===== SIDA 1 ===== Delårsrapport januari–september / 2024 ===== SIDA 2 ===== Perioden januari–september 2024 • Hyresintäkterna uppgick till 382,7 Mkr (377,1), en ökning med 2 procent. • Driftsöverskottet uppgick till 283,1 Mkr (280,7), en ökning med 1 procent. • Förvaltningsresultatet uppgick till 84,1 Mkr (42,5), en ökning med 98 procent, varav förvaltningsresultat hänförligt till aktieägarna uppgick till 26,3 Mkr (-18,3), motsvarande 0,58 kr (-0,40) per aktie. • Periodens resultat uppgick till 9,4 Mkr (-201,9), motsvarande -1,06 kr (-5,78) per aktie efter avdrag för betald ränta på hybridobligationer. Ökningen hänför sig främst till förbättrade värdeförändringar på fastigheter. • Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägarna minskade med 4 procent till 3 249,3 Mkr ( 3 396,4), motsvarande 71,24 kr (74,46) per aktie. Kvartalet juli–september 2024 • Hyresintäkterna uppgick till 120,6 Mkr (122,6), en minskning med 2 procent. • Driftsöverskottet uppgick till 92,0 Mkr (94,3), en minskning med 2 procent. • Förvaltningsresultatet uppgick till 27,5 Mkr (18,4), en ökning med 49 procent, varav förvaltningsresultat hänförligt till aktieägarna uppgick till 8,7 Mkr (-3,2) Mkr, motsvarande 0,19 kr (-0,07) per aktie. • Kvartalets resultat uppgick till -50,2 Mkr (-54,1), motsvarande -1,51 kr (-1,66) per aktie efter avdrag för betald ränta på hybridobligationer. Av kvartalets resultat består -82,8 Mkr av negativa värdeförändringar på derivat. Jan-sep 2024 Jan-sep 2023 Jul–sep 2024 Jul–sep 2023 Okt 2023 -sep 2024 Jan-dec 2023 Hyresintäkter, Mkr 382,7 37 7,1 120,6 122,6 508,6 503,0 Driftsöverskott, Mkr 283,1 280,7 92,0 94,3 370,0 367,6 Förvaltningsresultat, Mkr 84,1 42,5 27,5 18,4 102,1 60,6 Förvaltningsresultat hänförligt till aktieägarna per aktie, kr 0,58 -0,40 0,19 -0,07 0,49 -0,49 Nettoinvestering, Mkr 280,2 394,0 65,7 515,1 4,5 118,3 Belåningsgrad, % 51,7 50,0 51,7 50,0 51,7 51,8 Soliditet, % 36,6 36,3 36,6 36,3 36,6 37,3 Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 1,6 1,8 1,5 1,8 1,6 Långsiktigt substansvärde, Mkr 4 647,8 4 984,0 4 647,8 4 984,0 4 647,8 4 821,9 Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägarna, Mkr 3 249,3 3 396,4 3 249,3 3 396,4 3 249,3 3 225,5 Totalt antal utestående aktier, tusental 45 613 45 613 45 613 45 613 45 613 45 613 Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägarna per aktie, kr 71,24 74,46 71,24 74,46 71,24 70,71 Perioden i sammandrag 71,24 kr Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägarna per aktie 9 521 Mkr1 Fastighetsvärde 1,3 Mdr2 Övervärde byggrättsportfölj 51,7 % Belåningsgrad 1) Varav pågående byggnation och planerade projekt om 2 505 Mkr. 2) Reflekteras ej i balansräkningen. 2 Genova Delårsrapport januari–september 2024 ===== SIDA 3 ===== Väsentliga händelser under och efter kvartalet Tredje kvartalet • I augusti emitterades nya gröna obliga- tioner om 450 Mkr med en rörlig ränta om 3m Stibor + 415 baspunkter med förfall i november 2027. • I september frånträddes tre fastigheter i Uppsala och Upplands-Bro till ett underliggande fastighetsvärde om 121 Mkr, vilket översteg bokfört värde. • Ränteswapar om 1 080 Mkr tecknades med en genomsnittlig ränta om cirka 2,3 procent med en genomsnittlig löptid om cirka 6 år. • Ett nytt grönt finansiellt ramverk fast- ställdes med en second opinion från Sustainalytics. • I september emitterades nya gröna hybridobligationer om 300 Mkr. Samti- digt återköptes hybridobligationer om 342 Mkr. • I september uppdaterades Genovas strategi och mål. Samtidigt antogs en förändrad utdelningspolicy. Händelser efter kvartalets utgång • Efter kvartalets utgång rekryterades Anna Barosen till den nyinrättade tjänsten som hållbarhetschef i Genova. Anna Barosen kommer att ingå i Genovas ledningsgrupp. • Efter periodens utgång har Genova refinansierat banklån om cirka 3 200 Mkr, varav 350 Mkr utgörs av en revolverande kreditfacilitet och 75 Mkr utgörs av en checkräkningskre - dit. Refinansieringen stärker Genovas likviditet med närmare 100 Mkr och kassaflödet påverkas positivt med närmare 30 Mkr per år till följd av lägre amortering. Korsängen, Enköping 3Genova Delårsrapport januari–september 2024 ===== SIDA 4 ===== VD-kommentar Genova redovisar en stark tillväxt i förvaltningsresultatet. Ett fortsatt arbete med kapital- strukturen och refinansiering beräknas sänka bolagets finansieringskostnader med närmare 50 Mkr på årsbasis. Styrelsen har beslutat att uppdatera Genovas strategi för att ta fasta på Genovas förmåga att löpande anpassa verksamheten, fånga affärsmöjligheter och därmed stärka lönsamheten. Uppdaterad strategi Styrelsen har uppdaterat Genovas strategi för att på ett bättre sätt till- varata bolagets förmåga att löpande anpassa verksamheten genom att fokusera på de fastighetssegment som vid varje tidpunkt bedöms ge den bästa avkastningen. Historiskt har Genova framgångsrikt förändrat och anpassat tyngdpunkten i de olika affärsområdena utifrån rådande marknadsförutsätt- ningar. Både substansvärde och förvalt- ningsresultat har ökat kraftigt sedan 2017 och under perioden 2017-2023 var den genomsnittligt årliga tillväxten i förvaltningsresultat och substansvärde per aktie 61 respektive 17 procent. Genovas breda erfarenhet och kom- petens inom fastighetsmarknaden i kom- bination med en dynamisk organisation borgar för att vi har goda förutsättningar att fortsätta generera goda resultat. När tidigare operativa mål avseende projekt- volym och fastighetsvärde nu tagits bort kan vi utvecklas mer flexibelt för att nå våra finansiella mål om tillväxt i för- valtningsresultat och substansvärde per aktie. Jag ser detta som ett naturligt steg vidare i Genovas utveckling. Investeringar Genova ska fortsätta att växa lönsamt inom befintliga affärsområden; förvalt- ning, stadsutveckling, projektutveck- ling och fastighetstransaktioner. Inom projekt och stadsutveckling fortsätter arbetet med vår pågående byggnation av bostäder och lokaler i Norrtälje, Knivsta, Enköping och Upplands-Bro. Dock räk- nar vi med en mer begränsad volym av nystartade projekt framöver. Vad gäller fastighetstransaktioner bedömer vi att affärsmöjligheter som passar Genova kan komma att bli fler med den högre akti- vitet vi ser i marknaden. Vi ska fortsätta växa med selektiva förvärv av fastigheter med potential för tillväxt i avkastning och utveckling av byggrätter. Verksamheten utvecklades stabilt under perioden med tillväxt i hyresintäkter och ett ökat driftsöverskott. Förvaltningsre- sultatet steg med 98 procent till 84 Mkr som en effekt av lägre negativa värdeför- ändringar i joint ventures och intresse- bolag, ett ökat driftsöverskott samt ett förbättrat finansnetto. Substansvärdet per aktie minskade med 4 procent till 71,24 kr per aktie jämfört med samma period föregående år men ökade jämfört med årsskiftet. Finansiering Genom ett systematiskt arbete har vi fortsatt att sänka våra finansiella kostna- der, vilket stärker intjäningen och ökar förvaltningsresultatet per aktie. Under kvartalet och efter kvartalets utgång har vi ingått nya finansieringsavtal med ban- ker om totalt cirka 3,4 Mdkr till förmån- liga villkor och med förlängd kapital- bindning och därtill genomfört ett antal övriga åtgärder. Sammantaget beräknas dessa åtgärder sänka finansieringskost- naderna för räntebärande skulder och hybridobligationer med närmare 50 Mkr på årsbasis samtidigt som kapitalbind- ning och räntebindning förlängs. Genova har idag en betydande byggrätts- portölj om närmare 600 tkvm. Vår avsikt är att i större utsträckning utvärdera försäljning av dessa och därmed reali- sera den starka värdeutveckling vi haft i byggrättsportföljen. Frigjort kapital ska återinvesteras i högavkastande eller kassaflödesgenererande fastigheter med utvecklingspotential i syfte att stärka intjäning och kassaflöden. Uppdaterad utdelningspolicy Genova har idag en stabil balansräk- ning, en balanserad kapitalstruktur och goda förutsättningar för fortsatt värdeskapande och ökad intjäning. Mot denna bakgrund har styrelsen beslutat att uppdatera bolagets utdelningspo- licy. Genovas mål är att från och med årsstämman 2025 lämna utdelning till aktieägarna som minst uppgår till en tredjedel av förvaltningsresultatet per år med kvartalsvis utbetalning, såvida bola- gets finansiella ställning inte motiverar något annat. Förstärkning med hållbarhetschef Vi har ett pågående arbete för att ytter- ligare stärka Genovas hållbarhetsarbete. Som ett led i detta har vi rekryterat Anna Barosen till den nyinrättade tjänsten som hållbarhetschef som ingår i led- ningsgruppen. Med sin breda och mång- åriga erfarenhet från fastighetssektorn, hållbarhet och innovation kommer Anna vara en viktig del i att driva vårt hållbar- hetsarbete vidare. Framåtblick Fastighetsmarknaden präglas av en högre aktivitet överlag samtidigt som flera makrofaktorer är fortsatt osäkra. Med en uppdaterad strategi, stärkt kapi- talstruktur och ett starkt engagemang i organisation är vi väl rustade att ta nästa steg i Genovas utveckling. Michael Moschewitz, VD 4 Genova Delårsrapport januari–september 2024 ===== SIDA 5 ===== – ett dynamiskt fastighetsbolag Genova Med stor flexibilitet i verksamheten fokuserar Genova på de fastighetssegment där förutsättningarna för hållbar lönsam tillväxt bedöms som bäst. Grunden är Genovas breda erfarenhet och kompetens inom olika delar av fastighetsmarknaden och finansiering samt en dynamisk organisation. Fastighetsbeståndet utgörs idag främst av kommersiella lokaler, samhällsfastigheter och bostäder i Storstockholm, Uppsalaregio- nen och västra Sverige. Den betydande byggrättsportföljen möjlig- gör både långsiktig tillväxt och realisering av värde vid försäljning av byggrätter. Förvaltningsresultat, Mkr Fastighetsvärde, Mdkr 201920182017 2020 2021 2022 2023 2024 R12 2 4 6 8 10 12 20 40 60 80 100 120 Mdkr Mkr Förvaltningsfastigheter per geografi Fastighetsvärde 7 016 Mkr Fastighetsvärde och förvaltningsresultat 10 % Övrigt 48 % Storstockholm 28 % Uppsala 14 % Väst Tyngdpunkten mellan Genovas affärsområdena har förändrats över tid med stark tillväxt i lönsamhet och fastighetsvärde. Genova förändras med fastighetsmarknaden Förvaltning Stadsutveckling Projektutveckling Fastighetstransaktioner Genova hade under perioden 2017–2023 en genomsnittlig årlig tillväxt i förvaltnings resultat per aktie om 61 procent och i substansvärde per aktie om 17 procent. Genomsnittlig årlig tillväxt 61 % Förvaltnings resultat per aktie, genomsnittilg årlig tillväxt 2017-2023 17 % Substansvärde per aktie, genomsnittilg årlig tillväxt 2017-2023 5Genova Delårsrapport januari–september 2024 ===== SIDA 6 ===== Styrelsen har beslutat om en förändrad utdelningspolicy, då det givet bolagets prognoser bedöms finnas löpande utrymme för utdelning till aktieägarna. Genovas målsättning är att från och med årsstämman 2025 lämna utdelning till aktieägarna som minst uppgår till en tredjedel av förvaltningsresultatet per år, såvida bolagets finansiella ställning inte motiverar något annat. Utdelningen ska utbetalas kvartalsvis. Utdelningspolicy Långsiktigt substansvärde Uppnå en genomsnittlig årlig tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie om minst 20 procent (inklusive eventuella värdeöverföringar till aktieägarna) över en konjunkturcykel. Soliditet Soliditeten ska över tid uppgå till minst 35 procent. Räntetäckningsgrad Räntetäckningsgraden ska över tid överstiga 2,0 gånger. Förvaltningsresultat Uppnå en genomsnittlig årlig tillväxt i förvaltningsresultatet per aktie (före utdelning) om minst 20 procent över en konjunkturcykel. Belåningsgrad Belåningsgraden ska över tid understiga 55 procent. Finansiella mål Långsiktigt substansvärde per aktie, Kr Soliditet, % Räntetäcknings- grad , ggr Belåningsgrad, % Förvaltnings- resultat per aktie, Kr 201920182017 2020 2021 2022 2024 Q3 2023 20 40 60 80 100 10 20 30 40 50 10 20 30 40 50 201920182017 2020 2021 2022 2024 Q3 2023 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 201920182017 2020 2021 2022 2024 Q3 2023 -2,0 -1,0 0,0 1,0 2,0 2024 Jan–sep 201920182017 2020 2021 2022 2023 -100 -50 0 50 100 20 40 60 80 100 201920182017 2020 2021 2022 2024 Q3 2023 Min Min Max 15,1 % Genomsnittlig årlig tillväxt 2017-Q3 2024 36,6 % 30 sep 2024 1,8 ggr Jan–sep 2024 57,2 % Genomsnittlig årlig tillväxt 2017-Q3 2024 51,7 % 30 sep 2024 Kr % %Kr % % ggr Genomsnittlig årlig tillväxt från 2017, % Genomsnittlig årlig tillväxt från 2017, % 6 Genova Delårsrapport januari–september 2024 ===== SIDA 7 ===== Grön finansiering Andelen grön finansiering avseende nyproduktion och förvaltningsfastigheter ska uppgå till 85 procent vid utgången av år 2023. 1 Hållbarhetsmål Nyproduktion, % Gröna lån och hybridobligation, % Mål Fördelning Grönt ramverk Andel grön finansiering Bolaget väljer att synliggöra de pågående nyproduktioner som vid färdigställande och slutplacering kommer att ha en grön klassificering. % 19% Gröna hybrid- obligationer 46% Gröna banklån 35% Gröna obligationer 20 40 60 80 100 2022 2023 2024 Q3 2021 26% 23% 11% 31% 10% 35% 11% Miljöcertifiering All nyproduktion ska vara miljöcertifierad. Därutöver ska alla förvaltningsfastigheter som ägs och förvaltas långsiktigt (exkl. Järngrindens) miljöcertifieras fram till utgången av år 2023. 1 Klimatmål Utsläpp av växthusgaser ska minska med 42 procent till 2030 från 2021 års nivåer inom scope 1 och scope 2. Utsläpp i scope 3 ska mätas och minskas. Genova följer upp klimatmålen på årsbasis. Utsläpp av växthusgaser (CO 2e) 2023 2022 2021 Scope 1 81,9 4,0 0,0 Scope 2 1 499,7 976,0 1 069,5 Scope 3 906,7 259,0 347,6 varav inköpta produkter och tjänster 94,0 30,0 160,9 varav energirelaterade utsläpp ej inkluderade i Scope 1 och Scope 2 197,9 118,0 - varav tjänsteresor 67,5 30,0 46,2 varav nedströms uthyrda tillgångar 547,3 81,0 140,6 Totalt 2 488,2 1 239,0 1 417, 2 Biogena utsläpp av koldioxid 39,8 0,3 9,0 Förvaltningsfastigheter Byggnation Certifiering Certifierade Pågående Kvarstående/ Planerade Pågående planarbete Totalt Pågående Svanen 3 3 3 Green Building 2 2 Miljöbyggnad iDrift Silver 23 3 26 Brons 1 1 Certifieras ej 22 22 Summa 29 3 0 22 54 3 En utvärdering om miljöcertifiering av Järngrindens 21 förvaltningsfastigheter inleddes under 2023. 1) Styrelsen kommer under 2024 att utvärdera och fatta beslut om nya mål. 7Genova Delårsrapport januari–september 2024 ===== SIDA 8 ===== Hållbarhetsstrategi Genovas hållbarhetsstrategi och övergri- pande vision är att skapa och förvalta att- raktiva och hållbara miljöer långsiktigt. Hållbarhetsstrategin är indelad i tre över- gripande områden; att bygga och förvalta för framtidens miljö och klimat, lång- siktig stadsutveckling samt att bedriva en hållbar affärsverksamhet. Genova har sedan 2023 klimatmål godkända av Science Based Targets initiative. Grönt finansieringsramverk I december 2020 utformade Genova ett ramverk för grön finansiering i linje med Green Bond Principles framtagna av ICMA (International Capital Market Association). Detta dokument styr villko- ren för hur likviden från gröna obliga- tioner, gröna lån och andra typer av skuldebrev får användas. Genovas Gröna Finansieringsramverk och relaterad information återfinns på bolagets webb- plats genova.se. Under rapportperioden har Genovas gröna finansieringsramverk uppdaterats och verifierats. Miljöcertifiering Genovas långsiktiga mål är att miljöcerti- fiera samtliga nyproducerade fastigheter och långsiktigt förvaltade fastigheter. För oss är det även viktigt att minska vår negativa påverkan, öka vår positiva påverkan, öka värdet av fastigheten och möjliggöra bättre lånevillkor. Händelser under perioden Under perioden färdigställdes 2023 års hållbarhetsrapport där vi även i år har arbetat för förbättrad kvalitet och tillför - litlighet för hållbarhetsdata. Under pe - rioden har vi initierat ett projekt för att inkludera Järngrinden i vår målsättning. Vi har genomfört en dubbel väsentlig - hetsanalys inför kommande rapporte - ringskrav och har inlett arbetet med en GAP-analys för att identifiera behov av mål och aktiviteter för att kunna nå och eventuellt ta fram nya hållbarhetsmål. Efter periodens utgång rekryterades Anna Barosen till den nyinrättade tjäns - ten som hållbarhetschef i Genova. Med sin breda och mångåriga erfarenhet från fastighetssektorn och hållbarhetsområ - det kommer Anna bidra till att utveckla Genovas hållbarhetsarbete ytterligare. Hon tillträder sin tjänst i januari 2025 och kommer att ingå i ledningsgruppen. Hållbarhet 8 Genova Delårsrapport januari–september 2024 ===== SIDA 9 ===== Förvaltningsfastigheter 30 september 2024 Förvaltningsfastigheter Fastighetsbeståndet Genovas förvaltningsfastigheter består av samhällsfastigheter och bostäder samt kommersiella fastigheter för handel, kontor, industri och lager. För huvuddelen av Genovas befintliga förvaltningsfastigheter planeras det för utveckling av framtida hyresbostäder i kombination med samhällsfastigheter, ofta i nya stadsdelar. Förvaltnings- fastigheterna är i huvudsak belägna i Storstockholm, i Uppsalaregionen samt i västra Sverige. Genova arbetar löpande med att identifiera objekt att förvärva och avyttra som kan bidra till att uppfylla bolagets operativa och finansiella mål. Genovas ambition är att inneha fastigheter med utvecklingspotential, antingen via utveckling av befintlig byggnation eller genom att på sikt skapa byggrätter för framtida nybyggnadsprojekt. Vid periodens utgång hade Genova ett helägt fastighetsbestånd bestående av 75 förvaltningsfastigheter till ett mark- nadsvärde om cirka 7 Mdkr fördelat på 320 Tkvm. Totalt fastighetsvärde med hänsyn tagen till pågående nyanlägg- ningar, projekteringsfastigheter samt joint ventures uppgick till cirka 11 Mdkr. Portföljförändringar I september frånträddes tre fastighe - ter i Uppsala och Upplands-Bro till ett underliggande fastighetsvärde om 121 Mkr, vilket översteg bokfört värde. Fast - igheterna har en uthyrningsbar yta om cirka 6 600 kvm och var fullt uthyrda med ett årligt hyresvärde om cirka 8,0 Mkr. Genomsnittlig återstående avtals - tid efter frånträdet i september var cirka 4,6 år. Hyresavtal Vid periodens utgång hade Genova 440 hyresavtal med en genomsnittlig återstå- ende avtalslängd på 4,7 år samt 186 avtal för hyresbostäder. Av totala kontrakterade hyresintäk- ter uppgick andelen från bostäder och offentligt finansierade hyresgäster till cirka 54 procent. Om även dagligvaru- Uthyrbar yta per fastighetskategori Totalt 320 Tkvm Uthyrbar yta per geografi Totalt 320 Tkvm 54% Kommersiella fastigheter 46 % Samhälls - fastigheter 1 11% Övrigt 43% Storstockholm 23% Uppsala 23% Väst 1) Befintliga hyresbostäder ingår i kategorin Samhällsfastigheter. Lillsätra 2, Stockholm handel inkluderas uppgick andelen till cirka 62 procent av kontrakterade hyresintäkter. Den ekonomiska uthyrningsgraden vid periodens utgång uppgick till 93,5 procent (93,1). Av den totala vakanshy- ran är 17 procent hänförligt till fastighe- ter där Genova bedriver planprocesser och därmed inte aktivt bedriver ett uthyrningsarbete. 9Genova Delårsrapport januari–september 2024 ===== SIDA 10 ===== Fastighetsbeståndet 30 september 2024 Antal fastig - heter Uthyr- bar yta, Tkvm Fastighetsvärde Hyresvärde Uthyr- nings- grad, % Kontrak- terad års - hyra2, Mkr Fastighets- kostnader Driftsöverskott Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Per fastighetskategori 1 Kommersiella fastigheter 45 172,5 3 133 18 158 252 1 460 90,5 228 -58 -334 170 988 Samhällsfastigheter 3 30 147,3 3 883 26 369 269 1 826 96,2 259 -59 -398 200 1 359 Summa per fastighets - kategori 75 319,8 7 016 21 939 521 1 629 93,5 487 -116 -363 371 1 159 Per geografi Storstockholm 31 136,3 3 346 24 543 235 1 721 93,5 219 -52 -383 167 1 227 Uppsala 14 74,3 1 969 26 495 139 1 870 94,5 131 -32 -433 99 1 334 Väst 23 72,4 977 13 486 85 1 177 95,6 81 -17 -234 64 891 Övrigt 7 36,7 724 19 724 62 1 691 87,8 54 -15 -407 40 1 079 Summa per geografi 75 319,8 7 016 21 939 521 1 629 93,5 487 -116 -363 371 1 159 Pågående byggnation 895 Planerade projekt 1 611 Totalt enligt balansräkning 9 521 Närliggande färdigställda byggnationer 4 2 15,5 1 36 2 321 100 36 -6 -375 30 1 946 Totalt 77 335,3 9 522 557 1 661 93,9 523 -122 -365 401 1 195 Därutöver: Fastigheter ägda via JV 1 360 1) Baserat på fastighetens huvudsakliga användning. 2) Ej beaktat avtagande hyresrabatter med ett aktuellt årsvärde på ca 6,7 Mkr. 3) Varav 186 hyresbostäder finns fördelat på åtta fastigheter. 4) Avser projekt Korsängen och Handelsmannen som kommer att vara färdigställda inom ett år. Fastighetsvärde vid färdigställande uppgår till 710 Mkr, men per den 30 september är mot - svarande 709 Mkr upptaget i balansräkningen under pågående nyanläggningar. Upptaget värde i balansräkningen för projekt Handelsmannen kommer att reduceras vid färdigställande motsvarande beloppet för investeringsstöd om 130 Mkr. Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Genova ägde per periodens utgång med tillägg för förvärvade men ej tillträdda fastigheter samt närliggande färdigställda byggnatio - ner. Tabellen avspeglar fastigheternas intäkter och kostnader såsom de hade ägts under hela perioden. Förfallostruktur hyresavtal 30 september 2024 Antal hyresavtal Yta Tkvm Kontrak- terad hyra, Mkr Andel % Löptid 2024 28 2 4 1 2025 148 34 48 10 2026 106 76 119 24 2027 75 32 51 10 2028 35 35 60 12 >2028 48 98 187 38 Summa 440 277 469 96 Hyresbostäder 186 10 18 4 Totalt 626 287 487 100 Vakant 33 34 Totalt 320 521 Fördelning hyresintäkter 30 september 2024 Hyresavtal Kontrakterad årshyra, Mkr Andel, % Samhällsservice 244 50 Bostäder 1 21 4 Livsmedel 37 8 Övrigt kommersiellt 185 38 Summa hyresintäkter 487 100 Genomsnittligt, vägd återstående löptid, år (10 största) 5,2 år Genomsnittligt, vägd återstående löptid, år (total portfölj) 4,7 år 1) Varav cirka 2,5 Mkr avser studentbostäder som förmedlas via ett hyreskontrakt. 10 Genova Delårsrapport januari–september 2024 ===== SIDA 11 ===== Projektutveckling Genovas organiska tillväxt sker genom projektutveckling av hyresbostäder, samhällsservice och kommersiella lokaler där projektportföljen i huvudsak hänför sig till egenutvecklade byggrätter tillskapade från egna förvaltningsfastig- heter med befintligt kassaflöde. Den samlade uthyrbara arean för Genovas planerade projekt oberoende av planskede uppgick på balansdagen till cirka 538 Tkvm. Cirka en fjärdedel av de planerade projekten är under samråd och har geografisk tyngdpunkt i Stor- stockholm. Genova kommer att fortsätta lägga stor energi på det fortsatta arbetet med att skapa byggrätter för framtida nybyggnadsprojekt av hyresbostäder och samhällsfastigheter. Pågående byggnation Genovas pågående projekt utgörs av hyresbostäder i Norrtälje, Knivsta, Enkö- ping och Upplands-Bro. Vidare bedrivs pågående projekt som utgörs av Apoteas nya centrallager i Varberg. Projektet är avyttrat till Swiss Life och tillträdet bedöms ske under första kvartalet 2025. I Norrtälje är det första kvarteret färdigställt och inflyttat. Det andra kvarteret, som är i produktion, innehåller 246 hyresbostäder. Under kvartalet har 31 hyresbostäder färdigställts och hyres- gästerna har flyttat in. Resterande 138 hyresbostäder som är under produktion kommer att färdigställas under 2024. Pro- jektet är delavyttrat till ett nybildat joint venture där Genova är hälftenägare till- sammans med Nrep. Tillträdet bedöms ske under första kvartalet 2025. Projektet Segerdal är beläget i centrala Knivsta i direkt anslutning till tågsta- tionen. Projektet genomförs i ett joint venture med Redito och det första kvarte- ret har färdigställts och hyresgästerna har flyttat in. Det andra kvarteret, som är i produktion, innehåller 151 lägenheter. Projektet Korsängen i centrala Enköping ligger i direkt anslutning till Genovas förvaltningsfastigheter Krydd- gården 6:3 och Kryddgården 6:5. Genova bygger 160 hyresbostäder som kommer färdigställas under 2024. Den första etappen av Genovas stadsutvecklingsprojekt Viby, beläget i centrala Brunna i Upplands-Bro, omfat- Information om pågående byggnation och planerade projekt i delårsrapporten är baserad på bedömningar om storlek, inriktning och omfattning samt när i tiden projekt bedöms startas och färdigställas. Vidare baseras informationen på bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde. Bedömningarna och antaganden ska inte ses som en prognos. Bedömningar och antaganden innebär osäkerhetsfaktorer både avseende projektens genomförande, utformning och storlek, tidsplaner, projektkostnader samt framtida hyresvärde. Informationen om pågående byggnation samt planerade projekt omprövas regelbundet och bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående byggnationer färdigställs eller tillkommer samt att förutsättningar förändras. För projekt som ej byggstartats har finansiering ej upphandlats, vilket innebär att finansiering av planerade projekt är en osäkerhetsfaktor. Pågående byggnation 30 september 2024 Projekt Kommun Kategori Byggstart Planerat färdig- ställande Antal bostäder Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde 1 Hyresvärde Investering, Mkr Bokfört värde, MkrBostäder Lokaler Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Bedömd Upp- arbetad Handelsmannen 1 2 Norrtälje Hyresbostäder Q4 2019 Q4 2024 138 7 244 - 312 43 066 15 2 123 306 302 382 Segerdal 3 Knivsta Hyresbostäder Q4 2020 Q1 2025/Q4 2025 75 4 744 208 234 47 254 12 2 513 232 151 - Korsängen Enköping Hyresbostäder Q1 2021 Q4 2024 160 8 031 244 399 48 218 21 2 494 396 325 328 Viby, Etapp 1 4 Upplands-bro Hyresbostäder Q4 2022 Q1 2027 131 8 728 1 693 483 46 375 25 2 444 374 47 104 Viby, Etapp 1 4 Upplands-bro Samhällsfastigheter Q4 2022 Q1 2027 - - 5 670 301 53 000 15 2 700 230 22 49 Apotea 5 Varberg Kommersiellt Q1 2024 Q1 2025 - - 11 767 141 11 980 7 628 123 32 32 Summa pågående byggnatioer 504 28 747 19 582 1 870 38 687 97 1 999 1 660 879 895 1) Avser verkligt värde på investeringen vid färdigställande. 2) Det bokförda värdet för Handelsmannen 1 kommer att reduceras vid färdigställande motsvarande beloppet för investeringsstöd om 130 Mkr. 3) Projekt Segerdal delägs av Genova 50 procent och Redito 50 procent. I tabellen framgår endast det som motsvarar Genovas ekonomiska ägarandel. Projektets bokförda värde inkluderas under andelar av joint ventures och intressebolag i balansräkningen. 4) Projekt Viby delägs av Genova 70 procent och K2A 30 procent. I tabellen framgår hela projektvärdet då projektet konsolideras i Genovas koncernredovisning. 5) Avser byggnation av Apoteas nya centrallager i Varberg. I tabellen framgår endast det som motsvarar Järngrindens ekonomiska ägarandel om 39 procent. I tabellen framgår endast det antal bostäder, yta, fastighets- och hyresvärde samt investeringsbelopp som motsvarar Genovas ekonomiska ägarandel för delägda fastigheter. Fastigheter där Genova äger mer än 50 procent redovisas som helägda. Projekt inom Genovas dotterföretag Järngrinden redovisas enligt samma princip. 9 198 Antal bostadsbyggrätter 1,3 Mdkr Övervärde byggrättsportfölj 586 Tkvm Uthyrningsbar yta 11Genova Delårsrapport januari–september 2024 ===== SIDA 12 ===== Planerade projekt 30 september 2024 Projekt Antal bostäder Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde 1 Hyresvärde Investering, Mkr Bokfört värde2, MkrBostäder Lokaler Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Bedömd Upp- arbetad Per kategori Hyresbostäder 6 228 340 004 - 16 064 47 247 800 2 354 13 722 821 865 Samhällsfastigheter 185 14 415 15 751 1 318 43 704 71 2 345 1 155 58 58 Kommersiella fastigheter - - 14 944 507 33 959 30 2 004 481 102 103 Bostadsrätter 2 281 152 678 - 9 217 60 369 - - 7 441 548 586 Summa per kategori 8 694 507 097 30 695 27 107 50 404 901 2 340 22 799 1 529 1 611 Per geografiskt område - Egen förvaltning och bostadsrätter Storstockholm 3 959 235 602 17 292 14 020 55 440 397 2 549 11 560 821 865 Uppsala 1 634 77 200 11 435 4 040 45 583 181 2 332 3 492 58 58 Väst 2 536 168 730 1 968 7 915 46 368 270 2 095 6 756 102 103 Övrigt 565 25 565 - 1 131 44 252 53 2 317 991 548 586 Summa egen förvaltning och bostadsrätter per geografi 8 694 507 097 30 695 27 107 50 404 901 2 340 22 799 1 529 1 611 1) Avser verkligt värde på investeringen vid färdigställande. 2) Bokfört värde i helägda projekt. Bokförda värden hänförligt till delägda projekt visas under andelar i joint ventures och intressebolag i balansräkningen. I tabellen framgår endast det antal bostäder, yta, fastighets- och hyresvärde samt investeringsbelopp som motsvarar Genovas ekonomiska ägarandel för delägda fastigheter. Fastigheter där Genova äger mer än 50 procent redovisas som helägda. Planerade projekt inom Genovas dotterföretag Järngrinden redovisas enligt samma princip. Planerade projekt per planskede, uthyrbar yta 30 september 2024 Programarbete Planbesked Samråd Granskning Antagen detaljplan 20 000 40 000 60 000 80 000 100 000 HyresbostäderKvm Samhällsfastigheter Kommersiella fastigheter Bostadsrätter tar cirka 130 bostäder, en livsmedelsbu- tik och en grundskola F-9. Genova har tecknat avsiktsförklaringar med Axfood och Raoul Wallenbergskolan för att driva verksamhet i lokalerna. Totalt kommer projekt Viby omfatta omkring 850 bostä- der samt service. Projektet delägs till 30 procent av fastighetsbolaget K2A. Byggrättsportföljen I syfte att illustrera värdet på Genovas byggrättsportfölj upplyser Genova om ett bedömt övervärde. Övervärdet tar sin utgångspunkt i ett externt bedömt marknadsvärde på de outnyttjade bygg- rätterna under planerade projekt. Detta kan vara relevant för det fall Genova ej skulle fullfölja sin affärsplan och explo- atera byggrätterna utan i stället avyttra dem. CBRE:s marknadsvärdering per 30 september av de framtida byggrätterna uppgick till cirka 3,8 Mdkr. Befintliga byggnader på dessa fastigheter, som i förekommande fall kommer behöva rivas i samband med exploatering, samt upparbetad investering för planerade projekt hade per 30 september ett bok- fört värde om cirka 2,5 Mdkr. Det innebär att övervärdet i koncernens byggrätts- portfölj bedöms uppgå till cirka 1,3 Mdkr. Detta övervärde reflekteras ej i Genovas balansräkning. Järngrindens byggrätter har inte externvärderats och är exkluderade ur det övervärde som Genova bedömer finns utöver balansräkningen. Planen är att även Järngrindens byggrätter ska externvärderas. 12 Genova Delårsrapport januari–september 2024 ===== SIDA 13 ===== Bedömd intjäningsförmåga I syfte att ge en bild av Genovas framtida bedömda intjäningsförmåga för förvalt- ningsverksamheten har nedanstående tabell upprättats. Intjäningsförmågan utgår från förvaltningsobjektens status vid periodens slut samt intjäningsförmå- gan från byggstartade pågående projekt i produktion efter att dessa färdigställts och inflyttning har skett. Det är viktigt att notera att den aktuella intjänings- förmågan inte ska jämställas med en prognos för de kommande tolv måna- derna. Intjäningsförmågan innehåller exempelvis ingen bedömning av hyres-, vakans- eller ränteförändringar. Hyresintäkter baseras på hyresvärde på årsbasis med avdrag för vakanta ytor. Fastighetskostnader är bedömningar av normaliserade kostnader på helårsbasis. Hyresvärdet för respektive förvaltnings- objekt och pågående projekt i produktion som inkluderas i aktuell intjäning fram- går av avsnitten ”Förvaltningsfastighe- ter" och "Projektutveckling” i denna del- årsrapport. Från och med andra kvartalet 2024 har projekten Handelsmannen och Korsängen successivt färdigställts och framtida etapper kommer att förstärka intjäningen från förvaltningsfastigheter med ytterligare cirka 36 Mkr. Centrala administrationskostnader avser kostnader hänförliga till fastighets- förvaltningen och baseras på bedömda kostnader för kommande tolvmånaders- period, rensat för eventuella kostnader av engångskaraktär. Finansnettot har beräknats utifrån aktuell räntebärande nettoskuld. Ränta på likvida medel erhålls ej och ränta på den räntebärande skulden har beräknats utifrån genom- snittsräntan vid periodens utgång. Bedömd intjäningsförmåga per 30 september 2024 Mkr Förvaltnings- fastigheter Pågående byggnation Summa Hyresvärde 521 77 598 Vakans -34 - -34 Hyresintäkter 487 77 564 Fastighetskostnader -116 -10 -126 Driftsöverskott 371 67 438 Central administration fastighetsförvaltning -21 0 -21 Genovas andel av förvaltningsresultat från JV 22 5 27 Finansnetto -197 -34 -231 Förvaltningsresultat 175 38 213 Känslighetsanalys kassaflöde 1 Förändring Effekt på kassaflöde Kontrakterad årshyra +/-5% +/- 24 Mkr Uthyrningsgrad +/-2 procentenheter +/- 11 Mkr Fastighetskostnader +/-10% +/- 12 Mkr Räntekostnader +/-1 procentenhet +/- 60 Mkr 1) Kassaflödet avser aktuell intjäningsförmåga. Uthyrningsgrad beräknas på hyresvärdet. Handelsmannen 1, Norrtälje 13Genova Delårsrapport januari–september 2024 ===== SIDA 14 ===== Joint ventures och intresseföretag En del av Genovas verksamhet är också investeringar i joint ventures och intresse företag för att på så sätt få till- gång till fler attraktiva förvaltningsfast- igheter med möjlighet till projektutveck- ling av hyresbostäder, samhällsservice och kommersiella lokaler. Per den 30 september 2024 ägde Genova andelar i joint ventures och intresse- företag. De gemensamt ägda bolagen innehade totalt 18 fastigheter med ett sammanlagt fastighetsvärde om cirka 2,7 Mdkr, varav Genovas andel uppgick till cirka 1,4 Mdkr. Genovas andel av antalet bostadsbygg- rätter uppgick till cirka 1 250 stycken fördelat på cirka 95 Tkvm. Genovas andel av joint ventures och intresseföretag 30 september 2024 Namn Andel, % Bokfört värde, Mkr Geografi Fastighetsförvaltning Projektutveckling Antal fastigheter Andel av fastighetsvärde Antal bostäder Uthyrningsbar yta, Tkvm Andel av Järngrindens intressebolag 49 248 Västsverige 5 258 312 31 GenovaNREP 50 102 Stockholm 1 368 - - SBBGenova Gåshaga 50 113 Stockholm 1 200 385 23 SBBGenova Nackahusen 50 137 Stockholm 4 241 192 12 GenovaRedito 50 58 Knivsta 4 201 76 5 Greenova 50 5 Stockholm 3 92 285 24 663 18 1 360 1 250 95 Gredelby 21:1, Knivsta 14 Genova Delårsrapport januari–september 2024 ===== SIDA 15 ===== Nyckeltal Jan-sep 2024 Jan-sep 2023 Jul–sep 2024 Jul–sep 2023 Jan–dec 2023 Fastighetsrelaterade nyckeltal Totalt antal byggrätter, antal 9 198 8 934 9 198 8 934 8 756 Uthyrbar yta kommersiella fastigheter, tkvm 172 202 172 202 196 Uthyrbar yta samhällsfastigheter, tkvm 147 165,1 147 165 165 Total uthyrbar yta, tkvm 320 367 320 367 361 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93,5 93,1 93,5 93,1 93,4 Överskottsgrad, % 74,0 74,4 76,3 76,9 73,1 Nettoinvesteringar, Mkr 280,2 394,0 65,7 251,8 118,3 Finansiella nyckeltal Avkastning på eget kapital, % 0,3 -5,9 -4,8 -4,7 -9,3 Soliditet, % 36,6 36,3 36,6 36,3 37,3 Belåningsgrad, % 51,7 50,0 51,7 50,0 51,8 Genomsnittlig räntenivå, % 5,2 6,0 5,2 6,0 5,3 Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 1,6 1,8 1,5 1,6 Kapitalbindningstid, antal år 1,9 2,3 1,9 2,3 2,4 Aktierelaterade nyckeltal Totalt antal utestående aktier, tusental 45 613 45 613 45 613 45 613 45 613 Genomsnittligt antal utestående aktier, tusental 45 613 45 465 45 613 45 465 45 504 Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,58 -0,40 0,19 -0,07 -0,49 Tillväxt förvaltningsresultat R12, per aktie före utdelning, % 148,2 -53,7 148,2 -53,7 97,7 Resultat per aktie, kr -1,06 -5,79 -1,51 -1,66 -11,73 Eget kapital, Mkr 4 109,5 4 537,6 4 109,5 4 537,6 4 311,0 Eget kapital hänförligt till aktieägare, Mkr 2 711,0 2 950,0 2 711,0 2 950,0 2 714,7 Eget kapital per aktie, kr 59,44 64,67 59,44 64,67 59,51 Långsiktigt substansvärde, Mkr 4 647,8 4 984,0 4 647,8 4 984,0 4 821,9 Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägare, Mkr 3 249,3 3 396,4 3 249,3 3 396,4 3 225,5 Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 71,24 74,46 71,24 74,46 70,71 15Genova Delårsrapport januari–september 2024 ===== SIDA 16 ===== Totalresultat för koncernen Mkr Jan-sep 2024 Jan-sep 2023 Jul–sep 2024 Jul–sep 2023 Okt 2023 -sep 2024 Jan-dec 2023 Hyresintäkter 382,7 37 7,1 120,6 122,6 508,6 503,0 Driftskostnader -72,4 -71,3 -19,2 -20,5 -99,1 -98,0 Underhållskostnader -18,7 -17,1 -6,8 -5,4 -28,2 -26,7 Fastighetsskatt -8,5 -8,0 -2,6 -2,5 -11,2 -10,8 Summa Fastighetskostnader -99,6 -96,5 -28,6 -28,4 -138,5 -135,4 Driftsöverskott 283,1 280,7 92,0 94,3 370,0 367,6 Central administration fastighetsförvaltning -17,1 -17,5 -6,0 -6,0 -21,4 -21,8 Central administration projektutveckling -27,9 -28,5 -9,8 -9,8 -34,9 -35,5 Resultat från andelar i joint ventures och intresseföretag 9,8 -15,5 5,1 3,1 9,0 -16,4 - varav värdeförändringar fastigheter -1,4 -14,0 -0,6 2,7 -14,7 -27,3 Finansnetto -163,8 -176,6 -53,8 -63,2 -220,6 -233,3 Förvaltningsresultat 84,1 42,5 27,5 18,4 102,1 60,6 Resultat från nyproduktion bostäder – 43,0 – 0,0 -3,0 40,0 Övriga kostnader -4,4 -4,6 -0,4 -2 -11,0 -11,2 Värdeförändringar fastigheter 4,1 -368,3 0,3 -66,4 -157,9 -530,3 Värdeförändringar derivat -64,3 35,2 -82,8 -1,1 -149,5 -50,0 Valutakurseffekter fastigheter 1,4 9,1 -0,6 -10,4 4,6 12,3 Resultat före skatt 20,9 -243,1 -56,1 -61,9 -214,7 -478,7 Inkomstskatt -11,5 41,2 6,0 7,8 10,1 62,7 Periodens resultat 9,4 -201,9 -50,2 -54,1 -204,6 -416,0 Övrigt totalresultat för perioden – – – – – – Summa totalresultat för perioden 9,4 -201,9 -50,2 -54,1 -204,6 -416,0 Periodens resultat hänförligt: Moderbolagets aktieägare -4,6 -235,9 -51,1 -53,8 -219,6 -450,8 Innehav utan bestämmande inflytande 14,0 33,9 1,0 -0,2 15,0 34,9 Summa totalresultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare -4,6 -235,9 -51,1 -53,8 -219,6 -450,8 Innehav utan bestämmande inflytande 14,0 33,9 1,0 -0,2 15,0 34,9 Resultat per aktie före och efter utspädning, kr 1 -1,06 -5,78 -1,51 -1,66 -6,24 -11,73 Antal aktier vid periodens utgång, tusental 45 613 45 613 45 613 45 613 45 613 45 613 Genomsnittligt antal aktier, tusental 45 613 45 465 45 613 45 465 45 613 45 504 1) Resultat i relation till genomsnittligt antal stamaktier efter betalning för hybridobligation. 16 Genova Delårsrapport januari–september 2024 ===== SIDA 17 ===== Resultatanalys Belopp inom parentes avser perioden januari–september 2023. Hyresintäkter Koncernens hyresintäkter uppgick under perioden till 382,7 Mkr (377,1), vilket motsvarar en tillväxt på 2 procent. Inom jämförbart bestånd har avslutade hyresgarantier från tidigare förvärv samt tillkommande vakanser i projekteringsfastighe- ter minskat effekten av årets hyresuppräkningar. Hyresintäkterna för det tredje kvartalet uppgick till 120,6 Mkr (122,6), en minskning på 2 procent som främst är hän- förlig till försäljningen av fastigheten Journalisten 1 till joint venture-bolag. Fördelning hyresintäkter Mkr Jan–sep 2024 Jan–sep 2023 Jämförbart bestånd 354,7 344,5 Tillkomna fastigheter 4,6 - Sålda fastigheter 23,4 32,6 Hyresintäkter 382,7 37 7,1 Kommersiella fastigheter 175,9 178,2 Samhällsfastigheter 206,7 198,9 Hyresintäkter 382,7 37 7,1 Fastighetskostnader Fastighetskostnader i form av drifts- och underhållskostna - der samt fastighetsskatt ökade under perioden till -99,6 Mkr (-96,5), vilket motsvarar en ökning på 3,2 procent. Ökningen av fastighetskostnader förklaras främst av ökade kostnader för VA, snöröjning och uppvärmning till följd av högre tariffer och taxor. Kvartalets fastighetskostnader uppgick till -28,6 Mkr (-28,4). Fördelning fastighetskostnader Mkr Jan–sep 2024 Jan–sep 2023 Jämförbart bestånd -94,7 -88,9 Tillkomna fastigheter -0,8 - Sålda fastigheter -4,1 -7,5 Fastighetskostnader -99,6 -96,5 Kommersiella fastigheter -48,6 -49,0 Samhällsfastigheter -51,0 - 47,4 Fastighetskostnader -99,6 -96,5 Driftsöverskott Driftsöverskottet ökade under perioden till 283,1 Mkr (280,7), vilket motsvarar en ökning på 1 procent. Överskottsgraden för perioden uppgår till 74,0 procent (74,4) procent. Den lägre överskottsgraden beror huvudsakligen på ökade fastig - hetskostnader samt försäljning av fastigheter som varit fullt uthyrda. Kvartalets driftsöverskott uppgick till 92,0 Mkr (94,3) med en överskottsgrad på 76,3 procent (76,9). Central administration Centrala administrationskostnader är fördelade på fastighets- förvaltning och projektutveckling. De totala centrala admi- nistrationskostnaderna uppgick under perioden till 45,0 Mkr (46,0), vilket motsvarar en minskning med 2 procent. Central administration Mkr Jan–sep 2024 Jan–sep 2023 Fastighetsförvaltning Övriga externa kostnader -0,6 -2,9 Personalkostnader -14,0 -12,7 Avskrivningar och leasing -2,4 -1,8 Central administration fastighetsförvaltning -17,1 -17,5 Projektutveckling Övriga externa kostnader -1,0 -4,7 Personalkostnader -22,9 -20,8 Avskrivningar och leasing -4,0 -3,0 Central administration projektutveckling -27,9 -28,5 Resultat från andelar i joint ventures och intresseföretag I posten redovisas resultateffekten av Genovas fastigheter som ägs via joint ventures. Resultat från andelar i joint ventures uppgick under perioden till 9,8 Mkr (-15,5) och avser resultat från den löpande driften och värdeförändringar. Av den positiva resultatförändringen jämfört med motsva- rande period 2023 om 25,3 Mkr är 12,6 Mkr hänförlig till lägre negativa värdeförändringar på fastigheter. 17Genova Delårsrapport januari–september 2024 ===== SIDA 18 ===== Finansnetto Finansnettot uppgick till -163,8 Mkr (-176,6). De räntekostnader som är hänförliga till fastighetsförvaltningen är en löpande kostnad som belastar finansnettot. Finansieringen av projekt- verksamheten är däremot en del av anskaffningskostnaden och aktiveras på respektive projekt och belastar inte resultatet. Under perioden aktiverades 88 Mkr hänförligt till projekt- verksamheten. I nuläget är bedömningen att aktivering hänför- lig till projektverksamheten under hela 2024 kommer att uppgå till cirka 30 procent av koncernens totala räntekostnader. Genomsnittlig ränta per balansdagen uppgick till 5,2 procent (6,0) exkluderat byggnadskreditiv. Bland finansiella kostnader under perioden ingår -13,9 Mkr (-12,9) som avser kostnader för upptagande av lån som periodiseras över lånens löptid. Räntetäckningsgraden för perioden uppgick till 1,8 ggr (1,6). I räntetäckningsgraden har kostnader av engångskaraktär exkluderats. Finansnetto Mkr Jan–sep 2024 Jan–sep 2023 Ränteintäkter 31,6 23,0 Räntekostnader lån -188,0 -185,5 Räntekostnader leasing -1,6 -1,2 Övriga finansiella intäkter 8,2 - Övriga finansiella kostnader -13,9 -12,9 Finansnetto -163,8 -176,6 Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet uppgick under perioden till 84,1 Mkr (42,5), vilket är en ökning med 98 procent. Ökningen är främst hänförlig till ökat resultat från andelar i joint ventures och intres- seföretag om 25,3 Mkr och förbättrat finansnetto om 12,8 Mkr. Förvaltningsresultatet för det tredje kvartalet uppgick till 27,5 Mkr (18,4), motsvarande en ökning med 49 procent. Värdeförändringar fastigheter Värdeförändringar fastigheter uppgick till 4,1 Mkr (-368,3). Den positiva värdeförändringen är främst en effekt av delavyttringen av Journalisten 1. Genovas portfölj av kommersiella hyresavtal har en hög grad av hyresavtal vars hyra indexregleras, vilket har reducerat effekten av de ökade avkastningskraven. Värdeförändringar fastigheter Mkr Jan–sep 2024 Jan–sep 2023 Förändring driftnetto 9,6 -35,1 Pågående byggnation -12,7 -33,8 Mark-och outnyttjade byggrätter 17,1 - 47, 2 Förändring avkastningskrav -22,0 -242,1 Försäljningar 12,1 -10,1 Värdeförändringar fastigheter 4,1 -368,3 Värdeförändringar derivat Posten består av förändringar av verkligt värde på ränte- swappar. Skatt Redovisad skatt uppgick till -11,5 Mkr (41,2) och hänför sig i huvudsak till uppskjuten skatt på värdeförändringar fastighe- ter och derivat. Både aktuell och uppskjuten skatt har beräk- nats utifrån en nominell skattesats om 20,6 procent i Sverige och 25,0 procent i Spanien. Kvarvarande underskottsavdrag kan beräknas till cirka 365 Mkr (371) samt obeskattade reserver om cirka 100 Mkr (88). Som uppskjutna skatteskulder redovi- sas full nominell skatt om 20,6 procent av skillnaden mellan redovisat och skattemässigt värde med avdrag för den skatt som är hänförlig till tillgångsförvärv. Skatteberäkning Mkr Jan–sep 2024 Jan–sep 2023 Resultat före skatt 59,6 -243,1 Skattesats % 20,6 20,6 Skatt enligt gällande skattesats -4,3 50,1 Ej skattepliktiga intäkter 31,8 27,8 Ej avdragsgilla kostnader -13,0 -10,9 Ej avdragsgillt räntenetto -40,8 -45,6 Avdragsgilla kostnader ej med i resultatet 16,8 16,8 Skattepliktiga intäkter ej med i resultatet -1,6 -1,6 Återföring vid fastighetstransaktioner 0,0 - Justering skatt avseende tidigare år -0,5 1,3 Förändring i skattemässiga underskott 3,1 1,7 Underskottsavdrag ej nyttjat -3,8 Övrigt 0,8 1,6 Periodens skatt enligt resultaträkningen -11,5 41,2 Uppskjutna skatteskulder, netto Mkr 30 sep 2024 30 sep 2023 Temporära skillnader fastigheter -481,4 -554,7 Obeskattade reserver -20,5 -18,1 Summa uppskjutna skatteskulder -501,9 -572,8 Underskottsavdrag 75,8 76,4 Övrigt 0,5 9,1 Summa uppskjutna skattefordringar 76,3 85,5 Uppskjutna skatteskulder, netto -425,6 - 487,3 Periodens resultat Periodens resultat uppgick till 9,4 Mkr (-201,9). Jämfört med 2023 ökade både driftsöverskottet och förvaltningsresultatet. Under perioden var även värdeförändringarna förbättrade jämfört med motsvarande period föregående år, vilket med- förde ett högre resultat. Kvartalets resultat uppgick till -50,2 Mkr (-54,1) och har främst påverkats av negativa värdeförändringar på derivat om -82,8 Mkr. 18 Genova Delårsrapport januari–september 2024 ===== SIDA 19 ===== Balansräkning för koncernen Mkr 30 sep 2024 30 sep 2023 31 dec 2023 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Goodwill 202,9 202,9 202,9 Förvaltningsfastigheter 7 015,9 7 955,6 7 679,9 Pågående nyanläggningar 894,5 1 012,4 878,0 Projekteringsfastigheter 1 610,9 1 258,8 1 307,7 Övriga materiella anläggningstillgångar 24,5 23,3 19,6 Nyttjanderättstillgångar 9,8 10,8 14,3 Uppskjutna skattefordringar 76,3 85,5 79,4 Andelar i joint ventures och intresseföretag 662,7 548,9 569,5 Derivat – 40,9 0,0 Övriga långfristiga fordringar 258,9 302,6 298,1 Summa anläggningstillgångar 10 756,4 11 441,5 11 049,4 Omsättningstillgångar Pågående bostadsprojekt – 123,3 42,6 Hyresfordringar och kundfordringar 13,1 10,1 18,2 Övriga fordringar 131,4 189,1 103,5 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 74,5 53,0 74,2 Likvida medel 242,7 669,0 284,5 Summa omsättningstillgångar 461,7 1 044,5 523,0 SUMMA TILLGÅNGAR 11 218,1 12 486,0 11 572,3 EGET KAPITAL Summa totalresultat för perioden Aktiekapital 54,7 54,7 54,7 Övrigt tillskjutet kapital 1 652,6 1 652,6 1 652,6 Balanserat resultat inklusive periodens resultat 1 003,7 1 242,6 1 007,3 Hybridobligation 596,3 800,0 800,0 Innehav utan bestämmande inflytande 802,2 787,6 796,4 Summa eget kapital 4 109,5 4 537,6 4 311,0 SKULDER Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande skulder 4 078,2 4 793,9 5 082,2 Derivat 112,7 – 44,0 Leasingskuld 28,6 30,4 31,8 Övriga långfristiga skulder 48,6 65,4 65,6 Uppskjutna skatteskulder 501,9 572,8 546,3 Summa långfristiga skulder 4 769,9 5 462,4 5 769,9 Kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder 1 962,6 2 122,2 1 191,6 Leverantörsskulder 86,7 69,0 84,9 Leasingskuld 7,5 6,2 9,5 Aktuella skatteskulder 11,6 14,8 8,8 Övriga skulder 153,3 135,1 69,1 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 117,0 138,8 127,5 Summa kortfristiga skulder 2 338,7 2 486,1 1 491,4 SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 11 218,1 12 486,1 11 572,3 19Genova Delårsrapport januari–september 2024 ===== SIDA 20 ===== Kommentar till balansräkningen Belopp inom parentes avser 30 september 2023. Goodwill Koncernens goodwill är i sin helhet hänförlig till förvärvet av Järngrinden per 31 december 2022. Fastighetsbestånd och fastighetsvärde Förvaltningsfastigheter Koncernens förvaltningsfastigheter består av totalt 75 fastigheter. Metoden att beräkna verkligt värde för förvalt- ningsfastigheter består i huvudsak av en kassaflödesbaserad värderingsmodell där värdet har beräknats som nuvärdet av prognosticerade kassaflöden samt restvärdet under en kalkylperiod, där diskontering har skett med en bedömd kal- kylränta. Det genomsnittliga avkastningskravet för fastighets- portföljen bedömdes till cirka 5,8 procent vid bokslutsdagen. Pågående nyanläggning Pågående nyanläggningar består av projekt i Norrtälje, Enkö- ping, Upplands-Bro och Varberg. Projekteringsfastigheter Projekteringsfastigheter avser upparbetade och aktiverade kostnader på projekt som ännu inte byggstartats. Vid bygg- start omklassificeras aktuella belopp till pågående nyanlägg- ningar. Pågående bostadsprojekt Pågående bostadsprojekt avser Järngrindens pågående bostadsrättsprojekt. Projekten redovisas som Pågående bostadsprojekt under omsättningstillgångar. Fastighetsvärde Fastighetsbeståndet exklusive Järngrindens bestånd extern- värderas kvartalsvis av oberoende värderingsinstitut. Värde- förändringar för fastigheter inkluderas i resultaträkningen. Per den 30 september externvärderades hela fastighetsbestån- det och värderingarna utfördes av CBRE, Newsec och Forum. I verkligtvärde hierarkin är förvaltningsfastigheter i nivå 3, det vill säga data för tillgången baseras på icke observerbara marknadsdata. Värderingsmetoden för fastigheter utgår i huvudsak från en kassaflödesvärdering som styrs primärt av fyra parametrar; hyra, drift- och underhållskostnader, vakans samt direktav- kastningskrav. I hyresbegreppet ingår den faktiska hyresnivån samt eventuella framtida hyresantaganden. Direktavkast- ningskravet är en summa av den riskfria räntan och den riskpremie som en investerare kan tänkas ställa krav på för en given investering. Förändring av fastighetsbeståndet Mkr Jan–sep 2024 Jan–sep 2023 Jan–dec 2023 Ingående värde förvaltnings - fastigheter 7 679,9 8183,2 8 183,2 + Förvärv 62,5 - - + Till- och ombyggnation 40,0 68,2 101,1 - Försäljningar -856,4 -87,9 -284,2 +/- Omklassificeringar 80,2 132,1 132,1 +/- Orealiserade värdeförändringar 9,7 -340,0 -452,3 Utgående värde förvaltnings - fastigheter 7 015,9 7 955,6 7 679,9 Ingående värde pågående nyanläggningar 878,0 860,5 860,5 + Nybyggnation 239,9 359,3 463,7 - Försäljningar - - -238,8 +/- Omklassificeringar -209,4 -187,4 -187,1 +/- Orealiserade värdeförändringar -14,1 -20,0 -20,3 Utgående värde pågående nyanläggningar 894,5 1 012,4 878,0 Ingående värde projekterings - fastigheter 1 307,7 1 032,8 1 032,8 +/- Omklassificeringar 154,0 79,5 79,2 + Aktiveringar 149,2 146,5 195,7 Utgående värde projekterings - fastigheter 1 610,9 1 258,8 1 307,7 Ingående värde pågående bostadsprojekt 42,6 197,0 197,0 + Nybyggnation - 36,3 42,6 - Försäljningar -42,6 -110,0 -197,0 Utgående värde pågående bostadsprojekt - 123,3 42,6 Utgående värde fastighets - beståndet 9 521,3 10 350,2 9 908,2 Förvaltningsfastigheter 7 015,9 7 955,6 7 679,9 Pågående byggnation 894,5 1 012,4 878,0 Planerade projekt 1 610,9 1 258,8 1 298,0 Pågående bostadsprojekt - 123,3 42,6 Utgående värde fastighets - beståndet 9 521,3 10 350,2 9 898,6 20 Genova Delårsrapport januari–september 2024 ===== SIDA 21 ===== Substansvärde 30 sep 2024 30 sep 2023 31 dec 2023 Mkr kr/aktie Mkr kr/aktie Mkr kr/aktie Eget kapital enligt balansräkningen 4 109,5 90,09 4 537,6 99,48 4 311,0 94,51 Återläggning: Derivat enligt balansräkningen 112,7 2,47 -40,9 -0,90 44,0 0,96 Uppskjuten skatteskuld enligt balansräkningen 501,9 11,00 572,8 12,56 546,3 11,98 Avdrag: Uppskjuten skattefordran enligt balansräkningen -76,3 -1,67 -85,5 -1,87 -79,4 -1,74 Hybridobligation -596,3 -13,07 -800,0 -17,54 -800,0 -17,54 Innehav utan bestämmande inflytande -802,2 -17,59 -787,6 -17, 27 -796,4 -17,46 Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägare 3 249,3 71,24 3 396,4 74,46 3 225,5 70,71 Känslighetsanalys värdeförändringar 1 Värdeförändring +/-5% +/-10% Effekt på fastighetsvärde +/- 396 Mkr +/- 791 Mkr Justerat fastighetsvärde 9 917/9 126 Mkr 10 312/8 730 Mkr Effekt på belåningsgrad -1,8 %/1,9 % -3,4 %/3,9 % Justerad belåningsgrad 50 %/54 % 48 %/56 % Effekt på soliditet 1,5 %/-1,6 % 2,8 %/-3,2 % Justerad soliditet 38 %/35 % 39 %/33 % 1) Baseras på värdet på balansdagen och avser värdeförändringar på förvaltningsfastigheter och pågående nyanläggningar. Direktavkastningskrav per kategori 1 % 30 sep 2024 30 sep 2023 Kommersiella fastigheter 6,3 6,1 Samhällsfastigheter 5,3 5,0 Totalt 5,8 5,5 1) Avser genomsnittliga direktavkastningskrav på restvärdet för Genovas helägda och kon - soliderade förvaltningsfastigheter vid värdetidpunkten. Baseras på externa värderingar för förvaltningsfastigheter. Nyckeltal förvaltningsfastigheter 30 sep 2024 30 sep 2023 Hyresvärde kr/kvm 1 629 1 489 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93 93 Fastighetskostnader kr/kvm 1 -364 -345 Driftsöverskott kr/kvm 1 1 158 1 041 Överskottsgrad, % 1 76 75 Förvaltningsfastighetsvärde kr/kvm 21 939 21 673 Uthyrningsbar yta, tkvm 319,8 367,1 Antal fastigheter 75 82 1) Beräknat utifrån bedömt årsvärde. Eget kapital och substansvärde Koncernens egna kapital uppgick den 30 september till 4 109,5 Mkr (4 311,0) och soliditeten till 36,6 procent (37,3). Det långsiktiga substansvärdet uppgick till 4 647,8 Mkr (4 821,9), vilket motsvarar en minskning med 4 procent. Det långsiktiga substansvärdet hänförligt till aktieägarna uppgick till 3 249,3 Mkr (3 225,5), vilket motsvarar en ökning med 1 pro- cent. Det långsiktiga substansvärdet hänförligt till aktie ägarna per aktie uppgick till 71,24 kronor per aktie (70,71). 21Genova Delårsrapport januari–september 2024 ===== SIDA 22 ===== Räntebärande skulder Koncernen hade den 30 september 2024 räntebärande skulder om 6 041 Mkr (6 916) med en belåningsgrad om 51,7 procent. Genova har sedan tidigare avtalat om delavyttring av Handels- mannen 1 till ett hälftenägt joint venture när byggnationen är färdigställd och frånträdet beräknas ske i första kvartalet 2025. Vid beaktning av att frånträdet fullföljs och investeringsstöd har erhållits för projektet uppgår Genovas justerade belånings- grad till 50,4 procent. Koncernens genomsnittliga räntenivå uppgick till cirka 5,2 procent (6,0) exkluderat byggnadskreditiv. Den genom- snittliga räntenivån beskriver koncernens aktuella räntenivå i kreditportföljen utifrån dagsbasis per den 30 september och ska inte tolkas som den genomsnittliga räntenivån under peri- oden januari till september. Den genomsnittliga räntenivån ska heller inte jämställas med en prognos för de kommande tolv månaderna då kreditförfall och förändringar i Stibor inte har beaktats. Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick den 30 september 2024 till 1,9 år (2,3). Efter periodens utgång har Genova ingått nya finansieringsavtal vilket resulterat i en upp- daterad genomsnittlig kapitalbindningstid om 3,2 år. Ränte- och kreditförfallostrukturen per samma datum framgår av tabellen på nästa sida. Långsiktig finansiering Under det första kvartalet emitterade Genova seniora icke- säkerställda konvertibler till ett belopp om 200 Mkr och i samband med det återköptes cirka 100 Mkr hybridobligatio- ner. Under det andra kvartalet emitterade Genova ytterligare gröna seniora icke-säkerställda obligationer till ett belopp om 150 Mkr och i samband med det återköptes ytterligare cirka 60 Mkr hybridobligationer. Under augusti emitterade Genova seniora icke säkerställda gröna obligationer till ett initialt belopp om 450 Mkr under ett ramverk om totalt 650 Mkr. Obligationerna löper med en rörlig ränta om 3m Stibor + 415 baspunkter med slutligt förfall i november 2027. Under september emitterade Genova nya gröna hybrido- bligationer om 300 Mkr med en rörlig ränta om 3m Stibor + 550 baspunkter. Samtidigt återköptes befintliga utestående hybridobligationer till ett nominellt belopp om 342,5 Mkr. Vid inledningen av 2024 uppgick total volym utestående hybridobligationer till 800 Mkr med en kreditmarginal om 6,75 procent. Efter återköpen och nyemissionen som genomfördes under perioden januari till september uppgår total volym utestående hybridobligationer till cirka 596 Mkr med en genomsnittlig kreditmarginal om cirka 6,12 procent. Genova har fortsatt som ambition att minska volymen utestå- ende hybridobligationer. Genova har under perioden refinansierat banklån om cirka 250 Mkr och efter periodens utgång har Genova refinansierat ytterligare banklån om cirka 3 200 Mkr, varav 350 Mkr utgörs av en revolverande kreditfacilitet och 75 Mkr utgörs av en checkräkningskredit. Refinansieringen stärker Genovas likvi- ditet med närmare 100 Mkr och kassaflödet påverkas positivt med närmare 30 Mkr per år till följd av lägre amortering. Kreditförfallostruktur 30 september 2024 Långsiktig bank finansiering, Mkr Obligations lån, Mkr Kapitalstruktur 30 september 2024 20 19 20 20 20 21 20 22 20 23 20 24 Q3 3 000 6 000 9 000 12 000 15 000 20 40 60 80 100 52 34 44 38 51 38 52 37 37 5251 38 2024 202720262025 250 500 750 1 000 1 250 1 500 1 750 2 000 Eget kapital, Mkr Skulder, Mkr Belåningsgrad, % Soliditet, % Mkr Mkr% 22 Genova Delårsrapport januari–september 2024 ===== SIDA 23 ===== Likviditet och outnyttjade faciliteter Koncernens likviditet inklusive byggnadskreditiv uppgick till 1 111 Mkr. I beloppet ingår kassa med 243 Mkr, outnyttjade revolverande krediter och checkräkning om totalt 541 Mkr samt 328 Mkr av beviljade byggnadskreditiv som ännu ej är utnyttjade. Utöver ovan outnyttjade faciliteter har Genova beviljade investeringsstöd om ytterligare cirka 74 Mkr som kommer utbetalas successivt i takt med att de kvarvarande etapperna i projektet färdigställs. Räntebindning Under perioden ingicks ränteswapavtal om totalt 1 780 Mkr med en genomsnittlig fast ränta om 2,48 procent med en genomsnittlig löptid om cirka 6 år. Per 30 september 2024 hade koncernen 12 ränteswapavtal om totalt 3 930 Mkr med en genomsnittlig fast ränta om 2,46 procent och totalt var cirka 66 procent av utnyttjade lån i kreditportföljen räntesäkrad. Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick till cirka 3,1 år. Kredit- och ränteförfallostruktur 30 september 2024 Ränteförfall 1 Kreditförfall Förfallostruktur derivat Löptid Belopp, Mkr Snittränta, % Kreditavtal, Mkr Utnyttjat, Mkr Ej utnyttjat, Mkr Räntederivat, Mkr Fast räntenivå, % Rörlig ränta 2 1 092 8,37 - - - - - 2024 - - 139 139 - - - 2025 500 4,27 1 634 1 434 200 500 2,50 2026 600 4,35 1 758 1 758 - 600 2,52 2027 - - 1 942 1 691 251 - - 2028 1 050 4,12 - - - 1 050 2,38 2029 680 4,59 - - - 680 2,65 2030 800 4,24 - - - 800 2,43 2031 300 4,03 - - - 300 2,25 Totalt 5 022 5,17 5 472 5 022 451 3 930 2,46 Byggnadskreditiv 6,53 1 244 916 328 Totalt 5,38 6 716 5 938 778 Lån exklusive obligation och byggnadskreditiv 4,19 4 372 3 922 451 1) Genomsnittliga räntenivåer är beräknade utifrån aktuella nivåer på dagsbasis per den 30 september och beaktar ej ett genomsnitt över hela perioden. 2) 650 Mkr avser obligation med kreditmarginal 5,95 procent och 450 Mkr avser obligation med kreditmarginal 4,50 procent. Övriga finansiella instrument 30 september 2024 Emissions - datum Förfallo- datum Nominellt belopp, kr Räntebas Ränte- marginal, % Aktuell ränta, % Konverterings - kurs, kr/aktie Hybridobligationer 2021-03-05 2026-03-05 1 296 250 000 Stibor 3M 6,75 10,05 - Hybridobligationer 2024-09-24 2028-09-04 1 300 000 000 Stibor 3M 5,50 8,69 - Konvertibler 2024-03-19 2029-03-19 200 000 000 - 6,75 6,75 48,10 1) First Call Date. 23Genova Delårsrapport januari–september 2024 ===== SIDA 24 ===== Koncernens rapport över förändringar i eget kapital Hänförligt till moderbolagets aktieägare Mkr Antal utestående aktier, tusental Aktie- kapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserat resultat inkl. periodens resultat Hybrid - obligation Innehav utan bestäm - mande inflytande Summa eget kapital Ingående balans per 1 januari 2023 41 977 50,4 1 459,5 1 535,8 800,0 749,8 4 595,5 Rättelse av fel 1 3,8 3,9 7,7 Ingående balans per 1 januari 2023 efter rättelse av fel 41 977 50,4 1 459,5 1 539,6 800,0 753,7 4 603,2 Totalresultat Årets resultat -450,8 34,9 -415,9 Övrigt totalresultat - - - Summa totalresultat -450,8 34,9 -415,9 Transaktioner med ägare Transaktioner med innehav utan bestämman - de inflytande 7,8 7,8 Utdelning hybridobligation -82,8 -82,8 Nyemission stamaktier 3 636 4,4 195,6 200,0 Emissionskostnader stamaktier -2,6 -2,6 Emission teckningsoptioner 0,9 0,9 Valutakurseffekt 0,4 0,4 Utgående balans per 31 december 2023 45 613 54,7 1 652,6 1 007,3 800,0 796,4 4 311,0 Ingående balans per 1 januari 2024 45 613 54,7 1 652,6 1 007,3 800,0 796,4 4 311,0 Totalresultat Periodens resultat -4,6 14,0 9,4 Övrigt totalresultat - - - Summa totalresultat -4,6 14,0 9,4 Transaktioner med ägare Transaktioner med innehav utan bestämman - de inflytande -8,2 -8,2 Emission hybridobligation 300,0 300,0 Emissionskostnader hybridobligation -16,3 -16,3 Återköp hybridobligation 2) -503,8 -503,8 Optionsdel konvertibellån 76,2 76,2 Utdelning hybridobligation -57,8 -57,8 Valutakurseffekt -1,0 -1,0 Utgående balans per 30 september 2024 45 613 54,7 1 652,6 1 003,7 596,3 802,2 4 109,5 1) Rättelse av fel hänför sig till Järngrindens förvärv av en fastighet under 2022 där en felaktig fördelning av fastighetsvärden gjordes i samband med förvärvet. Förutom eget kapital har projekteringsfastigheter och uppskjuten skatteskuld påverkats av rättelsen, i övrigt har inga balansposter påverkats. 2) Per 30 september har bolaget hybridobligationer i eget förvar till ett nominellt värde om 503,8 Mkr. 24 Genova Delårsrapport januari–september 2024 ===== SIDA 25 ===== Kassaflödesanalys för koncernen Mkr 30 sep 2024 30 sep 2023 31 dec 2023 Kassaflöde från den löpande verksamheten Förvaltningsresultat 84,1 42,5 60,6 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet -15,0 68,5 46,1 Övriga kostnader -4,4 -4,6 -11,2 Betald skatt -8,6 -9,4 -6,5 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 56,1 97,0 88,9 Förändringar i rörelsekapital Förändring kundfordringar 5,0 18,9 10,9 Förändring övriga rörelsefordringar -19,4 -8,9 55,3 Förändring leverantörsskulder 2,8 -24,9 -9,1 Förändring övriga rörelseskulder 80,1 -2,3 -70,7 Kassaflöde från den löpande verksamheten 124,6 79,8 75,3 Kassaflöde från investeringsverksamheten Investeringar i fastigheter och projekt -491,6 - 617,8 -812,4 Investeringar i materiella anläggningstillgångar -6,4 -0,3 -0,5 Försäljning av fastigheter 213,2 224,1 705,9 Investeringar i dotterföretag - - -41,4 Utdelning från intresseföretag 61,1 - 37,3 Förändring av övriga finansiella anläggningstillgångar 39,2 -6,0 -8,0 Kassaflöde från investeringsverksamheten -184,4 -400,1 -119,2 Kassaflöde från finansieringsverksamheten Nyemission stamaktier - 197,9 200,0 Emissionskostnader stamaktier - - -2,6 Nyemission hybridobligation 294,0 - - Återköp hybridobligation -507, 2 - 0,0 Upptagna lån 1 026,4 891,1 1 567,6 Amortering av lån -737,5 -302,5 -1 609,2 Lämnad utdelning 1 -57,8 -54,9 -85,2 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 17,9 731,6 70,7 Periodens kassaflöde -41,8 411,3 26,8 Likvida medel vid periodens början 284,5 257,7 257,7 Likvida medel vid periodens slut 242,7 669,0 284,5 * Övriga poster ej kassapåverkande Återläggning av avskrivningar 6,0 4,8 7, 2 Resultat från andelar i joint ventures -9,8 15,5 16,4 Upplupen ränta -11,2 48,1 22,5 -15,0 68,5 46,1 Erhållen ränta 5,2 6,4 6,4 Betald ränta -163,7 -160,5 -160,5 1) Varav 57,8 Mkr (54,9) avser ränta på hybridobligation. 25Genova Delårsrapport januari–september 2024 ===== SIDA 26 ===== Segmentsrapportering Jan-sep 2024 Jan-sep 2023 Mkr Fastighets - förvaltning Övrigt Ej fördelat Totalt Fastighets - förvaltning Övrigt Ej fördelat Totalt Hyresintäkter 382,7 382,7 37 7,1 37 7,1 Summa intäkter 382,7 382,7 37 7,1 37 7,1 Fastighetskostnader -99,6 -99,6 -96,5 -96,5 Summa fastighetskostnader -99,6 -99,6 -96,5 -96,5 Driftsöverskott/resultat från nypro - duktion 283,1 283,1 280,7 280,7 Central administration -17,1 -27,9 -45,0 -17,5 -28,5 -46,0 Resultat från andelar i joint ventures 9,8 9,8 -15,5 -15,5 Finansnetto -163,8 -163,8 -176,6 -176,6 Resultat från nyproduktion bostäder - - 43,0 43,0 Övriga kostnader -1,1 -3,3 -4,4 -4,6 -4,6 Värdeförändringar fastigheter 4,1 4,1 -368,3 -368,3 Värdeförändringar derivat -64,3 -64,3 35,2 35,2 Valutakurseffekt fastighet 1,4 1,4 9,1 9,1 Resultat före skatt 52,0 -31,2 20,9 -253,0 9,9 -243,1 Segmentspecifika tillgångar Förvaltningsfastigheter 7 049,8 7 049,8 7 955,6 7 955,6 Pågående nyanläggningar 894,5 894,5 1 012,4 1 012,4 Projekteringsfastigheter 1 57 7,0 1 57 7,0 1 249,1 1 249,1 Pågående bostadsprojekt - - 123,3 - Andelar i joint ventures 662,7 662,7 548,9 548,9 Segmentspecifika investeringar Förvärv och investeringar i fastigheter 102,5 102,5 68,2 68,2 Segmentsredovisning Företagsledningen har identifierat rörelsesegment utifrån den interna rapporteringen till företagets högste verkställande beslutsfattare, vilken av koncernen identifierats som kon- cernens VD. Utifrån den interna rapporteringen organiseras, styrs och rapporteras verksamheten genom två rörelseseg- ment: Fastighetsförvaltning och Övrigt. Rörelsesegmentet Förvaltningsfastigheter konsolideras enligt samma principer som koncernen i sin helhet. Intäkter och kostnader som redovisas för respektive rörelsesegment är faktiska kostnader. Motsvarande gäller de tillgångar och skulder som redovisas per segment och som framgår av koncernens rapport över finansiell ställning. Företagsledningen ser löpande över hur den interna rapporteringen kan utvecklas. I takt med att antalet förvaltade hyresbostäder ökar kommer också rappor- tering och segmentsredovisning utökas. I nuläget bedöms en volym om 1 000 hyresbostäder vara rimlig för att utgöra ett nytt segment. Per 30 september 2024 uppgår volymen till 186 hyresbostäder. 26 Genova Delårsrapport januari–september 2024 ===== SIDA 27 ===== Moderbolagets resultaträkning Mkr Jan-sep 2024 Jan-sep 2023 Jul–sep 2024 Jul–sep 2023 Jan–dec 2023 Nettoomsättning 6,4 5,3 2,1 1,8 7,4 Summa rörelsens intäkter 6,4 5,3 2,1 1,8 7,4 Övriga externa kostnader -5,0 -5,2 -1,8 -2,3 -37,0 Personalkostnader -9,1 -7,3 -3,1 -2,7 -9,5 Summa rörelsens kostnader -14,1 -12,5 -4,9 -5,0 -46,5 Rörelseresultat -7,7 -7, 2 -2,8 -3,2 -39,1 Nedskrivningar av andelar i koncernföretag – - – - -256,4 Ränteintäkter och liknande resultatposter 11,4 49,9 0,7 1,1 248,2 Räntekostnader och liknande resultatposter -88,2 -84,8 -31,9 -26,6 -155,5 Resultat från finansiella poster -76,8 -34,9 -31,2 -25,5 -163,6 Bokslutsdispositioner Erhållna koncernbidrag – – – – 38,9 Resultat före skatt -84,5 -42,1 -34,0 -28,7 -163,9 Skatt på årets resultat – – – – – Periodens resultat -84,5 -42,1 -34,0 -28,7 -163,9 Övrigt totalresultat för perioden – – – – – Summa totalresultat för perioden -84,5 -42,1 -34,0 -28,7 -163,9 27Genova Delårsrapport januari–september 2024 ===== SIDA 28 ===== Moderbolagets balansräkning Mkr 30 sep 2024 30 sep 2023 31 dec 2023 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 818,2 818,2 818,2 Uppskjutna skattefordringar 22,4 22,4 22,4 Fordringar hos koncernföretag 1 933,9 1 967,7 1 743,6 Summa finansiella anläggningstillgångar 2 774,5 2 808,3 2 584,2 Kortfristiga fordringar Fordringar hos koncernföretag 0,4 5 52,1 Övriga fordringar 3,3 4,6 4,5 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 4,9 5,6 1,2 8,6 15,5 57,8 Likvida medel 1,0 440,8 11,3 Summa omsättningstillgångar 9,6 456,3 69,1 SUMMA TILLGÅNGAR 2 784,1 3 264,6 2 653,3 EGET KAPITAL OCH SKULDER Summa totalresultat för perioden Bundet eget kapital Aktiekapital 54,7 54,7 54,7 Summa bundet eget kapital 54,7 54,7 54,7 Fritt eget kapital Överkursfond 1 004,8 1 004,8 1 004,8 Balanserat resultat -837,9 -579,2 -600,0 Periodens/årets resultat -84,5 -42,1 -163,9 Summa fritt eget kapital 82,3 383,5 240,9 Hybridobligation 596,3 800,0 800,0 Summa eget kapital 733,3 1 238,2 1 095,6 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut – 400 400,0 Obligationslån 1 085,5 – 492,5 Konvertibla skuldebrev 200,0 – – Skulder till koncernföretag – – 592,3 Summa långfristiga skulder 1 285,5 400,0 1 484,8 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 30,0 – 14,0 Obligationslån – 1 132,5 – Leverantörsskulder 0,2 1,8 1,5 Skulder till koncernföretag 713,8 488,6 37,4 Aktuella skatteskulder – 0,1 0,0 Övriga skulder 0,6 0,8 2,9 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 20,7 2,7 17,1 Summa kortfristiga skulder 765,3 1 626,4 72,9 SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 2 784,1 3 264,6 2 653,3 28 Genova Delårsrapport januari–september 2024 ===== SIDA 29 ===== Moderbolagets rapport över förändring i eget kapital Mkr Aktiekapital Överkurs- fond Balanserat resultat Årets resultat Hybrid- obligation Summa eget kapital Ingående balans per 1 januari 2023 50,4 811,7 -485,1 -33,0 800,0 1 144,0 Omföring i ny räkning -33,0 33,0 – Årets resultat -163,9 -163,9 Summa totalresultat -163,9 -163,9 Transaktioner med ägare Utdelning hybridobligation -82,8 -82,8 Nyemission stamaktier 4,4 195,6 200,0 Emissionskostnader stamaktier -2,6 -2,6 Emission teckningsoptioner 0,9 0,9 Utgående balans per 31 december 2023 54,7 1 004,8 -600,0 -163,8 800,0 1 095,7 Ingående balans per 1 januari 2024 54,7 1 004,8 -600,0 -163,8 800,0 1 095,7 Omföring i ny räkning -163,8 163,8 – Periodens resultat -84,5 -84,5 Summa totalresultat -84,5 -84,5 Transaktioner med ägare Återköp hybridobligation -503,8 -503,8 Emission hybridobligation 300,0 300,0 Emissionskostnader hybridobligation -16,3 -16,3 Utdelning hybridobligation -57,8 -57,8 Utgående balans per 30 september 2024 54,7 1 004,8 -837,9 -84,5 596,3 733,4 29Genova Delårsrapport januari–september 2024 ===== SIDA 30 ===== Aktien och ägarförhållanden Genova har ett aktieslag, stamaktier, som noterades på Nasdaq Stockholm i juni 2020. Genova hade vid periodens slut 1 851 aktieägare. Sista betalkurs för aktien den 30 september 2024 uppgick till 51,60 kr. Per den 30 september 2024 uppgick det totala antalet aktier i Genova till 45 613 629. Sedan oktober 2021 har Genova avtal med ABG Sundal Collier om att ABG Sundal Collier ska agera likviditetsgarant för Genovas aktie. Syftet är att främja aktiens likviditet och åtagandet sker inom ramen för Nasdaq Stockholms regler kring likviditetsgaranti. Det innebär att likviditetsgaranten kvoterar köp- respek- tive säljvolym motsvarande minst 75 000 kronor med en spread om maximalt 4 procent mellan köp- och säljkurs. Aktieägare 30 september 2024 Namn Antal aktier Innehav (%) Röster (%) Micael Bile (via bolag) 17 814 999 39,1 39,1 Andreas Eneskjöld (via bolag) 7 600 000 16,7 16,7 Länsförsäkringar Fondförvaltning AB 3 510 927 7,7 7,7 Swedbank Robur Fonder 3 400 000 7,5 7,5 Avanza Pension 3 109 270 6,8 6,8 Michael Moschewitz (via bolag) 2 160 000 4,7 4,7 Capital Resarch and Management 2 065 731 4,5 4,5 Skandia 1 499 154 3,3 3,3 Enter Fonder 797 476 1,7 1,7 The Bank of New York Mellon SA/NV 533 034 1,2 1,2 Cancerfonden 327 020 0,7 0,7 BNP Paribas 262 664 0,6 0,6 Roosgruppen 230 000 0,5 0,5 SEB Investment Management 208 512 0,5 0,5 Futur Pension 207 620 0,5 0,5 Summa övriga ägare 1 886 922 4,1 4,1 Summa 45 613 329 100,0 100,0 30 Genova Delårsrapport januari–september 2024 ===== SIDA 31 ===== Övriga upplysningar Organisation Medelantalet anställda i organisationen uppgick under perioden till 52 (50) varav 25 (24) är kvinnor. Medarbetarna har relevant och bred erfarenhet inom fastig- hetsförvaltning, projektledning, byggna- tion, ekonomi, juridik, marknadsföring och försäljning. Närståendetransaktioner Relationer med närstående framgår av not 39 i Genovas årsredovisning 2023. Karaktären på transaktioner och volym har inte förändrats väsentligt under året jämfört med föregående år. Sedvanliga ersättningar till styrelse och ledande befattningshavare har utbetalts. Årsstämma Årsstämma i Genova Property Group AB (publ) kommer att hållas i Stockholm den 5 maj 2025. Incitamentsprogram Genova har ett incitamentsprogram som löper från 2023 till 2026. Ytterligare information om villkoren för program- met finns i årsredovisningen för 2023 samt på bolagets webbplats www. genova.se. Risker och riskhantering Genova utsätts för olika risker i sin verk- samhet som kan få betydelse för bolagets framtida utveckling, resultat och finan- siella ställning. I Genovas affärsprocess analyseras samtliga väsentliga transak- tions- och projektbeslut med avseende på risker och riskhantering samt möj- ligheter. Riskhantering är en integrerad del av beslutsfattande inom Genova. De risker som Genova bedömer som mest väsentliga kan indelas i kategorierna omvärldsrisker, verksamhetsrelaterade risker, finansiella risker och hållbarhets- risker. Mer information om Genovas risker återfinns i årsredovisningen för 2023 på sidorna 43–47. Redovisningsprinciper Genova tillämpar International Finan- cial Reporting Standards (IFRS) sådana de antagits av EU. Denna delårsrapport har upprättats i enlighet med IAS 34, Delårsrapportering. Upplysningar enligt IAS 34.16A framkommer förutom i de finansiella rapporterna och dess tillhö- rande noter även i övriga delar av delårs- rapporten. Moderbolagets redovisning är upprättad i enlighet med RFR 2, Redovis- ning för juridiska personer och årsredo- visningslagen. Samma redovisnings- och värderingsprinciper har tillämpats som i senaste årsredovisningen, se not 2 i Genovas årsredovisning 2023. Intäkter Intäkter från avtal med kunder avser intäkter från försäljning av varor och tjänster från Genovas ordinarie verksam- het. Intäkten redovisas när kontroll över- går till kunden för de varor eller tjänster som bolaget bedömt vara distinkta i ett avtal och speglar den ersättning som före- taget förväntar sig att ha rätt till i utbyte mot dessa varor eller tjänster. Koncernens intäkter kommer från leasing intäkter Finansiell kalender Bokslutskommuniké januari-december 2024 19 februari 2025 Årsdredovisning 2024 31 mars 2025 Delårsrapport januari-mars 2025 5 maj 2025 Årsstämma 5 maj 2025 Delårsrapport januari-juni 2025 15 augusti 2025 Delårsrapport januari-september 2025 27 oktober 2025 För ytterligare information, vänligen kontakta: Michael Moschewitz, VD e-post: michael.moschewitz@genova.se mobil: 0707 13 69 39 Henrik Zetterström, CFO e-post: henrik.zetterstrom@genova.se mobil: 070 870 04 96 Denna information är insiderinformation som Genova Property Group AB (publ) är skyldigt att offent - liggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 25 oktober 2024 kl. 08.00 CEST. och redovisas i enlighet med IFRS 16 Leasingavtal, dessa principer anges i Not 2 i årsredovisningen 2023. Revisorernas granskning Denna delårsrapport har varit föremål för översiktlig granskning av bolagets revisorer. Styrelsens och verkställande direktörens intygande Styrelsen och den verkställande direktö- ren försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Stockholm den 25 oktober 2024 Mikael Borg Styrelseordförande Anette Asklin Styrelseledamot Micael Bile Styrelseledamot Andreas Eneskjöld Styrelseledamot Erika Olsén Styrelseledamot Maria Rankka Styrelseledamot Michael Moschewitz VD 31Genova Delårsrapport januari–september 2024 ===== SIDA 32 ===== Revisors granskningsrapport Genova Property Group AB, org.nr 556864-8116 Inledning Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella del- årsinformationen i sammandrag (delårsrapporten) för Genova Property Group AB per 30 september 2024 och den niomåna- dersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning. Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt Interna- tional Standards on Auditing och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig gransk- ning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säker- het att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Slutsats Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncer- nens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen. Stockholm den 25 oktober 2024 Ernst & Young AB Henrik Nilsson Auktoriserad revisor 32 Genova Delårsrapport januari–september 2024 ===== SIDA 33 ===== Definitioner Genova eller Bolaget Genova Property Group AB (publ). Avkastning på eget kapital Resultat efter skatt, baserat på rullande 12 månader, i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Avkastning på eget kapital används för att belysa Genovas förmåga att generera vinst på ägarnas kapital. Belåningsgrad, % Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel i förhållande till totala tillgångar. Belå - ningsgraden används för att belysa Genovas finansiella risk. Driftsöverskott Hyresintäkter reducerat med fastighetskost - nader. Nyckeltalet är ett relevant nyckeltal för att mäta förvaltningens lönsamhet före det att centrala administrationskostnader, finansnetto samt orealiserade värdeföränd - ringar beaktats. Eget kapital hänförligt till aktieägare Eget kapital reducerat med värdet av emitterade hybridobligationer och innehav utan bestämmande inflytande i förhållande till antalet utestående aktier per balans - dagen. Eget kapital hänförligt till aktieägarna används för att belysa aktieägarnas andel av bolagets egna kapital per aktie. Ekonomisk uthyrningsgrad Kontraktsvärde i förhållande till hyresvärde. Nyckeltalet anges i procent och är relevant för att mäta vakanser, där en hög uthyrnings - grad i procent innebär en låg ekonomisk vakans. Förvaltningsfastigheter Avser fastigheter med befintliga kassaflöden och utgörs av såväl kommersiella lokaler, bostäder som samhällsfastigheter. Förvaltningsresultat Resultat före värdeförändringar, valutakurs - effekter och skatt. Förvaltningsresultatet är ett relevant nyckeltal för att mäta förvaltning - ens lönsamhet efter att finansiella intäkter och kostnader beaktas men ej orealiserade värdeförändringar. Förvaltningsresultat hänförligt till aktieägare per aktie Förvaltningsresultat reducerat med under perioden betalning för hybridobligation i förhållande till det vägda genomsnittliga antalet utestående aktier under perioden. Förvaltningsresultat per aktie används för att belysa aktieägarnas andel av förvaltningsre - sultat per aktie. Hyresvärde Kontraktsvärde plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor. Hyresvärde används för att belysa koncernens intäktspotential. Långsiktigt substansvärde Redovisat eget kapital med återläggning av uppskjuten skatt. Långsiktigt substansvärde används för att ge intressenter information om Genovas långsiktiga substansvärde beräknat på ett för noterade fastighetsbolag enhetligt sätt. Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägare Långsiktigt substansvärde reducerat med värdet av samtliga emitterade hybridobliga - tioner och innehav utan bestämmande infly - tande. Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägare anges för att förtydliga hur stor del av det långsiktiga substansvärdet som bedöms vara hänförligt till aktieägare efter att andelen hänförligt till innehavare av hybridobligationer och innehav utan bestäm - mande inflytande räknats bort. Långsiktigt substansvärde per aktie Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägare dividerat med antalet utestående aktier per balansdagen. Långsiktigt sub - stansvärde per aktie används för att belysa aktieägarnas andel av bolagets långsiktiga substansvärde hänförligt till aktieägarna per aktie. Projekteringsfastigheter Avser fastigheter för vidareutveckling. Resultat per aktie Periodens/årets resultat reducerat med under perioden betalning för hybridobliga - tion, i förhållande till det vägda genomsnitt - liga antalet utestående aktier under perio - den. Resultat efter skatt per aktie används för att belysa aktieägarnas andel av bolagets resultat efter skatt per aktie. Räntetäckningsgrad Driftsöverskott minus kostnader för centrala administrationskostnader hänförliga till förvaltning i förhållande till räntenetto. I beräkningen exkluderas finansiella poster av engångskaraktär. Räntetäckningsgraden används för att belysa hur känsligt bolagets resultat är för ränteförändringar. Soliditet Eget kapital vid periodens utgång i förhål - lande till balansomslutning vid periodens utgång. Soliditeten används för att belysa Genovas finansiella stabilitet. Uthyrbar yta Total yta i kvm som är tillgänglig för uthyr - ning. Överskottsgrad Driftsöverskott i förhållande till hyresintäkter. Överskottgrad är ett relevant nyckeltal för att mäta förvaltningens lönsamhet före det att finansiella intäkter och kostnader samt orealiserade värdeförändringar beaktats. 33Genova Delårsrapport januari–september 2024 ===== SIDA 34 ===== Alternativa nyckeltal Belåningsgrad Mkr 30 sep 2024 30 sep 2023 31 dec 2023 Upplåning från kreditinstitut 4 955,3 5 771,2 5 767,4 Obligationslån 1 085,5 1 141,8 492,5 Checkräkningskredit - 3,1 14,0 Likvida medel -242,7 -669,0 -284,5 Totalt 5 798,1 6 247,1 5 989,3 Balansomslutning 11 218,1 12 486,0 11 572,3 Belåningsgrad, % 51,7% 50,0% 51,8% Räntetäckningsgrad Mkr Jan-sep 2024 Jan-sep 2023 Jul–sep 2024 Jul–sep 2023 Jan–dec 2023 Driftsöverskott 283,1 280,7 92,0 94,3 367,6 Central fastighetsförvaltning -17,1 -17,5 -6,0 -6,0 -21,8 Totalt 266,0 263,2 86,0 88,2 345,8 Finansnetto -163,8 -176,6 -53,8 -63,2 -233,3 Övr finansiella kostnader 13,9 12,8 5,2 3,1 21,6 Justerat finansnetto -149,9 -163,8 -48,6 -60,0 -211,8 Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 1,6 1,8 1,5 1,6 Avstämning av alternativa nyckeltal finns även tillgänglig på Genovas webbplats, www.genova.se. 34 Genova Delårsrapport januari–september 2024 ===== SIDA 35 ===== Kontakt Huvudkontor Smålandsgatan 12, 111 46 Stockholm Genova Gallery Sysslomansgatan 9, 753 11 Uppsala genova.se Besöksadresser 35Genova Delårsrapport januari–september 2024 ===== SIDA 36 =====