9 39,0 -0,2 18,2 27,4 32,5 Resultat per aktie före och efter utspädning, kr 1 -6,53 8,01 -1,65 0,95 -10,56 3,98 Antal aktier vid periodens utgång, tusental 45 613 41 977 45 613 41 977 45 613 41 977 Genomsnittligt antal aktier, tusental 45 465 41 977 45 613 41 977 44 577 41 977 1) Resultat i relation till genomsnittligt antal stamaktier efter betalning för hybridobligation. 19 Genova Delårsrapport januari–september 2023 ===== SIDA 20 ===== Resultatanalys Belopp inom parentes avser perioden januari–september 2022. Hyresintäkter Koncernens hyresintäkter uppgick under perioden till 377,1 Mkr (286,0). Ökningen motsvarar en tillväxt i hyresintäkterna om 32 procent. Hyresintäkterna för det tredje kvartalet uppgår till 122,6 Mkr (100,3). Tillväxten i hyresintäkterna hänför sig främst till ett växande fastighetsbestånd. Intäkterna från jämförbart bestånd är 21,7 Mkr högre jäm- fört med samma period föregående år, vilket främst är en följd av 2023 års inflationsjustering. Den ekonomiska uthyrningsgraden vid periodens utgång uppgick till 93,1 procent (94,9). Utveckling intäkter Mkr Jan–sep 2023 Jan–sep 2022 Föränd- ring, % Jämförbart bestånd 289,5 267,9 8 Tillkomna fastigheter 85,1 12,7 e/t Sålda fastigheter 2,4 5,4 e/t Hyresintäkter 37 7,1 286,0 32 Kommersiella fastigheter 178,2 124,9 43 Samhällsfastigheter 198,9 161,1 23 Hyresintäkter 37 7,1 286,0 32 Fastighetskostnader Fastighetskostnader i form av drifts- och underhållskostnader samt fastighetsskatt ökade under perioden till -96,5 Mkr (-79,9), vilket motsvarar en ökning på cirka 21 procent. Kvartalets fastighetskostnader uppgår till 28,4 Mkr (-26,5). Ökningen i fastighetskostnader förklaras främst av att Genova förvaltar ett större fastighetsbestånd i jämförelse med föregående år. Utveckling fastighetskostnader Mkr Jan–sep 2023 Jan–sep 2022 Föränd- ring, % Jämförbart bestånd -76,5 -76,9 -1 Tillkomna fastigheter -19,6 -2,0 e/t Sålda fastigheter -0,4 -1,1 e/t Fastighetskostnader -96,5 -79,9 21 Kommersiella fastigheter -48,9 -41,3 19 Samhällsfastigheter - 47,5 -38,6 23 Fastighetskostnader -96,5 -79,9 21 Fastighetskostnader årstakt per kvm Kr/kvm Kommer siella fastigheter Samhälls- fastigheter Totalt Drift -252 -318 -281 Underhåll -34 -37 -35 Fastighetsskatt -45 -7 -28 Totalt -331 -362 -345 Driftsöverskott Driftsöverskottet ökade under perioden till 280,7 Mkr (206,1), vilket motsvarar en ökning på 36 procent. Överskottsgraden för perioden uppgick till 74,4 procent, vilket är högre jämfört med motsvarande period föregående år då den uppgick till 72,1 procent. Den högre överskottsgraden är en effekt av infla- tionsjustering av hyresintäkter inom jämförbart bestånd och tillväxt i förvaltningsportföljen via förvärv och nyproduktion. Kvartalets driftsöverskott uppgår till 94,3 Mkr (73,8) med en överskottsgrad på 76,9 procent (73,6). Central administration Centrala administrationskostnader är fördelade på fastighets- förvaltning och projektutveckling. De totala centrala adminis- trationskostnaderna uppgick under året till -46,0 Mkr (-38,3), vilket motsvarar en ökning om 20 procent. Ökningen är fram- för allt ett resultat av den växande verksamheten inklusive förvärvet av Järngrinden. Central administration Mkr Jan–sep 2023 Jan–sep 2022 Fastighetsförvaltning Övriga externa kostnader -2,9 -6,9 Personalkostnader -12,7 -8,1 Avskrivningar och leasing -1,8 -2,2 Central administration fastighetsförvaltning -17,5 -17, 2 Projektutveckling Övriga externa kostnader -4,7 -8,4 Personalkostnader -20,8 -10,0 Avskrivningar och leasing -3,0 -2,7 Central administration projektutveckling -28,5 -21,1 20 Genova Delårsrapport januari–september 2023 ===== SIDA 21 ===== Resultat från andelar i joint ventures och intresseföretag I posten redovisas resultateffekten av Genovas fastigheter som ägs via joint ventures. Resultat från andelar i joint ventures har under perioden uppgått till -15,5 Mkr (33,7) och avser resultat från den löpande driften och värdeförändringar samt avyttring av GenovaFastator. Den negativa resultateffekten jämfört med 2022 om cirka 49,2 Mkr är framför allt hänförlig till värdeföränd- ringar på fastigheter samt en följd av att Järngrinden sedan 1 januari 2023 konsolideras som ett dotterföretag. Finansnetto Finansnettot uppgick till -176,6 Mkr (-105,9) i den växande fastighetsförvaltningen och projektverksamheten som finansieras via banklån och obligationslån. De räntekostnader som är hänförliga till fastighetsförvaltningen är en löpande kostnad som belastar finansnettot. Projektverksamheten omfattar pågående nyanläggningar, kommande projekt och investeringar i joint ventures. Finansieringen av projektverk- samheten är däremot en del av anskaffningskostnaden och aktiveras på respektive projekt och belastar inte resultatet. Under perioden har 91,3 Mkr aktiverats hänförligt till projekt- verksamheten. I nuläget är bedömningen att den årliga aktive- ringen hänförlig till projektverksamheten kommer att uppgå till cirka 30 procent av koncernens totala räntekostnader. Genomsnittlig ränta per balansdagen uppgick till 6,0 pro- cent (6,3 procent inklusive obligationslån och byggnadskredi- tiv). Bland finansiella kostnader under perioden ingår -12,9 Mkr (-10,8) som avser kostnader för upptagande av lån som perio- diseras över lånens löptid. Räntetäckningsgraden för perioden uppgick till 1,6 ggr (2,0). I räntetäckningsgraden har kostnader av engångskaraktär exkluderats. Finansnetto Mkr Jan–sep 2023 Jan–sep 2022 Ränteintäkter 23,0 3,7 Räntekostnader lån -185,5 -97,7 Räntekostnader leasing -1,2 -1,1 Övriga finansiella kostnader -12,9 -10,8 Finansnetto -176,6 -105,9 Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet uppgick under perioden till 42,5 Mkr (95,6), vilket är en minskning med 56 procent. Minskningen är hänförlig till negativa värdeförändringar på fastigheter i joint ventures samt ökade räntekostnader men kompenserades av ett högre driftöverskott. Resultat från nyproduktion bostäder I januari frånträddes ett av Järngrindens hyresrättsprojekt utanför Borås med en resultateffekt om 32,6 Mkr. Projektet bestod av 92 nyproducerade hyresrätter. I juni färdigställdes och avyttrades Järngrindens bostads- rättsprojekt i Borås med en resultateffekt om 10,4 Mkr. Projek- tet bestod av 23 nyproducerade lägenheter. Värdeförändringar fastigheter Ökade avkastningskrav om i genomsnitt cirka 60 punkter har under perioden påverkat värden negativt. Värdeförändringar fastigheter Mkr Jan–sep 2023 Jan–sep 2022 Förändring driftnetto -35,1 29,6 Pågående byggnation -33,8 150,0 Mark- och outnyttjade byggrätter - 47, 2 211,1 Förändring avkastningskrav -242,1 -17,5 Förvärv - 50,2 Försäljningar -10,1 - Värdeförändringar fastigheter -368,3 423,4 Värdeförändringar derivat Posten består huvudsakligen av förändringar av verkligt värde på ränteswappar. 21 Genova Delårsrapport januari–september 2023 ===== SIDA 22 ===== Skatt Redovisad skatt uppgick till 41,2 Mkr (-111,1) och hänför sig i huvudsak till uppskjuten skatt på värdeförändringar. Både aktuell och uppskjuten skatt har beräknats utifrån en nomi- nell skattesats om 20,6 procent. Kvarvarande underskottsav- drag kan beräknas till cirka 371 Mkr (380) samt obeskattade reserver om cirka 88 Mkr (71). Som uppskjutna skatteskulder redovisas full nominell skatt om 20,6 procent av skillnaden mellan redovisat och skattemässigt värde med avdrag för den skatt som är hänförlig till tillgångsförvärv. Skatteberäkning Mkr Jan–sep 2023 Jan–sep 2022 Resultat före skatt -243,1 526,8 Skattesats % 20,6 20,6 Skatt enligt gällande skattesats 50,1 -108,5 Ej skattepliktiga intäkter 27,8 7,3 Ej avdragsgilla kostnader -10,9 -3,2 Ej avdragsgillt räntenetto -45,6 -8,2 Avdragsgilla kostnader ej med i resultatet 16,8 - Skattepliktiga intäkter ej med i resultatet -1,6 - Återföring vid fastighetstransaktioner - 1,1 Justering skatt avseende tidigare år 1,3 - Förändring i skattemässiga underskott 1,7 - Övrigt 1,6 0,4 Periodens skatt enligt resultaträkningen 41,2 -111,1 Uppskjutna skatteskulder, netto Mkr Jan–sep 2023 Jan–sep 2022 Temporära skillnader fastigheter -552,8 -570,9 Obeskattade reserver -18,1 -14,7 Summa uppskjutna skatteskulder -570,9 -585,6 Underskottsavdrag 76,4 78,3 Övrigt 9,1 0,2 Summa uppskjutna skattefordringar 76,4 78,3 Uppskjutna skatteskulder, netto -494,5 -507,3 Periodens resultat Periodens resultat uppgick till 201,9 Mkr (415,7). Jämfört med 2022 har driftsöverskottet ökat och förvaltningsresultatet minskat under årets första tre kvartal. Värdeförändringarna, med avsättning för uppskjuten skatt har minskat vilket gör att Genova redovisar ett resultat efter skatt för perioden som är lägre än motsvarande period 2022. 22 Genova Delårsrapport januari–september 2023 ===== SIDA 23 ===== Balansräkning för koncernen Mkr 30 sep 2023 30 sep 2022 31 dec 2022 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Goodwill 202,9 - 202,9 Förvaltningsfastigheter 7 955,6 7 792,4 8 183,2 Pågående nyanläggningar 1 012,4 1 104,6 860,5 Projekteringsfastigheter 1 249,1 143,4 1 023,2 Övriga materiella anläggningstillgångar 18,0 - 18,9 Nyttjanderättstillgångar 10,8 29,4 32,6 Inventarier 5,4 3,0 4,7 Uppskjutna skattefordringar 85,5 78,5 81,1 Andelar i joint ventures och intresseföretag 548,9 865,7 556,1 Derivat 40,9 - - Övriga långfristiga fordringar 302,6 271,4 301,1 Summa anläggningstillgångar 11 431,9 10 288,4 11 264,2 Omsättningstillgångar Pågående bostadsprojekt 123,3 - 197,0 Hyresfordringar och kundfordringar 10,1 14,5 33,3 Övriga fordringar 189,1 164,8 186,5 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 53,0 37,7 38,4 Likvida medel 669,0 206,3 257,7 Summa omsättningstillgångar 1 044,5 423,3 712,9 SUMMA TILLGÅNGAR 12 476,5 10 711,7 11 97 7,1 EGET KAPITAL Summa totalresultat för perioden Aktiekapital 54,7 50,4 50,4 Övrigt tillskjutet kapital 1 652,6 1 459,5 1 459,5 Balanserat resultat inklusive periodens resultat 1 238,8 1 687,0 1 535,7 Hybridobligation 800,0 800,0 800,0 Innehav utan bestämmande inflytande 783,7 141,6 749,8 Summa eget kapital 4 529,9 4 138,5 4 595,5 SKULDER Långfristiga skulder Upplåning från kreditinstitut 4 793,9 4 087,7 4 151,1 Obligationslån – 1 264,7 742,0 Leasingskuld 30,4 25,1 29,5 Övriga långfristiga skulder 65,4 3,1 63,0 Uppskjutna skatteskulder 570,9 584,6 619,5 Summa långfristiga skulder 5 460,5 5 965,2 5 605,2 Kortfristiga skulder Upplåning från kreditinstitut 97 7,3 372,5 901,2 Obligationslån 1 141,8 6,7 533,2 Checkräkningskredit 3,1 42,3 0,0 Leverantörsskulder 69,0 54,2 93,9 Leasingskuld 6,2 4,3 4,8 Aktuella skatteskulder 14,8 12,5 11,2 Övriga skulder 135,1 24,4 130,7 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 138,8 91,1 101,4 Summa kortfristiga skulder 2 486,1 608,0 1 776,4 SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 12 476,5 10 711,7 11 97 7,1 23 Genova Delårsrapport januari–september 2023 ===== SIDA 24 ===== Koncernens rapport över förändringar i eget kapital Hänförligt till moderbolagets aktieägare Mkr Antal utestående aktier, tusental Aktie- kapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserat resultat inkl. periodens resultat Hybrid - obligation Innehav utan bestäm - mande inflytande Summa eget kapital Ingående balans per 1 januari 2022 41 977 50,4 1 459,5 1 353,4 700,0 102,6 3 665,9 Totalresultat Årets resultat 223,5 32,5 255,9 Övrigt totalresultat - - - Summa totalresultat 223,5 32,5 255,9 Transaktioner med ägare Transaktioner med innehav utan bestämman - de inflytande 19,4 614,7 634,1 Emission hybridobligation 100,0 100,0 Emissionskostnader hybridobligation -1,5 -1,5 Utdelning hybridobligation -57,7 -57,7 Valutakurseffekt -1,3 -1,3 Utgående balans per 31 december 2022 41 977 50,4 1 459,5 1 535,8 800,0 749,8 4 595,5 Ingående balans per 1 januari 2023 41 977 50,4 1 459,5 1 535,8 800,0 749,8 4 595,5 Totalresultat Periodens resultat -235,9 33,9 -201,9 Övrigt totalresultat - - - Summa totalresultat -235,9 33,9 -201,9 Transaktioner med ägare Utdelning hybridobligation -61,1 -61,1 Nyemission stamaktier 3 636 4,4 193,1 197,4 Utgående balans per 30 september 2023 45 613 54,7 1 652,6 1 238,9 800,0 783,7 4 529,9 24 Genova Delårsrapport januari–september 2023 ===== SIDA 25 ===== Kommentar till balansräkningen Belopp inom parentes avser 31 december 2022 Goodwill Koncernens goodwill är i sin helhet hänförlig till förvärvet av Järngrinden per 31 december 2022. Fastighetsbestånd och fastighetsvärde Förvaltningsfastigheter Koncernens förvaltningsfastigheter består av totalt 82 helägda fastigheter. Metoden att beräkna verkligt värde för förvalt- ningsfastigheter består i huvudsak av en kassaflödesbaserad värderingsmodell där värdet har beräknats som nuvärdet av prognosticerade kassaflöden samt restvärdet under en kalkylperiod, där diskontering har skett med en bedömd kal- kylränta. Det genomsnittliga avkastningskravet för fastighets- portföljen bedöms till cirka 5,5 procent vid bokslutsdagen. Pågående nyanläggning Pågående nyanläggningar består av projekt i Norrtälje, Enkö- ping, Upplands-Bro samt ett hotell i Palma, Mallorca. Projekteringsfastigheter Projekteringsfastigheter avser upparbetade och aktiverade kostnader på projekt som ännu inte byggstartats samt i vissa fall värderats till verkligt värde enligt samma metod som för förvaltningsfastigheter. Vid byggstart omklassificeras aktuella belopp till pågående nyanläggningar. Pågående bostadsprojekt Pågående bostadsprojekt avser Järngrindens pågående bostadsrättsprojekt samt pågående hyresbostadsfastighet som färdigställts och avyttrats i början av 2023. Projekten redovisas som Pågående bostadsprojekt under omsättningstillgångar. Fastighetsvärde Fastighetsbeståndet exklusive Järngrindens bestånd extern- värderas kvartalsvis. Per den 30 september utfördes de externa värderingarna av CBRE, Newsec och Forum. I verkligtvärde- hierarkin är förvaltningsfastigheter i nivå 3, det vill säga data för tillgången baseras på icke observerbara marknadsdata. Förändring av fastighetsbeståndet Mkr 30 sep 2023 30 sep 2022 31 dec 2022 Ingående värde förvaltningsfastig - heter 8 183,2 6 902,6 6 902,6 + Förvärv - 345,0 1 055,3 + Till- och ombyggnation 68,2 38,1 56,8 - Försäljningar -87,9 -228,5 -228,5 +/- Omklassificeringar 132,1 461,0 341,4 +/- Orealiserade värdeförändringar -340,0 274,2 55,7 Utgående värde förvaltnings - fastigheter 7 955,6 7 792,4 8 183,2 Ingående värde pågående nyanläggningar 860,5 945,8 945,8 + Förvärv - - 0,0 + Nybyggnation 359,3 469,8 622,6 - Försäljningar - - 0,0 +/- Omklassificeringar -158,3 -461,0 -864,4 +/- Orealiserade värdeförändringar -49,1 150,0 156,7 Utgående värde pågående nyanläggningar 1 012,4 1 104,6 860,5 Ingående värde projekterings - fastigheter 1 023,2 114,1 114,1 + Förvärv - - 336,1 +/- Omklassificeringar 50,4 - 523,0 +/- Orealiserade värdeförändringar 29,0 - -10,9 + Aktiveringar 146,5 29,4 60,9 Utgående värde projekterings - fastigheter 1 249,1 143,5 1 023,2 Ingående värde pågående bostadsprojekt 197,0 - - + Förvärv - 197,0 + Nybyggnation 36,3 - - - Försäljningar -110,0 - - Utgående värde pågående bostadsprojekt 123,3 0,0 197,0 Utgående värde fastighets - beståndet 10 340,4 9 040,5 10 264,0 Förvaltningsfastigheter 7 955,6 7 792,4 8 183,2 Pågående byggnation 1 012,4 1 104,6 860,5 Planerade projekt 1 249,1 143,5 1 023,2 Pågående bostadsprojekt 123,3 0,0 197,0 Utgående värde fastighets - beståndet 10 340,4 9 040,5 10 264,0 25 Genova Delårsrapport januari–september 2023 ===== SIDA 26 ===== Eget kapital och substansvärde Koncernens egna kapital uppgick den 30 september till 4 529,9 Mkr (4 595,5) och soliditeten till 36,3 procent (38,4). Det långsiktiga substansvärdet uppgick till 5 015,3 Mkr (5 134,0), vilket motsvarar en minskning med 2 procent. Det Substansvärde 30 sep 2023 30 sep 2022 31 dec 2022 Mkr kr/aktie Mkr kr/aktie Mkr kr/aktie Eget kapital enligt balansräkningen 4 529,9 99,31 4 138,5 98,59 4 595,5 109,48 Återläggning: Uppskjuten skatteskuld enligt balansräkningen 570,9 12,52 584,6 13,93 619,5 14,76 Avdrag: Uppskjuten skattefordran enligt balansräkningen -85,5 -1,87 -78,5 -1,87 -81,1 -1,93 Hybridobligation -800,0 -17,54 -800,0 -19,06 -800,0 -19,06 Innehav utan bestämmande inflytande -783,7 -17,18 -141,6 -3,37 -749,8 -17,86 Långsiktigt substansvärde hänförligt till stamaktieägare 3 431,6 75,23 3 703,0 88,22 3 584,1 85,38 långsiktiga substansvärdet hänförligt till aktieägarna uppgick till 3 431,6 Mkr (3 584,1), vilket motsvarar en minskning med 4 procent. Det långsiktiga substansvärdet hänförligt till aktie- ägarna per aktie uppgick till 75,23 kronor per aktie (85,38). Direktavkastningskrav per kategori % 30 sep 2023 30 sep 2022 Kommersiella fastigheter 1 6,1 5,6 Samhällsfastigheter 5,0 4,5 Totalt 5,5 4,9 1) Avser genomsnittliga direktavkastningskrav på restvärdet för Genovas helägda och kon - soliderade förvaltningsfastigheter vid värdetidpunkten. Baseras på externa värderingar för förvaltningsfastigheter och exkluderar Hotel Concepcio i Palma som internvärderas. Nyckeltal förvaltningsfastigheter 30 sep 2023 30 sep 2022 Hyresvärde kr/kvm 1 489 1 442 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93 95 Fastighetskostnader kr/kvm 1 -345 329 Driftsöverskott kr/kvm 1 1 041 1 039 Överskottsgrad, % 1 75 76 Förvaltningsfastighetsvärde kr/kvm 21 673 26 004 Uthyrningsbar yta, tkvm 367,1 300,0 Antal fastigheter 82 64 1) Beräknat utifrån bedömt årsvärde. Räntebärande skulder Koncernen hade den 30 september 2023 räntebärande skulder hänförliga till förvaltningsfastigheter och projektfastigheter om 6 916 Mkr (5 743) vilket motsvarade en belåningsgrad om 60,4 procent (59,1) justerat för likvida medel. I nedanstående tabeller och diagram (förutom tabellen för kapitalstruktur som utgår från balansräkningen per 30 september) är obligationen som löstes den 2 oktober exkluderad för att ge en rättvisande bild framåt. Den genomsnittliga räntenivån uppgick till cirka 6,0 procent (6,3 procent inklusive byggnadskreditiv och obligationslån) den 30 september 2023 med en soliditet som vid samma tidpunkt uppgick till 36,3 procent (38,6). Efter kvartalets utgång har Genova löst in det kvarstående belop- pet om 410 Mkr i obligationslånet med slutligt förfall den 30 september 2023. Därutöver har hotellfastigheterna i Palma som i juli 2023 avtalades om försäljning frånträtts och i sam- band med det amorterades byggnadskreditiv om cirka 45 Mkr och likviditet om cirka 350 Mkr frigjordes. Efter inlösen av obligationslånet, effekterna av frånträdet i Palma, och tilltänkt ytterligare amortering av kortfristig skuld bedöms justerad belåningsgrad uppgå till cirka 57 procent och justerad soliditet uppgå till cirka 39 procent. Den genomsnittliga räntenivån beskriver koncernens aktuella räntenivå i kreditportföljen utifrån dagsbasis per den 30 september och ska inte tolkas som den genomsnitt- liga räntenivån under perioden januari till september. Den genomsnittliga räntenivån ska heller inte jämställas med en prognos för de kommande tolv månaderna då kreditförfall och förändringar i Stibor inte har beaktats. De räntebärande skulderna är hänförliga till lån som upp- tagits vid förvärv, refinansieringar av den befintliga fastig- hetsportföljen samt finansiering av projekt och investeringar i joint ventures. Koncernens lånefaciliteter innehåller sedvan- liga garantier och åtaganden, bland annat för Genova och dess fastighetsägande dotterföretag att uppfylla vissa finansiella nyckeltal såsom belåningsgrad och räntetäckningsgrad. Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick den 30 september 2023 till 2,3 år (2,6). Kreditförfallostrukturen per samma datum framgår av tabellen på sidan 27. Långsiktig finansiering Under perioden har Genova genomfört ett flertal väsent- liga åtgärder för att stärka balansräkningen. Under januari genomförde Genova en riktad nyemission av stamaktier och tillfördes därmed cirka 200 Mkr. Därutöver har Genova återköpt obligationer till ett belopp om 142,5 Mkr varav 115 Mkr i obligationslånet om 525 Mkr med förfall i september 2023 och 27,5 Mkr i obligationslånet om 750 Mkr med förfall i 26 Genova Delårsrapport januari–september 2023 ===== SIDA 27 ===== Kreditförfallostruktur 1 30 september 2023 2023 2024 2028202720262025 Mkr 250 500 750 1 000 1 250 1 500 1 750 2 000 Långsiktig bank finansiering, Mkr Obligations lån, Mkr september 2024. Det totala kvarstående beloppet om 410 Mkr i obligationslånet med slutligt förfall den 30 september 2023 löstes in den 2 oktober. Under perioden har Genova även sålt fastigheter till ett underliggande fastighetsvärde om cirka 500 Mkr vilket har frigjort likviditet om cirka 400 Mkr efter lösen av skuld. Av dessa utgör försäljningen av hotellfastigheter i Palma cirka 400 Mkr av det underliggande fastighetsvärdet och cirka 350 Mkr av den frigjorda likviditeten. Hotellfastig- heterna i Palma har efter periodens utgång frånträtts och de slutliga effekterna av detta redovisas i bokslutskommunikén för januari-december 2023. Efter slutlig inlösen av obligationen med förfall 30 septem- ber 2023 har Genova under 2023 förfall i kreditförfallostruk- turen nedan om 190 Mkr. Hela beloppet avser finansiering i bankmarknaden där Genova och det nu konsoliderade bolaget Järngrinden kommer att refinansiera skulderna kopplade till sina befintliga förvaltningsfastigheter. Genovas fokus framåt är att hantera obligationsförfallet under 2024 och planen är att minska exponeringen mot obli- gationsmarknaden. Förfallet uppgår totalt till 750 Mkr varav 27,5 Mkr har återköpts sedan tidigare. Kapitalstruktur 30 september 2023 20 17 20 18 20 19 20 20 20 21 20 22 20 23 Q3 Mkr % 3 000 6 000 9 000 12 000 15 000 20 40 60 80 100 66 62 39 36 59 34 56 38 59 38 60 36 62 38 Eget kapital, Mkr Skulder, Mkr Belåningsgrad, % Soliditet, % Ränte- och kreditförfallostruktur 30 september 2023 Ränteförfall 1 Kreditförfall 2 Förfallostruktur derivat Löptid Belopp, Mkr Snittränta, % Kreditavtal, Mkr Utnyttjat, Mkr Ej utnyttjat, Mkr Räntederivat, Mkr Fast räntenivå, % Rörlig ränta 3 4 027 7,08 - - - - - 2023 - - 190 190 - - - 2024 4 1,62 1 265 1 215 50 - - 2025 500 4,52 1 387 1 387 - 500 2,50 2026 9 3,96 1 168 1 168 - - - 2027 522 4,50 2 073 1 903 171 - - 2028 809 4,66 9 9 - 800 2,35 Totalt 5 872 6,29 6 093 5 872 221 1 300 2,41 Byggnadskreditiv 6,71 939 613 326 Totalt 6,33 7 031 6 485 547 Lån exklusive obligation och byggnadskreditiv 5,97 5 370 5 149 221 1) Genomsnittliga räntenivåer är beräknade utifrån aktuella nivåer på dagsbasis per den 30 september och beaktar ej ett genomsnitt över hela perioden. 2) Exkluderat det utestående obligationslånet om 410 Mkr som löstes in 2 oktober 2023. 3) 722,5 Mkr (netto efter återköp av 27,5 Mkr) avser obligation räntesats 4,50 procent. 1) Exkluderat det utestående obligationslånet om 410 Mkr som löstes in 2 oktober 2023. Likviditet och outnyttjade faciliteter Total tillgänglig likviditet inklusive byggnadskreditiv uppgår till 1 303 Mkr. I beloppet ingår kassa med 669 Mkr, outnyttjade revolverande krediter och checkräkning om totalt 308 Mkr samt 326 Mkr av beviljade byggnadskreditiv som ännu ej är utnyttjade. Räntebindning Genova har historiskt arbetat med kort räntebindning som ett led i Genovas uppbyggnad av nuvarande fastighetsbestånd. Strategin framgent strävar efter att finna en bättre balans i räntestrategin för att skapa största möjliga förutsägbarhet. Således utvärderas regelbundet de derivatmöjligheter som marknaden erbjuder. Per 30 september 2023 har Genova två ränteswapavtal om totalt 1 300 Mkr. Under första kvartalet 2023 ingick Genova en ränteswap om totalt 800 Mkr med en fast ränta om 2,35 procent som löper ut januari 2028. Under tredje kvartalet 2023 ingick Genova en ränteswap om totalt 500 Mkr med en fast ränta om 2,50 procent som löper ut i september 2025. Utöver detta har Genova fasträntelån till ett belopp om 545 Mkr vilket innebär att cirka 31 procent av kreditportföljen är räntesäkrad. Samtliga fasträntelån och ränteswappar framgår i tabellen för kredit- och ränteförfallostruktur. 27 Genova Delårsrapport januari–september 2023 ===== SIDA 28 ===== Kassaflödesanalys för koncernen Mkr 30 sep 2023 30 sep 2022 31 dec 2022 Kassaflöde från den löpande verksamheten Förvaltningsresultat 42,5 95,6 120,8 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet* 68,5 -19,6 -39,0 Övriga intäkter - 1,1 2,6 Övriga kostnader -4,6 - - Betald skatt -9,4 1,0 2,5 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 97,0 78,1 86,9 Förändringar i rörelsekapital Förändring kundfordringar 18,9 1,4 -9,9 Förändring övriga rörelsefordringar -7,4 -45,9 -58,1 Förändring leverantörsskulder -24,9 -1,7 35,1 Förändring övriga rörelseskulder -2,3 -44,7 19,0 Kassaflöde från den löpande verksamheten 81,3 -12,8 73,0 Kassaflöde från investeringsverksamheten Investeringar i fastigheter och projekt - 617,8 -881,7 -1 095,7 Investeringar i inventarier -0,3 -0,6 -1,4 Försäljning av fastigheter 224,1 228,5 228,5 Investeringar i dotterföretag 1 - - 149,5 Förändring av övriga finansiella anläggningstillgångar -6,0 -28,9 -48,3 Kassaflöde från investeringsverksamheten -400,1 -682,7 -767,5 Kassaflöde från finansieringsverksamheten Nyemission stamaktier 197,9 - Emission hybridobligation - 98,5 98,5 Upptagna lån 891,1 865,5 922,0 Amortering av lån -302,5 -337,8 -327,9 Lämnad utdelning -54,9 -40,5 -56,5 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 730,2 585,7 636,1 Periodens kassaflöde 411,3 -109,8 -58,3 Likvida medel vid periodens början 257,7 316,1 316,0 Likvida medel vid periodens slut 669,0 206,3 257,7 *) Övriga poster ej kassapåverkande Återläggning av avskrivningar 4,8 5,0 7,5 Resultat från andelar i joint ventures 15,5 -33,7 -39,3 Upplupen ränta 48,1 9,1 -7, 2 68,5 -19,6 -39,0 Erhållen ränta 6,4 3,7 8,4 Betald ränta -160,5 -99,7 -155,3 1) Beloppet 2022 inkluderar förvärvade likvida medel om 162,5 Mkr. 28 Genova Delårsrapport januari–september 2023 ===== SIDA 29 ===== Segmentsrapportering Jan-sep 2023 Jan-sep 2022 Mkr Fastighets - förvaltning Övrigt Ej fördelat Totalt Fastighets - förvaltning Övrigt Ej fördelat Totalt Hyresintäkter 37 7,1 37 7,1 286,0 286,0 Summa intäkter 37 7,1 37 7,1 286,0 286,0 Fastighetskostnader -96,5 -96,5 -79,9 -79,9 Summa fastighetskostnader -96,5 -96,5 -79,9 -79,9 Driftsöverskott/resultat från nyproduktion 280,7 280,7 206,1 206,1 Central administration -17,5 -28,5 -46,0 -17, 2 -21,1 -38,3 Resultat från andelar i joint ventures -15,5 -15,5 33,7 33,7 Finansnetto -176,6 -176,6 -105,9 -105,9 Resultat från nyproduktion bostäder 43,0 43,0 - Övriga intäkter - 1,1 1,1 Övriga kostnader -4,6 -4,6 0,0 Värdeförändringar fastigheter -368,3 -368,3 423,4 423,4 Värdeförändringar derivat 35,2 35,2 0,0 Valutakurseffekt fastighet 9,1 9,1 6,7 6,7 Resultat före skatt -253,0 9,9 -243,1 546,8 -20,0 526,8 Segmentspecifika tillgångar Förvaltningsfastigheter 7 955,6 7 792,4 Pågående nyanläggningar 1 012,4 1 104,6 Projekteringsfastigheter 1 249,1 143,4 Pågående bostadsprojekt 123,3 - Andelar i joint ventures 548,9 865,7 Segmentspecifika investeringar Förvärv och investeringar i fastigheter 68,2 882,3 Segmentsredovisning Företagsledningen har identifierat rörelsesegment utifrån den interna rapporteringen till företagets högste verkställande beslutsfattare, vilken av koncernen identifierats som kon- cernens VD. Utifrån den interna rapporteringen organiseras, styrs och rapporteras verksamheten genom två rörelseseg- ment: Fastighetsförvaltning och Övrigt. Rörelsesegmentet Förvaltningsfastigheter konsolideras enligt samma principer som koncernen i sin helhet. Intäkter och kostnader som redovisas för respektive rörelsesegment är faktiska kostnader. Motsvarande gäller de tillgångar och skulder som redovisas per segment och som framgår av koncernens rapport över finansiell ställning. Företagsledningen ser löpande över hur den interna rapporteringen kan utvecklas. I takt med att antalet förvaltade hyresbostäder ökar kommer också rappor- tering och segmentsredovisning utökas. I nuläget bedöms en volym om 1 000 hyresbostäder vara rimlig för att utgöra ett nytt segment. 29 Genova Delårsrapport januari–september 2023 ===== SIDA 30 ===== Nyckeltal Jan-sep 2023 Jan-sep 2022 Jul-sep 2023 Jul-sep 2022 Jan–dec 2022 Fastighetsrelaterade nyckeltal Pågående byggnation, antal 811 797 811 797 1 006 Färdigställda bostäder, antal 195 - 14 - 179 Totalt antal byggrätter, antal 8 934 7 044 8 934 7 044 9 322 Uthyrbar yta kommersiella fastigheter, tkvm 202,0 156,4 202,0 156,4 207,6 Uthyrbar yta samhällsfastigheter, tkvm 165,1 143,3 165,1 143,3 160,4 Total uthyrbar yta, tkvm 367,1 299,7 367,1 299,7 368,0 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93,1 94,9 93,1 94,9 94,0 Överskottsgrad, % 74,4 72,1 76,9 73,6 70,4 Nettoinvesteringar, Mkr 394,0 653,8 251,8 138,7 7 17, 2 Finansiella nyckeltal Avkastning på eget kapital, % -7,9 14,2 -4,7 7,4 6,2 Soliditet, % 36,3 38,6 36,3 38,6 38,4 Belåningsgrad, % 60,4 61,7 60,4 61,7 59,1 Genomsnittlig räntenivå, % 6,0 3,7 6,0 3,7 4,5 Genomsnittlig räntenivå inklusive obligationslån, % 6,3 4,4 6,3 4,4 5,1 Räntetäckningsgrad, ggr 1,6 2,0 1,5 2,0 2,0 Kapitalbindningstid, antal år 2,3 2,9 2,3 2,9 2,6 Aktierelaterade nyckeltal Totalt antal utestående aktier, tusental 45 613 41 977 45 613 41 977 41 977 Genomsnittligt antal utestående aktier, tusental 45 465 41 977 45 465 41 977 41 977 Förvaltningsresultat per aktie, kr -0,40 1,31 -0,07 0,57 1,53 Tillväxt förvaltningsresultat R12, per aktie före utdelning, % -53,7 58,4 -53,7 58,4 16,5 Resultat per aktie, kr -6,53 8,01 -1,65 0,95 3,98 Eget kapital, Mkr 4 529,9 4 138,5 4 529,9 4 138,5 4 595,5 Eget kapital hänförligt till aktieägare, Mkr 2 946,2 3 196,9 2 946,2 3 196,9 3 045,7 Eget kapital per aktie, kr 64,59 76,16 64,59 76,16 72,56 Långsiktigt substansvärde, Mkr 5 015,3 4 644,6 5 015,3 4 644,6 5 134,0 Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägare, Mkr 3 431,6 3 703,0 3 431,6 3 703,0 3 584,1 Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 75,23 88,21 75,23 88,21 85,38 30 Genova Delårsrapport januari–september 2023 ===== SIDA 31 ===== Moderbolagets resultaträkning Mkr Jan-sep 2023 Jan-sep 2022 Jul-sep 2023 Jul-sep 2022 Jan–dec 2022 Nettoomsättning 5,3 7,0 1,8 0,1 7,0 Summa rörelsens intäkter 5,3 7,0 1,8 0,1 7,0 Övriga externa kostnader -5,2 -4,3 -2,3 -0,9 -5,6 Personalkostnader -7,3 -8,8 -2,7 -3,2 -11,5 Summa rörelsens kostnader -12,5 -13,1 -5,0 -4,1 -17,1 Rörelseresultat -7, 2 -6,1 -3,2 -4,0 -10,1 Nedskrivningar av andelar i koncernföretag - -5,5 - - -83,4 Ränteintäkter och liknande resultatposter 49,9 38,2 1,1 38,1 136,9 Räntekostnader och liknande resultatposter -84,8 -57,3 -26,6 -20,5 -87,0 Resultat från finansiella poster -34,9 -24,6 -25,5 17,6 -33,5 Bokslutsdispositioner Erhållna koncernbidrag – – – – 10,7 Resultat före skatt -42,1 -30,7 -28,7 13,6 -32,9 Skatt på årets resultat – – – – -0,1 Årets resultat -42,1 -30,7 -28,7 13,6 -33,0 Övrigt totalresultat för året – – – – – Summa totalresultat för året -42,1 -30,7 -28,7 13,6 -33,0 31 Genova Delårsrapport januari–september 2023 ===== SIDA 32 ===== Moderbolagets balansräkning Mkr 30 sep 2023 30 sep 2022 31 dec 2022 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 818,2 221,8 818,2 Andelar i intresseföretag – 563,4 – Uppskjutna skattefordringar 22,4 22,5 22,4 Fordringar hos koncernföretag 1 967,7 1 727,6 1 886,3 Summa finansiella anläggningstillgångar 2 808,3 2 535,3 2 726,9 Kortfristiga fordringar Fordringar hos koncernföretag 5,3 – – Övriga fordringar 4,6 3,5 5,2 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 5,6 1,4 1,3 15,5 4,9 6,6 Likvida medel 440,8 209,0 65,1 Summa omsättningstillgångar 456,3 213,9 71,7 SUMMA TILLGÅNGAR 3 264,6 2 749,2 2 798,5 EGET KAPITAL OCH SKULDER Summa totalresultat för perioden Bundet eget kapital Aktiekapital 54,7 50,4 50,4 Summa bundet eget kapital 54,7 50,4 50,4 Fritt eget kapital Överkursfond 1 004,8 - 811,7 Balanserat resultat -579,2 343,7 -485,1 Periodens/årets resultat -42,1 -30,7 -33,0 Summa fritt eget kapital 383,5 313,0 293,6 Hybridobligation 800,0 800,0 800,0 Summa eget kapital 1 238,2 1 163,4 1 144,0 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 300,0 – – Obligationslån – 1 264,7 742,0 Summa långfristiga skulder 300,0 1 265,7 742,0 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 100,0 – – Checkräkningskredit – 42,3 0,0 Obligationslån 1 132,5 6,7 533,2 Leverantörsskulder 1,8 1,0 0,1 Skulder till koncernföretag 488,6 268,0 355,9 Aktuella skatteskulder 0,1 - 0,2 Övriga skulder 0,8 0,9 22,4 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2,7 2,2 0,6 Summa kortfristiga skulder 1 726,4 321,1 912,5 SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 3 264,6 2 749,2 2 798,5 32 Genova Delårsrapport januari–september 2023 ===== SIDA 33 ===== Moderbolagets rapport över förändring i eget kapital Mkr Aktiekapital Överkurs- fond Balanserat resultat Årets resultat Hybrid- obligation Summa eget kapital Ingående balans per 1 januari 2022 50,4 811,7 -383,2 -42,8 700,0 1 136,2 Omföring i ny räkning -42,8 42,8 – Årets resultat -33,0 -33,0 Summa totalresultat -33,0 -33,0 Transaktioner med ägare Emission hybridobligation 100,0 100,0 Emissionskostnader hybridobligation -1,5 -1,5 Utdelning hybridobligation -57,7 -57,7 Utgående balans per 31 december 2022 50,4 811,7 -485,1 -33,0 800,0 1 144,0 Ingående balans per 1 januari 2023 50,4 811,7 -485,1 -33,0 800,0 1 144,0 Omföring i ny räkning -33,0 33,0 – Årets resultat -42,1 -42,1 Summa totalresultat -42,1 -42,1 Transaktioner med ägare Utdelning hybridobligation -61,1 -61,1 Nyemission stamaktier 4,4 193,1 197,4 Utgående balans per 30 september 2023 54,7 1 004,8 -579,2 -42,1 800,0 1 238,3 33 Genova Delårsrapport januari–september 2023 ===== SIDA 34 ===== Möjligheter och risker för koncernen och moderbolaget Genova utsätts för olika risker i sin verksamhet som kan få betydelse för bolagets framtida utveckling, resultat och finan- siella ställning. I Genovas affärsprocess analyseras samtliga väsentliga transaktions- och projektbeslut med avseende på risker och riskhantering samt möjligheter. Riskhantering är en integre- rad del av beslutsfattande inom Genova. Mer information om Genovas risker återfinns i årsredovisningen för 2022 på sidorna 70–75. De risker som Genova bedömer kommer vara mest väsent- liga för verksamheten framgent är inflationen som får ett allt bredare fäste vilket kommer ha viss påverkan på kostnader i såväl den löpande förvaltningen som byggprojekt, samtidigt som finansieringskostnader stiger. Genova analyserar löpande utvecklingen i omvärlden och väger noggrant beslutsvägar efter risker och möjligheter som uppstår till följd av ständigt förändrade marknadsförutsättningar. Genova har en diversi- fierad mix av hyresgäster och hyresintäkter som indexeras i enlighet med inflationsutvecklingen. Detta, kompletterat med god likviditet, ger trygghet i en osäker tid. Möjligheter och risker i kassaflöde Genova står för en trygg, kostnadseffektiv och välfungerande fastighetsförvaltning. Det innebär både hög servicegrad och ett nära samarbete med hyresgästerna. Genova har ett evighetsperspektiv gällande förvaltning med målsättning att fortsätta växa den befintliga fastighetsportföljen genom för- värv och projektutveckling. Kassaflödena från fastighetsport- följen bidrar till finansiering av projektutveckling av bostäder, främst hyresbostäder, och samhällsfastigheter såsom skolor, förskolor, äldre- och omsorgsboenden som vi bygger på egen- utvecklad mark för egen långsiktig förvaltning. Då befintligt och framtida fastighetsbestånd är beläget på marknader med befolkningstillväxt och ett beräknat lång- siktigt behov av hyresbostäder, skolor, förskolor, äldre- och omsorgsboenden bedöms efterfrågan vara fortsatt hög. Vid nyproduktion fokuserar bolaget på kostnadseffektivitet, hög lönsamhet, korta byggtider och säkerställande av långsiktig kvalitet samtidigt som vikten av arkitektur och design är ett viktigt inslag. Bedömningen är att Genova har goda möjlighet att upp- rätthålla en hög servicegrad gentemot kunder och därmed erbjuda produkter med attraktiva hyresnivåer, låga kostnader och låga vakanser. Merparten av Genovas lokalhyresavtal är inflationssäkrade genom indexuppräkning, vilket ger en motvikt mot stigande räntor. Känslighetsanalys kassaflöde 1 Förändring Effekt på kassaflöde Kontrakterad årshyra +/-5% +/- 25 Mkr Uthyrningsgrad +/-2 procentenheter +/- 11 Mkr Fastighetskostnader +/-10% +/- 13 Mkr Räntekostnader +/-1 procentenhet +/- 69 Mkr 1) Kassaflödet avser aktuell intjäningsförmåga. Uthyrningsgrad beräknas på hyresvärdet. Möjligheter och risker i fastigheternas värde Genovas förvaltningsfastigheter värderas kvartalsvis externt av oberoende värderingsinstitut. Värdeförändringar för fastig- heter inkluderas i resultaträkningen. Värderingsmetoden för fastigheter utgår i huvudsak från en kassaflödesvärdering som styrs primärt av fyra parametrar; hyra, drift- och underhållskostnader, vakans samt direktav- kastningskrav. I hyresbegreppet ingår den faktiska hyresnivån samt eventuella framtida hyresantaganden. Direktavkast- ningskravet är en summa av den riskfria räntan och den riskpremie som en investerare kan tänkas ställa krav på för en given investering. Fastigheternas värde är styrt av utbud och efterfrågan, där investerare analyserar fastigheternas förväntade drifts- överskott och i kombination med riskvilja bedöma direktav- kastningskravet. En ökad efterfrågan/riskvilja medför lägre direktavkastningskrav och därmed höjda värden medan en vikande efterfrågan/riskvilja får en motsatt effekt. Genom att fortsätta att utveckla och bygga attraktiva fastig- heter för egen förvaltning på tillväxtorter är Genovas bedöm- ning att bolaget kan upprätthålla goda hyresnivåer med låga vakanser och kostnader. Känslighetsanalys värdeförändringar 1 Värdeförändring +/-5% +/-10% Effekt på fastighetsvärde +/- 517 Mkr +/- 1 035 Mkr Justerat fastighetsvärde 10 857/9 823 Mkr 11 374/9 306 Mkr Effekt på belåningsgrad -2,9/3,2 % -5,5/6,7 % Justerad belåningsgrad 58/64 % 55/67 % Effekt på soliditet 1,7/-1,9 % 3,3/-3,9 % Justerad soliditet 38/34 % 40/32 % 1) Värdeförändringen baseras på verkligt värde på balansdagen. 34 Genova Delårsrapport januari–september 2023 ===== SIDA 35 ===== Aktien och ägarförhållanden Genova har ett aktieslag – stamaktier som noterades på Nas- daq Stockholm i juni 2020. Genova hade vid periodens slut 1 921 aktieägare. Sista betalkurs för aktien den 30 september 2023 uppgick till 37,60 kr. Per den 30 september 2023 uppgick det totala antalet aktier i Genova till 45 613 329. Sedan oktober 2021 har Genova avtal med ABG Sundal Collier om att ABG Sundal Collier ska agera likviditetsgarant för Genovas aktie. Syftet är att främja aktiens likviditet och åtagandet sker inom ramen för Nasdaq Stockholms regler kring likviditetsgaranti. Det innebär att likviditetsgaranten kvoterar köp- respektive säljvolym motsvarande minst 75 000 kronor med en spread om maximalt 4 procent mellan köp- och säljkurs. Riktad nyemission I januari genomförde Genova en riktad nyemission av cirka 3,6 miljoner nya stamaktier till en teckningskurs om 55 kronor per stamaktie. Genom den riktade nyemissionen tillfördes Genova cirka 200 Mkr före avdrag för kostnader relaterade till nyemissionen. Investerarna i nyemissionen innefattar institutionella investerare, däribland Lancelot Asset Manage- ment (för kunds räkning), Swedbank Robur, Länsförsäkringar Fondförvaltning och Enter Fonder. Teckningskursen för de nya stamaktierna fastställdes till 55 kronor per stamaktie genom ett accelererat bookbuilding-för- farande och genomfördes med stöd av bemyndigande från års- stämman som hölls den 4 maj 2022. Teckningskursen motsva- rar en premie om 3,1 procent i förhållande till den volymvägda genomsnittliga aktiekursen under de närmast föregående 10 handelsdagarna. Genom nyemissionen stärktes Genovas finansiella ställning och kapacitet att agera på värdeskapande möjligheter. Aktieägare 30 september 2023 Namn Antal aktier Innehav (%) Röster (%) Micael Bile (via bolag) 17 814 999 39,06 39,06 Andreas Eneskjöld (via bolag) 7 535 000 16,52 16,52 Länsförsäkringar Fondförvaltning AB 3 536 559 7,75 7,75 Lancelot Asset Management 3 239 754 7,10 7,10 Swedbank Robur Fonder 2 750 000 6,03 6,03 Skandia 2 239 731 4,91 4,91 Michael Moschewitz (via bolag) 2 155 538 4,73 4,73 Capital Resarch and Management 2 126 731 4,66 4,66 Enter Fonder 1 100 778 2,41 2,41 BNP Paribas 413 688 0,91 0,91 Cancerfonden 300 000 0,66 0,66 Handelsbanken Fonder 252 000 0,55 0,55 Roosgruppen 230 000 0,50 0,50 Futur Pension 208 195 0,46 0,46 SEB Investment Management 199 006 0,44 0,44 Avanza Pension 175 839 0,39 0,39 Summa övriga ägare 1 335 511 2,93 2,93 Summa 45 613 329 100,00 100,00 Finansierings- och likviditetsrisk Med finansierings- och likviditetsrisk avses risken att sakna likviditet, att finansiering inte kan erhållas, eller bara erhållas på oförmånliga villkor. Genovas verksamhet, särskilt avseende förvärv av fastigheter, finansieras till stor del genom lån från externa långivare och räntekostnader är en stor kostnadspost för bolaget. En del av Genovas verksamhet utgörs av fastig- hetsutvecklingsprojekt, vilka kan komma att fördröjas eller drabbas av oförutsedda, eller ökade kostnader. 35 Genova Delårsrapport januari–september 2023 ===== SIDA 36 ===== Övriga upplysningar Organisation Medelantalet anställda i organisationen uppgick under perioden till 36 (34) varav 20 (19) är kvinnor. Medarbetarna har relevant och bred erfarenhet inom fastighetsförvaltning, projektledning, byggnation, ekonomi, juridik, marknadsföring och försäljning. Närståendetransaktioner Relationer med närstående framgår av not 39 i Genovas års- redovisning 2022. Karaktären på transaktioner och volym har inte förändrats väsentligt under perioden jämfört med före- gående år. Sedvanliga ersättningar till styrelse och ledande befattningshavare har utbetalts. Årsstämma Årsstämma i Genova Property Group AB (publ) kommer att hållas i Stockholm den 2 maj 2024. Incitamentsprogram Vid årsstämman den 3 maj 2023 beslutades om emission av högst 400 000 teckningsoptioner. Varje teckningsoption berättigar till teckning av en ny stamaktie i bolaget för 85 kronor och 90 öre per stamaktie under perioden från och med den 1 juli 2026 till och med det datum som infaller 30 kalenderdagar därefter. 400 000 teckningsoptioner har tecknats av bolagets dotter bolag Genova Fastigheter AB som i sin tur överlåtit 396 000 teckningsoptioner till anställda och konsulter i bolaget. Priset (optionspremien) har bestämts enligt Black & Scholes värderingsmodell och värderingen har utförts av Svalner Skatt & Transaktion. Om samtliga 400 000 teckningsoptioner utnyttjas för teckning av 400 000 nya stamaktier uppstår en utspädningseffekt om cirka 1 procent (beräknat på antalet stamaktier vid tidpunkten för årsstäm- man 2023). Genova har ytterligare ett incitamentsprogram som löper från 2021 där varje teckningsoption berättigar till teckning av en ny stamaktie i bolaget för 125 kronor och 10 öre per stam- aktie under perioden från och med den 20 juni 2024 till och med det datum som infaller 30 kalenderdagar därefter. Om samtliga 400 000 teckningsoptioner utnyttjas för teckning av 400 000 nya stamaktier uppstår en utspädningseffekt om cirka 1 procent (beräknat på antalet stamaktier vid tidpunkten för årsstämman 2021). Redovisningsprinciper Genova tillämpar International Financial Reporting Standards (IFRS) sådana de antagits av EU. Denna delårsrapport har upprättats i enlighet med IAS 34, Delårsrapportering. Upplys- ningar enligt IAS 34.16A framkommer förutom i de finansiella rapporterna och dess tillhörande noter även i övriga delar av delårsrapporten. Moderbolagets redovisning är upprättad i enlighet med RFR 2, Redovisning för juridiska personer och årsredovisningslagen. Samma redovisnings- och värderings- principer har tillämpats som i senaste årsredovisningen, se not 2 i Genovas årsredovisning 2022. Intäkter Intäkter från avtal med kunder avser intäkter från försäljning av varor och tjänster från Genovas ordinarie verksamhet. Intäkten redovisas när kontroll övergår till kunden för de varor eller tjänster som bolaget bedömt vara distinkta i ett avtal och speglar den ersättning som företaget förväntar sig att ha rätt till i utbyte mot dessa varor eller tjänster. Koncernens intäkter kommer från leasingintäkter och redovisas i enlig- het med IFRS 16 Leasingavtal, dessa principer anges i Not 2 i årsredovisningen 2022. Revisorernas granskning Denna delårsrapport har varit föremål för översiktlig gransk- ning av bolagets revisorer. 36 Genova Delårsrapport januari–september 2023 ===== SIDA 37 ===== Styrelsens och verkställande direktörens intygande Styrelsen och den verkställande direktören försäkrar att del- årsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Stockholm den 27 oktober 2023 Mikael Borg, styrelseordförande Anette Asklin, styrelseledamot Micael Bile, styrelseledamot Andreas Eneskjöld, styrelseledamot Erika Olsén, styrelseledamot Maria Rankka, styrelseledamot Michael Moschewitz, VD Finansiell kalender Bokslutskommuniké januari-december 2023 21 februari 2024 Årsredovisning 2023 27 mars 2024 Delårsrapport januari–mars 2024 2 maj 2024 Årsstämma 2024 2 maj 2024 För ytterligare information, vänligen kontakta: Michael Moschewitz, VD e-post: michael.moschewitz@genova.se mobil: 0707 13 69 39 Henrik Zetterström, CFO e-post: henrik.zetterstrom@genova.se mobil: 070 870 04 96 Denna information är insiderinformation som Genova Property Group AB (publ) är skyldigt att offent - liggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 27 oktober 2023 kl. 08.00 CEST. 37 Genova Delårsrapport januari–september 2023 ===== SIDA 38 ===== Revisors granskningsrapport Genova Property Group AB, org.nr 556864-8116 Inledning Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella del- årsinformationen i sammandrag (delårsrapporten) för Genova Property Group AB per 30 september 2023 och den niomåna- dersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och års- redovis¬ningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning. Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk gransk¬ning och att vidta andra översikt- liga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfatt¬ning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig gransk- ning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säker- het att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Slutsats Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncer- nens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen. Stockholm den 27 oktober 2023 Ernst & Young AB Henrik Nilsson Auktoriserad revisor 38 Genova Delårsrapport januari–september 2023 ===== SIDA 39 ===== Definitioner Genova eller Bolaget Genova Property Group AB (publ). Avkastning på eget kapital Resultat efter skatt, baserat på rullande 12 månader, i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Avkastning på eget kapital används för att belysa Genovas förmåga att generera vinst på ägarnas kapital. Belåningsgrad, % Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel i förhållande till marknadsvärdet på förvaltningsfastigheter, pågående nyanlägg- ningar och projekteringsfastigheter vid rap- portperiodens slut. Belåningsgraden används för att belysa Genovas finansiella risk. Driftsöverskott Hyresintäkter reducerat med fastighetskost - nader. Nyckeltalet är ett relevant nyckeltal för att mäta förvaltningens lönsamhet före det att centrala administrationskostnader, finansnetto samt orealiserade värdeföränd - ringar beaktats. Eget kapital hänförligt till aktieägare Eget kapital reducerat med värdet av emitterade hybridobligationer och innehav utan bestämmande inflytande i förhållande till antalet utestående aktier per balans - dagen. Eget kapital hänförligt till aktieägarna används för att belysa aktieägarnas andel av bolagets egna kapital per aktie. Ekonomisk uthyrningsgrad Kontraktsvärde i förhållande till hyresvärde. Nyckeltalet anges i procent och är relevant för att mäta vakanser, där en hög uthyrningsgrad i procent innebär en låg ekonomisk vakans. Förvaltningsfastigheter Avser fastigheter med befintliga kassaflöden och utgörs av såväl kommersiella lokaler, bostäder som samhällsfastigheter. Förvaltningsresultat Resultat före värdeförändringar, valutakurs - effekter och skatt. Förvaltningsresultatet är ett relevant nyckeltal för att mäta förvaltning - ens lönsamhet efter att finansiella intäkter och kostnader beaktas men ej orealiserade värdeförändringar. Förvaltningsresultat hänförligt till aktieägare per aktie Förvaltningsresultat reducerat med under perioden utbetalad preferensaktieutdelning och betalning för hybridobligation i förhål - lande till det vägda genomsnittliga antalet utestående aktier under perioden. Förvalt - ningsresultat per aktie används för att belysa aktieägarnas andel av förvaltningsresultat per aktie. Hyresvärde Kontraktsvärde plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor. Hyresvärde används för att belysa koncernens intäktspotential. Justerat resultat per aktie Resultat hänförligt till moderbolagets aktie - ägare reducerat med under perioden utbeta - lad preferensaktieutdelning och betalning för hybridobligation i förhållande till det vägda genomsnittliga antalet utestående aktier under perioden. Justerat resultat efter skatt per aktie används för att belysa moderbola - gets aktieägares andel av bolagets resultat efter skatt per aktie. Långsiktigt substansvärde Redovisat eget kapital med återläggning av uppskjuten skatt. Långsiktigt substansvärde används för att ge intressenter information om Genovas långsiktiga substansvärde beräknat på ett för noterade fastighetsbolag enhetligt sätt. Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägare Långsiktigt substansvärde reducerat med värdet av samtliga emitterade hybridobliga- tioner och innehav utan bestämmande infly- tande. Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägare anges för att förtydliga hur stor del av det långsiktiga substansvärdet som bedöms vara hänförligt till aktieägare efter att andelen hänförligt till innehavare av hybrid- obligationer och innehav utan bestämmande inflytande räknats bort. Långsiktigt substansvärde per aktie Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktie - ägare dividerat med antalet utestående aktier per balansdagen. Långsiktigt substansvärde per aktie används för att belysa aktieägarnas andel av bolagets långsiktiga substansvärde hänförligt till aktieägarna per aktie. Projekteringsfastigheter Avser fastigheter för vidareutveckling. Resultat per aktie Periodens/årets resultat reducerat med under perioden utbetald preferensaktieut - delning och betalning för hybridobligation, i förhållande till det vägda genomsnittliga antalet utestående aktier under perioden. Resultat efter skatt per aktie används för att belysa aktieägarnas andel av bolagets resultat efter skatt per aktie. Räntetäckningsgrad Driftsöverskott minus kostnader för centrala administrationskostnader hänförliga till förvaltning i förhållande till räntenetto. I beräkningen exkluderas finansiella poster av engångskaraktär. Räntetäckningsgraden används för att belysa hur känsligt bolagets resultat är för ränteförändringar. Soliditet Eget kapital vid periodens utgång i förhål - lande till balansomslutning vid periodens utgång. Soliditeten används för att belysa Genovas finansiella stabilitet. Uthyrbar yta Total yta i kvm som är tillgänglig för uthyrning. Överskottsgrad Driftsöverskott i förhållande till hyresintäkter. Överskottgrad är ett relevant nyckeltal för att mäta förvaltningens lönsamhet före det att finansiella intäkter och kostnader samt orealiserade värdeförändringar beaktats. 39 Genova Delårsrapport januari–september 2023 ===== SIDA 40 ===== Kontakt Huvudkontor Smålandsgatan 12, 111 46 Stockholm Genova Gallery Sysslomansgatan 9, 753 11 Uppsala genova.se Besöksadresser 40 Genova Delårsrapport januari–september 2023 ===== SIDA 41 ===== 41 Genova Delårsrapport januari–september 2023 ===== SIDA 42 =====