===== SIDA 1 ===== Bokslutskommuniké januari–december / 2023 ===== SIDA 2 ===== Helåret januari–december 2023 • Hyresintäkterna uppgick till 503,0 Mkr (394,7), en ökning med 27 procent. • Driftsöverskottet uppgick till 367,6 Mkr (277,8), en ökning med 32 procent. • Förvaltningsresultatet minskade med 50 procent till 60,6 Mkr (120,8), varav förvaltningsresultat hänförligt till aktieägarna uppgick till -22,3 Mkr (64,3), motsvarande -0,49 kr (1,53) per aktie. Exklusive värdeförändringar i joint ventures och intresseföretag uppgick förvaltningsresultatet till 88 Mkr (97). • Årets resultat uppgick till -416,0 Mkr (255,9), motsvarande -11,73 kr (3,98) per aktie. Minskningen hänför sig främst till negativa värdeförändringar på fastigheter om -530,3 Mkr och ökade räntekostnader. • Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägarna minskade med 10 procent till 3 219,8 Mkr (3 584,1), motsvarande 70,59 kr (85,38) per aktie. • Styrelsen föreslår att årsstämman beslutar att ingen utdelning lämnas för räkenskapsåret 2023. Kvartalet oktober–december 2023 • Hyresintäkterna uppgick till 125,9 Mkr (108,7), en ökning med 16 procent. • Driftsöverskottet uppgick till 86,9 Mkr (71,7), en ökning med 21 procent. • Förvaltningsresultatet minskade med 28 procent till 18,1 Mkr (25,2), varav förvaltningsresultat hänförligt till aktieägarna uppgick till -3,9 Mkr (9,2), motsvarande -0,08 kr (0,22) per aktie. Exklusive värdeförändringar i joint ventures och intresseföretag uppgick förvaltningsresultatet till 23 Mkr (26). • Kvartalets resultat uppgick till -214,8 Mkr (-159,8), motsvarande -5,31 kr (-4,03) per aktie. Jan-dec 2023 Jan-dec 2022 Okt-dec 2023 Okt-dec 2022 Hyresintäkter, Mkr 503,0 394,7 125,9 108,7 Driftsöverskott, Mkr 367,6 27 7,8 86,9 71,7 Förvaltningsresultat, Mkr 60,6 120,8 18,1 25,2 Förvaltningsresultat hänförligt till aktieägarna per aktie, kr -0,49 1,53 -0,08 0,22 Bostäder under byggnation, antal 625 1 006 625 1 006 Färdigställda bostäder, antal 289 179 146 113 Nettoinvestering, Mkr 118,3 7 17, 2 -275,7 63,4 Belåningsgrad, % 51,8 50,7 51,8 50,7 Belåningsgrad fastigheter, % 60,5 59,1 60,5 59,1 Soliditet, % 37, 2 38,4 37, 2 38,4 Räntetäckningsgrad, ggr 1 1,6 2,0 1,7 1,9 Långsiktigt substansvärde, Mkr 4 812,3 5 134,0 4 812,3 5 134,0 Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägarna, Mkr 3 219,8 3 584,1 3 219,8 3 584,1 Totalt antal utestående aktier, tusental 45 613 41 977 45 613 41 977 Långsiktigt substanvärde hänförligt till aktieägarna per aktie, kr 70,59 85,38 70,59 85,38 1) Exklusive kostnader av engångskaraktär. Perioden i sammandrag 70,59 kr Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägarna per aktie 9 899 Mkr1 Fastighetsvärde 8 756 Bostadsbyggrätter 51,8 % Belåningsgrad 1) Varav pågående byggnation och planerade projekt om 2 219 Mkr. 2 Genova Bokslutskommuniké januari–december 2023 ===== SIDA 3 ===== Väsentliga händelser under och efter kvartalet Fjärde kvartalet • I oktober avyttrades en fastighet i Uppsala till ett underliggande fastig- hetsvärde om 50 Mkr, vilket är i linje med bokfört värde. • I oktober slutfördes avyttring av två fullt uthyrda hotellfastigheter i Palma. Fastigheterna avyttrades för cirka 35 MEUR, motsvarande cirka 400 Mkr. Avyttringen tillförde Genova betydande likviditet och stärkte balansräkningen. • I oktober skedde en slutgiltig avbetal- ning av bolagets utestående obligation 2019/2023 med förfall den 30 septem- ber 2023. • I november emitterades seniora icke säkerställda gröna obligationer om 500 Mkr. Obligationerna löper med en rörlig ränta på 3m Stibor + 595 ränte- punkter och förfaller i november 2026. • I november genomfördes förtida inlösen av bolagets utestående obliga- tioner 2020/2024. Totala obligations- skulden har minskat från cirka 1 300 Mkr till 500 Mkr med positiv effekt på finansnetto och intjäning. • Under fjärde kvartalet refinansierades banklån om cirka 450 Mkr med en genomsnittlig kapitalbindningstid om 1,8 år. • Ränteswappar om 850 Mkr som löper med en genomsnittlig fast ränta om cirka 2,50 procent samt löptid om 3,6 år tecknades under kvartalet. Händelser efter kvartalets utgång • Efter periodens utgång har Genova tecknat ytterligare en ränteswap om 500 Mkr med en fast ränta om 2,58 procent som löper ut i januari 2030. 3 Genova Bokslutskommuniké januari–december 2023 ===== SIDA 4 ===== VD-kommentar 2023 var ett utmanande år som Genova tog sig igenom på ett bra sätt med ett starkt operativt arbete inom såväl vår fastighetsförvaltning som projektutveckling. Vi hade under året ett tydligt fokus på att säkerställa god likviditet, hantera obligationsförfall samt minska våra finansiella kostnader. Inför 2024 finns det anledning att vara försiktigt optimistisk. Genova färdigställer under det kommande året cirka 400 miljöcertifierade hyresbostäder för egen förvaltning med en årshyra om cirka 46 Mkr samtidigt som både styrräntan och inflationen sannolikt har passerat toppen. cirka 550 Mkr som frigjort cirka 450 Mkr i likviditet. Efter hantering av obligations- förfall under året sker nästa obligations- förfall först i november 2026. Totala obligationsskulden har minskat från cirka 1 300 Mkr till 500 Mkr med positiv effekt på finansnetto och intjäning och belåningsgraden uppgår till 52 procent. Genova har historiskt arbetat med kort räntebindning. Under året arbetade vi aktivt med att skapa bättre förutsägbar- het i våra kassaflöden genom räntebind- ning via derivat, vilket kommer ge en positiv påverkan i nuvarande räntemiljö. Under 2023 räntesäkrade vi närmare 2 150 Mkr till en genomsnittlig ränta om cirka 2,5 procent med en återstående löptid om cirka 4 år. Förvaltning Förvaltningsportföljen utvecklades väl under året med ett antal bra nyuthyr- ningar och en fortsatt hög uthyrnings- grad. Indexjusteringen av hyror från januari 2024 kommer stärka vår intjäning med närmare 30 Mkr. Det blir viktigt under det kommande året att följa port- följen och hyresgästerna mot bakgrund av en utmanande konjunktur. Genova har en stabil fastighetsportfölj med tonvikt på Storstockholm och Uppsala- regionen där över 60 procent av intäk- terna kommer från samhällsfastigheter, bostäder och dagligvaruhandel med en snitthyra om cirka 1 500 kr per kvm. Investeringar Vi fortsatte under året att investera i hållbar nyproduktion för att driva lönsam framtida tillväxt. Under 2024 färdigställer vi närmare 400 hyresbostä- der för egen långsiktig förvaltning med en årshyra om cirka 46 Mkr, samtliga med planerad miljöcertifiering enligt Svanen. I Viby i Upplands-Bro driver vi Hyresintäkterna ökade under helåret med 27 procent och driftnettot med 32 procent, främst som en effekt av ett större fastighetsbestånd och färdig- ställda projekt. Förvaltningsresultatet tyngdes av negativa värdeförändringar i intresseföretag samt högre räntekost- nader och sjönk till 61 Mkr. Exklusive värdeförändringar i joint ventures och intresse företag uppgick förvaltningsre- sultatet till 88 Mkr jämfört med 97 Mkr föregående år. Vi redovisar negativa värdeförändringar från förvaltnings- fastigheterna om -530 Mkr, framför allt som en följd av ökade avkastningskrav. Substansvärdet per aktie minskade med 10 procent till 70,59 kr per aktie. Finansiering Vi har under 2023 genomfört ett flertal åtgärder för att minska skuldsättning, sänka finansieringskostnaderna och stärka likviditeten. Under året har vi rest nytt eget kapital om cirka 200 Mkr samt genomfört försäljningar av fastigheter för ett större stadsutvecklingsprojekt under 2024 och framåt. Efter årets utgång har detaljplan för projektet Ekeby i Uppsala för närmare 90 lägenheter vunnit laga kraft. Vi kommer fortsätta att prioritera arbete med detaljplaner i vår byggrätts- portfölj, vilket kommer skapa betydande värden för Genova som vi avser realisera antingen genom egen projektutveckling eller via avyttringar av byggrätter. Vårt dotterföretag Järngrinden hade en fin utveckling under året som bidra- git positivt till Genovas intjäning. Ett antal bostadsprojekt färdigställdes och frånträddes och byggnation av Apoteas nya centrallager i Varberg påbörjades, en byggnad som kommer utrustas med solcellsanläggning och miljöcertifieras enligt Miljöbyggnad Silver. Framåtblick Vi verkar fortsatt i en osäker makromiljö men med en förväntad sänkning av styrräntan under det kommande året finns förutsättningarna för en vändning uppåt i förvaltningsresultat för Genova. Vi kommer fortsätta investera i lönsam projektutveckling utifrån våra byggrätter med låga ingångsvärden och i lägen där det finns stor efterfrågan. När intresset för bostadsbyggande vänder uppåt igen ser vi även möjligheter till avyttring av byggrätter för att stärka likviditeten. Sammantaget har Genova en stadig posi- tion när vi går in i 2024, med möjligheter att agera på värdeskapande möjligheter som uppstår. Avslutningsvis vill jag rikta ett stort tack till mina medarbetare för deras stora engagemang och dedikerade arbete under året och till våra aktieägare som tror på och möjliggör Genovas fortsatta utveckling. Michael Moschewitz, VD 4 Genova Bokslutskommuniké januari–december 2023 ===== SIDA 5 ===== Pågående projekt och projekteringsfastigheter Fastighetsvärde Totalt 2 219 Mkr 69% Hyresbostäder 5% Kommersiella fastigheter22% Bostadsrätter 4% Samhälls- fastigheter Byggrättsportfölj Uthyrbar yta Totalt 566 Tkvm 66% Hyresbostäder 3% Kommersiella fastigheter 25% Bostadsrätter 6% Samhälls- fastigheter Fastighetsvärde, Mdkr Förvaltningsresultat, Mkr 5,36 7,96 10,26 9,90 4,42 2,601,83 2017 2019 2020 2021 2022 2023 33,9 15,7 40,8 60,8 99,2 2018 120,8 60,6 Förvaltningsfastigheter Yta Kategori Fastighetsvärde Hyresvärde Geogra/f_i Fastighetsvärde Totalt 7 680 Mkr 43% Kommersiella fastigheter 57% Samhälls - fastigheter 1 1) Varav 240 hyresbostäder Förvaltningsfastigheter Pågående byggnation Planerade projekt Knivsta Uppsala Gävle BoråsGöteborg Lund Varberg Halmstad Malmö Enköping Nyköping Stockholm Norrtälje Ulricehamn Genova – det personliga fastighetsbolaget Genovas affärsidé är att kombinera stabila kassaflöden från förvaltningsportföljen med kostnadseffektiv projektutveckling av främst hyresbostäder och samhällsfastigheter för egen långsiktig förvaltning. Genova är ett personligt fastighetsbolag som äger, förvaltar och utvecklar fastigheter långsiktigt, hållbart och med stort engagemang. Den stora portföljen av egna byggrätter säkerställer koncernens långsiktiga tillväxt och en fortsatt stabil utveckling av fastighetsbeståndet. Genovas huvudmarknader är tillväxtregionerna Storstockholm och Uppsalaregionen. Bolaget äger fastigheter även på andra tillväxtorter och genom dotterföretaget Järngrinden är vi verksamma i Västsverige. 5 Genova Bokslutskommuniké januari–december 2023 ===== SIDA 6 ===== Genovas övergripande mål är att skapa värde för bolagets aktieägare. Under de närmaste åren bedöms detta bäst göras genom att återinvestera kassaflödet i verksamheten för att skapa ytterligare tillväxt genom investeringar i nybyggnation och befintliga fastigheter samt förvärv av fastigheter vilket kan medföra en låg eller utebliven utdelning på aktier. Långsiktigt ska utdelningen på aktierna uppgå till 50 procent av förvaltningsresultatet hänförligt till aktieägarna. Utdelningspolicy Långsiktigt substansvärde Uppnå en genomsnittlig årlig tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie om minst 20 procent (inklusive eventuella värdeöverföringar till aktieägarna) över en konjunkturcykel. Soliditet Soliditeten ska över tid uppgå till minst 35 procent. Räntetäckningsgrad Räntetäckningsgraden ska över tid överstiga 2,0 gånger. Förvaltningsresultat Uppnå en genomsnittlig årlig tillväxt i förvaltningsresultatet per aktie (före utdelning) om minst 20 procent över en konjunkturcykel. Belåningsgrad fastigheter Belåningsgrad fastigheter ska över tid understiga 65 procent. Finansiella mål Långsiktigt substans - värde per aktie, Kr Soliditet, % Räntetäckningsgrad , ggr Förvaltningsresultat per aktie, Kr Belåningsgrad fastigheter, % Belåningsgrad, % Kr 20 40 60 80 100 2019 2020 2021 2022 2023 Kr -0,5 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 2019 2020 2021 2022 2023 Mål Mål Begränsning 44 % Genomsnittlig årlig tillväxt 2019-2023 37,2 % 31 dec 2023 1,6 ggr Jan–dec 2023 98 % Genomsnittlig årlig tillväxt 2019-2023 51,8 % 31 dec 2023 Belåningsgrad 60,5 % 31 dec 2023 Belåningsgrad fastigheter % 10 20 30 40 50 2019 2020 2021 2022 2023 ggr 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 2019 2020 2021 2022 2023 % 20 40 60 80 100 2019 2020 2021 2022 2023 6 Genova Bokslutskommuniké januari–december 2023 ===== SIDA 7 ===== Pågående byggnation Pågående byggnation av egenproducerade bostäder ska uppgå till minst 1 000 bostäder per år vid utgången av år 2024. Fastighetsvärde Fastighetsbeståndets värde ska vid utgången av år 2025 uppgå till 20 miljarder kronor. Egenproducerade bostäder, antal Fastighetsvärde på balansdagen, Mdkr Hyresintäkter Hyresintäkterna från bostads- och samhällsfastigheter ska uppgå till minst 55 procent av Genovas totala hyresintäkter vid utgången av år 2023. Operativa mål Hyresintäkter, % Antal 200 400 600 800 1 000 1 200 2019 2020 2021 2022 2023 Mdkr 5 10 15 20 2019 2020 2021 2022 2023 Mål Mål Mål 55 % 31 dec 2023 625 31 dec 2023 9,9 Mdkr 31 dec 2023 % 10 20 30 40 50 60 2019 2020 2021 2022 2023 7 Genova Bokslutskommuniké januari–december 2023 ===== SIDA 8 ===== Miljöcertifiering All nyproduktion ska vara miljöcertifierad. Därutöver ska alla förvaltningsfastigheter som ägs och förvaltas långsiktigt (exkl. Järngrindens) miljöcertifieras fram till utgången av år 2023. Förvaltningsfastigheter Byggnation Certifiering Certifierade Pågående Kvarstående/ Planerade Pågående planarbete Totalt Pågående Svanen 3 3 3 Green Building 2 2 Miljöbyggnad iDrift Silver 16 11 27 Brons 1 1 Certifieras ej 27 27 Summa 22 11 0 27 60 3 En utvärdering om miljöcertifiering av Järngrindens 21 förvaltningsfastigheter har inletts under 2023. Grön finansiering Andelen grön finansiering avseende nyproduktion och förvaltningsfastigheter ska uppgå till 85 procent vid utgången av år 2023. Klimatmål Utsläpp av växthusgaser ska minska med 42 procent till 2030 från 2021 års nivåer inom scope 1 och scope 2. Utsläpp i scope 3 ska mätas och minskas. Målet har validerats och publicerats av Science Based Target initative. Uppföljning av målet kommer att ske årsvis med start i hållbarhetsrapporten för 2023. Hållbarhetsmål Nyproduktion, % Gröna lån och hybridobligation, % Hållbarhetsarbete Hållbarhetsstrategi Genovas hållbarhetsstrategi och över- gripande vision är att skapa och förvalta attraktiva och hållbara miljöer långsik- tigt. Hållbarhetsstrategin är indelad i tre övergripande områden; att bygga och förvalta för framtidens miljö och klimat, långsiktig stadsutveckling samt att bedriva en hållbar affärsverksamhet. Under 2022 utvecklade Genova mål för att minska sina utsläpp, öka andelen befintliga fastigheter som är miljöcertifie- rade samt öka andelen grön finansiering. Grönt finansieringsramverk I december 2020 utformade Genova ett ramverk för grön finansiering i linje med Green Bond Principles framtagna av ICMA (International Capital Mar- ket Association). Detta dokument styr villkoren för hur likviden från gröna obligationer, gröna lån och andra typer av skuldebrev får användas. Genovas Gröna Finansieringsramverk och rela- terad information återfinns på bolagets webbplats genova.se. Miljöcertifiering Genovas långsiktiga mål är att miljöcerti- fiera samtliga nyproducerade fastigheter och långsiktigt förvaltade fastigheter i beståndet för att möta kund- och inves- terarkrav, minska vår negativa påverkan, öka vår positiva påverkan, öka värdet av fastigheten och möjliggöra bättre lånevillkor. 28% Gröna hybrid- obligationer 54% Gröna banklån 18% Gröna obligationer % 20 40 60 80 100 2022 20232021 26% 23% 11% 31% 10% Mål Fördelning Grönt ramverk Andel grön finansiering Bolaget väljer att synliggöra de pågående nyproduktioner som vid färdigställande och slutplacering kommer att ha en grön klassificering. 8 Genova Bokslutskommuniké januari–december 2023 ===== SIDA 9 ===== Händelser under året Genova har satt klimatmål som valide- rades och publicerades av Science Based Target initative under året. Målet är att minska bolagets utsläpp av växthusgaser med 42 procent till 2030 från 2021 års nivåer inom scope 1 och scope 2, samt att mäta och minska utsläpp i scope 3. För att minska Genovas klimatavtryck har ett återbruksprojekt, som innebär att man utvärderar möjligheten att ställa om från kontor till skola i befintlig bygg- nad, utan att riva och bygga nytt genom planläggning, påbörjats. Andra exempel är att Genova, i och med förvärvet av Järngrinden, äger ett vindkraftverk utanför Kalmar som har kapacitet att förse hela Järngrindens verksamhet med förnybar el. Energieffektiviserande åtgärder som vidtagits i övrigt innefattar installation av rörelsestyrda belysningssystem, solceller på tak, övergång till grön el och fjärrvärme samt bergvärme. Under året har vi fortsatt stötta organisationen Maskrosbarn och vi är samarbetspartner med Stiftelsen Läx- hjälpen. Även Järngrinden stöttar sedan tidigare flertalet olika initiativ såsom idrottsföreningars engagemang i samhäl- let, Destination Gymnasiet, Biofamiljen samt konstmuseum. Initiativen har alla till syfte att bidra till en hållbar samhälls- utveckling. Under det fjärde kvartalet har Genovas arbete med miljöcertifieringar fortsatt och tio förvaltningsfastigheter har godkänts enligt Miljöbyggnad iDrift, nivå Silver. Sammanlagt har 16 fastigheter certifierats under året. Genova har sedan 2022 arbetat hårt och fokuserat med certi- fieringsprocesser men på grund av längre anpassnings- och utvärderingstider än beräknat har Genova inte uppnått det satta målet om att alla förvaltningsfast- igheter som ägs och förvaltas långsiktigt (exkl. Järngrindens) ska miljöcertifieras fram till utgången av år 2023. Detta har som följdeffekt att inte heller målet om 85 procent grön finansiering till 2023 för nyproduktion och förvaltningsfastigheter har uppnåtts. Arbetet med miljöcertifie- ring fortsätter under 2024. 9 Genova Bokslutskommuniké januari–december 2023 ===== SIDA 10 ===== Förvaltningsfastigheter Fastighetsbeståndet Genovas bestånd av förvaltningsfastig- heter består av samhällsfastigheter och bostäder samt kommersiella fastigheter för handel, kontor och lager. För huvud- delen av Genovas befintliga förvaltnings- fastigheter planeras det för utveckling av framtida hyresbostäder i kombination med samhällsfastigheter, ofta i nya stadsdelar. Förvaltningsfastigheterna är i huvudsak belägna i Storstockholm, i Uppsalaregionen samt i västra Sverige. Genova arbetar löpande med att identifiera fastigheter som bidrar till att uppfylla de finansiella och operativa målen. Möjliga förvärvsobjekt omfattar både kassaflödesgenererande fastighe- ter, helt eller delvis uthyrda, och tomma byggnader med potential för utveckling och uthyrning. Genovas ambition är att fastigheterna som förvärvas även ska ge möjlighet att på sikt skapa byggrätter för framtida nybyggnadsprojekt. Under året har förvaltningsportföljen utökats genom färdigställandet av hyresbostäder i Norrtälje. Vid årets utgång hade Genova ett helägt fastighetsbestånd bestående av 80 förvaltningsfastigheter till ett marknads- värde om cirka 7,7 Mdkr fördelat på cirka 361,4 Tkvm. Totalt fastighetsvärde med hänsyn tagen till tillträdda fastigheter, pågående nyanläggningar samt joint ventures uppgår till cirka 11 Mdkr. Portföljförändringar Under det fjärde kvartalet har två för- valtningsfastigheter frånträtts, varav en hotellfastighet i Palma, Spanien och en lättindustrifastighet i Uppsala. Fastighe- terna hade sammantaget en uthyrnings- bar area på cirka 5,6 Tkvm med ett hyres- värde om cirka 13 Mkr. Fastigheterna var vid frånträdet fullt uthyrda. Hyresavtal Vid årets utgång hade Genova cirka 450 hyresavtal med en genomsnittlig återstående avtalslängd på 5 år samt 240 avtal för hyresbostäder. Under det fjärde kvartalet har ett hyresavtal i fastighe- ten Trädgårdsmästaren 14 i Stockholm omförhandlats och förlängts med fem år. Avtalet har ett årligt hyresvärde på 10 Mkr. Av totala kontrakterade hyresintäkter uppgick andelen från bostäder och offentligt finansierade hyresgäster till cirka 55 procent. Om även dagligvaru- handel inkluderas uppgick andelen till cirka 62 procent av kontrakterade hyresintäkter. En stor andel av Genovas hyresavtal för lokaler är indexregle- rade. Indexuppräkningen för 2024 års hyresnivåer är medräknade i tabellen över fastighets beståndet på sidan 12 och har ökat hyresvärdet med cirka 27 Mkr. Hyreshöjningarna har kunnat genom- föras under första kvartalet 2024 och vi för en kontinuerlig dialog med våra hyresgäster om hyresnivån. Genom- snittshyran per kvadratmeter uppgår till cirka 1 500 kr per kvadratmeter. Den ekonomiska uthyrningsgraden vid årets utgång uppgick till 93 procent (94). Den något lägre uthyrningsgraden är en effekt av försäljning av fullt uthyrda fastigheter. Förfallostruktur hyresavtal 31 december 2023 Antal hyresavtal Yta Tkvm Kontrak- terad hyra, Mkr Andel % Löptid 2024 151 29 36 7 2025 114 69 108 21 2026 74 57 88 17 2027 50 30 48 9 2028 17 22 36 7 >2028 43 96 178 34 Summa 449 303 494 95 Hyresbostäder 240 13 24 5 Totalt 689 316 518 100 Vakant 45 37 Totalt 361 555 Fördelning hyresintäkter 31 december 2023 Hyresavtal Kontrakterad årshyra, Mkr Andel, % Samhällsservice 259 50 Bostäder 1 26 5 Livsmedel 37 7 Övrigt kommersiellt 196 38 Summa hyresintäkter 518 100 Genomsnittligt, vägd återstående löptid, år (10 största) 6,4 år Genomsnittligt, vägd återstående löptid, år (total portfölj) 5,0 år 1) Varav cirka 2,5 Mkr avser studentbostäder som förmedlas via ett hyreskontrakt. 10 Genova Bokslutskommuniké januari–december 2023 ===== SIDA 11 ===== Förvaltningsfastigheter per geografi 31 december 2023 Yta Kategori Fastighetsvärde Hyresvärde Geogra/f_i Förvaltningsfastigheter per fastighetskategori 31 december 2023 Yta Kategori Fastighetsvärde Hyresvärde Geogra/f_i Hyresvärde Totalt 555 Mkr Hyresvärde Totalt 555 Mkr 47% Kommersiella fastigheter 53% Samhälls - fastigheter 1 Uthyrbar yta Totalt 361,4 Tkvm Uthyrbar yta Totalt 361,4 Tkvm 54% Kommersiella fastigheter 46 % Samhälls - fastigheter 1 10% Övrigt 47% Storstockholm 21% Uppsala Fastighetsvärde Totalt 7 680 Mkr Fastighetsvärde Totalt 7 680 Mkr 43% Kommersiella fastigheter 57% Samhälls - fastigheter 1 10% Övrigt 52% Storstockholm 26% Uppsala 12% Väst 22% Väst 15% Väst 11% Övrigt 50% Storstockholm 24% Uppsala 1) Befintliga hyresbostäder ingår i kategorin Samhällsfastigheter. 11 Genova Bokslutskommuniké januari–december 2023 ===== SIDA 12 ===== Fastighetsbeståndet 31 december 2023 Antal fastig - heter Uthyr- bar yta, Tkvm Fastighetsvärde Hyresvärde Uthyr- nings- grad, % Kontrak- terad års - hyra2, Mkr Fastighets- kostnader Driftsöverskott Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Per fastighetskategori 1 Kommersiella fastigheter 50 196,3 3 308 16 852 261 1 328 90,3 235 -64 -325 171 873 Samhällsfastigheter 3 30 165,1 4 372 26 477 295 1 785 96,1 283 -63 -382 220 1 333 Summa per fastighets - kategori 80 361,4 7 680 21 249 555 1 537 93,4 518 -127 -351 392 1 083 Per geografi Storstockholm 34 169,1 4 014 23 735 277 1 640 95,9 266 -61 -361 205 1 211 Uppsala 16 76,7 1 986 25 891 132 1 717 92,6 122 -33 -431 89 1 158 Väst 23 78,9 948 12 018 84 1 068 90,3 76 -18 -228 58 736 Övrigt 7 36,7 731 19 937 62 1 693 88,0 55 -15 -407 40 1 083 Summa per geografi 80 361,4 7 680 21 249 555 1 537 93,4 518 -127 -351 392 1 083 Varav Järngrinden 21 63,3 704 11 126 65 1 028 87,4 57 -13 -202 44 696 Pågående byggnation 921 Planerade projekt 1 298 Totalt enligt balansräkning 9 898 Närliggande färdigställda byggnationer 4 2 21,0 257 46 2 190 100 46 -8 -375 38 1 815 Totalt 82 382,4 10 156 601 1 573 93,9 565 -135 -353 430 1 124 Därutöver: Fastigheter ägda via JV 982 1) Baserat på fastighetens huvudsakliga användning. 2) Ej beaktat avtagande hyresrabatter med ett aktuellt årsvärde på 4 Mkr. 3) Inklusive 240 hyresbostäder som finns fördelade i åtta fastigheter. 4) Avser projekt Korsängen och Handelsmannen som kommer att vara färdigställda inom ett år. Fastighetsvärde vid färdigställande uppgår till 1 000 Mkr, men per den 31 december är motsvarande 743 Mkr upptaget i balansräkningen under pågående nyanläggningar. Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Genova ägde per periodens utgång med tillägg för förvärvade men ej tillträdda fastigheter samt närliggande färdigställda byggnationer. Tabellen avspeglar fastigheternas intäkter och kostnader såsom de hade ägts under hela perioden. 12 Genova Bokslutskommuniké januari–december 2023 ===== SIDA 13 ===== Söderhällby 1:9, Uppsala Bedömd intjäningsförmåga I syfte att ge en bild av Genovas framtida bedömda intjäningsförmåga för förvalt- ningsverksamheten har nedanstående tabell upprättats. Intjäningsförmågan utgår från förvaltningsobjektens status vid periodens slut samt intjäningsförmå- gan från byggstartade pågående projekt i produktion efter att dessa färdigställts och inflyttning har skett. Det är viktigt att notera att den aktuella intjäningsför- mågan inte ska jämställas med en prog- nos för de kommande tolv månaderna. Intjäningsförmågan innehåller exempel- vis ingen bedömning av hyres-, vakans- eller ränteförändringar. Hyresintäkterna är angivna i 2024 års hyresnivå. Hyresintäkter baseras på hyresvärde på årsbasis med avdrag för vakanta ytor. Fastighetskostnader är bedöm- ningar av normaliserade kostnader på helårsbasis. Hyresvärdet för respektive förvaltningsobjekt och pågående projekt i produktion som inkluderas i aktuell intjäning framgår av avsnitten ”Förvalt- ningsfastigheter" och "Projektutveck- ling” i bokslutskommunikén. I pågående produktion ingår även ett hyresavtal i Söderhällby med ett hyresvärde på 9 Mkr där inflyttning sker 1 april 2024. Under 2024 kommer även projekten Handels- mannen och Korsängen successivt att färdigställas, vilket kommer att förstärka Bedömd intjäningsförmåga per 31 december 2023 Mkr Förvaltnings- fastigheter Genova Förvaltnings- fastigheter Järngrinden Summa Förvaltnings- fastigheter Pågående byggnation Summa Hyresvärde 490 65 555 96 651 Vakans -29 -8 -37 - -37 Hyresintäkter 461 57 518 96 613 Fastighetskostnader -114 -13 -127 -12 -139 Driftsöverskott 347 44 392 84 474 Central administration fastighetsförvaltning -17 -4 -21 - -21 Genovas andel av förvaltningsresultat från JV 12 4 16 4 20 Finansnetto -192 -22 -214 -49 -262 Förvaltningsresultat 150 22 173 39 211 intjäningen från förvaltningsfastigheter med ytterligare cirka 46 Mkr. Centrala administrationskostnader avser kostnader hänförliga till fastighets- förvaltningen och baseras på bedömda kostnader för kommande tolvmånader- speriod, rensat för eventuella kostnader av engångskaraktär. Finansnettot har beräknats utifrån aktuell räntebärande nettoskuld. Ränta på likvida medel erhålls ej och ränta på den räntebärande skulden har beräknats utifrån genom- snittsräntan vid årets utgång. 13 Genova Bokslutskommuniké januari–december 2023 ===== SIDA 14 ===== Projektutveckling Genovas organiska tillväxt sker genom projektutveckling av hyresbostäder, samhällsservice och kommersiella lokaler där projektportföljen i huvudsak hänför sig till egenutvecklade byggrät- ter tillskapade från egna förvaltnings- fastigheter med befintligt kassaflöde. Genova är därmed aktivt i hela kedjan av fastighetsinvesteringar – från förvärv till förvaltning, projektutveckling och byggnation där projekten ofta inklude- rar att bidra kring utvecklingen av nya stadsdelar. Genova har under året fortsatt lägga stort fokus på att driva fram detaljplaner inom det befintliga fastighetsbeståndet för utveckling av framtida hyresbostäder i kombination med samhällsfastighe- ter. Den samlade uthyrbara arean för Genovas planerade projekt oberoende av planskede uppgår till cirka 523 Tkvm. Drygt en tredjedel av de planerade projek- ten är under samråd och har geografisk tyngdpunkt i Storstockholm. Under 2024 kommer Genova lägga stor energi på det fortsatta arbetet med att skapa byggrätter för framtida nybyggnadsprojekt. Pågående byggnation Genovas pågående projekt utgörs av hyresrätter i Norrtälje, Knivsta, Enkö- ping och Upplands-Bro. Järngrindens pågående projekt utgörs av bostadsrätter i Mark. Färdigställda projekt på bolagets kärnmarknader kom- mer ägas och förvaltas av Genova. I Norrtälje är det första kvarteret fär- digställt och inflyttat. Det andra kvarte- ret, som är i produktion, innehåller 246 hyresbostäder. Projektet Segerdal är beläget i cen- trala Knivsta i direkt anslutning till tågstationen. Projektet genomförs i ett joint venture med Redito och under året har det första kvarteret färdigställts och hyresgästerna har flyttat in. Det andra kvarteret, som är i produktion, innehåller 151 lägenheter. Projektet Korsängen i centrala Enköping ligger i direkt anslutning till Genovas förvaltningsfastigheter Krydd- gården 6:3 och Kryddgården 6:5. Genova bygger 160 hyresbostäder som kommer färdigställas under 2024. Den första etappen av Genovas stadsutvecklingsprojekt Viby, beläget i centrala Brunna i Upplands-Bro, omfat- tar 131 bostäder, en livsmedelsbutik och en grundskola F-9. Genova har tecknat avsiktsförklaringar med Axfood och Raoul Wallenbergskolan för att driva verksamhet i lokalerna. Totalt kommer projekt Viby omfatta omkring 850 bostä- der samt service. Projektet delägs till 30 procent av fastighetsbolaget K2A. Järngrinden har under året frånträtt två hyresrättsprojekt innehållandes 164 hyresbostäder samt färdigställt tre bostadsrättsprojekt med 47 bostadsrätter, samtliga belägna i Borås. Järngrindens pågående projekt i Mark omfattar 13 bostadsrätter och kommer att färdigstäl- las och frånträdas under 2024. Byggrättsportföljen I syfte att illustrera värdet på Genovas byggrättsportfölj upplyser Genova om ett bedömt övervärde. Övervärdet tar sin utgångspunkt i ett externt bedömt marknadsvärde på de outnyttjade bygg- rätterna under planerade projekt. Detta kan vara relevant för det fall Genova ej skulle fullfölja sin affärsplan och explo- atera byggrätterna utan i stället avyttra dem. CBRE:s marknadsvärdering per 31 december av de framtida byggrätterna uppgår till cirka 3,4 Mdkr. Befintliga byggnader på dessa fastigheter, som i förekommande fall kommer behöva rivas i samband med exploatering, samt upparbetad investering för planerade projekt har per 31 december ett bokfört värde om cirka 2,1 Mdkr. Det innebär att övervärdet i koncernens byggrättsport- följ bedöms uppgå till cirka 1,3 Mdkr. Detta övervärde reflekteras ej i Genovas balansräkning. Järngrindens byggrätter har inte externvärderats och är exkluderade ur det övervärde som Genova bedömer finns utöver balansräkningen. Ambitio- nen framöver är att Järngrindens bygg- rätter ska externvärderas för att även illustrera Järngrindens övervärde som en del av Genovakoncernen långsiktigt. 8 756 Antal bostadsbyggrätter 1,3 Mdkr Övervärde byggrättsportfölj 566 Tkvm Uthyrningsbar yta 14 Genova Bokslutskommuniké januari–december 2023 ===== SIDA 15 ===== Flogsta 47:1, Uppsala Projektutveckling per geografi 31 december 2023 Yta Kategori Fastighetsvärde Hyresvärde Geogra/f_i Projektutveckling per fastighetskategori 31 december 2023 Yta Kategori Fastighetsvärde Hyresvärde Geogra/f_i Hyresvärde Totalt 1 009 Mkr Hyresvärde Totalt 1 009 Mkr 88% Hyresbostäder 4% Kommersiella fastigheter 8% Samhälls- fastigheter 40% Storstockholm Uthyrbar yta Totalt 566 Tkvm 66% Hyresbostäder 25% Bostadsrätter 3% Kommersiella fastigheter 6% Samhälls- fastigheter Uthyrbar yta Totalt 566 Tkvm 5% Övrigt 43% Storstockholm 22% Uppsala 30% Väst Fastighets-/Projektvärde Totalt 28 304 Mkr Fastighets-/Projektvärde Totalt 28 304 Mkr 62% Hyresbostäder 30% Bostadsrätter 2% Kommersiella fastigheter 6% Samhälls- fastigheter 48% Storstockholm 4% Övrigt 20% Uppsala 28% Väst 6% Övrigt 26% Uppsala 28% Väst 15 Genova Bokslutskommuniké januari–december 2023 ===== SIDA 16 ===== Information om pågående byggnation och planerade projekt i bokslutskommunikén är baserad på bedömningar om storlek, inriktning och omfattning samt när i tiden projekt bedöms startas och färdigställas. Vidare baseras informationen på bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde. Bedömningarna och antaganden ska inte ses som en prognos. Bedömningar och antaganden innebär osäkerhetsfaktorer både avseende projektens genomförande, utformning och storlek, tidsplaner, projektkostnader samt framtida hyresvärde. Informationen om pågående byggnation samt planerade projekt omprövas regelbundet och bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående byggnationer färdigställs eller tillkommer samt att förutsättningar förändras. För projekt som ej byggstartats har finansiering ej upphandlats, vilket innebär att finansiering av planerade projekt är en osäkerhetsfaktor. Pågående byggnation 31 december 2023 Projekt Kommun Kategori Byggstart Planerat färdig- ställande Antal bostäder Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde 1 Hyresvärde Investering, Mkr Bokfört värde2, MkrBostäder Lokaler Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Bedömd Upp- arbetad Handelsmannen 1 Norrtälje Hyresbostäder Q4 2019 Q2 / Q4 2024 246 12 752 - 601 47 130 26 2 004 548 429 469 Segerdal 3 Knivsta Hyresbostäder Q4 2020 Q1 2025 75 4 743 224 234 47 111 12 2 505 225 90 - Korsängen Enköping Hyresbostäder Q1 2021 Q2/Q3 2024 160 8 031 244 399 48 218 21 2 495 396 272 274 Viby, Etapp 1 4 Upplands-bro Hyresbostäder Q4 2022 Q2 2026 131 8 728 1 693 483 46 375 25 2 444 374 36 91 Viby, Etapp 1 4 Upplands-bro Samhällsfastigheter Q4 2022 Q2 2026 - - 5 670 301 53 000 15 2 700 230 17 44 Järngrinden 5 BRF6 13 959 - 39 40 909 - - 36 43 43 Summa pågående byggnatioer 625 35 213 7 831 2 057 47 789 99 2 363 1 809 886 921 1) Avser verkligt värde på investeringen vid färdigställande. 2) Avser endast helägda projekt. Bokförda värden hänförligt till delägda projekt visas under andelar i joint ventures och intressebolag i balansräkningen 3) Projekt Segerdal delägs av Genova 50 procent och Redito 50 procent. I tabellen framgår endast det som motsvarar Genovas ekonomiska ägarandel. 4) Projekt Viby delägs av Genova 70 procent och K2A 30 procent. I tabellen framgår hela projektvärdet då projektet konsolideras i Genovas koncernredovisning. 5) Järngrinden är ett dotterbolag där Genova äger 51 procent. I tabellen redovisas Järngrindens helägda samt ekonomiska andel av delägda projekt under produktion. 6) Avser projekt Ejdern som är färdigställt men ännu inte fullt överlämnat till bostadsrättsföreningen. Projektet inkluderas under pågående bostadsprojekt i balansräkningen. I tabellen framgår endast det antal bostäder, yta, fastighets- och hyresvärde samt investeringsbelopp som motsvarar Genovas ekonomiska ägarandel för delägda fastigheter. Fastigheter där Genova äger mer än 50 procent redovisas som helägda. Projekt inom Genovas dotterföretag Järngrinden redovisas enligt samma princip. Handelsmannen 1, Norrtälje 16 Genova Bokslutskommuniké januari–december 2023 ===== SIDA 17 ===== Planerade projekt 31 december 2023 Projekt Antal bostäder Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde 1 Hyresvärde Investering, Mkr Bokfört värde2, MkrBostäder Lokaler Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Bedömd Upp- arbetad Per kategori Hyresbostäder 5 913 338 129 - 15 993 47 297 808 2 388 13 472 663 707 Samhällsfastigheter 185 14 415 15 751 1 315 43 584 71 2 339 1 155 51 51 Kommersiella fastigheter - - 15 574 528 33 879 31 2 002 500 94 96 Bostadsrätter 2 033 139 350 - 8 412 60 367 - - 6 819 406 444 Summa per kategori 8 131 491 894 31 325 26 247 50 164 909 2 369 21 945 1 214 1 298 Per geografiskt område - Egen förvaltning Storstockholm 2 028 114 739 17 292 6 676 50 564 341 2 579 5 475 340 381 Uppsala 1 590 86 495 12 065 4 434 44 988 231 2 344 3 808 163 164 Väst 1 955 127 055 1 968 5 665 43 910 282 2 183 4 915 226 226 Övrigt 525 24 255 - 1 060 43 683 56 2 316 929 78 83 Summa per geografi 6 098 352 544 31 325 17 835 46 461 909 2 369 15 126 808 854 Per geografiskt område - Bostadsrätter Storstockholm 1 171 82 873 - 5 395 65 097 - - 4 342 234 272 Uppsala 219 11 030 - 591 53 584 - - 477 19 19 Väst 603 41 647 - 2 238 53 742 - - 1 838 149 149 Övrigt 40 3 800 - 188 49 500 - - 162 4 4 Summa per geografi 2 033 139 350 - 8 412 60 367 - - 6 819 406 444 Per geografiskt område - Egen förvaltning och bostadsrätter Storstockholm 3 199 197 612 17 292 12 071 56 168 341 2 579 9 817 574 653 Uppsala 1 809 97 525 12 065 5 025 45 854 231 2 344 4 285 183 183 Väst 2 558 168 702 1 968 7 904 46 309 282 2 183 6 752 375 375 Övrigt 565 28 055 - 1 248 44 471 56 2 316 1 090 82 87 Summa egen förvaltning och bostadsrätter per geografi 8 131 491 894 31 325 26 247 50 164 909 2 369 21 945 1 214 1 298 Varav Järngrinden 2 085 129 532 1 038 6 244 47 818 189 2 130 5 239 375 375 1) Avser verkligt värde på investeringen vid färdigställande. 2) Bokfört värde i helägda projekt. Bokförda värden hänförligt till delägda projekt visas under andelar i joint ventures och intressebolag i balansräkningen I tabellen framgår endast det antal bostäder, yta, fastighets- och hyresvärde samt investeringsbelopp som motsvarar Genovas ekonomiska ägarandel för delägda fastigheter. Fastigheter där Genova äger mer än 50 procent redovisas som helägda. Planerade projekt inom Genovas dotterföretag Järngrinden redovisas enligt samma princip. Planerade projekt per planskede, uthyrbar yta 31 december 2023 Programarbete Planbesked Samråd Granskning Antagen detaljplan Kvm 20 000 40 000 60 000 80 000 100 000 120 000 Hyresbostäder Samhällsfastigheter Kommersiella fastigheter Bostadsrätter 17 Genova Bokslutskommuniké januari–december 2023 ===== SIDA 18 ===== Joint Ventures och intresseföretag En del av Genovas verksamhet är också investeringar i joint ventures och intresse företag för att på så sätt få tillgång till fler attraktiva kassaflödes- genererande förvaltningsfastigheter med möjlighet till projektutveckling av hyresbostäder, samhällsservice och kommersiella lokaler. Per den 31 december 2023 ägde Genova andelar i fyra joint ventures samt ägde indirekt andelar i ett antal intresseföre- tag via ägandet i Järngrinden. De gemen- samt ägda bolagen innehar totalt 18 kassaflödesgenererande fastigheter med ett sammanlagt fastighetsvärde om cirka 2,0 Mdkr varav Genovas andel uppgår till cirka 1,0 Mdkr. Genovas andel av antalet bostadsbygg- rätter uppgår till cirka 1 400 stycken fördelat på cirka 120 Tkvm. Genovas andel av joint ventures och intresseföretag 31 december 2023 Namn Andel, % Bokfört värde, Mkr Geografi Fastighetsförvaltning Projektutveckling Antal fastigheter Andel av fastighetsvärde Antal bostäder Uthyrningsbar yta, Tkvm Andel av Järngrindens intressebolag 49 298 Västsverige 5 258 463 52 SBBGenova Gåshaga 50 113 Stockholm 1 200 385 23 SBBGenova Nackahusen 50 94 Stockholm 4 231 192 12 GenovaRedito 50 59 Knivsta 3 201 76 5 Greenova 50 6 Stockholm 5 92 285 24 570 18 982 1 401 116 Gredelby 21:1, Knivsta 18 Genova Bokslutskommuniké januari–december 2023 ===== SIDA 19 ===== Totalresultat för koncernen Mkr Jan-dec 2023 Jan-dec 2022 Okt-dec 2023 Okt-dec 2022 Hyresintäkter 503,0 394,7 125,9 108,7 Driftskostnader -98,0 -84,1 -26,7 -25,9 Underhållskostnader -26,7 -23,7 -9,5 -8,2 Fastighetsskatt -10,8 -9,1 -2,8 -2,9 Summa Fastighetskostnader -135,4 -116,9 -39,0 -37,0 Driftsöverskott 367,6 27 7,8 86,9 71,7 Central administration fastighetsförvaltning -21,8 -23,2 -4,3 -6,0 Central administration projektutveckling -35,5 -28,3 -7,0 -7, 2 Resultat från andelar i joint ventures och intresseföretag -16,4 39,3 -0,9 5,6 - varav värdeförändringar fastigheter -27,3 23,5 -5,1 -0,8 Finansnetto -233,3 -144,9 -56,7 -39,0 Förvaltningsresultat 60,6 120,8 18,1 25,2 Resultat från nyproduktion bostäder 40,0 – -3,0 – Övriga intäkter – 2,6 – 1,5 Övriga kostnader -11,2 – -6,6 Värdeförändringar fastigheter -530,3 198,7 -162,0 -224,7 Värdeförändringar derivat -50,0 – -85,2 – Valutakurseffekter fastigheter 12,3 2,2 3,2 -4,5 Resultat före skatt -478,7 324,2 -235,5 -202,6 Inkomstskatt 62,7 -68,3 20,7 42,8 Periodens resultat -416,0 255,9 -214,8 -159,8 Övrigt totalresultat för perioden – – – – Summa totalresultat för perioden -416,0 255,9 -214,8 -159,8 Periodens resultat hänförligt: Moderbolagets aktieägare -450,8 223,5 -215,7 -153,2 Innehav utan bestämmande inflytande 34,9 32,5 0,9 -6,5 Summa totalresultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare -450,8 223,5 -215,7 -153,2 Innehav utan bestämmande inflytande 34,9 32,5 0,9 -6,5 Resultat per aktie före och efter utspädning, kr 1 -11,73 3,98 -5,31 -4,03 Antal aktier vid periodens utgång, tusental 45 613 41 977 45 613 41 977 Genomsnittligt antal aktier, tusental 45 504 41 977 45 613 41 977 1) Resultat i relation till genomsnittligt antal stamaktier efter betalning för hybridobligation. 19 Genova Bokslutskommuniké januari–december 2023 ===== SIDA 20 ===== Resultatanalys Belopp inom parentes avser helåret januari–december 2022. Hyresintäkter Koncernens hyresintäkter uppgick under året till 503,0 Mkr (394,7). Ökningen motsvarar en tillväxt i hyresintäkterna om 27 procent. Hyresintäkterna för det fjärde kvartalet uppgår till 125,9 Mkr (108,7). Tillväxten i hyresintäkterna hänför sig främst till ett växande fastighetsbestånd. Intäkterna från jämförbart bestånd är 23 Mkr högre jämfört med samma period föregående år, vilket främst är en följd av 2023 års inflationsjustering. Utveckling intäkter Mkr Jan–dec 2023 Jan–dec 2022 Föränd- ring, % Jämförbart bestånd 376,7 353,9 6 Tillkomna fastigheter 114,9 25,5 e/t Sålda fastigheter 11,4 15,3 e/t Hyresintäkter 503,0 394,7 27 Kommersiella fastigheter 235,8 173,3 36 Samhällsfastigheter 267, 2 221,4 21 Hyresintäkter 503,0 394,7 27 Fastighetskostnader Fastighetskostnader i form av drifts- och underhållskostnader samt fastighetsskatt ökade under året till -135,4 Mkr (-116,9), vilket motsvarar en ökning på cirka 16 procent. Kvartalets fastighetskostnader uppgår till -39,0 Mkr (-37,0). Ökningen i fastighetskostnader förklaras främst av att Genova förvaltar ett större fastighetsbestånd i jämförelse med föregående år. Inom jämförbart bestånd har utbetalda elstöd och lägre elpri- ser minskat kostnaderna jämfört med föregående år. Utveckling fastighetskostnader Mkr Jan–dec 2023 Jan–dec 2022 Föränd- ring, % Jämförbart bestånd -101,6 -106,6 -5 Tillkomna fastigheter -28,1 -6,3 e/t Sålda fastigheter -5,7 -3,7 e/t Fastighetskostnader -135,4 -116,6 16 Kommersiella fastigheter -69,9 -57,9 21 Samhällsfastigheter -65,5 -58,7 12 Fastighetskostnader -135,4 -116,6 16 Driftsöverskott Driftsöverskottet ökade under året till 367,6 Mkr (277,8), vilket motsvarar en ökning på 21 procent. Överskottsgraden för året uppgick till 73,1 procent, vilket är högre jämfört med före- gående år då den uppgick till 70,4 procent. Den högre över- skottsgraden är en effekt av indexjusteringen av hyresintäkter och lägre elkostnader inom jämförbart bestånd, samt tillväxt i förvaltningsportföljen via förvärv och nyproduktion. Kvartalets driftsöverskott uppgår till 86,9 Mkr (71,7) med en överskottsgrad på 69,1 procent (66,0). Central administration Centrala administrationskostnader är fördelade på fastig- hetsförvaltning och projektutveckling. De totala centrala administrationskostnaderna uppgick under året till 57,3 Mkr (-51,5), vilket motsvarar en ökning om 11 procent. Ökningen är framför allt ett resultat av den växande verksamheten inklu- sive förvärvet av Järngrinden. Central administration Mkr Jan–dec 2023 Jan–dec 2022 Fastighetsförvaltning Övriga externa kostnader -1,5 -8,8 Personalkostnader -17,5 -11,4 Avskrivningar och leasing -2,7 -3,0 Central administration fastighetsförvaltning -21,8 -23,2 Projektutveckling Övriga externa kostnader -2,5 -10,8 Personalkostnader -28,6 -13,9 Avskrivningar och leasing -4,4 -3,6 Central administration projektutveckling -35,5 -28,3 Resultat från andelar i joint ventures och intresseföretag I posten redovisas resultateffekten av Genovas fastigheter som ägs via joint ventures. Resultat från andelar i joint ventures har under året uppgått till -16,4 Mkr (39,3) och avser resultat från den löpande driften och värdeförändringar samt avytt- ringen av GenovaFastator. Den negativa resultatförändringen jämfört med 2022 om cirka 56 Mkr är framför allt hänförlig till negativa värdeförändringar på fastigheter samt en följd av att Järngrinden sedan 1 januari 2023 konsolideras som ett dotterföretag. Årets resultat från andelar i joint ventures och intresseföretag har påverkats av negativa värdeförändringar om -27,3 Mkr. 20 Genova Bokslutskommuniké januari–december 2023 ===== SIDA 21 ===== Finansnetto Finansnettot uppgick till -233,3 Mkr (-144,9). De räntekostnader som är hänförliga till fastighetsförvaltningen är en löpande kostnad som belastar finansnettot. Finansieringen av projekt- verksamheten är däremot en del av anskaffningskostnaden och aktiveras på respektive projekt och belastar inte resultatet. Under året har 113 Mkr aktiverats hänförligt till projektverk- samheten. I nuläget är bedömningen att aktivering hänförlig till projektverksamheten även framgent kommer att uppgå till cirka 30 procent av koncernens totala räntekostnader. Genomsnittlig ränta per balansdagen uppgick till 5,3 pro- cent (4,5) (6,1 procent inklusive obligationslån och byggnads- kreditiv). Bland finansiella kostnader under året ingår -2,8 Mkr (-14,6) som avser kostnader för upptagande av lån som periodiseras över lånens löptid. Räntetäckningsgraden för året uppgick till 1,6 ggr (2,0). I räntetäckningsgraden har kostnader av engångskaraktär exkluderats. Finansnetto Mkr Jan–dec 2023 Jan–dec 2022 Ränteintäkter 42,2 3,2 Räntekostnader lån -250,9 -131,9 Räntekostnader leasing -1,7 -1,6 Övriga finansiella kostnader -22,9 -14,6 Finansnetto -233,3 -144,9 Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet uppgick under året till 60,6 Mkr (120,8), vilket är en minskning med 50 procent. Minskningen är hänför- lig till negativa värdeförändringar på fastigheter i joint ventures och intresseföretag om -27,3 Mkr samt ökade räntekostnader men kompenserades delvis av ett högre driftöverskott. Resultat från nyproduktion bostäder I januari frånträddes ett av Järngrindens hyresrättsprojekt utanför Borås med en resultateffekt om 32,6 Mkr. Projektet bestod av 92 nyproducerade hyresrätter. I juni färdigställdes och avyttrades Järngrindens bostads- rättsprojekt i Borås med en resultateffekt om 7,4 Mkr. Projek- tet bestod av 23 nyproducerade lägenheter. Värdeförändringar fastigheter Värdeförändringar fastigheter uppgår till -530,3 Mkr (198,7). De negativa värdeförändringarna är främst en effekt av ökade avkastningskrav. Genovas portfölj av kommersiella hyresavtal har en hög grad av hyresavtal vars hyra indexregleras, vilket har reducerat effekten av de ökade avkastningskraven. Värdeförändringar fastigheter Mkr Jan–dec 2023 Jan–dec 2022 Förändring driftnetto -33,8 25,7 Pågående byggnation -33,8 156,7 Mark- och outnyttjade byggrätter -35,3 204,4 Förändring avkastningskrav -338,3 -217,3 Förvärv 0,0 30,9 Försäljningar -89,1 -1,7 Värdeförändringar fastigheter -530,3 198,7 Värdeförändringar derivat Posten består huvudsakligen av förändringar av verkligt värde på ränteswappar. 21 Genova Bokslutskommuniké januari–december 2023 ===== SIDA 22 ===== Skatt Redovisad skatt uppgick till 62,7 Mkr (-68,3) och hänför sig i huvudsak till uppskjuten skatt på värdeförändringar. Både aktuell och uppskjuten skatt har beräknats utifrån en nomi- nell skattesats om 20,6 procent. Kvarvarande underskottsav- drag kan beräknas till cirka 435 Mkr (390) samt obeskattade reserver om cirka 100 Mkr (79). Som uppskjutna skatteskulder redovisas full nominell skatt om 20,6 procent av skillnaden mellan redovisat och skattemässigt värde med avdrag för den skatt som är hänförlig till tillgångsförvärv. Skatteberäkning Mkr Jan–dec 2023 Jan–dec 2022 Resultat före skatt -478,7 324,2 Skattesats % 20,6 20,6 Skatt enligt gällande skattesats 98,6 -66,8 Ej skattepliktiga intäkter 32,1 23,7 Ej avdragsgilla kostnader -53,2 -14,8 Ej avdragsgillt räntenetto - 67,7 -30,2 Avdragsgilla kostnader ej med i resultatet 60,1 28,6 Skattepliktiga intäkter ej med i resultatet -3,9 -3,0 Återföring vid fastighetstransaktioner 0,0 1,1 Justering skatt avseende tidigare år -2,2 -3,1 Förändring i skattemässiga underskott 1,8 - Övrigt -3,0 -3,8 Periodens skatt enligt resultaträkningen 62,7 -68,3 Uppskjutna skatteskulder, netto Mkr Jan–dec 2023 Jan–dec 2022 Temporära skillnader fastigheter -534,1 -603,2 Obeskattade reserver -20,5 -16,3 Summa uppskjutna skatteskulder -554,6 -619,5 Underskottsavdrag 81,8 80,5 Övrigt 7,9 0,6 Summa uppskjutna skattefordringar 89,7 81,1 Uppskjutna skatteskulder, netto -464,9 -538,4 Årets resultat Årets resultat uppgick till -416,0 Mkr (255,9). Jämfört med 2022 har driftsöverskottet ökat och förvaltningsresultatet minskat. Värdeförändringarna om -530,3 Mkr medför att Genova redovisar ett resultat efter skatt för året som är lägre än motsvarande period 2022. 22 Genova Bokslutskommuniké januari–december 2023 ===== SIDA 23 ===== Balansräkning för koncernen Mkr 31 dec 2023 31 dec 2022 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Goodwill 202,9 202,9 Förvaltningsfastigheter 7 679,9 8 183,2 Pågående nyanläggningar 878,0 860,5 Projekteringsfastigheter 1 298,0 1 023,2 Övriga materiella anläggningstillgångar 13,7 18,9 Nyttjanderättstillgångar 14,3 32,6 Inventarier 5,9 4,7 Uppskjutna skattefordringar 89,7 81,1 Andelar i joint ventures och intresseföretag 569,5 556,1 Övriga långfristiga fordringar 298,1 301,1 Summa anläggningstillgångar 11 050,0 11 264,2 Omsättningstillgångar Pågående bostadsprojekt 42,6 197,0 Hyresfordringar och kundfordringar 18,2 33,3 Övriga fordringar 103,5 186,5 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 74,2 38,4 Likvida medel 284,5 257,7 Summa omsättningstillgångar 523,0 712,9 SUMMA TILLGÅNGAR 11 573,0 11 97 7,1 EGET KAPITAL Summa totalresultat för perioden Aktiekapital 54,7 50,4 Övrigt tillskjutet kapital 1 652,6 1 459,5 Balanserat resultat inklusive periodens resultat 1 003,5 1 535,7 Hybridobligation 800,0 800,0 Innehav utan bestämmande inflytande 792,4 749,8 Summa eget kapital 4 303,3 4 595,5 SKULDER Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande skulder 5 082,2 4 893,1 Derivat 44,0 – Leasingskuld 31,8 29,5 Övriga långfristiga skulder 65,6 63,0 Uppskjutna skatteskulder 554,6 619,5 Summa långfristiga skulder 5 778,2 5 605,2 Kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder 1 191,6 1 434,4 Leverantörsskulder 84,9 93,9 Leasingskuld 9,5 4,8 Aktuella skatteskulder 8,8 11,2 Övriga skulder 69,1 130,7 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 127,5 101,4 Summa kortfristiga skulder 1 491,4 1 776,4 SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 11 573,0 11 97 7,1 23 Genova Bokslutskommuniké januari–december 2023 ===== SIDA 24 ===== Koncernens rapport över förändringar i eget kapital Hänförligt till moderbolagets aktieägare Mkr Antal utestående aktier, tusental Aktie- kapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserat resultat inkl. periodens resultat Hybrid - obligation Innehav utan bestäm - mande inflytande Summa eget kapital Ingående balans per 1 januari 2022 41 977 50,4 1 459,5 1 353,4 700,0 102,6 3 665,9 Totalresultat Årets resultat 223,5 32,5 255,9 Övrigt totalresultat - - - Summa totalresultat 223,5 32,5 255,9 Transaktioner med ägare Transaktioner med innehav utan bestämman - de inflytande 19,4 614,7 634,1 Emission hybridobligation 100,0 100,0 Emissionskostnader hybridobligation -1,5 -1,5 Utdelning hybridobligation -57,7 -57,7 Valutakurseffekt -1,3 -1,3 Utgående balans per 31 december 2022 41 977 50,4 1 459,5 1 535,8 800,0 749,8 4 595,5 Ingående balans per 1 januari 2023 41 977 50,4 1 459,5 1 535,8 800,0 749,8 4 595,5 Totalresultat Periodens resultat -450,8 34,9 -416,0 Övrigt totalresultat - - - Summa totalresultat -450,8 34,9 -416,0 Transaktioner med ägare Transaktioner med innehav utan bestämman - de inflytande 7,8 7,8 Utdelning hybridobligation -82,8 -82,8 Nyemission stamaktier 3 636 4,4 193,1 197,4 Emission teckningsoptioner 0,9 0,9 Valutakurseffekt 0,4 0,4 Utgående balans per 31 december 2023 45 613 54,7 1 652,6 1 003,6 800,0 792,4 4 303,3 24 Genova Bokslutskommuniké januari–december 2023 ===== SIDA 25 ===== Kommentar till balansräkningen Belopp inom parentes avser 31 december 2022 Goodwill Koncernens goodwill är i sin helhet hänförlig till förvärvet av Järngrinden per 31 december 2022. Fastighetsbestånd och fastighetsvärde Förvaltningsfastigheter Koncernens förvaltningsfastigheter består av totalt 80 fastigheter. Metoden att beräkna verkligt värde för förvalt- ningsfastigheter består i huvudsak av en kassaflödesbaserad värderingsmodell där värdet har beräknats som nuvärdet av prognosticerade kassaflöden samt restvärdet under en kalkylperiod, där diskontering har skett med en bedömd kalkylränta. Det genomsnittliga avkastningskravet för fastig- hetsportföljen bedöms till cirka 5,6 procent vid bokslutsdagen. Bostadsprojekt som har färdigställts under året har sänkt det genomsnittliga avkastningskravet med cirka 0,2 procentenhe- ter. Exkluderas det färdigställda projektet uppgår det genom- snittliga avkastningskravet till 5,8 procent. Pågående nyanläggning Pågående nyanläggningar består av projekt i Norrtälje, Enkö- ping och Upplands-Bro. Projekteringsfastigheter Projekteringsfastigheter avser upparbetade och aktiverade kostnader på projekt som ännu inte byggstartats samt i vissa fall värderats till verkligt värde enligt samma metod som för förvaltningsfastigheter. Vid byggstart omklassificeras aktuella belopp till pågående nyanläggningar. Pågående bostadsprojekt Pågående bostadsprojekt avser Järngrindens pågående bostadsrättsprojekt samt pågående hyresbostadsfastighet som färdigställts och avyttrats i början av 2023. Projekten redovisas som Pågående bostadsprojekt under omsättningstillgångar. Fastighetsvärde Fastighetsbeståndet exklusive Järngrindens bestånd extern- värderas kvartalsvis. Per den 31 december har hela fastighets- beståndet inklusive Järngrindens bestånd externvärderats och utfördes av CBRE, Newsec och Forum. I verkligtvärde- hierarkin är förvaltningsfastigheter i nivå 3, det vill säga data för tillgången baseras på icke observerbara marknadsdata. Förändring av fastighetsbeståndet Mkr 31 dec 2023 31 dec 2022 Ingående värde förvaltningsfastigheter 8 183,2 6 902,6 + Förvärv - 1 055,3 + Till- och ombyggnation 101,1 56,8 - Försäljningar -284,2 -228,5 +/- Omklassificeringar 132,1 341,4 +/- Orealiserade värdeförändringar -452,3 55,7 Utgående värde förvaltningsfastigheter 7 679,9 8 183,2 Ingående värde pågående nyanläggningar 860,5 945,8 + Förvärv - 0,0 + Nybyggnation 463,7 622,6 - Försäljningar -238,8 0,0 +/- Omklassificeringar -158,3 -864,4 +/- Orealiserade värdeförändringar -49,1 156,7 Utgående värde pågående nyanläggningar 878,0 860,5 Ingående värde projekteringsfastigheter 1 023,2 114,1 + Förvärv - 336,1 +/- Omklassificeringar 50,4 523,0 +/- Orealiserade värdeförändringar 28,8 -10,9 + Aktiveringar 195,7 60,9 Utgående värde projekteringsfastigheter 1 298,0 1 023,2 Ingående värde pågående bostadsprojekt 197,0 - + Förvärv - 197,0 + Nybyggnation 42,6 - - Försäljningar -197,0 - Utgående värde pågående bostadsprojekt 42,6 197,0 Utgående värde fastighetsbeståndet 9 898,6 10 264,0 Förvaltningsfastigheter 7 679,9 8 183,2 Pågående byggnation 878,0 860,5 Planerade projekt 1 298,0 1 023,2 Pågående bostadsprojekt 42,6 197,0 Utgående värde fastighetsbeståndet 9 898,6 10 264,0 25 Genova Bokslutskommuniké januari–december 2023 ===== SIDA 26 ===== Eget kapital och substansvärde Koncernens egna kapital uppgick den 31 december till 4 303,3 Mkr (4 595,5) och soliditeten till 37,2 procent (38,4). Det långsiktiga substansvärdet uppgick till 4 812,3 Mkr (5 134,0), vilket motsvarar en minskning med 6 procent. Det Substansvärde 31 dec 2023 31 dec 2022 Mkr kr/aktie Mkr kr/aktie Eget kapital enligt balansräkningen 4 303,3 94,34 4 595,5 109,48 Återläggning: Derivat enligt balansräkningen 44,0 0,96 - - Uppskjuten skatteskuld enligt balansräkningen 554,6 12,16 619,5 14,76 Avdrag: Uppskjuten skattefordran enligt balansräkningen -89,7 -1,97 -81,1 -1,93 Hybridobligation -800,0 -17,54 -800,0 -19,06 Innehav utan bestämmande inflytande -792,4 -17,37 -749,8 -17,86 Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägare 3 219,8 70,59 3 584,1 85,39 långsiktiga substansvärdet hänförligt till aktieägarna uppgick till 3 219,8 Mkr (3 584,1), vilket motsvarar en minskning med 10 procent. Det långsiktiga substansvärdet hänförligt till aktie- ägarna per aktie uppgick till 70,59 kronor per aktie (85,38). Direktavkastningskrav per kategori %1 31 dec 2023 31 dec 2022 Kommersiella fastigheter 6,3 5,9 Samhällsfastigheter 2 5,1 4,8 Totalt 5,6 5,3 1) Avser genomsnittliga direktavkastningskrav på restvärdet för Genovas helägda och kon - soliderade förvaltningsfastigheter vid värdetidpunkten. Baseras på externa värderingar för förvaltningsfastigheter. 2) Under året har Journalisten 1 färdigställts vilket sänkt det genomsnittliga direktavkastnings - kravet för samhällsfastigheter med 0,2 procentenheter och totalt med 0,2 procentenheter. Nyckeltal förvaltningsfastigheter 31 dec 2023 31 dec 2022 Hyresvärde kr/kvm 1 537 1 491 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93 94 Fastighetskostnader kr/kvm 1 -351 -349 Driftsöverskott kr/kvm 1 1 083 1 054 Överskottsgrad, % 1 76 75 Förvaltningsfastighetsvärde kr/kvm 21 249 22 233 Uthyrningsbar yta, tkvm 361 368 Antal fastigheter 80 84 1) Beräknat utifrån bedömt årsvärde. Räntebärande skulder Koncernen hade per den 31 december 2023 räntebärande skulder om 6 274 Mkr (6 328) vilket motsvarade en belånings- grad om 51,8 procent (50,7) efter avdrag för likvida medel om 284,5 Mkr. Koncernens lånefaciliteter innehåller sedvanliga garantier och åtaganden, bland annat för Genova och dess fastighetsägande dotterföretag att uppfylla vissa finansiella nyckeltal såsom belåningsgrad och räntetäckningsgrad. Den genomsnittliga räntenivån uppgick till cirka 5,3 procent (4,5) (6,1 procent inklusive byggnadskreditiv och obligationslån) den 31 december 2023 med en soliditet som vid samma tidpunkt uppgick till 37,2 procent (38,4). Efter periodens utgång har Genova tecknat en ny ränteswap om 500 Mkr med en fast ränta om 2,58 procent. Skulle den nya ränteswappen inkluderas hade den genomsnittliga räntenivån för samma tidpunkt uppgått till cirka 5,1 procent (5,9 procent inklusive byggnadskreditiv och obligationslån). Den genomsnittliga räntenivån beskriver koncernens aktu- ella räntenivå i kreditportföljen utifrån dagsbasis per den 31 december och ska inte tolkas som den genomsnittliga ränte- nivån under helåret 2023. Den genomsnittliga räntenivån ska heller inte jämställas med en prognos för de kommande tolv månaderna då kreditförfall och förändringar i Stibor inte har beaktats. Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick den 31 december 2023 till 2,4 år (2,6). Ränte- och kreditförfallostruk- turen per samma datum framgår av tabellen på sidan 27. Långsiktig finansiering Under året har Genova genomfört ett flertal väsentliga åtgär- der för att stärka balansräkningen och minska finansierings- kostnader. I januari genomförde Genova en riktad nyemission av stamaktier och tillfördes därmed cirka 200 Mkr. Därutöver har Genova löst in obligationer till ett belopp om totalt cirka 1 26 Genova Bokslutskommuniké januari–december 2023 ===== SIDA 27 ===== Kreditförfallostruktur 31 december 2023 2024 202720262025 Mkr 250 500 750 1 000 1 250 1 500 1 750 2 000 Långsiktig bank finansiering, Mkr Obligations lån, Mkr 300 Mkr varav 525 Mkr med förfall i september 2023 och 750 Mkr med förfall i september 2024. Genova har därmed under 2023 hanterat samtliga kortfristiga obligationsförfall vilket innebär att nästa förfall sker först i november 2026. Under året har Genova även sålt fastigheter till ett under- liggande fastighetsvärde om cirka 550 Mkr vilket har frigjort likviditet om cirka 450 Mkr. Genova har under 2024 förfall i kreditförfallostrukturen nedan om cirka 400 Mkr. Hela beloppet avser finansiering i bankmarknaden där Genova och det nu konsoliderade bolaget Järngrinden kommer att refinansiera skulderna kopplade till sina befintliga förvaltningsfastigheter. Likviditet och outnyttjade faciliteter Koncernens likviditet inklusive byggnadskreditiv uppgår till 877 Mkr. I beloppet ingår kassa med 284 Mkr, outnyttjade revolverande krediter och checkräkning om totalt 327 Mkr samt 266 Mkr av beviljade byggnadskreditiv som ännu ej är utnyttjade. Kapitalstruktur 31 december 2023 20 17 20 18 20 19 20 20 20 21 20 22 20 23 Mkr % 3 000 6 000 9 000 12 000 15 000 20 40 60 80 100 44 51 39 36 52 34 44 38 51 38 52 37 51 38 Eget kapital, Mkr Skulder, Mkr Belåningsgrad, % Soliditet, % Ränte- och kreditförfallostruktur 31 december 2023 Ränteförfall 1 Kreditförfall Förfallostruktur derivat Löptid Belopp, Mkr Snittränta, % Kreditavtal, Mkr Utnyttjat, Mkr Ej utnyttjat, Mkr Räntederivat, Mkr Fast räntenivå, % Rörlig ränta 2 2 614 7,14 - - - - - 2024 10 3,70 398 398 - - - 2025 500 4,41 1 451 1 451 - 500 2,50 2026 600 4,49 1 634 1 634 - 600 2,52 2027 522 4,50 2 064 1 813 251 - - 2028 1 050 4,46 - - - 1 050 2,38 Totalt 5 296 5,78 5 547 5 296 251 2 150 2,45 Byggnadskreditiv 7,90 1 244 978 266 Totalt 6,11 6 791 6 274 517 Lån exklusive obligation och byggnadskreditiv 5,33 5 047 4 796 251 1) Genomsnittliga räntenivåer är beräknade utifrån aktuella nivåer på dagsbasis per den 31 december och beaktar ej ett genomsnitt över hela perioden. 2) 500 Mkr avser obligation med kreditmarginal 5,95 procent. Räntebindning Genova har historiskt arbetat med kort räntebindning. Under året arbetade vi aktivt med att skapa bättre förutsägbarhet i våra kassaflöden genom räntebindning via derivat, vilket kommer ge en positiv påverkan i nuvarande räntemiljö. Per 31 december 2023 har Genova 5 ränteswapavtal om totalt 2 150 Mkr med en genomsnittlig fast ränta om 2,45 pro- cent. Efter periodens utgång har Genova tecknat ytterligare en ränteswap om 500 Mkr med en fast ränta om 2,58 procent som löper ut i januari 2030. Inkluderat ränteswappen som tecknades efter periodens utgång uppgår total volym ränte- swappar till 2 650 Mkr med en genomsnittlig fast ränta om 2,47 procent. Utöver detta har Genova fasträntelån till ett belopp om 532 Mkr vilket innebär att 60 procent av kreditportföljen (exklu- derat byggnadskreditiv) är räntesäkrad om ränteswappen som tecknades efter periodens utgång beaktas. I tabellen för ränte- och kreditförfallostruktur ingår endast de fasträntelån och ränteswappar som var tecknade före periodens utgång. 27 Genova Bokslutskommuniké januari–december 2023 ===== SIDA 28 ===== Kassaflödesanalys för koncernen Mkr 31 dec 2023 31 dec 2022 Kassaflöde från den löpande verksamheten Förvaltningsresultat 60,6 120,8 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet* 46,1 -39,0 Övriga intäkter - 2,6 Övriga kostnader -11,2 - Betald skatt -6,5 2,5 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 88,9 86,9 Förändringar i rörelsekapital Förändring kundfordringar 10,9 -9,9 Förändring övriga rörelsefordringar 53,8 -58,1 Förändring leverantörsskulder -9,1 35,1 Förändring övriga rörelseskulder -58,5 19,0 Kassaflöde från den löpande verksamheten 86,0 73,0 Kassaflöde från investeringsverksamheten Investeringar i fastigheter och projekt -812,4 -1 095,7 Investeringar i inventarier -0,5 -1,4 Försäljning av fastigheter 705,9 228,5 Investeringar i dotterföretag 1 -41,4 149,5 Utdelning från intresseföretag 37,3 - Förändring av övriga finansiella anläggningstillgångar -8,0 -48,3 Kassaflöde från investeringsverksamheten -119,2 -767,5 Kassaflöde från finansieringsverksamheten Nyemission stamaktier 198,9 - Emission hybridobligation - 98,5 Upptagna lån 1 555,4 922,0 Amortering av lån -1 609,2 -327,9 Lämnad utdelning 2 -85,2 -56,5 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 60,0 636,1 Periodens kassaflöde 26,8 -58,3 Likvida medel vid periodens början 257,7 316,0 Likvida medel vid periodens slut 284,5 257,7 *) Övriga poster ej kassapåverkande Återläggning av avskrivningar 7, 2 7,5 Resultat från andelar i joint ventures 16,4 -39,3 Upplupen ränta 22,5 -7, 2 46,1 -39,0 Erhållen ränta 6,4 8,4 Betald ränta -160,5 -155,3 1) Beloppet 2022 inkluderar förvärvade likvida medel om 162,5 Mkr. 2) Varav -82,8 Mkr (-56,5) avser ränta på hybridobligation. 28 Genova Bokslutskommuniké januari–december 2023 ===== SIDA 29 ===== Segmentsrapportering Jan-dec 2023 Jan-dec 2022 Mkr Fastighets - förvaltning Övrigt Ej fördelat Totalt Fastighets - förvaltning Övrigt Ej fördelat Totalt Hyresintäkter 503,0 503,0 394,7 394,7 Summa intäkter 503,0 503,0 394,7 394,7 Fastighetskostnader -135,4 -135,4 -116,9 -116,9 Summa fastighetskostnader -135,4 -135,4 -116,9 -116,9 Driftsöverskott/resultat från nypro - duktion 367,6 367,6 27 7,8 27 7,8 Central administration -21,8 -35,5 -57,3 -23,2 -28,3 -51,5 Resultat från andelar i joint ventures -16,4 -16,4 39,3 39,3 Finansnetto -233,3 -233,3 -144,9 -144,9 Resultat från nyproduktion bostäder 40,0 40,0 - Övriga intäkter - 2,6 2,6 Övriga kostnader -11,2 -11,2 - Värdeförändringar fastigheter -530,3 -530,3 198,7 198,7 Värdeförändringar derivat -50,0 -50,0 - Valutakurseffekt fastighet 12,3 12,3 2,2 2,2 Resultat före skatt -472,0 -6,7 -478,7 350,0 -25,7 324,2 Segmentspecifika tillgångar Förvaltningsfastigheter 7 679,9 7 679,9 8 183,2 8 183,2 Pågående nyanläggningar 878,0 878,0 860,5 860,5 Projekteringsfastigheter 1 298,0 1 298,0 1 023,2 1 023,2 Pågående bostadsprojekt 42,6 42,6 - - Andelar i joint ventures 569,5 569,5 556,1 556,1 Segmentspecifika investeringar Förvärv och investeringar i fastigheter 101,1 101,1 2 131,6 2 131,6 Segmentsredovisning Företagsledningen har identifierat rörelsesegment utifrån den interna rapporteringen till företagets högste verkställande beslutsfattare, vilken av koncernen identifierats som kon- cernens VD. Utifrån den interna rapporteringen organiseras, styrs och rapporteras verksamheten genom två rörelseseg- ment: Fastighetsförvaltning och Övrigt. Rörelsesegmentet Förvaltningsfastigheter konsolideras enligt samma principer som koncernen i sin helhet. Intäkter och kostnader som redovisas för respektive rörelsesegment är faktiska kostnader. Motsvarande gäller de tillgångar och skulder som redovisas per segment och som framgår av koncernens rapport över finansiell ställning. Företagsledningen ser löpande över hur den interna rapporteringen kan utvecklas. I takt med att antalet förvaltade hyresbostäder ökar kommer också rappor- tering och segmentsredovisning utökas. I nuläget bedöms en volym om 1 000 hyresbostäder vara rimlig för att utgöra ett nytt segment. 29 Genova Bokslutskommuniké januari–december 2023 ===== SIDA 30 ===== Nyckeltal Jan-dec 2023 Jan-dec 2022 Okt-dec 2023 Okt-dec 2022 Fastighetsrelaterade nyckeltal Pågående byggnation, antal 625 1 006 625 1 006 Färdigställda bostäder, antal 289 179 146 113 Totalt antal byggrätter, antal 8 756 9 322 8 756 9 322 Uthyrbar yta kommersiella fastigheter, tkvm 196,3 207,6 196,3 207,6 Uthyrbar yta samhällsfastigheter, tkvm 165,1 160,4 165,1 160,4 Total uthyrbar yta, tkvm 361,4 368,0 361,4 368,0 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93,4 94,0 93,4 94,0 Överskottsgrad, % 73,1 70,4 69,1 66,0 Nettoinvesteringar, Mkr 118,3 7 17, 2 -275,7 63,4 Finansiella nyckeltal Avkastning på eget kapital, % -9,3 6,2 -19,3 -14,6 Soliditet, % 37, 2 38,4 37, 2 38,4 Belåningsgrad, % 51,8 50,7 51,8 50,7 Belåningsgrad fastigheter, % 60,5 59,1 60,5 59,1 Genomsnittlig räntenivå, % 5,3 4,5 5,3 4,5 Genomsnittlig räntenivå inklusive obligationslån, % 6,1 5,1 6,1 5,1 Räntetäckningsgrad, ggr 1,6 2,0 1,7 1,9 Kapitalbindningstid, antal år 2,4 2,6 2,4 2,6 Aktierelaterade nyckeltal Totalt antal utestående aktier, tusenta 45 613 41 977 45 613 41 977 Genomsnittligt antal utestående aktier, tusental 45 504 41 977 45 504 41 977 Förvaltningsresultat per aktie, kr -0,49 1,53 -0,08 0,22 Tillväxt förvaltningsresultat, per aktie före utdelning, % 97,7 174,4 97,7 174,3 Resultat per aktie, kr -11,73 3,98 -5,31 -4,03 Eget kapital, Mkr 4 303,3 4 595,5 4 303,3 4 595,5 Eget kapital hänförligt till aktieägare, Mkr 2 710,9 3 045,7 2 710,9 3 045,7 Eget kapital per aktie, kr 59,43 72,56 59,43 72,56 Långsiktigt substansvärde, Mkr 4 812,3 5 134,0 4 812,3 5 134,0 Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägare, Mkr 3 219,8 3 584,1 3 219,8 3 584,1 Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 70,59 85,38 70,59 85,38 30 Genova Bokslutskommuniké januari–december 2023 ===== SIDA 31 ===== Moderbolagets resultaträkning Mkr Jan-dec 2023 Jan-dec 2022 Okt-dec 2023 Okt-dec 2022 Nettoomsättning 7,4 7,0 2,2 0,1 Summa rörelsens intäkter 7,4 7,0 2,2 0,1 Övriga externa kostnader -37,0 -5,6 -31,8 -0,9 Personalkostnader -9,5 -11,5 -2,2 -3,2 Summa rörelsens kostnader -46,5 -17,1 -34,1 -4,1 Rörelseresultat -39,1 -10,1 -31,9 -4,0 Nedskrivningar av andelar i koncernföretag -256,4 -83,4 -256,4 - Ränteintäkter och liknande resultatposter 248,2 136,9 198,3 38,1 Räntekostnader och liknande resultatposter -155,5 -87,0 -70,7 -20,5 Resultat från finansiella poster -163,6 -33,5 -128,8 17,6 Bokslutsdispositioner Erhållna koncernbidrag 38,9 10,7 38,9 – Resultat före skatt -163,9 -32,9 -121,8 13,6 Skatt på årets resultat – -0,1 – – Årets resultat -163,9 -33,0 -121,8 13,6 Övrigt totalresultat för året – – – – Summa totalresultat för året -163,9 -33,0 -121,8 13,6 31 Genova Bokslutskommuniké januari–december 2023 ===== SIDA 32 ===== Moderbolagets balansräkning Mkr 31 dec 2023 31 dec 2022 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 818,2 818,2 Andelar i intresseföretag – – Uppskjutna skattefordringar 22,4 22,4 Fordringar hos koncernföretag 1 795,7 1 886,3 Summa finansiella anläggningstillgångar 2 636,3 2 726,9 Kortfristiga fordringar Övriga fordringar 4,5 5,2 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 1,2 1,3 5,7 6,6 Likvida medel 11,3 65,1 Summa omsättningstillgångar 17,0 71,7 SUMMA TILLGÅNGAR 2 653,3 2 798,5 EGET KAPITAL OCH SKULDER Summa totalresultat för perioden Bundet eget kapital Aktiekapital 54,7 50,4 Summa bundet eget kapital 54,7 50,4 Fritt eget kapital Överkursfond 1 004,8 811,7 Balanserat resultat -600,0 -485,1 Periodens/årets resultat -163,9 -33,0 Summa fritt eget kapital 240,9 293,6 Hybridobligation 800,0 800,0 Summa eget kapital 1 095,6 1 144,0 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 400,0 – Obligationslån 492,5 742,0 Skulder till koncernföretag 629,7 355,9 Summa långfristiga skulder 1 522,1 1 097,9 Kortfristiga skulder Checkräkningskredit 14,0 – Obligationslån – 533,2 Leverantörsskulder 1,5 0,1 Aktuella skatteskulder 0,0 0,2 Övriga skulder 2,9 22,4 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 17,1 0,6 Summa kortfristiga skulder 35,5 556,6 SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 2 653,3 2 798,5 32 Genova Bokslutskommuniké januari–december 2023 ===== SIDA 33 ===== Moderbolagets rapport över förändring i eget kapital Mkr Aktiekapital Överkurs- fond Balanserat resultat Årets resultat Hybrid- obligation Summa eget kapital Ingående balans per 1 januari 2022 50,4 811,7 -383,2 -42,8 700,0 1 136,2 Omföring i ny räkning -42,8 42,8 – Årets resultat -33,0 -33,0 Summa totalresultat -33,0 -33,0 Transaktioner med ägare Emission hybridobligation 100,0 100,0 Emissionskostnader hybridobligation -1,5 -1,5 Utdelning hybridobligation -57,7 -57,7 Utgående balans per 31 december 2022 50,4 811,7 -485,1 -33,0 800,0 1 144,0 Ingående balans per 1 januari 2023 50,4 811,7 -485,1 -33,0 800,0 1 144,0 Omföring i ny räkning -33,0 33,0 – Årets resultat -163,9 -163,9 Summa totalresultat -163,9 -163,9 Transaktioner med ägare Utdelning hybridobligation -82,8 -82,8 Nyemission stamaktier 4,4 193,1 197,4 Emission teckningsoptioner 0,9 0,9 Utgående balans per 31 december 2023 54,7 1 004,8 -600,0 -163,9 800,0 1 095,7 33 Genova Bokslutskommuniké januari–december 2023 ===== SIDA 34 ===== Möjligheter och risker för koncernen och moderbolaget Genova utsätts för olika risker i sin verksamhet som kan få betydelse för bolagets framtida utveckling, resultat och finan- siella ställning. I Genovas affärsprocess analyseras samtliga väsentliga transaktions- och projektbeslut med avseende på risker och riskhantering samt möjligheter. Riskhantering är en integre- rad del av beslutsfattande inom Genova. Mer information om Genovas risker återfinns i årsredovisningen för 2022 på sidorna 70–75. De risker som Genova bedömer kommer vara mest väsent- liga för verksamheten framgent är inflationen som får ett allt bredare fäste vilket kommer ha viss påverkan på kostnader i såväl den löpande förvaltningen som byggprojekt, samtidigt som finansieringskostnader stiger. Genova analyserar löpande utvecklingen i omvärlden och väger noggrant beslutsvägar efter risker och möjligheter som uppstår till följd av ständigt förändrade marknadsförutsättningar. Genova har en diversi- fierad mix av hyresgäster och hyresintäkter som indexeras i enlighet med inflationsutvecklingen. Detta, kompletterat med god likviditet, ger trygghet i en osäker tid. Möjligheter och risker i kassaflöde Genova står för en trygg, kostnadseffektiv och välfungerande fastighetsförvaltning. Det innebär både hög servicegrad och ett nära samarbete med hyresgästerna. Genova har ett evighetsperspektiv gällande förvaltning med målsättning att fortsätta växa den befintliga fastighetsportföljen genom för- värv och projektutveckling. Kassaflödena från fastighetsport- följen bidrar till finansiering av projektutveckling av bostäder, främst hyresbostäder, och samhällsfastigheter såsom skolor, förskolor, äldre- och omsorgsboenden som vi bygger på egen- utvecklad mark för egen långsiktig förvaltning. Då befintligt och framtida fastighetsbestånd är beläget på marknader med befolkningstillväxt och ett beräknat lång- siktigt behov av hyresbostäder, skolor, förskolor, äldre- och omsorgsboenden bedöms efterfrågan vara fortsatt hög. Vid nyproduktion fokuserar bolaget på kostnadseffektivitet, hög lönsamhet, korta byggtider och säkerställande av långsiktig kvalitet samtidigt som vikten av arkitektur och design är ett viktigt inslag. Bedömningen är att Genova har goda möjlighet att upp- rätthålla en hög servicegrad gentemot kunder och därmed erbjuda produkter med attraktiva hyresnivåer, låga kostnader och låga vakanser. Merparten av Genovas lokalhyresavtal är indexrelgerade, vilket ger en motvikt mot stigande räntor. Känslighetsanalys kassaflöde 1 Förändring Effekt på kassaflöde Kontrakterad årshyra +/-5% +/- 26 Mkr Uthyrningsgrad +/-2 procentenheter +/- 11 Mkr Fastighetskostnader +/-10% +/- 13 Mkr Räntekostnader +/-1 procentenhet +/- 63 Mkr 1) Kassaflödet avser aktuell intjäningsförmåga. Uthyrningsgrad beräknas på hyresvärdet. Möjligheter och risker i fastigheternas värde Genovas förvaltningsfastigheter värderas kvartalsvis externt av oberoende värderingsinstitut. Värdeförändringar för fastig- heter inkluderas i resultaträkningen. Värderingsmetoden för fastigheter utgår i huvudsak från en kassaflödesvärdering som styrs primärt av fyra parametrar; hyra, drift- och underhållskostnader, vakans samt direktav- kastningskrav. I hyresbegreppet ingår den faktiska hyresnivån samt eventuella framtida hyresantaganden. Direktavkast- ningskravet är en summa av den riskfria räntan och den riskpremie som en investerare kan tänkas ställa krav på för en given investering. Fastigheternas värde är styrt av utbud och efterfrågan, där investerare analyserar fastigheternas förväntade drifts- överskott och i kombination med riskvilja bedöma direktav- kastningskravet. En ökad efterfrågan/riskvilja medför lägre direktavkastningskrav och därmed höjda värden medan en vikande efterfrågan/riskvilja får en motsatt effekt. Genom att fortsätta att utveckla och bygga attraktiva fastig- heter för egen förvaltning på tillväxtorter är Genovas bedöm- ning att bolaget kan upprätthålla goda hyresnivåer med låga vakanser och kostnader. Känslighetsanalys värdeförändringar 1 Värdeförändring +/-5% +/-10% Effekt på fastighetsvärde +/- 495 Mkr +/- 990 Mkr Justerat fastighetsvärde 10 394/9 404 Mkr 10 888/8 909 Mkr Effekt på belåningsgrad -2,9/3,2 % -5,5/6,7 % Justerad belåningsgrad 58/64 % 55/67 % Effekt på soliditet 1,7/-1,9 % 3,3/-4,0 % Justerad soliditet 39/35 % 40/33 % 1) Värdeförändringen baseras på verkligt värde på balansdagen. 34 Genova Bokslutskommuniké januari–december 2023 ===== SIDA 35 ===== Aktien och ägarförhållanden Genova har ett aktieslag – stamaktier som noterades på Nas- daq Stockholm i juni 2020. Genova hade vid årets slut 1 874 aktieägare. Sista betalkurs för aktien den 29 december 2023 uppgick till 38,50 kr. Per den 31 december 2023 uppgick det totala antalet aktier i Genova till 45 613 329. Sedan oktober 2021 har Genova avtal med ABG Sundal Collier om att ABG Sundal Collier ska agera likviditetsgarant för Genovas aktie. Syftet är att främja aktiens likviditet och åtagandet sker inom ramen för Nasdaq Stockholms regler kring likviditetsgaranti. Det innebär att likviditetsgaranten kvoterar köp- respektive säljvolym motsvarande minst 75 000 kronor med en spread om maximalt 4 procent mellan köp- och säljkurs. Riktad nyemission I januari genomförde Genova en riktad nyemission av cirka 3,6 miljoner nya stamaktier till en teckningskurs om 55 kronor per stamaktie. Genom den riktade nyemissionen tillfördes Genova cirka 200 Mkr före avdrag för kostnader relaterade till nyemissionen. Investerarna i nyemissionen innefattar institutionella investerare, däribland Lancelot Asset Manage- ment (för kunds räkning), Swedbank Robur, Länsförsäkringar Fondförvaltning och Enter Fonder. Teckningskursen för de nya stamaktierna fastställdes till 55 kronor per stamaktie genom ett accelererat bookbuilding-för- farande och genomfördes med stöd av bemyndigande från års- stämman som hölls den 4 maj 2022. Teckningskursen motsva- rar en premie om 3,1 procent i förhållande till den volymvägda genomsnittliga aktiekursen under de närmast föregående 10 handelsdagarna. Genom nyemissionen stärktes Genovas finansiella ställning och kapacitet att agera på värdeskapande möjligheter. Aktieägare 31 december 2023 Namn Antal aktier Innehav (%) Röster (%) Micael Bile (via bolag) 17 814 999 39,06 39,06 Andreas Eneskjöld (via bolag) 7 545 000 16,54 16,54 Länsförsäkringar Fondförvaltning AB 3 510 927 7,70 7,70 Swedbank Robur Fonder 3 000 000 6,58 6,58 Avanza Pension 2 983 931 6,54 6,54 Michael Moschewitz (via bolag) 2 160 000 4,74 4,74 Capital Resarch and Management 2 126 731 4,66 4,66 Skandia 1 925 440 4,22 4,22 Enter Fonder 1 100 778 2,41 2,41 BNP Paribas 344 266 0,75 0,75 Cancerfonden 327 020 0,72 0,72 Handelsbanken Fonder 262 180 0,57 0,57 Roosgruppen 230 000 0,50 0,50 Futur Pension 217 695 0,48 0,48 SEB Investment Management 199 006 0,44 0,44 Summa övriga ägare 1 865 356 4,09 4,09 Summa 45 613 329 100,00 100,00 Finansierings- och likviditetsrisk Med finansierings- och likviditetsrisk avses risken att sakna likviditet, att finansiering inte kan erhållas, eller bara erhållas på oförmånliga villkor. Genovas verksamhet, särskilt avseende förvärv av fastigheter, finansieras till stor del genom lån från externa långivare och räntekostnader är en stor kostnadspost för bolaget. En del av Genovas verksamhet utgörs av fastig- hetsutvecklingsprojekt, vilka kan komma att fördröjas eller drabbas av oförutsedda, eller ökade kostnader. 35 Genova Bokslutskommuniké januari–december 2023 ===== SIDA 36 ===== Övriga upplysningar Organisation Medelantalet anställda i organisationen uppgick under året till 37 (35) varav 21 (21) är kvinnor. Medarbetarna har relevant och bred erfarenhet inom fastighetsförvaltning, projektled- ning, byggnation, ekonomi, juridik, marknadsföring och försäljning. Närståendetransaktioner Relationer med närstående framgår av not 39 i Genovas års- redovisning 2022. Karaktären på transaktioner och volym har inte förändrats väsentligt under året jämfört med föregående år. Sedvanliga ersättningar till styrelse och ledande befatt- ningshavare har utbetalts. Årsstämma Årsstämma i Genova Property Group AB (publ) kommer att hållas i Stockholm den 2 maj 2024. Incitamentsprogram Vid årsstämman den 3 maj 2023 beslutades om emission av högst 400 000 teckningsoptioner. Varje teckningsoption berättigar till teckning av en ny stamaktie i bolaget för 85 kronor och 90 öre per stamaktie under perioden från och med den 1 juli 2026 till och med det datum som infaller 30 kalen- derdagar därefter. 400 000 teckningsoptioner har tecknats av bolagets dotter bolag Genova Fastigheter AB som i sin tur överlåtit 396 000 teckningsoptioner till anställda och konsul- ter i bolaget. Priset (optionspremien) har bestämts enligt Black & Scholes värderingsmodell och värderingen har utförts av Svalner Skatt & Transaktion. Om samtliga 400 000 tecknings- optioner utnyttjas för teckning av 400 000 nya stamaktier uppstår en utspädningseffekt om cirka 1 procent (beräknat på antalet stamaktier vid tidpunkten för årsstämman 2023). Genova har ytterligare ett incitamentsprogram som löper från 2021 där varje teckningsoption berättigar till teckning av en ny stamaktie i bolaget för 125 kronor och 10 öre per stam- aktie under perioden från och med den 20 juni 2024 till och med det datum som infaller 30 kalenderdagar därefter. Om samtliga 400 000 teckningsoptioner utnyttjas för teckning av 400 000 nya stamaktier uppstår en utspädningseffekt om cirka 1 procent (beräknat på antalet stamaktier vid tidpunkten för årsstämman 2021). Redovisningsprinciper Genova tillämpar International Financial Reporting Standards (IFRS) sådana de antagits av EU. Denna bokslutskommuniké har upprättats i enlighet med IAS 34, Delårsrapportering. Upp- lysningar enligt IAS 34.16A framkommer förutom i de finan- siella rapporterna och dess tillhörande noter även i övriga delar av bokslutskommunikén. Moderbolagets redovisning är upprättad i enlighet med RFR 2, Redovisning för juridiska personer och årsredovisningslagen. Samma redovisnings- och värderingsprinciper har tillämpats som i senaste årsredovis- ningen, se not 2 i Genovas årsredovisning 2022. Intäkter Intäkter från avtal med kunder avser intäkter från försäljning av varor och tjänster från Genovas ordinarie verksamhet. Intäkten redovisas när kontroll övergår till kunden för de varor eller tjänster som bolaget bedömt vara distinkta i ett avtal och speglar den ersättning som företaget förväntar sig att ha rätt till i utbyte mot dessa varor eller tjänster. Koncernens intäkter kommer från leasingintäkter och redovisas i enlig- het med IFRS 16 Leasingavtal, dessa principer anges i Not 2 i årsredovisningen 2022. Revisorernas granskning Denna bokslutskommuniké har ej varit föremål för översiktlig granskning av bolagets revisorer. 36 Genova Bokslutskommuniké januari–december 2023 ===== SIDA 37 ===== Styrelsens och verkställande direktörens intygande Styrelsen och den verkställande direktören försäkrar att bokslutskommunikén ger en rättvisande översikt av moder- bolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Stockholm den 21 februari 2024 Mikael Borg, styrelseordförande Anette Asklin, styrelseledamot Micael Bile, styrelseledamot Andreas Eneskjöld, styrelseledamot Erika Olsén, styrelseledamot Maria Rankka, styrelseledamot Michael Moschewitz, VD Finansiell kalender Årsredovisning 2023 27 mars 2024 Delårsrapport januari–mars 2024 2 maj 2024 Årsstämma 2024 2 maj 2024 Delårsrapport januari-juni 2024 14 augusti 2024 Delårsrapport januari-september 2024 25 oktober 2024 För ytterligare information, vänligen kontakta: Michael Moschewitz, VD e-post: michael.moschewitz@genova.se mobil: 0707 13 69 39 Henrik Zetterström, CFO e-post: henrik.zetterstrom@genova.se mobil: 070 870 04 96 Denna information är insiderinformation som Genova Property Group AB (publ) är skyldigt att offent - liggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 21 februari 2024 kl. 08.00 CET. 37 Genova Bokslutskommuniké januari–december 2023 ===== SIDA 38 ===== Definitioner Genova eller Bolaget Genova Property Group AB (publ). Avkastning på eget kapital Resultat efter skatt, baserat på rullande 12 månader, i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Avkastning på eget kapital används för att belysa Genovas förmåga att generera vinst på ägarnas kapital. Belåningsgrad, % Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel i förhållande till totala tillgångar. Belå - ningsgraden används för att belysa Genovas finansiella risk. Belåningsgrad fastigheter, % Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel i förhållande till marknadsvärdet på förvaltningsfastigheter, pågående nyanlägg - ningar, projekteringsfastigheter och pågå - ende bostadsprojekt vid rapportperiodens slut. Belåningsgraden används för att belysa Genovas finansiella risk. Driftsöverskott Hyresintäkter reducerat med fastighetskost - nader. Nyckeltalet är ett relevant nyckeltal för att mäta förvaltningens lönsamhet före det att centrala administrationskostnader, finansnetto samt orealiserade värdeföränd - ringar beaktats. Eget kapital hänförligt till aktieägare Eget kapital reducerat med värdet av emitterade hybridobligationer och innehav utan bestämmande inflytande i förhållande till antalet utestående aktier per balansda - gen. Eget kapital hänförligt till aktieägarna används för att belysa aktieägarnas andel av bolagets egna kapital per aktie. Ekonomisk uthyrningsgrad Kontraktsvärde i förhållande till hyresvärde. Nyckeltalet anges i procent och är relevant för att mäta vakanser, där en hög uthyrnings - grad i procent innebär en låg ekonomisk vakans. Förvaltningsfastigheter Avser fastigheter med befintliga kassaflöden och utgörs av såväl kommersiella lokaler, bostäder som samhällsfastigheter. Förvaltningsresultat Resultat före värdeförändringar, valutakurs - effekter och skatt. Förvaltningsresultatet är ett relevant nyckeltal för att mäta förvaltning - ens lönsamhet efter att finansiella intäkter och kostnader beaktas men ej orealiserade värdeförändringar. Förvaltningsresultat hänförligt till aktieägare per aktie Förvaltningsresultat reducerat med under perioden utbetalad preferensaktieutdelning och betalning för hybridobligation i förhål - lande till det vägda genomsnittliga antalet utestående aktier under perioden. Förvalt - ningsresultat per aktie används för att belysa aktieägarnas andel av förvaltningsresultat per aktie. Hyresvärde Kontraktsvärde plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor. Hyresvärde används för att belysa koncernens intäktspotential. Justerat resultat per aktie Resultat hänförligt till moderbolagets aktieä - gare reducerat med under perioden utbeta - lad preferensaktieutdelning och betalning för hybridobligation i förhållande till det vägda genomsnittliga antalet utestående aktier under perioden. Justerat resultat efter skatt per aktie används för att belysa moderbola - gets aktieägares andel av bolagets resultat efter skatt per aktie. Långsiktigt substansvärde Redovisat eget kapital med återläggning av uppskjuten skatt. Långsiktigt substansvärde används för att ge intressenter information om Genovas långsiktiga substansvärde beräknat på ett för noterade fastighetsbolag enhetligt sätt. Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägare Långsiktigt substansvärde reducerat med värdet av samtliga emitterade hybridobliga - tioner och innehav utan bestämmande infly - tande. Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägare anges för att förtydliga hur stor del av det långsiktiga substansvärdet som bedöms vara hänförligt till aktieägare efter att andelen hänförligt till innehavare av hybridobligationer och innehav utan bestäm - mande inflytande räknats bort. Långsiktigt substansvärde per aktie Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägare dividerat med antalet utestående aktier per balansdagen. Långsiktigt sub - stansvärde per aktie används för att belysa aktieägarnas andel av bolagets långsiktiga substansvärde hänförligt till aktieägarna per aktie. Projekteringsfastigheter Avser fastigheter för vidareutveckling. Resultat per aktie Periodens/årets resultat reducerat med under perioden utbetald preferensaktieut - delning och betalning för hybridobligation, i förhållande till det vägda genomsnittliga antalet utestående aktier under perioden. Resultat efter skatt per aktie används för att belysa aktieägarnas andel av bolagets resultat efter skatt per aktie. Räntetäckningsgrad Driftsöverskott minus kostnader för centrala administrationskostnader hänförliga till förvaltning i förhållande till räntenetto. I beräkningen exkluderas finansiella poster av engångskaraktär. Räntetäckningsgraden används för att belysa hur känsligt bolagets resultat är för ränteförändringar. Soliditet Eget kapital vid periodens utgång i förhål - lande till balansomslutning vid periodens utgång. Soliditeten används för att belysa Genovas finansiella stabilitet. Uthyrbar yta Total yta i kvm som är tillgänglig för uthyr - ning. Överskottsgrad Driftsöverskott i förhållande till hyresintäkter. Överskottgrad är ett relevant nyckeltal för att mäta förvaltningens lönsamhet före det att finansiella intäkter och kostnader samt orealiserade värdeförändringar beaktats. 38 Genova Bokslutskommuniké januari–december 2023 ===== SIDA 39 ===== Kontakt Huvudkontor Smålandsgatan 12, 111 46 Stockholm Genova Gallery Sysslomansgatan 9, 753 11 Uppsala genova.se Besöksadresser 39 Genova Bokslutskommuniké januari–december 2023 ===== SIDA 40 =====